江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）苏01行初813号 原告王顺英，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人闻克（系原告王顺英之子），××族，户籍地南京市秦淮区。 原告王旭红，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人王顺芳（系原告王旭红之妹），性别，××族，住南京市秦淮区。 被告南京市鼓楼区人民政府，住所地南京市鼓楼区山西路124号。 法定代表人刘军，南京市鼓楼区人民政府区长。 委托代理人陆清怡，南京市鼓楼区人民政府法制办工作人员。 委托代理人王玉琦，北京大成（南京）律师事务所律师。 第三人谢玲，性别××年××月××日生，××族。 第三人谢路，性别××年××月××日生，××族。 第三人谢莉，性别××年××月××日生。 第三人黄昌华，性别：××，××年××月××日生，××族。 原告王顺英、王旭红诉被告南京市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2017年9月22日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。经本院审查，因谢玲、谢莉、谢路、黄昌华与本案具有法律上利害关系，故依法追加为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2018年2月27日公开开庭审理了本案。原告王顺英及其委托代理人闻克，原告王旭红及其委托代理人王顺芳，被告鼓楼区政府的委托代理人陆清怡、王玉琦，第三人谢玲、谢路到庭参加了诉讼。第三人谢莉、黄昌华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告鼓楼区政府于2017年2月23日作出《南京市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》（宁鼓府征补字（2017）第3号）﹝以下简称3号征收补偿决定﹞，决定征收被征收人王顺英、王旭红、黄昌华、谢路、谢玲、谢莉作为产权继承人位于南京市××岗××—××号内证载房屋建筑面积为53.1平方米的房屋，并给予相应的货币补偿及产权调换。被告于2017年3月31日将该3号征收补偿决定向被征收人进行了送达。原告王顺英、王旭红不服该3号征收补偿决定，向本院提起诉讼。 原告王顺英、王旭红诉称，1、征收房屋补偿价格低于市场价，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件，生活质量不降低为宜。被告出具的3号征收补偿决定书中指出，给原告的货币补偿款是842166元整，补偿的房屋建筑面积为53.1平方米，这样算来建筑面积每平方米单价为15860元，此房屋补偿价格远低于同时期附近地区房屋销售市场价格，原告认为价格制订极为不合理，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿的规定，对原告有失公平。参照2014年11月4日扬子晚报《“银十”南京二手房成交量接近“金九”》《挂牌量也跟着爆增，成交均价止跌》的报道，十月份南京二手房样本成交价为21881元/平米，鼓楼区的挂牌价为23856元/平米，均价位列全市第一。但被告给被征收人的补偿价格与同区位二手房挂牌均价相比每平方米竟然低了7996元，仅为挂牌均价66%。2、没有提供改建地段房屋产权进行调换，《征收与补偿条例》第二十一条规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十四条旧城区改建征收个人住宅的，补偿方案提供的产权调换房源应当符合《条例》第二十一条第三款的规定。第四十五条产权调换的房屋建筑面积不低于被征收房屋的建筑面积，但被告征收办违反该法规，没有提供改建地段或者就近地段的房屋，而是用偏远地的安置房来进行房屋产权调换。3、先计奖，后评估，没有享有应有的奖励政策，华严岗地块危旧房改造项目于2014年10月15日开始计奖倒计时，而被征收的房屋还没有评估，后得知是2014年11月3日评估的，直到签约结束，我方也没有收到《补征收居民补偿补助费用测算表》。 综上，被告在《华严岗危旧房改造项目》中，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，请求法院：1、撤销3号征收补偿决定书；2、在改建地段进行房屋产权调换、3、依法征收、公平补偿；4、诉讼费由被告承担。 原告向本院提交的证据有： 证据1、宁鼓府征补字3号征收补偿决定书，证明补偿价格过低，没有依法补偿； 证据2、3号征收补偿决定书的送达回证，证明原告于2017年3月31日收到房屋征收补偿决定书，没有超过起诉期限； 证据3、征收补偿金额分户评估表、室内装饰装修及附属物补偿金额分户评估结果表，证明补偿价格过低，没有实事求是进行评估。公布的土地用途为旅游配套设施，明显系商业用地，却按照普通住宅进行评估； 证据4、2014年11月4日的扬子晚报《报道》，证明补偿价格过低。当时二手房价格是21800元/平方米，补偿的价格远低于二手房的价格； 证据5、被告作出的（2014）14号征收决定，证明征收目的是危旧房改造，所以原告有权或者就近安置； 证据6、致被征收居民的一封信，证明10月15日奖励开始倒计时，11月3日才开始评估，影响了原告享受政策性奖励的权益； 证据7、最高法院发布的征收拆迁十大案例，证明被告评估价格过低，不合理。 