广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终804号 上诉人（原审原告）：全玲，女，1962年12月5日出生，黎族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审原告）：许东玲，女，1968年9月29日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李佳余，广西南港律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘宏芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住广西防城港市防城区防城镇爱国路**，现住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：凌宗宁，男，1966年5月4日出生，汉族，，住广西防城港市港口区 上诉人全玲、许东玲因与被上诉人甘宏芳物权保护纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2018）桂0603民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人全玲、许东玲上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审，或直接支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决关于被上诉人对讼争商品房的占有为合法占有，并受法律保护的认定是错误的。上诉人与防城港市亚细亚贸易有限责任公司（以下简称亚细亚公司）签订《商品房买卖合同》后，支付了全部购房款，并办理了商品房预售备案登记，待条件成就即可办理不动产登记。本案讼争的商品房尚未符合商品房交付的条件。开发商既未将讼争的商品房交付上诉人，同样也未将讼争商品房交付给被上诉人。被上诉人未经许可强行占用了该套商品房无任何法律依据，是不合法的。一审在被上诉人未出示任何合法占有手续，未向开发商调查了解的情况下，作出被上诉人为合法占有的认定，显然不当。另外，本案讼争的商品房与亚细亚公司有关联，案件处理结果与其有利害关系，不通知开发商到庭参加诉讼属程序不当。 被上诉人甘宏芳辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,全玲、许东玲对该房屋未完成不动产权属登记,确认该房屋所有权人的主张不能成立。甘宏芳对一审判决没有异议。2014年11月14日，甘宏向亚细亚公司购买属于其公司开发的防城区河西新区亚细亚花园C号楼2单元1503室,已签订认购书,并按合同约定,通过银行把购房款汇给亚细亚公司专户,有银行回执为证。亚细亚公司承诺于2015年5月31日前交房。但在2015年春节过后,开发商仍没有明确答复,也没有办理银行按揭和交房等相关手续。签订购房合同至2017年11月,由于房租太高,被上诉人搬了四次住所,迫不得已于2017年11月装修入住。全玲、许东玲系2015年10月8日与亚细亚公司签订购房合同,没有通过银行专户汇款,只有普通收款收据。亚细亚公司承认该房是一房二卖,用该房抵李玲向全玲、许东玲的借款,并不是真正和房屋买卖。 全玲、许东玲向一审法院起诉请求：1.确认位于防城港市防城区房屋所有权为全玲、许东玲所有；2．判令甘宏芳排除妨碍，恢复房屋原状并腾空房屋，将上述房屋交还全玲、许东玲使用；3．判令甘宏芳支付房屋占用费用2400元（暂定金额，实际占用费用参照同地区周边房屋租赁价格、以每月人民币800元计算至甘宏芳搬离房屋时止）；4．本案诉讼费用由甘宏芳承担。 一审法院认定事实：2014年11月14日，亚细亚公司与甘宏芳签订了《商品房买卖合同》，双方约定由亚细亚公司将位于防城港市防城区出售给甘宏芳，合同签订后，甘宏芳即支付了首付款59526元。2015年10月8日，亚细亚公司又与许东玲、全玲签订编号为亚细亚C字091号的《商品房买卖合同》，将上述房产又卖给了许东玲、全玲，许东玲、全玲支付了全部房款后，于2015年10月23日办理了备案登记。另查明，2017年12月份，甘宏芳已将上述房产装修并搬入居住。 一审法院认为，本案纠纷的产生系因亚细亚公司一房二卖所致，且全玲、许东玲、甘宏芳均未取得房屋所有权证，也未办理房屋预告登记，处理这种情况下的物权问题，可从商品房买卖合同的签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。关于签约时间顺序的问题，双方提交了各自的《商品房买卖合同》，证明了甘宏芳先于全玲、许东玲与开发商签订买卖合同。关于付款程度的问题，全玲、许东玲依据《商品房买卖合同》的约定支付了全部价款，但甘宏芳也依据《商品房买卖合同》支付了首付款，即双方均履行了合同约定的金钱给付义务。关于合同备案的问题，许东玲、全玲虽对其与亚细亚公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，不具备物权公示、对抗效力，只能作为物权分配的参考因素。关于房屋占有问题，甘宏芳已于2017年12月份实际占有、使用了诉争房屋，虽然占有并不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时甘宏芳基于买卖合同事实上管理使用了该房屋，形成一种有权占有，这种占有应该受法律保护。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因讼争房屋未完成不动产权属登记，故全玲、许东玲诉请确认其为讼争房屋所有权人的主张不能成立，该院不予支持，许东玲、全玲可另行向亚细亚公司主张权利。因全玲、许东玲未依法取得房屋所有权，也未依据有权占有实际管理、使用该房屋，故全玲、许东玲关于请求甘宏芳排除妨碍、恢复房屋原状、腾空房屋、支付房屋占用费用2400元的主张没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款之规定，判决：驳回全玲、许东玲的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由全玲、许东玲负担。 二审中，上诉人全玲、许东玲向本院提交了如下证据：1、房屋楼梯的照片；2、开发商出具的证明，两份证据拟证明案涉房屋尚未竣工验收，没有达到交房的条件，被上诉人强行装修入住，是非法占有的行为。 被上诉人无证据向本院提交，其对上诉人提交的证据质证意见为：证据一不真实，现在已经做好楼梯扶手；不认可证据二的真实性。 本院认为，上诉人提交的证据一来源不明，真实性存疑，本院不予采纳；对证据二为单位出具的证据，该证明无单位负责人和制作材料的人员签名，本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，全玲、许东玲在一审提交了一份《商品房买卖合同》和支付全款的收据，拟证明案涉房屋为全玲、许东玲所有。本院认为，全玲、许东玲与亚细亚公司签订的《商品房买卖合同》和支付房款的行为，尚未办理所有权转移手续，该房屋尚未登记到全玲、许东玲名下，即尚未发生物权转移效力，全玲、许东玲尚未取得该房屋的所有权。全玲、许东玲请求确认案涉房屋为其所有的理由不成立，本院不予支持。一审判决驳回全玲、许东玲的该项诉讼请求正确，本院予以维持。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。”全玲、许东玲因未能提供充分证据证实其对案涉房屋享有物权，因此，其还不能享有对案涉房屋的排除妨害请求权和占有、收益等权益，一审法院驳回全玲、许东玲的第二、三项诉讼请求并无不当，本院予以维持。全玲、许东玲的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 另，上诉人认为本案的处理结果与亚细亚公司有关联，应追加亚细亚公司为本案的当事人，本院认为，亚细亚公司非本案必须进行共同诉讼的当事人，其不作为本案的当事人不影响本案的审理，且上诉人在一审的诉讼请求并未涉及到亚细亚公司。故本院不同意追加亚细亚公司为本案的当事人。 综上所述，全玲、许东玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人全玲、许东玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄大亮 审判员  刘帅武 审判员  栾彩云 二〇一八年十一月二十九日 法官助理 郭凯金   书记员 阳秋艳