宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0104民初10953号 原告：王志明，男，1976年5月31日，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：银川建发集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市正源北街建发大阅城。 法定代表人：杨伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍嘉伟，宁夏合天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖维振，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 第三人：刘勇，男1975年4月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告王志明与被告银川建发集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理，诉讼中，本院依法通知刘勇作为本案第三人到庭参加诉讼。本案依法适用普通程序于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告王志明、被告银川建发集团股份有限公司的委托诉讼代理人伍嘉伟、第三人刘勇到庭参加诉讼。本案于2019年2月18日依法适用普通程序再次公开开庭进行了审理，原告王志明、被告银川建发集团股份有限公司的委托诉讼代理人伍嘉伟、肖维振到庭参加诉讼，第三人刘勇经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王志明向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告房屋保证金40000元和保证金两年利息5000元；3.被告赔偿原告当年房屋租金5%的违约金9158.87元，以上合计54158.87元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于银川市XXX区号营业房出租给原告，经营牛肉面馆，合同期限为三年，自2016年5月20日至2019年8月19日止。2018年8月17日被告告知原告其已将该房屋出售他人，并要求原告将合同和保证金过户给新的房东，鉴于被告这种违约失信行为，故原告要求解除双方的租赁合同，并退还保证金及相应的利息，承担违约金，为此原告诉至法院。 银川建发集团股份有限公司辩称，被告在出售涉案房屋后并未妨害原告的承租利益，保证了原告的优先购买权，原告表示不愿购买涉案房屋，原告至今一直使用涉案房屋，不能因此向被告主张解除合同。关于被告与涉案房屋现房主刘勇之间对于租赁费用及收益的协商，与本案无关，被告不存在原告所述的违约行为，不应承担违约责任。同时双方签订的合同约定保证金系无息退还，原告要求被告返还保证金的利息亦无依据。 第三人刘勇陈述，同意原告继续使用涉案房屋，第三人与原告协商过，如果原告不租的话，房子就还回来。第三人不能因原、被告的纠纷受到损失。原告的房租一直是交给被告的，第三人没有收到原告的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的房屋租赁合同一份、确认书一份、商品房买卖合同一份、出库单一份，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的房屋租赁登记备案证明，能够表明原告租赁上述房屋的事实，本院予以采信。对于原告提交的录音光盘一张，被告对此不予认可，原告亦未提交其他证据进行佐证，故本院对该证据不予采信。对于被告提交函一份，原告表示该函中签字非原告所签，但放弃申请对该函中笔迹的真伪进行鉴定，故本院对该证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告承租被告名下的位于银川市XXX区#楼102号房，建筑面积223.66平方米。租赁期限为：2016年5月20日始至2019年8月19日止；原告租赁该房屋用于经营马五苏牛肉面项目，原告在签订合同当日一次性向被告缴纳履约保证金40000元，合同终止后15各工作日内，被告将保证金一次性无息退还原告。租金标准：2016年5月20日至2016年12月31日租金85289.01元，2017年1月1日至2017年8月19日租金89165.79元，于2016年5月20日前支付；2017年8月20日至2017年12月31日租金66147.45元，2018年1月1日至2018年8月19日租金117030.10元，于2017年7月20日前支付；2018年8月20日至2018年12月31日租金69452.39元，2019年1月1日至2019年8月19日租金122877.31元，于2018年7月20日前支付。原告第一期租金于2016年5月20日前支付，共计174454.80元，被告收到原告租金后原告提供房屋租赁发票。被告于原告付清第一期租金和履约保证金后二日内向乙方交付该房屋，原告须于90日前完成装修，开始正常营业。在租赁期限内，被告有权出售该房屋，出售时被告应提前30天书面告知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权，原告在十日内不予书面答复视为放弃优先购买权。原告放弃优先购买权的，被告应保证不因所有权发生变动而使本合同的履约受到影响。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，1.未按约定时间交付房屋达三十日的，2.因被告原因导致原告无法继续经营的。同时合同对租赁期间的违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向被告缴纳了履约保证金40000元及第一期租金174454.80元，被告给原告出具了相应费收据。后原告在涉案房屋经营马五苏牛肉面。2016年9月11日，原告签署确认书一份，表明：本人于2016年5月20日租赁被告位于银川市XXX区号房屋，按照《房屋租赁合同》的约定，在同等条件下，本人享有优先购买权，现本人自愿放弃该套房屋的购买权，特此确认。2017年7月，原告缴纳了涉案房屋2017-2018年度的房屋租金。后被告欲出售涉案房屋，2018年1月24日，向原告发函一份，载明：原告于2016年5月20日租赁被告位于银川市XXX区号房屋，按照《房屋租赁合同》的约定，在同等条件下，原告享有优先购买权，现征原告是否购买该房屋，请在收到函告后十五日内书面答复被告，逾期被告将视为原告放弃优先购买权，被告有权出售该房屋产权。特此函告。当日原告在该函上签字，并写明：本人放弃优先购买权。2018年6月22日，被告与第三人刘勇就涉案房屋出售签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋现已转移登记至第三人刘勇名下。原告认为被告出售涉案房屋并要求原告将合同和保证金过户给新房东，系违约失信行为，故诉至法院，要求判如所请。庭审中，第三人陈述其并未阻止原告继续租赁涉案房屋。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告表示被告告知其将涉案房屋出售他人，并要求原告将合同及保证金过户给新房东的行为属于违约失信，故要求解除双方签订的租赁合同并要求被告返还房屋保证金、赔偿违约金。根据双方签订的合同约定，“在租赁期限内，被告有权出售该房屋，出售时被告应提前30天书面告知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权，原告在十日内不予书面答复视为放弃优先购买权。原告放弃优先购买权的，被告应保证不因所有权发生变动而使本合同的履约受到影响”。2018年1月24日，被向原告发函一份表明其欲出售涉案房屋，原告在同等条件下，原告享有优先购买权等事宜，原告在该函上签字并写明其放弃优先购买权。2018年6月22日，被告与第三人签订合同将涉案房屋出售。故被告出售涉案房屋依约对原告进行了通知，保证了原告同等条件下的优先购买权，未违反双方合同约定。涉案房屋现虽已出售给第三人，但根据买卖不破租赁的原则，原告依法继续享有原租赁合同中承租人的相关权利，庭审中房屋买受人即第三人刘勇也明确表示愿意继续履行原租赁合同，故原租赁合同可依约继续履行至租赁期间届满。同时双方签订合同约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，1.未按约定时间交付房屋达三十日的，2.因被告原因导致原告无法继续经营的。原告提交的证据不足以证实被告存在上述行为，故依约不享有单方解除合同的权利。原、被告就合同解除亦未能协商一致，故对于原告要求双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。由于双方租赁合同尚未解除，对于原告要求被告返还房屋保证金及赔偿违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王志明的诉讼请求。 案件受理费1154元，由原告王志明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  汪 婷 人民陪审员  李素霞 人民陪审员  胡洪春 二〇一八年三月十三日 法官助理马聪聪 书记员金娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。