河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民终4855号上诉人（原审被告）：杜丽霞。委托诉讼代理人：许文友，河南文友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省鑫豪物业服务有限公司。法定代表人：马宏安，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛雪芬，女，系该公司员工。上诉人杜丽霞与被上诉人河南省鑫豪物业服务有限公司（以下简称鑫豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人杜丽霞及其委托诉讼代理人许文友，被上诉人鑫豪物业公司委托诉讼代理人牛雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜丽霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付物业费3773元整；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未经全体业主同意，擅自设置电梯、门禁卡，给上诉人生活带来诸多不便，没有对小区公共绿化进行任何养护管理服务，水系景观被填埋，小区内杂草丛生，也没有对消防器材设备提供维护管理服务，对损坏设备没有及时维修，在管理服务上存在很多瑕疵，上诉人不应向其支付其没有提供服务的物业费。上诉人于2013年8月6日交纳的物业费是按照每平方米每月0.59元收取的，现我按每平方米每月1.2元收取不合理。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决错误。鑫豪物业公司辩称，鑫豪物业公司是在与小区业主委员会签订协议并达成约定的情况下安装的电梯卡和门禁卡，同时，鑫豪物业公司为小区内的公共设施、消防设施提供了完善的物业服务，上诉人应当按时足额缴纳物业管理服务费。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。鑫豪物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告2013年5月6日至2017年7月5日的物业费7675元；2、判令被告按照每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的违约金自2013年5月6日计算至2018年2月26日的违约金2000元，违约金超出部分自愿放弃；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告杜丽霞系安阳市文峰区书香雅居9号楼2单元703室房屋的业主，建筑面积为127.91平方米。2012年11月5日，安阳市书香雅居业主委员会与原告鑫豪物业公司签订了《安阳市书香雅居住宅区物业服务合同》，该合同约定：安阳市书香雅居业主委员会选聘原告为书香雅居小区提供物业服务；委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备及场所的使用、维修、养护和管理，公共区域及地下室走道的清洁卫生，公共绿化养护和管理，居住区内车辆行驶、停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；合同期限为两年，自2012年11月5日起至2014年11月5日止；物业费收取标准由业主按购房合同载明的其拥有物业的建筑面积交纳，合同约定的面积与房产登记面积不一致的，以房产证登记面积为准多退少补，具体标准为住宅1层0.8元/月/平方米，住宅**1.2元/月/平方米；业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期每日按应交纳费用的千分之三标准向乙方支付违约金。该物业服务合同到期后，2014年11月5日，安阳市书香雅居业主委员会又与被告签订了《安阳市书香雅居住宅区物业服务合同》，该合同约定：安阳市书香雅居业主委员会选聘原告为书香雅居小区提供物业服务；委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共同设施设备及场所的使用、维修、养护和管理，公共区域及地下室走道的清洁卫生，公共绿化养护和管理，居住区内车辆行驶、停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；合同期限为两年，自2014年11月5日起至2016年11月5日止；物业费收取标准由业主按购房合同载明的其拥有物业的建筑面积交纳，合同约定的面积与房产登记面积不一致的，以房产证登记面积为准多退少补，具体标准为住宅1层0.8元/月/平方米，住宅，住宅**1/月/平方米；业主或物业使用人违反本合同约定未能按时交纳物业服务费用的，逾期每日按应交纳费用的千分之三标准向乙方支付违约金。该物业服务合同到期后，2016年11月5日，安阳市书香雅居业主委员会再次与被告签订了《安阳市书香雅居住宅区物业服务合同》，该合同约定：安阳市书香雅居业主委员会选聘原告为书香雅居小区提供物业服务；委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共同设施设备及场所的使用、维修、养护和管理，公共区域及地下室走道的清洁卫生，公共绿化养护和管理，居住区内车辆行驶、停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；合同期限为两年，自2016年11月5日起至2018年11月5日止；物业费收取标准由业主按购房合同载明的其拥有物业的建筑面积交纳，合同约定的面积与房产登记面积不一致的，以房产证登记面积为准多退少补，具体标准为住宅1层0.8元/月/平方米，住宅2层1，住宅**1平方米，住宅3层1，住宅**1.12元/月/平方米住宅**1/平方米，住宅5层1，住宅**1/平方米，住宅6层1，住宅**1/平方米，住宅7层以，住宅**以上1平方米；业主或物业使用人违反本合同约定未能按时交纳物业服务费用的，逾期每日按应交纳费用的千分之三标准向乙方支付违约金。