广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终7656号 上诉人（原审原告）：南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡28队 负责人：周XX，该队队长。 上诉人（原审原告）：南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡40队 负责人：周XX，该队队长。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：李金晟，广西万益律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄玥，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁弘安运输有限责任公司，住所地南宁市边阳正街**。 法定代表人：邹朝光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨璧绮，广西创和律师事务所律师。 上诉人南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡28队（以下简称周屋坡28队）、南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡40队（以下简称周屋坡40队）因与被上诉人南宁弘安运输有限责任公司（以下简称弘安运输公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周屋坡28队、周屋坡40队上诉请求：撤销（2015）江民一初字第1735号民事判决，改判被上诉人弘安运输公司向上诉人周屋坡28队、40队支付补偿费2869558元及利息（利息以2869558元为基数，从2015年2月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本案判决生效履行期届满之日止）。事实和理由：一、本案涉案土地属于周屋坡28队、40队所有，一审法院无法确认租赁土地权属问题属于认定事实不清。一审庭审中，上诉人已提供《集体土地所有权证》及附图，同时根据三津村委提供的证明，均证实上诉人出租给被上诉人的15亩土地归上诉人所有。二、一审法院没有查实被上诉人建设的三津码头属于临时建设项目性质，认定上诉人与被上诉人在2008年1月29日签订的《租赁合同》无效，属于适用法律错误。被上诉人在与上诉人签订租赁合同之前，已获得政府的审批修建临时生产港口，因此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效。三、被上诉人关闭码头获得的建筑物等不动产补偿款，根据租赁合同约定及自愿原则，上诉人依法应获得其中的40%，即2869558元。根据双方合同约定，从第五年开始上诉人即享有涉案土地上建筑物的部分产权，并约定被上诉人在租赁年限内，如上诉人的土地被国家征收造成被上诉人不能继续经营的，土地上的建筑物如获得赔偿的，在租地前五年归被上诉人所有，第五年至第十年上诉人占四成，被上诉人占六成，第十一年至十八年上诉人占六成，被上诉人占四成。被上诉人关闭三津码头发生在双方租赁合同签订后的第五年，因此被上诉人获得的补偿款中的40%归上诉人。根据评估报告，房屋建筑类的评估价值为8000899元，其中包括进港道路的596053元、120吨电子地磅基础48260元。因进港道路和电子地磅在被上诉人租赁土地前已经存在，该两笔补偿款应属上诉人所有，剩余的7356586元（8000899元-596053元-48260元），上诉人享有40%的份额。根据被上诉人与南宁交通投资集团有限责任公司签订的》南宁市中心城区三津码头关闭补偿协议书》约定的补偿额，总补偿款是根据资产评估报告下浮20%的比例进行补偿。故上诉人应获得的补偿是2869558元（596053元×80%+48260元×80%+7356586元80%×40%=2869558元）。 被上诉人弘安运输公司辩称，一、上诉人主张涉案土地归其所有，但没有确切的证据予以证明，应由其承担举证不能的后果。二、被上诉人获得的补偿款是国家关闭码头对被上诉人进行的补偿，而非征收土地补偿款，上诉人无权分配该笔款项。三、被上诉人关闭码头的时间是2012年，在租赁期间的头五年内，即使不论本案补偿款的性质，上诉人也无权对补偿款进行分配。四、租赁合同明确约定赔偿对象是建筑物时上诉人才有权参与分配。广西信达友邦资产评估有限责任公司作出的《资产评估报告》显示，房屋建筑物类估值后计8000899元，其中房屋建筑物估值87118元，构筑物及其他辅助设施估值7913781元。故即使上诉人有权参与分配，也应在87118元内进行分配。一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 周屋坡28队、周屋坡40队向一审法院起诉请求：1、弘安运输公司向周屋坡28队、周屋坡40队支付补偿费2869558元及利息72446元（利息以2869558元为基数，从2015年2月6日起按中国人民银行同期流动贷款利率计算至本案判决生效履行期届满之日止，暂算至2015年8月25日）；2、本案诉讼费用由弘安运输公司承担。 