山西省五台县人民法院民事判决书（2018）晋0922民初977号原告张二西，男，1934年6月16日出生，山西省五台县金岗库乡麻地沟村一巷**，已去世。原告张书光，男，1965年I2月5日出生，山西省五台县人。被告金岗库乡麻地沟村民委员会，地址：麻地沟村。法定代表人白钦差，系该村村民委员会主任。被告张林香，女，1946年9月28日出生，山西省五台县人。被告刘书和，男，1936年12月1日出生，山西省五台县人。张林香、刘书和共同委托代理人刘俊云，男，1969年11月27日出生，山西省五台县人，系张林香、刘书和之子。被告李桂英，女，1942年7月10日出生，山西省五台县人。委托代理人侯东升，男，1962年7月31日出生，山西省五台县人，系李桂英之子。原告张二西、张书光与被告金岗库乡麻地沟村民委员会、张林香、刘书和、李桂英财产损害赔偿纠纷一案，本院2018年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月27日开庭后，依法追加张林香、刘书和、李桂英为本案被告，又于2018年12月24日开庭时，因原告张二西死亡，张书光作为张二西唯一合法财产继承人到庭参加了诉讼，被告张林香及张林香、刘书和的共同委托代理人刘俊云、被告李桂英的委托代理人侯东升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张二西向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告赔偿原告房屋损失30000元，并拆除原学校大门与围墙，把大门改建在原学校的房屋范围内；二、请求依法判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告张二西的院落与麻地沟村原小学院落南北相邻，原告的房屋位于南面，因学校已迁新址，故院落闲置，现由被告金岗库乡麻地沟村民委员会管理。但在2018年9月11日五台县人民法院开庭之时，村长白钦差声称该学校已卖予村民刘俊云和侯东升二人，因未办理合法有效过户手续，导致此事无人承担。由于该院落草木丛生，疏于管理，其院内的出水不畅，致使原告的房屋后墙长期聚水，严重影响了原告房屋的后墙及其根基，导致房屋严重变形、下沉，后墙崩裂出现很大的缝隙，成为危房，致使全家人无法居住，给原告的生活带来巨大的困难。故诉讼于人民法院，请求依法判令被告金岗库乡麻地沟村民委员会承担赔偿原告的房屋损失30000元，并拆除原学校大门与围墙，把大门改建在原学校的房屋范围内，以维权益。被告金岗库乡麻地沟村民委员会辩称，原告所说的学校原先是属于村委会，但是我上任之前原任村干部已将学校出卖，具体如何卖的我不清楚，村委会不应该承担赔偿责任。被告张林香、刘书和辩称，买学校的时候是刘书和买的，买的时候是村里干部和村民都同意公开拍卖的。我家买了房之后学校大门一直就没锁，如果原告发现流水不畅，原告可以自行进去修，自己的房子应该自己维护，房子这么多年了，本身也有损耗，所以才会下沉有裂缝。被告李桂英辩称，当时买房的时候是公开、公正拍卖的，王保良和刘俊云的父亲刘书和一起买下了学校的校舍，我家买的是西面的两间，刘俊云父亲买的是东面的三间，当时每间房是100元，学校大门一共是100元，我们两家每家分担了50元。知道当时买房情况的村民有原任出纳王书秀、两个村民芮存光、王书英出具的证明为证。原告起诉之后，由于王保良已去世，经过实地勘察发现，院里出水是通畅的，原告房屋后面铺着石板，排水也没问题，地形从西到东是由高到低，出水是很流畅的，通过我考察和询问专业人士，我认为导致原告房屋严重变形、下沉、后墙崩裂，出现很大缝隙的主要原因不是因为出水不畅，而是因为房屋修建时间较长，还有就是原告房屋自身根基不够深。