江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终2784号 上诉人（原审被告）：江西嘉圆房地产开发有限责任公司。住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**招银大厦**。统一社会信用代码：91360000733895745J。 法定代表人：王军辉，董事长。 委托诉讼代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涛，江西赣兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西利泰投资有限公司。住所。住所地：江西省南昌市东湖区八一大道**财富广场**社会信用代码：91360000763368436B。 法定代表人：汪斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周建平，1980年11月5日生，汉族，公司职员，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：汪斌，男，1963年7月4日生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙良，男，1947年11月4日生，汉族，住南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙木秀，女，1938年12月29日生，汉族，住南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌美美企业管理有限公司。住所地：。住所地：江西省南昌市东湖区胜利广场招银大厦**非住宅胜利路**信用代码：91360102MA35GQJG7T。 法定代表人：张四英，总经理。 委托诉讼代理人：涂梦酾，江西求正沃德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘强，男，1978年8月28日生，汉族，住南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：涂梦酾，江西求正沃德律师事务所律师。 原审第三人：南昌完美世界影城管理有限公司。住所地：南昌。住所地：南昌市东湖区胜利路**炫谷青年街第**代码：913601022566297763H。 法定代表人：李刚，执行董事。 委托诉讼代理人：王海阳，男，1988年2月7日生，汉族，公司经理，住河南省偃师市。 上诉人江西嘉圆房地产开发有限责任公司（下称嘉圆公司）因与被上诉人江西利泰投资有限公司（下称利泰公司）、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司（下称美美公司）、刘强、原审第三人南昌完美世界影城管理有限公司（下称完美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成由审判员沈莉担任审判长，由审判员陈大奎、龚江参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉圆公司提出上诉请求：1、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3651号民事判决第一项，依法驳回被上诉人解除房屋租赁合同的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定在合同履行过程中，商业氛围与合同签订时的状态和预期发生了重大变化，一出现不可抗力为由判决解除租赁合同，缺乏事实依据。2、一审法院认定2016年1月开始，无客流量，承担商户纷纷退离，商场无法正常经营，被上诉人无法实现商业经营的合同目的，缺乏事实依据。3、一审法院以民法自愿原则作为解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的依据，是适用法律不当。4、一审判决已查明被上诉人至今仍然占有使用租赁房屋，未将房屋腾空、恢复原状并返还上诉人的事实，在解除租赁合同的客观条件未成就的情况下判决解除租赁合同，违反了公平公正的原则，造成了守约方利益受损、违约方获益的不良社会效应。5、一审法院在判决部分未判令被上诉人于何时腾空房屋、恢复原状并归还上诉人，此做法严重侵害上诉人合法权益，给上诉人增加诉累，不符合案结事了的审判原则。6、一审法院在判决部分未写明解除租赁合同的时间，属判决内容书写不完整。7、一审判决没有平衡各方诉讼主体的利益，造成国有资产严重受损。8、一审法院在承租人未腾空租赁房屋的情况下判决解除租赁合同，是新型案例。上诉人的代理人查阅了在裁判文书网已公布的案例，未有先例，法律也没有明文规定。请二审法院认真审查本案，本着于法有据、平衡各方当事人利益、维护经济秩序稳定的原则，作出一则具有指导性的科学判例。综上所述，一审法院认定不可抗力的事实不清，适用合同法第九十四条不当，判决没有平衡各方当事人的利益，没有遵循案结事了的审判原则，造成守约方利益受损、违法者获益的不良社会效应。为了彰显公平公正的司法原则，请求二审法院撤销一审判决。 美美公司和刘强辩称：1、一审法院以不可抗力为由解除合同，事实认定清楚，法律适用准确。