四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1692号 上诉人（原审第三人）：李彤，男，1956年2月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓华辉，四川熙蜀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈波，男，1976年12月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：谢世敏，女，1980年1月24日出生，汉族，住四川省大竹县。 共同委托诉讼代理人：彭森，四川棠湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都太禾房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市人民南路一段86号城市之心26楼D、E号。 法定代表人：谢祥忠。 委托诉讼代理人：吴秀芳，女，1956年7月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该公司员工。 上诉人李彤因与被上诉人陈波、谢世敏、成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称太禾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李彤上诉请求：撤销一审判决，驳回陈波、谢世敏的诉讼请求。事实和理由：1.李彤向太禾公司一次性购买的19套房屋，签订合同后进行了备案登记，支付了全部购房款，表明该商品房买卖合同关系真实有效，并在国家认可的公证机关公证。如李彤与太和公司只是借贷关系，李彤的目的是赚取借款利息，一审法院在无归还本金及利息证据的情况下，认定双方属于借贷关系缺乏事实根据。2.双方如无付款金额的约定，房管机构应不会备案登记，对方约定一次性付款也表明有付款方式，且合同也约定了逾期交房和违约责任，一审法院认为双方对此没有约定，以及无商品房买卖的真实意思表示，与事实不符。3.李彤与陈波、谢世敏基于合同享有平等的债权，一审法院未对哪一权利优先作出认定径行判决存在错误。 陈波、谢世敏辩称，李彤与太禾公司的房屋买卖合同仅进行了备案，并未按主要条款履行，加之太禾公司一审中陈述与李彤之间名为买卖实为借贷，以及债权清单列明的事实也可证明双方并非真实的商品房买卖合同关系。同时，李彤的合同虽然备案在先，但仅仅是行政措施，不具有物权以及准物权的性质，而太禾公司在与陈波、谢世敏签订合同后即交付了房屋，履行了主要条款，表明太和公司与陈波、谢世敏之间的合同是真实的，且实际交付了房屋，故陈波、谢世敏的权利优先于李彤。 太和公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。 陈波、谢世敏向一审法院起诉请求：1.太禾公司协助陈波、谢世敏办理成都市双流区西航港街道机场路土桥段118号（原白家镇顺风村）太禾·水晶城2幢3单元8楼18号不动产登记权属证书。2.撤销太禾公司和李彤在双流县房管局所作的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号为：116795）。3.太禾公司支付逾期办理房产证的违约金3458.98元。 一审法院查明事实：陈波、谢世敏与太禾公司于2009年8月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，1、陈波、谢世敏购买太禾公司开发的太禾·水晶城2幢3单元8楼18号房屋，总价345898元。陈波、谢世敏应于2009年8月5日前向太禾公司一次性付清购房款，太禾公司应在2009年10月30日前将符合约定的商品房交付陈波、谢世敏使用。2、太禾公司在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因太禾公司的责任，陈波、谢世敏不能在规定期限内取得房屋所有权证的，陈波、谢世敏不退房，太禾公司按已付房价款的1%向陈波、谢世敏支付违约金。3、产权证由陈波、谢世敏自办，太禾公司应协助陈波、谢世敏办理。办理房屋分户产权需要缴纳的税费，由太禾公司与陈波、谢世敏各方按照国家及项目所在地政府相关规定缴纳。在陈波、谢世敏办理收房手续之日，陈波、谢世敏应将办理房屋分户产权证需要缴纳的税费支付给太禾公司。4、陈波、谢世敏的分户国有土地使用证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由太禾公司协助陈波、谢世敏办理完毕。如因太禾公司的原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一日，由太禾公司按总房款的10/000向陈波、谢世敏支付违约金。5、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交成都市仲裁委员会仲裁。 合同签订后，太禾公司于2009年8月5日向陈波、谢世敏出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到陈波、谢世敏购房款345898元。 