海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终467号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡昌维，男，1951年12月8日出生，汉族，陵水黎族自治县人，现住陵水县。 委托诉讼代理人：郑云，男，1965年8月2日出生，住陵水黎族自治县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陵水黎族自治县住房保障管理中心，住所地：陵水县建设银行**。 法定代表人：徐克东，该中心主任。 委托诉讼代理人：吴连胜，男，该中心办公室主任。 委托诉讼代理人：王润苗，海南卫伦律师事务所律师。 上诉人胡昌维因与被上诉人陵水黎族自治县住房保障管理中心（以下简称：陵水住保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 胡昌维上诉请求：依法撤销陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初796号民事判决，发回原审法院重审。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。在原审判决书中，原审法院基于下例事实，作出原审判决书中第一、二项的判决属于认定事实不清。原审判决书第10页第3行至第8行：“2016年2月份，本诉原告检查廉租房住房情况时，发现本诉被告胡昌维将其租住的廉租房7栋B单元1002号转租给杨世荣居住。杨世荣从2015年12月份起至2016年2月份止居住三个月，每月向胡昌维交纳租金200元，共交了600元给本诉被告胡昌维”。原审判决认定的这一事实是错误的。1、上诉人根本就没有该房出租给杨世荣更没有将收取杨世荣的所谓600元租金。事实是杨世荣支付了200元给上诉人，作为上诉人按本租赁合同应当交给被上诉人的租金（40元/月X3=120元）、卫生费（10元/月X3=30元）和电梯费(10元/月X3=30元），三项费用共计180元，剩下20元不应该被认定为上诉人所收取的高额租金。2、2016年2月，杨世荣从1002号廉租房搬出去的第二个月（即2016年3月），杨世荣就把她家安排住进桃万公租房小区了，说明杨世荣家本身就符合政府补贴住房的基本条件，根本就不需要另外向上诉人租房。以上两项事实充分证明，上诉人根本就不存在将上诉人居住的廉租房转租给杨世荣居住的事实。二、原审判决适用法律不当。上诉人在原审诉讼中的第一项反诉请求是请求人民法院依法判令：被反诉人接通反诉人享有使用权的北斗公共租赁（廉租）住房7栋B单元1002房的水源、电源，使反诉人能够正常使用该房；第二项反诉请求是请求人民法院依法判令：被反诉人赔偿因其强行切断反诉人享有合法使用权的房屋的水源、电源，使反诉人无法正常作用该房而损失5400元（每月300元，自2016年2月至2017年9月，共19个月。计算方式：19X300=5400元）给反诉人。原审法院对于以下两项事实的认定，足以使本上诉人的反诉请求所依据的事实、理由得到充分的证实。然而，原审法院却适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出驳回反诉原告胡昌维的诉讼请求的判决。原审法院的这一项判决内容纯属于适用法律不当。1、原判决书第12页第9行至第15行认定：“本诉原告自发现本诉被告胡昌维将廉租房屋转租给她人居住后，就采取强制措施切断了该廉租房屋的水源电源，本诉被告胡昌维也无法居住，该房屋丧失居住的意义，本诉被告胡昌维无权占有也只是在屋里堆放些生活用品，现要求被告胡昌维支付租金有显失公平”。2、原审判决书第11页倒数第7行至倒数第3行认定:“本案中，虽然租赁间届满，但是本诉原告在没有发现本诉被告转租给她人居住时是默认还是让其居住，并收取了租金。因此，应予认定本诉原、被告原租赁合同继续有效，故本诉被告辩称期限届满为无效合同的理由不成立”。综合原审法院对以上的两项认定即本诉原告切断了该廉租房屋的水源电源，使本上诉人无法居住。致使本上诉人合法权益受到了被上诉人的侵害。原审法院应当判决支持本上诉人的两项诉讼请求。三、违反法定程序。《民事诉讼法》第一百三十六条明确规定：“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点”。但原审法院在一审时，却开庭的前一天才告之上诉人，违反了法律这一规定，严重地损害了本上诉人的诉讼权益。综上所述，原审判决因认定事实不清；适用法律不当；违反法律程序，导致判决错误。因此，请求二审法院依法撤销原审法院于2017年11月6日作出的一审民事判决，发回原审法院重审。 被上诉人陵水住保中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陵水住保中心向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告、被告于2013年10月17日签订的《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》；2、请求依法判令本诉被告胡昌维于判决生效之日起三日内搬出陵水县北斗廉租房7栋B单元1002号；3、依法判令本诉被告胡昌支付从2016年4月起至2017年4月止的房屋租金2400元（按每月租金200元，以12个月计算）。 胡昌维一审反诉请求：1、判令被反诉人接通反诉人享有使用权的北斗公共租赁（廉租）住房******的水源电源，使反诉人能够正常使用该房。2、判令被反诉人赔偿因其强行切断反诉人享有合法使用权的房屋的水源电源，使反诉人无法正常使用该房而损失的5400元。（每月300元，自2016年2月至2017年9月，共19个月，计算方式：19×300=5400元）给反诉人。 