文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终471号上诉人（原审原告）：尹丽红，女，汉族，1988年7月26日出生。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨益云，女，汉族，1981年2月17日出生。委托诉讼代理人：陈建忠，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。法定代表人：张锦成。原审第三人：王涛海，男，汉族，1981年9月6日出生。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。上诉人尹丽红与被上诉人杨益云、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称：美联物业）、王涛海因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹丽红上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项；2、判令杨益云支付74万元违约金；3、判令杨益云返还尹丽红购房款1万元；4、一审、二审诉讼费由杨益云承担。事实和理由：一、一审法院一些基本事实没有查明，影响最终的法律适用。案外人吴X文是杨益云的配偶，是一直作为杨益云代理人的身份参与的本次交易，其行为应视为杨益云的行为。合同的履行过程一直是吴X文和尹丽红及中介公司和银行联系、谈判。一审法院认为吴X文收取尹丽红委托人的1万元是尹丽红给与吴X文的辛苦费，这是混淆了吴X文是杨益云代理人的法律地位。在杨益云提交的一系列证据短信、通话录音中，都是吴X文代表杨益云和银行，中介及尹丽红进行交涉，吴X文收取尹丽红一万元是在9月20日吴X文在过户当天，代表杨益云要求加价5万元，尹丽红不同意这么多，最终变成加价一万元，谁知道其后杨益云还是不予办理递件过户手续。吴X文作为杨益云的代理人，在9月20日回复尹丽红业主方要求加价10万元的事实，尹丽红有录音可以证明吴X文是以杨益云的名义提出的加价。双方在银行申请贷款时提交的房屋买卖合同是尹丽红和杨益云在银行办理手续时当场签订的，不存在尹丽红向银行提交虚假买卖合同的问题。一审庭审中杨益云本人己经当庭确认尹丽红向银行贷款提交的买卖合同上的名字是其本人签订的，一审查明的事实中没有就该份买卖合同的情况予以认定。—审就尹丽红的首期款最终在什么时候退回没有查明。杨益云在工商银行监管的首期款80万元，是在首期款监管协议约定的90天到期后的2016年11月14日银行才退回的，此前银行没有通知尹丽红撤销贷款承诺函，也没有同意解除三方的资金监管。杨益云是在9月20日加价没能成功的情况下，才在9月23日去贷款银行反映的问题，不是银行在回函中所称的“9月初”。银行在一审给法院的资料中，杨益云书面向银行反映问题时写的文件落款时间上是9月23日。银行在回函中的“9月初”杨益云向银行反映应为笔误，如果9月初银行发现该问题，就不可能在9月12号还出具贷款承诺书给尹丽红。二、一审法院适用法律确有错误。1、杨益云在满足过户条件后提出加价已经构成违约。尹丽红取得贷款承诺书的时间是9月12日，杨益云是红本在手无抵押和查封，依据合同约定在取得承诺书后5个工作日内要完成递件过户手续，在买家取得足额的贷款承诺书后，只要杨益云依约办理递件过户手续，尹丽红取得房产证后及时办理抵押手续，杨益云就能如期取得房款，对其利益没有任何的损害，本案的发生完全是因为房价上涨，杨益云想加价导致的。杨益云当庭陈述其实在第一次9月20日递件不成后的9月22日才知道贷款承诺书可能有问题，其更没有理由在9月20日不配合办理递件过户手续，更加能够证明双方9月20日没能成功递件的原因是杨益云要求加价。2、杨益云提出尹丽红的贷款承诺书可能存在问题是其提出的不安履行抗辩权，尹丽红在9月29日就筹集够了剩余的购房款288万元，并打印银行的流水发送给杨益云，已经提供了足额的担保，在银行还没有通知买卖双方撤销贷款承诺书的情况下，双方继续履行已经没有任何的障碍，杨益云在接到尹丽红提供担保以后，仍然拒绝履行，构成违约。尹丽红在9月29日筹集够全部的购房款以后，通过短信和邮政快递的发生送达给杨益云和中介，告知其若最终银行不予发放贷款，愿意一次性付款购买涉案房产，为合同的履行提供了充分的担保。杨益云接到短信通知后，对尹丽红的请求没有任何的回应，并且在知道尹丽红要邮寄通知函后拒绝签收。在一审开庭中也是极力的否认曾经收到过尹丽红一次性付款的通知，但经当庭查验，尹丽红发出短信通知的接收方确实是杨益云本人的手机号码。该事实更加证明，本案是因为房价上涨，杨益云无论如何都不会卖给尹丽红。综上所述，请求二审法法院在查清事实，正确适用法律的基础上，维护尹丽红的合法权益。