成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初8074号 原告（反诉被告）：邓李力，男，1963年7月26日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：付贤禹、廖小春，四川法银律师事务所律师。 被告（反诉原告）：喻渠，男，1949年11月28日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：周忻，四川法之家律师事务所律师。 第三人：达州市建筑工程总公司。住所地：四川省达州市通川区。 法定代表人：王元一，总经理。 委托诉讼代理人：周明华，男，汉族，1966年9月25日出生，住四川省达州市通川区。 原告(反诉被告）邓李力与被告（反诉原告）喻渠、第三人达州市建筑工程总公司（以下简称“达州建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）邓李力及其委托诉讼代理人付贤禹、廖小春，被告（反诉原告）喻渠的委托诉讼代理人周忻，第三人达州建筑公司的委托诉讼代理人周明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓李力向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2012年5月17日签订的《商用房租赁合同》；2、判令被告喻渠向原告邓李力返还租金并赔偿损失约80万元（最终以评估或鉴定结果为准）；3、本案的案件受理费、鉴定费等全部费用由被告喻渠承担。事实与理由：2012年5月17日，原、被告双方签订《商用房租赁合同》，约定被告将位于成都市双流西航港长江路×段×号空港新天地×-×-×的商用房屋出租给原告，用作餐饮经营，租期八年；签约时双方确认商用房室内为未装修的毛坯房，由原告进行装修并添置经营所需的配套设施；被告应保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，其有合法的出租资格。合同签订后，原告向被告支付了租金共计1634758元，并投入大量精力对该房进行精装修，花费约240万元。但在2017年3月6日，第三人向原告送达了《请予交清拖欠房租的通知》，载明租赁房屋系第三人委托被告向原告出租。事后，经原告向被告核实，被告才确认其并非租赁房屋的真实所有权人。被告在签约时故意隐瞒房屋真实权属的重要事实，提供并无真实交易的虚假购房合同及附件，让原告错误信任被告就是房屋所有权人，有合法的出租权利。基于此，原告投入大量资金进行精装修，并开展经营。现因第三人向原告主张权利，造成原告的大量装修成本及营业损失难以挽回。鉴于此，原告认为，被告隐瞒商用房屋的真实权利人，欺骗原告其为房屋权利人，使原告违背真实意思而订立《商用房租赁合同》，根据《合同法》第五十四条的规定，原告有权主张撤销该合同并要求被告向原告返还租金、赔偿损失。双方多次协商未果，为维护原告合法权益，故提起诉讼。审理中，原告明确其第二项诉讼请求为：判令被告喻渠向原告邓李力赔偿装修损失约80万元（最终以评估或鉴定结果为准）。 被告喻渠辩称，1、双方签订的《商用房租赁合同》是真实合法有效的；2、被告与第三人之间没有任何产权上的争议，第三人支持原、被告双方之间签订的租赁合同；3、原告的诉讼请求没有事实、法律依据；4、原告在第五年起就没有支付租金了，且之前也没有按照合同约定支付租金。 第三人达州建筑公司述称，与被告意见一致。同时原告到现在为止还在正常经营。 反诉原告喻渠向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉原、被告2012年5月17日就坐落于成都市双流西航港长江路×段×号新港天地×-×-×号商业用房签订的《商用房租赁合同》已经解除；2、判令反诉被告立即腾退上述房屋，并结清所有水、电、气、物业服务费用将房屋交还反诉原告；3、判令反诉被告立即支付下欠反诉原告的房屋租金30.8764万元（截止2017年5月31日），并从2017年6月1日起按每日1303元标准向反诉原告支付上述房屋的占用费，支付至将房屋交还给反诉原告止；4、判决反诉被告从2016年11月15日起以30.8764万元为基数，按月利率2%向反诉原告支付违约金至租金支付完毕时止；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原被告于2012年5月17日签订《商用房租赁合同》，反诉原告将坐落于成都市双流西航港长江路三段×号新港天地×-×-×号约580平方米商业用房现状出租给反诉被告使用。