天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初10275号原告：汝蓓蓓，女，1982年7月22日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。诉讼委托代理人：ＸＸ，天津四方君汇律师事务所律师。被告：薛宝成，男，1957年9月23日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。法定代理人：薛宝霞（系被告之姐），女，1959年9月24日出生，汉族，天津市中心药业第六中药厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：董延峰，天津万钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志彪，天津万钧律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。统一社会信用代码911201047972646279法定代表人左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。原告汝蓓蓓与被告薛宝成及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汝蓓蓓及其委托诉讼代理人ＸＸ，被告薛宝成之委托诉讼代理人吴志彪、董延峰，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人孙桂荣、李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告双方于2016年12月23日签订的《天津市房产买卖协议》，即协助原告将坐落于天津市河西区隆昌路鹤望里4-38-916-918房屋登记权利人变更至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月16日，原告经第三人居间介绍与被告签订《房产交易合同》，约定原告以人民币950000元的价格购买被告名下天津市河西区利民道鹤望里36-43门38门916-918室公产房屋一套，并约定双方为办理过户所需的全部费用及买卖居间代理费均由原告承担。原告于合同签订当日给付被告定金20000元，并向第三人支付居间服务费19000元。2016年8月22日，原告向第三人支付25048元委托第三人代为办理购买被告诉争房屋产权手续，第三人于当日将该费用交至天津市河西区东楼房管站，后被告于2016年11月14日取得诉争房屋不动产权证。2016年12月23日，原、被告双方在天津市河西区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋总价款700000元，其中原告首付款350000元，银行贷款350000元，后原告于2016年12月27日将首付款350000元存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市光大银行设立的专用账户。同时，根据双方于2016年12月28日签订的《补充协议》的约定，原告于当日向被告名下银行账户转账230000元，用于支付被告除资金监管700000元、已付定金20000元之外的房屋差价款。至此，原告履行了合同约定的全部付款义务。2017年1月10日，被告以房屋价格上涨为由告知第三人要求原告加价500000元，否则不予办理过户手续。原告认为被告的行为构成违约，故成诉。被告辩称，请求驳回原告的全部诉请。被告为限制行为能力人，原、被告之间的房屋买卖合同是在被告不能完全辨认自己行为能力的情况下签订的，薛宝霞作为法定代理人，对合同事前不知情，对合同签订后不同意也不追认，故合同应属无效。且原、被告之间的合同是以合法形式掩盖非法目的，应属无效。根据合同约定，原告负担过户全部费用，原告欺诈被告，将原告的购房款950000元隐匿，在天津市房产买卖协议上通过定位700000元以达到偷税漏税的非法目的。这种行为是法律法规禁止的，原告具有规避法律的故意。第三人述称，同意原告诉讼请求，同意继续履行合同，合同合法有效，贷款已经审批通过，具备履行条件，应继续履行。签订合同时，被告并不存在精神异常的现象，包括购买产权手续，故不存在追认的问题。网签合同之所以定为700000元，是双方真实意思表示，且有补充协议为证。原告就其主张，向本院提交如下证据材料：1、房产交易合同，证明双方签订合同情况及合同内容；2、天津市房产买卖协议，证明合同内容及首付、贷款数额；3、天津市不动产登记申请书，证明被告同意将诉争房屋过户给原告；4、河西区存量房屋交易价格承诺书，证明双方签订该承诺书的时间，及原告付款方式、房产交付时间；5、补充协议，证明原告于2016年6月16日、2016年12月28日分别向被告支付定金20000元及首付款230000元；6、收条，证明被告收到定金的事实；7、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明原告于2016年12月28日向被告转账230000元；8、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证，证明原告于2016年12月27日将首付款350000元存入监管账户；9、天津链家宝业房地产经纪有限公司买卖/租赁业务预收款收据，证明原告支付中介各项费用情况；10、收条，证明第三人工作人员申航于2016年8月22日收到原告交付的购买诉争房屋产权费用25000元，代为办理购买产权手续；11、天津市出售公有住房专用票据，证明原告为被告支付购买产权费用共计25048元；12、天津市非税收入统一缴款书，证明原告代被告缴纳登记费80元；13、不动产权证书，证明被告于2016年11月14日取得诉争房屋所有权证；14、录音（附文字版），证明原告及其朋友、中介两位工作人员，共同到被告家中沟通过户事宜，被告以价格上涨为由拒绝办理过户手续。该证据能客观、真实、充分证实被告的思维清醒、逻辑正常、交流无障碍，了解房地产市场行情，且一人生活，不需他人照料；15、录像（附文字版），证明2017年1月11日第三人与原告沟通时表示，被告本人以房屋价格上涨为由要求原告加价500000元，否则只能赔偿违约金，且被告明确告知第三人，已经做了最坏的打算。第三人证实被告本人能够与第三人工作人员进行完全正常、有效的对话沟通，没有任何××二级所体现的症状；16、录音（附文字版），证明2017年2月3日第三人证实被告本人到门店登记出售房屋信息，没有发现被告存在精神问题。同时，第三人能够证实被告独自生活，看到过被告下楼买菜；17、录音（附文字版），证明2017年2月6日第三人电话联系被告，告知原告贷款已经批下来了，可以办理过户手续，但被告明确表示不予配合。整个交谈过程不存在交流障碍，被告主动和第三人工作人员寒暄，客观证实被告不存在精神疾病。