上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初3166号原告：陈凡，男，1973年9月15日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：范凯，女，1977年4月7日生，汉族，住上海市崇明区。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告陈凡、范凯诉被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告陈凡、范凯、被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凡、范凯向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2013年12月1日起拖欠的租金46,063元(2013年12月1日到2016年6月1日，每季度租金是6,787元，2016年6月1日之后每季度租金是7,501元)。事实和理由：2013年3月，原、被告签订商铺租赁合同，将原告名下位于上海市宝山区蕴川路XXX号北上海商业广场1楼247商铺出租给被告经营，租期自2013年6月1日至2023年5月31日。根据合同约定，前三年被告应当按照原告实际投资额的3.8%支付，第四年开始应按投资额的4.2%计算。由于被告至今仅向原告共计支付租金69,299元，仍有拖欠租金未付，故涉诉。被告上海何跃实业有限公司辩称，被告已向原告支付过69,299元租金，2016年6月1日前的租金标准确实为每季度6,787元。2015年9月1日到2016年5月31日的租金超过诉讼时效，不同意支付。根据备忘录和授权函的内容，2016年6月1日后的租金标准已调整为2%，2017年6月1日后调整为2.1%。本院经审理认定事实如下：原告范凯系上海市宝山区蕴川路**北上海商业广场**房屋的权利人。2013年3月25日，原告陈凡(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就上述房屋签订北上海商业广场商铺租赁合同，主要约定，甲方将上海市宝山区蕴川路XXX号北上海商业广场1层247室商铺出租给乙方，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日至2013年11月30日为装修免租期，装修免租期内乙方不向甲方支付任何费用。本合同签订后，乙方将与商户签订租赁期不少于十年的转租合同，转租收益按以下方案支付甲方出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方每年按照甲方实际投资额3.8%的标准给予甲方出租收益金，第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中第一个月的10日前支付给甲方，乙方逾期支付的，每逾期一日，应按银行同期的日利率向甲方支付滞纳金，乙方迟延付款超过三十日的，即视作违约。2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10日进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给上海市宝山区北上海商业广场业主委员会或者上海市宝山区北上海商业广场业主委员会指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收工作小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对追讨被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。上海市宝山区北上海商业广场业主委员会根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。另查明，自2013年起，被告与北上海商业广场大部分业主陆续签订了租赁合同，约定从2013年12月1日起，按各业主投资总额的3.8%作为年回报，由被告统一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情况日益严重，业主陆续向本院提起诉讼，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院经审理后作出判决，确定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滞纳金。本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。在双方合同履行期间内，被告未按约付清租金，原告要求被告支付租金的请求，符合合同约定，本院予以准许。本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月上海市宝山区北上海商业广场业主委员会关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，该程序并不存在严重瑕疵，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主已集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重毁约，签约业主依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖。作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。依据上述分析，本院认为，被告在租赁合同履行期间内拖欠的租金，原告有权主张，被告关于超过诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。关于原告就2016年6月1日后租金的主张，因双方合同已经提前终止履行，本院无法予以准许。2013年12月1日至2016年5月31日期间被告应向原告支付租金67,870元，而被告已实际支付69,299元，被告向原告支付的租金金额已经超出合同有效期内的租金，原告再行要求被告支付租金，本院无法准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：原告陈凡、范凯要求被告上海何跃实业有限公司支付自2013年12月1日起拖欠租金等诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取517元，由原告陈凡、范凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年三月二十三日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。