上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初16921号原告(反诉被告)：上海锐强实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：胡拥军，总经理。委托诉讼代理人：刘倩颖，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王锋，男，1977年11月26日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：陈强，男，1975年7月22日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：范仁君，男，1974年6月21日生，汉族，住上海市奉贤区。三被告共同委托诉讼代理人：唐桂军，上海九鼎律师事务所律师。原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司诉被告(反诉原告)王锋、陈强、范仁君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年9月6日和12月20日二次公开开庭审理。上海锐强实业有限公司的委托诉讼代理人刘倩颖和三被告共同委托诉讼代理人唐桂军到庭参加了上述诉讼。本案现已审理终结。上海锐强实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告返还承包定金100,000元(人民币，下同)；2、判决三被告返还承包费(租金)400,000元；3、判决三被告赔偿违约金180,000元；4、判决三被告赔偿原告损失共计664,727元(其中包含1、安装电力设施工程费44,322元；2、建配电房工程款36,000元；3、修路工程款234,000元；4、购买修路用的材料款8,405元；5、移载树木款72,000元；6、因树木改造填充三合土的费用270,000元)；5、判决三被告配合原告将电力设施过户至被告名下；6、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：上海锐强实业有限公司于2015年3月13日与三被告王锋、陈强、范仁君签订了一份农家乐内部承包协议。合同约定：三被告将位于上海市奉贤区奉城镇(头桥)奉陆路XXX号的农家乐经营使某权承包给原告，在承包期内双方协商对(1)农家乐的道路及房屋等设施进行改造和投入；(2)对香樟林的苗木移栽和改造权，但不得对外买卖。其主要作用是用于堆放原木和开板使某，另外在其他的林木及鱼池有开发权，用于养殖各种动植物，建造小木屋等。承包期自2015年7月1日起至2023年6月30日止，任何一方违约，赔偿相对方违约金，违约金计算方法按年租金的30%，如果被告违约或无故中止合同，除了支付违约金外还要退还原告当年的承包费，并原告的所有投资损失双方协商处理。原告在改造道路、门楼、停车场及香樟林、鱼池费用由原告负责，但如果在改造中遇政府或其它无法估计的障碍，被告必须出面协助原告解决。如果解决不了，被告退还原告所付租金。2015年7月份，原告在改造过程中，收到奉城镇人民政府的责令停止建设、限期拆除的通知，被告未能出面协商解决此障碍，2015年8月19日，原告再次收到奉城镇人民政府的《上海市奉贤区奉城镇人民政府责令停止建设、限期拆除决定书》。由于政府的阻碍，原告不能实现承包此农家乐的用途，无奈之下搬离。原告不仅支付了被告承包协议中约定的定金和承包费(租金)，还因建电力设施、修路、移栽树木等花费大额款项。搬离后原告多次与三被告协商，要求退还自己已经支付的定金和承包费，赔偿自己的损失，三被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，诉讼来院。王锋、陈强、范仁君辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的损失与被告无关。王锋、陈强、范仁君向本院提出反诉请求：1、判令上海锐强实业有限公司支付承包费700,000元；2、判令上海锐强实业有限公司支付违约金180,000元；3、判令上海锐强实业有限公司对所承包的“农家乐”恢复原状；4、上海锐强实业有限公司承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年3月13日签订一份《农家乐内部承包协议》，协议约定由上海锐强实业有限公司承包农家乐，因承包期较长，免3个月承包费，承包费自2015年7月1日起算，前两年每年600,000元，之后几年陆续加租。承包费先付后用，每年6月30日前付清一年费用。并约定违约金为年承包费的30%。协议签订后一周，王锋、陈强、范仁君即将农家乐交付上海锐强实业有限公司，上海锐强实业有限公司接手后进行装修改建。对于承包费上海锐强实业有限公司至今共支付500,000元，未能按协议约定于2015年6月30日前支付600,000元。2016年6月30日前亦未支付第二年的承包费用。承包期间，上海锐强实业有限公司因违规搭建彩板房，被奉贤区奉城镇人民政府责令停止建设，限期拆除。现上海锐强实业有限公司不再承包，但原有的农家乐被改造得无法使某，上海锐强实业有限公司应予恢复原状。综上，上海锐强实业有限公司不仅违反协议约定逾期付款，还在承包农家乐内违规搭建彩板房，显然严重违约。其违约行为，给王锋、陈强、范仁君造成很大损失。为维护自身权益，提起反诉。上海锐强实业有限公司辩称，不同意反诉请求。2015年5月起案外人开始使某租赁场所，其在上海锐强实业有限公司承包期间，被告未能协调好与政府关系，被告违约在先。改造是经被告同意的。