山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0211民初13891号 原告：李吉玲，女，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杨春玲，山东坤华律师事务所律师。 被告：王杰，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李泽晖，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 第三人：平安银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区。 负责人：陈昊序，职务行长。 委托诉讼代理人：高丽丽，女，系单位员工。 委托诉讼代理人：刘钧龙，男，系单位员工。 原告李吉玲与被告王杰、第三人平安银行股份有限公司青岛分行（以下简称“平安银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李吉玲及其委托诉讼代理人杨春玲，被告王杰的委托诉讼代理人李泽晖，第三人平安银行的委托诉讼代理人高丽丽、刘钧龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李吉玲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年9月19日签订的《房产买卖合同》有效，判决被告继续履行合同并给原告办理相应的过户手续；2.判令被告支付原告从2016年11月1日至实际办理过户手续止每天100元的延迟过户补偿金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原告和被告通过青岛中天人和房地产经纪有限公司（以下简称“中天人和公司”）签订了一份《房产买卖合同》，由原告购买被告位于黄岛区井冈山路东方银座xx室房产，房屋建筑面积115.92平方米，房屋总价款89.5万元。房屋买卖合同签订前原告支付被告2万元购房定金。合同约定，2016年9月19日，原告支付被告首付款39.5万元（包含2万元定金），剩余房款50万元以银行按揭方式支付给被告；还约定被告于2016年9月22日将房屋交付原告使用；买卖双方承诺于银行审批通过三日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，任一方如有延迟，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金。房屋买卖合同签订当天，原告支付被告首付款39.5万元（包含2万元定金），被告也按照合同约定将涉案房屋交付原告使用。原、被告双方在黄岛区房产交易中心办理了房屋买卖合同网签手续，原告交纳了房屋维修基金15417.36元。因涉案房屋涨价，被告拒绝给原告办理相应过户手续。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，故诉至法院。 被告王杰辩称，第一，《房产买卖合同》第八条约定，甲乙双方承诺于银行审批通过三日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。买方口头承诺在一个月内将办理完毕银行批复。原告从签订合同之日到开庭已有一年的时间，无法向被告提供银行批复文件，原告在此期间也未将余款及时支付给被告。第二，根据《房产买卖合同》第七条约定，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金。被告愿意按此条款的约定承担相应的赔偿责任。关于网签事宜，被告不知情，属于原告单方行为。第三，在合同履行过程前期，由于原告的严重失误，没有充分了解银行贷款要求，其自身原因无法满足银行按揭贷款条件，而且采取假离婚等方式想骗取银行贷款，但最终经过几个月未得到银行批复。被告是因需求资金而将自有房产出售，被告积极配合原告办理银行贷款等相关事宜，并将钥匙交给了原告，完全履行了合同义务。由于原告推迟，被告只能将另一套房产卖掉，本案房产是被告的唯一房产。若继续履行合同，由于政策原因，被告短时间将无法购得房产，将对被告子女教育、被告的工作造成极大影响。综上，请求终止并撤销《房产买卖合同》。 