一审法院认定事实：2011年经反诉原告（本诉被告）胡昌维向本诉原告（反诉被告）陵水住保中心申请廉租住房，经审查，其符合陵水黎族自治县陵府办[2009]141号关于印发《陵水黎族自治县廉租住房管理实施细则》的规定，从此本诉原告、被告于2013年10月17日签订《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》，第一条约定：出租人本诉原告陵水住保中心将坐落于陵水县椰林镇北文路廉租住房规划小区7栋B单元1002房，户型为一室一厅，住房面，住房面积40平方米出租廉租住房给胡昌维居住，租赁期限为一年，从2013年11月至2014年10月31日止；第三条第一项，该住房租金按照县核准标准执行，暂定为按建筑面积每月每平方米1元，每月租金为40元；第十条，单方解除权的行使：第二项规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权单方解除合同，并提前收回出租房屋：…….4、承租人转借、转租承租房屋的。陵府办[2015]136号《陵水县人民政府办公室关于印发廉租租赁住房和公共租赁住房并轨管理实施方案的通知》的规定，承租人如若将承租的住房转借、转租的，由本诉原告陵水住保中心限期收回承租的住房，五年内不得再次提出住房保障申请。合同期届满后，承租人本诉胡昌维继续居住该廉租房。2016年2月份，本诉原告陵水住保中心检查廉租房住房情况时，发现本诉被告胡昌维将其租住的廉租房7栋B单元1002号房转租给杨世荣居住，杨世荣从2015年12月份起至2016年2月份止居住三个月，每月向胡昌维交纳租金200元，共交了600元给本诉被告胡昌维。2016年2月25日本诉原告陵水住保中心对本诉被告胡昌维发出终止公共租赁合同及办理退房手续的通知，本诉被告胡昌维也不退房，本诉原告陵水住保中心于2016年7月28日向一审法院起诉，经一审法院立案庭前调解，本诉被告胡昌维口头同意搬出廉租房7栋B单元1002号，本诉原告陵水住保中心于2016年8月18日向一审法院撤诉。撤诉后，本诉被告胡昌维仍不退出其居住的廉租房，而占用至今，从2016年4月份起本诉原告陵水住保中心切断该廉租房水源电源，同时从此起至今本诉被告胡昌维也未交付租金。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于印发的通知》规定，第一审法院立案时可根据当事人的起诉确定案由。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系认为可定案由的依据。本案中，因本诉被告胡昌维违反房屋租赁合同中的约定，本诉原告陵水住保中心要求解除房屋租赁合同及本诉被告胡昌维腾房退出廉租房并支付租金。这就较符合房屋租赁合同纠纷的特征:出租人将房屋出租给他人使用，承租人支付租金，本案法律关系的客体是廉租房屋，也就是说其法律关系是双方签订的廉租住房租赁合同引发的纠纷。并非是返还原物纠纷的法律关系权利人请求无权占有人返还不动产原物的纠纷，立案时以返还原物纠纷作为案由显属不妥应予纠正。故本案由应定为房屋租赁合同纠纷。本诉原告、被告于2013年10月17日签订《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，且该合同内容并不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，约定的内容予以确认。2014年10月31日合同期间届满后，本诉被告胡昌维仍然居住在北文路廉租住房规划小区7栋B单元1002房。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，虽然租赁期间届满，但是本诉原告陵水住保中心在没有发现本诉被告转租给她人居住时是默认还是让其居住，并收取了租金。因此，应予认定本诉原告、被告原租赁合同继续有效，故本诉被告辩称期限届满为无效合同的理由不成立。本诉被告胡昌维在继续租住期间，擅自将承租房转租给杨世荣居住并收取了租金，违反了双方于2013年10月17日签订的《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》第十条第二项的规定，承租人转借、转租承租房屋的出租人有权利单方解除合同。本诉被告胡昌维将廉租转租给她人居住的行为条件已成就，也就符合了《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故本诉原告陵水住保中心主张解除双方签订的廉租住房合同及要求本诉被告腾房搬出其居住在陵水县椰林镇北文路廉租住房规划小区7栋B单元1002房屋，于法有据，本院予以支持。但本诉原告陵水住保中心要求本诉被告胡昌维支付12个月的租金2400元，本院不予采纳。因为自发现本诉被告胡昌维将廉租房屋转租给她人居住后，就采取强制措施切断了该廉租房屋的水源电源，本诉被告胡昌维也无法居住，该房屋丧失居住的意义，本诉被告胡昌维无权占有也只是在屋里堆放一些生活用品，现要求本诉被告胡昌维支付租金有显失公平。反诉原告胡昌维主张要求反诉被告陵水住保中心接通其原居住的廉租房的水源电源，但其都没有提供证据证明其主张，仅凭一份《海南省最低生活保障证》与本案无关联的证据。因此，根据《最高人民法院关于适用 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：是否应解除上诉人与被上诉人于2013年10月17日签订的《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》；上诉人是否应腾房搬出位于陵水县椰林镇北文路廉租住房7栋B单元1002号房。上诉人与被上诉人签订廉租住房租赁合同，规定上诉人按条件租住政府部门统一为住房困难户解决居住的廉租住房，但上诉人却违反合同规定将居住的廉租住房转租给他人收取利润，违反了双方签订的廉租住房租赁合同规定，属严重违约行为，应解除双方签订的《陵水黎族自治县廉租住房租赁合同》，上诉人应退出位于陵水县椰林镇北文路廉租住房7栋B单元1002号房。上诉人提出继续居住廉租住房，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，全部由上诉人胡昌维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 杨 洁 审 判 员 黄声泽 二〇一八年三月二十九日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。