呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初5154号原告：李梓萍，女，1979年4月12日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张英芳，经世律师事务所律师。被告：内蒙古华资房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人：张淑华，总经理。委托诉讼代理人：高磊，内蒙古久晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：其玛哈嘎，内蒙古久晖律师事务所律师。第三人：苏飞云，男，1967年11月8日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张国义，内蒙古易非律师事务所律师。原告李梓萍与被告内蒙古华资房地产开发有限公司（以下简称华资公司）、第三人苏飞云确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梓萍及其委托诉讼代理人张英芳，被告华资公司委托诉讼代理人高磊、其玛哈嘎、第三人苏飞云及其委托诉讼代理人张国义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李梓萍向本院提出诉讼请求：一、判令华资公司交付呼和浩特市赛罕区《金桥景观花园》第19号楼2单元1楼西户房屋，签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续；二、判令华资公司支付李梓萍违约金764910元；三、判令本案诉讼费由华资公司承担。事实与理由：2006年，华资公司开发建设金桥景观花园，李梓萍为9号、10号楼工程的实际施工人。2012年5月10日，李梓萍与华资公司就支付工程款事宜进行确认并达成《补充协议》，华资公司以三套商品房抵顶工程款，其中一套是《金桥景观花园》第19号楼2单元1楼西户，依约李梓萍提交施工相关材料到质检站，该工程已检验合格并交付使用。时至今日，华资公司仍未按约定履行义务。故诉至法院，望判如所请。第三人苏飞云向本院提出诉讼请求：一、请求确认本诉中李梓萍与华资公司争议的位于呼和浩特市金桥景观花园第XX幢X单元X楼X户房屋为申请人所有；并要求华资公司办理产权转让登记手续，即房屋过户手续。二、本案诉讼费由本诉原告李梓萍承担。事实与理由：苏飞云于2015年7月8日与华资公司签订《商品房买卖合同》，并于当日向该公司一次性全额交清购房款299455元整和物业管理费，取得了位于呼和浩特市金桥景观花园第XX幢X单元X楼X户房屋并于当年入住至今。由于该房屋未办理网签过户手续，申请人多次找该公司要求网签但公司让申请人在等，能网签时会通知申请人的。因此申请人是涉案房产的实际所有权人，也是该房屋的合法所有权人。被告华资公司针对原告李梓萍的诉称辩称，一、2008年6月26日，华资公司按照李梓萍要求将抵顶给李梓萍部分工程款的涉案房产金桥?景观花园XX幢X－X－XX号房屋办理给了蒋德权，与蒋德权签订《商品房买卖合同》并出具购房“收据”。随之李梓萍也给华资公司出具抵顶工程款的收据。故2008年6月26日，华资公司与答辩人之间的债务已经相互抵消。二、李梓萍于2012年11月13日出具《房屋变更流程表》后，华资公司按照蒋德权出具的同意转让尉金林涉案房屋的《房屋变更流程表》，协助李梓萍和蒋德权，与尉金林2013年11月20日签订《房屋买卖合同》并交付涉案房屋。故华资公司已经给李梓萍办理了变更涉案房屋的手续。即更不存在违约行为，没有义务支付违约金。因此，李梓萍的诉讼请求没有事实与法律依据。请求驳回其诉讼请求。被告华资公司针对第三人苏飞云的诉称辩称，一、2013年11月20日，华资公司按蒋德权、李梓萍的要求将涉案顶账房屋（金桥?景观花园XX幢X－X－X号房屋）变更给尉金林。2015年7月8日，尉金林将该涉案房屋转让给了苏飞云，华资公司就作为开发商按尉金林的要求于将涉案房屋的《商品房买卖合同》买受人变更为苏飞云并给苏飞云出具了收据。故化子公司作为开发商只是配合尉金林给苏飞云办理了涉案房屋的变更手续。