北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1036号上诉人（原审被告）：黄正亮，男，1986年2月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人（原审被告）：ＸＸ生，男，1967年4月26日出生，汉族，住安徽省淮南市凤台县经济开发区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库4号地面管理房。负责人：王冰，经理。委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。上诉人黄正亮、上诉人ＸＸ生因与被上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄正亮及上诉人黄正亮与ＸＸ生之共同委托诉讼代理人肖凡、被上诉人北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司之委托诉讼代理人王文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄正亮、ＸＸ生上诉请求：同意解除我方与北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司（下称华腾世纪公司）的租赁合同，同意腾退案涉场地，不同意支付使用费，要求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误；我方出于对华腾世纪公司的信赖才签订了长期租赁合同，并投入大量人力、物力添置了部分设备，并将地下空间隔成数个单间对外出租，我方一直如约交付租金，经营期间未出现安全、治安事故及其他违法行为，我方对于租赁合同的解除没有过错和责任，导致合同解除的主要原因是行政部门发布的通告，属于准不可抗力，双方对合同的解除均没有责任。我方根据《地下室承租者保证书》自2015年8月6日清退了全部租户，至今没有再出租经营，只是应华腾世纪公司的要求留守案涉场地，不应支付使用费。华腾世纪公司辩称，不允许出租案涉场地是应东城区政府要求对地下空间进行整改，并非我公司自身原因，黄正亮、ＸＸ生应承担使用地下空间的法律后果，我公司并未与黄正亮、ＸＸ生达成过留守协议，原审判决认定事实清楚，要求维持。华腾世纪公司向一审法院起诉请求,请求判令：1.依法判令解除我公司与黄正亮、ＸＸ生签订的租赁合同；2.依法判令黄正亮、ＸＸ生腾退北京市东城区西花市南里新景家园东区2号楼5-7单元地下一层空间面积1096平方米；3.依法判令黄正亮、ＸＸ生自2015年8月1日起按照每月20000元的标准支付使用费至房屋腾退之日止；4.本案因诉讼产生的费用由黄正亮、ＸＸ生负担。一审法院认定事实：北京市东城区西花市南里新景家园小区的物业管理单位原为北京鸿兆德物业管理有限公司（下称鸿兆德物业公司）。2009年5月1日，鸿兆德物业公司（甲方）与案外人闫炳荣（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租新景家园东区2号楼5-7单元地下一层空间，租赁期限为2009年1月1日至2016年8月15日，季度租金60000元，年租金240000元，乙方按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。乙方还须于签约时交付押金，押金相当于三个月租金；乙方在承租单元的一切活动必须遵守国家法律、法规及北京市地方性法规；乙方不得损坏承租单元地面、墙壁及天花板等，须遵守消防部门之有关防火规定，并不得擅自将租赁房屋全部或部分转租给第三人；乙方保证地下负一层空间只用做办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目；乙方需按时交付租金及其他费用，如乙方未按合同规定清缴欠款及滞纳金，或违反国家法律、法规，进行不法活动，甲方有权单方解除合同，并酌情没收部分或全部押金，乙方应无条件将承租单元退还出租方；若乙方违反本合同的各项条款给甲方造成损失的，甲方除按本合同规定的单方面终止合同，酌情没收押金外，甲方有权留置被告于所租单元内的资产等进行折价变卖以作补偿，惟此不影响甲方向乙方进一步追讨欠费、合理赔偿及法律责任的权利。合同签订后，鸿兆德物业公司将前述地下空间交付案外人闫炳荣，后闫炳荣将涉案房屋转给ＸＸ生，黄正亮系ＸＸ生女婿，涉案房屋由黄正亮协助ＸＸ生进行管理经营。2011年10月11日，鸿兆德物业公司与黄正亮签订《补充协议》，约定因新景家园地下室存在着租金不平衡的问题，物业公司与租金过高的地下室承租人达成协议，双方按原合同履行，履行期间租金价格按原合同不变，原合同履行完后双方根据市场行情重新协商租金价格，租期从2016年8月15日延至2021年8月14日。2012年7月1日，鸿兆德物业公司与华腾世纪公司签订《移交管理权协议》，该协议载明，因乙方（华腾世纪公司）已经接管了新景家园小区，根据甲方（鸿兆德物业公司）与小区业主委员会签订的合同，双方约定鸿兆德物业公司将新景家园地下空间的管理权交给华腾世纪公司，并从新景家园撤离，鸿兆德物业公司负责配合华腾世纪公司进行接管后的甲方遗留问题处理工作，新景家园地下空间的所有后续问题全权交由华腾世纪公司处理，并由华腾世纪公司承担所有的权利和义务。