黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0803民初208号原告（执行案外人）：徐杰春，男，1959年9月25日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孙小风，黑龙江合林律师事务所律师。被告（申请执行人）：孟李强，男，1970年12月16日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：郭强，黑龙江君德律师事务所律师。第三人（被执行人）：马云龙，男，1966年5月6日出生，回族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孟丽秋（系马云龙妻子），女，1965年10月3日出生，回族，无职业，住佳木斯市向阳区。原告徐杰春与被告孟李强、第三人马云龙案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐杰春、委托诉讼代理人孙小风、被告委托诉讼代理人郭强、第三人委托诉讼代理人孟丽秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐杰春向本院提出诉讼请求：1.请求法院排除对佳木斯市妇女儿童培训中心综合楼一单元602室的强制执行；2.立即解除对该房屋的查封；3.诉讼费用由被告孟李强承担。事实及理由：2003年10月，佳木斯市妇女联合会（以下简称佳木斯妇联）职工集资购买第三人马云龙以佳木斯广安建筑开发有限公司（以下简称广安公司）名义开发建设的佳木斯市妇女儿童培训中心综合楼（以下简称妇联综合楼）的11套住宅房，因原告与佳木斯妇联职工蒋春华系同学关系，就以蒋春华名义购买该楼一单元602室，建筑面积138.21平方米房屋。原告将全部购房款121999.5元通过蒋春华交到佳木斯妇联办公室，随后佳木斯妇联将包括原告购房款在内的11户住宅房的购房款交付给广安公司第二项目部孟丽秋，广安公司与原告签订了《商品房买卖合同》。2005年妇联综合楼竣工交付使用，原告交纳进户费后，第三人马云龙将案涉房屋钥匙交付给原告，原告对房屋进行了装修并入住至今。因开发商广安公司拖欠税费，致使原告无法办理产权证照。2017年3月3日，向阳法院依被告孟李强申请查封了原告居住的房屋。原告认为，2003年原告出全资购买了案涉房屋，并与广安公司签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效。原告对案涉房屋享有的民事权利优于被告孟李强的债权，且原告购买、占有、使用案涉房屋均在法院查封之前，根据相关法律规定，足以排除法院对房屋的强制执行。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。孟李强辩称，1.案涉房屋为佳木斯妇联集资楼，原告在起诉状中称以蒋春华名义购买该房屋，其不具备主体资格。且案涉房屋每平方米882元，低于市场价格；2.原告无证据证明广安公司与马云龙为挂靠关系；3.马云龙为案涉房屋的购买人，在产权管理部门的按揭抵押手续登记在马云龙名下，根据我国《物权法》的相关规定，应当确定案涉房屋所有权人为马云龙；4.原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。马云龙述称，支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的本院（2016）黑0803民初2424号民事裁定书、本院（2017）黑0803执异36号民事裁定书本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、收条三份。证明第三人马云龙在开发建设佳木斯妇联综合楼期间，原告分别于2003年5月、9月、10月23日三次将案涉房屋购房款交付给佳木斯妇联职工蒋春华，由蒋春华交到佳木斯妇联办公室，佳木斯妇联将原告购房款及佳木斯妇联职工集资款一并交给马云龙妻子孟丽秋，原告已全部交清了购房款。经庭审质证，被告认为该组证据只有收条，未出示银行交易流水，其真实性无法确认；第三人对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；2.证据三、商品房预（销）售许可证、商品房买卖合同、收据各一份。