昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初264号原告：曹明芳，女，汉族，1950年11月15日生，江苏省海门市人，居民，家庭住址：昆明市盘龙区。原告：宋妍林，女，汉族，1976年7月5日生，云南省昆明市人，居民，家庭住址：昆明市盘龙区金殿青龙山省生物制药厂宿舍******。身份证号码：5301021976********。（原告曹明芳、宋妍林系母女）委托诉讼代理人：郑红飞，云南德赞律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：胡美，云南德赞律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：胡瑛，女，汉族，1955年11月12日生，云南省昆明市人，居民，家庭住，家庭住址：昆明市呈贡区：昆明市五华区。委托诉讼代理人：郑菲，云南伟欣律师事务所律师。特别授权代理。原告曹明芳、宋妍林与被告胡瑛商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹明芳、宋妍林及委托诉讼代理人郑红飞、胡美，被告胡瑛的委托诉讼代理人郑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹明芳、宋妍林向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行房产购买权转让协议将呈贡米兰园小区C8幢3单元202室房屋产权变更登记为两原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2005年，原告与被告协商一致，约定由被告胡瑛将其向昆明春融房地产开发有限公司购买的呈贡米兰园小区C8幢3单元20××号房屋转让给原告曹明芳、宋妍林购买并由原告支付购房款。2006年12月5日，被告以昆明春融房地产开发有限公司不同意变更认购主体为由，要求两原告与被告一起共同与该公司先签订商品房购销合同，购买房屋后再变更权属给原告。原、被告双方随即又签订了《房屋购买权转让协议》，约定所购房屋产权归两原告所有（所有购房款均由原告支付），由两原告付给被告转让费及协助办理转让手续费共计25，000元。原告已付清了全部购房款及转让费用，已履行了所负义务，在春融公司交房后，两原告已取得房屋钥匙并实际管理控制该房屋，并已及时缴纳了水电费及物业管理费。2016年12月15日，两原告还清购房按揭贷款通知被告协助办理产权变更手续时产生权属纠纷。故起诉请求依法判决。被告胡瑛辩称，房产购买权转让是无效协议，房屋是共有的关系，房产证载明是胡瑛、曹明芳、宋妍林三人共有，应该按照共有关系处理权属纠纷。原告事实理由当中第一条陈述是直接向春融公司购买，那么跟被告有什么关系，原告的诉请整个事实站不住脚是自相矛盾的，与春融公司签订商品房购销合同的是胡瑛与宋妍林，后面曹明芳自己将其名字加上去，当时商品房购销合同签定日期是2006年12月5日，房产购买权转让协议签订是在当年的12月12日，那么实际上因被告与两原告已经共同取得了诉争房产的房屋。商品房购销合同签订是12月5日，转让协议是12月12日，购买权已经消失了，所以不存在转让，购买权转让协议是无效的。双方是共有关系，双方应该各占50%的房产。两原告现在占有了房屋，是原告与被告共同贷款购房。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的原、被告双方共同与昆明春融房地产开发有限公司签订购买呈贡米兰园小区C8幢3单元20××号房屋的商品房买卖合同、所买房屋已实际由两原告管理控制使用并已交纳相应水电费及物业管理费、胡瑛已实际收取购房转让款项25，000元，以及诉争房屋的昆房权证呈贡字第**、××号房屋所有权证书载明的共同共有人为曹明芳、宋妍林、胡瑛等事实，本院予以确认。原、被告双方争议事实如下：1、原、被告签订的房屋购买权转让协议约定内容是什么；当事人是否存在违约行为或过错。本院认为，原告曹明芳、宋妍林提交的房产购买权转让协议及胡瑛出具的收条等证据材料，均具有真实、合法及关联性，可有效证明以下事实：原告曹明芳、宋妍林与被告胡瑛于2006年12月12日协商签订房产购买权转让协议，约定由胡瑛将呈贡园丁小区一期C8幢3单元20××号房（123.9平方米）的购买权转让给曹明芳、宋妍林购买并支付转让费25，000元，由曹明芳、宋妍林支付购房款，房屋产权归曹明芳、宋妍林所有；在拿到房产证时双方须到公正处办理产权权属公正并由胡瑛作好户主更名手续，将业主及时变更为曹明芳、宋妍林，过户产生的一切费用由曹明芳、宋妍林负责支付。