新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）新4002民初21号原告（反诉被告）：纪笑天，男，汉族，1984年8月5日生，个体，住伊宁市。委托代理人：马彩霞，新疆腾华律师事务所律师。被告（反诉原告）：董雪改，女，汉族，1970年2月26日生，个体，住伊宁市。委托代理人：夏军，男，汉族，1970年8月22日生，系被告丈夫，住伊宁市。原告（反诉被告）纪笑天诉被告（反诉原告）董雪改房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法由审判员沈玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告纪笑天及其委托代理人马彩霞，被告董雪改及其委托代理人夏军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告纪笑天向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告与被告解除商铺租赁合同，被告退还向原告收取的租赁费22万元；2、被告赔偿原告已支出的装修费、材料费61万元，消防改造费55000元，以上第一项第二项合计885000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原被告签订商铺租赁合同，被告将其所有的开元新城3号楼2层出租给原告，租赁期间为2017年1月1日至2027年1月1日，租赁费为第一年27万元，截止目前原告已支出租金22万元。因原告租赁的被告商铺面积较大，经先期原被告协商，原告已于2016年2月开始对此房屋进行装修，2016年2月23日至2016年6月1日郑州中装建筑装饰工程有限公司伊犁分公司装修了该租赁房屋，装修费用合计为61万元。2016年10月8日，原告与余志刚签订消防工程合同书，由余志刚对原告租赁的标的物改装喷淋、改造消防栓、设置火灾自动报警，工程造价为55000元，后经消防局检查，该租赁物消防设施不合格，根据《设计防火规范国家标准》规定，应设置不少于2部疏散楼梯的一、二耐火等级多层公共建筑，如顶层局部升高，当高出部分的层数不超过2层，人数之和不超过50人且每层建筑面积不大于200m2时，高出部分可设置1部疏散楼梯，但至少应另外设置1个直通建筑主体上人平屋面的安全出口，且上人屋面应符合人员安全疏散的要求。因此造成原告的消防工程为无用作业，被告将存有瑕疵的标的物租赁于原告，现造成原告的巨大损失，原被告之间协商多次未果，故原告诉至法院。被告董雪改辩称，我方购买房屋时手续是齐全的，该房屋在2015年就发放了消防验收合格证，具有租赁条件，原告从2016年开始租赁我的房屋，但仅支付了2016年的房屋，2017年的房租原告并未支付，现不同意解除房屋租赁合同，故提出反诉，要求法院判令：1、继续履行双方签订的租赁合同；2、反诉被告向反诉原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金27万元，滞纳金64800元（2017年5月1日至2018年1月1日每日5%计算），物业费22340元及税金32400元（庭后被告放弃在本案中主张物业费）；3、反诉费由反诉被告承担。原告纪笑天针对被告的反诉辩称：被告提供的租赁物存在瑕疵，致使无法实现我方签订合同时的目的，故不同意继续履行合同，物业费、税金等费用也应由被告承担，双方签订合同的时间为2017年1月1日，我方已支付22万元租金。经审理查明：2013年被告董雪改与伊犁卓越房地产开发有限公司签订伊宁市商品房买卖合同，被告购买了该房产公司开元新城一期3号楼201号房屋。2015年12月28日伊犁哈萨克自治州公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定伊犁卓越房地产开发有限公司的伊犁开元新城一期建设工程消防验收合格。2017年1月1日，原告纪笑天作为承租方乙方与甲方出租方被告董雪改签订商铺租赁合同，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺3号楼201号、建筑面积为664.98平米的铺面出租给乙方。租用期限为10年，自2017年1月1日至2027年1月1日。第一年使用费为人民币27万元，第二年使用费为人民币27万元，第三年、第四年使用费为297000元，第五年使用费为人民币324000元。本合同签订之日，乙方一次性支付2017年1月1日至2018年1月1日共12个月的租金27万元，其余租金支付方式为年付，押金为一万元。