海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终347号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司哈尔滨中山支行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街12号。负责人：王昊，该行行长。委托诉讼代理人：宋祥山，男，该行职员。委托诉讼代理人：张仕海，男，该行职员。被上诉人（原审原告）：周亮，女，1987年7月27日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益群，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高桂芳，女，1962年12月3日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈益群，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚五月花房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市解放一路海圣大厦1401及15层、16层。法定代表人：邱大庆，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：海南博超房地产开发有限公司，住所地海南省海口市海甸岛胜景西路3号花语庭苑B3-102房。法定代表人：邹春金，该公司总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司哈尔滨中山支行（以下简称哈尔滨中山支行）因与被上诉人周亮、高桂芳、三亚五月花房地产开发有限公司（以下简称五月花公司）、海南博超房地产开发有限公司（以下简称博超公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第5608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人哈尔滨中山支行的委托诉讼代理人宋祥山、张仕海、被上诉人周亮、高桂芳的共同委托诉讼代理人颜振东、陈益群，到庭参加诉讼。被上诉人五月花公司、博超公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。哈尔滨中山支行上诉请求：确认哈尔滨中山支行无义务协助办理三亚市解放一路的海圣苑816号房屋产权过户到周亮、高桂芳名下的手续。事实和理由：一、哈尔滨中山支行与周亮、高桂芳和五月花公司之间的房屋销售纠纷不存在法律上的关联关系，无义务配合过户。从签订的房屋买卖合同来看，与五月花公司签订《海圣苑买卖协议书》的时间是2012年3月31日，签订的前提是五月花公司从博超公司处通过签订《关于整体开发海圣苑商住楼的合作协议》而取得房屋。在此过程中，博超公司与五月花公司均未取得房屋实际产权，即房屋产权证未办理过户手续。因此，博超公司将房屋卖给五月花公司，及五月花公司将房屋卖给周亮、高桂芳的过程，由于出售一方不持有房屋实际产权，而造成事实上房屋买卖行为的法律瑕疵。尤其是五月花公司在未取得房屋产权且不能确定能否取得房屋产权，也未通知房屋产权持有人的情况下，与周亮、高桂芳签订买卖合同，导致该房屋买卖行为无效。五月花公司应单方承担对周亮、高桂芳的全部违约责任，原审法院判决哈尔滨中山支行承担协助过户至周亮、高桂芳名下的义务，无法律根据。二、博超公司和五月花公司作为具有独立法人资格的专业房地产开发公司，违法出售未取得产权的房屋给他人，依法应承担相应的法律责任。哈尔滨中山支行与博超公司之间的房屋买卖关系，因博超公司的不作为而未完结，博超公司在未通知哈尔滨中山支行而又明知其不具有房屋产权的情况下将房屋出售给第三人，违反了法律规定。作为具有独立法人资格的专业房地产开发公司，其应为此行为承担法律责任，博超公司作出的违法行为不具有法律上对哈尔滨中山支行的强制效力。五月花公司从博超公司处购买房屋，其应清楚该房屋产权不在博超公司名下，博超公司尚不具备完全的法侓上的卖方主体资格，因此，该房屋买卖行为应属无效。五月花公司基于无效的买卖行为与众多购房人签订《商品房买卖合同》的行为违反现行法律规定。虽有《拍卖成交确认书》及《拍卖房产交接证明》，但房屋买卖合同属于登记过户制的要式法律行为，五月花公司及博超公司的过错行为明显，且该过错与哈尔滨中山支行无关。