中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终3617号上诉人（原审被告、反诉原告）：强强（北京）国际商务酒店有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄聪弟，董事长。委托诉讼代理人：陈晓怡，强强（北京）国际商务酒店有限公司职工。委托诉讼代理人：邹和家，强强（北京）国际商务酒店有限公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张帆（ScottFanChang），1980年7月10日出生，住天津市河东区。原审被告：紫御湾融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号5层2-5003。法定代表人：李茂林，总经理。上诉人强强（北京）国际商务酒店有限公司（以下简称强强公司）因与被上诉人张帆、原审被告紫御湾融资担保有限公司（以下简称紫御湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月01日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人强强公司的委托诉讼代理人陈晓怡、邹和家到庭参加诉讼。经本院合法传唤，张帆、紫御湾公司未到庭参加庭审，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。强强公司上诉请求：撤销一审判决第一至三项，改判驳回张帆的诉讼请求，诉讼费由张帆承担。事实和理由主要为：1.强强公司对张帆的房屋屋面及外墙没有使用，一审判令强强公司交还错误；2.张帆已承认其于2016年6月21日将涉案房屋收回并上锁，一审法院仅凭张帆单方陈述强强公司撬锁，就将举证责任分配给强强公司，违背举证规则，强强公司不应承担2016年6月21日后的租金；3.强强公司作为经营主体，是作为经营企业纳税的，并非针对每一个房屋业主，一审判令强强公司提供代缴完税证明不当。张帆、紫御湾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张帆向一审法院起诉请求：1.判令张帆与强强公司解除租赁合同；2.判令强强公司交还屋面使用权、外墙面使用权；3.判令强强公司向张帆支付拖欠租金23960.52元以及滞纳金1365.75元，紫御湾公司在其保证范围内承担责任；4.判令强强公司出具租赁期内为张帆代缴的房产租赁税费的完税证明；5.判令强强公司交还张帆对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权；6.判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示；7.判令强强公司恢复张帆房产的办公用途，合同到期后至未恢复办公用途期间给张帆造成的租房损失18423.75元应予以赔偿；8.判令强强公司将房产的水、电恢复为市政的单独计量；9.判令本案律师费2000元由强强公司和紫御湾公司承担。强强公司反诉称：张帆承担支付违约赔偿金27552元。一审法院认定事实：强强公司原名北京天瑞地安酒店管理有限公司，后更名为现名称。2006年5月20日，张帆与北京京强房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定北京京强房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给张帆。合同约定，张帆采取贷款方式付款，张帆办理房屋交接手续时，须按该合同约定的付款方式缴清应交之房款及有关部门规定应交纳的费用。张帆用于购买涉案房屋的贷款32万元于2008年6月23日放贷。涉案房屋于2009年9月28日登记在张帆名下。2006年5月20日，张帆与强强公司签订了《租赁确认书》，约定张帆将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，并由强强公司委托北京金长城酒店管理公司统一经营管理；租期为2006年8月31日至2016年8月30日；年租金51528元，张帆按规定的税率和标准交纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证；强强公司从2006年8月31日起每月15日支付上个月度的租金；紫御湾公司就租金的给付为强强公司提供担保；强强公司未按约定支付租金的，每延迟一日，支付拖欠租金万分之二的滞纳金，支付租金逾期超过3个月，张帆有权解除合同。紫御湾公司于2006年10月23日向张帆出具保函，愿就张帆与强强公司就涉案房屋签订的租赁合同项下强强公司承诺的投资回报总额515280元承担一般责任保证。后涉案房屋一直由强强公司用于酒店经营。经询，张帆称其于2016年6月20日向强强公司递交了催告交房通知单，根据合同约定解除双方租赁关系，并于2016年6月27日将涉案房屋上锁，但在上锁后一两天内就被强强公司撬开了。强强公司称未收到催告交房通知单，不认可撬锁事实，法院责令强强公司提供监控录像，强强公司称录像仅保存1个月，无法提供。再询，张帆与强强公司均认可强强公司向张帆支付了94个月的租金。又询，张帆与强强公司均认可双方于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接。经查，强强公司向张帆支付的最后四笔租金日期分别为2016年1月20日、2016年4月21日、2016年9月6日、2016年10月28日。一审庭审中，强强公司提交了张帆给涉案房屋上锁的监控录像。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，张帆与强强公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。张帆与北京京强房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》约定张帆办理房屋交接手续时，须按该合同约定的付款方式缴清应交之房款及有关部门规定应交纳的费用。根据该约定，在张帆用于购买涉案房屋的贷款32万元于2008年6月23日放贷前，涉案房屋并未交付给张帆。涉案房屋未交付给张帆，则张帆无权出租涉案房屋。故强强公司主张自2008年6月23日起支付租金的辩解意见，法院予以采纳。据此，强强公司已向张帆支付的94个月租金应当是2008年6月23日至2016年4月22日期间租金。