贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔23民终1891号 上诉人（原审原告）：陈正梅，女，1968年11月24日生，汉族，广西隆林各族自治县不动产权登记中心退休职工，住广西隆林各族自治县。 被上诉人（原审被告）：吴永仙，女，1972年3月9日生，汉族，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审被告）：张俊，男，1973年2月23日生，汉族，住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：贺立芳，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人陈正梅因与被上诉人吴永仙、张俊申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安龙县人民法院（2017）黔2328民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈正梅上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持陈正梅的诉讼请求。事实和理由：1、安龙县公安局栖凤派出所实际接处警时间为2016年10月10日，其出具的接处警证明载明的时间为2016年9月16日错误，一审法院据此认定张俊占有涉案房屋的时间为2016年9月16日，并认定其在法院查封之间已经合法占有涉案房屋错误。2、一审法院未认真审查张俊与吴永仙之间的买卖合同真实性，并认定张俊已支付16万元购房款错误。张俊仅提供了吴永仙于2016年9月15日书写的收条，一审据此认定已经完成付款不当，且陈正梅起诉吴永仙的是的时间为2016年9月16日，两者时间相隔不远，吴永仙有规避债务的嫌疑。此外，陈正梅根本无法举证证明张俊未交付房款，一审法院判决由陈正梅承担举证责任错误。 张俊辩称，2016年9月15日，张俊与吴永仙订立买卖合同，十余日后经过安龙县公安局栖凤派出所协调住进涉案房屋，从此合法占有房屋，而陈正梅系2016年9月18日才对吴永仙提起诉讼。根据张俊与吴永仙的约定，购房款为26万元，其中16万元支付给吴永仙，另10万元由张俊代吴永仙支付银行按揭贷款。张俊已将16万元付清，并接收吴永仙的按揭贷款银行卡，从2016年9月起支付按揭贷款至今。陈正梅于2016年10月11日才申请对吴永仙的财产进行保全，但张俊已在此前购买并合法占有了房屋。 吴永仙未提交答辩意见。 陈正梅向一审法院起诉请求：1、确认吴永仙和张俊于2016年9月15日签订的《房屋买卖协议》无效；2、撤销（2017）黔2328执异初2号执行裁定书，继续对吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ一栋三单元601号房屋一套（房屋产权证号20××02）保全执行；3、诉讼费用由吴永仙、张俊承担。 一审法院认定事实：陈正梅与吴永仙民间借贷纠纷一案，陈正梅于2016年9月18日向一审法院递交诉状，一审法院于2016年9月29日立案受理，陈正梅于2016年10月11日提出财产保全申请，要求对吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ1栋3单元601号房屋一套（房屋产权证号20××02）进行保全。2016年10月12日，一审法院作出（2016）黔2328民初财保5号民事裁定书，对吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ1栋3单元601号房屋一套（房屋产权证号20××02）进行保全。保全期限为2年（从2016年10月9日起至2018年10月8日止），并于同日向安龙县国土资源局作出协助执行通知书。2016年11月24日，一审法院作出（2016）黔2328民初1912号民事判决书，判决：“一、吴永仙于本判决生效之日起三十日内偿还陈正梅借款本金185000元及利息900元；二、驳回陈正梅的其余诉讼请求。” 2016年10月19日，张俊提出执行异议申请，要求解除对吴永仙坐落于安龙县龙商贸城西龙花园Ｂ1栋3单元6层1号的商品房的查封。2017年3月17日，一审法院作出（2017）黔2328执异初2号执行裁定书，裁定中止对被执行人吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ1栋3单元601号房屋一套（房屋产权证号20××02）保全的执行。陈正梅对该裁定不服，提起本案诉讼。 一审另查明，2016年9月15日，吴永仙作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的张俊签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：“甲、乙双方经协商一致，将甲方位于安龙县龙商贸暨西龙花园的房屋出售与给乙方，具体内容如下：1.