江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏民终806号上诉人（原审原告）：南通拍卖行有限公司，住所地江苏省南通市环城南路5号四楼。法定代表人：李汉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镭，北京大成（上海）律师事务所律师。（2017年6月21日撤销委托）。委托诉讼代理人：***，男，1956年6月6日出生，住江苏省南通市）。被上诉人（原审被告）：谭晓明，女，1965年3月20日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人:童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:戴鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建，男，1964年12月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人:童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:戴鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通拍卖行有限公司（以下简称南通拍卖行)因与被上诉人谭晓明、周建追偿权纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中商初字第00347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人南通拍卖行的委托诉讼代理人李宝枢、陈镭、***，被上诉人谭晓明、周建及其共同委托诉讼代理人童旭、戴鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南通拍卖行上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持南通拍卖行的一审诉讼请求；2、诉讼费用由谭晓明、周建承担。理由：一、2011年2月1日《承诺书》并非南通拍卖行的真实意思表示。南通拍卖行出具《承诺书》系应谭晓明、周建请求帮忙而出具。谭晓明、周建为向其贷款授信银行证实，其有能力在2011年5月前归还所有贷款而要求南通拍卖行按其草拟的《承诺书》样式出具。为此，南通拍卖行特地保留了谭晓明、周建手写的《承诺书》底稿，以证实该《承诺书》并非南通拍卖行的真实意思表示，仅仅为配合谭晓明、周建的企业应付银行而出具。因此，不能以该《承诺书》作为本案认定事实的依据。二、一审判决对《承诺书》的性质认定错误。一审判决认定，截止到一审判决之日，南通拍卖行共结欠谭晓明、周建贷款本息814万余元，而目前谭晓明、周建代持南通拍卖行的房产总价值约1000万元，故南通拍卖行与谭晓明、周建之间不存在利益失衡的情形。上述判决说理将《承诺书》的性质认定为“以物抵债”，即南通拍卖行同意如在2011年5月1日前未还清所有贷款及民间借款的，则将谭晓明、周建名下代持南通拍卖行的所有房产全部抵偿上述债务。上述认定明显不符合客观事实，更违背常理。首先，从字面意思来理解，《承诺书》中并未直接表述以物抵债，仅仅认可谭晓明、周建有权处置其名下代持南通拍卖行的房产。其次，一审判决的认定经不起推敲。一方面，一审判决以2014年南通市通州区人民法院拍卖总部大厦房产的价格来反推2011年《承诺书》的真实意思明显毫无根据。另一方面，一审判决以截止到判决之日南通拍卖行结欠谭晓明、周建的欠款本息来认定以物抵债的合理性同样毫无根据。三、即便按以物抵债的性质来看，《承诺书》也未实际履行。四、本案涉及案外人王平、陈淑芹的合法权益，应当追加该两人为第三人。首先，谭晓明、周建于2007年11月1日与南通拍卖行签订委托拍卖合同，委托拍卖涉案19套房产。2011年12月15日，王平、陈淑芹通过依法拍卖取得总部大厦房产中的7套，并交付了拍卖款。另外，一审案件受理之前及审理过程中，谭晓明、周建还与南通拍卖行、王平等多次协商过拍卖成交的房屋过户等相关事宜。