杨益云辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据确实充分。1、案外人吴X文不是杨益云的丈夫，他们之间属于普通的朋友关系，代理参与杨益云与尹丽红房屋买卖交易中，是为了帮助杨益云更好的履行其权利和义务。吴X文收取1万元的费用，该费用原审法院已作了认定，属于向吴X文个人支付的辛苦费，并不是代杨益云收取的加价房款，杨益云也从未委托过吴X文收取过与本案涉及房产的任何款项；且该款的支付人不是尹丽红，而是王涛海的妻子李X红。因此，尹丽红认为杨益云收取1万元的加价房款没有任何事实依据，也无证据证实，完全是尹丽红的主观臆断。2、在银行申请贷款时提交的房屋买卖合同，不是杨益云和尹丽红在银行办理手续时有银行职员在场签订的。该份房屋买卖合同，是美联物业交给杨益云签名，杨益云签名时合同是空白的，签名之后，该份合同交给美联物业，由美联物业向银行提交按揭资料，代理杨益云和尹丽红办理银行按揭手续。向银行提供按揭签订的房屋买卖合同的内容是虚构的，杨益云对这份合同所写明的转让金额、支付定金的金额以及首期款金额都不知情。在9月初，杨益云向按揭银行了解按揭贷款的情况，发现尹丽红向银行提供的按揭合同与另一份合同即实际成交合同的金额完全不符，杨益云依按揭银行要求出具一份终止贷款承诺函。尹丽红向银行提交的用于按揭贷款的房屋买卖合同，约定房屋转让价款人民币400万元，定金40万元，首期款80万元，而同一天签订的另一份合同约定，转让价人民币370万元，定金10万元，首期款110万元，合同编号：32836，该份合同才是杨益云和尹丽红真实意思表示。上述事实可证实，尹丽红提供虚假按揭材料，以虚增房产成交价格的方式降低其应当支付的首期款金额，按揭银行于2016年9月份撤销贷款承诺函。因此，导致房屋买卖未交易成功、解除合同的过错在于尹丽红。3、关于首期款退回的问题。尹丽红在按揭银行存放的首期款80万元，由于银行查清尹丽红提交的用于按揭贷款的房屋买卖合同，有虚增房产成交价格、虚增定金的支付金额的条款，银行撤销了向尹丽红发放贷款的承诺函。银行有没有通知尹丽红，什么时候将监管的首期款80万元退回尹丽红，这是银行的事情，与杨益云无任何关系。二、原审法院适用法律正确。本案房产没有交易成功、房屋买卖合同解除的责任在于尹丽红。尹丽红提交给银行按揭审批的房屋买卖合同，有虚构的条款，虚增房屋转让成交价30万元、虚增支付定金人民币30万元虚降首期款金额30万元。对上述事实，由于杨益云在2016年9月初向按揭银行反映，并提供买卖双方签订的与贷款申请当日成交金额不同的转让合同，银行据此撤销向尹丽红发放的贷款承诺函。在杨益云得知银行不同意向尹丽红发放按揭贷款，尹丽红一次性付清购房款资金没有着落的情况下，杨益云依法有权行使不安履行抗辩权。再则，尹丽红从未通知杨益云已筹集到全部的购房款，其根本没有依据编号为32836的房屋转让合同的约定，将首期款110万元足额转到监管银行，为了高额贷款，尹丽红虚增房产转让成交价格。尹丽红这种不讲诚信、欺诈的行为，理应承担解除合同的违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请二审法院依法维持原判，驳回尹丽红的上诉请求。王涛海辩称：王涛海与尹丽红是亲属关系，实际上涉案房产是王涛海代替尹丽红在深圳购买的房产，签订合同时因为尹丽红不在深圳，因此，由王涛海代为签署。此后在合同履行过程中，王涛海的配偶也参与涉案合同的协商和谈判，并且双方在2016年9月20日前往登记中心办理递件手续，杨益云本人没有到场，只是委托其代理人吴X文到场，他们当场提出加价5万元，最后，双方谈判的是加价1万元，并且由王涛海的配偶向吴X文直接支付宝转帐支付1万元。但在此后，杨益云在加价1万元以后又提出还要加价，导致双方合同出现僵局。因为本案诉讼的定金是由王涛海在合同签订前期代为支付的，因此王涛海同意法院将定金返还给尹丽红。美联物业未作答辩。尹丽红向一审法院提出诉讼请求：1、解除尹丽红、杨益云之间签订的《房屋转让合同书》；2、杨益云向尹丽红返还定金人民币10万元，购房款人民币1万元；3、杨益云向尹丽红支付违约金人民币74万元；4、本案诉讼费保全费由杨益云承担。杨益云反诉请求：1、尹丽红向杨益云支付购房定金10万元；2、尹丽红向杨益云支付杨益云违约金人民币74万元；3、本案的诉讼费用由尹丽红承担。