广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初233号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所实习人员。被告：陈文婷，女，1980年12月10日出生，汉族，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告陈文婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、王燕飞，被告陈文婷及其委托诉讼代理人吴兵山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业管理服务费（管理费是在2017年10月10日所交的）所产生的违约金5188.98元（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至2017年10月10日）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2015年4月1日至2017年7月31日期间的会所使用费16296元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为人民币7176.62元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费人民币3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2013年1月12日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸梅菁街15号101房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为323.27平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与涉案房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2013年12月10日，被告办理了涉案房屋的收楼手续并签署了《临时管理规约》《物业管理确认函》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐设施。被告在收楼时预交了一个月的物业管理费和会所使用费，后无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告陈文婷辩称：1.因为原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，所以被告有权拒绝支付物业管理费，且原告无权收取违约金；2.原告要求被告支付会所使用费的条件并未成就，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付会所使用费。经审理查明：2013年1月12日，御湖公司（甲方）与被告陈文婷（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸梅菁街15号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积323.27平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第2款约定乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。商业部分在物管公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由全体业主补足，如有盈余则属于全体业主共有。物管公司可根据商业部分的经营状况对商业部分的收费标准进行调整。2013年1月12日，被告签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸梅菁街15号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，被告还签署了一份《关于御湖名邸商业部分的承诺书》，载明：本人已认购御湖名邸梅菁街15号房屋，本人同意，在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本承诺书业主所需承担的费用支出等。商业部分在物管公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由当时的全体业主补足，如有盈余则属全体业主共有。物管公司可根据商业部分的经营状况对商业部分的收费标准进行适当调整。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。被告于2013年12月10日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。双方均确认被告在收楼后，向原告缴纳物业管理费至2017年7月31日，其中2016年8月至2017年7月的物业管理费系被告于2017年10月10日缴纳的。此外，被告向原告缴纳会所使用费至2015年3月，后续的会所使用费被告一直未向原告支付。高卫物业公司于2016年3月17日委托国信信扬律师事务所向陈文婷发出《律师函》一份，催促陈文婷自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2016年2月拖欠的物业管理费8984元、会所使用费6402元、公共设施分摊电费359.62元及相应违约金。被告在庭审中确认已经收到该《律师函》。原告高卫物业公司提交了其与第三方签订的《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》以证明其为御湖名邸小区提供了安全管理、保洁等物业服务。原告还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函一份以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付23件系列案律师费共计69000元，本案分担律师费3000元。另查明，案涉房屋于2015年5月8日办理了房屋产权登记，房地产权证上载明案涉房屋为陈文婷单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为325.86平方米。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《物业管理确认函》《收楼通知书》、房屋设备核对表、房屋钥匙接收书、收房文件签收表、业主资料登记表、《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》、发票、照片、律师函、快递单、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函、律师费发票、银行回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：陈文婷与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、陈文婷具有法律约束力，双方应遵照履行。关于陈文婷是否应向高卫物业公司支付逾期交纳物业管理费的违约金问题。高卫物业公司为御湖名邸小区提供了物业管理服务，根据《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，陈文婷应从办理房屋交接手续当日起即2013年12月10日起向高卫物业公司缴纳物业管理费。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，陈文婷应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。原告主张涉案物业建筑面积为323.27平方米，被告陈文婷自2013年12月10日起每月应向高卫物业公司支付物业管理费1616元。陈文婷直至2017年10月10日才向原告缴纳2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业管理费，属于逾期支付费用，已构成违约，应向原告支付逾期缴纳上述期间物业管理费的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，陈文婷现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月物业管理费的违约金以1616元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年10月9日止，以上违约金以不超过本金为限）。陈文婷辩称原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。关于陈文婷是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第（五）条第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给陈文婷及全体业主作为文娱、康乐活动场所，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。陈文婷签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用。原告主张涉案房屋建筑面积为323.27平方米，陈文婷每月应向高卫物业公司支付会所使用费582元。陈文婷未支付2015年4月1日起至2017年7月31日期间的会所使用费，因此，高卫物业公司起诉要求陈文婷支付拖欠的2015年4月1日起至2017年7月31日共计16296元会所使用费的诉讼请求合理，本院予以支持。关于陈文婷拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所使用费的违约金以582元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。至于陈文婷关于支付会所使用费的条件尚未成就的抗辩意见。双方争议的焦点是会所使用费是按固定金额1.8元/平方米/月还是按盈亏情况分担。本院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议及《临时管理规约》均已明确约定了会所使用费的收取方式，即按照建筑面积1.8元/平方米/月收取，会所使用费的收取条件为会所按时交付业主使用，而非会所经营的盈亏情况以及账目公开。至于会所使用费缴纳后的盈余情况及盈余费用的处理，陈文婷可以另行提起主张，但在此之前，陈文婷应按照合同约定按时足额缴纳会所使用费，否则将构成违约并需承担相应的违约责任。因此，陈文婷的该项抗辩意见没有合同依据，本院不予采纳。关于高卫物业公司主张的律师费3000元的问题。本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票、银行回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈文婷于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理服务费所产生的违约金（每月物业管理费的违约金以1616元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年10月9日止，以上违约金以不超过本金为限）；二、被告陈文婷于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2015年4月1日起至2017年7月31日的会所使用费16296元及拖欠上述期间会所使用费产生的违约金（每月会所使用费的违约金以582元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、被告陈文婷于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295.8元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担57.8元，由被告陈文婷负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇一八年三月二十六日书记员  姚春华钟陈