南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初2075号 原告（反诉被告）：何佳耘，女，汉族，生于1976年10月11日，住南充市高坪区。 委托代理人：汪卫国，男，汉族，生于1977年9月1日，住南充市高坪区。 被告（反诉原告）：何晖，女，汉族，生于1980年11月22日，住南充市顺庆区。 委托代理人：李亚辉，四川果城律师事务所律师。 原告（反诉被告）何佳耘诉被告何晖（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何佳耘及其委托理人汪卫国，被告何晖及其委托代理人李亚辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何佳耘诉称：原、被告于2016年12月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告于2017年7月2日支付当年第三季度房屋租赁费5500元，2017年7月至9月物业管理费502元、垃圾清运费434元、水电费100元以及违约金22000元，共计28636元人民币。但被告何晖拒不履行合同约定的付款义务，导致合同目的无法实现，构成根本性违约。为保护原告合法财产权益，故诉请法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并恢复原房屋结构；由被告按约定向原告支付房屋租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费以及违约金共计28636元；案件诉讼费由被告承担。 被告何晖（反诉原告）辩称：2016年12月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，随后被告对所租房屋进行装修并试营业。试营业期间，被告要求原告提供出租房屋的产权证明，原告不但一直拒绝提供，反而取笑被告非法经营，造成被告不能及时办理营业执照。而且原告出租房屋所在楼盘属在建工程，相关附属设施尚不完善，在2017年6月试营业中，被告客户在停车场停车时发生交通事故，被告根据交警部门的提示要求原告整改，原告拒不整改，小区物业公司负责赔偿2000元，影响被告正常经营。因此，原告的行为构成违约，应承担违约责任，除同意解除房屋租赁合同外，法院应驳回原告其他诉讼请求，同时反诉请求原告赔偿其房屋装修损失66685元；案件反诉费由原告承担。 经审理查明：2016年12月29日，原告何佳耘（甲方）与被告何晖（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将其购买的位于南充市高坪区房屋出租给乙方，房屋租期自2017年1月1日起至2020年1月1日止，每年租金标准为22000元，房屋租金前三年无变化，三年后随市面议，租金在每个季度期满后首月2日前支付，甲方于2016年12月31日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，上、下水畅通，供电正常；租赁期内，在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对房内隔墙拆除，合同终止前根据甲方要求恢复原状，水电费、物管费由乙方自付；甲、乙方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，应视为违约，应向守约方赔偿违约金22000元。 签订合同后，原告何佳耘按约向被告何晖交付了出租房屋的房门钥匙，并与唐建华共同向小区物管公司出具了书面委托，委托被告何晖分别对原告和唐建华出租的两套住房按所提供的施工图进行室内装饰装修，被告何晖也陆续支付给原告何佳耘房租及相关费用共计13837.2元，其中2017年1月至7月的房租12770元，2017年1月至6月的物管费1067.2元。接管房屋后，被告何晖对租赁原告何佳耘及唐建华的两套房屋进行了整体装修，拟开办集美容与健身功能于一体的高坪美好生活馆，并开始试营业。试营业期间，因小区车库尚未完工，物管公司擅自对外从事经营活动，同意被告客户在小区车库有偿停放车辆，增加车库安全隐患，以致于被告客户2017年6月17日在小区车库停车时发生车祸事故，经各方协调处理，小区物管公司负责向被告客户赔偿损失2000元。但被告何晖认为原告出租房屋所在小区的相关配套设施尚不完善，影响其正常经营，要求原告整改，原告何佳耘则认为签订合同前被告对出租房屋周边环境进行考察，被告客户在小区车库所发生的事故与其无关，双方为此发生争执，被告何晖拒不向原告支付后续房租及物管费，经原告多次催收，被告均置之不理。2017年7月4日，原告何佳耘通过微信向被告何晖发送书面通知，告知被告自收到本通知十五日内，向原告支付南充万美广场公寓1-11-12号房的2017年第三季度房租、物业管理费以及因延期产生的相关利息，若欲退租，应在上述期限内向原告支付违约金22000元，并按合同约定恢复原房架构。同时被告何晖对原告出租房所在小区公共设施安全提出质疑，要求原告提供购房合同和物管合同，原告何佳耘要求被告何晖先交房租及相关费用才能满足其要求，双方互不相让。