北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1304号上诉人（原审原告）：陆洋，男，1964年10月26日出生。被上诉人（原审被告）：北京市海淀区富润家园业主委员会，住所地北京市海淀区学院路6号富润家园4号楼2层。负责人：李蕊，主任。委托诉讼代理人：钟岩，女,富润家园小区业主委员会委员。委托诉讼代理人：宁志军，女，富润家园小区业主委员会秘书。上诉人陆洋因与被上诉人北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆洋上诉请求：撤销原判，改判支持陆洋的一审诉讼请求。事实和理由：1.北京市国土资源和房屋管理局《北京市关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物[2004]216号）（以下简称216号文）第三条第四项“物业服务价格幅度或水平”应理解为“物业服务价格的幅度或物业服务价格的水平”，一审判决错误地理解为“物业服务价格幅度或物业服务水平”。2.物业服务应包括物业管理事项、服务质量、服务费用等多项主要内容，“标准等级”仅为物业服务内容中服务质量或服务标准中的一项，不能仅仅以“三级标准”替代全部物业服务主要内容。3.根据招标投标法规定，招标文件应当包括投标报价要求等实质性要求和条件以及签订合同的主要条款，216号文明确规定“在公开招标情况下，业主大会应当在招标前决定物业服务价格幅度或水平”，不存在一审判决所称“客观上难以确定物业服务合同的主要内容”的情况。《富润家园小区管理规约》（以下简称《管理规约》）第五条规定，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，所以物业服务合同主要内容不属于“客观上难以确定”的。既然物业服务等级标准属于业主大会表决事项，同样属于物业服务合同主要内容的“物业服务价格”也应是表决事项。《管理规约》确定“物业服务合同的主要内容”应由业主大会进行表决，就是《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，属于由业主共同决定的事项。4、富润家园业委会用“三级标准”顶替物业服务价格，侵害了业主依法享有的共同管理权。富润家园业委会辩称，一审认定事实清楚，判决结果正确，不同意陆洋的上诉请求和上诉理由。2018年2月1日物业已经正式交接，第二次表决时对物业费进行了表决，维持原来的价格。陆洋向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销业主大会于2017年2月13日做出的《富润家园小区业主大会会议决议》（以下简称《决议》）中“同意授权业委会按照《富润家园小区选聘物业企业方案》实施选聘物业的工作”的决议；2.请求判令业主委员会所实施的选聘物业的招标结果无效；3.富润家园业委会承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：富润家园业委会为2014年2月25日经选举产生并备案的富润家园小区第二届业主委员会，该业委会主任为李蕊。陆洋系富润家园小区业主。2014年1月，富润家园小区业主大会投票通过了《终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同》的决定。2014年2月25日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处就第二届业委会、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决议及筹备组工作报告予以备案。《富润家园小区管理规约》（以下简称《管理规约》）中第五条约定，业主共同决定“确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案”等事项，“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”。2016年11月1日，富润家园业委会发出《关于召开富润家园小区业主大会的公告》，内容为：2014年2月，富润家园业主大会终止了北京昊岳富润家园物业管理公司的物业服务合同。鉴于目前小区现状，依据国家相关的法律、法规及我小区业主大会议事规则的有关规定，并应广大业主“引入竞争机制，提高服务质量”的呼声，业委会起草了《富润家园小区物业企业选聘方案》进行公示，并提请业主大会表决，具体程序如下：一、公示内容：《富润家园小区物业企业选聘方案》。二、公示时间：2016年11月1日至11月15日。公示地点：1、1#至6#楼大厅业委会宣传栏内，2、“富润家园业主委员会”微信公众号。……四、表决时间：2016年11月16日至12月30日。表决资格：业主本人，其他代为表决者须有业主签名的书面委托书。……六、表决方式：业委会委托各楼业主代表（志愿者）持“选聘物业企业实施方案的表决票”上门登记业主表决结果，同意的业主在自己相应的房号后面画“〇”或者画“√”，并在后面签名，不同的业主可以画“×”并在后面签名。