广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6773号原告：向邦均，男，1980年1月2日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人:徐春光，广东凯行律师事务所律师。被告：贺艳梅，女，1973年11月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，被告：罗嗣铨，男，1972年7月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，第三人：叶建豪，男，1982年11月25日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。第三人：中山市诚意房地产中介有限公司，住所地中山市火炬区康祥路**之40第二、三卡，统一社会信用代码91442000052488829U。法定代表人：李伟娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐小龙，该公司员工。委托诉讼代理人：杨坚，该公司员工。原告向邦均与被告贺艳梅、罗嗣铨，第三人叶建豪、中山市诚意房地产中介有限公司（以下简称诚意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告向邦均及其委托代理人徐春光，第三人叶建豪及其委托诉讼代理人胡叶荣，第三人诚意公司的委托诉讼代理人徐小龙、杨坚到庭参加诉讼。被告贺艳梅、罗嗣铨经本院公告传唤未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向邦均向本院提出诉讼请求：1.判令解除向邦均与贺艳梅、罗嗣铨于2017年3月12日签订的《房地产买卖合同》；2.判令贺艳梅、罗嗣铨双倍返还向邦均支付的定金合计100000元；3.判令贺艳梅、罗嗣铨赔偿向邦均逾期利益损失100000元、中介费24150元、律师费5000元，合计229150元。4.叶建豪对贺艳梅、罗嗣铨前述债务承担连带清偿责任。后变更第3项诉讼请求为：判令贺艳梅、罗嗣铨赔偿向邦均预期利息损失200000元、中介费24150万元、律师费5000元，合计329150元。事实与理由：向邦均经诚意公司介绍，与贺艳梅、罗嗣铨的委托代理人即叶建豪于2017年3月12日签订《房地产买卖合同》，合同约定，双方对贺艳梅、罗嗣铨位于中山市火炬开发区中山港大道10×××号誉港湾花园4幢2梯103房（以下统称涉案房屋）作价805000元出售给向邦均，向邦均已向贺艳梅、罗嗣铨支付定金50000元。现向邦均通知贺艳梅、罗嗣铨的代理人叶建豪前来办理产权过户，叶建豪以各种理由推辞，不履行合同义务。被告贺艳梅、罗嗣铨未到庭应诉，亦未提交答辩状、证据。第三人叶建豪述称，1.叶建豪已购买贺艳梅、罗嗣铨的涉案房产，该房产虽然登记在贺艳梅、罗嗣铨名下，实际所有权属于叶建豪，本案的房地产买卖合同由叶建豪与向邦均协商并签订。2.向邦均根本违约在先，无权主张解除合同。叶建豪与向邦均签订的《房地产买卖合同》（合同编号：000004×××）约定，向邦均应在2017年3月13日前对第二部分楼款申请银行按揭，并于2017年4月13日前付清首期款235000元。上述合同签订后，向邦均未履行合同，未按期申请银行按揭贷款，未按时支付首期款，根本违约在先，向邦均无权主张解除合同。3.叶建豪没有违约，向邦均自己违约后立即起诉，歪曲事实。从向邦均的《起诉状》签订时间显示，其在2017年4月17日签订《起诉状》，提交法院的时间改为2017年4月19日。按照合同约定，向邦均应在2017年3月13日前申请银行按揭，2017年4月13日前付清首期款235000元。向邦均不按期履行合同，相反即立即起诉，歪曲事实说贺艳梅、罗嗣铨及叶建豪违约，时间之快，令人无法接受。4.向邦均故意不向法庭提供叶建豪的联系电话，让叶建豪缺席庭审。向邦均及诚意公司明知叶建豪的电话号码，向邦均故意不在《起诉状》列明，不提供给法院，导致法院无法通知叶建豪应诉，公告送达。叶建豪直到2017年8月份，即向邦均起诉四个月后，才查询到被起诉。向邦均的行为明显是故意让贺艳梅、罗嗣铨及叶建豪缺席庭审，丧失抗辩的权利，单方面歪曲、隐瞒事实，迷惑法庭作出对其有利的认定。5.向邦均根本违约在先，向邦均无权要求双倍返还定金100000元，中介费、律师费应由向邦均承担。按照《房地产买卖合同》（合同编号：000004×××）第九条“违约责任”第1款约定，买方未能履行合同，则卖方可以没收定金，中介费、律师费由买方支付。向邦均根本违约在先，向邦均无权要求双倍返还定金100000元，中介费、律师费应由向邦均承担。×××.向邦均违约在先，无权要求贺艳梅、罗嗣铨及叶建豪赔偿损失。第三人诚意公司述称，确认向邦均的陈述。1.