浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初145号 原告（反诉被告）李平，男，1974年6月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告（反诉被告）汤媚洁，女，1976年1月31日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人（特别授权代理）周世明，浙江泰杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）杜王海，男，1979年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市。 委托代理人（特别授权代理）陈文俊，浙江井朗律师事务所律师。 第三人广发银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市延安路**。 负责人宋佳伟，分行行长。 委托代理人（特别授权代理）邱婷婷、来晓慧，银行员工。 原告李平、汤媚洁诉被告杜王海房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月6日向本院起诉。2017年6月1日，被告杜王海提起反诉，本院受理后依法适用简易程序合并审理，于2017年7月20日公开开庭进行审理。2017年7月21日，本案转为普通程序进行审理，审理过程中，广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称广发银行）申请作为第三人参加诉讼，本院经审查后同意并另行组成合议庭进行审理，于2018年1月18日、2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤媚洁及两原告（反诉被告）委托代理人周世明，被告（反诉原告）杜王海及其委托代理人陈文俊、第三人广发银行委托代理人来晓慧（2018年2月5日未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李平、汤媚洁诉称：2016年9月9日，李平、汤媚洁与杜王海签订了两份《杭州市房屋转让合同》（合同编号为2016转让0410563、2016转让0410568），约定杜王海向李平、汤媚洁转让坐落于杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603室、604室（所有权证号分别为杭房权证移字第××号、13××23号）房屋，转让总价为3500000元。同日，双方签订房屋转让补充协议两份，杜王海确认收到李平、汤媚洁交付的购房定金100000元，承诺在李平、汤媚洁将首付款打入银行监管账户前退还定金作为部分首付款。后李平、汤媚洁向杜王海提供退还定金账号，杜王海拒绝退还。李平、汤媚洁认为，杜王海基于案涉房屋市场价值上涨，拒绝继续履行房屋转让合同的行为已严重侵害了李平、汤媚洁的合法权益，两份房屋转让合同约定的违约金均为360000元，杜王海应对其违约行为承担全部违约责任。请求判令：1、杜王海继续履行双方签订的两份《杭州市房屋转让合同》，向李平、汤媚洁交付符合合同约定的房屋；2、杜王海支付违约金700000元；3、本案诉讼费用由杜王海承担。 被告杜王海答辩称：一、李平、汤媚洁未交付购房款项，无权主张交付房屋。杜王海未承诺退还定金作为首付款，杜王海系在杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）指示下履行交款义务。二、李平、汤媚洁主张违约金无事实与法律依据。李平、汤媚洁提供退还定金账号的时间是2016年10月8日，而合同约定首付款最迟支付时间是2016年9月24日，且杜王海也没有拒绝退还定金，杜王海未退还定金的原因是李平、汤媚洁及华邦公司两次都提供了错误账号。三、李平、汤媚洁诉称杜王海因房屋市值上涨而不履行合同的说法不属实，2016年10月9日杜王海提出拒绝继续履行合同时不存在房屋涨价的情况。 反诉原告杜王海反诉称：2016年8月22日，杜王海和李平、汤媚洁在华邦公司促成下达成房屋买卖意思表示，杜王海按《杭州市房地产经纪服务合同》约定向华邦公司提供权属转移登记所需材料，并收到李平、汤媚洁定金共计100000元。