北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1981号上诉人（原审被告）：王超军，男，1988年1月9日出生，北京市平谷区。委托诉讼代理人：周宝胜，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王膨亮，男，1990年12月10日出生，北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：刘素芹，女，1940年3月15日出生，北京市平谷区。原审被告：王全连，男，1967年7月17日出生，住北京市平谷区。上诉人王超军因与被上诉人王膨亮、刘素芹、原审被告王全连确认合同无效纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初7747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王超军及其委托诉讼代理人周宝胜、被上诉人王膨亮、被上诉人刘素芹到庭参加诉讼，原审被告王全连经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。王超军上诉请求：撤销一审判决，发回重审;一、二审诉讼费用由王膨亮、刘素芹承担。事实和理由：一、一审判决缺乏法律依据。（一）一审判决第一项判决王超军向王膨亮、刘素芹返还涉案房屋，且判决第二项驳回王膨亮、刘素芹要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，即一审判决在认定涉案房屋买卖合同有效的前提情况下，作出的第一项判决缺乏法律依据。本案应首先厘清涉案房屋买卖合同效力，才能进一步作出房屋归属的判决。若认定涉案房屋买卖合同有效，则王超军有权占有涉案房屋。若认定涉案房屋买卖合同无效，则王超军依法当负返还义务。王超军认为，一审判决驳回王膨亮、刘素芹确认涉案房屋买卖合同无效的诉求，即确认了涉案房屋买卖合同为有效合同。再依据物权法第三十四条与合同法第十一条规定，作出第一项判决显然自相矛盾。（二）王膨亮、刘素芹提交的房屋赠与合同显系伪造。王超军买受涉案房屋半年之后、着手装修房屋半个月之久后，王膨亮、刘素芹才前来阻止随后提起本案诉讼。王膨亮、刘素芹系本村村民，且居住本村，应当知晓王超军买受房屋以及装修房屋的事实才符合常理。只是王膨亮、刘素芹见王超军装修房屋后为达到其诉讼目的才伪造房屋赠与合同用于本案诉讼。二、一审判决适用法律错误。本案为确认合同无效纠纷，应当先审查涉案房屋买卖合同效力。即一审判决应当首先适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，驳回王膨亮、刘素芹确认涉案房屋买卖合同无效之诉求，继而驳回返还房屋之诉求。三、王超军已经善意取得涉案房屋，一审判决返还房屋没有事实依据。王超军和王全连签订涉案房屋买卖合同时，已经核实王全连为该房屋户主，且王全连为其家庭男主人，也向王超军说明其对房屋有处分权。此外，签订涉案房屋买卖合同当日，王超军支付了房款，王全连交付了房屋。此后，王超军实际占有涉案房屋并进行装修。根据上述事实，王超军已经善意取得涉案房屋，没有返还给王膨亮、刘素芹的法定义务。王膨亮、刘素芹辩称：一、一审判决王超军向王膨亮、刘素芹返还涉案房屋正确。涉案房屋的所有权人是王膨亮、刘素芹，王超军没有取得房屋的所有权，王超军和王全连之间即便签订过卖房协议也是违反法律规定的，侵犯了他人的权益，不能得到法律的保护。二、赠与协议是真实意思表示，合法有效。1.根据赠与协议，涉案房屋的所有权人是王膨亮、刘素芹。王超军称赠与协议系伪造是毫无根据的猜测。2.王超军称王全连向其表示赠与协议是在卖房之后做的，王膨亮、刘素芹不认可，王超军对此并未提供证据，王超军所述不属实。3.王超军在开庭中陈述王全��曾经问他卖房用不用问他父母、用不用和他家人商量，这说明房子不是王全连的，也说明王全连向王超军表明过房子不是王全连的，王超军当时应该知道房子不是王全连自己的，王全连没有权利出卖房子。三、王超军让王全连与其签卖房协议是恶意的。王膨亮、刘素芹不认可王全连和王超军签订过卖房协议，对王超军提交的卖房协议的真实性、合法性、关联性不认可，退一步讲，王全连即便与王超军签订过协议也是被逼迫、受欺诈的，且存在重大误解和显失公平，该协议无效，没有法律效力。1.签订协议时涉案东西两院的房屋市场价值超过500万元，因涉案房屋所处的岳各庄村位于平谷的城中心，已纳入拆迁范围，进入拆迁程序，涉案房屋还临街可做底商，价值更高，王超军提交的卖房协议约定的价值过分低于市场价值。2.王膨亮、刘素芹听王全连说他因赌博欠钱，��超军等人逼迫王全连还钱并且打了欠条，具体王全连是否欠赌债，是否打欠条，王膨亮、刘素芹不得而知，赌债是违法的，不应该受法律保护。因为赌债逼迫别人签订卖房协议也是违法的，不应该受到法律的保护。3.王超军知道房子不是王全连的，却仍然逼迫王全连签订卖房协议，说明王超军主观上是恶意的，不应该认定卖房协议的效力。户口本上登记的内容，是公安机关为了管理需要登记的，户主并不必然是房屋的所有权人，房屋的所有权人不一定是户主，二者没有必然的联系。王超军关于户口本上登记的户主是王全连故王全连是房屋所有权人的观点不成立。涉案房屋的宅基地是王全连的父母的、也是王全连的父母出钱建筑的，故房屋并不是王全连的房屋。王全连没有权利处分、出卖房屋。四、在农村卖房，如果是真正的买卖，通常会找个证明人，而王超军在开���时认可当时并没有找证明人，就是因为这并不是真正的买卖关系，而是王超军设的局。五、王全连的老母亲现年八十，年老体弱，疾病缠身，王全连的妻子身体弱没有什么收入，王膨亮还没有成家，因为房屋有纠纷现在都无家可归。无论从法律规定方面，还是从社会道德方面，还是从保障民生的角度，都应该将房屋返还给王膨亮、刘素芹。