湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1003民初1162号 原告：朱某林，男，1971年4月22日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告：王某霖，男，1982年11月17日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：雷敏，湖南银光律师事务所律师。 被告：段某亿，男，1949年11月29日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区良田镇堆上村第5组。 被告：郴州市鑫鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：许某荣，系该公司董事长。 原告朱某林与被告王某霖、段某亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年3月25日立案后，于2015年10月15日作出（2015）郴苏民初字第488号民事判决，被告王某霖不服生效判决，向湖南省郴州市中级人民法院申请再审，该院于2017年7月12日作出（2017）湘10民再9号民事裁定，撤销本院（2015）郴苏民初字第488号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某林及其委托代理人雷翔讲、被告王某霖委托代理人雷敏、被告段某亿到庭参加诉讼，被告鑫鑫公司经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某林向本院提出诉讼请求：1、判决确认《合资建住房户订房合同》、《调解协议》无效；2、判决三被告连带返还原告预订住房余款6万元；3、判决三被告连带赔偿原告损失43200元，后段损失部分要按照银行同期利率贷款计算到履行完毕为止；4、判决三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:被告段某亿、王某霖、鑫鑫公司以鑫鑫公司的名义在郴州市苏仙区白鹿洞镇政府派出所住宅区院后兴建《石榴园小住房》并公开承诺:其所建小区真实合法，其是合法建设方。2011年元月15日三被告以鑫鑫公司项目部的名义同原告签订《合资建住房户订房合同》。约定:甲方建房地及住房户型、房屋办证、房屋户型面积结算方式、房屋建筑质量及交房范围、住房户型价款及收款方式等内容;甲方还在合同中特别承诺:其为集资建住房合法建设方，确保所建房屋的真实合法性等。为此，原告依据该合同向被告交纳了第一期订购住房款15万元。后因被告未取得合法建房手续，被政府拆迁。原告要求三被告连带返还原告所交住房订购款并赔偿原告损失。2013年元月18日被告段某亿为甲方、原告为乙方签订《调解协议》约定:1、由于小区中途被拆迁，甲、乙双方共同承担亏损的方式进行兑付。2、原告于2010年12月23日所交集资款15万元兑付办法:被告在2013年1月19日之前返还现金9万元;在2013年4月底前返还3万元，其中3万元由原告自行承担亏损;3、此为一次性处理，今后，原告不得再以此事向甲方再提其它要求(20%部分2013年4月底前未兑付除外)，......等内容。可被告段某亿签订《调解协议》后，却没有在2013年4月底前兑付3万元给原告且原告经了解，被告所建小区被拆迁，不仅没有亏损，而且还获取了巨额利润，原告被骗了。原告认为《合资建住房户订房合同》因被告未办理合法手续便在城市集体土地上合资建住房，违反了我国土地管理第43条等的强制性规定;《调解协议》的一方原告是被骗签订，不是原告真实表示;被告段某亿无权一人擅自对其与另两被告共同以鑫鑫公司名义签订的《合资建住房户订房合同》作出处理决定，故上述两合同无效且造成合同无效的全部责任在被告，被告应连带返还原告所交全部款项并赔偿原告的损失。根据合同法第52条第5项、第5项、民诉法第23条的规定，特此起诉，敬请依法判决。 原告为支持其主张，在原审中向本院提交如下证据： 1、原告身份证，被告户籍证明，工商注册登记资料，拟证明原、被告主体资格； 2、合资建住房户订房合同，拟证明原、被告的房屋买卖合同及合同内容； 3、收款收据，拟证明被告收取原告订房款及金额； 4、调解协议，拟证明被告段某亿擅自处置合伙事务，违反协议应承担的责任； 5、欠条，拟证明被告段某亿向原告出具的欠条，被告段某亿承诺付款时间。 