广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1933号 原告（反诉被告）：刘如刚，男，汉族，现住北海市。 委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘如刚与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人林剑、被告（反诉原告）的委托代理人刘宁富、第三人的委托代理人陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘如刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理完善位于北海市四川北路38号万家兴苑1幢1单元2705号房屋的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月4日，原告与被告委托的第三人于万家兴售楼部签订《订购协议书》，约定原告认购被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑1幢1单元2705号房屋。该房建筑面积约41.58平方米，单价为4700元／㎡，总价195426元；同时约定，原告应于签订本协议时交纳定金5000元，于2015年7月6日签订《商品房买卖合同》，当日一次性支付购房款195426元(含定金5000元)。认购协议签订当日，原告当场向第三人交纳定金5000元。2015年7月6日，原告依约一次性向第三人支付了剩余购房款190426元。次日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。2015年12月10日，被告到北海市房地产交易中心提交了房地产权属变更登记申请。权属登记办理期满，原告欲领取房产证时被告知，其未缴纳契税，不能领取房产证。原告多次与被告联系，要求其提供购房发票以便缴纳契税后领取房产证，但被告以其与第三人之间的内部纠纷为由拖延履行，至今仍未向原告出具发票，导致原告无法缴纳契税并领取房产证。根据《合同法》第107条的规定，被告拒不出具发票的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，其一，原被告之间不存在真实合法有效的商品房买卖合同关系。北海市公安局的北公鉴通字﹝2016﹞00105号《鉴定意见通知书》已经鉴别出《商品房买卖合同》上面的被告万家兴公司的公章及法定代表人印章与真实的印章样本不一致，且北海市公安局海城分局的北公城诉字﹝2016﹞00137号《起诉意见书》已经查明第三人甲东公司的员工李梅林，伪造万家兴公司的公章及法定代表人印章与原告签订《商品房买卖合同》，骗取原告购房款的犯罪事实；其二，被告万家兴公司与第三人甲东公司的代理销售关系于2014年11月16日已经终止,第三人或者李梅林之后与原告签订的合同，对被告万家兴公司不产生法律效力；其三，原告没有向被告万家兴公司支付过任何购房款。被告万家兴公司是涉案房屋的所有权人。原告购买被告开发的房屋，应当向万家兴公司支付购房款。但是原告在没有任何证据证明被告委托第三人或李梅林代为收取购房款的情况下将购房款直接支付给第三人或李梅林，致使购房款被侵占，没有对支付购房款这一重要事情尽到谨慎义务。该行为的法律后果应当由原告承担，不能免除其向被告万家兴公司支付购房款的义务。原告没有履行完支付购房款的先履行义务，则无权要求被告履行办理过户手续、开具发票等后履行义务，更不可能存在支付逾期办证违约金之说；其四，原告与第三人利用虚假合同采取非法手段办理的产权过户手续，应当被撤销；其五，本案涉及伪造印章、侵占购房款等犯罪行为，建议法院将本案移送公安机关处理。 第三人甲东公司辩称，第三人的权利及义务只是代理被告销售房屋，根据合同相对性，《商品房买卖合同》是原、被告之间签订的合同，与第三人无关，第三人不承担任何责任。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判令反诉被告将位于四川路38号万家兴苑1幢一单元2705号房屋退还给反诉原告，并将房屋产权证过户至反诉原告名下；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费人民币9600元（从2015年7月11日计至实际腾退房屋之日止，暂计至2016年7月10日，按月租800元计算）；3、判令反诉被告结清从使用该房屋至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括但不限于物业费、卫生费、水电费、电讯接收费等）；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：位于北海市四川路38号万家兴苑1幢一单元2705号房屋是反诉原告开发的商品房，反诉原告对该案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的所有权权益。反诉原告未与反诉被告签订过《商品房买卖合同》，也没有与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告占有、使用反诉原告的商品房，侵犯了反诉原告的合法权益，应停止侵害，腾退案涉房屋给反诉原告。反诉被告在本诉中举证的落款时间为2015年7月6日的《商品房买卖合同》是伪造的虚假合同，案涉房屋过户至反诉被告名下，也是依该虚假合同及其他伪造的手续向北海市房地产交易中心办理的，反诉被告在本诉中的诉讼请求无任何事实和法律依据。反诉被告在本诉中称其已将案涉房屋的购房款支付给了第三人甲东公司，但是反诉原告从未授权第三人代为签订《商品房买卖合同》，更未授权第三人代收购房款，反诉被告向第三人支付的购房款，与反诉原告无关。反诉被告及第三人利用盖有伪造公章的虚假商品房买卖合同，办理了涉案房屋的过户手续，并骗取反诉原告交付涉案房屋。在反诉原告要求退还房屋后，反诉被告拒不退还，行为已经构成侵权。因反诉被告继续占用房屋导致反诉原告的损失，反诉被告应给予赔偿。反诉被告实际占用期间，依据其与物业公司、供水、供电等有关服务合同的约定，应交纳的费用，反诉被告应承担结清义务。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉。 反诉被告（本诉原告）刘如刚辩称，本案的《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，是合法有效的合同，反诉被告已经支付完全部购房款，涉案房屋的房产证也已经过户到反诉被告名下，是反诉原告没有出具购房发票，导致反诉被告无法领取房产证。