广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终7629号 上诉人（原审原告）：南宁市圣罗兰商贸有限责任公司，住所地南宁市人民西路**万通空中花园****杂物房，统一社会信用代码91450107282431916G（换）。 法定代表人：陈壬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖征，广西金中大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市佳百旺餐饮管理有限公司，住所地南，住所地南宁市青秀区中柬路**利海亚洲国际**楼**信用代码91450103595110654U。 法定代表人：蒋成亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李**，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫燕华，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：南宁糖酒副食业有限公司，住所地南宁市民生路，住所地南宁市民生路**绿都商厦**房1450102198340755P。 法定代表人：梁艳清，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁庆秋，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官倩文，广西伟宁律师事务所实习律师。 上诉人南宁市圣罗兰商贸有限责任公司(以下简称圣罗兰公司)与被上诉人南宁市佳百旺餐饮管理有限公司(以下简称佳百旺公司)，原审第三人南宁糖酒副食业有限公司（以下简称糖酒公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 圣罗兰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、驳回糖酒公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、2010年9月20日，上诉人与糖酒公司签订《承包合同书》第一条约定的承包（租赁）期限是暂订五年。2010年12月2日，糖酒公司以书面复函形式同意上诉人按暂订的5年租赁期限转租承租铺面至2015年10月底。2015年6月18日，上诉人与糖酒公司协商一致，确定上诉人继续延长转租期1年至2016年10月底止，并由糖酒公司在2010年12月2日的补充约定书面复函上加写“经研究我公司同意其继续延长转租期1年至2016年10月底止”等文字并加盖公章交上诉人收存。该书证足以证明糖酒公司同意上诉人延长转租期1年是双方的真实意思表示，合法有效。二、糖酒公司书面同意延长转租期1年至2016年10月底止，是指将2010年9月20日签订的《承包合同书》约定的承包期限至2016年10月底止。三、2015年11月16日，糖酒公司在其邮寄给上诉人的《关于出售人民中路铺面的通知》中，再次确认“贵公司承包租赁我公司位于人民中路8-1号铺面”，并将其拟出售该铺面及出售价格通知上诉人，书面要求上诉人确认是否行使承租人法定的优先购买权。这再次证明2015年10月31日后上诉人与糖酒公司仍继续存在该铺面租赁关系。四、佳百旺公司取得该铺面是依据其与上诉人之间签订的《铺面租赁合同》。糖酒公司直到本案一审诉讼期间才主张上诉人返还。五、自2009年6月1日起己不存在办理卫生许可证。糖酒公司同意延长转租期1年至2016年10月底止，只是限制在办理卫生许可证不合情理。六、上诉人已经于2015年6月18日与糖酒公司协商一致，书面同意上诉人延长转租期至2016年10月底止。上诉人与佳百旺签订的《铺面租赁合同》约定的租赁期限没有超过上诉人的租赁期限。七、本案系租赁合同纠纷，至2016年5月5日上诉人提起本案诉讼前的2016年2月糖酒公司己将讼争的租赁房屋转让给卢春华，卢春华于2016年4月1日取得房屋所有权登记，即糖酒公司已不是讼争铺面的所有权人，也不是讼争铺面的出租人，涉及讼争铺面的租赁民事法律关系的权利义务己由卢春华享有和承担。