上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初489号原告(反诉被告)：上海市嘉定区五金交电总公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：梅宏益，总经理。委托诉讼代理人：顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽敏，上海市中天信律师事务所律师。被告(反诉原告)：李春红，男，1962年12月1日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜，上海安硕律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市嘉定区五金交电总公司诉被告(反诉原告)李春红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾崟涛、朱丽敏，被告李春红及委托诉讼代理人王松永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即搬离位于上海市XXXXXXXXXXXXXX的承租地址；二、判令被告支付拖欠的2016年2月1日起至2017年9月30日止的租金人民币50,000元(以下币种同)；三、判令被告支付从2017年10月1日起至搬离之日止的占用使用费(按1.25元/平方米/日计算)；四、判令被告支付违约金5,000元。事实和理由：原、被告于2015年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于XXXXXXXXXXX面积约为330平方米的房屋租赁给被告使用，期限为2015年2月1日起至2018年1月31日止，年租金为30,000元，支付方式为2015年2月支付50%的年租金，2015年7月支付50%的年租金，以此类推，先付后用；若被告逾期返还房屋的，按412.50元/日支付占用期间使用费，原告可按月租金的2倍主张违约金等。被告自2016年2月开始一直拖欠租金，截至起诉时已欠付50,000元，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告向被告出租的房屋中，其中有证面积为1100平方米，被告实际使用面积达2000平方米，被告认为合同部分有效，部分无效。无效部分的装修装饰、设备搬迁等损失原告应赔偿给被告。早在2011年，XXXXXXXXXX就与原告签订《房屋租赁合同》，承租系争房屋。由于房屋是危房，被告斥巨资予以改建和装修，对此原告应予赔偿。被告没有拒付租金，是原告拒收租金，且因为拆违影响了被告的经营。据此，被告提起反诉，要求判令：一、确认反诉原被告之间的《房屋租赁合同》无效；二、反诉被告承担反诉原告在房屋里配置的配电房、高压线、室内装修费及设备搬迁费(具体价值须评估确定)；三、反诉被告支付反诉原告从2016年至2018年的停产停业损失5万元。庭审中，被告变更诉请为：一、确认反诉原被告之间的《房屋租赁合同》部分无效；二、反诉被告赔偿反诉原告设备搬迁费20万元，附属设施和装修费313万元，合计333万元；三、反诉被告支付反诉原告从2016年至2018年的停产停业损失100万元。就反诉原告增加的诉请金额，本院依法向其开具了缴纳诉讼费的通知，但反诉原告在本院指定的期限内既未按时缴纳诉讼费又未提起缓交或者免交的申请，故本院对反诉原告增加的诉请在本案中按撤诉处理。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求没有法律依据，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系XXXXXXXXXXXXXX建筑面积7190平方米房屋的产权人。2015年2月1日，原告(出租方、甲方)和XXXXXXXXXX(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于XXXXXXXXXXXXXX建筑面积330平方米房屋(以下称系争房屋)出租给乙方用于办公；租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，每日每平方米建筑面积租金为0.25元，年租金为30,000元；乙方应按照“先付后用和每半年支付一次”的原则向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金金额的5%支付违约金；2015年2月支付50%的年租金，2015年7月支付50%的年租金，以后每年以此类推支付。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照租金标准5倍即1.25元/平方米计412.50元人民币/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，还应向守约方按月租金的二倍支付违约金：……(六)乙方逾期支付租金或者水电等费用累计超过二个月的等。合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋。因被告未支付2016年1月31日后的租金，原告涉讼。另查明，XXXXXXXXXX为自然人独资的有限责任公司，被告为该公司的法定代表人及唯一股东，该公司于2015年3月16日注销。被告确认由其承担本案房屋租赁关系中的权利义务。再查明，2017年5月19日，国网上海市电力公司嘉定供电公司向原告发出《告知函》一份，该函载明“……我公司依法与贵单位解除供电合同关系，并于2017年5月25日之后，协同政府执法部门终止供电……”。原告确认2017年5月15日系争房屋停电，同年12月恢复供电。审理中，双方对被告的租金支付各执一词。被告称租金支付至2017年5月17日，原告对此不予认可，被告未提供证据予以证明；被告又称其实际使用的超过合同面积的部分为违章建筑，其支付的租金中包括无证部分，原告否认租金中包含无证部分，被告对此亦未提供证据予以证明。诉讼中，因《房屋租赁合同》的租赁期限已届满，原告申请撤回要求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求。本院认为，原告和XXXXXXXXXX之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。因XXXXXXXXXX已注销，被告作为其唯一股东，确认由其承担本案房屋租赁关系中的权利义务，符合法律规定。现被告未按合同约定履行付款义务，原告行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，鉴于双方的租赁期限已于2018年1月31日届满，合同已到期终止，原告撤回该项诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。合同终止后，被告应向原告返还系争房屋，并支付拖欠的租金及占用使用费。被告表示租金支付至2017年5月17日，原告对此不予认可，且被告未提供证据予以证明，本院对此不予采信。被告又称租金中包含无证部分，原告不予认可，被告亦未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。鉴于原告确认2017年5月15日至12月期间，系争房屋处于停电状态，故原告主张的租金中2017年5月15日至12月31日的部分本院不予支持；被告继续占用系争房屋的，理应支付占用使用费，使用费的标准按合同约定的租金标准计算。原告主张的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于反诉部分：一、系争房屋有产权证，被告仅凭其实际使用超过合同部分为违章建筑而要求确认合同部分无效，依据不足，本院不予采纳；二、被告主张的停产停业损失，原告不予认可，且被告未提供证据予以证明，又与其“四年未经营”的陈述相矛盾，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李春红应于本判决生效之日起十日内搬离XXXXXXXXXXXXXX建筑面积330平方米房屋，将上述房屋返还原告上海市嘉定区五金交电总公司；二、被告李春红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定区五金交电总公司2016年2月1日至2017年5月14日的租金人民币38,465.75元；三、被告李春红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定区五金交电总公司2018年1月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费(按照年租金30,000元的标准计算)；四、被告李春红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市嘉定区五金交电总公司违约金人民币5,000元；五、驳回反诉原告李春红的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,175元，减半收取587.50元，由被告负担。反诉受理费525元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一八年三月二十七日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……