广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初294号原告（反诉被告）王某某，男，。原告（反诉被告）朱某某，女，。两原告共同代理人冯某某，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市罗湖区某某按摩中心，住所地：深圳市罗湖。投资人：朱某。被告朱某，男，汉族，。被告梁某某，女，。三被告共同委托代理人袁某某，广东格明律师事务所律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人冯某某、被告共同委托代理人袁某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原被告2017年6月6日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月13日解除；2、被告深圳市罗湖区某某按摩中心向两原告支付尚未支付的租金25523元（人民币，下同）（2017年10月1日至2017年10月19日止）以及十个月租金的违约金403000元；3、被告朱某、梁某某对被告深圳市罗湖区某某按摩中心的上述债务承担连带清偿责任；4、三被告连带支付原告为其垫付的涉案房屋2017年9月1日至2017年11月1日期间电费4046.93元；5、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：《商铺租赁合同》于2017年6月6日签订不久，被告以经营亏损为由要求提前终止合同，原告告知如果提前终止合同需按合同约定承担违约金；被告没有同意，且于2017年9月底向原告代理人发来信息表示店铺不再经营。2017年10月11日，原告以被告逾期支付租金达到合同约定的解除条件为由发函解除租赁合同。被告朱某系被告深圳市罗湖区某某按摩中心（以下简称“卡顿按摩中心”）的唯一投资人，被告梁某某系分店的负责人，且与被告朱某同为另一公司深圳市卡顿美发美容有限公司的股东，故有理由相信被告梁某某、朱某为被告卡顿按摩中心的共同投资人，应对租赁合同履行承担连带责任。被告卡顿按摩中心、朱某、梁某某的答辩要点：1、因被告经营的涉案店铺长期亏损，原被告在协商续签租赁合同时，被告已经告知原告如果续租，要求原告同意被告对续租期间承租权的转让；2、被告终止合同没有给原告造成损失，原告诉求的违约金数额严重超出实际损失范围，且被告未搬离涉案商铺内的设施设备，其价值足以补偿原告的损失；3、被告于2017年9月30日撤离涉案商铺，原告于2017年10月13日发出合同解除函，2017年10月底原告将店铺另租给案外人经营使用，案外人也支付了原告相关进场费等费用，在时间上看，原告并没有遭受损失；4、为减少原告造成的损失，被告在2017年9月初曾为涉案店铺找到一个接手人，但原告不同意转让，其行为造成了在被告撤离后不足一个月的店铺租金损失；5、2017年9月30日合同解除，被告只需承担2017年9月份的水电费，但原告一直未能提供具体金额的水电费凭据，故未支付；6、被告梁某某不属于本案的适格被告，原告也明确梁某某签订合同为履行职务行为。被告卡顿按摩中心的反诉请求：1、两原告返还押金80600元及利息400元（按照同期银行贷款利率计算，从2017年10月1日起计算，暂计至起诉之日起止）；2、两原告赔偿损失10万元；3、由两原告承担本案诉讼费。原告对反诉的答辩要点：1、2017年6月6日双方续签合同时，原告并没有同意也没有合同明确约定同意被告转让租赁合同；2、被告已将可搬离的物品全部搬离完毕，之后才将铺店铺的钥匙交给原告。本案相关情况经查明，2013年1月26日，原告王某某、朱某某将深圳市龙岗区龙城街道中心城碧湖花园玫瑰园1栋108、109号约340平方米商铺出租给梁某某使用，用于经营“深圳市罗湖区某某按摩中心碧湖分店”（以下简称“卡顿按摩中心分店”），该分店于2013年4月成立，负责人为梁某某，系被告深圳市罗湖区某某按摩中心（以下简称“卡顿按摩中心”，由被告朱某个人独资）的分支机构，每月租金实际由卡顿按摩中心按合同约定转账支付原告。2017年6月6日，原告王某某、朱某某与梁某某续签《商铺租赁合同》，约定上述商铺租期自2017年6月1日至2020年5月31日，第一年租金40300元，每年租金比上一年递增百分之五；押金80600元；每月5日前缴纳当月租金，租金汇入指定人朱嘉敏账户；管理费由承租方向物管部门交纳；水电费由承租方向有关部门交纳；租赁期间承租方不得将商铺转让给第三人经营，如确需转让，须征得出租方书面同意，否则视为严重违约，出租方有权终止合同，押金不退，一切损失由承租方负责；若拖欠租金10天以上，出租方有权终止合同、收回商铺及没收押金；如双方任何一方非因《合同法》中规定的不可抗因素而提前终止合同的，则违约方须额外赔偿另一方十个月的租金作为违约金……2017年6月6日合同签订后，卡顿按摩中心向原告支付押金共80600元并按月支付租金，继续使用涉案商铺。2017年9月被告梁某某多次通过短信、邮寄商铺交接函的方式向原告表示因店铺经营连续亏损严重无法继续经营而要求解约，且另找了接手人经营涉案店铺，但原告均未予同意，故其在2017年9月30日清场，不再经营，要求原告前来交接钥匙。2017年9月30日被告清场搬离，被告亦未再支付自2017年10月1日起的租金。