上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终2418号上诉人(原审被告)：徐骁峰，男，1991年11月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：顾庆官，上海正贯长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陆道芳，女，1958年8月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王星宝，上海陈海杰律师事务所律师。原审被告：金为民，男，1969年10月19日出生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：惠文兰(系金为民之母)，女，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：金双顶(系金为民之父)，男，住上海市普陀区。原审第三人：徐龙，男，1956年10月15日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。上诉人徐骁峰因与被上诉人陆道芳、原审被告金为民、原审第三人徐龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐骁峰上诉请求：撤销一审判决，驳回陆道芳的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为不能履行就是无效，事实上不能履行和无效是两个不同的法律概念，而且不能履行的责任在金为民而非徐骁峰，因此合同并未无效是有效的；2、(2011)虹民三(民)初字第675号案件执行过程中，各方在2013年5月23日和2013年5月28日两份执行笔录中明确，房屋过户至徐龙名下后，陆道芳和徐龙同意将房屋以人民币(以下币种均为人民币)68万元的价格再出售给徐骁峰的父亲徐海祥，徐海祥已经支付房款16万元，再需支付剩余52万元给陆道芳和徐龙即可。此外，2013年5月29日徐龙出具《承诺书》，承诺房屋过户至徐龙名下后将产权变更至徐海祥的儿子徐骁峰名下。同日徐龙出具《交房交接书》将房屋先交付给徐海祥，说明系争房屋已经交给徐骁峰父亲徐海祥，现系争房屋由徐海祥实际占有并出租，徐骁峰无法履行交房义务。被上诉人陆道芳辩称，同意一审判决，请求予以维持。徐骁峰一审认可其与金为民签订的房屋买卖合同无效，只是无效的责任由金为民承担。一审判决后，陆道芳本来也要提起上诉，后来为了息事宁人便放弃了。原审被告金为民述称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人徐龙未应诉答辩。陆道芳向一审法院起诉，要求判令：1、确认徐骁峰、金为民就上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、徐骁峰、金为民赔偿陆道芳无法使用系争房屋的损失162,000元。一审法院认定事实如下：陆道芳与徐龙系夫妻。系争房屋原系公有住房，2000年购为产权房，产权登记在徐龙名下。2004年7月21日，徐龙因急需资金，经与案外人徐祥明协商以房屋买卖的形式将系争房屋转让至徐祥明名下，由徐祥明向银行申请贷款，为此，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为202,800元。合同签订后，徐祥明向中国农业银行上海闸北支行(以下简称农行闸北支行)申请贷款10万元，银行贷款10万元由徐龙收取并由徐龙向银行还款，徐祥明未支付徐龙购房款。后因徐龙未按时偿还贷款，农行闸北支行起诉要求徐祥明还款。上海市闸北区人民法院一审判决徐祥明归还银行贷款本息97,919.98元及未到期贷款86,851.19元、到期贷款本息10,760.66元的利息。2009年10月28日，徐祥明将系争房屋转让给金为民，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价48万元，2009年12月31日交接房屋。合同签订后，金为民以系争房屋作为抵押物申请公积金贷款30万元。2009年11月27日，系争房屋产权经核准登记至金为民名下。2011年5月初，陆道芳及其子被赶出系争房屋，陆道芳家中物品也被搬出系争房屋。2011年5月10日，陆道芳诉至一审法院[案号(2011)虹民三(民)初字第675号]，要求确认徐龙与徐祥明、徐祥明与金为民之间的系争房屋买卖合同无效。