杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0102民初6087号 原告：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区金隆花园金梅轩****。 法定代表人：陈凌军，董事长。 委托诉讼代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏璟，浙江五联律师事务所律师。 被告：浙江万凯置业投资有限公司，住所地，住所地：浙江省杭州市上城区南兴加儿巷****iv> 法定代表人：林萍。 被告：林萍，女，1973年10月22日出生，汉族，住上海市长宁区。 两被告共同委托诉讼代理人：袁法群，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：郑神荣，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原告杭州上城区投资控股集团有限公司诉被告浙江万凯置业投资有限公司（以下简称万凯公司）、林萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审判。审理中，原告申请对两被告297421.65元财产予以保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2017）浙0102民初6087号之一民事裁定书，并采取了相应保全措施。后被告万凯公司向本院提起反诉，本院于同日立案后与本诉合并转为适用普通程序进行审理，但被告万凯公司未在规定的期限内预交案件受理费，本院按被告万凯公司自动撤回反诉处理。本案于2018年3月9日公开开庭进行了审理，原告杭州上城区投资控股集团有限公司的委托诉讼代理人周庆艺、夏璟，被告万凯公司、林萍的共同委托诉讼代理人袁法群、郑神荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：两被告与浙江省杭州市上城区教育局于2004年10月10日签订《房屋租赁合同》一份，浙江省杭州市上城区教育局将杭州市上城区中河路10、11号（原凤山门小学校舍及土地，房屋建筑面积约4500平方米、占地面积6500平方米）的房屋出租给两被告使用，租赁期限为二十年，自2005年1月10日起至2025年1月9日止。合同约定，房屋租金第一年为600000元，以后每一年递增10%，第六年起每年按前一年的租金标准递增5%，第十一年起，每年按前一年的租金标准递增3.5%。租金每半年支付一次，必须在每年的1月1日及7月1日前支付当期租金，先付后用，逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应承担迟延交付租金的万分之三/日的违约金。承租人拖欠租金累计达15天以上的，出租人有权终止合同，收回该房屋。由此而造成出租人损失的，承租人应予以赔偿。根据2008年8月12日杭州市上城区人民政府的《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函【2008】95号），上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转至原告名下，本案所涉上城区中河路10、11号（原凤山门小学校舍及土地）的经营管理权由浙江省杭州市上城区教育局变更至原告。2008年11月18日，浙江省杭州市上城区教育局与原告、两被告签订了《房产经营管理权变更协议书》一份，确认上城区中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）《房屋租赁合同》中的权利义务由原告概括承担，其他合同权利义务按原《房屋租赁合同》履行。合同履行过程中，两被告并未按合同约定于2017年7月1日前支付当期租金（自2017年7月10日至2018年1月9日），合计621526元，其仅于2017年9月30日支付了部分租金310763元未予支付，存在逾期交付租金的行为。两被告逾期未足额交付租金的行为，已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》第8-1、8-2条约定，诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告之间的租赁合同关系；2、两被告支付逾期交付的租金282666.46元（按照2017年度日租金3405.62元/天的标准，自2017年10月1日起暂算至2017年12月22日止，共计83天）；3、两被告支付迟延交租金的违约金14755.19元（以282666.46为基数，按照万分之三/日的标准，自2017年7月2日起暂计算至2017年12月22日止，共计174天），此后违约金应计算至实际支付之日止；4、两被告将中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）（房屋建筑面积约4500平方米、占地面积约6500平方米）房屋腾退交还给原告；5、两被告按照每日租金标准（2017年的按租金标准3405.62元/天；2018年的按租金标准3524.82元/天），向原告支付至2017年12月23日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；6、本案的全部诉讼费由两被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、解除原告与两被告之间的租赁合同关系；2、两被告支付逾期交付的租金51084.3元（按照2017年度日租金3405.62元/天的标准，自2017年10月1日起暂算至2017年10月15日止，共计15天）；3、两被告将中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）（房屋建筑面积约4500平方米、占地面积约6500平方米）房屋腾退交还给原告；4、两被告按照每日租金标准（2017年的按租金标准3405.62元/天；2018年的按租金标准3524.82元/天），向原告支付至2017年10月16日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；5、本案的全部诉讼费由两被告承担。 