济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0102民初4398号 原告：周美英，女，****，汉族，无业，住山东省新泰市。 原告：王玫玫，女，*****，汉族，住山东省章丘市。 原告：王执书，女，******，汉族，住山东省章丘市。 原告：王正书，男，******，汉族，住山东省章丘市。 以上四原告的共同委托诉讼代理人：张跻波，山东建鲁律师事务所律师。 以上四原告的共同委托诉讼代理人：杨雪，山东建鲁律师事务所律师。 被告：沈刚，男，******，汉族，户籍地济南市，住济南市。 委托诉讼代理人：李守国，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：杨芳，女，*****，汉族，户籍地济南市，住济南市。 委托诉讼代理人：李守国，泰和泰（济南）律师事务所律师。 第三人：郭佳和，男，******，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘琪，山东盛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怀才，山东盛强律师事务所律师。 原告周美英、王玫玫、王执书、王正书与被告沈刚、杨芳、第三人郭佳和财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周美英及其与原告王玫玫、王执书、王正书的共同委托诉讼代理人张跻波、杨雪、被告沈刚、杨芳的共同委托诉讼代理人李守国、第三人郭佳和的委托诉讼代理人刘琪、陈怀才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周美英、王玫玫、王执书、王正书向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告沈刚、杨芳向原告周美英、王玫玫、王执书、王正书赔偿经济损失4274561元；2、本案诉讼费用由被告沈刚、杨芳负担。事实与理由：2007年10月15日，周美英与陈道英签订房屋买卖合同一份，约定由原告周美英购买陈道英所有的位于济南市历下区******房产一套。因其他原因，该房产实际过户到郭佳和名下，郭佳和认可该房产为周美英实际出资，产权应归周美英所有。2015年5月22日，因资金周转需要，根据周美英的丈夫王健（已去世）的授意，郭佳和与沈刚、杨芳签订《济南市存量房买卖协议》一份，约定将该房产过户至沈刚、杨芳名下，由沈刚、杨芳向招商银行济南分行申请按揭贷款147万元，该款项由公司使用。2016年5月25日，沈刚、杨芳将该房屋出卖给他人。周美英、王玫玫、王执书、王正书认为，周美英、王玫玫、王执书、王正书为房屋实际所有人，虽然涉案房屋过户至沈刚、杨芳名下，但仅仅是为了贷款需要，沈刚、杨芳并非实际产权人，其将不属于自己所有的房屋出售给他人的行为侵犯了周美英、王玫玫、王执书、王正书的合法权益，故请求法院判如所请。 被告沈刚、杨芳辩称：一、本案周美英、王玫玫、王执书、王正书作为原告主体不适格。周美英、王玫玫、王执书、王正书主张涉案房屋系郭佳和顶名购买不成立。周美英与陈道英签订的《房屋买卖合同》中买方处“周美英”签字为代签，说明周美英并非实际买房人。在郭佳和与陈道英房屋买卖仲裁案件中，郭佳和向仲裁委提交了委托周美英购买涉案房屋的委托书一份，且本案中周美英、王玫玫、王执书、王正书提交的“销售不动产统一发票”中记载的买房人为郭佳和，进一步证实周美英是代郭佳和签订的购房合同，郭佳和才是实际购买人。