最终，南通拍卖行愿意用三套房子作320万元借款的抵押担保，但谭晓明、周建一定要四套才愿意过户给王平、陈淑芹，因而协商未成。一审判决未查清该部分事实，明显侵犯了王平、陈淑芹的合法权益。谭晓明、周建二审答辩认为，1、承诺书是南通拍卖行的真实意思表示，南通拍卖行有完全的民事权利能力和民事行为能力，在承诺书形成过程中不存在胁迫、欺诈等可能导致南通拍卖行意思表示不真实的情形。南通拍卖行提交承诺书草拟稿说明承诺书是我方草拟的，此不符事实。2、一审法院对于承诺书性质的认定没有错误，承诺书的性质是放弃自己权益的意思表示，放弃自己权益并不为法律所禁止，合法有效。南通拍卖行认为放弃权益的意思表示具有抵押的性质，此不符合事实。承诺书的内容并不能表明是以物抵债，如认定为是以物抵债，根据省高院关于审理以物抵债的规定，此种行为一经南通拍卖行作出以物抵债的意思表示，物权转移也即成立，以物抵债的行为即时生效，南通拍卖行不能反悔。如反悔，则其请求不应得到法院的支持。3、承诺书作出后已经得到履行，南通拍卖行认为未实际履行应向法庭提交相应证据。4、南通拍卖行认为应追加案外人作为本案第三人。但在本案一审庭审时，案外人王平、陈淑芹曾到庭旁听庭审，其并未提出要参加本案审理的请求。另案外人王平、陈淑芹已向南通市崇川区人民法院另案提起诉讼。因此南通拍卖行要求追加案外人王平、陈淑芹作为本案第三人没有事实和法律依据。请求驳回南通拍卖行的上诉。南通拍卖行向江苏省南通市中级人民法院起诉请求：1、谭晓明、周建偿付南通拍卖行款项合计10254012.08元；2、谭晓明、周建承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、谭晓明、周建偿付南通拍卖行有限公司垫付的房款13108228元；2、谭晓明、周建自垫付之日起至2014年11月15日（暂计算至申请之日）按银行同期贷款利率的两倍支付垫付款项的利息计13763639.4元；3、谭晓明、周建就9套房产部分支付拍卖佣金659960元；4、谭晓明、周建承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年2月8日，南通拍卖行（甲方）与周建（乙方）签订协议书一份，约定因业务发展需要，双方经友好协商，就相关事宜达成如下协议：一、甲方客户购买了南通总部大厦第五、第六、第十九层共十九套办公用房，计建筑面积3957平方米，平均每平方米单价为7112.84元，共计总价为2814.55万元。因客户的特殊要求，并授权甲方代为委托以他人的名义购买，乙方同意代为购买。二、总额2814.55万元40%的房款由原买受人支付，60%的房款计1688.73万元全权由乙方出面向银行办理按揭贷款（每月还贷由甲方与原购买客户负责确保还贷）。三、按揭贷款1688.73万元到甲方账户后，甲方确保先给付乙方的全部往来款及有关费用。四、为考虑乙方在办理有关手续时所付出的劳务，原买受人确定支付贷款年利率10%，与银行按揭贷款年利率之差，甲方确保代为原购买方结算给乙方。五、本协议各项条款，双方均为原购买方保密。六、本协议一式两份，双方盖章签字后生效，各执一份。2007年3月30日，南通拍卖行出具的借据一份，该借据载明：因业务发展需要，南通拍卖行向周建借款980万元（此款来源周建借南通市建行通州市支行），向谭晓明借款705万元（此款来源谭晓明借南通市建行通州市支行），合计金额为1688万元。借款形式由通州市支行于2007年3月30日直接汇入南通拍卖行建行城南支行的账户内。借款人借款使用期10年，南通拍卖行分别按月连本带息每月28日前定期返还给出借人周建及谭晓明，计196949.43元。由周建、谭晓明按期归还建行通州支行。借款人以南通总部大厦第五、第六、第十九层共十九套办公用房作抵押（详见合同）。2007年3月30日，通州建行将1688万元汇入南通通州拍卖行有限公司的账户，该1688万元房款即为拍卖取得南通总部大厦第五、第六、第十九层共十九套办公用房时支付的房款。