管理费、物业费、水暖电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳；甲方不提供租赁发票、出租税金由乙方自行承担；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的10%收取，如拖欠租金5天，视为违约，甲方有权收回房屋。原告承租该房屋后2016年开始进行了装修，2016年10月10日原告取得了伊宁市公安消防大队颁发的建设工程消防设计备案凭证。该凭证内容写明依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。2016年2月至2016年11月期间原告共向被告给付租金22万元。2017年3月7日原告向被告出具欠条，写明今欠董雪改开元新城3号楼2楼2017年1月1日至2017年12月31日房租共计贰拾柒万元整，于2017年5月1日前付清，押金壹万元整。本案审理过程中原告向本院提交鉴定申请书，申请：一、对本案涉案房屋交工图纸与实际交付给申请人的房屋是否一致（实际有无前室、防火门、消防栓等）；二、请求鉴定租赁房屋缺失前室、防火门、消防栓与后期申请人申请消防验收是否合格存在因果关系；上述事实，有商铺租赁合同、建设工程消防验收意见书，建设工程消防设计备案凭证，装修工程合同书，收条，银行流水明细单，欠条及当事人陈述等在案资证，足以认定。本院认为，本案原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效合同。本案的争议焦点为：一、被告出租的房屋是否存在消防隐患，原告的两项鉴定申请应否准许；二、本案商铺租赁合同应否解除；三、原告缴纳的22万元是否系2017年度的房屋租金；四、被告反诉请求的滞纳金是否合理。针对焦点一，根据被告提供的建设工程消防验收意见书显示伊犁开元新城一期建设工程经消防验收合格。本案涉案租赁房屋系开元新城一期的房屋，故被告提供的涉案租赁房屋亦消防验收合格。原告虽主张租赁房屋不存在前室，致使其装修部分消防无法通过验收，造成其损失。但根据伊宁市公安消防大队颁发的建设工程消防设计备案凭证显示，装修工程进行消防设计备案后，自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。但原告至今未提供其装修工程进行了消防验收备案及租赁房屋因无前室致使其装修工程消防验收不合格的证据。原告虽申请法院对租赁房屋交工图纸与实际交付给申请人的房屋是否一致（实际有无前室、防火门、消防栓等）及租赁房屋缺失前室、防火门、消防栓与后期申请人消防验收是否合格存在因果关系进行鉴定；但租赁房屋消防验收合格与缺失前室、防火门、消防栓等之间的关系应为消防部门消防验收时的职责，而非法院鉴定确认的内容。原告应至消防部门申请对装修部分的工程进行消防验收，而非申请法院对此进行鉴定。因原告未提供证据证实本案租赁房屋是否存在前室、消防栓、防火门与其房屋装修消防验收之间存在因果关系。且根据原告的自认该房屋现已存在消防前室，同时本案房屋已经整体验收合格及消防验收合格，故本院对原告提出的两项鉴定申请均不予准许。原告的装修费、材料费及消防改造费无法证实系其损失，也无法证实系被告造成的，故本院对其诉讼请求不予支持。针对焦点二，原告未提供充分证据证实被告提供的租赁房屋存在瑕疵致使其装修工程消防未通过验收，也未提供其他证据证实本案租赁合同存在法定或约定解除的情形，故本院对原告主张的解除商铺租赁合同不予支持。对原告要求被告退还租赁费的请求本院亦不予支持。对被告继续履行商铺租赁合同的反诉请求本院予以支持。针对焦点三，原被告均认可原告2016年2月至11月已向被告支付22万元租金的事实，但该22万元租金是否系支付的2017年租金双方产生争议。根据原告向被告出具的欠条内容显示，原告自认至2017年3月7日仍欠被告2017年1月1日至2017年12月31日房租27万元整，并承诺于2017年5月1日前付清，故原告所述2016年已支付给被告22万元系支付的2017年度租金的辩称意见与原告此后又向被告出具欠条及欠条内容相矛盾，综合原被告均认可2016年度原告已装修房屋的事实，本院对被告主张的2016年支付的22万元系2016年度租金的意见予以采信，对原告的辩称意见不予采信，被告主张2017年年度房屋租金27万元系双方签订租赁合同的约定内容，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。针对焦点四，被告反诉主张的税金未因实际产生，具体数额也不明确，故本院对该项反诉请求不予支持。被告可待税金实际产生后另行诉讼解决。被告在庭后出具申请，表明在本案中放弃主张物业费，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。