贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初4609号 原告（反诉被告）：赵轶，男，1974年9月20日出生，白族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：吴寒秋，女，1973年10月8日出生，汉族，住贵州省大方县，系原告赵轶之妻。 委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张自纯，男，1964年5月16日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：陈彬，贵州水西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄禹铭，贵州水西律师事务所实习律师。 第三人：大方县诚业房产经纪有限公司。 法定代表人：彭瑜，该公司执行董事。 原告赵轶与被告张自纯、第三人大方诚业房产经纪有限公司（以下简称诚业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，张自纯于2018年11月5日提起反诉，本院决定受理并依法合并审理，并依法适用简易程序于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵轶的委托诉讼代理人吴寒秋、吴明月，被告张自纯及委托诉讼代理人陈彬、黄禹铭，第三人诚业公司法定代表人彭瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵轶向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告及第三人于2016年12月12日签订的《房屋买卖合同》；２、判决被告将座落于贵州省大方县安居大道北四栋的３０１号房屋返还给原告；３、判决被告向原告支付违约金50000.00元；４、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：201６年12月12日，以原告作为甲方（卖方）、被告为乙方（买方）、第三人为丙方（经纪方）的三方当事人签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告将座落于贵州省大方县安居大道北四栋的301号房屋（面积为118.38平方米,用途为住宅，房产证号2007字第××号）以311800.00元的价格转让给被告。付款方式为：签署本合同时交付定金21800.00元，2016年12月18日前交付房款190000.00元，过户时交付房款100000.00元。乙方须按期足额缴交房款，按照约定时间办理相关手续，按照相关部门要求提供有关资料。自本合同签订之日起，乙方如出现中途毁约、不按合同约定时间付款、不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定义务均视为违约，需承担以下违约责任：1、需向甲方支付违约金50000.00元；2、需向丙方支付服务3850.00元。合同第十条约定：1、因该房屋因各种原因暂不能过户，详细过户时间以能过户时间为准；3、该房屋过户费用13080.00元，由乙方支付给丙方，由丙方全部负责过户所有费用。合同第十条第1项所称“各种原因”是指大方县房产事业管理局过户政策变动。合同签订后，原告按约定于2016年12月18日将案涉房屋交给被告使用，被告向原告支付定金21800.00元及房款190000.00元。后来，第三人告知原、被告，大方县房产事业管理局可以房屋交易（转让类）确认单方式对转让行为予以确认，并在房屋产权登记薄上将原告名字变更为被告完成过户，并通知原、被告办理过户手续。经原告及第三人多次催收后，被告仍不配合办理过户手续，其甚至向第三人出具《关于对诚业房产合同编号G016013号提出终止的说明》，明确提出终止合同。综上，被告实际是在拒绝履行合同义务，已严重违约，原告可以要求解除合同，要求被告向原告返还房屋，并向原告支付50000.00元违约金。对于被告已向原告支付的21800.00元定金及190000.00元房款，在被告返还房屋后，原告扣除被告应当支付的违约金50000.00元后再退还被告。请人民法院依法支持原告诉讼请求。 张自纯针对赵轶的起诉辩称：一、关于被答辩人合同解除及返还房屋的问题，答辩人同意解除合同并返还被答辩人房屋；关于支付违约金的问题，答辩人不存在违约行为，无需向被答辩人支付违约金。