浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙02行终290号 上诉人（原审第三人）洪海波，男，1976年8月25日出生汉族，住浙江省宁波市海曙区。 上诉人（原审第三人）郭雪英，女，1982年11月12日出生汉族，住浙江省宁海县。 2上诉人共同委托代理人胡节生，上海市泾锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）宁波市国土资源局，住所地浙江省宁波市鄞州区和济街**（东部新城民安东路**）。 法定代表人孙义为，局长。 委托代理人戴瑜，宁波市国土资源局工作人员。 委托代理人兰军华，浙江共业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张小玲，女，1946年12月25日出生汉族，住浙江省宁波市江**。 被上诉人（原审原告）陆振远，男，1940年1月1日出生汉族，住浙江省宁波市江**。 后2被上诉人共同委托代理人王锐，宋洁，浙江导司律师事务所律师。 上诉人洪海波、郭雪英因被上诉人张小玲、陆振远诉被上诉人宁波市国土资源局（以下简称宁波市国土局）房屋行政确认一案,不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212行初38号行政判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月29日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 2017年11月9日，根据上诉人（原审第三人）洪海波和郭雪英的共同申请，被上诉人宁波市国土资源局经审核，将上诉人（原审原告）张小玲、陆振远名下的位于宁波市江北区三水湾14幢35号205室房产转移登记至郭雪英名下，并向郭雪英颁发浙（2017）宁波市江北不动产权第0117052号不动产权证书。 原审法院经审理查明，原告张小玲、陆振远系夫妻，位于宁波市江**三水湾******的房产登记在两原告名下。2017年4月5日，两原告出具委托书，委托内容为：因两原告不能亲自前往办理宁波市江北区三水湾14幢35号205室房产的转让事宜，其委托第三人洪海波为两原告的全权委托代理人，委托办理前述房屋的过户手续，协助受让人办理不动产权证书、房屋、土地产权凭证等。委托权限自2018年4月5日至委托事项办结止。同日，两原告为上述委托书办理公证手续，宁波市天一公证处出具（2017）浙甬天证民字第2061号《公证书》。2017年11月6日，第三人洪海波在未经两原告同意的情况下，擅自作为两原告的委托代理人，与第三人郭雪英签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出让给第三人郭雪英。同日，两第三人到被告处办理涉案房产的转移登记手续并向被告提交不动产登记申请书、（2017）浙甬天证民字第2061号公证书、浙（2017）宁波市江北不动产权第0032161号不动产权证书、存量房屋买卖合同等材料，被告经审核将涉案房屋所有权由两原告转移登记至第三人郭雪英名下，并向第三人郭雪英颁发浙（2017）宁波市江北不动产权第0117052号不动产权证书。原告认为该转移登记行为不合法，向本院提起诉讼。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条和第十二条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料，当事人可以委托他人代为申请不动产登记，代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。该法第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致等内容进行查验。本案中，第三人洪海波作为两原告的委托代理人于2017年11月6日向被告申请涉案房屋的所有权转移登记，而其所提交的委托书委托期限自2018年4月5日起，即第三人洪海波在办理涉案房屋转移登记时尚未取得两原告的委托权限，属于无权代理。被告在审查过程中对第三人洪海波的代理权限未尽审慎审查义务，将涉案房屋转移登记至第三人郭雪英名下，故该转移登记行为依据不足，应当予以撤销。为此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销被告宁波市国土资源局于2017年11月9日将宁波市江北区三水湾14幢35号205室房产所有权由原告张小玲、陆振远转移至第三人郭雪英名下，并向第三人郭雪英颁发浙（2017）宁波市江北不动产权第0117052号不动产权证的行为。 上诉人郭雪英、上诉人洪海波分别提起上诉，但上诉理由基本一致，均认为一审法院事实认定及法律适用错误：一、洪海波于2017年4月5日接受被上诉人陆振远、张小玲的共同全权委托办理讼争205室房屋的产权转让事宜，已经办理了公证手续，并非一审所称洪海波无授权擅自办理。二、洪海波提供的房屋过户登记文件齐全且合法有效。被上诉人宁波市国土局办理房屋过户登记行为时仅做形式审查，相关转移登记行政行为依法有据，不应当撤销。另，郭雪英主张其作为涉案房屋的合法买受人，在涉案房屋买卖过程中系善意第三人，不能因为宁波市国土资源局的转移登记未审查到位而轻易撤销，损害其合法权益。