1贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初137号原告：刘发珍，女，1979年1月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：张贤元，男，1971年5月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：王妍、朱超，均系贵州锐驰律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵。委托诉讼代理人：刘成涛、罗凤兰，均系贵州本芳律师事务所律师。原告刘发珍、张贤元与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日登记立案后，依法适用简易程序于2018年3月2日公开开庭进行了审理，原告刘发珍、张贤元的委托诉讼代理人王妍、朱超，被告毕节兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘成涛、罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘发珍、张贤元向本院提出诉讼请求：一、判决被告在一个月内将办理毕节七星关区“盛世华都”2-1-4-4号房屋转移登记的有关文书交付给原告；二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计15243.35元（暂算至2017年12月31日，实际金额以原告已付总房款417626元为基数，按日万分之一的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2016年3月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“盛世华都”2-1-4-4号号房屋，双方在合同第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年12月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清房款417626元，但是被告至今未向原告办理产权转移登记，被告行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，原告特诉至法院。被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：一、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在2016年取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告罗忠敏等，由罗忠敏等买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，双方之间并无时具体时间的约定和违约责任标准的约定。原告以房屋产权初始登记证书及相关产权转移登记的文书办理、交付的时间和标准约定，移植到分户转移登记证书上提出权利要求，无事实和法律依据。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在2016年6月30日前，分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记即2016年6月30日之后。也就是说，原告罗忠敏等9户房屋分户登记的办理时间不等同于完全没有时间约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“无约定”类型而按照商品房交付之后90条的规定判决，而是等同于约定了2016年12月30日之后时间，至于之后的具体时间没有约定。对此，应当适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定，原告罗忠敏等9户有权请求答辩人办证的时间为2016年12月30日之后首次行使请求权之日。如果人民法院确定判定答辩人违约，则答辩人的违约时间应当以其行使请求权之后的合理时间确定起点。参照合同约定和法律规定的90日时限，以其起诉之后的90日起算较为合理。换言之，原告罗忠敏等9户提起的分户房屋产权没有登记，应当以其向七星关区人民法院提起诉讼之日起90天之后，才能计算，且计算的标准并无合同明确约定为日万分之一。所以，假设答辩人应承担原告罗中敏等主张的违约责任，起算时间以及标准均不能以其主张为据，应当予以驳回。原、被告签订的《商品房买卖合同》（下称合同）第八章约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”的约定可知，首先，合同约定答辩人在2016年12月30日之前取得涉案商品房所有权初始登记，取得初始登记之后将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，也就是说，该条约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，却未进行约定。按照办证流程，分户登记在总登记之后。原告罗忠敏等9户主张的分户登记自然地是在2016年12月30日之后，只是之后的具体时间没有具有约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…”。据此，原、被告对合何时办理取得涉案商品房转移登记时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使办理涉案商品房转移登记的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期办理房屋产权证的违约行为。其次，合同约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，文书是指由文字形成公文、书信、契约等，或从事公文工作的岗位，证书是指由机关﹑学校﹑团体等发的证明资格或权力的文件，文书与证书的区别在于一方面是否由相关组织发放，另一方面，内容与效力上是否具备证明某种资格或权利。因此，对于答辩人应交付办理商品房转移登记的有关文书并不包括被答辩人主张的房屋产权证书。原告罗忠敏等9户主张的房屋分户产权证书，是指该条第二十二条第三款第（四）项第2目约定的买受人（原告罗忠敏等9户）同意委托给答辩人向房屋登记机关申请办理的“房屋权属登记”。原告根据本条第二款约定：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，向答辩人主张自2016年12月30日之后的购房款总额日万分之一标准的逾期办理分证违约金，无事实与法律依据。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人的办证违约责任，承担的前提是“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条裁决。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告罗忠敏等9户并没有提供上述协助义务，假设人民法院认为答辩人已经构成逾期办理分户房屋产权证，则并非是出卖人原因，而是作为买受人的原告怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，不能据此而判决答辩人担责。合同第八章约定：“三、转移登记：（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元，由买受人承担。”；根据《中华人民共和国房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”，第十五条规定：“……委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明…”；第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料…”。根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。违约责任，分=分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告罗忠敏等9户未履行法定附随义务，如果贵院认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应担免责，直到原告罗忠敏等9户提供了法定附随义务之后的法定90日之后，才能答辩人违约，承担违约责任。