江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终38号上诉人（原审原告）：周应风，女，1976年1月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：孙雷胜，男，1973年12月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：孙九胜，男，1968年8月1日生，汉族，住无锡市新区。被上诉人（原审被告）：无锡市金格商业广场管理有限公司，住所地无锡市学前东路799-30068。法定代表人：诸仲学，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘书冬，该公司员工。上诉人周应风因与被上诉人无锡市金格商业广场管理有限公司（以下简称金格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周应风上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请。事实和理由：市场经营管理协议关于“如乙方连续擅自停业达3天或一年内累计擅自停业达10天，甲方有权解除营业房租赁合同书，并无条件收回营业房”的约定系霸王条款，违背公平原则。根据周应风与李同文签订的协议书，如周应风逾期不支付房租，则四个商铺都归李同文，周应风早在2015年12月底前就多次要求李同文、金格广场与其办理13105、13107号商铺返还给李同文的手续，涉案营业房租赁合同书应由李同文向金格公司履行，周应风不应承担任何合同责任。周应风对13105、13107号商铺进行了装修，金格公司擅自拆除该商铺，应赔偿周应风装修损失。此外，本案与已生效的（2015）崇民初字第1662号、（2017）苏02民终1541号案件不可分割，应合并审理。被上诉人金格公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。周应风向一审法院起诉请求：金格公司返还保证金3000元、电费充值卡200元，赔偿房屋装修费21600元。一审法院查明：金格公司受业主委托，管理经营无锡市学前东路799号金格广场13105、13107号商铺（房屋）。2015年9月28日，金格公司（甲方）与周应风（乙方）签订营业房租赁合同书一份，约定：甲方将无锡市学前东路799号金格广场13105、13107号商铺出租给乙方，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，前三年的年租金为每年28572元，第一租赁年度与第二租赁年度各免除半年租金，第一年度租金由乙方在签署本合同时向甲方一次性付清，先付后用；年物业综合费为2256元，在缴纳同年度租金时一并向甲方缴纳，同时一次性缴纳租赁保证金3000元（定金可转入保证金），该保证金系乙方租赁甲方商铺的履约保证，不计息，本合同终止后一周内，在乙方无违约、无欠费的情况下由甲方退还给乙方；如乙方逾期缴纳租金及物业综合费用，则每天按应缴费总额的2%向甲方支付违约金，如逾期超过五天仍未缴纳，视为放弃租赁，甲方有权解除合同，无条件收回商铺；如乙方违反本合同、市场经营管理协议及装修责任书的约定和要求，则甲方有权责令其整改、停业整顿、支付违约金直至解除合同无条件收回商铺等内容。同日，金格公司（甲方）与周应风（乙方）签订市场经营管理协议一份，约定：乙方接受并服从甲方管理，乙方所租赁的营业房经营业态为服装、针织；乙方必须遵守甲方规定的统一营业时间按时营业，不得推迟开门、提早关门或擅自关门停业。如乙方连续擅自停业达3天或一年内累计擅自停业达10天，甲方有权解除营业房租赁合同书，并无条件收回营业房等内容。合同签订后，金格公司交付商铺，周应风对商铺进行了装修。本案诉讼中，周应风陈述：“因为市场没生意，很多摊位关门了，其经营至2015年11月，在2016年9月20日左右发现铺位已被金格公司拆除了”。金格公司、周应风确认周应风原缴纳的定金3000元已转为保证金，商铺电卡中电费金额为200元。13105、13107号商铺（含装修）已由金格公司拆除。另查明：周应风原向金格公司承租金格广场13086、13088号商铺。李同文原向金格公司承租金格广场13105、13107号商铺，并支付了一年租金14286元、物业费2256元，共计16542元。后双方调换商铺，并分别办理了商铺租赁手续。其中李同文向金格公司承租了金格广场13086、13088号商铺，每年租金27156元、物业费2037元，合计29193元。后李同文因周应风未支付其原已支付的13105、13107号商铺租金、物业费而诉至无锡市崇安区人民法院，即（2015）崇民初字第1662号案件，该院判决周应风支付李同文16542元。在该案审理中，李同文确认其未支付金格广场13086、13088号商铺租金和物业费。在2016年3月29日质证笔录中，周应风称：“2016年3月7日金格市场已经向我发出通知函，要求我三日内恢复经营，逾期未正常营业，金格广场有权解除租赁合同，并收回商铺。我昨天到市场考察，发现很多商铺已经不再经营，那些商铺也都没有交租金，如果原告不与我换商铺的话，我也同样不会交租金给市场，是原告自己先交了租金给市场，所以租金交纳后市场不再退还的后果应该由原告承担，不应向我再主张租金”。同时，周应风提供金格公司于2016年3月7日出具的通知函一份，其称：“该通知函证明我的13105、13107号摊位已经被市场收回”。该通知函内容为：周应风商户，由于你未能正常经营违反了双方签订的市场经营管理协议中的相关条款—长期不开门，现通知你三日内恢复正常经营，若逾期仍未正常经营，市场方有权解除营业房租赁合同书，并无条件收回商铺。