北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初25014号原告：向红，女，1961年7月31日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市东城区，身份号码×××。被告：北京燕府林城农业有限公司，住所地北京市顺义区杨镇侉子营村东西小街**，统一社会信用代码911101130613221854。法定代表人：刘艳炎，总经理。原告向红与被告北京燕府林城农业有限公司（以下简称燕府林城公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向红到庭参加诉讼，被告燕府林城公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《家庭农场租赁合同》。2、请求判令被告退还原告租金16.5万元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：我由于长期居住城区，且刚刚退休，想在郊区租一块地自己种菜，既可使家人吃到无公害蔬菜，又可以丰富退休生活。2016年10月29日，原告接到了被告的推销电话，实地去燕府林城公司的大棚进行了考察。被告宣称把园区建设成“京东绿色农场”，高端商务人群交流基地，是休闲、娱乐、劳动、度假、健身为一体的高品质城市私家农场，并提供专业园丁，24小时保安监控，全方位贴心看管服务。后又介绍公司优势，如该项目是公司与残联合作项目，得到政府的支持。大棚项目开展4年多，有几十户入住园区，公司己和村里签了30年的土地合同，到期还可以续签。在被告的宣传引导下，原告与被告签订了《家庭农场租赁合同》，编号D1区3号。当日，燕府林城公司工作人员带我们确认了地块位置和640平方米面积后，我向其公司一次性转账付款16.5万元。然而该公司至今未能按合同约定交地。2017年8月7日，顺义杨镇政府组织人员对大棚园区进行了强拆，园区被铲平改为他用，2018年1月15日，因燕府林城公司土地合同违约，侉子营村委会收回土地使用权，致使我无地可种又无钱可用。我多次要求该公司退款无果，因所付土地租赁款是我退休的血汗钱，是我一辈子的积蓄，现已经严重影响我的日常生活。鉴于燕府林城公司严重违约，现也无法履行合同，我只能诉诸法律，状告燕府林城公司违约，要求其返还我全部租金16.5万元，诉讼费由被告负担。被告燕府林城公司经本院合法送达起诉书及传票，届时未到庭参加诉讼，亦未委托诉讼代理人参加诉讼，未提出答辩意见。原告向红向本院提交家庭农场租赁合同、收据、样板棚照片、宣传册照片、规划图照片、合同书及村民代表大会决议拟证实其主张。经本院庭审质证，本院对原告向红提交的上述证据予以确认并在卷佐证。本院根据上述认证查明：2012年5月22日，北京市顺义区杨镇侉子营村形成代表会决议，同意将吴家地承包给（空白）种温室大棚使用，并有代表签字。2012年9月1日，北京市顺义区杨镇侉子营村经济合作社（甲方）与刘艳炎、胡艳军（乙方）签订《顺义区农村土地承包经营权出租合同》，承租方处空白，下方法定代表人处载明刘艳炎、胡艳军。合同约定：甲方向乙方出租北京市顺义区杨镇侉子营村东吴家地共260亩土地承包经营权，土地为集体土地，用途为农业设施温室大棚，乙方承租甲方土地用于高效农业生产或现代化农业区建设，主要是种植苗木、果树、花卉、温室大棚、旅游观光采摘接待等。租赁期限自2012年9月1日至2042年8月31日止。乙方拥有出租土地使用权、转租权、收益权、自主组织生产经营权和产品处置权。经由当地有关部门同意，乙方可根据生产需要在所租用地块四周设置围挡和在租用地块内新建办公用房、生产车间、仓储设施等建筑物，所建建筑物面积不得超过出租土地总面积的10%。甲方允许在所租赁的土地申请营业执照。另查，燕府林城公司于2013年1月14日成立，股东为刘艳炎、胡艳军。2016年10月29日，向红（乙方）与燕府林城公司（甲方）签订《家庭农场租赁合同》，约定：出租大棚墙体为砖混带外保温，顶子钢架结构，高度3.8米，带配房15平方米，水电配齐，网络有线预留口，其中土地面积640平方米，地块为****，该土地用途为大棚，除甲乙双方另书面外，乙方不得擅自改变土地用途，否则甲方有权解除本合同并收回乙方租赁土地，乙方须赔偿甲方因此造成的全部损失。乙方签署本合同时，对土地租赁现状及附属设施设备的现状和范围做充分了解并接受实际情况作为租赁土地交付条件，如乙方对大棚进行装修，须经甲方书面同意。乙方对该土地享有26年承租使用权，即从2016年10月29日至2042年8月31日为止。土地租金为16.5万元。该合同附件《地上物交付标准、设备标准》载明：一、管理用房。。地面水泥垫层；屋顶：彩钢顶；门窗：品牌塑钢门窗；内墙：水泥抹光；供水系统：：地下深井水供电系统：市政用电；通讯系统：开通费自理；电视系统：有线电视（开通费自理）；安防系统：24小时保安巡逻。二、种植大棚。。地面：地面平整顶面：钢架顶棚。向红提交的收据显示，2016年10月29日，向红向燕府林城公司交纳承包费共计16.5万元，收据上备注为空地。诉讼中，向红提交燕府林城公司所建园区内宣传单照片及样板间照片，显示院地铺设渗水砖，院内建有凉亭，大棚内建设房屋并作装饰装修、添设家具家电。向红主张其在签订合同之前看了样板间，燕府林城公司承诺可以按照样板间的样子进行改造和居住。诉讼中，向红主张：1.其向燕府林城公司承包的仅是土地，没有地上物；2.燕府林城公司于2016年10月29日签订合同当日，就将涉诉土地交付向红；3.涉诉土地交付后，向红尚未在涉诉土地上建设大棚及配房，整个园区就被拆除，园区面临断水断电问题，且侉子营村将涉诉土地予以收回；4.2017年8月7日，涉诉土地所在的园区被杨镇镇政府强制拆除，自此向红不再占有使用涉诉土地。另查，涉诉土地规划用途为基本农田。庭审中，经本院释明，向红表示如法院认定双方签订的合同为无效，其坚持其诉讼请求。上述事实，有原告向红提交的证据，本院调取的证明、关于燕府林城公司所建房屋规划审批情况的函、涉诉土地卫星航拍图、土地规划图、本院询问笔录及庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告燕府林城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综合向红提交的证据、本院调查核实情况以及向红庭审陈述能够认定，向红与燕府林城公司在建立土地承包合同关系之初对拟交付的土地可用做非农用途达成了合意，其合意内容改变了土地规划用途，双方签订的《家庭农场租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”向红占用涉诉土地一段时间，该段期间的占有使用费用本院酌定为4948元，除此之外的承包金160052元燕府林城公司应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京燕府林城农业有限公司返还原告向红承包金十六万零五十二元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告向红的其他诉讼请求。如果被告北京燕府林城农业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百元，由原告向红负担五十元（已交纳），由被告北京燕府林城农业有限公司负担一千七百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇一八年十一月十五日法官助理余冬梅书记员王琴