福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终300号上诉人（原审被告）：福建省三明市福融房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇溪明小区1号。法定代表人：陈躬清，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶卫华，福建归化律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：李培文，男，1972年5月21日出生，汉族，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所执业律师。上诉人福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）因与被上诉人李培文商品房销售合同纠纷一案，不服明溪县人民法院(2017)闽0421民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福融公司的法定代表人陈躬清及其委托诉讼代理人饶卫华，被上诉人李培文的委托诉讼代理人陶文华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福融公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回李培文的诉讼请求。事实和理由：1.（2010）明民初字第642号民事调解书已经改变了关于办理权属证书的约定，不宜按照原合同约定的期限及违约条款要求福融公司承担责任；2.因李培文未提供办证所需相关材料，福融公司曾通知李培文来办证，李培文也没有来，至使产权证未能办理，李培文负有全部责任；3.李培文通过欺诈的手段，骗取福融公司的员工的信任，骗取购房款发票15万元。李培文辩称：1.明溪县人民法院（2010）明民初字第642号民事调解书，其内容没有改变《商品房买卖合同》中关于办理房屋权属证书的约定；2.福融公司没有依照《商品房买卖合同》约定履行义务，至今未将办理房屋权属证书需由其提供的材料交李培文，致李培文未能取得房屋权属证书，福融公司应承担支付违约金的责任；3.福融公司主张李培文未实际交纳15万元的购房款无事实依据。李培文向一审法院起诉请求：1.福融公司支付李培文逾期办理权属证书的违约金72105元，及2017年8月8日以后到实际取得房屋权属证书之日止按月利率6‰计算的违约金；2.福融公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月16日，李培文与福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，福融公司将位于明溪县出售给李培文，建筑面积161.63平方米，单价3098元，总价款为500729元。《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同附件六：合同补充协议》第一条约定：“为使买受人及时收到有关通知，买受人应保证本合同中填写的通讯地址与电话号码或手机等内容真实有效，出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号函通知，信函发出五天即视为送达。”补充协议第十一条约定：“买受人须在出卖人通知后十日内将办理产权所需的有关资料送交出卖人，并在出卖人将办理产权的材料送达房管部门后的三日内由买受人自行去房管部门申请办理该房屋的产权证书，逾期由买受人自行负责。”2010年5月6日，福融公司起诉李培文要求支付本案涉诉房产剩余购房款30万元及其他应缴费用及利息。福融公司在该案中向一审法院提交的证据清单中第二组证据“财务结算凭证及发票等，证明李培文支付购房定金5万元，用工程款结算对抵缴付购房款15万元，总计已付购房款20万元”。李培文提出反诉，要求福融公司支付逾期交房违约金16500元。经本院调解，于2010年10月15日双方达成如下调解协议：一、本诉被告李培文应支付本诉原告福融公司购房款30万元，该款于2010年11月15日前付清；二、反诉被告福融公司应将符合交付条件的房屋于2010年11月15日前交付李培文，并将办证机关颁发的土地使用权证和房屋所有权证在收到后三日内交付李培文；三、预留费用包括房产契税等在移交房屋钥匙时交清；四、福融公司主张的违约金与李培文主张的违约金对抵后，李培文还应支付福融公司15000元违约金；五、福融公司放弃逾期付款利息的请求。另查明，李培文向明溪法院执行局缴纳了剩余30万元购房款，明溪法院于2013年8月7日出具执行案件执结证明书，证明李培文已履行了（2010）明民初字第642号民事调解书约定的案件执行款。李培文于上述调解书签订后不久接收了涉诉商品房。福融公司办理房屋权属初始登记的时间为2014年7月25日。李培文至今未取得房产权属证书。本案争议的焦点问题：1.关于李培文购房款是否已缴清问题。一审法院认为，福融公司向李培文出具了200729.74元的购房发票，福融公司认为其中20万元的发票是通过欺诈获得，但未能提供证据予以证明，且福融公司于2010年5月6日起诉李培文商品房销售合同纠纷一案的诉状中亦自认李培文已缴纳了200729.74元的购房款。至于剩余30万元购房款，根据李培文提供的现金缴款单、明溪法院执行案件执结证明书、法院退款进账单等证据，可以证明剩余30万元购房款已由法院执结完毕。故对福融公司陈述李培文未缴清购房款的辩解不予支持。2.关于调解书是否对办证期限作了变更问题。一审法院认为，从调解书及调解协议的内容只能得出双方对逾期交房及逾期支付购房款作出了约定，没有对办证时间作出约定，故对福融公司认为调解书及协议内容对办证期限作出变更的辩解不予支持。3.关于逾期取得房屋所有权证的责任归属问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件中另行约定。”