湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2802民初4827号原告：李寿元，又名李寿原，男，1957年4月21日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，原告：黄春菊，女，1958年8月4日出生，土家族，湖北省利川市人，住址，原告李寿元之妻。二原告共同委托诉讼代理人：杨攀，男，1984年11月12日出生，户籍地重庆市渝北区，住重庆市两江新区，原告李寿元、黄春菊女婿。特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：凤朝元，湖北圣树律师事务所律师。特别授权代理。被告：湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司，住所地利川市东城路289号，统一社会信用代码91422802698013574B。法定代表人：吴兴平，执行董事，委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。特别授权代理。原告李寿元、黄春菊诉被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司（以下简称鑫新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李寿元、黄春菊及其委托诉讼代理人杨攀、凤朝元，被告鑫新公司委托诉讼代理人吴宗宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李寿元、黄春菊向本院提出诉讼请求：1、判决被告鑫新公司继续履行《房地产置换协议》，返还原告临利川市东城路临街宽度8米、面积为289.76平方米的门面房，并从2016年8月起每月支付10000.00元的违约金至交付之日止，且对置换的房屋办理产权证书。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告李寿元与黄春菊系夫妻关系，在利川市××街道办事处新桥村××路××楼××底砖混结构房屋一栋。2011年被告鑫新公司因房地产开发修建商住楼需对原告房屋拆除，原、被告于2011年2月15日签订了《房地产置换协议》，约定原告将自有房屋（含土地使用权）一并转移给被告开发，被告给原告进行互换和安置，置换方案为：被告置换给原告的门面房大致位置仍在原告原房屋的位置，可左右变动，但必须面临东城路，门面房面积289.76平方米，住房面积516平方米，被告应自合同生效之日三年零三个月将房屋交付原告使用，并在交房后180日内将房产证办好，交予原告，如交房延迟在半年以上，则应从第7月起，每月给原告支付10000元至实际交付房为止的违约金。合同签订后，原告依约将房屋及土地交给了被告开发。由于《房地产置换协议》对门面房临东城路的宽度约定不明，双方于2015年1月1日达成了补充协议，约定置换给原告的门面房临东城路的临街宽度至少8米。2016年8月，被告向原告交付置换房屋时只交付了住房，至今未交付房产证，门面房至今未交付。经原告测量，被告拟交付原告的门面房临街宽度仅4米（含两侧墙），门的宽度不足2.3米。综上，本案《房地产置换协议》及双方达成的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被告不按合同约定交付门面房及办理置换房屋的产权证，构成违约，应承担迟延交付门面房的违约责任。故提起诉讼，请求依法判决。鑫新公司辩称：被告鑫新公司已于2016年8月将本案《房地产置换协议》约定的房屋交付原告使用并向原告承担了延迟交房的违约责任，且原告在2017年10月将被告置换的门面房占有并已租赁他人，双方在《房地产置换协议》中约定的违约责任是指将房屋交付给原告使用，并非指办妥产权证，案涉房屋的产权证尚在办理中，被告的行为不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告鑫新公司系2006年12月15日经利川市工商行政管理局登记成立，经营范围为房地产开发、销售；建材销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。原告李寿元利川市××街道办事处××组组原有房屋一栋【《集体土地建设用地使用证》号为利集建（登）字第02-01-0009号，《房屋所有权证》号利房字第××号号】。