北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1524号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨静，女，1982年5月18日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：黑鹏飞，男，1979年9月8日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：孟繁慧，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾明山，男，1955年2月11日生。委托诉讼代理人：郭艳红，北京京翔律师事务所律师。上诉人杨静、黑鹏飞因与被上诉人贾明山房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初37668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨静、黑鹏飞上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审的全部诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，网签合同在后签订，其中没有约定逾期付款责任，应以该份合同为准；2.我积极主动多次联系贾明山交付房款事宜，但是对方以种种理由推脱时间，违反了合同目的的实现；3.一审认定贾明山享有解除权错误；4.一审判决仅依据预签合同的约定认定我违约、对方享有解除权证据不足；5.一审判决适用合同法第60条、第93条、第96条之规定，属适用法律错误。贾明山辩称，1.杨静、黑鹏飞一审要求履行2016年7月24日的合同，我反诉请求也是要求解除该合同，故一审法院按照该合同约定认定正确；2.网签合同是按照国家房地产法律进行监管的一种方式，是行政管理手段，当事人双方应按照实际签订的买卖合同履行，而不应当依据网签合同；3.2016年7月24日签订的合同和网签合同没有相抵触的内容，在网签合同未约定支付时间的情况下，应按照2016年7月24日的合同来履行，一审判决依照该合同约定认定对方违约正确；4.不认可杨静、黑鹏飞第二项理由，我方目前仅收到了10万定金，对方并未按照合同约定履行付款义务，且在我提出解除合同和一审庭审中都没有提出支付剩余房款的要求。同意一审法院判决，不同意杨静、黑鹏飞的上诉请求。杨静、黑鹏飞向一审法院起诉请求：1.判令贾明山配合我方办理房屋过户手续；2.请求判令贾明山支付2017年4月5日至2017年5月27日期间违约金27768元，并以178万元为基数，按日万分之三的标准承担自2017年5月27日至实际过户之日的违约金；3.判令贾明山承担律师费5万元。。贾明山向一审法院反诉请求：1.依法判令双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年4月5日解除；2.判令杨静、黑鹏飞配合办理解除网上签约登记手续；3.本案诉讼费由杨静、黑鹏飞负担。一审法院认定事实：2016年7月24日，贾明山（出卖人）与杨静、黑鹏飞（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定由杨静、黑鹏飞购买贾明山位于本市海淀区203号房屋，房屋成交价格为298万元；买受人向出卖人支付10万元定金；关于贷款的约定，买受人向中国建设银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为190万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；违约责任，逾期交房责任，逾期在7日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款责任，逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房款全部交清后30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付；附件四，付款方式及期限，所有权转移之日起3日内一次性付清；附件七补充协议及其他约定，1、出卖人贾明山及其家人的户籍从未迁入此房屋，若此房屋存下其他人的户籍，则与贾明山无关，2、买受人杨静、黑鹏飞因自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日，否则此合同视为无效，出卖人贾明山将买受人支付的前期房款，如数返还。合同签订当日，杨静、黑鹏飞向贾明山支付了10万元定金，于2016年11月7日支付了12万元房款，于2016年12月16日将96万元房款存入资金监管账户。2017年5月11日，杨静将60万元转入贾明山银行账户，2017年5月30日贾明山将60万元退回杨静银行账户。对有争议的证据和事实，法院认定如下：杨静、黑鹏飞要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，称贾明山于2017年4月5日明确表示拒绝出售房屋，故要求贾明山承担违约责任。贾明山称按照合同约定若因买受人自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止为2017年1月31日，而杨静、黑鹏飞逾期未交齐房款，故其有权解除合同。关于合同中对于购房款支付时间的约定，杨静、黑鹏飞称合同并未约定购房款支付时间，在合同履行过程中他们会尽可能尽快支付购房款；贾明山称按照双方签订的补充协议，杨静、黑鹏飞应于2017年1月31日前支付全部购房款。经询问，双方对于补充协议中“买受人杨静、黑鹏飞因自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日”的解释，杨静、黑鹏飞称无法获得商业银行贷款的原因在于贾明山房屋超过30年房龄，因此不属于自身原因导致无法批贷，因此不适用此条款。贾明山称无法批贷的原因在于杨静、黑鹏飞拖延办理，而不是因为房屋原因。双方对于未获得银行贷款的原因产生分歧，经当事人申请，法院到建设银行北京城市建设开发专业支行调查无法批贷的原因，银行工作人员答复如下：“在受理此业务后，银行曾清晰的将贷款方案告知借款人，后期陆续沟通各项要求，因为借款人一直称工作忙，没有时间配合，此业务是二手房组合贷款，一般都是快速办理，双方均将材料取走，在接此业务时房龄虽然超过30年但还可以做，有相应的解决方案，后来国家出台了相应政策，房龄超过30年无法再做此笔贷款业务，借款人一直称比较忙，银行一直告诉她一定要尽快配合，但一直未做。”