江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0582民初6722号 原告：江苏铭泰环保科技股份有限公司，住所地张家港市锦丰镇科技创业园**。 法定代表人：陈慧慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐亚建，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张燕，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。 被告：苏州中亚开元机械有限公司，住，住所地张家港市锦丰镇锦南路/div> 法定代表人：钱陈华,该公司总经理。 被告：朱友祥，男，1967年12月30日生，汉族，住张家港市。 原告江苏铭泰环保科技股份有限公司(以下简称铭泰公司)与被告苏州中亚开元机械有限公司（以下简称开元公司）、朱友祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案。依法适用简易程序，由审判员曹刚独任审判，于2018年8月2日公开开庭进行了审理，原告铭泰公司的委托诉讼代理人徐亚建、被告开元公司的法定代表人钱陈华、被告朱友祥均到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2018年10月22日组织当事人质证，原告铭泰公司的委托诉讼代理人徐亚建、被告开元公司的法定代表人钱陈华、被告朱友祥均到庭参加质证，组成合议庭于2018年11月1日、2日公开开庭进行了审理，原告铭泰公司的委托诉讼代理人徐亚建、被告开元公司的法定代表人钱陈华、被告朱友祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭泰公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还租金33.3万元；二、判令被告赔偿原告各项损失104.4万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告铭泰公司增加解除2017年12月21日签订的厂房转租协议及关于BO7栋房屋租赁租金交付协议的诉讼请求，变更退还租金33.3万元的诉讼请求为变更退还租金28.3万元。事实和理由：2017年11月15日开元公司与江苏瑞华化工科技有限公司（以下简称瑞华公司）签订《厂房租凭合同》，约定将开元公司面积约3400平方米办公楼等出租给瑞华公司，租赁期限从2017年11月15日至2020年12月31日止。合同生效后瑞华公司对租赁房屋进行了装修。被告朱友祥以其租赁期未结束为由提出异议，三方于2017年12月21日签订《关于B07栋房屋租赁租金交付协议》，2018年3月1日签订《厂房转租协议》，约定租赁期限为2018年3月1日至2022年3月1日，租金75万元/年，合同履行中，2018年4月16日原告收到法院公告要求迁出。 被告开元公司辩称：1、没有与原告签订厂房转租协议。2、没有收到原告的租金，只收到瑞华公司12.8万元，瑞华公司没有按合同履行，属于违约，原告应承担违约责任并按租赁合同支付租金。3、厂房转租协议是苏州中亚开元机械有限公司没有同意朱友祥签订的转租协议，由收款人承担责任，厂房转租协议无效。 被告朱友祥辩称：收到原告20万元房租。要求赔偿损失不合理。我与原告方讲好租赁房屋已被法院查封，按实际使用的时间付租金。 本院经审理认定事实如下： 2014年10月25日开元公司与朱友祥签订《厂房租赁协议》，约定将开元公司所有的坐落于张家港市锦丰镇郁桥村（锦丰镇科技创业园B07栋）的建筑面积6847.19平方米的房屋租赁给朱友祥，租金相抵开元公司及股东结欠朱友祥的借款本息。本院在执行（2013）张执字第1392号案件中，依法于2016年6月16日登记查封上述房屋及土地，由本院依据（2017）苏0582执恢39号执行裁定书，于2017年2月7日轮候查封并于2017年3月6日在该房产门口张贴了查封公告。 2017年11月15日开元公司（甲方）与江苏瑞华化工科技有限公司（乙方，以下简称瑞华公司）签订《厂房租凭合同》（合同中“租赁”打印为“租凭”为笔误），将其中面积约3400平方米的房屋出租给瑞华公司，租赁期限从2017年11月15日至2020年12月31日止，租金为60万元/年；合同签订后付款15万元。