2011年2月1日，南通拍卖行（甲方）向谭晓明、周建（乙方）出具承诺书一份，载明：双方就2007年2月8日订立的协议书作如下承诺：一、甲方在2011年元月30日的房贷由乙方代为还款，金额约20万元，使用时间在20日内返还给乙方。二、乙方为甲方代为购买的南通总部大厦第五、第六、第十层共十六套办公用房约3280平方米，在通州建行乙方名下的借款，甲方确保在2011年5月1日前一次性还清本息。三、原向周建本人所借的往来款320万元及所有费用在2011年5月1日前一次还清本息，后将乙方的产权过户至他人名下。四、甲方让南通金汇实业有限公司协助周建，名下办理领取土地证及产权证，以上承诺到期未付，甲方自愿放弃乙方名下的房产权益，由于该批房地理位置和结构不好等原因，使其造成不易出售出租，到期甲方不能如约归还向乙方所借款的本息，乙方有权处置乙方名下的房产。2009年12月31日，南通拍卖行及其法定代表人***出具借据，向周建借款320万元，从2010年1月1日继续借用，借款利率为年息15%，2012年1月1日，***出具欠据，累计欠周建利息共1374670元，在2012年6月30日前还清。2012年1月14日，南通拍卖行通过其电子邮件向周建发送邮件附件一份，附件为结算清单，载明至2011年12月31日，累计待结费用共1374670元，本金359.4元，其中320万元的借款利息计算的标准为年息18%。2013年6月13日，通州建行向南通市通州区人民法院起诉，要求本案谭晓明、周建偿还贷款本息，该贷款即本案所涉及的谭晓明、周建向通州建行所贷的1688万元款项。在该案审理过程中，谭晓明偿还60万元。后通州建行通过拍卖案涉房屋中的1356.58平方米的房屋受偿了710万元，拍卖均价为每平方米5233.75元。目前谭晓明、周建持有的案涉房屋的面积为1888.87平方米。一审法院认为，依照民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，南通拍卖行主张基于谭晓明、周建已确定享有案涉房产的所有权，谭晓明、周建应当向其偿付南通拍卖行垫付的购房款。谭晓明、周建抗辩认为，因南通拍卖行未履行承诺已构成违约，根据南通拍卖行的承诺书，谭晓明、周建已取得案涉房屋的所有权，无需向南通拍卖行支付购房款，谭晓明、周建应对此承担举证责任。根据谭晓明、周建提供的2011年2月1日南通拍卖行向谭晓明、周建出具的承诺书，南通拍卖行应确保在2011年5月1日前一次性还清谭晓明、周建向通州建行的贷款本息，且应还清其向周建所借的320万元本息及所有费用，如该承诺到期未履行，南通拍卖行自愿放弃谭晓明、周建名下的房产权益，谭晓明、周建有权处置该房产。出具该承诺书的法律行为系南通拍卖行的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，从成立时起具有法律约束力，南通拍卖行非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。南通拍卖行应按照承诺书的内容履行相关义务并承担未按承诺内容履行义务的法律后果。从本案查明的事实看，南通拍卖行并未在2011年5月1日前还清谭晓明、周建向通州建行的贷款本息，亦未还清其向周建所借的320万元本息及相关费用，根据案涉承诺书，南通拍卖行已自愿放弃谭晓明、周建名下的房产权益，谭晓明、周建有权处置该房产。南通拍卖行陈述其在代持期间总共支付了1000多万元购房款，而房屋的总价值也远远超过数千万元，不会放弃原属于南通拍卖行的权益。对此，从查明的事实看，目前谭晓明、周建持有的案涉房屋的面积为1888.87平方米，按照通州建行拍卖时的单价每平方米5233.75元计算，谭晓明、周建目前持有的房屋的价值为9885873.36元。2012年1月14日，南通拍卖行通过电子邮件向周建确认，至2011年12月31日，累计待结费用共1374670元，本金359.4万元，320万元的借款利息计算的标准为年息18%。本金359.4万元借款按照年息18%从2012年1月计算至目前的利息为318.07万元。故截止目前，就2012年1月14日结算单中所涉及的款项，南通拍卖行总计结欠谭晓明、周建8149370元。在通州建行诉本案谭晓明、周建案件审理过程中，谭晓明、周建谭晓明偿还60万元。