广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终1088号 上诉人（原审原告）：曾历明，男，1983年6月27日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：李航，北京建成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海宇丰经济实业发展公司，住所地：广西壮族自治区北海市银海区金海岸大道**枫林蓝湾**第**会所。统一社会信用代码：91450500199326971J。 法定代表人：马德龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。 上诉人曾历明因与被上诉人北海宇丰经济实业发展公司（以下简称宇丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案受理后，依法组成合议庭以询问方式进行了审理。本案现已审理终结。 曾历明上诉请求：1.判令撤销一审（2018）桂0503民初694号民事判决书的第二项；2.判令支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。 事实和理由： 一、一审判决书认定的事实有多处错误。1.一审法院认定涉案《商品房买卖合同》以及涉案《枫林蓝湾酒店租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）的签订时间均为2009年12月21日；同时又认定签订房屋买卖合同后，次日签订《租赁合同》，改变房屋销售定性。前述《租赁合同》约定租期是2010年1月1日起至2012年12月31日，三年的租金一次支付，此款可与被上诉人签订《房屋买卖合同》时冲抵购房款。一审法院认定的签订《租赁合同》次日开始收取租金错误，为错误适用法律寻找事实依据。2.一审认定被上诉人于2011年2月25日取得金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层商场的所有权证书错误。该证书表明一层的性质是会所和商场，并不能证明一层大堂不是公共区域。被上诉人故意不提交房屋登记表和实测报告，一审法院不仅未查明上述事实，还故意表述被上诉人于2011年2月25日取得金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层商场的所有权证书以达到一层大堂是属于被上诉人所有。从而认定被上诉人不让上诉人使用大堂，属于物权的法律关系，须另案处理。 二、一审法院有大量事实未查实。1.未查清北海枫林蓝湾酒店管理有限公司（以下简称枫林蓝湾酒店）与被上诉人之间的关联关系。2.未查清被上诉人实际上有无将涉案房屋所在的A幢房屋移交给枫林蓝湾酒店，双方之间有无按照合同约定的《交房装修标准书》交付房屋。3.根据消防局的报告，被上诉人在2012年3月份才通过精装修的消防验收。一审法院认定2009年12月21日实际交付，房屋在那时并未竣工验收，不具备合同交付条件，也不具备经营条件。4.未查清枫林蓝湾酒店有无实际承租诉争的A幢房屋，该公司有无支付被上诉人资金，用以抵扣上诉人的房款。5.未查清被上诉人在没有业主授权的情况下，2011年如何开始实际经营A幢；被上诉人陈述的枫林蓝湾酒店经营不善而移交给被上诉人，没有交接明细情况下枫林蓝湾酒店被吊销执照不符合逻辑。 三、一审法院不予认定相关证据错误。1.上诉人在一审中提交的证据5、8、9是为了证明诉争房屋现在的状态，一审法院不予采信是错误的。2.一审法院不认可上诉人提交的证据6、7与本案的关联性是错误的。房屋是否合格应依照国家强制性标准，上述证据证明被上诉人建设的房屋至今都不符合国家强制性标准。3.一审法院采信了上诉人提交的证据10，该证据中表述：被上诉人法定代表人马德龙在2012年12月承认，被上诉人在酒店经营时不需要配置，但是合同中约定的应该给业主配置的财产，在交房给业主时按照合同给业主配齐。一审法院既然采信了该份证据，却没有认定被上诉人自认的在2012年12月没有交房的事实。4.一审法院认定上诉人提交的证据11与本案没有关联性是错误的。该组证据证明因被上诉人违约，上诉人向各相关政府部门、被上诉人维权的证据，诉讼时效中断。 四、一审法院适用法律严重错误。（一)一审认定的房屋已经交付属适用法律错误，主要是：1.根据消防局的报告，讼争楼房在2012年3月份才通过精装修的消防验收，才具备法律上的合法的交付和使用条件。2.枫林蓝湾酒店是被上诉人的关联企业，销售诉争房屋的方式是以租代售，并未发生租金的资金往来；两家公司财务一直都是同一个会计负责，财务混同。枫林蓝湾酒店的成立就是为了配合被上诉人销售房屋，销售完毕后就将该公司在12年2月吊销。之后，未经全体业主同意的情况下，在未与枫林蓝湾酒店交接的情况下接手了全部房屋，由被上诉人在2011年11月就开始直接经营酒店。3.上诉人在一审中提交的证据10（《会议纪要》）也证明，被上诉人的法定代表人在2012年12月还承认未交房，并同意在酒店合同到期后，将符合合同约定的物品配齐后再移交给上诉人。