苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1081号原告：蔡果豆，男，1992年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：刘花如，女，1991年3月5日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。两原告共同委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周萌，江苏平和成律师事务所实习律师。被告：戈晓华，男，1973年8月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：汤雪珍，女，1976年6月15日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：张聚龙，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。原告蔡果豆、刘花如诉被告戈晓华、汤雪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用简易程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告蔡果豆、刘花如及其委托诉讼代理人王正东、周萌，被告戈晓华、汤雪珍的共同委托诉讼代理人张聚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡果豆、刘花如向本院提出诉讼请求，请求判令：1、两被告返还定金20000元，并支付违约金236000元；2、两被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告蔡果豆、刘花如放弃其第一项诉讼请求中对返还定金20000元的主张。事实和理由：2017年1月3日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，由原告向被告购买位于苏州市相城区。《房屋买卖合同》附件二合同补充协议第九条明确约定，原、被告双方于2017年1月25日办理网签及资金托管等手续。原告己经依合同约定履行了各项义务，然，在原告及中介方先后共计五次发函催告被告履行合同义务的情况下，被告仍拒绝履行。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院。被告戈晓华、汤雪珍共同辩称：1、两被告并未收到原告方支付的定金，双方合同未生效；2、被告从未委托中介代为收取原告的定金或购房款，更未收到中介已收到定金的书面通知。另，补充协议中字体太小，被告在签字后才发现补充协议中“定金2万元由中介方代为保管”的字样，并当即提出反对意见。该补充协议并非当事人真实意思表示，同时该协议属于格式条款，将定金交予中介，剥夺了被告收取合同定金的权利，故补充协议是无效的。综上，原告将定金交由中介方保管后让被告承担相应责任，无法律依据。现被告多次要求原告支付定金，但原告仍未按约支付定金，故原告违约在先，系原告方的行为导致本合同无法履行，请求驳回原告方的诉请请求。此外，如法院支持原告方关于违约金的诉讼请求，则其主张的房款总额20%的违约金过高，请求法院依法调低。经审理查明，2017年1月3日，被告戈晓华、汤雪珍作为出卖人，原告蔡果豆、刘花如作为买受人，案外人苏州我爱我家房地产经纪有限公司作为中介方，三方共同签订编号为24135的《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人将座落于苏州市相城区嘉元花园南区19幢101室房屋（房产证号为苏房权证相城字第××、30××58号，房屋登记建筑面积109.01平方米）出售给买受人；双方约定该房屋（包含本合同附件一明确的房屋附属物品）价款1130000元、车库1（包含本合同附件一明确的房屋附属物品）价款为10000元、车库7（包含本合同附件一明确的房屋附属物品）价款为40000元；买卖双方约定于2017年1月25日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。合同附件二：合同补充协议第7条约定：出卖方承诺于2017年1月20日前换出产证，换证产生的费用由出卖方自行承担；第8条约定：买受方在签约当天支付出卖方定金2万元，由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将2万元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金2万元打入资金托管账户；第9条约定：买卖双方于2017年1月25日前办理网签，并将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15日的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。双方在合同中还作了其他约定。该合同底部出卖方由被告戈晓华、汤雪珍签字确认，买受方处由原告蔡果豆、刘花如签字确认，中介方处由苏州我爱我家房地产经纪有限公司盖章确认。合同签订当日，原告方即向苏州我爱我家房地产经纪有限公司支付20000元。审理中，原、被告双方一致明确，上述合同文本系中介方苏州我爱我家房地产经纪有限公司提供。上述事实，由当事人提供的原、被告身份信息、《房屋买卖合同》、业务收据及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。原告蔡果豆、刘花如为证明其主张，向本院提供以下证据：1、向被告发出的《催告函》复印件2份及相应邮寄凭据2份、妥投证明一份、退信一封，其中一封《催告函》于2017年1月21日签收，另一封《催告函》被拒收退回，两原告拟证明原告方于2017年1月20日、2017月1月25日共计两次催促被告按合同约定换证并办理网签手续等后续房屋转移登记手续；2、蔡果豆银行流水一份，其中显示2017年1月19日蔡果豆账户内有37万余元，两原告拟证明原告方已经按约准备好首付款；3、网络挂牌信息打印件1份，两原告拟证明被告的房屋已经由其他公司挂牌；4、房屋所有权证复印件1份，证明涉案房屋系两被告共有；5、原、被告之间及中介与被告之间的短信聊天记录共8页，其中，原、被告之间有如下聊天记录：（1月10日20：29）戈先生，我是和你签订卖方合同的那个人，我叫蔡果豆，中介那面说你的房子不卖了，我们这面首付款准备好了，该开的证明也都开好了，你们不卖了是什么意思……那我就找律师起诉了。