广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初16828号原告：符家玮，男，1990年9月14日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：绿野漾子，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被告：梅幸萍，女，1978年11月5日出生，汉族，住广东省台山市。原告符家玮与被告梅幸萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，适用简易程序审理，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨金娜、被告梅幸萍到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《存量房买卖合同》于被告收到原告起诉状副本当天解除，被告向原告退还购房款76000元；2.被告向原告支付违约金235125元（相当于房屋差价损失）；3.被告赔偿原告的中介费损失3685元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:2016年12月11日，原告、被告及中介就佛山市南海区大沥镇某8D房（以下简称“8D房”）签订《存量房买卖合同》，约定：原告向被告购买8D房，成交价为366000元，买卖双方应当于2017年3月30日前办理产权转移登记，定金20000元买方须在2016年12月15日前自行交付卖方，卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还款手续；卖方不按照合同约定将该物业出售给买方的，应当向买方支付违约金（违约金为成交价的10%），并退回买方支付的全部费用。合同签订后，原告妥善地履行了己方的合同义务，包括但不限于支付定金、申请按揭贷款；同时在2017年3月17日提前支付首期款56000元，至此，原告已支付款项76000元；但被告在约定的产权转移登记时间到来之后却拒绝办理过户，也没有及时办理提前还款手续。虽经原告多次催促被告办理相关手续，被告均置之不理。现被告迟延履行办理房屋产权转移登记，经原告催告后仍未履行，原告取得合同解除权。根据合同法的规定，被告应赔偿原告的损失，包括可得利益。合同没有约定同贷书的具体出具日期，原告按照正常的流程申请按揭，后于2017年3月14日取得同贷书，符合合同约定的办理过户的期限，且双方约定涂销抵押的时间为被告收取定金后的30日内办理，非同贷书出来后才办理涂销抵押。被告辩称：被告于2016年12月11日经中介方介绍，将8D房售予原告，但因原告直到2017年3月8才取得银行同贷书，导致交易严重拖后，后被告于2017年9月20日委托表哥江某华与原告协商解决。江某华于2017年9月23日晚与原告、朱某振在广州市荔湾区西门口大家乐见面并协商退回共20万元，并赔偿5万元给原告及朱某振，由二人自行分配处理。被告于2017年9月25日分别汇出2万元、3万元。被告没有委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司对8D房作评估，不知该评估报告从何而来。另，银行告知被告同贷书一般15工作日内可以出具，故被告多次催促原告办理，但同贷书一直未办下来，被告认为是原告的还贷能力有问题，故银行没有在该期间内出具同贷书，后被告因急需用钱，把房子抵押给案外人杜冠斌，并且联系好垫资公司，等同贷书下来后，垫资公司就垫付资本涂销抵押，但是同贷书一直到3月份才下来，因时间太长，垫资公司已经不愿意按之前的约定垫付资本了。被告不同意原告的第2项、第3项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证11房地产评估报告为原件，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼8D房位于佛山市南海区某8D房，登记权利人为梅幸萍。2017年12月15日，佛山市南海区国土城建和水务局出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示：8D房存在两项抵押登记，登记日期分别为2016年11月18日、2017年1月24日。2016年12月11日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方以366000元的价款向甲方购买8D房，8D房是打通物业，与8B房共墙；乙方应于签约时交付定金10000元，于2016年12月15日前交付定金余款10000元予甲方，剩余房款346000元由乙方申请银行按揭支付；卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；丙方依法促成甲乙双方签订合同后，乙方应向丙方支付中介服务费7685元，中介费于签约当天收50%，过户当天支付50%；甲方不按合同约定将8D房出售给乙方的，应当向乙方支付违约金（违约金为成交价的10%），并退回乙方已付的全部费用。同日，原告支付了定金20000元予被告。2016年12月29日，原告支付了中介代理费3685元。2017年3月8日，中国建设银行股份有限公司广州海珠支行出具《同意贷款通知书》，同意给予原告商业贷款290000元，抵押地址是8D房。2017年3月17日，原告支付了首期楼款56000元予被告。2017年5月，原告发函予被告要求其在2017年5月30日前与原告办理产权转移登记手续。另查，案外人朱某振为购买位于佛山市南海区某8B房，向被告梅幸萍支付了购房款124000元。2017年9月25日，原被告及朱某振经协商同意解除原告、朱某振分别与被告之间的房屋买卖合同关系，并约定由被告退还所收取原告及朱某振的购房款200000元及赔偿50000元违约金、分三期支付，但双方并未就此签订书面协议。原告提起本案诉讼时上述付款期限已届满。本院认为：原被告签订的《存量房买卖合同》项下关于买卖双方权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。签订《存量房买卖合同》后，被告未经原告同意在8D房上新设抵押权，并且在原告取得银行同贷书要求被告协助过户时，被告未能涂销8D房的抵押，导致无法办理过户手续，被告违约，现原被告在履行合同的过程中达成一致意见解除双方之间的房屋买卖合同关系、由被告退还房款及赔偿违约金，即涉讼的房屋买卖合同关系已于2017年9月25日解除。现原告主张被告返还所收取的房款（含定金）76000元，符合双方约定，被告亦无异议，本院予以支持。至于违约金的数额，因原告与朱某振已同意由被告赔偿8B、8D房的违约金合共5万元，本院酌定违约金为每间房屋2.5万元，故被告应支付违约金25000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。因原被告已约定违约金数额，故原告申请对8D房价值进行评估已没有必要。本案是房屋买卖合同纠纷，而中介费的承担问主张，应在居间合同关系中作处理，故本院在本案中不作处理。题涉及到经纪方，故对于原告的“被告赔偿中介费损失3685元”的综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告符家玮与被告梅幸萍于2016年12月11日签订的《存量房买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2017年9月25日解除。二、被告梅幸萍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款76000元予原告符家玮。三、被告梅幸萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25000元予原告符家玮。四、驳回原告符家玮的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取3395元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。原告已预交的3395元，在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一八年三月十六日书记员  郭文静