西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9311号原告胡淑玲，女，汉族，1966年2月27日出生，住西安市碑林区。委托代理人：安欢，陕西泽界律师事务所律师。委托代理人：胡杰，陕西泽界律师事务所律师。被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会,住所地：西安市雁塔区某村村委会。法定代表人：淡军武，系该村委会主任。被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会第六村民小组，住所地：西安市雁塔区某村村民委员会第六村民小组。负责人：刘建群，男，汉族，住西安市雁塔区，系该村民小组组长。委托代理人：淡建宾，男，汉族，住西安市雁塔区，系该村民小组副组长。被告：陕西中泰房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区昌明路中段中泰嘉苑小区******。法定代表人：杨久增，职务不详。委托代理人：黄金明，男，汉族，住西安市雁塔区，系该公司总经理助理。原告胡淑玲诉被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会（以下简称某村委会）、西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会第六村民小组（以下简称某村六组）、陕西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡淑玲及其委托代理人安欢、被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会第六村民小组负责人刘建群及其委托代理人淡建宾、被告陕西中泰房地产开发有限公司委托代理人黄金明到庭参加了诉讼，被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡淑玲诉称：2010年11月20日，原告与第二被告（西安市雁塔区长延堡街道办事处某村村民委员会第六村民小组）签订《质押房产销售协议书》一份，协议内容显示：第二被告与第三被告（陕西中泰房地产开发有限公司）联建“中泰嘉苑”项目后期，联建双方就第三被告多占第二被告土地一事，双方于2010年11月20日达成第三被告以七套开发房屋质押，偿还六组土地补偿款的协议，由于第三被告未能按照约定支付欠款，第二被告对质押房屋进行销售。原告遂购买其中一套房产（房号为中泰嘉苑4-C-1，房屋面积140平方米），并于2011年12月7日向第二被告支付购房款588000元。但原告在缴纳购房款至今，被告未能按约交付房屋，导致原告至今无法入住，且三被告签订《协议书》，约定涉案房屋为质押房产系无效约定，故原告与第二被告签订的《质押房产销售协议书》更系为无效协议。综上所述，原被告签订《质押房产销售协议书》系无效协议，且原告已向被告交纳全部购房款，给原告造成重大损失。为此，原告特依据我国相关法律，向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原被告于2010年11月20日签订的《质押房产销售协议书》无效；2.被告返还原告购房款588000元并赔偿原告损失784795.64元（暂计至2017年7月17日）及至实际付清之日止的损失；3.本案诉讼费由被告承担。被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会,既未出庭参加诉讼也未提供任何答辩意见。被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组辩称：雁塔区某村第六村民小组（甲方）和中泰房地产开发公司（乙方）所签订的附件2协议书，就甲方提出中泰土地遗留问题达成如下协议：1、超出土地来源。就总用地28.668亩，征用23.647亩；2、超出土地亩数、方位。乙方实际用地超出ZX-04H01合同约定部分处2.85亩，预留地外的6.7亩土地，其中“中泰嘉苑”建设范围内增加2.598亩，南侧昌明路东侧规划路合计增加代征路4.102亩（东侧规划路为准）；3、补偿款额。补偿款额为6625019元整，其中2625019元已先期支付给甲方（此款属52户业主房价款，中泰作为6.7亩地价款，先期付给六组），乙方再付400万元整。4、余款支付方式。余款400万元乙方分期支付。乙方在协议书签订当场首付20万元，2011.1.15前付80万元，2011.6.15前付100万元，2011.11.15前付100万元，2012.1.15前付清最后100万元。从2011.6.15起，乙方每付100万元，甲方从房产质押中递减两套房屋，递减房屋遵循从小到大原则，付清最后一次款，递减后的房屋全部归还中泰。中途若质押房屋销售，房款必须由中泰及时转给六组帐号；5、为了确保甲方按期收到款项，乙方愿提供“中泰嘉苑”如下七套房产质押：3-D-6-97㎡，3-E-4-115㎡，3-C-20-97㎡，3-C-15-97㎡，4-A-16-146㎡，4-B-1-142㎡，4-C-1-140㎡。