江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0311民初826号原告：于金友，男，1982年1月4日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：刘秀丽，女，1979年7月13日生，汉族，住本市泉山区。原告：刘秀丽，女，1979年7月13日生，汉族，住本市泉山区。被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商·御景湾F62#-2-104。法定代表人：卞小涛，总经理。委托诉讼代理人：薛含，江苏利尚律师事务所律师。原告于金友、刘秀丽与被告徐州苏商实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告刘秀丽并作为原告于金友的委托诉讼代理人，被告徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人薛含到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于金友、刘秀丽向本院提出诉讼请求，1、判令被告赔偿原告逾期办理房屋初始产权登记违约金3430.43元（房屋价款686086元×0.005）；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月28日，原告于金友、刘秀丽与被告徐州苏商实业发展有限公司就苏商御景湾XXXX号房屋签订了商品房买卖合同，合同签订后，原告如约支付了686086元购房款。双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年9月30日前将商品房交付买受人使用并应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，根据合同补充协议（一）第7条约定，出卖人分别按照已付房款的0.5%承担违约责任。后徐州苏商实业发展有限公司于2015年12月29日取得商品房交付使用通知书，原告于2016年1月16日办理上房手续，但被告至2016年10月20日仍未通知原告领取相关办理房地产权属证书的资料，故应承担给付逾期办证违约金的责任。被告徐州苏商实业发展有限公司辩称，第一，被告于2016年8月3日、2016年8月25日即分别取得了对应的房产初始登记及分割转让证，完成了《商品房买卖合同》约定的办理产权登记的义务，并不构成违约。第二，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》约定被告负有在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但并不承担督促原告领取初始登记证书的义务。被告完成房产初始登记的时间在合同约定的180个工作日内，原告未及时领取房产初始登记并办理房屋所有权转移登记是其怠于履行合同权利，而非出卖人责任。第三，原告诉请的逾期办证违约金的条件并不具备，无权向被告主张违约金。《合同补充协议（一）》第7条约定：“房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记……如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。”依上所述，被告在商品房交付后180个工作日内完成了房屋初始登记并协助所有的业主领取了房屋初始登记证书，且与原告同期购房的业主绝大部分已经自行领取了《房屋所有权初始登记证明》并顺利办理了房产证书，而原告何时领取初始登记证书完全取决于其自身，不能因为原告怠于行使权利、未领取房屋初始登记证明就认定被告违约并负赔偿责任。综上，原告对被告提起的办证违约诉讼严重违背事实，没有合同和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。根据原、被告的举证、质证及其当庭陈述，本院确认如下事实：原告于金友与原告刘秀丽系夫妻关系。2014年5月28日，原告于金友与被告徐州苏商实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxxx、备案条x形码编号为xxxx），约定：于金友作为买受人购买出卖人徐州苏商实业发展有限公司开发建设的苏商御景湾小区第XXXX幢xx单元xxx号房屋，该房屋建筑面积10x6.07平方米、套内建筑面积89.99平方米，单价人民币6500.72元/平方米、总金额689531元，其中买受人于2014年5月28日之前支付房款529531元，余款16万元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应当在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四《合同补充协议（一）》第7条对产权登记的补充约定如下：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记、在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。2015年12月29日，徐州市城乡建设局对被告徐州苏商实业发展有限公司建设的苏商御景湾XXXX、XXXX号楼发放了x《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》（徐建住[2015]通字第32号），被告徐州苏商实业发展有限公司于2016年1月1日制作上房告知书，要求D、E组团业主带齐上房资料从2016年1月1日起至2016年1月5日到苏商物业服务有限公司办理上房手续。其后，原告于金友于2016年1月16日办理上房手续。2016年4月16日，被告徐州苏商实业发展有限公司向原告于金友开具销售不动产统一发票一张，载明收取原告于金友苏商御景湾XXXX-x-xxx室购房款686086元。2016年8月9日，徐州市不动产登记局核发了包括原告于金友所购房屋在内的苏商御景湾小区XXXX#楼不动产初始登记证。2016年11月29日，原告于金友办理了涉案房屋不动产权证。2018年2月6日，原告于金友、刘秀丽以诉称理由起诉来院要求被告徐州苏商实业发展有限公司赔偿逾期办理房屋初始产权登记违约金3430.43元，被告徐州苏商实业发展有限公司应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。庭审中，原告陈述其于2016年10月20日后才在业主群得知可以办理产权证的消息，在此之前并未收到被告的办证通知，被告亦无未提交其在2016年10月20日前通知原告办理房屋权属证书的证据。经检索发现，徐州市中级人民法院于2017年6月30日上午就上诉人徐州苏商实业发展有限公司与被上诉人历娟、彭家强商品房销售合同纠纷一案[（2017）苏03民终1448号]的开庭笔录记载，审判人员询问徐州苏商实业发展有限公司有没有通知买受人领取初始登记证、土地分割证时，徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人回答：“大概在2016年10月和11月分别由被上诉人到上诉人处领走”；审判人员问及徐州苏商实业发展有限公司何时通知买受人领取初始登记证、土地分割证时，徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人回答：“大概也是在这个时间”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告徐州苏商实业发展有限公司与原告于金友签订的由徐州市住房保障和房产管理局监制的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，且已经网上备案，故对双方均产生法律拘束力。原、被告双方商定涉案房屋权属登记适用《商品房买卖合同》附件四补充协议（一）第7条的约定：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记、在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割，如因出卖人的原因致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。该条款系原、被告双方对《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记所作出的特别约定，根据特殊优于一般的原则，被告应否向原告支付的逾期办证违约金应以条款为准；该特别约定对被告承担逾期办证违约金的条件设定为1、未在商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，2、买受人未在上述期限内取得房屋初始登记证、土地分割证，从其语义与语境分析，被告不仅应在约定的期限内完场房屋初始产权登记，还应当在约定的期限内将办理房屋所有权证的房屋初始产权登记资料交付给原告，其任一义务没有完成即应承担违约责任。根据查明的事实，原告于金友于2016年1月16日办理上房手续，依上述约定，被告最迟应在2016年10月10日完成涉案房屋权属初始登记并将相关的初始登记证书交由原告办理房屋不动产权属证书；被告完成涉案房屋不动产初始登记的2016年8月9日虽然在双方约定的期间内，但被告在获得不动产初始登记证书后没有及时通知购房人，致使原告在2016年10月20日后通过其他途径得知才到被告处领取不动产初始登记资料，该日期已然超过了双方约定的180个工作日，其拖延的时间应归责于被告怠于履行及时通知的义务，故被告仍然应对此承担违约责任。现原告要求被告支付逾期办理房屋初始产权登记违约金3430.43元（686086元×0.5％）的诉讼主张具有合同依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告于金友、刘秀丽支付逾期办证违约金3430.43元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐州苏商实业发展有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑凤金二〇一八年三月十九日书记员  邱 媛