广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1102民初293号原告：谢闻芳，男，汉族，1965年5月19日出生，住广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：覃法运，广西贺江律师事务所律师。被告：广西贺州华安汽车运输股份有限公司。住所地：广西贺州市光明大道客运中心。法定代表人：陈振鹏。委托诉讼代理人：王柳安。原告谢闻芳与被告广西贺州华安汽车运输股份有限公司（以下简称华安公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法适用简易程序于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求：1.依法确认原告与被告于2016年1月21日签订的《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》合法有效。2.确认新兴北路老汽车总站综合楼平面图自编号为第3、4、5号不动产所有权归原告所有。3.判决被告在本案判决生效一个月内配合原告办理不动产更名过户手续。事实理由:2016年1月21日，原告与被告签订了《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》。被告将位于新兴北路老汽车总站综合楼（土地证：贺州国用【2000】第052-2号，土地使用年限至2051年6月13日）平面图自编号为3、4、5号的三间门面转让给原告。建筑面积每间为43.488平方米，三间共计130.464平方米。协议约定：三间门面的转让费共计1435104元，原告一次性付清转让款。被告协助原告办理该三间门面的房产证过户手续，税金、办证等，所有过户费用由原告承担，若不能办理房产证，即使土地证到期，所有权仍归原告所有。如该土地及房产随国家政策延长使用期限则自动顺延。协议签订当天原告将三间门面转让费共计1435104元通过中国农业银行转账给被告，原告已按协议约定全部履行合同义务，被告于2016年3月25日将三间门面房屋交付给原告使用，房屋买卖合同已经基本履行，尚有附随的该三间门面的更名、过户手续被告不愿办理，原告多次与被告联系，被告未履行协议附随的过户登记义务。因此，为了今后双方更好地履行各自的权利义务，维护原告的合法权益，遂诉至法院，提出以上诉讼请求。原告对其主张在举证期限内提交的证据有：贺州国用（2000）第052-2号土地证、房屋平面图及宗地图、贺房权证八步字第××号房产证、《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》、收据两张、中国农业银行回单、进账单回单各1张、华安公司通知一份、桂（2016）贺州市不动产权第0000026号不动产权证、贺州市房屋交易管理中心的证明。被告华安公司辩称：被告对原告的第一、二项请求无异议；对于第三项请求，涉案宗地和房产存在银行抵押贷款的事实，因规划局对土地分割未有回复，被告同意协助办理过户手续，但现阶段无法明确具体的时间。被告华安公司未向法庭提交证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据无异议，原告提交的证据，符合民事诉讼证据的特征，予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年1月21日，被告华安公司（甲方）与原告谢闻芳（乙方）签订《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》，约定甲方将位于新兴北路老汽车总站综合楼三间门面所有权有偿转让给乙方，门面平面图自编号为第3、4、5号，建筑面积每间为43.488平方米，三间共计130.464平方米。甲方协助乙方办理该三间门面的房产证过户手续，税金、办证等，所有过户费用由乙方负责承担，若不能办理房产证，即使土地证到期（老汽车总站土地证，即：贺州国用（2000）第052-2号）的土地使用年限至2051年6月13日），所有权归乙方所有。如该土地及房产随国家政策延长使用期限则自动顺延。甲方三间门面转让费为人民币壹佰肆拾叁万伍仟壹佰零四元（￥1435104.00元），乙方一次性付清转让款。签订合同当日，原告通过黄勇的农行账户向华安公司转入价款￥1435104.00元；华安公司当日开具收据两张，分别确认收到谢闻芳交来老车站综合楼门面转让款项（原老站3、4、5号门面￥535104元、￥900000元。2016年3月25日，华安公司向老汽车总站综合楼门面各租赁户发布通知，告知：公司已将12间门面的产权和所有权转让给谢闻芳（3、4、5号）、白新德、汤小文、黄勇等新业主，各租户与原出租方所签合同未到期的仍然有效，可续租至合同期满，但从2016年4月份起租金由新业主收取。查明：涉案门面位于贺州车站综合楼一层，贺州市人民政府于2001年8月2日向华安公司颁发了综合楼房屋产权证书（七层、6000㎡），综合楼土地沿用华安公司土地大证[贺州国用（2000）第052-2号，面积24096.35㎡]，无独立的土地使用权证；一层门面未取得独立产权证书。2016年4月14日，贺州市不动产登记局向华安公司颁发综合楼一层商铺等12处的桂（2016）贺州市不动产权第0000026号不动产权证，其中专有建筑面积507.26㎡，宗地面积未分割，仍共用公司大证面积24096.35㎡。2018年3月16日，贺州市房屋交易管理中心向原告律师出具证明，信息记载：华安公司于2016年7月20日以桂（2016）贺州市不动产权第0000026号不动产权证对应的综合楼一层商铺等12处不动产连同其他不动产共七宗一同作抵押向桂林银行贷款3000万元。无查封。原告认为其已履行合同价款的给付义务，被告虽然履行了房屋的交付义务，但未履行合同附随的办理房屋的过户变更义务；为此，提起诉讼。本院认为：本案诉争的法律关系是房屋买卖合同关系。关于合同效力？《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该法条实质上是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，即有关物权变动的合同效力与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。据此，原、被告签订《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告主张确认《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》合法有效的诉讼请求，没有违反法律的规定，本院予以支持。关于涉案不动产所有权是否归原告所有？《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，一是双方于2016年1月21日签订房屋买卖合同，原告已即时支付了全部价款；二是被告于2016年3月25日交付房屋，原告对合同房产享有实际占有权和收益权；三是被告以该房产作抵押担保向桂林银行贷款的时间是2016年7月20日，抵押贷款事实在原告实际占有房产及支付全部价款之后。综上，涉案房产虽未办理变更登记，但原告作为购买人已支付房款并实际占有，原告对房屋的买受属善意取得；因此，原告主张确认新兴北路老汽车总站综合楼平面图自编号为第3、4、5号不动产所有权归原告所有的诉请，应予支持。关于变更登记的协助义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，一是由于涉案商铺无独立土地使用权证，从而依附于公司土地大证，被告公司为融资贷款必须将连同涉案商铺在内设定抵押，被告此行为虽无主观故意，但客观上导致涉案房产存在物权变更登记的障碍，此法律后果归责于被告；被告有义务向物权行政机关办理土地分割，并及时清偿贷款涤除物权变更登记障碍，履行协助办理房屋产权变更登记的合同附随义务；二是结合涉案商铺无独立土地使用权证的实际，办理土地分割确实需要一定时间，据此，原告主张被告在一个月内履行合同附随义务不当，可酌定给予三个月的时间；即被告应在本案判决生效之日起三个月内为原告办理涉案房屋及土地的产权登记过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、确认原告谢闻芳与被告广西贺州华安汽车运输股份有限公司于2016年1月21日签订的《广西贺州华安汽车运输股份有限公司门面产权转让协议书》合法有效；二、确认新兴北路老汽车总站综合楼平面图自编号为第3、4、5号不动产所有权归原告谢闻芳享有；三、被告广西贺州华安汽车运输股份有限公司应继续履行房屋买卖合同义务，自本案判决生效之日起三个月内协助办理桂（2016）贺州市不动产权第0000026号不动产权证项下的老汽车总站综合楼平面图自编号为第3、4、5号不动产所有权变更登记为原告谢闻芳，过户费用由原告谢闻芳承担。案件受理费100元（原告已预交），由被告广西贺州华安汽车运输股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  陈甫欢二〇一八年三月二十二日书记员  蒋 妍