北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终3990号上诉人（原审被告）：王龙永，男，1973年4月19日出生，住河南省驻马店市泌阳县。上诉人（原审被告）：李辉，男，1976年12月4日出生，住河南省信阳市息县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘堂，广东国晖（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京山木益春贸易有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村马泉营西路1号。法定代表人：杨春良，经理。委托诉讼代理人：田巍，北京凯基律师事务所律师。上诉人王龙永、李辉因与被上诉人北京山木益春贸易有限公司（以下简称山木益春公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初51907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王龙永、李辉之共同委托诉讼代理人刘堂、被上诉人山木益春公司之委托诉讼代理人田巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙永、李辉上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判驳回山木益春公司要求王龙永、李辉承担财产损失的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由山木益春公司承担。事实和理由：一、拆除涉案房屋是经过山木益春公司同意的，只因未取得建设工程规划许可证，导致后期一直未能翻建，因此造成拆除房屋的损失，不应由王龙永、李辉承担。1．根据《房屋租赁合同》第二条的约定，房屋用途为公寓、酒店、宿舍、仓储等。房屋在拆除前属于闲置、废旧、无法正常使用的状态。为了达到王龙永、李辉租用的目的，必然是要进行拆除翻建的，在拆除时是经过山木益春公司同意的。根据双方事后签订的《房屋租赁合同补充条款》第七条约定，王龙永、李辉在拆旧翻新之后，无偿为山木益春公司提供15-20平方米办公室一间，该约定内容也可以说明山木益春公司是准许王龙永、李辉对房屋进行拆除的。2．涉案房屋是在2014年11月份拆除的，退一步讲，即使山木益春公司否认当时未经其同意拆除，也是在2016年8月份才通过法院诉讼提出，并未在知道房屋拆除后的合理时间内提出。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第14项规定，也可以视为山木益春公司同意王龙永、李辉进行房屋拆除。二、一审法院亦认定王龙永、李辉有权对原有建筑物进行拆旧翻新，原有建筑物在拆除后，因为土地权利人及所在政府的原因，无法原址翻建。既然已明确王龙永、李辉有权拆除房屋，无法翻建也不是王龙永、李辉的原因造成，而且山木益春公司对自己出租房屋是否准许翻建也是很清楚，那么拆除后的损失也不应由王龙永、李辉承担。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，是关于合同当事人一方违约给另一方造成损失的规定。但本案中，王龙永、李辉并没有违约，反而是山木益春公司违约，其明知无法翻建房屋仍将房屋出租，导致无法实现王龙永、李辉签订合同的目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，是关于承租人经出租人同意装饰装修、在合同解除时对装饰装修损失的规定，也不适用于本案。四、涉案房屋属于违章建筑，即使王龙永、李辉拆除房屋，也不能为违章建筑赔偿，王龙永、李辉在收到一审判决后才知道涉案房屋是违章建筑。山木益春公司辩称：同意一审判决，不同意王龙永、李辉的上诉请求。涉案房屋确实没有规划。一、王龙永、李辉在上诉状中提到有关拆除房屋行为是经过山木益春公司同意的，山木益春公司对此不认可。双方签订的《房屋租赁合同》第九条及《房屋租赁合同补充条款》约定，装修或者改变房屋结构都需要经过山木益春公司的同意，需要交纳300000元押金。王龙永、李辉并没有交押金。二、《房屋租赁合同补充条款》第四项规定，如果王龙永、李辉要拆除涉案房屋，拆除之后王龙永、李辉要恢复原状。三、山木益春公司将涉案房屋交付给王龙永、李辉之前，房屋是可以正常使用的。四、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第14项规定，是关于扩建和装修，不是本案情形，本案是拆除和翻建。五、双方当时约定的是对1500平方米的房屋进行翻建，而没有约定对200平方米的房屋进行翻建，对200平方米房屋进行翻建是在2016年6月或7月进行，如果在2014年，当时是可以翻建的。