此后，华腾世纪公司与ＸＸ生继续履行前述《租赁合同》。2013年5月18日，案外人闫炳荣同ＸＸ生签订《转让协议》，约定将涉案房屋转由ＸＸ生经营，ＸＸ生经营期间，因管理问题发生的事件与闫炳荣无关，在此协议签订之前一切债务由闫炳荣、ＸＸ生共同负责，签订以后由ＸＸ生自己承担，与闫炳荣无关。2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。通告发布后，政府有关部门随即开始清理涉案地下空间，华腾世纪公司遂要求黄正亮、ＸＸ生将租住在涉案地下室的租户清退。2015年8月6日，黄正亮签署《地下室承租者保证书》，保证书载明，黄正亮保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证租户不找政府与物业公司麻烦；保证地下室设备完好，安全无任何事故发生，如出现事故责任自负；物业公司将根据以上保证书内容予以退还剩余2015年8月、9月份租金及合同规定的押金。上述协议签订后，华腾世纪公司将2015年8、9月份的租金退还给了黄正亮、ＸＸ生，黄正亮、ＸＸ生亦将租户全部清退。此后，黄正亮、ＸＸ生继续占用上述地下空间至今，但未再向华腾世纪公司支付过租金或占用费。另查，2015年7月、8月，消防部门先后向华腾世纪公司发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现华腾世纪公司消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求华腾世纪公司限期整改，确保消防安全。一审法院认为，涉案房屋实际承租人系ＸＸ生，黄正亮仅系代表ＸＸ生签订协议、管理房屋，但并非实际承租人，故本案的相关权利义务应由ＸＸ生承受。根据已查明的事实，鸿兆德物业公司在与ＸＸ生履行双方签订的《租赁合同》过程中，将包括涉案房屋在内的新景家园地下空间管理权移交给了华腾世纪公司，并由华腾世纪公司继受鸿兆德物业公司在与ＸＸ生签订的《租赁合同》中的权利义务。在此之后，由华腾世纪公司、ＸＸ生继续履行原合同。本案作为房屋租赁合同纠纷案件，不涉及新景家园小区物业管理权转移的问题，不适用物业管理方面的法规、司法解释的规定。且黄正亮、ＸＸ生未就《租赁合同》的出租方变更为华腾世纪公司提出过异议，并与华腾世纪公司继续履行合同。因此，黄正亮、ＸＸ生提出的华腾世纪公司与鸿兆德物业公司签订的《移交管理权协议》无效、华腾世纪公司不具备本案原告诉讼资格的抗辩意见，没有事实与法律依据，法院不予采纳。华腾世纪公司、ＸＸ生均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患。2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，华腾世纪公司与ＸＸ生之间的租赁合同事实上已无法履行。因此，华腾世纪公司要求解除合同、收回房屋，应予准许。对于合同的解除，双方均有责任，故对于华腾世纪公司要求ＸＸ生支付的租金、使用费，法院将依据公平原则，酌情确定具体金额。但对于2015年8、9月份的租金，因双方已就退还上述两个月的租金达成合意并已实际履行，故华腾世纪公司现要求ＸＸ生支付上述两个月租金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月判决：一、解除北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与ＸＸ生之间的《租赁合同》及《补充协议》；二、ＸＸ生于判决生效后十日内将北京市东城区西花市南里新景家园东区2号楼5-7单元地下一层空间腾空交还北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；三、ＸＸ生于判决生效后十日内按照每月10000元的标准给付北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至上述房屋腾空交还北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司之日期间的租金、使用费；四、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审基本一致。二审补充查明，本院审理中，黄正亮、ＸＸ生提交华腾世纪公司、鸿兆德物业公司于2015年9月22日发出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，载明“根据北京市精神及东城区的利剑行动计划，特别是新景家园地下室由于违反规划、消防系统不合格等原因，华腾世纪公司已经多次公示，拆除新景家园地下室，8月3日，已经停止了地下室的运行。经华腾世纪公司与鸿兆德物业公司协商，决定终止与各个地下室老板的合作，已经从8月3日起开始由华腾世纪公司代为支付已经收取的地下室经营者押金和租金。新景家园内所有地下一层均属设备层，内有水、电、气、暖等公共设备设施，为我公司管理范围，任何人不得将设备层进行封闭。现正式通知各地下室留守人员，必须保证24小时有专人值守，并保证物业管理人员随时出入设备层，如物业管理人员无法进入时，将采取强制手段，责任后果由该地下室留守者自负。为了维护地下室经营者的合法权益，华腾世纪公司同意予以地下室经营者合法的补偿，希望各地下室经营者与我公司接洽相关补偿事宜。”