一审法院认定事实：2007年12月27日，南宁市水利局批复南宁弘安运输有限责任公司，同意其临时租用三津村周屋坡河岸修建生产港口码头。 2008年1月29日，周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司签订《土地租赁合同》，内容有：1、周屋坡28队、周屋坡40队同意弘安运输公司租用周屋坡28队、40队所有的15亩集体所有土地建设港口和砂场，开展货物装卸、砂石进销等生产经营活动；2、租赁期为18年，从2008年2月1日起至2026年1月31日止，租赁期满后该土地上建筑物归周屋坡28队、周屋坡40队所有；3、因弘安运输公司生产经营需要，周屋坡28队、周屋坡40队同意弘安运输公司在，以便车辆出入港口。修路所需费用全部由弘安运输公司负责。周屋坡28队、40队不收取租地费用，在租地年限内，弘安运输公司对水泥路只有使用权和维修责任，不拥有管理及利用权，如第三方使用该路需经周屋坡28队、40队、弘安运输公司同意，方可使用。期满后道路归周屋坡28队、周屋坡40队所有；4、在弘安运输公司租用周屋坡28队、周屋坡40队土地年限内，如周屋坡28队、周屋坡40队土地被国家征收造成弘安运输公司不能继续经营时，土地上的建筑物如获得赔偿的，在租地年限头五年，弘安运输公司在周屋坡28队、周屋坡40队土地上的所有建筑物赔偿归弘安运输公司所有；在五年至十年内弘安运输公司占六成，周屋坡28队、周屋坡40队占四成；在十一至十五年内周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司各占一半；十六至十八年内弘安运输公司占四成，周屋坡28队、周屋坡40队占六成…。上述合同签订后，弘安运输公司对港口码头进行了修建。 2012年，南宁市委、市政府制定了实施邕江两岸综合整治暨“绿满邕江”工程总体方案，决定用3年时间开展邕江两岸综合整治和“绿满邕江”工程，作为“绿满南宁”的重点建设工作。 2012年3月13日，根据南宁市委市政府实施邕江两岸综合整治暨绿满邕江工程总体方案的精神，南宁市水利局下发通知，决定撤销邕江石埠三津码头至涉河项目的批文（其中包括《关于南宁弘安运输有限责任公司在三津村周屋坡河岸修建临时生产港口建设方案的批复》），该通知从2012年3月15日起生效。 2012年3月15日，南宁市水利局下发通知，要求各业主于2012年3月25日前对邕江石埠三津码头至涉河项目进行自行拆除，逾期不拆除的，由有关单位依法进行强制拆除。 2012年7月27日，南宁市邕江综合整治和开发利用工作领导小组办公室向各相关城区人民政府、各相关单位印发《南宁市邕江综合整治和开发利用工作实施邕江两岸港口码头关闭和搬迁专项工作方案》，要求各部门按时完成邕江两岸港口码头关闭和搬迁专项工作。 此后，南宁交通投资有限责任公司委托广西信达友邦资产评估有限公司对弘安运输公司位于三津码头的各项实物资产进行评估，2013年10月19日，广西信达友邦资产评估有限责任公司出具《南宁交通投资有限责任公司拟征收补偿而涉及的南宁弘安运输有限责任公司位于三津码头的各项实物资产评估报告》：在评估基准日2012年12月1日，弘安运输有限责任公司位于三津码头的房屋建筑物、构筑物、存货及设备原地续用的市场价值为11186514元【该资产包括固定资产（11173496元）和流动资产（13018元）。固定资产又细分为房屋建筑类资产和设备类资产，其中，设备类计3172597元,房屋建筑物类计8000899元（含2009年建成的进港道路596053元、2009年建成的120吨电子地磅基础48260元）】。 2014年，南宁市交通投资集团有限责任公司（作为甲方）与南宁弘安运输有限责任公司（作为乙方）签订《南宁市中心城区三津码头关闭补偿协议书》，协议书约定“一、甲乙双方同意对三津港码头进行货币补偿安置，即甲方以货币补偿方式对乙方码头进行关闭，并由乙方做好码头的人员遣散工作；二、乙方应得码头关闭资产设备补偿款按广西信达友邦资产评估有限责任公司出具的评估报告计算，乙方应得资产设备补偿款共计8946514元（补偿款和评估价款的比例为：8946514／11186514=80%）；三、本协议自签订之日起生效，码头关闭补偿金到位后15个工作日内，甲方将码头关闭补偿费80%合计7157211元，汇入乙方指定账户，乙方应在收到上述货币补偿款后10日内完成停产关闭及清场工作。同时，乙方要在15个工作日内完成码头员工遣散工作，员工稳定工作由乙方负责”。上述协议签订后，南宁市交通投资集团有限责任公司已将7157211元支付给弘安运输公司。 2015年2月6日，周屋坡28队、周屋坡40队去函弘安运输公司要求按《土地租赁合同》的约定分配三津码头补偿费。 另查明：南宁市江南区沙井镇三津村委会出具证明：周屋坡28队、周屋坡40队出租给弘安运输公司的15亩集体所有所有，三津村委会无须参加本案诉讼。另周屋坡28队、周屋坡40队并无证据证明其出租给弘安运输公司的15亩土地系建设用地。 