陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终333号上诉人（原审原告）彭雪艳，女，1950年5月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人宁甲子，男，1938年10月2日出生，汉族，住址同上。系彭雪艳之夫。上诉人（原审被告）陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：西安市碑林区南二环西段69号22层。法定代表人高兴明，该公司董事长。委托代理人方娟，女，1986年1月13日出生，汉族，员工，住。委托代理人穆金萍，女，1985年11月14日出生，汉族，员工，住。上诉人彭雪艳因与上诉人陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称“华岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。彭雪艳及委托代理人宁甲子，华岭公司之委托代理人方娟、穆金萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年10月18日，彭雪艳与华岭公司双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08048906，合同约定由彭雪艳购买华岭公司开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元12层11208号房屋一套，房屋建筑面积83.72平方米，总房款为272090元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，彭雪艳向华岭公司支付全部购房款。2010年3月19日，彭雪艳交纳房屋专项维修资金。2010年7月30日，华岭公司按照合同约定向彭雪艳交付房屋，彭雪艳实际使用房屋至今。后因华岭公司未将办理权属登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案，彭雪艳诉至本院。2013年4月15日，彭雪艳与华岭公司达成承诺（以下简称“免收物业费承诺书”）载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收彭雪艳该商品房物业费4353元，自签订该承诺之日起，双方就本案中商品房买卖合同中提及的问题再无争议和纠纷。同日，华岭公司又向彭雪艳出具《承诺书》（以下简称“办证及办证违约金承诺书”），载明：我公司承诺于2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金。之后彭雪艳撤诉。2016年12月5日，彭雪艳将华岭公司诉至本院，请求华岭公司向房屋产权登记机关提交办理权属登记所需的资料并按照合同约定承担违约金。庭审中，彭雪艳仅向本院提交华岭公司出具免收物业费承诺书，亦承认华岭公司按照承诺免收彭雪艳物业费。2016年12月17日，本院作出（2016）陕0113民初10747号民事判决书，认为在华岭公司违约后双方就违约金已经达成由华岭公司免除彭雪艳物业费4353元的承诺，双方就此问题再无任何纠纷，遂判决华岭公司将彭雪艳所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，驳回了彭雪艳要求支付违约金的诉请。后彭雪艳不服该判决提出上诉，在二审期间即2017年2月15日彭雪艳撤诉，西安中院作出（2017）陕01民终2415号民事裁定书，准许彭雪艳撤诉，双方当事人均按照原判决执行。2017年2月22日，彭雪艳将华岭公司起诉至西安市碑林区法院提起本案诉讼。后因华岭公司提出管辖权异议，西安市碑林区法院将本案移送至本院。原审另查，本院作出的（2016）陕0113民初5159号生效民事判决书查明，2014年12月17日，华岭公司出具《关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复》，该回复第7条“关于产证逾期办理赔付的问题”载明：“我司正在全力办理9#、10#楼房产证，待产权证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题。”上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺》、《承诺书》、民事判决书、民事裁定书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。彭雪艳于2017年3月10日起诉至西安市雁塔区人民法院称，其在诉华岭公司商品房预售合同纠纷中，一审调解达成协议，华岭公司承诺：我公司承诺2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金。彭雪艳承诺，在华岭公司承诺书的前提下愿将原购房合同中华岭公司向彭雪艳支付逾期办理房屋权属证书的违约金5441.8元，由彭雪艳应交的物业费4353元相抵，并承诺在华岭公司兑现承诺书后，双方就商品房预售合同纠纷案中提及的问题再无任何争议和纠纷。