山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初3164号 原告：周玮，男，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：周烽（系原告周玮之父），男，汉族，住济南市。 被告：济南坤丰置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告周玮与被告济南坤丰置业有限公司（以下简称坤丰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周玮及其委托诉讼代理人周烽，被告济南坤丰置业公司有限公司的委托诉讼代理人林强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玮向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告未在规定期限内取得不动产权证书违约金及违约期间的罚息，违约金6554.52元、罚息约4万元。事实与理由：原、被告于2014年3月31日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于济南市东工商河路x号映月清水湾x号楼x单元x室商品房一套，同时购买x号楼x单元x储藏室（以下称涉案房产）。原告按合同约定，采取一次性付款方式，缴纳了全部购房款共计x元。根据合同第15条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理”。其中第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约履行合同义务，及时全额支付了购房价款1310904元。而被告并未履行合同有关义务，迟至2016年1月2日才通知原告缴纳住房维修基金，2016年11月13日才下发不动产权证书办理通知，原告于2017年2月18日才最终取得不动产权证书。原告认为，原、被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告理应及时为原告办妥所购商品房的权属证。因被告未在合同约定的期限内提供办理不动产权证书所需的资料，致使原告无法按约定期限取得不动产权证书，构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条第2项的约定，被告应当支付给原告违约金，数额为已付房价款×0.5%即人民币6554.52元，并支付违约期间的罚息。 被告坤丰置业公司辩称，一、被告在商品房交易中诚实守信，严格按照商品房买卖合同的约定，履行完成房屋初始登记的协助义务。被告在签订商品房买卖合同后，积极履行交付房屋的义务，并严格按照合同第十五条第一款关于产权登记的约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。造成逾期的原因是2015年1月31日济南市住房保障和房产管理局下发的《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》（济房政字〖2015〗8号）改变了原先进行初始登记的要求。该通知第一条第七款规定“开发企业办理楼幢所有权初始登记时应向产权登记部门提供该楼幢的维修资金交存证明。未提供维修基金交存证明的，产权登记部门不予办理初始登记。”该通知下发于被告与原告等业主签订合同之后，在合同约定的办理关于产权登记机关备案即商品房交付使用后365个工作日内。所以在签订合同之时是不可能预见到的硬性规定，没有任何变通和更改的可能性，符合法律规定的不可抗力。被告在合同约定的时间内向房管部门办理初始登记时，才通过《新建商品房屋首次登记说明》及《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》得知，自2015年2月1日起，增加了提供该楼幢的维修资金的交存证明。被告为了不影响办证的时间，要求先把材料收下，然后再去准备住宅维修基金，但是房管局既不收材料也不出具任何证明，被告也很无奈。其后，被告在第一时间通知所有业主尽快交纳住宅维修基金，大部分业主也已经在通知后及时交纳，但仍有部分业主怠于交纳，被告通过电话通知，律师函快递通知等方式，尽到了合理的通知义务。二、逾期的另一个原因是部分业主交纳的住宅维修资金的时间较晚，甚至于还存在未交纳住宅维修资金的业主，从而影响房屋产权证的办理，对此被告也不应当承担责任。即使原告等业主已按通知及时交纳了住宅维修基金，而是其他业主的原因导致办理初始登记延迟，进而影响到办理房产证的时间，被告仍可免责。这是因为维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。所以，交纳专项维修基金是业主的法定义务，怠于交纳专项维修基金侵害的是全体业主的利益。专项维修基金必须全体业主交齐之后才能办理初始登记，而被告仅是负责代收，所以应当由怠于交纳专项维修基金的业主承担责任，被告并不从专项维修基金中取得任何利益，所以也不应当承担责任。三、法律规定及商品房买卖合同约定承担违约责任的前提是被告存在过错导致逾期办证，并且同时没有其他约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人原因”的理解适用，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。另，根据第18条中“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”，在被告与原告等业务签订的《商品房买卖合同》中对于被告承担逾期办证的责任也有特殊的约定。根据第12条的约定“因买受人原因或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的，出卖人不承担责任。”第15条关于产权登记的约定“买受人未能按有关规定交纳购房款、差价款、住宅共用部位共用设施维修基金等原因，而导致房屋产权证无法办理的，出卖人不承担责任。”所以，依据以上特殊约定，被告也不应当承担责任。四、原告等业主已取得了房产证，现在没有证据证明受到了任何实际损失，也不应当支持其违约金的诉求。违约金适用一方面要证明有违约情况存在，另一方面是因违约而受到损失。以上分析已经证明，被告不存在任何违约的情况。而原告等业主也没有证据证明其实际受到损失以及损失的数额。根据谁主张谁举证的原则，原告等业主若无法举证证明因逾期办证而受到损失，则应当承担举证不能的后果。综上，请求法院考虑被告本身并无过错、被告的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：2014年3月31日,原告周玮作为买受人与被告坤丰置业公司作为出卖人签订《济南市商品房买卖合同》(合同编号：销售字201412220720)，合同约定：“…第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：月湾泉韵居x号楼【单元】【x】【层】【√】：14房号：xx该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，建筑面积共x平方米，其中，套内建筑面积x平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积x平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条计价方式与价款(以人民币计价)出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：…3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10655.25元，金额1287900元；以上总价款1287900元，大写：壹佰贰拾捌万柒仟玖佰元整。