福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终206号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林惠珍，女，1963年6月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈爽，福建大易律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张启辉，男，1949年7月16日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉清，女，1947年10月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上列二被上诉人的委托诉讼代理人：张启明，男，1958年6月7日出生，住福建省漳州市芗城区。 上诉人林惠珍因与被上诉人张启辉、张玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初8124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林惠珍上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判张启辉继续履行合同，按林惠珍、张玉清双方各占二分之一份额的按份共有形式，履行办理房屋产权登记义务；3.改判张玉清履行协助林惠珍、张启辉办理房屋产权登记义务。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判非所诉。一审判决将履行合同义务主体“扣到”张玉清头上，以其不是合同当事人且不同意履行为由驳回林惠珍反诉请求，对林惠珍反诉请求错误理解，判非所诉，明显不当。二、在合同有效情况下，办理房屋产权登记应为张启辉的合同附随义务。林惠珍请求张启辉继续履行合同，应予支持。一审判决对此处理不当。三、张玉清虽不是合同当事人，但其是讼争房屋的共有人，若其不协助配合，房屋产权登记无法进行，故协助林惠珍、张启辉办理房屋产权登记应为其法定义务。一审判决对此处理不当。四、须特别指出：1.一审判决“讼争房屋尚未进行产权登记”理由上不合逻辑。2.所有权人对自己房屋进行产权登记是所有权人的法定权利。五、一审判决全额收取反诉受理费，违反有关规定，明显不当。 张启辉辩称：因张启辉房屋份额部分系夫妻共同财产，离婚时间在1997年9月10日，合同订于1996年1月12日和19日，出售时未经前妻吴向前同意，故出售的仅有张启辉房屋份额的二分之一，即17.9平方米。按补差价金额，林惠珍交53000元其对应面积应为25.8平方米，其余10平方米应归前妻吴向前。、 张玉清答辩意见与张启辉相同。 张启辉、张玉清向一审法院起诉请求：1.张启辉与林惠珍1996年1月12日、1996年1月19日签订的购房协议书无效；2.张启辉、林惠珍各自向对方返还购房款和房屋，张启辉退还林惠珍购房款53000元并给予适当补贴；3.林惠珍交还福建省漳州市芗城区联仔街16幢402室前半部分房屋的钥匙；4.林惠珍返还2004年6月至今三年五个月租金，每月500元，共计20500元。 林惠珍向一审法院反诉请求：1.确认林惠珍与张启辉签订的房屋买卖合同合法、有效；2.张启辉继续履行合同，按林惠珍、张玉清双方各占二分之一份额的按份共有形式，履行办理房屋产权登记义务；3.张玉清履行协助林惠珍、张启辉办理房屋产权登记义务。 一审法院认定事实：福建省漳州市芗城区公证处1995年11月29日出具的（95）漳芗证内字第1126号继承权证明书载明：郑素娥死后留有福建省漳州市芗城区联仔街18号（列市区西北段481号）房屋，上述房产由张启辉、张启明、张玉媛、张玉清共同继承。同日，张启明、张玉媛将各自继承上述房产的四分之一赠与沈瑞璋，并办理了公证手续。漳州市建委1994年5月20日批准征用福建省漳州市芗城区联仔街18号房屋。1994年6月22日，张启辉作为业主代表与漳州市区联仔街改造建设指挥部签订《征用房屋协议书》，约定：张启辉应于1994年6月22日将联仔街18号房屋负责移交给联仔街改造建设指挥部拆除，张启辉同意拆除房屋59.23平方米，指挥部同意按政策规定，以联仔街16号房屋建筑面积69.07平方米，进行产权交换，新旧房屋对抵后增9.84平方米，应补齐差价金额20061.2元。1996年1月，张启辉向漳州市区联仔街改造建设指挥部交清了补差款20061.2元，漳州市区联仔街改造建设指挥部向张启辉开具了《私房拆迁安置产权登记证明》，拆迁安置房位福建省漳州市芗城区室。1996年1月12日，张启辉（乙方）与林惠珍（甲方）签订一份《协议书》，载明：“乙方定有联仔街B幢402室（即16号402室）房屋壹套，因欠资金，需甲方先付给乙方人民币伍万元正，此房屋属双方共有包括购房契需写双方名字，具体分配如下：此套房屋分为前后，厕所属双方共同使用，后分贰间房，其余属前（厕所拆到门边临墙齐，费用由前负责）前需留个通道给后出入。前定人民币伍万叁仟元正，后定人民币陆万柒仟元正，……”。