被告万凯公司、林萍共同答辩称：原、被告之间合同的承租人应该是被告万凯公司，被告林萍不是合同主体。本案事实是2004年10月10日，被告万凯公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，被告万凯公司取得本案案涉房屋20年的经营使用权，被告万凯公司接手时房屋是不能使用的，所以投入1500余万元进行修缮，使其可以用作商业用途。合同正常履行至2017年6月30日，当天原告发书面通知给被告万凯公司，被告万凯公司在收到该函时将函原文转发给各房屋的实际使用人，其中有几家房屋使用人提出异议，浙江宝业建筑设计研究院有限公司（以下简称宝业公司）因本次征迁向杭州市上城区人民法院提起诉讼，其余几家使用人也要求被告万凯公司承担赔偿责任。2017年10月，实际承租人收到原告书面通知，本次征迁终止，但在此前，房屋实际使用人已经做了征迁准备。双方对此造成的损失一直在协商。对原告所说的租金，被告万凯公司也曾发函给原告，因为双方由于征迁产生的矛盾未解决，希望租金暂缓支付。被告万凯公司不同意原告的请求，被告万凯公司并没有违约。如果存在违约，也是原告的失误导致被告万凯公司不能正常行使使用权。对原告要求解除租赁关系不予同意。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》，证明两被告从浙江省杭州市上城区教育局承租涉案房屋，租期自2005年1月10日起至2025年1月9日止，双方对租金标准及支付方式、终止合同的条件及违约责任等均有明确约定的事实。 2、杭州市上城区人民政府关于全区资产整合组建杭州上城区资产投资控股集团有限公司方案的批复（上政函【2008】95号），证明根据批复的内容，涉案房屋中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）的经营管理权由浙江省杭州市上城区教育局变更至原告的事实。 3、《房产经营管理权变更协议书》，证明原《房屋租赁合同》内容不变，原告概括承继浙江省杭州市上城区教育局在原合同项下的权利义务的事实。 4、支付凭证，证明两被告于2017年9月30日向原告支付租金310763元的事实。 5、《房屋租赁合同》及补充协议，证明两被告共同对外将租赁房屋转租的事实。 被告万凯公司、林萍为证明自己的抗辩，向本院提交如下证据： 1、告知函，证明原告于2017年6月30日单方面告知被告万凯公司解除房屋租赁合同。 2、告知函，证明实际承租人要求被告赔偿损失。 3、浙江宝业建筑设计研究院有限公司诉被告万凯公司诉讼材料，证明实际承租人就案涉房屋赔偿事宜向杭州市上城区人民法院提起诉讼，要求原、被告承担损失并申请保全，被告名下的财产已被冻结。 4、律师函、快递单，证明被告万凯公司对原告的告知函予以回复并协商赔偿事宜。 5、发票，证明被告万凯公司开具给实际承租人发票的事实。 本院对原、被告提交的证据，在庭审中组织双方进行质证，原、被告发表质证意见如下：两被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，合同落款处盖的是被告万凯公司的公章，故合同主体应当是被告万凯公司，而不是被告林萍；证据2、3的三性无异议；证据4的证明对象有异议；证据5的三性无异议，但是转租主体是被告万凯公司，而非被告林萍。原告对两被告提交对证据1的真实性、合法性无异议，原告向被告寄发告知函但是被告没有将该房屋腾空交还给原告，区政府的征收决定在2017年9月23日已经撤销，原告也告知过被告；证据2的三性均有异议，是案外人向被告出具的，真实性无法确认，且与本案无关；证据3的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该案已经撤诉结案；证据4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，被告认可2017年9月30日双方合同关系终止，至今被告没有将涉案房屋交还给原告，所以被告存在违约行为；证据5真实性无异议，但仅凭该证据不能达到被告的证明对象，被告万凯公司是承租方一方，开具发票合情合理，且据原告了解被告林萍也在实际收取租金。 经审查，本院认证如下：原告提交的证据1-5真实、合法，对其证据效力予以认定。两被告提交的证据1真实、合法，对其证据效力予以认定，证据2-5真实，对其证明目的将综合予以认定。 本院经审理查明的案件事实如下： 2004年10月10日，浙江省杭州市上城区教育局（出租方、甲方）与被告林萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在杭州市上城区中河路10、11号（原凤山门小学校舍及土地）出租给乙方使用，该房屋建筑面积约为4500平方米，占地面积约为6500平方米；租赁权共二十年，自2005年1月10日起至2025年1月9日止；房屋租金第一年为600000元，以后每一年递增10%，第六年起每年按前一年的租金标准递增5%，第十一年起，每年按前一年的租金标准递增3.5%，租金每半年支付一次，乙方必须在每年的1月1日及7月1日前支付当期租金，先付后用，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补缴外，还应承担迟延交付租金的万分之三/日的违约金；甲方同意乙方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人，但必须结合本合同的租赁用途；在租赁期内，乙方拖欠租金累计达15天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方承诺在2005年3月份之前，在上城区注册不低于1000万注册资金的公司，作为本租约的附加条件，新公司成立后将成为本合同的承租方，在合同文本上加盖公章，承担相应责任和义务。