山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1423民初84号原告：柳新利，男，汉族，庆云县人，现住东方。被告：山东庆云中佳信和房地产开发有限公司，住所地庆云县南环路与建设街交叉路口。法定代表人：林晓伟，总经理。委托诉讼代理人：李灵，北京市京师（德州）律师事务所律师，特别授权。原告柳新利与被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳新利、被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳新利向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告履行双方签订的合同义务立即给原告办理房产证、土地使用权证、开通天然气、并承担契税、土地税、工本费等相关费用。2.判令被告赔偿原告延期交房违约补偿金26万元。3.判令被告赔偿原告因交付的房屋未简装给原告造成的损失8万元。4.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月18日达成补偿协议书，原告同意将坐落于汇鑫门业（庆云县家具城南侧）房屋，交给被告拆除，同时约定将原告安置到东方名郡小区4号商业2号、东方名郡小区4号商业3号，并特别约定：安置房要求简装修，能直接入住经营，并保证原告能于2011年12月30日之前入住经营，签订合同后被告并未履行合同义务，后被告于2011年8月31日因延期交房问题又与原告签订门市房延期交房补偿协议，被告对租房费、装修安置搬迁费、开通天然气的时间，房屋简装及费用、延期交房违约补偿金等均作出详细约定，但到现在，被告也没有履行协议内容，原告为维护自己合法权益，具文起诉。被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司辩称，在原被告双方的拆迁补偿合同履行中，被告不存在违约行为，房产证不能办理的原因是一，原告尚未缴纳购房契税，所以土地管理局拒绝为其办理房产证、土地证等；二，原告一直未向被告方提供办理房产证、土地证所需要的夫妻双方的身份证、结婚证、户口本等证件。原告柳新利为证明自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.2010年9月18日山东庆云中佳信和房地产开发有限公司与柳新利签订的山东庆云中佳信和房地产开发有限公司房屋拆迁补偿协议书一份，证明原告与被告达成一致，约定将原告安置到东方名郡4号商业2号、商业3号，并且特别约定安置房要求简装修，能直接入住经营，并将房产证、土地证办理齐全，相应费用由被告方承担，并保证2011年12月30日之前入住经营。2.2011年8月31日山东庆云中佳信和房地产开发有限公司与柳新利签订的门市房延期交房补偿协议一份，该协议系证据1的补充，并证明就租赁费、装修安置搬迁费、开通天然气的时间、房屋简装及费用、延期交房违约补偿金等均作出详细约定，按照约定被告应在2012年11月1日之前交房，根据协议内容，可以证明被告没有按照协议的约定履行义务。被告质证称，对证据1真实性无异议，但是该协议书第八条中的土地证、房产证办理齐全费用由甲方承担指的是工本费等国家规定所需要的费用，而不是原告理解的契税及土地税由甲方承担。对证据2真实性无异议，但协议书中第三条的约定显失公平，延期交房补偿金约定过高。根据原告的申请，本院依法调取两组证据，第一组为从庆云县中油燃气有限责任公司调取了管道天然气供用气协议一份、天然气置换单一份和2014年7月11日山东庆云中佳信和房地产开发有限公司出具的证明一份；第二组为从庆云县住房和城乡建设局调取了德州市房地产开发项目竣工综合验收备案表。原告质证称，第一组证明开通天然气的时间是实际入住时间。第二组证明房子具备入住的时间是2013年12月24日，因无法确定原告实际入住时间，以房子竣工时间为原告实际入住时间。被告质证称，对第一组证据的真实性及与本案关联性均有异议。管道天然气供用气协议所涉房屋与本案不具有关联性，且开通天然气的时间不等同于交房时间，开通天然气时间比交房时间具有滞后性。2014年7月11日山东庆云中佳信和房地产开发有限公司出具的证明没有负责人的签字，对证明的合法性不予认可，要求燃气公司提供原件与被告公章进行比对，且证明中加盖的庆云县中油燃气有限责任公司的印章并非公章，不具有证明效力。对第二组证据的真实性无异议，但该证据证明的是房屋验收时间，而不是竣工时间，房屋竣工后长达一年时间不能验收，2012年11月份被告将房屋交于原告使用，验收时间在交房时间后一年。即使按照该证据显示的时间作为交房时间，原告的诉求截至到原告第一次起诉时已超过诉讼时效，加之原告没有提供证据证明因延期交房的损失，故不应得到支持。根据原被告的举证质证过程及陈述意见，本院作如下认证意见：原告提供的证据1、2，符合证据的真实性、合法性和关联性，可以作为定案依据。本院依法调取的第一组证据，因所涉房屋与本案无关，在本案中确认为无效证据。