福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5204号 原告：邓泽东，男，汉族，1968年10月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张蕾，福建凯峰律师事务所律师。 被告：邱吉平，男，汉族，1967年5月14日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：游晓芳，福建景行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄清枝，福建景行律师事务所律师。 第三人：江贵华，男，汉族，1970年8月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告邓泽东与被告邱吉平、第三人江贵华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张蕾、被告邱吉平及其委托诉讼代理人游晓芳、第三人江贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓泽东向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付拖欠原告的场地租金262650元；2．判决被告自起诉之日起按拖欠租金本金262650元的年利率24％计算逾期付款利息至全部清偿之日止；3．判决本案全部诉讼费用均由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2013年8月1日签订《承包经营合同书》，约定由原告将承包自福州怡福物业管理公司、限定范围在福州停车场内简易搭盖的2552平方米场地转租给被告经营羽毛球馆。该合同第二条约定了承包经营期限至2016年3月1日止，期限届满前原告与福州怡福物业管理公司续签合同书后，双方无异议则合同可继续顺延。同时，该合同第三条“承包费及缴付方法”约定承包金标准以每月每平方米20元计算，月租金51000元，每月缴付一次，自第三年起月租金递增3％缴纳至本合同结束。2014年5月7日，原、被告双方另就承包经营场地补漏翻新工程签订《补充协议》。 上述合同期限届满后，经与福州怡福物业管理公司协调，原告对经营场地腾空交还业主的过渡期限延至2016年7月31日，而被告也于2016年6月12日才自称因股份转让给江贵华不再续租承包合同并发《告知函》给原告；为此，原告亦于2016年6月20日回复《关于立即缴清拖欠租金并交还承包经营场地的催告函》给被告，要求其应于2016年6月25日前缴清逾期拖欠的2016年2月至6月的承包租金合计262650元整，并于2016年6月30日前腾空场地交还原告。但被告收函后既不按时付清拖欠租金，其所谓受让了股份的实际经营人江贵华还占据了经营场地至2016年7月仍迟迟不予腾空交还，原告为免于被福州怡福物业管理公司追责而承担违约责任，还被迫支付给占据了场地的实际经营人数万元补偿费才得以及时收回场地交还业主。 现被告拖欠承包经营租金262650元至今，虽经原告屡屡催促却拒不支付，为维护原告的合法权益不受侵害，根据《民事诉讼法》、《民法通则》等法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判如所请为感。 被告邱吉平辩称，一、被告邱吉平非本案适格被告。本案讼争房屋于2015年3月1日起即由江贵华承包经营，租金也系由江贵华负责缴付，原告对此也明确知悉并确认，且从后续原告与江贵华退租事宜达成补偿一事也足以证明原告已与江贵华形成了事实上的租赁关系，与被告邱吉平无关。 二、原、被告合同约定租赁期限已于2016年3月1日到期，原告也于催告函中明确同意被告提出的《承包经营合同书》随着经营期限届满而自然终止，并收回场所。因此，原告诉请被告支付2016年3月1日之后的租金，缺乏事实和法律依据。 三、原、被告及第三人已经协商一致将15万元租赁押金抵扣2016年1月至3月份的三个月租金，另江贵华也已付2016年4月份租金，并于2016年5月份与原告就退租事宜达成一致，由原告补偿江贵华6万元，双方关于租赁事宜就此了结，并不存在拖欠租金的情形。 江贵华通过被告向原告交付153000元的场地租赁押金，后经协商一致，同意将该租赁押金15万元用于抵扣2016年1月至3月份租金。2016年4月12日江贵华又向邓泽东支付了4月份的租金。因此，原告诉请拖欠2016年2月至4月份的租金缺乏事实和法律依据。而江贵华于2016年5月份就已退租，且约定将场地内的所有设施设备均留给原告，而相应的原告给江贵华支付6万元作为补偿金，双方关于租赁事宜就此了结，因此，并不存在拖欠2016年5、6月份租金的情形。