新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民初509号原告：新疆夏梦投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：陈孝祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王力博，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆丹璐时尚百货有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：翁旷杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨智闳，女，1971年7月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告新疆夏梦投资发展有限公司（以下简称夏梦投资公司）与被告新疆丹璐时尚百货有限公司（以下简称丹璐百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏梦投资公司的委托诉讼代理人王力博，丹璐百货公司的委托诉讼代理人杨智闳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏梦投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除与被告签订的《租赁合同》及《其他服务协议》、《补充协议》，被告将承租的位于乌鲁木齐市的整栋房产交还原告；2、请求依法判令被告向原告支付截至2017年5月31日，就《租赁合同》、《其他服务协议》及《补充协议》产生未付租金22,416,227.78元；3、请求依法判令被告按照《租赁合同》、《其他服务协议》的约定，支付自2017年6月1日起至其实际腾退房产期间的房屋占用费3,571,484.44元（暂计至2017年9月30日，最终以法院判决确定之日为准）；4、请求依法判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金14,797,006.22元（暂计至2017年5月31日，最终以法院判决确定之日为准）。5、请求依法判令被告向原告支付赔偿金18,789,651.42元；以上金额总计59,574,369.86元；事实与理由：被告租赁原告位于乌鲁木齐市的整栋楼房，双方于2015年11月3日签订了《租赁合同》、《其他服务协议》、《补充协议》。被告租赁房屋后，该楼房一直在经营使用状态。《租赁合同》约定，原告出租给被告的整栋楼房建筑面积为19300.02平方米，期限自2015年7月1日至2023年6月30日止。根据《租赁合同》第三条约定的租金支付标准和支付进度：其中第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）和第二年（2016年7月1日至2017年6月30日）每年的年租金为750万元，以上房屋租金应分别于2016年6月30日前、2016年12月30日前、2017年3月30日前、2017年6月30日前分四次由被告每次向原告支付3,750,000元。第四条约定：被告若逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期金额的0.3%向原告支付滞纳金，若逾期超过30日，原告有权提前解除合同收回租赁物，被告应按合同第十五条规定承担违约责任赔偿原告损失。第十五条约定：不得以任何理由或借口不履行合同，否则视为违约，违约方须承担全部责任，并以未履行的租赁期租金的30%作为赔偿。根据《其他服务协议》第二条、第三条约定，被告应按照《租赁合同》每期约定交租金的时间，支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金551,992.8元；支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金551,992.8元。根据《补充协议》第一条约定：自2015年1月1日至2015年6月30日止，被告应付租金为750万元，此租金于2015年12月30日前由乙方一次性支付给甲方。第二条约定：原租金与上述租金差价部分由原、被告各付50%，被告所负的2,983,348.80元，分八年支付，每年372,918.6元，每年同当年第四季度同时支付。第三条约定：租金延期支付的利息确认共计80万元，分八年支付，每年10万元于每年同当年第四季度租金同时支付。同时，《补充协议》第四条约定：若上述租金及利息逾期交付，每逾期一日，按逾期金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至补齐当期应付金额为止。从2016年1月1日起被告已拖欠原告到期租金（截止2017年5月31日）达22,416,227.78元。