江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终9019号上诉人（原审被告）：许晓莉，女，1975年5月14日出生，汉族，户籍地江苏省睢宁县，现住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李迎法，南京市秦淮区诚实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董香香，女，1984年8月5日出生，汉族，户籍地江苏省沛县，现住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：吴亚，江苏艾玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁丹，江苏艾玛律师事务所实习律师。上诉人许晓莉因与被上诉人董香香合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭于2017年11月8日公开开庭审理了本案，上诉人许晓莉及其委托诉讼代理人李迎法、被上诉人董香香的委托诉讼代理人吴亚、袁丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许晓莉上诉请求：请求二审法院查明事实后，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：2016年11月12日双方签订的棋牌室转让协议第四条载明“甲方与房屋产权签订的房屋租赁合同转给乙方保管”，说明被上诉人明知原协议中有不得转租的内容，上诉人对被上诉人并未进行隐瞒。被上诉人得知上诉人与南京市建邺区南湖社区体育健身俱乐部（以下简称南湖俱乐部）已经口头谈妥，要求上诉人租给其经营。后因南湖俱乐部在起诉上诉人的（2017）苏0105民初2930号民事案件中败诉，被上诉人和南湖俱乐部串通后，南湖俱乐部承包人才出具一份不将房屋租赁给被上诉人的证明给被上诉人，造成假象，使上诉人在本案中部分败诉。现上诉人有新的证据在二审中出示，希望二审法院予以改判。董香香答辩称，上诉人违法转租的事实已经（2017）苏0105民初2930号民事判决书确认，南湖俱乐部发出了限期搬走的通知，要求被上诉人限期搬离。对于一审判决，被上诉人已经作了很大的让步，包括装修费用都属于上诉人的赔偿范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。董香香向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年11月12日签订的《棋牌室转让协议》；2.许晓莉返还转让费50000元、房屋租赁押金10000元；3.赔偿棋牌室装修费用87710元、设备购置费10890元；4.赔偿2017年2月6日起至判决之日止的房屋租金（按8320元/月计算）、经营损失（按1500元/月计算）。一审法院经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。1.许晓莉不确认董香香提供的南湖俱乐部通知的真实性，表示通知时间是2017年2月6日，但直到现在董香香还在经营，通知是南湖俱乐部故意所为。因双方认可的（2017）苏0105民初2930号民事判决书确认的事实与通知中叙述的租赁事实一致，且许晓莉无证据否认通知真实性，故法院确认通知真实性。2.董香香提供棋牌室产品订购、材料订购合同、票据及相关公司营业执照及某经营部企业信息公示报告，以证明其为装修及购买材料支出的费用。许晓莉表示真实性无法确认，双方是转让合同关系，故对董香香购买及装修情况不清楚，不承担责任。法院确认购置合同真实性，能反映董香香为棋牌室签订了购置合同，对棋牌室进行装修及购置麻将桌情况。3.许晓莉不确认董香香提供的损失清单，因董香香无证据佐证损失依据，故损失清单法院亦不确认。董香香最后表示南湖俱乐部认为许晓莉违法转租，给南湖俱乐部出租管理造成困扰，拒绝出租给董香香，等双方纠纷解决后即让董香香搬离。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。许晓莉与南湖俱乐部签订的租赁协议已言明所租房屋不得转租，而许晓莉违反约定，将涉案房屋转租给董香香，虽然南湖俱乐部此后向董香香收取了房屋使用费，但亦明确了涉案房屋不能转租、并要求董香香搬离的态度。虽然董香香直到现在未搬离，但许晓莉并无证据证明董香香今后可继续缴纳房屋使用费而在此处经营。故许晓莉非法转租的行为致董香香合同目的不能实现，合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的棋牌室转让协议中明确许晓莉签订的房屋租赁合同交由董香香保管，董香香关于许晓莉对其隐瞒不得转租的陈述法庭不予采信，现转让协议无法继续履行，而董香香知道涉案房屋不得转租，双方均有过错。同时考虑到棋牌室装修并购置相应设备及原出租方已收取了相应房屋使用费等事实，董香香与原出租方继续签订涉案房屋出租合同亦非不可能，故对董香香同意自行承担装修及购置设备等相应损失的调解意见法院予以采纳，董香香装修及购置设备等相应损失由其自行负担。