云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2501民初1583号原告：陈慧萍，女，1964年4月5日生，汉族，云锡建设集团公司退养职工,住个旧市。原告：刘秋涵，女，1991年10月20日生，彝族，中央民族大学学生，住址同上。原告：陈桂英，女，1938年4月12日生，彝族，个旧市农民，住址同上。三原告委托诉讼代理人：周超，云南牵明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市宝华房地产开发经营有限责任公司。住所：个旧市人民路**渝州花园****。法定代表人：施伟龙，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘云婷、李云霞，该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告陈慧萍、刘秋涵、陈桂英与被告个旧市宝华房地产开发经营有限责任公司（以下简称宝华房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，于2017年3月6日作出（2016）云2501民初1500号民事判决书。原、被告均不服提起上诉。2017年9月19日红河州中级人民法院作出（2017）云25民终920号民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧萍及其三原告的委托诉讼代理人周超，被告宝华房地产公司的委托诉讼代理人刘云婷、李云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈慧萍、刘秋涵、陈桂英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因侵权行为给其造成的财产损失904824元及逾期后相关附属赔偿金133236元，合计1038060元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：认定被告拆毁其位于个旧市的部分房屋253.31㎡的行为构成侵权；原告变更第1项诉讼请求为：1.判令被告按现行同地段房屋价格计算房屋折价款759930元（3000元/㎡×253.31㎡），房屋装修款126655元（500元/㎡×253.31㎡）；3.判令被告赔偿从拆毁其房屋至赔偿责任履行完毕之日止即从2013年9月至2017年10月的租房损失费124121.90元（10元/㎡×253.31㎡×49月）；4.判令被告赔偿其被损毁的室内家具及树木损失23000元；5.判令被告承担律师代理费6000元。上述费用合计1039706.90元。事实和理由：刘建伟系陈慧萍之夫、系刘秋涵之父、系陈桂英之子。位于个旧市的房屋原属李庭有、毛正英建盖，后由该二人之女李鸣非继承。因李鸣非欠刘建伟债务，用该房抵债。2001年1月刘建伟取得《国有土地使用权证》，并缴纳契税。2013年8月9日17时许，被告在未与其协商，违法将其位于个旧市建筑面积为253.31㎡的房屋拆毁，屋内物品被云Ｇ×××**号货车拉走。其当即向个旧市公安局锡城派出所报案。个旧市国有土地上房屋征收与补偿办公室（以下简称市征补办）通知被告停止侵害，遭到拒绝。2015年3月14日被告确认违法拆毁其房屋面积为253.31㎡。其认为，被告拆毁其房屋无法恢复原状，应赔偿损失。宝华房地产公司辩称，1.抵债协议中房屋用地面积120㎡是经锡城镇批准的，地上建筑物的面积与土地面积不能等同，因农村宅基地只能在本村村民流转，故抵债协议不合法；2.原告房屋毁损不是其公司拆迁行为造成，2013年8月9日原告向公安机关报案时，其公司尚未进入房屋拆除工作，同年9月9日其公司才与宝华建安公司签订拆除旧房协议；3.原告房屋长期空置，无人居住，不存在租房经济损失及财产损失，原告聘请律师的代理费是个人选择的行为，其不承担；4.原告取得的《国有土地使用权证》土地面积253.31㎡，现该地块大部分房屋保留原样，至今原告未能提交房产证。故要求驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1.