海南省海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2018）琼0108民初161号   原告：海口宏兴红房地产经纪有限公司，住所地海口市美兰区海甸岛水岸阳光B小区****商铺。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：苏美桥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：方中飞，海南阳光岛律师事务所律师。   被告：李慧洲，女，1962年4月20日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李光伟、韩韵，海南宝岛律师事务所律师、实习律师。   第三人：李立美，女，1988年4月5日出生，汉族，住万宁市。   委托诉讼代理人：方中飞，海南阳光岛律师事务所律师。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司与被告李慧洲及第三人李立美居间合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人方中飞、被告李慧洲及其委托诉讼代理人李光伟、韩韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金31800元（106万元×3%）；2.本案诉讼费、律师费4000元、办案差旅费500元由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，被告与原告签订了《房地产独家代理合同》：被告委托原告销售海口市白龙南路40号琼苑广场B栋201房，委托销售价格是106万元净拿；同意买方按揭贷款；交易过程中所产生的买卖双方各项费用由买卖双方各自承担；由于被告的原因导致违约，房地产买卖交易无法完成，被告应承担支付委托价的3%的代理费及双倍的保证金支付给原告；双方如一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关费用均由违约方承担等内容。2017年4月11日，被告与原告又签订了《房地产中介服务合同（卖方）》，该合同约定：被告委托原告协助出售位于海口市××路广场B幢xxx房，建筑面积152平方米，产权人：李慧洲；该房屋售价为一次性全款人民币104万元；买卖双方在2017年5月30日之前签订《房地产买卖契约》；在签订本合同时，原告将第三人交来的购房定金5万元转交给被告，被告出具相应的定金收据为准。若被告收到购房定金后反悔，不按上述条件卖房或不卖此房，应无条件退还给买方的购房定金，同时赔付相同数额的违约金给买方；如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关费用均由违约方承担；签订《房地产买卖契约》时间为2017年5月30日之前等内容。原告与被告签订协议后，积极寻找买家。2017年4月11日，第三人愿意出价104万元购买被告的房产，其与原告签订了《房地产中介服务合同（买方）》，该合同约定，第三人委托原告协助购买位于海口市××路广场B幢xxx房，建筑面积152平方米，该房屋按套销售价格为人民币104万元等内容。2017年4月11日，原告收到了第三人交来的购买涉案房屋的购房定金5万元。2017年4月11日，原告将第三人交来的购房定金转交给了被告，被告出具《定金收据》确认收到涉案房屋的购房定金5万元整。之后，原告公司员工潘伟新协助被告补办了涉案房屋的产权证书。在涉案房屋产权证书补办手续办理完毕后，潘伟新无法联系上被告了。2017年4月6月份，潘伟新又通过短信联系被告并发《催告函》给被告，要求被告于2017年6月5日之前到原告处与买方签订《房地产买卖契约》，但是被告没有任何回应。2017年12月2日，原告通过EMS快递向被告发出《关于支付违约金、代理费等费用的催告函》告知其违约的法律后果，被告签收后仍拒绝与原告协商解决相关纠纷事宜。综上所述，被告在收到第三人的购房定金后，违反合同约定，在原告多次催促的情况下，未能在合同约定的期限内前来与第三人签订《房地产买卖契约》，导致房产交易无法完成，侵犯了原告的合法权益。原告作为中介服务机构已经尽职尽责完成了自己应尽的义务，依据双方签订的《房地产独家代理合同》，被告应承担违约责任，即向原告支付违约金31800元（106万元×3%），并承担本案的诉讼费、律师费4000元、办案差旅费500元。故此，原告为维护合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律的规定，诉至法院，望判如所请。   被告李慧洲辩称，一、原告没有按照合同约定完整的履行居间服务合同义务，无权要求被告支付服务费和违约金。（一）经纪公司不具备经纪服务资格，从业人员也没有取得从事经纪的从业资格。（二）原告在存在误导和欺骗的情形。被告在当时签订合同时，被告已经将房屋所有权证的相关材料交给原告并告知原告，由于该房产是被告婚后购买的，属于夫妻共同财产，签订房地产中介服务合同或者房屋买卖合同是否需要其丈夫共同在合同上签字盖章，原告回复不需要办理任何手续，只需要被告单方签订合同即可，事实上根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：(一)是否与委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;(五)房屋交易涉及的税费;(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项。但原告没有履行上述告知义务。二、原告依据独家代理合同，要求支付3%违约金，缺乏合同依据和法律依据。（一）被告没有违约，原告没有在2017年5月30日促成买卖双方签约。原告仅能证明其于2017年6月2日发过信息要求被告来签约，但合同内容未告知被告，是否已经找到买方、买方的基本情况也未告知被告，被告及第三人没有签订房屋买卖合同是原告造成的。三、被告没有违约，原告诉请支付法律服务费没有合同及法律依据。据原告提供的证据，如果原告代理被告收取了服务费，私底下又收取了原告的服务费，是否存在违反职业规范。按照独家代理合同约定，如果合同成交的话，原告收取的佣金就是在104万元超出的部分支付佣金，但如果签订的合同成交价也是104万元，被告是不需要支付中介服务费，更何况本合同没有履行。   第三人李立美述称，对原告的起诉没有意见。   本院经审理认定事实如下：位于海口市××路广场xxx房的产权登记在被告李慧洲名下，房屋建筑面积为152.07㎡。2017年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房地产独家代理合同》，主要约定：甲方委托乙方独家代理销售甲方拥有的海口市××路广场xxx房产，委托销售价格为106万元，甲方同意按揭付款；甲方与买方签订房地产买卖合同或协议后，因甲方的原因导致违约，房地产买卖交易无法完成，甲方应承担支付委托价3%的代理费给乙方；为方便看房甲方可将该房钥匙交给乙方代为保管；甲方全权委托乙方代理销售并委托收取定金；等等。