上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终7346号上诉人(原审被告)：胥超，男，1992年11月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：窦振宇，上海市国雄律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩湘君，女，1977年10月14日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姚军，男，1964年4月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人：(原审被告)：姚进，男，1960年2月12日出生，汉族，住上海市普陀区梅岭支路******。原审第三人：朱萍，女，1969年10月13日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：窦振宇，上海市国雄律师事务所律师。原审第三人：上海曹杨物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陈建伟，职务总经理。委托诉讼代理人：浦晓冬。上诉人胥超因与被上诉人韩湘君、姚军、姚进、原审第三人朱萍、上海曹杨物业有限公司(以下简称“曹杨物业”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。胥超提起上诉后，被上诉人姚金清死亡，本院依法追加其继承人姚军、姚进参加诉讼。本案现已审理终结。胥超上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩湘君的一审诉讼请求。事实和理由：胥超系完全民事行为能力人，母亲朱萍无权在时隔三年后替其签订《借名购房协议》。就算是朱萍将此情况告知了胥超，也完全没有理由推定胥超对此无异议。韩湘君有胥超微信，但韩湘君从未与胥超就所谓借名购房一事进行过任何沟通。韩湘君申请的证人所作证言漏洞百出，不应采信。胥超向韩湘君支付的钱款是否为租金，韩湘君没有证据对此加以证明，而胥超也从未表示该款项是租金，一审法院却认定胥超履行了《借名购房协议》中支付租金的义务，属于事实认定错误。况且，韩湘君在时隔三年以后才要求胥超支付租金，有悖常理。另，韩湘君支付的人民币(以下币种均为人民币)62万元也非购房款。最后，胥超与姚金清之间的转让行为是正常交易，而非恶意串通。况且，胥超是房屋的真实产权人，在韩湘君主张产权归其所有的诉请不成立的前提下，胥超与姚金清之间交易与韩湘君无关。综上，胥超请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人韩湘君辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人姚军、姚进共同辩称，其同意胥超的上诉请求。父亲姚金清在世时曾告诉他们购买了一套房屋，但未听说过韩湘君的名字，对于《借名购房协议》也不知情。原审第三人朱萍述称，其同意胥超的上诉请求。原审第三人曹杨物业述称，请法院依法判决。韩湘君向一审法院起诉请求：一、判令胥超、姚金清签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；二、判令胥超、姚金清协助韩湘君将上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的承租人变更至韩湘君名下。一审法院认定事实：2013年6月15日，胥超与蒋雅珍签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等有关规定，蒋雅珍将系争房屋以62万元的价格转让给胥超，待双方共同前往交易中心审批，审批通过后，胥超将转让价62万元转入蒋雅珍“个人住房特种存单”中。之后，胥超取得普陀区交易部门核发的《准予差价换房通知书》，明确双方的差价换房合同已经审核同意，双方可向房屋的出租人或者物业公司申请办理租赁关系的变更手续。之后，胥超成为系争房屋的承租人。2014年4月，胥超与姚金清签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定胥超将系争房屋以40万元的价格转让给姚金清。双方的交易行为也获得了交易部门的审核通过。目前，姚金清成为系争房屋的承租人。系争房屋的付款情况如下：2013年6月17日，从韩湘君名下的中国工商银行的账户转账62万元到蒋雅珍的账户中。韩湘君另提供收款人为蒋雅珍、落款时间为2013年5月4日的定金收据一张，内容大致为今收到由胥超支付关于购买曹杨七村XXX号XXX室房屋定金5万元。2014年4月30日，从姚金清名下的中国工商银行的账户转账40万元到胥超的账户中。再查明，2016年8月12日，韩湘君(乙方)与朱萍(甲方)签订《借名购房协议》，内容大致为：一、基本事实：乙方因其他缘故不便以自己的名义购房，现委托甲方以甲方名义购买曹杨七村XXX号XXX室房屋一套。