济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1727号 原告：姜秀珍，女，1954年4月11日出生，汉族，退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：刘建勇（系原告之女婿，特别授权代理），男，1984年2月4日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：马自军，男，1971年10月4日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李庆泉（特别授权代理），山东德康律师事务所律师。 原告姜秀珍与被告马自军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。因本案案情复杂，本院经院长审批延长审限6个月。原、被告庭外和解延长审限2个月。两次开庭原告姜秀珍的委托诉讼代理人刘延勇，被告马自军及其委托诉讼代理人李庆泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姜秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告于2016年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效。2、房屋恢复原样，房屋交付原告。3、支付房屋一年使用费1万元。事实和理由：本房屋因经济纠纷被法院查封期间。2016年4月原告通过中间人周念峰说被告想购买原告房屋，并由被告承担处理法院案件。于是原、被告签订房屋买卖意向合同。签订合同时双方约定此合同为意向合同，没签订正式合同前，此合同无效。签订正式合同的前提是处理完法院查封。被告出钱处理法院查封，房屋交付给被告使用。但被告没有处理法院查封，原告也没有收到购房款。现法院已拍卖该房屋的使用权。按合同约定已经是无效合同。但现在被告占用该房屋拒不交付原告。原告认为，该房屋为集体土地，被告不是此集体人员无权购买此房屋。另此房屋是在法院查封期间，被告未处理法院查封，双方不得交易房屋。 马自军辩称，原告所诉与事实不符。原告通过其女婿刘建勇及周念峰将原告及其女儿盖宁的两套房屋出售给被告。双方所签订的合同是真实意思的表示，不存在欺诈和胁迫情形，不违反法律的强制性规定。房屋交付也是由原、被告及其女儿盖宁、女婿刘建勇及邻居见证的情况下办理。房屋交付前，被告已将部分购房款交付给刘建勇和周念峰。从买卖合同签订、房款的支付及房屋的交付整个过程完全公开、公正、平等、自愿，是完全合法有效的。其次，涉案房屋是原告于1999年自筹资金所建，符合相关规划施工手续，房屋设计用途为商业，虽然签订合同时被告户籍不在该处，但不影响地上商业用房的转让。因原告牵扯其它经济纠纷，导致房屋被查封，无法办理房屋所有权转移手续，造成此情况的责任全部在原告，与被告无并。再者，被告在接收该房屋后，因经营需要对该房屋进行了设计和改造，把风入了大量的人力和财力，不具备合同无效或终止的客观情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法通则》的有关规定，本案中不存在合同无效的情形，双方的买卖行为是合法有效的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议： 一、原告姜秀珍提交的证据：1、2016年4月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》1份；2、《房屋所有权证》复印件1份；3、本院（2007）历城执字第*号民事裁定书1份；4、房地产估价报告1份。5、刘建勇与被告马自军短信；6、2017年3-4月视频材料两份。；7、原告于2000年8月25日取得的集体土地使用证复印件1份；8、盖宁于2000年8月25日取得的集体土地使用证复印件1份；9、王宗武于2000年8月25日取得的集体土地使用证复印件1份；10、姜磊于2000年8月25日取得的集体土地使用证复印件1份；11、山东众合土地房地产评估有限公司出具的房地产估价报告复印件1份。 二、被告马自军提供的证据：1、2016年4月8日原、被告签订《房屋买卖合同》复印件1份；2、原告姜秀珍于2001年1月11日取得的《房屋所有权证》1份。3、2016年4月9日刘建勇签字的认可书1份；4、2016年4月10日刘建勇、周念峰签订的确认书1份；5、周念峰持授权委托书照片1份。6、2016年4月10日周念峰出具的收条1份；7、2016年4月10日刘建勇签订的交付房屋证明1份。7、视频材料1份。 三、本院勘验笔录及现场照片。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告姜秀珍与盖有忠系夫妻关系。盖宁系姜秀珍、盖有忠的女儿，刘建勇系盖宁的丈夫。 2000年8月原告姜秀珍及案外人盖宁、王宗武、姜磊、李桂英取得了位于济南市历城区仲宫镇北草沟村的集体土地使用权，南北长均为19米，东西宽均为10.50米，面积均为200平方米。原告姜秀珍及案外人盖宁、王宗武、姜磊、李桂英使用集体土地的位置分别为：原告姜秀珍在姜磊的北侧、盖宁在姜秀珍的右侧、王宗武在盖宁的南侧、姜磊在盖宁的左侧、李桂英在姜磊、王宗武的南侧。后原告姜秀珍其上述四人共同出资在五人集体土地使用权范围内建设房屋。2001年1月11日原告姜秀珍取得房屋所有权证，该证载明房屋及院落南北长31.97米，东西宽20.84米。即该房屋及院落占用了原告姜秀珍、盖宁、姜磊、王宗武的名下集体土地。 后因原告姜秀珍及盖永忠涉及其它经济纠纷，原告姜秀珍名下的该处房屋在2015年被本院依法查封。原告姜秀珍的女婿刘建勇找到案外人周念峰，周念峰表示可以处理法院查封。2016年4月被告马自军经中间人周念峰介绍认识了刘建勇，并知道原告姜秀珍想出卖该涉案房屋。