2012年2月24日，法院一审判决如下：1、徐龙与徐祥明于2004年7月21日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、徐祥明与金为民于2009年10月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、徐龙于判决生效之日起30日内返还徐祥明已向农行闸北支行支付的贷款本息126,035.67元及利息；4、徐龙于判决生效之日起30日内赔偿徐祥明损失(损失以徐祥明偿还农行闸北支行的贷款本息126,035.67元，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付，起算日自2009年11月2日至实际还款日止)；5、徐祥明于判决生效之日起30日内返还金为民已归还的购房贷款本金32,100.11元、利息24,756.10元；6、徐祥明于判决生效之日起30日内支付金为民合同期内公积金贷款本金267,899.89元及利息(利息以公积金贷款利息清单为准)；7、金为民于判决生效之日起30日内清偿系争房屋第三人上海市住房置业担保有限公司他项权利(抵押)登记所担保的债务，第三人上海市住房置业担保有限公司于受偿上述债务后5日内注销系争房屋他项权利(抵押)登记；8、系争房屋他项权利(抵押)登记注销后，系争房屋房地产权利人恢复为徐龙；9、金为民于判决生效之日起40日内腾空系争房屋，将系争房屋返还陆道芳、徐龙；10、金为民于判决生效之日起30日内返还徐祥明4,000元。该案判决后，金为民不服，提起上诉[案号(2012)沪二中民二(民)终字第826号]，上海市第二中级人民法院于2012年5月22日判决维持原判。2011年5月10日，金为民(房主、甲方)与徐骁峰(购房人、乙方)签订《购房协议》，约定，甲方出售系争房屋，建筑面积33.8平方米，房屋买卖总价66万元，乙方购入甲方房屋中包括煤气户头、房屋维修基金；乙方在2011年5月10日付甲方定金12万元，双方不得违约，如违约，违约方付守约方12万元；备注：2011年5月10日付定金12万元，2011年5月20日付30万元进虹口交易中心交易，余款产证到手后付清，甲方同意在2011年5月10日交房给乙方。当日，金为民与徐骁峰还签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，金为民将系争房屋出售给徐骁峰，房屋建筑面积33.8平方米，转让价款为71万元；金为民于2011年5月11日前腾出房屋并通知徐骁峰验收交接，双方确认在2011年8月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；付款协议约定，本合同签订后，乙方于2011年5月10日前支付12万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2011年8月10日前支付59万元。上述合同签订后当日，金为民将系争房屋交付给徐骁峰。2011年5月10日，金为民向徐骁峰出具一份收条，载明，今收到系争房屋的购房款定金12万元整。2011年9月27日，金为民收到徐骁峰购房款2万元并向徐骁峰出具收条。同日，金为民向徐骁峰出具一份《补充协议》，载明，因系争房屋被虹口法院查封造成徐骁峰不能过户，本人金为民同意赔偿徐骁峰定金，同时房屋买卖合同继续履行。2011年12月16日，金为民向徐骁峰出具一份《情况说明》，载明，向徐海祥借款人民币22,000元，如不能还清，本人同意将该笔借款转为徐海祥儿子徐骁峰购买金为民名下系争房屋的购房款。目前，系争房屋产权仍登记在金为民名下，系争房屋抵押状况信息载明：抵押权人上海市住房置业担保有限公司，债权数额为30万元，债务履行期限为2009年11月4日至2024年11月4日；系争房屋权利限制状况信息载明：限制类型司法限制，限制方式正式查封，限制文件编号(2011)虹民三(民)初字第675号，限制人上海市虹口区人民法院，限制起始日期2011年5月16日，预计结束日期2018年5月16日。一审另查明，(2011)虹民三(民)初字第675号案件判决生效后，陆道芳向法院申请执行。该案执行过程中，法院于2013年5月23日召集徐祥明、徐骁峰之父徐海祥、金为民父亲金双顶、陆道芳在(2012)沪二中民二(民)终字第826号案件中的代理人吴懿曙谈话，各方达成一致意见：1、本案系争房屋已偿还公积金9万元，由徐祥明承担6万元，由金为民承担3万元(9万元已由金为民全部支付)，徐祥明自2013年6月起按月给付2,000元给金为民至6万元付清止；2、系争房屋未还公积金贷款部分计25万元，由金为民偿还16万元(其中3万元由徐海祥出借给金为民，金为民自2013年6月起按月返还1,000元至还清止)，另外9万元由徐龙偿还。该25万元与徐海祥支付的房款68万元抵扣；3、公积金贷款涤除后，房子返至徐龙名下，由徐龙以68万元价格出卖给徐海祥，陆道芳对此予以认可。徐海祥支付的68万元应包括金为民支付的16万元及徐龙支付的9万元公积金未还贷款的支付款。2013年5月23日，金为民将13万元交至一审法院代管。2013年5月28日，徐龙向法院执行庭陈述，同意系争房屋的公积金贷款剩余部分25万元由其负责偿还，68万元售房款由徐龙与陆道芳各半所有，徐龙应得的34万元中的25万元归还剩余的公积金贷款，因金为民已收取房款16万元，故25万元中的16万元实际由金为民支付，另9万元徐龙负责支付。经结算，徐龙实际取得售房款9万元。系争房屋出售给徐海祥后，徐龙将户口迁走，否则徐龙的9万元可以暂时不发。2013年5月29日，徐龙出具一份《承诺书》，载明，本人承诺系争房屋按虹口法院(2011)虹民三(民)初字第675号民事判决书履行，上述房屋权利人恢复为本人后，本人将该房权利变更到徐海祥儿子徐骁峰名下，价格按2013年5月28日在虹口法院的笔录为准，房价为68万元，本承诺不能兑现，本人承担一切法律责任。当日，徐龙还出具一份《交房交接书》，载明，系争房屋是本人名下的，为了徐海祥儿子徐骁峰购买安全和保障，现本人同意将该房先交于徐海祥。