湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1202民初3715号 原告：杨洁，女，侗族，1963年4月17日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，湖南五溪律师事务所实习人员。 被告：湖南佳惠百货有限责任公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：谌庚，男，汉族。 被告：怀化好安居房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁健，湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化市房产管理局。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄利文，男，汉族。 委托诉讼代理人：向轩，男，苗族，1979年4月10日出生。 被告：曹之花，女，汉族，1970年4月19日出生。 委托诉讼代理人：杨祖国，湖南中奕律师事务所律师。 原告杨洁诉被告湖南佳惠百货有限责任公司（以下简称佳惠公司）、怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）、怀化市房产管理局、曹之花侵权纠纷一案，本院于2017年11月29日受理后，依法适用普通程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理，代理书记员窦鹃担任庭审记录。原告的委托诉讼代理人蔡日东、韩伟，被告佳惠公司的委托诉讼代理人谌庚、被告怀化市房产管理局的委托诉讼代理人黄利文、向轩，被告曹之花及其委托诉讼代理人杨祖国到庭参加诉讼。被告好安居公司经合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨洁向本院提出诉讼请求：1、判决四被告连带支付新天地城市广场负一楼490号店铺自2015年7月1日至2017年12月30日的租金4151元（4.09×35×29）；2、判决被告湖南佳惠百货有限责任公司自2018年1月1日起按照与第二被告怀化好安居房地产开发有限公司于2011年1月24日签订的租赁合同直接向原告支付新天地城市广场负一楼490号店铺的租金；3、本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：2013年9月23日，原告与被告怀化好安居房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以17958元/㎡的单价购买被告好安居房产公司开发的新天地城市广场项目8栋负一楼490号4.09㎡店铺。在原告购买店铺的同时，被告好安居房地产公司安排原告与一个并不存在的怀化好安居商业管理有限公司签订《商业用房委托经营合同》，约定的委托经营收益为125元/㎡，委托经营期限为12年（该合同实际是怀化新天地城市广场商业管理有限公司履行）。然而，被告好安居公司与被告佳惠公司在2011年1月24日就以35元/㎡的价格签订12年的租赁合同。正因为新天地天管理公司收到的租金只有35元/㎡，要付给原告的委托经营收益是125元/㎡，以致新天地管理公司自2014年7月1日后就停付委托经营收益。 被告佳惠公司在原告购买店铺之前租赁了店铺，根据买卖不破租赁的原则，佳惠公司可继续租赁，但租金得付给所有权人。佳惠公司却以与原告没有法律关系为由不予协助。原告找曹之花的维权组领取租金却要先交维权费。经核实，维权组是被告佳惠公司、好安居公司、怀化市房产管理局共同协商认可的。原告认为，被告好安居公司将租赁的店铺卖给原告，有义务通知被告佳惠公司依约向原告支付租金；被告佳惠公司明知租赁的店铺已经是原告所有了，有义务直向原告支付租金；被告怀化市房产局、被告好安居公司将原告的租金转入被告曹之花的个人账户侵犯了原告的合法权利；被告曹之花的维权组扣压原告的租金索要维权费，侵犯了原告的权益。四被告都侵犯了原告的合法权益，所以本案属于侵权纠纷。 被告佳惠公司辩称：我公司没有违约及侵权行为。与我公司签订租赁合同的主体为好安居公司，我公司按时按数将租金支付给好安居公司。原告与佳惠公司没有直接的法律关系，原告要求我方承担租金支付义务没有事实依据。 