广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初6600号原告：梁华德，男，1975年10月2日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市新成经济发展公司，住中山市东升镇东成路46号103室。法定代表人：郭锐敏。委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺纯，广东森隆律师事务所律师。被告：中山市东升镇新胜村民委员会，住中山市东升镇东成路46号。负责人：张常保。委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺纯，广东森隆律师事务所律师。原告梁华德与被告中山市新成经济发展公司（以下简称新成公司）、中山市东升镇新胜村民委员会（以下简称新胜村）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓涛、梁秋霞，两被告的委托诉讼代理人戴海、贺纯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梁华德向本院提出诉讼请求：1.确认梁华德与新成公司于2009年6月30日签订的东升镇新成幼儿园租赁合同书的租赁期延长至2031年7月31日；2.确认梁华德与新胜村于2011年1月27日签订的东升镇原新成小学校舍租赁合同租赁期为2011年8月1日至2031年7月31日。2017年9月27日庭审中，梁华德变更第一项诉讼请求为确认梁华德与新成公司于2009年6月30日签订的东升镇新成幼儿园租赁合同书的租赁期延长至2026年7月31日及新成幼儿园的经营权至2026年7月31日；第二项诉讼请求变更为：确认梁华德与新胜村签订的租赁合同租赁期为2011年8月1日至2026年7月31日及新成幼儿园经营权至2026年7月31日。2018年1月16日，梁华德再次变更诉讼请求为：要求新成公司与新胜村确认梁华德与新成公司于2009年6月30日签订的东升镇新成幼儿园租赁合同的租期和经营权延长至2026年7月31日。事实与理由：2009年6月30日，梁华德与新成公司于2009年6月30日签订的东升镇新成幼儿园租赁合同书，约定由梁华德承租新成公司位于东升镇新成××号新成幼儿园楼房（下称旧校区）作新成幼儿园办学之用，合同有效期至2019年8月31日。合同签订后，梁华德的合伙人麦玉妹通过合法程序获得中山市幼儿园注册登记证，成为幼儿园院长，负责全院大小事务。梁华德和麦玉妹经过一年多的努力，将本来只有3个班办学规模的新成幼儿园经营得有声有色。为了做大做强本村幼儿园教育，积极发挥社会办学作用，经新成公司、新胜村同意扩大新成幼儿园的办学规模，故梁华德与新胜村签订了东升镇原新成小学校舍租赁合同，约定由梁华德承租位于东升镇新成××号原东升镇新成小学楼房作新成幼儿园新的办学园区（下称新校区），合同有效期为2011年8月1日至2026年7月31日（若后五年生源超400人，租赁期可放宽5年）。新成幼儿园经营至今，办学规模已扩大至12个班，招生人数已经超400人，成为了中山市为数不多的普惠性一级幼儿园。无论是新成幼儿园旧校区还是新成幼儿园新校区均在东升镇新成××号，已获得政府部门审批许可，故新成幼儿园新旧校区已成为新成幼儿园的有机组成部分，是一个不可分割的整体，因而，2011年1月27日签订的东升镇原新成小学校舍租赁合同租赁期限实际上已覆盖了新成幼儿园旧校区的园舍。为此，梁华德曾多次与新成公司、新胜村协商确认新成幼儿园园舍的租赁期已延长至2031年7月31日，但未果。综上，为维护新成幼儿园今时今日的辉煌办学成果，本村村民的集体利益，响应国家政策号召，积极发挥社会办学作用，继续普惠本村村民及其他适龄儿童上普惠性幼儿园的权利，保护新成幼儿园园舍及教学设备设施的完整性和统一性，维护新成幼儿园办学稳定性，梁华德特起诉至法院。新成公司、新胜村共同答辩称，一、梁华德要求将东升镇新成幼儿园租赁合同书期限延长至2026年7月31日的主张明显缺乏事实和法律依据，依法不能成立。