上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终161号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶宝龙，男，1960年8月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许敏，男，1981年2月25日生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原审被告：叶昀，男，1984年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：上海市浦东新区唐镇吕三村民委员会，住所地上海市浦东新区唐镇吕三村。法定代表人：奚冬华，主任。上诉人叶宝龙因与被上诉人许敏及原审被告叶昀、原审第三人上海市浦东新区唐镇吕三村民委员会（以下简称吕三村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶宝龙及其委托诉讼代理人唐建、被上诉人许敏之委托诉讼代理人陈倩雅、原审第三人吕三村委会之法定代表人奚冬华到庭参加诉讼。原审被告叶昀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶宝龙上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回被上诉人许敏一审的全部诉讼请求；撤销一审判决第六项，改判被上诉人返还上诉人垫付款人民币（下同）347,847元。事实和理由：被上诉人搬离本市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系政策因素，并非上诉人原因，故上诉人不应对此负任何责任。被上诉人租赁房屋后出租牟利，并且上诉人应村里的要求已经替被上诉人退还了相关次承租人的费用，再让上诉人赔偿被上诉人装修费用显失公平；被上诉人没有充分的证据证明其对房屋装修过，即使装修过，折旧期也为五年，房屋拆迁时已没有残值，一审法院认定25万元显然缺乏依据。被上诉人承租时是明知没有产权证的建筑，被上诉人经营使用表明其愿意承担相关风险，其已在经营中获得利益，而上诉人没有得到收益反而对其还需赔偿，显然有失公平。上诉人垫付的清退次承租人的款项都是在村委会里面进行的，一审认定金额与事实不符，希望二审法院予以纠正。许敏辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案系争房屋是由于上诉人擅自搭建违章建筑被拆除的，被上诉人搬离系争场地与上诉人有直接因果关系。原租赁合同期限为八年，被上诉人对系争房屋进行了大规模装修，一审审理中已提供了装修款支付凭证以及遭到破坏的装修照片。被上诉人实际遭受的装修费损失很大，应由上诉人承担。上诉人退款的时候没有通知被上诉人，被上诉人对上诉人实际退款金额以及相关人员的真实性不予认可。吕三村委会称，许敏提供的登记表是由实际承租人自己填写的，并不完整。上诉人叶宝龙清退实际承租人是依据租赁合同、押金收据和身份证，退款行为是在村委会办公室里面进行的，村委会对叶宝龙的退款情况是清楚的，故同意上诉人的上诉请求。原审被告叶昀未发表述称意见。许敏向一审法院起诉请求：1.许敏与叶宝龙于2013年1月4日签订的《租赁合同》无效；2.叶宝龙、叶昀退还2016年8月1日至2016年9月30日期间的房屋租金83,333元；3.叶宝龙、叶昀退还租赁保证金5万元；4.叶宝龙、叶昀赔偿损失150万元（包括装修损失70万元及次承租人要求许敏赔偿的违约金80万元）。一审审理中，许敏撤回了第4项诉请中80万元违约金的赔偿部分，但表示保留诉权。叶宝龙向一审法院提起反诉，要求判令许敏：1.赔偿叶宝龙垫付返还的租金差额及押金25万元；2.赔偿因其违反协议私自改建厂房破坏的原有装修30万元；3.支付免租期3个月（2013年1月1日至2013年4月1日期间）的房屋使用费125,000元。一审法院认定事实：2005年6月，叶宝龙向浦东XX合作社承租了涉案土地并建造了房屋。2013年1月4日，叶宝龙作为出租方（甲方）、许敏作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于上海浦东新区唐镇XX路XX号XX室厂房（牛桥段以西面积约3,200平方米），租赁时间八年，从2013年4月1日起至2021年3月31日止（2013年1月1日至2013年3月31日为免租期），如房屋未遇政府动迁合同延续至拆迁为止；租金每年50万元，半年支付一次，到期前十天付清，五年后每五年房租递增4%（2,000平方厂房不能作群租房）；乙方付给甲方押金5万元。2016年8月26日，吕三村委会发出通知，称按照此次非农化整治工作方案要求，此处违法无证建筑将于2016年8月29日开始采取停电等措施，要求租户尽快搬离，逾期不搬离，将依法采取强制整治措施。