新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2323民初1679号原告：新疆康居物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县四季花城**楼****。法定代表人：张旭鹏，总经理。委托诉讼代理人：宋文全，新疆鑫仕民律师事务所律师。被告：呼图壁县中数奥斯卡影城，住所地，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县iv>经营者：杨勇明，男，1974年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区文艺路**恒福大厦**楼******。委托诉讼代理人：赵祥熙，男，影城员工。委托诉讼代理人：张晓芸，北京恒德（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告新疆康居物业服务有限公司（以下简称康居物业公司）与被告呼图壁县中数奥斯卡影城（以下简称奥斯卡影城）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆康居物业服务有限公司的法定代表人张旭鹏及委托诉讼代理人宋文全，被告呼图壁县中数奥斯卡影城的委托诉讼代理人赵祥熙、张晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费307830.71元；2、鉴定费5000元由被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月20日，原告向被告出具物业管理费《收据》一份，载明被告欠原告2013年10月至2017年10月物业管理费322383.76元，被告按物业费计算标准向原告支付物业管理费75000元，尚欠原告上述期间的物业管理费为247383.76元。另，被告欠付原告2017年11月至2018年7月物业管理60446.95元至今未付。上述款项因原告多次索要无果，特诉至法院。被告奥斯卡影城辩称，原告主张的2015年3月22日前的物业费已经超过诉讼时效，不同意向原告支付；2015年3月22日后欠原告物业费的事实认可，但对原告主张的所欠物业费数额不认可；被告不是原告物业服务合同的相对方，被告作为承租人与呼图壁县文化体育旅游广播影视局签订租赁合同的房屋承租面积为1860平方米，与原告主张的物业费交纳面积不符；原告主张的利息损失不同意支付，是原告违约在先，物业服务不到位导致被告逾期付款；原告服务存在缺陷，造成被告的损失，应承担违约责任，酌情减少一半的物业费；公共区域水管爆裂、墙面泡损，被告进行维修，花费了14560元，原告应支付此项费用；2017年3月22日至29日，原告擅自将被告影城的门封锁，导致被告无法开业，造成损失48800元，应予赔偿；原告提供的物业服务等级、资质与收费不符，收费等级过高，应该减免。当事人围绕诉讼请求向法院提交证据，本庭组织双方当事人进行质证。原告向本院提交以下证据：1、收据一份，拟证明原、被告之间的服务合同合法有效，原告为被告提供的物业服务面积是2798.47平方米，每平方米每月2.4元，每年物业费80595.94元。被告尚欠原告2013年10月至2017年10月物业费247383.76元。原告起诉被告主张物业费未超过诉讼时效。被告工作人员邵斐在2017年物业费收款收据上签字确认，形成表见代理，对物业费收取面积、标准、欠付金额进行了自认。经质证，被告对收款收据的真实性、合法性、关联性均不认可，称收款收据是原告单方出具的，上面的签字是原告自行书写，不认可房屋的使用面积为2798.47平方米，对于已缴纳50000元钱事实认可，但称所缴非物业费，系消防维修费。本院对收款收据的证据力综合全案证据予以认定。2、区域联防协作组织消防设施巡查记录表5张，拟证明巡查记录表上邵斐的签字与收款收据上的邵斐签字系同一个人，邵斐是被告影城的工作人员。2017年7月20日，原告向被告出具的收款收据上邵斐对其内容进行签字确认，形成表见代理。经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，称巡查是对消防设施的一般性检查，检查时段谁在谁签字，不能认定为表见代理。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。3、房产测绘报告书两侧、鉴定票据一份，拟证明经鉴定，原告实际为被告服务的面积是3288.25平方米，原告主张的物业费面积没有超过被告实际使用面积。