作为东升镇新成幼儿园租赁合同书项下租赁物东升镇XX号楼房[原新成小学教师宿舍楼，现为新成幼儿园教学楼，以下简称“目标楼房”]的产权人，新成公司、新胜村有权且已经通过合法有效的对外公开招标方式出租目标楼房在梁华德租赁期满后的承租权，梁华德本人亦亲自参与前述公开招标活动，但其却吝于承担目标楼房的市场租金以致未能竞得目标楼房在其租赁期满后的承租权，因此，梁华德要求将东升镇新成幼儿园租赁合同书期限延长至2026年7月31日的主张因缺乏事实和法律依据而不能成立，具体理据如下：1、东升镇新成幼儿园租赁合同书规定梁华德的租赁期限至2019年8月31日届满。2009年6月30日，新成公司、新胜村与梁华德签订东升镇新成幼儿园租赁合同书，通过该合同，新成公司、新胜村将目标楼房出租给梁华德使用，租赁期限10年，自2009年9月1日起至2019年8月31日止，因此，梁华德对目标楼房的租赁期限至2019年8月31日届满。2、作为目标楼房的产权人，新成公司、新胜村有权在梁华德租赁期满后将目标楼房的承租权对外出租。新成公司、新胜村与梁华德签订的东升镇新成幼儿园租赁合同书并未规定合同期满后新成公司、新胜村必须与梁华德续约也未规定新成公司、新胜村在合同期满后不能将目标楼房另租他人，为此，作为目标楼房的产权人，新成公司、新胜村有权在梁华德对目标楼房的租赁期满后将该楼房的承租权对外出租。3、目标楼房属集体资产，根据中山市东升镇农村集体资产交易管理的相关规定，目标楼房在梁华德租赁期满后的承租权需以对外公开招标方式确定。目标楼房属集体资产，为吸引更多有实力的投资者参与竞投、实现集体资产的不断增值，自2012年起，中山市东升镇全面推进农村集体“三资”监管和交易平台建设，并规定集体物业租约期满后需以对外公开招标方式确定后续承租权。4、新成公司、新胜村已通过程序公正、过程公开、价格公平的合法有效法律行为对外公开招标目标楼房在梁华德租赁期满后的承租权。因梁华德承租目标楼房是用于幼儿园经营且该楼房的租赁期限即将在2019年8月31日届满，为早日明确梁华德租赁期满后目标楼房的承租人以便新旧承租人顺利交接租赁物从而不对幼儿入学产生影响，新成公司、新胜村特提前于2016年9月13日对目标楼房2019年9月1日至2031年8月31日期间的承租权进行公开招标：1）目标楼房在梁华德租赁期满后承租权的公开招标行为程序公正。2016年8月23日，新成公司、新胜村就梁华德合同期满后目标楼房的租赁问题召开“关于新成幼儿园用地及楼房租赁会议”，村委委员张常保、郭锐敏、黄天尧、郭钜添、黎坤泉、钟铨添、关锦洪、张添来、梁镜津等12人出席会议，通过会议，新成公司、新胜村拟对外出租目标楼房在梁华德承租期满后的租赁权。同日，新成公司、新胜村根据该会议精神作出《东升镇直河北路28号新成幼儿园楼房公开交易出租的决议》，决定将目标楼房的承租权进行公开招标，租赁期限为12年，期限自2019年9月1日起至2031年8月31日止，具体招标程序按《东升镇农村集体资产交易管理办法（试行）》的相关要求办理。2016年8月29日，新成公司、新胜村根据《东升镇农村集体资产交易管理办法（试行）》之规定向东升镇农业和农村工作局提交《关于楼房公开交易招标出租的请示》，提请该局对新成公司、新胜村拟通过公开招标方式出租目标楼房一事进行审批，2016年8月30日，东升镇农业和农村工作局对新成公司、新胜村的请示进行批复，同意新成公司、新胜村对目标楼房的承租权进行公开招标。新成公司、新胜村将目标楼房承租权公开招标的行为已依法、依规办理村委会会议商讨及村委会表决通过的民主议事决策程序和提请东升镇农业和农村工作局审批并经该局审批同意的审批程序，目标楼房承租权公开招标行为程序公正。2）目标楼房在梁华德租赁期满后承租权的公开招标行为过程公开。2016年8月29日，新成公司、新胜村向社会公众发布《新成幼儿园楼房出租招标公告》，告知社会公众新成公司、新胜村将于2016年9月13日上午9时30分在社区大楼二楼会议室对目标楼房的承租权进行公开招标，意向投标人可按前述公告规定时间和方式报名登记、领取竞投详细资料、交纳80万元竞投保证金及填写竞投报价表确认竞投资格。收到前述公告后，2016年8月31日至2016年9月12日期间，吴玉英、梁华德、潘云梅、钟继文等13人报名登记并领取竞投资料，最终实际由梁华德、龙光华、梁国华、何庆华、潘云梅、梁雄英、钟继文7人参与竞投。