从原告向江贵华支付6万元补偿金的行为，也足以看出被告邱吉平并非本案实际承租人，所有租赁事宜均系由原告与江贵华之间商谈，与被告邱吉平无关。 四、双方之间合同并未明确约定逾期付款利息，原告诉请缺乏事实和法律依据。 五、假设原告对15万押金抵扣三个月租金的事实予以否认，则被告有权要求原告依据合同约定退还153000元的场地租赁押金。 综上所述，被告与原告的租赁关系已于2016年3月1日到期，而原、被告已明确约定将15万押金抵扣3个月租金，被告并无拖欠租金的情形。原告诉请缺乏事实和法律依据，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人江贵华辩称，原告诉请不符合事实。 一、基本情况：2014年10月，由邱吉平、林勇、方兴、江贵华等四人作为股东共同投资120万元，把福州停车场简易搭盖成2552平方米的羽毛球馆。营业至2015年3月1日时，邱吉平、林勇、方兴等人认为球馆经营无法回收成本，在合同期只剩下一年的情况下，劝说江贵华转包场地并承诺合同到期后可以续签合同。于是江贵华向邱吉平等三人支付42万元购买了球馆的经营权及所有设备设施（由四人股东变为一人承包经营），并交纳了15万元的场地租赁押金。 二、事情经过：1．在承租期间，江贵华按合同约定均按时交纳场租。经营到2015年底，江贵华接到球馆要拆除的消息，于是向怡福物业业务具体负责收费的工作人员咨询了此事，对方答复不会拆除，合同到期仍可续签。但是，江贵华在2016年1-3月份期间多次催请续签合同，怡福物业都以公司要先与福大签约后才能与江贵华续签为由拒签，最后不了了之。2．江贵华在经营不到一年的时间里，所投入的资金回收不到五分之一，同时江贵华也通过各途径了解到球馆是必须拆除，不可能再续签合同，于是江贵华找怡福物业相关领导，最后物业领导同意将抵押金十五万元作为抵扣2016年1-3月份场租。2016年4月，合同到期后，江贵华又向怡福物业多交了一个月的租金。3．在此期间，江贵华与邓泽东多次交涉，对方都承诺可以续签合同，最后确定场地租赁合同无法再续签后，邓泽东提出江贵华撤出，并将场地内的所有设备设施留给邓泽东，邓泽东给江贵华六万元作为补偿金。这样，江贵华直接造成经济损失三十多万元。4．江贵华于2016年5月份退出场地经营，由于原先在经营期间已向一部分消费者收取了一年的年费，本着诚信经营的原则，江贵华安排一位工作人员在场地负责退还消费者年费工作，没有经营，不存在占据经营场所。5．江贵华作为受害者，有权起诉怡福物业管理公司。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1．承包经营合同书； A2．补充协议； Ａ1、Ａ2共同证明：原、被告于2013年8月1日签订《承包经营合同书》，约定由被告向原告承包位于福州内的场地经营羽毛球馆，月租金51000元，自2015年8月起月租金递增3%即被告应按月52530元缴纳给原告至承包经营终止。 A3．告知函； A4．关于立即缴清拖欠租金并交还承包经营场地的催告函； A3、A4共同证明：原、被告之间承包经营合同到期后，被告仍延续经营羽毛球馆直至2016年6月，其间被告虽自称变更实际承包经营人，但鉴于被告事先未经原告同意且双方的合同关系未变更，故经被告于2016年6月20日确认其尚欠原告2016年2月至6月的租金262650元应于2016年6月25日付清并在6月30日前腾空场地。但被告却至今拖欠该租金未支付给原告，侵害原告合法权益。 被告对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2真实性无异议，但对证明对象有异议。合同约定押金153000元于合同结束后退还，合同租赁期限到2016年3月1日到期，原、被告已明确约定将押金抵扣三个月租金，因此，被告并不拖欠原告租金。合同到期日起原告与第三人发生的租赁关系，与被告无关。另外，原被告与第三人已于2015年3月1日达成一致，由第三人承租该场地。且从合同中双方对逾期付款利息并没有约定。对证据A3真实性无异议，对证明对象有异议。从告知函内容明确，2015年3月1日起由第三人履行承包合同，缴纳承包费。且明确了承包期限届满，原告并未与福州怡福物业管理公司续签合同，被告也明确表示原、被告签订的《承包经营合同书》随着经营期限届满而自然终止，不再续约。因此，原、被告之间的租期已于2016年3月1日到期，被告并未拖欠原告租金。对证据A4真实性无异议，对证明对象有异议。从催告函中，原告也明确同意被告提出的《承包经营合同书》随着经营期限届满而自然终止，由原告收回场所。因此，原、被告的合同自2016年3月1日到期终止，该场地即已由原告收回，此后原告将场地租赁给第三人使用，与被告无关。