杨静、黑鹏飞对于银行答复表示，工作忙只是一层原因，重要的是房子的原因导致首付款过高、利率提高，筹钱也需要时间。贾明山对于银行答复表示认可，称双方均在一个家属院，对房龄都是知晓的，无论利率费用如何均与出卖人无关，是借款人的义务，且双方合同中约定如因买受人自身原因未获得银行贷款，买受人应自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。对于补充协议中“全部房款交齐日期截止到2017年1月31日，否则此合同视为无效，出卖人贾明山将买受人支付的前期房款如数返还”的理解，贾明山称双方合同有效，但已于2017年4月5日解除。杨静、黑鹏飞认可2017年4月5日贾明山告知因交易时间过长，不再出售房屋。对于已付房款，贾明山表示同意返还已付12万元房款，但对于10万元定金不同意返还。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，杨静、黑鹏飞与贾明山签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，贾明山以杨静、黑鹏飞逾期未付清全部购房款为由要求解除合同，杨静、黑鹏飞不认可逾期付款，要求继续履行合同。本案的争议焦点为，第一、杨静、黑鹏飞是否存在逾期付款的违约情节，第二、贾明山是否享有解除权。首先，根据双方《北京市存量房屋买卖合同》补充协议中明确约定“若因买受人自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日”，经向贷款银行核实，未获得批贷的原因应为杨静、黑鹏飞以工作忙为由拖延办理，以至于相关政策出台后无法办理贷款。审理中，杨静、黑鹏飞表示工作忙只是原因之一，另外房龄超过30年导致增加了利率和其他费用，因此未获得银行贷款的原因不在于自身。对于房龄超过30年一事，贷款银行向法院的答复中表示在受理贷款时虽然房龄超过30年但仍可以办理贷款。综上，可以认定未能获得银行贷款系因杨静、黑鹏飞自身原因导致，因此按照双方约定，购房款应于2017年1月31日前支付完毕，现杨静、黑鹏飞未于此时间前支付全部购房款，构成违约。对于贾明山是否享有解除权，双方协议约定“买受人因自身原因未获得银行贷款，则于2017年1月31日前支付全部购房款，否则此合同视为无效，出卖人将前期房款如数返还”，对此条约定中“合同视为无效，出卖人将前期房款如数返还”的解释，贾明山称此条约定本意即为双方不再继续履行合同、解除合同，因此要求确认合同于买受人收到解约通知的时间解除。从该条款的字面意思看，杨静、黑鹏飞作为买受人在支付购房款义务上有明确约定，若违反约定应认定构成违约，并且该条对于未按期给付购房款的法律后果亦有明确约定，即买受人未按约定支付全部购房款，出卖人将已付房款返还。故此条款应视为存在约定解除权，在约定解除合同条件成就时，出卖人有权解除合同。现杨静、黑鹏飞未按约定支付全部购房款，贾明山于2017年4月5日告知杨静、黑鹏飞解除合同，杨静、黑鹏飞亦认可于此时间收到贾明山不同意继续履行合同的通知，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应于2017年4月5日解除。综上所述，对于贾明山要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年4月5日解除的主张，有事实和法律依据，法院应予支持。双方之间存在网签手续，现双方房屋买卖合同已经解除，杨静、黑鹏飞应当配合贾明山办理注销网签手续。贾明山要求杨静、黑鹏飞配合办理注销网签手续的诉讼请求，法院予以支持。对于杨静、黑鹏飞要求继续履行合同、配合办理过户手续，以及要求贾明山支付违约金及赔偿律师费用的诉讼请求，法院均不予支持。对于已付房款，双方确认贾明山实际收到22万元，现贾明山仅同意返还12万元购房款，认为其余10万元是定金，不同意返还。在双方合同履行过程中，杨静、黑鹏飞虽支付了10万元定金，但结合房屋买卖交易的市场惯例，定金已转化为购房款的一部分，按照双方协议约定，在合同解除条件成就时，应全部返还已付房款。故对于贾明山所收到的共计22万元房款应全部返还杨静、黑鹏飞。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，一审法院判决如下：一、确认杨静、黑鹏飞与贾明山于二〇一六年七月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年四月五日解除；二、杨静、黑鹏飞于本判决生效后十日内配合贾明山办理北京市海淀区二Ｏ三室的网签撤销手续；三、贾明山于本判决生效后十日内返还杨静、黑鹏飞已付房款人民币22万元；四、驳回杨静、黑鹏飞的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，黑鹏飞、杨静与贾明山于2016年11月28日就涉案房屋买卖进行了网签；黑鹏飞、杨静于2016年12月21日向北京公积金管理中心申请贷款。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，黑鹏飞、杨静与贾明山于2016年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。网签是北京市二手房交易过户的必经程序，双方于2016年11月28日进行的网签行为属于对2016年7月24日所签《北京市存量房屋买卖合同》的履行，网签合同并不能完全取代或否定双方于2016年7月24日签订的合同，付款时间等条款仍应以该合同中的约定为准。根据双方合同约定，“买受人因自身原因未获得银行贷款，则于2017年1月31日前支付全部购房款，否则此合同视为无效，出卖人将前期房款如数返还”，一审法院对于该条款应当理解为存在约定解除权的分析正确，本院不再赘述。至2017年1月31日，黑鹏飞、杨静虽交纳了部分房款并办理了公积金贷款的申请手续，但未能支付全部购房款，仍构成违约。贾明山于2017年4月5日告知黑鹏飞、杨静解除合同属于行使约定解除权，该合同已于当日解除。黑鹏飞、杨静上诉主张的因贾明山拖延导致其未能按期履行，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，黑鹏飞、杨静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15320元，由黑鹏飞、杨静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十日法官助理  王 梦法官助理  李 正书 记 员  杨 帆