江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5929号原告：中国银行股份有限公司昆山分行,住所地昆山市前进中路**,统一社会信用代码91320583838137553T。负责人：夏刚。委托诉讼代理人：詹素云，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所实习律师。被告：昆山市玉山镇人民商场,住,住所地昆山市玉山镇人民路**一社会信用代码92320583MA1NRGWM46。法定代表人：王建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：於伟林，江苏云起律师事务所律师。第三人：昆山市玉山镇申豪珠宝店，住所，住所地昆山市玉山镇人民路**社会信用代码92320583MA1NJ3AUOM。原告中国银行股份有限公司昆山支行与被告昆山市玉山镇人民商场租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，原告中国银行股份有限公司昆山支行申请追加昆山市玉山镇申豪珠宝店作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人詹素云和被告委托诉讼代理人於伟林到庭参加诉讼，第三人昆山市玉山镇申豪珠宝店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退租赁房产即位于昆山市玉山镇人民路XX号的商业用房并返还原告；2、判令被告支付原告房屋占有使用费4454623.28元（从2015年5月1日起至被告实际返还房产之日止，暂计算至2017年2月23日）；3、判令被告结清租赁期间和占有使用期间产生的水费、电费、物业费等费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月10日被告作为承租方、原告作为转租方与出租方昆山宾馆就位于昆山市人民北路XX号昆山宾馆新X号楼一楼、面积约900平方米的商业用房租赁事宜，签订了“房屋租赁合同”一份，合同约定租赁期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。后原被告签订了“房屋租赁互换协议”一份，约定被告将拍租取得的昆山市人民北路XX号昆山宾馆新X号楼一楼商业用房转租给原告，原告则将自有的位于昆山市人民北路X号商业用房X－X楼出租给被告，租金互抵，同时协议第三条约定“鉴于甲乙共同与昆山宾馆签订的房屋租赁合同中租赁期限的约定，甲乙双方租赁置换期限原则上从其约定，考虑双方房屋交接，实际租期自双方交接之日起算”。原被告双方租赁期限于2015年4月30日届满后，原告多次要求被告腾退并返还租赁房产，但被告均不予理会，为此提起本案诉讼。被告辩称，1、请求驳回原告诉请；2、被告方要求续租一楼三间商业用房；3、原告应当支付其在租赁房产一楼银行网点6年的租金2920292元；4、原被告双方的互换租赁期限于2015年4月30日届满并非事实，且与原告在诉前自认的2016年7月30日有矛盾，原告应当举证证明其将租赁房产实际交付被告的具体日期。第三人无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于证据房屋租赁合同、房屋租赁互换协议及其待证事实的认定。原告举证房屋租赁合同、房屋租赁互换协议，以证明原被告双方之间就位于昆山市人民北路XX号商业用房成立租赁合同关系、及该租赁合同期限届满日期为2015年4月30日；被告认为原告所举证据房屋租赁合同与其所持有的房屋租赁合同不一致，被告提供自有的房屋租赁互换协议来否认原告所举证据的真实性，并以此证明被告可以继续承租本案讼争商业用房。本院经审查认为，原告提供的房屋租赁合同系原件，被告虽有异议但未能举证证明，故本院对原告所举证据房屋租赁合同予以认定，作为本案定案依据；原被告双方所举证据房屋租赁互换协议均非原件，且内容有冲突，故本院均不予认定，对各方所主张的待证事实应当综合两份协议内容予以确定，具体待证事实分别作如下认定：1、关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的租赁期限届满日期的认定。原被告与昆山宾馆的房屋租赁合同约定的租赁期限为六年，自2009年5月1日起至2015年4月30日，原被告双方各自所举证据租赁互换协议均约定双方之间就昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的租赁期限原则上“从其（即房屋租赁合同）约定，考虑双方房屋交接，实际租期自双方交接之日起算”，即原被告双方之间关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的租赁合同关系的租赁期限应当自双方房屋交接之日起算六年，故交接日期的认定直接关系到对原被告之间互换协议截止日期的认定。原告向被告发送的“律师函”中自认实际交付日期为2010年7月30日、租赁期限届满之日为2016年7月30日；被告则举证2010年9月19日编制的人民路低压65KW-90KW增容工程造价预算书以证明被告实际使用租赁房屋应当在增容工程结束以后，即至少应当是在2010年9月19日之后，并申请法院调查核实。本院经询问原告办公室主任顾青安及调取江苏省电力公司通用机打发票核查联和低压增容业务受理记录，顾青安的调查笔录表明原被告双方于2016年底已对案涉租赁房屋除第三人租赁使用部分进行了交接，电力公司核查联与低压增容业务受理记录表明原告用电缴费截止于2010年10月，2010年10月电力公司受理了低压增容申请，2010年11月起电费缴费记录表明为先付费后使用，不同于原告先用电后缴费的付款模式。