贵州省习水县人民法院行 政 判 决 书（2018）黔0330行初52号原告赵勇，男，汉族，生于1974年4月18日，贵州省赤水市人，住赤水市。委托代理人颜旗、张仁富，系遵义金瑞律师事务所律师。被告赤水市住房和城乡建设局。法定代表人袁启怀，局长。委托代理人张年丰，该局法律顾问。委托代理人覃发泉，该局法规科科长。第三人周晓舟，女，生于1985年10月22日，四川省合江县人，住合江县。委托代理人赵春明，四川凯翰律师事务所律师。第三人遵义新鹏房地产开发有限公司（简称新鹏房开公司）。地址：赤水市文华街道办竹海苑****。法定代表人任中堂，经理。委托代理人唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。原告赵勇诉被告赤水市住建局、第三人周晓舟撤销商品房预售合同登记备案一案，本院于2017年7月3日立案受理后，向被告送达了诉状副本及举证通知书，发现遵义市新鹏房地产开发有限公司与案件的处理有利害关系，依法通知其作为第三人参加诉讼。2017年8月11日组织各方当事人进行证据交换后，于2017年8月17日依法组成合议庭公开开庭与原告赵勇诉被告赤水市住建局、第三人周晓舟、第三人新鹏房开公司撤销商品房预售合同登记备案七案进行了合并审理。原告赵勇及其代理人颜旗、张仁富，被告赤水市住建局委托代理人张年丰，第三人周晓舟的委托代理人赵春明、周从健到庭参加了诉讼。被告行政机关负责人梅庆（副局长）出庭应诉。第三人遵义新鹏房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本院审理后，作出（2017）黔0330行初125号行政裁定书，驳回原告的起诉，原告赵勇上诉于遵义市中级人民法院，该院作出（2017）黔03行终303号行政裁定，撤销本院行政裁定，指令本院继续审理。本院又于2018年3月8日组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵勇及其代理人颜旗、张仁富，被告赤水市住建局委托代理人张年丰、覃发泉，第三人周晓舟的委托代理人赵春明、第三人新鹏房开公司的委托代理人唐春雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告赤水市住建局下属的房屋产权监理所于2014年4月10日在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖印章，为合同编号为2014001372的《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案手续。原告赵勇诉称，2015年1月28日，原告与遵义市新鹏房地产开发有限公司签订合同编号为2015000664的《商品房买卖合同》，购买该房开公司的企业用房，该合同在被告房屋产权监理所办理登记备案。2016年10月9日，第三人周晓舟依据其与第三人新鹏房地产开发有限公司签订的该套房购房合同以及编号为2014001372的赤水市商品房预售合同登记备案表向赤水市法院提起诉讼，要求确认其合同有效，法院通知原告作为第三人参加诉讼。原告发现被告销售系统中没有第三人购买该套房屋的登记备案信息，也没有其他任何书面材料。如果该套营业用房在2015年1月28日之前原告购买前已经出售并登记备案，那么原告的商品房买卖合同不可能进行备案。如果因被告的原因导致该套营业用房重复销售，那么被告就应当承担原告不能实现购房目的的损失。综上，被告对第三人购房合同作出的备案登记违法，诉请判决：1、撤销被告于2014年4月10日违法给第三人办理的合同编号为2014001372商品房预售合同的登记备案；2、被告承担本案诉讼费用。原告为其主张向本院提交了下列证据材料（复印件）：1、身份证，证明原告主体资格；2、2015000664的《商品房买卖合同》、备案登记表、原告支付购房款凭证，证明原告与第三人签订商品房买卖合同并进行备案登记；3、被告出具的说明，证明原告与第三人新鹏房开公司签订的商品房预售合同在被告的网上进行了备案登记，第三人周晓舟与第三人新鹏房开公司签订的商品房预售合同未进行网上备案登记；4、合同编号为2015000672的《商品房买卖合同》的商品房预售合同登记备案表，证明该合同未进行网上备案登记。经庭审质证，被告赤水住建局对1号证据无异议，对2、4号证据真实性持异议，对3号证据三性持异议；第三人周晓舟对1号证据无异议，对2、3、4号证据真实性无异议，对关联性持异议，达不到证明目的。