陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终3071号上诉人（原审原告）：李增昌，男，1975年2月8日出生，汉族，西安陈山建材有限公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：冯文龙，男，1988年12月14日出生，汉族，东立文化有限公司设计员，住西安市莲湖区。上诉人李增昌因与被上诉人冯文龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4611号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李增昌、被上诉人冯文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李增昌上诉请求：1、维持一审判决第一、四、五项，改判一审判决第二项为冯文龙支付其租金2500元；2、改判一审判决第三项为冯文龙支付其房屋受损部分维修费、重置费4753元；3、冯文龙承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院将冯文龙交的押金冲抵房租违背了合同约定。押金只在冯文龙按约退房并结清相关费用及无其他损害的情况下才退还。关于赔偿楼下住户2000元损失，其一审时向法庭陈述了此项诉请，冯文龙也认可，但是一审法院没有支持其该项诉请。冯文龙辩称，其已将截止2017年11月15日的房租于2017年10月30日全部结清，并于2017年11月13日腾房，不欠房租。其共用房十个月零三天，应交房租及占用费8360.7元，已经交房租及占用费7500元，加上押金1000元，其多交了139元。其于2017年11月20日交清截止11月的物业费，多交了15天的物业费79.5元，剩余电263度计157.8元。其虽于李增昌于2017年1月10日签订租房合同，但是其实际入住房屋是2月3日。其于1月21日顺路去承租的房屋查看发现地面积水，原因是水龙头与面盆连接处中段有裂缝导致渗水，应该是水管老化或者冻坏所致。故水龙头破裂是其尚未实际入住房屋，没有使用室内设施，也不具备提前发现水龙头隐患的能力，水龙头破裂和其无关，涉诉房屋维修费应该由房屋所有人负担。房屋维修费是为了维持租赁物使用收益状态所支出的费用，应该由出租人负担。合同约定房屋租赁期间公共设施维修由出租方出面解决，水管为公共设施，应由出租人维修。李增昌不维修水管，给承租人生活造成不便，故按照合同约定李增昌应该向其支付违约金1000元。其发现漏水后及时向出租人报告了漏水情况，并关闭总阀，积极防止损失扩大，但是出租人李增昌并未积极采取措施防止损害扩大，故不应由承租人承担责任。损失并其冯文龙本人所致，涉诉房屋受损鉴定是李增昌单方面申请的，鉴定费不应由其冯文龙负担。李增昌向一审法院提出诉讼请求：1、判决2017年7月10日解除双方租赁合同；2、冯文龙支付房屋维修、重置费用7005元;3、冯文龙支付第二季度房租2500元;4、冯文龙于2017年10月30日腾房；5、冯文龙按照每月850元的标准支付2017年7月11日至实际腾房之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2007年10月30日，李增昌自西安市莲湖区丰禾村二组处购买位于本市××区××北路××小区××单元××号房屋一套（以下简称涉诉房屋）。2017年1月6日，李增昌、冯文龙签订《租房合同》（以下简称涉诉协议），约定：李增昌将涉诉房屋出租给冯文龙，租期自2017年1月10日至2018年1月9日，租金每季度2500元，在下季度初付次季度房租。冯文龙因使用不当或其他人为原因造成房屋或设施损坏，由冯文龙负责修复并赔偿；冯文龙交付李增昌押金1000元，待合同期满并完成交接手续后，李增昌退还押金，落款时间为2017年1月10日。当日，冯文龙交付李增昌押金1000元及2017年1月10日至4月10日期间的租金2500元。当月21日晚，冯文龙告知李增昌涉诉房屋内水龙头发生破裂，喷出的水将客厅、主卧室、次卧室的墙面损坏。李增昌、冯文龙就墙面损坏的赔偿事宜协商未果，李增昌遂诉至法院。庭审中，李增昌、冯文龙均认可涉诉协议于2017年7月10日解除。另，李增昌在诉讼过程中向一审法院提出申请，对涉诉房屋受损部分的维修、重置费用进行评估。经委托，陕西高德资产评估有限责任公司出具陕高德评报字[2017]71号资产评估报告书，载明涉案资产评估值为2753元。