原告在重审中向本院提交如下证据： 1、白鹿洞私人住宅楼工程竣工结算报告复印件，拟证明原告购房处整个房屋的工程造价为2291425.78元； 2、郴州市苏仙区人民政府文件、苏政（2017）79号复印件，拟证明拆迁补偿款435万元加提前拆迁款奖励50万元，合计485万元； 3、委托书、进场开工通知、任命书，借款协议、联合新建住房协议、第二期联合新建住房协议复印件，拟证明王某霖、段某亿与郴州市鑫鑫房地产开发有限公司一起联合建造原告所购房屋； 4、民事判决书、协议书复印件，拟证明方某平与三被告因房屋买卖合同纠纷一案，法院判决被告返还购房款35万元，利息损失22099.45元，后为了欺骗原告，被告段某亿、王某霖于2012年12月25日签订了一份假协议，只返还方某平购房款的70%，证明被告欺骗原告。 被告段某亿辩称，被告段某亿和王某霖是合伙的，原告起诉是合理合法的，应当把这钱退给他们。 被告段某亿未向本院提交证据。 被告王某霖辩称，一、王某霖与原告之间并不存在商品房预售合同法律关系。二、王某霖与本案其他被告段某亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限公司之间并不存在任何合伙法律关系或其他任何对外连带债务法律关系。三、原告主张确认调解协议无效没有法律依据。四、原告与被告段某亿签订的调解协议是对原告与被告段某亿之间商品房预售合同法律关系的处理结果。五、调解协议已经对本纠纷进行了处理，原告已经表示放弃了对王某霖的诉讼请求，现在又再次以该纠纷向人民法院起诉，是对自己承诺的背弃，已经违背了诚实信用原则。六、原告就本案纠纷曾经人民调解，并根据调解协议挽回了大部分损失，理应感谢人民政府，感谢人民调解，而不是不分青红皂白，对王某霖进行恶意诉讼。请法院依法驳回原告对王某霖的诉讼请求。 被告王某霖向本院提交如下证据： 1、承诺书复印件，证明段某亿承诺已收到王某霖工程补偿192万元，集资户及施工队已协调处理完毕，保证与王某霖无关，放弃对王某霖的诉讼申请； 2、（2016）湘1003民初1334号民事判决书复印件，证明（1）已生效判决认定调解协议中表示自愿放弃对王某霖的诉讼，故王某霖不需承担责任；（2）王某霖为发包人，并非合伙人；（3）调解协议已经法院认可。 郴州市鑫鑫房地产开发有限公司未答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的举证，本院的认证，查明事实如下： 2009年7月，被告王某霖与廖某芳取得郴州市苏仙区原白鹿洞镇龙门池村石榴园小区建设用地的使用权。2010年８月31日，被告王某霖书面授权被告段某亿全权办理合资新建住房户筹备集资事项。2010年9月11日，被告王某霖（合同中委托人“甲方”）与被告段某亿（合同中授权人“乙方”）签订《联合新建住房协议》，协议约定：一、两被告联合共建私人住宅房，建房用地为郴州市规划局规划用地；二、甲方负责移交已办好用地国土、规划手续给乙方，乙方接交后负责筹备资金组织安排施工管理；双方还对建房标准、建房方式、建房产权等进行了约定。同年9月13日，李松（合同“乙方”）与被告段某亿（合同“甲方”）签订《住宅楼工程施工合同》，由李松以自垫资金、包工包料、包水电安装，承包施工住宅楼，被告王某霖在甲方负责人处署名，被告段某亿在乙方负责人处署名并加盖郴州市虹建房地产开发有限公司集资建房项目部公章（被告段某亿挂靠郴州市虹建房地产开发有限公司，以该公司名义与被告王某霖签订合同），李松于同年9月16日组织人员、自垫资金如期进场施工。 2010年8月31日，王某霖向段某亿出具一份委托书，该委托书注明:“甲方委托负责人王某霖，现将已备私人建房集体用地土地方代表于2010年8月31日双方签订的《联合新建住房协议》条件事项，现授权乙方代表人段某亿全权办理合资新建住房户筹备集资事项。2010年9月11日，王某霖(甲方)与段某亿(乙方)签订一份《联合新建住房协议)》。被告段某亿先是挂靠郴州市虹建房地产开发有限公司，因郴州市虹建房地产开发有限公司收取的费用相对较高，段某亿又挂靠郴州市鑫鑫房地产开发有限责任公司。2010年12月8日，郴州市鑫鑫房地产开发有限责任公司向段某亿出具任命书，任命段某亿为白鹿涧镇石榴园小区项目经理，全权负责项目建设经营管理。为了融资，段某亿向社会发布售房信息，2010年12月23日，原告朱某林向被告郴州市鑫鑫房地产开发有限公司订购位于郴州市苏仙区白鹿洞镇政府和白鹿洞派出所住宅区院后的石榴园小区住房A1栋3层A1-3户型住房一套，并交纳订房款150000元，被告段某亿、郴州市鑫鑫房地产开发有限责任公司建设项目部向朱某林出具150000元的收款收据一张，由被告段某亿以该公司项目财务名义出具收款收据收取该订房款，并加盖郴州市鑫鑫房地产开发有限责任公司项目部财务公章。 2010年9月14日，王某霖向段某亿出具进场开工通知，要求段某亿在2010年9月16日进场开工，2011年1月15日原告朱某林与鑫鑫公司签订《合资建住房订房合同》，合同对建房地点及住房户型、房屋质量及交房范围、面积、价款、双方权利和义务以及违约责任进行了约定。