四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终13045号 上诉人（原审原告）：潘雪峰，男，1980年3月18日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审被告）：刘小琳，女，1960年5月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王旭东，四川慧灼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 原审第三人：刘曜铭，男，1993年4月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王旭东，四川慧灼律师事务所律师。 原审第三人：段函池，女，1983年7月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王旭东，四川慧灼律师事务所律师。 上诉人潘雪峰因与被上诉人刘小琳及原审第三人刘曜铭、段函池房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初9968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘雪峰上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，并依法改判支持其一审第三、四项诉讼请求。事实和理由： 一、关于燃气费、电费、物管费及电视收视费的问题。刘小琳称其提供的收款单是潘雪峰未交的部分，但上述各种费用都是当月查，下月交。未交的部分，也只有被终止合同当月的费用；而其他月份的费用，都是因为把钱存在刘小琳名下的缴费卡上直接扣除的。所以刘小琳才可以去补领潘雪峰已缴费的发票。 二、关于刘小琳违约的问题。首先，刘小琳未按约定的“基础家装、设备良好”状态交付房屋。双方在2013年9月11日签订房屋租赁合同，承租人潘雪峰于9月18日进入租赁房屋，但仅在10月就维修了两次案涉房屋的中央空调。承租人潘雪峰通知出租人之后，其称时间太久即使维修也无效，并要求承租人自行处理。因此，承租人只得另行购买单体空调进行安装，之后又因线路超载，频频跳闸。对于上述事实，潘雪峰已提交案涉房屋的中央空调维修单、刘小琳拒绝承担修缮义务的短信证明、刘小琳明知该中央空调无法维修的短信证明。上述证据和事实已表明刘小琳违反了房屋租赁合同第一条的约定，构成严重违约。 三、关于合同解除及房屋租金的问题。刘小琳系在2015年3月8日，即双方约定的提前预付下次房租的当天就已通知承租人终止合同，而非一审法院认定的3月10日；事实上，该3月10日时是刘小琳告知房子已经有其他人要租。故，双方的租赁合同在3月8日已被刘小琳终止了，但承租人房租却支付到了3月18日，不存在欠付房租的问题。由于3月8日，案涉房屋租赁合同已被刘小琳终止，故该期日之后房屋是否出租，与潘雪峰并无关系。另外，承租人离开成都与出租人也没有关系，如果刘小琳不通知潘雪峰要终止合同，潘雪峰依然可以在预付期内继续支付房租，甚至可以赶回成都。刘小琳道听途说，因受王旭东以讹传讹的影响就单方终止合同。之后，潘雪峰自然没有继续履行的义务，故刘小琳违约在先，理应赔偿给潘雪峰造成的各种损失。刘小琳自己的损失，由其自己承担。另外，刘小琳2015年3月8日直接短信通知潘雪峰终止合同，是想利用潘雪峰的设施设备收取转让费。 四、关于刘小琳违约给潘雪峰造成损失问题。潘雪峰提供的委托义卖捐赠协议是为了证明案涉房屋是从事的公益项目，由于刘小琳更换了门锁，接管了案涉房屋，造成潘雪峰的损失，应当由刘小琳承担赔偿责任。对于刘小琳提交的2015年7月21日潘雪峰签下的承诺书，承诺放弃几十万的物品，并接受赔偿几千元的损失离开案涉房屋。刘小琳称该承诺系潘雪峰的自愿行为，而非被胁迫，这显然不符合逻辑。《移交室内物品清单》明显是模仿潘雪峰的签名，系伪造；当时潘雪峰就提出异议要求鉴定，但一审法院却称潘雪峰没有申请鉴定。关于装修损失的证据，潘雪峰出具的2013年9月的装修合同。一审开庭时，潘雪峰就主动陈述，因为该房屋的装修是亲属帮忙，故装修价格便宜，仅15万元，当时也没有签订合同。之后补充出具的合同，无论是否认可该合同，潘雪峰对案涉房屋进行装修的基本事实是改变不了的。同时，由于3月10日案涉房屋的钥匙已经更换，潘雪峰已无法进入案涉房屋，之后三个月该房屋有没有实际出租都与潘雪峰无关，即3月8日合同终止之后的损失应由刘小琳自行承担。 五、双方于2015年6月17日签订的合同系无效合同。由于刘晓琳在3月8日强硬地要求终止合同，已给潘雪峰造成了惨重的后果和难以承受的代价。