长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0194民初1298号 原告：崔永凤，女，汉族，1976年1月5日生，住长春高新技术产业开发区。 委托代理人：杜卓理，北京市浩东律师事务所律师。 被告：长春嘉盛房地产开发有限公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区天泽大路**。 法定代表人：胡晓飞，该公司总经理。 委托代理人：于蕾，北京冠衡（长春）律师事务所律师。 委托代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。 第三人：吉林省美城园林工程有限责任公司，住所，住所地：长春市二道区公平路**div> 法定代表人：史可佳，系公司董事长。 委托代理人：史可扬，系公司员工。 原告崔永凤与被告长春嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛地产公司）、第三人吉林省美城园林工程有限责任公司（以下简称美城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔永凤及其委托代理人杜卓理，被告嘉盛地产公司的委托代理人于蕾、董方，第三人美城公司的委托代理人史可扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔永凤诉称，2012年7月25日，被告与美城公司签订了《净月·上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由美城公司负责被告开发的净月上城小区的园林景观建设。合同总价款8797336元。后美城公司又与原告约定，净月上城小区的园林景观工程由原告负责供应苗木（即为被告提供苗木建设）。原告于2016年9月13日，完成了苗木栽植工程，并验收合格。美城公司与被告结算工程款金额为8694881元。并为其出具了发票。但被告无钱给原告公司工程款，与园林公司协商以房抵顶工程款，对美城公司拖欠原告等人的工程款，一律以“购买商品房”方式进行买卖，即由美城公司做出《以房抵工程款审批单》，按债权人的债权与房屋价格的差价，由债权人补差。并进一步明确和补交了定金及差价。确定了原告与被告的房屋买卖合同关系，由于被告见长春房屋市场价格上涨，便见利忘义，单方撕毁合同，将房屋出售给了案外人，构成违约。被告应依法承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、被告返还购房款579098元；3、被告赔偿原告损失579098元；4、被告返还定金20000元；5、诉讼费用由被告承担。 被告嘉盛地产公司辩称，一、原告与我方之间不存在商品房买卖关系亦不存在商品房买卖合同，因此根本不存在解除商品房买卖合同的问题。 首先，原告与我方之间不存在商品房买卖关系。本案的基础法律关系是一种债权债务关系。在债权债务关系中，债务人可以现金形式偿债，也可以物抵债。本案所述房屋的交付仅是我方向美城公司偿还债务的一种方式，并非因为房屋买卖，因此本案我方与原告之间不存在商品房买卖关系。 其次，原告与我方之间不存在商品房买卖合同。 商品房买卖合同为要式合同，买卖双方必须签订书面协议才能成立，且书面协议中须载明办理产权登记有关事宜、公共配套建筑的产权归属、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益和责任、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等要件。本案中，我方与原告之间无商品房买卖合同，不存在解除商品房买卖合同的问题。 综上，本案原告与我方之间没有商品房买卖关系，也未与我方签订商品房买卖合同，因此无需解除商品房买卖合同。 二、本案原告因以房抵债意向交付差价款79098元，现以房抵债不存在，我方仅需将该差价款返还原告。 因美成公司有与我方进行以房抵债的意向，原告按照美城公司的安排向我方交付应偿还债务金额与意向抵债房屋价值的差价款79098元（该款项分两笔支付，一笔为59098元，一笔为20000元）。但因美城公司与我方没有就以房抵债事宜达成一致意见，也未签订以房抵债协议，该以房抵债不存在，我方仅需将上述差价款返还原告。 三、我方与原告之间以房抵债不存在，我方有权将涉案房屋自行出售，我方无过错，无需向原告赔偿损失。 本案中，我方对于美城公司提出的以房抵债申请没有任何承诺，我方与美城公司之间没有就以涉案房屋抵债达成一致意见，也没有签订以房抵债协议，原告所述的以房抵债不存在。本案所涉的我方与美城公司之间的债权债务关系依旧存在，我方仅需用现金偿还上述债务而无需交付涉案房屋，因此我方有权将涉案房屋自行出售。 同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 而本案中，原告与我方之间不存在商品房买卖关系也没有签订商品房买卖合同，所以原告根据上述司法解释的条款请求一倍购房款的赔偿无法律依据。首先以房抵债不存在，债权50万元并未以购房款的形式支付给答辩人，原告仅仅将79098元交付给答辩人，而这79098元也并非购房款；其次双方没有签订商品房买卖合同，不应赔偿任何损失，只需返还已交付的钱款即可。 