一审法院认定事实：2016年6月22日，王涛海作为买方，杨益云作为卖方，双方签订了编号为32836的《房屋转让合同书》，相关约定如下：1、杨益云将其所有的位于深圳市宝安区天健时尚空间名苑X栋X层X房转让给王涛海，转让成交价为人民币370万元；2、买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币10万元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中以后，视为卖方本人以及收讫定金，卖方应向买方出具定金手续，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，买方应于2016年8月10日前（含当日）将首期款（不含定金）人民币110万元支付至上述监管机构的监管账户；4、涉案房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，签订本协议之同时，卖方应当将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用；5、双方协商约定在定金中预留人民币5,000元作为交楼押金；6、如违约一方逾期履行义务超过五个工作日，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、双方在备注条款第③点中约定如买方因个人原因违约放弃购房，需赔偿卖方因违约造成的经济损失人民币30万元，如卖方单方违约不愿意将物业卖于买方需赔偿买方的经济损失人民币30万元。另，吴X文作为杨益云代理人在上述合同中签字。2016年6月22日，杨益云作为甲方（卖方），王涛海作为乙方（买方），美联物业作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金人民币10万元（含交楼押金人民币5,000元）交由丙方托管，解除托管时，丙方不支付利息。2016年6月22日，杨益云作为卖方（甲方）、王涛海作为原买方（乙方），尹丽红作为现买方（丙方），三方签订了《主体变更确认书》，约定内容如下：“l、在签订本确认书后，该物业之买方由乙方变更为丙方，即乙方将上述合同及合同附件（含《佣金及必要费用确认书（买方）》）项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及合同附件项下的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、佣金／必要费用，办理按揭贷款手续等）；乙方对丙方履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任。2、在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字（即由甲方与丙方办理产权过户手续）。3、乙方在签署本《主体变更确认书》之前及以后就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方所支付（即视为乙方已代丙方支付了等额的购房款）。如该交易成功，则乙方不得再要求退还其所付款项，且丙方有权处分该款项；如该交易未成功，须退款时，乙丙双方均同意第三方有权选择将乙方所付款项原路退还至乙方的付款账号，或将该款退还给丙方指定的账号。乙丙双方之间的债权债务由其自行结算，与甲方及第三方无关。4、乙方与甲方及第三方所签订的其它所有法律文件中，乙方的权利和义务均转让给丙方，由丙方履行前述法律文件，乙方对丙方履行前述法律文件中的义务承担连带保证责任。”2016年6月22日、23日，王涛海以刷卡方式向美联物业支付定金人民币2万元、8万元。2016年6月24日，美联物业向杨益云转付定金人民币9.5万元，现仍有定金人民币5,000元作为交房保证金在美联物业处托管。2016年8月10日，尹丽红作为甲方（买方），杨益云作为乙方（卖方），中国工商银行股份有限公司前海分行作为丙方，三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方将监管资金人民币80万元委托给丙方进行监管。当日，尹丽红将款项人民币80万元打入上述资金监管账户。2016年9月12日，中国工商银行股份有限公司前海分行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，确认待相关条件成就后向尹丽红发放贷款人民币280万元，且该确认书载明“如上述房地产因更名过户、抵押登记等手续出现法律障碍或买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格、房产评估价格严重偏离市场价格或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效”、“本贷款确认书自签发之日起生效，有效期90天”。尹丽红分别于2016年9月18日、9月22日以特快专递的方式向杨益云发出《履约催告函》，告知杨益云：杨益云未按合同约定配合办理过户递件手续，违反合同约定，杨益云应在收到该函后三日内依约履行合同，否则将追究杨益云的违约责任。