广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初4168号 原告：朱某某，女，汉族，1947年12月15日出生，住所地：广西北海市海城区。 委托代理人：黎某某，男，壮族，1978年12月19日出生，住所地：广西北海市海城区，与原告是母子关系。 被告：沈某，男，汉族，1961年10月8日出生，住所地：广西北海市合浦县。 原告朱某某诉被告沈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年1月19日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人黎某某到庭参加诉讼，被告沈某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱某某提出如下诉求：1、判令被告偿还房租欠款共15182元整（包括房租欠条8100元，2017年2月-2017年8月未支付房租5600元，水电费112元，违约金1370元）；2、本案所有诉讼费用由被告承担；3、解除租赁合同。 事实与理由如下：原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告名下坐落于湖北路某某小区三巷一号一楼铺面，合同约定租赁期限从2014年4月8日起至2015年4月8日止，到期不退房可续租，原合同约定也继续有效，每月租金是1200元，押金1000元，一季度一付，每季提前三日支付。合同到期后被告要求续租，所以双方协商按原合同履行，但是期间被告经常以各种理由而拖欠房租，原告也谅解被告资金周转大，每月1200元房租降为1000元又降成800元，但被告还是无法按时交纳，原告多次电话通知及上门告知，被告以各种理由拖延支付，为防止原告逃款，2017年1月25日原告委托儿子黎某某让被告写下一张之前房租的总欠条，被告还以名下车辆桂Ｅ×××××作了抵押写进欠条内，盖上手印保证2017年6月份还清，但之后致电被告不接，不退房，上门又找不到人，最后还把贵重物品偷偷搬离北海，为此，原告以被告逾期支付房租为由诉至本院，提出上述诉求。 被告沈某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 经审理查明：黎家勤是位于东规五路东侧3排1号房屋【房屋所有权证号：北房权证（1999）字第0……4号】的所有权人。 2013年3月4日，北海市公证处出具（2013）桂北证字第735号《公证书》，载明：“申请人：朱某某、黎某某；被继承人：黎家勤。公证事项：继承权。申请人朱某某、黎某某因继承被继承人黎家勤的遗产，于2013年3月1日向本处申请办理继承权公证，并提供了以下证明材料：申请报告、居民身份证、居民户口簿、结婚证书、独生子女优待证、死亡医学证明书、死亡户注销单、遗体火化证明、证明、存单、存折。被继承人黎家勤于2012年11月21日因病在北海市死亡。据被继承人黎家勤的所有继承人朱某某、黎某某称，被继承人黎家勤生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。被继承人黎家勤的配偶是朱某某；黎家勤的儿子有黎某某；黎家勤的父亲黎元志、母亲蓝月音分别于1982年7月26日、2003年11月1日死亡”等内容。原告朱某某与黎某某是母子关系。 原告朱某某以其以及以黎家勤的名义（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）沈某于2014年4月8日签订《租赁合同》，约定甲方将位于出租给乙方；租赁期限为12月，从2014年4月8日起至2015年4月8日止；付款方式为每季付一次，在本合同正式生效当日内一次性交清第一次租金共计人民币3600元。另一次性交押金1000元整。租赁期内，每季度租金需提前3天支付；其他费用约定，合同期内，乙方承担水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等租赁期间产生的费用；乙方的责任约定，乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按延迟期间内乙方应交租金的1%计算向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达1月以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任等内容。同时在合同后手写备注“收到二千四百元房租，4.8-7.8欠一个月（已交），7.8收到3000元房租（7.8-10.8），欠600元和水电费，电表76，水表28”。 黎某某主张原告出租案渉房屋，但由黎某某代原告收取租金。2017年1月25日，黎某某向被告沈某出具《欠条》，载明：“兹因沈某，男，身份证号码：，因资金紧张而欠黎某某，男，房租。2015年8月17日前5700元，现2017年1月又增加2400元，总共8100元整。经双方协商，沈某应在2017年1月26日前还清2400元先，剩余5700元在2017年6月1日前还清。如果不能按期归还欠款则应承担违约责任，以车抵押，车牌号：桂Ｅ×××××，直至还清欠款为止。现双方达成以上约定，口说无凭，特立此借条为证”，并有欠款人沈某和被欠款人黎某某的签字。 另查明，2018年1月22日高菜村委会出具《证明》一份，载明：“兹有我辖区居民黎家勤，男，身份证号码：（于2012年11月病故），原居住在北海市海城区，房屋所有权证号：北房权证（1999）字第0……4号，房屋产权属黎家勤所有。北海市海城区与北海市海城区湖北路某某小区3排1号同属一个地址。特此证明。” 再查明，原告主张被告于2017年8月口头说退房，案渉房屋目前已经腾退归还原告。 本院认为：北海市海城区湖北路某某小区3巷1号房屋与黎家勤所有的北海市海城区房屋【房屋所有权证号：北房权证（1999）字第0……4号】是同一个地址，有高菜村委会出具的《证明》予以证实，本院予以认可。被继承人黎家勤于2012年11月21日因病在北海市死亡，原告朱某某作为被继承人的继承人继承上述房屋，为此，原告有权出租案渉房屋。原告与被告于2014年4月8日签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告亦按合同的约定支付了部分租金。 2015年4月8日，双方签订的《租赁合同》租赁期限届满，原告朱某某没有与被告重新签订新的《租赁合同》，被告仍然继续使用案渉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案的租赁合同转为不定期租赁合同。被告按照租赁合同的约定支付了部分租金后不再支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告主张解除与被告于2014年4月8日签订的《租赁合同》于法有据，本院予以支持。 黎某某与本案原告是母子关系，也是案渉房屋的继承权人，由其代收案渉房租并出具《欠条》符合常理，本院予以认可。根据《欠条》的内容可知，被告沈某在2015年8月17日前欠原告房租5700元，在2017年1月又增加2400元，总共欠原告房租8100元未支付给原告，该事实有《欠条》予以确认，为此，原告请求被告支付2017年1月8日前的房租8100元于法有据，本院予以支持。原告主张被告于2017年8月口头说退房，案渉房屋目前也已经腾退归还原告，原告请求被告支付2017年2月-2017年8月房租5600元没有超出合同的约定，本院予以支持。 原告主张被告支付水电费112元，因无相关证据证实，本院不予支持。 被告逾期支付房租的行为构成违约，原告主张被告支付违约金1370元因未提供明确的计算依据，本院不予认可，根据《租赁合同》“乙方如果拖欠租金，应按延迟期间内乙方应交租金的1%计算向甲方偿付违约金”的约定，现被告欠原告租金共计13700元，因此，被告应支付原告租金137元（13700元×1%=137元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱某某、黎家勤与被告沈某于2014年4月8日签订的《租赁合同》； 二、被告沈某支付13700元房租及违约金137元给原告朱某某； 三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。 案件受理费178元，减半收取89元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费178元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年三月十三日 书记员  叶秀贤