湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5696号原告：陈露，女，生于1988年7月2日，汉族，湖北省恩施市人，住宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：向开雨，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵富，湖北施州律师事务所律师。被告：李瑞昌，男，生于1962年4月30日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：向开宇（恩施自治州瑞昌房地产开发有限责任公司副经理），男，生于1960年10月16日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：恩施自治州瑞昌房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市小渡船街道办事处旗峰坝村**，统一社会信用代码91422800559711022W。法定代表人：李瑞昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向开宇（恩施自治州瑞昌房地产开发有限责任公司副经理），男，生于1960年10月16日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：向帅然（恩施自治州瑞昌房地产开发有限责任公司办公室副主任），男，生于1990年7月14日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告陈露与被告恩施自治州瑞昌房地产开发有限责任公司（以下简称瑞昌公司）、李瑞昌合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈露的委托诉讼代理人赵富，二被告共同委托诉讼代理人向开宇，被告瑞昌公司的委托诉讼代理人向帅然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈露向本院提出诉讼请求：1.判决被告李瑞昌向原告支付土地使用权补偿款30万元，被告瑞昌公司承担连带责任；2.由二被告承担本案诉讼及保全费用。事实和理由：恩施市小渡船建筑公司成立于1982年6月，系恩施市小渡船街道办事处管理的城镇集体所有制企业，法定代表人为李秀明。1998年12月28日，恩施土地管理局将沿江路（龙家山）12793平方米土地出让给恩施市小渡船建筑公司，由该公司用于实施龙家山开发项目。2001年，原告购得恩施市小渡船建筑公司转让的前述开发项目中面积120平方米的建设用地一宗，2001年10月19日，恩施市土地管理局就该宗地向原告颁发了《个人用地建房许可证》（证号№9909391）。后因规划原因，该宗地不能建房。被告李瑞昌（李秀明之子）遂与原告协商收回土地使用权及补偿事宜。2007年5月18日，原告与被告李瑞昌签订《土地转让协议书》。协议约定：被告李瑞昌收回原告前述土地使用权，被告暂支付10万元，最终“以最后一家的补偿一样”。恩施市小渡船建筑公司的法定代表人李秀明也在协议上签字确认。协议签订后，原告向被告移交了土地及有关证照、协议、条据。2008年，恩施市小渡船建筑公司改制结束，该公司遗留问题由李瑞昌承担（有交接协议）。2010年，恩施市小渡船建筑公司被吊销，其主体消灭。2010年8月10日，被告瑞昌公司成立。2010年8月31日，被告瑞昌公司出具《承诺书》，其内容为：“小渡船街道办事处：小渡船建筑公司改制已结束，公司已由工商部门注销。经李秀明同意，恩施自治州瑞昌房地产开发有限公司为今后龙家山开发的责任主体。公司承诺继续处理好小渡船建筑公司企业改制未结清的债务及今后出现的与公司改制有关的遗留问题。”现原告获悉，被告以40万元/宗的价格（详见2016年对王某银行流水记录），对相同建设用地使用权作了货币补偿。原告获悉后，要求被告李瑞昌履行2007年5月18日《土地转让协议书》中“以最后一家的补偿一样”内容，即补足差额30万元，被告均予搪塞。原告认为，无论是根据2008年李瑞昌承担恩施市小渡船建筑公司改制遗留问题的交接协议，还是根据被告瑞昌公司2010年8月31日作出的承诺，恩施市小渡船建筑公司的权利义务已由二被告承接，二被告对恩施市小渡船建筑公司遗留下来的债务承担连带责任。被告李瑞昌辩称，一、原告起诉的“以最后一家的补偿一样”，不是指原告价格要和以后其他人一样，而是指如果拖欠要付利息，当时付清就只需要10万元。二、还有几块土地被告没有收到，“最后一家”还没出现，条件还没有成就。三、《土地转让协议书》是答辩人本人签字，但是其中“关于购买土地的补偿，以最后一家的补偿一样”不确定是否答辩人本人书写。被告瑞昌公司辩称，一、原告不是恩施市小渡船建筑公司的改制对象，答辩人的承诺只针对改制对象。二、原告与恩施市小渡船建筑公司之间属于商业买卖行为，不涉及安置问题，而且买卖双方早已清结，没有瓜葛。三、即使还有争议，也已经超过诉讼时效，2014年改制完成，主张权利应该在2016年之前。