安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终401号上诉人（原审原告、反诉被告）：金先发，男，1963年6月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：朱翔，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢国平，男，1954年6月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审被告）：朱娟，女，1964年4月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：谢国平，男，系朱娟丈夫，住址同上。委托诉讼代理人：陈寿进，安徽国屏律师事务所律师。上诉人金先发、上诉人谢国平、上诉人朱娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金先发上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持金先发的一审诉讼请求。事实与理由：一、根据双方于2014年8月24日签订的《房屋买卖合同》第三、四条约定，房屋总价款支付方式是金先发先行支付购房款240万元后，谢国平夫妇即将房屋办理过户登记至金先发名下，余款金先发用涉案房屋从银行办理按揭贷款后支付给谢国平夫妇。金先发于2014年9月29日支付给谢国平夫妇200万元购房款，金先发已履行完涉案合同先履行一方的给付购房款义务。因为双方协商一致由金先发支付200万元购房款后，双方先去房产部门咨询办理房屋过户手续。若涉案房屋可以办理过户手续，金先发立即支付谢国平夫妇剩余40万元购房款。而当双方前往房产部门咨询办理过户时被告知，涉案房屋过户缺少土地证而无法过户，金先发根据不安抗辩权，有权拒绝支付剩余40万元，待房屋符合过户条件再支付。且双方被告知房屋无法过户后，谢国平夫妇也没有再要求金先发支付剩余40万元。二、谢国平夫妇作为房屋出卖方，没有在签订涉案合同前办理好涉案房屋土地使用权证，导致涉案房屋因缺少土地使用权证而不能办理过户手续，其行为构成违约。谢国平夫妇直至2015年10月20日才办理好土地使用权证，按照合同约定，谢国平夫妇应当将房屋所有权证及相关资料交付给金先发，并及时办理涉案房屋的过户手续，但谢国平夫妇却没有及时将涉案房屋的抵押权登记涂销，且涉案房屋于2015年8月31日因谢国平夫妇债务纠纷被芜湖市镜湖区法院司法查封，现涉案房屋实际上已无法办理过户手续，导致涉案合同无法履行，故金先发有权解除涉案合同，并要求谢国平夫妇承担违约责任。故一审法院认定事实和适用法律均有错误。谢国平、朱娟辩称：一审法院认定涉案合同有效正确。双方在签订涉案房屋买卖合同时，金先发知道涉案房屋上设有抵押权，也知道谢国平出卖房屋是为了偿还银行贷款。同时，在涉案合同实际履行过程中，银行作为抵押权人也同意双方的房屋买卖行为，也力促双方交易，尽快消除抵押权。根据《房屋买卖合同》约定，金先发支付购房款的最后一期时间应为2014年12月30日前。从目前来看，金先发只支付了200万元。因金先发没有按约付清购房款，导致抵押权无法释放。而谢国平作为出卖方已将涉案房屋实际交付，且交付后没有收取任何收益。另，金先发主张解除涉案合同没有法律依据。目前房屋无法过户的责任不在谢国平夫妇。谢国平夫妇早已完成了交付房屋的义务，金先发实际已对房屋使用至今。故请求二审法院驳回金先发的上诉请求。谢国平、朱娟上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持谢国平的一审反诉请求。事实与理由：双方签订《房屋买卖合同》的目的就是为了偿还涉案房屋的银行抵押贷款，释放抵押权，避免涉案房屋抵押权被司法查封。金先发明知谢国平夫妇资金危难，却违反合同约定，逾期支付购买房屋大部分价款，导致房屋买卖合同的目的不能实现，从而使谢国平夫妇陷于连环诉讼、本案僵局的境地。