济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初5178号 原告：李克凤，女，1962年11月19日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。 被告：孟东，男，1982年8月25日出生，汉族，户籍所在地山东省费县，现住地山东省惠民县。 原告李克凤与被告孟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，原告李克凤提出财产保全申请，要求查封被告孟东名下位于济南市槐荫区西客站片区兴福寺路以南，滨州路以西恒大翡翠华庭x号楼1单元2802号的房屋，本院对其申请审查后予以准许，作出（2018）鲁0104民初5178号民事裁定，查封了上述房产。本院依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告李克凤及委托诉讼代理人马蕊到庭参加诉讼，被告孟东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李克凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，并于具备过户条件时配合原告办理房产过户手续；2.判令被告承担本次房屋买卖的中介服务佣金35000元；3.判令被告赔偿原告因本案诉讼支付的律师代理费30000元；4.判令被告承担案件受理费、财产保全费及财产保全责任险保费。事实和理由：2017年2月28日，原、被告签订编号为LZA1000058的《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于济南市槐荫区恒大翡翠华庭x号楼1单元2802号房屋，房屋总价款175万元，定金2万元，首付款100万元（含定金），剩余房款75万元原告通过办理银行商业贷款，由银行向被告直接支付；被告于收到原告前期首付款当日通知原告进行房屋验收交接，并于过户条件具备后五个工作日之内配合原告办理房产过户手续。《房屋买卖合同》签订后，原告即严格按照合同约定履行各项付款义务，截至本案起诉之日，原告已向被告支付定金及首付款（含代偿的首付贷）100万元，并已实际占有和居住涉案房屋。但被告在签订《房屋买卖合同》时，故意隐瞒了涉案房屋首付贷尚未还清的事实，也未将原告所支付的首付款优先用于偿还首付贷和银行贷款，导致上述贷款逾期，房屋面临被开发商收回的风险。原告认为，被告的行为表明其在签订和履行合同过程中极度缺乏诚信，随时可能引发有关涉案房屋的纠纷和诉讼，妨碍了原告对涉案房屋权利的顺利实现，故被告的行为已构成违约。为此原告诉至法院，请求查明事实，判如所请。 孟东未作答辩。 李克凤围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《房屋买卖合同》《佣金确认单》、2017年2月28日首付款《收据》、同日《收据》（信息服务费）、2017年2月28日《委托书》、2017年5月14日签订的《城市居民供用气合同》、《燃气销售收据存根》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、华府公司出具的《收据》、金碧物业有限公司济南分公司出具的《收据》《发票》《催款公告》《限期赔付款项及恢复履行借款及担保合同通知书》《中国农业银行业务凭证》《委托代理合同》及代理费发票、《平安诉讼财产保全责任保险保单保函》及保险费发票，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因孟东未到庭质证，亦未就李克凤提供的以上证据陈述质证意见。本院对李克凤提供的证据审查后予以采信，并依以上证据结合李克凤的陈述，认定事实如下： 一、2014年4月20日，孟东作为买受人与出卖人济南华府置业有限公司（以下简称华府公司）签订销售（字）201412754827《商品房买卖合同》，约定孟东购买华府公司开发建设的恒大翡翠华庭x号楼1-2802号商品房（以下简称2802号房屋），建筑面积178平方米，总价款1462919元。合同约定付款方式为孟东于2014年4月18日前支付首期房款462919元，余款100万元须在2014年4月18日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。合同还约定交付期限为2016年11月30日前。合同另对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定。同日，孟东还与华府公司签订了附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：民用建筑节能信息公示，附件五：合同补充协议。 孟东还于2014年6月30日与中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城农行）、华府公司签订《个人购房担保借款合同》，约定孟东从历城农行借款100万元用于购买2802号房屋，借款期限360个月，并以2802号房屋为该借款的抵押，合同并约定华府公司为孟东的以上借款提供担保。 孟东从华府公司购买的以上2802号房屋于2014年4月20日进行了商品房备案。 二、经山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）居间，孟东将2802号房屋出售给李克凤。