上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8509号原告(反诉被告)：上海奇羡实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丁某，总经理。委托诉讼代理人：瞿曦，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海泗泾私营经济开发区管理委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：张军，负责人。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑杰锋，上海以恒律师事务所律师。原告上海奇羡实业有限公司(以下简称“奇羡公司”)与被告上海泗泾私营经济开发区管理委员会(以下简称“泗泾私开管委会”)建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告向本院提起了反诉，本院受理后与本诉合并于2017年7月18日、11月15日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2017年12月25日转为适用普通程序，并于2018年2月7日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿曦、陈亮，被告的委托诉讼代理人周成松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奇羡公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》；2、判令被告返还原告已支付土地转让费126,000元；3、判令被告赔偿原告实际损失3,109,000元(其中土地使用权损失1,226,000元，地上建筑物重置价值损失1,883,000元)。事实与理由：1995年11月3日，原、被告签订《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》，约定原告以每亩80,000元的价格向被告购买位于上海市松江区泗泾镇东部经济开发区的土地使用权，土地面积1.8亩。此后，原告按约履行了上述协议约定的付款义务，被告却未能按照合同约定办理好原告项目的用地建设许可证。反而在未告知原告的情况下，于2009年将包括本案涉案土地在内的整个SJ-06-008地块以明显低于评估价3,500,000元的价格转让给案外人上海晟然绝缘材料有限公司(以下简称“晟然公司”)，并协助其办理了过户手续。直至2011年11月，原告收到晟然公司排除妨害纠纷诉讼材料时，原告方知被告将包括本案涉案土地在内的整个SJ-06-008地块转让给了案外人晟然公司。原告认为被告的上述行为已经构成根本违约，故请求法院判如诉请。被告泗泾私开管委会辩称，1、同意将土地转让费126,000元返还给原告；2、双方签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》是无效合同，无效合同的后果是相互返还；3、原告未履行法定批准手续自行在涉案土地上建造的房屋是违法建筑，已经被政府按违法建筑拆除。故请求法院依法判决。同时，被告泗泾私开管委会向本院提出反诉请求，1、确认原、被告签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》无效；2、判令被告支付原告自1996年1月1日起至2016年12月31日止的土地使用费584,470元。事实和理由：原、被告签订《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》时，被告对涉案土地无使用权和处分权，且被告也不属于国家依法出让国有土地的主体，且当时涉案土地为农用地，被告无权将涉案土地出让给原告。为此，当时松江县人民政府作出了行政处罚。另，原告未履行法定批准手续搭建违法建筑，并出租牟利，现违法建筑已经被政府依法拆除。故请求法院判如诉请。原告针对被告的反诉请求辩称，1、原、被告签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》，是双方真实意思表示，且被告也依约为原告办理了营业执照，协议已经部分履行，故协议合法有效；2、原告是依法取得了涉案土地的使用权，原告不需要支付任何的土地使用费，且被告已经于2009年将涉案土地转让给了案外人晟然公司，被告主张土地使用费的主体不适格，同时也已经过了诉讼时效。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，1995年11月3日，被告(甲方)与案外人丁某(乙方)签订《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》一份，双方就招商立项及征用上海市松江县泗泾镇东部经济开发区的土地使用权(后土地使用权的具体坐落编号为上海市松江区泗泾镇王东南路XXX弄XXX号，以下简称“涉案土地”)等事宜达成以下协议：一、乙方以每亩80,000元的价格向甲方征用土地1.8亩，合计金额144,000元；二、土地使用性质为工业用地，地块上的建筑容积率、建筑密度以规划部门核定为准，企业注册在松江县泗泾镇；三、乙方须在本协议签订后一个月内提供立项申报企业的各项材料，包括申办企业的名称，及甲方要求乙方可提供的其他有关材料，性质、经营范围、法人代表、章程、企业的可行性报告、当地工商行政管理部门允许在上海办企业的证明和土地设计；四、交款方式：按预定招商亩数，第一期即在签订本协议的同时交款30%，计40,000元，……在甲方办好乙方项目的用地建设许可证时再付20%地价款,计32,000元，第三期在领到土地局批准文件后，按实际土地亩数及地价结清余款；五、违约责任：1、甲方违约：如单方撤销协议或不能办理好各项手续的，须退回乙方所交的全部地价款，并按月息3%赔偿违约金。