贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔23民终1774号 上诉人（原审被告）：遵义市正鑫房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市澳门路。统一社会信用代码：91520300722120899H。 法定代表人：李辉正，系该公司董事长。 上诉人（原审被告）：遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司。住所地：兴仁县城东新区振兴路中段，统一社会信用代码：91522322。 负责人：李辉正，系该分公司经理。 被上诉人（原审原告）：詹才新，男，1958年2月1日生，汉族，贵州省兴仁县人，兴仁县市场监督管理局退休职工，户籍地兴仁县，住贵州省兴仁县。 被上诉人（原审原告）：詹鹏，男，1988年2月16日生，汉族，贵州省兴仁县人，无业，户籍地兴仁县，住贵州省兴仁县。 上诉人遵义市正鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“正鑫公司”）、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司（以下简称“正鑫公司兴仁分公司”）因与被上诉人詹才新、詹鹏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2017）黔2322民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司上诉请求：撤销原判，驳回詹才新、詹鹏的诉讼请求。事实和理由：1、正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司无违约行为，亦未给詹才新、詹鹏造成损失。在合同约定的交房日即2009年12月31日，詹才新、詹鹏已经到达交房现场，说明正鑫公司兴仁分公司已通知其办理交房手续，即便存在未及时通知，詹才新、詹鹏已经在约定的交房日到达现场，正鑫公司兴仁分公司也未耽误詹才新、詹鹏接收房屋，未造成损失。且詹才新、詹鹏居住的房屋与本案所购房屋及正鑫公司兴仁分公司售楼部距离较近（约100米），正鑫公司兴仁分公司通知詹才新、詹鹏办理交房手续符合情理。正鑫公司兴仁分公司已通知詹才新、詹鹏交房，但詹才新、詹鹏以房屋质量问题为由拒绝受领。双方的纠纷经法院多次审理，詹才新、詹鹏均无证据证明涉案房屋不符合法定、约定交付条件。2、即使法院认定正鑫公司兴仁分公司未尽到通知交房义务，但生效判决已经确定由正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司承担延迟通知交房的赔偿责任。詹才新、詹鹏再次提起诉讼，属于重复起诉。3、一审法院认定逾期交付房屋的期间截至2014年2月18日止，缺乏事实和法律依据。4、违约金与违约损失赔偿不能同时并存，在前案中，詹才新、詹鹏仅选择了主张违约损失赔偿而未主张违约金，已经放弃了主张违约金的权利。 詹才新、詹鹏辩称，本案与前案虽然当事人相同，但诉讼请求及事实大不相同。前案詹才新、詹鹏系基于涉案房屋存在质量问题，主张解除合同而提起的，而本案则是以正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司迟延交付房屋为由主张违约金和损失而提起的。两案存在本质区别，不属于重复起诉。 詹才新、詹鹏向一审法院起诉请求：1、判决正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司支付逾期交房违约金84224.4元并赔偿房租损失96250元；2、由正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司承担案件受理费。 一审法院认定事实：2009年8月13日，詹才新、詹鹏与正鑫公司兴仁分公司签订《商品房买卖合同》，约定购买正鑫公司兴仁分公司开发建设的位于兴仁县。交易房屋建筑面积共140.21平方米，套内面积122.9平方米，按建筑面积计算，每平方米单价2002.34元，总价款为280748元；詹才新、詹鹏于同日支付首付房款56748元，余款224000元办理银行按揭贷款方式支付给正鑫公司兴仁分公司。 双方产生纠纷后，詹才新、詹鹏于2014年2月18日向一审法院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决正鑫公司兴仁分公司退还已付购房款和其他各种费用合计291266元，并按6.56%的年利率付利息至给付完毕之日止；3、判决正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司连带赔偿詹才新、詹鹏购买商品房时价格与现时购房的价差损失153900元和因正鑫公司兴仁分公司不履行合同义务给詹才新、詹鹏造成的损失27800元。