山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终2412号上诉人（原审原告）：江北燕，女，1987年12月27日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘涛（系江北燕之夫），住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区太行山路东侧**。法定代表人：公维安，总经理。委托诉讼代理人：赵伟，山东薛国律师事务所律师。上诉人江北燕因与被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2148号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江北燕上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2148号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方之间的购房合同第十条（二）3的约定“规划的车位车库2015年12月31日达到设计使用标准……上述设施未达到上述条件的，双方同意按照以下第（2）种方式处理：出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金”。被上诉人交付的X号楼地下车库A-119内一直积水无法使用，被上诉人直到2017年8月16日才同意为上诉人更换车库至A-114。根据合同约定，被上诉人需向上诉人支付从2016年1月1日起至2018年1月13日共744天的违约金，共计744天×968，585×0.00005=36，031.36元。二、本案争议焦点问题为合同约定按照“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%支付违约金”是按日还是按照月、年计算。根据购房合同第二十条（二）的规定，双方签署的合同为被上诉人制定的格式合同，根据合同法第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。此争议焦点应按照有利于上诉人的解释进行解释，即按照每日计算违约金。三、一审判决明显违背公平原则。假如违约金的计算按照“无限期”计算，对于开发商来说无违约成本，且此种思路也会导致开发商肆无忌惮违约。此种判决相当于宣告不为买受人办理产权证是合法的，产权证什么时候可以办出来？这显然有失公平。四、原审判决法律依据错误。根据合同法第61条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答关于商品房买卖合同纠纷基于逾期办证行为请求依约支付违约金如何处理的问题：《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此均有明确规定，应遵照执行。作为商品房买卖合同的双方当事人，均应依约履行。如一方违约，应该承担违约责任。商品房目前的价格虽处于上涨之势，但不能预料以后是否也会下跌。在房地产行业仍处于高利润的市场环境下，适用商品房买卖合同约定的违约金不会对开发商造成不利影响，相反会促使其更加诚实守信。根据以上三个法律依据，明显可以推出应参照合同其他条款来计算违约金，即按照“每日”计算，而不是按照“无限期”来计算。综上所述，请求二审法院依法纠正一审法院的不当判决，维护上诉人的合法权益。德圣公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上述请求，依法维持原判。江北燕向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金143,488元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，原、被告签订了《枣庄市新建商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的位于薛城区中兴世纪城（东区）X号楼单元X层X室的商品房一套。该房建筑面积为275.95平方米，总价款为968,585元。原告应当在2016年8月11日前支付该商品房全部价款。被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房，规划的车库应当于2015年12月31日达到设计使用标准。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内（不超过90日），取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列方式处理：原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.01%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。车库未达到约定的使用条件的，被告应按日向原告支付房价款万分之0.5的违约金。2016年7月29日，原告支付了购房款983,958元。2015年8月6日，被告向原告交付了涉案房屋，但至今未办理所有权转移登记。2016年7月29日，原告与被告签订《中兴世纪城（东区）储藏室、车库销售协议》一份，该协议约定：原告购买车库一间，编号为A119，单价为5,500元／平方米，建筑面积约28.79平方米，合计158,345元；原告签订本协议时一次性付清总价款158,345元；原告签订本协议并付清全部款项后即拥有车库管理使用的权利。该协议签订当日，原告全额支付了车库销售款158,345元。A119车库由于渗水严重，导致无法停车及存放杂物；经双方协商，同意将A114车库调换给原告使用。2018年1月13日，原告与被告签订《中兴世纪城东区储藏室、车库销售协议》一份，该协议约定：原告购买车库一间，编号为A114，单价为5,500元／平方米，建筑面积约28.79平方米，合计158,345元；原告签订本协议时一次性付清总价款158,345元；原告签订本协议并付清全部款项后即拥有车库管理使用的权利。一审法院认为，原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同》及《中兴世纪城东区储藏室、车库销售协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行义务。被告未按照合同约定的期限办理房屋权属登记已构成违约，应承担违约责任；双方约定的逾期办理房屋所有权证违约金的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认；该项违约金应为96.86元（968,585元×0.01%=96.86元）。原告交付给被告的A119号车库，因渗水严重，导致无法使用，被告应按合同约定支付违约金；根据该院查明的事实，其计算违约金的期间应从2016年7月29日至2017年8月16日（实际调换日），共计384天；该项违约金应为18,596.83元（968,585元×0.00005×384天=18,596.83元）。综上，被告应支付给原告违约金18,693.69元（18,596.83元+96.86元=18,693.69元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告江北燕支付违约金18,693.69元；二、驳回原告江北燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,170元，减半收取1,585元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，关于逾期办证违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定。本案因上诉人对被上诉人违约行为对其造成损失的数额并未提交有效的证据加以证明，故一审法院依照合同中约定的违约条款判决由被上诉人承担违约责任，符合法律规定，并无不当。关于未按约定交付车库违约金问题。根据原审查明的事实，被上诉人交付给上诉人的A119号车库因渗水严重，导致无法使用，被上诉人应按照合同约定向上诉人承担违约责任。所计算违约金的期间应从双方订立车库销售协议并付清款项之日即2016年7月29日起至调换车库之日止，被上诉人主张实际调换车库日期为2017年8月16日，而双方订立车库销售协议的时间为2018年1月13日，2017年8月16日更换车库报告载明的内容系上诉人与被上诉人协商调换车库事宜，并未有证据表明当日被上诉人已将所调换的车库实际交付与上诉人，故被上诉人主张实际调换车库的时间为2017年8月16日，证据不足，应不予支持，一审判决对此项违约金计算至2017年8月16日显属不当，应予纠正，此项违约金的期间应从2016年7月29日起至2018年1月13日止，共计531天，即该项违约金应为25，716元（968，585元×0.00005×531天）。综上，江北燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2148号民事判决第二项“驳回原告江北燕其他诉讼请求”及案件受理费的负担部分“案件受理费3，170元，减半收取1，585元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担，于本判决生效后七日内交纳”；二、变更山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2148号民事判决第一项“被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江北燕支付违约金18，693.69元”为被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人江北燕支付违约金25，812.86元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3，170元，由上诉人江北燕负担1，585元，被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担1，585元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一八年十一月二十八日书记员  蓝 月