宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初120号原告：万学刚，男，汉族，生于1970年8月25日，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张明成，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王森阳，男，汉族，生于1974年4月21日，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：宁夏银行股份有限公司中卫鼓楼北街小微支行。住所地：中卫市沙坡头区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：朱海兵，该行负责人。委托诉讼代理人：张学贤，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张建勋，男，汉族，生于1987年1月25日，河南驻马店市人，大学本科，该行客户经理，住宁夏回族自治区中卫市。身份证号：×××。代理权限为特别授权。原告万学刚与被告王森阳，第三人宁夏银行股份有限公司中卫鼓楼北街小微支行（以下简称宁夏银行小微支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张明成,第三人宁夏银行小微支行的委托诉讼代理人张学贤、张建勋到庭参加了诉讼，被告王森阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理位于中卫市××区的房屋登记过户手续；2.判令被告向原告承担违约金150000元，并承担原告因本次诉讼支付的律师代理费12000元。合计162000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月15日，原、被告之间签订了一份《房屋买卖合同》，由被告将中卫市世和新天地二区B座1单元502室房屋出售给原告。合同中房屋总价款为50万元，由原告于2014年3月15日向被告一次性付清购房款。因被告就涉案房屋在中国农业银行股份有限公司中卫支行办理了29万元的抵押贷款，所以被告承诺于2017年5月3日还清银行抵押贷款后协助原告办理房屋登记过户手续。合同中约定如一方违约，由违约方向守约方承担房屋总价款30%的违约金。因被告前期向原告借款50万元，双方自愿协商被告以涉案房屋顶付原告之前的借款50万元。后被告于2017年6月2日向原告出具了一份《保证》，于2017年6月10日向原告交付涉案房屋。2017年6月10日，被告将涉案房屋交付给了原告，但没有协助原告办理产权登记过户手续，因此原告向本院提起诉讼。通过调取涉案的不动产权属登记信息得知，被告在原告不知情的情况下，将该房屋产权证书在第三人处抵押贷款，办理了不动产登记，导致涉案房屋无法进行房屋登记过户手续。原告已按合同约定向被告履行了支付义务，但被告并未按合同及承诺向原告办理涉案房屋过户手续，故被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约金及本次诉讼支出的律师费。第三人宁夏银行小微支行辩称，本案诉讼标的位于中卫市××区，系被告王森阳于2016年8月5日向第三人借款时提供的抵押担保物，第三人对本案诉讼标的有独立请求权。被告万学刚无权主张争议房屋的所有权，在被告王森阳向第三人申请借款100万元时，用该房屋抵押担保贷款，并办理了抵押登记，后被告王森阳未按合同约定偿还借款本息，该债券已经中卫市沙坡头区人民法院（2017）宁0502民初2967号民事判决书判决确定，故本案原告不得再主张该案标的的所有权。原告要求办理过户手续的诉讼请求不能成立，根据原告提交的证据，被告向原告借款时间是2012年3月19日、5月15日，但房屋买卖合同签订的时间是2014年3月15日，因此对该房屋买卖合同签订的时间和目的，无法确定其真实性，并且此房屋的实际市场价值应当在73万元左右，但原被告仅以50万元作价，低于正常价三分之一，显然不正常，原告与被告之间的房屋买卖合同以及交付房屋手续均系损害其他合法债权人及物权人的行为，是名为买卖合同实为借款抵押的担保合同，并非以买卖为目的的真实意思表示。该房屋虽然签订了买卖协议，但由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行作为第三人与被告设立了担保物权，办理了抵押登记，该担保物权有效并优先于原告基于合同产生的债权的效力。第三人宁夏银行小微支行提出请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2请求贵院依法驳回原告要求办理中卫市XXX室房屋登记过户的诉讼请求。原告对第三人的请求辩称，驳回第三人的请求，原告与被告签订房屋买卖合同是2014年，第三人与被告的借贷是2016年8月。原、被告的房屋买卖在先，第三人的抵押借贷在后；被告在第三人处将涉案房屋抵押担保借款，抵押权的价值为45万元，我方认可第三人对该房屋45万元范围内享有优先受偿权。由于被告现无力偿还第三人借款，原告愿为被告代为偿还涉案抵押价值45万元的借款，将涉案房屋的抵押行为终结后，原告代为偿还的借款事后向被告追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的房屋买卖合同、收条、声明及离婚证复印件各1份，上述证据可以证明2014年3月15日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告王森阳将其所有的位于中卫市××区，面积146.83平方米的房屋以50万元价格出售给原告，付款方式为2014年3月15日一次性付清全款，双方对权利义务及违约责任进行了约定，被告于同日向原告出具了收条，对上述证据的证明效力予以认定；原告提供的中国农村商业银行存款回单2张，可以证明原告于2012年3月19日、5月15日向被告王森阳卡号尾号为0020的中卫农商行账户分别转款30、20万元，合计50万元，对上述证据的证明效力予以认定；原告提供的保证一份，证明被告于2017年5月2日向原告出具保证一份，承诺于2017年6月10日移交世和新天地B座502室房屋(包括屋内设施，屋内没有贵重物品和现金)，对该证据的证明效力予以认定；原告提供的商品房买卖合同、收据、发票各1份，经审查，因与本案无关，对其证明效力不予认定。