广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤09民终46号上诉人（原审被告）：化州市安居乐房地产有限公司。法定代表人：苏亚波，该公司执行董事，经理。委托诉讼代理人：梁景耀，男。委托诉讼代理人：王卓汉，男。被上诉人（原审原告）：陈梅，女。委托诉讼代理人：甘宇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：广东省化州市第四建筑工程公司。法定代表人：陈亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙飞飞，广东法申律师事务所律师。上诉人化州市安居乐房地产有限公司（以下简称安居乐公司）因与被上诉人陈梅、原审第三人广东省化州市第四建筑工程公司（以下简称化州四建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院(2015)茂化法民二初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安居乐公司上诉请求：1.撤销广东省化州市人民法院(2015)茂化法民二初字第528号民事判决，改判驳回陈梅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈梅承担。事实与理由：一、一审法院代陈梅变更了诉讼请求，判决超出诉讼请求的范围。陈梅在一审辩论终结前，并未主张涉案合同第八条存在两种以上解释，但一审法院既主动代陈梅变更（增加）主张涉案合同第八条存在两种以上解释的诉讼请求，又支持该变更的诉讼请求，认定涉案合同第八条存在两种以上解释，并作出了错误的判决。事实上涉案合同第八条也不存在可作两种以上解释的情形。二、一审法院回避了陈梅主张涉案合同第八条为无效条款的诉请。陈梅自始一直主张涉案合同第八条为无效条款。但《中华人民共和国合同法》属于明示法律，其第五十二条和第五十三条均对无效合同之情形公开作出了详尽的列举但无设有兜底情形的规定。无论采用任何对照、对比，或其他任何方式，均不能认定该条款符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的情形。三、一审法院认定事实前后自相矛盾，判决无法律依据。一审判决认定安居乐公司与陈梅订立的涉案合同合法有效。但作出的判决与该认定矛盾，且违反法律。四、涉案合同第八条并非免责条款或格式条款，是有效条款。一审法院对合同第八条第三款第三项的理解分析与认定错误，陈梅请求变更撤销合同第八条的撤销权依法已经消灭，一审法院对本案的判决没有法律与事实依据，请求二审法院撤销一审判决。陈梅答辩称，第一，原审法院没有代陈梅变更诉讼请求，判决的主文也没有超出陈梅诉讼请求范围。第二，本案是由陈梅作为原告提出起诉，按照民事诉讼法的规定，安居乐公司应当对陈梅提出的诉讼请求在事实上和法律上是否成立进行答辩，法庭应当对安居乐公司的答辩理由进行审查，无论陈梅对安居乐公司答辩的反驳理由是否成立，只要安居乐公司的答辩是没有依据，法院就不应该支持安居乐公司的答辩理由，原审判决支持陈梅的诉讼请求合法合理。第三，安居乐公司要求按涉案合同第八条的约定，主张其延期交楼有正当的免责理由，陈梅认为合同第八条属于格式条款，该条约定免除了安居乐公司的责任，排除了陈梅主要权利，并应当在签订时作出特别说明，但安居乐公司作为格式条款的提供方，并没有加以提醒，所以涉案合同第八条是无效条款，安居乐公司不能依据该条约定免除延期交房的责任，原审判决正确合法合理，安居乐公司的上诉没有正当理由。化州四建公司述称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。本案是安居乐公司与陈梅之间的房屋买卖合同纠纷，与化州四建公司没有直接利害关系，化州四建公司对安居乐公司与陈梅之间的所签订的购房合同不知情。一审判决正确，应予维持。陈梅向一审法院起诉请求：1.判决安居乐公司向陈梅支付逾期交房违约金50572.26元（以已付房款总额451538元为计算基数，按每月8.0‰从2014年10月1日起暂计至2015年12月1日，以后另计）；2.由安居乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月23日，被告（发包人）和第三人（承包人）签订了《建设工程施工合同》,主要内容包括《协议书》、《通用条款》和《专用条款》三部分。其中《协议书》第二条约定的承包范围为：施工总承包。包工包料包工期，包质量，包安全，包验收合格；第三条约定的合同工期为：开工日期：以发包人出具正式“开工令”为准。2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日，被告及第三人还在合同中约定竣工日期暂定为2014年5月30日，合同工期总日历天数730天；第四条约定的工程质量标准为：以国家级现行的施工验收规范和广东省茂名市的有关规定、标准进行验收：并经工程所属质监部门和本工程的监理单位认可，工程质量达到合格标准；第五条约定的合同价款为：41830280.18元。《专用条款》第25条约定工程量确认：25.1承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：每月25日；第26条约定工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：进度款按当月完成，于下个月15日前按工程进度相应的工程价款的80%支付。竣工验收支付至总价款的97%，留3%作保修金。”2011年11月10日，被告与案外人化州市工程建设监理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，主要内容有：工程名称：化州市上品花园A、B、C幢；工程地点：化州市；工程规模：总建筑面积约41300m2,框剪结构地上24层，地下**;总投资:工程造价约5000万元。合同自2011年11月10日开始实施，至2013年12月30日完成。2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日。2012年2月29日至2016年7月24日，被告向第三人支付工程款人民币55179287.50元。涉案工程于2015年6月完工，被告于2015年9月起，陆续将商品房交付给业主使用。涉案工程于2016年2月2日取得《化州市建设工程规划验收合格证》。2013年5月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一条规定了项目建设依据：出卖人以出让方式取得证号为“化国用(2013)第××号”的土地使用证项下的土地使用权，土地使用权出让合同编号为××，该地块土地面积为3590平方米，规划用途为：商业、住宅。土地使用权年限住宅至2079年12月l5日，商业至2049年12月l5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为“上品花园”，建设用地规划许可证号为：建地[2011]××号，建设工程规划许可证号为：建字第[2012]××号，施工许可证号为××；第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房；第三条约定该商品房为本合同第一条项目中的××幢××层××房，建筑面积129.91平方米，套内建筑面积107.89平方米，按套计价，总价为451538元；第六条约定买受人于2013年5月8日前支付首期（占购房总价款的31.35%）房款人民币141538元，向银行办理抵押借款（占购房总价款的68.65%）人民币310000元；第八条约定出卖人应当在2014年09月30日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格。