为此，原告多次去函、去人、去电催促被告付款，但被告以各种理由拒绝支付上述拖欠款项。被告已构成违约，应支付原告已到期、未支付的租金并支付延迟支付的滞纳金及赔偿金等款项。原告有权单方解除《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》并收回出租的楼房，并由被告向原告支付自2017年6月1日起至被告实际腾退房屋期间的房屋占用费。综上，原告为维护自身权益，请求依法支持原告的诉讼请求。2017年10月18日原告以被告在本案开庭前支付了部分租金为由，向本院书面申请变更诉讼请求：对原诉讼请求的第二项变更为请求依法判令被告向原告支付截至2017年5月31日，就《租赁合同》、《其他服务协议》及《补充协议》产生未付租金为21,954,980.23元；第四项变更为请求依法判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金14,892,321.71元（暂计至2017年5月31日，最终以法院判决确定之日为准，总金额为59,208,437.8元），其他诉讼请求未变更。被告丹璐百货公司辩称，1、同意原告第一项诉讼请求，即解除双方签订的《租赁合同》及交还租赁的楼房。但我方认为《租赁合同》第一条中第（9）项约定的B楼扩建面积2281.42平方米由于原告无任何审批手续，属于违法建筑，原告对该部分面积没有租赁权，属无效约定。对于原、被告签订的《其他服务协议》、《补充协议》与《租赁合同》不属于同一法律关系，原告应另案起诉。原告依据的是《租赁合同》第四条约定：乙方若逾期交付租金，每逾期一日，按逾期金额的0.3%向甲方支付滞纳金。该条约定不符合法律规定，滞纳金属于行政法调整的范围，不符合民事合同的法律规定，且《租赁合同》第十五条又约定了赔偿金，故约定的滞纳金属于重复赔偿，该约定无效。2、原告的第二、三项诉讼请求数额不对。依据《租赁合同》、《其他服务协议》、《补充协议》的约定，计算至2017年9月30日，租金为17,311,478.96元，其他费用为1,161,412.76元，补充协议的费用为8,445,837.2元，合计为26,918,728.92元，减去已支付的475万元，合计欠费22,168,728.92元。3、原告的第四项诉讼请求要求支付滞纳金不符合法律规定，不同意支付。4、原告的第五项诉讼请求过高，截止2017年9月30日，原告的损失为22,168,728.92元，超过损失的30%，请求法院酌减至10%。原告夏梦投资公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：双方当事人无异议的证据，即2015年11月3日原告与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》，2016年6月16日签订的《其他服务协议》、2015年7月17日签署的《会议纪要》，对公存款载地代办业务通知章业务凭证、中国人民银行支付支付系统专用凭证、新疆容桂信用社去查存款账户明细、乌鲁木齐银行专用凭证9张、国家开发银行电子支付凭证，2016年6月15日至2017年5月25日原、被告双方就租赁事宜相互发出的往来函件，2016年8月30日至2017年5月18日期间原告向被告发出的催款通知单及律师函。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提出《租赁合同》中约定的租赁B楼扩建面积2281.42平方米由于原告无任何审批手续系违法建筑，该部分面积没有租赁权，属无效约定。对此事实原告予以认可，B楼扩建面积2281.42平方米至今未办理相关审批手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系乌鲁木齐市1栋1-4层、4栋1至4层、4栋-1层、1栋1至4层1，107号1栋1至4层房屋的所有权人（即原告与被告所签租赁合同所涉及的楼栋）。房屋所有权证号为乌房权证天山区字第××、20××82、20××83、20××80、20××78、20××85、20××15、20××85号，房屋面积为17018.6平方米。2015年7月17日，原告与被告签署《会议纪要》，载明的主要内容为：原告与被告就双方新一期租赁问题进行了研究，即双方对租期、租金、支付方式、违约责任等相关事宜达成了共识。2015年11月3日原告与被告签订了《租赁合同》，约定的主要内容：被告（乙方）承租原告（甲方）位于乌鲁木齐市的整栋楼房（A楼前厅整栋，A楼侧楼一、二、三、四层，A楼后厅整栋一至四层，A楼后厅地下一层，B楼整栋，B楼扩建面积2281.42平方米，上述九宗总面积为19300.02平方米）；租赁期限为八年，自2015年7月1日至2023年6月30日止。