浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0402民初6960号 原告：宋新德，男，1961年1月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：应建中，浙江群策律师事务所律师。 被告：金凤林，男，1959年8月31日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：徐星星，女，1967年8月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。现服刑于浙江省女子监狱）。 被告：易学斌，男，1990年10月16日出生，汉族，住安吉县。 第三人：祖建林，男，1969年6月1日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：沈在林、朱旋，浙江群策律师事务所律师。 原告宋新德与被告金凤林、徐星星、易学斌物权确认纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，祖建林申请作为第三人参加诉讼。因被告易学斌等下落不明，本案于2017年2月24日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告宋新德及其委托代理人应建中，第三人委托代理人沈在林到庭参加诉讼。被告金凤林、徐星星、易学斌，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。此后，本院发现被告徐星星在监狱服刑，遂于2017年10月24日再次进行开庭审理，原告宋新德及其委托代理人应建中，被告徐星星、第三人委托代理人朱旋到庭参加诉讼；被告金凤林、易学斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宋新德向本院提出诉讼请求：1.三被告继续履行2004年6月6日协议书相关义务，三被告代原告与余新镇政府签订拆迁补偿安置协议，并判令所签协议中的权利与义务由原告承继；2.南湖区4组三被告名下的房屋[宅基地证号：（2012）第1403007号]因拆迁而补偿的款项4880**元归原告所有；3.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告调取了南湖区余新镇拆迁安置办公室与金凤林签订的房屋拆迁安置协议书，并将诉讼请求变更为：1.确认被告与嘉兴市南湖区余新镇人民政府拆迁安置办公室签订的编号245《房屋拆迁安置协议书》中被告的权利与义务归原告所有；2.要求被告返还已领取的云东公寓9幢903室、云东公寓10幢1202室二套房屋；3.被告协助办理云东公寓9幢903室、云东公寓10幢1202室、南江公寓43幢304室、南江公寓50幢203室的产权变更为原告的相关手续。事实与理由：2004年6月6日，南湖区4组居民金凤林、陈爱珠、徐星星、易学斌全体家庭成员（以下称甲方）与原告（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方把办理好的所有农村建房手续转给乙方建造，所有建造费用由乙方承担，建造好的房屋产权和宅基地使用权都归乙方所有和使用，建造好房屋新的房卡宅基地使用证都交给乙方保存。乙方同意将嘉兴市区文南里11幢504室约75.1平方米房屋一套（女儿宋芳芳名字）经过双方协议价格为18万元归甲方所有，乙方另外付给甲方5万元，由乙方在2004年6月20日前付清款项和交付房屋钥匙；如果乙方建造好的房屋今后碰到政府征地需要拆迁等，一切拆迁安置和经济补偿款项都由乙方宋新德所有并且拆迁由宋新德直接办理和结算，甲方不享有任何权益。甲方在此同意放弃一切权利，并且如果需要配合的应当配合乙方办理拆迁手续。甲方保证今后不主张房屋拆迁权益，包括家庭人员因为某种原因（包括离婚等）变动的一切人员不得干扰。协议书签订后原告付清了钱款和交付过户了文南里11幢504室房屋，同时原告在被告名下的宅基地上建造了房屋。协议书中的陈爱珠于2007年3月4日死亡并已注销户口，根据户口本户籍信息，金凤林为陈爱珠儿子，系其继承人。2015年5月南湖区余新镇人民政府（以下称拆迁人）在开展农房拆迁活动，原告所有的房屋也在拆迁范围内。2015年7月23日，拆迁人对该房屋进行了评估，被告陪同原告代为签收了评估补偿清单。后不知何故，拆迁人在未签订拆迁补偿安置协议的情况下先行拆除房屋。由于拆迁房屋宅基地使用证上的土地使用权人为被告。原告遂与被告进行了多次协商，要求被告配合原告与拆迁人代为补办相关拆迁补偿安置手续。但被告坚持要求独享拆迁补偿安置权益。原告故诉。 被告金凤林、易学斌未作答辩。 被告徐星星辩称，事实如原告所述。本案所涉协议是原告与金凤林达成协议后，在金凤林签好字后，原告将协议送来给本人签字。易学斌的名字由本人代签。 第三人祖建林向本院提出诉讼请求：判令南湖区4组金凤林名下的房屋[宅基地证号：（2012）第1403007号]的拆迁补偿款4880**元归第三人享有。