江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0324民初3962号原告：王勇，男，1967年6月25日生，汉族，住睢宁县睢城镇东胜街**，现住睢宁县。委托诉讼代理人：陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。原告：仝梅花，女，1972年1月18日生，汉族，住睢，住睢宁县睢城镇东胜街**睢宁县。委托诉讼代理人：陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。被告：江苏睢宁农村商业银行股份有限公司古邳支行，住所地睢宁县古邳镇古陵路**。负责人：王洪亮，支行行长。委托诉讼代理人：夏子钧，该支行员工。委托诉讼代理人：卓东林，该支行员工。被告：英帮启，男，1965年6月5日生，汉族，住睢宁县。被告：代尔军，男，1963年5月2日生，汉族，住睢宁县。被告：李辉，男，1974年7月17日生，汉族，住睢宁县。被告：李玉洲，男，1963年8月20日生，汉族，住睢宁县。被告：卢兰侠，女，1964年12月3日生，汉族，住宁县。被告：高念中，男，1964年1月6日生，汉族，住睢宁县。被告：张明胜，男，1965年9月19日生，汉族，住睢宁县。被告：顾茂华，男，1963年7月2日生，汉族，住睢宁县。被告：刘艳胜，男，1971年10月10日生，汉族，住睢宁县。被告：龚怀良，男，1970年9月20日生，汉族，住睢宁县。被告：李玉飞，男，1960年9月19日生，汉族，住睢宁县。被告：李玉田，男，1957年7月20日生，汉族，住睢宁县。原告王勇、仝梅花与被告江苏睢宁农村商业银行股份有限公司古邳支行（以下简称睢宁农商行古邳支行）、英帮启、代尔军、李辉、李玉洲、卢兰侠、高念中、张明胜、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李玉飞、李玉田案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告王勇及二原告共同委托诉讼代理人陈向东，被告睢宁农商行古邳支行的委托诉讼代理人夏子钧、卓东林，被告英帮启、代尔军到庭参加了诉讼，被告李辉、李玉洲、卢兰侠、高念中、张明胜、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李玉飞、李玉田经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王勇、仝梅花向本院提出诉讼请求：1、请求法院裁决停止对涉案后院的房产查封执行；2、被告承担案件受理费用。事实和理由：2014年2月到3月间，被告李玉洲及妻子卢兰侠分别向原告借款20万元及65万元用于养殖业经营，分别约定月利息1.2分和1分，借款时间分别为半年和一年。借款到期后，被告因投资失败无力还款，原告多次催要，被告同意用涉案的古邳镇建筑面积约490平方米房产抵偿原告的借款本息及房产过户税费等。2015年3月15日被告李玉洲和卢兰侠签署了《房地产权转让合同》及《宅基地使用面积附图》，具体约定所有宅基房产转让给原告王勇和仝梅花永久为业，宅基地面积为493．32平方米，明确四邻界址位置。然后原、被告共同去县房管局办理产权变更登记，但因后面房屋约200平米此前没有办理初始登记，房管局不给办理转移登记。前面临街房子建筑面积290．76平方米有初始登记给予办理，作价80万元并签订了《存量房买卖合同》等手续，原告支付缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加税、个人所得税、土地增值税、印花税和契税计十四万六千余元，被告将房屋交付给原告使用。2016年11月，睢宁县人民法院受理江苏睢宁农村商业银行股份有限公司古邳支行申请执行李玉洲、卢兰侠、高念中、英帮启、张明胜、代尔军、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李辉、李玉飞、李玉田借贷案件时，认为位于产南侧自建房屋及院落仍为被执行人李玉洲和卢兰侠所有，并以（2015）睢执字第04774－1号裁定查封涉案房产及院落。