广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0681民初1596号 原告（反诉被告）：苏明利，男，1958年9月22日出生，京族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：何岳，广西北仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢燕平，男，1967年4月24日出生，汉族，住广西南宁市江南区。 委托诉讼代理人：莫凭邕，广西祥泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏明利诉被告（反诉原告）谢燕平建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院于2017年9月18日受理本诉，于2017年10月16日受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）苏明利及其诉讼代理人何岳、被告（反诉原告）谢燕平的诉讼代理人莫凭邕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。      本诉： 原告（反诉被告）苏明利向本院提出诉讼请求：1、解除原告苏明利与被告谢燕平于2014年12月8日签订的《土地转让协议书》；2、确认原告苏明利有权没收被告谢燕平支付的定金400万元；3、被告谢燕平将东兴市京岛风景名胜区A-14-09#地块恢复原状后返还给原告苏明利。事实和理由：2012年年初，被告谢燕平经过朋友介绍，欲向原告苏明利购买东兴市万尾京岛旅游开发区NO.184#地块（现调整为京岛风景名胜区A-14-09#地块），后被告谢燕平陆续向原告苏明利支付了定金400万元，2014年12月8日，原被告双方经协商一致订立了《土地转让协议书》，约定由原告苏明利将东兴市万尾京岛旅游开发区NO.184#地块按原状转让给被告谢燕平，转让的总价款为2000万元。同时明确约定若因政府重新规划调整致使土地面积变化，转让总价款仍不变，被告应当在七个工作日内补交该土地的出让金2193269元，并应在协议生效之日起三个月结束前支付300万元土地转让款，在第八个月结束前支付余款1300万元，逾期付款超过10日的，则原告苏明利有权解除本协议并没收被告谢燕平已支付的一切款项。付款期限届满，被告谢燕平并没有支付转让款。 被告谢燕平辩称，同意解除涉案合同及将东兴市京岛风景名胜区A-14-09#地块恢复原状后返还给原告苏明利，但是苏明利应将400万元返还给谢燕平。 反诉： 反诉原告谢燕平向本院提出反诉请求：苏明利退还谢燕平已支付的定金400万元。事实和理由：2012年年初，谢燕平经过朋友介绍，向苏明利购买东兴市万尾京岛旅游开发区NO.184#地块，后谢燕平陆续分数次向苏明利支付了定金400万元，2014年12月8日，谢燕平与苏明利签订了《土地转让协议书》，约定由苏明利将东兴市万尾京岛旅游开发区NO.184#地块即总面积为37.815亩的土地按原状转让给谢燕平，然而苏明利故意隐瞒了被转让的37.815亩（21697.3平方米）地块，尚有8.624亩土地未被征用的实际真实情况，诱导谢燕平签署下《土地转让协议书》，当谢燕平进入诉争地块进行“京岛九˙久国际养生城”开发施工时，方才察觉诉争地块的瑕疵状况，诉争地块的“瑕疵状况”仍然一直延续至今，导致谢燕平根本无法实现（签署）《土地转让协议书》的合同目的。根据《土地转让协议书》的第八条第一款“甲方苏明利违约时，乙方谢燕平有权解除合同，甲方除返还乙方已经支付的全部转让款外，并赔偿乙方的经济损失”，苏明利转让的地块面积不足，事实上已违约在先，且苏明利与东兴市京岛风景名胜区管理委员会就要求调整被转让土地进行的各种沟通协商进程，也未取得能让谢燕平能够继续履行合同义务的结果。苏明利存在违约行为，根据《合同法》第六十八条的规定，谢燕平有权中止履行合同并要求苏明利退还收到的400万元定金。 