上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初57896号原告(反诉被告)：天津黄金日贵金属经营有限公司，住所地天津市。法定代表人：周仁旭，执行董事。委托诉讼代理人：潘通宣。委托诉讼代理人：曾智红，上海汉路律师事务所律师。被告(反诉原告)：民生电商控股(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：吴江涛，总经理。委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶旭初，上海旭路伟光律师事务所律师。原告天津黄金日贵金属经营有限公司(以下简称黄金日公司)诉被告民生电商控股(深圳)有限公司(以下简称民生公司)以及反诉原告民生公司诉反诉被告黄金日公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄金日公司的委托诉讼代理人潘通宣、曾智红、被告(反诉原告)民生公司的委托诉讼代理人袁晓红、叶旭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金日公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的《张家浜创意园房屋转租合同》；二、被告向原告返还租赁保证金人民币(币种下同)120万元；三、被告赔偿原告装修损失150万元、工商行政罚金1万元、拆除误工费3万元。事实和理由：原、被告签订《张家浜创意园房屋转租合同》(以下简称《转租合同》)，原告承租上海市浦东新区锦延路35，41-43，45-47，49〔地上101、201、202、203，地下******(部分区域)〕号房屋用于办公，租赁期限自2016年4月20日至2020年1月31日，租金每月348,000元，物业管理费每月52,000元，租赁保证金120万元。《转租合同》还约定乙方利用目标房屋进行经营活动，如需在行政管理部门办理相关手续需要产权人协助的，甲方应予协调。2016年4月19日，产权人与原、被告共同召开三方协调会，就原告装修事宜进行了协调，产权人同意为原告在租赁房屋内注册公司提供所需资料。但是，被告和产权人无故拖延向原告提供办理工商登记所需资料，经原告多次交涉无果。2017年1月25日，原告收到上海市浦东新区市场监督管理局《责令改正通知书》，要求原告在3月15日前整改，但被告及产权人态度消极，不予配合。2017年7月6日，原告收到上海市浦东新区市场监督管理局《行政处罚书》，对原告罚款1万元。原告至今未能将注册地址变更至租赁房屋内。原告认为，被告未尽合同义务，致使原告合同目的不能实现，并造成损失，故诉如所请。同时，本案审理过程中，原告为使鉴定顺利进行，要求物业公司延期3天拆除装修，并支付了3万元误工费用，要求被告一并赔偿。被告民生公司辩称：一、原告多次单方提出解除合同，多次拖欠物业费，且已实际陆续搬离房屋，用实际行动表明不再履行合同。为降低各方损失，被告应原告解除合同的要求，与产权人上海佳颂物业有限公司(以下简称佳颂公司)协商一致于2017年8月9日解除租赁合同，故现同意原、被告之间的《转租合同》也于该日解除。二、《转租合同》约定，原告违约的，被告有权在保证金中直接扣除相关费用，剩余部分可以返还。根据被告计算，原告欠付的费用超过保证金数额，故不同意返还保证金。三、根据约定，就原告工商登记住所变更事宜，被告仅需要承担协助提供资料的义务。实际履行中，被告已经积极配合，向原告提供了相应资料，未能完成住所变更是原告自身原因造成的。因此，被告不存在违约行为，不同意赔偿原告主张的损失。反诉原告民生公司向本院提出反诉请求：一、确认双方《转租合同》于2017年8月9日解除；二、反诉被告向反诉原告支付2017年6月1日至2017年8月9日期间的租金和物业管理费928,690元；三、反诉被告向反诉原告补交免租期租金和物业管理费40万元；四、反诉被告向反诉原告支付恢复房屋原状费用39万元；五、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金404,885.60元(以第二项反诉请求中各月租金及物业管理费为基数，分别自2017年5月25日、2017年6月25日、2017年7月25日起，按每日千分之五的标准，计算至2017年9月11日止)。事实和理由：系争房屋系反诉原告向产权人佳颂公司承租，经佳颂公司同意，与反诉被告签订《转租合同》。