在符合上述交房条件下，乙方同意在接到甲方通知后提前接收房屋。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.国家政策的约束或政府有关部门的原因迟延商品房的验收的；3.遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.自2014年09月30日起，按买受人已支付的房款总额，每月支付8.0‰违约金给买受人；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告依约向被告支付了全部售房款人民币451538元。被告于2015年12月1日前仍未将房屋交付原告使用。原告要求被告承担违约责任。被告拒绝，原告诉至一审法院要求处理。一审法院认为，本案的争议焦点是：关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。第一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同。本案中，合同约定房屋交付的时间为2014年9月30日前。被告未能按合同约定的上述时间将涉案房屋交付给被告使用，已构成违约。第二，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年9月30日前，被告于2015年12月1日仍未将涉案房屋交付给原告使用，被告应当承担违约责任。原告主张暂计2014年10月1日至2015年12月1日共14个月的违约金应得到支持。涉案合同约定迟延交付房屋按已支付房款总额每月按8‰计付违约金，原告已交付的购房款为451538元。因此，被告因迟延交房应当支付给原告的违约金为50572.26元(451538元×14×8‰)。第三，被告认为涉案商品房逾期交付是由于施工方不依时竣工造成，根据《商品房买卖合同》第八条的有关约定，其延期交房不构成违约。一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条有关“……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……3.遇到不可抗力和其它非建设方的原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的约定，该条款是双方对商品房交付期限可否延期的特别约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”及第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，涉案合同是由被告提供的格式合同，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于被告的解释。经一审法院分析认为，上述条款无论是从文字或内容上来看，对于“施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解均应与前一句“如政策性因素”相联系，即施工方不能依时竣工相应延长交房时间须是以“政策性因素造成”为前提。被告没有提供证据证明涉案房屋不能按合同约定的时间交付给原告是因为政策性因素导致化州四建公司不能依时竣工，因此，被告对于其延迟交房的行为不能免责。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的理由成立，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:限被告化州市安居乐房地产有限公司在本判决生效10日内支付违约金50572.26元给原告陈梅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，减半收取为532元，由被告化州市安居乐房地产有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审法院是否代陈梅变更诉讼请求，一审判决是否超出陈梅的起诉请求的范围；二、涉案合同第八条是否有效，安居乐公司应否向陈梅支付逾期交房违约金。一、关于一审法院是否代陈梅变更诉讼请求，一审判决是否超出陈梅的起诉请求的范围的问题。本院认为，陈梅起诉请求安居乐公司支付逾期交房违约金50572.26元并承担本案诉讼费用。一审判决支持了陈梅的该项诉讼请求，一审判决主文也没有超出陈梅的起诉请求的范围。因此，安居乐公司上诉称一审法院代陈梅变更诉讼请求，原审判决超出陈梅的起诉请求范围理由不成立，本院不予支持。二、关于涉案合同第八条是否有效，安居乐公司应否向陈梅支付逾期交房违约金的问题。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《商品房买卖合同》第八条的内容为：“出卖人应当在2014年9月30日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经分期综合验收合格。在符合上述交房条件下，乙方同意在接到甲方通知后提前接收房屋。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.国家政策的约束或政府有关部门的原因迟延商品房的验收的；3.遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长。”从该合同内容看，不存在上述无效合同的情形。因此，《商品房买卖合同》第八条为合法有效条款。第二，对于《商品房买卖合同》第八条第三款约定“遇到不可抗力和其他非建设方的原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解问题。本院认为，该条款是双方对商品房交付期限可否延期的特别约定，且是格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”及第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，涉案合同是由安居乐公司提供的格式合同，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于安居乐公司的解释。本院认为，上述条款无论是从文字或内容上，对于“施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延迟”的理解均应与前一句“如政策性因素”相联系，即施工方不能依时竣工应延长交房时间必须以“政策性因素造成”为前提。由于安居乐公司没有提供证据证明涉案房屋不能按合同约定的时间交付给陈梅是因为政策性因素导致化州四建公司不能依时竣工，因此，安居乐公司对于其延迟交房的行为不能免责，安居乐公司上诉要求不支付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，安居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人化州市安居乐房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  许 彦代理审判员  张 茹二〇一八年三月十四日书 记 员  李松霞书 记 员  陈小敏