河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初21455号原告（反诉被告）王某，男，汉族，1987年，住河南省临颍县。委托代理人李黔、黄阳，河南久灵律师事务所律师。被告（反诉原告）陈某，男，汉族，1964年，住郑州市金水区。被告（反诉原告）赵某，女，汉族，1965年，住郑州市金水区。二被告（反诉原告）委托代理人赵春生、刘振华（实习），河南睿辰律师事务所律师。原告王某诉被告陈某、赵某，第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告陈某、赵某提起反诉，本院于2017年5月19日作出（2016）豫0105民初29714号民事判决书，二被告（反诉原告）不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年8月18日作出（2017）豫01民终10727号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2016）豫0105民初29714号民事判决，将该案发回本院重审。本院受理后，原告撤回了对第三人某公司的起诉，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王某及其委托代理人李黔，二被告委托代理人赵春生、刘振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2016年5月22日，原被告及某公司（以下简称某公司）签订《房屋买卖合同》，原告购买被告陈某位于金水区的房屋，房屋总价款为780000元。上述合同签订后并进行了网签，原告向被告支付购房款38万元，押金3万元，随后被告也将房屋交付给了原告。但在原告要求被告去办理过户手续时，被告却以房价上涨为由，拒不办理房产过户手续，要求加价，企图恶意违约。经多次协商未果，故原告诉至法院，要求判令二被告继续履行2016年5月22日签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理产权过户手续，并判令被告陈某、赵某支付原告违约金46800元（自2016年9月28日至被告实际履行之日，以78万元为基数，按日千分之一计算）；依法确认陈某和赵某要求解除与原告签订的《房屋买卖合同》的行为无效；本案诉讼费由二被告承担。二被告辩称:一、原告无履行合同能力，已构成违约，致使合同目的不能实现。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条付款方式的约定为“一次性付款”，原告在立契过户当日未能付清全部款项，后来的事实证明，原告想用被告的房屋进行抵押贷款付款，该事实足以证明原告无付款能力。二、原告对于《房屋买卖合同》第四条第一款的约定理解有误。该条款约定“一次性付款，乙方应在立契过户当日向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管”。对于该条款的理解，原告认为应该是先过户，再交款，这是错误的。该条款未规定“完成立契过户”，而恰恰约定了“向甲方付清全部房款”。乙方未向甲方支付房款，后经了解，乙方只是在房管局的监管账户缴纳了部分款项，并未按照合同约定付清房款。对于本案合同的履行来说，即使原告向房管局监管账户付清了全部房款，也不存在风险，因为在房产未完成过户的情况下，被告领不到卖房款，而如果被告先把房屋过户，产权就进行了转移，在这种情况下原告未付清全款，那么交易的风险完全转移到被告，这不是本合同立约的目的，更不是房管局规定交易资金打入专管账户控制风险的目的。三、基于合同的约定，原告违约事实清楚，且属于根本性违约，根据合同法九十四条规定，双方的合同应依法解除。四、原告强行霸占被告的房屋，属于严重侵权，依法应当承担相应的法律责任。二被告（反诉原告）反诉称：2016年5月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将拥有完全产权的房屋一套卖给原告。该《房屋买卖合同》第四条约定：付款方式，甲乙双方同意使用本条款的第一种付款方式：1、一次性付款：乙方应在立契过户的当日向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。结果在被告按照合同要求为原告过户时，原告并未按照合同约定付清全部房款。后来，原告提出用被告的房屋贷款后再支付被告购房款，为了帮助原告，被告同意在某行为原告办一次按揭，但是某行未通过原告的申请。由此可见，原告根本不具备履行《房屋买卖合同》付款义务的能力。另外，2016年8月下旬，被告家属院进行集中供暖改造时，考虑到原告购买后居住方便，被告善意的委托姐姐将房屋钥匙交给原告，让原告和暖气改造的人接洽，并让原告交2万元钥匙押金给被告姐姐，暖气装好后收回钥匙，押金退回。可是原告在未征得被告同意的情况下，私自把被告的门锁换掉，强行让原告的父母居住至今，而且还对被告房屋的厨房进行了改造。在原告未按照合同约定支付购房款，房屋未过户的情况下，原告的这种行为是一种严重的缺乏诚信和违约的行为，给被告造成了很大的感情伤害和财产损失。后被告委托律师给原告邮寄送达了《解除合同通知书》，按照《合同法》规定，双方签订的合同已经解除。现被告提起反诉，要求依法解除双方签订的编号为0000233号的《房屋买卖合同》；原告赔偿违约金163000元（从2016年8月22日至2017年3月22日，以后另计）及给被告造成的房租损失27000元（从2016年7月计算至2017年3月，以后另计）；本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）针对二被告（反诉原告）的反诉辩称:被告反诉理由不成立，应当予以驳回。