2014年11月5日，原告张贴物业费催缴单，其内容为：尊敬的9-2-703业主，您家的物业费于2013年5月6日到期，期间也电话联系过您，至今尚未缴纳您所欠的物业费，请您在百忙中抽时间尽快到物业办缴纳您的物业费。2016年3月6日，原告张贴物业费催缴单，其内容为：尊敬的9-2-703业主，您家的物业费于2013年5月6日到期，期间也电话联系过您，至今尚未缴纳您所欠的物业费，请您在百忙中抽时间尽快到物业办缴纳您的物业费。被告认可2013年5月6日至2017年7月5日的物业费未向原告交纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，安阳市书香雅居业主委员会与原告鑫豪物业公司签订《安阳市书香雅居住宅区物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告依据安阳市书香雅居业主委员会选聘和签订的物业服务合同为书香雅居小区提供物业服务，被告杜丽霞作为该小区的业主，应当向原告支付物业费。被告辩称原、被告没有合同关系，无需支付物业费的意见，不予采信。被告辩称没有召开过业主大会，没有讨论决定与原告签订物业服务合同，属该小区业主委员会内部管理问题，被告该项辩称不予采信。被告房屋在7层，建筑面积为127.91平方米，根据三份《安阳市书香雅居住宅区物业服务合同》约定物业费7层业主按建筑面积交纳，2012年11月5日至2018年11月5日均按1.2元/平方米/月计算，被告2013年5月6日至2017年7月5日期间的物业费应为7674.6元（1.2元/平方米/月×127.91平方米×50个月）。被告辩称经常发生盗窃、汽车剐蹭事件，未提交证据予以证明，不予采信；被告称其汽车被剐蹭，新电动自行车被盗，如有损失，可另行主张权利；被告辩称2016年3月14日之前的物业费已超过诉讼时效，原告于2014年11月、2016年3月先后两次进行过催交，被告该项辩称意见不予采信。结合原、被告陈述和证人出庭证言，以及其他业主陈述，可知原告将电梯设卡、小区东门设卡、绿化被毁损、公共设施损坏、车辆停放不规范，物业服务存在一定瑕疵，但物业服务是一个长期持续、不断完善的过程，如果物业存在瑕疵就不交物业费，物业服务将无法正常开展，不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益，原告应不断做好物业服务工作，对于发现的问题和业主提出的问题及时进行维修、养护管理和维护。综上所述，原告主张被告交纳2013年5月6日至2017年7月5日期间的物业费7675元过高，确认为7674.6元；其主张的违约金2000元，因物业服务存在一定瑕疵，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杜丽霞应于本判决生效之日起十日内支付原告河南省鑫豪物业服务有限公司2012年11月5日至2017年7月4日期间的物业费7674.6元；二、驳回原告河南省鑫豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，减半收取计25元，由被告杜丽霞负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，安阳市书香雅居业主委员会是代表该小区业主进行相应民事行为的合法组织，其代表小区全体业主与鑫豪物业公司先后签订的三份《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，本院对此予以确认，上述《物业服务合同》应对小区全体业主具有法律约束力，杜丽霞作为该小区的业主，应当按照上述《物业服务合同》的约定履行相应的缴费义务，杜丽霞主张上述《物业服务合同》不是其本人意思表示，对其不产生法律效力的理由不能成立，本院不予支持。因鑫豪物业公司按《物业服务合同》约定入驻安阳市书香雅居小区并为该小区提供物业服务的事实清楚，杜丽霞对此并无异议，故杜丽霞应当按时缴纳相应的物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对物业公司没有履行、养护、管理和维护义务的，业主可请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以消极地拒绝缴纳物业费进行对抗。本案中，杜丽霞上诉称鑫豪物业公司没有尽到合同约定义务，存在对小区内物业管理服务差、环境绿化不到位等问题并提交照片予以以证明，据此要求鑫豪物业公司扣减未满足合同约定服务内容的收费项目，因杜丽霞所提交的照片等证据并不能有效证明鑫豪物业公司构成严重违约、行为违法或给其个人造成实际损失的相应事实，杜丽霞上诉请求鑫豪物业公司应扣减相应物业服务收费数额的理由、证据不足，本院不予支持。如确因鑫豪物业公司的原因，给其造成实际损失的，杜丽霞可持相应证据另行主张。故杜丽霞本案上诉请求的理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人杜丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人杜丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  段合林审判员  彭立辉二〇一八年十一月二十六日书记员  王小璐