上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初18206号原告：周华娇，女，1973年11月13日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：郑海雄(系周华娇丈夫的哥哥)，男，汉族，1963年6月4日出生，住浙江省温州市。被告：帆海游艇(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号一层XXX室。法定代表人：QINGLEE，总裁。委托诉讼代理人：俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。被告：善赢网络科技(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：徐强，总经理。委托诉讼代理人：孔庆德，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐梦婷，上海市君悦律师事务所律师。原告周华娇与被告帆海游艇(上海)有限公司、善赢网络科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑海雄，被告帆海游艇(上海)有限公司的委托诉讼代理人俞飞跃、陈顺，被告善赢网络科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人孔庆德、唐梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周华娇向本院提出诉讼请求：1.帆海游艇(上海)有限公司(以下简称“帆海游艇公司”)向原告支付房屋租金45,000元(审理中，原告调整该诉请，确认欠付租金主张期限自2016年11月20日起至2017年1月18日止，每月租金45,000元)；2.帆海游艇公司向原告赔偿二次出租前房屋空置损失109,500元(自2017年1月19日起至2017年4月12日止)；3.帆海游艇公司向原告赔偿二次出租的租金差额损失41,849元(自2017年4月12日起至2018年3月4日止)；4.帆海游艇公司向原告赔偿二次出租中介费损失41,101元；5.帆海游艇公司向原告赔偿二次出租前空置期物业管理费损失11,090元(即自2017年1月19日起至2017年3月30日止房屋空置期物业费损失)；6.善赢网络科技(上海)有限公司(以下简称“善赢网络公司”)对上述第一至五项诉请承担连带责任；7.本案诉讼费用由两被告共同连带承担。事实和理由：2016年3月4日，原告周华娇(甲方出租人)、被告帆海游艇公司(乙方承租人)、被告善赢网络公司(丙方担保人)就上海市徐汇区零陵路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同。合同约定：房屋租赁期为二年，自2016年3月5日至2018年3月4日止，租金为每月45,000元，每两个月支付一次、先付后用。租赁期间如若乙方中途擅自退租，甲方有权没收乙方的保证金，若保证金不足以抵偿甲方损失，乙方还应另行赔偿，丙方对乙方履行该合同提供保证责任。租赁期间，帆海游艇公司擅自退租，并于2017年1月19日(审理中，原告确认为1月18日)搬离承租房屋，尚欠房租。后原告与善赢网络公司积极对外出租涉案房屋，并于2017年3月30日与案外人上海岚鑫文化传播有限公司签订租赁合同，租赁期自2017年4月12日至2018年4月30日止，租金为每月41,101元。原告多次向两被告主张违约责任均无果，故诉至法院，请求判如诉请。帆海游艇公司辩称，不同意原告诉请，仅同意以租赁保证金9万元作为违约赔偿。被告于2016年11月15日通过口头和短信方式告知原告退租，原告同意并承诺协助被告招租，被告找到潜在新租客后，原告又不愿配合，导致损失扩大，被告不应就扩大损失承担法律责任。被告取得房屋内物品时间为2017年1月18日，但系因原告不同意被告于2016年11月15日搬离，被告支付租金至2016年11月19日，结算物业费至实际退租日。合同约定的损失赔偿应为合理损失，原告怠于行使权利导致扩大损失不应由被告赔偿。善赢网络公司辩称，不同意原告诉请。帆海游艇公司已支付足额租金。2016年11月15日原告短信通知善赢网络公司要求协助招租，即已实际同意退租，因原告不同意帆海游艇公司该日搬离，其怠于收回并再出租房屋所导致的损失不应由两被告承担。原告诉请赔偿的损失不符合法律规定、司法实践及常理，合同第六条约定亦显示公平。合同约定的非连带保证责任，仅为一般保证。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2013年3月22日，原告出具委托书，委托案外人郑某某代为办理系争房屋出租事宜，委托期限为三年。2016年3月4日，原告(甲方、出租方)、帆海游艇公司(乙方、承租方)、善赢网络公司(丙方、原承租方)签订房屋租赁合同。其中甲方处由原告指定的代理人郑某某签名。约定：丙方承租甲方的系争房屋，现丙方提前解除该租赁关系，由乙方承租系争房屋。租赁期限自2016年3月5日至2018年3月4日止。月租金税后45,000元，每两月支付一次，先付后用。乙方必须提前5个工作日将租金汇入原告账户。签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金9万元，租期到期乙方结算相关费用并交还该房屋之后三日内，甲方无息归还乙方。租赁期间，使用房屋所产生的水、电、通讯设备、物业管理、房屋租赁所有税等费用均由乙方承担。租赁期间，乙方中途擅自退租，甲方有权没收乙方保证金，若保证金不足抵付甲方损失(包括但不限于二次出租成功前的租金及租金差额、中介费等)乙方还应赔偿甲方损失。乙方逾期不支付租金超过十五日，视为乙方违约，甲方有权解除合同，解除合同标志为甲方发出书面通知乙方，甲方有权没收乙方的保证金，若保证金不足抵付甲方损失(包括但不限于二次出租成功前的租金及租金差额、中介费等)乙方还应赔偿甲方损失。