河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2827号上诉人（原审原告）张莹琦，女，汉族，河南省商丘市睢阳区。委托代理人周小娟，河南天坤律师事务所律师。委托代理人陈振华，河南天坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）河南东瑞实业有限公司，住所地郑州市管城区航海东路869号1号楼1层商1号。法定代表人冯林萍，总经理。委托代理人宋慧芳，公司员工。委托代理人段颖杰，公司员工。上诉人张莹琦因与上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称东瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初7700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张莹琦向一审法院提出诉讼请求：1、判令东瑞公司协助张莹琦办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号的房屋所有权属证书；2、判令东瑞公司向张莹琦支付违约金28760.83元；3、本案诉讼费用由东瑞公司承担。事实和理由：张莹琦、东瑞公司于2013年7月27日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：130××××3794）,约定：张莹琦自愿购买东瑞公司所有的位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号的房屋，建筑面积为91.73平方米，总价款为787968元。东瑞公司应在2014年10月30日之前将办理权属登记需由东瑞公司提供的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。上述合同签订后，张莹琦依约严格履行了合同约定的义务，现该商品房东瑞公司已实际交付给张莹琦，而东瑞公司至今未依照该合同的有关约定为张莹琦办理该商品房的产权登记手续。为维护张莹琦合法权益，故诉至法院。东瑞公司辩称：一、房屋所有权属证书需要张莹琦、东瑞公司和办证机构共同完成，东瑞公司一直在积极协助办理，根据法律规定，办证是出卖人、买受人和登记机关相互协作、相互衔接的过程，东瑞公司的义务是向登记机关提供办理初始登记的相关材料，其后应进行的转移登记的程序也就是办理产权登记的手续，主要是由买受人和登记机关来完成；二、合同约定房屋所有权属证书由张莹琦自行办理，根据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，双方办理产权登记，由买受人自行申请办理，出卖人应当在买受人提出书面申请的十五日内提供办理转移登记的资料，根据谁主张谁举证的原则，张莹琦不能提供证据证明因为东瑞公司的原因而不能办理房屋产权证书，根据双方签定的商品房买卖合同的约定，对于违约金有明确的约定，按照购房款的0.01%来支付违约金。一审法院认定事实如下：2013年7月27日，张莹琦作为买受人与东瑞公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××3794）一份，主要约定：1、买受人以787968元的价格购买位于管城××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××房屋××套；2、出卖人应当在2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向买受人支付总房款0.01%的违约金；3、出卖人取得该商品房初始登记后，买受人自行申请办理商品房所有权转移登记，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付房款0.01%的违约金。合同签订后，张莹琦按照合同约定向东瑞公司支付了购房款787968元并缴纳了契税等费用，但东瑞公司一直未办理房屋的初始登记，导致张莹琦无法取得房屋权属证书，引起争诉。一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行自己的义务。东瑞公司作为出卖人，应在合同约定的期限内及时到房屋管理机关办理房屋权属初始登记，但至今东瑞公司仍未办理房屋权属初始登记，导致张莹琦无法及时取得房屋权属证书，明显违背了合同约定，故张莹琦要求东瑞公司协助其办理涉案房屋的所有权属证书的诉讼请求，予以支持。本案中，合同约定因东瑞公司未在约定期限办理产权初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01%，张莹琦以该约定明显过低，请求人民法院予以增加，即要求东瑞公司按照总房款0.01%计算一年支付违约金28760.83元（787968×0.01%×365），但张莹琦未提交证据证明因东瑞公司违约造成的损失，故结合本案实际情况，酌定东瑞公司按照房屋总价款1%支付张莹琦违约金7879.68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助张莹琦办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号的房屋产权证书；二、河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向张莹琦支付违约金7879.