郭佳和在《证明》中陈述的事实与陈道英、沈刚所签订的两份《房屋买卖协议》中的买受人、出卖人地位矛盾，更与王健签订的《房屋租赁协议》中郭佳和是出租人、王健是承租人相矛盾。郭佳和虽然在《证明》中称涉案房屋过户到自己名下后30日内无偿过户给周美英，但直至2015年5月22日与沈刚签订房屋买卖合同时，郭佳和一直没有将涉案房屋过户到周美英名下。根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。郭佳和出具的《证明》属于赠与行为，赠与是实践性合同，而非诺成性合同。郭佳和与周美英双方未办理过户登记，郭佳和的赠与行为不成立。综合本案证据，周美英仅举证其对涉案房屋购买存在出资，郭佳和与周美英之间是民间借贷关系，但不能证明双方之间存在借名登记事实。因此，不能仅根据单一因素而推翻登记产权人郭佳和的物权。2、周美英、王玫玫、王执书、王正书主张涉案房屋登记在沈刚、杨芳名下理由不成立。沈刚购买涉案房屋是其真实意思表示，不存在胁迫、重大误解行为。通过2015年4月17日沈刚、杨芳与郭佳和签订的《个人房产买卖合同》、2015年4月27日郭佳和签字的《收条》、2015年5月14日沈刚、杨芳为购买涉案房屋与招商银行济南分行签订的《个人购房借款及担保合同》、2015年7月1日《招商银行个人贷款借款借据》、《招商银行户口历史交易明细卡交易明细表》、《招商银行贷款关键信息、已出账单列表》，足以证实沈刚、杨芳购买涉案房屋的合法性。退一步讲，即使周美英与郭佳和之间代购房屋的事实成立，诉状中所说在王健授意下所为，只能是郭佳和在王健授意下所为，与被告沈刚、杨芳没有关系。王健授意也可以证明郭佳和与沈刚之间的房屋买卖行为是得到周美英的丈夫同意后的所为，郭佳和对外转让涉案房屋就不属于《合同法》第51条的无权处分行为，沈刚、杨芳与郭佳和之间达成的房屋买卖合同就是有效合同。3、周美英、王玫玫、王执书、王正书与沈刚、杨芳之间就涉案房屋买卖不存在任何法律关系。沈刚、杨芳是通过与郭佳和签订《个人房产买卖合同》购买的涉案房屋，沈刚、杨芳购买该房屋时，涉案房屋登记在郭佳和名下，根据物权公示原则，沈刚、杨芳有理由相信涉案房屋的所有权人为郭佳和，而非周美英。沈刚、杨芳购买涉案房屋时，周美英的丈夫王健向沈刚、杨芳出示了其与郭佳和签订的《房屋租赁协议》，证明其与郭佳和之间是房屋租赁关系。沈刚、杨芳购买涉案房屋后，因周美英要求继续在该房屋中居住，碍于同事关系没有要求其搬走。后因沈刚、杨芳要出卖该房屋，周美英拒不搬出，沈刚打过报警电话，派出所也出警解决过该事情。因此，原、被告之间只是租赁关系，真正的房屋所有权人为沈刚、杨芳。通过上述事实足以证实，涉案房屋与周美英、王玫玫、王执书、王正书没有任何法律关系，沈刚、杨芳并未侵犯其财产权，周美英、王玫玫、王执书、王正书主体不适格。在没有确认其对该房屋具有所有权之前，周美英、王玫玫、王执书、王正书无权主张财产损害赔偿。二、周美英、王玫玫、王执书、王正书的诉讼请求不符合事实，于法无据。1、根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。我国民法确认了不动产登记薄的推定力，除非有相反证据证明登记薄的记载确有错误，人民法院应首先根据不动产登记薄的记载确认权属。本案中，周美英、王玫玫、王执书、王正书对涉案房屋登记簿登记错误没有提供充分的证据证明。周美英个人的银行流水明细，只能证明周美英该账户上的取款事实，却不能证明取款用途。郭佳和的《证明》只能证明郭佳和依法购买涉案房屋后，与原告周美英之间因存在民间借贷法律关系，郭佳和答应将涉案房屋赠与给周美英来抵债，却不能证明郭佳和与周美英之间存在约定，周美英以郭佳和的名义购买涉案房屋。