签约后，曹明芳、宋妍林分两次于2006年12月5日、12月12日足额向胡瑛支付了房屋购买权转让费。胡瑛收款后出具了收条。本院依法对前述事实予以确认。关于房产购买权转让协议当事人是否存在违约行为或过错问题，原告曹明芳、宋妍林提交的转让费收条可有效证明其已履行了支付转让费的合同义务，并不存在违约行为或过错，本院对此予以采信；此外，原告提交的昆房权证呈贡字第201204802-1、××号房产证以及宋妍林归还该房屋购房贷款的工商银行呈贡支行的明细账册，可以证实原告已取得所买房屋的产权证书、原告已于2016年12月15日还清了购房按揭贷款本金114，300元及相应利息等事实，按合同约定由双方办理权属公证、胡瑛将其登记户主名称变更以及协助办理过户手续等的条件已经成就，根据本案的成诉原因及双方的诉、辩观点分析，因被告认为所订房产购买权转让协议无效、被告只愿将50%的购买权转让给原告、购房首付款由被告支付、或者要求退还两原告所有购房款并支付房款50%的罚金后由被告一人拥有本案争议房屋的所有权等原因，导致被告胡瑛没有依照约定协助并办理户主更名过户手续的合同义务。鉴于此，本院依法确认被告胡瑛存在不履行合同义务的行为及过错并应依法承担相应法律责任。2、原、被告双方约定转让的呈贡园丁小区C8幢3单元20××号框架结构房屋的购房价款由谁支付。原告曹明芳、宋妍林提交的商品房购销合同、房产购买权转让协议及胡瑛出具的收条，以及昆房权证呈贡字第201204802-1、××号房屋所有权证书及宋妍林在工商银行呈贡支行账户归还住房贷款的明细账单等证据材料，均具有真实、合法及关联性，可有效证明以下事实：原告曹明芳、宋妍林在与昆明春融房地产开发有限公司签订商品房购销合同后，以向银行按揭贷款支付方式按约定全额支付了购房价款189，300元（自筹首付75，000元，按揭贷款支付其余114，300元），截止2016年12月15日，按揭贷款人宋妍林还清了工商银行呈贡支行的购房贷款114，300元及相应利息。本院依法确认原告曹明芳、宋妍林全额支付了呈贡园丁小区C8幢3单元20××号框架结构房屋的购房价款。被告胡瑛虽辩称首付款交款人名称是胡瑛，但并未提交首付款收款发票或收据，根据谁付款由谁持有付款发票或收据凭证的交易惯例，不能以此证明由胡瑛支付购房首付款的事实。本院对被告胡瑛主张的相应事实不予采信。3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据，应否支持。依据前述两项事实认证情况，本院依法确认原告曹明芳、宋妍林请求判令由被告胡瑛履行房屋产权转让协议将争议房屋户主名称变更过户登记为原告的诉请，有相应的事实依据，并且符合相应法律的规定，本院予以确认及支持。被告胡瑛虽提出房屋购买权转让协议无效或仅转让50%购买权给原告、或者双方合伙购买诉争房屋、或者被告至少拥有50%以上的房屋所有权等抗辩观点，但被告提交的商品房购销合同、证明、商品房买卖合同登记备案表、房屋信息查询摘抄表以及房产租赁合同等证据材料，虽具备证据属性，但不能有效证明被告主张的事实。此外，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效的法定情形）、第五十四条（可变更、撤销合同）以及第五十五条（撤销权的消灭）规定评判，双方当事人所订房产购买权转让协议并无法定无效情形，也不属可变更或撤销合同，更无证据显示被告已在法定期限内申请变更或撤销。故本院依法确认本案房产购买权转让协议属合法有效合同，应对双方当事人具有约束力，各方均应严格履行所负义务。被告胡瑛不履行合同义务的行为违法而错误，应由其承担违约的相应法律责任。综前所述，本院依法确认以下事实：2006年12月5日，原告曹明芳、宋妍林与被告胡瑛经协商达成一致意见后共同与昆明春融房地产开发有限公司签订商品房购销合同,约定由胡瑛、宋妍林以及曹明芳购买该公司开发建设位于呈贡区园丁小区C8幢3单元20××号框架结构房屋（套内建筑面积123.9平方米），购房总价款189，300元，实际由宋妍林、曹明芳共同支付首付款75，000元、并由宋妍林向工商银行呈贡支行按揭贷款支付剩余购房款114，300元。同时，曹明芳、宋妍林依据约定于2006年12月5日、12月12日两次合计向胡瑛支付了前述房屋购买权转让费25，000元；胡瑛收到转让费后出具了收条给曹明芳、宋妍林。