贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2723民初305号原告：李士方（曾用名李世芳），男，汉族，1947年6月8日生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，委托诉讼代理人：王凌松，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云芳，贵州贵达律师事务所律师（实习）。被告：贵定盛世广场房地产开发有限公司。住所：贵定县宝山街道解放南路茶花园。法定代表人：覃晓波，公司董事长。委托诉讼代理人：肖德琪，男，布依族，1970年11月11日生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，系贵定盛世广场房地产开发有限公司常务副总经理。原告李士方与被告贵定盛世广场房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凌松、李云芳到庭参加诉讼，被告盛世公司的委托诉讼代理人肖德琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的Ｂ－105号《房屋拆迁补偿安置协议》、B-105补号《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》和《房屋拆迁安置备案登记表》合法有效；二、判令原告对被告安置的华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋享有优先取得权；三、判令被告立即交付华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋并协助原告办理安置房屋的权属登记手续；四、判令被告向原告支付从2013年11月1日至2018年2月1日逾期交房违约金76500元（租金标准暂定为1500元/月，最终以评估机构评估结果为准）以及2018年2月1日以后直至被告将上述房屋交付原告时止的逾期交房违约金；五、请求被告承担本案诉讼费。事实及理由：2008年3月17日，原告与贵定大成房地产开发公司签订B-105号《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定由贵定大成房地产开发公司拆迁原告位于贵定县××路的砖混结构商业房，面积26.63平方米，双方按照产权调换的方式进行拆迁补偿，并约定房屋过度期为18个月，原告在2008年3月18日前搬迁完毕。安置协议签署后，原告依约履行了义务。2011年，贵定华亿房地产开发有限公司接受原告与大成房地产开发公司签订的B-105号《房屋拆迁补偿安置协议》，且在2011年4月1日与原告签订B-105补号《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》，补充协议约定将B-105号补偿安置协议中产权调换的安置房变更为华亿盛世广场东区组团商铺（临解放南路街面，位于人民路口第一个），面积为30.87平方米，面积以产权部门核定的为准，面积正负误差只能在2平方米以内，低于原安置面积2平方米以内，被告按同等路段商铺市场价补差价给原告，若超出安置面积则原告不补面积差价；B-105号协议的其他约定不变。2013年6月9日在贵定县住房征收和房地产管理所出具的房屋拆迁安置备案登记表中，将安置给原告的商铺确定为华亿盛世广场组团东区门面负一层22号，面积为53.44平方米，不需支付任何补偿房款，交房日期为2013年10月。从2013年10月至今，被告迟迟不按约定交付安置房，已经违反上述协议约定，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特依法起诉，恳请判如所请。被告盛世公司辩称：原告提出的第一、第二、第三项请求被告没有意见，都能够满足。对于原告的第四项诉讼请求被告有意见，拆迁合同从大成到华亿的变更有些混淆，对于超出安置的面积，原告不补差价给被告，违反公平原则。违约金是不存在的，因为这不是买卖关系，被告根据旧城改造文件对旧城进行改造，原告请求被告支付违约金是不合理的，被告在处理几百户拆迁户当中只有原告提出违约金请求，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供《房屋拆迁补偿安置协议》、《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》、《房屋拆迁安置备案登记表》，用以证明：1、原、被告之间依法成立房屋拆迁补偿安置合同关系；2、被告逾期不交房的违约事实；3、被告在协议中明确了房屋过渡期为18个月；4、原、被告在协议中明确约定原告不需要支付任何补偿房屋款的事实，且该事实也于2013年6月9日在贵定县住房征收和房地产管理所出具的《房屋拆迁安置备案登记表》中得以再次确认；5、原告对被告安置的华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋享有优先取得权，且原告认为原告不应当补交房屋差价；6、被告应当支付原告相应的违约金。被告盛世公司的质证意见是：对《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置备案登记表》无异议，对《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》有质疑，从大成公司与原告签的26.63平方，到华亿公司与原告签订的30.87平方，这份协议是谁签订的不清楚，这份协议签得是不正常的，而且在协议中注明少于2平方不用补差价，这违反了公平交易的原则。《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》系贵定华亿房地产开发有限公司与原告在自愿协商的基础上签订，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。被告认为该补充协议违反公平交易原则，但未提供证据证实，亦未向人民法院或者仲裁机构申请撤销。