福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0627民初2730号 原告:张德胥，男，1964年3月2日出生，汉族，台湾居民，住台湾省台中市**赖明里17邻青岛路二段**楼，现住南靖县。 原告:高保华，女，1962年9月30日出生，汉族，，住南靖县 委托诉讼代理人：谢亚生，福建中仑律师事务所律师。系原告张德胥、高保华的委托诉讼代理人。 被告:何旭阳，男，1963年7月20日出生，汉族，，住南靖县 被告:赖少英，女，1966年10月12日出生，汉族，，住南靖县 委托诉讼代理人：何旭阳，男，1963年7月20日出生，汉族，，住址同上系赖少英的丈夫。 第三人：陈伟明，男，1965年7月6日出生，汉族，，住南靖县 委托诉讼代理人：吴小粉，女，1967年12月25日出生，汉族，，住址同上系陈伟明的妻子。 第三人：吴小粉，女，1967年12月25日出生，汉族，，住南靖县 原告张德胥、高保华与被告何旭阳、赖少英、第三人陈伟明、吴小粉确认合同有效纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德胥及委托诉讼代理人谢亚生，被告何旭阳(暨赖少英的委托诉讼代理人)、第三人吴小粉(暨陈伟明的委托诉讼代理人)、证人李某均到庭参加诉讼。现已审理终结。 张德胥、高保华向本院提出诉讼请求：确认原被告买卖南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋买卖合同依法成立并且有效；2.确认被告与第三人办理南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋过户违法并确认所有权归原告所有。事实和理由：2015年12月14日，被告将南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋以61万元转让给原告，公证授权委托李某办理房屋买卖手续。被告于同年12月14日、20日、26日共收到原告现金433000元（包括车位），余欠部分是被告在工行南靖支行按揭贷款，因被告另欠张德胥36万元到期债务并需每月支付利息4050元，原告要求被告清偿按揭贷款后抵销购房款。2016年2月24日，原告张德胥与何旭阳、赖少英的代理人李某一同到漳州市房屋钥匙及车位移交手续，原告向物业公司缴纳十个月管理费1578元和房屋二次装修费4542元，原告依合同关系占有该房屋并进入装修。2016年5月9日，李某收到漳州市公证处解除公证授权委托通知，原告接到南靖法院作为第三人参加诉讼通知，才知被告“一物二卖”，在权属争议诉讼过程中，被告与第三人于2017年10月31日办理过户。为此，请法院确认原被告买卖南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋买卖合同依法成立并且有效；2.确认被告与第三人办理南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋过户违法并确认所有权归原告所有。 何旭阳、赖少英辩称，何旭阳与张德胥、高保华系债权人与债务人的关系，双方债务发生多年，何旭阳的妻子赖少英完全不知情。2015年底，张德胥、高保华的丈夫李某得知何旭阳欠债不少，三人经商量，决定向赖少英隐瞒欠款事实，佯称要委托李某卖掉讼争房屋。在获得赖少英的同意后，何旭阳、赖少英与李某三人前往漳州市公证处办理委托卖房等公证事宜。当日，何旭阳在李某家中，将之前所写借条转为收到张德胥、高保华交来的讼争房屋的售楼款的收条，何旭阳实际并未收到现金，双方也未曾签订《房屋买卖合同》，也没有谈及房价，也没有协商归还讼争房屋的住房按揭贷款事项。2016年1月份的住房按揭贷款仍由何旭阳还款。张德胥、高保华并没有按委托书第一项履行，已违约在先。何旭阳、赖少英于2016年1月6日与陈伟明、吴小粉就南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋签订了合法、有效的《房屋买卖合同》，陈伟明、吴小粉自2016年2月7日开始还该房屋的住房按揭贷款本息2700元，至2016年5月5日，还清该房屋的全部按揭贷款，至此，陈伟明、吴小粉已支付全部购房款679319.15元。