广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初411号原告：李锐坤，男，1954年2月18日出生，汉族，住广东省广州市开发区。原告：李煜云，男，1971年9月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告：钟叙文，男，1972年10月19日出生，汉族，住广东省广州市开发区。三原告共同委托诉讼代理人：周磊、朱延，均系广东恒益律师事务所律师。被告：广东庆狮汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广汕路华侨段2号自编102房。法定代表人：于立，董事长。委托诉讼代理人：张兴亮、李青峰，均系广东百高律师事务所律师。原告李锐坤、李煜云、钟叙文诉被告广东庆狮汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用普通程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人周磊、朱延和被告的委托诉讼代理人张兴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：原告与被告于2013年12月31日签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将位于广州市萝岗区广汕路2号物业的房屋及空地出租给被告作为汽车相关商业用途，总占地面积9189平方米，其中自建主体建筑三栋，合计建设面积9668平方米，空地4144.75平方米。合同租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，租金采取租赁期分段递进收取，其中房屋租金2014年1月1日至2014年4月30日免收租金，2014年5月1日至2016年12月31日每月租金241700元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金261036元。空地2014年1月1日至2014年4月30日免收租金，2014年5月1日至2016年12月31日每月租金33152元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金35804.16元。合同签订后，被告向原告交纳了800000元作为合同保证金，约定租赁期满或解除合同时返还被告。合同同时约定，租金按月计算，被告在每月的5日以前以银行转账方式缴付当月租金给原告。被告应依时交纳租金，逾期交付租金，每逾期一日，被告应按当月租金额的4‰向原告支付违约金。双方签订租赁合同后，原告便将房屋及空地交付被告使用，从2014年1月1日至2014年10月31日10个月期间被告曾向原告支付了租金共计1236834元。2014年11月11日后，被告未再向原告支付任何租金。截至2016年12月31日止，被告合计有26个月租金未向原告支付。在此期间原告多次催促被告，被告仍未支付。在原告催收租金过程中，原告了解到被告没有经过原告同意将承租的房地产擅自、分别转租给案外人，且次承租人以与被告有租赁合同关系为由一直侵占使用该房屋不愿退还房屋给原告。原告于2016年12月21日委托广东广之洲律师事务所向被告发送第一份律师函，要求被告限期在2016年12月31日前支付欠交的租金，被告未予答复。原告于2016年12月29日又委托广东广之洲律师事务所向被告发送第二份律师函，要求被告接到律师函三日内搬出并腾空所租物业，被告未予答复。由于双方协商不成，2017年1月12日，在开发区管委会的协调下，原告要求被告在一周内支付50%租金，剩余一半在2017年春节前支付完毕，被告予以答应，但截至起诉前被告仍未支付任何费用。综上，在租赁合同期限内，被告在未取得原告同意的情况下，将租赁物擅自转租给第三方，已构成根本违约，原告有权要求解除与被告之间的租赁合同关系，向被告追讨租赁物被占用期间的应付未付租金，并要求被告承担上述违约行为的违约责任。原告为维护合法权益，请求法院判令：1.于2017年5月10日解除双方之间关于萝岗区广汕路2号物业的房屋租赁合同关系，要求被告立即将位于广州市萝岗区广汕路2号的标的物（包括自主建筑A栋3层、B栋4层、C栋5层以及4144.75平方米的空地）按现状交还给原告，要求搬走可移动的物品，不能移走的装饰装修按现状交还；2.被告立即向原告支付从2014年11月1日起至2016年12月31日的租金共计7146152元[（4144平方米×8元/平方米+9668平方米×25元/平方米）×26个月]；3.