广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8137号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘武雄，男，1971年10月27日出生，汉族，住广东省陆丰市。上诉人（原审原告、反诉被告）：肖锦珍，女，1984年12月29日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：李东，广东匡鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：范修文，男，1972年5月23日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆品源，广东浩淼律师事务所律师。原审第三人：周雪衡，女，1970年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人刘武雄、肖锦珍与上诉人范修文，原审第三人周雪衡房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘武雄、肖锦珍上诉请求：1.撤销广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4902号民事判决；2.解除刘武雄、肖锦珍与范修文签订的《房屋买卖合同》；3.判令范修文向刘武雄、肖锦珍支付违约金184000元；4.本案一、二审的诉讼费用由范修文承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实,导致违约方认定错误。1.从客观上来讲,2016年12月27日刘武雄、肖锦珍发律师函给范修文,要求按照真实的房屋买卖合同进行交易办理过户登记,范修文在长达11个月的时间里拒不按照律师函的要求履行合同义务,刘武雄、肖锦珍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》以维护自身的合法权益。2.如果在房价已客观上涨的情况下,仅因范修文在一审第二次庭审中可以一次性付清尾款为由,仍判令刘武雄、肖锦珍按照真实的《房屋买卖合同》进行交易,使得交易过程中的违约方获得了不正当利益。范修文第二次庭审后才变更支付方式，变更前一直因其违法行为导致合同无法履行,合同款项的拖延支付导致刘武雄、肖锦珍产生巨大损失,故即使其变更支付方式能使合同继续履行,也应承担违约责任,赔偿刘武雄、肖锦珍的损失。3.签订空白合同,套取银行贷款是严重扰乱国家金融秩序的行为,是严重的违法犯罪行为。《中华人民共和国刑法》第一百七十五条规定贷款诈骗罪,该行为一直是国家打击的犯罪行为。4.刘武雄、肖锦珍在本案一审立案起诉前,用电话和律师函联系范修文,要求以真实的交易价格进行交易,范修文均予拒绝,导致案涉房产的交易无法进行,故违约方是范修文。刘武雄、肖锦珍、范修文与周雪衡民间借贷纠纷案件中,可看出范修文与周雪衡关联紧密。二、一审民事判决适用法律错误。交易过程中,均应遵守《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第六条关于诚实信用原则的规定。刘武雄、肖锦珍在一审立案之前对周雪衡的要求是严格遵守双方签订的《房屋买卖合同》进行交易并无其他不当要求。刘武雄、肖锦珍在《房屋买卖合同》履行过程中,并无任何违约行为,刘武雄、肖锦珍履行真实《房屋买卖合同》的义务即配合范修文多次去房产登记部门办理过户登记均被一审法院查实。本案中,刘武雄、肖锦珍遵循诚实信用原则,恪守契约精神的行为,均应在法律上得到积极的肯定。范修文违法套取银行贷款的行为应在法律上予以否定。因此,一审法院仅以范修文愿意一次性付款能更好的保护刘武雄、肖锦珍利益为由,判决范修文继续履行合同属适用法律错误,其实质是维护了违法行为人的非法利益。针对刘武雄、肖锦珍的上诉请求，范修文答辩称：请求二审法院驳回刘武雄、肖锦珍的上诉请求，其上诉理由与事实不相符。一、房产交易过程中双方签订的买卖合同已明确约定“办理房产过户申报价格有上述费用……”，可看出刘武雄、肖锦珍与范修文在合同签订时已就合同价格达成共识，刘武雄、肖锦珍是在双方达成合意的情况下签订的合同。二、刘武雄、肖锦珍认为范修文只是在第二次庭审中提出一次性支付尾款不符合事实，一审判决已经查明周雪衡在庭审中明确表示，起诉前周雪衡和范修文多次与刘武雄联系，表示愿意一次性支付剩余购房款，但刘武雄以房产价格上涨为由拒绝继续履行合同，这明显违背了合同约定。