湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初244号原告：长沙如家物业管理有限公司。住所地在湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**建鸿达现代城****房。法定代表人：吴朝晖，执行董事。委托代理人：黎茂国，湖南律畅律师事务所律师。委托代理人：胡丽娟，湖南龙马律师事务所律师。被告：曾正军，男，1966年10月31日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市芙蓉区，现住湖南省长沙市雨花区。原告长沙如家物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告曾正军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎茂国、胡丽娟，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2011年7月1日至2017年10月31日期间的物业费计14965.46元，并按每天万分之五的标准向原告支付自2011年7月1日至所有物业费结清之日止的违约金（暂计算至2017年10月31日的违约金为8867.04元）；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：湖南奇凡胜置业有限公司（以下称开发商）于2009年3月28日与原告签署《湘府名邸前期物业管理服务合同》，约定由原告为开发商开发的位于湖南省长沙市雨花区湘府名邸小区提供前期物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积支付，住宅的物业费标准为1.48元/月平方米，业主应于每季度25日前支付下季度物业费，物业费以开发商通知入伙时开始支付，逾期支付物业费应按万分之五每天的标准向原告支付违约金。根据合同约定，被告应就其购买的湘府名邸小区3栋103号房（面积133.05平方米）向原告支付物业费，但自2011年7月1日起，被告就开始拖欠物业费，且经原告多次催告后仍迟迟不付。截至2017年10月31日，被告共拖欠物业费达14965.46元，严重损害了原告的合法权益。被告辩称：前期物业服务合同自业主委员会成立即终止，原告未提供与业主委员会签订的聘用合同，被告有权拒绝交纳物业费。被告居住的房屋有漏水问题，二楼水管裂了水漏到家里，导致装修报废。外墙渗水、白蚁问题都没进行处理。小区卫生有问题，楼道经常有垃圾。地下水管。地下水管往上冒水是水。物业费交到了2011年7月，原告主张的未交纳物业费期间属实，但被告拒绝支付违约金。经审理查明：长沙湘府名邸项目由湖南省同力金球置业发展有限公司、湖南奇凡胜置业有限公司共同开发。2009年3月28日，湖南奇凡胜置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业服务费按1.48元/月/平方米，商铺（暂定）物业服务费按2.3元/月/平方米收取。业主应于每季度25日之前交纳下季度物业服务费用，以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日0.5‰的标准向乙方支付违约金。合同期限自签订之日起至业主委员会成立之日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年11月14日，被告（买受人）与湖南省同力金球置业发展有限公司、湖南奇凡胜置业有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的湘府名邸第3幢1层103号房屋，该商品房建筑面积82.85平方米。2011年7月2日，被告签收了《业主临时规约》，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅按1.48元/平方米/月计算，每季度交纳费用的时间为每月20日前。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。本协议有效期限从签订之日起至小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》生效之日止。上述协议签订后，原告按约向湘府名邸提供物业管理服务，被告以建筑面积133.05平方米的标准向原告支付了至2011年6月30日止的物业服务费，从2011年7月1日开始未按约定交纳物业服务费。原告分别于2016年9月7日、2016年12月23日向被告发出《缴费通知单》，要求其支付截至2016年12月31日的物业服务费，但被告未支付。原告于2018年1月12日诉至本院，请求判如所诉。另查明，湘府名邸小区于2016年8月成立了业主委员会，但未重新聘请新的物业管理服务公司。原告提供的物业服务存在绿化、环境卫生、安保等多方面服务质量不到位的问题。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》、《收据》、《缴费通知单》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与湘府名邸小区开发商签订《前期物业管理服务合同》、及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。被告入住购买的湘府名邸小区后，接受了原告的物业服务，应该按照物业服务协议的约定履行义务。被告一直按133.05平方米的标准向原告支付物业服务费，且在庭上未持异议，因此被告应继续按133.05平方米的标准（每月197元）向原告支付自2011年7月1日起至2016年12月31日（原告催收之日止）期间的物业服务费13002元（197元/月×66个月）。原告要求被告支付此后至2017年10月31日期间的物业服务费，未提供相应的书面催收记录，本院不予支持。被告以原告在提供物业服务中有瑕疵、原告未提供与业主委员会签订的聘用合同作为不支付物业服务费的抗辩，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。首先，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定合同期限至小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》生效之日止，现湘府名邸小区虽然成立了业主委员会，但未与原告签订《物业管理委托合同》，也未重新聘请物业管理服务公司，因此原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》继续有效。其次，原告自接受湘府名邸小区开发商及被告的委托后，一直为湘府名邸小区提供物业服务，履行了双方约定的义务，且被告一直在接受原告提供的服务。因原告提供的物业服务存在诸多问题，未达到约定的标准，服务质量有瑕疵，其要求被告支付逾期付款的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告曾正军应于本判决生效后7日内支付原告长沙如家物业管理有限公司物业服务费13002元（2011年7月1日至2016年12月31日）；二、驳回原告长沙如家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费174元，因适用简易程序减半收取87元，由被告曾正军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇一八年三月二十八日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。