《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：“买受人须在出卖人通知后十日内将办理产权所需的有关资料送交出卖人，并在出卖人将办理产权的材料送达房管部门后的三日内由买受人自行去房管部门申请办理该房屋的产权证书，逾期由买受人自行负责。”本案中，福融公司未能举证证明其有按照合同约定通知李培文将办证所需的有关资料送交出卖人，也没有及时向李培文提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在福融公司完成房屋所有权初始登记义务后，福融公司对李培文未能及时取得讼争商品房权属证书应负主要责任，而李培文未及时要求福融公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。商品房买卖合同第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、李培文对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，酌定福融公司在办理房屋所有权初始登记后至福融公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止应承担70%的违约责任。综上，一审法院认为，李培文与福融公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方应当按合同约定全面履行义务。针对李培文要求福融公司支付自2015年8月7日起至实际取得房屋权属证书之日止按合同约定的违约金的主张，结合之前的认定，福融公司应承担70%的逾期办证责任即福融公司应按合同约定按李培文已交购房款总额500729.74元的每日0.02%*70%向李培文支付逾期办证违约金（自2015年8月7日起计算至福建省三明市福融房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止）。综上所述，李培文要求福融公司支付逾期办证违约金的主张，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内每日按李培文已交购房款总额500729.74元的0.02%*70%向李培文支付逾期办证违约金（自2015年8月7日起计算至福建省三明市福融房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止）；二、驳回李培文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1603元，由李培文负担481元，福建省三明市福融房地产开发有限公司负担1122元。本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。本院认为，明溪县人民法院（2010）明民初字第642号民事调解书载明“反诉被告福融公司应将符合交付条件的房屋于2010年11月15日前交付李培文，并将办证机关颁发的土地使用权证和房屋所有权证在收到后三日内交付李培文”，该调解协议的内容并没有重新对逾期办证违约责任作出约定，故福融公司仍应按《商品房买卖合同》的约定支付李培文逾期办理权属证书的违约金。考虑到福融公司完成房屋所有权初始登记后，李培文并未要求福融公司将办理权属登记需由福融公司提供的资料交付李培文,由李培文自行办理权属证书,或书面委托福融公司向房屋权属登记机构代办权属登记。明溪县人民法院（2010）明民初字第642号民事调解书生效履行过程中,福融公司也未通知李培文提供办证所需的有关资料，由其代办权属登记,或将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文等情况，故李培文未能取得讼争商品房权属证书福融公司、李培文均有责任，应各自承担50%的违约责任。李培文要求福融公司支付自2015年8月7日起至实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋权属登记的违约金，根据本案案情暂计至二审判决确定之日（2018年3月8日），具体确定为500729.74元×945天×0.02%×50%＝47318.96元,之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后根据违约的具体情况另行确定。福融公司二审（上诉）提出李培文未实际交纳15万元的购房款一事,因不属本案的审理范围,不予审理。综上所述，福建省三明市福融房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但对违约责任划分，及计算逾期办理房屋权属登记的违约期限不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销明溪县人民法院(2017)闽0421民初657号民事判决；二、福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李培文逾期办理商品房权属登记违约金47318.96元（该违约金暂计至2018年3月8日）；三、驳回李培文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1603元，由李培文负担801.5元，福建省三明市福融房地产开发有限公司负担801.5元。二审案件受理费1603元，由李培文负担801.5元，福建省三明市福融房地产开发有限公司负担801.5元。本判决为终审判决。审判长  吴ＸＸ审判员  吴良盛审判员  徐 浩二〇一八年三月十三日书记员  段剑岚附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。