河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1758号上诉人(原审被告)：河南财政税务高等专科学校法定代表人：赵水根，校长。委托诉讼代理人：王辉，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思静，河南陆达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南福家置业有限公司法定代表人：陶德成，总经理。委托诉讼代理人：吴天舒，副总经理。被上诉人（原审原告）：刘淑芬委托诉讼代理人：郭先磊，河南怀惠律师事务所律师。上诉人河南财政税务高等专科学校（以下简称河南财专）、河南福家置业有限公司（以下简称福家置业）因与被上诉人刘淑芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初11099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福家置业的委托诉讼代理人吴天舒、上诉人河南财专的委托诉讼代理人王辉、陈思静、被上诉人刘淑芬及其委托诉讼代理人郭先磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福家置业上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的赔偿被上诉人刘淑芬损失213634元，改判为赔偿其损失48068元；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为应依据银行同期贷款利率来计算被上诉人的实际损失，起算时间是从2014年3月（一审判决认定的被上诉人全部缴纳完毕213634元购房款的时间）开始计算，即被上诉人实际损失为48068元。上诉人河南财专上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项并依法改判我方不承担32112元款项的返还义务；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、为发重审的案件，本案发回重审的主要原因是同一批四个案件作出了不同的裁判的裁判结果，因此同批四个案件均被发回重审。在本次一审中同批案件两个判决已经生效的情况下，本案再次作出了不同的裁判结果，明显增加当事人的诉累。二、一审事实及裁判结果之间存在逻辑错误。三、所谓的中央空调初装费（实为地源空调设施）系经业主和福家置业同意后对市政供暖设施的替代设施，是房屋无法分割的一部分，系购房业主自愿选择安装并成为房屋配套设施。被上诉人刘淑芬辩称，1.二上诉人之间签订的《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》这两份协议书，可以直接说明是定向合作开发关系；2.福家置业在取得房屋预售许可证之后，没有按照约定将房屋出售给被上诉人刘淑芬，反而出售给第三人，一方两卖，上诉人和被上诉人河南财专理应按照合作定向开发协议书的约定共同赔偿刘淑芬的全部损失。刘淑芬向一审法院起诉请求：1．两被告返还购房款及同期银行贷款利息（年利率6％）共计30.4万元；2．两被告支付赔偿金427268元；3．两被告承担连带责任；4．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年5月19日，被告河南财专（甲方、购房方）与被告福家置业（乙方、开发方）双方签订《商品房合作定向开发协议书》一份，主要内容为：项目内容为教职工生活住宅楼（按双气设计和施工）及其生活小区的配套建设。甲方负责项目建设的监管工作，乙方负责项目开发建设及管理工作。该项目提供住宅均价为2495元／㎡，该项目的购房合同及办理房产证中所涉及的应由购房业主所交纳的各项政府规费及税收（如维修基金、产权登记费、测绘费、契税、印花税）不包含在均价内。在该项目建设过程中无论市场价格发生任何变化，甲方均按上述均价向乙方结算购房款。合同总价款暂以上述均价和项目规划的住宅楼建筑面积的90％确定。甲方负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户，按照合作项目进程，向乙方支付购房款；甲方对合作项目的资金使用、工程质量和工期有监督权，有权对工程进程中存在的问题以书面通知的形式提出整改意见，乙方应针对该整改意见作出合理答复，双方协商达成解决办法并形成书面材料；甲方有权制定选购本次定向开发房屋的面积和选购顺序等办法，在甲方将确定的购房者名单交付乙方后，乙方与甲方购房者签订《商品房买卖合同》（经甲乙方双方确定的示范文本）；甲方有组织本校教职工定向认购本项目内的商品房的义务，并有配合乙方进行商品房销售管理的义务，甲方保证在乙方取得预售许可证后45个工作日内组织教职员工签订完毕《商品房买卖合同》，并办理完毕相关银行按揭手续；乙方有权根据合同及工程进度合理使用甲方给付的资金用于工程建设，甲方有权对