北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初9697号原告（反诉被告）:北京科技职业学院，住所北京市昌平区沙河镇沙阳路**。法定代表人：周继庭，书记。委托诉讼代理人：黄双燕，女，部门负责人。委托诉讼代理人：李燕平，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司，，住所北京市西城区法源寺西里**楼****法定代表人：孙月琴，执行董事。委托诉讼代理人：李洪达，男，公司员工。原告（反诉被告）北京科技职业学院（以下简称职业学院）与被告（反诉原告）北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司（以下简称传媒公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后于2017年6月23日作出（2016）京0119民初7232号民事判决书。传媒公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）京01民终6285号民事裁定书，裁定撤销（2016）京0119民初7232号民事判决书，发回重审。本院2017年11月8日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。职业学院委托诉讼代理人李燕平、传媒公司委托诉讼代理人李洪达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。职业学院向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令传媒公司向职业学院支付租金4199945.6元；2.请求判令传媒公司按照《场地租赁合同》（以下简称合同）第六条第三款约定，自2016年8月17日起至租金付清时止，按千分之五乘以迟延天数乘以欠付租金向职业学院支付违约金。事实与理由：传媒公司于2016年6月16日与职业学院签订了合同，合同约定职业学院向传媒公司提供场地，租赁期限为2016年7月8日至2016年8月17日，传媒公司至迟应于2016年8月17日前向职业学院结清宿舍租金，即5171200元，后传媒公司向职业学院申请使用大礼堂和教室，依据《申请使用表》传媒公司应向职业学院支付教室和大礼堂租金共计101745.6元。但是传媒公司仅向职业学院支付租金1110000元，尚欠职业学院4199945.6元，职业学院多次索要无果。同时根据合同第六条第三款约定，“甲方应按照合同约定的时间向乙方支付租金，迟延支付应向乙方支付迟延支付违约金，即每延迟一日按应付款的千分之五计算”，即传媒公司自2016年8月17日始至付清租金日止，应按20999.7元/日（4199945.6元×5‰）向职业学院支付违约金。职业学院认为双方签订的合同系双方真实意思表示，系合法有效，传媒公司拒不支付租金的行为已经严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了职业学院的合法权益。传媒公司发表答辩意见，不同意职业学院诉讼请求。理由如下：1.2016年6月16日双方签订合同时，职业学院房屋没有装修好，双方只是约定了一间房屋160元，签订合同时传媒公司去现场看到闲置的楼房。传媒公司使用的时候，发现房屋不符合其要求的装修标准，包括合同约定安装空调，但是没有安装。因传媒公司从事暑假儿童比赛活动，故因房屋装修问题导致参赛人员对居住环境有意见而大量退赛。传媒公司请第三方评估机构对职业学院提供的房屋进行评估，评估结果是同等地段、同等房屋每月租金500元左右，故该合同显失公平。传媒公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求职业学院退还传媒公司多缴纳的房屋租金550000元，因每间房屋认可的租金为约定租金的一半，而已交纳1100000元，故应退还550000元租金；2.要求职业学院赔偿传媒公司违约金1034240元，计算标准为合同总金额的20%；3.要求职业学院赔偿给传媒公司造成的损失，因原定有4000人参赛，但因居住条件原因造成只有1000人参赛，故估算损失为500000元。事实与理由：1.双方签订的合同在订立时就显示公平。经传媒公司调查，合同签订时合同履行地即北京市延庆区大榆树镇的住宅租赁市场每间标准间每月租金为490元，合同约定的每间标准间每月4800元的租金价格较当时当地的市场平均价格高了近10倍。2.传媒公司在订立合同时存在重大误解。传媒公司租赁职业学院房屋用作为组织的教育系列栏目剧小演员选拔活动，但传媒公司在订立合同时对活动参与人数存在重大误解，没有考虑到活动参与人随时取消参加活动的可能性。以至于预计总使用房屋32320间，实际只使用了2444间，占租赁房屋间数和天数的7.5%。该情况主要是因为传媒公司在订立合同时存在重大误解以及职业学院诸多违反合同约定的行为直接导致组织活动的后续参与者未能参加活动给传媒公司带来的损失。3.合同履行过程中产生了情势变更。因上述原因，传媒公司只使用了7.5%的房屋，这明显属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定的变更情形。如果继续按照合同约定履行，对于传媒公司明显不公平。职业学院发表答辩意见，1.