2017年7月20日，原告向被告提供了出租房屋购房合同和物业合同复印件，但被告至今未支付后续房屋租金及相关费用。2017年8月7日，原告即诉至来院。 审理中，鉴于原、被告均同意解除房屋租赁合同，为防止损失扩大，经协商达成共识，由被告何晖限期搬出案涉房屋，双方办理房屋交接手续，被告何晖承担原告何佳耘与唐建华出租房屋恢复原状所需费用1000元，并分别支付给原告及唐建华各500元，房屋恢复原状的施工人员、建筑材料由唐建华和何佳耘自行联系落实。2017年2月13日，被告何晖将其开办的美好生活馆的室内装饰装修工程发包给南充志林木森建筑装饰工程有限公司承建，双方签订了《四川省家居室装饰装修工程施工合同》，约定本合同工程预算造价人民币98000元。原告购买的案涉出租房是由南充市鼎立房地产开发有限公司开发建设的万美广场第1幢1单元1-1112号房屋，该房产项目已取得商品房预售许可证，双方签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋交接手续。截至2017年9月，被告欠付房租3666元，物管费501元。 认定上述事实，有原、被告陈述、证人证言、房屋租赁合同、委托书、施工合同、室内装饰装修施工图、收款收据、微信群聊、物管费交款凭证、收条、通知以及原、被告身份信息等证据在卷证实。 本院认为，原告何佳耘与被告何晖签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且签约主体适格，故合同成立有效，对原、被告产生约束力，双方应按合同约定严格履行。原告出租房屋所在万美广场小区是由南充市鼎立房地产开发有限公司投资修建，该房产项目取得商品房预售许可，原告与开发商签订了《商品房买卖合同》，并在工程竣工验收后办理了房屋交接手续，原告已向小区物管公司交纳物管费，依法享有案涉房屋所有权，其将房屋出租给被告何晖系合法处分财产，应受法律保护。被告何晖在庭审中辩称案涉房屋所在万美广场房产项目属于在建工程，其与原告签订的《房屋租赁合同》无效的辩解理由不成立，本院不予支持。依合同约定，被告应在每季度满期后首月前2日向原告支付下季度房屋租金，除按约支付2017年上半年房屋租金及相关费用外，对原告催缴第三季度房租不予置理，并以其客户当年6月中旬在小区停车场停车时发生交通事故，原告出租房所在小区相关配套设施不完善，影响其正常经营为由抗辩，由于被告租房时实地进行了考察，对万美广场小区停车场不具备停车条件是明知的，仍坚持与原告签订租房合同，说明被告何晖接受了原告出租房所在小区相关配套设施不完善的现实。而且物管公司在该小区停车场未建成投入使用前，擅自对外从事经营活动，存在明显安全隐患，以致于当年6月中旬被告客户在停车时发生车祸事故，小区物管公司为此承担赔偿责任，该事故与原告不具有关联性。因此，被告何晖的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告何晖逾期不支付房租及相关费用，并要求原告提供租房的购房合同和物管合同，在原告提供相关房产资料的情况下，至今未向原告支付后续房屋租金及物管费用，经原告多次催收未果，其行为构成根本性违约，自本院将原告请求解除其与何晖签订房屋租合同的民事诉状送达给被告签收后合同即告解除，同时被告应按合同约定向原告支付违约金22000元。截至2017年9月，被告欠付原告房屋租金3666元、物管费501元，应由被告按约支付。原告要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告支付房屋租金3666元、物管费501元、违约金22000元诉讼请求成立，本院予以支持。对原告请求恢复原状的诉讼主张，因原、被告在庭审中达成一致，被告已按期搬出案涉房屋，双方办理房屋交接手续，被告承担原告与唐建华出租房恢复原状所需费用1000元，并分别向原告及唐建华支付各500元，故本院予以确认。签订合同后，被告对原告出租房进行装饰装修，部分装饰装修与房屋融为一体，不可分离，形成附合，被告在反诉中要求原告赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，因本案是被告违约导致合同解除，故对被告的该项主张，本院不予支持。为维护正常经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同行政案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告何佳耘与被告何晖于2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告何晖在本判决生效后十日内向原告何佳耘支付所欠房屋租金3666元，物管费501元； 三、由被告何晖在本判决生效后十日内向原告何佳耘支付违约金22000元； 四、由被告何晖在本判决生效后立即支付给原告何佳耘出租房恢复原状所需费用500元（此款已付清）； 五、驳回原告何佳耘其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告何晖其他诉讼请求。 案件诉讼费258元，反诉费734元，由被告何晖承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 东 二〇一八年三月九日 书记员 许术华