广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19699号上诉人（原审被告）：吴文升，男，1984年11月20日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：谭炽荣，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈菊桃，女，1973年7月16日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：欧国军，男，1971年2月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：欧嘉美，女，1998年8月14日出生，汉族，住广州市白云区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：肖勇，广东岭南律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。上诉人吴文升因与被上诉人陈菊桃、欧国军、欧嘉美所有权确认纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴文升上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈菊桃、欧国军、欧嘉美的诉请；2.一、二审诉讼费、财产保全费由陈菊桃、欧国军、欧嘉美负担。事实和理由如下：一、一审主观推论陈菊桃、欧国军、欧嘉美借名购房，属于认定事实错误。陈菊桃、欧国军、欧嘉美没有举证证明双方存在借名购房的要约、承诺，不成立借名购房的合同关系。1.一审认定的借名人欧嘉美，吴文升与其并不相识，双方不可能进行口头协商并成立借名购房合同关系。2.一审仅凭陈菊桃代缴纳了购房款，就推论是借名购房，属于认定事实不清。3.陈菊桃为吴文升垫付了购房款，代缴了税费，因吴文升在外地工作暂不使用涉案房屋，作为回报，吴文升暂将涉案房屋交给陈菊桃占有使用，吴文升仍然是涉案房屋的合法产权人，欧嘉美并不因此取得涉案房屋的所有权。二、吴文升与欧国军、欧嘉美之间不存在任何民事法律关系，一审直接判令涉案房屋登记过户到欧嘉美名下，属于认定事实不清。吴文升仅与陈菊桃存在委托支付购房款、代缴税费的关系，法律性质上属于委托代理关系，陈菊桃为将房屋直接过户至欧嘉美的名下，将案外人欧国军和欧嘉美列为原审原告，以规避二套房限购政策，逃避税收。三、一审未经房屋确权，直接判令登记过户到欧嘉美名下，没有法律根据，且不具有可操作性。本案为所有权确权纠纷，但在陈菊桃、欧国军、欧嘉美未主张涉案房屋确权归其所有的情况下，一审却直接判令吴文升将涉案房产直接过户登记到欧嘉美名下，没有法律依据。四、本案为所有权确权纠纷，一审适用合同法进行裁判，属于适用法律错误。一审一方面将案由定性为所有权确权纠纷，另一方面却将事实认定为借名买房合同纠纷，并适用《合同法》第十条、第六十条规定作出裁判，自相矛盾，属于适用法律错误。本案应当适用《物权法》第十四条、第十六条规定。五、吴文升仅与陈菊桃存在代付购房款的法律关系，欧嘉美并未支付房款，假使法院认定该行为属于借名购房，借名人也应是陈菊桃。六、借名买房合同违反了国务院关于房产限购的行政法规强制性规定，亦属无效，欧嘉美不能取得涉案房屋的产权。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第（六）条规定，涉案房屋购买时，陈菊桃、欧国军、欧嘉美均没有广州市购房资格，欧嘉美不能取得涉案房屋的产权。其次，吴文升自始至终没有否认与陈菊桃存在房款和税费的垫付欠款关系，亦同意在陈菊桃、欧国军、欧嘉美腾空涉案房屋，归还吴文升之时结算并还清相关欠款，双方形成债权债务关系。七、借名买房属于重大事件，不属于可以及时清结的事项，在没有书面协议的情况下，一审认定属于借名买房没有事实和法律依据。八、借名买房违反了合同法的相关规定，该合同是无效合同。吴文升是富力集团的员工，根据该司的购房管理规定，员工优惠价打了八八折，总共优惠了20.6万元，由于是电子审批优惠，所以没有书面证据证明该优惠事实。被上诉人陈菊桃、欧国军、欧嘉美二审辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.吴文升与陈菊桃、欧国军、欧嘉美存在借名买房合同关系。2015年，陈菊桃、欧国军、欧嘉美与吴文升约定：陈菊桃、欧国军出资购买涉案房屋，吴文升代持有并登记在其名下，房屋所有权及一切权益归陈菊桃、欧国军、欧嘉美，待欧嘉美具备购房资格时，吴文升协助办理过户手续。因双方当时是朋友关系，而未订立书面协议。