广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12193号原告：练成芬，男，1967年8月12日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人:侯靖宇，广东载信律师事务所律师。被告：曾涛，男，1988年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市安福县，委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，银行员工。委托诉讼代理人：肖冰，银行员工。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地，住所地广东省中山市**蓝波湾豪庭D-31卡会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。第三人：中山市鸿盛典当有限公司，住所地，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城******会信用代码91442000582979457D。法定代表人：阮仲光。委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。原告练成芬与被告曾涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，根据原告申请依法追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）、中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）、中山市鸿盛典当有限公司（以下简称鸿盛公司）作为本案的第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告练成芬及其委托诉讼代理人侯靖宇，被告曾涛及其委托诉讼代理人黄兰根，第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人郑祝远，第三人鸿盛公司委托诉讼代理人吴浚年到庭参加诉讼。第三人胜意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告练成芬向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的二手房买卖合同及居间服务合同二手房买卖部分;2.由原告代被告归还涉案房产位于广东省中山市西区××花园××房尚欠的住房按揭贷款，由第三人建设银行中山分行注销上述房地产的抵押登记；3.被告在涉案房地产注销抵押登记之日起7日内协助原告办理过户登记，将涉案房产登记至原告名下;4.被告向原告交付涉案房产;5.被告赔偿原告已支付的中介费10000元。事实与理由：2017年1月13日，原告作为买方与被告曾涛作为卖方到第三人胜意公司签订了二手房买卖合同及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同），约定：交易对象位于广东省中山市西区××花园××房物业，建筑面积89.95平方米，已办理不动产权证；现状为毛坯，有抵押；该房产总价款739000元，其中定金150000元，买方应于2017年1月13日支付给卖方5000元，2017年1月20日前支付145000元；剩余楼款589000元，买方向银行申请按揭贷款约500000元，其余款项应于买方收到按揭银行通知后多退少补；卖方注销抵押后及买方银行贷款批复后十五个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税缴税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；卖方须在过户当天将该房地产交于买方使用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。合同签订后，原告于2017年1月13日向被告支付150000元定金，被告当日签署收据；于2017年1月7日向第三人胜意公司转账支付5000元中介费；于2017年1月22日向第三人胜意公司转账支付5000元中介费。合同履行期间，被告隐瞒已出产权证的事实，向第三人胜意公司表示不愿按合同价继续交易涉案房产。2018年6月11日，被告再次向原告表示不愿出售涉案房产。被告的行为已严重违反合同约定，故原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告练成芬明确诉讼请求2为：原告代被告曾涛归还涉案房产位于广东省中山市西区××花园××房尚欠第三人鸿盛公司的抵押贷款，第三人鸿盛公司协助原告办理涉案房产的注销抵押登记手续，注销抵押登记手续办理后由被告协助原告办理过户手续。庭审中，原告练成芬明确涉案房屋总价款为739000元，原告已向被告曾涛支付定金150000元并代被告向第三人建设银行中山分行归还贷款293000元，尚欠被告购房款296000元。因涉案房屋已抵押给第三人鸿盛公司，原告同意先向第三人鸿盛公司垫付有关欠款，并保留就差额部分起诉的权利，同时表示自愿承担在交易中产生的所有税费。原告练成芬对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.中山市不动产登记资料证明表；3.网上银行转账截图；4.微信聊天截图；5.中国工商银行境内汇款电子回单；6.中山市不动产登记资料查询结果。被告曾涛辩称，1.被告不同意继续履行涉案合同，因被告认为涉案房屋不具备履行条件，涉案的房产仍处抵押状态，而且由于被告与案外人有大概300000元左右的经济纠纷，截至目前涉案房屋有可能被案外人查封，目前正在执行阶段；2.被告认为原告在起诉要求继续履行的情况下仍要求被告负担原告已经支付的中介费10000元是没有事实及法律依据的，双方签订的合同没有约定被告逾期履行过户义务的情况下需要负担中介费，合同约定中介费是由原告负担，该中介费属于原告购房的成本支出，既然原告要求继续履行合同，也就无权要求被告承担中介费；3.原告已分别向被告支付购房款150000元、293000元，若继续履行，尚欠多少购房款由法院认定；4.被告了解原告名下有多处房屋，其是否具备购买涉案房屋资格由法院认定。第三人建设银行中山分行述称，1.我行协助注销抵押登记时因在执行过程中被纳入被执行人失信名单，对我行的声誉造成影响，故我行明确表示不同意由原告练成芬代被告曾涛偿还按揭的贷款，我方仅同意由被告以其本人的名义还清本息，然后办理注销抵押登记手续，本案的房屋买卖合同纠纷与我行的贷款纠纷是两个法律关系，应该分开处理；2.被告从2018年7月开始没有正常还款，截止2018年7月18日尚欠本金293743.56元、利息1212.87元。诉讼中，第三人建设银行中山分行向本院提交了书面代理词，陈述：“曾涛于2014年11月12日在我行贷款330000元，2034年11月12日到期……2018年8月30日曾涛已还清我行借款本金、利息，涉案房产所担保的债权已清偿完毕，我行已到国土部门办理注销抵押登记申请，国土部门未回件。”第三人建设银行中山分行对其陈述意见在举证期限内提交中国建设银行中山分行个人贷款对账单2份为证。第三人鸿盛公司述称，1.第三人鸿盛公司仅与被告曾涛存在典当抵押关系，目前被告尚欠第三人鸿盛公司本金300000元，暂时没有拖欠利息；2.无论被告或原告任何一方还清欠款，在收到本金、利息以及因本案产生的律师费17000元后，第三人鸿盛公司都同意办理注销抵押登记。第三人鸿盛公司对其陈述意见在举证期限内提交以下证据：1.