广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初12514号原告（反诉被告）：罗炳垣，男，1955年7月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所律师助理。被告（反诉原告）:何凤均，男，1972年9月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。原告罗炳垣与被告何凤均租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，何凤均提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗炳垣的委托诉讼代理人吴健祥、庄铎，被告何凤均的委托诉讼代理人徐周生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗炳垣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《厂房、办公室、宿舍租赁合同》；2.被告立即腾退所租赁的房屋；3.逾期腾退的按照原租金标准双倍支付占用费，即每月12万元的标准自2017年10月1日计算至实际腾退之日止；4.被告向原告支付2017年7月-9月的租金合计18万元及滞纳金（其中6万元自2017年7月5日起按每日0.5％的标准支付滞纳金至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日；其中6万元自2017年8月5日起按每日0.5％的标准支付滞纳金至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日止；其中6万元自2017年9月5日起按每日0.5％的标准支付滞纳金至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日止）；5.被告支付2016年7月至2017年7月份租赁税共40050.96元；6.被告支付2017年7月1日至2017年8月30日的水电费合计6676.04元；7.被告支付从2017年8月1日至2017年9月30日止的保安费合计8000元。事实和理由：2016年7月1日，原告罗炳垣与被告何凤均签订一份《厂房、办公室、宿舍租赁合同》，约定何凤均租赁位于横栏镇茂辉工业区庆福路13号之一的星棚一间及三层综合楼一座，租期为2016年7月1日至2026年6月30日，共10年。合同签订后，原告已经将租赁场地及附随的设施设备交付被告使用。2017年6月12日，中山市环保部门在例行检查过程中，发现被告违反环保规定，对其依法进行处罚，但被告至今仍未到环保部门接受处理，导致厂房现在处于被查封状态；截止至9月30日止，被告已逾期三个月没有支付租金，累计拖欠租金达18万元，原告经过多次催收，但被告一直拖延支付。按合同约定，被告应于合同终止之日前搬离全部物品，如物品占用场所的计以双倍租金，如被告无法将厂房恢复原状的，原告则要求被告赔偿经济损失，现被告恶意拖欠租金，并肆意毁坏租赁厂房，原告要求其按照合同约定支付占用费并将租赁的厂房恢复原状。被告何凤均辩称，一、原、被告双方签订的厂房、办公室、宿舍租赁合同属无效合同，原告应当依法返还租赁押金；二、本案无效合同的过错方是原告，原告依法应当对被告的损失进行赔偿，具体金额为157310元；三、本案的诉讼费及反诉费由原告承担。被告何凤均向本院提出反诉诉讼请求：1.确认罗炳垣与何凤均签订的《厂房、办公室、宿舍租赁合同》无效；2.罗炳垣向何凤均返还租赁押金18万元；3.罗炳垣赔偿何凤均经济损失157310元。事实和理由：2016年7月1日，罗炳垣与何凤均签订一份《厂房、办公室、宿舍租赁合同》，约定罗炳垣向何凤均出租位于横栏镇茂辉工业区庆福路13号之一的一层厂房一间及三层综合楼一栋，出租面积共约3800平方米，前三年每月租金6万元，租期10年。合同明确约定：厂房含喷涂牌照（营业执照）、环保污水处理许可证、广东省污染物排放许可证等牌照，即租金中包含上述牌照的使用费。2017年6月20日，何凤均的生产车间因环保问题被政府部门查封，导致无法继续生产。根据相关法律规定，该合同无效。因此，罗炳垣应当向何凤均返还租赁押金和赔偿相关损失。针对何凤均的反诉，罗炳垣辩称，一、何凤均主张合同无效无事实和法律依据，涉案土地依法取得使用权证，上盖物经过合法报建手续，双方经过平等自愿协商签订书面租赁合同，并且该合同已经实际履行。