广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终3728号上诉人（原审被告）：东莞市科联物流有限公司，住所地：东莞市麻涌镇麻四村进港路。法定代表人：戴灿章。委托诉讼代理人：彭胜峰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢月婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萧妙兴,女，汉族，1949年7月7日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李诗雅，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮媛萍，广东赋诚律师事务所律师。上诉人东莞市科联物流有限公司（以下简称科联公司）与被上诉人萧妙兴土地租赁合同纠纷，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条法律规定，判决：一、解除萧妙兴与科联公司之间的土地租赁合同关系，科联公司应于判决生效之日起一个月内将案涉土地返还萧妙兴；二、科联公司应于判决发生法律效力之日起七日内向萧妙兴支付自2014年10月份始计算至土地返还之日止的租金及土地占有使用费（租金为93867.55元/月，土地使用费为3663.73元/月，合共97531.28元/月），并支付相应的违约金（按每日1‰从应交租金的次日开始以每月租金93867.55元分段计算至付清之日止）；三、科联公司应于判决发生法律效力之日起七日内向萧妙兴支付土地管理及税费共计148759.86元；四、驳回萧妙兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25787.02元（萧妙兴已预交）、鉴定费27332元（科联公司已预交），合共53119.02元，由萧妙兴负担254.08元，科联公司负担52864.94元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6989号民事判决。]上诉人科联公司向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回科联公司的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：（一）科联公司的租金已交至2017年2月，原审判决科联公司支付自2014年10月起的租金和使用费错误。原审期间，科联公司向萧妙兴支付了2014年10月至2017年2月的租金和使用费并提交了支付凭证等证据予以证明，原审法院收到上述证据后没有组织质证，没有认定科联公司支付租金的事实系错误的。（二）原审认定事实有误。1、原审对案涉土地租赁面积约定不明的事实不予认定。案涉《土地租赁合同》约定租赁面积以实测为准，即案涉争议的土地租赁面积约定不明。2、原审对东莞市加德实业有限公司（以下简称加德公司）、东莞市麻涌镇麻四村村民委员会（以下简称麻四村村委会）出具《证明》的时间刻意回避。案涉租赁土地中有两块土地使用权人分别系加德公司、麻四村村委会，还有一块土地没有土地使用权证。东莞市国土资源局麻涌分局直至2016年4月24日才证明没有土地使用权证的土地权利人为麻四村。加德公司、麻四村分别于2016年2月1日出具《证明》，同意萧妙兴出租案涉土地。在出具该《证明》之前，萧妙兴在没有取得相关土地权利人的授权情况下出租案涉土地系无权处分。3、原审认定双方同意按照14000㎡面积计租没有依据。在面积不明确之时，科联公司同意暂按14000㎡支付租金，并通过发律师函等方式催促萧妙兴测量土地，足以证明双方没有就租赁面积达成一致意见。另外，原审法院亦委托第三方测量案涉租赁土地的实际面积为13804.78㎡[13933.04㎡－东莞玖龙纸业有限公司（以下简称（玖龙公司）承租的面积128.26㎡]与14000㎡相差较大，故原审认定双方同意按14000㎡计租有误。4、原审认定萧妙兴为科联公司垫付土地管理费及税费148759.86元有误。萧妙兴提交的土地使用补偿费、城镇土地使用税等凭证显示相关费用系加德公司、东莞市贝德建材有限公司支付，并非萧妙兴支付，故原审认定萧妙兴垫付了土地使用补偿费、城镇土地使用税缺乏依据。（三）原审认定科联公司违约并据此解除合同适用法律错误。1、科联公司没有违约。