北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初31316号原告：叶秀华，女，1968年4月30日出生，汉族，户籍住址安徽省金寨县。委托诉讼代理人：李宝华，北京xx律师事务所律师。原告：周玉瑛，女，1941年10月20日出生，汉族，户籍住址安徽省金寨县。委托诉讼代理人：李宝华，北京xx律师事务所律师。原告：潘正浩，男，1991年11月21日出生，汉族，户籍住址安徽省金寨县。委托诉讼代理人：李宝华，北京xx律师事务所律师。被告：赵艳利，男，1964年7月18日出生，汉族，户籍住址河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：张光云，北京市xx律师事务所律师。原告叶秀华、周玉瑛、潘正浩诉被告赵艳利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告潘正浩及三原告共同委托诉讼代理人李宝华，被告赵艳利及其委托诉讼代理人张光云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶秀华、潘正浩、周玉瑛向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告房屋拆迁补偿款11682463元；2、判决被告返还原告租金330000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：潘逊（于2017年8月25日因死亡注销户口）系原告周玉瑛之子、原告叶秀华之夫、原告潘正浩之父。2012年10月11日潘逊（承租方、乙方）与赵艳利（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方将位于北京市通州区马驹桥镇xx村村东工业园干渠北侧约4亩场地和马路边一栋4层楼房出租给乙方，约4亩场地租给乙方建五层商住公寓。租赁期限为18年零4个月，从2013年3月1日起至2031年7月31日止计算租金，从2012年11月1日至2013年2月28日四个月期间为免租建设期和重建期。合同第三条约定：租金交付方式为年付，提前一个月付清。第一年至第五年，年租金为80万元；第六年至第十年年租金为90万元；第十一年至第十五年为100万元；第十六年至第十八年为150万元。乙方在拆除本合同所约定的原有建筑前，需向甲方缴纳押金50万元。此款在甲乙双方签订合同之后15日内付清，逾期未付视为此合同无效。乙方所交80万元租金归甲方作为补偿款。乙方必须在2012年春节之前保证主体封顶（根据天气变化），封顶后甲方归还乙方所交押金50万元，所有应建建筑的主体乙方必须在2013年6月15日全部完工。合同第四条约定，1、甲方应出示并提供出租土地和房屋的合法证明，证明为甲方所有，无抵押无债权债务纠纷。3、乙方在建设期间，如遇有关部门阻止由甲方出面协商处理，确保乙方顺利施工，如因此问题导致房屋不能建设，所有一切损失均由甲方承担，如因政府拆迁，甲乙双方协商处理。合同第五条约定，4、乙方在对原有一栋四层楼房装修与甲方协商，如因主体工程质量问题，均与乙方无关，由甲方负责。第六条约定，在租期内，如遇国家征地拆迁，拆迁补偿款及经营补偿款，甲乙双方按以下约定比例受益，第一到五年，甲方占20%，乙方占80%。合同签订后，潘逊按约定向被告缴纳租金，租金交到2018年3月1日共计400万元（五年，每年80万元）；在约定建设期间潘逊新建了三栋楼（二栋五层、一栋六层）及锅炉房、水井，并对原有的四层楼进行装修、改造。2017年7月20日马驹桥镇政府下发通告，对马驹桥城乡不符合通告要求的公寓一律予以取缔。2017年7月底公寓停业，2017年9月27日涉案院落内的所有房屋腾退完毕。2018年2月2日经北京市中恒业房地产评估有限责任公司评估，租赁地块上房屋结构价为14603079元。赵艳利辩称，不同意原告诉讼请求，不认可原告诉状所述的部分事实。一、事实经过。2012年10月11日，甲方赵艳利与乙方潘逊签订自2012年11月1日至2031年7月31日为期18年零4个月的土地租赁合同。由甲方向乙方出租土地及房屋用作商住公寓建设和经营。租赁标的包含马驹桥镇xx村土地约4亩，地上主要建筑有2146．84平方米四层楼房一栋及二层厂房3900平方米。甲方允许乙方根据经营需要将二层厂房拆除改建为商住公寓，并对四层楼房进行装修。租期内乙方所建房屋总面积内有甲方原有建筑3900平方米以及上述四层楼房归甲方所有。合同签订后，乙方将甲方原有二层厂房拆除，建起公寓楼8798．53平方米。2018年2月，被告接到xx村委会通知，租赁地块因马驹桥镇湿地公园项目建设被拆迁腾退，要求业主积极配合政府工作。