因此，被告并不存在拖欠2016年3月1日以后的租金，另外，被告在催告函上的签字仅系表明对该份函件的签收，并不代表对文件中关于拖欠租金内容的确认。若签收即代表确认，是否意味着原告签收被告的《告知函》也即对被告告知函内容的确认？ 第三人对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2真实性无异议，对证明对象无异议。对证据A3、A4真实性有异议，对证明对象有异议，第三人没有拖欠原告租金，第三人在2016年4月份还多交了一个月租金，因为原告签不了租赁合同，第三人只能退租。 被告向本院提交了下列证据： B1．银行流水，证明：江贵华已付清租金的事实，并不存在拖欠租金的情形。 B2．股权转让合同，证明：邱吉平非本案适格被告。 B3．录音，证明：被告尚有15万元租赁押金在原告处，经协商一致用于抵扣三个月租金。且原告也明确租金已交付至4月份。本案并不存在拖欠租金的情形。 原告对被告提交的上述证据材料质证认为，被告的证据是当庭提交，并未在举证期限内提交。对证据Ｂ1、Ｂ2真实性无异议，对证明对象有异议，首先，林某不是本案的诉争当事人，其身份未能得到原被告共同确认，其所转账的款项也无法证实即为缴纳本案诉争租金的事实，同时他的账户在2016年6月7日尚有发生转账支取情况，也可说明其所向法庭陈述的在2016年5月即已退出经营场地并不属实。对于证据Ｂ2，该证据与本案诉请没有关联性，即便该股权转让合同确为真实，原告也无法确认，因为原告并未参与该合同签订，其内容为被告与第三人之间的法律关系，同时该合同内容约定的是羽毛球馆股权转让，并非被告依照合同法第84条规定对本案诉争合同的债务转移，因此无法证明被告的证明对象。对证据Ｂ3真实性有异议，其录音内容无法确认真实性，无原始录音载体的播放，对证明对象有异议，其无法证明被告主张的内容。 第三人对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1-B3真实性及证明对象均无异议。 第三人向本院提交了下列证据： Ｃ1．收款收据，证明：第三人委托助手林某向原告缴纳2016年1-4月租金，经结算缴纳了50124元，原告会计向第三人出具了收款收据。 原告对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1真实性有异议，无法确认，对证明对象有异议，上面的缴款人和收款人都无法证明与本案的关联性，无法证实被告通过银行转账50124元，也无法证明第三人实施了缴纳租金的行为。 被告对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1真实性、证明对象均无异议，且从内容可体现出租金实际是交到了2016年4月份，且有15万元押金是抵扣了租金，且证据中收款时间和被告流水中的汇款时间相吻合。 另，被告向本院申请证人林某出庭作证，证明部分租金系通过林某账户转给原告配偶程丽钦名下。原告对此质证认为，林某并未被告经营股东，其身份情况需要同当事人核实，对其真实性、陈述内容无法确认，其表明的身份关系与被告、第三人证实有利害关系。被告对此质证认为，其与被告及第三人提交的证据相吻合，足以证实原被告有将押金15万元抵扣三个月租金并且将租金交到2016年4月份，并不存在拖欠租金的情形。第三人对此质证认为，对真实性、陈述内容均无异议。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1-A4、被告提交的证据B1和B2、第三人提交的证据C1均有原件佐证，原告对被告提交的证据B1和B2的真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。原告对被告提交的证据B3的真实性有异议，本院对其不予确认。证人所述事实可与被告及第三人提交的证据相佐证，本院对此予以确认。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2013年8月1日，原告邓泽东和被告邱吉平签订《承包经营合同书》，约定：1．原告同意将产权权属福州大学，位于怡山小区停车场内现有简易搭盖2552平方米承包给被告经营，被告拟设立羽毛球馆。2．承包经营期限：自本合同签订之日起至2016年3月1日止，期限届满前原告和福州怡福物业管理有限公司续签合同书后，双方无异议本合同可继续顺延，具体顺延期限依据原告和福州怡福物业管理公司签订合同期限一致。3．租金以每月每平方米20元计算，月租金51000元，每月缴付一次。自第三人起月租金递增3%缴纳至本合同结束。4．被告应在合同签订当日内缴纳押金人民币153000元，合同结束后押金无息退还被告。该合同还约定了收款账户等事项。 