成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初199号 原告：廖妍，女，汉族，1984年5月21日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张蓉，四川天府律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：郎丹，四川天府律师事务所律师，一般授权代理。 被告：李萍，女，汉族，1989年6月20日出生，住四川省达州市通川区。 被告：吕荣辉，男，汉族，1991年7月21日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：王洪武，重庆百君（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都千嘉和房地产经纪有限公司。住所地：成都市温江区万春镇春江西路428号。 法定代表人：周英。 委托诉讼代理人：陈朝跃（公司员工），男，汉族，1991年1月18日出生，住云南省昭通市彝良县，特别授权代理。 原告廖妍与被告李萍、吕荣辉、成都千嘉和房地产经纪有限公司（以下简称千嘉和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告廖妍的委托诉讼代理人张蓉，被告吕荣辉的委托诉讼代理人王洪武，被告成都千嘉和房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈朝跃到庭参加了诉讼。被告李萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖妍向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令三被告连带返还原告支付的购房定金4万元；3、依法判令三被告赔偿原告房屋差价损失共计30万元；4、依法判令三被告赔偿精神损害抚慰金共计2万元；5、本案诉讼费用、房屋评估费用由三被告承担。事实与理由：2017年7月，原告经被告千嘉和公司介绍，与被告李萍见面就其与被告吕荣辉共有的位于成都市温江区房屋的买卖事宜进行了多次协商，并进入房内进行了实际考察。在协商过程中，被告李萍多次告知原告其与被告吕荣辉系夫妻关系。因为被告吕荣辉人在外地，故委托被告李萍出售房屋。原告还是不放心，多次询问被告李萍是否取得被告吕荣辉的同意。被告李萍均向原告作出了肯定的回答。2017年7月19日，在被告千嘉和公司主持下，原告与被告准备签订房屋买卖协议及补充协议。原告及被告千嘉和公司为了保证合同能够得到有效的履行，多次询问被告李萍是否取得了被告吕荣辉的同意。为了打消原告的顾虑，被告李萍用自己的手机拨通了被告吕荣辉的电话后，将手机交给了被告千嘉和公司的业务员，被告千嘉和公司业务员与被告吕荣辉进行了通话，确定被告李萍取得了被告吕荣辉的认可。原告便打消了顾虑，与被告李萍和被告吕荣辉的代理人李萍签订了房屋买卖合同及补充协议。并按照约定支付了购房定金4万元。 合同签订后，原告不断催促被告李萍与被告吕荣辉履行合同义务，被告李萍一直以需要与被告吕荣辉及家人准备结按资金筹结事宜为由一直拖延。原告迫于无奈与被告吕荣辉千嘉和公司的业务人员又于2017年9月16日去被告李萍达州老家找到被告李萍，被告李萍仍然让原告耐心等待。又过了几个月，被告李萍和被告吕荣辉没有动静，原告与被告千嘉和公司的业务员又于2017年11月5日第二次去达州找到被告李萍，被告李萍仍然让原告耐心等待，此时原告不再相信被告李萍，要求被告李萍必须告知自己被告吕荣辉的联系方式，以便催促其及时履行合同。原告给被告吕荣辉打电话催促其及时履行房屋买卖合同时，被告吕荣辉竟然否认出售房屋的事实，拒不履行合同。 2017年11月17日，在被告千嘉和公司的主持下，原告与被告李萍、被告吕荣辉一起就合同履行事宜进行了协商，最终由被告李萍向原告出具了解决方案。但是被告却未按照解决方案执行。被告的行为给原告造成巨大的经济损失，原告为了维护自己的合法权益，特具状贵院。 原告廖妍于2018年3月9日向本院提出变更诉讼请求申请，将第三项关于“判令三被告赔偿原告房屋差价损失共计30万元”的诉讼请求变更为：“依法判令三被告连带支付违约金17.6万元”。 被告吕荣辉辩称，其是在2015年7月9日和被告李萍离婚，离婚协议书约定案涉房屋归吕荣辉所有，当时房屋没交付、资料不齐所以就没办房产证，这个房子吕荣辉从没委托李萍出售，所以全部责任由被告李萍承担，跟吕荣辉没关系。对于案涉的房屋在交易的时候并没有登记在被告吕荣辉的名下，原告和被告李萍对案涉房屋所签的合同属于无权处分的无效合同。原告与被告吕荣辉没有合同关系，被告吕荣辉没有授权被告李萍签订合同。在整个交易的过程中，原告和被告千嘉和公司没有查清相关的事实，我认为原告与被告千嘉和公司都有过错，应当承担相应责任。被告李萍和被告千嘉和公司所收取的定金返还的责任应当由被告李萍和被告千嘉和公司分别承担，与被告吕荣辉没有关系。原告所提出的违约责任，因合同无效而不能成立，且违约比例过高。同时和被告吕荣辉也没任何关系。精神损失没有任何法律依据。 被告李萍未到庭参加诉讼活动，也未在法定答辩期限内向本院提交书面答辩状。 被告千嘉和公司辩称，其不认可诉讼请求，买卖合同是双方签的，补充协议这些可以解除。其只退代收的3万元订金，李萍收走的1万元不退。如果合同解除千嘉和公司不构成违约。精神抚慰金应由李萍承担。千嘉和公司没有承担违约责任的事实依据，合同签订是原告廖妍和被告李萍签字确认的，买卖合同是约定双方签订的，是由被告李萍违约造成的，抚慰金也不应该由千嘉和公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证,根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 廖妍与李萍于2017年7月19日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》约定将李萍与吕荣辉共有的成都市温江区万春镇天香路二段299号68栋1单元16楼1604号的房屋出售给廖妍。房屋成交价格为440000元，合同签订当日廖妍向李萍支付了购房定金4万元，其中1万元给李萍，3万元由千嘉和公司代为保管，李萍向廖妍出具了收款凭条。2015年7月9日，李萍与吕荣辉签订《离婚协议书》，协议书第三条约定：“位于成都市温江区归男方吕荣辉所有”。李萍与吕荣辉于签订《离婚协议书》当日办理离婚登记。 《房屋买卖合同》第四条第二款约定：“因甲方原因致使乙方未能在领取产权证之日起30日内取得房屋所有权证书的，乙方可解除合同。（1）如乙方选择解除合同的，书面通知甲方解除合同，并可依据合同第6.1条约定追究甲方违约责任。甲方应当自合同解除之日起三日内退还乙方全部已付款”。