因弘安运输公司提出涉案土地为滩涂可能属国家所有，2016年1月13日，一审法院去函南宁市国土局，调查南宁市三津水厂下游邕江右岸码头土地（即弘安运输公司承租建设三津码头土地）权属是否属南宁市沙井街道办三津村集体所有，2016年3月28日，南宁市国土局复函一审法院：因土地范围不明确，无法确定南宁市三津水厂下游邕江右岸码头土地权属的相关情况。 一审法院认为：关于周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》效力问题：因当前无证据核实涉案土地是否为周屋坡28队、周屋坡40队所有，综合分析如下：如果涉案土地为周屋坡28队、周屋坡40队所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”假定涉案土地为周屋坡28队、周屋坡40队所有（集体所有土地），因周屋坡28队、周屋坡40队并无证据证明土地是建设用地，两队将土地出租给弘安运输公司用于非农业建设，周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。如果涉案土地并非周屋坡28队、周屋坡40队所有，周屋坡28队、周屋坡40队自行处分他人财产，未取得他人追认，其与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》亦属无效。综上，一审法院认定周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》属于无效合同。 关于补偿款的分配问题：因周屋坡28队、周屋坡40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》无效，故关闭三津码头所得的补偿款不应按土地租赁合同中的补偿款分配约定处理，而应将补偿款分配给相应的财产的所有权人。根据《南宁交通投资有限责任公司拟征收补偿而涉及的南宁弘安运输有限公司位于三津码头的各项实物资产评估报告》，资产包括固定资产和流动资产，固定资产又细分为房屋建筑类资产和设备类资产，其中流动类资产、固定资产中的设备类资产权属为弘安运输公司所有，双方无异议，则该部分资产的补偿款归属于弘安运输公司。唯房屋建筑类资产中，双方对120吨电子地磅基础、进港道路的权属有争议，一审法院分析如下：1、就120吨电子地磅基础而言：当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据予以证明，现评估报告记载120吨电子地磅基础于2009年建成，周屋坡28队、周屋坡40队主张土地出租之前（2008年1月29日之前），该地磅基础就已存在，其应提供证据予以证明，但周屋坡28队、周屋坡40队未能举证，应承担举证不利的后果，周屋坡28队、周屋坡40队要求分配120吨电子地磅基础补偿款不予支持；2、就进港道路而言：按土地租赁合同，原旧泥路属周屋坡28队、周屋坡40队所有，弘安运输公司在（即进港道路），弘安运输公司的行为属于添附，进港道路权属应为周屋坡28队、周屋坡40队，补偿款相应归于周屋坡28队、周屋坡40队，因弘安运输公司的添附行为并非恶意，同时考虑到修建水泥路的成本较高，根据公平合理原则，一审法院酌定进港道路补偿款的40%归属周屋坡28队、周屋坡40队，60%归属弘安运输公司。现进港道路的评估价为596053元，南宁市交通投资集团有限责任公司仅按照评估价的80%确定最终补偿价款，则进港道路应获得的补偿款为596053×80%=476842元，由于南宁市交通投资集团有限责任公司是将补偿款支付给弘安运输公司，则弘安运输公司应将进港道路补偿款的40%（476842×40%=190737元）支付给周屋坡28队、周屋坡40队。 关于周屋坡28队、周屋坡40队诉请的利息问题：弘安运输公司未及时将进港道路补偿款支付给周屋坡28队、周屋坡40队，周屋坡28队、周屋坡40队的损失为资金被占用的损失。现周屋坡28队、周屋坡40队主张从2015年2月6日（周屋坡28队、周屋坡40队向弘安运输公司追索款项之日）起计算利息较为合理，一审法院予以支持。则利息为：以190737元为本金，自2015年2月6日起，以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，如弘安运输公司在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至弘安运输公司履行之日止；如弘安运输公司不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止。 一审法院根据根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第二款、第四十三条、第六十条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、弘安运输公司向周屋坡28、40队支付补偿款190737元； 二、弘安运输公司向周屋坡28、40队支付上述补偿款的利息（利息计算：以190737元为本金，自2015年2月6日起，以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，如弘安运输公司在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至弘安运输公司履行之日止；如弘安运输公司不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；三、驳回周屋坡28、40队的其他诉讼请求。