广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤03民终3825号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李练潮，男，1944年11月18日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：王宜娟，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炜，广东华商律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李立华，男，1956年5月1日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。 上诉人李练潮因与上诉人李立华房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李练潮上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判允上诉人在一审起诉中的全部诉讼请求；3、本案的一、二审全部诉讼费用均由李立华承担。事实和理由：1、一审法院关于上诉人与被上诉人之间签订协议效力及协议履行的事实认定正确。2、一审法院认定涉案房产转移登记至上诉人名下缺乏依据，认定错误，与前述认定事实矛盾。3、涉案房屋已具备协议约定的过户登记条件，法院应判决被上诉人履行配合过户义务。 李立华上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、确认李练潮与李立华之间关于深圳市福田区XX村的第XX栋XX号房屋的买卖合同未成立；3、判决李练潮向李立华返还深圳市福田区XX村的第XX栋XX号房屋及《深圳市安居房买卖合同》原件、购房款支付发票；4、判决李练潮向李立华支付2002年5月26日至返还房屋期间的占有使用费（2016年3月25日之前按平均每月人民币4000元计算，共计为人民币486000元，之后按每月人民币7000元计算至返还房屋时止）；5、本案全部诉讼费用均由李练潮承担。事实和理由：1、李练潮与李立华之间关于深圳市福田区XX村的第XX栋XX号房屋的买卖合同未成立，原审判决认定合同成立事实不清。2、退一步讲，即使认定买卖合同成立，也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，原审判决认定合同有效适用法律错误。3、涉案《协议书》因李练潮违约在先而解除。原审认定李练潮已经付清补偿款错误，《协议书》已于2016年4月11日解除。4、买卖合同未成立或无效、解除，李练潮均应归还《深圳市安居房买卖合同》原件、购房款支付发票和支付使用费。 针对李立华的上诉，李练潮辩称：双方买卖合同依法订立，且李练潮已完全按照协议约定履行了各项义务。因李立华违约行为导致本案发生，一审法院关于协议效力及李立华违约事实的认定准确，双方之间的房屋买卖合同合法成立，李练潮占有涉案房产具有合法基础，无须向任何人支付占有使用房屋的费用。 针对李练潮的上诉，李立华辩称：双方之间签订的房屋买卖合同并未成立，因此，根本谈不上协议继续履行的问题，其他意见与上诉状一致。 李练潮向一审法院起诉请求：1、李立华继续履行合同，立即办理将涉诉房产产权转移登记至李练潮名下的相关手续；2、李立华承担本案的全部诉讼费用。 李立华向一审法院反诉请求：1、驳回李练潮的诉讼请求；2、确认李练潮与李立华之间关于深圳市福田区XX村XX栋XX号房屋的买卖合同未成立；3、确认李练潮与李立华2002年2月6日签订的《协议书》解除；4、李练潮向李立华返还深圳市福田区福强路南XX村XX栋XX号G号房屋及《深圳市安居房买卖合同》原件、购房款支付发票；5、李练潮向李立华支付2002年5月26日至返还房屋期间的占有使用费（2016年3月25日之前按平均每月人民币4000元计算，共计为人民币486000元，之后按每月人民币7000元计算至返还房屋时止）；6、本案全部诉讼费用由李练潮承担。一审庭审时，李立华当庭撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实： 2002年1月3日，李立华出具收据，确认收到李练潮支付的安居房定金人民币5000元（以下货币均为人民币）。 2002年2月6日、李练潮（乙方）与李立华（甲方）签署《协议书》约定，甲方自愿将XX村的第XX栋XX号房（下称涉案房产）房产转让给乙方，双方自愿达成如下协议：1、甲方于2002年2月4日分得了涉案房产，但由于甲方经济困难，无能力支付购房款，为此，愿意在获得乙方一定的经济补偿后（补偿金双方另议），将此房转让给乙方。