河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫民终512号上诉人（一审原告）：郭风英，女，1955年5月15日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵维英，男，1952年9月27日出生，汉族，住址同上，系郭风英丈夫。委托诉讼代理人：何天枢，河南共同律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：武大鹏，男，1988年11月4日出生，汉族，住河南省新安县。被上诉人（一审被告）：武金生，男，1958年5月6日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人:武大鹏，与武金生系父子关系。一审第三人：安存金，男，1973年10月18日出生，汉族，住三门峡市湖滨区黄河路南十街坊森林半岛**楼**。一审第三人：三门峡安邦汽车销售服务有限公司，住所地三门峡市六峰路大中海**楼**。法定代表人：安存金，该公司总经理。上诉人郭风英因与被上诉人武金生、武大鹏及一审第三人安存金、三门峡安邦汽车销售服务有限公司（以下简称安邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2015）三民初字第00130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭风英的委托诉讼代理人赵维英、何天枢，被上诉人武大鹏及武金生的委托诉讼代理人武大鹏，均到庭参加诉讼。第三人安存金及安邦公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭风英上诉请求：撤销一审判决，判令停止对三门峡市湖滨区黄河路建业壹号城邦1幢23层2310号房产的强制执行，并解除查封措施。事实与理由：涉案房屋虽未办理产权变更过户手续，安存金仍是名义上的产权人，但有充分的证据证明该房产属郭风英所有。一、涉案房屋尚未办理房屋产权登记证书，安存金曾承诺在办理产权证时，再办理房屋产权过户手续。涉案房屋在房产部门的备案合同中虽显示的购房人是安存金，但该备案登记的目的是防止开发商一房二卖，只有在办理房屋产权登记时，登记在房产管理部门产权登记薄上的人才是真正的产权人。故郭风英与安存金未办理备案合同的变更登记属正常情况，一审法院不能据此认定郭风英不享有涉案房屋的所有权。二、安存金向郭风英交付房屋后，郭风英曾提出在房屋管理部门办理合同备案变更登记的要求，安存金承诺在办理房屋产权登记时直接办理变更登记，并将购房合同、商品房住宅质量保证书、商品房使用说明书、业主手册等购房手续一并移交给了郭风英，郭风英已接收房屋并对外出租，房屋的所有权应归郭风英。自2014年年底开始，安存金因涉嫌非法吸收公众存款开始躲债，无法取得联系，后被刑事拘留，因此，不能办理备案变更登记是因不可归责于郭风英的客观原因导致。武金生、武大鹏辩称：一、涉案房屋登记在安存金名下，在不动产登记没有变更的情况下，仍归安存金所有。郭风英提起执行异议之诉的依据不成立。郭风英的债务是其依据2013年9月21日与安邦公司签订的《投资入股分红协议》得来的，该协议双方不是借贷关系，不是债权，而是投资入股的股权。郭风英是安邦公司的股东，其与安邦公司之间的纠纷系公司内部股东退股纠纷，不能对抗外部第三人的合法权益。郭风英与安存金不存在债权债务关系，故他们双方签订的《房屋抵债合同书》中的债务是谁的债务不清楚，郭风英无权处分涉案房屋。二、郭风英称因客观原因导致房屋不能办理变更登记的理由不能成立。郭风英称其与安存金2014年10月20日签订《房屋抵债合同书》时，安存金已将购房手续给了郭风英，其应当清楚当时房屋的状况系安存金在银行分期贷款所购，在房款未付清的情况下不能办理过户手续，郭风英称安存金承诺在办理房产证时直接将房屋登记在郭风英名下显然是谎言。三、郭风英未实际占有涉案房屋，其称将房屋出租给了王留顿，但王留顿未出庭作证，且王留顿系安存金的司机，郭风英的丈夫系安邦公司的经理，不排除恶意串通，损害他人利益的合理怀疑。请求驳回上诉，维持原判。郭风英向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对湖滨区黄河路建业壹号城邦1幢23层2310号房产的强制执行，并解除查封措施；2、本案诉讼费用由武金生与武大鹏承担。第三人安存金及安邦公司未到庭进行答辩，亦未提交书面意见。一审法院认定事实：2013年9月21日，郭风英与安邦公司签订《投资入股分红协议书》一份，约定郭风英向安邦公司投入资金人民币24万元整，合同期限从2013年9月21日至2014年9月21日，安邦公司按照每月4320元支付郭风英本金回报。合同到期后，安邦公司未能依约返还本金。安存金与郭风英签订《房屋抵债合同书》，约定将安存金名下位于建业壹号城邦6号楼23层2310号房屋（面积47.68平方米）一套，作价24万元抵偿给郭风英，以抵销上述债务。该合同书落款时间为2014年10月20日。对该签订时间，武金生、武大鹏不予认可。2014年12月10日，一审法院在办理武金生、武大鹏诉安邦公司、安存金借款合同纠纷一案中，根据武金生、武大鹏的申请及案件实际情况，查封了登记在安存金名下的位于建业壹号城邦6号楼23层2310号房屋。一审法院另查明：该院（2015）三执异字第43号执行卷宗显示，郭风英向一审法院提出执行异议申请，申请书落款时间为2015年6月25日。一审法院于2015年10月12日作出（2015）三执异字第43号执行裁定书，驳回郭风英的异议。郭风英对该裁定不服，提起本案诉讼。一审法院认为，人民法院依法执行中，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人就执行标的享有足以排除强制执行的实体民事权益，则人民法院应当停止对该财产的执行。武金生、武大鹏申请执行安存金、安邦公司一案中，因案外人郭风英对人民法院查封的登记在被执行人安存金名下的房屋主张所有权引起的纠纷，故本案的焦点问题在于：一、郭风英对建业壹号城邦6号楼23层2310号房屋是否享有所有权；二、郭风英对人民法院查封的该涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。