华腾世纪公司认可证据的真实性，但认为不属于新证据，称作出该公告系华腾世纪公司响应政府号召发布的，仅是在大阅兵期间告知地下室的留守人员注意各类安全防范，其中提到的补偿指退还8、9月的租金及押金，大阅兵后，黄正亮、ＸＸ生拒绝移交租赁场地，继续使用并对外出租，拒绝支付租金，故起诉至法院要求解除合同及支付房屋使用费。ＸＸ生称按华腾世纪公司的要求留守地下空间，自2015年10月至今占用地下室中的4间房间约24平米用于家庭居住使用。华腾世纪公司不认可ＸＸ生占用地下空间用于留守的用途。庭审中，华腾世纪公司与黄正亮、ＸＸ生均认可黄正亮签订《补充协议》及《地下室承租者保证书》的行为系代表ＸＸ生。华腾世纪公司认可《租赁合同》及《补充协议》的承租人为ＸＸ生。经本院向案涉小区的开发商北京崇文新世界房地产发展有限公司调查，查明北京市东城区西花市南里新景家园小区东西区地下一层的规划用途为自行车库，地下二层的规划用途为人防工程。本院认为：闫炳荣与鸿兆德物业公司签订《租赁合同》后将涉案房屋转让给ＸＸ生，且黄正亮亦代表ＸＸ生与鸿兆德物业公司签订了后期的《补充协议》，故ＸＸ生已经实际继受了《租赁合同》中闫炳荣的权利义务，ＸＸ生应为本案租赁合同的实际承租人。《租赁合同》约定ＸＸ生承租新景家园地下空间用于办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目。后鸿兆德物业公司将新景家园地下空间管理权移交给了华腾世纪公司，并由华腾世纪公司承继鸿兆德物业公司在与ＸＸ生签订的《租赁合同》、《补充协议》中的权利义务，ＸＸ生亦实际向华腾世纪公司交纳租金，由ＸＸ生与华腾世纪公司继续履行前述《租赁合同》及《补充协议》。《租赁合同》、《补充协议》履行过程中，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人。根据查明的事实，案涉地下空间第一层规划用途为自行车库，地下空间第二层规划用途为人防工程，华腾世纪公司与ＸＸ生擅自改变地下室用途，有关部门明确要求禁止违法使用地下空间，租赁合同事实上已经无法继续履行，现双方均同意解除租赁合同，本院对此不持异议。租赁合同解除后，ＸＸ生应及时向华腾世纪公司腾退案涉场地。至于合同解除后给ＸＸ生造成的损失，ＸＸ生未要求在本案中解决，其可另行主张权利。本院审理中，黄正亮、ＸＸ生提交华腾世纪公司、鸿兆德物业公司于2015年9月22日作出的《关于解除新景家园地下室经营者出租合同的公告》，以证明其应华腾世纪公司的要求留守地下室；华腾世纪公司虽认可证据的真实性，但认为该证据不属于二审期间的新证据。本院认为，综合本案来看，黄正亮、ＸＸ生不存在故意拖延举证或证据突袭的情形，而且上述证据能证明案件所涉法律关系的主要事实，对当事人的经济利益有重大影响，不采纳将导致裁判明显不公，因此，本院对该证据予以采纳，该证据证实了ＸＸ生在“公告”发出后应华腾世纪公司的要求留守地下室，并未在租赁场地继续经营。华腾世纪公司称ＸＸ生在“公告”发出后继续经营，未提交相应的证据，本院不予采信。对于ＸＸ生应否支付2015年10月1日以后占用房屋的使用费问题，因ＸＸ生已应华腾世纪公司要求将租户全部清退，并未实际经营使用租赁场地，华腾世纪公司起诉要求ＸＸ生按租赁合同约定的租赁面积支付场地使用费缺乏依据，本院不予支持；但考虑到ＸＸ生占用数间房屋不仅留守使用，而是用于家庭居住，故ＸＸ生应支付与之相对应的占有使用费，一审判决对房屋使用费处理不当，本院予以改判。综上所述，一审部分事实认定有误，本院对一审判决依法进行改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5007号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5007号民事判决第四项；三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5007号民事判决第三项为：ＸＸ生于本判决生效之日起10日内按照每月432元的标准给付北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至腾退之日期间的房屋使用费；四、驳回北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，由北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司负担6450元（已交纳3250元，余款于本判决书生效之日起10日内交至原审法院），由黄正亮、ＸＸ生负担50元（于本判决书生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费5050元，由北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司负担4980元（黄正亮、ＸＸ生已预交，北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司于本判决生效之日起10日内给付黄正亮、ＸＸ生），由黄正亮、ＸＸ生负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  李蔚林审判员  曹 雪二〇一八年三月二十九日书记员  张晓鸥