福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0681民初6995号 原告：曹仁义，男，1980年3月20日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：张嘉嘉，福建自晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈绿祥，福建自晖律师事务所律师。 被告：谢建萍，女，1976年8月29日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 曹仁义与谢建萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案，后曹仁义于2017年11月24日向本院申请财产保全，请求查封、冻结、扣押谢建萍所有的价值844365元的财产。担保人福建日鑫担保有限公司于2017年11月27日出具诉讼财产保全担保函，对曹仁义的财产保全申请提供担保。本院于2017年11月27日裁定查封谢建萍所有的址在角美镇文圃商城1幢407室房产一套,并不予办理过户登记手续,查封期限三年。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹仁义的委托诉讼代理人张嘉嘉，谢建萍到庭参加诉讼。审理中，曹仁义与谢建萍共同向本院申请庭外和解，期限一个月。本案现已审理终结。 曹仁义向本院提出诉讼请求：1.判令解除曹仁义与谢建萍2017年4月15日签订的《房产买卖合同》。2.判令谢建萍立即返还购房款550000元及利息（从起诉之日起以550000元为基数，按银行同期同类贷款利率计算）。3.判令谢建萍支付违约金226000元。4.判令谢建萍承担曹仁义因本案支出的律师代理费35000元。5.判令谢建萍承担居间代理费28250元、代办费1500元、房屋评估费3615元。2017年12月29日，曹仁义在原诉讼请求的基础上，增加一项诉讼请求，即判令谢建萍承担本案保全申请费。事实和理由：2017年4月15日，曹仁义与谢建萍签订一份《房产买卖合同》，双方约定：曹仁义向谢建萍购买谢建萍名下的位于漳州市产，成交价为113万元，双方还对购房款的支付时间及支付方式、交付房屋的时间及办理过户的时间进行了约定。《房产买卖合同》签订后，曹仁义除按约定支付购房定金200000元、购房首付款300000元外，还提前支付了50000元购房款给谢建萍。谢建萍却违反合同约定，没有按时交付房屋和办理过户手续。后曹仁义发现涉案房产在2017年4月底已被人民法院查封。曹仁义认为谢建萍的行为已经构成根本违约，因此诉至本院，请求判如所请。 谢建萍辩称：1.本案《房产买卖合同》合法有效，双方当事人应当继续履行。2.《房产买卖合同》第六条约定房屋限制转移的条款应当认定为无效，谢建萍不存在违约行为。3.本案《房产买卖合同》签订时，房屋仅有贷款，无其他争议和查封；《房产买卖合同》签订后，案外人无理起诉、查封房产，导致谢建萍与曹仁义之间履行合同产生障碍，并非谢建萍自身原因导致。 本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，曹仁义（买受人）与谢建萍（出售人）签订一份《房产买卖合同》，主要约定：一、出售人将坐落于漳州市产（产权证号：龙房权证字第××号）出售给买受人，该房屋建筑面积139.06平方米，总成交价1130000元。二、买受人应于2017年4月15日向出售人支付定金200000元，于2017年7月1日前向出售人支付第一笔购房款300000元，于办妥房产权属转移登记手续当日向出售人支付第二笔购房款300000元，同日与出售人共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为330000元。三、出售人与买受人应于2017年10月15日前共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续，出售人承诺于2017年12月31日前，将落户在该房产的原有户口全部迁出。四、出售人应于2017年8月1日前将该房产交付给买受人。五、出售人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。1、出售人提供的该房产所有权证等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致买受人无法取得房产所有权的；2、该房产被查封或限制转让，导致买受人无法取得房产所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4、拒绝将该房产出售给买受人的；5、将该房产出售给第三方的。六、守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。曹仁义于2017年4月15日向谢建萍支付购房定金200000元，7月9日支付购房款300000元，9月10日支付购房款50000元，已付款项共计550000元。 同时，谢建萍（甲方）、曹仁义（乙方）与居间人厦门丹厦房产行销策划有限公司（丙方）三方签订一份《居间服务合同》，主要约定：“本次交易居间代理费是28250元，由乙方承担。在居间服务中，导致买卖合同无法继续履行的，丙方不承担责任，且本合同约定支付的居间代理费支付方仍应支付费用，同时守约方有权向违约方追偿居间代理费的损失。”2017年4月15日，曹仁义向居间人厦门丹厦房产行销策划有限公司支付居间代理费28250元。 另查明：在签订本案《房产买卖合同》之前，谢建萍已将本案讼争的房产出售给案外人罗小平。后谢建萍与案外人罗小平发生合同纠纷，罗小平将谢建萍诉至本院，本案讼争的房产于2017年4月28日因谢建萍与案外人罗小平之间的纠纷被本院查封，至2017年11月29日，本案讼争房产仍处于被查封并限制过户状态。 又查明：曹仁义于2017年11月16日委托律师作为诉讼代理人提起本案诉讼，支付律师代理费35000元。2017年11月27日，经曹仁义申请本院对讼争房屋采取保全措施，曹仁义向本院交纳保全申请费4742元。 上述事实有《房产买卖合同》、《居间服务合同》、收据、转账记录、房屋登记信息查询结果证明、委托代理合同、收费发票及双方当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，曹仁义与谢建萍经居间人介绍，在平等、自愿的基础上签订的《房产买卖合同》和《居间服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行义务。谢建萍辩称《房产买卖合同》第六条无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据。本案中，曹仁义按照合同约定按时支付购房款，而谢建萍在《签订房产买卖合同》未如实向曹仁义告知已将讼争房屋出售给案外人罗小平，谢建萍与案外人罗小平之间的合同纠纷直接导致本案谢建萍未能如约与曹仁义办理房产权属转移登记手续，根据《房产买卖合同》“谢建萍应于2017年10月15日前与曹仁义一起向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续，逾期履行超过15日的，构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同。”的约定，谢建萍的行为已经构成根本违约，曹仁义要求与谢建萍解除《房产买卖合同》，合法有据。合同解除后，谢建萍应返还曹仁义购房款550000元，并根据合同约定赔偿曹仁义226000元（1130000元×20%）、居间代理费28250元、委托律师代理费35000元、保全费4742元。因曹仁义与谢建萍未就《交易服务合同》无法继续履行时约定代办费和评估费的承担问题，且至本案辩论结束之前，该两笔费用并未实际发生，故曹仁义请求谢建萍承担该两笔费用缺乏依据。因双方在《房产买卖合同》已就违约责任进行约定，曹仁义要求谢建萍赔偿损失时又另行要求谢建萍支付购房款资金占用期间的利息，缺乏依据，也与公平原则相悖。 综上所述，曹仁义要求解除与谢建萍签订的《房产买卖合同》，要求谢建萍返还购房款、支付违约金、承担居间代理费和因本案支出的律师代理费可以支持；但要求谢建萍支付利息、代办费和房屋评估费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告曹仁义与被告谢建萍2017年4月15日签订的《房产买卖合同》。 二、被告谢建萍应于本判决生效之日起十日内返还原告曹仁义购房款550000元。 三、被告谢建萍应于本判决生效之日起十日内支付原告曹仁义违约金226000元、居间代理费28250元、律师代理费35000元、保全费4742元，共计293992元。 四、驳回原告曹仁义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15585元，减半收取计7792.5元，由被告谢建萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄清江 二〇一八年三月十六日 书记员  曾舒萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 -2- -7-