涉案合同唯有继续履行，金先发按约定付清房屋价款，则针对谢国平夫妇的房屋查封相关措施才能解除，实现金先发顺利办理房屋转让过户登记手续目的，确保银行抵押贷款债务实现，从而使谢国平夫妇出售房屋的合法权益不受损失，否则，余波诉讼纠纷不休。根据《房屋买卖合同》的约定，金先发最迟应于2014年12月30日前付清全部房屋价款。而金先发没有按照约定履行自己的付款义务，是各方利益受损的根本原因。故谢国平夫妇的上诉请求依法应予支持。金先发辩称：根据《房屋买卖合同》第三条约定，金先发先行支付240万元，办理过户后金先发向银行贷款，用贷款偿还剩余房款。现金先发已支付200万元，已大部分履行了先付款义务。而涉案房屋的抵押贷款是330万元，该抵押贷款必须由谢国平本人筹集部分款项来消除抵押权。谢国平曲解了《房屋买卖合同》第四条的规定，实际上金先发必须先过户后，才能用涉案房屋贷款，由银行将下剩购房款支付给谢国平夫妇。纵观全案，长达近4年的交易时间，由于谢国平夫妇未能偿还涉案房屋的银行抵押贷款，导致涉案房屋被芜湖市镜湖区法院查封。谢国平夫妇的违约行为导致涉案合同现无法继续履行，无法办理过户手续。故谢国平夫妇的上诉请求理由不能成立，请求二审法院予以驳回。金先发向一审法院起诉请求：1、判令解除2014年8月24日金先发与谢国平签订的《房屋买卖合同》；2、判令谢国平、朱娟立即支付金先发款项200万元及利息42万元（利息按月利率1%暂计算自2014年10月1日至2016年7月1日止，后顺延至款清时止）；3、判令如谢国平、朱娟未履行上述还款义务，则谢国平、朱娟以自己名下位于合肥市（产权证号：合产0185**）、南海大厦A-110号门面（产权证号：合东0035**）和南海大厦B102号商业用房（产权证号：合瑶0138**）房产承担担保责任，或金先发有权以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；4、本案案件受理费、保全费等由谢国平、朱娟承担。谢国平反诉请求：1、判令金先发履行2014年8月24日签订的《房屋买卖合同》；2、金先发承担因逾期给付购房款违约行为所应支付的逾期滞纳金，按实欠购房款总款333万元月息2%计算为139.86万元支付给谢国平（暂从2015年1月1日起至2016年9月1日计21个月按实欠款总额333万元月息2%计算每月6.66万元计人民币139.86万元。3、诉讼费用由金先发承担。一审法院认定事实：2014年8月24日，谢国平与金先发签订一份《房屋买卖合同》，约定：谢国平所售房屋座落在合肥市站前路南海大厦Ｂ区.54平方米，产权证号为合产第018504号；南海大厦A-110号商业用房，面积105.71平方米，产权证号为合东字003591号及南海大厦B-102号商业用房，面积23.1平方米，产权证号为合瑶字第013842号。上述三处房屋市场价值约人民币550万元。金先发在此处经营旅馆已有八年之久，现愿意以总价款人民币533万元一次性购买上述三处房屋（该交易价为净价，即房屋过户所需的全部税费由金先发另行交付相关部门，与谢国平无关）。金先发在订立合同后支付谢国平购房款人民币240万元，谢国平将全部房屋所有权证即相关资料交付给金先发，并依金先发需要随时配合办理产权过户手续。剩余房款293万元待金先发银行贷款后一次性付清，如贷款9月30日前未发放下来，则9月30日付100万元，余款193万元金先发于2014年12月30日全部付清。如金先发逾期违约，按实欠款总额按月息百分之二支付谢国平逾期滞纳金至实际付清日止。合同还约定：合同生效后，双方之前基于房屋租赁的相关权利义务已了结，谢国平已收取金先发未到期的房屋租金不退还金先发。合同签订当日，谢国平将涉案房屋的房地产权证书均交付给金先发。2014年9月29日，因金先发为芜湖市紫云阁餐饮管理有限公司（以下简称紫云阁餐饮公司）代为偿还中国建设银行芜湖市北京路支行的贷款人民币200万元，金先发、谢国平与中国建设银行芜湖市北京路支行共同签署一份备忘录，确认谢国平、朱娟原抵押给中国建设银行芜湖市北京路支行的抵押物（抵押物为编号为“S芜小企抵2013027”的《最高额抵押合同》项下抵押物），金先发享有200万元的抵押权。