北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初612号原告（反诉被告）：张绍彦，男，1942年5月4日出生，汉族，德茂中学退休教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张磊光（系张绍彦之子），1968年4月6日出生，汉族，德茂中学职工，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：程家亮，男，1976年12月19日出生，汉族，北京德茂制衣厂法定代理人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴维娜，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）张绍彦与被告（反诉原告）程家亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张绍彦的委托诉讼代理人张磊光，被告（反诉原告）程家亮及其委托诉讼代理人李君、吴维娜到庭参加诉讼，本案现以审理终结。原告（反诉被告）张绍彦向本院提出诉讼请求：1、程家亮腾退位于北京市大兴区旧宫镇德茂庄德裕街12号院房屋及附属设施；2、程佳亮支付房屋每天410元实际使用费，从2016年7月1日起至实际腾退日止；3、本案诉讼费由程家亮承担。事实与理由：2006年3月9日,原、被告双方签订房屋承包合同书，约定被告承包原德茂中学校办厂（位于德裕街**院）及其辅助设施，期限自2006年7月1日至2016年6月30日止，合同同时约定了原、被告双方的权利义务。现在合同已经到期并自动终止，被告不腾退房屋，为维护原告利益，诉至法院，请求法院依法支持张绍彦的诉讼请求。被告（反诉原告）程家亮辩称：不同意张绍彦的全部诉讼请求及事实理由。程家亮于2016年4月29日向张绍彦发出了解除合同函，对方收到是4月30日，程家亮要求按照当时四个单位拆迁公告贴到了涉案的场子门口，基于该原因需要提前解除合同，并且程家亮腾退房屋，对方收到后对函并不认可，所以双方在当时也没有办理房屋腾退手续。2016年6月底，程家亮已经把涉案场地的东西都腾退，且包含租户等都清退了，由于张绍彦不及时办理交接手续，所以在2017年3月7日程家亮向张绍彦发送了律师函要求办理房屋腾退手续，但张绍彦依然不予配合，所以关于腾退房屋是张绍彦不及时办理手续，而不是程家亮不予腾退；因基于第一点的原因，所以程家亮不同意支付房屋到期后的使用费问题。被告（反诉原告）程家亮向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认涉案《房屋承包合同书》于2016年4月30日解除。事实与理由：2006年3月9日，程家亮与张绍彦签订《房屋承包合同书》，张绍彦将其承包的德茂中学校办工厂（（位于德裕街**院整体承包给程家亮，并提供50KW变压器一台给程家亮使用，承包期自2006年7月1日至2016年6月31日，共计10年。承包费前四年每年的承包费为120000元，后六年的承包费为150000元每年，虽然二人签订的系《房屋承包合同书》，但实质上程家亮与张绍彦之间的法律关系是租赁合同关系。涉案合同签订后，程家亮一直严格履行合同约定的义务。2016年4月21日，大兴区三场一基地综合治理领导小组办公室等4部门出具《公告》，并张贴至程家亮承租地，要求程家亮搬离涉案租赁场地，此系合同履行过程中因不可抗力致使合同目的不能实现，程家亮向张绍彦出具律师函要求解除涉案合同，且2016年4月30日，张绍彦确认收悉该函，因此涉案合同于2016年4月30日解除。故此程家亮请求法院确认该涉案的《房屋承包合同书》于2016年4月30日解除。原告（反诉被告）张绍彦辩称：不同意程家亮的反诉请求，律师函张绍彦收到了，也回函了，也找律师与对方谈了。张绍彦没有接到拆迁通知，程家亮说的三场不清楚什么东西，没有人找张绍彦谈要拆迁的事，程家亮说的事情与张绍彦的起诉没有关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张绍彦就本诉与反诉向本院提交了以下证据：1、张绍彦和程家亮的合同，证明双方的合同关系。证据2、张绍彦与德茂中学签订的合同及补充协议，证明与德茂中学签订的合同未到期。证据3、北京市三元绿荷奶牛养殖中心与德茂中学张绍彦签订的合同，证明现在12号院归属北京市南牧兴资产管理中心所有。