延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1116号上诉人（原审被告）:王译萱，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩萍，住吉林省龙井市，现住吉林省长春市绿园区。原审被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路58号。法定代表人：罗今子，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人王译萱与被上诉人韩萍及原审被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）占有物返还纠纷一案，前由吉林省延吉市人民法院于2016年5月13日作出（2015）延民初字第6870号民事判决。王译萱不服向本院提起上诉，本院于2016年10月28日以原审认定基本事实不清为由撤销（2015）延民初字第6870号民事判决，发回吉林省延吉市人民法院重审。吉林省延吉市人民法院于2017年5月13日作出（2016）吉2401民初7919号民事判决，王译萱不服向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王译萱的委托诉讼代理人马春蕾，被上诉人韩萍，原审被告罗京公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王译萱上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩萍的诉讼请求。理由：1.上诉人与罗京公司之间签订的《商品房买卖合同》真实有效。一审在上诉人已提交《商品房买卖合同》、《购房收据》、《延吉市房屋权属登记信息查询结果证明》、装修票据、缴纳各项费用的票据的情况下，认定上诉人与罗京公司之间签订的商品房买卖合同无效没有任何法律依据。2.上诉人在一审中已经委托律师出庭，其已通过律师向一审法院提交了相关证据并进行答辩、质证和辩论，一审法院仅以上诉人本人未参加庭审即作出对上诉人不利的事实认定和判决，明显错误。3.上诉人与罗京公司之间于2010年3月21日签订的商品房买卖合同真实有效，已支付全部购房款，该商品房买卖合同已在延吉市房产局办理了备案登记，上诉人对诉争房屋享有真正的所有权，有权对诉争房屋进行装修和使用。上诉人于2014年7月开始对诉争房屋进行装修，并于装修后出租，已充分行使了对诉争房屋的占有、使用、收益和处分的权利，只是因为本案诉讼没有办理房屋产权证照。4.韩萍与罗京公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，无权要求占有诉争房屋。韩萍提交的《商品房买卖合同》上加盖的公章是“延边罗京实业集团有限公司”的公章，合同签订日期为2009年5月1日，而当时罗京公司还未更名为“延边罗京实业集团有限公司”，其公司名称是“延边罗京房地产开发有限公司”，更名是在2010年8月16日。通过这一点就可以看出韩萍持有的房屋买卖合同是虚假的。5.无论从合同签订时间、房款交付，还是商品房买卖合同是否备案、实际装修入住、房产登记信息等情况，上诉人均发生在先，完全能够认定上诉人对诉争房屋享有合法权利。韩萍至今未占有使用过诉争房屋，在上诉人装修入住后至起诉前也未向上诉人主张过权利，按照物权法的相关规定，已超过一年的占有物请求权返还期间。6.本案是因罗京公司在将诉争房屋出售给上诉人、办理商品房买卖合同备案手续后，恶意隐瞒该房屋已经出售并备案的事实，一房二卖给韩萍所致，韩萍应向罗京公司主张交付房屋，如果不能交付应由罗京公司承担一房二卖的双倍赔偿责任。韩萍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。罗京公司未发表答辩意见。韩萍向一审法院起诉请求：判令王译萱立即停止侵权，从其所有的四季阳光小区第89幢3单元508号房屋内搬出，赔偿损失3万元（从2015年1月5日至2016年4月6日止，按每月1500元计算租金，共计21000元；更换出入门需花费1500元；电费200元；水费300元；2014年至2015年期间暖气费360.8元；复印费48元；交通费1155元；房屋折旧费5436.2元）。事实与理由：原告于2009年5月1日购买罗京公司四季阳光小区89幢3单元508号房屋，于2011年12月28日支付全部房款后领取钥匙，并支付物业维修基金、电费、水费、契税等费用。2015年8月24日，发现房屋被王译萱非法占用，要求腾出房屋被拒绝。一审法院认定事实：2009年5月1日，韩萍与延边恒基房地产开发有限公司（以下简称“恒基公司”）签订商品房买卖合同，约定恒基公司将四季阳光小区3幢5层8号52.42平方米房屋出售给韩萍，每平方米价格为2048元，交付时间为2011年12月30日。