大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0213民初3328号 原告：王帅，男，1994年1月31日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：张书韵，系辽宁宪义律师事务所律师。 被告：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连普湾新区石河街道鹏润小区14－2号。 法定代表人：王本德，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫建业，系辽宁彦都律师事务所律师。 第三人：董大正，男，1983年10月19日出生，汉族，住辽宁省庄河市大郑镇。 原告王帅与被告大连恒邦房地产开发有限公司、第三人董大正合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张书韵、被告委托诉讼代理人闫建业到庭参加诉讼，第三人董大正经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告及第三人2011年12月21日签订的大连普湾新区石河街道金地华府二期12－2－704房屋的《抵债房销售合同》合法有效。2、被告于判决生效后10日内协助第三人将位于大连普湾新区石河街道金地华府二期12－2－704房屋办理过户手续至第三人名下，第三人于上述房屋过户至其名下后十日内协助原告将上述房屋办理过户至原告名下。事实与理由：2011年12月21日，原告与被告及第三人签订了一份《抵债房销售合同》，约定：原告购买被告作为工程款抵顶给第三人的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期房号12－2－704的房屋，面积85.83平方米，合同总价款为人民币473638元整；被告保证经第三人同意后可以与原告签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。《抵债房销售合同》生效后，虽然第三人同意履行，但被告拒不与原告签订商品房买卖合同，拒不办理备案登记手续，致使原告不能办理房屋过户手续，未能取得房屋所有权证。综上，原告认为，被告的行为构成违约，于法无据，请求支持原告的诉请。 被告辩称：不同意原告诉讼请求。案涉抵债房三方协议本质是建设工程施工合同的附属条款，被告依据建设工程施工合同关系向第三人董大正支付工程款，而因为董大正没有建设工程施工资质，依据最高院关于建设工程施工合同纠纷司法解释第一条之规定，案涉建设工程施工合同为无效合同，其附属条款也当然是无效的，同时由于董大正没有实际建设施工完毕，并且存在严重拖延工期的违约行为，所以董大正也不能依据上述司法解释有关工程经验收合格按约定支付工程款的规定去主张权利，所以董大正直接要求被告按抵债房三方协议支付工程款是没有法律依据的。而本案原告是董大正对被告工程款债权的受让人，被告对董大正的抗辩基于债权的同一性原理可以向本案原告主张所有抗辩，所以在被告与董大正间的责任义务没有依法确定前原告或董大正均无权要求被告向其支付工程款，尤其是原告作为董大正债权受让人，已经承接了董大正的地位，因此其请求被告先将房屋过户到董大正名下再由董大正过户到原告名下的请求明显也是没有法律依据的。 经审理查明：2011年初，被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与案外人大连泛华建设工程有限公司（以下简称泛华公司）签订了一份《建设工程施工合同》，约定恒邦公司将其开发建设的位于大连普湾新区石河街道的金地华府小区二期工程发包给泛华公司进行施工。2011年2月22日，泛华公司与案外人金鑫签订了一份《内部承包协议书》，约定泛华公司将其承建恒邦公司的工程内部承包给金鑫进行施工建设。2011年3月13日，金鑫与董大正签订了一份《金地华府项目承包合同》，金鑫将其承建的恒邦公司发包的金地华府二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的建筑工程分包给董大正进行施工。董大正在施工过程中，恒邦公司陆续用其所有的包括案涉房屋在内的房屋抵顶董大正的工程款。2011年12月21日，恒邦公司（甲方）与董大正（乙方）、王帅（丙方）签订了《抵债房销售合同》，约定：丙方欲购买甲方作为工程款抵顶给乙方的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期房号12－2－704的房屋，面积85.83平方米，合同总价款为人民币473638元整。现经甲乙丙三方协商一致达成本协议，三方自愿遵守下列条款：1、甲方负责提供该房的销售手续，保证其出售的房屋不违反国家相关法律规定，手续齐全、完备。该房可以办理商品房合同登记备案，待整体项目工程竣工并取得竣工备案证后，该房可以办理国有房屋权属证书。2、根据甲乙双方另行签署的《工程款抵顶合同》，乙方自愿以抵顶合同对应价格取得该房屋的所有权，甲方同意乙方转卖该房给丙方。3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按揭款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。……。三方协议签订后，王帅将购房款交付董大正，恒邦公司没有与王帅签署房屋买卖合同，也没有到房产部门办理登记备案手续。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《抵债房销售合同》、房屋登记信息记录证明、大连市普兰店区人民法院（2015）普民初字第04341号民事判决书、辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终4695号民事判决书，被告提供的《建设工程施工合同》、《内部承包协议书》、《金地华府项目承包合同》等及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。恒邦公司与董大正之间存在建设工程施工合同关系，恒邦公司在履行该合同时以房屋抵顶欠董大正工程款，该以房抵债的约定系债权协议，董大正据此享有要求恒邦公司交付房屋并协助办理过户手续等相关权利。董大正将恒邦公司抵顶工程款的案涉房屋处分给王帅，继而三方当事人签订了抵债房销售合同，约定恒邦公司将案涉房屋出售给王帅，并协助办理相关手续，三方当事人签订的抵债房销售合同实质上是一种债权转让行为，是通过以物抵债的方式实现。该抵债房销售合同系三方当事人共同签订的，恒邦公司已通过签订抵债房销售合同的行为对债权转让予以确认。本案抵债房三方协议并非建设工程施工合同，恒邦公司主张的与董大正之间的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，故恒邦公司辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，恒邦公司与董大正、王帅签订的抵债房销售合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行。现王帅已履行了交付房款义务，恒邦公司应按合同约定履行其协助办理产权过户登记等义务。因案涉房屋是由恒邦公司先抵债给董大正，再由董大正抵债给王帅，故在办理产权过户登记手续过程中，应先由恒邦公司协助董大正将案涉房屋办理过户手续至董大正名下，再由董大正协助王帅将案涉房屋办理过户手续至王帅名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十条之规定，判决如下： 一、原告王帅、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月21日签订的位于大连普湾新区石河街道金地华府二期12-2-704房屋的《抵债房销售合同》有效。 二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助第三人董大正将位于大连普湾新区石河街道金地华府二期12-2-702房屋办理过户手续至第三人董大正名下，第三人董大正于该房屋过户至其名下后十日内协助原告王帅将该房屋办理过户手续至原告王帅名下。 案件受理费8404元（原告已预负），由被告大连恒邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。 审判长 于全胜审判员秦绪义审判员徐小惠 二〇一八年三月三十日 书记员 唐      岩      波