证据4、北京市首都农业集团有限公司关于北京市三元绿荷奶牛养殖中心等部分单位转化的通知复印件，证明诉争院落所有权由德茂中学变更为北京市南牧兴资产管理中心。证据5、租金票据，证明现在的场地归南牧兴管。证据6、电费发票证明，2016年7月份到2016年11月份的电费。程家亮对张绍彦提交的证据1租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，对证据2租赁合同补充协议真实性不认可，与程家亮无关，证明目的不认可。对证据3合同真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可，合同并不能体现其证明目的。证据4是复印件，对真实性和证明目的均不认可。对证据5租金票据的真实性不认可，与程家亮无关，证明目的不认可，从票据收据上的公司名称，仅是收到了张绍彦多少租金，并没有提示其是收到德茂中学的租金。对证据6真实性无法核实，所以对真实性不认可，证明目的不认可，做为南郊牛奶公司，其用电向电力公司交电是正常的，故关联性不认可。被告（反诉原告）程家亮基于本诉和反诉向本院提交了以下证据：证据1、《房屋承包合同书》，证明2006年3月9日，张绍彦与程家亮签订房屋承包合同书，承包期限10年，即2006年7月1日至2016年6月31日，虽然张绍彦与程家亮签订的系承包合同，但双方系租赁合同关系。证据2、电子银行业务回单（付款）2张，证明程家亮按照涉案房屋承包合同的约定支付房屋租金15万元，房屋租金缴纳至2016年6月30日。证据3、（1）2016年4月21日，大兴区三场一基地综合政治领导办公室、大兴区旧宫镇人民政府、北京市南郊农场、北京市南郊农业生产经营管理中心出具的《公告》及张贴至反诉人承租场地的图片；（2）大兴区旧宫镇德区DX05-0200-0033、0036等地块控制性详细规划摘要；（3）2016年9月30日北京三元德宏房地产开发有限公司出具的通知，证明1、程家亮承租的涉案场地系公告所涉拆迁或拆违对象；2、大兴区三场一基地综合政治领导办公室等四部分出具公告，并张贴至反诉人承租的涉案场地，要求反诉人搬离涉案场地的事实。我方认为原审案件认定事实错误，实际上本案明是租赁合同纠纷，但实际上就是拆迁利益纠纷。证据4、2016年4月30日，反诉人委托律师向被反诉人发送的律师函及快递回执，证明1、反诉人响应大兴区三场一基地综合政治领导办公室、大兴区旧宫镇政府等部门的号召于2016年4月29日委托律师发函解除与被反诉人涉案合同事实；2、涉案房屋承包合同于2016年4月30日解除的事实。证据5、（1）反诉人与张荣夫订的房屋租赁协议及租房解除合同、（2）反诉人与张松希签订的房屋租赁协议及租房解除合同，（3）反诉人与叶乃田签订的房屋租赁协议，（4）程家亮与余长军签订的房屋租赁协议，证明大兴区三场一基地综合政治领导办公室、大兴区旧宫镇政府等部门发布《公告》后，程家亮与其承租人提前解除了租赁合同，并搬离涉案场地，涉案场地已搬空的事实。在公告发布后，程家亮已经积极的腾退了租户，对程家亮也造成了些经济损失。证据6、2017年3月7日北京市炜衡律师事务所向张绍彦发送的律师函及快递回执，证明程家亮多次告知张绍彦就涉案场地进行腾退交接的事实。但因张绍彦不配合办理，也没有完成办理手续，通过证据4、证据6足以证明程家亮对腾退是积极的态度，仅是因张绍彦的不配合，所以现在张绍彦还在要求程家亮腾退是没有依据的。证据7、建房协议书、工程施工合同、购买材料的收据、安装上下水的工人费、装修费记录、建房图纸，证明反诉人承租收案场地后，进行了装修并自建房屋面积2420.17平米，因涉案场地拆迁或拆违，反诉人提前解除租赁合同，遭受巨额经济损失的事实。原告（反诉被告）张绍彦对程家亮提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可。对证据2认可，是交到了6月30日。对证据3不认可。对证据4真实性认可，程家亮也给律师回函了。对证据5不认可，7月1日一户都没有搬走。对证据6函的真实性认可，是程家亮不腾退，所以张绍彦没有接收。对证据7不认可，关联性不认可。对本院于2016年12月3日与北京三元德宏房地产开发有限公司的电话联系笔录，张绍彦对该笔录认可，程家亮对该笔录并不认可，因为大兴区政府网站上对详细性规划很明确，对A333就是本案诉争的所在地（程家亮证据中13页），所以本身规划中就是属于开发和拆迁对象，并且拆迁也是分批进行，从证据上书证应大于法官的问话。