当日，韩萍向恒基公司交纳房款32356元；2010年7月29日，韩萍向恒基公司交纳房款4万元；2011年12月28日，韩萍向恒基公司交清剩余房款35020元，并交纳取暖费、物业费、电费（200元）等十三项费用，罗京公司交付房屋。2010年3月21日，王译萱与恒基公司签订商品房预售合同，约定恒基公司将四季阳光89幢3单元508号52.43平方米房屋出售给王译萱，每平方米价格为2900元，交付时间为2009年11月30日。合同签订当日，恒基公司出具152047元房款收据。签订合同后，双方到延吉市房地产管理局进行合同备案登记。2012年6月26日，延边仲裁委员会对王译萱与罗京公司之间商品房买卖合同纠纷一案作出（2012）延仲字第103号裁决，认定商品房预售合同有效，罗京公司于裁决生效后30日内交付房屋。2014年11月5日，州中院对王译萱申请执行（2012）延仲字第103号裁决一案，作出（2014）延中执字第60号执行裁定，以裁决违反法定程序为由不予执行。受领房屋后，韩萍陆续交纳2012-2013年供热费用、报停2013-2014年、2014-2015年度的供热，并交纳基础热费每年360.8元；交纳2012年电梯费、物业费971元，办理2013年、2014年小区物业的报停手续，并交纳基础费用。2015年8月24日，韩萍交纳电梯费、物业费共1000元，发现涉案房屋被他人占有的事实，经协调无果。王译萱于2015年1月5日，申请热力公司将登记业主信息由韩萍更改至自己名下，并补交供热费用842元；同年10月16日，王译萱交纳2015-2016年供热费。2016年10月12日，韩萍到热力公司将业主信息改回自己名下；6天后，王译萱再次将业主信息改至自己名下。自2015年5月13日开始，王译萱以自己名义向延吉市水务集团有限公司交纳水费。另查明：2010年1月6日，恒基公司开发的四季阳光89幢楼盘取得商品房预售许可证。同年8月6日，恒基公司变更为罗京公司。韩萍和王译萱提交的取暖费收据上，对涉案房屋均登记为四季阳光3号楼1单元508号。庭审中，对罗京公司公章出现在2009年5月1日合同上的原因，韩萍作如下陈述：恒基公司签订合同时承诺可以办理按揭手续，后又称不能办理要求交全款，修改合同条款后收回原合同，罗京公司的名字可能是那时改的。对于罗京公司交付房屋的过程，王译萱作如下陈述：延边仲裁委员会作出裁决后，向州中院申请执行，执行期间王译萱要求到公安部门立案，罗京公司没过几天给了房屋钥匙。在第一次庭审过程中，本院考虑到王译萱从原审开始未出庭的情况，为审查本案中出现的两份商品房买卖合同效力等情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定，向王译萱代理人要求王译萱本人出庭接受询问，并交待不出庭的法律后果。在第二次庭审时，经本院传票传唤王译萱仍拒不出庭参加诉讼。一审法院认为：本案争议焦点归纳为：一、韩萍与罗京公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系，其效力如何；二、罗京公司是否向韩萍交付房屋归其占有；三、王译萱与罗京公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；四、韩萍是什么时间知道王译萱占有该房屋的事实；五、王译萱是什么时间占有该房屋；六、王译萱占有该房屋是基于罗京公司的交付行为还是非法占有？对焦点一：本院认为，韩萍与罗京公司签订房屋买卖合同后，分三次交清房款，受领房屋时交纳物业费、契税等各项费用，并交纳后续取暖费、物业费等费用至发生纠纷时止等事实，符合日常购买期房时的付款方式、开发公司和业主办理房屋交付手续时的费用清算习惯，以及业主占有房屋后需交付的管理费用，足以证明双方之间存在真实的房屋买卖关系。虽然签订合同当时，该楼盘未取得商品房预售许可证，但恒基公司已于2010年取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。对于王译萱提出的罗京公司的公章出现在其成立以前的合同上的问题，韩萍解释称“将原来的贷款购房改为全款购房后更换合同才导致该问题”，综合分析韩萍提供的2009年5月1日交纳房款收据、后续发生的房款收据、交接房屋手续时交纳的费用以及管理房屋支付的日常费用等收据，本院认为韩萍作出的解释合理，予以支持。王译萱主张韩萍与罗京公司之间恶意串通，没有事实依据，不予支持。对焦点二：韩萍与罗京公司均主张向韩萍交付了房屋，结合韩萍付清房屋交接时交纳相关费用，以及交纳后续取暖费、物业费等事实，本院认定罗京公司向韩萍交付房屋的事实存在。对焦点三：王译萱主张其与罗京公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，罗京公司对此予以否认，而其只能提供房款收据及备案登记证明；另外，考虑王译萱购买期房一次性支付房款的方式、未交纳与开发公司交接房屋通常所需交纳的费用、办理取暖费手续在韩萍之后、不能提供居住物业管理小区必需的日常生活费用——物业收据等一系列事实，令本院对其主张的商品房买卖关系难以形成内心确信。