广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初426号原告王家桃，男，1960年6月10日，汉族，住址：江西省宜春市奉新县百丈山风景区，委托诉讼代理人李振良，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。被告：惠州市中惠源实业投资有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水金**楼****房。法定代表人：李君。委托诉讼代理人蒋静波，惠州市中惠源实业投资有限公司法务。原告王家桃诉被告惠州市中惠源实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2018年3月7日公开开庭审理。原告王家桃及委托代理人李振良、被告惠州市中惠源实业投资有限公司的委托代理人蒋静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月12日，原告为买受人与被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：项目建设依据：被告（出卖人）以出让方式取得坐落于惠州市××区淡水金××大道与××大道交叉处地块的建设用土使用权。该地块国有土地使用证号为惠阳国用（2011）第××号，土地使用权面积为9009.00平方米。原告（买受人）购买的商品房所占用的土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用权终止日期为2080年8月26日。被告经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为鼎盛广场，建设工程规划许可证为建字第441303201010398号、441303201010399号、441303201010400号、441303201010401号、441303201010402号，建筑工程施工许可证号为编号442521201011020601；商品房基本情况：该商品房的规划用途为住宅。该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为35层，其中地上33层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的3号楼32层24号房。该商品房的房产测绘机构为惠州市××区房地产测绘所，其实测建筑面积共47.32平方米，其中套内建筑面积37.75平方米，分摊共有建筑面积9.57平方米；房屋权利状况承诺：被告对该商品房享有合法权利。该商品房没有出售给除本合同原告以外的其他人。该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况……。计价方式与价款：按照套计算，该商品房总价款为人民币520520元；付款方式及期限：签订本合同前，原告已向出卖人支付定金人民币3万元，该定金于合同签订时抵作商品房价款。原告应当于2016年9月12日前支付首期房价款人民币160520元，占全部房价款的30%，余款人民币360000元由原告携齐手续资料向银行申请贷款支付等等进行了约定。同日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，就该《商品房买卖合同》的未尽事宜作补充规定，并将其中“被告原因导致不能完成房屋所有权转移登记而解除合同的，自原告付款之日起，按照0.1%计算给付利息，给原告造成损失的，由被告支付原告全部损失的赔偿金”补充变更为“关于《商品房买卖合同》房屋权利状况承诺，被告（出卖人）原因致使不能完成房屋所有权转移登记的，原告（买受人有权解除合同，被告按原告已付房款的1%支付违约金，不另行赔偿损失”的补充变更约定。原告已按合同的约定支付了首期房价款人民币160520元和向广发银行惠阳支行申请贷款并提交了相关资料。2017年9月，原告接到银行电话通知称：“房贷未获批准，原因是惠州市中惠源实业投资有限公司出卖给你的是现房，申请房贷需要开发商惠州市中惠源实业投资有限公司提交该房屋的不动产权证（房产证）才能批准贷款。”原告在银行获悉被告未提交不动产权证而导致不能取得房贷时，于2017年11月13日前往惠州市××区房产管理局查询该房产的登记信息资料，经查询该房产已预告登记，权利人为令狐韬，登记日期为2014年7月11日。当原告得知该房产已预告登记的事实后，随即与被告的工作人员联系，被告的工作人员才说出了于2013年1月13日，我公司与令狐韬签订了一份《广东省商品房买卖合同》，并于2014年7月11日在惠州市××区房产管理局办理预购商品房预告登记，但因令狐韬未按合同约定的时间支付剩余的房款，于2014年向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，请求解除与令狐韬于2013年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》，惠州市惠阳区人民法院公开开庭审理后作出解除我公司与令狐韬于2013年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》判决并已生效的实情。事后，原告曾多次与被告协商解决就该房屋的注解预告登记或者解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，被告均以各种理由久拖不决，最后就置之不理了。