安徽省芜湖市镜湖区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）皖0202行初26号 原告余秀素，女，1955年3月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人周武生，安徽仝人律师事务所律师。 委托代理人张健，安徽仝人律师事务所律师。 被告芜湖市国土资源局，住所地安徽省芜湖市鸠江区政通路**，统一社会信用代码11340200003010298J。 法定代表人金玉峰，局长。 委托代理人万真，女，该单位工作人员。 委托代理人程志翔，男，该单位工作人员。 第三人周素芬，女，1967年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市雨山区，现下落不明。 第三人崔蕾，女，1973年10月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告余秀素不服被告芜湖市国土资源局，第三人周素芬、崔蕾房屋登记管理行政登记一案，于2017年9月7日向本院提起行政诉讼。本院于2017年9月8日立案后，于同月11日向被告送达起诉状副本、应诉通知书。同年12月10日，向第三人公告送达起诉状副本、参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭审理了本案。原告余秀素及其委托代理人周武生，被告芜湖市国土资源局(以下简称市国土局)的委托代理人万真、程志翔，第三人崔蕾到庭参加诉讼。第三人周素芬经本院合法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告市国土局先后根据原告和第三人周素芬、崔蕾的申请和提交的相关材料，经审查分别于2007年3月5日和7月30日作出将位于芜湖市××鹰新村辅助用房1＃02、03号房屋所有权转移登记为周素芬所有（权证号：20××96）和崔蕾所有（权证号：20××73）的行政行为。 原告余秀素诉称，1996年5月20日，芜湖市长鹰房地产开发有限责任公司将吴光辉安置在芜湖市××鹰新村辅助用房1＃02、03号房屋（123.3Ｍ²）。2003年7月24日，原告与吴光辉离婚时，对财产进行了处理，约定将该房屋分割为原告70Ｍ²，吴光辉50Ｍ²，吴光辉将50Ｍ²卖于原告50万元，产权归原告。此后2004年12月15日，原告以其名义将涉案房屋登记在原告名下，被告于2005年1月13日给原告办理了诉争房屋的所有权证。2007年3月2日，童某（周素芬之夫）伪造了原告授权其办理房产过户的材料即与周素芬签订了买卖合同，芜湖市镜湖区中江街道法律服务所在原告未在场的情况下，出具了一份对该伪造的委托书进行见证的见证书，而被告在没有审查的情况下，直接就将涉案房屋以明显低于市场价25万元的价格，于2007年3月5日进行了过户，过户给了周素芬，也未向原告进行确认，导致原告的权利被损害。2007年7月20日，周素芬又将涉案房屋卖给崔蕾，双方约定合同签订时支付1万元，过户时支付35万元，但是双方没有任何支付凭证，且崔蕾明知房屋产权证有瑕疵的情况下（合同只约定过户，且房屋一直由原告及前夫母亲在居住）配合办理了产权变更，被告在明知该产权及交易价格存在问题的情况下，依然于2007年7月31日为崔蕾办理了产权证。近期该房面临拆迁，拆迁办及崔蕾上门要求原告及其前夫吴光辉腾房，原告才得知事情真相，知道自己的权利被损害。根据相关法律规定，本案涉案房屋的登记自始至终都存在严重的违法、违规行为，办理产权证时童某与买主实际系夫妻，伪造材料且以极低价格进行交易，被告又未尽审查职能，导致登记瑕疵。而后，该房屋再次交易合同明显存在违背常理的约定，以及过于低廉的价格，被告同样简单的办理登记。综上，原告认为本案房屋的实际所有人只能是原告，其他交易登记都是违法违规的，原告有权要求被告改正错误登记行为。诉请法院判令：撤销被告为第三人周素芬颁发的产权证（20××96）、撤销被告为第三人崔蕾颁发的产权证（20××73）。 原告向法庭出示如下证据： 1.芜湖市房地产交易中心受理单、房地产权证复印件、房屋所有权证存根复印件，证明原告曾是案涉房屋的所有权人，第三人崔蕾现为该房屋的登记所有权人； 2.婚姻记录，证明童某与第三人周素芬是夫妻关系，案涉房屋的两次转移登记都是发生在二人夫妻关系存续期间； 3.证明，证明第三人崔蕾与原告系邻居且原告家人一直居住在案涉房屋内； 4.芜湖市中级人民法院（2017）皖02民终1151号民事裁定书，证明在第三人完成房屋转移登记后的十多年时间里，崔蕾从未向原告及家人要求搬离； 5.证人童某的证言，证明当初房屋过户原告不知情，而且两次房屋转移登记名为过户实为抵押； 6.证人卜某、陶某的证言，证明第三人崔蕾与原告系多年的邻居。 被告市国土局辩称，我机关审查了案涉房屋过户双方提供的身份证明材料以及房屋产权证书等相关的材料，其中有原告委托代理人的身份证和法律服务所出具的法律见证书。我机关按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行了审查，并依法办理了房屋转移登记。