天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终2178号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津博尔迈环保科技有限公司，住所地天津经济技术开发区第九大街80号丰华园厂房二期13号01厂房。法定代表人：李德，总经理。委托诉讼代理人：牛丹，女，该公司所属总公司北京北方永邦科技股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：王佰光，天津高航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市强英机电技研有限公司，住所地天津开发区西区新昌路36号。法定代表人：赵义荣，执行董事。委托诉讼代理人：苏永亮，天津择鑫律师事务所律师。上诉人天津博尔迈环保科技有限公司（以下简称博尔迈公司）因与被上诉人天津市强英机电技研有限公司（以下简称强英公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。博尔迈公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五项；2、撤销一审判决第三项，改判博尔迈公司不予给付强英公司损失98500元；3、撤销一审判决第四项，改判支持博尔迈公司的一审诉请；4、一、二审诉讼费、律师费、保全费等因诉讼产生的一切费用由强英公司承担。事实和理由：1、没有证据证明博尔迈公司实施了场地硬化，以及有所谓被博尔迈公司拆除的彩钢房存在，强英公司没有举证证明损失真实存在以及具体数额，博尔迈公司已经支付了三个月租金和违约金，一审判决博尔迈公司再行承担违约责任缺乏事实和法律依据；2、强英公司强行阻止博尔迈公司正常拉货和业务活动，造成巨大损失，对博尔迈公司一审主张的返还租金和违约金等损失应予以支持；3、强英公司非法扣押货物造成严重损失，博尔迈公司保留索赔权利。强英公司辩称，不同意博尔迈公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。博尔迈公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、强英公司退还博尔迈公司租赁物押金50000元、违约金27500元、租金68750元；3、强英公司赔偿博尔迈公司经济损失共计56050元；4、诉讼费、律师费等因诉讼产生一切费用由强英公司承担。强英公司向一审法院反诉请求：1、博尔迈公司赔偿强英公司损失302580元，包括恢复土地原貌的费用约205080元、厂房闲置费用27500元、设备损失25000元、彩钢房损失45000元；2、博尔迈公司拆除厂房内由其搭建的隔离墙，并对租赁期间损坏的消防栓、道路井盖等设施进行修复；3、反诉费用由博尔迈公司负担。一审法院认定事实：2016年6月15日，博尔迈公司与强英公司签订《厂方土地租赁合同》，约定博尔迈公司租赁强英公司位于天津开发区西区新昌路36号的东厂房及南场地，厂房面积1739平方米、场地面积1500平方米，用途为工业；厂房租金250000元/年，场地租金50000元/年，合计租金每年330000元，租赁物押金50000元；租金实行季度支付制，支付期为每季度末前5日内缴付下一季度的租金82500元；租赁期限从2016年8月1日至2019年7月30日止；在租赁期限内如博尔迈公司须对租赁物进行建筑、改建，须事先向强英公司提交改建设计方案，并经强英公司同意；本协议租赁期内，任何一方由于自身原因要提前终止本协议的，应提前90日通知对方，同时违约方按一个月的租金向对方支付违约金27500元。若未按照提前90日的规定通知对方而擅自终止合同的，应向对方给予赔偿，赔偿金的计算方式为三个月的租金即82500元；本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，博尔迈公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还强英公司等。2016年6月27日，博尔迈公司支付租赁物押金50000元。2017年1月12日，双方签署《提前终止合同通知》，内容为博尔迈公司因自身原因，请求提前终止厂房土地租赁合同。鉴于合同约定，博尔迈公司愿意承担相应的违约责任。现正式提前90天书面通知强英公司，原合同将截至2017年4月30日终止。关于相关损失赔偿及善后事宜，博尔迈公司建议如下：1、按合同约定支付三个月租金及一个月租金的违约金，共计110000元；2、因博尔迈公司违约所发生的其他损失的赔偿问题，博尔迈公司确认强英公司还有其他损失并同意赔偿，在2017年4月30日全部撤出承租厂房土地前，就具体数额双方通过友好协商解决，如不能协商可向法院起诉；3、关于恢复土地原貌、开具租赁物发票、厂房土地交接等问题参照《厂房土地租赁合同》约定或合同法有关规定执行。当日，博尔迈公司向强英公司支付了110000元。另，2017年1月11日、1月21日、2月15日，博尔迈公司组织车辆运输库存货物，强英公司阻止，双方因此发生争议，并报警。博尔迈公司主张为此支付了运费5500元+1100元*3=8800元，叉车费用1200元及装卸人工费用1050元，同时，因未能依照与案外人唐山联合炭业科技有限公司约定交货日期交货，还于2017年3月1日向案外人唐山联合炭业科技有限公司支付违约金45000元。