重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初16267号原告：重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道16号。统一社会信用代码：91500113790707376N。法定代表人：韩庆，总经理。委托代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：刘宝兵，男，1971年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：孙爽，女，1971年10月30日出生，汉族，住址同上。上列二被告共同委托代理人：刘晓玲，重庆索通律师事务所律师。原告重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称“新跨公司”）与被告刘宝兵、孙爽商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日作出（2016）渝0113民初11215号民事判决，被告刘宝兵、孙爽不服上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）渝05民终1842号民事裁定，以原审对部分争议事实未进行审理迳直作出判决，违反法定程序为由，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告刘宝兵及其委托代理人刘晓玲、原告孙爽委托代理人刘晓玲，被告新跨越公司委托代理人傅艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新跨越公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付购房款及各种税费共计2803550元；2、判令二被告向原告支付逾期付款违约金（以逾期应付购房款2803550元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年1月25日起至付清为止）；3、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月20日，原告与被告刘宝兵签订了《房屋预订合同》，约定刘宝兵预定原告开发销售的新跨越.I33项目1号楼吊铺3、4、5、6共4个商铺，定金100万元，房屋预订合同约定：4套商铺房款总价共计901万元，刘宝兵应于2014年12月29日前交首付款360万元，其余房款于2015年1月29日支付。2015年1月24日，原告与被告刘宝兵、孙爽分别签订了商铺3、4、5的《商品房买卖合同》，同时，原告与案外人刘兴袁、王燕签订了商铺6的《商品房买卖合同》，4套房屋均约定房款于合同签订之日一次性付清。被告仅在签订房屋预订合同时支付了定金100万元，于2014年12月29日支付了360万元（注明刘宝兵1号楼，3、4、5、6），于2015年2月5日支付了200万元（注明刘宝兵3、4、5商铺款），被告共计支付了购房款660万元。2017年11月20日，原告在起诉刘兴袁、王燕涉6号商铺商品房预售合同纠纷中，刘兴袁、王燕陈述商铺6房款已由被告刘宝兵、孙爽代为支付完毕，并得法院主张，故二被告支付给原告的660万元房款中包含了商铺6的全部费用。为此，二被告在支付了商铺3、4、5、6房款660万元后，原告已为其办理了商铺3和商铺5的房地产权证，因商铺4的房款和税费未付清，商铺4的房地产权证未办理。现被告欠到房款及各种税、费共计2803550元，已构成违约。原告遂提出如上诉讼请求。被告刘宝兵、孙爽共同辩称，被告与原告签订《房屋预订合同》以及商铺3、4、5的《商品房买卖合同》属实，虽然合同约定全部房款于签订合同之日付清，但从被告交款的时间来看，原告并未执行双方的约定，而应视为原告同意交房时被告一并付清尾款；合同约定的交房时间是2016年3月31日，但被告却并未收到原告的交房通知以及付款通知，被告于2016年6月13日到原告处准备办理交房及付款手续时，到商铺现场察看，发现被告所购买的5号商铺与原告沙盘及销售顾问宣传的完全不符，原有的两扇大门被11米长的步行梯所代替，发生了质的改变，影响了整个商铺的功能和价值，原告早已知道在涉案商铺规划设计中商铺5有步行梯和大门封闭的设计，但却故意虚假宣传，故原告存在严重违约，如果原告恢复5号商铺的原样，被告同意支付房屋尾款；关于原告主张逾期支付违约金问题，被告在发现两扇大门封闭被步行梯代替之前应当承担违约金，具体期限应当是2016年4月1日至6月13日，之后至今的逾期付款是被告正当抗辩，不应承担支付逾期付款违约金的责任。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：《房屋预定合同》、《重庆市商品房买卖合同》4份、银行回单及已缴款项抵扣明细表、不动产发票、税、费发票及收据、产权证、（2017）渝0113民初7720号民事判决书、（2016）渝0113民初11215号民事判决书、（2017）渝05民终1842号民事裁定书、城南未来三期工程总平面布置图。