宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书 （2017）宁02民终916号 上诉人（原审被告）:石嘴山市众安房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区世纪大道****。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄波，男，1975年9月18日出生，汉族，个体司机，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区府佑水香**。上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）因与被上诉人黄波商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2017)宁0202民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人众安公司委托诉讼代理人刘涛、被上诉人黄波到庭参加诉讼。因本案必须以宁夏回族自治区高级人民法院指令本院再审的案件审理结果为依据，本院于2017年12月12日中止审理本案。本院于2018年10月16日作出（2018）宁02民再1号民事判决，故本院于2018年10月30日对本案恢复诉讼程序。本院于2018年11月6日组织双方当事人对开庭后出现的新证据进行了质证。本案现已审理终结。众安公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回黄波的一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由黄波承担。事实和理由：首先，在本案中导致未能如期办证的根本原因并非众安公司的过错，而是政府部门的原因。房屋登记部门擅自提高办证标准，造成2016年4月底才办理了涉案房屋的总证并开始分户办证。其次，政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项“建设工程符合规划的证明”的条件。因此，造成本案延期办证的违约事由并非因众安公司的过错，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法改判。黄波辩称，一、一审法院在事实认定及法律适用上并无不当。二、上诉人所称因房屋登记部门擅自提高办证法定标准及2010年市政府会议纪要的原因导致上诉人未能按时办理房屋总证事实及理由没有法律依据。三、即使上诉人所称的政府及行政部门的问题自2010年就存在，但上诉人从未如实将这些问题告知过被上诉人，现通过诉讼主张权利之时以这些问题为由企图推脱责任，这明显违背合同当事人双方应当互负的诚实守信义务。综上，上诉人的上诉请求及事实和理由均不能成立，一审法院的判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。黄波向一审法院起诉请求：1、众安公司支付黄波延期办理产权登记的违约金46532元元；2.本案诉讼费由众安公司承担。一审法院认定事实：2012年2月27日，黄波与众安公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定众安公司将其开发的众安府佑水香小区的39-1-202号房屋出售给黄波，同时约定房屋单价为2288元／㎡，交付期限为2013年6月30日前。双方还就合同其他条款内容进行了相应的约定。合同签订后，黄波即按照合同约定支付了全部购房款228708元。2013年8月18日，众安公司与黄波在补签了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》的当天向黄波交付了房屋。因众安公司未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件。黄波请求众安公司承担逾期办证的违约责任，但众安公司拒绝承担相应的违约责任。另查明，众安公司于2016年1月28日通过石嘴山日报发出《关于沙湖大道众安•府佑水香小区北区27、29、31、32、35、37幢买受人可以申请办理〈房屋所有权证〉的通告》。一审法院认为，合同当事人应信守诚实以负适当履行义务，以实现合同目的。黄波与众安公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容，系合法、有效的合同，对双方具有约束力。2012年8月6日黄波按《商品房买卖合同》向众安公司支付了全部购房款，即黄波按约定履行了合同约定的主要义务，对此，众安公司并无异议。因众安公司在庭审中抗辩不能办理房屋产权登记是涉及第三人原因所致，依照相关法律的规定这种理由不能对抗合同相对人如本案的黄波。黄波主张众安公司向其支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案黄波实际损失应以其支付购房款228708元为基数，自涉案房屋交付之日（系2013年8月18日）一年以后（即2014年8月18日开始）至黄波将纠纷诉至2016年5月4日刊登报纸能办理涉案房屋产权证书之日有600天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算利息损失23215元较适当。综上所述，黄波主张众安公司赔偿因延期办理房屋产权证书产生的损失23215元的理由适当，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：石嘴山市众安房地产开发有限公司于判决生效后五日内赔偿黄波因延期办理房屋产权证书产生的利息损失23215元。案件受理费964元，减半收取计482元，由黄波负担242元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担240元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：2012年7月16日消防工程联系函一份、2013年5月30日消防工作联系函一份、2013年6月18日消防工程联系函一份、2013年7月6日消防工程联系函一份、2013年7月22日消防工程联系函一份、2013年7月23日建设工程消防设计备案受理凭证一份、2014年11月13日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证一份、2014年11月27日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书两份（石公消竣查字2014第0020号、0021号）、2014年12月17日工程质量整改通知书一份、2014年11月28日消防工作联系函一份、2014年12月20日深圳华新国际建筑工程设计顾问单位设计补充、整改通知单一份、2014年11月20日整改回复单一份、图纸三份、2015年6月28日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份（石公消竣复字2015第0010号、第0008号）、2017年12月20日消防工程联系函一份。