湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初1349号 原告：湖南远能置业发展有限公司，住所地：长沙市天心区金盆路**。 法定代表人：董奎。 委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。 被告：王跃良，男，1974年2月9日出生，汉族。 被告：长沙卡斯迪酒店管理有限公司，住所地：长沙市天心区书院南路**金能大厦****。 法定代表人：王跃良。 被告：长沙市天心区卡斯迪酒店，住所地：，住所地：长沙市天心区书院路**v> 经营者：王跃良。 三被告共同委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。 原告湖南远能置业发展有限公司（以下简称远能公司）诉被告王跃良、长沙卡斯迪酒店管理有限公司（以下简称卡斯迪公司）、长沙市天心区卡斯迪酒店（以下简称卡斯迪酒店）合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员彭星担任审判长，与人民陪审员葛自力、熊泽光组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远能公司的委托诉讼代理人段顺红、王艳，被告王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店的共同委托诉讼代理人罗名普、朱湘武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告远能公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除被告王跃良与原告签订的两份《认购协议书》；二、判决三被告返还位于长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第1层商铺（260.02平方米），并确认原告不需对被告装修进行任何补偿；三、判决三被告连带支付占有使用费2781900元（150元/月/平方米*281平方米*66个月，已从2012年8月1日起计算至2018年2月28日，此后按前述标准依法计算至房屋返还之日）；四、判决三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年8月9日，原告与被告王跃良签订《认购协议书》中约定：被告王跃良购买“远能·锦座”第12、13、14层房产和第一层两空门面。第一层两空门面由被告王跃良“先免费使用后购买”，待12、13、14层交房后一年内按门面商品房购买政策38000元/平方米定价支付购房款。2012年8月，因被告王跃良以其自己和亲友购买了12、13、14层房屋，原告依约向被告王跃良交付了第一层涉诉商铺。被告王跃良将商铺装修成酒店大堂后，交给被告卡斯迪公司、卡斯迪酒店同时对外经营。2012年9月13日，原告与被告王跃良签订第二份《认购协议书》，约定被告王跃良自愿购买原告开发建设的“远能·锦座”第1层商铺280平方米，被告王跃良需在2013年8月30日前支付首付款并在首付款缴清的当天与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，若被告王跃良不交付首付款或不与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，则属被告王跃良违约，原告有权解除该协议，所收定金不退还。但是被告王跃良并未按第二份《认购协议书》约定签约购买涉诉商铺。2015年5月26日，原告在多次催告未果后，依法函告解除《认购协议书》并要求被告王跃良和被告卡斯迪公司立即返还涉诉商铺，但两被告对原告此要求置若罔闻。此后近三年时间里，原告又多次与两被告协商，或签租赁合同或签买卖合同，但两被告总是以各种理由拒不签约购买也不支付任何租金，导致双方纠纷至今未能化解。原告遂起诉至法院。 