而张德胥、高保华将何旭阳欠他们的债务转为购房款仅380000元，又不履行委托书事项。何旭阳夫妻于2016年5月6日撤销委托李某对上述商品房的代理权。南靖县人民法院于2017年1月12日作出的（2017）闽0627号执异2号执行裁定书，张德胥、高保华不服该裁定，于2017年1月17日向南靖县人民法院提起执行异议之诉，在法院审理中，张德胥、高保华又于2017年4月6日向南靖县人民法院提出因（2017）闽0627执异1号执行裁定书已裁定终止执行程序，本案的执行异议之诉已没有必要，并以此为由申请撤诉，法院裁定准许张德胥、高保华撤回起诉。张德胥、高保华即放弃自己的诉讼权利，法律文书已发生法律效力，原告没有理由再提出以上的诉讼请求。以上事实清楚，证据属实，由法庭依法裁决。 陈伟明、吴小粉述称，由南靖县国土资源局、南靖县不动产交易中心确认涉诉中瑞财富广场2404号房屋属于第三人合法所有，因房屋登记行为属于行政行为，如原告对此行政行为不服，应当向人民法院提起行政诉讼而非民事诉讼，故对此民事诉讼应当驳回起诉；退一步讲，根据（2017）闽0627执异2号裁定，已经认定原告与被告的房屋买卖行为无效，原告不具有排除强制执行的权利，后原告虽有向南靖县人民法院提起执行异议之诉，但又于开庭前撤回起诉，该执行异议裁定书已经发生法律效力，裁定书也认定了原告与被告的房屋买卖行为无效，故本案亦应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年12月14日，何旭阳、赖少英就南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号商品房签订一份《委托书》，委托李某办理上述房屋相关事项：“一、代为还清上述房产在中国工商银行股份有限公司南靖支行的全部抵押贷款，领取抵押在银行的全部房产材料及贷款还清证明，办理抵押注销登记手续；二、前往契税征收中心、税务部门申办免税或应税事宜，申办、交纳与办理上述房产两证有关的一切事项；三、前往南靖县住房保障与房地产管理局、南靖县国土资源局办理并领取委托人名下的上述房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；四、取得上述房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后转让上述房产，与买受人签订上述房产买卖协议、契约，到房地产管理部门办理上述房产交易过户手续，到税务、财政部门申请免税、申报、交纳与上述房产交易有关的税费；五、协助买受人办理上述房产的《房屋所有权》、《国有土地使用证》转让变更手续。……”。同日，被告何旭阳、赖少英到南靖县行政服务中心就《委托书》办理公证，2015年12月16日，漳州市公证处出具（2015）漳证民内字第15715号公证书，确认上述委托事项。2015年12月20日，何旭阳收到出售给高保华中瑞财富广场2404号房产的转让款130000元，收到张德胥210000元，何旭阳出具收条给张德胥、高保华收执。2015年12月14日，何旭阳收到高保华中瑞财富地下车位首付及公维金转让款53000元。2015年12月26日，何旭阳又收到高保华中瑞财富广场2404号转让款40000元。2016年1月7日，何旭阳归还南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋贷款本息。2016年2月24日，高保华的丈夫李某持公证书，向漳州市隆盛物业服务有限公司缴纳中瑞财富广场2404号房屋10个月物业管理费1578元和二次装修费4542元，并领取该房屋钥匙，交由张德胥、高保华。2016年5月6日，何旭阳、赖少英到公证处办理撤销委托李某对南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋的代理权。 2.2016年1月6日，何旭阳、赖少英与陈伟明、吴小粉签订一份房屋买卖合同，将其所有座落于南靖县号的住房一套转让给陈伟明、吴小粉。