湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘08民终684号上诉人（原审被告）：张家界华都房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市子舞路水井湾。法定代表人：柯根荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴凡，男，1988年12月27日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：夏万生，湖南风云律师事务所律师。上诉人张家界华都房地产开发有限公司(以下简称华都公司)因与被上诉人吴凡商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华都公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.房屋的产权登记需要依被上诉人一方的申请进行，上诉人只有协助的义务，而本案被上诉人未曾向登记机关申请办证并要求上诉人履行协助义务，故一审判决上诉人履行协助义务没有事实基础；2.按照合同约定，本案所涉房屋办理产权转移登记的前提条件是工程竣工验收，而所涉工程由于被上诉人违规装修、上诉人为公共利益进行车位改造等原因，未能竣工验收，非上诉人恶意拖延、阻却，故一审法院推定办证的条件成就并认定上诉人违约，事实认定错误；3.双方当事人在合同中约定的是违约情形下的损失赔偿计算方式，被上诉人并举证证实因不能进行产权登记而实际遭受了损失，故一审法院判决上诉人赔偿损失没有事实依据；4.一审审理程序违法：未审查本案诉讼是否为当事人本人真实起诉。吴凡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案诉讼为当事人真实意思表示。吴凡向一审法院起诉请求：1.华都公司为吴凡办妥房屋不动产权证；2.华都公司支付逾期办理房产证及土地证两次违约产生的损失赔偿款4350元；3.华都公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月28日，原告吴凡与被告华都公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处华都国际花园小区中的第5栋8层5-804号房屋一套，房屋建筑面积116.09平方米，房屋总价款为435000.00元，原告于2014年6月28日支付首付款135000.00元，剩余房款采用银行按揭方式支付，并约定被告交房时间为2014年12月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内出卖人协助买受人办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内协助办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，出卖人按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务，被告已将原告所购房屋交付原告使用，但被告至今未完成商品房竣工验收备案，故未能协助原告办理相关权证。另查明，2014年11月5日，小区建设工程竣工初验合格。2015年4月8日，建设项目基本通过环境保护验收。2018年1月29日建设工程消防复验合格。2018年3月22日，被告委托公司工作人员叶敏向张家界市规划管理局办理小区项目规划验收等事宜。2018年4月23日，项目净空验收合格。经调查，因少数小区业主违规装修及小区停车位绿化等情形，张家界市规划管理局正要求进行整改，其在建设工程中因规划用地问题也一直在被要求整改。一审法院认为，原告吴凡与被告华都公司签订的《张家界市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告通过自付商品房首付款和银行按揭方式给被告共支付购房款435000元，被告就应按合同约定协助原告办理好相关产权证，但被告自2014年12月交房至今，商品房竣工验收备案还未完成，其怠于履行协助办证的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告按合同约定的已付房款的0.5%支付损失赔偿款，未违反法律规定，予以支持，但只能按一次违约进行计算，计算方式为435000元×0.5%=2175元。对于原告诉讼请求的超出部分，不予支持。根据合同约定，被告有义务协助原告办妥相关产权登记，因原告起诉时，涉诉房屋所在地张家界市已经实行“两证合一”，对不动产实行不动产权登记，同时办理权属登记是相关政府部门的职责，被告只有协助办理的义务，被告应尽快向相关行政部门进行验收备案，协助原告办妥不动产权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，判决：一、被告张家界华都房地产开发有限公司自判决生效之日起一个月内向相关行政部门完成商品房竣工验收备案，并协助原告吴凡按合同约定的期限完成对张家界市永定区华都国际花园小区第5栋8层5-804号房屋的不动产权登记；二、被告张家界华都房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向原告吴凡支付逾期办证的损失赔偿款2175元；三、驳回原告吴凡的其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告张家界华都房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人在签订的《张家界市商品房预售合同》第四条约定，购房者自愿委托经营者代办房屋地产产权手续的，可双方自行约定，按委托代办的方式进行办理。第十条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。该合同第十八条约定，出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院二审予以确认。本院认为，关于本案一审的审理是否违反法定程序的问题。本院二审经核实，本案诉讼系当事人真实意思表示，不存在行为人无权代理提起诉讼的情形，华都公司认为一审审理违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人华都公司与被上诉人吴凡在自愿、平等的基础上签订《张家界市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，依据双方所订立合同的约定，华都公司作为房地产开发企业，应当于2014年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付给买受人。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，华都公司应在竣工验收合格之日起的15日内完成竣工验收备案。而华都公司向买受人交付的房屋并未达到验收合格的条件，且直至本案立案之日，长达几年的时间里，仍未完成建设工程的竣工验收及备案，怠于履行应尽义务且超出合理期限，致使买受人不能办理房屋的不动产权证。故虽然形式上买受人申请办证的前提条件没有成就，但均系华都公司未按照约定及时履行义务导致，华都公司应依法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。因此，一审法院判决华都公司一个月内向相关行政部门完成商品房竣工验收备案、协助买受人完成不动产权属登记，并赔偿损失，并无不当。对于损失赔偿的方式，双方当事人已在合同中进行了明确约定，该约定是双方真实意思表示，且所约定的赔偿数额并未超出合理范围，故一审法院判决华都公司向买受人支付赔偿款，亦无不当。综上，上诉人华都公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张家界华都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖昌全审判员  杨 芳审判员  刘利利二〇一八年十一月二十七日法官助理盖景阳书记员李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。