广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初7941号原告：广州润海投资管理有限公司，住所地广州市天河区黄村东路****。法定代表人：李金光，经理。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。被告：黎继升，男，1980年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：黎国兴，男，1976年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被告共同委托诉讼代理人：张伟城，广东合邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：叶程文，广东合邦律师事务所律师。原告广州润海投资管理有限公司（以下简称润海公司）与被告黎继升、黎国兴物权保护纠纷一案，本院于2018年6月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州润海投资管理有限公司的委托诉讼代理人汪旭东，被告黎继升、黎国兴的共同委托诉讼代理人张伟城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州润海投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告对我方承租的位于嘉禾街机场西路上胜东街自编1号润海大厦物业立即停止侵害、排除妨碍并立即交回给我方继续使用；2、判令被告立即停止重复出租等违法行为；3、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年10月我方与嘉禾望岗村经济联社二社社长商谈正在建造的租赁物（当时只建造到7层）的租赁条件，该联社二社社长同意在建造八层后交给我方加建一层且其负责建造的八层框架结构房屋的电梯、玻璃、间隔、外墙装修由我方自行筹资进行，该栋房屋租赁用途为酒店、公寓和写字楼。双方谈定后该联社二社社长安排被告签署《租赁合同》，我方随即交纳了保证金，出租方需在2013年6月前完成永久水电的改造至广州红堡酒店管理有限公司的名下，我方可自行对物业进行分租等租赁事宜。之后我方开始投资建造电梯以及房屋的装修、九楼的加建工作。然而，被告不知何故未能按时完成永久水电的改造工作，于是该联社社长提议双方重新签署《租赁合同》，对计租时间以及永久水电交付时间向后推迟，并安排被告签署2013年2月28日的《租赁合同》。令人遗憾的是，截止2014年6月30日被告仍然无法交付永久水电给我方，更没有完成过户至广州红堡酒店管理有限公司名下。双方于2013年10月13日签署《补充协议》，约定被告最迟于2014年6月30日前将改造后的永久水电至广州红堡酒店管理有限公司名下。最后截止期限届满后，双方约定事项仍未完成，直至2015年6月30日被告才完成永久水电安装工作，但仍然登记在望岗联社名下，我方要求被告提供相关永久水电改造手续，遭到被告的严词拒绝。与此同时，我方在临水临电情况下交付租金并进行招商工作，但是由于被告无法提供规划报建手续导致很多有实力的意向承租人望而却步，导致我方无法获得租金收益，为此我方表示如此下去将不再交租，被告则以断水断电威胁，无奈我方只能借款交租和水电费，包括不合理的临水临电差价全部由被告赚取。2017年9月17日我方终于找到一家上市背景的公司（广东善得信息科技有限公司）愿意整栋承租涉案物业，双方签署《合作备忘录》，约定由该公司支付合理补偿金及后续租金利益安排的情况下我方安排该公司与两被告直接签署租赁合同，于是我方将该商家介绍给被告认识，被告表示其物业各项手续齐备，同意配合其律师团队进行尽职调查，经过两个多月尽职调查后该商家决定不再承租该物业，认为该物业没有正规规划报建手续，属于违章建筑，一旦承租后投入巨资改造装修将面临巨大法律风险，对此我方十分愕然，追问被告真实情况，被告此时才承认确实没有规划报建手续，并逼迫我方交租和巨额违约金（滞纳金），遭遇如此不公平待遇，我方拒绝被告无理诉求，于是被告再次断水断电。之后我方筹措了资金交付给被告后方才恢复水电。然而，没有想到的是，2018年1月15日被告带领一帮社会人员将整栋大厦二楼到九楼断水断电，并锁住大门，为此与我方工作人员发生争执，被告不断加派人手并强行接管了地下室停车库和路面管理权，将我方工作人员赶出去。我方报警求助并到嘉禾街道办事处信访，但他们认为这属于经济纠纷，告知需要前往人民法院诉讼解决。更加令人错愕的是，与原告签署《合作备忘录》的广东善得信息科技有限公司（以下简称“善得公司”）与被告签署租赁合同，并由善得公司向广州市白云区卫生和计划生育局申请“善得护理站”，2018年6月21日该局对外进行公示。我方认为，被告将涉诉物业出租给我方后，我方依法享有涉案物业场地使用权和转租、分租权，由于被告过错造成我方多付电费之损失应由被告承担赔偿责任，我方要求在欠付被告的租金中直接予以抵扣属于“互负债务情况下的债务冲抵行为”，被告企图用控制水电手段来控制涉案物业，从而达到其牟取不正当利益的目的，我方停止交租有合法理由，被告的断水断电进而公开强行霸占涉案物业的行为导致我方加建改造和装修损失以及经营损失均应由被告负担赔偿责任。