福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终6928号 上诉人（原审原告）：吴海峰，男，1982年5月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王乐，北京市国乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人吴海峰因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第13170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴海峰上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、确认《商品房买卖合同》附件六第5条2、5、6、7项，第6条1、2、3、4项，第8条无效；三、判令世茂公司按所售房屋总价百分之十的贬值损失即160288.6元赔偿损失；四、判令世茂公司退还房屋装修差价186448元；五、要求世茂公司支付逾期交房违约金57703.89元；六、一、二审诉讼费用由世茂公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件六第5条等条款含有减轻或免除合同约定应由世茂公司承担的责任或加重吴海峰责任、排除买受人主要权利，依法应认定为无效条款。一审判决对此不予认定，属适用法律错误。二、世茂公司拆除风情公园，小区的容积率、绿化率、建筑密度、停车位均发生变化，及每年只有50个第四实验小学名额，造成房屋贬值。世茂公司应赔偿吴海峰总房价百分之十的贬值损失。三、世茂公司销售诉争房屋时，向吴海峰承诺的装修价格为1800元/㎡，而世茂公司给施工方的装修报价为1000元/㎡。故世茂公司应按800元/㎡=（1800元/㎡-1000元/㎡）退还吴海峰装修差价。四、世茂公司逾期交房的行为已构成违约，应支付违约金。直到2015年2月25日，双方才办理实际交房手续，世茂公司应当支付逾期交房违约金57703.89元。 世茂公司辩称，一、一审判决对诉争条款的效力认定正确。二、诉争房屋所在地块的竣工执行情况与批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位等相关指标一致，并未违反审批要求，风情公园的现状也与规划相符，吴海峰要求世贸公司赔偿其房屋贬值损失的主张缺乏依据。三、吴海峰未能举证证明诉争房屋实际装修标准与世茂公司承诺存在差价，应自行承担举证不能后果。四、吴海峰要求世茂公司承担逾期交房的主张不能成立，一审判决对诉争房屋的交付条件及交付期限等问题的认定正确。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。 吴海峰向一审法院起诉请求：一、确认《商品房买卖合同》附件六是格式条款，第五条第1、2、5、6、7款，第六条，第八条，第十条第4、5款，第十四条第2款，第十六条第7、8款，附件三“备注”内容无效；二、世茂公司按所售房屋总价百分之十即160288.6元赔偿贬值损失；三、世茂公司支付逾期交房违约金150671.28元；四、世茂公司退还房屋装修差价186448元。 一审法院认定事实：2012年5月4日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，吴海峰向世茂公司购买位于晋江人工湖K1-1，K2-1地块第6幢1301号商品房一套，房屋总价为1602886元，购房款已支付完毕。诉争房屋于2015年2月25日交房。另查明：世茂公司于2012年4月6日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。 一审法院认为，双方当事人争议焦点为：1.附件六《合同补充协议》是否为格式条款，本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定；3.诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定；4.诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定。关于争议焦点1，一审审理中，世茂公司确认同批次的合同文本大致一样，但提示的方式不一样。因世茂公司未明确指出合同不一样的提示方式，故可确认双方所签订的附件三备注内容与附件六《合同补充协议》均为世茂公司提供的格式合同，合同条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于附件六第五条第2、5、6、7款，第六条第1-4款，第八条1-7款，第十条第5款效力的争议。附件六第五条第2、6款，第六条第2、3、4款，第八条1-7款的约定并不存在减轻或免除世茂公司责任，加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，故均应认定为合法有效。第十条第5款的约定特定于“发生保修质量问题”范围；第五条第5、7款的约定结合本案《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”的有关约定，其书面通知的前提是“商品房达到交付使用条件后”这一特定要件，故前述条款约定的内容也不存在减轻或免除世茂公司责任，加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，也应认定合法有效。关于附件六第六条第1款，《商品房买卖合同》第八条第2款第5项约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定，可视为世茂公司已对宽展期作出提示。附件六第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是双方对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重吴海峰责任的情况，故应认定为合法有效。关于附件六第五条第1款，第六条第5款，第十条第4款，第十四条第2款，第十六条第7、8款效力的争议。附件六第5条第1款以《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》的形式改变了诉争《商品房买卖合同》第八条约定的有关房屋交付条件。且在审理中，世茂公司并未提供该《合格证》，难以知晓具体内容，可能存在为减轻或免除世茂公司责任，加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，故应确认为无效。附件六第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任；第十条第4款的约定针对商品房存在质量问题的情况；第十六条第7款约定的内容；第十六条第8款约定的“以本补充协议条款为准”排除了诉争《商品房买卖合同》合法有效的约定；前述条款约定的内容均存在减轻或免除世茂公司责任，加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，故均应确认为无效。关于附件六第十四条第2款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除吴海峰主要权利，故应确认为无效。关于附件三备注内容“本附件所列各项标准内容如有表述未尽或与实际交付情况有差异的，则届时均以交付现场实际状况为准”，该内容含有任由世茂公司交付之意思，存在减轻或免除世茂公司责任、加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，故应确认为无效。关于争议焦点2，世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定的争议。虽然《商品房买卖合同》合同第8条及附件六第六条第1项均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1项约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期包含因天气等据实延期的期限。