2、根据《物权法》第106条的规定，沈刚、杨芳购买郭佳和的涉案房屋属于善意取得。沈刚、杨芳是以合理的价格受让，购房贷款也是周美英及其丈夫王健提供的担保，证明周美英及其丈夫王健对涉案房屋转让是认可的，不存在损害其利益的恶意串通，并且沈刚、杨芳购买该房屋后，依照物权法的规定，依法将该房屋登记到自己名下。根据物权法规定的不动产登记薄公信力原则，即使不动产登记薄上登记的权利人郭佳和不是实际权利人，但沈刚、杨芳作为善意受让人，其合理信赖应当受法律保护。三、周美英、王玫玫、王执书、王正书主张的损失于法无据。1、本案系周美英、王玫玫、王执书、王正书引起并因其不守信用直接导致，故周美英、王玫玫、王执书、王正书存在重大过错，对造成的损失应承担主要责任。2、损害周美英、王玫玫、王执书、王正书可得利益应按照沈刚、杨芳出卖房屋日期为准。沈刚、杨芳与黄爱启签订房屋买卖合同办理过户的时间为2016年5月25日，沈刚、杨芳还清银行贷款的时间也为2016年5月25日，评估时点应以黄爱启取得房屋时（2016年5月25日）为准。2016年5月25日，被告沈刚、杨芳将涉案房产转售给案外人并办理过户登记手续，因案外人属善意取得，其有权取得涉案房产所有权，此时房屋已无法返还，实际损失已经发生，故应当按照此时的房屋评估价格进行赔偿。《侵权责任法》第十九条中也有相关规定。3、确定侵权损失赔偿范围，应以权利人客观的财产、财产利益遭受损失的数额来确定，坚持客观认定的标准，即实际损失多少赔偿多少。沈刚、杨芳从郭佳和处购买涉案房屋时所缴纳的所有费用以及银行违约费用都应当从周美英、王玫玫、王执书、王正书主张的损失中扣除。综上，请求法院依法驳回周美英、王玫玫、王执书、王正书的诉讼请求。 第三人郭佳和述称：郭佳和只是涉案房屋的名义购房人，购房款均系周美英出资，故周美英为实际权利人，与涉案房屋有关的权利、义务均应由周美英、王玫玫、王执书、王正书享有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年10月15日，郭佳和委托周美英与陈道英签订《房屋买卖合同》一份，约定郭佳和购买陈道英所有的位于济南市历下区******房屋一套，并于合同签订当日向陈道英支付定金3万元，2007年10月18日向陈道英支付房款77万元。后该房屋于2013年7月17日登记至郭佳和名下。 2011年6月16日，郭佳和出具证明一份，称：位于济南市历下区******房屋事实上全部购房款都是周美英出资，郭佳和本人并没有出资，现郭佳和自愿同意在该房屋过户到自己名下后三十日内再配合周美英无偿过户给周美英。周美英、王玫玫、王执书、王正书为证实涉案房屋的购房款实际由周美英出资的事实，提交周美英在齐鲁银行开立的卡号为62237905740********的银行卡明细一份，该明细记载2007年10月15日取款两笔，分别为5万元、3万元；2007年10月18日取款两笔，分别为77万元、10万元。周美英、王玫玫、王执书、王正书主张周美英从其银行卡中支取的上述款项系用于购买涉案房屋。对此，郭佳和予以认可。周美英、王玫玫、王执书、王正书为证实自2007年10月至2016年5月其一直在涉案房屋居住的事实，提交涉案房屋的水电费、煤气费、物业费、有线电视费缴费凭证一宗，对此郭佳和亦予以认可，并称涉案房屋自购买一直由周美英一家居住。 2015年5月22日，郭佳和与沈刚、杨芳签订《济南市存量房买卖协议》一份，约定郭佳和将涉案房屋出卖给沈刚、杨芳，并办理了房屋过户登记手续。沈刚、杨芳因购买涉案房屋，向招商银行济南分行申请了按揭贷款147万元，并以涉案房屋设定了抵押。