重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初2128号原告：重庆侨城物业管理服务有限公司，住所地：重庆市开州区云枫街道长青社区南山西路90号，统一社会信用代码91500234592288529N。法定代表人：吴生武。委托诉讼代理人：沈丽，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。被告：曾林，女，生于1987年10月7日，汉族，住重庆市开州区。原告重庆侨城物业管理服务有限公司诉被告曾林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，及法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆侨城物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人沈丽到庭参加诉讼，被告曾林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆侨城物业管理服务有限公司诉称，被告曾林购买了侨城地产集团有限公司开发修建的开州区XX街道XX路XXXX幢XX-X号房屋。被告曾林与我司签订了《（XX）半岛小区业主临时公约》，约定被告曾林每月1至10日向我司全额缴纳本季度物业服务费，如逾期未缴，物业管理企业有权向业主按应交纳费用金额的千分之三/每日收取违约金。自2016年9月1日至2017年8月31日，被告曾林没有支付我司物管费共1657元，经我司工作人员多次催收，被告曾林仍拒绝支付。请求人民法院判令被告曾林立即支付拖欠我司2016年9月1日至2017年8月31日的物业管理费1657元；并按应缴纳物管费金额自2017年9月1日起按日3‰支付我司违约金至付清物业管理费之日止。被告曾林没有到庭参加诉讼，也未向本院提供答辩意见。经审理查明：2013年6月30日，原告重庆侨城物业管理服务有限公司与侨城地产集团有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：侨城地产集团有限公司将其开发建设的侨城.（XX）半岛小区XX、XX期前期物业选聘由重庆侨城物业管理服务有限公司管理服务。合同期限2013年7月1日至2016年6月30日。原告重庆侨城物业管理服务有限公司提供的公共性物业服务主要有：1、对物业共用部位的维修、养护和管理；2、对物业共用设施、设备的规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、装修管理；11、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；12、法律政策规定由物业管理公司管理服务的其他服务事项。物业管理服务收费选择包干制方式：住宅1.4元/平方米/月。业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月底前5日内履行交纳义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向重庆侨城物业管理服务有限公司支付违约金。2015年8月，被告曾林购买了侨城.（XX）半岛小区X期X号楼XX-X号房屋，房屋建筑面积98.66平方米，同月5日接房，并签收了《侨城XX半岛小区业主临时公约》。临时公约约定：住宅物业服务费（电梯房第三层以上、含第三层）1.40元/平方米/月（不含据实分摊的公共能耗费）。每位业主第一次交纳物业服务费，须应一次性预缴12个月费用，以后可由业主自行决定按年、季、月为单位交纳。每月1至10日为缴费期；逾期不缴的，物业服务企业有权向业主（使用人）按应交纳费用总额的千分之三/每日收取违约金。被告曾林2015年8月5日接房后向原告重庆侨城物业管理服务有限公司缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费1649元。2016年6月30日后，原告重庆侨城物业管理服务有限公司一直在给侨城.（XX）半岛小区提供物业管理服务。2016年9月1日至2017年8月31日的物业管理服务费用，被告曾林一直没有向原告缴纳。另查明，2018年1月20日，原告重庆侨城物业管理服务有限公司与XX社区侨城半岛业主委员会签订了《物业服务合同》，并于2018年3月8日在重庆市开州区国土资源和房屋管理局进行了备案。上述事实，有经庭审举证、质证的原、被告身份信息复印件，侨城地产集团有限公司与重庆侨城物业管理服务有限公司签订的《侨城.（XX）半岛XX、XX期前期物业管理服务合同》，《侨城.（XX）半岛小区业主临时公约》，重庆市房产面积测算、新建报告书，曾林缴纳2015年9月1日至2016年8月31日物业管理服务费1649元的收据复印件，半岛X栋物业费明细表，重庆侨城物业管理服务有限公司与XX社区侨城（XX）半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》、备案证明以及原告当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定上述事实。本院认为，《国务院物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告重庆侨城物业管理服务有限公司与侨城（XX）半岛小区建设单位侨城地产集团有限公司签订的《侨城.（XX）半岛XX、XX期前期物业管理服务合同》，属于前期物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。被告曾林购买了侨城（XX）半岛小区XX栋XX-X号房屋，被告曾林应当按照合同约定履行缴纳物业管理费的义务。虽原告重庆侨城物业管理服务有限公司与侨城（XX）半岛小区建设单位侨城地产集团有限公司签订的《侨城.（XX）半岛XX、XX期前期物业管理服务合同》于2016年6月30日到期，但原告重庆侨城物业管理服务有限公司仍在给侨城.（XX）半岛小区提供物业管理服务至2018年1月20日与侨城.（XX）半岛小区业主委员会签订新的《物业管理服务合同》，被告曾林也接受了服务，因此，被告曾林应当向原告重庆侨城物业管理服务有限公司支付2016年7月1日之后的物业管理服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆侨城物业管理服务有限公司履行了相关物业管理服务义务，作为业主的被告曾林应当按照《侨城.（XX）半岛XX、XX期前期物业管理服务合同》的约定缴纳物业管理服务费用。被告曾林的房屋建筑面积为98.66平方米，未缴纳2016年9月1日至2017年8月31日共12个月的物业管理服务费，被告曾林应支付给原告重庆侨城物业管理服务有限公司的物业服务费为1.40元/平方米/月×12个月×98.66平方米=1657元。本院对原告重庆侨城物业管理服务有限公司要求被告曾林支付物业管理服务费1657元的诉讼请求予以支持。原告重庆侨城物业管理服务有限公司还主张由被告曾林自2017年9月1日起以拖欠物管费1657元为基数按日3‰支付违约金至付清物业管理费之日止。侨城地产集团有限公司与原告重庆侨城物业管理服务有限公司在前期物业服务合同中约定：业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向重庆侨城物业管理服务有限公司支付违约金。侨城地产集团有限公司给被告曾林发放的《侨城.（XX）半岛小区业主临时公约》约定：业主自行决定按年、季、月为单位交纳。每月1至10日为缴费期；逾期不缴的，物业服务企业有权向业主（使用人）按应交纳费用总额的千分之三/每日收取违约金。前后约定违约金标准不一致，且原告重庆侨城物业管理服务有限公司与侨城地产集团有限公司签订的前期物业服务合同于2016年6月30日到期，被告曾林未支付2016年9月1日至2017年8月31日的物管费，不能比照前期物业服务合同或业主临时公约约定支付违约金。因此，原告重庆侨城物业管理服务有限公司主张由被告曾林支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、《国务院物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告曾林在本判决生效后十日内支付原告重庆侨城物业管理服务有限公司2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理服务费1657元。二、驳回原告重庆侨城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾林负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审判员  邹道宏二〇一八年三月三十日书记员  段辉镜