上述事实，有委托经营管理协议、营业房租赁合同书、市场经营管理协议、（2015）崇民初字第1662号民事判决书及该案质证笔录、通知函、当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：周应风与金格公司签订的营业房租赁合同书、市场经营管理协议不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。金格公司对退还电费200元无异议，予以采纳。根据周应风自述其经营至2015年11月，之后连续停业的行为已违反市场经营管理协议的约定，且在金格公司通知其开业后，仍未恢复经营，周应风的行为属违约，应依约承担违约责任，根据合同约定，金格公司有权解除房屋租赁合同、收回商铺、保证金不予返还，周应风的装修损失自行承担。故周应风主张退还保证金3000元、赔偿装修损失的请求，无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条之规定，判决：一、金格公司于判决发生法律效力之日起十日内返还周应风电费200元；二、驳回周应风的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院再查明：双方签订的营业房租赁合同书约定：若合同终止或解除后，乙方未能在三日内办理清场手续并交还商铺的，视为乙方放弃商铺内财物，甲方有权收回商铺，并有权处置商铺内的财物，乙方对此表示无异议。2015年9月28日，周应风签订协议书一份，载明：“李同文的金格广场摊位（13105、13107）与周应风的摊位（13086、13088）互相调换，房租费于10月2日付清，付完钱将租房合同与收据交与周应风，逾期不给，两摊均没有周应风的。”二审中，金格公司称其知道李同文与周应风互换了商铺并签订了互换协议，但不知道协议的具体内容，且与金格公司无关。周应风称同日先签订的营业房租赁合同书，后签订的协议书，金格广场管理人员也在现场，但协议书的内容其可能不知道。二审中，金格公司提供了商铺分布图和市场建立初期签订的租赁合同。经本院核对，金格广场一层服装区域分为A、B、C、D四个分区，A区有商铺70个，签订租赁合同的为60个；B区有商铺74个，均签订了租赁合同；C区有商铺72个，签订租赁合同的为65个；D区有商铺112个，签订租赁合同的为108个，周应风租赁的13105、13107号商铺即位于D区。上述事实，有营业房租赁合同书、协议书、商铺分布图、当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：市场经营管理协议中关于承租人擅自停业达到一定的天数，出租人有权解除合同的约定，系关于承租人不履行正常经营义务时，出租人享有合同解除权的约定。对于一般的房屋租赁合同而言，承租人的主要义务是交纳租金，但涉案商铺租赁合同有其特殊性：出租人金格公司出租商铺的目的除了收取租金外，还有培育市场、吸引客流、增加整个租赁区域的适租性等目的，后者反过来也影响着前者的实现；周应风作为承租人，其租赁商铺的目的是为了从事服装经营，其履行正常经营义务，不仅符合出租人建立租赁关系的目的，也有利于其自身利益的实现。市场经营管理协议关于承租人正常经营义务的约定是符合商铺租赁合同的订立目的的，当承租人违反这一义务时，出租人是否享有合同解除权，还应当看出租人有无履行了与承租人正常经营义务相对应的建立市场的义务，这才符合公平原则，因为租赁双方在签订合同时均应对市场风险有一定的评估并承担各自的责任。本案中，对金格公司而言，为建立市场，应达到一定的招租率，根据金格公司二审中提供的商铺分布图和市场建立初期签订的租赁合同的情况，金格广场一层服装区域的商铺招租率达到90%以上，金格公司已履行了自己的义务；对周应风而言，为维持市场，应履行合同约定的正常经营义务，但周应风自述其于2015年11月即不再经营，明显违反了该义务，金格公司有权解除合同。周应风上诉认为正常经营义务的约定是违背公平原则的霸王条款，与事实不符，本院不予采纳。关于装修损失，1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；2、根据双方签订的营业房租赁合同书之约定，合同终止或解除后，周应风未能在三日内办理清场手续并交还商铺的，视为周应风放弃商铺内财物，金格公司有权收回商铺，并有权处置商铺内的财物；3、周应风主张装修损失21600元，但其提供的装修清单及收条均为复印件，不足以证明其主张。故一审法院对周应风要求金格公司赔偿装修损失21600元的诉请不予支持并无不当。同时根据营业房租赁合同书之约定，因周应风存在违约行为，其无权要求返还保证金，故一审法院对其要求金格公司返还保证金3000元的诉请不予支持亦无不当。周应风上诉认为合同责任应由李同文承担，依据的是其与李同文达成的商铺互换协议，但该协议并非与金格公司达成，金格公司并不认可，周应风也称金格公司对于协议内容可能不知道，可见该协议不能对抗金格公司，据此无法得出合同责任已由周应风转移给李同文的结论，本院对该上诉意见不予采纳。此外，周应风对已生效的（2015）崇民初字第1662号、（2017）苏02民终1541号判决不服，应依法提起再审以主张其权利，其要求与本案合并审理没有法律依据，本院不予准许。综上，周应风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人周应风负担。决为终审判决。审判长  姚旭斌审判员  仓 勇审判员  李 杨二〇一八年三月二十三日书记员  窦 玥