济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初625号原告：刘贤达，男，1989年12月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：倪伟夫，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。原告刘贤达与被告恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘贤达及委托诉讼代理人倪伟夫，被告恒生公司的委托诉讼代理人于海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贤达向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金27184元（自2016年2月1日起至2017年2月18日实际交付之日止）。事实和理由：原告与被告于2014年2月11日（应为1月21日）签订了《商品房买卖合同》，约定被告应当在2016年1月31日前将取得《分期综合验收备案证明》、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，房款总价为709788元。合同签订后原告按照合同履行了付款义务，购买了双方所诉争的恒生望山花园的房产，但被告没有按照合同约定履行交房义务，被告的行为侵害了原告的合法权益，并给原告造成了损失。原告多次要求被告承担责任，赔偿损失，被告无理拒绝。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。恒生公司辩称，1.原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原被告双方签订的合同附件五第五条交接第一款明确约定，商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交房条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。商品房单体竣工验收合格是指按照国务院建设工程质量管理条例第十六条的规定，商品房买卖合同第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款的约定为主。上述条款明确约定了房屋的交付条件，并且原告在合同上签字确认，即表明原告认可房屋的交付条件，且该约定不违反法律行政法规的强制性规定。2.被告房屋在具备交付条件后，曾经通知原告收房，原告因自身原因未收房所产生的责任不应当由被告承担。3.根据商品房买卖合同第八条的约定，因政府组办大型公众活动并下达限期停工通知的，其他不可归责于出卖人的原因，造成停工的，被告有权逾期交付，时间合计为52天。本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘贤达提供2014年1月21日签订的销售（字）201410569735《商品房买卖合同》及附件、2014年2月11日签订的《补充协议》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人贷款支付凭证》《个人贷款还款计划表》、2017年4月18日发票，恒生公司提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，双方质证无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2014年1月21日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的刘贤达签订编号为销售(字)201410569735的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的恒生望山项目地块二x号楼2-1803号房，建筑面积为92.57平方米；单价每平方米7652.71元，总价款708411元；付款方式为银行按揭付款（包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款）。买受人应于签订本合同当日交付首付款218411元（含已付定金），剩余房款49万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险；……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。2014年2月11日，恒生公司与刘贤达又签订《〈济南市商品房买卖合同〉补充协议》，约定双方于2014年2月11日签订的恒生望山花园（x－2－18－3室合同额218411元，现补交240000元），首付累计已付458411元。以上合同及补充协议签订后，刘贤达履行了相应支付购房款义务（包括通过银行贷款）。恒生公司于2017年4月18日向刘贤达出具发票，载明房款为709788元。2.2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的恒生望山项目地块二1#-3#住宅楼、地下车库出具济综验第2017011号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，其中载明2#住宅的竣工日期为2016年3月21日。3.刘贤达于2017年2月18日接收了所购买的商品房。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实：1.刘贤达提交2017年2月18日由济南恒生物业管理公司济南分公司出具的《收款收据》，载明缴款人为刘贤达，缴款数额为890.40元，收款事由为物业费2017年2月18日至2017年8月17日。恒生公司质证认为该收据并非其公司出具，其无法核实真实性及数额。本院认为，刘贤达提供的以上收款收据并非恒生公司出具，因此恒生公司质证认为无法核实真实性及数额有理，本院对该收据不予采信。2.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依以上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间。刘贤达对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为不符合合同约定交房时间顺延的条件。本院认为，恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且刘贤达持有异议，因此本院对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。本院认为，刘贤达与恒生公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议等均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件、补充协议签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。刘贤达在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为，并辩称存在延期交房的约定事由。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间应为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件及恒生公司辩称延期交房约定事由是否存在。刘贤达认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付；恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，本院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效，刘贤达就此提出的主张不符合双方的约定，本院不予采信。但即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定来说，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向刘贤达交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”，补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。”本案中刘贤达说明其接收涉案商品房时并未接到恒生公司的通知，恒生公司亦未能举证证明在涉案商品房符合交房条件时通知过刘贤达接收商品房，恒生公司就此问题提出的答辩意见无证据加以支持，本院不予采信。因此本院以刘贤达实际接收涉案商品房的时间即2017年2月18日来作为恒生公司完成商品房交付义务的时间。按此实际时间，恒生公司存在逾期向刘贤达交付商品房的违约行为，应承担合同中约定的违约责任。刘贤达要求恒生公司承担逾期交付商品房的违约金有合同约定及事实根据，本院予以支持。恒生公司另提供的欲证明政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据本院未予采信，恒生公司就此问题提出的答辩意见无理，不能免除其相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：恒生地产济南有限公司于本判决生效之日起十日内向刘贤达支付逾期交付商品房的违约金，以购房款709788元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年2月1日起计算至2017年2月18日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取计240元，由恒生地产济南有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一八年三月十四日书记员  刘 微