河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初82号原告河南省南阳水文水资源勘测局。法定代表人王立军，任局长职务。委托诉讼代理人王俊山，河南大统律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告李军，男，汉族，生于1969年9月26日，住河南省南阳市卧龙区。原告河南省南阳水文水资源勘测局与被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南省南阳水文水资源勘测局的委托诉讼代理人王俊山、被告李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南省南阳水文水资源勘测局诉称，2012年11月20日，被告李军以南阳市梅溪路双汇生活广场的名义与原告签订《租房合同》一份，约定租赁期间自2013年6月1日起至2016年5月31日共计3年，每年租金170000元。但被告李军至今拖欠2015年6月1日至2016年5月31日的租金170000元拒不支付，合同到期后，原告多次向被告下达通知，要求被告支付拖欠的租金并腾空所租门面房等。另查明，南阳市梅溪路双汇生活广场为个体工商户，经营者为被告李军，现已注销。原告多次催要无果，无奈之下，诉至贵院，依法请求：1、被告立即支付自2015年6月1日至2016年5月31日所拖欠的租金170000元及利息，并自2016年6月1日起按照每日986.3元的标准支付至实际交付租赁物之日的占有使用费。2、被告立即停止侵权，交付租赁物，腾空所租房屋。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。被告李军辩称，1、拖欠租赁费属实，我的房子装修费用较高，在合同约定期内房屋租赁是每年170000元，在我没有腾空房屋的前提下，我有优先租赁权。我曾给原告支付了租赁费20000元。2、对原告请求每天支付986.3元的费用我认为过高。3、我要求对方提交该房产租赁给其他人的合同书。经审理查明，2012年11月20日，被告李军（作为乙方）以南阳市梅溪路双汇生活广场的名义与原告河南省南阳水文水资源勘测局（作为甲方）签订《租房合同》一份，约定将梅溪路73号甲方临街楼一楼门面房全部出租给乙方使用，租期自2013年6月1日起至2016年5月31日止共计3年，年租金170000元。以后每年的租金在到期的前一个月一次性付清次年租金。本协议期满后，在同等条件下可优先考虑乙方续租。租房合同第5条约定，乙方根据需要进行的室内装修，其装修标准应符合消防法等有关规定。同时不得妨碍、破坏房屋的主体结构。如主体因乙方原因受损，应赔偿甲方损失并负责维修。协议期满后，乙方不得拆除其固定装修部分，并无条件全部归甲方所有。协议签订后，原告河南省南阳水文水资源勘测局依约将房屋交付被告李军使用，李军前期在此经营“南阳市梅溪路双汇生活广场”，现经营“招金楼”珠宝。自2015年6月以来被告李军拒不支付房租，原告于2017年8月10日向被告下达催款通知，2017年8月23日向被告下达催款并要求腾房的通知，2017年9月20日向被告下达腾房通知，但被告拒不支付租金并占用租赁物使用至今。2017年8月25日，被告李军委托刘尚升向原告河南省南阳水文水资源勘测局缴纳房租20000元。2017年10月17日，被告李军向原告出具《房租还款计划》一份，内容为:“本人所欠河南省南阳水文水资源勘测局梅溪路73号临街楼一楼门面房租金共计340000元。所欠租金时间为2015年6月1日至2017年5月31日止共计2年，年租金170000元，共计340000元。还款计划如下：1、本人于2017年12月31日前，将所欠房屋租金部分现金100000元付给河南省南阳水文水资源勘测局。2、本人所欠房屋租金余下金额240000元自2018年1月开始，每个月向河南省南阳水文水资源勘测局中国石化油卡主卡上打20000元油费，分12个月还清”。被告李军并未按照还款计划履行。原告于2018年1月4日诉至本院。另查明，南阳市梅溪路双汇生活广场为个体工商户，经营者为被告李军，2010年9月2日注册成立，2014年3月12日经南阳市工商行政管理局专业分局滨河工商所核准注销。原、被告合同中约定租赁物为梅溪路73号临街楼一楼门面房，该房屋为南阳市卧龙区梅溪路73号1幢1楼101室（房产证号为宛市房权证字第**），登记在原告河南省南阳水文水资源勘测局名下。在庭审过程中，被告李军认可自2017年6月1日起年租金为360000元。上述事实，有原、被告双方所举证据及庭审笔录等予以证实，双方所举证据已经庭审举证、质证，并记录在案，足以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。原、被告签订租赁合同后，河南省南阳水文水资源勘测局向李军交付了房屋，被告李军应向河南省南阳水文水资源勘测局支付房屋的租金，但被告李军自2015年6月1日起尚未支付原告房屋的租金，其行为已构成了违约。2017年10月17日被告李军向原告出具的《房租还款计划》表示其自愿支付尚欠的房屋租金，现原告要求被告支付自2015年6月1日至2016年5月31日的租金170000元，被告李军已支付租金20000元，应当在尚未支付的租金中依法予以扣减，故，截至2016年5月31日被告李军尚欠租金为150000元。关于合同届满后被告李军占用租赁物标准费用计算的问题。原、被告的租房合同截至时间为2016年5月31日，河南省南阳水文水资源勘测局于2017年9月20日通知李军于2017年9月27日前腾退租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2016年6月1日至2017年5月31日，李军继续使用租赁物，河南省南阳水文水资源勘测局未提出异议，该期间视为不定期租赁，故，河南省南阳水文水资源勘测局主张的房屋占有使用费的计算时间，自2016年6月1日起至2017年5月31日，房屋占用使用费按原合同约定的年租金170000元的标准支付。基于上述理由，因被告李军认可自2017年6月1日起年租金为360000元，故被告李军自2017年6月1日起至腾退房屋之日按照年租金360000元的标准支付占用使用期间的租金。关于原告请求被告交付租赁物，腾空所租房屋的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现租期届满，李军未按约定向河南省南阳水文水资源勘测局腾退租赁房屋，违反了合同约定义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。现河南省南阳水文水资源勘测局主张李军交付租赁物并腾退租赁房屋的诉讼请求，应予以支持。关于被告李军是否享有优先承租权问题，本案仅涉及原出租方以租赁房屋到期为由，要求承租方返还出租房屋的问题，并未涉及该租赁房屋的再次出租或出卖。且被告人李军在庭审过程中，亦未提供任何证据证明原告有违反优先承租权的不当行为，故对被告该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告李军抗辩认为承租房屋因装修花费100余万元，要求抵偿房租的问题，本院认为，一、本案中，被告李军未提供其装修花费的票据，二、原、被告在租房协议中约定，乙方根据需要进行室内装修，协议期满后，乙方不得拆除其固定装修部分，并无条件全部归甲方所有，三、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。据此，根据原、被告租房合同的约定及上述司法解释的规定，被告李军的抗辩不成立，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李军向原告河南省南阳水文水资源勘测局支付截至2016年5月31日的租金150000元；二、本判决生效之日起十日内，被告李军向原告河南省南阳水文水资源勘测局支付自2016年6月1日起至2017年5月31日占用使用期间的租金170000元；三、本判决生效后十日内，被告李军将其租赁的位于南阳市卧龙区梅溪路73号1幢1楼101室（房房产证号为宛市房权证字第**）房屋腾退给河南省南阳水文水资源勘测局，并自2017年6月1日起按年租金360000元的标准向原告河南省南阳水文水资源勘测局支付占用使用期间的租金至腾退房屋之日止；四、驳回原告河南省南阳水文水资源勘测局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，减半收取4850元，由被告李军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  于海英二〇一八年三月十二日书记员  李 娟