之后，在潘雪峰指出其已违约之后，刘小琳态度则180度转弯，又同意由潘雪峰继续“试做”三个月，并表示如果能按时交房租，再签正式的合同。当时，潘雪峰只能找到1万元，刘小琳仍然同意签订合同，故潘雪峰就只交了定金。这种情况下，刘小琳都将案涉房屋的钥匙给了潘雪峰。上述情况均显示刘小琳有诈，果然，在潘雪峰将房屋打扫干净后，各种设备却都出问题需要检修；同时，刘小琳又通知潘雪峰说案涉房屋存在违建，因要办理贷款故须将房屋进行还原，之后再恢复过来；如此，则潘雪峰无法正常营业，在人员到位的情况下，开业就会承受巨大损失。一再拖延，耽误潘雪峰的开业时间，造成无法缴纳租金。事实上，刘小琳是怕潘雪峰起诉双方之前签订的第一份租赁合同中的违约行为，故让潘雪峰签订了第二份合同，并约定“不准转租、分租、转借、联营、入股和其他人调剂交换”；违约责任部分，刘小琳违约承担违约金2万元，却没有说退还保证金的问题；潘雪峰违约同样承担2万元违约金，却明确说了不退还保证金，即刘小琳收取4万元保证金，即使违约退2万元，还赚2万；而潘雪峰违约承担2万违约金，而保证金4万元不退换，等于损失6万。这样的合同算是公平有效的合同么？综上，一审法院认为潘雪峰没有提交该第二份租赁合同无效的证据，显然不尊重事实。 六、潘雪峰并不构成违约。一审法院认为潘雪峰没有按照约定在2015年3月8日支付下一期租金，且明确表示不履行主要债务，已经构成违约，刘小琳据此解除合同并无不当。潘雪峰认为，上述一审法院的认定不尊重实际情况，且没有法律依据。对于刘小琳提供的相应证据，包括2015年1月21日潘雪峰向王旭东发短信称“成都花园做不了”、2015年3月8日潘雪峰告知已离开成都并委托王旭东代为转租案涉房屋等内容，须说明的是，王旭东并没有同意该委托，故其无权处置案涉房屋。潘雪峰发给王旭东的是委托请求，王旭东并没有接受该委托，委托不成，潘雪峰仍然会考虑另外想办法，包括继续履行。潘雪峰仅是委托人找租客转租，没有申请转租，更没有退租，甚至更没有给刘小琳提出该要求。即使潘雪峰离开成都到了青城山，也可以一个小时内赶回来处理，并可以在预付期内交房租；离开成都不代表不能交租和不能回来。事实上，2015年1月，刘小琳带一家人到案涉房屋团年用餐时，潘雪峰明确表示成都花园是无论如何也要坚持做下去的，双方还有意加深合作，刘小琳还在为潘雪峰介绍合作对象。法院应该采信的是合同当事人之间沟通、协商的内容，而不是采信与无关人员的聊天记录。一审法院认为潘雪峰知道王旭东有权代表刘小琳行使该租赁合同的权利义务和责任毫无道理，按一审法院的认定，刘小琳、刘曜铭、段函池以及与他们有夫妻关系的人对案涉房屋租赁合同都有权利义务？王旭东也并非案涉房屋租赁合同的当事人，仅凭这样一份没有成立的委托书就认定潘雪峰违约，难以让人信服。同时，另作解释如下：1、潘雪峰之所以向王旭东进行委托，是因为王旭东一直在各方面都热心帮助潘雪峰。前期在物业管理处办理装修许可证，王旭东就曾热心帮助；尽管办理时被物业管理处拒绝，并要求必须是刘小琳本人才能办理。故，这个时候潘雪峰是知晓王旭东对案涉房屋并无任何权利，对该租赁合同也没有任何义务和责任。同时，从来没有人介绍过王旭东与刘小琳之间的关系。由于王旭东曾向潘雪峰表示，其系从事法律工作的，所以很多事情，尤其关于法律方面的事情，潘雪峰都会咨询王旭东；甚至帮助购买发票这些，王旭东都有热心帮助。2、潘雪峰为何暂时离开成都并作出委托。由于潘雪峰与合伙投资经营案涉房屋的其他股东发生矛盾，该股东声称要到案涉房屋闹事。为了避免起冲突，不得不临时回避。为了案涉房屋内物品的安全，不再受到骚扰，故假意委托给从事法律工作的王旭东。如果潘雪峰真的要退租、转租，会直接告诉刘小琳本人。 刘小琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回潘雪峰的上诉请求，维持一审判决。 原审第三人刘曜铭、段函池的述称意见与刘小琳的辩称意见相同。 潘雪峰向一审法院起诉请求：1.确认潘雪峰与刘小琳于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除；2.刘小琳退还潘雪峰房屋押金40000元、2015年3月8日至2015年3月18日期间的房屋租赁费6666元；3.刘小琳赔偿潘雪峰双倍违约金80000元、损失412234元；4.刘小琳退还潘雪峰定金10000元。 刘小琳向一审法院反诉请求：1.潘雪峰向刘小琳支付2015年6月17日至2015年7月23日所欠租金24666元及垫付的燃气费、电费、物管费、电视收视费8962.77元；2.潘雪峰给付刘小琳违约金80000元；3.潘雪峰赔偿刘小琳物品丢失、损坏费用60000元；4.潘雪峰恢复租赁物原状；5.潘雪峰承担本案诉讼费用。