2016年9月13日，经梁华德等7名投标人、胡燕玲等5名现场工作人员、梁志林等4名民主监督小组成员代表及关海明等4名东升镇三资管理部门见证人签字确认，目标楼房承租权的公开招标于该日上午9时30分正式开始，租金[含目标楼房、空地及办公室]底价每月人民币25232元，每次举牌递增500/月/次，经包括梁华德在内的7名竞投人49次举牌竞投，钟继文以每月96000元的租金险胜潘云梅每月95000元的报价最终取得目标楼房在2019年8月1日至2031年8月31日期间的承租权，新成公司、新胜村已对7名竞投人的49次举牌情况进行视频记录并制作书面《厂房公开交易出租现场举牌记录表》，详细记录7名竞投人每次举牌的报价及钟继文最终取得目标楼房租赁权的报价过程，该记录表由现场工作人员及民主监督小组成员签字确认。目标楼房承租权公开招标一事历经公告发布、资料领取、报名登记、租期与租金底价宣布、现场举牌竞投及中标者产生等多个环节，该些环节无一不是公开透明、有据可查，由此可知，目标楼房承租权公开招标行为过程公开。3）目标楼房在梁华德租赁期满后承租权的公开招标行为价格公平。新成公司、新胜村根据政府指导价将目标楼房的租金底价定为每月人民币25232元，包括梁华德在内的7名竞投人参加投标的行为表明该些竞投人认可租金底价，租金底价确定后，7名竞投人通过49次举牌产生租金成交价每月人民币96000元。7名竞投人均系中山市东升镇及其周边镇区具有丰富幼儿园办学经验的专业经营人员，该些人员完全知晓幼儿园办学所需的成本，追逐利润乃经商人员之天性，基于新成公司、新胜村现有的幼儿资源，及随着国家二孩政策的全面落实，竞投行为发生之日起的三年后即竞投承租权开始之时的2019年9月又将迎来新一轮的幼儿入学潮，正是认识到有此市场潜力，7名竞投人之间才进行了49次举牌，并最终将目标楼房的租金确定为每月人民币96000元。租金每月人民币96000元系7名资深幼儿园经营人员仔细权衡幼儿园经营所需成本及承租目标楼房可得收益后角逐产生，该租金系目标楼房2019年9月之后的市场价格，该价格公平、合理。5、梁华德本人亦亲自参与目标楼房在其租赁期满后承租权的公开招标活动，但其却吝于承担目标楼房的市场租金以致未能竞得目标楼房的承租权。收到新成公司、新胜村发布的目标楼房承租权公开招标公告后，梁华德于2016年9月6日向新成公司、新胜村领取竞投详细资料，于2016年9月12日向新成公司、新胜村提交《农村集体资产交易竞投报价表》并向新成公司、新胜村交纳竞投保证金80万元，2016年9月13日，梁华德在招标现场参与竞投并首先举牌将目标楼房每月租金从底价25232元提高至30500元。梁华德积极参与目标楼房承租权公开招标的行为足以表明其认可新成公司、新胜村以公开招标方式对外出租目标楼房，新成公司、新胜村对外公开招标的行为也全面保障了梁华德的知情权、参与权和竞拍权，已如前述，梁华德经营的新成幼儿园每年仅学费此一项收入即高达4770000元，目标楼房年租金的招标成交价尚不足其年学费收入的四分之一，只要梁华德愿遵循目标楼房的市场价格，其就可通过竞投方式获得目标楼房的承租权，然其却吝于承担目标楼房的市场租金以致未能竞得目标楼房的承租权。6、新成公司、新胜村已依法与中标人钟继文就目标楼房在梁华德租赁期满后的承租权签订租赁合同。2016年12月15日，新成公司、新胜村与钟继文签订新成幼儿园租赁合同书，通过该合同，新成公司、新胜村将目标楼房出租给钟继文使用，租赁期限12年，自2019年9月1日起至2031年7月31日止，租金每月为96000元且租金每三年递增10%，钟继文应在合同签订之日向新成公司、新胜村支付租赁保证金人民币800000元[大写：捌拾万元整]，缔约后，钟继文已严格按照合同规定向新成公司、新胜村支付租赁保证金。二、梁华德要求确认东升镇原新成小学校舍租赁合同，合同期限至2026年7月31日的诉讼请求应被驳回。庭审中，梁华德已将其第二项诉讼请变更为“请求确认东升镇原新成小学校舍租赁合同合同期限至2026年7月31日”，而该合同的期限本就是截止2026年7月31日期满，因此，梁华德的前述诉讼请求应被驳回。三、梁华德要求将东升镇新成幼儿园租赁合同书经营权延长至2026年7月31日的主张不能成立。