涉案房屋现在已经属于反诉被告所有，反诉被告没有任何侵权行为。反诉原告主张《商品房买卖合同》的公章是伪造的，但反诉被告并不清楚反诉原告有多少枚公章，反诉被告也不具备鉴定公章真伪的能力，故反诉被告在被告的售楼部依照程序签订购房合同时有理由相信公章是真实的。即使公章是假的，反诉原告也履行了部分合同义务，依约向反诉被告交房，故反诉被告是合法使用房屋，反诉原告主张第三人与反诉原告并非代理销售关系，但反诉原告在签订合同后的交房等一系列追认行为证实了反诉原告与第三人是代理销售合同关系。综上，反诉原告的请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。 原告（反诉被告）刘如刚针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、身份证，证明原被告、第三人的主体资格； 2、电脑咨询单，证明内容同上； 3、微信公众号销售信息、工作牌、起诉意见书，证明被告委托第三人代为销售案涉房屋的事实； 4、认购协议，证明原告与第三人关于认购案涉房屋的具体约定； 5、商品房买卖合同，证明原、被告关于购买案涉房屋的具体约定； 6、收款收据，证明原告已依约支付全部购房款195426元的事实； 7、申请房地产权属登记材料接收单、房屋登记信息查询证明，证明案涉房屋已经登记在原告名下的事实； 8、收据，入住通知书、房屋验收交付书、物业费用缴费单、银行转账凭证，证实被告已依约向原告交付房屋及原告实际使用房屋的事实，印证被告与第三人之间的代理销售关系； 9、认购协议书、商品房买卖合同及补充协议、收款收据、发票、房产证，证明案外人张瑞娟通过第三人购买被告开发的万家兴苑房屋并已取得房屋权属证书的事实，印证被告与第三人之间的销售代理关系； 10、转账凭证、证明，证明原告已依约履行付款义务，同时印证被告与第三人的销售代理关系。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）刘如刚提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，其中微信公众号销售信息、工作牌，是第三人单方制作的，制作内容被告无法控制，也未经被告授权许可，因此该证据无法证明被告委托第三人代为销售涉案房屋的事实；其中起诉意见书，该证据没有能够直接反映被告委托第三人代为销售涉案房屋的陈述，相反证明李梅林伪造被告公章及法定代表人印章骗取购房者房款的事实； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，第三人与原告签订的认购协议，没有得到被告的授权，被告也没有在上面加盖印章，对被告不产生法律效力； 对证据5真实性、合法性、关联性有异议，该证据上的被告公章及法定代表人印章都是伪造的，不能证明原被告之间就房屋买卖进行过协商合意，无法证明原被告之间存在真实有效的房屋买卖合同关系； 对证据6真实性、合法性、关联性有异议，一方面，该证据不是被告开具的，被告无法判断其真伪；另一方面，该证据反映原告将大额购房款支付给李梅林或者第三人，而不是直接支付给涉案房屋所有权人被告，违反交易习惯，没有尽到谨慎义务，存在重大过错； 对证据7真实性、合法性、关联性有异议，原告、李梅林及第三人通过伪造被告公章及法定代表人印章的非法手段，将涉案房屋过户到原告名下，违反法律规定，侵害了被告的合法权益，无法达到产权转移之合法目的； 对证据8真实性、合法性、关联性有异议，这是被告在原告及第三人及李梅林提供虚假合同，将房屋交付给原告，是重大误解行为，不是被告的真实意思表示； 对证据9真实性、合法性、关联性有异议，没有商品房买卖合同原件，认购协议书没有盖章，无法认定其真实性，且张瑞娟能取得房产证是由于案外人张瑞娟直接将购房款支付给被告的，张瑞娟的商品房买卖合同上盖有真实的被告的公章及法定代表人印章，而本案原告的商品房买卖合同是虚假的。 对证据10真实性、合法性、关联性有异议，仅仅能证明原告把购房款支付给了第三人，并不能证明原告将全部购房款支付给了被告。 第三人甲东公司对原告（反诉被告）刘如刚提交的证据质证意见为： 对证据1-5、证据7、8、10真实性、合法性、关联性无异议； 对证据6真实性、关联性、合法性均有异议，该收据体现2705、2706号两套房所交的房款，没能区分每套房交多少钱。第三人只收到两套房款合计497762元，已转给被告了； 对证据9关联性有异议，其中对认购协议书、收款收据的真实性、合法性也有异议。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证、委托书、商品房买卖合同，证明被告是涉案房屋的所有权人；第三人与原告利用虚假的商品房买卖合同等材料通过非法的手段将涉案房屋过户到了原告名下； 2、合同解除协议，被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止，第三人应当于2014年12月15日前拆除其在万家兴苑门口的售楼部； 3、鉴定意见通知书，涉案房屋的《商品房买卖合同》为虚假合同。 原告（反诉被告）刘如刚对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，恰恰证实原告通过第三人向被告买房，并且被告委托第三人的工作人员陈梦姗协助将房产证办理到了原告名下，恰恰印证被告与第三人间销售代理关系；办证代理人并非李梅林，不存在被告主张的李梅林伪造被告公章与原告签订《商品房买卖合同》的事实；其中房屋所有权证是旧的且是复印件，已经失效不具备合法性，因为该房屋已过户至原告名下，该旧房产证已经被回收作废了，无法证明房屋的所有权人是被告； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，不排除第三人与被告串通在事后补签的可能，且该协议与本案无关，第三人在本案中已经承认了其是被告的销售代理商，并在签订合同后被告也履行了重要合同义务，交付房屋给原告使用，已经追认了该合同； 对证据3真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该鉴定意见只说明了合同第13页的公章与送检样本不一致，不能证实该印章是假的，即使是假的，也与原告无关，而被告交付房屋的事实，则恰恰印证了被告对该合同的追认。 