北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1852号上诉人（原审被告、反诉原告）：张岗，男，1954年2月6日出生。委托诉讼代理人：杨开明，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：屈少娟，女，1973年7月28日出生。委托诉讼代理人:李冬明，北京威诺律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人张岗因与被上诉人屈少娟及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初25020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张岗及其委托诉讼代理人杨开明、被上诉人屈少娟及其委托诉讼代理人李冬明到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张岗上诉请求：撤销原审判决，改判屈少娟按撤诉处理或驳回屈少娟的全部诉讼请求，支持张岗的一审反诉请求。事实和理由：1.原审判决在屈少娟未补交案件受理费的情况下未按照撤诉处理，违反法律规定。2.原审证据采信错误。宋某承认自张岗处拿走补充协议，原审却未予采信。《补充协议》因缺少骑缝章、张岗的签字认可而不应被采信。3.双方对137万元购房款支付时间无明确约定不符合事实，张岗在委托协议上签字与双方约定的付款时间无关，且张岗在得知最后一笔购房款逾期后第一时间提出异议。4.张岗在原审未承认违约，未申请对违约金数额酌减。5.离婚后金娅户口是否迁出与张岗无关，要求张岗承担户口逾期迁出违约金无依据。屈少娟辩称，同意原审判决。链家公司未出庭但提交书面意见述称，同意原审判决。屈少娟向一审法院起诉请求：1.张岗履行房屋交付义务，并协助屈少娟办理物业交割手续；2.张岗承担逾期办理物业交割手续的违约金120万元,户口迁出逾期违约金448500元(按每天总房款万分之五的标准,自2017年2月3日起暂计算至2017年7月3日,实际应计算至户口迁出之日止),房屋占用费24900元(按每月租金8300元计算,自2017年3月29日开始,暂计算至2017年6月29日止,实际应计算至实际交付房屋之日止)；3.全部诉讼费用均由张岗承担。张岗向一审法院反诉请求：判令屈少娟支付违约金6.3万元。一审法院认定事实：2016年8月28日，屈少娟（买受人）与张岗（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋501号，建筑面积69.06平方米，该房屋成交价格为215万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价385万元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当天，张岗（出卖方，甲方）与屈少娟（买受方，乙方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定如下：第一条，成交价格：甲乙双方同意，房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计600万元；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2016年8月28日当日将第一笔定金10万元自行支付给甲方，乙方于2016年10月1日前将第一笔首付款230万元以自行支付方式支付给甲方，乙方于交易房屋产权转移前三个工作日内将第二笔首付款208万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方同意，在2017年2月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金；第四条，违约责任：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2016年11月18日，屈少娟（乙方）与张岗（甲方）签订《变更协议书》，约定：甲乙双方经丙方（链家公司）居间介绍，就501号房屋达成交易，并于2016年8月28日签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《补充协议》，现经三方友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：一、1、“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元”，现变更该项约定为：“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为137万元”；2、“乙方于交易房屋产权转移前3个工作日内将第二笔首付款208万元以理房通托管的方式支付甲方”，现变更该项约定为：“乙方于交易房屋产权转移前3个工作日内将第二笔首付款221万元以理房通托管的方式支付甲方”；其他事宜均按照原协议约定继续履行。2016年8月28日，屈少娟给付张岗定金10万元；2016年9月29日，屈少娟通过转账方式向张岗支付230万元；2016年12月12日，屈少娟通过理房通向张岗支付221万元。2016年12月5日，中国工商银行股份有限公司北京广安门支行（以下简称工行广安门支行）出具《个人二手房贷款承诺函》，表示将与借款人屈少娟签订《个人购房借款/担保合同》并按照《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款137万元。屈少娟于2016年12月20日取得501号房屋的所有权证。2017年3月21日，张岗（乙方，售房人）与屈少娟（甲方，借款人）、工行广安门支行（丙方，贷款人）签订《二手房转账付款委托协议》，屈少娟同意工行广安门支行将贷款金额一并划入张岗在该行开立的个人结算账户。