2016年9月9日，双方在华邦公司正式签订两份《商品房转让合同》及《房产转让补充协议》。但李平、汤媚洁在2016年9月14日前既未依约将两套商品房首付款1300000元汇入双方约定的资金监管账户，也未依约将杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元604室房屋装修款660000元汇至杜王海账户，且履行期限内未曾与杜王海协商推迟或请求延期支付。根据合同约定，李平、汤媚洁逾期付款超过10天的，杜王海有权要求李平、汤媚洁支付违约金共计700000元、终止合同（包括但不限于合同解除）及退还房屋。2016年10月8日，李平、汤媚洁要求杜王海退还定金100000元并发送账号，杜王海因李平、汤媚洁提供的银行账号有误而无法退还定金。杜王海因依约腾空案涉房屋而致房屋无法出租，损失不断扩大，故多次向李平、汤媚洁和华邦公司要求解决违约事宜，均未果。鉴于李平、汤媚洁在逾期付款后仍不积极履行合同义务，杜王海依约发函告知解除合同并要求支付违约金700000元，但李平、汤媚洁和华邦公司收函后无任何意思表示。杜王海不得不再次发函阐述权责，但李平、汤媚洁和华邦公司仍不予理睬，反要求杜王海承担违约责任。针对华邦公司未履行职责的行为，杜王海已另案提起诉讼（2017浙01**民初1950号）。反诉请求：1、确认房屋转让合同依法解除；2、李平、汤媚洁承担违约金600000元（扣除已支付的定金100000元）；3、本案反诉诉讼费用由李平、汤媚洁承担。 反诉被告李平、汤媚洁辩称：对杜王海恶意诉讼的行为不予认可，请求法院驳回杜王海所有反诉请求。虽然（2017）浙0105民初1950号案件尚在上诉过程中，但该案一审判决仍可作参考。李平、汤媚洁未将首付款、装修款打入指定账户情况实属，但李平、汤媚洁已将1950000元款项准备妥当。因杜王海资料不齐全，故在华邦公司指示下，李平、汤媚洁未于2016年9月14日前向指定账户汇入款项。双方于2015年9月自愿签订房屋转让合同，合同通过网络签订备案即生效，杜王海提出合同已解除没有任何法律依据。 第三人广发银行述称：两套案涉房屋均在第三人处设置抵押。截止2018年1月2日，丽江公寓悦江苑7幢2单元604室房屋所涉贷款余额为805955.44元、利息为1324.07元。丽江公寓悦江苑7幢2单元603室房屋所涉贷款余额为1139972.45元、利息为1846.44元。需结清上述两笔贷款才可办理解除抵押的手续，第三人愿意遵守法院的判决。 原告（反诉被告）李平、汤媚洁为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《杭州市房屋转让合同》及附件、个人房产交易税费预算清单、《杭州市房地产经纪服务合同》、《经纪服务费确认书》、《房屋转让补充协议》（各份证据均为两份），拟证明2016年9月9日，李平、汤媚洁与杜王海签订房屋买卖合同及相关配套合同，杜王海向李平、汤媚洁转让房屋及所作相关约定； 2、华邦房地产代理有限公司收据、中国工商银行网上电子回单、支付宝转账记录、手机银行转账记录，拟证明李平、汤媚洁将购房意向金汇入华邦公司账户，后该购房意向金全部汇入杜王海的账户； 3、微信聊天记录截图及微信聊天文字整理资料（华邦公司与杜王海的姐姐杜伊凡），拟证明2016年9月22日，华邦公司工作人员催促杜伊凡及时退还定金及2016年10月10日，杜伊凡代杜王海明确表示不再继续履行合同； 4、短信聊天记录（李平、汤媚洁向杜王海、华邦公司发送短信），拟证明李平、汤媚洁告知杜王海及华邦公司定金退还账号； 5、中国工商银行转账凭证，拟证明李平、汤媚洁为履行合同义务，已提前将全部首付款、装修款准备到位； 6、杭州市商品房市场研究报告、绿城丽江公寓房价走势图，拟证明涉案房屋转让交易进行期间，房屋价值有明显上涨趋势； 7、借记卡账户历史明细清单，拟证明2016年9月14日，李平、汤媚洁用于接收退还定金的银行卡（尾号为5465）中，已为支付购房首付款存入1500000元； 8、农业银行卡交易明细清单、收入证明、个人信用报告、浙江省社会保险参保证明、浙江省职工基本养老保险历年参保证明、杭州市住房情况查询记录，拟证明李平、汤媚洁在2016年9月积极准备购房按揭申请材料并申请办理购房按揭； 