2、租赁物不适租，被上诉人与上诉人多次沟通，未能得到妥善解决，同时在商业氛围发生重大变化的情况下，被上诉人以自己的行动明确表示不再继续租用所涉场地，双方已无租赁的合意，根据公平自愿原则，租赁合同不适用于强制履行。3、在被上诉人向上诉人发出解除合同通知时，被上诉人已在积极履行腾空，处理腾空事宜。截止至今，所涉租赁场地尚存完美世界公司，合同虽未到期，但完美世界公司已同意和被上诉人继续续签合同（被上诉人至今未收到完美世界公司给我们的租金，完美世界公司还在继续使用租赁场地）。 孙良、汪斌、孙木秀辩称：1、被上诉人诉请解除合同符合合同约定的解除条件，也符合法律规定的解除条件。本案租赁合同履行期间，租赁物中扶梯、电梯均无法通过正常维修达到正常使用功能。被上诉人多次函告上诉人要求更换扶梯、电梯、空调，均遭上诉人推诿，致使租赁物无法进行正常运营，给被上诉人造成重大损失。上诉人的行为已经违反了双方租赁合同中第五条第二款的规定，即甲方的指正意见不合理，严重影响了乙方的正常经营，且给乙方造成了重大损失，乙方有权解除合同并按合同第六条约定，追究甲方违约责任。在长达13年的租赁合同履行过程中，签约时的市场环境与履约时的市场环境，均发生了重大变化，现实的商业氛围与合同签订时的状态和预期发生了重大变化。2018年1月30日，被上诉人向嘉园公司发出解除合同租赁通知书，该通知是被上诉人以自己的行为向被答辩人明确表明，被上诉人不再履行合同主要义务。符合合同法第94条第二款的法定解除条件。2、房屋是否腾空，并非租赁合同解除的前置条件，而仅仅是解除合同后，作为承租方的附随义务。而出租方同样有义务配合办理交接手续，上诉人以房屋未完成腾空为理由，抗辩不能解除租赁合同，属于本末倒置，其理由不能成立。而实际上本案诉争租赁物在一审作出裁判时，仅有完美影城一家商户尚在经营，其他所有商户均已退场并清空房屋。完全具备返还交付给被答辩人的条件。但上诉人为达到继续收取租金的目的，一直恶意拖延，拒不办理交接手续，无限扩大被上诉人的损失。应当由其自行承担相应的法律责任。3、一审法院以民法的自愿原则作为解除合同的依据，系适用法律正确，没有违反公平公正原则。4、判决解除合同是最好的平衡双方的利益，国企与民企均是平等的市场主体，均应当平等得受到市场的法律保护5、根据合同法第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务，或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，第二项，债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高，本案中，承租方不愿意继续履行合同使用承租物，显然属于不适宜强制履行情形。6、原审判决写明合同解除的时间为判决生效的时间，但被上诉人认为，解除合同的时间应当为2018年1月30日，答辩人向嘉园公司发出解除租赁合同通知时。 利泰公司辩称：1.上诉人提供的租赁物不适合租赁，致使租赁房屋的合同目的无法实现。被上诉人要求解除合同，符合法律规定。2、租赁物周围商业环境不佳，被上诉人虽有履行合同的诚意，但已无力支撑。租赁合同已无实际履行的可能，解除合同符合公平原则。3、租赁房屋已经大部分腾空，仅剩本案第三人，完美影城尚在经营。被上诉人已建议完美影城将租金直接交付给上诉人，减少双方的损失。 第三人完美公司未作陈述。 利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强向一审法院起诉请求：1、解除利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强、嘉圆公司于2016年4月签订的租赁合同；2、嘉圆公司返还利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强已支付定金1468898元；3、嘉圆公司赔偿利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强经济损失2531632.6元；4、诉讼费用由嘉圆公司承担。 一审法院认定事实：2006年11月19日，利泰公司、汪斌、孙木秀及案外人熊贤忠、江西炫谷投资管理有限公司（以上均为乙方）与嘉圆公司（甲方）签订了一份租赁合同，约定1、租赁物为甲方所有位于“胜利广场”A区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备。2、乙方承租租赁物的用途为商业用房，乙方在承租期内可以自用租赁物，也可以招租、转租或招商等方式使用租赁物。3、租赁期限自2007年10月1日起至2020年9月30日止。4、租赁期限内的租金总额为76382708元，月租金为489632.74元。5、租金自2007年10月1日起，乙方必须在每月的10日前将本月的租金489632.74元支付给甲方。6、租金包括房屋租金（339632.74元/月）、设备使用费（120000元/月）、50个地下车位管理费（30000元/月）。7、除甲方现有的装修和设备外，乙方必须按照大型商场的标准对租赁物进行装修、增设设备和设施。8、租赁期内，乙方应当对租赁物及其装修、改善、增设的他物进行维修与保养，以确保它们的安全和公共安全。9、在2007年10月1日前，乙方向甲方给付定金1468898元，作为对甲方债权的担保。 