2014年5月7日，原、被告签订补充协议，约定关于补漏翻新工程事宜。 2015年3月1日，被告邱吉平与第三人江贵华签订《股权转让合同》，约定：邱吉平同意将持有福州冠联羽毛球馆25%的股权，以15万元整转让给江贵华；邱吉平转让股权后，其在福州冠联羽毛球馆原享有的债权、债务、权利和义务，随股权转让而转由江贵华享有与承担。另查，福州冠联羽毛球馆所在场地即为2013年8月1日《承包经营合同书》所涉福州停车场内现有简易搭盖2552平方米场地。 2016年6月12日，被告向原告发出《告知函》称，原、被告签订《承包经营合同书》后，该租赁场所由被告和第三人江贵华等人合伙共同经营，其中被告占合伙股份25%。2015年3月1日，被告将上述股份转让给了第三人，第三人从2015年3月1日起开始履行合同义务向原告缴费。然而原告和福州怡福物业管理公司没有续签合同，那么《承包经营合同书》随着经营期限届满而自然终止，现被告向原告发函告知该合同书终止，被告不再续约，请原告收回场所或与第三人另行协商。 2016年6月20日，原告向被告发送《关于立即缴清拖欠租金并交还承包经营场地的催告函》称，现福州大学因场地善后要求，同意原告原承包经营期限暂延长至2016年7月31日，而被告自2016年2月5日起至今逾期已超过5个月未缴纳租金。2016年6月13日，原告收到《告知函》，同意被告提出的“《承包经营合同书》随着经营期限届满而自然终止”，由原告收回场所；但对于函中所称被告和第三人的合伙经营及股份转让事宜系你方内部私人之间的约定，与《承包经营合同书》无任何法律和事实上的关联，原告从未认可或同意被告的转承包行为，即便第三人曾有向原告缴纳费用行为，也均视同代为履行被告的合同权利义务。现原告催告被告于2016年6月25日前缴清拖欠的2016年2月至6月的租金共计262650元；于2016年6月30日前腾空场地交还原告，否则将追究被告的违约责任和赔偿损失。同日，被告在该函下方签名确认签收。 林某于2016年4月12日向程丽钦（系原告配偶）转账人民币54186元，于2016年6月7日向程丽钦转账人民币5160元。程丽钦于2016年7月8日向第三人转账人民币5.7万元。 另，第三人现持有两张收款收据，第一张收款收据载明的交款单位为冠联羽毛球馆，交款项目为水电费共计4062元，第二张收款收据载明的交款单位为冠联羽毛球馆，交款项目载明为1月份-4月份房租合计50124元，具体明细为52530元×4个月=210120元，减押金150000元、减工会场地费（3-4月）9996元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，原、被告于2013年8月1日签订的《承包经营合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。 关于原告的诉请，本院认为，被告系本案《承包经营合同书》的相对方，原告邓泽东与被告邱吉平、第三人江贵华之间从未就合同主体变更、债权债务转移达成一致意见，被告邱吉平与第三人江贵华双方之间的转让约定对原告邓泽东不生效，故被告关于其非本案适格被告的答辩意见，本院不予采信。第三人江贵华向原告缴纳租金和收款，应当视为代被告履行合同权利义务的行为。原告亦是如此认定，并在催告函中予以明确，由此原告应当知晓其向第三人转账结算即是向被告转账结算。根据《承包经营合同书》的约定内容和续约条件来看，该合同已经于2016年3月1日终止，之后被告继续使用租赁场地，原告没有提出异议，应视为双方建立不定期租赁合同关系，但双方在庭审中对不定期租赁合同关系的终止时间不能达成一致。原告现已收回租赁场地，而根据被告提交的银行流水、第三人江贵华提供的《收款收据》来看，第三人委托林某向原告配偶程丽钦在2016年4月12日、2016年6月7日分别汇款54186元、5160元，此两笔款项往来与《收款收据》的时间、内容与金额基本吻合，原告虽不认可前述两笔转账系本案结算款，但未对此两笔往来作出其他合理解释，上述转账即是被告缴纳租金等费用。原告亦自认其配偶程丽钦在2016年7月8日向第三人江贵华转账57000元系用于办理租赁场地清退的补偿款，亦应是原告向被告支付租赁场地清退的补偿款，由此可见，原、被告之间关于租赁场地的租金等费用已经结清，故原告关于被告邱吉平拖欠场地租金及逾期利息的诉请，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告邓泽东的诉讼请求。 本案受理费5239元，由原告邓泽东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年三月十二日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。