全过程进行监督；乙方负责该项目地块的所有规划、施工的报批手续（开发过程中的各项手续均以乙方的名义办理），并组织施工；乙方在该项目建设开发达到预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与甲方购房教职员工签订购房合同，并有义务在七日内与甲方购房通知书上的购房者签订《商品房买卖合同》；购房教职员工的付款手续（含一次性付款和按揭）及产权办理均由乙方与教职员工直接交接办理，甲方统一组织购房教职员工在三十日内办理各项手续和证件，证件包括土地使用证、房屋所有权证；乙方按甲方书面确认的房屋套型及面积进行开发建设，乙方交付给购房者的最终面积以房地产行政管理部门登记的产权面积为准，但与《商品房买卖合同》确认面积的误差不能超过国家规定标准，并作为每套房屋最终结算依据；项目在具体的合作过程中，乙方负责对甲方提出的相关问题作出书面解释，甲方负责向购房者解释；乙方负责完成项目内道路、景观及绿化等公共设施工程，该部分费用包含在已约定的购房款范围内；乙方按项目的规划要求，完成开发建设范围内的公共设施。2008年12月30日，被告河南财专和福家置业签订《商品房合作定向开发补充协议书》一份，双方对商品房质量标准、户型面积等具体要求进行约定，并对付款方式进行调整，约定甲方负责购房户购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户按照合作项目进程，向乙方支付购房款，具体支付办法为自签订本补充协议7日内，甲方向乙方支付定金20万元，乙方提供规划建筑方案设计全套成果，经甲方审定认可后15日内，甲方向乙方支付合同总额的10％；该项目达到双方约定的交房条件，经政府相关部门验收，购房户取得钥匙后，甲方在7日内向乙方付至除国家规定的质保金外的购房款的95％，质保金暂由甲方保管，在国家规定的质保期满后7日内，甲方将已满期限的质保金一次性返还给乙方；该项目房价2495／㎡中，已包含暖气、天然气、智能化等所有配套费用。2009年5月，原告长子李琦认购二被告合作定向开发的水木年华小区6号楼2单元3层东户住房。原告于2009年5月至2014年3月相继向被告河南财专支付房款213634元和中央空调初装费32112元。后被告河南财专将包含原告在内的540户所交购房款一并转给被告福家置业。2014年1月20日，被告福家置业取得了原告认购房屋所在6号楼在内的商品房预售许可证，预售证编号为（2014）牟房管预字第ZM140009号。2015年12月30日，被告福家置业发出《关于水木年华小区房屋签约交钥匙及储藏室认购的通知》，其主要内容为，定于2016年1月6日始与小区购房者进行签约及交钥匙，购房者持本人身份证、房款收据及空调款收据（申明不装地暖空调的购房者除外），在现场一次性交齐增加的房款500元／㎡（按预测绘报告面积为准），与被告福家置业办理签约并领取钥匙。2016年1月6日至30日，分别对10#、8#、6#、5#、4#楼住户进行网签，1#至3#楼与被告签订过渡协议，解押后，自2016年6月1日始网签。网签时交齐代收的房屋维修基金65元／㎡。网签后被告按房管局程序协助房主办理纸质合同、房产证等事项（相关政府规定由购房户承担的规费由购房房自理）。2016年3月25日，河南陆达律师事务所赵剑英、王辉律师向被告福家置业邮寄《律师函》一份，载明：据贵司统计，目前尚有13户购房户未向贵司办理签订合同及交付钥匙手续（详细名单及联系电话附后，包含李琦），经委托人了解，13户购房户系因贵司未能有效通知、不同意贵司方案等原因未办理签订合同及交付钥匙，并郑重函告上述13户购房户虽因各种原因暂未办理签订合同及交付钥匙，但均已按《商品房合作定向可发协议书》约定履行支付了房屋价款的义务并确定了房屋坐落，系房屋合法的购买人，对于已售房屋贵司无权擅自处理等。后除包含原告在内的十户购房户所购买10套房屋及被告河南财专所有15套房屋外，被告福家置业已和其他515户购房户签订《商品房买卖合同》并交付房屋。庭审中，被告福家置业称，其与财专协商后确定了最迟的缴款签约日期，该约定是原协议双方当事人共同约定的结果，该协议的相关方都应受该意思表示的拘束，原告没有在该日期之前缴纳协商后增加的房款，因此福家置业有权处置该房屋，现已将涉案房屋卖给他人。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二被告签署的《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》均系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。该两份协议虽名为合作定向开发协议，但内容实质上均不涉及风险承担及利益分配问题，且合同明确注明被告河南财专为购房方，被告福家置业为开发方，被告河南财专也未实际参与该项目的开发与管理，故可认定被告河南财专作为540户购房户中的一户，仅系作为540户购房代表在实施团购行为，二被告之间非定向开发合作关系，被告河南财专基于上述协议，代被告福家置业收取原告购房款，并将该款项交付于被告福家置业，履行了二被告之间的合同义务，对该事实，一审法院予以确认。