浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初4428号原告：新昌县南明机械有限公司（统一社会信用代码91330624720002397X），住新昌县南明街道人民东路42号。法定代表人：严水斌，董事长。委托诉讼代理人：俞洪刚，浙江元大律师事务所律师。被告：吕丽英，女，1962年8月17日出生汉族，住新昌县。被告：潘莉，女，1985年9月18日出生汉族，户籍地浙江省永嘉县，现住。原告新昌县南明机械有限公司（以下简称南明公司）与被告吕丽英、潘莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因发现被告潘莉下落不明，采用法律规定的其他方式无法向其送达诉讼文书，本院采用公告方式向其送达起诉状副本、应诉通知、开庭传票等诉讼文书，同时于2017年9月28日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年1月18日对本案公开开庭进行了审理。原告南明公司的委托诉讼代理人俞洪刚、被告吕丽英到庭参加诉讼。被告潘莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南明公司向本院提出诉讼请求：判令被告吕丽英、潘莉支付原告房租费216000元，并支付从2016年12月22日起至实际还款日止每月以2分利息计算的违约金。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告吕丽英支付原告房租费216000元，并支付从2016年12月22日起至实际还款日止每月以2分利息计算的违约金。2、判令被告潘莉对前述款项承担保证责任。事实和理由：2012年下半年开始，原告与被告知心幼儿园签订房屋租赁协议，将原告所有的坐落于里江路11号的约1000平方米的房屋租赁给知心幼儿园，用于开办学前教育，协议约定每年房租为84000元，如拖欠房租每日承担违约金500元。被告知心幼儿园租赁该房屋后一直在经营开办学前教育，截止到2015年12月，共累计结欠原告房租144000元。2015年12月25日，被告知心幼儿园负责人吕丽英将该幼儿园交付给被告潘莉负责经营管理，与原告再签订房屋租赁合同，房租仍然为每年84000元。同时，潘莉多次向原告承诺，被告知心幼儿园结欠的144000元房租由其个人和被告知心幼儿园共同偿还。并且，被告潘莉从2015年12月负责经营管理知心幼儿园后，租赁款84000元也只向原告支付54000元，尚欠30000元。二被告又于2016年12月22日共同向原告承诺总计房租款174000元，于2016年12月30日前支付60000元，同时在2016年12月22日，要求向原告续租2017年上半年房租（2017年6月25日止），二被告又于同日向原告承诺该房租42000元在2017年2月20日前支付，以上二被告累计结欠房租总计为216000元。该款经原告多次催讨，二被告仍拖欠不付。目前，二被告已关闭知心幼儿园，即不腾房也拒不付款，严重违约和侵犯了原告的合法权益，原告考虑到原合同违约金约定过高，自愿调整为以拖欠款总额月息2分计算，因此，二被告应再承担延期支付房租违约金。以上款项二被告久拖不付，致纠纷发生。依据法律相关规定，现诉请被告支付。被告吕丽英辩称：本人经营幼儿园至2015年8月，欠付房租116000元事实。其在2015年9月起已将幼儿园转让给潘莉了，转让潘莉时，原告的法定代表人严水斌是在场的，当时约定，转让费200000元，其实际收到48000元，因为转让时尚有房租费未结清，因此，2015年9月至12月的房租28000元，应当由潘莉支付。转让后，因为被告潘莉无法提供户籍证明，不符合办理幼儿园变更登记手续，因此幼儿园虽转让与潘莉，但登记的经营者未作变更。其认为幼儿园转让给潘莉时已经原告的法定代表人严水斌同意，2016年续签合同时潘莉为幼儿园法定代表人，原告要求其支付欠付房租费其不会承担。原告南明公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照复印件、被告知心幼儿园的登记证书复印件各一份，证明原、被告的主体资格。被告吕丽英经质证无异议。2、涉案房屋的房产证复印件、不动产登记证明复印件一组，证明涉案房屋的产权登记情况（租赁合同中的新昌县里江路11号即为新房权证2011字第××号中的新昌县人民东路42号4幢）。被告吕丽英经质证无异议。3、2015年12月25日租赁合同复印件一份，证明原、被告之间签订房屋租赁合同的事实。被告吕丽英经质证对合同签订的事实无异议，但认为相应责任由潘莉承担。4、2015年12月9日欠款证明一份，证明知心幼儿园欠付原告的144000元房租，潘莉和知心幼儿园承诺在2016年3月20日前付清的事实。