9、评估报告书，拟证明李平、汤媚洁为履行合同义务，在2016年9月对案涉房屋进行评估，以办理购房按揭； 10、定金收条，拟证明杜王海收到李平、汤媚洁支付的定金100000元； 11、杭州市征收集体土地房屋补偿安置协议书，拟证明李平、汤媚洁购买案涉房屋可享受额外补贴，购房意愿强烈及因集体土地征收，原住房已拆迁，现一直租住在外； 12、微信聊天记录（李平、汤媚洁与华邦公司），拟证明李平、汤媚洁一直积极准备履行支付首付款义务； 13、证人冯某的证人证言，拟证明合同履行的相关情况。 上述证据经庭审质证，杜王海对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，认为该组证据证实李平、汤媚洁未按约付款、支付装修款、配合华邦公司办理税费申报并告知贷款审批情况及首付款准备情况，未按约预付交易税费并委托华邦公司办理房屋税费缴纳手续，杜王海有权依约解除合同并要求李平、汤媚洁承担违约责任。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该组证据仅能反映李平、汤媚洁与他人的资金往来情况及华邦公司将100000元定金转交给杜王海，但不能证明李平、汤媚洁向杜王海交付100000元定金，反而可证明案涉交易系华邦公司一手操办，华邦公司负有通知、协调、组织的义务。对证据3的三性无异议，对证明对象有异议，认为该组证据证明华邦公司仅提示杜王海需退还100000元定金，却未告知具体退还的时间和账号，杜王海于2016年9月28日催促华邦公司确定退还定金的具体时间和账号，直至2016年10月9日才书面提出解除合同。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该组证据反映杜王海在定金退还过程中均是在等待华邦公司的通知，2016年10月8日，华邦公司才要求杜王海退还定金，但因李平、汤媚洁发送的账号错误导致杜王海未能成功退还定金。对证据5的三性无异议，对证明对象有异议，认为合同约定首付款支付时间在2016年9月14日前，最迟履行时间是2016年9月24日前，该组证据不能证明汤媚洁卡内款项系用于支付购房首付款，反而能证明李平、汤媚洁在2016年9月24日前未准备好首付款、装修款。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该证据并非官方统计数据，仅能作为参考，相反该证据能证实案涉房屋价值于2016年9月9日至10月10日期间没有明显波动，杜王海提出解除合同系因李平、汤媚洁违约。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为该组证据反映汤媚洁卡内资金可能系汤媚洁所供职的浙江惠联新材料科技有限公司（以下简称惠联公司）的临时周转资金或他人的临时周转资金，而非李平、汤媚洁个人款项，即使该笔资金系李平、汤媚洁为支付首付款而准备的款项，2016年9月28日卡内的存款金额1500137.83元也不足以支付首付款及装修款。对证据8中农业银行银行卡明细清单、个人信用报告、参保证明、杭州市住房情况查询记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对收入证明的真实性和关联性均有异议，认为该组证据形成时间各异，不能证明李平、汤媚洁已准备好贷款材料及贷款材料已送银行审核。对证据9的三性未提异议，但认为报告书出具时间是2016年9月26日，已超出约定向银行等有关部门提交抵押贷款申请相关资料、办理贷款审批手续的最后期限即2016年9月24日。对证据10的三性无异议，但认为杜王海系从华邦公司处拿到定金。对证据11的真实性、合法性未提异议，对关联性有异议，认为该证据无法达到李平、汤媚洁期待的证明力。对证据12的三性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明李平、汤媚洁已积极履行支付首付款义务，反而能证明李平、汤媚洁2016年9月30日前未准备好首付款、装修款，未向银行申请贷款，未要求杜王海退还定金及华邦公司负有通知、协调、组织的义务。