北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2348号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京威世纪建筑大厦有限公司，住所地北京市海淀区翠微路甲10号。法定代表人：李之一，执行董事。委托诉讼代理人：张西凡，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑波，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博魁科贸中心，住所地北京市海淀区翠微路***号建筑大厦***房间。法定代表人：张前进，总经理。委托诉讼代理人：晏妮，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟成福，男，北京博魁科贸中心员工。上诉人北京京威世纪建筑大厦有限公司（以下简称京威公司）因与被上诉人北京博魁科贸中心（以下简称博魁中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京威公司上诉请求：1.维持一审法院第四项，支持我公司一审的其他反诉请求。事实和理由：1.一审法院将《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》认定为租赁合同关系，且未认定博魁中心未按照规定办理从事车辆维修、停车、洗车的审批手续这一违法事实，属于认定事实不清；2.一审法院以我公司解除合同的理由“非基于不可抗力”不符合合同约定为由认定合同未解除，而不适用关于法定解除的规定，属于适用法律错误；3.本案所涉委托经营的相关设施属于违章建筑，故涉案合同应属无效；且违章建筑随时可能被有关部门责令拆除，涉案合同不适宜继续履行。博魁中心辩称，1.《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》名为委托合同，实为租赁合同，一审对该合同性质认定准确；2.我方已经按照合同约定履行了支付租金的主要义务，不存在任何违约行为，京威公司无权单方解除合同；3.京威公司以停车场的相关配套建筑设施属于违章建筑而认定合同无效于法无据，即使某些设施系违章建筑，也只是部分内容无效，不影响停车场租赁关系的效力。同意一审法院判决，不同意京威公司的上诉请求。博魁中心向一审法院起诉请求：1.判令京威公司继续履行2011年2月22日签订的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》；判令京威公司协助我公司办理《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》约定的停车场、洗车房的经营备案手续；2.判令京威公司向我公司赔偿经济损失至上述经营备案手续办理完毕之日止（按每日3628.57元计算，暂定70日，自2015年1月1日至2015年3月11日，共计254000元）；3.判令京威公司将其2014年在租赁标的物内新建的临时建筑物拆除并将租赁标的恢复至2014年1月1日交接时原状；4.请求法院判令京威公司承担本案的全部诉讼费用。京威公司向一审法院反诉请求：1.请依法确认我公司于2014年12月17日解除与博魁中心的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》的行为有效；2.请依法判令博魁中心归还我公司坐落于海淀区10号的停车场（包括楼前停车场由东向西21个车位，楼后地面和地下停车场及洗车房、擦车棚、休息室和员工宿舍）；3.请依法判令博魁中心支付我公司2014年9月25日至2014年12月25日的水费、电费等共计3651.45元；4.请求法院判令本案所涉诉讼费由博魁中心负担。一审法院认定事实：京威公司系北京市海淀区10号总面积4247.6平方米土地的使用者，使用期限自1999年3月10日至2049年3月9日。2011年2月22日，京威公司（甲方）与博魁中心（乙方）签订了《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》。该合同约定，“甲方将建筑大厦停车场（楼前停车场由东向西21个车位，楼后地面和地下停车场及洗车房、擦车棚、休息室、员工宿舍）委托给乙方经营管理，委托经营期限自2011年3月1日起至2031年2月28日止，共计20年；甲方收取乙方的管理费为：第一个五年每年5万元，第二个五年每年6万元，第三个五年每年7万元，第四个五年每年8万元，乙方按季上交，每次应付1.25万元，于每季5日前上付；乙方按国家规定办理停车、洗车、车辆维护等相关手续，按国家法定标准收费，甲方为乙方办理相关营业证照提供相关手续；甲乙双方严格守信、诚实履行本合同。