北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初60009号原告（反诉被告）：姜航，男，1986年3月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉被告）：兴业银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区朝阳门大街****101。法定代表人：张霆，行长。委托诉讼代理人：黄晓金，女，兴业银行股份有限公司北京分行员工。委托诉讼代理人：孙红彦，北京贝邦律师事务所律师。原告（反诉被告）姜航（以下简称姓名）与被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称兴业银行北京分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姜航的委托诉讼代理人孙凤起，兴业银行北京分行的委托诉讼代理人孙红彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜航向本院提出诉讼请求：1、判令兴业银行北京分行支付2015年12月8日至2016年12月8日的租金871022元；2、兴业银行北京分行支付违约金87102.2元；3、诉讼费由兴业银行北京分行承担。事实及理由：2012年8月8日，姜航承租案外人贺蕊位于北京市朝阳区东四环北路6号二区7号楼8号楼裙房1层2-79，2-80，2-81，2-82号房屋。2013年10月29日，姜航将涉案房屋分租给兴业银行北京分行，租赁期限自2013年10月29日至2022年12月8日，年租金为871022元。合同签订后，姜航按照约定履行合同义务，但兴业银行北京分行在未通知姜航的情况下自行搬离涉案房屋，并且未按照合同约定支付2016年度租金。现为维护相关权益，姜航诉至本院。兴业银行北京分行辩称，不同意姜航全部诉请。我方确未于2015年11月23日缴纳2016年的房屋租金，但是有合理事由的。一、姜航的诉请已超过租金的1年诉讼时效，其索要2016年的租金和违约金没有事实和法律依据。二、本案合同系姜航严重违约，其未按照合同第5条、第13条约定履行合同，即涉案房屋未安装独立的供水供电设施，涉案房屋没有独立卫生间，涉案房屋未在相关租赁管理机关办理合同登记备案受手续，更没有按约定向我方提供该登记备案的相关手续。双方多次协商，我方要求姜航解决相应问题，但实际并未解决。后双方达成口头一致协议解除本案合同，我方就按照口头约定搬离了涉案房屋，并于2016年1月19日结清了全部的水电费。2016年2月18日，姜航向我方发送1份解约协议。因该协议内容与双方口头协商不一致，我方未予批准。兴业银行北京分行提出反诉请求：1、判令姜航向我方支付违约金87102.2元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年1月15日起计算至实际支付之日止）；2、诉讼费由姜航负担。事实理由：本案合同为姜航违约，双方口头协商解除。姜航的违约行为包括对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋未安装独立的供水供电设施，涉案房屋内没有卫生间及涉案房屋未在相关租赁管理机关办理合同登记备案手续，更没有按约定向我方提供该登记备案的相关手续。姜航对反诉辩称，不同意兴业银行北京分行的反诉请求。双方于2013年10月签订合同，兴业银行北京分行在涉案房屋经营长达3年，从未提出任何异议。在签订合同时，我方给予对方40天的免租期用于房屋的装修，所以其反诉状中所提出的电路改造、内部审计等问题与我方没有任何关系，亦不能作为其不支付租金的理由。另，我从未与对方达成解约一致协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，姜航与兴业银行北京分行签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定姜航将北京市朝阳区东四环北路6号二区7号楼-8号楼裙房一层2-80.2号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积150平方米，出租给兴业银行北京分行，租赁期限自2013年10月29日至2022年12月8日，免租期40天，自2013年10月29日至2013年12月8日，年租金为871022元。《合同》第四条约定，在租赁期限前三年租金价格不变，第四年起租金在第三年的基础上上涨10%；按租赁年度支付，首个租赁年度因免租期原因为405天（即：2013年10月29日至2014年12月8日），首年租金于本合同签订之日起5个工作日内向出租方支付，下一个租约年的租金于每个租赁年度到期前15个工作日内支付，支付方式为转账至姜航在中国光大银行望京支行名下银行账号。《合同》第五条约定，姜航免费向兴业银行北京分行提供独立的供电供水计量设施。《合同》第六条约定，姜航承诺对涉案房屋享有完全的所有权。《合同》第八条约定，姜航保证房屋的建筑结构与附属设施完备耐用，保证日常及节假日的供电、供水、通讯、排污、排水及卫生设施处于适用和安全状态。《合同》第十一条约定，违约方向另一方按照年租金10%支付违约金。《合同》第十三条约定，合同签订后15日内，姜航负责到房屋租赁管理行政机关办理租赁合同登记备案手续。若姜航未按合同约定办妥完毕登记备案手续的则兴业银行北京分行有权解除合同并要求承担违约责任。《合同》第十四条约定，合同附件包括：1、租赁房屋平面图；2、水电表基数确认单；3，房屋产权证复印件；4、房屋业主产权证复印件；5、出租人与房屋业主或有权转租人的租赁合同复印件；6、出租人身份证复印件；7、租赁方营业执照副本复印件；8、房屋竣工验收备案表。其中第3、4、5、6、7项加注下划线。审理中，兴业银行北京分行主张其与姜航口头协商一致解除了本案合同，并于2016年1月15日搬离涉案房屋。为此，兴业银行北京分行提交了搬家付费单据、截止至2016年1月19日的电费缴费单、2016年2月18日由案外人常金龙电子邮箱发送给兴业银行北京分行的《解除协议书》。