洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初10号原告：洛阳市恒泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区体育中心广场水分子游泳运动中心三楼。法定代表人：张镪，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙锐，河南广文律师事务所律师。被告：许娓娓，女，1978年8月16日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：胡玉伟，系被告许娓娓丈夫，1977年2月2日出生，汉族，住河南省伊川县。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行。住所地：洛阳市涧西区天津路12号。负责人：谢少敏,该支行行长。委托诉讼代理人：张金勇，该支行客户经理。原告洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰房地产公司）与被告许娓娓、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行（以下简称工商银行涧西支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰房地产公司的委托诉讼代理人焦江波、孙锐，被告许娓娓的委托诉讼代理人胡玉伟及第三人工商银行涧西支行的委托诉讼代理人张金勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除恒泰房地产公司与许娓娓签订的《商品房预售合同》；2.判令许娓娓协助恒泰房地产公司办理解除《商品房预售合同》备案登记注销等相关手续；3.判令许娓娓向恒泰房地产公司支付逾期付款违约金10996.84元（按未付购房款161244元每日万分之二的比例，从2016年1月20日起计算至2016年12月26日止）；4.判令许娓娓向恒泰房地产公司支付不配合办理注销手续违约金（按房屋总价款601244元每日万分之二的比例，从2016年12月27日起计算至房屋买卖合同备案手续实际注销之日止）；5.判令许娓娓向恒泰房地产公司支付恒泰房地产公司代其偿还的银行借款（按第三人出具的扣划凭证为准）；6.本案诉讼费由许娓娓承担。事实和理由：恒泰房地产公司系洛阳“恒泰春天”小区的开发企业，许娓娓订购该小区商品住宅。2016年1月19日，双方签订《商品房预售合同》，正式约定许娓娓购买的恒泰春天1幢1单元401号住宅，预测建筑面积为122.08平方米；房屋单价4925元/平方米，总房款601244元，其中首付款181244元，剩余房款420000元通过银行贷款支付；如许娓娓逾期付款，每逾期一天，按欠款数额的日万分之二向恒泰房地产公司支付违约金；如许娓娓逾期付款超出30日，合同解除，许娓娓应在收到通知之日起配合恒泰房地产公司解除商品房预售合同备案手续，否则按全部房款日万分之二的标准，支付自解除合同通知送达至解除备案办理完毕之日止的逾期履行违约金。恒泰房地产公司、许娓娓及工商银行涧西支行签订有《个人购房借款/担保合同》，合同约定许娓娓向工商银行涧西支行借款420000元并委托工商银行涧西支行直接将借款划入恒泰房地产公司账户，用于支付购房款；许娓娓每月以“等额本息还款法”还款，期限27年；恒泰房地产公司针对借款向工商银行涧西支行承担阶段性保证担保义务，如许娓娓未按时向工商银行涧西支行履行还款义务，工商银行涧西支行可直接从恒泰房地产公司的账户中划扣账款抵偿。《个人购房借款/担保合同》签订后，工商银行涧西支行依约发放了贷款。但许娓娓依照《商品房预售合同》应当支付的首付款尚有161244元未付。恒泰房地产公司多次向许娓娓催要，许娓娓始终不支付。恒泰房地产公司依约于2016年12月17日通知许娓娓解除《商品房预售合同》，但许娓娓不配合办理合同注销备案工作。自2017年8月起，许娓娓也不再向工商银行涧西支行偿还借款本息，工商银行涧西支行根据《个人购房借款/担保合同》逐月划扣恒泰房地产公司相应的款项。恒泰房地产公司及工商银行涧西支行多次催促许娓娓履行还款义务，许娓娓也不理睬。恒泰房地产公司认为，许娓娓违反《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》约定，应当承担相应法律责任。故恒泰房地产公司特诉至法院。被告许娓娓辩称，许娓娓是通过蜗居中介购买恒泰房地产公司开发的涉案房屋，蜗居中介和恒泰房地产公司明知许娓娓没有能力支付首付款，仍想办法为许娓娓垫付首付款，共同套取银行贷款，国家法律是不允许开发商为购房者垫付首付款的，违约金不应由许娓娓承担。第三人工商银行涧西支行述称，工商银行涧西支行发放贷款完全是依照规定办理的合法贷款，如果商品房预售合同解除，应由恒泰房地产公司代许娓娓偿还银行借款，工商银行涧西支行配合办理房屋解押手续，如果合同继续履行，许娓娓应当继续偿还贷款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月14日，许娓娓向恒泰房地产公司交纳定金20000元。