故，双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。本案诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格）；于2015年1月22日通过建设工程消防验收（合格）。本院认定诉争房屋于2015年1月22日符合交付条件。本案中，世茂公司虽通知吴海峰于2014年12月30日交房，但该交房之日诉争房屋并未符合交付条件。本案实际交房时间为2015年2月25日，因世茂公司未能举证证明诉争房屋在符合交付条件后至实际交房时间前通知交房的事实，故应承担相应的法律后果。故，世茂公司逾期交房时间自2015年1月1日至2015年2月24日共计55天。综上，世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付吴海峰逾期交房违约金17631.7元=1602886元×0.02%/日×55日。关于争议焦点3，诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定的争议。审理中，吴海峰主张贬值损失的依据在于小区环境没有达到签约时承诺的条件（绿地面积、容积率、建筑密度、停车位均发生改变，风情公园被拆除），及每年只有50个第四实验小学名额。一审法院认为，世茂公司提供的建设工程竣工规划核实意见书体现，批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等相关指标与竣工执行情况的相对应指标均一致，故世茂公司关于前述指标的竣工执行情况并未违反有关审批要求。关于风情公园，吴海峰提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供《泉州晚报》《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区。关于吴海峰主张的世茂公司承诺小孩可入读第四实验小学，吴海峰未能举证证明，应承担不利的后果。综上，吴海峰关于贬值损失的主张，证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求不予支持。关于争议焦点4，诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定的争议。审理中，世茂公司确认有承诺1500元/㎡或1800元/㎡的装修标准，但世茂公司未具体指明诉争房屋的装修价格为1500元/㎡还是1800元/㎡，应承担不利的后果。故诉争房屋的装修标准为1800元/㎡。因双方当事人对实际装修价格是否达到世茂公司承诺的标准产生争议，吴海峰申请对诉争房屋进行造价鉴定。在鉴定中，鉴定机构以世茂公司未能提供鉴定所需资料造成无法鉴定为由退回鉴定，并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。一审法院院向吴海峰释明可以评估的方式进行鉴定，但吴海峰表示不再申请评估鉴定。吴海峰主张诉争房屋的装修价格为1000元/㎡，未能举证证明，应承担不利的后果。诉争房屋实际装修价格与承诺标准是否存在差价缺少必要的对比要素。综上，吴海峰主张的退还房屋装修差价的请求，不予支持。综上，吴海峰与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第五条第1款、第六条第5款、第十条第4款、第十四条第2款、第十六条第7、8款条款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重吴海峰责任，排除吴海峰主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期交房55日，应支付吴海峰逾期交房违约金17631.7元。吴海峰的其他主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认吴海峰与泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第五条第1款、第六条第5款、第十条第4款、第十四条第2款、第十六条第7、8款条款无效；二、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付吴海峰逾期交房违约金17631.7元；三、驳回吴海峰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴海峰主张世茂公司在其购买商品房的所在小区K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，除一审中提供的证据外，本案二审中又补充提供了世茂公司官网杂志第36期杂志的宣传内容予以证明。本院经审查认为，从该小区的规划平面图及一审法院现场勘验情况看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容相符，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在于涉案房屋所在小区内，故吴海峰提出世茂公司宣传建造风情公园，商品房销售后又拆除该公园的主张证据不足，不予认定，一审判决对其请求世茂公司赔偿的主张不予支持，并无不当。吴海峰主张一审判决关于逾期交房违约金的截止时间认定没有统一标准，对此提供了晋江市人民法院（2015）晋民初字第13037号民事判决书和（2015）晋民初字第10568号民事判决书。经审查，该两份民事民事判决书分别系林志雄、黄桥木与世茂公司的商品房预售合同纠纷，与本案并不具有关联系，故不予采信。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，吴海峰上诉主要涉及四个方面，即：合同条款无效问题、逾期交房违约金问题、房屋贬值损失问题与房屋装修差价问题。吴海峰主张合同附件第5、6、8条中部分条款无效，但从上述条款规定来看，并不存在免除世茂公司责任或者加重吴海峰责任的情况，不存在排除吴海峰主要权利的情况，故吴海峰主张上述条款无效，缺乏法律依据，不予采信。对于吴海峰主张的逾期交房违约金问题。从一审法院查明的事实分析，本案诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格）；于2015年1月22日通过建设工程消防验收（合格），可认定诉争房屋于2015年1月22日符合交付条件。本案实际交房时间为2015年2月25日，一审对逾期交房时间及违约金计算方式是正确的，二审予以确认。吴海峰主张房屋贬值损失的依据在于小区环境没有达到签订合同时承诺的条件致房屋贬值。但吴海峰在本案一、二审审理中，未能就其主张的包括绿地面积、容积率、建筑密度、停车位均发生改变，风情公园被拆除，以及每年只有50个第四实验小学名额等承诺条件未能兑现提供确实、充分的证据，故对吴海峰关于房屋贬值方面的主张，不予支持。对于房屋装修差价问题，吴海峰认为诉争房屋的装修价格为1000元/㎡，对此未提供证据证明。且吴海峰在一审法院向其释明以本案需以评估方式进行鉴定时，明确表示不再申请鉴定。故吴海峰对其主张的房屋装修差价问题应承担举证不能的后果，该请求同样不予支持。吴海峰上诉主张世茂公司耗资一亿元在K4地块为业主们打造一个10万平方米的“风情公园”，后又拆除改建低密度别墅，请求判令世茂公司赔偿其损失。根据吴海峰购买商品房所在小区的规划总平面图以及一审法院现场勘验情况，该低密度房系在K4地块，其目前建设与政府规划建设内容相符，均是低密度房。而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故吴海峰提出世茂公司宣传建造风情公园后又拆除该公园建造低密度房的主张证据不足，不予采纳。 综上所述，吴海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8761元，由吴海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅嘉钦 审判员  庄丽娜 审判员  李玮玲 二〇一八年三月一日 书记员  陈高煌 附注本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。