广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初2902号原告：植仲文，男，1969年9月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：古励妍、刘治铭，广东七星律师事务所律师。被告：赵伟通，男，1983年8月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄伟忠，广东山丰律师事务所律师。原告植仲文诉被告赵伟通租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人古励妍，被告的委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年8月30日签订《合作（出租）协议》，并责令被告将租赁物交还原告；2、被告支付拖欠的租金共190000元给原告（拖欠租金为2018年1月至7月，2018年8月的租金计至交回租赁物时止）；并由被告支付违约金（从起诉之日以190000元为基数按每日万分之1.75计至还清时止）；3、没收被告押金100000元给原告；4、被告支付赔偿金38000元给原告（按累计拖欠租金的20%计算）；5、被告支付水电费2412元（2018年1月-7月）；6、由被告承担本案原告实现债权支付的律师费18000元；以上2-6项共合计348412元；7、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年8月30日与被告签订了《合作（出租）协议》，约定由原告将坐落于肇庆市端州区过境公路北侧火车站往东500米房屋出租给被告使用；租赁期限从2017年9月1日起至2019年10月30日止；每月租金30000元，租金按月结算，被告需在每月1日前缴交当月的租金给原告，水电费及部门收取的卫生管理费等一切由被告负责；被告如有违约没收保证金并追究赔偿补交6个月租金；逾期缴交租金或经营管理费的，按500元/天支付罚金；并约定了双方的权利义务。合同签订后，原告按约定将租赁土地及建设物交付被告使用。被告在该租赁物上成立了肇庆市端州区君泽汽车贸易有限公司进行经营。但被告从2018年2月至7月的租金至今未交，欠费期限已大大超过双方在合同中约定的支付期限，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催促并委托律师发《律师函》，被告没有履行其交租金的义务，已构成根本违约。由于被告严重违约，按《合作（出租）协议》约定，被告应承担原告实现债权而支付的律师费18000元。为维护原告的合法权益，请法院判如所请。被告辩称：1、合同效力方面。原告并非案涉房产的权属人，据了解房产为其向出头经济社租赁所得，其有没有权利进行转租存在疑问，如原租赁合同明确约定不得转租，即本案租赁合同的效力处于待定状态，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一旦出租人在法定期限内主张转租合同无效的，本案合同即属无效，因此，原告应向法庭提交其有权对案涉房产进行转租的凭证。2、合同的履行方面。被告因经营不善于2018年2月即与原告协商解除合同，原告提出没收押金并赔偿6个月租金的不合理要求因而未能协商-致，原告在2018年3月开始在未通知被告的情况下将租赁商铺大门紧锁，并张贴公告对外招租，被告根本无法进入和使用租赁房产，室内的财产均被原告控制。因此，计算租金应计算至原告锁门之日止。3、合同的解除方面。被告同意解除合同，解除合同的时间应为2018年3月原告上锁之日。4、违约金方面。被告拖欠租金，对原告而言产生的是租金利息损失，按双方协议约定的逾期交租每天罚500元明显高于法定标准，不应得到支持，依法应予调整。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，应参照人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算，且应当以当月租金为基数计算。5、赔偿金方面。没有任何法律依据和事实依据，既没有支付赔偿金的书面约定，也没有提交任何损失方面的凭证,不应支持该诉求,且其既主张了违约金，又主张赔偿金，更主张没收押金，明显违背法律规定。6、押金方面。《合作（出租）协议》关于押金的约定仅约定了被告的单方义务，不存在对等性，并没有约定定金性质，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，合同中没有约定定金性质的，当事人不能主张定金。因此，原告要求没收押金的请求于法有悖，不应得到支持。押金的性质为履约保证金，并在签订协议时已由原告收取，可用于抵冲合同履行过程中被告拖欠的租金，多出部分应返还被告。7、水电费方面。