江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初7754号 原告：张亚桥，男，1961年4月24日生，回族，住南京市浦口区。 原告：阮韶华，男，1978年11月19日生，汉族，住南京市浦口区。 原告：李洁，女，1977年11月13日生，汉族，住南京市浦口区。 原告：顾加杰，男，1982年10月30日生，汉族，住南京市浦口区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：金梦，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。 被告：南京市浦口区北外滩水城四五街区业主委员会，住所地在南京市浦口区北外滩水城四、五街区。 负责人：王朝阳，主任。 委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。 被告：南京苏宁物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路188号16楼。 法定代表人：倪培玲，董事长。 委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。 原告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰与被告南京市浦口区北外滩水城四五街区业主委员会（以下简称北外滩水城四五街区业委会）、南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法由审判员王宠俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰的委托诉讼代理人周志云、金梦暨原告张亚桥、被告北外滩水城四五街区业委会负责人王朝阳及委托诉讼代理人陈本林、被告苏宁物业公司的委托诉讼代理人康文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰向本院提出诉讼请求：1、判令撤销两被告于2016年12月6日续签的《物业服务委托合同》；2、判令撤销北外滩水城四五街区业委会于2016年12月7日通过业主大会作出的与苏宁物业公司续签物业服务委托合同的决定；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：四原告系北外滩水城四、五街区业主，2016年10月25日北外滩水城四五街区业委会发布投票公告，内容为本小区关于与苏宁物业公司续签《北外滩水城四、五街区物业服务合同》议题的业主大会于2016年11月1日至20日以书面征求意见的方式召开。2016年11月20日，沿江街道办事处未经全体业主同意，违反政府赋予的监管职能以及工作流程，发布《关于延长业主大会会议期间的公告》，擅自决定延长会议期限至2016年11月27日。北外滩水城四五街区业委会根据11月1日至27日期间的选票结果于2016年12月7日不顾740位业主的强烈抗议，置业主的合法权益于不顾，私自违法违规公告，于2016年12月6日与苏宁物业公司续签《物业服务委托合同》，自2017年1月1日起开始执行新的《物业服务委托合同》中规定的物业服务收费标准即1.3元/平方米/月。原告作为北外滩水城四五街区的业主，对北外滩水城四五街区业委会私自就物业费调整为1.3元/平方米/月进行公投的事项、过程、表决票统计等均事后知情，过程不详。原告认为北外滩水城业委会关于与苏宁物业公司续签《物业服务合同》投票的程序违法，表决票的统计数据错误，其作出的与苏宁物业公司续签《物业服务合同》的决定侵害了业主的知情权、参与权、表决权，应当无效。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告北外滩水城四五街区业委会辩称：1、原告主张撤销两被告于2016年12月6日续签的《物业服务委托合同》，原告并非涉案合同的一方当事人，基于合同的相对性，其主体不适格；2、原告主张撤销北外滩水城四五街区业委会作出的续签《物业服务委托合同》的决定，因北外滩水城四五街区业委会召开业主大会程序合法，依法通过全体业主人数、建筑面积双过半的表决，业主大会经过法定程序作出的决定对全体业主具有约束力，不损害原告的合法权益，且原告诉讼请求指向的2016年12月7日业主大会决定并不存在，即原告起诉撤销权的行使对象不存在，因此应当驳回原告的该项诉讼请求。综上，四原告均在业主大会会议表决中投票，不同意续签合同的意见属于少数意见，应当按照少数服从多数的决议规则，服从业主大会半数以上业主作出的共同决定。从合同的履行情况看，目前小区和谐稳定，绝大多数业主和政府主管部门均对涉案业主大会的表决结果予以认可。原告的诉讼并无事实和法律依据，请求予以驳回。 被告苏宁物业公司辩称：同意北外滩水城四五街区业委会的意见。补充如下：原告将两被告列为共同被告于法无据，根据案由，原告应当与我公司存在直接法律关系，与北外滩水城四五街区业委会无关。根据其诉讼请求内容，应当与我公司无关。故原告在诉讼请求、案由、被告罗列方面存在诸多矛盾，程序不合法，主体不适格，依法应当裁定驳回起诉。 本院经审理认定事实如下：原告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰系北外滩水城四五街区业主，被告苏宁物业公司自北外滩水城四五街区交付时起一直为北外滩水城四五街区提供物业服务。 2016年9月30日，北外滩水城四五街区业委会作出《关于召开2016年北外滩水城四、五街区业主大会的通知》，该通知载明：“大会时间：2016年11月1日-11月20日；参加大会人员：北外滩水城四、五街区全体业主；大会内容：表决《北外滩水城四、五街区物业服务合同》；大会方式：采用书面业主大会形式”。 