被告怀化市房产管理局辩称：怀化市房产管理局不是本案的民事法律关系主体，不能成为本案的被告，原告要求怀化市房产管理局承担支付租金的连带责任没有法律依据。本案是原告与怀化好安居商业管理有限公司的委托合同履行纠纷，同时牵涉到佳惠公司与好安居公司之间的租赁合同履行。被告怀化市房产管理局不是本案的民事法律关系主体，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告曹之花辩称：被告曹之花不是本案适格的被告。接收佳惠公司支付的租金不是个人行为而是代表维权小组。本案是因原告不愿意缴纳100多元的维权费用引起的。如每一个业主都像原告不缴纳维权费用，那么维权小组就无法维持下去，之前已经花费过8万元的维权费用也需要人员来承担，这笔费用是不可能要维权小组的人员来承担。原告要求我承担支付租金的连带责任是没有事实依据的。 经审理查明：2011年1月24日，好安居公司与佳惠公司签订《租赁合同》，约定将好安居公司位于新天地城市广场负一楼6500㎡的房产及配套设施出租给佳惠公司，租赁期限为2012年10月1日至2024年9月30日，共计12年（含4个月的免租期），租赁费用为35元/㎡，半年一付。 2011年9月23日，原告以价款73137元购买被告好安居公司开发的新天地城市广场项目8栋地下一层490号门面（面积为4.09㎡）。同日，原告与怀化好安居商业管理有限公司签订了一份《商业用房委托经营合同》，约定原告将购买的该门面委托怀化好安居商业管理有限公司经营，委托期限为12年即2013年2月1日至2025年1月31日，怀化好安居商业管理有限公司每年按购房总价款的8.33%支付经营收益给原告。 原告于2013年1月30日付清购房款。被告好安居公司于2013年5月向原告交付门面。该门面所在的新天地广场负一楼一直由佳惠公司占有使用。怀化好安居商业管理有限公司至今未成立，《商业用房委托经营合同》实际上由怀化新天地城市广场商业管理有限公司履行并按照合同约定自2013年2月1日开始按月向原告支付委托经营收益至2014年7月。 2014年7月后，因怀化新天地城市广场商业管理有限公司断付经营收益金，购买负一楼的业主因网签及租金等问题与各方爆发矛盾。新天地负一楼维权小组2015年2月5日在怀化市房产管理局及怀化新天地城市广场业主委员会建议下推选业主代表成立，其中曹之花为负一楼维权小组组长，并设立共管账号建行卡62270030200********。 2015年6月16日，好安居公司发函给佳惠公司要求将负一楼租金收取账户变更为新天地业主委员会负一楼维权小组的共管账号（建行尾号271）。2015年9月10日，好安居公司及佳惠公司对租金支付账号变更达成的补充约定，确认：1、佳惠公司租金已经支付至2015年9月7日；2、2015年9月8日至2016年3月7日的租金，抵扣先前没有抵扣完的定金后，佳惠公司还需支付租金730000元；3、2015年9月8日以后的租金支付至负一楼维权小组共管账户。截止庭审，佳惠公司已经将2015年9月8日至2018年2月7日的租金按半年一付支付至新天地负一楼维权小组共管账户。新天地负一楼维权小组收到租金后，按各业主面积计算租金付至各业主并收取每户1个月的租金作为维权费用。现因原告拒绝缴纳维权费，新天地负一楼维权小组拒绝将租金支付给原告。庭审中，曹之花表示维权小组转账到每位业主需要必要的电脑、人员等基本开支费用，如杨洁不交维权费，新天地负一楼维权小组将收到的属于原告的租金退回佳惠公司。 另查，2015年上半年，原告将怀化新天地城市广场商业管理有限公司、好安居公司列为被告诉至本院。本院作出（2015）怀鹤民二初字第233号《民事判决书》，判决：1、怀化新天地城市广场商业管理有限公司支付杨洁截止至2015年7月的委托经营收益6092元、违约金1112元；2、驳回杨洁其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 现原告杨洁以四被告侵权为由，诉至本院。经本院释明，原告仍坚持本案为侵权案由。 