2.陈菊桃、欧国军、欧嘉美是实际产权人，涉案房产登记在吴文升名下属于代持有性质。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，陈菊桃、欧国军、欧嘉美为证明其是涉案房产的真正产权人，提供的相关证据已经形成完整证据链，可以充分证明涉案房屋的实际购买人和实际使用人是陈菊桃、欧国军、欧嘉美。3.吴文升主张陈菊桃、欧国军、欧嘉美购房的所有出资系借款，无事实和法律依据，亦不符合日常生活常理。吴文升除了房地产权证上写有其名字外，其他关于购房的发票、付款凭证等均无法提供，也无法提交向陈菊桃、欧国军、欧嘉美借款购房的任何证据。且涉案房屋房产证一直由陈菊桃、欧国军、欧嘉美持有，涉案房屋也是陈菊桃、欧国军、欧嘉美一直使用，这与吴文升所述其是真正产权人明显不符。二、一审法院适用法律正确，程序合法。1.一审适用《合同法》第十条、第六十条正确。2.陈菊桃、欧国军、欧嘉美属共同借名买房，一审判令吴文升协助陈菊桃、欧国军、欧嘉美将涉案房屋所有权转移登记至欧嘉美名下，符合约定。3.全案证据予以证实，陈菊桃、欧国军、欧嘉美出资三百万元购买并装修房屋，只是借吴文升之名登记，吴文升未支付对价获得涉案房屋。4.借名买房未违反国务院关于房产限购的行政法强制性规定。陈菊桃、欧国军、欧嘉美向一审法院起诉请求：1.吴文升协助陈菊桃、欧国军、欧嘉美办理将白云区花语街xx号xxxx房所有权转移登记至欧嘉美名下的手续（标的价值358万元）；2.吴文升承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院经审理查明：陈菊桃、欧国军、欧嘉美提交《广州市商品房买卖合同》（原件）一份，该合同甲方（卖方）为广州富力地产股份有限公司，乙方（买方）为吴文升，合同约定：乙方所购商品房为富力城花园C11栋18层xxxx号房，门牌地址为白云区花语街xx号xxxx房，房屋总价款1510212元，第一期在2015年6月10日前支付755106元，第二期在2015年7月5日前支付755106元，甲方应当在2015年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等等。陈菊桃、欧国军、欧嘉美提交中国工商银行个人业务凭证、借记卡账户历史明细清单显示，陈菊桃通过其个人账户分别于2015年4月3日、2015年5月5日、2015年6月10日、2015年7月3日各支付294535元、171615元、238956元、755106元款项至广州富力地产股份有限公司账户，中国工商银行个人业务凭证上备注处载明“房款。”陈菊桃通过其个人账户向税务部门缴付了涉案房屋产权转移过程中的税费。广州富力地产股份有限公司将涉案房屋（毛坯）交付给吴文升后，陈菊桃、欧国军就对涉案房屋进行了装修，并由陈菊桃、欧国军、欧嘉美居住使用至今。本案审理过程中，陈菊桃、欧国军、欧嘉美、吴文升均确认吴文升系基于协商确立的合意而将该房屋自愿交给陈菊桃、欧国军、欧嘉美居住使用。涉案房屋于2015年12月1日登记在吴文升名下，该房屋除本案查封外，不存在其他查封及抵押登记。陈菊桃、欧国军、欧嘉美提交广州市海珠区不动产登记中心出具的购房资格证明显示，截至2018年7月16日，欧国军、陈菊桃不具备在本市住房限购区域内住房购房资格，欧嘉美具备在本市住房限购区域内住房购房资格。另查，吴文升于2018年6月25日向一审法院递交起诉状，主张其成为涉案房屋的权属人后，鉴于与陈菊桃是朋友关系，将涉案房屋借给陈菊桃居住，后其要求陈菊桃向其返还涉案房屋时，陈菊桃拒绝返还，故诉至法院，要求判令陈菊桃搬出涉案房屋并支付2015年12月1日起至陈菊桃实际交还房屋之日止的房屋使用费。2018年6月26日，陈菊桃、欧国军、欧嘉美向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2018年6月28日作出裁定如下：一、查封被告吴文升名下位于广州市白云区花语街xx号xxxx房房产；二、查封陈菊桃名下位于广州市白云区华灯街x号xxxx房房产。陈菊桃、欧国军、欧嘉美预交财产保全费5000元。一审法院认为，本案中陈菊桃、欧国军、欧嘉美主张与吴文升存在借名买房关系，故本案争议的焦点是陈菊桃、欧国军、欧嘉美主张的借名买房关系是否存在。本案审理过程中，陈菊桃、欧国军、欧嘉美、吴文升均确认吴文升系基于协商确立的合意而将涉案房屋自愿交给陈菊桃、欧国军、欧嘉美使用，因双方均未能提供明确证据证实双方协商建立的合同关系之详细内容，故应当综合各方当事人陈述、全案证据及案情予以综合判定。