云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云08民终18号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾斌，男，1980年8月1日生，住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：邓楷书，云南恒鹏律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人：（原审原告、反诉被告）：黄曙，男，1956年3月25日出生，住云南省普洱市思茅区。 委托诉讼代理人：黄梓（系被上诉人黄曙女儿），女，1985年6月13日生，住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。 上诉人曾斌因与被上诉人黄曙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院作出的（2017）云0802民初2287号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，因各方当事人在举证期限内没有提出新的证据，本院决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 曾斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，并依法改判曾斌向黄曙支付2017年10月25日至2018年10月24日的租赁费；2.判决曾斌因实施无因管理而为黄曙垫交的水电费共计4180元应在曾斌向黄曙支付房租时予以扣除。事实和理由：一审法院的判决存在认定事实错误导致适用法律错误。本案中，《房屋租赁合同》存在打印和手写两个租赁期限。黄曙将自己持有的打印字体合同书自愿交付给曾斌更改的行为，应视为黄曙从行为上同意曾斌更改《房屋租赁合同》租赁期间的意思表示，2014年10月25日至2026年10月24日的房屋租赁期限是双方持有的《房屋租赁合同》同时载明的相同内容，而黄曙自行在自己持有的《房屋租赁合同》上修改房屋租赁期限是一种单方更改合同的无效行为，为此，一审法院认定诉争房屋的租赁期限是2014年7月24日至2026年10月23日属认定事实错误。另外，据一审庭审查明的事实，黄曙实际向曾斌交付诉争房屋的主楼时间为2014年8月7日，后因黄曙不能完全履行交付房屋的义务及曾斌因装修等原因向黄曙发出更改《房屋租赁合同》租赁期限的要约，黄曙同意后才将《房屋租赁合同》交付给曾斌手写更改租赁期限。只是在曾斌对诉争房屋的使用过程中跟黄曙发生了一些矛盾，黄曙便自行过了三年之久擅自修改自持合同内容以达报复曾斌的目的。关于曾斌为黄曙垫交水电费的行为是一种无因管理的法律关系，而不是一审法院认定的自愿赠与行为。据互负债务可相抵的法律规则曾斌当然有权主张抵扣。综上所述，一审判决认定事实错误导致适用法律错误，请求二审法院支持曾斌的上诉请求。 黄曙未进行答辩。 黄曙向一审法院的起诉请求：1.解除黄曙、曾斌2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋交回黄曙恢复原状；2.曾斌向黄曙支付自2017年7月1日至2017年8月31日止的房屋租金39600元；3.曾斌支付租金至将房屋交回黄曙之日止；4.曾斌向黄曙支付滞纳金以每日按拖欠款总额的1%计算，自2017年7月1日至付清租金之日止；5.曾斌向黄曙支付由黄曙垫付的从2014年7月至2017年曾斌使用的普洱市瑞源酒店的房屋使用税及滞纳金共计20985.47元。以上2、5项共计60585.47元；6.曾斌承担本案的诉讼费用。 曾斌向一审法院的反诉请求：1.黄曙擅自违约，应赔偿曾斌违约金238000元；2.黄曙偿还曾斌2014年7月至2017年9月替黄曙交纳的水电费4180元，本案判决后黄曙自行交纳不属于曾斌承租酒店范围内的水电费用。以上1、2项共计242180元；3.黄曙继续履行房屋租赁合同；4.本案的诉讼费用由黄曙承担。 一审法院认定事实：2014年5月17日，黄曙与曾斌签订《房屋租赁合同》约定：一、黄曙将普洱市思茅区鱼水路22号的四个门面、二、三、四、五楼外加平层一楼房屋10间出租给曾斌经营宾馆使用（留独栋别墅和一间车库给黄曙使用）；二、租赁期限2014年7月1日至2026年6月31日（双方持有的合同中曾斌的签名有涂改痕迹，租赁期限打印的租赁期限时间被用笔改为2014年10月25日至2026年10月24日，黄曙持有的该合同又将租赁时间用笔改为2014年7月1日至2026年6月31日）；三、租金及付款方式：房屋租金每年238000元，付款方式为每年付一次租金，每年必须提前一个月交清当年房租，逾期15日未交房租，合同终止；房租递增：前六年不涨房租，第七年263000元，第八年263000元，第九年263000元，第二个三年每年涨5万元，即第十年313000元，第十一年313000元，第十二年313000元；四、租赁期间双方的权利和义务：曾斌装修不得破坏房屋主体结构损害房屋质量，不得私自改变房屋用途，曾斌经营后，房屋水电、有线电视、卫生等费用，由曾斌自负；六、违约责任：曾斌逾期交纳房屋租金，逾期15日，每日按上述租金的1%支付滞纳金。