原告的房屋是否系被告拆除？被告是否应赔偿原告财产损失？2.原告计算的赔偿费用是否合理？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，即：原告提交的陈慧萍、刘秋涵、陈桂英的身份证，户口证明、证明、死亡证明、结婚证、（2003）蒙民初字第653号《民事判决书》、被告公司信息登记截图、抵债协议、个旧市国用（2001）字第9号《国有土地使用权证》、H-（13）-44宗地图、契税完税证、个旧市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）关于陈慧萍反映房屋拆迁问题的信访事项答复意见书、关于对陈慧萍反映房屋拆迁情况的回复、协调解决宝华房地产公司强拆陈慧萍房屋纠纷会议记录复印件各1份，关于陈慧萍报警（报案）的证明、关于对陈慧萍反映宝华房地产拆除房屋的信访回复各1份，通知2份，照片3张，查询情况说明、照片打印件各1份；被告提交的营业执照、身份证、个旧市国用（2006）字第219号《国有土地使用权证》、个旧市人民政府关于收回国有土地使用权的批复、证明复印件各1份，法定代表人身份证明1份，抵债协议、照片打印件各1份，照片9张；本院调取的李庭有、毛正英锡城区农村建房用地申请报批表、个拆许字（2009）第9号房屋拆迁许可证、情况说明复印件各1份，被调查人为李俊的调查笔录、H-(13)-44与H-(13)-108宗地交叉面积图各1份，照片5张。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，三原告提交如下证据：1.H-（13）-44各幢占地图1份，证明原告房屋被拆除前，经个旧市土地咨询服务公司测量其房屋面积为255.2㎡（不含空地），其中第1、2幢房屋是1层，第3幢房屋是2层。2.《关于被拆迁户陈慧萍的拆迁安置赔偿方案》复印件1份，证明2015年3月14日被告确认违法拆除其房屋面积253.31㎡。3.宝华房地产公司出具的《请示》、《三角地4号陈慧萍房屋征收补偿方案》复印件各1份，证明被告对其房屋受损价值的计算方法。4.照片四张，证明2013年8月9日下午5时其房屋被被告拆除的事实。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，认为该证据系原告自行委托测绘，对测绘的占地面积214.6㎡无异议，对原告计算的房屋面积255.2㎡不认可。对证据2的真实性无异议，但需在原告提交房屋产权证的前提下，才按该方案赔偿。对证据3的真实性无异议，《请示》是其公司出具，不是针对原告的请示，是其公司内部行为；《补偿方案》的前提是原告提交房屋产权证。对证据4无异议，但照片中的车辆不是其公司的，也不是宝华建安公司的。被告针对有争议的证据和事实，提交如下证据：1.李庭有《锡城区农村建房用地申请报批表》复印件1份，证明李庭有经锡城镇土地所批准建盖房屋面积120㎡。2．《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》复印件各1份，证明其于2001年取得该片区建设项目许可，2002年取得规划许可。3.《三角地2号片区新家寨村民拆迁赔偿意向书》、《三角地2号片区新家寨村民拆迁赔偿意向书》复印件、《关于三角地2号片区新家寨村民拆迁赔偿意向书意见的回复》各1份，证明其与个旧市锡城镇新冠村委会（以下简称新冠村委会）新家寨村达成意向，原告土地属该片区，该村委会称原告土地属村集体土地，及其对土地补偿进行的回复。4.《关于三角地2号片区拆迁赔偿现场办公会议》1份，证明2012年11月14日其针对拆迁片区召开现场办公会议。5.《拆除旧房协议书》1份，证明2013年9月9日其与宝华建安公司签订拆除协议，原告报案时，其尚未开展拆迁工作。6.H-（13）-44宗地图复印件、《图纸》打印件各1份，证明其通过规划批准占用原告国有土地使用权证上的部分土地，及其取得的用地范围。7.《个旧市国土资源局（以下简称市国土局）关于办理土地使用权出让手续的批复》、《人民路向南延伸道路西侧旧城改造C-5片区用地勘测定界图》复印件1份，证明其取得的土地经市国土局批复同意。8.照片打印件1份，证明原告房屋在其拆迁范围内。