宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0206民初5720号 原告：李渊硕男，1985年2月20日出生，汉族，住山东省威海市环翠区张村镇镇驻地普陀路120-51号，现住山东省文登区。 委托代理人：吕以强，文登小观法律服务所法律工作者。 被告：中国民生银行股份有限公司宁波分行（统一社会信用代码：91330201744951650R）。住所地：浙江省宁波市高新区聚贤路815号。 法定代表人：万恩平，该分行行长。 委托代理人：康栋益，该分行员工。 第三人：威海博大房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371081698071627T）。住所地：山东省威海市文登区天福办文山东路90号。 法定代表人：胥振江，该公司董事长。 委托代理人：吴万军，山东信谊律师事务所律师。 委托代理人：滕玉若，山东信谊律师事务所律师。 第三人：宁波申博特电子胶粘材料有限公司（组织机构代码:55112863-3）。住所地：浙江省宁波市江北区洪达路9号3号楼。 法定代表人：赵建国。 第三人：赵建国男，1954年1月13日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 第三人：宁波博茂国际贸易有限公司（组织机构代码：68800076-1）。住所地：浙江省宁波市江东区会展路181号宁波国际贸易展览中心常年展2号馆6E29。 法定代表人：杨锡龙，该公司董事长。 第三人：杨敏女，1964年5月13日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 第三人：郑明君男，1964年3月3日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 原告李渊硕与被告中国民生银行股份有限公司宁波分行（以下简称民生银行宁波分行），第三人威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大房产公司）、宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、杨敏、郑明君案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月30日立案，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告李渊硕的委托代理人吕以强、被告民生银行宁波分行的委托代理人康栋益、第三人博大房产公司委托代理人滕玉若到庭参加诉讼，第三人宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、杨敏、郑明君经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李渊硕起诉称:2012年5月初，原告与第三人博大房产公司草签了两份购买位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产的协议，随后原告委托母亲张妍妍于同年5月10日、7月10日分二次通过银行转账支付了748379元购房款给博大房产公司，剩余购房款原告以现金支付给博大房产公司。2012年8月2日，原告委托母亲张妍妍与博大房产公司签订了购房合同，两套房屋的购房款共计976379元于2012年8月9日前已全部付清，博大房产公司出具了三张收款收据。2012年8月2日，博大房产公司将该两套房屋交付给原告，同日，原告与博大房产公司、宁波凯旋戴尔时尚精品酒店管理有限公司三方签订了委托经营协议，事后收到半年的租金约5万元左右，因当时原告一直在国外工作，所以不能回国办理房屋过户手续。2014年5月，被告民生银行宁波分行与第三人博大房产公司、杨敏等人因金融借款合同纠纷一案，被告申请查封了原告购买的上述二处房产。原告购买房屋至房屋被法院查封，期间原告一直在国外工作，没能回国，因此未能办理产权过户手续，是存在客观原因的，原告没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，应维护原告的合法权益。请求：1.确认位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产归原告所有;2.停止对上述两处房产的强制执行,并解除对上述房产的查封。审理中，原告变更请求为：对原告的债权予以特殊保护，并解除对房屋的查封。 审理中，原告提供如下证据：1.《商品房买卖合同》2份，拟证明原告向博大房产公司购买位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产的事实；2.工商银行文登市支行的个人业务凭证2份，博大房产公司出具的收据3份，拟证明原告已支付购房款的事实；3.《委托经营协议》（售后返租合同）2份，银行历史交易明细清单1份，拟证明原告与博大房产公司及案外人宁波凯旋黛尔时尚精品酒店管理有限公司签订售后返租合同，并收到半年的第一笔租金的事实；4.博大房产公司出具的证明2分,拟证明原告支付购房款经过及房屋因没有综合验收未能办理房产登记的事实；5.本院（2017）浙0206执异23号执行裁定书1份，拟证明原告起诉前作为案外人提起执行异议申请被本院裁定驳回的事实。 被告民生银行宁波分行辩称：原告主张已购买争议的两处房产，真实性存疑，因为原告诉称的购房合同，未经有关部门备案，也未提供正规的购房发票；原告提供的购房合同与其款项支付凭证无法一一对应，不符合商品房买卖惯例，提供的证据不足以证明其已支付合部购房款；原告未提供证据证实已实际占有争议的两处房屋；原告也未提供积极办理本案争议房屋过户登记的相关证所据，即未能证明自己没有过错。综上，应驳回原告的诉讼请求。审理中，被告提供本院（2014）甬仑商初字第650号民事调解书1份,拟证明被告与第三人博大房产公司等人间的借款关系及欠款的事实。 第三人博大房产公司述称：原告主张的位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产确实已出售给原告，原告也已全额支付了购房款，该房屋已不属于博大房产公司。原告诉称内容属实，应解除对涉案房屋的查封。审理中，第三人博大房产公司未提供证据。 第三人宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、杨敏、郑明君均未答辩，亦未提供证据。 对上述证据，本院分析认证如下： 1．对原告提供的证据１、证据２、证据３，被告均对真实性提出异议，第三人博大房产公司均无异议。本院分析认为，原告提供的《商品房买卖合同》、银行个人业务凭证、博大房产公司出具的收据及《委托经营协议》、银行历史交易明细清单能相互印证，除银行历史交易明细清单其他证据均为原件或有相关单位盖章，结合原告的陈述，上述证据的真实性应予认定； ２．原告提供的证据４，该证明实系第三人博大房产公司的当事人陈述，结合原告的其他证据，对证明中原告已付清购房款及争议房屋至今没有综合验收未能办理房产登记的事实予以采信； ３．