2017年12月18日，原告通过邮寄的方式向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，被告于同年12月19日签收。原告认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的内容有违公平，特别是合同解除的违约责任非常不对等，被告违约原告解除合同的，被告仅按原告已付房款的1%支付违约金，不另行赔偿损失，而原告违约被告解除合同的，原告却按照累计应付款的20%向被告支付违约金，其约定违反《中华人民共和国合同法》之规定，被告违约原告解除合同的，被告应当按原告已付房款的20%支付违约金，并另行赔偿损失的违约责任才对等；原、被告签订《商品房买卖合同》缔约过程中，被告故意隐瞒了该房有出卖给令狐韬并办理了预购商品房预告登记的真实情况，其行为违反了“诚实信用”的原则，同样也违反了《中华人民共和国合同法》之规定，属欺诈行为，应当根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定向原告赔偿已付房款三倍的损失。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起前列诉讼请求，请求：一、依法确认原、被告于2016年9月12日分别签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议于2017年12月19日解除；二、依法判令被告退还原告已付房款160520元及违约金32104元（违约金按已付房款160520元的20%计）；三、依法判令被告退还原告房屋维修金及办证费用4837元、契税4957.33元；四、依法判令被告赔偿原告的损失481560元；（按已付房款160520元的三倍计）；五、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：1、原告身份证（复印件）；2、惠州市中惠源实业投资有限公司企业信息资料；3、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；4、收款收据、税收缴款书；5、（2014）惠阳法民一初字第261号民事判决书；6、不动产登记结果；7、解除《商品房买卖合同》通知书、快递邮寄单；8、邮件签收证。被告答辩称：依法驳回原告的诉讼请求。第一、原告与被告于2016年9月12日签订的《商品房买卖合同》有效。1、本案所涉商品房非正在建设中的房屋，对外销售无需取得《商品房预售许可证》。依据《城市商品房预售管理办法》第二条“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”之规定，我国只有对正在建设中的商品房对外销售时才实行销售许可制度，而本案中双方买卖的商品房早在2012年之前就已建设完工。2、本案所涉商品房销售系“商品房现售”。涉案鼎盛广场工程项目完工后经由建设、勘察、设计等单位组织竣工验收，且惠州市××区住房和城乡规划管理局基于工程竣工验收合格于2013年10月31日函告验收备案，2014年4月15日竣工验收备案，在此之后对所涉物业的销售完全符合《商品房销售管理办法》第七条所规定的销售条件，本案被告与原告就上述工程项目中3号楼3224号房进行转让依法属于商品房现售，既合法又合规。3、本案所涉《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示同意，也无其他任何合同无效之法律构成要件，原告诉请认定“无效”没有事实及法律之根据。本案所涉房屋虽经被告在2013年1月13日卖给了案外人令狐韬，但因为案外人令狐韬违反合同约定经惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第261号民事判决书判决解除了合同，其与案外人的房屋买卖关系并未实际成立。被告已于事后向惠阳区人民法院执行局申请强制注销其案外人的房屋初始登记。第二、至答辩时止，被告仅有收到原告所支付的购房款金额为人民币160520元，维修基金2839元，办证费2000元.原告于2016年9月1日向被告支付了购房定金30000元，2016年9月13日支付了首期款130520元及维修基金2839元、办证费2000元，共计165359元，因维修基金是政府部门收取同，被告实际收款仅为162520元。第三、原告主张支付违约金21104元和损失赔偿481560元均无法律与事实依据。1、被告不存在违约，无需承担违约之赔偿责任。依前述，双方所签订的《商品房买卖合同》为合法有效，各方当事人应当受条款效力之约束。即使本案判决解除合同，被告所支付的违约金按补充合同第三条计算应为1605.20元。被告不存在因不履行合同或者履行合同义务不符合约定所致损害赔偿责任。本案中，被告也无实施侵权等过错行为，无损害赔偿之法律责任。2、本案合同并不存履行不能。因被告与案外人房屋买卖合同解除后，被告已于2015年向惠阳区人民法院申请强制注销其初始登记，目前仍在执行中，待执行局向惠阳区房管局发出协助执行函或强制注销执行裁定后被告方可给予办证。故本案不能归责于被告，被告并不存在过错，具有法定的中止或中断条件存在。3、因在本案中原告并未提供其不能办理按揭的事实与法律凭证，也未有按照合同约定或通过其他方式向被告缴清所涉房屋款项，其过错责任在于原告。原告并不具有解除合同的约定或法定权限。