被告立即向原告支付违约金（违约金分段计算，当月租金的违约金从次月1日起计至实际付清之日止，每日按照月租金的4‰计算，每月租金的违约金以不超过租金本金为限，违约金暂计至2017年1月16日为888629.5元），第2、3项诉讼请求金额合计8034781.5元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。三原告于庭审中进一步明确其第一项诉讼请求为要求解除双方之间签订的《广州市房地产租赁合同》。被告辩称：一、三栋建筑物的建筑面积共计3556平方米，空地合同约定面积是4000多平方米，我方只使用了1000平方米左右，使用空地的有我方、广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司（该司是我方经过原告同意转租给其使用）和由原告经营的中石化加油站三方。三栋建筑物有交付给我方，但面积不足9000平方米，只有3556平方米。原告交付空地给我方时没有测量过，我方不清楚空地的具体面积，双方没有办理过书面的交接手续，合同中约定的空地没有全部交付给我方，空地上建设的中石化加油站仍由原告使用。案涉空地同时有三个产权人，包括广州市第一一七中学、广州市经济技术开发区国有资产投资公司、广州市萝岗区联和街华侨经济合作社，各自所占比例我方、原告及产权人都不清楚。二、我方不同意原告关于解除合同的诉讼请求，理由是：1.解除合同已经过了法律规定的除斥期间。2014年1月1日原告已经知道我方将案涉场地部分转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司，如果原告要求解除，应当在一年内行使解除权，但是原告在2017年才起诉解除，已经超过法定的除斥期间。2.原告没有解除权。合同第6条第4款约定我方可以以其他公司的名义使用案涉场地。3.我方认为案涉合同建筑面积超过3556平方米的部分属于无效合同。无效的原因是C栋的4层、5层是违建，剩余部分约4000多平方米均不存在，并没有建设。A栋3层、B栋4层、C栋1至3层有报建手续，面积共计3556平方米，报建人是广州市第一一七中学，广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司使用的是A栋。三、欠付租金问题。1.欠付租金的诉讼时效是一年，原告只能请求2016年1月1日之后的租金，之前的租金已过诉讼时效。2.2016年1月1日之前的租金原告口头承诺我方无需缴纳。3.双方已经协商免除地铁施工期间（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金。原告也获得了地铁公司相应的租金补偿，具体金额我方不清楚。4.根据合同第5条第2款和第6款，案涉场地没有经过环评手续（具体指环保手续），原告不是涉案场地的合法产权人和承租人。四、只有我方的注册地在案涉场地，而其他公司的注册地不在案涉场地的原因是因为案涉场地没有经过环评手续，故案涉场地没有注册维修和检测公司的资质。五、原告主张的违约金标准过高，请求法院将违约金标准调整为按照每日万分之一计算。经审理查明：2002年7月18日，案外人广州市第一一七中学（出租方）与三原告（承租方）签订《合同书》，约定：出租方将广州市第一一七中学西边围墙以西，运通油站以东，小河边以北，广汕公路以南约二亩低洼地出租给承租方办企业，租赁期限从2002年10月1日至2032年10月1日止，租金每年1万元，每五年交租金一次。2013年12月31日，三原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，第一条租赁主体约定：甲方同意将坐落在广州市萝岗区广汕路2号（自编）（原凌凯汽车技术学校）的物业出租给乙方作汽车相关的商业用途使用，总占地面积9189平方米，其中自建主体建筑三栋，A栋有三层（原办公楼）、B栋有四层（原车间楼）、C栋有五层（原宿舍楼），合计建筑面积9668平方米和空地4144.75平方米。第二条出租金额约定：租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日止共15年，租金采取分段递进收取，2014年1月1日至2014年4月30日免收租金，房屋2014年5月1日至2016年12月31日期间的租金为每平方米25元合计每月241700元，2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金为每平方米27元合计每月261036元。空地2014年5月1日至2016年12月31日期间的租金为每平方米8元合计每月33152元，2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金为每平方米8.64元合计每月35804.16元。第三条付款方式约定：租金按月结算，乙方在每月的5日前以银行转账方式缴付当月租金给甲方。