在本合同期限内（除不可抗力外），双方不得单方面终止、解除本合同。”该合同签订后，京威公司将该合同约定的场地交付给了博魁中心，博魁中心办理了停车场的经营手续并持有北京市海淀区交通委员会核发的《北京市公共停车场经营备案证》（该证件有效期自2013年10月25日至2014年10月24日）。博魁中心主张该公司建造了洗车房、擦车棚、休息室、员工宿舍等设施，开展了正常的营业活动。2013年12月31日，因京威公司施工改造需要使用博魁中心控制的停车场等区域，博魁中心（甲方）与京威公司（乙方）签订了《协议》（以下简称“协议”），该协议约定鉴于甲方是北京市海淀区10号建筑大厦停车场、洗车房以及相关配套的擦车棚、玻璃房等设施的使用权人，现双方经友好协商，就甲方上述场地及附属设施移交乙方使用事宜达成如下协议：使用期限为2014年1月1日至2014年12月31日，乙方提起30天通知甲方即可提前解除本协议，若乙方提前解除本协议，租金按照实际使用时间计算，使用费100万元；甲方于2014年1月1日停止停车场、洗车房对外的经营并交付乙方使用，使用期限内乙方自行使用、管理场地，但不允许对外进行经营，合同约定的场地设施，除有关部门指定或甲方同意拆除（甲方同意拆除建筑大厦楼面员工宿舍及厨房）的情况外，乙方不得自行拆除，如乙方自行拆除，则乙方依法予以重建或照价赔偿。该协议附有洗车房及楼上办公室、洗车房门前精品屋、楼面员工宿舍及厨房、地下车库员工宿舍及配件仓库、停车收费岗亭、擦车棚顶棚等设备的照片。2014年1月7日，博魁中心（甲方）与京威公司（乙方）就使用费相关事宜签订了《补充协议》。博魁中心主张该公司损失包括停车场收费损失、洗车收费损失及人工费用损失，博魁中心提交了2015年1月及2月工资单、洗车工合同、损失计算明细、北京市机动车停车场收费标准核准表等证据，京威公司对除北京市机动车停车场收费标准核准表以外的证据真实性均不予认可，对核准表的证明目的不予认可。博魁中心就第三项诉讼请求提交了照片，显示建筑大厦楼后地面建有彩钢房，地下停车场出口堆放有垃圾，从楼前通往楼后的东侧通道边摆放有石狮及一对底座。京威公司确认彩钢房系该公司在进行改造过程中于2014年搭建，但主张堆放在地下停车场出口处的系建筑材料，系该公司改造京威大厦时使用的，石狮原摆放在京威大厦门口，改造时拆下放在东侧通道边。现建筑大厦楼后地面彩钢房仍存在，地下停车场出口不再有建筑垃圾及建筑材料，从楼前通往楼后的东侧通道边不再有石狮及一对底座。京威公司主张博魁中心经营车辆修理业务，并就此提交了换轮胎的收据，博魁中心则主张未开展修车业务，该公司的修车工具只用于内部车修理。2014年12月17日，京威公司经北京市国信公证处公证，向博魁中心发出了《解除合同通知》，该通知载明京威公司以博魁中心未按约定及国家规定办理停车、洗车、车辆维护等相关手续，严重违反合同约定及有关国家规定，经该公司多次督促未予纠正为由，解除双方签订的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》。博魁中心确认于2014年12月18日收到该通知，但对解除理由不予认可。另查，本案审理中，北京市海淀区人民法院与海淀区市容市政管理委员会静态交通科进行了调查，静态交通科答复称京威公司相关人员于2015年春节前找到该科，提出因合同已经解除故不再委托博魁中心经营管理本案所涉停车场，但并未提交书面申请及函件，该科此后要求京威公司提交书面材料，但京威公司一直未予提交合同已依法解除的材料，若法院判令合同继续履行，博魁中心持判决书即可办理备案年检手续，无需京威公司工作人员持公章进行办理。再查，京威公司主张博魁中心欠付2014年9月25日至2014年12月25日的水费、电费等共计3651.45元，并就此提交了欠费明细，博魁中心对此予以认可并同意支付。博魁中心向京威公司支付租金至2015年5月31日。一审法院认为，博魁中心与京威公司签订的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同虽名为委托经营管理合同，但根据合同内容及合同期限综合分析，该合同性质应为租赁合同。该合同中明确约定“在本合同期限内（除不可抗力外），双方不得单方面终止、解除本合同”。京威公司虽于2014年12月17日向博魁中心发出了《解除合同通知》，以博魁中心未按约定及有关国家规定办理停车、洗车、车辆维护等相关手续，严重违反合同约定及有关国家规定，经该公司多次督促未予纠正为由，提出解除该合同。但是，双方签订的合同中明确约定“在本合同期限内（除不可抗力外），双方不得单方面终止、解除本合同”，而京威公司提出的解除理由并非基于不可抗力，故京威公司提出解除合同的理由不能成立，上述解除通知不能发生致使合同解除的法律效力，该合同应继续履行。