哈尔滨中山支行因与博超公司之间由于房屋过户税费承担的问题，房屋拍卖过程中及签订的合同中已明确由博超公司承担，但当时由于博超公司不能主动履行过户义务，而作为出售方无法单独完成过户义务，因此过户拖延下来，哈尔滨中山支行无故意和恶意不过户。综上，哈尔滨中山支行无义务配合周亮、高桂芳与五月花公司办理过户手续，博超公司与五月花公司应对各自造成的损失结果承担责任。因此，二审法院应查明事实，判决驳回周亮、高桂芳的诉讼请求，确认哈尔滨中山支行不承担协助过户义务。周亮、高桂芳共同辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。哈尔滨中山支行、博超公司、五月花公司负有协助周亮、高桂芳办理房产过户手续的义务。涉案房产权属（816房）登记在哈尔滨中山支行名下，哈尔滨中山支行委托哈尔滨通易拍卖有限公司拍卖其所有的位于三亚市××路部分房产。2008年7月22日，博超公司通过拍卖取得上述房产产权。《拍卖成交确认书》第十一条约定，委托方（哈尔滨中山支行）协助买受人（博超公司）办理产权过户，费用由买受人承担。2009年10月18日，博超公司与五月花公司签订一份《关于整体开发海圣苑商住楼的合作协议》，约定博超公司将上述房产转让给五月花公司。另约定博超公司在转让产权后，应积极配合五月花公司办理更名手续，并保证全部手续合法。周亮、高桂芳于2012年3月31日与五月花公司签订《海圣苑买卖协议书》。周亮、高桂芳按约定支付了全部房款，且涉案房屋已实际交付周亮、高桂芳使用。按该协议第十四条约定，五月花公司负有协助周亮、高桂芳办理产权过户手续的义务。《拍卖成交确认书》、《关于整体开发海圣苑商住楼的合作协议》、《海圣苑买卖协议书》合法有效。依据约定及《合同法》第六十条的规定，哈尔滨中山支行、博超公司与五月花公司依法应当协助周亮、高桂芳将涉案房屋的产权证办理到周亮、高桂芳名下。综上，请二审法院根据本案事实和法律规定，依法驳回哈尔滨中山支行的上诉请求。被上诉人五月花公司未作述辩。被上诉人博超公司也未作述辩。周亮、高桂芳共同向一审法院起诉请求：一、判决五月花公司、哈尔滨中山支行、博超公司在判决生效之日起90日内协助周亮、高桂芳将位于三亚市××区房屋土地房屋权证办理到周亮、高桂芳的名下；二、本案诉讼费由五月花公司承担。一审法院认定事实：2012年3月31日，周亮、高桂芳与五月花公司签订一份《海圣苑买卖协议书》，该协议约定：周亮、高桂芳购买五月花公司位于三亚市××路房，建筑面积54.29平方米，套内建筑面积45.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.67平方米，房款总价为542,900元。协议第十四条约定，出卖人（五月花公司）应当在海圣苑房屋交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（周亮、高桂芳）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%每日向买受人支付违约金。合同签订当日，周亮、高桂芳向五月花公司支付了全部购房款，且五月花公司向周亮、高桂芳预收了产权办理费用20,819.61元。五月花公司也于2012年12月28日前将涉案房屋交付给周亮、高桂芳使用。五月花公司至今未能为周亮、高桂芳办理涉案房屋产权证。2015年10月27日周亮、高桂芳诉至法院请求判如所请。另查，本案涉诉房产权属登记在哈尔滨中山支行名下[土地房屋权证号：三土房（2002）字第0986号]。哈尔滨中山支行委托黑龙江省哈尔滨通易拍卖有限责任公司拍卖其所有的位于三亚市××路部分（1402房-1407房）的房产。2008年7月22日，博超公司通过拍卖竞买获得的上述房产产权，《拍卖成交确认书》第十一条，约定：……委托方（哈尔滨中山支行）协助买卖人（博超公司）办理产权过户，办理过户过程中发生的一切税费（包括出让方应缴税费）均由买受人承担。2009年10月18日，博超公司与五月花公司签订一份《关于整体开发海圣苑商住楼的合作协议》，该协议约定，博超公司将通过竞买所得的上述房产以每平方米6000元的价格，共计4530.85万元转让给了五月花公司。协议第三条另约定：甲方（博超公司）在转让产权后，应积极配合乙方（五月花公司）办理相关更名手续，并保证全部手续合法。一审法院认为，周亮、高桂芳与五月花公司签订的《海圣苑买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，故该协议书为有效的协议。