双方约定：乙方承租的房屋建筑面积约580平方米（最终以房产局测绘的面积为准，后该房屋经房管局测绘面积实际592.13平方米）。租赁合同期限为2012年6月1日至2020年5月30日，租金为每月每平方米50元，付款方式为半年付，第一次付款日为合同签订之日。第一年租金为34.80元整，第二年起年租金按上年租金总额的6%逐年递增结算，递增至第五年止，第六年的租金价格和递增比例根据当时的市场行情再约订。租金应在应付之日提前半个月支付，逾期不支付，反诉原告作为出租人有权解除合同，并按每日200元向承租人收取违约金。合同签订后，反诉原告按合同约定将出租房屋交付反诉被告使用。然而，反诉被告却一直没有按照合同约定的期限交付房屋租金。截止2017年5月31日，反诉被告共计应交租金194.3522万元（已扣除第一年装修期2个月租金5.9213万元），实际缴纳租金163.4758万元，共计欠下反诉原告房屋租金30.8764万元。对此，反诉原告多次向反诉被告催收租金，并要求对第六年租金价格和递增比例进行约定，反诉被告以种种理由予以推迟。迫于无奈，反诉原告委托律师于2017年8月7日致函反诉被告，解除了双方签订的《商用房租赁合同》。反诉被告接函后，既未向反诉原告交付所欠租金，也未向法院起诉对反诉原告解除《商用房租赁合同》提出异议，反而以反诉原告与第三人之间对租赁房屋在产权争议为由向贵院起诉撤销《商用房租赁合同》，导致诉讼纠纷。综上，反诉原告认为，双方签订《商用房租赁合同》时，反诉原告就是以与第三人之间的商品房买卖合同为依据，而且租赁合同签订后反诉原告与第三人之间从未出现过产权争议，更未因产权争议影响过反诉被告对租赁房屋的使用。反诉被告违背合同约定不按约定支付租金，在反诉原告已经通知解除合同的情况下，反而向法院起诉撤销合同，严重损害了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告特向法院提出反诉。 反诉被告邓李力辩称：1、反诉原告的诉讼请求没有事实依据，不是本案的合法权利人；2、反诉原告的解除合同效力并没有发生；3、本诉原告不存在拖欠租金的问题；4、反诉原告无权要求反诉被告腾退房屋，关于水电费与本案无关；5、没有拖欠租金的事实，就谈不上违约金的问题。请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人达州建筑公司述称，与被告意见一致。同时原告到现在为止还在正常经营。 本院经审理认定事实如下：喻渠与达州建筑公司签订《商品房买卖合同》，约定喻渠购买达州建筑公司开发的位于双流县西航港街道办事处长江路三段×号“空港•新天地”项目×栋×层×号商品房。该合同于2010年2月2日进行了签约备案登记。 2012年5月17日，喻渠（甲方）与邓李力（乙方）签订《商用房租赁合同》，其中第一条“房屋基本情况”约定：甲方出租的商用房坐落于成都市双流西航港长江路三段二十一号空港新天地2-2-2，乙方承租的建筑面积约580平方米（最终以房产局测绘的面积为准），室内为未经装修的毛坯房，乙方须重新装修及设置经营所需的配套设施，乙方对于该商用房已实地查看且已做过必要的了解。第三条“合同期限、租用标准”约定：1、装修期：从2012年6月1日至2012年7月31日，装修期计入合同期，不计租金……；2、合同期限为2012年6月1日至2020年5月31日。租金:50元/㎡/月，付款方式为半年付。第一次付款日为合同签订之日。第一年租金为34.80万元整。第二年起年租金按上年租金总额的6%逐年递增结算，递增至第五年止，第六年的租金价格和递增比例根据当时的市场行情再约订。租金应在应付之日提前半个月支付，逾期不支付，甲方有权解除合同或收回商用房，损失由乙方自行承担。乙方所交商用房租金为税后租金，该租金不含物业费、取暖费、水电费等一切费用。第四条约定：乙方须向甲方交付保证金伍万元。第五条“商用房交付及收回”约定：……2、合同期满或中途解除合同，乙方应立即搬离并交还承租商用房给甲方。交房时乙方原有的装修配套设施亦无条件交归甲方。3、如因乙方未能履约按时交付租金导致合同解除，甲方可以提前通知（或在承租商用房门口张贴通知信函）要求收回商用房，乙方应按通知要求腾空并交还承租商用房。逾期不交还承租商用房时，甲方有权采取包括换锁等手段在内的措施收回商用房。对于乙方在承租商用房内所有遗留物品，甲方有权自行处理，乙方无权向甲方索要或索赔。第六条“关于商用房产权（使用权）的承诺”约定：1、甲方保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，有其合法的出租资格，在合同期内若因甲方所在的企业改制、破产和不可抗力的原因，甲方不承担责任。