姜航认可水、电费交至2016年1月19日，后续未再发生新的水电费用；不认可向兴业银行北京分行发送过《解除协议书》或与其达成解除的一致意见；不认可兴业银行北京分行于2016年1月15日搬离涉案房屋，主张搬离时间为2016年4月底至5月初，涉案房屋已于7月至8月间再次出租。审理中，姜航提交了2016年2月26日兴业银行北京分行朝阳支行向北京分行发出的《兴业银行北京分行朝阳支行关于阳光上东社区支行原址退租的请示》（以下简称《请示》）1份，其中写明阳光上东社区支行因更名迁址，涉案房屋不再租赁，需与出租方姜航签订解除协议。按房屋租赁合同约定需支付违约金87102.2元，并支付2015年12月9日至2016年2月16日的租金167045.32元，根据电表数另行统计电费，据此拟定解除协议书并申请加盖兴业银行北京分行公章。姜航主张此证据可证明兴业银行北京分行因内部撤销网点因此解约，解约原因并非其主张的原因。兴业银行北京分行就该证据真实性予以认可，但不认可证明目的。另查，2016年10月10日，案外人北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）曾向本院提起诉讼，主张姜航系其公司委托代理人，依据本案《合同》要求兴业银行北京分行支付2016年度租金871022元及违约金87102.2元。本院于2017年3月3日作出（2016）京0105民初61987号裁定书，未予采信某公司所主张的姜航是其代理人的意见，并以某公司与兴业银行北京分行之间不存在直接的房屋租赁合同关系为由，裁定驳回了某公司的起诉。前述裁定中已查明：2013年10月29日，姜航、兴业银行北京分行以及某公司签订《协议书》，其中约定：某公司与姜航已于2013年1月1日签署了《房屋租赁合同》，约定某公司将涉诉房屋出租给姜航，且姜航有权转租；姜航与兴业银行北京分行已于2013年10月29日签署了《房屋租赁合同》，约定姜航将涉诉房屋出租给兴业银行北京分行使用；各方同意，在兴业银行北京分行承租该房屋期间内，兴业银行北京分行作为该房屋的最终承租人，若因该房屋的租赁事宜与姜航产生了任何需沟通协调的事宜或任何争议、纠纷，且姜航怠予或拒绝进行协商、解决，某公司应就前述事项与兴业银行北京分行进行沟通、协商，并要求姜航予以解决；各方同意，在兴业银行北京分行承租该房屋期间内，依据姜航与兴业银行北京分行签订的《房屋租赁合同》的约定，姜航应向兴业银行北京分行支付违约金或赔偿经济损失的，若姜航拒绝履行给付或赔偿义务的，某公司应对该给付或赔偿义务承担连带责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合双方的本诉及反诉请求，本案的争议焦点在于双方是否就合同解除达成了一致意见，以及兴业银行北京分行是否存在提前退租的违约行为。现兴业银行北京分行提交的《解除协议书》中并无姜航及兴业银行北京分行的签字，也无证据表明案外人常金龙有权代表姜航协商解除合同，故兴业银行北京分行据此主张双方已经协商解除合同并没有证据支持。另，《合同》自签订之日至兴业银行北京分行搬离之日，已履行至少两年以上。此期间兴业银行北京分行应当对房屋状况有充分的了解，现其并未提交任何证据证明其对水电表状况以及卫生间条件提出过异议，也无证据证明其使用涉案房屋或交纳水电费用受影响，而《合同》中也未约定必须提供独立卫生间。且《协议书》中已写明涉案房屋是姜航自链家公司处租赁而来，姜航不享有所有权。故兴业银行北京分行据前述理由提前退租均无合理依据，其亦未与姜航就解约协商一致。现结合在案证据及《请示》中对退租原因的表述，本院认为系兴业银行北京分行提前退租行为导致《合同》目的不能实现，其构成根本违约，应承担相应违约责任。兴业银行北京分行提出的因姜航违约而要求其支付违约金的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。对于姜航提出的支付2015年12月8日至2016年12月8日租金的诉讼请求。姜航于2017年7月17日向本院提出起诉，此时《民法总则》尚未施行，应当首先依据《民法通则》关于租金诉讼时效为1年的规定进行认定。依据《合同》的约定，支付租金的时间为“租赁年度到期前15个工作日内支付”，故2015年12月9日至2016年12月8日的租金应于2015年12月9日前支付，此时兴业银行北京分行未支付租金，姜航应在2015年12月9日之后明确知道并及时主张权利。姜航并未提交证据证明其在2015年12月9日之后的1年内，曾向兴业银行北京分行主张过租金。庭审中，兴业银行北京分行主张2016年2月18日收到姜航发出的《解除协议书》，但姜航并不认可该协议，即便租金的诉讼时效因此构成中断，也已于2017年2月18日届满。庭审中，姜航就此抗辩其在2016年10月10日以某公司名义提起了（2016）京0105民初61987号案件的诉讼。但结合（2016）京0105民初61987号裁定书，某公司并未作出过其系代表姜航主张租金的表示，法院也未予采信某公司所主张的姜航是其代理人的意见，且该意见与姜航在本案中的主张明显矛盾。故姜航以某公司的起诉主张诉讼时效中断，依据不足，本院不予支持。姜航于2017年7月17日向本院提起诉讼，已超过1年诉讼时效，且未能证明存在中止、中断的情形，对其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。对于姜航提出的违约金的诉讼请求。兴业银行北京分行单方面搬离涉案房屋，构成违约，应当支付违约金。姜航主张的违约金数额有实际及合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、兴业银行股份有限公司北京分行于本判决生效后七日内支付姜航违约金87102.2元；二、驳回姜航的其他诉讼请求；三、驳回兴业银行股份有限公司北京分行的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6691元，由兴业银行股份有限公司北京分行负担1978元（于本判决生效后七日内交纳），由姜航负担4713元（已交纳）；反诉案件受理费1979.4元，由兴业银行股份有限公司北京分行负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 尹 殷二〇一八年三月二十日书 记 员 何霏霏