辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2694号上诉人（原审被告）：王春仔，女，1987年8月16日出生，满族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：山霞，女，1979年7月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人王春仔因与被上诉人山霞房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初14310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王春仔上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回山霞的诉讼请求；3.一审诉讼费用由山霞承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。首先本案《房屋买卖协议书》为格式文本，双方经协商后将约定内容手写到空白处。该部分手写内容才是双方真实意思��示，原格式文本应视为应经变更。其次，王春仔2017年10月9日再次转让房产前不知道山霞已经提起诉讼，且一审法院仅提前两天告知开庭，原审法院程序存在瑕疵。2.原判决适用法律错误。双方已经约定山霞负有先支付价款的义务，此后王春仔才有义务办理交易手续。根据《合同法》规定，王春仔作为收款权利方，有权通知义务方直接向第三方银行支付款项，不需要如原审判决认为的达成协议。山霞在合同约定的应付款之日反悔，双方未能达成新的一致，应按原合同履行。如山霞不能付款，当日可找来其他买家如期付款。而山霞未履行合同约定，王春仔有权扣留定金2万元，并解除买卖合同，将房屋另行出售。山霞辩称，原审判决正确，同意维持原判。山霞向一审法院起诉请求：要求王春仔履行��卖合同，继续交易沈河区奉天街340号1-11-9房屋。在诉讼过程中山霞变更诉讼请求为：1.要求王春仔双倍返还定金40,000元；2.诉讼费用由王春仔承担。一审法院认定事实：位于沈阳市沈河区奉天街340号1-11-9房屋原所有人为王春仔。山霞在网上看到该房屋出售信息后与王春仔协商购买诉争房屋。2017年7月4日，山霞作为买房人（乙方）与王春仔作为卖方人（甲方）签订房屋买卖协议书，约定诉争房屋成交金额27万元，定金2万元。同时约定：一、双方签订协议后，甲方应保证结清所卖房屋的采暖费，水费、电费、煤气费、电话费、卫生费、有线电视费、宽带网费、物业管理费及一切必须交纳的相关费用。二、违约责任：如甲方违约，赔偿一方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退。三、本协议达成后由乙方负责办理更名过��手续，手续费由乙方承担。四、办完更名或委托公证手续，乙方将房款付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方……在合同其他约定事项中约定：1.8月29日乙方资金到位办理交易手续。2.如按约定时间资金未到账，由乙方自行安排新的买家如时交易。3.房内家电家具送乙方；4.甲方户口迁出或空户。5.契证留乙方。协议签订后，王春仔将诉争房屋的契证交与山霞保管，山霞交付王春仔定金2万元。因诉争房屋尚有26万余元银行抵押贷款未偿还，2017年8月29日，王春仔、山霞到浦发银行协商偿还贷款解除抵押事宜，因王春仔要求山霞全额交付购房款以代替其偿还银行贷款或保留1万元购房款作为合同后续履行的保证，而山霞要求保留2万元购房款，双方因此未能达成协议。2017年9月上旬，王春仔将诉争房屋再次在网上挂出销售，并转让给案外人车千红，案外人车千红于2017年10月9日取得诉争房屋的产权登记。在此期间，山霞短信联系王春仔要求继续协商房屋买卖合同履行事宜或返还定金，王春仔未予答复。山霞于2017年9月7日诉至法院要求王春仔继续履行买卖合同，诉讼过程中，因王春仔将诉争房屋转让他人，山霞变更诉讼请求为要求王春仔双倍返还定金。一审法院认为：山霞、王春仔之间的房屋买卖协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于山霞是否有义务先行交付购房款用于偿还诉争房屋银行贷款的问题。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。山霞、王春仔就诉争房屋达成买卖协议，但对如何清偿银行贷款及解除抵押未能达成协议。王春仔作为诉争房屋的所有权人，其欲处分房屋须保证诉争房屋上无权利负担，即偿还银行贷款为王春仔的义务，而非山霞的义务。