海南省第一中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼96执异80号 案外人：关世明，男，1947年8月16日出生，锡伯族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。 申请执行人：嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市南海区南江路1856号基金小镇3号楼110室-30。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：邓燕彬）。 被执行人：五指山金山房地产开发有限公司，住所地：海南省五指山市河北西路。 法定代表人王念东，该公司总经理。 被执行人：三亚麦澎实业发展有限公司，原住所地：海南省三亚市新建路宝地华府二楼。现地址不详。 法定代表人李绍明。 被执行人：杨帆，男，1968年3月8日出生，汉族，住北京市宣武区。 被执行人：王念东，男，1968年9月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 被执行人：杨林，男，1966年9月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 被执行人：张维宜，女，1979年3月15日出生，汉族，住北京市通州区。 被执行人：于朝晖，女，1968年8月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 本院在执行申请执行人嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）与被执行人五指山金山房地产开发有限公司（以下简称：金山公司）、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案，案外人关世明向本院提出书面异议。本院于2018年3月5日受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人关世明称，2009年5月22日，梁永凤与金山公司签订《内部认购书》，约定案外人以总价款181800元认购金山公司开发建设的“帝上龙源”项目第5栋2层A型房，2009年5月25日梁永凤向金山公司支付认购款180000元。经批准，“帝上龙源”项目名称更名为“五指山水.林溪”后，梁永凤与金山公司签订正式的《五指山市商品房买卖合同》，由案外人以184992元的价款购买“五指山水.林溪”项目中的5幢201房，认购款180000元转为房款，梁永凤向金山公司付清全部购房款后，金山公司已向梁永凤交付房屋，梁永凤也实际入住，且梁永凤已向相关部门缴纳办理房屋产权证书的相关税费。后梁永凤将此房转让给案外人关世明。法院作出（2018）琼96执21号执行裁定，将涉案房屋作为金山公司财产予以查封。案外人认为，梁永凤与金山公司之间签订的《五指山市商品房买卖合同》合法有效，且在法院查封之前已支付全部房款并已实际占有房屋，该房屋不应作为金山公司财产予以查封和执行。案外人请求：中止执行位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水.林溪”项目中5幢201房，依法解除对“五指山水.林溪”项目中5幢201房的查封。 本院查明，本院依据生效的海南省高级人民法院（2016）琼民终139号民事判决,于2018年1月11日立案执行申请执行人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社与被执行人金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案。诉讼过程中，本院于2015年3月26日作出（2015）五民保字第2号民事裁定，裁定：一、查封被申请人金山公司名下三块土地，土地证号分别为XXXX号、XXXX号、XXXX号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人金山公司名下的五指山.山水林溪在押面积为20465.51平方米的房产。执行中，本院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，续行查封上述房地产。本院于2018年2月24日作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，将嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）变更为本案的申请执行人。 另查明，案外人梁永凤于2009年5月22日与金山公司签订《内部认购书》，约定梁永凤认购金山公司开发建设的“帝上龙源”项目中的第五栋二层A型房，单价为2020元/㎡，建筑面积约90㎡，总价款181800元，签订认购书后七日内，应支付认购款180000元。后双方签订《五指山商品房买卖合同》，约定梁永凤购买金山公司投资建设的五指山水.林溪（原帝上龙源）项目中的5幢2层201房，建筑面积91.58㎡，单价2020元，房产总价款184992元，金山公司应于2012年5月1日前交付房产。签约后，梁永凤支付全部购房款。2013年2月14日，梁永凤与案外人关世明签订《买卖房屋协议》，梁永凤将涉案房屋转让案外人关世明，并同意将原购房收据予以更换，以案外人关世明为业主重新开具购房收据及办理入住手续。签约后案外人关世明办理房屋交付手续，同时缴纳物业管理费、煤气开户费、热水开户费、有限电视开户费等费用。目前案外人关世明居住于本案房屋，其名下在五指山市未有其他房屋产权登记。 以上事实有（2018）琼96执21号之一执行裁定书、（2018）琼96执21号之二执行裁定书、《内部认购书》《五指山商品房买卖合同》《买卖房屋协议》《更名申请》、转账凭证、收据、《五指山水.林溪业主入伙费用表》《不动产登记资料查询结果证明》等证据为凭，足资认定。 本院认为，本案房屋虽未办理不动产物权登记，但因属被执行人金山公司开发建设之房屋，应认定房屋权利登记于其名下。因本案属金钱债权案执行，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。梁永凤与被执行人金山公司在本院查封涉案房屋前签订本案房屋之《五指山商品房买卖合同》后将涉案房屋权利义务转让案外人关世明，案外人关世明应系涉案房屋实际权利义务主体，为实际购房人。金山公司与案外人关世明实际履行合同，合同有效之形式要件及实质要件均具备，同时证据证实案外人关世明已支付完毕购房款并实际居住于本案房屋，且其名下在五指山市未登记有其他用于居住之房屋，故案外人关世明所提异议情形符合前述司法解释之规定，其房屋期待物权可排除本院对该房屋之执行，异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水.林溪”项目中5幢2层201房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。      审 判 长 胡曙光 审 判 员 何 旭 审 判 员 周传忠 二〇一八年三月十九日 法官助理 陈**明 书 记 员 许 东 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。