江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5193号上诉人（原审原告）：丽都整形美容医院股份有限公司，住所地无锡市中山路807、819、821号。法定代表人：游宗武，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛垚，江苏恒茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴港泓化工销售有限公司，住所地江阴市临港新城滨江西路2号7幢202室。法定代表人：徐林才，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐钢，该公司职员。上诉人丽都整形美容医院股份有限公司（以下简称丽都公司）因与被上诉人江阴港泓化工销售有限公司（以下简称港泓公司）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丽都公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1、租赁合同签订后因居民反对设立医院，导致丽都公司租赁本案所涉房屋的基础丧失，若继续履行合同会对丽都公司利益造成重大损害，故双方的租赁合同因客观情况发生重大变化，继续履行显失公平，属情势变更的情形，丽都公司有权解除租赁合同，合同解除日期应当按照解除通知到达港泓公司之日确定。2、丽都公司于2016年6月30日��港泓公司发出解除通知，明确表示不会继续履行租赁合同，并再次发通知催告港泓公司尽快安排出租事宜，但港泓公司未采取有效措施及时止损，造成的扩大损失不应由丽都公司承担。港泓公司辩称：1、双方签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，是双方真实意思表示。部分居民恶意反对和丽都公司无法设立医院没有因果关系。丽都公司明确知道可以通过行政诉讼的途径取得设立医疗单位的资格，但自行放弃，丽都公司无正当理由单方提出解除合同。2、一审中法院向丽都公司释明，为尽可能减少双方损失，提出相应措施，但丽都公司未采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丽都公司一审诉讼请求：1、请求法院判决确认双方于2016年4月30日签订的《房屋及附属用地租赁合同》解除。2、判令港泓公司返还丽都公司租金及保证金80万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：丽都公司因需在江阴市从事美容整形医疗，于2016年4月与港泓公司协商租赁港泓公司管理的房屋。同年4月11日，丽都公司向港泓公司预付5万元房屋租赁定金。同年4月30日，双方正式签订《房屋及附属用地租赁合同》，该合同约定：1、丽都公司向港泓公司承租位于江阴市××、××号，双方确认的租赁房屋及附属用地的位置与建筑面积为：一楼三间门面及后院约100平方米部分、二楼整层办公用房（详见附图）。2、丽都公司经营所需的相关手续由丽都公司自行办理，但港泓公司应提供基于合同内容的便利与协助。3、租赁期限为7年，即自2016年5月1日起至2023年4月30日，起租日开始计收租金。港泓公司应在2016年4月30日前将租赁物按现状交付丽都公司。4、第1年至第5年的租金为70万元，此后租金按照每年35000元的标准递增。租金为每年支付一次，先付后用，第二年开始租金履行期为每个起租年度开始提前1个月。5、丽都公司在2016年4月30日前向港泓公司交付保证金10万元整，待本合同终止时，若丽都公司无根本违约行为，由港泓公司在10日内退还丽都公司。6、双方均应全面、善意履行合同，一方如需解除合同，应提前6个月向另一方提出，经书面协商一致后方可解除。7、丽都公司如有超过一个月不按期交纳租金的，港泓公司有权解除合同。8、责任免除：因法律变更、政府拆迁、征用以及不可抗力致本合同不能继续履行的，双方互不负担责任。同年5月9日，丽都公司通过银行转账方式支付港泓公司第1年租金70万元及5万元定金。后丽都公司以周边居民得知丽都公司将开办江阴瑞丽丽都医疗美容门诊部后予以反对，要求与港泓公司解除合同，亦未向有关行政���理部门申请办理有关手续。港泓公司要求丽都公司出具委托书，由港泓公司对外招租，另行签订租赁合同后再解除双方租赁合同，但丽都公司不同意该方案。因双方对合同解除未达成一致意见，丽都公司于2016年6月30日出具解除合同通知，称因租赁物上的国有土地使用权性质为工业用地，并非医疗教育用地，也无法变更土地用途，无法开设医疗机构，经卫生部门确认，此处物业不允许设立医疗机构，故合同目的不能实现，通知港泓公司自收到本通知之日起解除2016年4月30日签订的房屋租赁合同，并配合办理解除合同后的有关善后事宜。2016年7月中旬，丽都公司派人与港泓公司进行协调，但未能达成一致意见。丽都公司于2016年7月15日向港泓公司发出《尽速办理善后事宜并安排招租的通知》，催告港泓公司尽速安排租赁物的另行出租事宜，缩短租赁物的闲置期���2017年2月15日，丽都公司即具状诉至一审法院。审理中，港泓公司于2017年3月31日向丽都公司发出房屋租金催款函，要求丽都公司按合同的约定，在2017年4月1日前支付2017年5月1日至2018年4月30日的房屋租金70万元。2017年5月3日，港泓公司致函丽都公司称丽都公司超过一个月不按期交纳租金，已构成根本违约，为防止损失的继续扩大，港泓公司与案外人签订承租一楼三间门面房的协议。