一审审理中，刘小琳撤回了第3项、第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年9月11日，刘小琳与潘雪峰签订《房屋租赁合同》，将位于成都市青羊区的房屋租赁给潘雪峰，合同主要约定：房屋以基础家装状态及其设备在良好状态下租给潘雪峰作为商住两用，租赁期为10年，从2013年9月18日起至2022年9月17日止；潘雪峰有权对房屋转租和转让，但必须告知刘小琳并得到书面同意；房屋租金为20000元每月，交付方式为第一年3个月，第二年开始为6个月，提前10天交纳下次租金；潘雪峰在租赁期间产生的一切费用由潘雪峰承担（包括物管费、通讯费、水电费、燃气、停车费、工商税收等）；房屋押金为40000元，租赁期满后刘小琳无息退还给潘雪峰，如双方任何一方违约，按房屋押金双倍赔偿对方等。合同签订后，刘小琳按约定的时间向潘雪峰交付了房屋，潘雪峰装修房屋并用于经营。 2015年6月17日，刘小琳与潘雪峰又签订《房屋租赁合同》一份，主要约定刘小琳将案涉房屋租赁给潘雪峰作为商住两用，租赁期为10年；2015年6月18日至2016年6月17日月租金20000元；潘雪峰在租赁期间产生的一切费用由潘雪峰承担（包括物业管理费、通讯费、电视收视费、水、电、燃气、停车费、工商税收等）；房屋租赁保证金40000元，由潘雪峰在签订合同之日起3日内支付给刘小琳；如潘雪峰不能按时如数交纳租金，刘小琳有权终止合同，并无条件收回房屋等。合同上另写有：“备注：每季度17号交租金，23号算起”字样。潘雪峰向刘小琳交纳了10000元定金，刘小琳于2015年6月17日向潘雪峰交付了房屋。 2015年9月10日，潘雪峰与刘小琳在成都市公安局青羊区分局光华派出所达成《治安调解协议书》，载明双方自愿达成如下协议：1.潘雪峰将案涉房屋的家具等所欠费用的抵押物搬走，潘雪峰可自行处理，搬走时间为2015年9月11日；2.潘雪峰搬完物品后，房屋内灯具、墙纸、窗帘及地板没有损坏，刘小琳当场支付10000元给潘雪峰；3.双方如果对房屋押金、房租、水电气费用及其他损失存在异议，可向法院起诉。2015年9月11日，潘雪峰、刘小琳在《潘雪峰搬走欠费抵押物品清单》上签字。2015年9月14日，刘小琳按照《治安调解协议书》约定向潘雪峰支付了10000元，潘雪峰向其出具《收条》1份。 一审另查明，1.案涉房屋系刘小琳、刘曜铭、段函池共同共有，刘曜铭、段函池认可刘小琳就案涉房屋所作租赁行为。2.刘小琳与王旭东系夫妻。 一审中，（一）潘雪峰还提交了以下证据：1.收款单，拟证明刘小琳并没有为潘雪峰垫付物管费。刘小琳对收款单真实性认可，但称其主张的垫付费用是潘雪峰未交纳的部分。2.违章装修整改通知书，拟证明刘小琳未按基础家装、设备良好状态交付房屋。刘小琳认为该证据系物业检查，与刘小琳无关。3.短信截图，显示3月10日刘小琳向潘雪峰发短信称“你违约我已经收回了房屋终止了合同，如果你想继续租赁先把租金交了、必须重新签合同”。拟证明刘小琳已于2015年3月8日解除合同。刘小琳认可该证据真实性，也认可合同于2015年3月8日解除，但陈述解除原因是潘雪峰欠付租金并离开了成都。4.委托义卖及捐赠协议、收条，拟证明寄卖物品丢失给潘雪峰造成损失。刘小琳认为该证据与其无关，不认可，即使存在该协议，也是潘雪峰对物品有保管义务。5.短信截图，拟证明2015年3月13日，刘小琳通知潘雪峰房子已经有人租了，故之后的损失不应由潘雪峰承担。刘小琳陈述房屋并未实际出租，损失应由潘雪峰承担。6.短信截图，显示7月7日潘雪峰给刘小琳发短信称厨房开业，厨灶、抽风设备、线路都有问题，需要检修，如刘小琳要改房子就先改；刘小琳回复时间没定，跟潘雪峰检修关系不大，17号不给租金就收回房子。拟证明房屋需要整改，因刘小琳原因2015年6月17日合同未履行。刘小琳对显示了时间的短信截图予以认可，对没有时间的（包括回复部分）短信截图不予认可。7.房屋装修合同，拟证明潘雪峰的损失。刘小琳对该证据真实性不认可。8.短信截图，显示3月10日，潘雪峰向王旭东发短信询问“王叔，房子的钥匙换了吗？”，王旭东回复称“钥匙已换了，我也将房子挂在了中介，并把钥匙交中介。”拟证明2015年3月10日，刘小琳已自行更换了房屋钥匙。刘小琳对该证据予以认可。 （二）刘小琳还提交了以下证据：1.2015年7月21日《承诺书》1份，载明“因本人未按期交房租，造成违约自愿终止合同。承诺2015年7月22日搬离成都花园。留下所有物品作为变卖支付欠下的所有费用，不得有异议”，承诺人署名为潘雪峰。刘小琳陈述潘雪峰实际于2015年7月23日搬离。潘雪峰对该证据真实性予以认可，陈述系被胁迫写的。2.《移交室内物品清单》，收物人签名为“潘雪峰”，拟证明刘小琳向潘雪峰交付租赁房屋时移交的所有物品。