证明2003年10月24日，马云龙妻子孟丽秋收到原告以蒋春华名义交纳的购房款121999.50元后出具了购房收据，同时与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告所购房屋为一单元602室，建筑面积138.21平方米，结合证据二能够证实案涉房屋购房款是原告支付的，原告是实际购房人。经庭审质证，被告对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为购房人蒋春华不是本案原告，收据交款人为蒋春华，该房屋所有权人不是原告，诉讼主体不适格；第三人对该证据无异议。本院经审查，对该组证据真实性予以确认；3.证据四、供热费票据、电费票据、网费票据、有限电视费票据、水费票据、照片各三张。证明原告从2005年进户至2017年，始终在案涉房屋居住并交纳了水电等相关费用。经庭审质证，被告对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为供热费、物业费、卫生费均由蒋春华交付，与原告无关。电费、网费等其他费用是原告与蒋春华之间的其他法律关系，不能证明原告系案涉房屋所有权人；第三人对该组证据无异议。本院经审查认为，该组证据具有客观真实性，本院予以确认；4.证据五、黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第46号民事判决书（复印件）一份。证明判决认定马云龙挂靠广安公司，并以广安公司名义与佳木斯妇联合作开发佳木斯妇联综合楼，系实际开发人，广安公司取得3430平方米住宅的产权实际由马云龙销售并收取购房款。经庭审质证，被告认为该证据系复印件，对真实性有异议；第三人表示不清楚。本院经审查认为，该判决系已生效判决，本院予以确认；5.证据六、本院（2014）向民商初字第7号民事判决书、商品房买卖合同、个人住房按揭合同各一份。证明马云龙为了筹集开发建设资金于2003年8月以购买人的身份购买自己开发的佳木斯妇联综合楼1单元602室，并以该房屋作抵押，在中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行办理了住房按揭贷款手续。2014年马云龙起诉中国农业银行股份有限公司佳木斯宏源支行（以下简称宏源支行），经向阳法院依法审理，判决解除马云龙与宏源支行签订的个人按揭合同、商业住房抵押借款合同及个人住房按揭借款补充协议，同时判决宏源支行办理解除设定在原告房屋上的抵押登记手续。经庭审质证，被告认为判决书是复印件，对其真实性有异议，且该判决是马云龙与宏源支行借款合同纠纷导致主合同及抵押权解除，故真实房屋所有权人为马云龙。商品房买卖合同及个人住房按揭合同均证明房屋所有权人为马云龙；第三人对该组证据无异议。本院经审查认为，该判决系已生效判决，商品房买卖合同及个人住房按揭合同具有真实性，本院予以确认；6.证据七、证人蒋春华出庭作证。证明证人与原告是党校同学，原告欲购买佳木斯妇联集资楼，因该楼带有福利性质，不对外销售，原告便以证人的名义购买，购房合同由证人与广安公司签订，收据标注证人的名字，原告将购房款分三次交给证人，由证人转交给佳木斯妇联。2005年10月交付房屋钥匙后，证人转交给原告，由原告居住至今。经庭审质证，被告对证人证言有异议，认为证人与原告系多年同学，存在利害关系，证人证言不应采信。且证人证明三次将房款交给佳木斯妇联，理应由佳木斯妇联为原告出具收据，原告与证人之间没有其他法律关系，不应由证人出具收据。证人称其将房屋钥匙交付给原告，与起诉状中马云龙将钥匙交付原告的内容不符；第三人对证人证言无异议。本院经审查认为，证人证言与原告提供的相关证据相佐证，具有客观真实性，本院予以采信；7.证据八、证人崔小云出庭作证。证明证人与蒋春华是同事，同在佳木斯妇联工作。原告以蒋春华名义购买的佳木斯妇联集资楼，原告交纳了全部购房款，原告与蒋春华沟通以及原告三次给付蒋春华房款时证人均在场。经庭审质证，被告认为证人有利害关系，证言不应采信；第三人对证人证言无异议。本院经审查认为，证人证言与原告提供的相关证据相佐证，具有客观真实性，本院予以采信；8.证据九、证人白英出庭作证。证明证人在佳木斯妇联工作，证人知道原告以蒋春华的名义购买案涉房屋，因为证人在同一期间亦购买了单位集资房。经庭审质证，被告认为证人无法说清其信息来源及与本案相关的核心要素；第三人对证人证言无异议。