2007年2月8日南通拍卖行与周建签订的协议书约定，为考虑周建在办理有关手续时所付出的劳务，原买受人确定支付贷款年利率10%，与银行按揭贷款年利率之差，南通拍卖行确保代为原购买方结算给周建，据此，南通拍卖行应向谭晓明、周建支付该协议书所约定的费用。综合以上各项费用，南通拍卖行、谭晓明、周建之间不存在利益失衡的情形。南通拍卖行及其法定代表人***在该承诺书上盖章签字，作为具有完全民事行为能力的民事主体，南通拍卖行在出具该承诺书时理应合理考量其与谭晓明、周建之间的资金往来状况，亦应认识到其出具承诺书这一法律行为的法律后果，在南通拍卖行未能举证证明该承诺具有无效、可撤销等情形时，其未履行承诺内容则应承担相应的法律责任。综上，南通拍卖行所主张其与谭晓明、周建之间系垫付款法律关系，谭晓明、周建主张双方之间不存在垫付款法律关系，其取得案涉房产于法有据，并提供了承诺书证明其主张，该承诺书已达到其证明目的，足以反驳南通拍卖行的诉讼请求。南通拍卖行要求谭晓明、周建偿付南通拍卖行垫付的房款、利息及拍卖佣金的主张均不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：驳回南通拍卖行的诉讼请求。案件受理费83324元，保全费5000元，合计88324元，由南通拍卖行负担。对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，南通拍卖行提交以下证据：证据1、2011年2月1日周建起草的手写承诺书，拟证明承诺书的形成过程。该承诺书是应周建的要求，由其起草后双方在打印的承诺书上签字盖章，但承诺书并非南通拍卖行的真实意思表示。当时周建为了办理什么事情，让***帮忙，所以***才在承诺书上签字。***的真实意思是不会用几千万元的房产就周建的几百万的款项进行偿还。证据2、2014年2月由周建书写的结算清单，结算内容包括2011年之前、2012年至2014年1月30日之前的本息结算。该结算清单是2014年4月16日上午10时在南通市通州区人民法院执行局办公室里由周建给***。就结算清单内容，南通拍卖行并非全部认可，但此份结算清单可以证明双方间的结算并未按照承诺书实际履行，而是按照双方间的债权债务进行结算。清单第一项内容是一笔359.40万元往来的结算，针对2011年至2014年1月30日间的本金和利息。第二项内容是周建给***介绍的客户所借的款项，此款转给周建用于办证和缴纳相关费用，应由***向徐振保归还借款，但没有归还，而以一套房屋作为抵押。第三项的间接损失，对此不清楚此款项为何。证据3、王平于2017年6月19日出具给南通拍卖行、***的通知书1份，南通市崇川区人民法院就原告王平、陈淑芹与被告南通拍卖行、南通通州拍卖行有限公司、周建、谭晓明拍卖合同纠纷一案作出的（2016）苏0602民初962号民事裁定书及王平在该案的起诉证据。证明本案争议的房产虽代持在谭晓明、周建名下，但是谭晓明、周建委托南通拍卖行进行拍卖，王平、陈淑芹已竞买确认成交。因房屋仍在谭晓明、周建名下持有，所以未能办理过户，因此，王平、陈淑芹作为竞买人，与本案存在利害关系，故本案应追加王平、陈淑芹参加诉讼。王平、陈淑芹竞买的7套房屋中有6套属于本案争议的9套房屋之中，另1套（应是509室）不在本案争议的9套房屋之中。谭晓明、周建质证认为，对于上述证据1、2的真实性均无异议，但对于关联性有异议。1、承诺书手写件不是在打印件之前出具的，而是在打印之后由周建手写给南通拍卖行备案的，因为承诺书是单方出具的，南通拍卖行没有留存件，所以让周建确认承诺书的内容，手写一份给南通拍卖行。且即使是按手写稿打印的，也不影响承诺书是南通拍卖行的真实意思表示。南通拍卖行称周建为了银行贷款需要或者是办了办理某事的需要而出具此份承诺书，对此我方不予认可。2、证据2是周建出具给***的，是南通市通州区人民法院因为南通拍卖行未归还通州建行的贷款要拍卖房屋，所以周建对双方之间的债权债务状况出具了一份说明给***，但此并不能证明承诺书未实际履行。结算清单仅能说明双方的债权债务状况，仅是进行结算，没有其他意思。