北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1590号上诉人（原审被告）：刘列平，男，1963年9月12日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京大华邦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区圆明园西路北京圆明园花园内。法定代表人:桑国巍，董事长。委托诉讼代理人：宋怡萍，女，京大华邦物业管理有限责任公司员工。上诉人刘列平因与被上诉人北京大华邦物业管理有限责任公司（以下简称大华邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘列平上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回大华邦物业公司的诉讼请求。事实和理由：1．关于诉讼时效问题，一审法院认定的四份快递单，不具备证明力，快递公司作为第三方服务可以在一定期限内查到信息，但由于年代久远，已经无法核实；因快递信息无法核实故不能作为认定事实的依据；大华邦物业公司以早已过查询期限的快递作为证据，属于恶意不当行为；2．大华邦物业公司与业主签订的入住协议，属于霸王条款，损害业主的利益，物业服务也严重不合格，我家从入住就有一个暖气风机是坏的,但大华邦物业公司未予更换,因换气风机的橡胶管长期老化得不到更换，造成暖气破裂跑水，地板墙壁都损坏，暖气费应减免；3．一审法院审理简单粗放，未能做到秉公办案。大华邦物业公司辩称，不同意刘列平的上诉请求和理由，希望法院驳回上诉，维持原判。大华邦物业公司向一审法院起诉请求：判令刘列平向我方交纳物业费17672.96元、有线电视费219元、电费8102.92元、水费733.50元、热水费1944元、供暖费21848.40元。上述合计50520.78元。案件受理费由刘列平承担。一审法院认定事实：大华邦物业公司原系北京市海淀区圆明园花园别墅小区的物业管理公司，负责为该小区提供物业服务。2001年6月7日，刘列平作为业主与大华邦物业公司就该小区19-4-501号房屋（建筑面积121.38平方米）签订业主入住合约及居住公约，并签署大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准，其中规定：物业管理费为2元/m2/月；代收代缴项目收费标准：电每度0.4元、水费每吨1.6元、自选台每月3元；其他服务项目收费标准：热水费每吨8元、机动车存车费每辆每月150元、冬季采暖费每平方米每135天30元、照明费（公用）实际发生量计价分摊。该标准还注明：1、物业公司查抄水、电表时间为每月25日-26日，发放收费通知单时间为次月1-5日，客户交费时间为次月6-10日；2、因客户原因未入住的房屋，同样以此标准收费。2007年6月30日，大华邦物业公司撤离该小区，之前诉争房屋一直接受由大华邦物业公司提供的物业服务。刘列平未交纳2001年6月至2007年6月期间的物业费17672.96元、有线电视费219元、电费8102.92元、水费733.50元、热水费1944元、供暖费21848.40元。大华邦物业公司分别于2009年4月、2011年2月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给刘列平邮寄了律师函，催缴欠费。庭审中，刘列平主张其取得诉争房屋产权登记时间为2009年8月18日，此前上述房屋的相关费用应当由开发商交纳。另查，大华邦物业公司所提供的物业服务，特别是在消防和监控方面，存在严重问题；2015年，大华邦物业公司在法院申请过诉前调解未果。一审法院认为，大华邦物业公司与刘列平签署的业主入住合约与居住公约以及大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方理应据此履行。在合同实际履行过程中，大华邦物业公司为诉争房屋提供了相关物业服务，刘列平理应根据其签订的收费标准交纳相应费用。大华邦物业公司要求刘列平交纳相应费用的请求，符合事实及法律依据，法院依法予以支持，考虑到大华邦物业公司提供的物业服务确有问题，故法院对大华邦物业公司所主张的物业费数额酌情予以减免，具体数额由本院依法酌定。鉴于大华邦物业公司分别于2009年4月、2011年2月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给刘列平邮寄了律师函，催缴上述欠费，向其主张过上述费用，且2015年，大华邦物业公司在法院申请过诉前调解，表明大华邦物业公司未明显怠于行使权利，诉讼时效并未经过，故刘列平主张大华邦物业公司诉讼请求已过诉讼时效的请求，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘列平于本判决生效后十日内给付北京大华邦物业管理有限责任公司物业费人民币一万四千一百三十八元三角七分、有线电视费二百一十九元、电费八千一百零二元九角二分、水费七百三十三元五角、热水费一千九百四十四元、供暖费二万一千八百四十八元四角，以上共计人民币四万六千九百八十六元一角九分；二、驳回北京大华邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案的诉辩主张，本案涉及以下几个焦点问题，现分别评述如下：关于大华邦物业公司提交证据的真实性判断问题，因大华邦物业公司在一审期间提交了邮政快递作为其向刘列平主张过物业服务费，诉讼时效应予中断的依据。现刘列平否定该证据的真实性。对此，本院认为，首先，刘列平不能举证上述邮政快递系大华邦物业公司伪造，故该证据具有客观性；其次，上述实体单据是否还留存有电子信息并不影响该证据的客观性，且刘列平未交纳物业费的事实，不因该证据能否在电子系统中查到而发生改变。一审法院采信邮政快递，进而认定大华邦物业公司向刘列平催缴过物业费，认定事实正确，本院予以确认。因在一审审理过程中，大华邦物业公司提交了邮政快递作为该公司向刘列平主张物业费的证据，且物业服务系持续性的服务，大华邦物业公司在2001年9月至2007年6月30日退出小区前，一直为圆明园花园别墅小区提供物业服务，在认定诉讼时效时对物业公司不应过于苛刻，而2015年大华邦物业公司在一审法院申请过诉前调解,故一审法院认定大华邦物业公司未明显怠于行使权利，本案诉讼时效并未超过，并无不当。关于入住协议、居住公约等文件的合理性问题。刘列平曾签署业主入住合约及居住公约，并签署大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准，对于物业收费的项目和标准都有明确约定。虽刘列平主张上述文件不合理，但其并未在法定期限内申请撤销，而大华邦物业公司为涉案小区提供了物业服务，刘列平接受了大华邦物业公司提供的物业服务，刘列平理应交纳相应的物业费。在上述文件中同时对代收代缴项目及收费标准作出约定，上述约定亦并不违反相关法律法规的规定，刘列平使用了水电，且不能证明其业已交纳了上述费用，故大华邦物业公司有权按照约定标准向刘列平收取水费和电费。关于大华邦物业公司的物业服务质量与橡胶连接管老化造成暖气跑水的问题。刘列平称其家有一个暖风机入住起就是坏的，暖风机的橡胶连接管老化后未得到维修造成暖气跑水，用以说明大华邦物业公司怠于履行工作职责，但刘列平在本案中未就其上述主张提供相应证据予以证实，故本院对其主张不予采信。刘列平称大华邦物业公司疏于对其楼上业主装修期间的行为进行管理以及不按规定开具物业费发票，但未提供相应证据予以证实,故本院无法认定大华邦物业公司存在刘列平主张的上述行为，且物业服务包括卫生、安保、绿化等多项内容，一审法院已经认定大华邦物业公司的物业服务质量确实存在问题，并相应核减了大华邦物业公司应收取的物业费标准。刘列平以上述两个理由拒绝按照一审法院酌减后的数额交纳物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案一审程序的合法性问题。经审查，一审审判程序合法，并不违反法定程序。综上，刘列平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由刘列平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  白 云审 判 员  王国庆二〇一八年三月二十日法官助理  唐兴华书 记 员  刘姊婕