北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1832号上诉人（原审被告、反诉原告）北京泛亚房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区大泥湾9号。法定代表人：朱凯卫，董事长。委托诉讼代理人：李广，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，男，北京泛亚房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京雄龙科技集团，住所地北京市海淀区海淀路北侧北大资源1号楼1225。法定代表人：郝庆，董事长。委托诉讼代理人：李少敏，男，北京雄龙科技集团办公室主任。上诉人北京泛亚房地产开发有限公司（以下简称泛亚公司）因与被上诉人北京雄龙科技集团（以下简称雄龙集团）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2014)��民初字第4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泛亚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回雄龙集团一审的诉讼请求，支持泛亚公司一审的反诉请求。事实与理由:在双方的多次往来中，雄龙集团对于须及时付款是明知的。而泛亚公司基于雄龙集团起诉事实得知其不同意支付剩余房款，故发出解除合同通知。一审以泛亚公司按照流程应承担通知义务为由否定泛亚公司权利的判决错误。雄龙集团辩称，同意一审判决。雄龙集团不存在欠付房款的情形，尾款是否支付问题应该另案解决。雄龙集团向一审法院起诉请求���请求法院判决泛亚公司履行雄龙集团与泛亚公司所签订的购房合同第十一条约定，协助雄龙集团办理有关房屋买卖过户手续和申领房产证。泛亚公司向一审法院反诉请求：1.判令泛亚公司与雄龙集团于1997年12月10日签署的《北京市外销商品房预售契约》于2009年7月8日解除；2.雄龙集团支付泛亚公司违约金79039.4美元；3.反诉费用由雄龙集团负担。一审法院认定事实：1997年12月10日，雄龙集团与泛亚公司签订《北京市外销商品房预售契约》及《北京市外销商品房预售契约补充协议》（以下简称《补充协议》），约定雄龙集团从泛亚公司处购买泛亚大厦A1号房屋，购房款共计272800美元。《补充协议》第五条规定，泛亚公司用挂号信函通知付款的义务。协议签订后，雄龙集团先期支付163700美元。1998年2月1���，雄龙集团将泛亚大厦A1房产给北京林茂商贸有限责任公司(以下简称林茂公司)用于抵偿债务，并与债权人林茂公司签订协议，协议明确，雄龙集团尚欠泛亚公司109100美元。泛亚公司至今未以挂号信函形式通知雄龙集团付款。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人都具有法律约束力，双方必须严格按照合同约定履行自己承担的义务。本案根据查明的事实可以证实，泛亚公司与雄龙集团在合意的基础上签订《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，泛亚公司将泛亚大厦A1号房屋交付雄龙集团，雄龙集团支付了部分购房款。余款根据双方所签合同，等待泛亚公司用挂号信函的通知付款，即只有泛亚公司履行了通知义务，雄龙集团在通知付款最后期限��付款且超过十四个工作日，泛亚公司才能“按主契约第四条之规定处理”。但时至今日，泛亚公司亦未以挂号信函邮寄雄龙集团联系地址通知付款。由此不能认定雄龙集团未付剩余房款的行为已构成违约。雄龙集团诉请要求泛亚公司履行与其所签订的《北京市外销商品房预售契约》第十一条约定，协助雄龙集团办理有关房屋买卖过户手续和申领房产证，理由正当。在雄龙集团不构成违约的前提下，泛亚公司依约不享有解除合同的权利，因而就泛亚公司反诉要求确认其与雄龙集团签订的《北京市外销商品房预售契约》于2009年7月8日解除、雄龙集团支付泛亚公司违约金等没有事实根据。综上所述，雄龙集团诉请要求泛亚公司履行《北京市外销商品房预售契约》第十一条约定，协助雄龙集团办理泛亚大厦A1号房屋买卖过户手续和申领房产证的事实、理由成立，法院支持。泛亚公司反诉要求判令其与雄龙集团签订的《预售契约》于2009年7月8日解除、雄龙集团支付泛亚公司违约金、承担反诉费，没有事实根据，法院不能支持。因泛亚公司反诉未主张雄龙集团支付未支付的购房款项，根据诉审合一原则，本案不能直接判决雄龙集团支付购房款尾款，泛亚公司可就此另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告北京泛亚房地产开发有限公司协助原告北京雄龙科技集团办理位于北京市海淀区海淀路36号泛亚大厦A1号房屋买卖过户手续和申领房产证；二、驳回被告北京泛亚房地产开发有限公司的反诉请求。