上述合同签订后双方按约履行，甲方交付租赁物，乙方给付定金1468898元，并对房屋全面装修后对外招揽商户经营“炫谷青年街”商场，其中三楼1500平方米出租给他人经营影院(后变更承租方为第三人)。期间，因原承租人熊贤忠、炫谷公司等退出租赁合同，承租人部分变更，经各方同意，2016年4月29日利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强作为承租人与嘉圆公司重新签订了租赁合同，双方的权利义务内容与原合同基本一致。合同签订后，双方依约履行，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强承接原合同并按原模式经营商场，交付租金至2017年7月31日，此后由于商户纷纷退场，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强以无力承担经营亏损为由，拖延交付租金至今。租赁期间，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强为改善商场经营条件，分别于2009年6月添置了空调水泵节能设备、2012年9月添置了两台观光电梯、2016年3月对扶梯配件进行了更换并陆续添置了七台分体式空调，同时重新对商场进行了装修。2018年1月2日，美美公司向嘉圆公司发函称“租赁物自2015年10月三至四层扶梯经多次维修后无法正常使用，作为产权方需及时提供委托函进行检测”。次日，嘉圆公司回函称“所交付的租赁物中电梯、扶梯均验收合格，尚在安全年限内，且每年由贵公司进行年检，符合国家安全标准”。2018年1月30日利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强向嘉圆公司发函提出解除租赁合同，嘉圆公司复函不同意。 另查明，诉争租赁物南昌市东湖区胜利广场招银大厦A#非住宅胜利路263号（第1.2.3.4层）的所有权人为嘉圆公司，位于南昌市××商业步行街。从2014年7月开始，因政府在该区域增建地下商场，对胜利路步行街进行围档建设直至2016年1月整体改造基本完成。自此，因无客流量，承租商户纷纷退离，商场无法正常经营。恢复通行后，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强对商场进行了装修，仍未改变经营状况，截止目前，仅剩三、四楼两户租期已届满的商户和两户租期未届满的商户在此商场经营。 上述事实有利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强、嘉圆公司当庭陈述及利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强提供的2006年11月19日利泰公司、汪斌、孙木秀及熊贤忠、江西炫谷投资管理有限公司与嘉圆公司签订的租赁合同，2016年4月29日利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强与嘉圆公司签订的租赁合同，定金转账凭证及收据，2018年1月2日的美美公司函及2018年1月3日回函，2018年1月30日解除合同函件，（2018）赣洪江证内字第3406号公证书以及嘉圆公司提供的洪房权证东湖区字第××号房屋所有权证等主要证据予以证实。另利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强出示的2016年3月25日电（扶）梯改造配件销售合同及发票，2009年6月30日空调水泵节能改造工程施工合同，2015年8月4日中央空调采购及安装合同及收据，2017年3月4日中央空调采购及安装合同及收据等维修、增加设备的证据以及商户退租、退款相关证据，因证据所涉及的案外人均未到庭作证，故该院不宜对证据的真实性作出确认。审理中，因嘉圆公司对利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强在租赁期间对设备保养、维修、添置设备以及大部分商户退场的事实予以认可，故该院对该基本事实予以确认。 一审法院认为：利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强、嘉圆公司签订租赁合同，系双方真实自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方履行合同，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强使用嘉圆公司的租赁物，并交付租金至2017年7月，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强以空调等设备存在问题、商户纷纷退场无法经营为由拖欠租金，并于2018年1月30日以步行街改造、设备使用年限过长，无法修复为由向嘉圆公司发函提出解除合同未果，故诉至法院，提出三项诉讼主张，一、关于利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强要求解除与嘉圆公司签订的租赁合同之诉请。鉴于该案双方租赁合同履行情况，解除双方签订的租赁合同具有合法性和合理性。