针对第一个争议焦点，案外人郭风英向人民法院提交了2014年10月20日其与安存金签订的《房屋抵债合同书》，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序，也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产的取得除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。从本案查明的事实看，涉案房屋登记在安存金名下，在不动产登记没有变更的情况下，郭风英请求确认湖滨区黄河路建业壹号城邦1幢23层2310号房产为其所有的诉讼请求，依法不予支持。针对第二个争议焦点，考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。在涉案财产上的物权期待权如何产生排除执行的效力，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了具体明确的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《最高人民法院关于适用的解释》之规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，法院于2014年12月10日对登记在安存金名下的财产进行了查封，首先，郭风英与安存金签订《房屋抵债合同书》的时间是否在查封之前，仅有其二人对此的陈述，没有其他证据相互印证；其次，郭风英主张2014年12月1日将涉案房屋出租给王留顿，并向法院提交其与王留顿签订的《房屋租赁协议》及2015年、2016年物业管理费、水费、电费收费票据等其他证据，由于王留顿未到庭，无法确定上述证据的真实性，郭风英未能向法庭提交其他证据证明其在2014年12月10日之前已经合法占有该房屋，故不足以证明郭风英在法院查封之前已合法占有该不动产并行使用益物权；第三，郭风英签订旨在变更涉案房屋物权的买卖合同，应及时到房管部门进行合同备案登记，本案涉案房屋未办理过户登记，郭风英也没有提交证据证明其未办理过户登记的原因符合司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，郭风英与安邦公司签订《投资入股分红协议书》，安邦公司到期未能返还本金，安存金自愿以其个人名下财产抵偿安邦公司的债务，故与郭风英签订了《房屋买卖合同》。郭风英是用其对安邦公司的24万债权折抵房屋价款。本案涉案房屋未办理过户登记，且无充分证据证明郭风英在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同并合法占有该房屋，故案外人郭风英的申请无充分事实及法律依据，不能排除人民法院对涉案房屋的执行。郭风英的申请依法不能成立，应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回郭风英的诉讼请求。案件受理费4900元，由郭风英负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、二审庭审中，郭风英提供了两组证据：1、河南省灵宝市人民法院（2016）豫1282刑初13号刑事判决书（判决：安存金犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币25万元等），证明安存金自2014年10月份潜逃，未办理房屋过户手续，系不可归责于郭风英的原因造成的。二、证人谢某与魏怀念书写的证明及郭风英的委托诉讼代理人何天枢律师对该二人的调查笔录，证明安存金向郭风英交付房屋后，郭风英已实际占有该房屋并对外出租受益，实现了不动产的所有权。武金生、武大鹏质证意见为：对刑事判决书的真实性无异议，《投资入股分红协议》如属于借款，郭风英应承担举证责任。对谢某与魏怀念书写的证明及律师调查笔录不认可。三、郭风英称其知道争议的房屋系按揭房，首付了31.01%，价款没有付完，对未交付的房款，与安存金没有约定如何交纳。四、郭风英的丈夫赵维英否认其是安邦公司的经理，但认可其与安存金系朋友关系。本院认为：本案是案外人执行异议之诉案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条的规定，案外人郭风英应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的房屋登记在安存金名下，郭风英虽举证证明其在一审法院查封之前，与安存金于2014年10月20日签订了《房屋抵债合同书》并将房屋出租收益，但鉴于郭风英的丈夫与安存金系朋友关系，安存金因非法吸收公众存款罪的案发时间亦为2014年10月份，对于《房屋抵债合同书》，除郭风英与安存金的陈述外，无其他证据相互印证，故对该《房屋抵债合同书》的真实性存疑。争议房屋的租房人王留顿系安存金的司机，王留顿在一审时仅出具了证言材料，未出庭作证，证人谢某与魏怀念二审中也未出庭作证，其证言均不能作为认定事实的依据，故郭风英与安存金签订《房屋抵债合同书》并持有购房的相关手续等，并不能证明其已实际占有争议房屋。本案争议房屋是按揭房，抵押权在银行，安存金仅支付了31.01%的房款，下余68.99%未偿还银行。郭风英明知争议房屋系按揭房屋且下余贷款没有支付，但其与安存金签订的《房屋抵债合同书》并未约定之后的贷款由郭风英支付，且郭风英也未实际支付下余贷款。另，郭风英同意安存金承诺的办理产权证时，再办理房屋产权过户手续，对于不能办理相关过户手续有过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，郭风英主张对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证据不足。综上，郭风英的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由郭风英负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 赵艳斌审判员 赵玉香二〇一八年三月十三日书记员 谢步步