惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初2720号原告:惠州大亚湾中联置业有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾中兴三路6号金沙世纪花园营销中心。法定代表人：吕联发。委托代理人：郑溪欣、李毅芬，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：廖小龙，男，汉族，1989年7月5日出生，住湖南省衡南县江口镇花开村廖家背组，现住深圳市宝安区，第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇立交桥西侧。负责人：杨惠兰。委托代理人：余惠雄、刘如珠，系该公司职员。原告惠州大亚湾中联置业有限公司（以下简称中联置业公司）诉被告廖小龙、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称工行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年11月28日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员邓赛花、曾日华组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告中联置业公司的委托诉讼代理人郑溪欣、第三人工行惠阳支行的委托代理人刘如珠到庭参加了诉讼，被告廖小龙经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中联置业公司诉称：原告是“金沙世纪花园”的开发商。2013年7月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：1）被告向原告购买“金沙世纪花园”第8栋一单元27层01号房，总金额为469132元；2）付款方式及期限：被告于2013年7月2日前支付首期房价款人民币141132元，余款328000元向贷款机构申请贷款支付；3）被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。如被告存在导致第三人要求原告承担保证责任的任何行为，均视为被告违约，在原告承担阶段性担保责任之日起15日内，被告应无条件偿还原告因履行保证义务所发生的全部费用（包括但不限于原告代被告垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）；如被告逾期偿还的，原告有权解除本合同。被告连续两期不向银行偿还月供，原告有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障，被告除应向原告支付总房款5%的违约金外，还应对给原告造成的损失承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向第三人申请按揭贷款，原告对被告向第三人借款承担阶段性连带保证责任。然而，在取得按揭贷款后，被告拒不履行《商品房买卖合同》所约定的义务，至今逾期还贷，且因此导致原告承担保证责任，截止至2017年11月27日，共代为偿还按揭贷款48022.29元。被告的如上违约行为已给原告造成极大损失，根据相关约定，原告有权要求解除合同并追究被告的违约责任。故此，为维护自身合法权益，原告特具状向贵院提出如上诉讼请求，请求法院判令：一、立即解除原告与被告于2013年7月2日签订的、合同编号为大亚湾(2013)12288的《商品房买卖合同》；二、被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续；三、被告立即偿还原告因承担保证责任所支付的全部款项，暂计至2017年11月27日共计48022.29元（人民币，下同），并向原告支付违约金23456.6元。以上暂计为71478.89元；四、被告赔偿原告律师费损失；五、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了《商品房买卖合同》、预购商品房预告登记证、《按揭贷款项目合作协议书》、中国工商银行网上银行电子回单、《个人购房借款、担保合同》、《民事案件委托代理协议》及律师费发票等证据，拟证明其诉称的事实。被告廖小龙未到庭，未向法庭提交答辩状及证据副本。第三人工行惠阳支行辩称：在保证我行收回贷款本息的前提下，对原告的诉讼请求无异议。第三人向法庭提交《廖小龙还款情况说明》，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2013年7月2日，原告中联置业公司作为出卖人，与作为买受人的被告廖小龙签订《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××头××世纪花园××单元××房，建筑面积85.31平方米，总价469132元；二、付款方式，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即2013年7月2日前支付首期款141132元，余款328000元以银行按揭贷款方式支付；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款的，逾期在15天内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；四、附件四合同补充协议第十一条约定，若买受人选择银行按揭贷款方式付款的，应遵守如下规定：经按揭银行审核同意办理按揭的，买受人应在接到出卖人办理按揭贷款手续的通知之日起七日内，根据通知的要求完整提供办理按揭贷款所需材料并与共有权人共同到场，由出卖人协助办理按揭贷款的相关手续（包括但不限于签订按揭贷款合同、抵押合同、办理抵押手续等）。买受人接到出卖人通知七日内未办理的（包括但不限于签订按揭贷款合同、抵押合同、办理抵押手续等），自接到通知之日第八日其视为逾期，适用本合同第八条规定的方式进行处理。买受人在取得银行按揭贷款后，应按借款合同的约定按期、足额偿还按揭贷款，在出卖人提供阶段性连带责任担保期间，买受人应按本合同价款的3%向出卖人承担违约责任。