另查明，2017年5月4日，江苏华宏医药连锁有限公司（以下简称华宏公司）与港泓公司签订租赁合同，约定港泓公司将江阴市人民东路151号-157号其中五间店面房屋出租给华宏公司，租赁期自2017年5月7日至2022年4月30日，年租金为50万元，第三年开始年租金为55万元。华宏公司于同日支付租金及定金55万元。审理中，港泓公司表示，对于丽都公司违约造成��泓公司的损失，将另行主张权利。一审法院认为，本案争议的焦点是丽都公司是否有权解除合同，是否有权要求返还租金及保证金。首先，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致的，可以解除合同，也可以约定解除合同的条件。本案双方在合同中约定，双方均应全面、善意履行合同，一方如需解除合同，应提前六个月向另一方提出，经书面协商一致后方可解除，虽然丽都公司发出解除合同通知，但因解除合同的损失、解除合同的方式未达成一致意见，港泓公司未同意解除，未达成书面协议，丽都公司对合同没有解除权。其次，依照第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；���三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。故因不可抗力致使不能实现合同目的不能实现，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人才能行使合同解除权。本案中，周围居民反对丽都公司设立医疗美容门诊部的事由，不属于不可抗力范围，也不是由于港泓公司的行为导致其合同目的不能实现，故丽都公司以合同目的不能实现解除合同，不符合法律规定。第三，本案的房屋租赁合同没有违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同中约定丽都公司经营所需的相关手续由其自行办理，丽都公司设立医疗美容门诊部被周围居民所反对而不再设立门诊部，属丽都公司单��的原因。丽都公司在未经过港泓公司的同意下，以书面形式通知港泓公司解除合同，不产生合同解除的效力。第四、本案中，港泓公司在签订合同前，按丽都公司的要求拆除原房屋的装修，合同签订后，丽都公司按约交付了租金和保证金，虽然丽都公司没有实际使用租赁房屋，但其以所租赁的房屋向有关行政部门申请进行选址公示及事后要求解除合同，证明了港泓公司已履行了房屋的交付义务。故港泓公司在履行合同过程中没有违约行为。第五、在本案的履行合同过程中，因丽都公司明确表示不再履行合同，未能按约定向港泓公司交纳第二年的租金，故港泓公司有权解除合同。2017年3月30日港泓公司向江苏华宏医药连锁有限公司发出了租赁房屋的要约邀请，江苏华宏医药连锁有限公司于2017年5月4日给付租金并将盖章的合同交付港泓公司，合同成立。故虽然双方租赁��同的房屋仅包含本案的三间门面房，但港泓公司的行为表示实际解除了其与丽都公司的房屋租赁合同。法院认定双方的合同于2017年5月4日解除。因合同的履行期已超过1年，丽都公司要求返还租金70万元的诉讼请求，不能成立，依法驳回。第六、根据合同约定，丽都公司交付保证金10万元，等合同终止时，若其无根本违约行为，由港泓公司在10日内退还，故该保证金为履约保证金。因丽都公司存在违约行为，租金尚未结算等原因，保证金退还的条件不成立。丽都公司要求退还保证金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、丽都公司与港泓公司签订的《房屋及附属用地租赁合同》于2017年5月4日解除。二、驳回丽都公司的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由丽都公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，亦未提供新证据，故本院对一审法院查明事实予以确认。经各方当事人确认，本案争议焦点为：丽都公司是否有权依据情势变更原则单方解除合同？本案所涉租赁合同解除日期如何确定？关于焦点1，本院认为，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显示公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。《最高人民法院关于适用关于焦点2，本院认为，单方解除合同应符合法定或约定条件，当事人协商一致的，或法定或约定解除合同的情形出现，可���解除合同。本案中，如前所述，因丽都公司主张情势变更的条件不成立，亦未出现合同法定或约定解除的情形，故在合同相对人港泓公司协商同意解除合同之前，丽都公司无权以书面通知的形式解除本案所涉租赁合同。丽都公司虽已将解除合同的意思表示告知港泓公司，但双方并未就解除合同事宜协商一致。后因丽都公司超过一个月未按期支付租金，港泓公司有权依据合同约定单方解除租赁合同，其于2017年5月4日将本案所涉房屋另租他人，以此行为表示解除合同，原审法院以2017年5月4日确定为本案所涉租赁合同解除日期并无不当。因丽都公司存在未按期交纳租金的违约行为，故对其要求返还租金及保证金的请求不予支持。综上所述，丽都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由丽都整形美容医院股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一八年三月一日书记员 吴 兰