济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初226号原告：济南鹏盛房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王康，董事长。委托诉讼代理人：王献民，该公司员工。委托诉讼代理人：殷培刚，该公司员工。被告：王霞，女，1966年2月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹长文（系王霞之夫），男，1963年7月23日出生，汉族，住济南市。被告：山东恒盛置业有限公司，住所地章丘市。法定代表人：刘春锋，经理。委托诉讼代理人：刘春喜，该公司员工。原告济南鹏盛房地产开发有限公司(以下简称鹏盛公司)与被告王霞、山东恒盛置业有限公司(以下简称恒盛公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2017年2月27日作出（2016）鲁0102民初4149号民事判决书。该判决书作出后，原告鹏盛公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院经审理，于2017年9月25日作出（2017）鲁01民终3971号民事裁定书，裁定撤销（2016）鲁0102民初4149号民事判决书，发回本院重审。重审过程中，本院依法重新组成合议庭，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告鹏盛公司的委托诉讼代理人殷培刚、王献民、被告王霞及其委托诉讼代理人尹长文、被告恒盛公司的委托诉讼代理人刘春喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏盛公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认位于章丘市埠村镇贵和瑞园小区8号楼一层101、102、103、104、105、106室及二层204、205、206室房产归原告鹏盛公司所有，并停止对上述房产的强制执行；二、本案诉讼费用由被告王霞、恒盛公司承担。事实与理由：在王霞与恒盛公司等人民间借贷纠纷一案中，济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）对位于章丘市埠村镇贵和瑞园8号楼一层101、102、103、104、105、106室以及二层204、205、206室房屋予以查封。鹏盛公司依法向历下法院提出案外人执行异议申请，历下法院于2016年6月8日作出（2016）鲁0102执异32号执行裁定书，驳回了鹏盛公司的异议，鹏盛公司认为该裁定认定事实有误，法律适用不当，遂提起本案诉讼。一、鹏盛公司取得位于章丘市埠村镇房屋的基本事实。鹏盛公司与恒盛公司在2008年7月1日就位于章丘市埠村街道办事处杨家巷村的一宗36.6亩土地，达成《土地转让协议书》（实为意向书），约定该宗土地在达到国土资源主管部门规定的过户要求时，恒盛公司即将该宗土地使用权过户给鹏盛公司，用于商品房开发。为了履行协议，尽快达到工程建设总投资25%的土地转让条件，鹏盛公司以恒盛公司名义积极投资工程建设，达到了总投资25%的投资比例要求，而且鹏盛公司还继续按照规定投资完成了整体项目的所有建设活动，所投资开发建设的商品房，达到了出售、交房、入住等条件。但是，恒盛公司却没有按照合同约定将标的土地的使用权过户到鹏盛公司名下。为了督促恒盛公司尽快履行土地过户等义务，理顺财产关系，2011年6月30日，鹏盛公司与恒盛公司再次协议约定，恒盛公司有义务将土地使用权以及各种审批手续、建设资料等过户、更名至鹏盛公司名下，以方便鹏盛公司下一步为业主办理房屋登记等事宜。鹏盛公司陆续履行了约定的所有合同义务，但恒盛公司始终未能依约履行将土地使用权过户，以及将其他许可手续、施工资料变更到鹏盛公司名下的义务。恒盛公司的违约行为给鹏盛公司的房屋销售、小区管理、房屋发证等大量后续工作带来了严重困难，同时给鹏盛公司的经营活动造成了巨大经济损失，鹏盛公司与恒盛公司多次协商，问题始终未能得到解决。根据合同约定，鹏盛公司依法向济南仲裁委提起仲裁申请。