本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，上海锐强实业有限公司与王锋、陈强、范仁君签订了《农家乐内部承包协议》，约定位于上海市奉贤区奉城镇(头桥)奉陆路XXX号，占地约120亩，包括现状所有的房屋及设施设备，由王锋、陈强、范仁君经营的农家乐经营使某权承包给上海锐强实业有限公司。在承包期内乙方(上海锐强实业有限公司)和甲方(王锋、陈强、范仁君)协商对(1)农家乐的道路及房屋等设施进行改造和投入；(2)对香樟林的苗木移栽和改造权，但不得对外买卖。其主要作用是用于堆放原木和开板使某，另外在其它的林木及鱼池有开发权，用于养殖各种动植物，建造小木屋等。承包期从2016年2月1日起至2023年1月30日止。承包费用2015年7月1日至2017年6月30日每年为600,000元，2017年7月1日至2021年6月30日每年为650,000元；以后每年为700,000元。先付后用，每年使某前提前30天一次性付清。乙方于签订合同当日支付甲方定金100,000元。该定金期满后，乙方把所有应付的费用付清后，由甲方如数不计息归还给乙方。如任何一方违约，赔偿相对方违约金，违约金计算方法按年租金的30%。如果甲方违约或无故中止合同，除了支付违约金外还要退还乙方当年的承包费，并乙方的所有投资损失双方协商处理。乙方在改造道路、门楼、停车场及香樟林、鱼池费用由乙方负责，但如果在改造中遇政府或其它无法估计的障碍，甲方必须出面协助原告解决。如果解决不了，甲方退还原告所付租金。上述合同签订后，上海锐强实业有限公司先后支付100,000元定金和400,000元租金。上海锐强实业有限公司在租赁期间，对入口道路进行加铺，香樟林树木进行移植，并申请了商业用电。在搭建彩钢板房过程中，2015年8月19日，上海市奉贤区奉城镇人民政府作出责令停止建设、限期拆除决定书。上海锐强实业有限公司拆除彩钢板房后，自行搬离了上述场所，也不再支付租金等。2016年8月起，王锋、陈强、范仁君将上述场所交案外人使某。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上海锐强实业有限公司与王锋、陈强、范仁君签订了《农家乐内部承包协议》，实为租赁合同，是当事人双方的真实意思表示，合法有效。双方应该按约全面履行各自的义务。本案原、被告签订合同后，上海锐强实业有限公司未能按照合同约定全额支付租赁费用，且在租赁使某期间，擅自搭建彩钢板房被政府部门作出责令停止建设、限期拆除决定。上海锐强实业有限公司认为搭建彩钢板房的行为属出租方陈强、王锋、范仁君与政府协调解决的范围抗辩意见，本院认为，合同中未有该部分约定，故对其抗辩不予认可。现原、被告双方均同意解除合同，本院予以认可。合同解除后，上海锐强实业有限公司支付的定金，根据合同约定应在支付完其应付费用后返还，定金作为其已付租金予以抵扣。双方对于租金和违约责任存在争议。本院认为，上海锐强实业有限公司在双方未解除租赁关系，也未办理相关交接手续搬离租赁场所后，应当由其承担相应的责任。2016年8月起，作为出租方陈强、王锋、范仁君将租赁场所另行交案外人使某，故从2016年8月1日起，上海锐强实业有限公司可以不再承担相应的租金。上海锐强实业有限公司应承担至2016年7月31日期间的租金合计650,000元，扣除已支付的400,000元及定金100,000元，尚欠150,000元应予支付。对于违约责任，本院认为，造成合同无法继续履行解除的过错在于上海锐强实业有限公司未能按约履行租金给付的义务，应当由上海锐强实业有限公司承担违约责任。对于上海锐强实业有限公司提出的添附损失赔偿的请求，本院认为因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。其中电力设施部分，出租方不同意利用，应当由上海锐强实业有限公司自行拆除；修建的道路，出租人同意利用，并同意酌情给予100,000元补偿，本院予以认可；树木移植并不给予出租人带来增值利益，填充三合土土地硬化地块覆盖泥土，出租人均不同意补偿，故本院对上海锐强实业有限公司该部分请求均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(2)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司与被告(反诉原告)王锋、陈强、范仁君于2015年3月13日签订的《农家乐内部承包协议》；二、原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王锋、陈强、范仁君租金150,000元(以抵扣定金100,000元)；三、原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王锋、陈强、范仁君违约金180,000元；四、被告(反诉原告)王锋、陈强、范仁君于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司修路款100,000元；五、原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司于本判决生效之日起十日内拆除电力设施；六、驳回原告(反诉被告)上海锐强实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,902元，减半收取8,451元；反诉案件受理费6,300元，由上海锐强实业有限公司负担10,751元，由王锋、陈强、范仁君负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一八年三月二日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。