江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2531号上诉人（原审被告）：南京小金鹰大酒楼有限公司喜庆酒楼，住所地南京市玄武区中山东路239号。负责人：陈忠丽，南京小金鹰大酒楼有限公司喜庆酒楼总经理。上诉人（原审被告）：南京小金鹰大酒楼有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路56号。法定代表人：陈忠丽，南京小金鹰大酒楼有限公司执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：段俊明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京中央饭店，住所地南京市玄武区中山东路***号。法定代表人：徐宇东，南京中央饭店总经理。委托诉讼代理人：钱春明，南京军区法律顾问处律师。上诉人南京小金鹰大酒楼有限公司喜庆酒楼（以下简称喜庆酒楼）、南京小金鹰大酒楼有限公司（以下简称小金鹰大酒楼）因与南京中央饭店房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜庆酒楼、小金鹰大酒楼上诉请求：裁定撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；或改判撤销一审判决第二、三项、驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人南京中央饭店是一个并不存在的法律主体，其诉讼主体不适格，请求依法驳回被上诉人的起诉。一审法院认定“南京中央饭店”具有诉讼主体资格，没有任何事实和法律依据。二、案涉租赁房屋为被上诉人2002年新建，未取得建设工程规划许可证，房屋建成后亦未取得房屋所有权证。被上诉人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与上诉人订立的租赁合同无效。一审法院认定租赁合同有效，没有事实和法律依据。三、租赁合同期满后，上诉人继续使用涉案房屋，原租赁合同虽然无效，但依法应参照原租赁合同约定的租金支付占有使用费，因此本案中应按200万元一年支付房屋占有使用费。一审法院按年租金450万元标准计算，没有事实和法律依据。四、租赁合同期满后，对上诉人在履行合同期间进行的增设电梯、加装煤气设施等一系列对涉案房屋的投入，因为租赁合同无效，被上诉人应当根据其过错，给予上诉人相应的补偿。一审法院对上诉人的抗辩不予审理，没有事实和法律依据。南京中央饭店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的上诉理由均没有事实及法律依据。南京中央饭店向一审法院起诉请求：1.喜庆酒楼立即搬离南京市玄武区中山东路239-2号房屋；2.扣除喜庆酒楼的已付款部分，喜庆酒楼应再行向南京中央饭店支付自2013年8月1日起计算至2015年7月31日止的房屋占有使用费310万元;及自2015年8月1日至喜庆酒楼实际搬出之日止的房屋使用费，按年租金450万元计算；3.小金鹰大酒楼对喜庆酒楼上述债务承担共同偿还责任。一审法院认定的事实：一、自2002年8月12日，南京建邺金鹰大酒楼有限公司（后变更名称为南京小金鹰大酒楼有限公司）与南京中央饭店签订《军队房地产租赁合同》一份，自2002年11月1日起租赁涉案房屋，后又三次续签合同，租赁期至2013年5月31日。其中最后一次《军队房地产租赁合同》，签订于2010年10月25日，由南京中央饭店（甲方）与喜庆酒楼（乙方）签订，约定甲方将坐落于南京市玄武区中山东路239-2号的房屋（以下简称239-2号房屋）出租给乙方经营餐饮业使用；租赁期限自2010年11月1日起至2013年5月31日止；年租金为200万元；乙方确需对承租房屋进行改造、装修或者增扩设备的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。二、南京中央饭店租赁给喜庆酒楼使用的坐落于南京市玄武区中山东路239-2号的房屋，系南京中央饭店在拆除原房屋后自建。三、2013年5—6月，南京中央饭店就涉案房屋在报纸上刊登了招租广告。