传媒公司在发回重审案件首次开庭时提出反诉，违反了民事诉讼法关于提起反诉时间的规定，法院不应受理该反诉；2.合同是双方在平等的基础上，协商一致的协议，双方关于房租的约定是明确的，应当履行。传媒公司在签订合同前，已经考察过多家场地，且对职业学院的场地多次考察，因此关于场地条件和房租在签订合同前双方就有合理的预估，不存在显失公平；3.职业学院已经按照合同约定履行全部义务，不应承担违约责任，且传媒公司在租赁期间向学生及家长的收费达到了每天每间300元，因此传媒公司主张房租过高或租赁条件不合要求影响赛制的说法与事实不符，故传媒公司的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，法院应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，传媒公司（甲方）与职业学院（乙方）签订了《场地租赁合同书》（2016夏令营)，合同约定：“一、租赁场地位置、用途。（一）乙方向甲方提供位于乙方××校区的场地仅供甲方用于2016年大型公益儿童教育系列栏目剧《××》小演员选拔。（二）甲乙双方协商一致，乙方向甲方提供场地包括：1、标准间：808间，两人间，含独立卫生间、空调、热水器、电水壶。2、礼堂：1间，能容纳2000人以上。3、会议室：5间，每间容纳100人以上。4、餐厅：能容纳2000人以上。（三）场地其他说明：1、甲方承诺使用房间共计808×40=32320间，乙方允许甲方每批使用房间数量上下浮动10%，但甲方保证房间总使用量达到甲方承诺数量。二、租赁期限。（一）2016年7月8日（8:00）至2016年8月17日（18:00）止，共计40天···三、租金及支付办法。（一）本合同约定范围内住宿房间的租金共计5171200元（大写：人民币伍佰壹拾柒万壹仟贰佰元整）（不含场地、用餐等相关费用）···（四）甲方应于活动结束前三日内（即2016年8月15日至8月17日期间）双方进行结算，签署结算单，如有尾款未付清，甲方应将尾款支付乙方。（五）···如甲方实际使用场地时间未达40天，甲乙方仍应按照本协议约定结算，甲方仍应按照约定时间和方式向乙方支付租金。五、乙方的权利和义务···（三）乙方应向出租的场地提供24小时水、电、空调、保洁服务···六、违约责任。（一）乙方不能按时提供场地耽误甲方活动开展的，甲方有权解除合同，或要求乙方根据甲方损失情况赔偿合同总金额的10%-20%的违约金。（二）乙方违反本合同的其他约定，甲方有权根据事情严重程度要求乙方赔偿合同总金额的10%-20%作为违约金。（三）甲方应按照本合同约定的时间向乙方支付租金，迟延支付的应另再向乙方支付迟延支付违约金，即每迟延一日按应付款的千分之五计算···”。租赁期间传媒公司向职业学院提交了两份《北京科技职业学院礼堂/教室使用申请（确认）表》，其中一份载明传媒公司于2016年7月30日当日使用大礼堂一天，费用壹万伍仟元整，于2016年7月30日支付。另外一份载明传媒公司于2016年8月9日至2016年8月22日，使用大礼堂，费用共计肆万贰仟元整。合同签订后，职业学院按照约定向传媒公司提供了808间房屋，但是其中308间房屋未按照合同约定安装空调，而是以安装电风扇代替。合同履行完毕后，传媒公司共计支付职业学院1100000元租金。对于双方有争议的事实本院结合双方提交的证据予以确认。职业学院提交证据：微信聊天记录，证明双方就308间房屋没有安装空调进行过协商。传媒公司发表质证意见：认可证据的真实性，但是认为并不能够证明308间房屋不需要安装空调。传媒公司提交如下证据：1.照片、视频，证明职业学院提供的居住环境、使用设备未能达到每天160元的住房标准，构成了违约；2.自行委托的评估机构出具的评估报告，证明评估截止日2016年8月6日租赁的房屋平均租金为每月490元。职业学院发表质证意见：认可照片和视频的真实性，但是不认可证明目的。不认可房屋的租金中包含了装修条件和卫生条件的约束，房屋的租金仅含租金，双方对具体的标准没有具体约定，传媒公司入住前是来职业学院考察过的，其对学院的环境预期、标准预期应该是有心理值的。不认可评估报告的真实性及关联性，无法核实该机构是否有评估资格，也无法确定评估的依据，且房屋租赁价格不属于司法鉴定范围。另，诉讼中职业学院申请追加李洪达为本案共同被告，本院认为该申请系一审辩论终结后提交，故裁定驳回申请。本院认为，二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人在法庭辩论结束前提出反诉，可以合并审理。故，传媒公司有权提起反诉。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为职业学院与传媒公司是否构成违约？职业学院主张其已全面履行了合同义务，但是合同明确约定房屋应配备空调，而职业学院只在500间房屋内安装了空调，另有308间房屋未安装空调，考虑到合同确定的房屋标准仅包括独立卫生间、空调、热水器、电水壶，空调的安装与否直接影响到合同是否能够完全履行，因此职业学院虽为308间房屋改装电风扇，一定程度上减少了传媒公司的损失，但仍不能否定其行为已经构成违约，故应担承担相应的违约责任。根据合同中关于违约责任的约定，本院综合考虑职业学院的过错程度，酌定其应赔偿传媒公司合同总金额的10%即517120元。传媒公司以对方违约、显失公平、重大误解及情势变更为由主张职业学院应承担合同未完全履行的责任并赔偿损失。