七、计票统计方式：业委会全体及各楼业主代表共同计票统计结果。八、计票结果说明：根据国务院《物业管理条例》及《富润家园小区业主大会议事规则》，二分之一以上业主及二分之一以上面积同意，视为业主大会通过了业委会关于《选聘物业企业的实施方案》，业委会将开始启动招标程序，公开招聘物业服务企业。同日，该业委会发出《富润家园小区物业企业选聘方案》（以下简称《选聘方案》），主要内容为：鉴于我小区的《前期物业服务合同》早于2014年2月25日经业主大会“一卡通”表决同意解除。现业委会根据《北京市物业管理条例》、《富润家园小区业主大会议事规则》、《富润家园小区业主管理规约》的相关规定，为顺利推进我小区依法选聘物业服务企业的工作，保障广大业主的合法权益，特制定本选聘方案，提交业主大会表决。一、选聘方案的实施主体，在获得小区业主大会表决通过并授权的基础上，业主委员会有权依照本方案实施包括委托公开招标、组织召开相关议题的业主大会等物业服务企业选聘的各项组织和实施工作。若未获得专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%以上的业主同意，则业主委员会立即停止本次选聘物业服务企业的活动。二、选聘方式及流程，富润家园小区本次物业服务企业选聘方式为：公开招标方式。选聘工作流程：1、业委会组织召开一次业主大会，表决是否同意授权业委会按照本方案实施相关工作。若业主大会依法表决通过，则进入下一步工作。2、业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》。3、根据招标公司给出的招标结果，业委会将评标得分前三名的物业服务企业名称及投标书基本情况在小区内进行公示，公示内容包括：该投标物业服务企业的资质等级，物业服务合同的期限，物业服务事项及质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。4、业委会组织召开二次业主大会，由全体业主依次投票表决从上述三家物业服务企业中选择一家为我小区提供物业服务，并授权业委会按照其投标书确定并公示的条件与选定的物业服务企业签订《物业服务合同》。三、选聘物业服务企业的要求及服务标准，1、根据《物业服务企业资格管理办法》规定，参与竞聘的物业服务企业必须是依法设立的独立法人，必须具备二级或二级以上的物业服务资质且信誉良好。2、参与竞聘的物业服务企业必须保证提供的物业服务不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的住宅物业服务三级标准。2017年2月13日，富润家园业委会发出《决议》，内容为：……富润家园小区在2016年11月1日至2017年2月11日期间，采用书面表决票的方式召开了第三次业主大会，就下列事项进行表决投票：1、是否同意以公开招标的方式选聘物业服务企业；2、是否同意授权业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》；3、是否同意授权业委会按照《选聘方案》实施选聘物业的工作。……2017年2月11日投票结束，2017年2月12日上午在居委会工作人员的监督下，业主大会圆满完成了对所收到的表决票的验票、唱票和计票工作。……本次业主大会通过了以上三项表决，特此公告。2017年4月22日，富润家园业委会发出《北京市海淀区富润家园物业服务招标中标候选人公示》，内容为：根据富润家园小区业主大会决议和物业企业选聘方案，业主委员会已委托安达（北京）招投标代理有限公司代理组织富润家园小区物业服务招标，现将富润家园物业服务招标中标候选人进行公示：1.招标项目名称：北京市海淀区富润家园小区物业服务；……9.评标委员会推荐的中标候选人名单：第一中标候选人：北京城建物业管理有限责任公司（一级资质），第二中标候选人：长城物业集团股份有限公司（一级资质），第三中标人：北京汇丰聚诚物业管理有限公司（二级资质），特此公告。一审法院认为，本案诉争《决议》由富润家园业主大会做出，业主委员会作为业主大会的常设机构，履行相应的日常管理职责，故其对因业主大会做出决议产生的争议，有权以被告主体资格应诉，富润家园业委会为本案适格被告。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，决定该事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点为，业主大会《决议》同意在未对物业服务合同价格进行表决的情况下进行招标，以及富润家园业委会据此实施的招标行为是否违法，是否侵害业主合法权益。第一，对于上述行为是否违反216号文的相关规定。216号文并未废止，故对富润家园业委会主张上述意见不适用本案的主张，本院不予采纳。根据《北京市关于业主大会招标有关问题的意见》，业主大会应当在招标前决定物业服务价格幅度或水平，上述内容应指的是物业服务价格幅度或物业服务水平，即只需对价格幅度或服务水平中一项进行表决即可，《选聘方案》中已明确物业服务水平为三级标准，因此，《决议》及富润家园业委会的招标行为并未违反上述规定。