2015年7月1日10:52，招商银行济南分行向郭佳和的账户发放了贷款147万元，该款项于当日16:37即转入王健（周美英的丈夫）作为实际控制人的山东泰山餐农畜废物处理设备有限公司的账户中。2015年7月2日09:59，从山东泰山餐农畜废物处理设备有限公司的账户转入山东良岸餐厨废弃物处理有限公司账户145万元。在本院审理的（2016）鲁0102民初154号案件的庭审中，被告沈刚、杨芳自认其与郭佳和签订的《济南市存量房买卖协议》是虚假的，因王健作为实际控制人的山东良岸餐厨废弃物处理有限公司经营过程中出现资金困难，其按照王健的授意，通过与郭佳和办理房屋买卖的形式获取银行贷款，用于山东良岸餐厨废弃物处理有限公司经营。对于郭佳和与沈刚、杨芳办理虚假房屋买卖的事实，周美英、王玫玫、王执书、王正书与郭佳和均予以认可，均称办理房屋买卖是为了获取银行贷款用于公司经营。郭佳和为进一步证实其与沈刚、杨芳之间的房屋买卖行为系虚假的，提交收条一份，该收条系郭佳和出具，内容为：“今收到30%卖房款陆拾叁万元正。”在该收条下方，由被告沈刚书写“本收据仅为办理房屋过户手续，并未收到款”。关于购房首付款的交付情况，在本案2017年11月20日的庭审中，沈刚、杨芳称系以现金方式交付；但在2017年12月29日庭审中，沈刚、杨芳又称首付款并未实际交付，而是案外人张浩洋将其对王健的债权转让给沈刚，沈刚以该债权抵顶的房屋首付款。 沈刚、杨芳为证实银行按揭贷款的还款情况，提交招商银行出具的贷款偿还明细一份，该明细记载沈刚、杨芳共偿还贷款本息合计1540156.65元。对此，周美英、王玫玫、王执书、王正书提出异议，主张前期贷款一直由周美英偿还。为证实其主张，周美英、王玫玫、王执书、王正书提交2015年8月至10月期间的招商银行存款凭条五份，该五份存款凭条记载的收款账户均为沈刚在招商银行的还贷账户，金额共计47733.52元。周美英、王玫玫、王执书、王正书称后来因周美英与沈刚、杨芳因涉案房屋发生纠纷，周美英不再继续偿还房屋贷款。对周美英存入其还款账户中的款项，沈刚、杨芳认可已收到，但主张该款项并非周美英为还贷而支付，而是为了偿还其他借款。为证实其主张，沈刚、杨芳提交杨芳的招商银行信用卡对账单一份，该对账单显示2015年3月至6月期间，杨芳的该信用卡在济南德科汽车维修服务有限公司刷卡共计287500元，据此沈刚、杨芳主张济南德科汽车维修服务有限公司为王健实际控制的公司，杨芳信用卡的上述刷卡金额实际是给王健的借款，因此周美英存入沈刚还贷账户中的款项是为了偿还上述借款。对此，周美英、王玫玫、王执书、王正书不予认可。 另查明，2016年5月25日，沈刚、杨芳将涉案房屋以80万元的价格出卖给案外人黄爱启。对于沈刚、杨芳出卖涉案房屋的价格，周美英、王玫玫、王执书、王正书提出异议，主张该价格明显低于市场价格。 另，王健于2015年7月12日去世。原告王玫玫、王执书、王正书系原告周美英与王健的子女。王健的父母均先于其去世。 本案审理过程中，根据周美英、王玫玫、王执书、王正书的申请，本院委托山东明和房地产评估经纪有限公司对涉案房屋2017年6月的市场价值进行了评估，评估总额为4274561元。对该鉴定结论原、被告均无异议，但沈刚、杨芳主张，根据《侵权责任法》第十九条的规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”据此，因其于2016年5月25日将涉案房屋出卖给案外人黄爱启，故损失数额应当按照涉案房屋2016年5月25日的市场价格确定。