原告后向睢宁县人民法院执行局提出执行查封异议，要求停止对涉案房产查封执行，但是睢宁县人民法院认为原告无证据证明通过以物抵债方式取得涉案房产所有权，没有采纳原告异议，而是以（2018）苏0324执异41号裁定书驳回原告异议请求。原告认为，涉案房产早在2015年3月买卖双方就通过以房抵债方式归原告所有，原告已支付合理对价，不存在恶意串通且不违反法律规定。虽然没有办理变更登记，但原因是没有初始登记责任不在原告，睢宁县人民法院驳回原告作为案外人的异议是错误的，不尊重客观事实。为此特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，向你院起诉，请求裁决停止对原告的房产执行。被告睢宁农商行古邳支行辩称：案外人王勇、仝梅花提供的证据不足以证明案外人已经通过以物抵债方式取得了涉案房产所有权。1、睢宁县产在房产部门进行了登记，但并不包括涉案房产。2、案外人提供的证据也不足以证明王勇、仝梅花向李玉洲支付了足额的买卖价款，其双方之间的买卖合同不能证明是真实有效的。3、双方的房地产转让合同中约定的仅仅是将宅基房产转让给案外人，不包括涉案房产。请求法院驳回原告诉请。被告英帮启、代尔军辩称：1、原告的房产有睢宁县人民政府认定，不包括涉案房产，睢宁县人民政府认定的房产面积为139.2平方米，涉案房产不在之内。2、当时在过户时，是以欺骗手续过户的，我们现在有古邳国土所办事员高欣和张奇出具的证明，证明是以做贷款名义过户的，不是买卖房屋。还有东西两个邻居出具的证明，同样证明该事实。请求法院驳回原告诉讼请求。被告李辉、李玉洲、卢兰侠、高念中、张明胜、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李玉飞、李玉田未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告王勇、仝梅花系夫妻关系，被告李玉洲、卢兰侠系夫妻关系。2014年3月13日，被告李玉洲、卢兰侠向原告王勇、仝梅花借款65万元，并出具借条一张，约定月息1分，借款期限为1年，如到期不还，愿以房产作抵押给原告王勇、仝梅花。2014年7月26日，被告李玉洲、卢兰侠向原告借款20万元，约定月息1.2分，借款期限为半年。后原告因需资金周转向被告李玉洲、卢兰侠提前催款，被告李玉洲、卢兰侠无钱偿还，遂按照约定将房产转移给原告。被告李玉洲、卢兰侠于2015年3月15日签署《房地产权转让合同》，并将《宅基地使用面积附图》一并交给原告，约定将所有宅基房产转让给王勇、仝梅花冲抵借款，宅基地面积为493.32平方米，并明确四邻界址位置。为办理过户登记，原告王勇、仝梅花与被告李玉洲、卢兰侠又签订了《房产转让协议》及《存量房买卖合同》，约定被告李玉洲、卢兰侠将案涉房屋作价80万出卖给原告王勇、仝梅花，二原告按规定缴纳了相关税、费共计145000余元。因房屋及宅基未全部办理初始登记，经审查，睢宁县房产管理局于2015年3月24日办理了国房权证睢宁字第**房屋所有权证，睢宁县国土资源局于2015年3月26日办理了睢土国用（2015）第24675号土地使用证，将已经办理了初始登记的290.76平方米的房产及139.22平方米的宅基地转移登记到了原告王勇、仝梅花名下，案涉房产因未办理初始登记遂未进行变更登记。房屋交付后，原告在该房屋内开设金店，经营黄金生意。另查明，被告英帮启等11人曾以被告李玉洲、卢兰侠将产转让给原告是被告李玉洲、卢兰侠所实施的恶意逃债行为为由，以睢宁县房产管理局、睢宁县国土资源局为被申请人，向睢宁县人民政府提起行政复议，申请撤销登记在原告名下位于的睢土国用（2015）第24675号土地使用证和国房权证睢宁字第M-03-0098房屋所有权证。2015年8月4日，睢宁县人民政府经审查后作出睢行复（2015）8号行政复议决定书，决定维持被申请人作出的睢土国用（2015）第24675号土地使用证和国房权证睢宁字第M-03-0098房屋所有权证。被告英帮启等人不服，遂向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销睢宁县人民政府作出的睢行复（2015）8号行政复议决定和睢土国用（2015）第24675号土地使用证及国房房权证睢宁字第**屋所有权证，徐州市中级人民法院以不符合起诉条件为由驳回起诉。