成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初398号原告：吕爱芳，女，1969年11月2日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：郭渊，北京市高通（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，北京市高通（成都）律师事务所律师。原告：余炳涛，男，1967年10月21日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：郭渊，北京市高通（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，北京市高通（成都）律师事务所律师。被告：成都龙兴中润资产管理公司，住所地成都市成华区建设巷14号附23号1楼。法定代表人：吴国祥，总经理。委托诉讼代理人：方玲，女，1994年8月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，该公司员工。被告：成都中润实业有限公司，住所地成都市新都区成都家具产业园区。法定代表人：吴国安，总经理。委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。原告吕爱芳、余炳涛诉被告成都龙兴中润资产管理公司（简称龙兴中润公司）、成都中润实业有限公司（简称中润实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序于2018年1月26日在本院斑竹园法庭公开开庭审理。二原告委托诉讼代理人李浩、郭渊、被告龙兴中润公司委托诉讼代理人方玲、中润实业公司委托诉讼代理人鲁良成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕爱芳、余炳涛向本院提出诉讼请求：判令被告龙兴中润公司支付房屋租金433179元及违约金43309元，被告中润实业公司对上述债务承担连带责任。事实与理由：二原告系夫妻关系，中润实业公司以售后返租的形式销售其位于新都区成都家具园区的中润欧洲城项目，并与原告余炳涛于2012年5月15日签订编号20120515-01商品房认购书，要求余炳涛与其指定的龙兴中润公司签订《中润欧洲城物业整租协议》，并承诺原告将获得相应的返租收益。2012年6月13日，余炳涛与中润实业公司签订了房屋买卖合同，同日二原告与龙兴中润公司签订了《中润欧洲城物业整租协议》，约定由龙兴中润公司承租原告位于成都市新都区龙桥家具产业园中润·欧洲城国际家具总部项目编号507号物业，承租面积488.97平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止，租金共433179元。合同签订后，二原告将房屋移交给龙兴中润公司，但龙兴中润公司一直未按合同约定支付房屋租金。中润实业公司在销售房屋时，对购买人明示，该商品房销售后实行统一经营管理的模式，并指定原告与龙兴中润公司签订整租协议，故中润实业公司对龙兴中润公司有监督、指导其完成租赁事宜、实现各方合同目的的责任。在龙兴中润公司未付租金的情况下，应该承担连带责任。被告龙兴中润公司辩称，龙兴中润公司与原告签订《中润欧洲城物业整租协议》是事实，由于政策变更导致龙兴中润公司无法按约支付租金；协议约定原告需缴纳物业管理费，但龙兴中润公司从未收到过原告的物业管理费；整租协议及补充协议都是双方在自愿平等的基础上签订的，不存在中润实业公司指定龙兴中润公司为承租人的情形；协议虽有违约金的约定，但明显过高。被告中润实业公司辩称，原告将房屋出租给龙兴中润公司，是原告与龙兴中润公司之间的法律关系，原告主张租金及违约金应向龙兴中润公司提出。中润实业公司依照买卖合同的约定向原告履行了义务，不应当就原告与龙兴中润公司租赁合同事宜承担连带责任。原告主张的租金，签订合同时是基于相关单位的承诺，现政府相关承诺没有落实，故约定的租金偏高，同时违约金要求也过高。请求法院驳回原告对中润实业公司的诉讼请求。二原告围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、商品房认购书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、物业整租协议等证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，上述证据符合证据的客观性、真实性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，原告余炳涛与被告中润实业公司签订《商品房认购书》，认购书明确：鉴于出卖人已将物业前三年整体投资回报在认购人应支付的总房价款中扣除，认购人认同在签署《商品房买卖合同》的同时，与出卖人指定的市场经营管理公司签署该物业的《中润·欧洲城物业整租协议》，并提供前三年的免租期，且出租人同意该物业在上述期间的占有、使用、收益权由该经营管理公司保留和独享；认购人同意在支付预付款之日起15日内与出卖人签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、中润·欧洲城物业整租协议、中润·欧洲城物业管理公约等相关条款。