江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终1222号上诉人（原审被告）：姜艳丽，女，汉族，1983年8月10日生，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：狄建凯（系姜艳丽丈夫），住安徽省涡阳县。上诉人（原审被告）：狄建凯，男，汉族，1985年2月10日生，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）:中国人民解放军73610部队，住所地江苏省南京市玄武区进香河路22号。法定代表人：倪健东，该部队副部队长。委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦寅龙，江苏中虑律师事务所实习律师。上诉人姜艳丽、狄建凯因与被上诉人中国人民解放军73610部队（以下简称73610部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院(2017)苏0102民初7186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜艳丽、狄建凯上诉请求：撤销一审判决第一项中关于房屋使用费45000元以及水电费的判决，依法改判驳回被上诉人原审对于占有使用费和水电费的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋自2010年至2016年在房屋没有认可装修情况下多出12平方米面积，被上诉人存在造假。二、上诉人提供的照片中可以看出2017年8月17日上诉人已将房屋清空，剩余部分垃圾不足以证明上诉人占用至2017年8月17日，上诉人已在2016年6月底搬离。腾空房屋交接手续只是部队所请务工人员要求补签手续，且上诉人签字时只有水电费用。三、上诉人愿意负担2016年1月1日至2016年6月28日的租金和水费，但2016年6月28日被上诉人已经停电，作为洗衣店无法经营。73610部队辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主张的是停电之前的相关水电费用，停电之前上诉人一直没有缴纳水电费，该费用亦为实际产生。双方签署的房屋交接单中已经明确确认交接时的水电数额。73610部队向一审法院起诉请求：1、姜艳丽、狄建凯立即腾空南京市玄武区进香河路20号（东北角）房屋归还73610部队；2、姜艳丽、狄建凯支付租金20000元、房屋占有使用费48600元和水电费11400元（暂计算至2017年10月1日）。一审法院经审理查明：2013年6月30日，73610部队（甲方）与姜艳丽（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：1、甲方自愿将位于江苏省南京市玄武区进香河路20号房屋（建筑面积40平方米）出租给乙方，用途为干洗，租赁期限为2013年6月30日起至2016年6月29日止，租金总额12万元，年租金为4万元。自本合同签订后十日内乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金人民币7000元；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；2、乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意、费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除；3、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞缴经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同，逾期60日视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。2015年4月14日，姜艳丽收到73610部队的书面通知，通知载明：根据中央军委要求提前解除合同，姜艳丽应于2015年12月31日前停止经营活动，腾空交还房屋。2015年8月20日狄建凯书面表示：（1）2012年4月26日开始承租涉案房屋，每年租金为4万元，支付方式为以现金形式给付部队助理员孙凯；（2）2013年的租金，已给付孙凯23000元或27000元，剩余部分以洗衣券或签单挂账金额抵扣方式支付；2014年以汇款形式给付73610部队租金3万元，剩余1万元也以洗衣券或签单挂账金额抵扣方式支付；（3）狄建凯将印制好洗衣券交给孙凯，由部队军需科加盖印章后生效，官兵凭此洗衣券至狄建凯门店支付洗衣费用，年底按照狄建凯收取的洗衣券金额抵扣租金；（4）2015年1月，狄建凯已给付73610部队4万元租金；希望门店的经营能够延续至合同到期后。2015年9月24日，狄建凯书面承诺：在73610部队要求腾空房屋日期前腾空交还涉案房屋，希望73610部队补偿损失8.5万元。2016年6月28日，73610部队再次书面通知姜艳丽、狄建凯：涉案房屋至2016年6月29日到期、合同解除，要求姜艳丽、狄建凯腾房迁出并结清拖欠房租及水电费。2017年8月17日，姜艳丽、狄建凯将涉案房屋交还给73610部队，在双方人员签字的房屋腾退移交情况表中明确：在涉案房屋中剩余空调2台，待承租人拆除移机，剩余垃圾、衣柜等承租人放弃；姜艳丽、狄建凯交还入户门钥匙一把，水750度、电46042度。审理中，关于2016年1月1日前的房屋租金，双方共同确认：姜艳丽、狄建凯已经实际缴纳。73610部队表示：（1）2016年1月至6月期间的租金2万元姜艳丽、狄建凯实际未能缴纳，除了对公转账以外，73610部队没有委派任何工作人员向承租户收取房屋租金；（2）2015年5月1日涉案房屋的水表读数为634度、电表读数为750度，2017年8月17日时水表读数为750度，电表读数为46042度，水费单价为4.9元/吨，电费单价为1.025元/度，所以水电费合计为11371.90元；（3）2016年1月1日-2016年6月30日期间的房屋租金为2万元，2016年7月1日-2017年8月17日期间的占有使用费，按合同约定的租金标准执行，数额为45000元；（4）部队原助理员孙凯，已被南京军事法院判处有期徒刑，本案73610部队主张的租金以及占用费，均系2016年1月1日以后发生，与孙凯刑事案件没有任何关系。