原告完全具备履约能力，首先付款的变更不代表原告不具备履约能力，在签订合同时，原告已将78万元的房款全部准备好，所以不存在履约能力的问题。合同约定的30个工作日双方共同到房管局办理过户手续，将房款交于对方，但是被告赵某在国外，迟迟不能回来，由于被告的原因超过了30天，在此情况下，原告用公积金贷款，不再用一次性付款，被告对公积金贷款也表示同意认可。后由于房价上涨，被告要求房款从78万元涨到100万元。被告已经将钥匙、水卡、电卡一并交于原告，而且原告也实际入住，并进行了装修。综上，要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年5月22日原、被告经某公司居间介绍，签订合同编号房屋买卖合同一份，主要约定：被告同意将陈某名下位于郑州市金水区房屋卖给原告，总价款78万元；原告应于本合同签订时支付定金及佣金1万元，被告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由中介公司代为保管；付款方式双方同意一次性付款，原告应在立契过户当日向被告付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由中介公司保管；双方应在本合同签订之日起90个工作日内共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；被告应在收到物业交割保证金之外的房款之日起第3日内向原告完整有效地交付本合同项下房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起10日内将该房屋名下所有户口全部迁出；双方同意共同委托中介公司代为办理房屋交易的相关手续，并商定于签订本合同时，由原告向中介公司支付代办费用2000元；关于违约责任约定:原、被告双方立契后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。其他约定事项：甲乙双方友好协商：一方除房价之外的所有费用（包含契税、个税、中介费等）共贰万肆仟陆佰元整。被告保证此房产无任何抵押，并保证暖气改造费已交。甲乙双方在本次交易过程中出现任何情况，丙方从中协商调解。合同签订后，原告支付1万元定金，由中介公司代为保管，中介公司为原告出具收据一份。2016年7月19日，原、被告签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：涉案房屋经双方协商确定，该房屋成交价款为叁拾柒万元整，原告于2016年7月19日前向被告支付房款37万元。当日，原告向郑州住房置业担保有限责任公司转款37万元。原告为办理该房产过户手续，交纳契税、个人所得税各5319.48元。2016年8月25日，赵某2代被告陈某为原告出具收条一份，载明：今收到王某购房款2万元整，房东陈某保证在收到剩余全部房款柒拾柒万元时将退还王某一万元整（￥10000.00），并保证王某购陈某位于金水区北仓××院××楼××单元××房价是柒拾捌万元整（￥780000.00）。庭审中被告认可收取原告该款项。当日，被告将房屋钥匙、燃气用户服务卡、电卡、水费支付清单交给原告。2016年12月29日，被告向原告发出解除房屋买卖合同通知，以原告无履行合同能力，已构成违约，致使合同目的不能实现，及在支付房屋价款之前原告强行占用陈某的房屋，属于严重违约为由，解除双方签订的房屋买卖合同。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方于2016年7月19日签订的《郑州市存量房买卖合同》中约定涉案房屋成交款37万元，与原、被告2016年5月22日签订的房屋买卖合同中关于房款的约定不一致，结合被告方2016年8月25日出具的收条，存量房买卖合同中关于房屋价款的约定不是原、被告双方的真实意思表示，故该合同中关于房屋价款的条款约定无效，双方仍应按照房屋买卖合同约定的房屋价款履行。《房屋买卖合同》约定付款方式为一次性付款，原告应在立契过户当日向被告付清全部房款，但未明确付款和过户的先后履行顺序，原、被告均享有同时履行抗辩权，故原告以被告未过户为由不予支付剩余房款，以及被告以原告未支付剩余房款为由不予配合过户均不构成违约。鉴于原告已经支付了部分房款，被告也已经将房屋交付原告，本着保护交易的原则，该合同应继续履行，原告应将剩余房款39万元支付给被告，被告协助原告办理房屋产权过户手续。原告向某公司支付的定金1万元，原告可以向中介公司主张退还。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告以原告违约及无履行能力为由要求解除合同，但未提供原告无履行能力的证据，反诉要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持，对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王某于本判决生效后十日内向被告陈某、赵某支付剩余购房款39万元，被告陈某、赵某于本判决生效后十日内协助原告办理位于郑州市金水区北仓中里2号院4号楼2单元22号房屋的产权过户手续。二、驳回原告王某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈某、赵某的反诉请求。案件受理费12068元，原告王某负担2068元，被告陈某、赵某负担10000元。反诉费2050元，由二被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 莉人民陪审员  朱淑娟人民陪审员  马 莉二〇一八年三月五日书 记 员  徐瑶茹