2009年8月7日，太禾公司向陈波、谢世敏出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到陈波、谢世敏维修基金、契税等费用，并向陈波、谢世敏交付案涉房屋。陈波、谢世敏现已入住该房。 一审另查明，太禾公司与李彤于2008年3月26日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20080301）及补充协议，约定李彤向太禾公司购买其位于太禾·水晶城的含案涉房屋在内的数套房屋；李彤向太禾公司所购房屋的实际价格全部按建筑面积2600元/平方米的均价执行；太禾公司应当在2008年9月25日前向李彤交付商品房。前述买卖合同在原双流县房地产管理交易中心办理了签约备案登记，备案至李彤名下，其中案涉房屋的备案号为116795。 2008年3月28日，太禾公司向李彤出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到李彤房款273208元。2009年1月16日，太禾公司出具的清单上载明“原债权10350746元，从2009年1月17日起备案价调为2000元/平方米，则债权为：7834360元。如备案人要选择以房冲抵债权，以备案价2600元/平方米计算。（2009年7月25日前按2600元/平方米计算，7月25日后按2000元/平方米结算抵债权）”。该清单同时还罗列了备案至李彤名下的含案涉房屋在内的18套房屋房号以及备案至案外人名下的房屋13套。2009年1月18日，李彤在该清单上签字予以确认。 一审还查明，2015年7月23日，太禾公司向陈波、谢世敏等19户出具《声明》，自愿放弃此前与张思可、蔡宁等19户购房者签订的《商品房买卖合同》第十九条第1款约定的关于争议解决的仲裁条款；如买卖双方在履行合同及补充协议过程中发生争议，协商不成，可选择通过房产所在地人民法院诉讼解决。陈波、谢世敏据此向一审法院起诉，一审法院受理后依法向陈波、谢世敏、太禾公司及李彤送达了法律文书，在答辩期内，李彤未向一审法院提出管辖权异议。 一审法院认为，陈波、谢世敏要求撤销太禾公司和李彤就案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，因撤销备案登记系房产管理部门的行政职能范围，不属于人民法院民事诉讼案件的受案范围，不宜在本案中进行处理，陈波、谢世敏应当向相关行政职能部门申请解决。因此，本案的争议焦点为：一、就案涉房屋，陈波、谢世敏与太禾公司、太禾公司与李彤是否存在商品房买卖合同关系；二、陈波、谢世敏主张太禾公司协助办理不动产登记权属证书及支付逾期办理房产证的违约金是否成立。 一、关于陈波、谢世敏与太禾公司、太禾公司与李彤是否存在商品房买卖合同关系的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈波、谢世敏与太禾公司签订了《商品房买卖合同》，双方对商品房买卖相关的总价款、付款方式及期限、交房时间、产权证办理以及相应的违约责任等主要条款均作了约定。合同签订后，陈波、谢世敏已支付了全部购房款，太禾公司也向陈波、谢世敏交付了案涉房屋且陈波、谢世敏收房后已实际入住多年。陈波、谢世敏、太禾公司的上述一系列行为符合商品房买卖的生活常理和交易习惯，可以认定陈波、谢世敏、太禾公司之间建立了商品房买卖合同关系。 李彤虽然也与太禾公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同对商品房买卖合同所必备的付款金额、付款方式及期限、逾期交房责任及违约责任等主要条款均未作出约定，亦无房屋户型图，有违常理；并且，李彤在太禾公司于2009年1月16日出具的清单上签名的行为恰好印证了李彤与太禾公司签订《商品房买卖合同》时存在有违常理的做法。根据该清单上所载内容，一审法院认为，就案涉房屋，李彤和太禾公司并不存在商品房买卖的真实意思表示，而是双方将该房作为借款担保，太禾公司将案涉房屋登记备案于李彤名下也仅仅是为了保证李彤的债权得以实现。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实”的规定，李彤与太禾公司的意思表示不真实，不能产生预期的法律后果。因此，李彤与太禾公司之间名为买卖，实为借贷。 二、关于陈波、谢世敏主张太禾公司协助办理不动产登记权属证书的问题。一审法院认为，案涉房屋虽然签约备案于李彤名下，但李彤与太禾公司之间名为买卖，实为借贷，故不能产生商品房买卖合同关系的相应法律后果，且李彤和太禾公司所签合同的签约备案登记并非《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力，故一审法院对李彤关于该房屋在备案至李彤名下后已产生物权公示效力的主张不予采纳。 一审法院认为，根据陈波、谢世敏、太禾公司的约定，太禾公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由太禾公司提供的资料报产权登记机关备案，而协助陈波、谢世敏取得案涉房屋的房屋所有权证书亦系太禾公司的法定义务和合同附随义务。因此，太禾公司应当协助办理房屋所有权证。