故，糖酒公司己无权提起“圣罗兰公司返还该铺面给糖酒公司”以及租金给付等独立诉请主张。糖酒公司提出独立的诉讼请求，其诉讼主体不适格。八、原审法院向糖酒公司预收“反诉案件受理费4575元的计收依据，是糖酒公司诉请判令被告佳百旺公司向其支付租金535000元。既然糖酒公司的该项诉请被驳回，且也不是向上诉人提出主张，原判决却确定由上诉人承担反诉案件受理费，实属错误，应予纠正。 佳百旺公司辩称：一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 糖酒公司辩称：2015年6月18日被上诉人向上诉人出具的书面材料载明“同意延长转租期壹年……只限办理卫生证”，不能表明被上诉人同意按照原租金给上诉人续租一年至2016年10月底。如果被上诉人同意给上诉人延长租期，根据常理，不可能在该书面材料上载明“只限办理卫生证”，而实际上，该书面材料上之所以出现“只限办理卫生证”，正是因为该书面材料是上诉人采用欺骗的手段而得。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定，租赁合同的成立，以双方在租赁合同的主要条款上达成意思表示一致为要件，但是2015年6月18日的书面材料只是被上诉人在上诉人的欺骗下所出具的不以订立合同为目的、而仅以办理卫生许可证为限的单方意思表示，不具有合同上的法律约束力，也不具备租赁合同的主要条款，不产生续租的法律效力。上诉人称2015年11月16日被上诉人向上诉人发出的《关于出售人民中路铺面的通知》表明确认上诉人是铺面承租人，此为上诉人对于该通知的曲解。在该通知的最后，被上诉人明确提出“同时，请贵司在收到本通知之日起三日内派员带我公司协商处理铺面承租等后续事宜”，被上诉人由此已经明确表示要求上诉人前来协商续租事宜，是否续租要看双方是否能够达成续租协议。根据被上诉人与上诉人的交易习惯，如要续租上诉人须与被上诉人重新签订正式的书面合同，但是上诉人与被上诉人未就续租事宜签订任何书面合同。被上诉人作为讼争铺面的原房屋所有权人和原出租人，是有独立请求权的第三人，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定提起诉讼。2016年4月1日，被上诉人才将讼争铺面的所有权转移登记给第三人卢春华，而双方的争议发生在2015年10月底。上诉人认为一审法院违反法定程序没有法律依据。 圣罗兰公司向一审法院起诉请求：1、佳百旺公司将位于南宁市的商场铺面返还给圣罗兰公司经营管理并判令佳百旺公司支付2015年11月1日至2016年1月31日3个月租金405000元以及该款利息10125元（利息计算方式：2015年11月1日至2015年11月30日以135000元为基数，按6%年利率计算；2015年12月1日至2015年12月31日以本金270000元为基数，按6%年利率计算；2016年1月1日至2016年4月30日以本金405000元为基数，按6%年利率计算。以上暂时计算至2016年4月30日，以后另计）；2、佳百旺公司支付该商场铺面占有使用费（自2016年2月1日起至本案履行完毕止，按每月135000元，合计暂时计算至2016年4月30日405000元，以后计算至被告向原告返还铺面之日止）以及该款利息10125元（利息计算方式：2016年2月1日至2016年2月29日，以本金135000元为基数，按6%年利率计算，2016年3月1日至2016年3月31日以本金270000元基数，按6%年利率计算；2016年4月1日至2016年4月30日以本金405000元为基数，按6%年利率计算，2016年5月1日起以此类推计算。以上暂时计算至2016年4月30日，以后另计）三、佳百旺公司支付违约金135000元；4、本案诉讼费由佳百旺公司承担。 糖酒公司向一审法院提出独立诉讼请求：1、撤销糖酒公司于2015年6月18日向圣罗兰公司出具的《证明》；2、确认糖酒公司与圣罗兰公司的租赁合同关系于2015年10月31日终止；3、圣罗兰公司返还位于人民中路8-1号的铺面给糖酒公司；4、本案诉讼费由圣罗兰公司承担。 一审法院认定事实：2012年11月27日，圣罗兰公司（甲方）与佳百旺公司（乙方）签订《铺面租赁合同》约定：甲方将位于南宁市的商场铺面租给乙方经营。