包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终2483号   上诉人（一审原告）：包头中益置业有限责任公司。   法定代表人：裴悦，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵立文，内蒙古冠坤律师事务所律师。   委托诉讼代理人：连芳芳，内蒙古冠坤律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：王伟，男，1985年4月8日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   一审原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司。   负责人:车建芳，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周胜楠，上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司行政主管。   上诉人包头中益置业有限责任公司（以下简称中益公司）因与被上诉人王伟、一审原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司（以下简称美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   中益公司的上诉请求：1、撤销一审判决，请求依法改判王伟支付租金13443.56元及违约金8803.2元或发回重审；2、一、二审诉讼费用由王伟承担。其上诉主张的事实和理由：首先，一审判决仅依据王伟与李枫阳的通话录音以及一审法院与史晓黎的通话记录就认定王伟已结清所欠租金，属认定事实不清。一审法院亦未查清美凯龙公司是否留置了王伟的货物用以抵顶租金和管理费以及留置货物的名称、数量、价值。李枫阳与王伟之间达成的协议并不能代表中益公司，中益公司仅授权美凯龙公司代收租金，并未授权美凯龙公司处理与王伟的欠租问题。故李枫阳无权代表中益公司解决上述欠租事宜。其次，一审判决适用法律错误。根据双方签订的《场地租赁协议书》中关于违约责任的约定，如商户未按合同约定支付任何款项金额，需按照每日千分之五支付逾期付款违约金，现王伟迟延支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决未判令王伟支付违约金属适用法律错误。   王伟答辩称，第一，其撤场时已与美凯龙公司部门经理隋波以及副总经理李枫阳达成一致意见，即由其缴纳一部分现金并留置店内部分等价货物作为欠付租金和管理费的补偿，后经美凯龙公司卫浴部经理杨二妮、楼层经理史晓黎的监管核实，出具了离场货物清单，在商场办理出门证后，正常撤场。第二，双方当事人签订的《场地租赁协议书》中明确约定，如商户未缴清欠款，不允许撤场。现王伟属于正常撤场，故上诉人中益公司无权向其主张租金。第三，中益公司与美凯龙公司在一审时是共同原告，二审中，美凯龙公司没有上诉，证明王伟已经不欠付任何费用了。故中益公司的上诉主张无事实和法律依据，应予驳回。   美凯龙公司答辩称，没有意见。   中益公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王伟向中益公司支付租金13443.56元及违约金8803.2元；2、诉讼费由王伟承担。   美凯龙公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王伟向美凯龙公司支付管理费31368.31元及违约金20540.8元；2、诉讼费由王伟承担。   一审法院认定的事实：2014年1月1日，中益公司（甲方）、美凯龙公司（乙方)与王伟（丙方）签订了《场地租赁协议书》。《场地租赁协议书》载明：第一条：甲方将位于包头稀土高新区上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司时代广场G地块一楼A8012展厅，面积计118.84平方米的场地商位(含部分公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积。三方在本协议签订前已核实确认面积)提供给丙方用于品牌为美标卫浴的建材类产品经营展示，如需要换品牌或产品类别，则须书面报乙方同意，未经乙方同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同超范围经营，甲方、乙方视同丙方违约并有权解除本合同。第二条：合同期限：自2014年1月1日起至2014年12月31日止，若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足一月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）租金。第三条：租金的交纳：1、场地租金：乙方协助甲方向丙方收取租金；相关票据由甲方出具，租金采取“先付租金后使用”的原则，丙方应按季支付租金。（1）租金标准：合同期内，丙方按所使用的场地商位面积每平方米34.5元∕月，每年租金49199.76元。（2）、租金的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的租金12299.94元；2014年3月25日前支付第二期租金12299.94元；2014年6月25日前支付第三期租金12299.94元；2014年9月25日前支付第四期租金12299.94元。2、延迟交纳租金滞纳金的收取：丙方须按时交纳场地租金，如延期交纳，乙方代甲方向丙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。第四条：管理服务费的收取。1、管理服务费：管理服务费采取“先付款后享受服务”的原则，由乙方向丙方收取，丙方应按时支付管理服务费。（1）、管理服务费标准:合同期内，丙方按所租用的场地商位面积每平方米80.5元∕月，向乙方交纳管理服务费，每年度管理服务费114799.44元。若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足壹月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）管理服务费。