上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终2570号上诉人（原审被告）：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路501弄。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：陈帮特，公司员工。委托诉讼代理人：沈小静，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄祖鹏，男，1992年3月29日生，汉族，户籍地福建省永泰县。委托诉讼代理人：黄成就（系黄祖鹏父亲），男，1967年6月8日生，汉族，户籍地福建省永泰县。委托诉讼代理人：欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。上诉人上海松江礼品城有限公司（以下简称松江礼品城公司）因与被上诉人黄祖鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初11236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人松江礼品城公司之委托诉讼代理人陈帮特、沈小静，被上诉人黄祖鹏之委托诉讼代理人黄成就、欧阳兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人松江礼品城公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人一审时的相应诉讼请求。事实和理由：上诉人实际已交付了商铺，其中总价为人民币183万元（以下币种相同），一审认定违约金的计算方式有误，且过高。被上诉人黄祖鹏辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应当维持。黄祖鹏向一审法院起诉请求：1、松江礼品城公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即向黄祖鹏交付位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室、312室房屋（以下简称涉案房屋），并将房屋恢复原状；2、松江礼品城公司支付黄祖鹏逾期交房的违约金（以220万元为本金，按每日万分之五自2016年12月1日起计算至实际交房之日止）。一审中，黄祖鹏撤回了恢复原状的诉请，只要求交房和支付逾期交房违约金。一审法院认定事实：2016年9月24日，黄祖鹏与松江礼品城公司就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》三份（房屋1-3层各对应一份），约定由黄祖鹏分别以728,330元、612,073.60元及521,470.60元购买涉案房屋1-3层，三份合同第四条均约定松江礼品城公司于2016年11月30日前腾出房屋并通知黄祖鹏进行验收交接。乙方应在收到通知之日起10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后松江礼品城公司将房屋钥匙交付给黄祖鹏作为房屋转移占有的标志。合同第十条均约定，松江礼品城公司未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，松江礼品城公司应向黄祖鹏支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款（一）第5点约定，黄祖鹏购买的是“上海九洲世贸市场”商铺房，黄祖鹏同意该商铺房交接后仍委托该市场方整体统一出租经营管理。黄祖鹏若需自己使用，应根据业态报请市场方统一安排使用相同面积的商铺；黄祖鹏购买的商铺已出租的，应在本期租期满后换回经营类似业态商品（双方自行协商提前置换，经营相同业态商品的，市场方不反对），合同另对其他相关事宜进行了约定。此前的2016年9月23日，松江礼品城公司向黄祖鹏开具了金额分别为728,330元、612,073.60元及521,470.60元的增值税普通发票。一审中，松江礼品城公司确认实际房款为220万元，该款黄祖鹏已付清。另双方一致同意，鉴于上述合同及发票金额和实际房款不一致，若法院审理后认为就涉案房屋的逾期交房违约金应当分层分别计算的，关于1-3层各自的计算基数问题，可以根据各层所对应的上述合同所占三份合同总金额的比例，再乘以220万元计算得出。2016年9月30日，黄祖鹏已取得涉案房屋的产权证（每层各一本）。一审法院认为：黄祖鹏与松江礼品城公司之间的房屋买卖行为系真实意思表示，松江礼品城公司理应按约履行交房义务，未及时全面履行的，还应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于涉案房屋的交付问题。首先，关于涉案房屋1层，一则，涉案房屋上既存合法租赁关系且未到期，根据“买卖不破租赁”的原则，黄祖鹏不能以其已成为涉案房屋权利人为由对抗承租人的占有使用权；二则，松江礼品城公司虽称已由案外人向承租方发起诉讼，要求解约并腾退房屋，但该诉请尚未得到法院的支持，松江礼品城公司也无证据证明其在某个确切的时间点上能完成涉案房屋1层的交付。据此，黄祖鹏要求松江礼品城公司交付涉案房屋1层的诉请，一审法院尚无法支持。其次，关于涉案房屋2-3层，松江礼品城公司称其此前已完成交付，但未提供证据证明，黄祖鹏对此又不予认可，故一审法院不予采信。松江礼品城公司理应向黄祖鹏完成交付义务，但一审中，在松江礼品城公司已明确表示愿意交付、且无交付障碍的情况下，黄祖鹏理应及时接收，未及时接收的，应自行承担不利后果。黄祖鹏称涉案房屋1-3层应整体交付的主张，尚缺乏依据，一审法院不予采纳，其以此为由不接收涉案房屋2-3层，属于拒绝受领，涉案房屋2-3层于2017年9月12日证据交换当天应视为交付，该房屋毁损、灭失的风险亦在此时发生转移。但黄祖鹏此后若去实际接收房屋的，松江礼品城公司亦应予以协助。关于逾期交房违约金的问题。松江礼品城公司未按约履行交房义务，理应承担相应的违约责任。黄祖鹏的诉请与约定相符，且于法不悖，一审法院应予支持，但计算方式应予调整。其中包括，涉案房屋2-3层所对应的逾期交房违约金，一审法院结合上述理由及案情，确定计算至2017年9月12日。另外，各层的计算基数问题，一审法院尊重并采纳双方当事人的意见后加以核算。松江礼品城公司辩称日万分之五的计算标准过高，却未提供相应的证据证明，故一审法院不予采纳。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十三条、第一百四十二条之规定，于二〇一八年一月五日作出判决：一、松江礼品城公司于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋交付黄祖鹏；二、松江礼品城公司于判决生效之日起十日内支付黄祖鹏上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋对应的逾期交房违约金191,534.43元；三、松江礼品城公司于判决生效之日起十日内支付黄祖鹏上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋对应的逾期交房违约金（以860,598.42元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年12月1日起计算至实际交付该层房屋之日止）；四、驳回黄祖鹏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,543元，减半收取计11,771.50元，由松江礼品城公司负担。二审中，上诉人向本院提供联建结转销售办证协议、洞泾镇政府公文、上海市房地产买卖合同、承诺书、发票、税票及明细、松江法院判决书、租赁合同和包租协议等材料；其中，洞泾镇政府公文、上海市房地产买卖合同、发票、税票及明细、松江法院判决书、租赁合同无原件。经质证，被上诉人认为，对于该些材料的真实性和关联性有异议，且原审完全可以提供，故不属新证据。究其逾期举证的原因，上诉人表示当时这些材料保管在松江礼品城市场管理方。本院认为，经审核，该些材料早已形成，不存在在举证期限外形成的客观情形，故上诉人逾期提供该些材料缺乏正当理由，且与本案基本事实无关，故本院对此依法不予采信。二审中，被上诉人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，上诉人在二审期间虽提供了上述材料，鉴于该材料不符法律规定的新证据要求，不属新证据。且该材料也不能证明其上诉理由，不足以改变原判决。其次，经审查，由于上诉人对被上诉人在一审中所提供的证据及所证明的事实不持异议，故原审认定220万的房款并以此计算相应的违约金并无不当。至于违约金每日万分之五计算方式，因有明确的合同约定，应当为当事人真实的意思表示，上诉人又未对此举证补强其过高的陈述，故一审法院要求上诉人照此计付亦无不妥。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,543元，由上诉人上海松江礼品城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 李伟林审判员 任文风二〇一八年三月二十七日书记员 洪燕君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……