上述《房屋租赁合同》落款处由被告万凯公司加盖公章，被告林萍作为代理人签字。 2008年8月12日，杭州市上城区人民政府出具关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复【上政函（2008）95号】，决定组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司，并将包括浙江省杭州市上城区教育局在内的上城区各行政事业单位、街道的经营性资产划转注入杭州上城区投资控股（集团）有限公司。2008年11月18日，杭州市上城区教育局（原出租方、甲方）与被告万凯公司（承租方、乙方）、原告（管理方、丙方）签订《房产经营管理权变更协议书》，约定：原甲、乙双方关于中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）标的房产签订了租赁合同，根据上城区资产整合工作的要求，现该处房产的经营管理权由甲方变更至丙方，自本协议签订之日起，甲方在合同中的权利义务由丙方概括承担，甲乙双方原已签订的合同内容不变，甲方退出本协议标的房产的租赁关系。 被告万凯公司承租案涉房屋后，将房屋转租给包括宝业公司在内的次承租人。2017年6月30日，原告向被告万凯公司发送告知函一份，载明：根据《杭州市上城区人民政府房屋征收决定》文件精神，贵单位承租的房产被列入了南兴加儿巷旧城区改建项目征收范围，请贵单位积极配合本次征收工作，提前做好房产腾空准备，于2017年9月30日前将房产交还我司。被告万凯公司收到告知函后将上述情况告知次承租人。2017年9月23日，杭州市上城区人民政府发布《南兴加儿巷旧城区改建项目国有土地上房屋征收决定效力终止公告》，宣布房屋征收决定效力终止。 另查明，宝业公司曾两次起诉至本院，要求被告万凯公司、林萍赔偿损失，案号分别为（2017）浙0102民初3672号、（2017）浙0102民初3984号，两案均以宝业公司撤回起诉结案。 再查明，截至2017年9月30日的租金，被告万凯公司已付清，此后的租金，分文未付，故纠纷成讼。 本院认为，关于本案合同主体，原告主张被告万凯公司、林萍均为租赁关系的主体，但根据《房屋租赁合同》第十二条双方约定其他事项“乙方承诺在2005年3月份之前，在上城区注册不低于1000万注册资金的公司，作为本租约的附加条件，新公司成立后将成为本合同的承租方，在合同文本上加盖公章，承担相应责任和义务”之约定，被告万凯公司成立后将取代被告林萍成为合同主体，且合同落款处也实际由被告万凯公司加盖公章，故《房屋租赁合同》、《房产经营管理权变更协议书》的合同主体应为被告万凯公司。 关于《房屋租赁合同》、《房产经营管理权变更协议书》效力，两份合同均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，虽原告曾向被告万凯公司发送告知函一份，要求被告万凯公司于2017年9月30日前将房产交还原告，但被告万凯公司未向原告交还房屋，同时，庭审中双方均确认2017年9月23日征收决定效力终止以后，案涉合同的状态为继续有效，故案涉协议对双方均有约束力，各方应按约继续履行。现被告万凯公司未按约支付自2017年10月1日起的租金，原告有权解除双方之间的租赁合同关系，对其诉请依法予以支持。同时，原告亦有权要求被告万凯公司腾退归还案涉房屋、支付至合同解除之日止的租金及支付自租赁合同关系解除之次日起至房屋实际腾退之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费。但原告主张的租金及占用使用费标准有误，本院依法调整为2017年度为3290.46元/天、2018年度为3405.62元/天，暂计算至2017年10月15日为49356.9元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杭州上城区投资控股集团有限公司与被告浙江万凯置业投资有限公司于2008年11月18日签订的《房产经营管理权变更协议书》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江万凯置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内将杭州市上城区中河南路10、11号（南兴加儿巷6号）房屋腾退并交还原告杭州上城区投资控股集团有限公司； 三、被告浙江万凯置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州上城区投资控股集团有限公司暂计算至2017年10月15日的租金49356.9元，此后至实际腾退之日止的租金及占用使用费以3290.46元/天（2017年度）、3405.62元/天（2018年度）的标准计算； 四、驳回原告杭州上城区投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。 预收案件受理费5761元，因原告杭州上城区投资控股集团有限公司减少诉讼请求，实际收取1077元，由原告杭州上城区投资控股集团有限公司负担36元，剩余案件受理费1041元、财产保全申请费2007元，合计3048元，由被告浙江万凯置业投资有限公司负担。 原告杭州上城区投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告浙江万凯置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙颖璇 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  咸青央 二〇一八年三月十六日 书 记 员  何梦妤 ? 另设附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 （以下为空白页）