因此，按照相关法律和司法解释，本案合同合法有效；二、关于退还押金18万元的请求，被告只交了押金15万元，按照相关法律规定和双方约定，因被告违法使用以及违约，原告有权没收被告缴交的押金15万元；三、由于被告违法使用涉案场地，被中山市环保部门依法查处，是典型的违约行为。另被告对租赁场地的损坏以及恢复原状的问题，原告保留向被告追偿的权利。综上，被告的诉求没有法律依据，请法庭依法驳回被告的反诉。经审理查明，涉案租赁物位于中山市茂辉工业区，登记土地使用权人为谭瑞欢和罗毅敏，谭瑞欢和罗毅敏于2005年3月14日取得《建设工程规划许可证》并按要求在土地上建设厂房、综合楼，该建筑物尚未办理房地产权证。罗炳垣与谭瑞欢系夫妻关系，罗炳垣与罗毅敏系父子关系。2016年7月1日，出租方（甲方）罗炳垣受谭瑞欢和罗毅敏的委托与承租方（乙方）何凤均签订一份《厂房、办公室、宿舍租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的星棚厂房（厂房含喷涂牌照、环保污水处理许可证等）、办公室以及宿舍租赁给乙方，租赁场所：地址为横栏镇茂辉工业区庆福路13号之一（毅龙公司内），其中包含星棚一座约叁仟平方厂房和三层综合楼一座约八百平方，租期为2016年7月1日至2026年6月30日（10年），按月付租金6万元；乙方应在1至5日全款支付当月租金给甲方，否则按每月的租金每天0.5％处罚滞纳金，如乙方逾期10天不缴纳租金或其他费用，甲方有权解除本合同；乙方在租赁期间，经营税金、房产税金、治安费、垃圾费、卫生费、水电费等经营活动相关费用由乙方一律承担支付；甲方收取乙方三个月租金作为押金，若乙方在租赁期内遵守规定，本协议终止时无息退还给乙方；本协议有限期满或提前终止合同，乙方应于届满之日或终止之日前搬离乙方物品，未搬离物品，甲方不负责安保工作，责任乙方自负，物品占用场所并计以双倍租金。甲方就租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按现状承租，甲方交付给乙方的厂房等，由三层综合楼房和星棚一座，以及污水处理设施全套等使用，如未经甲方同意，改变主体和设施遭到破坏，照价赔偿或恢复原样；租赁期间，甲方的污水处理设施和消防设施，需每日维护保养，要专人负责、并且日常每日要加药运行处理污水，每日检查设备运作是否良好，保证排出的废水符合环保排放的标准，设备运转产生的费用由乙方支付；《广东省污染物排放许可证》须每年年审一次，产生费用由使用方（乙方）支付；经乙方检查确认，污水处理设施应处于运作良好的状态；日后，如由于乙方的使用和维护不当等原因，造成年审不合格或排放不达标被有关部门处理处罚，责任罚款由乙方负责；并因此造成甲方的损失，均由乙方来承担，年审主要有污水排放及空气排放是否达标。合同还约定了其他内容。签订合同后，原告罗炳垣依约将合同约定的租赁物交付给被告何凤均使用。原告称因被告何凤均违反环保规定，被中山市环保部门于2017年6月12日依法进行处罚，导致厂房现在处于被查封状态。被告何凤均从2017年7月开始拖欠租金。原告多次催收，但被告一直拖延支付。2017年10月25日，原告遂向本院提出前述诉求。诉讼中，何凤均称因罗炳垣涉及非法转让牌照、排污超标等问题被环保部门查处，导致其无法生产；何凤均从2017年7月开始并未缴纳租金，何凤均因无法正常经营于2017年8月底已搬离涉案场地，其确认涉案场地已无个人财产。另何凤均委托律师于2017年10月25日向罗炳垣发出《律师函》，载明内容有：因罗炳垣未按合同要求将其合法拥有的厂房租赁给何凤均使用，致使被环保部门停止所有生产活动，现要求解除合同，并返还押金及赔偿损失。罗炳垣则称何凤均被查处后，从2017年7月底就没有再正常使用，罗炳垣委托律师于2017年9月21日通过EMS快递方式向何凤均发出《律师函》，载明内容有：罗炳垣与何凤均所签订的租赁合同将于2017年9月30日解除，请何凤均收到本函后三日内结清拖欠租金，并在规定的时间内清空并搬离场地，若2017年9月30日不撤场视为放弃场内物品所有权，该物品由罗炳垣自由处置。罗炳垣同时将该《律师函》张贴在公司厂房告示栏。何凤均在罗炳垣催告下，于2017年10月1日国庆假期期间搬离了一部分财产，但还有大部分生产设施未搬离。另查明，何凤均、罗炳垣均向本院提出调查取证申请。本院于2018年3月23日前往中山市环境保护局横栏分局调查取证。该局向本院出示了《中山市环境保护局查封（扣押）决定书》、《中山市环境保护局查封（扣押）现场笔录》等执法资料。