山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终4293号 上诉人（原审原告）：王保民，男，1966年2月28日出生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：高卫来，山东文思达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新兵，山东德衡（济宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵建国，男，1955年3月18日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 委托诉讼代理人：王建设，山东民桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩如军，男，1979年2月17日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 被上诉人（原审被告）唐明芹，女，1982年1月6日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 上诉人王保民因与被上诉人赵建国、韩如军、唐明芹申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初4377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王保民上诉请求：1.撤销济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初4377号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，本案有众多疑点无法排除，被上诉人赵建国的权利无法排除上诉人申请对涉案房屋的强制执行。一、三被上诉人的房产交易行为不符合常理。1、三被上诉人签订的《二手房屋买卖合同》中约定在合同签订当日支付全部购房款220万元，被上诉人韩如军、唐明芹收到房款后当日归还该房屋抵押的银行贷款。被上诉人赵建国选择的是先支付全部购房款，而不是先支付一部分定金，后期待还完银行贷款办理过户登记手续后再支付剩余房款，被上诉人赵建国的行为不符合常理，正常的房产交易行为不会在没有任何保障的情况下支付全部购房款。2、被上诉人赵建国在一审中称由于被上诉人韩如军、唐明芹未按约定在收到购房款后归还以该房屋抵押的银行贷款，导致无法办理过户手续，因此赵建国于2017年9月21日向邮政储蓄银行代偿了韩如军尚欠的银行贷款本息807902.13元。按照赵建国的说法，其一共支付了3007902.13元的购房款，明显超过了房屋的市场价值，相当于多付了二分之一的购房款。试问，在支付了全部购房款后，卖方不配合办理过户手续，哪一个买方会再主动支付80万元。3、上诉人在2017年8月10日申请诉前保全了涉案房屋，被上诉人赵建国在2017年9月21日代偿的银行贷款，因此在赵建国代偿银行贷款时就应知涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续。赵建国完全没有支付807902.13元银行贷款及利息的必要，其代偿行为只是为了表现非因其自身原因未办理过户手续而已。4、一审中经上诉人申请，法院依法调取了被上诉人韩如军的个人账户，查明2017年7月14日韩如军账户收到赵建国的转账220万元，当日，韩如军就将220万元以取现或转账方式全部转走。关于220万元购房款的去向，一审法院没有继续追查，只是论述韩如军将该款项取走及转走。收到220万元的巨款后当天就将该款项全部转走明显不符合常理，该款项是由韩如军自行使用？还是赵建国与韩如军恶意串通，韩如军又将该款项转回给赵建国，二人只是为了走银行流水？一审法院并没有查清。