之后，陆道芳、徐龙、徐祥明、徐骁峰、金为民实际未履行2013年5月23日的和解协议。一审再查明，2012年8月，徐骁峰诉至一审法院[案号(2012)虹民三(民)初字第1581号]，要求金为民继续履行2011年5月10签订的《上海市房地产买卖合同》与《购房协议》。2013年6月，徐骁峰申请撤诉获准。2015年11月，徐骁峰诉至法院[案号(2015)虹民三(民)初字第2406号]，要求徐龙将系争房屋过户至徐骁峰名下。2015年12月，徐骁峰申请撤诉获准。2016年6月7日，徐骁峰诉至法院[案号(2016)沪0109民初12950号]，要求徐龙、吴懿曙赔偿因系争房屋不能按68万元交易至徐骁峰名下造成的差价损失82万元。2016年6月21日，徐骁峰申请撤诉获准。一审又查明，2016年8月，上海市残疾人联合会向金为民颁发残疾人证，残疾类别为XXX残疾。一审法院认为,在金为民仅确认收到徐骁峰12万元购房定金，尚有59万元购房款尚未支付的情况下，金为民已将系争房屋交付给徐骁峰，明显不符合二手房一般交易习惯。且徐骁峰、金为民签订买卖合同时，系争房屋上已设有上海市住房置业担保有限公司的抵押权，而徐骁峰、金为民对于金为民何时清偿债务、何时涤除抵押权均未作约定，也显然与二手房交易习惯不符。又根据金为民陈述，系争房屋系由徐骁峰父亲徐海祥负责清空，不排除徐骁峰对于系争房屋之前的买卖情况明知的可能。综上，无法认定徐骁峰系善意购房者。现徐骁峰、金为民也自认双方之间就系争房屋签订的买卖合同无效，故法院认定徐骁峰、金为民就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。该合同无效后，金为民应将其确认收到的16万元购房款返还给徐骁峰，徐骁峰应将系争房屋返还给金为民。鉴于(2011)虹民三(民)初字第675号案件已判决确认徐龙与徐祥明之间、徐祥明与金为民之间就系争房屋签订的买卖合同无效，并判决金为民腾空系争房屋后将房屋返还陆道芳、徐龙，故徐骁峰应腾空系争房屋后协助金为民将系争房屋返还给陆道芳、徐龙。关于陆道芳主张的其无法使用系争房屋的损失162,000元，系争房屋系通过徐龙与徐祥明之间、徐祥明与金为民之间以及徐骁峰、金为民之间前后三次房屋买卖交付给徐骁峰，而徐龙与徐祥明之间、徐祥明与金为民之间的买卖合同已经生效判决确认为无效，现陆道芳仅基于徐骁峰、金为民之间的房屋买卖合同无效向徐骁峰、金为民主张该项损失，缺乏依据，依法不予支持。徐龙经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。一审法院判决：一、确认金为民与徐骁峰就上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、金为民返还徐骁峰购房款16万元；三、徐骁峰将上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空后，协助金为民将该房屋返还给陆道芳及徐龙；上述第二、三项，均自判决生效之日起15日内履行完毕；四、对陆道芳要求徐骁峰、金为民赔偿其无法使用系争房屋的损失162,000元的请求，不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审中徐骁峰于2017年6月30日向法院出具系争房屋现状情况说明一份，载明：“该房屋原有母亲亲戚使用，在2017年5月亲戚已经交房于我，现我自用。”本院认为，已有生效判决确认徐龙与徐祥明之间、徐祥明与金为民之间就系争房屋签订的买卖合同无效，金为民不能合法取得系争房屋的所有权，故其与他人签署的房屋买卖合同均应无效。现无权处分人金为民将系争房屋出售于徐骁峰，徐骁峰只有依据善意取得制度才能取得系争房屋产权，然根据本案已查明的事实，一审法院未认定徐骁峰在购买系争房屋时是善意购房人，故其无法通过善意取得制度获得房屋的产权，一审法院对无法认定徐骁峰系善意购房人的理由也已充分阐述，本院予以认可，不再赘述。徐骁峰虽上诉认为系争房屋买卖合同并非无效，但合同的无效系在一定的事实之上并遵循相关法律规定所认定，并不以当事人意志为转移。徐骁峰认为该合同仅是无法履行，应属有效的观点缺乏依据，本院不予采纳。徐骁峰还上诉认为在另案的执行中各方已就系争房屋的归属和款项支付问题有重新约定，陆道芳、徐龙也同意将系争房屋出售给徐骁峰之父徐海祥，该房屋已交徐骁峰之父徐海祥掌控，故徐骁峰无法将系争房屋交付陆道芳、徐龙。因相关案件的执行和解达成在2013年，之后各方并未全部履行和解内容，另案的执行并未因各方切实履行和解内容而执行完毕。之后陆道芳在2017年又提起本案诉讼，且在本案一审中徐骁峰也出具情况说明认可系争房屋由其掌控，现徐骁峰上诉仅以2013年徐龙出具的书面房屋交接书认为房屋现由其父徐海祥掌控实属不诚信，故本院对该上诉理由亦不予采信。徐骁峰应负有协助金为民将该房屋返还给陆道芳、徐龙的责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,540元，由上诉人徐骁峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇一八年三月二十三日书记员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……