综上，本院认为，原告律师函自认于2010年7月30日对案涉租赁房屋进行了交接，但对于截止于2010年10月仍由原告缴纳电费事宜未能作出合理解释，且被告办理低压增容申请并不当然意味着租赁房屋的实际交付，故本院依法认定原被告之间关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房租赁合同交付日期为2010年10月底，租赁期限的届满日期为2016年10月30日。原被告双方于2016年底办理过除一楼第三人占有使用部分的其余房产的交接手续，现原告并无证据证明系因被告原因导致最终交接不能，故本院依法认定被告已于2016年12底前将上述房产返还原告。2、关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的租赁合同期限能否当然顺延的问题。被告所举证据房屋租赁互换协议虽有“如乙方（即原告）与昆山宾馆到期后单独续约，则本协议也续租，期限相同”的内容，但结合原被告双方各自所举证据房屋租赁互换协议的相同部分第六条双方权利义务的第4项内容“甲乙双方共同与昆山宾馆签订的《房屋租赁合同》到期，乙方（即原告）作为实际承租人享有优先承租权。本协议自然到期，乙方如继续出租该房屋，在同等条件下，甲方（即被告）享有优先承租权”，即被告所举证据房屋租赁互换协议内容本身有冲突，在对合同内容进行解释时应当作出不利于被告的解释；综合原被告所举证据房屋租赁互换协议的内容，应当认定在原被告之间关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房租赁合同的租赁期限到期后，已与此前原被告及昆山宾馆三方签订的房屋租赁合同不再具有关联性，被告只有在原告继续出租该商业房时才享有优先承租权，但原租赁合同的租赁期限并不当然顺延，且被告即便续租亦需另行支付租金。3、关于原告占用一楼楼梯间开设自助银行是否应当支付被告租金问题。原被告各自所举证据房屋租赁互换协议都约定由被告提供昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的底楼一间给原告开设自助银行，双方采用房屋租赁互换形式，租金互抵，但被告以合同约定的“具体如何安置使用双方协商确定”为由主张原告应当就自助银行向被告支付租金。本院经审查认为，原被告双方在约定由被告提供场所给原告开设自助银行时并未涉及租金的约定，合同中“具体如何安置使用双方协商确定”的内容应理解为双方就自助银行开设的具体位置、面积等内容进行协商确定，且双方在之后有关租金条款的约定中已明确了租金互抵的总原则，因此应当认定为原告开设自助银行无需再向被告另行支付租金。综上所述，本院认为，原被告之间关于昆山市人民北路XX号X－X层商业用房的租赁合同合法有效，该租赁合同于2016年10月30日租赁期限届满后，于同年底对案涉租赁房屋除第三人租赁使用部分进行了交接；因原告自助银行占用了一楼楼梯间以后，楼梯间已实际成为公共通道，故该部分面积不应再根据租金标准结算租金，本院根据鉴定报告并结合一楼建筑面积构成的实际状况确定一楼楼梯间建筑面积为45.35平方米。综上，被告应当支付2－3层租赁房产自2016年11月1日起至2016年12月31日止的占有使用费142883.3元及第三人占有使用的除楼梯间以外部分的占有使用费（自2016年11月1日起至实际返还之日止，按建筑面积150.19平方米、年租金153.73万元的标准计算）。被告应当依法及时清结租赁期间产生的相关水电费、物业费等费用，但在原告作为出租人代为履行上述义务前，其无权就上述费用提出主张，故本院对原告要求被告结清上述费用的主张不予支持。虽然原告在租赁房屋的楼梯间开设自助银行无需另行向被告支付租金，但根据权利义务一致原则，原告自助银行产生的电费应当由原告自行承担，被告在庭审中主张以此抵扣被告应付费用的理由成立，本院予以采信，但被告主张的电费193218元无相应证据证明，故本院根据被告自认的数额确定截止2018年1月22日的电费为80895.51元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市玉山镇人民商场将昆山市人民北路XX号商业用房的一楼楼梯间及2－3层返还原告中国银行股份有限公司昆山分行（已履行）。二、第三人昆山市玉山镇申豪珠宝店于本判决生效后三十日内向原告中国银行股份有限公司昆山分行返还昆山市人民北路XX号商业用房一楼除楼梯间以外的商业用房，被告昆山市玉山镇人民商场负协助义务。三、被告昆山市玉山镇人民商场于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司支付昆山市人民北路XX号商业用房2－3层租赁房产自2016年11月1日起至2016年12月31日止的占有使用费142883.3元及昆山市人民北路XX号一楼除楼梯间以外商业用房的占有使用费（自2016年11月1日起至实际返还之日止，按建筑面积150.19平方米、年租金153.73万元的标准计算）。四、原告中国银行股份有限公司昆山分行于本判决生效后十日内返还被告昆山市玉山镇人民商场垫付的自助银行电费80895.51元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费42516元，租金评估费20000元，面积测绘费2500元，合计65016元，由原告中国银行股份有限公司昆山分行负担32508元，被告昆山市玉山镇人民商场负担32508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳方法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  严雪平代理审判员  赵莉华代理审判员  周 晨二〇一八年三月二十二日书 记 员  孙煜棠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。