原告提供的单据非合法单据，无法证明实际水电费情况，且原告在2018年3月之后已对案涉房产进行上锁，被告根本无法进入使用水电，如何凭空产生之后的水电费用实在令人怀疑。8、律师费方面。未见支付凭证和律师费发票，无法明确律师费金额。9、诉讼费方面。按胜负比例承担经审理查明：2004年7月5日，肇庆市端州区睦岗镇出头第一经济合作社（甲方）与植仲球（乙方）签订《肇庆市端州区睦岗镇出头场地租赁合同》，约定甲方提供位于过境路北侧（加油站）西侧场地租赁给乙方使用，面积一线2425㎡，二线A：1299.8㎡，B：1008㎡，租赁期限15年，从2004年11月1日至2019年10月30日。2017年8月25日，植仲球出具《委托书》，内容为“现委托植仲文代我把出头第一经济合作社租赁的场地位于过境公路北侧（加油站）西侧场地出租给赵伟通作为经营汽车场地，并代我收取租金、水电费及签订相关合同（协议）。植仲文的相关签字及收取租金、水电的行为我均确认。”2017年8月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《合作（出租）协议》，约定：甲方将坐落于肇庆市端州区过境公路北侧火车站往东500米房屋给乙方使用，从2017年9月1日至2019年10月30日，乙方所租用土地及建筑物每月租金为30000元，乙方须在每月1日前交租金，甲方负责开租赁收据，水电费及部门收取的卫生管理费等一切费用由乙方承担。其中合同第六条约定“……乙方如违约没收保证金并追究赔偿补交6个月租金，……”；合同第七条约定“如乙方逾期三天未付清租金、水电费等费用，或未经甲方许可擅自将物业转租给他人，则视为乙方违约，甲方有权即时解除本合同并收回物业，物业的装修物及办公用品设备等无偿归甲方所有，乙方不可拆除，甲方也不补偿乙方任何损失，同时为避免甲方损失扩大，甲方可以即时切断物业的水电供给（注：逾期交租每天罚金500元）”；合同第八条约定“本协议签定时，乙方须向甲方支付10万元作租房押金，期满时乙方无违反以上条款的情况下，可凭收据退回，否则甲方没收押金”；合同第九条约定“乙方如在合同期内违约的，而引起的法律纠纷及全部合理损失（包括诉讼费、评估费、拍卖执行阶段的律师费、公证费、保证费、交通费等全部费用）均由乙方承担。”合同签订后，双方一直依约履行，但被告自2018年1月起出现了拖欠租金的情形，其中1月的租金仅交纳2万元，且从2018年2月起没有交纳租金。2018年5月25日，原告通过特快专递向被告发出律师函催收租金未果后，遂于同年7月23日诉至本院。诉讼中，植仲球在接受本院询问时明确表示知悉并同意由原告向被告主张权利。对于案涉商铺锁门的问题，原告认为其并没有在3月份锁门，而是在被告没按律师函的催收履行并防止晚上被盗才锁门的，可随时开门。被告则认为原告是从2018年3月始锁门的。此外，原告在诉讼中明确赔偿金、违约金和没收押金分别依据《合作（出租）协议》合同第六条、第七条、第八条而主张。另查明：2018年5月15日，原告与广东七星律师事务所签订《法律服务合同》，委托广东七星律师事务所代理本案，并支付了律师费18000元。诉讼中，本院派员于2018年9月5日到案涉租赁标的所在地现场勘查,场地上挂招牌“君泽名车汇”，大门已经上锁，没有经营。双方对租赁场地内的部分物品权属存在争议,原告认为场地内绝大部分办公用品、桌子、椅子、茶台等都属于原告原出租时已有的，只有文件是被告的，且根据合同约定，被告违约的，其所有物品都不能搬走。被告认为场地内只有大厅的柜台是原告原本出租时候就有的，茶台等其他物品都是被告的。9月14日，本院再次派员到案涉租赁标的所在地现场勘查,被告主张场地内属其所有的物品包括：1、一楼会议室：电脑显示屏2台（三星、HKC）、主机2台（三星、金刚之星）、发票打印机1台（映美）、凯鸥保险柜1台；2、一楼总经理室：凯欧保险柜1台；3、一楼洽谈室：茶台1组（2m×0.9m×0.1m面板1张、支架柜1对、烟灰缸1个、茶水柜1张、方凳5张、靠背椅1张）；4、二楼财务室：电脑显示屏4台（HKC）、主机三台（DDD）、路由器1个（中国电信）、爱立信发票打印机1台；5、二楼最右间室：保险柜1个。期间经本院组织原、被告协商，被告已搬走3个保险柜及相关文件资料，并交还案涉商铺的钥匙给原告。上述剩余物品因权属存在争议，尚存于案涉商铺内暂由原告保管。此外，原、被告均同意《合作（出租）协议》于2018年9月14日解除，案涉的租赁物亦已于同日移交给原告。本院认为：本案为租赁合同纠纷。植仲球与肇庆市端州区睦岗镇出头第一经济合作社于2004年7月5日签订《肇庆市端州区睦岗镇出头场地租赁合同》，承租案涉租赁标的物。此后，植仲球委托原告与被告于2017年8月30日签订了《合作（出租）协议》，且在本案诉讼中植仲球亦明确表示知悉并同意由原告向被告主张权利，故原告的主体资格符合法律规定。上述《合作（出租）协议》，是原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应全面履行。