案件受理费30336元，由周屋坡28、40队负担28320元，由弘安运输公司负担2016元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：南宁市人民政府于2008年1月28日的【2008】12号《南宁弘安运输有限公司修建邕江临时码头相关问题协调会会议纪要》中明确，一、考虑到弘安运输公司为支持城市建设做出的贡献和企业目前面临的生存困难和职工下岗压力，鉴于《南宁市港口规划》汇报国家交通部待批的时间不确定性，为支持企业生存、发展，同意弘安运输公司在交通部未批复《南宁市港口规划》前在邕江修建临时码头。二、修建临时码头的规划、选址、设计，必须符合交通、水利、环保等有关规范基本要求，请市交通局、市水利局、市环保局、市海事局、市规划局严格把关，并特事特办，加快审批。……五、为支持企业尽快建设码头，由市交通局牵头，组织相关部门配合企业做好临时码头的踩点、选址、设计等相关工作。2009年6月6日，弘安运输公司建设的南宁港中心港区三津码头取得南宁交通局颁发的港口经营许可证。 南宁市江南区水库移民工作管理局与南宁市江南区于2016年12月9日签订《广西南宁市邕宁水利枢纽工程库区淹没区征收集体土地补偿协议书》，协议中载明因广西南宁市邕宁水利枢纽工程建设需要，需征收南宁市江南区位于的沙江防洪闸边及邕江边淹没区集体土地共6.8355亩。 本案二审争议焦点是：1、周屋坡28队、40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》的效力如何？2、弘安运输公司应向周屋坡28队、40队支付的补偿款是多少？ 本院认为，关于周屋坡28队、40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》的效力问题。南宁市江南区沙井镇三津村委出具的证明载明周屋坡28队、40队出租给弘安运输公司的15亩集体所有土地属于周屋坡28队、40队所有，而周屋坡28队、40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，虽然弘安运输公司承租农村集体所有土地用于建设三津码头，但弘安运输公司建设三津码头系经过南宁市水利局批复同意，南宁市人民政府对弘安运输公司在邕江修建临时码头，亦同意特事特办，由市交通局牵头，组织相关部门配合企业做好临时码头的踩点、选址、设计等相关工作。2009年6月6日，弘安运输公司建设的南宁港中心港区三津码头已取得南宁交通局颁发的港口经营许可证。故周屋坡28队、40队与弘安运输公司签订的《土地租赁合同》合法有效。一审认定该合同无效不当，本院予以纠正。 关于弘安运输公司应向周屋坡28队、40队支付的补偿款问题。双方签订的合同第十条明确约定，在乙方租用甲方土地年限内，如甲方土地被国家征收造成乙方不能继续经营时，土地上的建筑物如获得赔偿的，在租地年限头五年，乙方在甲方土地上的所有建筑物赔偿归乙方所有，在五年至十年内乙方占六成，甲方占四成。弘安运输公司依据其与南宁市交通投资集团有限责任公司签订的《南宁市中心城区三津码头关闭补偿协议书》取得的补偿款，是南宁交通投资集体有限责任公司依法关闭弘安运输公司南宁三津码头，给予弘安运输公司的补偿，该补偿并非因周屋坡28队、40队出租给弘安运输公司的土地被国家征收而获得的土地上建筑物的补偿。且弘安运输公司与周屋坡28队、40队于2008年1月29日签订《土地租赁合同》约定租期从2008年2月1日起算，2012年3月13日，南宁市水利局即下发通知，决定撤销邕江石埠三津码头至涉河项目的批文，其中包括《关于弘安运输公司在三津村周屋坡河岸修建临时生产港口建设方案的批复》，并于2012年3月15日再次下发通知，要求各业主于2012年3月25前对邕江石埠三津码头至涉河项目进行自行拆除。虽然弘安运输公司与南宁市交通投资集团有限责任公司于2014年才签订《南宁市中心城区三津码头关闭补偿协议书》，但因南宁市水利局下发通知后需对弘安运输公司三津码头的各项实物资产进行评估，故周屋坡28队、40队主张三津码头关闭时间为补偿协议签订时间没有依据，三津码头关闭时间应以南宁市水利局下发通知时间为准。故弘安运输公司修建的三津码头被关闭时间在其与周屋坡28队、40队签订的合同租期的头五年内，根据双方合同约定，弘安运输公司因其修建的三津码头被关闭而获得的补偿款应属弘安运输公司。一审判决弘安运输公司支付进港道路补偿款的40%给周屋坡28队、40队，弘安运输公司并无异议，本院予以维持。 综上所述，周屋坡28队、40队的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30336元，由上诉人南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡28队、南宁市江南区沙井街道办三津村周屋坡40队承担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆力宁 二〇一八年三月七日 书记员 梁雯敏