对证据13，杜王海认为证人一直按自己的观点操作整个交易流程，并误解首付款与尾款的概念，证人所述均属自己的理解，与合同不符，并带有主观推测，证人回某的失职行为，对有无催促李平、汤媚洁筹集资金闭口不提，其陈述无证明力。双方协商的10月8日的时间是可以办理抵押注销手续的时间，而非杜王海拿到首付款的时间，杜王海9月份一直在催促证人，而李平、汤媚洁并未按约定履行义务。 第三人广发银行对上述证据未发表质证意见。 本院对证据1三性予以认定，该证据可以反映双方就案涉房屋买卖事宜所作相关约定且与本案相关联。对证据2三性予以认定，收据反映的时间及金额能够与转账记录时间及金额相印证，证明李平、汤媚洁通过华邦公司向杜王海交付100000元定金的事实。对证据3三性予以认定，该证据能够证明华邦公司于2016年9月22日提醒杜伊凡退还定金及杜伊凡于2016年10月10日明确表示房屋不愿出售的事实。对证据4三性予以认定，该证据能够证明李平、汤媚洁向华邦公司及杜王海发送定金退还账号的事实。对证据5三性予以认定，该证据可证明2016年10月9日，李平、汤媚洁卡内存有1860000元资金。证据6源于网络资讯，因无法核查真实性，本院对该证据不予认定。对证据7三性予以认定，该证据能够证明2016年9月14日，李平、汤媚洁卡内存有1500000余元资金。对证据8三性予以认定，该组证据中的明细清单形成于2016年10月11日，收入证明形成于2016年9月30日，其他材料形成于2016年9月10日，可证明李平、汤媚洁为办理房屋按揭手续准备材料的事实。对证据9三性予以认定，该证据能够证明李平、汤媚洁对案涉房屋进行评估的事实。对证据10三性予以认定，该证据能够证明杜王海收到李平、汤媚洁委托华邦公司转交的100000元定金的事实。对证据11三性予以认定，该证据能够证明李平、汤媚洁的购房原因及购房资金来源。对证据12三性予以认定，该证据能够证明李平、汤媚洁与华邦公司确认支付首付款事宜。对证据13证人证言中能够与其他书面证据相印证的部分予以认定。 被告（反诉原告）杜王海为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、证件收件单，拟证明杜王海依约向华邦公司提供权属转移登记所需材料； 2、聊天记录、关于解除购房合同的告知函、履约通知函，拟证明因李平、汤媚洁未依约履行合同，且在逾期后无任何态度，杜王海依约于2016年10月27日向李平、汤媚洁提供的地址发出告知函、通知函，函告李平、汤媚洁要求终止合同并主张违约金人民币700000元； 3、EMS快递单、邮件全程跟踪查询单，拟证明李平、汤媚洁及华邦公司已于2016年10月29日签收解除合同告知函、履约通知函； 4、律师函，拟证明2017年2月6日，杜王海委托律师向李平、汤媚洁及华邦公司再次发函阐述权责以求协商解决，但李平、汤媚洁及华邦公司依然不予理睬； 5、EMS快递单、快递查询记录，拟证明李平、汤媚洁及华邦公司已于2017年2月7日签收律师函； 6、借记卡明细、聊天记录，拟证明2016年10月8日，杜王海委托杜伊凡将定金100000元汇入李平、汤媚洁提供的账号，但未汇款成功。同日下午，杜伊凡因怕定金金额过大，当日不能到账，将100000元分50000元、49998元两次汇入李平、汤媚洁提供的账户，剩余2元直接以红包形式转账给汤媚洁，却被全数退回； 7、历月电费明细、燃气用户账务清单、应缴费用清单、证明、收款收据、电信客户登记单、发票，拟证明杜王海为顺利完成交易，已腾空住房并一直空置造成其直接损失； 8、提前结清申请审批书、贷款还款记录，拟证明杜王海为完成交易，2016年9月25日向银行申请提前结清贷款，但因李平、汤媚洁未依约将首付款汇入监管账户，也未依约将硬装修款一次性支付给杜王海，导致杜王海未能一次性结清贷款，至今仍在支付银行贷款、利息； 9、2016年10月8日聊天记录（汤媚洁与杜伊凡），拟证明李平、汤媚洁于2016年10月8日才向华邦公司明确退还定金的具体账户，却因发送账号错误导致杜伊凡无法退回定金，同时证明李平、汤媚洁在2016年10月8日尚未申请银行贷款用于支付购房余款； 10、2016年9月27日至9月28日聊天记录（华邦公司与杜伊凡），拟证明2016年9月27日前，李平、汤媚洁未准备好首付款，华邦公司与李平、汤媚洁未确定定金退还账户及华邦公司通知杜王海2016年9月30日无需来杭，于10月7日再领取首付款； 11、2016年10月9日至10月10日聊天记录（华邦公司与杜伊凡），拟证明2016年10月8日，杜伊凡因华邦公司发送的账号错误致无法退还定金，2016年10月9日，华邦公司才向杜伊凡明确李平、汤媚洁首付款到位。