河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民再73号一审原告、二审上诉人：贾琳娜，女，汉族，1983年3月3日出生，住河南省获嘉县。一审被告、二审上诉人：新乡市恒基投资发展有限公司。住所地：新乡市胜利路**。法定代表人：马杰，公司经理。委托诉讼代理人：高峰，公司法律顾问。一审原告、二审上诉人贾琳娜与一审被告、二审上诉人新乡市恒基投资发展有限公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日作出（2015）新中民五终字第126号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2018年6月28日作出（2018）豫07民监17号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。新乡市恒基投资发展有限公司委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼，贾琳娜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基公司称：我公司与贾琳娜房屋买卖合同实际交房日是2014年7月2日，贾琳娜起诉主张逾期交房违约金，该违约金的截止日期应为2014年5月20日（通知贾琳娜进行验房交接），原一二审判决认为恒基公司虽然已实际交付房屋但未向买受人提供住宅使用说明书等相关交房的法律文件不能视为符合约定的交房行为，与事实不符，和法律规定相悖，故一二审判决我公司承担向贾琳娜实际交房之后的逾期违约责任显系错误判决，应予以纠正。贾琳娜向一审法院起诉请求：1、判令恒基公司逾期交房向其支付违约金至2014年7月22日（起诉之日）计12978元。2、一审诉讼费由恒基公司承担。一审法院认定事实：贾琳娜与恒基公司于2013年9月23日签订《商品房买卖合同》，双方约定：贾琳娜以639328元的价格购买案涉房屋；贾琳娜应于2013年10月10日前在银行办理20年贷款手续，在签订《商品房买卖合同》后十日内与贷款银行办理完毕贷款手续，因贾琳娜原因未按时办理完毕贷款手续，视为逾期付款；恒基公司于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，逾期超过90日后，贾琳娜有权解除合同，要求继续履行的，恒基公司按日向贾琳娜支付已付房价款万分之一的违约金。贾琳娜于2013年10月9日向恒基公司支付首付款389328元。贾琳娜与交通银行股份有限公司新乡分行于2013年12月13日签订《个人房产抵押贷款合同》，向银行贷款250000元，恒基公司为保证人。2014年3月24日，交通银行股份有限公司新乡分行将25万元贷款支付与恒基公司。2014年5月20日，恒基公司通知贾琳娜对案涉房屋进行验房交接。贾琳娜于2014年7月2日接受了涉案房屋并已实际使用。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》及其附件均系双方真实意思表示，双方均应当按约履行合同项下的义务。其一，何方负有办理房贷的合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，贾琳娜称贷款合同由恒基公司代办，贷款到账日期晚于合同约定的责任应当由恒基公司承担。但案涉《个人房产抵押贷款合同》的主合同主体为贾琳娜和交通银行股份有限公司新乡分行，恒基公司仅为该合同的保证人，贾琳娜未向原审法院提交其曾委托恒基公司办理贷款手续的相关证据，且恒基公司亦不认可接受贾琳娜的委托办理贷款事宜。故贾琳娜诉称恒基公司负有办理房贷义务的主张，不予支持。案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人用银行按揭贷款的方式向出卖方支付购房款，应于2013年10月10日前在银行办理20年贷款手续。贾琳娜作为买受方，贷款资金用于其支付房屋对价，按约支付购房款是其主要合同义务。故贾琳娜负有办理房贷的合同义务。其二，贾琳娜未按照约定期限办理完毕房贷，恒基公司是否可以此抗辩迟延交房。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，贾琳娜的主要义务为交付购房款，双方具体约定为贾琳娜应在2013年9月14日前缴纳购房首付款，在2013年10月10日前办理完毕20年贷款手续。恒基公司的主要义务为交付房屋，双方具体约定为恒基公司应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。双方互负债务，且贾琳娜负有先支付房款的义务，恒基公司负有在收到房款后交付房屋的后履行义务。但是，通过房贷支付的购房款实际于2014年3月24日支付与恒基公司，恒基公司关于先履行抗辩权的主张成立。其三，若恒基公司构成逾期交房，则恒基公司主张调整违约金的主张是否成立。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，即使截至2014年3月24日前恒基公司不承担迟延交付房屋的责任，但恒基公司应当在此之后及时交付房屋，逾期未交付应当承担迟延交付的违约责任，恒基公司于2014年5月20日通知贾琳娜对涉案房屋进行验收交接，贾琳娜在起诉书中亦予以认可，随后贾琳娜于2014年7月2日领取了“恒基时代广场交房流程表”后签字，并已实际使用涉案房屋，从2014年3月25日起至2014年5月20日止，恒基公司迟延交付涉案房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。贾琳娜已交付首付款加房贷共计639328元，按照日万分之一计算得出每月的违约金为1917.984元。买卖合同中迟延交付的违约金可以参照租金标准进行计算。新乡市房管局发布的2014年《新乡市住宅租赁市场指导价格》显示，新乡市区高层月租金为每月每平方米12-16元。因涉案房屋位于中心区域，系医院、学校周边住宅用房，故本院采用16元计算，案涉房屋面积为133.61平方米，得出月租金为2137.76元。故，恒基公司要求减少违约金的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、恒基公司于判决生效后十日内向贾琳娜支付迟延交付房屋的违约金3644.17元（违约金的计算方法：以639328元为基数，从2014年3月25日起至2014年5月20日止，按照日万分之一计算，四舍五入保留到小数点后两位）。