上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初16175号原告：樊品儒，男，1946年1月20日生，汉族。委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。被告：吴建国，男，1979年10月20日生，汉族，住江西省。第三人：周春凤，女，1982年1月28日生，汉族，住江西省玉山县六都乡六都村墩头烘**。第三人：万佳佳，女，1991年4月2日生，汉族，户籍地甘肃省白银市平川区长征东路**。第三人：杜倩，女，1992年12月27日生，汉族，户籍户籍地河南省宁陵县乔楼乡杜庄村**。div>第三人：郭志豪，男，1997年7月16日生，汉族，户籍地江户籍地江西省吉安市吉州区长塘镇荷洁新陂洲村**。v>第三人：石姣，女，1993年4月26日生，汉族，户籍地重庆市户籍地重庆市綦江县永城镇伏兴村林谷坝组。第三人：易梅，女，1994年2月7日生，汉族，户籍地湖北省户籍地湖北省京山县杨集镇杨集村**。原告樊品儒与被告吴建国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。庭前经原告申请，本院依法追加周春凤、万佳佳、杜倩、郭志豪、石姣和易梅作为第三人参加诉讼。原告樊品儒、被告吴建国、第三人周春凤、万佳佳、石姣到庭参加诉讼，第三人杜倩、郭志豪、易梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告樊品儒向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令两被告及第三人向原告返还上海市宝山区共康路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告向原告支付解约违约金人民币19,000元(以下币种均为人民币)；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费(按每日624.66元从合同解除日起至实际返还房屋之日止)；5、判令被告向原告支付房屋租金31,825元(暂计至2017年10月10日，应按每日312.33元支付至合同解除日止)；6、判令被告向原告支付逾期付款违约金47,473.97元(暂计至2017年10月10日，按日租金1倍支付至付清日止)。事实和理由：2017年3月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告吴建国向原告樊品儒承租上海市宝山区共康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期从2017年3月10日起至2020年3月9日止，月租金9,500元，每三个月为一个支付周期，于支付期首月10日前支付。逾期支付租金的，应按每日租金1倍支付逾期违约金；逾期超过20日的则视为擅自终止合同，应按月租金的2倍支付解约违约金；逾期交还房屋的则应按日租金2倍支付占有期间的使用费。租赁合同签订后，被告仅向原告支付了押金9,500元和首期3个月的租金，2017年6月10日之后的租金至今未付。在催讨租金的过程中，原告还发现被告有擅自转租、建墙隔断客厅等行为。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，应承担相应违约责任。因多次协商无果，特向法院起诉，请求判如所请。在庭审过程中，原告樊品儒向本院表示因租赁合同中关于逾期违约金的标准较高，愿意主动调整为由被告一次性支付逾期违约金6万元，其他诉讼请求不变。被告吴建国答辩称：合同签订及租金支付情况如原告所述；但原告擅自更换系争房屋钥匙，导致被告无法进入，原告违约在先；确将房屋转租给第三人并将房屋客厅隔断，事先已征得原告同意，但无法提供书面证据。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人周春凤述称，其在被告吴建国的授权下，与部分第三人签订了转租合同，其本人并未居住在系争房屋内，同意被告吴建国的意见。第三人万佳佳述称，其与周春凤签订转租合同后，居住在系争房屋至今；因2017年10月起无法联系上被告，所以之后的房租都交给了原告樊品儒，共计14,000元；被告吴建国要在客厅建墙隔断改建为卧室后再行出租，第三人对此均不同意，所以更换了系争房屋的钥匙。第三人石姣述称，其与周春凤签订了转租合同，后于2017年10月3日搬离系争房屋，房租都交给了被告吴建国；钥匙是第三人更换的，与石姣的意见一致。第三人易梅向本院提交书面意见称，其是与周春凤签订了转租合同的；后被告欲将客厅隔断，在城管部门和第三人的阻拦下，被告停止了隔断行为；2017年6月底，得知被告未向原告支付租金，便积极配合原告联系被告吴建国，但被告一直推脱，之后就失去了联系。第三人杜倩、郭志豪未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告樊品儒为系争房屋的产权人之一。2017年3月3日，原告樊品儒(甲方、出租方)与被告吴建国(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期三年，从2017年3月10日至2020年3月9日止，月租金9,500元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年3月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金；如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。