甲方从此不再享有该房的使用权及所有权，并为乙方办妥完整的房产手续交乙方。2、乙方受让了甲方所转让的该房后，购买该房的定金及全部房款均由乙方负责。但由于政策上的原因，购买该房的一切手续仍然以甲方的名义办理。甲方在办理完购房手续后的一切原始凭证要无条件交给乙方；3、待该房交清了购房款，取得了房地产证，并在市政府允许安居房上市后，甲方要负责将该房产过户到乙方名下的手续，其过户费（含税费）由乙方负责；4、甲方再次承诺本协议确实因经济困难，并自愿转让给乙方，本协议经甲乙双方签字后生效。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 2002年2月20日，李立华（买方）与深圳市住宅局（卖方）签署编号为深（ZZ）房售字（2002）第003785号《深圳市安居房买卖合同》（全成本微利价）约定，买方购买XX村的第X栋X号房（下称涉案房产），建筑面积为91.76平方米，卖方依有关程序核定上述住房总房款为1708040.10元；买方以住房抵押贷款（按揭）方式购买上述住房，首期款（约30%）为58040.10元，须于接到分配通知单起5个工作日内支付给卖方，其余款项由买方向工商银行宝华支行贷款支付卖方；卖方须于2002年5月30日前将本合同的住房交付买方使用；买方付清购房款后，卖方应出具付清安居房购房款证明书；买方付清房款后，即取得该安居房的产权，可向房地产权登机关申请办理全成本微利房房地产证；买方须换领市场商品房房地产证时，须向卖方提出申请，经市房改办审核后可向房地产权登记机关办理有关手续。买方取得市场商品房房地产证后，即取得房屋的全部产权。 2002年2月9日、20日，李练潮分别向李立华转账支付7万元、2万元。李立华确认7万元中的5万元用作支付涉案房产的首期款，2万元是按揭款，2月20日支付的2万元为双方口头协商的补偿款。李立华称李练潮于2月20日支付2万元时称如果双方签订补充协议，则该2万元作为补偿款，如果不签订补充协议，那么该2万元则作为违约金。 2002年2月20日，李立华（借款人）与中国工商银行深圳市宝华支行（贷款人）签署《个人住房（安居房）借款合同》约定，李立华向该行借款12万元用于购买涉案房产，贷款期限为72个月。该行另向李立华开具《回执》记载，李立华于2002年2月20日向该银行借款12万元，现借款手续已办理完毕，下列资料作为贷款抵押物，产权证明文件交银行执管：1、《深圳市住宅局安居房买卖合同》；2、付清楼款证明；3、已交房款收据；4、抵押物保险单正本；上列资料等还清贷款本息后，凭此收条退还。李立华上述贷款均为李练潮支付，按揭贷款已于2008年全部偿还完毕，因李立华拒绝配合办理按揭贷款的注销手续，相应的资料原件仍在贷款银行处，涉案房产亦未办理任何权利证书。 一审法院另查，为查明案件事实，一审法院于2016年8月25日向深圳市不动产权登记中心发函，请求该中心查询涉案房产是否具备办证及转移登记的条件，该中心于2016年11月1日作出深不动产登函（2016）574号复函称，涉案房产的性质为非商品房（全成本微利房），当事人可备齐材料按规定向该中心申请办理该房产权登记手续，领取非商品房性质《不动产权证书》。如需转让上述房产，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条，应当经主管机关批准，并补足地价款。同时，建议法院在处置前按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）的有关文件征询市住建局意见。一审法院另于2016年11月23日向深圳市住房和建设局发函征询涉案房产的转让是否符合深圳市人民政府令第88号令的规定、能否办理过户登记、如不能办理过户登记的情况下如何处理涉案房产？该局于2017年4月6日依法作出深建函（2017）838号复函称，经市房改办依88号令的规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即可成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收效和处分权，取得全部产权的，自本规定实施之日起满6个月，可以进入市场，涉案房产如无特殊情况，可报该局批准后取得全部产权。安居房上市前，违反安居房的管理规定的，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法给予行政处分。