被告将该物业出租给广东善得公司属于“一房二租”的违法出租行为，严重损害了我方合法权益，而“继续履行原则”乃《合同法》规定的第一原则，故我方要求被告继续履行合同、立即停止侵害和排除妨碍并办理水电过户事宜是有事实和法律依据。故我方特向法院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上做出公正判决。被告黎继升、黎国兴共同辩称，原告所说的内容与事实不符，被告是因为原告拖欠被告租金长达半年，被告依据与原告在2017年9月27日签订的补充协议二约定了相关的租金、缴纳时间及违约责任，被告依据该补充协议二在2017年12月30日截止前因原告仍未足额支付2017年7月—2017年12月的租金，向原告发出了解除租赁合同的律师函及相关通知，合法收回属于被告的物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁合同、收据、补充协议、合作备忘录、律师函、快递单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将承租的望岗村第二合作社的一幢八层酒店型物业大楼（以下简称涉案物业）合21000平方米租赁给乙方经营（以丈量实际面积为准）。租赁期共25年，甲方从2013年1月1日起将上述商业物业交付乙方装修使用，装修免租期为180天，由2013年7月1日开始计租。租金以建筑投影面积计算（以甲方验收该物业大楼数据为准），每月每平方米30元，建筑投影面积21000平方米，每月租金即为63万元。租金每三年递增一次，每次滚动式递增8%。甲方凭三联收据收取租金，乙方如需开具发票，税金由乙方支付。乙方在签订合同时必须交付合同保证金150万元给甲方，合同期满凭原始收据甲方无息退回保证金给乙方。乙方必须在每月的10号前向甲方缴付当月租金。若逾期，甲方每天按月总费用额的5%加收乙方的滞纳金，逾期三个月不交租金作乙方违约，甲方有权单方终止本合同，该合同标的物及装修等附属设施由甲方自行处理。本商业物业土建完成在规定期内交付给乙方使用时，甲方必须供水、供电到位给乙方使用及取得土建消防验收合格批准书，如甲方到期未能提供土建、消防批文供乙方办理证照，乙方有权暂缓缴纳租金，直至甲方能提供水电及消防批文才开始缴纳租金。合同期间，如乙方无故解除合同，合同保证金不予退回，另已添附的装修物及水电、消防设施无偿归甲方使用。如甲方无故解除合同，则合同保证金及附属的装修物及水电、消防设施等一切设施及乙方的直接经济损失，由甲方双倍赔偿给乙方。合同期满后，本商业物业内的装修物、水、电、消防设施无偿归甲方所有。2013年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《租赁合同》，约定涉案租赁物业租赁面积20983.93平方米，建筑投影面积20983.93平方米，每月每平方米30元，每月租金即为629517.9元，开始计租时间为2013年10月1日，合同保证金为137万元，合同其他内容与2012年10月所签《租赁合同》的约定一致。同日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）再次签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区机场西路上胜东街自编1号物业大楼负一层租赁给乙方使用，该承租范围作为停车场、仓库及其他用途。承租期为25年，签订本合同后，甲方于2013年3月1日前向乙方交付该物业。乙方届时可进场装修后使用，物业租赁期自2013年7月1日起至2038年6月30日止。从2013年3月1日起乙方享有120天的免租装修期，从2013年7月1日起计租。自签订合同之日起，乙方应在10日内向甲方交付73086元的押金。2013年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同补充协议》，双方约定涉案物业承租范围作为酒店、公寓、商业之用途。租金按建筑面积计算，每平方米每月30元，租金每三年递增8%。起租日为2013年10月1日，负一层亦按此日期起租。2013年10月至2016年9月每月租金629517.9元（不含负一层）；2016年10月至2019年9月每月租金679879.3元等等。合同履约保证金及其他条款内容不变。合同签订后，被告黎继升出具收据确认收到原告缴纳的履约保证金137万元。2017年9月27日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《补充协议二》，约定因乙方多次违约拖欠甲方租金，违反双方签订的租赁合同约定及补充协议，甲方于2017年9月19日向乙方发出解除合同通知书，现双方经过多次协商，经嘉禾司法所调解，就乙方拖欠租金事宜在白云区嘉禾司法所达成以下内容：一、拖欠租金缴纳时间：1、乙方于2017年10月15日前向甲方一次性足额支付拖欠的2017年7月份至8月份租金及滞纳金共计1015680元（其中7月份租金还欠96400元、8月份租金719280元、滞纳金200000元）。