综上所述，原告其诉请违背事实与法律要求，请求法院依法查明事实并作出公正判决。被告为其陈述事实提供的证据有：1、竣工验收备案表。经审理查明：2016年9月12日，原告为买受人与被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第三条第四款约定：该商品房的房产测绘机构为惠州市××区房地产测绘所，其实测建筑面积共47.32平方米，其中套内建筑面积37.75平方米，分摊共有建筑面积9.57平方米；该合同第六条约定：房屋权利状况承诺：1、被告对该商品房享有合法权利。2、该商品房没有出售给除本合同原告以外的其他人。3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符。导致不能完成房屋所有权转移登记的，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给原告造成损失的，由被告支付原告全部损失的赔偿金。同日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，第三条约定“关于《商品房买卖合同》房屋权利状况承诺，被告（出卖人）原因致使不能完成房屋所有权转移登记的，原告（买受人）有权解除合同，被告按原告已付房款的1%支付违约金，不另行赔偿损失”。另查明：原告已按合同的约定支付了首期房价款人民币160520元、维修基金及办证费共4839元、契税4957.33元，共计170316.33元。2017年11月13日，原告前往惠州市××区房产管理局查询该房产的登记信息资料，经查询该房产已预告登记，权利人为令狐韬，登记日期为2014年7月11日。当原告得知该房产已预告登记的事实后，随即与被告的工作人员联系，被告的工作人员说出于2013年1月13日，被告与令狐韬签订了一份《广东省商品房买卖合同》，并于2014年7月11日在惠州市××区房产管理局办理预购商品房预告登记，但因令狐韬未按合同约定的时间支付剩余的房款，被告于2014年向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，请求解除与令狐韬于2013年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》，惠州市惠阳区人民法院作出判决，解除被告与令狐韬于2013年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》，判决已生效。事后，原告曾多次与被告协商解决就该房屋的注销预告登记或者解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议未果。2017年12月18日，原告通过邮寄的方式向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，被告前台的人员已签收该邮件。本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，是原被告双方真实的意思表示，《商品房买卖合同》成立并生效，各方应全面履行合同约定的义务。原告按合同的约定支付了首期房价款人民币160520元、维修基金及办证费共4839元、契税4957.33元后，因被告的原因，涉案房产已预告登记，权利人为令狐韬，登记日期为2014年7月11日。在本案庭审辩论结束之时，被告也未能办理该商品房的注销预告登记手续，原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议符合合同和法律的规定，合同解除后，被告应退还收取的房屋首期款160520元、维修基金及办证费共4839元、契税4957.33元，共计170316.33元给原告，并按照《商品房买卖合同》补充协议第三条“关于《商品房买卖合同》房屋权利状况承诺，被告（出卖人）原因致使不能完成房屋所有权转移登记的，原告（买受人）有权解除合同，被告按原告已付房款的1%支付违约金，不另行赔偿损失”的约定，被告应支付1703.16元违约金给原告。原告要求被告支付原告违约金32104元（违约金按已付房款160520元的20%计）和赔偿原告的损失481560元（按已付房款160520元的三倍计），不符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告王家桃与被告惠州市中惠源实业投资有限公司于2016年9月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议已经解除。二、被告惠州市中惠源实业投资有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告已付房款160520元、房屋维修金及办证费用4837元和契税4957.33元。三、被告惠州市中惠源实业投资有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告王家桃1703.16元违约金。四、驳回原告王家桃的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5320元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判审判员  唐小波二〇一八年三月十五日书记员  陈一婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。