江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初1448号 原告：虞淑芳，女，汉族，1984年5月10日出生，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：曹志敏，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓益。 被告：常熟市正翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205810831946553，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区东南大道****。 法定代表人：沈刚祥。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 原告虞淑芳与被告常熟市正翔房地产开发有限公司（以下简称正翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理。本案适用简易程序，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹志敏、沈晓益、被告的委托诉讼代理人吴徐晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因违约造成的损失40万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原、被告签订《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》，约定：考虑到东南邻里生活广场项目整体经营和发展需要，原告将配合被告办理退5号楼1129商铺的相关手续；待东南邻里生活广场项目重新测绘，并再次可以销售时，被告将以协议中约定的价格再次将该商铺销售给原告；并约定了违约责任为10万元。协议签订之后，东南邻里生活广场项目重新测绘，项目所涉及的商铺进行了重新调整，5号楼1129商铺被告没有保留，被告已不可能也不愿意将该商铺出售给原告。目前东南邻里生活广场由被告在整体出租运行，生活广场人流众多，生意火爆，被告向各店铺收取的租金昂贵，各商铺房价暴涨，价格翻倍。故应向原告承担违损失40万元。 被告正翔公司辩称：被告未与原告签订相应的买卖合同是因为被告将商业结构进行调整，重新调整后并未保留原来规划的商铺，如就重新规划的商铺贸然与原告签订新的买卖合同，将不利于其他购买方及被告的商业规划。被告不构成违约，且没有恶意损害原告权益，请求驳回原告的诉请。 经审理查明，2016年3月31日，原告虞淑芳与被告正翔公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的东南邻里生活广场的5号楼1129商铺以430000元的价格售与原告，协议还约定了其他权利义务内容。2016年11月15日，双方签订《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》。双方确认：原告定购东南邻里生活广场的5号楼1129商铺，建筑面积约20.39平方米，成交单价为21088.77元/平方米，成交总价约430000元；双方约定：考虑到东南邻里生活广场项目整体经营和发展需要，双方一致同意办理退商铺的相关手续，本协议签订后，双方原签订的关于东南邻里生活广场的5号楼1129商铺的《商品房买卖合同》解除，被告在5日内退还已收房款并办理网签注销手续。本协议签订后，被告承诺待东南邻里生活广场项目重新测绘后保留该商铺的位置以及套内面积的大小，并且按照本协议中的商铺实际成交单价再次销售给原告。原告在新的测绘报告出来的三个月内，有权选择放弃购买该商铺，被告有义务保留原告选择的该商铺房源不销售给第三方；如原告在新的测绘报告出来后三个月内仍未与被告重新签订《商品房买卖合同》，则视同原告放弃再次购买该商铺的权利，被告将没有义务为原告保留该商铺。双方还约定，任何一方不按照本协议约定及时履行相关义务，则由违约方承担违约金10万元。后被告正翔公司开发的东南邻里生活广场项目进行了重新测绘，项目所涉及的商铺进行了重新调整，双方原《商品房买卖合同》所涉及的5号楼1129商铺在调整后事实上已经不存在，被告无法再次以原合同内容与原告重新签订商品房买卖合同。为此，原告于2017年7月18日向本院提起诉讼，要求被告正翔公司将东南邻里生活广场5号楼1129商铺出售给原告且办理相应的房屋不动产，并承担违约金10万元。后原告撤回了要求被告承担违约金10万元的诉讼请求。该案经本院审理后认为，因东南邻里生活广场项目重新测绘、项目所涉及的商铺进行了重新调整，原东南邻里生活广场5号楼1129商铺事实上已不存在，重新签订关于东南邻里生活广场5号楼1129商铺的买卖合同客观上已经不可能，且原告的该诉讼请求，具有强制缔约性质，缺乏现行法律依据。故本院于2017年9月25日作出（2017）苏0581民初7814号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求，该民事判决书现已生效。后原告以被告的违约行为造成其损失为由诉讼来院，要求被告赔偿损失40万元。 庭审中，原告坚持诉请并陈述，原、被告签订的保留协议内容真实，合法有效，协议对5号楼1129商铺再次出售进行了详细约定，且约定了10万元违约金，被告在重新规划时没有对该商铺进行保留是对保留协议的违约，被告应该承担违约责任。由于签订保留协议后房价上涨，约定的违约金10万元不能弥补原告的损失，故要求被告赔偿因违约造成原告的损失40万元，并要求对涉案商铺进行价格评估，以确定原告的实际损失。被告认为，双方签订保留协议时已经协商一致，将原来的商品房买卖合同进行了解除，并就相应的权利义务违约责任进行了明确，原告陈述的意见是未来期待利益，原告的主张没有事实与法律依据；被告不对外出售商铺，是因为东南邻里生活广场要将商铺整体出租，如果将商铺分拆卖给业主，会导致业主之间的矛盾，不利于整体的商业效果，因此被告不是恶意损害原告权益，原告在解除合同后也未遭受损失，请求驳回原告的诉请；如果法院认定被告存在违约，对于违约责任，在双方签订的保留协议中有明确约定，应以100000元为限。因双方意见不一，致调解未成。 上述事实，由原告提供的身份证、企业信息、商铺保留协议、（2017）苏0581民初7814号民事判决书及本院的庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。按照协议约定，双方原签订的关于东南邻里生活广场的5号楼1129商铺的《商品房买卖合同》解除；在新的测绘报告出来后三个月内，双方重新签订《商品房买卖合同》。任何一方不按协议约定及时履行，则由违约方承担违约金10万元。现根据本院（2017）苏0581民初7814号民事判决书，因东南邻里生活广场项目重新测绘、项目所涉及的商铺进行了重新调整，原东南邻里生活广场5号楼1129商铺事实上已不存在，重新签订关于东南邻里生活广场5号楼1129商铺的买卖合同客观上已经不可能。故被告因根据保留协议的约定，向原告承担违约责任。原告申请对原商铺或市场区域内类似商铺进行鉴定，以商铺目前的市场价与原商铺的售价之间的差价作为其损失，因双方并未签订新的商品房买卖合同，原告的主张无事实和法律依据，故对原告要求对用类似商铺进行鉴定的申请，本院不予采纳，对原告要求被告赔偿损失400000元的主张，本院不予支持。因双方在签订的商铺保留协议中对违约责任作了明确的约定，即违约方应给付守约方违约金100000元，该约定是双方真实意思的表示且并不违反法律规定，故被告应按照约定给付原告违约金100000元，该违约金可认定为因被告违约给原告造成的损失。被告以其不是恶意损害原告权益，原告在解除合同后也未遭受损失为抗辩理由，请求驳回原告诉请的意见，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告常熟市正翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告虞淑芳支付因违约造成的损失人民币100000元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××62）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告虞淑芳的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币3650元，由原告虞淑芳负担2500元、被告常熟市正翔房地产开发有限公司负担1150元（原告同意其预交的案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76） 审判员  王鸣燕 二〇一八年三月二十六日 书记员  夏 芸