杨益云主张其并未收到上述两份《履约催告函》，但快递查询明细中载明上述两份《履约催告函》分别于2016年9月20日、9月24日妥投。2016年9月20日，王涛海的妻子李X红向吴X文支付款项人民币1万元。李X红出具《说明》，表明该款项是因杨益云提出加价人民币5万元，双方协商一致加价人民币1万元后，其将该款项支付给杨益云代理人吴X文。吴X文出具《情况说明》，上述款项人民币1万元是买方向其支付的辛苦费，并非加价的购房款。2016年9月22日，美联物业以特快专递的方式向杨益云发出《履约催告函》，告知杨益云：尹丽红已经支付了定金人民币10万元并办理了首期款资金监管手续，但杨益云至今未办理递件过手续，现尹丽红要求杨益云依约履行合同，否则将追究杨益云的违约责任。杨益云主张其未收到上述《履约催告函》，美联物业亦未提交快递详情查询明细。2016年9月23日，杨益云向中国工商银行股份有限公司前海分行递交了申请，以其发现买方提交的按揭合同与实际金额不符为由，申请终止贷款承诺函。2016年9月28日，杨益云向中国工商银行股份有限公司前海分行递交了《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，申请提前终止《二手楼交易资金监管协议》，并委托银行划转监管资金人民币80万元。2016年9月29日，尹丽红以特快专递的方式向杨益云发出《履约催告函》，告知杨益云如果银行不按照贷款承诺函的金额发放贷款，尹丽红有能力一次性支付剩余的全部购房款，杨益云应当继续和尹丽红办理递件过户手续。上述催告函被退回，退回原因是“要求退回”。当日，尹丽红由以短信方式向杨益云发送了该《履约催告函》以及尹丽红余额充足的中国银行账户余额打印清单，杨益云虽然否认收到该短信，但经当庭核对，该短信的收件人手机号码即为杨益云的手机号码，杨益云未提交证据予以反证。2016年10月12日，杨益云委托律师以特快专递方式向尹丽红发出《律师函》，向尹丽红告知，尹丽红逾期支付首期款构成违约，且尹丽红向银行提交伪造的虚假合同违法了诚实信用原则，杨益云有权解除合同并没收定金。尹丽红主张杨益云未配合办理递件过户的行为构成违约，故提起本诉。杨益云主张尹丽红存在办理高贷手续、未按约定办理首期款资金监管、王涛海不具备购房资格利用尹丽红购买涉案房产的违约行为，故提起反诉。尹丽红、杨益云均提出对方主张的违约金标准过高，经一审法院充分行使释明权后，双方亦均明确表示不申请对涉案房产在相关时点的市场价值进行评估，并自愿承担相关风险。另查，1、经一审法院多次向中国工商银行股份有限公司前海分行查询，中国工商银行股份有限公司前海分行直至2017年6月20日才向一审法院出具复函，回复称其终止放贷的原因如下：“2016年09月初，卖方杨益云方向我行出具了买卖双方签订的与贷款申请当日成交金额不同的《房屋转让合同》，并手写了一份对于贷款当日所提供的买卖合同金额不符的情况说明，因客户在申请贷款过程中提供了具有争议的买卖合同，经我行认定客户违反了《二手楼贷款确认书》第一条：‘如上述房地产因更名过户、抵押登记等手续出现法律障碍或买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格、房产评估价格严重偏离市场价格或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效。’条款，故撤销该贷款承诺函”。且银行的复函中附有申请按揭贷款时提供的《房屋转让合同书》扫描件，该份《房屋转让合同书》中载明的转让成交价为人民币400万元，定金为人民币40万元，首期款监管资金为人民币80万元。另，尹丽红主张银行从未通知其过其终止放贷，在一审法院向银行查询并要求附全部相关材料的情况下，银行也未向一审法院提交任何其通知尹丽红已经终止房贷的材料。尹丽红提交的与银行工作人员的录音中亦载明银行工作人员明确表明资料不真实不能发放贷款但没有退函的证据。2、各方在庭审中确认《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》中卖方落款处均为杨益云签名确认。尹丽红和王涛海主张上述协议和合同为买卖双方共同办理和面签的，是双方协商的结果，不存在补签的情况；杨益云主张其签字时上述协议和合同均为空白，其并不清楚合同后来填写的内容，杨益云2016年9月22日向银行打电话询问时才知悉向银行提交的合同中的转让成交价为人民币400万元；美联物业主张杨益云签字时上述协议和合同是否为空白其并不清楚，但重新签订向银行提交的《房屋转让合同书》是双方协商结果。3、尹丽红主张其已经筹备了一次性付款的资金，尹丽红提供了中国银行新线存款历史交易明细清单证明其该主张，上述清单显示尹丽红的账户2016年9月29日有余额人民币2,883,084.52元。