根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据山霞、王春仔达成的房屋买卖协议第四条：“办完更名或委托公证手续，乙方将房款付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方”。其他约定事项中约定：“1.8月29日乙方资金到位办理交易手续。2.如按约定时间资金未到账，由乙方自行安排新的买家如时交易。”此处“资金到位”、“资金到账”不能理解为于8月29日向王春仔全额“交付”购房款，根据交易习惯，一审法院认为该合同第四条关于交付购房款的约定为有效约定，即山霞不负有在办理过户之前交付全额购房款的义务。基于此，王春仔并不取得于2017年8月29日未全额收到购房款即可处分诉争房屋而不承担违约责任的权利（撇开“如按约定时间资金未到账，由乙方自行安排新的买家如时交易”的字面意思），王春仔在与山霞达成买卖协议后擅自将诉争房屋专卖他人，违反合同约定，应向山霞承担违约责任，故对王春仔要求山霞双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：王春仔于判决生效之日起15日内双倍返还山霞定金40,000元。如王春仔未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5,320元减半收取2,675元，由王春仔负担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王春仔是否应当对案涉合同不能继续履行承担全部违约责任，关于这一争议焦点，应结合双方合同履行的全过程进行分析。案涉《房屋买卖协议书》中“其他约定事项”中约定“8月29日资金到位办理交易手续”，关于合同中“资金到位”的理解以及支付购���款与办理更名等手续的先后顺序问题，合同中约定不明确，但考虑到该合同属于格式合同，除依据有关合同条款理解外，还应进一步探究当事人的真实意思。结合王春仔与山霞在二审中的陈述，双方认可当时是按照《房屋买卖协议书》中“其他约定事项”中的手写内容办理，即山霞应先支付房款而后王春仔为山霞办理手续，而非按照该协议书第四条办理。而对于“资金到位”的理解，案涉《房屋买卖协议书》中并无其他关于房款支付时间、方式的有效约定，山霞也陈述是由于签订合同时山霞资金不足，故而约定待山霞所购理财产品到期后支付房款。因此本院认为将该约定解释为山霞应于2017年8月29日支付王春仔全部购房款更加符合当事人在签订合同时的真实意思。一审法院依据《房屋买卖协议书》第四条约定认为��霞在房屋办理过户前不负有支付全额购房款的义务，缺乏事实依据，应当予以纠正。山霞在约定的支付房款之日对房款的金额提出变更，在双方未能对变更达成一致的情况下，则应按照原约定继续履行。山霞未按照合同约定的支付房款的时间支付全部购房款，也未按照其主张的应支付金额进行支付，应当认定山霞未履行合同约定的支付房款的义务，同时也未履行合同约定的“由乙方（山霞）自行安排新的买家如时交易”义务。山霞在合同履行中存在违约，应承担相应的违约责任。关于王春仔将案涉房屋另行出卖他人的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”按照上述法律规定，王春仔如果认为山霞的违约行为符合法定或者双方约定的合同解除条件，应当将解除合同的意思通知山霞，方能产生合同解除的法律效果。而王春仔在2017年8月29日后未与山霞联系，对山霞继续履行合同的请求也未予答复，王春仔并未行使解除权，按照法律的规定双方的买卖合同并未解除。在合同未解除的情况下，王春仔将案涉房屋出卖给他人，亦应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”在王春仔与山霞均存在违约行为的情况下，本案合同不能履行的违约责任不应由王春仔全部承担。因此结合本案具体情况，王春仔应返还山霞定金2万元，山��无权要求王春仔双倍返还定金。综上所述，上诉人王春仔的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初14310号民事判决；二、上诉人王春仔于本判决生效之日起15日内返还被上诉人山霞定金20,000元；三、驳回上诉人山霞、被上诉人王春仔其他诉讼请求。如上诉人王春仔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费800元，由上诉人王春仔承担300元，被上诉人山霞承担500元；二审案件受理费800元，由上诉人王春仔承担300元，被上诉人山霞承担500元。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年三月二十三日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。