江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0116民初7634号原告：刘某，男，1980年1月6日出生，土家族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：王新春，江苏信棠律师事务所律师。被告：徐某，女，1983年10月26日出生，汉族，户籍地在江苏省南京市六合区，现羁押于江苏省镇江市句容未成年管教所12监室。被告:汤某某，女，1960年6月9日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：徐立兴（系汤某某丈夫），男，1957年1月1日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告刘某与被告徐某、汤某某共有物分割纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王新春，被告徐某、被告汤某某的委托诉讼代理人徐立兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.对位于南京市六合区房屋进行分割；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘某与被告徐某原系夫妻，被告汤某某系被告徐某的母亲。2014年3月30日刘某与徐某在六合区民政局办理了离婚登记。2009年7月1日，刘某、徐某、汤某某三人共同出资购置了位于六合区的房屋。购房时，刘某、徐某出资4万元，汤某某出资2万元，合计6万元作为首付款，余款228000元向南京银行长江支行采用按揭贷款的方式支付。2010年10月28日，该房屋办理了初始登记。所有权证号为六转字第XXX号（徐某）、XXX号（刘某）、XXX号（汤某某）。后该房屋的贷款一直由原告偿还。2014年3月30日双方离婚时对子女抚养、住所处理、财产分割等均作了约定。其中住房处理约定：大厂XX室，产权人是男方，归男方所有。大厂XXX室，产权是共有，归男方所有，产权变更在离婚后一年内完成。2014年11月，徐某因涉嫌职务侵占罪被公安机关刑事拘留。2016年7月12日，六合区人民法院以（2015）六刑二初字第289号刑事判决书判处徐某有期徒刑10年6个月，致使产权变更登记手续至今未能办理。原告认为，原告与被告徐某离婚时已对夫妻共有财产进行了分割，诉争房屋中徐某的份额应归原告所有。原告应占有该房屋约91.3%的份额。购房时被告汤某某出资2万元，应占有该房屋约8.7%的份额。现原告与二被告的共有基础已丧失，依据《物权法》第99条的规定应依法予以分割。被告徐某辩称，1.当时买诉争房屋时需还另一套由刘某婚前购买的房屋的贷款，当时从汤某某处拿了10万元，相当于借款，也没有还过，后来买诉争房屋时汤某某又出资2万元，所以在考虑出资比例时应考虑汤某某总共出了12万元；2.离婚的时候徐某没有要房子，现在也不要，但是该给父母的是要给他们，如果属于自己的份额可以给的话，愿意把属于自己的份额给自己父母，不同意给刘某，要求汤某某分得诉争房屋50%的份额。被告汤某某辩称，当时买诉争房屋时首付6万元，刘某和徐某出资4万元，汤某某出资2万元，他们夫妻俩要买这个房子必须先还另外一处房子的贷款。当时是从汤某某夫妇处拿了10万元用于归还贷款，这样他们才有资格贷款买这套诉争房屋。因此汤某某实际出资的金额应为12万元，要求分得诉争房屋三分之一的份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对原告提供的房产证、离婚证、离婚协议书、公积金存折、南京银行业务专用凭证、《贷款合同》、贷款归还明细、住房公积金贷款结清证明、刑事判决书、民事调解书、《商品房预售合同》等证据均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据与当事人陈述，本院认定事实如下：刘某与徐某原系夫妻，汤某某系徐某母亲。刘某与徐某夫妻关系存续期间，刘某、徐某、汤某某曾共同出资购买位于南京市六合区房屋，其中首付款6万元，由汤某某出资2万元，刘某、徐某共出资4万元，余款228000元系以刘某名义所借的公积金贷款。诉争房屋登记在三人名下,共有情况为共同共有。2014年3月31日，刘某与徐某协议离婚，离婚时约定：“房产大厂区某，产权人是男方，归男方所有；大厂区某某，产权是共有，归男方所有，产权变更在离婚后一年内完成。”其中，关于诉争房屋的约定未得到汤某某确认。离婚后，诉争房屋的贷款一直由刘某负责偿还。2017年10月27日，刘某一次性偿还贷款剩余本金156607.75元。在诉争房屋归还的贷款本息中，截止2014年3月底即夫妻关系存续期间内，刘某、徐某共归还贷款本金36316.86元，利息42139.04元；刘某与徐某离婚后，刘某个人又归还贷款本息合计21万余元。在庭审中，徐某表示其在离婚时将财产全部给刘某系因当时虽未案发，但知道自己已经犯罪，小孩要由刘某负责抚养，所以没有要房子。另查明，2014年11月4日徐某因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，2016年7月12日经本院作出的（2015）六刑二初字第289号刑事判决书认定:在2013年5月至2014年3月期间，徐某利用其担任六合联通公司业务员的职务便利，在办理单位用户“合约机”业务过程中，冒用江苏亿锦实业有限公司及南京冠亚电源设备有限公司的名义与自己供职的六合联通公司签订虚假的“无预存优惠购机单位担保业务合同”，骗取六合联通公司IPHONE5等型号手机共计2500余部，共计价值12730231元，至案发徐某缴纳合约费用6054684元，造成六合联通公司损失6675547元。经判决认定徐某犯职务侵占罪，判处有期徒刑十年六个月，没收个人财产人民币五十万元，另责令被告人徐某退赔六合联通公司4622647元。