山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁11民终413号 上诉人（原审被告）：莒县城阳街道北关社区双合村街经济合作社。 法定代表人：郭瑞民，主任。 委托诉讼代理人：管仁珍，山东风顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘长玲，女，1965年11月21日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：贾孝涛，山东聚祥律师事务所律师。 上诉人莒县城阳街道北关社区双合村街经济合作社(以下简称双合村街)因与被上诉人刘长玲房屋买卖合同纠纷一案，不服莒县人民法院（2017）鲁1122民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 双合村街上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担购房款利息以及暖气开口费、管道费、太阳能款11488.14元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋买卖合同无效超出诉讼请求范围，属于认定事实错误。1、被上诉人在诉讼请求及庭审中均未要求确认涉案合同无效。而且涉案房屋系在上诉人依法享有使用权的国有土地上，经莒县发改局立项批复，并取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后合法建设的。2、涉案土地属于国有土地，与农村宅基地对农民住房的保障性及福利性有本质区别。在国有划拨土地上建设的楼房因对外销售所签订的合同，并非当然无效，涉案房产在补缴土地出让金后可以办理房屋所有权证。涉案房屋交易时是否取得所有权证，并非能否上市交易的先决条件。且根据山东省高级人民法院《关于印发2011年》的规定，《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。3、法律未禁止国有土地上合法建设的房屋不能对外销售。二、一审判决上诉人按照年利率6%支付利息，适用法律错误。合同无效后，法律规定将财产返还，未规定还需支付利息。三、被上诉人支出购房款仅为390000元，一审认定被上诉人支出购房款401488.14元错误。四、一审判决上诉人承担购房款利息及暖气开口费、管道费、太阳能款11488.14元错误。1、暖气开口费、管道费、太阳能款是被上诉人分别向山东丰源热电有限公司及太阳能销售者支付的，上诉人不是上述费用的实际收取人，不应返还。2、被上诉人购买的太阳能并非不可以拆除的添附物，被上诉人应自行拆除。五、退一步讲，即便双方之间的房屋买卖合同无效，造成合同无效是由于被上诉人的原因造成，被上诉人知道上诉人开发楼房后，因涉案楼房所处的地理位置优越、属于学区房，便多次托朋友、找熟人从被上诉人处请求购买一处房产，购房后被上诉人又故意毁约并起诉退房，被上诉人具有重大过错，依法应承担全部过错责任。 刘长玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回。第一，一审认定双方之间的房屋买卖合同无效未超出诉讼请求。1.上诉人混淆了诉讼请求与事实认定，认定合同无效是本案基本事实。一审中上诉人虽提交了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，但只能证明涉案楼房建设的合法性，无法证实销售的合法性，且一审中上诉人并未提交商品房销售许可证明。2.涉案楼房使用的国有土地系以划拨方式取得，用途为机关团体用地，不能直接用于开发房地产销售。国有划拨土地上建设的楼房对外销售所签订的合同在没有经有批准权的政府批准并补缴土地出让金，由划拨变为出让之前，买卖合同无效。3、山东省高级人民法院《关于印发2011年》规定的适用前提是以出让方式取得的国有土地，故不适用于本案。第二，一审判决上诉人按年利率6%支付利息正确。第三，被上诉人一审时已提交证据证实其支付购房款为401488.14元，但上诉人未开具正式发票。即使部分购房款是用于支付暖气开口费、管道费、太阳能费，上述款项亦属于购房款。第四，一审判决上诉人承担购房款利息及暖气开口费、管道费、太阳能款11488.14元正确。上诉人虽主张暖气开口费、管道费、太阳能费系热电公司与太阳能销售者收取，但未提供证据证明。太阳能并非被上诉人购买，无法自行拆除。第五，上诉人作为村集体经济组织，应知涉案房屋性质不是商品房，不能上市交易，但仍将房屋卖给村集体经济组织外的成员，导致合同无效，上诉人应承担过错责任。 刘长玲向一审法院起诉请求：判令双合村街立即归还购房款401488.14元及利息、经济损失100000元；诉讼费用由双合村街负担。 