河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1202民初74号原告：郭步花，女，1969年7月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市升华房地产开发有限公司，住所地三门峡市开发区向川东路2街坊1号院1号楼1单元6层东户。法定代表人：涂洪生，该公司总经理。被告：涂可华，男，1959年7月8日出生，汉族，住河南省灵宝市。第三人：灵宝市滨海房地产开发有限责任公司，住所地：河南省灵宝市河滨路馨园小区。法定代表人：涂可华，该公司总经理。原告郭步花与被告三门峡市升华房地产开发有限公司（以下简称为“升华公司”）、涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称“滨海公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭步花及委托诉讼代理人邓荣艳到庭参加诉讼，被告升华公司、涂可华、第三人滨海公司经本庭依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告郭步花向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告升华公司签订的《商品房团购合同书》；2、被告升华公司偿还原告购房款6万元并支付补偿费（自2015年12月31日起按照日万分之五计算至款项退还完毕之日止）；3、被告涂可华、第三人滨海公司对上述第二项请求承担连带清偿责任。事实及理由：2014年7月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：购买被告升华公司开发的温馨苑一期的房屋一套。合同签订之后，原告支付给升华公司约定的购房款，并约定于2017年1月31日，升华公司向原告交付房屋。被告无法按照约定交付房屋。2014年7月12日，滨海房地产公司同意将升华温馨苑一期项目由升华公司全权负责开发、经营、建设。故滨海公司应该承担连带清偿责任。原告与升华公司、涂可华达成协议，涂可华对协议承担连带保证责任，故诉至法院。被告升华公司、涂可华、第三人滨海公司均未答辩，也未向本庭提交证据。经审理查明认定如下事实：2014年7月20日，升华公司（甲方）与郭步花（乙方）签订《商品房团购合同书》一份，主要约定：1、团购房屋为升华温馨苑一期7号楼2单元11楼东户；2、单价2968元/㎡，房屋总价款31.0097万元；3、合同签订之日，乙方即支付给升华公司6万元；4、甲方应该于2017年1月31日，依照有关规定，将验收合格的房屋交付乙方使用；5、甲方若未按期交房，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付团购总价万分之一的违约金。该合同由升华公司代理人李起帆和郭步花签章确认。同日，郭步花交付该房屋定房款6万元整。该笔费用由升华公司出具编号尾号0470号的收据予以佐证。截止本次庭审终结，被告升华公司仅进行了基地开挖，所售房屋未建设，并未向业主交付房屋。因未如期进行建设施工，2015年10月17日，升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主进行相关磋商，并形成《协议会议纪要》，该会议形成协议如下：1、至2015年10月22日，由于延误工期给业主造成的影响，升华公司将给广大业主相应补偿（补偿标准：交8万元补偿4000元；交10万元补偿5000元；交15万元7500元）；2、升华公司承诺于2015年12月30日之前退还所有的购房款；3、2015年10月22日至退款之日，补偿款按照每日万分之三计算；若未能按期退款，自2015年12月30日后补偿款按照每日万分之五计算；4、涂可华对本协议上述条款承担连带保证责任。之后，升华公司、滨海公司、涂可华均未履行返还房款义务，故郭步花起诉至法院。审理中，原告主张补偿款计算方式为：至2015年12月30日之日止，按4000元计算；自2015年12月31日起，以6万元为基准，按照日万分之五计算至实际给付之日止。另查明，2014年1月7日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室（甲方）与滨海公司（乙方）签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》一份，约定由滨海公司负责商务中心区升华商务、温馨苑项目建设；地块编号为30西侧，面积约为15.3亩的系商务办公类项目用地；地块编号为14-5东侧部分，面积约为37.65亩的系商住类项目用地；乙方在合同签订之日起15日内足额缴纳项目建设履约保证金；自乙方获得甲方提供的能进场施工的土地之后，两个月必须进场施工，否则承担相应不利后果；协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议。2014年7月12日，滨海公司作出《关于“升华商务”、“温馨苑”项目开发有关事宜的请示》，向三门峡市商务中心区建设指挥部办公室请示滨海公司同意将《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》所协定的项目由升华公司全权负责开发、经营、建设。本案中并无证据显示三门峡市商务中心区建设指挥部办公室书面表示同意该行为。2018年3月2日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室于作出的《证明》一份，载明“经查，滨海公司与我单位投资开发的温馨苑项目，因滨海公司违约，我单位已经与其解除投资协议，且滨海公司未取得土地证、土地用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证”。本院认为：关于被告升华公司与业主签订的协议是否能够解除的问题，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与滨海公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》明确约定“协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议”。第三人滨海公司虽然向三门峡市商务中心区建设指挥部办公室提出请示，但并无证据证明该办公室的书面准许滨海公司的行为。第三人滨海公司的请示书实际系一种委托代理行为，即滨海公司将相关地块开发权限委托给升华公司进行。但第三人滨海公司在委托之时并未取得相关地块的土地使用权。故第三人滨海公司的该委托行为，违反相关强制性法律规定。被告升华公司并未取得开发温馨苑项目的相关土地使用权，故其与业主签订的《商品房团购合同书》，违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，属无效合同，即不存在解除事由。合同无效，因合同的取得的财产应该予以返还，故被告升华公司应返还收取业主的购房款，并承担相应的责任。第三人滨海公司、被告升华公司均为从事房地产开发工作的企业，根据其行业交易习惯，委托双方均应该知道该委托代理事项系违法行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，第三人滨海公司作为被代理人，在应该知道其行为系违法行为未作出反对表示的，第三人滨海公司与被告升华公司应该对该行为所产生的后果承担连带责任。关于补偿款，由升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主于2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中，明确“升华公司将给广大业主相应补偿······涂可华对本协议上述条款承担连带保证责任”。故，应该按照《协议会议纪要》的约定的标准，本院支持至2015年12月30日止，补偿款为3000元。原告主张自2015年12月31日之后按照日万分之五计算补偿款，有相关事实依据，本院予以支持。被告涂可华在2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中承诺愿为协议约定的退款义务承担连带保证责任。故原告要求被告涂可华对返还购房款及补偿款承担连带还款责任的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、被告三门峡市升华房地产开发有限公司偿还原告郭步花购房款6万元及补偿款（以6万元为基准，至2015年12月30日止，补偿款为3000元；自2015年12月31日起，按照日万分之五计算利息至本判决确定的给付之日止）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、被告涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元，减半收取1085元，保全费1020元，共计2105元，由被告三门峡市升华房地产开发有限公司、被告涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  秦志强二〇一八年三月二十八日书记员  李 倩