湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初6914号原告：罗和平，男，1964年10月4日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市开福区。被告：刘方玲，女，1983年10月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市华容县。原告罗和平与被告刘方玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑锋公开开庭进行了审理。原告罗和平与被告刘方玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗和平向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告所签的《房屋租赁合同》终止，被告立即向原告交还湘江世纪城聚江苑××房屋；二、判令被告按每日97元的标准向原告支付从10月5日起到交还房屋之日止的房屋占用费；三、判令被告按每日194元的标准向原告支付从10月5日起到交还房屋之日止的违约金；四、判令被告向原告支付其他损失1000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月22日，原告与被告经湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的居间服务签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于湘江世纪城聚江苑××房并三个车位租给被告使用，租期为2016年10月1日至2021年9月30日；月租金基数为2900元，2018年10月1日起每年递增5%；租金每三个月支付一次，首次于签订合同时当场支付，以后是上一个三个月到期前七天支付下一个三个月的租金；租房押金为6000元，于签订合同时当场缴付；被告如未按合同约定交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回该房屋终止合约，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告；被告不得将该房屋部分或全部转租、转借给他人，若擅自转租、转借，原告有权终止合同，由被告承担对原告及第三人的违约责任。但被告在租用涉诉房屋后，在未征得原告同意的情况下，将房屋的一部分转租（借）给第三人以史丰收速算法国际研究推广中心的名义用于少儿史丰收速算培训。另外，按合同约定，2017年9月23日是被告支付下一个三个月租金的最后日期，但被告并未按期支付，直到10月13日被告仍未支付租金。因此，被告的行为已经违约。10月14日，被告才以租金的名义向原告转账8700元，由于被告不愿按合同约定支付违约金，原告表示不认可此次房租支付行为。10月16日，原告将8700元转账退还被告，但被告收到钱后却拒绝向原告交还房屋，也不与原告协商违约的后续处理事宜。10月29日，被告已经无偿占用原告房屋达一个月之久，原告在事先通知被告的前提下并报告派出所后，请物业公司、原房屋中介见证进行换锁收回房屋，但待原告离开后，被告又非法将房屋打开再次强占。11月11日，原告第二次对房屋进行换锁，原告走后，被告又非法将房屋打开第三次强占，还在房门上贴上纸条。综上，被告逾期21天付租金、未经原告同意将房屋的一部分转租（借）给第三人，根据《房屋租赁合同》的相关约定，原告有权无条件收回房屋。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告刘方玲辩称，关于原告所称拖欠其房租的事宜，被告于9月23日用建设银行转账8700元转账给原告，不知什么原因没有转账成功，但当时被告并不知道，直到10月13日原告称没有收到房租时还很诧异，但事后被告及时将房租转账给了原告。之后原告称要涨房租，需要重新签订合同，被告没有同意。原告又讲要收回房屋，被告表示同意。被告要求原告返还押金，但原告不同意。关于换锁、在门上贴纸条均不是被告所为，原告也没有证据证明。关于原告所称转租事宜，被告租赁该房屋后一直在做儿童培训，原告强行要求被告搬出，导致被告不能经营，从10月份过完国庆节后被告就已搬出承租房屋，在别的地方经营儿童培训。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了房屋租赁合同、照片、短信截图、微信截图、银行转账截图、微信记录等证据材料，被告向本院提交了史丰收速算法国际教育总部导师证书、微信记录等证据。本院组织双方当事人进行了质证和证据交换，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月22日，原告罗和平（甲方）、被告刘方玲（乙方）与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方该房屋位于湘江世纪城聚江苑××房，建筑面积约145平方米，甲方同意将该房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期限：2016年10月1日至2021年9月30日；房屋租金包含物业费和三个车位，每月2900元，从2018年10月1日起每年递增5%；租金按季支付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金6000元；租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的乙方物品乙方在2日内自行处理，否则视为弃物；乙方不得将该房屋部分或全部转租、转借给他人，若擅自转租、转借，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三人的违约责任。