贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初268号原告丁姣，女，汉族，1980年1月24日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告陈力飞，男，汉族，1973年1月13日生，贵州省安顺市人，住址同上。委托诉讼代理人张亚骏，贵州圣丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告安顺市城投房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路（原东门坡友爱路段）。法定代表人何文政。委托诉讼代理人程云凌，贵州巨人律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人张志辉，贵州巨人律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告丁姣、陈力飞诉被告安顺市城投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁姣、陈力飞的委托诉讼代理人张亚骏，被告安顺市城投房地产开发有限公司的委托代理人程云凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按照《商品房买卖合同》的约定对原告房屋进行转移登记，办理不动产权利证书。2、请求依法判决被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金，从2016年8月30日起，以249678元购房款为基数，每日按照万分之0.5的标准计付至实际办理商品房转移登记之日止；（其中2016年8月30日至2017年10月30日，计420天的违约金为5234元）。3、请求依法判决被告退还原告办证费24968元，并按照人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期还款利息，从起诉之日起计算至归还完毕之日止。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）系安顺市西秀区北山工商小区的开发商。2014年原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买北山工商小区2-4-2的房屋，建筑面积126.1平方米，房屋单价为1980元每平方米，总价为249678元。合同约定2016年8月30日前城投公司取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。逾期超过180日，城投公司应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2014年7月16日，原告向被告交付了购房款79678元，原告应被告要求再另行支付其24968元办证费。随后原告与被告一同办理了银行贷款，原告将剩余房款付清。原告按照合同约定支付了购房款及其他费用，被告却没有按照合同约定准时为原告办理房屋所有权证书。原告认为被告的行为侵害其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告安顺市城投房地产开发有限公司辩称:1、被告开发该项目为旧城改造建设安置房，非营利性质。2、房屋系经济适用房，非商品房，应按经济适用房规定进行处理，包括办证事宜。3、因相关审批需经程序，被告已尽力办理产权移转登记，并非被告原因导致不能办证，房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格。4、鉴于被告开发房屋非营利性质以及被告自身国有资产性质，同时房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有理据。5、代缴费用，部分被告已经实际代缴，部分尚需缴纳，退还代缴费用不便于房屋手续办理。同时，代缴费用未约定期限及责任，原告要求利息没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了身份证、商品房买卖合同复印件、安顺市城投房地产开发有限公司收款收据复印件；被告提交了营业执照、法定代表人身份证、关于北山区工商行政管理局资产置换用房（住宅部分）相关事宜的批复复印件、关于市工商局资产置换用房项目立项的批复复印件、西秀区项目土地划拨手续请示的有关意见复印件、房屋公产置换及拆迁安置框架协议及补充协议复印件、商品房买卖合同复印件、工程竣工验收报告复印件、商品房预售合同备案登记表复印件、商品房预售许可证复印件、收款收据复印件、房屋交房表复印件、贵州省住宅专项维修资金专用收据复印件、安顺市住房和城乡建设局收费通知单复印件、供配电设施建设协议复印件、有限电视安装协议复印件、安顺市工商局置换用房建设工程供水管道及一户一表安装工程施工协议复印件、安顺市供水总公司工程（结）算单复印件、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书复印件、工商局资产置换用房缴纳费用清单复印件、增值税发票复印件、安顺市供水总公司工程安装分公司专用收据复印件、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司出具的发票复印件、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司出具的发票复印件等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房第2-4-2号房屋，所购商品房建筑面积为126.1㎡，总房价款人民币249678元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币249678元及“办证费”人民币24968元。2015年12月24日，被告将原告所购商品房交付原告使用。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托安顺城投房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由买受人承担。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。同时查明，被告向原告收取的“办证费用”包括契税、预告登记费、产权登记费、住宅专项维修资金、有线电视、燃气及水表等8项费用。其中，已缴纳的费用为专项维修资金、预告登记费40元、有线电视、燃气、水表5项，共计人民币8639元。电表费被告称其已缴纳，但未提交证据证实，契税、预告登记费、产权登记费被告尚未向相关部门缴纳。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告安顺市城投房地产开发有限公司承认原告已支付完毕其所购商品房的全部价款及被告尚未办理房屋所有权证且原告购买的被告开发的商品房因土地上的相关问题暂不具备办理房屋所有权证书条件、办证时间暂不确定的事实，本院依法予以确认。现本案的争议焦点是：一、原告要求被告为其办理不动产登记证书的诉讼请求是否支持。因原告购买的被告开发的房屋因土地上的相关问题暂不具备办理不动产登记证书的条件、办证时间暂不确定，故原告现要求被告对其购买的房屋进行转移登记、办理不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。二、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第三款“转移登记”部分明确约定了出卖人应于2016年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告应当及时履行合同约定的义务，故对被告关于“因相关审批需经程序，被告已尽力办理产权移转登记，并非被告原因导致不能办证，房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格。鉴于被告开发房屋非营利性质以及被告自身国有资产性质，同时房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有理据”的辩称意见不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。现被告在约定日期的180日内没有交付办理商品房转移登记的有关文书，故《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）、1项约定的情形没有出现，该条款不应当适用。被告在约定日期的90日以后仍然没有交付办理商品房转移登记的有关文书，满足《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）、2项约定的情形，应适用该条款。现原告诉请要求被告支付自2016年8月30日起以249678元购房款为基数，每日按万分之0.5的标准计付至实际办理商品房转移登记之日止的逾期办理房屋转移登记的违约金，该诉请时间既包括了2016年8月30日起计算的180天内，也包含了2016年8月30日起计算的180天外的期间。对于180天内，双方只约定了被告交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，而未约定被告未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下如何承担违约责任。对于180天以后，双方仅对原告选择退房时情形进行了约定，未对逾期180日后原告不退房的情形进行承担违约责任约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。具体到本案，被告未为原告所购房屋办理不动产登记证书的事实客观存在，原告要求被告按日万分之0.5计算支付逾期办证违约金，原告的请求不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准。符合法律的规定，本院予以支持。因被告何时能为原告办理不动产登记证书暂不能确定，故逾期办证违约金应从双方约定办证的时间（2016年8月30日）之次日（2018年8月31日）起暂计至原告起诉之日（即2018年1月10日）止，共计497日。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式为原告已交购房款249678元×497日×万分之0.5=6204.5元。三、原告要求被告退还办证费24968元，并按照人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期还款利息，从起诉之日起计算至归还完毕之日止的诉请是否能够得到支持。被告已收取原告的“办证费”人民币24968元，包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项费用，其中专项维修基金、预告登记费40元、有线电视、燃气、水表等5项费用合计人民币8639元，被告已向相关部门缴纳。对于被告未缴纳部分即人民币16329元，被告应向原告退还，如被告代为缴纳后，可向原告另行收取。另，因双方在《商品房买卖合同》中未对“办证费”的缴纳及退还应承担的责任进行约定，故原告要求被告按照人民银行同期同类贷款利率支付“办证费”利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告关于“代缴费用未约定期限及责任，原告要求利息没有依据。”的辩称意见有理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告丁姣、陈力飞从2016年8月31日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金共计人民币6204.5元。二、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还未代原告丁姣、陈力飞缴纳的费用人民币16329元。三、驳回原告丁姣、陈力飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币606元，减半收取人民币303元，由原告丁姣、陈力飞承担人民币50元，由被告安顺市城投房地产开发有限公司承担人民币253元（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 李   净二〇一八年三月二十六日书记员 王**（代）