安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖15民终335号上诉人（原审原告）：潘超，男，1989年1月11日生，汉族，住安徽省舒城县，上诉人（原审原告）：高敏，女，1990年9月10日生，汉族，住安徽省舒城县，上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙会，安徽龙鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：舒城远大鸣华房地产有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇春秋北路，统一社会信用代码9134152332550192X1。法定代表人：叶少安，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿涛涛，公司员工。委托诉讼代理人：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。潘超、高敏因与舒城远大鸣华房地产有限公司（以下简称远大鸣华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2017）皖1523民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高敏及其与潘超的共同委托诉讼代理人孙会，上诉人远大鸣华公司委托诉讼代理人耿涛涛、李登宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘超、高敏上诉请求：1.撤销原判，改判远大鸣华公司按每日向其支付总房款万分之一的违约金至房屋实际交付之日止（截止2017年11月6日为6997.1元）；2.本案一、二审诉讼费用由远大鸣华公司负担。事实和理由：一、原审法院对于有关本案的部分关键事实未作认定，涉案房屋具备交付条件的日期应为2017年8月17日。新建住宅小区房屋的交付，应当同时具备约定及法定的交付条件。涉案房屋于2017年7月24日办理了“竣工备案”手续，至此，达到双方约定的交付条件。依据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》关于“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用”的规定，涉案房屋于2017年8月17日才具备交付使用的条件。二、原判计算违约金的逾期期限及房款总额认定有误。1、以“2017年8月18日”作为实际交房时间缺乏事实依据。首先，涉案房屋至今未予交付，所以不存在“实际交房”一说；其次，“职能部门”（舒城县住建局公示[2017]5号、6号）的公示，并不是对综合查验合格的公示，而是给业主反映问题的公示。最后，“职能部门”公示不能替代远大鸣华公司书面通知交房的义务。据此，不能将2017年8月18日作为计算逾期违约金的时间结点，而应当以实际交房之日作为结点。2、原审房款总额认定有误，应以合同约定的房屋金额计算逾期违约金。远大鸣华公司辩称，1、一审法院对本案的处理并非如潘超、高敏所称，潘超、高敏偷换概念，双方约定的交付条件是房屋验收备案，并非房屋需要通过综合验收，潘超、高敏提到需要通过综合查验与双方合同约定不符；2、该房进行查验、竣工验收之前，本案所涉及的房屋通过测绘、竣工验收合格，6月30日之前远大鸣华公司向潘超、高敏进行了通知，由于双方存在差异导致诉争。潘超、高敏经常到远大鸣华公司处就交房进行交涉。潘超、高敏的上诉是不成立的，应该支持远大鸣华公司的上诉请求。远大鸣华公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回潘超、高敏的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由潘超、高敏负担。事实和理由：一、其已经于2017年6月30日前将建成经测绘并经竣工验收合格的房屋通知潘超、高敏领取，已经尽到了交房通知义务。其作为诉争房屋的开发建设单位，于2017年5月13日完成涉案房屋所在的5幢楼的竣工验收，并经舒城县房地产测绘队测绘，由测绘单位于2017年6月5日出具《房产测绘报告》，其作为建设单位，对于所售商品房的全部建设、测绘已经完成，所售房屋已经具备装潢入住条件，在此情况下，其通知潘超、高敏于2017年6月30日前来办理房屋交接相关手续，并告知潘超、高敏所购房屋实测面积为99.58㎡，应补交房款6203元。二、一审法院判决其承担逾期交付违约金存在不当，应予纠正。1、潘超、高敏在其完成涉案房屋所在楼栋的竣工验收并完成测绘具备实质性交房条件的情况下，拒绝领受房屋后，主张逾期交房违约金，不应得到支持。2、退一步讲，从本案双方对于诉争房屋是否具备交付条件的交涉过程来看，一审法院判令其承担逾期交付房屋违约金至2017年8月18日政府职能部门公示之时，也明显存在错误。潘超、高敏辩称，1、对于房屋已经完成测绘，并不否认。但是，完成测绘不是合同约定的交房条件；2、远大鸣华公司并未尽到通知义务，原审中提交的证据可以充分证明，远大鸣华公司发的通知是符合交房条件，但其隐瞒了综合查验及备案的事实，并没有如实告知。关于违约金计算有误的上诉理由，同其上诉状意见。潘超、高敏向一审法院起诉请求：1.判令远大鸣华公司按每日向其支付总房款万分之一的违约金至房屋实际交付之日止（截止起诉日违约金为4997.9元）；2.本案诉讼费由远大鸣华公司承担。一审法院认定事实：2015年6月27日，高敏、潘超与远大鸣华公司签订《商品房买卖合同（预售）》。约定：高敏、潘超购买远大鸣华公司开发的“远大·拉菲公馆”5幢11层单元1103号商品房，约定面积98.48平方米，该房单价为以建筑面积每平方米5638.95元，总价款555324元，首付300324元，余款高敏、潘超办理按揭贷款方式已付款。合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地点为办理交付手续的地点，因买受人原因逾期办理交付的责任自负。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达至日其15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金。”