租赁面积是租赁合同必备条款，在土地面积没有确定前，租赁合同没有成立和生效，面积不确定，租金无法确定，科联公司无法支付租金。2、萧妙兴并非案涉土地的土地使用权人，案涉《土地租赁合同》系效力待定合同，在土地使用权人同意出租前，合同成立，对双方没有约束力。科联公司有权以此抗辩不交租。3、即使科联公司违约，原审判决的违约金过高，应予降低。原审按照每日千分之一支付违约金，一年的违约金为36.5%，参照民间借贷利率，远高于法定的最高年利率24%，故双方约定的违约金明显过高。科联公司当庭补充以下上诉意见：（一）原审判决超出萧妙兴的诉讼请求。对涉及玖龙公司出租的129.18㎡土地，萧妙兴在诉讼请求中没有表明解除合同，只是在庭审过程中进行确认，不应视为已经增加了诉讼请求。（二）在租赁面积测量前，科联公司按照14000㎡计租，而实际测量面积为13933.04平方米，原审判决没有把科联公司之前多付的租金予以抵扣。（三）在原审判决前科联公司已经把应付租金支付完毕，且从2017年2月至2017年10月均按约定按时支付租金，萧妙兴也接受了，表明萧妙兴同意继续履行租赁合同。被上诉人萧妙兴向本院答辩称：（一）科联公司在2017年3月14日才支付完2014年至2017年2月期间的租金，原审法院在2017年3月15日才收到科联公司的支付凭证，科联公司举证超过举证期限，且在原审判决后才提交。（二）案涉土地租赁面积一直明确，合同签署前科联公司已经丈量过土地面积，同意按14372.63㎡签署合同，合同签订后因水乡大道绿化工程占用部分面积，所以双方协商以14000㎡计租，科联公司从2013年10月至2014年10月均按14000㎡交租。科联公司因知道萧妙兴要起诉其，科联公司才在2015年12月向萧妙兴发送律师函，以面积不确定为由拒交租金。经原审法院委托第三方测量全部租赁面积为14569.69㎡，扣除玖龙公司出租的128.86㎡，还有14441.43㎡，远大于合同约定的面积。（三）在合同签署前萧妙兴已经告知科联公司土地的相关情况，科联公司知悉案涉土地规划现状，也知悉案涉土地相关权属人授权给萧妙兴出租。（四）萧妙兴是加德公司与东莞市贝德建材有限公司的实际控股人，从工商登记可知萧妙兴是公司的大股东、法定代表人、执行董事及经理。案涉土地中国有土地权属人是加德公司，因科联公司没有缴纳土地管理费和税费，萧妙兴才通过两家公司为科联公司垫付土地管理费。（五）科联公司拖欠是租金而非借款，民间借贷利率没有参考性，滞纳金应按合同约定计算。（六）玖龙公司转租的地块是萧妙兴应科联公司的要求向玖龙公司承租后转租给科联公司的，双方就转租地块没有签订书面合同，玖龙公司地块与案涉土地是相邻的，原审判决科联公司一并解除并无不当。（七）科联公司在萧妙兴提起诉讼后交租，其目的是防止滞纳金的增加，原审判决解除合同后，科联公司向萧妙兴交租，双方建立新的不定期租赁合同关系。二审期间，科联公司向本院提交两组证据，证据一为付款委托确认书、转账记录，证明科联公司委托黄晓华向萧妙兴支付了2017年3月至9月的租金；证据二为快递单，证明科联公司在原审判决前已支付租金。萧妙兴确认证据一的真实性，对证据二的真实性无法确认。另查明，萧妙兴在二审庭审时确认科联公司按照原审判决确认的每月租金支付至2017年10月。萧妙兴还主张科联公司于2017年3月14日付清了2017年2月之前的租金，故租金的违约金应计算至2017年3月14日。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人科联公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：（一）萧妙兴诉请解除案涉《土地租赁合同》有无依据。（二）案涉租金应如何认定。（三）租金滞纳金应否支持。（四）土地管理费及税费的问题。关于争议焦点一。首先，根据原审查明的事实，案涉《土地租赁合同》约定的14372.63㎡土地包括麻四村村委会的集体土地5333.4㎡（有集体土地证）、加德公司建设用地5342.65㎡（有国有土地使用证）、3147.6㎡建设用地（无证）、539.9㎡农用地（无证）。案涉《土地租赁合同》约定的农用地部分，因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，应属无效约定。