二、关于被答辩人在诉状中称“大方县房产事业管理局可以房屋交易（转让类）确认单方式对转让行为予以确认，并在房屋产权登记薄上将被答辩人名字变更为答辩人完成过户”不符合事实，理由如下：1、答辩人到大方县政务大厅大方县房产事业管理局窗口去办理相关手续时，该单位人员对办理的事项进行了预先告知：“你在我们这里签订房屋买卖合同，然后到税务窗口交税，我们窗口凭单据出具房屋交易证明，最后到不动产登记窗口打印房屋产权登记证（现在叫不动产登记证），能否打印，你先去咨询好不动产登记中心窗口，我们这儿只负责签订房屋买卖合同并出具房屋交易证明，证明有这样一笔交易发生，你拿去打得了打不了证，你交的房屋交易税费是不能退的。你在我们这里签订了房屋交易合同，对该房产只可以使用，不能买卖，不能抵押，不能贷款等，要办理还是不办理你自己决定。”2、答辩人又到大方县政务大厅不动产登记中心窗口咨询，窗口工作人员看了相关资料后答复：“被答辩人房屋需进行首次登记，换成不动产登记证后，才能变更登记，办理过户手续。由于被答辩人房屋没有土地来源资料，不动产登记中心不予受理，并出具了《不动产不予受理告知书》。以上事实说明，一是大方县房产事业管理局出具了《房屋交易证明》仅是办理房屋过户手续的一个环节，到不动产登记中心办理产权变更手续时，须将大方县房产事业管理局出具的《房屋交易证明》作为过户资料与被答辩人的房屋产权证、土地使用证等资料一起拿到不动产登记中心办理，才能完成过户手续。二是大方县房产事业管理局出具的《房屋交易证明》并没有过户，不能代替房屋产权证。不进行产权登记变更，被答辩人的房屋产权证还存在，被答辩人对该房产仍拥有所有权，答辩人对该房产仅有使用权，没有取得该房产的所有权。综上，答辩人一直在履行房屋过户的相关程序，因被答辩人不能提供土地手续的相关资料，导致该房产无法过户，《房屋买卖合同》无法履行，致使合同目的无法实现，被答辩人已构成根本违约。故请求法院依法驳回被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求。 张自纯向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告、反诉被告双方于2016年12月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判决反诉被告返还反诉原告已支付的房款211800.00元，并自2016年12月18日起至实际支付之日止给付原告按同期人民银行利率计算的利息；3、判决反诉被告赔偿原诉原告损失39394.00元（包含居间服务费损失4000.00元和装修损失费35394.00元）；4、判决反诉被告支付原告违约金50000.00元；5、本案诉讼费由原诉被告承担。事实及理由：2016年12月12日，反诉原告与反诉被告通过第三人诚业公司提供居间服务，签订《房屋买卖合同》，主要内容是：反诉被告将其位于贵州省××县安居大道北××套房屋出售给反诉原告，总成交价为331980.00元（其中：甲方房款311800.00元、经纪方服务费7000.00元、过户费13180.00元），支付方式为：合同签订当日支付定金21800.00元，2016年12月18日前支付190000.00元，剩余100000.00元在房屋过户时支付，乙方向第三方支付违约金50000.00元。合同同时约定，甲方将房产证原件交由乙方保存。合同签订后，反诉原告多次询问第三人办理情况，第三人回复说：“暂时不能办理，该房屋的有关手续还没有办下来，在不动产登记中心打不了产权证”。2018年8月，第三人通知反诉原告可以办理房屋过户手续，反诉原告与第三人工作人员胡西西去房产局办理时，房产局工作人员明确告知“房产局只是出具房屋交易证明，证明有这样一笔房屋交易发生，房屋产权证需到不动产中心办理”。最后反诉原告与第三人工作人员胡西西亲自去不动产登记中心询问才知道办理过户需要土地使用证。因反诉被告不能提供土地使用证，导致该房屋不能过户，最终导致房屋买卖合同目的不能实现，构成根本违约，且反诉被告私自从第三人手中将房产证拿走，没有将房产证交由反诉原告保管，违反合同约定。综上所述，反诉原告和反诉被告签订房屋买卖合同后，因反诉被告根本违约致使订立合同的目的不能实现，反诉原告有权要求解除合同，并要求反诉原告赔偿相关损失并承担违约责任。为此，为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法驳回反诉被告请求反诉原告支付违约金及诉讼费的诉讼请求，支持反诉原告诉讼请求。 