包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终2482号   上诉人（一审被告）：王强，男，1972年3月21日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省鞍山市。   委托诉讼代理人：王志强，内蒙古北琛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王丽杰，女，1972年11月14日出生，汉族，无业,住辽宁省鞍山市。系王强妻子。   被上诉人（一审原告）：包头中益置业有限责任公司。   法定代表人：裴悦，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵立文，内蒙古冠坤律师事务所律师。   委托诉讼代理人：连芳芳，内蒙古冠坤律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司。   负责人:车建芳，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周胜楠，上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司行政主管。   上诉人王强因与被上诉人包头中益置业有限责任公司（以下简称中益公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司（以下简称美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   王强的上诉请求：1、撤销一审判决，请求依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由中益公司、美凯龙公司承担。其上诉主张的事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。王强与中益公司、美凯龙公司只签订了一份租赁合同，租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止，该商铺用于经营三峰木门。2015年度的租赁合同并非是王强本人所签，是案外人王庆斌代签，王强对于王庆斌与中益公司、美凯龙公司签订的该份合同并不知情，且王庆斌并未得到王强本人的授权，事后也并未得到王强的追认同意，故王强不应当支付2015年度的商铺租金和管理费。   中益公司答辩称，首先，2015年的合同即使不是王强所签，但王强实际占有使用涉案商铺用于经营，其应当支付租金和管理费。其次，2014年租赁期限届满后，王强仍然占有使用租赁物，说明双方存在租赁合同关系，王强理应支付租金和管理费。最后，王强陈述租赁合同是王庆斌代签，证明王强对此知情且认可该事实。综上，二审判决正确，应予维持。   美凯龙公司答辩称，同意中益公司答辩意见。   中益公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王强向中益公司支付租金27984.45元及违约金4499.8元；2、诉讼费由王强承担。   美凯龙公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王强向美凯龙公司支付管理费30406.45元及违约金10499.7元；2、诉讼费由王强承担。   一审法院认定的事实：2014年1月17日，中益公司（甲方）、美凯龙公司（乙方)与王强（丙方）签订了《场地租赁协议书》。同时，王强在中益公司、美凯龙公司提供的租金优惠保密协议上签字，租金优惠保密协议载明全年给予3.5个月的租金优惠。《场地租赁协议书》载明：第一条：甲方将位于包头稀土高新区上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司时代广场G地块四楼D8017展厅，面积计133.51平方米的场地商位(含部分公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积。三方在本协议签订前已核实确认面积)提供给丙方用于品牌为三峰木门的建材类产品经营展示，如需要换品牌或产品类别，则须书面报乙方同意，未经乙方同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同超范围经营，甲方、乙方视同丙方违约并有权解除本合同。第二条：合同期限：自2014年1月1日起至2014年12月31日止，若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足一月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）租金。第三条：租金的交纳：1、场地租金：乙方协助甲方向丙方收取租金；相关票据由甲方出具，租金采取“先付租金后使用”的原则，丙方应按季支付租金。（1）租金标准：合同期内，丙方按所使用的场地商位面积每平方米29.4元∕月，每年租金47102.33元。（2）、租金的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的租金11775.58元；2014年3月25日前支付第二期租金11775.58元；2014年6月25日前支付第三期租金11775.58元；2014年9月25日前支付第四期租金11775.58元。2、延迟交纳租金滞纳金的收取：丙方须按时交纳场地租金，如延期交纳，乙方代甲方向丙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。第四条：管理服务费的收取。1、管理服务费：管理服务费采取“先付款后享受服务”的原则，由乙方向丙方收取，丙方应按时支付管理服务费。（1）、管理服务费标准:合同期内，丙方按所租用的场地商位面积每平方米68.6元∕月，向乙方交纳管理服务费，每年度管理服务费109905.43元。若当月（月∕季∕年）实际使用天数不足壹月（月∕季∕年），则按实际使用天数计算当月（月∕季∕年）管理服务费。（2）、管理服务费的支付方式：按季度结算：丙方应于本合同签署之日起7日内支付第一期的管理服务费27476.36元；2014年3月25日前支付第二期管理服务费27476.36元；2014年6月25日前支付第三期管理服务费27476.36元；2014年9月25日前支付第四期管理服务费27476.36元。2、延迟交纳管理服务费滞纳金的收取：丙方须按时交纳管理服务费，如延期交纳，乙方有权要求丙方按应付未付金额每天收取0.5%的标准承担违约金。第五条、商品质量保证金。丙方在签订本合同时，应向乙方支付经营商品质量保证金20000元。合同签订后，中益公司、美凯龙公司如约履行了合同约定的相关义务，为王强提供了场地，并给予减免4.1114个月租金及管理费的优惠及1848.4元的补贴（其中补贴租金554.52元、管理费1293.889元）。截止至2014年12月31日，王强交纳租金28593.24元、管理费66717.58元。经计算，王强在2014年度欠中益公司、美凯龙公司租金1816.525元、管理费4238.539元。2015年，王强与中益公司、美凯龙公司就红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务达成一致协议。协议约定：中益公司将展位编号为1127-A04-Z00014位于综合馆四楼D8017展位，面积计133.51平方米的场地商位提供给王强用于品牌为三峰木门类产品经营展示。合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，三个月为一付费周期，王强于每一付款周期向中益公司支付租金、向美凯龙公司支付管理费。