安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)皖1302执异2号 案外人（异议人）：王美英，女，汉族，1977年12月13日出生，住宿州市埇桥区。 案外人（异议人）：李干，男，汉族，1973年10月1日出生，住址同上。 委托代理人：杨宁宁，安徽三联律师事务所律师。 申请执行人：宿州市埇桥区宏云电脑商行，个体工商户，经营场所宿州市武夷商城**。 实际经营人：张云，女，汉族，1966年7月18日出生，住宿州市埇桥区时村镇付张村付****，该商行登记经营者。 被执行人：阮斌，男，1983年7月5日出生，汉族，，住安徽省宿州市埇桥区 被执行人：安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司，住所地宿州市两淮北关新城**楼**。 法定代表人：阮斌，该公司经理。 在本院执行申请执行人宿州市埇桥区宏云电脑商行（以下简称电脑商行）申请执行被执行人阮斌、安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司（以下简称：电竞俱乐部）买卖合同纠纷执行一案中，案外人王美英、李干向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王美英、李干称：请求贵院依法撤销（2017）皖1302执230号执行裁定书，解除对位于宿州市西北行政新区银河一路北侧、银河二路南侧明日＊世纪花园18＃0403室房屋（房地权证宿字第××号）的查封。事实与理由：异议人通过房产中介与被执行人阮斌于2017年5月26日签定房屋买卖合同，约定由被执行人阮斌将该明日世纪花园18＃楼0403室出售给异议人，异议人于2017年6月23日前将715000元购房款全部支付完毕，并已实际占有了该房屋。贵院在执行电脑商行与被执行人买卖合同纠纷执行案中依电脑商行申请查封了异议人已经购买的该房屋侵害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，特提出异议。 申请执行人电脑商行称，一、异议人和阮斌签订的《房地产经纪合同》的效力是存疑的。1、被执行人阮斌的母亲名王作英，与异议人之间可能存在亲属关系，若两人是亲属，异议人必然会知晓阮斌对外举债的事实，且双方买卖房屋合同签订在申请人申请强制执行之后，异议人存在与阮斌恶意串通损害申请人利益的情形，故《房地产经纪合同》应为无效。2、异议人合同签订后并未实际入住该房屋，也未在合同约定时间办理产权过户手续，而是在不久便将该房屋通过中介对外销售，其行为明显不符合常理。二、异议人在法院查封之前并未合法占有案涉房屋。双方合同约定“双方同意于2017年7月30日办理房屋移交手续，将房屋交付乙方使用”，由此可见，异议人占有房屋时间晚于法院查封该房屋时间。2、据申请人了解，异议人在签订合同不久便通过宿州市诚信房地产信息发展有限公司对外出售涉案房屋，由此可见异议人并无占有房屋意图。3、异议人无证据证明其实际占有案涉房屋。三、异议人无充分证据证明已向阮斌支付了全部购房款。异议人所提交阮斌收条、邵少峰交易明细、阮斌交易明细（2017.6.1至2017.6.14）、涂改后的交易明细、张超的交易明细。上述证据中，邵少锋、张超的交易明细与本案无关联，阮斌的交易明细无法证明阮斌收到71.5万元款项，且收条与其他交易明细间无关联且无法相互印证。故王美英不能证明其已向阮斌付清全部购房款。四、王美英因自身原因未办理过户登记。《房地产经纪合同》约定“甲方应在乙方付款后贰日内办理房屋产权过户手续”，法院于2017年6月29日查封该房产。查封前异议人完全可以办理完过户，但至今未办理，完全是异议人自身原因所致。综上，法院查封阮斌名下房屋的行为完全合法，异议人的异议无事实及法律依据，无权排除对阮斌名下房屋的执行。法院应依法驳回异议人的执行异议。 经审查，本院查明：本院在审理原告电脑商行诉被告阮斌及第三人电竞俱乐部买卖合同纠纷一案中，调解结案并于2016年12月12日作出本院（2015）皖1302民初10155号民事调解书，内容为：“一、被告阮斌认可其先后从原告宿州市埇桥区宏云电脑商行购买电脑设备价值238131元，用于安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司经营使用，其中8469元的电脑设备为其个人使用，与安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司无关（安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司实际使用229662元的电脑设备）。二、阮斌自愿于2016年12月30日前偿还宿州市埇桥区宏云电脑商行货款238131元，其中8469元由其个人偿还。其余229662元由阮斌和安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司共同承担连带责任。原告对此表示同意。 案件受理费2436元，由被告阮斌及第三人安徽玩客电子竞技俱乐部有限公司共同负担。”。该调解书生效后，被告阮斌、电竞俱乐部未按生效法律文书履行义务。申请执行人电脑商行于2017年1月12日向本院申请强制执行，本院于同年12月25日向被执行人公告发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行，但被执行人阮斌、电竞俱乐部仍未按指定期限履行生效法律文书所确定的义务。本院于2017年6月29日作出（2017）皖1302执230号执行裁定书，裁定查封被执行人阮斌名下坐落在桥区明日世纪花园××＃楼××室房屋一套（房产证号为20××64），并于当日在不动产登记部门办理了该房屋的查封登记。 另查明:异议人李干于2017年5月26日经宿州市千佳房地产信息咨询有限公司（以下简称千佳公司）中介与阮斌签订《房地产买卖合同》，合同约定由买方李干以71.5万元购买卖方阮斌名下坐落在桥区明日世纪花园××＃楼××室房产，千佳公司代卖方收取购房定金5千元，买方应于2017年7月15日前将购房款交给千佳公司，卖方应在买方付款后贰日内办理房产过户手续，所需缴纳税费一切均由买方承担等条款。合同签订后，李干先后于2017年6月13日向中介公司工作人员（邵少峰）账户汇款30万元、6月23日转入中介人员购房款36.5万元，另给付中介公司购房款现金5万元。2017年6月23日，阮斌给两异议人出具了收到全部购房款71.5万元的收据，并经中介公司实际办理了房屋交接手续实际接收了房屋。期间，为便于办理过户手续，阮斌及其妻子于2017年6月22日，经公证机关办理了授权异议人王美英代为办理过户等手续的授权委托书。异议李干接收受房屋后尚未能及时办理相关过户登记，该房屋即在申请人执行阮斌一案中被本院执行查封。异议人遂提出执行异议。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：规定）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，异议人李干通过中介公司购买了阮斌名下的房产，双方在本院执行查封前已签订合同、支付清购房款且实际交付，未及时过户亦非李干自身的原因。故异议人提出的异议理由能够依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 中止本院（2017）皖1302执230号执行裁定书的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马 强 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  阮传宝 二〇一八年三月二十二日 书 记 员  韩艺隽