北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终2597号上诉人（原审原告）：刘士香，女，1966年5月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。上诉人刘士香、上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初81860号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘士香之委托诉讼代理人朱小梅、上诉人正旭晶典公司之委托诉讼代理人刘闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘士香上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，改判正旭晶典公司支付延期办理产权证违约金1109796.8元；2.诉讼费用由正旭晶典公司承担。事实和理由：1.一审判决以诉讼时效为由仅判决正旭晶典公司支付两年的违约金，属于适用法律错误，本案不存在违约金诉讼时效经过的问题。2.一审判决第二项所确定的违约金金额严重低于双方合同约定，违反了合同法的基本原则，也远低于刘士香实际损失，更远低于同小区同类判决，显失公平公正。3.即使适用诉讼时效，按照民法总则和最高人民法院及北京市高级人民法院从旧兼从长的原则，也应该是三年，不是两年。而且，应将初始登记和转移登记两项违约金同时计算三年，而不是挑取较低的一项计算两年。正旭晶典公司辩称：不同意刘士香的上诉请求。正旭晶典公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回刘士香的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、刘士香要求正旭晶典公司支付涉案房屋所在楼房迟延办理初始登记违约金的诉讼请求不符合双方的合同约定，尚未具备合同约定的起诉条件，法院应当判决驳回刘士香的诉讼请求。双方在《北京市商品房预售合同》中约定，出卖人支付逾期办证违约金时间是“出卖人实际取得权属登记证明之日起30日内”，现正旭晶典公司尚未取得权属登记，故其应支付违约金的时间条件并未成立。二、刘士香诉请正旭晶典公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的条件也没有成就。合同约定买受人主张逾期办理房屋产权登记的违约金付款时间为“买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内”，故只有买受人实际取得房屋所有权证之日30日后，出卖人不支付逾期违约金的情况下，买受人才有权起诉。三、法律并未赋予买房人可以主张开发商在办理规划、竣工中存在过错，进而承担迟延办理初始登记和房屋所有权登记的违约责任的权利。四、双方在合同中约定，只有正旭晶典公司存在过错的情况下，才承担违约责任。本案中，即使规划不能完成属于开发商的过错，其过错也只存在于2010年之前，之后正旭晶典公司没有过错。关于阳光玻璃房，正旭晶典公司在2010年将尚未卖出的阳光房已经拆除，剩余的阳光房被认定为违建，归属城管部门负责拆除。城管部门没有拆除，造成规划不能批准，责任不在正旭晶典公司。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的意见》中规定的可以追究开发商在办理初始登记和所有权登记中存在过错责任的前提是该房产的规划已经得到批准，并且已经竣工。六、刘士香无权要求正旭晶典公司立即办理所在房屋的产权转移登记手续。法律并未赋予购房者此种权利，且是否可以办理竣工验收、产权转移登记等，并非由开发商自己能够决定，还取决于政府部门的配合和批准。一审判决正旭晶典公司立即办理房产登记手续，有干预行政权力之嫌。一审法院判决正旭晶典公司在60日内办理房屋权属转移登记，不具有可执行性。刘士香辩称：不同意正旭晶典公司的上诉请求。1.关于迟延办理产权证的违约金，在双方合同中有明确约定。2.迟延办理产权证的违约责任，事实非常清楚。3.法院判决产权登记的可执行性已经由北京国土资源和规划管理委员会的公函明确确认。4.刘士香的损失远高于一审判决认定的违约金的数额。刘士香向一审法院起诉请求：1.判令正旭晶典公司立即办理××层×室房屋转移登记和不动产登记证书；2.判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所在楼栋初始登记的违约金1280154.3元，按总房款5548984元的日万分之一之标准，自2011年2月6日计算至2017年6月1日；3.判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所有权转移登记的违约金，以5548984元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年3月18日计算至2017年6月1日。一审法院认定事实：2009年12月6日，刘士香作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：刘士香购买正旭晶典公司开发的诉争房屋，预测建筑面积187.83平方米，购房款为5548984元。第六条约定：付款方式为商业贷款，刘士香可以首期支付购房总价30%，其余可以向华夏银行借款支付。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2010年2月6日前向买受人交付该商品房。第二十一条约定：出卖人应在2011年2月6日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2010年3月28日刘士香交纳公共维修费用，2010年3月29日刘士香交纳契税。刘士香主张契税、维修基金交款日期为交房日期，正旭晶典公司对此不持异议，故法院认定交房日期为2010年3月29日。双方均认可刘士香已经支付全部购房款5548984元。经询，北京市朝阳区×路×号×住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。2017年2月27日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《会议纪要》，内容为：1.鉴于朝阳区×业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“事要解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。2.鉴于此项目矛盾的重点已向产权登记方面转移，请和平里办公区信访处制定有关预案。审理中，刘士香向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于朝阳区×小区（又名×）有关办理产权登记情况的说明》，内容如下：“朝阳区人民法院：依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区×项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区×小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。”一审法院认为，刘士香与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，正旭晶典公司未能依据合同约定取得诉争房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为刘士香办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。刘士香在2017年8月21日起诉，超过办证期限届满两年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故法院保护自起诉之日倒推两年的违约金。考虑到办理诉争房屋所在楼栋的权属证明与办理诉争房屋的产权证具有一定的因果关系，正旭晶典公司的二项违约行为给刘士香造成的损失存在一定的重复，故法院根据本案的实际情况，酌情确定刘士香主张的违约金。对刘士香要求正旭晶典公司为诉争房屋办理房产证的诉讼请求，根据现有证据，法院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对刘士香的此项诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内为刘士香办理北京市朝阳区××层×室房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权证过程中产生的相关费用由刘士香承担；二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付刘士香违约金18万元；三、驳回刘士香的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，正旭晶典公司与刘士香签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本院二审争议焦点在于：一、刘士香要求正旭晶典公司为其办理产权转移登记的诉求应否支持。二、正旭晶典公司应否向刘士香支付逾期办理初始产权登记及产权转移登记的违约金，进而违约金标准如何确定。对于焦点一，在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外还包括转移标的物所有权，本案双方当事人合同中亦约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现结合北京市住房和城乡建设委员会《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》等文件以及北京市规划和国土资源管理委员会出具的说明等，涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，一审判决正旭晶典公司为刘士香办理房屋权属转移登记手续，并无不当，应予以维持。对于焦点二，依据查明的事实，涉案房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于，正旭晶典公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭晶典公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为刘士香办理产权证，已构成违约，且其对此存在过错，应依据合同约定承担违约责任。正旭晶典公司所提2010年之后其超规划建设的部分阳光房未被拆除系城管部门责任，其不存在过错等抗辩事由，均缺乏法律依据，本院不予采纳。正旭晶典公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭晶典公司原因导致涉案房屋长期未能办理权属登记，如坚持要求刘士香在合同约定条件成就即在房产的初始登记及转移登记办理后再另行主张权利，势必造成其正当权利难以得到保护，鉴于此，对正旭晶典公司的该上述意见，本院亦不予采纳。现刘士香要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复的情况、正旭晶典公司违约对刘士香所造成的影响、诉讼时效的相关规定及本案的实际情况，对于违约金酌情作出的认定，并无不当，本院予以维持。综上，刘士香、正旭晶典公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由刘士香负担3900元；由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担3100元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨淑敏审 判 员  咸海荣代理审判员  王天水二〇一八年三月八日法官 助理  石艳明法官 助理  胡 实书 记 员  李星月