2、乙方如单位方面取消协议或不能按本协议规定提供有关材料和地价款的，已交的地价款全部作为违约金赔偿给甲方；六、补充说明：乙方于1996年5月底前将第三期款项，计72,000支付给甲方，……。上述协议签订后，原告向被告支付转让费126,000元后，被告将1.8亩土地交付给原告使用，原告在涉案土地上建造了厂房。1996年7月26日，案外人丁某投资设立了原告，原告住所地为松江区泗泾镇工业区A区，法定代表人为案外人丁某。后原告将涉案土地上的厂房出租给案外人上海鹏浩金属制品有限公司(以下简称“鹏浩公司”)、松江区华盛五金加工厂(以下简称“华盛五金加工厂”)等使用。此后，就涉案土地在内的6,353平方米土地，由于项目用地未经批准,擅自用地。原松江县人民政府曾以罚字[1998]第4号文作出行政处罚。1998年4月3日，原松江县人民政府土地管理局作出松府土用字(1998)第48号批复，又同意被告就涉案土地在内的6,353平方米土地作为建设生产用地。2006年5月24日，上海市松江区人民政府向被告发出《关于收回松江区SJ-06-008号地块国有土地使用权的通知》，依法收回就涉案土地在内的6,353平方米国有土地使用权。另查明，2006年5月29日，被告与松江区房屋土地管理局(以下简称“松江区房土局”)签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定松江区房土局向被告出让松江区SJ-06-008号地块(涉案土地全部包含在SJ-06-008号地块之内),地块总面积6,353平方米，合同项下的土地使用权出让用途为工业用地，出让年限为50年(自合同签订之日起计算)。2008年7月11日，被告与案外人上海晟然绝缘材料有限公司(以下简称“晟然公司”)签订《在建工程转让协议书》一份，约定被告将SJ-06-008号地块在建工程转让给案外人晟然公司，在建工程建筑面积4,643.90平方米，转让价格为350万元。2009年2月，被告委托案外人上海房地产估价师事务所有限公司(以下简称“房地产估价师公司”)对SJ-06-008号地块在建工程(土地面积6,353平方米，规划建筑面积4,643.90平方米)进行评估。2009年2月28日，案外人房地产估价师公司作出评估结论：估价时点2009年2月18日的房地产市场价值为5,029,401元。其中，土地使用权市场价值为3,249,051元，折合约34万元/亩；建筑物市场价值为1,780,350元。2009年6月16日，案外人晟然公司取得松江区SJ-06-008号地块的国有土地使用权，载明的使用期限为2006年5月29日至2056年5月28日。再查明,2011年11月1日，案外人晟然公司为原告，以案外人鹏浩公司、华盛五金加工厂、丁某为被告，向本院提起诉讼，要求判令案外人鹏浩公司、华盛五金加工厂、丁某被告搬离涉案土地[案号为(2011)松民一(民)初字第8286号]。经本院审理后认为，涉案土地争议属于土地使用权争议，不属于人民法院处理范围，故裁定驳回了案外人晟然公司的起诉。2012年12月25日，泗泾私开管委会为原告，以案外人丁某为被告，向本院提起诉讼，要求判令解除泗泾私开管委会与案外人丁某签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》[(2012)松民三(民)初字第3470号]。经本院审理后认为，上述协议的乙方并非案外人丁某，而是案外人丁某投资设立并担任法定代表人的原告。故驳回了泗泾私开管委会的诉讼请求。此后,泗泾私开管委会于2013年10月17日、2014年8月6日、2015年11月11日先后三次就涉案土地向本院提起诉讼，要求判令解除其与奇羡公司签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》等。奇羡公司亦提出反诉。后双方均撤回本、反诉[案号为(2013)松民三(民)初字第2595号、(2014)松民三(民)初字第2650号、(2015)松民三(民)初字第4145号]。本院在(2015)松民三(民)初字第4145号案件审理中，根据奇羡公司的申请依法委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“国衡公司”)对涉案土地使用权市场价值及地上建筑物重置价值进行评估。2016年11月19日，国衡公司作出估价结论：1、土地使用权市场价值为1,226,000元(土地面积1,200.01平方米，每平方米1,022元)；2、地上建筑物重置价值结合成新为1,883,000元(勘查建筑面积1,913.58平方米，每平方米984元)。上述价值时点为2016年5月3日。【上述鉴定费用为10,800元】。本案审理中，国衡公司于2018年1月19日就涉案土地使用权市场价值作出补充报告，估价结论为：价值时点2011年11月的土地使用权市场价值为709,000元(单位地价每平方米591)。针对上述估价结论，原告认为就涉案土地使用权市场价值时点应以2016年5月3日为准。对地上建筑物重置价值无异议。针对上述估价结论，被告认为就涉案土地使用权市场价值时点应以2011年11月为准。关于地上建筑物重置价值，被告认为原告在涉案土地上建造建筑物没有合法审批手续，故不予认可。另本院在(2015)松民三(民)初字第4145号案件审理中，根据泗泾私开管委会的申请依法委托国衡公司对涉案土地1996年1月1日至2015年10月31日的租金进行估价咨询。2016年12月12日，国衡公司作出估价咨询结论：涉案土地使用权自1996年1月1日至2015年10月31日的租金为552,000元。【上述鉴定费用为2,400元】。针对上述咨询结论，被告无异议。针对上述咨询结论，原告无异议，但原告认为与本案无关。本案审理中，案外人晟然公司出具《情况说明》一份，载明其于2009年6月16日取得了涉案土地，其同意被告就涉案土地向原告主张自1996年以来的土地使用费，包括2009年6月16日后的土地使用费，其不再向原告主张。