2017年12月31日前付款15万元，余下租金30万元2018年4月份付清。该合同承租方由瑞华公司的股东及监事杨泽瑞签名，同日瑞华公司向开元公司支付租金12.8万元。 2017年12月21日，朱友祥（甲方）与铭泰公司（乙方）签订《厂房转租协议》，约定甲方将坐落于张家港市锦丰镇科技创业园B07栋的建筑面积6847.19平方米的房屋租赁给乙方使用。协议第一条：出租房屋的装修及设备情况：甲方把生产用水电接好，办公室装修完好后给乙方使用；第二条出租期限：出租期从2018年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年3月1日（备注：实际出租时间为2017年11月16号，2017年11月16号-2018年3月30号的租金已经支付给苏州中亚开元机械有限公司）；第三条租金、交纳期限和交纳方式：2018年1月15日前付半年房租37.5万元，6月30号前付半年房租37.5万元，每年以此类推。该协议打印落款时间为2018年3月1日，协议乙方落款处由铭泰公司股东杨泽瑞签名，并由钱陈华在协议骑缝处签名。同日铭泰公司（甲方）与朱友祥（乙方）、开元公司（丙方）签订《关于B07栋房屋租赁租金交付协议》，约定甲方支付乙方租金每年40万元，支付乙方租金每年35万元（协议中表述为“丙方支付乙方租金每年35万元”）。2018年1月17日铭泰公司向朱友祥支付租金20万元。在2018年3月4日本院执行局工作人员到场告知铭泰公司租赁房产将拍卖，并限期迁出，2018年5月4日铭泰公司全部搬出租赁房屋。 庭审中，就2017年12月21日签订的《厂房转租协议》落款为2018年3月1日原因及租金支付情况，原告铭泰公司陈述：因之前的租金已与被告开元公司结清，从2018年3月1日起算租金，所以落款打印错误。2018年1月17日付给朱友祥租金20万元是支付的从2018年3月31日起开始计算的租金，《厂房转租协议》中三方已确认2018年3月30日之前的租金已支付给开元公司。被告开元公司陈述：2017年12月4日铭泰公司决定购买上述厂房，杨泽瑞并提出起草一个厂房租赁协议，以证明铭泰公司在2016年1月8日已经租赁该厂房，以应付法院拍卖，杨泽瑞并讲厂房这样拍卖不掉，由他买下来后给我50万元。《厂房转租协议》落款为2018年3月1日与上述所述准备起草落款时间为2016年1月8日的合同一样的性质，是为了应付法院拍卖。2018年3月31日之前的租金只收到12.8万元，其余未收到。被告朱友祥陈述:因房租从2018年3月1日计算，所以落款打印时间为2018年3月1日。该20万元是支付的从2018年3月31日起开始计算的租金。 被告开元公司提交2017年12月4日钱陈华与杨泽瑞的谈话录音光盘及录音文字整理稿并播放录音，杨泽瑞讲：签订2016年1月8日至2021年1月8日租房协议，内容为二、三、四楼（即本案所涉租赁房屋）由瑞华公司（乙方）负责装修，租金写60万。钱陈华讲：租金写80万，与扬子江工业园价格82万一样（被告开元公司并陈述当时出租给扬子江工业园的该整幢B07栋的房屋合同正在履行，出租价格为82万元/年）。杨泽瑞讲：200万也可以写，也没有必要这么多，写一个亿也可以，租房协议主要来应付法院拍卖，帮我解决问题（被告开元公司并陈述含义为由他将抵押贷款还掉，房子卖给他，让他享有租赁的相关的优先权）。杨泽瑞并讲装修包括行车由他支付，由安装行车的蔡纪洲开钢结构的发票，我同意的。被告开元公司并陈述：录音中所述合同签订的但没有给我，上述装潢等开票应需税金，后来没有开票。原告铭泰公司质证后认为：对播放的录音无异议，谈话所涉安装行车款项是杨泽瑞支付的。正因为抵做租金，所以杨泽瑞支付了行车款。上述录音所涉合同没有签订。被告朱友祥质证后认为：录音中是杨泽瑞垫付的行车款，其余没有异议。 上述事实有房屋所有权证及不动产登记信息、2017年11月15日的《厂房租凭合同》、落款时间为2018年3月1日的《厂房转租协议》、2017年12月21日的《关于B07栋房屋租赁租金交付协议》、租金12.8万元付款回单复印件、租金20万元的收据复印件、2014年10月25日的《厂房租赁协议》、江苏瑞华化工科技有限公司及原告的工商登记信息打印件、本院（2013）张执字第1392号执行裁定书、（2017）苏0582执恢39号执行裁定书、查封公告、执行笔录、谈话录音及庭审笔录等在卷佐证。 