被告赤水市住建局辩称，被告对第三人周晓舟商品房预售合同进行登记备案证据是充分的，第三人新鹏房开公司与第三人周晓舟签订的商品房买卖合同是有效的，应当进行备案登记，被告行政行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告赤水市住建局向本院提交了下列证据（复印件）：1、机关法人代码证、法定代表人资格证明书、法定代表人身份证、遵义市组织部任职文件、授权委托书，证明主体资格；2、周晓舟诉新鹏房开公司诉状、赵勇参加诉讼请求申请书、（2016）黔0381民初字2624号民事判决书，证明被告作出的备案登记不影响原告的实体权利。经庭审质证，原告对第1组证据无异议，第2组证据关联性持异议，达不到证明目的；第三人周晓舟对证据三性无异议。第三人周晓舟述称，第三人与新鹏房开公司签订的合同有效，经遵义市中级人民法院终审判决确认，被告的行政行为与原告不存在利害关系，请求驳回原告的诉讼请求。第三人周晓舟向本院提交了下列证据（复印件）：1、2014001372商品房买卖合同，证明第三人周晓舟与第三人新鹏房开公司于2014年签订商品房买卖合同；2、商品房预售合同登记表，证明2014001372商品房买卖合同在被告处办理备案登记；3、（2016）黔0381民初字2624号民事判决书，证明2014001372商品房买卖合同合法有效；4、（2017）黔03民终2641号民事判决书，证明2014001372商品房买卖合同合法有效，涉案房屋已判决交付原告。经庭审质证，原告对1、2号证据的真实性及合法性持异议，达不到原告的证明目的，第3、4号证据与本案无关，达不到证明目的。第三人遵义新鹏房开公司述称，我公司与赵勇及周晓舟签订的商品房买卖合同实际上是借款抵押性质的合同，在被告办理的备案登记并非真的是预售登记备案，而是为了保证借款能够归还，我公司收取的放款实际上是借款，因预售登记备案存在欺骗行政机关的行为，赵勇的权益本身不值得保护，应驳回原告的诉讼请求。第三人遵义新鹏房开公司未向法庭提交证据。同时，经合法传唤，其在本院证据交换及第一次开庭时均未到庭质证，应视为其放弃质证的权利。本院在庭审中责令第三人新鹏房开公司提交涉案商品预售许可证，其庭后提交了赤商房预证许字（2014）第03号《商品房预售许可证》，能证明2014年1月17日，被告向第三人新鹏房开公司颁发赤商房预证许字（2014）第03号《商品房预售许可证》，对于该公司开发的赤水市河滨西路滨江一号楼盘准予预售。本院庭后责令被告提交其何时具备对商品房预售合同进行网上被告登记的证据，被告未举证，但出具书面说明，陈述在2009年已具备商品房预售合同备案登记的条件。本院对当事人证据认证如下：被告第1组证据能证明被告的主体资格，第2组证据产生在行政行为之后，不能作为认定行政行为合法的依据；对原告及第三人所提交证据的真实性予以采信，据以认定案件事实。经审理查明，2014年1月17日，赤水市住房和城乡建设局向第三人新鹏房地产开发有限公司颁发赤商房预证许字（2014）第03号《商品房预售许可证》，对于该公司开发的赤水市河滨西路滨江一号楼盘准予预售。2014年4月3日，第三人周晓舟作为买受人与出卖人新鹏房开公司签订了同编号为2014001372的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于赤水市河滨西××号门市，该合同主要内容为：该商品房建筑面为101.69平米，套内面积97.32平米；按照单元计算，该商品总价款为813520.00元；买受人应当在2014年4月3日之前支付全部价款；出卖人应当在2015年5月30日之前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关法律文书交付给买受人。被告赤水市住建局下属的房屋产权监理所于2014年4月10日在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖印章，为合同编号为2014001372的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，但未在网上进行登记备案。2015年1月30日，原告赵勇作为买受人与出卖人新鹏房开公司签订了同编号为201500064的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于赤水市河滨西××号门市，该合同主要内容为：该商品房建筑面为101.69平米，套内面积97.32平米；按照单元计算，该商品总价款为330000.00元；买受人应当在2015年1月30日之前支付全部价款；出卖人应当在2015年5月30日之前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关法律文书交付给买受人。