三、范修文与周雪衡之前并不认识，在交易过程中范修文实际未直接与周雪衡进行联系。周雪衡是刘武雄的中介方，因此体现周雪衡所作证言的可靠性，刘武雄称范修文与周雪衡存在利益关系无事实依据。因此，刘武雄、肖锦珍违反合同约定，在范修文多次表示愿意支付剩余房款的情况下，仍以房产价格上涨为由拒绝履行合同，其应承担违约责任。范修文上诉请求：1.撤销广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4902号民事判决第五项；2.改判刘武雄、肖锦珍向范修文支付合同违约金586950元（按照房屋总价款920000元为基数,按日千分之二自2016年6月23日开始计算至2017年1月3日;2017年8月18日至2017年12月22日)；3.改判刘武雄、肖锦珍向范修文支付合同违约金(以房屋总价款920000元为基数,自2017年12月22日开始按日千分之二计算至过户登记完成之日为止)；4.本案一、二审诉讼费用由刘武雄、肖锦珍承担。事实与理由:一审判决认定事实不清。刘武雄、肖锦珍应向范修文支付违约金，以房屋总价款自2016年6月23日起按日千分之二计算至实际交付房屋止。根据《房屋买卖合同》第八条的约定,刘武雄、肖锦珍不配合办理过户手续导致范修文至今仍未取得产权,并造成范修文无房屋居住的损失。另外,由于案涉物业交易的原因,范修文最终被法院确认向周雪衡借款240000元并承担高额的利息,现该宗案件已在执行程序中,范修文因此产生严重损失。一审法院以房价上涨取得相应利益为由不支持范修文违约金的诉求无事实依据。范修文与刘武雄、肖锦珍的房屋交易真实,房价上涨本就是范修文应得利益,不应作为免除刘武雄、肖锦珍承担违约责任的理由。并且范修文确因刘武雄、肖锦珍的违约行为导致严重损失,双方有合同明确约定,刘武雄、肖锦珍应当向范修文支付违约金。针对范修文的上诉请求，刘武雄、肖锦珍答辩称，请求驳回范修文的上诉请求。2017年11月27日，刘武雄、肖锦珍向一审法院起诉请求：1.解除刘武雄、肖锦珍与范修文签署的《房屋买卖合同》（合同标的为920000元）；2.范修文向刘武雄、肖锦珍支付违约金184000元；3.范修文承担本案诉讼费用。范修文向一审法院提出反诉请求：1.范修文与刘武雄、肖锦珍继续履行合同，范修文一次性向刘武雄、肖锦珍支付剩余房款675000元，刘武雄、肖锦珍将佛山市三水区**大道**号**花园**座***房屋过户至范修文名下；2.刘武雄、肖锦珍向范修文支付合同约定的违约金586950元（按照房屋总价款920000元为基数，自2016年6月23日开始计算至2017年1月3日按日千分之二计算及2017年8月18日至2017年12月22日）；3.刘武雄、肖锦珍向范修文支付合同约定违约金（按照房屋总价款920000元为基数，自2017年12月23日按日千分之二计算至实际交付房屋为止）；4.刘武雄、肖锦珍向范修文支付律师费25000元；5.本案诉讼费用由刘武雄、肖锦珍承担。一审法院认定事实，2016年4月9日，刘武雄作为卖方签署《委托卖房承诺书》一份，承诺书列明：刘武雄愿将位于佛山市三水区**街道**大道**号**花园**座***物业（物业建筑面积为204.18平方米、房地产权证编号第041002****号），委托给周雪衡（满堂红）聚鑫堂投资有限公司（简称代理方）代为出售，该房屋卖价实收款为730000元，代理方的客户买方实际成交价为920000元,卖方将多出部份款为代理方及其他工作人员的报酬，卖方在收齐应收房款第一时间将多出部份款为税后款付给代理方等内容。2016年5月21日，刘武雄、肖锦珍作为卖方、甲方，与范修文作为买方、乙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿把座落于佛山市三水区**街道**大道**号**花园**座***的房屋出售给乙方，该房屋房地产权证证号为041002****，该房屋状态及面积以房产证记载为准：平安银行设定抵押及没有被查封，房屋成交总价为920000元。合同第三条付款方式及时间约定：乙方购买该房屋款项支付方式如下：银行按揭方式支付。1.甲、乙方于2016年5月21日签订本合同，并于当天乙方支付甲方购房定金5000元。2.乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲、乙双方于2015年前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续等；3.2016年7月15日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续（若乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任），同时乙方向甲方支付购房首期款240000元，购房余款675000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转入甲方账号。合同第四条费用承担约定：1.该房屋过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、营业税、土地增值税、印花税、土地出让金、个人所得税等及相关一切费用由乙方负责。备注：甲方必须提供原购房发票及契税完税证，办理该房屋过户的申报价格由上述费用支付方决定，另一方不得异议。合同第八条违约责任中甲方责任第1.4约定，如甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同第九条其他约定事项约定：1.上述交易时间，如非因甲、乙双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，甲、乙双方不承担违约责任......5.甲方确认买卖该物业的真实性并签订本合同，若甲方配偶于甲方签订本合同后反对或阻碍甲方履行本合同条约，则甲方必须承担本合同的违约责任。肖锦珍是夫妻关系，出售该房屋已征得肖锦珍同意，否则由此产生的经济及法律责任由甲方夫妻负责承担。合同第十一条约定，本合同三式份，甲、乙、丙三方各执一份，自签订之日起生效。甲、乙双方于房产交易中心签订的《房地产买卖合同》只作为甲、乙双方办理该房产交易及纳税之用，最终的买卖条款及售价以本《房屋买卖合同》为准。该合同签订当日，范修文向刘武雄、肖锦珍支付购房定金5000元。另，上述首期款240000元的给付问题，刘武雄、肖锦珍、范修文与周雪衡之间在本案立案受理前，已产生另案纠纷，案号为（2017）粤0607民初15号，该案中周雪衡为原告以刘武雄、肖锦珍、范修文、苏秋红为被告提起民间借贷纠纷一案，该案于2017年8月18日作出判决：一、范修文须于判决生效之日起十日内向周雪衡归还借款本金223752元，并以未还本金为基数，支付从2016年6月30日起至借款实际清偿之日止，按年利率24%计算的利息；二、苏秋红对范修文的上述第一项还本付息义务承担连带清偿责任；三、驳回周雪衡的其他诉讼请求。该判决已于2017年9月14日发生法律效力。对该案查明的下列事实，一审法院予以确认：2016年5月21日，刘武雄向周雪衡出具一份《保证书》，内容如下：“本人刘武雄房位于佛山市三水区**街道**大道**号**花园**座***房。由于垫资方要为本人存24万款还银行……”2016年5月23日，刘武雄向周雪衡出具一份《委托书》（并办理了公证手续），委托周雪衡作为代理人，代为办理上述房产的转让手续，代签房产买卖合同，代收房产转让款，办理银行按揭手续等。2016年5月27日，周雪衡向刘武雄转账支付了24万元，刘武雄将该款全部用于偿还案涉房屋的按揭贷款。2016年7月15日，范修文向周雪衡出具一份《借据》，内容如下：“今借周雪衡款人民币24万（贰拾肆万元），该款是做过桥帮刘武雄归还他在平安银行房贷欠款，这笔款由广州中国银行放款刘武雄账上86万（捌拾陆万元），刘武雄收到银行款还给周雪衡24万（贰拾肆万元）后，该借据自动作废。”同日，范修文向周雪衡出具一份《申明书》，内容如下：“本人在2016年6月23日从范修文建设银行卡账户转给刘武雄账面金额62万（陆拾贰万元），该款是走账用，实际范修文没有付这批款项。”刘武雄与肖锦珍是夫妻关系，范修文与苏秋红是夫妻关系。并且，该判决本院认为部分认定2016年5月27日，周雪衡向刘武雄转账支付的24万元实际是代范修文支付的首期购房款。另查明，2016年6月23日，买卖双方、第三人周雪衡及范修文申请办理贷款的银行各方第一次到佛山市三水区行政服务中心办理房屋过户登记及房屋抵押登记手续，但因银行方提供表格系旧版表格而未办理成功。但该日，买卖双方完成网签手续，即签订《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号为Y20160622****），范修文亦在当日缴纳了契税18450元。2016年7月11日，刘武雄至佛山市三水公证处，签署《声明书》，声明内容为：刘武雄于2016年5月23日在佛山市三水公证处办理了委托周雪衡代为办理位于佛山市三水区**街道**大道**号**花园**座***房屋一间的产权出售等相关手续的签名、印指公证书，具体内容见编号为（2016）粤佛三水第3328号的签名、指印公证书。