江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8483号上诉人（原审被告）：潘清水，男，1958年12月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。委托诉讼代理人：成浩，江苏润商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会，住所地南京市浦口区泰山街道迎桥路58号。负责人：方萍，该居委会主任。委托诉讼代理人：李豪飞，江苏东恒律师事务所律师。原审第三人：南京市国土资源局浦口分局，住所地南京市浦口区江浦街道文德路16号。法定代表人：刘勇，该分局局长。委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任珊，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人潘清水因与被上诉人南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会（以下简称泰山街道桥北居委会）、原审第三人南京市国土资源局浦口分局（以下简称国土局浦口分局）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘清水上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、由被上诉人承担二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为涉案协议于政府征用时自动终止，这是错误的。国家相关法律规定，纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解除的，不得纳入储备。故政府征用后涉及民事关系的土地租赁合同自动终止并不能成立。二、一审法院认为涉案协议第五条无效缺乏法律依据。协议签订后至2005年国家征收显然不满20年，根据双方的协议约定，承租期内遇国家征用，该土地的一切补偿费用均归上诉人所有，该条款对被上诉人具有约束力。根据权利义务对等原则，在上诉人有偿使用土地期限内，国家为了公共利益需要而将尚在承租期内的土地征收，上诉人却不能依据协议约定向被上诉人主张返还补偿款，这对上诉人明显有失公允。正是因为双方约定土地的一切补偿费用均归上诉人所有，上诉人才于1996年投资83.4万元巨资承租土地。一审法院的判决无疑是对诚实信用原则的公然践踏，请求二审法院依法维护上诉人合法权益。泰山街道桥北居委会辩称：1、双方协议明确约定涉案土地用于建设泰山医院中医门诊部，并且用地通知也明确规定了土地用途，上诉人未经过被上诉人同意擅自改变土地性质，严重违约的行为已经导致合同目的无法实现。涉案土地已经征收为国有，土地性质发生了改变，合同失去了履行的客观条件。2、涉案土地原所有权属村集体所有，土地的补偿费也应当归村集体所有，上诉人仅仅享有该土地上建筑物的所有权，对土地并不拥有所有权，因此土地的补偿费不应当归上诉人所有，原协议约定土地补偿款如遇征收归上诉人所有，严重损害了村集体的利益，应当归属无效。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。国土局浦口分局辩称，同意被上诉人的答辩意见，根据合同相对性原则，合同是上诉人与被上诉人之间签订的，因此被上诉人具有诉讼主体资格。泰山街道桥北居委会向一审法院起诉请求：1、确认泰山街道桥北居委会、潘清水于1996年3月18日签订的《协议》自2005年1月31日起终止；2、确认泰山街道桥北居委会、潘清水于1996年3月18日签订的《协议》第五条无效；3、潘清水自协议确认终止之日起7日内将租赁土地恢复原状、自行拆除租赁土地上附着物并将租赁土地返还泰山街道桥北居委会；4、潘清水承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1996年3月18日南京市浦口区泰山镇桥北村（甲方）与潘清水（乙方）签订《协议》，双方约定：甲方将桥北南路北端、桥北汽修厂与东泉预制厂中间部位约14亩土地提供给乙方新建泰山医院中医门诊部。一、甲方责任：提供土地13.9亩供乙方使用，协助乙方办理建筑执照，其费用乙方承担……二、乙方责任：独立经营、自负盈亏，遵守国家的法律政策，按村办企业的标准，按照交纳排涝费及国家规定的有关费用，按时交纳水电费。三、土地使用费的计算：承租期内一次性按每亩60000元整付给甲方，总计83.4万元。四、付款方式：协议生效后乙方及时付给甲方20万元，一个月内再付20万元，96年6月30日之前付清余款。五、承租期内如遇国家征用，该土地上的一切补偿费用均归乙方所有（含土地补偿费）。六、承租期为伍拾年整。从1996年4月1日至2046年3月31日止。……1996年7月10日，南京市浦口区土地管理局乡（镇）建设用地批准通知书，同意案涉土地作为浦口区泰山医院中医门诊部的建设用地。1996年10月18日南京市浦口区计划经济委员会浦计经济委员会浦计经[1996]第75号“关于成立‘南京幸旺洋天名酒商城市场’的批复”，同意南京幸旺洋天名酒商城成立“南京幸旺洋天名酒商场市场”。1997年11月3日南京幸旺洋天名酒商城向泰山镇政府申请，以南京幸旺洋天名酒商城工地于1996年7月开始施工，投资400多万元，桩基完工，准备土建时，由于公路扩宽，暂时停建为由，计划近日及时动工继续建筑。2001年10月9日南京市浦口区人民政府颁发浦泰字第071号“村镇房屋所有权证”载明，座落于浦口××××北路的房屋所有权人为“南京幸旺洋天名酒商城”，建筑面积4880.79平方米，建筑结构为钢混。潘清水为“南京幸旺洋天名酒商城”的独资投资人。后潘清水在涉案土地上经营“南京幸旺洋天名酒商城”。2006年5月22日潘清水（甲方）与南京金东房地产开发有限责任公司（乙方）签订《协议书》，协议载明：甲乙双方商定，就乙方临时用浦珠路北延路口、甲方五层楼北面，约0.8亩做售楼处，双方达成如下协议：1、甲方五层楼（北面）约0.8亩土地给乙方建售楼处有偿使用。2、乙方在建设中不得影响甲方主楼，建筑物必须离主楼2米。3、付款方式（本协议甲乙双方签字，桥北社区居委会见证后）乙方一次性付给甲方人民币三万元整。