第三人美城公司辩称，被告欠我公司工程款截止现在结算金额为3694881元，截止2016年3月21日我方给被告提供建筑业统一发票，然后就这笔工程款怎样结算，被告方决定用房子抵顶这3694881元的工程款，我欠付材料商的钱，我通知原告去选房，被告对此也知情，我们都是协商好的。材料商中包括原告，原告就去选这个房子，我抵顶原告的是50万元，原告选的这个房款总价是579798元，被告通知原告去交房屋差价款，原告去交钱之后得到了收据，之后的事情我就不清楚。我们之前也一直这么交易，这不是第一笔。截止到2016年3月21日，被告方付给我方的工程款包括未付的，被告方一直都是以房抵账，从未付过现金，之前我方与被告方老总达成口头一致，所以一直都是这么结算的。 经审理查明：2012年7月25日，嘉盛地产公司与美城公司签订了《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由美城公司负责嘉盛地产公司的净月上城小区的园林景观建设，合同总价款8797336元。美城公司与嘉盛地产公司结算工程款金额为8694881元，美城公司给嘉盛地产公司开具两张等额发票。由于嘉盛房地产未能给付美城公司工程款，与美城公司协商以房抵顶工程款。协商后，美城公司通知原告崔永凤去选房，原告选定A2期22栋3单元1105室房屋后，原告于2017年3月6日向嘉盛地产公司支付定金20000元及差价款57908元，嘉盛地产公司为崔永凤开具收费专用收据，备注建筑面积94.26平方米，单价6943.62元每平方米，合同总价579098元，付款方式为一次性。庭审中，原告提供《工程款抵房款审批单》，该审批单上附有以下内容：项目名称：净月·上城，付款单位：长春嘉盛房地产开发有限公司，抵房单位：吉林省美城园林公司工程有限公司，施工单位简述抵房款理由：我单位申请工程款抵顶以下购房款，项目部审核意见、项目主管领导审核意见后有负责人签字，并标注“同意”字样，其后盖有美城公司的公章。在抵顶房源明细处，共有十处楼房的详细信息，列明了分期、栋号、房号、面积、单价、总价、折后总价、工程款抵顶总价和备注等项目，其中序号2即本案诉争的A2期22栋3单元1105号面积为94.26平方米的房屋，该房屋标注单价为6269元，总价为590916元，折后总价为579098元，工程款抵顶总价为500000元。 另查明，2016年12月31日美城公司和原告对账，确认美城公司欠崔永凤工程款539063元。本案诉争房屋现登记备案在案外人谢振平名下。 上述事实，有原告崔永凤提供的“（净月上城）收款专用收据”、结算对账单、《工程款抵房款审批单》、建筑业统一发票、嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款、商品房合同备案信息查询结果证明等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。 本院认为，一、关于原告主张解除原、被告之间的商品房买卖合同关系的问题。本案中，崔永凤并未与嘉盛地产公司签订正式商品房买卖合同，仅提供一张“（净月上城）收款专用收据”，且该收据不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于商品房买卖合同表现形式的相关规定，原、被告最终并未形成真正的商品房买卖合同关系，故本院对原告该项请求不予支持； 二、关于原告主张被告返还购房款579098元的问题，原告诉称其中50万元购房款是通过三方抵债的形式抵销，剩余79098元以现金形式交纳。经庭审查明，原告虽向本院提供工程款抵房款审批单，审批单上亦有相关部门领导的签字，但该份证据仅是审批流程，且原、被告及第三人之间并没有签订工程款抵房款三方协议，三方就债务抵销并未完成最终合意，本院对三方债务抵销不予认定。因原告提交的收款专用收据能够认定原告实际向被告交付定金及差价款共计79098元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，嘉盛地产公司应双倍返还崔永凤定金40000元，同时返还差价款59098元，对原告其余请求部分不予支持； 三、关于原告主张被告赔偿损失579098元的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案原、被告并未形成商品房买卖合同关系，原告主张不符合该司法解释的相关规定，故本院对原告该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、被告长春嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告崔永凤返还房屋差价款59098元、双倍返还定金40000元，共计99098元。 二、驳回原告崔永凤的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19182元，原告崔永凤负担17569元，被告长春嘉盛房地产开发有限公司负担1613元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  郑洪波 代理审判员  翟晓蒙 人民陪审员  陈玉泉 二〇一八年三月十四日 书 记 员  刘 爽