上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16241号原告：李戈，男，1995年9月20日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：秦杰(系原告李戈之母)，住上海市松江区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：王照，女。原告李戈与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。原告李戈的委托诉讼代理人秦杰、被告青客公司的委托诉讼代理人王照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李戈向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋托管租赁合同；2.判令被告支付拖欠的2015年4月16日起至2017年7月24日止的房屋托管租赁租金4,726.80元；3.判令被告恢复房屋装修至租赁前的状态并返还给原告。审理中，原告表示截至2017年1月24日，被告已累计拖欠租金5,100.51元，并增加诉请要求被告支付2017年1月25日至实际返还房屋之日止的租金。事实和理由：2015年1月17日，原告与被告签订房屋托管租赁合同，约定租期自2015年4月16日起至2020年4月24日止，被告按月租金3,737元的标准向原告支付本区龙马路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金，前3年租金不变，以后每年上涨5.7%(213.01元)。合同签订后，被告一直未按约足额支付租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。被告青客公司辩称：根据合同约定，被告可以代缴税款，被告少支付的金额就是扣留的税款，同意退还给原告。被告在合同履行过程中没有违约行为，不同意解除合同。若返还房屋，同意以毛坯状态返还原告。经审理查明：2015年1月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》一份，约定房屋位于本区龙马路XXX弄XXX号XXX室，租期自2015年4月16日起至2020年4月24日，月租金3,737元，付三押一，交房日后10个工作日支付相当于一个月租金的押金以及9天的租金4,858.10元，前3年租金不变，以后每年上涨5.7%(213.01元)。合同第一条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓居住使用。合同第二条约定，甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理及出租；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单；甲方同意乙方自行或者委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状。合同第三条约定，乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日；收到租金后，甲方直接开具发票给实际居住人，甲方可以委托乙方代办，税费依法由甲方承担。合同第四条约定，若甲方需要乙方支付租赁该房屋的押金，则押金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；若甲方未收取乙方租赁该房屋的押金，则无返还。合同第六条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还房屋。合同第七条约定，甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为承租并管理转租该房屋作为人才公寓。2017年5月15日，被告向原告发送《通知函》，言明，若原告愿意委托被告代为缴税，请提供资料，被告将协助原告去税务局完成缴税；若原告不愿意委托被告代为缴税，被告可以将相应税金返还给原告，由原告自行依法纳税。原告表示，其接到该通知函后即联系被告要求自行交税，却遭到拒绝。经计算，因上述代缴税发生争议，自2015年4月16日起至2018年1月24日期间被告少付原告租金5,100.51元。在本案审理过程中，被告将上述租金于2017年11月1日支付原告另查明，涉案房屋于2016年12月25日登记于原告名下。审理中，原告为证明其主张，提交如下证据材料：1.原告的代理人与被告的魏总、松江地区经理高长军的短信、监控视频，拟证明被告管理人员多变、管理混乱、失责、不诚信。其中，原告代理人通过短信向“青客高长军”要求“按合同履行到位，将所欠的房租归还至账户”。被告对证据不予认可，表示被告公司没有原告所述的人员，视频也无法证明原告的证明内容。2.通知的照片、房屋照片，房屋结构图，拟证明被告未征得原告的同意擅自改变房屋结构，将客厅改作卧室。被告对房屋照片认可，对其他证据不认可，坚称被告不存在群租和改变房屋结构的行为，房屋结构图只是网页截图，不能说明是涉案房屋的结构图。同时，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.视频、照片，拟证明被告去税务局代原告缴纳税款，但由于原告未提供房产证等而无法缴纳。对此，原告表示其曾要求由原告自行交税，不需要被告代缴，但被告仍然不退还租金。2.住宿服务合同一般条款、身份证复印件，拟证明被告曾将房屋转租给闫万鹏、施雪茹、杨廷峰、钱亚飞，但目前闫万鹏、杨廷峰已经搬离。原告表示对证据真实性不清楚，但有人上门向钱亚飞讨债。审理中，双方均同意若返还房屋，则被告拆除除涂料以外的全部装修，以毛坯状态返还房屋给原告，并将押金抵扣欠付费用。对于次承租人，原告表示不在本案中进行处理。以上事实，有房屋托管租赁合同、银行明细、不动产权证书、短信、通知函、邮寄凭证、视频、照片、付款回单、住宿服务合同一般条款、身份证复印件以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋托管租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告未按约向原告支付租金，经原告催告后在合理期限内仍未支付，原告依法有权解除合同。至于合同解除的日期，原告表示其没有发送过书面解除通知，故本院以诉状副本送达被告之日即2017年9月22日作为合同解除之日。被告辩称其根据合同可以扣留部分租金以代缴税款，但合同仅约定原告可以委托被告代缴税款，被告是否有权自行代缴税款系基于双方的另行合意而非基于该合同本身，被告亦未提交任何证据证明原告已经另行委托被告代缴税款。更进一步，从被告向原告发送的通知函可以看出，被告赋予原告选择是否委托被告代缴税款，且原告亦提交短信证明其要求自行缴纳税款。综上，被告擅自扣留部分租金的行为缺乏合同依据，其行为构成违约，本院对其抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应搬离并返还涉案房屋、支付截至搬离返还之日止的欠付租金、使用费，故对原告的相应诉请，本院予以支持。至于截至2018年1月24日的欠付租金、使用费合计5,100.51元，被告在诉讼过程中已经支付原告，本院对原告的相应诉请不再支持。至于2018年1月25日之后的使用费，被告应参照合同约定的租金标准予以支付，故对原告的相应诉请，本院予以支持。关于房屋恢复原状的问题，双方均同意被告拆除除涂料以外的全部装修，以毛坯状态返还房屋给原告，于法不悖，本院予以支持。对于押金，双方均同意抵扣欠付费用，且原告表示对于次承租人不在本案中进行处理，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告李戈与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于2015年1月17日签订的《房屋托管租赁合同》于2017年9月22日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内拆除上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX室房屋除涂料以外的全部装修、恢复至毛坯状态后搬离返还原告李戈；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李戈自2018年2月25日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费(自2018年2月25日起至2018年4月15日止按3,737元/月的标准计算，以后每年递增5.1%)。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年三月十九日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。