济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4815号原告：马瑞飞，男，1982年出生，汉族，住济南市。委托代理人：陈自广，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人：张锦娟，山东舜翔律师事务所律师。被告：济南昆仲商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙兆晶，执行董事兼总经理。委托代理人：王超，山东公浩律师事务所律师。原告马瑞飞与被告济南昆仲商贸有限公司（以下简称昆仲商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告马瑞飞的委托代理人陈自广、张锦娟，被告昆仲商贸公司的委托代理人王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马瑞飞向本院提出的诉讼请求：1.判令解除马瑞飞与昆仲商贸公司于2015年9月17日签订的房屋租赁合同；2.请求判令昆仲商贸公司返还马瑞飞房屋押金2000元，装修押金3000元，未到期租金17935元（自2016年9月13日至2016年11月17日，计66天），共计22935元;3.请求判令昆仲商贸公司赔偿马瑞飞装修损失203266.25元，评估费3000元，行政罚款3000元，共计209266.25元；4.请求判令昆仲商贸公司向马瑞飞支付以232201.25元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止按同期贷款利率计算的利息；5.本案诉讼费用由昆仲商贸公司承担。事实与理由：2015年9月17日，马瑞飞与昆仲商贸公司告签订《房屋租赁合同》，马瑞飞承租昆仲商贸公司位于济南市大厦第4-5层扶梯口东侧房屋，面积共125㎡，作为主题KTV经营使用。马瑞飞于签订合同当日以银行转账的方式按照合同约定向昆仲商贸公司支付了房屋押金2000元，装修押金3000元，半年租赁费50000元（2015年11月18日-2016年5月17日），昆仲商贸公司向马瑞飞出具了相应款项的收据。2016年4月17日，马瑞飞再次依合同约定向昆仲商贸公司支付自2016年5月18日至2016年11月17日半年租金50000元。2016年9月2日，济南市公安消防支队历下区大队以未进行消防设计备案为由向马瑞飞以涉案房屋经营的济南历下花语田歌厅作出济公消历下（消）行罚决【2016】0082号行政处罚决定书，罚款3000元。2016年9月13日，济南市公安消防支队历下区大队作出济公消历下消封字【2016】第0031号临时查封决定书，将济南历下区花语田歌厅4-5层进行临时查封，要求立即整改火灾隐患。2017年5月8日，依据马瑞飞申请济南天泽资产评估事务所以2017年4月30日为资产评估基准日，对济南历下花语田歌厅装修资产现值进行评估，市场价值为203266.25元。《房屋租赁合同》第一款1.2明确约定“甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立租赁关系。甲方保证房屋在本合同签订时房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定，也未被法院或其他政府机构采取查封扣押等强制措施。”由于昆仲商贸公司就涉案房屋向马瑞飞出租时，甚至至起诉前仍未达到政府规定的消防等要求或标准，未按照相关法律规定取得消防验收合格证，以致济南花语田歌厅至起诉前都无法向济南市公安消防支队历下区大队申请解除查封。由于昆仲商贸公司的这一违约行为，马瑞飞租赁涉案房屋经营KTV的合同目的已经无法实现。为维护合法权益，马瑞飞特诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零四条等规定，判如所请。昆仲商贸公司辩称,一、马瑞飞与昆仲商贸公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，昆仲商贸公司不存在违约事宜，马瑞飞的损失是基于其违背《消防法》等法律法规的要求违法违规装修所造成，应由其自身承担。本案涉案房屋坐落于济南市大厦第4层、5层扶梯口东侧。根据济房权历字第2845**房屋产权所有证书，泉城路77号大厦的所有权人为新郎希努尔集团股份有限公司。