对此，周美英、王玫玫、王执书、王正书不予认可，并主张损失发生时的市场价格仅为侵权行为造成的直接损失，除此之外，因沈刚、杨芳一直拖延履行赔偿义务，在此期间房价上涨，根据山东明和房地产评估经纪有限公司的鉴定意见，至2017年6月，涉案房屋的价值已达4274561元，房价上涨的部分应为沈刚、杨芳的侵权行为造成的间接损失，故其亦应予以赔偿，故周美英、王玫玫、王执书、王正书认为其损失应当按照山东明和房地产评估经纪有限公司评估的涉案房屋2017年6月的价格计算。 本院认为，本案的焦点问题是：一、周美英、王玫玫、王执书、王正书是否为涉案房屋的实际权利人；二、沈刚、杨芳将涉案房屋出卖给案外人黄爱启是否构成无权处分；三、若沈刚、杨芳的行为构成无权处分，其应当承担的赔偿数额是多少。 关于焦点问题一，首先，虽然涉案房屋系郭佳和从陈道英处购买，且房屋所有权登记在郭佳和名下，但根据郭佳和于2011年6月16日出具的《证明》以及其庭审中的陈述，可以证实其对周美英、王玫玫、王执书、王正书主张的“顶名购房”的事实予以认可。第二，根据周美英提交的其在齐鲁银行开立的卡号为62237905740********的银行卡明细，可以证实在郭佳和向陈道英支付购房定金30000元及购房首付款77万元之日，周美英均在其上述银行卡中支取了相应金额的款项，据此可以证实涉案房屋实际由周美英出资购买。第三，根据周美英、王玫玫、王执书、王正书提交的涉案房屋的水电费、煤气费、物业费、有线电视费的缴费凭证，可以证实涉案房屋一直由周美英一家居住使用。第四，关于房屋由郭佳和出卖给沈刚、杨芳时的购房首付款的交付情况，沈刚、杨芳在2017年11月20日和2017年12月29日庭审中的陈述自相矛盾，其主张以2017年12月29日庭审中的陈述为准，即付款方式为案外人张浩洋将其对王健的债权转让给沈刚，沈刚以该债权抵顶涉案房屋的首付款。若沈刚与郭佳和之间的房屋买卖行为是真实的，首付款的收款人应为郭佳和而非王健，但沈刚却主张其接受张浩洋的债权转让后，以对王健的债权抵顶房屋首付款，该“以债权抵顶首付款”的行为与郭佳和无关，这恰恰证明了房屋的实际权利人系王健，而非郭佳和。综合以上四个方面，本院认为能够证实周美英、王健系涉案房屋的实际权利人。王健去世后，其对涉案房屋所享有的权利由其第一顺序继承人，即周美英、王玫玫、王执书、王正书共有。 关于焦点问题二，首先，在（2016）鲁0102民初154号案件中，被告沈刚、杨芳曾经陈述其与郭佳和签订的《济南市存量房买卖协议》是虚假的，是在王健的授意下通过房屋买卖的形式获取银行贷款用于山东良岸餐厨废弃物处理有限公司的经营，对该事实郭佳和、周美英、王玫玫、王执书、王正书均予以认可。从涉案贷款的资金走向来看，招商银行济南分行将147万元贷款打入郭佳和的账户后，当日即转入山东泰山餐农畜废物处理设备有限公司的账户，第二天又从山东泰山餐农畜废物处理设备有限公司的账户转入山东良岸餐厨废弃物处理有限公司账户145万元。该资金走向亦能够与本案三方当事人陈述的贷款用途相吻合。其次，虽然在本案庭审中，沈刚、杨芳否认其在（2016）鲁0102民初154号案件中的上述陈述，主张其与郭佳和之间系真实的房屋买卖行为，但根据郭佳和提交的由沈刚注明“本收据仅为办理房屋过户手续，并未收到款”的收条，进一步印证了沈刚、杨芳与郭佳和之间的房屋买卖是虚假的。综上，本院认为，郭佳和与沈刚、杨芳之间的房屋买卖行为是虚假的，其真正的目的是以房屋买卖的形式获取银行贷款用于山东良岸餐厨废弃物处理有限公司经营，该行为符合以合法形式掩盖非法目的情形，故房屋买卖合同无效，沈刚、杨芳无权对涉案房屋进行处分。 关于焦点问题三，沈刚、杨芳在明知自己并非实际权利人的情况下，于2016年5月25日将涉案房屋出卖给案外人黄爱启，存在主观故意，该行为侵犯了周美英、王玫玫、王执书、王正书作为房屋实际权利人的合法权益。