如商用房产权发生变更引起纠纷，甲方负责协调处理。第八条“商用房改造及装修”约定：5、合同期满或因其他原因导致合同解除，甲方收回商用房时包括乙方对上述商用房进行的装修和不可移动设施等，乙方不能对其装修和设施拆除或要求补偿。第十条“相关费用”约定：乙方应按有关部门（水、电）的收费标准承担各项费用，如乙方不按时支付上述各项费用，则应承担延期付款的后果责任（包括停水停电等）。商用房移交时，双方应及时核对水、电表用量度数。如数补缴全部费用。第十二条“违约责任”约定：甲方有权在乙方有下列情形时，可以采取包括停水、停电在内的强制措施，催收租金或提前收回租赁商用房，租赁合同也随即终止。……（2）乙方未按合同规定支付租金，每逾期一天则应按每日200元的标准向甲方支付违约金，逾期满15天乙方仍不履行支付租金及违约金时。……甲方因上述原因决定收回商用房时，有权要求乙方限期搬迁退房，超过搬迁期限后，视乙方搬迁完毕，商用房内如有遗留物品，则视为乙方主动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权追偿，如果乙方无理占房不退，甲方有权采取强烈措施（包括停水、停电、强行进入等）且有权追索乙方占用商用房的赔偿责任。 合同签订后，邓李力向喻渠支付了保证金伍万元，喻渠按约向邓李力交付了房屋，邓李力使用该房屋至今。截止2017年8月1日，邓李力向喻渠支付房屋租金情况为：2012年5月17日支付11.6万元；2012年12月3日支付17.4万元；2013年5月28日支付8.7万元；2013年12月17日支付8.7万元和1.74万元；2014年9月1日支付8.7万元；2014年10月29日支付8.7万元；2015年1月23日转账支付8.7万元；2015年4月14日支付8.7万元；2015年9月29日支付5万元；2015年10月31日支付7万元；2015年12月18日支付5万元；2015年12月25日支付3万元；2016年4月20日支付20万元；2016年7月15日支付5万元；2016年8月31日支付5万元；2016年12月1日支付10万元；2017年1月23日支付6.888万元；2017年4月1日支付7万元；2017年5月2日支付3万元；2017年5月31日支付3万元；2017年8月1日支付0.6478万元；以上累计1634758元。 2017年8月7日，喻渠委托四川绥定律师事务所以邮寄的方式向邓李力发送了《律师函》一份，载明：1、解除喻渠与邓李力签订的《商用房租赁合同》；2、邓李力于2017年8月15日前付清下欠租金26.8922万元，并结清因使用该租赁物所产生的全部费用；3、邓李力于2017年8月20日前腾空房屋，交还租赁物，否则，视为邓李力对房屋内的遗留物品主动放弃权利，出租方有权处理，邓李力无权追偿。该《律师函》于次日送达邓李力。 以上事实，有当事人身份信息、商用房租赁合同、商品房买卖合同及附件、个人房屋信息登记，律师函、快递单及邮件查询、银行转账凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，关于喻渠与邓李力于2012年5月17日签订的《商用房租赁合同》是否应当被撤销。喻渠与达州建筑公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并于2010年进行了备案，喻渠是案涉房屋合法使用权人，有权对外出租。2012年5月17日喻渠与邓李力签订《商用房租赁合同》时，出示了上述《商品房买卖合同》，且在合同签订后按约交付租赁房屋给邓李力使用至今，对邓李力作为承租人的相关权利义务未产生影响。邓李力认为其系违背真实意思而签订租赁合同，喻渠存在刻意隐瞒房屋真实所有权人，双方签订的《商用房租赁合同》应当撤销，但其提交的证据不能证明其主张。对于邓李力的该项诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《商用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，邓李力和喻渠均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋的租金标准。本院认为，按照《商用房租赁合同》第三条“合同期限、租用标准：1、装修期从2012年6月1日至2012年7月31日，装修期计入合同期，不计租金；2、合同期限为2012年6月1日至2020年5月31日。租金:50元/㎡/月，付款方式为半年付。第一次付款日为合同签订之日。第一年租金为34.80万元整。