现刘武雄决定从即日其终止对周雪衡的委托，委托公证书不得再使用。此前周雪衡的代理行为符合有关委托权限的，均予以承认。2016年7月15日，刘武雄、范修文及周雪衡申请办理银行贷款的银行方各方至佛山市三水区行政服务中心第二次办理房屋过户登记及房屋抵押登记手续，但因购房发票金额与评估价格不一致，范修文在银行申请贷款表格为夫妻两人仅需范修文一人等原因，再次未能成功办理上述过户及登记手续。2016年7月25日，因银行在2016年5月19日出具的同意购房抵押贷款通知书已过2个月的有效期，需要刘武雄重新配合至银行办理相关手续，但后依刘武雄要求买卖各方及中介方至佛山市三水区行政服务中心协商，但因之前已经配合签过名、范修文向银行贷款金额与合同约定不一致、要求刘武雄签署收到37万元首期款收据与实际收取金额不一致等原因，刘武雄拒绝配合范修文重新向银行办理申请贷款手续。2016年12月28日，刘武雄向周雪衡发送律师信两封，催促周雪衡及范修文协商办理房产过户及支付购房余款事宜。周雪衡在得到范修文愿意一次性支付剩余购房款的回复后，与刘武雄联系，刘武雄希望绕开中介方直接与买方交易，后又商谈另售或取消合同，但均未果。在审理过程中，范修文表示其愿意一次性支付本案剩余未付购房款，并提供了有支付能力的存款凭证。再查明，案涉房屋于2010年8月3日办理不动产权登记，登记权利人为刘武雄，且该房屋房地产权证附记栏记载的抵押登记权利情况均加注了不动产登记注销专用章。一审法院认为，刘武雄、肖锦珍与范修文于2016年5月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同。合同履行过程中，范修文依合同约定向刘武雄、肖锦珍支付了购房定金5000元，并通过向第三人周雪衡借款方式，由周雪衡代替范修文向刘武雄、肖锦珍支付了购房首期款240000元，以消除了案涉房屋的抵押登记。在房屋具备过户登记条件后，刘武雄、肖锦珍、范修文前后三次至行政服务中心办理过户递件手续，前两次因银行方面手续不熟悉、表格错版等问题，致使过户不成功，此两次均非刘武雄、肖锦珍、范修文违约行为所致。第三次因银行同意贷款通知书过期，范修文要求刘武雄、肖锦珍重新配合办理贷款相关手续时，刘武雄、肖锦珍提出范修文贷款时所依据的交易价格与实际交易价格不符，拒绝签字，范修文此种隐瞒真实交易价格申请贷款的行为确实存在一定问题。但当范修文表示不再需要向银行申请贷款，变更付款方式为一次性支付剩余全部购房款后，范修文的该变更付款方式的行为并不损害刘武雄、肖锦珍的利益，且更利于合同继续履行的情况下，刘武雄、肖锦珍仍以审批贷款金额不符合实际约定、房屋价格上涨刘武雄、肖锦珍利益受损为由拒绝配合履行，刘武雄、肖锦珍的行为构成违约。合同解除权是赋予守约方的，在刘武雄、肖锦珍构成违约的情况下，其提出解除案涉合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。此外，在范修文提出变更付款方式为一次性支付后，导致交易无法进行的原因在于刘武雄、肖锦珍拒绝配合履行，故刘武雄、肖锦珍主张系范修文的原因致使合同无法履行要求范修文支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于范修文提出的反诉诉请即案涉合同是否可继续履行的问题。房屋买卖合同关系中，作为买方的主合同义务为支付房款，作为卖方的主合同义务是协助办理房屋转移登记手续并交付房屋。虽然案涉合同约定的付款方式为按揭付款，但是双方因按揭手续问题产生分歧，按揭付款已实际无法实现情况下，范修文愿意以一次性方式支付房款剩余房款，并提供了其具备该房款履行能力的存款凭证，因此案涉合同具备继续履行的条件，且相较于合同约定的按揭付款方式，一次性付款显然更能保障刘武雄、肖锦珍的合同权利，有利于合同目的的实现。且案涉合同的履行，亦不存在其他客观障碍，据此，范修文反诉诉请刘武雄、肖锦珍继续履行合同办理房屋产权过户手续的请求，一审法院予以支持。范修文应在法院指定时间内向刘武雄、肖锦珍付清房款，若刘武雄、肖锦珍不予接受，可向法院申请提存。至于范修文反诉要求刘武雄、肖锦珍支付违约金的诉请，违约金的性质以补偿为主、惩罚为辅，在法院支持合同继续履行、范修文获得诉争房屋所有权的前提下，其已因客观房价上涨获取了相应利益，并不存在其他损失，根据公平合理原则，对于范修文的违约金主张，法院不予支持。