广东省佛山市高明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0608民初3478号 原告（执行案外人）：冯景良，男，1954年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，组织机构代码77308400-7。 负责人：张建军，系该行行长。 委托诉讼代理人:倪家文，广东联顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周澎，广东联顺律师事务所律师。 第三人（被执行人）：冯景洲，男，1951年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：冯冬梅，女，1977年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：佛山金泽光电科技有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道文昌路83号兴业大厦601，组织机构代码69470788-6。 法定代表人：黄国良。 第三人（被执行人）：刘以辉，男，1977年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：刘云滔，女，1946年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：肖文聪，男，1970年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 第三人（被执行人）：罗燕文，女，1974年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：黄强武，男，1970年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 第三人（被执行人）：黄国良，男，1975年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 原告冯景良与被告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建行高明支行”）、第三人佛山金泽光电科技有限公司（以下简称“金泽公司”）、冯景洲、冯冬梅、刘以辉、刘云滔、肖文聪、罗燕文、黄强武、黄国良案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭审理了本案。原告冯景良的委托诉讼代理人杜新华，被告建行高明支行的委托诉讼代理人倪家文、周澎到庭参加诉讼。第三人金泽公司、冯景洲、冯冬梅、刘以辉、刘云滔、肖文聪、黄强武、黄国良、罗燕文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯景良向本院提出诉讼请求：1.判决中止对冯景洲、冯冬梅名下位于佛山市高明区XXX的房产（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX3号）房产的执行；2.请求判令带租拍卖上述涉案房产。事实和理由：涉案房产是2007年11月1日由冯景良挂靠佛山市高明区杨梅建筑工程有限公司（以下简称“杨梅建筑公司”）名义垫资兴建并装修，双方结算的总工程款约172万元左右。工程完工后，冯景洲、冯冬梅仅合计支付工程款52万元，尚拖欠冯景良工程款120万元。2012年5月20日，冯景良与冯景洲、冯冬梅签订《租赁合同》，约定两人将涉案房产租赁给冯景良18年，自2012年7月1日起至2030年6月30日止，以抵顶该房屋结余工程款、装修款及其他费用共120万元。《租赁合同》签订后，冯景洲、冯冬梅于2012年7月1日起将涉案房屋交付给冯景良出租，冯景良与实际承租人另外签订租赁合同，所有租金均由冯景良收取。2013年11月，冯景洲、冯冬梅与建行高明支行签订《最高额抵押合同》，将已交付给冯景良出租的涉案房屋作为金泽公司向建行高明支行借款的抵押。当时，建行高明支行曾派人到现场进行抵押评估并查明确实有租户。后因借款人欠款未还，建行高明支行向本院提起诉讼，本院于2016年6月27日作出（2016）粤0608民初1157号民事判决书，判决建行高明支行对涉案房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。后建行高明支行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）粤0608执2325号。在执行过程中，冯景良向执行法院提出带租拍卖的请求，但被驳回。冯景良对该不带租拍卖不服而提出执行异议，本院于2017年11月1日作出（2017）粤0608执异70号执行裁定书，驳回了冯景良的异议请求。