湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初586号原告（反诉被告）:湖南省婴童美女人城管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道**嘉玺大厦**。法定代表人：陈杰，总经理。委托诉讼代理人：刘小虎，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安文，男，1974年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告（反诉原告）：黄长贵，男，1955年10月5日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：阎开，湖南光韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙天迈，湖南光韵律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）黄长贵（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘小虎、王安文，被告及其委托诉讼代理人阎开、龙天迈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿拖欠的2016年2月8日起至2017年1月7日止的租金32000元及违约金7680元（自2016年2月8日起至2017年1月7日止按拖欠租金月息2%计算），以上共计39680元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2013年12月13日签订的《商铺租赁管理合同》，被告立即腾空且向原告返还位于长沙市雨花区婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺房屋；2.被告清偿2016年2月8日起至实际腾退房产完毕之日止的租金、水电费、违约金【包括2016年2月8日起至2017年8月15日止租金322322.58元、2016年11月起至2017年6月8日水电费83693.5元，及2017年8月16日起至被告腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月4万元计）、及前述欠款按月息2%计算的违约金】，暂计算至2017年8月15日共计474226.98元；3.被告承担本案诉讼费用。开庭审理过程中，原告当庭撤回了关于水电费的诉讼请求。事实和理由：2013年12月13日，原、被告签订《商铺租赁管理合同》一份，约定原告将位于长沙市雨花区高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺租赁给被告经营德克士快餐店，双方就其他权利义务进行了约定。被告自2016年2月8日起拖欠租金，2016年11月起拖欠水电费。被告辩称，1、被告已按照合同约定向原告支付了1368000元，双方往来函件等证据证明原告免除了被告每月6000元费用，不存在拖欠；2、双方合同并未约定物业费由被告缴纳，且原告商场开业几个月就停业，被告不须缴纳商场管理费；3、原告没有尽到管理方义务，2016年下旬，被告的消防安全门被封堵，被告多次与原告沟通，未能得到处理，被告被迫停止了正常经营，原告要求被告赔偿损失没有依据；4、原告无权要求被告缴纳水电费。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告已缴纳的2014年11月8日起至2017年2月7日止的设备设施维护费用705600元；2.原告向被告开具商铺租赁费用发票；3、原告自2017年2月8日起按每半年7200元的标准缴纳固定费用，原合同继续履行；4、原告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，被告将反诉请求变更为：1.原告赔偿被告损失2228900元；2.原告返还被告已缴纳的2014年11月8日起至2017年2月7日止的设备设施维护费用705600元；3、原告向被告开具商铺租赁费用发票；4、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月13日，原、被告签订《商铺租赁管理合同》，约定原告将位于长沙市雨花区高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺租赁给被告经营德克士快餐，并就双方权利义务进行了约定。合同签订后，被告按合同约定缴纳了履约保证金及固定费用。2014年11月，因原告经营不善商场全部停业，并将办公场地及相关管理人员撤走。随后双方多次协商，原告仅减免了被告2016年至2017年固定费用的15%即72000元，并多次承诺商场重新开业。被告考虑到前期投入及诚信问题，至今已缴纳了1368000元固定费用。原告停业后将商场铺面重新招租，商场内部结构改变，商场不复存在。被告认为商场停业后相关设施已停止运转，后被拆除，不存在设备维护费用。且因原告原因，导致被告无法营业。综上，被告只须按合同约定缴纳30%的固定费用，原告还应赔偿被告损失。原告针对被告的反诉辩称，1、双方签订的《商铺租赁管理合同》中实际约定的租金标准就是每月40000元，合同虽然经被告支付义务定为固定费用，但是其实际就是租金标准，被告要求按合同约定租金标准30%支付没有依据；2、被告将费用结清，原告会提供发票，被告要求退还设备设施维护费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：1、被告提供了转账记录拟证明被告向原告支付了固定费用1368000元，原告不拖欠被告的固定费用。本院经审查认为，被告提供的转账记录显示转账对方是原告指定的账户，交易附言为德克士房租，总共转账及收据金额为1368000元，其证明目的可以采信。2、被告提供了《请求减免房租的报告》以及其与原告原法定代表人粟恒的微信记录，拟证明被告多次与原告协商减少租金。本院经审查认为，《请求减免房租的报告》和微信记录中均提到：2016年，原告为被告减免了6000元每月的房租，原告均未当场提出异议，且原告亦当庭认可给予了被告部分减免，故本院采信被告的主张，认定原告在2016年给予被告减免6000元房租的优惠。3、被告提供了开业前期费用的相关票据及合同，拟证明其由于原告解除合同，造成损失明细共计222.89万元。本院经审查认为，被告自行统计的前期费用为2228883元，其中合同押金、加盟金、装修款、空调设备款、开业辅导费等有票据的开支为1916625元，其余餐厅装修设计费、软件费、门口路面整改等费用因未能提供充分证据证明，本院不予采信。