合同签订当天，被告支付原告押金6000元及首次租金，原告将房屋交付被告使用。之后，被告按约支付了2017年9月30日之前的租金。2017年9月23日，被告通过银行转账向原告支付8700元，但未转账成功，被告称当时并不知道。2017年10月13日，原告告知被告应当于2017年9月23日前支付2017年10、11、12月的租金，但至今尚未支付，故认为被告已经违约，要求被告按合同约定搬离。而被告则要求原告退还押金并补偿其装修损失。2017年10月14日，被告通过银行转账方式向原告支付2017年10、11、12月租金8700元。但原告称因双方就合同违约尚未达成一致，故该款不能收。2017年10月16日，原告将8700元租金退还被告，并要求被告两天内搬离房屋。10月23日，原告再次要求被告在两天内搬离。10月25日，原告告知被告于10月29日将重新换锁，届时会请公安、物业、房屋中介等一同参与，请被告在十点前赶到配合。10月29日，原告换锁收回房屋。原告称待其离开后，被告非法将房屋打开。11月11日，原告再次对房屋进行换锁。原告称待其走后，被告又非法将房屋打开，中介于11月15日去看房时发现门上贴着“此房正在使用中，请勿打扰，如有疑问，请致电叮叮老师182××××****”的纸条。12月7日，被告通过短信告知原告，称原告于10月29日将锁换了，导致被告不能使用，视同原告已强行收回房屋，请原告将退还押金和房间里的物品。12月8日，被告向原告发送短信，请原告2天内将房子清理干净后收回。庭审中，被告称自己并未撬锁和贴纸条，10月14日原告退回租金后就将房里东西搬走了，但当时还想续租，原告押金也没退，现同意终止房屋租赁合同，终止时间应是原告第一次换锁时10月29日。而原告认为11月11日换锁后，被告又重新换了锁并贴了纸条，房屋一直由被告占有和控制，导致原告无法出租该房屋。庭审中，原告提交涉诉房屋前的招牌照片及房屋内的荣誉榜和演示板，证明被告将房屋转租给他人以史丰收速算法国际研究推广中心的名义用于少儿史丰收速算培训。被告称该房屋一直由其使用做教育培训，并没有转租，并提交《史丰收速算法国际教育总部导师证书》予以证明。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务，并且在合同履行过程中应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知和协助等义务。经过法庭调查和法庭辩论等环节，本院认为，双方争议焦点在于：一是被告于2017年10月14日向原告支付租金8700元时是否已经违约，并且被告在租房过程中是否有将涉诉房屋转租给他人的违约行为；二是合同解除的时间以及交还涉诉房屋的问题，被告是否应向原告支付房屋占用费。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定，被告应于2017年9月23日前支付原告2017年10、11、12月的房租8700元，但被告在9月23日向原告转账支付8700元后，并未转账成功，被告称对此并不知道，故导致原告未及时收到被告的租金。原告作为出租人，在未及时收到被告的房屋租金时，应遵循诚实信用原则，及时告知被告，而不是事后直接要求被告承担违约责任。并且，原告于10月13日告知被告未付租金后，被告于次日及时向原告支付了租金8700元，被告没有故意拖欠租金。因此，从上述情形来看，被告于2017年10月14日向原告支付租金8700元是及时履行义务的行为。另外，原告称被告将房屋转租给他人用于少儿史丰收速算培训，并提交涉诉房屋前的招牌照片及房屋内的荣誉榜和演示板予以证明，因被告租房时的用途为教育培训，并且被告系史丰收速算法教师，而原告提交的上述证据内容均与教育培训相关，不足以证明被告将涉诉房屋转租给了他人。综上，被告没有违约，原告要求其赔偿违约金的诉求本院不予支持。关于合同解除时间及交还涉诉房屋的问题。因双方协商未果，原告于2017年10月29日将涉诉房屋换锁收回，表明其要求单方解除房屋租赁合同，之后被告无法正常使用涉诉房屋，因被告在合同履行过程中并未违约，故本院认为房屋租赁合同解除时间宜认定为原告于2017年10月29日换锁后。关于合同解除前的租金，原告已退回被告支付的2017年10、11、12月份租金，被告支付原告租金至2017年9月30日，故被告应支付原告2017年10月1日至10月29日的租金2713元（2900元/月÷31天×29天）。合同解除后，原告应退还被告押金6000元，被告应付租金可与押金相抵扣，在本案中被告无须另行支付原告租金。关于交还涉诉房屋的问题，因房屋租赁合同于2017年10月29日已经解除，被告称已在合同解除前搬走了房屋内的相关物品，原告换锁后表明原告已支配该房屋，事后房屋再次被他人换锁不足以证明被告占有和支配了该房屋，故本院对原告要求被告交还涉诉房屋的诉求不予支持，原告对其所有的房屋可自行支配和处理。关于房屋占用费及其他损失。如前所述，被告在合同履行过程中并未违约，原告换锁合同解除后，被告无法正常使用涉诉房屋，原告亦未提交充分证据证明在合同解除后被告占有和支配了涉诉房屋，故本院对原告要求被告支付房屋占有费和其他损失的诉求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告罗和平与被告刘方玲于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》，该合同于2017年10月29日解除；二、驳回原告罗和平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告罗和平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年三月七日代理书记员  沈 沙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。