北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1529号上诉人（原审原告）：孙保革，男，1967年7月26日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京常青新城房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青常润路32号。法定代表人：张宏波，总经理。委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。上诉人孙保革因与被上诉人北京常青新城房地产开发有限公司（以下简称常青公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初49675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙保革上诉请求：1.撤销原判，改判支持孙保革的全部诉讼请求。2.案件受理费由常青公司负担。事实和理由：1.孙保革已经提供同地段相同面积房屋的租金为每月5000元，而按照合同约定的违约金计算是每月816元，损失巨大。2.合同法规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。法律的效力应当高于村民代表大会的效力。3.常青公司与孙保革签订协议时尚未取得安置房屋的建设手续，因而是恶意的。4.拆迁已经快5年了，而安置房屋尚未开工建设，现在每人每月1600元的周转费，我们一家三口人，4800元，不够租一套两居室。常青公司辩称，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《杜家坟腾退补偿安置协议书》是双方真实意思表示，应按照约定执行，不同意孙保革的上诉请求。孙保革向一审法院起诉请求：1.常青公司赔偿2016年10月14日至2017年9月14日的违约损失，每个月按2万元计算。2、常青公司自2017年9月15日起至房屋交付时止，每天按照安置房屋总价款的万分之五支付违约金。3、诉讼费用由常青公司承担。一审法院认定事实：2013年7月10日，北京海淀区四季青镇西山村民委员会（以下简称西山村委会）发布关于“四季青镇西山村杜家坟腾退改造”致被腾退村民的一封信。2013年10月14日，被腾退人孙保革（乙方）与常青公司（甲方）签订了《杜家坟腾退补偿安置协议书》，约定乙方置换、购买安置房五套，甲方需在乙方签订《杜家坟腾退补偿安置协议书》之日起三年内移交安置房。甲方未在交房期限内向乙方移交安置房的，甲方应按延期天数，每天按安置房屋总价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，常青公司按合同约定向被腾退人发放了安置周转费。常青公司未能按约定交房，经协调，西山村委会对违约金部分给予以万分之零点五的补偿。现双方在合同中约定的房屋未建造，周转费仍进行发放。一审法院认为，四季青杜家坟地区系按照政府主导、农民主体的方针；本着自我腾退、自我建设的原则，经西山村民代表大会表决通过，对该范围内的农村宅基地实施腾退。依照西山村民代表大会表决通过的《四季青镇西山村杜家坟改造方案》、《〈四季青镇西山村杜家坟改造方案〉实施细则》进行的村民自治行为，通过村民代表大会的决议，常青公司系授权腾退单位，协议的内容及标准均为村民代表大会的决议，故孙保革现要求变更合同内容，增加违约金的请求无法律依据，法院不予支持。对于要求赔偿损失一节，因进行旧村改造系村民自治组织的决定，以及受整体规划的约束，故常青公司不应承担赔偿损失的责任。综上所述，判决：驳回孙保革之全部诉讼请求。本院审理查明：2013年7月10日，西山村委会发布关于“四季青镇西山村杜家坟腾退改造”致被腾退村民的一封信。主要内容为：为全面贯彻落实党的十八大精神，落实北京市城市规划，改善西山整体环境，促进地区经济发展，按照政府主导、农民主体的方针；本着自我腾退、自我建设的原则，经西山村民代表大会表决通过，决定自2013年7月10日起，对四季青镇西山村杜家坟范围内的农村宅基地实施腾退。依照西山村民代表大会表决通过的《四季青镇西山村杜家坟改造方案》、《〈四季青镇西山村杜家坟改造方案〉实施细则》，结合本地区实际情况，将本地区腾退改造的相关事项通知如下：一、腾退方式：在腾退范围内实行农民宅基地面积置换回迁安置房建筑面积。对被腾退区域内的拆除房屋附属物依照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局发《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆拆[2003]808号）文件规定给予补偿。……六、安置楼房：常青园西里小区（暂定名，毛坯、期房）。七、腾退人：西山村委会。1、授权腾退单位：常青公司2、受托腾退评估单位：北京中海城房地产评估有限公司，3、受托腾退服务单位：北京建业成房屋拆迁有限公司，4、受托腾退拆除单位：北京市百扬建筑拆除工程有限公司。2013年10月14日，常青公司（甲方）与被腾退人孙保革（乙方）签订了《杜家坟腾退补偿安置协议书》，依照杜家坟腾退改造方案及实施细则和有关文件规定，甲、乙双方经协商，就相关事项达成如下协议：乙方合法有效宅基地面积214.5平方米，安置人口3人，乙方置换、购买安置房分别为常青园西里19号楼4单元601号、2单元302、402、603号，3单元301号，共计5套，总建筑面积313.84平方米，超出合法有效宅基地面积为99.34平方米。乙方应得房屋作价款233645元，应得各项补偿、补助、奖励共计1125632元，应补交购房款357624元。乙方补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款为1001653元。甲方须在乙方签订《杜家坟腾退补偿安置协议书》之日起三年内移交安置房。甲方未在交房期限内向乙方移交安置房的，甲方应按延期天数，每天按安置房屋总价款（按总建筑面积乘以4500元/㎡计算）的万分之一向乙方支付违约金。西山村民代表大会表决通过的《四季青镇西山村杜家坟改造方案》、《〈四季青镇西山村杜家坟改造方案〉实施细则》中规定，腾退期间，每人每月周转费是1200元。周转费实际由常青公司给付，2017年将周转费增加至每人每月1600元。目前安置房屋尚未开工建设，常青公司未能按照约定的期限交付房屋后，已经按照《杜家坟腾退补偿安置协议书》约定的标准向被腾退人支付了违约金。因约定违约金不能弥补被腾退人的实际损失，西山村委会另行每天按照安置房屋总价款万分之零点五的标准向被腾退人支付违约金。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。四季青镇西山村杜家坟范围内的农村宅基地的腾退，是按照政府主导、农民主体的方针，本着自我腾退、自我建设的原则实施的。《四季青镇西山村杜家坟改造方案》、《〈四季青镇西山村杜家坟改造方案〉实施细则》是由西山村民代表大会表决通过的，《杜家坟腾退补偿安置协议书》是依照上述改造方案及实施细则签订的。本次腾退，西山村委会是腾退人，孙保革等村民是被腾退人，常青公司是授权腾退单位。从法律关系看，西山村委会与孙保革是腾退法律关系，西山村委会与常青公司是委托授权关系，常青公司与孙保革等被腾退人是合同关系。常青公司并非腾退人，常青公司是接受西山村委会的委托，按照西山村委会提供的改造方案及实际细则与孙保革签订腾退补偿安置协议，常青公司承担民事责任的范围应当限于当事人的约定，孙保革只能依据《杜家坟腾退补偿安置协议书》向常青公司主张权利。《杜家坟腾退补偿安置协议书》约定的逾期交房违约金如果不能弥补实际损失，应在腾退法律关系中向腾退人提出。事实上，西山村委会已经另行每天按照安置房屋总价款万分之零点五的标准向孙保革补充支付了违约金。故在常青公司已经按照《杜家坟腾退补偿安置协议书》足额支付了逾期交付房屋违约金的情况下，孙保革起诉要求常青公司赔偿违约金不能弥补损失部分的损失，没有事实根据；孙保革起诉要求增加违约金，没有法律依据，一审法院判决驳回孙保革的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实不够全面，没有引用具体法律依据，但裁判结果正确，故对孙保革的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2300元，由孙保革负担（已交纳）。二审案件受理费4600元，由孙保革负担（已交纳1350元，余款3250元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一八年三月十六日法官助理 张进中书 记 员 舒 妍