鉴此，京威公司要求确认该公司上述解除行为有效，博魁中心归还涉案停车场（包括楼前停车场由东向西21个车位，楼后地面和地下停车场及洗车房、擦车棚、休息室和员工宿舍）的诉讼请求于法无据，法院不予支持。现建筑大厦楼后地面的彩钢房系京威公司在进行改造过程中于2014年搭建，故京威公司应将该彩钢房拆除，以恢复博魁中心依据2013年12月31日双方所签协议移交场地时的原状。对于京威公司协助博魁中心办理《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》约定的停车场、洗车房的经营备案手续的诉讼请求，法院认为，经调查，海淀区市容市政管理委员会静态交通科答复称若法院判令合同继续履行，博魁中心持判决书即可办理备案年检手续，无需京威公司工作人员持公章进行办理，故对博魁中心要求协助办理停车场经营备案手续的诉讼请求，法院不再支持；至于洗车房的经营备案手续，若博魁中心在办理经营备案手续过程中需要京威公司协助，则京威公司应予配合。博魁中心就所主张的损失依据为该公司自行计算的损失明细、工资单、洗车工合同、北京市机动车停车场收费标准核准表等证据，上述证据并不足以证明博魁中心主张的损失标准，且京威公司对上述证据的证明目的不予认可，故博魁中心的该项诉讼请求缺乏充分有效的证据予以支持，法院对此不予支持。京威公司主张博魁中心欠付2014年9月25日至2014年12月25日的水费、电费等共计3651.45元，并就此提交了欠费明细，博魁中心予以认可并同意支付，法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、北京京威世纪建筑大厦有限公司继续履行与北京博魁科贸中心于2011年2月22日签订的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》；二、北京博魁科贸中心在办理《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》约定的洗车房经营备案手续过程中，如需要北京京威世纪建筑大厦有限公司协助，北京京威世纪建筑大厦有限公司应于收到北京博魁科贸中心的书面通知后十日内予以协助；三、北京京威世纪建筑大厦有限公司于本判决生效后十日内将该公司在建筑大厦楼后地面搭建的彩钢房予以拆除；四、北京博魁科贸中心于本判决生效后十日内向北京京威世纪建筑大厦有限公司支付2014年9月25日至2014年12月25日的水费、电费共计3651.45元；五、驳回北京博魁科贸中心的其他诉讼请求；六、驳回北京京威世纪建筑大厦有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，就京威公司与博魁中心签订的《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》的性质问题，京威公司主张该合同性质为委托合同，而非租赁合同。而委托合同的行为表征应当为由受托人处理委托人事务、委托人预付处理委托事务的费用，而在本案中，博魁中心定期向京威公司支付管理费，并不符合委托合同的界定，从该合同中约定的双方当事人的权利义务来看，一审法院认定该合同性质为租赁合同正确，本院予以确认。其次，关于《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》效力问题。根据该合同书，博魁中心所经营管理的停车场包括楼前停车场由东向西21个车位，楼后地面和地下停车场及洗车房、擦车棚、休息室和员工宿舍，某部分附属物没有相应规划手续并不影响合同的整体效力，故一审法院认定《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》整体有效，本院予以确认。因部分附属物缺少相应规划手续，合同中关于租赁相应附属物的部分无效，但不妨碍合同继续履行。京威公司上诉主张《建筑大厦停车场委托经营管理合同书》应为无效，依据不足，本院不予支持。京威公司主张其于2014年12月17日发出的《解除合同通知》发生了解除合同的效力，但是本案中并未发生合同约定或法律规定的解除合同的事由，京威公司主张博魁中心在《停车场经营备案证》到期后未办理相关延续等手续，但是博魁中心未办理相关审批手续并不符合法定解除权的适用情形，京威公司该项理由缺乏事实和法律依据。故京威公司要求解除合同，归还涉案停车场的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，京威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京京威世纪建筑大厦有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  徐 冰二〇一八年三月二十二日法官助理  王 梦法官助理  李 正书 记 员  杨 帆