通过法院调取的被上诉人韩如军的中国民生银行个人账户可以看出其于7月14日取现金145万元，而被上诉人赵建国的中国农业银行交易明细中7月14日存入145万元，明显是韩如军将145万元取出又交与赵建国。5、上诉人与韩如军本人及亲属的录音、录像可证明三被上诉人就案涉房屋的交易为虚假。6、上诉人与“房屋出租人”的录音证明了案涉房屋是因韩如军、唐明芹欠付赵建国的私人贷款而抵账，三被上诉人并非就案涉房屋存在正常交易。二、三被上诉人提交的证据无法证明韩如军、唐明芹将房屋交付给了赵建国。1、一审中，被上诉人赵建国仅提交了被上诉人韩如军书写的声明以及双方签订的租赁合同来证明涉案房屋已经实际交付，该证据均是被上诉人自行书写。相反，上诉人提交的韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心签订的房屋租赁合同显示出租人为韩如军，在该合同中也载明韩如军保证享有涉案房屋的完全所有权，能够证明涉案房屋没有交付给被上诉人赵建国。被上诉人赵建国辩称是其委托韩如军签订的租赁合同，但没有其他证据支持，因此应当将韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心签订的房屋租赁合同作为认定涉案房屋没有交付给赵建国的依据。2、该合同中显示出租房屋面积为69.7平方米，意味着韩如军已将涉案房屋全部出租给丽捷图文制作中心，也就不存在韩如军反租涉案房屋用来经营酒水业务的情形，可知被上诉人提交的租赁合同及收据均系伪造。三、被上诉人赵建国明知涉案房屋无法办理过户手续而支付购房款及银行贷款，其不利后果应由其自行承担。即便交易属实，被上诉人赵建国明知涉案房屋存在银行贷款而将购房款全款支付给韩如军，没有直接选择代偿银行贷款，导致无法办理过户手续。如果赵建国仅支付一部分购房定金，剩余费用代偿银行贷款也就不会发生房屋无法过户的事情。上诉人于2017年8月10日申请查封了涉案房屋，被上诉人赵建国明知涉案房屋已经被法院查封还于2017年9月21日代偿银行贷款，损失是其自身造成的，房屋因司法查封无法过户其也是明知的。 赵建国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、答辩人与被上诉人韩如军、唐明芹的房产交易行为符合交易习惯。1、无论是一手房的买卖还是二手房的买卖，均存在一次性全款支付购房款的交易方式，也符合交易习惯。因被上诉人韩如军、唐明芹在出卖涉案房产时因急需用钱，且可以给答辩人价格优惠，所以双方协商一次性支付房款，但为了保证交易安全，双方在合同中约定被上诉人韩如军、唐明芹必须在收到房款后当天归还全部银行贷款。答辩人认为如果被上诉人韩如军、唐明芹不按照合同约定偿还银行贷款或者将房屋另行出售、抵押，其行为均构成诈骗，所以答辩人认为被上诉人韩如军、唐明芹不敢实施上述行为。另外，被上诉人韩如军、唐明芹同意支付购房款后将房产交付给答辩人，涉案房产在答辩人的实际控制下，所以答辩人认为双方的交易是安全的。上诉人认为答辩人一次性全额支付购房款不符合常理，无事实依据。2、虽然合同约定被上诉人韩如军、唐明芹在收到房款后当天归还全部银行贷款本息，但被上诉人韩如军、唐明芹收到购房款后仅归还了部分银行贷款，并把还款凭证拍照发给了答辩人，因韩如军发给答辩人的银行凭证不清晰，答辩人误认为被上诉人韩如军、唐明芹已将银行贷款全部付清。后答辩人多次要求被上诉人韩如军、唐明芹办理房屋过户手续，被上诉人韩如军、唐明芹总是借故推脱，直到合同约定的过户时间届满后，被上诉人韩如军、唐明芹才告知答辩人因其他事情急用钱，所以没有全额归还银行贷款，但被上诉人韩如军、唐明芹并未告知答辩人该房产已被查封的事实。答辩人考虑该房产如果不能过户将随时面临巨大风险。为避免出现更大的损失，于是答辩人决定先替被上诉人韩如军、唐明芹代偿银行贷款，待房产过户后再向被上诉人韩如军、唐明芹追偿。所以答辩人在不知涉案房产被查封的情况向银行代偿了贷款本息共计807902.13元。3、答辩人为被上诉人韩如军、唐明芹代偿银行贷款时，并不知道涉案房产已被查封，如果答辩人知道房产已被查封，即使代偿后也无法办理过户手续，绝对不可能再替被上诉人韩如军、唐明芹代偿银行贷款。