北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11308号原告：北京美童教育科技有限公司。法定代表人：戴亚楠，董事长。委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪福龙，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京华瑞圣美物业管理有限公司。法定代表人：任吉芹，执行董事。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，北京市金栋律师事务所律师。原告北京美童教育科技有限公司与被告北京华瑞圣美物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人戴亚楠、委托诉讼代理人刘纪伟、汪福龙，被告委托诉讼代理人钟红、周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；2、判令被告返还2017年5月6日至2017年11月6日房屋租金2223945元；3、判令被告双倍返还租赁保证金1482630元；4、判令被告返还半年场地费租金5万元，房屋外面有一个院子，院子租赁费是单独计算的，场地费属于合同第5条的相关费用；5、判令被告返还物业费91395元；6、判令被告赔偿原告房屋设计改造装修损失831148．04元；7、判令被告赔偿原告人员招聘的人员工资228701．67元；8、判令被告赔偿原告宣传经营前期投入成本损失71550元；9、判令被告赔偿房屋租金、保证金、场地费租金及物业费自2017年1月6日至判决生效履行之日的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：2017年1月6日原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定被告将朝阳区某大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）及场地出租给原告，租期自2017年2月6日至2022年2月5日，2017年2月6日至2017年5月5日为免租期，年租金4447890元，租赁保证金为两个月租金741315元。原告支付相应款项并做了前期准备工作后，2017年5月原告得知，被告出租的房屋没有权属证明，房屋改造装修完成后也将因为无法办理相关手续而无法用于合同约定用途，合同目的无法实现。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告存在未交纳房屋租金的违约行为，不存在原告所说的办证的情况，原告从没要求过我方提供相关办证的材料，我方没有违约，双方签订合同的时候将授权和房产证给原告看了，原告没有提出异议；2、涉诉1号楼我方有转租权，原告没有要求我方提供材料办理相关证照，我方没有违反合同，我方要求继续履行合同；3、原告已经占有使用房屋，不应返还租金、保证金；4、人员、宣传等投入是原告正常的商业投入，不应我方承担；5、原告承租的房屋不属于违建，没有任何部门认定为违建，是在某集团的授权情况下，根据经营需要加建的建筑物，其中包括合法建筑，并非完全属于加建部分，承租房屋在某集团内部认定为无证资产，原告经营可以办理相关证照，之前也有租户办理证照。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区某大街20号院1号楼登记房屋所有权人为案外人北京某集团有限责任公司，规划用途为仓储服务及其他用房，健身房，乒乓球厅，设备用房，网球馆，游客服务中心，游泳池。自然建筑面积13199平方米，包括登记薄中记载且颁发所有权证部分建筑面积11137．51平方米，以及登记薄记载不颁发所有权证部分建筑面积2061．49平方米（-1层人防1987．74平方米及01层人防73．75平方米）。产权登记的11137．51平方米中包括-1层及地上三层，其中，地上三层规划用途均为游客服务中心，01层101号建筑面积2307．26平方米，02层201号建筑面积940．15平方米，03层301建筑面积933．35平方米，附属158．27平方米。2016年11月23日，原、被告签订《意向协议》，约定：被告向原告出租朝阳区某大街20号院1号楼主题酒店1-2层（附带建筑房屋北侧400-450平米的停车场地），物业位置朝阳区某大街20号院1号楼主题酒店，建筑面积约2031平方米等。2017年1月6日，原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：被告将北京市朝阳区某大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）出租给原告，包括出租房屋面积约2031平方米，以及楼北侧场地约420平方米，具体以双方实际测量面积为准。租期自2017年2月6日至2022年2月5日，装修免租期3个月，自2017年2月6日至2017年5月5日，装修免租期免租金，但应支付相应物业管理费。原告的租赁用途为办公、教育培训。前三年租金每年4447890元，场地费租金每年100000元，每六个月支付一次。原告交纳租赁保证金741315元，租赁期间内，如原告未按约定交纳租金或其他费用，违约造成被告损失的，被告有权冲抵或扣留。如原告不履行合同或其他违约行为致使合同提前终止的，被告有权不予退还保证金。被告应按照法律法规、规章等的规定为原告按本合同约定用途办理营业执照提供有关证明材料，全力配合原告办理相应执照。被告应保证租赁标的取得了产权人的合法授权，保证原告能够正常使用租赁标的，并协助和配合原告办理将租赁标的用于商业用途（包括但不限于注册公司）所需要的一切手续，并提供必要的文件。被告违反合同约定，经催告30日内仍未纠正，或者实质性违反合同项下义务给原告造成损害，原告有权要求被告双倍返还保证金，并承担损害赔偿责任。2012年6月18日，案外人北京某集团有限责任公司向案外人北京某投资管理有限责任公司出具书面材料，写明：北京某集团有限责任公司授权委托某某（北京）体育文化有限公司对外签署位于某大街20号院1号楼及非建筑物场地租赁事宜。2016年10月10日，案外人某某（北京）体育文化有限公司出具证明，写明：我公司与北京某投资管理有限责任公司签订的《房屋（场地）租赁合同》中涉及的主题酒店及场地所有权均属于我公司。我公司同意北京某投资管理有限责任公司对外出租该主题酒店及场地，期限为10年（自合同签订之日起生效。）2016年11月6日，案外人北京某投资管理有限责任公司出具授权委托书，写明：其授权委托被告，全权负责北京市朝阳区某大街20号院1号楼（主题酒店）对外租赁（租赁期限10年）的一切事宜。委托期限自2016年11月6日至2026年11月5日。