同时证明杜王海在2016年10月8日根本无法取得首付款，已耽误还贷及回乐清购房的时机，故明确行使合同解除权，杜王海此前的让步系因急于回乐清购房并非因房价上涨； 12、丽江公寓二手房走势表，拟证明丽江公寓2016年9月的房价与案涉房屋出让时价格相差不大，2016年10月房价略上涨，杜王海解除合同并非因房屋涨价； 13、乐清市房价表，拟证明乐清市2016年11月房价较10月份房价上涨了679元/㎡，杜王海原预计在乐清购房，因李平、汤媚洁违约造成了杜王海的损失； 14、丽江公寓三居室租金变化表，拟证明杜王海因腾空房屋后房屋空置造成直接损失； 15、工作证、社保记录，拟证明杜王海在乐清工作。 16、2017浙01**民初1950号庭审记录，拟证明以下事实：①、2016年10月8日,杜王海收到定金退还通知和具体账号，但因账号有误，退还的定金被退回。②、2016年9月14日前，李平、汤媚洁未准备好首付款和装修款等款项，直至2016年10月8日，李平、汤媚洁也尚未准备好上述款项，而华邦公司更未履行好催告和协助义务。③、2016年9月14日前，李平、汤媚洁未完成银行按揭手续，且至今未通过银行核准。④、华邦公司应负通知及协调房款落实的义务，但其未尽职责。⑤、根据约定，杜王海并非必须在2016年9月14日前退还定金100000元，仅须在李平、汤媚洁将首付款打入银行监管账户前退回即可，华邦公司作为合同起草人、见证人及协助方，清楚应退款时间。杜王海的退款行为系被动行为，华邦公司在此负有通知协调义务，无华邦公司通知，杜王海不清楚退款时间和退款账号。⑥、2016年10月8日后，杜伊凡代表杜王海向华邦公司提出解除合同并转述李平、汤媚洁，同时证明华邦公司负有告知李平、汤媚洁违约事实和杜王海具体取款时间的义务。⑦、华邦公司于2016年10月29日收到告知函，并已转告李平、汤媚洁解除合同及违约金相关情况。⑧、李平、汤媚洁已经收到杜王海书面解除合同通知及知晓杜王海要求解除合同的意思表示； 17、2017浙01**民初1950号民事判决书，拟证明以下事实：①、拱墅区人民法院对华邦公司辩称的杜王海应退还100000元定金给李平、汤媚洁作为首付款的事实及杜王海迟迟未退还定金的事实未予认可，证实了杜王海不存在违约行为。②、华邦公司于2016年10月8日才通知杜王海退还定金，证实了李平、汤媚洁在10月8日前未申请银行贷款，在9月24日前未准备好首付款及装修款。③、拱墅区人民法院认为杜王海并非在2016年9月14日前需退还100000元，而是在李平、汤媚洁将首付款打李平、汤媚洁入银行监管账户前退至李平、汤媚洁，且无需退至第三方账户。④、华邦公司证实2016年10月19日前杜王海已向李平、汤媚洁明确表示解除合同。⑤、2016年10月27日，杜王海已分别向李平、汤媚洁及华邦公司邮寄告知函、履约通知函，李平、汤媚洁已收到书面解除合同通知； 18、EMS快递单，证明李平已于2016年10月29日亲自签收通知函。 上述证据经庭审质证，李平、汤媚洁对证据1的三性均有异议，认为该证据是杜王海向华邦公司提交的材料。对证据2、3、4、5，认为系杜王海单方出具的材料，李平、汤媚洁无法核对快递单对应的文件材料。对证据6的关联性无异议，对证明对象有异议，认为李平、汤媚洁一直积极地履行房屋转让合同及补充协议，因杜王海拖延退还定金、不配合出具婚姻登记证明、婚前财产证明导致合同无法继续履行。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，认为合同正常履行的情况下，10月份可以交付房屋，且证据内容反映10月份仍有人使用电器。对证据8的三性均有异议，认为证据未见经办人签名和经办部门签章。对证据9的三性均有异议，认为李平、汤媚洁已明确表示将首付款打入了银行账户，即使账号没有发生错误，杜王海也不可能当天还清贷款。