贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1266号 上诉人（原审被告）：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处环城路。 法定代表人：王克舜，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：屠金伟，贵遵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈琼，女，1983年9月19日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托代理人（特别授权）：曾加祥，贵州煜昌祥律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：李焕昌，贵州煜昌祥律师事务所律师。 上诉人贵州齐安房地产开发有限公司（以下简称：齐安公司）因与被上诉人陈琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈琼起诉请求：1、判决被告齐安房开公司为原告陈琼办理纳雍县××街中景濠庭第1栋2栋3单元18层3-18-2号商品房转移登记相关文书；2、判决被告齐安房开公司向原告陈琼支付以购房款367515元为基数从2014年4月1日起至2014年6月29日期间按千分之五的比例计算的违约金1837元；3、判决被告齐安房开公司向原告陈琼支付以购房款367515元为基数从2014年6月30日起至2017年6月18日期间按日万分之三的比例计算的违约金120690元，并一直支付至被告将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止。事实和理由：2013年1月15日，原告陈琼与被告齐安房开公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于纳雍县××街中景濠庭第1栋2栋3单元18层3-18-2号房，建筑面积128.61平方米，价款367515元；交房时间为2013年3月31日前；被告承诺于2014年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告居住使用。因被告至今未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应当按照合同约定承担违约责任。 原审被告齐安公司辩称：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予支持；2、我公司未能办理房屋转移登记的原因是新的消防规范调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致我公司消防登高操作平台不能达标，无法办理相关手续，故未能办理房屋转移登记不是我公司的原因，根据双方合同约定，办理房屋转移登记时间顺延，我公司不存在支付违约金的法定事由；3、涉案合同约定的违约金标准过高，已经超过房屋价款的30%，应当按日万分之零点五的一般性标准进行调整。4、我公司已于2014年3月30日前向纳雍县房产事业局提交办理房屋初始登记相关资料，已尽到办理房屋转移登记的义务，不应承担违约责任。 原审经审理查明：纳雍县齐安房地产开发有限公司以出让方式取得位于雍熙镇（现××街道办事处）××路面积为9209平方米、编号为纳国用（2009）第090号地块的建设用地使用权。之后，纳雍县齐安房地产开发有限公司经批准，在上述地块开发建设商品房，建设项目名称为中景濠庭，建设工程规划许可证号为建字第520000201002015，建筑工程施工许可证号为522426201112120101，建筑工程设计审查批准文号为黔建设质监【2011】049号，商品房预售许可证号为纳商房预字第2011-017号。2012年12月30日，原告陈琼向纳雍县齐安房地产开发有限公司交付商品房首付款110515元。2013年1月15日，纳雍县齐安房地产开发有限公司为出卖人与原告陈琼为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013000078），纳雍县齐安房地产开发有限公司将其开发建设的中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为成套住宅，建筑面积128.61平方米，套内建筑面积109.28平方米;按套计算，该商品房总价款为367515元，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款110515元，余款25.7万元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条载明，出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第二十二条另载明，因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。合同签订之后，原告陈琼的购房余款25.7万元按合同约定以银行按揭支付；纳雍县齐安房地产开发有限公司按合同约定将中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房交付给原告占有使用。因中景濠庭建设项目消防登高操作平台不能达标，该项目未通过消防验收，致使纳雍县齐安房地产开发有限公司在2014年3月31日前不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告陈琼,导致原告陈琼至今未能办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房产权证。 另查明，纳雍县齐安房地产开发有限公司于2014年7月23日将企业名称变更登记为贵州齐安房地产开发有限公司。 原审认为：被告齐安房开公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告陈琼签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的中景濠庭建设项目未通过消防验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。关于被告齐安房开公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定。1、原告的诉求是否超过诉讼时效的问题。合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过三年。原告陈琼自被告齐安房开公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日（即2014年3月31日）起就应当知道自己的权利被侵害，因其未能提供证据证明有诉讼时效中止或中断事由，故应认定原告的部分诉求超过诉讼时效。被告应从原告起诉之日（即2017年7月10日）倒计三年（即2014年7月11日）按照合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金计算至被告向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止。2、被告辩称，未向原告交付商品房转移登记的有关文书，系新的消防规范调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致消防登高操作平台不能达标，无法办理相关手续，根据合同约定，不是其原因，办理商品房转移登记时间顺延，不存在向原告支付违约金的法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，该辩解理由于法无据，不予采纳。