福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0781民初2548号 原告：福建天府不动产投资管理有限公司，住所地邵武市八一南路西湖丽景**架空层**店面。 法定代表人：陈平，该公司经理。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 被告：邵武市领域小区业主委员会，住，住所地邵武市领域小区****物业用房/div> 负责人：陈国维，该委员会主任。 委托诉讼代理人：朱立成，邵武市“148”法律服务所法律工作者。 第三人：邵武市通泰街道办事处严羽社区居民委员会，住，住所地邵武市澳香棕榈泉小区****/div> 负责人：赵秀梅，该委员会主任。 原告福建天府不动产投资管理有限公司（以下简称天府公司）与被告邵武市领域小区业主委员会（以下简称领域小区业委会）、第三人邵武市通泰街道办事处严羽社区居民委员会（以下简称严羽居委会）合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理。依法由审判员胡立韬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天府公司的委托诉讼代理人熊喜春，被告领域小区业委会的负责人陈国维及委托诉讼代理人朱立成，第三人严羽居委会的负责人赵秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天府公司向本院提出诉讼请求：1.领域小区业委会对天府公司管理领域小区自2014年7月1日至11月5日期间所发生的收支配合结算，并支付397569.99元和该款自起诉之日起至判决确定支付之日止按银行同期贷款利率标准计算的利息（该397569.99元本息中的376149.9元由代收款的严羽居委会直接支付给天府公司，不足部分由领域小区业委会继续支付）。事实和理由：天府公司是方远集团邵武市新天地房地产开发有限公司选定为邵武市新天地领域小区提供前期物业管理的企业，于2011年10月起为小区全体业主服务。2014年初，领域小区业委会希望全面接管小区物业，要求天府公司退出管理。双方对拟移交的账务交由共同选定的福建武夷会计师事务所有限公司进行审计，审计时点截止2014年6月30日，审计报告余额1376149.9元。然而，在移交过程中，领域小区业委会，提出众多无理要求，致使双方未能在审计后及时完成移交工作，最终拖延至2014年11月6日才正式交接。因此，审计完后的2014年7月1日至11月5日期间仍由天府公司继续提供服务管理，产生了新增债权债务：1.收业主缴纳的装修保证金和电梯使用费、垃圾清运费、公共水电费合计5200元；2.退还业主缴纳的装修保证金78000元、支付电梯使用费173961.56元、支付垃圾清运费21272元、支付公共水电费5055.05元，合计278288.61元。此外，天府公司在该4个月期间应收物业费124481.38元。所以，以审计报告余额1376149.9元为基础，对该4个月新增债权债务进行调整后，天府公司截止2014年10月31日应移交给领域小区业委会的款项为978579.91元（1376149.9+5200-78000-173961.56-21272- 5055.05-124481.38），但领域小区业委会对移交时的数额不予认可，并借故拒绝移交。2014年11月6日，为了早日完成移交工作，天府公司在多部门的监督和协调下，将审计余款分两笔处理，由天府公司先预付领域小区业委会100万元，其余376149.9元作为争议款暂存入严羽居委会公共账户，待完成交接后再行商定处理和结算，天府公司履行后退出领域小区。此后，天府公司多次与领域小区业委会沟通协商对新增债权债务予以结算，领取争议款和返还多领取的21420.09元，均未能达成一致意见，故提起诉讼。 领域小区业委会辩称，一、天府公司请求支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，没有事实和法律依据。2014年5月28日，天府公司与答辩人终止《前期物业服务合同》，同时其向社区和答辩人等多个单位发出通告，并将通告内容向社会公众发出公告，据此领域小区前期物业合同于2014年6月25日24时正式终止，同时进入物业查验、整改、移交期。根据《最高人民法院关于审理物业合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”，第十条规定：“物业企业以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。二、天府公司因违约行为所产生的后果应由其自行承担。