广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6215号原告：何丹霞，女，1978年6月23日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路**办公楼**，统一社会信用代码91440101304641261P。法定代表人：许瑞荣，职务总经理。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。原告何丹霞诉被告广州市源昌房地产开发有限公司（下称源昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何丹霞的委托诉讼代理人张丽，被告源昌公司的委托诉讼代理人王爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丹霞向本院提出诉讼请求：1.被告交付案涉房屋给原告；2.被告支付迟延交楼违约金21275元（以总房款652101元为本金，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率年利率4.35%，从2017年12月31日起计算至2018年9月26日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房预售合同》），购买珠江源昌花园C5栋2211号房，总房款652101元，被告应于2017年12月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告支付全部房款，被告逾期未通过任何房屋验收，不具备交楼条件，且原告多次前往被告处收楼，被告均不提供房屋钥匙给原告。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，原告陈述其已收楼，撤回第1项诉讼请求。被告源昌公司辩称：1.双方签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依据约定履行义务、主张权利；2.依据《商品房预售合同》附件七第八条约定的交付条件，案涉商品房项目在合同约定的交付日期（2017年12月30日）前已经具备交付条件，于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》；于2017年11月13日取得给排水管道工程验收合格的《竣工验收鉴定书》，满足供水条件；于2017年12月18日取得供电工程验收合格的《客户受电工程竣工检验意见书》，满足供电条件；于2017年11月11日取得燃气管道工程验收合格的《工程竣工验收报告》，满足供气条件；于2017年12月20日取得电梯定期检验报告，满足电梯使用条件，并具备了通邮、通网等公共服务条件。另外，被告于2018年6月7日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该日前已取得永久供电、供水、供气的证明文件；3.尽管案涉商品房已经满足约定的交付条件，但根据南沙区环保水务局口头答复及2018年1月4日书面复函，由于案涉商品房项目周边的市政污水管网系统建设尚未完成，导致项目污水管道无法接驳，被告无法领取排污许可证并通过环保验收。故被告根据《商品房预售合同》附件七第十一条第三款之约定，通知原告延期入伙。上述原因非被告可以预计、控制的原因，被告已将上述事实告知原告，被告据此顺延入伙时间符合合同约定，符合法律规定，无需承担违约责任；4.被告已经完成了案涉商品房项目的基础设施及公共配套建筑，并已于2017年12月29日取得《建设工程竣工验收报告》及由建设主管部门出具的《建设工程质量监督报告》，故不存在迟延达到交付使用的条件的问题；5.尽管涉案项目目前因市政污水排污管网施工未能完成导致无法接驳市政排污管道，但经被告与广州市南沙区环保水务局协调沟通，由被告通过污水外运处理，自行负担污水收集及外运费用。业主正在陆续办理收楼手续，原告因自身原因导致延迟收楼，应当自行承担有关后果；6.案涉合同对房价、交付房屋条件、免责条款、逾期交楼违约金的计算等约定是原被告双方根据市场行情、交楼预期多次协商确定的，是买卖双方履行双方权利义务的根本依据，合法有效，双方应严格按照合同约定主张权利。因此，即便认定被告逾期交房，那么逾期交楼违约金的计算也应当以房价的1%为上限；7.被告于2018年6月19日向原告发出《关于再次督促收楼的通知书》，原告于2018年6月20日签收该通知书，原告至今未收楼，应自行承担不利的法律后果。综上所述，被告没有违反合同约定的违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，结合庭审陈述，认定事实如下：位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、源昌公司的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由源昌公司负责。2017年3月25日，源昌公司（甲方）与何丹霞（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由何丹霞购买广州市南沙区珠江街新广三路C5栋2211房（下称案涉房屋），总房价652101元。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……”。附件七补充协议约定：“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1.如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2.……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。十一、对合同第十六条的变更及补充：……3.双方确认本商品房实际入伙（即交付）时间为2017年12月30日。如因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房，卖方无需承担合同第十四条约定的逾期交付的违约责任。届时，卖方将向买方发出书面延期入伙通知书，顺延的入伙时间以卖方延期入伙通知所载日期为准。买方不反对卖方提前发出入伙通知书。……”。合同签订后，何丹霞付清了购房款，源昌公司出具了相应的购房款发票。被告提供了（2018）粤01民终16898号《民事判决书》，以证明案涉房屋已具备交楼条件。该判决书查明案涉商品房项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2018年1月18日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》；于2018年3月22日具备供气条件、3月26日具备永久用电、3月27日具备永久供水；于2018年6月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另外，源昌公司在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，源昌公司举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块）地块一建设项目意见》竣工环境保护验收。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，案涉商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”原告确认案涉房屋于2018年6月7日符合交楼条件。就案涉商品房项目的环保验收问题，本院曾另案向南沙区环保水务局进行征询，该局于2018年3月19日向本院复函，称“……自2017年10月1日起，建设单位应自主完成环保验收”。2018年6月19日，源昌公司发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知何丹霞于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。何丹霞于2018年6月20日收到上述通知，于2018年11月17日办理收楼手续。本院认为：案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是案涉房屋何时符合交楼条件、源昌公司关于可以顺延交楼的抗辩理由是否成立以及逾期交房的违约金问题。本院对此阐述如下：一、关于案涉房屋何时符合交楼条件的问题。《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故源昌公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。源昌公司主张其于2017年12月30日前已经具备交楼条件的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。据本院查明的事实，案涉商品房项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日前已经具备永久供水、供电、供气并符合通邮条件，故可以认定其于2018年6月7日符合交楼条件。二、关于源昌公司是否可以以“珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放尚不能接通”为由顺延交楼的问题。其一，《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的，买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”，但对于何谓“相关配套建设等特殊情况”没有明确约定，双方亦不能就此达成一致意见，故源昌公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。其二，源昌公司作为专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充，亦可以印证其是在充分考虑和预见到案涉房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统未能及时完成导致污水井管网排放不能接通，不属于不可抗力，而属于应由源昌公司承担的相关开发建设风险。综上，本院对源昌公司的抗辩意见不予支持。三、关于逾期交房的违约金问题。依据《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，源昌公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。《商品房预售合同》附件七补充协议第十条第二款对逾期交房的违约责任进行了变更及限制，即源昌公司依据合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的1%。但不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。现何丹霞要求源昌公司按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计付违约金，本院予以支持。本案中，案涉房屋符合交楼条件后，源昌公司已通过邮寄方式向何丹霞发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知其自收到该通知之日起办理收楼手续，何丹霞已于2018年6月20日收到上述通知，故逾期交楼违约金应计算至该日止。何丹霞收到收楼通知后，未能及时办理收楼手续，亦未有证据证明源昌公司拒绝交付案涉房屋，其要求违约金计算至2018年9月26日止，理据不足，本院不予支持。参照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率年利率为4.35%，源昌公司应向何丹霞支付2017年12月31日起至2018年6月20日止的逾期交房违约金13553元（652101元×4.35%÷360天×172天）。何丹霞主张违约金21275元，本院对超出13553元以外部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告广州市源昌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何丹霞支付逾期交房违约金13553元；二、驳回原告何丹霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165.9元，由原告何丹霞负担96.5元，被告广州市源昌房地产开发有限公司负担69.4元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一八年十一月三十日书记员  谢芝华