被告鼓楼区政府答辩称，第一，主体合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《条例》）鼓楼区华严岗（区党校东侧）危旧房改造项目作出征收决定的主体，依法具体对原告作出《规定书》的主体资格。 第二，程序合法。根据《条例》、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办理》的规定，被告于2014年6月27日作出宁鼓府征字[2014]第14号《房屋征收决定》，签约期限为自房屋征收决定公布之日起80日内。征收决定、公告、征收补偿实施方案均于2014年6月27日在征收现场进行公示。2014年7月4日下午经南京市鼓楼公证处公正，由被征收人投票产生的评估公司为南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称金汇通评估公司），公证书于2014年7月9日在征收现场进行公示。评估公司依法对原告位于鼓楼区华严岗7号的房屋进行了评估，评估结果公布、送达后，原告和征收实施单位均未在规定的期限内，向评估机构申请复核评估，被告依据已送达的评估报告作出补偿决定符合法律规定。房屋征收部门多次与原告谈约，告知其征收补偿有关事宜。在规定签约期限内，原告未与房屋征收部门达成补偿协议。为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障该项目的顺利进行，区征收办根据《条例》第二十六条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，报请被告作出征收补偿决定。被告依据《条例》第二十六条规定，于2017年2月23日作出3号征收补偿决定书》，并于2017年3月31日将该补偿决定送达给原告。被告作出该具体行政行为程序符合法律规定。 综上所述，被告作出3号征收补偿决定书符合法律规定，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告鼓楼区政府向本院提交的证据及法律依据有： 证据1、华严岗（区党校东侧）地块危旧房改造项目重新备案通知书，证明案涉项目依法进行了立项手续； 证据2、关于华严岗（区党校东侧）危旧房改造项目拟征收地块规划意见的复函，证明案涉项目符合城乡规划，得到有关部门的批复； 证据3、建设项目用地勘测定界成果报告及附页，证明案涉项目依法办理了用地手续； 证据4、南京市住房和城乡建设委员会作出的2014009号《征收范围确定书》，证明案涉项目经由住建部门依法确认，准予启动征收程序； 证据5、房屋征收决定、公告及公示证明，证明被告依法作出房屋征收决定，并且按照法律规定进行了公示、公告； 证据6、征收补偿实施方案、公告及公示证明，证明被告依法作出房屋征收补偿实施方案，并依法进行公示、公告。需要说明的是，在房屋征收补偿实施方案中第十三条，提到在征收决定公告规定的签约期限内达不成补偿协议的，不享受有关奖励政策。根据征收决定最后一条，提到被征收人如果不服征收决定，可以自征收决定公告之日起60日内申请复议或三个月内向法院依法提起行政诉讼。征收补偿实施方案实际上是作为征收决定的一部分，如果原告对征收补偿实施方案或者对征收决定的其他内容有异议或者不服的，应该在法定期限内提起复议或提起诉讼。本案中，原告方并不存在此情形。因此，案涉的征收决定及征收决定中的征收补偿实施方案的内容均对原告产生法律效力； 证据7、选定评估机构征求意见汇总表，证明南京金汇通评估公司得票最多； 证据8、公证书及公示证明，证明选定评估机构的过程及在相关地点投票的整个过程，与证据7相互印证，证明评估机构是依照法定程序选定，并且依法对选定的评估机构进行了公示； 证据9、房屋所有权证、查询结果状况、房屋登记簿、（1995）鼓民重初字第727号《民事判决书》、户籍信息证明、公证书（[2013]宁下证民内字第417号）、户口证明，证明案涉房屋权利人的范围，与本案原告和第三人的范围是一致的。民事判决书第6页第二段倒数第5行提到的建筑面积53.10平方米的建筑由王顺英、王顺华、王旭红、王顺卿共同继承。所针对的房屋即本案所涉及的被征收的房屋。由于四个共有人中有两位已经去世，所以其享有的份额分别由黄昌华及谢路、谢玲、谢莉承继； 证据10、房屋征收调查登记表，证明涉案房屋被征收人的范围； 证据11、现场查勘表及照片，证明由评估公司现场对被征收房屋进行查勘，在表格右下部分有原告王顺英的签字。在该查勘表的右上部分涉及到房屋面积，分别是15.7平方米、37.4平方米，合计53.1平方米，与民事判决书中所提到的房屋面积一致； 证据12、分户评估结果表及送达回证，证明案涉房屋是按照法定程序由公证选出的评估机构依法进行评估，并送达原告。送达回证的签收时间是2016年11月21日，在此后的十日内两原告并没有书面要求对评估结果进行复核； 证据13、评估机构及人员资质文件，该两位评估人员就是在评估表上署名的评估师，证明评估机构具有法定资质； 证据14、协商记录，证明从11月下旬到12月有数次协商，因原告及第三人不认同评估价，所以没有能够达成征收补偿协议； 证据15、补偿补助费用结算表，证明其中第十项、第十一项系两项评估结果所涉的金额，第二项、第三项系根据南京市的有关规定计算出来的过渡费和搬家费，总计由该四个部分构成，系作为后来作出征收补偿决定补偿金额的数字依据； 证据16、房屋征收补偿决定书及送达回证，在与原告无法达成征收补偿协议的情况下，被告按照法律规定作出征收补偿决定书，其中的相关金额均是根据评估机构所作出的评估结果，其中搬迁和过渡费是根据相关政策计算得出。最终征收补偿决定给予原告在产权调换和货币补偿进行选择，如果选择货币补偿的总计补偿金额是868943元。如果选择产权调换，可以调换南湾新苑建筑面积为100.23平方米的房屋，如果原告选择产权调换可以和征收办结算相关的差价。