淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0812民初6698号 原告:陈果。 委托诉讼代理人：张欧。 被告：王辉。 被告：陈国娇。 原告陈果诉被告王辉、陈国娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，因被告王辉、陈国娇下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票，于2018年11月2日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈果及其委托诉讼代理人张欧到庭参加诉讼，被告王辉、陈国娇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈果向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金128000元；2、承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年10月30日签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》1份，原告按照合同给付定金1万元，又于2016年11月5日支付被告购房首付款177700元，由被告王辉出具了两份收条，之后双方办理房屋网签时发现房屋已经被法院保全，被告承诺尽快解除法院保全措施，却一直未办妥赎楼手续，导致合同目的无法实现，被告已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告王辉、陈国娇未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，原告（乙方）、被告（甲方）在淮安市我爱我家房产经济有限公司签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定被告王辉、陈国娇将其所有的淮安市清江浦区人民南路191号1幢304室房屋出售给原告。产权现状为处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起5日内与第三方签订服务合同，并办理全权委托公证手续，买房。双方约定房屋总价为64万元，被告预付定金1万元，买房须于2016年11月11日前支付除定金之外的剩余首期款18万元，并于11月2日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方应当于2016年12月12日将房产交付买方。合同同时约定任何乙方不履行本合同的约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订当日原告向被告支付了1万元定金，同年11月5日，原告又向被告支付了首付款17700元。后因涉案房屋出于被法院查封状态，被告承诺尽快解封，让原告待解封后再去办理房屋过户手续，双方合同一直未再继续履行。2017年7月，原告要求被告履行合同，被告约原告在中介处协商此事，并将首付款和定金共计187000元退还原告，承诺暂时先将钱款退还，待房屋解封后再继续履行合同，房产证原件及房屋买卖合同留在中介处作为担保。之后原告与中介无法再联系被告。 本院认为，原、被告签订了《不动产买卖居间合同》，被告将涉案房屋出卖给原告，此系双方真实意思表示，且协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照协议约定履行各自的权利、义务。因出卖人原因导致合同不能继续履行的，买受人可要求出卖人承担违约责任。被告在合同签订后承诺尽快解封，5日内与第三方签订服务合同，但涉案房屋却一直处于查封状态致使合同目的无法实现，违背了合同约定。应对原告承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金符合法律规定，应予支持。 对违约金的数额，涉案合同虽约定违约金按照房屋出售价的20%计算，因原告并未提供充分证据证明房屋差价标准，且被告在收取了原告房屋定金和首付款后，原告随即知晓涉案房屋被查封事宜，双方并未进行贷款、交房等下一步履行行为，直至2017年7月被告将钱款退还原告，合同履行仅至此结束，对于损失的扩大，原告可在知情时即立即采取减损措施。本院结合相关房屋价格及近期房价上涨的事实，兼顾合同履行情况和违约金惩罚性特点，酌定违约金105000元，超出部分予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王辉、陈国娇于本判决书生效之日起十日内给付原告陈果105000元； 二、驳回原告陈果的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清江浦区人民法院，开户行：江苏银行清浦支行，账号：10×××08）。 案件受理费2860元，公告费600元，由原告陈果负担492元，被告王辉、陈国娇负担2968元。（诉讼费已由原告陈果预交，被告王辉、陈国娇在给付上述判决款项时加付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审 判 长 张       天 人民陪审员 程伟人民陪审员王通 二〇一八年十一月二十七日 法官助理刘雨霖 书记员廖子召 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可路途退庭的，可以缺席判决。