一审法院于2014年12月24日作出（2014）仁民初字第322号民事判决：一、正鑫公司兴仁分公司酌情赔偿詹才新、詹鹏因其履行合同不符合约定，以及与詹才新、詹鹏交易的房屋需要维修，导致詹才新、詹鹏在外居住所产生的租金损失6800元；正鑫公司对此款承担共同支付责任。此款限于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回詹才新、詹鹏的其他诉讼请求。詹才新、詹鹏不服该判决，提起上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）兴民终字第283号民事判决，驳回上诉，维持原判。詹才新、詹鹏又申请再审，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2016年1月19日作出（2016）黔23民申2号民事裁定，驳回詹才新、詹鹏的再审申请。 2016年7月4日双方办理了商品房交接手续。针对违约金及赔偿损失问题，詹才新、詹鹏于2017年3月31日又向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并已生效，双方应按合同约定全面履行义务。 针对正鑫公司兴仁分公司是否逾期交房以及是否违约的问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，正鑫公司兴仁分公司应在2009年12月31日前交付商品房，而正鑫公司兴仁分公司于2016年7月4日才与詹才新、詹鹏办理商品房交接手续，已构成逾期交房，明显存在违约。 针对逾期交房时间以及违约金的计算问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，违约时间应从2010年1月1日起计算，违约终止时间的确定问题，双方因买卖问题发生争议，詹才新、詹鹏于2014年2月18日起诉请求解除合同，其诉请未得到支持，故逾期交房时间应从2010年1月1日起算至2014年2月18日止，具体为（4年×365天+77天）1537天。《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过60日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中双方约定了违约产生的损失赔偿额的计算方法。故本案违约金计算为房价款280748元×万分之五×1537天=215754.838元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案的违金215754.838元，已超过交易总额的30%，该案的违约金依法应确定为84224.4元（房价280748元×30%）。 因詹才新、詹鹏在前案诉讼期间，未积极主动与正鑫公司兴仁分公司协商交房事宜，又因正鑫公司兴仁分公司对房屋存在的瑕疵未及时维修，从而造成逾期交房，双方对逾期交房均有一定的责任，正鑫公司兴仁分公司的责任略大于詹才新、詹鹏，鉴于詹才新、詹鹏购房的预期目的已经实现，故本案的违约金可根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情确定由正鑫公司兴仁分公司承担84224.4元中的50%以上，即承担违约金5万元。 针对詹才新、詹鹏的起诉是否属于重复诉讼的问题，首先针对违约金问题，詹才新、詹鹏在2014年12月24日起诉时未请求过违约金，此诉讼请求属于一个新的诉讼请求，且在已生效的判决中未作过明确；其次，针对詹才新、詹鹏提出的赔偿房租损失96250元的问题，（2014）仁民初字第322号民事判决已经明确，且该判决已生效并已履行完毕，詹才新、詹鹏再次针对此项损失提起诉讼，属于重复诉讼，故依法不予支持。 正鑫公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由其自行承担不利的法律后果。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司共同支付詹才新、詹鹏违约金50000元，该款于本判决生效后十日内付清；二、驳回詹才新、詹鹏的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司负担525元，由詹才新、詹鹏负担1425元。 本院二审查明，2009年8月13日，詹才新、詹鹏与正鑫公司兴仁分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定詹才新、詹鹏购买正鑫公司兴仁分公司开发建设的位于兴仁县，该房屋建筑面积共140.21平方米，套内面积122.90平方米，按建筑面积计算，每平方米单价2002.34元，总金额为280748元，付款方式为银行按揭。《商品房买卖合同》主要内容为“第八条、交付期限。出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经质监部门验收合格的房屋交付买受人使用。