冯景良不服，遂提出诉讼。涉案房产一直以来都是由冯景良出租给他人使用是不争的事实，可现场调查清楚。 除上述事实外，冯景良还认为其有如下理由：第一，冯景良与冯景洲、冯冬梅于2012年5月20日签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护。双方签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，且先于建行高明支行与冯景洲、冯冬梅之间签订的《最高额抵押合同（自然人版）》，并已实际履行多年，故冯景良与冯景洲、冯冬梅签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“买卖不破租赁”的规定，涉案房产依法应带租拍卖。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。根据上述规定，在该案执行过程中，对涉案房产的拍卖处分，应依法带租拍卖，以保障原告和实际承租人的合法权益。第三，人民法院应依法查明实际涉案房产的租赁情况，满足原告的诉讼请求。在执行过程中，执行机构应到现场查明将被拍卖租赁物的情况，核实租户情况，再决定是否带租拍卖还是去租拍卖。但本案执行机构在执行中本已清楚确实存在租赁的事实（见冯景良举证的现场照片），但在未去租赁的情况下坚持拍卖，损害了冯景良及实际租户的合法权益。故在查明存在租赁的情况下应先予中止拍卖程序，以保护各方当事人的合法权益，如果建行高明支行不采取诉讼程序先去租赁，涉案房产应依法带租拍卖。第四，涉案房产带租约拍卖，并无损害任何人（包括建行高明支行）的利益。因为本案原判决所列明的抵押担保财产的变现价值远远大于建行高明支行的债权，建行高明支行的债权完全得到保护，裁定带租拍卖根本没有损害任何一方的利益。 综上，请人民法院依法审理，满足原告的诉讼请求。 建行高明支行辩称，冯景良的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下： 第一，冯景良主张冯景洲、冯冬梅拖欠其涉案房产工程款120万元，没有事实依据。冯景良主张涉案房产是其挂靠杨梅建筑公司名义垫资兴建、装修，总工程款172万元，冯景洲、冯冬梅拖欠其工程款120万元，该主张不符合事实。根据《广东省建设工程施工合同》的签订情况，涉案房屋的承包人为杨梅建筑公司，而并非冯景良，并不能证明冯景良垫资建造了涉案房屋。根据合同第一条记载，涉案房屋建造的资金来源是自筹，而并非冯景良所主张的由其垫资建造。冯景良并没有提供相应的发票等票据证明其垫资涉案房屋；根据冯景良提供的发票显示，冯景洲、冯冬梅已经在2012年1月6日、2012年1月9日向杨梅建筑公司支付工程款1508988.6元，并非冯景良所陈述的只支付了52万元。 第二，冯景良与冯景洲、冯冬梅之间的《租赁合同》实质上为抵债合同，不适用“买卖不破租赁”原则。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。由此可知，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。本案中，冯景良与冯景洲、冯冬梅之间表面上为租赁合同关系，实际上是以房屋的使用权抵偿欠款的合同之债。况且，冯景良与冯景洲、冯冬梅之间是否真实存在债权债务关系，债权债务为多少均没有相关证据予以证实。故建行高明支行认为，本案涉案房产不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 第三，被执行人出租上述房产的租期过长，出租价格过低，完全不符合市场的规律，不符合常理。涉案房屋为六层商住楼，根据冯景良提供的单间《房屋租赁合同》显示，涉案房屋每层有可出租房间10间，整栋合计可出租房间60间。据冯景良提交的合同显示，在2012年、2013年的租赁市场环境下，仅出租47间房间每月收取租金大约为10750元。如按现在的房屋租赁市场出租涉案房屋所得收益可达每月两万元。但是，据冯景良提供的《租赁合同》显示，涉案房屋租期为18年，自2012年7月1日至2030年6月30日，租金为120万元，由此可以计算得出涉案房屋整栋每月租金为5556元。因此，双方签订的《租赁合同》根本不符合房地产租赁市场的规律和常理，具有明显伪造嫌疑，其目的是为了妨碍法院强制执行。 第四，根据涉案最高额抵押合同的约定，冯景洲、冯冬梅已经确认上述房产未设立租赁合同，建行高明支行有权直接处分抵押的上述房产，冯景洲、冯冬梅与承租人之间的租赁合同关系应另案处理。