赵轶针对张自纯的反诉辩称：反诉原告与反诉答辩人所签订的《房屋买卖合同》第十条第1项约定：“因该房屋因各种原因暂不能过户，详细时间以能过户时间为准，房产证原件交由乙方保存。”据此足以认定反诉原告与反诉答辩人在签订合同时，就明知案涉房屋暂时不能过户。反诉原告与反诉答辩人签订合同后，反诉答辩人按照约定将房屋交给反诉原告，将房产证交付第三人保管，该房产证至今仍在第三人处，反诉答辩人并未将其拿走。2018年8月，第三人通知反诉原告可以到大方县房产事业局办理过户手续，过户后，大方县房产事业局即向张自纯核发房屋交易（转让类）确认单。但反诉原告认为“过户”是指拿到房产证，并以房产交易确认单不是房产证为由拒绝与反诉答辩人办理过户手续。反诉原告在其民事反诉状中对该事实也作了认可。反诉答辩人与第三人多次与反诉答辩人沟通未果，后反诉原告于2018年9月4日向第三人出具《关于对诚业房产合同编号G016013号提出终止的说明》，明确提出终止合同。因此，反诉原告不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定义务并中途毁约的行为才是导致合同无法履行的根本原因，反诉原告才是本案的真正违约方，而反诉答辩人并无违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，应当承担违约责任的是反诉原告而不是反诉被告，所以，在双方签订的《房屋买卖合同》解除后，反诉原告将案涉房屋返还反诉答辩人的情况下，其只能要求反诉答辩人返还其购房款，而不能要求反诉答辩人向其支付利息、违约金及赔偿损失。为此，请求人民法院依法驳回反诉原告要求反诉答辩人向其支付利息、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。 第三人诚业公司针对赵轶、张自纯提出的诉辩主张无答辩内容。 赵轶为支持自己的诉辩主张，提交了如下证据：1、原告身份证，用以证明原告诉讼主体适格。张自纯及第三人诚业公司无异议。2、房屋产权证明，用以证明赵轶系涉案房屋的所有权人。张自纯及第三人诚业公司无异议。3、房屋买卖合同，用以证明：一、原、被告及第三人签订房屋买卖合同的事实；二、合同约定各方当事人的权利和义务。张自纯及第三人诚业公司无异议。4、说明1份，用以证明被告向第三人出具关于对诚业房产合同编号G016013号房屋买卖合同提出终止的说明，明确提出终止合同。张自纯对证据的真实性无异议，但是因为原告违约，张自纯才提出终止；第三人诚业公司无异议。5、房屋交易（转让类）确认单复印件，用以证明2018年8月以前，大方县房产事业管理局根据当事人的申请，办理完过户手续后，向申请人核发的不是房屋所有权证，而是房屋交易（转让类）确认单。张自纯认为该组证据达不到赵轶的证明目的；第三人诚业公司认为证据是否能证明与涉案房屋的交易类型一致，公司不确定。6、收件条，用以证明原告妻子已将案涉房屋的原件交给第三方。张自纯认为证据达不到原告的证明目的；第三人诚业公司无异议。 张自纯为支持自己的诉辩主张，提交了如下证据：1、身份证，用以证明被告即反诉原告诉讼主体适格。赵轶及第三人诚业公司无异议。2、房产证，用以证明赵轶对该房屋具有所有权。赵轶对证据的三性不持异议；第三人诚业公司对证据证明目的有异议，认为三方签订的房屋买卖合同第十条约定及合同相关规定，只能证明房屋原来的出售人。3、购房意向协议、房屋买卖合同，用以证明该合同对买卖双方的权利义务作了约定及违约责任的分配。赵轶对购房意向协议真实性和合法性不持异议，但是我方不是该意向协议的当事人之一，所以该协议与我方无关联。对房屋买卖合同的三性及证明目的不持异议；第三人诚业公司认为购房意向协议是公司与张自纯签订，第四条说明了以正式合同为准。4、定金收据、房款收条、中介费收据，用以证明张自纯已经支付购房款和中介费。赵轶对该组证据的三性均不持异议，但是对证明目的有异议，该组证据只能证明张自纯向赵轶支付了21800.00元的定金和190000.00元的购房款，不能证明其支付了全部的购房款；第三人诚业公司无异议。5、营业执照、室内装修承包合同、工程报价表、收条，用以证明张自纯已经支付房屋装修费。赵轶对该组证据关联性有异议，认为承包合同上注明的装修的房屋是大方县和谐路的房屋，不能证明是赵轶卖给张自纯的房屋，不具有同一性，且赵轶卖给张自纯的房屋是装修过的，不需要重复装修；第三人诚业公司称是否是张自纯对自己的房屋进行装修，公司不发表意见。6、不动产登记不予受理告知书，用以证明赵轶不能提供土地权属来源材料，导致该房屋无法过户。