辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1742号上诉人（原审原告）:查富友，男，1963年8月15日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：林德珍，女，1963年6月6日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:章奎令，男，1957年12月18日出生，满族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李海静，女，1979年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：仇雨虹，女，1991年7月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。法定代表人：边振岩。（缺席）上诉人查富友、林德珍因与被上诉人章奎令、沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。查富友、林德珍上诉请求：1、撤销一原审判决第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院未判决支持上诉人的一审全部诉讼请求错误。一审法院已经认定本案中的商品房买卖合同依法成立、合法有效，合同约定的内容对双方当事人均具有法律效力，各方应严格遵照执行，上诉人已经向一审法院交纳剩余房款99万元提存于一审法院，说明了上诉人有能力继续履行合同，一审法院又论述胜全公司并未收取该款，显然自相矛盾，上诉人向一审法院交纳99万元剩余房款是基于商品房买卖合同，收款人是胜全公司，至于在本案执行异议中上诉人根据执行异议司法解释规定向一审法院交纳剩余房款，应认定为此款是向胜全公司交纳，至于胜全公司与章奎令之间的借款纠纷以及用此款偿还章奎令，并不影响上诉人履行完毕付款义务。交纳到法院最终也是通过一审执行部门支付给借款合同中债权人，如果此款项不是支付给胜全公司的款项，那么上诉人就没有义务向一审法院交纳99万元剩余房款，因此在上诉人已经履行完毕付款义务的情况下，章奎令有义务配合办理撤销备案登记，否则，上诉人的权利受到侵犯，且一审、二审法院作出的其它生效判决与本案类似，支持了撤销备案的诉讼请求。章奎令辩称，同意维持原判。胜全公司未出庭，未答辩。查富友、林德珍向一审法院起诉请求：一、判令停止对查富友、林德珍购买的位于沈阳市经济技术开发区沈辽西路107-3号9门房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、判令查富友、林德珍与胜全公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、责令胜全公司继续履行与查富友、林德珍签订的《商品房买卖合同》；四、判令房屋归查富友、林德珍所有；五、责令章奎令、胜全公司解除对该房屋的备案登记，并责令胜全公司为查富友、林德珍（或协助查富友、林德珍）办理产权登记手续；六、本案的诉讼费用由章奎令、胜全公司承担。一审法院认定事实:2008年5月9日，查富友、林德珍与胜全公司签订《商品房买卖合同》，购买胜全公司开发建设的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-3号9门的房屋，该房屋用途为网点，建筑面积244.84平方米，房价款总金额为人民币1591460元整，付款方式为首付601460元，贷款990000元。查富友、林德珍于2008年5月9日付款400000元，于2010年8月27日付款201460元。2010年8月27日，胜全公司为查富友、林德珍颁发该房屋的入住通知单，查富友、林德珍实际占有该房屋，并于2012年2月1日将该房屋出租给查林（查富友、林德珍之子）用于个体经营，但一直未办理房屋产权登记手续。2012年6月13日，该院就章奎令与胜全公司借款合同纠纷一案作出[2012]沈河民三初字第232号民事判决书，判决胜全公司给付章奎令借款本金2067825元及利息和违约金。判决生效后，胜全公司未按判决书履行义务，章奎令于2013年2月17日申请强制执行。该院在执行过程中预查封了备案登记在章奎令名下的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-3号9门的房屋，查富友、林德珍作为案外人对此提出异议。该院于2015年12月7日作出（2015）沈河执异字第00034号民事裁定，驳回查富友、林德珍的异议。查富友、林德珍对该裁定不服，于2015年12月17日向该院提起本案案外人执行异议之诉。该院曾于2016年5月30日作出（2015）沈河民二初字第01005号民事判决书，判决驳回查富友、林德珍的诉讼请求。查富友、林德珍不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理将该案发回一审法院重审，理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，并不以买受人已支付全部价款为必要条件，本案上诉人已按合同约定支付了房屋首付款，至于剩余房款合同约定应由开发商为买受人办理贷款，故原审以上诉人未支付全部房屋价款为由，驳回其异议申请，显系不当。本案应发回原审法院，结合上诉人对诉争房屋交纳水、电、煤气费票据等证据，在查清上诉人对案争商品房的真实入住时间及是否因买受人自身原因未办理房屋过户登记的基础上，正确下判。本案审理过程中，查富友、林德珍于2017年8月14日按照该院要求将剩余购房款人民币990000元交付该院提存。一审法院认为：根据庭审及查富友、林德珍、章奎令提供的证据，本案确定的争议焦点为：1、本案的法律关系是案外人执行异议之诉，还是确权之诉；2、诉争房屋的所有权人是谁，法律依据及事实依据是什么；3、查富友、林德珍就该房屋主张权利，是否具有法律依据；4、2008年5月9日签订的房屋买卖合同是否依法成立，合法有效，该合同内容对合同中的主体是否具有法律约束力；5、查富友、林德珍要求依法判令房屋归查富友、林德珍所有及解除对房屋的备案登记，并办理产权登记手续是否具有法律依据。依据法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案胜全公司经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案根据查富友、林德珍及章奎令提供的证据对案件事实予以认定。