山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁01民终1532号上诉人（原审被告）：戚龙永，男，1984年1月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张志勇，山东泉灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪丽张，山东泉灏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人戚龙永因与被上诉人济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚龙永上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回恒大公司诉讼请求或发回重审；2.本案所有诉讼费用由恒大公司负担。事实与理由：1.恒大公司代戚龙永向中信银行济南分行提前全部偿付涉案房屋的剩余本息合计2776501.39元，没有法律和合同依据，这一点是本案的事实基础，但一审法院对此却没有进行任何的调查。本案中，戚龙永按揭贷款断供，恒大公司承担保证责任也只对戚龙永已经逾期未还的贷款本息承担代偿保证责任，剩余的贷款本息银行并没有通知戚龙永解除贷款合同或贷款提前到期，戚龙永不需要提前偿还，恒大公司也不应该对此履行代偿的保证义务。但是，在没有向戚龙永进行任何通知的情况下，恒大公司和放贷的中信银行济南分行将戚龙永的贷款全部提前偿还，并以此要求解除商品房买卖合同，侵害了戚龙永的合法权益。另外，恒大公司向银行履行代偿的保证义务，也有义务审查银行提前收回发放给戚龙永的全部贷款是否发出解约或宣布贷款提前到期，有义务审查银行对戚龙永享有的合法主债权范围，但是恒大公司并没有对此进行审查，也没有通知戚龙永进行核实，便单方放弃了抗辩的权利，向银行进行了代偿，侵害了戚龙永的权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，银行对戚龙永采取解除或宣告贷款提前到期的措施时，应当通知戚龙永；为防止银行滥用此项权利，从公平角度出发，戚龙永还有异议的权利；但是戚龙永从来没有接到银行的电话、短信或书面通知，从而使戚龙永丧失了权利救济的权利。戚龙永所购的房产，虽然贷款逾期，但是涉案房产购买后增值的价款已经有几百万元，并且戚龙永已经累计还款三十多万元，如果银行或恒大公司通知戚龙永，戚龙永肯定会积极筹钱还款，避免自己房产被收回的损失。2.涉案房产签订的《济南市商品房买卖合同》为格式合同，合同附件中的“因买受人未履行银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承当了保证责任的，出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人已所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任”的条款属于格式条款，该条款属于影响戚龙永购房核心权益，并且加重戚龙永责任的条款，但是签订合同时，恒大公司并没有对该格式条款向戚龙永进行提示、说明，该条款应属无效条款。即使恒大公司承当了保证责任，也无权依此解除合同，要求违约金。3.一审法院依据合同法第九十四条进行裁判，属于适用法律错误。合同法第九十四条是关于法定解除合同的规定，本案中恒大公司的诉求是依据购房合同附件中约定的解除条款，即恒大公司是依据约定解除的条件提起诉讼要求解除购房合同的。另外，本案并不存在合同法九十四条法定解除的情形，一审法院也没有对本案是否存在法定解除的情况进行调查，一审法院无权据此判决解除戚龙永和恒大公司之间的商品房买卖合同。4.关于银行提前收回贷款程序存在的问题。银行要求提前收回贷款，应向戚龙永发出解除合同或宣布贷款到期的的通知。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，银行应在合理期限内向戚龙永提出提前收回贷款的主张，如银行未采取任何行动（如通知），则应给予戚龙永异议权。本案中银行未向戚龙永发出贷款提前到期的通知，恒大公司资金被扣划后也未进行审查与抗辩，没有尽到合理注意的义务，代偿了全部的贷款本息，扩大了戚龙永承担债务的范围，存在过失。5.恒大公司无权解除合同，戚龙永、恒大公司、银行之间一共存在两个合同关系，一个是戚龙永与恒大公司之间的房屋买卖合同，一个是三者之间的借款担保合同，房屋买卖合同中戚龙永已经全部交付了购房款，其中包括首付款和银行贷款，恒大公司也按照合同约定向戚龙永履行了相关义务，房屋买卖合同不存在任何问题，已顺利履行。本案中恒大公司代偿了戚龙永的部分本息，属于承担了保证责任，可以向戚龙永就承担的保证责任进行追偿。恒大公司辩称，1.戚龙永在严重违约的情况下，恒大公司应贷款银行要求，承担担保责任，有合同依据及法律依据。