上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初12085号原告：王心怡，女，汉族，户籍地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广东，上海尚域律师事务所实习律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，副总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。原告王心怡与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王心怡及其委托诉讼代理人刘家峰，被告上海新明环球置业有限公司委托诉讼代理人刘领凌、陶灏婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币1,766,698元(以下币种同)及相应利息(按照中国人民银行同期贷款利息，自支付日2016年8月12日计算至返还日)；3、判令被告赔偿原告因违约造成的房屋差价损失529,977.60元。事实与理由：2016年8月12日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将丰翔路XXX号XXX层XXX室出售给原告，共计价款1,766,698元，交房日期为2016年11月30日前，并约定被告如逾期交房超过90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未能在合同约定的交房时间交付房屋。同时，被告广告宣传与实际不一致，不能履行承诺，存在欺诈行为，造成原告的合同目的不能实现，损害了原告的合法权益。被告辩称，同意解除预售合同。同意返还房款并支付利息，但利息应从2017年4月1日开始计算，因双方约定2016年11月30日前交房，按照合同第十二条约定如果2017年3月30日还没交房，原告才有权解除合同。不同意支付房屋差价损失。经审理查明，2016年8月12日，被告(甲方)和原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号15层1502室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积86.40平方米，总房款为1,766,698元，单价20,447.89元；政府批准的规划用途为办公；乙方应于签约当日一次性支付全部购房款；系争房屋的交付必须符合条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年11月30日前将系争房屋交付给乙方；合同第十二条约定，甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；合同第二十条约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。上述合同签订同日，原告向被告付清了全部房款1,766,698元。后，因被告未能按时取得《建设工程竣工验收备案证书》，未能在合同约定时间内向原告交付系争房屋。原告多次与被告交涉未果。诉讼中，经原告申请，本院委托了上海城市房地产估价有限公司对系争房屋于2017年8月17日的价值进行评估。该评估公司出具了沪城估(2017)(估)字第04103号房地产估价报告，载明：于2017年8月17日的价值时点的房地产价值总价203万元，建筑面积单价23,495元/平方米。该估价公司另行出具一份情况说明，载明：本次评估估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，未考虑不可交易因素对估价对象房地产价格的影响。原告对上述评估报告予以认可，对情况说明认为没有必要，不予认可。被告认为评估报告中评估价格偏高，并未考虑新政下系争房屋的交易已经受到限制的因素。以上事实，有上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票、及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现原告以被告逾期交房违约为由要求解除上述合同并返还已付购房款，被告表示同意，本院予以照准。本案存在两个争议焦点：一、原告要求被告返还已付房款利息的起算时间为支付时间还是原告享有解除权的时候？二、原告主张的房屋差价损失能否得到支持？针对第一个争议焦点，原告要求被告返还已付房款利息的起算时间，因被告违约导致合同的解除，原告应承担相应的违约责任，现原告并未按照合同约定主张违约金，而是主张其实际损失，即已付房款的利息损失，亦符合法律规定，被告也同意支付利息，本院予以支持，但对利息的起算时间，双方意见不一，本院认为，合同解除后，被告应赔偿的系原告的实际损失，并非被告主张的逾期返还房款的利息损失，原告为购房支付了房款，从支付日至被告实际返还日的利息皆为原告的实际损失，被告收取房款后亦属于获益方，故对原告要求自2016年8月12日开始计算已付房款的利息的请求，本院予以支持。针对第二个争议焦点，原告主张的房屋差价损失能否得到支持？首先，虽然评估报告载明的原告起诉日的系争房屋的价值与签约时的价格存在差价，但因系争房屋目前处于不可交易状态，而评估价值并未考虑该因素，原告亦未提供系争房屋所在的项目在起诉后存在实际的交易情况，故原告无法证明合同解除时系争房屋实际存在的差价。其次，双方在签订预售合同时，均应知晓系争房屋属于办公用房的性质，预售合同中亦明确政府批准的规划用途为办公，双方合同约定的房屋价格也与普通住宅价格明显不一，故双方均应当预见到系争房屋作为可居住用房销售在实际履行中可能存在障碍，交易存在风险，现系争房屋确因无法及时办理建设工程竣工验收备案证书导致迟延交付，被告亦同意返还房款并支付利息，现原告以被告宣传与实际不符存在欺诈为由，要求被告承担房屋差价损失缺乏依据。综上，对原告主张系争房屋的差价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王心怡与被告上海新明环球置业有限公司于2016年8月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王心怡购房款人民币1,766,698元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月12日至实际返还之日止)；三、驳回原告王心怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25,173元，减半收取12,586.50元，评估费6,810元，合计诉讼费19,396.50元。由原告王心怡负担9,714.50元，被告上海新明环球置业有限公司负担9,682元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年三月二十八日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。