房屋基本信息：房屋名称为安龙县龙商贸暨西龙花园，房屋坐落：Ｂ栋3单元6层1号，门牌号码为××。2.出售价格及支付方式：（1）房屋的出售价格为160000元（大写壹拾陆万元整）；（2）购房款的支付方式为乙方应于本合同签订当日将本购房款一次性支付给甲方，因本合同标的房屋抵押给了安龙县中国农业银行马场坝支行，尚有100000元（大写壹拾万元）的房屋按揭贷款，乙方在一次性支付160000元（大写壹拾陆万元）的购房款后，剩余100000元（大写壹拾万元）的房屋按揭贷款由乙方负责偿还。3.甲方的权利和义务：（1）甲方在乙方支付购房款后，应于3日内将本房屋的家居设施（包括但不限于电视、沙发、冰箱等家居设施）搬离，并将本房屋的房门钥匙、门禁卡交付给乙方；（2）甲方承诺在乙方购房前，甲方已将物业管理费交付了物业管理公司，不存在拖欠物业管理费的情形；（3）本合同标的房屋在可以过户的情况下，甲方应当无条件协助乙方办理相应的过户手续，过户手续费用由乙方承担；（4）甲方应当在乙方支付购房款后，将甲方原来偿还中国农业银行按揭贷款的银行卡转交给乙方（银行卡号为62×××79）。4.乙方的权利义务：（1）乙方应于本合同签订当日将购房款一次性支付给甲方；（2）乙方应当按时将该房屋剩余100000元（大写壹拾万元）的房屋按揭贷款还清，若乙方因未及时偿还房屋按揭贷款所产生的一切法律后果，由乙方全部承担。5.违约责任的承担：（1）若甲方未按照本合同约定将房屋钥匙、门禁卡交付给乙方及搬离相应的家居设施，甲方应向乙方支付30000元（叁万元）的违约金；（2）若甲方未按照合同约定协助乙方办理相应的房屋过户手续，甲方应向乙方支付30000元（叁万元）的违约金；（3）若乙方未按照合同约定，按时偿还本房屋剩余的银行按揭贷款，应向甲方支付30000元（叁万元）的违约金。”吴永仙在出卖人（甲方）栏签字按印，张俊在买受人（乙方）栏签字按印。签订《房屋买卖协议》当日，张俊用现金支付吴永仙购房款85000元，2016年9月28日，张俊通过贵州安龙农村商业银行股份有限公司以卡柜台现金续存方式向吴永仙支付购房款70000元，2016年9月29日，张俊用现金支付吴永仙购房款5000元，吴永仙分别于收到购房款当日向张俊出具金额相当的《收条》。 2016年9月16日，张俊通过安龙县公安局栖凤派出所协调，搬进所购买的房屋内居住至今，于2017年5月到安龙县龙商贸城物业管理处办理业主变更登记，并交纳所购房屋从2016年6月15日起至2018年10月15日的物业管理费。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、吴永仙与张俊签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、（2017）黔2328执异初2号执行裁定书是否应撤销。 本案的争议焦点为：一、吴永仙与张俊签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、（2017）黔2328执异初2号执行裁定书是否应撤销。 关于本案争议焦点一，吴永仙与张俊签订的《房屋买卖协议》是否有效。 陈正梅认为吴永仙与张俊的下列行为系恶意串通，损害其利益：1.张俊在购房并支付房款后才查看房屋，并在2016年10月10日半夜12点才去看房不符合常理；2.吴永仙将房屋以260000元的低价转让给张俊。并针对其主张提供了通话录音光盘及文字说明一份、照片4张证明其目的。首先，陈正梅提交的通话录音及文字仅提到吴永仙如何偿还陈正梅借款、有人看房、法院拍卖房屋及该房屋价值二十多万元的事宜，不能体现截至2016年9月18日吴永仙的房屋尚未出售；陈正梅提交的照片4张仅能体现张俊进房屋时，与陈正梅发生冲突，通过派出所解决后，陈正梅搬离吴永仙房屋的事宜，不能体现张俊系恶意买房。其次，根据陈正梅提交的录音光盘及文字说明中提及吴永仙房屋价值二十多万元内容，结合安龙县的现行市场房价，吴永仙将其118.01㎡的步梯房屋以260000元的价格卖给张俊，房屋单价为2203.39元/㎡（260000元÷118.01㎡），未明显低于安龙县现行市场房价；同时，吴永仙与张俊签订《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，张俊在签订协议后分三次将除按揭款以外的购房款160000元全部付清，已经履行了相应的义务，其购买该房屋系合法交易。另外，根据陈正梅申请向贵州省安龙县农村商业银行调取的明细账目4份看，吴永仙在收到张俊支付的购房款后，并没有向张俊返还购房款，故双方不存在恶意串通行为。