反诉被告苏明利辩称，1、被告谢燕平违约在先，没有按照合同约定支付购买土地的价款，根据合同约定，苏明利有权解除合同，没收谢燕平支付的款项，包括定金400万元在内；2、苏明利没有隐瞒对转让地块的真实情况，谢燕平明确知道该地块尚有8.62亩土地没有完成征用，而且在知情以后通过向有关部门申请调整，而最终东兴市人民政府也进行了调整；3、谢燕平称苏明利存在违约行为没有事实和法律依据，应当由谢燕平承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《意见》、《文件处理笺》、《复函》、《请示》能证明苏明利向有关单位申请调整涉案土地情况；2、地块规划技术经济指标菜单、宗地图能证明涉案地块变更名称为京岛旅游度假区A-14-09#地块；3、催告函能证明苏明利催告谢燕平履行合同义务；4、《通知》能证明苏明利向谢燕平发出《解除土地转让协议书》；5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证能证明涉案地块已办理相关的证件；6、项目简介能证明谢燕平担任防城港中新房地产开发有限公司的法定代表人时，该公司在对涉案地块开发的项目中注明项目用地红线存在8.624亩集体土地未补偿；7、《报告》能证明防城港中新房地产开发有限公司向有关部门提出申请时，报告提到项目用地需要政府予以调整；8、委托书能证明苏明利委托防城港中新房地产开发有限公司的员工潘治军去有关单位办理规划许可证的相关手续；9、《最新情况周报表》能证明防城港中新房地产开发有限公司在报表中明确涉案地块需要政府或部门协调解决事项包括“希望政府尽快完成8.2亩用地的征地拆迁工作”等；10、登记备案证能证明防城港中新房地产开发有限公司开发的防城港金岛九久国际养生城一期项目在东兴市发展和改革局进行备案；11、《函》能证明防城港市民政局给东兴市人民政府的函中提到“本案地块还有8.2亩用地未完成征地拆迁工作”等；12、《请示》及《意见》能证明防城港中新房地产开发有限公司分别向有关部门请求解决本案地块还有8.2亩用地未完成征地拆迁的工作及土地置换等问题。 经审理查明，2014年12月8日，苏明利（简称甲方）与谢燕平（简称乙方）签订《土地转让协议》，约定苏明利将位于广西东兴市万尾金岛旅游开发区地块〔土地证号：东国用（2003）字第B5841号〕，面积为21697.32平方米转让给谢燕平，转让总价款为2千万元。乙方对该土地权属、状况等情况已知悉，若因政府重新规划调整，致使该转让土地面积变化的，转让总价款仍不变。付款方式及期限：乙方在签订本协议之前已向甲方支付400万元定金，乙方办理完毕土地规划许可证同时向甲方支付300万元。如非因甲方原因，在本协议生效之日起三个月内，乙方仍无法办理土地规划许可证的，乙方应在第三个月结束前向甲方支付300万元土地转让款。该转让土地符合更名过户条件时，甲方应将余款1300万元转入甲乙双方共管账户内作为对本土地转让款的确保金，甲方将《国有土地使用权证》合法办理到乙方指定的项目公司名下时，乙方当天一次性付清余下购地款1300万元给甲方，同时甲方即按照乙方的要求签署完该地块合作开发的30%股权变更手续给乙方。如非因甲方原因，在本协议生效之日起八个月内，乙方仍无法办理土地更名过户等手续的，乙方应在第八个月结束前向甲方支付余款1300万元土地转让款。乙方负责办理该土地规划、报建、开发、土地增加容积率、土地过户等手续并承担相关的一切税费，甲方应予以必要协助。违约责任：甲方违约时或者因为甲方欠债的原因导致本土地被查封、拍卖和没收，甲方应当在30日内解决，逾期超过10天不能解决的，乙方有权解除合同，甲方除返还乙方已经支付的全部转让款外，并赔偿乙方的经济损失；乙方违约，乙方不按约定付清约定的款项给甲方的，每逾期一日，乙方按应付而未付款项的千分之一向甲方支付违约金。乙方逾期付款超过10日的，则甲方有权解除本协议及《土地项目合作开发合同》并没收乙方已支付的一切款项等。 位于广西东兴市万尾金岛旅游开发区地块〔土地证号：东国用（2003）字第B5841号〕，登记时间为2003年9月25日，土地使用权人为苏明利，面积为21697.32平方米，该地块约有5749.32平方米未征用。在签订上述协议前，苏明利向东兴市京岛风景名胜区管理委员会（以下简称：京岛管委）申请对上述地块未征用的部分调整到地块的西面。