.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1601号上诉人（原审原告）：刘凤霞，女，1959年11月20日出生，满族，太原市万柏林区大好景餐饮店经营者，住太原市。委托诉讼代理人：张俊明，山西汇杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原煤气化（集团）房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路83号。法定代表人：闫锁根，董事长。委托诉讼代理人：赵欣，北京隆安（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安宇英，北京隆安（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山西方巨建筑工程集团有限公司（原名：山西方巨装饰设计有限公司），住所地太原市小店区学府街391号逸居时代小区北楼三层。法定代表人：史政，总经理。委托诉讼代理人：张华英，山西和民律师事务所律师。委托诉讼代理人：武婷婷，山西和民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西方巨房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区学府街391号逸居时代小区12幢2单元12层1202室户内西南房。法定代表人：安旭，经理。委托诉讼代理人：张华英，山西和民律师事务所律师。委托诉讼代理人：武婷婷，山西和民律师事务所律师。原审第三人：山西华杉物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路29号。法定代表人：陈升忠，经理。上诉人刘凤霞因与被上诉人太原煤气化（集团）房地产开发有限公司、山西方巨建筑工程集团有限公司、山西方巨房地产经纪有限公司及原审第三人山西华杉物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘凤霞委托诉讼代理人张俊明，被上诉人太原煤气化（集团）房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵欣、安宇英，被上诉人山西方巨建筑工程集团有限公司、山西方巨房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张华英、武婷婷，原审第三人山西华杉物业管理有限公司代理人王迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤霞上诉请求：一、请求依法撤销太原市万柏林区人民法院（2017)晋0109民初2905号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司签订的《商铺租赁合同》不存在不能履行的情形。被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司单方提出解除合同的理由不能成立，双方应当继续履行《商铺租赁合同》。二、被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失应当给予赔偿，被上诉人太原煤气化（集团）房地产开发有限公司与山西方巨建筑工程集团有限公司对上诉人的损失应当承担责任。太原煤气化（集团）房地产开发有限公司辩称，1、本案与太原煤气化（集团）房地产开发有限公司无关，我方不是适格的主体，我方从未与上诉人签订任何形式的合同，双方没有房屋租赁合同关系；2、我方与山西方巨建筑工程集团有限公司之间的租赁合同，约定转租给餐饮业需要经过我方同意。上诉人作为餐饮业，转租时未经我方同意；上诉人2017年7月25日取得食品经营许可证，之前的经营系违法经营。被上诉人山西方巨建筑工程集团有限公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司辩称，双方合同事实上已经不能履行，经纪公司同意一审判决，应当驳回上诉人的上诉请求。原审第三人山西华杉物业管理有限公司未进行答辩。刘凤霞向一审法院起诉请求：1.请求判令被告山西方巨建筑工程集团有限公司继续履行2017年5月10日与原告签订的《商铺租赁合同》，并减免从2017年7月18日至大好景餐饮店恢复正常供水、供电时止的房屋租金22710元（暂计算至2017年9月30日）；2.判令被告山西方巨房地产经纪有限公司赔偿原告停业期间支付的人工工资27789元，停电造成的损失3000元，营业收入损失158277元（暂计算至2017年9月30日）；3.判令三被告及第三人即刻恢复大好餐饮店的正常供水、供电；4、诉讼费由三被告负担。一审法院认定事实：2014年，被告太原煤气化（集团）房地产开发有限公司将位于太原市万柏林区新晋祠路南屯丽水苑小区门口1号楼和8号楼底商共十个商铺租赁给被告山西方巨建筑工程集团有限公司（原为山西方巨装饰设计有限公司），租期总计从2015年1月1日至2025年2月28日，在租赁用途方面约定餐饮业需要经被告太原煤气化（集团）房地产开发有限公司同意。2015年3月31日，被告山西方巨建筑工程集团有限公司、山西方巨房地产经纪有限公司共同出具证明书，证明山西方巨房地产经纪有限公司系山西方巨装饰设计有限公司控股子公司，山西方巨装饰设计有限公司全权委托山西方巨房地产经纪有限公司负责太原市新晋祠路南屯村”丽水苑”小区底商租赁相关事宜，包括合同签订、代开发票及所有经济往来的处理等，并承担与之相关的所有法律责任及行使法定权利、履行法定义务。2017年5月10日，被告山西方巨房地产经纪有限公司（甲方）与原告刘凤霞（乙方）签订《商铺租赁合同》，将8号楼底商7号商铺东侧出租给原告作为小吃餐饮经营场所。