湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2154号上诉人（原审被告）：湖北世纪鑫煌投资有限公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号明泽大厦18楼。法定代表人：顾修波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐亮，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李好光，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区，住所地武汉市洪山区。负责人：熊万喜，主任。委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，湖北英达律师事务所律师。上诉人湖北世纪鑫煌投资有限公司（以下简称世纪鑫煌公司）因与被上诉人中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区（以下简称中国人民解放军东湖疗养区）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪鑫煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人不享有对案涉租赁合同的法定解除权和约定解除权，一审判决解除案涉租赁合同没有依据。二、一审判非所请，违反民事诉讼“不告不理”的原则。本案中，被上诉人的诉讼请求是“移交”租赁房屋，而一审法院的判项是“腾退、移交”租赁房屋。中国人民解放军东湖疗养区辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中国人民解放军东湖疗养区向一审法院起诉请求：一、解除中国人民解放军东湖疗养区、世纪鑫煌公司于2012年8月3日、2012年12月1日分别签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令世纪鑫煌公司恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构），并向中国人民解放军东湖疗养区移交租赁房屋，即中国人民解放军东湖疗养区所有的位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼一至四层建筑面积共计5200平方米的房屋；三、判令世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区移交全部案涉房屋及附属设施设备为止）；四、判令世纪鑫煌公司承担本案的全部诉讼费。2017年12月15日，中国人民解放军东湖疗养区向一审法院提交《放弃部分诉讼请求申请书》，申请将其如下部分诉讼请求予以自愿放弃：一、判令世纪鑫煌公司恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构）；二、判令世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区移交全部案涉房屋及附属设施设备为止）。对于上述放弃的诉讼请求所产生的一切法律后果，由中国人民解放军东湖疗养区自愿承担。一审法院认定事实：2012年5月，中国人民解放军东湖疗养区作为招标单位，将其位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋进行对外出租招标，世纪鑫煌公司为中标单位。2012年8月3日，中国人民解放军东湖疗养区、世纪鑫煌公司之间签订了《军队房地产租赁合同》，该合同主要内容为：一、中国人民解放军东湖疗养区将其位于武汉市洪山区广八路19号的房屋出租给世纪鑫煌公司，房屋面积为5200平方米；二、租赁用途为办公写字楼或自主经营；三、租赁期限为18年，自2012年9月1日起至2030年8月31日止，因需要每五年续签一次租赁合同；四、房屋租金为每年130万元，每隔5年递增5%，每半年缴纳一次，世纪鑫煌公司应当在每年的1月和7月的前十日内将相应的房屋租金缴纳给中国人民解放军东湖疗养区，中国人民解放军东湖疗养区给予世纪鑫煌公司6个月的免租期；五、租赁期限内的水、电、暖、煤气、物业管理等费用，由世纪鑫煌公司于每月的前十日向中国人民解放军东湖疗养区缴纳；六、世纪鑫煌公司在本合同签订后十日内向中国人民解放军东湖疗养区支付保证金60万元；七、在不影响使用安全的前提下，世纪鑫煌公司确实需要对租赁房屋进行改造、装修或者增扩设备，必须征得中国人民解放军东湖疗养区书面同意；八、世纪鑫煌公司不得擅自将租赁房屋进行分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得将租赁房屋作抵押或者入股联营；九、因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任；十、世纪鑫煌公司有违反本合同第八条约定行为的，中国人民解放军东湖疗养区有权解除合同，同时世纪鑫煌公司应当向中国人民解放军东湖疗养区支付违约金100万元；十一、世纪鑫煌公司逾期缴纳房屋租金及有关费用，每逾期一日，中国人民解放军东湖疗养区按滞交经费总额的千分之三向世纪鑫煌公司加收违约金；逾期30日，中国人民解放军东湖疗养区有权解除本合同；十二、本合同经中国人民解放军东湖疗养区、世纪鑫煌公司双方签字盖章后，再经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效等约定。