一审法院认为，李增昌、冯文龙签订涉诉协议系双方真实的意思表示，内容未悖法律强制性规定，应为有效，双方均应依约履行，现双方均要求确认涉诉协议于2017年7月10日解除，符合法律规定，依法予以准许。冯文龙承租涉诉房屋期间，欠付2017年4月11日至7月10日期间的租金2500元，冯文龙亦同意支付，故冯文龙应支付欠付房租，因涉诉协议已解除，冯文龙已付押金李增昌应予退还，两项冲减后冯文龙需支付租金1500元，同时应腾交房屋，并按照约定的租金标准833元（2500元÷3）支付合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费。关于李增昌诉请冯文龙支付涉诉房屋受损部分的维修、重置费用7005元一节，涉诉房屋在交付冯文龙使用期间发生水龙头破裂导致涉诉房屋部分受损，冯文龙应依约维修并赔偿损失，但赔偿金额应以评估报告的结论为准，故冯文龙需支付李增昌2753元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告李增昌与被告冯文龙所签之《租房合同》于2017年7月10日解除；二、本判决生效后五日内，被告冯文龙支付原告李增昌租金1500元；三、本判决生效后五日内，被告冯文龙支付原告李增昌房屋受损部分维修、重置费用2753元；四、本判决生效后五日内，被告冯文龙将位于西安市莲湖区桃园北路丰乐佳苑小区第A幢1单元10层1004号房屋一套向原告李增昌腾交；五、本判决生效后五日内，被告冯文龙按照每月833元的标准，向原告李增昌支付自2017年7月11日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费290元、鉴定费1500元，由冯文龙负担。二审另查明，2017年10月30日冯文龙向李增昌支付了房屋租金及占用费共计5000元。2017年11月20日冯文龙已将案涉房屋腾交给李增昌，并已经将租用及占用期间的水费、电费、物业费全部结清。李增昌一审中主张因漏水导致楼下业主房屋受损，其向楼下业主支付赔偿款2000元，冯文龙认可。一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，李增昌、冯文龙签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，内容未悖法律强制性规定，应为有效，双方均应依约履行，现双方均要求确认涉诉协议于2017年7月10日解除，符合法律规定，依法予以准许。冯文龙应该向李增昌支付2017年1月10日至于2017年7月10日期间的房屋租金5000元，并参照合同约定的租金标准833元每月（2500元÷3）支付合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费。因冯文龙已向李增昌腾交房屋，并将房屋水费、电费、物业费全部结清，冯文龙要求用押金冲抵房屋占用费的抗辩理由成立，两项冲减后冯文龙需支付租金1500元。关于李增昌诉请冯文龙支付涉诉房屋受损部分的维修、重置费用7005元一节。一审法院认为涉诉房屋在交付冯文龙使用期间发生水龙头破裂导致涉诉房屋部分受损，冯文龙应依约维修并赔偿损失，李增昌室内赔偿金额以评估意见2753元认定，并无不当。李增昌主张因漏水导致楼下业主房屋受损，其向楼下业主支付赔偿款2000元，冯文龙对该事实认可。该赔偿款属于因漏水给李增昌造成的损失，但是该损失的造成既有水龙头破裂漏水的因素，也不能排除案涉房屋防水处理不当的因素，本院酌情认定由李增昌和冯文龙对此各半承担责任。综上所述，李增昌的上诉理由部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4611号民事判决第一、二、四、五项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4611号民事判决第三项内容为：本判决生效后五日内，冯文龙支付李增昌房屋受损部分维修、重置费用及损失赔偿款共3753元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费的负担问题按照一审判决执行；二审案件受理费100元（李增昌已预交），由李增昌、冯文龙各负担50元。双方在履行本判决时，冯文龙将应由其承担的案件受理费及鉴定费支付给李增昌。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚审 判 员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年三月二十日书 记 员  刘书方