合同签订后，被告将上述房屋钥匙交给原告保管。   2017年4月11日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《房地产中介服务合同（买方）》，主要约定：乙方委托甲方协助购买位于海口市××路广场B幢xxx房，售价为人民币104万元；买卖双方在2017年5月30日之前签订《房地产买卖契约》，卖方把该房产办理公证委托书给买方指定人名下，当日，买方给卖方支付人民币104万元；乙方于签订本合同时向甲方支付人民币5万元预购订金；等等。同日，原告出具《收据》，确认收到第三人支付的购买涉案房屋的定金5万元。   2017年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房地产中介服务合同（卖方）》，主要约定：乙方委托甲方协助出售产权人为乙方的位于海口市××路广场B幢xxx房，售价为人民币104万元；买卖双方在2017年5月30日之前签订《房地产买卖契约》，卖方把该房产办理公证委托书给买方指定人名下，当日，买方给卖方支付人民币104万元；甲方与乙方在签订本合同时，甲方依据与乙方之前所签署的委托代理合同取得代收购房定金的权利，已代收到买方支付的购房定金人民币5万元达成本协议后并转为购房款；甲方将代收购房定金5万元转交给乙方，同时乙方出具相应的定金收据为准；若乙方收到甲方转交来的购房定金后反悔，不按上述条件卖房或不卖此房，应无条件退还给买方的购房定金，同时赔付相同数额的违约金给买方；甲、乙双方如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关费用均由违约方承担；双方的义务有，甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予以积极配合并提供必要的协助等；（法律责任）若因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订《房地产买卖契约》合同或者乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%；等等。同日，被告收取了原告转交的购买涉案房屋的购房定金5万元，并在《定金收据》上签字确认。   2017年4月24日、5月17日、5月29日，原告的员工通过手机短信通知被告办理房屋过户手续等，被告未予答复，也未到原告处签订《房地产买卖契约》及协助办理房屋过户手续。2017年6月2日，原告的员工通过手机短信及邮寄的方式向被告发出《催告函》，要求被告于2017年6月5日之前到海口市白龙南路珊瑚海酒店一楼铺面原告公司办公处与原告介绍的买方签订《房地产买卖契约》。同日，被告通过手机短信回复原告，称其已收到催告函，但因标的房屋是婚姻家庭共有财产，目前配偶尚未同意出售等原因，故本次交易无法继续进行，并表示可以退还原告支付的5万元。之后，被告未退还已收取的定金5万元。2017年12月14日，原告因本案诉讼与海南阳光岛律师事务所签订一份《法律事务委托合同》，并向该所支付律师服务费4000元。   2018年1月3日，原告向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告没有举证证明其因本案诉讼支出办案差旅费500元。   本院所确认的以上事实，有原、被告共同提交的《房地产中介服务合同（卖方）》、原告提交的《房地产独家代理合同》《房地产中介服务合同（买方）》《收据》《定金收据》《催告函》《手机短信》《法律事务委托合同》《律师费发票》、被告提交的《手机短信》《不动产权证书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、被告是否存在违约。经查，2017年4月10日，被告与原告签订《房地产独家代理合同》，委托原告出售其拥有产权的涉案房产。次日，被告与原告签订了《房地产中介服务合同（卖方）》，再次同意出售涉案房产，并收取了原告转交的买方支付的购房定金5万元。根据《房地产中介服务合同（卖方）》的约定，被告应当在2017年5月30日之前与买方签订《房地产买卖契约》，且被告应当积极配合、协助原告完成中介服务。但是，在被告收取购房定金5万元后，原告在约定的期限内多次短信通知被告办理售房手续，被告均未予理睬和答复，未尽到积极配合、协助原告的义务，且被告在收到原告发出的《催告函》后明确表示不同意出售涉案房产，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。   二、被告是否应向原告支付违约金、律师费、差旅费。《房地产中介服务合同（卖方）》中的法律责任条款约定：“若因乙方（即被告）未能及时履行义务，导致甲方（即原告）未能促成乙方与买方签订《房地产买卖契约》合同或者乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%”，该内容实质为原、被告双方约定的违约责任的承担方式，据此，本院认定被告应当向原告支付违约金3.12万元（104万元×3%），原告要求被告支付的违约金超出部分，依据不足，本院不予支持。根据《房地产中介服务合同（卖方）》中关于“甲、乙双方如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的律师服务费及相关费用均由违约方承担”的约定，原告要求被告支付律师费4000元，有事实依据，本院予以支持。原告要求被告支付办案差旅费500元，没有证据证明，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告李慧洲应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司支付违约金3.12万元及律师费0.4万元，共计3.52万元；   二、驳回原告海口宏兴红房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费707.50元因适用简易程序减半收取计353.75元，由原告海口宏兴红房地产经纪有限公司负担10.72元，由被告李慧洲负担343.03元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 彭豫梅     二〇一八年三月一日   法官助理 王晓霞   速 录 员 王志玲     《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行合同义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。