2015年2月2日，在赤水市住建局房屋产权监理所进行了商品房预售合同登记备案。2016年10月19日，周晓舟以新鹏房开公司为被告、赵勇为第三人向赤水市人民法院提起诉讼，要求被告履行合同义务，限期向原告交付所购房屋、办理该房屋所有权证相关手续并承担办证的全部费用。第三人也提出诉讼请求，要求确认与新鹏房开公司签订的商品房买卖合同有效，新鹏房开公司交付房屋并办理产权登记手续。赤水市人民法院于2016年12月15日作出（2016）黔0381民初2624号民事判决书，判决一、被告新鹏房开公司于判决生效之日起三十日内协助原告周晓舟办理位于赤水市河滨西××1-6门市的转移登记手续；二、第三人赵勇与被告新鹏房开公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》属于有效合同；三、驳回周晓舟的其他诉讼请求；四、驳回赵勇的其他诉讼请求。赵勇不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院作出（2017）黔03民终2641号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院庭审后，责令被告补充提交被告在赤水市范围内何时进行商品房预售合同备案登记的证据，被告未予提交，但出具说明，述称赤水市在2009年已具备商品房预售合同备案登记的条件。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”之规定，第三人新鹏房开公司取得商品房预售许可，与第三人周晓舟签订商品房预售合同后，应在房管部门进行登记备案，赤水市住建局作为该市房管部门，具有对该商品房预售合同进行登记备案的职责，本案被告对该合同在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖登记备案专用章，事实清楚，证据充分。房管部门对商品房预售合同进行登记备案的目的，是为了对开发商预售房商品房进行监管，这需要建立登记簿进行登记备案，以便查阅，如发现开发商对同一房屋进行一房二卖，对于后面的商品房预售合同则不予登记备案，并采取相应监管措施，在有条件的地区，还要在网上登记备案，赤水市在2009年就具有网上登记备案的条件，但在本案中，被告未对第三人周晓舟与第三人新鹏房开公司于2014年签订的商品房预售合同在网上备案登记，也未举证证明其建立具体的登记簿册进行备案登记，只是在《赤水市商品房预售合同登记备案表》上加盖印章，被告所作的登记备案行为不规范，违反法定程序。同时导致第三人新鹏房开公司对同一房屋与第三人赵勇于2015年签订的商品房预售合同又进行了登记备案。原告提起本诉的目的是希望人民法院判决撤销被告所作的登记备案行为，以期达到涉案房屋转移登记给自己的目的，由于赤水市人民法院及遵义市中级人民法院生效的民事判决书，已确认新鹏房开公司已将涉案房屋交付与周晓舟使用的事实，并判决新鹏房开公司协助周晓舟办理位于赤水市河滨西××1-6门市的转移登记手续，涉案房屋已被生效判决羁束，为此，被诉登记备案行为无可撤销内容，应判决确认违法。另外，周晓舟签订合同后已交付房款并实际占有涉案房屋，第三人占有涉案房屋属于善意，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，也应确认被诉行政行为违法。为此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告及第三人周晓舟认为被诉行政行为对原告的合法权益未造成实际影响的主张，遵义市中级人民法院的行政裁定已进行阐明，本院不予赘述。第三人新鹏房开公司认为与原告及第三人周晓舟签订的房屋买卖合同实际是借款担保的主张，无证据证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：确认被告赤水市住房和城乡建设局对编号为2014001372号的商品房预售合同所作登记备案行为违法。案件受理费50元由被告承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  丁旺轩人民陪审员  陈 浮人民陪审员  赵 旗二〇一八年三月二十四日书 记 员  万 林