湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初264号原告：湖北嘉典置业有限公司。统一社会信用代码：91421221798758637U。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。法定代表人：谢木水，该公司总经理。委托代理人：章雪梅，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：赵真兵，男，1972年12月26日出生，汉族，嘉鱼县人，无职业，住嘉鱼县。被告：黄亚丽，女，1977年7月27日出生，汉族，嘉鱼县人，无职业，住嘉鱼县。原告湖北嘉典置业有限公司与被告赵真兵、黄亚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北嘉典置业有限公司的委托代理人章雪梅，被告赵真兵、黄亚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北嘉典置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵真兵、黄亚丽立即向原告支付商铺租金19470元、折旧费16785元（租期从2017年12月8日计算至2018年6月7日），并以逾期应付款36255元为基数，按照年利率6％支付从2017年11月23日起至付清之日的利息；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订商铺租赁合同，原告将其“三湖春天”12＃13＃-2-31、32、33、34、35、36、37、38、39号的商铺出租给被告经营，建筑面积349.68平方米，合同约定：租期三年，自2015年6月8日起至2018年6月7日止；租金每六个月支付一次，第三年租金为38940元。同日，双方签订《补充合同》，约定被告每年除支付租金外，还需每年向原告支付房屋折旧费33570元。房屋折旧费每六个月支付一次，每次必须提前15天支付。合同签订后，原告交付商铺给被告使用。2017年11月21日，原告通知被告支付2017年12月8日至2018年6月7日的商铺租金、房屋折旧费共计36255元，被告一直拖延未付。原告遂诉至法院。被告赵真兵、黄亚丽辩称，所承租的商铺因漏水影响正常经营，被告多次向湖北三湖物业服务有限公司请求维修。该公司虽维修了几次，但仍不能根本解决漏水问题。2017年11月，原告向被告催收租金时，被告即向原告提出漏水问题，但被告未采取相应措施处置。被告遂于2017年11月底迁出。据此，因商铺漏水给被告造成了损失，被告不应交纳2017年12月8日至2018年6月7日间的商铺租金、房屋折旧费。本院经审理认定本案事实如下：2015年6月8日，原、被告签订商铺租赁合同，原告将其“三湖春天”12＃13＃-2-31、32、33、34、35、36、37、38、39号的商铺出租给被告经营，建筑面积349.68平方米，合同约定：租期三年，自2015年6月8日起至2018年6月7日止；租金每六个月支付一次，第三年租金为38940元。出租方收取承租方合同信誉金1万元，承租方无违约责任，租期届满，合同信誉金1万元无息全额归还。同日，双方签订《补充合同》，约定被告每年除支付租金外，还需每年向原告支付房屋折旧费33570元。商铺租金、房屋折旧费每六个月支付一次，每次必须提前15天支付。合同签订后，被告交纳合同信誉金1万元给原告。原告交付商铺给被告使用。被告在使用期间，商铺多处发生漏水问题。2016年11月，被告向湖北三湖物业服务有限公司请求维修，该公司虽维修了5次，但仍不能根本解决漏水问题。2017年11月21日，原告通过发手机短信通知被告赵真兵支付2017年12月8日至2018年6月7日的商铺租金、房屋折旧费共计36255元，而被告赵真兵表明房屋漏水不解决还要告原告。此后，原告亦未采取行之有效的措施根本解决房屋漏水问题。2018年3月28日庭审后，本院组织双方当事人到租赁的商铺查看了漏水处，确存在多处漏水的问题。同时发现租赁的商铺处于闲置状态。本案经本院主持调解，双方不能达成一致意见。本院即通知原告，为避免损失进一步扩大，自2018年3月28日起，原告对商铺可另行出租。本院认为，一、被告未按合同约定的期间交纳租金是否构成违约的问题。本院认为，被告承租的商铺漏水是客观事实，虽经湖北三湖物业服务有限公司5次维修，但仍没有解决根本问题。2017年11月21日，原告得知商铺漏水的情况后，亦未采取行之有效的措施根除房屋漏水问题。被告据此拒交商铺租金应视为系行使抗辩权的行为，因合同对房屋漏水进行维修的时间未作约定，本院可视为被告系在行使同时履行抗辩权，被告拒交租金并不构成违约。原告收取的合同信誉金1万元应予退还被告或者抵作租金。二、被告应否承担2017年12月8日至2018年6月7日间商铺租金、房屋折旧费的问题。本院认为，现商铺闲置，原告负有防止损失进一步扩大的义务即减损义务，自2018年3月28日至2018年6月7日间商铺租金、房屋折旧费被告可不予承担。但被告迁出租赁的商铺时，不与原告协商解除租赁合同及补充协议，亦不对商铺办理交接手续，自2017年12月8日至2018年3月28日间的商铺租金、房屋折旧费被告应予支付。三、被告是否提出了减少租金的问题。2017年11月21日，原告通知被告赵真兵交纳第三年后半年的商铺租金、房屋折旧费，被告赵真兵即明确表示原告不解决房屋漏水问题还要告原告，且拒交第三年后半年的商铺租金、房屋折旧费。本院认为，综合被告赵真兵的言行及本案答辩中被告提出不应承担第三年后半年的商铺租金、房屋折旧费的答辩意见，本院可推定被告以实际行为提出了减少租金的抗辩，故本院酌定由原告减少商铺租金、房屋折旧费5000元以弥补被告实际经营期间因房屋漏水给其造成的损失。四、被告最终应支付多少商铺租金、房屋折旧费的问题。2017年12月8日至2018年3月28日共110天，被告应支付商铺租金、房屋折旧费22155.83元（36255元除以180天再乘以110天），扣减1万元合同信誉金及前述减少的商铺租金、房屋折旧费5000元，被告实际需支付商铺租金、房屋折旧费7155.83元。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十一条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵真兵、黄亚丽共同支付原告湖北嘉典置业有限公司商铺租金、房屋折旧费7155.83元。前述给付义务限被告赵真兵、黄亚丽于本判决生效之日起5日内一次性履行完毕。二、驳回原告湖北嘉典置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费707元，减半收取计353.50元，由原告湖北嘉典置业有限公司负担200元，被告赵真兵、黄亚丽负担153.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪平红二〇一八年三月二十八日书记员  熊梦玉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。