北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民再19号上诉人（原审被告）：北京风归云门诊部有限公司，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院报训队楼。法定代表人：杜彩云，总经理。被上诉人（原审原告）：北京维汉文化传播有限公司，住所地北京市丰台区万兴路1号院1号楼4层423。法定代表人：王松霞，董事长。委托诉讼代理人：陈强，男。委托诉讼代理人：曹宝华，男。原审被告：杜彩云，女。上诉人北京风归云门诊部有限公司（以下简称风归云公司）因与被上诉人北京维汉文化传播有限公司(以下简称维汉公司)、原审被告杜彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民再21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。杜彩云（兼风归云公司之委托诉讼代理人）、维汉公司之委托诉讼代理人陈强、曹宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风归云公司上诉请求：依法撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民再21号民事判决，驳回维汉公司的诉讼请求，诉讼费用由维汉公司承担。事实及理由：1、维汉公司本身经营不好，其于2014年3月将北京市海淀区永定路甲4号B院报训楼外围二层及东半段地下室（以下简称租赁房屋）钥匙交给中国人民解放军北京卫成区后勤部基建营房处（以下简称营房处），而我方跟维汉公司所签合同也于2014年3月到期，且维汉公司白用了六个月，节省房租十几万元；2、关于装修费，我方听维汉公司的内部人员说，他们当年装修房屋花费一万多元。维汉公司装修前，我方和维汉公司约定：如果乙方进驻后，甲方与原产权单位出现纠纷，造成乙方不能正常使用并承租此房屋，则甲方退还乙方所付多余房租及押金，并赔偿乙方一个月的房租，合同予以解除；3、停电后，维汉公司不愿意解除合同，谎称从原出租屋搬来的那些铁架子、灯罩等都是其装修物，并让我方赔偿其装修费9万多元。而实际上，根据营房处的全程摄像显示，维汉公司从租赁房屋搬出时，将租赁房屋内的物品全部搬走，只剩下空空的房子；4、现因房屋租赁合同期满，不应涉及赔偿中介费和搬家费的问题；5、维汉公司是传媒公司，且该公司的注册地址不在租赁房屋内，租赁房屋不是维汉公司的主要办公场所，维汉公司不能将其承租的其他场地费用也计算在内；6、维汉公司拖欠我方2013年6月份电费600元、电话移机费200元，至今没有缴纳，维汉公司还以暖气不热，还要求从5个月的供暖费里扣除一半的供暖费用7500元，我方本着不计较的态度，也答应了他们的要求；7、根据房屋中介的证言、双方所签合同的内容均显示，维汉公司知晓我方与营房处签订的合同的内容，故双方应对各自的行为自行承担责任。维汉公司二审辩称，答辩意见同一审一致，同意一审判决结果。杜彩云二审述称，同意风归云公司的上诉请求和理由。维汉公司向一审法院提出诉讼请求：判令风归云公司、杜彩云赔偿装修损失，具体费用以鉴定报告为准，7月维持业务制作承租应急办公地费用40000元，8月维持对外沟通联系承租工作地点（郦城工作区）所支付的费用21000元，维持业务制作承租应急办公地35000元，9月维持对外沟通联系，承租工作地点21000元，搬家费3000元，中介费21000元，外出办公费5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，确认如下事实：营房处于2009年3月27日与风归云公司签订《军队房地产租赁合同》，将北京市海淀区永定路甲4号B院建筑面积约1000平方米的房屋出租给风归云公司用于健康体检。租赁期限为2009年4月1日至2014年3月31日。合同中的出租方为营房处，承租方为风归云公司。合同明确约定“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意”。2012年3月31日，风归云公司与维汉公司签订《北京市房屋租赁合同》，将其承租的营房处约350平方米的房屋，也即租赁房屋转租给维汉公司，租赁期为2012年4月1日至2014年3月31日，租赁用途为办公。租赁期间，维汉公司对租赁房屋进行了装修。