本案中，周亮、高桂芳已按照约定向五月花公司支付了全部购房款，并已取得了该房的使用权。五月花公司负有协助周亮、高桂芳办理房产过户手续的义务，使周亮、高桂芳的单独物权发生变动。五月花公司于2012年12月28日前向周亮、高桂芳交付涉案房屋，按双方签订的《海圣苑买卖协议书》第十四条的约定，五月花公司应在交付涉案房屋使用后550日内，即2014年9月28日前将周亮、高桂芳办理产权登记需由五月花公司提供的资料报产权登记机关备案，但五月花公司至今未能为周亮、高桂芳办理上述备案手续，导致周亮、高桂芳至今未能取得涉案房屋的产权证。故周亮、高桂芳诉求五月花公司协助其办理涉案房屋的过户手续，予以支持。哈尔滨中山支行和博超公司分别作为涉案房屋的原登记人和涉案房屋的拍卖所得者，亦负有协助周亮、高桂芳办理房产过户手续的义务。对于五月花公司与博超公司之间、博超公司与哈尔滨中山支行之间未办理产权过户的责任问题，与本案不属同一法律关系。综上，周亮、高桂芳诉求哈尔滨中山支行、博超公司和五月花公司协助将位于三亚市××路房屋[土地房屋权证号：三土房（2002）字第0986号]的土地房屋权证办理至周亮、高桂芳名下合法有据，予以支持。博超公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：五月花公司、哈尔滨中山支行、博超公司应于判决生效之日起九十日内协助周亮、高桂芳将位于三亚市××路房屋[土地房屋权证号：三土房（2002）字第0986号]的土地房屋权证办理到周亮、高桂芳名下（过户费用按国土部门的相关规定缴纳）。案件受理费9229元（周亮、高桂芳已预缴），公告费1170元，由五月花公司负担。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：哈尔滨中山支行是否有义务协助周亮、高桂芳将位于三亚市××路房屋[土地房屋权证号：三土房（2002）字第0986号]土地房屋权证办理到周亮、高桂芳名下。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，涉案房产原始登记人为哈尔滨中山支行，经哈尔滨中山支行委托拍卖，博超公司与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，博超公司又将涉案房产转让给五月花公司并签订《关于整体开发海圣苑商住楼的合作协议》，五月花公司又将涉案房产转让给了周亮、高桂芳并签订《海圣苑买卖协议书》。据此，根据以上法律规定，以上一系列合同，虽未办理物权变更登记手续，但未违反法律法规的强制性规定和损害社会公共利益，合同一经成立即发生法律效力。因此，一审法院认定周亮、高桂芳与五月花公司签订的《海圣苑买卖协议书》有效正确；哈尔滨中山支行上诉认为博超公司、五月花公司、周亮、高桂芳的转让行为无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于涉案房产协助过户的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽周亮、高桂芳与五月花公司签订的《海圣苑买卖协议书》约定涉案房产转让给周亮、高桂芳，但在房管部门登记的产权人仍是哈尔滨中山支行，且周亮、高桂芳已交完全部购房款并实际使用涉案房产多年，由于存在过户障碍即五月花公司、哈尔滨中山支行、博超公司不主动协助周亮、高桂芳办理过户，根据以上法律规定，周亮、高桂芳并不因签订买卖合同而直接取得涉案房屋的产权，周亮、高桂芳在未取得房屋产权的情况下，请求法院判决由五月花公司、哈尔滨中山支行、博超公司协助将涉案房产过户到周亮、高桂芳名下，周亮、高桂芳才真正取得涉案房产的产权，才享有涉案房产的所有权。因此，一审法院判决五月花公司、哈尔滨中山支行、博超公司协助周亮、高桂芳将涉案房产办理到周亮、高桂芳名下符合法律规定，应予维持；哈尔滨中山支行上诉主张其不应将涉案房产协助办理至周亮、高桂芳名下，没有法律依据，本院不予支持。综上，哈尔滨中山支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9229元，由哈尔滨中山支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李新建 二〇一八年三月十二日法官助理 郭帅帅 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。