湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初3581号原告：胡智慧，男，1975年3月18日出生，汉族，住益阳市赫山区。原告：刘素兰，女，1985年4月9日出生，汉族，住益阳市赫山区。两原告共同委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。原告胡智慧、刘素兰与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告胡智慧、刘素兰的共同委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡智慧、刘素兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告熙日公司向原告胡智慧、刘素兰支付迟延交房违约金2509.81元（暂计算至2017年3月1日）；2、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告胡智慧、刘素兰支付迟延办理初始登记违约金476元（暂计算至2018年9月20日）；3、请求法院判决被告熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证；4、本案诉讼费用由被告熙日公司承担。在庭审中，原告将第2项诉讼请求初始登记违约金变更为2466.53元。事实与理由：原、被告协商一致，签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区住房，建筑面积93.30平方米，单价每平方米4638元，总金额432725元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2016年12月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用，但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，被告应于商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记，被告至今未向有关部门申请办理初始登记。原告认为被告逾期交房、逾期办理初始登记的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。应自商品房交付使用后365个工作日，至实际办妥初始登记之日，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告熙日公司辩称，一、根据原、被告商品房买卖合同第九条的约定，交房日期为2016年的12月31日。另外根据补充协议第六条的约定，出卖人与买受人相互给了对方九十天的宽展期，在该九十天宽展期内，互不追究对方的违约责任。星月绿洲小区在2017年的1月23日已经完成了五方验收及消防验收，已经达到合同约定的交房条件。根据上述合同约定以及实际情况，被告在本案中不应当承担延期交房的任何违约责任。二、合同第二十一条第三款对本案诉争房屋的权证、办理期限作出了明确约定，即在交房后的730个工作日完成房屋产权证的登记再加365个工作日完成土地使用权证的办理，因为我们国家现在对于房屋所有权证和土地使用权证实行双证合一，即不动产权证，合同中约定的权证办理期限应当是三个365个工作日以后，本案目前远远没有达到合同约定的办证期限。其中，栋证的办理，只是不动产权证办理中间的一个过程。栋证的办理也是将所有权办理至开发商，也就是被告的名下，对原告不产生任何影响。因此，原告诉请被告要求支付迟延办理初始登记的违约金，以及要求被告在90日内办理初始登记及不动产权证，这两个诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。三、新月绿洲小区没有按照预定的期限完成竣工验收手续的办理并非被告原因所致，而是因为主城区对周边的市政基础建设的需要，影响了项目的正常竣工验收手续的办理，这其中就包括了王家湾路的修建、普瑞路规划的变更，以及地铁四号线的施工，这种种原因系不可抗力的，这个情形被告本身没有过错，不应当承担违约责任。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告胡智慧、刘素兰与被告熙日公司签订合同编号为201500072902的《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区，建筑面积93.30平方米，单价每平方米4638元，总房价432725元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，原、被告签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲8号、10号栋房屋均经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2016年12月30日，被告熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知星月绿洲8号栋业主于2016年12月31日携带身份证、购房合同等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。原告胡智慧于2017年2月15日在《业主入伙会签单》、《收楼资料签收表》、《钥匙签收表》上签名。至法庭辩论终结之日，被告尚未办理房屋初始登记，亦未办理不动产权登记。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《长沙晚报》刊登的《交房通知》、《业主入伙会签单》、《收楼资料签收表》、《钥匙签收表》及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于被告熙日公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算。双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。被告虽然提交了2016年12月30日《长沙晚报》刊登的《交房通知》，但被告通知交房时，涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件。被告未提交其他证据证明其另行书面通知原告办理交房手续，本院按原告实际收房时间2017年2月15日确定为被告向原告交房的时间。原告收房的时间超过双方合同约定的交房时间。关于逾期交房违约责任的承担，《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容相矛盾。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容不一致的，以《补充协议》第六条约定为准。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。根据上述约定，被告在约定交房日期90日内无需向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算，违约金的标准为《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条约定的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。从2017年1月1日计算到2017年2月15日，被告逾期交房46天，逾期交房天数小于90天，被告可以不向原告支付逾期交房违约金，对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当支付迟延办理初始登记的违约金的问题。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。涉案房屋的初始登记不办理至原告名下，办理房屋初始登记是办理不动产权证的前置行为，被告未在约定的时间内办理初始登记，不必然导致原告不动产权证办理的迟延，对原告的权利义务不产生实质影响，故原告要求被告承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当在90日内办理初始登记和不动产权证的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第二十一条中约定在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。虽然新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定没有进行协商变更，但向有关部门提交资料并申请办证的义务承担主体仍为被告。长沙市望城区从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。按合同约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满。另如前所述，涉案房屋的初始登记不办理至原告名下。故原告请求判令被告在90日内办理初始登记及不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告关于合同中办理房屋所有权证和土地使用权证时间约定违法的主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡智慧、刘素兰的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由原告胡智慧、刘素兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡 慧二〇一八年十一月二十七日代理书记员  袁子怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。