上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初3850号原告(反诉被告)：上海商霖华通投资咨询有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：ZHAOCHANG，执行董事。委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伊音，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海星峡置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周秀珍，董事长。委托诉讼代理人：郭陟，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：余云，江苏高的律师事务所律师。被告：上海晟际物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：MUNHONPHENG，董事长。原告上海商霖华通投资咨询有限公司(以下简称商霖华通公司)与被告上海星峡置业有限公司(以下简称星峡公司)、上海晟际物业管理有限公司(以下简称晟际公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。诉讼中，原告撤回对被告晟际公司的起诉。被告星峡公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)商霖华通公司的委托诉讼代理人李莹晖，被告(反诉原告)星峡公司的委托诉讼代理人余云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商霖华通公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告星峡公司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》和《装修管理协议》于2016年11月30日解除；2、被告星峡公司返还原告租赁保证金人民币(以下币种同)XXXXXXX.53元、首期物业费(2016年10月16日至2016年11月15日)59412.88元、首期租金(2017年2月16日至2017年3月15日)436206.63元、物业前期装修费(含垃圾清运费和喷淋放水费)15508.22元、物业管理费(2016年11月16日至2016年11月30日)29299.48元；3、确认《海洋大厦房屋租赁合同》中第14.2－14.4条款无效；4、被告星峡公司返还原告装修保证金100000元。原告商霖华通公司诉称事实和理由：2016年10月9日，原告与被告星峡公司签订《海洋大厦房屋租赁合同》、《装修管理协议》，约定星峡公司将本市黄浦区延安东路XXX号海洋大厦5层出租给原告使用，房屋交付日为2016年10月16日，起租日为2017年2月16日。之后，原告按约支付租赁保证金及其他相关费用共计XXXXXXX.74元。由于原告装修涉及消防系统，但被告星峡公司指定该部分施工须由上海东欣安防工程有限公司(以下简称东欣公司)进行，而东欣公司报价远超市场合理水平且在协商过程中消极懈怠，导致原告无法按计划施工，造成原告重大损失。2016年11月24日，原告发投诉函给被告星峡公司，就上述问题进行投诉，但无果。同年11月29日，原告向被告星峡公司发送解除合同函，告知于次日解除《海洋大厦房屋租赁合同》及《装修管理协议》并要求办理退房交接手续。但被告星峡公司未予配合交接，原告遂于11月30日将房屋钥匙寄还星峡公司。原告认为被告星峡公司在租赁合同中指定消防工程承包商，限制了其他合法承包商的经营活动且迫使原告接受东欣公司的不合理报价，违反《反不正当竞争法》禁止性规定，导致原告装修工程无法按时开展，最终无法按时入住使用房屋，租赁目的未能实现。而租赁合同中关于原告违约条款(第14.2-14.4条款)的约定显失公平，明显加重原告责任且未采取合理方式提醒原告注意，属无效条款。因合同已解除且原告已返还房屋，故两被告收取的费用应返还原告。被告星峡公司辩称，被告认可租赁合同于2016年11月30日解除，但系原告违约解除，原告应承担违约责任。