济南仲裁委于2016年2月4日作出（2015）济仲裁字第1439号裁决书，在查明并确认事实中认定：“（二）……申请人（鹏盛公司）以被申请人（恒盛公司）名义与施工单位签订建设工程施工合同和补充协议，并由申请人完成了贵和瑞园房地产项目的开发、销售等工作。”该裁决书裁判第二项载明：“被申请人于本裁判生效之日起十日内将（证号：章国用2009第09004号）过户到申请人名下，被申请人应配合完成上述土地使用权变更手续；本裁决为终局裁决，自裁决作出之日起发生法律效力”。另按照地随房走的原则，本案争议的楼房属鹏盛公司所有已被生效法律文书给予确认，且该案已在济南市中级人民法院以（2016）鲁01执301号立案执行，现尚在执行阶段。二、鹏盛公司已获取涉案房屋的所有权。鹏盛公司为取得涉案房屋所占用的土地，先后出资额达1413718元，相对应的国有土地使用权证、房产证、楼房建设、销售等原始证件均由鹏盛公司持有，并自2008年7月1日签订《土地转让协议书》后，实际对该处土地进行管理、使用。该事实已经生效的（2015）济仲裁字第1439号裁决书均予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定：“下列事实当事人无需举证证明：……（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实。”根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此鹏盛公司已取得涉案房屋的所有权。三、鹏盛公司在本案中主张的是物权请求权。认定鹏盛公司依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的生效法律文书能否排除强制执行的关键在于该生效法律文书所确定的内容是基于债权请求权还是物权请求权。鹏盛公司向法院提交的（2015）济仲裁字第1439号裁决书，是依据合作关系作出的物权确认裁决，其权利基础决定法律关系。裁决中确认的是将土地过户、协助完善手续，此时标的物所有权处于执行过户状态，根据债权平等原则，因该标的物已进入执行状态，足以排除他案执行。四、涉案房屋被查封，对鹏盛公司已造成严重损失和恶劣的社会影响。房屋被查封后，不能正常销售，使大量的房屋闲置，造成巨大的经济损失。为已出售的房屋业主办理房产证的手续也被迫中止。为此，业主们人心惶惶，拒绝交纳物业管理费，要求退房，不断的追问被查封的责任，产生了很多误会和纠纷，损失严重。综上，鹏盛公司已履行完毕合同义务，已付清合同约定的款项，贵和瑞园项目中的所有房产应属于鹏盛公司所有，鹏盛公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院判如所请。被告王霞辩称，一、涉案房产归恒盛公司所有，事实清楚，法律依据充分。（一）恒盛公司符合《城市房地产开发经营管理条例》规定的三个方面的条件：1．开发主体合法。恒盛公司持有《房地产开发企业三级资质证书》，具有开发资格。2.依法取得房地产开发用地使用权、开发权。恒盛公司通过招拍挂手续，拍得了位于章丘区埠村街道办事处杨家巷村宗地36.6亩，按照《国有土地使用权出让合同》全额缴纳了土地出让金740万元及相关税费，章丘区国土局向恒盛公司颁发了章国用2009第09004号《国有土地使用权证》，依法取得了该土地使用权。恒盛公司在拥有该土地使用权的基础上，依法办理了规划设计、开工建设、商品房预售等手续，取得了开发权。恒盛公司是涉案项目的权利人、法定开发商。3.在规定期限内动工，进行房地产项目开发。2009年9月10日，恒盛公司依法取得《国有土地使用权证》，按照《国有土地使用权出让合同》规定的土地用途和期限，如期完成了涉案项目房产的开发建设。恒盛公司开设了涉案项目银行账户，与济南科信达建筑安装有限公司签订《建筑施工合同及补充合同》，开发建设完成后办理了竣工验收备案，并分别于2013年12月办理了1、2、3、4号楼的《入户许可证》，2014年9月办理了5、6、7、8号楼的《入户许可证》。（二）恒盛公司开发该涉案房产手续完备合法，五证齐全。