租期三年，自2013年2月1日至2016年1月31日止。租金每年1620000元，须于每月20日前交清下一月的租金。超期十天，甲方有权终止合同。乙方须向甲方交付履约保证金135000元，作为乙方在租期内遵守合同条款的保证。履约保证金不能作为乙方每月水电、管理费费用支付和扣除。如无违反合同条款，此款期满甲方一次性返还。2015年11月13日，圣罗兰公司在南国早报上发出公告，向佳百旺公司催交租金。2015年11月16日，圣罗兰公司向佳百旺公司发出通知，告知糖酒公司已于2015年6月18日签署同意书，同意圣罗兰公司延长租赁期限至2016年10月底，圣罗兰公司有权向佳百旺公司收取租金，并要求佳百旺公司向圣罗兰公司交清所欠租金。 另查明，圣罗兰公司出租的南宁市商铺承租自第三人糖酒公司。2010年9月20日，糖酒公司（甲方）与圣罗兰公司（乙方）签订《承包合同书》，约定：甲方承租位于人民路8栋8-1号铺面给乙方经营。一、承包期自2010年11月1日起至2015年10月31日止，暂订五年。二、每年承包费183000元，签订合同后，乙方预付80000元，经营半年后于第二年五月一日再向甲方交承包费103000元，依次类推至期满。六、承包期间，乙方每月五号前支付甲方下岗职工28人生活费130元／人，每月3640元。 2010年12月2日，糖酒公司向圣罗兰公司出具一份材料，材料内容为：同意圣罗兰公司承包铺面转租给其他单位的要求，转租期限不能超过2015年10月底。2015年6月18日，糖酒公司在该同意转租材料落款处注明：经研究，南宁市圣罗兰商贸有限责任公司在租赁我人民中路8-1号铺面转租期未发现有违规行为，因此我公司同意其继续延长转租期一年至2016年十月底止，只限办理卫生证。”该段文字为手写，并加盖糖酒公司印章。 2015年10月20日，糖酒公司向佳百旺公司发出通知，告知佳百旺公司糖酒公司与圣罗兰公司签订的铺面承包合同于2015年10月31日终止，圣罗兰公司与佳百旺公司2015年11月1日至2016年1月31日期间租赁合同关系无效。 2015年11月23日，糖酒公司向圣罗兰公司邮寄《关于续订人民路铺面租赁合同的通知》，告知双方承包合同于2015年10月31日期满，如继续承包，须签订续租合同，协商租金问题。要求圣罗兰公司接到通知三日内到糖酒公司协商续租合同。圣罗兰公司法定代表人陈壬签收该邮件。2015年11月30日，糖酒公司向圣罗兰公司邮寄《关于要求圣罗兰公司续订人民路铺面租赁合同的再次通知》，圣罗兰公司法定代表人陈壬签收该通知。糖酒公司通知圣罗兰公司双方签订合同期满，铺面年租金定为700000一年，如续租，于收到通知3日内到糖酒公司签订合同。 2015年12月2日，圣罗兰公司复函糖酒公司，告知糖酒公司已于2015年6月18日签订同意书，同意延长租赁期限至2016年10月底，其他条款与原合同继续有效。不同意变更增加租金。 2015年12月3日，糖酒公司与佳百旺公司签订《铺面租赁合同》，约定租期自2015年11月1日至2016年10月31日止。 还查明，涉案房屋原由南宁市第二糖烟公司改制为糖酒公司所有（邕房权证字第××号）。圣罗兰公司的法定代表人陈壬自1993年12月1日起承租本案租赁房屋，案外人陈壬与南宁市第二糖烟酒公司于1993年12月2日签订《承包经营协议书》，租期自1993年12月1日至1998年12月1日止。糖酒公司与陈壬签订1998年11月1日至2001年10月底的《租赁合同》。2001年11月1日，糖酒公司与陈壬签订租赁期限为2001年11月1日至2003年10月底的《承包合同书》。2006年10月20日签订2006年11月1日至2008年10月31日的《承包合同》。2008年11月18日，圣罗兰公司与糖酒公司签订2008年11月1日至2010年10月31日的《承包合同书》。 2016年2月糖酒公司将租赁房屋转让给案外人卢春华。卢春华于2016年4月1日取得房屋所有权登记。 一审法院认为，圣罗兰公司与佳百旺公司签订《铺面租赁合同》，约定圣罗兰公司将承租自第三人糖酒公司的铺面转租给佳百旺公司，糖酒公司同意圣罗兰公司将铺面转租至2015年10月底，圣罗兰公司与佳百旺公司签订合同约定租期自2013年2月1日至2015年10月31日的租期合法有效。