租金交至2013年9月。后因风归云公司拖欠营房处房租，导致营房处于2013年7月9日对租赁房屋进行断电并贴封条。维汉公司无法在该租赁房屋内进行办公，遂另行租用其他场地。其通过北京世纪易家房地产经纪公司提供的中介服务，于2013年8月2日，与樊晓录、中介公司签订房屋租赁合同（经济机构居间成教版），租赁樊晓录名下位于海淀区X625室房屋一套，房屋面积101.9平方米，依约向中介公司支付中介费21000元，并向樊晓录支付一个季度的房租63000元。维汉公司支付搬家费2500元。另查明，维汉公司在2014年3月将自己的物品彻底搬走，房屋钥匙交还给营房处。原审诉讼中，法院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司，对维汉公司装修工程造价进行咨询，该机构出具咨询报告，结论为工程造价93555元。双方当事人对该鉴定造价均无异议。维汉公司还另向法庭提供住宿费、场地费、电话费等票据，但就上述票据与本案的关联性，该公司未进一步向法庭提供证据,法院不予认可。一审法院对上述事实予以确认，并有证据在案佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．风归云公司转租房屋是否征得营房处同意。诉讼中，被告方称其转租房屋经过营房处口头同意，同时认可其转租需征得军队房地产管理部门审核同意，但未能就军队房地产管理部门审核同意其转租租赁房屋向法庭提供任何证据。一审法院于2017年11月16日就“营房处是否同意转租”这一事实，向营房处发布《协助调查函》，营房处提供了《中国人民解放军66400部队》，回函说明由于军队人员流动较快，无法提供有效的证据、证词。部队空余房屋出租需要经总后勤部批准，由军区级单位所属房地产管理部门组织实施。其不具备认定合法转租的权限。空余房地产租赁实行许可证制度，出租空余房地产项目必须申领《军队房地产租赁许可证》，是否持有《军队房地产租赁许可证》可作为军队是否许可出租的条件。本案被告方未能提供该许可证，其虽称营房处已经口头同意其转租，却并未提供任何证据予以证明。故对该事实法院不予认可。2.在转租合同中杜彩云是否为出租人。原告维汉公司坚持诉风归云公司和杜彩云共同承担赔偿责任，称其有时将租金交至杜彩云的银行卡中。从双方提供的证据看，被告方与原告维汉公司签订的《北京市房屋租赁合同》封面上出租人处打印为“北京风归云门诊部有限公司、杜彩云”。承租人处打印为“北京维汉文化传播有限公司”。尾部出租人处有风归云公司签章，委托代理人处有杜彩云签名。可见与维汉公司签订租赁协议的是风归云公司。且原告维汉公司亦认可在签订租赁协议时被告方给其看过被告方与营房处签订的《军队房地产租赁合同》。虽然原告维汉公司称该合同有两处与价格有关的地方被被告方遮盖，但已知悉原始租赁协议的签订主体为营房处与风归云公司，杜彩云并非原始租赁协议的主体，不具有转租资格。故对杜彩云为出租人这一事实法院不予认可。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是转租合同效力问题。二是杜彩云是否需要承担责任的问题。关于争议焦点一：转租合同效力问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告方向维汉公司出租租赁房屋的行为系转租，诉讼中，其明确表示无法就产权单位已同意其转租租赁房屋向法庭提供证据，且通过法院向营房处调查，亦未获得任何证据佐证营房处同意其转租的事实。故被告方与维汉公司所签订的《北京市房屋租赁合同》因违反法律法规强制性规定而应认定无效。且在转租过程中还因其与产权单位的矛盾，导致营房处对租赁房屋断电。故被告方应对该合同的无效承担全部责任。现维汉公司要求被告方赔偿装修损失，及在产权单位断电后另行租赁其他房屋所支付的中介费、房租费，理由正当，法院予以支持。维汉公司另向法庭提供的住宿费、场地费、电话费等票据，因就上述票据与本案的关联性未进一步向法庭举证，故对所对应的诉讼请求法院不予支持。第二，就杜彩云是否需要承担责任的问题，被告方与维汉公司签订的《北京市房屋租赁合同》中显示“出租人：北京风归云门诊部有限公司、杜彩云”，“承租人：北京维汉文化传播有限公司”。但最后签章处加盖的是风归云公司的签章，杜彩云为委托代理人。可见该协议的签订主体并不包括杜彩云。且在《军队房地产租赁合同》中的出租方为营房处，承租方为风归云公司。