李立华涉嫌违规转卖安居房，该局将依法开展调查、处理，要求法院协助提供买卖双方关于涉案房产的买卖合同、合同价款支付凭证以及实际交付使用等相关证据或材料。 一审法院认为，本案争议焦点为李练潮与李立华就涉案房产签订的《协议书》的效力问题，对此，一审法院作如下分析： 从涉案房产的本身性质来看，虽然涉案房产系李立华在国家机关就职时所购安居房，但根据相关规定，安居房的购买人在办理相关手续后可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为可以自由交易的市场商品房，而李立华在签订《协议书》时均已清楚涉案房产的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定。因此，涉案《协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其他无效情形，且双方明确约定了房产符合相关政策后再办理产权登记和过户手续，此并不违背安居房转让的相关政策，该合同应认定为有效。涉案协议书约定李立华因经济困难无能力支付购房款，愿意在获得李练潮一定的经济补偿后（补偿金双方另议）将涉案房产转让给李练潮。协议书签订后，涉案房产的购房款实际全部由李练潮支付，李立华亦将涉案房产交付李练潮占有使用至今，双方虽未就补偿金另行签署相应的书面协议，双方对于李练潮于2002年2月20日向李立华转账支付的2万元款项的用途各执一词，但结合李立华将涉案房产交付李练潮占有使用至今且在长达10几年的时间里未以书面形式向李练潮主张补偿金事宜，一审法院认定该2万元为双方达成合意后李练潮支付给李立华的补偿款，即李练潮已按约履行了协议书的相关义务，涉案协议已合同成立并实际履行，李立华未配合办理涉案房产的产权证书及过户登记手续构成违约。涉案房产目前未办理任何的产权证书，且根据相关部门的函件记载的内容，涉案房产是否具备办理产权变更登记的条件亦需相关机关审核，李练潮要求李立华继续履行合同，将涉案房产转移登记至李练潮名下缺乏依据，一审法院不予支持。如上所述，涉案协议合法成立并有效，李练潮已按协议约定履行了相应的义务，李立华构成违约，其请求确认合同未成立、要求李练潮支付占有使用费，无事实依据，一审法院不予支持。涉案房产的《深圳市安居房买卖合同》等材料原件仍在银行处，李立华要求李练潮返还亦无事实依据，一审法院亦不予支持。因李立华涉嫌违规转卖安居房，一审法院将依据深圳市住房和建设局的复函的要求向该局转交本案的相关证据材料。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、驳回李练潮的诉讼请求；二、驳回李立华的反诉请求。本诉案件一审受理费3861元（已由李练潮预交），由李练潮负担；一审反诉案件受理费4475元（已由李立华预交），由李立华负担。 本院经审理查明，一审所查事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据深圳市住房和建设局作出的深建函（2017）838号复函称：根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条“安居房上市前，违反安居房的管理规定的，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法给予行政处分”，李立华涉嫌违规转卖安居房，我局将依法开展调查、处理。可见深圳市住房和建设局将对李立华涉嫌违规转卖安居房开展调查、处理，而上述不同行政处理后果将影响涉案房屋转卖的合法性认定及本案处理结果，在行政主管部门对涉案房产转卖行为作出处理前，本案不应作为民事案件受理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初5773号民事判决； 二、驳回李练潮的起诉； 三、驳回李立华的反诉。 本诉案件一审受理费3861元（已由李练潮预交），由一审法院退回李练潮，一审反诉案件受理费4475元（已由李立华预交），由一审法院退回李立华；李练潮预缴的二审案件受理费3861元、李立华预缴的二审案件受理费4475元，本院予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长 张    睿 审判员 聂    效 审判员 吴  春  泷    二〇一八年三月二十七日 书记员 伍圣权（兼） 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。