租金及付款方式第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为人民币750万元，2016年6月30日前支付375万元，2016年12月30日前支付375万元），第二年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为人民币750万，2017年3月30日前支付375万元，2017年6月30日前支付375万元），第三年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金为人民币9,245,915.83元…；违约责任；乙方若逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期金额的0.3％向方支付滞纳金，直至补齐当期应付租金为止。若逾期超过30日，甲方有权提前解除合同收回租赁物，乙方并应按本合同第十五条规定承担违约责任赔偿甲方损失；合同签署后…不能以任何理由或借口不履行合同，否则视为违约。违约方须承担全部责任，并以未履行的租赁期租金的30％作为赔偿。2015年11月3日又签订《补充协议》，约定的主要内容：因被告经营调整，致使与甲方原租赁合同相应改动。租金及支付方式：自2015年1月1日至2015年6月30日止，乙方应付租金确认调整为750万元，此租金于2015年12月30日前由方一次性支付甲方。原租金与上述租金差价部分由双方各负50％，乙方所负的2,983,348.8元分八年支付，每年372,918.6元，每年同当年第四季度租金同时支付。租金延期支付的利息确认共计80万元，分八年支付，每年10万元于每年同当年第四季度租金同时支付。若上述租金及利息逾期交付，每逾期一日，按逾期金额的0.3％向甲方支付滞纳金，直至补齐当期应付金额为止。2015年11月3日再签订《其他服务协议》，约定的主要内容：根据2015年7月17日《会议纪要》的精神，双方签署的《租赁合同》及《补充协议》之后的租金，每年以甲方向乙方提供其他的服务类型分别签订合同并开具发票，费用交付时间与《租赁合同》每期约定交租金的时间一致，2015年7月1日至2016年6月30日为551,992.8元，2016年7月1日至2017年6月30日为551,992.8元，2017年7月1日至2018年6月30日为2,297,908.63元．．．等其他事项。上述《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》签订后，被告按约定的内容继续承租，用于商业经营。2009年11月至2011年12月期间原、被告就大西门精品超市工程的改扩建事宜先后签订协议书、补充合同及形成会议纪要，主要内容为：双方同意将大西门精品超市后院扩建为商场，并与现大西门精品超市联为一体，扩建后所增加面积部分由原告租赁给被告使用，租金单价、租赁时间、租赁方式、缴租办法同大西门精品超市；在保持工程设计不变、施工合同不变、双方协议及已达成的意见不变的前提下，将大西门精品超市改建和扩建工程的施工管理、监督移交给被告全权负责土建、电气设备、消防主设备系统，由被告处理承担施工中遇到的一切困难和问题，改扩建工程施工竣工之日即交付被告方租赁并计算租金．．．等内容。2011年12月20日原、被告对改扩建工程进行了移交，签署了移交函，对该工程的相关手续进行移交。上述扩建范围为B楼扩建，面积为2281.42平方米。本案审理中，双方确认B楼扩建面积部分无合法审批手续，也无合法权属证书，该部分面积由被告租赁对外经营使用。2016年6月15日原告向被告发出《通知书》要求被告支付2015年12月31日前应支付的租金5,706,403.6元及滞纳金9,057,777.12元，同年6月16日被告向原告回函提出．．．从2016年开始，在未来三年内，日租金降至1.2-1.5元之间．．．，同年6月27日原告向被告复函，对其提出降租的要求不同意，并要求按合同约定履行义务。2016年8月30日、12月26日、2017年3月27日原告先后向被告送达催款通知书，要求被告支付租金及滞纳金，同年5月18日原告向被告送达律师函，载明截止2017年5月20日被告拖欠租金1504.42万元，同年5月25日被告向原告回函，提出方案，一是将物业收回，欠付的租金制订还款计划，分三年还清，按银行利息承担，二是继续租赁，从2016年开始租金降至每平方米每天1元，按月交付。原告未同意被告提出的上述方案。原、被告支付租金及欠付的情况，经本院组织双方核对确认被告欠付原告租金（含B楼扩建面积）数额如下：①《租赁合同》自2015年7月1日至2017年5月31日被告欠付原告租金计14,375,000元；②《补充协议》自2015年1月1日至2015年6月30日被告欠付原告租金750万元及协议约定的被告应负担的差价2,983,348.8元及利息80万元，共计11,283,348.8元；③《其他服务协议》自2015年7月1日至2017年5月31日被告欠付原告租金1,058,616.33元，上述三项合计为26,716,965.13元。