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告陈露主张其提交的《土地转让协议书》中“关于购买土地的补偿，以最后一家的补偿一样”的内容系被告李瑞昌书写，被告李瑞昌表示不能确定，但是不申请笔迹鉴定。本院认为，该证据系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”的规定，可以认定该内容系被告李瑞昌书写，本院予以采信。2.原告陈露提交了证王某香的调查笔录原件、银行账户查询明细，以及证白某旭的调查笔录原件，拟证明购买相同土地王某香白某旭均以40万元/宗的价格获得补偿。被告李瑞昌提出其真实性无法确定，证人应当出庭作证，该证据无法达到其证明目的，并提出王某香白某旭的付款不是及时付款，交易发生在2007年，付款是在2016年，‘以最后一家的补偿一样’是指付款方式，不是指付款金额”。被告李瑞昌的委托诉讼代理人当庭通过电话向被告李瑞昌本人核实，表示“2007年买了梅世清85000元，还买白某旭王某香、徐建恩三人的土地；还有侯作华、温少玲、胡雪峰等人没补；不是补偿，是从他们手里买过来的，而且是通过其私人购买的；给了钱的就只白某旭王某香和徐建恩”。鉴于被告李瑞昌承认其受让土地的事实，本院限其在2018年10月17日庭审后两周内提交相关《土地转让协议书》及付款凭证，以查明土地面积及交易金额，但其逾期未提交相关证据。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院推定原告陈露的事实主张成立，对上述调查笔录及银行账户查询明细予以采信。3.原告陈露提交了案外人恩施市土地收购储备中心（甲方）与被告瑞昌公司（乙方）于2014年11月签订的《协议书》，其中第一条内容为“乙方合法拥有的位恩施市沿××路××19.199亩国有出让土地使用权及39亩已流转的集体土地交甲方，但乙方负责其遗留问题的处理”，第四条内容为“恩施市沿江路恩施州建行宿舍的拆迁及安置补偿由乙方负责，其拆迁补偿费用由市房屋征收办公室核准后，纳入该土地出让成本”。原告陈露提交该证据，拟证明该协议约定原告购买土地的遗留问题由被告瑞昌公司负责处理，恩施市土地收购储备中心已经就该土地对被告瑞昌公司进行了补偿。被告瑞昌公司认为，本案不属于该协议所约定的遗留问题，即使是遗留问题也超过了诉讼时效。本院认为，该证据载明了土地性质，与本案有关联，本院予以采信，但是本案与企业改制遗留问题没有关联性。4.原告陈露提交了湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民终2163号民事判决书，拟证明被告瑞昌公司出具《承诺书》，承诺“继续处理好小渡船建筑公司企业改制未结清的债务以及今后出现的与公司改制有关的遗留问题”，本案属于公司未结清的债务，被告瑞昌公司应当承担责任。被告瑞昌公司对其关联性及证明目的均有异议。本院认为，恩施市小渡船建筑公司已经将土地使用权转让给原告陈露，原告陈露在取得《个人用地建房许可证》（证号№9909391）后，再将该宗土地使用权转让给被告李瑞昌，双方就转让价款数额产生争议而引发本案诉讼，与《承诺书》所谓“继续处理好小渡船建筑公司企业改制未结清的债务以及今后出现的与公司改制有关的遗留问题”没有关联性，不能证明被告瑞昌公司需向原告陈露承担责任；但是，该证据能够证明恩施市小渡船建筑公司、被告瑞昌公司的基本信息，本院予以采信。5.被告提交了胡雪峰（受让方）与恩施市小渡船建筑公司（转让方）于2001年3月27日所签《土地转让协议书》，拟证明胡雪峰和原告同时从恩施市小渡船建筑公司购买土地，经胡雪峰催收，被告至今没有付款，被告照顾到了原告，优先向原告支付了资金；即使按照原告所诉“最后一家”，“最后一家”还没有出现，条件没有成就。被告还提交了温少玲与恩施市小渡船建筑公司于2001年9月25日所签《土地转让协议书》、收条及《个人建房用地许可证》，证明目的同前。原告陈露对真实性、关联性及证明目的有异议。本院认为，该证据能够证明恩施市小渡船建筑公司将土地使用权转让给胡雪峰、温少玲的事实，在没有相反证据的情况下，可以认定该土地使用权没有再转让给被告李瑞昌，本院对该证据予以采信。6.被告提交了恩施市小渡船街道办事处于2014年9月23日向被告瑞昌公司出具的《函》，以及2014年10月15日出具的证明，拟证明恩施市小渡船建筑公司遗留问题已经全部解决，对原告不负有债务。原告陈露对证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为恩施市小渡船街道办事处不可能知晓恩施市小渡船建筑公司对原告负有债务。本院认为，该证据无法证明当事人权利义务关系，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恩施市小渡船建筑公司成立于1982年6月，属恩施市小渡船街道办事处管理的城镇集体所有制企业，该公司法定代表人为李秀明（系被告李瑞昌之父）。2008年，被告李瑞昌注册成立被告瑞昌公司。2014年，恩施市小渡船建筑公司处理改制遗留问题基本结束。2015年，李秀明去世。