上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初9883号原告：徐涛，男，1976年6月17日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：徐俊，女，1975年8月7日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：徐明珠，女，1953年3月11日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：徐慧珠，女，1955年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述四名原告共同委托诉讼代理人：周敏，上海豪派律师事务所律师。被告：徐家麟，男，1949年11月18日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：宋伟敏，上海市震旦律师事务所律师。原告徐涛、徐俊、徐明珠、徐慧珠与被告徐家麟共有纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，当事人合意延长简易程序适用90天。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序。后双方当事人申请和解，和解期间共计2个月不计入审限。经本院院长批准，本案共计延长审限6个月。本案于2018年2月2日公开开庭进行了审理，四名原告及其委托诉讼代理人周敏，被告委托诉讼代理人宋伟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四名原告向本院提出诉讼请求：判令本市虬江路XXX号局北村XXX号XXX室房屋归原告徐涛所有，原告徐涛向其余当事人各支付房屋折价款200,000元(已支付给各当事人的金额从中抵扣)。审理中，四名原告明确诉讼请求为：要求依法分割本市虬江路XXX号局北村XXX号XXX室房屋，确认该房屋归原告徐涛所有；房屋其余产权人应配合原告徐涛办理产权变更登记。其中，原告徐俊要求原告徐涛根据房屋价值的10%支付对价；原告徐明珠、原告徐慧珠明确表示只主张房屋对价款200,000元。事实和理由：原告徐涛与其祖母李玉花曾共同共有系争房屋，后李玉花于2015年7月7日过世。原、被告五人均为李玉花的继承人。经继承分割，原告享有该房屋60%的份额，其余原告及被告分别享有10%的份额。为充分发挥该房屋功能，四原告均同意系争房屋由原告徐涛一人所有，由其支付相应的房屋折价款给其他按份共有人，遂诉至法院要求对共有物进行分割。被告辩称，被告依法享有系争房屋10%的产权份额，四原告无权强行分割；被告虽同意将其份额转让给徐涛，但应根据各方达成的家庭《内部协议》支付相应款项，原告主张的房屋折价款过低；《内部协议》中徐俊本人虽未签字，但配合办理了公证及产权变更登记，王秀露也取得了部分房款，徐俊理应收到了房款，故其对协议内容应当是明知且认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：李玉花育有5名子女，分别为原告徐明珠、原告徐慧珠、被告徐家麟、徐玉麟、徐惠麟。原告徐涛系徐惠麟的儿子，原告徐俊系徐玉麟的女儿。李玉花于2015年7月7日去世，徐玉麟、徐惠麟均先于李玉花去世。本市静安区虬江路XXX号局北村XXX号XXX室房屋在李玉花去世前为徐涛、李玉花共同共有。2015年12月26日，原告徐涛作为乙方、徐明珠、徐慧珠、被告徐家麟作为甲方签订《内部协议》，约定徐涛按市价购买系争房屋，各方同意将房产过户至徐涛名下；“如遗嘱或公证生效”，徐涛应在过户之前支付给甲方50%房款，剩余50%房款于2016年内支付；徐涛办理产证后，甲方户口迁出。2016年10月28日，原告徐涛、徐慧珠、徐明珠、被告徐家麟及原告徐俊的母亲王秀露就系争房屋的处理签订了《内部协议》，约定系争房屋以1,200,000元价格由徐涛出资买下；“公证后”50%的资金打入徐明珠的账户，同时徐家麟、徐明珠、徐慧珠办理户口迁出手续；剩余50%的资金待产权变更为徐涛一人所有之后再支付至徐明珠账户内；考虑到李玉花的遗愿及相关继承人的权益，徐俊应得100,000元；公证费由上述1,200,000元中冲抵支付，房产交易费由购买人支付。审理中，徐俊表示直至本案诉讼才知道上述协议内容，由于对于其在房屋中应占10%的份额无异议，遂配合办理了公证及产权变更登记，但对于家人有关房屋折价款的约定并不知情，亦不认可。2016年11月4日，李玉花的法定继承人向上海市虹口公证处申请继承公证。该公证处于2016年12月8日出具(2016)沪虹证字第5174号公证书，证明上述房屋由本案原、被告双方5人共同继承。2016年12月27日至2016年12月30日，原告徐涛分别以转账及现金方式向原告徐明珠支付共计600,000元。2016年12月30日，双方当事人申请产权变更登记。