新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书(2018)兵11民终32号上诉人（原审被告）：尚锦艳，女，1962年10月1日出生，汉族，新疆迅展鸿柳工机械有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路。委托诉讼代理人：舒采胜(系上诉人丈夫)，男，1959年4月25日出生，汉族，乌鲁木齐市华鼎力达贸易有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路。委托诉讼代理人：洪涛，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆瑞源物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：刘涪江，经理。委托诉讼代理人：崔永新，新疆伯仲律师事务所律师。上诉人尚锦艳因与被上诉人新疆瑞源物业服务有限公司（以下简称瑞源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2017）兵1101民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚锦艳的委托诉讼代理人舒采胜、洪涛，被上诉人瑞源物业公司的委托诉讼代理人崔永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尚锦艳上诉请求：撤销（2017）兵1101民初249号民事判决，依法改判并驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院理解法律法规存在严重偏差，判令上诉人尚锦艳缴纳2014年1月至2016年4月的场地占用费3360元错误。被上诉人与诉争小区内的64户业主没有签订物业服务合同，对被上诉人依据其与兵团物产集团签订的《前期物业服务合同》进驻小区进行物业管理活动，上诉人及其他业主并不知情。上诉人对所居住的房屋享有独立的产权，涉案小区内的道路及公共设施系上诉人与兵团物产集团等全体业主共有。兵团物产集团未经其他业主同意无权代表其他业主签订《前期物业服务合同》，故《前期物业服务合同》不能约束上诉人。按照《乌鲁木齐市物业条例》的有关规定，在小区内收取停车场地占用费应当经过小区全体业主同意，并经相关部门审批，收费标准、用途、支取等事项应进行公示。被上诉人未履行上述批准程序，也未经小区全体业主同意或授权，无权收取停车场地占用费。新发改法规[2012]3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》中的有关停车场地占用费的规定与新疆维吾尔自治区人大常委会批准施行的《乌鲁木齐市物业条例》冲突，依法应以《乌鲁木齐市物业条例》的规定为准，且新发改法规[2012]3088号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》在原审判决时已经废止，一审法院据此作出判决是错误的。综上，一审判令上诉人向被上诉人缴纳停车场地占用费无事实和法律依据，依法应予纠正。瑞源物业公司辩称：上诉人与诉争小区的业主虽然没有签订书面《物业服务合同》，但包括上诉人在内的业主、居民接受了被上诉人的服务，并缴纳了物业费，因此双方已形成了事实物业服务合同关系。被上诉人对小区进行了物业服务、管理，依法有权收取相关费用。上诉人在收到被上诉人的催缴函后未对其车辆在小区停放的事实提出异议。上诉人所属车辆在诉争小区停放，占用了公共道路，依法应当缴纳停车场地占用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故请求依法驳回上诉，维持原判。瑞源物业公司向一审法院起诉请求：1、由被告支付2014年1月至2016年4月期间的停车占道费3360元；2、由被告承担诉讼费、邮寄费。一审法院认定事实：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区，原为新疆兵团物资局家属院，该家属院内包括兵团物产公司的办公楼及被告尚锦艳等多名业主的住房。2000年前由兵团物资局生活科负责小区物业管理，2000年后由兵团物产公司下属的新疆农垦物业管理有限公司负责小区物业管理。2012年8月31日，兵团物产公司与新疆农垦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定兵团物产公司委托新疆农垦物业管理有限公司对小区进行物业管理，合同有效期3年，服务费标准为住宅0.25元/平方米/月，车辆占道卫生费60元/月。合同期满后，双方又续签了3年的《前期物业服务合同》。2015年2月11日，新疆伯仲律师事务所受新疆农垦物业管理有限公司的委托，向被告发出催款函，要求被告交纳2014年1月至12月期间的车辆占道费1440元。由于被告未交纳车辆占道费，原告遂起诉至法院。另查明：1、2015年4月7日，新疆农垦物业管理有限公司申请将名称变更为新疆瑞源物业服务有限公司。2015年11月3日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局向该公司发放了营业执照。