湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终1386号上诉人（原审被告）：章妙。委托诉讼代理人：张立良，湖南法至律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓清，湖南法至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张令匡。委托诉讼代理人：张小虎，湖南典明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭剑。上诉人章妙因与被上诉人张令匡、谭剑房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2018）湘0382民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章妙上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认张令匡与谭剑签订的《房屋买卖合同》无效，谭剑、张令匡对张令匡位于韶山市阳光水岸A栋2601号的房屋不与协助办理过户手续，谭剑不支付5000元违约金给张令匡。事实和理由：1、一审法院认定张令匡支付了相应价款与事实不符。按照韶山市当时房屋市场价格，张令匡少支付了每平方约1000元左右，少支付了10万元。正是因为张令匡少支付了10万元，张令匡才会借款5万元给谭剑。张令匡明显不是善意取得该房屋。2、一审法院认定上诉人没有提供张令匡明知为章妙、谭剑共有的证据是错误的。谭剑提供了《商品房买卖合同》，在合同上有章妙的签名，并且该合同已经列明章妙为共有人，再说张令匡明知章妙、谭剑为夫妻关系。3一审法院认定谭剑买卖房屋时，已经取得了章妙的授权是错误的。张令匡在法庭上陈述谭剑已经取得了章妙的授权，但没有提供证据予以证明。张令匡完全可以通过打电话、微信等方式向章妙询问谭剑是否取得了章妙的授权，但张令匡没有这样做。4、张令匡于2018年7月20日支付按揭款没有取得章妙、谭剑的同意。张令匡这样做无非是想取得房屋，更加充分说明张令匡没有支付合理的价款，如张令匡支付了合理价款，没有理由替章妙、谭剑支付按揭贷款。5、一审法院适用法律错误。一审法院认定谭剑的行为是表见代理是错误的。谭剑与张令匡签订的《房屋买卖合同》、《房屋担保补充合同》没有章妙的签名，谭剑也没有代章妙签名，如果谭剑取得了章妙的授权，张令匡会要求谭剑代章妙在合同上签字。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求支持上诉请求。张令匡答辩称：一、章妙上诉所述事实与理由均不能成立。张令匡没有少付房屋价款，章妙购买房屋价款是154888元，张令匡是22万元价款购得，且高于当时市场价格。二、张令匡与谭剑签订合同时，与上诉人章妙并不相识，谭剑提供《商品房房屋买卖合同》是在双方签订协议且被上诉人全部支付价款之后。三、张令匡买卖房屋时，有理由相信谭剑能够代表其妻子，谭剑是否通知上诉人章妙是其夫妻内部事务，责任不在张令匡。四、上诉人在一审明确表示，其知道房屋买卖是在2013年，上诉人在知晓房屋买卖以后并没有主张买卖无效，也未向法院起诉撤销该买卖合同，上诉人主张房屋买卖无效理由不成立。五、张令匡之所以支付价款后还补交27931.16元的按揭款项，是因为谭剑未及时支付按揭贷款，银行明确表示要处理该房屋的前提下，张令匡为保护自己的权利不得已支付的。请求驳回上诉，维持原判。谭剑未到庭发表答辩意见。张令匡向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务，将韶山市阳光水岸A栋2601号房屋过户给原告，并承担办理房产手续和因逾期产生的所有费用；2、依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金5000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2011年8月5日，被告谭剑（甲方）因需资金周转，在被告章妙不知情的情况下与原告张令匡（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方以总价22万元的价格将位于韶山市阳光水岸的A栋2601号房屋售予乙方；2、乙方在房产交付时支付20万元，其余2万元在房屋过户后支付；3、甲方承诺，享有该房屋共有权的权利人已同意出卖，否则承担全部责任；4、甲方负责房屋过户的所有费用；5、甲方应于2011年12月31日前将房屋或房屋权证交于乙方，否则甲方需向乙方支付违约金5000元；及其他事项。次日，原告张令匡用其妻胡茂的账户向谭剑转账支付了25万元（房款20万元，谭剑借款5万元）。