（2）、管理服务费的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的管理服务费28699.86元；2014年3月25日前支付第二期管理服务费28699.86元；2014年6月25日前支付第三期管理服务费28699.86元；2014年9月25日前支付第四期管理服务费28699.86元。2、延迟交纳管理服务费滞纳金的收取：丙方须按时交纳管理服务费，如延期交纳，乙方有权要求丙方按应付未付金额每天收取0.5%的标准承担违约金。第五条、商品质量保证金。丙方在签订本合同时，应向乙方支付经营商品质量保证金20000元。合同签订后，中益公司、美凯龙公司如约履行了合同约定的相关义务，为王伟提供了场地，并给予了王伟按约定3个月的优惠，2014年12月31日中益公司、美凯龙公司与王伟终止了上述合同的履行。庭审中美凯龙公司认可：按政策支持给予王伟优惠3个月，截止至2014年12月31日，王伟经优惠后产生租金36899.82元、管理费86099.58元。美凯龙公司出具的电子账单显示：截止至2015年5月4日王伟为美凯龙公司交纳78187.53元（其中交纳租金23456.26元、管理费54731.27元）。剔除王伟交纳的上述费用，仍欠租金13443.56元、管理费31368.31元。   另查明，2015年5月王伟与美凯龙公司副总经理李枫阳达成口头协议，协议约定除去中益公司、美凯龙公司承诺给予优惠3个月费用，王伟再交纳部分现金和留置一定价值的货物抵顶所欠租金及管理费。之后王伟履行了上述口头协议的约定，于2015年5月4日为美凯龙公司交纳15654.53元及为美凯龙公司留置了一定价值的货物。上述货物由美凯龙公司的楼管史晓黎进行清点后制作了清单，并为王伟出具了出门证，王伟正常撤离了租赁的经营场地。   又查明，中益公司与美凯龙公司系合作关系。美凯龙公司具体负责市场的管理及商户的接洽工作。中益公司委托美凯龙公司代为收取租金。   一审法院认为，中益公司、美凯龙公司与王伟签订的《场地租赁协议书》是三方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定。故该合同合法有效，双方均应如约履行。中益公司、美凯龙公司与王伟履行合同至2014年12月31日后，终止了上述合同的履行。关于欠费及王伟撤场事宜，王伟与美凯龙公司副总经理李枫阳达成再交纳部分现金和用留置一定货物抵顶欠中益公司、美凯龙公司租金及管理费之后同意王伟撤场的协议，因美凯龙公司收取了王伟于2015年5月4日交纳的15654.53元及留置一定价值的货物，并允许王伟撤离了其租赁的经营场地，其行为表明履行了上述协议的约定。又因《场地租赁协议书》约定中益公司授权美凯龙公司代为收取租金，故美凯龙公司收取租金及管理费的行为符合《场地租赁协议书》约定，可见王伟已结清了欠中益公司、美凯龙公司的款项。综上，中益公司、美凯龙公司要求王伟支付租金、管理费及违约金的诉讼请求，无事实及法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及第九十条之规定，判决：驳回原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的诉讼请求。案件受理费1654元（原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司已预交），由原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担。   经二审审理查明，李枫阳在王伟办理撤场事宜时，时任美凯龙公司的业务副总经理，负责商场运营类的管理。史晓黎在该期间任美凯龙公司楼层管理员。   又查明，2017年6月13日，一审法院与史晓黎做有电话通话笔录。史晓黎认可王伟撤场是经过李枫阳同意，并应李枫阳的要求留置了一定价值的货物，同时制作了留货清单，该清单已交回美凯龙公司。   上述事实有美凯龙公司的二审陈述以及一审法院与史晓黎所做的电话谈话笔录予以证实。   二审经审理查明的其余事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人签订的合同是有效合同，双方因此形成租赁合同法律关系，本院对此予以确认。双方当事人争议的焦点问题为：第一，王伟撤场时，是否缴清了其欠付中益公司的全部租金。第二，王伟是否应当支付违约金。   第一，关于王伟撤场时，是否缴清了其欠付中益公司的全部租金的问题。现从以下两点进行分析：首先，中益公司、美凯龙公司认可王伟于2015年5月7日撤场，并于撤场前即2015年5月4日缴纳租金和管理费15654.53元，该事实与王伟和李枫阳通话记录的内容能够相互印证。关于王伟是否留置货物用于抵顶租金和管理费的问题。一审庭审过程中，美凯龙公司、中益公司均认可史晓黎通话内容的真实性，即王伟是在美凯龙公司副总经理李枫阳允许的情况下正常撤场，且王伟撤场时美凯龙公司留置了其一定价值的货物并制作了清单，该清单留存于美凯龙公司。二审中，本院要求美凯龙公司提供该份清单，美凯龙公司以史晓黎未交回公司为由未能提供。对此，本院认为，史晓黎作为美凯龙公司的工作人员，其是否交回清单的行为，应属美凯龙公司的内部管理行为，中益公司不能因此否认王伟已缴清欠付租金的事实。其次，因《场地租赁协议书》第三条约定，美凯龙公司有权协助中益公司向商户收取租金，所以李枫阳作为美凯龙公司的副总经理，有权就租金和管理费的事宜代表中益公司和美凯龙公司与王伟进行结算。故中益公司提出的李枫阳无权代表其处理商户欠缴租金事宜的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   第二，关于王伟是否应当支付违约金的问题。因王伟撤场时已就租金和管理费与美凯龙公司达成一致意见并经美凯龙公司同意后正常撤场，故中益公司要求王伟支付违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1654元，由上诉人包头中益置业有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年三月七日   书记员 贺 颖   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。