福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初4472号 原告：连江县好旺房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇国优路19号好旺花园7#23-26号店。 法定代表人:林烯，总经理。 委托诉讼代理人：王风清，福建力格律师事务所执业律师。 被告：魏细妹，女，1969年6月19日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国建设银行股份有限公司连江支行，住所地福建省连江县凤城镇玉荷路建行大楼。 负责人：黄和忠，职务：行长。 委托诉讼代理人：林丽萍，女，中国建设银行股份有限公司连江支行工作人员。 委托诉讼代理人：邢俊程，男，中国建设银行股份有限公司连江支行工作人员。 原告连江县好旺房地产开发有限公司（以下简称好旺公司）与被告魏细妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司连江支行（以下简称建行连江支行）申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并提出诉讼请求。本案于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告好旺公司的委托诉讼代理人王风清，第三人建行连江支行的委托诉讼代理人林丽萍、邢俊程到庭参加诉讼，被告魏细妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。庭审后，建行连江支行于2018年3月20日向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）闽0122民4472号民事裁定书，裁定准许建行连江支行撤诉。本案现已审理终结。 好旺公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除好旺公司与魏细妹于2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判决魏细妹配合好旺公司办理连江县的房屋预告登记、《商品房买卖合同》（合同编号：××）备案登记的注销手续并承担由此产生的相关费用；3.判决魏细妹向好旺公司支付违约金255554元；4.判决魏细妹向好旺公司返还为其代垫的按揭款，截止2017年12月27日为103743.1元；5.判决魏细妹立即向好旺公司返还位于连江县的房屋。事实和理由：好旺公司与魏细妹于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：××），约定魏细妹购买好旺公司开发的位于连江县的房屋，该套商品房总价款为1277772元，魏细妹应支付首付款（含定金）477772元，余款800000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六第二条第1款第（5）小款约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。嗣后，魏细妹已支付购房款477772元。2012年3月16日，魏细妹与建行连江支行签订《个人住房借款合同》，约定魏细妹借款800000元，好旺公司作为魏细妹的借款保证人，为其依约偿还按揭贷款承担阶段性保证责任。后银行依约放款，但魏细妹在履行过程中，自2016年9月26日起，未按约归还按揭款。截止2017年12月27日，魏细妹已连续拖欠超16期未归还，好旺公司垫付按揭款103743.1元。2017年7月12日好旺公司向魏细妹寄发《催告函》，要求魏细妹按约偿还代垫款项及相关费用，否则好旺公司立即解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回房产，同时追究违约责任，但无果。此外，讼争房屋已于2013年6月25日办理交房手续。 魏细妹未作答辩。 好旺公司围绕诉讼请求提交了证据A1《商品房买卖合同》及商品房买卖预售、预告登记申请登记备案表复印件各一份；A2《个人住房借款合同》复印件一份；A3按揭月供还款催告函复印件及EMS国内标准快递详情单各一份；A4中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书四张、中国建设银行特种转账凭证八张、中国建设银行个人贷款还款凭证两张（均为复印件）；A5内部流水单、《楼宇交接单》及2#楼客户资料领取表复印件各一份；A6房屋预告登记证明复印件一份。因魏细妹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，且证据之间可以相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据院认定事实如下： 2011年12月27日，好旺公司与魏细妹签订了一份合同编号为××的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：魏细妹向好旺公司购买位于连江县凤城镇国优路19号好旺花园（好旺.星河湾）第××号商品房一套，该商品房建筑面积为145.66平方米，合同总价款为1277772元。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第1款第（1）项约定，魏细妹应于2011年8月28日向好旺公司支付100000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2011年9月28日向好旺公司支付首期款387772元，余款890000元办理银行按揭。合同补充协议第二条第1款第（5）项还约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。之后，魏细妹已向好旺公司支付购房款477772元。2012年3月16日，魏细妹与案外人张秀平、建行连江支行、好旺公司签订《个人住房借款合同》，约定建行连江支行向魏细妹、张秀平提供按揭贷款800000元，并由好旺公司承担阶段性担保责任。魏细妹通过银行按揭贷款支付了剩余购房款800000元。2013年6月25日，好旺公司与魏细妹办理了房屋交接手续。因魏细妹、张秀平未按约偿还银行购房按揭贷款，好旺公司分别于2016年9月26日、2016年12月23日、2017年3月24日、2017年6月28日、2017年9月27日、2017年12月27日代魏细妹偿还建行连江支行按揭贷款本息12911.43元、12885.40元、19453.13元、19488.19元、19505.78元、19499.17元，总计103743.1元。2017年7月12日，好旺公司通过EMS特快专递向魏细妹发出《按揭月供还款催告函》，催告魏细妹归还好旺公司被扣收的贷款本息，但魏细妹至今未偿还。尔后，好旺公司诉至本院。诉讼中，建行连江支行申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并提出诉讼请求。2018年3月20日，建行连江支行向本院提出撤诉申请，本院作出（2017）闽0122民4472号民事裁定书，裁定准许建行连江支行撤诉。 另查明，讼争商品房已办理商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记手续，房屋预告登记证明的编号为：连房预ＹＲ字第××号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，魏细妹与好旺公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，魏细妹作为买受人，违反合同约定，未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，导致好旺公司承担保证责任并被建行连江支行扣缴103743.1元用于偿付讼争商品房的到期按揭贷款。经好旺公司书面发函催告，魏细妹仍未向好旺公司偿还代垫的款项，其行为已构成根本性违约。现好旺公司请求解除《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故好旺公司要求魏细妹交还房屋，配合好旺公司办理讼争商品房预告登记和合同备案登记的注销手续并承担相关费用，于法有据，予以支持。合同解除后，好旺公司亦应向魏细妹返还其已支付的购房款。好旺公司主张魏细妹支付违约金，鉴于魏细妹未对违约金提出异议，好旺公司主张违约金255554元，符合双方的合同约定，依法可予支持。好旺公司主张魏细妹应返还好旺公司代偿的按揭贷款本息103743.1元，符合双方合同约定，于法有据，亦予以支持。魏细妹经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除连江县好旺房地产开发有限公司与魏细妹签订的合同编号为××的《商品房买卖合同》； 二、魏细妹在本判决生效之日起30日内向连江县好旺房地产开发有限公司交还坐落于连江县的房屋，协助连江县好旺房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续（合同编号：××）和预告登记注销手续（房屋预告登记证明编号：连房预ＹＲ字第××号）并承担由此产生的相应费用； 三、魏细妹在本判决生效之日起10日内偿还连江县好旺房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款103743.1元（截止2017年12月27日），并支付违约金255554元； 四、连江县好旺房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还魏细妹购房款1277772元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16300元，由魏细妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  蔡晨龙 人民陪审员  周谋云 二〇一八年三月二十日 书 记 员  林文静 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。