贺艳梅、罗嗣铨及其代理人叶建豪确实因房价上涨较快，其收取了定金后又以种种理由不配合办理手续，向邦均有能力一次性付款。后合同日期一过，第二天叶建豪就过来诚意公司闹事，强行要拿回其房产证，诚意公司有报案。2.叶建豪恶意违约。诚意公司有通知叶建豪办理相关手续。叶建豪在2017年4月14日就已经到诚意公司通知其违约。第三人叶建豪向本院提出诉讼请求，1.解除叶建豪与向邦均于2017年3月12日签订《房地产买卖合同》（合同编号：000004×××）；2.叶建豪没收向邦均定金50000元；3.向邦均赔偿叶建豪损失50000元。后变更第3项诉讼请求的金额为25000元，并增一项诉讼请求，即诉讼请求4：向邦均向叶建豪支付律师费25000元。事实与理由：201×××年12月×××日，叶建豪与贺艳梅、罗嗣铨签订一份《房地产买卖合同》（00033×××7），约定贺艳梅、罗嗣铨将涉案房屋出售给叶建豪，总价为×××50000元。合同还约定，双方到公证处办理房屋买卖全权公证委托给叶建豪办理过户手续。合同签订后，叶建豪已经全额支付购房款，房屋已实际交付给叶建豪，不动产权证也交付给叶建豪。2017年3月9日，贺艳梅、罗嗣铨协助叶建豪在中山市火炬公证处办理委托公证，内容为委托叶建豪出售涉案房屋。2017年3月12日，叶建豪与向邦均签订《房地产买卖合同》（合同编号：000004×××）。因涉案房屋虽然登记在贺艳梅、罗嗣铨名下，实际所有权属于叶建豪，所有由叶建豪在合同上签名，价格也由叶建豪与向邦均协商确定。该合同约定，叶建豪将涉案房屋出售给向邦均，价格为805000元。向帮均应在2017年3月13日前对第二部分楼款申请银行按揭贷款，并应于2017年4月12日前付清首期款235000元。诚意公司作为经纪方在上述合同上签名，并收取了叶建豪持有的涉案房屋的产权证书，同时合同约定的50000元定金中的5000元交由诚意公司保管。签订合同后，向邦均未履行合同，根本违约在先，叶建豪有权解除合同，并由向邦均依约承担叶建豪的律师服务费。原告向邦均辩称，叶建豪陈述的不是事实，有相关的证据证明叶建豪不予配合办理相关手续，所以叶建豪的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院驳回。诚意公司辩称，叶建豪的诉讼请求及陈述的事实与理由没有依据原告向邦均在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.房地产买卖合同1份；证据2.委托书、公证书各1份；证据3.存款凭条（金额30000元）、收据（金额20000元）各1份；证据4.证明1份；证据5.二手楼划款委托书、中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表各1份；证据×××.民事案件委托代理合同、律师费发票各1份；证据7.收据（金额24150元）1份；证据8.手机短信×××条、微信×××条；证据9.固网业务固网通话费详单2页。第三人叶建豪在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.《房地产买卖合同》（编号为00033×××7）1份；证据2.定金收据（金额250000地）1份；证据3.楼款收据1份；证据4.《公证书》1份；证据5.《房地产买卖合同》（编号为00004×××）1份；证据×××.收据（不动产权证）1份；证据7.收据（金额5000元）1份；证据8.委托代理协议、发票1份；证据9.电话录音光盘及录音文本1份。第三人诚意公司在诉讼期间向本院提交的证据有：短信聊天记录2条。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2017年3月12日，罗嗣铨、贺艳梅（卖方）、向邦均（买方）以及诚意公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，述明合同三方均确认本合同包括正式房地产买卖合同关系和居间合同关系，并一致同意以下条款：一、买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，建筑面积为107.08平方米，房地产证号：字第**83548字第××（以上均以房地产证号或相关法律文书记载为准）。二、涉案房屋产权现状为已办理商品房房地产证，无抵押或其它权利负担，卖方对涉案房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。三、涉案房屋转让成交价为805000元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费双方约定的其它随房出售的设施物品的价款）。付款方式：㈠定金50000为第一部分楼款。支付方式为1.买方须于签署本合同时交纳保证金予经纪方，卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金。