辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1662号上诉人（原审第三人）：吴敏，女，1961年6月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李超，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王园平，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐佩娟，女，1969年8月20日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张秀利（唐佩娟丈夫），男，1967年5月17日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：辽宁大为羽丰房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路42号。法定代表人：周祥洪，该公司经理。委托诉讼代理人：陈红，女，1966年2月12日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人吴敏因与被上诉人唐佩娟、辽宁大为羽丰房屋开发有限公司（以下简称“大为羽丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初8417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴敏上诉请求：1.撤销一审民事判决书，在查清事实的基础上依法改判驳回唐佩娟的全部诉讼请求或将其发回重审；2.二审费用由唐佩娟、大为羽丰公司承担。事实和理由：一、唐佩娟不是适格原告。交款收据载明交款人还有高健妍，高健妍一审未参加诉讼，是否为房屋产权主体事实不清。二、一审法院应优先保护登记备案人吴敏的利益。一审法院认为备案登记仅是房屋行政机关的行政管理方式系认定、理解错误。吴敏与大为羽丰公司在先订立经备案登记《商品房买卖合同》。我国《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均对商品房预售合同登记备案制度作出了规定，合同备案虽是房屋行政机关的行政管理方式，但设立目的一定程度是为阻止一房二卖，保护买受方的合同权益，其效力在于使预售合同能产生对抗第三人的效力，若仅将其视为房屋行政机关的行政管理方式，恐将失去其立法意义。此外，最高人民法院审理的案件法院认为的意见“在我国《物权法》尚未实施、不存在预告登记制度的情形下，应认为当时的商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以称为对购房者期待权的一种保护”，亦可以看出登记备案目的在于保护买受方的合同权益。因此，应优先保护吴敏的权利。三、唐佩娟主张吴敏与大为羽丰公司之间存在民间借贷关系，没有事实及法律依据。法院调取公安机关另案侦查阶段询问笔录，未经最终判决认定，刑事没有立案，不能作为证据使用。大为羽丰公司庭审中否认与吴敏存在借贷关系。依据最高人民法院和辽宁省高级人民法院其他案件判决的意见，主张协议名为房产买卖，实为借款担保的，应当举证双方存在借款担保法律关系的相关证据。否则，应当承担举证不能的不利后果，唐佩娟应承担不利后果。唐佩娟辩称，维持原判。大为羽丰公司辩称，不同意一审判决。唐佩娟向一审法院起诉请求：请求依法确认位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-17-8号房屋归唐佩娟所有；请求判令大为羽丰公司协助唐佩娟办理位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-17-8号房屋更名过户手续；诉讼费由大为羽丰公司承担。一审法院认定事实：2012年2月2日，唐佩娟（乙方）与大为羽丰公司（甲方）签订《商品房预购合同》，唐佩娟为买受方，大为羽丰公司为出卖方，双方约定唐佩娟购买大为羽丰公司的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号羽丰大厦的1-17-8室商品房（以下简称涉案房屋），销售面积57.01平方米，成交单位7893.36平方米，成交总价450000元，付款方式为签订本合同书当日，乙方将全部房款一次性交付甲方，等待甲方通知换签《商品房买卖合同》，并办理相关手续。甲方最后交房面积以房产局批件为准，多退少补。甲方代收代缴费用在双方对房屋验收报告合格后，乙方于进住一次性结清，并由甲方开出《准住通知书》。合同签订当日，唐佩娟向大为羽丰公司交纳了全部房款，大为羽丰公司将涉案房屋交付唐佩娟使用，唐佩娟实际居住使用该房屋至今。大为羽丰公司一直未配合唐佩娟办理房屋更名过户手续，后唐佩娟发现该房屋备案给吴敏，而大为羽丰公司向唐佩娟出售房屋时隐瞒了涉案房屋存在合同备案的问题。唐佩娟、大为羽丰公司多次协商未果，故唐佩娟起诉至法院。另查，2011年2月24日，大为羽丰公司与吴敏签订一份《商品房买卖合同》，约定吴敏购买大为羽丰公司开发的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-17-8室商品房(即涉案房屋),建筑面积57.01平方米。房价款每平方米4000元，总价款228,040元。同时双方签订上述地址1-17-2室商品房的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积56.49平方米，房价每平方米4000元，总价款225960元。双方签订《商品房买卖合同》时办理了合同备案手续。签订合同当日，大为羽丰公司为吴敏开具了《商品房准住通知》，但吴敏却一直未办理房屋入住手续。2011年2月24日，大为羽丰公司向吴敏开具了数额为228,040元、225,960元的收款收据。2011年2月25日，吴敏向唐佩娟汇款426,000元。再查，唐佩娟曾认为大为羽丰公司存在诈骗行为向皇姑分局经侦大队报案。