杜彩云虽为风归云公司法定代表人，但并非《军队房地产租赁合同》签订主体，其并非房屋的承租人，无权转租该房屋。风归云公司作为法律主体具有独立承担法律责任的能力。故本案中应当由风归云公司单独承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、北京风归云门诊部有限公司赔偿北京维汉文化传播有限公司，房屋中介费损失二万一千元，租房损失六万三千元，搬家费损失二千五百元，装修损失九万三千五百五十五元，上述款项共计十八万零五十五元，本判决生效后十日内履行；二、驳回北京维汉文化传播有限公司其它诉讼请求。本院二审期间，风归云公司提交光盘一张，用以证明2014年3月维汉公司已经将租赁房屋内的物品全部搬走的事实。本院认为该光盘的内容与本案的处理结果无关联性，故本院二审对该证据不予采信。原一审庭审中，风归云公司及杜彩云均陈述对北京中威正平工程造价咨询有限公司出具的《北京市海淀区永定路甲4号B院报讯楼外围二层及地下室装修工程造价咨询报告书》的结论有异议，故一审法院认定“双方当事人对该鉴定造价均无异议”不妥。一审法院查明的其它事实及认定的证据属实，本院二审予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，风归云公司与营房处签订的《军队房地产租赁合同》中明确约定了租赁房屋未经产权单位营房处同意不得转租。但风归云公司将其租赁的房屋部分转租给维汉公司，未能提供营房处已同意其转租的证据，且在转租过程中因其未按时交纳房租，导致营房处对租赁房屋进行断电，致使维汉公司对租赁房屋不能正常使用，而在他处另租场地。故风归云公司对维汉公司另租场地所支付的租赁费用、搬家费、中介费应予以赔偿，一审法院对此认定正确，判决结果并无不当，本院二审应予维持。关于维汉公司的装修损失一节，因北京中威正平工程造价咨询有限公司出具的《北京市海淀区永定路甲4号B院报讯楼外围二层及地下室装修工程造价咨询报告书》，系租赁房屋装修时的工程造价，维汉公司对该装修房屋已经使用了一年有余，而一审法院直接以该装修工程造价咨询报告书中的价格判决风归云公司予以赔偿不妥，本院二审应予调整。本院参照该装修工程造价咨询报告书，并综合考虑双方合同约定的房屋租赁期限及维汉公司已经使用租赁房屋的时间等因素，酌情判决风归云公司应赔偿维汉公司的装修损失。虽维汉公司于2014年3月才将租赁房屋内物品清空并将钥匙交付营房处，但在营房处对租赁房屋进行断电后，维汉公司即无法再正常使用租赁房屋。故风归云公司称维汉公司白用租赁房屋六个月的上诉理由不能成立；因风归云公司的原因，导致营房处对租赁房屋进行断电，致使维汉公司另租其它场地，故风归云公司称租赁合同已到期，且租赁房屋不是维汉公司的主要办公场所，维汉公司另租其它场地费用及相关费用不应由其承担的上诉理由不能成立。关于风归云公司与维汉公司在《北京市房屋租赁合同》中约定的合同解除一节，该合同第十一条第2款约定“如乙方进驻后，甲方与原产权单位之间出现问题，造成乙方不能正常使用并承租此房屋，则甲方须提前30天通知乙方，退还乙方所付房租及押金，并赔偿乙方一个月房租，合同解除。”因风归云公司未能举证证明其提前30天通知维汉公司，亦未能举证证明涉案合同已经解除，故风归云公司称其只需支付维汉公司一个月房租而无需赔偿其他损失的上诉理由不能成立。关于风归云公司称维汉公司拖欠其电费、电话移机费等问题，因风归云公司并非本案原告，其在一审时亦未提出反诉，故风归云公司的该项上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民再21号民事判决；二、北京风归云门诊部有限公司赔偿北京维汉文化传播有限公司，房屋中介费损失二万一千元，租房损失六万三千元，搬家费损失二千五百元，装修损失四万五千元，上述款项共计十三万一千五百元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回北京维汉文化传播有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费四千八百九十三元，由北京风归云门诊部有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 京审 判 员  刘玉红审 判 员  纪艳琼二〇一八年三月二十一日法官助理  刘燕风法官助理  唐静静书 记 员  张 海