2017年1月3日，原告徐明珠向原告徐俊的母亲王秀露转账100,000元，向被告徐家麟转账110,000元，向原告徐慧珠转账110,000元。徐慧珠与王秀露均确认款项性质为房屋折价款。2017年1月12日，系争房屋产权核准登记为按份共有，份额分别为原告徐涛60%、其余三名原告及被告各10%。该房屋目前租借给案外人居某。另查明：1.王秀露收到徐明珠转账的100,000元后，分别于2017年1月9日、1月12日、3月6日、4月8日以柜面现金方式提取20,000元、30,000元、20,000元、20,000元。2.2018年2月3日，王秀露向原告徐明珠的账户转账100,000元，对此原告徐明珠认可系退回的系争房屋房款。3.审理中，经双方当事人同意，本院就系争房屋在2017年3月的交易价格向中介公司进行了询价。其中，满懿(上海)房地产咨询有限公司认为价格在2,500,000元至2,800,000元之间；上海中原物业顾问有限公司认为价格在2,160,000元左右。对此，四名原告认可上海中原物业顾问有限公司的询价结果，被告认可满懿(上海)房地产咨询有限公司的询价结果。双方有争议的事实主要在于2017年1月3日徐明珠转账给徐家麟的110,000元是否属于房屋折价款。对此，被告表示是徐明珠归还的欠款，并非房款。因徐明珠否认与被告有借款关系，被告亦未能提供证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采纳，确认上述款项属于徐涛已支付的部分房屋折价款。本院认为，系争房屋的各按份共有人之间并未约定不得分割房产并维持共有关系，故原告依法有权要求对该房屋进行分割。现各方当事人对于由徐涛取得房屋产权并无异议，只是对于房屋折价款的标准认识不一。对于共有物的分割方式，有约定的从约定，故本案的争议焦点在于，徐涛是否应当按照2016年10月28日签订的《内部协议》支付房屋折价款。共有物分割的协议应由全体共有人协商一致。首先，上述《内部协议》中，共有人之一的徐俊并未亲笔签名，签字的是其母亲王秀露。徐俊在协议签订时已成年，王秀露未持有有效的授权委托书，故不能认定王秀露能够代表徐俊签订上述协议。现徐俊对该协议当庭明确表示不予追认，被告亦不能提供相应的书面证据证明徐俊对该协议内容予以认可。徐俊虽然参与办理了公证，但该公证系确认各共有人继承人资格，产权变更登记也只是根据法定继承对产权份额进一步确认，上述行为均不能表明徐俊有向徐涛转让共有份额的意思表示。此外，徐涛已支付的部分房屋折价款通过徐明珠转入王秀露的账户，并无相关证据证明徐俊实际取得相关款项。因此，被告辩称徐俊明知并认可《内部协议》，本院难以采纳。其次，根据该《内部协议》，除徐俊之外的当事人虽均认可徐涛以1,200,000元购买40%的产权，但徐家麟、徐明珠、徐慧珠应得的具体金额并不明确，审理中当事人亦意见不一，故难以认定各方就如何分割房产达成了明确的一致意见。综上，该《内部协议》不成立，原告主张按照房屋价值支付折价款并无不当。鉴于双方当事人均同意以询价的方式确定房屋价值，故本院依据询价结果酌定房屋价值为2,400,000元，10%产权份额对应的价款应为240,000元。折抵已获得的折价款110,000元，被告徐家麟还应获得的折价款为130,000元。鉴于原告徐慧珠明确只主张200,000元，故抵扣其已获得的110,000元，还应获得90,000元。鉴于王秀露已将100,000元返还给徐明珠，故原告徐明珠已获得的折价款为380,000元；因其明确按200,000元主张房屋折价款，故应向徐涛返还180,000元。原告徐涛应向原告徐俊支付的折价款为240,000元。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海市静安区虬江路XXX号局北村XXX号XXX室房屋归原告徐涛所有；二、原告徐涛应于本判决生效之日起十日内向被告徐家麟、原告徐慧珠、原告徐俊分别支付房屋折价款130,000元、90,000元及240,000元；三、原告徐明珠应于本判决生效之日起十日内向原告徐涛返还房屋折价款180,000元；四、原告徐俊、原告徐明珠、原告徐慧珠、被告徐家麟应于本判决生效之日起十日内配合原告徐涛办理上海市静安区虬江路XXX号局北村XXX号XXX室房屋产权变更手续，相关变更产权手续费用按国家规定各自负担。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由原告徐俊、原告徐明珠、原告徐慧珠、被告徐家麟各负担1,180元，原告徐涛负担7,080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 钰人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  陈洪林二〇一八年三月十四日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。