恒盛公司编制涉案房地产项目的《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案报审书》、《施工图》等文件，报经章丘区计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等政府部门审批，依法取得了涉案房地产项目的土地使用权和开发权证书等：2009年7月2日取得《建设用地规划许可证》；2009年9月10日取得《国有土地使用权证》；2010年8月30日取得《建设工程规划许可证》；2011年5月20日取得《建设工程施工许可证》；2011年9月27日取得《商品房预售许可证》分别是：济建开预许字第2011章（081号）和（082号）、济建开预许字第2014章（057号）、（058号）、（059号）、（060号）、（061号）和（062号），同日，还签订了《商品房预售款保证金协议书》并缴纳了保证金。另外，恒盛公司对社会公开销售涉案项目商品房，签订商品房买卖合同、加盖恒盛公司的公章并办理网签，恒盛公司依法向国家缴纳相关税费等等，涉案项目开发经营手续完备合法，五证齐全。（三）涉案房产所有权依法登记在恒盛公司名下，并颁发了《房屋权属证》，产权清晰。恒盛公司根据《房屋登记办法》填报《登记申请书》，向房屋登记机构提交国有土地使用证及宗地图、建设工程规划许可证及附件（包括审批文件、审批的建筑施工图）、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案、房屋质量合格证明、房产测绘报告书和计费表、房地产开发资质、商品房预售许可证、物业管理方案等相关资料，办理涉案房产所有权初始登记，章丘区房管部门将包含涉案房产在内的贵和瑞园小区房产所有权依法登记在恒盛公司名下并颁发了《房屋权属证》，产权归恒盛公司所有。二、鹏盛公司所提交的三份内部协议书、未交易的过期作废收据、所谓的土地转让款1260.2108万元、自然人个人之间的汇款单722万元、未经转让的恒盛公司商品房作价明细表538.2108万元、所谓的项目转让费153.5万元、其他个人未经鹏盛公司筹资、投资而直接垫付的建房款及其向济南中院申请终结本次执行程序的仲裁裁决书和其它事务性资料等证据，均不能证明其对涉案房产享有所有权。（一）鹏盛公司所提交的内部协议书与本案无关。内部协议只对双方当事人产生约束力，对协议当事人以外的人不发生法律效力。内部协议系双方之间的约定，无论其真实性和法律效力都不能对抗恒盛公司依法登记的涉案项目房产所有权和土地使用权及开发权，亦不能对抗恒盛公司债权人申请强制执行涉案房产。1.鹏盛公司所提交的其中两份内部协议书，一份是属于无法履行的意向书，另一份是无效协议，鹏盛公司不能以此主张涉案房产所有权。2008年7月1日，鹏盛公司、恒盛公司、章丘区埠村街道办事处杨家巷村委会就村委会的一宗36.6亩土地，签订《土地转让协议》（实为意向书），土地协议价为1260万元。三方约定具备转让条件后转让给鹏盛公司，但此后始终未具备转让条件。2011年5月20日，恒盛公司取得《建设工程施工许可证》，在其完成开发总投资额的25%以上后，鹏盛公司无开发资质，并不具备受让土地使用权用于开发房地产的条件。鹏盛公司于2009年1月19日领取的《暂定资质证书》于2010年1月18日已过期作废。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条的规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，三方签订的《土地转让协议》（实为意向书）未履行，也无法履行。该协议书是一份三方签订的意向书，不能作为认定土地转让的法律文书，更不能以此主张涉案房产所有权。恒盛公司于2009年9月10日取得《国有土地使用权证》，而其在2008年7月1日就与鹏盛公司签订《土地转让协议》，此时恒盛公司无权处分该土地；鹏盛公司此时也无开发资质，不具备开发条件，其转让行为不合法，因此《土地转让协议》是无效的或只是意向书。2010年1月7日，鹏盛公司签订《协议书》，主要内容是有偿使用恒盛公司的开发资质。《房地产开发企业资质管理规定》第二十一条明确规定：“企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款：……（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；……”因此，借用资质是国家明令禁止的行为，依据《合同法》第五十二条的规定，这种借用资质的合同属于无效合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条对此也有明确规定。