该合同上均有双方的签章，但在该合同的结尾即“军队房地产管理意见：”处并无相关部门单位的签章。2012年12月1日，中国人民解放军东湖疗养区、世纪鑫煌公司之间又签订了一份《军队房地产租赁合同》，是因为双方于2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》结尾即“军队房地产管理意见：”处无相关部门单位的签章，房管部门对租赁面积、期限有要求，以及为了办理租赁许可证。2013年11月7日，双方签订了《补充协议》，该补充协议的主要内容为：一、军队房地产租赁许可复印件已收悉（2013年8月20日）；二、2013年7月1日前为免租期，2013年7月1日开始起算房屋租金；三、2013年65万元的房屋租金待本补充协议签订后7天内一次性缴纳，扣除2012年12月4日缴纳办理房屋租赁许可证用的36万元，剩余房屋租金29万元；四、从2014年开始的房屋租金每半年缴纳一次（即65万元），于每年的1月7日和7月7日前缴纳等约定。事实上，双方均是按照2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》以及2013年11月7日签订的《补充协议》来履行相应的合同义务，在本案审理过程中双方均对此无异议。在2013年6月30日之前为中国人民解放军东湖疗养区给予世纪鑫煌公司的免租期，从2013年7月1日开始由世纪鑫煌公司按约定向中国人民解放军东湖疗养区缴纳相应的房屋租金。对于世纪鑫煌公司已向中国人民解放军东湖疗养区缴纳了截止2017年6月30日之前的房屋租金这一事实，双方均无异议，但中国人民解放军东湖疗养区在庭审时称，世纪鑫煌公司未按照约定的时间按时缴纳房屋租金，具体情况如下：2014年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2014年1月17日，逾期7天缴纳；2014年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2014年8月7日，逾期28天缴纳；2015年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2015年4月9日，逾期89天缴纳；2015年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间分别为2015年7月24日缴纳了32.5万元、2015年8月14日缴纳了32.5万元，分别逾期14天、35天缴纳；2016年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2016年3月4日，逾期53天缴纳；2016年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2016年8月26日，逾期47天缴纳；2017年1月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但世纪鑫煌公司实际缴纳时间为2017年2月24日，逾期45天缴纳；2017年7月10日应当缴纳65万元的房屋租金，但截止2017年9月20日（即中国人民解放军东湖疗养区起诉之日），逾期72天缴纳，该房屋租金至今仍未缴纳。对于中国人民解放军东湖疗养区陈述的上述缴纳房屋租金的次数、金额以及逾期缴纳天数，世纪鑫煌公司对此无异议。此外，虽双方之间明确约定，世纪鑫煌公司不得擅自转租，但实际上，世纪鑫煌公司在承租本案的租赁房屋后就将该房屋分别转租给多家公司用于办公经营，其转租行为并未得到中国人民解放军东湖疗养区的同意。根据双方于2012年8月3日签订的《军队房地产租赁合同》第八条即“租赁期内，乙方应当履行下列义务：。（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；。”，以及根据该合同第十一条即“乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币（大写）壹佰万元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；。”的约定，世纪鑫煌公司上述逾期交纳房屋租金以及未经中国人民解放军东湖疗养区同意擅自转租的行为属违约，中国人民解放军东湖疗养区有权解除双方之间的租赁合同关系以及要求世纪鑫煌公司按照合同约定承担相应的违约责任。因世纪鑫煌公司逾期缴纳房屋租金以及未经中国人民解放军东湖疗养区同意擅自转租的行为，给中国人民解放军东湖疗养区造成了一定的经济损失，以及根据国家相关政策文件精神，故中国人民解放军东湖疗养区诉至一审法院。一审法院认为，中国人民解放军东湖疗养区、世纪鑫煌公司之间存在房屋租赁合同关系，双方均应当按照约定履行各自的合同义务。中国人民解放军东湖疗养区按照约定履行了其应当履行的合同义务，而世纪鑫煌公司逾期向中国人民解放军东湖疗养区缴纳房屋租金以及擅自转租的行为实属违约，故世纪鑫煌公司应当承担相应的违约责任。