4、杨益云主张其于2016年9月30日要求尹丽红一次性付款，杨益云主张其提交的律师函和录音可以证明其该主张，但经查，杨益云提交的律师函和录音中并无上述内容；尹丽红主张杨益云从未要求其一次性付款或重新办理按揭贷款，且其于2016年9月29日筹足资金告知杨益云后通知杨益云办理递件过户手续；美联物业主张其不清楚双方的协商过程。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。尹丽红、杨益云以及王涛海签订的《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。首先，杨益云作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《主体变更确认书》签字行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为杨益云对已经或可能发生的买方主体变更行为予以确认和同意，杨益云不应以此为由作为拒绝履行合同的抗辩。其次，根据尹丽红、杨益云的真实意思表示，双方约定的定金人民币10万元、首期款为人民币110万元，转让价款为人民币370万元，而尹丽红是按照转让价款人民币400万元（定金人民币40万元，首期款人民币80万元）申请办理按揭贷款并提交了相关资料，即尹丽红以虚增房产成交价格的方式降低了其应当支付的首期款金额。杨益云虽然主张其并不知悉也不同意办理高贷手续，但杨益云在首期款为人民币80万元的《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》中签字确认，虽然杨益云主张其签字时上述协议和合同书为空白的，但杨益云应当对其的签名确认行为负有审慎的注意义务，在杨益云提交的证据不足以证明其是在受到欺骗和胁迫的情况进行签字确认的情况下，一审法院认为应当视为杨益云对双方办理首期款资金监管和按揭贷款的情况具备或者应当具备一定的知悉程度。另，美联物业作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度，美联物业亦主张申请按揭贷款时提交的《房屋转让合同书》经尹丽红、杨益云协商同意。一审法院认为，根据《二手楼按揭贷款确认书》的内容，虚增房产成交价格势必会造成向银行提供一系列虚假资料，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现上述情况后停止放款的风险，故杨益云作为卖方在虚增房产成交价格的情况下有权拒绝配合办理贷款手续，即使杨益云在办理资金监管和按揭贷款时已经予以同意，杨益云仍有权拒绝在根据虚假资料取得的贷款承诺函的基础上配合过户手续。基于杨益云已经以在《二手楼交易资金监管协议》和申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》签字确认的方式，表明其对尹丽红办理上述按揭贷款行为的确认，故杨益云有权向尹丽红提出要求尹丽红重新办理按揭贷款手续或一次性付款，在尹丽红未予以拒绝的情况下，杨益云无权以此为由直接拒绝履行合同。本案中，虽然杨益云就虚增房产价格事宜已经向银行提出异议，但杨益云亦未提交充分有效证据证明其要求尹丽红按双方约定转让成交价格一次性付款，且无证据证明银行以任何方式通知尹丽红撤回或终止《二手楼按揭贷款确认书》，在尹丽红并未确定知悉无法按照《二手楼按揭贷款确认书》取得贷款或者杨益云要求尹丽红一次性付款的情况下，杨益云直接于2016年10月12日主张解除合同，杨益云的行为存在一定的过错。再次，虽然合同约定的首期款数额为人民币110万元，但杨益云签字确认的《二手楼交易资金监管协议》载明的首期款金额为人民币80万元，应当视为双方对首期款数额进行了变更，尹丽红按《二手楼交易资金监管协议》支付首期款人民币80万元的行为并无不当。最后，尹丽红作为贷款申请方，应当确保卖方能够通过按揭贷款的方式在合理期限内收取购房款，且尹丽红应当负有向贷款银行提交真实资料确保贷款顺利取得的义务，虽然杨益云在申请按揭贷款时向银行提交的《房屋转让合同书》签字确认，但除上述合同外，尹丽红应当对提交与事实不符的包括定金支付凭证在内的其他资料负有过错责任。另，根据交易惯例，卖方配合办理过户手续的前提是买方已经取得贷款承诺函或者双方已经办理了一次性付款的全款的资金监管，在杨益云已经对虚增成交价格事宜提出异议且距离根据合同约定合理收取购房款的时间已经时间较长的情况下，尹丽红虽然向杨益云表明其具备一次性付款能力，但尹丽红仅要求杨益云办理过户手续，并未通知杨益云办理全款的资金监管手续，即尹丽红亦存在不当行为。综上，在合同履行的过程中，尹丽红、杨益云均存在一定的过错行为，且双方过错程度相当，在此情况下，一审法院判令双方应当承担的违约责任互抵，双方均不应再向对方主张违约金。