甲方提供正式税务发票。2011年潘清水因房屋空置发出招商广告，后将房屋租赁给“七天连锁酒店”经营至今。一审另查明，2003年4月23日南京市浦口区人民政府浦政发[2003]85号“关于同意泰山街道办事处撤村建社区居民委员会的批复”，载明：1、撤销桥北村、临江村、小柳村、大桥村、宝塔村、黄姚村、林场村建制，分别改设为桥北、临江、小柳、大桥、宝塔、黄姚、林场社区居民委员会……。2005年1月31日江苏省国土资源厅苏国土资源函（2004）740号“关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知”载明：同意你市将泰山街道临江村、桥北村的16.4945公顷集体农用地（其中耕地14.0937公顷）转为建设用地并征收为国有，同时将泰山街道临江村、桥北村的49.9935公顷集体建设用地、1.1474公顷未利用地征收为国有。……该批文下发后，第三人按当时政策对包括案涉土地在内批次范围内集体土地上的相关人员进行了补偿。上述事实，有泰山街道桥北居委会提交的协议书、南京市浦口区土地管理局乡（镇）建设用地批准通知书、潘清水与南京金东房地产开发有限公司签订的协议书、涉案土地上的“七天连锁酒店”照片、关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知、批复，潘清水提交的浦口区计划经济委员会关于成立“南京幸旺洋天名酒商城市场”的批复、土地证复印件、申请复印件、证明复印件、建设工程规划许可证复印件、江南时报原件、中国企业报原件、网页截图打印件、村镇房屋所有权证、合同附件红线图、结算凭证，第三人提交的关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知及泰山街道桥北居委会、潘清水、第三人的陈述等证据在卷证实。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中泰山街道桥北居委会、潘清水于1996年3月18日签订《协议》约定：承租期为伍拾年整。从1996年4月1日至2046年3月31日止。故超过部分无效。2005年1月31日江苏省国土资源厅苏国土资源函（2004）740号“关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知”载明：同意你市将泰山街道临江村、桥北村的16.4945公顷集体农用地（其中耕地14.0937公顷）转为建设用地并征收为国有，同时将泰山街道临江村、桥北村的49.9935公顷集体建设用地、1.1474公顷未利用地征收为国有。自此案涉土地的性质发生了变化，由集体农用地转为国有建设用地，故对泰山街道桥北居委会请求确认泰山街道桥北居委会、潘清水于1996年3月18日签订的《协议》自2005年1月31日起终止之诉请，一审法院予以支持。关于泰山街道桥北居委会请求确认泰山街道桥北居委会、潘清水于1996年3月18日签订的《协议》第五条无效的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，泰山街道桥北居委会、潘清水在协议第五条中约定，承租期内如遇国家征用，该土地上的一切补偿费用均归乙方所有（含土地补偿费）。一审法院认为，泰山街道桥北居委会、潘清水的该条约定明显损害了国家、集体及社会公共利益，应属无效，故对泰山街道桥北居委会该诉请，一审法院予以支持。关于泰山街道桥北居委会诉讼请求判令潘清水自协议确认终止之日起7日内将租赁土地恢复原状、自行拆除租赁土地上附着物并将租赁土地返还泰山街道桥北居委会。一审法院认为，根据2005年1月31日江苏省国土资源厅苏国土资源函（2004）740号“关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知”精神，案涉土地的性质发生了变化，由集体农用地转为国有建设用地，且第三人按当时政策对包括案涉土地在内批次范围内集体土地上的相关人员进行了补偿。故泰山街道桥北居委会已非案涉土地的所有权人，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十四条规定，判决：一、确认南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会与潘清水于1996年3月18日签订的《协议》自2005年1月31日起终止。二、确认南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会与潘清水于1996年3月18日签订的《协议》第五条无效。三、驳回南京市浦口区泰山街道桥北社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由潘清水负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交南京幸旺洋天名酒商城规划图纸，证明上诉人建设商城经政府部门规划批准。被上诉人认为，该图纸没有相关部门工作人员签章，对其真实性不予认可。本院认为，泰山街道桥北居委会与潘清水签订的《协议》约定的租赁期限超过了二十年，违反了法律禁止性规定，超过部分应当认定无效。该《协议》第五条约定，承租期内如遇国家征用，该土地上的一切补偿费用均归乙方所有（含土地补偿费）。涉案土地属于集体所有，土地补偿费应属于集体经济组织，故该条约定损害了国家、集体及社会公共利益，应属无效。双方在履行《协议》过程中，江苏省国土资源厅于2005年1月31日出具苏国土资源函（2004）740号《关于批准南京市2004年度第24批次村镇建设用地的通知》，同意包含涉案土地的集体农用地转为国有建设用地并征收为国有。因涉案土地被征收后属于国有土地，双方之间的合同无履行的基础，故一审法院对泰山街道桥北居委会请求确认其与潘清水签订的《协议》自2005年1月31日起终止的诉讼请求予以支持，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人潘清水负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一八年三月二十二日书记员  倪 辉