首先，梁华德与新成公司签订的合同名为东升镇新成幼儿园租赁合同书，合同名即清楚界定梁华德与新成公司双方是租赁关系而非经营权关系。其次，东升镇新成幼儿园租赁合同书中梁华德与新成公司的权利义务均是围绕租赁关系展开，全文并未对新成幼儿园的牌照及幼儿园的经营事务作出任何约定，梁华德以租赁合同关系要求延长所谓“经营权”明显不能成立。最后，梁华德向法院提交的收款收据中清晰列明其每月向新成公司、新胜村支付的是租金而非承包款或经营费。因此，梁华德要求将东升镇新成幼儿园租赁合同书经营权延长至2026年7月31日的主张不能成立。梁华德与新成公司、新胜村围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据梁华德与新成公司、新胜村的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2009年6月30日，新成公司作为甲方与梁华德作为乙方签订东升镇新成幼儿园租赁合同书，约定将东升镇新成幼儿园进行承包管理。承包期限为2009年9月1日起至2019年8月31日止（公历）共10周年，承包期内，乙方每年向甲方缴纳租金30000元，十年合计300000元；乙方签订合同当天向甲方缴纳当年承包款，承包期内租金于每年公历10月1日前一次性交完当年承包款；承包期内，原则上保证本园300米范围内不能开办第二间幼儿园，以确认双方权益，但由政府教办决定。合同签订后，梁华德依约向新成公司缴纳每年租金。2011年1月27日，新胜村作为甲方与梁华德作为乙方签订东升镇原新成小学校舍租赁合同书，约定将原东升镇新成小学继续进行承包管理。承包期限为：2011年8月1日起至2026年7月31日止（公历）共15年（若在后五年生源超400人，租赁承包年限可再放宽五年）；承包期内，每年缴纳租金80000元；乙方在签订合同之日向甲方缴纳80000元作为订金，此订金在最后一年租金扣减，承包期内租金于每年公历12月底前一次性交完。合同签订后，梁华德依约向新胜村缴纳每年租金。2016年8月23日，新胜村两委会决议新成幼儿园楼房公开交易出租，通过招投标的方式进行。2016年8月29日的集体资产交易立项申请表上注明：项目名称为东升镇新成幼儿园楼房，交易日期为2016年9月13日，合同年限为2019年9月1日至2031年8月31日，交易保证金为800000元，交易底价为25232元/月，公开增价为500元/月/次。同日，新胜村发出招标公告及招标方案。2016年9月6日，梁华德签收招标出租请示、招标方案、立项申请表、招标公告、租赁合同（样本）。同年9月12日，梁华德在竞投报价表上确认，确认竞投报价额为25732元，选择底价+增幅额，并向新成公司提交了800000元竞投保证金。同年9月13日，梁华德在交易现场签到。东升镇新胜村民委员会厂房公开交易出租现场举牌记录表显示2016年9月13日公开交易当天，共有七名竞投者，合计举牌竞投49次，其中梁华德举牌竞投1次，出价30500元。最后案外人钟继文以投标价96000元中标竞得。同日，钟继文与新胜村签订楼房租赁公开交易成交确认书。2016年12月15日，钟继文与新胜村（新成公司）签订新成幼儿园租赁合同书，约定钟继文竞得东升镇新胜村直河北路28号旧新成小学教师宿舍楼的承租权，租赁期限12年，2019年9月1日至2031年7月31日。诉讼中，梁华德坚持认为与新成公司及新胜村签订的合同关系为承包经营。本院认为，梁华德与新成公司签订于2009年6月30日签订的东升镇新成幼儿园租赁合同书为双方自愿所签订，双方应恪守合同的各项约定。现双方所签订的合同已明确约定合同期限至2019年8月31日止，梁华德并未提交证据证明双方已就合同延长作出约定，且新成公司已明确表示不再与梁华德续签合同。现梁华德坚持要求新成公司将合同延期至2026年8月31日显然缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁华德的诉讼请求。案件受理费400元，由原告梁华德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年三月一日书记员  陈嘉欣侯艺喆