经质证，被告对该鉴定意见书不认可，称被告方不同意此次鉴定，且两份鉴定意见书的结果不一致，鉴定意见缺乏公信力；被告影城与文化广电局承租的面积是1860平方米，山河房地产公司与文化广电局售房时也有明确的面积约定，总体面积为3200平方米，测绘面积与商品房买卖面积不一致，一楼540平方米是广电局自己使用，三楼是五号公馆在使用，面积应该是700平方米，被告公司使用的二层楼和四层楼，鉴定意见缺乏真实性、客观性。对鉴定费票据的真实性认可，但不同意承担鉴定费用。本院对该组证据综合予以认定。被告向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明被告与文化广电局签订房屋租赁合同地点是呼图壁县皇城一号数码影城2-3号，实际使用面积是1860平方米，当时被告是以新疆中远信声光技术有限公司的名义签订的合同，因为呼图壁县中数奥斯卡影城尚未成立，法定代表人是同一人。经质证，原告对该租赁合同的真实性、合法性、关联性均不认可。称该租赁合同并非被告作为合同主体与他人签订，工商核准日期是2013年3月28日，合同签订时间是2017年8月12日，被告是符合签订合同的相应主题资格的，应以自己名义对外签订合同。新疆中远信声光技术有限公司属于独立法人，被告并非其分公司，其签订合同对被告没有任何约束力，根据合同的相对性，本合同对原告没有任何约束力。本院对该租赁合同综合全案证据再予以认定。2、照片21张，拟证明原告提供物业服务期间，公共区域卫生脏、乱、差，被告多次与原告交涉，原告置之不理。雨水管道漏水，廊道坏损，被告找人修理管道，原告服务存在缺陷的事实。原告将被告影城的门进行封锁。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称照片的来源是否合法无法证实。本院对照片的证据力综合全案证据再予以认定。3、《装修合同》一份，拟证明在原告未对公共区域水管未进行修理的前提下，被告雇人对公共区域的水管、墙面进行了置换、粉刷，花费14560元，该费用系原告违约造成，应该由原告承担。经质证，原告对该合同的真实性、合法性、关联性均不认可，称合同甲方非本案被告，该合同是两个自然人签订的合同，且庭审中被告也认可原告的服务区域为皇城一号的公共区域，而非被告进行装修的部分。不同意这部分费用折抵物业费，因为对公共区域进行维修、置换，应该在公共维修基金中进行支付，楼层的公共管道爆裂导致其损失应该由公共所有人承担责任。本院对《装修合同》的证据力综合全案证据再予以认定。4、签字书9张，拟证明原告的物业服务不符合标准，众多业主不满，要求更换物业的签字书。经质证，原告对该签字书的真实性、合法性、关联性均不认可，称签字中的自然人以及公司法定代表人应出庭发表意见。被告提供的该组证据中也有其工作人员签字，其也在原告提供的收款收据上签字，形成表见代理。本院对该组证据综合全案证据再予以认定。5、营业收入清单5份，拟证明2018年3月22日至29日，因原告封锁被告影城的门，致被告停业，存在违约行为，给被告造成8天营业损失48800元，应在物业费中进行抵扣。经质证，原告对该营业收入清单的真实性、合法性、关联性均不认可，称被告提供的清单中所有的公章均系被告自行加盖，被告没有提供证据证明原告实施锁门的侵权行为。被告的损失应该委托相关评估机构对起损失进行评估。本院对该组证据综合全案证据再予以认定。本院经审理认定事实如下：2012年5月30日，呼图壁县山河房地产开发有限公司与康居物业公司签订《前期物业服务合同》，约定康居物业公司自2012年11月29日至2017年11月30日为皇城一号提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准是商业物业每平方米每月2.4元。合同载明：合同期满后，未出现第七章合同的解除和中止情形的，合同按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。2017年11月30日至今，康居物业公司仍为皇城一号提供事实上的物业服务。2016年4月11日，呼图壁县山河房地产开发有限公司与呼图壁县文化体育旅游广播影视局签订《新房安置协议》，约定为呼图壁县文化体育旅游广播影视局置换位于皇城一号的新房面积3210平方米。2013年10月，呼图壁县文化体育旅游广播影视局与新疆中远信声光技术有限公司签订《房屋租赁合同》，约定新疆中远信声光技术有限公司承租呼图壁县皇城一号数码影城2至3层，使用面积约为1860平方米，租赁期为五年。