2016年1月5日、6日，何旭阳、赖少英分别于收取陈伟明、吴小明购房款38493元、344880元及市场差价42700元。2016年2月至4月，该房每月银行按揭贷款本息由陈伟明、吴小粉支付。后陈伟明、吴小粉发现该房钥匙被他人领取并锁住占有，于2016年4月12日诉至本院，要求何旭阳、赖少英交付该房屋钥匙，取得房屋两证后配合陈伟明、吴小粉办理变更手续。本院于同月13日立案受理[案号为（2016）闽0627民初1241号]。诉讼中，陈伟明、吴小粉于2016年5月5日一次性交纳该房屋银行按揭贷款尾款245846.15元。2016年5月9日，陈伟明、吴小粉取得中国工商银行股份有限公司南靖支行出具的《房屋他项权利注销申请书》及何旭阳、赖少英购房合同和办理房产证、土地证的所有资料。 3.南靖中成村镇银行股份有限公司诉何旭阳、赖少英借款合同纠纷一案，经本院于2016年5月13日主持调解，双方达成协议，本院作出(2016)闽0627民初1495号民事调解书，确认何旭阳、赖少英于2016年5月30日前归还向南靖中成村镇银行股份有限公司借款本金120000元及利息。后何旭阳、赖少英没有按时还款，南靖中成村镇银行股份有限公司于2016年6月3日向本院申请执行，本院立案后，于2016年6月30日作出(2016)闽0627执716号执行裁定书，裁定查封被执行人何旭阳、赖少英所有座落于南靖县号的住房一套和地下车位C21号一个。陈伟明、吴小粉对住房的查封提出书面异议；张德胥、高保华对上述全部查封提出书面异议。2017年1月12日，本院分别作出（2017）闽0627执异1号、2号执行裁定书，认为陈伟明、吴小粉异议成立，中止对本院作出(2016)闽0627执716号执行裁定书中查封被执行人何旭阳、赖少英所有座落于南靖县号住房一套的执行；认为张德胥、高保华异议不能成立，驳回张德胥、高保华的异议请求。南靖中成村镇银行股份有限公司不服（2017）闽0627执异1号执行裁定，向本院提起异议之诉，本院经审理后，于2017年6月6日作出（2017）闽0627民初578号民事判决，驳回南靖中成村镇银行股份有限公司的诉讼请求。南靖中成村镇银行股份有限公司不服（2017）闽0627民初578号民事判决，向福建省漳州市中级人民法院提起上诉。2017年10月20日，经南靖中成村镇银行股份有限公司申请，福建省漳州市中级人民法院裁定准许南靖中成村镇银行股份有限公司撤回上诉。本院于2017年10月26日裁定解除对何旭阳、赖少英所有座落于南靖县号住房一套的查封。 4.2016年11月5日，因陈伟明、吴小粉与何旭阳、赖少英房屋买卖合同纠纷一案讼争的房屋于2016年6月30日被查封，本院作出（2016）闽0627民初1241号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。2017年10月31日，陈伟明、吴小粉及何旭阳、赖少英到南靖县国土资源局办理房屋所有权转移登记，将南靖县山城镇杉行街1号财富广场2404号房屋所有权登记为陈伟明、吴小粉共有。2017年11月1日，经陈伟明、吴小粉申请，本院作出(2016)闽0627民初1241号民事裁定书，准许陈伟明、吴小粉撤回起诉。 依据张德胥、高保华的诉讼请求和何旭阳、赖少英的辩解，本案的争议焦点是张德胥、高保华与何旭阳、赖少英之间的房屋买卖合同是否成立问题，结合双方当事人的陈述和提供的证据，综合分析分别认定如下： 张德胥、高保华认为，2015年12月14日，被告将南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋以61万元转让给原告，约定过户时签订书面房屋买卖合同，同时被告公证授权委李某恭全权负责办理房屋买卖交接手续。被告于同年12月14日、20日、26日共收到原告现金433000元，余欠购房款230000元是被告在工行南靖支行按揭贷款，因被告尚欠张德胥360000元到期债务并需每月支付利息4050元，为减轻被告压力，原、被告合意，被告以其欠款230000元及月利息4050元抵销购房款，由被告按月缴纳工行按揭贷款2700元至还清贷款时再办理房屋过户手续。至此原告已全款购房。