北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初22373号原告:杨健，男，1972年7月20日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。委托代理人:杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。被告:王秀勤，女，1974年1月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。被告:闫志勇，男，1982年6月29日出生，汉族，无业，住辽宁省昌图县。委托代理人:白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。被告:闫哲瑞（未到庭），男，1992年6月12日出生，汉族，住辽宁省昌图县。原告杨健诉被告王秀勤、闫志勇、闫哲瑞确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨健的委托代理人杨朝阳，被告王秀勤的委托代理人张策，被告闫志勇的委托代理人白振国到庭参加诉讼，被告闫哲瑞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认闫志勇代理王秀勤于2015年7月24日与闫哲瑞签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW309611）无效。2、请求人民法院判决闫哲瑞将房屋返还给原告并配合办理过户登记手续。3、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与王秀勤系夫妻关系，双方于2004年登记结婚，北京市西城区桐梓胡同18号xx幢xx层、xx幢xx层房屋系夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，登记在第一被告名下，建筑面积为27.2平方米。2015年7月24日，在原告不知情的情况下，闫志勇代理王秀勤签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW309611），以人民币70万元的价格将房屋出售给了闫哲瑞，该价格远远低于市场价格。闫志勇与闫哲瑞恶意串通的行为严重侵害了原告的合法权益。被告王秀勤辩称，涉案房屋出卖一事，原告不知情，我方也不会知情，我方曾向闫志勇、闫哲瑞所在公司借款共计400多万元，在借款同时该公司要求我方办理房屋的买卖公证手续。办理公证后，我方向闫志勇还款550多万元，所欠借款已经全部还清。公证处办理公证时，公证处要求我方陈述婚姻状况.我方与原告2000年结婚，2004年办理离婚，同年复婚。因原告不同意该房屋办理抵押及出售，我方在公证处提交了离婚证。该情况闫志勇是明确知道的，我方与原告是夫妻关系，办理公证是闫志勇出的主意，公证处人员也是闫志勇联系的。我方认为在欠款还清情况下，虽然办理委托公证，涉案房屋就不能再出售了。2016年6月份，涉案房屋在此前属于出租状态，承租人向我方告知涉案房屋已经被出售，具体交易价格完全不知情，房款也没给我方。我同意原告的诉讼请求。被告闫志勇辩称，买卖合同中的房屋是王秀勤的个人财产，与原告无关。原告无权以共有权人的身份提出异议。应当驳回原告诉讼请求。王秀勤所述不属实。本案是确认合同无效之诉，王秀勤所述与闫志勇有其他债权债务纠纷不属于本案的审理范围，相关内容与本案不具有关联性，王秀勤应当另案起诉，王秀勤才是适格的原告。闫志勇确实知道王秀勤与原告曾经是夫妻关系，但是并不知道原告与王秀勤离婚的状况，我方与公证处了解的情况是一致的。原告与王秀勤是否是夫妻关系与本案无关，关键是涉案房屋是不是王秀勤的个人财产。现有证据证明涉案房屋是王秀勤的个人财产，即便是夫妻关系存续期间,王秀勤也可以处理财产。我作为外人并不知道原告与王秀勤的关系。我不同意原告的诉讼请求。被告闫哲瑞既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：杨健与王秀勤系夫妻关系。该二人婚姻登记情况如下：2000年11月13日，杨健与被告王秀勤登记结婚。2003年12月23日，杨健与被告王秀勤登记登记离婚。2004年6月8日，杨健与被告王秀勤再行登记结婚。北京市西城区桐梓胡同xx号xx幢等xx幢房屋（以下简称涉案房屋）产权原登记在被告王秀勤名下。2013年10月9日，王秀勤作为借款人与出借人汪印泽签订《借款抵押合同》，约定王秀勤向汪印泽借款10万元，借款期限为1个月。北京市方正公证处（以下简称方正公证处）赋予该《借款抵押合同》强制执行效力。王秀勤以涉案房屋作为抵押担保。2013年11月18日，王秀勤向被告闫志勇出具《委托书》，委托闫志勇全权代理解抵押、签署买卖合同、代收房款等出售涉案房屋的全部事宜。后方正公证处出具《公证书》，对该《委托书》的效力予以公证。其中，《公证书》的谈话笔录记载如下内容：“……（承办人）？你的婚姻状况及上述房产性质如何（王秀勤）：离异未再婚，是我的个人财产……（承办人）？您的委托书中含有出售上述房产（涉案房屋）的内容，请您仔细考虑清楚，是否同意出售上述房产，并且是否对房产的出售价格作出限制。（王秀勤）：只要受托人以市场合理价格出售即可。……”2015年7月24日，被告闫志勇作为被告王秀勤（出卖人）的代理人与被告闫哲瑞（买受人）签订《存量房买卖合同》（网签合同，以下简称涉案买卖合同），约定将涉案房屋出售给闫哲瑞，成交价为70万元。