上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14933号上诉人（原审原告）：潘文红，女，1968年3月15日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：郑能平，男，1983年8月14日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师上诉人潘文红因与上诉人郑能平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘文红上诉请求：撤销原判第四项，依法改判郑能平支付房屋占有使用费起算时间为2017年5月1日至实际返还房屋之日止，房屋使用费按照主管部门公布或者有资格房地产评估公司评估的同地段同类房屋租金标准；撤销原判第六项，依法改判郑能平支付另行约定的增加部分租金，自2016年12月1日起算至实际返还房屋之日止，支付标准为每月人民币（以下币种同）500元；依法改判在恢复原状过程中由法院指定专业鉴定机构对房屋结构与设施损坏程度进行专业鉴定、维修及监督，由此产生的维修费用及鉴定费用等由郑能平承担；郑能平实际使用的水电、煤气、电话、保安保洁、有线电视及物业费等各种费用应交纳至房屋恢复原状归还上诉人当日为止，并将交纳单据复印件交给上诉人。事实和理由：1、双方之间的租赁合同于2017年5月2日解除，郑能平仍占用房屋，应承担房屋占有使用费。根据相关法律的规定，房屋使用费应参照郑能平违约占用房屋期间同地段同类房屋的市场租金标准认定。因为上诉人与郑能平2014年7月签约，租金按照当时租赁市场同地段同类房屋租金确定的，因此一旦合同解除，该房屋回归于租赁市场，则上诉人有权获得市场租金，郑能平在合同解除情况下仍占用房屋，就应该根据市场价支付房屋占有使用费。上诉人在一审审理中提交二组证据，能够作为市场租金水平价格的考量依据，郑能平不予认可系狡辩，一审法院没有采信这些证据，属于认定不当，并导致郑能平蓄意违约不返还租赁房屋情况下可获得更大的利益，是对房屋租赁市场诚信制度的破坏。另外，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房违约金或损失赔偿金也是参照房屋租赁市场价格确定。郑能平不及时返还房屋就应赔偿因其违约造成上诉人的全部损失，该损失包括可得利益。郑能平通过转租赚取市场租金与原租赁合同租金之间的差价，一审法院仍参照原合同约定的租金标准认定郑能平的房屋使用费，助长了违约，更忽视了社会效果。2、上诉人在一审审理中提交短信记录等证据，可以证明双方就每月增加租金500元达成口头约定，从郑能平的回复内容来看，也没有否认上诉人口头确定的增加租金数额，还表达了其对该部分费用的支付方式以及与上诉人订立合同的意愿，因此口头合同生效，双方应受此约束。另外，从2017年5月1日的微信记录内容来看，郑能平对增加租金并没有异议，只是因为上诉人要起诉才不同意支付，该日的微信内容进一步证明双方之间就每月增加500元租金已经达成合意，只是郑能平进行抵赖不愿意支付。3、郑能平在租赁使用房屋期间存在破坏房屋承重墙等主体结构的违法行为，因此破坏了房屋的抗震能力，故上诉人认为有必要通过具备相应资质的鉴定人员或者评估机构进行专业评估与维修，然而一审法院判令郑能平恢复原状，违背建筑方面的相关专业知识；另外，根据民诉法的规定，上诉人在一审审理中提出专业检测与评估，一审法院未予采信上诉人的要求，属于适用法律错误。4、一审法院对水费进行了认定，但对其他费用只字未提，属于事实认定错误，可能导致郑能平将房屋归还上诉人时无法执行到这些费用。上诉人郑能平辩称，不同意上诉人潘文红的上诉请求。上诉人郑能平上诉请求：撤销原判，依法改判驳回潘文红一审全部诉请。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审认定郑能平将房屋出租给他人的行为属于群租，属于认定不当。根据上海市《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》，上诉人并不属于该规定的群租范围。2、一审法院认定郑能平的行为构成根本违约也有错误。首先，郑能平没有群租行为，不构成群租；其次，即便构成群租，根据规定应判令郑能平进行整改，合同仍可继续履行。一审法院认定群租以及判令解除双方之间的租赁合同明显有失偏颇。上诉人潘文红辩称，不同意上诉人郑能平的上诉请求。