湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0602民初4923号 原告（反诉被告）：罗向日，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳阳市大地置业有限公司，住所地：岳阳市云梦路金华楼。 法定代表人：熊艳丽，董事长。 委托诉讼代理人：黄建，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗向日诉被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗向日的委托诉讼代理人袁波浪、何力，被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司的委托诉讼代理人张忠伟、黄建到庭参加诉讼。诉讼中被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司对原告（反诉被告）罗向日提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗向日向本院提出诉讼请求：1、判令被告岳阳市大地置业有限公司按186元/日的标准，自2015年4月25日起至实际交付竣工验收合格的房屋之日止计算支付逾期交房违约金；2、判决确认原告购买的4栋1603房按3440元/㎡计算总房款；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月25日，岳阳市岳纸学校与被告签订了《商品房团购协议》，购买东城雅苑小区第四栋共计64套商品房，原告是团购户之一，购买该栋1603号户型128.98㎡的住宅。原告付款时，被告向原告出具了收据和团购协议复印件。团购协议约定了逾期交房的违约责任和楼层差价，被告在履行协议时违约，应当承担违约责任。 被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司辩称，原告的主张没有事实和法律依据，依法应当驳回。1、按照团购协议的内容和约定，本案《商品房团购协议》是预约合同；2、在签订商品房买卖合同之前，被告尚未收取原告的房款，原告需支付的购房款只是存于被告账户中；3、部分购房户收房时已经放弃逾期交房违约金，无权再要求此项违约金；4、被告在办理好《商品房预售许可证》后，要求原告前来签订《商品房预售合同》，原告拒绝签署，构成违约；5、即使被告违约，原告主张的违约金过高，应当结合成本予以调低。 诉讼中，被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告1603号房屋买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金420元；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉被告未按团购协议的约定支付房款，延期支付，严重影响了反诉原告的正常开发工作；经反诉原告通知，反诉被告至今不与反诉原告签订《商品房买卖合同》并交清尾款，给反诉原告造成巨大的经济损失。 原告（反诉被告）罗向日反诉中辩称，反诉原告逾期交房和办证，严重违约，反诉被告未网签合同并付款，事出有因，理由充分。 查明的事实 根据当事人提供的有效证据和当庭陈述，本院查明以下案件事实：2012年12月25日，岳阳市岳纸学校与岳阳市大地置业有限公司签订了《商品房团购协议》，购买岳阳市大地置业有限公司开发的东城雅苑小区第四栋共计64套商品房，岳阳市岳纸学校的代表周石应、毛文化等四人作为团购代表在协议上签字，岳阳市大地置业有限公司作为出卖人在协议上签字。团购协议约定了：一、楼盘基本情况；二、商品房户型及面积；三、商品房栋号及套数；四、出卖人承诺；五、商品房及地下停车位销售价格和付款办法；六、商品房交付使用条件和交付时间；七、商品房装饰装修标准；八、公摊面积约定，建筑面积差异的处理方式；九、购买人的知情权；十、双方责权；十一、房屋保修年限及范围；十二、协议解除；十三、争议的解决，团购协议共十五条。其中，第五条“1、”约定：“商品房销售价格以九楼售价3200元/㎡作为销售基价，楼层调差每上、下一层，增加、减少40元/㎡，详见价格表。”                            楼层                       价格（元/㎡）                       楼层                       价格（元/㎡）                       楼层                       价格（元/㎡）                               18                       3560                       12                       3320                       6                       3080                               17                       3520                       11                       3280                       5                       3040                               16                       3480                       10                       3240                       4                       3480                               15                       3440                       9                       3200                       3                       21860                               14                       3400                       8                       3160                       2                       2920                               13                       3360                       7                       3120                       1                       2880                第五条“3、”约定：“以上价格为出卖人与买受人经协商确定的最终价格，任何一方不再提价或减价。”第六条“2、”约定：“交付日期：出卖人自本协议签订之日起，28个月内将组织队伍进行验收，并将竣工验收合格、综合验收合格的商品房交付买受人。”第十条“2、”约定：“确保工程质量验收合格并如期交付房屋，如延期出卖人须向买受人赔付违约金，违约金按买卖总价款的（含车位费用）万分之六/日计算”；第十条“6、”约定：“出卖人办理《商品房预售许可证》后，应与买受人签订《商品房买卖合同》并在房地产交易中心监证生效。出卖人通知买受人来签订商品房买卖合同三次后，未来签订合同及交纳相应时期的房款者，视其为放弃团购资格”。 原告（反诉被告）罗向日接受团购协议后，购买东城雅苑小区第四栋1603号户型128.98㎡的住宅一套，共支付房款总额（含车位费用）款310000元。2017年4月6日，被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司取得了第四栋的《商品房预售许可证》，随后张贴了《4栋签约通知》，2017年12月，有关部门对4栋的工程质量进行了现场验收。被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司的报建手续是按18层申报，按照团购协议约定，交房期限是2015年4月25日。 判决的结果及理由 本院认为，双方争议的主要焦点是： 1、团购协议是本约合同还是预约合同。 仅就本案《团购协议》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。团购协议预约条款非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，团购协议在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，团购协议明确约定“出卖人办理《商品房预售许可证》后，应与买受人签订《商品房买卖合同》并在房地产交易中心监证生效。”故本案的团购协议应为预约合同，双方当事人应当按照《团购协议》的约定，另行签订《商品房买卖合同》并在房地产交易中心监证生效（即俗称的网签），但，团购协议已经约定明确的双方权利义务，在新的《商品房买卖合同》中，非经双方协商一致，不得变更。 结合双方当事人在订立团购协议之后的履行事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。 2、延期交房的违约金如何计算。 双方当事人的房屋买卖法律关系合法有效，受法律保护，当事人应切实履行合同义务，被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司至今未将房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。团购协议约定的“违约金按买卖总价款的（含车位费用）万分之六/日计算”的逾期交房的违约金过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，将违约金调整为日万分之二；逾期交房的违约责任截止时间为，被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司实际交房之日止，按照我国建筑法、城市规划法等法律规定，法定交房条件是建设工程经验收合格，开发商还须向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。 3、楼层差价。 团购协议已经明确约定了每层楼的单价，被告（反诉原告）的报建手续也是按18层申报，原告（反诉被告）罗向日要求按3440元/㎡计算总房款的诉讼请求，与团购协议和报建审批手续不符，不予支持； 4、被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定,判决如下: 一、由被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付给原告（反诉被告）罗向日逾期交房违约金；违约金计算方法：以310000元为基数，自2015年4月26日起至实际交房之日止,按每日万分之二计付。 二、驳回原告（反诉被告）罗向日的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司的反诉请求。 逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费1712元，反诉费25元，由被告（反诉原告）岳阳市大地置业有限公司承担1305元，原告（反诉被告）罗向日承担432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 员  程解放 人民陪审员  龙红翔 人民陪审员  方 洁 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  卢 娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。