广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初4793号原告（反诉被告）：钟成稳，男，1960年8月29日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人：杨翔宝，系广东祥兴律师事务所律师。委托代理人：梁晓謦，系广东祥兴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵学强，男，1980年1月7日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告钟成稳（反诉被告）诉被告赵学强（反诉原告）租赁合同纠纷，本院于2016年8月22日立案受理后，被告赵学强（反诉原告）于2016年9月18日对原告钟成稳（反诉被告）提出反诉，本院依法合并审理。2016年10月13日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟成稳（反诉被告）的委托代理人杨翔宝、梁晓謦，被告赵学强（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟成稳诉称：钟成稳和赵学强于2014年1月18日签订一份《租赁协议书》，约定：1.由赵学强租赁钟成稳位于江门市蓬江区胜利路137号首二层房屋开设酒店；2.租期为60个月，由2014年1月18日起至2019年4月18日止；3.赵学强每月支付租金人民币10000元，每12个月为一期，第一期共支付人民币120000元，过期不付，钟成稳有权收回该房产；4.赵学强第一次交20000元定金及先支付10000元租金，余下的110000元在2014年4月1日前付清，过期未付，钟成稳没收赵学强定金20000元；5.租金从2014年4月16日起计算。合同签订后，钟成稳依约按照合同约定将上述房屋交付赵学强，赵学强也向原告支付定金20000元和租金50000元，但余下的租金赵学强并没有依约及时向原告支付，截至2016年8月18日，赵学强尚欠钟成稳租金230000元（根据《租赁协议书》备注中约定，租金从2014年4月16日起算，计至起诉之日2016年8月18日止，共28个月，扣除赵学强已支付的50000元租金，余下的租金为230000元）。钟成稳就上述租金曾多次向赵学强催收，但赵学强均以各种理由拖延拒付至今。原告钟成稳认为，赵学强长期拖欠原告的租金，损害了钟成稳的合法权益，钟成稳遂起诉请求法院判令：一、请求依法判令赵学强立即向钟成稳支付房屋租金230000元。二、请求依法判令自起诉之日2016年8月18日起解除双方于2014年1月18日签订的《租赁协议书》；三、请求依法判令本案的诉讼费全部由赵学强承担。原告钟成稳对其起诉事实提供的证据有：1.钟成稳的身份证；2.《房地产权证》1份；3.《租赁协议书》1份；原告钟成稳补充提交的证据有：1.钟键津的《说明》1份；2.身份证复印件1份；3.涉案房屋首二层《平面布置图》各1份；4.涉案房屋首二层《房屋平面图》各1份；5.《应纳税款核定通知书》1份；6.缴款通知书1份；7.刑事判决书1份；8.《关于委托拍卖2009年市直行政执法没收物品（标的物二）的函》1份。被告赵学强答辩称：赵学强租赁涉案的房屋是为了设立宾馆，但2014年4月赵学强装修好后向江门市消防部门提出建设工程消防设计备案申请，2014年4月21日已经受理并备案，但由于涉案房产内部的安全消防通道的缺失而导致无法通过该消防验收，赵学强当时就此事多次联系钟成稳，要求其以业主的身份来协助处理此事，但钟成稳以多种理由推托，不予解决，导致赵学强无法正常开业经营宾馆，所以赵学强不同意钟成稳的诉求。被告赵学强于举证期限内本诉提供的证据有：1.赵学强的身份证复印件；2.钟成稳的身份证复印件；3.《租赁协议书》1份；4.《房地产权证》1份；5.《建设工程消防设计备案申请表》1份；6.建设工程消防设计备案受理凭证；7.工程结算单；8.