2017年6月27日，反诉被告向佳颂公司和反诉原告发出《退租、索赔通知函》，以营业执照地址不能变更为由要求解除合同并拒绝支付租金和物业管理费。基于反诉被告要求解除合同，拒付租金，并陆续搬离租赁房屋等情况，为降低因反诉被告违约带来的损失，反诉原告不得已与佳颂公司协商确认于2017年8月9日解除租赁合同。为此，反诉原告承担了损失补偿金1,049,958元，并将房屋内自有设备抵给佳颂公司作为恢复原状费用。反诉原告认为，反诉被告的行为构成严重违约，故诉如所请。反诉被告黄金日公司辩称：一、反诉原告未取得产权人同意转租的书面文件，也未协助原告办理工商登记，因此反诉被告有权解除合同。反诉被告于2017年6月29日向反诉原告发出了解约函，并于2017年7月1日搬离，因此《转租合同》已经解除。现同意承担至2017年6月30日的租金和物业管理费。二、反诉原告违约导致不能实现合同目的，故不同意反诉原告其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋系产权人为佳颂公司，产权证号：沪房地浦字(2011)第001038号。民生公司向佳颂公司承租该房屋，租赁期限至2020年1月31日。2016年，原、被告签订《转租合同》，由民生公司将系争房屋转租给黄金日公司。双方约定，甲方(民生公司)系承租目标房屋后经房屋产权人书面同意后转租给乙方(黄金日公司)。甲方同意乙方将房屋用于办公用途，进行目标房屋用途项下经营活动应取得行政批准或许可的，该等批准或许可的申请和取得由乙方负责，并承担因此而发生的一切不利后果；甲方同意就前款项下相关事宜给予乙方必要的协助，但不构成乙方可取得相关经营活动所需之行政批准或许可作出任何形式的承诺或保证，也不承担任何形式的义务，乙方不得要求甲方承担包括但不限于减少或延迟支付租金、物业管理费以及其他相关费用的责任。甲方承诺，乙方利用目标房屋进行经营活动，如需向行政管理部门办理相关手续需要产权人协助的，甲方应予以协调。房屋租赁期限自2016年4月20日至2020年1月31日，免租期为2016年4月20日至2016年5月19日。每月租金为348,000元，日租金为11,410元；物业费每月52,000元；租金及物业费原则上以每月1日至当月末日为一个计算周期；乙方应在支付日当月25日前支付下期租金和物业管理费；乙方逾期支付租金和物业管理费的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金和物业管理费总额向甲方支付每日千分之五的违约金，直至逾期款项全部付清为止。本合同签署的两个工作日内，乙方应向甲方支付保证金120万元(三个月的租金和物业管理费)；乙方发生合同第13条项下违约行为时，甲方有权使用保证金直接抵扣因乙方违约行为而发生的应付租金、物业管理费以及其他一切相关费用；租赁期限届满或本合同解除/终止的，乙方按照本合同规定，向甲方足额支付租金、物业管理费以及其他费用，并完整履行目标房屋返还义务之日起30个工作日内，由甲方凭收据凭证将保证金无息退还乙方。本合同解除或终止的，乙方应自行承担全部费用，将目标房屋恢复成原毛坯状，经甲方或甲方委托的第三方验收合格后，签署交接确认书，完成全部返还交接义务。乙方要求提前解除合同或双方未就目标房屋的续租达成一致意见的，乙方应提前3个月或在租赁期限届满之日的3个月前书面告知甲方恢复房屋的方式，乙方可选择(1)自行负担费用将租赁房屋恢复至毛坯状，(2)在收到甲方开具的增值税发票后向甲方支付39万元恢复毛坯施工费用，由甲方自行将房屋恢复毛坯状。乙方如发生如下情形之一的，甲方有权单方面书面通知乙方提前解除合同，收回目标房屋及甲方提供的设备，并要求乙方承担本合同第13条项下违约责任……(4)乙方单方提前退租的……合同第13条约定乙方违反合同第12条、第14条4款以及本合同其他条款明确规定的违约行为，应承担的违约责任包括：(1)按本合同项下租金标准向甲方补交已经享用的免租期间的租金以及其他减免租金(如有)……《转租合同》签订后，黄金日公司于2016年4月18日支付民生公司保证金120万元及首期租金等。双方于2016年4月19日交接了房屋。同日，佳颂公司及原、被告召开“民生电商重新装修工程会议”，会议纪要中提及“乙方战略合作伙伴(指原告)需要在本租赁房屋地址注册公司，甲方(佳颂公司)提供相关注册资料”。2016年11月，黄金日公司潘通宣、民生公司李振斌、佳颂公司苏冬春，曾通过微信就黄金日公司办理营业执照变更需要房产登记信息事宜进行沟通，佳颂公司、民生公司予以配合。