湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终716号上诉人（原审原告）：蒋继升，男，1963年7月16日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：喻亚平，湖北元初律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市黎明电机电器修造有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖一路。法定代表人：龚艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。上诉人蒋继升因与被上诉人武汉市黎明电机电器修造有限公司（以下简称黎明电器公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理，上诉人蒋继升的委托诉讼代理人喻亚平，被上诉人黎明电器公司的委托诉讼代理人王德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋继升上诉请求：1、改判黎明电器公司承担违约金至一审开庭日（2017年11月8日）止，具体金额为人民币33850元；2、判令黎明电器公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：本案中黎明电器公司依照合同约定明显构成违约，一审开庭时上诉人当庭要求变更诉讼请求，将违约金计算至一审开庭之时，一审法院仅支持至2014年12月29日是错误的。本案合同中对于黎明电器公司协助办证的义务及违约责任有明确的约定，系当事人的真实意思表示，应当得到履行。根据江夏区房管局的要求，业主若要办理新房不动产证，作为开发商需要配合提交以下材料：1、加盖开发商公章的武汉市房屋交易申请书；2、商品房权属证明书；3、武汉市房产权证附图；4、商品房买卖合同；5、购房发票；6、维修基金发票；7、土地使用权分割转让证明；8、宗地图。截至目前为止，黎明电器公司仍未提供办理不动产证所需的全部材料。虽有证据表明，黎明电器公司已经为案涉房产办理了所谓的“五证”，但该“五证”只是业主办理不动产证的必要条件，并非充分条件。简言之，没有“五证”业主办不了不动产证，但仅有该“五证”而不提供其他资料，业主也是无法办理所购房屋的不动产证的。因此，黎明电器公司未履行合同约定的全部义务，未能提供蒋继升办理不动产证所需的全部资料，导致蒋继升至今不能办证，构成违约，应当承担全部的违约责任。黎明电器公司答辩称，按照相关部门意见，没有办证不是黎明电器公司的责任，所以判决黎明电器公司承担违约金是错误的，黎明电器公司将相应手续交纳齐全，已经办理了相关武汉市商品房权属证明书，蒋继升准备相关材料交给房管部门，房管部门就可以为蒋继升办理房产证，所以黎明电器公司未违约。请求维持一审判决。作为黎明电器公司，只是有协助办证的义务，没有办证主要责任应该在蒋继升，从实际情况看，黎明电器公司将自己可以提供的材料都已经提交给房管部门。蒋继升向一审法院提出诉讼请求：1、判令黎明电器公司依约办理蒋继升购买的黎明工业园1单元2层4号、××号房屋权属证明书；2、依法判令黎明电器公司承担违约金27921元（违约金以房屋总价款为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从交付商品房之日起180日起即2012年12月29日起计至2014年12月29日止）；3、本案的诉讼费由黎明电器公司承担。一审法院认定事实：2011年12月10日，蒋继升与黎明电器公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买黎明电器公司开发的黎明工业园1单元2层4号、××号房，建筑面积分别为38.87平方米和38.87平方米，总价款分别为19.124万元和19.124万元。蒋继升已付清全部购房款。合同第九条约定：出卖人应当在2012年6月28日前，将符合法定交付条件的房屋交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”。一审另查明，根据已经生效的判决书确认的事实：1、涉案房产于2004年8月2日取得建设用地规划许可证；2010年取得国有土地使用证，地类（用途）：工业用地；2010年7月28日取得建设工程规划许可证，建设项目名称：黎明机电产业园一期2﹟厂房及综合楼；2010年11月16日取得建筑工程施工许可证；2011年4月29日取得武汉市商品房预售许可证；2012年7月27日取得黎明工业园一期2﹟厂房及综合楼的工程竣工验收备案证明书；2012年12月24日取得黎明工业园一期商品房项目竣工交付使用备案证。2、2013年8月16日，武汉江夏经济开发区管理委员会下发了《武汉江夏经济开发区管理委员会关于进一步加强工业地产项目管理的意见（试行）》（夏经管（2013）1号）第十条第三项规定：“工业地产项目严格按照工业地产要求建设……销售工业地产物业，应取得销售许可证，并严格控制销售对象，销售对象必须是在我区属地注册属地纳税符合我区产业政策的企业……”。