第四条保证金约定：甲乙双方在签订本合同后5个工作日内，乙方须向甲方交纳800000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起五日内将保证金退回乙方。第五条甲方权利与义务约定：2.甲方拥有该物业在租赁期内的合法产权（所有权或转租权，该合法产权证明作为本合同附件），并能提供可让乙方工商注册、加建经营运作硬件、安防等设施、室内装修等报建过程中需要的有效证明文件，有合法出租许可证，能到街道房屋管理中心开具合法的租赁发票。6.甲方保证拥有该物业在租赁期内的合法产权（所有权或转租权等），甲方保证在租赁期限内乙方（或所承租物业）不受任何第三方追索。如因任何第三方向乙方（或所承租物业）主张权利由甲方全部负责解决，造成乙方损失或影响乙方正常使用租赁物业、经营的情况下，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿其全部造成经济损失，有权追究相应年限装修成本补偿和存续期总租金10%的惩罚性违约金。第六条乙方权利与义务约定：2.依时交纳租金，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的4%向甲方支付违约金。4.乙方在合同期内会按汽车功能分别以不同股东姓名注册公司名称，可以是汽车销售、维修站、汽车检测站、美容区、汽车商品贸易、其他商品贸易等商业用途，以及其他内部生活区等使用范围，均无需另行征得甲方同意。第七条其他责任约定：1.任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。第十二条双方约定其他事项约定：1.双方一致同意在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方，若乙方有欠缴租金、水电费的，甲方可以扣一个月租金作为保证暂抵扣，等结算清楚再退还相应部分。4.甲方应在本合同签订当日内向乙方移交租赁物业。租赁物业移交后，如原有装修、设施需要拆除、重新装修的，由乙方负责，费用由乙方承担，无需另行征得甲方同意。上述租赁合同签订后，被告向三原告交纳了80万元保证金，三原告向被告交付了涉案场地。双方确认交付时有进行初步测量，测量结果和合同约定的面积一致，双方未办理书面交接手续。被告已经按照合同约定的租金标准向三原告支付了2014年11月之前的租金，被告在本案诉讼前对该租金标准并未提出异议。2014年11月1日至2016年12月31日期间的租金被告尚未向三原告支付。三原告为证实被告未经其允许将涉案场地转租给案外人使用构成违约，提交了经行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》两份，合同显示被告将萝岗区广汕路华侨段2号街1号102房的教学楼1至4层和宿舍楼1至3层出租给案外人广东优而快汽车维修有限公司，租赁期限从2016年7月1日至2028年12月31日。三原告于2016年12月21日委托广东广之洲律师事务所向被告发送第一份《律师函》，要求被告限期在2016年12月31日前支付欠交的租金。三原告于2016年12月29日又委托广东广之洲律师事务所向被告发送第二份《律师函》，要求被告接到律师函三日内搬出并腾空所租物业。被告抗辩未收到上述《律师函》，三原告也未提交送达证明予以证实。2017年2月9日，被告法定代表人于立签署《确认书》，确认从2014年11月1日开始至2016年12月31日止欠三原告租金共计750万元，现只能支付200万元，余额550万元后续再解决。三原告庭审中陈述其要求解除合同的理由为：1.合同法第二百二十四条第二款，承租方未经出租方同意擅自转租；2.合同法第九十四条，被告拖欠租金，构成根本违约。被告称其承租涉案场地后部分自己使用，被告在涉案场地上加建了烤漆房，其余分三部分分别转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司，另一家公司名称已经记不清楚（该公司租赁合同已经解除，场地已经交还）。三原告确认被告转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司经过其同意。被告与次承租人广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司的租赁合同尚未解除。经本院释明，三原告表示广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司是被告征得其同意后转租，其可自行解决与广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司的场地交接问题，广东优而快汽车维修有限公司已经没有在涉案场地经营，且其营业地址也不是在涉案场地注册，该司租赁的场地处于空置状态，故三原告表示不同意追加上述次承租人为本案第三人。