广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1940号 原告（反诉被告）：时海燕，女，汉族，住山东省单县。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告（反诉被告）时海燕与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人范琦、李蓓，被告（反诉原告）的委托代理人刘宁富、第三人甲东公司的委托代理人陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）时海燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 2、判令被告继续履行涉案合同，被告、第三人协助原告办理位于北海市四川北路38号万家兴苑第1幢一单元2106号房的房产权属证书手续；3、判令被告向原告支付违约金4291元（以已付房款214550元为基数，按2%计算）；4、判令第三人为被告向原告支付违约金承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：2015年4月14日，原告在被告的售楼部，通过第三人购买了被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑第1幢一单元2106号房。原告分别于2015年4月14日、4月16日向第三人支付首期购房款共214550元，第三人同时开具了收款收据。2015年4月16日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告也于2015年6月23日将涉案房屋交付原告使用，随后原告将涉案房屋进行装修并入住。后原告发现其所购房产并未在北海市房地产交易中心办理过户，经与被告多次交涉，被告均以第三人未交付原告房款为由拒绝为原告办理涉案房屋的房产权属证。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，第三人是购房款的收款人，应为被告的违约行为承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，其一，原被告之间不存在真实合法有效的商品房买卖合同关系。北海市公安局的北公鉴通字﹝2016﹞00105号《鉴定意见通知书》已经鉴别出《商品房买卖合同》上面的被告万家兴公司的公章及法定代表人印章与真实的印章样本不一致，且北海市公安局海城分局的北公城诉字﹝2016﹞00137号《起诉意见书》已经查明第三人甲东公司的员工李梅林，伪造万家兴公司的公章及法定代表人印章与原告签订《商品房买卖合同》，骗取原告购房款的犯罪事实；其二，被告万家兴公司与第三人甲东公司的代理销售关系于2014年11月16日已经终止，第三人或者李梅林之后与原告签订的合同，对被告万家兴公司不产生法律效力；其三，原告没有向被告万家兴公司支付过任何购房款。被告万家兴公司是涉案房屋的所有权人。原告购买被告开发的房屋，应当向万家兴公司支付购房款。但是原告在没有任何证据证明被告委托第三人或李梅林代为收取购房款的情况下将购房款直接支付给第三人或李梅林，致使购房款被侵占，没有对支付购房款这一重要事情尽到谨慎义务。该行为的法律后果应当由原告承担，不能免除其向被告万家兴公司支付购房款的义务。原告没有履行完支付购房款的先履行义务，则无权要求被告履行办理过户手续、开具发票等后履行义务，更不可能存在支付逾期办证违约金之说；其四，本案涉及伪造印章、侵占购房款等犯罪行为，建议法院将本案移送公安机关处理。 第三人甲东公司辩称，第三人没有义务协助原告办证，第三人的权利及义务只是代理被告销售房屋，根据合同相对性，《商品房买卖合同》是原、被告之间签订的合同，与第三人无关，第三人不应承担向原告支付违约金的责任，第三人也不应承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判令反诉被告腾退位于四川路38号万家兴苑1幢一单元2106号房屋给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费人民币14400元（从2015年6月24日计至实际腾退房屋之日止，暂计至2016年6月23日，按月租1200元计算）；3、判令反诉被告结清从使用该房屋至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括但不限于物业费、卫生费、水电费、电讯接收费等）；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：位于北海市四川路38号万家兴苑1幢一单元2106号房屋是反诉原告开发的商品房，反诉原告对该案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的所有权权益。反诉原告未与反诉被告签订过《商品房买卖合同》，也没有与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告占有、使用反诉原告的商品房，侵犯了反诉原告的合法权益，应停止侵害，腾退案涉房屋给反诉原告。反诉被告在本诉中举证的落款时间为2015年4月16日的《商品房买卖合同》是伪造的虚假合同。反诉被告在本诉中称其已将案涉房屋的购房款支付给了第三人甲东公司，但是反诉原告从未给予第三人甲东公司授权收取案涉合同项下的购房款，反诉被告向第三人支付的购房款，与反诉原告无关。反诉原告因受骗，把案涉房屋交付给了反诉被告，在得知被骗后，要求反诉被告腾退案涉房屋，但遭到反诉被告的拒绝。在反诉原告要求腾房后，反诉被告拒不腾房，行为已经构成侵权，因反诉被告继续占用导致反诉原告无法出售案涉房屋，实际上给反诉原告造成损失，反诉被告应给予赔偿。反诉被告实际占用期间，依据其与物业公司、供水、供电等有关服务合同的约定，应交纳的费用，反诉被告应承担结清义务。