9.照片5张，证明2013年3月其入户调查时，原告房屋的状况。10.《个旧市国有土地上房屋征收与补偿办法》1份，证明国有土地上房屋拆迁补偿的依据是取得房屋产权证才能补偿。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，对证明目的不认可，认为房屋面积应为253.31㎡。对证据2的真实性无异议，只能证实该项目被告取得批复，不能证实被告具备合法的拆迁手续，反证原告房屋在该范围内，其损失应由被告承担。对证据3无异议，对证明目的不认可，拆除其房屋的过错在被告，其误认为其房屋在该意向书核定范围内，损失还包括挡墙的赔偿。对证据4、8的真实性无异议，不能证明被告取得合法的拆迁手续。对证据5认为不能证实拆迁工作在签订拆除协议后才开展。对证据6无异议，对证明目的不认可。对证据7的真实性无异议，合法性不认可，认为该批复是2005年作出，但其于2001年就取得该片土地中部分土地使用权证，批复与该行政行为相冲突。对证据9中十号、十四号照片的真实性无异议，对被告标注的文字内容不认可；十一号至十三号照片与本案无关，不清楚被告拍摄地。对证据10的真实性无异议，对证明目的不认可，其已提交土地使用证及契税证，其房屋系合法建筑。本案在审理过程中，本院依职权调取1.市国土局《复函》1份，证明刘建伟取得的土地使用权是以批准变更方式取得，土地面积253.3㎡，原、被告各持有的《国有土地使用权证》宗地存在交叉，交叉土地面积191.51㎡等情况。2.个旧市公安局锡城派出所《情况说明》、接处警登记表复印件各1份，证明原告报警的情况。经质证，原告对本院调取的证据1认为，国土局没有向其征收土地，在征收前应与其协商，收回其土地使用权证应补偿，国土局将属其土地使用权191.51㎡出让给被告的行为不合法；对证据2无异议。被告对本院调取的证据无异议。针对以上证据，本院认为，（一）原告提交的证据1系原告自行委托测绘的占地图，与原告提交的《国有土地使用权证》、H-（13）-44宗地图，及本院调取的《复函》载明“刘建伟取得的土地使用权面积253.3㎡”不一致，不能证实原告的证明目的，不予采信。证据2只能证明被告对原告拆迁安置补偿的标准，其中货币补偿按3000元/㎡计算，予以采信。证据3系被告出具，能够证明2015年5月29日前原告部分房屋已拆除，其中房屋补偿按3000元/㎡计算，且被告对证据3的真实性无异议，予以采信。证据4真实合法、与本案相关联，且被告无异议，能够证实刘建伟位于个旧市的部分房屋被拆除的事实，予以采信。（二）被告提交的证据1与本院依职权调取的李庭有《锡城区农村建房用地申请报批表》系同一证据，客观真实合法，能够证实1982年个旧市锡城区公所同意李庭有在个旧市三角地岩子脚空地建盖120㎡住房，予以采信。证据2、7客观真实合法，与本案具有关联性，予以采信。证据3中《拆迁赔偿意向书》只有被告公司印章，没有村委会印章，不予采信；《拆迁赔偿意向书》复印件客观真实，系被告与新冠村委会对个旧市民权路三角地2号片区村民拆迁安置补偿等内容的意向约定，予以采信；《回复》能够证实被告答复新冠村委会三角地2号片区新家寨村民拆迁补偿的相关事宜，予以采信。证据4客观真实合法，且原告对真实性无异议，能够证实2012年11月14日被告、新冠村委会及被拆迁户对三角地2号片区拆迁补偿召开会议进行协商，予以采信。证据5不能证实被告的证明目的，不予采信。证据6中的《宗地图》与原告提交的宗地图系同一证据，客观真实、合法，予以采信；《图纸》不清晰，不能辨认，不予采信。证据8与被告提交的编号九照片系同一证据，能够证实刘建伟房屋当时的状况，予以采信。证据9中编号十、十四照片的真实性，予以采信；编号十一至十三号照片与本案无关联性，不予采信。证据10系个旧市国有土地上房屋征收与补偿办法，与本案无关联性，不予采信。（三）本院调取的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘建伟系原告陈慧萍之夫、系原告刘秋涵之父，系原告陈桂英之子。1982年个旧市锡城区公所批准李庭有在个旧市三角地岩子脚空地建盖120㎡住房，1986年批准毛正英在三角地防空洞山坡脚建盖20㎡住房。