第三人甲东公司对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1-3真实性、合法性、关联性无异议。对委托书的证明内容有异议，第三人并没有为原告办理房屋过户手续。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年7月4日，原告刘如刚(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目1幢1单元2705号住宅，建筑面积约41.58平方米，销售单价为4700元／平方米，销售总价为195426元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金5000元整；乙方必须在签订本协议后2015年7月6日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方一次性付款，于签订《商品房买卖合同》当日向甲方缴纳100%的购房款，即人民币195426元。当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金5000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2015年7月6日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款190426元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了金额为605653元的收款收据一份（其中2705号房的购房款为190426元），收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。原告总共支付购房款195426元。2015年7月7日，原告刘如刚（买受人）与被告万家兴公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定原告购买上述涉案房屋，该商品房单价为每平方米3800元，总金额158004元；买受人一次性付款；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。庭审中，原告确认合同价格与认购协议书价格之差是被告万家兴公司为了避税所为。双方实际履行系认购协议书约定之价格。2015年7月10日，原告向被告万家兴公司支付了煤气开户费和办证费，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售地点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在原告刘如刚名下，因被告万家兴公司拒不开具购房发票，原告无法缴纳契税领取房屋所有权证。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉原告刘如刚与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.涉案房屋的实际购房总额如何确定？4.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的195426元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，未收到原告支付的全部购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉原告刘如刚与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。本诉原告刘如刚作出购买涉案商品房的意思表示，签订《认购协议书》，按照第三人甲东公司销售人员的指示支付全部购房款并接收房屋，本诉被告万家兴公司作出承诺实际履行约定，实际交付房屋并办理房屋过户至买受人名下，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，故本案系商品房销售合同纠纷。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定的购房价格与认购协议书约定的购房价格之差，原被告在庭审中皆承认此举目的为避税，且原告已实际按照《认购协议书》的约定支付了全部购房款，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为195426元（4700元／㎡×41.58㎡）。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方构成事实上的商品房销售合同关系，本诉原告依约支付了涉案房屋的全部购房款195426元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告领取房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司协助办理完善位于北海市四川路38号万家兴苑一幢一单元2705号房的房屋过户手续，本院予以支持。 对于反诉原告诉称反诉被告及第三人利用盖有伪造公章的虚假商品房买卖合同，办理了涉案房屋的过户手续并骗取反诉原告错误交房的问题，反诉原告未能提供证据证实。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间构成事实上的商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受骗错误交房的理由不成立，故反诉原告要求退还房屋、支付房屋占有使用费并结清物业服务费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告刘如刚将位于广西北海市四川路38号万家兴苑1幢1元2705号的不动产权证办理到本诉原告刘如刚名下； 二、驳回反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4208元，反诉费25元，两项合计4233元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在本案判决发生法律效力之日起十日内付还给本诉原告） 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉4208元，反诉25元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