潘雪峰称签名并非其本人所签，但未就签名申请鉴定。3.收款单及发票，显示案涉房屋2014年9月4日至2015年3月3日的燃气费为3824元、2015年9月的燃气费为31元、2015年1月至2月的物业费为1155.4元、2015年3月的物业费为437.1元、2015年6月的物业费为437.1元、2015年7月的物业费为437.1元、2015年2月电费为1017.86元、8月电费为236元、2014年10月至12月收视费为850元，以上共计8425.56元。拟证明潘雪峰使用房屋期间所欠各项费用已由刘小琳代交。潘雪峰认为上述证据多数并非其租赁房屋期间产生的费用，且电费和燃气费系潘雪峰将钱充到卡里，刘小琳去拿的发票。刘小琳对此不认可，陈述系现金交费所得发票。4.短信截图，显示2015年1月21日，潘雪峰向王旭东发短信称，成都花园做不了，看怎么处理，能怎么处理就怎么处理。2015年3月8日，潘雪峰向王旭东发短信称，已经离开成都去一个安静的干净的地方减轻自己的罪孽，对于店非常抱歉，没有赶上这次交租期，并拜托王旭东代为转租。王旭东回复称，潘雪峰已违约，需承担赔偿责任，转租是潘雪峰的责任，出租人不可能替代。拟证明潘雪峰明确表示交不了租金已离开成都，系违约在先。潘雪峰对该证据的真实性予以认可，但称短信系发给王旭东的，与刘小琳无关。 （三）1.潘雪峰、刘小琳均陈述，2015年6月17日第二次签订《房屋租赁合同》后，潘雪峰支付了刘小琳定金10000元，潘雪峰认可刘小琳于2015年6月17日向其交付了房屋。2.潘雪峰主张其与刘小琳于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》无效，理由是显失公平且房屋存在违建。 一审法院认为，（一）关于两份《房屋租赁合同》效力。潘雪峰主张2015年6月17日《房屋租赁合同》显失公平且房屋存在违建，合同无效，但潘雪峰未提交有效证据证明该份合同显失公平或存在其他无效合同情形，故对潘雪峰该项主张一审法院不予支持。潘雪峰与刘小琳于2013年9月11日和2015年6月17日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按合同约定履行义务。 （二）关于潘雪峰要求确认2013年9月11日《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除的诉讼请求。该合同约定租金交付方式为第一年3个月，第二年开始为6个月，提前10天交纳下次租金，据此，潘雪峰应于2014年3月8日交纳2014年3月18日至2014年6月17日的租金。但潘雪峰向王东旭发短信称成都花园做不了、已经离开成都，系明确表示无法交纳租金。虽然潘雪峰主张其作出意思表示的对象系王旭东而非刘小琳，但王旭东与刘小琳系夫妻，从潘雪峰提交的与王旭东的其他短信截图也可见，潘雪峰知晓王旭东能代表刘小琳行使租赁合同权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同之规定，潘雪峰已通过短信及其行为表明不交纳租金，即不再履行合同主要义务，刘小琳有权解除合同。潘雪峰以刘小琳发送的短信为由，主张双方于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除，刘小琳对此亦予认可，故对潘雪峰要求确认其与刘小琳于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 （三）关于违约金。潘雪峰和刘小琳均主张对方违约，要求支付违约金80000元。首先，潘雪峰主张刘小琳未按基础家装、设备良好状态交付房屋系违约，但并未提交有效证据证明刘小琳交付房屋时未满足基础家装、设备良好条件，故对其主张一审法院不予支持。其次，关于解除合同应归责于潘雪峰还是刘小琳的问题。潘雪峰未按合同约定于2015年3月8日支付下一期租金，且已明确表明不履行主要债务，已构成违约，刘小琳据此解除合同并无不当。因此，从审理查明的事实看，潘雪峰违约，刘小琳未违约，根据2013年9月11日《房屋租赁合同》关于双方任何一方违约，按房屋押金双倍赔偿对方之约定，刘小琳要求潘雪峰支付违约金80000元的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持；潘雪峰要求刘小琳赔偿违约金80000元的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 （四）关于潘雪峰要求刘小琳退还房屋押金40000元的诉讼请求。2013年9月11日《房屋租赁合同》约定，房屋押金在租赁期满后由刘小琳无息退还给潘雪峰。