经双方协商，2016年4月8日原、被告签订了《房屋买卖合同》。姜秀珍为甲方（卖方），马自军为乙方（买方）。合同载明：一、甲方所出售的第一套房屋产权证编码（或者宅基地证号）为历城颁发的第*号”，其房屋位于历城仲宫镇北草沟村西；其房屋建造面积分别为741.86平方米。二、甲方所出售的房屋所附属的生活附属设施一并给付乙方，不再别行作价。三、甲方所售房屋价格总金额为：柒拾万元（包含本协议书第二项内容）。四、乙方应当在甲、乙双方在本协议书签字盖章之日起当日内一次性以现金或者转账的方式向甲方付35万元房款，甲方应向乙方出具注明具体收款时间与金额；剩余房款乙方三年内向甲方付清，第一年10万，第二年10万，第三年15万。五、甲方保证在206年4月8日前，搬出所出售房屋，并保证房屋交付时的水、电、汽、物业管理费等已结清，其交付的房屋内部干净、整洁、其他一切附属生活设施完好、功能正常。六、甲方应当保证所出售的房屋产格属于其合法所有，无抵押、产权争议等权利瑕疵。七、甲方保证协助乙方在本合同自甲乙双方签字盖章之日起十五日内，协助乙方完成所售房屋在村委会及房管局的过户手续。八、甲方按照法律规定应当承担房屋交易产生的各种费用，乙方承担案件处理。”2016年4月1日被告马自军通过张艳在农村商业银行历城支行的账户向中间人周念峰账户转账人民币230000元。 2016年4月10日原告姜秀珍即向被告马自军交付了房屋，并将涉案房产的房屋所有权证交给被告马自军。2016年4月10日，原告姜秀珍的女婿刘建勇向被告马自军出具证明1份，载明：“2016年4月10日，我代表姜秀珍、盖宁将北草沟房屋两套钥匙交付给马自军，自即日起房屋交付马自军处。”同日刘建勇及中间人周念峰共同向被告马自军出具证明1份，载明：“马自军购房款已转入周念峰帐户，替姜秀珍、盖宁代持，双方认可。”同时，中间人周念峰向被告马自军出具收款条1份，载明:“今收到张艳、马自军购房款贰拾捌万元整（280000）用于购买历城北草沟村姜秀珍名下房产一套，盖宁名下房产一处，其中贰拾叁万元整（230000），汇入我名下农商银行账户，另伍万元整（50000）以现金形式支付。以上两笔款项均已收到。姜秀珍名下房产济房权证历城字第*号，盖宁名下房产济房权证历城第*号，两处房产均坐落于北草沟村。” 被告马自军接收房屋后，同年6月进行设计后对涉案房屋进行了为期半年的改造，将原大门封死，走东南门，并将部分室内门封死、室内新开部分屋门，拆除了部分墙壁。 后周念峰未处理法院查封事宜。执行程序中，本院于2015年8月委托山东众合土地房地产评估有限公司对拍卖房屋进行了评估，该公司评估2015年8月31日至2035年8月30日涉案房地产20年使用权价值为27.82万元。2016年12月11日，本院执行局依法将该房屋进行拍卖，案外人刘鑫以178048元的价格取得了涉案房产20年的使用权。 本院认为：涉案房产已被本院依法查封，原告姜秀珍将法院查封的房产卖与被告马自军，双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同。原、被告在签订合同时，均对该房屋已被法院查封，不得买卖是明知的，因此，原、被告对《房屋买卖合同》无效的法律后果，均负有过错。原告姜秀珍在签订合同过程中起到了决定性和主要推动作用，应承担主要过错责任。被告马自军承担次要过错责任。 被告马自军向中间人周念峰支付房款共计280000元，原告姜秀珍否认收到此款。但根据原、被告提交的录音、录像材料，可以确认原告姜秀珍是委托刘建勇处理涉案房屋买卖事宜，原、被告共同委托周念峰处理解除房产查封事宜。被告马自军向周念峰账户汇款并支付现金共计280000元，刘建勇出具证明予以认可，属于表见代理。因此，本院认定被告马自军向原告姜秀珍支付了房款280000元。 因涉案房产自2015年8月31日至2035年8月30日20年的使用权已由案外人刘鑫取得。因此原告姜秀珍要求被告马自军返还涉案房产已无法律依据，因此，本院对原告姜秀珍该项诉讼请求不予支持。 原告姜秀珍要求被告马自军将房屋恢复原状。本院认为，原告姜秀珍虽享有该涉案房产的物权权利，但涉案房产已被法院查封和对一定期限内的使用权进行了拍卖，相应的物权权利依法受到了限制。该房产的改造发生在执行期间，原告出售涉案房产和被告马自军的改造行为违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的相关规定。该行为应由执行部门根据相关法律规定进行处理。原告姜秀珍无权主张权利。因此，本院对原告姜秀珍的该项诉讼请求不予以支持。 原告姜秀珍要求被告马自军支付一年使用费10000元。本院认为，原告姜秀珍向被告马自军交付涉案房产之时，该涉案房产正处于法院查封期间，且案外人刘鑫取得了2015年8月31日起至2035年8月30日的使用权，因此，原告姜秀珍无权处分该房产，本院已确认其应承担主要过错责任，本院对原告姜秀珍要求被告支付一年使用费的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条；《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十六条、第三十七条、第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百一十一条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、原告姜秀珍与被告马自军于2016年4月8日签订的《房屋买卖合同》为无效合同； 二、驳回原告姜秀珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由被告姜秀珍负担175元，被告马自军负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  傅光胜 人民陪审员  李 玲 二〇一八年三月二十日 书 记 员  吕纯纯