福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初4093号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 法定代表人：黄如健，董事长。 委托诉讼代理人：杨德群，福建师法律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林海燕，福建师法律师事务所执业律师。 被告：张向阳，女，1966年4月11日出生，汉族，住福建省平潭综合实验区。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称福建欢乐天地公司）与被告张向阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建欢乐天地公司的委托诉讼代理人杨德群到庭参加诉讼，被告张向阳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1.判令张向阳立即偿还福建欢乐天地公司代偿款609833.66元；2.判令解除福建欢乐天地公司与张向阳所签订的20130471091《商品房买卖合同》；3.判令张向阳应于《商品房买卖合同》解除之日起7日内，配合福建欢乐天地公司前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、预告登记手续；4.判令张向阳向福建欢乐天地公司支付违约金88815元（以总购房款数额为基数，按10%计付违约金）；5.判令张向阳向福建欢乐天地公司支付因占用代垫款项所造成的逾期付款利息损失（自起诉之日起计至张向阳付清全部款项时止，以还款本金为基数，按银行同期贷款利率计付）；6.判令张向阳偿还福建欢乐天地公司为实现该债权承担的律师费3800元。事实和理由：2013年8月5日，张向阳向福建欢乐天地公司购买位于贵安新天地贵居苑第A-5#楼×层×0×单元的商品房一套，总金额为888151元。张向阳于签订买卖合同当天支付首付款268151元，剩余房款620000元通过银行贷款方式支付。2014年4月30日，张向阳向中国农业银行股份有限公司连江县支行（简称农行连江支行）申请办理按揭贷款620000元，并由福建欢乐天地公司对张向阳的贷款提供担保，承担连带保证责任。上述《个人购房担保借款合同》签订后，农行连江支行依约于2014年4月30日放款。然而，张向阳并不按时偿付银行按揭贷款，致使福建欢乐天地公司多次为张向阳代偿银行贷款，后经农行连江支行及福建欢乐天地公司屡屡催促，张向阳仍继续拖欠不还按揭银行的月供款。为此，福建欢乐天地公司于2016年8月1日向法院起诉要求张向阳偿还代偿款68323.18元，连江县人民法院于2016年12月30日以（2016）闽0122民初2705号民事判决书判决张向阳偿还代偿款68323.18元。判决后张向阳仍不还款。农行连江支行于2016年6月1日向连江县人民法院起诉，连江县人民法院于2016年11月3日以（2016）闽0122民初1689号判决书判决解除该借款合同，判令张向阳归还借款本息，并要求福建欢乐天地公司对该借款承担连带责任。判决生效后，福建欢乐天地公司于2017年3月21日为张向阳还清了所有贷款共计678156.84元（含判决之前所代偿的银行贷款68323.18元）。根据《商品房买卖合同补充协议》第十项第5点约定：买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同……。张向阳的行为已严重违反双方所签订的合同有关规定，依合同约定，福建欢乐天地公司有权要求解除本合同。且张向阳还应依法偿还福建欢乐天地公司的代偿款678156.84元（含已起诉并经法院判决偿还的代偿款68323.18元），并承担违约金88815元和诉讼费、律师费以及因张向阳占用代垫款项所造成福建欢乐天地公司的利息损失等费用。 张向阳未作答辩。 福建欢乐天地公司围绕诉讼请求提交了证据《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、入伙手续书一份、（2016）闽0122民初2705号民事判决书一份、（2016）闽0122民初1689号民事判决书一份、委托代理合同和代理费发票各一份（以上均为复印件）以及中国农业银行个人贷款逾期扣收通知书一份、预售合同备案登记表一份，因张向阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月5日，张向阳与福建欢乐天地公司签订一份合同编号为20130471091的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：张向阳向福建欢乐天地公司购买位于贵安新天地贵居苑第A-5#楼×层×0×单元的商品房一套，该商品房建筑面积为138.64平方米，合同总价款为888151元；签订合同当天张向阳应支付首付款268151元，剩余房款620000元通过银行或公积金贷款方式支付。同时，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条第5项约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10％向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”合同签订后，张向阳向福建欢乐天地公司支付了首付款268151元，并与福建欢乐天地公司于2014年4月30日和农行连江支行三方签订了合同编号为35020120140022603的《个人购房担保借款合同》，约定由张向阳向农行连江支行借款620000元用于购买讼争房产，福建欢乐天地公司提供阶段性连带责任保证。2014年4月30日，农行连江支行向张向阳支付了贷款620000元，并转入福建欢乐天地公司账户用于支付剩余购房款。2014年6月27日，福建欢乐天地公司与张向阳办理了交房手续。张向阳向农行连江支行借款后，截止2015年7月2日，仅归还本金29534.16元，尚欠借款本金590465.84元及之后利息未按合同约定向农行连江支行履行还款义务。农行连江支行以张向阳违约为由，于2016年6月1日向我院提出诉讼。