2011年2月15日，被告鑫新公司为甲方与原告李寿原（元）、黄春菊为乙方签订了《房地产置换协议》，约定：根据我国《物权法》和《合同法》等相关法律及行政法规的规定，就甲、乙双方房地产置换一事，经充分协商，完全自愿达成以下协议：一、乙方将自有的房屋一栋与甲方拟在利川市××组组，乙方将其自有房屋包括房屋的土地使用权一并转移与甲方开发，甲方给乙方进行互换和安置。二、乙方自有的房屋概况：位利川市××组组，砖混结构房屋一栋二间二层，占地面积289.76㎡，建筑面积∕㎡，（具体四至界线等情况见乙方的房屋所有权证书及土地使用证书）。三、房屋拆迁事宜：1、乙方旧房拆除事宜由甲方负责，费用也由甲方承担，乙方概不负责。2、乙方旧房拆除后的废旧物资归乙方所有，乙方可以任意处置，但不能影响甲方施工。四、过户手续办理及费用：在本协议签订并生效后，乙方应及时将“土地使用证”和“房产证”交与甲方，并与甲方到国土和房管等部门办理过户手续，将房屋所有权及土地使用权过户与甲方，其费用由甲方负责。五、乙方的旧房置换与甲方后，旧房的土地使用权属甲方所有，乙方对原旧房的占地不享有排他性的独占使用权，只能在甲方按本合同给乙方交付房屋并办理产权证后，依照《物权法》和《房地产管理法》等相关法律的规定与其他商品房业主共同享有权利。六、房屋置换方案和补偿1、乙方原旧房一楼门面建筑面积为289.76㎡，二楼以上住房建筑面积为∕㎡。甲方给乙方返还门面建筑面积289.76㎡，在15层以下返还住房建筑面积516㎡。2、面积确认及差异处理：甲方返还乙方的房屋面积最终以房地产管理部门测定面积为准（如楼盘开盘时对其他的购买者有赠予的房屋面积，那么甲方应同样赠予乙方相应的面积）。甲方给乙方返还的门面和住房面积均允许存在差异，按房地产管理部门最后确定的面积实行多退少补的原则，价格按甲方开盘时向社会公布的开盘价的90%计算。3、置换房屋位置：甲方给乙方置换的门面房大致位置仍在原乙方旧房的位置，可以左右变动，但必须面临东城路。甲方给乙方置换住宅在新楼4-15层区域内由乙方优先选定，位置大体在乙方现有旧房的位置，房屋朝向按甲方规划设计执行。乙方一经选定的房屋除经甲方同意外，不能更改，甲方不得拒绝乙方按照协议规定选择的置换房。4、置换的房屋布局及户型：甲方给乙方置换房屋布局及户型按甲方的设计方案执行。5、置换的房屋质量、装饰标准及要求：甲方给乙方置换的房屋质量、内饰和其他设施及标准与甲方开发销售的其他商品房同一，符合法律规定的质量标准，乙方不能主张与此不同的特殊要求。6、置换房屋的水、电、气、宽带、有线电视管线设施及立户：甲方给乙方置换房屋中水、电、气、宽带、有线电视管线到户并立户，如乙方原旧房中有这些设施管线及户头，则乙方相应抵减立户费用，如乙方原没有这些设施户头，乙方则必须据实给甲方支付立户费用，其费用标准与其他商品房业主同一。7、甲方给乙方三年过渡期的房屋租金按6000元∕年支付，甲方在本协议生效之日支付第一年房租；第二、三年租金按年支付，在每年合同生效之对应日前一次性付清。8、乙方房屋及土地的过户费、契税和土地出让金等费用承担，房屋置换后的办证费、契税依法应由甲方承担的由甲方承担。七、甲方给乙方交付房屋和办证时间：甲方应于自合同生效之日三年零三个月内将房屋交付与乙方使用，并应在交房后一百八十日内将房产证办好交付与乙方。八、双方的房屋交付办法1、乙方应在本协议约定期间内将房屋腾空后，及时将房屋交与甲方拆除，并与甲方签署房屋移交手续。2、甲方的置换房屋竣工并符合交付条件后，应提前通知乙方受领，乙方应在甲方通知确定的交房日前与甲方结清置换房屋差额款等费用后并及时受领置换房屋，如果乙方不按时付清差额款或因其他原因不及时受领房屋，其后果由乙方自行承担。九、甲方的义务1、甲方必须全面履行本合同约定的义务；2、甲方置换与乙方的房屋必须符合约定和国家规定的质量标准；3、甲方必须及时按约定的时间和方式将房屋交付与乙方使用。十、乙方的义务1、乙方必须保证与甲方置换的房屋权属清楚，四至界线明确，没有任何权属争议，如果因此而造成甲方不能按预定时间拆除和开发，乙方必须承担全部责任，赔偿甲方损失人民币壹拾万元。2、乙方的房屋如果存在抵押和租赁等，乙方必须妥善处理好这些抵押或租赁关系，各种补偿费用由乙方自行承担，不能影响甲方的拆迁和开发。3、乙方必须在合同生效之日起二个月内将房屋交与甲方拆除和开发。如乙方迟延不搬，则按每迟延一天给甲方支付违约金一千元，直至乙方将房屋交与甲方拆除时止。