在答辩人代偿银行贷款后，上诉人立即就申请法院追加了查封数额。因上诉人与被上诉人韩如军是表兄弟关系，所以答辩人认为是上诉人和被上诉人韩如军、唐明芹恶意串通，故意隐瞒涉案房产已被查封的事实，诱骗代表人为被上诉人韩如军、唐明芹代偿贷款后，由上诉人追加查封数额，以保证上诉人的借款能够顺利偿还。答辩人下一步将通过法律途径追究上诉人和被上诉人韩如军、唐明芹该行为的法律责任。4、答辩人按照合同约定将全部房款220万元转至被上诉人韩如军的账户，对该笔房款被上诉人韩如军、唐明芹如何处置并不清楚。答辩人与被上诉人韩如军、唐明芹签订房屋买卖合同及支付房款时，上诉人并未起诉被上诉人韩如军、唐明芹，也没有查封涉案房产，答辩人更不知道上诉人与被上诉人之间存在经济纠纷，所以答辩人不可能为了对抗上诉人的查封为故意制造虚假的房屋买卖。退一步讲，如果答辩人真的想与被上诉人韩如军、唐明芹恶意串通对抗上诉人的查封，那么被上诉人韩如军、唐明芹或者答辩人在直接偿还银行贷款后将房产过户，岂不是更加快速、安全。所以上诉人提出的答辩人与被上诉人韩如军、唐明芹恶意串通故意走银行水流，不符合事实，更不符合常理。5、答辩人支付给被上诉人韩如军、唐明芹的房款，除了知道一部分用于偿还银行贷款外，其他的钱被被上诉人韩如军、唐明芹如何处置以及取现、转账的情况，答辩人并不知情。答辩人为济宁德丰经贸有限公司的法定代表人，经营矿山机械设备及配件、建材、钢材等设备、材料的销售，平时公司财务使用答辩人的账户出入资金的情况非常多，2014年7月14日答辩人收到付昂通过银行转账方式支付的145万元，系答辩人收取的材料款，如果真的与被上诉人韩如军、唐明芹的取现数额一致，也只能说是一种巧合。所以上诉人称答辩人收到的145万转款是韩如军取出后交与答辩人，无任何事实依据。6、答辩人对上诉人与被上诉人韩如军、唐明芹的录音、录像如何形成并不知情，对于录像的内容在一审时被上诉人韩如军也作出了合理的解释，不能证明答辩人与被上诉人韩如军、唐明芹之间的房屋买卖交易为虚假的。7、上诉人诉称的与“房屋出租人”的录音，上诉人在一审时并未提交，答辩人对此并不知情。二、答辩人提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同、被上诉人韩如军书写的两份声明等证据材料以及被上诉人韩如军、唐明芹的陈述，均可以证明被上诉人韩如军、唐明芹于2017年7月14日已将涉案房产实际交付给了答辩人。1、虽然2017年8月10日的《房屋租赁合同》系被上诉人韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心签订，但实际出租人及租金收取人为答辩人，因济宁市任城区丽捷图文制作中心与韩如军签订的租赁合同于2017年8月18日到期，在续签租赁合同前韩如军告知济宁市任城区丽捷图文制作中心该房屋已经出售给答辩人，因当时该房屋并未办理过户，济宁市任城区丽捷图文制作中心为避免风险坚持仍与韩如军续签合同，待房屋过户后再与答辩人重新签订租赁合同。在此情况下，2017年8月10日答辩人委托韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心续签了《房屋租赁合同》，租金由韩如军收取后交给了答辩人。2、2017年8月10日韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心续签的《房屋租赁合同》第二条第2款“出租房屋面积共计69.7/3平方米（建筑面积）”，指的是济宁市任城区丽捷图文制作中心租赁的房屋面积为总面积的三分之一，即三间房屋中的其中一间，并非是上诉人所述的出租房屋面积为67.7平方米。被上诉人韩如军在涉案房屋一直经营酒水业务，2017年10月13日前韩如军将自己用于营烟酒店的两间房屋清空后交付给了答辩人，以上都是事实，济宁市任城区丽捷图文制作中心也可以证明。