确认被告已付原告租金数额如下：2015年12月4日至2017年8月22日支付租金4,371,247.55元，乌鲁木齐市供热行业管理办公室向原告支付的燃气运行补贴费用378,752.45元冲抵被告的租金，二项合计为475万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的，人民法院应当认定有效。本案中，原告与被告签订《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》中明确约定租赁的房屋系整栋楼房，即A楼前厅整栋，A楼侧楼一、二、三、四层，A楼后厅整栋一至四层，A楼后厅地下一层，B楼整栋，共计面积为17018.6平方米及B楼扩建面积为2281.42平方米，上述计租总面积为19300.02平方米。被告取得承租房屋后整体用于商业经营，在法庭审理过程中查明涉及A楼、B楼的房屋已取得房屋权属证书，其作为房屋租赁的标的物符合法律规定。涉及B楼扩建面积的租赁房屋未取得建设工程规划许可证等相关审批手续，其作为房屋租赁的标的物违反法律规定。因此，原告对其拥有合法产权的部分享有出租获益的权利，《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》涉及该部分的约定属于当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》涉及B楼扩建面积2281.42平方米的租赁约定，因该部分楼面建设未取得建设工程规划许可证，未取得合法审批手续，故该部分面积出租不受法律保护，有关此的约定无效。被告提出《补充协议》、《其他服务协议》与《租赁合同》不属于同一法律关系，原告应另案起诉的意见，本院认为，根据原、被告形成的会议纪要可以确认双方形成了较长时间房屋租赁合同关系，且涉及的是整体租赁，因前期租期到期后，故《补充协议》是对2015年1月1日至2015年6月30日期间未付的租金、差价及利息的约定。从《其他服务协议》约定的内容来看，同样是对租期及租金的约定，且被告对该协议的真实性并无异议。因此，被告辩称意见与事实不符，本院不予采纳。此次纠纷的产生，是被告自2015年7月起未按双方的约定的期间支付租金而引起。原告作为出租人，其合同目的是收取租金，被告不按时支付租金的行为导致原告合同目的无法实现，庭审中经过双方对账，被告认可其存在欠付租金的事实，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，本案涉及的涉案《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》有效部分均应予以解除，且本案在审理过程中，原、被告均同意解除，并一致确认解除的时间为2017年5月31日。因此，本院依法确认《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》中涉及有效部分于2017年5月31日予以解除，涉及无效部分根据无效合同的处理原则，作为承租人的被告应予以返还依无效合同取得的财产。原告要求确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》于2017年5月31日解除的请求、要求被告支付租金及将被告租赁的位于乌鲁木齐市的整栋楼房交还原告的请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付欠付租金的问题。被告自签订合同起仅支付了475万元租金后再未按涉案合同的约定向原告支付过租金，该合同在2017年5月31日已被确认解除，被告对其承租的面积并无异议，涉案《租赁合同》中该部分约定虽无效，但被告也未能提供证据证明其在实际使用该部分面积过程中因合同无效导致其受到损失或影响其正常使用，故本着公平原则，在原告要求给付租金的前提下，被告对该部分面积负有参照租金标准给付占有使用费的义务。庭审中经双方对账确认，自2015年7月1日起至2017年5月31日止，被告欠付原告租金（含B楼扩建面积）共计26,716,965.13元，被告已付原告租金为475万元。尚欠租金及占有使用费合计21,966,965.13元（26,716,965.13元-475万元）未支付，现原告仅主张被告向其支付欠付租金21,954,980.23元，该诉讼请求具有事实和法律依据，本院对此予以支持，即被告应向原告支付欠付租金及占有使用费共计21,954,980.23元。关于原告主张腾退房屋期间的占有使用费问题。根据查明的事实，原、被告一致同意确认《租赁合同》、《其他服务协议》解除的时间为2017年5月31日，此后至今被告仍在继续占有使用，故自2017年6月1日至原告起诉主张时间2017年9月30日期间，被告应按《租赁合同》、《其他服务协议》约定的租金支付原告占有使用费用。