广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初1677号原告：肖新兰，女，1966年10月16日出生，汉族，居民，住惠州市惠城区。原告：朱晓威（是肖新兰的儿子），男，1995年8月15日出生，汉族，居民，住惠州市惠城区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：夏敏，广东百德律师事务所律师。被告：区煜广，男，1961年12月31日出生，汉族，居民，住广州市越秀区。被告：新兴壹通房地产开发有限公司。住所地：新兴县东成镇东成大道323号新兴皮具城9幢102。法定代表人：李桂才。委托诉讼代理人：许卫权，广东合邦律师事务所律师。原告肖新兰、朱晓威与被告区煜广、新兴壹通房地产开发有限公司（以下简称壹通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖新兰、朱晓威的共同委托诉讼代理人夏敏，被告壹通公司的委托诉讼代理人许卫权到庭参加诉讼。被告区煜广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖新兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2017年2月23日签订的《房地产买卖合同》；2、判令两被告承担连带责任，由两被告共同返还并赔偿原告已缴纳的房款、定金、房产税金和违约金共计379905元（包括第一期购房款183150元、定金5000元、房产税金3605元，以及违约金188150元），逾期返还房款、定金、房产税金的利息（从2017年5月1日起计算至还款日止）；3、案件受理费、原告支付的律师费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：两原告与两被告在2016年11月11日达成意向购买被告区煜广名下的房产，房产买卖的相关事宜被告区煜广委托被告壹通公司代理办理。2016年11月11日，原告向被告壹通公司的账户支付了定金5000元（收据中的朱镇海为原告肖新兰的丈夫、原告朱晓威的父亲）。两原告于2017年1月19日之前分多次向被告壹通公司的账户支付了第一期购房款183150元。后因被告要求变更房屋，在房价、定金不变和认可原告的支付情况下原告同意变更房屋，被告壹通公司据此于2017年1月19日向原告出具了《承诺书》。两原告与两被告于2017年2月23日正式签订了《房地产买卖合同》，合同约定两原告购买被告区煜广名下的位于新兴县房产。2017年2月23日原告向被告壹通公司的账户支付了房产税金3605元。原告支付上述款项后，多次要求两被告办理房屋过户手续，但两被告却迟迟不予办理。原告认为，依照双方签订的《房地产买卖合同》第六条第一款的条款，两被告已构成违约，《房地产买卖合同》即告解除，两被告应当共同返还原告所支付的房款、定金和房产税金共计191755元。另外，依照相关法律法规和被告壹通公司出具的《承诺书》，两被告应当承担退一赔一的违约责任，即赔偿原告188150元及原告因诉讼所支付的相关费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交了如下证据：1、原告肖新兰身份证，拟证明原告肖新兰诉讼主体资格；2、原告朱晓威身份证，拟证明原告朱晓威诉讼主体资格；3、被告区煜广身份证复印件，拟证明被告区煜广诉讼主体资格；4、被告壹通公司营业执照及法定代表人身份证明复印件，拟证明被告壹通公司诉讼主体资格；5、公证书，拟证明两被告之间委托关系和两被告主体资格合格；6、《房地产买卖合同》，拟证明两原告与两被告签订了房地产买卖合同以及被告违约的事实；7、《承诺书》，拟证明两原告已依照合同支付部分房款以及被告违约应承担的相关违约责任；8、收据、转账存根和银行流水，拟证明原告已依照合同支付部分房款及相关费用；9、户口簿，拟证明朱镇海与两原告之间的亲属关系以及原告支付定金的事实；10、委托书和公证书，拟证明被告区煜广与被告壹通公司的委托事实以及两被告诉讼主体资格合格；11、产权登记证明，拟证明两被告违约，合同无法履行的事实；12、律师费，拟证明原告支付律师费用及被告给原告造成的损失。被告区煜广无答辩，在举证期限内亦无提供证据到庭质证。被告壹通公司辩称，被告壹通公司不同意承担责任：1、原告与被告区煜广签订的房地产买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，应予维护。2、被告区煜广与被告壹通公司是代理关系，因此，代理人的行为应当由被代理人承担；被告壹通公司没有重大过错，代理人壹通公司不对外承担连带责任。3、被告壹通公司为原告做的承诺不违法，没有过错，该承诺书第一条所称的，被告壹通公司也没有将房产转卖给第三人，承诺书第二条说明退一赔一的经济责任，被告壹通公司没有违约，因此，被告壹通公司不应该承担连带责任。4、原告对房产的情况是知情的，原告对被告作出承诺，如本人原因不能交付房产，被告不应当返还二成购房款，因此，原告是清楚惠州中祥房地产经纪有限公司的；被告返还了佣金（二成购房款）122100元给该经纪公司，该经纪公司承诺将该二成购房款返还给原告，原告不起诉该经纪公司是有意规避法律，因此，被告壹通公司作为代理人不应当承担连带责任。