另根据本院执行局出具的情况说明查实，因徐某尚未能退赔上述款项，徐某在我院尚有两件执行案件正在执行过程中。又查明，2014年1月20日，徐某曾与南京栖霞建设股份有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定购买位于南京市栖霞区某某室房屋，该套房屋总价值为2449323元，其中商业贷款1700000元。该套房屋已被查封，（2015）六刑二初字第289号刑事判决书明确以该套房屋中属于徐某的权益用以执行徐某退赔款项。后因徐某未能按约归还房屋贷款，中国银行股份有限公司南京新港支行遂将徐某、刘某及案外人李伟诉至南京市栖霞区人民法院，2015年4月7日，经该院调解，约定徐某于2015年4月30日前偿还贷款本金1665902.58元及利息、罚息、复利，并于2015年4月30日前支付中国银行股份有限公司南京新港支行律师费42800元，刘某、李伟对上述债务承担连带保证责任，另确定中国银行股份有限公司南京新港支行对抵押物即位于南京市栖霞区某某室房屋享有优先受偿权。案件审理中，原、被告双方一致认可在购买诉争房屋时并未约定份额。另刘某与徐某均表示关于南京市栖霞区某某室房屋在离婚时并未达成分割协议，刘某表示未分割的原因系房屋尚没有领取房产证，准备待领取房产证后分割；徐某表示未分割的原因系当时未领取房产证，且房子本来就写的徐某名字，故没有分割。另诉讼中，刘某表示如刘某需要支付的折价款超过400000元或自己分得的房屋比例低于75%时，其因无能力支付折价款则不主张房屋完全所有权，但要求分割清楚比例。另汤某某也表示没有能力支付折价款，不主张诉争房屋全部所有权。另徐某在庭审中表示其现有财产已无能力继续退赔和归还南京市栖霞区某某室房屋贷款。本院认为，本案争议焦点为：1.刘某、徐某离婚协议中对诉争房屋处分的效力、被告徐某能否放弃其所享有的份额；2.本案诉争房屋中原、被告各方所占比例以及该套房屋应如何分割。关于第一个争议焦点。因诉争房屋系刘某、徐某、汤某某三人的共有财产，且房产证已载明共有方式为共同共有，同时原、被告双方均陈述未对共有财产份额作有约定，故诉争房屋应为刘某、徐某、汤某某三人共同共有。处分共同共有的不动产应当得到全体共同共有人的同意，现刘某、徐某在离婚时未经汤某某同意约定诉争房屋为刘某个人所有，属于无权处分，故不能据此发生物权变动的效力。同时，刘某、徐某虽均表示在二人离婚时，徐某已放弃其所享有的份额，但徐某表示其未在离婚时主张财产的原因系离婚时虽未案发，但知道自己犯罪，小孩要由刘某抚养。据此，本院认为，徐某在离婚时明知自己利用职务便利将本单位财物非法占为己有，触犯刑律，在应当将侵占的财物返还单位的前提下，未能返还侵占财物，却在离婚时放弃个人财产，且其现有财产已不足以退赔，故徐某的上述行为应属转移财产、规避债务的行为，其无偿放弃个人财产会损害债权人的合法权益，故对其放弃诉争房屋物权份额的主张，本院不予支持。同理，徐某在明知其财产不足以退赔的情况下却在庭审中要求将其享有的份额赠予自己的父母，本院对此亦不予支持。另原告刘某认为因离婚时未处理位于南京市栖霞区羊山湖花园的房屋，且该套房屋在徐某名下，房屋价值与离婚协议中处分的两套房屋价值相等，故并无转移财产嫌疑，但本院经审理发现，刘某、徐某均表示位于南京市栖霞区羊山湖花园的房屋因未取得房产证而未分割，双方并未达成将该套房屋归属徐某的合意，故刘某的上述意见无事实根据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。本案诉争房屋在产权证中对所有权性质已明确登记为共同共有，因此对争议共有财产应按分割共同共有原则处理。现刘某、徐某已离婚，共有基础丧失，刘某要求分割该共有财产，于法有据，本院予以支持。对共同共有的财产分割，应在考虑等分原则的同时兼顾共有人对共有财产的贡献等其他因素。本案中，汤某某辩称其另有10万元借款给刘某用于归还其他房屋贷款，并认为该款也属对诉争房屋的出资，本院认为，汤某某及徐某均述称该笔款项为借款，刘某亦认为该笔款项并非出资款，因借款属另一法律关系，现有证据并不能认定该笔款项系对诉争房屋的出资款，故该笔款项与本案不属于同一法律关系，双方可另行主张权利。综上，汤某某对该套房屋仅在首付时出资2万元，此后也未归还诉争房屋贷款，故其对诉争房屋出资较少，本院酌情予以少分。另，徐某与刘某协议离婚后，刘某归还了大部分房屋贷款，对诉争房屋贡献较大，本院酌情予以多分。综上，本院对原、被告三人的共同共有状况、各方出资份额、离婚时房屋价值、诉争房屋贷款归还情况等因素综合考虑，酌定汤某某应占有诉争房屋15%的份额，徐某占有诉争房屋30%的份额，刘某占有诉争房屋55%的份额。因刘某表示如其享有的份额低于75%，则因无钱支付折价款而不再主张房屋全部所有权，且汤某某也表示不主张房屋全部所有权，故对于诉争的房屋，由汤某某、徐某、刘某按份共有，汤某某享有15%的份额，徐某享有30%的份额，刘某享有55%的份额。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院＜关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）＞》第89条、第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：位于南京市六合区房屋由刘某、徐某、汤某某按份共有，刘某享有55%的份额，徐某享有30%的份额，汤某某享有15%的份额。本案受理费10952元，由原告刘某负担6024元，被告徐某负担3285元，被告汤某某负担1643元（此款原告已预交，两被告在本判决生效之日起十日内将上述款项交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）预交上诉案件受理费10952元。审 判 长  颜珺婷人民陪审员  秦 勇人民陪审员  徐丁香二〇一八年三月五日书 记 员  郜春琳