福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4561号 原告：张振勇男，1988年2月23日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴凤燕、姜常曈，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：陈敏民女，1980年7月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。 被告:温敏维男，1978年7月4日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，现住福州市晋安区。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，现住所地福州市台江区江滨西大道118号国际金融中心39层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：蒋洮婷、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 原告张振勇与被告陈敏民、温敏维及第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振勇的委托诉讼代理人吴凤燕、第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人蒋洮婷到庭参加诉讼。被告陈敏民、温敏维经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除；2.判令两被告向原告支付违约金250000元及逾期支付利息（利息按银行同期贷款利率计算，自2017年8月14日起计至实际付清款项为止）；3.判令两被告协助办理胡育璐监管账户中购房款的解除冻结手续；4.判令两被告承担原告支出的律师代理费12000元；5.判令两被告承担本案诉讼费和财产保全费。庭审中，原告撤回要求两被告向原告支付逾期支付违约金的利息及第三项诉讼请求。事实和理由：2017年5月31日，经福州市仓山区江景麦田房产中介所提供的居间服务，原告张振勇与被告陈敏民、温敏维签订《房屋买卖合同》，合同约定两被告将位于福州市仓山区×＃楼×单元房屋卖给原告张振勇，同时合同约定买卖房屋基本情况、成交价格、房屋抵押权的解除、交易流程、违约责任等内容。其中《房屋买卖合同》第六条第（二）Ａ款约定，甲方（被告）应在抵押权人告知可还款且乙方（原告）的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款。《房屋买卖合同》第七条交易流程“还款解押”约定若该房屋已设定抵押，双方应按照《房屋买卖合同》及其补充协议之约定办理该房屋抵押权注销手续，届时甲乙双方应依照交易服务方要求配合办理相关手续。《房屋买卖合同》补充协议第6条约定甲方解除该房屋抵押权所用方式为甲方向第三人借款并向相关担保方申请借款担保，若甲方无法向第三人借款，则甲方（被告）应自行出资解除该房屋的抵押权，甲方应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内向抵押权人还款。《房屋买卖合同》第九条第（一）款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾伍万元，本合同另有约定的从其约定。《房屋买卖合同》第九条第（三）款约定，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。2017年5月31日，原、被告双方就上述房屋交易服务事宜与第三人福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由第三人福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方为原、被告双方提供房屋交易服务。2017年6月15日，原告与被告陈敏民签订《补充协议》，约定《房屋买卖合同》第六条第（二）款更改为若该房屋存在抵押，甲方（被告）解除抵押权方式变更为甲方自行出资。2017年6月20日，原、被告签订《二手房屋交易资金监管协议》，随后原告将购房款687000元存入原告妻子胡育璐在中国工商银行福州五一支行开立的监管账户并冻结。协议第八条约定，在本协议有效期内，甲乙双方若自愿中止房屋转让合同或本协议的履行，应向丙方提交由甲乙双方共同签署的《解冻通知书》则本协议中止，丙方根据该通知书解除监管资金的冻结，并收回贷款本息。但至今因被告无故违约，房屋买卖合同无法继续履行，没有被告的配合，原告委托监管的购房款亦无法解除冻结。《房屋买卖合同》签订后，原告接受第三人服务依约履行房屋买卖合同约定的义务，但因交易的房屋存在抵押，两被告在原贷款银行通知可以还款且交易服务人多次催促下，一直拖延并拒绝履行还款义务。2017年7月20日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出《告知函》，书面告知被告应携带相关材料前往银行办理还款、解除抵押权手续。2017年7月28日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出《履约通知函》，再次书面催告办理还款、解除抵押权手续。多番催促无果，两被告至今仍未办理上述手续，买卖房屋仍未解除抵押权，被告无故不予履行合同，导致合同目的无法实现。为此，2017年8月13日原告依约向被告发出《解除合同函》，通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》。鉴于上述事实，原告认为原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，房屋买卖双方应严格遵守。被告未按约履行合同，其违约行为严重侵害原告合法利益，其应承担相应的违约责任。 被告陈敏民、温敏维未作答辩。 第三人福建金诚丰担保有限公司述称，本案的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》为合法有效合同，买卖双方应依约定履行相应义务。本案由于被告未依买卖合同及补充协议约定，履行解押还款义务，已经构成违约。本公司已经向被告发出告知函、履约通知函，本公司已经履行了合同约定的相应义务。本案为原、被告双方的纠纷，与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月31日，经福州市仓山区江景麦田房产中介所提供居间服务，原告张振勇与被告陈敏民、温敏维签订《房屋买卖合同》，合同约定两被告将位于福州市仓山区×＃楼×单元房屋以2530000元的价格卖给原告。《房屋买卖合同》第六条第（二）Ａ款约定，甲方（被告）应在抵押权人告知可还款且乙方（原告）的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款。《房屋买卖合同》第七条交易流程“还款解押”约定若该房屋已设定抵押，双方应按照《房屋买卖合同》及其补充协议之约定办理该房屋抵押权注销手续，届时甲乙双方应依照交易服务方要求配合办理相关手续。《房屋买卖合同》第九条第（一）款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾伍万元，本合同另有约定的从其约定。《房屋买卖合同》第九条第（三）款约定，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。《房屋买卖合同》补充协议第6条约定，甲方解除该房屋抵押权所用方式为甲方向第三人借款并向相关担保方申请借款担保，若甲方无法向第三人借款，则甲方（被告）应自行出资解除该房屋的抵押权，甲方应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内向抵押权人还款。2017年5月31日，原、被告双方就上述房屋交易服务事宜与第三人福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由第三人福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方为原、被告双方提供房屋交易服务。2017年6月15日，原告与被告陈敏民签订《补充协议》，约定《房屋买卖合同》第六条第（二）款更改为若该房屋存在抵押，甲方（被告）解除抵押权方式变更为甲方自行出资。2017年6月20日，原、被告签订《二手房屋交易资金监管协议》，随后原告将购房款687000元存入原告妻子胡育璐在中国工商银行福州五一支行开立的监管账户并冻结。《房屋买卖合同》签订后，原告接受第三人服务依约履行房屋买卖合同约定的义务，但因交易的房屋存在抵押，两被告在原贷款银行通知可以还款且交易服务人催促下，一直拖延并拒绝履行还款义务。2017年7月20日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出《告知函》，书面告知被告应携带相关材料前往银行办理还款、解除抵押权手续。2017年7月28日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出《履约通知函》，再次书面催告办理还款、解除抵押权手续。但两被告至今仍未办理上述手续，买卖房屋仍未解除抵押权。2017年8月13日，原告依约向被告发出《解除合同函》，通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》，该《解除合同函》已于2017年8月16日送达被告。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。但合同签订后，被告未按约办理房贷解押手续，且经催告后仍未办理，已构成违约。原告于2017年8月13日向被告发出《解除合同函》，通知被告解除《房屋买卖合同》，该《解除合同函》已于2017年8月16日送达被告,故《房屋买卖合同》已于2017年8月16日解除。原告要求被告支付违约金250000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费12000元，符合合同约定，本院予以支持。两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告张振勇与被告陈敏民、温敏维于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月16日解除； 二、被告陈敏民、温敏维于本判决生效后十日内支付原告张振勇违约金250000元； 三、被告陈敏民、温敏维于本判决生效后十日内支付原告张振勇因本案诉讼支出的律师代理费12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27040元，由被告陈敏民、温敏维负担。两被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年三月二十日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。