广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初15131号原告(反诉被告)：朱玉回，男，1949年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县。委托诉讼代理人：朱少波，男，系原告的儿子。委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡明华，男，1978年5月14日出生，汉族，身份证住址湖南省洞口县。被告：林泽佳，男，1980年11月28日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭县。上述两被告的共同委托诉讼代理人：尹湘锋，广东正觉律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）朱玉回与被告（反诉原告，以下简称被告）胡明华、被告林泽佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉回的委托诉讼代理人张耀洲，被告胡明华、林泽佳的共同委托诉讼代理人尹湘锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉回向本院提出诉讼请求:1.解除我与两被告签订的《租赁合同》；2.两被告将房屋腾退并交还给我；3.两被告向我支付2016年12月至2017年6月累计欠付的租金29400元及2017年12月至实际返还场地之日的租金（按每月56700元计付）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年6月23日，我授权朱少波代为与两被告签订《租赁合同》，约定我将位于永平街同泰路*号佳兴商业中心商铺的*楼房屋出租给两被告，租赁期限4年；第一期即2016年7月1日至2016年11月30日，租金为52500元/月；第二期自2016年12月1日至2018年11月30日，租金为56700元/月；租金交付方式为每月5日前以银行转账一次性支付当月的租金，若逾期交租的，我有权依约采取停水、停电措施并有权收取滞纳金。合同签订后，我依约将上述房屋交付给两被告使用。因两被告多次拖欠租金，我向被告发出催缴书面函件，限期两被告交纳，但两被告仍不准时足额支付租金，严重损害了我的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告胡明华的反诉请求，原告朱玉回辩称，我不同意被告的反诉请求。1.对于本案《租赁合同》的效力，由法院依法认定，但被告实际使用了租赁场地，应当依约向我支付租金。2.我不同意向被告返还保证金，除非被告腾空交还租赁场地并足额支付了租金和水电费。3.合同约定被告应向我支付水电费，且被告每月向我支付水电费从未提出过异议，被告主张水电费应按水电公司的价格标准收取没有事实依据。被告胡明华和林泽佳共同辩称，我们不同意原告的诉讼请求。我们虽与原告签订了《租赁合同》，但我们已经口头和原告达成了协议，约定一直按56700元的租金标准计付租金，直到2018年1月才按增加租金标准计算，故原告主张我们欠付租金的数额不属实。被告胡明华向本院提出反诉请求：1.确认我和林泽佳与原告签订的《租赁合同》无效；2.原告向我退还保证金105000元；3.原告向我退还差额水电费264536.57元；4.原告承担本案诉讼费。事实和理由：租赁房屋是违章建筑，我承租了租赁房屋后就开始装修*楼外墙并依约支付租金和保证金，但租赁期间却发现租赁房屋存在严重漏水和主体开裂等情况，我多次向原告反映，原告总是拖而不修，导致我的营业损失严重。另外，原告一直以高于水电公司正常收费标准向我收取水电费，我认为也侵犯了我的合法权益。为维护我的合法权益，特向法院提出上述反诉请求，请求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、催收函、收据、声明、电子回单、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月23日，两被告（乙方）与朱少波（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于永平街同泰路*号佳兴商业中心自编*号-*号所对应面积的*楼房屋（以下简称涉案场地）；租赁期限为四年，租期由2016年7月1日至2020年6月30日止；第一期：2016-7-1至2016-11-30，租金为52500元/月，第二期：2016-12-1至2018-11-30，租金为56700元/月，第三期：2018-12-1至2020-6-30，租金为61236元/月；乙方每月5日前以银行转账方式一次性转账当月租金给甲方；乙方若逾期未交租，每逾期一天，则甲方有权向乙方按月租金的0.5%加收滞纳金；乙方拖欠租金超过15天以上，本合同自动终止，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任；在本合同签订之日，乙方除应向甲方交付首月租金外，还需交付105000元作为履约保证金；管理费、水电费由甲方每月向乙方收取等。上述合同签订后，被告向原告支付了履约保证金105000元，并接收了涉案场地，用于经营休闲会所。期间，被告一直向原告支付租金。2017年6月，原告向被告发出《催收函》，告知被告拖欠2017年6月租金56700元和2017年5月31日前所欠租金25200元，并限期被告于2017年7月31日前缴付，逾期不支付将对涉案场地停水、停电并向人民法院提起诉讼，追究被告的违约责任等。庭审中，原告表示，上述租赁合同甲方落款虽为朱少波，但实为其委托朱少波签订，其才是实际的出租人。