对于被告反诉的滞纳金，根据商铺租赁合同约定乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的10%收取，该合同关于滞纳金的约定实质为乙方违约应承担的违约金，根据合同约定2017年1月1日至2018年1月1日的租金27万元应于合同签订之日乙方一次性支付，但此后被告又接受原告出具欠条的行为说明原被告针对2017年度租金另行达成协议，被告同意原告于2017年5月1日前付清，原告至今未支付，故原告应承担违约责任。对被告反诉请求的滞纳金，原告庭审时抗辩称过高，要求法院予以调整，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失"。本案被告未提供证据其实际损失，故本院按照中国人民银行同期贷款基准利率计算其实际损失应为10361元【27万元×322天（2017年5月2日至2018年3月20日）×4.35%/365天】。故本案被告反诉主张的违约金过高，本院调整原告应支付的违约金为13469元【10361元+10361元×30%】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）纪笑天与被告（反诉原告）董雪改签订的商铺租赁合同继续履行；二、原告（反诉被告）纪笑天于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）董雪改支付租赁费27万元；三、原告（反诉被告）纪笑天于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）董雪改支付滞纳金13469元；四、驳回原告（反诉被告）纪笑天的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董雪改的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6325元，由原告（反诉被告）纪笑天承担；反诉费减半收取3161元，由被告（反诉原告）董雪改承担217元，原告（反诉被告）纪笑天承担2944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。??审?判?员???沈?玲????????????????????????二〇一八?年?三月二十三日???????????????????????????书?记?员??隋华月????{文书日期}新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书（2018）新4002民初21号原告（反诉被告）：纪笑天，男，汉族，1984年8月5日生，个体，住伊宁市。委托代理人：马彩霞，新疆腾华律师事务所律师。被告（反诉原告）：董雪改，女，汉族，1970年2月26日生，个体，住伊宁市。委托代理人：夏军，男，汉族，1970年8月22日生，系被告丈夫，住伊宁市。原告（反诉被告）纪笑天诉被告（反诉原告）董雪改房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法由审判员沈玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告纪笑天及其委托代理人马彩霞，被告董雪改及其委托代理人夏军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告纪笑天向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原告与被告解除商铺租赁合同，被告退还向原告收取的租赁费22万元；2、被告赔偿原告已支出的装修费、材料费61万元，消防改造费55000元，以上第一项第二项合计885000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原被告签订商铺租赁合同，被告将其所有的开元新城3号楼2层出租给原告，租赁期间为2017年1月1日至2027年1月1日，租赁费为第一年27万元，截止目前原告已支出租金22万元。因原告租赁的被告商铺面积较大，经先期原被告协商，原告已于2016年2月开始对此房屋进行装修，2016年2月23日至2016年6月1日郑州中装建筑装饰工程有限公司伊犁分公司装修了该租赁房屋，装修费用合计为61万元。2016年10月8日，原告与余志刚签订消防工程合同书，由余志刚对原告租赁的标的物改装喷淋、改造消防栓、设置火灾自动报警，工程造价为55000元，后经消防局检查，该租赁物消防设施不合格，根据《设计防火规范国家标准》规定，应设置不少于2部疏散楼梯的一、二耐火等级多层公共建筑，如顶层局部升高，当高出部分的层数不超过2层，人数之和不超过50人且每层建筑面积不大于200m2时，高出部分可设置1部疏散楼梯，但至少应另外设置1个直通建筑主体上人平屋面的安全出口，且上人屋面应符合人员安全疏散的要求。