黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑04民终8号上诉人（原审被告）：孙景太，男，1952年3月3日出生，汉族，无职业，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：韩文兰，黑龙江畅心律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鹤岗市兴安区红旗镇长胜村民委员会，住所地鹤岗市兴安区长胜村。法定代表人：李洪伟，职务主任。委托诉讼代理人：关玉春，鹤岗市兴安区红旗镇长胜村民委员会法律顾问。被上诉人（原审原告）：周志奇，男，1954年3月29日出生，汉族，无职业，住鹤岗市兴安区。上诉人孙景太、鹤岗市兴安区红旗镇长胜村民委员会（以下简称“长胜村”）因与被上诉人周志奇房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市兴安区人民法院（2017）黑0405民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙景太及其委托诉讼代理人韩文兰、上诉人长胜村的委托诉讼代理人关玉春、被上诉人周志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙景太上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。二、一、二审诉讼费用由长胜村与周志奇承担。事实与理由：一审认定事实不清、证据不足。首先，一审法院未审查孙景太与长胜村之间协议的效力，孙景太不具有开发资质，城乡一体化开发项目是鹤岗市政府根据国家要求搞的试点项目，不是孙景太主动要求开发的，是政府和长胜村强行任命孙景太开发的，因政府各部门之间协调不好，造成工程无法继续下去，没有完工，与孙景太没有丝毫关系。其次，孙景太收到周志奇的钱全部付给了施工方，施工方已经将钱转化为半截工程和支付工人工资了，孙景太分文没有占用，自己还垫付一些钱，工资也没有，是白尽义务了，一审根本没有证据证实孙景太占用了周志奇的购房款。第三，虽然该项目以失败告终，但是，项目是由长胜村收回，政府以棚户区的形式接管安置，最终长胜村是受益人和接管人，一切法律后果也应由长胜村承担，让孙景太承担返款义务显失公平，没有法律和事实上的根据。综上，孙景太与长胜村签订的协议无效，造成无效的原因是长胜村的责任，不是孙景太的责任。孙景太不应当承担返还购房款和利息的义务，一审判决于法无据。长胜村辩称，一、本案的纠纷是买卖合同纠纷，孙景太上诉的事实是与长胜村之间的开发建设纠纷，阐述的事实大部分也是开发建设的事实，与本案无关。孙景太在没有取得开发五证的情况下，擅自购买个人的土地进行建设，其使用的土地并不是长胜村的土地，长胜村也没有向孙景太出具任何土地使用手续，孙景太也没有向长胜村支付土地使用资金，在没有取得长胜村同意情况下，其自行设立城乡一体化项目部、组织人员售房、收取购房款归自己所有。二、本案诉争的买卖合同是孙景太与周志奇签订的，长胜村对该售房行为并不知情，孙景太售房时从未向长胜村汇报过，虽然合同上加盖了城乡一体化项目的印章，但是该印章以及项目办的设立都没有长胜村的授权，长胜村也并不知情。三、根据合同法的相对性原理，合同履行过程中发生纠纷，应该根据当事人的过错以及合同的约定来确定由哪一方当事人承担责任，而且在本院审理的另案当中，孙景太当庭陈述，项目办是自行设立的，公章是自己刻制的。综上，孙景太上诉的事实及理由并不成立，本案合同产生的责任应当由孙景太自行承担，长胜村不应当承担连带责任。周志奇辩称，我到孙景太处购买房子，将购房款交给马春梅（孙景太妻子）了，孙景太说5月份动工，8月份就能住上。8月份如果给不了我房子，就按照5厘的利息连同购房款一起返还给我，孙景太还给我写的保证书。结果到了日期后孙景太不仅钱没有给我，还说不管了，说房子交给长胜村了，让我向长胜村要，我认为我不应该向长胜村要，因为我把钱给孙景太了。因为孙景太说这个房子给长胜村了，所以我起诉的时候要求长胜村承担连带责任。长胜村上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或者改判长胜村不承担任何责任；二、本案的诉讼费由孙景太承担。事实与理由：一、一审认定孙景太与长胜村之间系表见代理关系，没有事实依据，适用法律错误。二、一审认定长胜村没有授权孙景太出售房屋，但还判令长胜村对孙景太返还购房款承担连带责任，令人难以理解。一审在判决书中引用了《合同法》第49条的规定（表见代理），但是周志奇在一审庭审中并没有举出相应的证据证实孙景太有出售房屋的权利，一审仅凭孙景太出具的授权委托书认定周志奇相信孙景太有售房的权利，但是一审在判决书中却认定长胜村未授权孙景太出售房屋的事实，这样的认定自相矛盾。