本案审理中，原、被告确认涉案土地上的厂房于2016年7、8月间已经被拆除。以上事实，有《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》、《上海市国有土地使用权出让合同》、《在建工程转让协议书》、松江区SJ-06-008号地块在建工程房地产市场价格评估报告、(2011)松民一(民)初字第8286号民事裁定书、(2012)松民三(民)初字第3470号民事判决书、涉案土地使用权市场价值及地上建筑物重置价值结合成新评估报告、涉案土地使用权租金价格评估咨询报告、涉案土地使用权市场价值评估补充报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据本院(2012)松民三(民)初字第3470号民事判决书认定的事实，《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》实际为原、被告之间签订的。本案主要争议焦点在于上述协议是否有效。对此，本院认为，虽然，原、被告在签订协议时涉案土地尚不具备工业用地性质，但根据协议约定，被告有义务为涉案土地办理有关批准文件，可见双方的本意并非出让农用地，因此，上述协议并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。然而，被告最终未能将涉案土地使用权转让给原告，而是将包括涉案土地在内的SJ-06-008号地块通过在建工程转让的方式转让给了案外人晟然公司，被告的上述违约行为，致使原告不能实现合同目的，故原告主张要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。关于被告认为合同无效的主张，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张要求被告返还土地转让费126,000元的诉讼请求，因合同解除，故被告应当将上述款项返还给原告。关于原告主张要求被告赔偿土地使用权损失。本院注意到案外人晟然公司于2011年11月向本院提起诉讼，要求被告法定代表人丁某等搬离涉案土地，由此可见，原告在2011年11月已经知道被告违约、合同已无法继续履行，此时原告应当采取适当措施防止损失进一步扩大，由此造成的扩大损失应由原告自行承担。然而，原告并未采取适当措施防止损失进一步扩大，因此，就涉案土地使用权损失价值时点，本院采信被告的意见，以2011年11月为准，被告应赔偿原告土地使用权增值损失565,000元(709,000元-144,000元)。原告主张以2016年5月3日为价值时点要求被告赔偿涉案土地使用权损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张要求被告赔偿地上建筑物重置损失。根据本案查明的事实，双方签订协议后被告即将涉案土地交付原告使用，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案土地上建造厂房等建筑物，原告应承担主要过错责任。而被告在明知原告未取得建设工程规划许可证情况下放任原告擅自在涉案土地上进行违法搭建，被告应承担次要过错责任。故本院根据原、被告各自的过错程度，根据公平原则，并参照国衡公司对地上建筑物重置价值，本院依法酌情确定被告赔偿原告地上建筑物重置损失753,200元(1,883,000元×40%)。关于被告反诉主张自1996年1月1日起至2016年12月31日止的土地使用费。本院认为，原告是依照合法有效的合同取得了涉案土地的使用权，故原告在知道合同无法继续履行前无需另行向被告支付土地使用费。2011年11月，原告已知道被告将涉案土地使用权转让给了案外人晟然公司后，未将涉案土地交付给案外人晟然公司，而继续占有使用。本案审理中，案外人晟然公司明确同意就涉案土地使用费由被告向原告主张，其不再向原告主张，故原告应向被告支付自2011年12月1日起至涉案土地上的厂房被拆除之日止的土地使用费，参照国衡公司就涉案土地使用权租金价格评估咨询报告，本院酌情确定原告应支付被告自2011年12月1日起至2016年7月31日止的土地使用费129,882.48元(56个月×每月平均租金2,319.33元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海奇羡实业有限公司与被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会于1995年11月3日签订的《招商企业立项及征用土地(使用权)协议》；二、被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海奇羡实业有限公司土地转让费126,000元；三、被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海奇羡实业有限公司损失1,318,200元；四、原告(反诉被告)上海奇羡实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会土地使用费129,882.48元；五、驳回被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,680元，反诉案件受理费4,822.50元，鉴定费13,200元，合计诉讼费50,702.50元，由原告(反诉被告)上海奇羡实业有限公司负担24,065元(已付),由被告(反诉原告)上海泗泾私营经济开发区管理委员会负担26,637.50元(已付7,222.50元，余款19,415元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  范幼芳二〇一八年三月二十六日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……