我院于2016年11月3日作出（2016）闽0122民初1689号民事判决，判决：一、解除农行连江支行与张向阳、陈友斌（系张向阳妻子、借款合同抵押人）、福建欢乐天地公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140022603）；二、张向阳、陈友斌应在判决生效之日起十日内归还农行连江支行借款本金590465.84元，并支付利息（自2015年7月3日起至款项还清之日止，按双方合同约定利息计算）。三、福建欢乐天地公司对上述债务承担连带保证责任。案件受理费9730元，由张向阳、陈友斌、福建欢乐天地公司共同承担。期间，福建欢乐天地公司于2015年6月29日、11月26日、2016年3月23日、6月24日分别代张向阳偿还农行连江支行本息15246元、22548.18元、17774.8元、12754.2元，计68323.18元，其中借款本金为21960.68元。2016年8月1日，福建欢乐天地公司就其代张向阳偿还农行连江支行的本息68323.18元部分亦向我院提起诉讼。我院于2016年12月30日作出（2016）闽0122民初2705号民事判决，判决：一、张向阳应在本判决生效之日起十日内偿还福建欢乐天地公司代偿款68323.18元及资金占用期间利息（按年利率6%计付，其中15246元自2015年7月22日起算、22548.18元自2015年11月26日起算、17774.8元自2016年3月23日起算、12754.2元自2016年6月24日起算，均算至款项还清时止）。二、张向阳应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地公司违约金6832.3元。三、张向阳应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地公司为实现涉案债权承担的律师代理费3800元。四、驳回福建欢乐天地公司其他诉讼请求。案件受理费1774元，由张向阳负担。此外，福建欢乐天地公司于2016年9月28日、12月24日又代张向阳分别偿还农行连江支行本息12679.94元、12666.48元，2017年3月21日，福建欢乐天地公司代张向阳结清本息584487.24元，即福建欢乐天地公司共为张向阳代偿贷款本息总计678156.84元（包含已追偿的代偿款68323.18元），其中代偿借款本金575427.1元。尔后，福建欢乐天地公司向本院提起诉讼，并委托福建师法律师事务所执业律师杨德群、林海燕作为委托诉讼代理人，支付律师费3800元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张向阳与福建欢乐天地公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行过程中，张向阳未按期偿还银行贷款，导致福建欢乐天地公司承担保证责任，代张向阳偿还按揭贷款本息678156.84元，张向阳至今仍未向福建欢乐天地公司偿还代垫款项，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本性违约。福建欢乐天地公司请求判令解除双方签订的20130471091号《商品房买卖合同》，并要求协助其办理讼争商品房合同备案登记和预告登记注销手续，偿还除（2016）闽0122民初2705号民事判决部分外的代垫款项609833.66元，支付因占用代垫款项所造成的逾期利息损失，偿还为实现该债权承担的律师费3800元及支付违约金,均符合合同约定，依法可予支持。张向阳未对违约金数额提出异议，但福建欢乐天地公司主张违约金以总购房款数额为基数计算，因其在起诉追偿权时，我院于2016年12月30日作出（2016）闽0122民初2705号民事判决已就代偿68323.18元部分按揭款的违约金6832.3元予以支持，故存在重复计算的情形，根据公平原则，对该部分应予以扣除，则违约金为81982.8元（888151元×10%－6832.3元＝81982.8元）。福建欢乐天地公司主张以还款本金575427.1元为基数，按银行同期同类贷款利率计付起诉之日起至款项还清之日止的逾期利息损失，因其在起诉追偿权时，我院于2016年12月30日作出（2016）闽0122民初2705号民事判决已就代偿68323.18元部分（其中借款本金为21960.68元）按揭款的逾期利息损失予以支持，故存在重复计算的情形，根据公平原则，对该部分应予以扣除，则逾期利息损失应以553466.42元（575427.1元-21960.68元）为基数计算。 合同解除后，福建欢乐天地公司应向张向阳返还其已支付的购房款888151元。张向阳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与张向阳于2013年8月5日签订的合同编号为20130471091号《商品房买卖合同》； 二、张向阳应在本判决生效之日起10日内协助福建欢乐天地置业有限责任公司办理商品房买卖合同（合同编号：20130471091）备案及预告登记注销手续； 三、张向阳应在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款609833.66元及占用期间的逾期利息损失（以还款本金575427.1元为基数，按银行同期同类贷款利率计付，时间自起诉之日即2017年8月25日起至款项还清之日止）； 四、张向阳应在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金81982.8元； 五、张向阳应在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费3800元； 六、福建欢乐天地置业有限责任公司应在本判决生效之日起10日内返还张向阳购房款888151元； 七、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12682元，由福建欢乐天地置业有限责任公司负担98元，由张向阳负担12584元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  蔡晨龙 人民陪审员  陈长开 二〇一八年三月五日 书 记 员  林文静 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  5