上述资料显示内容有：2017年6月12日，中山市环境保护局横栏分局执法人员进入涉案场地（中山市毅龙五金制品有限公司）进行检查，检查发现当事人主要从事五金表面处理生产，主要工序有酸洗、磷化、除油、喷漆、喷粉，主要生产设备有自动喷粉线4条、五金前处理线4条等，现场检查未见相关的污染物防治设施，产生的污染物直接对外环境排放。执法人员对涉案场地造成的“法律、法规规定的其他造成或者可能造成严重污染的违法排污行为”进行查封。查封的理由为该厂（擅自扩建的4条自动喷粉烘干线、喷粉柜11个、喷漆水帘柜2个、电烘干炉2个）未经环境影响评价批准，需配套建设的环境保护设施未经验收合格，主体项目投入生产。执法人员对上述设备及总生产车间的电源进行查封，查封期间自2017年6月12日至2017年7月11日。2017年7月11日，中山市环境保护局作出延长查封决定书，查封延长至2017年8月9日。2017年7月18日，中山市环境保护局横栏分局以涉嫌擅自损毁封条为由将案件材料移送中山市公安局横栏分局。本院认为，本案为租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案主要涉及租赁合同的效力问题、哪方当事人构成违约问题及租金等费用的承担等问题。关于租赁合同的效力问题。本案中，何凤均主张罗炳垣将厂房的喷涂牌照、环保污水处理许可证租赁给何凤均，违反了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十五条规定“《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，不得伪造、涂改、出租、出借、转让或者出卖”，及《中华人民共和国行政许可法》第九条规定“依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让”，第八十条规定“被许可人有下列行为之一的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的；……”。该租赁行为已违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。对此，本院认为，从双方签订的《厂房、办公室、宿舍租赁合同》的合同名称来看，仅是确定出租厂房、办公室、宿舍三个特定场地，并未约定将喷涂牌照、环保污水处理许可证进行出租；另从合同内容看，合同约定罗炳垣将其合法拥有的星棚厂房（厂房含喷涂牌照、环保污水处理许可证等）、办公室以及宿舍租赁给何凤均使用，合同内容仅载明厂房含喷涂牌照、环保污水处理许可证等，并不能认定罗炳垣具有出租喷涂牌照、环保污水处理许可证的真实意思表示，且合同条款中并未约定该部分的租金，无法认定双方对出租喷涂牌照、环保污水处理许可证等达成约定而谋取利益。故何凤均主张的事实缺乏理据，本院不予采信；其主张《厂房、办公室、宿舍租赁合同》无效的理由并不充分，本院不予采纳。涉案合同的租赁物具有国有土地使用权证及相关的合法报建手续，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定涉案合同合法有效，双方均应恪守履行。何凤均提起反诉主张确认合同无效，理据不足，本院不予支持。诉讼中，经本院释明，何凤均仍然坚持按合同无效主张请求，故其基于合同无效主张返还租赁押金及赔偿经济损失的请求，本院不予支持。关于哪方当事人构成违约问题。本案中，何凤均确认从被查封之后即2017年7月开始就没有缴纳租金，但其主张未按合同约定缴纳租金的理由是罗炳垣涉及非法转让牌照、排污超标等问题被查处，导致其无法生产。而罗炳垣则主张是何凤均偷排污水、超量排放污水遭举报后被环保部门查封，与罗炳垣无关。对于环保部门查封原因，本院依法向中山市环境保护局横栏分局调查取证。调查证据显示：2017年6月12日，中山市环境保护局横栏分局执法人员检查中查明涉案场地（擅自扩建的4条自动喷粉烘干线、喷粉柜11个、喷漆水帘柜2个、电烘干炉2个）未经环境影响评价批准，需配套建设的环境保护设施未经验收合格，主体项目投入生产。故执法人员对上述设备及总生产车间的电源进行查封。由此可见，涉案厂房设备被查封是因何凤均擅自扩建设备，未经环境影响评价批准，未经验收合格，就投入生产所致。其违法行为导致停止生产与罗炳垣并无直接因果关系。罗炳垣在履行租赁合同过程中，并不存在违反合同义务的行为。何凤均因自身违法行为被查封而未按合同约定缴纳租金，已违反合同约定，属于违约行为，故本院认定何凤均已构成违约，应承担相应的违约责任。