广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0802民初4519号 原告广西银光物业服务有限公司，住所地广西贵港市港北区荷城路897号龙凤嘉苑小区2号楼2单元。 法定代表人江美银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翁杰常，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃铭，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被告：徐凤莲，女，1974年7月26日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：徐光斌，男，1986年4月5日出生，汉族，住广西平南县。 原告广西银光物业服务有限公司诉被告徐凤莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告广西银光物业服务有限公司的委托诉讼代理人翁杰常、覃铭，被告徐凤莲的委托诉讼代理人徐光斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的物业管理服务费1372.8元、代收二次加压电费107.9元、代收专项维修资金178.1元、电梯使用费390元、生活垃圾处理费91元、水费434.7元及违约金220.7元（违约金暂计算至2017年6月30日止），合计2795.2元。 事实和理由：被告在“九龙新城”小区购买商品房一套（九龙新城17幢2单元1501室）。2012年11月29日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告对“九龙新城”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，住宅按0.7元/平方米（2013年2月1日根据贵港市物价局的批复调整为0.77元/平方米），电梯维保费6楼以上30元/月，代收生活垃圾处理费7元/月，维修资金每月每平方暂收0.10元，公摊水费每月按户、按系数合理分摊收取，违约金从逾期之日按日加收应交纳费用万分之五。 被告身为“九龙新城”住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，自2016年6月至2017年6月，累计拖欠物业管理服务费1372.8元、代收二次加压电费107.9元、代收专项维修资金178.1元、电梯使用费390元、生活垃圾处理费91元、水费434.7元及违约金220.7元（违约金暂计算至2017年6月30日止），合计2795.2元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，望依法判如所请。 被告辩称，一、拖欠物业管理费没有事实法律依据，原告没有按照合同约定的单价收取物业管理费，应将多收部分退回；二、九龙新城小区已于2017年6月30日终止原告在该小区的管理，但原告没有退出，也没有提供服务，当天之后原告无权收取费用；三、原告收取的公共维修基金从未得到小区业主的同意使用，原告无权收取并应退回专项维修基金；四、拖欠水费没有事实法律依据；五、原告应退回每户缴纳的200元水电周转金；六、原告先违约，所以本案不存在违约金。 经审理查明，2012年11月29日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《[九龙新城]物业管理服务协议》，约定由原告对九龙新城小区进行物业管理。协议就双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用等进行了约定。其中，物业管理服务费用包括以下：物业费：住宅按0.7元/㎡收取，商铺按1.0元/㎡收取；电梯维保费：住宅根据楼层高低不同，建筑面积不等，每月按户、按系数收取即2楼每月按10元/户，3楼按15元/户，4楼按20元/户，5楼按25元/户，6楼以上的每月按30元/户收取；公摊水、电费用：电梯、小区供水加压、发电机临时发电、公共照明等产生公摊电费，绿化、消防、清洁等产生公摊水费，根据物业功能、建筑面积不等，每月按户、按系数合理分摊收取；代收生活垃圾处置费：根据《贵港市市容和卫生管理条例》之规定，每月每户按7元收取。维修资金的按每月每平米暂收0.10元的方式，在交纳物业管理费时收取直至达到房款2%的金额为止。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用万分之五的违约金，或在协调无效的情况下，次日实行暂停水、电供应。 2013年2月1日，贵港市物价局、房产局下发《关于贵港市九龙新城小区物业服务收费标准的批复》，规定该小区物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.70元为中准价，物业服务企业在中准价的基础上，可上下浮动10%执行，空置房按100%收取；电梯使用费按住户最高不超过30元/户收取；小高层住宅供水二次加压费按受益业主实际用水分摊。同时原告还根据《贵港市市容和卫生管理条例》的规定代收生活垃圾处理费，费用为7元/月。 同时根据本院受理该小区系列物业服务合同纠纷案中查明的事实，原告在管理该小区过程中，存在公共设施维护不到位的情形。 在审理过程中，原告将诉讼请求计算各项费用的截止时间变更为2017年6月30日，相应合计数额减少为2795.2元（其中物业管理服务费1372.8元、代收二次加压电费107.9元、代收专项维修资金178.1元、电梯使用费390元、生活垃圾处理费91元、水费434.7元及违约金220.7元（违约金暂计算至2017年6月30日止）。 被告系九龙新城小区17幢2单元1501号房业主，该房建筑面积为137.15㎡。上述合同签订后，原告履行了管理义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用。自2016年6月至2017年6月30日止，根据原告的主张以及按合同的约定，本院确认被告应交纳的各项费用为：物业管理费1372.8元(137.15平方米×0.77元/月/平方米×13个月)、应代收专项维修资金178.1元(137.15平方米×0.1元/月/平方米×13个月)、电梯费390元(30元/月×13个月)、代收生活垃圾处理费91元(7元/月×13个月)、水费434.7元，合计2795.2元。 以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、物业管理服务协议、物价局批复文件、缴费通知书、水费发票以及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与贵港市九龙新城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，故该合同合法有效。原告与被告之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告依约并实际为九龙新城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。本案中，虽然原告提供的服务存在瑕疵，但不能成为业主拒绝缴费的理由，因此，被告应当履行缴费的义务。被告应缴费用的数额，以本院核对的数额为准。被告辩称原告不按合同收取物业费，但原告是按政府指导价上浮物业服务价格，而原告也按此标准支付了部分物业费且未提异议，故被告在本案诉讼中主张按原来的合同价格计算物业费，本院不予支持。对于被告辩称九龙新城小区业主已起诉原告解除前期物业服务合同，因该案判决尚未生效，且原告仍实际为该小区提供物业服务，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。对于原告所主张的违约金请求，因其服务确实存在瑕疵，因此违约金应予免除，该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告徐凤莲向原告广西银光物业服务有限公司支付截止至2017年6月30日止拖欠的物业管理费、应代收专项维修资金、电梯费、代收生活垃圾处理费、水费合计2795.2元； 二、驳回原告广西银光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取为25元，由被告徐凤莲负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  叶星球 二〇一八年三月二十六日 书记员  陈静君