首先，从客观行为上看，本案中，吴文升虽系房屋的签约购买人，但全部购房款及相关税费均由陈菊桃实际出资缴付；虽然涉案房屋登记在吴文升名下，但自开发商交付房屋以来，就由陈菊桃、欧国军、欧嘉美进行装修并使用长达三年；且涉案房屋的购房合同、税费缴纳凭证、产权证原件均由陈菊桃保存，故从客观行为上看，陈菊桃、欧国军、欧嘉美显然系以所有的目的占有、居住、使用涉案房屋，符合实际购买人的外在特征。从主观动机上看，陈菊桃、欧国军在购房时不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，而购房时欧嘉美尚未满18周岁，需要待其年满18周岁时才具备住房购买资格，故陈菊桃、欧国军、欧嘉美具有借用吴文升的住房购买资格购买涉案房屋并在欧嘉美年满18周岁时再将涉案房屋过户给欧嘉美的动机。吴文升主张因陈菊桃为其支付全额购房款共计1510212元，故其对陈菊桃产生1510212元的欠款，但陈菊桃直接向广州富力地产股份有限公司支付购房款而非通过吴文升交纳购房款显然不符合一般借款买房的借款习惯，且对于如此巨额的借款，吴文升对借款的偿还方式、还款期限、利息等借贷基本事实的陈述语焉不详，明显违反日常生活情理。综上，根据本案查明的事实，结合日常生活情理，综合考虑涉案房屋由陈菊桃、欧国军出资购买、装修、使用，陈菊桃、欧国军、欧嘉美对借名买房具有合理解释，而吴文升对双方关系不能作出合理解释，一审法院采纳陈菊桃、欧国军、欧嘉美主张的借名买房关系的主张。现欧嘉美已具备广州市住房限购区域内住房购房资格，而涉案房屋除本案查封外并不存在其他查封及抵押登记，陈菊桃、欧国军、欧嘉美要求吴文升协助其办理将涉案房屋所有权转移登记至欧嘉美名下的手续的诉讼请求，并未违反法律和行政法规定的强制性规定，一审法院予以支持。因吴文升仅系名义出借方，故办理所有权转移登记过程中发生的税费应当由陈菊桃、欧国军、欧嘉美自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，于2018年8月28日作出如下判决：在判决生效之日起十五日内，吴文升按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助陈菊桃、欧国军、欧嘉美办理将广州市白云区花语街xx号xxxx房过户登记至原告欧嘉美名下的手续，过户过程中产生的全部税费由陈菊桃、欧国军、欧嘉美承担。本案受理费17720元，财产保全费5000元，由吴文升负担并于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院经二审审理，陈菊桃2015年6月10日转账给广州富力抵偿股份有限公司账户的业务凭证上备注处载明是“往来款”，一审法院对此查明有误，其他查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审庭后，吴文升提交《关于补充问题的答复》，内称：1、吴文升于2018年4月1日起在江苏工作，签订有劳动合同；2、因与陈菊桃系朋友关系，因借款要求借住两年，没多想就答应了；3、陈菊桃、欧国军、欧嘉美装修说是简装，就没在意装修设计；4、装修时只是说简装居住几年没有什么协议；5、口头约定居住两年；6、借住及借款行为都是口头约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为双方当事人之间存在的是借名买房关系还是借款关系。陈菊桃、欧国军、欧嘉美主张是借吴文升的名义购房，故涉案房屋登记在吴文升名下，吴文升主张与陈菊桃之间只是存在借款关系，故涉案房屋的房款是由陈菊桃代为支付。鉴于双方都不能提供书面文件证明各自的主张，只能依据民事优势证据作出判断。一审法院从双方的客观行为，包括由陈菊桃支付全部房价款，开发商交付房屋后就由陈菊桃、欧国军、欧嘉美对涉案房屋进行占有使用至今、购房合同、税费凭证和房产证都是陈菊桃、欧国军、欧嘉美持有，吴文升多年来均未对此提出异议等事实认定是双方之间是借名买房关系，并无不当，本院予以支持。吴文升主张双方是借款关系，但是对于借款利息是多少，为何同意陈菊桃、欧国军、欧嘉美借住涉案房屋，借住的时间和对价，为何涉案房屋的产权证明等资料均在陈菊桃、欧国军、欧嘉美手中，为何对涉案房屋装修状况并不在意等事项均不能作出合理说明，一审法院据此不予采信吴文升双方之间存在借款关系的主张，合情合理，本院予以维持。吴文升的其他上诉理由均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，吴文升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35440元，由吴文升负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一八年十一月二十日书记员 李依虹