被告星峡公司作为海洋大厦业主指定消防承包商是为保证公用设备正常使用，在合同及装修手册中都明确约定指定情况，原告事先也是知晓的，该指定行为不违反《反不正当竞争法》的规定。东欣公司所作报价也是根据海洋大厦统一标准进行而非肆意，从东欣公司与原告邮件往来中可以看出东欣公司没有消极懈怠情况，且双方在11月15日已就施工合同条款达成一致。在11月24日原告向被告星峡公司投诉后，被告即对相关情况进行核实并于11月28日回复原告，但原告却于次日就发函解除合同。根据合同约定，原告提前退租，被告有权没收保证金；物业费原告应当支付，无需退还；首期租金应冲抵合同解除后闲置期间的租金损失，无需退还；前期装修费根据装修手册规定，无需退还；装修保证金因被告在原告搬离后，对原告进场时采取的装修保护工程进行恢复，产生5000元复原费，该保证金扣除复原费后的剩余部分在本案中结算。对于租赁合同的内容，原、被告在签约前经邮件往来进行磋商、修订，原告诉请所涉条款并非格式条款，也没有加重承租人的责任，条款合法有效。被告(反诉原告)星峡公司基于上述辩称事实提出反诉请求，要求判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付装修期间(2016年10月16日至11月30日)的租金654309.95元及按拖欠金额日千分之五自2016年12月1日起计算至实际支付日止的滞纳金；2、反诉被告立即向反诉原告支付拆除复原费5000元；3、反诉被告已付的租赁保证金XXXXXXX.53元归反诉原告所有，不予返还；4、反诉被告承担反诉原告支付的律师费222994元；5、反诉被告承担反诉原告支付的公证费7000元。原告(反诉被告)商霖华通公司辩称，原告解除合同系因被告存在违约行为，侵犯原告合法权利，导致原告租赁目的无法实现，原告为避免损失扩大，提出解除合同，故责任不在原告。原告对租赁场地采取的保护措施有利于租赁场地，对后续出租也是有利的，被告自行拆除行为与原告无关。原告主张的律师费、公证费合理性无法确认，也没有证据证明该费用已经实际支付。原告(反诉被告)商霖华通公司提供下列证据：1、房屋租赁合同；2、装修管理协议及服务管理手册、装修手册；3、交房记录表；4、付款凭证；5、原告投诉函及邮寄凭证；6、解除合同通知(邮件及书面通知)及邮寄凭证；7、原告向被告寄还房屋钥匙凭证；8、房屋照片10张；9、案外人华擎公司关于海洋大厦5层消防安装工程的施工报价单，证明东欣公司报价高于市场合理价。被告(反诉原告)星峡公司提供下列证据：1、《上海东欣安防工程有限公司关于海洋大厦2015－2017年度消防维保费用》及附件一、二；2、《海洋大厦维保报价单》及附件主要主材费及二次装修主要收费标准；3、《海洋大厦消防维保费及配件费用》；4、《海洋大厦消防设备维保对比表》；5、《采购申请表》，上述证据1-5证实东欣公司系经招投标确定为海洋大厦消防维保单位，东欣公司的报价是经市场比价最为优惠的。6、2016年8月30日被告公司刘玎璜发送房产经纪XXXXXXXXX@qq.com的邮件；7、2016年9月2日、9月8日、9月14日房产经纪Abner发送给刘玎璜的邮件;8、2016年9月19日刘玎璜发送给房产经纪Abner的邮件;9、2016年9月20日房产经纪XXXXXXXXX@qq.com回复刘玎璜的邮件;10、2016年9月22日刘玎璜发送给房产经纪Abner的邮件;上述证据6-10证实原、被告所签合同经过双方磋商修改。11、2016年9月18日原告公司刘晓飞发送给东欣公司吴慧江的邮件，9月19日吴慧江回复给刘晓飞的邮件及附件；12、2016年10月14日刘晓飞发送给吴慧江的邮件，10月18日吴慧江回复刘晓飞的邮件及附件；13、2016年11月3日刘晓飞发送给吴慧江的邮件；14、2016年11月7日刘晓飞发送给吴慧江的邮件，11月7日吴慧江回复刘晓飞的邮件及附件；15、2016年11月15日吴慧江发送给原告公司Ellen.zhang的邮件及附件，11月15日原告公司Ellen.zhang发送给吴慧江的邮件及附件;上述证据11-15证实东欣公司根据原告提供图纸进行报价，双方经磋商，原告已对合同部分条款进行修改并要求签约。