山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2044号上诉人(原审原告)：威海市海思纺织品销售有限公司，住所地威海市顺河街**586电信大楼。法定代表人：钱焕志，经理。委托诉讼代理人：王瑞光，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省联通通信有限公司威海市分公司，住，住所地威海市环翠区新威路**/div>负责人：刘玉华，总经理。被上诉人（原审被告）：山东省联通通信有限公司，住所，住所地济南市市中区经三路**div>法定代表人：彭胜军，总经理。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。上诉人威海海思纺织品销售有限公司（以下简称海思公司）因与被上诉人山东省联通通信有限公司（以下简称联通公司）、山东省联通通信有限公司威海市分公司（以下简称联通威海分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海思公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：双方签订的合同明确约定海思公司享有优先租赁权，该约定是双方真实意思表示，应当切实履行和遵守。整体出租必然由部分组成，所有租户均愿意继续承租，即构成了整体出租，也就满足了同等条件，故一审法院认为出租方式已由分租变为整体出租，租赁条件发生变化错误。联通公司、联通威海分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海思公司向一审法院起诉请求：确认海思公司对其所租赁的位于威海市世昌大道79号11层4间（建筑面积为210平方米）的房屋（以下简称案涉房屋）享有优先租赁权。一审法院认定事实：2017年3月15日，海思公司与联通威海分公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定海思公司租赁案涉房屋；租赁用途为办公；租赁期限12个月，从2017年2月19日起至2018年2月18日止，租赁期满，海思公司应如期返还该房屋，海思公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日，向联通威海分公司提出续租请求，经联通威海分公司同意后，双方应重新签订租赁合同；租金标准为33000元/年，支付期限为合同签订之日起5日内交清当年租金。合同期满后，在同等条件下，海思公司享有优先租赁权，但应提前30天向联通威海分公司提出续租申请，经双方协商一致续签租赁合同。双方还对其他事项进行了约定。现租赁期限已经届满，双方并未续签租赁合同，且案涉房屋现仍由海思公司管理使用，海思公司仅缴纳了2017年度的房屋租金。2017年9月22日，联通威海分公司在中国联通采购与招标网站上发布一份《山东联通通信有限公司威海市分公司586局综合楼整体公开招租竞争性谈判公告》，该公告载明：项目名称为2017联通威海分公司586局综合楼整体公开招租项目，项目内容为威海联通586局通信大楼位于世昌大道79号，共19层（含地下一层），出租标的物包括1-4层（不包括3层部分业务档案室），6-16层楼内整体出租建筑面积11913平米、院内平房896平方米，出租面积共12809平方米，院落约1800平米；资格要求：本次谈判采用资格后审方式进行，对潜在供应商进行资格审查，资格审查合格的供应商准予参加谈判：1、独立法人资格的企业；2、近三年的经营活动中没有重大违法、违规记录，没有骗取中标和违约行为；3、无未决诉讼在身；4、本项目不接受联合体应答；5、土地及房屋使用用途符合国家法律法规规定及招租人要求；6、本项目中选人需交纳50万元作为履约保证金。2018年1月10日，联通威海分公司在中国联通采购与招标网站上发布了一份《山东省联通通信有限公司威海市分公司586局综合楼整体公开招租竞争性谈判公告》，其上载明：中止原因为威海市环翠楼街道办事处致函联通威海分公司，按照区委、区政府的指导思想，根据辖区发展实际，计划利用世昌大道79号的通信大厦发展招商引资项目，拟将该大楼整体打造成威海环翠创新园医康养中心，希望得到联通公司的支持。公司总经理办公会议同意在不减少公司收入的情况下，将通信大厦租赁给环翠楼街道办事处的招商单位；公示期：2018年1月10日至2018年1月13日。2018年1月23日，联通威海分公司与案外人陈俊玉、威海市环翠区环翠楼办事处签订一份房屋租赁合同，约定联通威海分公司将世昌大道79号通信大厦及院内附房共计12809平方米租赁给案外人陈俊玉、威海市环翠区环翠楼办事处，租赁期限180个月，自2018年7月1日起至2033年6月30日止；第一年租金208万元，以后每年递增4万元。一审法院认为，海思公司与联通威海分公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效。双方在合同中明确约定合同期满后，在同等条件下，海思公司享有优先租赁权。由此可见，海思公司享有优先租赁权应当满足两个条件，其一是满足同等条件，其二是海思公司对其原承租的房屋享有优先租赁权。故而，在联通威海分公司继续对外分租的情况下，海思公司的确对其原租赁房屋享有优先租赁权。而本案中，案涉通信大厦不再以分租的方式对外出租，而是整体对外出租，租赁条件已经发生变更，在此种条件下，海思公司对整体出租的通信大厦不享有优先租赁权，而所谓对原租赁房屋的优先租赁权的租赁条件已经不存在。综上，海思公司的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，经一审法院审判委员会审议决定，判决：驳回威海海思纺织品销售有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由海思公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。庭审中，联通威海分公司主张案涉通信大厦原由海思公司等承租户分别承租不同楼层的不同房间，海思公司等承租户依据合同约定支付租金及承租期间的水电费；合同期满后，联通威海分公司对外重新招标出租的条件是将案涉通信大厦整体对外出租，不再将原单独出租的房屋单独对外出租，承租方承租后不得转租，承租方需要对案涉通信大厦进行整体装修，并对电梯进行更换等。海思公司等承租户均认可案涉通信大厦确实由海思公司等承租户分别承租，但主张该分租行为与整体出租不影响联通威海分公司的利益，且其同意在原有的租金基础上增加租金，对相关设施进行维修，部分承租户如威海明宇航务工程有限公司、威海鼎鑫纺织品有限公司、海思公司曾进行投标，但联通威海分公司突然停止招标，在未进行任何告知及解释的情况下与现在的承租人签订租赁合同，其所谓的现在出租条件与原来的出租条件不一致并拒签续租合同，并非其所述原因。联通威海分公司认可威海明宇航务工程有限公司、威海鼎鑫纺织品有限公司、海思公司曾进行投标，但主张从上述三家公司的投标文件可看出其承租后会转租进行使用，不符合招标条件；一审诉讼中共16家原承租户提起诉讼，主张对原租赁房屋享有优先租赁权，一审判决后已经有两家服判。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方在合同中明确约定合同期满后，在同等条件下，海思公司享有优先租赁权。由此可见，海思公司享有优先租赁权应当满足两个条件，其一是满足同等条件，其二是海思公司对其原承租的房屋享有优先租赁权。同等条件的内容可从租金数额、租金的支付方式与期限、其他交易条件等进行考量。故而，在联通威海分公司继续将案涉房屋对外分租、在租金数额相同、租金的支付方式及期限相同的情况下，海思公司对案涉房屋享有优先租赁权。现联通威海分公司对案涉通信大厦不再以分租的方式对外出租，而是整体对外出租，大厦的租金数额、租金的支付方式和期限、大厦物业管理方式等约定均与原租赁合同不相一致，可以认定租赁条件已经发生变更，在此种条件下，海思公司对整体出租的案涉通信大厦不享有优先租赁权。海思公司主张所有租户均愿意继续承租即构成了整体出租，与一般意义上“整体出租”的理解并不相同，且其并无证据证实所有租户均愿意继续承租，故一审法院认定海思公司对案涉房屋的优先租赁权的租赁条件已经不存在，并认定海思公司对整体出租的案涉通信大厦不享有优先租赁权正确。综上，海思公司的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由威海市海思纺织品销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年十一月二十七日书记员  安圆圆