事实与理由：2004年6月6日，南湖区4组居民金凤林、陈爱珠、徐星星、易学斌全体家庭成员（以下称甲方）与宋新德（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方把办理好的所有农村建房手续转给乙方建造，所有建造费用由乙方承担，建造好的房屋产权和宅基地使用权都归乙方所有和使用，建造好房屋新的房卡宅基地使用证都交给乙方保存。乙方同意将嘉兴市区文南里11幢504室约75.1平方米房屋一套（女儿宋芳芳名字）经过双方协议价格为18万元归甲方所有，乙方另外付给甲方5万元，由乙方在2004年6月20日前付清款项和交付房屋钥匙。如果乙方建造好的房屋今后碰到政府征地需要拆迁等，一切拆迁安置和经济补偿款项都由乙方宋新德所有并且拆迁由宋新德直接办理和结算，甲方不享有任何权益。甲方在此同意放弃一切权利，并且如果需要配合的应当配合乙方办理拆迁手续。甲方保证今后不主张房屋拆迁权益，包括家庭人员因为某种原因（包括离婚等）变动的一切人员不得干扰。协议书签订后宋新德付清了钱款和交付过户了文南里11幢504室房屋，同时宋新德在被告名下的宅基地上建造了房屋。2008年4月9日，宋新德因欠款将建造的房屋以60万元的价格转让给了第三人，之后第三人占有和控制该房屋，取得了该房屋的所有权，与该房屋相关的权利和权益也同时转让给了第三人。2015年5月南湖区余新镇人民政府（以下称拆迁人）在开展农房拆迁活动，第三人所有的房屋也在拆迁范围内，拆迁人对该房屋进行了评估，评估补偿款为488016元。现第三人得知宋新德就该房屋的物权权益已向被告金凤林等提起诉讼，第三人认为自己在该房屋上也享有相应的权益，故申请参加诉讼。 原告宋新德对第三人的诉讼请求答辩如下，对第三人所述不持异议。原告按照协议履行后，2008年时因经济困难，把房屋的出租权利和所有权都转让给了第三人，但宅基地未进行转让。 被告金凤林、易学斌对第三人的诉讼请求未作答辩。 被告徐星星对第三人的诉讼请求答辩如下，没有意见。当时与原告签订协议时，本人及儿子易学斌的户口确实在宅基地上。协议是原告送来由本人签字的，原告与金凤林如何谈的，本人不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告金凤林、易学斌未到庭质证，亦未提供证据。被告徐星星未提供证据。原告提供的证据中，原告与第三人签订的协议与本案不具关联性，本院不予认定；原告提供的其他证据及第三人提供的证据，到庭当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年6月6日，宋新德（乙方）与金凤林、陈爱珠、徐星星、易学斌（甲方）签订协议书一份，载明：甲方在嘉兴市南湖区已经办好农村家庭建房手续，但因无经济能力把房子建好，甲方全体家庭人员同意该地方转由乙方建造，并与乙方房屋进行置换，经双方协商同意，达成如下协议：一、甲方把办理好的所有农村建房手续（包括所有甲方现有的房屋和今后建造好的房屋宅基地）转给乙方建造，所有建造费用都由乙方承担，建造好的房屋产权和宅基地使用权都归乙方所有和使用，建造好房屋新的房卡宅基地使用证都交给乙方保存。乙方同意将嘉兴市区文南里11幢504室约75.1平方米房屋一套（女儿宋芳芳名字）经过双方协议价格为180000元归甲方所有，乙方另外支付甲方50000元，由乙方在2004年6月20日前付清款项和交付房屋及钥匙。双方履行协议后乙方应当协助甲方办理房屋过户手续。二、如乙方建造好的房屋今后碰到政府征地需要拆迁等，一切拆迁安置和经济补偿款项都由乙方宋新德所有（包括甲、乙双方所有在册户口人员享受的权益）并且拆迁由宋新德直接办理和结算，甲方不享有任何权益，甲方在此同意放弃一切权利，并且如果需要配合的应当配合乙方办理拆迁手续。甲方保证今后不主张房屋拆迁权益，包括家庭人员因为某种原因（包括离婚等）变动的一切人员不得干扰。三、如果甲、乙双方今后涉及办理产权过户手续的，则由甲乙双方各自承担费用，双方相互协助配合。四、考虑今后拆迁问题，甲方在此给乙方出具全权委托书，由乙方全权处理有关拆迁事宜等。五、双方应当全面履行协议，不得违反，否则应当赔偿对方全部经济损失。2004年6月20日，金凤林、徐星星、易学斌出具领条一张，确认收到宋新德转让款50000元另加文南里由嘉兴市中房公司建造的75.1平方米房屋一套。2006年6月12日，金凤林、陈爱珠、徐星星、易学斌出具拆迁授权委托书，载明：因拆迁房屋产权都归宋新德所有，因此本户拆迁房屋委托宋新德全权直接办理全部手续，包括签订协议，办理补偿结算，领取房屋和补偿款等。 协议书签订后，宋新德出资在嘉兴市南湖区金凤林户宅基地上建造了房屋。2008年4月9日，宋新德出具协议书和收条各一张，协议书载明：宋新德在南湖区原金凤林住宅现以60万元转让给祖建林，原来宋新德与金凤林的协议原件已遗失。收条载明收到祖建林60万元。同日，该房屋由宋新德交付祖建林，并开始由祖建林占用、使用、收益直到该房屋被拆除。 2016年8月15日，金凤林户（乙方）与嘉兴市南湖区余新镇人民政府（甲方）签订编号为245的房屋拆迁安置协议书一份，内容为：乙方房屋坐落在，产权性质私房，建筑总面积660.05㎡，宅基地证合法面积为370.