广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终97号 上诉人（原审被告）：广西龙叶贸易有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星路**盛景苑**第**第**。统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：禤耿德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西荣申博投资有限公司。住所：。住所：广西南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼**会信用代码：91450100680140970Q。 法定代表人：徐铭蔓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙小琴,女，1962年11月18日出生，壮族，住广西南宁市良庆区。，住广西南宁市良庆区v style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。 上诉人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）、广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）因与被上诉人龙小琴商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙叶公司、荣申博公司的共同委托诉讼代理人吴振林，被上诉人龙小琴的委托诉讼代理人陈浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龙叶公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，被上诉人与荣申博公司之间存在居间合同关系，荣申博公司收取的费用为居间服务费，该费用与龙叶公司无关，龙叶公司与被上诉人之间存在的是商品房买卖合同关系，本案存在居间合同关系及商品房买卖合同关系两个不同的法律关系，不能在一个案件中处理。一审法院受理本案不当，应撤销一审判决。二、一审法院认定事实及适用法律均错误。l、就算法院认为龙叶公司与荣申博公司之间存在代理关系，龙叶公司仍然不应当对被上诉人负有返还涉案款项的义务。理由：根据被上诉人的起诉状，被上诉人承认缴纳该款项是应荣申博公司的要求，故其是明知龙叶公司从来没有授权荣申博公司收取该款项。同时，荣申博公司收取该款项后没有交给龙叶公司，故龙叶公司不应当承担返还该笔款项的义务。2、既然一审法院认定荣申博公司收取龙叶公司的款项没有合同依据，那么该款项显然与龙叶公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无关，而本案的法律关系是商品房买卖合同纠纷，故荣申博公司收取的款项与本案无关，更与龙叶公司无关，应当另案处理。 上诉人荣申博公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、荣申博公司与被上诉人之间存在的是居间合同关系，荣申博公司收取的费用为居间服务费，该费用与龙叶公司无关，被上诉人与龙叶公司之间存在的是商品房买卖合同关系。本案存在居间合同关系及商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系，不能在一个案件中处理。一审法院受理本案不当，应撤销一审判决。二、一审法院认定事实及适用法律均错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十六条的规定，居间服务费收取权是居间人的法定权利，不需要经过被上诉人的同意。居间人的作用在于促成交易的双方订立合同，交易的双方订立合同后是否能够履行，居间人对此没有法律上的责任。首先，荣申博公司与被上诉人以及龙叶公司之间的关系是处于居间人的地位，被上诉人对此非常清楚。《商品房买卖合同》中的商品房出卖方（甲方）为龙叶公司，被上诉人在签订该《商品房买卖合同》时就已知悉其是与龙叶公司签订，被上诉人之所以经手荣申博公司签订合同，是明知荣申博公司为居间人，并且愿意接受荣申博公司作为居间人提供的服务，最终成功与龙叶公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，即荣申博公司已促成被上诉人和龙叶公司签订商品房买卖合同，居间人的义务已经履行完毕。其次，荣申博公司促成被上诉人和龙叶公司签订商品房买卖合同，作为居间人的义务已经履行完毕，且荣申博公司已经付出了劳动、服务和营销策划推广等，被上诉人与龙叶公司均应当向荣申博公司支付居间的劳务报酬（佣金）。被上诉人提交龙叶公司与荣申博公司签订的营销策划销售代理合同也证实，龙叶公司在该营销策划销售代理合同中明确约定，由荣申博公司直接向购房客户代收取款项，作为其应支付给荣申博公司的居间报酬（营销策划服务和销售服务代理佣金）。荣申博公司收取该款项之前与之后，聘请专业人员制作营销策划方案，聘请专业人员制作营销广告，包括公共汽车广告、电视台广告、报纸广告、网络广告、电话短信广告、模特表演活动等，开拓营销渠道等等，均花费了巨额资金，所剩无几。不管最终剩余多少，都为荣申博公司应得的报酬。被上诉人对该款项属于居间报酬（服务费或佣金）的性质是明知的，且其已经成功支付了该笔服务费用，同时也是双方真实的意思表示，不能将荣申博公司的居间劳动报酬费用当作“购房款”，故荣申博公司无返还所谓“购房款74817元及利息”给被上诉人的法律义务。