（1月11日10：22）中介一分钱订金都没付我，我无法履行合同。（1月19日11：26）你好，房东，我是购买你嘉元花园南区19幢101室的蔡果豆，今天是2017年1月19日，我们约定本月20日你把换新的房产证拿到我爱我家挂牌的，我这面的首付款已准备好了，特告知你如期办理手续蔡果豆（1月19日11：44）新证已换好，我至今未收到购房定金，多次要求中介把定金打入我银行卡，后可进行挂牌网签。中介与被告之间有如下聊天记录：您好，戈先生，今天已经十一号了，我们这边再次提醒您以下，为了避免后期您不必要的损失，尽快去办理产证更换……真不希望你们最后产生什么不愉快！证已换房已卖谁先付定金谁先得，以上两原告拟证明被告承认原告交付定金，其实际是因房屋已经卖给别人而违约，另被告新证已经在2017年1月19日换出。经质证，被告戈晓华、汤雪珍共同认为，对证据1，真实性、关联性均有异议，原告方未按约支付定金，合同未生效。原告违约在先，被告未违约，该《催告函》无任何法律效力；对证据2，真实性、关联性均有异议，至今被告从未收到原告支付的定金或者购房款，对该证据不认可；对证据3，真实性、关联性均有异议，该证据的主体、时间、地点、内容均不明确，不具备证据要件，对该证据不认可；对证据4，真实性无异议，但关联性有异议，涉案房屋是被告所有，但与本案无关。在法院要求下，经代理人询问被告，得知涉案房屋已经过户至他人名下；对证据5，真实性无异议，但关联性有异议，上面多次明确被告至今从未收到原告支付的定金或者购房款，而且被告多次提出对中介代为收取定金有异议，另短信聊天记录照片来源、主体不明确，对该证据被告不认可。审理中，原告蔡果豆、刘花如为证明其主张还申请苏州我爱我家房地产经纪有限公司工作人员杨传芳出庭作证，杨传芳陈述道：“我陪我同事徐守唐和原、被告双方一起签订的《房屋买卖合同》。当时，原、被告双方洽谈的比较愉快，相关事宜都在合同中进行了约定，原告当场刷卡交付我司2万元定金，由我公司出具了收据。被告的汽车库和房屋在一张产证上，而根据现在的规定，汽车库需要单独办证，被告房产需要换证，房屋才能继续挂牌、交易。根据我司交易习惯，换证前提下定金放在我司处。因如果产证有问题，买房人将定金给了房东，会产生风险。在签合同之前，我司已经告知换证前提下定金放在中介处，被告是知情后签字的。签订合同次日，我就听同事说房东不再出售涉案房屋，房屋卖给别人了。合同文本是我公司提供的，在签订合同、原告交付定金2万元后，已经告知了被告我司收到原告的2万元定金。”经质证，原告蔡果豆、刘花如共同认为，认可证人的证言。被告戈晓华、汤雪珍认为，证人在证言中明确是苏州我爱我家房地产经纪有限公司的员工，而且是以公司名义参与该房屋买卖的过程，证人与原、被告之间有利害关系，故对证人证言不认可。本院认为，原、被告双方于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法、有效，上述合同中的“附件二：合同补充协议”系该合同的组成部分，也系经过双方签字确认的，具有与合同主文同等的法律效力，本院予以认定，原、被告双方均应按照合同主文及合同补充协议的约定履行各自的义务。两被告抗辩合同补充协议字体太小，被告在合同上签字后才发现定金交由中介方保管的条款，并当即提出反对意见，故该补充协议并非当事人真实意思表示，且因该补充协议属于格式条款，应属于无效的，对此，本院认为，合同补充协议的字体与合同主文字体大小完全一致，两被告因字体太小签订合同后才发现定金交由中介方保管条款之抗辩，本院不予采信。另，本案合同文本双方在审理中均明确系中介方提供，两原告并非合同文本的提供方，两被告主张合同补充协议因系格式条款无效并不符合格式条款无效的法定构成要件，本院对两被告该抗辩亦不予采纳。根据原告提供的业务收据、双方短信聊天记录、银行流水等证据及证人之证言可知，现两原告依约交付了购房定金20000元至中介处，并及时准备了首付款，两原告如实履行了自身的义务，但两被告却未按约配合两原告办理网签等后续房屋转移登记的手续，且在交易的过程中两原告方通过短信及书面《催告函》的方式一再催促被告按约履行合同义务，被告方却仍予以拒绝，并表示房屋已经出售给他人，故本院认为两被告之行为已严重违反诚实信用原则，应构成根本违约，两原告现主张解除上述《房屋买卖合同》，并要求被告戈晓华、汤雪珍承担违约责任，本院予以支持。两原告现依据合同补充协议第九条之约定向两被告主张房屋总价的20%的违约金即236000元，两被告抗辩违约金高于原告的实际损失，请求法院依法调低，对此，本院认为，关于双方约定的违约金是否过分高于因被告违约造成原告的损失，应当综合判断。本院结合两被告一再拒绝履行涉案合同的情况、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、原告实际支付的购房定金金额、原告的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及原告在本案中无过错等因素综合考量，酌情认定由被告戈晓华、汤雪珍共同支付原告蔡果豆、刘花如违约金人民币100000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告戈晓华、汤雪珍于本判决生效之日起十日内共同向原告蔡果豆、刘花如支付违约金人民币100000元（如采用转账方式支付，请汇入两原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2570元，由原告蔡果豆、刘花如共同负担150元，由被告戈晓华、汤雪珍共同负担2420元（两被告负担之款，两原告已自愿垫付，不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一八年三月十七日书 记 员 戴梦瑜