本院责令被告在法定期限内提交其与次承租人的租赁合同，被告未在本院指定的期间内提交。被告拟证实广州市第一一七中学曾对涉案场地主张权利，提交了《关于归还占用学校生物园和地理园建设用地的函》的复印件，原告对此不予确认，本院对该证据不予采信。被告拟证实涉案场地因地铁施工不能经营提交了《会议签到表》以及地铁施工方案的复印件，原告对此不予确认，本院对该证据不予采信。双方确认以下事实：1.地铁施工期间为2016年1月1日至2016年12月31日，地铁施工期间围蔽了涉案场地的空地，但涉案建筑物未被围蔽，被告在地铁施工期间部分停业；2.涉案场地四至范围为：广州市第一一七中学西边围墙以西、中国石化销售有限公司广东广州运通加油站以东、小河边以北、广汕公路以南。双方当事人根据双方确认的四至范围（土名）对涉案场地进行了测绘并将测绘示意图作为证据提交。本院将双方当事人确认的涉案场地测绘示意图提供给广州开发区、黄埔区国土资源和规划局以查询涉案场地的土地性质、用途和权属情况。广州开发区、黄埔区国土资源和规划局复函称：一、经核查，根据《科学城、东区、永和控制性详细规划》，该地块规划控制为中小学用地。二、该地块原属白云区管辖，该局查无该地块《建设用地规划许可证》及审批手续等历史档案资料，仅查到《建设工程规划许可证》及产权证（08国用（05）第000030号）。三、根据提供的红线核查，该地块2016年土地利用现状为城市用地。四、该地块范围内，部分土地核发了《集体土地所有证》，证号：穗集有（2014）第05000053号，权利人：广州市萝岗区联和街华沙社区华侨经济合作社农民集体；部分土地核发了《国有土地使用证》，证号：08国用05第000030号，权利人：广州经济技术开发区国有资产投资公司，使用权类型为划拨，用途为公共建筑用地，剩余部分未登记发证。五、根据提供的红线核查，部分土地批准为建设用地使用。广州开发区、黄埔区国土资源和规划局复函还提供了其套图后形成的附件《测绘示意图测量范围线内权属情况》。三原告主张本案诉争的范围仅限于08国用05第000030号《国有土地使用证》J15、J16、J17、J18、J19、J24、J25、J26合围的范围，不包括广州开发区、黄埔区国土资源和规划局套图后形成的《测绘示意图测量范围线内权属情况》红线范围内的白色和黄色区域。被告对本案诉争的范围为《测绘示意图测量范围线内权属情况》红线范围内的土地没有异议。经本院释明，双方当事人均无法核实测绘示意图中已确权和未确权的土地面积。三原告于2017年12月25日自认已于2017年12月1日重新启用涉案场地，但未与被告办理正式的交接手续。被告确认尚未办理正式的交接手续，但被告现也未实际使用，被告主张三原告已经将涉案场地租赁给案外人使用，具体租赁时间其不清楚。案件审理过程中，本院于2018年2月7日组织双方当事人进行现场勘验。经双方当事人指认，涉案场地共有三栋建筑物，测绘图中A2、A3是一栋L型建筑物，共3层，为临时建筑，顶部玻璃房没有报建手续，A2、A3栋一直由广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司使用，现仍由该公司在使用；A4、A5为两栋独立的建筑物，A4栋为4层，A5栋为5层，A4、A5两栋有报建手续，报建范围均是3层；A4、A5栋三原告收回场地后已经重新装修。被告陈述其自己使用的是A4栋的第一至三层及A5栋的第一层和第三层，其主张的装修损失是指上述其自己使用部分的装修损失及A4栋外面的广告牌的损失，现均已被拆除，已无装饰装修物可拆。被告还陈述其于2014年进场装修，2016年6月其转租给广东优而快汽车维修有限公司，该司进场后在被告装修的基础上又进行了装修。另查，广州市第一一七中学于2003年5月12日取得了白云区萝岗镇黄陂地段的《建设工程规划许可证》，建设规模为二幢三层、连廊，总建筑面积3556平方米，建设项目为办公楼、文体活动楼、连廊。2001年7月24日，广州市城市规划局白云区分局出具《违法建设行政处罚决定书》，对广州市第一一七中学擅自于1992年间在广汕公路南侧黄陂地段兴建1幢3层框架酒店（建筑面积2168平方米）给予处罚。2001年12月27日，广州市城市规划局白云区分局出具《关于同意减低违法建设罚款的复函》，同意广州市第一一七中学减低违法建设罚款的申请，减低后的罚款为53755.08元，罚款要求在接到复函之日起7天内缴纳，罚款后的建筑物只作临时使用，使用时间为两年。2002年1月，广州市第一一七中学缴纳了相应罚款。再查，被告在另案中[案号为（2017）粤0112民初2087号]起诉要求于2017年4月24日解除双方签订的《广州市房地产租赁合同》涉及3556平方米的有效合同，三原告对此表示同意。