荣申博公司与被上诉人之间的居间合同已经履行完毕，收取居间服务费合法有据。再次，被上诉人正是通过了荣申博公司的营销策划广告等工作，才获知涉案商品房项目的信息，并享受了荣申博公司的服务，最终得以成交。成交至今已过两三年，被上诉人再以侵权为由提出返还款项并请求违约金和利息既无法律依据，亦超过了诉讼时效，且不符合诚实信用和公平原则。 被上诉人龙小琴针对龙叶公司、荣申博公司的上诉答辩称，一、两上诉人之间是代理销售关系，被上诉人和龙叶公司是商品房买卖合同关系。居间合同是指居间人向委托人提供签订合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同最重要的特征是居间人按委托人的指示要求给委托人提供订约的机会或者充当委托人与第三人订立合同的媒介桥梁，使双方得以订立合同，但居间人并不参与委托人与第三人之间的合同关系中，而荣申博公司从始至终参与其中，包括与被上诉人签订合同，收取被上诉人的购房款和代收款、服务费等，并为被上诉人办理房产证、在合同上盖章、出具收据等。虽然荣申博公司不认可被上诉人提交的恒富商业广场代理销售合同，但其所从事的工作就是代理销售工作，荣申博公司与龙叶公司是代理销售房产关系，而不是居间合同关系。二、荣申博公司以各种名目要求被上诉人多交房款、代收款、服务费的行为，违反建设部(2001)88号《商品房销售管理办法》第28条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”及国家发改委(2011)548号《商品房销售明码标价规定》第13条：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”的规定，荣申博公司应退还其多收取的房款74817元。三、龙叶公司应对荣申博公司多收费的行为承担连带责任，两上诉人在恒富商业广场销售代理合同中约定，荣申博公司可以向客户收取佣金报酬，龙叶公司放任荣申博公司乱收费的行为违反法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，应由被代理人龙叶公司和代理人荣申博公司承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 龙小琴向一审法院起诉请求：1、龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等）；2、荣申博公司返还多交的房款74817元及利息12208元（从2014年3月29日起暂计至2017年8月14日按同期银行借款年利率5%计算，其余计至龙叶公司、荣申博公司返还多交房款为止）；3、龙叶公司和荣申博公司对第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由龙叶公司、荣申博公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月23日，龙小琴与龙叶公司签订编号为HF123号《商品房买卖合同》。双方在合同约定：龙小琴购买恒富商业广场第1幢第16层1607号住宅，建筑面积83.13平方米，每平方米5030元，总价418144元，龙小琴选择银行按揭付款方式支付首期按揭款126144元。在交付房款的同时，荣申博公司要求龙小琴多交付74817元，至今未退还。目前，该房屋还没有完成合同约定的交付标准，即合同附件三的装饰、设备标准（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等）。荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系，荣申博公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目。 一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。龙小琴与龙叶公司于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于龙小琴请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等）的问题。一审法院认为，本案商品房买卖合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。龙小琴按照合同约定一次性付清房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，龙叶公司应当按照合同附件三的约定履行其义务。因此，龙小琴请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等），予以支持。 关于龙小琴请求荣申博公司返还多交的房款74817元及利息问题。荣申博公司系龙叶公司销售房产的代理商，已作为受托人参与到龙叶公司与龙小琴签订商品房买卖合同事宜中，荣申博公司向龙小琴多收74817元，发票收据注明为代收房款，荣申博公司收取的代收房款应认定为其基于龙叶公司房产销售代理商身份而代龙叶公司收取的涉案商品房的购房款，而龙小琴已选择银行按揭付款方式，荣申博公司又没有将此笔代收款转化为龙小琴预交的房款，荣申博公司应将该笔购房款予以返还并赔偿该笔房款即74817元的利息损失，利息损失应以74817元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计。龙叶公司在恒富商业广场房产销售过程中是荣申博公司的被代理人，对荣申博公司的上述债务承担连带返还责任。 