16、《关于海洋大厦房屋租赁合同消防问题的投诉函》；17、2016年11月28日被告公司Bobliu回复原告公司王娟的邮件；18、2016年11月29日原告《关于解除海洋大厦房屋租赁合同的通知》；19、2016年12月6日星峡公司《关于解除海洋大厦房屋租赁合同的通知》的回函及送达凭证；20、《施工申请单》；21、《5楼过道保护拆除工程报价单》；22、《法律事务委托代理合同》；23、律师费发票、律师费支付银行回单；24、公证费发票2张、刷卡支付单；25、被告催告原告拆除装修保护邮件、装修拆除现场照片10张；26、被告直至2017年7月才将部分房屋出租案外人的房屋租赁合同。经质证，被告(反诉原告)星峡公司对原告(反诉被告)商霖华通公司的证据1、2、5、6真实性无异议，但不认可对方证明观点；证据3、4、7均无异议；证据8图片无法看清，但房屋内确实没有进行装修，原告对进入房屋的公共通道进行了装修保护；证据9真实性不予认可。原告(反诉被告)商霖华通公司对被告(反诉原告)星峡公司的证据1－5中除东欣公司外的另两家公司报价均不认可，且相关费用没有包括配件费、消防设施费用，也无法证明东欣公司报价最低；证据6－10真实性无异议,但对邮件收发人的身份无法确认，这些材料也无法看出双方对合同内容经过充分协商，被告对合同格式条款做了合理解释和充分说明；证据11－19真实性无异议；证据20-25真实性均不予认可；证据26与本案无关。经审理，本院认定事实如下：一、2016年10月9日，原告(反诉被告)商霖华通公司(乙方)与被告(反诉原告)星峡公司(甲方)签订《海洋大厦房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争本市延安东路XXX号海洋大厦5楼整层房屋(建筑面积2048.72平方米)出租给乙方办公使用，房屋交付日为2016年10月16日，租期自2017年2月16日(起租日)至2020年2月15日；租期内第一年的月租金为436206.63元，每月物业管理费为59412.88元，租赁保证金为按租赁期月租金最高月计算的三个月的租金及物业管理费的总和，计XXXXXXX.53元；租赁解除或终止之日，乙方应将房屋恢复至交付时原状交还甲方，复原、拆除费用由乙方承担。该合同第14条违约责任条款约定：14.1如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费、停车费以及其他应付费用包括但不限于电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。14.2……14.2.6乙方以任何方式通知甲方中途退租或拒绝履行其在本合同中的义务……。14.3在发生上述条款14.2规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为自甲方书面通知按照条款第19.8条视为送达乙方之日，同时甲方还有权：重新进入并占有该房屋；在乙方未按照本合同约定归还租赁房屋的情况下，甲方有权将该房屋清空并恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋的物品，因此发生的费用全部由乙方承担……。14.4在条款14.3基础上，甲方还有权行使以下权利：14.4.1甲方有权没收租赁保证金；14.4.2对于乙方至本合同终止在应付日期未支付的所有拖欠的租金、物业管理费、停车费以及其他费用，甲方有权追偿，乙方应当立即支付；14.4.3甲方有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用；14.4.4甲方有权追偿其行使第14.3条所赋予的权利所产生的费用；14.4.5甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；14.4.6甲方有权要求乙方赔偿甲方因此所遭受的实际损失。该合同附件三约定消防系统更改工程必须由甲方或管理处指定之承包商进行施工。附件四对经甲乙双方协商一致而修改的租赁合同正文条款进行了记载(包括原文内容及修改后内容)，多项修改条款中涉及合同第14条(14.2.2条、14.4.6条均有修改)。