对于中国人民解放军东湖疗养区的第一项诉讼请求：判令解除双方于2012年8月3日、2012年12月1日分别签订的《军队房地产租赁合同》，双方关于本案租赁房屋签订的相关租赁合同合法有效，结合审理查明世纪鑫煌公司逾期缴纳房屋租金以及擅自转租属实，根据约定逾期30天缴纳房屋租金以及未经中国人民解放军东湖疗养区同意转租均属合同约定解除的情形，同时考虑到国家相关政策文件精神等因素，故一审法院对此诉讼请求予以支持。对于中国人民解放军东湖疗养区的第二项诉讼请求：判令世纪鑫煌公司恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构），并向中国人民解放军东湖疗养区移交租赁房屋，即中国人民解放军东湖疗养区所有的位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼一至四层建筑面积共计5200平方米的房屋，鉴于中国人民解放军东湖疗养区已于2017年12月15日向一审法院申请放弃“判令世纪鑫煌公司恢复租赁房屋原状（即拆除租赁房屋的装饰装修，并不得破坏房屋原有结构）”这一诉讼请求，根据相关法律规定，故对此诉讼请求一审法院不再进行认定。因对于中国人民解放军东湖疗养区的第一项诉讼请求，一审法院予以支持，故对于中国人民解放军东湖疗养区要求世纪鑫煌公司向其腾退、移交本案租赁房屋的这一诉讼请求，一审法院予以认可。对于中国人民解放军东湖疗养区的第三项诉讼请求：判令世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区支付违约金100万元，支付拖欠的租金94万元及逾期支付租金的违约金204.6435万元（按合同约定标准计算至2017年9月20日，后续租金及违约金按前述标准计算至世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区移交全部案涉房屋及附属设施设备为止），虽世纪鑫煌公司逾期向中国人民解放军东湖疗养区缴纳房屋租金以及未经中国人民解放军东湖疗养区同意擅自转租属实，即此行为属违约行为，其应当承担相应的违约责任，同时中国人民解放军东湖疗养区也是按照合同约定要求世纪鑫煌公司承担相应的违约责任，但鉴于中国人民解放军东湖疗养区已于2017年12月15日向一审法院申请放弃此诉讼请求，根据相关法律规定，故一审法院对此诉讼请求不再进行认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区与湖北世纪鑫煌投资有限公司分别于2012年8月3日、2012年12月3日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议；二、湖北世纪鑫煌投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区腾退、移交其承租位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋。负有金钱给付义务的当事人，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38691元，由湖北世纪鑫煌投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：世纪鑫煌公司向本院提交如下证据：证据一、2017年5月30日的《工作联系函》一份，证明被上诉人曲解中央文件精神，强烈要求提前解除和上诉人之间的租赁关系，使上诉人处于不安之中，故上诉人迟延交纳2017年度下半年租金是行使不安抗辩权，不构成违约。而且结合以前上诉人交纳租金的时间和被上诉人均予以接受且未提出过异议看，上诉人迟延交纳租金的行为并未侵害被上诉人的利益，没有导致合同目的不能实现，因此为维护合同关系的稳定性，被上诉人不享有相应的解除权。证据二、2015年11月3日、2015年11月24日的《工作联系函》两份，证明被上诉人多次来函表示要和上诉人就租赁事宜重新进行协商，这表明上诉人并未违约，被上诉人也未以上诉人构成违约而要求解除合同。相反，被上诉人一直想通过协商，以重新租赁的方式保持双方租赁关系的持续，因此，现在被上诉人要求解除合同缺乏事实根据和法律依据。证据三、《评估报告书》一套，证明上诉人承租房屋后，对租赁房屋进行装修装饰。截止2017年12月31日，装修余值为330.19万元。被上诉人无权单方解除合同，构成违约，如果协商解除合同，被上诉人也应对上诉人进行赔偿。证据四、中央军委《关于上报5个行业全面停止有偿服务项目分类处理摸底意见的通知》，证明2017年7月，中央军委要求对租期在2018年12月31日之后、面积3000平方米以上、位于城市商圈、符合城市规划的房地产租赁行业进行委托管理，不得无故解除合同。本案的标的符合中央要求的委托管理的条件，上诉人也不存在其他根本违约情形，因此案涉租赁合同不应解除。证据五、2014年9月26日的《工作联系函》一份，证明被上诉人在2014年9月26日知晓转租情况，应该在6个月内提出异议，否则视为默认该转租行为，因此被上诉人的单方解除权丧失。经质证，中国人民解放军东湖疗养区对世纪鑫煌公司提交证据的意见为：对于证据一的真实性、关联性、合法性没有异议，但对证明目的有异议。