2014年12月29日，武汉市人民政府办公厅下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是依法注册登记的工业企业或科技企业……”。武汉市江夏区人民政府办公室于2015年7月16日下发《区政府办公室关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28号）文件，其中第一条规定：“工业项目分割销售问题……（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”。武汉市江夏区人民政府办公室于2016年4月12日下发《区政府办公室关于全区工业地产整改工作的意见》（夏政办（2016）8号）文件，其中第三条第（一）项规定：“已预售备案房屋分割办证问题……按照夏政办（2015）28号文件的有关要求和程序组织分割办证资料……”。3、2016年3月21日，一审法院就涉案房屋能否办理两证问题向武汉市江夏区国土资源和规划局发出《咨询函》，江夏区国土资源和规划局回函称：武汉市黎明电机电器修造有限公司长咀工业园项目的用地出让、规划建设审批、发改委备案、销售许可等手续均在2013年8月23日（武房发（2013）146号文件下发日）之前办理完结，涉案房屋可依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件办理两证。一审法院认为，蒋继升与黎明电器公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。关于办理房地产权属证书。依据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”的约定，办理房地产权属证书系蒋继升的义务，故对蒋继升要求黎明电器公司办理涉案房地产权属证书的诉请，不予支持。关于违约金。依据合同第十五条：“因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人办理房地产权属证书的截止时间为2012年12月28日。经庭审查明，涉案房屋不能办理房地产权属证书的原因系2014年12月29日市政府下发了（武政办（2014）208号）文件：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业……”，本案中，因受让人为自然人而非企业，故暂不能办理房地产权属证书。由于双方在签订商品房买卖合同时未对办理权属登记人的身份予以限制，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定及合同的约定，蒋继升要求黎明电器公司承担2012年12月29日至2014年12月29日违约金的诉请，符合双方约定及法律规定，经核算，黎明电器公司应支付违约金共计27921。黎明电器公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼视其对抗辩权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、由武汉市黎明电机电器修造有限公司于本判决生效之日起十日内向蒋继升支付违约金27921元；二、驳回蒋继升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费498元，减半收取249元，由武汉市黎明电机电器修造有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋继升提交了四组证据，第一组证据为杨亮与销售的录音，拟证明公司承诺可以办理两证；第二组证据为杨亮去房管局咨询，房管局称是因为开发商的手续不齐全，主要是缺不动产分割权属证明书，还有维修基金的发票，缺这两项，拟证明不能办证的原因；第三组证据为和黎明电器公司的销售经理的微信聊天记录，其答复没有分割证明。拟证明没有办证的原因是因黎明电器公司不能出具分割证明；第四组证据为杨亮与刘芬的通话录音一份，拟证明是因为没有分割证明，所以没有办证。经质证，黎明电器公司认为：1、针对必须要开发商提供的资料，因是复印件，对真实性有异议，需要庭后核实；2、微信聊天记录上有更改，不具有真实性合法性，不能作为证据使用；3、关于维修基金，工业产权没有维修基金，故该组证据不能达到证明目的。