江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7213号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区东兴路**/div>法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陆建平，男，1969年3月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**div>法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与陆建平、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初2847号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决查明事实存在重大遗漏及错误。乐成公司清算后，从乐成公司注销到陆建平起诉时长达5年，陆建平对清算公告未提出异议，而且拖欠租金后，陆建平也未向惠龙实业公司、惠龙投资公司催讨过。从2012年左右开始拖欠租金，超过了1年诉讼时效；陆建平起诉惠龙实业公司、惠龙投资公司作为股东承担清偿责任，超过了2年诉讼时效。乐成公司已经依法注销，惠龙实业公司、惠龙投资公司不应当承担清偿责任。二、一审法院判决惠龙实业公司、惠龙投资公司承担全部债务的清偿责任适用法律错误。乐成公司注销时，没有拖欠租金，不存在该债务，无需通知陆建平；乐成公司及其股东不存在清算不当行为，乐成公司注销后，应以其分配所得财产承担乐成公司应承担的责任，因乐成公司亏损，所以惠龙实业公司、惠龙投资公司不应承担责任。陆建平向一审法院提出诉讼请求：1、租赁合同已到期，请求至2018年6月30日收回综合管理权，惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司无回复则陆建平到期行使自主经营的一切权利；2、惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司支付陆建平到期租金人民币93896元；3、惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司承担逾期支付违约金24855元，继续保留追加到惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司恢复原状交房期内的租金、违约金；4、如惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司不方便给陆建平隔离房屋的，必须按市场价给予陆建平全额隔离和安装有关商铺、必需设施的相应费用（水、电、照明等）；5、惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司承担此案的一切诉讼费，胜诉后直接由法院返还陆建平；6、拒不执行法院判决，所欠债利息按中国人民银行贷款基准利率双倍付罚息，直至完全付清债务。审理中，陆建平明确，第1、4项诉讼请求在本案中暂不主张，保留另案起诉的权利。第2与第3项诉讼请求租金、违约金的金额及计算方式为：租金以每半年8108.87元的标准自2013年1月1日计算至2016年12月31日止为64870.96元，违约金按照每半年租金8108.87元为标准，分别自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日起按照每日万分之三的标准计算至惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司实际给付之日止，要求名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司承担共同支付责任。一审法院认定事实：陆建平提供《苏州国际精品批发城租赁合同》（含《同意函》）复印件一份，证明陆建平作为甲方、名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方、乐成公司作为乙二方于2006年5月13日签订该合同，约定：甲方已于2006年5月13日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200605130145），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”E馆1层1117号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定。同日陆建平另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。又查，陆建平作为甲方、乐成公司作为乙二方于2006年12月24日签订《补充协议》一份，约定：主合同约定的房屋苏州国际精品批发城E1117的房屋总价即租金回报基数为人民币170713元，在主合同租赁期内无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺按本协议第二条确定的总房价和主合同第三章“租赁租金及分红”中规定支付每期税前租金，则自2007年1月1日起，税前半年租金为上述总房价的5%，由乙二方代扣代缴税后计8108.87元。合同还就其他内容进行了约定，两方并均在合同下方签名、盖章。再查，案涉租赁房屋已经办理产权登记，登记所有人为陆建平及陆冬梅，登记坐落于苏州市相城区元和镇聚元路255号1117室，建筑面积为13.63平方米。陆冬梅向一审法院明确表示涉案房屋的相应权利由陆建平一人主张即可。又查，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的陆建平身份信息、被告工商登记资料、商品房买卖合同、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证、陆冬梅出具的承诺书及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。陆建平作为本案陆建平主张案涉房屋的租金及违约金，对此共有权人陆冬梅予以认可，符合法律规定，一审法院予以准许。关于陆建平主张的租金请求，一审法院认为，按照租赁合同及补充协议约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付，现陆建平按照分别每半年租金扣除5%的税金后的8108.87元主张，未超过合同约定标准，故一审法院予以准许。陆建平认为被告正常支付租金至2012年12月31日，名品城公司对此不持异议，一审法院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，计算至2016年12月31日，未付租金合计为64870.96元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因被告未按期支付租金，陆建平有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，违约金分别以8108.87元自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，一审法院认为，本案中，被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，陆建平对此不予认可，被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，一审法院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和一审法院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充协议的约定，一审法院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于被告关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故陆建平对于租金的主张并未超过诉讼时效，一审法院对被告的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陆建平2013年1月1日起至2016年12月31日止拖欠的租金合计人民币64870.96元及违约金（分别以8108.87元自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日起，均按每日万分之三的标准计算至被告实际给付之日止）。二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向原告陆建平承担连带清偿责任。本案案件受理费减半收取为人民币1038元，由被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司共同负担。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为，陆建平与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。该租赁合同约定出租人为陆建平，承租人为乐成公司，名品城公司为乐成公司租赁期开始后的十年租金支付义务承担保证责任，如乐成公司到期不付租金则与乐成公司负有同等的支付责任，但可向乐成公司追偿。该租赁合同签订后，陆建平已将涉案房屋交付于乐成公司并收取了部分租金，合同已实际履行，故承租人应认定为乐成公司。惠龙实业公司、惠龙投资公司并无证据证明之后各方协商一致将承租人由乐成公司变更为名品城公司。涉案租赁合同约定名品城公司作为保证人负有与乐成公司同等支付租金的责任，故即便名品城公司支付业主租金系事实，也应视为名品城公司作为保证人替主债务人乐成公司代偿租金，不能据此免除乐成公司的合同责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司主张名品城公司为实际承租人不能成立。在租赁合同持续履行的情况下，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。故陆建平对于租金的主张并未超过诉讼时效。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2076元，由上诉人苏州工业园区惠龙投资有限公司、江苏惠龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年十一月十三日书记员  姜 瑛