按租赁合同约定“如乙方逾期10天不缴纳租金或其他费用，甲方有权解除本合同”。故罗炳垣请求解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于租赁场地的返还问题。何凤均称2017年8月底已搬离涉案场地，罗炳垣则称尚有大部分的生产设施未搬离。双方对此各执一词。对此，本院认为，对于返还的事实，何凤均并没有提交任何交接手续证实已向罗炳垣返还场地，也没有发出任何通知告知罗炳垣收回场地；罗炳垣于2017年9月21日发出《律师函》催告何凤均于2017年9月30日撤场，但何凤均仍无按照约定时间作出回应或作出通知罗炳垣收回场地的行为。因此，何凤均不能证明已经将涉案场地返还罗炳垣的情况下，仍应承担返还责任。虽然何凤均无法证明返还的事实，但因何凤均自身违法行为被环保部门查封场地设备，导致合同履行不能，何凤均在场地设备被查封后也没有在涉案场地正常生产经营。罗炳垣于2017年9月21日发出《律师函》要求解除合同，并催告何凤均结清租金，搬离场地的情况下，何凤均仍然以自己的行为表明不履行合同义务。何凤均亦于2017年10月25日向罗炳垣发出《律师函》要求解除合同。可见双方在合同履行不能的情形下，均作出解除合同的意思表示。罗炳垣在何凤均一方违约后，其作为守约方也负有减少损失扩大的义务。其应当采取适当措施防止租金损失的扩大，而罗炳垣没有采取适当措施致使租金损失扩大的，不得就扩大的租金损失要求赔偿。结合本案实际，何凤均自被查封后已停止经营，不再实际使用涉案场地的事实，罗炳垣发出《律师函》主张解除合同时间（2017年9月30日），何凤均发出《律师函》主张解除合同时间（2017年10月25日）等因素，本院酌定何凤均按合同约定每月6万元的租金标准向罗炳垣支付四个月（即2017年7月、8月、9月、10月）的租金合计24万元为宜。关于滞纳金部分，鉴于何凤均主张的返还押金18万元的请求并未得到本院支持，虽然罗炳垣在本案中并未主张没收押金，但已认定罗炳垣不需向何凤均返还押金，该押金已足以弥补罗炳垣的损失，其向本院主张滞纳金部分，本院不再支持。综上，何凤均在没有证据证明返还涉案场地的情况下，仍负有返还涉案场地的义务。故罗炳垣该项主张，于法有据，本院予以支持。何凤均在本院判决指定期限内仍未履行返还义务，仍应向罗炳垣支付自逾期返还之日起至实际返还之日止的租金（按每月租金标准6万元计算）。但依据上述的减少损失规则，对罗炳垣主张自2017年11月起至本院判决罗炳垣交付场地之日止的占用费，本院不予支持。关于租赁税、水电费、保安费的承担问题。合同约定“乙方在租赁期间，经营税金、房产税金、治安费、垃圾费、卫生费、水电费等经营活动相关费用由乙方一律承担支付”。但罗炳垣提供的税收发票显示税款所属时期为2015年1月1日-2015年12月31日期间，该期间不属于何凤均承租期间，故罗炳垣主张该期间的税费由何凤均承担，理据不足，本院不予支持。对于水电费6676.04的请求，罗炳垣提供了相应发票予以证明，该发票内容显示费用发生在涉案场地，属于承租期间，故罗炳垣该项请求，理据充分，本院予以支持。对于保安费8000元的请求，罗炳垣提供了工资表予以证明，但该工资表无法反映保安费系为涉案场地的治安而支出，也无法证明系何凤均在租赁期间的经营活动所产生的相关费用，何凤均又不予确认，故罗炳垣的该项请求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除罗炳垣与何凤均于2016年7月1日签订的《厂房、办公室、宿舍租赁合同》；二、何凤均于本判决发生法律效力之日起七日内向罗炳垣支付租金24万元；三、何凤均于本判决发生法律效力之日起七日内向罗炳垣支付水电费6676.04元；四、何凤均于本判决发生法律效力之日起七日内向罗炳垣返还厂房、办公室、宿舍，未在本判决指定期限内返还仍需向罗炳垣支付自逾期之日起至实际返还之日止的占有使用费（占有使用费按照租金标准6万元计算）；五、驳回罗炳垣的其他诉讼请求；六、驳回何凤均的所有反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元，减半收取4268元，诉讼保全费1715元，合计5983元，由罗炳垣负担2931元，何凤均负担3052元（该款罗炳垣已预交，由何凤均于本判决发生法律效力之日起七日内迳付罗炳垣）；反诉案件受理费3180元，由何凤均负担（该款何凤均已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一八年三月三十日书记员 张杰清何涓霞