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按照逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人书面或电话通知办理房屋交接手续且超过10天的，视为房屋质量符合合同约定，买受人已放弃验收，且视为买受人已于通知的交付日期接受房屋。买受人应承担的物业管理费自书面通知交付日期的次日起计算。买受人需要向出卖人缴清入住费用及向物业管理部门缴清物业管理费用后领取房屋钥匙。逾期30日内（含30日），买受人按总房款的3‰向出卖人支付商品房保管费；逾期30日以上的，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。” 双方签订合同后，詹才新于2009年8月20日向正鑫公司兴仁分公司支付了首付款56748元。詹才新又于当日向遵义市鑫正物业管理有限公司兴仁县分公司交付维修基金5615元、转移登记费80元、契税4211元、交易费421元、测绘费191元，合计10518元。2009年9月21日，正鑫公司兴仁分公司开发建设的里仁广场D区商住房经过竣工验收合格。2009年10月19日，正鑫公司兴仁分公司将其开发建设的里仁广场D区商住房报兴仁县住房和城乡建设局备案，该局于同日同意备案。2009年11月6日，詹才新向中国工商银行股份有限公司兴仁支行按揭贷款，支付了正鑫公司兴仁分公司房价款22.4万元。 2010年下半年，詹才新到里仁广场找到遵义市鑫正物业管理有限公司兴仁县分公司要求查看交易房屋，该公司的工作人员带詹才新查看了其与正鑫公司兴仁分公司交易的房屋。2011年至2012年，里仁广场D区的部分业主不断到兴仁县住房和城乡建设局反映正鑫公司兴仁县分公司出售的商品房出现质量问题。2012年5月，詹才新到里仁广场找到遵义市鑫正物业管理有限公司要求再次查看其与正鑫公司兴仁分公司交易的房屋，该公司的工作人员陪同詹才新一起查看，发现房屋有裂缝。2012年7月，兴仁县住房和城乡建设局组织里仁广场D区的部分业主代表与正鑫公司兴仁分公司协商，拟委托鉴定机构对里仁广场D区禄盛苑、和顺苑、吉瑞苑房屋现浇板出现裂缝的原因和房屋的安全性进行鉴定。云南鼎丰司法鉴定中心接受兴仁县住房和城乡建设局建设行业与质量监督管理股、里仁广场D区部分业主代表的委托后，于2012年8月7日、8月8日对里仁广场D区禄盛苑、和顺苑、吉瑞苑房屋进行了现场检测、勘查，于同月20日，出具（2012）云鼎鉴司字第1040号司法鉴定报告，提出的鉴定意见为：1、被鉴定房屋现浇楼板出现裂缝的原因系施工过程中未严格按施工操作规程施工而出现建筑质量通病，造成现浇结构外观质量缺陷。2、被鉴定房屋的安全性对主体结构（基础、墙体、柱、梁、板）综合鉴定符合设计规范规定要求，满足安全性要求。2012年11月，兴仁县住房和城乡建设局组织以该局为主体，兴仁县人民政府办公室、兴仁县工商局消费者协会、兴仁县人民政府法制办公室等单位派员参加的入户调查组对里仁广场D区商住房业主反映的房屋质量问题展开调查。在调查过程中，调查表记载詹才新、詹鹏所购买的商品房情况为：1、墙体有竖向裂缝（已维修，有多处维修痕迹）；2、板面有多处裂缝，已维修，现场有维修痕迹；主卧有裂纹，已维修；进门处、平台过道处屋顶有一竖向裂缝。 同时查明，云南鼎丰司法鉴定中心于2012年8月20日作出的（2012）云鼎鉴司字第1040号司法鉴定报告记载鉴定范围为：兴仁县里仁广场禄盛苑、和顺苑、吉瑞苑房屋，系根据与业主代表及装修公司兴仁分公司协商，共同确认对具有代表性的业主房屋进行综合性抽样勘验，对尚未入住的毛坯房使用仪器检测，以鉴定房屋现浇楼板出现裂缝的原因及房屋的安全性。 2012年11月19日下午，兴仁县住房和城乡建设局质监站工作人员戴仕栋组织詹才新与正鑫公司兴仁分公司的代表何刚在兴仁县住房和城乡建设局质监站办公室就涉案房屋质量问题进行协调，并作了相应的会议记录，会议记录记载：“詹才新称涉案房屋在交付验收时发现房屋出现裂缝，修补较多，拒绝接房。同时要求暂借一套房屋居住，及时换房或按原价退房。何刚称需向领导汇报，未给予明确答复。”后詹才新于2012年11月26日向兴仁县住房和城乡建设局递交《情况说明》，提出相应要求。正鑫公司兴仁分公司未予明确答复。 詹才新、詹鹏于2014年2月18日诉至一审法院，要求：1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、由正鑫公司兴仁分公司退还詹才新、詹鹏已付全部购房款和其他各种费用合计291266元，并按6.56%的利率支付利息至给付完毕之日止；3、判决正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司连带赔偿詹才新、詹鹏购买商品房时价格与现购房的价差损失153900元和因正鑫公司兴仁分公司不履行合同义务造成的损失27800元（詹才新、詹鹏将原房屋出售给张小雄，因正鑫公司兴仁分公司未交付本案房屋，导致詹才新、詹鹏不能及时腾退原房屋，赔偿张小雄违约金21000元；詹才新向杨化亮租住房屋支付年租金6800元）。