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：1、张二西身份证复印件、张书光身份证复印件，拟证明原告为适格的当事人；2、麻地沟村委会证明一份，拟证明张二西提交的集体土地建设用地使用证的张二喜是同一人；3、集体土地建设用地使用证复印件一份，拟证明原告对受损房屋拥有使用权；4、三张房屋受损照片，拟证明房屋的受损情况。诉讼中原告申请我院对房屋受损原因及受损情况作出鉴定，我院依法委托忻州恒运工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司以忻州恒运（2018）第11002号鉴定意见书作出鉴定。该鉴定意见为：受损建筑物确系被告院落疏于管理出水不畅造成；受损建筑物恢复原貌加固费用21872.97元。对原告的证据经庭审质证，被告金岗库乡麻地沟村民委员会对以上证据有如下意见：因为现在学校不是村委会的了，所以村委会不负赔偿责任，在2012年之前原任村干部就已经把学校卖了，现村委会对原告的房屋损失不承担赔偿责任。学校以前是否有房产证我不知道。如果能找到房产证就按房产证记载的范围为准，如果房产证记载的四至范围不包括现在的大门，该拆除就拆除。被告李桂英的委托代理人侯东升对以上证据有如下意见：2004年12月30日王保良买了学校西面的两间房屋，并于当天就交了钱，对房屋的所有权没有争议。既然买了房，该承担责任也不会推脱的，我们金岗库乡的房屋每家都有房檐滴水排水系统，我们院子里有坡度，可以自行排水，原告也有坡度可以自由排水，原告所说的他的房屋受损和我没有关系，我认为如果原告根基浅，导致房屋裂缝、下沉，是盖房材料本身导致的原因，和我们没有关系。原告说草木丛生，如果能生出草来说明不聚水，聚了水就生不出草来。对鉴定意见书有异议，鉴定结论认定造成房屋受损的原因不符合客观实际。我考虑一下是否要申请重新鉴定。大门是上届村干部和张二西同意才建的，大门是建成学校后一、二年才建的，张二西不同意就建不成，建成后我们也没有改建过。委托代理人刘俊云同侯东升的质证意见一致。被告张林香提出草根本影响不了房屋排水，不申请重新鉴定。被告提交的证据有：1、王书秀、芮存光、王书英出据的书面证明一份，证明内容为经全体村民同意将村学校房院出卖于王保良、刘书和二人，王保良花250元买了两间，刘书和花350元买了三间。2、麻地沟村委会收款凭证和买房证明二份，证明2004年12月30日刘书和买学校东三间，王保良买西两间。3、学校大门、校园地貌及原告张二西房屋后墙、后房檐滴水现状，拟证实学校原大门未上锁，院内可见杂草，原告后房檐滴水处铺有青石板。原告张书光对被告提交的证据提出以下质证意见：被告提供买房根据和买房时交款凭据时间不一致，两个证明时间相差一年，有异议。对照片无异议。对被告麻地沟村民委会所说出卖学校的事实不认可，集体财产买卖，必须要有50%以上的村民同意，签字按手印才能交易，否则村民委员会推脱不了责任。根据上述证据，本院认定事实如下：原告张二西的宅院与麻地沟村原学校院落南北相邻，原学校房屋大约修建于1981年，原告房屋比学校房屋晚建约一、二年，原告宅院居南，麻地沟学校居北，学校大门位于原告正房东山墙外。2004年12月30日被告金岗库乡麻地沟村委会将学校正房东3间房屋出卖于被告刘书和，西两间房屋出卖于王保良。王保良与刘书和各自出50元将学校大门购买。被告李桂英系王保良之妻，王保良已去世。后该学校房院一直归刘书和、王保良两家共同管理使用，两家对原有房屋进行过维修，但一直未居住过，院里没有翻修过。原学校大门也未改建过，平常大门不上锁。从原、被告提供的照片中可清楚地看到校园内杂草较多，夏季草木茂盛，原告正房东山墙与学校大门垂直连接处，有一土石垒砌成的墙，墙下面有一水道，原告房屋后的流水主要通过该水道流向大街。大门外水道口也长满了杂草。原学校大门是在原告房屋建起后修建的。庭审中，被告金岗库乡麻地沟村委会现任村委主任称自己上任时原任干部并未将有关帐务移交，自己并不清楚原学校是否办理过产权登记。