重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初15582号原告：重庆五斗米酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘**。统一社会信用代码:91500106305111617C。法定代表人刘学明，董事长。委托诉讼代理人:郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈坤，重庆达美律师事务所律师。原告：冯小林，男，1985年7月5日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人:郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈坤，重庆达美律师事务所律师。被告：重庆华博智达商业管理有限公司，，住所地重庆市江**北滨太阳城******统一社会信用代码:915001050656895234。法定代表人:刘鹤辉，执行董事。委托诉讼代理人:谭晓东，男，公司员工。原告重庆五斗米酒店管理有限公司、冯小林与被告重庆华博智达商业管理有限公司屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员何建群适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆五斗米酒店管理有限公司和冯小林的委托诉讼代理人郭琼莲、被告重庆华博智达商业管理有限公司的委托诉讼代理人谭晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆五斗米酒店管理有限公司（以下简称五斗米公司）、冯小林提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月14日签订的《鎏嘉码头项目商铺租赁合同》及二原告与被告签订的《主体变更及权利义务转让协议》于2017年10月29日解除；2、判令被告退还二原告履约保证金199322元、运管费保证金21053元、公共事业保证金42106元、装修押金10000元、燃气保证金10000元，共计282481元；3、判令被告支付资金占用损失（以282481元为基数，自2017年10月29日至实际退还之日止，按年利率6%计算）。事实和理由如下：2017年2月14日，五斗米公司与被告签订了《鎏嘉码头项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），原告租赁珠江实业公司位于重庆市江北区北滨一路X号附X号X-X的X-X、X-X商铺用于经营餐饮，五斗米公司依约向被告交纳保证金199322元、运管费保证金21053元、公共事业保证金42106元、装修押金10000元、燃气保证金10000元，共计282481元。2017年6月20日，二原告与被告签订《主体变更及权利义务转让协议》（以下简称《转让协议》），将《租赁合同》的承租人变更为冯小林，由冯小林概括承受五斗米公司在《租赁合同》及《转让协议》中的权利义务，五斗米公司承担连带保证责任。租赁期间，二原告均按期向被告交纳了房屋租金。冯小林经营的“江北区鱼快餐厅”因经营不善导致严重亏损难以维系，于2017年10月10日向被告送达了《关于提前解除租赁合同通知函》（以下简称《解除函》），被告回复表示不同意解除。冯小林继续经营一段时间后仍然无法止损，于2017年10月29日向被告送达了《解除房屋租赁合同函》及租赁房屋钥匙，2017年11月14日二原告将租赁房屋腾空退还给了被告，租赁合同事实上已经解除。被告对解除行为至今未提出异议，并将涉案房屋租赁给他人使用，但保证金至今未退还给二原告，请求法院判如所请。被告重庆华博智达商业管理有限公司辩称，1、对双方签订合同及主体变更协议无异议，同意解除合同，但认为解除合同的时间为2017年11月14日。理由是:我公司第二次收到原告的解除函以后没有回复，但五斗米公司法定代表人刘学明及冯小林到我公司办公室闹事，要求强行搬离物品，并砸坏我公司员工的手机，在派出所的协调下，二原告由此赔偿了相关的损失，我方迫于压力让二原告在2017年10月31日搬离了生鲜物品，在2017年11月14日搬离了贵重物品，在2018年4月23日搬离清偿完毕。2、二原告通过发解除函和强行搬离物品的方式表示不再履行租赁合同义务，但双方租赁合同期限并未届满，且商铺面积较大，在二原告搬离后处于空置期，导致我方损失，按照合同约定保证金不应当退还，我方保留向二原告主张违约金的权利。