甲方受乙方委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。基于上述事实，双方特签订本协议，明确双方权利义务关系和具体操作方案。二、购房手续：甲方愿意配合乙方办理购房手续，包括签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付税费手续、申请办理房产证过户手续。乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用均由乙方承担。三、房屋的所有权和使用情况：房屋登记在甲方名下，包括房屋及将来的装修及附属设施，其实际所有权归乙方所有，由乙方实际占有使用，即乙方享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。乙方有权出租该房屋，需要时甲方予以配合，出租的收益归乙方所有。四、房屋所有权的处分：房屋的实际处分权归乙方，甲方配合乙方按照以下方式处分房屋。1、乙方认为房屋可以转移到乙方或者乙方指定的其他人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将房屋过户到乙方或其指定人名下。2、如乙方需要出售房屋，甲方配合办理房屋出售等相关手续，售房款归乙方所有。双方另就违约责任及其他事项一并作了约定。在协议尾部印有以下字样：利害关系人承诺，本人已知悉乙方实际出资以甲方名义购房一事，并表示认可该房实际归乙方所有，本人不对该房提出权利主张。落款处有朱萍签名。因双方就系争房屋的归属发生争执，韩湘君于2017年7月向法院提起诉讼。一审审理中，就系争房屋第一次交易中胥超是否出资的事实，韩湘君认为交易全款由韩湘君出资，相关证据为银行转账凭证及定金收据，同时表示为交易涉案房屋与胥超父亲通过本案证人介绍相识，之前不存在其他经济往来，胥超对证据没有异议，同时表示本人没有实际出资，但应当是父亲出资，父亲与韩湘君之间是否存在其他经济往来不清楚，就系争房屋第二次交易中的出资情况，胥超、姚金清均确认已经实际给付房款。就租金支付的相关事实，韩湘君表示考虑到胥超父亲当时病重等家庭实际情况，之前对租金没有约定，在《借名购房协议》签订并就租金明确约定之后，从2016年9月开始要求胥超支付，每季度3,600元，目前支付到2017年3月，分三次支付，因需要扣除一些费用，故每期的金额略有不同。胥超表示确实按照母亲朱萍的要求向韩湘君分三期转款，每次3,000元左右，但不清楚该款的性质，朱萍表示为摆脱韩湘君的纠缠，只要求胥超转款，从没有告诉其钱款的性质是租金。就《借名购房协议》的效力，韩湘君认为真实有效，为此提请证人汪某某、张某某到庭作证，证人汪某某称其与韩湘君相识，与胥超的父母亲均是中小学同学，因韩湘君要借名买房，故由其出面找胥超父母帮忙，但因只有胥超是上海户籍，故三方一致商定以胥超的名义购房。与出卖人在中介公司签约时，韩湘君、胥超及其父母、本证人都在场，当时各方均同意这样操作，因胥超父亲当时生病，双方之间没有签订相关协议，但胥超父亲去世前，仍提出要签协议解决此事，在其去世后，韩湘君与朱萍签订了协议，两位证人均在场，没有胁迫的语言或者行为，朱萍当时完全自愿。胥超因为上班没有到，但表示同意且承诺事后补签，但之后对方均反悔。证人张某某称其与证人汪某某互相认识，与韩湘君、胥超等人均不认识。通过证人汪某某知道韩湘君借名买房的事情，且亲眼看见韩湘君以现金方式支付胥超借名费约一、二万元。各方谈事时，本证人在场，但具体谈话内容本证人不清楚。签订协议时本证人在场，朱萍完全自愿，没有胁迫行为。对证人证词，韩湘君表示认同，故协议有效。胥超对证人系朱萍同学的说法予以否认，并坚称朱萍是在受到韩湘君及证人胁迫之后，为急于脱身签订协议，且没有得到胥超的授权，协议无效。为此提供案外人覃伦川书写的情况说明一份，内容为该人系2013年胥超交易房屋的中介公司经办人，当时没有听说过借名买房的事情，但因已经回重庆老家工作，无法到庭作证。韩湘君对此证据的真实性不予认可，且认为其没有到庭作证，所作说明没有效力。就胥超、姚金清是否存在恶意串通的事实，韩湘君认为一方面双方于2014年交易的价格既低于胥超于2013年购买的价格，也远低于2014年的市场价，另一方面系争房屋承租人姚金清之子姚军与朱萍是夫妻关系，属于亲属之间的转让，双方隐瞒韩湘君是真实权利人的情况，有恶意之嫌，姚金清不属于善意第三人。胥超表示交易价格略低系出于其参军回来后的户籍要迁入系争房屋，以及卖房出于还债等因素，而姚军与朱萍结婚是在这次买卖房屋之后的2014年10月，不存在隐瞒、恶意串通的事实。一审法院认为，根据民事诉讼法相关司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。一、本案中，韩湘君主张借名购房事实成立的证据涉及三个方面，即《借名购房协议》、购房款的支付凭证、租金的转账凭证。