最高额抵押典当合同、当票、抵押登记证；2.委托代理合同。第三人胜意公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，曾涛作为卖方与练成芬作为买方、胜意公司作为居间方签订了二手房买卖居间合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××花园××房，该房地产处于抵押状态；该房产转让总价为739000元，定金150000元为第一部分楼款，买方同意在签署合同时向卖方支付5000元，在合同生效后7日内再向卖方支付定金145000元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，买方将定金交付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方已收讫，卖方应向买方开具定金收据；卖方签署合同时必须将房地产权证给予居间方，并配合居间方办理该房产相关交易手续；589000元为第二部分楼款，买方意向贷款金额为500000元（具体贷款金额以银行批复为准），卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后十五个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；买方自愿支付交易过程中产生的所有税费，如合同履行过程中因法律法规和政策变化原因需缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方须在过户当天将房地产交予买方使用；本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还、抵押、查封等事宜，卖方应在签署中山市房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后无需买方负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；买方向居间人支付居间服务费16000元；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；备注条款为买方办理交易手续可用亲戚朋友名义购买此房。合同还约定了其他内容。合同签订当天，练成芬把其曾于2017年1月7日向胜意公司提前支付的购房定金5000元及剩余购房定金125000元，合共130000元交付给曾涛。2017年1月22日，练成芬向胜意公司支付了中介费5000元。后因曾涛于2018年6月向练成芬明确表示不愿意继续出售涉案房屋，练成芬遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，练成芬于2018年8月30日向曾涛转账支付了购房款293000元用于清偿曾涛拖欠建设银行中山分行的借款本息。另查，截止2018年10月30日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市**××花园××房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第XXX号]的房地产即涉案房屋，权利人为曾涛，产权登记时间为2018年4月26日；于2018年4月26日抵押给建设银行中山分行，被担保主债权数额为330000元，于2018年9月21日注销抵押登记；于2018年6月22日抵押给鸿盛公司，被担保主债权数额为500000元。本案诉讼中，练成芬提出诉讼财产保全申请，涉案房屋于2018年6月29日因本案被本院查封，除本案查封外无其他被查封的情形。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。练成芬与曾涛签订的二手房买卖居间合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同书合法有效，各方均应恪守履行。练成芬已依约支付购房定金150000元以及购房款293000元，已积极履行了合同义务，曾涛应按照合同约定配合练成芬办理注销抵押及过户等相关手续，但曾涛明确表示不愿意继续履行合同，故本案违约方为曾涛，应由曾涛承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案房屋除因本案被本院第一查封外，不存在无法履行的情形，练成芬要求曾涛继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。根据二手房买卖居间合同中“卖方（即曾涛）须在过户当天将房地产交予买方（即练成芬）使用”之约定，曾涛应在办理过户当天将涉案房屋交付给练成芬，故对于练成芬请求曾涛向其交付涉案房屋的诉求，本院亦予以支持。针对涉案房屋尚欠鸿盛公司的抵押贷款未清偿完毕的问题，经询问，练成芬明确同意自筹资金先行垫付清偿前述房产抵押贷款本息及律师费等相关费用，若垫付款项超出其尚欠的购房余款296000元（739000元-150000元-293000元），就超出部分将另行起诉，不在本案中处理。故鸿盛公司作为款项接收方，应协助配合练成芬办理代为清偿手续以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据二手房买卖居间合同的约定以及庭审中练成芬的意思表示，由练成芬负担。对于练成芬请求曾涛赔偿中介费10000元的诉求，根据已查明的事实可知，练成芬已向胜意公司支付的中介费为5000元，同时根据二手房买卖居间合同中“若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”之约定，本案中违约方为曾涛，曾涛应向练成芬赔偿已实际支付的中介费，故本院认定曾涛应向练成芬赔偿中介费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾涛继续履行与原告练成芬于2017年1月13日签订的二手房买卖合同及居间服务合同；二、原告练成芬于本判决发生法律效力之日起七日内代被告曾涛向第三人中山市鸿盛典当有限公司清偿位于中山市X区X道X号X花园X幢X房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第XX号]的贷款本金、利息及律师费等相关费用（贷款本金、利息及律师费等相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；第三人中山市鸿盛典当有限公司于原告练成芬清偿前述贷款本金、利息及律师费等相关费用后七日内协助办理注销前述房地产抵押登记手续（被担保主债权数额为500000元）；被告曾涛于前述房地产抵押登记注销后七日内协助将前述房地产过户至原告练成芬名下并于办理涉案房地产过户手续当日将前述房地产交付给原告练成芬；三、被告曾涛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告练成芬赔偿中介费5000元；四、驳回原告练成芬的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11290元，诉讼保全费4265元，合共15555元(原告练成芬已预交)，由原告练成芬负担104元，被告曾涛负担15451元（被告曾涛负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告练成芬）。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年十一月六日书 记 员  姚 班黄怡凤