同日，谢国平给金先发出具借条一份，载明：该款项由谢国平用于归还中国建设银行芜湖市北京路支行的贷款（归还紫云阁餐饮公司在建行的贷款），从2014年10月份起按月息百分之一计息，如房屋过户所需的手续办齐并交付给金先发，该借款冲抵购房款，利息停止。另查，谢国平和朱娟系夫妻关系。诉争合肥市新站区南海大厦B座401室（建筑面积212.54平方米，权证字号：房地产权合产第018504号）及南海大厦A-110号门面（建筑面积105.71平方米，权证字号：房地权合东字003951号）、南海大厦B102室（建筑面积23.1平方米，权证字号：房地权瑶字第013842号）商业用房均登记在朱娟名下。谢国平与金先发签订涉案《房屋买卖合同》后，在办理房屋所有权与土地使用权过户手续时，由于诉争房屋的土地使用权仍登记在合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司名下，致使相关过户手续无法办理。朱娟遂以合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司为被告诉至一审法院，要求判令合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司为其办理诉争房屋的土地使用权变更登记手续。一审法院审理后于2015年5月7日作出（2015）瑶民一初字第01663号民事判决书，判决合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司于判决生效后三十日内协助朱娟办理位于合肥市新站区房屋土地使用权变更登记手续并提供必要的证明文件。2015年10月，朱娟获得上述房产的土地使用权证。2016年5月6日，谢国平将诉争的三套房屋的房屋所有权证与土地使用权证交予金先发。2016年6月1日，朱娟与谢国平在安徽省芜湖市法信公证处办理公证委托谢国平办理夫妻共有的诉争南海大厦三套房屋的相关房屋交易手续。2016年7月6日，金先发起诉至一审法院，提出诉称之请求。审理中，金先发提出的诉争房屋因相关银行贷款未还清于2015年8月31日被芜湖市镜湖区法院司法查封，谢国平虽对此不持异议，但辩称诉争房屋之所以被查封是国为金先发没有足额支付购房款。庭审时，朱娟亦辩称本案就是因为金先发没有支付购房款，所以导致了抵押债权进入诉讼程序且金先发要求解除合同已超过了一年的除斥期间。一审法院认为：金先发与谢国平于2014年8月24日签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，虽涉案房屋因相关银行贷款未还清于2015年8月31日被芜湖市镜湖区法院司法查封，但涉案《房屋买卖合同》签订于法院查封之前，房屋被查封期间，虽不能办理产权转移的相关手续，房屋不发生物权变动的效果，但并不影响双方当事人所签订合同效力，故本案涉案《房屋买卖合同》是合法有效的合同，应受法律保护。根据庭审查明的事实并围绕金先发的相关诉讼请求及谢国平的反诉请求，该院认为本案争议焦点为：金先发与谢国平签订的涉案《房屋买卖合同》应否予以解除的问题。本案中，金先发以涉案房屋直至2015年10月20日才办理土地使用权证及2015年8月31日被芜湖市镜湖区人民法院查封，谢国平违约，致涉案合同目的不能实现为由请求解除合同。谢国平及朱娟对此则不予认可。谢国平、朱娟辩称其之所以卖房就是为了偿还银行贷款，因金先发支付的200万元购房款没有达到履行合同的目的，才导致了后面的房屋交易不能进行，银行起诉，是金先发违约。该院认为，本案涉案房屋虽确系因2015年10月25日才办理土地使用权证致使合同签订后相关过户手续一直无法办理，但未办理土地使用权证的过错责任并不在谢国平及朱娟，且朱娟已经积极通过诉讼取得了涉案房屋的土地使用权证。2016年5月6日，谢国平亦曾将诉争三套房屋的房屋所有权证与土地使用权证交付给金先发。同时2016年6月1日，朱娟与谢国平还办理了公证手续委托谢国平办理诉争南海大厦三套房屋的相关房屋交易手续。庭审时，金先发亦自称其于2015年农历底还曾催促谢国平、朱娟对涉案房屋进行交割。综上，可以证明在涉案《房屋买卖合同》签订后双方一直都有履行合同的意愿。