第三人平安银行述称，其与被告是按照相关规程办理了抵押权贷款手续，对于提前解除抵押权需要第三人内部审批，若法院作出判决第三人则执行法院判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、被告王杰是青岛市黄岛区井冈山路东方银座xx室房产（权证字号：监证××号）的房屋登记产权所有人，于2017年6月8日在该房屋上设定有抵押债权85万元，抵押权人为平安银行，至庭审辩论结束前该抵押权尚未注销。 2、2016年9月19日，王杰作为甲方、出售方，李吉玲作为乙方、购买方，中天人和公司作为丙方、中介机构，签订《房产买卖合同》1份。合同约定，由乙方购买甲方位于青岛市黄岛区井冈山路东方银座xx室房产，房屋总价款89.5万元，乙方于2016年9月19日支付甲方首付款39.5万元（其中含定金2万元），余款50万元以银行按揭的方式支付甲方；甲方此房为净价，过户过程中产生的所有税费均由乙方承担。第七条约定，此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途悔约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金，并于三日内返还乙方扣除定金后剩余的已付房款。第八条约定，甲乙双方承诺于银行审批通过三日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元赔偿给对方作为补偿金；甲乙任何一方逾期七日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任，但双方另有约定除外。第十一条约定，甲方于2016年9月22日将钥匙交接于乙方。 同日，李吉玲将上述房产的购房款39.5万元（其中含定金2万元）交付王杰，王杰出具了收到条。2016年10月13日，李吉玲交纳了涉案房屋的维修基金15417.36元。 3、2017年6月，王杰向李吉玲出具的《协议书》（实为“承诺书”）载明，经协商，李吉玲配合王杰办理银行二押手续，王杰承诺于2017年7月15日前将此房产解押，办理完毕过户手续。无论出现任何原因导致不能过户于李吉玲名下，则王杰应承担总房款的10%作为违约金支付李吉玲。 4、证人王某应原告的申请出庭作证称，王杰与李吉玲之间的房产买卖合同是两人商定好价格，其作为中介代办有关手续，开始时约双方到邮政银行办理房屋贷款，后更换为建设银行，大约在2016年11月中旬银行批复通过，后王某通知买卖双方办理房屋过户手续，因涉案房屋未解除抵押登记未能继续办理。证人与王杰联系多是使用电话及微信，但暂时无证据提交。最后一次联系王杰是2017年夏天，在房产交易大厅，当时王杰承诺帮其撤押就于2017年7月15日前办理涉案房屋的解押、过户手续。涉案房产买卖合同已经过网签，银行批件时需要网签合同，网签合同当时可以通过网络系统签订，不需要买卖双方到场。 5、庭审中，王杰称，涉案房屋仅存在一个抵押贷款，欠平安银行85万元，其户口不在该房子上。现在没有能力偿还房屋抵押贷款85万元。 李吉玲称，2016年9月20日，王杰将涉案房屋交接给李吉玲，后李吉玲进行装修花费6万元左右。侯正洪与李吉玲原系夫妻关系，两人于2017年12月离婚，侯正洪名下登记有网点一处，住宅两处。李吉玲提交的借记卡账户历史明细清单显示，其中国工商银行账户内在2017年11月27日时有活期存款85万元。李吉玲称，其愿意先行替王杰偿还欠平安银行的抵押贷款。 6、对于涉案房屋一直未过户的原因，李吉玲称，由于王杰一直不能办理房屋解除抵押手续，之前办过的网签都过期了，2017年6月份，王杰约着李吉玲及第三人的工作人员到房产交易大厅要求李吉玲把房产证原件给王杰，说是解押并三个月后给李吉玲过户，李吉玲当时听信就把房产证原件给了王杰，王杰和第三人当场办理了抵押手续并未告知李吉玲。 王杰称，在黄岛区不动产登记中心查询，未查到其与李吉玲买卖涉案房屋的网签信息，涉案房屋从未办理过网签及合同备案登记，而并不是网签合同已过期；对李吉玲主张的只有银行审批才能缴纳房屋维修基金的说法是错误的，王杰未得到任何银行审批文件，王杰一直未予办理登记的原因是李吉玲一直未缴纳剩余房款，也未告知银行审批贷款情况；2017年6月份因李吉玲一直未缴纳剩余房款王杰才将另一套房屋出售，对此李吉玲是知情的且双方在协议中约定了若不能办理过户的违约责任。 7、2017年3月15日，青岛市出台《关于保持和促进我市房产平稳运行的通知》，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购**住房，对在市区范围内已拥有1套住房或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。本通知自2017年3月16日起正式实施。 