河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终65号上诉人（原审被告，反诉原告）：常红超，男，汉族，1970年6月26日生，住襄城县。委托诉讼代理人：袁晓娟，女，1973年9月22日生，住襄城县，系被告常红超妻子。委托诉讼代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：襄城县商业大楼破产清算组，住所地襄城县城关镇首山大道南段。法定代表人：袁京道，任清算组组长。委托诉讼代理人：任建章，河南申元律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳朝业，系清算组成员。上诉人常红超因与被上诉人襄城县商业大楼破产清算组（以下简称商业大楼清算组）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2017）豫1025民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人常红超及其委托诉讼代理人袁晓娟、张东升，被上诉人商业大楼清算组的委托诉讼代理人任建章、岳朝业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常红超上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1、一审认定租赁合同的解除及解除时间错误。一审认定合同解除时间为2010年3月1日与事实不符，2009年12月31日商业大楼宣告破产后，双方的租赁合同继续履行。一审在认定合同解除的同时，追认解除合同通知书的效力，并以2016年7月31日为租赁合同履行终止日计算租金，没有法律依据。2、被上诉人作为管理人选择继续履行合同后，应当依法履行合同，不再享有破产法规定的合同解除权。被上诉人拒不做防水修缮，拒不交付门面房，恶意拖延结算及更换发票，违约在先，上诉人享有同时履行抗辩权。3、上诉人在合同履行中不存在过错，原审未认定上诉人的实际损失显失公平。商业大楼清算组辩称，一审依据解除协议通知书认定双方合同解除正确，房屋修缮和缴纳房租是两个问题，上诉人没有拖欠房租的合法理由。依据现有条件，合同也不能继续履行。上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。商业大楼清算组向一审法院起诉请求：1、请求被告腾出占用原告位于襄城县城关镇大十字街的原商业大楼的楼房一栋及楼后约100平方米的院落；2、支付拖欠至2016年7月31日的租金131596.87元。2016年8月1日起按租金3.8万元/年计算至被告腾出为止；3、诉讼费用全部由被告负担。常红超向一审法院反诉请求：1、被反诉人（本诉原告）将位于襄城县城关镇大十字街百货大楼西边的一间门面房立即交付反诉人（本诉被告）使用，并赔偿反诉人的损失23333元（按每年10000元暂计至反诉日），以后的损失计算至交付该房之日止；2、诉讼费及其他相关费用由被反诉人（本诉原告）承担。一审法院认定事实：2006年10月1日，商业大楼作为甲方、被告常红超作为乙方，签订房屋租赁合同。约定:甲方将自有的坐落在襄城县大十字街百货大楼整栋楼（含楼后院子约100平方米）出租给乙方使用。楼房为二层，砖混结构。位于百货大楼西边的门面一间（以下简称楼西门面，当时已经租赁给案外人程旭赞），租赁期满2014年6月10日后归还乙方使用。租赁期共15年，甲方从2006年10月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年9月30日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金三个月的。甲乙双方议定年租金为第一年30000元，第二至十五年每年租金38000元（折合每月租金为3167元，其中含楼西门面的租金）。交纳方式为每半年交付一次租金，由乙方分别在每年的10月5日和4月5日交纳给甲方。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗完整，以保证乙方正常安全使用。如果甲方做不到上述承诺，乙方有权自行修缮，修缮费用折抵租金。自2009年至今，被告常红超用该租赁房屋开办幼儿园。2007年4月6日、2008年8月9日、2008年12月6日、2009年3月10日，被告常红超为租赁房屋做防水，安装水管、下水管道、更换门窗等共计花费51136.7元。经时任商业大楼经理卢新生、主任菅天兴签名同意，被告常红超垫付的以上维修费用从房租中扣除。2009年12月31日，一审法院作出（2009）襄民破字第1097-1号裁定书，裁定宣告商业大楼破产。并决定成立襄城县商业大楼破产清算组为商业大楼的管理人。楼西门面于2014年6月10日租赁期满。但原告并未交付给被告常红超使用，而是由原承租人程旭赞继续承租，原告每年收取租金6000元。自2014年6月10日至2016年7月31日原告共收取该房屋租金12850元。2016年6月22日，原告以被告常红超拖欠房屋租金，构成违约为由，向被告常红超发出解除合同通知书。内容为：被告拖欠自2010年10月1日至2016年6月22日的租金经多次催收仍然不交，直接影响到破产企业全体职工的切身利益。根据合同第二条第2款第2项的规定，原告决定终止商业大楼与被告签订的租赁合同，限被告于2016年7月10日前将房屋归还原告，并清交所欠租金163000元。如被告对通知有异议，可于接到通知之日起15日内向襄城县人民法院提起诉讼，确认解除合同效力。因被告常红超外出在郑州，经原告工作人员岳朝业与被告电话联系，被告同意由其妻子袁晓娟签收。