本院依法调取的第二组证据，系法院对原件核对无误后，对原件进行复印并加盖庆云县住房和城乡建设局的公章，符合证据的真实性，合法性和关联性，可以作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柳新利与被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司于2010年9月18日签订山东庆云中佳信和房地产开发有限公司房屋拆迁补偿协议书。原告同意将坐落于汇鑫门业（庆云县家具城南侧）房屋，交给被告拆除，同时约定将原告安置到东方名郡小区4号商业2号，东方名郡小区4号商业3号，并特别约定：安置房要求简装修，能直接入住经营，并将房产证，土地证办理齐全，相应费用由甲方承担，并保证乙方能于2011年12月30日之前入住经营。由于山东庆云中佳信和房地产开发有限公司的原因未能按时交房，双方于2011年8月31日签订门市房延期交房补偿协议，内容如下：一、中佳信和开发商愿补偿柳新利一年的租房费用壹拾贰万元，和装修按安置搬迁费壹万伍仟元，合计人民币：壹拾叁万伍仟元整；二、房屋租期于2011年11月1号至2012年11月1号，如果中佳信和开发商能于租期半年时及6个月内开通天然气，房屋简装完毕交于柳新利，柳新利愿退还半年房租费于中佳信和，如不能在6个月交于柳新利则房租费不能退还中佳信和；三、如果中佳信和于2012年11月1号仍不能按时交房，延期交房补偿金每月改为贰万元，按月，每月1号补偿给柳新利；四、协议经双方代表签字生效，壹拾叁万伍仟元租房、装修费用于协议签订之日付给柳新利。该协议第一条被告方已履行。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告要求被告履行双方签订的合同义务立即给原告办理房产证、土地使用权证、开通天然气、并承担契税、土地税、工本费等相关费用，是否应当支持。2.原告要求被告赔偿延期交房违约金26万元是否合法。3.原告要求被告赔偿原告因交付的房屋未简装造成的损失8万元是否合法。关于焦点1，原告与被告签订的山东庆云中佳信和房地产开发有限公司房屋拆迁补偿协议书系双方真实意思表示，有山东庆云中佳信和房地产开发有限公司负责人签字并加盖公章，合法有效。被告应按约定全面履行自己的义务，即给原告办理房产证、土地证，并承担契税、土地税、工本费等相关费用，原告也有协助义务。双方签订的两份协议，均未明确约定开通天然气，故对原告要求被告为其开通天然气的要求不予支持。关于焦点2，原告与被告签订的门市房延期交房补偿协议系双方真实意思表示，有山东庆云中佳信和房地产开发有限公司负责人签字并加盖公章，合法有效，被告应按约定全面履行自己的义务。原告主张被告的交房时间以房屋的竣工综合验收时间2013年12月24日为准，被告方虽提出异议，但没有提供相应证据予以证明，所以交房时间以2013年12月24日为准。关于原告主张按约定的每月20000元，被告主张双方约定的补偿金过高，应予调整。在合同履行过程中，被告未按约定交付房屋，应承担过错责任，考虑原告租赁的是商业用房，必然产生租赁损失。同时双方约定的补偿金相当于违约金，包含着惩罚性的内容，明显超出了原告的实际损失。根据公平原则，对双方约定的补偿金予以调整，按每月补偿金调整为16000元，这样被告共赔偿原告补偿金208000元。原告主张补偿金属于经营性损失，因租赁期间不影响原告经营，同时原告也未提供证据予以证明，对原告主张本院不予支持。另被告还主张原告的起诉已超诉讼时效，因原告主张的补偿金是在合同履行中产生的补偿，不适用诉讼时效的有关规定，因此，对被告的主张本院不予支持。关于焦点3，双方签订的山东庆云中佳信和房地产开发有限公司房屋拆迁补偿协议书中约定安置房要求简装修，能直接入住经营。另门市延期交房补偿协议对简装房又进行了约定，被告如6个月内装修完毕，原告退还被告半年租赁费即67500元，但被告仍未按协议履行简装房义务，导致原告未退还半年租赁费。因此，参照上述约定，原告要求被告赔偿损失80000元符合实际情况，本院应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行双方签订的合同义务，立即给原告柳新利办理东方名郡小区4号商业2号，东方名郡小区4号商业3号房产证、土地使用权证，并承担契税、土地税、工本费等相应费用。驳回原告柳新利要求被告开通天然气的诉讼请求。二、被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司于判决生效后十内向原告柳新利支付延期交房违约补偿金208000元。三、被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司于判决生效后十内向赔偿原告柳新利简装损失80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，原告柳新利负担489元，被告山东庆云中佳信和房地产开发有限公司负担2711元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  郝玉珍二〇一八年三月二十三日书记员  杨 萍