云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初216号原告：刘橙橙，女，1991年2月23日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，1990年10月21日出生，汉族，居民，住昆明市呈贡县雨花片区。系云南昆润高宏投资有限公司职工。代理权限：特别授权。原告刘橙橙与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘橙橙的委托诉讼代理人杨树芳，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘橙橙向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行双方于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，由被告支付欠原告的房屋租金79435.32元（2016年度36429.40元，2017年度的43005.92元）；二、判决被告支付原告违约金15167.87元；三、判令被告以房屋租金79435.32元为基数，按0.05%的日息计算支付2018年1月10日起至实际清偿之日止的违约金；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月28日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于弥勒市湖泉湾1号住宅区5栋30层01号，建筑面积为76.17平方米的房屋租赁给被告用于经营酒店，租期期限为2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金为净租金和租赁税费组成。年租金按房屋价款537574元的8%计算，每年为43005.92元，在第一个租赁年度的第一个月内付清当年租金。同日，双方又签订了《补充协议》，续租该套房屋，租期顺延三年，至2019年5月31日止，约定租金计算和给付时间与原《房屋租赁合同》不变。从第四年租期开始后(即2016年6月1日起)被告就未支付租金给原告，经原告多次催要，被告于2017年2月24日与原告签订了一份分期付款协议，约定平均分12期支付，每期支付3288.26元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。协议签订后，被告仅支付了2期租金共6576.52元，尚欠36429.40元未支付。原告多次向被告催要，被告均拒绝支付，诉请法院支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1、双方已签订了《补充协议》及《分期付款协议》，应该继续履行分期付款协议。2、原告主张的违约金计算费率过高，违约金计算基数存在错误，费率应按同期银行贷款基本利率4.35%计算；违约金应以实际购房款扣除税费后的净租金，以净租金减去已付租金为基数计算。3、我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。原告刘橙橙为证实其主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件各1份，欲证实原告房屋的来源，房屋购买价款为537574元，原、被告之间的租赁关系成立，对租金、违约等进行了约定。2.分期支付协议复印件1份，欲证实2017年2月16日，原、被告达成了分期支付租金及应付年净租金金额为39459.17元。3.中国农业银行银行卡交易明细清单，欲证实原、被告达成了分期支付租金协议后，被告仅履行了两期共计6576.52元。被告就其答辩理由向本院提交了如下证据材料：1.租赁合同及补充协议，欲证实双方约定租金是代扣代缴税金，在每年租赁的第一个月内支付，违约起算时间应该是2016年7月1日起算。2.确认单复印件1份，欲证实原告已知房屋面积实际为75.27平方米，价款合计531222元，被告退了6352元给原告，原告租金计算有误。经质证，被告对原告的证据1、2的真实性、合法性均无异议，但认为房屋租金按约定以实际交房面积、金额计算，房屋实测面积与购房合同约定面积有误差，实际购房款应以531222元计算，违约金应从2017年2月16日达成分期付款协议后计算。原告对被告的证据1、2的真实性无异议。本院认为，原告提交的证据1、2，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信。被告提交的证据1，与原告提交的证据1相同，能证明双方关于房屋租赁事宜的相关约定，结合双方所签租赁合同及履行情况，协议所载金额应为扣除租赁税费后的净租金，关于违约金的计算将在说理部分阐述，此处不再赘述，采信该证据，对证明内容不予确认。证据2，原告无异议，能证明被告欲证实的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，原告刘橙橙与被告云南昆润高宏投资有限公司经协商，共同签订了湖销住第5-3001号《商品房购销合同》，原告向被告购买了弥勒市湖泉湾1号5栋30层01号商品房一套，约定房屋建筑面积76.17平方米，每平方米价格7057.56元，房屋总价为537574元；同时双方还签订了《房屋租赁合同》，约定刘橙橙将上述房屋出租给被告经营管理，租期为2013年6月1日起至2016年5月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向刘橙橙支付，若云南昆润高宏投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年6月1日至2016年5月31日的租金被告已支付给原告用于抵扣购房款。2013年5月28日，原、被告又签订了《补充协议》，被告续租该套房屋，租期顺延三年，租期共六年，至2019年5月31日止，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》不变。2015年3月21日，经实际确认：房屋面积为75.27平方米，实际购房价款为531222元，多收的购房款6352元已退给原告。从2016年6月起至2017年12月31日，被告就未能按约定支付租金，2017年2月16日，原、被告签订了一份分期付款协议，约定平均分12期支付，每期支付3288.26元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。协议签订后，被告仅支付了2期租金6576.52元，尚欠36429.40元未支付。原告刘橙橙向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋实际仍由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告还应支付原告2016年6月1日起至2018年5月31日止两年的房屋租金为78927.16元（531222元×8%+36429.40元），原告主张由被告支付2016年度、2017年度两年的房屋租金79435.32元，多余的508.16元不予支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至2017年12月31日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告支付二期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，原告的该主张即为要求被告在履行期限届满之前承担违约责任。因截至2018年2月1日庭审时，被告仍未支付过租金，原告主张违约金计算至2018年1月9日，符合事实和法律规定，本院予以支持，故支持2016年度未付租金产生的违约金应从2016年7月1日起计算至2018年1月9日止共558天，2017年度的违约金应从2017年7月1日计算至2018年1月9日止共计193天，故被告应支付原告截至2018年1月9日的违约金为14264.83元[36429.40元×0.0005×558天＋531222元×8%×0.0005×193天]。三、关于是否应调整租金或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告刘橙橙自2016年6月1日起至2018年5月31日止未支付的房屋租金78927.16元及截至2018年1月9日的违约金14264.83元，共计93191.99元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告刘橙橙自2018年1月10日起至实际付清房屋租金78927.16元的日万分之五的违约金。三、原告刘橙橙与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行。四、驳回原告刘橙橙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元减半收取计1083元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  孙应忠二〇一八年三月二十八日书记员  马林菊