宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书                                             （2018）宁02民再60号 二审上诉人（一审被告）：石嘴山市众安房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：宋少楠，石嘴山市众安房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。二审被上诉人（一审原告）：马秀英，女，1969年7月28日出生，回族，个体，现住石嘴山市。二审上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）因与二审被上诉人马秀英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日作出（2017）宁02民终353号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2018年12月12日作出（2018）宁02民监13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。众安公司的委托诉讼代理人宋少楠、孟祥宇，马秀英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。众安公司申请再审称，二审法院认定事实不清，适用法律错误。1.因政府行政强制行为致使涉案商品房土地规划变更，导致众安公司提供办证资料延误；2.因规划变更，国土部门无法确定土地出让金数额，导致众安公司无法正常缴纳；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但本案逾期办证非“出卖人的原因”，即非出卖人单方的自身过错造成，系第三方行政部门的原因导致逾期办证，故出卖人众安公司不应当承担违约责任，同时，本案亦不适用《合同法》第一百二十一条规定。综上，故请求再审本案。马秀英辩称，双方签订的《商品房买卖合同》时间是2013年8月，而土地变更规划发生在2011年7月，合同对办证时间预留了充足的时间，众安公司所称因房屋登记部门擅自更改标准，2010年市政府会议纪要原因导致其未能如期办理房屋总证没有事实依据。合同明确约定了双方违约责任，合同双方应当互负的诚实守信义务。因众安公司违约，依法应当支付违约金。众安公司所称因国家发布新的消防技术规范导致其无法取得消防验收备案手续，不具备合理性及合法性；一审判决正确，请求予以维持。马秀英向一审法院起诉请求：1.判令众安公司支付延期办理产权登记的违约金58650元；2.本案诉讼费由众安公司承担。一审法院认定事实：1.2012年5月3日马秀英、众安公司签订《商品房买卖合同》，约定马秀英以每平米2700元的价格购买众安公司开发的××区的××号房屋，2012年12月30日前交付房屋，房款总额277641元，房屋交付后365天内双方应当共同申请房屋所有权转移登记；2.2013年8月20日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，确定涉案房屋确权面积为99.96平方米，总金额为277731元；3.2012年5月3日和6月24日马秀英向众安公司交付了277641元的购房款；4.众安公司于2013年8月20日向马秀英交付了房屋；5.2016年4月29日，房屋总证办理后，众安公司在石嘴山日报上公告，告知涉案房屋可以办理产权登记事宜。一审法院判决：石嘴山市众安房地产开发有限公司于判决生效后五日内向马秀英支付逾期办理产权登记违约金22185元；案件受理费1266元，减半收取计633元，由马秀英负担394元，石嘴山市众安房地产开发有限公司负担239元。众安公司不服一审法院判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回马秀英全部诉讼请求。二审法院查明事实与一审认定事实一致。本院原审认为，本案的焦点问题是众安公司是否应当承担违约责任。首先，众安公司与马秀英签订的合同及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。其次，马秀英按合同及补充协议的约定向众安公司支付购房款、补交房屋差价款，如约履行了合同的主要义务，对此，众安公司亦无异议。再次，众安公司自认迟延履行了房屋所有权转移登记义务。辩解导致该违约行为的发生是由于第三方行为所致，对此，如若系第三方行为导致众安公司在本案中违约，其可以通过其他法律途径予以解决，而不应当由马秀英承担该责任。综上所述，马秀英主张众安公司向其支付违约金的诉讼请求应当予以支持，众安公司关于造成本案起诉前无法办理房屋登记及办证的原因并非众安公司的过错，因房屋登记部门擅自提高法定办证标准等上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元，由众安公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：众安公司向本院提交石嘴山市公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、石嘴山日报《公告》，以上证据能证实消防部门对涉案工程复查通过的时间、复查内容以及众安公司石嘴山日报公告涉案房屋可办理产权登记的时间，本院予以采信。本院再审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审另查明，国家住建部分别于2013年9月6日、2014年1月29日颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。本案审理中，众安公司提交的证据证实，2014年11月27日，经消防部门对涉案工程检查验收，出具了“消防备案检查不合格通知书”，同年11月28日众安公司即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，同年12月20日工程设计公司按照新规范要求，向众安公司出具了“设计补充、更改通知单”。经众安公司招标、施工、整改，2015年6月28日，消防部门复查后出具了“消防备案复查意见书”，该意见书表述对涉案工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向众安公司出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局对该工程于2015年12月21日完成审核备案。2016年4月28日，众安公司取得涉案房屋所有权总证，2016年4月29日，众安公司在石嘴山日报公告告知可办理房屋产权证登记手续。本院再审认为，本案争议的焦点是：众安公司未能在合同约定的期限内办理房屋所有权登记，是否承担违约责任。众安公司与马秀英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。根据合同约定，众安公司应当在商品房交付后365日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，2014年11月，按新的规范，涉案消防工程验收不合格，因国家政策、法律法规等客观事实的变更，致使原合同赖以成立的环境或基础发生了异常变动，众安公司重新通过招标、施工，于2015年6月28日才经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整属“情势变更”事由，对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，众安公司所不能预见且不可预见，客观上也对众安公司履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响。该情势变更的影响非众安公司自身原因造成，此时，如按原合同让众安公司承担支付全部违约金责任，则显失公平，故众安公司对此逾期时段不应承担违约责任。虽然消防技术规范的调整对众安公司迟延办证产生了不可预见的影响，但该影响消除后，即情势变更事由在合同履行过程中归于消灭，众安公司仍然存在迟延办证的违约事实，此时段众安公司对此逾期时段应承担相应违约责任。关于违约金的确定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成买受人不能在合同约定的期限内办证的，应承担违约责任。由于新的消防技术规范于2014年5月1日开始施行，而此时涉案工程已经完工且交付使用，双方当事人签订的合同还在履行期间，涉案消防工程于2015年6月28日复查验收合格，根据新消防技术规范对涉案工程的影响，对此期间形成的违约期间应予以扣除。涉案消防工程经复查验收合格后，众安公司还应向政府相关部门报备其他项目验收，综合考虑三个月合理期间。自2015年9月28日起至2016年4月29日（报纸公告告知涉案房屋可办理产权登记之日）共计215天，按银行逾期贷款利率应计算违约金金额为10098.72元[277641元×4.75%／年÷365天×215天×1.3倍]。综上所述，众安公司的再审理由部分成立，本案因众安公司提交新的证据导致本院原审判决认定事实错误，应依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）宁02民终353号民事判决及宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初4045号民事判决；二、二审上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向二审被上诉人马秀英支付逾期办证违约金10098.72元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费633元（减半收取），由二审上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担233元、二审被上诉人马秀英负担400 元；二审案件受理费355元，由二审上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担155元、二审被上诉人马秀英负担200元。本判决为终审判决。                           审   判  长     尤俊涛审   判    员     彭德才审   判  员     马少英   二〇一九年三月六日                         书   记  员     马媛     附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：  （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；  （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；  （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；  （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院做出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院做出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。