**㎡，核定安置人口2人，核定在册农业人口2人。乙方房屋以及附属一切设施（物）由甲方补偿488016元，乙方旧房及附属物通过补偿后归甲方拆除清场。安置房屋为云东公寓9幢903室、10幢1202室，南江公寓43幢304室、50幢203室。农房拆迁评估补偿清单显示：产权人为金凤林，宅基地证号为20**第1403007号的房屋及附属设施的评估价为4880**元。2016年8月17日，金凤林领取了云东公寓9幢903室、10幢1202室两套房屋的钥匙。 金凤林系陈爱珠之子、徐星星之前夫，易学斌系徐星星之子。协议书、拆迁授权委托书、领条上徐兵即代表易学斌，名字由徐星星代签。陈爱珠于2007年3月4日死亡，除金凤林外，其余继承人不明。 嘉兴市文南里11幢504室房屋原登记于原告女儿宋芳芳名下，原告与金凤林等签订协议书后，该房屋转移登记至徐星星名下，现已转移登记至案外人名下。 2007年1月9日，原告宋新建造的房屋取得集体土地使用权证，证号为嘉南湖集用（2006）第1405022号，在册农业人口为四人，分别为金凤林、陈爱珠、徐星星、易学斌。该集体土地使用权证先由原告保管，后原告与第三人签订协议后由第三人保管。 经本院核实，2012年金凤林以集体土地使用权证遗失为由申请补发，补发后的证号为嘉南湖集用（2012）第1403007号。 本院认为，本案系一起因宅基地转让而引发的物权确认纠纷。根据本案的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告或第三人是否对于编号为245的房屋拆迁安置协议书中被拆迁人的权益享有相应的利益。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。可见现行法律对于非本集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为进行了禁止性规定。本案中金凤林等作为涉案宅基地的使用权人，该宅基地使用权是金凤林等作为集体经济组织成员享有的权利，与金凤林等特定的身份关系相联系，但转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而原告宋新德并非涉案宅基地所在的集体经济组织成员，原告也未提供证据证明其已取得该集体经济组织成员资格，宋新德对涉案宅基地使用权因其非该集体经济组织成员而未能取得。故原告与金凤林等之间的宅基地使用权转让行为因违反了法律的强制性规定而无效。民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案宅基地转让行为虽因违反法律的强制性规定而无效，但该协议已实际履行，原告支付了对价，并在该宅基地上建造了房屋，且于2008年将所建房屋转让给第三人直到房屋因拆迁而拆除。因房地无法分离，2008年原告将地上建筑物以60万元的对价转让给第三人时，相应的权益亦一并得以转让，至此原告已丧失了对案涉宅基地地上建筑物进行主张的权利，而第三人已替代原告成为了与金凤林等人签订的协议书的相对方（原告将集体土地使用权证交付第三人，并在出具的协议上写明未向第三人交付与被告方签订的协议书原件原因的行为，也佐证了这一点），关于合同无效产生的相应后果也应由第三人承担和享有。原告要求确认被告金凤林与嘉兴市南湖区余新镇拆迁安置办公室签订的编号为245的房屋拆迁安置协议书中被告的权利与义务归原告所有，要求被告返还已领取的两套房屋并配合原告办理四套房屋的所有权变更手续，无事实及法律依据，本院不予支持。原告接受讼争土地后在上面建造了房屋，建造的房屋随着行为的实施已经附着于讼争土地上，房屋被拆除前该房屋由第三人占有、使用、收益，现该房屋已因被拆迁而客观上无法返还，无法返还部分的价值构成第三人的损失。案涉房屋在拆迁时经评估为488016元，故拆迁协议中关于案涉房屋的拆迁补偿款应由第三人享有，对第三人要求确认金凤林名下的房屋的拆迁补偿款488016元归其享有的诉讼请求，本院予以支持。被告金凤林、易学斌，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩的权利并自行承担由此带来的相应法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告宋新德的全部诉讼请求； 二、确认2016年8月15日金凤林与嘉兴市南湖区余新镇人民政府签订的编号为245的《房屋拆迁安置协议书》中关于金凤林户的房屋[集体土地使用证号为嘉南湖集用（2012）第1403007号]补偿款488016元归第三人祖建林享有。 案件受理费18300元、保全申请费7960元，合计26260元，由原告宋新德负担14680元，由被告金凤林、徐星星、易学斌共同负担11580元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邬勤怡 代理审判员  唐 琳 人民陪审员  朱玉根 二〇一八年三月二十八日 书 记 员  黄 洁 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。