因此造成原告的消防工程为无用作业，被告将存有瑕疵的标的物租赁于原告，现造成原告的巨大损失，原被告之间协商多次未果，故原告诉至法院。被告董雪改辩称，我方购买房屋时手续是齐全的，该房屋在2015年就发放了消防验收合格证，具有租赁条件，原告从2016年开始租赁我的房屋，但仅支付了2016年的房屋，2017年的房租原告并未支付，现不同意解除房屋租赁合同，故提出反诉，要求法院判令：1、继续履行双方签订的租赁合同；2、反诉被告向反诉原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金27万元，滞纳金64800元（2017年5月1日至2018年1月1日每日5%计算），物业费22340元及税金32400元（庭后被告放弃在本案中主张物业费）；3、反诉费由反诉被告承担。原告纪笑天针对被告的反诉辩称：被告提供的租赁物存在瑕疵，致使无法实现我方签订合同时的目的，故不同意继续履行合同，物业费、税金等费用也应由被告承担，双方签订合同的时间为2017年1月1日，我方已支付22万元租金。经审理查明：2013年被告董雪改与伊犁卓越房地产开发有限公司签订伊宁市商品房买卖合同，被告购买了该房产公司开元新城一期3号楼201号房屋。2015年12月28日伊犁哈萨克自治州公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定伊犁卓越房地产开发有限公司的伊犁开元新城一期建设工程消防验收合格。2017年1月1日，原告纪笑天作为承租方乙方与甲方出租方被告董雪改签订商铺租赁合同，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺3号楼201号、建筑面积为664.98平米的铺面出租给乙方。租用期限为10年，自2017年1月1日至2027年1月1日。第一年使用费为人民币27万元，第二年使用费为人民币27万元，第三年、第四年使用费为297000元，第五年使用费为人民币324000元。本合同签订之日，乙方一次性支付2017年1月1日至2018年1月1日共12个月的租金27万元，其余租金支付方式为年付，押金为一万元。管理费、物业费、水暖电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳；甲方不提供租赁发票、出租税金由乙方自行承担；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的10%收取，如拖欠租金5天，视为违约，甲方有权收回房屋。原告承租该房屋后2016年开始进行了装修，2016年10月10日原告取得了伊宁市公安消防大队颁发的建设工程消防设计备案凭证。该凭证内容写明依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。2016年2月至2016年11月期间原告共向被告给付租金22万元。2017年3月7日原告向被告出具欠条，写明今欠董雪改开元新城3号楼2楼2017年1月1日至2017年12月31日房租共计贰拾柒万元整，于2017年5月1日前付清，押金壹万元整。本案审理过程中原告向本院提交鉴定申请书，申请：一、对本案涉案房屋交工图纸与实际交付给申请人的房屋是否一致（实际有无前室、防火门、消防栓等）；二、请求鉴定租赁房屋缺失前室、防火门、消防栓与后期申请人申请消防验收是否合格存在因果关系；上述事实，有商铺租赁合同、建设工程消防验收意见书，建设工程消防设计备案凭证，装修工程合同书，收条，银行流水明细单，欠条及当事人陈述等在案资证，足以认定。本院认为，本案原被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效合同。本案的争议焦点为：一、被告出租的房屋是否存在消防隐患，原告的两项鉴定申请应否准许；二、本案商铺租赁合同应否解除；三、原告缴纳的22万元是否系2017年度的房屋租金；四、被告反诉请求的滞纳金是否合理。针对焦点一，根据被告提供的建设工程消防验收意见书显示伊犁开元新城一期建设工程经消防验收合格。本案涉案租赁房屋系开元新城一期的房屋，故被告提供的涉案租赁房屋亦消防验收合格。原告虽主张租赁房屋不存在前室，致使其装修部分消防无法通过验收，造成其损失。但根据伊宁市公安消防大队颁发的建设工程消防设计备案凭证显示，装修工程进行消防设计备案后，自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。