湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终735号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉石上古石餐饮文化管理有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关东街南湖大道116号南湖时尚城K9栋三层3-61号。法定代表人：邹平，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：梁安毅，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹中义，男，1983年11月4日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：代丽（系曹中义之妻），1983年3月22日出生，汉族，住址同上，上诉人武汉石上古石餐饮文化管理有限公司（以下简称古石公司）因与曹中义房屋租赁合同纠纷一案不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，本案依法不开庭审理。本案现已审理终结。古石公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还租金28,499元及相应利息的诉讼请求；2、撤销一审第二项，改判被上诉人支付公共管理费（自2016年4月至2017年7月4日）；3、撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿房屋占用费16,366.60元；4、判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：1、被上诉人由于管理不善，无法持续经营等原因于2016年5月4日在未通知上诉人，未解除合同的情况下停止经营活动，并拒不办理解除合同的手续，这属于被上诉人擅自停止经营的违约行为，并导致了上诉人无法出租诉争房屋，造成了被上诉人的经济损失，被上诉人应承担损害赔偿责任，并且无权要求上诉人返还租金及相应利息；2、2016年5月5日至2017年7月4日，被上诉人虽停止经营，但并未与上诉人解除租赁协议，也没有拆除其招牌，故此段时间内该商铺一直为被上诉人所实际控制，应当支付该段时间内的公共管理费；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故被上诉人自2017年2月23日至2017年7月4日一直占有该商铺，应当支付该段时间内的房屋占用费。曹中义辩称，一审查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。曹中义向一审法院提起诉讼请求：1、判令古石公司返还租金28,499元及相应利息（利息以28,499元为基数，按同期银行贷款利率自2016年5月4日计算至古石公司返还之日止）；2、判令古石公司返还押金30,000元及相应利息（利息以30,000元为基数，按同期银行贷款利率自2016年2月23日计算至古石公司返还之日止）；3、本案诉讼费由古石公司承担。古石公司向一审法院提起反诉请求：1、判令曹中义向古石公司赔偿房屋损失（按每月3,800元的标准，自2017年2月23日起计算至曹中义腾退房屋之日止，暂计算至2017年5月17日，共10,513元）；2、判令曹中义向古石公司支付公共管理费（自2016年4月至曹中义实际返还所占有的商铺为止，暂计算至2017年5月17日，共10,631元）；3、本案本诉和反诉的诉讼费用由曹中义承担。一审法院经审理查明：古石公司承租武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓经营远谷食代美食城。2016年2月20日，曹中义、古石公司签订《远谷食代美食广场餐饮商铺租赁协议》，曹中义租赁古石公司位于武汉经济技术开发区博学路2号潮海公寓5号楼商业广场21号商铺，经营黄焖鸡米饭。协议第三条约定：合同有效期为一年，自2016年2月23日至2017年2月22日止等。协议第四条约定：该商铺租金每月3,800元，可年付或半年付；租金计算自2016年2月23日至2017年2月22日止，年付优惠方案为一次性支付10个月房租赠送2个月租期，但免租期内其他费用正常支付，每年租金38,000元，半年付租金为22,800元等。协议第五条约定：曹中义应当按照公共管理费总额的5%按月支付公共事业费。该费用包括：中央空调费，公用部分水、照明、保洁，碗碟配洗，公物损耗及垃圾清运等费用。同时，曹中义应当支付履约保证金30,000元，该保证金于合同到期后如无其他扣除因素，由古石公司予以30天内退还（不计息），入场时间不足一年的，可返还租金但是不返还保证金等。协议签订后，曹中义支付了年租金38,000元及履约保证金30,000元，古石公司将商铺交付给曹中义经营。曹中义经营至2016年4月，以严重亏损为由多次与古石公司协商解除合同，古石公司予以拒绝。曹中义于2016年5月4日停止经营，撤离所租铺位。一审法院另查明，曹中义已缴纳2016年3月公共管理费1,406.75元，未缴纳2016年4月公共管理费1,541.60元。远谷食代美食城已于2017年7月停止经营。一审法院认为，曹中义、古石公司之间的租赁合同关系合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。曹中义2016年4月租赁期间产生的公共管理费按照协议约定应支付给古石公司。曹中义以经营亏损为由提出解除合同，但未征得古石公司的同意、同时也不符合约定或法定解除合同条件，曹中义并不具有单方合同解除权的正当理由，故曹中义于2016年5月4日单方搬出商铺，构成违约，应承担违约责任。根据协议第五条入场时间不足一年的，古石公司返还曹中义租金，不返还履约保证金的约定，曹中义缴纳的履约保证金应作为损失赔偿给古石公司，同时古石公司应向曹中义退还2016年5月5日起至2017年2月22日止预付的租金及相应利息。曹中义要求降低违约损失赔偿金额，但无证据证实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在曹中义的履约保证金承担违约损失后，古石公司再向曹中义主张2016年5月5日后的租金、房屋损失和公共管理费不符合法律规定。综上，曹中义要求古石公司返还租金28,499元及相应利息的诉讼请求予以支持，古石公司要求曹中义支付2016年4月公共管理费1,541.60元的诉讼请求予以支持，曹中义、古石公司的其他诉讼请求无事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉石上古石餐饮文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还曹中义租金28,499元及相应利息（利息以28,499元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月5日计算至返还之日止）；二、曹中义于本判决生效之日起十日内支付武汉石上古石餐饮文化管理有限公司2016年4月公共管理费1,541.60元；三、驳回曹中义的其他本诉诉讼请求；四、驳回武汉石上古石餐饮文化管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,262元，减半收取计631元，反诉案件受理费328元，减半收取计164元，合计795元，由曹中义负担341元，武汉石上古石餐饮文化管理有限公司负担454元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，针对上诉人古石公司的上诉请求及理由，本院评判如下：古石公司与曹中义签订的《远谷食代美食广场餐饮商铺租赁协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应信守。协议签订后，古石公司将商铺交付给曹中义经营，曹中义也向古石公司支付了年租金38,000元及履约保证金30,000元。协议履行中，曹中义于2016年4月以严重亏损为由要求与古石公司协商解除合同未果后，于2016年5月4日停止经营并撤离所租铺位的行为构成违约。一审法院根据双方租赁协议第五条关于履约保证金的约定，认定曹中义缴纳的履约保证金应作为损失赔偿给古石公司，古石公司应向曹中义退还2016年5月5日起至2017年2月22日止预付的租金及相应利息正确。古石公司上诉认为不应退还剩余租金及承担相应利息的理由与双方协议的约定不符，本院不予支持。古石公司作为案涉商铺的出租人和远谷食代美食广场的管理人，对曹中义因经营亏损无法继续履行合同，擅自撤离商铺的行为应该知情，其作为合同的相对方，在曹中义已违约离场的情况下，未能采取防止损失扩大的适当措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，无权就扩大的损失要求赔偿。且曹中义赔偿给古石公司的履约保证金数额也超过了古石公司按合同约定应收取曹中义离场后剩余租赁期间的租金数额，故古石公司要求曹中义支付公共管理费及房屋占用费的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，古石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费795元，由上诉人武汉石上古石餐饮文化管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 丰 伟审判员 张文霞二○二○一八年三月十三日法官助理严洁书记员陈佳佳