关于本案的法律关系问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，……与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故依据此规定本案应为执行异议之诉纠纷。关于查富友、林德珍与胜全公司签订的《商品房屋买卖合同》是否依法成立，合法有效，该合同内容对合同中的主体是否具有法律约束力的问题，章奎令称该房屋买卖合同签订时，所涉房产开发项目尚未取得预售许可证，且没有载明合同签订日期，主张合同真实性无法确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同签订日期不明亦不能证明合同系伪造或无效，章奎令亦未提供其他证据证明其主张，故对于章奎令的该项抗辩主张，该院不予支持。查富友、林德珍与胜全公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，合法有效，合同约定的内容对双方当事人均具有法律效力，各方应严格遵照履行，查富友、林德珍已向该院交付该房屋的剩余房款990000元提存于该院，证明查富友、林德珍有继续履行《商品房买卖合同》的购买能力，胜全公司应继续履行合同义务。合同约定的内容对合同主体具有法律约束力，该《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行。关于查富友、林德珍要求停止对诉争房屋的执行问题，章奎令主张查富友、林德珍已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，且查富友、林德珍名下有多处住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的要件。该院认为本案诉争房屋系商业网点并非用于居住，查富友、林德珍是否拥有其他住房并不影响其对诉争房屋的实体权益，本案适用上述规定显失妥当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。章奎令虽与胜全公司签订房屋买卖合同，但实际上是以此作为担保，并不存在真实的房屋买卖合同关系，章奎令并不能以此取得诉争房屋的所有权。根据查富友、林德珍提供的证据可以确认，查富友、林德珍与胜全公司签订商品房买卖合同的时间早于章奎令与胜全公司签订房屋买卖合同并备案的时间，且查富友、林德珍已按照合同约定的数额交付了首付款，并已在该院查封诉争房屋前实际占有并使用该房屋，没有办理房屋产权登记手续并非查富友、林德珍的过错。故根据上述规定，查富友、林德珍就诉争房屋享有足以排除执行的民事权益，故对于查富友、林德珍的该项诉请求，该院予以支持。关于查富友、林德珍要求判决诉争房屋归查富友、林德珍所有，胜全公司继续履行与查富友、林德珍签订的商品房买卖合同并协助查富友、林德珍办理房屋产权登记手续的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。但鉴于查富友、林德珍虽向该院交付了购买房屋的剩余房款990000元提存在该院暂存款帐户，作为查富友、林德珍具备继续履行该商品房买卖合同的依据，但该房款胜全公司尚未收取，故查富友、林德珍、胜全公司双方的商品房买卖关系尚未履行完毕，因此对查富友、林德珍要求依法判决房屋归查富友、林德珍所有、责令章奎令、胜全公司解除对该房屋的备案登记，并责令胜全公司为查富友、林德珍（或协助查富友、林德珍）办理产权登记手续的诉讼请求，条件尚未成就，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、不得执行坐落于沈阳市经济技术开发区沈辽西路107-3号9门，建筑面积244.84平方米的房屋；二、驳回查富友、林德珍的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由章奎令、胜全公司承担，公告费800元，由胜全公司承担。二审中，各方均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中被上诉人章奎令表示同意在上诉人查富友、林德珍将99万元暂存款交付本案执行后，撤回对案涉房屋的执行申请并撤销该房屋的买卖合同备案登记。上诉人查富友、林德珍亦表示如章奎令同意撤销案涉房屋的备案登记，其同意将99万元暂时存款交付本案执行。本院认为，本案二审中上诉人与被上诉人双方均同意在上诉人查富友、林德珍将99万元暂存款交付本案执行后，撤回对案涉房屋的执行申请并撤销该房屋的买卖合同备案登记，故本案二审的争议焦点为上诉人要求判令其与胜全公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行该协议及确认该房屋归其所有，责令胜全公司为其办理产权登记手续的诉请应否得到支持。因上诉人与胜全公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，故该合同应依法成立，合法有效，合同约定的内容对双方当事人均具有法律效力，各方应严格遵照履行，上诉人已同意将该房屋的剩余房款990000元交付本案执行，即代出卖人胜全公司履行偿还拖欠章奎令款项的义务，故上诉人作为买受人己履行完己方所负付款义务，胜全公司作为出卖人亦应继续履行该合同义务。上诉人要求判令其与胜全公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行该协议的诉请应予支持。关于上诉人要求确认该房屋归其所有并责令胜全公司为其办理产权登记手续的诉请，因胜全公司缺席本案审理，虽其放弃了本案抗辩权利，但上诉人应否对本案诉争房屋享有物权所需查明的全部事实，本案现无法查明，故上诉人此项诉请本案暂不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初1758号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初1758号民事判决第二项；三、查富友、林德珍与沈阳胜全房屋开发有限公司所签本案《商品房买卖合同》合法有效；四、沈阳胜全房屋开发有限公司继续履行本案《商品房买卖合同》；五、查富友、林德珍将99万元暂存款交付本案执行的同时，撤销章奎令对本案诉争房屋买卖合同的备案登记；六、驳回各方其它诉讼请求。一审案件受理费、公告费按一审判决执行；二审案件受理费1000元，由被上诉人沈阳胜全房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年三月九日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。