若卖方未能签署本合同，则经纪方原数退还买方已付保证金，买方不得要求任何赔偿。买方须于卖方签署本合同之日3日内补足定金余款30000元至经纪方处，卖方于上述期限届满之日起3日内到经纪方处以定金名义签收该款。2.买方须于签署本合同时交纳定金20000元。卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定担保公司处。卖方以定金名义签收上述款项后将定金托管于经纪方处，经纪方或经纪方指定担保公司查验涉案房屋产权清晰，无抵押或其它权利负担并在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处后再将定金转给卖方。㈡755000元为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款520000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2017年3月13日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。（2）买方须在2017年4月13日前或房产过户时付清首期款（除已付之定金外）235000元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行帐户监管。（3）在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买卖双方须到税务局等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续。双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件过户手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定担保公司为托管。在递件回执载明的答复日期之日起7日内，领取房地产证当日，买方须与经纪方或经纪方指定担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，不得借故拖延，否则视为违约。㈢、买卖双方同意上述付款方式下第二部分楼款中的首期款须由双方共同选定的银行或房地产经纪公司（下称“监管机构”）监管，双方须于约定付款日期届满当日到监管机构办理监管手续。四、交楼押金（略）。五、税费承担（略）。六、杂费处理（略）。七、房地产的权利负担处理（略）。八、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方确认向经纪方买方在签订本合同时向经纪方支付成交价的3%作为经纪方本次交易的佣金；如逾期超过3天按每天5%缴纳违约金。九、违约责任1.如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权利再将涉案房屋转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼费、律师费及其他相关费用。2.如卖方在收取定金后不依合同条款将涉案房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以祢补买方之损失，唯买方不可再为此向买方进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼费、律师费及其他相关费用。十、本合同壹式叁份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自三方或代理人签字，盖章之日起生效。三方各持壹份，具有同等法律效力，本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策相关规定执行。十一、本合同取代任何过往之三方在谈判的声称、理解、承诺及协议。且合同三方对每一条款之含义均清楚明白且并无异议。十二、特别委托：双方互相向对方及监管机构提供并确认以下帐号，若交易过程中一方不能亲自领取某些款项，则监管机构或对方可将款项打入以下账号即视同本人已收到。卖方帐号（略）。十三、双方此后签署的国土局版本《中山市房地产买卖合同》之内容与本合同不一致的，以本合同为准。十四、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：此房业主唯一住房。签订上述合同当日，向邦均向叶建豪支付了定金20000元。2017年3月13日，向邦均向诚意公司支付服务佣金24150元。2017年3月14日，向邦均通过诚意公司向叶建豪（短信由叶建豪的妻子李小姐接受）转达了变更合同内容的意思。诚意公司：“他下午转那三万给你，然后一次性付款，802000”。李小姐：“好”。