呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4974号上诉人（原审原告）：王芸，公司职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：黄群，男，1973年9月12日出生，汉族，公司职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。系王芸的同事，由内蒙古大唐国际托克托发电有限责任公司推荐为王芸的委托诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：秦义新，退休人员，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑忠棠，内蒙古南英律师事务所律师。原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司。负责人：张建民,该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜娜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐磊，男，该公司工作人员。上诉人王芸与被上诉人秦义新、原审第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特分公司（以下简称京城广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王芸及其委托诉讼代理人黄群、被上诉人秦义新及其委托诉讼代理人郑忠棠、原审第三人京城广厦公司的委托诉讼代理人李娜娜、徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王芸上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判撤销其与秦义新签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，并判令秦义新退还王芸已支付的定金2万元；2、判令秦义新承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。第一、涉案合同的内容明显有违市场交易习惯。该合同约定买房人付清全款后才能对房屋设施进行详细的查验，显失公平，为恶意隐瞒房屋缺陷提供可能。第二、该合同的表述使王芸产生重大误解。涉案合同在双方签订后，合同第11-13页仍处于空白状态，合同对很多重要事项都未做约定，误导王芸认为合同需待双方将11-13页内容明确后方发生效力。因此导致双方在房屋附属设施、设备的质量验收方面存在重大分歧，不能达成补充协议，按照交易习惯该合同已无法继续履行。第三、京城广厦公司提供的格式合同中未包括房屋附属设施、设备的内容，导致秦义新能够故意隐瞒涉案房屋白天无法正常上水和阳台楼板下沉的问题，实属欺诈。第四、一审庭审中秦义新对验房的表述有明显的错误，王芸在合同签订前从未查看过房屋，秦义新也无证据能够证明其如实告知过房屋供水的现状。一审法院对此无任何认定。二、一审法院适用法律依据不当，导致判决结果错误。王芸在一审中提交的两份视听资料符合审判实践中查明案件基本事实的法律原则，应予采纳。秦义新的法庭陈述与其在视听资料中所言存在多处不符，该录音证据足以证明其存在隐瞒房屋缺陷的故意，属于欺诈。在合同签订过程中，秦义新故意隐瞒房屋缺陷致使王芸产生重大误解，依据合同法五十四条的规定属于可撤销的情形。秦义新辩称，首先，合同是双方自愿的情况下签订的，不存在胁迫、强制的情况，且合同是京城广厦公司制定并提供的，也是由其工作人员填写的，王芸因合同条款产生的误解与房屋出售方无关，王芸的代理人在白天跟随中介公司一起查看了涉案房屋的情况，看房满意后随即签订合同，支付定金，不存在隐瞒、欺骗等行为；其次，王芸所称涉案房屋阳台楼板下沉以及可能存在其他房屋质量隐患，均须提供由专业机构出具的房屋质量鉴定报告，非凭猜测或目测就能下定论。王芸上诉理由中所说的供水问题，去年曾因市政建设施工造成短时间的间断性停水，政府有关部门已在2017年8月完成管网改造，恢复了正常供水；第三，根据民事诉讼证据规则的规定，使用侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的证据，王芸提交的录音取得手段不合法，不能作为认定案件事实的依据；第四，根据本案三方当事人签订的居间合同第八条，任何一方单方拒绝履行合同的，合同相对方可以解除合同，定金不予退还，并由违约方向守约方支付购房款总价20%的违约金，因此秦义新无需退还王芸定金2万元，且王芸还应向秦义新支付违约金16.4万元，对此秦义新保留向王芸提起诉讼的权利；第五，京城广厦公司虽被列为本案第三人，但没有承担相应的义务，王芸的诉讼请求是错误的。京城广厦公司述称，涉案合同为三方签署的居间合同，该合同是三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，所以该合同的效力不存在瑕疵，京城广厦公司促成王芸与秦义新签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，双方在合同签订时对合同条款无任何异议，合同订立后京城广厦公司作为该房屋买卖合同的居间人一直督促双方履行合同的各项义务，京城广厦公司应履行的义务已经履行完毕，京城广厦公司目前只能等待王芸与秦义新继续履行合同，方能进行维护和跟踪。王芸向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法撤销王芸与秦义新于2017年5月25日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2、请求判令秦义新向王芸退还已支付的定金2万元；3、请求判令秦义新赔偿王芸直接损失19400元。一审法院认为，双方当事人于2017年5月25日签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，属有效合同。王芸请求撤销双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，不具备法定可撤销情形，对王芸的诉讼请求不予支持。故依照《中华人共和国合同法》第五十四条之规定，判决：驳回王芸的诉讼请求。案件受理费493元由王芸负担。本院二审期间，王芸围绕上诉请求依法提交了一组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其提交的新证据为《2017年9月4日与京城广厦中介人员徐磊通话录音》，拟证明：秦义新未如实向徐磊和王芸的父亲说明其房屋供水的现状；徐磊没有发现该房屋的阳台搭有支架；徐磊在此前未查看过该房屋的情况；徐磊没有出具过该房屋的情况说明。秦义新质证认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，依据民事证据规则，录音证据取得时未经对方许可的不能作为合法证据使用，且该录音所述内容与事实不符，徐磊与王芸的对话不能排除事先预谋的可能。京城广厦公司质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对证明问题不予认可，居间方是专业的二手房中介公司，必须要审查交易房屋居住年限、产权情况、供暖情况等硬件条件，对于居住情况及内部使用情况，应当由出卖方在签订合同时如实陈述。本院认为，该证据是王芸与徐磊谈话的录音，虽徐磊确认该谈话的真实性，但由于该录音是当事人对部分案件情况的主观评述，且无其他证据予以佐证，对其证明的问题无法确认，故该证据本院不予确认。经审理查明，2017年5月25日，王芸授权其父亲与京城广厦公司工作人员徐磊一同查看了秦义新位于呼和浩特市××区号的房屋，查看该房屋后，王芸的父亲以王芸的名义与秦义新及京城广厦公司签订《房屋买卖居间合同》，并以王芸的名义与秦义新签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。合同签订后，京城广厦公司与王芸确认了其父亲的上述代理行为，王芸均表示认可，并向秦义新支付了合同约定的定金2万元，秦义新为王芸出具了收条。以上事实有当事人复举的一审证据、二审中提交的新证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：王芸请求撤销其与秦义新签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，并由秦义新退还其定金2万元是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条"下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销"的规定，合同可撤销的情形包括：重大误解、显示公平及欺诈、胁迫或乘人之危。重大误解是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生误解而订立了合同。显失公平的合同是指一方在订立合同时情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同。乘人之危是指行为人利用他人的危难处境或紧迫需要，强迫对方接受某种明显不公平的条件并做出违背其真实意思的表示。因欺诈订立的合同是指一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，或第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或应当知道该欺诈行为。因胁迫订立的合同是指一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。本案中，王芸认可其父亲代为查看房屋现状、签订合同的代理行为，同时在王芸与秦义新订立合同的过程中，不具有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫及乘人之危等合同可撤销的情形，王芸也并未提交证据证明在合同签订过程中存在上述法定合同可撤销的情形，因此该合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。王芸主张撤销其与秦义新之间的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》并由秦义新退还其定金2万元的请求不具有事实与法律依据，不能成立。综上所述，王芸的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986元，由王芸负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 戴玉英审判员 李婷婷二〇一八年三月二十三日书记员 蔡曦琛