（二）退一步讲，假使认定房屋已经交付给上诉人，但因为交付的房屋不符合合同约定，上诉人也有权要求被上诉人依据合同约定完善房屋交付条件，并赔偿因此给上诉人造成的损失。另外前面已述，本案诉讼时效已中断。（三)一审法院认定被上诉人在2010年2月16日与北海蓝湾物业服务有限公司签订了物业服务合同。可是一审法院又认定该诉争房屋在2009年12月21日交付，违反《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定。事实上诉争A幢一直由被上诉人管理，被上诉人根本没有依法依约委托物业公司进行前期物业服务管理。（四）一审法院在未查清一层大堂是否是公共建筑的情况下，错误的以物权法律关系为由对实质上是买卖合同法律关系的诉讼请求予以驳回属适用法律错误。 被上诉人宇丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决有法律依据。对上诉人认为一审时上诉人提交的证据10（即《会议纪要》）证明，被上诉人的法定代表人马德龙在2012年12月还承认未交房，并同意在酒店合同到期后将符合合同约定的物品配齐后再移交给上诉人的意见。被上诉人的法定代表人马德龙二审中辩称，其在2012年12月并未担任宇丰公司的法定代表人，而是宇丰公司的挂名副总，《会议纪要》的签字是其签的，当时A幢房屋并非合同约定中的所有东西都少，而是部分房屋缺少部分物品如衣柜等，缺少的衣柜等随后也补齐了。 曾历明向一审法院提出诉讼请求：1.被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件和验收标准办理商品房交接手续，被告依法和依据合同约定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.被告按照《商品房买卖合同》约定的标准配齐室内设备，设备折合成现金补偿明细如下：⑴进户门的破损，每趟门（纯木质）价值2500元；⑵落地台灯：每盏500元；⑶壁挂式电视机每台28**元；⑷冰箱：120升，每个2000元；⑸电磁炉，每台10**元；⑹油烟机，每台15**元；⑺煤气灶，每台23**元；⑻桌椅套，每套1800元；⑼室内的水龙头及下水管，每户1000元（铜质）；⑽淋浴器脱落及损坏，每户2000元；3.被告按照《商品房买卖合同》约定的标准完善住宅内建筑设计规范标准，安装水、电、气空调分户计量设施，为原告的供电系统和供水系统安装一户一表，其中煤气分管道安装到A幢楼分户端口；4.被告按照《商品房买卖合同》的约定，依据物业管理行政法规和广西物业地方性法规的规定为原告招聘前期物业管理企业，签订前期物业服务合同，并规范物业收费标准；5.被告按照《商品房买卖合同》的约定，恢复大堂电梯、消防通道、疏散通道共有共用设施设备使用功能；6.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月21日,原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：ZBYF-651）,合同约定:原告购买被告开发的枫林蓝湾A幢5单元0505号房，商品房建筑面积共49.39平方米；被告应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；原告同意在小区业主委员会未成立之前，由被告指定的物业公司对小区进行物业管理并签订相关的物业管理条例及物业合同；合同还对双方的其他权利义务作了约定。被告于2012年5月15日向原告开具了销售不动产统一发票，发票金额为288518元。原告于2010年10月15日缴纳了涉案商品房的契税共计8805.3元。原告于2011年2月25日取得金海岸大道9号枫林蓝湾A幢0505号房屋的房屋所有权证。被告于2011年2月25日取得金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层商场的所有权证书。 2010年2月16日，被告与北海蓝湾物业服务有限公司签订一份《枫林蓝湾前期物业服务合同》，约定被告将枫林蓝湾委托于北海蓝湾物业服务有限公司实行物业管理；物业类型为高层住宅，坐落于北海市北侧，广东路西侧1000米，东至规划路，南至金海岸大道，西至空地，北至规划路，占地面积17342平方米，建筑面积58125.38平方米；合同还约定了其他事项。 2009年12月21日，原告（甲方）与枫林蓝湾酒店（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将购买的商品房即编号为：ZBYF-651《商品房买卖合同》中所涉及的商品房，建筑面积：49.39㎡（该面积如遇调整，最终以甲方拥有该房屋的《房屋所有权证》中所标注的面积为准）资产金额（即商品房价款）293510元。租赁给乙方用于酒店经营；期限叁年，从2010年1月1日起至2012年12月31日止；乙方将甲方购房资产总额的6%作为每年的租金支付给甲方。租金三年支付一次，以后以此类推。叁年的租金总额共计为52832元。此款可以在甲方与开发商签订《商品房买卖合同》时用以充抵房款等。 