河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终188号上诉人（原审被告）：武陟县东泰置业有限公司。住所地：武陟县兴华路与木栾大道交叉口西南角。法定代表人：李东兴，董事长。委托诉讼代理人：王泽森，河南国昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯小毛，男，1977年12月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：孟海峰，河南博联律师事务所律师。原审第三人：河南中德建筑工程有限公司，住所地：郑州市航海路1394号富田财富广场2号楼2506室。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：霍元朝，该公司员工。上诉人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）因与被上诉人侯小毛、原审第三人河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王泽森、被上诉人侯小毛及委托诉讼代理人孟海峰、原审第三人委托诉讼代理人霍元朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武陟县东泰置业有限公司上诉请求：撤销河南省武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决并改判，所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，中德公司和东泰公司之间是代理关系，目的是让中德公司工程款得到保证，不是简单的以房抵债。中德公司和侯小毛私下串通，导致上诉人没有收到销售款，对销售情况不知情，不能给被上诉人办理相关手续。没有书面购房合同，合同不成立,适用关于审理商品房买卖合同纠纷的解释错误。侯小毛辩称：一审认定事实清楚，中德公司售房行为合法有效，东泰公司向中德公司提供空白收据，是事前授权的代理和被代理的关系，自己和中德公司不存在串通，中德公司有售房定价权，售房价格2400元高于抵账的2200元，不损害东泰公司利益。故应予以驳回上诉，维持原判。侯小毛向一审法院起诉请求：1、被告退还原告购房款273744元，并赔偿原告损失273744元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月25日，被告东泰公司作为甲方与第三人中德公司作为乙方签订《以房抵账协议书》，甲、乙双方协商一致，就甲方以其所有房屋折抵相应工程款事宜达成如下协议：第一条，甲、乙双方根据2013年9月8日签订的武陟县东仲许村改造安置小区《建设工程施工合同》和2014年6月1日、2014年9月17日签订的两份补充协议以及2015年1月1日双方签订的武陟县东仲许村改造安置小区地下车库《建设工程施工合同》之约定，经甲乙双方共同结算和对账确认，甲方应向乙方支付工程款共计128197107.70元，此前甲方已支付乙方工程款48136018元后，尚应支付乙方余款80061089.70元。由于甲方资金问题，无法向乙方支付此工程款，为使该工程顺利进行，并保障双方权利，实现各方互赢的目的，经甲乙双方协商，甲方将其在建的部分商品房以抵账方式抵给乙方以偿付前述其所欠乙方工程款余款80061089.70元，乙方以甲方名义对外出售（抵账房产乙方享有销售定价权）该抵账房产，出售房款打入甲乙双方共管银行账户后，一个工作日内将该售房款转入乙方账户或乙方指定的账户。第二条，甲方用于折抵工程款房屋为：位于武陟县××××大道东侧，龙源路西侧3#、4#、5#，单价为2200元/㎡，总房款为80061089.70元。第三条，销售及税费约定：乙方不得低于每平米2650元合同单价出售该房产（最终销售单价乙方有自行决定），乙方销售过程中，甲方应及时出具相应收据、签订相关的认购、订购协议、正式合同及其他与办理房屋买卖相关的手续，并开具购房发票。乙方承担每平米100元的相关税费，超出甲方负担。相关的财务账务处理由甲方负责。2016年9月24日，第三人中德公司向原告出具一张加盖被告东泰公司财务专用章的4#楼3单元502房人民币273744元的收据一张。原告及第三人中德公司均认可该收据的273744元包含第三人抵销原告债务的253744元及原告交纳的现金2万元。被告东泰公司称该收据的存根联第三人中德公司已交付给被告东泰公司。2016年11月27日，被告东泰公司法定代表人李东兴向第三人中德公司出具通知，通知中德公司2016年9月30日撤离，不得再销售房子。一审法院认为，从本案查明的事实及庭审调查可以认定，被告东泰公司授权第三人中德公司以被告名义对外销售东盛苑小区3#、4#、5#楼房屋以抵被告东泰公司欠第三人中德公司的债务，被告东泰公司将加盖有其财务专用章的空白收据交付第三人中德公司。原告侯小毛通过与第三人抵债及现金的方式支付第三人房款273744元，第三人给原告出具加盖被告东泰公司财务专用章的4#楼3单元502房人民币273744元的收据，且被告东泰公司在庭审中认可该收据的存根联，第三人中德公司已交付给被告，该收据具备商品房买卖的基本要素，可以认定原告与被告东泰公司之间商品房买卖合同关系成立。但被告已将4#楼3单元502房卖与他人，且已交房，原告与被告之间的商品房买卖合同的目的已无法实现，原告与被告之间的商品房买卖合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告请求被告退还273744元购房款的请求，本院予以支持。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对原告请求被告赔偿一倍的已付房款273744元的请求，本院予以支持。被告称其与原告之间未签订书面的商品房买卖合同，其与原告之间不存在商品房买卖合同关系的抗辩理由不成立，本院不予采纳。一审法院判决：被告武陟县东泰置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告购房款273744元并赔偿原告损失273744元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定：上诉人提交证据对账情况说明三张，证明中德公司未将侯小毛购房款交东泰公司，中德公司和侯小毛均认为该证据是2017年的对账情况，而侯小毛购房发生在2016年，故该对账情况说明与本案无关。本院认为该证据包含未对账情况，未对账情况显示的均是2015年和2016年中德公司和东泰公司未对账的情况，其中包含侯小毛2016年9月24日购房款273744元，且有中德公司财务人员签字，对该证据本院予以采纳。其余证据和事实同一审法院认定证据、事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人争议焦点之一是中德公司和东泰公司之间是以物抵债关系还是代理与被代理关系。东泰公司和中德公司签订的协议名称为“以房抵账协议书”，但在协议中约定中德公司以东泰公司名义售房，出售房款打入双主共管账户，东泰公司出具收据，签订认购协议、订购协议、正式合同及其它与办理房屋买卖相关的手续，并开具购房发票。且侯小毛在购买房屋时，该房屋并未变更登记到中德公司名下，房屋所有权仍属东泰公司。故本院认为东泰公司和中德公司之间属代理和被代理关系。关于东泰公司和侯小毛之间购房合同是否成立问题，侯小毛持有收据显示有东泰公司和侯小毛双方当事人名称，有明确合同标的即4号楼3单元502房，有购房价款即273744元，本院认为该单据已具备合同成立的必要条件，该购房合同已成立。上诉人上诉称中德公司和侯小毛私下串通，导致上诉人没有收到销售款，对销售情况不知情，不能给被上诉人办理相关手续。但上诉人在庭审中承认中德公司售房款只有一部分转到东泰公司和中德公司约定的共管账户，其余部分由中德公司直接收取折抵工程款。且东泰公司承认侯小毛购房收据存根联已由中德公司移交东泰公司，所以上诉人以未收到购房款不予办理侯小毛购房手续的上诉理由本院不予采信。另东泰公司在明知4号楼3单元502房已于2016年9月24日出售给侯小毛情况下，仍于2017年6月22日另行出售他人，行为已表明其解除与侯小毛的购房合同，不再履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还购房款，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院判决并无不当。综上所述，武陟县东泰置业有限公司的上诉请求不能够成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9275元，由上诉人武陟县东泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 辉审判员 董翠果审判员 张前进二〇一八年三月十二日书记员 于俊杰