山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初3173号原告：康全楼，男，1961年11月13日出生，汉族，无业，住山西省古交市。被告：山西铜锣湾步行街商业有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：余俊峰，总经理。被告：山西金宝地物业管理有限公司，，住所地太原市迎泽区五一路**统一社会信用代码×××。法定代表人：王立民，总经理。委托诉讼代理人：王茜，山西柏方坤律师事务所律师。原告康全楼与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、山西金宝地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康全楼、被告山西金宝地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。康全楼向本院提出诉讼请求：1、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司向原告支付所欠租金103887元（2017年12月至2018年6月）；2、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司支付原告截止2018年6月20日逾期付款违约金16028.28元；3、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司以每日千分之二为标准支付逾期付款违约金，自2018年6月21日起至所欠款项全部支付完毕；4、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司继续履行原、被告双方于2007年4月7日、9月15日、9月28日签订的《合同书》；5、判令被告山西金宝地物业管理有限公司对第一、二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年4月7日，原告与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》一份，合同约定由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢3层3143、3144、3145号商铺，租期自2007年4月7日至2021年2月28日，共计15年，租金为每年107781.8元，按月支付，每月20日为支付日。2007年9月15日，原告与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》，合同约定由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢3层3215号商铺，租期自2007年9月15日至2021年2月28日，共计15年，租金为每年35154.5元，按月支付，每月20日为支付日。2007年9月28日，原告与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》，合同约定由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢3层3235号商铺，租期自2007年9月28日至2021年2月28日，共计15年，租金为每年35154.5元，按月支付，每月20日为支付日。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司经营管理，被告亦每月按时支付租金，但自2017年9月26日支付当月租金后便不再支付租金，2017年11月4日，被告通知原告暂停支付商铺租金，2018年1月12日，被告再次通知原告，将以山西金宝地物业管理有限公司名义与原告变更合同内容，减少租金为原年租金的一半，否则将解除租赁合同。2018年3月27日，被告以于海生的名义支付了10月、11月两个月的租金后便不再支付。原告认为，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司与原告签订的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，合同双方应当按照合同履行各自合同权利义务。除非有法律规定或双方约定情形出现，被告无权单方终止履行并解除合同。被告的逾期支付租金的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定支付拖欠的租金，并承担违约责任。虽经原告催促，被告仍以各种理由拒绝支付所欠租金，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。被告山西金宝地物业管理有限公司在向原告发出的通知中已经明确其为租赁合同主体，并且实际管理原告出租的房产，与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司在业务、人员、财务等方面存在人格混同现象，亦应承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。山西铜锣湾步行街商业有限公司未作答辩。山西金宝地物业管理有限公司辩称，1、我公司不是涉案合同的相对方，原告起诉我公司没有事实与法律依据，请求法院驳回原告对我公司的起诉；2、原告主张的违约金约定比例过高。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院依法组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告康全楼提交的《关于无力负担美特好超市租金的通知》、山西金宝地物业管理有限公司的通知未加盖公章，对其真实性不予认定；原告提交的山西金宝地物业管理有限公司出具《关于催促签约或解除合同的通知》、《关于美特好租金变更签约事宜的通知》、《委托租赁管理合同》、山西宝地开发公司工商信息、山西铜锣湾文化器械有限公司工商信息、太原万商广告公司工商信息、太原新飞力商贸有限公司工商信息、太原新飞力商贸有限公司工商信息、民事反诉状、民事上诉状均与本案欠缺关联性，不予采信；原告提交的与被告山西金宝地物业管理有限公司签订的《房屋租赁意向书》约定本意向书签订之日起三十日内，铜锣湾小区7幢二、三层商铺业主签订意向书的人数未达到全体业主的70%以上时，本意向书自动解除，原告认为签订意向书的业主未达到全体业主的70%，故本院认定该意向书失效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月7日，原告康全楼（乙方）与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）签订一份《合同书》，合同约定：1、甲方承租乙方购买的太原市铜锣湾小区7幢3层3143、3144、3145号的商铺，租赁期限15年，自2007年4月8日至2021年2月28日；2、每个租赁年度的租金为107781.8元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，甲方应在每月20日支付租金。2007年9月15日，原告康全楼（乙方）与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）签订一份《合同书》，合同约定：1、甲方承租乙方购买的太原市铜锣湾小区7幢3层3215号的商铺，租赁期限15年，自2007年9月16日至2021年2月28日；2、每个租赁年度的租金为35154.5元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，甲方应在每月20日支付租金。2007年9月28日，原告康全楼（乙方）与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）签订一份《合同书》，合同约定：1、甲方承租乙方购买的太原市铜锣湾小区7幢3层3235号的商铺，租赁期限15年，自2007年9月29日至2021年2月28日；2、每个租赁年度的租金为35154.5元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，甲方应在每月20日支付租金。上述三份合同均约定甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日千分一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日千分之二计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日千分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同签订后，双方依约履行，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司自2017年12月起未再支付原告康全楼租金。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股东是余峻峰和白文静，该公司于2011年8月16日被吊销营业执照至今。山西金宝地物业管理有限公司的股东是杜清香和王立民。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费。本院认为，原告康全楼与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应认定为合法有效。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（2000年1月29日法经[2000]24号函）：“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司是本案适格主体，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司应依约支付原告2017年12月-2018年6月的商铺租金为：（107781.8元+35154.5元+35154.5元）÷12×7=103886元。上述合同合法有效，双方均应严格履行，在合同履行过程中，如被告山西铜锣湾步行街商业有限公司未依约履行合同义务，原告可另行起诉，无需主张继续履行合同。《合同书》约定的逾期付款违约金标准过高，本院根据公平、合理原则，从诉争租赁合同的实际履行出发，结合康全楼的实际损失，参照中国人民银行罚息利率的标准，酌情将违约金标准调整为年6%，从2017年12月21日开始支付至实际付清之日，其中截止2018年6月20日的逾期付款违约金为（107781.8元+35154.5元+35154.5元）÷12个月×6%÷365天×（180+150+120+90+60+30）=1537元。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费，这种代付租金的行为并不必然导致其承接了被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的合同权利义务。同时，从二被告的工商登记可以看出，双方的法定代表人、股东、办公场所等均不存在同一性，原告要求二被告承担连带责任的主张，无事实和法律根据，该项诉讼请求，不予支持。综上所述，本院支持原告康全楼的部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康全楼2017年12月至2018年6月的租金103886元；二、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康全楼截止2018年6月20日的逾期付款违约金1537元并支付原告（反诉被告）康全楼以103886元为基数，按照年利率6%计算的自2018年6月21日至实际付清之日的逾期付款违约金；三、驳回原告康全楼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2698元，由原告康全楼负担326元，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司负担2372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  闫聪岭人民陪审员  梁慧敏人民陪审员  曾文珊二〇一九年三月四日书 记 员  张 茜附：《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。