辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0726民初350号原告：庞某（申请执行人），男，汉族，现住黑山县。委托代理人：王某(系原告儿媳)，女，汉族，现住黑山县。被告曹某（案外人），男，汉族，现住黑山县。被告王某1（案外人），男，汉族，现住黑山县。被告王某2(被执行人)，男，汉族,现住黑山县。原告庞某诉被告曹某、王某1、王某2申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞某、被告曹某、王某1、王某2到庭参加诉讼，本案现缺席已审理终结。原告庞某向本院提出诉讼请求：1、准予执行被告王某2所有的位于绕阳河龙馨佳苑小区2#网点第1户、3户、15户门市楼；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月13日，黑山县人民法院对原告庞某与被告王某2、赵某民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0726民初2246号民事判决：一、被告王某2于判决生效后十日内一次性偿还原告庞某借款本金75万元及2017年8月利息18800元，并支付自2017年9月1日起至款项还清之日止的利息，按年利率24%计算；二、被告赵某对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告庞某其他诉讼请求。判决生效后，被告王某2没有按照生效判决履行义务，故原告依法向黑山县人民法院申请执行，黑山县人民法院于2017年12月5日作出（2017）辽0726执859号执行裁定书，裁定查封王某2所有的位于绕阳河龙馨佳苑2#网点第1户、3户、15户门市楼，面积分别为第1户150.98平方米、第3户152.06平方米、第15户114.28平方米，查封期限三年。2017年12月11日和2017年12月14日，被告曹某和被告王某1对执行标的提出书面异议。2018年1月11日黑山县人民法院作出（2018）辽0726执异2号执行裁定书，裁定中止对绕阳河龙馨佳苑2#网点第1户、3户、15户门市楼的执行。原告对中止裁定不服，理由如下：1、大虎山镇房产管理所向黑山县人民法院退回的协助执行通知单记载，第1户、3户、15户门市楼已在大虎山房产备案，该备案属于登记备案，具有行政管理性质，登记备案行为仅具有债权合同公示效力，根本不发生物权公示效力。2、王某2于2015年6月16日和9月15日分两次向原告借款75万元，并以门市楼作抵押。2015年12月19日签订借款补充协议约定，抵押物在协议期间所有权归原告所有，王某2不允许另行抵押第三人和私自变卖。查封之前，抵押物的钥匙一直在原告手中，原告一直实际占有控制抵押物。因此，王某2在原告实际占有控制抵押物期间与案外人串通签订的买卖合同为无效合同；3、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第九条禁止有下列情形之一的房地产进行交易：（六）有关房产债务在当事人之间未达成协议的；（九）其他依法禁止权属转移的。王某2避开债务当事人即原告进行交易是房地产政策法规所绝对不允许的，王某2在判决公布之后，在欠原告75万元巨款又拒不执行的情况下，与曹某、王某1的权属转移是政策法规所不容的，是无效的。恳请法院支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据:借款协议二份、照片一份、保证书一份，证明被告王某2向原告借款抵押事实及第一户、第三户、第十五户门市楼钥匙在原告手中，查封前原告实际占有控制第一户、第三户、第十五户门市楼；被告曹某辩称，原告所说不属实，不允许原告执行我的房屋，因为房屋是被告王某2卖给我的。我是于2017年9月10日购买的第3户房屋，我想办理土地使用证时，已被黑山县人民法院查封。被告曹某为支持自己的主张，向本院提供了如下证据:购买房屋的发票、收据、办理商品房产权登记证明、维修资金交存通知书，证明房屋是曹某通过合法渠道购买，房屋应归曹某所有；被告王某1辩称，2017年9月29日，我购买王某2的第1户和第15户房屋，是合法购买的，购买后没着急过户，我不欠原告钱，不允许执行我购买的房屋。被告王某1为支持自己的主张，向本院提供了如下证据:购房合同二份、发票一份、收据二份、维修资金交存通知书一份，证明第1户和第15户房屋归王某1所有；被告王某2辩称，原告所述借款过程、抵押过程属实，当时也没想办理抵押登记。原告和曹某、王某1都借钱给我，目的是建楼，由于销售不好，贷款也没办下来，所有钱没有还上。我想卖楼还款，但原告不同意，并砸坏玻璃，给我卖楼造成很大影响，原告又去建行造谣，导致我无法办理贷款，债权人不在相信我，因此，我用楼房抵债给了曹某和王某1，我认为抵押无效，所以，我将房屋卖给了曹某、王某1。原被告围绕诉讼请求依法向本院提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方提交的证据本院认定如下：1、对原告提交的借款协议二份、照片一份、保证书一份，被告曹某、王某1未提出反驳意见也未提出反驳证据，被告王某2对该组证据没有意见。本院认为，原告提供的上述证据能够证实原告与被告王某2抵押借款事实以及被告王某2用门市楼抵押借款事实，因此，能够证明本案待证事实，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；2、被告曹某提供的购买房屋的发票、收据、办理商品房产权登记证明、维修资金交存通知书，原告认为维修资金交存通知书没有时间、公章。本院认为，交存通知书形成的主体、形成时间，不符合证据的合法性原则，因此，本院不予采信。购买房屋的发票原告认为不真实，但原告亦未提出鉴定，也未提供其他证据加以证明，被告王某1、王某2也未提出异议，因此，该证据能够证明被告的待证事实，本院予以采信并在卷佐证。