但是，双方签订承诺书后，仅是彭雪艳用自己应交的4353元物业费与华岭公司应支付的5441.8元违约金相抵，华岭公司在2014年1月1日前并未为彭雪艳报备产权登记手续，也未向彭雪艳支付延迟履行金。故彭雪艳诉至法院，请求判令：1、华岭公司立即履行该公司于2013年4月15日签订的承诺书，其内容为“兰乔圣菲业主彭雪艳：我公司承诺2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金”。暂计算到2017年5月9日，共计人民币33292.8元；2、华岭公司承担本案诉讼费。华岭公司辩称，首先，彭雪艳的诉请系合同违约之债，而彭雪艳直至起诉之日从未向华岭公司主张过权利，且彭雪艳无证据证明有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故彭雪艳的诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，彭雪艳丧失了胜诉权。其次，2010年6月至10月期间，小区大量业主办理入住手续，自2012年起出现大量的逾期办证的纠纷案件，为避免该类案件引发群体性事件从而影响社会稳定，华岭公司遂积极对业主进行赔付，赔偿金额达到六百多万，并对办证期限进行承诺。且华岭公司因建设开发中存在的瑕疵问题已经接受政府相关部门的处罚，也补交了相关费用，但因缺少停车位不能完成备案。违约金的作用在于弥补其实际损失，而彭雪艳没有证据证明其因华岭公司的逾期行为遭受损失的相关证据，且华岭公司已经向彭雪艳赔偿4353元。因此，彭雪艳主张的违约金数额明显过高，请求法院考虑到上述情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等综合因素，根据公平和诚实信用原则，依法合理调整违约金的数额。原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，彭雪艳通过诉讼，本院已作出判决，判令华岭公司将彭雪艳所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该判决已于2017年2月15日生效，故彭雪艳再次要求华岭公司履行提交办理产权登记资料，违反“一事不二理”的规定，故本院不予处理该部分诉请。关于彭雪艳主张的逾期备案违约金，因华岭公司未按照双方商品房买卖合同约定积极履行将涉案房屋办理产权登记的资料备案的义务，构成违约。双方遂于2013年4月15日达成两份承诺，一承诺书的内容为免收彭雪艳涉案房屋的物业费4353元，该承诺已经实际履行。另一承诺书的内容为华岭公司承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向彭雪艳支付迟延履行金。该承诺对提交办证资料备案的时间进行延期，且重新约定了逾期备案违约金。因此，该两份承诺的内容并不相互矛盾和冲突。“办证及办证违约金承诺书”是彭雪艳与华岭公司就提交房屋产权登记资料备案时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司一直未按照该承诺履行其义务，已构成违约，华岭公司亦应按照承诺的内容自2014年1月1日起至上次诉讼判决生效之日止向彭雪艳承担逾期备案违约金。但是，华岭公司提出日万分之一的约定过高要求予以降低，因彭雪艳当庭未提交因华岭公司的逾期备案行为给彭雪艳造成损失的相关证据，且彭雪艳收房后一直实际使用，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金数额按照50%的比例酌情调整为15536.34元。关于华岭公司辩称彭雪艳主张的违约金已经超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2014年12月17日，华岭公司针对小区9、10号楼业主出具回复称“在房产证办理完毕后与业主协商产证逾期办理赔付问题”，该行为系华岭公司在诉讼时效期间届满后表示同意履行义务的意思表示，现华岭公司又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彭雪艳逾期备案违约金15536.34元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告彭雪艳的其余诉讼请求。本案案件受理费632元，由被告华岭公司承担。因原告彭雪艳已预交，故被告华岭公司应于支付上述款项时一并向原告彭雪艳支付。宣判后，彭雪艳与华岭公司均不服，向本院提起上诉。彭雪艳上诉称：一、雁塔区人民法院在“判决书”中称：“‘办证及办证违约承诺书’是原、被告就提交房屋产权登记资料备案时间和逾期违约责任的重新约定，是双方真实意思的表示，合法有效，被告一直未按照该承诺履行其义务，已构成违约，……”；二、法院在“判决书“中称：”因原告当庭未提交因被告逾期备案行为给原告造成损失相关证据，且原告收房后一直实际使用，……“作为法院修改”承诺书“的理由。此根据其不能认同。