江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终494号上诉人（原审被告）：中铁十一局集团有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中山路277号。法定代表人：何义斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋延迢，该公司连盐铁路项目经理部计划部长。委托诉讼代理人：马向阳，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部，负责人：刘某，该部政治委员。委托诉讼代理人：高海洋，江苏和济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继伟，江苏和济律师事务所实习律师。上诉人中铁十一局集团有限公司（以下简称中铁十一局）因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港市连云区人民武装部（以下简称连云区武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人中铁十一局的委托诉讼代理人宋延迢及马向阳、被上诉人连云区武装部的委托诉讼代理人高海洋及张继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中铁十一局上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。上诉人不是不按期支付租金，而是被上诉人在执行其上级关于停止有偿服务的要求，所以被上诉人的领导同意上诉人暂时不支付租金，等以后协商好了再交。直至现在被上诉人也无法向上诉人开具租金发票。二、一审判决有失公平。双方合同约定租赁期限为4年左右，上诉人以4年的期限进行安排和使用，被上诉人在合同未到期的情况下解除了合同，被上诉人违约，因此应减少租金。同时，被上诉人理应赔偿给上诉人造成的损失，依法与上诉人的租金冲抵。被上诉人连云区武装部辩称，上诉人的诉请观点依据不足，希望公正裁决。连云区武装部向一审法院起诉请求：1、判令中铁十一局立即支付租金259000元（其中第三年租金150780元、第四年实际租金108260元）；2、判令中铁十一局承担逾期支付租金的违约金（第二年租金缴纳逾期340天，计违约金9520元；第三年、第四年租金至今未交，违约金计算至实际支付之日，上述违约金每日按逾期租金的万分之二计算）；3、诉讼费用由中铁十一局承担。一审法院认定事实：2013年12月23日，连云区武装部（出租方/甲方）与中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定连云区武装部将坐落于连云区云宿路39号，区人武部办公楼右半边的房屋出租给该项目经理部。合同主要内容：第二条：租赁期限大概为4年左右，至少3年，租赁时间从2014年1月1日起开始，若乙方实际租期不满4年，按月结算，租金多退少补。如乙方租期超过4年，可优先续租。第三条租金：1.房屋第一年租金为130000元。2.房屋租金支付方式如下：乙方按年支付租金，分别在每年1月10日之前付款，甲方收款后应提供给乙方有效的正规发票。3.从第二年开始，经双方友好商谈可逐年递增租金，租房最后一年（第四年），租金不突破200000元。第八条乙方违约责任：1.经甲方催告后，如乙方不按约定支付租金达20天时，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方赔偿经济损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，连云区武装部按照合同约定将房屋交由中铁十一局使用，中铁十一局按约交纳了第一年的租金130000元。并于2015年12月16日交纳了第二年的租金140000元。2017年8月31日，中铁十一局搬出涉案房屋，并将钥匙交还连云区武装部，双方合同解除。一审法院另查明，中铁十一局集团有限公司连盐铁路项目经理部由中铁十一局为连盐铁路项目施工设立，未进行工商登记，项目经理部的印章经公司同意刻制。中铁十一局向一审法院提供了《装饰工程施工合同》《防水工程合同书》、《户外广告合同》、《网络系统合同》、增值税发票、与案外人签订的《房屋租赁合同》、《建设装修装修工程施工合同》等证据证明其因连云区武装部提前解除合同产生的费用及造成的损失情况。连云区武装部对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性及证明目的均有异议，认为与连云区武装部无关。一审法院认为，连云区武装部提交上述证据证明其因连云区武装部解除合同造成的损失，要求在本案中一并处理，但其未在法定期限内提出反诉，一审法院依法不予处理，对上述证据在本案中不予确认，中铁十一局可另行主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案连云区武装部与中铁十一局连盐铁路项目经理部签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。因中铁十一局连盐铁路项目经理部系由中铁十一局设立，该项目部的权利义务应当由中铁十一局享有并承担。当事人协商一致，可以解除合同，本案《房屋租赁合同》已由连云区武装部、中铁十一局合意解除，中铁十一局已于2017年8月31日搬出房屋。连云区武装部作为出租人将涉案房屋交付中铁十一局使用，中铁十一局应当按照《房屋租赁合同》约定，按其实际使用期限向连云区武装部支付租金。关于中铁十一局应当支付给连云区武装部的租金数额，因双方合同未对第二年、第三年及第四年的租金数额进行约定，仅约定经双方协商逐年递增。第二年中铁十一局向连云区武装部交纳租金140000元，连云区武装部认为第三年的租金应按第二年租金较第一年租金的增幅确定，中铁十一局则认为双方未就第三年、第四年的租金数额达成一致。对此，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定后三年租金经双方友好商谈可逐年递增，但因双方未就第三年、第四年租金数额达成一致，连云区武装部要求按照第二年的增幅递增租金不符合合同约定，一审法院酌情按照第二年的租金数额确定中铁十一局应当支付的第三年及第四年的租金，经计算，中铁十一局欠付第三年及第四年租金合计233333.33元（第三年租金140000元+第四年实际租赁期间8个月租金93333.33元）。一方当事人未按合同约定履行义务，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。中铁十一局未按合同约定的期限履行支付租金的义务，应当承担相应的违约责任。因双方对于违约责任的承担方式未进行约定，一审法院确定中铁十一局参照中国人民银行同期同类贷款利率标准向连云区武装部支付迟延支付租金的违约金。中铁十一局关于因不能开具发票，连云区武装部同意其缓交租金的辩解理由，未提供证据证明，连云区武装部亦不予认可，一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决中铁十一局于判决发生法律效力之日起十日内支付连云区武装部租金233333.33元，并以140000万元为基数，自2015年1月11日至2015年12月16日，自2016年1月11日至判决确定的给付之日，以93333.33元为基数，自2017年1月11日至判决确定的给付之日，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向连云区武装部支付违约金。一审案件受理费5185元，由连云区武装部承担385元，由中铁十一局承担4800元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人中铁十一局应否支付租金，其主张的损失等应否冲抵租金。本院认为，上诉人中铁十一局上诉主张被上诉人连云区武装部同意其暂时不支付租金，但未能举证证明且主张，且被上诉人连云区武装部对此不予认可，故本院对中铁十一局的该上诉主张不予采纳。关于租金发票，因涉案租赁合同约定甲方收款后提供给乙方有效的正规发票，即中铁十一局有支付租金的先行履行义务，故中铁十一局主张因连云区武装部未开具发票故其未支付租金的主张不能成立，本院不予采纳。中铁十一局应按照租赁合同的约定支付租金。现中铁十一局与连云区武装部已解除双方签订的涉案租赁合同，且中铁十一局使用涉案房屋的时间已超出合同约定的至少3年的租期，上诉人中铁十一局主张损失冲抵租金的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。上诉人中铁十一局还主张其支付的维修费27000元应冲抵租金，对此，本院认为，中铁十一局所举证据不足以证明其对涉案房屋进行了维修及维修费用的金额，故本院对其该主张不予采纳。综上，上诉人中铁十一局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5185元，由上诉人中铁十一局集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一八年三月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。