以上事实有《合同书》《广州市房地产租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《律师函》《确认书》、测绘示意图、复函、《建设工程规划许可证》《违法建设行政处罚决定书》《关于同意减低违法建设罚款的复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案《广州市房地产租赁合同》的效力。涉案租赁物包含土地和物业，其中，仅有3556平方米的物业取得《建设工程规划许可证》办理了报建手续，另外2168平方米是临时建筑，已过临时建筑的使用期限，剩余物业未办理报建手续。涉案土地规划为中小学用地，现双方租赁用于商业用途。综上，本院认定涉案《广州市房地产租赁合同》部分有效部分无效，涉及已办理《建设工程规划许可证》的3556平方米物业的部分租赁合同有效，其余部分无效。关于合同解除。三原告要求解除涉案《广州市房地产租赁合同》，由于本院已经认定办理了报建手续的3556平方米物业的部分租赁合同有效，其余部分无效，故本案只需审查涉及3556平方米物业的部分租赁合同是否应予解除。三原告提交了经行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》证实被告于2016年7月1日将部分涉案物业出租给案外人广东优而快汽车维修有限公司，被告抗辩称根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》第六条第4点可以以其他公司的名义使用涉案场地。本院认为，该条款只是约定被告可以在合同期内按汽车功能分别以不同股东姓名注册公司名称，并未约定被告可以转租，且被告也未提交证据证实案外人广东优而快汽车维修有限公司是以被告的股东名义注册的公司，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。被告从2014年11月起未向三原告缴纳租金和场地占用费，被告抗辩三原告曾口头承诺免除其2017年之前的租金，但未提交证据证实，原告对此予以否认，本院不予采信。虽然2016年1月1日至2016年12月31日期间由于地铁施工围蔽了涉案场地的空地，导致被告在此期间部分停业，但被告仍可部分使用涉案场地，故被告拒绝支付全部的租金和场地占用费无理。综上，被告转租、拒付租金及场地占用费的行为构成根本违约，三原告有权解除已经办理了报建手续的3556平方米物业的部分租赁合同。由于被告在（2017）粤0112民初2087号案件中起诉要求于2017年4月24日解除双方签订的《广州市房地产租赁合同》涉及3556平方米的有效合同，三原告对此表示同意，故本院确认《广州市房地产租赁合同》涉及3556平方米的有效合同于2017年4月24日解除。合同解除及被认定无效后，涉案场地应予交还。由于三原告确认已于2017年12月1日重新启用涉案场地，被告也确认现未实际使用涉案场地，可见涉案场地已经交还给三原告，故三原告要求交还场地的诉讼请求本院不再予以调处。关于租金和场地占用费。由于涉案《广州市房地产租赁合同》部分无效部分有效，故有效的部分应收取租金，无效的部分应参照合同约定支付场地占用费。被告抗辩称三原告未将全部涉案场地交付给其使用，但被告已经实际支付了2014年11月之前的租金和场地占用费，且在本案诉讼之前并未提出异议，故本院对被告的抗辩不予采信。被告抗辩涉案场地没有经过环评手续违反《广州市房地产租赁合同》第五条第2点约定，该条款只是约定三原告应能提供可让被告加建经营运作硬件、安防等设施需要的有效证明文件，但被告并未提交证据证明其曾要求三原告配合其办理环评手续而三原告拒绝配合，故被告应承担举证不能的法律后果。对于被告关于三原告不是涉案场地的合法产权人和承租人的抗辩意见，本院认为，三原告提交了与案外人广州市第一一七中学签订的《合同书》证实其从案外人广州市第一一七中学租赁涉案场地，与本院查询的涉案地块规划为中小学用地基本一致，且《合同书》中约定的四至与双方确认的四至一致，三原告还提交了《建设工程规划许可证》证实广州市第一一七中学为涉案场地的部分物业办理了报建手续，在被告未举证证实有其他权利人阻止其使用导致其实际无法使用涉案场地的情况下，被告理应向三原告支付租金和场地占用费。2014年11月1日至2015年12月31日期间，被告依照合同约定实际使用涉案场地，理应向三原告支付租金和场地占用费。被告主张上述期间的租金已过诉讼时效，本院认为，被告的法定代表人于2017年2月9日签署《确认书》确认拖欠该段期间的租金金额，构成诉讼时效的中断，诉讼时效从该日起重新起算。故本院计算2014年11月1日至2015年12月31日期间被告应向三原告支付的租金为1244600元（25元/平方米/月×3556平方米×14个月），该段期间被告应向三原告支付的场地占用费为2603328元[25元/平方米/月×（9668平方米-3556平方米）×14个月+33152元/月×14个月]。