一审法院认定事实：刘长玲、双合村街口头约定，刘长玲购买双合村街位于城阳路以西、文城路以北的双合村街村大龄青年安置楼5楼西户。2014年5月4日，刘长玲向双合村街交纳购楼款200000元，2014年7月23日交纳购楼款150000元，2015年6月26日交纳暖气开口费、管道费、太阳能款11488.14元，2016年1月6日交纳车库款40000元。 双合村街主张刘长玲在涉案楼房内铺设地板砖，刘长玲不予认可，双合村街亦未提供证据证实。 双合村街提供建设工程施工许可证、莒县发改局对双合村街安置楼项目的批复、建设工程规划许可证、莒国用（2015）第75号土地使用权证，其中莒国用（2015）第75号土地使用权证载明的使用权类型为划拨，地类（用途）为机关团体用地。 一审法院认为，本案涉案楼房系双合村街在本村集体土地上开发建设的大龄青年安置房，系供本村村民居住使用的福利性住房。该楼房的建设用地系划拨，既没有经过土地出让，也没有取得房屋所有权证，依据现行法律，该楼房暂不能上市交易。刘长玲作为该村经济组织之外的成员，不具备获取该住房的资格，其与双合村街口头达成的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，返还应包含财产的孳息。因此，刘长玲要求双合村街返还购房款401488.14元，一审法院予以支持。双合村街作为村集体经济组织，应知晓涉案房屋的性质，却仍将房屋卖给本村集体经济组织之外的成员，其存在一定过错，导致刘长玲、双合村街之间的合同无效，因此对刘长玲造成的损失，双合村街应承担一定的赔偿责任。刘长玲要求双合村街支付购房款利息，一审法院予以支持，利息应自交纳购房款之日起按照年利率6%计付。刘长玲要求双合村街赔偿经济损失10万元无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，刘长玲、双合村街之间的房屋买卖合同无效，刘长玲要求双合村街返还购房款及利息的请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、双合村街于判决生效后十日内返还刘长玲购房款401488.14元及利息（利息按年利率6%计付至履行完毕之日止，其中200000元利息自2014年5月4日起计付，150000元利息自2014年7月23日起计付，11488.14元利息自2015年6月26日起计付，40000元利息自2016年1月6日起计付）；二、驳回刘长玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4408元，由刘长玲负担747元，由双合村街负担3661元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 本院查明，莒县发展和改革局莒发改审批字[2013]45号《关于城阳街道双合村沿街、大龄青年安置楼项目的批复》批复内容中载明：主要建设内容及建设规模：新建安置楼1栋，建设层数为11层，其中1至3层为沿街商铺，4至11层为住宅；总建筑面积4606平方米，可安置村民16户；项目占地面积为2827平方米。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于上诉人双合村街主张一审认定双方房屋买卖合同无效超出诉讼请求且认定错误的问题。刘长玲起诉要求双合村街归还购房款401488.14元及利息、经济损失，必然涉及双方约定的房屋买卖合同的效力问题，故一审关于涉案房屋买卖合同的效力认定，未超出刘长玲的诉讼请求。涉案楼房用地使用权类型为划拨，根据莒县发展和改革局的批复，涉案楼房住宅部分系双合村街大龄青年安置房，刘长玲在购买涉案房屋时，未取得相应的集体组织成员资格，故一审认定上诉人与被上诉人口头约定的房屋买卖合同无效并无不当，并且上诉人的上诉请求为改判上诉人不承担购房款利息及暖气开口费、管道费、太阳能款11488.14元，不包含涉案购房款390000元。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审依据上诉人的过错行为，酌定由上诉人按照年利率6%赔偿被上诉人的利息损失并无不当。根据刘长玲提供的暖气开口费、管道费、太阳能款收款收据，上述款项11488.14元亦向双合村街交纳，故对上诉人关于上述款项不应由其返还的主张，本院不予支持。 综上所述，双合村街的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87元，由上诉人莒县城阳街道北关社区双合村街经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  王义宽 审判员  李 红 审判员  王春燕 二〇一八年三月三十日 书记员  宋 欢