原告于2017年10月13日回函称因为被告未按时交租，且双方一直对合同终止问题无法达成一致意见，为减少损失，其通知原告解除合同，被告须按合同约定赔偿十个月租金作为违约金，且要求被告搬离自有可移动物件、物品，及时与原告委托人彭依林办理移交手续。2017年10月20日，原告委托人彭依林到被告处收取了涉案商铺的钥匙。2017年10月27日，在涉案商铺地址成立了“深圳好小仔美容美发管理有限公司八店”，负责人为王艺斐，原告确认涉案商铺已转租。涉案商铺于2017年9月1日至2017年11月1日期间产生电费及违约金共计4046.93元。另查，被告朱某、梁某某共同出资设立了深圳市卡顿美发美容有限公司。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《房屋租赁凭证》、《工商登记信息》、《兴业银行汇款回单》、《关于碧湖玫瑰园1栋108-109铺面交接函》，被告提交的《商铺租赁合同》、《银行流水》、《工商信息查询单》、《碧湖平面布置图》、《短信截图》、《转让协议》、《兴业银行交易明细》、光盘、照片以及庭审笔录等证据证明，足以证实。判决结果本院认为，原告王某某、朱某某与被告梁某某于2017年6月6日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应遵照合同约定履行各自权利义务。被告梁某某租用涉案商铺系用于经营卡顿按摩中心分店，该分店为被告卡顿按摩中心的分支机构，实际亦由被告卡顿按摩中心支付房租等，故合同实际承租主体应为被告卡顿按摩中心。而被告梁某某租用租赁物的行为，属于履行卡顿按摩中心的职务行为，故无须承担合同责任。被告朱某作为被告卡顿按摩中心的唯一投资人，未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故应对被告卡顿按摩中心的债务承担连带责任。被告卡顿按摩中心在合同租赁期限内以店铺经营亏损严重无法经营为由要求提前解除合同，在未取得原告同意的情况下，于2017年9月30日搬离撤场，其明确告知原告提前终止合同的意思表示且作出撤场行为，符合合同“如双方任何一方非因《合同法》中规定的不可抗因素而提前终止合同的，则违约方须额外赔偿另一方十个月的租金作为违约金”的约定解除情形，故本院认定合同于2017年9月30日由被告卡顿按摩中心提出提前终止且实际撤离而解除。原告在被告卡顿按摩中心解除合同后再次以未交纳租金为由主张解除合同，已无合同依据，对原告诉求合同于2017年10月13日解除，本院不予采纳。鉴于原告于2017年10月20日交接涉案商铺钥匙，并将涉案商铺转租他人，下一手承租人于2017年10月27日在涉案商铺成立另一公司，原告的实际租金损失不足一个月，故此合同约定的违约金数额远高于原告的实际损失，本院酌情调整违约金为四个月租金损失，即40300元*4个月=161200元。合同2017年9月30日解除后，原告的损失由合同约定的违约金进行赔偿，故原告主张2017年10月1日至2017年10月19日的租金，本院不予支持。关于被告卡顿按摩中心主张装修及设施设备损失，因被告卡顿按摩中心主动搬离撤场，且叫原告交接钥匙，足以说明涉案商铺内可拆除搬离的设施设备及物品均已搬离，至于装修损失，由于被告卡顿按摩中心为合同违约方，其装修损失由其自行承担，故被告卡顿按摩中心主张的各项损失，无事实及合同依据，本院不予支持。因双方在合同约定了一方提前终止合同情形下的违约责任，并未明确约定该情形押金亦无须退回，故被告卡顿按摩中心主张退回押金80600元，本院予以支持。被告主张押金的利息，无合同依据，本院不予支持。涉案商铺于2017年9月1日至2017年11月1日期间产生电费及违约金共计4046.93元，因被告卡顿按摩中心于2017年9月30日撤场，故原告主张2017年9月1日至2017年9月30日期间产生的电费，本院予以支持如下4046.93元÷2个月=2023.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王某某、朱某某与被告深圳市罗湖区某某按摩中心于2017年6月6日签订的《商铺租赁合同》于2017年9月30日解除；二、被告深圳市罗湖区某某按摩中心应于本判决生效之日起三日内向原告王某某、朱某某支付违约金人民币161200元；三、被告深圳市罗湖区某某按摩中心应于本判决生效之日起三日内向原告王某某、朱某某支付电费2023.47元；四、被告朱某对被告深圳市罗湖区某某按摩中心的第一、二项债务承担连带清偿责任；五、原告王某某、朱某某应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市罗湖区某某按摩中心退回押金80600元；六、驳回原告王某某、朱某某的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市罗湖区某某按摩中心的其他诉讼请求。付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3914元（原告已预交），反诉受理费1960元（被告深圳市罗湖区某某按摩中心已预交），由原告3404承担，被告深圳市罗湖区某某按摩中心、朱某承担2470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇一八年三月八日书记员  罗 韵