北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初23939号原告：张春蕾，女，1981年5月17日出生，汉族，华北电力设计院职员，住北京市西城区。委托代理人：刘建，北京市汉达律师事务所律师。被告：屠铭德，男，1935年7月29日出生，汉族，中国航空设计研究总院退休干部，住北京市昌平区。被告：洪亚君，女，1943年6月21日出生，汉族，中国航空设计研究总院退休干部，住北京市昌平区。以上被告委托代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。以上被告委托代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。原告张春蕾与被告屠铭德、洪亚君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张春蕾及其委托代理人刘建，被告屠铭德、洪亚君之委托代理人涂志、郭昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春蕾向本院提出诉讼请求：请求解除购房合同，并退还定金100万元。事实和理由：买卖双方在链家地产的居间服务下于2017年2月24日签订合同编号：xxx的房屋买卖合同，购买位于北京市西城区xxx的房屋，合同价1260万元，约定贷款700万元，合同签订后，北京市出台了一系列限购政策，导致买房无力购买本房屋。一、新政前，买房属于首套贷款，可贷款6成，利率执行标准利率0.9倍；新政后，买房因有贷款记录，属于二套房贷，可贷款4成，利率1.2倍。二、由于政策变化引起原告：1、需多付首付及其他税费200余万元，原告无力承担；2、利息比以前增加，以前相比上浮1.33倍，原告家有上学的小孩，并有双方患癌症的老人需要照顾，家庭开支无法进行。新政后，买卖双方以及中介多方协商，未能达成一致，现在请求法院沛判决被告方归还定金并解除合同。屠铭德、洪亚君辩称，1、涉案合同时在平等、自愿的基础上协议一致所达成的，合同依法成立并有效，该合同在履行期间，无论是形式还是内容均不存在任何法定或约定的解除情形；2、本案中，从涉案合同于2017年2月24日签署、2017年3月17“新政”出台，原告于2017年3月24日支付50万元定金、2017年6月25日通过中介要求被告降价160万元四个事实可以看出，原告提出本诉请求的主要目的是基于“317新政”出台以后楼市价格的下滑而作出的一种反悔甚至要挟降价之举，并非“317新政”导致其无力购房；3、根据双反签订的涉案合同第四条第四款“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”的约定，以及事后原告在与被告及其家属微信聊天记录表明，即时“317新政”的出台，也并不会影响到原告对于涉案房屋的买卖能力以及涉案合同的履行能力。因此，根据北京市高级人民法院《关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》第六条“如买卖合同中双方约定，因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付，此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，不予支持”的规定，涉案合同应当继续履行，原告的诉讼请求应予以全部驳回。综上所述，原告的诉讼请求有违诚信道德与诚信信誉，见利弃义是原告提起本诉的出发点与根本点，其行为是一种扰乱房屋买卖市场和和谐交易秩序的不法行为，姑且不说这种行为可能给80有余老年人的身心造成务必巨大的伤害，而且可能直接扰乱老年人正常养老计划的实施，更为主要的是原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，原告在完全具备涉案合同完整履行能力的前提下，以所谓的“新政无责解除权”主张涉案合同的解除，显然是试图投机取巧、巧取豪夺的行为，其行为有违法律的权威性与严肃性。因此，被告以一个长者的身份肯定人民法院依法秉公裁判，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，屠铭德、洪亚君（出卖人）与张春蕾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将其位于北京市西城区**房屋出售给买受人，房屋建筑面积87.70平方米；房屋成交价格为1077万元，买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币700万元整，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。