江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0729民初571号 原告：赣州全鑫实业有限公司。住所地：赣州章江新区赣江源大道三和悦城****店面。 法定代表人：张永娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张国胜，江西灵韵律师事务所律师，特别授权代理。 被告：全南县新动力健身俱乐部（个人独资企业）。生产经营场所：全南县帝王时代广场（三楼）。 投资经营者：李艳，男，1983年4月7日出生，汉族，住全南县老车站公路局内。 原告赣州全鑫实业有限公司与被告全南县新动力健身俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，于2018年1月23日裁定驳回原告起诉。原告不服提起上诉。2018年5月28日，赣州市中级人民法院裁定本案指令本院审理，本院遂于2018年6月19日立案审理。2018年8月1日，全南县荣鑫商务实业有限公司（以下简称荣鑫公司）提起诉讼要求确认本案原、被告签订的合同无效，本院于2018年8月1日裁定本案中止诉讼。并于2018年11月22日公开开庭进行了审理。被告及原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付原租赁合同期间尚拖欠的房屋租金220000元及资金占用费（自2015年11月1日起至还清款项之日止按银行同期贷款利率计算）；2、判令被告向原告支付自2016年2月起至2017年9月止的房屋租金435420元（每月21771元，共计20个月），并承担该款自起诉之日起至还清之日止的资金占用费(按银行同期贷款利率计算)；3、判令被告依合同约定支付违约金200000元。诉讼过程中，原告变更第2、3项诉讼请求为：2、判令被告向原告支付自2016年2月起至2018年6月止的房屋租金640067元(其中：2018年2月前按每月21771元共计25个月，2018年3月后按每月23940元共计4个月)，并承担该款自起诉之日起至还清之日止的资金占用费(按银行同期贷款利率计算)；3、判令被告依合同约定支付违约金290000元。增加诉讼请求：判令被告赔偿原告因本案诉讼所支付的原一审、二审律师代理费51320元。事实和理由：2015年11月1日，原、被告经协商一致订立《房屋租赁合同》一份。合同约定：1、甲方(原告，下同)出租的房屋坐落于全南县城××帝王时代广场××区店面（第16号--31号商铺上的第三层)；2、甲方与乙方(被告，下同）的租期年限自2015年11月1日起至2024年2月28日止，自2015年11月1日起至2018年2月28日止每月租金为21771元，……，租金在每月5号以前支付……；3、乙方原拖欠荣鑫公司租金220000元，乙方同意拖欠荣鑫公司的220000元租金转为甲方收取；4、如乙方不能按期缴纳租金，除及时如数补交外，每次罚违约金10000元（详见房屋租赁合同）。合同履行至2015年12月7日，被告便以经济不景气为由，请求将约定每月房租21771元减为15000元。见原告未答复，被告便自作主张，将2015年11月至2016年1月三个月的房租按每月18000元向原告交纳。2016年2月份始，被告便以种种理由推诿拒交纳房租。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告辩称，1、原告是在被威胁、利诱的情况下签订的合同。原告称若不签合同就要关店门，同时又承诺给予房租优惠，同意按15000元每月支付租金，在此情况下，被告才与原告签订该合同。2、合同履行过程中，荣鑫公司向被告出具通知函，以其公司股东内部有经济纠纷为由要求被告按原合同执行并同意暂缓交纳租金，因此，到现在的房租两边都没交，不好交给那一方，责任过错不在被告方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《房屋租赁合同》、（2018）赣0729民初726号判决书、（2017）赣0729民初753号庭审笔录等证据三性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告在（2017）赣0729民初753号案件提交的通知函三性均持有异议，本院认为被告只是诉争案件房屋的承租方，在排除被告本身伪造该证据外，对荣鑫公司出具通知函的这一事实可以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，荣鑫公司开发建设帝王时代广场项目。2014年3月1日，被告以欧翔的名义与荣鑫公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定租赁房屋坐落在全南县××帝王时代广场××区店面（第16号-第31号商铺上的第三层，面积1481平方米），租期10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止，第1年租金按14元/米计付，共计20734元，第2年至第4年递增基数的5%，第5年至第7年递增基数的10%，第8年至第10年递增基数的15%，自2014年9月1日起计付租金。其中，合同第6条约定：“房屋租赁期间，甲方（荣鑫公司）出租的房屋产权如有争议与乙方（被告）无关，租赁期间甲方不得以任何理由或借口终止收回房屋，如甲方将房屋转卖他人，本合同继续有效，合同内容和租期不变，乙方应与新房东按本合同条款重新签订合同，期满后由新房东与乙方协商签订。