广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1002民初3389号 原告（反诉被告）：许洁民，男，汉族，1963年4月12日出生，江西省余江县人，现住广西玉林市。 委托诉讼代理人：何正新，广西中名律师事务所律师。 被告（反诉原告），黄剑锋，男，壮族，1958年6月6日出生，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄光铭，广西桂百律师事务所律师。 原告许洁民诉被告黄剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序。被告于2017年12月20日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。2017年12月23日依法由审判员梁家祥适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员赵丽娥担任法庭记录。原告（反诉被告）许洁民及其委托诉讼代理人何正新，被告（反诉原告）黄剑锋及其委托诉讼代理人黄光铭到庭参加诉讼。双方当事人要求本案延长举证期限并继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告许洁民向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告铺面租赁保证金50000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率计算支付利息（自2017年1月1日起至退清全部保证金之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月19日被告与原告签订《军队房地产转租租赁合同》，约定被告将位于右江区铺面转租给原告用于眼镜经营，合同期限为4年，租金一年一付，采取先付租金后使用铺面方式。合同期间，原告按合同约定除向被告支付租金外，还支付50000元作为铺面租赁保证金。2016年12月31日合同期满后，原告不再续租铺面，合同终止。依合同约定，租赁期满后被告应退还原告所交的保证金，但原告多次要求被告退还保证金均遭拒绝。2017年5月25日，被告向原告出具一张欠条，承诺在2017年8月底前退还5万元保证金，但时至原告起诉，被告仍不予退还保证金。为维护自身合法权益，原告特提出上述诉请，请法院依法判决。 原告就其主张在举证期限内向本院提交如下证据： 1、军队房地产转租租赁合同，证明被告将铺面转租给原告，租期为4年，原告除依约缴纳租金外，还缴纳50000元保证金； 2、欠条，证明被告尚未退还原告50000元铺面租赁保证金。 被告黄剑锋辨称，1、原告尚欠被告商铺租金191286元，被告不退回5万元保证金是履行不安抗辩权。被告从2015年开始就未按时足额支付租金给原告，（两年间仅付160000元），截止2016年12月31日合同期限届满，原告尚拖欠被告商铺租金191286元。虽被告承诺于2017年8月底退回5万元保证金，但前提是原告应当先付清剩余的租金给被告，在原告未付清铺面租金的情况下，被告拒不退回保证金是有充足的事实和法律依据的。2、原告要求支付利息没有依据，我们写的收据里面没有支付利息的约定。所以原告的诉请没有事实和法律依据。3、被告就原告欠付租金一案已经提起反诉。 被告黄剑锋（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令原告支付被告铺面租金191286元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年3月19日签订《军队房地产转租租赁合同书》，合同约定反诉人将位于百色市右江区的铺面转租给被反诉人，租赁期限为：从2013年5月1日起至2016年12月31日止，转租铺面的面积为361平方米，每平米租金为38元／月，第二年的租金在原租金的总额递升10％。铺面租金及支付方式为：1、2013年5月1日至2013年12月31日租金为109800元，于签订本合同后5日内付清；2、2014年1月1日至2014年12月31日租金为181077元；于2013年12月1日前付清；3、2015年1月1日至2015年12月30日租金为199184元，于2014年12月1日前付清；4、2016年1月1日至2016年12月31日租金为219102元，于2015年12月1日前付清。合同签订后，反诉人履行合同约定的各项义务，被反诉人也依约定按时交付2013年和2014年度的铺面租金。但从2015年开始，被反诉人就开始以各种理由为借口，未按合同约定足额支付租金给反诉人(两年间仅付租金227000元)，截止2016年12月31日合同期限届满，被反诉人尚拖欠反诉人租金191286元(199184元+219102元一227000元=191286元)。