被告接到通知后未对解除合同提出异议或向法院提起诉讼，也未腾出房屋、院落。原告于2016年8月11日向本院提起诉讼，要求被告腾出所占房屋、院落，并支付拖欠至2016年7月31日的租金131596.87元。自2016年8月1日起按租金3.8万元/年计算至被告腾出为止。2016年10月8日被告提起反诉请求：原告将楼西门面立即交付被告使用,并赔偿被告损失23333元（按每年10000元暂计至反诉日），以后的损失计算至交付该房之日止。2016年11月12日被告补交租金5000元。2016年12月7日原、被告对租金进行结算如下：合同签订后至2016年12月31日，被告常红超应交租金381500元，实交租金239069.8元（含2016年11月12日补交租金5000元），拖欠租金142430.2元。即自2006年10月1日合同签订至原告起诉的2016年7月31日的应交租金为365670元，已交租金239069.8元，欠租金126600.2元。一审法院认为，本诉部分：《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据该条规定本案的租赁合同已于2010年3月1日解除。鉴于原告自认合同于2016年6月22日解除，没有加重被告负担，一审法院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告腾出位于襄城县大十字街的商业大楼的楼房一栋及楼后约100平方米的院落，符合法律规定，予以支持。鉴于被告用租赁房屋开办幼儿园的特殊性，被告腾出楼房及院落的时间定于判决生效后90日内。租赁合同中交纳租金是承租方的主要合同义务，出租方开具发票是附随合同义务。故被告以原告不开具发票即行使同时履行抗辩权不符合法律规定，不予支持。被告于合同解除后又交纳的5000元租金是清缴所欠租金的行为，并不表示双方在继续履行合同。经原、被告结算自2006年10月1日至2016年7月31日，被告共欠租金126600.2元。被告常红超称其于2014年12月20日支出防水费用9600元，不能证明系修缮房屋的花费，该部分费用不予认定。被告提供的襄城县商业大楼主任菅天兴为其所打的收到条两份（金额为26000元）、经理卢新生为其所打的借条一份（金额为45000元），不能证明系被告所交的房屋租金，不予认定。原告可另行解决。被告常红超在租赁期间为维修租赁房屋共计花费51136.7元。根据约定该部分修缮费用应折抵租金。折抵后被告应向原告支付租金75463.5元。原告请求过高部分不予支持。因原告未将楼西门面交付被告使用，故原告请求的自2016年8月1日起的租金，应扣除该间房屋年租金6000元，按每年租金32000元计算至被告常红超腾出租赁房屋为止。反诉部分：因合同已经解除，不再履行，故被告反诉请求原告交付楼西门面不予支持。原告应在2014年6月10日将楼西门面交被告使用而未交付。自2014年6月10日至2016年7月31日，原告共收取租金12850元。原告取得该租金无事实根据和法律依据，并因此给被告造成损失，原告应将收取的12850元租金返还被告常红超。被告常红超反诉请求过高部分不予支持。判决：一、被告常红超于本判决生效之日起九十日内腾出位于襄城县城关镇大十字街的商业大楼楼房一栋及楼后约100平方米的院落；二、被告常红超于本判决生效之日起五日内支付原告襄城县商业大楼破产清算组租金人民币75463.5元。自2016年8月1日起，被告常红超按每年32000元向原告襄城县商业大楼破产清算组支付租金至被告常红超腾出判决第一项的房屋及院落为止；三、原告襄城县商业大楼破产清算组于本判决生效之日起五日内赔偿被告常红超损失12850元；四、驳回原告襄城县商业大楼破产清算组的其他诉讼请求；五、驳回被告常红超的其他反诉请求。案件受理费3030元，由原告襄城县商业大楼破产清算组负担1303元，被告常红超负担1727元。反诉费190元，由反诉人常红超负担95元，被反诉人襄城县商业大楼破产清算组负担95元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人如对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同决定继续履行的，应当采取明示的方式通知对方当事人，未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，商业大楼于2009年12月31日被宣告破产，商业大楼清算组作为管理人未通知常红超继续履行租赁合同，债务人与常红超签订的租赁合同依法解除。对于原租赁合同解除后，常红超继续占有房屋并支付租金的行为应认定为不定期租赁关系，商业大楼清算组有权随时解除租赁关系，其以常红超未按时交纳租金为由作出并送达解除合同通知书不违反法律规定，鉴于此，一审对商业大楼清算组自认的租赁合同解除时间予以认定并无不当。在上述租赁合同解除后，商业大楼清算组要求常红超腾出房屋并支付占用房屋期间的租金，合理合法，一审予以支持并无不当。关于常红超主张损失的认定问题，本院认为，常红超不能提供有效证据证明9600元防水修缮费用实际发生，一审不予认定正确；常红超主张的投资60万元及预期利益损失，因超出反诉请求，一审不作处理正确。综上所述，常红超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220元，由常红超负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕军尚代理审判员  肖永强代理审判员  刘贺举二〇一八年三月二十日书 记 员  徐启超执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口