经许敏、叶宝龙确认，许敏支付租金至2016年9月30日，另支付过租赁保证金（押金）5万元；2016年8月31日，涉案租赁房屋被强制拆除。一审另查明，2016年3月29日，许敏向叶昀账户转账支付过租金25万元。根据叶宝龙与村委会签订的生态环境综合整治清拆补偿协议及结算单，叶宝龙应得补偿清拆费用1,743,900元（包括框架结构厂房1,258平方米，每平方600元，计754,800元；砖混和砖木结构房屋1,806平方米，每平方450元，计812,700元；彩钢板房屋532平方米，每平方200元，计106,400元；水泥场地1,400平方米，每平方50元，计7万元），扣除应缴土地租金、管理费用等55,500元（其中2016年1月至2016年6月的土地租金16,500元、管理费用为赔偿退付张发武39,000元）、电费44,778.76元，实际支付1,643,621.24元。一审又查明，在本案涉及的环境整治过程中，许敏向吕三村委会提交了“XX路XX号租户租金、押金登记表”（以下简称登记表），该登记表载明了租户名称（部分标明了店铺名）及应退租金、押金数额，叶宝龙依据上述登记表及相关租赁合同、付款收据等办理了退款事宜。根据涉案登记表及叶宝龙退款材料的记载内容，反映如下事实：1、陈某：叶宝龙退款7,200元，登记表记载4,500元；2、方某（修车）：叶宝龙退款13,700元，登记表记载66,000元；3、黄某1（腾尚）：叶宝龙退款22,900元（吕三村委会出具证明，ＸＸ的退款由其日籍丈夫福某收取），登记表记载23,400元；4、雷某（快捷快递）：叶宝龙退款16,800元，登记表记载18,500元；5、李某1〔理发店（男）〕：叶宝龙退款5,000元，登记表记载16,000元；6、林某（妙生活）：叶宝龙退款6,500元，登记表记载27,000元；7、刘某（洗车）：叶宝龙退款6,600元，登记表记载10,000元；8、茅某：叶宝龙退款1,750元，登记表记载3,000元；9、王某：叶宝龙退款1,466元，登记表未见记载；10、谢某：叶宝龙退款39,600元，登记表未见记载；11、张某1：叶宝龙退款900元，登记表记载1,900元；12、祝某：叶宝龙退款17,150元，登记表未见记载；13、范某（早餐店）：叶宝龙退款6,800元，登记表记载17,000元；14、许某1：叶宝龙退款1,000元，登记表未见记载；15、许某2：叶宝龙退款2,300元，登记表记载4,000元；16、何某：叶宝龙退款4,450元，登记表未见记载；17、杨某1：叶宝龙退款2,700元，登记表记载3,000元；18、张某2：叶宝龙退款18,500元，登记表未见记载；19、杨某2：叶宝龙退款1,300元，登记表未见记载；20、罗某：叶宝龙退款700元，登记表未见记载；21、商某：叶宝龙退款1,300元，登记表记载3,000元；22、李某2：叶宝龙退款1,500元，登记表未见记载；23、李某3：叶宝龙退款1,100元，登记表记载3,000元；24、吴某：叶宝龙退款19,213元，登记表未见记载；25、邹某：叶宝龙退款38,440元，登记表未见记载，另叶宝龙在该户退款材料中提供的租金押金收据、租赁合同复印件与蔡伟荣一致；26、李占杰：叶宝龙退款1,100元，登记表未见记载；27、蔡某（Z公司）：叶宝龙原主张退款36,378元，登记表记载45,986元，现蔡伟荣已退还叶宝龙16,000元；28、曹某：叶宝龙退款19,200元，登记表未见记载；29、张某3（网吧）：叶宝龙退款39,000元，登记表记载26万元；30、邬某：叶宝龙退款18,800元，登记表未见记载；31、黄某2：叶宝龙退款5,000元，登记表未见记载；32、吕某：叶宝龙退款5,500元，登记表未见记载。一审审理中，许敏表示，涉案租赁房屋原来没有装修，经叶宝龙同意，许敏承租后进行了改建装修，原来有20多间宿舍，许敏重新装修时又隔出来10多间宿舍，10～20间办公室，配置了空调、热水器等，另外还有4、5间仓库，共700～800平方米。2016年7月28日叶宝龙通知要拆除房屋后，8月开始房屋就已经无法使用，故2016年8-9月的租金应当退还。对叶宝龙主张的垫付款项，许敏认为大部分租赁合同均非许敏签署，其是按照村里的要求去收集的租户信息，上面的人员和金额都是租户自行填写，其对内容真实性不负责，叶宝龙应向商铺实际出租人主张权利。同时，为证明装修损失，许敏提供了其与案外人彭某于2013年3月18日签订的《装修合同》及工程款收据。一审法院认为，涉案租赁合同标的物为不合法建筑，本案租赁合同应被确认为无效。叶昀非本案租赁合同当事人，许敏仅凭叶昀代为收取过房租的事实，要求叶昀共同承担合同责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。本诉部分。合同确认无效，但许敏实际取得了房屋占有利益，其仍应支付相应的房屋使用费。