沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初10299号原告（反诉被告）：沈阳市木兰装饰工程有限公司，住所地：沈阳市和平区十五纬路**。法定代表人：郑丽，职务：董事长。委托代理人：田兰生，系辽宁博雅律师事务所律师。被告（反诉原告）：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司，，住所地：沈阳市大**北顺城路**负责人：李丹，职务：经理。委托代理人：王鹏飞，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：徐丽明，女，1979年8月30日出生，汉族，系公司员工，住址：辽宁省抚顺市望花区。原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司与被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司委托代理人田兰生、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司委托代理人王鹏飞、徐丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原、被告于2012年3月20日签订虎跃酒店中街店租赁合同，合同约定：原告将位于沈阳市大东区房屋（建筑面积约1800平方米）出租给被告作为开办虎跃酒店中街店使用，租期13年，从2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付方式为半年支付，原告在每半年租期开始之前向被告开具以被告或者其指定方抬头的合法、有效的足额发票，被告收到发票后15日内向原告支付当期租金。2018年5月11日，原告开具了抬头为被告的数额为595000元的租金发票（半年租金），但被告仅分别于2018年5月23日、2018年6月11日向原告分别支付了5万元和8万元。但对于余下的当期租金46.5万元，被告却迟迟未予给付，经原告多次催要，被告至今仍未支付。由于在起诉之后，被告又支付了10万元租金，所以我公司将起诉的数额变更为36.5万元。综上所述，请依法判决解除原、被告于2012年3月20日签订的虎跃酒店中街店租赁合同；被告向原告支付拖欠的房屋租金36.5万元（从2018年6月1日至2018年11月30日）及滞纳金13950元（暂计算至2018年8月11日）；由被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）辩称：原告主张解除合同，没有事实及法律依据，不同意解除合同。原告诉答辩人未按期支付房租没有事实依据。事实是按照双方租赁合同第5.2条的约定，原告保证答辩人租赁房屋的相邻权不受任何侵害和影响，但自2013年2月25日起，答辩人租赁房屋的三楼楼外安装了一个大型牌匾，严重遮挡租赁房屋三楼六间客房的采光、通风及视野，造成该六间客房销售严重下降，销售额明显低于其他同类客房，给答辩人造成巨大损失。此行为属于原告重大违约，根据双方租赁合同第12.3条第（三）项的约定，答辩人有权不予支付原告违约期间的房租，直至违约行为终止。因此答辩人拒付房租是在行使不履行抗辩权，不属于违约，原告请求答辩人支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）反诉称：2012年3月20日反诉原告和反诉被告签订了房屋租赁合同一份，反诉被告将位于沈阳市大东区房屋出租给反诉原告经营快捷酒店，该合同第5.2条明确约定：“甲方（反诉被告）保证乙方（反诉原告）对房屋的绝对使用权不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方（反诉原告）相邻权的情况。”2013年2月25日，反诉原告发现在租赁房屋的三楼楼外安装了一个大型牌匾，严重遮挡租赁房屋三楼的六间客房的采光及视野，导致该6间客房销售严重下降，销售额明显低于其他同类客房。反诉原告就此多次与反诉被告沟通，要求其拆除此牌匾，并于2018年7月23日函告反诉被告，催促其解决问题，但反诉被告却久拖不决。反诉原告因此根据双方合同第12.3条第（三）项的约定，停止支付部分租金。2018年8月此牌匾拆除，反诉原告立即支付了部分房租十万元。但8月17日又有人在原位置将牌匾扩大重新安装，被反诉原告制止，并就此要求反诉被告制止并报警，暂时制止了安装牌匾的行为。综上所述，反诉被告不遵守在合同中的保证，属严重的违约行为，损害了反诉原告的合法权益，给反诉原告造成了巨大损失。现根据双方合同第12.6条约定的违约金计算标准，要求反诉被告支付造成销售影响的六间客房相应的违约金，请依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金511479元；反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：反诉原告租赁的是位于大东区房屋大堂部分，3-10层全部，葫芦岛银行沈阳分行于2011年9月30日与反诉被告签订房屋转租合同，租赁上述房屋1-2层作为银行营业公司，该行是在其租赁的房屋二层上部设立牌匾，该房屋1-2层突出于整个楼体部分，对于葫芦岛银行设立牌匾的行为，对此反诉原告从未向反诉被告提出异议，并且按照约定向反诉被告支付了2018年6月前的全部租金，所以反诉原告所提出的曾经向反诉被告提出异议是不存在的；反诉原告租赁范围仅限于1楼大堂、3-10层，不包括葫芦岛银行租住的2层，其无权就其他承租人的行为向反诉被告主张权利，如果反诉原告认为第三人的行为侵犯了其权利，可以向第三人主张权利，所以反诉原告的请求没有事实及法依据，请求依法驳回起全部诉求。