北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初55927号原告：王伟杰，男，1981年8月14日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王超。委托诉讼代理人：武萌萌。被告：王骁，男，1982年1月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田润苏。委托诉讼代理人：孙春晓。被告：原丁，女，1983年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田润苏，身份同上。委托诉讼代理人：孙春晓，身份同上。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪。原告王伟杰（以下简称原告）与被告王骁、原丁（以下简称姓名，并称二被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王伟杰及其委托诉讼代理人王超，二被告及其委托诉讼代理人田润苏，麦田公司之委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王伟杰诉称：2017年2月24日，我通过麦田公司提供的房屋信息，与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买二被告所有的位于北京市朝阳区百子湾东里*号楼*层*单元302号房屋。2017年3月4日，双方签订《补充协议》，约定房屋总价款900万元，首付款550万元，银行贷款350万元，并明确了双方的权利义务，同时约定了首付款支付时间、网签签署时间、交税时间及过户交房时间。合同签订后，我依约履行了义务，分别于2月24日、3月3日向二被告支付定金5万元和95万元。2017年3月17日，北京市政府出台了“3．17”政策，根据政策规定，贷款金额由原定的350万元降低为216万元。我自行筹集资金，并告知二被告继续履行合同。后二被告拒绝我以原定的“***”担保或“银行监管”的方式支付首付款，坚持要求我自行支付首付款。为顺利履行合同，我于2017年5月1日支付首付款100万元。此后，二被告要求将原定的“过户当时交房”变更为“收到全款后六个月交房”，我未予接受。按约定，双方应于2017年6月30日前提交网签材料并签署网签合同，我依约履行了义务，但二被告至今未配合办理网签。现我起诉，要求解除我与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二被告返还我已付购房款200万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年5月1日起至实际返还之日止的占用利息；二被告给付违约金180万元。二被告答辩称：二被告在履行合同过程中不存在违约行为。“3．17”新政后，王伟杰的贷款金额远不足原约定贷款金额350万元，王伟杰曾提出解除合同，经双方协商，王伟杰放弃了解除合同的想法。我们提交了网签资料后，麦田公司告知我们贷款金额350万元不能改变。我们经咨询得知网签合同不能如实反映交易情况的，我们须承担相应法律责任，基于此，我们未按王伟杰的要求签订网签合同。此后我们催促进行网签，但王伟杰提出了诉讼。如政策发生变动，导致合同无法继续履行，双方应通过协商签订补充协议，并按照真实情况签订网签合同。因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》可以继续履行，故我们不同意王伟杰的诉讼请求。麦田公司述称：我公司并非房屋买卖合同主体，尊重法院判决。经审理查明：北京市朝阳区百子湾东里*号楼*层*单元302号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在二被告名下。2017年2月24日，原丁（出卖人）、王骁（共有权人）与王伟杰（买受人）经麦田公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件。双方约定：出卖人出售涉案房屋，建筑面积139．02平方米；房屋成交总价900万元，净房屋价格为540万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为360万元；定金100万元，买受人于2017年2月24日以自行交接方式支付定金5万元，于2017年3月4日前以自行交接方式支付定金95万元；出卖人同意将购房款5万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2017年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为350万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款数额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷数额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续，买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续；