四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1602民初676号 原告:张耘，女，生于1986年8月3日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:雷黎明，四川瀛络律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人:李冬梅，四川瀛络律师事务所实习律师。 被告:四川圣之房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区玉沙路**。 法定代表人:刘佳，公司董事长。 被告:罗旭，男，生于1973年3月8日，汉族，住四川省达州市。 委托诉讼代理人:蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 原告张耘与被告四川圣之房地产开发有限公司（以下简称圣之公司）、罗旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张耘的委托诉讼代理人雷黎明、李冬梅，被告罗旭的委托诉讼代理人蔡国庆到庭参加了诉讼，被告圣之公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张耘诉称：2010年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告将其开发的广安市鸿成农贸市场1幢负1层某号卖给原告。原告依约支付了购房款52136元，并于2011年6月21日支付了契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税等共计2862元。现原告发现广安市鸿成农贸市场1幢负1层经规划局批准的规划设计方案是停车位及库房，并非农贸（菜）市场，而且根据《行政许可法》等法律法规的规定，开办农贸市场应当取得商务、工商、税务、环保、消防等部门的行政许可方可经营，现该负一层至今没有取得产权，至今没有取得开办农贸市场的行政许可。原告认为，该负一层不具备开办农贸（菜）市场的条件，被告不能按照合同约定的用途办理权属证书，不能取得开办农贸（菜）市场的行政许可，已经属于履行不能，已不能实现经营农贸（菜）市场的合同目的，依据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同。现请求：1.解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；2.判令被告退还原告购房款52136元以及利息（从2010年11月5日起按年利率6%计算至全部返还时止）；3.判令被告退还原告契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税等共计2862元及利息（从2011年6月21日起按年利率6%计算至全部返还时止）；4.诉讼费用由被告承担。 被告圣之公司未作答辩。 被告罗旭辩称：原告的诉讼请求不成立，请法院依法驳回。 审理查明：2007年7月26日，圣之公司与广安市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，约定：出让人广安市国土资源局出让给受让人圣之公司的宗地位于平安片区，宗地编号为GC2007-XX号；宗地总面积3367平方米，用途为商业用地（市场）；出让人同意在2007年10月31日前将出让宗地交付给受让人，出让年限为40年，总金额为160万元；受让人同意在2007年12月31日之前动工建设等内容。合同加盖了有编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章。 2008年10月13日，圣之公司与四川朝晖建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》。圣之公司于2008年12月22日取得建设用地规划许可证，于2009年3月16日取得“鸿成农贸市场”建设工程规划许可证。随后，四川朝晖建筑有限责任公司对“鸿成农贸市场”工程进行承建。2009年10月13日，圣之公司取得“鸿成农贸市场”商品房预售许可证。 2010年11月5日，原告张耘（买受人）与圣之公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：HC-XXX，合同载明：出卖人为“四川圣之房地产开发有限公司”，营业执照注册号510000000XXXXXX，法定代表人罗旭，买受人为原告。出卖人以出让方式取得位于广安市平安片区某加油站旁地块的国有土地使用权。该地块国有土地所有权证号为：广市国用（2007）第06XXX号。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为广安市鸿成农贸市场，建设工程规划许可证号为511601200XXXXXX，建筑工程施工许可证号为512925200903XXXXXX，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年4月2日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2010年10月21日。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为广安市规划和建设局，商品房预售许可证号为（2009）房预售证第XX号。该商品房为第一条规定项目中的1幢负一层某号，预测建筑面积为5.16平方米，其中套内建筑面积2.