潘文红向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《租赁合同》于2017年5月1日解除；2、判令郑能平将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）恢复至毛坯房的原状并返还潘文红；3、判令郑能平缴纳实际使用的水费、煤气费、电话费、保安保洁费、有限电视费以及物业费等各种费用直至将系争房屋恢复原状返还潘文红当日止；4、判令郑能平已经支付给潘文红的押金2,400元潘文红不予返还；5、判令郑能平支付潘文红自2016年12月1日起至2017年4月30日止的租金增加部分，按照每月500元计算，共2,500元，并自2016年12月1日起按照同期银行贷款利率支付利息；6、判令郑能平支付潘文红自2017年5月1日起搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费，按照每月6,800元计算，并支付自2017年5月1日起按照同期银行贷款利率支付利息；7、判令郑能平返还潘文红19天免租期租金，自2014年7月13日起至2014年7月31日，共计4,168元，并自2014年7月13日起按照同期银行贷款利率支付利息；8、判令郑能平赔偿潘文红因违规扩建和非法加装而对系争房屋结构和设施造成的重大损失，具体金额以专业部门检测结果为准；9、判令郑能平因改变租赁用途赔偿潘文红自2014年8月1日至2017年4月30日经济损失138,500元，并自2014年8月1日起按照同期银行贷款利率支付利息。一审法院认定事实：系争房屋权利人为潘文红，建筑面积为122.41平方米，类型为公寓。2014（一审误写为：2015）年7月12日，潘文红（出租人、甲方）与郑能平（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定潘文红将系争房屋出租给郑能平，用途为居住，租赁期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月30日止，月租金为2,400元，支付方式为付三押一，每三个月支付一次，提前7天支付，另付押金2,400元。租赁期限内，实际使用的水费、电费、煤气费等由乙方承担。其中合同第七条第3款约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。补充条款：“（1）两年内房东不能出售此房（有特殊情况另议）；（2）第二年房租增加200元,后续每2年增加一次房租200元；（3）物业费由租客支付；（4）甲方允许乙方简单装修后出租，禁止房屋出租超出群租规定人数。居住人员乙方将实际资料通知甲方”。其中合同第八条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则需向对方支付违约金2,400元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同底部“收据”处写有“今收到承租人从2014年8月1日至2014年11月30日房屋租金9,600元，押金2,400元。”并由潘文红签名确认。2017年5月1日，潘文红向郑能平发出《解除房屋租赁合同通知书》，其上载明，潘文红于2017年4月30日上午前往系争房屋查看时，发现郑能平存在擅自改变房屋结构、将房屋以Z公司名义对外转租、未提供实际居住人员资料、未支付口头约定的增加租金500元等违约行为，故通知郑能平解除双方间的租赁合同，并要求郑能平在收到该通知书之提起10日内将系争房屋返还潘文红。上述通知书于2017年5月2日送达郑能平。另查明：郑能平自2017年5月起未能按约向上海市A有限公司缴费，截止2017（一审笔误为：2019）年9月合计拖欠水费382.90元。庭审中，双方当事人一致确认，系争房屋出租时为毛坯状态，郑能平按照双方合同约定的租金标准，已经租金支付至2017年7月31日。潘文红称，其与郑能平在租赁合同中约定郑能平可将系争房屋“出租”，意为郑能平可将系争房屋作为员工宿舍非营利性使用，而非对外转租谋取利益。对此郑能平则称，当时讲好的就是同意其转租，只是写作了“出租”而已。庭审中，潘文红另提供了如下证据材料：1、上海B有限公司发票，以证明其在系争房屋内安装了燃气，合同解除后郑能平应完好返还。