根据《物权法》第十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此，周美英、王玫玫、王执书、王正书有权要求沈刚、杨芳赔偿损失。对于沈刚、杨芳的侵权行为给周美英、王玫玫、王执书、王正书造成的损失数额，本院认为，财产侵权损害赔偿以填补为原则，以财产损失程度为基础，实现对财产损失的全面赔偿，是侵权赔偿的基本准则。全面赔偿不仅包括侵害他人财产所造成的直接损失，而且还包括可能产生的间接损失，即除了积极损害之外，还应赔偿本应获得但因侵权损害而导致没有获得的财产利益。《侵权责任法》第十九条规定的损失发生时的市场价格应为侵权行为造成的直接损失，因沈刚、杨芳一直未履行赔偿义务，直至2017年6月，涉案房屋的市场价值已达4274561元。也就是说，若沈刚、杨芳不实施将涉案房屋出卖的侵权行为，在2017年6月，周美英、王玫玫、王执书、王正书是可以拥有价值为4274561元的涉案房屋的，而因沈刚、杨芳的侵权行为，导致周美英、王玫玫、王执书、王正书没有获得该部分财产利益，房屋升值的部分应当属于侵权行为造成的间接损失，沈刚、杨芳应予赔偿。但是，涉案房屋从郭佳和名下过户至被告沈刚、杨芳名下时，以被告沈刚、杨芳的名义办理了银行按揭贷款147万元。根据被告沈刚、杨芳提交的贷款偿还明细，可以证实被告沈刚、杨芳将房屋出卖给黄爱启前，共偿还贷款本息1540156.65元。根据周美英、王玫玫、王执书、王正书提交的招商银行存款凭条，因该存款凭条记载的收款账户均为沈刚在招商银行的还贷账户，结合本院认定的涉案房屋的实际购房人系周美英的事实，能够证实该款项系周美英为偿还房屋贷款而支出，故存款凭条中的款项共计47733.52元，应当从沈刚、杨芳偿还的贷款本息中扣除。据此，本院认定沈刚、杨芳实际偿还贷款本息共计1492423.13元。因周美英认可以涉案房屋办理银行按揭贷款其与王健知情并同意，且贷款实际用于王健公司的经营，故被告沈刚、杨芳为此偿还的按揭贷款本息，应从其应向周美英、王玫玫、王执书、王正书支付的赔偿款中扣除。据此计算，沈刚、杨芳的侵权行为给周美英、王玫玫、王执书、王正书造成的损失数额共计2782137.87元。 涉案房屋登记至沈刚、杨芳名下，是其实施涉案侵权行为的前提条件。导致房屋登记到沈刚、杨芳名下的原因是郭佳和与沈刚、杨芳在王健的授意下进行房屋虚假买卖，对这该虚假买卖行为，周美英、王健也是知晓并同意的，因此周美英、王健对损害结果的发生亦存在过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条的规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”，据此本院酌定由沈刚、杨芳按照50%的比例承担赔偿责任，即1391068.94元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告沈刚、杨芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告周美英、王玫玫、王执书、王正书经济损失1391068.94元。 二、驳回原告周美英、王玫玫、王执书、王正书的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40990元，鉴定费42000元，共计82990元，由原告周美英、王玫玫、王执书、王正书负担50580元，由被告沈刚、杨芳负担32410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  咸维玲 二〇一八年三月二十日 书 记 员  庞嫣然