2013年11月30日，冯景洲、冯冬梅与建行高明支行签订的《最高额抵押合同》第十三条第七款约定“甲方（指抵押人）保证抵押的上述房产不存在任何未书面告知乙方（指建行高明支行，下同）的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置等情形或者抵押财产已为第三人设定担保”，因此，冯景洲、冯冬梅在签订最高额抵押合同时已经确认了上述房屋并未出租，建行高明支行有权依据合同主张冯景洲、冯冬梅违约，直接处分抵押财产，冯景洲、冯冬梅与承租人之间的租赁合同关系应另案处理，不应影响抵押权人的合法权益。 综上，建行高明支行认为冯景良主张上述房屋出租情况不真实，根据最高额抵押合同约定，可以明确冯景洲、冯冬梅在签订最高额抵押合同时抵押物不存在任何租赁合同关系。因此，应当依法对冯景洲、冯冬梅所有的涉案房屋不带租约拍卖，以实现申请执行人的抵押权。 金泽公司、冯景洲、冯冬梅、罗燕文、刘以辉、刘云滔、肖文聪、黄强武、黄国良未答辩，亦未提供证据。 原告冯景良、被告建行高明支行围绕诉讼请求依法提供了证据，本院亦组织了当事人进行证据交换、质证，质证意见均与执行异议庭审意见一致。到庭当事人对真实性没有异议的部分，本院予以确认并在卷佐证；被告建行高明支行有异议的证据分析认定如下：对于冯景良与冯景洲、冯冬梅之间的《租赁合同》的真实性、合法性，结合其双方近亲属关系、无实际支付垫支款证据、抵债的租金水平过低、本案存在多个可供执行标的物以及与其他查证属实的证据如《广东省建设工程施工合同》等相矛盾而无法给予合理解释等因素，本院认为现有证据不足以证明该《租赁合同》的真实性。对于实际承租人张锋召、温玉莲等47人与冯景良签订的47份房屋租赁合同，虽然抬头“出租人”署名“冯景良”，但全部合同只有冯景良有签署合同时间，且缺少合同相对方出庭作证和对质，对于实际承租人的签名等真实性也无法核实，而该待证事实的证明责任归于原告，在原告证据证明力不足的情况下即使被告建行高明支行也作为反驳证据在本案中证明冯景洲抵债租金数额的不合理，本院也不确认该组证据的真实性。 本院审理查明：在审理建行高明支行与金泽公司、冯景洲、冯冬梅、刘以辉、刘云滔、肖文聪、罗燕文、黄强武、黄国良金融借款合同纠纷一案过程中，本院于2016年4月26日作出（2016）粤0608民初1157号财产保全民事裁定书，裁定冻结被申请人金泽公司、冯景洲、冯冬梅、刘以辉、刘云滔、肖文聪、罗燕文、黄强武、黄国良限额在人民币4200789.26元以内的存款，或查封、扣押其相应价值的财产。该财产保全裁定遂以（2016）粤0608执保37号立案执行。2016年6月27日，本院作出（2016）粤0608民初1157号民事判决书即本案执行依据，该判决内容为：一、金泽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向建行高明支行偿还借款本金3925956.94元、利息28354.30元、罚息110478.02元、复利661.42元（计算至2016年3月21日）等合共4075033.16元；2016年3月22日起至实际清偿之日止，借款本息按年利率10.995%计算利息、复利；二、金泽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向建行高明支行支付律师费损失136000元；三、建行高明支行对冯景洲、冯冬梅提供其名下的位于佛山市高明区XXX房（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX3号）拍卖、变卖所得价款（以3520400元为最高限额）在本判决第一、第二判项判定的债权范围内享有优先受偿权；四、建行高明支行对刘以辉提供其名下的位于佛山市高明区XXX房（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX5号）拍卖、变卖所得价款（以450400元为最高限额）在本判决第一、第二判项判定的债权范围内享有优先受偿权；五、建行高明支行对刘云滔、肖文聪提供其名下位于佛山市南海区XXX房（产权证号：粤房地权证字第CXXX4号、粤房地共证字第CXXX6号）拍卖、变卖所得价款（以680500元为最高限额）在本判决第一、第二判项判定的债权范围内享有优先受偿权；六、建行高明支行对罗燕文提供其名下位于佛山市高明区XXX房（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX5号）、佛山市高明区XXX号（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX9号）、佛山市高明区XXX房（产权证号：粤房地权证佛字第0XXX6号）共3套房产拍卖、变卖所得价款（以286万元为最高限额）在本判决第一、第二判项判定的债权范围内享有优先受偿权；七、黄强武对金泽公司的上述债务承担连带清偿责任。八、黄国良对金泽公司的上述债务承担连带清偿责任。 