一、对于原告要求解除双方于2017年8月30日签订的《合作（出租）协议》，并责令被告交还租赁物的请求。由于原、被告在诉讼中均确认案涉的《合作（出租）协议》已于2018年9月14日解除，且案涉租赁物亦已于同日交还给原告，故对此本案无需再作处理。二、关于原告要求被告支付拖欠的租金的请求。被告从2018年1月份起没有依约按时足额向原告交纳租金，已构成违约，被告理应支付拖欠的租金给原告，截止至2018年9月14日，被告拖欠了租金234000元。虽然原告在承认其于2018年5月25日发出律师函催收租金无果后采取了上锁的措施，但由于此时被告在案涉商铺的经营活动已不正常，原告出于安全管理上的需要采取上述措施属合理范畴，故被告对此所提之抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告理应将拖欠至2018年9月14日的租金合共234000元支付给原告。三、对于原告主张没收押金、支付违约金及赔偿金的请求。本案中，被告没有依约交纳租金，已构成违约，理应承担违约责任。虽然根据《合作（出租）协议》的约定，对于被告出现违约情形的，原告可主张没收押金、违约金、赔偿金，同时约定了违约损失赔偿的计算方法为“赔偿补交6个月租金”、违约金为“每天500元”。但就本案而言，由于原告在本案中并没有提供证据证明其因被告逾期支付租金而产生的具体损失,故原告在本案一并主张违约金、赔偿金及没收押金属于重复主张，明显过高，有违公平合理原则。基于双方已经对违约责任在合同中已作了具体的约定,故在履行义务的一方未按照双方约定履行支付租金义务时，应保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益,根据现有的法律规定，按月2%的标准计付属于法律规定范围内能明确获得的最大合法利益，故起诉前可以被告每月实际所欠之租金按月2%的标准计付赔偿损失的方式承担违约责任较为公平合理，据此至起诉前即2018年7月22日该期间的损失为12955.07元。对于起诉后，原告选择以实际所欠租金为基准按每日万分之1.75的标准主张违约金的方式要求被告承担违约责任并无不当，故本院亦予以支持，上述违约金计至2018年9月14日为2058.35元，2018年9月15日起的违约金另行以所欠租金为基准按每日万分之1.75的标准计至所欠租金付清之日止。被告因履行合同而支付的押金10万元可在合同解除之日抵减其所欠的租金，抵减后被告仍欠租金为134000元。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。四、对于原告要求被告支付水电费2412元的请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，由于原告对此并没有提供相关的证据证实，故对原告的该项主张，本院不予支持。五、对于原告要求被告承担律师费的请求。被告没有依约交纳租金，原告经催收无果后向法院提起诉讼主张权利，其因此支出的律师费属于合理的费用。根据《合作（出租）协议》约定，因被告违约的，由此产生的律师费等费用由被告承担。因此，原告主张律师费的请求符合双方的约定及有关律师费收费标准的规定，合理合法，本院予以支持。由于原告在本案的请求并未获本院全部支持，故本案的律师费18000元理应共同分担，综合本案的具体情况，被告应承担的律师费为8118元。六、关于对争议物品、设备的处理。在2018年9月14日移交案涉商铺时，原、被告对场地内部分物品、设备的权属存在争议，故暂由原告保管。由于被告在本案并未提起反诉，故在本案对此不作认定和处理，双方对本案争议物品、设备的权属存在纠纷的，可依法另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵伟通应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金134000元给原告植仲文。二、被告赵伟通应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失12955.07元给原告植仲文。三、被告赵伟通应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金的违约金2058.35元给原告植仲文，上述违约金已计至2018年9月14日，2018年9月15日起的违约金另行以所欠租金134000元为基准按每日万分之1.75的标准计至所欠租金付清之日止。四、被告赵伟通应于本判决发生法律效力之日起十日支付律师费8118元给原告植仲文。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6526元（已由原告预交），原告负担3583元，被告负担2943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  伍惠芳二〇一八年十一月十五日法官助理林嘉慧书记员李文君