浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0402民初419号 原告：翁宇晴，女，1972年1月13日，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：凌晔东、何佩文，浙江君胜律师事务所律师。 被告：嘉兴市豪仕登大酒店管理有限公司，住所地：嘉兴市吉杨路**。 法定代表人：胡金其，董事长。 委托代理人：王浩斌、孙智炼，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。 原告翁宇晴因与被告嘉兴市豪仕登大酒店管理有限公司（下称豪仕登大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年1月15日受理后，依法由审判员陈前独任审判，于2018年3月5日公开开庭进行了审理，原告翁宇晴委托代理人何佩文，豪仕登大酒店委托代理人王浩斌、孙智炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁宇晴起诉称，2010年1月15日原告与被告签订名为委托经营实为租赁的《豪仕登大厦委托经营合同》一份，合同约定租赁标的物为豪仕登大厦609室，租赁期限10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，租金每半年支付一次，每期租金为14271.6元，首期租金支付日期为2011年7月1日至2011年7月30日，第二期为2012年1月1日至2012年1月30日，以后各期以此类推，合同对于违约责任及其他事项也作出约定。2013年，双方签订《豪仕登大厦委托经营合同补充协议》，补充协议明确租赁标的为豪仕登大厦2-609室，并将租金变更为14492.6元，自2013年7月1日起以此金额支付租金，其他条款不变。此外，2012年起，被告提出由其代扣代缴税金，租金到期后直接支付扣税后的租金，原告同意。2015年之前被告尚能按约支付相应款项，2016年起，被告以不能成立的理由怠于履行合同义务，并提出以提供代金券的方式抵扣租金，原告未同意，后原告多次催讨租金未果，故诉请判令：一、被告立即支付租金23053.49元、滞纳金1477.46元（暂计至2018年3月1日，此后按合同约定计算至实际给付之日止），合计24530.95元；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。在审理过程中，原告补充陈述：2018年上半年的租金已到期，原告向被告主张所有到期租金。被告于2018年1月31日向原告支付了部分2017年上半年的租金及滞纳金，故变更及增加第一项诉讼请求为：被告支付租金31627.86元、滞纳金1083.84元（暂计至2018年3月1日，此后按合同约定计算至实际给付之日止）。 被告豪仕登大酒店答辩称，一、原告主张租金实际上就是合同所称的经营回报收益，但“租金”的表述不正确，委托经营要以租赁、使用房屋为手段来实现，本案所涉合同本质上为委托经营；二、滞纳金有异议，原告违约在先，按合同约定要原告先提供出租发票等再到被告处领取，但原告未提供发票，不构成违约，若构成违约，约定的千分之三过高，希望法院调整违约金。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.委托经营合同及补充协议、房产证信息各一份，证明原告系嘉兴市豪仕登大厦609室业主，原、被告双方签订实质为租赁关系的合同，并且约定了权利和义务。 2．房屋出租发票、税款缴款书、地、地税局文件明双方为租赁关系，以及由于政策变化，税率从6%上升到12%，业主多出了6%的税款，应当由豪仕登大酒店赔偿。 3.收条2份，证明原告按照合同约定到被告财务处领取租金。 4.银行付款账单一份，证明豪仕登大酒店逾期支付租金的事实，并且在实际履行合同中，酒店扣除了税款。 经质证，豪仕登大酒店对证据1无异议，但属于委托经营合同，证据2真实性无异议，但不能据此主张滞纳金，对证据3的真实性无异议，但认为被告不存在逾期支付租金的事实；对证据4的真实性无异议，但账单上写的租金并非被告的真实意思表示。 针对自己的抗辩，豪仕登大酒店提供了下列证据： 1．资产负债表、利润表一组，证明豪仕登大酒店经营困难，无法支付业主回报的事实。 2．银行代发清单一份，证明2018年被告向原告支付款项的事实。 经质证，原告认为证据1无法确认真实性，不能证明体现豪仕登大酒店经营亏损滑坡的事实；对证据2的金额无异议。 本院认证如下：原告的证据以及被告的证据2的真实性予以认定，可以证明双方合同的权利义务以及履行情况的事实，证据的证明效力由下文阐述；被告的证据1系其自行制作，不能充分证明其经营和财务状况，不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2010年1月15日，翁宇晴（甲方）与豪仕登大酒店（乙方）签订《豪仕登大厦委托经营合同》，约定甲方将其购买的豪仕登大酒店609室房产委托乙方经营管理，合同中双方作出如下主要约定：期限自2011年7月1日起至2021年6月30止，甲方同意在该期限内将涉及该房经营管理的一切事项全部委托乙方处理，并同意以乙方的名义从事该房经营管理的一切活动。乙方在期限内定期、定额向甲方支付经营回报收益：每半年按房价的4%计14271.6元；支付期限自委托期限开始起30日内，每半年一次。领取时由甲方凭出租发票、合同书、购房合同以及甲方身份证到乙方财务部领取，若因甲方原因未能在规定期限内领取经营回报收益的，不能视为乙方逾期支付。在委托经营期间，一切经营活动均由乙方名义进行，由此产生的后果均由乙方承担，甲方不干涉乙方的经营活动。