2018年3月19日被告与xx村委会解除租赁合同，接受拆迁腾退。2018年3月20日，被告与北京福昌隆建设有限公司签订《委托拆除合同》。2018年4月底，该地块实际拆除腾退。经北京市中恒业房地产评估有限责任公司评估，租赁地块房屋建筑面积共计10945．37平方米，补偿总额为14603079元。二、被告认为。1、被告原有二厂房所有权的相等权益以及四层楼房的所有权在租期内归被告所有，因此两栋建筑所对应的补偿款9707856元（以下简称“原建补偿款”）应归被告所有，原告无权要求分配。补偿总额减去原建补偿款剩余4895223元为承租方增加建筑的补偿款（以下简称增建补偿款）由双方按合同约定比例分配。2、自2017年11月1日起双方实际履行合同已至租期第6至10年期间，而非原告所主张的第1至5年期间。根据双方土地租赁合同第六条约定，补偿款分配比例应为甲方占40%、乙方占60%。3、被告于2018年8月7日向北京福昌隆建设有限公司支付了每平米50元的拆除费，共计547268元。该费用应按建筑面积分摊为两部分，即被告原有两栋建筑6046．84平方米拆除费302342元，承租方增建4898．53平方米拆除费244926元，增建拆除费应在支付原告的补偿款中按分配比例扣除。综上，应付原告拆迁补偿款的账面数额为2790178．2元。截止目前，被告共收到政府发放补偿款5850021．60（补偿总额的40%），剩余款项何时发放尚未确定。因此原告要求被告向其支付补偿款缺乏事实基础，应待款项全部发放后再行主张。4、土地租赁合同签订后，承租方持续占用租赁土地及建筑直至2018年4月底该地块被实际拆除腾退为止，合同解除。原告主张租金交到2018年3月1日，要求被告返还租金33万元（约5个月租金），与事实不符，应予驳回。相反，原告应补交合同解除前的租金。此外2013年承租方潘逊及其合伙人陶伟、陶永兵找来第三方北京恒极天和投资顾问有限公司与被告协商将公寓楼整体出租给该公司。三方曾达成协议，后因该第三方公司将公寓楼作为小产权房以租代售的经营方式遭到镇政府的禁止，导致其无法达到经营目的。最终经三方协商，与第三方公司解除协议，赵艳利与潘逊一方继续履行土地租赁合同直至拆迁腾退。在第三方公司经营期间，对外以被告名下北京宏利世纪电线电缆管一分厂的名义以租代售了公寓及底商共计八套房屋，收取款项1504200元。被告及潘逊方面在与第三方公司解除协议并分别向其退还已收租金的过程中，潘逊及其合伙人一方扣留了第三方公司向购房人收取的房款78万元（其余款项作为对第三方公司装修房屋等工作的补偿，归第三方公司所有）。2018年4月底拆迁后，该八套房屋的购房人（承租人）找到马驹桥镇政府要求解决问题，政府要求被告负责解决，否则补偿款不予发放。被告迫于压力，自行出资1101000元退还给八位购房人，解决了此次事件。因此被告要求在应支付给原告的拆迁补偿款中扣除上述1101000元。本院经审查认定事实如下：2012年10月11日，潘逊（承租方、乙方）与赵艳利（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方将位于北京市通州区马驹桥镇xx村村东工业园干渠北侧，原铸造厂西墙外、东西25米，南北107米，约4亩地和马路边一栋4层楼房出租给乙方。租赁期限为18年零4个月，自2012年11月1日至2031年7月31日止，甲方给予乙方4个月免租建设期和重建期，即从2013年3月1日开始计算租金，免租期内水费、电费均由乙方承担。租金交付方式为年付，提前一个月付清。第一年至第五年，年租金为80万元；第六年至第十年年租金为90万元；第十一年至第十五年为100万元；第十六年至第十八年为150万元。乙方在拆除本合同所约定的原有建筑前，需向甲方缴纳押金50万元。此款在甲乙双方签订合同之后15日内付清，逾期未付视为此合同无效。乙方所交80万元租金归甲方作为补偿款。乙方必须在2012年春节之前保证主体封顶（根据天气变化），封顶后甲方归还乙方所交押金50万元，所有应建建筑的主体乙方必须在2013年6月15日全部完工。第六条约定，在租期内，如遇国家征地拆迁，拆迁补偿款及经营补偿款，甲乙双方按以下约定比例受益，第1到5年，甲方占20%，乙方占80%；第6到10年，甲方占40%，乙方占60%；第11到15年，甲方占60%，乙方占40%；第16年到合同期满，甲方占70%，乙方占30%，乙方所建房屋总面积内有甲方原有建筑3900平方米以及前四层楼房，归甲方所有。合同还约定了其他事项。合同签订后双方即开始各自履行其义务。潘逊将承租场地内原有3900平方米二层楼房拆除后新建楼房三栋，与其承租的原有四层楼房一栋共同作为公寓对外出租。