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:2013年12月13日，原、被告签订《商铺租赁管理合同》，约定：原告将位于长沙市雨花区高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺租赁给被告；租赁用途为经营德克士快餐；租赁期限自2014年2月8日起至2024年2月7日止，从2014年2月8日开始计算租金；固定费用按每半年240000元先支付或按被告营业额9.5%抽成，两者取其高，其中包括租金占整体固定费用的30%，设备设施维护费占整体固定费用的70%；支付方式为半年付；商铺的商场管理费以每平方米10元为上限收取，从第三年开始计算并缴纳（按被告租赁房屋套内面积155平方米计算）；原告须依法缴纳因出租物业而应缴的各项税费；被告逾期缴纳费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金，逾期30日以上的，原告有权解除合同；并就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了履约保证金8万元，被告进场经营。至2017年2月7日，被告共向原告支付了1368000元，其中2013年12月13日240000元、2014年8月12日240000元、2015年2月5日240000元、2015年8月5日240000元、2016年6月8日204000元、2016年9月6日204000元。被告在向原告转账支付上述款项时均备注为德克士房租。原告于2013年12月13日向被告出具了收据，载明收到被告交来租金及管理费。原告2014年8月12日出具的收据载明收到的为“半年租金”。原告未向被告开具发票。2014年11月，因经营管理不善，原告商场停业，原告公司解散并成立清算组。被告因经营环境变差，多次与原告沟通再行减免月固定费用未果，且拖欠物业公司水电费，被物业公司强行停水停电，被告所经营的德克士餐厅亦于2017年6月20日停业。另查明，被告签订《商铺租赁管理合同》后，为经营德克士快餐，前期装修、购买设备、开业辅导等投入资金共计1836625元。在合同履行期间，经双方协商，原告同意自2016年2月起为被告每月减免费用6000元。被告实际自2017年2月8日开始拖欠费用。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。一、本案双方当事人争议的焦点在于租金标准如何认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《商铺租赁管理合同》约定“固定费用按每半年240000元先支付或按被告营业额9.5%抽成，两者取其高，其中包括租金占整体固定费用的30%，设备设施维护费占整体固定费用的70%”。原、被告争议的焦点在于被告应按以上约定中的“固定费用”还是“租金”标准支付租赁费。首先，根据审理查明的事实，原告收取被告的24万元后，向被告出具的2张发票中，有1张载明为“半年租金”；被告既往在向原告按照固定费用标准转账付款时，备注全部款项均为“房租”，可见该“房租”是全部固定费用，而非按30%标准计算，且法庭审理中，被告认可合同签订时关于租金的约定就是设施设备维护费等所有费用一揽子共计24万元每半年；其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。可见一般情况下，承租人支付租金、出租人维修租赁物均系法定义务，无论是否发生设备设施维护的情形，承租人均应按约定支付租金。故本院确认，原、被告双方在签订《商铺租赁管理合同》时的真实意思表示为按24万元每半年标准支付所有房租，即房屋租金标准为每月40000元。在2016年，被告在上述标准上给予原告减免了6000元每月。被告已按双方约定标准支付租金至2017年2月7日，原告主张被告支付上述期间内拖欠的租金以及被告要求原告返还已缴纳的设备设施维护费，均无事实依据，本院不予支持。2017年2月8日起至2017年8月15日的租金250322元，被告应予支付。二、关于解除合同。原、被告签订《商铺租赁管理合同》后，原告商场及被告经营的餐厅已先后停止经营，且双方之间、被告与物业公司之间发生一系列纠纷，《商铺租赁管理合同》已无法继续履行，双方的合同目的均无法实现，原告要求解除《商铺租赁管理合同》，符合法律规定，本院予以支持。《商铺租赁管理合同》解除日期为原告变更诉讼请求送达之日，即2017年8月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请被告腾退涉案商铺，且支付至腾退之日止的房屋租金损失，本院予以支持。考虑本案的实际情况，本院酌情将被告赔偿占用费的标准调整为30000元每月。三、关于被告反诉原告赔偿损失。被告租赁涉案商铺后，前期投入巨大是客观事实，但被告未能继续经营，并非原告原因造成，故被告反诉原告赔偿损失，没有事实和法律依据。因原告商场停业确实对被告的经营状况会产生一定影响，本院在确定被告应赔偿原告的损失时已考虑上述因素，适当减免了被告的责任。四、关于原告主张的违约金，因被告在原告起诉前并未拖欠租金，不存在违约行为，且双方就租金的标准已产生纠纷，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。五、关于发票。虽然合同没有明确约定开具发票，但根据《发票管理办法》第十九条规定，出租人提供已收取房屋租赁费用的发票系其向承租人应当履行的附随义务。故被告诉请原告就已经收取的租赁费用开具发票，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司与被告（反诉原告）黄长贵20**年12月13日签订的《商铺租赁管理合同》，于2017年8月16日解除；二、被告（反诉原告）黄长贵于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区高桥国际大厦婴童美女人城一楼LJ-10/11/1F-（17-1）号商铺腾退返还给原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司；三、被告（反诉原告）黄长贵于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司欠付租金250322元；四、被告（反诉原告）黄长贵于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司房屋占用费（按照每月30000元的标准，自2017年8月16日起计算至所涉房屋腾空之日）；五、原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司于判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）黄长贵就收取的租金开具发票；六、驳回原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）黄长贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8413元，反诉受理费17544元，共计25957元，由原告（反诉被告）湖南省婴童美女人城管理有限公司负担5957元；由被告（反诉原告）黄长贵负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  喻亚龙人民陪审员  邓冬四二〇一八年三月八日书 记 员  胡 主附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。