证据二、房屋产权证大证一份、石嘴山日报报纸公告一份。以上证据证明：新的消防技术规范颁布后，2014年11月消防部门对涉案消防工程验收不合格，上诉人经与设计公司协商确定设计变更方案并报消防部门登记备案后又通过招投标，重新施工并复审合格，截止复审合格前该段时间，不应计算违约金。被上诉人质证认为：对上诉人所举证据的真实性予以认可，对其证据来源的合法性认可，但认为该证据与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院对上诉人众安公司提供的证据的真实性、合法性及关联性予以采信，能够证明待证事实。本院依职权调取的证据: （2018）宁02民再1号、2号民事判决书。上诉人的质证认为：认可该两份判决书。被上诉人质证认为：对该证据的质证意见同上诉人所提交证据的质证意见。本院二审期间查明，国家住建部分别于2013年9月6日、2014年1月29日颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。本案审理中，众安公司提交的证据证实，2014年11月27日，经消防部门对涉案工程检查验收，出具了“消防备案检查不合格通知书”，同年11月28日众安公司即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，同年12月20日工程设计公司按照新规范要求，向众安公司出具了“设计补充、更改通知单”。经众安公司招标、施工、整改，2015年6月28日，消防部门复查后出具了“消防备案复查意见书”，该意见书表述对涉案工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向众安公司出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局对该工程于2015年12月21日完成审核备案。2016年1月27日，众安公司取得涉案房屋所有权总证。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人逾期办证是否违反合同约定；2.上诉人应否承担相应的违约责任；3.是否存在不可归责于上诉人的原因导致未在合理期限内给被上诉人办理房屋产权登记手续。众安公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。根据合同约定，众安公司应当在商品房交付后365日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，2014年11月，经对涉案消防工程验收不合格后，众安公司又通过招标、施工，于2015年6月28日经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，以一般的预见能力和标准难以判断，也超出了众安公司在可预见事情发生的范围，客观上对众安公司履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响。从本案查明认定的事实看，虽然消防技术规范的调整对众安公司迟延办证产生了不可预见的影响，但该影响消除后，众安公司仍然存在迟延办证的违约事实，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本案应部分免除众安公司的违约责任。关于违约金的确定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成买受人不能在合同约定的期限内办证的，应承担相应的违约责任。由于新的消防技术规范于2014年5月1日开始施行，而此时涉案工程已经完工且交付使用，双方当事人签订的合同还在履行期间，涉案消防工程于2015年6月28日复查验收合格，根据新消防技术规范对涉案工程的影响，对此期间形成的违约期间应予以扣除。2015年6月28日，涉案消防工程经复查验收合格后，众安公司还应向政府相关部门报备其他项目验收，综合考虑三个月合理期间。自2015年9月29日起至2016年1月28日共计121天，按银行逾期贷款利率应计算违约金金额12656.33元，即：（228708元×4.75%／年÷365天×121天）×1.3倍=4681.79元。综上所述，上诉人众安公司的上诉理由部分成立，因上诉人众安公司提供新的证据导致本案认定事实发生变化，故本院对原审判决应依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2017)宁0202民初2056号民事判决；二、上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人黄波支付逾期办证违约金4681.79元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费482元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担49元，被上诉人黄波负担433元；二审案件受理费380元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担77元，被上诉人黄波负担303元。判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。  审   判  长     刘敏审   判  员     辛爱丽审   判  员     张建兴                                                     二〇一八年十一月十三日                         书   记  员     韩晓琴     附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。