河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终472号上诉人（原审被告）：黄海玲，女，汉族，1972年10月2日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：胡海龙，河南名人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娜，女，汉族，1979年7月24日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。原审第三人：王岩，男，汉族，1983年12月19日生，现住许昌市东城区。上诉人黄海玲因与被上诉人李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人黄海玲的委托诉讼代理人胡海龙，被上诉人李娜的委托诉讼代理人刘阳、原审第三人王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄海玲的上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人承担退还4万元的责任。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，是一种以物抵债协议；协议签订时，上诉人今收到李磊（与被上诉人李娜系亲属关系）支付的4万元现金，至于其他收据均是作为房子按揭贷款使用以及对黄海华、王岩、李磊（李娜）之间先前债务的一种抵偿，根本不存在被上诉人向第三人王岩支付过228000元的事实，上诉人不存在多返还228000元的责任；合同无法履行系第三人的原因造成的，上诉人已穷尽救济手段，上诉人并无过错，不应承担违约责任；违约金20万元明显过高，应参照被上诉人仅支付了4万元的事实基础予以计算。被上诉人李娜辩称，上诉人的上诉理由与原审一样，被上诉人的意见同一、二审意见。在本案一审发回重审中，被上诉人已经提供证据房屋溢价损失且与双方合同约定的违约金数额相当，故法院对违约金的认定正确无误。被上诉人提供的房地产评估报告，其中损失不仅包括溢价损失还包括至今我们没有收到首付款，以及税费等，这些均是我们的损失。即便仅按照房屋溢价损失作为损失，30%是6万元多，合同约定的违约金是20万元。原审第三人王岩辩称，原判决认定事实清楚，应维持原判。李娜向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还已付房款以及支付税费损失、违约金共计610983.74元（其中，购房首付款268000元，解封款12000元，税费损失30983.74元，房屋溢价损失及违约金共300000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月26日，原、被告签订《房屋转让协议》，合同约定：被告将其位于怡景花城颂苑8号楼东二单元一层东户房屋一套以760000元的价格卖给原告，在签订合同时，原告已支付给被告购房首付款268000元和多出首付款的122000元，在二手房按揭到账后3日内，被告无条件返还原告多出首付款金额122000元。被告于2015年9月6日将房屋钥匙及附属物正式交给原告使用。被告保证上述房屋产权清楚，若发生与被告相关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。交易期间，若被告违约，应返还原告所付所有房款，另赔偿200000元作为违约金。签订合同当日，原告向被告支付购房首付款268000元，其中40000元以现金形式直接支付给被告，其余228000元按照被告的指定支付给第三人王岩，被告向原告出具268000元收到条一份。同日，王岩向被告出具228000元收到条一份。2015年8月4日，原告支付房屋测绘费20元。2015年8月20日，被告向原告借款12000元，并出具借条一份。2015年9月11日，原告因购房共缴纳税费共计37739.02元。另查明，2015年2月2日，本院作出（2015）魏执裁字00414-4号民事裁定书，裁定对本案涉案房屋进行执行。2015年9月16日，被告向本院提出执行异议，本院于2015年10月8日作出（2015）魏执异字第00024号执行裁定书，裁定驳回被告所提出的异议。2015年10月23日，被告向本院提起执行异议之诉，本院于2016年3月3日作出（2015）魏半民初字第00005号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服判决提起上诉，许昌市中级人民法院于2016年7月8日作出（2016）豫10民终1452号民事判决书，判决驳回被告上诉维持原判。2016年10月8日，原告向本院提出执行异议，本院于2016年10月20日作出（2016）豫1002执异89号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现涉案房产已被本院依法拍卖。一审法院认为：关于应否解除原被告签订的房屋买卖合同的问题。本案中，因涉案房产已被本院依法拍卖，现双方已不能实现合同目的，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告应否返还原告购房首付款268000元及解封款12000元的问题。本案中，原告主张的返还购房首付款268000元，系原告向被告支付的购房首付款，该款中的40000元原告以现金形式直接支付给被告，其余228000元原告按照被告的指定已支付给第三人王岩。因原、被告在房屋买卖合同中约定，交易期间，若被告违约，应返还原告所付所有房款，且本案涉案房产已被本院依法拍卖，合同目的已不能实现，故被告应返还原告购房款首付款268000元。