之后，原告吕爱芳、余炳涛与中润实业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了位于成都市新都区“中润·欧洲城”国际家居总部项目编号为507的商品房（简称该物业）。其中《补充协议》约定：买受人确认已充分理解并明白该物业的土地性质及规划用途，承诺购买该物业只能用于经营家居类（产品），同意遵守该约定用途；原合同、本协议及附件约定构成了出卖人、买受人双方之间关于该物业买卖的全部权利义务内容，双方同意，出卖人之相关所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、物业模型、样板房等并不构成合同的组成部分，本协议及原合同自签订之日起取代双方之前做出的一切口头及书面承诺、意向书、协议，双方的权利义务概以本协议及原合同的约定为准。补充协议还对物业的转让、广告位及商号的使用、物业营业时间等事项进行了约定。2012年6月13日，二原告与被告龙兴中润公司签订《中润·欧洲城物业整租协议》，约定：二原告将前述物业出租给被告龙兴中润公司，租期4年（从2013年1月1日起至2016年12月31日止），租金433179元，租金分阶段支付（第一、二阶段分别为装修免租期、商业培育免租期；2015年1月1日至2015年12月31日为第三阶段-商业推广期，租金8万元，于本阶段到期前支付；2016年1月1日至2016年12月31日为第四阶段-商业运营期，租金353179元，每季度最后15日内支付当季租金）；租赁期内，龙兴中润公司同意直接履行物业管理合同中的所有义务，并接受物业公司的管理；如承租方未按约定支付租赁费，应按未支付金额每日万分之二支付违约金。整租协议订立后，二原告按约定将物业交付承租方使用，但承租方并未履行支付租金的义务，至今欠租金433179元。本院认为，二原告与被告龙兴中润公司签订的物业整租协议，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效。被告龙兴中润公司未按约定支付租赁费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。故二原告要求其支付租赁费及违约金的请求，本院予以支持。对于违约金的数额，双方约定为每日万分之二（折合年利率72%），二原告未证明因被告的违约给其造成的实际损失，因此，被告提出违约金过高的抗辩成立，本院依法予以调整，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算。对于龙兴中润公司提出二原告未支付物业管理费的抗辩，由于整租协议明确约定租赁期内龙兴中润公司履行物业管理合同中的所有义务，龙兴中润公司违反了租赁协议的约定，其以二原告未支付该费用为由提出抗辩不能成立。被告中润实业公司在与二原告签订房屋买卖合同以及补充协议前，双方订立了《商品房认购书》，但随后签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》否定了之前的售楼书、广告、宣传介绍数据、口头及书面承诺、意向书、协议对双方的约束力，并明确双方的权利义务以本协议及原合同的约定为准。故二原告以中润实业公司的销售广告、宣传资料以及双方订立的认购书等要求其承担连带支付租金责任的请求欠缺法律依据，本院不予支持。即使中润实业公司签订房屋买卖合同时要求与指定的企业签订整租协议，该指定仅是签订房屋买卖合同限制条件，根据意思自治原则，买受人有权拒绝。既然买受人选择接受，就应受其约束，但并不能成为出卖人就整租协议承担连带责任的依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕爱芳、余炳涛支付租金433179元及违约金（违约金按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍按以下期间和计算基数计算：2016年1月1日至2016年3月31日以租金80000元为基数；2016年4月1日至2016年6月31日以168294.75元为基数；2016年7月1日至2016年9月30日以256589.5元为基数；2016年10月1日至2016年12月31日以344884.25元为基数；2017年1月1日至本判决生效之日以433179元为基数）；二、驳回二原告对被告成都中润实业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4224元，由被告成都龙兴中润资产管理有限公司承担（此款原告已垫付，被告成都龙兴中润资产管理有限公司在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  佘冰二〇一八年三月十三日书记员  汪娅