江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终2671号 上诉人（原审被告）：朱镇杰，男，1977年12月13日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：宋晖，江苏泰临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡丽辉，女，1984年9月8日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：宋晖，江苏泰临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆海洪，男，1974年9月16日生，汉族，住江苏省海门市 委托诉讼代理人：茅涤非，海门市江滨法律服务所法律工作者。 上诉人朱镇杰、蔡丽辉因与被上诉人陆海洪房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2017）苏0684民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱镇杰、蔡丽辉上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人赔偿被上诉人损失9万元；一审、二审诉讼费以及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以被上诉人起诉之日房屋市场价格与双方合同约定价格差额认定损失错误。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十三条在规定保护守约方同时也限制了违约赔偿范围，即应当以违约方签订合同时可以预见或者应当预见因违约可能造成的损失作为赔偿范围。对于损失预见的起算点应当根据合同订立时予以认定，而非被上诉人起诉的时间，而恰恰在合同订立后至起诉前这段时间，全国房价大幅上涨，案涉房价更是暴涨四十几万，这是上诉人在订立合同时根本无法预见的。2016年4月15日双方签订合同约定房屋价格为43万元，2016年12月26日上诉人将房屋出售给陈卫东的价格为52万元，故上诉人最多能预见因违反合同造成的损失为9万元，而非一审认定的48.41万元。2.被上诉人违反减损原则，对于扩大的损失应当自行承担。2016年12月26日上诉人与陈卫东签订出售案涉房屋合同，在此之前上诉人已经明确告知被上诉人解除2016年4月15日双方签订的合同，被上诉人理应在合理的期限内及时采取相应措施，另行购买房屋，以防止损失的进一步扩大。被上诉人怠于采取适当止损措施，存在过错，应当对扩大的损失自行承担责任。此外，2016年12月被上诉人就已经取得合同解除权，应以被上诉人获得解除权时或推迟一个月时房屋价格作为计算损失的依据，但被上诉人2017年9月12日才在一审庭审中书面行使解除权，其怠于行使解除权导致扩大的损失应当自行承担。被上诉人于2016年10月4日已经向盛鑫龙、陆苏敏购买了同地段房产，其损失已经得到减少，本案中应当适当扣减。3.上诉人在一审中曾明确表示本案启动鉴定程序无实质意义，被上诉人仍单方申请鉴定，所产生的鉴定费应当由其承担。 陆海洪辩称，上诉人主张系对合同法第一百一十三条的片面理解，法院不应采信。被上诉人提起诉讼前并不知晓上诉人已经将案涉房屋出售他人，在房屋价格不断上涨后，上诉人将房屋出售他人，违约意图明显。请求二审驳回上诉，维持原判。 陆海洪向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年4月15日签订的《售房协议书》；2.朱镇杰、蔡丽辉返还房款20万元并赔偿损失48.41万元；3.诉讼费、鉴定费由朱镇杰、蔡丽辉负担。 一审法院认定事实：2016年4月15日，陆海洪（乙方）与朱镇杰、蔡丽辉（甲方）签订《售房协议书》，约定：1.甲方将座落于红星美地3幢301室（现公安编号为万和家园18幢301室）的房屋（76.13平方米左右）并附1号车库（18.21平方米左右）一并出售给乙方，总计43万元；2.甲方同意乙方交纳定金5万元，余额于政府交房时乙方付给甲方15万元，余下23万元于贷款下来一次性付清；3.双方议定过户时间为政府允许时，交房时间为房款全部付清之日；4.如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并负担违约金10万元整（包括中介费）等。合同签订当日，陆海洪向朱镇杰、蔡丽辉支付定金5万元，后于2016年5月23日支付5万元，2016年9月7日支付10万元，合计20万元，该款朱镇杰、蔡丽辉尚未返还。2016年12月26日，朱镇杰（甲方）与案外人陈卫东（乙方）签订《售房协议书》，约定甲方将案涉房屋即万和家园18幢301室房屋并附车库以52万元的价格出售给乙方，乙方交纳定金5万元，余额47万元于过户时一次性付清等。合同履行过程中，朱镇杰、蔡丽辉曾先后提出“加价”及“先付全款再过户”两项要求，双方对此均未达成一致意见。2017年7月，因朱镇杰、蔡丽辉将案涉房屋过户给案外人陈卫东，双方在海门市行政审批中心发生争议，陆海洪随后向一审法院提起诉讼。 经一审法院委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司于2017年12月29日作出《房地产估价报告》，确定海门市海门街道万和家园18幢301室（含1号车库）住宅房地产在2017年7月19日的市场价值为91.41万元（该估价结果包含分摊土地使用权价值，不包含价值时点以后的室内装修改造）。陆海洪预交评估费6500元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。显失公平指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。本案中，双方均系平等的市场主体，双方订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，合法有效。案涉房屋在合同签订至陆海洪提起本案诉讼期间，房屋价格随着市场行情的变化出现了较大涨幅，该大幅上涨虽然可能超出当事人的预见，但属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张撤销合同或调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。