1、在履行合同过程中，租赁物所在的商业街出现了围挡建设、外围道路地铁围建、网店冲击等不可预见、不能避免且不能克服的重大客观情况，商业氛围与合同签订时的状态和预期发生了重大变化，虽利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强通过增加设备、积极招商、装修等手段仍无法改变和克服目前的困境，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强作为承租方在商业环境发生诸多变化的期间已积极作为，但绝大部分商户退出并撤离，继续履行合同对利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强而言将导致更大损失，无法达到签订合同时预期实现商业经营的合同目的，故利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强要求解除租赁合同符合合同法第94条关于因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的规定。2、根据民法的自愿原则，该案租赁合同虽未到期，但利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强作为承租人已明确表示不再继续使用租赁房屋，且继续履行不但承租方需承担投入或闲置产生的更大损失，同时因拖延或拒交租金，出租方也存在租金损失，导致多次诉讼，激化双方矛盾，形成诉累，而按合同约定使用租赁房屋的义务又不适宜强制履行。为防止租赁房屋长期空置导致损失扩大，从平衡双方当事人目前利益受损状况和促进社会资源积极利用的角度出发，不宜再将继续履行作为本案承租人承担违约责任的方式，应允许承租人用赔偿损失等其他责任方式代替继续履行。据此，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强要求解除2016年4月29日与嘉圆公司签订的租赁合同，该本院予以支持，解除之日为该判决生效之日。二、利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强主张返还定金1468898元之诉请。根据双方租赁合同第七条第4款的约定，该定金系对出租方债权的担保。现嘉圆公司作为出租方已向该院另案起诉要求美美公司等承租人给付拖欠的租金，出租方债权尚未得到合法确认，该诉请不宜在本案中作出处理，故该院不予支持。三、关于利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强要求嘉圆公司赔偿经济损失之诉请。利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强以嘉圆公司违约，不履行更换设备的义务为由导致利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强无法经营，要求嘉圆公司承担包括空调水泵节能改造费用132000元、添置两台观光电梯218000元、扶梯配件更换77600元、购置七台分体式空调88000元、商户退租和延长租期带给利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强的直接经济损失2016032.6元，共计2531632.6元，因利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强就此提供的证据不足以证明嘉圆公司方违约以及损失结果的合法性，故该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1、解除江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强与江西嘉圆房地产开发有限责任公司于2016年4月29日签订的房屋租赁合同。2、驳回江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强其他诉讼请求。该案由利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强预交的案件受理费171552.67元，由利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强共同承担。 二审期间，双方当事人均未向提交新证据。 本院除对一审法院查明的事实予以认定外，另查明：除原审第三人外，涉案租赁物内其他商户已全部撤场。 本院认为，2016年4月29日《房屋租赁合同》系嘉圆公司与利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于嘉圆公司提出撤销一审判决第一项的上诉理由，经查，涉案租赁物原有的100多家商户，从2016年5月开始陆续退租，至今只余本案第三人完美公司尚在经营。因承租商户纷纷退离，商场无法正常经营，六被上诉人确无法实现其商业经营的合同目的，虽然本案的租赁合同尚未到期，但因六被上诉人已经明确表示不愿意再继续使用该租赁物，故为避免各方损失的扩大，一审法院从平衡双方当事人目前利益受损状况和促进社会资源积极利用的角度考虑，判决解除租赁合同并无不当。嘉圆公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171552.67元，由嘉圆公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇一八年十一月二十六日 法官助理 徐 偲 书记员 陈云婷