为支持其辩解意见，被告壹通公司向法庭提交了如下证据：1、代理合同复印件，拟证明被告壹通公司与惠州中祥房地产经纪有限公司有销售代理关系，以佣金形式退还了二成购房款给惠州中祥房地产经纪有限公司，该公司应把二成购房款退还给原告；2、承诺书复印件，拟证明原告明知首付款二成是支付给经纪公司，被告仅是代收；3、收据复印件，拟证明被告壹通公司返还了122100元给惠州中祥房地产经纪有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告壹通公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的证明对象不认可；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明被告违约；对证据8无异议；对证据9认为有原件就无问题；对证据10无异议；对证据11认为由法院核实；对证据12有异议，认为与本案无关，即使有产生费用，也是不必要支出。原告对被告壹通公司提交的证据质证意见如下：对证据1，与本案无关联性，是被告与经纪公司签订的，该合同中没有原告信息在合同中表述；对证据2，没有原件不予质证；对证据3，该证据与本案无关联性，其真实性和合法性无法确认。本院经审理认定事实如下：被告区煜广与被告壹通公司于2016年8月26日签订了委托书，并且双方到广东省新兴县公证处办理了公证，广东省新兴县公证处于2016年8月31日对区煜广委托壹通公司代理销售房产一事出具了（2016）粤云新兴第850号公证书。该委托书载明区煜广委托壹通公司办理座落于新兴县的房地产销售和交易，上述房地产现抵押于中国工商银行股份有限公司新兴支行，代理期限从签署之日起至2021年12月31日，委托事项如下：一、委托代办房产交付使用的有关手续，包括申办房地产证或不动产权证书和不动产登记证明等一切相关手续；二、上述房地产按照委托人与受托人共同签订的《关于房产销售价格认可方式和资金共管的协议》中约定的价格销售，包括与购房者或房地产（中介）公司签署房产买卖、租赁合同，收取定金、租金及售房款，将收益汇至委托方指定的新兴壹通房地产开发有限公司账户（中国工商银行股份有限公司新兴支行，账号：20×××93）上；三、委托到相关部门办理销售的相关手续。包括到新兴县房产管理局、国土局办理土地证、房产证分割，注销抵押登记、交易等手续……；四、委托办理银行还贷赎楼和向银行申请个人住房抵押贷款，办理该房产的抵押贷款和签署相关文件、签署房产协议定价确认书及贷款合同、抵押合同、借款借据等……。2016年11月11日，两原告与两被告达成购房意向，原告拟购买被告区煜广名下的座落在新兴县房产，房产买卖的相关事宜由被告区煜广委托被告壹通公司代理办理。2016年11月11日，原告亲属朱镇海向被告壹通公司的账户支付了定金5000元。之后双方经协商原告放弃购买9幢Ａ602房产转为购买3幢Ｂ601房产。2017年2月23日，被告区煜广作为甲方，原告肖新兰、朱晓威作为乙方，双方正式签订了《房地产买卖合同》，肖新兰、朱晓威在乙方（签章）处签名并捺指模，壹通公司在甲方（签章）委托代理人处盖了其公司印章，该合同第一条买卖房地产情况：甲方拟将位于新兴县地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方；第二条买卖房地产价格、付款方式：甲、乙双方议定该房地产交易总金额为573150元，乙方于2017年1月19日前支付第一期购房款183150元，最后一期付款390000元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：现金、支票、汇款、按揭√；第三条登记过户手续办理：本合同签订之日起三十天内，甲、乙双方携带有关资料到新兴县房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；第四条房地产交接：双方同意于2017年4月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用；第五条权利保证约定：甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若产生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；第六条违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方／元整的违约金，乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方／元整的违约金。此外合同还有其他方面的约定。2017年1月19日，被告壹通公司向原告出具了《承诺书》，该承诺书载明：对于客户肖新兰（身份证号码：4413021966××××××××）购买由我公司代理销售的位于新兴县，房产证号：粤房地权证新兴县字第××号。已签订了《广东省房地产买卖合同》，并按合同约定交纳了第一期款项共183150元（大写：壹拾捌万叁仟壹佰伍拾元正）的事项，我公司承诺如下：一、我公司承诺非客户原因造成该房产不能实现合同目的完成交易的，我公司按合同约定履行，不会将该房产销售给第三人。二、如因我公司原因不能履行承诺时，我公司将承退一赔一的经济责任。三、客户在公司交房后的3个月内，交房前会给客户具体装修的要求，按照公司要求完成装修后，将于7月1日前按每平方米20元价格回租。特此承诺，承诺单位：新兴壹通房地产开发有限公司2017年1月19日。被告壹通公司在承诺单位处盖了其公司印章。原告于2017年1月19日前向被告壹通公司的账户支付了第一期购房款183150元。原告于2017年2月23日向被告壹通公司支付了房产税金3605元。原告支付上述款项后，多次要求两被告办理房屋过户手续，但由于该房产已设定抵押及因他案被法院查封，被告没有对该房产进行还贷解押，原告也不愿意付清购房款解押，以致无法过户。为此，原告诉至本院，并提出其前述诉讼请求。庭审中，原告明确利息以第一期购房款183150元加上定金5000元，合计188150元为本金从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款之日止。