广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018)粤13民终4723号 上诉人（原审原告）王科，男，汉族，1990年X月X日出生，住湖南省沅江市， 委托诉讼代理人：李争光，广东恒港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）惠州市国力房地产开发有限公司，住所地惠州大亚湾南山国际大厦******房。 法定代表人：唐从松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜艳，该公司法务。 委托诉讼代理人：李弘，广东商达（惠州）律师事务所律师。 上诉人王科因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王科请求：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初510号民事判决；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决本院认为第二自然段“被上诉人在办理权利证书方面是否存在违约的问题”一节，认定事实错误，适用法律不当，作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论，被上诉人依据合同的约定负有办理房屋所有权证书的义务。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“买卖人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”。第二十四条亦特别注明，约定原告委托被告办理《房地产权证》，依合同约定，办理房屋所有权证义务人是被上诉人。第二，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房将会使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，该约定加重消费者其他依照法律法规不应由消费者承担的责任”，内容显失公平，违反相关法律法规规定，属无效条款。第三，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》同时，已经向被上诉人提交的办理房屋所有权证书所需要的授权委托书、有效的身份证，被上诉人代收了维修基金和契税，上诉人完成了办理房屋所有权证应由上诉人配合完成的事项。原审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定作出“出卖人并没有办理产权证的义务”，“产权登记买受人的配合方能完成”的理由与本案事实不符，适用法律条款错误。作出“原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求本院不予支持”的错误结论。请求二审法院予以纠正。二、延期办理的违约责任，依法应由被上诉人向上诉人支付违约金及标准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》没有约定办理房屋登记的期限。应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”第（二）项，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”。最高人民法院上述司法解释，其目的是规范全国法院在审理涉及商品房买卖合同纠纷案件统一裁判标准，原审法院理应遵循此司法解释作为裁判依据。被上诉人于合同约定的时间内向上诉人交付房屋，应自房屋交付之日起90日办理房屋所有证书，自91天起至上诉人取得房屋所有权证期间的违约金的请求，依法应受到法院支持。违约金的计算标准，适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定“按年利率6%的标准计算违约金”。三、原审判决将“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于“被告办理房屋所有权证的期限”。判决书本院认为“关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题”的说理部分，将被上诉人“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”混同于办理房屋所有权证的时间。把《不动产登记暂行条例》的实施作为新政，论证被上诉人延迟办理“办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案”的行为与“不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房产权的首次登记权籍调查手续，在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续”（以下简称“两次权籍调查”）。并将房地产登记部门“两次权籍调查”的时间299天从被上诉人延迟办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记备案的时间中扣除，与法无据。基于上述事实和理由，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。 被上诉人答辩称：原审判决事实认定基本清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同办理房屋所有权证书；2、判令被告承担逾期办证违约责任，支付以已付房价款为基数按年利率6%自2016年12月30日起计算至办出房屋所有权证书之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾XX路XX号的XX花园第X栋X层X号商品房，总价款为406500元；被告应在2016年10月30日前将房屋交付原告使用，在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：原告办理所购商品房房屋产权证的，在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。 上述合同签订后，原告按约向被告提交了办理房屋产权证所需资料及相关费用，委托被告办理权属登记的手续，并在合同约定的交房日前付清了购房款。2016年9月29日，被告将房屋交付原告使用。 2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。 2016年9月21日至2017年6月14日，被告申请办理了XX花园第X栋房屋的权籍调查手续，用时266天。2017年6月30日，被告的上述房屋完成首次登记。2017年7月28日至8月30日，本案房屋办理完成了权籍调查手续，用时33天。2017年12月17日，原告向不动产权登记部门提交了办理本案房屋权属转移登记需要由被告提交的全部资料。2018年2月13日，原告所购房屋办理完成不动产权登记手续。 一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。 关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。 关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，涉案商品房已于2016年9月29日交付原告使用，故被告应当在180个工作日内的2017年6月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2017年12月17日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间179天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，虽然被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期179天，但扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间299天(2016年9月21日至2017年6月14日为首次登记权籍调查时间，共计266天；2017年7月28日至8月30日为转移登记权籍调查时间，共计33天)后，被告实际提供资料报产权登记机关备案的时间，却相对提前了120天。因此，被告于2017年12月17日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为不构成违约，无需承担违约责任。故原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求问题。如前所述，被告的办证责任仅仅是在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成。并且，原告所购房屋已经办理完成了不动产权登记手续。故原告要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王科的诉讼请求。 案件受理费445元，由原告王科负担。 本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：被上诉人因不动产办证政策的变动导致逾期提供资料报产权登记机关备案是否要承担违约责任。具体评述如下： 双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。上诉人主张该约定显示公平、属无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。本案中，涉案房屋于2016年9月29日交付上诉人使用。据双方的约定，从被上诉人交付房屋之日起180工作日内即2017年6月21日前，被上诉人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然被上诉人向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期179天，但扣除被上诉人为涉案房屋申请两次权籍调查的时间299天，被上诉人实际提供资料报产权登记机关备案的时间却相对提前了120天，并未超出合同关于被上诉人应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。因此，被上诉人因不动产办证政策的变动导致的逾期无需承担违约责任，上诉人的上诉无理，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费445元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  卫书平 审判员  曾 莹 审判员  寇 倩 二〇一八年十一月六日 法官助理梁丽欣 书记员严倩