宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 （2018）宁0122民初2170号 原告：冯永清，男，汉族，1971年5月14日出生，四川省合江县人，个体，住四川省合江县。原告：冯永君，男，汉族，1975年3月24日出生，四川省合江县人，个体，住四川省合江县。二原告共同委托诉讼代理人：牟刚，宁夏颢振德律师事务所律师。被告：宁夏朗威海天信息技术有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路亘元财富汇1栋2号，统一社会信用代码91640100MA75WUPMXT。法定代表人：段秉翔，男，汉族，1980年12月26日出生，宁夏回族自治区海原县人，大学文化，系宁夏朗威海天信息技术有限公司销售经理，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：白杰，男，回族，1987年6月7日出生，系宁夏朗威海天信息技术有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。原告冯永清、冯永君与被告宁夏朗威海天信息技术有限公司（以下简称朗威海天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的诉讼代理人牟刚、被告朗威海天公司的法定代表人段秉翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯永清、冯永君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租房屋返还原告；3.判令被告支付租金95452元（暂计算2017年7月1日至2018年3月26日，自2018年3月26日至实际返还房屋之日止，参照年租金13万元计算），支付违约金20000元，支付物业费9783.3元，合计125235.3元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，被告与原告签署《房屋租赁合同》，租期是陆年，从2016年7月1日至2022年6月30日。合同第三条第一款规定，每年租金是13万元，租金年付，在每个支付年周期开始前一个月15个工作日内开始支付，支付不得超过合同签订日期30个工作日以上，如不能按时支付即作为乙方违约，乙方无条件退出租赁房屋，并不得破坏现有装修，装修费用和押金作为乙方违约金。合同第四条约定，合同签订之后，所有物业费由乙方承担并按时向物业公司缴纳。合同第十条第一款规定，拖欠房租超过30个工作日以上，甲方有权单方终止合同。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告仅支付第一年租金，2O17年7月1日至今未付租金，同时经原告了解，租赁期间被告拖欠物业费，原告多次催要，被告以各种理由推诿缴纳，被告的行为严重违反了《房屋租赁合同》，属于严重违约，原告无奈诉至贵院，请判如所请。被告朗威海天公司辩称，涉案房屋租赁合同被告是与案外人张华锋签订的，签订合同时原告冯永清没有出面，被告朗威海天公司将第一年的房租支付给了案外人张华锋，并且多支付了2万元。半年后，原告冯永清找到被告朗威海天公司要求支付第二年房租时告知被告朗威海天公司涉案房屋所有权是原告冯永清的，被告朗威海天公司告知原告冯永清，房租可以支付，但必须要支付给案外人张华锋，并由案外人张华锋给被告朗威海天公司办理相应手续，但案外人张华锋一直没有出面，原告冯永清找了四个人去被告朗威海天公司的办公场所问被告朗威海天公司追要房屋租赁费，并将被告朗威海天公司的法定代表人段秉翔办公室的门以及被告朗威海天公司的进户大门给踹坏了，因此，被告朗威海天公司就未支付第二年的房租，期间还与原告冯永清协商过几次，协商的时候说原告冯永清将被损坏的门修好，并且将一楼、二楼的暖气修好，被告朗威海天公司就向其支付第二年的房屋租赁费，但是原告冯永清一直也没修，也没有露面。原告冯永清如果不将涉案房屋出租给被告朗威海天公司、或涉案房屋被银行收走等，原告需要向被告朗威海天公司支付120万元的装修损失。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经质证，被告朗威海天公司对二原告提交的《银川市商品房买卖合同》复印件一份、照片打印件11张、长城物业缴费通知单原件1份、短信截屏5张的真实性、合法性、关联性没有异议；二原告对被告朗威海天公司提交的《房屋租赁合同》（2016年7月1日签订）、《补充协议》（案外人张华锋与被告签署）、营业执照（副本）二份的真实性、合法性、关联性没有异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的其他证据，本院认定如下：二原告提交的1.视频光盘原件一张，结合被告朗威海天公司的质证意见，本院认为该证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信；2.《房屋租赁合同》原件一份，被告朗威海天公司对该合同中“冯永清”的签字不认可，对其他内容予以认可，本院认为该证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信。被告朗威海天公司提交的1.收条原件两份、《房屋租赁解除合同》原件一份，能够与其他书证及当事人的陈述相互印证，内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信；2.《房屋租赁合同》原件一份（2016年8月1日签订），经二原告申请，由本院委托鉴定机构予以鉴定，该合同中“冯永清”三字非原告冯永清所书写，且该合同内容与其他书证内容存在矛盾，对该合同的真实性，本院不予采信；《补充协议》（2017年8月21日签订）原件一份，经二原告申请，由本院委托鉴定机构予以鉴定，该协议中“冯永清”三字系原告冯永清所书写，该协议中第一、二、三、四条内容能够与朗威海天公司的陈述相互印证，对该部分内容本院予以采信，其他内容因与在案其他书证内容存在矛盾，本院不予采信；3.照片打印件两张，该证据系孤证，无法客观反映本案事实，本院不予采信。宁夏六维物证司法鉴定中心出具的[2018]文鉴字第107号《司法鉴定意见书》，二原告对其中关于《房屋租赁合同》原件一份（2016年8月1日签订）的鉴定结论予以认可，对其中关于《补充协议》（2017年8月21日签订）的鉴定结论不予认可，并提出重新鉴定，因二原告未提交充分的证据证明该鉴定意见书存在应当进行重新鉴定的情形，故对二原告提出重新鉴定的申请不予准许，对该鉴定意见书本院予以采信。