二、驳回贾琳娜的其他诉讼请求。案件受理费124元，由恒基公司承担35元，贾琳娜承担89元。贾琳娜、恒基公司均不服一审判决，提起上诉。贾琳娜上诉称：上诉人未违反合同约定付款条件，一审判决用办理房贷事项来掩盖或推脱恒基公司的违约事实，未清楚的界定恒基公司违约交房截止时间是2014年5月20日还是该商品房符合国家法律规定之日。一审判决错误，请求撤销原判，改判支持贾琳娜的一审诉讼请求。恒基公司上诉称：1、恒基公司延期交房是因为涉案商品房建设规划许可是在2010年颁发的，在规划完成后，出台新的规范国标50096-2011，对12层以上的商品房要求设置最少一台可容纳担架的电梯，并且应在12层设置外置走廊，因此案涉商品房的设计规划依据新的国标变更，导致恒基公司延期交房，属于不可抗力，恒基公司应当免责，不应当承担贾琳娜所提的违约金责任。本院二审认定事实：案涉“恒基时代广场项目”的相关验收手续办理存在迟延，截止二审开庭仍在办理中。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院二审认为：首先，恒基公司据以主张免责的相关事实在2011年就已经确定发生，案涉商品房买卖合同签订于2013年9月23日，但恒基公司仍然在合同中对交房时间作出了明确承诺，故其上诉意见不能成立。其次，按照双方约定，贾琳娜应在签订购房合同后十日内（即2013年10月4日之前）与贷款银行办理完毕贷款手续，但对于贷款银行应于何日将贷款支付与恒基公司并无明确要求，故贾琳娜于2013年12月13日与贷款银行签订抵押贷款合同，依据双方之间“合同补充协议”第三条第一款第1项之约定，应视其为逾期付款。同时依据该补充协议第二条之规定，恒基公司“有权延期向买受人交付房产”，且“不承担违约责任”。综上，贾琳娜逾期付款的期间自2013年10月5日起至2013年12月13日止共计69天，故应认定恒基公司可相应顺延至2014年3月11日之前向贾琳娜交房。一审判决认定恒基公司应当自2014年3月25日起向贾琳娜支付逾期交房违约金欠妥，予以纠正。第三，依据案涉商品房买卖合同第八条、第十一条之约定，恒基公司就出售房屋在交付时应当已取得政府有关部门的竣工验收手续，并在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，方可认定为按照合同约定交付房屋。恒基公司认可至今相关手续仍在办理中，故其仅向贾琳娜移转房屋占有，不能视为符合约定的交房行为，贾琳娜接收房屋后仍有权要求恒基公司承担相应的违约责任，即恒基公司应当自2014年3月11日起，至2014年7月22日（以贾琳娜诉讼请求范围为准）止，以639328元为基数，按照日万分之一的标准向贾琳娜支付逾期交房违约金共计8439.13元。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持新乡市卫滨区人民法院（2014）卫滨民二初字第180号民事判决第二项；二、变更新乡市卫滨区人民法院（2014）卫滨民二初字第180号民事判决第一项为：“被告新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告贾琳娜支付迟延交付房屋的违约金8439.13元。”一审案件受理费124元，由贾琳娜负担44元，由新乡市恒基投资发展有限公司负担80元。二审案件受理费100元，由双方当事人各半负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为：贾琳娜、恒基公司双方所签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》及其附件均系双方真实意思表示，双方均应当按约履行合同义务。合同中恒基公司对交房时间作出了明确承诺，贾琳娜也应按约支付房款。按约贾琳娜应在签订购房合同后十日内（即2013年10月4日之前）与贷款银行办理完毕贷款手续，而贾琳娜是于2013年12月13日与贷款银行签订抵押贷款合同的，应视贾琳娜为逾期付款。但对于贷款银行具体应于何日将贷款支付给恒基公司双方无明确约定，依据双方之间“合同补充协议”第三条第一款第1项及补充协议第二条之约定，恒基公司“有权延期向买受人交付房产”且“不承担违约责任”。故，贾琳娜逾期付款的期间自2013年10月5日起至2013年12月13日止共计69天，那么也应许可恒基公司从2013年12月31日约定交房日相应往后顺延69天至2014年3月11日之前向贾琳娜交房。但恒基公司未交付房屋，应当承担迟延交付的违约责任。恒基公司于2014年5月20日通知贾琳娜对涉案房屋进行验收交接，贾琳娜于2014年7月2日领取了“恒基时代广场交房流程表”后签字，并已实际使用涉案房屋。综上，恒基公司未能在约定交房期限内将房屋交付给买受人贾琳娜，已经构成违约，应当按照约定承担违约责任。同时根据双方所签订商品房买卖合同第十一条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，虽恒基公司通知贾琳娜领取房屋钥匙时房屋证明文件不齐全，但贾琳娜在明知的情形下并未拒绝领取，且已在涉案房屋中实际居住至今，另贾琳娜也未能提供证据证明其在接收房屋后因房屋证明文件不齐全而受到实际损失。故恒基公司应当自2014年3月11日起，至2014年7月2日（恒基公司向贾琳娜实际交房日）止，以639328元为基数，按照日万分之一的标准向贾琳娜支付逾期交房违约金共计7224.4元。原审判决不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2015）新中民五终字第126号民事判决及新乡市卫滨区人民法院（2014）卫滨民二初字第180号民事判决；二、新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后十日内向贾琳娜支付迟延交付房屋的违约金7224.4元；三、驳回贾琳娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费124元，由贾琳娜负担44元，由新乡市恒基投资发展有限公司负担80元。二审案件受理费100元，由双方当事人各半负担。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 邢梅霞审判员 吕 亮二〇一八年十一月十九日书记员 冯 媛