合同租赁期限届满后，反诉人多次要求被反诉人支付剩余的租金，但被反诉人对此置之不理，至今仍分文未付。为维护合法权益，反诉人特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持反诉人的反诉请求。 被告（反诉原告）为其本诉辩解和反诉主张在举证期限内向本院提交证据如下： 1、军队房地产转租租赁合同，证明双方约定承租铺面租金的数额； 2、黄剑锋的银行明细清单，证实2015年12月31日原告只付了租金147000元，原告没有按时足额支付被告租金的事实。 原告（反诉被告）（以下统称：原告）许洁民对被告（反诉原告）（以下统称：被告）黄剑锋的反诉辩称，1、原告已经按照合同约定付清租金，双方2013年签订的租赁合同第一条和第四条约定，双方转租约定为4年，2013年5月1日开始为109800元，第二年从2014年1月1日到12月31日，按照合同规定在原总额租金上递增，算出来为181077元，第三年和第四年与第二年相同为181077元，这是根据合同约定计算的。合同约定先付清租金后使用铺面，第三年和第四年的租金分别于2014年12月1日和2015年12月1日之前一次性付清，原告已经按照约定通过转账或支付现金的方式付清全部租金，并非是被告反诉的情况。如果原告还欠被告租金，被告不可能让原告继续承租铺面，在租赁期满时也不可能轻易让原告搬离所有经营设备，那么，在原告尚欠租金的情况下，被告也不可能向原告出具保证金欠条。同时，如果原告欠了被告的租金他也应该及时通过法律途径向原告追索未付租金，而不是在原告起诉退还保证金时才提起反诉。所以原告认为，被告这一系列不符合常理的行为，都证明原告已经付清了被告的租金，原告不存在拖欠；2、被告反诉原告支付租金已经超过诉讼时效，民法通则规定的延付或拒付租金的诉讼时效是1年，退步而言，本案中就算存在拖欠租金，被告应在2015年12月1日和2016年12月1日之前分别主张第三年和第四年的租金，这才是在诉讼时效之内，现在被告是在2017年12月20日才向法院提出反诉，已经超过了诉讼时效，应驳回被告的反诉请求。综上，原告已经付清了被告的租金，被告反诉主张租金无法律依据，且超过了法定的诉讼时效，请驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求及辩解依法提交了证据，经庭审质证。 被告对原告提供的证据1认为不是原件，应当以被告提供的合同原件为准，原件里面4年的租金都分别写得很清楚，所以应当以被告提供的租赁合同为准；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告没有付清租金，被告就没有理由退还50000元保证金。 原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为是不真实的。一、按照原告提供的合同里面，租金只在第二年约定递增10%，第三、第四年的租金是没有递增约定的；二、铺面是军分区的铺面，转租是要经军分区同意，我们提供的证据盖有军分区的公章；三、军分区铺面的转租，军分区应该也留有一份我们的合同，如果双方提供的合同不一致，我方申请法庭向军分区调取相关证据；对证据2的真实性没有异议，但是证明目的有异议，种种事实说明，原告并不存在拖欠租金。 经组织当事人进行证据交换和质证，对当事人经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议或对证据三性的某个证明目的有异议的，即便双方举证的是同一份证据,但是,因为双方当事人以己方利益的角度辩解,具有不同的质证或认可理由。因此，能否作为本案定案依据，经由本院根据查明的事实综合予以确认。被告提交的证据2即“中国农业银行银行卡交易明细清单”，反映的只是原告与被告2015年12月31日资金交易情况，意欲说明双方通过银行转账交付租金，以证明原告尚欠租金的事实，而被告反诉主张原告欠交的租金是跨度2015年和2016年二个年度租金，银行卡交易日期之前或之后双方是否另有资金交易，缺乏证据证明，或者除了通过银行转账以外，不能排除原告有时候以现金结算方式向被告交纳租金的可能，因该证据未能完整证明双方租金交付事实，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月19日被告黄剑峰（甲方）与原告许洁民（乙方）签订《军队房地产转租租赁合同》，合同第一条约定，甲方将位于广西百色市右江区军分区一侧原“名店城”的二楼铺面转租给乙方用于眼镜销售、配制经营，铺面租赁场地面积约361平方米，租金为每平方米38元/月，按军队合同，第二年在原租金的总额递升10%；第三条约定，合同租赁期限为4年，即自2013年3月19日起至2016年12月16日止。2013年3月19日至同年4月30日为铺面装修期，租金免收。