被告王跃良辩称，远能公司未按期在2013年8月30日前将一层商铺办理分户产权，违约在先，被告王跃良在远能公司未先行履行约定义务情况下，有权行使先履行抗辩权。且经了解，远能公司在办理一层商铺分户前，将一层商铺进行了整体抵押，一层商铺处于限制交易的状态。远能公司直至2017年12月18日才完成商铺分户，在商铺未分户前事实上根本无法对王跃良所购商铺的商品房买卖合同进行网签，无法保障王跃良的购房权益。王跃良在远能公司未履行先行义务的情况下，有权行使先履行抗辩权。另外，王跃良与远能公司签订的两份《认购协议书》已大部分履行，王跃良按约定已购买了金能大厦12、13、14、15层房屋并已办理权属证书，《认购协议书》客观上已无法解除，且1层商铺应当跟随12、13、14、15层房屋一并出售给王跃良。即使两份《认购协议书》满足解除条件，远能公司也并未在法律规定期限内行使解除权，其解除权已消灭。再次，远能公司要求王跃良支付占用使用费的诉讼请求没有依据，倘若《认购协议书》最终被解除，远能公司还需赔偿王跃良包括装饰装修、物品购置等成本在内的所有损失。正是由于远能公司迟迟未按照约定进行1层商铺产权分户，并将1层商铺整体抵押等违约行为，致使王跃良无法在预定期限内购买1层商铺，才导致了所谓的免租期结束后，王跃良仍无法购买1层商铺，由此产生的法律后果及损失应当由违约方即远能公司承担。请求法院依法驳回远能公司的全部诉讼请求。 被告卡斯迪公司、卡斯迪酒店共同答辩称：卡斯迪公司、卡斯迪酒店并非两份《认购协议书》当事人，仅是经本案另一被告王跃良允许使用涉案场所，卡斯迪公司、卡斯迪酒店与远能公司不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，远能公司无权要求卡斯迪公司、卡斯迪酒店承担任何责任。现涉案一层商铺已与酒店客房做整体装饰装修，且已花费大量费用，若卡斯迪公司、卡斯迪酒店无法继续使用该场地势必造成酒店无法经营，所投入的装修费用、物品购置费用等巨额成本也将无法收回，因此请求法院充分考虑涉案场地及酒店现状等客观情况，以及鼓励交易等原则，妥善处理本案，驳回远能公司所有诉讼请求。 双方当事人为证明其主张，向法院提交了相应的证据。对原告所提交的证据，本院认证如下：原告所提交证据《认购协议书》两份、往来函件及送达证据、（2014）天民初字第02732号民事判决书、不动产权证书真实性、合法性、关联性无瑕疵，本院对此予以认定；原告所提交证据湖南增值税普通发票一张、湖南省长沙地方税务局税控发票及结账单、证明、房屋租赁合同及付款凭据、租赁合同、转账凭证及收据、函件，真实性、合法性无瑕疵，其与其他证据能够形成有效证据链，本院对此予以认定。 对三被告共同提交的证据，本院认证如下：证据认购协议书两份、收款收据两张、付款凭证、再次督促履行《认购协议书》的函、备忘录、关于一楼商铺买卖事宜的几点建议、一楼平面图、2015年1月15日金能大厦101不动产登记情况表（已注销）、2017年12月18日金能大厦101-107不动产登记情况表、长沙市城乡规划局报建图审批意见告知书、原101号房屋他项权证书、抵押权消灭的证明、长沙市不动产登记申请书真实性、合法性、关联性无瑕疵，本院对此予以认定；被告所提交证据2015年5月28日函告、2015年6月8日函告及声明、2015年12月15日函告及微信聊天记录、照片、7-11楼部分房屋买卖合同价目表及房屋买卖合同、十一真实性无瑕疵，本院对其真实性予以认定；证据部分合同及付款凭证摘选，本院无法核查其真实性，对该证据不予认定。 本院经审理查明，2011年8月19日，原告作为出卖人、被告王跃良作为买受人签订《认购协议书》，主要约定：买受人自愿购买“远能·锦座”第12、13、14层房产，出卖人承诺第一层两空门面（现行房号对应的08、09房号一层的对接电梯口的门面）按先免费使用后再购买的方式，待12、13、14层房屋交房后一年内按门面商品房购买政策38000元/平方米定价支付给出卖人，这期间门面不收取租金。买受人在购买该楼的12、13、14层的售价为6900元/平方米。买受人签订本协议时，应支付定金2000000元整。 