上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终1702号上诉人(原审原告)：上海良辉建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆小良，董事长。委托诉讼代理人：陆银辉。委托诉讼代理人：钱国明，上海齐坦律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海宝昶文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄三妹，总经理。委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。上诉人上海良辉建筑工程有限公司(以下简称“良辉公司”)、上诉人上海宝昶文化传播有限公司(以下简称“宝昶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初27404号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。���案现已审理终结。良辉公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持良辉公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清，本案中宝昶公司系违约方。在涉案的租赁合同订立与履行过程中，双方当事人从未约定将良辉公司应付清所有款项作为宝昶公司交付房屋的条件。宝昶公司向良辉公司交付房屋系宝昶公司的合同义务，并不以良辉公司是否“催收”为条件。一审中，宝昶公司也承认其自始自终从未腾空过本市虹口全部一层、二层房屋，可见宝昶公司并无诚意履行合同。2、2016年9月8日宝昶公司向良辉公司发出解除合同通知函，良辉公司现认为应以该日期为双方租赁合同的解除时间。宝昶公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项，发回重审或依法改判驳回良辉公司要求宝昶公司返还定金58.4万元的诉请，并判令宝昶公司���良辉公司返还租金14万元(100万元－58.4万元+50万元－77.6万元)。事实与理由：1、良辉公司应在正式使用房屋前全额支付租金292万元，但截至双方正式解除合同之日，良辉公司仅付款150万元，且严重超期，良辉公司系根本性违约。一审认定良辉公司超期、未足额付款不构成违约，缺乏事实和法律依据。2、良辉公司应在免租期开始之时即进场，但其迟迟不进场，经宝昶公司多次催告无果，良辉公司的行为已严重破坏多伦路商业业态。宝昶公司为防止损失而未腾空一楼，于法有据。一审认定宝昶公司构成违约，缺乏依据。3、根据《关于适用担保法若干问题的解释》第121条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，本案定金的上限为58.4万元(292万元×20%)。根据定金罚则规定，守约方宝昶公司不应向违约方良辉公司返还定金58.4万元。4、一审查明租金损失为77.6万元，基于前述理由，超过20%定金部分的款项可视为预付款，故良辉公司在宝昶公司处的租金总额为91.6万元，扣除良辉公司应承担的77.6万元损失后，宝昶公司仅应向良辉公司返还租金14万元。良辉公司向一审法院起诉请求：解除双方于2016年5月28日签订的《租赁协议书》，宝昶公司双倍返还定金合计200万元，宝昶公司退还租金50万元。一审法院认定事实：良辉公司、宝昶公司于2016年5月28日签订《租赁协议书》一份，约定良辉公司向宝昶公司承租上海市虹口区的部分场地，租用面积为2700平方米。良辉公司承诺在租赁期内未征得宝昶公司同意，不得擅自改变使用用途，遵守多伦路文化名人街管委会和上级各部门对多伦路文化名人街业态规划和安排。自2016年7月1日起至2016年8月31日止为免租期，租期自2016��9月1日起至2021年8月31日止计五年整。年租金(含物业管理费)为292万元。租金第一年前期为十二个月为一期支付，后期(即合同履行一年后)为三个月交付一次，先付后租。良辉公司在本合同签订当日或之前，应向宝昶公司交付定金(三个月的房租和物业管理费)计100万元，为履行本合同条款的保证。在本协议订立正式收取房屋租金时，良辉公司应以现金、转账或支票形式向宝昶公司一次性支付192万元，即共计支付12个月的租金292万元(含定金)。良辉公司不按照约定支付租金及相关费用，按日千分之三的标准支付滞纳金，逾期满15个工作日，良辉公司认可宝昶公司采取必要的停水停电措施以解除本协议，收回所租办公场地。良辉公司在付清应付款后，宝昶公司将房屋及房内设施交付良辉公司使用，良辉公司应对房屋及房内设施进行验收，并在房屋交付单上签字，以示交付完毕等。合同签订当日，良辉公司以转账支付的方式分批将80万元转至宝昶公司法定代表人黄三妹个人账户，另20万元以免除黄三妹个人到期债务冲抵，即良辉公司已向宝昶公司交付定金100万元。同年7月1日，良辉公司未至系争房屋处收房，宝昶公司亦未清空该房屋全部商户。同年7月14日，良辉公司向宝昶公司支付租金50万元。