三方于2017年2月28日签订编号为：LZA1000058的《房屋买卖合同》，孟东为合同甲方、李克凤为合同乙方、利泽公司为合同丙方。合同约定孟东自愿将2802号房屋出售给李克凤，房屋所有权证书号为销售（字）201412754827，房屋所有权人为孟东，产别为私有，房屋建筑面积为178平方米，附属设施包含精装修、交房状态。房屋抵押、租赁情况为有银行按揭、无租赁无居住。成交价格为175万元。定金为2万元。付款方式为李克凤于2017年2月28日前将首付房款100万元存入孟东建设银行账户，剩余房款75万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向孟东直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，李克凤应于过户前一次性补足。关于办理过户等手续所产生的相关税费，约定为孟东承担初次办证的维修基金、契税；李克凤承担过户产生的增值税、个税、契税、交易费、工本费、评估费、中介费等。合同还约定孟东与李克凤在本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向利泽公司支付佣金。该合同中还就“解除抵押”约定该房产在历城农行设有房地产权抵押，孟东应当在过户前一个月到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续钱款来源为首付款，孟东保证专款专用，否则应当向李克凤支付合同第十二条第2项约定的违约金。合同还约定孟东收到李克凤前期首付款当日通知李克凤进行房屋验收交接，李克凤在接到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由孟东结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或者发生费用由李克凤自行承担。该合同第十二条“违约责任”约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由孟东负责解决，并向李克凤承担本条款第2项的计算标准承担损失，李克凤也有权解除合同。2.双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。3.孟东不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者李克凤不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。4.委托代理人无……5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方三倍以上佣金；若甲、乙双方协商解除合同，各自必须无条件向中介方支付成交价的1%作为服务佣金。合同还约定在孟东未办理房产证之前，孟东自己还月供。 同日，李克凤与利泽公司签订《佣金确认单》，载明佣金金额为35000元，支付日期为当日（含评估、金融代办）。李克凤于当日向利泽公司交纳了以上款项，利泽公司向其出具收据。 三、孟东从华府公司购买的2802号房屋尚有首付贷款逾期未能付清，其在与李克凤签订《房屋买卖合同》前未接收2802号房屋。2017年2月28日，即孟东与李克凤签订《房屋买卖合同》的当日，双方一同办理了2802号房屋的接收手续，此过程中李克凤代孟东缴交纳了相关款项。孟东于同日（2017年2月28日）向李克凤出具《收据》，载明收到李克凤购买2802室房屋的购房首付款100万元，包括银行转账647596元和售楼处付款352404元。利泽公司作为见证方在该《收据》中盖章。李克凤说明以上在售楼处付款352404元中包括孟东的首付款234068元、违约金117268元，另有预交物业费1068元。在本案诉讼中其说明孟东后交付了该2802号房屋，现由其使用。 四、孟东将2802号房屋出售给李克凤后，因尚未有首付款未向华府公司支付，并因逾期产生违约金。李克凤于2018年9月3日代孟东支付了首付款117034元和违约金38862元。华府公司和金碧物业有限公司济南分公司就此分别出具《收据》。 孟东就李克凤代其支付的以上款项于2018年9月4日出具《收据》，载明收到李克凤购买2802号房屋购房款155896元，收据中注明“用于还恒大第三笔首付分期本金和违约金”。 五、孟东将2802号房屋出售给李克凤后，未能按约定偿还历城农行的借款。历城农行分别于2017年12月26日、2018年3月29日、6月29日出具《业务凭证》，记载孟东贷款出现逾期（每份凭证载明各三期），金额分别为16047.65元、16587.18元和16593.08元，合计为49227.91元。 华府公司于2018年8月14日作出《限期赔付款项及恢复履行借款及担保合同通知书》，说明孟东在历城农行的贷款逾期偿还达到9个月，金额为49227.61元。2018年6月历城农行从其公司的账户内扣除了该款49227.91元。其要求孟东于收到通知后3日内赔偿以上款项（暂定），具体数额以银行实际扣款数额为准。历城农行于2018年8月27日又出具两份《业务凭证》，分别载明孟东超期还款5529.07元和5492.62元。 李克凤后于2018年8月27日代孟东偿还了以上款项，合计为60249.60元。孟东于2018年9月4日出具《收据》，载明收到李克凤购买2802号房屋购房款60249.60元，该《收据》中注明“用于还清银行逾期11个月款项”。 六、2018年9月20日，李克凤又代孟东向历城农行偿还当月借款本息5485.56元。