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉。 反诉被告（本诉原告）时海燕辩称，本案反诉被告通过第三人与反诉原告签订《商品房买卖合同》，依约支付购房款，并在反诉原告正式交房后才入住，对涉案房屋是合法占有，反诉被告对反诉原告不存在侵权行为，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）时海燕针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、北海万家兴房地产公司的工商公示信息，证明被告的诉讼主体资格； 2、北海甲东房地产营销公司工商公示信息，证明第三人的诉讼主体资格； 3、北海市万家兴物业服务公司工商公示信息，证明被告是万家兴物业服务公司的股东之一的事实； 4、商品房买卖合同，证明原被告存在合法有效的商品房买卖关系的事实，证明被告违约的事实； 5、结婚证，证明原告与陈汉伟是夫妻的事实； 6、收款收据，证明第三人已代收原告万家兴苑1-2106号房的购房款共214550元的事实； 7、业务凭证，证明原告向被告支付涉案房屋公共维修费共3397.58元的事实； 8、收据，证明原告向被告支付2000元房产证办证费的事实； 9、证明，证明第三人将原告的购房款支付给被告的事实； 10、转账记录，证明内容同上； 11、准予入住通知书，证明被告于2015年6月23日向原告交付房屋的事实； 12、房地产销售代理补充协议，证明第三人是被告的代理商的事实； 13、万家兴苑尾盘结佣约定书，证明内容同上； 14、图片，证明第三人是被告的代理商的事实，证明李梅林是第三人的公司员工的事实。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）时海燕提交的证据质证意见为： 对证据1-3、5真实性、合法性、关联性无异议； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，该证据上的被告公章及法定代表人印章都是伪造的，不能证明原被告之间就房屋买卖进行过协商合意，无法证明原被告之间存在真实有效的房屋买卖合同关系； 对证据6真实性、合法性、关联性有异议，原告在没有认真核实李梅林或者第三人是否有权收取购房款的情况下，擅自将购房款交付给了李梅林或第三人，导致购房款被侵占，存在重大过错。原告将购房款交付给李梅林或第三人的行为不能等同于交付给被告，不能达到履行合同主要付款义务的法律效力； 对证据7、8真实性、合法性、关联性有异议，一方面，吴志豪不是被告的法定代表人，也不是股东，第三人或李梅林将款项转给吴志豪不能证明其所转账的是涉案房屋的购房款，也不能证明其转给被告；另一方面，转账的数额与时间和原告交付购房款的数额与时间不一致； 对证据9、10、11真实性、合法性、关联性有异议，被告是在原告及李梅林的欺骗之下，把涉案房屋交付给原告的。交付房屋行为不是被告的真实意思表示； 对证据12真实性、合法性、关联性有异议，该证据能证明销售代理期限至2014年8月12日就截止，无法证明代理销售关系的延续； 对证据13真实性、合法性、关联性有异议，被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日已经终止，该证据只能证明双方的佣金结佣计算方式，不能当然地证明代理销售关系的延续； 对证据14真实性、合法性、关联性有异议，该销售点不是被告的售楼部，而是第三人的代理销售点，第三人如何装修，如何宣传，被告无法控制。被告与第三人的代理关系于2014年11月16日终止后，被告与第三人约好于2014年12月15日前拆除该销售点，之后第三人的宣传广告与被告无关。 第三人甲东公司对原告（反诉被告）时海燕提交的证据质证意见为： 1、对证据1-5真实性、合法性、关联性无异议； 2、对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，对证明内容也有异议。收款收据是2105、2106两套房的房款，不能区分哪套房交多少钱。因此不能证明第三人已代收原告2106号的购房款的事实。公安局起诉意见书已说明时海燕的房款已被李梅林截留。 3、对证据7-14真实性、合法性、关联性均无异议。但证据9、证据10只能证明第三人收到房号2105和2106号购房款共157554元的事实。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明被告是涉案房屋的所有权人； 2、合同解除协议，证明被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止，第三人应当于2014年12月15日前拆除其在万家兴苑门口的售楼部； 3、鉴定意见通知书，证明涉案房屋的《商品房买卖合同》为虚假合同。 原告（反诉被告）时海燕对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，不予认可，合同只有公司公章，没有法定代表人签字，合同有部分是空白的； 对证据3真实性、合法性无异议，但该鉴定意见只是对相关合同部分页面上公章的鉴定，证据不充分，不足以证明原告合同附件中所有盖的公章是虚假的，也没有与合同附件中的被告公章进行比对。 第三人甲东公司对对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1-3真实性、合法性、关联性均没有异议。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年4月14日，原告时海燕(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目1幢1单元2106号住宅，建筑面积为89.41平方米（2105、2106号两套房建筑面积共130.99平方米），销售单价为4600元／平方米，销售总价为411286元（2105、2106号两套房销售总价为602554元）；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金10000元整；乙方必须在签订本协议后2015年4月20日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方支付262554元整(定金折抵购房款)，余款即人民币340000元整申请银行按揭贷款。