3、2017年10月13日前被上诉人韩如军将自己用于营烟酒店的两间房屋清空后交付给了答辩人，但由于该房产已被法院法院查封，所以导致该房屋很难对外出租，直到2018年5月7日才出租出去，并与承租人申传恩签订了《房屋租赁合同》，并按照合同约定收取了租金。这一事实也可以证明答辩人是涉案房屋的实际所有权人和受益人。三、涉案房产未办理过户手续并非是因答辩人的原因造成的。本案涉案房产未办理过户手续的原因，首先是因为被上诉人韩如军、唐明芹未按照合同约定偿还银行贷款，其次是因为涉案房产被法院查封后，被上诉人韩如军、唐明芹故意隐瞒这一事实，导致答辩人代偿银行贷款后仍无法办理过户手续。所以涉案房产未办理过户手续并非是因答辩人的原因造成的。 韩如军未作答辩。 唐明芹未作答辩。 王保民向一审法院起诉请求：1.准许继续执行被告韩如军、唐明芹位于济宁市古槐辖区北门路东3号营业房底层29号-33轴线的房产；2.案件受理费由三被告承担。 一审法院认定事实：被告韩如军、唐明芹系夫妻关系，2017年7月13日，被告韩如军、唐明芹在案涉房屋存在银行抵押贷款的情况下，与被告赵建国签订《二手房买卖合同》，约定将位于济宁市古槐辖区北门路东3号营业房底层29号-33轴线的房产出售给被告赵建国，价格为220万元。2017年7月14日被告韩如军收到被告赵建国银行汇款220万元，并于当日将房屋交付给被告赵建国。合同签订后，赵建国与韩如军签订了《房屋租赁合同》，将房屋租赁给韩如军，期限为2017年7月14日至2017年10月13日，签订合同当日，韩如军支付赵建国房屋租金3万元。2017年9月21日，赵建国代韩如军、唐明芹向邮政储蓄银行代偿了案涉房屋的贷款本息共计807902.13元。 在法院审理王保民与韩如军、唐明芹民间借贷纠纷一案，根据王保民申请，任城法院于2017年8月10日诉前保全了韩如军、唐明芹名下位于济宁市古槐辖区北门路东3号营业房底层29号-33轴线的案涉房产。2018年1月19日，任城法院依法作出（2017）鲁0811民初7614号生效判决。在执行该案的过程中，赵建国提出执行异议，2018年4月4日，任城法院执行局作出（2018）鲁0811执异118号执行裁定书，中止了对涉案房产的执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案中，王保民的异议是否成立，取决于在本院查封之前是否同时存在法律所规定的四种情形，即：1、三被告在查封之前是否签订有效的商品房买卖合同；2、被告赵建国是否已经付清了全部购房款；3、被告赵建国是否实际占有案涉房产；4、是否因赵建国的原因未办理房屋过户登记手续。根据查明的事实，可以认定，1、赵建国与韩如军、唐明芹于本院查封案涉房产（2017年8月10日）前签订的《二手房买卖合同》有效。在法院查封案涉房屋产前，赵建国与韩如军、唐明芹已于2017年7月13日签订了《二手房买卖合同》，该合同被(2017)鲁0811民初9470号民事判决书依法确认有效。原告提供视频资料、关于“房屋抵押期间，未经银行同意，被告赵建国不能取得房屋所有权”的主张以及韩如军中国民生银行个人账户对账单均不能否定《二手房买卖合同》的效力。2、赵建国已付清全部购房款。根据《二手房买卖合同》、网上银行电子回单、韩如军出具的收条，可以认定赵建国已付清全部购房款。3、赵建国合法占有了该房产。法院认为，房屋交付即实现合法占有，根据韩如军提供的声明，《二手房买卖合同》签订并完成付款行为后，被告韩如军将房屋交付赵建国，赵建国即合法占有了该房产。此后赵建国将房屋租赁给韩如军、唐明芹以及委托韩如军同丽捷图文制作中心续签房屋租赁合同的行为，系合法行使权利。因此，可以认定赵建国在人民法院查封之前已合法占有该不动产。4、赵建国未办理过户手续的原因为房屋存在抵押和司法查封，赵建国代韩如军偿还了银行贷款后，仍因房屋存在司法查封情况无法办理过户，原告未提供证据证明因被告赵建国自身原因未办理过户登记手续，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，被告赵建国对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告王保民要求对涉案房产继续执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回原告王保民的诉讼请求。