浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3497号 上诉人（原审原告）：求德良，男，1964年2月11日出生，汉族，户籍所在地新昌县，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈君，宁波市明州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张永国，男，1970年3月1日出生，汉族，住宁波市奉化区，现羁押于宁波市海曙区看守所。 委托诉讼代理人：邬国明，宁波市惠政法律服务所法律工作者。 上诉人求德良因与被上诉人张永国房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2018）浙0213民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 求德良上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判张永国赔偿求德良信赖利益损失1067858元（搬家补助费16275元，临时过渡补助费26040元，其他补偿费56296元，调产安置面积房屋87.70平方米价值877000元，附属小间6.83平方米价值68300元，搬迁奖励费23947元）。事实和理由：一、双方房屋买卖契约无效的原因是违反了政策和规章，而非效力性、禁止性规定。求德良至今无房，买卖契约虽然无效，但其中第六条约定拆迁利益全部归求德良享有，该约定合法有效，应当遵循。二、涉案房屋已进入拆迁阶段，调产安置房屋已达1万—1.30万/平方米，搜房网上奉化区域的房屋均价也已达10089元。调产安置房屋目前价值945300元—1228890元。一审仅判决430000余元损失不公平，求德良的信赖利益损失和各项经济损失未得到弥补。 张永国辩称，双方签订的房屋买卖契约无效，已经法院生效判决确认。求德良主张的差价损失不能以87.70平方米为依据计算。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 求德良向一审法院起诉请求：1.张永国返还求德良购房款165000元；2.张永国赔偿求德良涉案房屋维修费用37950元；3.张永国赔偿求德良经济损失1067858元（按拆迁各项计算搬家补助费16275元、临时过渡补助费26040元、其他补偿费56296元、调产安置面积房87.70平方米，价值877000元，附属小间6.83平方米，价值68300元，搬迁奖励23947元）。 一审法院认定事实：求德良系浙江省绍兴市新昌县城南乡高依村村民，张永国系浙江省宁波市奉化区村民。张永国因资金周转需要，将名下位于的宅基地[奉（宅）集用（2004）字第4-2493号]作价165000元出售给求德良，为此，求德良（乙方）与张永国（甲方）签订落款时间为2014年12月6日的《房屋买卖契约》一份，该契约第一条约定：“甲方自愿将坐落于奉化市奉（宅）集用（2004）字第4-2493地号A021房屋院落出卖给乙方，并将与出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方……”，契约第三条约定：“双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为：人民币大写：壹拾陆万伍仟元整￥165000元。乙方在合同生效时即当日一次付清。”契约第六条约定：“合同生效后7日内，甲方配合乙方办理完相关产权证照转移手续，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方永久保存，无权干涉。如遇政府征地拆迁，该房屋院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房、扩户平方等）全部归乙方所有。甲方无权享受。不论任何原因，在乙方提出要甲方办理征地拆迁手续或房产过户手续时，在政府工作日五天内，甲方应无条件帮助乙方办理相关需要办理的一切手续。如甲方违约，愿意赔付给乙方按当时当地拆迁分配房屋价格的五倍”。张永国及其父亲在该契约“甲方（出卖方）”处签名捺印，求德良在契约“乙方（购买方）”处签名捺印。契约签订后，张永国已将房产交付于求德良居住使用，2016年正月，张永国对涉案房屋进行了修缮。 2018年4月10日，求德良以张永国未履行契约为由，要求张永国协助办理涉案房产过户手续，一审法院于2018年5月27日作出（2018）浙0213民初1976号民事判决书，确认落款时间为2014年12月6日的《房屋买卖契约》无效，同时驳回了求德良的全部诉讼请求。该案现已生效。 另查明，涉案房屋现面临拆迁，依据拆迁安置协议载明，涉案房屋建筑面积为54.25平方米（包括无证建筑面积16.43平方米及土地使用权面积44.50平方米）；庭审中，双方当事人均同意以庭审当日涉案房屋附近临江茗庭小区在“搜房网”上公布的价格作为同地段房产参考价；庭审后，双方就涉案房屋维修费用达成一致意见，即维修费用为4000元。 一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，求德良购买涉案房屋时，依据购房习惯，签订了《房屋买卖契约》，按当时市场价支付了相应对价，且居住使用涉案房屋达4年有余，在对涉案房屋进行重新翻修后，本可以在此居住终老。现该房屋买卖契约违反法律、行政法规的强制性规定而被法院认定无效，求德良承担了返还该房的义务，失去了该房的使用权，但其取回的165000元购房款因物价上涨等因素，已不足以购买同类房产，更无法购买同类地段商品房。而安置协议载明的涉案房屋平均价格为239465元，求德良因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，张永国亦因此获益。同时，依诚信原则，张永国亦不得从其先过错行为中获得巨额利益，结合案件实际情况，张永国应对求德良所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合求德良现有居住状况，涉案房屋周边商品房价等因素，酌情认定张永国赔偿求德良损失170000元。关于求德良要求张永国支付房屋维修费用的主张，双方已于庭后对该笔费用达成一致意见，故予以准许。关于搬家补助费、临时过渡补助费等损失，据庭审查明，涉案房屋在契约签订后实际已交付于求德良居住使用，依据补偿费用的性质，以上款项应由实际使用权人即求德良享受。但调产安置住宅房系征收过程中房屋所有权人享有的权利，求德良并非涉案房屋所有权人，无权继受该项权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张永国于本判决生效后十日内返还给求德良购房款165000元；二、张永国于本判决生效后十日内支付给求德良房屋维修费4000元；三、张永国于本判决生效后十日内赔偿给求德良经济损失170000元及搬家补偿费16275元、临时过渡补助费26040元，其他补偿费56296元；四、驳回求德良的其他诉讼请求。案件受理费16237元，减半收取8118.50元，保全费5000元，合计13118.50元，由求德良负担9000元，张永国负担4118.50元。 二审期间，求德良向本院提交了网上截图打印件三张，以证明搜房网上临江茗庭小区的房价情况。经质证，张永国认为该证据并不能说明涉案房屋的价格，对该证据不予认可。本院认为，上述证据为网络截图打印件，真实性难以确定，本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，已经法院生效判决认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应基于缔约过失责任赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人在签订合同时均应知道涉案房屋为农村集体土地上房屋，不能转让给非本集体经济组织成员以外的人，双方对于合同无效均存在过错，但综合双方的过错程度，张永国作为出卖方应承担主要责任。求德良主张涉案房屋的拆迁利益应归其所有，缺乏法律依据。张永国之所以能够以原房屋面积54.25平方米在补差价的基础上取得小高层87.70平方米安置房屋一套，其原因在于其所享受到的农村居民户头利益，该部分利益又主要包括了其可享受的本村宅基地利益，与特定身份有密切关系，求德良主张以张永国按照拆迁安置方案可获得的安置房屋市场价作为其损失予以考虑，本院难以支持。综合拆迁安置协议中的房屋市场平均价格、求德良所支付的购房款及涉案房屋周边商品房价、购房时间等因素，为平衡双方利益，合理分担损失，一审法院酌情判决张永国返还求德良购房款165000元，并赔偿求德良经济损失170000元及搬家补偿费16275元、房屋维修费4000元、临时过渡补助费26040元、其他补偿费56296元，基本合理，本院予以维持。综上，求德良的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 二审案件受理费12600元，由上诉人求德良负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 张 华 审判员 倪春艳 审判员 陈 艳 二〇一八年十一月二十七日 书记员 沈 妍