福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终1104号 上诉人(原审原告、反诉被告）：许鲁锋，男，1985年11月6日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：夏华忠，福建名闻律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：李娉婷，女，1969年11月5日出生，汉族，住福建省古田县。 原审被告（反诉原告）：林晓芬，女，1986年8月5日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区高桥路**高雅花园**楼****店面。 法定代表人：黄少华，董事会。 委托诉讼代理人：周小琴，女，系公司员工。 上诉人许鲁锋因与被上诉人李娉婷、原审被告（反诉原告）林晓芬、第三人福州家天下房产代理有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 许鲁锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判李娉婷履行《房屋买卖合同》，办理讼争房屋的抵押权注销手续（其所欠按揭贷款银行的全部债务由许鲁锋代为清偿），按合同约定的条件配合许鲁锋办理讼争房屋的所有权过户登记手续；3.改判李娉婷按讼争房屋成交价款每日万分之五的标准向许鲁锋支付违约金（从2016年12月27日起计算至恢复履行合同时止）；4.改判李娉婷承担因本案许鲁锋支出的律师费1万元；5.一、二审诉讼费由李娉婷承担。事实与理由：一、一审判决认定讼争合同已经符合合同约定的解除条件是错误的，且未对违约金及冻结首付款作出任何解除合同后恢复原状的处理明显不当。李娉婷仅仅是“明确表示不愿意继续履行合同”，而未表明其愿意根据讼争合同约定的解除条件即承担12万元的违约金，因此讼争合同解除的条件并未成就。二、讼争合同已经由李娉婷以办理委托公证、配合评估和冻结交易资金等事实行为予以追认，该合同合法有效，对李娉婷具有约束力，李娉婷应当继续履行本案房产买卖合同。且许鲁锋愿意代李娉婷清偿其所欠按揭贷款银行的全部债务，本案讼争合同具备继续履行的所有条件。三、一审判决既然已经认定讼争合同是合法有效的，对李娉婷也具有法律约束力，那么本案合同依法就应当继续履行。李娉婷没有依照讼争合同第十三条的约定行使单方解除权，一审也没有提出反诉，这种情况下合同有效，许鲁锋认为讼争合同应当继续履行。 李娉婷未作答辩。 林晓芬未作陈述。 家天下公司述称，同意许鲁锋的上诉意见。 许鲁锋向原审法院起诉请求：1.依法确认许鲁锋、林晓芬、李娉婷签订的《房产买卖合同》合法有效，林晓芬、李娉婷立即履行《房产买卖合同》约定义务（包括办理讼争房产解押、协助许鲁锋办理房产过户等手续）；2.依法判令林晓芬、李娉婷按成交款每日万分之五标准向许鲁锋支付2016年12月27日至完全履约期间的违约金，暂计至2017年5月17日违约金为人民币150870元（2140000元＊日万分之五＊141天）；3.依法判令林晓芬、李娉婷承担本案律师费人民币10000元；4.依法判令林晓芬、李娉婷承担本案全部诉讼费用。 林晓芬向原审法院反诉请求：1.依法判决解除林晓芬和许鲁锋于2016年12月12日签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》；2.依法判决由家天下公司返还给林晓芬闽（2017）福州市不动权第9003603号《房屋不动产权证书》原件一本；3.判决由许鲁锋承担本诉与反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月12日，原告（乙方）与被告李娉婷（甲方，代理人林晓芬）签订《房产买卖合同》，约定第一条：甲方房产坐落于福州市仓山区金山街道闽江大道266号福州红星国际5#酒店式公寓808复式公寓房产，建筑面积99.27㎡。详见编号201235160157《商品房买卖合同》（上述表述若与该证不符，以不动产权证为准）；第二条：1.…2.甲方特此告知乙方上述房产的抵押状态：现抵押在兴业银行仓山支行，于2016年12月26日之前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，并于银行通知还款之日起三个工作日内还款。3.甲方为上述房产产权人的代理人。甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按本合同执行所有的约定义务。对此，甲方在签订本合同时已告知了乙方及中介方，并且甲方承诺产权人将于2016年12月26日之前补签有关该房产买卖的所有合同。如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果；…第四条：1.甲乙双方同意，上述房产交易成交价为甲方实收人民币2140000元。2.甲方双方约定支付房款的方式为乙方按商业按揭贷款方式交易；…第七条产权权属转移前的违约责任：1.甲方保证上述房产产权明晰，若在产权权属转移前发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约。2.甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。3.甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为；第八条：自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金。该迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；第九条：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；第十条：依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币120000元；…第十三条：甲乙双方协商一致可以解除合同，交易过程中已产生的费用由甲、乙双方各自承担。如出现违约，守约方可在第九条约定的解除合同的条件成立时，依法解除合同。同时，甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同；…。被告林晓芬在《房产买卖合同》落款处“代理人”一栏签字。同日，原告（乙方）、被告李娉婷（甲方，代理人林晓芬）、第三人家天下公司（丙方）签订《交易服务合同》、《居间合同》，《交易服务合同》约定“签订合同时，甲方将交易产权材料交至丙方处，乙方支付如下履约保证金至丙方处，丙方按照如下约定用于支付佣金及进行如下管理。