在租赁期内因房屋产权引起的争议，收购，转移，导致乙方无法正常营业或停业，甲方应按乙方装修金额和押金的双倍赔偿乙方的损失。如乙方超过二个月以上不交纳房租，甲方有权单方终止合同并不承担乙方装修金额和押金的双倍赔偿乙方的损失。如乙方不能按期缴纳租金，除及时如数补交外，每次罚违约金10000元。”合同签订后，荣鑫公司收取了被告租赁押金50000元。2015年11月1日，原、被告就租赁房屋另行签订《房屋租赁合同》一份，租赁标的、租期及租金不变。其中该合同第2、3、6条约定：“2、甲方（原告）与乙方（被告）的租期年限自2015年11月1日起至2024年2月28日止。自2015年11月1日起至2018年2月28日止每月租金为21771元，2018年3月1日起至2021年2月28日止每月租金为23948元，……。3、乙方自2014年3月1日与全南县荣鑫商务实业有限公司签订了《房屋租赁协议》租赁上述商铺用于日常经营，现上述商铺所有权转为甲方，截止2015年10月31日，乙方共拖欠全南县荣鑫商务实业有限公司租金22万元，乙方同意拖欠全南县荣鑫商务实业有限公司的22万元租金转为甲方收取。……6、房屋租赁期间，甲方出租的房屋产权如有争议与乙方无关，租赁期间甲方不得以任何理由或借口终止收回房屋，如甲方将房屋转卖他人，本合同继续有效，合同内容和租期不变，乙方可与新房东按本合同条款重新签订合同。在租赁期内因房屋产权引起的争议，收购，转移，导致乙方无法正常营业或停业，甲方应承担赔偿责任。如乙方连续超过二个月以上不交纳房租，甲方有权单方终止合同无偿收回房屋，乙方原交给原房东全南县荣鑫商务实业有限公司的押金不予退还(乙方原交给全南县荣鑫商务实业有限公司的押金5万元由全南县荣鑫商务实业有限公司承诺到期退回)。如乙方不能按期缴纳租金，除及时如数补交外，每次罚违约金10000元。”合同签订后，被告支付了2015年11月至2016年2月共计3个月的租金。2016年3月1日，荣鑫公司向被告出具通知函：“……，2014年3月1日你与我公司签订的关于帝王时代广场三楼“房屋租赁合同”属于我公司全体股东的合法行为，各股东均认可，合法有效。2015年11月1日你私自以“全南县新动力健身俱乐部”和“赣州全鑫实业有限公司”并在股东陈优明被羁押在看守所和不知情的情况下改签的“房屋租赁合同”，我公司不以认可，为无效合同。因全南县荣鑫商务实业有限公司股东内部有经济纠纷，一时难以解决，你必须严格按2014年3月1日与我公司签订的原合同执行。目前未交的房租我公司同意你暂时缓交，待我公司股东内部问题解决后，你一次性付清所欠房租。……。”此后，被告既未向原告支付租金，亦未向荣鑫公司支付过租金。本案立案受理后，荣鑫公司于2018年8月1日提起诉讼要求确认本案原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告继续履行其与荣鑫公司签订的《房屋租赁合同》。通过该案的庭审查实，荣鑫公司及其股东对包括诉争房屋在内的资产有过处置的合同约定。本院以荣鑫公司未向法庭提交不动产权证或购房合同备案登记手续证实产权归属，亦未在诉讼期间通过合法途径解决其主张的权属争议问题为由驳回荣鑫公司的诉讼请求。 本院认为，被告未向法庭提交证据证实原告存在胁迫、利诱的可能，故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，具有法律约束力，被告应按合同的约定履行义务，对原告要求被告支付租金的诉求，本院予以支持。原告与荣鑫公司系各自独立的公司企业法人，原告庭审中未向法庭提交证据材料证实原合同220000元租金已从荣鑫公司受让或受权实现债权，原、被告双方在合同中有关被告拖欠荣鑫公司租金转为原告收取的约定损害了荣鑫公司的合法权益，该条款约定不具有法律效力，故对原告的第一项诉求，本院不予支持。从《房屋租赁合同》内容来看，双方没有就律师代理费的问题进行过约定且原告未提交代理费金额的证据，对原告主张律师代理费的诉求，本院亦不予支持。关于违约金的问题。虽荣鑫公司及其股东对包括诉争房屋在内的资产有过处置的合同约定，但至庭审辩论终结前，原告没有向法庭提供不动产权证或购房合同备案登记手续证实产权归属，被告与原告及荣鑫公司均签订有《房屋租赁合同》，在承租房屋可能存在产权争议的情况下，被告作为承租方暂不支付租金，过错原因不在被告方，故原告根据合同第6条约定要求违约金的主张，不能成立，本院不予支持。被告主张按变更后的租金单价计付租金的抗辩理由，证据不足，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条第二项、第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告全南县新动力健身俱乐部应于本判决生效之日起三日内向原告赣州全鑫实业有限公司支付2016年2月1日起至2018年6月30日止的房屋租赁租金共计640067元［（21771元/月×25个月）+（23948元/月×4个月）］； 二、驳回原告赣州全鑫实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15612元，由原告赣州全鑫实业有限公司自行承担5412元，由被告全南县新动力健身俱乐部负担10200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  钟学章 人民陪审员  钟志全 人民陪审员  赖兰耀 二〇一八年十一月二十九日 代理书记员  李艳庆 附：一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。