同年，原告张令匡对案涉房屋进行了装修，并于次年搬进该房屋居住至今。因房屋过户事项，2013年4月9日，被告谭剑与原告张令匡及担保人肖良逵签订了《房屋担保补充合同》，约定被告谭剑应于2013年12月30日前将房屋过户至原告张令匡名下，并由担保人肖良逵为被告谭剑提供担保。2013年被告谭剑将房屋变卖给原告张令匡的事情告知被告章妙，并要求被告章妙配合过户，但章妙予以拒绝，致使该房屋至今未办理产权过户手续。另查明，2005年9月20日，被告谭剑、章妙经依法登记，取得结婚证。2009年12月9日，被告谭剑、章妙在婚姻关系存续期间以按揭贷款的方式购买了案涉的房屋一套（按揭贷款于2018年7月20日已由原告偿还完毕）。一审法院认为，一、原告张令匡与被告谭剑签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且谭剑向原告交付了房屋，原告按约定向谭剑支付了相应的价款，该合同不违反国家法律法规规定，在原告张令匡、被告谭剑之间合法有效。二、案件争议的主要焦点是，被告章妙在不知情且拒绝追认变卖房屋的情形下，其配偶谭剑能否单独处置夫妻共有财产，法律效力如何。对此，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案中，张令匡与谭剑签订合同时，谭剑承诺“享有该房屋共有权的权利人已同意出卖”，张令匡在谭剑故意隐瞒存在共同共有人的情形下，无从知悉案涉房屋还有其他共有人或共有人未授权谭剑出卖房屋，其有合理理由相信谭剑对案涉房屋具有所有权，构成表见代理。谭剑的代理行为效力及于章妙；如章妙认为谭剑的行为损害了其财产权益，可另行向谭剑主张。被告章妙辩称“谭剑将他们与开发商之间的购房合同给了原告，原告明知诉争房屋是其与谭剑的共同财产，原告不能基于善意取得诉争房屋，不属于婚姻法司法解释三第十一条第一款规定的情形，应属无效合同”的意见，因其未提交能够证实原告在购买房屋时明知房屋为二被告共有的证据，以及依据以上《中华人民共和国合同法》的规定，其辩称意见与该法律规定不符，且缺乏相关证据证实，故对其辩称意见，本院不予采纳。三、合同被确认有效后，双方争议的合同应如何履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在原告按约支付了相应的购房款之后，被告谭剑、章妙应当即应按合同约定和法律规定履行配合原告张令匡办理房屋过户手续的义务，相关的办证费用亦应由被告负责。对原告请求判令两被告履行房屋过户手续，并承担办理房产手续和因逾期产生的所有费用的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，遂判决：一、确认原告张令匡与被告谭剑于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》有效；二、由被告谭剑、章妙在本判决生效后十五日内协助原告张令匡对位于韶山市阳光水岸A栋2601号的房屋办理过户手续；如被告谭剑、章妙拒绝协助，原告张令匡可持本判决书自行向房屋登记部门办理过户手续，相关费用由被告谭剑承担；三、由被告谭剑在本判决生效后十五日内向原告张令匡支付违约金5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告谭剑、章妙共同负担。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：张令匡、谭剑于2011年8月签订的《房屋买卖合同》是否有效、效力是否及于章妙。一、张令匡与谭剑约定购房款为22万元，该价格并未明显低于市场价格。二、谭剑与章妙是夫妻关系，基于对这种特殊关系的信赖，即使在签订合同时，张令匡知道章妙是共有权人，也有理由相信谭剑已经取得章妙的同意和授权处分涉案房屋。三、张令匡已经按合同约定支付了房款，谭剑交付了房屋，张令匡对房屋装修并居住，章妙至少于2013年知道上述事实，如章妙不同意转让该房屋，应该立即退还购房款主张《房屋买卖合同》无效。四、在房屋处于有可能被银行处置的风险情况下，张令匡主动交纳按揭贷款是对自己权利的维护，并不存在过错。综上，一审法院认定张令匡、谭剑于2011年8月签订的《房屋买卖合同》有效且该合同效力及于章妙正确，上诉人章妙主张合同无效以及不承担合同义务、不支付违约金的上诉意见不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人章妙负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  曾波毅审 判 员  王 芳二〇一八年十一月二十日代理书记员  谭 茜附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。