其中的间接损失是指因南通拍卖行未能及时提供还款来源，导致谭晓明、周建的银行存款被南通市通州区人民法院冻结，而且被执行，提前支取，有利息损失。3、对于证据3中的民事裁定书、起诉书、追加原告申请书的真实性予以认可，其他证据真实性不予认可，对于南通拍卖行的证明目的不认可。本案争议的是垫付款纠纷，与王平、陈淑芹起诉的房屋拍卖纠纷没有关系。本院认证意见为，对于南通拍卖行提交的二审证据的形式真实性、合法性本院予以认可，关联性问题因涉及本案争议焦点的认定，故由本院结合本案事实作出认定。本院另查明，江苏省南通市中级人民法院于2017年8月31日就上诉人王平、陈淑芹与被上诉人南通拍卖行、南通通州拍卖行有限公司、周建、谭晓明拍卖合同纠纷作出（2017）苏06民终2852号民事裁定书，裁定：撤销南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初962号民事裁定，指令该院对该案继续进行审理。二审争议焦点：一、2011年2月1日承诺书的性质和效力应当如何理解，承诺书是否已经得到实际履行。二、案外人王平、陈淑芹是否应当追加为第三人参加本案诉讼。本院认为。一、依据2007年2月8日南通拍卖行与周建之间签订的协议书，双方之间就19套房屋之间存在房屋产权代为持有的法律关系，双方的该约定并不违反法律规定，应为合法有效。依据该协议书，通州建行的名义贷款人为谭晓明、周建，其贷款用途即为购买上述房屋，而还款资金的最终承受人为南通拍卖行。除此之外，南通拍卖行与周建之间还存在其它借款和款项往来。依据2011年2月1日南通拍卖行盖章并由时任法定代表人***签字的承诺书，截止2011年5月1日，南通拍卖行如未能履行承诺书中涉及的银行贷款的全部归还及向周建所借320万元及所有费用的清结，则南通拍卖行自愿放弃谭晓明、周建名下的房产权益，并由其二人处置，该承诺书的文义内容应当认定是南通拍卖行就其在指定期限前清偿完毕银行贷款及所负周建全部债务的确认，逾期未付即放弃产权权益及由谭晓明、周建处置房产的承诺内容应认定为以书面方式对于此前约定代持产权的变更。该承诺书作出后，南通拍卖行并未在限定期限前清偿贷款及债务，致使部分房屋由南通市通州区人民法院通过执行程序清偿银行贷款，而现有登记在谭晓明、周建名下的房屋价值与南通拍卖行所欠周建债务的金额基本相当。南通拍卖行基于商业主体的经营判断作出该承诺书处分其财产，应认定为是真实意思表示，并不违反法律规定，且房产已经登记在谭晓明、周建名下，故承诺书已经得到履行。因双方之间的法律关系已经发生变更，南通拍卖行在本案中要求谭晓明、周建返还垫付购房款及佣金的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。南通拍卖行二审庭审中提交由周建手写的承诺书并无签字盖章，仅能证实与打印件内容一致，但并不能证实该承诺书的出具是为配合周建用于特定目的，故其证明目的不能成立。另周建书写的结算清单仅是周建对于其对南通拍卖行享有的债权明细组成的单方记载，其内容并不是否定已经形成的承诺书的效力，也没有对于承诺书内容进行变更的意思表示，故南通拍卖行的该举证主张，本院不予支持。二、关于王平、陈淑芹是否应参加本案诉讼的问题，本院认为，王平、陈淑芹就其与南通拍卖行、谭晓明、周建之间的房屋拍卖纠纷已经另行提起诉讼，其在该案中就登记在谭晓明、周建名下的部分房屋提出独立的诉讼请求，而该案目前并未审理终结，对于其诉讼主张是否成立应在该案中审查处理。且王平、陈淑芹向南通市崇川区人民法院提起该案诉讼的立案时间为2016年2月19日，其时本案一审尚未审理终结，而南通拍卖行并未申请追加王平、陈淑芹作为第三人参加本案诉讼。南通拍卖行的该上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，南通拍卖行有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83324元，由南通拍卖行有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 管 波审判员 许俊梅审判员 马 燕二〇一八年三月二十八日书记员 杨玉婷