福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017)闽0802民初4157号 原告：李永科，男，1962年10月31日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：蓝兴生、熊烈光，福建诺佳律师事务所执业律师。 被告：李腾水，男，1956年7月11日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。 被告：福建晟源房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道罗龙路石埠段（富鑫商住楼）********，统一社会信用代码91350800687542737G。 法定代表人李连连，执行董事。 两被告共同委托代理人：张旭，福建同英达律师事务所执业律师。 原告李永科与被告李腾水、被告福建晟源房地产开发有限公司（以下简称“晟源房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李永科及其委托诉讼代理人蓝兴生、熊烈光，被告李腾水、晟源房地产公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永科向本院提出诉讼请求：１、李永科与李腾水、晟源房地产公司于2016年1月21日签订的《商铺租赁合同》中晟源嘉年华第三层商场（面积3958.05平方米）的租赁关系于2017年6月8日解除；2、李腾水、晟源房地产公司退还李永科已付租金617455.8元（3958.05㎡×13元/㎡×12个月）、履约保证金158607元，并支付从付款之日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；３、李腾水、晟源房地产公司赔偿李永科其他损失443026.44元[包括第三层商场装修损失333026.44元（以鉴定结论为准），第三层商场消防设计费20000元以及因解除合同李永科应赔偿第三层商场转承租人陈镜光的违约金90000元]。事实与理由：2016年1月21日，李永科（乙方）与李腾水、晟源房地产公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将龙岩市新罗区龙腾路与莲西路交叉口条围农贸市场（晟源嘉年华）二层商场（面积共计3528.48平方米）和三层商场（面积共计3958.05平方米）合计7486.53平方米出租给乙方使用；租赁期限15年，从2016年8月1日起至2031年7月31日止，租金按每月每平方米13元计算，租金按年支付；2016年1月21日起至2016年7月31日止为乙方装修免租期。合同第十条约定乙方有权自主经营或对外出租或与他人联营。双方就合同的其他内容作了约定。原告租赁二三层商场的目的不是自用，而是吸收散户商家进驻商场转租赚取租金差价，合同第十条约定李永科有权对外出租，这是双方签订商场租赁合同的目的所在。《商铺租赁合同》签订后，李永科向李腾水、晟源房地产公司支付了第二三层商场的租金1167899元，以及二三层商场履约保证金30万元，李腾水、晟源房地产公司出具了收据，并先后将第二层商场（毛胚房）、第三层商场（毛胚房）交付给李永科装修；李永科支付第三层公共部分装修费333026.44元、第三层商场消防设计费20000元。2017年3月底，龙岩市新罗区法院执行局通知李永科停止出租和使用晟源嘉年华第三层商场，理由是在李永科与李腾水、晟源房地产公司签订租赁合同之前，该第三层商场就已经被新罗区法院查封[详见（2015）龙新民初字第6819－1民事裁定书、（2015）龙新民初字第6819－2民事裁定书]。李永科与李腾水、晟源房地产公司就租赁商场被查封问题多次协商未果，至今涉案第三层商场查封状态没有解除，该第三层商场已进入拍卖程序。李永科根据法律规定，通过邮政快递分别向李腾水、晟源房地产公司发出要求解除晟源嘉年华第三层商场租赁关系的《解除合同通知书》。2017年6月8日，李腾水、晟源房地产公司均收到《解除合同通知书》，并于同日向李永科发出回复函。截止起诉前，李永科将第二层商场已经全部转租，并将第三商场出租给案外人陈镜光，转租价格每平方米18元，收取合同定金90000元。因涉案的第二层商场为新罗区西陂街道条围村所有，李腾水、晟源房地产公司只是从条围村委会处承租之后转租给李永科使用的，因此第二层商场没有被法院查封。李永科要求解除第三层商场租赁关系并不会影响第二层商场租赁合同继续履行，且第二层商场已全部转租完毕。