诚意公司：“然后，李小姐，麻烦你把其它地产的钥匙收回来，他也是个很小心的人。”“给我们一把，评估公司要去拍照”。李小姐：“好行，我收到那3万，合同一生效我就把钥匙全撤了。”当日，向邦均通过银行转帐方式向叶建豪支付定金30000元。2017年3月24日9时22分，诚意公司以其公司号码为07×××087802072的固定电话主叫叶建豪妻子李小姐号码为153××××****的电话一次，但无具体的通话内容记录。2017年4月12日14时17分，诚意公司以其公司号码为07×××087802072的固定电话主叫叶建豪号码为150××××****的电话一次，但叶建豪未接通。2017年4月12日14时20分，诚意公司工作人员徐秀梅向叶建豪发送信息一条，内容“叶生：我是诚意地产按揭部徐秀梅电话137××******”。2017年4月13日22时2分，诚意公司工作人员徐秀梅向叶建豪发送信息一条，内容“叶生：明天早上9点有时间过兴中道建行签名吗？请带你的身份证和建行卡。”2017年4月14日，叶建豪以150××××****的电话致电诚意公司徐秀梅137××××1636号电话，述明其前一日因为早休息，没有看到徐秀梅的信息，并询问徐秀梅关于本案房屋交易的进展情况，且未就向邦均关于以按揭方式继续办理交易手续的要求予以同意。同日，向邦均（电话号码为136××******）与叶建豪（电话号码为150××******）以短信方式进行了联系。向邦均：“我是向邦均，依据2017年3月12日你我双方间签订的《房地产买卖合同》，你方应于2017年4月13日前与我去办理过户登记手续，现再次通知你收到短信后2天内过来与我办理过户手续。否则，视为你方违约，我将依法处理。”叶建豪：“你好，大家按合同办事就好了，请关注下申请按揭时间与过户程序。现请你收到信息后2天内与诚意地产交接完违约手续吧，否则，损失可能更多。当然，我答应诚意地产有一个星期时间处理，过后，我会依法处理的。”向邦均：“我们现在按合同约定办理过户手续，之前已经说好是按一次性付款，总价现便宜3000元，4月12号和13号我已经委托中介多次联系催促你，你找理由推脱不来过户，现再次重申速来过户，否则承担一切法律责任。”叶建豪：“好了，不要再恶人告状了，我没有时间玩手机发信息。你违反合同按揭申请时间，视为违约了。我相信你很熟悉过户过程的，没申请按揭你有什么资格谈过户。好了，按照我给诚意的承诺，4月21日后如果你还执迷不悟，法庭见。”2017年4月19日，向邦均将贺艳梅、罗嗣铨诉至本院，主张实体权利如上。叶建豪申请以第三人参加诉讼，并提出诉讼请求如上。2.2017年3月×××日，贺艳梅、罗嗣铨出具委托书，授权叶建豪自2017年3月×××日至2018年3月5日期间代理其出售位于中山市火炬区××大道××港湾花园××房的有关事宜，权限包括：1.代为到相关部门查询及领取上述房地产的档案资料及签署相关文件；2.代为选择买受人、确定交易价格，代为到有关部门与上述房地产的买受人签订房地产买卖合同，代为收取售房款项，代为办理其他相关手续及签署相关文件；3.代为办理上述房地产买卖的房地产转移登记的手续，代为协助上述房地产的买受人办理上述房地产的新的不动产权证书的手续，代为签署相关文件；4.如上述房地产的买受人需要办理按揭贷款购房手续，受托人则代为收取按揭款，代为协助上述房地产的买受人办理上述房地产按揭贷款的手续及相关文件；5.代为办理上述房地产的水、电、气、电视、电话、物业管理、网络等过户或结清的手续及签署相关文件；×××.代为到房管部门开具住房证明并签署相关文件；7.代为办理与上述事宜相关的税收核税事宜，代为缴纳相关的一切税费，代签、代送、代领相关文件。受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，委托人均予承认。受托人无转委托权。2017年3月9日，广东省中山市火炬公证处对贺艳梅、罗嗣铨出具上述委托书的行为进行了公证，并作出了（2017）粤中火炬第1410号公证书，确认贺艳梅、罗嗣铨于2017年3月×××日在公证员的面前在上述委托书上签名、捺指印。3.2017年4月1×××日，向邦均委托广东凯行律师事务所代理其本案诉讼，并向该律师事务所支付律师费5000元；2017年8月11日，叶建豪委托广东载信律师事务所代理其本案诉讼，并向该律师事务所支付律师费25000元。4.2017年4月20日，诚意公司出具证明一份，内容为：中山市火炬区××大道××港湾花园××房业主的公证委托代理人叶建豪（卖方）与向邦均（买方）于2017年3月12日在我司签订《房地产买卖合同》，我司工作人员在2017年3月、4月多次催促卖方（叶建豪）前来配合办理按揭手续（包括到贷款银行面签相关申请文件等），但（卖方）叶建豪总是以没时间，或不予理会；到后来买卖双方另行协商一次性付款，要求其卖方（叶建豪）过来办理过户手续（同时付款），他也拒绝。5.涉案房屋登记的权利人为贺艳梅、罗嗣铨，两人对涉案房屋按份共有，各占份额为二分之一。