江门市房地产档案馆城建档案证明；9.装修设计平面图；10.消防栓给水平面图；11.喷淋给水平面图；12.通知书。反诉原告赵学强反诉称：2014年1月18日，钟成稳和赵学强签订《租赁协议书》，约定钟成稳将江门市胜利路137号首、二层共531.78㎡租赁给赵学强作酒店使用，租赁期限为60个月，由2014年1月18日起至2019年4月18日止，租金为每月10000元，每12个月为一期，第一期共支付人民币120000元。赵学强在使用该房屋期间，水费、电费、治安费、电视天线费等由赵学强负责，同时赵学强需预付上述费用押金人民币20000元给钟成稳，迁出时，结清所有费用后，钟成稳将余下押金退回赵学强。钟成稳给予赵学强2个月的免租装修期。合同签订后，赵学强依约先后向钟成稳支付了50000元租金和20000元按金并进行装修。赵学强于2014年4月15日在网上备案系统对房屋进行了室内装修、消防工程消防设计备案（备案号为440000WSJ140007526），其后赵学强对房屋按照宾馆标准进行装修，装修费用为858027.03元。赵学强于2014年7月底以涉案房屋作为经营场所向江门市蓬江区市场监督管理局申请设立蓬江区壹佳宾馆，性质为个体户，经营者为赵学强，江门市蓬江区市场监督管理局于2014年8月14日核准设立。但因钟成稳交付的房屋本身未设有消防楼梯，且钟成稳在签定协议和交付使用时均而已隐瞒了该情况，导致装修后的房屋无法通过消防审核验收，未能取得《消防安全验收意见书》，导致赵学强无法正常经营使用。赵学强已多次与钟成稳沟通反映该情况，钟成稳多次回复其将尽快解决消防验收，截至赵学强起诉之日已经二年多，钟成稳一直未能解决。根据《合同法》第九十四条、第二百一十六条之规定，钟成稳作为出租人应当按照约定将租赁物交付赵学强，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案赵学强租赁涉案房屋作酒店使用，但钟成稳提供的房屋并不符合该使用用途，在签订协议和交付使用时均恶意隐瞒了该情况，致使该房屋不能通过消防验收，导致赵学强无法正常经营使用，不能实现合同目的，赵学强特请求解除该租赁协议，对因此造成的损失钟成稳依法应予赔偿。综上所述，钟成稳的行为严重损害赵学强的合法权益，请法院判令：1.自起诉之日2016年8月18日起解除钟成稳、赵学强双方于2014年1月18日签订的《租赁协议书》；2.钟成稳返还赵学强20000元押金，租金50000元，房屋装修费用858027.03元；3.本案的诉讼费全部由钟成稳承担。2017年3月28日、4月1日，赵学强增加诉讼请求：1.免除涉案房屋江门市胜利路137号首层二层2014年5月之后的全部租金；2.钟成稳赔偿赵学强无法正常经营而造成的经济损失691200元（按同类型酒店每天80元计算共20间房间的自2014年5月至2017年3月期间的损失）。反诉原告赵学强反诉提交的证据与本诉提交的证据相同，并补充提交了如下证据：江门市壹家宾馆装修支出明细、收款收据、送货单、工程预算单、合同书。反诉被告钟成稳对赵学强的反诉答辩称：1.赵学强认为钟成稳隐瞒涉案房屋没有消防楼梯是没有事实的依据，在双方签订《租赁协议书》时，钟成稳已经将房屋的房地产权证复印件交给赵学强，且赵学强也多次查看现场，对房屋的现状是清楚的，钟成稳并没有对租赁房屋有任何的隐瞒；2.赵学强也没有证据证明申请消防审核之后是没有通过；3.赵学强主张的房屋装修费用的结算清单并没有有关人员的签名盖章证明，也没有相应的支付凭证证明，所以钟成稳认为赵学强的反诉没有事实和法律的依据。反诉被告钟成稳反诉提交的证据与本诉提交的证据相同。经审理查明：2014年1月18日，原告钟成稳和被告赵学强经中介介绍认识后签订一份《租赁协议书》，约定：1.原告钟成稳将江门市蓬江区胜利路137号首二层房屋出租给被告赵学强用于开设酒店；2.租期为60个月，由2014年1月18日起至2019年4月18日止；3.被告赵学强每月支付租金人民币10000元，每12个月为一期，第一期共支付人民币120000元，过期不付，原告钟成稳有权收回该房产；4.