成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初7786号 原告：刘艳梅，女，汉族，1986年2月17日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：吉康，四川旭兴律师事务所律师。 被告：刘志娟，女，汉族，1986年9月10日出生，住四川省石棉县。 被告：钱壮志，男，汉族，1985年8月25日出生，住成都市高新区。 二被告委托诉讼代理人：秦仁康，四川漫江律师事务所律师。 原告刘艳梅与被告刘志娟、钱壮志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳梅及委托诉讼代理人吉康、被告刘志娟、钱壮志的委托诉讼代理人秦仁康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳梅向本院提出诉讼请求如下：1、判令在原告支付被告33万元尾款后，二被告刘志娟、钱壮志继续履行《房屋买卖合同》，协助原告刘艳梅办理成都市双流区房屋的过户手续，将房屋过户登记到原告刘艳梅名下；2、判令二被告向原告支付逾期办理不动产登记证书变更的违约金（从起诉之日起以已付房款409888元为基数，按每日万分之一计算到不动产证书登记到原告名下为止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等。事实与理由：2017年2月15日，刘艳梅与刘志娟、钱壮志通过中介方成都大唐房屋中介有限公司介绍签订了《房屋买卖合同》，约定刘志娟、钱壮志将位于成都市双流区房屋出售给刘艳梅，总价款739888元，不动产权证拿到15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同签订当日刘艳梅支付了2万元定金，2017年3月2日，双方办理公证，当日刘艳梅又将389888元支付给刘志娟二人，同年3月28日，刘志娟二人将案涉房屋交付给刘艳梅，刘艳梅随后进行了装修并已入住。2018年6月底，刘艳梅得知刘志娟、钱壮志已取得案涉房屋的不动产权证书后，向中介询问过户事宜，中介透露，刘志娟欲将房屋以高价转卖给他人，拒绝办理过户手续。双方争议期间，刘志娟二人通过更改电卡造成房屋断电，还叫人私自将电表卸走，严重影响我方的生活。由于刘志娟二人不提供房产证，我方无法办理贷款手续，愿意一次性支付购房尾款后办理过户手续。刘志娟二人还于我方起诉数日前向法院起诉要求解除合同，刘志娟二人的上述行为实质是借限购之名，行加价获利之实，属于违约行为。请求法院依法判决。 被告刘志娟、钱壮志辩称：1、刘艳梅所述我方欲将房屋高价转让给他人，与事实不符，我方先后与刘艳梅签订了房屋买卖合同、预约合同，并对预约合同进行了公证，也向刘艳梅交付了房屋，证明我方并没有违约的意图，客观上也没有违反合同约定和诚信原则的行为；2、并不存在刘艳梅所谓的“拒绝办理过户事宜”，我方于2018年6月20日取得相关房产的不动产权证书，随后通知刘艳梅签订正式房屋买卖合同，但由于刘艳梅已不具备购房资格，无法办理过户，并非我方故意拖延或拒绝；3、我方积极履行预约合同义务，而刘艳梅因新政策已不具备购买案涉房屋的资格，不具备签订正式买卖合同的条件，也不具备过户条件。刘艳梅要求我方配合其“走司法程序”以实现过户，试图用诉讼手段实现非法目的。综上，刘艳梅的主张违背事实，不符合法律规定，请依法驳回。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年2月15日，刘志娟、钱壮志（甲方）与刘艳梅（乙方）、成都大唐房屋中介有限公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于双流住宅出售给乙方，建筑面积85.38平方米，总价款739888元；付款方式约定为采取银行贷款方式，乙方在签订合同时向甲方支付定金2万元，甲方于2017年2月21日前预约还清上述房屋贷款，甲方申请还款当日还款后到公证处做预约合同公证，当日乙方向甲方支付首付款380000元，尾款339888元通过银行贷款一次性支付给甲方（其中9888元做公证当日支付给甲方），则贷款金额为330000元；不动产权证拿到贷款审批通过后15个工作日到产权交易中心办理房屋产权过户手续；2017年3月31日交房；双方如未按合同履行合同义务，属违约行为，合同终止履行，违约方向守约方支付违约金2万等等。合同未约定办刘艳梅申请办理银行贷款的期限。合同签订后，刘艳梅于当日向刘志娟、钱壮志支付了2万元定金，刘志娟向刘艳梅出具了收条。同年3月2日，刘志娟、钱壮志（甲方）与刘艳梅（乙方）在成都市蜀都公证处公证签订了《房屋转让预约合同》，该合同约定的房产交易标的物及价款内容与《房屋买卖合同》约定一致，未另行约定付款方式、过户期限及交房时间，预约合同另约定：甲方应于取得该房产的不动产权证后二十个工作日内与乙方签订正式合同；若甲方拒不签订正式合同、将房产转让给他人、提高转让价格的，甲方应向乙方支付售房款总额的20%为违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方；若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付售房款总额的20%作为违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同等等。