10月6日，李克凤代孟东向历城农行清偿了按揭贷款剩余本息940480.59元。历城农行就以上李克凤还款分别出具《业务凭证》。 七、李克凤在本案诉讼中说明其购买2802号房屋后，共向孟东支付购房款合计为2162111.75元（包括垫付款项），包括2017年2月28日支付的首付款100万元，2018年8月27日偿还华府公司代偿孟东逾期支付的11个月房屋贷款60249.60元，2018年9月3日支付孟东逾期交纳的首付贷本金及违约金共计155896元，2018年9月20日偿还孟东应偿还的银行按揭贷款5485.56元，2018年10月6日代孟东结清历城农行的全部贷款本息940480.59元。 八、李克凤在本案诉讼中说明2802号房屋目前尚不具备办理所有权登记的条件，其陈述华府公司就该房屋进行的初始登记尚未完成。 九、李克凤为本案诉讼于2018年8月20日与山东昌平律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东昌平律师事务所接受李克凤的委托，指派律师为其在本案中的一审诉讼代理人，合同中约定李克凤应缴纳代理费30000元。同日，山东昌平律师事务所向李克凤出具发票，载明内容为律师代理费，金额为30000元。 李克凤另为本案诉讼中的财产保全在中国平安财产保险股份有限公司济南第一中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，其为此向该公司支付保费3150元。 本院认为，孟东通过与华府公司签订《商品房买卖合同》，购买取得了2802号房屋。其后孟东又于2017年2月28日与李克凤签订《房屋买卖合同》，将该2802号房屋出售给李克凤，该《房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”“依法成立的合同，受法律保护”。该法第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”。 按《房屋买卖合同》的约定，李克凤作为买方的主要义务是向孟东交纳购房款，孟东的主要义务是向李克凤交付2802号房屋并在具备条件时协助李克凤办理权属的转移登记。就购房款的数额，合同约定为175万元；付款方式约定为李克凤先行交纳首付款100万元，再以贷款方式支付75万元。但就本案审理中李克凤提供的付款证据来看，李克凤实际交纳的款项已较大幅度超过了全部购房款。究其原因一是孟东逾期支付华府公司的首付房款，导致其后由李克凤代其支付，包括产生的违约金；二是孟东未按《个人购房担保借款合同》和《房屋买卖合同》的约定向历城农行支付按揭贷款，也转由李克凤代为支付，包括全部提前偿还了历城农行的贷款。在此过程中，李克凤履行了《房屋买卖合同》的约定，孟东却存在着违约情形。本案诉讼的产生，也正是由于孟东的违约行为所致，因此孟东应当承担相应的民事责任。 李克凤在本案诉讼中提出多项诉讼请求，是否能够得到支持，本院分别阐述如下： 一、李克凤要求判令孟东继续履行与其签订的《房屋买卖合同》，并于具备过户条件时配合原告办理房产过户手续。依《房屋买卖合同》的约定，孟东确实负有在具备条件时将该2802号房屋的所有权转移登记至李克凤名下的义务。李克凤在本案诉讼中明确说明2802号房屋尚未进行所有权登记，包括华府公司尚未进行初始登记。由此表明李克凤要求办理该房屋所有权转移登记的条件尚不具备，因此李克凤在本案中提出的该项诉讼请求本院不予支持。其可在具备房屋所有权转移登记条件时与孟东协商解决办理相应登记，如协商不成，其也可在条件具备时再行提起诉讼。 二、李克凤要求判令孟东承担本次房屋买卖的中介服务佣金35000元；就本案审理查明事实，一是可以确认李克凤为与孟东之间的房屋买卖合同向利泽公司交纳了服务费用35000元，二是可以确认孟东在合同签订后存在着违约情形。但具体到李克凤的该项诉讼请求，本院认为不能支持。因为，李克凤向利泽公司支付佣金的基础是利泽公司就2802号房屋的买卖提供了居间服务，也就是说李克凤在房屋买卖合同关系成立后即应支付此项费用。此后，即使孟东存在着违约行为，也并未导致房屋买卖合同解除或者被撤销，李克凤要求继续履行房屋买卖合同也得到本院的支持。因此，孟东的违约行为并未实际造成李克凤的该项经济损失，两者之间缺乏关联性。由此，本院对李克凤的该项诉讼请求不予支持。 三、李克凤提出的第三项、第四项诉讼请求为判令孟东赔偿其因本案诉讼支付的律师代理费30000元及财产保全责任险保费3150元，以上李克凤所支出的费用均是以孟东在《房屋买卖合同》中存在的违约行为为前提，而孟东在履行合同中存在的违约行为本院已经查明并在前面进行了确认，且以上费用的承担在双方签订的《房屋买卖合同》中亦明确进行了约定。因此李克凤要求孟东承担相应违约责任，向其支付以上费用有理，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、孟东于本判决生效之日起十日内向李克凤支付经济损失（律师代理费）30000元； 二、孟东于本判决生效之日起十日内向李克凤支付经济损失（保险费用）3150元； 三、驳回李克凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21135元，减半收取计10568元，由李克凤负担568元，由孟东负担10000元；财产保全费5000元，由孟东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一八年十一月七日 书记员  刘 微