合同第二十条约定：鉴于签订本合同时，承租方在租赁物所在地的当地影院公司尚未注册成立，双方为此一致同意在当地影院公司注册成立后，承租方在本合同项目下所有权利、义务应该当由当地影院公司继承。奥斯卡影城的经营者与新疆中远信声光技术有限公司的法定代表人系同一人。因上级调整，呼图壁县文化体育旅游广播影视局已将皇城一号的所有权移交呼图壁县吉祥文化旅游投资有限公司，但该公司因为被告使用的面积超出之前签订的《房屋租赁合同》的面积，尚未与被告影城重新订立房屋租赁合同。经原告申请，法院委托新疆嘉城房地产评估测绘有限责任公司对被告影城的实际使用面积进行测绘。被告实际使用房屋有：一层电影院楼梯间（01）96.99平方米，二层电影院设备间11.36平方米、电影院楼梯间（02）96.99平方米、电影院982.73平方米，三层电影院设备间11.3平方米、电影院楼梯间（02）59.28平方米、电影院715.74平方米、放映室63.71平方米，四层设备间11.36平方米、电影院楼梯间（02）96.99平方米、电影院四层982.73平方米，五层放映室159.07平方米，总计使用面积3288.25平方米。原告因申请测绘被告房屋使用面积，实际产生鉴定费用5000元。以上事实有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、鉴定意见书、鉴定费票据在卷予以佐证。本院认为，双方争议焦点为物业费缴纳面积应是多少。被告奥斯卡影城位于皇城一号大楼中，皇城一号一直沿用由呼图壁县山河房地产开发有限公司与康居物业公司签订的前期物业服务合同，康居物业的服务处所为皇城一号。故原、被告之间存在实际上的物业服务合同关系。原告提交物业费收据载明物业服务面积为2798.47平方米，称有被告员工邵斐签字确认，形成表见代理。结合原告提交的区域联防协作记录表以及被告的自认，能够认定邵斐是被告员工。但原告认为邵斐的签字形成表见代理，从而认定物业收费面积的抗辩意见，不符合表见代理的法律规定，本院不予采信。被告称《房屋租赁合同》中载明租赁的承租位置为皇城一号数码影城二至三层，面积为1860平方米，应按该面积交纳物业费。该《房屋租赁合同》明确约定租期为五年，于2018年10月到期。经查，未续签订合同的原因，是因为被告实际使用面积已超出此前的合同面积，致国有资产流失，相关工作人员已受到行政处分，故该合同中载明的承租面积不能认定为被告实际使用面积，也不能作为被告交纳物业费的面积，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。对被告奥斯卡影城实际使用面积的鉴定，系在鉴定机构、原告、被告及本院工作人员在场的情况下，确认被告奥斯卡影城的实际使用面积为3288.25平方米，扣除楼梯间的公用面积350.19平方米，房屋使用面积为2938.06平方米，鉴定程序合法有效。被告应按照其实际使用面积交纳物业费，现原告康居物业公司仍坚持按2798.47平方米主张物业费，本院确认被告应按照2798.47平方米交纳物业费。《前期物业服务》合同中明确约定商业物业每平方米每月2.4元，未超出呼图壁县人民政府关于物业服务费的指导价格，本院对原告主张的物业费价格予以确认。对原告主张被告支付2013年10月至2018年7月期间的物业管理费307830.71元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的物业费利息损失16079.94元，于法无据，本院不予支持。因被告不认可原告主张物业费的房屋使用面积，原告申请法院委托有权机构对被告使用的房屋面积进行了鉴定，实际产生鉴定费用5000元，应由被告方承担。针对被告主张的维修公共区域管道花费14560元以及原告封门导致其无法营业带来的损失，被告可另诉解决。综上，依照《中华人民共合国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼图壁县中数奥斯卡影城于本判决生效后三日内支付原告新疆康居物业服务有限公司物业服务费307830.71元；二、被告呼图壁县中数奥斯卡影城于本判决生效后三日内支付原告新疆康居物业服务有限公司鉴定咨询评估服务费5000元；三、驳回原告新疆康居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6158元，由原告新疆康居物业服务有限公司负担241元，由被告呼图壁县中数奥斯卡影城负担5917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  连 波审 判 员  齐梦程人民陪审员  于敏芳二〇一九年三月二十八日法官 助理  徐 颖书 记 员  韩 玲