六、一审法院只认定涉案房屋没有手续，并没有认定为违法建筑。山木益春公司向一审法院起诉请求：1．解除山木益春公司与王龙永、李辉签订的北京市朝阳区崔各庄乡马泉营西路1号院内面积为200平方米的房屋租赁合同。2．王龙永、李辉支付2016年2月1日至2016年8月1日的租金25000元及逾期支付租金的违约金70000元。3．王龙永、李辉赔偿山木益春公司财产损失225000元，包括房屋损失200000元及2016年8月2日至2017年2月1日的租金损失25000元。一审法院认定事实：山木益春公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。包括：1．《房屋租赁合同》两份及《房屋租赁合同补充条款》两份；2．王龙永、李辉制作的租赁标的物位置示意图；3．王龙永、李辉提交的标的物现场照片；4．该院勘验笔录。据此，该院认定事实如下：2014年11月18日，山木益春公司作为出租人（甲方）与王龙永、李辉（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条房屋基本情况未明确房屋坐落，只写明建筑面积200平方米，房屋平面图和设施见附件，但双方均未提交合同附件；租赁用途为公寓、酒店、宿舍、仓储等，租期自2014年11月18日至2025年12月31日，第四条租金及押金约定：年租金为五万元，其后手写注明“从15-16年每年租金五万元，17-21年免租金，22-25年每年租金五万元整”，并加盖有山木益春公司印章；付款方式约定租金按12个月结算，由乙方于到期日的本月的15日前交付给甲方；第八条约定，租赁期间乙方对房屋及其附着设施负责维修及保养，正常的房屋大修理费用由乙方承担，日常的房屋维修由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；第九条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；第十一条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：3．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4．拖欠租金累计达一个月，6．故意损坏承租房屋的；第十四条，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的20%的作为违约金，一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的30%向乙方加收滞纳金。2014年11月26日，山木益春公司和王龙永、李辉又签订了《房屋租赁合同补充条款》，约定“因两份合同均属同一单位，同一法人，同一时间签订，两份合同租赁单价不相同，为区分明确两份合同的不同条款内容，特做以下说明：第一份合同，双方签订有补充条款（一）…四、第二份合同，双方当时没有签订补充条款，为明确甲乙双方的责、权、利特作以下补充说明：租金价位：从2015年2月1日-2017年2月1日每年租金50000元，从2017年2月1日-2022年2月1日每年租金为免租金，从2022年2月1日至2025年12月31日每年租金50000元；六、占地面积约0．7亩，甲方原有建筑面积200平米；七、乙方在拆旧翻新之后，无偿为甲方提供15-20平方米办公室一间；八、本补充条款与合同具有同等法律效力，是正式合同不可分割的条款。甲乙双方同样遵守。”协议签订后，王龙永、李辉总计交纳租金650000元给山木益春公司，其中2015年2月交纳350000元，2016年以后支付了300000元。该院于审理中通知双方进行现场勘验，王龙永、李辉未到场，随后解释称记错了时间，山木益春公司委托诉讼代理人及山木益春公司方工作人员芦小君在场，经现场指认，山木益春公司指称的出租标的物位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村西北，马泉营西路东侧、朝阳区公安分局马泉营派出所北，土地面积目测大约300平方米，院西侧紧邻马泉营西路有围墙，进入院内的唯一通道为院东南角的一个宽约2米的通道，通道正对的位置有三间房屋被拆除的痕迹，经现场测量南北距离大约6．3米，东西大约11米，院内另有基坑几个，有钢材等建筑材料杂乱堆放，还有建筑垃圾；山木益春公司自称院内南侧被拆除的房屋高约3米，门朝北，最西侧那间朝西也有门，砖混结构，轻型加气屋面板、铝合金门窗，山木益春公司自称院内东北侧也有一排房，有砖茬，但现场未见。双方发生争议的事实和证据：1．出租标的物是土地还是土地连同200平方米的房屋；2．王龙永、李辉2016年所交的租金是本合同项下应付租金还是双方其他合同项下应付款；3．