北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初4052号原告：李增兰，女，1961年3月13日出生，回族，住北京市东城区。被告：郝庆，男，1964年9月4日出生，汉族，住北京市东城区。原告李增兰与被告郝庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李增兰、被告郝庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李增兰向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告拖欠租金62000元；2.要求被告支付违约金108000元。事实和理由：2015年4月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于北京市东城区交道口东大街×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。租金每月9000元，押金9000，支付方式为押一付三。租赁期限自2015年4月10日至2018年4月9日。被告承租期间，经常拖欠租金，其中2015年10月10日应付的三个月租金27000元未付，2017年1月10日应支付的三个月租金仅支付了19000元，尚欠8000元。2017年4月10日，被告应交纳当期租金，但其未交付，原告多次催缴，被告称其无力支付房租，要求退房，并于2017年5月28日搬离涉案房屋。原告于当日前往涉案房屋收回房屋钥匙，但被告仍有部分物品留置于房屋内。此后，原告多次催缴房租，被告仅于2017年9月30日给付原告500元“过节费”。原告主张的租金其中2017年4月10日应交纳的一期计算至2017年7月10日，因为虽然被告于5月底搬走，但其部分物品没有搬离，系原告于7月15日自行处理的。原告主张的违约金系依据合同第十条第五款“每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金”，原告的具体计算方法为以62000元为基数减去押金9000元后乘以2得出。被告郝庆辩称：双方签订合同情况属实，根据合同约定承租房屋面积应为100平米，但实际上原告提供给被告的正式房屋面积不足100平米，其余部分均系自建房，且总面积也不够100平米。被告认为原告系违约，将另行起诉原告赔偿被告相关损失。租赁期间，2017年1月10日前的租金并未拖欠，1月10日应交纳的三个月租金，确实少付8000元，但原、被告曾协商一致以押金抵扣。4月10日后的租金未予支付，因为当时街道要求原告拆除涉案房屋中的自建房部分，原告要求被告搬离，故5月20日左右被告搬离涉案房屋，并将钥匙交给原告，没有书面交接手续。双方曾协商押金不予退还，再无其他纠纷。故不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区交道口东大街×号楼×单元×号房屋，建筑面积55.37平方米，系原告李增兰所有。2015年4月5日，李增兰（出租人）与郝庆（承租人）及北京丁丁优房科技信息有限公司（居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定郝庆承租李增兰上述房屋。房屋建筑面积100平米，租赁用途为居住。租赁期限自2015年4月10日至2018年4月9日，月租金9000元，支付方式为按季度支付，各期租金支付日期为2015年4月10日、2015年7月10日、2015年10月10日、2016年1月10日、2016年4月10日、2016年7月10日、2016年10月10日、2017年1月10日、2017年4月10日……押金9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的租金、费用，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还被告。合同另约定，被告不按照约定支付租金达15日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。关于违约责任，合同约定，被告不按照约定支付租金导致原告解除合同或提前退租的，应向原告支付违约金，违约金以押金金额为准，给原告造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成损失和违约金的差额部分。另，合同第十条第五款约定原告未按约定时间交付房屋或被告未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金。合同签订后，被告向原告交纳押金9000元。关于被告支付租金一节，原告提交其2015年7月3日至2017年10月27日的银行转账记录。该记录显示被告已足额交纳了2015年7月10日、2016年1月10日、2016年4月10日、2016年7月10日、2016年10月10日应交纳的各期租金，2015年10月10日应交纳的三个月租金未交付，2017年1月10日后仅交纳租金19000元，此后再未交纳租金。被告对该证据的真实性认可，证明目的不予认可，称其曾以现金方式支付租金，但没让原告写收据。庭审中，被告司机管仁胜作为证人出庭作证，表示被告于2017年5月20日左右搬离涉案房屋，搬离的原因系因涉案房屋系违建，城管要求拆除，故原告让被告搬走。被告搬离当日证人亦在场，搬完后原告去了涉案房屋。被告曾通过微信、支付宝支付过租金，证人也通过ATM机向原告账户存钱，但具体时间记不清了，存钱的凭证也找不到了。被告搬走时欠了原告2017年4月10日前的租金8000元，证人给原告开车时听双方打电话协商过以押金抵扣租金一事，但不清楚原告是否同意抵扣。对于证人证言，原告对其通过ATM机向原告账户存钱不认可，表示即使通过ATM机存钱，原告账户中也应有显示。另，原告自认2017年9月30日被告向原告给付500元。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明事实，被告承租的原告房屋包括正式房屋和自建房两部分，双方对于被告承租其正式房屋部分的约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，对于自建房部分的约定无效。但鉴于自建房部分被告亦实际占有使用，其占有使用期间的房租实为房屋使用费，该费用亦应支付。被告2015年10月10日应交纳的三个月租金未交付，原告要求其支付上述期间的租金，依法有据，本院予以支持。2017年1月10日后被告仅交纳租金19000元，此后未再交纳租金，后被告搬离涉案房屋由原告收回。鉴于被告确实存在欠付租金达到合同解除条件的违约行为，而其虽称系因政府相关部门拆除违建，原告不让被告居住，但其并未提供证据予以佐证，且原告按照合同约定亦有权提前解除合同，收回房屋，故在此期间被告拖欠的租金亦应交纳。关于被告退租的日期，被告虽称其于2017年5月20日左右搬离涉案房屋，但被告及其证人均未明示具体搬离日期，亦未对其向原告返还房屋提供其他证据予以佐证，原告自认其于2017年5月28日收回涉案房屋钥匙，故本院认定被告于2017年5月28日将涉案房屋返还原告。原告主张的2017年1月10日至2017年5月28日期间被告欠付的租金，亦依法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2017年5月28日之后的房租，鉴于其已收回房屋，仍要求被告支付租金，依据不足，本院不予支持。被告已支付的押金应予抵扣欠付租金，原告亦同意抵扣，本院照准。原告自认2017年9月30日被告曾给付原告500元，亦应予以抵扣。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告要求支付的违约金系迟延给付违约金，合同约定被告迟延给付租金但未达到合同解除条件的，尚需支付该迟延给付违约金，鉴于被告迟延给付租金的行为已达到合同解除条件，且被告已将涉案房屋交付原告，双方合同已解除，故原告按照该项约定要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告所称承租房屋面积不符合约定的抗辩意见，鉴于其自称将另行起诉要求原告赔偿损失，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郝庆于本判决生效后七日内支付原告李增兰欠付租金39900元（押金9000元，被告另支付的500元已抵扣）；二、驳回原告李增兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元,由原告李增兰负担1497元（已交纳），由被告郝庆负担433元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇一八年三月二十八日法官助理 陈丽娟