使用期间，电费、水费、治安费、电视天线费等由被告赵学强负担，被告赵学强需预付20000元按金，迁出时结清所有费用后，余下按金退回被告赵学强；5.租用期内被告赵学强未到合同期满提前退租的，原告钟成稳有权收取按金作为违约金，如原告钟成稳提前收回该房产则要支付按金给被告赵学强作为违约金；6.租用期内或期满，原告钟成稳要收回房产或被告赵学强要退回房产，需提前至少30天通知对方。另该份协议书备注注明：“乙方（赵学强）需先交20000元订金及先支付10000元租金，余下的110000元租金在2014年4月1日前付清，过期未付，甲方（钟成稳）可以没收乙方定金20000元，租金每年递增3%，租金从2014年4月16日起算。”原、被告双方并约定2014年1月至3月为免租期，2014年4月1日开始缴纳租金，以后每年4月付清当年的租金120000元，租金按年度支付。签订合同后，原告钟成稳将出租的房屋于当日即交付给赵学强，赵学强当日也支付了20000元按金及10000元租金给原告钟成稳。赵学强并对租赁的房屋进行了装修，包括消防工程施工、消防设备的安装。2014年5月，因被告赵学强装修时发现房屋存在缺失一个楼梯的情况，赵学强以房屋无法通过消防审核验收为由与原告进行沟通，要求原告协商解决，但并未协商成功。2016年5月11日，被告赵学强书面通知原告钟成稳其租赁的房屋未设有消防楼梯，其交付房屋隐瞒情况导致装修后的房屋无法通过消防审核验收，要求原告钟成稳解决问题。另查明，被告赵学强以承租的房屋的地址江门市胜利路137号之三至六首、二层为注册登记地址，于2014年8月14日注册登记成立了蓬江区壹佳宾馆，为个体工商户，个体经营者为赵学强，经营范围为旅馆。自2014年4月16日起至原告起诉之日2018年8月18日止，被告赵学强共支付了50000元租金给原告钟成稳，余下租金共230000元没有支付。再查明，2017年1月4日，被告赵学强向本院申请对涉案房屋江门市蓬江区胜利路137号之三至六的首层二层房屋内外整体装修成本进行价格评估鉴定；2017年3月30日经摇珠确定评估机构为广东粤能工程管理有限公司江门分公司（以下简称粤能工程公司）；2017年4月6日，本院依法委托粤能工程公司对涉案房屋整体装修成本进行价格评估；2017年4月11日，本院按粤能工程公司的要求将评估需提供的资料清单寄送给赵学强收取，2017年9月18日，本院发函给粤能工程公司并将赵学强寄回的资料交该司要求进行评估工作；2017年9月19日，粤能工程公司复函本院称赵学强提供的评估资料不齐全，评估工作无法进行，并提供处理方案供赵学强选择；2017年9月21日，本院将粤能工程公司提供的具体方案资料及粤能工程公司预收评估费用的收费表寄送给赵学强收取；2017年9月30日，赵学强复函同意按粤能工程公司提出的评估方案进行；2017年10月12日，本院再次发函要求粤能工程公司进行评估工作并出具评估报告；2017年12月4日，粤能工程公司复函称赵学强同意该司提出的评估方案到现场测量并确认工程量但没有交纳评估费用，该司于2017年10月上旬通知赵学强交纳评估费用及现场测量费，但至今没有收到赵学强交纳的上述评估费用，粤能工程公司无法完成赵学强申请的造价评估工作。再查明，2010年2月5日，原告钟成稳与其儿子钟健津通过竞拍方式以竞拍价840000元取得江门市蓬江区胜利路137号之三、四、五、六的首层15-16A。-E。轴、16-17A。-E。轴，二层1-14A-E、14-16A。-E。16-17A。-B。轴的房屋。总面积是531.78平方米平方米，2010年8月9日，原告钟成稳与钟健津办理了上述房屋的房地产证书，房屋的所有权由原告钟成稳与钟键津共同共有（房地产权证书编号：粤房地权证江门字第**、01××39号、01××50号）。按照江门市不动产登记中心出具的上述房屋平面首层、二层布置图上列明，该房屋已于1993年4月经江门市城乡建设委员会和江门市规划局同意报建，并由江门甘蔗化工厂设计室设计、江门旧城改建工程开发公司兴建。