经审理查明：2012年3月20日，原、被告签订《虎跃酒店中街店租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于大东区大堂部分、3-10层全部及所涉及建筑物的楼顶及辅房100平方米，车库1个，后院固定停车位2个，租期自2012年4月1日起至2024年11月25日止。租金支付约定为自起租日起租金为110万元/年，3年递增4%，2017年12月1日至2020年11月30日，每年租金119万元。租金为每半年支付一次,被告于每年12月10日/6月10日前支付本半年度租金。其中合同第12.3条（2）约定，乙方（被告）未能按时支付租金的，则甲方（原告）有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。合同签订后，被告一直使用租赁房屋并正常支付租金。2018年5月11日，原告为被告开具数额为595000元的租金发票（2018年6月1日至2018年11月30日的半年租金），被告分别于2018年5月23日、2018年6月11日、2018年8月13日向原告支付了5万元、8万元和10万元租金，现尚欠租金36.5万元未支付。另查明，2011年9月30日，原告将大东区XX街XX号出租给葫芦岛银行沈阳分行作为银行营业公司，葫芦岛银行沈阳分行在2层楼顶部靠近马路边缘部位设立牌匾。被告主张该牌匾严重遮挡其所租赁房屋三楼六间客房的采光及视野，根据原、被告双方签订的合同第五条中5.2款的约定：甲方（原告）保证，乙方（被告）对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因甲方或者任何第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。被告认为其相邻权受到侵害，原告违约，以此拒绝支付租金并要求赔偿损失。以上事实，有租赁合同、增值税发票、银行客户回单、照片、租金支付凭证及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告已实际承租原告房屋，应按约定向原告支付房屋租金，故被告欠付原告2018年6月1日至2018年11月30日期间的房屋租金36.5万元，应予给付。对原告提出要求被告给付2018年6月11日至实际给付之日期间的滞纳金的诉讼请求，是按照欠付租金数额46.5万元计算，但2018年8月13日被告另行支付了10万元租金，虽双方合同约定逾期支付租金的滞纳金按未支付金额的日万分之五计算，但根据被告欠付租金数额及期限，该滞纳金数额过高，本院酌情确定为5000元。对原告提出解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因双方签订协议的期限至2024年11月25日止，被告对于2018年6月1日至2018年11月30日期间的房屋租金已经支付一部分，且原告并未提供证据证明对被告进行了租金催缴，被告该行为尚不足以构成严重违约，故本院对原告的该请求不予以支持。对于被告主张因葫芦岛银行在涉案房屋的2层设立牌匾遮挡其六间客房致其营业损失，要求原告支付自2013年2月25日至2018年8月期间违约金511479元的诉讼请求。因被告在租赁涉案房屋时，原告已与葫芦岛银行签订租赁协议，葫芦岛银行已先行使用租赁房屋，此后在2层楼体边缘靠近马路方向设立牌匾，被告对此事实亦知晓，并未提出异议，且2018年6月1日之前的房屋租金被告已按合同约定全额交纳，系其自愿行为，被告该行为应视为其对涉案房屋状况的认可；再则被告租赁涉案房屋用于酒店住宿经营，而客房入住率高低及营业收入多少直接受市场经济环境影响，且从葫芦岛银行牌匾悬挂位置来看，与客房窗户之间亦存在一定安全距离，现被告所提供证据尚不足以证明牌匾遮挡客房窗户致其营业收入受损，亦不能证明其相邻权受到侵害，故对被告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效之日起10内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金36.5万元；二、被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司于本判决生效之日起10内给付原告（反诉被告）沈阳市木兰装饰工程有限公司房屋租金滞纳金5000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8484元，减半收取4242元；由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担；反诉费已减半收取4457元，由被告（反诉原告）辽宁虎跃酒店管理股份有限公司北顺城分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  贾雪艳二〇一八年十一月一日书记员  郭 爽