因此，借用资质的协议本质上是违法的，以这种方式签订的协议属于无效协议。同时，从协议的内容看，目的是规避国家对开发主体的限制，有资质的一方为了经济利益而出借资质，协议不存在善意的一方，因此，《协议书》是无效的。2.鹏盛公司以签订内部协议《贵和瑞园项目合作协议书》为由，主张涉案房产所有权，不能成立。2011年6月3日，鹏盛公司签订《贵和瑞园项目合作协议书》，协议的主要内容是恒盛公司提供出让土地使用权，鹏盛公司在该土地上投资建设房产，合作协议未涉及土地转让问题，合作双方没有成立项目公司，也没有共同申请立项，没有共同登记、注册、办理审批手续，鹏盛公司是隐名合伙人。根据最高人民法院的有关规定，隐名合伙人对外不具备法律地位，不得以内部协议为由对抗外部的债权人。隐名合伙人在社会上没有公信力，其对显名企业债权人不发生权利义务关系，对合伙财产不享有所有权。按照最高人民法院的有关司法解释，以土地使用权出资的一方为房地产开发企业。恒盛公司是包含涉案房产在内的贵和瑞园项目的权利人、法定开发商，拥有其所开发房产的所有权，由恒盛公司对外承担法律责任。此外，《贵和瑞园项目合作协议书》从内容看不具备合作开发房地产合同要求的共同投资、共享利润、共担风险的基本内容，从协议的目的看是借用开发资质。因此，该协议是无效协议。无资质的隐名合伙人不具备管理经营房地产开发建设的资格，鹏盛公司作为投资人，投资后无论是否参与经营管理，都必须在享有投资收益的同时承担风险。鹏盛公司主张其为《贵和瑞园项目合作协议书》的投资方，但其未提交投资款的银行转账证明，也未向施工队、供应商付建房款，未履行协议约定的出资义务。建房款1163.5万元、2505.143万元、858.629万元，未经投资方鹏盛公司进行筹资向恒盛公司投资，也未经开发商恒盛公司按《公司法》、《会计法》、《会计准则》等法律法规进行会计核算，而是由其他个人直接对外垫付建房款，其建房款发票的合理性、真实性、合法性直接影响流转税、企业所得税的缴纳。根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……”在逃避国家税收、最大程度地获取高额利益的时候，合作双方都承认是恒盛公司的房产；在王霞与恒盛公司民间借贷纠纷案中，法院依法查封了涉案房产，需要恒盛公司偿还债务的时候，恒盛公司却说这是鹏盛公司的房产。因此，该协议存在逃避国家税收、损害债权人合法权益之嫌，应为无效协议。涉案房产被法院查封了，鹏盛公司提出执行异议，主张其享有房产所有权，但是，如果鹏盛公司有民间借贷纠纷诉讼时，法院是查不到该房产的，即使查到了，鹏盛公司会反过来说这是恒盛公司的房产。如此以来，协议双方不但都能够逃避房产转让应向国家缴纳的相关税费，还可以逃避债务。任何人都不能凌驾于法律之上，置国家法律于不顾，不能肆意损害国家和债权人的合法利益。法律规定不动产权属以登记薄记载信息为准，涉案房产依法登记在恒盛公司名下，依法归恒盛公司所有。根据法律规定，无论何种形式的房地产开发，均是项目法人负责制，合作开发房地产也是如此。合作当事人中，必须是具有房地产开发资质的一方为项目法人，对外承担法律责任，并以法人资产独立承担民事责任。恒盛公司是该项目的法定权利人，偿还公司债务其有不可推卸的责任和义务。（二）鹏盛公司提交的多张自制手写收据（合计金额为1260.2108万元），据此主张系土地转让款，不能成立。土地转让应符合法定条件并履行法定程序：1.签订转让合同；2.向县以上国土部门提交转让申请、受让方提交使用说明；3.国土部门依法审查批准，包含成交价格是否合理；4.缴纳土地增值税、契税等5.登记发证。但是，鹏盛公司对法定的土地转让程序一项也没有履行，因此，其主张的已支付土地转让款1260.2108万元，无事实和法律依据。因鹏盛公司无开发资质，政府不会批准其受让国有土地使用权用于开发经营。因此，土地转让的事项并不存在，所谓的土地转让款1260.2108万元，只是多张自制、手写、过期作废收据的合计数字，并无实际交易发生。鹏盛公司提交的多张自制手写收据，时间跨度从2011年1月2日到2015年1月27日，收据的编号为连号，系一本空白凭证所出，明显伪造。未实际收付款的收据，于当年年底过期作废。仅凭虚开的自制手写、过期作废的收据，而没有支付土地款的转账凭证相印证，不符合财务制度。