河北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀执复36号复议申请人（异议人、被执行人）：滁州市绿都房地产有限公司，住所地安徽省滁州市南谯开发区乌衣园区。法定代表人：刘本河，该公司董事长。申请执行人：黄登峰，男，1985年9月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：冯翠英，河北冀信律师事务所律师。被执行人：颖上县青城房地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颖上县慎城镇青城玫瑰园小区8栋203室。法定代表人：汤玉杰，该公司董事长。被执行人：刘明辉，男，1980年10月14日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）在执行黄登峰与刘明辉、颖上县青城房地产有限公司（以下简称青城公司）、滁州市绿都房地产有限公司（以下简称绿都公司）借款合同纠纷一案中，作出（2016）冀01执40号之七执行裁定书，裁定查封绿都公司名下位于滁州市兴业路728号的绿都君临国际项目（以下简称涉案项目）第1、2、3、5幢房产（以下简称涉案房产）；查封绿都公司名下位于滁州市乌衣工业园内，雪枫路东侧、继光路南侧、双郢路北侧，土地证号为滁国用2011第00948号的土地使用权（以下简称涉案土地使用权，与涉案房产合称涉案财产）。绿都公司向石家庄中院提出异议，经审查，石家庄中院作出（2017）冀01执异198号执行裁定书，裁定驳回绿都公司的异议请求。绿都公司不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。绿都公司向石家庄中院提出执行异议，请求停止对涉案财产的执行。事实和理由：（一）黄登峰经生效法律文书确定的债权数额为3304万元，但石家庄中院正在执行的涉案财产价值超出2亿元，执行行为明显不当。（二）涉案房产属于优质资产，正处于销售融资阶段，但石家庄中院及其他法院的查封、执行行为致使绿都公司无法销售房产，资金无法回笼。此外，已经购买房屋的业主对于楼盘失去信心，要求退房退款，对绿都公司的生产经营造成了严重影响，损失巨大。绿都公司对外负有债务，但属于经营中正常的商业往来，且远远低于自身资产价值，作为经营正常的房地产企业，绿都公司可以用经营收益归还债务，维系良好循环。根据最高人民法院《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人的财产权益的通知》，人民法院应当采取方便执行且对当事人生产经营影响较小的执行措施。（三）绿都公司正在与意向收购方洽谈涉案项目收购事宜，双方即将达成一致，绿都公司本可以获取合理的对价，但石家庄中院将该项目房产查封执行，致使资产无法变现。绿都公司向石家庄中院提交了“万购地产网”网页截屏下载复印件、“乐居”网页截屏下载复印件和《商品房预售许可证》复印件作为证据。石家庄中院查明，黄登峰与刘明辉、青城公司、绿都公司借款合同纠纷一案，石家庄中院作出（2014）石民三初字第00211号民事判决，刘明辉、青城公司、绿都公司均提起上诉，河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第451号民事判决判令：撤销石家庄中院（2014）石民三初字第00211号民事判决；刘明辉、青城公司、绿都公司共同偿还黄登峰欠款本息33047553元，并自2012年4月25日起至实际履行完毕之日止，以3000万元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息，青城公司已偿还的1546万元在上述利息总额中扣除。判决生效后，黄登峰申请执行，石家庄中院立案执行后，于2016年9月6日作出(2016）冀01执40号之七执行裁定，查封绿都公司名下涉案房产（中有42套已出售并进行了合同备案，未予查封；还有8套房屋被滁州市中级人民法院首先查封）；查封绿都公司名下涉案土地使用权。上述查封的房屋现仍未竣工，石家庄中院执行机构向滁州市不动产登记部门调取了涉案财产他项权利情况，有关材料载明部分房产被设立抵押，债权数额共计6700万元。绿都公司对上述查封行为提出执行异议。绿都公司称现本案执行标的额5000万元左右，涉案项目确有一小部分房屋已售出，但具体数额不清楚，工程款尚有数额不详的部分未付清，查封的房地产是否设立了抵押不清楚。异议审查期间，石家庄中院询问绿都公司是否对涉案财产申请价格评估，但绿都公司在限定的期限内未提出申请。石家庄中院认为，本案争议的焦点问题是查封的涉案财产是否明显超标的额。（一）本案执行标的额问题。由于本案所涉利息计算至执行完毕时，所以债权额现不能确定，执行阶段仅对债权额进行预估作出初步判断。黄登峰称目前债权额应为5700万元左右，绿都公司称为5000万元左右，因此债权额应在以上两个数据之间，即5000万元至5700万元左右。