对原告提供的本院（2017）浙0206执异23号执行裁定书、对被告提供的本院（2014）甬仑商初字第650号民事调解书各方均无异议，该二份证据系本院出具的生效法律文书，本院予以认定。 根据上述证据及当事人陈述，以下事实本院予以确认： 民生银行宁波分行与宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、博大房产公司、杨敏、郑明君金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日作出（2014）甬仑商初字第650号民事调解书，调解协议约定：一、宁波申博特电子胶粘材料有限公司应于2014年6月18日前归还民生银行宁波分行贷款本金1959.84万元，并支付自2014年2月21日起至实际履行之日止的利息、罚息及复利；二、若宁波申博特电子胶粘材料有限公司未按期足额支付上述款项，民生银行宁波分行有权就赵建国名下抵押的位于宁波市江东区福明路503-505（单号）001幢4-9～4-12的房地产以折价或者拍卖、变卖方式取得价款在抵押范围内优先受偿；三、宁波博茂国际贸易有限公司、博大房产公司、杨敏、郑明君对上述第一项款项承担连带清偿责任，其在履行保证责任后，有权就履行保证责任范围内的款项向宁波申博特电子胶粘材料有限公司追偿；四、案件受理费、保全费合计76394元，由宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、博大房产公司、杨敏、郑明君负担。2014年6月23日，被告民生银行宁波分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，执行案号为（2014）甬仑执民字第1677号。根据民生银行宁波分行的申请，本院于2014年10月30日作出（2014）甬仑执民字第1677号执行裁定书和协助执行通知书，同日送达威海市文登区住房保障和房产管理局、威海市国土资源局，查封登记在第三人博大房产公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产，其中包括本案争议标的物--威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产，查封期限两年。因查封期限将至，2016年9月12日，本院作出（2014）甬仑执民字第1677-5号执行裁定书和协助执行通知书，于2016年10月26日送达威海市不动产登记中心文登分中心，继续查封博大房产公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产（包括本案争议标的物），查封期限三年。 本案争议标的物已于2014年4月3日被山东省威海市中级人民法院查封，本院于2014年10月30日查封第三人博大房产公司名下的位于威海市文登区文山东路90号（文登财富大厦）的房地产时，属于轮候查封。本院查封后，争议房屋又被宁波市鄞州区人民法院于2015年1月12日、山东省威海市中级人民法院于2016年6月23日、威海市文登区人民法院于2016年9月13日轮候查封。 另查明，2012年8月2日，原告李渊硕母亲张妍妍以李渊硕名义与第三人博大房产公司签订《商品房买卖合同》二份，合同约定：李渊硕购买博大房产公司开发的位于威海市文登区文山东路90号1单元2105室、2121室两处房产；其中2105室的房屋建筑面积58.16平方米,房价500176元，首付款461502元于2012年8月2日交款，余款38674元于2012年8月17日前以银按揭方式付清，2121室的房屋建筑面积52.33平方米,房价476203元，于2012年8月2日一次性付款；博大房产公司应在2013年12月31日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记中约定自合同签订之日起7日内，由买受人向房屋登记机构申请预告登记；合同还就商品房销售依据、违约责任等进行了约定。同日，张妍妍以李渊硕名义（甲方）与博大房产公司（丙方）、宁波凯旋戴尔时尚精品酒店管理有限公司（乙方）签订《委托经营协议》（售后返租合同）二份，协议约定：甲方将购买的房屋全权委托乙方统一招商及经营管理；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起为第一天计算，之后的10年为托管该房屋的第一个托管期；目标租金按每半年支付一次，第一年的7月10号和下一年的1月10号为支付目标租金日；合同还就目标租金额、违约责任等进行了约定。合同签订后，第三人博大房产公司出具收据3份，明确2012年8月2日收到原告2121室房款476203元，2105房屋首付款461502.72元，2012年8月9日收到原告2105室房款38673.28元。2014年7月15日，原告曾收到从第三人博大房产公司股东杨敏账户支付的23810元和25009元二笔款项。 本院认为：争议的房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告主张房屋所有权与上述规定明显相悖，故原告主张房屋的产权归其所有的请求与上述规定明显不符。审理中，原告要求对其债权予以特殊保护，认为依据的理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有房屋，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封。审理中，原告主张博大房产公司在2012年8月2日将该两处房产交付给原告，根据《商品房买卖合同》约定经验收合格并符合约定的商品房交付买受人使用，审理中，原告与博大房产公司均未提交争议房屋验收合格的证据，至今尚不符合房屋交付条件；原告与第三人博大房产公司、案外人宁波凯旋戴尔时尚精品酒店管理有限公司签订了委托经营协议，委托案外人统一经营管理，原告并未实际占有争议房屋，其收到的所谓返租租金实际是通过博大房产公司股东杨敏账户支付，故原告已实际占有房屋的主张与事实不符。《商品房买卖合同》约定自合同签订之日起7日内，由买受人即原告向房屋登记机构申请预告登记，原告并未申请预告登记，自《商品房买卖合同》签订的2012年8月2日起至房屋被法院查封长时间未到主管部门申请预告登记，原告与第三人博大房产公司也未按有关规定将《商品房买卖合同》到主管部门登记备案，原告亦存在明显过错。综上，原告请求对其债权予以特殊保护，解除对房屋的查封，无法律依据，本院不予支持。第三人宁波申博特电子胶粘材料有限公司、赵建国、宁波博茂国际贸易有限公司、杨敏、郑明君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回原告李渊硕的诉讼请求。 本案受理费13564元，由原告李渊硕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  袁士增 人民陪审员  舒雪飞 人民陪审员  项天亮 二〇一八年三月二十八日 代书 记员  乐贞桢 ??