本案中孙景太与长胜村签订的合同中并没有加盖长胜村的公章，只加盖了项目一体化的印章，而该印章并没有长胜村的授权刻制使用，项目办也不是长胜村设立的，因此周志奇及一审法院凭什么认定周志奇有理由相信行为人有代理权，代理出售房屋，而且售房时房屋也没有建设，更没有开发五证。综合以上原因，一审法院的认定是不成立的，没有事实和法律依据支持。三、一审适用法律错误。一审法院判决是2017年10月12日，《民法总则》已经开始实施，而一审却引用了《民法通则》第52条、第92条的规定，即便有依据，引用《民法通则》第52条也是错误的，本案当中孙景太是自然人，既不是企业也不是事业单位，同时项目办既不是企业，也不是事业单位，也不能以项目办的名义判令长胜村承担连带责任。综上，请求二审依法支持长胜村的上诉请求。孙景太辩称，长胜村的上诉请求及理由不能成立，因为长胜村的城乡一体化建设是鹤岗市人民政府按照国家的规定成立的示范工程，兴安区人民政府也是按照鹤岗市政府的（2013）14号的指导意见成立的城乡一体化项目办，因为当时根据国家政策性要求，由鹤岗市政府和十几家行政部门开会研究制定的，工程先干着后补办手续，在执行过程中长胜村因为知道孙景太干过工程，经长胜村研究决定，将项目交给孙景太负责，由孙景太负责资金的筹划、开发建设、项目资金使用等权利，有村民代表签字、会议纪要、授权委托手续为证。在实施过程中因为政府和长胜村都没有给拨款，政府答应给补贴也没有到位，孙景太也是为了村里的利益，尽快完成此项目，对外进行了借款和售房，并将借款和售房款全部用于施工建设，有施工方收条为证。后来此项目因为各部门无法办理合法的手续，政府之间又没有办法协调，所以产生很多法律问题，导致没有办法进行下去，政府要求停工，有停工报告为证，1号楼接了一层，2号楼基础完工，最后孙景太楼房无法交付，借款还不上。后期政府将此工程改为棚改办工程收回，孙景太的一系列的借款和售房的行为都是在长胜村授权的范围内行使的，孙景太在此代理过程中没有任何收益，法律后果应由被代理人长胜村承担。周志奇辩称，如果长胜村不收回房屋，长胜村就没有责任，因为长胜村将房屋收回去了，所以长胜村就应该承担连带责任。周志奇向一审法院起诉请求：一、确认原告与二被告签订的房屋买卖合同无效；二、被告孙景太返还购房款107,000元，并按中国人民银行同期贷款利率的2倍给付自2014年2月28日起至实际给付购房款之日止的利息；三、长胜村对上述请求承担连带责任；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月14日被告孙景太以鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化项目办的名义（代表人孙景太）与长胜村签订“新型农民社区建设委托协议”，长胜村委托该项目办在长胜村东部建设新型农民社区，建设农民住宅楼。2013年8月27日长胜村给孙景太出具了项目委托书及授权委托书，确定由孙景太负责项目开发建设、项目资金筹划、项目资金使用等相关事宜。2014年2月27日原告与被告孙景太签订“长胜村住宅楼有偿分配协议书”，该协议由孙景太与原告周志奇签字，在售楼方除孙景太签字外，另加盖了鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化项目办的公章。协议约定，原告以107,000元的价格购买坐落于长胜村城乡一体化项目办综合住宅楼第1号楼1单元202室（面积67平方米）。原告于同日将上述购房款交付孙景太。孙景太表示该楼于2014年5月开工，于2014年8月交付使用。被告孙景太至今未交付上述房屋。另查明，原告系城镇户口。一审法院认为，一、关于被告孙景太与被告长胜村之间的法律关系问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第二款的规定“民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”本案中，被告孙景太向法院提交了项目委托书与授权委托书，证实原被告之间的委托代理关系。被告孙景太提供的书证系原件，并且被告长胜村委会未提供相应证据予以反驳，据此，被告孙景太与被告长胜村之间系委托关系。二、关于原告与被告孙景太之间签订的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……”；《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房'”。本案中，根据原告提供的长胜村住宅楼有偿分配协议书及其中的相关内容，可以认定原告购买的房屋系农民住宅，而原告系城镇居民，非被告长胜村村民。根据上述规定，可以认定，原、被告之间签订的住宅楼有偿分配协议不符合国家经济政策及社会经济秩序，损害公共利益，应认定无效。三、关于被告孙景太与被告长胜村的责任承担范围和形式的问题。