天府公司发出终止合同的公告后，答辩人依据高法司法解释及《福建省物业管理条例》第二十八条、第三十六条及《物业承接查验办法》第四十五条等相关规定，结合《前期物业服务合同》项下权利和义务，依法对小区公共设施、设备及其他天府公司应服务的范围进行展开查验活动，由于领域小区1092户业主对天府公司管理的物业强烈不满，多次上访，并要求严格按照法律法规的规定进行实地查验，分清权、责、利，邵武市委市政府高度重视，并指派住建局、市社区办、通泰街道办事处、市场监督管理局、严羽居委会协助、监督整个查验、整改、移交过程，防止开发商或天府公司侵害百姓利益，息化矛盾。经查验，天府公司在履行合同过程存在各种严重违约行为，如：小平面绿地大量被破坏毁损种植蔬菜、中央水池厚积淤泥并散发恶臭味、电梯安装不符合标准且失管并存在安全隐患、各种非法搭建、垃圾堆积成山、自来水泵功率与实际应供水量不匹配、消防监控系统瘫痪、视频监控系统瘫痪、业主档案不全、各类管网布置图不全或与实物不符、电梯资料不全，财务不清等，不符合《前期物业服务合同》项下约定和相关法律法规的规定，并有侵害业主合法权益的重大过错行为，达不到最低交付条件和要求，答辩人无法接收严重不符合条件的物业。领域小区业委会又要求天府公司认真整改，但天府公司拒不整改，违约才导致近7个月的查验、整改和移交，此后仍遗留重大的安全隐患和设备、设施的缺陷，在此答辩人保留进一步向天府公司主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利。该查验、整改和移交期间所产生的损失依法应由天府公司自行承担，天府公司还应依法承担因其管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。三、全体业主或业委员会享有代管资金使用的知情权和处分决定权、监督权，天府公司违法、违约和擅自扩大使用代管资金，应由其自行承担，答辩人保留进一步向天府公司主张合法权益的权利。1.天府公司有义务维修、养护和管理物业共用部位和物业共用设施设备。法律法规明确了物业服务企业应承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。《物业服务收费管理办法》，《福建省物业服务收费管理办法》，闽价服（2011）162号《福建省物价局关于物业服务收费有关问题的批复》均明确规定了物业服务收费的范围，其中：物业费中包含物业共用部位和共用设施设备日常运行维护、养护的费用等，并明确作出了“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”的强制规定，其中包括了电梯维保费、年检费等等。《福建省物业管理条例》第五十一条规定了使用代管资金的，物业企业应向业主或业主委员会提出，由业主或业主委员会决定，并向业主委员会提供物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理。领域小区业委会于2014年5月13日正式成立，天府公司收取和使用业主的电梯使用费不符合法律法规的规定，也没有向答辩人提供使用代管资金报备、登记、票据等相关资料，天府公司在本案中主张的电梯使用费显然是没有事实和法律依据的。2.天府公司发出终止合同的公告后，答辩人要求移交相关资料和由其代管的专项维修资金，但天府公司拒退、拒移，在进入查验、整改移交期间为实施整改措施隐瞒答辩人擅自使用、扩大使用代管的专项资金的行为，不受法律保护。在查验、整改期间天府公司未经全体业主或业主委员会的同意，擅自使用电梯使用费、垃圾清运费、公共水电费、装修保证金等代管款项属违法行为，其主张的诉求不能成立。3.本案物业财务移交虽经审计，但在移交时《2014年11月5日严羽社区领域小区物业移交工作备忘录》仍明确表示财务结算为11月底前结束，但至今尚未结算，天府公司至今也未完成其应整改的项目，因此答辩人保留进一步依法向其主张返还其在移交前存在不合法、不合理的支出代管资金，承接不符合法律法规规定条件的公共设施设备及因其管理过错导致的经济损失的权利。综上所述，天府公司依法不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，查验、整改期间，为实施整改措施期间隐瞒答辩人擅自列支、违法使用代管的专项资金的行为违法，由此所产的后果由天府公司自行承担，天府公司主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 严羽居委会述称，意见与领域小区业委会一致。 本院经审理认定事实如下：天府公司是方远集团邵武市新天地房地产开发有限公司选定为邵武市新天地领域小区提供前期物业管理的企业，于2011年10月起进入小区提供物业服务。2012年7月31日，前期物业服务合同约定的合同服务期届满后，天府公司继续在小区内提供物业服务。