2016年6月12日，在沈阳市公安局皇姑分局经济犯罪侦查大队对大为羽丰公司法定代表人周祥洪所作的询问笔录中，周祥洪表示：羽丰公司在2012年将涉案房屋出卖给唐佩娟，该房屋是其向别人借款时已经抵押出去的。该房屋抵押给吴敏了，抵押20来万（具体数额记不清了），其公司和吴敏已经到沈阳市房产局办理备案手续。因公司需要资金周转，其向吴敏借了500万元，当时用公司羽丰大厦的11套房子作抵押，利息为每月百分之二点五，其中包括涉案房屋。现涉案房屋备案在吴敏名下，房屋一直都是由唐佩娟使用。一审法院认为，虽然唐佩娟、大为羽丰公司之间订立的合同为商品房预购合同，但根据商品房买卖合同司法解释第五条规定，因该合同内的主要合同条款，既有买卖双方主体、价款明确、房屋特定，唐佩娟支付全款大为羽丰公司交付房屋，合同的权利义务大都履行完毕，仅差大为羽丰公司完成过户的附随义务，故该合同依法应当认定为商品房买卖合同。由此，本案为商品房买卖合同法律关系，案由应为商品房买卖合同纠纷。因依法成立的合同受法律保护，现唐佩娟、大为羽丰公司签订的《商品房预购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，无恶意串通之嫌，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于唐佩娟对于涉案房屋目前所取得的权力问题。因唐佩娟已完整履行合同的买受人义务，且对房屋依出卖人的通知合理长期占有使用，应属对房屋享有合法占有权。关于吴敏对涉案房屋目前所取得的权利问题。从其所举相关系列证据及是否占有事实分析，应当仅有合同上的债权，按大为羽丰公司法定代表人在有关公安机关笔录中陈述系因有借贷法律关系，通过合同备案方式达到担保之目的。根据物权法规定，不动产需法定取得，不可自由创设的基本原则，合同备案仅是房屋行政机关的行政管理方式，既不能取得房屋所有权，亦不能设立物权法上所规定的抵押权。关于唐佩娟和吴敏对于涉案房屋现各自取得的权利，在法律效力上相互比较的问题。依第三人所述具有买卖行为，根据物权法理论及现行司法审判规则，对于不动产一房数卖在合同有效的情况下，按变更登记，合法占有房屋及合同履行情况，买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案，唐佩娟权利顺位在先应当受到保护。按大为羽丰公司方法定代表人所述系担保，而担保物未办理抵押登记，对外无对抗效力。因本案根据程序法的设计理论，仅就唐佩娟请求及大为羽丰公司和吴敏的抗辩理由为审理范围，对于大为羽丰公司和吴敏之间，是借贷担保法律关系还是买卖关系，因不影响唐佩娟的诉求及大为羽丰公司方行使抗辩权与法院的审判方向，本案不作审理评判。关于唐佩娟诉求能否支持的问题。因前述已说明唐佩娟的效力顺位在先,故大为羽丰公司应先继续履行该合同义务,虽然,唐佩娟未明确提出撤销备案问题,但其要求大为羽丰公司协助其办理房屋过户手续,通过举重明轻原则,应属撤销备案包括在内,且备案系一般行政管理权属性,不应大于司法审判权，故对于唐佩娟要求大为羽丰公司协助办理房屋更名过户手续的请求，应予支持。对于唐佩娟要求确认所有权的请求，根据物权法定取得原则，应待大为羽丰公司履行合同过户义务后，唐佩娟方取得物权，即所有权。故现确认所有权不妥，故对于唐佩娟该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、大为羽丰公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助唐佩娟办理位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-17-8号房屋更名过户手续，更名过户所需合理费用由唐佩娟承担；二、驳回唐佩娟其他诉讼请求。案件受理费8050元，由大为羽丰公司承担。二审中，高健妍到庭，对以唐佩娟名义办理手续，以唐佩娟为原告诉讼均予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于吴敏上诉提出唐佩娟不是适格原告的主张，唐佩娟提交的《商品房预购合同》、收款收据、专款凭据，以及入住签订的物业合同、水费代缴单上购房人均写明是唐佩娟，吴敏仅以收款收据还填写“高健妍”的名字为由，主张唐佩娟不是适格原告缺乏事实依据。鉴于高健妍亦到庭陈述购房情况，认可以唐佩娟名义办理手续，认可以唐佩娟为原告诉讼，故对于吴敏提出的该项上诉主张，本院不予支持。对于吴敏上诉提出应优先保护合同登记备案人权利，以及与大为羽丰公司不存在民间借贷关系的主张。虽然吴敏与大为羽丰公司签订《商品房买卖合同》在先并办理合同备案手续，但是由于吴敏和大为羽丰公司在案涉建设项目中形成多套房屋的买卖手续，故本院二审曾要求大为羽丰公司提供吴敏当时实际支付房款的财务账目和凭据，大为羽丰公司未能提供。大为羽丰公司法定代表人曾在公安机关对其进行调查时的笔录中陈述，与吴敏有借贷法律关系，通过合同备案方式达到担保之目的。一审法院认为根据物权法规定，不动产需法定取得，不可自由创设的基本原则，合同备案仅是房屋行政机关的行政管理方式，既不能取得房屋所有权，亦不能设立物权法上所规定的抵押权，本院予以认同。此外，虽然吴敏持有大为羽丰公司出具的准住通知，但从通知单上注明的入住时间来看，吴敏系购买现房，在签订商品房买卖合同当日就应入住，但吴敏并不能提交通常情况下真实购房人办理入住手续时签订物业服务合同，交纳物业费、垃圾清运费、有线初装费以及预付水电等费用的凭据。唐佩娟提交的证据能够证明其于2012年2月2日购房并实际入住案涉房屋占用至今。综合考虑本案的上述情况，在案涉房屋尚未办理权属变更登记的情况下，一审法院按照合法占有房屋在先的顺位，优先保护唐佩娟的权利并无不当，本院予以维持。吴敏可依据其与大为羽丰公司之间的法律关系，就其可能受到的损害另行主张相关权利。综上所述，吴敏的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人吴敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年三月二十一日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；