这种虚开收据的方式不能证明土地转让事项的存在和实际交易的发生。鹏盛公司未依法签订《国有土地使用权转让合同》，故不存在土地转让的经济事项。鹏盛公司未提交《成交价申报表》。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价。鹏盛公司所谓的土地转让款只是向法庭出具了过期作废的多张自制手写收据，因不存在土地转让事项，不可能发生实际交易。涉案《国有土地使用权证》未发生过户变更登记，始终都在恒盛公司名下，由恒盛公司使用。鹏盛公司提交的多份自然人之间的汇款单（合计金额722万元），与本案无关。自然人既不是土地转让人，也不是土地受让人，款项不是出自鹏盛公司银行账户，款项也没有存入恒盛公司银行账户，因此与本案无关。鹏盛公司提交的恒盛公司商品房作价明细表（价款538.2108万元），用以抵顶恒盛公司土地款，仅凭这么一张作价明细表，鹏盛公司就将该涉案土地使用权视为己有，于法无据。房地产权属须经国家登记发证确立权属，不经登记发证不发生效力。可见，鹏盛公司不经登记发证的物物交换无法律效力，况且，明细表中的房产原本就在恒盛公司名下，鹏盛公司拿恒盛公司的房产抵顶恒盛公司的土地，于法于理都不能成立。同时，鹏盛公司的这一行为，也充分佐证了鹏盛公司未支付土地转让款的事实。（三）所谓的项目转让费153.5万元不成立。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。办理备案时，审核新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件，满足规定条件，转让行为有效。鹏盛公司不具备受让条件，未办理土地使用权变更登记手续，也没有签订《房地产项目转让合同》。自然人收设计费30万元、付设计费30万元、付款93.5万元，三笔款项中没有一笔是项目转让费，也未进入恒盛公司银行账户，因此，所谓的项目转让费153.5万元不成立。（四）仲裁裁决无效。恒盛公司在办理该涉案房产权属初始登记时，鹏盛公司并没有主张权利；法院查封涉案房产前，鹏盛公司也没有主张权力；涉案房产在被法院查封以后，鹏盛公司才开始主张权利，其仲裁裁决不合法、无效。1.该仲裁系在法院查封之后才提起的，存在双方串通、虚假仲裁，存在损害包括王霞在内等民间借贷纠纷案债权人利益的问题，裁决结论缺乏事实依据。其次，仲裁双方都有意向仲裁庭隐瞒了法院查封涉案房产的事实，导致仲裁机构认定事实、适用法律错误，仲裁结论不合法。2.《土地转让协议》（实为意向书）系由三方签订，但仲裁仅有两方参加，遗漏仲裁当事人，仲裁结论无效。3.因仲裁标的是已被法院查封的涉案房地产，王霞不知情且未参加该仲裁案件的审理，其仲裁结论不合法。4.（2015）济仲裁字第1439号《裁决书》是于2016年2月4日签发的，但涉案房产早在2014年就已建成，并陆续销售入住。恒盛公司于2014年9月办理了《入户许可证》，地随房走，此时土地使用权已经转移到了购房人名下，裁决土地使用权过户给鹏盛公司不合法，裁决无效。5.济南市中级人民法院（2016）鲁01执301号执行通知书证实鹏盛公司已申请终结土地转让的执行程序，这意味着就此放弃土地受让的意愿。（五）鹏盛公司所提交的银行印鉴卡等其他事务性资料均系恒盛公司的。1.鹏盛公司提交的中国建设银行印鉴卡片实为恒盛公司的银行印鉴卡。2.鹏盛公司提交的其他资料，包括物业人员名单、物业管理等方面的资料，系复印件，字迹不清，难以辨认。三、恒盛公司是涉案房产的所有权人，鹏盛公司主张所有权，违背事实和法律规定。鹏盛公司主张涉案房产所有权，但未向法庭提交《房屋权属证》和初始登记证明，也未提交《国有土地使用权证》、合法有效的开发资质证、开发权许可证等，鹏盛公司作为《贵和瑞园项目合作协议书》的建设投资方，未提交投资款的转账证明，鹏盛公司也未向施工单位、材料供应商等付建房款。鹏盛公司作为隐名投资人不是政府备案中涉案房地产项目的共有者，不享有物权，其权益无法通过物权法来保护，只享有投资收益权或债权。恒盛公司是涉案项目的法定权利人，享有涉案房地产所有权。综上，请求法院依法驳回鹏盛公司的诉讼请求。