经审理查明，2017年2月14日，五斗米公司与被告签订了《租赁合同》，被告将B2-4、B2-8商铺（具体位置重庆市江北区北滨一路189号附4号3-1）出租给五斗米公司用于经营餐饮，合同约定：合同期限为2017年2月15日至2022年2月14日；五斗米公司应向被告交纳租赁保证金199322.06元、营运管理费保证金21053.25元，合同期限届满，双方不再续约的，五斗米公司按照合同约定交还房屋、结清所欠付费用后30日内，被告无息退还；天燃气设备拆除保证金10000元，五斗米公司提前解除合同或者租赁期满不再续约时，五斗米公司将其自行安装、使用的天然气表及管道过户给被告或该商铺的下任承租商户，完成上述过户后30个工作日内，被告将该保证金一次性无息退还给五斗米公司；公共事业费保证金42106.5元、装修押金10000元；共计282481元。合同第二十三条第2款约定：五斗米公司有下列违约情形之一的视为五斗米公司严重违约：......（13）合同履行期间，五斗米公司明示或以实际行为表明不再履行租赁合同；五斗米公司有上述严重违约情形之一的，被告有权采取下列一种或多种措施：......（2）对五斗米公司所缴纳的所有保证金不予退还。合同签订以后，五斗米公司依约交纳了上述费用。2017年6月20日，二原告与被告签订《转让协议》，将《租赁合同》的承租人变更为冯小林，由冯小林概括承受五斗米公司在《租赁合同》及《转让协议》中的权利义务，在剩余租赁期限内继续履行租赁合同，五斗米公司对冯小林履行租赁合同以及本协议向被告承担连带保证责任。租赁期间，二原告均按期向被告交纳了房屋租金至2017年10月31日。2017年10月10日，冯小林经营的“江北区鱼快餐厅”以餐厅一直严重亏损难以维系为由，向被告发出《解除函》，被告收到该通知函后，委托重庆百君律师事务所向冯小林回函称：冯小林提出解除《租赁合同》的理由不符合合同约定和相关法律规定，其提出解除《租赁合同》的行为不能发生解除合同的效力，被告有权要求冯小林继续履行《租赁合同》和《变更协议》。如果冯小林拒绝继续履行，根据《租赁合同》第23.2条及《变更协议》的约定，被告有权要求冯小林承担违约责任。2017年10月28日，冯小林再次向被告发出《解除函》，被告收到该解除函后未回复。之后，冯小林等人到被告处交还钥匙并要求搬离物品、退还保证金，与被告营运部负责人陈寒冰发生争议，争执中冯小林砸坏被告陈寒冰的手机，经派出所协调，冯小林对损坏的手机给予了赔偿。2017年10月31日，冯小林将“江北区鱼快餐厅”的生鲜菜品搬离租赁商铺。2017年11月14日，冯小林将“江北区鱼快餐厅”的贵重物品全部搬离租赁商铺。被告对冯小林搬离行为未予阻止的理由是：因迫于冯小林等人到被告处闹事的压力。上述事实，有《租赁合同》、《变更协议》、《解除函》、《律师函》、《缴费通知》、《物品出门条》以及双方当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告五斗米公司与被告之间签订的《租赁合同》以及原告五斗米公司、冯小林与被告之间签订的《变更协议》合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。关于原告五斗米公司与被告之间签订的《租赁合同》以及原告五斗米公司、冯小林与被告之间签订的《变更协议》，是否解除、何时解除的问题。双方均认为上述《租赁合同》及《变更协议》于2017年11月14日解除，本院予以确认。关于原告五斗米公司与被告之间签订的《租赁合同》以及原告五斗米公司、冯小林与被告之间签订的《变更协议》是双方协议解除还是原告冯小林单方提前解除。查明的事实是：原告冯小林基于自身经营的原因要求提前解除合同，在其第一次向被告发出解除函后，被告明确表示不同意解除合同，虽然被告收到原告冯小林第二次发出的解除函未给予回复，但冯小林不具有解除权，不能以此认定合同解除；从冯小林等人到被告处要求搬离租赁商铺内的物品、退还保证金，与被告公司工作人员发生争议，由此产生纠纷的事实可以推断，被告对原告冯小林单方提出要求解除合同以及退还保证金的意见是有异议的，被告工作人员陈寒冰在出门条上签字同意原告冯小林将租赁商铺中的物品搬离的事实，不能证明被告同意提前解除合同。审理中，二原告举示的证据不能证明被告同意提前解除合同。因此不能认定为双方协商解除合同，应当认定原告冯小林单方在履行期限届满前解除合同。根据《租赁合同》第23.2条的约定，原告冯小林在合同履行期间，明确表示不再继续履行租赁合同，属于严重违约，被告对原告冯小林所缴纳的所有保证金不予退还。故对二原告要求被告退还保证金并支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆五斗米酒店管理有限公司、冯小林的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2768.61元，由原告重庆五斗米酒店管理有限公司、冯小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何建群二〇一八年十一月二十四日法官助理柴世斌书记员张欢