2013年7月30日，南京中央饭店组织召开了对涉案房屋的竞价招租会议，喜庆酒楼参加了竞价，并向南京中央饭店交纳了10万元保证金。后经竞价，喜庆酒楼以年租金450万元的出价排名第一，列第二名的单位出价也是年租金450万元。《竞价招租会议记录》载明：“中标第一名必须在会议结束后两天内签订租赁合同，不签订合同的，不退保证金……”，南京中央饭店与喜庆酒楼均签字确认。之后，喜庆酒楼拒绝以年租金450万元的标准与南京中央饭店签订书面租赁合同，并继续占有使用涉案房屋至今。四、喜庆酒楼系小金鹰大酒楼的分支机构。五、喜庆酒楼已向南京中央饭店支付租金700万元，另喜庆酒楼还向南京中央饭店交纳了合同保证金20万元，竞价招租保证金10万元。双方在一审中有争议的证据和事实为：南京中央饭店为证明其主体适格，提交中国人民解放军南京军区联勤部司令部出具的《情况说明》一份，内容为：“根据南京市人民政府1990年5月9日下发的房屋所有权证中明确，南京市玄武区中山东路237、239号房屋的产权单位系中国人民解放军总后勤部，我部为其使用单位。南京中央饭店为我部下设单位，由南京中央饭店全权处置玄武区中山东路239号房产。‘南京中央饭店’系中央饭店对外经营时使用的名称，对内名称系‘南京军区联勤部招待所’……”。喜庆酒楼认为该《情况说明》不能代替工商行政登记。喜庆酒楼为证明早在竞价招租会议之前，其已和南京中央饭店就租金问题即260万元/年达成一致，提供落款日期分别为2013年4月10日、2013年4月13日的《函》及《复函》各一份。2013年4月10日南京中央饭店向喜庆酒楼发函，载明：“……本着对双方负责态度，考虑到贵酒楼是老租户，饭店已向你们报出年租金260万元最低价，希望贵酒楼认真考虑，权衡利弊，尽早来饭店签订续租合同。如贵酒楼在2013年4月20日以前未来签订合同，饭店将于2013年4月21日对外公布房屋招租信息，进行公开招租活动，同时欢迎贵酒楼积极参与……”。《复函》载明：“贵饭店2013年4月10日的函已收悉，贵我双方有十多年友好合作的基础，我方对贵方续签合同年租金260万元的要约，经过认真考虑，权衡利弊确认接受，希望2013年4月17日前签订合同”。对此，南京中央饭店认可其于2013年4月10日向喜庆酒楼的发函，但否认收到喜庆酒楼所发《复函》；南京中央饭店同时认为，其发函是附条件的，即喜庆酒楼须在2013年4月20日以前与其签订合同，但喜庆酒楼并未及时与其签订合同，故其发函承诺的价格失效，之后南京中央饭店遂组织竞标，喜庆酒楼也参与了竞价。一审法院认为，经审查，南京中央饭店具有诉讼主体资格。南京中央饭店与喜庆酒楼签订的租赁合同已于2013年5月31日到期，到期后，双方未签订新的租赁合同。南京中央饭店于2013年7月30日对涉案房屋进行竞价招租，喜庆酒楼参加涉案房屋的租赁竞标，双方在竞价招租会议记录上均认可喜庆酒楼为竞价第一名，喜庆酒楼签字承诺将在中标后两天内与南京中央饭店签订租赁合同，但喜庆酒楼拒不签订租赁合同。现南京中央饭店与喜庆酒楼之间签订的租赁合同已到期，双方未签订新的租赁合同，且至今一直占有使用涉案房屋，故南京中央饭店有权要求喜庆酒楼返还该房屋。喜庆酒楼占有使用涉案房屋期间应当支付占有使用费，南京中央饭店与喜庆酒楼虽未签订租赁合同，但喜庆酒楼参与租赁竞标，中标价为每年租金450万元，故喜庆酒楼应按此租金向南京中央饭店支付自2013年8月1日起至实际搬离之日的房屋占有使用费，其中自2013年8月1日起至2017年12月31日止的房屋使用费为1987.5万元，扣除喜庆酒楼已支付的房屋占有使用费700万元及保证金30万元，尚需给付南京中央饭店1257.5万元；自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按每年450万元标准计算。喜庆酒楼提出双方曾就260万元/年的租赁价格达成过一致，因喜庆酒楼提供的证据不足以证明此主张，因此，喜庆酒楼主张按照260万元/年的标准向南京中央饭店支付占有使用费没有依据，一审法院不予采信。喜庆酒楼称，由于其有百名职工需要过渡时间一年，但在本案中从南京中央饭店与喜庆酒楼之间原先签订的书面租赁合同到期至今已有四年有余，已超过喜庆酒楼主张的过渡期，故一审法院对该项辩称意见亦不予采纳。