第四条租金及支付方式约定，1、2013年5月1日至2013年12月30日（租赁第一年），租金为109800元，签订合同后5个工作日内乙方一次性付清；2、2014年1月1日至2014年12月30日（租赁第二年），租金为181077元，乙方在2013年12月1日前一次性付清；租赁第三年和租赁第四年即2015年1月1日至同年12月30日和2016年1月1日至同年12月30日，支付租金的方式与第二年的支付方式相同，租金一年一付，采取先付租金后使用铺面方式，即于当年12月1之前一次性付清明年的全年租金，然后才能使用铺面。第十一条乙方违约责任约定，1、乙方有违反本合同第八条（注：第八条为乙方应当履行的义务）约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币伍万元作为违约金。2、乙方逾期交付铺面租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日不缴纳的，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时有权停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日不缴纳的，视为乙方放弃其在甲方铺面处的财产，甲方有权自行处理铺面内原属乙方的财产，同时向乙方收取所欠租金及滞纳金。3、乙方履行合同约定义务时，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。 合同履行期间，原告依照合同约定除了向被告交付租金外，还交纳50000元作为铺面租赁保证金。2016年12月16日合同期间届满，但是,双方的租赁合同实际履行至2016年12月31日,原告不再续租铺面，双方合同终止。依合同第十一条第3项约定，乙方履行合同约定义务时，租赁期满后被告应退还原告所交的50000元保证金，然而，2017年以来，原告多次要求被告退还保证金均遭拒绝。2017年5月25日，被告向原告出具一张欠条，承诺在2017年8月底前退还原告5万元保证金，但被告的承诺期限已过，被告仍不予退还保证金，因此，原告诉诸法院。本案原告起诉的原名称为百色市右江区公场直通车眼镜超市，2017年12月4日第一次公开开庭审理过程中，原告要求把许洁民增列并变更为原告诉讼主体，被告无异议并提出增加举证期限要求，本院准许延长举证期限。2017年12月20日，被告提起反诉认为，在合同履行期间，原告只交清租赁期间第一、第二年的租金，第三、第四年的租金合计应交418286元，而原告也只交付227000元，尚欠被告租金191286元，故提起反诉并请求法院支持其反诉请求。 本案第二次公开开庭举证质证中，原告提交的租赁合同书上，租赁第二年、第三年和第四年的各年租金栏目均为空白，没有具体租金数额标注，第二年的租金181077元是于庭审中经双方按合同约定核算确认的。然而，截然不同，被告提供的租赁合同书上，在相同的租赁第二年、第三年和第四年的各年租金栏目上即分别手写有181077元、199184元和219102元的租金数额。双方在合同实际履行期间，原告按合同约定的租金额及交付时限向被告交付第一年租金109800元，第二年租金181077元；原告持有的合同书因第三、第四年的租金合同没有具体约定数额，原告仍按照第二年的租金额向被告分别交付了第三年、第四年各181077元的租金。2016年12月31日，双方合同终止，此前，原告于2016年12月6日开始转移经营设备，往广西玉林市另谋发展，2017年1月6日，原告将所有经营设备器材全部撤出租赁场地，被告收回铺面场地。虽然，同一份合同出现两个版本，内容截然不同，但是，至原告起诉，双方就租金问题并未发生过争议和纠纷。 另查明，原、被告租赁合同第一条约定：“第二年在原租金的总额递升10%”。按惯例，该约定应当理解为第二年的租金在第一年租金总额基础上递增10%，但是，对于合同期间第三年、第四年的租金是否在上一年基础上再递增，该合同即没有明确约定和注明。为查明上述事实，本院依职权分别到广西百色军分区后勤部和百色市右江区工商行政管理部门调查取证，取证结果表明，1、百色军分区后勤部对原、被告双方签订的军队房地产转租租赁合同并无存档备份，无法佐证原、被告各自提交的合同的真实性和合法性；2、从右江区工商行政管理部门调取的被告办理工商营业执照提交工商部门备案的合同副本，可以认定是与原、被告各自提交的合同为同一版本，但是，该合同副本相当关键的重要内容如：租赁期限、租赁面积、租金数额等等均未填写完善，均为空白。因此,上述取证证据不能证明本案相关事实,与本案没有关联性，本院不予确认。 本院归纳本案争议焦点：1、本诉原告主张50000元保证金及利息有何法律依据；2、被告反诉租金的主张是否已超过诉讼时效；3、被告反诉原告支付191286元租金有何事实和法律依据； 本院认为，原告与被告签订的《军队房地产转租租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，属有效合同。