综上，晟源嘉年华第三层商场已被法院查封，双方合同目的无法实现，造成李永科损失，故李永科诉至法院。 李腾水、晟源房地产公司辩称：1、双方签订的《商铺租赁合同》中约定承租人对所出租的商铺做了充分的了解，第三层商场在双方签合同前就已被法院查封，涉案商场面积大、李永科在租赁前不可能没对租赁物进行详细的了解，从商铺租赁合同的约定可以认定李永科在签合同时已知道房屋被查封的事实。2、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上。法院拍卖并不必然影响李永科对第三层商场的使用。3、涉案商场是作为一个整体出租，租金也是统一约定的，在同样位置商业房产的租金是一层比二层贵、二层比三层贵，如分开出租，租金必然是不同的。李永科要求解除租金较为便宜的三层却要保留租金较贵的二层实质上严重损害了出租人的合法权益，故二层商场的租金价值应单独进行评估。4、因李永科对三层商场招商不成功，长期没有租出去，其为止损而以查封为借口提出解除第三层租赁关系。李永科要求赔偿其向案外人收取的定金90000元无事实和法律依据，请求驳回李永科的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，李腾水、晟源房地产公司（甲方）与李永科（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将龙岩市新罗区龙腾路与莲西路交叉口条围农贸市场（晟源嘉年华）二层商场（面积共计3528.48平方米）和三层商场（面积共计3958.05平方米）合计7486.53平方米出租给乙方使用；租赁期限15年，从2016年8月1日起至2031年7月31日止，租金按每月每平方米13元计算，租金按年支付；2016年1月21日起至2016年7月31日止为乙方装修免租期。合同第十条约定乙方有权自主经营或对外出租或与他人联营。《商铺租赁合同》签订后，李永科向李腾水、晟源房地产公司支付了第二、三层商场的租金1167899元，以及二三层商场履约保证金30万元。李腾水、晟源房地产公司于2016年2月5日向李永科出具了收据，并将第二层商场（毛胚房）、第三层商场（毛胚房）交付给李永科，李永科对前述商场进行了装修，并支付消防设计费20000元。因李腾水、晟源房地产公司与福建晟亿建设发展有限公司存在建设工程施工合同纠纷，福建晟亿建设发展有限公司向本院申请诉讼保全，本院于2015年8月27日作出（2015）龙新民初字第6819-1号民事裁定书，查封了本案（晟源嘉年华）第三层商场。2016年4月19日，本院作出（2015）龙新民初字第6819号民事判决书，判令晟源房地产公司应向福建晟亿建设发展有限公司支付工程款并承担违约责任。判决生效后，该案进行执行程序。2017年6月9日，本院作出（2016）闽0802执6700号限期履行通知书，要求李腾水于2017年6月19日前履行还款义务，否则依法处置已被法院查封的涉案三层商场。李腾水在规定期限内履行还款义务，本院依法拍卖涉案的第三层商场。2017年8月19日，案外人何宗莺通过法院网络司法拍卖平台，公开竞得龙岩市新罗区西陂街道莲西路322号柳泉大厦（原条围农贸市场）1、2幢3层301室（晟源嘉年华第三层商场）。2017年6月5日，李永科通过邮政快递分别向李腾水、晟源房地产公司发出《解除合同通知书》,告知李腾水、晟源房地产公司因其隐瞒涉案第三层商场被法院查封的情况，且涉案商场已进入法院司法拍卖程序，故解除与李腾水、晟源房地产公司关于晟源嘉年华第三层商场的租赁关系，并要求退还租金及履约保证金。2017年6月8日，李腾水、晟源房地产公司收到《解除合同通知书》，其于同日向李永科发出回复函，不同意解除双方关于涉案第三层商场的租赁协议。双方多次协商未果，故李永科诉至本院。在本案诉讼过程中，本院根据李永科申请，委托龙岩景舜房地产评估咨询有限公司对晟源嘉年华第三层商场公共部分的装修价值进行鉴定，李永科缴纳鉴定费5450元。同时，本院根据李腾水、晟源房地产公司申请，亦委托龙岩景舜房地产评估咨询有限公司对柳泉大厦（原条围农贸市场）1、2幢2层商场的租赁价值进行鉴定，缴纳鉴定费34600元。2018年1月22日，评估公司分别作出房屋装修估价报告和房地产租赁估价报告，认定涉案第三层商场公共部分的装修价值为17.41万元（双方确认部分为13.22万元，双方未确认部分为4.19万元），柳泉大厦（原条围农贸市场）1、2幢2层商场的租金价值为每月每平方米29元，每月租金为10.23万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案租赁合同签订于法院依法查封租赁物之后，租赁物所有权人未履行法院生效判决所确定的义务，经法院执行，涉案商场被依法拍卖处置。