对于范修文反诉请求的律师费，缺乏合同依据和事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，广东省佛山市三水区人民法院于2018年5月24日作出（2017）粤0607民初4902号民事判决：一、刘武雄、肖锦珍与范修文继续履行双方于2016年5月21日签订的《房屋买卖合同》；二、范修文于判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘武雄、肖锦珍支付剩余购房款675000元；三、刘武雄、肖锦珍在收到范修文支付的上述剩余购房款675000元之日起十五日内协助将位于佛山市三水区**街道**大道**号**花园**座***房屋（房地产权证号为：粤房地权证佛字第**1002****号）的所有权转移登记至范修文名下；四、驳回刘武雄、肖锦珍的诉讼请求；五、驳回范修文的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14736元，由刘武雄、肖锦珍共同负担。反诉案件受理费8191.28元，由范修文负担3898.02元、刘武雄、肖锦珍共同负担4293.26元。范修文在二审阶段向本院提交了（2017）粤0607执3542号执行裁定书及微信转账记录，拟证明范修文因案涉房产交易受到的损失情况。经质证，刘武雄、肖锦珍认为民间借贷案和本案并无关系，因此对上述证据的关联性不予认可。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，刘武雄、肖锦珍与范修文签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行相应合同义务。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”故本案二审应当围绕双方的上诉请求进行审理。关于双方争议的案涉合同的违约方以及合同是否应继续履行的问题。本案中，《房屋买卖合同》的第三条第2项和第3项约定：“范修文购买房屋要办理银行按揭贷款，双方于2015年前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。2016年7月15日前，双方到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续，若《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，双方互不承担违约责任。”在案涉房屋具备过户登记条件后，刘武雄、肖锦珍、范修文前后三次至行政服务中心办理过户递件手续，但均未过户成功。从一审法院查明的三次未成功办理过户登记手续的原因来看，刘武雄、肖锦珍、范修文三人均无明显过错，均不存在违约行为。三次办理过户登记手续未成功后，双方对办理抵押贷款手续中的细节问题进行协商，但均未达成一致意见。后范修文表示变更付款方式为一次性支付剩余全部购房款，该变更付款方式的行为并不损害刘武雄、肖锦珍的利益，且更利于合同继续履行，此时刘武雄、肖锦珍仍以审批贷款金额不符合实际约定、房屋价格上涨，其利益受损为由拒绝配合履行，一审法院判决刘武雄、肖锦珍的行为构成违约正确，本院二审予以维持。本案中，违约方刘武雄、肖锦珍主张解除合同，守约方范修文主张继续履行合同。范修文愿意以一次性方式支付剩余房款，并在一审阶段提供了其具备该房款履行能力的存款凭证。案涉房屋仍登记在卖方名下，未有证据显示该房屋存在办理产权变更登记手续的权利限制，继续履行案涉合同并不存在客观障碍。一审法院判决双方继续履行《房屋买卖合同》并无不妥，本院二审予以维持。范修文还上诉主张刘武雄、肖锦珍应支付违约金的问题。一方面，范修文在二审阶段提交另案判决用以证明其存在相应损失，因该民间借贷纠纷案件的合同相对方系范修文与周雪衡，且本案房屋买卖合同关系并不必然导致借款的利息损失，所以本院对范修文主张的上述损失不予支持。另一方面，一审法院认为在支持了合同继续履行、范修文获得诉争房屋所有权的前提下，范修文已因客观房价上涨获取了相应利益，并不存在其他损失，根据公平合理原则，对范修文主张的违约金不予支持并无不妥，本院二审予以维持。综上，上诉人刘武雄、肖锦珍与上诉人范修文的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13649.50元，由刘武雄、肖锦珍负担3980元，由范修文负担9669.50元。本判决为终审判决。审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞审判员 翁 丰 好二〇一八年十一月三十日法官助理潘妙婷书记员朱雯偲