协议约定：乙方承租的商铺用于餐饮，经营场所租赁期限五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。商铺年租金总金额112000元。第二年开始每年递增租金按上年度租金总额且不低于5%收取。合同签订之日3日内，乙方需一次性支付押金20000元，年租金112000元，合计132000元。合同约定应向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内水电的正常使用。违约责任约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的3%作为违约金支付给乙方。合同签订后，2017年5月15日，原告向被告山西方巨房地产经纪有限公司交付租金112000元。2017年7月11日，原告在租赁商铺开始经营太原市万柏林区大好景餐饮店。2017年7月12日、7月14日，原告向第三人山西华杉物业管理有限公司交付水电费840元。2017年7月15日、8月16日，被告山西方巨房地产经纪有限公司先后向原告经营的大好景面馆出具通知，称由于第三方原因，要求原告方停止面馆的一切经营。2017年7月18日，第三人山西华杉物业管理有限公司切断电源，导致原告的餐饮店无法经营，并造成原告餐饮店食品的腐损。2017年8月24日，被告山西方巨房地产经纪有限公司向原告发出解除合同通知书，称鉴于丽水苑小区业主拒绝餐饮业进驻小区底商，多方阻挠致使原告面馆停业受损，经努力协调无果，致合同无法正常依约履行。为免双方损失扩大，解除与原告于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，原告刘凤霞与被告山西方巨房地产经纪有限公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。因第三方小区业主反对原告经营餐饮店的原因，导致租赁合同事实上不能履行，被告山西方巨房地产经纪有限公司提前解除租赁合同，根据合同约定及法律规定，被告山西方巨房地产经纪有限公司应当承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。根据合同约定，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的3%作为违约金支付给乙方。据此，被告山西方巨房地产经纪有限公司发出解除合同通知书之日即2017年8月24日，到合同期满之间的租金按合同约定的计算方式为601986元，违约金3%即18060元。2017年7月18日，第三人山西华杉物业管理有限公司切断电源，导致原告的餐饮店无法经营，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，对于原告因断电造成的食品腐坏的损失，被告山西方巨房地产经纪有限公司应当承担赔偿责任，本院酌情支持1800元。对于原告已支付的房租，根据履行情况，被告山西方巨房地产经纪有限公司应当返还原告相应的房租106781元（年房租112000元扣除2017年7月1日至2017年7月17日之间的房租，年房租112000元/365天＝日房租307元）。原告租赁房屋装修等损失，被告应予赔偿，因原告未提交相应证据，故对于房屋装修等其它损失，原告可另行处理。判决：一、解除原告刘凤霞与被告山西方巨房地产经纪有限公司于2017年5月10日签订的商铺租赁合同。二、被告山西方巨房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘凤霞房租106781元。三、被告山西方巨房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘凤霞违约金18060元。四、被告山西方巨房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘凤霞食品腐坏的经济损失1800元。五、驳回原告刘凤霞的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人刘凤霞与被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，上诉人向山西方巨房地产经纪有限公司交付租金，经营太原市万柏林区大好景餐饮店。上诉人不存在违约行为。被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司先后向上诉人经营的大好景面馆出具通知，称由于第三方原因，要求上诉人方停止面馆的一切经营，并停水停电，构成违约。上诉人主张继续履行合同合法有效，应予支持。原审第三人山西华杉物业管理有限公司应为上诉人刘凤霞所租赁的商铺恢复供水、供电。原审以因第三方小区业主反对上诉人经营餐饮店的原因，导致租赁合同事实上不能履行而解除双方合同，违反了诚实信用，合同应严格履行的恪守契约精神，法律不应支持以承担违约责任而任意解除合同的行为。上诉人主张的其他损失，其未能提供有效证据，不予支持。综上所述，刘凤霞的上诉请求，理由成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初2905号民事判决；二、上诉人刘凤霞与被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司于2017年5月10日签订的商铺租赁合同继续履行；三、原审第三人山西华杉物业管理有限公司为上诉人刘凤霞所租赁的商铺恢复供水、供电。四、驳回上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费4477元，二审案件受理费4477元，由上诉人刘凤霞负担1954元，被上诉人山西方巨房地产经纪有限公司负担7000元。本判决为终审判决。审判长郝利亚审判员王庆河审判员温冠华二〇一八年三月二十八日书记员冯莉