郑能平对上述证据真实性予以认可，但认为排管道的费用是其支付的；2、双方微信聊天记录一组，证明郑能平有迟延支付租金行为，且双方就每月租金增加500元达成了口头约定，此外微信中潘文红也明确指出了租赁合同相对方是郑能平个人而非案外人Z公司。郑能平对上述证据真实性无异议，但认为从中无法看出双方对增加租金达成了一致意见，双方确实曾商议过涨租金，但潘文红的方案其未予接受；3、案外人Z公司工商登记信息，证明郑能平是Z公司法定代表人。郑能平对上述这证据真实性无异议，但认为与本案无关；4、照片两组，证明系争房屋现状，以及郑能平擅自隔断和加装四台电表的情况。郑能平对上述证据真实性予以认可，承认其确实安装过四台电表，但目前已经拆除了一台；5、案外人Z公司就系争房屋与他人签订的房屋租赁协议一份、系争房屋内朝北房间租客的说明、Z公司股东明细、郑能平接受电视台采访的网页截图、案外人Y公司介绍、案外人Y公司就系争房屋所在小区2+1型房屋的装修和价格、网路路由器照片等，以证明郑能平拖欠水费的金额、郑能平为Z公司股东且系职业二房东、郑能平在系争房屋内安装了路由器且很陈旧，并认为案外人Y公司的相关资料可作为其损失赔偿的参考。郑能平对上述证据均不予认可，并认为与本案无关。本案审理过程中，法院于2017年10月13日组织双方当事人共同前往系争房屋内进行现场勘查，发现郑能平将系争房屋客厅做了隔断，将朝北的公用卫生间围作独立卫生间，朝南的房间内曾有自行另建卫生间的痕迹，且客厅内现仍安装有3台电表（原安装有4台电表）。一审法院认为，潘文红与郑能平签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据法院对房屋现场勘查，郑能平未经潘文红同意擅自对系争房屋进行隔断、改建，明显改变了房屋原有结构，并进行群租，郑能平的上述行为已构成根本违约，故潘文红要求解除双方签订的《租赁合同》，于法有据，法院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，潘文红已向郑能平发出书面解除通知，故本案应以该通知送达之日为合同解除日（即2017年5月2日）。合同解除后，郑能平继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故潘文红要求郑能平返还系争房屋，于法不悖，法院予以支持。庭审中，双方均确认潘文红向郑能平交付房屋时为毛坯房，故郑能平应将系争房屋恢复原状后，予以返还。关于合同解除后的占有使用期间的房屋占有使用费，应参照双方约定的租金标准支付。关于潘文红认为租金已经增加了（一审笔误为：至）500元，根据潘文红提供的短信记录，无法证明双方就增加租金达成合意，故法院对此难以采信，据此，潘文红主张的增加租金及利息损失亦不予支持。鉴于郑能平已经将2017年7月31日前的占有使用费已付清，故自2017年8月1日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费，郑能平应按合同约定的递增后每月2,800元的租金标准支付。因上述占有使用费发生在本案诉讼中，郑能平系因诉讼尚在进行而未支付相应费用，故潘文红主张的相应占有使用费的利息损失法院亦不予支持。关于潘文红主张不予返还押金，因系郑能平根本性违约导致合同解除，故法院依法支持潘文红的上述主张。关于潘文红主张的水费382.90元，因郑能平未能按约缴纳，现潘文红要求郑能平支付，与法不悖，法院予以支持。关于潘文红主张的免租期租金，合同中并未约定免租期，即便潘文红曾在此期间将系争房屋交予郑能平，亦无证据证明双方就郑能平违约后免租期租金需再行支付达成合意，故法院对潘文红主张免租期租金及利息的诉请，不予支持。关于潘文红主张的违规扩建及非法加装对系争房屋造成损失的相应赔偿，鉴于法院已经判令郑能平对系争房屋恢复原状，且潘文红对其所主张的损失及金额亦无证据证明，故对于潘文红的该项诉请，法院不予支持。关于潘文红主张的因郑能平改变房屋租赁用途导致的经济损失，缺乏相应事实及法律依据，法院亦不予支持。