曾斌违约拒不支付租金，黄曙有权收回房屋，终止合同，承租期内，黄曙未经曾斌同意擅自停租时，黄曙要按曾斌实际损失和租金全额赔偿。合同签订后，双方认可2014年7月24日前将主楼交付曾斌，附楼平层一楼房屋10间为2014年7月24日后陆续交付曾斌，因曾斌要使用附楼三层平台搭简易房，双方商量将附层一楼的2间房交还黄曙，由曾斌使用附楼三层平台。曾斌对租赁房屋进行装修后用作酒店经营，2014年8月3日曾斌作为投资人，取得地点为租赁房屋所在地的普洱市思茅区瑞源酒店的《营业执照》。曾斌第一年租金于2015年5月17日支付了10万元、2015年9月1日支付了10万元、2016年3月3日支付了45000元，共计204500元，双方认可第一年因租赁房屋陆续交付，黄曙同意曾斌少支付33500元；第二年租金：2015年12月7日支付5万元、2015年12月29日支付10万元、2016年4月5日支付9万元、2016年2月18日支付1000元，共计支付了241000元，双方认可，因曾斌逾期付款，多收了资金占用费；第三年租金2016年9月23日支付了237627元。双方认可曾斌已支付清三年的租金，第四年的租金至今未支付。另查明曾斌使用租赁房屋期间，黄曙自用别墅水电费、和曾斌使用的水电费均由曾斌交纳，另黄曙家出租的网吧的水费也由曾斌交纳至2017年9月5日。黄曙交纳了2015年7月1日至2017年6月30日租赁房屋的房产税及滞纳金共计20985.47元。曾斌使用租赁房屋从事酒店经营至今。2017年10月26日，一审法院组织各方当事人对涉案租赁房屋现状进行勘验，并制作了《勘验笔录》，各方当事人认可主楼501、505房及走道顶上共有3处渗水，其中只有501房顶上渗水是曾斌安装广告牌螺丝造成，另2处渗水与曾斌无关。 一审法院认为，黄曙与曾斌签订的《房屋租赁合同》是否解除问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。黄曙与曾斌签订的《房屋租赁合同》属双方平等、自愿签订，不违反法律规定，属合法、有效，2014年5月17日双方签订合同时约定合同履行期限为2014年7月1日至2026年6月31日，即双方约定应于2014年7月1日将租赁房屋全部交付曾斌使用，合同签订后实际黄曙未能按合同约定时间交付全部租赁房屋，仅于2014年7月24日将主楼交付，平层一楼10间陆续交付，属黄曙违约，黄曙与曾斌也经协商同意第1年租金扣减33500元，属双方当事人对逾期交付房屋违约责任承担方式的约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，当事人协商一致，可以变更合同。本案中因黄曙未按合同约定时间交付房屋，致双方对合同履行期限发生争议，曾斌交纳3年的租金时间亦不是在固定时间段交纳，曾斌将双方持有的《房屋租赁合同》中，租赁期限改为2014年10月25日至2026年10月24日止，但黄曙未在修改过的租赁期限上签字捺印认可修改的租赁期限，双方也未另行签订补充协议，重新约定租赁期限，应视为双方对租赁期限有争议未达成协议。因交付租金时间是在每年租期届满前一个月交清当年租金，双方对租期未达成协议，交租金时间亦未达成协议。黄曙以曾斌逾期交纳房租为由，要求解除合同无事实依据，不予支持，对曾斌要求继续履行《房屋租赁合同》的请求，予以支持，根据本案租赁房屋实际交纳情况和租金支付情况，第一年2014年7月24日已交付主体楼，平层一楼十间房后交付已扣减了租金33500元，认定双方租赁合同期限自2014年7月24日至2026年7月23日，双方应按合同约定内容履行各自义务。因本院确认租赁合同继续履行，对黄曙要求返还租赁房屋的请求，本院不予支持。曾斌是否应恢复租赁房屋原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。曾斌使用租赁房屋时安装广告牌确实造成主楼501房顶渗水，为曾斌对租赁物保管不善造成，应由曾斌及时修复。 