加之，经本院要求王译萱本人出庭接受询问，仍拒不出庭，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条之规定，对王译萱主张不予认定。对焦点四：在没有相关证据证明的情况下，对于韩萍知道王译萱占有房屋的时间，以韩萍自认的时间予以认定，即交纳物业费、电梯费的2015年8月24日。对焦点五：王译萱主张其于2014年7月受领涉案房屋，但其提供的装修费收据、房屋租赁合同等证据缺乏客观性，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条之规定，对王译萱主张不予认定。本院以具有客观性的证据中显示的最早时间2015年1月5日，即王译萱更改取暖费登记业主信息的时间认定其占有房屋时间。对焦点六：王译萱主张罗京公司向其交付房屋，罗京公司对此予以否认，王译萱也无法提供其他证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条之规定，且考虑到罗京公司已于2011年12月28日向韩萍交付房屋的事实，本院认定王译萱构成非法占有。综上所述，本院认为韩萍基于合同关系合法占有涉案房屋，被王译萱侵占，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，王译萱应当返还韩萍所占有的涉案房屋，并赔偿给韩萍造成的损失。本院对于韩萍提出的房屋租金、取暖费、电费等损失有事实依据，予以支持。房屋租金根据所处地段、市场行情等因素，并参考王译萱提供的租赁合同内容，酌情支持每月1000元。韩萍主张的其他损失没有事实和法律依据，不予支持。本院认定王译萱侵占该房屋的时间为2015年1月5日，而韩萍向本院提起诉讼的时间为同年12月7日，因此起诉未超过一年除斥期间，对于王译萱提出的超出除斥期间的主张不予支持。罗京公司向韩萍履行了交付房屋的义务，并没有实施侵权行为，不应承担民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王译萱于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告韩萍返还四季阳光3号楼1单元508号房屋；二、被告王译萱于本判决发生法律效力之日起赔偿原告韩萍取暖费360.8元、电费200元以及房屋租金损失28000元（从2015年1月5日起计算，以月租金1000元标准，暂计至2017年5月4日，后续的租金计算至实际返还房屋为止）；三、驳回原告韩萍的其他诉讼请求。如果被告王译萱未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3047元，由被告王译萱负担3108元，由原告韩萍负担29元。二审中，王译萱为证实自己的主张向本院提交的证据有：证人韩某、刘某的出庭证言。证明2014年8、9月期间，证人为上诉人位于四季阳光508号房屋装修送过货、做过木工。韩萍对证人证言的真实性有异议，质证称证人陈述与事实不符，装修发生于2014年，但至今两位证人对于房屋、面积、坐落都十分清楚，说明是之前已准备好的。罗京公司对此未发表意见。因证人证言无其他证据予以佐证，其真实性无法核实，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：庭审中罗京公司虽主张其与王译萱之间签订的《商品房预售合同》是基于借款产生的担保，不是真实的房屋买卖合同关系，但其并未提供充分的证据佐证该主张，虽王译萱与罗京公司之间签订的《商品房预售合同》与日常交易习惯不符，但并不宜以此否认双方之间的《商品房预售合同》的真实性，一审法院以此判定王译萱与罗京公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，略有不妥，本院予以纠正。王译萱与罗京公司之间签订的《商品房预售合同》虽已备案登记，但备案登记不等同于预告登记，不产生具有登记请求权的物权效力，不享有排他权。韩萍于2009年5月1日与罗京公司亦就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2011年12月18日交清剩余尾款办理了房屋入住手续，而王译萱的入住时间（按照其主张为2014年7月）晚于韩萍的入住时间，因双方均未取得诉争房屋的所有权，且双方均要求继续履行房屋买卖合同，应以合法占有在先为准，故韩萍要求王译萱返还诉争房屋并赔偿期间损失并无不当。综上，王译萱的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽部分处理略有不妥，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3047元，由王译萱负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一八年三月五日书记员  尹光熹