而该《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除，因双方对押金用途无具体约定，根据押金性质，押金收取人可以在押金交付人不履行债务时从押金中优先受偿。本案中，虽然刘小琳主张潘雪峰造成了租赁物损坏和丢失，但未提交有效证据证明其主张以及具体损失金额，在双方已约定有80000元违约金的情形下，现有证据显示不存在需要以押金优先受偿的其他损失，故刘小琳应当退还潘雪峰押金，一审法院对潘雪峰的该项诉讼请求予以支持。 （五）关于潘雪峰要求刘小琳退还租赁费的诉讼请求。基于上述认定，2013年9月11日《房屋租赁合同》因潘雪峰的违约行为已于2015年3月8日解除，潘雪峰应当赔偿刘小琳包括房屋空置租金在内的损失。但刘小琳自认已于2015年3月10日自行更换了房屋钥匙，即租赁房屋的控制权从2015年3月10日起已从潘雪峰处转移到刘小琳处，潘雪峰已无法继续占有使用该房屋，故刘小琳收回房屋后的剩余租金应退还潘雪峰。因潘雪峰支付给刘小琳的租赁费已至2015年3月17日，结合月租金标准，对潘雪峰的该项诉讼请求，一审法院依法支持为刘小琳退还潘雪峰2015年3月10日至2015年3月17日期间的房屋租赁费5161元（20000元÷31天×8天）。 （六）关于潘雪峰要求刘小琳赔偿损失412234元的诉讼请求。因刘小琳在履行2013年9月11日《房屋租赁合同》时无违约行为，违约方系潘雪峰，且潘雪峰未提交有效证据证明刘小琳有违约行为造成其损失以及具体损失金额，故潘雪峰的该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。 （七）关于潘雪峰要求刘小琳退还定金10000元的诉讼请求。2015年6月17日《房屋租赁合同》签订后，刘小琳向潘雪峰交付了房屋，潘雪峰应向刘小琳支付租金。但从刘小琳提交的《承诺书》可见，潘雪峰未按期支付房租造成违约导致合同终止。虽然潘雪峰主张《承诺书》系受胁迫所签，但未举证证明刘小琳存在胁迫情形，故一审法院对该份《承诺书》予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，潘雪峰未履行租金支付义务，无权要求返还定金。故对潘雪峰要求刘小琳返还定金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 （八）关于刘小琳要求潘雪峰支付租金24666元的反诉请求。虽然刘小琳于2015年6月17日与潘雪峰另行签订了《房屋租赁合同》，也向潘雪峰交付了房屋。但从《房屋租赁合同》关于“备注：每季度17号交租金，23号算起”之条款可见，双方已约定房屋租金从2015年6月23日起计算。因潘雪峰于2015年7月23日腾退房屋，根据《房屋租赁合同》之约定，潘雪峰应向刘小琳支付2015年6月23日至2015年7月23日的租金，即20000元÷30天×8天+20000元÷31天×23天=20172元。故对刘小琳要求潘雪峰支付租金24666元的反诉请求，一审法院部分支持为20172元。 （九）关于刘小琳要求潘雪峰支付垫付燃气费、电费、物管费、电视收视费8962.77元的反诉请求。因双方《房屋租赁合同》约定潘雪峰在租赁期间产生的一切费用由潘雪峰承担，刘小琳提交的证据能够证明其代潘雪峰垫付的租赁期内的费用为：2014年9月4日至2015年3月3日的燃气费3824元、2015年1月至2月的物业费1155.4元、2015年7月的物业费437.1元、2015年2月的电费1017.86元、2014年10月至12月收视费为850元，共计7284.36元，根据合同约定，该部分费用应由潘雪峰支付给刘小琳。此外，刘小琳支付的其他费用因产生时间在潘雪峰租赁房屋的租赁期外，不应由潘雪峰承担。据此，对刘小琳的该项诉讼请求，一审法院部分支持为潘雪峰支付刘小琳垫付费用7284.36元。 综上，潘雪峰的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持；刘小琳的反诉请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认潘雪峰与刘小琳于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除；二、刘小琳于一审判决发生法律效力之日起十日内向潘雪峰退还押金40000元、租金5161元，共计45161元；三、潘雪峰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘小琳支付租金20172元、垫付燃气费、电费、物管费、电视收视费7284.36元、违约金80000元，共计107456.36元；四、上述第二、三项品迭后，由潘雪峰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘小琳支付62295.36元；五、潘雪峰的其他诉讼请求；六、驳回刘小琳的其他反诉诉讼请求。 