8、第三人平安银行称，王杰在正常偿还涉案房屋抵押贷款的利息，对于李吉玲请求代替王杰偿还该抵押贷款的主张请求法院依法处理。 上述事实，有原告提交的《房产买卖合同》、汇款凭证、收到条、住宅专项维修资金专业票据、协议书、不动产信息查询、借记卡账户历史明细清单等，被告提交的不动产信息查询等证据及原、被告及第三人当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1、原告李吉玲与被告王杰签订的《房产买卖合同》是否有效，是否应继续履行？2、原告主张的违约责任是否应予以支持？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 对第一个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，签订《房产买卖合同》是李吉玲与王杰的真实意思表示，不违反法律规定，因此，该合同自成立时生效，合同双方应当按照合同约定履行。青岛市《关于保持和促进我市房产平稳运行的通知》载明该通知开始实施日期为2017年3月16日，而李吉玲与王杰的《房产买卖合同》签订在前，且双方已实际履行了部分合同义务，故王杰抗辩李吉玲无购房资格，依据不足，本院不予采纳。 签订合同后，李吉玲按照合同约定支付首付款及定金，王杰已将涉案房屋交付给李吉玲使用。李吉玲提起本案诉讼后，申请查封了涉案房屋，其有能力且愿意全额支付剩余房款，具备继续履行合同的条件，故王杰应继续履行合同，协助李吉玲办理房屋过户手续。根据前述查明的事实，涉案房屋成交价89.5万元，李吉玲已支付王杰房款39.5万元，还应支付50万元房款。王杰表示无能力向平安银行偿还全部抵押贷款85万元，李吉玲表示愿意代为偿还债务消灭抵押权，依法可根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定代王杰清偿债务以消灭抵押权，对其支出的超过购房总价款的部分由其另行向王杰主张权利。 对第二个焦点问题，本案《房产买卖合同》未约定李吉玲办理银行审批手续的次数、期限，王杰辩称李吉玲未及时办理银行审批手续、未及时支付购房款，构成违约，依据不足，本院对王杰的抗辩不予采纳。根据《房产买卖合同》第八条的约定，在银行审批通过后王杰延迟办理房屋过户手续应按照每天100元的标准赔偿李吉玲。但李吉玲未提交证据证明银行审批通过的准确时间，且王杰另于2017年6月出具的《协议书》约定，于2017年7月15日前办理涉案房屋解除抵押手续，否则承担购房款10%的违约金，该约定在后，实际变更了《房产买卖合同》约定的违约金计算期限和方法。根据前述查明的事实，王杰一直未办理涉案房屋的解除抵押手续，构成违约，应向李吉玲支付违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 王杰逾期办理解除涉案房屋的抵押手续，导致办理房屋过户手续的时间延迟，构成违约，王杰应依法承担违约责任。结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，李吉玲主张按照每天100元计算补偿金，较为适当，但应自2017年7月16日起计算。李吉玲主张自2016年11月1日起计算违约金，依据不足，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告李吉玲于本判决生效后十日内支付第三人平安银行股份有限公司青岛分行贷款给被告王杰的青岛市黄岛区井冈山路东方银座xx室的房屋抵押贷款余额，第三人平安银行股份有限公司青岛分行于收到款项后五日内协助原告李吉玲消灭第三人平安银行股份有限公司青岛分行在青岛市黄岛区井冈山路东方银座xx室房屋上设定的抵押权； 二、被告王杰继续履行其于2016年9月19日签订的《房产买卖合同》，于上述房屋抵押权消灭后十日内协助原告李吉玲办理青岛市黄岛区井冈山路东方银座xx室房屋产权过户登记手续，登记至原告李吉玲名下，过户费用由原告李吉玲负担； 三、被告王杰于本判决生效后十日内赔偿原告李吉玲违约金（自2017年7月16日起至上述房屋过户至李吉玲名下止，按每天100元计算）； 四、驳回原告李吉玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12750元（原告已预交），保全费4995元，合计17745元，由被告负担。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘正品 审判员  车绍文 审判员  于召霞 二〇一八年三月二日 书记员  薛 丽