江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初992号原告：徐州乐居物业管理有限公司，住所地：徐州市泉山区黄河南路河畔花城4号楼1层。法定代表人：历晓晓，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡春蕾，该公司会计。被告：刘珍。原告徐州乐居物业管理有限公司（以下简称乐居公司）诉被告刘珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告乐居公司的委托诉讼代理人蔡春蕾，被告刘珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐居公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2980元、公共能耗费300元。事实和理由：2015年11月26日，原告与徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：由原告为龙域花园（北区）提供物业管理服务事宜，期限自2015年12月1日起至2017年11月31日止。被告系龙域花园（北区）业主，截至2017年12月9日，其尚欠原告物业服务费、公共能耗费共计3280元。被告刘珍辩称，一、在先后为该小区提供物业管理服务的三家物业服务企业中，原告的物业服务质量较差，物业服务人员态度恶劣，保洁和保安人员人数不足且年龄偏大；楼道、电梯和地下停车场垃圾无人清理；公共设施、消防设施破损严重，电梯未按照规定正常年检；公共绿地养护不到位，车辆乱停乱放，部分业主私搭乱建，原告不予制止；小区公共照明灯长期关闭，业主出行存在安全隐患；物业服务费收支情况原告未向业主公示；原告擅自将地下停车场分包给他人管理；物业服务费标准为1.20元/月/平方米，该收费标准不合理；在本市创建国家文明城市期间，因原告的不作为，致使该小区被通报，原告违反了物业服务合同约定，业主委员会已另行对原告提起了民事诉讼；二、原告以业主不交纳物业服务费为由擅自断电，致使业主无法正常使用电梯；三、地下室无电信通讯信号，业主向电信公司反映，电信公司称因原告收费标准过高无法提供电信服务；四、我对原告起诉的欠费时段有异议，业主委员会张贴的公告通知原告撤出小区的时间为2017年10月30日；五、2017年11月21日，我已向小区业主委员会交纳了2017年度公共能耗费150元。经审理查明，2015年11月26日，徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会（甲方）和原告乐居公司（乙方）签订未来城物业服务合同，合同约定：乙方提供的物业管理服务内容包括物业共用部位和公共设施设备的运行、维修、维护管理，公共绿地、花木、建筑的维护和养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、小区化粪池的清理等，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的管理和服务，停车场交通及设施和各种车辆的统一管理，突发事件应急管理服务，物业管理档案资料的管理；服务标准按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准实施；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层1.20元/月/平方米，装修垃圾清运费1元/平方米，公共能耗费（代收代交）12层（含12层）以上200元/年，11层（含11层）以下150元/年；物业服务费用按年交纳，业主应在乙方实际进场之日起开始计算并履行交纳义务，逾期交纳的加收滞纳金，每日按万分之五的标准收取；合同期限为2年，自2015年12月1日起至2017年11月31日止（按实际进场日期开始计算）。双方还就双方的权利和义务等其他有关事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告于同年12月10日开始为徐州市云龙区（新城区）明正路龙域花园（北区）提供物业管理服务。2016年11月10日，徐州市云龙区房产服务中心对前述合同进行了登记备案。2017年12月9日，原告终止为该小区提供物业管理服务。被告刘珍系龙域花园（北区）19#-3-401室房屋所有权人，房屋建筑面积93.07平方米，其尚欠原告2015年12月10日至2017年12月9日期间的物业服务费及公共能耗费。本院认为，2015年11月26日原告乐居公司和徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会签订的未来城物业服务合同合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告乐居公司为龙域花园（北区）提供了物业管理服务，被告刘珍为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费和公共能耗费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。2017年6月，因乐居公司未按照物业服务合同约定为龙域花园（北区）提供物业管理服务，徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会以乐居公司为被告向本院提起民事诉讼，请求解除双方之间签订的未来城物业服务合同、乐居公司公示财务收支账册、返还利用物业公用部位所得收益、履行电梯年检义务或赔偿损失并减收物业服务费、赔偿智能化设备维保费用并减收物业服务费等，该案正在审理过程中。由于未来城物业服务合同约定原告为龙域花园（北区）提供的物业管理服务标准为中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级标准，但2017年原告实际在为该小区提供物业管理服务是按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级标准实施，且物业服务质量与服务承诺严重不符，如：对共用设施设备未能及时或怠于进行日常管理和维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻并报告业主委员会和有关部门处理；对小区道路、广场、停车场、绿地、电梯、楼道等未能按规定次数进行保洁；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期进行修剪、养护致使花草树木枯萎；对业主反映的属于其职权范围内的问题不能及时解决或不予解决；一些物业服务质量方面的问题受到了媒体或有关部门的报道或批评等。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2015年12月10日至2016年12月9日期间的物业服务费为93.07平方米×1.20元/月/平方米×12个月≈1340元，2016年12月10日至2017年12月9日期间的物业服务费为93.07平方米×1.20元/月/平方米×12个月×85%≈1140元，合计2480元；公共能耗费150元/年×2年=300元。对于被告辩称观点二，根据未来城物业服务合同约定，原告对共用设施设备负有维修养护义务，原告应保证小区载人电梯早6点至晚12点正常运行，其不得以业主未交纳物业服务费和公共能耗费而限制业主使用电梯。经庭审核实，原告收取该小区业主公共能耗费属于代收代交，因业主未及时交纳公共能耗费，致使供电部门对该小区电梯采取断电措施。对于被告辩称观点三，电信通讯信号问题与原告的物业管理服务无关。对于被告辩称观点四，徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会和原告乐居公司签订的未来城物业服务合同的期限为2年，自2015年12月1日起至2017年11月31日止（按实际进场日期开始计算），双方并未协商一致提前解除合同。2017年12月9日，原告终止为龙域花园（北区）提供物业管理服务，并和新的物业服务企业办理了交接手续。对于被告辩称观点五，根据未来城物业服务合同约定，公共能耗费应由原告代收代交，故徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会无权代收该小区业主2015年12月至2017年12月期间的公共能耗费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘珍应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州乐居物业管理有限公司物业服务费2480元、公共能耗费300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州乐居物业管理有限公司负担10元、被告刘珍负担15元（原告已预交，被告刘珍应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年三月二十日书记员  于淼