江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终3007号上诉人（原审被告）：张建玉，男，1977年11月10日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：赵汶杰，江苏南京知识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政钦，江苏南京知识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶西刚，男，1981年9月30日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：顾海娟，女，1987年11月6日生，汉族，住泰州市海陵区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：凌晨，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。上诉人张建玉因与被上诉人陶西刚、顾海娟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤了各方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人张建玉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：该买卖合同属于未经追认的效力待定合同，因房产共有人陈芬至今不予追认该合同，所以该合同应归于无效。一审法院判赔24万元过高，且无法律依据，损害了上诉人的合法权益。被上诉人陶西刚、顾海娟辩称，被上诉人损失客观存在，且损失巨大。2017年春节开始泰州房价迅猛上涨，被上诉人多次要求上诉人履行合同均未果，只能另行购买房屋以减少损失。我们损失的衡量也是从每平米的单价予以考虑的。被上诉人新购房屋价值在8700元每平米，而上诉人出售给被上诉人的房屋价值5000多元每平米，购买的房屋面积在100多平米，两者的差距是40万元左右。因了解和考虑到上诉人在购房中出现的一房二卖情形，存在需多方赔偿问题，所以放弃部分请求，也是出于对上诉人的同情。但是上诉人不能据此否认案涉合同的有效性，根据最高院买卖合同司法解释规定，案涉合同有效。请求二审维持原判，驳回上诉。一审法院经审理查明以下事实：2016年11月1日，张建玉与陶西刚、顾海娟签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定陶西刚、顾海娟购买张建玉所有的泰州市××河滨××室商品房，建筑面积为132.42㎡，总价款为74.3万元。陶西刚、顾海娟在合同签订时，须支付购房定金2万元；双方约定2017年2月28日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，陶西刚、顾海娟在张建玉签字交易部门收件后支付首付款人民币22.3万元。合同同时约定，双方于2017年6月28日前交付房屋，陶西刚、顾海娟入户，同时陶西刚、顾海娟应支付张建玉剩余房款人民币50万元。合同第五条第6点约定，若张建玉未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由张建玉给付陶西刚、顾海娟相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过六十日视作为悔约行为，并由张建玉承担违约责任。合同第九条约定，双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则违约方向守约方支付违约金人民币10万元。合同签订后，陶西刚、顾海娟于2016年11月1日支付了定金2万元，张建玉未在约定的2017年2月28日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，未签字向交易部门提交变更过户手续，致陶西刚、顾海娟至今无法办理房屋及土地的权属证书，更无法入住。另查明，泰州市××河滨××室商品房系张建玉与其配偶共同所有，张建玉签署案涉的《泰州市房地产转让合同》未获得其配偶委托授权，该合同事后也未获得张建玉配偶的追认。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案陶西刚、顾海娟与张建玉就涉案房屋签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，合同应为有效，依法应予保护。合同履行中，陶西刚、顾海娟顾海娟按约支付了定金，履行了义务，张建玉未能按约向交易部门提交变更过户手续，已构成违约。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因张建玉对涉案房屋不具有完全的处分权致使涉案房屋所有权无法转移的，张建玉应当承担违约责任。张建玉主张合同无效，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。陶西刚、顾海娟要求解除房屋转让合同依法有据，一审法院予以支持。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陶西刚、顾海娟对于已交付的定金2万元，要求返还，一审法院予以支持。关于违约金，根据《合同法》第一百一十三条以及其他相关规定可知，违约金与损失赔偿并不能并举，但如果约定违约金过低，不足以弥补守约方损失的，则可以调高至其损失状态。本案中合同约定的违约金为人民币10万元，但考虑到当前房地产市场的实际价值和陶西刚、顾海娟提供的同区域商品房买卖合同中的房屋价格，合同约定的违约金金额已不能弥补陶西刚、顾海娟方的损失，应该适当调高。一审法院综合考虑合同约定及合同履行情况、涉案房屋周边地区房地产市场的实际行情等因素，酌情确定张建玉赔偿陶西刚、顾海娟损失24万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、解除陶西刚、顾海娟与张建玉于2016年11月1日签订的泰州市房地产转让合同。二、张建玉在判决生效之日起十日内返还陶西刚、顾海娟定金人民币2万元，并赔偿陶西刚、顾海娟损失人民币24万元。如张建玉未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5385元、保全费1770元，合计人民币7155元，由张建玉负担（陶西刚、顾海娟已预交，张建玉于判决生效之日起十日内迳交陶西刚、顾海娟）。二审中，上诉人张建玉提交证明一份，证明其至今没有取回案涉定金2万元。针对该份证据，被上诉人陶西刚、顾海娟答辩称，对该份证据的真实性没有异议，但是对证明目的不予认可，因为取回定金是上诉人的一项权利，其将定金放在中介处，是否取回与本案判决没有直接关联性，该定金上诉人可以直接取回。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人张建玉关于案涉合同无效的主张，是否应予支持；2、一审判决上诉人张建玉赔偿被上诉人陶西刚、顾海娟损失24万元是否过高。一、关于上诉人张建玉有关案涉合同无效的主张是否应予支持问题。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人张建玉以房产共有人陈芬未追认合同为由主张案涉合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于一审判决上诉人张建玉赔偿被上诉人陶西刚、顾海娟损失24万元是否过高问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，上诉人张建玉不履行合同义务给被上诉人陶西刚、顾海娟造成了损失，应当予以赔偿。至于损失赔偿的数额，虽案涉合同约定了违约金10万元，但根据泰州房地产市场行情及本案实际情况，案涉合同约定的违约金10万元并不足以弥补因上诉人张建玉不履行合同义务给被上诉人陶西刚、顾海娟造成的损失，应适当调高。一审法院综合考虑合同约定及合同履行情况、涉案房屋周边地区房地产市场的实际行情等因素，酌情确定张建玉赔偿陶西刚、顾海娟损失24万元，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人张建玉的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5385元，由上诉人张建玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  于 焱审 判 员  顾连凤审 判 员  潘贻杰二〇一八年三月九日法官助理  顾春旺书 记 员  陈静怡