浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初2966号 原告：建德市新安江街道乐豪歌舞厅,住所地建德市新安江街道**广场西路**。 诉讼代表人：冯江平，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王俊臣，浙江春秋联合律师事务所律师。 被告：建德市新安旅游投资有限公司,住所地建德市新安江街道新安东路**。 法定代表人：项智东，董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：金能伟，浙江新安江律师事务所律师。 被告：建德市世通房地产开发有限公司，住所地建德市新安江街道南山路**。 法定代表人：刘大庆，执行董事。 原告建德市新安江街道乐豪歌舞厅（以下简称乐豪舞厅）与被告建德市新安旅游投资有限公司（以下简称旅投公司）、建德市世通房地产开发有限公司（以下简称世通公司）用益物权确认纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月29日公开开庭进行了审理；后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告乐豪舞厅的委托诉讼代理人王俊臣、被告旅投公司的委托诉讼代理人金能伟均到庭参加诉讼；被告世通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告乐豪舞厅向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告对位于建德市新安江街道南山路1号酒店主体建筑东南面二楼和一楼部分共计2500㎡房屋享有租赁使用权；2.要求被告旅投公司立即停止对租赁场地的装潢、使用行为;3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告世通公司在2013年11月签订一份协议,约定被告世通公司将其投资的位于建德市新安江街道南山路1号酒店主体建筑东南面二楼和一楼部分共计2500㎡房屋租赁给原告作KTV经营使用，当时双方对租金等进行了约定，租赁期间为八年，并且起算点为酒店及KTV共同正式开张的时间。协议签订之后，原告就向被告世通公司交纳了10万元租赁保证金，并着手装潢事宜：向设计公司支付了前期设计费9万元、支付了消防设计费、购买材料准备进场所。但后因被告世通公司出现资金问题，导致被告世通公司停止装潢，原告也就先行暂停装潢，准备待被告世通公司复工后，再复工。后被告世通公司工地迟迟无音讯，直至2018年3、4月份，原告发现被告世通公司酒店开始施工，后经了解、查询才得知，案涉酒店及该区块内的全部资产已由被告旅投公司通过法院变卖而取得，并且场地又开始动工装修，但该不动产产权仍还在被告世通公司名下。原告认为，原告与被告世通公司签订的租赁合同合法有效，应当受到保护，尽管被告旅投公司买受了该资产，但仍不能对抗原告原有的租赁权。现因双方之间无法协商一致，特依据我国《合同法》等相关规定，诉至法院，请求依法判决。 原告乐豪舞厅为证明其诉讼主张成立，当庭向本院提供了以下证据材料： 证据一、合作协议书一份（提供原件核对），用以证明原告与被告世通公司签订协议，由世通公司将案涉场地租给原告使用的事实； 证据二、世通公司原法定代表人汪伟钦出具的证明（提供原件核对）及工商变更登记情况各一份，用以证明被告世通公司对租赁协议的效力进行确认，同意继续履行协议； 证据三、银行交易明细复印件一份及银行个人业务回单原件二份，用以证明原告向被告世通公司支付租赁保证金10万元，并向设计单位支付前期设计费9万元的事实； 证据四、江南会所KTV装饰设计合同（提供原件核对）及设计图纸复印件各一份、消防设计收据（童建平个人出具）和消防图纸原件一份及建材店销货清单各一份，用以证明原告为履行合同着手进行装修的事实； 证据五、民事裁定书原件一份，用以证明案涉房屋已经被旅投公司买受取得的事实； 证据六、司法拍卖网上下载的截图打印件二份，用以证明案涉房屋一直处于拍卖、变卖失败状态，被告旅投公司不是通过公开拍卖、变卖的方式取得案涉房屋的事实。 被告旅投公司辩称：1.我司是通过法院变卖程序取得案涉房地产。法院变卖公告中明确告知标的物的权利人可参加竞拍，或者对标的物关注；案涉房屋没有装修，看不出承租人是谁；法院已经履行了公开告知义务，我司也是基于法院的公示情况，购买了案涉房地产，我司购买后与雷迪森酒店已进行了合作开发项目，客观上不可能再与原告进行合作。2.