河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2177号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳龙众物业管理服务有限公司，住所地洛阳市西工区九都路28号院1幢1-202室。法定代表人：王彩霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市西工区金泰广告文印部，经营场所洛阳市西工区涧东路25号一楼门面房。经营者：张佩佩。委托诉讼代理人：卫晓明、王涛，河南惠人律师事务所律师。原审被告：张佩佩，女，汉族，1989年3月6日出生，户籍地河南省宜阳县，现住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张高利，女，汉族，1983年1月22日生，住洛阳市洛龙区。洛阳龙众物业管理服务有限公司（以下龙众公司）诉洛阳市西工区金泰广告文印部（以下简称金泰广告文印部）、张佩佩租赁合同纠纷一案，龙众公司和金泰广告文印部均不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙众公司的上诉请求：1、请求改判增加支持金泰广告文印部向龙众公司支付2017年4月1日至2017年10月1日期间的租金9000元；2、撤销一审判决第四项；3、诉讼费由金泰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实证据不足，适用法律错误。双方签订的《租赁合同》第二条明确约定：金泰广告文印部应予使用前10日内将三个月房租交付龙众公司，逾期交纳，龙众公司有权收回房屋并终止合同。该约定与《合同法》第九十一条（七）[有下列情形之一的，合同权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形]约定的合同终止情形完全相符金泰广告文印部未按照约定交纳2017年1月1日以后的房租，龙众公司有权按照《合同法》的规定和《租赁合同》第二条约定：收回房屋并终止合同，龙众公司于2017年2月15日终止合同，此后金泰广告文印部无权继续占有、使用租赁物。2017年4月19日前龙众公司多次书面通知金泰广告文印部腾房，2017年4月20日又派人腾房，金泰广告文印部拒不腾房。一审判决认定终止《租赁合同》第二条明确约定及法律规定不符，属于认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定金泰广告文印部没有损失证据、查明金泰广告文印部另接电源并进行经营活动，一审交房租6个月及酌定赔偿损失证据不足，法律依据不足，综上请求二审法院支持龙众公司的上诉请求。金泰广告文印部的上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，驳回龙众公司要求支付2017年10月-12月占有使用费的诉讼请求；2、依法撤销原审判决第三项，并驳回龙众公司要求支付占有使用费的诉讼请求；3、依法撤销原审判决第四项，改判龙众公司赔偿金泰广告文印部损失6万元整。4、本案的上诉费由龙众公司承担。事实和理由：本案中龙众公司仅仅是受洛阳农业局的委托负责涉案房屋的出租以及收取租赁费用，在双方的《租赁合同》到期终止后，龙众公司的受托事项即终了，其无权再按原租金标准向金泰广告文印部收取租赁期满之后的占有使用费。龙众公司仅仅是洛阳市农业局的代理人，其被授权的范围仅限于同金泰广告文印部签订属于洛阳市农业局所有的门面房的租赁合同。租赁期满后涉案房屋归所有权人管理使用，本案系龙众公司采取恶意违约、停止供电等手段迫使金泰广告文印部等商户于租赁期限届满之前搬离引起的，其违约行业一直持续，在龙众公司未退还金泰广告文印部押金的情况下要求其店按照原租赁合同的标准向龙众公司支付占有使用费是不公平的。二、龙从公司及其法定代表人雇佣社会人员对金泰广告文印部打砸造成的损失应依法予以认定，一审法院对金泰广告文印部经营损失的认定不符合实际情况。龙众公司对金泰广告文印部的打砸行为发生在双方租赁合同有效期内，其目的是为迫使金泰广告文印部提前搬离而收回房屋，其行为破坏了租赁物的附属设施给其店造成了直接损失，且其店在租赁期间不仅花费了高额的装修费用还在最初承租时支付了巨额的转让费用，因龙众公司的断电行为，使其店无法持续经营而获得收益，导致其店造成直接损失和间接损失不仅包括经营损失，还包括装修物的残值损失，龙众公司应予支持。综上，请求二审法院支持金泰广告文印部的上诉请求。龙众公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决双方签订的以洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北3号为租赁标的物的租赁合同终止；2.判决金泰广告文印部、张佩佩立即腾空并恢复洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北3号至出租前的原有状态；3.判决金泰广告文印部、张佩佩按照每月3000元的标准向龙众公司支付2017年1月1日至上述房屋返还给龙众公司之日期间的房屋占有使用费，至2017年6月30日为18000元；4.诉讼费由金泰广告文印部、张佩佩承担。金泰广告文印部向一审法院提出反诉请求：1.