2016年1月19日，恒泰房地产公司（出卖人）与许娓娓（××）签订一份商品房预售合同（合同编号：YS0330930），约定：许娓娓购买恒泰房地产公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口西北角××春天××商城××单元××房，该商品房预测建筑面积共122.08平方米，每平方米4925元，总金额为601244元；许娓娓于2016年1月11日前支付首付款181244元，剩余房款420000元办理银行贷款；恒泰房地产公司应当在2016年12月31日前将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五大责任主体验收合格的商品房交付许娓娓等内容。同时，合同补充协议约定：许娓娓提供的邮寄地址为伊川县酒后乡酒后村四组，通过邮寄方式寄送对方的，在投邮后第五日视为已经送达；因许娓娓原因未足额支付款项的，许娓娓应自收到恒泰房地产公司通知之日起10日内将购房款全额补足支付给恒泰房地产公司，否则，每逾期一天，许娓娓按欠款数额的日万分之二向恒泰房地产公司支付违约金，直至超出恒泰房地产公司通知许娓娓之日起届满30日，许娓娓仍未补足房款的，双方一致同意违约金从已付房款中扣除后，合同解除；待许娓娓配合恒泰房地产公司办理完毕所有手续后，恒泰房地产公司在三个工作日内将剩余款项无息退还许娓娓，双方合同终止；恒泰房地产公司通知许娓娓解除合同的，许娓娓在收到通知之日起三日内退还合同、发票和收据等所有原件，双方办理解除商品房预售合同或者销售合同等备案手续；许娓娓逾期与恒泰房地产公司办理解除备案手续的，每逾期一天，应按照全部房款的日万分之二标准支付自解除合同通知送达之日后第四日起至双方办理完毕解除合同备案手续之日止的逾期履行违约金等内容。恒泰房地产公司于2016年1月22日为许娓娓开具了首付款181244元的购房发票。2016年1月26日，许娓娓（借款人、抵押人）、恒泰房地产公司（保证人）与工商银行涧西支行（贷款人、抵押权人）签订一份个人购房借款担保合同，约定：许娓娓向工商银行涧西支行借款420000元用于购买位于洛阳市老城区××与××交叉口西北角××春天××商城××单元××房产，借款期限324个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月；许娓娓以购买的房产进行抵押，同时恒泰房地产公司对合同项下的借款本金、利息、罚息等承担连带责任保证。2016年2月2日，许娓娓就其购买的上述房屋办理了抵押预告登记。除已支付的20000元首付款外，剩余首付款161244元许娓娓至今未向恒泰房地产公司支付。恒泰房地产公司在2016年11月29日、2016年12月17日分别向许娓娓邮寄了催交首付款律师函、商品房预售合同解除函。该房产至今并未交付许娓娓。另查明：因许娓娓未按照约定按期向工商银行涧西支行履行还款付息义务，截止2018年3月1日由恒泰房地产公司代偿15996.39元。本院认为，原告恒泰房地产公司与被告许娓娓签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告恒泰房地产公司于2016年11月29日向被告许娓娓投邮了催交首付欠款律师函，根据合同约定投邮之后的第五日（2016年12月4日）即视为送达，但被告许娓娓至今仍未补足房款，故原告恒泰房地产公司要求解除双方签订的商品房预售合同，符合合同约定，本院予以支持。关于原告恒泰房地产公司主张的逾期付款违约金，应当自2016年12月14日起计算，故原告恒泰房地产公司主张的逾期付款违约金应为419.23元（以161244元为本金、按照日万分之二自2016年12月14日起计算至2016年12月26日），超出部分，因不符合合同约定，本院不予支持。关于原告恒泰房地产公司要求被告许娓娓协助办理解除商品房预售合同备案登记注销等相关手续，支付不配合办理注销手续违约金及代偿银行借款的诉讼请求，因被告许娓娓已将本案所涉房产抵押登记给第三人工商银行涧西支行，在抵押登记解除之前注销该备案登记将损害第三人工商银行涧西支行的利益，待各方就该房产的贷款问题解决之后，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告洛阳市恒泰房地产开发有限公司与被告许娓娓于2016年1月19日签订的商品房预售合同；二、被告许娓娓于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳市恒泰房地产开发有限公司逾期付款违约金419.23元；三、驳回原告洛阳市恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由原告洛阳市恒泰房地产开发有限公司负担495元，被告许娓娓负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇一八年三月三十日书记员  于梦瑶