湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10230号上诉人（原审原告）：张立峰，男，1969年9月5日出生，汉族，住湖北省监利县，被上诉人（原审被告）：尹小平，男，1958年7月29日出生，汉族，住湖北省仙桃市西流河镇竹林村****，现住武汉市洪山区，上诉人张立峰因与被上诉人尹小平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立峰上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判张立峰与尹小平签订的门店转让合同无效；3、依法判令尹小平返还张立峰门店转让费12万元；4、依法判令尹小平赔偿张立峰门店装修费9141元；5、依法判令本案诉讼费用由尹小平承担。事实和理由：1、中南财经政法大学才是实际的房屋所有权人，学校才有租赁权，吴斌和尹小平没有租赁权，只有使用权。中南财经政法大学与吴斌签订门店租赁合同时已经约定“门店不能转租、转让”，吴斌与尹小平之间签订的合同也约定“门店不能转租、转让”。2、尹小平通过贴公告转让16号商铺，故意隐瞒自己没有门店租赁合同，是不定期的出租合同，并且只有门店的使用权，同时还隐瞒了自己与吴斌之间签订的门店出租合同时已经约定“门店不能转租、转让”的真实情况，告知虚假信息，诱使张立峰与尹小平签订口头门店转让合同，支付高额转让费12万元，这明显是欺诈行为。尹小平辩称，双方于2017年4月5日达成的口头门店转让协议合法有效，尹小平不存在欺诈，该协议也没有违反法律法规的强制性规定，更没有损害国家、社会公众利益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张立峰向一审法院起诉请求：1、判决张立峰、尹小平达成的口头门店转让合同无效；2、判决尹小平返还张立峰转让费120000元；3、判决尹小平赔偿门店装修费9141元；4、本案诉讼费用由尹小平承担。一审法院认定事实:中南财经政法大学后勤保障部商贸服务中心（以下简称中南财大）将其所属的“西区门点16号”（以下简称16号商铺）租赁给吴斌使用，在《租赁合同》中约定，“未经甲方（中南财大）同意不得擅自改变房屋结构或场地布局且不得转租、转借给他人”，“乙方（吴斌）若有未经甲方同意擅自转租或转借房屋行为，一经查实，甲方有权单方解除合同”。2012年11月5日，吴斌将16号商铺出租给尹小平（乙方），在《合同》中载明，年租金40000元，一次性付清，次年租金需提前一个月支付，租赁期限自2013年2月1日至2014年8月1日，合同中另约定“乙方不得转租不得改变房屋结构，违反此协议甲方有权收回房屋使用权，且押金不予退还”。2017年4月初，尹小平张贴公告，准备转让16号商铺，张立峰在见到转租公告后与尹小平协商承租房屋，双方谈妥转让费为120000元，2017年4月5日，张立峰向尹小平交纳10000元定金。2017年4月8日，尹小平召集吴斌及张立峰，由张立峰直接与吴斌签订房屋租赁合同，约定张立峰直接承租16号商铺并向吴斌交纳租金。2017年4月26日，尹小平向张立峰支付了剩余的转让费110000元，尹小平将16号商铺交付给张立峰。尹小平在转让16号商铺后因押金和房租问题向一审法院起诉吴斌，在一审法院2017年8月24日的法庭审理过程中，一审法院询问吴斌“是否同意原告将门面转让给张立峰”，吴斌回答“我同意转让，但是我不知道原告收取了转让费”。在该次庭审中，张立峰作为尹小平的证人出庭作证，陈述了接手16号商铺的经过。2018年1月8日，张立峰向一审法院起诉尹小平，并于2018年3月9日撤回起诉，后又重新提起本案诉讼。现16号商铺已经被中南财大收回并拆除。在一审审理过程中，张立峰主张合同无效的理由是：1.中南财大与吴斌之间的《租赁合同》及吴斌与尹小平之间的《合同》均载明不准转租，但尹小平却转租了；2.尹小平明知房屋要拆迁，为了减少自己的损失，欺骗张立峰，构成欺诈；3.尹小平以合法形式掩盖非法目的，骗取转让费。经一审法院询问：1.关于欺诈的具体表现。张立峰称尹小平说“门店可以转让，以后你不做了，说不定还可以转让的更多”构成欺诈，因16号商铺不能转让，但未提交证据证明尹小平说过上述话，尹小平否认做出过上述陈述。张立峰认为“这是交易习惯，任何人承租店铺都会询问门店是否可以自由转让。因为门面不可能做一辈子，总有一天会转让”，“（我的）合同的内容与吴斌、尹小平之间的合同是不一样的，我的门店是可以转让的，尹小平的不能转让”。2.关于尹小平是否刻意隐瞒拆迁事宜。张立峰提交了在2017年12月份与附近某商铺经营者的谈话录音，内容大意为“拆迁的事情说了好几年了，哪个知道是真拆还是假拆”并认为由此可以证明尹小平是知道门面要拆迁的，为了转移风险故意隐瞒该事实骗取转让费，一审法院询问张立峰“是否询问过拆迁的事宜”，张立峰称“我没有问过，我只关心门店能不能转让”，并称“拆不拆他（尹小平）没有主动告知我，我当时也忽略了这一点”，尹小平称“原告问过我会不会拆迁，我告诉他这个事情是保证不了的”，“他（张立峰）在和吴斌签订合同的时候，也反复问过门店会不会拆迁，吴斌也无法保证，且合同是一年一签”，“（我）不知道（是否拆迁），学校没有通知过我们拆迁的事情，吴斌也没通知过我”。3.关于违反法律、法规强制性规定。张立峰认为，中南财大与吴斌之间的《租赁合同》及吴斌与尹小平之间的《合同》均约定不得转租、转让，且根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”，因中南财大及吴斌均未同意尹小平转让16号商铺，且尹小平也牟利了（收取了转让费120000元），故违反了法律规定。4.