对事实部分，本院认定如下：涉案房屋系二原告购买。2016年7月1日，案外人张华峰代理二原告与被告朗威海天公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定“二原告房屋位于宁夏银川市××区号亘元财富汇一期第1幢2号房，该房屋楼层为三层，建筑面积共652.22平方米”；第二条约定“租赁期限为陆年自2016年7月1日至2022年6月30日止”；第三条第一项约定“该房屋每年租金为13万元，房屋租金支付方式为年付，在每个支付年周期开始前一个月15个工作日内开始支付，支付不得超过合同签订日期30个工作日以上。如不能按时支付即作为被告朗威海天公司违约被告朗威海天公司无条件退出租赁房屋，并不得破坏现有装修，装修费用和押金作为被告朗威海天公司违约金”；合同第四条约定“合同签订之生效后二原告交清所有相关物业管理费用，并配合被告朗威海天公司向物业公司开取相关证明，之后所有物业费用由被告朗威海天公司承担并按时向物业公司交纳物业管理费用”；合同第五条第3项约定“被告朗威海天公司入住后给二原告交2万作为押金，合同到期后房屋无损坏二原告全额退还给被告朗威海天公司，如被告朗威海天公司在租赁期拖欠物业管理费二原告用此押金交付”；合同第六条约定“在房屋租赁期间，被告朗威海天公司应当按时交纳煤气、水、电、物业费用”；合同第十条第1项约定“租赁期间，被告朗威海天公司有下列行为之一的，二原告有权终止合同：（1）……（2）拖欠房租超过30个工作日以上”。《房屋租赁合同》签订后，二原告将涉案房屋交付被告朗威海天公司使用。被告朗威海天公司支付了第一年的租金，即2016年5月11日被告朗威海天公司支付涉案房屋租金5万元，2016年7月4日被告朗威海天公司支付涉案房屋租金8万元；被告朗威海天公司未交纳押金2万元。涉案房屋的物业费，被告朗威海天公司支付至2017年10月底。2017年8月21日，原告冯永清与被告朗威海天公司签订《补充协议》，约定被告朗威海天公司在维修相应的设施后扣除维修费用将一年的租金一次付给原告冯永清。2017年7月至9月期间，原告冯永清多次向被告朗威海天公司催要租金，被告朗威海天公司未予支付。另查明，经二原告申请，由本院委托，宁夏六维物证司法鉴定中心于2018年12月27日作出[2018]文鉴字第107号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《房屋租赁合同》原件一份（2016年8月1日签订）中出租方及落款处“冯永清”三字与送检的同名样本字迹不是同一人书写形成；《补充协议》（2017年8月21日签订）中出租方处“冯永清”三字与送检的同名样本字迹是同一人书写形成。本院认为，原告冯永清、冯永君与被告朗威海天公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同法律关系。根据该《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金在每个支付年周期开始前一个月15个工作日内开始支付，支付不得超过合同签订日期30个工作日以上，如被告朗威海天公司拖欠房租超过30个工作日以上，二原告有权终止合同。本案中，被告朗威海天公司支付第一年即2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金13万元后，未按照合同约定的期限及时缴纳后续租金，且逾期支付时间已满足合同约定的二原告有权终止合同的条件。故二原告诉请要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，《房屋租赁合同》解除后，被告朗威海天公司应当将涉案房屋返还给二原告，未支付的房屋租金应当予以支付。故二原告诉请要求被告返还承租房屋并支付支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对二原告主张的2017年7月1日至2018年3月26日期间的租金95452元，本院予以支持；二原告主张的2018年3月26日至实际返还房屋之日止的租金，因《房屋租赁合同》解除后，需要给被告朗威海天公司合理的期间腾房，如被告朗威海天公司及时腾房，腾房期间的房屋使用费不应由被告朗威海天公司承担，而对于被告朗威海天公司的腾房是否构成逾期暂无法确定，因此二原告在本案中主张逾期腾房的房屋占有使用费，本院不予支持，故本院仅支持2018年3月26日至《房屋租赁合同》解除之日（本判决生效之日）的租金。二原告主张的违约金2万元，因二原告与被告朗威海天公司签订《补充协议》可以证实被告朗威海天公司对涉案房屋租金的支付有合理的抗辩，故二原告主张的违约金2万元，本院不予支持。二原告主张的物业费9783.3元，本院予以支持。鉴定费用3600元由二原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告冯永清、冯永君与被告宁夏朗威海天信息技术有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告宁夏朗威海天信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告冯永清、冯永君返还宁夏回族自治区××县号亘元财富汇X期第X幢X号房屋；三、被告宁夏朗威海天信息技术有限公司向原告冯永清、冯永君支付租金95452元、物业费9783.3元，并支付2018年3月26日至《房屋租赁合同》解除之日（本判决生效之日）的租金，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告冯永清、冯永君的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402元（已减半收取），由原告冯永清、冯永君负担224元，被告宁夏朗威海天信息技术有限公司负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审   判  员      夏恒普  二〇一九年三月四日 法 官助理    张红梅书   记    员    侯小韦       附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。