针对上述理由，本院分别做以下认定：1.关于职业学院的违约行为能否导致传媒公司违约。为保护合同当事人的利益，合同法赋予了合同一方在另一方未履行合同义务情形下之权利，包括要求对方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时为维护合同稳定，促进合同目的之顺利实现，此种权利之行使应合理且不致双方利益严重失衡。本案中，双方均认可有308间房屋未按照合同约定安装空调，职业学院此种行为虽构成违约行为并损害了传媒公司利益，但并不会必然导致合同目的无法实现，且职业学院已经采取一定补救措施，故传媒公司受损利益完全可以通过职业学院承担违约责任获得补偿，而非免除其继续支付租金的义务。另，传媒公司关于因房屋装修问题导致参赛人员对居住环境有意见而大量退赛的答辩理由无充分的证据佐证且职业学院不予认可，故本院不予采信。2.关于合同订立时是否存在显失公平的情形。显失公平是指合同中双方当事人的权利、义务明显不对等，使一方遭受重大的不利益。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。传媒公司提交评估报告以此主张房屋租赁价格远远高于评估价格，显失公平。本院认为传媒公司作为文化传媒公司，其经营范围包括组织文化艺术交流活动等专业性文化活动，故理应在签订合同前尽到足够的谨慎义务，且双方已经在合同中明确约定了租赁房屋的数量、标准、租金等合同主要条款，故该合同的签订应是双方真实的意思表示并不存在显失公平的情形，传媒公司提出的此项答辩意见，本院不予采纳。3.关于合同订立时是否存在重大误解的情形。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，传媒公司认为其在订立合同时未考虑到活动参与人取消参与活动的可能性，以至于实际使用房屋与租赁房屋数量存在巨大差距，系重大误解。传媒公司所谓的重大误解之内容并非指向行为性质、对方当事人、标的物等，而是对自身估算参与活动人数的判断力存在重大失误，此误解并非合同法意义上之重大误解，故传媒公司重大误解的答辩意见本院不予采纳。4.关于合同订立后是否存在情势变更的情形。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，传媒公司称因显失公平、重大误解等原因造成合同签订后情势变更，房屋实际总的使用量只占约定的7.5%。本院认为合同的签订不存在显失公平、重大误解的情形，因其自身原因可能导致参与活动的人数与估算的人数存在重大差距属于正常的商业风险，传媒公司作为专业文化传媒公司在订立合同时对此项风险并非无法预见，此故传媒公司情势变更的答辩意见本院不予采纳。综上，本院认为，传媒公司拒绝支付剩余租金的行为已经构成根本违约，其应按照合同的约定向职业学院承担相应的违约责任。关于职业学院租金的主张，双方合同明确约定住宿房间的租金共计5171200元（不含场地、用餐等相关费用），另外使用大礼堂两次费用共57000元，总计5228200元。其中传媒公司已经支付1100000元租金，故传媒公司应支付职业学院剩余租金4128200元。关于职业学院违约金的主张，职业学院主张按照合同约定的每迟延一日按应付款的5‰支付违约金。本院认为虽然合同的订立秉持意思自治的原则，如无明确规定当事人有权任意处分自己的权利，但是违约金的约定本质上是为督促合同当事人积极履行合同义务，而非追求合同外利益之取得，故违约金的设定不应造成当事人之间利益的显著失衡。本案中每日应付款的5‰的违约金赔偿标准显著过高，本院予以调整，以欠付租金的金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际付清之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司于本判决生效之日七日内向北京科技职业学院支付欠付的租金4128200元；二、北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司于本判决生效之日七日内向北京科技职业学院支付违约金（以4128200元为基数，自2016年8月18日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、驳回北京科技职业学院的其他本诉请求；四、北京科技职业学院于本判决生效之日七日内向北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司支付违约金517120元；五、驳回北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23999元，由北京科技职业学院负担19913元（已交纳）；由北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司负担4086元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4946元，由北京蓝色风笛国际文化传媒有限公司负担2200元（已交纳）；由北京科技职业学院负担2746元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  姚传荣人民陪审员  王春娟人民陪审员  李 园二〇一八年十一月七日书 记 员  沙 莎