4、乙方在甲方通知交付房屋之日起，必须接受甲方委托的物业管理公司的管理，并自行承担相关的物业管理费用。十一、乙方就本协议内容应与家人协商一致，不能出现分歧，如果因家人妨碍而造成甲方不能正常拆除旧房和开发，乙方必须按本协议第十条第1、3项承担赔偿责任。十二、乙方有义务协助做好与其相邻的其他置换户的置换工作，不能有任何有损于甲方对其他置换户的置换、拆除工作的言行。十三、本协议自签订之日起对乙方生效，但对甲方为附生效条件协议，在以下任一条件成就时，本协议对甲方生效：1、甲方对此地房屋分一期开发，置换户均愿与甲方置换并签订本协议时，本协议才对该期的置换户生效，如果其中有一户不愿意置换，不与甲方签订本协议，则本协议对该期的置换户不生效，置换户最后签订协议日（即协议生效日）由甲方通知；2、如果本条第1项规定的条件不成就，但甲方按本协议给乙方支付了首期补偿款后，则本协议自乙方领款之日起对甲方生效。十四、违约责任甲方的违约责任：1、如果甲方交付的房屋不符合国家规定的质量标准，则必须按规定承担违约责任，赔偿乙方损失300万元整；2、如果甲方不按约给乙方交付房屋，必须承担违约责任，赔偿乙方损失300万元整，但交付房屋的时间延迟除外，如果交付时间延迟在半年内，则按本合同约定标准给乙方支付租金，如果延迟在半年以上，则应从第七月起每月给乙方支付壹万元至实际交付房时止。乙方的违约责任：1、乙方如果因房屋权属纠纷或因其家人意见不统一等原因，给甲方拆除旧房和进行开发造成妨碍，乙方除承担本协议第十条约定的责任外，还必须赔偿甲方的所有损失，乙方赔偿损失的范围包括但不限于甲方停工期间的机械台班费、人工费和预期利润等；2、乙方如果不按约及时付清置换的房屋差额款而导致甲方不给乙方交付房屋，乙方应承担自约定的交付之日起至乙方付清款项后受领房屋时止的物业管理费和欠款额18%月利率的利息。双方还就甲方开发手续、乙方选定置换房位置的设计规划图等事项进行了约定。同日，双方签订《房地产置换补充协议》一份，约定：一、甲方给乙方补偿装修、门面租金等共计人民币贰拾捌万元整，甲方应在本合同生效之日给乙方支付壹拾肆万元，余款甲方在本小区开盘后一个月内一次性付清。二、甲方应在协议签订后，应积极协助乙方向政府申请办理宅基地两户，办证的各种费用由乙方自行承担。三、甲方在开发本小区房屋过程中及以后本小区物业管理方面尽可能给乙方提供三份合适的工作岗位，但如因乙方自身原因不适合此岗位工作或者乙方自己不愿此岗位除外。四、其他内容按原协议执行。五、本补充协议一式二份，甲、乙双方各执一份。上述合同及补充协议签订后，被告鑫新公司向原告李寿元、黄春菊支付了补偿装修及门面租金14万元。2011年5月9日，被告鑫新公司向原告李寿元发出通知，通知载明：“我们双方于2011年2月16日签订的《房地产置换协议》已于2011年5月9日起生效，且你已按协议领取补偿款14.0万元。现请你在2011年6月9日前将房屋腾空交与我公司拆除，如果逾期未交付，所有后果由你自行承担。”2011年5月14日，原告李寿元将利集建（登）字第02-01-0009号《集体土地建设用地使用证》和利房字第城0206号《房屋所有权证》交与被告鑫新公司，被告鑫新公司出具了收条。被告鑫新公司接着拆除了前述《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》登记的房屋并开始开发建设。2015年1月1日，被告鑫新公司为甲方与原告李寿元为乙方签订《借款合同》一份，约定：甲乙双方于2011年2月25日签订的房屋置换协议中所欠的房屋拆迁装修费及租金14万元，现因甲方资金紧张无法支付，甲乙双方通过友好协商，在甲方承诺置换给乙方的门面房临东城路的临街宽度至少8米的前提下，乙方同意将余款14万元借给甲方使用，利息按月息贰分计算，借款期限为六个月，借款时间从2015年1月1日起计算，到期后甲方连本带息一次性支付给乙方。到期后甲方仍不支付（含无力支付），甲方便将东鑫华府商品房按每平方米壹仟伍佰元的价格抵付给乙方。甲方除按时支付借款本金及利息外，还需履行置换给乙方的门面房临东城路的临街宽度至少8米的承诺。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，盖章有效。2016年8月22日，被告鑫新公司将置换的516㎡住房交与原告李寿元、黄春菊并向其支付了合同约定交房日即2015年2月9日至2016年8月22日延迟交付房屋的违约金，但未交付置换的289.76㎡门面房。