上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民初900号原告(执行案外人)：上海东方飞马投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：江晓隽，总经理。委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，地址上海市杨浦区。负责人：王育松，行长。委托诉讼代理人：刘心怡。委托诉讼代理人：林琳，上海中城世纪律师事务所律师。被告(被执行人)：张龙瀛，男，1988年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市。被告(被执行人)：林静，女，1988年6月20日出生，汉族，住福建省。以上二被告共同委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。第三人(被执行人)：上海协通置业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王芝兰，总经理。第三人(被执行人)：邹海涛，男，1968年3月31日出生，汉族，住福建省浦城县。第三人(被执行人)：王芝兰，女，1974年12月21日出生，汉族，住福建省浦城县。第三人(被执行人)：钟彪云，男，1964年5月18日出生，畲族，住福建省浦城县。第三人(被执行人)：李金英，女，1966年3月6日出生，汉族，住福建省浦城县。以上五位第三人共同委托诉讼代理人：黄顺宝，上海市天目律师事务所律师。以上五位第三人共同委托诉讼代理人：谢文勇，上海市天目律师事务所律师。原告上海东方飞马投资管理有限公司(以下简称飞马公司)与被告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称工行杨浦支行)、张龙瀛、林静，第三人上海协通置业发展有限公司(以下简称协通公司)、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞马公司委托诉讼代理人魏国俊、项蓉，被告工行杨浦支行委托诉讼代理人林琳，被告张龙瀛、林静共同委托诉讼代理人尹卫东，第三人协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英共同委托诉讼代理人黄顺宝、谢文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞马公司向本院提出诉讼请求：1、中止对上海市静安区沪太支路536、538、542、548、552、556、558号，沪太支路1、3、8、11-13、15号全幢房产(以下简称涉案房产)不负担租赁权予以变现；2、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖规定》)第三十一条第二款规定对涉案房产负担租赁权予以变现；3、本案诉讼费由工行杨浦支行、张龙瀛、林静承担。事实和理由：1、飞马公司于2014年10月9日与协通公司签订合法有效的《房屋租赁协议》，承租涉案房产。而工行杨浦支行就涉案房产设立抵押权的时间为2013年12月18日，涉案房产的查封时间为2016年8月3日。故飞马公司就涉案房产的租赁关系成立于抵押权设立之后，人民法院查封之前，法院应当依照《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》(以下简称《解答》)第十一条(一)的规定，裁定飞马公司的异议成立，中止对涉案房产不负担租赁权予以变现。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第六十六条与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第三十一条，就承租人是否有权在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产的规定，内容矛盾。上述两个规定均为司法解释，效力等级相同，而《异议复议规定》颁布在后，故本案应当依照新法优于旧法的原则，适用《异议复议规定》第三十一条的规定，对涉案房产负担租赁权予以变现。(2017)沪02执异77号执行裁定书同时援引上述两个规定作为裁判依据，适用法律错误。3、张龙瀛、林静系(2016)沪02民初540号民事判决确认的连带保证人，就协通公司对工行杨浦支行所负债务负有连带清偿责任，其对涉案房产是否负担租赁权变现无法定权利或合法利益。(2017)沪02执异77号执行裁定书以涉案房产负担租赁权变现会损害到张龙瀛、林静利益为由，裁定驳回飞马公司的异议请求，明显不当。4、工行杨浦支行的债权总额不超过人民币8,000万元(以下币种相同)，而涉案房产于2013年抵押时的估值就为1.63亿元，且涉案房产因飞马公司承租改造价值增加，飞马公司也尚未预付租金，故涉案房产负担租赁权变现不但不会影响反而有利于工行杨浦支行抵押权的实现。即便因涉案房产负担租赁权变现导致涉案房产变现价值降低影响到工行杨浦支行抵押权的实现，飞马公司也愿意补足差额部分。此外，涉案房产负担租赁权变现是否会影响抵押权的实现也应当在房产负担租赁权委托评估后才能确定。工行杨浦支行辩称，不同意飞马公司的诉讼请求。1、对飞马公司提供的租赁合同的租金单价有异议，协通公司向其提供的租赁合同版本(复印件)，涉案房产的租金应为每天每平方米2.7元而非1.6元。2、工行杨浦支行就涉案房产设立抵押权先于飞马公司签订租赁合同，依照《解答》第十三条的规定，在变现过程中发现对在先的担保物权的实现有影响的，应当将租赁权除去后予以变现。涉案房产若负担飞马公司的租赁权予以变现，势必会降低涉案房产的评估价值及拍卖的成交率，影响到工行杨浦支行抵押权的实现，故应除去租赁权予以变现。张龙瀛、林静共同辩称，不同意飞马公司的诉讼请求。工行杨浦支行就涉案房产设立抵押权先于飞马公司签订租赁合同。《担保法解释》第六十六条规定，抵押在先，租赁合同对受让人不具有约束力。《解答》第十三条也明确，负担租赁权变现影响到抵押权实现的，应当将租赁权除去。现飞马公司并未举证证明对涉案房产负担租赁权予以变现不会影响到工行杨浦支行抵押权的实现，且涉案房产的性质为厂房，其实际使用面积远远大于产权证登记的面积，实际价值较低，负担租赁权变现必然会导致涉案房产的价值降低，从而影响到担保人张龙瀛、林静的利益。第三人协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英共同述称，同意飞马公司的诉讼请求。1、协通公司不认可工行杨浦支行提供的租金为每天每平方米2.7元的租赁合同复印件，其从未向工行杨浦支行提供过该合同。协通公司与飞马公司签署的租赁合同的租金应为每天每平方米1.6元，飞马公司也是按该标准向协通公司支付租金。