2016年3月15日潘莉出具的保证书一份，证明潘莉作为个人承诺向原告支付144000元及2016年的部分房租的事实。2016年12月22日潘莉和知心幼儿园出具的保证书两份，证明两被告截止2016年12月22日欠付原告房租174000元、其中欠付2017年上半年房租42000元的事实。被告吕丽英经质证认为潘莉向原告保证的事实不清楚，因为其已将房屋转让给潘莉，根据款项到2015年12月25日止房租是144000元，到2017年6月25日止欠款金额216000元事实。5、2016年12月14日催交房租通知单一份，证明原告曾向被告催缴房租的事实。被告吕丽英经质证认为不清楚，因为幼儿园已经转让给潘莉了。6、新昌县人民法院民事裁定书一份，证明原告已进行诉讼，人民法院认为登记经营者与实际经营者应作为共同参与人，因此原告进行再次诉讼。被告吕丽英经质证对裁定书无异议，但认为其不应当作为被告。7、2017年5月2日庭审笔录一份，证明第一次起诉时，被告潘莉到庭，笔录第6页对证据质证意见当中，潘莉认可尚欠原告216000元，但是潘莉认为是代表知心幼儿园，但是在第7页中，被告潘莉认为都是代表知心幼儿园进行签订。被告吕丽英经质证认为，潘莉每次承诺归还欠款的时候，把144000元放着，后面的款项可以付掉，是潘莉和严水斌之间的事情。到其签订合同期满时尚欠144000元事实，后面欠款不清楚。被告吕丽英为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：8、转让协议一份，证明2015年12月2日，证明其已将知心幼儿园转让给潘莉，转让费20万元，144000元欠款中的28000元由潘莉承担，116000元由潘莉交给严水斌。因此，转让前本人在经营期间尚欠房租费是116000元。原告经质证认为这份协议其不知晓，所有的转让是两被告之间的内部转让，与原告没有关联性，从目前原告提供的证据看，两被告之间的转让没有办理正规的转让手续，实际登记还是被告吕丽英。被告潘莉未到庭答辩，亦未向本院提供证据。对原、被告所提交的证据，被告潘莉未到庭报到证，视为放弃对上述证据的质辩权。上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，本院对其真实性均予以认定，可以作为认定本案相关事实的依据。综上，本院认定以下事实：2012年下半年开始，被告吕丽英新昌县南明街道知心幼儿园开办学前教育需要，向原告租赁坐落于新昌县，房租为84000元/年，租期至2015年12月12日止。2015年12月2日被告吕丽英与被告潘莉签订《南明街道知心幼儿园》转让协议一份，协议约定：吕丽英将知心幼儿园所有权及证件转让与潘莉经营；同时协议约定被告吕丽英向原告租赁的房屋、设备等全部转让给潘莉使用；幼儿园证件变更为潘莉所有；承租权到期为2015年12月12日被告吕丽英尚欠原告房租费144000元；转让金20万元，2015年9月潘莉支付转让款57000元，办理手续后，在2016年3月20日前付清余款143000元，以此款抵销吕丽英所欠房租费；2015年9月1日至2015年12月30日的房租费28000元由潘莉承担，由潘莉交给吕丽英；同时双方就违约责任等内容作了约定。2015年12月25日，原告与潘莉签订案涉房屋的《房地产租赁合同》一份，租赁期限2015年12月13日起至2016年12月12日止；年租金为84000元（含税）；合同签订后，向原告交纳房租54000元，尚欠30000元，潘莉负责经营管理新昌县南明街道知心幼儿园，并以知心幼儿园园长的身份及个人多次向原告出具承诺、保证，其中2015年12月9日承诺：于2015年12月20日缴纳2016年上半年房租，吕丽英欠下的144000元（截至12月20日）房租于2016年3月20日前缴纳。2016年3月15日保证书：欠款总额144000元分两次还清，时间分别为2016年8月15日偿还94000元，2016年10月10日偿还50000元，2016年下半年房租于12月20日缴清（42000元）。2016年12月22日，再次向原告分别保证：保证一：累计房租174000元，承诺于2016年12月30日支付60000元（其中30000元为2016年下半年房租，另外30000元为之前吕丽英欠下的房租）。保证二：2017年上半年房租款42000元于2017年2月20日前支付。另查明，新昌县南明街道知心幼儿园负责人为吕丽英。