…第八条交付期限出卖人应当在2014-6-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人未能按有关规定交纳购房款、差价款、住宅共用部位共用设施设备维修基金等原因，而导致房屋产权证无法办理的，出卖人不承担任何责任。…”合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，原、被告还签订了合同编号：销售(字)201412220654的《济南市商品房买卖合同》，该合同系储藏室的销售合同，合同约定原告购买被告开发建设的月湾泉韵居x号楼x单元x号x储藏室，建筑面积x平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米x元，金额x元，大写贰万零壹佰元整，该合同的其他内容及双方的权利和义务与合同编号：销售(字)201412220720商品房买卖合同内容一致。上述合同签订后，原告周玮依约向被告坤丰置业公司支付购房款1310904元，被告坤丰置业公司向原告周玮出具收据。被告坤丰置业公司于2014年6月28日将涉案房产交付给原告周玮，于2016年4月2日为原告周玮换取购房发票。2016年11月7日被告坤丰置业公司取得涉案房产所在楼宇的房产大证，2016年11月12日被告坤丰置业公司通知原告周玮开始办理房产过户手续。 本案争议的焦点问题：一、被告坤丰置业公司是否存在违约行为；二、原告周玮的诉讼请求数额。 关于第一个焦点问题，原告周玮认为，从2014年6月28日入住到2016年11月12日通知原告办理房产证的相关手续，被告已经严重超出了合同第15条交房后365个工作日办理房产证的约定，构成违约。合同第15条已经明确约定房屋交付后365个工作日内完成备案，即让我们取得房产证。被告虽积极办理备案，但备案义务在365个工作日内未完成。原告是2014年6月28日交房入住，被告直到2016年4月2日才提供出销售不动产统一发票，被告在办理产权登记过程中，存在一定的延期和消极不负责任的情况，这本身就是一种违约。对于济房政字[2015]8号文件，该文件明确规定：2015年2月1日后取得综合验收备案证明的房地产开发项目开发企业办理楼幢所有权初始登记时应向产权登记部门提供该楼幢的维修资金交存证明；2015年2月1日以前已取得综合验收备案证明的房地产开发项目，开发企业办理楼幢产权初始登记时仍沿用原有程序。被告是2014年1月16日完成的竣工验收，被告提交的资料显示被告是在2015年9月18日才完成了竣工综合验收备案证明。如果被告按合同约定在交房前已取得竣工综合验收备案证明，即属于政府规定的在2015年2月1日之前完成的，则完全不需要提交维修资金的交存证明。由此说明完全是被告违约，而不应把政府的规定作为免除被告违约责任的理由。 被告坤丰置业公司则称不存在任何违约，合同约定是交付后365个工作日内，而不是自然日，2015年12月10日为届满日；约定的事项是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并不是房产证办理的时间。被告在向产权登记机关进行备案之时，正处于合同约定的365个工作日内，所以不存在违约行为。合同第十六条第3款约定住宅维修基金按政策是在办理产权登记时交纳。但（2015）8号文出台于双方签订合同之后，该文件要求被告办理初始登记之时需要提供该幢楼的住宅维修资金交存证明，该情形属于在合同签订时不能预见的不可抗力，并非是被告的原因，双方在合同的第12条有特殊约定，被告也不承担违约责任。提交新建商品房屋首次登记说明一份，初始登记的材料一组，《关于调整住宅专项维修资金交存相关业务流程的通知》（济房政字[2015]8号）一份。证明：在合同约定的办理所有权初始登记期间，被告已经准备好了全部需要的材料，但因政策原因，增加了需要提供该幢楼的住宅维修资金交存证明，对于未提供维修资金交存证明的，产权登记部门不予办理初始登记。 关于第二个焦点问题，原告周玮称违约金是按合同第十五条约定的购房总款的0.5%计算，即：1310904元乘以0.5%等于6554.52元。罚息是依据最高人民法院关于商品房买卖司法解释第18条规定的购房总款按日万分之一乘以338天（自2015年12月11日至2016年11月13日通知办证之日止）即1310904乘以0.0001乘以338等于44308元。 被告坤丰置业公司对于原告主张违约金的计算方式没异议，但坚持认为原告主张违约金的前提不存在，逾期办证并非是被告的原因所致，且原告没有提供损失的证据，故被告不承担违约责任。而原告主张的罚息，既没有合同依据也不符合法律规定，不应当得到支持。 本院认为，原告周玮与被告坤丰置业公司签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告坤丰置业公司应当在商品房实际交付且买方提供所有办理产权证所需资料和费用之日起365个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告坤丰置业公司应在2015年12月10日前完成涉诉房屋所在楼宇的初始登记，具备协助原告办理产权证的条件。由于被告坤丰置业公司未在合同约定的时间内及时报产权登记机关备案，直接导致现无法依约协助原告办理产权登记，已构成违约，故原告周玮要求被告坤丰置业公司支付逾期办理房产证违约金6554.52元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称房产证延期办理系由于政府政策调整，政策调整属于不可抗力，因此被告不应承担政策调整而延期办证的违约责任。但被告所称政策即济房政字[2015]8号文件，该文件明确规定：2015年2月1日后取得综合验收备案证明的房地产开发项目开发企业办理楼幢所有权初始登记时应向产权登记部门提供该楼幢的维修资金交存证明；2015年2月1日以前已取得综合验收备案证明的房地产开发项目，开发企业办理楼幢产权初始登记时仍沿用原有程序。此通知的实施发生在双方对取得综合验收备案证明的约定之后，故被告的抗辩理由，本院不予采信。因原告已按合同主张了违约金，故原告主张违约期间的罚息44308元的讼请求，与法无据，本院难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南坤丰置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周玮逾期办证违约金6554.52元。 二、驳回原告周玮要求被告济南坤丰置业有限公司支付违约期间罚息44308元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费960元，由原告周玮负担910元，被告济南坤丰置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  温永革 人民陪审员  滕秀芝 人民陪审员  孙立兵 二〇一八年三月二十八日 书 记 员  蔺 菲