一审法院认为，博尔迈公司与强英公司签订的《厂方土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法无悖，应认定合法有效。合同履行过程中，博尔迈公司单方提出提前终止租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任。虽博尔迈公司主张2017年1月12日双方签署的《提前终止合同通知》非其真实意思表示，但未能就此提供相应证据，故一审法院对博尔迈公司的意见不予采纳，双方的权利义务关系应依据《提前终止合同通知》（以下简称通知）确定。根据该通知确认，案涉厂房土地租赁合同应于2017年4月30日解除，博尔迈公司要求退还租金的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于强英公司阻止博尔迈公司拉货的行为，强英公司主张行使留置权，因货物非租赁合同标的物，强英公司对该货物也不享有合法占有权利，故强英公司主张行使留置权不符合法律规定，一审法院不予支持。另通知中亦未写明强英公司可阻止博尔迈公司拉货，那么强英公司阻止博尔迈公司拉货的行为构成违约，应承担违约责任。现有证据表明强英公司阻止博尔迈公司拉货致博尔迈公司未按期交货给案外人造成损失45000元、运费损失5500元，叉车费用损失1200元及装卸人工费用损失1050元，共计52750元，强英公司应予赔偿，超出部分一审法院不予支持。关于强英公司主张的恢复土地原貌、设备损失、彩钢房等损失问题，虽双方在通知中明确写明了博尔迈公司确认强英公司还有其他损失并同意赔偿，但双方未能就损失金额达成一致意见，现强英公司亦未能就其损失具体数额提供充分证据。然，强英公司同意硬化场地及拆除彩钢房，未要求博尔迈公司另行支付相关费用，系出于对于三年租期总租金收入的合理预期，现博尔迈公司通知强英公司于2017年4月30日解除租赁合同，构成违约，应承担相应违约责任。因强英公司无法提供博尔迈公司硬化场地运出的土方数量以及其修建彩钢房、购买相关设备花费的成本，一审法院综合考虑双方履行情况、过错程度，以及交易成本，酌情认定前述费用不超过三年期租金总收入的15%为宜，即148500元（330000元*3年*15%）。至于厂房闲置费用问题，博尔迈公司已经依约提前90日通知强英公司解除租赁合同，强英公司可另行使用、租赁，以获得收益，现有事实表明系强英公司阻止博尔迈公司搬离，故强英公司要求博尔迈公司支付厂房闲置费用，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于博尔迈公司主张的退还租赁物押金问题，租赁合同解除后，该笔费用可用于冲抵给强英公司造成的损失。则博尔迈公司应赔偿强英公司的损失数额为98500元（148500元-50000元）。关于拆除厂房内由博尔迈公司搭建的隔离墙，并对租赁期间损坏的消防栓、道路井盖等设施进行修复一节，双方一致同意另行解决，对此一审法院不作审理。一审法院判决：“一、确认原告天津博尔迈环保科技有限公司、被告天津市强英机电技研有限公司签订的《厂方土地租赁合同》于2017年4月30日解除；二、被告天津市强英机电技研有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天津博尔迈环保科技有限公司损失52750元；三、反诉被告天津博尔迈环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告天津市强英机电技研有限公司损失98500元；四、驳回原告天津博尔迈环保科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告天津市强英机电技研有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4302元、保全费1520，共计5822元。原告负担4304元，被告负担1518元。反诉案件受理费5840元、保全费1270元，共计7110元，反诉原告负担3489元，反诉被告负担3621元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。博尔迈公司提交的企业信息与本案缺乏关联性，证人郑某作为股东之一投资成立与博尔迈公司经营范围类似的企业，不直接证明证人郑某与案件存在利害关系，不足以推翻其一审证言内容，本院对此不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于博尔迈公司主张退还的租金与违约金，是其与强英公司在提前终止合同通知中明确约定的，现博尔迈公司主张系受强英公司强迫签订该通知，无充分证据予以证实，一审对此未予支持并无不当。另博尔迈公司主张存在雇佣人员工资损失，并无充分证据予以证实，二审不予支持。关于硬化土地与拆除彩钢房的损失赔偿问题，双方签订的提前终止合同通知中明确存在其他损失，博尔迈公司的主要负责人郑某一审出庭证明硬化土地与存在彩钢房的情况，强英公司的主张具有证据优势，但主张的赔偿数额依据不足，审查一审结合租赁合同情况酌定的数额无明显不当之处，二审予以维持。综上所述，博尔迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3337元，由上诉人天津博尔迈环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 萍代理审判员 田 雷代理审判员 滕光鑫二〇一八年三月二十日书 记 员 底 健