为了说明姜艳丽、狄建凯实际占用涉案房屋的具体情况，73610部队提供了2017年8月17日和2016年9月22日拍摄的现场照片作为证据，且据此表示：2017年8月17日，在狄建凯本人在场情况下，双方办理涉案房屋交还手续，狄建凯本人在交还清单上签字认可；2016年9月22日所拍摄的照片能够显示，干洗店的地址为进香河路22号南门，店中晾挂衣服、物品整齐摆放，说明在合同租期届满以后姜艳丽、狄建凯仍然占用涉案房屋继续经营。姜艳丽、狄建凯就此质证认为：2016年9月22日照片的真实性有异议，在照片中店门大开，说明在拍照时73610部队已经收到涉案房屋的钥匙，店内桌椅、衣物等均为姜艳丽、狄建凯的抛弃物；2017年8月17日的照片，与本案没有任何关系，且照片内容也进一步说明姜艳丽、狄建凯没有实际占用涉案房屋。姜艳丽、狄建凯认为：（1）2015年9月24日的书面承诺已交给73610部队经办人员，当时经办人员口头同意，对于姜艳丽、狄建凯的损失给予适当补偿，但是具体数额并未说明；（2）2016年1月至6月的租金已向73610部队缴纳但未索要收条，且2016年6月28日前已清空交还73610部队涉案房屋，安全门钥匙也已交给73610部队人员；（3）在收到73610部队通知后姜艳丽、狄建凯即与第三方签订房屋租赁合同，并将洗衣店从涉案房屋中搬出、不再经营。针对上述辩称意见，姜艳丽、狄建凯提供了两份合同作为证据：（1）2016年7月20日姜艳丽、狄建凯与案外人费林杰、汪静签订的房屋租赁合同，约定房屋坐落于进香河6-66号，面积为25平方米，租期自2016年7月20日至2019年7月19日；（2）2012年4月26日的洗衣店转让协议，转让方为姜兰英，受让方为姜艳丽，约定洗衣店的位置在进××（南），使用面积为45平方米，原房屋租赁期限至2013年6月30日，后续租赁合同由受让方与部队协商，转让费为75000元。73610部队就此质证认为：不认可房屋租赁合同和转让协议的真实性，且姜艳丽、狄建凯与案外人之间签订的协议，与本案没有任何关系。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据涉案合同约定，租赁期限是自2013年6月30日起至2016年6月29日止，故自2016年6月30日起租赁期限已经届满，在没有签订新的书面合同的情况下，作为出租人的73610部队可以随时要求作为承租人的姜艳丽、狄建凯返还涉案房屋。在73610部队已经明确要求姜艳丽、狄建凯返还涉案房屋后，姜艳丽、狄建凯仍然继续实际占用，直至2017年8月17日方才交还73610部队，所以73610部队要求赔偿实际占用涉案房屋期间经济损失的主张，因符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。姜艳丽、狄建凯认为：2016年1月至6月的租金2万元已经给付73610部队，且已于2016年6月28日交还涉案房屋。由于73610部队坚决否认收到房租2万元以及收到姜艳丽、狄建凯交还钥匙的事实，且提供了证据予以佐证，但姜艳丽、狄建凯却未提供任何证据予以反驳，故对姜艳丽、狄建凯的上述辩称意见，一审法院不予采信。判决：一、姜艳丽、狄建凯于判决生效之日起十日内给付中国人民解放军73610部队租金20000元、房屋占有使用费45000元和水电费11371.90元。二、驳回中国人民解放军73610部队的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元，由73610部队负担50元，姜艳丽、狄建凯负担850元。当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。二审中，姜艳丽、狄建凯提交姜杰出具的证明一份，拟证明在2016年6月底或7月初73610部队已对其承租的房屋停水停电，不可能发生水电费用。姜艳丽、狄建凯还提交2017年10月13日照片一张，拟证明其离开后原来房屋内摆放的物品仍在屋内，为其抛弃物。73610部队认为证人未出庭接受质询，其证明不能作为证据使用。照片不能证明交接房屋时间。二审中，姜艳丽、狄建凯还陈述其在空白交接确认单上签字，然后由73610部队相关人员再补签字，其承租的房屋从2016年6月底就停电。73610部队陈述其停电是因有租户拒绝支付原先已产生的房租费和水电费，所以采取临时停水停电措施以促使租户缴纳相关费用，因考虑还有许多租户经营，仅停了一天。本院认为，本案二审争议焦点为：姜艳丽、狄建凯是否应支付房屋使用费及水电费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姜艳丽、狄建凯承租73610部队的房屋于2016年6月29日到期后，73610部队已书面通知要求姜艳丽、狄建凯腾空房屋并结清水电费，姜艳丽、狄建凯直至2017年8月17日才在房屋腾退移交情况单上签字确认水电费并交还钥匙，姜艳丽、狄建凯并无证据证明其已在之前将涉案房屋返还73610部队或涉案房屋自2016年6月底后一直停水停电，姜艳丽、狄建凯仍应支付其占用涉案房屋期间的使用费。姜艳丽、狄建凯虽在本院二审中陈述其签字时交接确认单上为空白，但狄建凯作为具有完全民事行为能力的自然人，应明知在空白交接单上签字所可能存在的风险，且其在上诉状中已认可其在交接单上签字时有水电费用，经营干洗店产生上述水电费亦属合理，姜艳丽、狄建凯上诉主张不应支付水电费，本院亦不予支持。一审法院根据经狄建凯签字确认的交接单，认定姜艳丽、狄建凯应支付的房屋使用费及水电费，符合实际情况，并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人姜艳丽、狄建凯负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年三月七日书记员  张 毅