华资公司与苏飞云之间并不存在实际意义上的买卖合同关系，华资公司也未实际收取苏飞云的购房款。二、华资公司只是涉案房产工程的投资人，登记产权人为呼和浩特市赛罕区房地产开发公司，故办理涉案房产的过户手续需要由呼和浩特市赛罕区房地产开发公司办理。第三人苏飞云针对原告李梓萍的诉称述称，第三人只针对第一项诉请发表答辩意见，李梓萍的第一个诉讼请求没有事实和法律依据，主张的房屋华资公司于2015年7月8日，与第三人苏飞云签订商品房买卖合同，该房子也不属于华资公司，第三人苏飞云进行装修，合法占有。另外，签订合同应根据意思自治原则，就双方同意不能判决签订，合同履行可以判决。法院应判决驳回原告李梓萍的诉讼请求。原告李梓萍针对第三人苏飞云的诉称辩称，第三人的第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，第二条诉求费用由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，李梓萍系金桥景观花园9号楼、10号楼实际施工人。2008年6月26日，华资公司应李梓萍要求将抵顶给李梓萍部分工程款的案涉房产金桥景观花园19幢2-1西号房屋办理给了案外人蒋德权，并与其签订《商品房购房协议》。2012年5月10日，华资公司（甲方）与李梓萍（乙方）签订《补充协议》，协议就金桥景观花园9号楼、10号楼工程于2006年达成承包协议，已竣工并于2009年交付甲方正常使用，双方就配合验收工作协商一致达成意见如下：1、甲方承诺现支付乙方工程款17万元，剩余工程款83000元在验收工程当日内支付乙方；乙方承诺拿到第一笔工程款之日起15日内将工程资料准备整理完善，达到质监站要求；3、因乙方施工过程中甲方将金桥景观花园的3套商品房抵给乙方作为工程款支付，现甲方承诺签订本协议3日内配合乙方办理顶账房更名手续2套，剩余1套顶账房乙方将工程资料整理完毕送达质监站验收合格后，经甲方落实清楚后，甲方及时给乙方办理剩余1套顶账房的变更手续；4、如乙方违约剩余工程款83000元不予支付，同时剩余1套顶账房19#-2-1西户119.4平米（房款为299455元整）收回归甲方所有，如甲方违约向乙方支付剩余工程款的双倍及剩余1套顶账房全额款的双倍共计764910元作为违约赔偿。2012年9月11日，华资公司向李梓萍出具《收条》，确认收到9#、10#勘察单位质量检查评定报告每栋4分，设计单位质量评定报告各4分，建设工程竣工报告各4分，监理单位工程质量评估报告各4分，建设工程质量监督报告各3份。2018年6月14日，呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司出具《证明》，证明华资公司开发的金桥景观花园9号楼、10号楼工程已于2009年交付正常使用，实际施工人李梓萍已将工程资料整理完毕送达质检站，在质监站监督下经五方验收合格，并于2016年4月14日办理了初始产权登记证书。另查明，华资公司所保存关于案涉房屋的《房屋变更流程表》显示，案涉房屋业主蒋德权，签约日期为2008年6月26日，变更事项为“姓名变更蒋德权变更9#、10#顶账房暂不写名”，变更原因为顶账房变更，业主签字处李梓萍代签，华资公司主管部门负责人杨某某签字，并注明不收手续费，日期为2012年11月13日。2012年11月13日，李梓萍向华资公司出具《承诺》，载明：2008年6月26日蒋德权从贵公司购买“金桥景观花园”XX号楼X单元X西住宅，其购房协议编号为：【2007】第XXXXX，待蒋德权本人作完房屋变更手续后，将此房手续变更为李梓萍，请贵公司给予办理。2012年11月13日，华资公司出具编号为XX-XXXX-XXXX的《商品房买卖合同》，该合同买受人处空白。合同载明：买受人购买的商品房为金桥景观花园XX号楼XX单元XX号房，建筑面积119.4平方米，单价2508元，总金额299455元，一次性付款。同日，华资公司出具《收据》，注明金桥景观花园工程款顶账房XX-X-X，人民币299455元。