另，本案中，尹丽红、杨益云均主张解除合同，即双方已经就合同解除作出一致的意思表示，故一审法院确认涉案《房屋转让合同》解除。关于定金。本案中，现有定金人民币9.5万元在杨益云处，有定金人民币5,000元作为交房保证金在美联物业处托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，杨益云应当向尹丽红返还定金人民币9.5万元，美联物业应当向尹丽红返还定金人民币2万元。另，根据本案认定的事实，杨益云无权没收尹丽红定金或要求尹丽红再支付定金人民币10万元，杨益云的相关反诉请求，一审法院不予支持。关于尹丽红主张的购房款人民币1万元。2016年9月20日，王涛海的妻子李X红向吴X文支付款项人民币1万元，尹丽红主张该款项为加价后的补增的购房款，但杨益云对此不予确认，吴X文亦以出具《情况说明》的方式表明上述款项为买方向其个人支付的辛苦费并非购房款，根据谁主张谁举证原则，在尹丽红未能提交充分证据证明吴X文基于杨益云的委托收取了上述款项，又未提交证据证明吴X文将上述款项转付给杨益云的情况下，一审法院无法对尹丽红关于杨益云应当向其返还购房款人民币1万元的主张予以支持。如尹丽红认为其不应向吴X文支付上述款项人民币1万元，尹丽红可另行向吴X文主张权利。据此，一审法院判决：一、确认杨益云和王涛海于2016年6月22日签订编号为32836的《房屋转让合同书》解除；二、杨益云应于本判决发生法律效力之日起三日内向尹丽红返还定金人民币9.5万元；三、美联物业代理(深圳)有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向尹丽红返还定金人民币5,000元；四、驳回尹丽红的其他诉讼请求；五、驳回杨益云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币12,300元，保全费4,770元，由尹丽红负担人民币15,062元，由杨益云负担人民币2,008元；本案反诉受理费人民币6,100元，由杨益云自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，尹丽红、杨益云以及王涛海签订的《房屋转让合同书》、《主体变更确认书》是双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约行事。本案争议的焦点为尹丽红在涉案房屋买卖履行过程中有无违约行为。根据尹丽红、杨益云的真实意思表示，双方约定的定金人民币10万元、首期款为人民币110万元，转让价款为人民币370万元，而尹丽红是按照转让价款人民币400万元（定金人民币40万元，首期款人民币80万元）申请办理按揭贷款并提交了相关资料，即尹丽红以虚增房产成交价格的方式降低了其应当支付的首期款金额。根据《二手楼按揭贷款确认书》内容，虚增房产成交价格势必会造成向银行提供一系列虚假资料，可能存在银行如发现上述情况后停止放款的风险，故杨益云作为卖方在虚增房产成交价格的情况下有权拒绝配合办理贷款手续，即使杨益云在办理资金监管和按揭贷款时已经予以同意，杨益云仍有权拒绝在根据虚假资料取得的贷款承诺函的基础上配合过户手续。但在上述情形下，杨益云并未向尹丽红提出要求重新办理按揭手续或一次性付款。而尹丽红在杨益云对虚增成交价格事宜提出异议后，已表明其具备一次性付款的能力，杨益云却以此为由直接拒绝履行构成违约。尹丽红虚增成交价格虽然违反了银行相关规定，但没有违反合同约定，故尹丽红没有违约行为。因杨益云违约造成合同无法履行，应当向尹丽红承担违约责任。鉴于尹丽红虚增成交价格，具有一定过错，本院酌情判定杨益云向尹丽红支付违约金10万元。尹丽红的上诉理由部分成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24209号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24209号民事判决第四项；三、杨益云应于本判决生效之日起五日内向尹丽红支付违约金100000元；四、驳回尹丽红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12300元，保全费4770元，共计17070元，由尹丽红负担15062元，杨益云负担2008元；反诉受理费6100元，由杨益云负担；二审案件受理费11300元，由尹丽红负担9955元，杨益云负担1345元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员蔡妍婷二〇一八年三月二十七日书记员 李开宇（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。