江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2225号上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地河北省廊坊经济技术开发区祥云道81号荣盛发展大厦。法定代表人：耿建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓龙，男，1964年12月25日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：杨卿，女，1990年9月17日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：杨晓龙（系杨卿父亲），1964年12月25日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）:赵怀勤，女，1966年6月5日生，汉族，住南京市六合区。原审被告：南京六合荣盛物业服务有限公司，住所地南京市六合区大厂草芳路。法定代表人：刘洪，该公司经理。委托诉讼代理人：李和西，女，1990年12月8日生，汉族，住安徽省来安县。上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛房地产公司）因与被上诉人杨晓龙、杨卿、赵怀勤房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛房地产公司上诉请求：1、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初5136号民事判决书，依法进行改判或发回重审。2、请求由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人应举证是质量保修期内发生的质量问题，否则不应由上诉人承担责任。2、被上诉人所提出的质量问题，到底是交付房屋本身的质量问题，还是使用中所造成的问题，一审法院应予以查明。3、案涉房屋2006年7月交付使用，最长的质保期限为5年，显然被上诉人的诉讼，己超过诉讼时效。4、一审法院认定房屋出现窗户渗水、墙体裂缝及窗户玻璃进水等问题处于持续状态并无事实依据，而且是否为同一个原因或质量问题所引起的，也不能确定。5、物业公司在一审中正在进行专项维修资金的审批流程，现已经通过审批，也正在推展相应的质量保修的工作。上诉人依据法律的相关规定向贵院提起上诉，恳请二审法院依法维护上诉人的合法权益。杨晓龙、杨卿、赵怀勤辩称，一审判决上诉人维修的质量问题均为房屋交付时及保修期内持续存在的问题，被上诉人有照片可以一一对应，一审法院工作人员也赴现场勘验，了解的情况是真实的。涉案房屋在交付时即存在质量问题，被上诉人年年报修，年年修，年年漏，都是因为上诉人在整改过程中马虎了事，从而未能解决漏水开裂的问题；但这些问题确实出现在保修期内，即使拖过保修期上诉人也必须修缮。专项维修基金负责解决的也不是涉案房屋中发生于保修期内的问题，这部分维修工作应由上诉人负担。荣盛物业公司述称，一审判决荣盛物业公司不承担责任是正确的，荣盛物业公司已经履行了物业的职责。杨晓龙、杨卿、赵怀勤向一审法院提出诉讼请求：1、荣盛房地产公司、荣盛物业公司对南京市六合区大厂健民路321号阿尔卡迪亚小区天枢苑B4-1101室漏水问题按国家标准进行维修（客厅飘窗及周边墙体、餐厅窗角及周边墙体、主卧飘窗及周边墙体，墙体裂缝及主卧屋顶、次卧（南面房屋）窗角及周边墙体、书房窗角及周边墙体）；更换主卧及客厅六块窗户玻璃）；2、荣盛房地产公司、荣盛物业公司赔偿原告损失3万元（包括窗套、飘窗台板、地板更换费用）。一审法院认定事实：2005年12月13日，杨晓龙、杨卿、赵怀勤与荣盛房地产公司签订《南京市六合区商品房买卖契约》，杨晓龙、杨卿、赵怀勤自荣盛房地产公司处购买六合区大厂健民路365号天枢苑04幢1单元1101室房屋。该合同关于保修范围及期限约定为：屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2006年7月，双方进行交房验收时，交房验收单记载的需整改内容包括：客厅飘窗窗角渗水、餐厅窗角渗水、主卧飘窗及飘窗周边墙体渗水、墙体裂缝、次卧窗角渗水、书房窗角渗水、客厅窗户中间玻璃进水；屋面裂纹太多、所有窗下边沿都有渗水现象；此外，该交房验收单还记载了一些其它验收中发现的问题。该交房验收单上验收人员包括了业主方、地产方及物业方三方签字。庭审中，杨晓龙、杨卿、赵怀勤称，针对上述问题，荣盛房地产公司让荣盛物业公司进行维修，荣盛物业公司经过几次维修后仍未能修缮好。荣盛房地产公司称，对于验收过程中发现的问题，在保修期内的我公司已派人进行了维修。荣盛物业公司称，针对交房时出现的问题，我公司主要是进行协调，联系开发商的维修部门，由他们派人维修，直到2013年都进行过维修，2014年之后，不清楚，2015年已开始申请公共维修基金，目前还没有批下来。