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，虽然新昌县南明街道知心幼儿园的营业执照上登记的经营者为吕丽英，但2015年12月2日，吕丽英与潘莉签订了关于《新昌县南明街道知心幼儿园》的转让协议，协议约定将该幼儿园转让给潘莉经营，同时根据2015年12月25日原告与潘莉签订的租赁合同过程中，在吕丽英本人没有到场，潘莉亦未提交吕丽英相关授权委托手续的情形下，原告与潘莉签订2015年12月13日至2016年12月12日止的《房地产租赁合同》，同时对其他合同条款进行了重新约定，以及潘莉多次以幼儿园园长及个人身份向原告出具的承诺书、保证书，可以证明原告知道幼儿园的经营者为被告潘莉。但是，考虑到幼儿园的性质及民事活动应当遵循的原则，本院认定，吕丽英与潘莉的转让协议及关于转让金抵扣租金等约定对原告不具有约束效力。因此，被告潘莉实际经营期间的租金，应当由潘莉承担。被告潘莉对吕丽英租赁期间所欠付原告租金向原告多次作出的书面承诺及保证，属于债务加入的意思表示，被告潘莉应当对相关债务承担连带付款责任。原告据此要求其对此承担连带付款责任，本院予以支持。关于拖欠租金及违约金问题。本院认定，被告吕丽英向原告租赁房屋期间（至2015年12月12日止）尚欠租金为144000元。被告潘莉向原告租赁期间的租金为一年半（自2015年12月13日起至2017年上半年），即126000元，扣除已经支付54000元，尚欠72000元。关于违约金，根据原告与被告潘莉签订的租赁合同，未明确约定房租费的缴款期限，依照法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。为此，原告对被告吕丽英2015年12月12日止房租欠款144000元、被告潘莉2016年12月12日止的房租欠款30000元，原告主张两被告的付款逾期应从2016年12月22日届满之日起计算符合上述法律规定，本院予以支持；但对潘莉应支付2016年12月13日起至2017年6月12日的房租费42000元，在没有付款期间明确约定的情况下，经原告催讨，被告潘莉明确表示在2017年2月20日前支付，但嗣后仍未支付，因此，该款的逾期付款违约金应从2017年2月21日起算，符合相关法律规定，本院予以认定。违约金的计算标准，被告吕丽英的逾期付款违约金，因原告未能提供其与吕丽英合同约定计算逾期付款违约金的依据，故本院对其主张要求支付违约金的请求不予支持，但对于逾期付款给原告造成的经济损失，原告可以按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准主张相应的利息损失，本院予以支持；对潘莉的逾期付款违约金，按照双方签订的合同约定，每逾期一日支付违约金500元，本院考虑被告逾期支付租金给原告造成的经济损失主要为资金占有期间的利息损失的实际情况，认定前述违约金标准明显过高，本院依职权予以调整。综合考虑本案实际及原告的主张，本院将违约金标准调整为按月利率千分之十计算。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超过本院认定部分，本院不予采纳。被告吕丽英认为其不承担付款责任的辩称意见，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。被告潘莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法可以缺席判决。被告吕丽英与被告潘莉之间的转让关系可依据事实和法律另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告吕丽英支付尚欠原告新昌县南明机械有限公司2015年12月12日止房屋租金144000元，并赔偿自2016年12月23日起至实际付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算的经济损失，限于本判决生效后十日内付清；二、被告潘莉对前述第一款确定的债务承担连带付款责任；三、被告潘莉支付截至2017年6月12日止尚欠原告新昌县南明机械有限公司的房屋租金72000元，并支付30000元自2016年12月23日起、42000元自2017年2月21日起至实际付清日止按月利率千分之十计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告新昌县南明机械有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，公告费460元，合计诉讼费5000元，由被告吕丽英负担3000元，潘莉负担2000元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  舒建平审 判 员  俞 芳人民陪审员  吕仁苗二〇一八年三月五日书 记 员  翁梦娜??-10-???-11-?