李永科继续承租涉案第三层商场的目的已无法实现，其要求解除与李腾水、晟源房地产公司在涉案第三层商场的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。因双方系将晟源嘉年华第二层、第三层商场作为一个整体签订租赁协议，根据市场规律及交易习惯，涉案商场第二层及第三层分别单独对外出租，必然存在租金价值的差别。经本院委托鉴定机构对涉案商场二层的租金价值进行鉴定，评估结果远远高于双方租赁协议签订的价格。李永科要求李腾水、晟源房地产公司退还第三层商场按每平方米13元计算的租金过高。参照鉴定机构作出的涉案第二层商场租金价值为每平方米29元及李永科与案外人陈镜光签订的第三层商场转租合同租金价值每平方米18元的情况，本院酌定涉案第二、第三层商场租金价值比例为29：18，故李腾水、晟源房地产公司应退还李永科租金472945元（26元×18／47×3958.05平方米×12个月）、履约保证金121500元（300000元×472945元/1167899元）。李永科要求李腾水、晟源房地产公司支付从付款之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。李永科要求李腾水、晟源房地产公司赔偿涉案商场第三层的装修损失，有事实依据。双方对涉案商场装修的工程量存在争议，根据鉴定机构的评诂报告，双方确认工程量的装修价值为13.22万元，未确认工程量的装修价值为4.19万元。因出租人系将商场以毛坏房的形式出租给李永科，虽然李腾水、晟源房地产公司对部分工程量不予认可，但未提供证据予以证实，故李腾水、晟源房地产公司应赔偿李永科装修损失17.41万元。李永科支付涉案第三层商场的消防设计费20000元，有龙岩市消防支队的建设工程消防设计备案复查意见书、福建正宇建筑设计有限公司出具的收款收据予以相互证实，本院亦予以采信。李永科要求李腾水、晟源房地产公司赔偿其将涉案第三层商场转租给案外人收取的定金90000元，未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、李永科与李腾水、福建晟源房地产开发有限公司于2016年1月21日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月8日解除； 二、李腾水、福建晟源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还李永科租金472945元，履约保证金121500元，共计594445元，并支付从2016年2月5日起至款清之日止、以本金594445元、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。 三、李腾水、福建晟源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿李永科装修损失174100元； 四、李腾水、福建晟源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付李永科消防设计费20000元；。 五、驳回李永科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费76983元，由李永科负担11456元，由李腾水、福建晟源房地产开发有限公司负担65527元。装修鉴定费5450元，由李腾水、福建晟源房地产开发有限公司负担（鉴定费已由李永科预缴，李腾水、福建晟源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李永科）；房地产租赁价值鉴定费34600元，由李永科负担11418元，由李腾水、福建晟源房地产开发有限公司负担23182元，该鉴定费已由李腾水、福建晟源房地产开发有限公司预缴，李永科应于本判决生效之日起十五日内向李腾水、福建晟源房地产开发有限公司支付鉴定费11418元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 郑 冬 伟 人民陪审员 郭 永 平 人民陪审员 邱 宝 华 二〇一八年三月二十八日 法官 助理 赖 芳 芳 书 记 员 张 艳 芳 书 记 员 郭萍(代) 附：一、相关法律条文 1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 2．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。