2012年9月13日，原告作为出卖人、被告王跃良作为买受人签订第二份《认购协议书》，主要注明：买受人自愿购买“远能·锦座”第1层商铺280平方米，单价为38000元/平方米；购买第15层住宅969平方米，单价为6800元每平方米（商铺和住宅实际面积以栋证标示的相应的面积为准）。出卖人要在2012年10月31日前将买受人所购房屋交予买受人开始装修。本协议签订后三日内，买受人需向出卖人一次性支付1000000元的定金，其中500000元用作购买商铺的定金，另500000元用作购买地15层住宅的定金，否则本协议不生效。双方签订《长沙市商品房买卖合同》生效后，定金抵作商品房首付部分价款。鉴于买受人购买房产所需支付房款金额较大，出卖人同意买受人在2013年8月30日前支付“远能·锦座”第1层商铺和第15层住宅房产首付款，并在买受人首付款缴清的当天，买受人和出卖人签订《长沙市商品房买卖合同》，并确保所提供相关按揭所需要的材料齐全合规。若买受人逾期不交付首付款或不与出卖人签订《长沙市商品房买卖合同》，或不提交按揭材料或不配合按揭工作，则属买受人违约，出卖人有权解除本商铺和住宅认购协议，所收定金不退还。出卖人确保本协议认购房屋一年付款宽限期内，不出卖给第三方，否则，出卖人向买受人返还5倍定金，并赔偿买受人的装修及因此给买受人所带来的一切损失。若2013年8月30日前买受人没有付清首付款并正式签订《长沙市商品房买卖合同》，或不提交按揭材料或不配合按揭工作，出卖人所收商铺和住宅定金不予返还，并按所交定金的5倍支付违约金，并同意在收到出卖人解除本合同通知之日起3天内，将本协议所认购房屋完好归还给出卖人，对所认购房屋的装修、添置的设施、设备将无偿归属给出卖人，出卖人不需要给买受人任何补偿。自交房之日起，出卖人给予买受人一年期免租使用权利，在这一年的免租期内，买受人可以对所认购物业予以装修和合法使用。出卖人在2013年8月30日前将商铺按宽度为4米或8米每空办理产权（因分户而出现的分户权证面积与栋证相应面积不一致的情形，不影响出卖人按本协议约定的面积、单价计算出的总价与买受人进行结算和签订《长沙市商品房买卖合同》，即可能出现因为面积原因而导致签订《长沙市商品房买卖合同》时的房屋单价高于本合同约定的单价），具体以政府批准文件为准，以便乙方亲友购买及办理银行按揭。若在2013年8月30日前未将商铺按宽度为4米或8米每空办理产权，则视同出卖人违约。2012年9月17日，被告王跃良通过银行转账方式支付100000元定金给原告，原告出具了两张500000元的《收款收据》。 2013年9月1日，原告向被告王跃良发出《再次敦促履行的函》，主要注明：王跃良应于2013年8月30日前支付“远能·锦座”第1层商铺和第15层住宅房屋的首付款，并与远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》，正式购买上述房屋，现期限已届满，再次通知王跃良：从实际情况出发，远能公司同意王跃良购得“远能·锦座”第一层铺面的首付款在王跃良先于远能公司签订《长沙市商品房买卖合同》，待远能公司办理好商铺产权分割的10天内支付；若王跃良不能在该日期内向远能公司支付首付款，远能公司同样将依据《认购协议书》的约定行使相应的权利。 2014年9月2日，原告作为甲方、被告王跃良、卡斯迪酒店作为乙方签订《备忘录》一份，主要注明：双方就乙方于2012年12月前垫资装修远能锦座的一楼后厅、公共卫生间前坪绿化、墙面亮化等事宜达成如下备忘：甲方支付乙方以上工程总价款240000元整；双方就以上装修事宜不再有任何经济纠纷；付款方式为抵减购房款，如未购房此款在2014年12月31日前付清。该笔款项原告未予支付。 2015年5月26日，原告向被告王跃良发出《函告》，主要注明：自两份《认购协议书》签订至今，“远能锦座”第12、13、14、15层相应物业已经和王跃良指定的购房人签订了《商品房买卖合同》并已交付使用，但王跃良一直未能依约购买“远能锦座”第一层商铺，且无偿占据和使用至今。