第二年起年租金按上年租金总额的6%逐年递增结算，递增至第五年止，第六年的租金价格和递增比例根据当时的市场行情再约订”的约定来看，双方对于第一年的租金已明确约定为34.80万元，之后以此为基数予以递增，故邓李力认为租金计算基数第一年应当扣除装修期的租金，之后的租金计算以此为基数类推的主张与合同约定不符，本院不予支持。截止2017年5月31日，邓李力应当向喻渠支付的租金总额为1943522元，已支付1634758元，尚欠308764元未支付，应当予以支付。 关于双方签订的《商用房租赁合同》是否应当解除。本院认为，按照合同第三条、第五条、第十二条的约定，租金为半年付，邓李力逾期15天未支付租金，喻渠有权解除合同。截止2017年5月31日，邓李力尚欠308764元未支付，2017年8月7日喻渠向邓李力发送律师函并于次日送达，解除双方签订的《商用房租赁合同》，故本院确认双方于2012年5月17日签订的《商用房租赁合同》于2017年8月8日解除。 关于邓李力主张赔偿损失装修损失。本院认为，根据双方签订的《商用房租赁合同》第五条“商用房交付及收回：……2、合同期满或中途解除合同，乙方应立即搬离并交还承租商用房给甲方。交房时乙方原有的装修配套设施亦无条件交归甲方。3、如因乙方未能履约按时交付租金导致合同解除，甲方可以提前通知（或在承租商用房门口张贴通知信函）要求收回商用房，乙方应按通知要求腾空并交还承租商用房。逾期不交还承租商用房时，甲方有权采取包括换锁等手段在内的措施收回商用房。对于乙方在承租商用房内所有遗留物品，甲方有权自行处理，乙方无权向甲方索要或索赔。”和第八条“商用房改造及装修：5、合同期满或因其他原因导致合同解除，甲方收回商用房时包括乙方对上述商用房进行的装修和不可移动设施等，乙方不能对其装修和设施拆除或要求补偿。”的约定，邓李力主张装修损失不符合合同约定，故对于该请求，本院不予支持。 关于喻渠要求邓李力腾退房屋并结清水、电、气、物业服务费后返还房屋给喻渠。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，邓李力在《商用房租赁合同》解除后仍占有租赁房屋，应当向喻渠返还房屋。按照合同第十条的约定，邓李力应当按照有关部门的规定缴纳水电气等相关费用，故对于喻渠的该项主张，本院予以支持。 关于喻渠要求邓李力支付房屋占用费至实际返还房屋之日止。本院认为，邓李力在《商用房租赁合同》解除后仍占有租赁房屋，应当支付房屋占用费至实际返还房屋之日止。因双方就2017年6月1日后的租金标准未进行约定，故喻渠主张按照《商用房租赁合同》约定的第五年租金标准439342元/年÷365＝1203元/天支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。 关于喻渠要求邓李力支付违约金。本院认为，邓李力未按照合同约定支付房屋租金，属违约，应当承担违约责任。截至2017年5月31日邓李力尚欠喻渠房屋308764元未支付，现喻渠要求邓李力支付违约金：以欠付租金308764元为基数，按照月利率2%的标准从2016年11月15日起计算至实际付清租金之日止的请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邓李力与被告（反诉原告）喻渠在2012年5月17日签订的《商用房租赁合同》于2017年8月8日解除； 二、原告（反诉被告）邓李力于本判决生效之日起三十日内腾退位于双流县西航港街道办事处长江路三段21号“空港•新天地”项目2栋2层2号房屋，并结清水、电、气、物业服务费用后返还房屋给被告（反诉原告）喻渠； 三、原告（反诉被告）邓李力于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）喻渠截至2017年5月31日的房屋租金308764元，并按照1203元/天的标准从2017年6月1日起支付房屋占用费至实际返还房屋之日止； 四、原告（反诉被告）邓李力于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）喻渠违约金（以308764元为基数，按照月利率2%的标准从2016年11月15日起计算至实际付清租金之日止）； 五、驳回原告（反诉被告）邓李力的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11800元，反诉案件受理费5932元，共计17732元，由原告（反诉被告）邓李力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  熊成玉 人民陪审员  周丽红 二〇一八年三月二十日 法官助理龚玉洁 书记员张玲