喜庆酒楼主张的对房屋进行改造装修的费用，南京中央饭店与喜庆酒楼签订的租赁合同约定租赁方确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得出租方同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期限届满后或者解除合同时，应当无偿移交给出租方。现租赁期限已届满，南京中央饭店依上述约定，不应给予喜庆酒楼改造、装修或者增扩设备的补偿，因此喜庆酒楼的该项主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。因喜庆酒楼系小金鹰大酒楼的分支机构，故小金鹰大酒楼对喜庆酒楼的上述债务不能偿还部分承担补充责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、喜庆酒楼于判决生效之日起十日内搬出南京市玄武区中山东路239-2号房屋，将该房屋交南京中央饭店管理；二、喜庆酒楼于判决生效之日起十日内向南京中央饭店支付自2013年8月1日起至2017年12月31日的房屋占有使用费1257.5万元，自2018年1月1日至实际搬离之日的房屋占有使用费，按年租金450万元标准计算；三、小金鹰大酒楼对喜庆酒楼上述债务中不能偿还的部分承担补充偿还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31600元，由喜庆酒楼、小金鹰大酒楼负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中国人民解放军南京军区联勤部司令部出具的《情况说明》载明，根据南京市人民政府1990年5月9日下发的房屋所有权证中明确，南京市玄武区中山东路237、239号房屋的产权单位系中国人民解放军总后勤部，南京中央饭店作为中国人民解放军南京军区联勤部司令部下设单位，系涉案房屋的使用权人，与上诉人喜庆酒楼为涉案房屋租赁合同的相对人。因此，上诉人喜庆酒楼、小金鹰大酒楼上诉认为南京中央饭店是一个不存在的法律主体，不具有诉讼主体资格，本院不予采信。对于喜庆酒楼、小金鹰大酒楼以南京中央饭店不具有诉讼主体资格要求驳回南京中央饭店起诉的上诉请求，本院不予支持。南京中央饭店与喜庆酒楼签订的租赁合同已于2013年5月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，故南京中央饭店有权要求喜庆酒楼返还房屋。租赁合同到期后，喜庆酒楼一直占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费。关于2013年8月1日以后的占有使用费数额，因南京中央饭店于2013年7月30日对涉案房屋进行竞价招租，喜庆酒楼参与租赁竞标，中标价为每年租金450万元，但喜庆酒楼签字承诺将在中标后两天内与南京中央饭店签订租赁合同，却拒不签订租赁合同，故一审法院认定喜庆酒楼应按该租金标准向南京中央饭店支付自2013年8月1日起至实际搬离之日的房屋占有使用费，并无不当。上诉人喜庆酒楼、小金鹰大酒楼关于2013年8月1日以后仍应参照原租赁合同约定每年200万元标准支付房屋占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人喜庆酒楼、小金鹰大酒楼上诉要求的南京中央饭店对其在履行合同期间进行的增设电梯、加装煤气设施等投入给予补偿的主张，因南京中央饭店与喜庆酒楼签订的租赁合同明确约定，租赁方确需进行改造、装修或者增扩设备，必须征得出租方同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期限届满后或者解除合同时，应当无偿移交给出租方。故喜庆酒楼、小金鹰大酒楼的该项上诉主张，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，喜庆酒楼、小金鹰大酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31600元，由上诉人南京小金鹰大酒楼有限公司喜庆酒楼、南京小金鹰大酒楼有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年三月二十八日书记员  孙雪松