在出卖人承担阶段性担保责任之日起15日内，买受人应无条件偿还出卖人因履行保证义务所发生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人垫付银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。如买受人逾期偿还的，出卖人有权解除合同。合同解除后，出卖人有权在扣除买受人应支付给出卖人履行保证义务所发生的全部费用及违约金后将剩余房款退回给买受人。如房价款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。买受人连续两期不向银行偿还月供，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障。买受人除应当向出卖人支付总房款5%的违约金外，还应对给出卖人造成的损失承担赔偿责任。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告于2013年7月2日向原告支付了首期款141132元。2014年9月4日，被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人贷款328000元用于支付对原告的房款，由被告向第三人每月一期偿还贷款。第三人于2014年9月4日将上述贷款支付至原告账户内。被告从2014年12月开始出现逾期付款现象，未依约向第三人支付按揭款，导致原告代被告向第三人承担了连带保证责任，第三人分别于2015年8月31日、9月30日、10月30日、11月29日、12月30日、2016年1月31日、2月28日、3月31日、4月29日、5月31日、6月30日、7月31日、8月31日、12月27日、2017年3月31日、6月30日、9月29日从原告的保证金账户扣划了48022.29元。另查，2013年10月30日，原告与被告就惠州××头××世纪花园××单元××房在惠州市房产管理局办理了预购商品房预告登记（编号：粤房地预登惠州字第××号）。以上事实，根据原告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、预购商品房预告登记证、《按揭贷款项目合作协议书》、中国工商银行网上银行电子回单、《个人购房借款、担保合同》，第三人提交的《廖小龙还款情况说明》等证据，经庭审核实，予以认定。本院认为：原告中联置业公司与被告廖小龙签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于《商品房买卖合同》合同附件四《补充协议》第十一第二款是否属于显失公平的格式合同条款，原、被告签订的《商品房买卖合同》应否依据该条款解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一合同《补充协议》第六条第二款约定“……，买受人连续两期不向银行偿还月供，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障。买受人除应当向出卖人支付总房款5%的违约金外，还应对给出卖人造成的损失承担赔偿责任。”被告主张《商品房买卖合同》签订后，其已依约向原告付清全部购房款，原告亦依约将约定的房屋交付给被告使用，该《商品房买卖合同》已实际履行且已履行完毕。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案双方签订的《商品房买卖合同》以及合同补充协议，是原告提供的合同范本，均为原告为重复使用而预先拟定，为格式条款。双方应否按格式合同履行的前提为涉案合同的条款是否存在法定对其效力有争议的情形，对此应具体分析。商品房买卖合同与银行住房借款担保合同，本属于两个独立的合同，支付购房款属于商品房买卖合同中买方的义务，按揭贷款担保人承担担保责任后，借款人应向担保人还款，属于借款担保合同中借款人的义务。现原告在补充协议中约定如原告代被告支付按揭贷款本息共计超过两期，则视为被告根本违约，原告有权单方解除购房合同，此约定实际是将原告承担担保责任后的追偿权与商品房购买人的付款义务挂钩，加重了被告的责任和义务。此种对双方权利义务有重大影响的特殊约定，首先在本案合同中没有做出让购房人予以注意的明显标志，原告亦未提供证据证明其已经对于上述条款的内容在签订《补充协议》之前已经对被告作出足够的提醒。其次，涉案商品房房款总价为469132元，被告代为支付的仅为48022.29元，原告收取被告支付的购房首期款及按揭贷款远超过八成的购房款。综合上述缘由，原告依据合同附件四《补充协议》第十一条，仅以代付按揭贷款超过两期为由，主张被告在履行付款义务方面构成根本违约，与事实不符，且该约定将导致双方权利义务的失衡，本院依法不予采纳。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告向其承担总房款5%的违约金（23456.6元），理由不足，本院不予支持。关于被告是否应向原告承担赔偿责任的认定问题。本案中，被告通过交付首期款＋银行按揭贷款的形式向原告履行了全部的付款义务，不存在违约行为。但被告在履行与第三人的借款合同时，出现逾期付款行为，致使原告作为担保人向第三人承担了保证责任，原告在承担保证责任后，有权向被告追偿。故原告请求被告偿还其48022.29元有事实和法律依据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求理由不足，本院不予支持。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已经向原告偿还全部或部分其向第三人承担保证责任的款项的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告廖小龙自本判决生效之日起十日内偿还原告惠州大亚湾中联置业有限公司48022.29元。二、驳回原告惠州大亚湾中联置业有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，由原告惠州大亚湾中联置业有限公司负担521元，被告廖小龙负担1066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 曾日华审判员 邓赛花二〇一八年三月十八日书记员 邹晓婷