合同第5.2条约定，乙方需支付给甲方租赁保证金9,500元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。合同7.6条约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第8.2条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方；如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍；若甲方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约的责任外，乙方对该房的装修、添附无偿赠与甲方。第11.4条约定，根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行：将一间房屋租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。第13条手写条款约定，双方协商保证房屋入住人数不得超过20人等。原、被告在该条款下方签字。上述租赁合同签订后，被告吴建国向原告支付了首三个月的租金28,500元和押金9,500元，2017年6月10日之后的租金至今未付。因被告吴建国未按时支付租金，原告樊品儒于2017年6月15日起多次通过手机短信催告被告吴建国支付欠租，并于同年7月2日通过手机短信通知被告解除租赁合同并要求其承担相应违约责任。被告吴建国收到了上述各短信。另查明，经被告吴建国授权，第三人周春凤于2017年3月先后与万佳佳、郭志豪、石姣和易梅签订了转租合同，第三人杜倩亦于2017年3月13日与被告吴建国签订了转租合同，租期均为一年。原告樊品儒在庭审过程中确认，因被告吴建国无法取得联系，其收到第三人万佳佳、杜倩等代吴建国支付的房租共计31,000元，同意在其欠租中抵扣。另外同意在本案中一并处理9,500元押金，退还给被告吴建国。目前系争房屋由除周春凤以外的本案其余第三人居住使用。关于转租一事，原告樊品儒表示，签订房屋租赁合同时吴建国说是来上海做生意的，要住10来个人，所以在租赁合同第13条由中介写了那段话，字是他签的，但没有承诺同意被告转租。原告另提供由上海晟馨物业管理有限公司盖章的书面情况说明，证明被告有擅自分割客厅改建卧室的行为。本院认为，原、被告签订的租房合同系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，承租人应按时支付租金，不得擅自转租或改变房屋原有结构。本案中，被告吴建国未支付2017年6月10日之后的租金，且在未经原告书面同意的情况下，将系争房屋转租给万佳佳等第三人并将客厅处建墙隔断，其行为已构成根本违约，原告关于解除房屋租赁合同并支付19,000元解约违约金的请求，符合合同约定，本院予以准许。被告吴建国关于原告更换门锁、允许转租及隔断的抗辩意见，未提供足够证据予以佐证，本院不予采信。合同解除后，被告吴建国应向原告樊品儒返还系争房屋，第三人亦应同时迁出，逾期未返还的，应按照租赁合同的约定即日租金的2倍(以624.66元计，四舍五入保留至小数点后两位)支付房屋占有使用费，原告的相关诉请，本院予以支持。关于欠租，根据已查明的事实，被告吴建国未支付2017年6月10日之后的租金，其应按照合同约定即以每月9,500元的标准支付至合同解除之日，第三人代为交付的31,000元租金应从中另行扣除。关于逾期违约金，按照合同约定，每逾期一日支付租金的，被告应按日租金的1倍支付逾期违约金，原告的相关诉请符合合同约定，现其已主动调整标准为一次性支付逾期付款违约金6万元，此系当事人自由处分其权利，于法不悖，相关诉请本院予以支持。被告吴建国另交付的9,500元押金，应由原告予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告樊品儒和被告吴建国于2017年3月3日就上海市宝山区共康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴建国于本判决生效之日起十日内，向原告樊品儒返还上述房屋，第三人万佳佳、杜倩、郭志豪、石姣和易梅亦应同时迁出；三、被告吴建国于本判决生效之日起十日内，以每月9,500元为标准，向原告樊品儒支付租金(扣除31,000元，自2017年6月10日起算至租赁合同解除之日止)；并应按每日624.66元的标准，向原告樊品儒支付房屋占有使用费(自合同解除之次日起至上述房屋实际返还之日止)；四、被告吴建国于本判决生效之日起十日内，向原告樊品儒支付解约违约金19,000元；五、被告吴建国于本判决生效之日起十日内，向原告樊品儒支付逾期付款违约金60,000元；六、原告樊品儒于本判决生效之日起十日内，向被告吴建国返还押金9,500元；七、驳回原告樊品儒的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费收取2,970元，公告费560元，保全费661元，均由被告吴建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  李国珠二〇一八年三月二十二日书 记 员  王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。