同时审理中，金先发亦未提供证据证明在本次诉讼前其曾向谢国平、朱娟提出过解除涉案《房屋买卖合同》的要求，而且涉案房屋虽因他案的债务问题于2015年8月31日被芜湖市镜湖区人民法院查封，但通过金先发、谢国平与中国建设银行芜湖市北京路支行于2014年9月29日共同签署的备忘录中，可以认定签订合同时金先发对涉案房产存在抵押的情况亦是知情的。且根据庭审查明的事实，金先发与谢国平签订涉案《房屋买卖合同》确系在涉案房产被法院依法查封之前，当时并不存在不能履行的客观障碍，待法院依法解除涉案房产查封后，该合同仍可以继续履行。同时金先发在订立合同后仅于2014年9月29日支付人民币200万元用于代为偿还芜湖市紫云阁餐饮管理有限公司在中国建设银行芜湖市北京路支行的贷款，并未按合同约定支付合同项下的购房款，亦是造成涉案房屋被司法查封的原因之一，现谢国平、朱娟亦不同意解除涉案《房屋买卖合同》，故对金先发要求解除涉案《房屋买卖合同》的请求，该院不予支持。至于谢国平要求继续履行合同，因涉案房屋已被法院依法查封且现仍在查封期间，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的，不得转让……”，故该院认为，本案涉案房屋属于依法不能转让的房屋。作为不动产的房屋转证须经依法登记发生效力，在涉案房屋被依法查封的现实状态下，谢国平要求继续履行合同，存在法律上不能履行的情形，其权利行使上存在障碍。综上，对谢国平要求继续履行合同的请求，该院亦不予支持。可待诉讼保全措施解除后，另行主张相关权利。关于金先发诉请求谢国平、朱娟立即支付金先发款项200万元及利息以及如谢国平、朱娟未履行上述还款义务，则以涉案房产承担担保责任，或金先发有权或申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该院认为，因金先发的上述请求均是以解除涉案《房屋买卖合同》为前提，故该院对此亦不予支持。至于谢国平反诉要求金先发承担因逾期给付购房款违约行为所应支付的逾期滞纳金。该院认为，虽金先发在签订涉案《房屋买卖合同》后未按合同约定支付购房款，但本案涉案《房屋买卖合同》签订后，存在着因未办理土地使用权证致使相关过户手续无法办理及2015年8月31日被芜湖市镜湖区人民法院查封，致使涉案《房屋买卖合同》无法按约履行的客观情况。故该院对此亦不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回金先发的诉讼请求。二、驳回谢国平、朱娟的反诉请求。案件受理费26160元，保全费5000元，由金先发负担。反诉费8695元，由谢国平负担。公告费400元，由谢国平、朱娟负担。二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：金先发与谢国平于2014年8月24日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然涉案房屋后来于2015年8月31日被芜湖市镜湖区法院司法查封，但也只是导致涉案房屋在司法查封期间不能办理产权过户的相关手续的后果。一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。本案二审双方当事人争议焦点仍为谢国平与金先发签订的《房屋买卖合同》是解除还是继续履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因涉案房屋已于2015年8月31日被芜湖市镜湖区法院依法查封至今，涉案房屋属于依法不能转让的房屋，故谢国平上诉要求继续履行合同等诉请，存在法律上不能履行的障碍，本院对此不予支持。虽然双方签订的《房屋买卖合同》在法院查封之前，但由于涉案房屋被法院查封后，已无法办理过户手续，导致金先发买房的合同目的不能实现，现金先发上诉要求解除合同，于法有据，本院予以支持。导致合同解除的原因，本院认为应不可归责于双方。