圣罗兰公司与糖酒公司签订的《承包经营合同》也是双方真实意思表示，不违法法律强制性规定，合法有效。各方均应当恪守履行合同。 圣罗兰公司主张2015年10月31日合同期满后，糖酒公司同意延期一年且租金按原合同约定执行，对其主张提供糖酒公司2015年6月18日出具书面材料，佳百旺公司抗辩2015年10月31日后，佳百旺公司超期向其转租，超期部分无效，不应当支付相应租金及占用费。对于该材料载明内容是否表明圣罗兰公司与糖酒公司达成延期租赁且租金按原合同执行的一致表示意思表示为本案争议焦点。首先，该材料为糖酒公司一方所作的意思表示，糖酒公司虽表明同意延长租期至2016年10月底止，但其同时明确此意思表示仅限于办理卫生许可证，糖酒公司作出延期的意思表示并未以订立合同为目的，而限制在办理卫生许可证，糖酒公司也未表明租金条款按原合同执行。其次，租赁合同期限届满后，糖酒公司于2015年11月23日通知圣罗兰公司如继续承包，须签订续租合同，协商租金问题，以此明确表示其不同意继续履行原合同，故也不存在租赁合同届满后，圣罗兰公司继续使用租赁物，原合同继续有效的情形。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同成立，应当以双方在合同主要条款上达成一致意思表示为要件，如前所述，2015年6月18日糖酒公司出具的书面材料，不能作为认定糖酒公司同意按原合同延期一年的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。圣罗兰公司提供的证据不足以证明其主张的糖酒公司同意延期租赁一年且租金按原合同执行，对圣罗兰公司主张不予采信。圣罗兰公司与糖酒公司的租赁合同关系自2015年10月31日终止。 关于圣罗兰公司的各项诉请。1、圣罗兰公司主张返还铺面，支付租金、房屋占有使用费及利息。基于前述分析，圣罗兰与糖酒公司租赁合同于2015年10月31日终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”圣罗兰公司与佳百旺公司签订的《铺面租赁合同》约定租期自2013年2月1日起至2016年1月31日止，圣罗兰公司转租给佳百旺公司的租赁期限超过了其租赁期限，且到期后未能续租并经权利人同意转租，故双方之间就2015年11月1日至2016年1月31日转租约定无效，因此，自2015年11月1日起圣罗兰公司无权继续占有、使用租赁物并获得的收益，且佳百旺公司已与糖酒公司就租赁铺面使用签订合同，合法占有使用该租赁铺面，故圣罗兰公司主张佳百旺公司向其返还租赁铺面，无事实及法律依据，不予支持。基于此，圣罗兰公司亦无权按与佳百旺公司之间的合同约定收取2015年11月1日至2016年1月31日的租金，也无权收取2016年2月1日之后铺面占有使用费，故圣罗兰公司主张佳百旺公司支付该期间及以后的租金、房屋占有使用费，不予支持。圣罗兰公司主张佳百旺公司支付因未支付租金及房屋占用费造成的利息亦无事实及法律依据，不予支持。2、违约金。如前述，圣罗兰公司与佳百旺公司合法有效的租赁关系于2015年10月31日履行完毕，自2015年10月31日之后约定的租期无效。圣罗兰公司无权向佳百旺公司收取2015年11月1日之后的租金及铺面占有使用费，故佳百旺公司不存在违约行为。圣罗兰公司主张佳百旺公司支付违约金，无事实及法律依据。 关于糖酒公司提起的各项诉请。1、关于糖酒公司诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第三人作为圣罗兰公司与佳百旺公司争议租赁铺面所有权人及租赁合同出租人（后所有权人变更），对于原争议的房屋使用及相应租金收益有权利提出独立主张，故糖酒公司在本案中提起诉讼，符合法律规定。糖酒公司虽将房屋进行转让，并不影响其基于合同及原房屋所有人的权益提起诉讼，故圣罗兰公司主张糖酒公司无诉讼主体资格，不予支持。2、关于撤销2015年6月18日糖酒公司出具“证明”。糖酒公司主张因圣罗兰公司欺诈导致其作出该意思表示，无事实证据证明圣罗兰公司存在欺诈行为，且如前所述，该意思表示不能表明糖酒公司同意延长合同期限。该意思表示不具有同意延长租赁期限且其他租赁事宜按原合同执行的约束力，故作为一种事实存在，不存在撤销问题，故对糖酒公司此主张，不予支持。