山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1325民初949号原告：潘振波，男，1972年4月14日出生，汉族，居民，住费县。公民身份证号码：委托诉讼代理人：李长金，山东义超律师事务所律师。被告：冯建营，男，1970年9月6日出生，汉族，居民，住费县。公民身份证号码：委托诉讼代理人：朱炳仑，山东钟罗律师事务所律师。原告潘振波与被告冯建营房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潘振波及其委托诉讼代理人李长金，被告冯建营的委托诉讼代理人朱炳仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘振波向本院提出诉讼请求：1、法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效并确认位于费县香榭丽小区的28号楼1单元402室及储藏室所有权归原告所有；2、依法判令返还原告超支的购房款50000元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年3月22日，原告同被告就其所有费县××小区××楼××单元××室及储藏室转让事宜达成一致，原告以58万元的价格购买了上述房屋，被告协助原告办理过户手续。后原告依约向被告支付了购房款，但被告拒不履行合同约定的过户义务，其行为严重侵害了原告的合法权益，特提起以上诉讼。被告冯建营辩称，针对原告的诉求部分，第一，原、被告签订的房屋买卖协议，系无效协议或为效力待定协议，房屋所有权仍归被告所有，与原告无关，要求确认该买卖合同无效。第二，被告并未收到原告超支的购房款50000元，请法院对该诉求予以驳回。第三，不存在被告协助原告办理过户手续。第四，本案的诉讼费用应由原告负担。针对事实与理由部分，2015年7、8月份，被告由于急需资金，于2015年8月28日，通过中介将涉案房屋出售给案外人张静，在履行合同过程中，张静的购房款被中介侵占、挪用，遂张静与被告发生房屋买卖合同纠纷，于2015年11月30日诉至费县人民法院，此时，张静与被告的房屋买卖关系仍然存在，并等待法院审理，该案判决书于2016年5月9日作出，在作出该判决前，本案原告潘振波与被告，因被告冯建营的资金问题没有解决，双方又针对涉案房屋签订了新的房屋买卖协议，该房屋买卖协议应处于无效或效力待定阶段。请求法院确认涉案房屋买卖协议无效，驳回原告的诉讼请求。另外，退一步讲，假设原、被告签订的房屋买卖协议有效，原告也未根据合同第二条的约定履行付款义务，没有于2017年7月31日前向被告支付30万元购房款，属于根本性违约，在2017年7月31日后，原被告双方多次协商未果，被告遂通知原告解除涉案房屋买卖合同。同时，被告愿意根据合同第四条约定，退还原告已付的房款并支付利息。房屋至今未交付，自2015年张静起诉涉案房屋就被费县人民法院采取了保全措施直至现在，房屋一直在被告手中等待法院拍卖，原告也未按双方约定完成银行房贷的支付。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、原、被告于2016年3月22日签订的房屋买卖协议，证实原、被告于2016年3月22日自愿签订房屋买卖协议，被告将位于费县三庆香榭丽社区28号楼1单元402室楼房卖给原告。证据二、涉案房屋所有权证书（房权证：费房私字第××）,证实涉案楼房属于被告所有，被告有权处分。证据三、原告支付第一批楼房购房款10万元的收到条，证实原告按照合同约定支付购房款10万元，原告按照合同约定履行了合同约定的义务。证据四、霍连平书写的收到条，证实原告为被告支付建房款10万元。证据五、原告向费县人民法院缴纳案款及执行费单据，证实涉案房屋被费县人民法院保全，法院要求原告将未付购房款254070元交至费县人民法院，其中执行费4070元，案款25万元。证据六、中国银行交易流水明细清单，证实原告在房屋买卖合同签订后，按照合同约定按时向中国银行缴纳购房分期贷款。被告对原告提交的上述证据的质证意见为：对证一，合同真实性无异议，由原、被告书写，但房屋买卖协议签署时，2016年3月22日，房屋已经出售给案外人张静，该房屋买卖合同应为无效或效力待定阶段，并且该房屋买卖协议被告并未实际完全履行，第一条约定的被告需要保证房屋所有权无瑕疵、无担保、无抵押，由于原被告双方系多年朋友，签署该协议时，原告也明知该房屋产权处于纠纷中，实际该协议是被告为了解决资金问题，主要是为了借款。第二条约定的被告需要偿还银行分期贷款18万元，是指本金16万余元加利息至18万元时，原告应当全部还清，但原告至今未还清全部贷款。剩余房款30万元，于2017年3月31日前付清，被告并未按期收到该款项，原告属于根本性违约，经被告多次催要未果，遂解除了合同。证二，真实性无异议，但该房屋在原被告签订的房屋买卖协议时，已经被费县人民法院查封，房权证存在于原告手中并不代表已向原告交付房屋，因根据当时的客观情况，该房屋无法交付。证三，无异议。证据四，真实性、关联性有异议，该收到条无被告的签字确认，不予认可，与本案无关。