当天，广安门支行将137万元贷款发放至张岗账户。经屈少娟确认，张岗已于2017年10月22日将其近亲属户口从涉案房屋中迁出，目前涉案房屋仅有屈少娟一人的户口，且其表示起诉之前其户口即已迁入涉案房屋。本案审理过程中，证人宋某出庭作证，其证明内容如下：我是链家公司双榆树店职员，屈少娟与张岗房屋买卖交易的后期是我跑的，先是做了央产房的上市交易手续，然后到张岗单位开具证明，拿着证明去蓝岛，当天就审批了；之后做房屋核验，然后屈少娟卖房，卖房之后提客户购房资质审核，让买卖双方准备打网签的银行卡，网签之后因客户贷款金额减少，首付款金额增加，所以双方签订了变更协议，签完之后五天之内去做的面签，面签完了等批贷函，2016年12月初缴税之后批贷函下来，约买卖双方进行理房通的首付款支付，打完首付款去缴税，缴税完了过户；批贷函中并没有说明确的放款时间，通常情况下在进行居间服务的时候也不会约定贷款的给付时间，因为银行放款时间不确定；3月21日银行正式放贷；不存在张岗所述的手写版的补充协议。张岗就其所述存在另一份手写版的补充协议未能提交证据予以证明。关于涉案房屋的交付情况，张岗表示：还没有交付，小区正在大修改造，所有住户都全部搬空了；屈少娟表示：认可住户是都搬空了，我看到的小区改造是8月份。屈少娟就其主张的张岗逾期办理物业交割以及逾期迁出户口给其造成的损失陈述如下：只有无形的损失和误工损失，没有有形的损失，也没有证据证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，屈少娟与张岗签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，屈少娟已给付张岗全部购房款项，双方已于2016年12月20日办理完毕涉案房屋的产权转移登记手续，最后一笔购房款137万元于2017年3月21日到达张岗账户。根据双方约定，张岗应当在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给屈少娟，并与屈少娟共同办理物业交割手续，张岗作为出卖人还应当在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续，现张岗超过约定期限交付房屋、迁出户口和办理物业交割，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。现屈少娟要求张岗给付逾期办理物业交割手续的违约金、逾期迁出户口的违约金以及房屋占用费之主张，有事实和法律依据，法院予以支持。考虑到张岗申请法院对违约金数额予以酌减、屈少娟的户口已于本案起诉前迁入涉案房屋、屈少娟认可涉案小区确曾进行大修改造、小区住户都已搬空、屈少娟就违约行为所导致的实际损失未能提交证据予以证明等因素，法院对各项违约金的数额将酌情予以判定。张岗虽表示是屈少娟违约在先，故才迟迟不履行相关义务，但其抗辩意见和相关反诉请求明显不能成立。首先，张岗就其所述双方曾签订过一份手写版的补充协议，明确约定了贷款的给付时间之主张未能提交证据证明；其次，从交易惯例来看，贷款到达房屋出卖人账户的时间并不取决于交易双方的约定，而是取决于放贷银行，故通常情况下买卖双方不会自愿增加交易风险，对自己不能控制的时间进行约定；最后，2017年3月21日张岗在《二手房转账付款委托协议》上签字的行为应当视为其对屈少娟付款行为的接受和认可，换言之，截至2017年3月21日张岗仍未对整个交易和付款过程提出异议。综合上述分析，在双方当事人对贷款给付时间并没有明确约定，且张岗亦实际接受了该笔款项的情况下，其提出的屈少娟存在逾期付款行为之主张，法院不予采信，其据此要求屈少娟给付违约金6.3万元之反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。关于屈少娟要求张岗交付房屋、办理物业交割手续之诉请，法院将结合合同约定及交易习惯酌情判定具体履行义务的时间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张岗于本判决生效后七日内将五Ｏ一号房屋交付给屈少娟使用，并协助屈少娟办理该房屋的物业交割手续；二、张岗于本判决生效后七日内给付屈少娟逾期办理物业交割手续违约金12万元、户口逾期迁出违约金3万元以及房屋占有使用费2万元；三、驳回屈少娟其他诉讼请求；四、驳回张岗的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，屈少娟与张岗签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》，确系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张岗上诉主张补充协议系伪造的，除了提出没有骑缝章、其手中没有原件等怀疑外，但没有提供相应证据，本院不予采信。双方当事人均应按照合同及相关协议的约定全面履行各自义务。关于最后一笔购房款的支付。合同及相关协议中没有约定在2月28日前支付完毕。张岗二审提交其与第三人工作人员的通话录音，但并不能证明张岗与屈少娟就最后一笔购房款支付时间有共同的意思表示。且张岗主张的最后一笔购房款系银行贷款，按照交易规则及惯例，银行放贷时间不以双方当事人的意思表示为准，而是要根据放贷银行的相关流程进行确定。张岗上诉主张屈少娟延迟付款，没有充分依据，本院不予采信。一审法院综合合同及相关协议约定内容、履行情况及屈少娟实际损失情况等因素，确认张岗存在违约行为并支付相应费用，符合法律规定，并无不当，本院予以确认。张岗上诉要求撤销原判，支持其反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2235元，由张岗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张磊审 判 员 徐冰审 判 员 范磊二〇一八年三月二十一日法官助理 王梦法官助理 武旋书 记 员 杨帆