2、飞马公司提出的依照《拍卖规定》第三十一条第二款及《解答》第十三条的规定，委托评估，然后确定负担租赁权变现是否会影响抵押权的实现，上述方法有助于节约司法资源，第三人予以认同。另外，飞马公司并未预付涉案房产的租金，且涉案房产的实际使用面积远大于产权证登记的面积，负担租赁权予以变现不会影响到工行杨浦支行抵押权的实现。飞马公司围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁协议》、《同城转账/费用回单》、《国内支付业务付款回单》、(2017)沪02执480号协助执行通知书、《房屋交接通知书》、《房屋交接书》、涉案房产产调信息等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：工行杨浦支行与协通公司、邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英、张龙瀛、林静金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出(2016)沪02民初540号民事判决，判令协通公司归还工行杨浦支行借款本金70,722,882.72元及逾期利息等；若协通公司未履行上述付款义务，工行杨浦支行可以与协通公司协议，以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；工行杨浦支行还可以与协通公司协议，以协通公司出租涉案房产的所有收入形成的应收账款折价或者以拍卖、变卖该质押财产所得的价款优先受偿；邹海涛、王芝兰、钟彪云、李金英、张龙瀛、林静对协通公司的上述付款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，因各债务人均未履行付款义务，工行杨浦支行向本院申请执行，本院于2017年6月7日以(2017)沪02执480号立案执行。在执行过程中，本院于2017年7月12日作出(2017)沪02执480号公告，明确：本院已查封涉案房产，查封期间任何人非经本院同意，不得以买卖、转让、受让、再行出租、承租、设置抵押权或典当、赠送等方式处分被查封财产，也不得毁损被查封财产，否则将依法追究其法律责任；本院近期将拍卖涉案房产，凡占有上述查封房产的个人和单位应于公告张贴之日起十五日内迁出，案外人认为其对上述房产享有租赁权而合法占有的，应于公告张贴之日起十五日内向本院提出书面异议，逾期未提出的视为放弃相关权利。后飞马公司提出书面异议，请求确认其对涉案房产享有发生在工行杨浦支行抵押权之后、执行法院查封之前的租赁权，并对涉案房产负担租赁权予以变现。本院于2017年9月19日作出(2017)沪02执异77号执行裁定书，裁定驳回飞马公司的异议请求。飞马公司遂提起本案异议之诉。2014年10月9日，飞马公司与协通公司签订《房屋租赁协议》约定：飞马公司承租涉案房产，租期自2014年11月1日起至2034年10月31日止，第一年至第三年的年租金总额为每天每平方米1.6元乘以25,000平方米(一至五楼实际可使用面积)乘以365天，第四年起每三年递增10%；飞马公司应于协议签订后三日内支付首期租金1,460万元，并应在房屋完全交付之日起三日内支付租赁保证金365万元等。同日，飞马公司通过银行转账方式向协通公司支付1,000万元。次日，飞马公司以同样方式支付协通公司460万元。2014年10月30日，协通公司向飞马公司发出《房屋交接通知书》，双方于同年11月1日签署《房屋交接书》，对涉案房产进行交接。2014年11月4日，飞马公司通过银行转账方式向协通公司支付365万元。飞马公司提供的中国银行国内支付业务付款回单载明，飞马公司于2017年7月21日向上海安亭和源艺术品市场经营管理有限公司支付1,031,371.82元，用途为“5i八月份租金”，证明其租金已付至2017年8月。2017年8月，飞马公司收到(2017)沪02执480号协助执行通知书，遂按照协助执行通知书的要求，于2017年8月起停止向协通公司支付全部租金收益。涉案房产的权利人为协通公司，于2012年11月21日核准登记，总层数为5层，建筑面积为17,555.62平方米，房屋类型及用途均为厂房。2013年12月18日，工行杨浦支行就涉案房产设定抵押权，抵押数额为1亿元。2016年3月30日，上海龙群贸易有限公司对涉案房产设定抵押权，抵押数额为5,000万元。2016年8月3日，本院以(2016)沪02民初540号民事裁定书正式查封涉案房产，期限至2019年8月3日止。之后，上海市长宁区人民法院、上海市杨浦区人民法院先后轮候查封了涉案房产。本院认为，案外人对执行标的物主张负担租赁权予以变现应当符合法律规定的情形。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，工行杨浦支行就涉案房产的抵押权于2013年12月18日登记设立。飞马公司签订租赁合同和占有租赁房产的时间均发生在工行杨浦支行抵押权设立之后。飞马公司在签订租赁合同之时已经明确知晓涉案房产已设定抵押。本案属于飞马公司签订租赁合同和占有租赁房产的时间均发生在执行法院查封之前、但在工行杨浦支行抵押权设立之后的情形，飞马公司的租赁权不能对抗工行杨浦支行的抵押权。执行法院应当裁定案外人异议成立，依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对涉案房产予以变现。即拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上所述，飞马公司请求中止对涉案房产不负担租赁权予以变现，按照《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对涉案房产予以变现成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：上海东方飞马投资管理有限公司异议成立，中止对上海市静安区沪太支路536、538、542、548、552、556、558号，沪太支路1、3、8、11-13、15号全幢房产不负担租赁权予以变现，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定对上述房产予以变现。案件受理费人民币80元，由被告中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行、张龙瀛、林静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  徐征峰审 判 员  朱志红人民陪审员  王顺和二〇一八年三月二十九日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。