河北省沧州市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0902民初405号 申请人：王舒俪，女，1984年4月8日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：贾智明，河北来仪律师事务所律师。 被申请人：王风希，男，1938年2月15日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：陈勇，河北东方伟业律师事务所律师。 原告王舒俪与被告王风希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王舒俪向本院提出诉讼请求：1请依法判令被告向原告交付新华区家园（三里嘉苑）3-1-703室；2、被告行为构成违约，请依法判令被告支付原告违约金100000元人民币；3、请判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告通过河北省壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司，于2012年4月13日签订一份《房屋买卖合同》，原告购买被告拆迁安置房屋一套。合同约定：房产位于新华区家园（三里嘉苑）3-1-703室；建筑面积64平方米；房屋成交价为205000元人民币。原告按合同约定履行了自己的合同义务，被告并未按合同约定向原告交付房屋，这已构成违约。原告多次找被告要求被告向原告交付房屋，但被告一直不与配合。原告认为，按照合同法第一百零七条、一百一十四条，应当判令被告交付房屋并支付违约金。为维护原告的合法民事权益，特诉至贵院，望判如所请。 王风希辩称，被告不存在违约，不存在不交付房屋行为，原告所诉违约金过高。 原告为证明其主张提供证据如下： 1、授权委托书，证明杜领琴具有代理权，有权签订履行合同； 2、房屋买卖合同，证明被告将房屋卖给原告，约定交房事实及违约责任； 3、收条、中介的收据、银行转账记录，证明原告已经按约定履行了支付房款义务； 4、拆迁补偿协议，证明王风希系房屋权利人； 5、录音5份，证明被告同意卖房但违约的事实。 被告质证认为，证据1-4真实性均没有异议，但不能证明被告存在违约行为，且能够证实原被告都在积极履行合同。录音中原告和杜领琴通话内容中并没有表达出被告不配合领钥匙及不交付房屋不卖房的事实，只是反映了在办理相关手续过程中存在的一些问题。无法办理更名是因为开发商的原因。 被告未证明其主张提供证据如下：住宅专项维修资金交存通知单、缴费通知单、证人王某的证言，证明被告一直积极履行合同义务，配合原告领钥匙，是原告不交钱。 原告质证认为，第一次去领钥匙是因为被告没带齐证件，所以没有领成。交房的义务人是被告，被告应履行通知义务，在第一次因被告的原因未领成房屋钥匙后，被告仍应尽通知义务协助原告领取房屋钥匙且根据我们提供的第一段录音，原告想领钥匙，要求杜领琴予以配合，但是杜领琴拒不配合，后原告说等杜领琴的电话，杜领琴也予以认可。在随后的原告的继续追问的录音中就出现了杜领琴加房价的违约行为，所以违约方是被告。 本院经审理认定事实如下：2011年1月7日，北京博达房地产开发有限公司与王风希签订《房屋拆迁补偿协议》，1月8日博达房地产向王风希出具《三里家园被拆迁居民结算凭证及安置卡》，安置房屋中有本案涉案房屋3号楼1单703室 2012年4月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：售房人王风希（杜领琴）、购房人王舒俪，中介方河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放二店……第一条：1、甲方自愿将坐落在新华区家园、三里嘉苑3-1-703的房屋出售给乙方，该房屋为期房，交房期限以开发商为准。房屋所有权人：王风希，房屋性质：私产，……房证下发日期以开发商为准，……特殊情况：甲方保证把房屋产权更名到乙方名下，改名当日打款，王风希全权委托杜领琴办理该房屋一切相关事宜。……第三条：甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币205000元，该房屋产权过户相关费用由甲承担，第五条：（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向病房交付定金人民币5000元……（2）乙方支付其余房款的具体方式：经甲乙双方协商一致约定于2012年4月16日之前，乙方准备房款200000元到开发商处更名，更名当日乙方一次性转账给甲方，改名所需费用全部由甲方承担，之后的后续费用（契税、天燃气、入户费、维修基金）等全部由乙方自行向开发商处交涉，定金5000元由丙方代收。（3）待乙方交清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方主持甲、乙双方验收、交接房屋。