二审中，潘雪峰提供了以下证据：1、2013年10月8日、10月31日《四川雄风工程设备有限公司维修服务单》及2014年2月10日的双方往来短信打印件，证明案涉房屋的空调存在质量问题；2、2013年9月25日的《成都花园物业公司花园服务中心临时收款单》，证明物业公司向潘雪峰收取了停车费，刘小琳未按约定向潘雪峰提供免费停车位，而是留作自用，造成了潘雪峰的损失；3、定金收条，证明双方签订第二份房屋租赁合同时潘雪峰给付了定金；4、销售结算单、订货采购单、《房屋装修合同》、《厨房承包合同》，证明潘雪峰在案涉房屋投入的装修和设备等费用，证明其实际损失。对于上述证据，经刘小琳质证，认为第1项证据不能证明房屋交付时空调已处于须维修的状态，不能实现潘雪峰的证明目的，对于该证据的真实性、合法性及关联性不作确认；对于第2项证据的真实性，刘小琳无异议，但认为缺乏关联性，不能实现潘雪峰的证明目的；对于第3项证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但该定金是双方签订合同之后由潘雪峰支付的；对第4项证据的真实性、合法性、关联性均有异议，刘小琳认为该组证据不能实现潘雪峰的证明目的。对上述证据的真实性、合法性，本院予以确认，对其关联性与证明力，于本院认为部分予以阐述。除上述证据外，各方当事人均未提交其他新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题审核认定如下： 一、关于潘雪峰及刘小琳是否构成违约的问题。于本案中，潘雪峰与刘小琳均主张对方违约。于案涉第一份《房屋租赁合同》中，约定的租期为10年，计租期从2013年9月18日起至2022年9月17日止；其中，2013年9月18日至2015年9月17日租金不变，月租金为2万元，第2年开始为6个月交付一次租金，提前10天交纳下次租金，并约定有出租人刘小琳的银行账号和开户行。即潘雪峰须于2014年9月8日交付2014年9月18日至2015年3月18日期间的租金，并于2015年3月8日交付2015年3月18日至9月17日期间的租金。双方发生争议的即该2015年3月8日的租金给付。鉴于潘雪峰并未提交证据证明其已依上述约定于2015年3月8日按时支付租金，应当承担举证不能的不利责任；同时，结合双方短信往来，潘雪峰亦已于该交租期日届满前后多次表示其无力给付租金，故潘雪峰已构成违约。 关于刘小琳是否构成违约的问题，潘雪峰主张其提供的设备存在质量问题，并不符合“设备在良好状态下”交付的合同约定。本院认为，从潘雪峰提供的空调维修单及双方往来短信等证据来看，案涉房屋于双方2013年9月11日签订合同之后的2013年10月8日、10月31日即两次维修，截至2014年2月10日刘小琳仍向潘雪峰发短信称“空调时间太久了，维修以后也会经常出问题。我建议你们不要用了。你们自己去买分体机用。如果你们自己坚持要修也可以。费用我不管”，潘雪峰回复称“分体机要买好多台才够用？三楼已经安了一台，而且电力也不够，都从一楼牵线。二楼、三楼加两个电烤炉都会跳闸”；结合2015年9月11日潘雪峰搬离案涉房屋的《潘雪峰搬走欠费抵押物品清单》，经刘小琳同意潘雪峰搬离的空调为三台，可以佐证证实潘雪峰为了经营所需而不得不加装空调设备的基本事实。本院认为，上述证据已表明案涉房屋在交付之后的较短期限内即因存在质量问题导致无法正常使用并多次维修，考虑到潘雪峰承租案涉房屋系为经营餐饮所用及该空调发生故障的时间节点，空调设备的运行状态良好对于潘雪峰正常经营影响较大，故刘小琳应当进行修缮以确保该设施良好运行，但刘小琳并未提交证据证明其已按双方合同约定交付符合合同要求的空调设备，亦未提交证据证明其于之后采取过补救措施，故已构成违约，应当承担违约责任，即依照双方合同约定按双倍押金的标准向潘雪峰支付违约金。故，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方均应按合同约定承担违约责任，即按合同约定相互向对方支付违约金8万元。另，关于潘雪峰主张刘小琳未提供免费停车位的问题，本院认为，双方合同中对是否提供停车位并未约定，且车位亦属独立之物，并不当然随案涉租赁房屋作为合同标的物，故潘雪峰主张刘小琳因未能提供停车位而应承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。 二、关于一审认定潘雪峰构成预期违约并导致合同解除的问题。