故上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6960号判决书；2、判定华岭公司必须不折不扣执行“承诺书”中的义务；3、华岭公司承担本次上诉费。华岭公司辩称，其认为按日计算的违约金应和一次性固定数额一致，其公司认为整体诉讼时效都过了。彭雪艳第二项上诉请求没有法律事实和依据。华岭公司上诉称，一、本案诉讼时效已过，彭雪艳丧失胜诉权。其公司应于2013年12月31日前，将办理权属登记需要由上诉人提交的资料向产权登记机关备案，其公司未于期限内办理，彭雪艳应当知道自己的权利已经被侵害，因此，本案的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算。二、一审法院判令的迟延履行金过高，请求降低。请求根据案件的具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，依法合理调整违约金数额，公平解决本次的违约责任问题，依法降低其公司违约赔偿的数额。故上诉请求：1、请求撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初6960号民事判决主文第一项；2、一、二审诉讼费用由彭雪艳承担。彭雪艳辩称，违约金高低是华岭公司自己承诺的，应该按承诺给付。关于诉讼时效，其认为一审法院的判决认定正确。本院经审理查明，彭雪艳于2016年12月29日对西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初10747号民事判决的上诉状中要求华岭公司履行2013年4月15日签署的的《承诺书》所规定的相关延迟履行金。原审判决认定其他事实属实。本院认为，彭雪艳与华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同,双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。彭雪艳按合同约定缴纳了购房款。2010年7月30日华岭公司向彭雪艳交付了房屋，但华岭公司至今未按合同约定将办理权属登记需要由华岭公司提交的资料报产权登记机关备案，已构成违约。虽然华岭公司与彭雪艳于2013年4月15日达成免收物业费承诺，一次性免收彭雪艳物业费4353元，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但同日，华岭公司又向彭雪艳出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向彭雪艳支付迟延履行金。该承诺是彭雪艳与华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，构成违约，应承担违约责任，但华岭公司在原审诉讼中提出违约金约定过高应予降低之请求，因彭雪艳未提交因华岭公司的逾期备案行为给其造成损失的相关证据，原审判决根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，将迟延履行违约金的计算方式调整为以总房款272090元为基数按照日万分之一的50%比例计算并无不妥；关于诉讼时效一节，华岭公司虽于2014年12月17日，针对小区9、10号楼业主出具回复称“在房产证办理完毕后与业主协商产证逾期办理赔付问题”，该答复应系华岭公司针对小区9、10号楼其他住户。而华岭公司向彭雪艳出具承诺书，该承诺系华岭公司针对彭雪艳各人就逾期办证给予赔偿的承诺，故彭雪艳应依据该承诺主张权利。原审法院依据华岭公司2014年12月17日答复认定彭雪艳诉请未过诉讼时效，属认定事实不清。因彭雪艳未能提供其自华岭公司2014年1月1日起两年内向华岭公司主张过延迟履行违约金的证据，故从彭雪艳于2016年12月29日起诉之日起倒推2年，之前期间已过诉讼时效，对彭雪艳该期间违约金的诉请本院不予支持，但彭雪艳自2014年12月29日至2017年2月22日期间违约金的诉请并未过诉讼时效，华岭公司应向彭雪艳支付2014年12月29日至2017年2月22日期间的违约金，按照彭雪艳已付房款272090元日万分之一的50%计算逾期交房违约金，华岭公司应向彭雪艳支付逾期备案违约金10693元。据此，原审判决应予部分变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6960号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6960号民事判决第一项为：陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付彭雪艳逾期备案违约金10693元。一审案件受理费632元，由陕西华岭房地产有限责任公司公司承担。二审案件受理费376元（彭雪艳已预交188元、陕西华岭房地产有限责任公司已预交188元），由彭雪艳承担188元，陕西华岭房地产有限责任公司承担188元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一八年三月九日书记员 王晓平