买受人于2017年过户前3个工作日支付出卖人购房款190万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买卖双方于2017年6月30日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件；房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提，买卖双方应于2017年6月30日前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件；买卖双方于2017年7月31日前办理缴税手续；买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延；出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过15个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0．5‰向守约方支付违约金；出卖人逾期履约超过15个工作日，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；买受人逾期履约超过15个工作日、买受人拒绝购买该房屋，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同之日起15个工作日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。当日，王伟杰（乙方，买受人）与二被告（甲方，出卖人）签署《房款支付协议》。约定：甲乙双方协商一致就乙方以自行交接方式支付部分购房款，福建***担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）在满足一定条件时为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜约定如下：乙方以自行交接方式于2017年7月1日前支付255万元；甲乙双方及配偶应于2017年3月15日前按***公司要求签署包括但不限于《房款支付及担保协议》等相关文件，支付条件等各方权利义务以《房款支付及担保协议》为准；***公司审核后向乙方出具《风险告知书》，若《风险告知书》确认支付条件成立，则乙方在按本协议约定时间且在《风险告知书》有效期内支付房款，金诚丰公司提供担保，若支付条件不成立，则乙方以银行资金监管方式支付上述房款。当日，王伟杰与二被告签订《网签授权委托书》，其中约定网签备案登记信息中拟贷款金额为350万元。合同签订后，王伟杰于签约当日向二被告支付定金5万元；于2017年3月4日向二被告支付定金95万元。2017年3月4日，王伟杰（买受人）与二被告（出卖人）签订《补充协议》。约定：买卖双方原定于2017年7月31日前办理缴税手续，现改为2017年7月15日前办理缴税手续；双方协商一致就买受人以自行交接方式支付部分房款，***公司在满足一定条件时为买受人支付上述房款后的风险提供担保的事宜约定为：买受人以自行交接方式支付下列房款：于2017年4月30日前（含当日）支付100万元、于2017年7月10日前支付155万元；买卖双方及配偶应于2017年3月20日前按***公司要求签署包括但不限于《房款支付及担保协议》等相关文件，支付条件等各方权利义务以《房款支付及担保协议》为准；若支付条件不成立，则买受人以银行资金监管方式支付上述房款。审理中，二被告主张其于2017年3月17日得知如通过***公司担保的方式支付购房款，二被告需向***交房产证原件，故二被告不同意以***式支付购房款。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。2017年5月1日，王伟杰向二被告直接支付购房款100万元。2017年7月5日，王伟杰在草拟网签合同内签字，该草拟网签合同中载明：房屋成交价格为540万元，其中自有交易结算资金为190万元，买受人申办抵押贷款金额为350万元。二被告未在该草拟网签合同内签字。审理中，二被告主张“3．17”购房新政实施后，王伟杰可取得的贷款数额为216万元，已不足约定的贷款数额350万元，草拟网签合同未能如实反映交易情况，故二被告未在该草拟网签合同内签字，二被告提出变更贷款金额为216万元后再办理网签，后王伟杰虽同意按贷款金额216万元进行网签，但同时提出将购房款155万元的付款方式由自行支付变更为银行资金监管支付、交税时间由2017年7月15日前变更为2017年8月5日办理，二被告没有同意；因双方没有达成一致，故二被告没有在草拟网签合同内签字。王伟杰主张其在“3．17”新政实施后可贷款216万元，对于不能通过贷款方式支付的134万元购房款，王伟杰提出可在过户前3日通过资金监管的方式支付；虽双方只须签订“贷款金额不高于350万元”的补充协议即可，但经协商，王伟杰同意按照贷款数额216万元重新网签，但因二被告于2017年6月22日、28日分别提出过户后6个月内交房、收到全款后6个月再交房，双方未达成一致，故二被告不同意办理网签；并主张其提出的155万元以银行资金监管方式支付与合同约定一致，变更交税时间是因合同履行时间实际上已发生顺延。麦田公司主张因二被告提出草拟网签合同载明的贷款数额不符合政策要求，故不同意在草拟网签合同内签字。