因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，太禾公司先行协助陈波、谢世敏办理房屋所有权证书，在之后三年内再协助陈波、谢世敏办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，太禾公司协助陈波、谢世敏办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但太禾公司至今未能协助陈波、谢世敏办理房屋所有权证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因，由于双方约定的太禾公司协助陈波、谢世敏办理房屋所有权证书的时间早已届满，为避免因太禾公司未按约定办理房屋所有权证书的行为导致陈波、谢世敏取得不动产权证书处于不确定状态，且太禾公司也愿意协助陈波、谢世敏办理不动产权证，故对陈波、谢世敏要求太禾公司协助其办理案涉房屋的不动产权证书，一审法院予以支持。 三、关于陈波、谢世敏主张太禾公司支付逾期办理房产证违约金的问题。一审法院认为，根据合同的约定，太禾公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由太禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因太禾公司的责任，陈波、谢世敏不能在规定期限内取得房产证的，陈波、谢世敏不退房，由太禾公司按已付房价款的1%向陈波、谢世敏支付违约金。案涉房屋已于2009年8月7日就交付陈波、谢世敏，而太禾公司至今未协助陈波、谢世敏办理房屋所有权证，且太禾公司也未举证证明陈波、谢世敏未取得房屋产权证书并非太禾公司的责任，故太禾公司本应承担相应的违约责任。一审庭审中，太禾公司主张办理房屋所有权证的违约金已过诉讼时效，而本案陈波、谢世敏、太禾公司在合同中又明确约定了逾期办理房屋所有权证的违约金的计算方式为已付房价款的1%，该违约金为一时性债权，其诉讼时效应从约定的期限届满之次日即2010年12月27日予以起算，故陈波、谢世敏至迟应在2012年12月27日前主张其权利。现陈波、谢世敏于2017年2月23日提起本案诉讼，其亦未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，应承担举证不能的法律后果，故陈波、谢世敏关于太禾公司逾期办理房屋所有权证所产生的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、太禾公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助陈波、谢世敏办理太禾·水晶城2幢3单元8楼18号房屋的不动产权证；二、驳回陈波、谢世敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由太禾公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相符，本院予以确认。 本院认为，根据二审中各方当事人的上诉和答辩情况，本院的争议焦点一是李彤与太禾公司签订的合同是否应认定为商品房买卖合同关系，二是李彤基于案涉房屋所享有的权利是否优先于陈波、谢世敏。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于李彤与太禾公司签订合同是否应认定为商品房买卖合同问题。本院认为，当事人合同约定意思表示与其真实意思不符的，应以双方真实意思表示认定合同性质。一审法院根据李彤与太禾公司所签合同缺乏付款金额、支付方式等主要条款，以及李彤提交的《债权担保清单》中关于“原债权10350746元”、“以房冲抵债权”的内容，认定该合同名为买卖、实为担保符合李彤与太禾公司的真实意思表示，并据此认定合同性质正确。因此，李彤所提其与太禾公司之间存在真实的商品房买卖合同关系的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于李彤基于案涉房屋享有的债权是否优先于陈波、谢世敏的问题，本院认为，商品房买卖合同备案并非《中华人民共和国物权法》所规定的预告登记，不具有物权效力，而属于行政机关对特定购房行为的登记备案行为，因此李彤基于相关备案，对太禾公司的权利仍系债权而非物权或准物权，该权利并不优先于陈波、谢世敏。同时，因李彤与太禾公司对案涉房屋的约定及备案属于对相关借贷合同关系的担保，不属于真实的商品房买卖合同关系，在陈波、谢世敏与太禾公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，且陈波、谢世敏已合法占有房屋的情况下，房地产行政管理部门对李彤购房行为的登记备案不属于导致该合同事实上或法律上不能履行的情形。因此，李彤关于其对案涉房屋所享有的权利优先于陈波、谢世敏的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人李彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李彤负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年三月二十八日 书记员方丽雯