后经东兴市人民政府批准该地块进行部分调整，并于2017年颁发不动产权证书〔不动产权证号：桂（2017）东兴市不动产权第0002511号〕，权利人为苏明利,坐落广西东兴市江平镇京岛风景名胜区A-14-09#地块，面积25209.99平方米，调整前的地块与调整后的地块的建筑密度、容积率、绿地率均无变化。东兴市京岛风景名胜区A-14-09#地块办理了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。 苏明利于2015年1月前将上述地块交付给谢燕平，谢燕平于2015年1月29日举行开工典礼仪式，但该地块并未开工建设。 另查明，谢燕平为防城港中新房地产开发有限公司（以下简称：中新公司）的法定代表人，潘治军为中新公司的员工。2014年8月1日，中新公司向京岛管委作出《关于申请上报项目总平规划方案的报告》里提到拟在京岛风景名胜区NO184#、191#地块开发建设“防城港金岛九久国际养生城”项目，项目用地需要政府调整等。中新公司在“防城港金岛九久国际养生城”项目简介中提到存在的问题“项目用地的红线存在8.6124亩集体土地未补偿”等。中新公司的项目最新情况周报表中，潘治军在该报表上签字，报表中需政府或部门协调解决事项一项中提到“希望政府尽快完成8.2亩用地的征地拆迁工作”等。 2015年5月5日，中新公司拟建于东兴市万尾京岛旅游开发区NO184#地块的“防城港金岛九久国际养生城”项目在东兴市发展和改革局登记备案。 苏明利分别于2015年8月10日、2015年9月10日、2017年1月12日向谢燕平发《催告函》，催告谢燕平在收到函后10日付清应付的转让款，逾期付款则解除双方签订的《土地转让协议》等。 苏明利分别于2017年3月8日、2017年3月16日向谢燕平发出《解除土地转让协议书通知》，通知解除《土地转让协议书》及《土地合作开发合同》，收回土地并没收谢燕平支付的款项等。 2017年3月17日，苏明利在《防城港日报》登报解除与谢燕平签订的《土地转让协议》，注明收回土地并没收谢燕平支付的款项等。 本院认为，苏明利与与谢燕平签订的《土地转让协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，苏明利已依约履行合同义务，谢燕平未按约支付款项，构成违约，达到合同约定的解除条件，苏明利请求解除双方签订的《土地转让协议》及返还本案地块，谢燕平对此无异议，本院予以确认。 谢燕平反诉请求苏明利退还定金400万元，其称与苏明利签订《土地转让协议》时，苏明利故意隐瞒转让的地块尚有土地未被征用的情况，导致其无法实现合同的目的。该陈述与事实不符，本院不予采纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定和合同约定，苏明利有权没收该定金，对谢燕平的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）苏明利与被告（反诉原告）谢燕平于2014年12月8日签订的《土地转让协议》； 二、原告（反诉被告）苏明利有权没收被告（反诉原告）谢燕平支付的定金400万元； 三、被告（反诉原告）谢燕平于本案判决生效之日起十日内将广西东兴市江平镇京岛风景名胜区A-14-09#地块〔不动产权证号：桂（2017）东兴市不动产权第0002511号〕返还给原告（反诉被告）苏明利； 四、驳回被告（反诉原告）谢燕平的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费38800元（原告预交19400元），由被告（反诉原告）谢燕平负担；反诉案件受理费19400元，保全费5000元，合计24400元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）谢燕平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉本诉案件受理费38800元，反诉案件受理费19400元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡家铭 人民陪审员  王 达 人民陪审员  李 春 二〇一八年三月七日 书 记 员  庞 政 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。