洪海波主张一审未通知利害关系人罗静菊参加诉讼，损害其合法诉讼权利而程序违法。 综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人陆振远、张小玲的诉讼请求。 被上诉人张小玲、陆振远未提交书面答辩状，在询问中认为，一审认定事实清楚，法律适用正确，罗静菊与本案无关，故一审程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人宁波市国土局未提交书面答辩，在询问中表示接受一审判决结果，上诉人无正当理由，请求驳回上诉，维持原判。 二审过程中，2上诉人通过移动微法院提供了1.（2017）宁波市江北不动产证明第0017196号不动产登记证明；2.浙（2017）宁波市江北不动产证明第0017196号；3.2017年11月6日罗静菊抵押权注销登记不动产登记申请书。4.2017年11月6日张小玲、陆振远不动产登记委托书。5.（2018）浙0212行初154号案件受理通知书；6.起诉状；拟以证明罗静菊于2018年8月3日向鄞州法院提起（2018）浙0212行初154号行政诉讼，请求撤销被上诉人宁波市国土局于2017年11月6日作出的撤销抵押登记行为，罗静菊与本案存在利害关系一审法院未通知其参加诉讼程序违法。2被上诉人质证认为与本案无关，罗静菊并非案件当事人，判决结果并不对其产生直接影响。本院对该证据的真实性予以认定。 本院经审查，确认一审所认定的事实。另据各方提供的证据确认如下事实：位于宁：位于宁波市江**三水湾******的房屋原为陆振远共有，原不动产权证号为浙（2017）宁波市江北不动产权第0032161号。2017年4月5日，罗静菊作为出借人，陆文彪作为借款人，陆振远、张小玲作为抵押人签订《房产抵押借款合同》，约定第三人陆振远向原告借款90万元，借款期限为2017年4月5日至2019年4月4日止，且由陆振远、张小玲以上述房屋向罗静菊提供抵押担保。后根据申请，被上诉人宁波市国土局于2017年4月7日就该抵押权颁发权利人为罗静菊，义务人为第三人张小玲、陆振远的浙（2017）宁波市江北不动产证明第0017196号不动产登记证明。2017年11月6日，罗静菊及陆振远、张小玲的委托代理人徐静飞共同向被上诉人宁波市国土局提出申请办理上述抵押权的注销登记。被上诉人宁波市国土局于同日注销该抵押登记。在上述注销抵押登记完成后，涉案房屋被过户至郭雪英名下，并办理了浙（2017）宁波市江北不动产权第0117052号不动产权证。但该过户登记行为此后被本案一审法院于2018年7月27日依法撤销。罗静菊随即于同年8月3日提起（2018）浙0212行初154号案件的诉讼，请求撤销被上诉人宁波市国土局于2017年11月6日作出的撤销抵押登记行为。 本案的争议焦点在于洪海波为2017年11月6日被上诉人张小玲、陆振远办理房屋过户给郭雪英时是否有合法授权。经公证的委托书中陆振远、张小玲对黄海波的授权委托期限明确是自2018年4月5日开始，2上诉人主张该时间是是笔误，真实的时间应是自委托书签署的日期即2017年4月5日起，但未具体说明理由及提供相关证据。被上诉人陆振远、张小玲解释一年后才委托授权背景，系因其儿子陆文彪向案外人罗静菊借款，办理了房产抵押借款合同房产手续，约定未按期偿还款，甲方出借人可以向法院申请处置涉案抵押房产。后为进一步保障债权人利益，如果其子陆文彪不能在一年里偿还借款，则授权在一年之后由洪海波全权处置该抵押房屋以偿还罗静菊的借款，即后者不需要申请法院处置房屋即可实现债权。因此，委托期限一年后开始系有意安排，并非笔误。本院认为，上述解释合乎情理，亦与各证据特别是罗静菊主动配合共同申请撤销房屋抵押权登记的事实相印证。本院予以采信。故被诉行政行为关于洪海波无合法授权擅自转让涉案房屋的事实认定清楚无误。 关于罗静菊在本案中有无诉权应予保护及一审审判程序是否合法，本院认为，涉案房屋先前的罗静菊抵押权登记及注销和事后的受让人郭雪英过户及撤销系彼此独立的不同行政行为，郭雪英、罗静菊依法彼此都不能参与到对方的行政行为中去，相关的行政行为并不考虑其利益。也就是说，即便他们分别参与对方的行政行为中，行政机关的判断处理规则不变，如在本案中，被诉行政行为作出时，涉案房屋上已经没有抵押权，罗静菊在本案中也不存在需要依法特殊保护的权益，因为房屋转让被撤销后的后果是涉案房屋重新回到陆振远、张小玲名下，该处理结果并不会给罗静菊的抵押权的实现造成障碍，故处理结果也不会因此而与之前有什么不同，应认定其与房屋转让是否撤销没有法律上的利害关系。同样在诉讼中，即便赋予罗静菊参与本案诉讼的权利，本案审判规则及结果也不存在差异。因此，一审法院未通知其参与诉讼，程序上并无不当。上诉人的相关主张，本院不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，其判决结论应予维持。上诉人上诉理由不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人黄海波、郭雪英负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭星光 审判员  贾红霞 审判员  秦 峰 二〇一八年十一月十九日 书记员  王 鸿