吴永仙与张俊签订的《房屋买卖协议》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《房屋买卖协议》自成立时生效，故对陈正梅提出确认吴永仙与张俊签订的《房屋买卖协议》无效的诉请不予支持。 关于本案争议焦点二，（2017）黔2328执异初2号执行裁定书是否应撤销。审查该裁定书是否应撤销的关键在于张俊是否对吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ1栋3单元601号房屋一套享有足以排除强制执行的民事权益。首先，吴永仙与张俊签订《房屋买卖协议》的时间是2016年9月15日，陈正梅递交民间借贷纠纷案的诉状时间是2016年9月18日，该案立案时间是2016年9月29日，陈正梅书面提出财产保全申请的时间是2016年10月11日，一审法院作出保全裁定的时间是2016年10月12日，故在陈正梅提起诉讼之前，吴永仙与张俊就已经签订了《房屋买卖协议》。其次，吴永仙与张俊签订《房屋买卖协议》时约定的购房款是260000元，除按揭贷款100000元以外的购房款160000元，张俊已分三次向吴永仙支付完毕，并按按揭贷款的支付方式对按揭贷款100000元履行偿还义务，故张俊对《房屋买卖协议》约定的价款履行了支付义务。同时，张俊在2016年9月16日占有了其购买的吴永仙的房屋后，于2017年5月到安龙县龙商贸城物业管理处办理业主变更登记，并交纳该房屋从2016年6月15日起至2018年10月15日的物业管理费，张俊已履行了对该房屋占有及管理使用的义务。第三，张俊在2016年9月16日占有了其购买的吴永仙的房屋，其占有行为发生在一审法院作出保全裁定即2016年10月12日之前；一审法院对吴永仙的房屋作出保全裁定，是张俊不能办理过户登记的客观原因。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张俊对吴永仙坐落于安龙县栖凤街道办事处西龙花园Ｂ1栋3单元601号房屋一套享有足以排除强制执行的民事权益。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，陈正梅所提供的证据不足以证明（2017）黔2328执异初2号执行裁定书应撤销，应由陈正梅承担举证不能的后果，故对其主张撤销（2017）黔2328执异初2号执行裁定书的诉请不予支持。 综上，一审法院判决：驳回陈正梅的诉讼请求。案件受理费100元，由陈正梅负担。 本院二审期间，张俊向本院陈述其于2016年9月15日签订《房屋买卖协议》，10余日后才报警并通过安龙县公安局栖凤派出所协调住进涉案房屋，而陈正梅认为张俊系2016年10月10日报警后，才住进涉案房屋。一审认定张俊于2016年9月16日报警，并通过安龙县公安局栖凤派出所协调住进涉案房屋的事实，与双方当事人的陈述均不一致，故对该节事实不予确认。本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张俊在执行过程中提出执行异议，认为其对涉案房屋享有实体权益，应当排除强制执行。对此，张俊提供了《房屋买卖协议》、《收条》、银行账户交易明细等证据，结合张俊已实际占有房屋这一事实，对其与吴永仙之间的买卖合同真实性应予认定。尽管张俊、吴永仙签订《房屋买卖协议》的时间与陈正梅起诉吴永仙的时间较为接近，但《房屋买卖协议》约定的价款并未明显偏低，损害其吴永仙的债权人利益，陈正梅认为吴永仙具有规避执行的嫌疑，但未提供证据证明吴永仙与张俊之间系恶意串通，应承担举证不能的不利后果。 关于陈正梅所提安龙县公安局栖凤派出所接处警时间错误一节，经查，陈正梅系于2016年10月11日才向一审法院提出财产保全申请，一审法院于次日作出财产保全裁定，即便如陈正梅所述，张俊也系于2016年10月10日报警，并通过安龙县公安局栖凤派出所协调后住进涉案房屋，张俊占有使用涉案房屋的时间也早于人民法院查封行为，且张俊、吴永仙不可能预知陈正梅将于2016年10月11日申请财产保全而提前交付涉案房屋，以规避执行。 综上，涉案房屋虽未变更登记到张俊名下，但其在人民法院查封之间与吴永仙签订了买卖合同，并支付了相应价款（除银行按揭贷款部分需按月支付外），且在涉案房屋设有抵押权的情况下，客观上也不能办理所有权变更登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，亦应当认定张俊对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，一审法院判决驳回陈正梅的诉讼请求符合法律规定。 综上所述，陈正梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈正梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘筱青 审判员  付 君 审判员  简 坤 二〇一八年三月二十六日 书记员  孙茂腾