庭审中被告赵学强确认其所提供的证据《装修设计平面图》、《消防栓给水平面图》、《喷淋给水平面图》均证明其设计图上的消防疏散逃生出口与江门市不动产登记中心提供的房屋布置图一致。庭审中，被告赵学强确认消防部门口头通知其于涉案房屋装修的消防工程因消防通道问题不能通过消防审核标准，但没有出具书面的资料。被告赵学强没有提供其他证据证明上述租赁房屋因缺失楼梯未能通过消防审核验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告钟成稳是涉案房屋江门市蓬江区胜利路137号首二层的权属人之一，其将涉案房屋出租给被告赵学强也经另一权属人钟键津的同意，故其诉讼主体适格。被告赵学强是涉案房屋的承租人，其作为被告的诉讼主体也适格。结合原、被告的庭审陈述意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.《租赁协议书》的履行情况及履行合同过程中谁违约,应如何承担违约责任的问题；2.《租赁赁协议书》应否解除；3.反诉原告赵学强主张反诉被告钟成稳返还赵学强20000元押金，赔偿赵学强房屋装修费用858027.03元及赔偿其无法正常经营而造成的经济损失691200元是否有依据。第一，关于《租赁赁协议书》的履行情况及履行合同过程中谁违约的问题。原告钟成稳和被告赵学强于2014年1月18日签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。签订合同后，原告钟成稳将涉案房屋交付给被告赵学强，被告赵学强也于当日支付了20000元按金及10000元租金给原告钟成稳并且对租赁的房屋进行了装修。因此原、被告自签订合同之日起已经按照租赁合同履行各自的义务，被告赵学强自2014年1月18日起已经占用并使用租赁的涉案房屋。按照租赁合同的约定，被告赵学强理应按照约定的期限按照租金标准支付房屋租金给原告。但经庭审查明，被告赵学强自租金起算日即2014年4月16日起至原告起诉之日2016年8月18日止，仅支付了50000元租金(5个月的租金)给原告钟成稳，尚欠23个月的租金合共230000元未支付给原告，因此被告赵学强拖欠租金的行为已属违约，应承担违约责任。虽然赵学强以钟成稳交付的租赁房屋缺失消防楼梯而导致其装修后的房屋无法通过消防审批，故也主张原告钟成稳有违约行为。但经庭审查明，涉案的租赁标的房屋是原告钟成稳通过合法的拍卖程序拍卖所得的房屋，未有证据显示原告拍卖后有对该房屋进行改动改变了其拍卖房屋的结构状况，原告钟成稳按照房屋拍卖接收后的现状交付给被告赵学强使用，并不存在过错。被告赵学强也确认其按照房屋现状设计的《装修设计平面图》、《消防栓给水平面图》、《喷淋给水平面图》上的消防疏散逃生出口与江门市不动产登记中心提供的房屋布置图一致，也没有提供证据证明因原告钟成稳交付的物业房屋缺失楼梯而导致其该房屋装修后无法通过消防审批的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告赵学强应承担举证不能的法律责任，本院对被告赵学强的上述反诉意见不予采信。据此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于原、被告双方签订的《租赁协议书》中未对标的房屋交付的标准及交付的状况进行具体约定，应视为按现状交付。现原告钟成稳已经按照约定将房屋按现状交付给承租人赵学强已经履行了合同的义务。被告赵学强签订租赁合同对其租赁的房屋的使用用途及房屋的现状均应清楚，其对接收后的房屋是否可以达到其经营目的而产生的经营风险应具备一定的判断能力，其因此而产生的经营风险应由其自行承担。因此本院对被告赵学强主张原告提供的房屋并不符合其使用用途，在签订协议和交付使用时均恶意隐瞒房屋真实状况而违约的抗辩意见不予采信。综上，因被告赵学强违约拖延不支付租金给原告钟成稳，原告钟成稳主张被告赵学强支付房屋租金230000元的诉请，合法有据，本院予以支持。