租金支付问题，一审法院确定黄曙、曾斌租赁合同期限自2014年7月24日至2026年7月23日，第4年2017年7月24日至2018年7月23日的租金238000元曾斌至今未交纳，应于2017年6月24日前支付，现交纳时间逾期，曾斌应及时支付该笔租金238000元，并支付逾期付款给黄曙造成的资金占用费，因双方对合同期限发生争议诉讼，导致逾期付款，资金占用费按银行同期贷款利率计算至该款付清止较为适宜，以后曾斌使用租赁房屋的租金亦应并在每年的6月24日前按合同约定交纳。 黄曙主张的房屋使用税（即房产税）问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。黄曙与曾斌签订的《房屋租赁合同》中未对房产税交纳作特别约定，应根据以上规定由黄曙交纳，故对黄曙主张曾斌支付房产税及其滞纳金，不予支持。 曾斌反诉主张黄曙违约支付违约金问题，黄曙与曾斌因黄曙未按合同约定时间交付租赁房屋，导致双方对租赁起算期限发生争议，黄曙起诉解除合同，并未实际收回租赁房屋，并未造成曾斌的损失，黄曙并无违约行为，曾斌的该项请求，无事实依据，不予支持。 曾斌反诉黄曙偿还水电费问题，租赁房屋的出租人应提供给承租人使用租赁房屋的必要设施，黄曙自用房屋与曾斌租赁房屋相连，黄曙与曾斌签订的《房屋租赁合同》中未约定水电费双方如何交纳，曾斌租赁房屋时就知道双方的水电表未分开，并于2014年7月起为黄曙及其家租赁的网吧交纳水电费用至2017年9月，从实际交纳水电费情况，应认定为曾斌自愿为交纳其使用以外水电费，且因曾斌未能举有效证据区分曾斌自用水电的具体费用，对曾斌的该项请求不予支持。基于曾斌现不愿为黄曙交纳水电费用，黄曙作为出租人，为方便曾斌使用租赁房屋，应当为曾斌租赁房屋设立独立的水电表，由曾斌只交纳曾斌使用的水电费。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、原告（反诉被告）黄曙与被告（反诉原告）曾斌2014年5月17日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告（反诉原告）曾斌应于本判决生效之日起十五日内及时支付原告（反诉被告）黄曙2017年7月24日至2018年7月23日的租赁费238000元及资金占用费（按238000元的本金，银行同期贷款利息计算2017年6月25日至本金支付清止）；三、被告（反诉原告）曾斌应于本判决生效之日起三十日内及时修复普洱市思茅区鱼水路22号租赁房屋的主楼501室楼顶渗水；四、原告（反诉被告）黄曙应于本判决生效之日起十五日内单独设立曾斌租赁房屋使用的水电表，由曾斌只交纳曾斌使用的水电费；五、驳回原告（反诉被告）黄曙的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曾斌的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1315元，由原告（反诉被告）黄曙承担，反诉案件受理费1233.25元，由被告（反诉原告）曾斌承担。” 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实有《房屋租赁合同》、《税收交款书》、《现场勘查笔录》、照片、思茅区地方税务局三分局税务事项通知书、视听资料、交付租金收据、存款凭条、银行转账单、水电费发票等证据在卷佐证，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于房屋租赁合同的租赁期限应该如何计算的问题。根据一审庭审查明，曾斌认可2014年7月24日前黄曙将主楼交付曾斌，附楼平层一楼房屋10间为2014年7月24日后陆续交付曾斌使用。故，一审法院确认《房屋租赁合同》租赁期限从2014年7月24日起计算，并无不当。曾斌上诉称黄曙将自己持有的打印字体合同书自愿交付给其更改房屋租赁期限的行为，应视为同意其更改租赁期间的意思表示。在一、二审中，曾斌未提供证据证明黄曙同意其更改租赁期限的证据，曾斌单方面修改房屋租赁期限行为无效。曾斌主张本案租赁费从2017年10月25日至2018年10月24日计算无事实依据，本院不予支持。 关于水电费的支付问题。黄曙与曾斌签订的《房屋租赁合同》中未约定水电费双方如何交纳，曾斌交纳了从2014年7月至2017年9月黄曙及其租赁的网吧水电费用，因曾斌未能举证区分双方水电的具体费用，故，应付举证不能的责任。曾斌上诉提出因实施无因管理垫交的水电费应在其支付房租时予以扣除的理由，本院不予采纳。 综上所述，曾斌上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曾斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 荣 审判员 赵 键 审判员 邱继娇 二〇一八年三月十二日 书记员 杨 芳