2017年10月，原告李寿元、黄春菊经被告鑫新公司同意将其应置换的门面房安装了卷闸门并上锁锁住，双方就门面房一直未办理交接手续。被告鑫新公司就其开发的该幢楼盘的房屋产权登记手续正在办理过程中。2017年11月20日，原告李寿元、黄春菊诉至本院并提出如前诉讼请求。审理中，原告李寿元、黄春菊表示其请求的违约金仅是延迟交付门面房部分，办理产权证包括置换的住房在内。经调解，双方未能达成一致意见。另查明：原告李寿元、黄春菊上锁锁住占有××门面房××路的临街宽度不足8米。原告李寿元已于2016年10月拟将被告鑫新公司置换的门面房租赁给朱税、詹登清并已收取了承租人定金10000.00元。上述事实，有房地产置换协议、房地产置换补充协议、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、收条、通知、借款合同、交房示意图、照片、租赁协议、定金收条及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，原告李寿原（元）、黄春菊与被告鑫新公司签订的《房地产置换协议》及《房地产置换补充协议》，实为房屋拆迁安置补偿合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实可知，被告鑫新公司至2016年8月22日已将协议约定的516㎡住房交与原告李寿元、黄春菊并向其支付了该日前延迟交付房屋的违约金，但未将289.76㎡门面房交与原告李寿元、黄春菊，本案房屋的产权登记手续仍在办理过程中，被告鑫新公司的行为构成违约，应当承担违约责任。原告李寿元、黄春菊2017年10月经被告鑫新公司同意将应置换的289.76㎡门面房安装了卷闸门并上锁锁住，即原告李寿元、黄春菊2017年10月对该门面房已占有，应视为被告鑫新公司已履行了协议约定门面房的交付使用义务。此后，被告鑫新公司不应再承担延迟交付门面房的违约责任。本案《房地产置换协议》约定，被告鑫新公司应向原告李寿元、黄春菊调换房屋的建筑面积为805.76㎡，其已按约履行516㎡住房的交付使用义务并支付了2016年8月22日前延迟交付房屋的违约金，故被告鑫新公司还应当承担2016年8月22日后至2017年10月延迟交付289.76㎡门面房的违约金。关于违约金的数额，本院按照《房地产置换协议》第十四条约定标准以该门面房所占调换房屋建筑面积的比例计算至原告李寿元、黄春菊占有该门面房时为止即人民币50345.51元（289.76㎡÷805.76㎡×10000.00元∕月×14月）；超过部分的，本院不予支持。本案《房地产置换协议》及《房地产置换补充协议》履行中，被告鑫新公司虽承诺调换给原告李寿元、黄春菊的门面房临东城路的临街宽度至少8米，但因该协议约定被告鑫新公司给原告李寿元、黄春菊置换房屋布局及户型按被告鑫新公司的设计方案执行，位置大体在原告李寿元、黄春菊旧房处，且朝向按被告鑫新公司规划设计执行，而被告鑫新公司开发建设的涉案房屋的规划设计及设计方案在该处门面房临东城路的临街宽度未达到8米，被告鑫新公司对该承诺已不能履行，原告又占有了289.76㎡的门面房，故对于原告李寿元、黄春菊的该项请求，本院不予支持。原、被告应按照《房地产置换协议》及《房地产置换补充协议》约定对于涉案调换房屋的产权登记义务继续履行。被告鑫新公司辩称其已交付本案门面房给原告李寿元、黄春菊的理由成立，本院予以采纳；但称其不再承担2016年8月22日后延迟交付门面房的违约责任，与查明的事实不符，理据不足，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原、被告继续按照《房地产置换协议》及《房地产置换补充协议》约定履行涉案调换房屋的产权登记义务。二、被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李寿元、黄春菊支付延迟交付289.76㎡门面房的违约金人民币50345.51元。三、驳回原告李寿元、黄春菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100.00元，由原告李寿元、黄春菊共同负担1600.00元，被告湖北恩施州鑫新房地产开发有限责任公司负担1500.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  冉瑞兵人民陪审员  黄美才二〇一八年三月二十日书 记 员  赖永超