（二）涉案财产价额问题。绿都公司提出查封的房地产的价额为23000万元，其依据是“万购地产网”网页记载，由于绿都公司提供的系复印件，而且复印件显示该价格应是转让报价，该价格至今未成交，因此不能以此来确定该项目的价值；绿都公司提交的“乐居”的网页下载复印件，提出涉案项目区域房屋价格为约5881元/平方米，因绿都公司提供的系复印件，且该价格仅为广告宣传价，并非实际成交价格，绿都公司该项主张，不予支持。涉案财产属于未竣工项目，应由有资质的评估机构进行评估才能确定该项目的大致价格。现绿都公司不申请评估，因此不能确定该项目的大致价格。（三）涉案财产最终变价的问题。本案查封的房地产已被设定抵押，也有工程款未付清，而工程款及抵押权均可能有优先受偿权，本案债权属于普通债权，在合法有效的优先债权清偿后，本案债权才能得到清偿，故查封财产应当对优先债权予以考虑。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定，土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或房屋。本案中，涉案土地使用权为一宗，不可能分割进行查封。房地产开发行业有其特殊性，土地的使用、房屋的建设等诸多事项均需要行政机关的审批，对涉案项目整体处置，后续开发者取得整体开发权，有利于实现财产变价的最大化，也有利于该项目更好的建成交付。可见，本案查封的涉案财产具有其他担保物权、优先债权，绿都公司也卖出了部分房屋，且放弃对涉案财产价格进行评估，故绿都公司主张查封明显超出执行标的额的理由不能成立，不予支持。另，绿都公司提出石家庄中院的执行影响其经营的问题，因涉案项目已长时间停滞，故绿都公司该项理由，不予支持。关于绿都公司提出现正与项目意向收购方洽谈的问题，生效的民事判决当事人必须履行，项目转让的洽谈过程不影响案件的强制执行。综上所述，绿都公司异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，石家庄中院于2017年12月28日作出（2017）冀01执异198号执行裁定书，裁定驳回绿都公司的异议请求。绿都公司向本院申请复议，请求撤销石家庄中院（2017）冀01执异198号执行裁定，裁定停止对涉案财产的执行行为。事实和理由：石家庄中院的执行行为侵害了绿都公司合法权益。（一）民事诉讼法第二百四十二条规定，人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。河北省高级人民法院作出的（2015）冀民一终字第451号民事判决，确定绿都公司等应当偿还黄登峰欠款本息33047553元，但石家庄中院查封并纳入执行的涉案财产价值超出2亿元，明显超出黄登峰的债权范围，违反法律规定。（二）涉案房产属于优质资产。涉案房产正处于销售融资阶段，前景大好，但石家庄中院及其他法院的查封执行致使绿都公司无法销售，资金无法回笼。已经购买房屋的业主对楼盘失去信心，要求退房退款，严重影响绿都公司生产经营，公司损失巨大。绿都公司对外负有债务，但属于经营中正常商业往来，且远低于绿都公司的资产价值，绿都公司本可以通过经营收益偿还债务。根据《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护当事人财产权益的通知》，人民法院应当采取方便执行且对当事人生产经营影响较小的执行措施，但石家庄中院的执行行为截断了绿都公司的经营来源，侵害了公司利益。（三）异议裁定认为涉案项目已长期停滞与客观事实不符，项目实际上正处于开发销售过程中，绿都公司正在与意向收购方洽谈项目收购事宜，双方即将达成一致，绿都公司本可以获得合理的对价，但石家庄中院的执行行为致使涉案财产价格大打折扣，无法变现，侵害绿都公司合法权益。黄登峰书面辩称，石家庄中院（2017）冀01执异198号执行裁定认定事实适用法律正确，应予维持。（一）法院查封并未超标的。根据河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第451号民事判决，目前本案债权为6000多万元。涉案项目为在建停工工程，房管局显示该项目设定有抵押权7000万元，部分房产已签订房屋备案合同，工程拖欠巨额工程款，先后有多家法院对该工程进行了查封。（二）涉案项目自2012年开工建设，同年取得预售许可证，但至今未完工，已停工多年，是当地有名的烂尾工程。绿都公司实际控制人刘明辉早已被判处8年有期徒刑，公司也早已人去楼空，法院多次去送达连签收的人都没有，所谓的正常经营不知从何谈起。因绿都公司没有能力完成后续施工，已购买房屋的业主是当地信访的常客。现在，当地政府、已购业主、工程承包人、抵押权人或是其他债权人都在等待首封法院执行拍卖清偿债权，并由购买方盘活该烂尾项目。绿都公司称项目销售前景大好，试问有谁会去购买位于滁州远郊、停工五六年的烂尾楼呢？