2013年11月20日《房屋变更流程表》上显示，业主姓名尉金林，变更姓名为尉金林，签约日期2008年6月26日，变更原因为房屋买卖，批示意见处载明：此房为工程顶账房，二次更名费收取15%为44918元，涉及2008年物业费、采暖费一并收取4013元，经领导协商收取5%手续费14973元。蒋德权在业主签字处签名，并注明“同意转让”同日，华资公司与尉金林签订编号：XX-XXXX-XXXX《商品房买卖合同》，合同载明案涉房屋的买卖信息，内容同前述“XX-XXXX-XXXX的《商品房买卖合同》”。同日，华资公司向该小区物业公司出具《入住通知单》，通知19号楼2单元1西户业主尉金林入住，并载明房屋面积119.4㎡，单价2508元，采用一次性方式付款，总房款为299455元，已缴纳费用4013元。2015年7月8日，案外人尉金林申请将涉案房屋变更为第三人苏飞云，变更原因为房屋买卖，收取更名费14972.3元。同日，第三人苏飞云与华资公司签订XX-XXXX-XXXX的《商品房买卖合同》，内容同前述两份“XX-XXXX-XXXX的《商品房买卖合同》”。同日，华资公司向苏飞云出具《收据》，载明收到苏飞云金桥景观花园购房款（XX-X-XX）299455元。再查明，2017年李梓萍另案诉讼华资公司及案外人蒋德权，该案中蒋德权抗辩2010年3月18日应李梓萍要求将金桥景观花园XX栋X单元XX号房过户到李梓萍名下，并得到华资公司认可。又查明，目前案涉房屋的实际占有人为苏飞云。本院认为，华资公司与李梓萍所签订《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。李梓萍依约完成配合金桥景观花园9号楼、10号楼的验收工作，现主张华资公司未依约办理剩余1套顶账房的变更手续，构成违约，故请求华资公司签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，以及支付违约金。依据华资公司所提交证据，2012年11月13日，华资公司依约出具《房屋变更流程表》，并依约出具买受人处空白的《商品房买卖合同》。至此，华资公司依约履行《补充协议》，即办理剩余1套顶账房的变更手续。就李梓萍主张华资公司未依其《承诺》所载明事项，“待蒋德权本人做完房屋变更手续后，将此房手续变更为李梓萍”，因案涉房屋于2012年11月13日，业主姓名为蒋德权，在其为作出明确意思表示的前提下，华资公司未依李梓萍承诺变更至其名下，本院认为确属应当。而在蒋德权同意的前提下，案涉房屋于2013年11月13日变更至尉金林名下，并签署《商品房买卖合同》。后，案涉房屋又在尉金林同意的前提下，变更至苏飞云名下，并签署《商品房买卖合同》。现，苏飞云为案涉房屋的实际占有人，且其占有为合法占有。故李梓萍主张与华资公司就案涉房屋签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，以及支付764910元违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，本案不予支持。对于第三人的诉讼请求，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，案涉房屋未经物权登记，故本院无法确认归谁所有，即苏飞云主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，本案不予支持。此外，依据双方所签订《商品房买卖合同》，该合同中未载明商品房预售许可证号，综合现有证据，本院无法确认华资公司可以为苏飞云办理涉案房屋的登记手续，故苏飞云主张办理房屋过户手续的诉讼请求，本案不予支持，苏飞云可在涉案房屋具备办理房屋过户手续时另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李梓萍的全部诉讼请求；二、驳回第三人苏飞云的全部诉讼请求。案件受理费14379元（原告已预交），由李梓萍负担，案件受理费（第三人已预交）5792元，由苏飞云负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 张俊青人民陪审员 王利华人民陪审员 张素芬 二〇一九年三月二十日书 记 员 刘 慧