具体计算方式为：①《租赁合同》自2017年6月1日至6月30日为625,000元（7,500,000元÷12个月×1个月），2017年7月1日至2017年9月30日为2,311,478.96元（9,245,915.83元÷12个月×3个月），共计2,936,478.96元；②《其他服务协议》自2017年6月1日至6月30日为45,999.4元（551,992.8元÷12个月×1个月），2017年7月1日至2017年9月30日为574,477.16元（2,297,908.63元÷12个月×3个月），共计620,476.56元，上述二项合计为3,556,955.52元，原告主张腾退房屋期间的占有使用费3,571,484.44元的合理部分，本院予以支持，即被告应向原告支付自2017年6月1日起至2017年9月30日期间的占有使用费3,556,955.52元。关于原告主张的滞纳金及赔偿金的问题。原、被告在《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》中约定了若逾期交付租金的，每逾期一日应当支付滞纳金的内容，该滞纳金的约定应理解为原告与被告针对承租方出现逾期支付租金的违约情形时应当承担的违约责任，同时还对出现单方解约、提前终止合同及不履行合同的情形时应当承担的违约责任进行了支付赔偿金的约定。关于滞纳金，合同约定逾期未支付租金，每逾期一日，按逾期金额0.3％计算，违约责任按未履行租赁期租金的30％予以赔偿。此二项违约金的计算标准均过高，且存在重复计算的情形，显失公平，本院酌情以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益、市场经营风险、惩罚性和补偿性相结合等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断，由于原告的实际损失无法确定，故本院以欠付租金及占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率基准即年4.75%的四倍的标准对两项违约金的数额合并予以调整。对被告提出的滞纳金和违约责任标准约定过高意见的合理部分，本院予以采纳。欠付租金的基数应只包括合法出租的面积部分所产生的逾期租金和占有使用费，不包括《补充协议》中的利息80万元，数额确定为21,790,615.44元【（欠付租金21,954,980.23元-80万元＋占有使用费3,556,955.52元）÷计租总面积19300.02平方米×合法出租面积17018.6平方米】。对于违约的期限，由于原、被告涉及《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》三份协议所约定的支付金额、期限不同，被告已支付的475万元并未按协议、合同约定的期限及应支付的数额支付，支付期间已无法确认，故鉴于本案的实际情况，本院综合考虑确认违约期限为自2016年1月1日至2017年9月30日，被告应支付原告违约金为7,245,379.63元（21,790,615.44元×4.75%÷12个月×21个月×4倍）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告新疆夏梦投资发展有限公司与被告新疆丹璐时尚百货有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《其他服务协议》于2017年5月31日解除，被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于乌鲁木齐市的承租的楼房交还原告；二、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付2017年5月31日之前的租金及占有使用费合计21,954,980.23元；三、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付2017年6月1日至2017年9月30日期间的占有使用费3,556,955.52元；四、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆夏梦投资发展有限公司支付滞纳金及赔偿金共计7,245,379.63元；上述被告应给付原告32,757,315.38元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼请求标的59,208,437.8元，核定给付金额为32,757,315.38元，占请求标的的55.32%，应收案件受理费337,842.19元（夏梦投资公司已预交339,671.85元，多交1,829.66元由本院予以退还夏梦投资公司），由新疆夏梦投资发展有限公司承担44.68%即150,947.89元，由新疆丹璐时尚百货有限公司承担55.32%即186,894.30元，保全费5,000元（夏梦投资公司已预交），由新疆丹璐时尚百货有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  董 慧审 判 员  卫 杨人民陪审员  李汉年二〇一八年三月十四日书 记 员  杨 扬