福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初3361号 原告：翁新林，男，1980年11月13日出生，汉族，住福建省古田县。 原告：林玉琳，女，1983年9月24日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 两原告共同委托诉讼代理人：黄巧玲，福建闽佑律师事务所律师。 被告：童火华，男，1978年9月18日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：黄跃群，女，1981年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 第三人：厦门中行房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道沧林东二路**，统一社会信用代码：91350205065877153U。 法定代表人：陈寒，总经理。 原告翁新林、林玉琳与被告童火华、黄跃群、第三人厦门中行房地产营销策划有限公司（以下简称“中行房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告翁新林、林玉琳的共同委托诉讼代理人黄巧玲到庭参加诉讼，被告童火华、黄跃群及第三人中行房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 翁新林、林玉琳向本院提出诉讼请求：1.被告童火华、黄跃群返还原告定金人民币148680元；2.被告童火华、黄跃群向原告支付违约金人民币750000元，并赔偿原告因房屋买卖未成所造成的担保费代办费损失2000元、评估费损失6000元及律师费损失12000元（其中律师费损失暂计，实际律师费损失应为12000元另加判决或调解书所确定的金额的20%的总和）；3.第三人厦门中行房地产营销策划有限公司返还原告已支付的佣金及代办费10800元，并就被告童火华、黄跃群在前述第1、2项中应返还的定金及应支付的违约金和应赔偿的损失承担连带偿还责任；4.本案诉讼费和保全费等由被告承担。以上已确定的诉求金额暂计为918680元。事实与理由：2018年7月1日，翁新林（乙方）经中行房地产公司居间介绍，与童火华（甲方）签订了《房产买卖协议书》（No：0001043，以下简称案涉协议）。《房产买卖协议》签订后翁新林共支付购房款（包含定金20万元）计1550000元，童火华所出售的房产系经济适用房，因童火华未向政府缴交土地收益金，导致无法过户，合同根本目的无法实现。综上，翁新林、林玉琳认为，应由童火华返还购房款定金并依约承担违约责任。童火华与黄跃群是夫妻关系，故黄跃群应与童火华共同承担上述责任。中行房地产公司居间介绍时未能审查房产性质，导致双方买卖无法履行，存在重大过错，应返还佣金及代办费，并就童火华与黄跃群的上述返还定金及支付违约金、赔偿损失等承连带责任。因双方无法协商处理，故向本院提起诉讼。 童火华、黄跃群未到庭，也未提交书面答辩状。 中行房地产公司未到庭，也未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下： 1.2005年5月14日童火华（乙方）与案外人厦门海沧房地产开发公司（甲方）签订一份《厦门市经济适用房销售合同书》（合同编号：3#401），该合同约定童火华向案外人购买本案讼争的位于厦门市绿苑小区第2组团第3栋401室的3房2厅住宅，面积为126.09平方米，房产总价为295893元，交房时间为2006年3月31日之前。该合同第八条第3款特别约定：“在取得房屋所有权证5年以后，乙方若将房源出租、出售的，出售时，须按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的30%向政府相关部门交纳收益；……”。童火华于2012年10月17日取得讼争房产即厦门市海沧区沧湖东一里56号401室的所有权证。童火华于2017年11月29日将讼争房产抵押给案外人中航信托股份有限公司，最高债权数额为289万元。 2.2018年7月1日，翁新林与童火华在中行房地产公司的居间介绍下，童火华（甲方）、翁新林（乙方）、中行房地产公司（丙方）三方共同签订了《房产买卖协议》（No：0001043）。该《房产买卖协议》第一条约定：甲方同意将座落于海沧区沧湖东一里56号401室的房产出售给乙方，建筑面积为126.09平方米；第二条约定：该房产总价为375万元，购房定金20万元；第十一条约定：鉴于甲乙双方之间房产买卖关系的成立，由乙方支付居间服务费及代办费捌佰元,本协议签订后导致协议无法履行的,居间服务费应由违约方承担，已支付居间服务费一方应向违约方索赔损失；第十二条关于双方违约责任的约定：任何一方逾期履行本协议约定义务，超过15个工作日的，违约方应向守约方支付总价款的20%的违约金。第十五条约定，甲方应于2018年7月31日之前办理还贷解除抵押注销手续。协议还对其他事项作了约定。该份《房产买卖协议》有卖方童火华、黄跃群、买方翁新林签名以及中行房地产公司的盖章。该协议签订当日，翁新林向童火华支付了定金20万元、向中行房地产公司支付佣金、代办费、评估费共计16800元。中行房地产公司于2018年7月1日收出具《佣金确认书》，确认本案讼争房产佣金为15000元，代办费800元，支付方式为当日支付10800元，过户当日支付5000元，评估费6000元，明确佣金收取账号为其法定代表人陈寒的中国建设银行卡号尾数为2000的账户。因童火华未按协议约定于2018年7月31日之前将讼争房产抵押解除，翁新林于2018年8月7日委托福建闽佑律师事务所黄巧玲律师向童火华发出律师函，要求其履行合同约定的相关事项，同时抄送中行房地产公司。2018年8月15日童火华、翁新林共同与厦门市住房置业担保有限公司办理担保业务预受理。童火华于2018年8月31日指示案外人杜慎梅及冯尤标共向翁新林名下中国建设银行股份有限公司卡号尾数为9082的账户转账四笔计1640000元，同日翁新林通过该账户支付3070000元至厦门市住房置业担保有限公司账户，用于办理解除抵押权登记及所有权转移等事务。因无法办理过户，林玉琳与童火华于2018年9月6日共同向厦门市住房置业担保有限公司提出退件退费申请，所支付至厦门市住房置业担保有限公司账户的购房款3070000元已退回林玉琳账户1474640元、退回冯尤标账户1595360元。