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，减半收取计310元，由张莹琦负担182元，东瑞公司负担128元。张莹琦不服一审法院判决向本院上诉称：东瑞公司存在严重违约行为，一审法院对逾期办证的违约金认定明显偏低，适用法律错误，有失公允。张莹琦按期交纳了房款、契税、维修基金等费用。但东瑞公司近四年未给张莹琦办理所有权证书，在张莹琦严格守约的情况下，一审法院未综合考虑东瑞公司的违约情节、过错程度以及张莹琦可能获得的预期利益，其所判定违约金数额明显违反公平及诚实信用原则。本案中不论东瑞公司违约行为存在多久，逾期办证违约金是固定数额，该约定是格式条款，明显违背公平原则。因东瑞公司逾期办证长达近四年之久，造成张莹琦无法行使抵押、转让、子女入学等法定权利。但张莹琦仅请求一年的违约金按总房款×0.01%×365标准计算，该标准远远低于实际造成的损失和影响。请求改判支持张莹琦的一审诉讼请求。东瑞公司不服一审法院判决向本院上诉并答辩称：一审判决适用法律错误。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同中明确约定逾期办理权属登记的违约金为总房款的0.01%。双方对逾期办理权属初始登记的违约责任是有预期的，对应承担的违约金数额也是认可的。该条款符合合同法规定的缔约自由原则，人民法院应当充分尊重当事人的意思自治，最大限度地维护交易的稳定性。张莹琦未提供其因逾期办理初始登记造成的损失，在此情况下一审法院将违约金的计算方式予以增加，违反了合同法的规定。请求撤销一审判决第二项，改判为按总房款的0.01%支付违约金。庭审中，东瑞公司补充上诉称：合同中约定2014年10月30日前东瑞公司将资料报送至房管部门进行备案，故张莹琦主张违约金的诉讼时效至2016年10月30日止，张莹琦要求违约金的诉讼时效已经超过，应予以驳回。按《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条的规定，违约金应以补偿性为主。本案所涉楼盘有1600多户，若都按一审判决的处理方式，则会对东瑞公司造成经济损失达千万元，给企业发展造成重大损失。张莹琦答辩称：张莹琦曾通过多种途径要求东瑞公司办理房产证，所以本案未超诉讼时效；东瑞公司长达四年未办理房产证并未给予任何说法，其无资格谈论诚信原则；合同法规定了违约金低于造成损失的当事人可以请求增加的权利。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：房子是用来住的。同时，附着于房屋之上还有一些现实的相关权利，如子女就近入学、因生产经营需要以房屋抵押获取贷款等。张莹琦获得房屋产权证是其享有的上述相关权利的必要条件或基本条件。为张莹琦及时办理初始登记是东瑞公司的合同义务和当然义务，东瑞公司在长达近四年之久的时间未能完成房屋权属的初始登记，已经违背了其作为房屋开发商的基本企业道德和社会责任；张莹琦在长达近四年的时间内，其所购房屋未能完成初始权属登记，已经耗尽了基本的忍受能力。虽然房屋买卖合同的补充协议附件四第六条约定了逾期办理初始登记的违约金为总房款的0.01%，但该内容是由东瑞公司作为主导的出卖方提供的格式条款，在签订该补充协议时，张莹琦以善良的心态和平常的心理，认为东瑞公司是会及时办理权属初始登记的。逾期办理权属初始登记造成张莹琦的生活诸多不便是必然的、是基本常识，若东瑞公司能以正常人的思维来进行企业经营，也是能够预见到并能够感受到的。因此，双方关于逾期办理初始登记的违约金为总房款的0.01%的约定，也因东瑞公司的严重违约行为而必须进行调整，该调整一是有法律依据，二是有损失存在的客观事实依据，三是有利于倡导诚实信用和鼓励合法经营的良好社会风尚，四是对存在严重违约行为和违背企业道德和社会责任的东瑞公司的惩罚。在东瑞公司已经违约近四年的情况下，一审法院将违约金数额调增至按总房款的1%计算，对东瑞公司违约行为起到了一定的制裁作用，对于弥补以居住为目的的张莹琦损失及安抚张莹琦的心理忍受能力也起到了一定的作用，该酌定行为是一审法官行使其法定的自由裁量权的行为，有法律依据，酌定结果并无不妥。对该酌定行为本院二审予以尊重，不再进行调整。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。东瑞公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中未提出新证据，同时东瑞公司的违约行为一直处于持续状态，故对东瑞公司关于张莹琦主张违约金的请求已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上，张莹琦和东瑞公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张莹琦和河南东瑞实业有限公司所预交二审案件受理费519元和50元，均由各自承担。本判决为终审判决。审判长  李保甫审判员  张 鹏审判员  李文兵二〇一八年三月二十八日书记员  高慧丽