由于双方已经多次协商，王跃良既不购房，也不交付所占商铺的使用租金，远能公司为维护合法权益，特此函告：从即日起解除双方于2012年9月13日签订的《认购协议书》中关于将“远能锦座”第一层商铺（共计280平米）出卖给王跃良的约定条款，请王跃良及时配合，在三天内交出已占用的场地，协商处理后续事宜。 2015年12月12日，远能公司向王跃良、卡斯迪公司发出《函告》，主要注明：远能公司已于2015年5月25日函告王跃良解除了双方签订的认购协议书中关于购买一楼商铺的相应条款。对于客观情况的变化，远能公司要求王跃良与远能公司签订一楼的租赁合同，但一直未能达成一致意见。若王跃良或是酒店方能够接受150元/每平米的租金标准，租用“远能锦座”一楼现酒店大堂实际使用面积（共计280平方米左右），请于2015年12月20日前支付已经产生的房租并及时与远能公司签订相关的租赁合同；若不及时支付房屋租金、继续拒绝签订租赁合同，请于2015年12月21日前无条件自行搬空所占用场所里的物品并撤离人员。 2015年5月28日、6月8日、12月15日，王跃良向远能公司发出三份《函告》，注明：远能公司没有按照《认购协议》约定履行提供已分户的证明材料、提供专用保障电梯等义务，导致未完善一层房屋签约购房手续。如远能公司既不履行分户义务，又不同时解除第十二层至第十五层与一层门面房屋买卖的全部合同，返还全部购房款及赔偿损失的，王跃良是不可能接受远能公司提出的按150元/平方米租赁处理方式，更不可能主动办理一层门面。 2017年2月19日，卡斯迪公司向远能公司发出《函告及声明》，主要注明：因远能公司没有按照《认购协议书》约定履行在2013年8月30日前将商铺按宽度4米或8米每空办理产权分户，并由远能公司与卡斯迪公司指定的人员签订《长沙市商品房买卖合同》，至今没有完善一层购房手续，对远能公司所作出的任何与《认购协议》约定相悖的行为均不予认可。 2018年1月16日，远能公司向王跃良、卡斯迪公司分别发出《一楼门面买卖相关事宜的催告函》，两份催告函主要注明：经多轮协商，就一层门面买卖事宜未达成一致意见。远能公司确定在2018年1月18日24时前，仍愿意按《认购协议书》约定房屋出售价格与王跃良签订一楼门面买卖合同。如2018年1月18日24时前，王跃良拒不与远能公司签订一楼门面买卖合同，则视为王跃良以实际行动放弃购买。远能公司不再将一楼门面出售给王跃良，请王跃良、卡斯迪公司在2018年1月20日前腾空一楼所占门面（包括私自对外出租的门面）。远能公司将依法追究王跃良、卡斯迪公司多年占用一楼门面的占用使用费。 本院在审理长沙至雅物业管理有限公司诉长沙卡斯迪酒店管理有限公司、湖南远能置业发展有限公司物业服务合同纠纷一案中，于2015年8月27日作出《（2014）天民初字第02732号民事判决书》，该判决书在本院查明部分注明：卡斯迪公司在2012年8月开始装修远能·锦座商住楼办公和经营用房，并在2013年3月开始进行商业使用……2014年10月10日前，卡斯迪公司自行处理了远能·锦座商住楼一楼大厅、后厅、电梯厅、电梯轿厢、酒店门口地面、酒店十二至十五楼公共通道卫生及垃圾外运工作。该文书现已生效。 2018年3月21日，湖南至雅物业管理有限公司出具《证明》一份，主要注明：物业公司于2012年7月1日入驻“远能·锦座”项目负责项目物业服务至今，卡斯迪公司自2012年8月起装修使用“远能·锦座”第一层商铺（书院南路306号金能大厦104、105、107房，共计260.02平方米）及商住楼12、13、14楼房屋至今，用作名为“卡斯迪艺术酒店”的经营。2015年10月前后，卡斯迪公司原占有使用的位于商务中心与该栋楼盘1-4层商业货梯中间处30.24平方米商铺转租袁李，用作新环境房产中介服务经营。 远能公司以书院南路306号金能大厦101房屋于2016年3月22日抵押给交通银行股份有限公司湖南省分行，该书院南路306号金能大厦101房屋包含涉诉房屋在内。2017年9月8日，因主债权已消灭，交通银行湖南省分行同意注销上列不动产所设定的抵押权，该房屋上的抵押权消灭。