1996年1月19日，张启辉（乙方）与林惠珍（甲方）又签订一份《协议书》，载明：“乙方定有联仔街B幢402室（即16号402室）房屋壹套，因欠资金，需甲方先付给乙方人民币伍万元正，此房屋属双方共有包括购房契需写双方名字，具体分配如下：一、此套房屋分为前后、厕所隔为二间，各一间，后分二间房，隔墙属前，通道公用。二、水电分开，费用自负。三、前定人民币伍万叁仟元正，后定人民币陆万柒仟元正。四、经选确定甲方定前，乙方定后，购房款已两清，房契手续乙方负责办理清楚，一切费用双方各付一半。……”。张启明在两份《协议书》作为中证人签字。林惠珍已付给张启辉购房款53000元。 一审法院认为：福建省漳州市芗城区联仔街16幢402室房屋由张启辉、张玉清共同继承四分之二漳州市芗城区联仔街18号房屋拆迁安置而来，故讼争房屋由张启辉与张玉清共有。因张启辉、张玉清对共有性质未作约定，且从张启明、张玉媛公证赠与内容来看，讼争房屋应视为按份共有，张启辉、张玉清各享有二分之一份额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上述司法解释已确立了无权处分合同属于有效合同这一原则。本案中，张启辉与林惠珍签订两份购房《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，林惠珍亦依约交付给张启辉约定购房款，两份《协议书》均应认定为合法、有效。张启辉、张玉清以张启辉只是讼争房屋共有权人之一，未征得张玉清同意出售讼争房屋为由，主张两份《协议书》无效，不符合上述司法解释规定，应不予支持。进而对张启辉、张玉清请求张启辉、林惠珍互相返还购房款和房屋，林惠珍交还钥匙、返还租金，均应不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，讼争房屋虽由张启辉、张玉清按份共有，但尚未进行分割，两份《协议书》载明的房屋前半部分及后半部分均为该二人共有。张启辉仅享有讼争房屋二分之一份额，而张玉清不同意继续履行房屋买卖合同，故林惠珍请求继续履行房屋买卖合同，与法不符，应不予支持。另外，讼争房屋尚未进行产权登记，故对林惠珍除请求确认合同有效外的其他反诉请求，亦应不予支持。 综上，张启辉与林惠珍签订的两份《协议书》合法、有效，张启辉、张玉清的诉讼请求，应不予支持，林惠珍的其他反诉请求，亦应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、确认张启辉与林惠珍于1996年1月12日签订的《协议书》及于1996年1月19日签订的《协议书》合法、有效。二、驳回张启辉、张玉清的诉讼请求。三、驳回林惠珍的其他反诉请求。案件受理费4612元，减半收取计2306元，由张启辉、张玉清负担；反诉费2150元，由林惠珍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，各方均无异议，本院予以确认。二审中，林惠珍主张1996年1月，张启辉向漳州市区联仔街改造建设指挥部所交的20061.2元补差款，系由林惠珍出资。因该事实各方一致予以认可，本院亦予以确认。 本院认为：本案两份《协议书》系合同双方真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，合同双方应依约履行。上述合同系不动产转让合同，实现物权转移应为合同的根本目的之一，故林惠珍作为讼争房屋份额买受人具有请求物权转移的合同权利，即将讼争房屋份额权属转移至林惠珍名下系张启辉的合同附随义务。虽截至林惠珍提起反诉时，讼争房屋尚未办理一手权属登记，但该事实除非具有法定免责原因，否则无法以此排除张启辉一方的上述合同附随义务。本案中，张启辉未举证其具有法定免责原因，故上述事实并不足以对抗林惠珍物权转移的请求权。同时，因本案讼争房屋仅转让部分份额，如无其他按份共有人的协助，客观上物权转移难以实现，并会形成物权转移的僵局，故张玉清作为按份共有人应负有相应协助办理义务。林惠珍主张张启辉、张玉清分别负有物权转移和协助办理物权转移的义务，理由可以成立。一审法院适用法律及处理结果有误，应予纠正。 综上，林惠珍上诉请求可以成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第五项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初8124号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初8124号民事判决第三项； 三、张启辉继续履行合同，除非张启辉原因外，应于本判决生效之日起三个月内按林惠珍、张玉清双方各占二分之一份额的按份共有形式，履行办理福建省漳州市芗城区联仔街16幢402室房屋产权转移登记义务； 四、张玉清应履行协助林惠珍、张启辉办理福建省漳州市芗城区联仔街16幢402室房屋产权转移登记义务。 一审案件受理费2306元、反诉受理费2150元，由张启辉、张玉清负担；二审案件受理费2150元，由张启辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 李 凌 审判员 翁艺晖 二〇一八年三月十日 法官助理黄兴 书记员卢杰