同时预缴税费53000元及代办费6680元也退至林玉琳账户。童火华退给林玉琳定金计51320元。林玉琳与童火华于2018年9月10日收到厦门市不动产登记中心的《不予登记告知书》，该告知书明确，对于讼争房产海沧区沧湖东一里56号401室国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请，决定不予登记。具体情况如下：“据《厦门市经济适用房销售合同书》有关条款，本房产出售时向政府相关部门交纳收益，经与买卖双方联系，卖方无法在规定时限内提供相关证明。” 3.童火华与黄跃群于2003年11月19日登记结婚系夫妻关系，翁新林与要玉琳于2006年4月3日登记结婚，系夫妻关系； 4.翁新林于2018年8月6日与福建闽佑律师事务所律师签订《委托律师代理诉讼合约书》，福建闽佑律师事务所律师接受翁新林委托，约定由黄巧玲律师向童火华发律师函，代理费用为2000元，若诉讼另行收费，福建闽佑律师事务所于2018年8月6日出具金额为2000元的代理费增值税发票。翁新林、林玉琳于2018年9月20日与福建闽佑律师事务所签订《委托律师代理诉讼合约书》，约定代理费为10000元及奖励费等相关事项。福建闽佑律师事务所于2018年9月20日出具金额为10000元的代理费增值税发票； 5.在本案审理过程中，翁新林向中国人民财产保险股份有限公司厦门市分公司购买一份诉讼财产保全责任保险，向本院缴纳本案的保全费5000元，向本院申请诉讼保全，本院于2018年10月10日裁定对童火华的财产进行保全，保全金额为918680元。 以上事实有翁新林提供的《厦门市经济适用房销售合同书》、《房产买卖协议》、定金收据、佣金确认书、二份《委托律师代理诉讼合约书》、律师函邮寄单证、增值税发票、代理费发票、中国建设银行明细账、担保业务预受理单、退件退费申请、不予登记告知书、结婚证等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。童火华、黄跃群及中行房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。翁新林与童火华、黄跃群于2018年7月1日签订的《房产买卖协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守约定、履行合同内容。本案诉争房屋系经济适用房，童火华在购买该经济适用房时与出售方约定“出售时，须按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的30%向政府相关部门交纳收益”，现因童火华未缴纳相关30%的收益而导致转移所有权不能，厦门市不动产登记中心已将双方转移登记所有权的申请不予登记。童火华未在双方协议约定的转移所有权之前交纳收益，导致转移所有权申请不予登记，其行为已构成违约。在得知未能转移登记所有权后，双方对预缴在厦门市住房置业担保有限公司的相关款项作出退回处理，可认定为双方于当日解除《房产买卖协议》。翁新林已支付的购房定金200000元，童火华已通过厦门市住房置业担保有限公司的缴款返还51320元，尚余148680元应当返还；双方在协议中约定了违约金为总价款的20%，故翁新林要求童火华、黄跃群支付违约金750000元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；翁新林要求童火华支付担保费损失2000元、评估费损失6000元、律师费损失12000元，双方签订的《房产买卖协议》中已约定了违约金为总房款的20%，虽在协议中另行约定违约方应赔偿守约方的损失，但翁新林主张的上述损失合计20000元，未超过违约金的总额750000元，故对该损失，本院不予支持；翁新林要求支付保全费5000元，于法有据，本院予以支持。童火华与黄跃群系夫妻关系，讼争房产系夫妻共同财产，且《房产买卖协议》上有黄跃群的签名，故《房产买卖协议》解除后所产生的债务系夫妻共同债务，黄跃群应与童火华共同承担。 中行房地产公司为翁新林、童火华提供居间服务并促成双方订立《房产买卖协议》，其所介绍的讼争房产所有权并无瑕疵，所提供的居间服务已完成，童火华所出售的房产所有权也符合法律规定可以交易，现仅因童火华未能向政府相关部门交纳经济适用房的收益而未能交易成功，其违约责任在于童火华。中行房地产公司在居间服务中并无过错，翁新林要求返还居间服务费10000元，无事实和法律依据，本院不予支持；但其中代办费800元，因讼争房产未能办理所有权转移，故代办行为尚未发生，中行房地产公司未提供此项服务，应当返还给翁新林。中行房地产公司在居间服务过程中无过错，翁新林要求其对童火华、黄跃群支付违约金及返还定金承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告童火华、黄跃群应返还原告翁新林、林玉琳购房定金148680元； 二、被告童火华、黄跃群应支付原告翁新林、林玉琳违约金750000元； 三、被告童火华、黄跃群应支付原告翁新林、林玉琳保全费5000元； 上述一至三项共计903680元，童火华与黄跃群应于本判决生效之日起十日内支付。 四、第三人厦门中行房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给翁新林、林玉琳代办费800元。 五、驳回翁新林的其余诉讼请求。 若童火华与黄跃群、厦门中行房地产营销策划有限未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案案件受理费12987元，减半收取6493.5，由翁新林负担150元，童火华与黄跃群负担6343.5元。童火华与黄跃群应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  郭 静 二〇一八年十一月二十一日 法官助理李馨 代书记员  张茜茜 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法(?javascript:SLC(35339,0)?)第十九条(?javascript:SLC(35339,19)?)第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。