乙方应支付履约保证金人民币120000元”等等。被告林晓芬在《交易服务合同》、《居间合同》落款处“代理人”一栏签字。签订合同当日，原告支付履约保证金人民币120000元给第三人家天下公司。 2016年12月26日，被告李娉婷向福州市公证处申请办理《委托书》公证，《委托书》内容是“委托人：李娉婷，女，1969年11月5日出生，住址：福建省古田县书家**，公民身份号码：。受托人：林晓芬，女，1986年8月5日出生，住，住址：福建省宁德市东侨经济开发区民身份号码：。兹委托林晓芬为我的全权代理人，并以我的名义，为我办理坐落于福建省福州市仓山区金山街道闽江大道266号福州红星国际5#酒店式公寓808复式公寓(详见预售合同号：201235160157《商品房买卖合同》)房产的如下事项：…5.代为签订上述房产的买卖合同并代收全额售房款。…8.代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管手续及代为查询银行征信。…13.代为办理上述房产出售过程中的其他相关事宜。受托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件我均予以承认。受托人无转委托权。委托期限自委托之日起至2017年12月26日止”。2016年12月27日，福州市公证处作出（2016）榕公证内民字第33146号《公证书》，内容大致是“兹证明李娉婷于2016年12月26日来到我处，在本公证员的面前，在前面《委托书》上签名捺手印”。2017年1月16日，坐落于福州市仓山区金山街道闽江大道**福州红星国际**酒店式公寓808复式公寓登记在被告李娉婷名下，房屋所有权证号为闽（2017）福州市不动权第9003603号。2017年2月3日，原告委托福建省青商房地产有限公司对讼争房产进行评估。2017年2月6日，福建省青商房地产有限公司作出青F17340089号《房地产抵押估价报告》，估价结果：估价对象于价值时点未设立法定优先权利下的房地产价值为1878000元，住，住宅单价为18845元/㎡017年2月13日，原告（买方、乙方）、被告李娉婷（卖方、甲方）、被告林晓芬（卖方代理人、甲方）签订《兴业银行福州分行二手房交易资金监管协议》，被告林晓芬在《兴业银行福州分行二手房交易资金监管协议》落款处“甲方”一栏签“李娉婷”名字并在“代理人”一栏签字。2017年3月13日，被告李娉婷向第三人家天下公司发出《告知函》，内容是“福州家天下房产代理有限公司：贵公司与林晓芬于2016年12月12日签订关于福州市仓山区金山街道闽江大道266号福州红星国际#酒店公寓房产的《居间合同》、《交易服务合同》以及与买方许鲁锋签订的《房屋买卖合同》，因以上合同未经过本人的确认，林晓芬所作的代理行为，已经超过授权范围，损害到本人利益。现在本人发函告知贵公司以及买方许鲁锋，本人不同意将本人名下红星国际房产售卖给许鲁锋，贵公司以及许鲁锋与林晓芬签订的合同不具有法律约束力。本函为正式告知函，请贵公司及买方许鲁锋知悉，妥善处理。对于函发出后的一切损失，均与本人无关”。为此，原告诉至一审法院。2017年7月27日，被告林晓芬提出反诉。一审庭审中，被告李娉婷明确表示不愿意继续履行原告与被告林晓芬签订的《房产买卖合同》。一审另查，2017年5月8日，原告与福建宏飞律师事务所律师签订《委托代理合同》并支出律师费人民币10000元。 一审法院认为，原告于2016年12月12日与被告林晓芬以被告李娉婷名义签订的《房产买卖合同》，此时被告林晓芬虽未取得代理权，但被告李娉婷于2016年12月26日作出的公证《委托书》，应视为其对被告林晓芬代理行为的追认，故该《房产买卖合同》直接约束被告李娉婷和原告，合同项下的民事责任应由被告李娉婷承担。因此，原告要求确认讼争合同有效，一审法院予以支持，而被告林晓芬作为代理人，其反诉请求，没有法律依据，一审法院不予支持。《房产买卖合同》明确约定“第十条：依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币120000元”、“第十三条：甲乙双方协商一致可以解除合同，交易过程中已产生的费用由甲、乙双方各自承担。如出现违约，守约方可在第九条约定的解除合同的条件成立时，依法解除合同。同时，甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同”，现被告李娉婷明确表示不愿意继续履行《房产买卖合同》，符合合同约定的解除条件。本案庭审中，一审法院向原告释明“如果《房产买卖合同》无法履行，是否愿意变更诉讼请求”，而原告明确表示不变更，故原告诉请继续履行《房产买卖合同》、支付违约金并承担律师费，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、原告（反诉被告）许鲁锋于2016年12月12日与被告（反诉原告）林晓芬以被告李娉婷名义签订的《房产买卖合同》有效，该合同对被告李娉婷具有约束力；二、驳回原告（反诉被告）许鲁锋的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林晓芬的反诉请求。诉讼费23920元，由原告（反诉被告）许鲁锋负担。反诉费11960元，由被告（反诉原告）林晓芬负担。 本案二审期间，许鲁锋围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认为，许鲁锋提供证据系逾期提供，逾期理由不成立，故本院不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否可以继续履行。涉案合同第十条约定“双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）壹拾贰万元整”；第十三条约定“甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同”，即许鲁锋与李娉婷已就合同的解除方式进行了约定，现李娉婷已明确表示不同意继续履行合同，许鲁锋要求继续履行合同实际已无法实现，故原审法院据此驳回许鲁锋关于继续履行合同的诉请并无不当。 综上所述，许鲁锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费23920元，由许鲁锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  吴筱洲 审判员  陈碧珍 二〇一八年三月二十七日 法官助理卢里灿 书记员  林舒