3、被告辩称涉案合同约定的违约金标准过高，已经远远超过损失的30%，原告主张的损失已经超过房价的30%以上，司法实践中一般按日万分之零点五计算。被告未提交违约金过高的相关证据，应承担举证不能的责任。该辩解主张无事实和法律依据，不予采纳。4、被告虽向纳雍县房产事业局提交了办理中景濠庭项目的房屋初始登记的相关资料，但该局因被告未能提交相关的消防验收合格资料而未予受理，被告向纳雍县房产事业局提交资料的行为不能视为其已履行合同第二十二条约定的义务，其仍应承担违约责任。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。从事民事活动，应当遵循契约自由精神、遵守诚实信用原则。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同第二十二条约定向原告承担违约责任。原告请求以购房款367515元为基数从2014年4月1日起至同年6月29日期间按千分之五比例计算违约金的主张，因被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书已超过90天，应适用超过90天的违约条款，且该项请求已超过诉讼时效，对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州齐安房地产开发有限公司将办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房登记的有关文书交付给原告陈琼；二、被告贵州齐安房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告陈琼支付以购房款367515元为基数从2014年7月11日起至被告将办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金;三、驳回原告陈琼的其他诉讼请求。案件受理费2752元，适用简易程序审理减半收取1376元，由原告陈琼负担21元，被告贵州齐安房地产开发有限公司负担1355元。 宣判后，齐安公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人取得的案涉房屋所属国有土地包含了案涉房屋周边尚未拆除的房屋，该区域已纳入案涉房地产项目建筑整体规划，因纳雍县人民政府未完成房屋拆迁工作，上诉人无法开展工程建设，导致案涉房屋消防登高面操作平台不符合消防验收标准，不能办理产权证书；2.按照《商品房买卖合同》约定，非因上诉人原因导致不能办理房屋产权登记，则办理时间顺延，上诉人依约不应承担违约责任；3.被上诉人主张的违约事实发生于《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）施行之前，且截至2017年10月1日《民法总则》施行时，本案已超过《中华人民共和国民法通则》（以下简称：《民法通则》）规定的2年诉讼时效期间，被上诉人提出的违约金请求不应获得支持。一审判决适用《民法总则》确定本案诉讼时效，且采取分段方式计算诉讼时效期间，适用法律错误；4.被上诉人主张的违约金明显过高，已经超过购房款的30%，涉案违约金标准应当依法进行调整。 被上诉人陈琼未作答辩。 二审中，本院依职权调取：毕节市公安消防支队2016年12月7日作出的（毕公消验字（2016）第0230号）《毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：“我支队对贵州齐安房地产开发有限公司纳雍中景濠庭1、2号楼建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：1、1、2号楼登高操作场地设置不符合要求，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第4.2.7条之规定；2、1号楼消防车道的回车场设置不符合要求（现设置为自动扶梯），不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第4.3.5条之规定；3、1号楼距与多层建筑的防火间距不足（只有7.4米），不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；4、部分直接开向前室的入户门不是防火门，不符合不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第6.1.3条之规定；5、1号楼2单元距2号楼防火间距之间的防火间距为5.439米、7.964米、7.826米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年）第4.2.1条之规定；6、双扇防火门不能按顺序关闭，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.4.2条之规定；7、电井和商业楼梯间部分楼层未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第3.2.2条之规定；8、消防用电设备的配电线路明敷时所穿金属管未采取防火保护措施，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第9.4.1.1条之规定；9、地下**车库通向**管道孔洞封堵不完整，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.2.5条之规定；10、超过1.2米的风管下方未设置喷淋保护，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-20012005版）第7.2.3条之规定；11、穿越防火分区处的风管未设置防火阀，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第10.3.12.1条之规定；12、消防控制室未设置用于火灾报警的外线电话，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50016-2013）第3.4.3条之规定；13、地下部分送排烟支管处未设置排烟防火阀或防火阀，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第8.4.5条之规定；14、地下车库中1部人行安全疏散门开启方向错误，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第7.4.12.1条之规定；15、消防水泵房、柴油发电机房等防火墙上开设有孔洞，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.2.3条之规定；16、室内消火栓主管顶部未设置自动排气阀，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第8.4.2.9条之规定；17、防烟楼梯间正压送风口未在2-3层设置，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第8.3.8条之规定；19、该工程的火灾自动报警系统、消防电梯不能正常运转，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GB836-2009）第6.2.3条第一款第d项之规定；20、该工程架空层防烟前室、通向架空层住宅楼梯间、消防水带、部分开室门、电梯机房隔断分隔、商业地上1、2层、商业地下1层、地下车库部分商业改为门面、架空层改为商业、发电机房未设置储油间、配电房内未设置正压送风和排烟设施等未严格按照原设计图纸施工，不符合《贵州省消防条例》第十六条第一款之规定，经公安消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得修改。以上问题，你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用”。 