福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0121民初307号原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内，统一社会信用代码：91350100665083947H。法定代表人：游易楚。委托诉讼代理人：林灵香、高超，福建名仕律师事务所执业律师。被告：张奕端，男，1971年2月10日出生，汉族，住福建省闽侯县竹岐乡竹岐村竹岐街***号，现住福建省闽侯县。被告：郑燕云，女，1972年7月4日出生，汉族，住福建省闽侯县祥谦镇泮洋村用武**号，现住福建省闽侯县。原告福州新榕城市建设发展有限公司与被告张奕端、郑燕云商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州新榕城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人林灵香、被告张奕端、郑燕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州新榕城市建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福州新榕城市建设发展有限公司与张奕端、郑燕云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120980001）；2.判令张奕端、郑燕云配合福州新榕城市建设发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：20120980001）的备案及预告登记（侯房预YR字第1310983号）手续；3.判令张奕端、郑燕云向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金79515.6元（违约金为购房款总额795156元的10%）；4.判令张奕端、郑燕云赔偿福州新榕城市建设发展有限公司销售佣金3578元及因本案而发生的律师费6730元，合计10308元；5.判令由张奕端、郑燕云负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月12日，张奕端、郑燕云与福州新榕城市建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980001），约定购买福州新榕城市建设发展有限公司开发的海峡汽车文化广场汽车用品市场第10#商住楼12商业（复式）房屋，房屋总价款795156元，张奕端、郑燕云选择商业按揭贷款的付款方式，贷款额度为390000元。同时，合同附件六补充协议第3条约定“买受人于本合同签订之时递交按揭材料，在签约之日起7日内携带有关证件与出卖人指定银行签署该套按揭贷款文件，逾期按本合同第七条买受人逾期付款的违约责任处理”。合同第七条约定“买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”。合同附件六补充协议第九条还约定“如因本协议发生纠纷，买卖双方应先协商解决，如协商不成，可依法向海峡汽车文化广场项目所在地人民法院起诉”。合同及补充协议签订后已办理了合同登记备案及合同项下房屋的预告登记，但张奕端、郑燕云仅向福州新榕城市建设发展有限公司支付首付款，至今仍没有办妥商业按揭贷款手续，也没有付清剩余差额房款，福州新榕城市建设发展有限公司多次催告要求付款，未果。为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律规定，福州新榕城市建设发展有限公司特依法提起诉讼，望贵院支持新榕公司的诉讼请求。张奕端、郑燕云辩称，同意解除合同，张奕端、郑燕云支付了首付款405156元，剩余购房款是按揭贷款付款。开发商2014年有通知张奕端、郑燕云去银行办贷款，但是因为开发商宣传的房屋与实际房屋情况不一致，所以张奕端、郑燕云拒绝去银行办理贷款，贷款至今未办理。另外，开发商让张奕端、郑燕云交首付款的时候预售许可证未办理。希望违约金调整为5%，律师费与销售佣金损失张奕端、郑燕云不同意支付。福州新榕城市建设发展有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月12日，张奕端、郑燕云与福州新榕城市建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980001）及附件，约定张奕端、郑燕云向福州新榕城市建设发展有限公司购买由其开发的位于福建省闽侯县尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场第10#商住楼12商业（复式）号房，房屋总价款795156元。合同约定张奕端、郑燕云的联系地址为闽侯县尚干镇洋中村农民公寓一层03号店。合同第六条付款方式及期限约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款，计405156元；余额计39万元整，由买受人向银行申请按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同附件六补充协议第三条第1款约定，买受人于本合同签订之时递交按揭资料，在签约之日起7日内携带有关证据与出卖人指定银行签署该套按揭贷款文件（若银行要求买受人补充材料，买受人应于接到出卖人电话或书面通知之日起5日内补齐），逾期按本合同第七条买受人逾期付款的违约责任处理。第三条第3款约定，若因买受人原因导致银行无法办理贷款的，买受人必须于出卖人书面通知之日起15日内更改为一次性付款方式，否则出卖人有权单方解除合同，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款的5%的违约金及承担相关费用（该违约金及相关费用出卖人有权在买受人已付首付款中直接扣取）。第十条约定，为使买受人能及时收到有关通知，买受人确认合同正文填写的通讯地址与电话号码或手机等为有效联系方式，出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信或者特快专递通知。信函发出三日即视同送达，任何一方如有地址、电话等变更应于七日内书面通知对方，否则通知不能送达所引起的责任均由责任方承担。合同签订后，张奕端、郑燕云向福州新榕城市建设发展有限公司支付首付款405156元。福州新榕城市建设发展有限公司于2013年4月25日向张奕端、郑燕云开具《销售不动产统一发票》。2013年6月20日，福州新榕城市建设发展有限公司与张奕端、郑燕云为讼争商品房办理预告登记（侯房预YR字第1310983号）。2017年10月19日，福州新榕城市建设发展有限公司按合同约定地址向张奕端、郑燕云发出《付款催告函》，要求张奕端、郑燕云在收到函件后3日内付清按揭贷款。2017年10月25日，福州新榕城市建设发展有限公司委托福建名仕律师事务所处理包括张奕端、郑燕云在内的28起商品房销售合同纠纷事宜。2017年12月8日，福州新榕城市建设发展有限公司向张奕端、郑燕云发出《解除合同通知》，该通知张奕端、郑燕云解除双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）及相关补充协议，收回讼争商品房，并要求张奕端、郑燕云收到通知后办妥解除合同相关事宜。张奕端、郑燕云至今未付清剩余购房款，也未办理讼争商品房的按揭贷款手续。本院认为，福州新榕城市建设发展有限公司与张奕端、郑燕云之间签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州新榕城市建设发展有限公司向张奕端、郑燕云发出《付款催告函》后张奕端、郑燕云仍未支付剩余房款，张奕端、郑燕云已构成违约，福州新榕城市建设发展有限公司有权解除合同。福州新榕城市建设发展有限公司已向张奕端、郑燕云发出《解除合同通知》，张奕端、郑燕云亦同意解除合同，故福州新榕城市建设发展有限公司有关解除合同的主张符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，福州新榕城市建设发展有限公司应向张奕端、郑燕云返还已付购房款，张奕端、郑燕云应配合福州新榕城市建设发展有限公司办理讼争商品房的备案及房屋预告登记证注销手续。关于违约金问题。由于双方签订的《商品房买卖合同》及其附件有关违约金前后约定不一致，《商品房买卖合同》及其附件系福州新榕城市建设发展有限公司预先拟定的合同，应当对合同提供者即福州新榕城市建设发展有限公司作出不利解释，应适用对买受人有利的条款，故违约金应按照房屋总价款的5%计算，为39757.8元。福州新榕城市建设发展有限公司有关律师费及销售佣金损失的主张，不符合《商品房买卖合同》的约定，且其主张的违约金足以弥补该两项损失，故本院对福州新榕城市建设发展有限公司的该两项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除福州新榕城市建设发展有限公司与张奕端、郑燕云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120980001）；二、张奕端、郑燕云应于本判决生效之日起十五日内配合福州新榕城市建设发展有限公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号为：20120980001）的备案及预告登记（编号：侯房预YR字第1310983号）手续；福州新榕城市建设发展有限公司应于上述注销手续办理完毕之日起十五日内返还张奕端、郑燕云已付购房款405156元；三、张奕端、郑燕云应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金39757.8元；四、驳回福州新榕城市建设发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11752元，因适用简易程序审结，依法减半收取计5876元，由张奕端、郑燕云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 张文仲二〇一八年三月十九日法官助理 李秀华书 记 员 罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。