原告要求答辩人承担自出合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案不能商品房转移登记期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。三、答辩人与原告约定办理的房屋产权转移登记，是《房屋登记办法》规定下的产权登记证书。但是，自2016年9月12日毕节市人民政府公布后，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。如果要认定办理分户房屋产权登记证书的时间，由于其在2016年9月30日之后没有具体约定，假设排除作为出卖人的原告行使请求权的时间点作为起算点的计算，按照合理时间计算均至少应是2016年9月30日。但是，2016年9月30日恰恰遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。何况，以罗忠敏等9户原告起诉的时间之后的合理期限作为计算答辩人的办理产权分户证书的不违约时间，该时间点起于2018年4月之后，当然地处于《不动产暂行条例》在毕节域施行的时段，对于答辩人而言属于不可抗力事件，答辩人亦能得以免责。则违约时间约定“指鹿为马”，将主动履行办理涉案商品房转移登记，最早也应在合同约定初始登记以后的合理期间，然不动产登记暂行条例后，原告诉请答辩人为其办理房屋产权证书已法律或事实上履行不能，答辩人因此造成的不能办理涉案商品房转移权属证书不应承担违约责任。合同约定了取得初始登记的期限，在合同没有约定办理涉案商品房转移登记期限的情况下，答辩人可随时履行，但最早应在初始登记期限届满后开始，并应有必要的履行期限，对于“必要履行期限”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该司法解释答辩人认为该法条中规定了“90天”作为几种办理商品房转移登记的合理期限，结合双方对初始登记取得的时间，即使参照该法条中90天的规定，答辩人可自2016年7月1日起90内取得涉案商品房房屋产权证，然不动产登记暂行条例实施后，将国有土地使用权证书与房屋所有权证书合并登记为《不动产权证书》或《不动产权证明》，2015年7月6日毕节市委、市政府与七星关区事权进行划分，2016年9月19日毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节××××市中心城区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年9月30日起毕节七星关区、金海湖新区实施不动产登记，且自该文件公布起，毕节市七星关区不动产登记部门由区政府办公大楼搬迁至同心大道，搬迁过程中事实上对不动产登记暂时停止办理，由故合同约定的在2016年12月30日取得涉案商品房初始登记后办理转移登记因法律变动的不可抗力因素，已然事实履行不能，答辩人因此造成的在2016年12月30日以后不能办理涉案商品房转移登记的违约责任也应免除。需特别说明的是，罗忠敏等九家购房户中，原告张贤元、刘发珍与刘发珍、张贤元两家和答辩人签订的合同中，约定答辩人取得初始登记的时间为2016年12月30日，即办理商品房转移登记取得小证的时间应在2016年12月30日之后，然在此时间之前，2016年9月30日后七星关区就已不予单独办理房屋产权证，对此不可抗力产生的责任更应对答辩人免责。综上所述，涉案商品房转移登记未予办理系合同并未约定办理的时间、原告未行使请求权和未履行协助义务、以及法律法规变动的不可抗力因素所致，涉案商品房未能办理转移登记与答辩人无关，恳请法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节七星关区流仓桥办事处流仓村德系溪新区二号路旁“盛世华都”2幢1单元4层4号（2-1-4-4）房屋，建筑面积123.40平方米、套内建筑面积99.28平方米，按套计算房款，总价款为417626元，合同第八章第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同还约定了办理商品房转移登记的方式是：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了房款，被告向原告交付了房屋。但未向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，原告以前述请求诉至本院。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋是被告公司开发并出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在原、被告双方建立商品房买卖合同关系，并且原告依约履行了支付房款的义务之后，被告作为涉案房屋出卖人，就不仅有向原告交付涉案房屋实物的义务，而且有将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的约定义务。现涉案房屋工程项目尚未验收，（被告虽举《竣工验收备案表》欲证明涉案房屋已经验收，但根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”的规定，建设工程竣工验收应以县级以上人民政府建设主管部门备案为要件，但是该《竣工验收备案表》未符合前述规定，因此，不能证明涉案房屋已经竣工验收。）办理房屋所有权转移登记手续的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告交付办理涉案房屋所有权转移登记的有关文书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。合同约定被告应于2016年12月30日前履行该项义务，现履行期限已届至，被告尚未履行该义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的计算以原告已付购房款417626元为基数，按日万分之一（即41.76元）从2016年12月31日起计算至被告向原告交付办理涉案房屋所有权转移登记有关文书之日止。关于不动产统一登记制度改革是否属于本案被告逾期办证的不可抗力因素问题。被告作为专业的房地产开发企业，对房地产从开发到销售、办理产权转移登记的交易习惯应非常清楚，故合同约定被告应于2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，应是被告在充分考虑各种因素之后在拟定本案格式条款合同之时对原告等购房者的郑重承诺，其更有严格遵守的义务。虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理，因此，被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于被告“合同只约定被告在2016年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记，未约定何时将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付原告”的抗辩，从“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定看，被告的两个义务是并列关系，即在2016年12月30日前被告不仅要办理初始登记，也要完成转移登记，且要向原告交付转移登记的文书，故被告的前述抗辩，本院不予采纳。关于被告辩称不动产登记是双方义务问题，被告认为原告还未履行委托被告、提供证件及其他资料等义务，但是从交易习惯及办理房屋所有权转移登记的法律规定看，首先需要被告根据不动产登记的要求完成房屋竣工验收并取得初始登记等义务，然后被告还应向原告等披露前述工作是否完毕并通知原告履行义务，故本院认定在被告未履行先合同义务的情况下，原告委托被告及提交证件的后合同义务客观上不能履行，原告不存在违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司按每日41.76元向原告刘发珍、张贤元计付逾期交付办理毕节七星关区“盛世华都”2幢1单元4层4号（2-1-4-4）房屋权属转移登记有关文书的违约金，其中，2016年12月31日至2018年3月31日的违约金，自本判决发生法律效力之日起十日内支付，2018年4月1日至向原告交付办理涉案房屋所有权转移登记有关文书之日的违约金，自向原告交付办理涉案房屋所有权转移登记有关文书之日起十日内支付；二、驳回原告刘发珍、张贤元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币91元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年三月二十五日书记员  姜童尧