2006年12月12日，胡瑛与曹明芳、宋妍林签订了《房产购买权转让协议》，约定由胡瑛将呈贡区园丁小区C8幢3单位20××号框架结构房屋的购买权作价25，000元转让给曹明芳、宋妍林，并由曹明芳、宋妍林支付购房款及享有房屋所有权，待拿到房产证后双方须到公证处办理产权关系公证，胡瑛在对方拿到房门钥匙或按通知办理房产证时应协助曹明芳、宋妍林办理户主更名、过户、公证及缴税等一切手续（所产生费用由曹明芳、宋妍林负责支付）；同时，双方还约定如哪一方违约给对方造成损失的，应承担房款总额50%的赔偿责任。曹明芳、宋妍林实际验收接受前述呈贡区园丁小区C8幢3单元20××号房屋后，已实际交纳了截止2017年4月13日之前的水电费及物业管理费。原告宋妍林截止2016年12月15日还清了工商银行呈贡支行的按揭贷款本金114，300元及相应利息。此外，昆明春融房地产开发有限公司在涉案出售的呈贡区园丁小区C8幢3单元20××号房屋的《商品房买卖合同登记备案表》中注明买受人为胡瑛、共有人为宋妍林、曹明芳，该房为钢混结构住宅、套内面积120.51平方米、公摊7.23平方米，合计127.74平方米，合同总金额人民币189，300元，付款方式为（首付）75，000元的（银行）按揭（贷款支付），付款日期为2005年9月23日；被告胡瑛2017年5月31日查询昆明市呈贡区房产档案馆呈贡米兰园（呈贡园丁小区）C8幢20××号房屋的查询摘抄表载明所有权人为胡瑛、共有人为宋妍林、曹明芳，建筑面积127.74平方米，抵押业务宗号TCG20130510003、抵押权人为中国工商银行股份有限公司呈贡支行、抵押时间为2013年5月10日；呈贡米兰园小区C8幢3单元20××号房屋的昆房权证呈贡字第201204802-1、××号房屋所有权证书载明建筑面积为127.74平方米，房屋属胡瑛、曹明芳、宋妍林共同共有。原告曹明芳、宋妍林于2016年底还清购房银行按揭贷款要求被告胡瑛协助办理户主更名、过户等产权变更登记手续引发权属纠纷，原告诉诸来院。本院认为，原告诉请要求被告履行房产购买权转让协议将诉争房屋产权（所有权）变更登记为两原告所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，并不违反法律规定，本院依法予以支持。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，原、被告双方签订的房产购买权转让协议属于合法有效的合同，被告胡瑛在已经足额收到诉争房屋购买权转让费的情形下，就应严格依照合同约定在对方拿到所买房屋钥匙或房产证时应要求协助对方办理户主更名、商品房买卖合同登记备案变更、过户登记、公证以及缴纳税收等手续的合同义务。其次，双方签订的房产购买权转让协议已明确约定由原告曹明芳、宋妍林支付购房款并享有房屋产权（所有权），在原告已实际全额支付购房款的情形下，该房屋的所有权归原告曹明芳、宋妍林所有。法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案诉争房屋实际支付买受价款的买受人是曹明芳、宋妍林，依法应是前述房屋的所有权人。第三，被告胡瑛针对本案诉争房屋享有的特定购买资格（本区域教师）指向的房屋购买权已经协议作价转让给原告曹明芳、宋妍林享有；该房屋购买权与法律规定的所有权不属同一概念，法律性质截然不同。因被告胡瑛并未按照商品房买卖合同约定向房屋出卖人昆明春融房地产开发有限公司支付过购买价款，因此不可能实际取得诉争房屋的所有权，其房屋购买权（认购资格）在未支付对价购买价款的前提下，不可能依法取得对前述房屋的所有权。鉴于此，被告胡瑛在昆明春融房地产开发有限公司就诉争商品房作出的买卖合同登记备案表、有关房屋交易产权管理机构备案登记材料，以及昆房权证呈贡字第201204802-1、××号房产证等材料中登记的所谓“户主”或“所有权人”的登记资格，均来源于原告曹明芳、宋妍林实际支付对价购房价款的基础法律事实，在原告要求被告协助履行变更户主、办理过户等合同义务及法定义务的前提下，被告胡瑛应依法办理相应户主变更及过户的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条等规定，判决如下：一、由被告胡瑛在判决生效之日起及时履行双方所订房产购买权转让协议，协助原告曹明芳、宋妍林办理呈贡米兰园小区C8幢3单元20××号房屋的权属公证手续。二、由被告胡瑛在判决生效之日起及时履行双方所订房产购买权转让协议，协助原告曹明芳、宋妍林办理呈贡米兰园小区C8幢3单元20××号房屋的昆房房权证呈贡字第**、××号、第××号房屋所有权证的登记变更手续，将所有权人胡瑛变更登记为曹明芳、宋妍林。案件受理费100元，由被告胡瑛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓宗斌二〇一八年三月二十三日书记员  马立艳