上诉人齐安公司质证认为：对该证据三性均无异议。 被上诉人陈琼质证认为：对该证据三性均无异议，案涉工程项目消防验收有20多项不合格，不仅是登高平台的问题。消防验收不合格系上诉人自身原因导致，应当按照合同约定承担违约责任。 经审查，本院依职权调取的证据程序来源合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，对其证明力予以确认。 经审理查明：毕节市公安消防支队于2016年12月7日作出（毕公消验（2016）第0230号）《建设工程消防验收意见书》，认定纳雍“中景濠庭”1、2号楼建设工程存在登高操作场地设置不符合要求、楼距与多层建筑的防火间距不足、电井和商业楼梯间部分楼层未设置火灾探测器、火灾自动报警系统、消防电梯不能正常运转、室内消火栓主管顶部未设置自动排气阀、地下二层车库通向前室管道孔洞封堵不完整等共计20 项不合格问题，评定“中景濠庭”1、2号楼建设工程消防验收不合格。二审认定的其余事实与一审无异。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人未按约定时间向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记的有关文书是否应承担违约责任？2.原审判决对本案诉讼时效期间的确定是否得当？3.双方当事人约定的违约金应否调整？4、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否正确？ 关于焦点1，根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年3月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年3月31日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。上诉人至今未履行上述义务，违约事实客观存在，应当依据合同约定承担违约责任。对此，上诉人主要以消防登高平台不达标系案涉房屋不能办理房屋产权证书的原因，而消防登高平台不达标系政府未完成案涉房屋周边建筑拆迁工作所致。经查，上诉人主张的上述抗辩事由不成立，理由详述如下：其一，本院依职权调取的毕公消验（2016）第0230号《毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书》反映了案涉房屋所属工程存在楼距与多层建筑的防火间距不足、消防车道的回车场设置不符合要求、防火间距不足、未按原设计进行施工等20类消防验收不合格事项，上诉人主张的消防登高平台不达标仅是导致案涉房屋未通过消防验收的因素之一；其二，即便如上诉人所述，其以出让方式取得的国有土地包含部分尚未完成拆迁的周边建筑，但上诉人于2009年即已取得国有土地使用权，截至2013年其与被上诉人签订《商品房买卖合同》已时隔四年有余，故即便存在因政府拆迁迟延导致施工进程延缓的事实，该事实在《商品房买卖合同》签订前即已发生，属于上诉人签订合同时应当合理预见的可能影响合同履行的因素，由此造成履行迟延的法律后果应归责于上诉人。据此，上诉人关于逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书非其自身原因所致的主张与本案事实不符，上诉人以此为由主张办证时间顺延，其依约不承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。 关于焦点2，根据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，上诉人应于2014年3月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，被上诉人于2017年7月10日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，被上诉人有权就2015年7月11日起至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金主张权利；就2014年4月1日至2015年7月10日期间产生的违约金债权，因已超过2年诉讼时效期间，上诉人据此取得了不履行债权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。原审判决适用《民法总则》关于诉讼时效制度相关规定，自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推三年计算违约金不当，予以纠正；上诉人关于本案已超过诉讼时效期间，原审判决适用法律错误的上诉理由部分成立，对其合理部分予以采纳。 关于焦点3，《商品房买卖合同》第二十二条关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书相关违约责任的约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，被上诉人主张按约支付违约金理由充分。鉴于违约金条款的设置兼具补偿性和惩罚性功能，法律规定幅度内的违约金数额的确定应以当事人意思自治为原则，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的上诉人单方提供的格式合同，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人对此未予举证，应当承担举证不力的不利后果。对上诉人主张调整违约金的请求，本院不予支持。 关于焦点4，根据一、二审查明的事实，案涉房屋至今尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，上诉人负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人履行上述义务缺乏事实依据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，上诉人齐安公司的上诉理由和请求部分成立，对其合理部分予以支持，对其不成立的上诉理由及请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1748号民事判决第三项，即：“驳回原告陈琼的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1748号民事判决第一项、第二项，即：“被告贵州齐安房地产开发有限公司将办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房登记的有关文书交付给原告陈琼；被告贵州齐安房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告陈琼支付以购房款367515元为基数从2014年7月11日起至被告将办理中景濠庭2栋3单元18层3-18-2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金”； 三、上诉人贵州齐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付被上诉人陈琼以购房款367515元为基数，从2015年7月11日起至上诉人贵州齐安房地产开发有限公司交付办理纳雍县××街路“中景濠庭”2栋3单元18层3-18-2号商品房转移登记有关文书之日止，按日万分之三计算的违约金； 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1376元，由陈琼负担21元，贵州齐安房地产开发有限公司负担1355元；二审案件受理费2752元，由贵州齐安房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进