2016年10月18日，北外滩水城四五街区业委会向业主发出《关于〈北外滩水城四、五街区物业服务合同〉公示结果的公告》，确定业委会于10月1日至15日向全体业主公示的《北外滩水城四、五街区物业服务合同》公示稿为本次业主大会的表决稿。 2016年10月25日，北外滩水城四五街区业委会就“本小区关于‘与南京苏宁物业管理有限公司续签《北外滩水城四、五街区物业服务合同》’议题的业主大会将于2016年11月1日-20日以书面征求意见的方式召开”向小区业主发出投票公告。 2016年11月25日，北外滩水城四五街区业委会向全体业主发出唱票公告，载明：“业主大会投票将于2016年11月27日结束，唱票工作安排如下：时间：2016年11月28日上午9：00；地点：水城社区会议室；参与：沿江街道、水城社区、北外滩水城四、五街区业委会、北外滩水城四、五街区热心业主、南京苏宁物业管理有限公司”。 2016年11月29日，北外滩水城四五街区业委会向全体业主发出公告，公示统计结果为：“本小区总户数1897户（每户一票），总建筑面积199517.46平方米，其中：1、同意的1056票，占小区总户数的55.67%、占小区总面积的55.75%；2、不同意的308票，占小区总户数的16.24%、占小区总面积的16.51%；3、未投（含无效票）的533票，占小区总户数的28.10%、占小区总面积的27.74%。本次大会同意票的户数和面积均超过法定的二分之一，符合《物权法》及物业管理相关法规规定，本次业主大会表决结果合法有效，南京苏宁物业管理有限公司经本次业主大会表决续聘为本小区的物业服务企业。” 2016年12月7日北外滩水城四五街区业委会向全体业主发出公告，告知业主根据物业管理法律法规及业主大会的表决结果，业委会依据《北外滩水城四、五街区业主大会议事规则》，于2016年12月6日代表全体业主与苏宁物业公司签订《物业服务委托合同》，自2017年1月1日起，北外滩水城四五街区的物业服务开始执行本次签定的物业服务收费标准为1.3元/平方米/月的《物业服务委托合同》，《前期物业服务委托合同》自行终止。 2016年11月20日，沿江街道物管办以前期部分业主对大会表决的事项存在疑虑、不解而未能积极参与为由，向北外滩水四五街区全体业主作出关于延长业主大会会议期限的公告，将业主大会的截止日期延长至2016年11月27日。2017年1月16日，朱国强等业主（申请人）因不服沿江街道办事处（被申请人）作出的《关于延长业主大会会议期限的公告》而向南京市浦口区人民政府申请行政复议，南京市浦口区人民政府于2017年3月31日作出[2017]浦行复第3号行政复议决定书，认为：“……业主大会是否需要延长期限，应由全体业主共同决定，被申请人无权作出延长业主大会会议期限的决定；延期行为已实施，表决的结果已产生，被申请人作出的《关于延长业主大会会议期限的公告》虽然违法，但已不具有可撤销的内容。被申请人在无法律、法规和规章授权的情况下，作出了《关于延长业主大会会议期限的公告》，超越了其法定职权。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项，确认被申请人2016年11月20日作出《关于延长业主大会会议期限的公告》的行为违法”。 2017年2月8日南京市浦口区人民检察院作出宁浦检民（行）行政违监[2017]32011100003号通知书，决定受理许军等人不服沿江街道办事处怠于履行职责监督案。2017年5月2日，许军等人向南京市浦口区人民检察院递交撤回申请监督书，载明：“本案申请对沿江街道办事处未依法对物业管理履行职责监督一案，你院、区政府主管部门和街道办事处协调，拟定由区检察院、街道办事处参与监督，决定采用第三方对业主大会验票方案，解决申请人与业委会验票纠纷。故无意见，特向你院申请撤回履行监督”。2017年5月24日，北外滩水城四五街区业主代表周建平等人授权委托浦口区人民检察院调解工作人员依法查验北外滩水城四五街区续签合同的表决票。 2017年6月16日，区检察院、街道司法所、物管办、水城社区、业委会对北外滩水城四五街区关于物业收费涨价一事的选票进行查验，结果为：收回1361票，其中同意1055票，反对304票，弃权2票。相关核查人员、见证人在该核查结果上签名确认。 另查明，《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》对以下事项进行了规定：第五条：业主大会议事内容（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业。第六条：业主大会会议形式：（二）书面征求意见形式。第七条：采用集体讨论形式议事的方式有：（一）由业主直接参加业主大会会议；（二）由业主推选业主代表参加会议。业主推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：1、由各楼/幢全体业主推选的；2、自荐并得到本楼/幢半数业主认可的。第九条：业主大会表决形式：业主大会可以采用以下形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，在业主大会召开后3日内以每个单元投票结果（含同意票、反对票及弃权票）为单位在该单元公示栏中进行并公示。