原告提起了本案行政诉讼，说明原告已经实际收到了案涉征收补偿决定书。 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、宁政规字（2012）17号《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》。 第三人谢玲、谢路、谢莉、黄昌华未向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其证明目的不予认可。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可。要向法庭说明的是，在征收补偿金额分户评估表的备注当中第五条，明确了如果被征收人对于评估结果存有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向评估机构书面申请复核评估。如果原告对于评估机构所作出的评估结果持有异议，应该依照法定程序在法定期间内书面提出复核申请。本案中，两原告均未在法定期间内提出书面复核。对证据4的真实性、合法性、关联性无法确认，系复印件。即便内容是真实的，也无法反映案涉房屋当时的市场价值。因为该报道中提到的是全南京市的成交均价，没有提到案涉房屋特定区域内房屋的市场价值。所以，无法达到原告方的证明目的。对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据6系复印件，对其真实性、合法性、关联性无法予以确认。关于证据7，系网络打印件，所以对其内容的真实性、合法性、关联性无法予以确认。退一步讲，即便内容都是真实合法的，但是涉及到的具体案例与本案的具体案情并不相同。因此，不能够作为本案相关事实的认定依据。第三人对原告提交的证据质证意见为：同意原告的意见。原告对被告提交的证据质证意见为：对被告的证据1－8意见为，对被告的整个征收程序不表示怀疑态度，无异议，但是我方认为与本案无关，我方只是对拆迁补偿的价格有异议。对整个征收程序不清楚，不发表意见。对证据6的证明目的不予认可。签约期限是2014年10月15日至2014年12月15日，然而我方收到评估报告的时间是2017年，没有收到评估报告怎么可能签约。对证据9-11的真实性、合法性、关联性均予以认可。关于证据12，2014年7月份第一次评估后，我方曾经向评估人员反映房屋在一年前进行过大修，评估人员让我们交大修的证明，同意第二次评估，同年7月29日我方把大修证明交给了征收办，直到10月15日签约倒计时开始时我方也没有收到第二次的评估报告，后来我方反映到相关主任那边，后征收办才将大修报告交给了评估公司，所以评估公司在2014年11月3日才进行了第二次评估，但是原告却在两年后即2016年11月21日收到评估报告，2017年3月份收到补偿决定。对证据13的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据14的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据15系2017年10月2日即起诉后才收到，以前一直没有看到过。自始至终也没有提到有产权调换的政策，在我方起诉后收到了被告作出的补偿决定书才知道有产权调换的政策。对证据16的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人对被告提交的证据质证意见为：同意原告的质证意见。 本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，其来源真实、合法且与本案有关联，本院予以认可。对原告提供的证据7，属于最高法院公布案例与本案待证事实并无关联，不具有关联性，本院不予认可。对被告提供的证据1－16，其来源真实、合法且与本案有关联，本院均予以认可。 经审理查明，因本市鼓楼区华严岗（区党校东侧）危旧房改造项目建设需要，2014年6月27日，被告作为征收人作出《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》（宁鼓府征字〔2014〕第14号）（以下简称征收决定），决定对本市鼓楼区华严岗2号—12号（单、双号）实施征收。征收实施单位为南京市鼓楼区房屋征收管理办公室，征收签约期限为征收决定下达后的80日内。征收决定、公告、《征收补偿实施方案》均于2014年6月27日在征收现场进行了公示。2014年7月4日下午经南京市鼓楼区公证处公证，由被征收人投票产生的评估公司为南京金汇通评估公司，公证书于2014年7月9日在征收现场进行公示。 本市鼓楼区华严岗7号的涉案房屋位于此次房屋征收红线范围内，房屋产权人为王培金（已故），房屋所有权证证载房屋建筑面积为53.1平方米。依据南京市鼓楼区人民法院（1995）鼓民重初字第727号民事判决，确定王顺英、王旭红、王顺华、王顺卿为该房屋的法定继承人。后因王顺华、王顺卿已故，依据（2013）宁下证民内字第417号公证书及《中华人民共和国继承法》的规定，确定涉案房屋为被征收人王顺英、王旭红、黄昌华、谢玲、谢莉、谢路共同共有。2014年6月27日，金汇通评估公司对涉案房屋进行了现场查勘，并于2014年11月3日制作了《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》及《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附属物补偿金额分户评估表》。在此期间，因原告方向金汇通评估公司曾提出过涉案房屋大修的主张，金汇通评估公司要求原告方提供大修的证明后，遂进行了第二次评估，并于2016年11月21日向原告进行了送达。