贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初9284号 原告：刘玉菊，女，汉族，1981年8月13日出生，住贵州省毕节市。 原告：吕祥，男，汉族，1982年9月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘玉菊，自然身份同上，与原告吕祥系夫妻关系。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：吴明江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举，特别授权代理，系该公司业务经理。 原告刘玉菊、吕祥与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（下称：三江房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告刘玉菊作为原告及原告吕祥委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告三江房开公司委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉菊、吕祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款321,031.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年7月27日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂计10,000.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月16日,原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于毕节市××城区××路××单元××号房屋，总价款321,031.00元。签订合同当日，原告向被告交付首付款161,031.00元，余款160,000.00元通过银行贷款支付。原告已按合同约定全额付清购房款。按《商品房买卖合同》第八章第二十二条的约定：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2；约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。由于被告自身的原因，至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，构成违约。原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所诉。 被告三江房开公司答辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及办理房屋产权证，是因涉案房屋的开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房项目的验收以2010年以前的相关消防条例作为验收依据，然而答辩人在开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该以2010年以前的验收条例为准进行验收，在“依山雅苑”商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收条例作为验收涉案房屋开发项目的标准，由于消防部门新老条例的要求标准不一致，致使涉案房屋开发项目到目前为止还未验收，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为答辩人办理产权登记相关文书。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间。由于房产部门使用新的办证程序以及数据收集等原因，办证特别缓慢，加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长，故在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经不是答辩人可以控制的范围，系房管部门及政府政策因素，造成违约不完全属于答辩人的原因。三、逾期办证的情况客观上并不是答辩人造成的，且未给被答辩人造成实质性的经济损失，被答辩人早已实际入住购买的商品房，居住权利得到充分的保障，故答辩人不承担逾期办证违约金。四、买卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买卖合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是房管部门制定，在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不是有由房开企业控制，且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门、房管部门会出台新的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已经超过诉讼时效期。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，根据上述及相关法律法规，答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，本案中，答辩人从客观上并没有违约，答辩人现在正在积极和消防部门、政府相关部门协调，现已得到政府支持，特事特办，正在给被答辩人办理房屋产权证据，请求法院查明本案事实、分清责任，驳回答辩人的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-332）、个人购房款/担保合同、收据。被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：建设工程消防验收意见书。 本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举证据真实性均无异议，但认为不能达到证明目的，不是被告原因造成违约，是第三方因素造成；原告表示被告所举证据达不到其证明目的；经审查，原告所举证据均为书证，证据间相互印证，能证明本案相关事实，本院予以采信；被告所举证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 根据以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年7月16日，原告刘玉菊、吕祥作为买受人，被告三江房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-332）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为4-1504；建筑面积117.25平方米，套内建筑面积97.49平方米；该商品房总价款为321,031.00元；原告首付房款161,031.00元，余款160,000.00元以银行按揭贷款方式支付；转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2012年7月16日，原告交付房屋首付款161,031.00元；2015年1月29日，原告向被告交付维修基金、契税、登记费、测绘费及办土地使用证等费用。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告未向本院提交足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年10月31日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2015年10月31日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，原告诉至本院请求从2016年7月27日开始计算违约金，本院从其所愿；因涉案房屋仍不具备办理商品房转移登记的条件，故违约金应支付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于违约金的计算标准问题。被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款321,031.00元为基数，按日万分之三的标准计算。 被告提出的其逾期办理商品房产权转移登记有关文书系因消防部门前后验收标准不一，致使消防验收不能通过，其责任不能归责于被告的辩称，根据被告提供的毕节市公安消防支队出具的毕公消验[2016]第0242号建设工程消防验收意见书上载明的内容，仅能证明涉案房屋未通过消防验收的具体项目，并不能证明其未通过消防验收系消防部门的验收标准前后不一的主张，故对被告的该项辩解，本院不予采纳。 对被告提出的不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化的辩称，该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘玉菊、吕祥依山雅苑第A幢4单元15层4号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款321,031.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年7月27日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告刘玉菊、吕祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇一八年十一月三十日 书记员 包清琳