一审法院经审理后作出（2014）仁民初字第322号民事判决，酌情由正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司赔偿詹才新、詹鹏因其履行合同不符合约定，以及与詹才新、詹鹏交易的房屋需要维修，导致詹才新、詹鹏在外居住所产生的租金损失6800元，驳回詹才新、詹鹏的其余诉讼请求。詹才新、詹鹏不服该判决，向本院提起上诉，本院审理后作出（2015）兴民终字第283号民事判决，认为涉案房屋已经取得竣工验收备案登记，符合法定交付条件，詹才新、詹鹏所主张的质量问题，经对涉案房屋楼盘中代表性的房屋抽样勘验后鉴定，符合安全设计规范，鉴于涉案房屋需要维修，维修期间詹才新、詹鹏需在外租住房屋产生租金损失，（2014）仁民初字第322号民事判决认定的租金损失合理，故驳回詹才新、詹鹏的上诉，维持（2014）仁民初字第322号民事判决，该案判决已于2015年7月27日发生法律效力。 2016年7月4日，詹才新与正鑫公司兴仁分公司办理了商品房交接手续。詹才新、詹鹏提供的《九商住楼宇交接书》亦载明，詹才新、正鑫公司兴仁分公司于2016年7月4日在《九商住楼宇交接书》上签名（章）。 2017年3月31日，詹才新、詹鹏向一审法院提起本案诉讼。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、詹才新、詹鹏提起本案诉讼是否构成重复起诉；2、正鑫公司兴仁分公司是否应当承担逾期交房责任；3、本案逾期交房违约金及违约损失如何确定。 一、关于詹才新、詹鹏提起本案诉讼是否构成重复起诉的问题。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”詹才新、詹鹏提起本案诉讼的当事人、诉讼标的与前案诉讼均一致，现针对詹才新、詹鹏两次诉讼所提诉讼请求分析如下： （一）两次诉讼所提诉讼请求并不相同。詹才新、詹鹏前案诉讼请求包含了：1、解除合同；2、返还购房款及利息；3、赔偿房屋价差；4、赔偿因不履行修复义务造成的损失（对他人支付的违约金、支付的租金）。而本案诉讼请求包含：1、赔偿逾期交房违约金（2010年1月1日至2016年7月4日）；2、赔偿因逾期交房造成的损失（预期的房屋租金）。两次起诉所包含的项目及内容均不一致，请求并不相同。 （二）本案诉讼请求并未实质上否定前诉裁判结果。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了违约的损害赔偿责任，即：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；而第一百一十四条则规定了违约金责任，即：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约损害赔偿与违约金并非同一法律责任范畴，前者直接来源于法律规定，后者来源于双方的合同约定。违约损害赔偿与违约金能否同时支持，系实体处理的问题。而重复起诉则属于程序性问题，不能因当事人曾提过违约损害赔偿否定其另行主张违约金的诉权。且本案起诉的逾期交房违约金及损害赔偿包含的时间段更广（2010年1月1日至2016年7月4日），前案所提违约损害赔偿范围只是2014年2月28日前的损失。詹才新、詹鹏本案所诉讼请求，并未否定前次诉讼的结果。 综上，虽然詹才新、詹鹏两次起诉的当事人相同，诉讼标的相同，但两次所提诉讼请求并不相同，且本案诉讼请求并不属于对前次诉讼的否定，不属于重复起诉。 二、关于正鑫公司兴仁分公司是否应当承担逾期交房责任的问题。 按照《商品房买卖合同》的约定，正鑫公司兴仁分公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付詹才新、詹鹏使用，但双方于2016年7月4日才办理交接手续。正鑫公司兴仁分公司已逾期交付房屋，但正鑫公司兴仁分公司不应当承担全部责任，理由如下： 首先，商品房的交付不同于普通货物交付，具有批次性，随着通信技术的发展，电话通知等快捷的方式更多被使用，房地产开发企业遗漏其中部分业主，仅通知部分业主交付房屋的可能性不大。作为价值较高的商品，业主在明知交付时间的情况下，对房屋的交付亦应具有较高的注意义务。而且，仅通知业主，业主不到场办理交付手续，也不能完成房屋的交付。故不能仅因房地产开发企业未能提供书面交房通知而认定其逾期交房构成违约。虽然正鑫公司兴仁分公司并未提供书面通知詹才新、詹鹏交接房屋的凭证，但根据查明的事实，2012年11月19日下午，兴仁县住房和城乡建设局质监站工作人员戴仕栋组织詹才新与正鑫公司兴仁分公司就涉案房屋质量问题进行协调，会议记录记载“詹才新称涉案房屋在交付验收时发现房屋出现裂缝，修补较多，拒绝接房”，故可以认定正鑫公司兴仁分公司要求交接房屋的通知已在此前送达詹才新、詹鹏。詹才新、詹鹏主张正鑫公司兴仁分公司未通知其交房，构成违约的理由不能成立。 