对证据10的真实性无异议，对关联性有异议，认为华邦公司通过电话和其他方式提示杜王海退还定金，但杜王海一直回避拖延。对证据11的真实性、关联性和证明对象有异议，认为系杜王海不负责任，将不能还贷的损失推给李平、汤媚洁。对证据12、13、14的三性均有异议，认为案涉房屋的价格是上涨的。对证据15的三性均有异议，认为与本案无关。对证据16的真实性无异议，对证明对象有异议，认为证据内容均是杜王海单方陈述，不具有合理性。对证据17的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为判决驳回了杜王海全部诉讼请求，且证据内容多是杜王海的单方陈述，未经过法院确认。对证据18的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为面单未显示邮件内容，仅能证明杜王海寄送了内容不明的快递。 第三人广发银行对上述证据未发表质证意见。 本院对证据的1三性予以认定，该证据能够证明杜王海向华邦公司交付房屋三证的事实。本院对证据2、3、4、5的三性予以认定，该四组证据能够证明杜王海通过书面形式作出要求解除合同、主张违约金等意思表示的事实。本院对证据6的三性予以认定，该证据能够证明杜伊凡受杜王海委托代为退还100000元定金，后款项被退回的事实。对证据7中历月电费明细、用户账务清单、应缴费用清单、证明、电信客户登记单、发票三性予以认定，该六份证据能够相互印证，证明案涉房屋已无人居住的事实。证据7中收款收据，杜王海未提交其他证据佐证，本院对该证据真实性不予认定。证据8中两份审批书未加盖银行公章，不能证明已提交银行审核，本院对该证据真实性不予认定。证据8中还款记录，因杜王海未提交贷款合同等相关贷款资料予以佐证，本院对该证据关联性不予认定。对证据9、11三性予以认定，两组证据能够证明因李平、汤媚洁账号发送错误，导致杜伊凡无法退还定金的事实，但无法证明其他待证事实。对证据10三性予以认定，该证据能够证明杜伊凡于2016年9月27日与华邦公司沟通定金退还事宜的事实，但无法证明其他待证事实。证据12至14源于网络资讯，因无法核查真实性，本院对该证据不予认定。证据15与本案审理无关联，本院暂不予认定。对证据16、17三性予以认定，该证据反映杜王海与华邦公司间的居间合同纠纷，本院仅对其中与本案相关联的事实予以认定。对证据18三性予以认定，该证据能够证明李平签收了杜王海寄送的履约通知函的事实。 综上，本案事实认定如下： 2016年9月9日，李平、汤媚洁（买方，即乙方）通过过华邦公司与杜王海（卖方，即甲方）签订两份《杭州市房屋转让合同》。合同约定，乙方以3500000元总价购买甲方所有的坐落于杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603、604室房屋；两套房屋抵押权人均为广发银行股份有限公司杭州分行，甲方办理房屋交易申请受理手续前办理抵押注销手续；乙方于2016年9月14日前支付两笔首付款合计1300000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月14日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；首付款合计1300000元待款到帐且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款待银行放贷且交房完毕后转付甲方；若乙方逾期付款超过10天的，合同均约定甲方有权要求乙方支付违约金360000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，等。 李平、汤媚洁（受让方，即乙方）与杜王海（出让方，即甲方）于同日签订两份《房产转让补充协议》。协议约定，甲方同意将已收到的乙方两笔购房定金各50000元于乙方将首付款打入银行监管账户前退还给乙方作为乙方部分首付款；甲、乙双方若其中一方不履行本协议，违约方均须向守约方支付违约金340000元；《房产转让补充协议》作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突，则以本协议为准，等。