中益公司授权美凯龙公司工作人员代为收取租金，场地租金单价为49元∕㎡∕月，首期租金19625.97元、末期租金19625.97元、期间每一期租金均为19625.97元。管理费单价为49∕㎡∕月，首期管理费19625.97元、末期管理费19625.97元、期间每一期管理费均为19625.97元。王强未按合同约定交纳任何款项（包括租金、管理费），应按未付款项金额的每日收取3‰支付逾期付款违约金。同时王强在中益公司、美凯龙公司提供的租金优惠保密协议上签字，租金优惠保密协议载明全年给予2.5个月的租金优惠。2015年期间，美凯龙公司提交王强的欠款明细显示截止至2015年12月31日，王强交纳2015年度租金39251.98元、管理费39251.99元。经计算：剔除中益公司、美凯龙公司为王强优惠4个月租金、管理费及被告交纳租金、管理费后，王强欠中益公司、美凯龙公司2015年度的租金13083.94元、管理费13083.93元。2016年1月1日至2016年3月31日，双方达成口头协议，王强继续租用综合馆四楼D8017展位，中益公司、美凯龙公司为王强优惠1个月租金、管理费。经计算：剔除中益公司、美凯龙公司为王强优惠1个月租金、管理费后，王强欠付租金13083.98元、管理费13083.98元。综合以上查明，王强从2014年1月1日至2016年3月31日，租赁中益公司、美凯龙公司展位使用，共计欠付租赁费27984.45元、管理费30406.45元。   另查明，中益公司与美凯龙公司系合作关系。美凯龙公司具体负责市场的管理及商户的接洽工作。中益公司委托美凯龙公司代为收取租金。   一审法院认为，中益公司、美凯龙公司与王强签订的《场地租赁协议书》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》是三方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定。故上述协议合法有效，双方均应如约履行协议的相关约定。中益公司、美凯龙公司如约为王强提供了场地及按优惠政策免收王强的租金及管理费的优惠，王强应按约定支付租金及管理费，但至合同履行完毕，王强仍欠租金27984.45元及管理费30406.45元，故该院可支持中益公司要求王强支付租金27984.45元、美凯龙公司要求王强给付管理费30406.45元。关于中益公司、美凯龙公司主张要求王强给付违约金的诉讼请求，因合同约定2014年王强应按未付金额每天收取0.5%的标准承担违约金，2015年王强应按未付金额每天收取3‰的标准承担违约金，中益公司、美凯龙公司未能提供证据证明王强延期交纳费用天数，该院也无法确认王强延期交纳费用的天数，故中益公司、美凯龙公司要求王强承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王强于本判决生效之日起十五日内支付原告包头中益置业有限责任公司租金27984.45元。二、被告王强于本判决生效之日起十五日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司管理费30406.45元。三、驳回原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司要求被告王强给付违约金的诉讼请求。案件受理费1681元，（原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司已预交），由原告包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担376元；由被告王强负担1305元。   经二审审理查明，王强于2015年1月11日向美凯龙公司缴纳电费200元；2015年5月19日向美凯龙公司缴纳经营管理费两笔，分别为12860.54元和8282.06元；2015年5月19日向美凯龙公司刷卡支付42311.20元。上述事实有收款收据、刷卡凭条在案佐证。   一审判决除对于双方当事人在2016年1月1日-2016年3月31日期间是否形成租赁合同关系的事实认定有误外，其余事实认定准确，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人签订的《场地使用合同》和《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》是有效合同，双方因此形成租赁合同法律关系，本院对此予以确认。双方当事人争议的焦点问题是王强是否欠付中益公司、美凯龙公司租金及管理费。现从以下几点进行分析：   首先，王强认可2014年度《场地租赁协议》以及《欠款明细表》的真实性，王强应依约履行缴纳剩余租金和管理费的义务。关于王强提出的美凯龙公司已承诺减免其剩余租金和管理费的主张，因其并未提供证据予以证明，故本院不予支持。   其次，王强主张2015年1月1日-12月31日的《场地租赁协议》系王庆斌代签，且该份协议的签订事前并未得到其授权，事后亦未得到其追认，对此，王强并未提供证据予以证明。关于王强提出的其在2015年度并未经营涉案商铺的主张，因涉案商铺于2014年度一直由王强占有使用，王强主张2015年度其已不再经营涉案商铺，王强应对其返还涉案商铺承担举证证明责任，否则应承担举证不能的法律后果。且根据美凯龙公司在二审庭审过程中提供的由王强签字确认的收款收据以及银行刷卡凭条内容可知，王强在2015年度仍然在占有使用涉案商铺，王强对其签名以及占用使用商铺的事实不认可，应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。故王强提出的其不应当支付2015年度商铺租金和管理费的主张不能成立，本院不予支持。   再次，关于王强是否应当支付2016年1月1日-3月31日租金及管理费的问题。中益公司、美凯龙公司主张王强虽然在该期间并未与其签订书面的合同，但王强实际占有使用涉案商铺，应当承担支付租金和管理费的义务。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……”的规定，中益公司、美凯龙公司并未提供证据证明其双方在该期间仍存在租赁合同关系，故其应承担举证不能的法律后果。   综上所述，一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初256号判决；   二、上诉人王强于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人包头中益置业有限责任公司租金14900.47元；   三、上诉人王强于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司管理费17322.47元；   四、驳回被上诉人包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费3362元，由上诉人王强负担1476元，被上诉人包头中益置业有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司包头分公司负担1886元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一八年三月七日   书记员 邢海峰   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的乙方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。   对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。   对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。