龙叶公司、荣申博公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等）；二、龙叶公司与荣申博公司连带返还龙小琴购房款74817元及赔偿利息损失（利息损失以74817元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计）。案件受理费1976元，由龙叶公司、荣申博公司负担。 二审期间，上诉人龙叶公司向本院提交如下证据：1、总平图和建筑立面设计方案批前公示；2、施工图审查报告；3、房屋所有权证；4、竣工验收备案表；5、竣工图；6、恒富商业广场交房公告，以上证据证明涉案房屋已经取得合法销售资格。上诉人荣申博公司向本院提交证据：《声明》，证明荣申博公司收取的款项是选房服务费。经开庭质证，被上诉人对龙叶公司提交的证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，对荣申博公司提交的证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院认为，上诉人龙叶公司二审提交的证据与本案不具有关联性，不予采纳；被上诉人对荣申博公司提交的证据真实性予以确认，本院予以采纳。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，龙小琴曾向荣申博公司出具《声明》，主要内容为龙小琴自愿交付现金74817元作为涉案房屋的选房服务费。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的相关义务有无事实和法律依据；二、被上诉人请求荣申博公司返还74817元并赔偿相应利息、龙叶公司对此承担连带责任有无事实和法律依据。 本院认为,一、关于被上诉人请求龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的相关义务有无事实和法律的问题。被上诉人与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被上诉人已按照合同约定付清房款，龙叶公司未举证证明其已按照合同附件三的约定整改完毕，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决龙叶公司继续履行《商品房买卖合同》附件三约定的“装饰、设备标准”（包括但不限于第三点第6项、第7项：卫生间：PVC给排水管接到位；厨房排烟、排污接口。第四点第2项、第3项：供水系统：一户一表，厨房卫生间提供接水口；宽带、电话、电视系统接口到各户户外等），并无不当，本院予以维持。 二、关于被上诉人请求荣申博公司返还74817元及赔偿相应利息、龙叶公司对此债务承担连带责任有无事实和法律依据的问题。荣申博公司主张，虽然《收据》载明的费用为代收房款，但根据《声明》可知该笔费用其实是选房服务费，其不应当退还。本院认为，荣申博公司向被上诉人收取涉案74817元后出具《收据》，表明其收取的是涉案房屋的房款，而非服务费。荣申博公司在合同约定之外，多收取被上诉人购房款，没有事实和法律依据，故应返还该款项及相应利息给被上诉人。关于荣申博公司主张被上诉人请求荣申博公司返还74817元款项及相应利息超过诉讼时效的问题。荣申博公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院对荣申博公司提出的诉讼时效抗辩，不予支持。龙叶公司在涉案房产销售过程中是荣申博公司的被代理人，对荣申博公司的上述债务承担连带返还责任。关于利息的计算问题，利息的起算时间应从荣申博公司收取该款项之日起算，但一审判决从起诉之日即2017年8月14日起计算利息，被上诉人未就此提起上诉，本院予以维持。即本案利息的计算方法为：利息损失以74817元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2017年8月14日起计算至款项付清之日止。一审判决未确定计算利息的终止时间，有所遗漏，本院予以纠正。 综上所述，龙叶公司、荣申博公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1188号民事判决第一项； 二、变更防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1188号民事判决第二项为：上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司连带返还被上诉人龙小琴购房款74817元及赔偿利息损失（利息损失以74817元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2017年8月14日起计算至款项付清之日止）； 三、驳回被上诉人龙小琴的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1976元，由上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司共同负担。二审案件受理费1976元（上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司均已预交）,由上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司各负担988元。本院多收的二审案件受理费1976元，由本院分别退还给上诉人广西龙叶贸易有限公司、广西荣申博投资有限公司各988元。 本判决为终审判决。 审判长 周 忠 审判员 禤汉奇 审判员 刘帅武 二〇一八年三月三十日 书记员 廖 兰 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。