被告就其主张，向本院提交如下证据材料：1、河西法院（2017）津0103民特38号判决书，证明被告为限制民事行为能力人，原、被告之间签订的合同应为无效合同；2、天津市安定精神疾病司法鉴定所精神疾病司法鉴定意见书，证明被告为××患者，没有对日常事务的分析判断能力，不能完全辨认自己的法律权利和法律义务，不能做出真实的意思表示，难以维护自己的合法权益，其对外签订的合同应属无效。3、残疾证、病历、精神疾病司法鉴定意见书，证明被告自2000年起长期患有××，属于限制民事行为能力人，双方签订的合同，未经薛宝霞追认应为无效合同，且合同是在被告患病期间签订的；4、相关司法判例，证明相关类似案件供法庭参考。第三人未向本院提交证据材料。原告针对被告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1真实性不认可，与本案无关；对证据2真实性不认可，该证据显示被告于2000年2月27日第五次住院，距离诉争房屋买卖间隔了16年，期间没有再次住院；另外，三中心住院病历显示被告是脑梗，神智清醒，与精神疾病无关。上述两份证据均发生在诉争房屋买卖合同签订以后，我们无法否定合法性，但与本案不存在关联性。且鉴定结论为限制行为能力，但形成时间是在合同签订后产生的，无法证明被告在其证据形成前已经属于限制行为能力人；对证据3中残疾证认为有效期是十年，该证书与被告的情况不符，也有的病情已经康复，但是手中还持有残疾证的，病历全部都是第三中心医院的，不是精神疾病的医院，可以看出不是频繁住院，原因也不是××，住院记录内容描述了被告住院及出院时的精神是正常，司法鉴定意见书认为因特殊程序的原因无法介入，根据原告提交的证据，被告意识是正常的，谈话七个月之前整个沟通过程，被告意识完全正常的情况下表述，被告在签合同时是限制民事行为能力人，但是被告能够认识到在七个月中所发生的全部事情，所以被告不存在精神疾病，根据录像可以证实被告不存在精神问题；对证据4认为不属于证据，不发表质证意见。被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5真实性认可，不认可证明目的；证据2原告有恶意串通偷税的情况；对证据6、7、10、13真实性认可；对证据8、9、11、12真实性不认可；对证据14、15、16、17真实性、合法性、关联性均不认可。第三人针对原告提交的证据均无异议；针对被告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，不认可证明目的；对证据3的真实性认可，不认可关联性及证明目的，有残疾证不能代表被告在这件事中不具备民事能力，签合同中被告的意识是清楚的，表述是正确的，司法鉴定书是2017年11月25日作出的，距签订合同相差一年，距网签半年，所以不能证实签合同时是无民事能力人；对证据4未发表意见。本院认证意见：原告提交的全部证据及被告提交的证据1、2、3真实合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据4与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2016年6月16日，原告经第三人居间介绍与被告签订《房产交易合同》，约定原告以人民币950000元的价格购买被告承租的天津市河西区利民道鹤望里36-43门38门916-918室公产房屋一套，并约定双方为办理过户所需的全部费用及买卖居间代理费均由原告承担。原告于合同签订当日给付被告定金20000元，并向第三人支付居间服务费19000元。2016年8月22日，原告向第三人支付25048元委托第三人代为办理购买被告诉争房屋产权手续，第三人于当日将该费用交至天津市河西区东楼房管站，后被告于2016年11月14日取得诉争房屋不动产权证。2016年12月23日，原、被告双方在天津市河西区房地产管理局签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋总价款700000元，其中原告首付款350000元，银行贷款350000元，后原告于2016年12月27日将首付款350000元存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市光大银行设立的专用账户。2016年12月28日原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告名下银行账户转账230000元，用于支付被告除资金监管700000元、已付定金20000元之外的房屋差价款。原告已于当日向被告转账支付上述款项。至此，原告履行了合同约定的全部付款义务。2017年1月10日，被告以房屋价格上涨为由告知第三人要求原告加价，否则不予办理过户手续。2017年1月11日，原、被告及第三人工作人员曾进行接洽，被告表示因房价上涨迅猛，故要求涨价，自己身体状况不佳，也需要用卖房款养老。另查，被告持有精神二级残疾证，监护人为薛宝霞。2017年3月24日，薛宝霞向本院申请认定被告的行为能力，经天津市安定精神疾病司法鉴定所鉴定，鉴定意见为“1、鉴定诊断：1、精神分裂症2、脑梗塞后遗症；2、民事行为能力评定：限制民事行为能力”，本院于2017年6月5日判决被告为限制民事行为能力人。再查，被告在合同缔约、履行过程中，未向原告及第三人陈述自己患有精神类疾病，亦未出示过残疾证。本案诉讼过程中，被告的法定代理人明确表示对被告所签订的合同不予追认。本院认为，已签订的合同对缔约方是否具有约束力应首先考虑签订合同是否出于缔约方真实意思表示。根据被告提供的证据可以证实，被告系患有精神分裂症及脑梗塞后遗症患者，并经生效判决确认为限制民事行为能力人。但该鉴定过程系发生在被告签订、履行房屋买卖合同过程之后，针对被告在当时是否具有完全民事行为能力或是否精神正常，能够清晰判断自己的行为及法律后果，原、被告均未能提供充分必要证据。为充分保障双方当事人合法利益，本案应从严把握，认定被告在签订、履行房屋买卖合同过程中不具有完全民事行为能力为宜。据此，被告在非基于真实意思表示，且因未获法定代理人追认的情况下，与原告于2016年6月16日签订的《房产交易合同》、2016年12月23日签订的《天津市房产买卖协议》及2016年12月28日签订《补充协议》，均应属无效。原告的诉讼请求，因合同归于无效，本院均不予支持。原告可另行向被告主张赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告汝蓓蓓的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告汝蓓蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  童文星代理审判员  余 涛人民陪审员  苗玉凤二〇一八年三月二十一日书 记 员  刘志青本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。