本院经审理查明：1997年12月10日，雄龙集团与泛亚公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定雄龙集团从泛亚公司处购买泛亚大厦A1号房屋。双方约定房屋总价款为272800美元。合同中第四条约定：若乙方逾期付款超过14日，甲方有权终止本契约，契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。合同第五条约定：甲方须于1995年12月31日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。同日，雄龙集团与泛亚公司签订《补充协议》。其中第5条约定：甲方（泛亚公司）按付款方式规定以挂号信函邮寄乙方（雄龙公司）联系地址通知付款。乙方应于通知期限内付款完毕，如逾期未付，即按主契约第四条之规定处理。协议签订后，双方于1998年6月26日办理相关登记手续。雄龙集团向泛亚公司支付了163700美元，剩余款项至今未付。泛亚公司至今未以挂号信函形式通知雄��集团付款。1998年2月1日，雄龙集团就泛亚大厦A1房产抵偿债务，与债权人北京林茂商贸有限责任公司(以下简称林茂公司)签订协议，协议第二条约定：该房产属于分期付款（无银行按揭），总房价为272800美元，甲方截止到目前，已交款163700美元，尚余109100美元未付。2000年8月23日，工商部门吊销雄龙集团营业执照。2009年6月15日，雄龙集团向法院提起诉讼，要求泛亚公司继续履行与其的房屋买卖合同。2009年7月7日，泛亚公司向雄龙集团邮寄送达《解除合同通知书》，以雄龙集团欠付房款为由，要求解除双方签订的《预售契约》。雄龙集团于2009年7月9日收到该通知。雄龙集团所主张双方的《北京市外销商品房预售契约》是用晚交楼违约金与房屋余款相互抵扣，已达到变相降低诉争房屋价格的合意，不存在逾期付款的违约事实。林茂公司出具说明，陈述其与雄龙集团就涉案房产进行抵债的过程：雄龙集团主张涉案房产的逾期交房违约金与房屋尾款相抵，但林茂公司不同意相抵销的方案，同意由林茂公司向泛亚公司支付剩余房款，雄龙集团另行向泛亚公司主张逾期交房违约金。后双方就此方案达成一致，并通知泛亚公司，泛亚公司就此开具发票。后双方未能就此办理房屋变更手续，林茂公司与雄龙集团协商解除了抵债协议。另外，涉案房屋现房屋登记表所登记信息为海淀区知春路128号1101号。本院认为，泛亚公司与雄龙集团签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，已经办理相关登记手续，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。雄龙集团与泛亚公司的房屋买卖合同签订于1997年，但时至2009年雄龙集团提起诉讼，要求泛亚公司履行合同，泛亚公司未向雄龙集团主张支付剩余购房款。考虑十余年中泛亚公司并未就剩余房款一事向雄龙公司提出主张，而双方亦在合同中约定泛亚公司应以挂号信函方式通知雄龙集团支付剩余房款，泛亚公司取得合同解除权应以催告雄龙集团为前提。故泛亚公司不享有合同解除权，其发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的效力。一审据此驳回雄龙公司确认合同解除及相应违约金的诉求、并支持泛亚公司继续履行合同的诉求的判决正确，本院予以确认。就剩余房款问题，因泛亚公司在本案诉讼未就此提出主张，故不在本案审理范围，就此问题本院不作处理，各方当事人可另行主张。综上所述，泛亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对涉案房屋的房号书写错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第4727号民事判决第二项；二、变更北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第4727号民事判决第一项为：北京泛亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助北京雄龙科技集团办理位于北京市海淀区1101号房屋买卖过户手续和申领房产证。二审案件受理费9083元，由北京泛亚房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一八年三月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