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.59平方米，该商品房总价款为41782元。买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。其中第二十条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，在合同尾页的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，原告作为买受人签名。 签订《商品房买卖合同》的同日，原告与四川圣之房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议中约定的内容有：买受人应当在出卖人通知的收房时间内，到房屋所在地办理收房手续，若至2011年6月30日，买受人还未得到出卖人电话或书面交房通知的，买受人也应在该日到房屋所在地办理交接手续；不论因何原因解除《商品房买卖合同》的，买受人均应在解除合同后五日内配合出卖人办理撤销备案手续，否则买受人应当向出卖人支付总房款10%的违约金。在补充协议附件目录中有买受人于2010年11月5日前一次性支付房价款41782元人民币等内容；在协议的尾页上的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，原告作为买受人签名。 原告为购买的鸿成农贸市场1幢负一层某号摊位支付的购房款为52136元。支付以上摊位的契税、登记费、交易费、国土证、维修基金、印花税，共计2862元。 案涉鸿成农贸市场经审批的规划为：一、二、三层为市场，负一层为干货仓库和停车位，负一层未计入容积率。广安市城市综合执法局于2016年6月15日针对地上建筑超占红线的违法行为对四川圣之房地产开发有限公司该项目作出了行政处罚决定，现该处罚决定已被四川省广安市前锋区人民法院撤销，该局拟重新作出没收违法所得的行政处罚。案涉农贸市场未取得工商、商务、环保、消防等部门的行政许可，该市场除一层商业门市及负一层十余个摊位已投入使用外，其余均未按原规划的用途使用。案涉市场负一层摊位因不符合规划及未计入容积率等原因现不具备办证条件。 同时查明：2006年7月28日，四川省工商行政管理局同意预先核准由四川省广卫房地产开发有限公司、罗旭、刘佳作为投资人出资设立的四川圣之房地产开发有限公司，预先核准的企业名称保留至2007年1月28日，在保留期间，企业名称不得用于经营活动，不得转让，经成都市工商行政管理局登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。8月3日召开了第一次股东会议，会议有“选举产生了执行董事（即公司法定代表人）罗旭，任期3年，聘任罗旭为公司总经理，聘期3年。”等项内容。 2007年3月30日，四川圣之房地产开发有限公司召开股东会，会议一致同意股东四川省广卫房地产开发有限公司持有的四川圣之房地产开发有限公司出资的100万元人民币，占注册资金的10%，以货币形式转让给股东刘佳，四川省广卫房地产开发有限公司退出股东会，不再作为公司股东，转让后债权债务由受让方承担。公司股份重新调整为：罗旭出资510万元人民币，占注册资金的51%，刘佳出资490万元，占注册资金的49%。会议一致通过了《四川圣之房地产开发有限公司新章程》。 2008年3月28日，四川圣之房地产开发有限公司股东会决议，公司注册资本和实收资本由原来的1000万元增加到2000万元，新增注册资本由罗旭出资510万元人民币，刘佳出资490万元。 2008年12月17日，四川圣之房地产开发有限公司在《华西都市报》上登载声明公告：四川圣之房地产开发有限公司自2008年12月25日启用编码公章，原公章同时废止。 2009年2月21日，罗旭、刘佳、王某某签订了《股权转让协议》，约定有：罗旭将“圣之.佳天下”的全部股权31.37%，“山水人家”项目的全部股权40%和四川圣之房地产开发有限公司的全部股权51%转让给刘佳、王某某。在本协议签字生效后一个月内，上述各方应配合完成公司股东、股权结构和法定代表人的工商变更登记等内容。该《股权转让协议》同时还载明：刘佳、王某某在广安项目的股权、债权全部转让或转移给罗旭所有。该广安项目系指本案涉及的鸿成农贸市场。 2009年3月1日，四川圣之房地产开发有限公司召开了股东会议，形成的股东会议决议有：鉴于广安土地已与公司无关，故该土地应由罗旭等人另起炉灶开发，公司除在土地过户事宜上提供协助配合外，不得提供其他任何支持。股东会同意由刘佳担任公司董事长和法定代表人等内容。 2009年3月20日，四川圣之房地产开发有限公司召开股东会决议，同意公司新增股东王某某，同意股东罗旭退出公司。同意公司免去罗旭原执行董事、法定代表人、总经理职务，重新选举刘佳为公司执行董事、法定代表人兼总经理，同意免去原监事刘佳的职务，重新选举张某某为公司监事；3月25日，被告提交公司变更登记申请书，申请变更登记事项为法定代表人姓名为刘佳、股东为刘佳、王某某。 上述事实，有如下证据予以证明：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议复印件（合同编号：HC-XXX）、收据复印件、广安市城市管理细则执法局协兴大队关于杨某某等5人信访事项办理回复复印件、广安鸿成现代农贸市场涉设计方案复印件、四川省广安市中级人民法院（2017）川16民再33号民事判决书复印件、四川圣之房地产开发有限公司从成立至今的营业执照复印件、四川圣之房地产开发有限公司设立及变更的相关证据复印件、四川圣之房地产开发有限公司关于公章使用的声明公告复印件、四川圣之房地产开发有限公司使用的公章、合同专用章印模式样复印件、股权转让协议及附件复印件、股东会决议复印件、国有土地使用权出让合同复印件。 