上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终935号上诉人(原审被告)：叶争青，男，1984年7月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱昌顺，男，1978年7月28日出生，汉族，住陕西省安康市。委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。上诉人叶争青因与被上诉人朱昌顺房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初11996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人叶争青上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判对朱昌顺要求叶争青返还房屋租赁转让费的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：涉案房屋转让费系叶争青就房屋前期进行装修宣传投入产生的费用及优越的区位优势、区段隐形的商业价值等因素综合让渡给朱昌顺；其次，双方在《转让费预收协议》中明确约定“转让费预收款不退”，对双方具有法律约束力；再次，双方在《补充协议》中关于“若转让费未交，叶争青有权解除合同”的约定证明转让费是朱昌顺履行合同的必要义务；最后，双方就转让费在合同履行期间并不存在任何争议，且合同无法履行的情形并非叶争青的过错导致，叶争青不应承担退还转让费的责任。被上诉人朱昌顺辩称，叶争青在房屋租赁过程中的性质是“二房东”，其本身就没有理由收取转让费；另，房屋是空店转让，故不存在叶争青所述的前期装修。朱昌顺支付转让费是基于能够顺利、完全履行合同的预期，现合同未到履行期限即告终止，且叶争青于2014年9月将房屋出租给朱昌顺时明知上海瑞彰贸易有限公司(以下简称“瑞彰公司”)对外债务情况，但却隐瞒未告知，存在过错，故叶争青理应归还相应的转让费。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朱昌顺向一审法院起诉请求判令：1、叶争青返还朱昌顺租金60万元；2、叶争青返还朱昌顺房屋押金5万元；3、叶争青返还朱昌顺房屋租赁转让费25万元；4、叶争青支付朱昌顺装修损失根据租期折价30万元；5、叶争青赔偿朱昌顺预期利润损失酌定30万元。一审法院认定事实：2012年12月9日，瑞彰公司(甲方)与叶争青(乙方)就上海市民星路XXX号一、二楼房屋建筑面积3164.8平方米签订《房屋租赁合同》，租期自2012年12月9日至2032年12月9日。2014年9月12日，叶争青(甲方)与朱昌顺(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市民星路XXX号一楼E-1区建筑面积620平方米(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方；用途为餐饮；租赁期限自2014年10月1日至2018年10月1日止；租金按每月5万元支付，一年一付；第三年起租金按照前一年度年租金的5%每年递增；乙方在交付首期租金时，缴纳房屋租赁保证金5万元；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用均由乙方负担，乙方按月支付，逐月结清；房屋装潢需征得甲方许可，若必须到消防或城建部门办理有关手续的，乙方必须办理有关手续；装潢费用和办理有关手续的费用由乙方承担；房屋装修谁使用谁装修，修缮费用由承租人承担；租赁期满或提前解除本合同，乙方应按约将承租房屋的设备完好归送甲方。同日，双方又签订《补充协议》如下：1、甲方同意在租赁合同的第二年免除乙方一个月租金费用；2、甲方配合乙方协调排烟管安装相关事宜；3、甲方同意延长乙方租赁期至2018年12月1日；4、乙方承诺于2014年9月15日前将转让费25万元交付甲方，否则甲方有权解除合同。合同签订后，朱昌顺向叶争青支付了转让费和保证金，并对涉案房屋进行装修和使用。因瑞彰贸易公司等人未履行(2013)浦民六(商)初字第4127号与中信银行股份有限公司上海分行金融借款合同纠纷一案调解书，上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)在(2013)浦执字第18568号执行案件中委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对民星路XXX号1幢、2幢、3幢1-2层房地产(总建筑面积5906.15平方米)进行估价，评估公司在2014年11月、12月现场评估时，看到朱昌顺等商户在装修，曾建议停止装修。2016年12月6日，浦东法院在涉案房屋处张贴《公告》，告知上述房屋产权已经拍卖转移至买受人上海亘殷投资管理有限公司名下，依照《最高人民法院》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令占有拍卖财产的被执行人或者第三人应当于2016年12月15日前搬离上海市杨浦区民星路XXX号1幢、2幢、3幢1-2层房产，到期仍不搬离的，将强制执行，并追究相关人员法律责任。一审法院另查明，2016年5月20日、10月18日、11月1日，朱昌顺分三次向叶争青支付60万元，叶争青认可收到2016年10月1日至2017年9月30日的租金。2017年4月22日，朱昌顺停止营业，一审审理中，双方确认租赁合同自该日解除。叶争青同意退还自解除日至2017年9月30日的租金，在扣除水电煤等费后退还保证金。朱昌顺称已结清水电煤费。一审法院认为，涉案房屋在出租给朱昌顺之前，已被浦东法院立案执行；出租给朱昌顺后，又被依法拍卖，权利人发生变更，导致原租赁合同目的无法实现。朱昌顺于2017年4月22日腾空并迁出涉案房屋，现朱昌顺要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求叶争青返还已支付的租赁保证金和已预付至2017年9月30日的租金，应予以支持。朱昌顺关于要求退还转让费，叶争青以让渡较好的店铺位置及包含装修为由抗辩，一审法院认为，在“转让费预收协议”中约定涉案房屋是空店转让，转让费预收不退，叶争青已就出租的房屋收取租金，现由于合同不能继续履行，对于未履行期间的转让费用应予退还。朱昌顺主张的装修和预期利润的损失，均缺乏依据，不予支持。一审法院据此判决：一、朱昌顺与叶争青就上海市杨浦区民星路XXX号一楼E-1区(建筑面积620平方米)房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年4月22日解除；二、叶争青应于判决生效之日起十日内返还朱昌顺租金265,000元；三、叶争青应于判决生效之日起十日内返还朱昌顺保证金50,000元；四、叶争青应于判决生效之日起十日内返还朱昌顺转让费39,257元；五、朱昌顺要求叶争青赔偿装修折价300,000元的诉讼请求，不予支持；六、朱昌顺要求叶争青赔偿预期利润损失300,000元的诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，朱昌顺与叶争青之间签订的《转让费预收协议》约定：本人已收朱昌顺转让费预收款人民币50,000.00(伍万圆整)，转让标的：民星路XXX号惠宜超市(不含手机店)双方约定：1、转让费总计人民币250,000；2、租金年付，每月人民币50,000，押金一个月；3、空店转让，店内原有货品原店主自行解决；4、转让费预收款不退；……。”本院认为，叶争青认为朱昌顺支付的转让费是基于叶争青对涉案房屋的前期装修及房屋优越地段等因素而支付的对价，且双方之间曾约定转让费不予退还，故叶争青不应退还转让费。根据已查明之事实，朱昌顺与叶争青之间签订的《转让费预收协议》明确约定“空店转让”及“转让费预收款不退”，故叶争青上述关于转让费系基于对涉案房屋前期装修的补偿以及双方约定转让费不退的观点缺乏事实依据。鉴于朱昌顺向叶争青支付250,000元转让费是基于双方之间的房屋租赁法律关系，在双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限未届满之时，合同因非承租人原因解除，承租人有权向出租人主张返还相应的转让费。一审法院以合同未能履行的时间段及转让费总金额作为依据计算认定叶争青应返还朱昌顺的转让费用并无不当。综上所述，叶争青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费781.43元，由上诉人叶争青负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  成 皿审判员  余 艺二〇一八年三月七日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……