原告拟通过以上证据证明：被告刘宝兵于2015年12月20日向原告预定商铺3、4、5、6，总房款901万元；后原告与二被告于2015年1月24日分别签订了商铺3、4、5的《商品房买卖合同》，三份合同均约定房款于合同签订之日一次性付清，否则应承担逾期付款违约责任；同时，原告与案外人王燕、刘兴袁于同日签订了商铺6的《商品房买卖合同》，其付款约定等与前述原被告签订的三份合同一致；二被告以银行转账的方式共向原告支660万元房款，原告为被告代缴了各种税、费，将被告支付的房款冲抵了商铺3、5、6的全部房款和商铺4部分房款以及各种税、费后，被告应向原告支付尚欠的房款及各种税、费共计2803550元；原告已就二被告付清房款的商铺分别开具了发票，并办理了商铺3、5的房屋产权证；法院生效判决已确认二被告代案外人王燕、刘兴袁支付商铺6房款的事实；涉案商铺符合规划设计。二被告质证后认为，被告与原告签订商铺预定合同和商品房买卖合同属实，被告确实支付了660万元，付款凭证中“用途”笼统地备注了4个商铺，但并未具体明确哪个商铺各自多少钱，原告自行编制交款明细，自行将款项分配在3、5、6号商铺中，并自作主张开具了这几个商铺的发票，未告知被告，其款项分配也不合常理，危害了被告的利益，且原告在明知有争议的情况下，擅自办理房屋产权证，其性质是强迫交易；对代案外人王燕、刘兴袁支付商铺6房款及税、费的事实无异议；商铺5规划设计中明明有步行梯，但原告在向被告宣传时却作了虚假宣传。被告向本院提交以下证据：商品房买卖合同附图、沙盘照片、商铺现场照片、楼盘宣传告示牌照片、动画视频。被告拟通过以上证据证明：被告购买的3、4、5商铺，在合同附图中只标注了长度、宽度以及所在位置，未标注开门朝向，故开门朝向及宽度系通过原告的其他宣传等方式确定；原告售房部的沙盘中确定了每个商铺的开门朝向，其中5号商铺是长侧面开有两扇大门，但目前商铺的现状却是5号商铺长侧面的两扇大门没有了，外面建了步行梯，正面大门仅有1.6米，变成了一个狭长的类似于暗道的商铺，与售房时的宣传大相径庭，完全失去了它的商业价值，同时，与5号商铺相连的3、4号商铺也变成了死角，失去了商业价值；动画视频反应了商铺不同的效果，目前的商铺状况已无法实现被告的合同目的。原告质证后认为，原告严格按照规划图、设计图、施工图施工，并经验收合格，并未违约，且根据双方的《合同补充协议》第一条约定：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。如项目周边情况发生变化，均以政府规划为准，原告不承担责任。通过原、被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2014年12月20日，原告与被告刘宝兵签订《房屋预订合同》，约定刘宝兵预定原告开发销售的新跨越.I33项目1号楼吊铺03、04、05、06共4个商铺，总房款901万元，并约定刘宝兵于本合同签订同时向原告支付定金100万元，并于2014年12月29日前交首付款300万元，其余房款于2015年1月29日支付。房屋预订合同签订后，被告刘宝兵通过银行转账方式向原告支付了100万元定金。2015年1月24日，原告作为甲方（卖方），被告刘宝兵、孙爽作为乙方（买方），签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为：sy1XXX、sy1XXX、sy1XXX），分别约定被告向原告购买原告开发的座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺3、4、5三个商铺，房屋总成交金额分别为2903833元、3589709元、1143022元。同时约定：付款方式为签订合同之日付清全部购房款、原告方应当在2016年3月31日前将商品房将付被告使用、被告如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，原告不解除合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，……。《合同补充协议》作为商品房买卖合同的附件，第一条第4款约定原、被告的权利义务责任均以本合同及本协议的约定为准，原告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型，售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对原告没有约束力，被告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。第三条第8款约定无论被告选择何种付款方式，被告除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费及贷款产生的各种费用（如有），被告应在合同签订当日缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给原告委托原告缴纳）。……。当天，原告还与案外人刘兴袁、王燕签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：sy1XXX），约定刘兴袁、王燕向原告购买座落于重庆市巴南区龙庭街5号吊1-商铺6，总成交金额为1373436元。