2017年12月5日，远能公司就长沙市天心区书院南路306号金能大厦即涉诉的“远能·锦座”大厦101房屋进行不动产产权登记。 另查，远能公司分别将“远能·锦座”第一层商铺除被告使用的部分出租给案外人杨建平及徐琴、长沙市芙蓉实业公司等。其中出租给杨建平的2015年租金标准为162.5元/平方米/月，另约定逐年递增的租金计算模式；出租给徐琴、长沙市芙蓉实业公司部分的2014年至2017年租金标准为171.9元/平方米/月。另，2015年10月，王跃良将本案争议的被告占有使用的一层商铺的30.24平方米的商铺出租给案外人袁李，出租价格为2015年11月18日至2016年11月17日4500元/月、2016年11月18日至2017年11月17日4900元/月、2017年11月18日至2018年11月17日5300元/月。 根据庭审情况查明，在《认购协议书》签订时，涉诉的“远能·锦座”一层商铺未完成分户，远能公司在2015年即向房地产管理部门申请对一层商铺分户，但实际分户时间为2017年12月18日。原、被告双方就涉诉的一层商铺房屋租赁、买卖等事宜多次函件往来与协商均无果。截至开庭之日止，就本案讼争房屋，被告仅向原告支付了500000元定金，另支出一笔240000元的装修费。本案讼争房屋分户后的面积为260.02平方米。现本案讼争房屋仍处于三被告的控制之下。 本院认为：本案有两个争议焦点。一、两份《认购协议书》是否应该解除；二、被告王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店应承担的责任。 关于焦点一，远能公司与王跃良于2011年8月19日、2012年9月13日签订的两份《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行相应的义务，并享有相应的权利。远能公司根据协议书约定将“远能·锦座”第12、13、14、15层房产及第一层两空门面于2012年8月交由王跃良装修使用至今，王跃良就“远能·锦座”第12、13、14、15层按协议书约定支付了相应的购房款并办理了相应的购房手续。但是，对讼争的“远能·锦座”第1层商铺，王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店三被告从2012年8月装修使用至今，除2012年9月13日签订的《认购协议书》中约定的500000元定金外，王跃良、卡斯迪公司、卡斯迪酒店三被告未再向远能公司支付过其他任何款项。根据2011年8月19日《认购协议书》约定，第一层两空门面待12、13、14层房屋交房后一年内按门面商品房购买政策38000元/平方米定价支付给出卖人；根据2012年9月13日《认购协议书》约定，出卖人远能公司同意买受人王跃良在2013年8月30日前支付“远能·锦座”第1层商铺和第15层住宅房产首付款。该认购协议书又约定若在2013年8月30日前未将商铺按宽度为4米或8米每空办理产权，则视同出卖人违约。而据本院查实，2017年12月5日，涉诉的“远能·锦座”大厦101房屋进行了不动产产权登记。2018年1月16日，远能公司向王跃良、卡斯迪公司分别发出《一楼门面买卖相关事宜的催告函》，注明远能公司确定在2018年1月18日24时前，仍愿意按《认购协议书》约定的房屋出售价格与王跃良签订一楼门面买卖合同。但王跃良未在该函中所注明期限内与远能公司签订相应合同。从整个案件事实也可看出，就涉诉房屋的买卖问题，双方多次函件往来且远能公司多次延后合同签订时间也未解决好相关问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……本案双方当事人所签订《认购协议书》的合同主要债务为“远能·锦座”第12、13、14、15层及涉诉的一层房屋的购买事宜，在第12、13、14、15层房屋购买事宜完成后，就剩余的涉诉的一层房屋，虽然远能公司于2012年8月与第12、13、14、15层房屋一并交付给了王跃良装修使用，但王跃良除了支付500000元定金外，未就该第一层门面向远能公司支付其他任何款项，而根据合同约定，第一层门面的取得应支付的款项为260.02平方米×38000平方米=9880760元，因此，就《认购协议书》中尚未履行部分的主要债务，王跃良迟延履行，且在远能公司多次催告并给予了相应期限后仍未履行，因此，远能公司有权解除合同。