2007年的7月，根据第三人的申请再次办理了案涉房屋的转移登记，上述证据事实清楚，有法可依。至于原告认为我机关对房屋买卖价格应当审查，于法无据，我机关作为房屋登记管理部门无权过问和干预公民房屋买卖的价格。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告在法定期限内向本院提交了下列证据和依据： 1.房地产交易申请书，证明申请人余秀素申请长鹰新村辅助用房1-02、1-03房屋转移登记的事实； 2.受理单，证明被告依法受理申请人的房屋转移登记； 3.申请人申请更正登记材料（房屋买卖合同、法律见证书、证明、身份证、婚姻状况证明书、离婚证、房地产权证、、地税计算表纳税票据、周素芬的声明书），证明被告当时审查案涉房屋转移登记的身份材料和相关事实材料； 4.房屋转移登记审核意见一览表，证明被告依法履行书面审查程序； 5.房屋所有权证存根，被告办理了申请人房屋所有权转移登记。 被告以《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十二条、第十三条、第十七条、第二十七条，作为被告对案涉房屋所有权转移登记的法律依据。 第三人周素芬未作答辩，亦未提交证据。 第三人崔蕾述称，我购买案涉房屋合法，应受法律保护。 第三人崔蕾向法庭提交以下证据： 1．承诺书，证明我买房时原告的弟弟写了一份承诺书，我才购买了该争议房屋； 2.借条，证明原告向我借了10万元，原告没有钱还，才有了后面我买案涉房屋的事，目的是为抵消该部分债务。 经庭审质证，原告对被告提交的证据发表质证意见如下： 证据1，申请书登记内容不实，系童某代签，原告不知情；证据2，真实性不认可，也是童某代周素芬签名，童某与周素芬系夫妻关系；证据3，其中房屋买卖合同、法律见证书、周素芬的声明等材料是虚假的，原告并不知情也未作过委托书见证，童某无权代理原告，通过纳税的材料可以证明房屋买卖合同中约定的25万元价格明显过低；证据4，不能证明被告已经按照相关规定进行了房地产转让的审查；证据5，过户后的房屋所有权证还是由童某领取的，可以证明整个房屋交易是虚假的，是自买自卖。 原告对被告提供的法律依据发表质证意见如下： 本案是虚假的买卖，申请人的申报不实，被告适用的相关条款与事实不相符，不予认可。 第三人崔蕾对被告提交的证据和法律依据无异议。 庭审中，被告对原告提供的证据发表如下质证意见： 证据1无异议；证据2、3、4，童某与第三人周素芬是夫妻关系以及案涉房屋内有谁居住，与本案的房屋登记行为没有关联；证据5，童某的证言可以证实委托书上的签名为原告本人所签，不能证明原告对委托的内容不知情，童某办理的是房屋转移登记并非抵押登记；证据6，两位证人证明的内容与本案无关联性。 第三人崔蕾对原告提交证据的质证意见同被告的意见。 原告对第三人崔蕾提交的证据发表如下质证意见： 证据1，是无效的，因为原告是房屋所有权人，其他人无权做出承诺；证据2，与本案无关联。 被告对第三人崔蕾提交的证据无异议。 本院对全案证据进行审核后认证如下：原告提供的证据1，具有合法性、真实性、关联性，可以证明原告诉讼主体适格；证据2、3、4、6，与案涉房屋转移登记的行为无关联性，本院不予认定；证据5，与本案待证的事实具有关联性，但不能达到原告对房屋转移登记不知情，以及案涉房屋转移登记实为债务抵押的证明目的。被告提供的证据1、2、3、4、5、6具有客观真实性、合法性、与本案待证的事实具有关联性，本院予以采信。对被告提供的法律依据，予以适用。第三人崔蕾提供的证据1、2，与案涉房屋转移登记行为无关联性，本院不予认定。 本院根据采信的证据，确认以下案件事实：位于芜湖市××鹰新村辅助用房1＃02、03号房屋所有权在2004年12月经被告审核登记为原告个人所有（权证字号：房地权芜新芜区字第××号）。2007年2月8日，原告因债务向案外人童某出具委托书，该委托书载明：“委托人余秀素个人拥有芜湖市长鹰辅助用房1-02室、1-03房产，建筑面积50.56Ｍ²＋72.47Ｍ²，上述房产已设定抵押权，现我全权委托童某为代理人，还清上述借款（具体还款数额以银行测算为准），等借款还清后，取出他项权证，领取注销申请书，到原登记部门办理抵押注销登记手续，在该房产具备产权交易的前提下，我全权委托童某办理该房产的出售及相关交易手续。代理人有权代收房款，代理人在上述民事活动中所签署的一切文件，我均予以承认，受委托人有转委托和代收房款的权利。委托期限，自委托之日起至上述委托事项办理完毕时止。”原告在委托人一栏签名。芜湖市镜湖区中江街道法律服务所为该委托出具法律见证书［（2007）皖芜中法见字第Ａ086号，法律工作者郑晓东（执业证号：31212011105593）］。2007年3月2日，案外人童某代表原告与第三人周素芬签订一份房屋买卖合同，双方约定将案涉房屋作价250000元卖于周素芬，原告在收到全部房款后三日内向周素芬交房，所有税、费由周素芬承担。同日，童某与周素芬向被告提交房地产交易申请书，被告进行了受理登记，并接收了双方提交的身份证复印件、房屋所有权证、买卖合同、委托书、法律见证书、测绘报告等相关材料。2007年3月5日，经被告审查认为：案涉房屋无抵押情形，产权证件齐备、合同真实有效，符合房地产转让的有关规定，交易可以成立。