苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初907号原告：戴利新，男，1988年11月4日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：谢群山、姜辉，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：汪鹰（曾用名汪云），男，1981年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告戴利新与被告汪鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法适用简易程序由代理审判员靳义威独任审判，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序，依法组成由审判员干文建担任审判长，代理审判员靳义威主审，人民陪审员钱惠良参加评议的合议庭审理，于2018年3月23日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告戴利新及其委托诉讼代理人谢群山、姜辉，被告汪鹰到庭参加诉讼。第二次开庭，原告戴利新的委托诉讼代理人谢群山、姜辉到庭参加诉讼，被告汪鹰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴利新诉称，2016年2月21日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》一份，约定原告以1400000元的价格购买被告所有的座落于苏州市相城区之房屋（不动产证尚未办理），原告于2016年2月21日向被告支付了定金50000元。《房屋买卖定金协议》第十三条约定“如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20％作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿……”，第十五条约定：“①、甲方房产证尚未办理，到甲方办理好房产证后双方在10个工作日内办理网上存量房买卖契约合同及资金托管手续。②、甲方保证房产证、土地证三个月”。在此协议签订后的三个月中，被告一直未办理不动产证，后经原告催促，原、被告于2016年6月28日签订《补充协议》一份，约定“汪鹰在2016年9月30号之前无法办理好不动产证，将承担双方签订的定金协议的违约责任（28万及其他损失）特此补充”。自协议签订至今，原告一直不间断催告被告办理不动产证并切实履行合同，被告总是拖延，不予办理不动产证及过户手续。根据《合同法》第九十四条之相关规定，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告可以主张解除合同。据此，原告主张解除双方间订立的《房屋买卖定金协议》。根据《合同法》第一百十三条之规定“当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”，以及《房屋买卖定金协议》第十三条和《补充协议》的相关约定，当被告违约后，约定的违约金280000元不足以弥补损失，责任方应据实赔偿。被告的拒不履约行为已构成严重违约，这不仅使原告订立合同的目的落空，而且给原告造成了重大损失，其不仅应当返还原告支付的定金50000元，而且还须赔偿原告在被告履行合同后可获得之450000元的利益损失。请求法院判令：1、解除原、被告之间订立的《房屋买卖定金协议》；2、被告返还定金50000元并赔偿因其违约给原告造成的损失450000元，以上合计人民币500000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告汪鹰辩称，同意解除原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》，也同意返还原告定金50000元，对于损失可以与原告协商，因为当时我买下涉案房屋的时候实际产权人是四人（我父亲汪林宝、我母亲顾小妹、我妻子王萍和我），因为买房是按揭贷款，去办房产证需要四个产权人一同去开发商处签字，因为当时我父亲病重就没有去签字，当时不办产证也没有影响，所以一直也没有去办，卖房的时候因为我妻子不同意卖房也不同意去办理房产证，所以导致现在不能将涉案房屋过户给原告。经审理查明，2016年2月21日，原告戴利新作为乙方、被告汪鹰作为甲方、苏州市相城区渭塘和平房产中介服务部作为中介方，三方共同签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：甲方自愿将座落于苏州市相城区渭塘镇朗悦湾花园25幢703室的房屋出售给乙方，房屋面积133平方米，房屋尚未办理不动产权证。甲、乙双方约定房屋的实际成交价格为1400000元，包含中央空调、厨房设备及水电、煤气、有线电视等固定设施和房屋现有装修。乙方于2016年2月21日向甲方支付购房定金50000元，定金最终充抵房款。甲方向乙方交付房屋的时间为款清交房，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。办理房屋转让后续所产生的相关税费由乙方承担。甲方须保证房屋权属无争议，并承诺房屋出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方房产证尚未办理，到甲方办理好房产证、土地证后，双方在10个工作日内办理网上存量房买卖契约合同及资金托管手续，甲方保证房产证、土地证三个月内办理。