被告刘书和、张林香称村委会将原学校出卖于刘书和和王保良后未做过产权变更登记后来村里做确权登记时，两家进行了重新登记，因刘书和现已痴呆，所买学校的房屋是以张林香登记的，王保良已去世，是以王保良妻子李桂英登记的，但产权证至今未颁发。诉讼中，我院依原告申请，依法委托忻州恒运工程造价咨询有限公司对原告张二西房屋受损原因及受损价格作出鉴定，该公司在原告、被告村委会在场见证下，通过现场勘查和分别询问原、被告，确认张二西房屋受损确系被告院落疏于管理出水不畅造成，并经实地丈量确认张二西房屋受损内容有：1、14.6米后墙有很大裂缝，并有倾倒现象需要拆除重建。2、后墙外砌散水需要拆除重建，受损建筑物恢复原貌加固费用为21872.97元。另查明，张二西夫妻生前生有一子一女，儿子张书光，女儿张翠芳。本案在审理期间，张二西死亡，张翠芳明确表示自愿放弃张二西房产继承权、债权等相关权利。张书光为本案原告张二西唯一财产合法继承人，为本案适格的原告。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，如果给相邻方造成妨碍或者损失的，应当排除妨碍，赔偿损失。本案原告张二西房屋与麻地沟学校院落南北相邻，现麻地沟村原学校实际占有人和管理人为被告刘书和、张林香夫妻和被告李桂英。被告刘书和、张林香、李桂英作为原学校院落的实际占有人和使用人，负有保证占有院落内出水畅通的义务，而三被告长期对占有的院落疏于管理，不能及时铲除院内的杂草，造成雨水大量积聚，对原告房屋受损负有不可推卸的责任。忻州恒运工程造价咨询有限公司对原告房屋受损原因和价格作出的鉴定，被告对该鉴定结论有异议，但未提出重新鉴定的申请。被告张林香和李桂英主张原告房屋受损的原因与原告房屋建起年代久远，原告也完全可以自行进入被告占用的院内进行维护，以保证出水的畅通。本院考虑实际情况，对被告的该辩解意见酌情予以部分采纳。本案综合考虑原告房屋建造时间较长，加之原告亦未能尽到合理的注意义务，以保证出水畅通，故原告对其房屋所受损失亦应承担相应的责任。被告金岗库乡麻地沟村民委员会对原学校不具有管理的义务，对原告房屋所受损失不承担赔偿责任。对忻州恒运工程造价咨询有限公司做出的认定原告受损建筑物恢复原貌加固费为21872.97元的鉴定意见，本院依法予以采信。该费用由原告张书光自行承担40%，其余费用由被告张林香和刘书和共同承担30%，李桂英承担30%。关于原告要求被告拆除原学校大门与围墙的请求，因原学校大门是在原告张二西房屋建成后修建而成，被告张书和、王保良在购买原学校大门后，并未进行过改建，仍维持原貌，故原告要求被告拆除原学校大门与围墙的请求，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第37条、第84条、《中华人民共和国民法总则》第177条、第179条、《中华人民共和国侵权责任法》第6条、第12条、第19条、第26条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决如下：一、原告张二西房屋损失费21872.97元，由被告张林香、刘书和共同赔偿6562元，李桂英赔偿6562元，剩余损失由原告张书光自行负担。二、驳回原告张书光的其它诉讼请求。案件受理费550元，由被告张林香和刘书和共同负担195元，李桂英负担195元，由原告张书光负担160元；忻州恒运工程造价咨询有限公司鉴定费5000，由被告张林香和刘书和共同负担1500元；李桂英负担1500元，由原告张书光负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 员 于荣英人民陪审员 孙继荣人民陪审员 申红丽 二〇一九年三月二十八日法官 助理 郭华霖书 记 员 闫 娜书记员闫娜