赵轶对证据的证明目的有异议，认为根据第三人通知赵轶与张自纯办理过户的时间是2018年8月前，当时按照登记机构的政策是先办理转移登记后核发转让交易确认单来过户，后2018年9月停止该种办理形式，后不需要土地使用权证，办理转移登记是需要买卖双方共同申请，赵轶的房屋没有土地使用证，大方县2016年前卖出的所有的商品房只有房屋所有权证，而没有土地使用权证，对于该事实，张自纯是明知的。在2018年7月到8月是没有土地使用手续也可以办理登记手续的，办理后是房屋交易（转让类）确认单。所以不能证明涉案房屋不能办理过户的证明目的；第三人诚业公司认为合同签订的时候，对涉案房屋，赵轶只能提供房屋所有权证，土地使用证是房开商所有。 综合当事人举证、质证意见，本院对证据认证如下：对于赵轶所举的第1、2、3组证据，张自纯及第三人均无异议，其证明效力予以认定。对其所举的第4组证据，张自纯对其真实性无异议，对其真实性予以认定。其所举的第5组证据，本诉张自纯及第三人有异议，且是复印件，其证明效力不予认定。其所举的第6组证据，第三人无异议，其证明效力予以认定。对张自纯所举的第1、2、3组证据，赵轶及第三人无异议，其证明效力予以认定。对其所举的第4组证据，赵轶虽有异议，但其在起诉状中认可收到该笔款项，其证明效力予以认定。对其所举的第5组证据，本诉原告有异议，本诉被告不能证明该笔费用与其诉请有其直接的必然的联系，故达不到其证明目的，其证明效力不予认定。对其所举的第6组证据，本诉原告对其真实性无异议，对其真实性与予以认定。 经审理本院认定如下事实：2016年11月30日，张自纯作为甲方与乙方诚业公司签订《购房意向协议》，约定甲方率乙方居间介绍购买贵州省大方县利民小区房屋一套，物业成交价为331980.00元，房屋建筑面积为118平方米，与业主签订正式合同的时间为2016年12月10日17时前。正式合同签订后，以正式合同内容为准。同年12月12日，赵轶作为甲方（卖方）与张自纯（乙方）、诚业公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，物业权编号为010511959，所有权人为赵轶，建筑面积118.38平方米，用途为住宅，物业成交价为311800.00元，乙方于签署本合同时交定金21800.00元，于2016年12月18日前交付房款190000.00元，过户时交付房款100000.00元。经纪服务费7000.00元由乙方支付，支付时间为签订合同时。甲方于2016年12月18日前将物业交付乙方。合同约定了三方的义务，其中丙方的义务为，1、为甲乙双方居间介绍，配合实地看房，协调交易事项，促成合同成立。2、积极协助甲乙双方办理该物业的权属转移、银行按揭等交易相关手续。3、公正公平为甲乙双方提供见证事宜。合同还约定了违约责任，甲方违约，自本合同签订起甲方如出现中途违约、不能提供交易所需的文件资料、不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定之义务均视为违约，除退回已经收取的款项外，需承担以下违约责任。1、需向乙方支付违约金50000.00元，2、需向丙方支付服务费3860.00元；1、乙方违约，自本合同签订起，乙方如出现中途违约、不按合同规定时间支付房款、不按合同约定时间办理交易事项及未履行本合同约定之义务均视为违约，需承担以下责任。1、需向甲方支付违约金50000.00元，2、需向丙方支付服务费3850.00元。甲、乙双方同意解除合同，甲方需向丙方支付服务费3850.00元；乙方需向丙方支付服务费3850.00元。合同还约定，因该房屋因各种原因暂不能过户，详细时间以能过户时间为准，房产证原件交由乙方保存。合同的甲方由赵轶委托的代理人吴寒秋（赵轶之妻）签字捺印，乙方由张自纯本人签字捺印，丙方由诚业公司加盖公司印章，法定代表人彭瑜签字。同日，张自纯向吴寒秋交付了购房定金21800.00。2016年12月17日，张自纯按合同约定向吴寒秋交付购房款190000.00元。之后，赵轶向张自纯交付了房屋，并将涉案房屋的房产证交给第三人诚业公司。从签订合同至今，买卖双方仍然未办理房屋的所有权转移手续。而不能办理房屋所有权转移登记手续的原因，在于涉案房屋只有房屋产权证，而没有土地使用证。 综合原告（反诉被告）赵轶、被告（反诉原告）张自纯、第三人诚业公司的陈述、答辩及举证、质证和认证的情况，围绕查明的案件事实，本案的争议焦点为：1、本案房屋买卖合同的双方是否应当支付对方违约金；2、赵轶是否应当赔偿张自纯主张的损失39394.00元（居间服务费4000.00元和装修损失35394.00元）。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系房屋买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。