依照《中华人民共和国合同法》第36条规定；“法律、行政法规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。据此规定原被告房屋买卖合同依法成立，代理李某恭经被告同意将房屋移交原告张德胥占有，依照《中华人民共和国合同法》第44条规定；“依法成立的合同，自成立时有效”。据此，原被告房屋和车位买卖合同不但成立而且有效。 何旭阳、赖少英认为,何旭阳与张德胥、高保华系债权人与债务人的关系，双方债务发生多年，赖少英完全不知情。2015年底，张德胥、高保华的丈夫李某得知何旭阳欠债不少，三人经商量，决定向赖少英隐瞒欠款事实，佯称要委托李某卖掉讼争房屋。在获得赖少英的同意后，何旭阳、赖少英与李某三人前往漳州市公证处办理委托卖房等公证事宜。当日，何旭阳在李某家中，将之前所写借条转为收到张德胥、高保华交来的讼争房屋的售楼款的收条，何旭阳实际并未收到现金，双方也未曾签订《房屋买卖合同》，也没有谈及房价，也没有协商归还其工商银行的住房按揭贷款事项。2016年1月份的住房按揭贷款仍由何旭阳还款。张德胥、高保华并没有按委托书第一项履行，已违约在先。其夫妻于2016年1月6日与陈伟明、吴小粉签订了合法、有效的《房屋买卖合同》，陈伟明、吴小粉自2016年2月7日开始履行还其工商银行的住房按揭贷款本息，至2016年5月5日，还清全部按揭贷款，已全部支付购房款。而张德胥、高保华将何旭阳欠他们的债务转为购房款仅38万元，又不履行委托书事项。其与其妻子于2016年5月6日撤销委托李某对上述商品房的代理权。原告没有理由再提出以上的诉讼请求。 本院认为，张德胥、高保华要求确认原、被告买卖南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋买卖合同依法成立并且有效。双方就合同关系是否成立存在争议，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。张德胥、高保华提供何旭阳出具的收条及福建省漳州市中级人民法院（2016）闽06民初120号民事调解书，证明其已现金支付购房款433000元（包括车位），何旭阳已接受并且出具收据，该房屋银行按揭部分以何旭阳债务230000元及利息合意抵销，张德胥、高保华已全款购房，代理人李某经被告同意将房屋移交张德胥占有，原被告房屋和车位买卖合同成立而且有效。何旭阳、赖少英对收到张德胥、高保华购房款433000元（包括车位）及民事调解书没有异议，对张德胥、高保华提出银行按揭部分以何旭阳债务230000元及利息合意抵销有异议，其没有与张德胥、高保华谈及房价及协商归还该房屋银行按揭贷款事项。张德胥、高保华提供的民事调解书只能证明张德胥与何旭阳之间存在有债权债务关系，不能证明何旭阳、赖少英同意该房屋银行按揭部分以何旭阳债务230000元及利息抵销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。张德胥、高保华应承担举证不能的诉讼后果。本案张德胥、高保华与何旭阳、赖少英又没有签订书面的房屋买卖合同，故张德胥、高保华与何旭阳、赖少英之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。 综上所述，张德胥、高保华要求确认原、被告买卖南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋买卖合同依法成立并且有效，理由不能成立，不予支持；要求确认被告与第三人办理南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋过户违法，不属于本案的审理范围；要求确认南靖县山城镇杉行街1号中瑞财富广场2404号房屋所有权归原告所有，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回张德胥、高保华的诉讼请求。 案件受理费9900元，由张德胥、高保华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  邓云珠 人民陪审员  张丽娟 人民陪审员  林允明 二〇一八年三月三十日 书 记 员  卢録葑