原告对收据、办理商品房产权登记证明未提出反驳意见，被告王某1、王某2也没提出异议，因此，本院对该证据予以采信并在卷佐证；3、被告王某1提供的购买房屋的发票、商品房买卖合同、收据、办理商品房产权登记证明、维修资金交存通知书，原告认为维修资金交存通知书没有时间、公章。本院认为该通知书形成的主体及没有形成时间，不符合证据的合法性，因此，本院不予采信。购买房屋的发票原告认为不真实，但原告亦未提出鉴定，也未提供其他证据加以证明，被告王某1、王某2也没提出异议，因此，该证据能够证明被告的待证事实，本院予以采信并在卷佐证。原告对收据、商品房买卖合同、办理商品房产权登记证明未提出反驳意见，被告王某1、王某2也没提出异议，因此，本院对该证据予以采信并在卷佐证；经审理本院查明如下事实：1、被告王某2于2015年6月16日和2015年9月15日由赵某担保，分两次向原告庞某借款40万元和35万元，合计75万元，同时签订了借款协议和补充协议，约定以被告王某2的六个门市楼作抵押，并约定了借款利率、还款期限及抵押物在协议期间所有权归原告庞某所有，被告王某2不允许另行抵押给第三人和私自变卖。六户抵押门市楼包括本案原告诉求的第1户、3户门市楼，不包括15号门市楼。2017年10月13日，黑山县人民法院对原告庞某与被告王某2、赵某民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0726民初2246号民事判决，判决书内容：一、被告王某2于判决生效后十日内一次性偿还原告庞某借款本金75万元及至2017年8月利息18800元，并支付自2017年9月1日起至款项还清之日止的利息，按年利率24%计算；二、被告赵某承担连带给付责任；三、驳回原告庞某其他诉讼请求。判决生效后，被告王某2没有按照判决履行义务，故原告依法向黑山县人民法院申请执行，黑山县人民法院于2017年12月5日作出（2017）辽0726执859号执行裁定书，查封王某2所有的位于绕阳河龙馨佳苑小区2#网点第1户、3户、15户门市楼，查封期限为三年。2017年12月11日和2017年12月14日，被告曹某和被告王某1对黑山县人民法院查封的执行标的提出书面异议。2018年1月11日黑山县人民法院作出（2018）辽0726执异2号执行裁定书，裁定中止对绕阳河龙馨佳苑小区2#网点第1户、3户、15户门市楼的执行。原告对中止裁定不服，于2018年1月19日向本院提起诉讼；2、2017年9月10日，被告王某2将黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点第3号门市楼以25万元价格卖给被告曹某，被告曹某于当日付清房款（以房抵债方式），并于2017年10月24日交纳了增值税；2017年9月18日被告王某2将黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点第1号门市楼以247607.82元价格卖给被告王某1，于2017年10月24日交纳了增值税，但被告未提供付清楼款凭证；2017年9月29日被告王某2又将黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点第15号门市楼以251416元价格卖给被告王某1，并于当日付清房款（以房抵债方式），但未提供已交纳增值税发票；3、2017年12月7日，黑山县人民法院查封了绕阳河龙馨佳苑2#网点第1户、3户、15户门市楼。被告曹某、王某1分别于2017年12月11日、2017年12月14日向法院提出异议申请书，要求解除对绕阳河龙馨佳苑2#网点第一户、第三户、第十五户门市楼的查封；4、被告王某2以六个门市楼作抵押向原告借款，未办理抵押登记；被告曹某购买黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点第3号门市楼及被告王某1购买黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点第1号、15号门市楼，已在房产管理部门备案，但在法院查封前未办理登记过户手续；5、黑山正大房地产开发有限公司龙馨佳苑分公司由被告王某2个人独资成立，借用黑山正大房地产开发有限公司资质开发黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区，龙馨佳苑分公司的财产、外债归王某2个人所有或承担；上述事实，有当事人陈述，原告提供的借款协议、照片、保证书、被告曹某提供的购买房屋的发票、收据、办理商品房产权登记证明、被告王某1提供的购房合同、发票、收据、办理商品房产权登记证明在卷佐证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被告曹某、王某1购买被告王某2的房屋后，至法院查封前，应有充分时间来办理产权过户登记，但二被告曹某、王某1却怠于行使请求权，导致法院查封前对所购买的房屋仍未办理产权登记过户手续，因此，房屋物权实际并未发生变动，被告曹某、王某1并未取得所购房屋的所有权，房屋产权仍属于原所有权人王某2所有，而被告曹某、王某1与被告王某2之间的商品房买卖合同又不具有优先性，无理由排除原告债权的执行。故黑山县人民法院的查封是有依据的，原告的诉讼请求成立，应予支持。被告曹某、王某1与被告王某2之间的房屋买卖合同的效力本案不予调整，被告曹某、王某1可依据房屋买卖合同另行主张权利。原被告对其他主张未提供足够证据，本院不予支持，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：准许辽宁省黑山县人民法院执行黑山县绕阳河镇龙馨佳苑小区2#网点1号、3号、15号门市楼。案件受理费100元，由被告曹某、王某1、王某2承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院审 判 长  王立新人民陪审员  赵 亮人民陪审员  张素美二０一八年三月十六日书 记 员  安 安