另，杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元604室房产转让补充协议还约定交易房产室内硬性装修转让价660000元，乙方同意在首付款打入银行监管账户当日一次性支付给甲方。 2016年8月22日，李平、汤媚洁向华邦公司支付两笔购房定金共100000元。同日，华邦公司向杜王海转交100000元购房定金。 2016年9月22日，华邦公司联系杜伊凡询问何时可退还100000元定金。2016年9月27日，杜伊凡向华邦公司提出可于9月30日退还定金，华邦公司回复杜伊凡需待李平、汤媚洁确认。2016年9月28日，华邦公司回复杜伊凡可于9月30日退还定金。后各方协商退还定金时间延期至2016年10月8日。 2016年10月8日9时56分、57分，李平、汤媚洁将定金退还账号以短信形式分别发送给华邦公司及杜伊凡。10时37分，杜伊凡受杜王海委托通过手机银行向上述定金退还账号打款100000元，该款于15时44分退回至杜伊凡账户。17时22分、25分，杜伊凡通过网上银行再次向上述定金退还账号打款50000元、49998元。17时29分，杜伊凡向汤媚洁微信账户转账2元，并将99998元银行转账记录以图片形式微信发送汤媚洁。19时34分，汤媚洁发现发送的定金退还账号有错误后即与杜伊凡、华邦公司联系，并重新发送了账号信息。 2016年10月9日7时51分，华邦公司联系杜伊凡询问定金退回情况，杜伊凡回复款项尚未退回。11时20分，汤媚洁联系华邦公司要求支付首付款，华邦公司回复汤媚洁需待定金退回至杜伊凡账户。15时42分、43分，50000元、49998元款项退回至杜伊凡账户，但杜伊凡未再将99998元定金退还李平、汤媚洁。2016年10月10日，杜伊凡向华邦公司提出房屋不再出售。 2016年10月27日，杜王海向李平、汤媚洁发送履约通知函，向华邦公司发送告知函，明确向李平、汤媚洁主张违约责任，收件人为冯某的邮件由他人代收，收件人为李平的邮件由李平签收。2017年2月6日，杜王海委托律师向李平、汤媚洁及华邦公司分别发出律师函，收件人为冯某、吴丹的邮件由他人代收，收件人为李平的邮件由前台代收。 另查明，2016年9月26日，浙江永新房地产评估有限公司出具两份评估报告书，报告书载明杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603、604室位于6层，楼层平面布局为二梯二户，但每户分两本证发证。603、604室共同组成一套西边套住宅。 再查明，2016年9月14日和10月9日，李平、汤媚洁的银行账户内分别存有款项1500000元和1860000元。 还查明，2017年3月9日，杜王海以华邦公司未按房地产经纪服务合同约定履行义务导致其权益受损为由向杭州市拱墅区人民法院起诉华邦公司居间合同纠纷一案，认为华邦公司存在未书面告知杜王海提交有效材料、未通知杜王海前往房管交易部门申请受理手续、未通知杜王海办理首付款及未监督李平、汤媚洁办理首付款监管工作等九项违约行为，要求华邦公司向杜王海支付违约金40000元。 本院认为，本案争议焦点在于李平、汤媚洁及杜王海履约过程中是否存在违约行为，杜王海主张解除合同有无事实和法律依据。对此，李平、汤媚洁认为其签订合同后已按约交付定金及首付款，杜王海因房价上涨拒绝继续履行合同存在违约，应承担继续履行合同并支付违约金的合同责任。而杜王海认为，李平、汤媚洁在履约过程中存在逾期交付首付款、装修款，未履行配合华邦公司办理税费申报、告知贷款审批情况、首付款准备情况等义务的违约行为，杜王海已发函告知李平、汤媚洁解除合同并支付违约金。本院认为，李平、汤媚洁于2016年8月22日依约支付定金100000元后，杜王海应依约在李平、汤媚洁将首付款打入银行监管账户前将已收取的100000元退还给李平、汤媚洁作为部分首付款，李平、汤媚洁再于2016年9月14日前向银行监管账户支付首付款、提交抵押贷款申请资料，并一次性支付杜王海660000元装修款。根据已查明的事实，在合同履行过程中，杜王海未按约于2016年9月14日前返还100000元定金，结合2016年9月14日李平、汤媚洁有存款1500000元的事实，可以认为杜王海提出系李平、汤媚洁未足额筹集首付款及装修款、华邦公司未履行通知义务，无事实依据及合同约定，本院不予采信。