庭审中原告铭泰公司明确主张被告赔偿损失包括原告租赁厂房时产生的装修费用损失130694元、2018年4月份原告搬迁产生的搬迁费用2万元、停产产生的工人工资127240.3元及代加工费44万元合计104.4万元。 本院认为，一、关于合同效力：铭泰公司与朱友祥、开元公司于2017年12月21日签订的《关于B07栋房屋租赁租金交付协议》及同日签订的落款时间为2018年3月1日的《厂房转租协议》中，朱友祥作为承租人将租赁房产转租给次承租人铭泰公司，钱陈华作为出租人开元公司的法定代表人签名确认，故开元公司对上述协议内容已予以确认，被告开元公司辩称未签订厂房转租协议与事实不符，本院不予采信。该协议为法院查封租赁房产后签订，故协议对租赁物设定的权利负担不得对抗债权人，现该租赁协议并未涉及所有权处分及使租赁财产价值受到贬损等情形，故对协议当事人之间产生约束力，被告开元公司以录音中所谈及签订2016年1月8日至2021年1月8日的租房协议以辩称2017年12月21日的协议无效，无事实及法律依据。上述三方当事人均应按约全面履行合同义务。二、关于合同解除：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定了租赁房屋被司法机关依法查封等情形导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中铭泰公司因法院查封拍卖于2018年5月4日迁出租赁房屋，故铭泰公司起诉主张解除上述协议于法有据，本院依法支持，合同于2018年5月4日解除。三、关于租金：按2017年12月21日的协议三方已确认2018年3月30日之前的租金已支付给开元公司，故2018年1月17日铭泰公司向朱友祥支付租金20万元，为2018年3月31日起计算的房屋租金。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按协议约定年租金75万元自2018年3月31日起计算至2018年5月4日，租金为72916.67元，其余已支付租金127083.33元，因租赁合同解除而终止履行，故铭泰公司主张返还租金中127083.33元应予返还，其余主张返还租金无事实及法律依据，本院不予支持。四、关于损失赔偿：租赁房产已于2016年6月16日由法院查封并经房产主管部门登记，具有公示效力，承租人在租赁房屋时有义务核实权属状况，对查封应当明知；从2017年12月4日钱陈华与杨泽瑞的谈话录音可知，铭泰公司于2017年12月21日签订协议时对租赁物已被法院查封及将拍卖等事实为明知，故铭泰公司对租赁被查封房屋产生的法律风险和法律后果自负，根据本案合同性质及履行情况，其主张赔偿相关损失无法律依据，本院不予支持。 本院认为，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及相关法律的规定，判决如下： 一、原告江苏铭泰环保科技股份有限公司与被告苏州中亚开元机械有限公司、朱友祥于2017年12月21日签订的《关于B07栋房屋租赁租金交付协议》及同日签订的落款时间为2018年3月1日的《厂房转租协议》于2018年5月4日解除。 二、被告朱友祥应返还原告江苏铭泰环保科技股份有限公司租金127083.33元。限于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港市支行营业部，账号：46×××84） 三、驳回原告江苏铭泰环保科技股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16742元、财产保全费5000元，合计21742元，由原告江苏铭泰环保科技股份有限公司负担13902元，由被告苏州中亚开元机械有限公司、朱友祥负担7840元。该款原告江苏铭泰环保科技股份有限公司已预交，本院不再退还。被告苏州中亚开元机械有限公司、朱友祥负担部分由被告苏州中亚开元机械有限公司、朱友祥在本判决生效后十日内支付给原告江苏铭泰环保科技股份有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  曹 刚 人民陪审员  陈爱生 人民陪审员  顾晓明 二〇一八年十一月六日 书 记 员  黄晓雷