其次，商品房的交付应当符合约定和法定交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，正鑫公司兴仁分公司应当提供本合同第八条规定的证明文件（如根据《商品房销售管理办法》规定，应当提供竣工验收备案登记表等）及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则詹才新、詹鹏均有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由正鑫公司兴仁分公司承担。现正鑫公司兴仁分公司并未能提供证据证明其在通知詹才新、詹鹏交接房屋时，已向詹才新、詹鹏出示了前述证明文件，事实上，詹才新、詹鹏亦是因为怀疑涉案房屋存在质量问题，才拒绝受领房屋，并导致双方发生纠纷。退一步说，即便正鑫公司兴仁分公司已经具备全部交付证明文件，在詹才新、詹鹏对质量提出异议的时候，正鑫公司兴仁分公司作为专业的房地产开发企业，也应就质量保证等事宜进行合理的解释，在詹才新、詹鹏无正当理由受领房屋的时候，可以按照法律规定予以提存并告知詹才新、詹鹏，以避免迟延交付期间的扩大，造成不必要的损失。故应认定正鑫公司兴仁分公司办理交接房屋手续存在瑕疵，对迟延交付房屋存在一定的责任。 再次，涉案房屋已经通过竣工验收备案，且经司法鉴定，并不存在影响安全居住的质量问题，詹才新、詹鹏因为怀疑涉案房屋存在质量问题，便拒绝受领房屋，导致两次涉诉，直至2016年7月4日方完成交接手续，其对迟延交付房屋有一定的责任。 综上，涉案房屋延期交付，出卖人正鑫公司兴仁分公司与买受人詹才新、詹鹏均有过错，酌情由正鑫公司兴仁分公司承担60%责任。 三、关于本案逾期交房违约金及违约损失如何确定的问题。 首先，关于逾期交房期间的确定。根据《商品房买卖合同》约定，正鑫公司兴仁分公司应于2009年12月31日前交付房屋，故应以次日即2010年1月1日作为其逾期交房期间起点。詹才新、詹鹏于2014年2月18日提起前案诉讼，要求解除合同，但该案生效判决并未支持其解除合同的诉讼请求，反之，《商品房买卖合同》应当继续履行。同时，詹才新、詹鹏已明知房屋具备交付条件，但判决生效后，詹才新、詹鹏并未及时受领房屋，故此后迟延交付房屋的责任，应由其自行承担。应以此时间点即2015年7月27日作为逾期交房的截止时间，一审以詹才新、詹鹏提起该案诉讼的时间即2014年2月18日作为正鑫公司兴仁分公司逾期交房的截止时间不当。 其次，关于逾期交房违约金和违约损失的计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，违约金与违约损失可以同时主张，但所赔偿的总数不得超过实际损失。本案中，詹才新、詹鹏既主张违约金，又主张了违约损失，故其所获得的赔偿总数应以实际损失为限。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经查，有关主管部门并未公布该标准，且从本案实际来看，诉讼标的并不大，委托评估机构对同地段同类房屋租金进行评估将会造成不必要的诉讼资源浪费。为化解矛盾纠纷，减少不必要诉累，参照本院近期审理的辖区内同类案件中适用的租金标准计算，并不显失公平，故可以本院近期审理的辖区内商品房买卖合同纠纷案件中适用的7元/平方米/月计算本案租金损失。经计算，本案逾期交房造成的实际损失确认定为66642元（140.21平方米×7元/平方米/月×67.9月）。但因前案詹才新、詹鹏主张正鑫公司兴仁分公司不履行修复义务，人民法院已经判决正鑫公司兴仁分公司承担合理期间内的租房损失6800元，该期间已经包含在本案逾期交房期间内，故该部分金额应当从本案逾期交房的损失中予以扣减，即逾期交房造成的违约损失为59842元。正鑫公司兴仁分公司应承担35905元。一审判决正鑫公司兴仁分公司承担逾期交房违约金5万元不当，本院予以纠正。 综上所述，正鑫公司、正鑫公司兴仁分公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴仁县人民法院（2017）黔2322民初1429号民事判决； 二、由遵义市正鑫房地产开发有限责任公司、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司于判决生效后十日内支付詹才新、詹鹏因迟延交房造成的损失35905元； 三、驳回詹才新、詹鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3900元，减半收取1950元，由遵义市正鑫房地产开发有限责任公司、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司负担1000元，由詹才新、詹鹏负950元；二审案件受理费3900元，由遵义市正鑫房地产开发有限责任公司、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司负担2000元，由詹才新、詹鹏负担1900元。 本判决为终审判决。 审判长  刘筱青 审判员  付 君 审判员  简 坤 二〇一八年三月十二日 书记员  孙茂腾