3、关于确认合同终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。圣罗兰公司与糖酒公司的租赁合同关系自2015年10月31日期限届满，双方合同债务履行完毕，故糖酒公司主张确认双方合同关系终止，予以支持。4、关于铺面返还。本案铺面实际使用人现为佳百旺公司，故糖酒公司主张圣罗兰公司返还铺面，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，判决：一、驳回圣罗兰公司的诉讼请求；二、糖酒公司与圣罗兰公司于2010年9月20日签订的《承包合同书》权利义务于2015年10月31日终止；三、驳回糖酒公司其他诉讼请求。本诉案件受理费12102元，由圣罗兰公司负担。反诉案件受理费4575元，由圣罗兰公司负担。 本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，圣罗兰公司与佳百旺公司签订《铺面租赁合同》，约定圣罗兰公司将承租自第三人糖酒公司的铺面转租给佳百旺公司，糖酒公司同意圣罗兰公司将铺面转租至2015年10月底，圣罗兰公司与佳百旺公司签订合同约定租期自2013年2月1日至2015年10月31日的租期合法有效。圣罗兰公司与糖酒公司签订的《承包经营合同》也是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应当恪守履行合同。 关于圣罗兰公司与糖酒公司签订的《承包经营合同》的履行期限应如何认定的问题。圣罗兰公司主张2015年10月31日合同期满后，糖酒公司同意延期一年且租金按原合同约定执行，对其主张提供糖酒公司2015年6月18日出具书面材料。本院经审查认为，首先，该材料为糖酒公司一方所作的意思表示，糖酒公司虽表明同意延长租期至2016年10月底止，但其同时明确此意思表示仅限于办理卫生许可证。糖酒公司作出延期的意思表示并非以订立合同为目的，而限制在办理卫生许可证。糖酒公司也未表明租金条款按原合同执行。其次，租赁合同期限届满后，糖酒公司于2015年11月23日通知圣罗兰公司如继续承包，须签订续租合同，协商租金问题，以此明确表示其不同意继续履行原合同，故也不存在租赁合同届满后，圣罗兰公司继续使用租赁物，原合同继续有效的情形。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同成立，应当以双方在合同主要条款上达成一致意思表示为要件，如前所述，2015年6月18日糖酒公司出具的书面材料，不能作为认定糖酒公司同意按原合同延期一年的依据。圣罗兰公司提供的证据不足以证明其主张的糖酒公司同意延期租赁一年且租金按原合同执行。一审法院认定圣罗兰公司与糖酒公司的租赁合同关系自2015年10月31日终止正确，本院予以维持。 基于以上认定，圣罗兰公司与佳百旺公司之间就2015年11月1日至2016年1月31日转租约定无效。因此，自2015年11月1日起圣罗兰公司无权继续占有、使用租赁物并获得的收益，且佳百旺公司已与糖酒公司就租赁铺面使用签订合同，合法占有使用该租赁铺面，故圣罗兰公司主张佳百旺公司向其返还租赁铺面，无事实及法律依据，本院不予支持。基于此，圣罗兰公司亦无权按与佳百旺公司之间的合同约定收取2015年11月1日至2016年1月31日的租金，也无权收取2016年2月1日之后铺面占有使用费。一审法院判决驳回圣罗兰公司主张佳百旺公司支付该期间及以后的租金、房屋占有使用费、利息及违约金，是正确的，本院予以维持。 关于糖酒公司诉讼主体资格问题。糖酒公司作为争议租赁铺面所有权人及租赁合同出租人（后所有权人变更），对于原争议的房屋使用及相应租金收益有权利提出独立主张，故糖酒公司在一审法院提起诉讼，符合法律规定。糖酒公司虽将房屋进行转让，并不影响其基于合同及原房屋所有人的权益提起诉讼。一审法院判决程序恰当，圣罗兰公司上诉无理，本院亦予以驳回。 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16677元，由上诉人南宁市圣罗兰商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 陆力宁 二〇一八年三月二十八日 书记员 韦梦琪