第二，对于上述行为是否违反《管理规约》的相关规定。《管理规约》要求在选聘物业之前就物业服务合同主要内容进行表决，然而，在业主大会《决议》表决通过《选聘方案》以及业主委员会招标过程中，尚未最终确定选聘物业，客观上亦难以确定物业服务合同的主要内容，故在上述过程中，富润家园业委会未就物业服务合同主要内容进行表决并未违反《管理规约》的相关约定。据此，陆洋以上述行为违反《管理规约》和216号文相关规定为由，进而认为其违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项之规定，侵犯其共同管理权，应当予以撤销的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陆洋主张富润家园业委会违反招投标程序，泄露标底、未公开招标文件和代理协议，招投标程序违法，但未就其主张提供相应证据予以证明，法院对其相关诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条第二款之规定，判决：驳回陆洋的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2017年5月6日，富润家园业委会发出《关于召开富润家园小区2017年度业主大会的公告》，内容为：……一、业主大会表决议题。……4.从评标得分前三名的中标候选人中，由全体业主投票选择一家为我小区提供物业服务企业。二、业主大会会议内容。1、会议文件公示：……（4）评标得分前三名的物业企业名称及投标书基本情况（该投标物业服务企业的资质等级、物业服务合同期限、物业服务事项和质量标准、物业服务收费标准、物业服务履约保证金等内容）。2、公示时间：2017年5月5日～5月19日。3、公示地点：小区业委会公共宣传栏。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。富润家园业主大会于2017年2月13日作出《决议》，第三项为：同意授权业委会按照《选聘方案》实施选聘物业的工作。陆洋认为业主大会在未对物业服务合同的主要内容即物业服务价格水平进行表决的情况下，作出该决议违反了216号文第三条第四项和《管理规约》第五条的规定，进而违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，侵害了广大业主的知情权、表决权等多项共同管理权，故起诉要求撤销该项决议。首先，根据216号文第三条第四项的规定，业主大会应当在招标前决定“物业服务价格幅度或水平”，即物业服务价格的幅度或物业服务价格的水平。“物业服务价格幅度或水平”中使用的连词是“或”，表明“物业服务价格的幅度”与“物业服务价格的水平”两者择其一即可。富润家园业主大会召开前公示的《选聘方案》中，明确了参与竞聘的物业服务企业必须保证提供的物业服务不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的住宅物业服务三级标准，即明确了“物业服务价格的幅度”，业主大会通过了上述表决议题，表明在招标前业主大会已经决定了“物业服务价格的幅度”，因此诉争的上述决议并不违反216号文第三条第四项的规定。其次，根据《管理规约》第五条的规定，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。根据《选聘方案》，选聘工作流程共分4步，一是同意授权业委会按照本方案实施相关工作，二是委托招标，三是公示招标结果，公示内容包括物业服务收费标准等物业服务合同的主要内容，四是再次召开业主大会确定提供物业服务的企业。“物业服务价格的水平”等物业服务合同主要内容并非此次业主大会表决事项。业主大会选聘物业服务企业有一个按程序、分步骤的较长的过程，陆洋主张业主大会在选聘工作正式实施之前的业主授权阶段就明确“物业服务价格的水平”等物业服务合同主要内容显然过于苛求，而且在尚未着手委托招标、中标候选物业服务企业尚未确定的情况下，要求业主大会明确物业服务合同的主要内容也是不现实的。事实上，富润家园业委会根据选聘工作流程于2017年5月6日发出的公告中，公示内容就包含了“物业服务收费标准”等物业服务合同主要内容。因此，上述诉争决议不违反《管理规约》第五条的规定。综上，陆洋有关撤销2017年2月13日《决议》第三项的诉讼请求，没有事实依据，一审法院判决驳回陆洋该项诉讼请求正确，本院予以维持。业主的撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，陆洋起诉要求确认选聘物业的招标结果无效，而招标结果是富润家园业委会落实业主大会决议的工作成果，招标结果本身并不是业主大会或者业主委员会作出的决定，故关于招标结果的效力不属于业主撤销权纠纷的审理范围，本案不予处理。综上所述，陆洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陆洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