2012年8月22日，新郎希努尔集团股份有限公司(甲方)与昆仲商贸公司(乙方)签订《补充协议》，第一条约定：“甲方委托乙方全面负责乙方承租期内对大厦的物业管理及大厦各项设备的日常维护。除甲方自营专卖店…，乙方有权在承租期内对承租的大厦租赁面积进行沿街商业店面、写字间转租及其他合法商业项目合作，其租赁费、物业管理费由乙方直接收取。”根据济南市公安消防支队于2013年9月9日出具的济公消审字【2013】第0356号《建设工程消防设计审核意见书》和2014年12月23日出具的济公消审字【2014】第0503号《建设工程消防设计审核意见书》，涉案房屋所在楼层的工程消防设计已经被批准同意。该两份《意见书》第二条明确说明该工程如需改建、扩建（含室内装修、用途变更）等，应依法向我局重新申请建设工程消防设计审核和验收。根据济南市公安消防支队于2014年9月12日出具的济公消验字【2014】第0158号《建设工程消防验收意见书》和2015年5月29日出具的济公消验字【2015】第0080号《建设工程消防验收意见书》，称涉案房屋所在楼层被综合评定为消防验收合格。2015年9月17日，马瑞飞(乙方)与昆仲商贸公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同第1.2条约定：“甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立租赁关系。甲方保证房屋在本合同签订时现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、建筑要求或标准，以及其他有限规定；也未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。”其后，马瑞飞对于房屋进行了装修改造，并进行了实际经营。综合以上事实，根据昆仲商贸公司与新郎希努尔集团股份有限公司签订的协议，昆仲商贸公司拥有独立在承租期内进行转租房屋的权利，昆仲商贸公司作为出租人主体适格。其次，根据涉案房屋所在大厦的房产证，涉案房屋不属于违章建筑，产权明晰，具备可供租赁的条件。再次，根据济南市公安消防支队对于涉案房屋所在楼层的消防设计审核和消防验收，涉案房屋所在楼层已经具备合规合法的消防条件，因此昆仲商贸公司已经向马瑞飞交付了具备改造条件的房屋，只要马瑞飞的装修改造符合消防要求，再行向济南市公安消防支队申请消防设计审核和验收即可。昆仲商贸公司认为本案的争议焦点在于涉案装饰装修之后向济南市公安消防支队申请消防设计审核和验收并取得合格证明的义务是属于昆仲商贸公司还是马瑞飞。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该条规定的关于房屋使用条件的强制性规定即包括《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，如果所租赁的用于开办公共聚集场所的房屋因为未经消防验收或消防验收不合格，则承租人可以请求解除合同。但适用该规定的前提条件有两个：第一、所租赁房屋处于“无法使用”状态；第二、所租赁房屋系由出租人装饰装修而后由承租人租赁使用的。关于第一个前提条件，如果所租赁房屋虽然未经消防验收或经检查不符合消防安全要求，但并未导致其不能正常营业，仍属于正常营业状态，则承租人就不能适用上述规定行使解除权。关于第二个前提条件，如果所租赁房屋系毛坯房或承租人租赁该房屋后需要重新装修再行营业，那么该租赁房屋营业后因未经消防验收或者经检查不符合消防安全要求而被停业整顿，也不能适用上述规定行使解除权。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位负有申请消防安全检查的义务，该条使用的是“或”字，亦即意味着要区分不同情况，对于该公众聚集场所，建设单位（在本案中为答辩人）在建设完工后要申请消防验收，建设工程交工后，具体使用人若要装修营业也需要再行申请消防验收。另外，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。即如果所租赁房屋系毛坯房或承租人租赁该房屋后需要重新装饰装饰再行营业，那么对于装修后的房屋申请消防验收的义务人是承租人。若未经消防验收或消防验收不合格责任在承租人，与出租人无关，承租人也不能再适用是上述规定行使解除权。还有，根据昆仲商贸公司的实际经营情况来说，涉案房屋所在大厦中的其他商户（包括但不限于海底捞、VshowKTV等）均是其自行装修后，根据其装修布置再自行完善消防设施。