双方在微信沟通时，良辉公司称其仍在筹款、寻找合作客户，仍未明确系争房屋的经营方向等。宝昶公司称“目前三楼以及二楼的一半整个一楼半都空着”等。该房屋一直由宝昶公司控制。一审审理中，良辉公司、宝昶公司均确认双方的租赁协议于2016年12月7日解除。自2016年9月1日至2016年12月6日期间的租金总额为77.6万元。良辉公司认为宝昶公司未在2016年7月1日交房，系宝昶公司违约。宝昶公司认为良辉公司逾期付款，且不收房，系良辉公司违约。一审法院认为，良辉公司、宝昶公司签订的《租房协议书》依法成立，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，在签订合同前或当日，良辉公司应支付定金100万元；在订立本协议正式收取房屋租金时再支付192万元，合计第一年的租金292万元。在良辉公司付清应付款后，宝昶公司将房屋交付良辉公司使用。可见双方签订合同的真实意思是先支付租金，后使用房屋。这与合同中约定的第二年、第三年的租金是三个月一付，先付后用的涵义一致，亦符合当前房屋租赁行业的惯例。宝昶公司辩称合同未约定第一年租金中的192万元的支付时间，与事实不符，本院不予采信。在交房日届满时，良辉公司不主动到系争房屋处收房，也未催讨。且收房日届满后，仍在筹款、寻找合作伙伴，仍未明确系争房屋的经营方向。故良辉公司主观上不积极主动收房，客��上也确未收房，对此良辉公司有过错。宝昶公司在收房日届满后，未能清空全部租户，宝昶公司亦有过错。宝昶公司辩称其清空了一楼三分之一的客户，与其之前的为了防止损失扩大，所以一楼未交付的陈述存在矛盾，一审法院依法不予采信。故双方均未积极主动地履行合同，系争房屋未能交付，双方都有违约，对损失的产生，双方均应承担民事责任，因合同约定2016年7月1日至2016年8月31日为免租期，故2016年9月1日至2016年12月6日期间的租金77.6万元，应由良辉公司、宝昶公司各半分担，即各负担38.8万元。良辉公司支付的50万元租金，在扣除其应当支付的租金38.8万元后，余款11.2万元返还。良辉公司交付的定金，原额返还为宜。良辉公司要求宝昶公司双倍返还定金的诉请，依法不予支持。一审法院判决：一、2016年5月28日上海良辉建筑工程有限公司与上海宝昶���化传播有限公司签订的《租赁协议书》于2016年12月7日解除；二、上海宝昶文化传播有限公司返还上海良辉建筑工程有限公司定金100万元；三、上海宝昶文化传播有限公司返还上海良辉建筑工程有限公司租金11.2万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，良辉公司于2016年11月7日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为良辉公司、宝昶公司签订的《租赁协议书》无法继续履行的责任应由谁承担。对此，本院认为，当事人应当正确行使权利、积极履行义务，并遵从诚实信用原则。《租赁协议书》约定，自2016年7月1日起至2016年8月31日止为免租期，故出租人宝昶公司于2016年7月1日收到良辉公司支付的100万元定金后，应将符合合同约定的租赁房屋交付给承租人良辉公司，但宝昶公司未按约清空系争房屋里的全部商户，存���过错。合同约定起租日为2016年9月1日，先付后用，故良辉公司应于2016年9月1日付足292万元租金。但该日前良辉公司仅支付了150万元租金，应属违约。之后双方虽有磋商，但未能解决问题，最终导致本案租赁合同无法继续履行，故双方当事人均有过错。良辉公司、宝昶公司均认为其是守约方的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除日期，良辉公司上诉认为宝昶公司于2016年9月8日向其发函要求解除合同，故该日期应为合同解除日。对此，本院认为，良辉公司收到解除通知后在法定三个月的异议期内向人民法院提起诉讼要求解除合同，且一审中良辉公司已确认双方租赁协议于2016年12月7日解除，故良辉公司该项上诉意见，缺乏依据，本院难以支持。关于宝昶公司上诉认为双方合同约定的定金数额有违担保法关于定金不得超过主合同标的额20%的规定，故对超过��同标的额20%的部分即41.6万元不能认定为定金一节，本院认为，双方在租赁协议书中约定的定金，是为保证当事人能够履行整个租赁合同而交付的定金，双方约定的租期长达五年，故宝昶公司仅以一年的租金作为整个合同的标的额，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审法院根据查明的事实认定良辉公司、宝昶公司在履约过程中均有违约，并根据双方过错程度确定各自应承担的民事责任，所作判决并无不当，本院予以维持。良辉公司、宝昶公司的上诉请求，理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,740元，由上诉人上海良辉建筑工程有限公司负担人民币17,220元，由上诉人上海宝昶文化传播有限公司承担人民币13,520元。本判决为终审判决。审判长 陈 俊审判员 徐 江审判员 俞 璐二〇一八年三月九日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……