被告恒盛公司辩称，对鹏盛公司的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理王霞与恒盛公司民间借贷纠纷一案中，根据王霞的申请，于2015年11月18日查封了恒盛公司开发建设的位于章丘市埠村镇贵和瑞园小区8号楼一层101、102、103、104、105、106室及二层204、205、206室房产(以下简称涉案房产)。2016年2月4日，本院作出(2015)历民初字第2768号民事判决书，判决恒盛公司偿还王霞借款245.5万元。该判决生效后，恒盛公司未履行还款义务，王霞遂向本院申请强制执行，要求拍卖涉案房产。在此过程中，鹏盛公司向本院提出执行异议，主张涉案房产归其所有。本院经审查，于2016年6月8日作出(2016)鲁0102执异32号执行裁定书，认为：根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，鹏盛公司主张涉案房产归其所有，但未提交物权登记的证据，其提交的仲裁文书产生于本院查封之后，故认定鹏盛公司对涉案房产提出的异议不能成立，遂驳回了其执行异议。该裁定作出后，鹏盛公司不服，于2016年6月28日提起本案诉讼。另查明，贵和瑞园房地产项目的土地使用权人为恒盛公司，该项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证所载明的建设单位均为恒盛公司，商品房预售许可证中注明的开发单位亦为恒盛公司。2008年7月1日，恒盛公司、章丘市埠村街道办事处杨家巷村民委员会（甲方）与鹏盛公司（乙方）签订《土地转让协议书》一份，约定甲方将经招拍挂所得宗地36.6亩以1260万元的价格转让给乙方。该协议书第三条约定的“甲方义务”有：1.一次性办理由甲方转让给乙方的36.6亩土地的所有手续，并按照土地行政主管部门的要求签订土地使用权合同，交接全部相关文件；2.该宗土地达到国土资源主管部门规定的过户要求时，甲方即将该宗土地过户给乙方，办理土地过户手续过程中所发生的税费全部由甲方承担。2010年1月7日，恒盛公司、章丘市埠村街道办事处杨家巷村民委员会与鹏盛公司签订《协议书》一份，约定：鹏盛公司有偿使用恒盛公司房地产开发资质，开发建设贵和瑞园项目，有偿使用期限为工程建设总投资达到25%时止；鹏盛公司向恒盛公司支付规划、设计、监理及土地转让前有偿使用资质费60万元，章丘市埠村街道办事处杨家巷村民委员会向恒盛公司支付30万元；协议签订前，鹏盛公司预付给恒盛公司30万元作为前期工作筹备金，其余费用按工程进度分别支付。2011年6月3日，恒盛公司与鹏盛公司签订《贵和瑞园项目合作协议书》一份，约定：贵和瑞园项目由恒盛公司通过土地公开出让程序取得了土地使用权，经章丘市发改委核准立项，建筑面积为36700平方米，该项目由鹏盛公司投资建设、销售及售后服务管理。该协议书约定恒盛公司的义务为：1.协助鹏盛公司办理土地、立项、规划、建筑工程设计、监理、建设及竣工验收等相关手续，完善相关建设资料；2.在购房合同上盖章，同时开具相应的发票，在鹏盛公司指定银行为鹏盛公司开设2-3个本公司对公账户的辅助户，专用于贵和瑞园项目的销售按揭贷款。协议约定的鹏盛公司的义务为：1.办理、完善由恒盛公司签署的建设手续及相关文档材料，若发生违约或合同纠纷、安全责任事故等问题，一切责任和后果均由鹏盛公司自行承担，恒盛公司不承担任何责任；2.项目建成后，鹏盛公司负责销售、管理，若因施工质量、建设材料、房屋销售、售后服务等出现的任何问题，一切责任和后果均由鹏盛公司自行承担，恒盛公司不承担任何责任；3.该项目建设及销售产生的正常税费全部由乙方缴纳。该协议第五条约定，鹏盛公司给恒盛公司50元∕㎡的费用，总计为183.5万元，本协议签订前已付90万元，剩余93.5万元在协议签订后五个工作日内一次性支付。上述协议签订后，因恒盛公司未按约履行土地使用权过户义务，鹏盛公司向济南仲裁委员会申请仲裁。济南仲裁委员会于2016年2月4日作出的(2015)济仲裁字第1439号仲裁裁决书，认定鹏盛公司与恒盛公司签订的《土地转让协议书》和《贵和瑞园项目合作协议书》合法有效，该两份协议书中均明确了恒盛公司应将贵和瑞园项目的土地使用权转让给鹏盛公司，并协助办理土地使用权过户手续，在鹏盛公司已经按照约定向恒盛公司支付了土地转让及相关款项的义务，并已完成了合作开发项目销售的情况下，恒盛公司应及时将土地使用权转让给鹏盛公司，故裁决恒盛公司于本裁决生效之日起十日内将涉案土地使用权过户到鹏盛公司名下，配合鹏盛公司完成土地使用权变更手续。