在周素芬交纳房屋过户的相关税费后，被告依据申请将案涉房屋转移登记在周素芬名下（权证号：20××96）。同年7月20日，周素芬与崔蕾签订一份房屋买卖合同，双方约定将案涉房屋作价362000元卖于崔蕾，合同签订时支付定金10000元，过户时支付余款352000元，所有税、费由崔蕾承担。合同中特别注明案涉房屋只过户，原告的母亲还住在此房内。同月25日，周素芬、崔蕾向被告提交房地产交易申请书，并提交了双方身份证、崔蕾的结婚证、房屋所有权证、买卖合同等相关材料。同月30日，经被告审查认为：案涉房屋无抵押情形，产权证件齐备、合同真实有效，符合房地产转让的有关规定，交易可以成立。次日，在崔蕾交纳房屋过户的相关税费后，被告将案涉房屋转移登记在第三人崔蕾名下（权证号：20××73）。因案涉房屋即将面临被征收，原告以对上述两次房屋所有权转移登记不知情和被告违法登记为由提起本案诉讼。 另查明：（一）第三人周素芬与童某原系夫妻关系，2010年7月13日双方离婚。（二）庭审中，原告对2007年2月8日出具的委托书中其本人签名的真实性予以认可，但不认可该委托书中载明的委托事项和法律工作者现场见证的事实。庭审后,经向原告释明，原告表示其目前暂不提起确认委托书或者房屋买卖合同等民事法律关系无效的民事诉讼。 本院认为，根据《房屋登记办法》第四条关于“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告市国土局作为本市房屋登记主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，具有作出房屋登记和撤销房屋登记行为的法定职权。2007年3月5日，被告在办理案涉房屋所有权转移登记时，应当适用当时建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》相关规定执行。该办法第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”。被告在受理童某和第三人周素芬向被告提交的房屋转移登记申请书、身份证件、房屋所有权证、房屋买卖合同、委托书、法律见证书、婚姻状况证明书、离婚证（余秀素）等材料，其中委托书系由芜湖市镜湖区中江街道法律服务所见证并由该司法机构出具法律见证书。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记，他项权利登记应当在受理登记后的二个月内审核登记并颁发房屋权属证书”。被告经过审核，确认申请转移登记材料不存在登记机关应注意而未注意到的虚假、违法或无效情形，因此将案涉房屋转移登记至周素芬名下，该行政登记行为事实清楚、程序合法，被告已尽到了合理审慎职责。关于原告陈述童某持有的委托书系伪造，原告对委托内容不知情以及芜湖市镜湖区中江街道法律服务所见证不属实的意见，因原告具有完全民事行为能力，其自认案涉委托书上委托人栏是其本人签名，根据《司法部关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》的规定，芜湖市镜湖区中江街道法律服务所具有为案涉委托行为进行见证的职权，现原告无任何证据可以证明委托书系伪造或者法律见证书不具有法律效力；根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十三条的规定，经过登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言的证明效力，故本院对原告的上述观点不予支持。对于原告认为被告在办理案涉房屋转移登记过程中，童某与周素芬系夫妻关系、房屋买卖交易价格过低、周素芬非善意取得等未予认真审查的观点，已超出了被告作为房屋登记机关在房屋产权转移登记时应当进行行政审查的范围。本案的纠纷系由于房屋转移登记时委托、买卖等民事法律关系所引起，在民事基础法律关系未解决的情况下，房屋登记行为的正确与否，取决于民事行为的合法有效，原告可就该民事争议另行主张。据此，原告主张撤销被告为第三人周素芬颁发的位于芜湖市××鹰新村辅助用房1＃02、03号房屋所有权房屋转移登记的行政行为（权证号：20××96）没有事实和法律依据，本院不予支持。因本院未支持原告撤销对案涉房屋首次房屋转移登记行为的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的相关规定，原告不再享有继续起诉撤销后续房屋转移登记行为的权利。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告余秀素的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告余秀素负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  何俊 人民陪审员  石亚 人民陪审员  汪萍 二〇一八年三月二十六日 书 记 员  陈璐 附：相关法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。