在建房过程中，2011年2月16日，郴州市政府以被告王某霖在郴州市苏仙区原白鹿洞镇龙门池村石榴园小区地段建设私人住宅，违反了《城乡规划法》，向被告王某霖下达市规停字(2011)第36号停止违法建设通知书，责令王某霖自2011年2月16日起停止违法建设活动。原告朱某林等购房户得知后，向段某亿要求返还购房款，2012年8月6日，郴州市人民政府作出苏政（2012）79号文件，明确王某霖等七户房屋拆除工作的业主单位为市城投公司，苏仙区政府和白鹿洞街道办事处为实施单位。 2013年1月18日，原告朱某林（乙方）与被告段某亿（甲方）在郴州市苏仙区白鹿洞司法所的主持下达成调解协议，该协议约定：甲乙双方就《石榴园小区》集资建房、集资款兑付一事，经白鹿洞街道办司法所调解，自愿达成如下协议：1、兑付方式：由于该小区中途被拆迁，采取甲乙双方共同亏损的方式进行兑付。2、兑付办法：乙方于2010年12月23日所交集资款150000元，大写人民币壹拾伍万元，由甲方返还乙方现金60%即玖万元，此款在2013年1月19日之前给付。其余20%部分即叁万元，由甲方在2013年4月底前给付，另20%部分即30000元由乙方自行承担亏损；3、甲方向乙方开具的收据及双方签订的《合资建住户订房合同》均作废。4、此为一次性处理，今后，乙方不得再以此事向甲方再提其它要求（20%部分2013年4月底前未兑付除外），也不得再以此事向王某霖、郴州市鑫鑫房地产有限责任公司提任何要求，乙方自愿放弃对王某霖和郴州市鑫鑫房地产开发有限责任公司的诉讼请求。5、此协议一式肆份，甲乙双方、调解方及王某霖各执壹份，双方签字具有法律效力。协议当天，被告段某亿向原告朱某林出具了内容为“今欠到朱某林集资建房款叁万元（30000）此款按调解协议于2013年4月底付清”的欠条。该调解协议签订后，被告王某霖转账向原告朱某林退还所订房款90000元。2013年1月30日，被告段某亿向被告王某霖出具一份《承诺书》，内容：“本人在石榴园小区王某霖购地范围内收集他人资金建房一事已经协调处理好，不会再因此事牵扯到政府及王某霖，本人已收到王某霖补偿一切投资费用7万元，投资利息3万元，工程款182万元（已退集资建房户143万元，已付工程队22万元，剩余17万元为解决借款），合计补偿费为192万元，现集资户及施工队已协调处理完毕，剩余借款为本人自借自用自还，与政府及王某霖无关，本人保证以后一切债务及纠纷由本人负责解决好，与政府及王某霖无关，也保证不会再以任何理由找政府及向王某霖提任何要求，同时放弃对王某霖的诉讼申请，承诺人段某亿。”因被告段某亿未依约定于2013年4月底退还原告的20%订房款30000元，酿成此次纠纷。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条（五）项、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）、（七）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条及参照《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下： 一、原告朱某林与被告郴州市鑫鑫房地产开发有限公司2011年1月15日签订的《合资建住户订房合同》无效； 二、原告朱某林与被告段某亿于2013年1月18日签订的《调解协议》合法有效； 三、被告段某亿在本判决生效后十日内给付原告朱某林集资款30000元及相应的利息（以本金30000元，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月1日起计算至清偿之日止。）； 四、驳回原告朱某林的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的上述期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2364元，财产保全费920元，合计3284元，由原告朱某林承担1284元，被告段某亿承担2000元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李浩凌 审 判 员  贺冬艳 人民陪审员  武 娜 二〇一八年三月十四日 法官 助理  李 凤 书 记 员  何 娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 参照《城市商品房预售管理办法》 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。