上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实： 一、《租赁合同》复印件，证明2011年1月24日好安居公司将新天地城市广场负一楼整体出租给佳惠公司，租赁期限为2012年10月1日至2024年9月30日共计12年，租金为35元/㎡/月； 二、《判决书》复印件及《执行裁定书》复印件各1份，证明原告向被告好安居公司购买其开发的新天地城市广场项目8栋地下一层490号门面并委托怀化新天地城市广场商业管理有限公司经营的事实； 三、维权小组成立的建议及成员名单、账户，维权工作记录，账户变更函复印件及补充协议复印件;证明新天地负一楼维权小组是在怀化新天地城市广场业主委员会及怀化市房产管理局的建议下2015年2月5日成立并收取佳惠公司支付的租金； 四、庭审笔录1份，证明本院审理查明的其他事实。本院认为：原告以“好安居公司、佳惠公司、怀化市房产管理局协商认可将租金支付至曹之花账户构成对原告的侵权”为由提起本次诉讼，本案争议焦点为四被告的行为是否构成侵权。对此，本院评析如下：1、佳惠公司系原告杨洁购买的新天地广场负一楼490号门面的直接占有使用者，该占有使用系通过2011年1月24日好安居公司与佳惠公司签订的《租赁合同》约定确定，故佳惠公司对负一楼490号门面的占有使用属于有权占有、使用。因此，佳惠公司对原告不存在侵权行为。2、怀化市房产管理局在协调过程中建议成立负一楼业主维权小组及佳惠公司将租金直接支付至维权小组共管账户。此行为，系一种善意的建议，目的是为妥善解决矛盾纠纷，最大限度维护业主的权益，并不具有法律意义上的约束力，故该行为不构成对原告的侵权。3、好安居公司与佳惠公司就租金支付账户达成新的补充约定，该行为属于合同约定范畴，对此有争议应属于合同纠纷，亦不属于侵权纠纷。4、曹之花名下账户（建行尾号271）收取佳惠公司支付的租金，但该账户实际为新天地负一楼维权小组的共管账户，佳惠公司及曹之花均表示租金是交给付负一楼全体业主的，曹之花亦没有将收取的租金视为个人所有的意思而是将其分配给负一楼的各位业主。新天地负一楼维权小组系由负一楼业主中维权积极分子自发组成，虽然不具有每位业主的授权，但其在怀化新天地城市广场商业管理有限公司断付经营收益金构成违约后为避免负一楼全体业主的利益受损失而进行管理或服务，符合无因管理的构成要件，管理人有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。由此，曹之花亦不对原告杨洁构成侵权。 关于原告的诉讼请求：因被告好安居公司、怀化市房产管理局均不具有给付原告2015年7月1日至2017年12月30日期间新天地广场负一楼490号门面的租金的义务，故原告要求被告好安居公司、怀化市房产管理局支付租金，本院不予支持。原告杨洁购买新天地城市广场负一楼490号店铺后，与怀化新天地城市广场商业管理有限公司形成事实上的委托经营关系，且庭审中原告亦表示不解除该委托经营合同，故原告要求佳惠公司将租金直接向其支付租金既不符合租赁合同的约定也不符合委托经营合同的约定，本院不予支持。曹之花名下账户（建行尾号271）已经收取了佳惠公司2015年9月8日至2018年2月7日期间的租金，其中属于原告杨洁的金额为4151元（4.09㎡×35元×29个月）。原告主张2015年7月1日至2017年12月30日的租金，因2015年7月1日至2015年9月7日的租金并未支付至曹之花名下账户（建行尾号271），不属于负一楼维权小组管理后需返还的范围，再则维权小组主张扣除一个月的租金作为维权费用属于必要且合理的管理费范畴，故曹之花（新天地负一楼维权小组）需返还原告杨洁2015年9月8日至2017年12月30日的租金3828.11元[4.09㎡×35元×(27-1)个月+4.09㎡×35元×（31-8）天÷31天]。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曹之花（新天地负一楼维权小组）从共管账户（建行卡6227003020030460271）里支付原告杨洁2015年9月8日至2017年12月30日的租金3828.11元，限本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、驳回原告杨洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告杨洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢 娜 人民陪审员  黄永亮 人民陪审员  丁 伟 二〇一八年三月二十九日 代理书记员  窦 鹃 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。