原告与被告世通公司之间是否存在合同关系,我司并不清楚;退一步说，即便有合作协议，这也不是典型的租赁协议，协议里面设置了种种条款，且约定了其他救济途径；从原告陈述的内容看，不单纯是租赁合同关系，还兼有投资或者合作开发的合同关系；即使存在房屋租赁合同关系，原告也自认合同已经解除，况且原告没有实际占有房屋，KTV项目装修没有开始进行，也没有设置进场装修的标识。案涉合同关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告旅投公司为证明其抗辩主张成立，向本院提交了以下证据材料： 证据一、司法拍卖网上下载的拍卖公告打印件二份，用以证明法院对案涉标的物进行拍卖、变卖，已经尽到相应告知义务，被告旅投公司并不知道案涉房屋有相应的权利人，而是通过法院司法变卖而取得标的物的所有权； 证据二、财务凭证打印件三份，用以证明被告旅投公司已经全部支付购买对价的事实； 证据三、（2015）杭建执民字第3370号之二民事裁定书复印件一份，用以证明被告旅投公司已经依法取得案涉房屋的所有权； 证据四、评估报告中的照片复印件一组，用以证明案涉标的物中没有存在装潢的痕迹。 被告世通公司在法定期间内未提出答辩状，亦未向本院提供证据材料。 本案审理过程中，被告旅投公司提出案外人李邦洪起诉乐豪舞厅投资人冯江平及妻子汪爱萍KTV项目合伙协议纠纷一案，建德市人民法院作出的（2016）浙0182民初174号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定：世通公司涉及大量债务在人民法院审理和执行阶段，其开发的项目名称为南山福邸，其位于建德市新安江街道南山路1号原靶场地块在建工程及土地使用权已被人民法院查封并公开进行拍卖。在该案审理过程中，原告乐豪舞厅对案涉房地产被法院查封并公开进行拍卖、变卖的情况是明知的；原告乐豪舞厅对此予以认可。 上述原、被告所提交的证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、原告乐豪舞厅提供的六组证据，被告旅投公司对证据一不予认可，认为其并不知道原告与被告世通公司签订了该合作协议，即便该协议是真实的，也不是典型的租赁协议，涵盖了投资合作关系，只有原告与世通公司相互配合，才有可能形成房屋租赁关系，故不应按照“买卖不破租赁”的原则予以保护；对证据二的形式及内容均有异议，认为该证据形式属于证人证言，证人未出庭，故对该证言不予认可，即使汪伟钦出具的证明内容属实，世通公司曾发函冯江平要求解除合同，现汪伟钦承诺合作协议仍然有效力，而2014年9月18日世通公司的法定代表人已由汪伟钦变更为方晓英，汪伟钦出具证明时已经不是公司的法定代表人，故对该证明不予认可；对证据三不予认可，认为“保证金”应当在签订协议后3天内支付，对转账凭证记载的交易金额是否支付合作协议项下的“保证金”，尚不能确定；对个人出具的收取设计费的收据，以及转账至个人账户的银行业务回单均不予认可，如果支付的设计费是真实的，应当是汇款给设计单位，汇给个人不符合常理；对证据四不予认可，认为对原告的装修设计图纸等并不知情，销货清单未附发票，案涉房屋没有装潢过的痕迹；对证据五没有异议，认为法院执行裁定已经确定案涉的所有权及相应的其他权利归旅投公司所有；对证据六本身没有异议，但对其证明对象有异议，认为变卖公告中已经注明可以线下购买，原告应随时随刻关注案涉房地产的拍卖、变卖情况，原告不关注，应自行承担相应的责任。由于被告世通公司无故未到庭，视为其对上述证据及本案事实所享有的质证权、抗辩权的放弃。本院认为，原告乐豪舞厅提供的证据一，虽被告旅投公司提出对该合作协议的签订情况并不知情，但结合本院已经发生法律效力的（2016）浙0182民初174号民事判决书所认定的事实进行判断，该证据符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以认定；至于原告乐豪舞厅在本案中是否取得案涉房屋的租赁权，以及是否具有对抗效力的问题，本院将以下裁判说理部分予以阐述。原告提供的证据二，属于证人证言形式，证人应当出庭作证而未出庭，况且汪伟钦出具《证明》时已不再担任被告世通公司的法定代表人，未经公司新任法定代表人授权或事后追认，该行为对被告世通公司不产生效力，被告旅投公司所提的相关异议成立，故对该证据本院不予认定。原告提供的证据三，系原告支付租赁保证金10万元及设计费9万元的银行凭证，与原告提供的合作协议书、江南会所KTV装饰设计合同、平面设计图等证据相互印证，虽然被告旅投公司对该费用支出并不知情，但证据的形式、来源符合法律规定，与案件事实具有关联性，已经达到证明标准，能够形成证据链锁，相信待证事实的存在具有高度可能性，故对该证据本院予以认定。