但原告至今未提供其装修工程进行了消防验收备案及租赁房屋因无前室致使其装修工程消防验收不合格的证据。原告虽申请法院对租赁房屋交工图纸与实际交付给申请人的房屋是否一致（实际有无前室、防火门、消防栓等）及租赁房屋缺失前室、防火门、消防栓与后期申请人消防验收是否合格存在因果关系进行鉴定；但租赁房屋消防验收合格与缺失前室、防火门、消防栓等之间的关系应为消防部门消防验收时的职责，而非法院鉴定确认的内容。原告应至消防部门申请对装修部分的工程进行消防验收，而非申请法院对此进行鉴定。因原告未提供证据证实本案租赁房屋是否存在前室、消防栓、防火门与其房屋装修消防验收之间存在因果关系。且根据原告的自认该房屋现已存在消防前室，同时本案房屋已经整体验收合格及消防验收合格，故本院对原告提出的两项鉴定申请均不予准许。原告的装修费、材料费及消防改造费无法证实系其损失，也无法证实系被告造成的，故本院对其诉讼请求不予支持。针对焦点二，原告未提供充分证据证实被告提供的租赁房屋存在瑕疵致使其装修工程消防未通过验收，也未提供其他证据证实本案租赁合同存在法定或约定解除的情形，故本院对原告主张的解除商铺租赁合同不予支持。对原告要求被告退还租赁费的请求本院亦不予支持。对被告继续履行商铺租赁合同的反诉请求本院予以支持。针对焦点三，原被告均认可原告2016年2月至11月已向被告支付22万元租金的事实，但该22万元租金是否系支付的2017年租金双方产生争议。根据原告向被告出具的欠条内容显示，原告自认至2017年3月7日仍欠被告2017年1月1日至2017年12月31日房租27万元整，并承诺于2017年5月1日前付清，故原告所述2016年已支付给被告22万元系支付的2017年度租金的辩称意见与原告此后又向被告出具欠条及欠条内容相矛盾，综合原被告均认可2016年度原告已装修房屋的事实，本院对被告主张的2016年支付的22万元系2016年度租金的意见予以采信，对原告的辩称意见不予采信，被告主张2017年年度房屋租金27万元系双方签订租赁合同的约定内容，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。针对焦点四，被告反诉主张的税金未因实际产生，具体数额也不明确，故本院对该项反诉请求不予支持。被告可待税金实际产生后另行诉讼解决。被告在庭后出具申请，表明在本案中放弃主张物业费，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。对于被告反诉的滞纳金，根据商铺租赁合同约定乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的10%收取，该合同关于滞纳金的约定实质为乙方违约应承担的违约金，根据合同约定2017年1月1日至2018年1月1日的租金27万元应于合同签订之日乙方一次性支付，但此后被告又接受原告出具欠条的行为说明原被告针对2017年度租金另行达成协议，被告同意原告于2017年5月1日前付清，原告至今未支付，故原告应承担违约责任。对被告反诉请求的滞纳金，原告庭审时抗辩称过高，要求法院予以调整，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失"。本案被告未提供证据其实际损失，故本院按照中国人民银行同期贷款基准利率计算其实际损失应为10361元【27万元×322天（2017年5月2日至2018年3月20日）×4.35%/365天】。故本案被告反诉主张的违约金过高，本院调整原告应支付的违约金为13469元【10361元+10361元×30%】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）纪笑天与被告（反诉原告）董雪改签订的商铺租赁合同继续履行；二、原告（反诉被告）纪笑天于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）董雪改支付租赁费27万元；三、原告（反诉被告）纪笑天于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）董雪改支付滞纳金13469元；四、驳回原告（反诉被告）纪笑天的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董雪改的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6325元，由原告（反诉被告）纪笑天承担；反诉费减半收取3161元，由被告（反诉原告）董雪改承担217元，原告（反诉被告）纪笑天承担2944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 沈 玲二〇一八年三月二十三日书记员 隋华月