2017年6月15日，远大鸣华公司向高敏、潘超送达交房通知书，通知书明确高敏、潘超所购商品房已通过竣工验收并具备交房条件，要求购房户于2017年6月20日至30日前来办理相关手续。同时，附所需交房材料、交房相关税费一览表、交房操作流程及办证所需材料清单。远大鸣华公司告知高敏、潘超该房实测面积为99.58平方米，应补交房款6203元。高敏、潘超到交房地点后发现远大鸣华公司未能提供竣工验收备案证明文件未办理交房相关手续。部分购房业主向政府职能部门反映，2017年6月27日远大鸣华公司公开给拉菲公馆业主的道歉信，承诺尽快办理工程竣工验收备案。2017年7月11日，舒城县住房和城乡建设局向远大鸣华公司发出《关于拉菲公馆项目限期补办竣工验收手续的函》，要求远大鸣华公司于2017年7月31日之前补办竣工验收备案手续，并通知业主。2017年7月24日，远大鸣华公司办完远大·拉菲公馆20幢楼竣工验收备案。2017年8月17日，远大鸣华公司补办完远大·拉菲公馆新建住宅小区综合查验备案手续。另查明，2017年5月13日，远大鸣华公司完成远大·拉菲公馆二期工程5＃楼竣工验收报告。2017年6月5日，舒城县房地产测绘队出具远大·拉菲公馆5＃幢楼房产测绘成果报告。一审法院认为，高敏、潘超与远大鸣华公司之间在双方自愿的情况下签订商品房买卖合同（预售）合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的焦点为：远大鸣华公司在没有履行商品房建筑物竣工验收备案的情况下交房，高敏、潘超是否有权拒收，拒收后远大鸣华公司是否构成逾期交房并承担违约责任；如构成逾期违约，逾期时间如何计算。1、高敏、潘超与远大鸣华公司签订商品房买卖合同（预售）明确交房条件为:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告，远大鸣华公司在没有取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下通知买受人交房，显然该房不完全具备交房条件；商品房买卖合同（预售）第十一条明确约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；远大鸣华公司办完商品房建筑物竣工验收备案的时间为2017年7月24日，因而从上述约定和实际交房具备条件的情况可以认定，远大鸣华公司在没有履行商品房建筑物竣工验收备案的情况下通知交房，违反了合同约定，高敏、潘超有权拒收，由此产生的后果，符合合同约定远大鸣华公司应承担逾期交房的违约情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。2、逾期时间如何计算。双方约定交房时间为2017年6月30日之前，逾期交房起算时间应为交房之日届满次日。远大鸣华公司于2017年7月24日补办完商品房建筑物竣工验收备案手续后应及时通知高敏、潘超办理交房手续，远大鸣华公司辩称已电话通知，但未能提供证据证明，对符合交房条件后逾期交房存在过错。2017年8月17日远大鸣华公司补办远大·拉菲公馆新建住宅小区综合查验备案手续时，职能部门已经用公开方式向社会公示备案情况，在公示届满之后，高敏、潘超应知道交房条件符合合同约定，应该到出卖人处办理交房手续；如买受人在知道交房条件符合约定的情况下，不去办理交房手续，有扩大违约损失的嫌疑。综合本案的实际，本着诚实信用原则，新建住宅小区综合查验备案公示届满次日作为远大鸣华公司实际交房时间较为合理，即从2017年7月1日至2017年8月18日，逾期时间共计49天。实际测算面积为99.58平方米，高敏、潘超应补交6203元的房款应计入总房款，高敏、潘超所购房屋的总房款为561527元，逾期违约损失为561527元×0.01%×49日=2751.5元。综上，高敏、潘超符合法律规定的诉请予以支持，不符合法律规定请求予以驳回。该院据此根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告舒城远大鸣华房地产有限公司于本判决生之日起10日内支付原告潘超、高敏逾期交房违约金2751.5元；二、驳回原告潘超、高敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告舒城远大鸣华房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，确定本案争议焦点为：一、远大鸣华公司应否支付逾期交房违约金；二、如应支付，逾期违约金如何计算。关于焦点一，虽然远大鸣华公司在合同约定的交房期限（2017年6月30日）之前，书面通知潘超、高敏在2017年6月30日前前往办理交房手续，但此时远大鸣华公司并未取得建设工程竣工验收备案证明，不符合合同约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交房条件，故潘超、高敏有权拒收房屋并向远大鸣华公司主张逾期交房违约金。远大鸣华公司认为案涉工程已经竣工验收并完成测绘且已履行了书面通知义务，不应承担逾期交房责任的意见，不能成立。关于焦点二，在卷的《竣工验收备案表》反映涉案工程远大·拉菲公馆住宅小区已于2017年7月24日完成竣工验收备案，此时已具备交房条件。因双方合同中并未约定将“该商品房经综合查验备案”作为交房条件，故潘超、高敏认为应将2017年8月17日作为涉案房屋具备交付条件之日，依据不足。另从远大鸣华公司于交房期限前出具的道歉信，政府职能部门出具的函、公示等可以看出，远大·拉菲公馆小区业主就该小区存在的包括本案所涉及的在未取得竣工验收备案证明情况下交房以及房屋质量、物业服务等问题，与远大鸣华公司、相关职能部门进行过多次交涉。潘超、高敏认可职能部门的公示在小区进行了张贴，并将该张贴的公示作为证据提交，应当推定潘超、高敏知晓涉案工程已经竣工验收备案。故一审法院依据诚实信用原则，将2018年8月18日确定为逾期交房的结点并无不当。关于总房款，一审法院本着实事求是的原则，根据房屋实测面积计算的总价款确定计算逾期违约金的基数，并无不妥。综上所述，潘超、高敏及远大鸣华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由舒城远大鸣华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何武审判员  马龙审判员  王丽二〇一八年三月二十二日书记员  张丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。