2017年1月25日，上海市浦东新区市场监督管理局发出《责令改正通知书》，认为黄金日公司上海分公司未经变更登记擅自于锦延路XXX号对外从事经营活动。2017年2月初，黄金日公司潘通宣与民生公司李振斌，就办理工商登记手续所需资料进行沟通，潘通宣表示需要转租证明，李振斌表示已与佳颂公司沟通。2017年2月21日，黄金日公司向民生公司出具了《承诺函》，主要内容为黄金日公司需要在承租房屋内工商注册，要求民生公司配合，黄金日公司承诺，在民生公司和佳颂公司解除租赁合同(无论何种原因)后一个月内将注册地址变更至他处。此后，民生公司向佳颂公司出具了《说明函》，要求佳颂公司配合黄金日公司进行工商注册，并保证黄金日公司在租赁房屋内合法经营，且承诺黄金日公司在民生公司和佳颂公司解除租赁合同(无论何种原因)后一个月内将注册地址变更至他处。佳颂公司于2017年3月8日签收该《说明函》。2017年3月8日，佳颂公司出具《情况说明》，主要内容为：佳颂公司将名下系争房屋〔房地产权证号：沪房地浦字2001第001038号〕租赁给民生公司，黄金日公司上海分公司为民生公司的战略合作单位，现同意将上述房屋作为黄金日公司上海分公司经营办公场所并作为工商注册地。2017年3月13日，民生公司将该《情况说明》等资料交黄金日公司。2017年5月31日，黄金日公司向民生公司发出《退租申请函》，表示黄金日公司决定于2017年6月10日起终止《战略合作协议》和《转租合同》，自2017年6月10日至找到现场地租客为止的租金在黄金日公司的保证金中扣除，三个月找不到承租客户的，黄金日公司不再承担其他费用。当日，李振斌在微信中明确拒绝黄金日公司上述退租申请。2017年6月27日，黄金日公司向佳颂公司、民生公司发出《退租、索赔通知函》，表示黄金日公司自接到市场监督管理局责令整改通知以来，多次向两方索要注册所需资料，但佳颂公司未能提供相关文件或“你方工作人员暗示不要办理”，致使我方营业执照变更至今未办妥；同时，为防范因营业执照问题不能在房屋内办公的后果，减少三方损失，黄金日公司一直积极寻找新的承租方，但佳颂公司审批程序太复杂甚至刁难、无视承租客户利益；因此，提出：1、由佳颂公司承担工商处罚损失；2、自2017年6月10日起不再承租房屋；3、2017年7月7日前退还保证金120万元；4、赔偿因装修等投入及搬迁损失150万元。2017年6月29日，民生公司向佳颂公司发出《关于协商解除通知函》，表示黄金日公司系金融行业，政府监管较严，佳颂公司一直未向黄金日公司提供相关文件协助其办理变更注册地址手续，对黄金日公司经营造成损失；根据黄金日公司的要求及民生公司慎重考虑，鉴于上述行为导致租赁合同目的无法实现，现民生公司拟与佳颂公司协商自2017年7月1日起解除双方之间的租赁合同。因黄金日公司未支付2017年6月1日起的租金及物业管理费，民生公司分别于2017年5月26日、6月27日致函黄金日公司，催缴费用。2017年6月底、7月初，黄金日公司搬离系争房屋。2017年7月6日，上海市浦东新区市场监督管理局作出《行政处罚告知书》，认为黄金日公司上海分公司自2016年8月1日起在锦延路XXX号对外从事经营活动，但未办理公司登记事项变更，2017年6月26日检查见黄金日公司上海分公司已停止经营并正在撤场，上述行为违反《中华人民共和国公司登记管理条例》，决定对黄金日公司上海分公司罚款1万元。2017年7月14日，黄金日公司上海分公司缴纳了上述罚款。2017年7月12日，佳颂公司委托律师回复民生公司，不认可民生公司所称的违约行为，不同意解除租赁合同。2017年7月12日，民生公司李振斌在微信中询问黄金日公司潘通宣，有无将钥匙快递给佳颂公司，“你们决定不租了东西已搬出我想钥匙交了比较好，他们也可先找客户”，并同意黄金日公司向佳颂公司发“关于场地交接函”。2017年7月13日，黄金日公司向佳颂公司发送函件(即上述微信中提及的“关于场地交接函”)，表示因佳颂公司对黄金日公司和佳颂公司提出的关于无法变更营业地址而要求解除租赁合同一直未答复，现黄金日公司人员已经撤出场地，场地门禁密码是258369，无其他锁，场地于2017年7月1日起正式交给佳颂公司，场地内弱电系统、空调设备、消防设备、办公桌位暂时保持不动，若无需要，请通知我司搬走。