广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初482号 原告：陈耀振，男，1978年5月1日出生，汉族，住桂平市。 原告：梁丽菊，女，1975年7月21日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人:黄金耀，广西桂力律师事务所律师。 被告:广西国鼎房地产开发有限公司，住所地:桂平市西山镇大起水果批发市场。 法定代表人:杨旭荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人:曹世享，广西世享律师事务所律师。 原告陈耀振、梁丽菊与被告广西国鼎房地产开发有限公司（以下简称国鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄金耀，被告的委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付逾期办证违约金10000元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月7日，原、被告签订《商品房预售合同》,原告向被告购买其开发的“x大厦”x房，总房价为319621元，原告已付清房款。《商品房预售合同》第十九条第（三）项规定:如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金。被告于2013年11月30日交房，应于2014年10月15日前办讫房屋所有权登记，但被告至今未为原告办讫房屋所有权登记。被告应按照合同的约定，按日向原告支付已付房款的0.1‰违约金，从2014年10月16日计至被告为原告办讫房屋所有权登记之日止。桂平市人民法院曾对本小区其他业主的同类案件进行判决，判令被告支付逾期办证违约金5000元给业主。原告认为该金额过低，明显不公，请求法院将逾期办证违约金调整为10000元。为此，原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告国鼎公司辩称，原告诉请被告支付违约金，没有事实和法律依据。1、被告没有义务为原告办理房屋所有权登记证手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人是商品房的购买人，并不是房地产开发企业，房地产开发企业只是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2、双方己约定由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。被告将商品房交付给原告使用后，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并不是被告单独向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，而且根据《房屋登记办法》(2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过)第二十条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定，被告也不能单独向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。所以不能办讫房屋所有权登记，是由于原告没有向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记造成，并不是被告的责任，被告也没有任何违约行为。3、《商品房预售合同》第十九条约定，是因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，才按照下列第(2)种方式处理。本案中，原告未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记，并不是因被告的责任，是由于原告没有申请办理房屋所有权转移登记造成。同时，原告也没有证据证实是因被告的责任，致使其未能按期办讫房屋所有权登记。由于桂平市房地产交易中心于2016年5月31日才将《广西壮族自治区房产测绘成果报告》交付给被告，而该房产测绘成果报告是办理房屋所有权转移登记的必备资料，所以至今不能办讫房屋所有权转移登记证书，并不是被告的责任。4、原告的诉请己超过2年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，原告诉请被告支付违约金的诉讼时效已超过2年。5、即使被告存在违约行为且不超过诉讼时效，但也应当在1000元以下支付违约金。被告之前不能提供完备的资料给房屋登记机构，是因桂平市房地产交易中心、桂平市房产管理所、桂平市国土资源局及桂平市人民政府等多部门及多方面原因造成，一直以来，被告一直积极办理之中。目前因经济环境不景气，加上被告经营不善，现正处于负债经营，面临非常困难。还有，去年己有124户业主起诉被告，法院也已判决被告向每户业主支付逾期办证违约金3000元，现原告等20户业主又起诉被告，大量的业主起诉被告，会导致被告破产，这对原告不利，对大量的业主也不利，也不利于社会稳定。被告之前不能提供完备的资料给房屋登记机构，没有造成原告任何经济损失。如果法院认定被告需要承担责任，被告认为《商品房预售合同》原约定违约金明显过高，被告要求将违约金下调，并应当在1000元以下赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月7日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号x），原告向被告购买其开发的x大厦x单元x号房，合同售价319621元。《商品房预售合同》第十条（一）出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房。第十九条（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金。原告自认被告于2013年11月30日交房。 另查明，房屋行政主管部门向本院复函一（2017.9.29）：目前被告正在办理土地合宗手续，以用于办理房屋所有权登记的必要备案材料。原、被告双方至今尚未向房产登记机关申请办理房屋所有权登记。复函二（浔国土资函【2018】40号）：经我局不动产登记中心开会研究，同意其不用办理合宗手续。现国鼎公司正在收集国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料，申请办理首次登记，办理了首次登记后方可办理转移到业主的转移登记。 本院认为，一、被告是否有违约事实？违约金怎样计算？ 原、被告之间订立的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原、被告在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.1‰违约金。即非被告原因，致使办理房屋证书迟延，则不应由被告承担违约责任，被告仅承担协助办证义务，逾期办证违约金计算至被告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所地在行政主管部门，并告知原告时止。按照本案现有的证据，无法证实被告已经履行上述义务。被告于2013年11月30日交房给原告使用，原告至今未得到可以办理房屋权属证书的通知，因此被告应当承担支付逾期办证违约金的责任。根据本案合同的履行情况、多方面混合原因等综合因素考虑，对原告请求的违约金予以适当调整。参照本院受理的同一小区同类案件的情况，由被告支付逾期办证违约金5000元给原告，对原告超出该数额部分的请求不予支持。 二、本案是否超过诉讼时效？ 本院认为，原、被告在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。故原告的起诉部分未超过诉讼时效。对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西国鼎房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金5000元给原告陈耀振、梁丽菊； 二、驳回原告陈耀振、梁丽菊的其他诉讼请求。 本案受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西国鼎房地产开发有限公司负担。 义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕(赔偿款汇至户名:桂平市人民法院,账户：21×××50，开户行：中国工商银行贵港桂平支行营业室)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 程飞 二〇一八年三月二十九日 代书记员 江莉