黎明电器公司提交了七组证据：第一组为营业执照及房地产开发证书，拟证明黎明电器公司具备房地产开发资质；第二组为武汉市商品房预售许可证，拟证明政府许可黎明工业园一期2#厂房公开销售买卖；第三组为相关人员武汉市商品房权属证明书，拟证明黎明电器公司已经向房管部门提交了相关材料，也获得了房管部门的认可，履行了合同义务，是上诉人自己不去申请办理房屋过户；第四组为江夏区住房保障和房屋管理局致湖北正信律师事务所函第2013000357号，拟证明黎明电器公司此时已经将手续提交给了蒋继升并且蒋继升已经可以前往房管部门办理相关手续；第五组为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第0026930号，拟证明黎明电器公司已经向房管部门提交了相关材料，也获得了房管部门的认可，履行了合同义务，是蒋继升自己不去申请办理房屋过户；第六组为袁骄娥判决书的生效证明书，拟证明蒋继升等与袁骄娥房屋买卖合同相同，且判决已生效履行；第七组为武屋权证夏字第281300357号，拟证明江夏房管已认可黎明电器公司的卖房行为，办理了部分房产证，蒋继升等没有办证与黎明电器公司无关。经质证，蒋继升认为：1、一审时黎明电器公司未提交这七组证据，且这七组证据不属于新证据，不应被采纳；2、证据与一审认定事实没有什么不同，达不到黎明电器公司的证明目的；3、对于证明房管局不作为的证据，双方合同没有事先约定因政策调整原因不能办证，免除黎明电器公司的责任，故黎明电器公司应当承担相应责任。本院经审查认为，上诉人蒋继升提交的证据虽属于二审期间的新证据，但不能充分证明案涉房屋不能办理权属证书系黎明电器公司的原因造成。黎明电器公司提交的证据不属于二审期间的新证据。故本院对蒋继升和黎明电器公司二审期间提交的证据均不予采信。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋于2013年1月5日取得了《武汉市商品房权属证明书》。2017年11月8日，一审庭审中，蒋继升明确主张违约金计算的截止时间为2014年12月29日。本院认为，针对上诉人蒋继升的上诉请求和理由，本院评判如下：蒋继升与黎明电器公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且黎明电器公司就其出售的案涉房屋已取得商品房预售许可证，合同合法有效，双方均应信守。合同签订后，蒋继升向黎明电器公司支付了全部购房款，黎明电器公司也将案涉房屋交付给蒋继升。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条约定，黎明电器公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因黎明电器公司的责任，导致蒋继升在交付商品房之日起180日内不能取得房屋权属证书的，黎明电器公司应承担逾期办证的违约责任。按此约定，黎明电器公司应于2012年12月28日前取得案涉房屋的初始登记，具备协助蒋继升办理案涉房屋权属证书的条件，但黎明电器公司于2013年1月5日才取得案涉房屋的《武汉市商品房权属证明书》，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据本案查明的事实，黎明电器公司于2013年1月5日前已办理完成了案涉房屋项目的全部合法手续，具备办理案涉房屋权属证书的条件，但案涉房屋不能办理房地产权属证书的原因系黎明电器公司就其出售的工业地产项目的房屋已取得合法的规划、建设及预售许可，并与蒋继升签订了《武汉市商品房买卖合同》后，政府下发了相关文件，对工业地产项目严控销售对象，受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业，由于蒋继升系自然人，暂不能办理房地产权属证书，故案涉房屋暂不能办理房地产权属证书非黎明电器公司的责任造成。一审庭审中，蒋继升明确主张违约金计算的截止时间为2014年12月29日，一审法院鉴于黎明电器公司经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权，据此支持了蒋继升要求黎明电器公司支付截止时间计算至2014年12月29日止的违约金并无不当，一审判决结果充分保护了蒋继升的合法权益。一审判决后，黎明电器公司未提出上诉，视为服判。经审查一审案卷，一审庭审笔录中并未显示蒋继升当庭变更诉讼请求，要求将违约金计算至一审庭审之日。案卷中也没有蒋继升变更诉讼请求的申请书，也没有变更诉讼请求后就增加违约金数额交纳案件受理费的收据。故蒋继升认为一审判决仅支持计算至2014年12月29日止的违约金错误的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。人民法院审理民事案件，应当围绕当事人的诉讼请求进行审理，二审中，蒋继升提出请求改判将违约金计算至一审开庭日止的上诉请求，超出了蒋继升一审提出的诉讼请求范围，本院不予处理。综上所述，蒋继升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人蒋继升负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 斌审 判 员  张文霞审 判 员  丰 伟二〇一八年三月二十七日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