判令金泰广告文印部与龙众公司签订的以洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北3号为租赁标的物的租赁合同继续履行，并立即恢复正常供电；2.判令龙众公司承担强制停电（4月至9月）造成无法营业损失6万元；3.判令龙众公司赔偿金泰广告文印部因其在合同期内雇佣社会闲杂20余人对洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北3号门面房进行打砸所造成的直接经济损失3000元（铝合金防盗门一套）；4.判令龙众公司承担因提前解除合同给金泰广告文印部造成的店面装修损失费用2万元；5.龙众公司承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证，双方无争议事实的如下：1.龙众公司与金泰广告文印部、张佩佩均认可洛阳市农业局授权龙众公司与金泰广告文印部签订房屋租赁合同。2.龙众公司分别于2016年12月16日、2017年2月15日出具《收据》两份，显示龙众公司收到金泰广告文印部2016年10月-12月租金4500元和电费879元。3.龙众公司于2017年2月13日发出《通知》一份，内容为“接洛阳市农业局通知，因涧东路农业局老办公楼年久失修，需改造、维修，决定对涧东路农业局一楼门面房于2017年4月1日停止出租。2017年1月1日至2017年3月31日为搬迁期，免收租金，请各租户在此期间妥善安排经营问题。4月1日腾空租房，将钥匙交到物业管理处”。4.金泰广告文印部为个体工商户，经营者为张佩佩，经营范围为复印、打印；喷绘、雕刻服务。5.金泰广告文印部、张佩佩称龙众公司于2017年4月5日开始断电，龙众公司认可其有断电行为，大概从2017年4月十几号开始停电，截止开庭之日仍未供电。该院工作人员于2017年10月17日下午18:15分左右到洛阳市西工区涧东路25号金泰广告文印部店铺现场查看，金泰广告文印部在正常经营中。后又于2017年10月30日下午15:00分左右到金泰广告文印部店铺现场查看，现场用电、经营正常，有一名人员在店内经营。经法庭询问，金泰广告文印部、张佩佩称其从龙众公司停电后用发电机供电照明至2017年9月，其他电器无法使用，无法正常营业，2017年10月开始从他处接电，但是只能照明和使用一台电脑，仍无法正常营业。双方有争议的事实如下：1、龙众公司（甲方）提供其与金泰广告文印部（张佩佩/乙方）于2014年2月28日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房1间，面积17㎡租给乙方使用，经营复印、打字；租期一年从2014年1月1日至2014年12月31日，到期后，如乙方续租，甲方可优先考虑；租金月租1500元，本着先交租金后用房的原则，乙方应于使用前10日内将三个月租金交付甲方，逾期不交，甲方有权收回房屋并终止合同，如房租调整，按调整价执行；甲方保证乙方水、电供应（供电和水务部门临时停电停水除外）以表实用数据按市定营业用水、电价格收费，每三个月结算一次。《租房合同》还对其他事项进行约定。金泰广告文印部（张佩佩/乙方）提供其与龙众公司（甲方）于2016年9月26日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房北第三间，面积15㎡租给乙方使用，租期一年从2016年10月1日至2017年9月30日，到期后，乙方续租，甲方可优先考虑。《租房合同》约定的其他内容与2014年2月28日的《租房合同》一致。金泰广告文印部、张佩佩称其与龙众公司在2014年至2016年期间均签有合同，最后一份合同的到期日是2017年9月30日。龙众公司称金泰广告文印部、张佩佩提供的合同上加盖的龙众公司公章是真实的，但是合同内容与双方此前应签订的合同不一致，是金泰广告文印部、张佩佩为办理营业执照借用的空白合同。该院认为，金泰广告文印部、张佩佩提供的合同为双方加盖公章或签字确认的最新合同，且龙众公司未提供相反证据反驳金泰广告文印部、张佩佩提供的合同，故对2016年9月26的《租房合同》该院予以采纳。2、金泰广告文印部、张佩佩提供装修《收据》一张、《收据》一张，证明其装修花费23600元，铝合金防盗门一套花费3000元。龙众公司称装修未征得出租方同意，且未提供装修合同，也未注明是因装修产生的费用。防盗门的《收据》付款人为张佩佩，不能证明防盗门所购用于经营。3、金泰广告文印部、张佩佩提供国税局系统打印的发票存根和账单，证明其经济损失。龙众公司称该证据与龙众公司无关，即使停电造成无法经营，实际损失应当为扣除成本的净利润，且龙众公司已提出终止合同并给了搬迁期，金泰广告文印部、张佩佩应当采取措施避免损失扩大。该院认为，该证据系金泰广告文印部2016年的经营情况，与本案无关联性。一审法院认为，龙众公司与金泰广告文印部于2016年9月26日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认，双方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。《租房合同》约定的合同到期日为2017年9月30日，龙众公司于2017年2月13日发出《通知》，要求金泰广告文印部在合同未到期前即2017年4月1日腾空房屋，龙众公司的行为违约。