上诉人要求继续履行合同，就应如期支付租金，拖欠租金不是恰当的抗辩事由。对于证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该函件是在军队空余房地产清理整治过程中发出的，目的是同上诉人协商、规范双方的租赁合同，并没有解除合同的意思表示，故该证据与本案无关，且无法达到其证明目的。对于证据三的真实性、合法性、关联性无法确定，该证据是上诉人单方评估，对该证据的证明目的也有异议。该报告认为租赁房屋装饰装修存在残值，但因上诉人原因导致合同解除，上诉人不能据此要求被上诉人赔偿。即使上诉人要求赔偿也应另案再诉。对于证据四，因该证据是复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，对证明目的也不认可。该文件发文时间是2017年7月，而被上诉人起诉是2017年9月，期间还发了很多文件，政策有变动，而且该文件是试行版本，不是最终版本。对于证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，被上诉人发该函件时，上诉人向被上诉人解释其与租户是合作关系，被上诉人当时相信了上诉人的陈述。本院认为，因二审经过审查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方当事人于2012年8月3日、2012年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议应为无效，故对于世纪鑫煌公司提交的证据一至证据五的证明目的，本院均不予确认。一审法院查明的事实除“2012年5月，中国人民解放军东湖疗养区作为招标单位，将其位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋进行对外出租招标，世纪鑫煌公司为中标单位。”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2012年5月，中国人民解放军湖北省军区后勤部基建营房处作为招标单位，将位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋进行对外出租招标，世纪鑫煌公司为中标单位。二审再查明，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。本院认为，中国人民解放军东湖疗养区与世纪鑫煌公司于2012年8月3日、2012年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述协议应为无效，一审认定上述协议有效并判决解除不当，本院予以纠正。世纪鑫煌公司上诉认为中国人民解放军东湖疗养区不享有对案涉租赁合同的法定解除权和约定解除权，一审判决解除案涉租赁合同没有依据。虽然一审判决解除双方当事人于2012年8月3日、2012年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议不当，但因上述协议应为无效，故世纪鑫煌公司的该项上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因双方当事人于2012年8月3日、2012年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》及相关补充协议应为无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对中国人民解放军东湖疗养区主张世纪鑫煌公司向其移交涉案房屋的请求应予支持。世纪鑫煌公司上诉认为一审判非所请，违反民事诉讼“不告不理”的原则。因中国人民解放军东湖疗养区在一审中的第二项诉讼请求为世纪鑫煌公司向其移交涉案房屋，但一审判决世纪鑫煌公司向中国人民解放军东湖疗养区腾退、移交涉案房屋，该项判决不当，本院予以纠正。世纪鑫煌公司的该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。综上所述，世纪鑫煌公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7744号民事判决；二、湖北世纪鑫煌投资有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区移交其承租位于武汉市洪山区广八路19号天宝嘉苑三号楼第一至四层楼的房屋；三、驳回中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区的其他诉讼请求。一审案件受理费38691元，由中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区负担19345.5元，湖北世纪鑫煌投资有限公司负担19345.5元。二审案件受理费38691元，由中国人民解放军武汉疗养院东湖疗养区负担19345.5元，湖北世纪鑫煌投资有限公司负担19345.5元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年三月二十八日书记员 赖瑞文