2007年5月18日，原告陈露（甲方，卖方）与被告李瑞昌（乙方，买方）及案外人“恩施市小渡船建筑公司法人代表李秀明（丙方）”签订《土地转让协议书》，约定：一、甲方将拥有位恩施市××大道（沿××））恩施市小渡船建筑公司（荒山）开发地120平方米转让给乙方，协议总价为10万元。二、乙方一次性向甲方付清全部土地款10万元后，甲方向乙方移交2001年10月19日丙方与甲方签订的《土地转让协议书》正本一份，恩施市土地管理局2001年10月19日颁发给陈露的《个人建房用地许可证》（№9909391号）正本一份，2001年10月19日小渡船建筑公司收据一张。三、乙方如要求土地过户，甲方有义务协助办理。四、除以上三条外，因该土地产生的其他法律关系概由乙、丙各自承担，甲方与此法律关系消失。五、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。六、本协议经甲、乙、丙三方签字立即生效。前述第一至六条内容均系打印。经原告方提出要求，被告李瑞昌亲笔在协议中书写第七条，其内容为：“七、关于购买土地的补偿，以最后一家的补偿一样。”该协议签订后，被告李瑞昌向原告陈露支付了转让款10万元。2014年11月，恩施市土地收购储备中心（甲方）根据相关法律法规以及恩施市人民政府的批示，与被告瑞昌公司（乙方）签订《协议书》，其中载明：一、乙方合法拥有的位恩施市沿××路××19.199亩国有出让土地使用权及39亩已流转的集体土地交甲方，但乙方负责其遗留问题的处理；四、恩施市沿江路恩施州建行宿舍区的拆迁及安置补偿由乙方负责，其拆迁补偿费用由市房屋征收办公室核准后，纳入该块土地出让成本。原告陈露转让给被告李瑞昌的120平方米土地使用权，属于《协议书》恩施市沿××路××19.199亩国有出让土地使用权”的范围。在前述19.19亩国有出让土地使用权中，还有侯作华、温少玲、胡雪峰等人的土地使用权没有转让给被告李瑞昌白某旭王某香及原告陈露各自从恩施市小渡船建筑公司受让120平方米土地，价格为10万元/宗，又各自将土地使用权转让给被告李瑞昌，被告李瑞昌在给原告陈露支付转让款10万元后，又白某旭王某香支付转让款白某旭王某香各自获得转让款40万元。2018年8月30日，原告陈露提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼过程中，原告晨露表示：2017年底，原告才知道被告李瑞昌分别白某旭王某香支付转让款40万元，据原告了解王某香是“最后一家”，已经补偿完毕。被告李瑞昌表示：没有“最后一家”，现在还在纠纷当中，还有几家没有补偿。本院认为，原告陈露（甲方）与被告李瑞昌（乙方）及案外人“恩施市小渡船建筑公司法人代表李秀明（丙方）”签订《土地转让协议书》，约定“甲方将拥有位恩施市××大道（沿××））恩施市小渡船建筑公司（荒山）开发地120平方米转让给乙方”，该协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议签订于2007年5月18日，被告瑞昌公司2008年才成立，质证过程中被告李瑞昌承认“私人购买”，据此被告李瑞昌签订该协议是个人行为，不是代表被告瑞昌公司，原告陈露与被告李瑞昌个人成立土地使用权转让合同关系。恩施市土地收购储备中心根据恩施市人民政府批示与被告瑞昌公司签订的《协议书》，证明原告陈露转让给被告李瑞昌的土地是成为国有出让土地。《土地转让协议书》约定转让价款为10万元，被告李瑞昌已经支付给原告陈露。本案的争议焦点为，被告李瑞昌是否还应当支付原告陈露转让款30万元。《土地转让协议书》第七条约定“关于购买土地的补偿，以最后一家的补偿一样”，该约定是在其他条款打印好后，应原告方的提出要求，被告李瑞昌亲笔添加的。从其本意来看，就是今后如果其他人转让款高于10万元，被告李瑞昌承诺向原告陈露补足转让款。事后，被告李瑞昌已分别支白某旭王某香转让款40万元，原告陈露要求被告李瑞昌向其支付补偿款30万元（不含已支付的10万元），符合双方约定和法律规定，本院予以支持。《土地转让协议书》所谓“最后一家”，应当限定在已经与被告李瑞昌达成土地使用权转让协议，需要被告李瑞昌支付转让款的范围内，其他人没有将土地使用权转让给被告李瑞昌的，不存在“补偿”问题，也就与原告陈露没有对比关系。被告李瑞昌的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告陈露要求被告瑞昌公司承担责任的问题，本案系原告陈露与被告李瑞昌之间为转让款数额而产生的争议，不涉及到企业改制遗留问题，该项请求因证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李瑞昌于本判决生效后十日内支付原告陈露土地使用权补偿款30万元。二、驳回原告陈露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5800元，减半交纳2900元，由被告李瑞昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭韶华二〇一八年十一月九日书记员  罗 毅