以上事实，有原告提交的证据和被告壹通公司提交的证据以及本院庭审笔录等证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方主要争议焦点：1、应否解除双方签订的《房地产买卖合同》？2、被告区煜广应否承担退一赔一的经济责任？被告壹通公司应否承担连带责任？对双方争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点1，双方签订合同后，由于被告未对抵押的房产进行解押且该房产被法院查封导致该房产至今未能办理过户，无法实现合同目的，且被告也没有按合同约定的时间在2017年4月1日前将该房地产交付给原告使用，根据双方签订的合同第五条规定被告应保证该房产没有财务纠纷或其他权利限制，若产生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，以及合同第六条违约责任中的约定，逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方。根据合同上述两条约定，原告提出解除合同，符合合同的约定，本院予以支持。对于被告壹通公司认为在原告付清全部购房款后是可以办理过户手续的，原告没有付清购房款责任在于原告的主张，对此，本院认为，合同第二条约定办理过户后原告才交余下的购房款，合同第五条约定存在财务纠纷或权利限制的由被告处理，现被告壹通公司要求原告交清购房款才办证，不符合合同的约定，且原告也不同意先付清购房款再办证，因此，对被告壹通公司提出的该主张，本院不予采纳。关于争议焦点2，由于合同第六条违约责任中只约定甲方在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方，没有约定支付违约金，且被告壹通公司出具的承诺书从其内容看是承诺不会将该房产销售给第三人，若出售给第三人才承担退一赔一的经济责任，到目前为止原告无证据证实被告已将该房产卖给第三人，因此，原告请求赔一的主张，理据不足，本院不予支持，本院只支持原告请求被告区煜广退回已支付的第一期购房款183150元、定金5000元及房产税金3605元，合计191755元。对于原告请求被告区煜广支付第一期购房款183150元及定金5000元，合计188150元的利息（从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款日止），本院予以支持。对于被告壹通公司是否承担连带责任问题，从被告壹通公司向原告出具的承诺书内容：“一、我公司承诺非客户原因造成该房产不能实现合同目的完成交易的，我公司按合同约定履行，不会将该房产销售给第三人。二、如因我公司原因不能履行承诺时，我公司将承退一赔一的经济责任。”来看，被告壹通公司在原告与被告区煜广的房屋买卖中不能完成交易时，其公司承诺亦会按合同约定履行，换言之被告壹通公司也按合同的约定承担区煜广一方的违约责任，即承担退还购房款及定金等相应违约责任，可见被告壹通公司对原告的承诺可视为对原告与被告区煜广的房屋买卖中为被告区煜广提供保证人担保。本案中，被告壹通公司既是被告区煜广的代理人，又是被告区煜广的保证担保人。由于被告壹通公司在承诺书中对保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，原告请求被告壹通公司承担连带责任，合理合法，本院予以支持。对于原告请求被告支付律师费，理据不足，本院不予支持。由于原告对被告壹通公司提供的肖新兰承诺书复印件不认可，因此，对于被告壹通公司提出应由惠州中祥房地产经纪有限公司返还二成购房款给原告的主张，本院不予采纳，这是被告壹通公司与惠州中祥房地产经纪有限公司之间的约定，属另一个法律关系，在本案不作处理。被告区煜广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，解除原告肖新兰、朱晓威与被告区煜广于2017年2月23日签订的《房地产买卖合同》；被告区煜广应返还原告第一期购房款183150元、定金5000元及房产税金3605元，合计191755元及利息（以188150元为本金，从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款日止）给原告肖新兰、朱晓威，被告壹通公司对上述款项承担连带清偿责任；原告肖新兰、朱晓威的其他诉讼请求，理据不足，予以驳回。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十六条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肖新兰、朱晓威与被告区煜广于2017年2月23日签订的《房地产买卖合同》。二、被告区煜广应于本判决发生法律效力之日起七日内退还第一期购房款183150元、定金5000元及房产税金3605元，合计191755元及利息（以188150元为本金，从2017年5月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）给原告肖新兰、朱晓威。三、被告新兴壹通房地产开发有限公司对被告区煜广上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告肖新兰、朱晓威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6998.57元，由原告肖新兰、朱晓威负担3466.08元，被告区煜广、新兴壹通房地产开发有限公司负担3532.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁琼娇审 判 员  高振绍人民陪审员  黄健中二〇一八年三月三十日书 记 员  黄美琪