2、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区的业主至今未召开业主大会，未成立业主委员会。3、乌鲁木齐市建设路建设巷8号1号楼3单元201室的业主和房屋实际使用人为被告尚锦艳，车牌号为新A-L68**、新A-013**车辆不是被告尚锦艳所有，被告尚锦艳所有的车辆车牌号为新ALG8**、新AC13**。一审法院认为：原告瑞源物业公司是依法成立的专业从事物业管理服务的企业，被告所居住的小区原为单位的家属区，属于老旧小区。该小区的物业服务事宜，一直由原告进行管理和服务。原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但长期以来原告为小区提供物业管理的事实客观存在，原告与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，原告承担小区公共设施和公共道路的清洁、维修工作，还负担着该部分费用的支出。而且该小区物业收费标准比其他商业小区的标准低，存在着一定的福利性质。该小区虽然至今未召开业主大会成立业主委员会，但召开业主大会及成立业主委员会的目的，均是为了维护全体业主的集体利益。而原告在国家规定的收费标准内对其管理和负责维修的道路收取停车场地占用费，用于解决该小区内房屋公共维修基金不足的问题、补贴物业开支，维持物业企业的正常经营管理和服务活动，保持小区内正常的生活环境，实际上是对小区内全体居民整体利益的维护。被告使用了全体业主共用的道路停放自己的车辆，其拒绝缴纳停车场地占用费的行为，已经侵害了该小区内其他业主和居民的合法权利，应当承担相应的责任。关于原告瑞源物业公司收取场地占用费的依据问题。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号印发）第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更换改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”第二十九条规定：“本办法自2013年1月1日起执行。”从上述规定可以看出，机动车辆只要停放占用了小区内的公共道路、公共场地的，车主即应当缴纳场地占用费，该费用的缴纳，并不以小区是否成立业主委员会作为必要条件。本案中，原告瑞源物业公司对小区内机动车辆的停放提供了管理服务，依照价格主管部门确定的场地占用费标准，向车主收取60元/月的场地占用费，并不违反相关部门的规定。现被告以所在小区未成立业主委员会，未与原告签订物业服务合同为由，拒不缴纳停车场地占用费，该抗辩理由缺乏合法依据，本院不予采信。原告瑞源物业公司收取场地占用费不仅有提供管理的事实，而且提供了合法的收费依据，对此本院予以支持。原告要求被告承担邮寄费的主张，没有提交相应的证据予以证实，本院对该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告尚锦艳于本判决生效之日起十五日内向原告新疆瑞源物业服务有限公司缴纳新ALG8**车、新AC13**车在2014年1月至2016年4月的停车场地占用费3360元；二、驳回原告新疆瑞源物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告尚锦艳负担。二审中，当事人没有提交新证据，一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，且双方无争议，本院予以确认。本院认为,上诉人尚锦艳与被上诉人瑞源物业公司之间虽然未签订书面《物业服务合同》，但由于本案诉争小区为原兵团物资局家属院的老旧小区，一直由被上诉人瑞源物业公司进行管理，而且上诉人尚锦艳也享受了被上诉人瑞源物业公司提供的物业服务并交纳了物业费，故双方已形成了事实上的物业管理关系。现上诉人以双方未签订书面物业服务合同作为抗辩，该理由显然不能成立，本院不予采信。关于被上诉人是否有权收取场地占用费的问题。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号印发）明确规定机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。本案上诉人将其所有的车辆停放在被上诉人瑞源物业公司管理的小区内，占用了公共道路、公共场地，依法应当交纳场地占用费。现被上诉人依照价格主管部门确定的标准，向上诉人收取场地占用费，符合相关规定。上诉人以所在小区未成立业主委员会，未与被上诉人签订物业服务合同为由，拒不缴纳停车场地占用费没有法律依据，本院不予支持。被上诉人收取场地占用费有事实和法律依据，本院予以支持。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号印发）在一审时虽已废止，但鉴于双方争议的问题及缴费期间发生在该办法废止以前，一审法院根据当时有效的规定作出判决并无不当。综上所述，上诉人尚锦艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尚锦艳负担。本判决为终审判决。审判长 张 华审判员 陈正生审判员 佘 文二〇一八年三月十五日书记员 石 英