原告提供的证据四，能够证明其对案涉房屋装修着手进行了前期工作，本院对该组证据予以认定，被告旅投公司所提的异议不成立。原告提供的证据五，系本院已经发生法律效力的裁判文书，其所确认的事实可在本案中直接援用。原告提供的证据六，符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以认定，但不能证明原告乐豪舞厅拟证明的对象，被告旅投公司所提的异议成立。 二、被告旅投公司提供的四组证据，原告乐豪舞厅对证据一的“三性”均无异议，但对其证明对象有异议，认为变卖公告第九条、第十条的内容对原告不适用，原告并没有主张优先购买权，而是请求确认原告享有房屋租赁权；原告对证据二的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为该证据与本案无关；原告对证据三没有异议；原告对证据四不予认可，认为酒店二层以上的照片不是原告所租赁的房屋照片，被告世通公司因资金问题停止装修酒店主体，原告也停止装修酒店KTV部分。由于被告世通公司无故未到庭，视为其对被告旅投公司提供的上述证据及本案事实所享有的质证权、抗辩权的放弃。本院认为，被告旅投公司提供的证据一、二，符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，本院予以认定，原告对证据二所提的异议不成立；被告旅投公司提供的证据三与原告提供的证据五系本院已经发生法律效力的同一份裁判文书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，当事人无须举证，其所确认的事实可在本案中直接援用。被告旅投公司提供的证据四，系估价对象实地查勘照片，并非原告乐豪舞厅通过租赁形式投资酒店KTV、棋牌室部分的实地查勘照片，故对该证据本院不予认定，原告所提的异议成立。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 2013年11月29日，被告世通公司作为甲方，原告乐豪舞厅作为乙方，双方签订了《合作协议书》，该协议载明：“甲方在建德市新安江街道桥南南山路靶场处建造一综合性酒店，现拟由甲方投资该酒店主体装潢、乙方通过租赁形式投资酒店KTV、棋牌室装潢（该二层部分以下），明确轴心位置面积，并附图。同时载明，“因该酒店地理位置相对偏远独立，甲方投资的酒店及乙方投资的KTV需相互作为平台依托，若仅有任何一方单独开业，开业的一方都会因对方的未开业状况而导致生意冷清、经营受损，故本协议旨在使甲、乙双方的装潢都能顺利完成，酒店及KTV都能同时开张”。该协议对双方各自装潢的范围、租赁期限、租金支付、消防审批等方面进行了约定。此外，协议特别约定，待甲方酒店建筑工程完工，双方即着手装修，在装修过程中因任何一方发现对方资金链断裂原因而导致中止装修的，另一方也有权停止装修，且有权要求先中止一方收购另一方的装潢工程（收购价以实际产生的装潢投入为准），且先中止一方须支付另一方装潢投入额20%的赔偿金，双方初步约定于2014年8月28日对外营业。协议另外约定，乙方需在合同生效后3日内向甲方预付定金10万元。乙方落款人为冯江平、周育民。该协议订立后，2014年1月13日、20日，原告乐豪舞厅投资人冯江平之妻汪爱萍分别通过杭州银行转账汇入设计单位范宁及被告世通公司的银行账户设计费90000元及保证金100000元。此后，原告乐豪舞厅对KTV装修项目着手做了部分前期工作。后因被告世通公司涉及巨额债务，进入人民法院审理和执行阶段，其位于建德市新安江街道南山路1号原靶场地块在建工程及土地使用权已被人民法院查封并公开进行拍卖，致使该酒店施工一直不能顺利进行，造成被告世通公司拟开发的房地产项目搁置、原告乐豪舞厅投资的KTV项目也无法实施；被告世通公司亦未将案涉房屋交付原告乐豪舞厅占有、使用。 另查明，本院依据已经发生法律效力的（2015）杭建民初字第283号民事判决书，依法变卖了被告世通公司所有的位于建德市新安江街道南山路1号的酒店工程、别墅工程、地下车库、土地等所有整体资产（包括案涉房屋），被告旅投公司于2017年4月17日以人民币95410000元竞得，且已缴清全部变卖价款。2017年5月23日，本院作出（2015）杭建执民字第3370号之二执行裁定书，裁定如下：“一、世通公司所有的位于建德市新安江街道南山路1号的酒店工程、别墅工程、地下车库、土地等所有整体资产的所有权及其相应的其他权利归买受人旅投公司所有；财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人旅投公司可持本裁定书到登记管理机构办理相关产权过户手续”。为此，被告旅投公司依法取得案涉房屋。