本院认为，从潘雪峰2015年3月8日发给王旭东的短信来看，其称“王叔，给你发这个信息时，我已离开成都去一个安静的干净的地方……对于店我非常抱歉，年前前后出租难，没有赶上这次交租期。”，结合潘雪峰于2015年1月21日向王旭东发送的短信“王叔，小杨在外面惹了事，成都花园我们做不了。你看怎么处理吧。能怎么处理，就怎么处理”及“你收回房子吧，不想给你添麻烦”，潘雪峰所作上述短信内容前后连贯、一致，出租人可以借此判断即使租期届满也有无法收到租金之虞；同时，潘雪峰并未提交证据证明其于2015年3月8日租期届满之前已按约支付租金，亦未提交证据证明其于之后有补交该租金的实际行为且已得到出租人认可，故上述事实足以认定潘雪峰已逾期支付租金并构成违约，故出租人依据上述事实已足以知晓潘雪峰存在预期违约的可能，并依法解除合同，符合法律规定；一审法院对此认定正确，本院予以确认。 对于潘雪峰认为王旭东并非案涉房屋租赁合同的相对方，故其无权受领其意思表示的问题。本院认为，潘雪峰该主张与事实不符。具体而言，潘雪峰于2015年1月21日向王旭东发短信称“成都花园我们不做了。你看怎么处理吧。能怎么处理就怎么处理。不要你亏就好”，该短信表明潘雪峰系认可王旭东代表出租人；之后，王旭东于2015年4月2日向潘雪峰发短信称“我专门告诉你我是出租人，我不可能代你去转租。”，潘雪峰随后所作回复并未质疑或否认王旭东的身份；2015年4月9日，潘雪峰向王旭东发短信称其“将租房合同，包括东西都做了抵押，如果你没有解除协议，到时候你租会更麻烦……”，之后潘雪峰要求续租、办理抵押所发短信称“要不这样，房子不好租我们都知道，空着也是空着，你算便宜点，让我先营业，然后以满足月付……”、“王叔您们考虑下，如果可以什么方式把房子先过户给我，我马上就拿去抵押贷款……”，上述短信内容都已表明潘雪峰系认可王旭东作为刘小琳代理人的身份。综上，对潘雪峰称其对王旭东的代理行为不知情及不发生相应法律效力之主张，本院不予采纳。 三、关于潘雪峰主张的损害赔偿问题。上述2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月8日解除后，双方于2015年6月17日再次就案涉房屋签订《房屋租赁合同》。之后，双方发生纠纷。2015年7月21日潘雪峰所作《承诺书》，称“因本人未按期交房租，造成违约自愿终止合同。承诺2015年7月22日搬离成都花园，留下所有物品作为变卖支付欠下的所有费用，不得有异议。”之后，因潘雪峰将案涉房屋玻璃砸坏，经成都市公安局青羊区分局光华派出所主持治安调解，双方自愿达成协议，由潘雪峰将案涉房屋的抵押物品搬离，并对不得搬离的物品做了约定；双方还约定，搬完物品之后，若房屋内灯具、墙纸、窗帘及地板没有损坏，刘小琳当场支付1万元。次日，经双方确认的《潘雪峰搬走欠费抵押物品清单》中载明了潘雪峰已将沙发、茶几、电视柜、挂画、餐具等物品搬离。2015年9月14日，潘雪峰出具《收条》，确认其已按上述调解协议的内容收到刘小琳支付的1万元。鉴于此，本院认为，经双方协商并履行，潘雪峰已将案涉房屋的物品搬离，并收取了刘小琳支付的1万元。故其于本案中再次主张其物品损失，与上述事实不符。对其该主张，本院不予支持。 对于潘雪峰主张的装修及开支损失问题，本院认为，其所作装修及成本开支系为便于将案涉房屋用作餐饮经营所需，其于2013年9月11日承租案涉房屋，于实际承租期间已使用获益，故于本案中将其装修费用、运营成本及相关支出均计作损失并要求刘小琳进行赔偿缺乏依据。另，关于装修费用的问题，依潘雪峰提供的证据，该装修发生于双方在先合同的履行期间，双方于在先的《房屋租赁合同》中未作约定，故于该份合同无约定时，应按法律规定进行处理。鉴于双方于该在先合同第二条第3项中已明确约定潘雪峰对除主体结构外可以进行改动，且造成该份合同解除的过错在于潘雪峰，故依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，潘雪峰亦无权主张装修损失。 对于《书画作品及残疾儿童手工艺品义卖价格清单》上所载物品，潘雪峰称上述物品系留存于案涉房屋。本院认为，潘雪峰提供的该清单上载明的收取人并非潘雪峰本人，而成都市残疾人福利基金会出具的《收条》上显示系向成都宜泰商贸有限公司收取，依潘雪峰主张，上述物品系义卖筹款，究竟有多少物品已出售不明，是否确系存放于案涉房屋内不明，是否已纳入前述派出所的调解协议也不明，潘雪峰以此主张赔偿缺乏依据，本院不予支持。另，对于潘雪峰有异议的《室内物品移交清单》，经本院核实，该清单仅系刘小琳为向潘雪峰主张物品丢失及损坏的费用所提交的证据，鉴于刘小琳已于一审中撤回该诉请，故潘雪峰对该清单的异议与二审的争议焦点缺乏关联。 