原告提交（2017）某03民终XXXX号民事判决书，认定事实如下：2013年7月5日，案外人北京某投资管理有限责任公司将北京市朝阳区某大街20号院1号楼中自行加建的1680平方米房屋出租给案外人北京某某酒店管理有限公司进行酒店经营，因北京某投资管理有限责任公司出租的房屋没有建房手续等原因，致使酒店无法经营等。庭审中，本院询问，登记薄中记载的01层101号建筑、02层201号建筑是否包括本案“主题酒店及场地”的2031平方米及420平方米，原告称，01层101号建筑为U型建筑，本案“主题酒店及场地”是在U型的空白区域里另行加建的。为证明损失，原告提交证据主要有：1、2016年12月26日原告与案外人北京某某文化传媒有限公司签订的《VI设计服务合同》，涉及某某国际幼儿园LOGO设计、VI基础设计及应用设计等。原告提交银行转账记录以证明其实际支付设计费42400元；2、2017年1月4日原告与案外人某某（北京）建筑设计有限公司签订的《设计合同》，涉及某某国际幼儿园室内设计等。原告提交银行转账记录及发票以证明其实际支付设计费237500元；3、2017年2月15日原告与案外人北京某投资管理有限责任公司签订的《拆除施工合同》，涉及拆除室内1、2层隔断墙及吊顶等，原告提交银行转账记录以证明其实际支付工程款6万元；4、2017年2月14日原告与案外人某某科学研究院签订的《技术服务合同》，涉及某某国际幼儿园抗震鉴定等。原告提交银行转账记录及发票以证明其实际支付鉴定费74250元；5、2017年3月2日原告与案外人某某科技（上海）股份有限公司签订的《企业通信与销售管理SaaS平台合同》，原告提交银行转账记录以证明其实际支付服务费3000元；6、2017年3月27日原告与案外人北京某某建筑结构设计事务所有限公司签订的《设计合同》，涉及某某国际幼儿园抗震加固工程等。原告提交银行转账记录及发票以证明其实际支付设计费4万元；7、2017年3月23日原告与案外人北京某某服装服饰有限公司签订的《园服采购合同》，原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用41560元；8、2017年3月27日原告与案外人北京某某文化传媒有限公司签订的《宣传品设计服务合同》，原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用1万元；9、2017年3月27日原告与案外人北京某广告有限责任公司签订的《委托合同》，原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用2万元；10、2017年3月30日原告与案外人北京某工程建设有限公司签订的《工程承包合同》，涉及某某国际幼儿园抗震加固工程，原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用197801．04元；11、原告与案外人山东某某科技有限公司签订《空气净化系统购置及服务合同》。原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用9万元；12、2017年4月15日原告与案外人北京市某建筑工程有限公司签订《工程施工合同》，涉及某某国际幼儿园电气管线、通风管道等工程，原告提交银行转账记录以证明其实际支付费用3万元；13、员工工资表、劳动合同等，以证明员工工资支出。对于原告主张的损失，被告称，原告前期的支出并不是实际支付，就算支出了也属于正常的经营支出，不属于损失，这些支出也可以在其他地方继续使用，并不是实际损失。经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序审理。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》的约定内容，被告出租给原告的房屋位于北京市朝阳区某大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）、1-2层、建筑面积2031平方米及楼北侧场地（停车场）、420平方米，但是，根据北京市朝阳区某大街20号院1号楼房屋所有权证书所登记的情况及前述“主题酒店及场地”的基本情况可知，坐落在北京市朝阳区某大街20号院1号楼中的合法建筑物（-1层及地上三层）中并无前述“主题酒店及场地”，合法建筑物（-1层及地上三层）的规划用途、楼栋结构、建筑面积、具体坐落亦与“主题酒店及场地”不相符合，被告并未举证证明“主题酒店及场地”与合法建筑物（-1层及地上三层）的同一性，亦未举证证明“主题酒店及场地”另行取得了合法规划许可手续，再结合被告自认其出租的“主题酒店及场地”存在加建、（2017）某03民终XXXX号民事判决书认定的违建事实等情况，足以认定被告出租给原告的北京市朝阳区某大街20号院1号楼（图纸标注：主题酒店）及场地并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张返还2017年5月6日至2017年11月6日“主题酒店”租金2223945元、场地费5万元、物业费91395元、租赁保证金741315元具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的房屋设计改造装修损失、人员招聘的人员工资损失、宣传经营前期投入成本损失，被告抗辩称原告支出属于经营成本、部分可再利用，本院根据双方的过错程度、原告实际支出情况、各项损失的合理性、关联性及可预见性等情况，酌情判处被告赔偿原告损失50万元。原告主张利息损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、确认原告北京美童教育科技有限公司与被告北京华瑞圣美物业管理有限公司于2017年1月6日签订《房屋（场地）租赁合同》无效；二、被告北京华瑞圣美物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京美童教育科技有限公司租金2223945元、场地费50000元、物业费91395元、租赁保证金741315元；三、被告北京华瑞圣美物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京美童教育科技有限公司500000元；四、驳回原告北京美童教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23317元，由原告北京美童教育科技有限公司负担5317元（已交纳），被告北京华瑞圣美物业管理有限公司负担18000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  魏慧彪二〇一八年三月二十日书 记 员  卢伟明