另外，金泰广告文印部提供的房租《收据》显示，龙众公司实际向租户收取租金的时间也未按《租房合同》约定执行，如金泰广告文印部迟延支付租金，龙众公司作为出租人可在合理期限内向承租人催缴租金，如果承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。龙众公司未向金泰广告文印部催缴租金反而要求金泰广告文印部提前搬离房屋，故龙众公司终止《租房合同》的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。现《租房合同》已经到期，龙众公司已表示不同意继续将房屋租赁给金泰广告文印部，故金泰广告文印部应当立即腾空并搬离涉案房屋。2017年1月至3月房屋正常使用期间的租金以及合同到期后即2017年10月1日起之后的房屋占用费，金泰广告文印部应当支付给龙众公司，房屋占用费的标准按照《租房合同》的标准1500元/月计算至金泰广告文印部实际归还房屋之日止。因《租房合同》中未约定金泰广告文印部不再使用涉案房屋时需要将房屋恢复原状，故龙众公司要求金泰广告文印部将房屋恢复原状的理由不足，该院不予支持。根据龙众公司提供的《租房合同》以及龙众公司出具的《收据》显示，实际租赁使用房屋、交纳租金的主体的为金泰广告文印部，故龙众公司要求张佩佩承担责任的诉讼请求，该院不予支持。龙众公司作为出租人应当保障承租人正常用电，因龙众公司在租赁期间内无理由断电，造成金泰广告文印部租用房屋的合同目的无法实现，故2017年4月至9月断电期间的租金金泰广告文印部不再向龙众公司支付。金泰广告文印部租赁涉案房屋用于商业经营使用，龙众公司的断电行为给金泰广告文印部造成一定的经营损失亦应当由龙众公司承担，虽然金泰广告文印部未能提供充分证据证明其损失的实际数额，但是因断电无法经营造成的损失确实存在，考虑到金泰广告文印部在停电后自行供电照明，该院酌定龙众公司向金泰广告文印部赔偿经营损失16928.5元。金泰广告文印部要求因打砸造成的防盗门的损失与本案无关，其可另行主张权利。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。《租赁合同》的租赁期间已经届满，故金泰广告文印部要求龙众公司因提前解除合同给其造成的装修损失该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、洛阳市西工区金泰广告文印部于判决生效后七日内腾空并搬离洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北3号；二、洛阳市西工区金泰广告文印部于判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金4500元；三、洛阳市西工区金泰广告文印部于判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年10月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月1500元的标准计算）；四、洛阳龙众物业管理服务有限公司于判决生效后十日内向洛阳市西工区金泰广告文印部赔偿经营损失16928.5元；五、驳回洛阳龙众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回洛阳市西工区金泰广告文印部的其他反诉请求。如果洛阳龙众物业管理服务有限公司、洛阳市西工区金泰广告文印部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担145元，由洛阳市西工区金泰广告文印部负担105元，反诉受理费939元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担230元，由洛阳市西工区金泰广告文印部负担709元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，洛阳市农业局委托龙众公司管理和出租其临街门面房，龙众公司与金泰广告文印部于2016年9月26日签订的《租房合同》上龙众公司的公章属实，应认定为龙众公司的意思表示，合法有效。鉴于上述租赁合同已经到期，龙众公司已经明确表示不愿意续租，故金泰广告文印部应当将租赁房屋交回龙众公司。因金泰广告文印部在租赁期限届满后仍实际占用房屋并未腾出，故金泰广告文印部作为承租人应当按照《租房合同》的标准支付房屋占用费至搬离之日止。龙众公司作为出租人应当保障承租人对房屋的正常使用，提供正常用电，龙众公司的断电行为导致金泰广告文印部无法正常经营，故金泰广告文印部不应支付断电期间的租金。因龙众公司的断电行为对金泰广告文印部的经营行为造成一定影响，造成了金泰广告文印部一定的营业损失，原审法院按照金泰广告文印部性质参照相关行业人员工资标准酌定龙众公司赔偿金泰广告文印部经营损失并无不当，应予维持。龙众公司和金泰广告文印部的上诉请求均理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项只规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费876元，由龙众公司承担273元，金泰广告文印部承担603元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年三月三十日书记员  张 利