在征收签约期限内，被告曾多次约谈原告，但双方未对补偿事宜达成一致。被告于2017年2月23日作出涉案3号征收补偿决定书，并于2017年3月31日送达给原告。补偿决定主要内容为：一、被征收人选择货币补偿的，根据南京金汇通评估公司对房屋及附属设施的评估和《华严岗（区党校东侧）危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，被征收人应得的货币补偿款为：1、房屋的货币补偿金额为人民币842166元整；2、装修补偿费为人民币6280元整；3、搬迁补助费为人民币2655元整；4、临时安置费为人民币17842元整；上述几项总计补偿人民币868943元整。征收实施单位已将该房屋的补偿款专户储存（开户银行：上海浦东发展银行南京分行城南支行，户名：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，帐号：93×××98）。二、被征收人选择房屋产权调换的，依据鼓楼区《华严岗（区党校东侧）危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》，将坐落于本市南湾新苑2幢2单元308室（建筑面积为100.23平方米，评估价款为人民币990072元）房屋作为产权调换房，并由征收实施单位依法与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。三、被征收人应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与房屋征收实施单位办理本市鼓楼区华严岗7号房屋征收补偿手续，并将该房屋腾空交房屋征收实施单位。逾期不腾空房屋的，征收人将依法申请人民法院予以强制执行。原告不服该征收决定，遂向本院提起行政诉讼。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三条的规定，被告负责本行政区划内的征收与补偿工作，具备作出涉案征收补偿决定的法定职权。 被告于2014年6月27日作出该危旧房改造项目的征收决定，并在现场进行了公示，原告在法定期限内未对征收决定提起行政诉讼，在本案庭审中原告对被告作出的征收决定并无异议，故本院根据原告的诉讼请求重点对被告作出的3号征收补偿决定进行审查。 关于被告作出的3号征收补偿决定是否合法的问题。首先，被告具有作出涉案征收补偿决定的法定职权，故主体合法。其次，在程序方面，被告作出征收决定后，明确了征收实施单位及签约期限，在征收现场将征收决定、公告、征收补偿实施方案进行了公示，被征收人并未对公示内容提出异议；在评估机构的选定方面，由被征收人投票选定，且经南京市鼓楼区公证处进行了现场公证，确定评估公司为金汇通评估公司，公证书在征收现场进行也进行了公示。金汇通评估公司对原告拥有的涉案房屋进行了入户勘查制作了相关评估报告，并送达给原告，原告在法定期限内并未对评估结果提出复核申请。在被告多次约谈原告未达成征收补偿协议的情况下，作出涉案3号征收补偿决定，符合法律规定。 针对原告提出征收部门作出的补偿明显低于市场价格的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款的规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，评估机构经入户勘察后，制作了分户评估报告，因原告曾向评估机构提出过涉案房屋曾大修的主张，评估机构要求原告提供大修证明后，也作出了第二次评估，并于2016年11月21日送达给原告，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构申请复核评估。在征收补偿签约期限内，双方经多次协商仍无法达成征收补偿协议，被告根据评估报告确定的金额进行补偿，符合法律规定。 针对原告提出未享受到相关奖励的主张。被告作出的《征收补偿实施方案》第十三条中明确，在征收决定公告规定的签约期限内达不成补偿协议的，不享受有关奖励政策。而原告至被告作出3号征收补偿决定前，并未与征收部门达成补偿协议，故对原告的该项主张，本院不予支持。 针对原告提出应按共有人数为其提供多套安置房并就地安置的主张。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。原告所有房屋系一个权证，产权证证载面积为53.1㎡，系合法产权面积，被告将坐落于本市南湾新苑2幢2单元308室（建筑面积为100.23平方米，评估价款为人民币990072元）房屋作为产权调换房（房屋的差价以最终结算为准）提供给原告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，原告要求按共有人数分别提供多套产权调换房，无法律依据，对原告的该项主张，本院不予支持。 综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告作出的宁鼓府征补字（2017）第3号《南京市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》认定事实清楚、适用法律、法规正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告王顺英、王旭红的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告王顺英、王旭红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘苏文 审判员  洪 途 审判员  陆俊騑 二〇一八年三月二十日 书记员  赵和玉