河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13261号上诉人（原审被告）：河北众诚房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市桥**槐安路与苑东街交口西行200米路北。法定代表人：李小楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾荣彬，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：兰文强。上诉人河北众诚房地产开发集团有限公司（以下简称众诚公司）因与被上诉人兰文强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2018）冀0126民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人众诚公司的委托诉讼代理人贾荣彬、被上诉人兰文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众诚公司上诉请求：一、请求改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清被上诉人当庭主张变更商品房总房款为343,845元，但其提供的收据显示2012年10月13日交房前其交款总额为316,413元，而地下室款27,432元其并未提供证据证明交款时间，故应当认定被上诉人已交付的数额仅为316,413元。根据《商品房头卖合同》第九条，出卖人逾期交房。需按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而一审法院直接将《商品房买卖合同》中约定的总价款343,845元认定为已交付房款。缺乏事实依据。二、一审认定诉讼时效中断证据不足。1、被上诉人主张交房后每年都向上诉人主张权利通过口头和电话两种形式。但事实上上诉人没有工作人员接待过被上诉人，也没有工作人员接到过被上诉人的电话，被上诉人亦无法提供电话记录等证据予以佐证2、被上诉人请求证人赵某1、赵某2出庭作证。称均为同期业主，共同主张权利。经上诉人查实。我公司一期业主中并无赵某1此人。而赵某2也已向法院提起同类型诉讼，与本案被上诉人互为证人与结果存在利害关系，相当于自证，其证言的真实性不应予以认定。综上所述。一审法院认定诉讼时效中断的事由亦不能成立。兰文强辩称，一、针对上诉人所说一审法院认定事实不清，答辩为：被上诉人开始疏忽，计算时漏算了地下室的房款，一审当庭书面补充了地下室的诉求，并且在法院规定的时间提交了上诉人开具的收费收据，及时?交了诉讼费。被上诉人所交房款有上诉人开具的销售不动产统一发票和收费收据，真实有效，足以证明被告购房所交款项。二、针对上诉人所说一审认定诉讼时效中断证据不足，答辩为：这里我要陈述一下我的索要经过：2012年10月13日在交房不久，我听说大家都在要延期交房违约金，我和媳妇就去了售楼部去问违约金的事，当时得到的答复是：“你们这个是符合要求的，没有问题，你们等等”，我们没有办法只好回家等着。然而过了一段时间我们听说有些人已经赔付了延期交房违约金，我们又去问，得到的答复是：“我给你问问，你们再等等，可能下一批就有你”。前后曾索要过多次，都以各种理由推脱我们，我们没有办法只好暂时等消息。我和赵某2、赵某1等人同住一个小区，又经常碰面，所以也经常一起去问一下违约金的事，也曾经按购房合同上的电话打过去，得到的都是转达之类的话搪塞我们，2013年间我们没有其他办法只能一次又一次去售楼部找上诉人要。后来售楼部拆除后去过小区15号楼上诉人的办公地点也去要过，物业处上诉人的办公室也去过多次要过。看到有些人得到了赔付，我们怎可能放弃自己的合法权益，除了去找上诉人的办公人员索要，在2014—2016年间小区里的几次集体维权活动，我们也都参加了，这些小区好多人都是见证，在2016年8月1日曾经因多次索要无果，想起诉到法院，于是写了诉状递呈灵寿县人民法院，法院说事实陈述不清，要求重写恰巧在此时，我儿子在高中学习压力非常大，频频出状况，我们为了儿子经常去学校，于是把诉状的事就放一边了，原来按有手印被要求重写的诉状保存至今，法庭可查证并辨别真伪。在2017年9月期间，我们听说上诉人要给业主办理房产证，要求把办理房产证的所需资料交过去，我们也急需要房产证，于是就交了过去，交材料时也曾问过违约金的事，可工作人员说他们管不了，只管收材料，我们没办法只好交了材料离去。然而交了材料一年多的时间上诉人也没给我们办理房产证，于是我们忍无可忍在2018年7月又向法院提起了诉讼状告上诉人。以上索要经过表明被上诉人从未间断过索要和维护自己的合法权益，上诉人所说的工作人员从未接待过被上诉人，也没接到过被上诉人的电话，是不符合事实的，上诉人的工作人员和上诉人是上下级关系，和上诉人有直接利益关系，当然是维护上诉人了，何况上诉人的工作人员几年来一直在变更。请问上诉人是否把6年多的电话记录都保存了吗，如果保存了，一定会查到我们所打的电话记录。证人赵某1是凯旋盛世小区7号楼2单元1201室业主赵占军的父亲，购房、付款和退款等事项均由业主赵占军的父亲赵某1经手办理的，且我和赵某1一起索要延期交房违约金是事实，这点法庭可以查证，故让赵某1做证人。证人赵某2和我同是3号楼的业主，经常碰面，经常互相问起违约金之事，也经常一起去要一下，这些都是事实，我们不会找一个与此事无关的人来作证欺瞒法庭，只是依照事实找的证人，法庭可以查证。