第十一条：召开业主大会的程序：（一）会议筹备工作：业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟方案、制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人等若干人；（二）发布公告：业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告；（三）征询意见：采用集体讨论征求意见形式，业主委员会应发征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见；（四）回收统计意见：业主委员会根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总及票数统计；（五）通报大会议事决定；（六）业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督；（七）业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，并在3日内以书面形式在物业管理区域内公告；（八）业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。 上述事实，有《关于召开2016年北外滩水城四、五街区业主大会的通知》、《关于〈北外滩水城四、五街区物业服务合同〉公示结果的公告》、《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会投票公告》、《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会唱票公告》、《2016北外滩水城四、五街区业主大会公告》、《关于延长业主大会会议期限的公告》、《行政复议决定书》、《申请监督书》、宁浦检民（行）行政违监[2017]32011100003号通知书、《撤回申请监督书》、《授权委托函》、《水城四五街区选票核查结果》、《北外滩水城四、五街区业主大会表决票》、《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》及原、被告陈述等证据在卷证实。 本案的争议焦点是：北外滩水城四五街区业委会召开业主大会的程序是否违法，其根据业主大会的表决结果而与苏宁物业公司续签的《物业服务委托合同》是否应当被撤销。 本院认为，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案系因选聘物业服务企业而引发的诉讼，原告认为被告北外滩水城四五街区业委会在召开业主大会过程中部分程序违法，具体表现在：1、沿江街道办事处未经全体业主同意，违反政府赋予的监管职能以及工作流程，发布《关于延长业主大会会议期间的公告》，擅自决定延长会议期限至2016年11月27日，该具体行政行为已被[2017]浦行复第3号行政复议决定书认定为违法；2、被告作为北外滩水城四五街区业委会就物业费调整为1.3元/平方米/月进行公投的事项、过程、表决票统计等未尽到公示义务，业主均事后知情，过程不详；3、业主代表的产生方式不符合《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》的规定；4、唱票结果报告单与被告北外滩水城四五街区业委会最终公布的表决票结果及检察院核查的票选结果不一致。针对原告以上意见，本院认为：1、沿江街道办事处发布的《关于延长业主大会会议期间的公告》虽经[2017]浦行复第3号行政复议决定书认定为违法，但该行政复议决定书同时认为：“……延期行为已实施，表决的结果已产生，被申请人作出的《关于延长业主大会会议期限的公告》虽然违法，但已不具有可撤销的内容”。因此，沿江街道办事处作出的关于延长业主大会会议期间公告的行为虽被认定为违法，但对其产生的结果未经撤销，被告北外滩水城四五街区业委会根据2016年11月1日至27日之间的选票统计的选票结果不应被认定为程序违法。2、被告北外滩水城四五街区业委会庭审中提交公示照片等证据证明其对业主大会召开形式、投票方式及投票统计结果等进行公告，公告均张贴在小区内的公益信息栏内，符合《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》规定的应以书面形式在物业管理区域内公告。且在原告签字表决的北外滩水城四、五街区业主大会表决票中表决内容栏载明：“续聘南京苏宁物业管理有限公司为本小区的物业服务单位，并与其签订物业公共服务费标准为1.3元/月.平方米的《物业服务委托合同》”。原告以未在小区内看见被告公布的2016年业主大会通知及物业合同为由，主张被告公投的事项、过程、表决票统计等未尽到公示义务的理由不能成立。3、《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》第七条规定的业主代表产生方式系针对集体讨论议事方式而制定，而本案中的业主大会系以书面征求意见的形式召开的，该议事规则第七条规定的业主代表产生方式并不适用于本案。4、根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。北外滩水城四五街区业委会最终公布的表决票结果与水城四五街区选票核查结果确实存在不一致的情况，但根据多家单位共同参与并公布的选票核查结果，表决票中同意与苏宁物业公司续签《物业服务委托合同》的票数所占比例已超过法律规定的业主总数的50%。因此，北外滩水城四五街区业委会根据业主最终表决结果与苏宁物业公司续签《物业服务委托合同》，并不违反法律及《南京市浦口区北外滩水城四、五街区业主大会及业主委员会议事规则》的规定。综上，原告主张北外滩水城四五街区业委会召开业主大会程序违法，理由不能成立。原告诉请撤销两被告于2016年12月6日续签的《物业服务委托合同》及北外滩水城四五街区业委会于2016年12月7日通过业主大会作出的与苏宁物业公司续签物业服务委托合同的决定，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张亚桥、阮韶华、李洁、顾加杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。 审判员  王宠俊 二〇一八年三月八日 书记员  钱 颖