对于合同约定的其余土地租赁面积，萧妙兴提交了麻四村村委会及加德公司出具的证明，证明案涉土地的权属人同意萧妙兴出租案涉土地，土地租金由萧妙兴收取，麻四村村委会及加德公司对萧妙兴的出租土地行为进行追认，故萧妙兴有权出租案涉土地，科联公司主张萧妙兴无权出租案涉土地缺乏依据；其次，双方约定租赁的土地面积为14372.63㎡，而经测量后实际租赁的面积为13933.04㎡，换言之，双方约定的租赁面积与实际租赁的面积相差仅几百平方米，且科联公司从签订合同开始一直至2014年9月份均有交租，故科联公司以双方没有实际测量租赁面积为由拒绝交租没有任何依据；最后，关于玖龙公司转租的土地部分，双方虽没有签订书面租赁合同，但科联公司已实际使用，萧妙兴在原审庭审中亦要求解除该部分租赁关系。考虑到玖龙公司转租土地部分与萧妙兴出租部分土地已作为整体出租，无法单独区分，故原审法院判令一并解除该玖龙公司转租部分土地并无不当。综上分析，科联公司无故拒绝交租，萧妙兴诉请解除双方之间的租赁合同关系依法有据，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，根据二审查明的事实，双方确认科联公司按照原审判决认定的租金及占有使用费的标准支付租金和使用费至2017年10月，故科联公司仅需支付2017年10月份之后的租金及土地使用费；其次，关于租金及占有使用费的标准，原审法院根据双方约定的租赁面积以及实际测量的面积，再结合合同有效部分面积及无效部分面积的比例认定租金按照93867.55元/月、土地使用费3663.73元/月的标准合理恰当；再次，科联公司主张其多付租金，但科联公司并未计算出具体数额，亦未提供任何证据予以证明，故本院不予采信；综上，科联公司应从2017年11月1日开始支付租金及土地使用费。关于争议焦点三。如前所述，科联公司逾期交租已经构成违约，对于案涉《土地租赁合同》有效部分租赁面积，科联公司应当按照合同约定支付相应的租金滞纳金。科联公司从2014年10月开始欠租，直到2017年3月14日才支付完2017年3月之前拖欠的租金，故萧妙兴主张租金滞纳金应计算至2017年3月14日，本院予以支持。因此，科联公司应从2014年10月之后的每月6号开始，以每月租金93867.55元为标准，按照每日1‰分段计算至2017年3月14日止。由于双方约定租金滞纳金没有上限，故科联公司主张滞纳金过高有理，本院予以支持，本院调整每月滞纳金数额以每月租金本金93867.55元为限。由于每月滞纳金均超过93867.55元，从2014年10月至2017年2月共计29个月，故租金滞纳金总额为2722158.95元。关于争议焦点四。根据案涉《土地租赁合同》约定，科联公司负责案涉土地的土地管理费、土地使用税、萧妙兴的公司的营业税及附加费等费用，科联公司没有证据证明其已经按照合同约定缴纳上述费用，相反萧妙兴提供了相应的证据证明其垫付了土地管理费及相关的税费148759.86元，故科联公司应当返还萧妙兴垫付的上述费用。综上所述，上诉人科联公司上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。原审法院认定事实清楚，但由于二审出现新事实，故本院对原审判决予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6989号民事判决第一、三项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6989号民事判决第四项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初6989号民事判决第二项为：东莞市科联物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向萧妙兴支付2017年11月1日之后的租金及土地占有使用费（租金为93867.55元/月，土地使用费为3663.73元/月，合计97531.28元/月）至案涉土地实际返还之日止。四、东莞市科联物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向萧妙兴支付租金滞纳金2722158.95元。五、驳回萧妙兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25787.02元、鉴定费27332元，由东莞市科联物流有限公司负担。二审案件受理费25532.94元（东莞市科联物流有限公司已预交），由东莞市科联物流有限公司负担25432.94元，萧妙兴负担100元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一八年三月九日书记员 梁玮珊