英帮启等人不服上诉，江苏省高级人民法院于2016年9月19日作出（2016）苏行终775号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。再查明，2014年6月20日，被告李玉洲向睢宁农商行古邳支行贷款80万元，借款期限为一年，由被告英帮启等10人提供担保，到期后被告李玉洲未按照约定偿还借款，睢宁农商行古邳支行遂向本院申请强制执行。在执行过程中，根据睢宁农商行古邳支行的申请，本院于2016年11月14作出（2015）睢执字第04774-1号执行裁定，对房产南侧自建房屋及院落（即涉案房产）进行了查封。案外人王勇、仝梅花提出执行异议，要求解除查封、中止对上述房产的执行，本院于2018年4月23日作出（2018）苏0324执异41号裁定，裁定驳回案外人王勇、仝梅花的异议请求。案外人王勇、仝梅花不服，遂提起本案诉讼。本院认为，原告王勇、仝梅花与被告李玉洲、卢兰侠之间存在真实、合法的借贷关系，被告李玉洲、卢兰侠于2015年3月15日签署的《房地产权转让合同》是其真实的意思表示。原告虽然没有以现金的方式给付购房款，但其以合法有效的债权冲抵付款，亦是一种付款方式。该合同中约定了被告李玉洲、卢兰侠将所有宅基房产转让给原告所有，并明确了宅基地面积为493.32平方米和四邻界址位置，其中明显包含了涉案后院的宅基地，作为该宅基地上的附着物即案涉房产，与宅基地是不可分割的，理应包含在内。虽然被告睢宁农商行古邳支行辩称该《房地产转让合同》中约定的宅基房产仅为已进行变更登记的部分，不包括涉案后院未进行变更登记的房产，但未提供证据证实，且该辩解意见有悖常理。经本院现场勘察，已变更登记至原告名下的房产与涉案房产为不可分割的一个整体，因为已登记至原告名下的房屋二楼与涉案房产二楼连为一体，只有涉案房产后院一个楼梯可通上原告的二楼，如进行强制分割，则会导致登记至原告名下的房屋二楼无楼梯上去，无法正常使用。涉案房产没有变更登记的原因在于该房产没有办理初始登记，原告不存在过错，所以被告睢宁农商行古邳支行的这一辩解意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提出的执行异议之诉，符合上述规定。被告李玉洲、卢兰侠有权处分自己的房产，其他被告没有证据证明李玉洲、卢兰侠存在恶意逃避债务的行为。原告取得该房产时是善意的，并以合法有效的债权冲抵支付了合理的对价，转让的房产已经实际全部交付，其中一部分办理了过户登记，一部分因没有初始登记而导致无法办理过户登记，未办理登记的原因不在原告，故原告的诉讼请求本院予以支持。被告代尔军、英帮启辩称的被告李玉洲将宅基房产转让给原告系恶意转移财产，经睢宁县人民政府作出的睢行复（2015）8号行政复议决定和江苏省高级人民法院于2016年9月19日作出（2016）苏行终775号行政裁定书确认，睢宁县国土局及睢宁县房产管理局作出的睢土国用（2015）第24675号和睢字第M-03-0098号房权证事实清楚，适用依据正确，程序合法，故该辩解本院不予采纳。被告李辉、李玉洲、卢兰侠、高念中、张明胜、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李玉飞、李玉田未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行本院于2016年11月14日作出的（2015）睢执字第04774-1号执行裁定所查封的标的物。（注：（2015）睢执字第04774-1号执行裁定于本判决生效时自动失效）案件受理费5800元、公告费600元，合计6400元，由被告江苏睢宁农村商业银行股份有限公司古邳支行负担2200元，被告李玉洲、卢兰侠共同负担2200元，被告高念中、英帮启、张明胜、代尔军、顾茂华、刘艳胜、龚怀良、李辉、李玉飞、李玉田各负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 云审 判 员  刘宝玉人民陪审员  郭克强二〇一八年十一月三十日法官助理朱容萱书记员李莹附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。