新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新28民终690号上诉人（原审被告）：新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司。住所地：库尔勒市萨依巴格辖区文化路建国路交叉口（中联尚都综合楼2-1、2-2、2-3）。统一社会信用代码：×××。负责人：何平，该公司经理。委托诉讼代理人：温超兵，新疆天雪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜志强，新疆天雪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭文亮，男，1983年2月23日出生，汉族，河南省扶沟县人，现住库尔勒市。委托诉讼代理人：赵贝，新疆梨城（若羌）律师事务所律师。上诉人新疆金百川房地产开发有限公司因与被上诉人郭文亮房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新疆金百川房地产开发有限公司的委托诉讼代理人温超兵、杜志强，被上诉人郭文亮及其委托诉讼代理人赵贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司上诉请求：1、双方签订的《商品方买卖合同》明确约定逾期办理房屋权属证书，由出卖人（再审申请人）向产权登记机关补充备案资料，继续办理，不支付违约金。一审法院超出双方当事人关于违约责任的约定，判决上诉人支付违约金，没有事实依据。2、上诉人在办理房屋权属证书过程中，由于消防部门在验收时突然超出消防设计规划提出新的验收标准，导致消防手续审批迟延，暂时无法办理房屋产权手续，并不是因为上诉人的原因导致房屋权属证书无法办理。3、一审法院判决上诉人支付的逾期办理房产证的违约金明显畸高，中联尚都有500多住户，一户赔十几万，500户就是六千多万，如果按此判决支付违约金，上诉人将经营困难，甚至破产，大多数住户的权益可能都得不到保护。综上，请二审法院依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并承担一、二审的诉讼费用。郭文亮答辩称：双方的《商品房买卖合同》第十五条约定：交付房屋120日内由出卖人向产权登记机关备案产权登记资料以便答辩人办理房产证。上诉人在交付涉案房屋后因消防验收不合格至今没有把产权登记资料向产权登记机关备案导致被上诉人无法办理房屋权属证书，已经构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》中没有约定违约金或因违约产生损失的计算方法，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的关于违约金计算方法。《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，由出卖人向产权登记机关补充备案资料。这个约定不是双方协商的结果，答辩人在《商品房买卖合同》后落款签名时，买卖合同是空白的没有填写内容，第3项的内容是上诉人后来盖章添加的格式条款，该条款并没有与答辩人协商或向答辩人作单独的解释或声明。向产权登记机关备案资料是上诉人的合同义务，上诉人不能用应当履行的合同义务来代替应当承担的违约责任，这样等于没有约定如何承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审判决认定上诉人违约并按照逾期贷款利息计算违约金，事实清楚、适用法律正确。请二审依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。郭文亮向一审法院起诉请求：1、被告协助原告办理中联尚都1栋3单元1002室的房屋权属证书；2、被告支付逾期未能办理上述房屋权属证书的违约损失107262元（月利率6.125%、2012年4月30日至2017年5月30日）；3、被告支付逾期交付房屋违约金10335元（2012年1月1日至2012年4月30日）；4、被告承担办案诉讼费。一审法院查明事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2011年5月23日，原告与被告新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司签订《商品房买卖合同》。约定，被告将位于库尔勒市文化路“中联尚都”1栋3单元1002室房屋出售给原告，总房款为287085元，合同第六条约定付款方式为首付130085元，余款157000元办理按揭；交房时间为2011年12月30日前。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告自合同约定最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；合同第八条第二款第1项约定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实对交房期限予以延期”；被告应在商品房交付使用后120日内，将办理权属等级需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书，原、被告同意按下列第三项处理：被告向产权登记机关补充备案资料。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部房款。2012年5月，被告通知原告交房。2011年3月14日公安部消防局作出了公消［2011］65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，通知将民用建筑外保温材料纳入建设工程和消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年7月13日巴州建设局作出巴建设［2011］12号《关于巴州地区新建民用建筑外墙保温材料协调会的会议纪要》，要求严格民用建筑外墙保温系统的防火要求，民用建筑外墙保温材料燃烧性能等级应为A级或B1级。