双方自2016年11月12日开始履行转让协议，故转让费以扣除10000元为妥，许晓莉应共计退还董香香转让费40000元及房屋租赁押金10000元。董香香自2017年2月6日起已支付的房租系其经营期间实际发生的费用，应由董香香承担，故其要求许晓莉赔偿上述费用及经营损失，无事实和法律依据。综上所述，对董香香要求解除双方于2016年11月12日签订的《棋牌室转让协议》、许晓莉返还董香香转让费50000元，房屋租赁押金10000元的诉讼请求符合法律规定部分，法院予以支持。对董香香要求赔偿棋牌室装修费用87710元、设备购置费10890元、已支付的2017年2月6日起至判决之日止的房屋租金及经营损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、解除董香香、许晓莉于2016年11月12日签订的《棋牌室转让协议》；二、许晓莉返还董香香转让费40000元、房屋租赁押金10000元，共计50000元；三、驳回董香香的其他诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人许晓莉申请证人陈某、杨某出庭作证。陈某陈述“我就住在南湖俱乐部旁边，俱乐部麻将室开了之后，我就天天在里面打麻将。董香香干了2、3个月，因为潘校长说麻将馆里面有赌博机，警察经常来查，所以不让董香香继续做了。南湖俱乐部说原来是和许晓莉签合同的，不能再和董香香签订合同。”杨某陈述“董香香让我帮她转让房子，找我找了三、四次。她说她跟爱人吵架，不想干这个了。当时许晓莉开这个麻将馆大概花了十几万，但转让给董香香只转让了5万元，这个价格是亏本的。现在董香香以7万元的价格转让了，还赚钱了。我有朋友想接手这个麻将馆，董香香的爱人小吴说南湖俱乐部同意转让，可以直接到楼上交钱。现在麻将馆的设施和许晓莉经营的时候不一样。”上诉人申请证人出庭作证，以证明南湖俱乐部没有赶董香香，是其经营不善主动才转让，没有任何损失，而且还赚了2万元。经质证，被上诉人董香香认为，证人证言不具有真实性、客观性，两位证人只是麻将档客户，陈述内容都是听说的。麻将馆确实转让了，转让费是5万元，不是证人所说的7万元，转让费主要是设备费，转让的设备都是董香香购买的，证人也陈述和许晓莉经营的时候不一样。二审期间，上诉人提交如下证据：1.董香香丈夫吴涛在微信上面发布的转让信息、电话号码，证明董香香已经在挂牌转让；2.聊天记录，证明南湖俱乐部和被上诉人一直是合作关系，收了董香香的房租，认可董香香在里面经营，也同意董香香转租；3.上诉人偷拍到的董香香和王凤的转让协议，证明董香香向王凤的转让费是7万元；4.个体工商户营业执照复印件，证明上诉人是合法经营，营业执照上的王行德是上诉人舅舅；5.转让物品清单，证明转让时上诉人转让给被上诉人的物品总价153980元。经质证，被上诉人认为，上述证据都是复印件，没有原件印证，不具有证明力。吴先生的身份无法证明。转让物品清单不属实，当时上诉人把能用的东西都拉走了，剩下的不是没有用的，就是需要修理的。上述事实，有转让信息、聊天记录、转让协议、营业执照复印件、转让物品清单等证据予以证实。本院认为，本案中，上诉人许晓莉与被上诉人董香香对解除双方于2016年11月12日签订的《棋牌室转让协议》不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求对方赔偿损失。对于本案中被上诉人的损失范围，一审法院认定转让费4万元、房屋租赁押金1万元，该认定适当。双方2016年11月12日签订的转让协议明确，上诉人与南湖俱乐部签订的房屋租赁合同交由被上诉人保管，该房屋租赁合同亦约定上诉人不得将讼争房屋转租，可以推知被上诉人知晓房屋不得转租的事实，被上诉人具有一定的过错。上诉人明知房屋不得转让，在未取得南湖俱乐部同意的情况下，仍与被上诉人签订转租合同，其具有较大的过错。考虑到上诉人向被上诉人交接时，交接了一部分物品，该部分物品亦无法予以返还，再结合双方对本案纠纷发生所具有的过错，一审判决上诉人承担全部责任欠妥，本院酌定由上诉人承担70%的责任，即上诉人返还被上诉人转让费28000元、房屋租赁押金7000元，共计35000元。综上，上诉人许晓莉的上诉理由，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2931号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2931号民事判决第二项为，许晓莉于本判决生效之日起十日内返还董香香转让费28000元、房屋租赁押金7000元，共计35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4728元，减半收取2364元，由董香香负担709元，许晓莉负担1655元；二审案件受理费1050元，由董香香负担315元，许晓莉负担735元（因一审、二审案件受理费分别由董香香、许晓莉预交，折抵后，许晓莉需给付董香香1340元，在给付本案款项时一并加付该1340元）。本判决为终审判决。审判长  王剑飞审判员  王长春审判员  洪 霞二〇一八年三月十二日书记员  苏 娟