.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2018）琼01民终579号   上诉人（原审被告）:李子敦，男，1968年5月28日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：王婷，海南威盾律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：云惟涛，男，1971年5月23日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：江辉宇，海南大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张德明，海南大平正律师事务所律师。   原审第三人：海南红塔卷烟有限责任公司。住所地：海口市国家高新技术产业开发区云龙产业园。   法定代表人：梁生龙，总经理。   委托诉讼代理人：曾庆成，男，1970年10月24日出生，汉族，海南红塔卷烟有限责任公司的工作人员，住海口市琼山区振兴路东盛名苑小区**5G。   上诉人李子敦因与被上诉人云惟涛、原审第三人海南红塔卷烟有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初6578民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   李子敦上诉请求：1.撤销（2017）琼0107民初6578号民事判决；2.本案受理费由云惟涛承担。事实和理由：   一、本案涉案合同，名为住房转让协议，实为租赁合同。云惟涛因结婚需要住房，但烟厂未能给云惟涛分房，为了帮助李子敦顺利结婚，李子敦将自己分的房屋借给云惟涛居住和使用。《住房转让协议书》第一条约定，甲方将烟厂分给自己的住房第6栋602房套房转让给乙方居住；第三条约定，乙方拥有602房的居住权和使用权。以上2条，充分说明了李子敦将涉案房屋的居住权和使用权交给云惟涛，而未转让所有权，云惟涛提交的《住房转让协议书》，名为住房转让，实为租赁合同。   二、2000年，李子敦未取得涉案房屋的所有权，不能转让涉案房屋的所有权，只能转让涉案房屋的使用权。   三、涉案房屋至今仍然办理在第三人名下。   综上，李子敦未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋为李子敦的福利分房，李子敦只能转让居住权和使用权，云惟涛提交的《住房转让协议书》，名为住房转让协议，实为租赁合同。原审认定事实不清，应予以改判。   被上诉人云惟涛答辩称，首先，关于合同使用"居住权"、"使用权"的词语不能证明涉案合同不是转让合同：李子敦将涉案房产转让给云惟涛的背景是，李子敦仅实际取得该房产百分之七十的产权，该房产没有办理产权登记至其名下，基于此背景，合同使用了"居住权"、"使用权"的词语；另从民众对房产转让的朴素认识来看，转让房产即是转让居住权和使用权。特别是，根据合同的整体内容和上下文，容易看出涉案合同使用"居住权"、"使用权"不是租赁而是转让。其次，从合同的内容及履行来看，涉案合同是转让合同：1.涉案合同的名称即是《住房转让协议书》；2.合同第一条约定了的38000元是住房转让款，而非租金，如果是租金，则应有租期和租金计算方法；合同第二条约定了李子敦应将取得产权的全部凭证交付给云惟涛，这显属转让合同条款，租赁合同中不会有这样的约定；合同第三条约定房屋内所有物品由云惟涛处置，李子敦不得干涉，这也是转让合同才有的内容；合同第四条约定了如果以后可以办理房产证，由李子敦协助云惟涛办理一切手续，即将产权证办理至云惟涛名下，该内容也反映该合同是转让而非租赁。3、从合同的履行来看，合同签订后，云惟涛以产权人的意思和身份居住房屋达17年之久，李子敦从未有异议。本次因房产涉及商业拆迁补偿，李子敦为了获得拆迁补偿利益，而否定合同的性质，明显与事实不符，也违背诚信。最后，涉案房屋所在小区，类似情形的合同涉诉案件，均被法院判定为有效的转让合同。   原审第三人海南红塔卷烟有限责任公司：不持任何意见。   云惟涛向一审法院起诉请求：1.确认李子敦与云惟涛于2000年8月25日签订的《住房转让协议书》有效；2.本案诉讼费由李子敦承担。   一审法院认定事实：原海南卷烟厂向其职工出售其公有住房，李子敦原系原海南卷烟厂的员工，购买位于海口市××路第6栋602号房，李子敦于1996年4月16日向原海南卷烟厂支付10000元，原海南卷烟厂给李子敦出具《海南卷烟厂收据》予以确认收款。