被告雁塔区某村第六村民小组愿意协助原告解决问题，村委会小组和中泰房地产谈了很多次，中泰房地产都没有给出解决方案，最后都不了了之。被告雁塔区某村第六村民小组愿通过水电费给原告补偿这几年的损失。中泰房地产已经给了六组400万元左右，但中泰房地产后面又不继续履行协议了，中泰房地产把钱给被告雁塔区某村第六村民小组，被告雁塔区某村第六村民小组把钱分给村民，被告雁塔区某村第六村民小组没钱给原告赔偿。被告陕西中泰房地产开发有限公司（以下简称：中泰公司）辩称：一、被告中泰房产与原告胡淑玲并无合同关系，被告中泰房产对于原告胡淑玲没有任何义务。根据原告所述《质押房产销售协议书》上签订人为西安市雁塔区长延堡办事处某村委会第六村民小组和胡淑玲，该份协议的合同签订与履行主体并非中泰房产。中泰房产在原告的整个合同履行过程中不存在任何权利义务。根据合同相对性，被告中泰房产与原告没有合同关系，不存在相关权利义务，不应成为本案被告，原告起诉被告中泰房产没有任何法律依据和合同依据，原告起诉主体不适格。二、原告所述《协议书》中质押内容，已经因《协议书》及雁塔区人民政府文件履行完毕，本案争议房屋属被告中泰房产合法开发财产，被告中泰房产为争议房屋的唯一合法所有人。《协议书》（附件二）第六条（1）明确约定“关于代征路，如果中泰拿出将代征路征地款已支付某村六组的相关凭证，除地面附着物赔偿以外，甲方（雁塔区某村第六村民小组）予以认可返还。”中泰房产已经将证明代征路征地款已支付的两份《雁塔区人民政府征地补偿安置公告》（2004年9月）提交给某村六组相关人员。中泰房产已经按照《协议书》上述条款内容向某村提供了相关文件，按照合同约定应当“予以认可返还”。《协议书》相关合同义务已经履行完毕，争议房屋属于被告中泰房产合法开发财产。综上所述，被告中泰房产与原告胡淑玲无任何合同关系，被告中泰房产不应成为本案的被告，涉诉争议房屋不涉及任何担保义务，属于答辩人合法开发财产，请求人民法院依法驳回原告所有诉讼请求，维护被告中泰房产的合法利益。经审理查明：2009年9月15日，第一被告某村委会、第二被告某村第六村民小组与第三被告陕西中泰房地产开发有限公司就开发建设甲方（某村委会）城改项目“中泰嘉苑”小区安置项目用地和开发项目用地实际分摊划分以及管理方式原则达成如下条款一、“中泰嘉苑”小区总用地28.668亩，其中征用23.647亩、代征路5.021亩。征用地23.647亩，给甲方（注某村委会）预留2.85亩做为城改集体经济发展生活保障安置用地后余地20.797亩为小区实际用地，双方按照建筑面积比例公摊，甲方（注某村委会）分摊用地3.2亩，乙方（注陕西中泰公司）分摊用地17.597亩。代征路用地5.021亩，双方按照征用地分摊比例分摊，甲方（注某村委会）分摊用地0.918亩，乙方（注陕西中泰公司）分摊用地4.102亩。综上：甲方安置用地合计6.968亩。乙方开发用地合计21.7亩。二、乙方（注陕西中泰公司）实际用地超出ZX-04H01合同约定部分，仍然按照ZX-04H01合同约定的内容、责任、权利、义务和结算方式进行。未尽事项，双方另行约定并签署补充协议。五、本协议为双方2004年3月8日ZX-04H01合同的补充协议，与原协议具有同等法律效力。2010年11月20日，第一被告某村民委员会、第二被告雁塔区某村第六村民小组(甲方)与第三被告陕西中泰房地产开发有限公司(乙方)签订《协议书》（附件二）约定：经甲乙双方协商,现就甲方提出"中泰嘉苑"土地遗留问题达成如下协议。1、依据“中泰嘉苑”小区超出土地来源。就总用地28.668亩，其中征用23.647亩，代征路5.021亩；2、超出土地亩数、方位。乙方实际用地超出ZX-04H01合同约定部分除2.85亩，预留地外的6.7亩土地，其中“中泰嘉苑”建设范围内增加2.598亩，南侧昌明路东侧规划路合计增加代征路4.102亩（东侧规划路为准）；3、补偿款额。补偿款额为6625019元整，其中2625019元已先期支付给甲方（此款属52户业主房价款，中泰作为6.7亩地价款，先期付给六组），乙方再付400万元整。4、余款支付方式。余款400万元乙方分期支付。乙方在协议书签订当场首付20万元，2011.1.15前付80万元，2011.6.15前付100万元，2011.11.15前付100万元，2012.1.15前付清最后100万元。从2011.6.15起，乙方每付100万元，甲方从房产质押中递减两套房屋，递减房屋遵循从小到大原则，付清最后一次款，递减后的房屋全部归还中泰。中途若质押房屋销售，房款必须由中泰及时转给六组帐号；5、房产质押。为了确保甲方按期收到款项，乙方愿提供“中泰嘉苑”如下七套房产质押：3-D-6-97㎡，3-E-4-115㎡，3-C-20-97㎡，3-C-15-97㎡，4-A-16-146㎡，4-B-1-142㎡，4-C-1-140㎡。共计七套834㎡。质押房产作为支付甲方款项的保证，款项支付完毕，质押房产解除，乙方出现延迟付款情况，甲方有权将834㎡面积的房屋以4000元/㎡销售，乙方办理业主的相关手续。质押手续：甲方核对记录登记楼层、房号、验房、当面对号入座、交钥匙试验（记录登记一式两份，签字后生效），写封条封管。