证据五，有异议，原告缴纳该25万元，被告不知情，如果要履行合同，为什么不向被告直接履行，在被告不知情的情况下，代被告向法院交纳相应的案款，不能说明原告按合同约定履行了义务，更何况，被告在与张静谈判的过程中，双方曾协商按23万元一次性了结债权债务，该结算，侵犯了被告的合法权利，另外，在与张静一案中，被告至今仍被列为被执行人，系失信人员，无法乘坐交通工具等，权利受限，由此可以看出，原告代替被告付款的行为，并未得到被告的认可，系其单方行为。证据六，可以看出原告并未按照双方的约定在本息达到18万时，全部付清房贷，并且在还款期间存在拖欠本金的情况，给被告征信造成了巨大的损害。被告为支持其主张提交了费县人民法院于2016年5月9日作出的（2015）费商初字第1253号民事判决书，证实被告与案外人张静于2015年8月28日通过中介已经将房屋出售给张静，在履行合同过程中因中介将房款侵占、挪用，导致双方发生纠纷，张静于2015年11月30日向费县人民法院起诉，查封了该涉案房屋至今。原告对被告提交证据的质证意见为：被告虽然提交了判决书原件，但并无是否生效的相关证明，该判决书已经解除了被告与张静的房屋买卖合同，所以并不影响本案原、被告签订的房屋买卖合同效力。本院对原、被告告提交证据的认证意见为：能够证实原、被告之间的房屋买卖合同关系。经审理本院认定事实如下：2016年3月22日，原告潘振波作为乙方、被告冯建营作为甲方签订房屋买卖协议一份，双方约定，1、甲方将位于香榭丽28号1单元402室卖于乙方，面积149.03平方米，储藏室21.50平方米，甲方保证所转让房屋所有权无瑕疵、无担保、无抵押等权利瑕疵。2、房价共计58万元，大写伍拾捌万元整，乙方首次支付甲方拾万元分期偿还甲方以房屋抵押在工商银行的贷款壹拾捌万元整，剩余30万房款于2017年3月31日前付清。3、房屋过户费用由乙方负担。4、因甲方原因造成房屋不能过户，甲方退还乙方所付房款，按同期银行3倍贷款利率赔付乙方，双方还就其他内容做了约定。该协议签订后，被告将涉案房屋的房权证交付给原告。2016年7月16日，原告向被告支付房款10万元，被告为原告出具收到条一份。原告偿还部分房屋抵押分期贷款。另查明，2015年8月28日，被告作为出卖方通过中介费县安润居房地产交易有限公司将涉案房屋（香榭丽28号1单元402室，房权证号：费房私字第××号）出售给张静、李天韵，后因在合同履行过程中发生纠纷，张静、李天韵将冯建营、费县安润居房地产交易有限公司等诉至本院，案件审理过程中，本院依张静、李天韵申请于2015年12月1日查封了涉案房屋，其查封期限自2015年12月1日至2018年12月1日。本案审理过程中，本院依职权调取了涉案房屋的登记信息，费县房地产管理局出具证明载明：“截止今日此房产在费县房地产管理局档案管理系统内有抵押（抵押日期：2011/07/15-2021/08/15），有查封信息。”现涉案房屋仍登记在被告冯建营名下。本院认为，原、被告于2016年3月22日签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，自成立时合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原、被告于2016年3月22日签订涉案房屋买卖协议时，该房产上尚有抵押且被查封，被告虽无房产的完全处分权，但并不影响合同效力，即在抵押权、查封涤除后，原、被告间的买卖合同仍可继续履行，并不会影响他人利益的取得。故本院对被告关于因涉案房屋尚在纠纷中，原、被告签订的买卖协议无效或效力待定的抗辩理由，本院不予采信。结合原、被告举证及庭审陈述，原告在买卖协议签订后，即支付被告房屋首付款、偿还抵押分期贷款，可以认定涉案房屋买卖协议系原、被告就转移房屋所有权形成的买卖合同关系，而非被告辩称的借款合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告之间的房屋买卖协议虽生效，但双方并未办理产权转移登记，被告依法不能取得涉案房屋的所有权，故对原告关于确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。根据费县房地产管理局出具的证明，涉案房屋现登记状态为有抵押、查封，原告要求被告协助其办理过户手续属于事实上的履行不能，本院不予支持。庭审中，原告提交的其向霍连平支付的10万元收到条、代被告缴纳执行案款254070元的票据等，因无其他证据相互佐证，不能证实原、被告就该款项的用途、性质等达成了一致意思表示，本院对原告关于该款为购房款的证明目的不予采信。故原告要求被告返还超支购房款50000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理过户手续、返还超支购房款的诉讼请求，待条件成就、证据充分后，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告潘振波、被告冯建营于2016年3月22日签订的房屋买卖协议合法有效。二、驳回原告潘振波的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费3420元，共计3945元，由原告潘振波负担1972.5元，由被告冯建营负担1972.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  狄烨华二〇一八年三月二十一日书记员  左奎花