四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终4044号 上诉人（原审被告）：成都斐普尔纳酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段20号1栋6楼6号。 法定代表人：余德深，董事长。 委托诉讼代理人：李鑫，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶珍丽，女，汉族，1958年12月31日出生，住四川省成都市高新区。 上诉人成都斐普尔纳酒店管理有限公司（以下简称菲普尔纳公司）因与被上诉人陶珍丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 斐普尔纳公司的上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判减免违约金。 事实和理由：一审判决的违约金明显高于被上诉人的实际损失，应予调整降低。租赁合同履行过程中，由于税收政策调整加重了上诉人经营负担，被上诉人经营亏损惨重的客观事实未作为评定违约金的客观原因，至少证明上诉人违约主观上是无过错的，而是实际经营情况发生变化导致上诉人无力足额支付租金。一审法院判决违约金时没有充分考虑上诉人违约成因，而径直按照合同约定的10%比例判定违约金过于草率。据此，请求二审法院查明事实依法改判，减免违约金。 陶珍丽答辩称：一审认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陶珍丽向一审法院起诉请求：1.判令斐普尔纳公司向陶珍丽支付成都市房屋2016年2月至7月租金15222元；2.判令斐普尔纳公司支付违约金3045元；3.斐普尔纳公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年5月13日，陶珍丽（甲方）与斐普尔纳公司（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＣＸ-1-115），约定：斐普尔纳公司租赁陶珍丽位于成都市锦江区房屋，建筑面积5.43平方米。房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日。房屋月租金标准：第1-5年为461.33元／平方米，月租金为2505元；第6-10年为492.08元／平方米，月租金为2672元；第11-15年为522.84元／平方米，月租金为2839元。租金支付方式为每月支付，于每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至陶珍丽在建设银行的账户（账号：62×××88）中。甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算；甲方取得《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算。租赁期内，因乙方原因拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 2014年3月5日，陶珍丽取得成都市锦江区房屋的所有权证，建筑面积为5.5平方米。 2016年3月8日，斐普尔纳公司向陶珍丽的建设银行账户（账号62×××88）转账支付381元，斐普尔纳公司称该笔转账系支付租金，应当在陶珍丽诉讼请求中扣除。陶珍丽对此予以认可。 一审法院认为：陶丽珍、斐普尔纳公司之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。陶珍丽已依约将租赁房屋交付斐普尔纳公司，但斐普尔纳公司未按约支付租金。《房屋租赁合同》约定第1-5年的租金标准为461.33元/平方米，月租金为2505元。陶珍丽于2014年3月5日取得房屋的所有权证，根据《房屋租赁合同》的约定，陶珍丽取得《房屋所有权证》后次月开始，斐普尔纳公司按照《房屋所有权证》证载面积进行租金结算，因证载房屋面积为5.5平方米，按月租金461.33元/平方米的标准计算，月租金实际应变更为2537元，故陶珍丽主张按2537元/月的标准计算未支付的租金，有事实依据，一审法院予以支持。陶珍丽在本案中主张斐普尔纳公司支付2016年2月至7月期间的房屋租金为15222元（2537元/月×6个月），斐普尔纳公司对陶珍丽主张的拖欠租金的时间段、计算方式不持异议，因陶珍丽认可斐普尔纳公司于2016年3月8日支付租金381元的事实，故一审法院确认2016年2月至7月期间斐普尔纳公司实际尚欠的租金为14841元（15222元－381元）。 关于陶珍丽主张的违约金的认定。本案中，按照陶珍丽、斐普尔纳公司双方的合同约定，租金支付方式为每月10日前支付当月租金，同时约定乙方拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金。斐普尔纳公司从2016年2月起未再按约向陶珍丽支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陶珍丽要求斐普尔纳公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。斐普尔纳公司辩称其未支付租金并非斐普尔纳公司单方违约，而是由于税收政策的调整导致出租房屋缴纳税费大幅提升，在双方对税费承担不能达成一致的情况下而暂停支付租金，不构成违约，不应支付违约金。一审法院认为，税费的缴纳问题，并不影响斐普尔纳公司作为承租方按约履行向陶珍丽支付租金的义务，况且，斐普尔纳公司也未举证证明就税费问题与陶珍丽进行过交涉、协商的事实，故斐普尔纳公司的辩称理由不成立，一审法院不予采纳。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，合同约定斐普尔纳公司拖欠租金达30日以上的，陶珍丽有权解除合同，收回该房屋，斐普尔纳公司向陶珍丽支付合同年租金的10%的违约金。斐普尔纳公司否认其应当承担违约责任，同时提出陶珍丽主张的违约金过高，要求法院裁减。一审法院认为，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，斐普尔纳公司因拖欠陶珍丽租金构成违约，陶珍丽的实际损失为斐普尔纳公司逾期支付租金所造成的资金占用损失，故一审法院综合考虑陶珍丽的实际损失以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，酌定斐普尔纳公司按尚欠租金14841元的10%向陶珍丽支付违约金即1484.1元，对陶珍丽多主张部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陶珍丽支付2016年2月至2016年7月期间尚欠的租金14841元；二、成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陶珍丽支付违约金1484.1元；三、驳回陶珍丽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费128.5元，由成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，菲普尔纳公司在本案中提出了违约金过高的抗辩，请求人民法院对违约金进行调减。违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，菲普尔纳公司在合同约定的付款期限内未及时足额支付租金，且租金金额明确的情况下仍迟延履行付款义务，其不当履行合同的行为导致陶珍丽必然遭受未收到租金期间的损失。双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，系双方真实意思表示，该违约金的计算方式不违反法律规定，原审法院对双方约定的违约金的计算方式不做调整正确，本院予以维持。另，按照双方合同约定，在斐普尔纳公司出现违约的情况下，应当按照合同年租金的10%给付违约金；一审法院按照菲尔普纳公司实际欠付金额的10%给付违约金，实际已经调低了违约金的数额。故本院对斐普尔纳公司提出不给付违约金的请求不予支持。 关于菲普尔纳公司另提出由于税收政策加重了其经营负担，亏损严重的问题。首先，双方合同中并未约定因此原因出现菲普尔纳公司即可拒付或迟付租金；其次，菲普尔纳公司亦未提交相应证据证明税收政策加重其经营负担、亏损严重。故本院对斐普尔纳公司的该项上诉理由不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年三月六日 书记员 龙春光