此外，该裁决书认定鹏盛公司共向恒盛公司支付款项14137108元，并以恒盛公司的名义向章丘市房屋管理服务中心指定的账户交纳商品房预售保证金540万元。另，该仲裁裁决书记载，在仲裁过程中，鹏盛公司、恒盛公司均认可由鹏盛公司完成了贵和瑞园项目的开发、销售工作。该裁决书现已生效，并已进入强制执行程序。截至本案庭审之日，涉案土地使用权尚未过户至鹏盛公司名下。鹏盛公司于2009年1月19日取得了房地产开发企业暂定资质证书，有效期至2010年1月19日。鹏盛公司认可在贵和瑞园项目的开发建设过程中，其未重新办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，所使用的为恒盛公司原有的许可证。现涉案房产所在楼宇已办理了不动产权证书，证书登记的所有权人为恒盛公司。另，案外人王汝凤曾因与恒盛公司之间的民间借贷纠纷，申请查封了恒盛公司为贵和瑞园项目开立的预售保证金账户中的款项162万元。该案在章丘市人民法院执行过程中，鹏盛公司提出执行异议，主张上述预售保证金162万元及利息应归鹏盛公司所有。章丘市人民法院作出（2016）鲁0181执异24号执行裁定书，驳回了鹏盛公司提出的异议。此后，鹏盛公司提起执行异议之诉。章丘市人民法院经审理，认定鹏盛公司系贵和瑞园项目的实际投资开发人，并认为上述预售保证金账户内的款项为鹏盛公司所有，支持了鹏盛公司要求停止对该保证金执行的诉讼请求。该判决作出后，王汝凤不服，提起上诉。济南市中级人民法院经审理，认为章丘市人民法院一审认定的事实属实，适用法律正确，遂作出（2017）鲁01民终7695号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房屋已办理了以恒盛公司为所有权人的房产证，涉案房产尚未出售，故所有权应归恒盛公司所有。虽然(2015)济仲裁字第1439号仲裁裁决书认定鹏盛公司与恒盛公司签订的《土地转让协议书》和《贵和瑞园项目合作协议书》合法有效，并裁决恒盛公司于本裁决生效之日起十日内将涉案土地使用权过户到鹏盛公司名下，配合鹏盛公司完成土地使用权变更手续，但该裁决书的作出系在本院对涉案房屋查封之后，且截止到本案最后一次庭审之日，涉案土地使用权仍未过户登记至鹏盛公司名下。涉案房产之所以能够办理以恒盛公司为所有权人的房屋所有权证，是因为恒盛公司前期已经取得了国有土地使用权证，并办理了以恒盛公司为建设单位和开发单位的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。虽然在（2017）鲁01民终7695号民事判决书中认定鹏盛公司系贵和瑞园项目的实际投资开发人，但鹏盛公司对贵和瑞园项目的投资、开发系基于其与恒盛公司签订的《贵和瑞园项目合作协议书》，以及与恒盛公司、章丘市埠村街道办事处杨家巷村民委员会三方签订的《土地转让协议书》、《协议书》。鹏盛公司在未取得“五证”的情况下，基于上述三份协议书进行投资、开发，与恒盛公司之间形成的系债权债务关系，并不必然发生物权变动的效力。房地产行业是一个涉及公共利益和公共安全的行业，房地产开发资质是一种市场准入条件，为此我国现行法律、法规规定房地产开发企业必须具备国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，才可以进行房地产开发。鹏盛公司在未取得上述“五证”的前提下，以恒盛公司的名义对贵和瑞园项目进行投资、开发，若认定此类开发行为能够取得房地产的所有权，将会严重扰乱房地产开发市场秩序，影响市场交易安全，与我国现行的房地产市场准入制度是相悖的。综上，本院认为，鹏盛公司要求确认涉案房产归其所有，证据不足，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故对鹏盛公司要求停止执行的诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告济南鹏盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币19780元，由原告济南鹏盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年三月三十日书 记 员  庞嫣然