云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1609号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，1990年10月21日出生，汉族，住昆明市呈贡县雨花片区。系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：罗建萍，女，1967年11月25日出生，汉族，居民，住个旧市。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人罗建萍房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判在扣除税费及调整违约金后由上诉人支付租金给被上诉人；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.租金的认定有误。一审认定由上诉人支付被上诉人2018年度租金42818元，上诉人认为是含税费的，应由上诉人履行税费的代扣代缴义务后再向被上诉人支付净租金，不能因为上诉人尚未实际代缴税费，便将本应缴纳的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣代缴的事实并未查明。2.违约金计算有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是以净租金为基数进行计算后的违约金。3.关于合同继续履行认定有误。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，继续履行合同对上诉人有较大困难且显失公平，上诉人请求一审法院予以变更或解除，但一审判决继续履行合同，请求二审法院予以改判。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，因此一审认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，应予降低。罗建萍辩称，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中虽然约定由上诉人代扣代缴税费，但上诉人没有实际履行代扣代缴义务，在上诉人不履行的情况下，应当由被上诉人自行向税务机关缴纳税费，租金应当是含税的租金完整的支付给被上诉人，违约金也是一样的。上诉人关于租金过高主张不成立，上诉人与被上诉人签订的合同是双方的真实意思表示，该房屋实际销售价格达到每平方7000多元，比同地段高出三倍，属于投资性购房，双方是基于投资性质签订的合同。上诉人现已违反合同约定，实际造成了拖延租金的情况，构成了违约，应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗建萍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告继续履行房屋租赁合同及补充协议，并支付原告2018年度的房屋租金43360.88元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月7日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以542011元的价款向被告购买弥勒县“财富新天地旅游综合建设项目”（湖泉湾Ⅰ号）第一期2幢20层2号的房屋，原告实际支付了购房款535225元元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年6月1日起至2016年5月31日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告签订补充协议，将《房屋租赁合同》的租期延长3年，租期至2019年5月31日止，共6年，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。原告认为应当按照合同约定的价格计算租金的诉求，本院不予支持。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为42818元（535225元×8%）。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显示公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告罗建萍2018年度的房屋租金42818元。二、原告罗建萍与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年5月7日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。案件受理费884元，减半收取计442元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，昆润高宏公司上诉后，其公司的法定代表人由余镕材变更为万俊。其余查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。关于租金的问题。上诉人未按期（年度）支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因未提供明确的应代扣代缴标准，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不在法院审理认定范围，故对上诉人的该项诉求本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其在一审诉讼中未提出反诉，二审中无权要求解除合同，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张违约金过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。且本案中双方约定的违约金并未过分高于实际损失，上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据，且与本案房屋租赁合同无关，不能作为本案房屋租赁合同纠纷的损失来认定，对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一八年十一月二十六日书记员  袁 菁