按照合同约定，强强公司若未在2016年6月15日前未支付张帆2016年1月23日至2016年2月22日期间租金，则张帆享有解除合同的权利；强强公司若未在2016年7月15日前未支付张帆2016年2月23日至2016年3月22日期间租金，则张帆享有解除合同的权利。强强公司在2016年4月21日向张帆支付了2016年1月23日至2016年2月22日期间租金，故张帆主张的于2016年6月20日向强强公司送达了催告交房通知单以解除合同的行为，因强强公司的违约行为未达到合同约定张帆可以享有解除权的条件，而不发生解除合同的法律效力。张帆在2016年8月24日向法院起诉要求解除合同时，强强公司逾期支付2016年2月23日至2016年3月22日期间租金达到了合同约定的张帆享有解除合同权利的条件，但法院将起诉状副本送达给强强公司时，合同已经到期终止，故亦不发生解除合同的法律效力。张帆要求判令解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。张帆在2016年6月27日将涉案房屋上锁，构成违约，应当赔偿因此给强强公司造成的损失。张帆称强强公司在其上锁一两天后就将锁撬开了，强强公司虽不认可撬锁，但经法院责令，仍未提交由其控制的酒店监控录像证明其主张，应当承担不利后果，故法院采信张帆主张，认定张帆给涉案房屋上的锁在2016年6月29日被强强公司撬开。据此，张帆因上锁的违约行为给强强公司造成的损失，法院酌情支持。租赁合同约定张帆将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司，现租赁合同到期终止，强强公司除将涉案房屋交还给张帆外，还应将涉案房屋对应的屋面使用权、外墙使用权交还给张帆。强强公司已经向张帆支付租金至2016年4月22日，则强强公司还应当向张帆支付2016年4月23日至2016年8月30日期间租金17004.24元。滞纳金法院酌定。合同约定强强公司为张帆代缴房产租赁相关税费并出具相应凭证，则强强公司应当向张帆出示相关完税证明，故张帆相应诉讼请求，法院予以支持。张帆要求判令强强公司交还张帆对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权的诉讼请求，以及要求判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示的诉讼请求，并非法院审理房屋租赁合同纠纷的范畴，法院不予处理，相关权利人可以适格的主体和恰当的案由另行主张。张帆与强强公司在合同中约定涉案房屋用于酒店经营，现张帆要求强强公司恢复涉案房屋的办公用途并支付租房损失18423.75元无合同及法律依据，法院不予支持。张帆未提交证据证明强强公司对涉案房屋的水、电市政单独计量进行过改造，故其要求强强公司将涉案房屋的水、电恢复为市政的单独计量无事实依据，法院不予支持。张帆要求强强公司承担律师费2000元，无法律依据，法院不予支持。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，紫御湾公司系一般保证，故张帆要求紫御湾公司在保证范围内承担责任的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决如下：1.强强公司于判决生效后七日内交还张帆北京市朝阳区××5040号房屋屋面使用权、外墙面使用权；2.强强公司于判决生效后七日内支付张帆租金17004.24元、滞纳金1200元；3.强强公司于判决生效后七日内向张帆出示代缴北京市朝阳区××5040号房屋2008年6月23日至2016年8月30日期间租赁税费的完税证明；4.张帆于判决生效后七日内赔偿强强（北京）国际商务酒店有限公司损失500；5.驳回张帆的其他诉讼请求；6.驳回强强公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，强强公司提交光盘一张，内容显示为涉案房屋的房门锁门、喷漆状态，以证明强强公司2016年6月21日之后未使用涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：张帆与强强公司签订的《租赁确认书》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《租赁确认书》约定租期至2016年8月30日，双方均认可于2016年8月31日签署了涉案房屋的交接手续，故可以认定2016年8月31日租赁合同关系自然终止。本案二审争议的焦点为强强公司是否应当支付2016年6月27日至2016年8月30日期间的租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。强强公司主张张帆于2016年6月27日将涉案房屋上锁，造成强强公司无法正常使用涉案房屋，故不应当支付租金，张帆主张其于2016年6月27日锁门后，强强公司将涉案房屋的门锁打开继续使用。张帆与强强公司因锁门产生争议后，强强公司作为涉案房屋所属楼栋的整体管理者及监控设备的所有者，对于涉案房屋的监控录像拥有控制权，强强公司提供了2016年6月27日张帆锁门的监控录像，却以监控录像仅保存1个月的理由未能提供2016年6月28日至2016年8月30日的监控录像，本院认为其未能提供监控录像的理由不成立，据此，本院依法推定张帆的上述主张成立。鉴于强强公司已向张帆支付租金至2016年4月22日，故强强公司还应当支付张帆2016年4月23日至2016年8月30日的租金。一审法院关于张帆违约事实及赔偿的损失数额认定正确，本院予以维持。依据本院查明的事实，《租赁确认书》约定张帆将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，张帆按规定的税率和标准缴纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证。依据双方签订的租赁协议的约定，强强公司应当向张帆出示涉案房屋在租赁期间租赁税费的完税证明，并且在租赁合同终止后，强强公司应当返还涉案房屋屋面使用权、外墙面使用权，据此，强强公司关于一审法院判决返还房屋屋面使用权、外墙使用权及出示完税证明的判决错误的主张，依据不足，本院不予采信。综上所述，强强（北京）国际商务酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙妍审 判 员 曹炜审 判 员 杨夏二〇一八年三月二十七日法官助理 田晔书 记 员 胡潇