当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金5000元支付给了李梅林，李梅林出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的公章和有李梅林签字。2015年4月16日，原告时海燕（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元2106号房。该房建筑面积共89.41平方米，单价为人民币每平方米3800元，总金额339758元；买受人已付首期款人民币109758元，余款人民币230000元办理银行按揭贷款，有关银行按揭贷款具体按附件五执行；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款209550元支付给了李梅林，李梅林出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的公章和有李梅林签字。原告总共支付购房款合计为214550元。庭审中，原告确认合同价格与认购协议书价格之差是被告万家兴公司为了避税所为。双方实际履行系认购协议书约定之价格。2015年6月23日，原告向被告万家兴公司支付了煤气开户费和办证费等，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第003296号，现无抵押、查封登记。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉原告时海燕与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.涉案房屋的实际购房总额如何确定？4.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的214550元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉原告时海燕与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。本诉原告时海燕作出购买涉案商品房的意思表示，签订《认购协议书》，按照第三人甲东公司销售人员的指示支付购房款并接收房屋，本诉被告万家兴公司作出承诺实际履行约定，实际交付房屋给买受人，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，故本案系商品房销售合同纠纷。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定的购房价格与认购协议书约定的购房价格之差，原被告在庭审中皆承认此举目的为避税，且原告已实际按照《认购协议书》的约定支付了购房款，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为411286元（4600元／㎡×89.41㎡）。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方构成事实上的商品房销售合同关系，本诉原告依约支付了涉案房屋的部分购房款214550元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑一幢一单元2106号房的房产权属证书，本院予以支持。被告万家兴公司逾期办证构成违约，应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金为4291元（214550元×2%），由本诉被告万家兴公司支付给本诉原告时海燕。本诉原告要求第三人甲东公司协助办理案涉房屋的房产权属证书没有依据，本院不予支持。本诉原告诉请第三人为被告支付上述违约金承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉原告诉称反诉被告将涉案房屋的购房款支付给第三人，与反诉原告无关，反诉原告因受骗错误交房的问题。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间成立事实上的商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受欺诈错误交房的理由不成立，故反诉原告要求腾退房屋、支付房屋占有使用费并结清物业服务费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告时海燕将位于广西北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元2106号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证(2012)字第003296号］办理到本诉原告时海燕名下； 二、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金4291元给本诉原告时海燕； 三、驳回本诉原告时海燕和反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费7533元，反诉费80元，两项合计7613元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在履行上述义务时一并付还给本诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉7533元，反诉80元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