2016年1月1日至2016年12月31日期间，由于地铁施工围蔽了涉案场地的空地，但涉案物业未被围蔽，导致被告在此期间部分停业，但被告仍可使用涉案物业。根据上述实际情况，本院认定该段期间涉案场地的空地的占用费被告无需支付。对于该段期间涉案物业的租金和场地占用费，本院结合地铁施工对被告经营的实际影响以及被告仍可使用涉案物业的客观事实，酌情认定该段期间涉案物业的租金和场地占用费应减半收取。故被告应向三原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金共计533400元（25元/平方米/月×3556平方米×12个月×50%），场地占用费共计916800元[25元/平方米/月×（9668平方米-3556平方米）×12个月×50%]。综上，被告需向三原告支付2014年11月1日至2016年12月31日的租金共计1778000元（1244600元+533400元），场地占用费共计3520128元（2603328元+916800元）。对于三原告超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于违约金。双方签订的合同中只约定了租金的违约金条款，并未约定场地占用费的违约金，故场地占用费无需支付违约金。对于涉及3556平方米的有效合同，合同中约定的逾期支付租金的违约金条款应为有效，故三原告主张租金的违约金有合同和事实依据，本院予以支持。三原告主张当月租金的违约金从次月1日起计至实际付清之日止，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。三原告根据合同约定主张违约金每日按照月租金的4‰计算，由于三原告并未提交证据证实其实际损失，被告主张该计算标准过高请求法院予以调整，本院酌情将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，被告需要向三原告支付的违约金为：欠缴2014年11月1日至2015年12月31日期间租金的违约金，以88900元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，每月租金的违约金数额以不超过当月租金88900元为限；欠缴2016年1月1日至2016年12月31日期间租金的违约金，以44450元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，每月租金的违约金数额以不超过当月租金44450元为限。对于超出上述标准的违约金，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李锐坤、李煜云、钟叙文与被告广东庆狮汽车销售服务有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》涉及3556平方米物业的有效部分于2017年4月24日解除；二、被告广东庆狮汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锐坤、李煜云、钟叙文支付2014年11月1日至2016年12月31日的租金1778000元、场地占用费3520128元共计5298128元；三、被告广东庆狮汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锐坤、李煜云、钟叙文支付租金的违约金（欠缴2014年11月1日至2015年12月31日期间租金的违约金，以88900元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，每月租金的违约金数额以不超过当月租金88900元为限；欠缴2016年1月1日至2016年12月31日期间租金的违约金，以44450元为基数，分别自次月1日起计至付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，每月租金的违约金数额以不超过当月租金44450元为限）；四、驳回原告李锐坤、李煜云、钟叙文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68043元，由原告李锐坤、李煜云、钟叙文共同负担22238元，由被告广东庆狮汽车销售服务有限公司负担45805元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李    娜审 判 员 李  小  伟人民陪审员 丁  树  祥二〇一八年三月七日书 记 员 王结仪黄曼玲