济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2659号原告（反诉被告）：王静静，女，1988年10月2日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：郭婧，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹莹，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐可华，男，1975年3月12日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：齐淑梅，山东乐和律师事务所律师。原告（反诉被告）王静静与被告（反诉原告）徐可华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王静静的委托诉讼代理人郭婧、张莹莹、被告（反诉原告）徐可华及其委托诉讼代理人齐淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静静向本院提出诉讼请求：1.徐可华履行《房屋买卖合同》；2.徐可华向王静静支付违约金30万元、律师费15000元；3.诉讼费用由徐可华承担。诉讼过程中，王静静变更诉讼请求为：1.解除王静静与徐可华签订的《房屋买卖合同》；2.徐可华赔偿王静静房屋差价损失77.55万元；3.徐可华向王静静返还定金10000元；4.徐可华承担涉案房产评估费用17700元；5.徐可华向王静静支付律师费用15000元；6.徐可华承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2016年3月22日，王静静、徐可华就位于济南市历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾的房屋通过21世纪不动产济南中住加盟店签订《房屋买卖合同》，房屋建筑面积98.75平方米、地下室（小房）面积13.21平方米，总价壹佰万元，合同签订后，王静静向徐可华支付定金一万元，根据《房屋买卖合同》第七条约定，甲乙双方应该在本合同签订之日起30个工作日内委托21世纪不动产济南中住加盟店办理房屋过户、评估、贷款等手续，后期王静静及中介多次催促徐可华协助办理相关手续，但徐可华总以公司开会或者开发商的原因无法办理为由推脱，无故拖延时间。另外，根据《房屋买卖合同》第十二条第二款，甲乙双方签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者合同总价款30%的违约金），并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。综上，徐可华的行为已构成违约，为了维护王静静的合法权益，现诉至法院，望判如所请。徐可华辩称，第一，针对事实部分，王静静所述与事实不符，2016年3月22日双方签订买卖合同是徐可华因为家庭原因急于换房，将该房屋出售，在签订买卖合同时徐可华提出至少缴纳定金5万元，王静静以没带钱签订完合同马上支付首付为由缴纳了1万元，而在缴纳完1万元后王静静迟迟不缴纳首付款，造成银行不能解押，后徐可华多次催促缴纳首付办理解押，后王静静以徐可华房产未办理房产证，将来需要缴纳高税为由不再购买该房屋。而到了2016年7、8月份，因为济南房价猛涨，王静静又再次要求履行合同，徐可华认为此时再履行合同，价格也需从新签订，王静静拒绝，而事实上王静静、徐可华双方的合同早已经在2016年4、5月份就已经口头解除；第二，王静静、徐可华双方签订合同因为该房屋抵押在银行，根据物权法、担保法、房地产管理办法有关规定，抵押的房产如果需要买卖需经过抵押权人的同意，在未抵押权人的同意的情况下，该合同并未生效；第三，因为2016年10月、12月份济南限购政策，王静静的户籍系外地户口，缴纳养老保险的时间又不够，其不具有购房资格，根据合同法规定该合同应该解除，2016年12月30日，徐可华向王静静发出解除合同的通知，王静静也未提出任何异议，而王静静在2017年4月份再提出要求履行合同，显然与事实、法律不符，请求法院驳回王静静的诉讼请求。徐可华向本院提出反诉请求：1.解除王静静、徐可华签订的《房屋买卖合同》；2.王静静承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月22日，王静静、徐可华就位于济南市历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾的房屋双方签订《房屋买卖合同》，总价款壹佰万元整，合同签订当日，王静静向徐可华仅支付一万元定金，之后不久王静静却以房产证未办理完毕（签订合同时王静静知晓，办理需要时间）以及需要承担高税为由（签订合同时也明确由买房承担）反悔，提出要求解除合同，且拒不支付首付款，期间多次沟通未果。后由于6月份前后济南房价出现突然上涨苗头，王静静又要求继续履行合同，2016年12月26日后由于济南实行限购政策，王静静又不具备了购房资格，针对此，徐可华于12月30日也向王静静补发了《房屋买卖合同》解除通知，根据以上两个事实原因以及《房屋买卖合同》第十二条第三款和《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定诉至法院，望判如所请。王静静对徐可华反诉辩称，根据买卖合同约定，徐可华违约在先，在2016年12月26日限购政策前一直无故拖延，在签订买卖合同后，徐可华应先将房产证办理完毕，在将近6个月时间内徐可华以各种理由拖延办理。而根据合同约定王静静需要在徐可华取得房产证后才能向银行提交贷款申请，由于徐可华迟迟没有办理房产证，导致合同无法继续进行，在2016年9月徐可华取得房产证后王静静和中介公司一直要求徐可华提交房产证协助王静静去银行办理贷款申请，徐可华以种种理由拒绝交出房产证，二手房过户贷款申请必须有该房屋房产证王静静才可以办理。在此过程中徐可华因为济南二手房市场涨价，以种种理由拖延合同的履行，在2016年12月之前合同签订之后，王静静一直具备购房资格，正是由于徐可华的无故拖延，导致房产没有及时过户，2016年12月济南限购政策出台，徐可华在自身违约的基础上，以限购为由单方提出解除合同，没有法律依据。且在徐可华提出解除合同后，王静静立即和徐可华进行沟通，并告知其济南户口即将办理完毕，其后王静静以具备济南户口和购房资格要求徐可华继续履行合同，徐可华多次拒收王静静的通知，其违约具有明显恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王静静提交与徐可华的微信聊天记录截屏一组，徐可华认可该聊天记录一方为其本人，但无法确定该聊天记录的完整性，经审查，徐可华不认可该证据完整性，但未提交其所掌握的微信聊天记录予以反驳，应当承担举证不能的责任，本院对该证据予以采信；2、王静静提交21世纪中住加盟店出具的证明3张，徐可华对该组证据不认可，经审查，该组证据系证人证言，证人应当出庭作证，证人未到庭作证，本院对该组证据不予采信；3、徐可华提交的房屋买卖解除合同通知一张、EMS寄件联一张、回执联一张，欲证明徐可华已于2016年12月30日向王静静邮寄了解除房屋买卖合同的通知，且王静静已收到该通知，王静静称其没有收到，经审查，该EMS回执联显示王静静已本人签收，且该EMS邮寄寄件联上王静静的地址与王静静向徐可华邮寄时寄件人的地址一致，故徐可华主张王静静已于2016年12月30日收到解除房屋买卖合同通知，本院予以采信。