2017年8月9日，佳颂公司与民生公司签署《提前解除协议》，约定：一、民生公司五日内支付拖欠的2017年6月的租金及物业管理费；二、民生公司支付的保证金1,049,958元转为对佳颂公司的补偿金，用以弥补民生公司提前退租给佳颂公司造成的损失；三、上述一、二有效执行的前提下，双方同意解除租赁合同，租赁合同自民生公司支付2017年6月租金及物业管理费之日解除。同日，民生公司向佳颂公司支付了2017年6月的租金及物业管理费。此后，民生公司与佳颂公司又签署《关于退租房屋设施设备的补充协议》，同意民生公司留存在租赁房屋内的设施设备用以抵扣恢复房屋至毛坯状的费用。本案审理中，经黄金日公司申请，本院委托对黄金日公司投入的装修价值进行鉴定。上海申元工程投资咨询有限公司2018年1月25日出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：工程总造价1,042,269元，其中争议部分130,615元。黄金日公司对鉴定结论有异议：1、遗漏了拆除费用10万元、设计费4万元、空调安装费用17万元、消防检测费5,000元、报检费8,000元、消防图纸设计费12,000元；2、其实际花费费用为1,469,500元，但鉴定结论仅1,042,269元。民生公司对鉴定结论有异议：1、争议部分不是黄金日公司投入；2、“黄金日消防报警系统”部分不予认可，在房屋交付黄金日公司前已经安装了消防报警系统并进消防验收，如租赁期间黄金日公司对消防报警系统有更改，应提供消防部门的许可和验收手续；3、社会保险费、住房公积金与人工费重复；4、鉴定单位未考虑该房屋交付时就存在全新装修，黄金日公司仅是对原装修进行改动，取价过高。鉴定单位当庭表示：1、现场无法核实拆除工程，故无法鉴定；2、空调属于可卸载物品，安装费用不予鉴定；3、其他费用不属于工程费用，应由原告自行举证；4、争议部分主要是，地下，地下**部分涂料和吊顶部分地砖和吊顶、二楼地板、消防报警系统，上述内容双方均主张系自己施工，由法院判断；5、消防报警系统已列入争议部分；6、社会保险费、住房公积金按规定计取，与人工费不重复；7、所有工程量经过现场审核，工料机价格按2016年7月信息价结合市场价取定。黄金日公司为证明其损失，还提供了：1、消防工程合同、弱电系统集成合同、装饰装修施工合同及结算协议、空调安装合同及发票；2、2017年11月3日其与案外人蒋某某签订的延期拆除协议及3万元支付凭证。本院认为，原、被告签订的《转租合同》合法有效。现双方的主要争议是转租合同解除的责任和时间？黄金日公司认为其于2017年6月29日向民生公司发出了《退租、索赔通知函》，民生公司收到函件时《转租合同》解除；而民生公司认为，黄金日公司无解除权，《转租合同》在2017年8月9日民生公司与佳颂公司解除合同的同时解除。本院认为，黄金日公司《退租、索赔通知函》以佳颂公司未提供办理工商登记手续所需文件和“你方工作人员暗示不要办理”，致使其未办妥登记手续为由，提出自2017年6月10日起不再承租房屋。根据在案证据，黄金日公司在2016年11月向民生公司提出需要房产登记信息时，民生公司、佳颂公司均给予了协助和配合。2017年2月初，黄金日公司提出需要转租证明后，三方沟通顺畅，佳颂公司实际也于2017年3月8日出具了《情况说明》，民生公司及时将《情况说明》送交了黄金日公司。目前没有其他证据可以证明民生公司、佳颂公司存在其他拒绝配合黄金日公司进行工商登记的情况。至于《情况说明》中产证号的错误，明显是笔误，只要黄金日公司及时提出后由佳颂公司进行修改即可，但黄金日公司实际并未提出修改要求。因此，现有证据不足以证明黄金日公司未能办理工商登记手续是民生公司和佳颂公司未提供相关资料所致，更没有证据证明是因为“你方工作人员暗示不要办理”所致。因此，黄金日公司没有解除权，其《退租、索赔通知函》不发生解除《转租合同》的效力。民生公司在收到《退租、索赔通知函》后向佳颂公司发送了《关于协商解除通知函》，该通知函的发送对象是佳颂公司，内容是与佳颂公司协商解除合同，因此不能因民生公司发送了该通知函而认定民生公司认可黄金日公司《退租、索赔通知函》中的退租理由，更不能认定民生公司在该日同意解除《转租合同》。2017年6月底、7月初，黄金日公司搬离租赁房屋，应属擅自退租行为。2017年7月12日民生公司李振斌同意黄金日公司向佳颂公司交还钥匙，应认定为民生公司同意黄金日公司解除合同，鉴于该意思表示是在黄金日公司已经搬离的前提下做出，故并不能免除黄金日公司擅自退租的违约责任。合同解除后，双方应结清各项费用。