甲乙双方再房屋交接单上签字确认。……第六条：4、特殊约定：本合同第一条该房屋基本情况由甲方提供，甲方应保证其真实有效，如有虚假不实承担违约责任，该房屋交房时间以开发商交付使用时间为准，甲方保证开发商处产权直接下王舒俪房证，一旦没有下王舒俪房证由王风希产权过户到王舒俪名下所产生的过户费用全部由甲方承担……第九条：约定其他事事宜：1、房产证面积以房管局实测面积为准，多出部分有乙方自行到开发商处交涉，少于部分由甲方退于乙方（按成交价格退）；2、双方不得违约，如有一方违约房款全部退还守约方，再赔偿守约方100000元；3、甲方把产权更名到乙方或乙方指定人名下所需费用全部由甲方承担，后期延续的费用由乙方自行向开发商处自行支付；4、被拆迁人应补交安置方回迁楼房差价34490元全部由甲方承担与乙方无关。……甲方签字：王风希，杜领琴代，乙方签字：王舒俪。 同日，王风希向杜领琴出具了《授权委托书》，主要内容为：本人委托上述受委托人办理三里家园3-1-703房屋签订买卖合同及相关事项，特此授权。授权范围：权全办理收房款改名事项，委托人王风希全权授权委托人杜领琴办理该房屋出售及收回房款更改房屋名称等事宜的权利，将全程协助购房者将房屋产权证办理完毕为止。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。 2012年4月13日，王舒俪向中介公司交纳了1800元中介费 2012年4月16日，王舒俪通过银行向杜领琴账户转账20万元。同日，杜领琴向原告出具收条一张，内容为：今收到王舒俪购买我（杜领琴）出售三里家园（三里嘉苑）3号楼1单703房购房款全款合计贰拾万伍仟元整。 2017年3月15日，北京博达房地产开发有限公司沧州分公司向王风希出具了《住宅专项维修资金交存通知单》，住宅维修资金交存金额为7350.2元。 新华三里家园物业服务中心向王风希出具《交费通知单》，其中房费差价应补合计9729元，代收费项1669.81元，物业收费明细281元。 因双方存在纠纷，对上述两项费用，双方未交纳，房屋钥匙尚未领取。 上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告所提供的证据，证人证言予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告通过第三方中介公司所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。双方应当按合同的约定履行自己的义务。原告王舒俪在签订合同当后向被告王风希所指定的委托人杜领琴支付了购房款205000元，被告应当按照合同第五条第1款第（2）项的约定为原告办理更名事宜，被告王风希未按合同约定履行义务的行为已构成违约。 对于原告主张被告交付涉案房屋。本院认为，根据《房屋买卖合同》第五条第（2）、（3）项的约定，被告应当首先协助办理更名，之后原告缴纳后续费用。现虽因第三人开发商的原因导致双方无法办理更名，其无法办理的违约责任应由被告承担，但原告应按合同约定缴纳税费。原告缴纳完毕后，被告应按约定履行交付义务，协助原告办理过户手续并缴纳过户费用。 对于原告主张被告按照合同第九条约定给付违约金10万元；被告主张违约金过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院酌定违约金按房屋成交金额20.5万元的30%计算，即61500元。 对于被告主张其未违约，杜领琴虽然是被告的代理人，但原告已去被告家里认识被告本人，所以对杜领琴在电话中加价房款的行为原告需向被告进行核实，由被告进行确认，但该行为未经确认，所以该行为不能推定为被告的行为。本院认为，首先通过原告所提供的电话录音可以证明，原告授权的委托代理人杜领琴以家庭矛盾为理由拒不交付房屋，并向原告表示增加价款。根据被告出具的《授权委托书》，代理人在办理涉案房屋出售及回收房款的行为所产生的法律后果，被代理人均同意承担法律后果。因此，因代理人杜领琴的行为导致的后果应由被代理人王风希承担。 对于被告主张无法办理更名是因为开发商的原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照合同约定解决。故对因第三人开发商的原因导致被告违约，其应当向原告承担违约责任，对被告的该主张本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告王舒俪按《房屋买卖合同》的约定交纳完毕各项税费后（专项维修资金等），被告王风希向原告王舒俪交付新华区家园（三里嘉苑）3-1-703室房屋； 二、被告王风希于本判决生效后十日内向原告王舒俪支付违约金61500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由被告王风希承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  沈志学 二〇一八年三月二十七日 书记员  胡晓岑