六、听说王超军多次通过赌债逼迫别人卖房，这样的不良风气法律应该制止。王膨亮、刘素芹向一审法院起诉请求：1.确认王超军与王全连于2017年2月22日签订的买卖合同无效；2.王超军将北京市平谷区平谷镇岳各庄后井街×号（以下简称后井街×号）房屋返还给王膨亮、刘素芹。一审法院认定事实：后井街×号共有东西两院房屋。刘素芹与王士敏（2008年去世）系夫妻，其二人共生育三名子女：长子王德平（2014年去世，未婚无子女）、长女王秀凤、次子王全连。王全连与张玉连系夫妻，王膨亮系二人之子。2016年10月22日，刘素芹、王秀凤、王全连、张玉连与王膨亮签订房屋赠与协议，约定：一、赠与人刘素芹保留后井街×号西院房产的所有权利，将后井街×号东园房产赠与王膨亮，归王膨亮单独所有，与其他人无任何关系；二、赠与人刘素芹将后井街×号东院房产的一切相关权益一并赠与受赠人，归受赠人单独所有，与其他任何人无关；三、赠与人王全连、张玉连、王秀凤将后井街×号房产的全部份额赠与王膨亮，归王膨亮单独所有，与其他人无任何关系；四、赠与人王全连、张玉连、王秀凤将后井街×号房产的一切相关权益一并赠与受赠人，归受赠人单独所有，与其他任何人无关；五、受赠人王膨亮自愿接受赠与人的赠与。2017年2月22日，王全连与王超军签订房屋买卖合同，约定王全连将后井街×号房屋卖给王超军。其后，王超军对后井街×号房屋进行了部分装修。一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，其处分行为无效。该案中，王全连已将后井街×号房产的全部份额赠与王膨亮，王全连并非涉案房屋的所有权人，其无权将房屋交付给王超军，故王膨亮、刘素芹要求王超军返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，该院予以支持。王全连与王超军之间的权利义务关系，其二人可另行解决。王超军所持王全连系户主，其有权出卖涉案房屋的抗辩意见缺乏法律依据，该院不予采纳。王全连经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王超军于判决生效后七日内向王膨亮、刘素芹返还后井街×号房屋；二、驳回王膨亮、刘素芹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王超军向本院提交如下证据：证据1.录像光盘一份，证明在看房现场，王超军与王全连对房屋买卖进行协商，王超军没有欺诈和胁迫。证据2.房屋现状照片二张，证明王膨亮、刘素芹提交的赠与协议是不真实的。赠与协议签订日期是2016年10月22日，赠与协议中有刘素芹保留西院所有权，其他所有人将东院赠与王膨亮、刘素芹的内容，但2016年10月22日涉案房屋已经是照片中显示的状况，并没有西院和东院之分，老宅子才有东西院落之分。证据3.何海瑞的证人证言，证明王全连在社会上公开出卖房屋，王超军是通过公开的方式、通过朋友传递的信息来购买涉案房屋。王超军购买房屋符合善意取得的构成要件。何海瑞到庭陈述称：我认识王全连，与王全连的同事是朋友，我也认识王超军，但不是很熟。王全连跟很多人说过卖房子的事情，在网上还发布过信息，王全连跟他同事说要卖房，王全连同事跟我说了这件事，我当时提议王全连可以跟王超军联系卖房。王膨亮、刘素芹发表质证意见为：对证据1，录像中显示的是王全连，但看不出是双方买卖房屋。对证据2，真实性认可。对证据3，证明目的认可，王全连确实想过卖房，但是王全连与王超军之间订立的合同是借款抵押合同，该合同与王膨亮、刘素芹无关，王超军应当找王全连解决，王全连没有权利处分王膨亮、刘素芹的房屋。王超军发表质证意见为：对证据3证人证言的真实性、证明目的均认可。王膨亮、刘素芹向本院提���如下证据：证据1.音频光盘一份（音频的前七分钟作为证据），证明王全连和王超军之间订立的是抵押借款合同，该音频中显示王超军指使王全连按照王超军的意思做，否则就无法借钱，无法办理假合同。证据2.音频五段，证明王全连和王超军之间订立的不是买卖合同，而是为了借款做的手续。王超军买房子有恶意，不符合善意取得的条件。王超军发表质证意见为：证据1不属于新证据，也听不清。证据2不属于新证据，不发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。刘素芹、���膨亮以王全连对涉案房屋没有所有权和处分权为由诉求确认王超军与王全连于2017年2月22日签订的房屋买卖合同无效，于法无据，不应予以支持。关于涉案房屋物权是否已变动的问题，本院认为，公民的合法财产受法律保护。一方面，王全连、王超军均不能举证证明王全连对涉案房屋享有完全的处分权，王全连与王超军签订房屋买卖合同时亦未征得刘素芹、王膨亮的同意，故王全连出售涉案房屋属于无权处分。现涉案房屋相关权利人不同意对房屋买卖的效力进行追认，王全连事后亦未取得完全的处分权，故王全连的无权处分行为并不发生物权变动的法律效力。另一方面，王超军在与王全连签订房屋买卖合同后，并未办理涉案房屋的登记备案手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条有关善意取得制度的规定。王超军关于其已善意取得涉案房屋��上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，涉案房屋的物权未发生变动，刘素芹、王膨亮有权予以追回，一审法院判决王超军返还涉案房屋并无不当。综上所述，王超军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由王超军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  贾 旭代理审判员  熊 静二〇一八年三月六日法官 助理  何 平书 记 员  司 旭