本院认为：被告圣之公司与广安市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了案涉鸿成农贸市场项目的国有土地使用权，同时以圣之公司的名义办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证。2009年2月21日罗旭、刘佳、王某某签订的《股权转让协议》中“刘佳、王某某在广安项目的股权、债权全部转让或转移给罗旭所有”的内容看，鸿成农贸市场应属圣之公司开发的项目。虽然在2009年2月21日后因圣之公司股权变更原因将鸿成农贸市场的权利义务转让给罗旭个人所有，但至今未在相关部门办理鸿成农贸市场的土地使用权、开发建设及销售主体的相关变更登记手续，买受人有理由相信圣之公司仍系鸿成农贸市场的开发及销售主体，故圣之公司应为案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合同相对人，因此圣之公司对此应承担相应的责任。诉争房屋实际系罗旭开发修建并出售，罗旭是实际的受益人，因此应承担相应的合同责任。 合同解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。解除权从其产生的原因划分，有约定解除权和法定解除权两种，前者以当事人事先约定解除条件为前提，后者则以法律规定为必要。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规的规定，解除权行使期限最长为一年。行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，在约定解除或者法定解除的条件成立，当事人才享有解除权。本案中，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同，双方均应按照合同约定或者法律规定行使权利及履行义务。买受人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的系取得案涉鸿成农贸市场门市产权自营或者出租门市取得收益。根据《中华人民共和国行政许可法》及相关部门规章的规定，农贸（菜）市场应当取得工商、商务、环保、消防等部门行政许可方可经营，但是本案涉及的整个农贸市场至今未取得产权，亦未取得经营农贸市场的行政许可，导致买受人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合同目的不能实现。因圣之公司在2012年6月30日前未能为买受人办理涉案房屋的所有权证，将来是否能办理产权无法预知，买受人不能也不应当能够预知合同目的是否能够实现或何时能实现，当其内心确认其合同目的不能实现后，于2018年2月向法院起诉解除合同，因原告享有的法定解除权时间具有不确定性，故不能苛责其在合同约定的解除权行使期限内行使法定的合同解除权，因此买受人享有的法定解除权仍然可在合理期限内行使。 因此，原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 被告罗旭以四川圣之房地产开发有限公司名义收取了原告购房款52136元，应予以退还，并应承担占用资金期间的利息，即从2010年11月6日起按银行同期活期存款利率计算。 被告罗旭以四川圣之房地产开发有限公司名义收取了原告交付的契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税款2862元，应予退还，双方虽未对该费用的利率作出约定，但被告占用了该费用，仍应承担占用期间的资金利息，即应从2011年6月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张耘与被告四川圣之房地产开发有限公司于2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HC-XXX）、《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：HC-XXX）； 二、限被告罗旭于本判决生效后十日内返还原告张耘购房款52136元，并赔偿原告损失（损失计算标准：以52136元为本金，从2010年11月6日起按银行同期活期存款利率计算至还清时止）； 三、限被告罗旭于本判决生效后十日内返还原告张耘契税、登记费、交易费、国土证工本费、维修金、印花税共计2862元，并赔偿原告损失（损失计算标准：以2862元为本金，从2011年6月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止）； 四、被告四川圣之房地产开发有限公司对被告罗旭承担的上述债务承担连带责任； 五、驳回原告张耘的其他诉讼请求。 案件受理费1274元，减半收取637元，由原告张耘负担30元，被告四川圣之房地产开发有限公司、罗旭负担607元，并向广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  钟鹏飞 二〇一八年三月九日 书记员  罗兴月 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同 （一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”