结合胥超、姚金清的质证意见，法院对上述证据认定如下：1、关于《借名购房协议》，朱萍确认是其所签订，但称是受韩湘君及其相关证人胁迫所签，但朱萍既未能就存在胁迫的事实提供相关证据，也没有提供至韩湘君提起本案诉讼近一年的时间里，其就胁迫的事实向公安机关等职能部门报警维权的证据，何况系争房屋在2014年已被胥超转让给姚金清，且朱萍与姚金清之子已经结婚的情况下，其完全有权不签上述协议，故其辩称的受胁迫签订《借名购房协议》的事实难以被法院认定。由于该协议中对借名购房的经过、购房款的支付、房屋的出租、租金的结算等事实有完整、明确的表述，故可以认定朱萍对协议内容予以认同。胥超辩称其对协议的签订并不知情，但一方面虽然胥超在2013年之后有过参军的经历，但根据其自述在2015年8月左右已经回到上海生活，胥超和其母亲朱萍不可能存在无法联系、无法交流的障碍，况且如果真的如朱萍所言其受胁迫签订了协议，而协议的内容又涉及到胥超的利益，朱萍不向胥超谈及此事，有悖常理，故此应当推定胥超虽然未在协议上签字，但其是知晓此事的。同时，其辩称购房是出于父亲的安排由本人直接购买，但一方面其本人包括整个家庭成员均确认对系争房屋没有任何出资，另一方面提供的原交易经办人覃伦川出具的书证也因其未能到庭而无法进行有效的核实，在没有证据能够证明胥超对《借名购房协议》的内容提出异议的情况下，可以认定胥超知晓上述协议的内容且没有异议。2、关于购房款的支付。如前所述，各方均确认出卖方蒋雅珍收取的转让款系韩湘君出资，胥超并没有实际出资，在此情况下，认定房屋系胥超购买有违公平原则，因为房屋买卖的核心内容包括房款的实际出资，况且胥超也没有证据证明韩湘君与其父亲存在其他经济往来。3、关于租金的支付。《借名购房协议》对出租事宜有过约定，虽然未约定租金金额，但基于房屋实际由胥超一方负责出租且由其收取租金，故该约定尚属合理，况且朱萍也通知胥超实际进行了支付，故可以认为协议的部分内容已经得到履行。朱萍称是为摆脱韩湘君的纠缠而让胥超支付款项但未告知其钱款的性质，即便朱萍所述属实，但在其自感受胁迫的情况下签订了协议，又在为摆脱韩湘君纠缠情况下支付钱款，该说法有自相矛盾之处，也违背了公众的认知水平及生活经验，法院难以采纳，同理，胥超所称只负责支付钱款而没有了解钱款的性质，也有悖常理，法院也不予采纳。综上所述，相对各方的证据分析，韩湘君方的证据优势明显，故对其诉称的借名买房的事实予以认定。二、胥超、姚金清是否存在恶意串通。法院认为，结合转让的价格明显过低、转让双方与朱萍存在一定的亲属关系等情况，双方存在恶意串通，姚金清成为系争房屋承租人不构成善意，应为无效。一审法院作出判决：一、胥超与姚金清就上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；二、上海曹杨物业有限公司应于判决生效之日起十日内将上述房屋的承租人变更为胥超，姚金清应当予以协助，胥超应于判决生效之日起十日内返还姚金清400,000元；三、在上述房屋的承租人变更为胥超当日，胥超及上海曹杨物业有限公司应当协助韩湘君将上述房屋承租人变更为韩湘君。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，姚军、姚进要求继承姚金清的遗产，同意继受本案判决所确认的权利及义务。本院认为，胥超上诉请求没有新的事实及理由，其上诉观点是否成立，一审法院已在说理部分一一详尽阐述，本院对此予以认同，故不再赘述。虽然韩湘君未与胥超之间就借名购房一事签订相关确认协议，但从在案证据分析，韩湘君对其主张所提证据已形成了较为完整的证据链，按照民事诉讼的证据优势原则，韩湘君有关借名购房的事实主张获得一审法院支持，符合法律规定。另，《借名购房协议》虽非胥超所签，但结合胥超与朱萍之间的身份关系以及胥超按协议约定向韩湘君支付钱款等一系列情况，可以印证该协议所记载的借名购房一事属实。关于胥超与姚金清之间是否为恶意串通，一审法院对此认定并无不当。综上所述，胥超的上诉请求不能成立，应予驳回。因姚金清死亡，姚军、姚进明确表示要求继承姚金清的遗产，同意继受本案判决所确认的权利及义务，故本院对一审判决主文进行调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18461号民事判决第一、三项；二、变更上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18461号民事判决第二项为：上海曹杨物业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋的承租人变更为胥超，姚军、姚进应当予以协助，胥超应于本判决生效之日起十日内返还姚军、姚进人民币400,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，均由上诉人胥超负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审判长  徐江审判员  成皿审判员  俞璐二〇一八年十一月二十七日书记员  何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……