庭审中，杨晓龙、杨卿、赵怀勤还提供了荣盛物业公司2014年2月24日的登记报修记录：客厅东山墙渗水、主卧顶窗户下方、山墙都有渗水、屋顶漏水、飘窗渗水、客厅东边外墙渗水、窗户渗水、主卧墙渗水窗户下方渗水、主卧顶漏水、主卧东边墙开裂、北面卧室外墙渗水。一审案件审理期间，一审法院组织对天枢苑04幢1单元1101室房屋进行现场勘验：客厅东飘窗顶部有渗水痕迹、下沿墙体潮湿、窗户玻璃（5块）中间有进水；餐厅飘窗上沿有渗水痕迹，窗套起壳；北书房窗沿有渗水痕迹；南面次卧（书房）窗户上沿起壳；南面主卧屋顶有渗水痕迹、主卧飘窗下沿有水渍、周边墙体有渗水痕迹、窗套霉变、窗户玻璃（1块）中间有进水、靠窗处地板翘起。庭审中，杨晓龙、杨卿、赵怀勤对其主张的赔偿损失3万元费用，经一审法院释明后表示，因尚未进行更换，对其损失金额没有证据，亦不申请损失评估。一审另查明，荣盛物业公司系杨晓龙、杨卿、赵怀勤所在小区的物业服务单位。庭审中，杨晓龙、杨卿、赵怀勤表示以房屋买卖合同纠纷向荣盛房地产公司、荣盛物业公司主张权利。一审法院认为，杨晓龙、杨卿、赵怀勤与荣盛房地产公司签订的《南京市六合区商品房买卖契约》，合法有效，荣盛房地产公司应向杨晓龙、杨卿、赵怀勤提供符合法律及合同约定质量要求的房屋，由于荣盛房地产公司向杨晓龙、杨卿、赵怀勤交付大厂健民路365号天枢苑04幢1单元1101室房屋时即出现窗户渗水、墙体裂缝及窗户玻璃进水等问题并要求整改，虽经多次修理，但仍未修复，荣盛房地产公司作为买卖合同的出卖人，应向杨晓龙、杨卿、赵怀勤承担采取补救措施或赔偿损失等法律责任。由于杨晓龙、杨卿、赵怀勤主张的上述渗水问题始于2006年7月且该现象处于持续状态，因此，荣盛房地产公司主张的杨晓龙、杨卿、赵怀勤的诉讼请求超过诉讼时效的辩称意见，一审法院不予支持。杨晓龙、杨卿、赵怀勤主张的主卧屋顶漏水问题，虽经现场勘验，该问题客观存在，但杨晓龙、杨卿、赵怀勤未有证据证明该问题出现于保修期内，故杨晓龙、杨卿、赵怀勤要求荣盛房地产公司承担修复责任，证据不充分，一审法院不予支持。因该小区已申请启用公共维修基金，杨晓龙、杨卿、赵怀勤的上述屋顶漏水问题可通过申报启用公共维修基金予以处理。杨晓龙、杨卿、赵怀勤主张的赔偿损失30000元，因证据不足，一审法院不予支持。庭审中，杨晓龙、杨卿、赵怀勤选择以房屋买卖合同纠纷主张权利，故其要求荣盛物业公司承担法律责任，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条的规定，判决：一、荣盛房地产发展股份有限公司于判决生效后三十日内对杨晓龙、杨卿、赵怀勤所有的南京市大厂健民路365号天枢苑04幢1单元1101室房屋内的客厅东飘窗及周边墙体、餐厅窗角及周边墙体、主卧（南面房屋）飘窗及周边墙体、次卧（南面房屋）窗角及周边墙体、书房（北面房屋）窗角及周边墙体渗水问题及主卧墙体裂缝问题进行维修，并更换主卧飘窗玻璃1块及客厅飘窗玻璃5块；二、驳回杨晓龙、杨卿、赵怀勤的其他诉讼请求。一审案件受理费630元，由荣盛房地产发展股份有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人杨晓龙、杨卿、赵怀勤提交了报修表格一份，认为该表格形成于2014年，以证明其每年都在报修。荣盛房地产公司对该证据的真实性不予认可，认为不能证明证据来源，也不能反映该报修发生于2014年。荣盛物业公司对该证据真实性无异议，认为报修发生于2015年。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，荣盛房地产公司认可其曾于保修期内去涉案房屋维修，但没有相应的维修记录。本院认为，上诉人与三被上诉人之间签订的《南京市六合区商品房买卖契约》合法有效，上诉人应向三被上诉人提供符合法律及合同约定质量要求的房屋。本案中，现有证据可证明上诉人向三被上诉人交付涉案房屋时，涉案房屋即存在多个房间窗户渗水、墙体裂缝及窗户玻璃进水等问题；经一审法院勘验现场，涉案房屋现存的渗漏问题及部位与交付时基本一致。在此情况下，上诉人应负有证明其已对存在问题的部位进行整改并已整改到位的责任。现上诉人虽称其进行了维修，但不能提供维修记录及验收记录等证明其已整改到位；上诉人上诉主张该情况发生于保修期外且渗漏原因不明，但根据现有情况，可合理推知上述部位在交付时即存在渗漏问题，且之后一直未能妥善修复，处于持续状态。一审法院据以认定被上诉人诉讼时效并未经过，并判令上诉人承担除主卧屋顶漏水之外的维修责任，并无不当。综上，荣盛房地产公司的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人荣盛房地产发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月二十六日书记员  朱亚芳