之后双方均同意将定金退还时间延期至2016年10月8日。2016年10月8日，杜王海因李平、汤媚洁提供的定金退还账号错误导致未成功退还定金，但在李平、汤媚洁将账号重新发送给杜王海后，杜王海却拒绝返还定金并要求终止合同，导致李平、汤媚洁无法继续履行付款义务。据此，应可认定李平、汤媚洁未再继续履行付款义务的原因系杜王海未按约返还定金并要求终止合同。因此，杜王海主张解除合同无事实与法律依据，本院不予支持。 对于李平、汤媚洁要求继续履行合同的诉讼请求，本院认为，李平、汤媚洁不存在违约行为，第三人广发公司亦在审理中表示在贷款结清后愿配合办理抵押注销手续，本案合同依法依约，应当并可以继续履行。杜王海应协助李平、汤媚洁办理房屋抵押注销手续，待李平、汤媚洁付清剩余房款后，再腾空讼争房屋并协助李平、汤媚洁办理讼争房屋的过户转让手续。对于李平、汤媚洁要求杜王海支付700000元违约金的诉讼请求，本院认为，李平、汤媚洁未提交杜王海违约行为对其造成的实际损失，且约定违约金较高，本院依据本案的实际情况，酌情确认由杜王海承担违约金150000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、继续履行被告（反诉原告）杜王海与原告（反诉被告）李平、汤媚洁签订的两份《杭州市房屋转让合同》及两份《房产转让补充协议》； 二、被告（反诉原告）杜王海于本判决生效之日起十日内向第三人广发银行股份有限公司杭州分行清偿设定在杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603室、604室房屋上的按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，广发银行股份有限公司杭州分行协助杜王海办理杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603室、604室的注销抵押登记； 三、如被告（反诉原告）杜王海未能按上述第二项全额清偿第三人广发银行股份有限公司杭州分行处的案涉房屋按揭抵押贷款，则由原告（反诉被告）李平、汤媚洁直接代杜王海向广发银行股份有限公司杭州分行全额清偿抵押贷款（李平、汤媚洁有权以代为清偿的款项充抵应支付给杜王海的购房款）； 四、原告（反诉被告）李平、汤媚洁应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内将购房款、装修款合计人民币4060000元支付给被告（反诉原告）杜王海，杜王海于李平、汤媚洁支付剩余购房款之日起十日内将杭州市江干区丽江公寓悦江苑7幢2单元603室、604室房屋腾空交付给李平、汤媚洁，并协助将上述房屋过户登记至李平、汤媚洁名下； 五、被告杜王海于本判决生效后十日内支付原告李平、汤媚洁违约金150000元； 六、驳回原告李平、汤媚洁其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告杜王海全部反诉请求。 本诉案件受理费人民币10800元，财产保全申请费人民币4020元，合计人民币14820元，由原告李平、汤媚洁负担人民币7500元，由被告杜王海负担人民币7320元。反诉案件受理费人民币9800元，反诉案件财产保全申请费人民币3520元，合计人民币13320元，由反诉原告杜王海负担。 原告李平、汤媚洁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杜王海于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。如对本诉不服，则向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10800元，如对反诉不服，则向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9800元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈 澄 人民陪审员  马立波 人民陪审员  周桂芳 二〇一八年三月一日 代书 记员  丁赛男