在案涉房屋进入司法拍卖、变卖程序之后，原告乐豪舞厅一直未提出执行异议。 本院认为，本案争议的焦点是：一、本案是否属于用益物权纠纷？二、原告乐豪舞厅与被告世通公司订立的《合作协议》，是属于何种法律关系的协议？三、原告乐豪舞厅是否已经取得案涉房屋的租赁权，能否向被告旅投公司主张排除妨害请求权？ 对于第一个争议焦点，本院立案的案由是“用益物权确认纠纷”，而原告乐豪舞厅实际主张的是对案涉房屋享有租赁使用权。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。结合对该法条的释义，本院认为，用益物权是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用和收益的排他性权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。而租赁权是指承租人依照租赁合同所享有的对租赁物的占有、使用和收益的权利。根据物权法定原则，租赁权并不是用益物权。租赁权存在的基础是租赁合同，因此从性质上说，租赁权是一种债权，只不过租赁权具有占有、使用和收益之物权特征，是物化的债权。从法律特征上来看，两者有着本质上的不同。结合到本案，从原告乐豪舞厅提出的诉讼请求来看，其实系基于其与被告世通公司订立的《合作协议》所涉及的房屋租赁内容，向被告旅投公司主张对案涉房屋享有租赁权，因此，本案案由定为用益物权确认纠纷不妥，现更正为“房屋租赁合同纠纷”。 对于第二个争议焦点，即关于合作协议是属于何种法律关系的问题。被告旅投公司认为，对原告乐豪舞厅与被告世通公司之间订立的合作协议并不知情；退一步说，即便其双方订立该协议，此协议也并非典型的租赁合同，该协议设置了各种条款，还约定了其他救济途径，故该协议不是单纯的房屋租赁合同，还兼有投资合作开发房地产项目的法律关系。综观全案情况，原告乐豪舞厅与被告世通公司订立“合作协议”，约定各自投资的酒店和KTV相互作为平台依托，旨在“使双方的装潢都能顺利完成，酒店及KTV都能同时开张”。但是，由于被告世通公司陷入债务危机，其拟开发的房地产项目的所有整体资产被法院查封，并进行公开拍卖，造成被告世通公司房地产开发项目搁置、原告乐豪舞厅投资的KTV项目无法实施，致使双方订立合作协议的目的不能实现，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的法定事由之一。综合以上情况进行判断，原告乐豪舞厅系通过租赁形式投资酒店KTV、棋牌室装潢，其最根本的基础法律关系是合资、合作开发房地产项目的合同关系，其中也涵盖房屋租赁合同关系。 对于第三个争议焦点，被告旅投公司认为，被告世通公司没有将案涉房屋交付原告乐豪舞厅占有使用，原告既没有设置进场装潢的标识，又没有开始着手进行KTV项目装潢，故本案所涉的合同关系不受“买卖不破租赁”的保护。本院认为，根据上述《合作协议》的约定，被告世通公司投资的酒店和原告投资的KTV需相互作为平台依托，旨在“使双方的装潢都能顺利完成，酒店及KTV都能同时开张”，但是，由于被告世通公司拟开发的房地产项目的整体资产被法院查封，并进入司法拍卖变价程序，致使该合同目的不能实现，当事人依法可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该法条的规定，是指租赁权具有对抗效力，也即通常所说的“买卖不破租赁”。因原告乐豪舞厅与被告世通公司订立的合作协议已经无法继续履行，被告世通公司事实上亦一直未将案涉房屋交付原告占有、使用，原告乐豪舞厅并未取得案涉房屋的租赁权，故本案不符合该法条规定的情形。被告旅投公司通过司法变卖已经依法取得被告世通公司案涉房屋的所有权。原告乐豪舞厅只有取得案涉房屋的租赁权，才能基于占有权向被告旅投公司行使排除妨碍请求权。若原告乐豪舞厅对司法拍卖、变卖行为等有异议，也只能依法向法院提出执行异议。 综上所述，原告乐豪舞厅的诉讼请求，因缺乏事实和法律根据，本院不予支持。被告旅投公司所提的相关抗辩意见，本院予以采纳。若原告乐豪舞厅与被告世通公司之间尚存在经济纠纷，则可另行主张权利。被告世通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告建德市新安江街道乐豪歌舞厅的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，由原告建德市新安江街道乐豪歌舞厅负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶碧川 人民陪审员  陈美姣 人民陪审员  卢慧玲 二〇一八年十一月九日 本件与原本核对无异 书 记 员  李 英