叶宝龙于2016年7月28日告知租赁房屋即将被拆除，考虑到拆违对许敏正常使用租赁房屋的影响，对2016年8月的房屋使用费，许敏可按租金标准的三分之二支付，加上2016年9月的应退租金，叶宝龙应退还许敏租金55,556元。对押金，叶宝龙同意退还，经查并无不当，一审法院据此判决。叶宝龙将不合法建筑出租给许敏使用，许敏承租时亦未对房屋合法性尽到必要的审查注意义务，双方对合同无效均有过错。因合同无效造成的装修损失，叶宝龙应当承担与自身过错相适应的赔偿责任。叶宝龙以政府拆违为由，不同意承担装修赔偿责任，没有法律依据。对许敏提供的《装修合同》及收据，叶宝龙不认可，以上证据不足以证明许敏的实际装修价值。现租赁房屋已被拆除，无法通过司法鉴定确定装修价值，一审法院根据合同无效过错责任，结合许敏的承租面积及用途、现场照片，折旧等因素，酌定赔偿数额为25万元。反诉部分。从本案事实来看，许敏装修多年，叶宝龙未曾提出过异议，应认定叶宝龙对此明知并认可。租赁房屋原来是否存在一定装修双方存有争议，但鉴于许敏是在叶宝龙认可情形下实施的装修行为，叶宝龙要求其赔偿被拆除的原有装修，无事实依据，一审法院不予支持。叶宝龙系将涉案房屋出租给许敏使用，对许敏下面的具体租户情况并不清楚，为配合拆违整治顺利实施，叶宝龙依据许敏提供的登记表，代为退还了登记表所列应退租户的租金、押金，其垫付行为具有合理性，许敏应当承担垫付款返还责任。许敏以其非登记表所载租户实际出租人为由拒绝承担返还责任，有违公平、诚信，一审法院不予采纳。在叶宝龙所退款项中，陈某、方某、黄某1、雷某、李某、林某、刘某、茅某、张某2、范某、许某2、杨某1、商某、李某3、蔡某、张某3的退费事宜在涉案登记表中有记载，许敏应予返还，但陈佳佳的款项以登记为准，蔡伟荣的款项应扣除已退还叶宝龙的部分；其他租户的退费在涉案登记表上未记载，对此许敏不认可亦不追认，叶宝龙要求许敏予以返还，缺乏事实依据。对免租期间三个月的使用费损失，根据过错责任和合同（无效）实际履行情况，由许敏承担30%的赔偿责任。一审法院据此判决：一、许敏与叶宝龙于2013年1月4日签订的《租赁合同》无效；二、叶宝龙于判决生效之日起十日内退还许敏租金55,556元；三、叶宝龙于判决生效之日起十日内退还许敏租赁保证金5万元；四、叶宝龙于判决生效之日起十日内赔偿许敏装修损失25万元；五、驳回许敏的其余诉讼请求；六、许敏于判决生效之日起十日内返还叶宝龙垫付款152,228元；七、许敏于判决生效之日起十日内支付叶宝龙房屋使用费损失37,500元；八、驳回叶宝龙的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,133元，由许敏负担5,500元，叶宝龙负担6,633元。反诉案件受理费减半收取计5,275元，由许敏负担2,047元，叶宝龙负担3,228元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系争房屋系由上诉人叶宝龙自行搭建后出租给被上诉人许敏，故双方就此订立的房屋租赁合同无效。对此，出租人与承租人均有过错，应分担因《租赁合同》无效而受到的损失。系争房屋于2016年8月31日拆除，一审法院考虑到拆违对被上诉人使用租赁房屋的影响，确定2016年8月的房屋使用费按租赁标准的三分之二支付，尚属合理，本院予以认同。关于被上诉人的装修损失，上诉人对此虽不予认可，但按上诉人所述其最迟于2015年已知晓被上诉人对系争房屋进行装修改建，且无证据证明上诉人对此向被上诉人提出过异议。一审法院根据合同无效双方的过错程度，结合被上诉人的承租面积及用途、现场照片、折旧等因素，酌情确定的装修赔偿金额25万元，并无不当。上诉人认为其不应赔偿被上诉人装修损失的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人向被上诉人主张其垫付的退款，上诉人在一、二审审理中始终不能提供充分确实的证据证明其清退的租户均系被上诉人转租的租户以及清退费用的合理性，虽然二审中吕三村委会陈述上诉人确系在村委会办公室向实际租赁人清退了押金和租金，但村委会的该陈述亦只能证明上诉人有清退实际承租人的行为而不能证明具体清退费用以及清退费用的合理性，在目前的证据下，一审法院对被上诉人提供给村委会的登记表中未记载的租户的清退费用不予支持，并无不妥，上诉人要求被上诉人赔偿全部清退费用的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人叶宝龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,883元，由上诉人叶宝龙负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年三月三十日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。