而反诉原告赵学强在未有证据证明钟成稳违约的情况下反诉主张要求免除其尚未缴纳的涉案房屋江门市胜利路137号首层二层自2014年5月之后的全部租金及返还其已经缴纳的租金50000元，明显理据不足，本院不予支持。第二，关于《租赁赁协议书》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告赵学强没有证据证明其未支付租金是因原告钟成稳的过错责任造成，属于无正当理由没有支付租金，因此原告可以解除双方签订的《租赁赁协议书》。但并非属于被告赵学强陈述的其无法经营而无法实现合同目的而解除合同的原因。故原告钟成稳请求解除原、被告双方于2014年1月18日签订的《租赁协议书》的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。第三，关于反诉原告赵学强主张反诉被告钟成稳返还赵学强20000元押金的问题。因《租赁赁协议书》中明确约定，如承租人赵学强逾期未结清租金的，出租人即原告钟成稳可以没收被告赵学强缴纳的按金20000元，因此，反诉原告赵学强在其违约拖欠钟成稳租金却又主张要求钟成稳返还其20000元押金，其反诉请求理据不足，本院不予支持。第四，关于反诉原告赵学强主张反诉被告钟成稳赔偿赵学强房屋装修费用858027.03元及赔偿其无法正常经营而造成的经济损失691200元的问题。对于房屋装修费用金额的问题，庭审中因原告钟成稳并不确认赵学强提交的房屋装修单据，认为该单据无法证明其房屋装修的实际价值，因此赵学强申请了对其租赁房屋的装修价值进行评估，但赵学强没有按照评估机构通知的一定期限内如期预交评估费用导致评估机构无法进行评估鉴定工作。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，因此房屋的张绣价值无法通过评估结论认定，被告赵学强应承担举证不能的法律后果，本院对反诉原告赵学强主张其租赁房屋的装修价值金额为858027.03元不予确认。对于原告钟成稳是否应承担赔偿责任的问题。在原、被告双方签订的《租赁赁协议书》中约定了履约双方的权利义务，被告赵学强租赁该房屋的目的是用于开设宾馆经营，其对租赁的房屋进行装修属于其经营的正常的支出费用。赵学强要求钟成稳赔偿其上述房屋装修费用，其理由仅为钟成稳交付物业的房屋结构无法符合消防审验标准，导致其于物业中开设经营的蓬江区壹佳宾馆不能如期正常经营。但如上所述，被告赵学强并没有证据证明原告钟成稳交付的租赁房屋不符合合同约定，也没有证据证明钟成稳履约过程中存在违约行为导致合同无法履行，因此被告赵学强要求原告赔偿其房屋装修费用于法无据，本院不予支持。另，关于赵学强要求原告赔偿其无法正常经营宾馆而造成的其自2014年5月至2017年3月的经济损失691200元的问题。被告赵学强于2014年8月14日以承租房屋坐落地址为注册登记地址，注册登记成立了蓬江区壹佳宾馆。在没有证据证明出租方即原告有过错而导致赵学强无法经营的情况下，赵学强既声称其蓬江区壹佳宾馆自2014年4月装修完成后一直没有正常经营，又主张需按照江门市同类型小型酒店客房每日收费标准计算预期经济损失，明显理据不足，本院对赵学强该反诉请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告钟成稳（反诉被告）和被告赵学强（反诉原告）于2014年1月18日签订的《租赁协议书》；二、被告赵学强（反诉原告）应在本判决生效之日起十日内支付房屋租金人民币230000元给原告钟成稳（反诉被告）；三、驳回反诉原告赵学强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费9300元，反诉受理费8016元，合共17316元，由被告赵学强（反诉原告）全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  莫少彬人民陪审员  李建华人民陪审员  刘驾涛二〇一八年三月二十六日书 记 员  陈贤园张雅文