2001年1月16日刘建伟与李鸣非（系李庭有、毛正英之女）签订《抵债协议》，李鸣非将李庭有、毛正英建盖的砖混、砖木结构房屋1幢及土地使用权抵债给刘建伟。同年1月21日刘建伟办理《契税完税凭证》，并交纳契税900元。同年2月5日刘建伟取得坐落于个旧市的国用（2001）字第9号《国有土地使用证》，地号H-（13）-44，用途为综合用地，使用权类型为划拨，面积253.3㎡。同年3月9日被告取得人民路抬锡巷至民权路旧城改造项目《建设项目选址意见书》。2002年2月27日刘建伟去世。同年12月10日被告取得人民路向南延伸西侧旧城改造项目《建设用地规划许可证》。2005年7月5日个旧市人民政府作出《关于收回国有土地使用权的批复》，同意收回45.115亩国有土地使用权，注销原土地使用证；同意将45.115亩国有土地使用权出让给被告作旧城改造用地。同年11月10日市国土局作出《关于办理土地使用权出让手续的批复》，同意将C-5片区1921.7㎡土地使用权出让给被告作为旧城改造项目建设用地。2006年4月10日被告取得坐落于个旧市民权路C-5片区国用（2006）字第219号《国有土地使用证》，地号H-（13）-108，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，面积1921.74㎡。2009年6月22日被告取得个旧六中大门项目建设《房屋拆迁许可证》，拆迁范围不包括三角地2号、4号，民权路168号。2010年12月10日被告与新冠村委会签订《三角地2号片区新家寨村民拆迁赔偿意向书》，约定了该片区村民宅基地及房屋拆迁安置补偿标准等内容。2012年11月14日被告、新冠村委会及被拆迁户对三角地2号片区拆迁补偿事宜召开会议进行协商。同年11月29日被告回复新冠村委会三角地2号片区新家寨村民拆迁补偿的相关事宜。2013年8月9日被告将土地使用者为刘建伟坐落于个旧市的部分房屋拆除。当日，市征补通知被告，在未与住户签订拆迁补偿安置协议搬迁前，不得擅自拆除房屋。同年11月4日市住建局作出《关于陈慧萍反映房屋拆迁问题的信访事项答复意见书》，陈慧萍反映居住的房屋系被告拆迁范围，被告根据三角地片区统一补偿方案进行安置，其中货币补偿按建筑面积3000元/㎡，也可按该地段类似房屋市场价格补偿；要求被告停止一切违法拆迁行为；双方未达成一致意见。2015年1月22日市征补办再次通知被告，做好被拆迁户陈慧萍沟通协调工作。同年3月14日被告出具《关于被拆迁户陈慧萍的拆迁安置赔偿方案》，明确货币补偿按3000元/㎡计算。同年3月18日市住建局作出《关于对陈慧萍反映宝华房地产拆除房屋的信访回复》，明确被告的补偿方案调整为货币补偿253㎡×3000元/㎡=759000元，三个月临时过渡费253㎡×10元/㎡×3个月=7590元，搬家补助费600元，但双方未达成协议。同年5月29日被告出具《请示》《三角地4号陈慧萍房屋征收补偿方案》载明：陈慧萍旧房已拆除，房屋补偿按3000元/㎡，三个月过渡费按10元/㎡计算。同年9月1日市征补办召集原、被告就原告房屋被拆除一事进行协商未果。2016年2月2日市征补办作出《关于对陈慧萍反映房屋拆迁情况的回复》，建议原告通过司法途径解决。另查明：2013年8月9日17时陈慧萍向个旧市公安局锡城派出所报警称，其位于个旧市的房屋被宝华地产公司拆除，屋内物品被车牌号为云Ｂ×××**货车运走。该派出所以因属征地拆迁引起的民事纠纷，未受理案件。2018年1月10日市国土局作出《复函》，刘建伟取得的土地使用权是以批准变更方式取得，土地面积为253.3㎡；原、被告各自持有的《土地使用权证》宗地存在交叉，交叉土地面积191.50㎡；交叉土地面积的土地使用权系市人民政府实施旧城改造收回大桥C-5片区国有土地使用权，出让给被告作旧城改造用地，收回国有土地使用权应按相关规定进行足额补偿。庭审中，原、被告均认可各自持有的《土地使用权证》宗地存在交叉重叠的土地上房屋于2013年8月9日被拆除，该被拆除房屋的占地面积为191.50㎡，该房被拆除前系原告管理使用，双方均以原告主张的房屋已被拆除，不申请鉴定。原告认可其主张的个旧市的部分被拆除房屋的占地面积即是双方交叉重叠的土地面积191.50㎡。被告认可其对位于个旧市的房屋至今未取得拆迁许可证。