同日，原告商霖华通公司(乙方)与被告星峡公司(甲方)还签订《装修管理协议》，约定若租赁合同解除或未生效的，则本协议相应自动解除或终止，并视解除或未生效原因，甲方有权要求乙方按租赁合同约定的租金标准(7元/平方米/日)支付装修期的全部租金；甲方同意给予乙方自2016年10月16日至2017年2月15日四个月装修期，装修期内乙方按照每月59412.88元支付物业管理费给甲方或甲方指定的物业管理公司；在该装修期内乙方还需向甲方或物业管理公司缴纳装修保证金100000元、建筑垃圾清运费13508.21元以及和装修有关的其他费用；在装修期间，乙方或其承包商应遵从甲方或物业管理公司的管理，以符合本大厦《租户手册》及《装修手册》规定和消防安全规定。装修手册第8条规定，为确保大厦所有公共设施设备能正常使用及避免系统受有意或无意损坏，所有有关电力、中央空调、消防报警、喷淋系统等之增加、删减或改动等工程都必须由物业管理处批准及指定承包商进行。被告星峡公司于2016年10月14日向原告商霖华通公司交付了系争房屋。原告向被告支付了首期租金436206.63元、租赁保证金XXXXXXX.53元、物业管理费合计88712.36元(2016年10月16日-2016年11月30日)、前期装修费15508.22元(含垃圾清运费、喷淋放水费)、装修保证金100000元。二、2016年9月18日，原告将海洋大厦5楼平面设计图纸经电子邮件发送被告指定消防工程承包商东欣公司，次日东欣公司回邮报价。2016年10月14日周五晚，原告发邮表示设计方案平面有调整，请重新调整报价。10月18日上午，东欣公司回邮予以报价。11月3日，原告再次发邮请东欣公司按邮件所附消防图纸报价，11月7日，原告又发邮表示邮件附件消防图纸已经降低版本，请东欣公司查收。当日，东欣公司再次回邮报价。11月15日，东欣公司将消防合同发邮给原告，并表示若无问题原告可填写甲方单位，打印盖章后快递东欣公司。原告于同日回邮称附件是经原告法务确认的合同，东欣公司阅看无异议即可签约。三、2016年11月24日，原告向被告发送投诉函，称因被告指定消防系统更改工程由东欣公司进行施工，而东欣公司肆意报价，远超市场合理水平，且在与原告的沟通过程中消极配合、怠于回复，导致原告无法按期施工，严重影响装修工期，对原告造成损失，希望被告在11月28日前就原告损失给予合理化解方案，否则原告保留终止租赁合同及装修协议的权利。11月28日，被告回复原告表示，如今日沟通，业主或物业指定消防符合市场常规，物业前期也配合原告推动相关流程的进行，基于原、被告的合作关系，被告愿意与原告协商处理后续事宜，希望原告能够尽快推进会面或提供具体方案等。2016年11月29日，原告向被告发送解约通知，称被告未能实质性解决问题，原告的租赁合同目的无法实现，为防止损失扩大，原告将于2016年11月30日解除与被告签署的租赁合同及装修协议，并将于该日上午十点在被告办公地点向被告办理退房交接手续，按现状(原告未进行装修)交还房屋，请被告安排人员办理相关手续并退还原告已缴纳的全部费用，若被告不配合交接的，由此造成的损失由被告承担。11月30日，原告将系争房屋钥匙寄还被告。12月6日，被告回函原告表示原告解约理由既无事实依据，也不符法律规定及合同约定，被告不同意合同提前解除，要求原告继续履行；若原告执意提前解约，应向被告结算租金、物业费等费用，承担合同约定的违约责任，将房屋恢复原状并清空后交还被告。原告收函后，未继续履行合同，也未拆除其对系争房屋过道添设的保护设施。后，被告委托案外人进行拆除施工，支付费用5000元。本案诉讼发生后，被告与江苏高的律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，就本、反诉均委托该所委派律师作为被告代理人办理委托事项，律师费用合计222994元。被告已实际支付律师费156095元。被告另申请上海市东方公证处对原、被告之间、东欣公司与原告之间的往来电子邮件进行证据公证，支付公证费7000元。本院认为，本案主要争议在于原告提前解约终止租赁的行为是否具有法律或合同上的依据。根据原告诉称，案外人东欣公司肆意报价、消极懈怠，致原告无法按时入住使用房屋，合同目的无法实现。就上述诉称事实，原告仅提供案外人华擎公司报价单，该证据不足以证实原告主张的东欣公司行为存在,且根据原告与东欣公司之间的往来邮件显示，在双方磋商过程中，是原告数次调整图纸方案，而东欣公司均相应重新报价，并无消极懈怠情形。