争议场地的来源及权属情况。针对以上争议问题，该院分别认定如下：1．出租标的物为包括200平方米建筑物的土地，总面积约7亩，依据为：双方补充协议第6条明确约定“甲方原有建筑面积200平方米”，双方均确认该补充内容是对本案合同的补偿；现场勘验所见，场地南侧有房屋被拆除后所留痕迹。2．双方对已付款数额确认无误，但因为双方还有其他合同关系，对该款是否本合同项下应付款还是其他合同项下应付款发生争议时，该院认为应当按照付款方的意思确定，根据王龙永、李辉即付款方的意见，该案合同项下2017年2月以前的租金已经交清。3．山木益春公司就其承租土地的来源等提交了其与北京市马泉营农工商合作社签订的《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》，约定山木益春公司承租了位于马泉营村西北金百万南侧的7333平方米土地，建筑面积0平方米，租期2006年1月1日至2025年12月31日；王龙永、李辉对上述合同真实性表示不清楚，同时认为上述合同如果真实只能证明山木益春公司取得了土地的合法使用权，不能证明山木益春公司有权出租房屋。审理中，山木益春公司确认承租土地上的建筑物系其自建，未办理建筑规划审批。山木益春公司未对其主张的建筑物损失提交证据，因标的物灭失，也无法进行造价鉴定。另查，2014年11月18日，山木益春公司作为出租人与王龙永、李辉签订了《房屋租赁合同》，约定山木益春公司将位于马泉营西路1#院共4层，共200间房屋出租给王龙永、李辉，租赁用途为公寓、酒店、宿舍、仓储等，租期自2015年2月1日至2025年12月31日，年租金为人民币三十万元，甲方于合同生效之日起30日内，将该房屋交付给乙方。该合同目前仍在履行中。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该案山木益春公司作为出租人，至该案法庭辩论终结前未提交出租标的物的合法建设工程规划审批手续，故该院认定双方关于200平方米建筑物的租赁合同无效。双方租赁的标的物之地上物部分已经被拆除，但双方的租赁标的物除地上物以外，还有部分土地，山木益春公司主张解除合同土地部分租赁合同的请求有事实依据，该院予以支持。王龙永、李辉作为承租人，在承租期间将租赁标的物拆除，应当承担损害赔偿责任，但根据双方补充协议约定，王龙永、李辉有权对原有建筑物进行拆旧翻新，根据双方陈述及法院查明的情况，原有建筑物在拆除后，因为土地权利人及所在政府的原因，无法原址翻新，故由王龙永、李辉承担全部的损失也有失公允，由于标的物被拆除，无法通过司法鉴定的方式确定其造价，该院根据山木益春公司所述的建筑物基本情况，结合上述理由酌情确定王龙永、李辉应补偿的数额。根据该院认定的事实，王龙永、李辉已经交纳了2017年2月1日之前的租金，故山木益春公司再次主张相应期间的租金缺乏依据，该院不予支持。王龙永、李辉不存在逾期交纳租金的情形，山木益春公司主张逾期支付租金的违约金也缺乏依据，该院一并不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决：一、确认山木益春公司和王龙永、李辉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》中关于200平方米建筑物出租部分内容无效；二、解除山木益春公司和王龙永、李辉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》中关于土地租赁部分内容；三、王龙永、李辉于判决生效后十日内赔偿山木益春公司损失十万元；四、驳回山木益春公司的其他诉讼请求。如李辉、王龙永未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点在于涉案200平方米房屋被拆除、损失应如何负担的问题。本案中，出租人山木益春公司将未取得建筑规划审批手续的房屋出租，承租人王龙永、李辉亦未对房屋手续尽到审慎审查义务。双方虽在补充协议中约定王龙永、李辉有权对原有建筑物拆旧翻新，但其时尚未取得政府部门的规划审批手续。王龙永、李辉将房屋拆除后亦未取得翻建审批手续。对于房屋无法原址翻建，双方均存在一定的责任。对于出租人山木益春公司房屋被拆除的损失，依据建筑物的基本情况及双方的过错程度，参照公平原则，一审法院酌情确定王龙永、李辉补偿山木益春公司100000元，并无不当。综上所述，王龙永、李辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王龙永、李辉共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  贾 旭代理审判员  熊 静二〇一八年三月十二日法官 助理  何 平书 记 员  司 旭