四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初641号等147案 原告刘晚辉、谭仕发等244人（原告信息详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：曾波，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都外南街262号。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 原告刘晚辉、谭仕发等244人与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一百四十七案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晚辉、谭仕发等244人的共同委托诉讼代理人曾波、被告正达公司的委托诉讼代理人赵昊抒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令正达公司向原告支付迟延办理房产证违约金（诉请主张违约金计算期间、计算标准、具体金额见附表二）。事实与理由：原告与正达公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买正达公司开发的北欧印象小区房屋。原告按合同约定向正达公司支付了购房款及办理房屋所有权证所需的税费。合同第十九条约定，若因正达公司责任原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，正达公司按原告已付房款的每日万分之三向原告支付违约金，直至原告取得房屋所有权证书。合同实际履行中，正达公司逾期办理房屋所有权证书，也未按合同约定向原告支付违约金。 正达公司辩称，一、根据原告与正达公司签订的合同约定，正达公司应当在交房后365天内协助原告取得房屋所有权证书，因此对于交房时间在2014年9月30日前的该部分原告，对延迟办理房产证违约金的主张已过诉讼时效，其主张不应得到支持。二、正达公司在交付房屋后，积极履行合同义务，并协助原告办理了房屋权属的转移登记，并未有任何违约行为。三、原告延迟取得所有权证书并非正达公司导致，原告并没有举证证明正达公司有任何责任。现原告主张延迟办证违约金不符合当事人签订的合同第十九条第二款的约定由正达公司承担违约责任的规定。四、根据原告与正达公司签订的合同第十九条第二款的约定，系双方共同向权属机关办理房屋所有权证书，因此案涉房屋的房产证能否依约办理不仅取决于正达公司是否及时履行自身的义务，也取决于原告是否及时将相应办证材料及费用交付给行政机关。合同实际履行中，原告缴纳税费的时间已超过合同约定办证时间，因此，延迟办理房屋所有权证的责任在于原告，正达公司不承担任何责任。即使认定正达公司应当承担一定责任，但因为原告延迟向行政机关缴纳税费，以及原告也无任何实际损失，因此考虑到上述因素，请求调低原告主张的违约金比例。五、即使正达公司存在违约情形，但原告主张的违约金计算方式有误，不应得到支持。房屋所有权证的登记时间、发证时间均不由正达公司所控制，故应当以正达公司向行政部门提交材料的时间作为正达公司履行了办证义务的时间，因此，延迟办证的违约期间应当以正达公司向行政部门提交资料的时间作为截止点。综上所述，部分原告主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持；正达公司在办理产权证期间积极作为，迟延取得房屋所有权证书的责任在于原告。即使正达公司存在违约情形，原告主张的违约金也不符合法律规定。故请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与正达公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买正达公司开发的位于成都市新都区新都育英路266号北欧印象小区的商品房，合同中对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等进行了约定。其中第十九条第二款转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1/2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”（一百四十七案，部分原告与正达公司约定的方式为共同办理，部分原告与正达公司约定的方式为委托正达公司办理）。补充协议第八条关于合同第十九条补充约定“1、《商品房买卖合同》第十九条中约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书。2、乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。……乙方应该在本合同款项下该商品房交付时交清所有应承担的费用，……。3、乙方在接到甲方通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理产权登记手续，如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限迟延办理的，乙方应承担未按时办理房屋产权证书的全部责任。”。 上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告按约支付了购房款。之后，双方对房屋进行了交接，同时，原告向正达公司交纳了办证所需的费用。在合同履行过程中，成都市新都区房产管理局为原告所购的房屋颁发了《房屋所有权证》，但《房屋所有权证》上记载的发证时间均晚于双方合同约定的办证时间。 对于当事人没有争议的上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋所有权证》、《代收办证费收据》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与正达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约履行了购房款的支付义务，正达公司也应按合同约定协助原告取得房屋权属证书，合同实际履行中，原告所购房屋的房屋所有权证均延迟取得。房屋所有权证的迟延取得，原告主张系正达公司的责任，正达公司抗辩该责任在于原告自身，是原告未及时向行政部门交付办证所需材料及费用，该公司不承担任何责任。对于房屋权属转移登记的办理，《商品房买卖合同》的第十九条第二款约定了“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”或“买受人同意委托正达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的两种办理方式，但在实际操作中，双方约定共同办理的，原告也是将办理产权相关资料提交正达公司，再由正达公司向房管部门提交资料，办理方式与委托办理方式无异。双方在办理房屋交接手续时，原告将办理房屋所有权证所需费用和办理产权相关资料交给正达公司，之后，正达公司再将办证相关材料及时提交房管部门，并配合办理相应手续，办证情况也由正达公司掌握，故对延迟取得房屋所有权证正达公司确有责任。因此正达公司抗辩称原告未及时将相应办证材料及费用交付给行政部门，延迟取得房产证的责任不在正达公司，不符合客观事实，本院不予采纳。 关于正达公司提出的部分原告主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持的抗辩主张。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2014年6月30日和2014年12月30日，权属转移登记时间为商品房交付之日起365日内，即2015年6月30日前和2015年12月30日前，正达公司在上述时间逾期未履行，原告就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即从2015年7月1日和2015年12月31日开始计算，原告应在法律规定的三年诉讼时效期间内主张权利，即在2018年7月1日和2018年12月31日前，而原告向本院提起诉讼，未超过上述时间期限。故正达公司关于诉讼时效的抗辩主张本院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内协助原告取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。”正达公司抗辩即使其存在违约情形，原告主张的违约金也不符合法律规定。但原告现主张的违约金在合同约定的标准上已调整为按每日已付房款的万分之零点五为标准计付违约金，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。 正达公司承担违约责任的期间应为双方约定办证之日的次日起至原告取得房屋所有权证之日止，原告现主张从双方约定办证之日的次日起至原告取得房屋所有权证之日的前一日止，符合法律规定，本院予以支持。正达公司抗辩延迟办证的违约期间应当以正达公司向行政部门提交资料的时间作为截止点，但正达公司未举证证明向行政部门提交办证所需资料的相关证据，以及合同中对原告取得房屋所有权证的时间有明确约定，故对于正达公司的抗辩本院不予采纳。关于办证之日的认定，双方合同中明确约定在商品房交付之日起365日内，故办证之日应从该房屋实际交付之日起算的365日届满之日作为约定办证时间。原告提交了代收办证费收据的，以该收据上载明的时间作为房屋交付时间，原告未提交该收据的，以原告向本院提交的接收房屋的相关记录载明的时间作为房屋交付时间，原告未提交上述证据材料，正达公司也未提交实际向原告交付房屋的证据材料的，以合同约定的房屋交付时间为准。 综上所述，原告主张被告支付迟延办理房产证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（具体金额见附表三违约金金额栏）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费分担详见附表三（四川正达房地产开发有限公司应负担的案件受理费原告已预交，四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年三月十九日 书记员  侯 毅