云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初56号原告：朱云，女，1977年2月24日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王永红，云南砺剑律师事务所实习律师。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系云南昆润高宏投资有限公司职员。代理权限：特别授权代理。原告朱云与被告云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱云的委托诉讼代理人苏建良、王永红，被告昆润公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱云向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.由被告支付原告2016年的租房款41682.35元（75.72㎡×6881元/㎡×8%），2017年的租房款41682.35元，两项合计83364.70元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系从事房地产开发经营、医院管理的公司，曾用名称为云南昆润高鸿投资有限公司，2017年3月24日，公司名称变更为云南昆润高宏投资有限公司。2013年7月9日，被告因经营需要，向我租用位于弥勒市房屋一套。双方于当日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方（原告）将自己购买的位于弥勒市房屋一套租赁给乙方（被告）；2.租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金按甲方购房款的8%于每个租赁年度开始的第一个月内付清；若迟延支付租金，每迟延一天按未付款额的万分之五承担违约金。合同签订当日，我与被告签订《补充协议》，在原租赁合同其余条款不变的基础上，将租赁期限延长至2019年7月31日。合同和协议签订后，我按照约定将房屋租赁给被告使用，但自2016年起，被告一直拖欠租金至今，我多次向被告催要，被告均以各种理由拒绝支付。为维护合法权益，请依法判决支持我的诉讼请求。被告昆润公司辩称：1.被告同意解除租赁合同；2.原告主张的2016年租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，2016年租金支付时间是从2016年9月1日至2017年8月31日，根据立法法的相关规定，法不溯及既往，参考北京高院关于民法总则施行后使用诉讼时效的参考意见，其中第三条第三款短期诉讼时效的溯及力问题中阐明，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的，期间届满不因民法总则的规定而变更，因此，我方认为应使用民法通则的规定，请求法院不予支持2016年度的租金；3.2017年的租金应扣除我方代缴的相应税费，再支付原告方。原告朱云为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料为：企业信用信息公示报告打印件一份，房屋租赁合同及补充协议、商品房购销合同复印件各一份，购房发票复印件二份。经质证，被告对原告提交的证据无异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。被告未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：被告昆润公司系2007年11月27日登记成立的有限责任公司，法定代表人为余镕材，经营范围为房地产开发、医院管理。2017年3月29日，被告云南昆润高鸿投资有限公司变更名称为云南昆润高宏投资有限公司。2013年7月9日，原告朱云与被告昆润公司签订商品房购销合同（合同编号为：湖销住第2-610号），原告朱云购买由被告昆润公司开发的位于弥勒市”2栋1单元6层10号房屋，建筑面积为76.68㎡，每平方米单价为6881元，购房总价款为527666元，实测建筑面积为75.72㎡，实交购房总价款为521060元。2013年7月9日，原告朱云与被告昆润公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告昆润公司经营管理，合同约定的主要内容为：租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，租期届满后，双方同意继续租赁的，应另行协商并签订合同；租金由净租金和租赁税费组成，被告昆润公司按房屋价款的8%向原告朱云支付租金，以双方签署的《商品房购销合同》及《补充协议》中所列“商品房价款”金额为准；租金每年支付一次，于每个租赁年度开始的第一个月内，代扣代缴租赁税费后支付，将应付的该年度全部净租金付清；若迟延支付租金，每迟延一天，按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金。同日，原告朱云与被告昆润公司签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期延长至2019年7月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系昆润公司提供的格式合同。双方口头约定，自2013年8月1日至2016年7月31日止的租金，抵扣原告朱云应支付被告昆润公司的购房首付款。自2016年8月1日起至本院公开开庭审理之日止，即2018年1月24日，被告昆润公司未按《房屋租赁合同》的约定向原告朱云支付该期间的房屋净租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年7月9日，原告朱云与被告昆润公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告朱云向被告昆润公司购买商品房后再将该房屋返租给被告昆润公司经营管理，被告昆润公司应按租赁合同及补充协议的约定向原告朱云支付租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告朱云要求解除与被告昆润公司签订的租赁合同及补充协议，有事实和法律依据，被告亦同意解除，本院予以支持。原告朱云主张由被告昆润公司支付2016年、2017年的租金合计83364.70元的诉讼请求，因原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补。因此，原告朱云计算的房屋租金系按实测面积标准计算所得。诉讼中，原、被告均认可被告昆润公司已支付年度租金的期限为2013年8月1日至2016年7月31日。因此，2016年度的租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日，被告昆润公司应支付原告朱云2016年度的租金为41682.35元（75.72㎡×6881元/㎡×8%）；2017年度的租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日，至原告朱云起诉之日，该年度的租赁期限尚未届满，原告朱云主张被告昆润公司支付2017年度的租金41682.35元的诉讼请求，应以年租金41682.35元为基数，除以被告昆润公司实际租用房屋的期限计算。被告昆润公司辩称，原告朱云主张由被告昆润公司支付2016年度的租金已超过一年诉讼时效，不应支付2016年度租金。依双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议中关于“租赁期限自2013年8月1日至2019年7月31日，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内，将该年度全部净租金付清”等内容的约定，被告昆润公司每年支付一次租金，仅是对租金支付方式的约定，并不影响租赁合同整体权利义务的行使和承担，原告朱云的诉讼请求不存在超过一年诉讼时效的规定。故被告昆润公司的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告昆润公司辩称向原告朱云支付2017年度的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告昆润公司代扣代缴税费后支付租金，但因被告昆润公司尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，故该费用不宜在本案中扣除，原告朱云对租金收入应缴纳的税费，由原告朱云向纳税部门自行缴纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告朱云与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内将该房屋移交原告朱云。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告朱云自2016年8月1日起至2017年7月31日止的房屋租金41682.35元；自2017年8月1日起至实际移交房屋之日止的房屋租金（按年租金41682.35元计算）。三、驳回原告朱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，减半收取计942元，由原告朱云负担196元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈建芸二〇一八年三月十三日书记员  杨飞龙