另外12000元解封款系被告向原告所借款项，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，原告可另行解决。关于被告应否赔偿原告已交税费损失30983.74元的问题。因原、被告在合同中已经明确约定，被告保证上述房屋产权清楚，若发生与被告相关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责处理，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿，故原告要求被告赔偿已交税费损失30983.74元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告应否支付原告房屋溢价损失及违约金共计300000元的问题。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告已按照合同的约定向被告支付购房首付款，而被告未能按照合同约定向原告交付房产，其过错在被告，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。依据原告提供的房地产评估报告书中估价结果显示的涉案房屋现有价值980100元计算，涉案房屋溢价损失数额为220100元（980100元－760000元），被告虽对该评估报告书有异议，但依据该评估报告书计算出的房屋溢价损失的数额与原被告在房屋买卖合同中约定的200000元违约金数额相当，原告主张的溢价损失实质相当于因被告违约所造成的损失，应包含在违约金范围内，故本院酌定被告应按照合同约定向原告支付200000元违约金为宜，超出此部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李娜与被告黄海玲于2015年7月26日签订的房屋买卖合同;二、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内返还原告李娜已付购房首付款268000元；三、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告李娜税费损失30983.74元；四、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内支付原告李娜违约金200000元；五、驳回原告李娜的其他诉讼请求。二审期间各方当事人均未提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人黄海玲与被上诉人李娜之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题，双方于2015年7月26日签订有《房屋转让协议》，协议中约定的付款、交付、违约金等情况符合房屋买卖的一般特征，且上诉人向被上诉人出具有涉案房屋首付款收到条一份及其指定的收款人王岩向被上诉人出具有收到条一份与《房屋转让协议》相互印证，足以证明双方之间存在真实的房屋买卖合同。上诉人主张其与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖合同关系的上诉理由，没有提供充分的证据予以证明，该上诉理由不能成立，本院不予支持；关于原审判决上诉人返还被上诉人购房首付款268000元是否有事实和法律依据的问题，因涉案标的物已被本院依法拍卖，现双方已不能实现合同目的，故一审解除房屋买卖合同并判决上诉人返还被上诉人购房首付款并无不当；关于本案中首付款的数额问题，《房屋转让协议》约定被上诉人向上诉人约定购房首付款268000元与上诉人向被上诉人出具的收到条中的数额268000元相互印证，证明涉案房屋首付款为268000元，一审判决上诉人返还被上诉人购房首付款268000元并无不当。关于原审判决上诉人返还被上诉人违约金200000元是否妥当的问题，双方在房屋买卖合同中约定，上诉人于2015年9月6日将房屋钥匙及附属物正式交给被上诉人使用。交易期间，若上诉人违约，应返还被上诉人所付所有房款，另赔偿200000元作为违约金。现上诉人未能将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人应承担相应的违法责任，但双方约定的违约金20万过高，应予以调整。被上诉人提供的房地产评估报告书中估价结果显示的涉案房屋现有价值980100元，故，涉案房屋溢价损失数额为220100元（980100元－760000元）。违约金具有惩罚性质，一审认定溢价损失包含于违约金范围内，只支持被上诉人的违约金请求不妥。被上诉人一审诉请房屋溢价损失及违约金共300000元，根据评估报告书及双方的合同中违约金数额的约定，结合被上诉人一审诉讼请求及当事人的上诉情况，本院酌定上诉人黄海玲向被上诉人李娜支付房屋溢价损失及违约金共计200000元。综上所述，原审判决部分不妥，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初5112号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初5112号民事判决第四项为：黄海玲于本判决生效之日起十日内支付李娜房屋溢价损失及违约金共计200000元。二审案件受理费8094元由上诉人黄海玲负担。本判决为终审判决。审判长 尤 薇审判员 秦东亮审判员 刘 兵二〇一八年三月七日书记员 王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口