因该房经营管理活动产生的各项税费由乙方承担；甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费，由甲方承担。因房产委托经营的连续性，甲方不得擅自变更、解除、提前终止合同，如有违约行为，在赔偿乙方损失后，合同继续履行。乙方逾期支付经营回报收益的，半年以内按每日万分之三加收滞纳金，超过半年的，甲方有权终止合同并收回房屋使用权。后双方又签订补充协议，约定由于面积调差，每半年的经营收益调整为14492.60元。上述合同签订后，豪仕登大酒店对包括案涉在内的房产进行统一装修并对外经营，其按照约定付清了2015年底之前的经营收益。自2016年起出现逾期支付的情形：2016年1月29日付6615.64元，8月31日付6768.04元，12月30日付5463.71元，2017年2月17日付2891.5元，3月17日支付7246.29元，7月31日支付7246.29元，2018年1月31日支付7246元，共计43477.47元。2017年12月1日，被告向原告出具收条一份，载明“今收到业主翁宇晴2-609室2016年1月1日至2016年12月31日，2017年1月1日至2017年12月31日租金发票，发票号分别为：12547193、12547194，金额分别为28985.2元、28985.2元”。2018年1月11日，被告向原告出具收条一份，载明“今收到业主翁宇晴2018年1月1日至2018年6月30日租金发票，发票号为12547290，金额：14492.6元”。 另查明，根据省地方税务局2008年《关于贯彻省委推进创业富民创新强省决定的实施意见》，个人出租非居住用房所取得的收入，报经地税部门批准，可酌情给予减征房产税一至六成的照顾。2016年8月31日起，该条规定废止。2015年原告据此缴纳的房产税税率为6%；2016年其缴纳的房产税税率为12%。2017年之前被告向税务机关代开发票后将税金扣除，再向原告支付剩余租金。 本院认为，关于案涉合同的性质问题，在委托经营模式中，投资者对酒店的经营管理有权进行干预，酒店按约向投资者收取一定的报酬，其利润所得归投资者所有，即投资者的收益与酒店的经营状况直接相关。而在租赁经营模式中，投资者并不干预酒店的经营，其投资回报也不与酒店的经营状况发生直接联系，投资者只是定期收取一定的租金或投资回报。本案中，根据合同约定，原告并不干涉被告的经营活动，被告的经营状况如何也不与原告的投资回报挂钩，无论被告的经营状况如何，原告均有权收取每年房价8%的固定收益。基于上述事实，原、被告之间应为租赁合同关系。关于房产税损失问题，案涉房产税虽由被告代为缴纳，但原告才是案涉房产税的法定纳税义务人。国家税收政策的调整，原、被告均无法预见，原告因此多支出的税款是其应承担的法定义务，其要求被告承担没有依据。 关于违约金问题，原被告约定计算标准为每日万分之三的违约金并不明显过高，本院予以确认。根据《委托经营合同》第六条第一款第四项约定：该房经营回报收益由甲方凭嘉兴市税务局认可的房屋出租发票、本合同书、该房的购房合同以及本人的身份证到乙方财务部领取。若因甲方原因未能在规定期限内领取该房经营回报收益，不能视为乙方逾期支付。故原告领取租金的前提是向被告提供合同约定的发票等文件。2017年之前，被告向税务机关代开发票后并将税金扣除，然后再向原告支付租金，故2016年的租金原告无需凭发票主张，被告应在2016年1月30日及2016年7月30日前支付当期租金，因被告未能足额支付租金，故应向原告按每日万分之三的标准，以未付款为基数，从应付款的次日开始支付违约金。关于2017年以后的违约金，根据原告提供的收条来看，被告系于2017年12月1日收到原告2017年度的租金发票，于2018年1月11日收到原告2018年上半年的租金发票的，故被告支付违约金的起始日期应为2017年12月2日（2017年1月1日至2017年12月31日之间的租金）和2018年1月31日（2018年1月1日至2018年6月30日的租金）。 关于租金问题，原告2016年的租金收益应为26919.78元（已扣除代缴费2065.42元），被告于2016年1月29日支付6615.64元，8月31日支付6768.04元，12月30日支付5463.71元，2017年2月17日支付2891.5元，3月17日支付7246.29元，再扣除逾期付款违约金后还剩1281.47元租金未付。2017年的租金收益为28985.2元，而被告于2017年7月31日支付7246.29元，扣除2016年度未付的1281.47元及其逾期付款违约金52.28元，还余23072.66元，应于2017年12月2日付清。2018年1月31日被告支付7246元，扣除逾期付款违约金422.23元，还余16248.89元租金未付再加上2018年上半年的租金收益14492.6元，共计30741.49元，上述租金及违约金被告应向原告支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市豪仕登大酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内支付原告翁宇晴租金30741.49元及逾期付款违约金（按日万分之三，分别以16248.89元为基数，从2017年12月2日开始计算，以14492.6元为基数，从2018年1月31日开始计算，至本判决确定的履行日止）； 二、驳回原告翁宇晴的其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取207元，财产保全费270元，合计477元,由被告嘉兴市豪仕登大酒店管理有限公司负担470元，由原告翁宇晴负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈前 二〇一八年三月二十九日 书记员  王欢