程家亮证据中14页整个拆迁区域是棚户区改造。对本院的现场勘查笔录，双方均认可。本院对张绍彦提交的证据1、2、3的真实性和证明目的予以认定，对张绍彦提交的证据4、5、6的真实性予以认定，证明目的不予认定。对程家亮提交的证据1、2、3的真实性和证明目的予以认定，对程家亮提交的证据4、5、6、7的真实性予以认定，证明目的不予认定经审理查明：2006年2月14日，北京市大兴区的德茂中学（甲方，以下简称：德茂中学）与张绍彦（乙方）签订《德茂中学校办工厂承包合同》，双方在合同中约定：甲方将德裕街12号院，原德茂中学校办工厂承包给乙方，由乙方自主经营，甲方允许乙方对厂内危房进行改造，允许乙方对厂内其他设施进行维修，允许乙方对厂内设施重新规划，必须消除所有安全隐患以上投资均有乙方承担，出现责任事故，由乙方承担。…承包期自2006年2月1日起，到2016年1月30日止，共计10年，10年后视乙方经营情况优先与乙方续签，承包费用另行规定。承包费第一年2万元，以后每年递增5000元，增致6万元封顶。交付承包费用方式和起始时间：签订合同之月交第一年租金，起始时间为2006年7月1日,以后每年的承包费用必须在每年的6月20日之前交纳，如过期不交，本合同终止。注：将甲、乙双方友好协商，给予乙方半年准备时间。张绍彦（甲方）和程家亮（乙方）于2006年3月9日签订《房屋承包合同》，约定：甲方将其承包的德茂中学校办工厂（位（位于德裕街**院整体承包给乙方，并提供50kw变压器一台给乙方使用。（承包面积含东面、北面至街、南面接邻厂房、西面明园学校、存放法院扣押物品的房屋在内的所有建筑）。承包期限自2006年7月1日至2016年6月31日止，共计10年。承包费前4年每年为12万元人民币，后6年每年15万。（合同自签订之日起至2006年6月31日为乙方维修、改造施工期，甲方不得收取乙方任何费用）。乙方于合同生效日交付甲方定金1万元人民币，于计租之日2006年7月1日付第一年承包费的50%，余下的当年50%承包费在承包的第一年内付清。自2007年起，每年的承包费必须在每年的7月1日前付清，不得拖欠，如果过期不交，本合同终止，所造成的经济损失均由乙方承担，合同生效日起7个工作日内，甲方负责将乙方所承包的厂房等设施交付给乙方。乙方承包后自行对厂内的危房、危险电路进行更新改造，对厂内的安全隐患设施进行维修，确保设施安全后方可进行合法经营及生产，确保人员的生产生活安全，经营期间出现的一切安全事故均由乙方承担责任。（以上改造维修费用由乙方支付）甲方具有对厂房、设施改造及重新规划的知情权。但不得借故干预乙方的正常经营活动，乙方为了发展生产增加效益要求对现有厂房改造或重新规划翻建须具有施工图纸给甲方备案，方可施工，建筑施工费用由乙方负担。乙方在经营期间，须按国家相关部门规定上缴水电、卫生管理费，并承担依法管理人口、环境卫生、计划生育、综合管理责任。甲方需解决前期改造及正常经营期间的路权，提供现有的水电资源，甲方协助乙方办理各种相关手续。合同期间，如甲方违约应赔偿乙方经济损失。双方共同严格测量要拆除的房屋建筑面积，现有的棚房（院中央的棚房和西面的棚房等临时建筑，乙方将无条件拆除，附件中的原建设图纸中表明将拆除部分）。合同执行中如遇国家或地方政府拆迁，征用，所得的拆迁补偿款及其它各项补偿金，原有的建筑补偿款及补偿金归甲方所有，新增加的建筑拆迁补偿款及其他各项补偿款，甲方占有其中的30%，剩下的70%归乙方所有。拆迁补偿手续由甲方公开透明办理。在本合同期满后，（10年后）地面所有建筑（含增加建筑面积）均由甲方所有，乙方不再享有拆迁补偿款。…”2006年4月28日，德茂中学（甲方）与张绍彦（乙方），签订《补充协议》，约定：2006年2月德茂中学与老校长张绍彦同志签订了关于学校校办工厂的承包协议，因张绍彦同志投资巨大，所签经营周期仅为10年，不能满足承包人经营需求，因此经协商补充两个决定：1、待承包期满前6个月，与张绍彦同志签订第二个十年合同、第二个承包合同的承包费用最高不能超过现行租金的30%。2007年7月1日，北京市三元绿荷奶牛养殖中心（甲方）与张绍彦（乙方）签订《合同书》，约定：根据《关于德茂中学新旧校址产权变更的协议》的内容，…甲方将原德茂中学（德裕街12号院）租给乙方使用，土地产权归三元绿荷奶牛养殖中心所有，地上财产归乙方所有。租赁期限10年，自2007年7月1日起将租赁土地交乙方使用，至2017年6月30日止。