第三人宁夏银行小微支行向法庭提交的个人借款合同、借款借据、他项权证书、（2017）宁0502民初2967民事判决书各1份，上述证据可以证明2016年8月5日，第三人宁夏银行小微支行与被告王森阳签订借款合同，被告王森阳用本案涉案房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，2018年1月9日，经中卫市沙坡头区人民法院判决确定，被告王森阳到期不履行判决第一项确定的付款义务，第三人宁夏银行小微支行可以与被告王森阳协议，以被告王森阳提供担保的抵押物折价或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，对上述证据的证明效力予以认定。被告王森阳经本院传票传唤，既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月19日，被告王森阳向原告万学刚借款30万元，原告通过被告的中卫农村商业银行账户转账支付了30万元借款。2012年5月15日，被告王森阳又向原告借款20万元，原告通过被告的中卫农村商业银行账户转账支付了20万元借款。后双方协商以被告所有的房屋抵付原告的借款50万元。2014年3月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告王森阳将其所有的位于中卫市××区，面积146.83平方米的房屋以50万元价格出售给原告，付款方式为2014年3月15日原告向被告一次性付清全款，被告于结清房款之日向原告移交该房屋有关的所有手续，自移交之日，房屋所有权属原告所有，被告不得对该房行驶任何权利，被告保证其出售给原告的房屋产权除中国农业银行股份有限公司中卫支行抵押的贰拾玖万元整，绝无其他项权利设定或其他纠纷，原告买受后，如因被告原因使该房屋产权发生纠葛或债权债务，因此给原告造成的损失，全部由被告负责赔偿，合同经双方签字即具有法律效力，合同签订后，双方均不得违约，如有一方违约，违约方承担房屋出售总价款30%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告同时向原告出具了50万元的收条一张。2017年5月2日，被告向原告出具保证一份，承诺于2017年6月10日移交世和新天地B座502室房屋。另，2016年8月5日，第三人宁夏银行小微支行与被告王森阳签订《个人借款合同》一份，约定由第三人向被告王森阳提供借款100万元用于购进健身器材，期限自2016年8月5日至2017年8月4日，被告王森阳、盖晓燕以涉案房屋为贷款提供抵押担保，抵押债权金额45万元，并办理了抵押登记，借款期限届满被告未按约定返还借款本金，截止2017年10月13日，尚欠原告借款本金100万元，利息59982.5元未偿还。2017年11月16日，根据不动产权属登记信息显示涉案房屋状态为已抵押、已查封。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"之规定。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，为有效合同，第三人请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效不能成立。同时，根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，原、被告虽签订了《房屋买卖合同》，但未依法进行登记或预告登记，且原、被告诉争的涉案房屋，已由被告于2016年8月5日与第三人宁夏银行小微支行签订《个人借款合同》将涉案房屋为贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，第三人依法享有就担保财产优先受偿的权利，故原告与被告签订的房屋买卖合同不能产生物权变动的效力，原告依据合同对被告享有债权。原告要求判决被告协助原告办理位于中卫市××区的房屋登记过户手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对原告提出判令被告向原告承担违约金150000元，并承担原告因本次诉讼支付的律师代理费12000元，合计162000元的诉讼请求。经审查，本案中原、被告签订《房屋买卖合同》的基础法律关系是基于双方于2012年3月19日、5月15日发生的共计50万元的民间借贷法律关系，双方在房屋买卖合同中关于"付款方式为2014年3月15日原告向被告一次性付清全款，被告于结清房款之日向原告移交该房屋有关的所有手续"的约定并未实际履行，原告亦未提交证据证明其因被告违约而产生的具体损失及支出的律师代理费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"之规定，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。被告王森阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依法查明事实并缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十五条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万学刚的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，由原告万学刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 刘保宇 二○一八年三月十四日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。