三原告的合理损失为房屋损失费574500元、租房损失费93835元，合计668335元。综合双方当事人的诉辩主张，本院对本案争议的焦点问题分析评判如下：1.原告的房屋是否系被告拆除？被告是否应赔偿原告财产损失？本院认为，《中华人民共和国物权法》第37条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第6条第1款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，原告提交的报警证明、通知、信访事项答复意见书、信访回复、请示、照片及本院调取的调查笔录、照片能够相互印证位于个旧市的部分房屋被被告拆除，且庭审中被告认可位于个旧市的房屋至今未取得拆迁许可证。本院认定，被告在未取得的拆迁许可证的情况下，擅自将土地使用者刘建伟坐落于个旧市的部分房屋拆除，被告存在过错。刘建伟以抵债的方式取得被拆除的房屋，并办理了《国有土地使用权证》，虽未办理房屋所有权证，但在被拆除前系三原告管理使用。刘建伟去世后，三原告系刘建伟的第一顺序继承人，故被告的行为侵害了三原告的物权，应承担相应的民事赔偿责任。被告以原告房屋被拆除时，其尚未签订拆除协议，房屋不是其拆除的辩解，其提交的证据不能证实，本院不予采纳。被告以原告未取得房屋产权证，不应赔偿的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。2.原告计算的赔偿费用是否合理？本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第19条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案中，市住建局作出《关于陈慧萍反映房屋拆迁问题的信访事项答复意见书》、《关于对陈慧萍反映宝华房地产拆除房屋的信访回复》及被告出具的《请示》均明确被告根据个旧市三角地片区拆迁统一补偿方案进行安置，其中货币补偿按建筑面积3000元/㎡，也可按该地段类似房屋市场价格补偿，临时过渡费按10元/㎡给予补偿。结合本案实际，刘建伟坐落于个旧市的部分房屋已被被告拆除，原告提交的证据亦不能证实被拆除房屋建筑面积为253.31㎡。庭审中，原、被告均认可原告被拆除房屋的占地面积即是双方交叉的土地面积191.50㎡，双方均不同意房屋价值鉴定。本院认定，参照被告拆迁个旧市三角地片区房屋中的货币补偿3000元/㎡，按原、被告各自持有的《土地使用权证》宗地存在交叉重叠的土地面积191.50㎡计算，原告的房屋损失为574500元（191.5㎡×3000元/㎡）。原告主张的租房损失费参照临时过渡费10元/㎡计算为93835元(191.5㎡×10元/㎡×49月)。上述损失合计668335元。原告提交的证据不足以证实其室内家具、树木产生损失，对其主张的室内家具、树木损失费，本院不予认定。原告主张的房屋装修款、律师代理费，无证据证实，本院不予认定。综上，原告要求被告赔偿房屋折价款、租房损失费的诉请，不尽合理，本院不予全部支持。原告要求被告赔偿室内家具、树木损失费的诉请，其提交的证据不能证实，本院不予支持。原告要求被告赔偿房屋装修款、律师代理费的诉请，无证据证实，本院不予支持。被告的辩解，本院不予全部采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告个旧市宝华房地产开发经营有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈慧萍、刘秋涵、陈桂英财产损失费574500元、租房损失费93835元，合计668335元。二、驳回原告陈慧萍、刘秋涵、陈桂英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14157元，由原告陈慧萍、刘秋涵、陈桂英负担3674元，由被告个旧市宝华房地产开发经营有限责任公司负担10483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  普 艳审 判 员  朱文娟人民陪审员  王赤书二〇一八年三月二十六日书 记 员  陈和平