被告福家置业辩称其与河南财专之间系合作开发关系，缺乏证据佐证，无事实及法律依据，一审法院不予采信。原告通过被告河南财专与被告福家置业进行沟通，在被告河南财专向被告福家置业转交购房款、通知确定房屋坐落位置后，与被告福家置业之间建立了事实上的商品房认购关系。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房认购协议要成为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受购房款（全部或部分）。本案中，双方之间的商品房认购协议缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等等，而上述内容恰恰是原告行使完全所有权必须具备的条件，否则，原告将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分，故可认定原告与被告福家置业之间系商品房认购协议，而不是商品房买卖合同。该商品房认购协议是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告福家置业在取得商品房预售许可证后，违反认购协议约定，私自增加房款，擅自将涉案房屋抵押给他人的行为违反了诚实信用原则，构成违约，导致双方最终未订立商品房买卖合同，福家置业应对其违约行为承担民事责任。上述协议签订后，原告依约向被告河南财专交付购房款213634元和中央空调初装费32112元，由被告河南财专将购房款213634元转交给被告福家置业，被告福家置业未按约定订立商品房买卖合同，构成违约，应将上述款项如数返还，故原告请求被告福家置业返还购房款245746元的诉请，一审法院在213634元范围内予以支持，中央空调初装费32112元，河南财专作为收款人，具有返还义务；关于原告请求被告福家置业支付购房款利息及赔偿金的诉请，因双方协议未有明确约定，且该两项请求系重复计算，以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑商品房预售许可证颁发时间、房款交付时间及郑州市同等位置房屋交易市场行情等因素，对原告上述诉求，一审法院酌定为213634元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告上述诉请，一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘淑芬购房款213634元并赔偿损失213634元；二、被告河南财政税务高等专科学校于本判决生效后十日内退还原告刘淑芬中央空调初装费32112元；三、驳回原告刘淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11107元，由被告河南福家置业有限公司负担10000元，河南财政税务高等专科学校负担1107元。本院二审期间，福家置业提交房款计算书、中牟县房产局测绘面积成果、财专已付款明细表、已收财专实际款项凭证，拟证明河南财专存在严重违约、一审判决计算错误。河南财专亦提交三份判决拟证明其不该退费。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，福家置业、河南财专签署的《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》系双方真实意思表示，为有效协议，双方均应履行。河南财专基于上述协议，代福家置业收取河南财专购房款，并将该款项交付于福家置业，已履行了合同义务。刘淑芬通过河南财专与福家置业进行沟通，在河南财专向福家置业转交购房款、通知确定房屋坐落位置后，与福家置业之间建立了事实上的商品房认购关系。该商品房认购协议系双方真实意思表示，合法有效。福家置业在取得商品房预售许可证后，违反认购协议约定，私自增加房款，擅自将涉案房屋抵押给他人的行为违反了诚实信用原则，构成违约，导致双方最终未订立商品房买卖合同，福家置业应对其违约行为承担民事责任。刘淑芬交付的购房款213634元已转交给福家置业，福家置业应当如数返还。中央空调初装费32112元，河南财专作为收款人亦应当返还。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。福家置业、河南财专对其上诉请求均未提交有力证据，本院不予支持。综上所述，河南福家置业有限公司、河南财政税务高等专科学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5108元，由上诉人河南福家置业有限公司负担4505元，由上诉人河南财政税务高等专科学校负担603元。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 邵晓斐审判员 董忠智二〇一八年三月十九日书记员 刘红玉