同日，屠铭德、洪亚君（甲方）与张春蕾（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定乙方在2017年2月24日前将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给甲方，乙方在2017年3月3前将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付给甲方，乙方于2017年3月24日前将第三笔定金50万元以理房通的方式支付甲方；乙方于产权转移前5个工作日将第一笔首付款83万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方于产权转移前5个工作日将第二笔首付款377万元以建委监管支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2017年8月31日前，共同办理房屋所有权转移登记手续；第五条违约责任，4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，张春蕾向屠铭德一方支付了第一、二笔定金共计50万元。2017年3月17日，行政主管部门联合出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中第二条规定，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外），居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；第三条规定，暂定发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。2017年3月24日，张春蕾向屠铭德一方支付了第三笔定金50万元。庭审中，张春蕾表示，在购买涉案房屋之前，其有过贷款购房记录，因为此次购房政策调整，导致其首付款支付比例由35%增加至60%，从而导致其无法继续履行合同。屠铭德、洪亚君认可张春蕾此前有过购房贷款记录，购房政策变化虽导致了张春蕾首付款比例增加，但双方合同中约定，如张春蕾的贷款未获批准，则需张春蕾自行筹集现金支付购房款，但张春蕾并未申请贷款，并且购房新政出台后，张春蕾还支付了第三笔定金50万元，在长达5个月时间内，未主张因新政原因解除合同，因此，不认可张春蕾丧失了合同履行能力。张春蕾称，购房新政刚出台时，因想继续购买房屋且避免违约，因此，向屠铭德支付了第三笔定金，此后一直与屠铭德一方协商希望能够降低房屋交易价款，但双方未能协商成功。2017年7月8日，张春蕾通过微信联系屠铭德：现在的问题是二百万的亏空我们无论如何解决不了，生活无法继续，实在不知如何解决。屠铭德回复：个人愿望与现实是有差距的，凡事应留有余地，我们无法帮助你。2017年8月6日，北京链家房地产经纪有限公司职员在三方的微信群留言：经过我们长达一个多月的协商，现在双方诉求分别为，按照原有合同，甲方同意让价80万元，净得1180万元，乙方要求让价100万元，房价1160万，目前差异20万元，所有协商以及前后进程我们居间方已经做最大努力；您双方看继续协商履行，还是其他方式呢。张春蕾随后留言：各位好，从新政出台以来我们就有各种沟通，最近一两个月咱们三方一直在协商希望用批次都能接受的方式解决由于政策变化带来的巨大变动，一直没有一个结果，我因为最近两周在住院，周一刚刚手术完，周四出院的，稍稍恢复几天就会尽快操作这件事情的解决方案。2017年8月7日，北京链家房地产经纪有限公司职员在微信群留言：今天早上接到买方电话，告知如果卖房接受降价100万元，可以继续履行合同，反之就要走法律程序，今天下午得到卖方准确答复，房价只降80万元。屠铭德留言：这像是最后通牒，2/24日签定的房价，卖主已几次降价，已到80万元，自觉怪也，……。链家公司职员：我们已经尽力协商，客户还是说没有购买能力，下午已经和客户沟通，已经立案。张春蕾在微信圈留言：不好意思，各位，我家已经尽到最大限度的努力，实在是无力购买，我们也不是最后通牒之意，因为自己身体也是出现一定状况，孩子明年就要入学登记，我们也非常着急，付出了最大程度的诚意，多次协商无果，一致在焦急等待答复，现在只能出此下策，希望叔叔阿姨能够谅解。诉讼中，张春蕾及屠铭德一方均表示，北京链家公司房地产经纪有限公司虽为《补充协议》丙方，但北京链家房地产经纪有限公司仅为房屋买卖合同的居间方，本案并不涉及北京链家房地产经纪有限公司的权利义务。北京链家房地产经纪有限公司亦向本院表示，其虽为《补充协议》的丙方，但仅作为居间方起到见证的作用，并非房屋买卖合同主体。本院认为，张春蕾与屠铭德、洪亚君签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在履行合同期间，房屋政策发生变化，导致张春蕾首付款提高、贷款比例下降，无法继续购买涉案房屋，系不可归责于合同双方的原因所导致合同无法履行，现张春蕾主张解除双方的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求屠铭德、洪亚君返还定金100万元的请求，本院予以支持。屠铭德、洪亚君陈述的理由及证据，不足以认定张春蕾有继续履行合同的能力。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张春蕾与被告屠铭德、洪亚君于就西城区xxx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自本判决生效之日起七日内，被告屠铭德、洪亚君返还原告张春蕾购房定金100万元。如果被告屠铭德、洪亚君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97400元，由被告屠铭德、洪亚君负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一八年三月九日书记员 张晓奕