一审法院审理后作出判决：一、潘文红与郑能平于2014年7月12日就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》于2017年5月2日解除；二、郑能平于判决生效之日起二十日内将坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复原状（以房屋竣工验收时毛坯房状态为准），并将上述房屋返还给潘文红；三、郑能平已支付给潘文红的2,400元保证金归潘文红所有；四、郑能平于判决生效之日起十日内支付潘文红房屋占有使用费（自2017年8月1日起算至实际返还上述房屋之日止，按照每月2,800元的标准）；五、郑能平于判决生效之日起十日内支付潘文红水费382.90元；六、驳回潘文红的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,203元，减半收取1,601.50元，由潘文红负担1,500元（已付），由郑能平负担101.50元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实基本无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：双方之间的租赁合同是否应予解除？如果认定合同解除，则一审法院就合同解除的后果处理认定是否合理正确？上诉人潘文红与上诉人郑能平系租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行各自的合同义务。根据一审法院在审理中对现场所作的勘查情况，郑能平对租赁房屋进行了改建，其中客厅有改建为卫生间的痕迹，并作了隔断；客厅还安装有多台电表，上述情况属于改变房屋原有结构的装修情况，且有群组，因未经出租人潘文红的同意，故郑能平的上述改建及群组行为构成根本性违约，据此，一审法院认为潘文红要求解除合同符合法律规定，并根据潘文红向郑能平发出的解除通知以及郑能平于2017年5月2日收到该份通知的事实，认定双方之间的租赁合同于该日依法解除，并无不当。上诉人郑能平否认其在履约过程中存在违法改建并群租等行为，据此不同意合同解除的上诉请求，因依据不足，本院不予采信。关于合同解除的后果处理问题。本院认为，基于合同解除的原因及责任在于郑能平一方，故其应在合同解除后将房屋归还给潘文红。关于郑能平归还给潘文红的房屋状态，可根据双方在一审审理中确认的以交付房屋时的毛坯房的状态予以返还，故一审法院判令郑能平将房屋恢复原状后返还给潘文红，亦无不当。上诉人潘文红对一审法院所作的恢复原状之判决存有异议，本院认为，潘文红提出的异议内容，实际上是对郑能平有无恢复原状之能力及可能涉及到的费用等方面的担忧，此异议并不属于二审审理认定的范围，潘文红可在本判决生效后的执行阶段提出，也可与郑能平进行协商，制定一个妥善解决的方案。据此，上诉人潘文红的此项异议，本院不予采纳。关于郑能平应承担的房屋占有使用费的标准问题，本院认为，一方面，双方在租赁合同中对此情形的费用标准未作约定；另一方面，在无约定情况下，通常也是参照双方在租赁合同中约定的租金标准加以认定。对潘文红提出的参照同期同类房屋的市场价标准认定郑能平应承担的房屋占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。关于潘文红上诉提出的双方就每月租金增加500元已经达成合意的问题，本院认为，虽然潘文红在一审审理中提交了微信聊天记录等证据，但从其提交的证据内容来看，无法得出郑能平对潘文红提出的每月增加租金500元作出同意支付的意思表示，潘文红认为双方已经达成一致合意，遭到郑能平的否认，故潘文红的该项要求只能属于其单方意见，一审法院对其该项诉请未予采信，尚无不当。上诉人潘文红上诉坚持该项诉请，本院不予采信。关于上诉人潘文红要求对水费之外的其他费用一并予以判明的问题，对此，本院认为，郑能平有义务在返还房屋时，包括水电费等相关费用应与潘文红进行结清。本院注意到，郑能平一直坚持要求继续履行租赁合同，导致其至今未搬离房屋，且相关费用在本案审理中持续发生，郑能平也表述其一直在支付中，是否有欠付费用的事实并不确定，故本院认为就潘文红要求对相关费用予以明确，应在郑能平向潘文红返还房屋时，根据双方的合同约定予以核对结清，潘文红对此完全不必担忧。本院必须指出，一旦发生郑能平尚有未结清的费用款项，潘文红有权从郑能平的保证金中予以扣除，以维护其合法权益。综上所述，潘文红、郑能平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,406元，由上诉人潘文红负担3,203元，上诉人郑能平负担3,203元。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年三月八日书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……