河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初2976号原告：蔡勇，女，汉族，住郑州市。被告：河南广鸿实业有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：赵新士，总经理。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。原告蔡勇与被告河南广鸿实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡勇、被告的委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余租金25187元；2、判令被告支付违约金30387元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：郑州市金水区人民法院2017年5月26日和9月5日，（2017）豫0105民初11590号、19112号就原被告合同纠纷进行两次终审判决，郑州市金水区人民法院认为：“原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，要求原告同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》均对商铺买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。故河南正大世纪城市广场管理有限公司在第四年仅支付原告8个月的租金后至今没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。因广元公司变更为被告广鸿公司，故被告应当承担广元公司的债权债务。”（2017）豫0105民初11590号、19112号两次判决“被告河南广鸿实业有限公司支付原告租金10000元，于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告河南广鸿实业有限公司负担。”根据双方签订的《商品房买卖合同》、《委托经营协议》和郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11590号、19112号判决，被告仍需支付原告剩余租金和违约金，为了维护原告的合法权益，故诉至本院，望判如所请。原告所举证有：1、原告身份证；2、不动产统一发票；3、《商品房买卖合同》；4、房产证；5、《委托经营协议书》；6、民事判决书复印件两份。被告辩称：一、河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司）应当作为必要共同诉讼的当事人参加诉讼，被告已经申请法庭追加。本案属于房屋租赁合同纠纷，原告与正大公司基于委托经营协议书建立了房屋租赁合同关系。依据委托经营协议书，原告将涉案房屋的使用权交付正大公司统一经营。正大公司负有履行合同的约定义务。二、被告与原告不存在租赁合同关系，被告没有义务支付房租及移交房屋。原告的诉请是“支付租金并移交房屋”。租金系基于占有、使用房屋而产生的收益。如前所述，原告将涉案房屋的使用权交付正大公司统一经营，被告不是涉案房屋的使用人、承租人或者经营人。自始不负支付租金的合同义务。同时，被告不是涉案房屋的占有使用人，没有义务，事实上也不可能向原告移交房屋。三、售房广告以及宣传资料不属于要约，对被告没有法律约束力。《合同法》第十五条明确规定，商业广告属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条重申商业广告和宣传资料属于要约邀请。其中，对商业广告认定为要约所做的扩张解释仅限于对房屋本身以及相关设施所做的具体确定的说明和允诺。该商业广告中关于租期、租金的宣传，与房屋本身或相关设施均无关系，不属于要约，不能以此作为合同义务约束被告。四、原告主张的权利已经超出诉讼时效。委托经营协议书约定的租金支付期限是按月支付，委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月份原告提起诉讼，之前，原告未向被告主张权利。期间，也没有发生时效中止、中断事由。因此，原告主张的权利已经超出诉讼时效。综上所述，被告请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告所举证有：《委托经营协议书》。经审理查明：2004年5月左右，河南广元置业有限公司（以下简称广元公司）发布售房广告和宣传资料，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示正大世纪城市广场发展商是广元公司。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，每月固定回报（定时通过银行一本通划到投资人账户），月租大于月供，无需供铺，统一经营管理，无需投资人承担招租、经营、断租的风险，甚至无需操心。2005年1月17日，原告与广元公司签订了合同编号为NO.0454890的《商品房买卖合同》，主要约定原告自广元公司处购买金水区农业路南、107国道西主题商场二层D0086号房，价款89028元，原告以一次性付款的方式支付房款；广元公司应于2005年5月1日前将原告购买的房屋交付原告使用等。2004年12月31日，原告与正大公司签订了《委托经营协议书》，该协议书内容与广元公司的宣传广告内容一致（10年即2005年5月1日至2015年4月30日带租约，每年回报商户按总铺款的8%计算）。在交纳购铺款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）用于抵扣原告购房款，第四年，正大公司仅支付八个月的租金后就不再予以支付。后原告购买的商铺办理了房产所有权证书，登记地址为金水区农业路东47号2层D0086号，原告为房屋所有权人。河南广元置业有限公司现已变更为河南广鸿实业有限公司。另查明：原告曾以涉案《商品房买卖合同》先后两次诉至本院，均主张被告支付部分租金1万元，本院分别作出（2017）豫0105民初11590号民事判决书、（2017）豫0105民初19112号民事判决书，均判决被告向原告支付租金1万元。该两份民事判决书均已发生法律效力。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，原告虽与正大公司签订委托经营协议，但广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，对原告与广元公司之间商品房买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。正大公司在第四年仅支付原告8个月的租金后没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。因广元公司变更为被告广鸿公司，其债权债务应当由被告承担。结合审理查明，前3年租金（总房款的24％）已用于抵扣原告购房款，第四年租金已支付8个月，尚余自2009年1月1日至2015年4月30日共76月的租金45107.52元（89028元×8%×10年－89028元×8%÷12月×44月），扣除（2017）豫0105民初11590号民事判决书、（2017）豫0105民初19112号民事判决书判决被告应支付原告的租金2万元，原告要求被告支付剩余租金25107元的诉讼请求并无不当，本院予以支持。原告依据其与正大公司之间的委托经营协议主张被告支付每月未付租金日万分之三的违约金，而本案系原告向被告提起的房屋买卖合同纠纷之诉，原、被告之间并未约定违约金，因此原告主张的违约金依据不足，本院不予支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。被告申请追加河南正大世纪城市广场管理有限公司为本案被告，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决如下：一、被告河南广鸿实业有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡勇支付租金25107元；二、驳回原告蔡勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1189元，减半收取594.5元，由原告负担326元，被告负担268.5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一八年三月十三日书记员  怀 东