新建、改建、扩建工程的建筑外保温材料应纳入施工图审查及建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围。被告出售的“中联尚都”综合楼的设计单位为宁夏建筑设计研究院有限公司（以下简称设计院），2010年3月设计院设计并经审核的外墙保温材料设计为EPS（聚苯板）。2012年8月23日设计院出具证明，证明2011年7月底对外墙保温材料进行变更设计，由原设计的EPS（苯板）变更为XPS（挤塑板），2011年8月底将设计图纸发给施工单位。2012年11月21日新疆生产建设兵团农业建设第二师建设局出具证明，证明“中联尚都”综合楼2011年6月20日开始进行外墙保温施工，按照公安部“公消［2011］65号通知”和巴州建设局“［2011］12号会议纪要”的要求，对原设计的外墙保温材料EPS（苯板）变更为XPS（挤塑板），并重新报审，该楼外墙保温材料经过验收确实为XPS（挤塑板）。被告将涉案房屋交付原告使用后，至今未办理产权登记备案手续，致使原告的房屋产权证书未能办理。一审法院认为：新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司与原告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应认定为有效。新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司由于按照公安部“公消［2011］65号通知”和巴州建设局“［2011］12号会议纪要”的要求，对原设计的外墙保温材料EPS（苯板）变更为XPS（挤塑板）而导致延期交房。同时，更换建筑外墙保温材料，是合同双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的，属于不可抗力的范畴。因此，新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司由于不可抗力导致延期交房不构成违约。合同签订后，原告已履行合同义务支付了全部购房款。被告应协助原告办理房屋权属证书，系其合同约定义务。办理房屋产权证需经房管部门审查符合其他法定条件的前提下，被告应当将出售给原告的房屋的产权办理到原告名下。因被告的原因，导致原告至今未能办理房屋屋权属证书。被告违约，应当支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》中未约定违约金及计算方式，可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但原告违约金计算有误，应自2012年8月30日起计算，为100228元（月利率6.125‰×287085元×57个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司于本判决生效后三十日内依照法定程序协助原告郭文亮办理位于库尔勒市文化路中联尚都1栋3单元1002室房屋权属证书；二、被告新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司于判决生效后三十日内一次性支付原告郭文亮逾期办理房屋权属证书违约金100228元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3031.98元，由原告负担166元，被告新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司负担2865元（原告已预交，被告给付上款时一并支付原告）。二审中双方未提交新证据。二审查明的事实与原审相同。本院认为：上诉人新疆金百川库尔勒分公司与被上诉人郭文亮于2011年5月23日在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，属合法有效的合同，双方应当依据合同履行各自的权利义务，并按照合同约定的内容处理纠纷。本案所涉房屋至今未能办理房屋权属证书的原因是中联尚都建设工程未通过消防验收，其责任在金百川库尔勒分公司。《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，即由出卖人向产权登记机关补充备案资料。双方在签订合同时放弃了该条款的第一项退房并赔偿损失与第二项由出卖人支付违约金，而选择了第三项，因此当双方由此发生纠纷时应当按照合同约定的第三项进行处理解决。但是，合同第三项未约定出卖人向产权登记机关补充备案资料的期限，该约定对买受人显属不利。根据本案中中联尚都建设工程的现状，结合该工程要通过消防验收所需要整改的项目，本院酌情给予新疆金百川库尔勒分公司向产权登记机关补充备案资料的期限为六个月。新疆金百川库尔勒分公司应当在六个月内完成补充备案资料的合同义务，并协助被上诉人办理房屋权属证书。综上所述，上诉人新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初2686号民事判决；二、新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司于本判决生效后六个月内向产权登记机关补充完成备案资料，并协助被上诉人郭文亮办理位于库尔勒市文化路中联尚都1栋3单元1002室权属证书；三、驳回被上诉人（原审原告）郭文亮的一审其他诉讼请求。一审案件受理费3031.98元，二审案件受理费2304.50元，合计5336.48元，由新疆金百川房地产开发有限公司库尔勒分公司负担3522.08元，郭文亮负担1814.40元。本判决为终审判决。审判长  薛文敏审判员  周德斌审判员  刘 强二〇一九年三月二十二日书记员  郝新明