在双方提供的原丁与麦田公司之间的微信记录中载明如下内容：2017年6月28日，麦田公司向原丁发出草拟补充协议，协议内容包括“出卖人同意买受人的拟贷款数额由350万元变更为216万元，双方应于2016年7月10日前办理申请贷款手续，若贷款未获批复或贷款数额不足拟贷款金额，买受人于办理所有权转移登记手续前以资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续”等。原丁收到后，提出要求在收到全部房款之日起6个月后交付房屋。双方对此未达成一致。2017年6月29日至7月期间，原丁多次提出约定的贷款金额与目前政策下实际最高贷款金额存在重大差异，需重新约定签定补充协议后再进行网签。2017年7月6日，麦田公司向原丁发出草拟补充协议，内容为：“一、出卖人同意买受人的拟贷款数额由350万元变更为216万元，其中差额部分134万元买受人于过户前3个工作日以存量房自有交易资金监管账户资金监管形式支付给出卖人。二、本协议一式三份，自买卖双方签字（盖章）之日起生效。买卖双方各执一份，居间方备案一份。具有同等法律效力”。2017年7月20日，麦田公司再次向原丁发出草拟补充协议，内容为：“一、因‘3．17政策’影响买受人的拟贷款数额由350万元变更为216万元，其中差额部分134万元买受人于过户前3个工作日以存量房自有交易资金监管账户资金监管形式支付给出卖人，出卖人同意此变更。二、买卖双方签定本补充协议后，因依据该房屋《买卖合同》及2017年3月4日签订的补充协议中约定的程序办理买卖流程，每个应履行义务时间节点间隔的时间不变，即：2017年7月31日前（含当日）买受人支付出卖人155万元，支付方式以双方于2017年3月4日签订的补充协议为准；买卖双方于2017年8月5日前办理交税手续；买卖双方于取得契税完税凭证后10个工作日内办理房屋转移登记手续；于过户当日办理房屋交接手续。三、本协议一式三份，自买卖双方签字（盖章）之日起生效。买卖双方各执一份，居间方备案一份。具有同等法律效力”。2017年7月20日，原丁表示同意签署麦田公司于2017年7月6日草拟的补充协议，并提出要求在该补充协议内增添如下内容：“1）‘3．17’新政导致的对买、卖双方的直接影响：包括但不限于买方的贷款金额变动相关影响、由于新政下可预见到的银行批货、放贷时间严重延后所导致的卖方实际收到全款的时间延后的相关影响等；2）在合同的实际履行中已发生实质性变化的相关条款：包括但不限于买方房款支付方式、由于网签时点已滞后导致的所有以网签时点为基础的所有履约时点的重新约定等”。后双方对补充协议的内容未达成一致。审理中，经王伟杰申请，本院作出裁定书，裁定查封涉案房屋。以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：王伟杰与二被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。王伟杰与二被告虽约定申办抵押贷款金额为350万元，但在合同履行过程中，受2017年3月17日房屋新政实施影响，造成首付款比例提升，王伟杰已不能按预期办理按揭贷款，二被告拒绝以贷款金额350万元的约定进行网签，双方未能按合同约定履行，属于不可归责于双方的原因导致，均不构成违约。因双方已无法按照合同约定的履行期限进行付款、缴税及过户，后续双方虽对合同变更进行了协商，但未能达成一致，且双方亦无法按原约定履行，导致合同在事实上已不能继续履行，故对王伟杰要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已支付的购房款应当予以返还。对王伟杰要求二被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。王伟杰要求给付利息，符合法律规定，但其主张标准较高，对此本院予以酌定。王伟杰以二被告提出变更付款方式、房屋交付时间为由，要求二被告支付违约金，因双方在协议中对以“自行交接”还是以“银行资金监管”方式支付购房款存在约定不明情形，王伟杰亦曾以自行交接方式向二被告支付了购房款，且二被告曾表示同意签署麦田公司于2017年7月6日草拟的补充协议，并未坚持变更房屋交付时间，故二被告的行为不能认定为根本性违约，对王伟杰该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王伟杰与被告王骁、原丁之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告王骁、原丁于本判决生效后七日内退还原告王伟杰购房款二百万元并按照中国人民银行规定的同期定期存款利率标准给付二Ｏ一七年五月一日起至返还该款项之日止的利息。三、驳回原告王伟杰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元，由原告王伟杰负担37400元（已交纳），由被告王骁、原丁负担37400元（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由被告王骁、原丁负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判长 童雪霏人民陪审员赵金燕人民陪审员马兰英二〇一八年十一月十四日书记员 杨                 琳