一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及原告与枫林蓝湾酒店签订的《租赁合同》均是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同合法有效。原告在签订商品房买卖合同后，次日便与枫林蓝湾酒店签订《租赁合同》，开始收取租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告在签订《租赁合同》后已经实际上享有对涉案物权的处分权及收益权，故应认定原告在2009年12月21日与枫林蓝湾酒店签订合同之后，实际上已经对涉案物权行使占有、使用、收益、处分的权利。故应视为被告在2009年12月21日已经将涉案房屋交付给原告。 原告主张被告未按照《商品房买卖合同》第十一条约定的条件和验收标准办理商品房交接手续，故要求被告按照约定的条件办理商品房交接手续，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告辩称该诉讼请求已经超过诉讼时效。该院认为，原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定交接房屋，该项请求所依据的基础法律关系应为物权请求权，物权请求权不适用诉讼时效的规定，故被告的抗辩理由，该院不予采纳。因被告确实未向原告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》作为房屋交接的一项附随义务，原告要求被告向其提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》有事实与法律依据，该院予以支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”的规定，原告现主张被告按合同约定对应配齐而未配齐的室内设备进行补偿计17400元、按合同约定安装水、电、气、空调分户计量设施，为原告的供电系统和供水系统安装一户一表，原告在2009年12月21日接收房屋起，便知道或应当知道其交房手续问题，原告现在2018年4月向法院起诉主张上述请求，已经超过了法律所规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，被告提出的诉讼时效的抗辩成立，该院予以采纳。故原告的上述主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 原告主张被告未按合同的约定为其招聘前期物业管理企业，但被告提供的证据足以证实被告已经在2010年2月16日将枫林蓝湾小区委托给北海蓝湾物业服务有限公司进行管理，被告已按合同的约定履行了为原告招聘前期物业公司的义务，故原告的该主张没有事实与法律依据，该院不予支持。原告主张被告按照合同约定，恢复共有共用设施设备使用功能（电梯、消防通道、疏散通道），该项请求包含的法律关系应为物权的法律关系，与本案审理的商品房买卖合同的法律关系不同，须另案处理。 据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、被告北海宇丰经济实业发展公司自本判决生效之日起十日内向原告提供北海市银海区金海岸大道9号枫林蓝湾A幢0505号房的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5700元，由原告曾历明负担4560元，由被告北海宇丰经济实业发展有限公司负担1140元。 二审中上诉人提供的证据有： 证据1：建设工程消防验收意见书。拟证明被上诉人直至2012年3月8日才将包括上诉人房屋在内的房屋装修完毕，才符合国家规定的竣工条件和合同约定的大部分装修条件。 证据2：工商登记信息。拟证明枫林蓝湾酒店是被上诉人的关联企业。 证据3：录像、录音光盘。拟证明涉案房屋所在的A栋房屋的现状，一层大堂不能让业主使用，业主购买的房屋不能买水买电，水表被拆除。 被上诉人的质证意见为：对证据1，因为这是上诉人向消防局调取但没有提交相关凭证，也不足以证明上诉人的证明目的，上诉人早已领取房产证，消防工程验收仅是消防部分对房屋的消防证明，这是各个地方管理方式，所以仅凭消防验收无法证明房屋是否验收。对证据2真实性、合法性没有意见，从该证据中仅能看出是上诉人的揣测，并不能证明上诉人主张枫林蓝湾酒店与宇丰公司是关联公司。对证据3，在该证据中并没有体现拍摄的时间、地点，其真实性、合法性无法确认。 本院认为，上诉人提交的证据1具有证据的真实性、合法性，但不具有关联性。证据2具有证据的真实性、合法性，但无法证明枫林蓝湾酒店是被上诉人的关联企业。证据3具有证据的真实性、合法性，但不具有关联性。综上，本院对上述证据不予采信。 本院另查明，宇丰公司成立于1993年1月8日，2014年7月5日，工商部门将该公司法定代表人由房戈变更登记为马德龙。 本院其他查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明事实，本院予以确认。 本院归纳本案的争议焦点为：1.被上诉人是否已经将涉案房屋交付给上诉人使用？何时交付使用？2.上诉人在一审中第（2）项和第（3）项诉求是否已过诉讼时效？