经原海南卷烟厂向海南省烟草专卖局请示后，原海南卷烟厂研定向职工出售的房屋，职工享有房屋的70%的产权，原海南卷烟厂享有30%的产权。原海南卷烟厂的权利和义务现已被第三人承接，现该房屋登记的房屋所有权人为第三人名下，房产证号为海口市房权证海房字第XX**《房屋所有权证》。   2000年8月25日，李子敦作为甲方与云惟涛作为乙方签订了《住房转让协议书》，该协议书的主要内容："经甲、乙双方共同协商，就海南卷烟厂住房第六栋602号套房（二室一厅）转让事宜，达成协议如下：一、甲方（李子敦）愿意将烟厂分给自己的住房第6栋602号套房，以价格38000元转让给乙方（烟厂职员）居住；二、双方商定一次性完成住房转让，即乙方一次性付清38000元给甲方，同时，甲方把该住房的钥匙和烟厂对该住房产权的全部收款发票（10000元发票）一起交付给乙方。三、此后，甲方即失去了对烟厂6栋602号套房的居住权和使用权。且套房内所有的物品均由乙方处置，甲方无权过问，而乙方就拥有6栋602号套房的居住权和使用权。四、如以后烟厂对该套房的事物或烟厂房室办理房产证时，甲方应该协助乙方办理一切手续。五、本协议自签字之日起生效"。合同签订当日，李子敦向云惟涛出具《收据》，确认收到云惟涛购房款38000元。云惟涛向李子敦购买该房屋后，与其家人居住使用至今。   一审法院认为，李子敦对云惟涛提交的《住房转让协议书》不予确认，云惟涛向该院提交了此协议书的原件及《海南卷烟厂收据》和《收据》等证据的原件核对，该些证据形成有效的证据链，李子敦未提供证据予以反驳，该院对云惟涛提交的《住房转让协议书》、《收据》予以确认。李子敦原系原海南卷烟厂职工，诉争房屋原本属原海南卷烟厂所有，房改中，原海南卷烟厂将该房屋分配给李子敦居住使用，李子敦应拥有房屋产权的70%。第三人承接原海南卷烟厂权利义务后，《房屋所有权证》记载房屋所有权人为第三人。李子敦提出其无权出售该房屋，转让无效。李子敦与云惟涛签订《住房转让协议书》，将其与第三人共有房屋出售给云惟涛，云惟涛已付清合同对价房款，并居住使用。根据《最高人民法院》第三条第一款的规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"，故对李子敦提出转让无效的主张，本院不予采纳。云惟涛与李子敦签订的《住房转让协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。故云惟涛要求确认云惟涛与李子敦于2000年8月25日签订的《住房转让协议书》有效的请求，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决：确认云惟涛与李子敦于2000年8月25日签订的《住房转让协议书》有效。本案案件受理费250元(云惟涛已预交），由李子敦负担。   二审中，双方没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，1.涉案《住房转让协议书》是否有效。   云惟涛与李子敦于2000年8月25日签订的《住房转让协议书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。云惟涛诉请确认合同有效符合法律规定，应予以支持。一审支持云惟涛的诉讼请求正确，应予以维持。   李子敦上诉称，其未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋为福利分房，其只能转让居住权和使用权，《住房转让协议书》系名为住房转让协议，实为租赁合同。根据合同约定，李子敦将涉房屋以38000元转让给云惟涛，房屋内的物品归云惟涛，以后办理房产证时李子敦应协助云惟涛一切手续。可以认定《住房转让协议书》是房屋买卖合同。《最高人民法院》第三条第一款的规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"李子敦以其未取得涉案房屋的所有权涉案房屋为福利分房，其只能转让居住权和使用权为由主张合同无效没有法律依据。故李子敦的上诉主张不成立，本院不予支持。   综上所述，李子敦的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费500元，由李子敦负担。   本判决为终审判决。   审判长   李玉民   审判员 谢焕怡   审判员 符玉梅     二○一八年三月二十八日   书记员 武梅帆   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；