上述判决于2016年12月12日生效。由于没有得到清偿，建行高明支行于2016年12月23日向本院申请执行，案号为（2016）粤0608执2325号。经本院委托评估，涉案房产的评估价（含房产占有部分土地使用权）为358万元。2017年7月26日，本院作出（2016）粤0608执2325号之一执行裁定书，裁定拍卖上述罗燕文、刘以辉、肖文聪、刘云滔的抵押财产以及冯景洲和冯冬梅名下的涉案房产（去租拍卖）。因前述财产已被本院事前查封，故本院执行机构向各当事人及利害关系人发送《拍卖告知书》，告知拟进行拍卖，冯景良向执行机构提出带租拍卖的请求，但被驳回。冯景良不服而提出执行异议，本院于2017年11月1日作出（2017）粤0608执异70号执行裁定书，驳回了冯景良的异议请求。冯景良遂提起诉讼。 另查明，2007年11月1日，冯景洲、冯冬梅与杨梅建筑公司签订了一份《广东省建设工程施工合同》（冯景良作为公司的项目经理在合同上有签名），冯景洲、冯冬梅将高明区杨和镇（杨梅）红梅路37号的住宅楼扩建工程发包给佛山市高明区杨梅建筑工程公司，拟从2007年11月8日开始施工，至2008年7月8日竣工完成，工程总价为1062800元。工程实际竣工时间系2012年2月。冯景洲与冯景良是同族堂兄弟关系，亦曾先后在杨梅建筑公司任（兼）职，冯景洲于1994年至1995年任公司总经理，冯景良在订立本案《广东省建设工程施工合同》时任公司项目经理、施工员。 本院认为，本案系因金钱债权的执行而产生的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”是否存在合法有效的租赁关系是判断冯景良对异议标的物是否享有承租权的前提条件，结合原告冯景良的诉讼请求，此问题正是本案的争议焦点。 关于原告冯景良是否对异议标的物享有承租权的问题，本院认为原告冯景良并不享有合同法意义上的承租权。理由如下： 第一，冯景良《租赁合同》的真实性存在不能排除的合理怀疑。冯景良与冯景洲、杨梅建筑公司均存在特殊关系，《租赁合同》约定的“租金”水平远低于实际承租人与冯景良约定的合同租金水平，冯景良为证明对冯景洲、冯冬梅存在“债权”而提交的证据缺少较为客观的第三方证据。如代垫税费的主张缺乏银行缴款凭证、缺乏交付租金的证据和占有租赁物的证据。相反，冯景良举证存在挂靠合同关系的证据中反而出现了证人杜洪初（杨梅建筑公司当时法定代表人）的否定陈述“因冯景良是我公司本身的施工员、项目经理，无需挂靠”。还有冯景良主张的租赁事实与《最高额抵押合同（自然人版）》第十三条第七款中其所确认的“抵押的上述房产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置等情形或者抵押财产已为第三人设定担保”事实相矛盾。虽然冯景良主张是对方的格式条款，但至本案纠纷前双方均未对该事实的存在与否提出过异议。 第二，承租权来源于租赁合同关系，即使冯景良与冯景洲、冯冬梅签订的《租赁合同》真实，也并非合同法意义上的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法规定的租赁合同应该是承租人不仅取得租赁物的占有权，而且还须支付租金，合同目的是为了租用标的物或通过转租取得收益。从合同条文的字面含义来看，本案“承租人”冯景良的目的是通过取得标的物18年的出租权，收取实际承租人的租金而使自己的债权受偿，根本上是为了抵“债”，不是为了占有使用租赁物，也没有交付租金。《租赁合同》名为租赁，实为抵债合同。冯景良与实际承租人签订的租赁合同不属本案审查范围，其是否真实存在不改变《租赁合同》系抵债合同的性质。基于以上的认定理由，本院认为原告冯景良对异议标的物并不享有承租权。 由于原告冯景良对异议标的物并不享有承租权，其排除执行的权利基础已丧失，所以冯景良基于其主张的承租权不能排除本案对异议标的物的执行，也不能阻止标的物向受让人移交。另一方面，假使原告冯景良享有租金收益权或出租权，冯景良也没有证据证明其在查封前已合法占有了异议标的物，满足阻止执行的前提条件。相反，其承认实际占有房屋的主要是实际承租人。因此，在此情况下冯景良的所谓出租权也不能排除本案对涉案标的物的执行。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告建行高明支行的辩解有理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,缺席判决如下： 驳回原告冯景良的诉讼请求。 本案受理费100元（原告已预交），由原告冯景良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  梁小平 审 判 员  张文芬 人民陪审员  李秀峰 二〇一八年三月二十三日 本件与原本核对无异 书 记 员  骆锦勤