四、关于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》效力及房租问题。二审争议的案涉房租系基于双方于2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》，该合同系在2013年9月11日的《房屋租赁合同》解除之后双方重新签订。对于该份合同，潘雪峰主张因存在欺诈及显失公平而无效。对此，本院认为，欺诈系指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示；而显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则；于欺诈及显失公平的场合，可依据《合同法》第五十四条之规定主张变更或撤销，而非直接主张无效。于本案中，潘雪峰作为完全民事行为能力人，且其与刘小琳在签订该份合同之前已就同一案涉房屋签订过在先的《房屋租赁合同》，自2013年9月开始即以案涉房屋进行经营，故其对案涉房屋的实际情况及合同相关条款应当具有相应的辨识能力；同时，其并未提供足以采信的证据就其所主张的欺诈或显失公平情形予以证明，故潘雪峰应当承担举证不能的不利责任。综上，对潘雪峰主张案涉合同无效缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋的房租问题，鉴于潘雪峰承认其于该《房屋租赁合同》签订之后的当天即2015年6月17日即已收取房屋，截止7月23日期间钥匙在潘雪峰处，故其事实上依该合同于上述期间对案涉房屋占有、使用，于该期间的房租，潘雪峰应当进行支付。依双方合同约定，系按月计租，并按季度支付，自6月23日起算，故按该约定，潘雪峰应支付6月23日至7月22日期间的租金；一审法院采用按日计算租金的算法与当事人上述约定不符，本院予以纠正，故潘雪峰还应向刘小琳支付2015年6月23日至7月22日期间的租金2万元。 五、关于定金是否应当返还的问题。依双方上述2015年6月17日签订的《房屋租赁合同》的约定，潘雪峰须于签订合同的当日交付第一个月租金两万元，鉴于潘雪峰并未依约及时给付租金，故已构成违约,故其主张返还定金缺乏依据。一审法院认为潘雪峰无权主张返还定金正确，本院予以维持。 六、关于垫付的燃气费、电费、物管费、电视收视费，一审法院认定的2014年9月4日至2015年3月3日的燃气费、2015年1月至2月的物业费、2015年7月的物业费、2015年2月的电费、2014年10月至12月收视费均属潘雪峰占用、使用案涉房屋期间产生，依双方合同约定应当由潘雪峰承担。对于潘雪峰主张上述费用系从其预交的费用中扣除，但潘雪峰并未提交证据对该事实主张予以证实，应当承担举证不能的不利责任。对其该上诉主张，本院不予支持。 综上，潘雪峰的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初9968号民事判决第一项即“确认潘雪峰与刘小琳于2013年9月11日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月8日解除”、第二项“刘小琳向潘雪峰退还押金40000元、租金5161元，共计45161元”及第三项中的“潘雪峰向刘小琳支付垫付的燃气费、电费、物管费、电视收视费7284.36元、违约金80000元”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初9968号民事判决第三项中的“潘雪峰向刘小琳支付租金20172元”、第五项“驳回潘雪峰的其他诉讼请求”、第六项“驳回刘小琳的其他反诉诉讼请求”； 三、潘雪峰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘小琳支付租金20000元； 四、刘小琳于本判决发生法律效力之日起十日内向潘雪峰支付违约金80000元； 五、上述各项品迭后，由刘小琳于本判决生效之日起十日内向潘雪峰支付17876.64元； 六、驳回潘雪峰的其他诉讼请求； 七、驳回刘小琳的其他反诉诉讼请求。 当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或延迟履行金。 一审本诉案件受理费10789元（此款已缓交），由潘雪峰负担9000元，由刘小琳负担1789元。一审反诉案件受理费1206元，由潘雪峰负担1100元，刘小琳负担106元。二审案件受理费10789元（此款已缓交），由潘雪峰负担9000元，由刘小琳负担1789元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员  尹 英 审判员  袁晟翔 二〇一八年三月二十六日 书记员  何金凤