此外，东欣公司虽由被告指定，但在原、被告所签租赁合同及装修管理协议中均有明确载明，原告对指定情形系明知并认可，原告与东欣公司之间，原告与被告之间并不因指定而法律关系混同，若原告与东欣公司之间存在纠纷，原告亦应另行择途解决。退而言之，即便被告因其指定行为而需为东欣公司之行为担责，预期迟延入住使用房屋也并不产生合同目的无法实现的必然后果，原告主张解约的依据仍不成立。鉴于本案租赁合同因原告已撤场而客观上不存在继续履行可能，被告基于此亦认可合同解除，本院予以确认合同解除，但原告应当承担相应违约后果。根据租赁合同附件4显示，合同第14条经过原、被告磋商并进行修改，而格式条款是事先拟定，在订立合同时不予协商的条款，故原告主张上述条款为格式条款无效的意见不成立，本院不予采纳。基于原告违约解除合同的事实及租赁合同的约定，被告反诉主张的装修期租金、复原费、律师费、公证费、租赁保证金均符合合同约定，依法应予支持，其中律师费按被告实际支付金额认定。原告主张返还的首期租金，因房屋租赁尚未履行，故该租金应予返还。被告所作该租金应抵扣房屋空置损失的抗辩意见无合同依据，被告本案中也已主张没收租赁保证金，该保证金的取得即是对被告损失的填补，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。原告主张返还的物业管理费及前期装修费，因该两笔费用所涉事项已实际履行，故不具有返还的事实基础，本院不予支持。装修保证金，原、被告无争议，应予返还，本案中可一并结算。关于被告主张的装修期租金的滞纳金，根据被告所适用的合同第14.1条，该条所述滞纳金应限于合同正常履行期间的应付费用逾期而产生为妥，且原告在被告处的首期租金、装修保证金已可抵扣大部分的装修期租金，故被告该滞纳金主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海商霖华通投资咨询有限公司与被告(反诉原告)上海星峡置业有限公司签订的《海洋大厦房屋租赁合同》和《装修管理协议》于2016年11月30日解除；二、被告上海星峡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海商霖华通投资咨询有限公司首期租金人民币436206.63元；三、被告上海星峡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海商霖华通投资咨询有限公司装修保证金人民币100000元；四、反诉被告上海商霖华通投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海星峡置业有限公司装修期(2016年10月16日至11月30日)租金人民币654309.95元；五、反诉被告上海商霖华通投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海星峡置业有限公司律师费人民币156095元；六、反诉被告上海商霖华通投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海星峡置业有限公司公证费人民币7000元；七、反诉被告上海商霖华通投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海星峡置业有限公司房屋复原费人民币5000元；八、反诉被告上海商霖华通投资咨询有限公司已付租赁保证金人民币XXXXXXX.53元归反诉原告上海星峡置业有限公司所有；九、原告上海商霖华通投资咨询有限公司要求确认《海洋大厦房屋租赁合同》中第14.2－14.4条款无效的诉讼请求，不予支持；十、原告上海商霖华通投资咨询有限公司要求被告上海星峡置业有限公司返还物业管理费、前期装修费的诉讼请求，不予支持；十一、被告上海星峡置业有限公司要求原告上海商霖华通投资咨询有限公司支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币23818元，反诉案件受理费减半收取计人民币13282.32元，均由原告(反诉被告)上海商霖华通投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  赵海生人民陪审员  方少华二〇一八年三月十三日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。