湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终604号上诉人（原审被告）：邓继相，男，1962年11月6日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：武汉武重物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路108号。法定代表人：许四海，总经理。委托诉讼代理人：肖兴中，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洋，湖北晨丰律师事务所实习律师。上诉人邓继相因与被上诉人武汉武重物业管理有限公司（以下简称武重物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓继相上诉请求：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5200号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、我与武汉统建城市开发有限责任公司，在2012年1月16日到2017年8月4日之间没有签订购房合同。二、我与武汉统建城市开发有限责任公司是在2017年8月4日签订的购房合同。三、我居住（2017.8.4）前的住房，是拆迁单位暂借给我的住房。四、在2017年8月4日前，原审原告，服务质量差，整改不力。在一审判决书中已表述，目前门禁形同虚设。综上所述，请求驳回原审原告的诉讼请求，还上诉人以公道。被上诉人武重物业公司辩称：双方之间的物业服务合同成立，上诉人是因拆迁还建取得了该房屋，在2013年5月8日办理了购房手续，与我方签订了前期物业服务协议。同时上诉人办理的房产证也是他一直居住的房屋。虽然被上诉人在物业服务过程中存在一定问题，但一审法院已酌情扣减了部分物业费。请求驳回上诉，维持原判。武重物业公司向一审法院起诉请求：判令邓继相立即支付物业费4173元，违约金935元（截止于2017年4月10日止），2017年4月10日至以后的物业费和违约金按约定计算至清偿之日止。一审庭审中武重物业公司变更诉讼请求为：判令邓继相立即支付物业费4173元，违约金935元（截止于2017年5月7日止），2017年5月8日至以后的物业费和违约金按约定计算至清偿之日止。一审法院认定事实：武重物业公司系2004年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理，具备壹级资质等级。2012年1月16日武重物业公司（乙方）与统建城开公司（甲方）签订《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对锦绣中北住宅小区提供前期物业管理服务，该合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项，合同期限自2012年8月1日至2015年7月31日止共3年。2013年5月8日邓继相办理了收房手续，房屋位于武汉市武昌区锦绣中北一期D栋1单元24层2号，建筑面积104.76㎡，2017年3月22日经房屋管理部门备案，合同备案号：昌140327251。该小区尚未成立业主大会或业主委员会。2013年5月8日武重物业公司（甲方）与邓继相（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方物业管理服务包括对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、小区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并就共用部位的维修和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等物业管理服务内容及质量进行了约定；物业管理服务费用首次交纳一年，以后每年预先交纳（以开发商通知的交房时间为收费开始日期），不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任。15层及以上的物业费交纳标准是1.66元/月/㎡。同日邓继相在《锦绣中北业主精神文明公约》、《防火安全公约》、《业主临时管理规约》、《小区综合管理规定》及《承诺书》等协议上签字。2015年7月25日武重物业公司（乙方）与统建城开公司（甲方）续签了《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，合同期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。邓继相以武重物业公司在物业管理服务质量不到位为由，未交纳2015年5月8日至今的物业费，武重物业公司多次向邓继相催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。经法院主持调解，双方未能达成协议。一审法院认为，武重物业公司系依法成立并被准予从事物业管理服务的单位，武汉市武昌区锦绣中北一期D栋1单元24层2号房屋系邓继相通过拆迁还建取得，业已收房入住，并经依法登记，邓继相系该房屋业主。武重物业公司与统建城开公司签订的《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》、武重物业公司与邓继相签订的《前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对武重物业公司、邓继相具有约束力。武重物业公司依照合同的约定，对武汉市武昌区锦绣中北小区提供物业管理服务，邓继相作为该小区一期D栋1单元24层2号房业主，应当根据物业服务合同的约定，向武重物业公司按时足额交纳物业费。武重物业公司主张的物业费计算方法符合合同约定，现邓继相对逾期未缴纳2015年5月8日至2017年5月7日期间的4173元物业费及其后的物业费的事实无异议，但以物业管理服务质量不到位为由要求减免部分物业费。考虑到武重物业公司在清洁卫生、绿化养护、交通秩序与车辆停放、共用设施设备的维护和管理方面等方面未切实履行上述物业服务合同中关于物业管理服务内容与质量中约定的义务，对邓继相的生活造成了一定的影响，对邓继相给付物业费的数额，法院酌情予以减免15%,故自2015年5月8日至2017年5月7日止的物业费应支付3547元（104.76㎡×1.66元/㎡/月×24月×85%），自2017年5月8日起至本判决生效之日止的物业费按每月148元（104.76㎡×1.66元/㎡/月×85%）的标准支付。邓继相未按时交纳物业管理服务费事出有因，法院对武重物业公司要求邓继相支付违约金的诉讼请求不予支持。关于邓继相提出的物品遗失等问题，属另一法律关系，应由相应的权利人另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、邓继相于判决生效之日起三日内向武汉武重物业管理有限公司支付自2015年5月8日至2017年5月7日止的物业费3547元；二、邓继相于判决生效之日起三日内按每月148元的标准向武汉武重物业管理有限公司支付自2017年5月8日起至判决生效之日止的物业费；三、驳回武汉武重物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由邓继相负担（此款武汉武重物业管理有限公司已垫付，邓继相在给付上述款项时一并支付给武汉武重物业管理有限公司）。二审期间邓继相提交武汉地产集团下属公司名单一份，拟证明其是与武汉地产开发投资集团公司签的合同，与武重物业公司没有任何法律关系，也没有与武重物业公司签过物业服务合同。《前期物业管理服务协议》是受拆迁方逼迫签订的。2013年的时候，该小区尚未验收，拆迁方说让拆迁户先行入住，否则不给拆迁期间的住房补贴，在这种情况下才被迫签订了上述协议。武重物业公司质证认为，武重物业公司与邓继相所签物业服务合同没有约定终止时间，双方存在物业服务合同关系。本院认为邓继相提交的证据不能否认武重物业公司为其所居住小区提供物业服务的事实。二审经审理查明事实与一审查明事实相同。本院认为，本案的争议焦点为邓继相是否应向武重物业公司缴纳物业费。邓继相于2013年5月8日办理了房屋收房手续后，与武重物业公司签订了《前期物业管理服务协议》属实。邓继相认为其是受胁迫所签但不能提交相关证据予以证实。武重物业公司在涉诉小区内提供物业服务属实，邓继相作为小区业主已接受服务，双方应依所签合同约定履行各自义务，邓继相应当依照《前期物业管理服务协议》的约定缴纳物业费。关于邓继相提出的物业公司服务不到位的问题，一审已据此酌情扣减物业费且未支持武重物业公司要求赔付违约金的请求，一审处理符合法律规定。综上所述，邓继相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓继相负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  叶 钧审判员  刘 阳二〇一八年三月二十日书记员  舒 畅