理由如下：一、《房屋买卖合同》中第三条约定，“乙方在订立合同后支付甲方购房款人民币240万元，甲方将全部房屋所有权证及相关资料交付给乙方，并依乙方需要随时配合乙方办理产权过户手续“；第四条约定，”剩余房款人民币293万元，待乙方银行贷款后一次性付清，如贷款9月30日前未发放下来，则9月30日付100元，余款193万元乙方于2014年12月30日前全部付清。如乙方逾期违约，按实欠款总额按月息百分之二支付甲方逾期滞纳金至实际付清日止“。根据上述合同约定及谢国平于合同签订当日即2014年8月24日将涉案房屋的三本房产证交给金先发、金先发实际于2014年9月29日付款200万元的事实，结合谢国平二审中自认依据合肥市房产局的新政策规定办理涉案房屋过户手续时除需提交房产证外，还需要提交土地使用权证的情形，本院认定在《房屋买卖合同》签订后，应是双方协商一致先由金先发支付200万元购房款为紫云阁公司代为偿还中国建设银行芜湖市北京路支行的贷款200万元，然后双方去房产部门办理涉案房屋的过户手续，若能办理过户，则金先发用涉案房屋办理银行贷款支付剩余购房款。当双方被房产部门告知没有土地使用权证不能办理过户后，朱娟遂起诉合肥市城市建设综合开发集团有限责任公司，要求该公司为其办理涉案房屋的土地使用权变更登记手续，而在该案的诉讼期间，谢国平夫妇因其债务纠纷导致涉案房屋被法院查封。二、《房屋买卖合同》第四条的约定剩余房款293万元待金先发银行贷款后一次性付清，并明确“如贷款9月30日前未发放下来，则9月30日付100万元，余款193万元乙方于2014年12月30日前全部付清“，这里指的应是若由于金先发的原因导致房屋未能过户、贷款未能在2014年9月30日前发放，则金先发应履行的付款时间和金额，且该条款中还约定了金先发逾期付款应承担的违约责任。而在合同的履行过程中，实际上因为谢国平夫妇未能提交涉案房屋的土地使用权证，导致金先发在支付200万元后无法办理涉案房屋过户手续，进而导致金先发无法用涉案房屋办理银行贷款来支付剩余购房款。三、虽然在《房屋买卖合同》签订后，双方有履行合同的意愿，且涉案房屋没有办理土地使用权证的原因不在谢国平夫妇，但谢国平夫妇后来通过诉讼到2015年10月才获得涉案房屋的土地使用权证，而涉案房屋于2015年8月31日已被法院查封。《房屋买卖合同》解除后，谢国平夫妇应向金先发返还购房款200万元。基于合同解除的原因，金先发上诉要求按月利率1%支付200万元的利息，没有依据，本院酌定谢国平、朱娟按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从合同解除之日向金先发支付200万元的利息至款清时止。金先发上诉要求判令若谢国平、朱娟未履行还款义务，则以涉案房屋承担担保责任，或其对涉案房屋有权或申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。综上，金先发的上诉请求，理由部分成立，本院予以支持。谢国平、朱娟的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初4930号民事判决的第二项，即“驳回谢国平、朱娟的反诉请求“。二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初4930号民事判决的第一项，即“驳回金先发的诉讼请求“。三、解除谢国平与金先发签订的《房屋买卖合同》。四、谢国平、朱娟于本判决生效之日起十日内返还金先发购房款200万元及利息（利息以200万元为基数，从合同解除之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计算至款清之日止）。五、驳回金先发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26160元，保全费5000元，由谢国平、朱娟负担。反诉费8695元，由谢国平负担。公告费400元，由谢国平、朱娟负担。本案二审案件受理费34855元，由谢国平、朱娟负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一八年三月二十八日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。