河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0623民初1057号原告姜维,女,1993年1月17日出生,汉族,住河北省张家口市涿鹿县。委托代理人林蒙，河北厚博律师事务所律师。被告杨帆，女，1968年10月1日出生，汉族，住保定市莲池区。被告王建军，男，1967年11月23日出生，汉族，住保定市莲池区。委托代理人杨帆，女，1968年10月1日出生，汉族，住保定市莲池区，与王建军系夫妻关系。第三人崔丽华，女，1971年11月19日出生，满族，住涞水县。原告姜维与被告杨帆、王建军，第三人崔丽华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月25日受理后，作出（2017）冀0623民初221号民事判决书，被告杨帆、王建军对该判决不服，上诉于河北省保定市中级人民法院，河北省保定市中级人民法院作出（2018）冀06民终1102号民事裁定书，撤销本院作出的（2017）冀0623民初221号民事判决，并发回本院重审。本院于2018年7月6日立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜维的委托诉讼代理人林蒙、被告杨帆、被告王建军的委托代理人杨帆到庭参加诉讼，第三人崔丽华经公告送达届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜维向本院提出诉讼请求：1.判决解除对涞水县天润国际小区2号楼3单元201室房屋的查封。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：在二被告杨帆、王建军诉崔丽华借款合同纠纷一案中，涞水法院进行了财产保全，依《（2016）冀0623财保74号民事裁定书》查封了崔丽华位于天润国际小区2号楼3单元201室房屋，原告虽对此提出了异议，涞水法院于2017年1月19日作出了《（2017）冀0623执异1号执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议请求。本案事实是，原告与崔丽华及案外人刘海燕于2016年10月11日签订了《房屋转让合同》，约定原告购买崔丽华位于涞水县天润国际小区2号楼3单元201室房屋（建筑面积94.37平方米），房款410000元。合同签订时，原告即支付了全部购房款，崔丽华于签约当日将标的房屋的全部手续及钥匙交付给原告，原告使用至今。原告认为，鉴于在涉诉房屋查封前，原告已经购买了涉诉房屋，依据《物权法》的相关规定，原告实际已经取得涉诉房屋的所有权，符合法律规定的排除执行、解除查封的情形，法院应依据相关法律解除对涉诉房屋的查封。被告杨帆、王建军辩称，一、对商品房买卖合同没有异议，证明崔丽华是涉诉房屋的所有权人，证明法院依法查封，应为有效查封。二、对房屋转让合同的真实性存在重大异议。1、价款存疑，平买平卖，崔丽华于2015年9月以每平米4050元价格买到，于2016年7月转卖给李红娟等人，当时涞水房价正值旺销期，每平米6000元，双方却平买平卖，严重违背市场经济及房地产市场管理。2、对付款存疑，原告并未在签订本合同的时候付款，其提交的转账凭证是在本合同签订之前发生，与本案不具有关联性，正常二手房交易均是签订合同时或签订合同后按约定付款，但原告却提前按不相关的金额付款违背常理；3、本合同第四条第二款作为买卖合同的重要条款没有约定过户期限，违背常理。且开发商同时卖给崔丽华10套，而在我实施保全查封时，已经有四套房子办理了相关法律手续，现提交吴尚旺与崔丽华于2016年11月7日的法院民事调解书，证明李红娟在签订合同后5个月内有足够的时间和崔丽华完善过户或法院、房产备案手续，原告在未办理过户问题上存在重大过错。4、《借款合同》与《房屋转让合同》是两个不同的法律关系，原告主张抵账但并未提供书面的抵账协议，或任何的书面意思表示，且无法院认定的债务关系，就此抵账的法律关系并无双方意思表达，不能成立。借款合同中的第三人有没有支付利息或归还本金，现都不得而知，抵账价款是否包含利息也无从查证。三、合同违反法律规定，应属无效合同，并提出质证意见如下：1、合同签订时明确表述该套房屋尚未办理产权登记，在此情况下，双方签订《房屋转让合同》显然违反了《城市房地产管理法》第37条第6款的规定。2、该房产属于第三人夫妻婚后共同财产，合同中没有经其他共有人同意，违反了《城市房地产管理法》第37条第4款的规定。3、本合同未经登记机关备案，原告更未缴纳相关的税费用，不具有合法性。4、第三人作为合同主体并未出庭，无法确定其真实意思表示，合同无效。5、该套房屋经法院查封时，没有发生任何水、电、物业和装修费用，属空置状态，原告并未实际占用。6、被告提交民事调解书，证明原告未办理过户手续，负有主要责任。7、对王晓燕案件生效与本案的关联性不认可。本人保全的债务本金170万元，现三套房屋已超过我的债款，故才放弃了上诉，达成私下和解，并非本人认可法院的判决。8、法院关于判定该诉争房屋归原告所有的判决书不认同，该案件在房屋被查封期间，且在房屋所有权崔丽华未到场前提下，做出确权判定有悖常理。第三人崔丽华未到庭参加诉讼亦未提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、二被告对原告提交的证据1法院的执行裁定书、证据2商品房买卖合同、发票、钥匙、证据5结婚证的真实性无异议，且该两个证据符合法律规定的证据形式，本院对该证据予以认定。