重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0108民初10459号 原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500103753052913L。 法定代表人徐建东，董事长。 委托代理人邹菊红（特别授权），北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告冯玲玲，女，1971年2月27日生，汉族，住重庆市渝中区。 被告秦旭，男，1967年7月26日生，汉族，住重庆市渝中区。 原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利重庆公司”）诉被告冯玲玲、秦旭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员蒲昌元、邹亮组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家利重庆公司的委托代理人邹菊红到庭参加诉讼。被告冯玲玲、秦旭经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告家利重庆公司诉称：原告家利重庆公司系“珊瑚水岸”小区的物业管理公司，负责对“珊瑚水岸”进行物业管理。二被告系“珊瑚水岸”项目中“珊瑚都会”某号房屋业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、珊瑚水岸物业服务合同相关规定，二被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2015年5月1日起未按约定向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。原告多次催促被告缴纳前述费用，但二被告至今仍未缴纳。故原告诉至法院，请求判令被告：1、立即向原告支付从2015年5月1日至2017年6月30日的物业服务费12904.45元、公摊水电费694.51元；2、按欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从差欠之日起按每日千分之三的标准支付违约金至款项付清止；3、本案诉讼费由被告负担。 被告秦旭、冯玲玲未到庭应诉，亦未提交答辩意见。 经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。2011年6月30日，原告家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》，就原告对南岸区南滨路珊瑚水岸小区二期提供物业服务的相关事宜进行了约定，委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，合同内容包括“甲方委托乙方实施物业服务的范围包括物业管理区域内共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、除四害及水景净化消毒等；乙方的义务包括编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划等，在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准，每六个月向全体业主和非业主合法使用人公布一次物业服务费用收支账目；乙方物业管理费服务要求和标准包括：1.房屋外观：良好。2.设备运行：对设备日常运行做好完备的运行记录，及时处理设备故障，保障设备正常运行。3.共用设施设备的维修、养护，维护及时。4.公共环境：公共区域干净整洁、垃圾及时清运等；物业服务费以建筑面积为依据，商业为11元/月•平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；合同期满，本合同自然终止。双方如续签合同，应在该合同期满两个月前向对方提出书面意见”等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，原告遂为该小区提供物业服务至今。 另查明，二被告系南岸区南滨路27号附65号“珊瑚都会”某号商业房屋业主，该房屋建筑面积65.41平方米，于2015年3月1日接房，2015年5月21日办理装修手续。2012年8月28日，二被告签订《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》一份，认可前述前期物业服务合同。2015年5月1日后，二被告未向原告支付相关物业管理费、水电公摊费，故原告诉至本院，诉请如前。庭审中，原告陈述涉案小区实际是按照8元/月/平方米向业主收取的物业管理费，未装修期间原告自愿按照4元/月/平方米收取，涉案房屋2015年5月31日装修。同时认可起诉后二被告向原告缴纳了2016年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费2091.2元、水电公摊费137.25元，扣减后，诉请金额变更为物业管理费10813.25元、水电公摊费557.26元。 另查明，原告向本院起诉涉案房屋同商场其他业主同时期物业服务合同纠纷案中，本院认定原告对涉案商场提供的物业服务未达到前期物业服务合同约定的标准和要求，但原告自愿降低合同标准按照8元/平方米/月收取涉案商场物业管理费合理，对原告要求业主支付违约金的诉讼请求未予支持。 上述事实，有原告举示的《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》及备案证明、房屋产权查询信息、拖欠费用清单、水电公摊费发票、电梯养护记录、人员巡逻表等以及原告的陈述等证据在卷为凭，可以采信。 本院认为，原告家利重庆公司与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司2011年6月30日签订的《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合同到期后，原告继续按照该合同约定为小区提供物业服务至今。因此，上述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”二期的全体业主均有约束力，二被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。本案审理过程中，二被告未到庭应诉，亦未举示任何证明证明已支付相关物业服务费，应承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告主张二被告差欠2015年5月1日至2016年7月31日、2016年12月1日至2017年6月30日期间物业服务费和水电公摊费的事实予以采信。涉案小区前期物业服务合同中约定商业房屋的收费标准为11元/平方米/月，现原告主张2015年5月1日至5月31日按照4元/平方米/月、之后按照8元/平方米/月计算并无不当，本院予以支持。根据该标准，截止2017年6月30日，二被告差欠原告物业服务费11250.52元（65.41平方米×1个月×4元/月/平方米+65.41平方米×21个月×8元/月/平方米），现原告要求二被告支付这一期间差欠的物业服务费10813.25元低于该金额，本院予以支持。关于公摊费557.26元。原告已举示相关水电费交纳判决，二被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院对原告要求二被告支付水电公摊费557.26元的诉讼请求予以支持。 关于违约金。二被告未按照合同约定支付相关物业服务费等构成违约，但涉案房屋所在商场内同时期其他业主的同类物业服务合同纠纷案件中，本院已认定原告对涉案商场提供的物业服务未达到前期物业服务合同约定的标准和要求，考虑到物业服务对同物业服务区域具有整体性的特点，故本案中对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告秦旭、冯玲玲于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司支付截止2017年6月30日差欠的物业服务费10813.25元、公摊水电费557.26元，共计11370.51元； 二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费510元，公告费400元，该款由原告家利物业管理（重庆）有限公司负担255元，被告秦旭、冯玲玲负担655元（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，二被告应负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  蒲昌元 人民陪审员  邹 亮 二〇一八年三月十五日 书 记 员  宋 莉