案件受理费9376元，由原告王保民负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王保民提供了其妻王小凤与韩如军姐姐韩如霞的录音，欲证明韩如军因欠担保公司即赵建国借款还不上，才用涉案房屋抵账，双方不存在真实的房屋买卖关系。赵建国质证认为，对录音中的双方人员身份无法确定，录音内容也并非如王保民所述。赵建国提供了：证据一、济宁市任城区丽捷图文制作中心的营业质证和该中心出具的说明，该中心自2014年8月19日开始租赁三间涉案房屋中的一间，2017年8月19日合同到期时韩如军告知该中心房屋已出售，该中心仍坚持与房屋登记产权人韩如军签订合同，2017年10月份韩如军将自己用于经营烟酒店的两间房屋清空交付给了赵建国，欲证明2017年7月13日的房屋买卖合同是真实的，合同签订后房屋交付给了赵建国，赵建国是涉案房屋的实际出租人和受益人；证据二、2018年5月7日赵建国与申传恩签订的房屋租赁合同及转账凭证，欲证明赵建国是涉案房屋的实际所有权人和受益人；证据三、济宁德丰经贸有限公司营业执照，赵建国为该公司法定代表人，欲证明公司使用赵建国的账户，资金流水很大。王保民质证认为：证据一不是新证据，且济宁市任城区丽捷图文制作中心租赁使用涉案房屋，与赵建国有利害关系；证据二仅证明2018年5月赵建国出租涉案房屋，不能证明2017年7月赵建国实际占有涉案房屋；证据三与本案无关联性。 根据一审中当事人提交和法院调取的证据，韩如军账户2017年7月14日分两次取现金合计145万元、转账给葛正用71万元，赵建国账户2017年7月14日由付昂账户转账存入145万元。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，赵建国2017年7月14日向韩如军账户转款220万元，赵建国、韩如军均主张该款系房屋买卖款，王保民主张该款系韩如军向赵建国借款，但韩如军2017年7月14日的145万元系柜面取现，赵建国账户的145万元系由付昂账户转入，不能认定韩如军收取220万元后又返还给赵建国145万元，且本院未查询到赵建国作为民间借贷纠纷原告的案件，不存在转账220万元是为了刷银行流水的事实；赵建国、韩如军更不可能预知王保民2017年8月申请法院查封房屋而于2017年7月14日串通转账。赵建国、韩如军、唐明芹均主张赵建国与韩如军系房屋买卖合同关系，2017年8月10日韩如军与济宁市任城区丽捷图文制作中心的租赁合同（一间）到期后，因济宁市任城区丽捷图文制作中心坚持与登记产权人签订租赁合同，韩如军代赵建国与该中心签订了租赁合同，赵建国购买房屋后，将另两间房屋返租给韩如军一段时间，赵建国提供了房屋买卖合同、租赁合同及收条、韩如军的声明等书面证据，王保民提供的录音并不能明确表明韩如军因无力偿还借款而将房屋抵偿给赵建国，王保民提供的证据证明力显然小于赵建国提供的证据的证明力。故可以认定赵建国、韩如军系房屋买卖合同关系，韩如军已将涉案房屋实际交付给了赵建国。因韩如军未按约定偿还涉案房屋抵押的银行贷款，双方未能在买卖合同约定的期限内办理过户登记，故未办理过户登记也非因赵建国的原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵建国对涉案房屋享有的权利可以排除执行。 综上所述，上诉人王保民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9376元，由上诉人王保民负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  宋汝庆 审判员  史海洋 二〇一八年十一月十四日 书记员  亓雅楠