2017年11月15日凯旋盛世小区7号楼2单元1201室业主赵占军，和被上诉人是同期业主，通过法律手段维权，起诉上诉人，得到了退款和赔付延期交房违约金。此种事例很多，这点法庭可予以查证。上诉人在交房时收取的各种费用的合法性以及资金去向，请求法庭查证，其中包含上诉人承诺为被上诉人办理房产证的费用，然而时至今日，长达6年之多仍未为被上诉人办理，导致被上诉人无法正常做房产抵押贷款，扩展业务等，已严重侵犯被上诉人的合法权益，请法庭依法维持原判。判令上诉人立即并限期为被上诉人办理房产证，并依据《商品房购买合同》第十五条之约定向被上诉人支付逾期办理房产证违约金343元。以上已经证明被上诉人从未放弃过自己的合法权益，而且从未间断过索要和维权。被上诉人购买上诉人的凯旋盛世小区3号楼1单元902室是事实，被上诉人按规定已付清所有房款是事实，上诉人延期交房是事实，上诉人一直拖延不给延期交房违约金是事实，交房时上诉人收取被上诉人各种费用是事实，收取费用后一直未给被上诉人办理房产证是事实。请法庭依据事实维持原判判令上诉人立刻履行《商品房购买合同》第八条、第九条规定的义务，向被上诉人支付逾期交房违约金17,157元。被上诉人是迫不得已才将上诉人诉上法庭的，我相信法律是公平公正的，不是哪些有钱，有地位的而不守法的人的保护伞。兰文强向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即为原告办理房产证。2、依法判令被告给付逾期办理房产证违约金316元。3、依法判令被告给付逾期交房违约金17,226元，合计17,542元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为凯旋盛世第3幢1单元902号房。第四条约定：商品房总金额316,413元、地下室价款为27,432元，总房款为343,845元。第六条约定：付款方式为一次性付款。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。协议签订后，原告已依约支付全部房款。被告于2012年10月13日交房。原告已向被告交纳备案费、测绘费、过户手续费、维修基金费、契税、所有权证登记费。原告主张自交房之日起每年都向被告主张违约金，并申请证人赵某1、赵某2出庭作证。以上事实有认购协议、商品房买卖合同、购房发票、收据、证人证言及当事人当庭陈述等予以证实。一审法院认为，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行。原告购买被告房屋并支付房屋价款及备案费、测绘费、过户手续费、维修基金费、契税、所有权证登记费，已履行合同义务。被告对逾期交房的违约事实认可，被告应承担逾期交房违约责任，根据合同第九条约定，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之一。故本案违约金计算为343,845元×0.01%×500天=17,192.25元（自2011年6月1日至2012年10月13日）。被告向原告交付房屋后，未按约定期限及时办理房屋所有权证，应承担违约责任，原告之诉请应予支持。因双方在合同中已明确约定违约金计算方法，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金343,845元×0.1%＝343.85元。被告主张原告起诉已超时诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告自交房后每年都向被告主张权利，有同期业主出庭作证予以证实，法院予以认定。故诉讼时效中断，原告起诉并未超过诉讼时效，被告抗辩不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河北众诚房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内为原告兰文强办理房产证，原告兰文强予以协助。二、被告河北众诚房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告兰文强逾期交房违约金17,157.77元。三、被告河北众诚房地产开发集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告兰文强逾期办理房产证违约金343.85元。案件受理费238元，减半收取计119元，由被告河北众诚房地产开发集团有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，被上诉人兰文强在一审提交的发票及收据能证实已经支付了房屋总价款，上诉人未能提出反证，故原审判决据此计算并无不妥。被上诉人兰文强主张权利有同小区的住户的证人证言予以证实，结合上诉人支付违约金的情况，原审判决认为存在诉讼时效中断的情形，并无不妥。综上所述，上诉人众诚公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人河北众诚房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 楠审判员 李 伟审判员 郝福海二〇一八年十一月二十六日书记员 徐洁莹《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。