3.上诉人在一审中第（2）项至第（5）项诉求是否有事实和法律依据？ 关于被上诉人是否已经将涉案房屋交付给上诉人使用？何时交付使用的问题。本院认为，上诉人、被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》以及上诉人与枫林蓝湾酒店签订的《租赁合同》均是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,一审法院认定上述合同合法有效并无不当，本院予以维持。被上诉人2009年12月21日签订《商品房买卖合同》，同日被上诉人与枫林蓝湾酒店签订《租赁合同》，约定租赁期间为2010年1月1日至2012年12月31日。被上诉人于2012年5月15日向上诉人开具了销售不动产统一发票，发票金额为涉案房屋的全部价款即288518元。上诉人于2010年10月15日缴纳了涉案商品房的契税共计8805.3元。上诉人于2011年2月25日取得金海岸大道9号枫林蓝湾A幢0505号房屋的房屋所有权证。从商品房买卖合同的履行过程证实，前述《租赁合同》项下相应租金52832元已经冲抵上诉人应向被上诉人缴纳的涉案房款。结合涉案《租赁合同》约定的租赁期间，应视为上诉人从起租日2010年1月1日起开始收取租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人自《租赁合同》的起租日即2010年1月1日始已实际享有对涉案房屋的占有、使用、收益及处分等权利，故应视为被上诉人已于2010年1月1日将涉案房屋交付给上诉人。一审法院认定涉案《租赁合同》签订日即2009年12月21日为被上诉人交付涉案房屋的时间确有不当，本院予以纠正。 关于上诉人在一审中第（2）项和第（3）项诉求是否已过诉讼时效的问题。本院认为，首先，被上诉人与枫林蓝湾酒店均为独立法人，上诉人一方面并未提供被上诉人与枫林蓝湾酒店存在人格混同的证据证实被上诉人与枫林蓝湾酒店是关联企业。即使枫林蓝湾酒店的人员、业务、财务等方面与被上诉人交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害上诉人利益的，上诉人亦应依照《中华人民共和国公司法》的相关规定另行提起诉讼，上诉人要求确认被上诉人与枫林蓝湾酒店是关联企业的主张，不是本院审理的范围；其次，一审中上诉人提交的证据10（《会议纪要》）中，二审中马德龙确认该《会议纪要》的“马德龙”的签字确属其所签，一审法院对该《会议纪要》予以采信并无不当，但根据查明事实，马德龙在2012年12月25日并非被上诉人宇丰公司的法定代表人，该《会议纪要》亦未加盖上诉人宇丰公司公章，且该会议纪要载明“初次交换意见，等双方内部沟通后再次商谈。没有达成实质性的结果”，该《会议纪要》中“马德龙”的相关承诺，不能视为被上诉人对涉案商品房合同交付房屋条款的另行约定，亦不能反驳涉案房屋已经交付上诉人的事实，同时也不能反映涉案房屋在即时交付上诉人时的现状，故对上诉人的相关主张，本院不予采纳；再次，上诉人主张被上诉人按合同约定对应配齐而未配齐的室内设备进行补偿计17400元、按合同约定安装水、电、气、空调分户计量设施，为上诉人的供电系统和供水系统安装一户一表，属基于《商品房买卖合同》相应合同条款的债权请求权，应自涉案房屋交付日即2010年1月1日起计算诉讼时效，上诉人未提供符合诉讼时效中断法定情形的有效证据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定，被上诉人在一审中提出的诉讼时效的抗辩成立，一审法院予以采纳并无不当，本院予以维持。 关于上诉人在一审中第（2）项至第（5）项诉求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，首先，一审中第（2）项和第（3）项诉求已过诉讼时效，不再赘述；其次，上诉人主张被上诉人未按合同的约定为其招聘前期物业管理企业，但被上诉人已于2010年2月16日将枫林蓝湾小区委托给北海蓝湾物业服务有限公司进行管理，履行了为上诉人招聘前期物业公司的义务，一审法院对上诉人相关诉求不予支持正确，本院予以维持。需要注意的是，因涉案房屋目前确无相关物业服务企业提供物业服务之现状，导致涉案房屋难以正常使用等困境，应通过涉案小区成立业主大会并选举业主委员会等选聘物业服务企业予以妥善解决为宜；再次，上诉人主张被上诉人按照合同约定恢复共有共用设施设备使用功能（电梯、消防通道、疏散通道）的请求应为共有物权共用、相邻法律关系，并非本案审理的商品房买卖合同法律关系，须另案处理。一审法院处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人曾历明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费5700元，由上诉人曾历明负担（上诉案件受理费已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  陈邦和 审判员  赵海洲 审判员  侯远婕 二〇一八年十一月二十六日 法官助理李俸萱    书记员  覃仁