广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19067号上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：汪晨熙，女，1945年10月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。原审被告：俊田发展有限公司（以下简称俊田公司），住所地UNITS3-49/FYIPFUNGBUILDING2-18D'AGUILARSTREETCENTRAL。上诉人刘德民因与被上诉人汪晨熙、原审被告俊田公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人刘德民的委托诉讼代理人胡勇、陈远军，被上诉人汪晨熙及其委托诉讼代理人张龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德民上诉请求：撤销一审判决第三项关于支付违约金20550元的判项，由汪晨熙承担全部诉讼费用。事实和理由：1、刘德民在为汪晨熙办理涉讼商铺产权证期间，广州市国土资源和房屋管理局办公室下达了分割登记的《通知》，改变了原分割、登记办证的行政审批的手续、程序及文件等，导致刘德民无法在合同约定期间内为汪晨熙办理涉讼商铺的产权证等手续。因此，解除合同是由于不可抗力的因素引起，刘德民无需对合同解除承担违约责任。2、即使由于刘德民原因造成未能办证等而解除合同，也没有对汪晨熙造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起。此外，合同约定的违约金明显过分高于造成的损失，应予以调整，可参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。汪晨熙辩称：1、刘德民、俊田公司没有按照合同的约定交付涉讼商铺及办理房产证，已构成严重违约，一审判决认定其应承担相应的违约责任正确。2、本案并不存在所谓不可抗力的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。俊田公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2014年7月21日，汪晨熙向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除汪晨熙与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》；2、刘德民、俊田公司退还收取的房款205500元；3、刘德民、俊田公司向汪晨熙支付违约金41100元。一审法院认定事实：2011年11月1日，汪晨熙（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号六层329号铺，该商铺建筑面积4.30平方米，房价总额205500元；买受人在2011年11月10日前支付全部房价款的51%，计105500元，在2011年11月30日前支付全部房价款的49%，计10000元；第八天，出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款的10%的标准向买受人支付违约金。第十五条，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，汪晨熙向刘德民、俊田公司支付了全部房价款205500元，但刘德民、俊田公司至今没有交付涉讼商铺给汪晨熙，也没有为汪晨熙办理该商铺的产权登记手续。一审庭审中，汪晨熙陈述因刘德民、俊田公司逾期交付商铺、逾期办证，其根据买卖合同第九条、第十五条约定，要求刘德民、俊田公司承担总房款20%的违约金。刘德民为证明是由于政府原因而导致未能办理涉案房屋交易过户手续，提交了穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”一审法院认为：汪晨熙与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。刘德民、俊田公司没有在合同约定期限内将涉讼商铺交付给汪晨熙，也没有在合同约定期限内办理涉讼房屋的交易过户手续，均逾期超过15日，根据合同约定，汪晨熙要求解除合同、返还已付房款的诉讼请求依据充分，予以支持。上述合同第九条及第十五条分别针对刘德民、俊田公司逾期交付商铺、逾期办证设定了合同解除权及合同解除违约金，合同解除权与合同解除违约金应一并适用，虽然刘德民、俊田公司逾期交付商铺、逾期办证均符合合同解除条件，但汪晨熙只能行使一项合同解除权，同理也只能主张一项合同解除违约金，如按照合同第九条及第十五条约定，由刘德民、俊田公司按照总房款20%负担两项合同解除违约金，则属于重复计算违约金，故调整违约金为总房款10%即20550元，由刘德民、俊田公司向汪晨熙进行支付。刘德民、俊田公司的举证不足以证明逾期办理交易过户存在不可抗力因素及违约金过高，故对其该抗辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年4月14日作出如下判决：一、解除原告汪晨熙与被告刘德民、俊田发展有限公司在2011年11月1日签订的《商铺买卖合同》；二、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告汪晨熙返还房价款205500元；三、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告汪晨熙支付违约金20550元；四、驳回原告汪晨熙的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4467元、公告费890元，合计共5357元，由原告汪晨熙负担313元，被告刘德民、俊田发展有限公司共同负担5044元。二审中，上诉人刘德民、被上诉人汪晨熙均对一审判决查明的事实无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人刘德民、原审被告俊田公司与被上诉人汪晨熙签订的《商铺买卖合同》为合法有效的合同正确，本院予以确认。上诉人刘德民、原审被告俊田公司既未在合同约定的期限内将涉讼商铺交付给被上诉人汪晨熙，亦未在合同约定的期限内办理涉讼商铺的交易过户手续，已构成违约，故一审判决认定被上诉人汪晨熙依约要求解除合同、返还已付房款的诉讼请求依据充分而予以支持正确。上诉人刘德民、原审被告俊田公司逾期交付商铺、逾期办证均符合合同解除条件，一审判决认为被上诉人汪晨熙只能行使一项合同解除权也只能主张一项合同解除违约金，故已调整违约金为总房款10%即20550元并无不当，上诉人刘德民关于可参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于上诉人刘德民上诉认为其无法为被上诉人汪晨熙办理涉讼商铺的交易过户手续，是因房管部门出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件导致，该事件属不可抗力，故其无需承担违约责任的问题。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉讼商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故上诉人刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人刘德民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年三月二十一日书记员  党春婷