不动产证书号为粤（201×××）0183547粤（201×××）0183548。本案审理期间，本院依据向邦均提出的财产保全申请于2017年4月28日作出（2017）粤2071民初×××773号民事裁定书，裁定查封涉案房屋价值相当于229150元的产权份额，并于2017年5月9日将该民事裁定书送达不动产登记机关实施查封，查封期限三年。本院认为，本案为房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案叶建豪经涉案房屋的权利人贺艳梅、罗嗣铨委托，依法与他人实施的关于买卖涉案房屋的行为，对贺艳梅、罗嗣铨发生效力。因此，本案叶建豪与向邦均就买卖涉案房屋中所作出的行为，对贺艳梅、罗嗣铨发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案叶建豪于2017年3月12日与向邦均就买卖涉案房屋签订的《房地产买卖合同》以及其确认与向邦均关于变更付款方式及成交价的约定，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，向邦均及贺艳梅、罗嗣铨均应遵照执行。《房地产买卖合同》约定，涉案房屋成交价为805000元，定金50000元，余款由向邦均以银行按揭方式支付520000元，按揭贷款之外的余款（定金除外）235000元由向邦均于2017年4月13日前或涉案房屋过户时付清。后，双方变更涉案房屋成交价为802000元，定金之外的752000元由向邦均一次性支付。但该款一次性支付的时间未明确约定。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。根据上述法条的规定，本案当事人就一次性支付的时间未明确约定，应依法推定为未变更，即本案购房余款752000元应于由向邦均应于2017年4月13日前或涉案房屋过户时付清给贺艳梅、罗嗣铨。本案诉讼原被告及第三人提交的证据显示，向邦均未于2017年4月13日前向贺艳梅、罗嗣铨支付购房余款752000元，于2017年4月14日通过短信催促过贺艳梅、罗嗣铨“收到短信后2天内过来与我办理过户手续。否则视为你方违约，我将依法处理。”“速来办理过户”，但拒绝配合。贺艳梅、罗嗣铨经向邦均催告后拒绝履行协助办理涉案房屋的过户登记手续，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，向邦均要求解除本案《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。此外，向邦均要求贺艳梅、罗嗣铨双倍返还定金合计100000元、中介费24150元、律师费5000元，符合约定，本院亦予以支持。本案《房地产买卖合同》约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可再为此向买方进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼费、律师费及其他相关费用。”向邦均要求贺艳梅、罗嗣铨赔偿其预期利息损失200000元，与上述约定相悖，本院不予支持。叶建豪并非本案合同关系的当事人，其以本案合同为依据主张权利，没有法律依据，本院不予支持。同理，向邦均要求叶建豪对贺艳梅、罗嗣铨的本案债务承担连带责任亦无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告向邦均与被告贺艳梅、罗嗣铨于2017年3月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告贺艳梅、罗嗣铨于本判决发生法律效力之日起七日内向原告向邦均双倍返还定金合计100000元；三、被告贺艳梅、罗嗣铨于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告向邦均中介费24150元；四、被告贺艳梅、罗嗣铨于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告向邦均律师费5000元；五、驳回原告向邦均提出的其他诉讼请求；六、驳回第三人叶建豪提出的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235元，诉讼保全费1666元，共计7901元（原告向邦均已预付），原告向邦均负担4741元，由被告贺艳梅、罗嗣铨负担3160元（该款贺艳梅、罗嗣铨于本判决生效之日起七日内径付原告向邦均。第三人叶建豪已支付案件受理费2300元（第三人叶建豪已预交），由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  叶迟玖审判员  石 慧审判员  陈春华二〇一八年三月六日书记员  姚志姬陈芷云