合同还对其他内容作了约定。合同落款甲方处由被告汪鹰签字，乙方由原告戴利新签字，中介方处由苏州市相城区渭塘和平房产中介服务部加盖公章。《房屋买卖定金协议》签订当日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人汪鹰出售朗悦湾花园25幢703室房屋已经得共有人的同意，如有纠纷本人愿承担一切法律责任。”合同签订后，原告于2016年2月21日向被告支付了购房定金50000元。原、被告于2016年6月28日签订一份《补充协议》，载明：“戴利新购朗悦湾25幢703室房屋，因房东汪鹰本人原因无法办理不动产证，双方签订的定金协议已经到期，已经到交易最后期限，现双方另协商，原定金合同合法有效。戴利新同意汪鹰到2016年9月30号之前办理好不动产证，并办理过户手续，若汪鹰无法在2016年9月30号之前无法办理好不动产证，将承担双方签订的定金协议的违约责任（28万及其他损失）特此补充。”审理中，本院至苏州市不动产登记中心相城分中心调取了涉案房屋的不动产登记查询表，不动产登记查询表显示苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园25幢703室房屋的现所有权人为苏州市合景房地产开发有限公司，所有权证号为苏房权证相城字第××号，发证面积133.38平方米。本案审理过程中，经原告申请，本院委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对涉案的苏州市相城区渭塘镇朗悦湾花园25幢703室房屋的价值进行了鉴定，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司于2018年2月7日出具房地产估价报告，苏州市相城区渭塘镇朗悦湾花园25幢703室房屋（毛坯）的评估价为1875800元。原告为此预付鉴定费15200元。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖定金协议》、承诺书、收条、《补充协议》、房地产评估报告、鉴定费票据等证据、本院调取的不动产登记查询表及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规效力型强制性规定，合法有效，应作为确定双方权利义务的依据，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在《房屋买卖定金协议》中约定被告应在协议签订后三个月内办理好房产证、土地证等不动产权证书，后因被告未能如期办理好不动产权证书，原、被告于2016年6月28日达成补充协议，约定被告应于2016年9月30日前办理好不动产权证书，此后被告仍未能按约办理好不动产权证书。审理中，被告表示涉案房屋的共有权人之一即被告妻子不同意卖房也不同意办理房产证导致不能将涉案房屋出售给原告。本院认为，《房屋买卖定金协议》签订后，原告依约履行合同义务，向被告支付了定金50000元，被告于协议签订当日书面承诺其出售涉案房屋已征得其他共有权人的同意，现被告表示其妻子不同意出售涉案房屋，且至原告起诉时被告仍未按照《房屋买卖定金协议》及《补充协议》的约定办理好涉案房屋的不动产权证书，被告以自己的行为表明不履行合同义务，已严重违反诚实信用原则，构成根本违约，原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖定金协议》，本院予以支持。关于原告主张因被告违约给其造成的损失，本院认为，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。根据《房屋买卖定金协议》第十三条的约定“如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，原告主张其损失已超过房屋实际成交价的20%，并申请对涉案房屋的价值进行了评估，经评估，涉案房屋的评估价与原、被告协商确定的实际成交价之间的差额为475800元，现原告按450000元主张其损失合法有据，本院予以支持。另因本案合同解除，原告作为无过错一方有权要求被告返还定金50000元，且被告对返还定金50000元也无异议，故本院亦予以支持。被告汪鹰第二次开庭经本院传票传唤未到庭，视为放弃相应的抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告戴利新与被告汪鹰于2016年2月21日签订的《房屋买卖定金协议》解除。二、被告汪鹰于本判决生效之日起十日内返还原告戴利新定金人民币50000元。三、被告汪鹰于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴利新损失人民币450000元。上述二、三项义务，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-003492。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。本案案件受理费8800元、鉴定费15200元，合计人民币24000元，由被告汪鹰负担（该款原告已预交，不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建代理审判员  靳义威人民陪审员  钱惠良二〇一八年三月三十日书 记 员  林晓华