贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终331号上诉人（一审原告）：贾瑞平，女，1984年5月5日生，苗族，住天柱县。被上诉人（一审被告）：天柱县金湘房地产开发有限公司。住所地：天柱县凤城街道擎天路。法定代表人：刘良智，系公司董事长。委托诉讼代理人：王靖铭，男，1965年6月28日生，住天柱县，系该公司法律顾问。上诉人贾瑞平因与被上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2017）黔2627民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾瑞平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人于2015年10月1日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付时间为2016年6月30日前，上诉人在合同签署后及时履行了付款义务，但被上诉人至今未向上诉人提交关于《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备的条件，也未明确告知上诉人何时交房。关于上诉人领取钥匙的事实，一审法院并未查清，是上诉人自愿领取的还是被欺骗领取的。领取钥匙是上诉人在交房日期届满后，到被上诉人的售房部询问何时可以交房，被上诉人的工作人员告知已经可以交房，并可以领取钥匙装修房屋，不日将提供《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备证明文书，还告知上诉人己经有住户装修入住了。在被上诉人的欺骗下，也基于对被上诉人的信任，加上当时上诉人也无房居住，便在2016年10月16日领取装修钥匙，但领取钥匙并不是上诉人自愿领取的。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为上诉人领取钥匙，己能对房屋占有与使用，虽然被上诉人的房屋不具备合同约定的交付条件，但上诉人明知被上诉人交付的房屋不具备交付条件仍然接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。这一认定显然是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定的错误理解，对于房屋的转移占有，应当是对房屋所有权的转移占有，而不能以交付商品房的钥匙为标准，交钥匙只是交房的一部分。1、本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定了交付房屋应具备的条件。2、根据《建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产管理办法》第二十七条的规定可知，建筑工程必须竣工并验收合格后方可交付使用。3、交钥匙仅仅是交房的一个必要而非充分条件，交钥匙只是交房的法定条件之一，而非全部条件。本案中被上诉人将不符合验收标准及交付条件的房屋交付给上诉人，违反了上述法律、行政法规等强制性规定，即便2016年10月16日上诉人领取了钥匙，并不改变双方在《商品房买卖合同》所约定的交付条件。既然双方约定了商品房交房所具备的交付条件，法律、行政法规等也规定了交付房屋应当具备的交付条件，上诉人是否领取钥匙与交房和计算违约金是不冲突的，交钥匙只是交房的必要条件之一，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，显然一审判决对法律理解错误，应予以撤销。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，依法撤销一审判决，根据案件的事实作出新的判决。天柱县金湘房地产开发有限公司未作答辩。贾瑞平向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金31245.3元（目前计算至起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）。一审法院认定事实：2015年10月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告购买被告开发的天柱县“水岸星城”7幢2单元18层4号商品房，该商品房价款为466000元。合同第十一条约定：出卖人（被告）应当在2016年6月30日前向买受人（原告）交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。另该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内的或者逾期超过30日而买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第一款（二）项约定：施工过程中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停工、停水或自然天气等原因，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。合同签订后，原告先后向被告支付了房屋价款466000元。尔后，被告因不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房，2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设管理局报告请求延期至2016年12月31日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2016年10月16日原告到被告处领取了房门钥匙并进行装修。因被告至今未达到合同约定的交房条件，原告遂向本院提起诉讼。诉请如前。在审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，向本院申请调低。同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房屋价款，但被告金湘房地产公司未能按期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于本案双方争议的逾期交房违约金计算起止时间问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“交付时间即条件”约定商品房交付时应具备“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”，合同约定的交房时间是在2016年6月30日前，但该房屋至今未取得验收合格相关手续。本案中，原告于2016年10月16日领取房屋钥匙并进行装修，原告已能对房屋占有和使用，虽然被告不具备合同约定的交房条件，但原告明知被告交付的房屋尚不具备交付条件而仍接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。故本案的违约金应从2016年7月1日起算至2016年10月15日止，共计违约107天，即被告应支付原告违约金为7479.3元（466000元×0.00015×107天），一审法院对原告主张违约金从合同约定交房日期计算到判决作出之日止的请求，不予支持。关于被告辩称其延期交房系因天气、停电、停水等不可抗力因素所致，且经政府相关部门同意顺延至2016年11月30日交房，符合双方《补充协议》第十四条第一款（二）项约定，应免除其责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从被告提供的2015年1月至2016年5月天柱县气象资料看应属一般的下雨天，其施工日志记录的停电、停水的情况亦为数不多，均系可以预见并应当预见，不属于不可抗力。天柱县住房和城乡建设管理局虽在被告的延期报告签字同意被告延期至2016年11月30日交房，因该报告系以自然天气原因同意被告延期交房，与客观事实不符，故一审法院对被告的该项辩称意见不予采纳。关于被告主张违约金过高请求调整的问题。从双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）基础上罚息的30％，并未过高，且被告亦没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，故对被告要求调整违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告贾瑞平延期交房违约金7479.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由原告贾瑞平负担221元，由被告天柱县金湘房地产开发有限公司负担69元。二审期间，被上诉人提交了二审期间，被上诉人提交了一份《天柱县金湘房地产开发有限公司房屋验收交接单》，拟证明上诉人于2016年10月16日已接收房屋。经质证，上诉人不予认可，但其自认已领取钥匙并装修入住。本院认为该证据客观真实，与上诉人的陈述相互印证，予以采信。上诉人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、一审判决认定事实是否不清；2、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款是否错误。1、关于一审判决认定事实是否不清的问题。上诉人认为一审判决在认定其接收房屋钥匙的事实上不清楚，上诉人辩称其是受到了被上诉人的欺骗才领取的钥匙。经查明，上诉人于2016年10月16日到被上诉人处验收房屋并领取钥匙及装修入住。双方在《商品房买卖合同》第十一条中约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合同证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、第十二条规定的其他条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关材料”。同时在《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中约定“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足本合同第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。根据双方上述的约定，在被上诉人未出示相关交房证明文件的情况下，上诉人有权拒绝接收房屋，但其自愿选择接收房屋，系对自己权利的处分。上诉人称其系受到被上诉人的欺骗才领取钥匙，但未能提供证据证明，应不予支持。综上分析，上诉人辩称一审判决认定事实不清的主张，本院不予支持。2、关于一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定是否错误的问题。经审理认为，如前所述，在双方明确约定了交房条件，而出卖人在交房时未能出示相关证明文件的情况下，买受人却没有行使拒绝交接的权利，而是放弃该约定权利选择接收房屋，并实际占有、管理、使用，且在接收房屋时对该没有达到约定交付条件自愿接收房屋的行为没有进行另行约定为不是交房。买受人已实际接收占有房屋，完成了对房屋的转移占有，完全符合上述司法解释“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定情形。因此，一审判决适用法律正确，上诉人提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人贾瑞平负担。本判决为终审判决。审判长  尹贵贤审判员  刘 琴审判员  杨再幸二〇一八年三月二十一日书记员  赵艳萍