根据戚龙永与贷款银行签订的《中信银行个人借款合同》第17.2条约定，一旦发生违约时，贷款银行有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。根据上述合同第16.5条约定，在担保阶段如戚龙永未能依照合同约定按时偿还贷款本息及相关费用，贷款银行有权直接要求恒大公司承担保证责任并有权从恒大公司账户中直接扣划。2.合同附件中“因买受人未履行银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人已所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任”的条款并非格式条款，系双方真实意思表示。况且，一审法院亦对戚龙永的违约责任予以衡平考虑，认定违约金为10万元，并未加重戚龙永负担，公平合理。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。恒大公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒大公司与戚龙永签订的《济南市商品房买卖合同》并支付恒大公司违约金236591元；2.判令戚龙永协助恒大公司办理网签合同备案撤销手续；3.本案的诉讼费由戚龙永承担。一审法院认定事实：恒大公司与戚龙永于2014年8月29日就济南恒大帝景项目3号楼2单元502室房屋签订商品房买卖合同【合同编号为：销售（字）201416766160】，合同总价款为3929725元，合同约定采取银行按揭的付款方式，戚龙永向恒大公司缴纳首付款236591元后向中信银行济南分行贷款275万元。恒大公司与戚龙永及中信银行济南分行签订的《中信银行个人借款合同》约定，恒大公司自按揭贷款发放之日至取得房屋所有权证并办妥他项权证期间的应付款向中信银行济南分行提供连带责任保证等。自2015年11月起，戚龙永就案涉房屋的按揭贷款断供，导致恒大公司代为戚龙永向中信银行济南分行全部偿付了剩余本息合计2776501.39元（截止2016年9月30日）。同时，恒大公司与戚龙永在合同附件中约定，“因买受人未履行银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任”。一审法院认为，本案事实清楚，证据确凿，戚龙永理应对恒大公司承担违约责任。恒大公司与戚龙永约定的违约责任条款合法有效，恒大公司据此要求解除合同并要求戚龙永承担违约责任，予以支持。合同法的立法目的之一系衡平当事人之间的权利义务，现恒大公司要求戚龙永支付违约金236591元，结合案涉商品房买卖合同的总价款及目前商品房交易的市场价格，应予以衡平，综合本案情况，违约金确定为10万元为宜。另，合同解除的后果之一系返还相应价款，现戚龙永未提起反诉，不予主动处理，戚龙永可就此与恒大公司另行协商或另行诉讼解决。判决：一、济南恒大翡翠华庭置业有限公司与戚龙永签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201416766160】解除，戚龙永于判决生效后20日内协助恒大公司济南恒大翡翠华庭置业有限公司办理完毕网签合同备案撤销手续；二、戚龙永于判决生效之日起10日内支付济南恒大翡翠华庭置业有限公司违约金10万元；三、驳回济南恒大翡翠华庭置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38240元，财产保全费5000元，均由戚龙永负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，二审中，戚龙永未能在本院限定的期限内向恒大公司偿还或向本院提存恒大公司代偿借款本息2776501.39元。本院认为，戚龙永与恒大公司、中信银行济南分行分别签订商品房买卖合同、《中信银行个人借款合同》后，均应当依照合同约定全面履行义务。但自2015年11月起，戚龙永连续多期未按照《中信银行个人借款合同》偿还按揭贷款，导致中信银行济南分行要求恒大公司为戚龙永承担连带保证责任。2016年9月30日恒大公司代为戚龙永向中信银行济南分行全部偿付了剩余本息合计2776501.39元。戚龙永行为，导致恒大公司受损，因此恒大公司依照与戚龙永商品房买卖合同的约定要求解除合同并要求戚龙永承担违约责任，符合合同约定。一审判决对此认定并无不当，本院亦予以认定。戚龙永应负担的违约金数额，一审法院已根据涉案情况予以调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，戚龙永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13037元，由上诉人戚龙永负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年三月十九日书记员  姚 敏