合同在履行过程中产生争议，双方在诉讼中，一致同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方当事人请求人民法院解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，赵轶请求判令张自纯返还房屋，张自纯请求赵轶返还已支付房款211800.00元的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。诉讼中，赵轶与张自纯均认为对方违约，要求对方支付违约金。双方是否违约，应以双方是否在履行合同过程中存在过错或过失。有过错或过失则应承担违约责任，反之，则不应承担违约责任。综观本案，房屋买卖双方在合同履行中各自按约定履行了相应的合同义务，只是因合同之外的原因，未能办理房屋过户手续，导致合同履行不能。《房屋买卖合同》的各方当事人约定，“因该房屋因各种原因暂不能过户，详细时间以能过户时间为准，房产证原件交由乙方保存。”因此，涉案当事人知道或者应当知道涉案房屋在“办理过户”（办理转移房屋所有权登记手续）时会存在一定的困难。但赵轶与张自纯作为普通的自然人，不可能熟悉房屋买卖过户的相关手续，故双方通过中介的形式对买卖的标的物进行交易，可以认定买卖双方对因交易行为带来的风险已经尽到了合理、谨慎的审查、评估义务，所以，房屋不能过户的结果，不能归责于买卖合同的双方当事人。根据《房屋买卖合同》的约定，作为经纪方的诚业公司，对买卖双方交易的房屋负有协助双方办理物业的权属转移的义务。其作为专业的房产经纪机构，应当知道在没有土地使有权证，仅有房产证是不能办理房屋所有权转移手续的规定，并且应当将该规定明确告知房屋出卖人和买受人，以便双方决定是否进行房屋买卖的交易。然而，第三人并未举证证明其尽到了相应的告知义务。房屋不能转移所有权，不能实现合同的目的，房屋出卖人和买受人均未违约。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院对双方当事人要求对方支付违约金的本诉请求和反诉请求均不予支持。关于赵轶是否应当赔偿张自纯主张的损失39394.00元（居间服务费4000.00元和装修损失35394.00元），本院认为，《房屋买卖合同》约定的经纪服务费（中介费）由张自纯支付给第三人诚业公司，并且，张自纯已向第三人诚业公司支付了4000.00元。根据相对性原则，因中介费发生的纠纷，张自纯只能向第三人诚业公司主张返还。对于张自纯主张的装修损失35394.00元，本案中，张自纯虽然提交了《室内装修承包合同》、工程报价表和收条，但《室内装修承包合同》与《房屋买卖合同》上注明的房屋的位置的名称不一致，且不管《室内装修承包合同》与《房屋买卖合同》约定的房屋的位置的名称是否一致，但张自纯提供的证据不足以证明对涉案房屋进行了实际装修，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对张自纯要求的装修损失的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中和人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中和人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除赵轶、张自纯及第三人大方县诚业房产经纪有限公司于2016年12月12日签订的《房屋买卖合同》； 二、张自纯于本判决生效之日起十五日内将坐落于贵州省大方县安居大道北四栋的301号房屋返还给赵轶，赵轶于本判决生效之日起十五日内返还张自纯购房款211800.00元； 三、驳回赵轶的其他诉讼请求； 四、驳回张自纯的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 赵轶交纳的案件受理费525.00元，由张自纯负担；张自纯交纳的案件受理费2900.00元，由赵轶负担2238.50元，张自纯负担661.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  章英 二〇一八年十一月十九日                                                 法官助理  杨昌齐                                                   书记员  文茳