山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0124民初46号 原告：刘某某，男，1961年12月9日出生，汉族，住平阴县， 委托诉讼代理人：罗防，山东光敏律师事务所律师。 被告：周某某，男，1990年10月24日出生，汉族，住平阴县， 委托诉讼代理人：宋书斌，女，1974年4月26日出生，汉族，平阴玫城法律服务所工作人员。 被告：曹某某，女，1991年1月5日出生，汉族，住址同上， 第三人：济南XX不动产经纪有限公司，住所地平阴县。 法定代表人：孟令明，总经理。 委托诉讼代理人：冯福衍，男，1987年5月19日出生，汉族，济南XX不动产经纪有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：凌永辉，山东光敏律师事务所律师。 原告刘某某与被告周某某、曹某某、第三人济南XX不动产经纪有限公司（简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2018年2月11日开庭，原告刘某某及委托诉讼代理人罗防，被告周某某委托诉讼代理人宋书斌到庭参加诉讼；2018年3月8日开庭，原告刘某某委托诉讼代理人罗防，被告周某某委托诉讼代理人宋书斌、第三人济南XX不动产经纪有限公司委托诉讼代理人冯福衍、凌永辉到庭参加诉讼。两次开庭被告曹某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告曹某某签订的《房产买卖合同》；2.判令由两被告双倍返还定金2万元；3、判令由两被告赔偿原告支付的中介费6500元；4、诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2017年11月19日，经房产中介撮合，原告刘某某与被告签订《房产买卖合同》，约定由原告购买被告位于平阴县城新中佳园B5号楼XX单元四层西户房产一处，该房产建筑面积为86.73平方米，包括附属建筑物，总价款为65万元。合同约定原告于合同签订当日支付定金1万元。合同签订后，原告即向被告曹某某支付定金1万元。2017年12月6日，被告告诉原告，房子不卖了。原告认为，双方订立的合同合法有效，现被告单方违约。诉请如前。 被告周某某辩称，案涉房产为本人婚前财产，本人未委托妻子曹某某出卖该房产，妻子曹某某违背本人意愿出卖该房产行为当然无效。另在曹某某没有本人委托书前提下，第三人XX公司未尽审查义务，最终导致该买卖合同无效，中介费用应由第三人予以偿还。 被告曹某某未提交答辩。 第三人XX公司述称，双方诉争的法律关系是房屋买卖合同关系，案涉房产应为两被告共同财产，被告周某某对其妻曹某某出卖案涉房产是明知的，现卖方违约，两被告应共同承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告周某某、第三人XX公司对原告刘某某提交的夫妻关系证明、《房产买卖合同》、定金收到条无异议，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据，本院认定如下： 1.被告周某某提交房屋权属状况信息证明，拟证实案涉房产为其本人财产；第三人XX公司提交案涉的房屋所有权证，拟证实案涉房产为两被告夫妻共同财产。原告刘某某、第三人XX公司对房屋权属状况信息证明三性无异议，但对其证明对象不认可；被告周某某对房屋所有权证真实性无异议，但对其证明对象不认可。对案涉房产所有权人主体本院将综合分析予以认定。 2、原告刘某某提交第三人出具的中介费收据一份，拟证实已缴纳中介费。第三人无异议，被告周某某不予认可。本院认为该收据载明交款人为原告刘某某，收款事由为中介费，加盖第三人财务专用章，符合本地传统交易习惯，本院对该证据予以认定。 3、原告刘某某提交录音证据两份，拟证实被告周某某对其妻曹某某卖房行为是知情的。第三人XX公司无异议，被告周某某对该证据三性无异议，但对证明对象有异议，认为录音中仅是其妻曹某某自认打过电话，原告、第三人仅是听说，不能证实原告该主张。本院对该证据将综合认定。 本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下： 2017年11月19日，经第三人介绍，原告刘某某（乙方）与被告周某某（甲方）之妻曹某某签订《房产买卖合同》一份，第一条房屋基本情况：房屋所有人周某某，权属证书号：平房权证城字第XX号，房屋地址：平阴县城新中佳园B5号楼XX单元四层西户，建筑面积为86.73平方米，包括附属建筑物。第二条成交价格：房屋及房屋装修、附属物的总价款为人民币大写：陆拾伍万元整（小写￥650000.00元）。第三条定金：甲乙双方在签订此合同当日，乙方支付人民币定金大写：壹万（小写￥10000.00元）。第五条税费承担：乙方承担全部过户费用与中介服务费。第八条违约责任：第1款约定“该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结；同时，甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及中介费”。 合同签订后，原告即向被告曹某某支付定金1万元，向第三人缴纳中介费6500元。后被告拒绝履行案涉合同。 另查明，案涉房屋购买时间为2012年6月15日，登记所有权人为周某某，登记时间为2015年3月30日。 再查明，被告周某某与被告曹某某系夫妻关系，二人于2013年1月10日登记结婚。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房产所有权人是谁；二、被告周某某对其妻曹某某出售案涉房屋并签订《房产买卖合同》是否明知。 关于焦点一，不动产登记具有权利推定和公示公信作用。在对外关系中，对于不动产的登记权利人来说，其在应对他人的权利主张时，在对方没有其他证据证明不动产登记是错误的情况下，其仅依靠不动产登记证就能抗辩对方的否定性主张。在内部关系中，登记并不决定物权所属，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果。本案中，对原告刘某某及第三人XX公司来讲，其系外部关系，案涉房产虽登记于二被告夫妻关系存续期间，案涉房产所有权人应以登记记载为准，即案涉房产权利人为被告周某某。 关于焦点二，从录音通话内容分析，录音通话中被告曹某某语态自然、内容清晰，多次讲述被告周某某对“卖房”这一事实的关联语句，特别是对关于双方争议的“空调是否作价”这一问题的表述，与原告刘某某及第三人XX公司陈述相印证。故本院认定被告周某某对其妻曹某某卖房及签订合同行为是明知的。 本案中，被告曹某某在其夫周某某明知且认可的前提下与原告刘某某签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，应当认定合法有效。现两被告明确表示案涉房产不再出售，至案涉合同无法继续履行，已属违约，应共同承担相应的违约责任。鉴于原告同意解除案涉合同，故对于原告要求解除原、被告于2017年11月19日签订的《房产买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。两被告应按合同约定双倍返还定金。关于中介费损失，原告刘某某依房屋买卖合同关系而非居间合同关系主张权利，应按照双方签订的房屋买卖合同中关于损失条款的约定进行处理，中介费损失属两被告违约给原告造成的损失范畴，亦应按合同约定由两被告赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘某某与被告曹某某于2017年11月19日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日起解除。 二、被告周某某、曹某某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某返还定金20000元。 三、被告周某某、曹某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某损失6500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费562元，减半收取281元，财产保全费320元，由被告周某某、曹某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 孟广军 法官助理 赵 香 二〇一八年三月十五日 书 记 员 张 燕