《房屋买卖合同》第六条第一款约定：“甲、乙双方任何一方有导致合同解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款40%的违约金”。本院于2018年2月28日向李萍邮寄送达廖妍提交的起诉状副本。 另查明，2017年7月19日签订合同时，李萍和吕荣辉尚未取得案涉房屋的不动产权证书。 上述事实，有李萍和廖妍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、收款凭条、《离婚协议书》、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，廖妍与李萍签订《房屋买卖合同》时具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《房屋买卖合同》依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点在于：1、廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》对吕荣辉是否有效的问题；2、廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》能否解除的问题；3、廖妍主张李萍、吕荣辉、千嘉和公司连带返还廖妍支付的购房定金4万元的问题；4、李萍、吕荣辉、千嘉和公司是否应当向廖妍承担连带支付违约金17.6万元和赔偿精神损害抚慰金2万元的问题。针对以上争议焦点本院具体分析如下。 关于廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》对吕荣辉是否有效的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。根据庭审查明，廖妍提供的李萍与吕荣辉的身份证复印件及吕荣辉提供的李萍与吕荣辉的微信聊天记录不能证明吕荣辉同意李萍出售房产的事实。吕荣辉与廖妍的微信聊天记录也并没有吕荣辉的明确表示李萍有代理其处分房屋的权利。合同当事人为李萍与廖妍，在签订房屋买卖合同及补充协议时吕荣辉并没有在现场，李萍也未向廖妍出示过吕荣辉对李萍的授权委托书，并且吕荣辉对李萍出卖案涉房屋的行为没有进行追认。李萍在吕荣辉不在场且未取得其授权委托书的情况下，与廖妍签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分行为，虽然订立合同双方意思表示真实，但合同只对李萍和廖妍产生效力，对吕荣辉并不产生效力。 关于廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》能否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。本案中李萍在签订《房屋买卖合同》时并未取得案涉房屋的不动产权证，李萍在对案涉房屋没有处分权的情况下与廖妍签订《房屋买卖合同》的行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的构成要件，其产生的法律后果是法律上的履行不能，截至法庭辩论终结前，李萍也未取得案涉房屋的权属证书，廖妍不能实现合同目的，其享有法定解除权。故，本院认为，廖妍有权解除其与李萍签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。廖妍向法院提起的诉讼请求中要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，本院在受理后，于2018年2月28日向李萍邮寄送达廖妍提交的起诉状副本，视为廖妍通过法院向李萍履行了解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的通知，其行使了合同解除权。 关于廖妍主张李萍、吕荣辉、千嘉和公司连带返还廖妍支付的购房定金4万元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，廖妍与李萍签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，廖妍向李萍支付了4万元的定金，其中1万元给李萍，3万元经李萍授权千嘉和公司代为收取保管，故，廖妍和李萍之间成立4万元定金的定金合同法律关系。《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，廖妍可以要求恢复原状，要求李萍返还定金4万元。千嘉和公司和廖妍之间不存在定金合同关系，廖妍请求千嘉和公司返还4万元定金没有事实依据和法律依据。李萍和廖妍签订合同的效力不及于吕荣辉，且吕荣辉在李萍和廖妍签订合同时已经离婚，李萍收取的定金也未用于夫妻共同生活，故，廖妍请求吕荣辉返还4万元定金亦没有事实依据和法律依据。 关于廖妍主张李萍、吕荣辉、千嘉和公司连带支付违约金17.6万元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》中第6.1条约定违约金为总房价款的40%，而合同约定的房屋总价款为440000元。千嘉和公司和廖妍之间存在的是居间合同关系而非房屋买卖合同关系，且千嘉和公司和廖妍之间并未就李萍因违法合同需要承担违约金责任时约定千嘉和公司承担连带责任。另房屋买卖合同效力只及于合同当事人廖妍与李萍，廖妍向吕荣辉、千嘉和公司主张连带赔偿其违约金的诉讼请求缺乏事实与法律上的依据。故，本院支持廖妍主张李萍向其支付违约金17.6万元的诉讼请求。 关于廖妍主张李萍、吕荣辉、千嘉和公司赔偿精神损害抚慰金2万元的问题。 根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定：“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”。本案为合同纠纷而非侵权责任纠纷，廖妍的人格权利没有遭受非法侵害，其诉讼请求李萍、吕荣辉、千嘉和公司赔偿精神损害抚慰金缺乏请求权基础。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、判决廖妍与李萍签订的《房屋买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除； 二、李萍于本判决生效之日起十五日内向廖妍返还定金4万元； 三、李萍于本判决生效之日起十五日内向廖妍支付违约金17.6万元； 四、驳回廖妍的其余诉讼请求。 案件受理费3950元，由李萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年三月二十八日 书记员  龙治儒