福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初725号 原告：郑长钦，男，汉，1962年12月15日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所执业律师。 被告：福建耀华房地产开发有限公司，住所地：福州市闽侯县青口镇青长路建设大厦第**。 法定代表人：吴珠英，总经理。 委托诉讼代理人：洪国富、齐晖，福建福民律师事务所执业律师。 原告郑长钦与被告福建耀华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑长钦的委托诉讼代理人陈强、被告福建耀华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪国富、齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑长钦向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金人民币1000元；二、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计人民币73648元（自2017年1月26日起计算至实际交房之日止，暂计至起诉日为1037292元×0.02%×355天）；三、判令被告支付原告逾期办理权属证书违约金（自起诉之日起至权属证书实际办妥之日止，每日按原告已支付购房款1037292元的0.01%向原告支付违约金）；四、判令被告继续按照合同约定履行交房义务；五、判令被告继续按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；六、本案诉讼费用、财产保全费用、公告费由被告承担。 事实和理由：2016年1月20日，原告与被告依法签订《商品房买卖合同》由原告购买被告开发的坐落于福建省福州市闽侯县商业房，建筑面积共65.99平方米，单价为每平方米15718.93元，总价款1037292元，用途为商业。双方在合同第八条约定被告应当在2017年1月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用，如果在规定日期内未达到约定条件被告应当支付原告壹仟元违约金。第九条约定被告逾期交房超过150日的，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金.同时双方在第十一条还约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十四条约定，因开发商无法按照第[1]约定，经双方协议书一致同意，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。双方合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，但被告却未按约定的时间交付商品房，至今未向原告交付商品房，由于被告迟延交房且未按约向原告交付需要由被告提供的办理权属登记的资料，导致原告不能按期取得房屋权属证书。综上所述，原告认为依法成立的合同，自合同成立之日起生效，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未按约履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任并赔偿原告损失。 福建耀华房地产开发有限公司辩称，一、迟延交付涉讼房屋不可归责于答辩人，假设法院认定答辩人构成违约，那么被答辩人同时主张诉讼请求第一项违约金、诉讼请求第二项违约金及其从2017年1月26日起算是错误的，迟延交房违约金的起算时间应为2017年10月20日。答辩人积极履行合同义务，请求法院降低违约金赔偿标准。《商品房买卖合同》签订后，因政府规划、建设项目勘察、设计、施工等各种因素导致交付涉讼房屋的时间延长，这些属于答辩人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此迟延交付涉讼房屋的原因不可归责于答辩人，至今，答辩人仍在积极加快交付涉讼房屋的进程。被答辩人提供的证据不能证明因其主张答辩人违约而造成的实际损失，合同约定的违约金不能体现损失填补的补偿性违约金性质，更多地体现惩罚性违约金性质，因此，针对本案，应结合具体情节轻重把握。因答辩人积极履行合同义务，请求法院从尽量平衡双方利益的立场出发，对合同约定的计算违约金数额作一定的调整，降低违约金赔偿标准。二、被答辩人主张从起诉之日起计算逾期办理权属证书违约金没有依据，请求法院不予支持。 本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（包含合同补充协议），约定原告购买被告开发的坐落于闽侯县商业房，建筑面积共65.99平方米，单价为每平方米15718.93元，总金额为1037292元，用途为商业。合同第八条约定被告应当在2017年1月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告逾期交房超过150日的，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条约规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。同时，双方签订的合同补充协议第八条约定，若被告未能在本合同第八条约定的交付期限内按时交付该商品房，原告同意在该交付期限基础上延长180个工作日。双方签订合同后，原告按照约定向被告支付了购房款1037292元，被告至今未向原告交付讼争的商品房，且该房屋未通过竣工验收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告未能依约履行交房义务，已构成违约，原告有权请求被告承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2017年1月25日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，并根据合同补充协议第八条约定，若被告未能在本合同第八条约定的交付期限内按时交付该商品房，原告同意在该交付期限基础上延长180个工作日，故逾期交房违约金的起算时间应为2017年10月20日。因目前该房屋未经竣工验收，而法律规定禁止将未经验收或者验收不合格的建筑予以交付，因此本案尚不具备判决被告交付房屋的客观前提，故原告关于要求被告履行交房义务的请求可待该房屋达到交付条件时另行主张，在此期间被告应承担支付逾期交房违约金的责任。原告的其他诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告福建耀华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑长钦支付逾期交付房屋的违约金，违约金以1037292元为基数按日万分之二计算，自2017年10月20日起计算至交付房屋之日止； 二、驳回原告郑长钦其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1666元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收833元由被告福建耀华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  欧阳秀 二〇一八年三月二十三日 书记员  张晶晶 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。