因原、被告签订的房屋买卖合同无效，故原告要求返还购房款以及给付利息的诉讼请求，应予支持。根据二被告签订的新型农民社区建设委托协议第三条约定“因建设新型农民社区所产生的一切纠纷（包括经济纠纷）与甲方（长胜村）无关”的内容，应由被告孙景太承担返还义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，有关被告长胜村所辩，被告长胜村未设立鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化项目办（以下简称项目办）且未授权被告孙景太设立项目办的辩解意见，因被告长胜村与被告孙景太之间签订了授权委托书，并在该委托书中写明：“将鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化工程项目，由本村村民孙景太负责该项目开发建设、项目资金筹划、项目资金使用等相关事宜。”据此，被告孙景太设立项目办的行为系有关该项目开发建设的相关事宜，应认为被告孙景太设立项目办的行为系在被告长胜村的授权范围内行使代理权，被告长胜村的该辩解意见不予采纳。被告长胜村所辩其未授权被告孙景太出售房屋的辩解意见，予以采纳。原告与被告孙景太签订长胜村住宅楼有偿分配协议书时，被告孙景太在协议书中的甲方处签名并加盖鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化项目办公章，据此，原告有理由相信被告孙景太对该行为有代理权限，故该代理行为有效，被告长胜村应承担连带责任。关于原告要求被告给付相应利息的诉讼请求，因被告占用原告款项，给原告造成一定损失，被告占用上述款项构成不当利息，其不当利息的利益为同期银行贷款利息，而原告未提供相应证据证实其损失数额，故按中国工商银行同期贷款利率给付利息。一审法院判决：一、原告周志奇与被告孙景太签订的房屋买卖合同无效；二、被告孙景太于判决生效后十日内返还原告周志奇购房款107,000元，并按中国工商银行同期贷款利率给付自2014年2月28日至实际履行之日起的利息；三、被告鹤岗市兴安区红旗镇长胜村民委员对上述款项承担连带责任；四、驳回原告周志奇的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明，被上诉人周志奇系城镇户口。2014年2月27日，周志奇与上诉人孙景太签订了“长胜村住宅楼有偿分配协议书”，该协议落款处由孙景太与周志奇签名，并加盖了鹤岗市兴安区红旗镇长胜村城乡一体化项目办的公章。协议约定，周志奇以107,000元的价格购买坐落于长胜村城乡一体化项目办综合住宅楼第1号楼1单元202室（面积67平方米）。周志奇于同日将购房款交付孙景太。孙景太表示该楼于2014年5月开工，于2014年8月交付使用。但孙景太至今未交付上述房屋。另，二审庭审中，孙景太称长胜村城乡一体化项目停工后，其欲将该工程交付给上诉人长胜村，但长胜村没有接收。被上诉人周志奇对此明确表示长胜村并没有接收其所购买的房屋，其放弃主张长胜村与孙景太承担连带责任的诉讼请求。本院认为，被上诉人周志奇与上诉人孙景太签订了“长胜村住宅楼有偿分配协议书”，购买了长胜村城乡一体化项目办综合住宅楼第1号楼1单元202室房屋，同时将购房款107,000元交与孙景太，但因孙景太在约定的期限内没有将房屋交付周志奇，且该工程现已停工，并没有交付的可能；同时，孙景太将房屋出售给周志奇，违反了《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》的规定，因此，双方签订的协议亦应为无效协议，周志奇据此要求孙景太返还房屋购房款的请求，应予支持，其主张利息亦不违反法律规定。虽然孙景太提出其收取周志奇房款后已经全部支付给施工方，并已投入到项目当中，但因周志奇的购房款是孙景太收取，且该项目停工后长胜村并没有实际接收，故孙景太不同意返还购房款的上诉理由，不能成立。至于孙景太与长胜村之间的纠纷，双方可另案主张，与周志奇无关。长胜村提起上诉认为其不应承担连带责任，在二审庭审中被上诉人周志奇明确表示放弃主张长胜村承担连带责任的诉讼请求，应视为周志奇对自己诉讼权利的处分，该处分行为不违反法律规定亦不损害他人利益，故应予准许。综上所述，孙景太的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回上诉人孙景太的上诉，维持鹤岗市兴安区人民法院（2017）黑0405民初308号民事判决主文的第一项、第二项、第四项；二、撤销鹤岗市兴安区人民法院（2017）黑0405民初308号民事判决主文的第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2440元，均由上诉人孙景太负担。本判决为终审判决。审 判 长  李德厚审 判 员  周长铸代理审判员  高红娟二〇一八年三月六日书 记 员  赵雨微