2014年12月29日，被告孙爽通过中国建设银行向原告电子汇划汇入360万元，其用途为“刘宝兵1号楼，03、04、05、06”，2015年2月5日，被告孙爽通过中国建设银行向原告转账200万元，其用途为“刘宝兵3号4号5号商铺款”。原告为二被告代缴了商铺3、5的各种税、费计156681.33元，代缴了商铺6的各种税、费52702.96元，尚未代缴商铺4的各种税、费。原告将二被告支付的660万元房款自行作了冲抵分配，其中商铺3、5、6的房款和各种税费全部冲抵（商铺6的房款及各种费用共计1433006.08元），商铺4已缴房款冲抵786159元，各种税费冲抵157064.27元。2015年2月2日，原告开具商铺3、5的不动产销售发票，并分别办理了商铺3、5的不动产权证书。二被告对所购商铺目前均未接房。另查明，本院在审理原告新跨越公司与被告王燕、被告刘兴袁、第三人刘宝兵、第三人孙爽商品房预售合同纠纷一案中，已作出（2017）渝0113民初7720号民事判决，该判决确认刘兴袁、王燕所购的商铺6房款及各种费用已由刘宝兵、孙爽代付。刘宝兵、孙爽已在本案庭审中确认该事实。本院认为，本案的争议焦点是二被告是否应当向原告支付购房尾款及各种税、费。原、被告双方签订《房屋预订合同》以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守。《商品房买卖合同》约定的付款方式为签订合同之日付清全部购房款，为此，二被告在与原告签订合同时即应当付清全部购房款。但二被告在同时购买商铺3、4、5并分别签订三份《商品房买卖合同》时，约定总房款价为901万元，仅支付660万元（其中为案外人刘兴袁、王燕全额代付商铺6房款及各种费用计1433006.08元），已构成违约，对尚欠房款，应当支付给原告。同时，根据合同约定，应向原告支付违约金。二被告关于原告已接受二被告在接房时交付尾款、原告拟交付的商铺与其宣传严重不符，导致二被告的合同目的不能实现、原告擅自抵扣商铺房款并办理房屋产权证而强迫交易，损害二被告权益的辩解，本院经审查认为，二被告在与原告于2015年1月24日签订合同之后，于2月5日支付房款200万元，二被告据此认为原告已接受二被告在接房时交付尾款，该意见显然仅是被告一方之辞，并未得原告认可，虽然被告在支付部分房款时有延期行为，但亦不能就此认定双方已然约定在接房时交纳房屋尾款，为此，本院认定二被告未在双方合同约定的时间交纳房款，属违约行为。至于二被告所称的原告拟交付的商铺与其宣传严重不符，导致二被告的合同目的不能实现的问题，如果原告违反双方合同约定或者违反相关法律规定，二被告可据此另讼向原告主张权利，而并不能导致二被告以此不向原告支付房款。关于被告所称原告擅自抵扣商铺房款并办理房屋产权证问题，因双方并未约定房款如何抵扣商铺问题，原告将二被告支付的房款自行分摊在商铺3、5、6并办理产权证书，并不存在违约行为，更不导致二被告以此不向原告支付房款。二被告坚持称如果原告拆除商铺5外步行梯、恢复大门，则同意支付房款，但原告称步行梯系按规划设计图设立，无法拆除，故调解未果。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定被告除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费，缴纳物业专项维修基金（将相应金额交给原告委托原告缴纳）。为此，原告已为二被告代为缴纳了商铺3和商铺5的相关税、费共计156681.33元，同时代缴了商铺6的税、费52702.96，但未代缴商铺4的税、费，虽然原告提交了“收据”以证明二被告应当缴纳商铺4的税、费金额，但原告亦自认该金额仅是估算，相关单位实际收取的税、费还不能确定，故因商铺4的税、费金额不能确定，本院对原告要求被告支付商铺4的税、费157064.27元的这部分请求不予支持。二被告应当支付原告房款为：660万元（被告已付房款）-3016624.06元（商铺3房款及税、费）-1186912.27元（商铺5房款及税、费）-1426138.96元（商铺6房款及税、费）=970324.71元，该款用于支付商铺4的房款后，则还应支付剩余房款2619384.29元（商铺4房款3589709元-970324.71元=2619384.29元）。同时，二被告应当根据合同约定以尚欠房款2619384.29元为基数，按每日万分之一的标准支付原告违约金至付清为止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宝兵、孙爽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司房款2619384.29元，并支付以2619384.29元为基数，按每日万分之一计算的自2015年1月25日起计算至该款付清为止的违约金；二、驳回原告重庆新跨越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费30540元，减半收取15270元，由原告重庆新跨越房地产开发有限公司承担2140元，由被告刘宝兵、孙爽承担13130元，该款已由原告重庆新跨越房地产开发有限公司垫付，被告刘宝兵、孙爽在支付上列款项时一并支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谭 杨审 判 员  钟宇斌人民陪审员  张仁华二〇一八年三月二十一日书 记 员  喻 丽