且本院认为，综合考量本案实际情况，现在要求远能公司继续履行《认购协议书》不仅过于加重远能公司的义务，显失公平；也与远能公司与王跃良之间的合同约定相悖。因此，本院认为，对两份《认购协议书》中约定的尚未履行的部分应予解除。 关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，涉诉的“远能·锦座”第1层两空门面系远能公司所有，远能公司将其出售给王跃良并签订《认购协议书》系远能公司行使其所有权能中的处分权。在协议书签订后，远能公司于2012年8月将涉诉门面交由王跃良，王跃良占有使用至今，并通过将该门面装修成卡斯迪酒店大堂、分割出租给他人的方式取得了相应的收益，但王跃良并未按照《认购协议书》约定与远能公司签订相应合同，支付涉诉物权转让的对价，而只是仅仅支付了500000元的定金，也未向远能公司支付占有使用涉诉房屋的费用。本院认为，王跃良的该行为侵害了远能公司的所有权，且系对诚实信用原则的严重违背，王跃良应向原告远能公司返还其占有的“远能·锦座”第1层两空门面，并应按照合理的租金标准向远能公司支付从2012年8月起至返还之日止的涉诉“远能·锦座”第1层两空门面的占有使用费。 本案中，远能公司将“远能·锦座”第一层商铺除被告使用的部分出租给案外人杨建平的2015年租金标准为162.5元/平方米/月，另约定逐年递增的租金计算模式；出租给徐琴、长沙市芙蓉实业公司部分的2014年至2017年租金标准为171.9元/平方米/月。王跃良将本案争议的其所占有使用的一层商铺的30.24平方米的商铺出租给案外人袁李，出租价格为2015年11月18日至2016年11月17日4500元/月、2016年11月18日至2017年11月17日4900元/月、2017年11月18日至2018年11月17日5300元/月，即三年平均出租的租金标准的162元/平方米/月。因此，上列实际出租的租金标准情况系市场真实租金行情的反映，综合本案实际情况，本院酌情确定从2012年8月起至2018年2月28日止王跃良所占有使用的长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第一层商铺260.02平方米部分的租金按135元/平方米/月的标准计算，王跃良应支付的占有使用费为：135元/平方米/月×260.02平方米×66个月=2316778.2元。另，根据2014年9月2日，原告远能公司与被告王跃良、卡斯迪酒店签订的《备忘录》一份，主要注明：远能公司应给付王跃良、卡斯迪酒店垫资装修款240000元，该笔款项远能公司一直未予支付。因此，本院将其与王跃良应支付的截至2018年2月28日的占有使用费两相扣减后，王跃良还需向远能公司支付2316778.2元-240000元=2076778.2元，王跃良另应以135元/平方米/月的计算标准承担长沙市天心区书院南路306号金能大厦（又名“远能·锦座”）第一层商铺260.02平方米部分从2018年3月1日起至房屋返还之日止的占有使用费。 对 从2012年8月远能公司将涉诉的交由王跃良使用开始， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 驳回原告湖南远能投资管理发展有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费26680元，由本案原告湖南远能投资管理发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  彭 星 人民陪审员  周觉军 人民陪审员  廖雅菲 二〇一八年三月三十日 书 记 员  陈 检 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。