贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终435号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人：陈付容，该公司经理。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈咏松，男，1974年3月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：王婷，女，1979年2月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人陈咏松、王婷房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈咏松、王婷提起诉讼，请求判决：1、被告按合同约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记证；2、被告向原告支付迟延交付商品房转移登记有关文书直至交付时止的违约金，自2013年7月1日起至2017年8月31日止为58150元，自2017年9月1日起按合同约定计算违约金，按月支付违约金，直至商品房转移登记有关文书交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记。事实和理由：2011年6月16日,原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其房开项目恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号房出售给原告，购房总价款为382315元，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告在2013年3月20日将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证明，严重损害了原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日止我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。四、国务院2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县全县范围内的不动产统一在2016年9月30日起登记，30日内办结登记，故此日期前不能将房屋转移登记交付原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、使用权面积为51049.85平方米地块的建设用地使用权。2008年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2011年2月，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园南2栋”建设项目的建设工程规划许可证，同年12月，取得“建筑工程施工许可证”，2012年取得商品房屋预售许可证。 2011年6月16日，被告恒达公司为出卖人与原告陈咏松、王婷为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0023)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房售予二原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积138.52平方米，套内建筑面积113.40平方米；按套计算，该商品房总价款为382315元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款115315元，余款267000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年3月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2013年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年6月14日，二原告向被告恒达公司支付了首期房款115315元，2011年7月18日以公积金贷款方式向被告恒达公司支付了购房尾款267000元。2013年3月20日，被告恒达公司按合同约定将纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房交付给二原告占有使用。 因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2013年6月30日前不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房产权证。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告陈咏松、王婷签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的辩称主张于法无据，本院不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。 关于原告的诉求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告陈咏松、王婷自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由。因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过三年，故被告应从原告起诉之日倒计三年即2014年9月7日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原审判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告陈咏松、王婷，并协助二原告办理房地产权属登记。二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈咏松、王婷支付以购房款382315元为基数从2014年9月7日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付二原告止期间按日万分之一计算的违约金；三、驳回原告陈咏松、王婷的其他诉讼请求。案件受理费1254元，适用简易程序审理减半收取627元，由原告陈咏松、王婷负担204元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担423元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉称：根据《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记须必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属履行不能；受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约不应承担违约责任。四、《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）于2017年10月1日开始施行，但是并未废止《中华人民共和国民法通则》（以下简称：《民法通则》）关于2年普通诉讼时效的规定。因从案涉《商品房买卖合同》约定的应由上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书的期限届满次日起至被上诉人提起本案诉讼之日止已满2年，而被上诉人未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故本案应当适用《民法通则》关于2年诉讼时效的规定；五、因案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付办理房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，请求撤销原审，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以及不交付办理商品房转移登记的有关文书，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人陈咏松、王婷二审答辩称：1、上诉人所举证据不能证明其违约系第三方原因所致；2、根据合同约定，是上诉人违约在先，与纳雍县人民政府对房屋登记政策进行调整无关；3、一审适用3年的诉讼时效符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由无事实依据，请求予以驳回。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？三、一审判决对本案诉讼时效期间的认定是否得当？四、一审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一、二，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍县于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍县城南恒达雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理房屋产权转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的产权转移登记有关文书交付迟延不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 关于焦点三，根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，上诉人应于2013年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，被上诉人于2017年9月6日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，被上诉人有权就2015年9月7日起至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金主张权利；就2013年7月1日至2015年9月6日期间产生的违约金债权，因已超过2年诉讼时效期间，上诉人据此取得了不履行债权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。原审判决适用《民法总则》关于诉讼时效制度相关规定，自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推三年计算违约金不当，予以纠正；上诉人关于本案已超过诉讼时效期间，原审判决适用法律错误的上诉理由部分成立，对其合理部分予以采信。 关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，鉴于为案涉房屋办理产权初始登记的法定条件至今仍未成就，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务不具备执行条件，亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审判决支持该项诉讼主张不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由及请求部分成立，予以支持；对不合理的上诉理由及请求，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2710号民事判决第三项，即：驳回原告陈咏松、王婷的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2710号民事判决第一、二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告陈咏松、王婷，并协助二原告办理房地产权属登记；被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈咏松、王婷支付以购房款382315元为基数从2014年9月7日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付二原告止期间按日万分之一计算的违约金; 三、上诉人贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人陈咏松、王婷以购房款382315元为基数，从2015年9月7日起至交付办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元6层4号商品房转移登记的有关文书给二被上诉人时止按日万分之一计算的违约金; 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费627元（已减半），由陈咏松、王婷负担204元，贵州恒达房地产开发有限公司负担423元；二审案件审理费1254元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月三十日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进