海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终206号 上诉人（原审原告）：李中，男，1968年7月4日出生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：周又佳（系上诉人李中妻子），女，1967年11月25日出生，汉族，住海南省文昌市文城镇文清大道北侧绿岛文化园**楼**。 被上诉人（原审被告）:文昌市文琼兴发贸易有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文清大道北侧绿岛文化园。 法定代表人：黄循炎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘在德，该公司副总经理。 上诉人李中因与被上诉人文昌市文琼兴发贸易有限公司（以下简称文琼兴发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李中上诉请求：1.撤销文昌市人民法院作出的（2017)琼9005民初2851号民事判决书，给予改判；2.依据上诉人和被上诉人双方于2013年12月1日签订的商品房买卖合同第十五条约定，被上诉人赔付上诉人32013.20元（每日赔付房款的万分之叁，以2016年9月4日至2017年9月3日为期计）违约金。3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审认定事实不清，被上诉人从未去办理过案涉房产权属证书。被上诉人在一审庭审中表示在2017年11月前从未办理过有关7-10号楼的不动产权证的相关手续。2.原审定性不当，文昌市政府红头文件确定被告违法违规。被上诉人不补交地价款的行为是违法违规的行为，不补交地价款自然没有资格去合法办理产权证，不能将开发商违规违约行为转嫁到当地政府头上。3.不认可被上诉人已经向文昌住建部门递交了申报表，被上诉人的申报表只能证明被上诉人填写了申报表而已。故被上诉人应当承担逾期办证的违约责任，并承担相应的案件受理费用。 文琼兴发公司辩称，1.只有因出卖人的原因导致逾期办证，出卖人才应承担违约责任。2.因政府原因导致被上诉人人逾期办证，被上诉人不应承担违约责任。文昌市政府将绿岛文化园项目列为历史遗留问题，需解决政府规划增容等问题后，才能按照程序办理权属证书。因政府原因导致被上诉人未能在案涉房产交付之日起着手办理房屋权属证书，属于政府原因，被上诉人在办证期间应自绿岛文化园项目被列为历史遗留问题之日的次日起计算，即自2014年10月23日至2016年10月22日止。另外自2016年9月起，文昌市实施不动产统一登记，被上诉人需要重新整理资料报送，因此自2016年10月22日之后发生的逾期办证仍系政府原因导致。故被上诉人不存在过错，不应承担违约责任。 李中向一审法院起诉请求：1.依据原、被告于2013年12月1日签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告赔付原告32013.20元（每日赔付房款的万分之三，以2016年9月1日至2017年8月31日为期计）违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月1日，原告李中与被告文琼兴发公司签订了《文昌市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于海南省文昌市清澜新市区文清大道北侧绿岛文化园8号楼1603号商品房，该商品房建筑面积38.02平方米，单价为7689.58元/平方米，房屋总价款为292358元，应当在2014年8月31日前交付原告使用。其中合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前90日如实告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的万分之三向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人未在双方约定时间收房的，则相应顺延办理房产证等证书的时间；2、如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及办证所需相关税费。被告于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用。被告至今没有为原告办理涉案房屋的权属证书。另查明，绿岛文化园项目所在的土地系文昌市国土环境资源局出让给被告的土地，双方于2004年5月26日签订《国有土地使用权出让合同》，合同中对土地开发建设与利用的各项规划指标进行了明确约定，其中要求的容积率为 二审中，被上诉人提交三份申请书，拟证明被上诉人目前正在积极向国土局申请办理改变土地性质和容积率相关手续，正在积极争取办理权属证书。本院认为，该三份证明书仅有“陈绮宇”签名，无文昌市国土环境资源局盖章签收，对该三份申请书的真实性不予确认。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人未能在合同约定的时间内办好案涉房产权属证书是否系政府原因，被上诉人是否应当支付逾期违约金给上诉人。 根据双方当事人签订的《文昌市商品房买卖合同》办理房屋权属证书的约定及案涉房屋实际交付时间，被上诉人应于2016年9月3日前为上诉人办理好房屋权属证书，但至二审期间仍未办理好案涉房屋权属证书。另，因合同约定，如因政府原因，出卖人可据实予以延期。根据查明的事实，包括“文昌绿岛文化园”在内的九个项目因涉及用地增容或改变用途等问题，致使无法办证，确系政府原因致使被上诉人无法在合同约定期限内办理房屋权属证书。经文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作领导小组办公室于2014年10月22日作出的《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》，会议建议对“文昌绿岛文化园”等项目因房地产项目涉及用地增容或者改变用途等历史遗留问题未能及时解决，造成项目无法办理商品房登记的，由市住建局先办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向开发企业追缴。根据上述会议纪要及双方当事人签订合同约定办理房屋权属证书期间730日的约定，被上诉人的办理房屋权属证书期间730日应从会议纪要落款日期的第二日起算，即从2014年10月23日起至2016年10月22日止。由于文昌市从2016年9月起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及土地使用权证不再办理，案涉房屋的权属证书为将上述两证合并为办理不动产权证，因此不动产权证需要被上诉人重新资料进行申报，实施不动产统一登记造成被上诉人重新整理申报资料无法及时办理权属证书确系政府原因。一审法院将该因素归结为政府原因并无不当，但被上诉人重新整理资料不应当无期限，应予以纠正。结合双方合同第十五条约定“……在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证，因此该360日的办理土地使用权证期间亦应当计入被上诉人办理不动产权证的办证期间，即被上诉人自2016年10月23日起增加360日办证期间至2017年10月17日止。因此，上诉人上诉主张被上诉人赔付2016年9月1日至2017年8月31日的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人李中的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600.33元，由上诉人李中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 昌 盛 审 判 员 李凌燕 二〇一八年三月三十日 法官助理 周忠胜 书 记 员 陈超凡 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。