对该补充协议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：经贵定县人民政府批准，贵定大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）在贵定县××、××字及××区进行项目建设，修建世纪新城商住小区。2005年6月2日，大成公司取得拆迁许可证。2008年3月17日，原告与大成公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：以产权调换的方式拆迁安置；由大成公司拆除原告位于解放南路砖混结构门面26.63平方米，大成公司以贵定世纪新城牡丹园组团30.87平方米的门面调换原告被拆除的26.63平方米门面（面积以房屋完工交付时产权部门的核定为准）；大成公司应给付原告的各项补偿合计19073元；对超出拆迁面积的4.24平方米，大成公司按4500元每平方米与原告结算，合计19080元，应由原告补给大成公司；原告应当补给大成公司的19080元抵扣大成公司补偿原告的各项费用19073元后，原告应当补给大成公司7元；原告同意在建筑期间自行周转过度，过渡期为18个月，即2008年3月17日至2009年9月17日，大成公司每月给付原告临时安置补助费213元（按实际过渡月份计算）；原告用过渡费全部冲抵门面房款，过渡期间不再发生过渡费，超出面积4.24平方米由大成公司负责办理产权证。《房屋拆迁补偿安置协议》签订后，原、被告按照协议约定履行各自义务。2009年9月27日，大成公司名称变更为贵定华亿房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）。2011年4月1日，原告与华亿公司签订《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》，该协议作为2008年3月17日原告与大成公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》的补充协议。补充协议约定：华亿公司同意原安置给原告的商铺现变更为贵定华亿盛世广场东区组团商铺（临解放路街面，并位于人民路口第一个）建筑面积30.87平方米，与原告产权调换，安置原告，面积以产权部门核定为准；面积正负误差只能在2平方米以内，低于原安置面积2平方米内，华亿公司按同路段商铺销售市场价格补少面积差给原告，若超出安置面积则原告不补超面积差价；原签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的其他条款不变。2013年6月9日，原告与华亿公司在贵定县住房征收和房地产管理所进行房屋拆迁安置备案登记，双方在《房屋拆迁安置备案登记表》上签字盖章。《房屋拆迁安置备案登记表》载明：安置房屋坐落于华亿盛世广场组团东区门面负一层22号，安置房屋用途为商铺，安置房面积为53.44平方米，竣工时间为2013年5月，交房时间为2013年10月，房屋过渡时间为18个月。2015年11月9日，华亿公司名称变更为盛世公司。交房时间过后，因被告迟迟未将安置的门面交付原告使用，经原告催要无果，遂向本院提出如前诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》、《房屋拆迁安置备案登记表》均系原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，上述协议合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告应当按照上述协议的约定全面履行自己的义务。协议签订后，被告拆迁了原告的房屋，但被告未按照约定的时间将安置给原告的门面交付给原告，被的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”的规定，原告请求判令被告立即交付华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋给原告并协助原告办理房屋的权属登记手续，本院予以支持。为避免被告将安置门面转卖第三方，原告请求判令原告对华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋享有优先取得权，本院予以支持。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原、被告没有约定逾期交房的违约责任，且安置房达到交付条件时，原告应当及时向被告主张权利，因此，原告请求判令被告支付违约金，本院不予支持。被告主张安置给原告的门面是30.87平方米，但是到房管部门办理备案登记的时候安置房屋面积变成了53.44平方米，违反了公平原则，原告应当把22.57平方米的差价补给被告。被告认为原、被告签订的协议违反公平原则，但未申请仲裁机构或者人民法院予以撤销，且原、被告双方在签订协议时已经约定，若超出安置面积则原告不补超面积差价，安置房屋面积最终以产权部门核定的为准，因此，对被告的辩解主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李士方与贵定大成房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、与贵定华亿房地产开发有限公司签订的《贵定华亿房地产开发有限公司旧城改造房屋拆迁补偿安置补充协议》和《房屋拆迁安置备案登记表》合法有效；二、原告李士方对贵定华亿房地产开发有限公司安置的位于华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋享有优先取得权；三、被告贵定盛世广场房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将位于华亿盛世广场东区门面负一层22号房屋交付原告李士方，并协助原告李士方办理权属登记手续；四、驳回原告李士方的其余诉讼请求。案件受理费1712元，适用简易程序审理减半收取856元，由被告贵定盛世广场房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  罗文才二〇一八年三月二十七日书记员  罗 尧