关于涉案买卖合同的履行情况，被告闫志勇称涉案房屋的实际成交价为200多万元，且案外人汪印泽代被告闫志勇收到了被告闫哲瑞交纳的相关购房款，闫志勇亦交纳了相关房屋交易税款。为证明其主张，被告闫志勇提交以下证据予以证明：1、案外人汪印泽于2015年6月25日书写的收条一份。内容显示汪印泽收到闫哲瑞交来的购房定金10万元。2、中国工商银行转账凭证2份。显示被告闫哲瑞于2015年7月24日向汪印泽转账110万元，于2015年7月27日向汪印泽转账80万元。3、工行转账凭证2份、税收缴款书1份。显示被告闫志勇为办理房屋过户手续交纳相关税、费共计93592元。原告对上述证据1、2的真实性不予认可，主张收款方并非被告闫志勇，不能证明转款为购房款。为证明被告闫志勇对于原告的婚姻状况知情，存在恶意售房，且售价存在过低的情形，原告提交以下证据予以证明：1、房屋买卖合同。显示被告王秀勤于2011年以145万的价格从案外人杜巍处购买了涉案房屋。2、2013年至2014年期间公证处出具的若干公证书。其中，方正公证处于2014年9月16日出具的（2014）京方正内民政字第44216号《公证书》内容显示：2014年9月15日，原告杨健、被告王秀勤作为夫妻共同委托被告闫志勇代为售房。被告闫志勇对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，主张涉案房屋实际成交价为200多万元，公证书的内容涉及案外房屋，与本案无关。为查明涉案房屋的产权状况，本院向北京市国土资源局西城分局（以下简称西城国土局）调取了涉案房屋的抵押、交易登记材料（以下简称房屋资料）。房屋资料显示：2011年6月15日，涉案房屋登记在被告王秀勤名下。2013年10月9日，涉案房屋做抵押登记，抵押额为10万元，抵押权人为汪印泽。2013年11月19日，涉案房屋做抵押登记，抵押额为35万元，抵押权人为汪印泽。2014年5月9日，涉案房屋做抵押登记，抵押额为240万元，抵押权人为汪印泽。2014年11月20日，汪印泽办理了上述抵押权登记注销手续。2015年7月27日，被告闫志勇代被告王秀勤办理涉案房屋转移登记手续，房屋登记至被告闫哲瑞名下。2015年9月23日，被告闫哲瑞将涉案房屋产权分割为两个产权，并分别予以登记换证。2016年5月12日至2016年10月8日，被告闫哲瑞将产权分割后的涉案房屋分别出卖给他人。上述事实，有各方当事人陈述、借款抵押合同、公证书、委托书及公证书、银行转款凭证、房屋档案材料、房屋买卖合同、网签合同等证据材料在案佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同应属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告闫志勇所述的房屋交易过程存在以下不符合交易常理的情况：一、闫志勇自称涉案房屋以200多万元的价格成交，却无法提供相应的买卖合同，不仅与常理不符，亦无法证明房屋的实际交易价格。二、闫志勇提交的转账证据均系被告闫哲瑞与案外人汪印泽之间的交易记录，无法证明款项的性质以及实际购房金额。三、被告闫志勇称其与闫哲瑞系同乡关系，但根据该二人身份证登记的住址信息来看，本院有理由相信闫志勇与闫哲瑞之间存在较为紧密的个人关系。四、根据原告提交的（2014）京方正内民政字第44216号《公证书》，被告闫志勇显然在涉案房屋出卖给闫哲瑞之前即知晓原告杨健与被告王秀勤系夫妻关系，但被告闫志勇未提交充分证据证明其在售房时向原告予以充分告知。综上，本院有充分的理由相信被告闫志勇在售房过程中存在滥用代理权的情况，而被告闫哲瑞对于闫志勇滥用代理权的行为予以支持和配合，双方不存在真实的购房资金往来，系虚假的房屋交易行为，显属恶意，已经构成恶意串通。考虑到原告及王秀勤在闫志勇签订房屋买卖合同时对于房屋交易价格并不知情，而房屋交易网签价格以及闫志勇自称的交易价格均相较于涉案房屋于2014年5月9日（涉案房屋交易一年前）的房屋抵押价值亦存在较低的情况，故被告闫志勇、闫哲瑞恶意串通的虚假交易行为已经侵犯了原告及被告王秀勤的合法利益，签订的相关买卖合同应属无效，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。关于原告请求房屋过户一节，因本案系确认之诉，不涉及相关义务的履行问题，故原告的该项诉讼请求应依法予以驳回。本次诉讼结束后，原告可按照合适的法律关系另行主张权利。另外，考虑到被告王秀勤未经原告同意，以虚假的婚姻信息授权被告闫志勇代为售房，故王秀勤对于合同无效亦存在一定过错，案件受理费应由三被告共同负担为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：确认闫志勇代理王秀勤就北京市西城区桐梓胡同xx号xx幢xx层、xx幢xx层房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW309611）无效。案件受理费一万〇八百元由被告王秀勤、闫志勇、闫哲瑞共同负担，自本判决生效之日起七日内交纳。公告费按实际发生数额计算，由被告闫哲瑞负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊审 判 员  李 俊代理审判员  王运佳二〇一八年三月八日书 记 员  王 溪