被告确认签订合同时，朱少波是代原告签订。另原告明确其诉讼请求要求被告支付拖欠的2016年12月至2017年6月累计欠付的租金29400元是上述期间被告欠缴合同约定每月增加的4200元。此后，被告按增加后的租金标准支付租金，但经核算欠付2017年12月的租金36700元和2018年1月起的租金。被告确认2016年12月至2017年6月上述期间的每月租金均按第一期的租金标准52500元支付，并表示由于其使用涉案场地期间发现涉案场地存在漏水情况，其才曾与原告达成了口头协议，租金标准从2016年12月起还是按第一期的租金标准计付。原告对被告的上述陈述予以否认。另被告林泽佳明确对被告胡明华在本案中提出反诉请求无异议。另本案中原、被告双方均无法举证证明涉案场地有取得产权登记和办理了合法的规划报建手续。本院认为，涉案《租赁合同》甲方处虽为朱少波签名，但因原告和被告均确认签订合同时，朱少波是受原告委托签订了租赁合同，且实际履行合同过程中，被告每月支付租金的对象为原告，故本院认定原告是租赁合同的甲方，并实际享有和承担该租赁合同的权利义务。现有证据无法表明涉案场地有取得产权和办理了合法的规划报建手续，故原、被告双方就未取得产权登记证明和合法规划报建的相关手续的涉案场地签订了《租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告要求解除与被告签订的《租赁合同》于法不合，本院不予支持。被告胡明华要求确认双方签订的《租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。双方签订的租赁合同无效，被告仍占用涉案场地，根据合同无效财产相互返还的原则，被告应将涉案场地返还给原告，故原告要求两被告向其腾空交还涉案场地于法有据，本院予以支持。被告已向原告交纳保证金105000元，该费用属保证合同或行为履行的费用，现双方签订的合同无效，根据合同无效财产相互返还的原则，原告应向被告退还已收取的保证金。故被告胡明华要求原告退还保证金105000元于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付租金的问题。（一）虽上述租赁合同无效，但被告依法仍应向原告支付占用涉案场地期间的场地占用费。故原告主张的租金实为场地占用费。综合考虑双方履行合同的情况，场地占用费参照双方签订租赁合同约定的租金标准计付。（二）根据双方签订的租赁合同约定，自2016年12月1日起至2018年11月30日期间，租金按56700元/月的标准计付，但被告却在2016年12月至2017年6月期间仍按未增加的租金标准，即52500元/月的标准向原告支付租金，故原告要求被告支付2016年12月至2017年6月期间欠付的场地占用费差额4200元×7=29400元有据，本院予以支持。被告抗辩因涉案场地存在漏水情况，故其曾与原告口头达成了上述期间仍按第一期租金，即52500元/月的租金标准支付的意见，因被告对其上述陈述未能举证证明，故上述意见缺乏依据，本院不予采信。（三）原告对被告欠租情况的陈述，能够与被告举证支付每月租金的情况相对应，在被告未能举证其有向原告支付过除现有举证之外支付租金证据的情况下，本院对原告主张被告欠付2017年12月的场地占用费36700元和2018年1月起的每月场地占用费的意见予以采信。故原告要求被告支付2017年12月的场地占用费36700元和2018年1月至实际返还涉案场地之日的场地占用费本院予以支持。2018年1月至实际返还涉案场地之日的场地占用费参照租赁合同约定按56700元/月计付。双方签订的租赁合同约定每月水电费由原告向被告收取，但并未约定原告收取水电费的标准应按水电部门计收水电费的标准计付，且被告在使用涉案场地期间，根据原告的通知向原告支付水电费后对水电费的水电费收取标准均未提出过异议，应视为双方通过实际履行确认了水电费的收取标准，故现被告胡明华以原告向其收取的水电费计费标准高于水电部门收取水电费的计费标准为由要求原告退还多收取的水电费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告朱玉回与被告胡明华、林泽佳于2016年6月23日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起三十日内，被告胡明华、林泽佳向原告朱玉回腾空返还位于广州市白云区永平街同泰路*号佳兴商业中心自编*号-*号对应面积的*楼房屋；三、本判决生效之日起五日内，被告胡明华、林泽佳向原告朱玉回支付2016年12月至2017年6月的场地占用费共计29400元、2017年12月的场地占用费36700元及2018年1月至实际返还上述场地之日止的场地占用费（2018年1月起的场地占用费按56700元/月计付）；四、本判决生效之日起五日内，原告朱玉回向被告胡明华退还保证金105000元；五、驳回原告朱玉回的其他诉讼请求；六、驳回被告胡明华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3156元，由原告朱玉回负担100元，被告胡明华、林泽佳共同负担3056元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；反诉受理费3421.52元，由原告朱玉回负担1250元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，被告胡明华负担2171.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  何丽和二〇一八年三月二十九日书 记 员  陈玉梅