2014年5月28日，天府公司向领域小区业委会提出于2014年6月25日退出小区管理，于2014年6月30日终止物业服务合同，领域小区业委会同意解除合同。此后，双方对拟移交的账务交由福建武夷会计师事务所有限公司进行审计，福建武夷会计师事务所有限公司作出审计报告对2014年6月30日前天府公司已收物业费、公共水电费、电梯使用费、垃圾清运费、装修保证金、广告费、废品回收管理费、薪酬支出、管理费用等项目余额结算金额为1376149.9元，其中2014年7月1日-2014年10月20日业主缴纳的物业费163343.62元。在双方移交的过程中对移交内容产生争议，2014年11月6日天府公司才正式退出领域小区。2014年7月1日至11月5日期间仍由天府公司继续提供物业管理服务，产生了新增债权债务：1.收业主缴纳的装修保证金和电梯使用费、垃圾清运费、公共水电费合计5200元；2.退还业主缴纳的装修保证金78000元、支付电梯维修费、公摊电费、维保费、年检费等共167811.56元、购买2台6#楼高压水泵6150元，支付公共水电费5055.05元。但领域小区业委会在移交时对天府公司新增产生的债权债务数额不予认可。2014年11月6日，在多部门的协调下，将审计余款分两笔处理，由天府公司先预付领域小区业委会100万元，其余376149.9元作为争议款暂存入严羽居委会公共账户，待完成交接后再行商定处理和结算，天府公司履行后退出领域小区。此后，天府公司多次与领域小区业委会沟通协商对新增债权债务予以结算，均未能达成一致意见，故提起诉讼。 本院认为，2012年7月31日，天府公司在前期物业合同约定的合同履行期届满之后，继续为邵武市新天地领域小区提供物业服务，天府公司和领域小区业主之间仍存在物业服务合同的关系。2014年5月28日，天府公司提出解除物业服务合同时，领域小区业委会表示同意解除，双方的物业服务合同关系依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”天府公司在物业合同解除后，继续在领域小区提供物业服务至2014年11月5日，由福建武夷会计师事务所有限公司出具的审计说明仅以2014年6月30日为审计截止时间。因此，2014年7月1日-2014年11月5日期间，领域小区内涉及物业服务产生的合法支出是天府公司的服务成本，应列入审计。审计报告中审计出2014年7月1日-2014年10月20日业主缴纳的物业费163343.62元，因天府公司实际退出小区时间为2014年11月6日，该物业费仍可由天府公司收取，天府公司仅主张124481.38元，本院予以认可。2014年7月1日-2014年11月5日期间，天府公司退还业主缴纳的装修保证金78000元，支付电梯维修费、公摊电费、维保费、年检费等共167811.56元，购买2台6#楼高压水泵6150元，支付公共水电费5055.05元的款项支出真实性领域小区业委会予以认可，但对关联性和合法性有不同意见，本院认为，以上费用均有相应发票佐证，应列为天府公司的服务成本。而天府公司主张的垃圾清运费21272元没有相应发票佐证，本院不予认可。结合天府公司在继续服务期间新收5200元业主缴纳的费用进行结算，天府公司超额移交的金额：124481.38+78000+167811.56+6150+5055.05-5200=376297.99元，故天府公司应退领域小区业委会的金额为1376149.90-376297.99=999851.91元。天府公司在移交时已支付了审计金额1376149.9元，仅是其中376149.9元作为争议款暂存于严羽居委会，因此本案结算的金额的支付主体仍为领域小区业委会。天府公司还主张超额移交款项自起诉之日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算利息，本院认为该主张并无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告邵武市领域小区业主委员会应支付原告福建天府不动产投资管理有限公司376297.99元，该款项应于本判决生效后十日内给付； 二、驳回原告福建天府不动产投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7264元，减半收取计3632元，由被告邵武市领域小区业主委员会负担3470元，由原告福建天府不动产投资管理有限公司负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 胡 立 韬 二〇一八年三月十二日 书记员 申屠聪琴 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。