朱镇杰、蔡丽辉在履行合同过程中，要求变更《售房协议书》中有关合同价款及付款方式的约定，但双方未达成一致意见。朱镇杰、蔡丽辉在此情况下，擅自表示房屋不再出售、与案外人签订合同并将房屋过户给案外人，案涉房屋所有权不能转移的原因在朱镇杰、蔡丽辉，朱镇杰、蔡丽辉系违约方。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因朱镇杰、蔡丽辉已将案涉房屋过户给第三方，致使房屋所有权不能依约转移，陆海洪要求解除双方于2016年4月15日签订的《售房协议书》并无不当，予以支持。朱镇杰、蔡丽辉已收取购房款20万元，应予以返还。双方在2017年7月18日、19日左右仍因合同履行发生争议，陆海洪以起诉之日即2017年7月19日的房屋市场价值差额确定其损失范围，并要求朱镇杰、蔡丽辉赔偿房屋差价损失48.41万元，符合法律规定。朱镇杰、蔡丽辉承担违约责任系根据双方合同约定及法律规定，朱镇杰、蔡丽辉抗辩陆海洪购买了其他房屋未造成实际损失，非法定免责事由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除陆海洪与朱镇杰、蔡丽辉于2016年4月15日签订的《售房协议书》。二、朱镇杰、蔡丽辉于判决生效之日起十日内返还陆海洪房款20万元并赔偿损失48.41万元，合计68.41万元。案件受理费10681元，保全费3020元，评估费6500元，合计20201元，由朱镇杰、蔡丽辉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人提交：1.情况说明一份，施玉飞系海门市万和房屋信息咨询服务部工作人员，证明上诉人与陈卫东签订合同之前已经告知被上诉人与其解除合同，被上诉人怠于采取适当措施止损，对扩大损失存在过错；2.江苏银行个人结算转账回单、中国农业银行转账业务客户回执、提存通知函、快递底单以及快递查询单，证明上诉人已经将被上诉人支付的购房款汇入一审法院账户，并通知被上诉人领取。被上诉人质证认为，出具情况说明的证人未到庭，且仅为上诉人单方陈述，不予认可；对于上诉人向一审法院汇款20万元的事实予以认可，但汇款时间在一审判决之后。被上诉人提交售房协议书一份，证明2017年3月27日，上诉人再次将案涉房屋出售给案外人朱卫龙，售价68万元。上诉人质证认为，对协议真实性予以认可，但案涉房屋并未出售给朱卫龙，该协议经双方协商已解除。本院认证认为，上诉人提交的情况说明中仅有“已多次跟对方和中介提出解除合同”，无法证明“对方”即是本案被上诉人，且出具该说明人员也仅仅是听上诉人本人陈述，并非亲身经历，故该证据不能达到上诉人的证明目的。被上诉人对上诉人向一审法院账户汇入20万元事实不持异议，结合上诉人提交的证据本院对该事实予以确认。被上诉人提交的售房协议书真实性予以认可。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人与被上诉人签订合同合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。上诉人将案涉房屋出售给被上诉人后又再次出售给案外人陈卫东，拒绝履行合同义务，其行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。在法律没有特别规定和当事人另行约定的情况下，因违约给对方造成损失应按完全赔偿原则，包括直接损失和间接损失，合同履行后可获得利益属于赔偿范围。因上诉人违约导致被上诉人无法取得房屋，本案中被上诉人合同履行后可获得利益即房屋增值价值，一审法院根据双方合同约定价格以及起诉时房屋评估价值的差价认定被上诉人损失符合法律规定。 被上诉人主张房屋大幅涨价属于其签订合同时不可预见范围。本院认为，双方签订合同时均应当对房屋价格上涨或下跌有一定预期，因涨跌幅度大小系由市场等因素予以确定，大幅涨跌可能会超出一般人预期，但属于正常商业风险，合同主体应当根据诚实信用原则全面履行合同，房屋价格上涨或下跌均非不履行合同的正当事由，上诉人该点主张本院不予支持。关于评估节点问题。2016年4月15日双方签订合同后，至2016年9月7日被上诉人先后共支付20万元购房款，2016年12月26日上诉人与陈卫东签订合同再次出售案涉房屋，2017年7月上诉人将房屋过户至陈卫东名下。房屋系不动产，不动产物权变更需经登记发生效力，故在案涉房屋产权登记变更至陈卫东名下前，被上诉人仍可要求上诉人继续履行合同，从而获得案涉房屋，其未行使解除权并无不当。被上诉人得知上诉人2017年7月将房屋过户给他人，至此其已知晓无法再获得案涉房屋，并于2017年7月19日提起本案诉讼，并未故意拖延，亦不存在扩大损失的主观故意。一审法院根据被上诉人申请，以被上诉人起诉之日为节点评估案涉房屋价值，并以该评估价与双方合同约定价格差额认定被上诉人损失，符合法律规定。上诉人主张被上诉人存在扩大损失，应当在其与案外人陈卫东签订合同后另行购买房屋，及时止损。本院认为，上诉人具有履行合同能力而拒不履行合同，并将案涉房屋再次出售给案外人陈卫东，其又未提供证据证明通知被上诉人其拒绝履行合同，未提供证据证明已经通知被上诉人已将房屋再次出售给他人，亦未将收取的被上诉人购房款予以退还，在此情况之下不可苛责要求被上诉人主动放弃合同权利，另行购买房屋，减少损失，故对于上诉人的该点主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人已经与盛鑫龙、陆苏敏签订协议购买相同地段房屋，减少了损失，但因该协议真实性无法确认，对于上诉人该主张亦不予采信。 本案双方未能就起诉时案涉房屋价值达成一致意见，通过专业鉴定机构的评估能够更加客观的反映房屋价值，一审法院根据当事人申请启动鉴定程序并无不当。鉴定费属于诉讼成本，一审法院根据诉讼请求、裁判结果等情况依法分担符合法律规定。 综上所述，朱镇杰、蔡丽辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10681元，由朱镇杰、蔡丽辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪红晏 审判员  杨 谦 审判员  卢 丽 二〇一八年十一月十九日 书记员  邱 晴