昆仲商贸公司作为出租人只能向马瑞飞和其他承租人提供大厦整体消防验收合格，可以供其改造的条件，并不能干涉承租人自行装修中消防设施、设备安装是否合法。最后，根据济南市公安消防支队历下区大队于2016年9月13日向马瑞飞所开办的济南历下花语田歌厅作出的济公消历下消封字（2016）第0031号《临时查封决定书》载明，火灾隐患的原因是：“济南历下花语田歌厅4-5层装修材料不符合规范要求，室内装修材料的防火性能不符合国家标准，违反了《中华人民共和国消防法》第二十六条第一款之规定。”根据上述《决定书》，马瑞飞开办的歌厅被查封是因为其自身装修材料的原因不符合法律法规的要求，而非因昆仲商贸公司的原因。昆仲商贸公司已经按照涉案《房屋租赁合同》的约定向被答辩人交付了符合“政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准”的适租房屋，马瑞飞被消防部门查封的原因是因为其装修改造没有使用合适的装修材料。其在装修时，在昆仲商贸公司释明的情况下也没有实际制作消防设计方案并报送，以上原因属于马瑞飞自身的原因。昆仲商贸公司作为合同的相对方不存在违约责任或侵权责任，故不应当承担马瑞飞的损失。综上所述，马瑞飞的起诉没有事实和法律依据，昆仲商贸公司请求驳回马瑞飞起诉请求。经审理查明，2015年9月17日，昆仲商贸公司（甲方）与马瑞飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于济南市大厦第4层、5层扶梯口东侧的房屋(建筑面积125平方米，下称涉案房屋)出租给乙方马瑞飞，用于经营主题KTV使用。租期自2015年11月18日起至2020年11月18日止，共5年。甲方于2015年9月18日前向乙方交付该房屋，自2015年9月18日至2015年11月18日为装修免租期。租金约定第一、二年租金为100000元/年，第三、四年为105000元/年，第五年租金为110000元。物业管理费3元/平米/月。房屋租金每半年支付一次，先付后租。合同签订后5个工作日内付首期租金，以后乙方提前30日向甲方支付下期租金。合同另约定，乙方交纳房屋押金2000元，合同履行完毕如无违约、欠费情形无息返还乙方；乙方交纳装修押金3000元，甲方验收合格后扣除管理费、水电费后退还。合同第1.2条约定甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立租赁关系。甲方保证房屋在本合同签订时房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定；也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。合同第八条约定，解除本合同的条件：8.1甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任；8.2甲方应本着诚信公平原则如实告知甲方已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担。合同签订后，马瑞飞于2015年9月17日向昆仲商贸公司支付了2015-2016年度上半年租金50000元、装修押金3000元、房屋押金2000元；于2016年4月17日支付了2015-2016年度下半年租金50000元。后马瑞飞对涉案房屋进行了装修，并在此经营历下花语田歌厅。另查明，2013年9月9日，济南市公安消防支队作出的济公消审字（2013）第0356号《建设工程消防设计审核意见书》载明：我支队对你单位申报永安大厦负一层至地上六层装修改造工程进行了消防设计审核……经审查图纸资料及现场检查，符合消防规范及国家有关消防技术标准的要求，意见如下：一、同意该工程工程消防设计……二、该工程如需改建、扩建（含室内装修、用途变更）等，应依法向我局重新申请建设工程消防设计审核和验收。2014年9月12日，济南市公安消防支队作出的济公消验字（2014）第0158号《建设工程消防验收意见书》载明：你单位申报的永安大厦-2F、-1F、1F、2F、3F、5F层装修改造（复验）工程进行了消防验收……经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收复验合格……；2015年5月29日，济南市公安消防支队作出的济公消验字（2015）第0080号《建设工程消防验收意见书》载明：你单位申报的永安大厦4、17、18、19层装修改造建设工程验收申请及有关材料收悉，经资料审查、现场抽样检查及功能测试并经复验，综合评定该建设工程消防验收合格……该工程如需改建、扩建、室内外装修、建筑保温等，应依法向我支队申请建设工程消防设计、验收或备案。