2、2017年12月15日前向甲方一次性足额支付拖欠的2017年9月份至11月份共计三个月的租金2157840元。3、2017年12月30号前一次性足额向甲方支付2017年12月份的租金719280元。以上拖欠的租金费用未包括水电费。二、乙方未能按照本补充协议约定时间足额支付拖欠甲方的租金的违约责任：1、甲方可无条件单方解除甲乙双方签订的所有协议及合同，无需通知乙方，乙方应自动离场；乙方阻扰不离场的，甲方有权清理场地另行租赁他方，因乙方阻扰不离场造成的一切损失均由乙方承担。2、甲方单方面解除所有协议后，无需向乙方赔偿任何损失（包括但不限于乙方对该物业所投入的装修、空调设备等所有费用）。三、2018年起租金缴纳时间及甲方单方面解除合同条件：1、从2018年1月份起，乙方结清所欠租金后不能按时交纳当月租金的，从每个月1号起计算逾期超过45日，视为乙方严重违约，甲方可单方面无条件解除合同（即当月租金不能在下个月15号前支付就视为严重违约，甲方可无条件解除合同，甲方可以锁门停电），无需向乙方赔偿任何损失（包括但不限于乙方对该物业所投入的所有费用）；甲方单方面解除合同的，保留追诉乙方拖欠租金的权利。2、甲乙双方同意继续履行双方签订的相关协议及合同，但与本协议条款内容有冲突的，以本《补充协议二》的条款内容为准。本协议签订后，对于之前甲乙双方涉及违约的事项双方均不予追究责任。四、特别约定：乙方保证使用经营场地期间合法合规，因乙方引进的商家企业涉及违法所造成的损失责任都由乙方承担。甲方保证保障乙方的合法经营权。乙方多次违约拖欠租金。甲方已经多次给予乙方机会合法经营该物业，若乙方仍然出现逾期不缴纳租金，无论何种情况，乙方均不得纠缠阻碍甲方解除合同另行出租给第三方，乙方应该诚信合法经营该物业，乙方应自主承担经营使用该物业所导致的损失。2018年1月9日，被告委托广东合邦律师事务所的张伟城律师向原告发出律师函，告知原告在签订《补充协议二》后，从未依据上述约定按期足额支付相对应的款项。依据《补充协议》第二条的约定，告知解除与原告签订的所有协议，包括但不限于两份《租赁合同》、一份《租赁合同补充协议》及《补充协议二》，并不作任何赔偿。在收到本律师函后，三日内向被告结清拖欠的租金、滞纳金、水电费及2018年1月的租金、水电费，并及时撤出租赁场地，缴纳因撤离产生的相关费用，将租赁场地完好的交还予被告。被告将于2018年1月15日前清场，并收回润海大厦的经营管理权。原告提交照片、报警回执、信访书面材料、信访告知书及处理回执等，拟证明被告于2018年1月15日开始违法侵占涉案物业，为此原告被迫报警并向嘉禾街道办反映涉案物业情况。同时，原告提交合作备忘录、公示照片，拟证明原告招商引入广东善得公司，被告与善得公司串通企图侵犯原告场地使用权、收益权，但原告未能提交被告与案外人广东善得公司签订的租赁合同。经向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业是否办理规划、报建手续，广州市白云区国土资源和规划局于2018年8月8日复函无查到相关《建设工程规划许可证》信息。经庭询，被告确认涉案物业无办理规划、报建手续。经本院释明合同效力无效，原告坚持诉讼请求不变更。被告确认于2018年1月底正式收回涉案物业，现未将涉案物业转租；涉案物业的装修有部分属于原告投入，对原告的装修补偿可以协商，但原告还欠付2017年下半年租金、2018年1月的租金也未缴纳。本院认为，涉案物业无办理规划、报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《补充协议二》均为无效，被告实际已于2018年1月底正式收回涉案物业，原告主张确认被告对其承租的涉案物业立即停止侵害、排除妨碍并立即交回给其继续使用实则是要求继续履行涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《补充协议二》，因合同无效原告主张继续履行合同无法律依据，本院不予支持。同时，涉案物业已经收回，被告确认现无转租涉案物业，原告主张被告将涉案物业另行转租损害其使用涉案物业的权益但无充足证据证明被告在租赁期间内另行转租的情况，由此原告主张被告立即停止重复出租等违法行为亦无事实依据，本院亦不予支持。因涉案合同或补充协议无效导致的返还或赔偿责任纠纷，原告可另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州润海投资管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州润海投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  陈景荣人民陪审员  林广群二〇一八年十一月二十二日书 记 员  郑萍军