二、对原告提交的房屋转让合同，该证据有各方当事人的签字，符合法律规定的证据形式，本院对该证据予以认定。三、对原告提供的证据4、6刘海燕资金往来信息结果表、7刘海燕银行卡交易明细清单、8借款合同、9农行个人账户明细之间相互印证，与其他证据形成一个完整的证据链，本院对上述证据予以认定。对证据10（2017）冀0623民初217号民事判决书、11（2017）冀0623民初499号民事判决书，因两份判决书系本院依法作出的真实有效的判决，故予以认定。二被告提交的（2016）冀0623民初1260号调解书系本院依法作出的，故予以认定。第三人崔丽华未向本庭提供证据。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年10月11日原告与第三人崔丽华及案外人刘海燕签订了《房屋转让合同》，约定将崔丽华购买的位于天润国际小区2号楼3单元201室（面积为94.37平方米），以410000元的价格转让给原告，原告将购房款410000元直接支付给刘海燕。原告支付了全部购房款，崔丽华于签约当日将标的房屋的配套钥匙与购房合同、购房发票交付给原告，原告使用至今。另查明：2015年5月，第三人崔丽华向刘海燕、李红娟借款2000000元，后归还1000000元后又借款270000元，经双方协商后，第三人崔丽华将转让给原告姜维的房屋价款直接偿付给刘海燕，用于折抵向刘海燕、李红娟的借款。本院于2017年6月20日依法作出（2017）冀0623民初217号已生效的判决内容：崔丽华在保定龙海房地产开发有限公司为其办理房屋登记手续后三十日内与原告办理房屋转让登记手续。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告与第三人签订的房屋买卖合同是否真实有效。二、原告是否支付了全部购房款并对诉争房产实际占有。三、本案诉争的房屋未过户给原告，原告是否存在过错。四、是否应解除对诉争房产的查封。一、原告与第三人签订的《房屋转让合同》是否有效。该《房屋转让合同》有双方当事人签字、按手印，该合同为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且双方约定的价款符合当时涉诉房屋所在小区的市场价格，本院认为该合同有效，且本院作出的（2017）冀0623民初217号已生效判决中已确认双方签订的合同系有效合同，原告要求崔丽华为其办理房屋转移登记手续的诉讼请求本院已依法予以支持。被告辩解涉案房屋未办理产权登记，违反《城市房地产管理法》的规定，本院认为，该规定为管理性规定，而非效力性规定，不能以该房屋未办理产权登记而认定转让合同无效，故对被告的辩解理由不予以采纳。二、原告是否支付了全部购房款并对诉争房产实际占有。第三人崔丽华向刘海燕、李红娟借款1270000元，2016年10月11日，原告与第三人崔丽华及刘海燕签订《房屋转让合同》，约定第三人将其位于涞水县天润国际小区2号楼3单元201室的房屋以410000元转让给原告，原告直接将410000元支付给刘海燕，用于折抵崔丽华向刘海燕的借款。所以，原告已经向第三人支付了全部购房款。在签订合同当日，第三人将该房屋的配套钥匙及购房合同、购房发票交付给原告，原告取得了该房屋的钥匙，即可自行决定是否装修、入住等，所以，原告已经实际占有该房屋，且原告占用房屋是基于有效合同，属合法占用。三、本案诉争的房屋未过户给原告，原告是否存在过错。本案涉及的房屋原为第三人购买，第三人尚未取得房屋产权证，导致该房屋不能过户给原告，所以本案诉争的房屋未过户给原告，原告不存在明显过错。四、是否应解除对诉争房产的查封。原告与第三人就本案诉争的房屋签订了《房屋转让合同》，原告已经支付了全部购房款，并对房屋合法、实际占有，对房屋未过户到其名下，不存在过错，原告解除对诉争房产查封的诉讼请求应予支持。综上所述，本院于2016年12月13日作出（2016）冀0623财保74号民事裁定查封涉诉房屋之前，原告与第三人签订了《房屋转让合同》、交付了全部购房款、合法占有了涉诉房屋、且对房屋未过户到其名下不存在过错，符合法律规定的解除查封的条件，应依法解除对涉诉房屋的查封。被告抗辩称房屋的转让价格远远低于涞水房产市场的价格情况，本院认为房屋转让价格符合当时的市场价格，被告的抗辩理由不成立。第三人崔丽华经公告送达后未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。依照《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：不得执行（2016）冀0623财保74号民事裁定书，解除对涞水县天润国际小区2号楼3单元201室房屋的查封。案件受理费100元，由被告杨帆、王建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费（收款单位：河北省保定市中级人民法院，开户行：中行西城支行，账号：10×××07）上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  郑艳平审判员  李玲燕审判员  贺首成二〇一八年十一月七日书记员  杨雅茹