2016年9月2日，济南市公安消防支队历下区大队作出济公（消）历下（消）行罚决字[2016]0082号《行政处罚决定书》，载明：违法行为人济南历下花语田歌厅，法人代表马锐飞……2016年8月9日，我大队监督员李力、王滨对济南历下花语田歌厅进行检查时，发现该单位工地未进行消防设计备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十条之规定。其施工面积150平方米。我大队监督员当场……并下发《责令限期改正通知书》（济公消历下消限字（2016）第0234号），责令单位限期到公安机关消防机构进行消防设计备案……根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第二款之规定，现决定给予济南历下花语田歌厅罚款人民币叁仟元整的处罚。马瑞飞在该行政处罚决定书上签字捺印，并于2016年9月5日向济南市公安消防支队历下区大队缴纳罚款3000元。2016年9月13日，济南市公安消防支队历下区大队作出济公消历下消封字[2016]第0031号《临时查封决定书》，载明：……济南历下花语田歌厅4-5层装修材料不符合规范要求，室内装修材料的防火性能不符合国家标准，违反了《中华人民共和国消防法》第二十六条第一款之规定……现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围为济南历下花语田歌厅4-5层。查封期限为2016年9月13日17时至2016年10月12日17时。你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。济南市公安消防支队历下区大队作出上述处罚后，马瑞飞对涉案租赁部分实施装修前没有向消防部门进行备案，涉案房屋被查封后也没有对涉案房屋进行整改。庭审中，马瑞飞称经其向消防部门了解，涉案房屋根本不符合房屋整体规划和要求，因此即使进行重新装修，也不可能通过消防验收。对该主张马瑞飞没有提交相关证据予以佐证。2017年4月，马瑞飞申请济南天泽资产评估事务所对历下花语田歌厅进行了资产评估，该所于2017年5月8日出具的《资产评估报告》显示，以2017年4月30日为资产评估基准日，济南历下花语田歌厅构筑物及其他辅助设施评估价值净值为203266.25元。马瑞飞为此支付评估费3000元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，解除该合同的条件需存在因不可抗力导致房屋毁损、灭失或者涉案房屋被拆迁、征用的情形。本案中，原告马瑞飞据以要求解除涉案房屋租赁合同并返还房屋押金、装修押金、未到期租金以及赔偿装修损失、评估费、行政罚款及利息的依据为被告昆仲商贸公司违反了涉案房屋租赁合同第1.2条的约定，即被告昆仲商贸公司向原告马瑞飞出租的涉案房屋本身未达到政府规定的消防要求或标准，该依据事项不属于涉案房屋租赁合同约定的解除合同条件的范围。根据济公（消）历下（消）行罚决字[2016]0082号及济公消历下消封字[2016]第0031号《行政处罚决定书》，济南历下花语田歌厅被行政处罚系因未进行消防设计备案；而被临时查封系因4-5层装修材料不符合规范要求、室内装修材料的防火性能不符合国家标准。故原告马瑞飞经营的济南历下花语田歌厅被行政处罚以及临时被查封均系自身原因，与被告昆仲商贸公司无关。对于原告马瑞飞所称涉案房屋不符合房屋整体规划和要求、即使进行重新装修也不可能通过消防验收的主张，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。根据被告昆仲商贸公司提交的济公消验字（2014）第0158号《建设工程消防验收意见书》和济公消验字（2015）第0080号《建设工程消防验收意见书》均可以证明涉案房屋消防设计符合规定，故对于原告马瑞飞的辩解，本院不予支持。综上，原告马瑞飞主张解除涉案《房屋租赁合同》并返还房屋押金、装修押金、未到期租金以及赔偿装修损失、评估费、行政罚款及利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马瑞飞的全部诉讼请求。案件受理费9000元，由原告马瑞飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年三月十二日书 记 员  庞嫣然