三原告称租金支付至2018年3月1日，共支付租金400万。赵艳利则主张收到三原告租金380万元，租金虽付至2018年3月1日，但三原告在此前欠付租金20万元。2017年7月20日，北京市通州区马驹桥镇人民政府综合治理办公室、安全监督管理科、规划建设办公室、北京市通州区司法局马驹桥镇司法所联合发布通告，认定涉案房屋违法出租，要求自通告发布之日起，租住人员、个人物品、财产立即搬离。2017年8月7日，北京宏达国航金属科贸发展中心销售分部发布搬离通告，要求各住户尽快到物业办公室办理退房手续。2018年2月2日，北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》，原有四层楼房的房屋重置成新价为3155856元，其余房屋等房屋重置成新价为11447223元。关于潘逊拆除的3900平方米楼房第一层的柱高双方各执一词，而柱高系确定房屋重置成新价中每平米单价的关键数值，三原告称两层一共仅有4米多，赵艳利则称一层柱高4．2米并提供北京市通州区马驹桥镇xx村村民委员会证明一张，三原告对该证据的内容不予认可。关于腾退搬离时间，三原告称2017年9月份已经搬离，赵艳利对此不予认可，并称将涉案场地出租后自己很少去管理经营，从未有人对涉诉场地进行交接及沟通信息，同时提供北京市通州区马驹桥镇xx村村民委员会证明、北京市通州区马驹桥镇人民政府通知、电费交费通知单等证据予以佐证。三原告在庭审中认可腾退搬离时未办理交接手续。在庭审中，赵艳利提交其与北京福昌隆建设有限公司签订的《委托拆除合同》及北京福昌隆建设有限公司出具的收据一张，证明赵艳利以按每平方米50元支付10945．37平方米的拆除费用，共计547268元。双方均未提交涉案房屋的建设工程规划许可证。涉案房屋现已被拆除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故2012年10月11日潘逊与赵艳利签订的《土地租赁合同》无效。在本案中，《土地租赁合同》虽属无效合同，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示，该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用。现因政策等原因，涉案厂区内建筑物被拆除，对于双方损失的承担应以合同约定为主要参考。关于涉案房屋及场地使用时间与拆迁补偿款分配比例。本案双方争议的焦点之一为三原告占有使用涉案房屋截止时间的确定。三原告所提交的2017年7月20日北京市通州区马驹桥镇人民政府综合治理办公室、安全监督管理科、规划建设办公室、北京市通州区司法局马驹桥镇司法所联合发布的通告以及2017年8月7日北京宏达国航金属科贸发展中心销售分部发布的搬离通告均不足以证明三原告实际占有使用的截止时间，三原告称其于2017年9月份腾退完毕，但赵艳利对此不予认可，三原告也并未对此提供证据予以证明，且在庭审中，三原告亦称其腾退并未与赵艳利办理交接手续，赵艳利提供的北京市通州区马驹桥镇xx村村民委员会证明、北京市通州区马驹桥镇人民政府通知均载明该地区腾退工作2018年3月前并未完成。三原告虽主张其租金付至2018年3月1日，但依据现有证据难以认定三原告占有使用涉案房屋及场地的截止时间早于2018年3月1日，故对于三原告要求赵艳利退还租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据合同第六条约定及以上认定，对于拆迁补偿款的分配比例应为赵艳利占40%，三原告占60%。关于拆迁补偿款的具体分配。依据当事人陈述及双方证据，赵艳利与潘逊签订合同时租赁范围内赵艳利建有四层楼房一栋及二层楼房一栋（两层共3900平方米），潘逊承租后将二层楼房拆除并新建楼房三栋。《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》中5号楼为原赵艳利所建四层楼房。在庭审中，双方关于合同第六条末尾处“……第16年到合同到期，甲方占70%，乙方占30%，乙方所建房屋总面积内有甲方原有建筑3900平方米以及前四层楼房，归甲方所有。”的理解差异较大，三原告认为只有在第16年至合同到期时拆迁，潘逊所建房屋总面积内有赵艳利原有建筑3900平方米以及前四层楼房方归赵艳利所有，在此之前拆迁的，不应予以扣除；赵艳利则认为无论何时拆迁，潘逊所建房屋总面积内有赵艳利原有建筑3900平方米以及前四层楼房均归其所有并应在分配拆迁补偿款前予以扣除。双方并未对此提供证据证明各自的主张。本院认为对该条款的理解，应结合文义及案件事实予以认定。一方面，赵艳利与潘逊签约时赵艳利已实际建有3900平方米楼房及四层楼房各一栋，潘逊签约后拆旧建新。