本案的争议焦点：1、本诉原告主张50000元保证金及利息有何法律依据；2、被告反诉租金的主张是否已超过诉讼时效；3、被告反诉原告支付191286元租金有何事实和法律依据； 关于争议焦点1、本诉原告主张50000元保证金及利息有何法律依据；原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，合同第十一条第3项约定：甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方。根据该项约定，现实中原、被告之间的租赁合同已经终止，被告在与原告结清水、电、煤气等费用和原告撤出场地的前提下，应当返还租赁保证金，租赁保证金是一种履约保证合同实现的押金，双方在合同中既没有可以使用租赁保证金抵付租金等任何费用的特别约定时，被告以原告尚欠租金不予退回保证金的行为，属于非正当地行使权利。原告主张被告退还50000元租赁保证金的诉求，与合同约定相符，依法有据，本院予以支持；至于原告主张租赁保证金的利息问题，因租赁保证金是一种履约的保证措施，非借款债务，且合同和欠条亦没有相关给付利息的约定，因此，原告该项利息主张，本院难以支持。 关于争议焦点2、被告反诉租金的主张是否已超过诉讼时效；租赁合同是一个整体，是一种连续履行的状态，尽管约定了租金分期支付，但是，诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算；《高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从后一期履行期限届满之日起计算。就本案合同而言，每年给付一次租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，双方的合同终止约定是2016年12月16日，但租金实际交付至2016年12月31日止，之间形成了不定期租赁合同关系，系双方客观达成的共识，原告也确认双方合同履行至2016年12月31日终止，因此，本案租金的诉讼时效期间应从2017年1月1日起计算，被告之租金反诉未超过诉讼时效。 关于争议焦点3、被告反诉原告支付191286元租金有何事实和法律依据； 根据合同关于租金支付方式的要求，首先，从租赁合同第四条约定可知，原告承租铺面交付租金实行分期付款，一年一付，采取先付租金后使用铺面的方式。当原告存在欠交租金情形时，被告完全可以根据合同第十一条约定或者《合同法》第227条规定，行使提前解除合同的权利，并可追究原告的违约责任。现实是，原、被告合同履行直至终止，双方之间并未因租金问题发生纠纷；其次，如果原告确实存在拖欠被告租金，被告在未能实现租金回收的情况怎能给原告出具退还保证金欠条，即便出具欠条，对于欠交租金问题被告理应提出异议表示。被告即使产生以保证金抵消租金想法，但是，保证金和租金差额悬殊，在利益不对等的情况下，被告何必等待原告起诉后再提出反诉呢；再次，合同第十一条第2项约定：属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日不缴纳的，视为乙方放弃其在甲方铺面处的财产，甲方有权自行处理铺面内原属于乙方的财产，同时向乙方收取所欠租金及滞纳金。由此而知，双方合同对于欠交租金的惩罚约定相当严厉，那么，本案合同约定最后一期租金交付的履行期限是2015年12月1日，至原告2017年1月6日撤离退出铺面，甚至于2017年11月1日，原告起诉主张退回保证金之前，被告在长达近2年的时间内，从未积极主动行使过向原告催交租金的权利。如果原告欠交租金并且未及时补交，被告岂能轻易放行任由原告撤走经营设备以致全身而退。 上述事实表明，被告怠于行使主张租金权利的行为有悖习惯之常理及合同约定，因此，被告反诉原告支付铺面租金191286元的主张，证据不足，理由不充分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告抗辩被告反诉主张无事实依据的理由，与本案查明的事实相符合，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄剑锋（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许洁民租赁保证金50000元； 二、驳回原告许洁民（反诉被告）的其他诉讼请求； 三、驳回被告黄剑锋（反诉原告）反诉的诉讼请求。 案件受理费1050元，反诉费4125元，共计5175元，减半收取2587元，由被告黄剑锋（反诉原告）负担。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  梁家祥 二〇一八年三月十五日 书记员  赵丽娥