2011年11月20日，原告胡淑玲与第二被告西安市雁塔区某村第六村民小组签订《质押房产销售协议书》一份，协议内容约定：第二被告村民小组与第三被告中泰房产联建“中泰嘉苑”项目后期，联建双方就第三被告多占第二被告土地一事，于2010年11月20日达成第三被告以七套开发房屋质押，偿还六组土地补偿款的协议。由于第三被告中泰房产未能按照约定向第二被告村民小组支付欠款，六组多次催要无果，第二被告对质押房屋进行销售，原告遂购买其中一套房产（房号为中泰嘉苑4-C-1，房屋面积140平方米），并于2011年12月7日向第二被告支付购房款588000元。截至原告起诉时，第三被告中泰房产公司尚未取得商品房预售许可证明。上述事实有：《补充协议书》、质押房产销售协议书、收款收据、房管局信息查询单、协议书（附件二）及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为：公民的合法财产受法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第六十三条“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”之规定，而三被告所签订的质押标的为房屋即不动产，所以三被告于2010年11月20日签订《协议书》（附件二）中“四、余款支付方式；五、房产质押”条款，本院依法认定为无效条款。而被告某村六组依据三被告2010年11月20日所签订《协议书》（附件二）中所约定其对质押房屋享有销售权，与原告签订《质押房产销售协议书》，依法确认无效。对原告主张《质押房产销售协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定对原告主张第二被告某村第六村民小组返还其涉案房屋购房款588000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张因合同无效导致的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，本院参照网上发布与涉案房屋同类地段类似商品房的租金酌定2000元/月，计算原告不能使用房屋的实际损失为暂计为152000元（2000元/月×76月=152000元，从2011年12月7日至2018年3月6日共计76个月）。被告陕西中泰房地产开发有限公司作为专业的房地产开发企业，明知房产等不动产不能采用质押方式设立抵押权，为了拖延补偿款支付，与第二被告某村六组签订无效《协议书》（附件二），致使第二被告某村六组与原告签订《质押房产销售协议书》无效，存在过错，但原告请求第三被告陕西中泰房地产开发有限公司承担损失责任无法律依据依法不予支持。原告胡淑玲与第二被告西安市雁塔区某村第六村民小组明知不动产不能质押并且债权人第六村民小组对涉案房屋并无处分权，双方仍签订，均存在过错，应各自承担相应责任。本院依法认定原告对损失承担20%责任，被告某村六组对损失承担80%责任。被告某村六组属于被告某村村委会下非独立法人组织，所以对原告胡淑玲诉请被告某村村委承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条；《中华人民共和国担保法》第六十三条之规定；判决如下：一、原告胡淑玲与被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组签订的《质押房产销售协议书》无效；二、被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组于本判决生效之日起10日内返还原告胡淑玲购房款588000元。三、被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组于本判决生效之日起10日内赔偿原告胡淑玲损失121600元（时间从2011年12月7日至2018年3月6日共计76个月，76月×2000元/月×80%）及2018年3月7日至实际履行之日每月按1600元计算。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会对上述债务承担连带责任；五、驳回原告胡淑玲其余请求。本案案件受理费17155元,由原告胡淑玲承担案件受理费人民币1155元,被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组和被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员共同承担案件受理费16000元，鉴于案件受理费原告已预交，被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员会第六村民小组和被告西安市雁塔区长延堡街道办事处某村民委员共同承担案件受理费16000元于本判决生效之日起十日内将承担的案件受理费16000元直接给付原告胡淑玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  王瑞长人民陪审员  杨 瑛二〇一八年三月三十日书 记 员  贺红娟