云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初316号原告：罗崇荣，男，1967年3月18日出生，苗族，居民，住弥勒市。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告罗崇荣与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗崇荣、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗崇荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年、2017年、2018年房屋租金98374.89元；2.被告支付原告违约金18647.82元（自2016年1月1日起至2018年1月20日止）；3.被告支付原告银行同期利息4279.29元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月18日，原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号X幢X号商品房一套，同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套房屋，租期3年（自2013年5月1日起至2016年4月30日止），租金为原告所购房屋价款的8%，租金每年支付一次，于每年的第一个月内支付一次，同时对违约责任及争议解决的办法进行了约定。后双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2019年4月30日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。自2016年起，被告仅支付了租金5778.76元，拖欠支付剩余租金。原告为维护自己的合法权益，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：2018年的租金还未到履行期，还不应该支付。对于2016年度的租金，原、被告双方签订了分期付款协议，该协议系对原合同的变更，对租金的金额及支付方式均进行了新的约定，租金应为分期协议约定的金额扣除税费。2016年度的违约金视为原告已经放弃，2017年度的违约金应从2017年6月1日起计算。违约金计算的利率按照中国人民银行一年期贷款利率年利率4.35%计算。原告主张要求支付银行同期利息，没有依据，不应支持。现双方约定的租金明显高于市场价格，合同继续履行显失公平，应予以调整或解除合同。针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同及补充协议各1份，欲证实原、被告之间的租赁关系合法有效及双方对租金、违约金的约定；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实原、被告就2016年付的租金支付签订了分期支付协议；3.购房发票复印件2份，欲证实原告向被告购买房屋的价款为473354元；4.中国建设银行交易明细1份，欲证实被告向原告支付了两期租金。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明力有异议，认为原告的房屋存在面积差，退过购房款5926元。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供证据如下：1.交房确认书1份，欲证实原告购买的房屋存在面积差，被告曾退过原告购房款5926元；2.房屋租赁合同复印件及补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费；3.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实分期协议中约定的租金包含了税费。经质证，原告对被告提交证据1的真实性无异议，认为时间过长，记不清楚是否退过购房款；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为主张的租金已经扣除了税费；对证据3的证明力有异议，认为分期支付协议中约定的金额已经扣除了税费。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、4，被告均无异议，能够证实原告欲证明的事实，予以采信；证据3与被告提交的证据1相互补充，能证明原告实际的购房价款为467428元，予以部分采信。被告提交的证据2，能证明原、被告约定税费由原告承担，予以采信；证据3，能证明双方签订了分期付款协议，予以部分采信。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买暂定名为弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目第一期建设的商品房中第2幢第2层09号房，原告向被告支付购房款467428元。同时，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。后原告与被告签订《补充协议》，被告继续租赁该套房屋，租期顺延三年至2019年4月30日止。2017年2月16日，原告与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告2016年度租金为34720.55元，分12期支付，每期支付金额为2893.38元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日、2017年5月10日，被告分别向原告转账支付2893.38元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额已预扣税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依据双方签订的房屋租赁合同计算的租金与分期支付协议约定的租金的差价为2673.69元（467428元×8%-34720.55元），该金额即为双方暂约定应由被告代缴的税费。现因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，原告主张的租金系按照分期支付协议确定的金额计算，税费在双方实际履行时应根据实际缴纳的数额多退少补作相应扣减。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年5月10日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。原告主张2018年的租金，因原、被告约定租金支付的时间为每个租赁年度开始的第一个月内，2018年度租金的支付时间为2018年5月1日起至2018年5月31日止，现约定的时间未到，故对原告要求被告支付2018年的租金的诉讼请求不予支持。综上所述，被告应支付原告2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金为63662.34元（34720.55元×2年-5778.76元）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。原告主张要求被告按照银行同期贷款利率支付利息，其性质也属于违约金，系重复主张，不予支持。综上所述，被告应支付原告截至2018年1月20日的违约金为10510.19元[34720.55元×0.0005×261天＋2893.38元×0.0005×（13天＋39天＋264天＋233天＋203天＋172天＋141天＋111天＋80天＋50天＋19天）＋34720.55元×0.0005×234天]。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告罗崇荣自2016年5月1日起至2018年4月30日止的租金63662.34元及截至2018年1月20日的违约金10510.19元，共计74172.53元。二、驳回原告罗崇荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，减半收取计1363元，由原告罗崇荣负担530元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李祯祯二〇一八年三月十五日书记员  张人尹