合同中并未约定赵艳利所有的3900平方米楼房被拆除后可以获得潘逊的任何补偿。若依据三原告所述，赵艳利需在拆迁时放弃其所建全部房屋的部分补偿，而且是在大部分租期内拆迁时放弃一半或一半以上拆迁利益，此与正常的经济思维明显相悖。就一般租赁关系而言，原有出租人所建的建筑物拆迁所获拆迁补偿款归出租人享有，承租人拆除部分建筑物后应恢复原状或建设同等价值建筑物系一般交易习惯。潘逊拆除原有3900平方米楼房后在新建楼房中以同等面积建筑物予以抵付符合一般交易习惯，赵艳利所述更符合常理；另一方面，从文义理解，合同约定“在租期内，如遇国家征地拆迁，拆迁补偿款及经营补偿款，甲乙双方按以下约定比例受益，第1到5年，甲方占20%，乙方占80%；第6到10年，甲方占40%，乙方占60%；第11到15年，甲方占60%，乙方占40%；第16年到合同到期满，甲方占70%，乙方占30%，乙方所建房屋总面积内有甲方原有建筑3900平方米以及前四层楼房，归甲方所有。”其中“第16年到合同期满，甲方占70%，乙方占30%”的表述明显与前述各年限分配比例保持一致，“乙方所建房屋总面积内有甲方原有建筑3900平方米以及前四层楼房，归甲方所有。”的表述应理解为对合同第六条的整体补充，若将其作为“第16年到合同期满，甲方占70%，乙方占30%”表述的补充，有断章取义之嫌。故在按比例分配拆迁补偿款前，应将潘逊所建楼房中3900平方米以及原赵艳利所建四层楼房对应的拆迁补偿款予以扣除。原赵艳利所建四层楼房对应的拆迁补偿款因已在《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》中予以明确，为3155856元，双方对此并无争议。但潘逊所建房屋总面积中赵艳利原有建筑3900平方米对应的拆迁补偿款，双方则各执一词。原有建筑3900平方米为二层楼房，结合当事人陈述及《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》中所有房屋二层柱高均为2．8米的事实，本院确定二层柱高应为2．8米，房屋单价为1260元/平方米。关于一层柱高，赵艳利称系4．2米，房屋单价为2100元/平方米，三原告则对该柱高不予认可，但双方均未对此提供充分确实的证据予以证明，加之原有二层楼房已拆除多年，本院以原有四层楼房一层房屋单价与潘逊新建三栋楼房一层房屋单价的平均值作为原有二层楼房一层拆迁补偿款的计算单价。结合《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》中各楼栋每层面积保持一致的特点，认定原有二层楼房一层、二层面积一致。故潘逊所建房屋总面积内有赵艳利原有建筑3900平方米对应的拆迁补偿款为1950平方米*1260元/平方米+1950平方米*（1470+2100）/2元/平方米=5937750元。依据赵艳利提交的《委托拆除合同》、收据以及涉案建筑物已被拆除的事实，结合同地区同时期腾退其他建筑物的拆除费用标准，该笔费用确属必然支出，应在分配拆迁补偿款前予以扣减，具体数额为（10945．37-3900-536．71*4）平方米*50元/平方米=244926．5元。综上，依据《北京市通州区马驹桥镇环区界生态过渡带二期绿化腾退土地整理评估结果表》载明的拆迁补偿款总额14603079元，扣除上述原有二层楼房拆迁补偿款3155856元、四层楼房拆迁补偿款5937750元、拆除费用244926．5元后的60%即3158727．9元应归三原告所有，对于三原告主张的过高部分，本院不予支持。关于赵艳利在答辩时称潘逊及合伙人陶伟、陶永兵引入北京恒极天和投资顾问有限公司以租代售部分房屋，并导致赵艳利后迫于政府压力支付购房人1101000元一事，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告赵艳利与潘逊于2012年10月11日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告赵艳利支付原告周玉瑛、叶秀华、潘正浩拆迁补偿款3158727．9元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告周玉瑛、叶秀华、潘正浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46937元，由原告周玉瑛、叶秀华、潘正浩负担34733元（已交纳），由被告赵艳利负担12204元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一八年十一月十九日书记员  籍 晨书记员  许松婷