民生公司要求黄金日公司支付2017年6月1日至2017年8月9日的租金和物业管理费，本院认为，虽然民生公司2017年7月12日同意黄金日公司向佳颂公司返还房屋钥匙，黄金日公司也在2017年7月13日向佳颂公司发送了“关于场地交接函”，但从函件内容看，黄金日公司尚有物品未搬离，且目前没有证据证明佳颂公司已经接收房屋，更没有证据证明黄金日公司向民生公司返还了房屋。因此，民生公司该请求可以支持，但合同解除之后应为使用费而非租金，使用费标准可参照租金标准计算。《转租合同》第13条约定乙方违反合同应承担的违约责任包括，按本合同项下租金标准向甲方补交已经享用的免租期间的租金以及其他减免租金。现黄金日公司擅自退租，民生公司要求黄金日公司补交免租期租金，符合约定，予以支持。但民生公司要求黄金日公司补交物业管理费，无合同依据。《转租合同》约定合同提前终止或租期届满时，乙方可选择自行负担费用将租赁房屋恢复至毛坯状，或在收到甲方开具的增值税发票后向甲方支付39万元恢复毛坯施工费用，由甲方自行将房屋恢复毛坯状。本院认为，根据双方陈述，房屋在民生公司交付黄金日公司时为装修房，并非毛坯房，要求黄金日公司恢复至毛坯状态并不合理。况且，黄金日公司有权就自行恢复或承担费用作出选择，但民生公司在2017年7月同意黄金日公司向佳颂公司直接返还房屋时，未要求黄金日公司恢复至毛坯状，现又要求黄金日公司承担恢复费用，对黄金日公司也不公平。因此，该项请求不予支持。民生公司要求黄金日公司支付逾期付款违约金，符合合同约定。但是合同解除后的使用费和物业管理费属双方应结算、清理的费用，故违约金计算基数应以合同解除前的租金和物业管理费为准。同时，双方约定的违约金标准过分高于实际损失，本院根据本案实际情况，予以酌情调整。鉴于双方合同解除，本院就民生公司反诉请求的各项费用作出了处理，故判决民生公司将保证金返还黄金日公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案《转租合同》系黄金日公司擅自退租而解除，黄金日公司要求民生公司赔偿装修损失，本院不予支持。本院考虑到，本案履行过程中，民生公司也存在未能及时发现佳颂公司提供的《情况说明》存在笔误等瑕疵，故根据黄金日公司投入的装修尚有一定的利用价值等实际情况，结合鉴定结论以及黄金日公司提供的其他证据，酌情判决民生公司补偿黄金日公司20万元。工商罚款系黄金日公司自身违法经营导致，其要求民生公司承担，无法律依据，予以驳回。黄金日公司要求民生公司承担延期拆除装修误工费，也无法律依据，一并驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司与被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司签订的《张家浜创意园房屋转租合同》解除；二、原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司2017年6月1日至2017年8月9日期间的租金(使用费)、物业管理费918,034元；三、原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司免租期租金348,000元；四、原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司逾期付款违约金30,000元；五、被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司保证金1,200,000元；六、被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司装修补偿款200,000元；七、驳回原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司、被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,480元，减半收取14,240元，反诉案件受理费11,894元(已减半收取)，鉴定费38,000元，合计64,134元，由原告(反诉被告)天津黄金日贵金属经营有限公司负担54,134元，被告(反诉原告)民生电商控股(深圳)有限公司负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年三月二十二日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。