此时，乙方应继续支付房屋清空前的未支付租金。甲方指定电话：郑海雄XXXXXXXXXXX，地址：浙江省洞头县人民路XXX号；乙方指定电话为空白，地址为系争房屋。2017年6月4日前，丙方对乙方履行本合同提供保证责任。合同签订后，原告向帆海游艇公司交付系争房屋，帆海游艇公司按约向原告支付租赁保证金9万元及截至2016年11月19日的租金，截至2017年1月18日的物业费。另查明，2016年11月15日，帆海游艇公司的工作人员通过微信向原告指定联系人郑海雄告知，帆海游艇公司于当日正式退租(以门卡交到物业为据)，屋内物品物业根据原告指示不允许帆海游艇公司搬离，帆海游艇公司认可执行9万元押金作为违约金)。原告回复，解除合同只认可公司公章或合同指定联系人李清，无法确认该工作人员的身份及代理权限。2016年11月15日，原告指定联系人郑海雄短信通知善赢网络公司，内容为：帆海游艇公司就系争房屋今提出擅自退租，已构成违约，应按合同承担损失赔偿责任，善赢网络公司应承担保证责任。我方将尽全力对外出租，同时要求善赢网络公司帮助招租。2017年1月18日，帆海游艇公司就系争房屋与物业管理处进行退租交接。审理中，原告称，帆海游艇公司尚欠2016年11月20日至2017年1月18日期间租金，同意本案中上述期间欠付租金与9万元租赁保证金相抵扣。原告称，其于2017年3月30日将系争房屋重新出租案外人，税后月租金为41,101元，首期租金自2017年4月12日(已扣除免租期)起收取。二次出租的中介费共计为41,100元，分别由上海中尚房地产咨询有限公司和上海飞洲房地产开发有限公司于2017年7月出具服务费发票。以上事实，除原被告庭审中的一致陈述，另有原告提交房屋产权证、原被告之间租赁合同、单元退租核验单、两被告提交的租金转账凭证、公证短信、微信等证据证实，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的公证委托书，欲证明原告指定代理人郑某某办理系争房屋出租事宜，经质证，善赢网络公司对郑某某代理原告签订租赁合同无异议，帆海游艇公司认可原告系房屋产权人并收取租金，签订合同时未见过公证委托书，但知道原告与郑某某之间的亲属关系。本院认为，鉴于原告为系房屋产权人并在涉案合同履行中收取租金、保证金，帆海游艇公司未提供反驳证据证明公证委托书系伪造，亦从未对原告履行合同的身份提出异议，故本院认定涉案合同直接约束原告与两被告。关于原告提交的其与案外人签订的租赁合同，欲证明其第二次出租的时间及租金差额损失，经质证，两被告不认可其真实性，鉴于该合同系原告与案外人自行协商后签订，在无其他相关证据佐证的情况下，本院对其关联性及证明力不予认定。关于原告提交的中介服务费发票，经质证，两被告不认可其关联性，鉴于发票开票时间与第二次出租时间不吻合并由两家不同公司开具，在原告未提供相应居间合同等证据予以佐证情形下，本院对该组证据的关联性及证明力不予认定。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系三方真实意思表示，合法有效，应予恪守。帆海游艇公司擅自提出提前退租并于2017年1月18日搬离、交还系争房屋，原告于该日收回房屋并后将房屋出租案外人，故本院认定涉案租赁合同于2017年1月18日解除。帆海游艇公司应支付自2016年11月20日起至2017年1月18日止的租金88,500元并承担提前退租的违约责任。现原告同意欠付租金与9万元租赁保证金相抵扣，于法不悖，故抵扣后原告仍应向帆海游艇公司返还剩余保证金1,500元。至于两被告认为帆海游艇公司与原告于2016年11月15日协商一致提前解除合同，被告不应再支付之后租金及扩大损失的抗辩意见，从原告代理人与帆海游艇公司工作人员的微信来往看，原告未向帆海游艇公司作出同意提前解除合同的明确意思表示，在帆海游艇公司认可其实际于2017年1月18日与物业交接退租的情况下，帆海游艇公司仍应支付其搬离前的租金，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。从原告代理人与善赢网络公司的短信来往看，原告于2016年11月15日已知晓帆海游艇公司欲提前解除合同并就此通知善赢网络公司共同寻找新的承租人，故原告在对帆海游艇公司违约行为有合理预期的情形下，应积极减损止损。然，现原告主张的空置期已超出合理范围且原告未就其各项损失提供充分证据，考虑到帆海游艇公司的违约行为客观上会造成原告一定范围房屋空置、中介费等损失，故根据公平、诚信原则，并兼顾合同内容及履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失等因素，本院酌情判处帆海游艇公司向原告支付各项损失款共计9万元。另，涉案租赁合同约定了善赢网络公司的保证责任，但未约定保证方式，故善赢网络公司应依法承担连带保证责任，对原告要求善赢网络公司承担连带清偿责任的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、周华娇于本判决生效之日起十日内向帆海游艇公司返还租赁保证金1,500元(已与应付租金相抵扣)；二、帆海游艇(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向周华娇赔偿租赁损失90,000元；三、善赢网络科技(上海)有限公司对本判决主文第二项承担连带清偿责任；四、驳回周华娇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,852元，由周华娇负担1,118元，由帆海游艇(上海)有限公司负担1,734元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一八年三月二十日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。