当日，刘艳梅按《房屋买卖合同》约定通过其朋友张俊向刘志娟、钱壮志转账支付了389888元，刘志娟向刘艳梅出具了收条。刘志娟、钱壮志也向刘艳梅交付了房屋，刘艳梅进行了装修并入住。2017年3月成都市住房限购政策实施后，刘艳梅不符合新政规定的购房资格，双方无法至不动产登记中心办理过户手续，故产生纠纷。刘志娟、钱壮志已于2018年7月13日向本院另案起诉刘艳梅，以刘艳梅不符合限购政策，案涉房屋无法办理过户手续为由，要求解除合同。 案涉房屋系刘志娟、钱壮志2014年6月2日从开发商处购买，房屋地址已由西航港街道新街686号变更为西航港街道新街789号，刘志娟、钱壮志于2018年6月22日取得不动产权证书（业务件号：***）。案涉房屋除本院因本案作出的查封限制登记之外，并无其他查封、抵押信息，具备过户条件。刘艳梅与刘志娟、钱壮志在签订房屋买卖合同及房屋转让预约合同时符合成都市住房限购政策。庭审中，刘艳梅明确表示愿意将购房尾款330000一次性支付给刘志娟、钱壮志。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息；2、房屋买卖合同，商品房买卖合同摘要；3、房屋转让预约合同、公证书；4、房屋信息摘要，不动产权证复印件，成都市公安局双流区分局航空港派出所出具的门（楼）牌号变更证明；5、收条2张，交通银行个人客户交易清单，张俊的身份证复印件及情况说明；6、四川省景灿物业服务有限公司占用票据1张，购电卡、气费缴费卡、水费充值卡复印件；7、原告个人社保信息；8、中介公司经办人周侯礼出具的《证人证言》；9、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，刘艳梅与刘志娟、钱壮志签订的房屋买卖合同、房屋转让预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、关于刘艳梅要求在自己支付购房尾款后由刘志娟、钱壮志协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。 根据审理查明事实，双方当事人已签订《房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》，虽未按预约合同约定时间签订正式的房屋买卖合同，但上述两份合同均已具备正式房屋买卖合同的主要内容，且双方当事人已按《房屋买卖合同》履行了支付房款、交付房屋的合同义务，上述两份合同实质为本约，无需另行签订正式买卖合同，双方当事人均应按上述两份合同的约定全面履行合同义务。经审查，双方在《房屋买卖合同》中约定的办理产权过户的条件为“不动产权证拿到贷款审批通过后15个工作日到产权交易中心办理房屋产权过户手续”，现刘志娟二人已于2018年6月领取不动产权证，刘艳梅未完成银行贷款申请，已承诺将原《房屋买卖合同》约定的以贷款支付购房尾款变更为一次性支付购房尾款，该付款方式的变更保障了出卖方收取购房尾款的权益，目前案涉房屋已具备过户条件。同时，刘艳梅与刘志娟、钱壮志在签订上述两份合同时，均符合成都市住房限购政策，故刘艳梅要求在自己支付购房尾款后由刘志娟二人协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。刘志娟二人辩称刘艳梅因新政策已不具备购买案涉房屋的资格，不具备签订正式买卖合同的条件，也不具备过户条件，与审理查明事实不符，该抗辩不成立。 二、关于刘艳梅要求刘志娟、钱壮志向刘艳梅支付逾期办理不动产登记变更的违约金的诉讼请求。 因2017年3月成都市住房限购政策的实施，原符合购房资格的刘艳梅不符合新政策后的购房资格，导致双方当事人在不动产登记中心无法自行办理案涉房屋的过户手续，双方因此产生纠纷，对此，双方均无过错。刘志娟、钱壮志因不了解法律规定，认为案涉房屋目前已无法过户，而向刘艳梅提出解除合同等要求，并不属于恶意违约行为。刘艳梅要求刘志娟、钱壮志支付逾期办理不动产登记变更的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告刘艳梅在本判决生效后十日内向被告刘志娟、钱壮志支付购房尾款330000元。 二、被告刘志娟、钱壮志在原告刘艳梅付清上述购房尾款后十五日内协助原告刘艳梅办理位于成都市双流区房屋的过户手续，将该房屋产权过户至刘艳梅名下。 三、驳回原告刘艳梅的其它诉讼请求。 案件受理费5599元及诉讼保全费5000元，共10599元。由原告刘艳梅和被告刘志娟、钱壮志各承担5299.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王涛 二〇一八年十一月三十日 法官助理万敏 书记员陈芮瑶