关于支付120000元转让费的原因，张立峰陈述：“我看到门面的地理位置比较好，尹小平开价160000元，我认为过高，还价到120000元，我当时急着找门面，也问过其他的门店，这个店铺对面的门店是收80000元，但是房租的租金高，地点也没有那么显眼。我才到武汉，对周边环境也不熟悉，谈了三次，差不多一个星期时间，我们就谈好了120000元”。一审法院认为，张立峰与尹小平之间形成的口头协议是租赁权让与合同，而非转租合同。由房屋租赁合同而产生的租赁权，不同于房屋的转租，它是指承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。从张立峰、尹小平就16号商铺的转让订立的口头协议以及张立峰与吴斌之间直接签订房屋租赁合同的形式来看，张立峰的主要合同权利是取得16号商铺的租赁权并取得出租人吴斌的同意，其合同义务是支付相应的转让对价120000元。而尹小平的主要合同义务是将其从吴斌处依双方的租赁合同所取得的租赁权让与给张立峰并协助张立峰直接与吴斌签订房屋租赁合同，其合同权利是获得相应的对价。据此，该合同的性质是租赁权让与合同，其内容未违反国家法律法规禁止性规定。关于尹小平将租赁权让与给张立峰是否违反了中南财大与吴斌之间的《租赁合同》及吴斌与尹小平之间的《合同》而无效的问题。张立峰认为，中南财大与吴斌之间的《租赁合同》约定吴斌不得转租，因中南财大未同意吴斌转让，故张立峰、尹小平之间的口头协议违反了《租赁合同》约定和《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定；吴斌与尹小平之间的《合同》中约定尹小平不得转租，并据此认为尹小平将16号商铺的租赁权让与给自己的行为无效。因本案中，张立峰系与吴斌直接签订的房屋租赁合同，且吴斌也明确表示同意直接与张立峰签订房屋租赁合同；尹小平并非《租赁合同》相对方，上述《租赁合同》对尹小平并无约束力，尹小平系从吴斌处承租的房屋，其租赁权让与的行为得到吴斌的认可，故尹小平将租赁权让与给张立峰的行为合法有效。一审法院对张立峰的上述主张不予支持。关于尹小平是否存在欺诈的问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，尹小平将租赁权让与给张立峰，经过吴斌的同意，并未故意告知张立峰虚假情况或向张立峰隐瞒真实情况；张立峰认为尹小平承诺“门店可以转让”（尹小平并不认可该承诺）是欺诈，但其在庭审中也一直强调吴斌是允许自己转租的；张立峰认为尹小平明知16号商铺会拆迁并隐瞒了要拆迁的事实，但提交的证据并不足以证明，且张立峰自述与尹小平协商转让事宜时也未向尹小平询问拆迁事宜。因此，张立峰认为尹小平构成欺诈的行为均不符合欺诈的构成要件，一审法院对张立峰主张尹小平构成欺诈的主张不予支持。综上，张立峰在与尹小平签订合同前系经过市场调查，并经过一周协商后与尹小平订立的口头租赁权让与合同，合同订立后又过了约20日才正式与吴斌签订房屋租赁合同，并付清了转让费尾款110000元，张立峰、尹小平间的租赁权让与合同才正式履行完毕。直至2017年8月24日，张立峰出庭为尹小平作证时，也未提到尹小平存在欺诈行为，说明张立峰、尹小平在签订和履行租赁权让与合同时并不存在欺诈，该合同也不违反法律、法规的强制性规定，未损害国家、社会公众的利益，合法有效。张立峰主张合同无效，并要求退还转让费、装修费的主张无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回张立峰的诉讼请求。一审案件受理费1442元（已减半收取），由张立峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张立峰向本院提交如下证据：证据一、短信截图一份，拟证明张立峰与吴斌签订租赁合同后支付了租金及风险押金，已经全面履行了合同义务。证据二、录音材料一份，拟证明吴斌将房屋转租给尹小平未经过中南财大的同意。经质证，尹小平对张立峰提交证据的意见为：对证据一的真实性无法确认，且不能达到证明目的；对证据二的真实性有异议，且不能达到证明目的。本院认为，张立峰提交的证据一与本案无关联性，本院不予采信；证据二真实性无法确认，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张立峰陈述其与吴斌签订了租赁合同，租赁期限自2017年4月25日至2018年4月24日，合同到期后，其未与吴斌续签合同，其使用诉争房屋至2018年7月。本院认为，张立峰与尹小平达成口头门面转让协议，其目的是为了获取诉争房屋的承租权并取得出租人吴斌的同意，在尹小平的协调下，张立峰与吴斌签订了一年期的租赁合同，且使用诉争房屋至2018年7月，张立峰签订口头门面转让协议的目的已经实现，其支付的120000元价款系其为取得承租权而应支付的相应对价，双方之间的口头门面转让协议已经履行完毕。关于张立峰认为协议无效的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因张立峰提交的证据并不足以证明双方之间的口头门面转让协议符合上述法律规定的合同无效的情形，对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于张立峰要求尹小平退还120000元转让费及赔偿门店装修费9141元的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张立峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1442元，由张立峰负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十一月二十三日书记员 肖宇晴