（三）绿都公司所谓的意向收购基本不可能达成。绿都公司资产被多家法院查封，负有工程欠款、抵押债务等巨额债务，不解除查封和抵押就不可能过户。若有意向收购人，完全可以通过法院执行拍卖获得干净的资产，这也有利于实现资产最大价值，反而不会侵害绿都公司利益。（四）法院只有查封处置整体工程才有现实意义。涉案项目为在建停工工程，烂尾多年，只有对项目整体查封处分，受让人取得开发者地位，才能进行后续开发建设进而竣工交付。如果只查封部分房屋，因房屋尚未竣工，未达到交付条件，绿都公司也没有能力使之达到交付条件，查封就没有意义了。根据房地一体原则，必须对涉案项目一体查封，绿都公司提供的证据中，万购网出售信息即为涉案项目整体转让。（五）绿都公司提出执行异议是为了拖延时间。绿都公司认为对其查封的多家法院中，涉及的太原中院及上海某法院的执行依据有问题，如不解决此问题，首封法院执行完毕后的余款会被这两家法院拿走，而要解决该问题，则需要时间。石家庄中院查封已一年多了，在法院通知选评估单位的时候，绿都公司才提出异议，就是为了拖延时间。一年多时间里，绿都公司要整体出售也早该谈成了，不会至今都没有任何进展。本院查明的事实与石家庄中院查明的事实一致，予以确认。另查明，石家庄中院在绿都公司执行异议审查过程中，于2017年12月12日进行执行听证，绿都公司、黄登峰等参加听证。听证会上，绿都公司称现本案执行标的额5000万元左右，涉案项目确有一小部分房屋已售出，但具体数额不清楚，工程款尚有数额不详的部分未付清；石家庄中院询问绿都公司是否对涉案房产进行评估，如需要评估须在听证会后3日内回复石家庄中院，使其视为放弃评估。但绿都公司未在期限内提出评估申请。本院认为，就黄登峰与与刘明辉、青城公司、绿都公司借款合同纠纷一案，本院（2015）冀民一终字第451号民事判决业已生效，当事人必须履行。（一）关于石家庄中院的执行行为是否导致绿都公司权益受损的问题。本院生效判决判令绿都公司等偿还黄登峰欠款本息，由于绿都公司等义务人不积极履行确定义务，石家庄中院应黄登峰的申请立案强制执行，是人民法院法定职责所在，也是绿都公司等被执行人的法定负担。绿都公司虽然主张涉案房产销售前景大好，正与他人洽谈涉案项目转让事宜，但石家庄中院查明涉案财产已烂尾多年，绿都公司早已不能正常经营，绿都公司该项主张不能成立，且该理由也并非必然阻却强制执行的法定事由，加之人民法院强制执行后减少被执行人的财产权益属正常结果，故对绿都公司上述主张，不予支持。绿都公司不能故意以项目转让等为由拖延执行，相反，其应积极配合执行法院，可以在制定执行方案、履行义务过程中考虑如何盘活涉案财产。（二）关于石家庄中院是否超标的查封的问题。1、本案执行标的额。本院生效判决不仅判令绿都公司等偿还黄登峰欠款本息33047553元，还判令支付自2012年4月25日起至实际履行完毕之日止、以3000万元本金为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算出的相应利息，故本案中黄登峰的债权不止于绿都公司所称的3304万元。在石家庄中院于2017年12月12日进行的执行听证中，绿都公司称本案债权大约在5000万元，而黄登峰称债权额应更大。2、涉案财产上的债务负担。经石家庄中院查实和绿都公司陈述可见，部分涉案房产被设立抵押，债权数额计6700万元；涉案项目有部分房屋已出售；涉案项目工程款尚有数额不详的部分未付清；涉案项目烂尾多年，涉及多家法院多起案件，处置难度大。3、绿都公司所举证据的认定。绿都公司为支持其石家庄中院超标的查封的主张，所举证据有“万购地产网”网页复印件和“乐居”网页复印件，该网页复印件的证据效力本身就比较弱，且其上显示的房产价格仅是转让报价或广告宣传价，不是市场实际成交价格，以此来判定涉案财产的价值，证据不足。经石家庄中院提示，绿都公司在期限内未申请对涉案财产价值进行评估。综上，绿都公司应积极履行本院生效判决确定的义务，其所举证据不能证明石家庄中院明显超标的查封执行，退一步讲，在综合本案执行标的额已达5000万元或更高以及涉案财产上抵押债务、工程款欠款债务、部分房产已被出售、处置难度大等因素的基础上，即使如绿都公司所称涉案财产价值2亿元，也未见石家庄中院查封行为存在违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定的情形。综上所述，绿都公司的复议主张没有法律依据，证据不足，不予支持；石家庄中院（2017）冀01执异198号执行裁定认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回滁州市绿都房地产有限公司的复议申请，维持河北省石家庄市中级人民法院（2017）冀01执异198号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘立斌审判员  解占林审判员  王振健二〇一八年三月一日书记员  崔彦茹