根据当事人双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月22日，徐可华（甲方）、王静静（乙方）、21世纪不动产济南中住加盟店三方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有位于济南市历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾（房屋所有权证书号）出售给乙方，房屋总价款100万元；第三条，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，甲方自合同签订时将《房屋所有权证》交给丙方；第四条，付款方式：按揭贷款，乙方于银行审批通过过户前，将首付款59万元存入甲方指定账户，剩余房款40万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；第八条，须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；第九条，该房产在中信银行设有房地产权抵押，甲方应当在收到银行通知解除当日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为客户首付款；第十二条第2款，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；第3款，甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；第十三条第八款，甲乙双方协商并同意在甲方还贷款当日支付首付款35万元整，过户当日支付24万元整首付。同日，王静静向徐可华交纳定金1万元，徐可华将涉案房屋的购房发票、契税发票、购房合同交给21世纪不动产济南中住加盟店保管。另查明，徐可华名下位于历下区化纤厂路2号祥泰森林河湾房屋于2016年9月23日办理了房屋产权登记，房产证号，涉案房屋在中信银行股份有限公司济南分行办理了抵押贷款，贷款金额为40万元。2016年12月26日，济南市人民政府发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知内容包括“非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）”。2016年12月30日，徐可华向王静静邮寄了《房屋买卖合同》解除通知，该通知载明，“致王静静女士，你我双方签订的《房屋买卖合同》，合同约定你方购买我方位于济南市历下区化纤厂路2号森林河湾的房屋（建筑面积98.75平方米），权证号为，根据济南限购政策，您本人已不具备买房条件，无资格办理网签和房屋过户，因此我们之间的房屋买卖合同不能继续履行，现我方正式通知您解除房屋买卖合同，此前你方缴付的一万元定金将按相关法律规定处理”。2017年3月9日，王静静的户口由嘉祥县嘉祥街道办事处迁至济南市。本案在审理过程中委托山东贵恒信房地产评估经纪有限公司对涉案房屋价值进行鉴定，涉案房屋于2017年4月的市场价值为177.55万元。王静静支付鉴定费17700元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，王静静与徐可华于2016年3月22日签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务，合同约定了徐可华应于合同签订之日将房屋产权登记证书交给中介方，因双方在合同签订时，徐可华未办理涉案房屋的房屋产权登记，故徐可华应在涉案房屋办理好房产证即2016年9月23日后及时将房产证交中介方，从王静静与徐可华的微信聊天记录来看，从2016年4月18日开始，王静静多次催促徐可华办理房产证并要求徐可华在办好房产证好及时办理银行贷款手续，徐可华在聊天中多次表示办理房产证出现问题，2016年9月23日，徐可华取得涉案房屋产权登记证书后未通知王静静也未将房产证交付中介，后向王静静邮寄解除合同通知书明确表示不再履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。王静静有权解除双方的《房屋买卖合同》，现王静静主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，徐可华表示同意解除合同，对该诉讼请求，本院予以支持。徐可华辩称其多次催促王静静缴纳首付款办理解押，王静静明确表示了不再购买房屋，双方合同已于2016年4、5月份口头解除，但徐可华并未提交证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采纳。徐可华辩称，王静静仅交纳1万元定金，对于价值100万元的房屋，显然是不公平的，本院认为，双方在合同中明确约定了交纳首付款的时间为徐可华还贷款当日支付35万元整，过户当日支付24万元整，对此徐可华是明知的，徐可华未偿还贷款也未办理过户，不具备支付首付款的条件，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。徐可华未履行合同义务，王静静未支付首付款的行为并无不当。关于徐可华主张涉案合同已于2016年12月30日解除，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。本案中，王静静在济南市出台限购政策后不具备购房资格，但其于2017年3月9日具备了购房资格，合同可以继续履行，故不属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，徐可华作为违约方亦不具备合同解除权，对徐可华关于涉案房屋买卖合同已于2016年12月30日解除的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，徐可华违约给王静静造成损失，包括直接损失和预期可得利益损失，该损失应包括房价上涨利益损失，涉案房产经鉴定总价值为177.55万元，合同约定涉案房产总价款为100万元，可以认定房屋差价为77.55万元，徐可华应予赔偿。关于王静静主张徐可华赔偿律师费、鉴定费的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，违约方应当赔偿另一方所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），结合山东省律师服务收费标准，其主张律师费15000元及鉴定费17700元并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王静静与被告徐可华于2016年3月22日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告徐可华于本判决生效之日起十日内向原告王静静赔偿房屋差价损失77.55万元；三、被告徐可华于本判决生效之日起十日内向原告王静静赔偿律师费损失15000元；四、被告徐可华于本判决生效之日起十日内向原告王静静赔偿鉴定费损失17700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11982元，申请费5000元，由徐可华负担，反诉受理费100元，由徐可华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣代理审判员  李 硕人民陪审员  陈桂芳二〇一八年三月八日书 记 员  薛 莲