本院经审查认为，证人证言与原告提供的相关证据相佐证，具有客观真实性，本院予以采信；9.证据十、证人贲显明出庭作证。证明证人与原告是同事关系，2003年秋季与原告爱人两次将购房款交给蒋春华。经庭审质证，被告认为证人陈述的内容含糊不清，不予认可；第三人对证人证言无异议。本院经审查认为，证人证言与原告提供的相关证据相佐证，具有客观真实性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：孟李强诉马云龙民间借贷纠纷一案，于2016年10月25日向本院起诉，本院于2017年3月3日作出（2016）黑0803民初2424号民事裁定，查封了包括本案案涉房屋在内的四套房屋。2017年3月29日作出（2016）黑0803民初2424号民事判决：马云龙于本判决生效后10日偿还孟李强借款88万元。判决生效后，孟李强向本院申请执行，案外人徐杰春向本院提出书面异议，本院于2017年11月8日作出（2017）黑0803执异36号执行裁定，驳回徐杰春的异议请求，徐杰春不服裁定向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告与佳木斯妇联职工蒋春华系党校同学关系，原告欲购买案涉房屋，因该房屋性质属于职工集资楼，带有福利性质，不对外出售，原告以蒋春华名义与广安公司签订《商品房买卖合同》，购买了妇联综合楼一单元602室，建筑面积138.21平方米（产籍号：2-0019-025-010602），原告分三次将购房款121999.5元通过蒋春华及佳木斯妇联交给开发商。2005年妇联综合楼竣工交付使用，原告交纳进户各项费用后，对房屋进行了装修并居住至今。又查明，已生效的黑龙江省高级人民法院（2013）黑民终字第46号民事判决认定：马云龙挂靠广安公司名下，以广安公司名义与佳木斯妇联合作开发妇儿中心综合楼，系实际开发人。广安公司与佳木斯妇联协议约定广安公司取得住宅3430平方米产权，该部分产权实际由马云龙销售并取得价款；本院已生效的（2014）向民商初字第7号民事判决认定：马云龙为筹集工程资金，以自己及案外人于泽惠等十一人的个人名义与开发商广安公司签订《商品房买卖合同》，交付首付款购买妇联综合楼家属楼房屋，用所购房屋做抵押向宏源支行申请个人住房按揭贷款，其贷款的真实目的虽为解决建筑工程费用……。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告徐杰春以蒋春华的名义与广安公司签订《商品房买卖合同》，并交纳了全部购房款，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同。通过原告提供的购房合同、购房款收据、生活缴费收据、法院判决以及证人证言，可以确认徐杰春自2005年占有房屋至今，案涉房屋属于徐杰春所有；对于被告孟李强辩称的原告以蒋春华名义购买房屋，其不具备诉讼主体资格，房屋交易价格低于市场价格，马云龙为房屋的所有权人的辩解理由。本院认为，原告以蒋春华名义购买妇联集资楼的行为，是双方合意的结果，既不违反法律强制性规定，又没有损害被告及其它人的合法权益，本院应予准许。因该房屋属于单位集资房，带有福利性质，销售价格低于市场价格属于情理之中。第三人马云龙挂靠广安公司，系实际开发人，其以十一名个人名义与开发商签订购房合同的事实有生效判决予以确认，且马云龙及蒋春华均当庭否认案涉房屋归己所有，因此对被告的抗辩理由本院不予支持；原告徐杰春在本院采取强制执行措施之前，徐杰春已合法占有案涉房屋，系该房屋的真实权利人，该占有权优先于被告孟李强的普通债权。综上所述，徐杰春已经合法占有案涉房屋，孟李强据以申请执行的为一般金钱债权，故徐杰春请求排除对案涉房屋强制执行的理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于佳木斯市妇女儿童培训中心综合楼一单元602室房屋的执行。案件受理费2740元，由被告孟李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2017）黑0803执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李志辉人民陪审员  王晓艳人民陪审员  柳秋月二〇一八年三月二十三日书 记 员  宋 健