合同到期后，如甲方再进行出租，乙方有优先权。2012年8月2日，北京三元绿荷奶牛养殖中心出具情况说明：根据北京首都农业集团有限公司（京首农发【2012】202号）文件的指示精神，北京三元绿荷奶牛养殖中心将所管辖的土地无偿划转至北京市南郊牛奶公司，中心负责房屋土地管理的部门整体划入北京市南郊牛奶公司管理。另查，北京市南郊牛奶公司于2012年12月11日经北京市工商行政管理局核准，变更名称为北京南牧兴资产管理中心。2013年3月26日，北京三元绿荷奶牛养殖中心（甲方）、张绍彦（乙方）与北京南牧兴资产管理中心（丙方）签订补充协议，约定：按照《北京首都农业集团有限公司所属畜牧业企业改制重组整体方案》和北京首都农业集团有限公司京首农发[2012]202号文件“关于北京三元绿荷奶牛养殖中心等单位部分资产划转的通知”的精神，将北京三元绿荷奶牛养殖中心的单位对外签署的租赁合同主体变更为北京市南郊牛奶公司。北京市南郊牛奶公司经工商批准现变更为北京南牧兴资产管理中心。现经甲方、乙方、丙方三方友好协商一致，甲、乙双方同意将原合同甲方主体变更为丙方北京南牧兴资产管理中心，法定代表人赵为民，原合同甲、乙双方的权利和义务及其他条款不变。2016年4月21日，由大兴区三场一基地综合政治领导小组办公室、大兴区旧宫镇人民政府、北京市南郊农场、北京市南郊农业生产经营管理中心出具公告，致各房屋产权人、承租人：“…鉴于该地区未经政府主管部门审批，擅自改变土地使用性质，进行私搭乱建。在治安、消防、卫生、电力、等方面存在诸多安全隐患，…给人民生产、生活及财产安全带俩严重威胁。…希望各商户、房屋产权人、房屋出租户及承租人，…尽快与房屋产权人解除合同、搬离此地；房屋建设人要积极与属地权属单位联系沟通，协商疏解事宜。下一步，区政府将会同属地政府、权属单位和相关执法部门对该地区存在的门脸房、无照经营商户、违法出租房屋等依法予以强制关门、停业、封门等行动，对拒不配合的商户要求相关部门采取停电、停水、断路、停止有线服务等措施。”2016年9月30日，北京三元德宏房地产开发有限公司张贴通知：“为解决棚户区居民危旧房状况、改善居民住房条件及居住环境，经北京市南郊农场向北京市大兴区人民政府申报获批后，…腾退安置范围分别为树桥棚户区、德茂西棚户区、建新棚户区、西域顺棚户区、德茂线材厂棚户区、广元材料厂西院棚户区、金星棚户区、瀛海镇新村棚户区、金星鸭场棚户区、万头猪场棚户区。…腾退期限：2016年10月15日至2016年11月15日。”根据程家亮提交的北京电力公司、大兴供电公司、催缴电费通知书，显示用电客户名称为南郊牛奶公司。程家亮称其因没交电费，致断电，张绍彦提交缴费票据，证明上述电费已经由张绍彦交付。程家亮提交快递单、律师函、回执复印件，欲证明程家亮请律师于2016年4月30日向原告和德茂中学签发了律师函，并通过EMS快递，张绍彦表示收到过，并请律师给被告回函了，已经告诉了程家亮并不存在国家和政府拆迁腾退的事实，只是拆违章建筑，且12号院不在整治范围。程家亮实际缴纳租金至2016年6月30日。张绍彦亦如期交纳租金。2016年12月3日上午10:00，经本院向北京三元德宏房地产开发有限公司核实，该工作人员答复称，腾退期限是2016年10月15日至2016年11月15日，这个时间段都谈妥了，如果现在没拆，就不属于该单位的拆迁范围。本院现场勘验，结合程家亮提交的示意图，确认现12号院内B、C、D部分已经由张绍彦出租使用，A由程家亮使用，其余部分现已经腾空，但未交付张绍彦使用。程家亮认为双方合同履行期间，12号院内张贴了政府拆违公告，程家亮自建的部分在拆违范围，拆迁等问题未解决，拒绝交付给张绍彦。上述租赁场地至本院2018年2月2日止庭审当日尚未拆迁腾退，也未有相关部门找张绍彦或程家亮沟通相关拆迁事宜。本院认为：合法民事权益受法律保护。针对本案争议的焦点，本院简要分析如下：一是张绍彦与程家亮之间合同效力问题。张绍彦与程家亮于2006年3月9日签订合同之时，租赁期限超过张绍彦与德茂中学签订的租赁期限。根据张绍彦提交的证据，2007年7月1日，北京市三元绿荷奶牛养殖中心（甲方）与张绍彦（乙方）签订《合同书》约定租赁期限自2007年7月1日起至2017年6月30日止，弥补了之前合同存在的瑕疵。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本院认定2016年1月30日至2016年6月30日，张绍彦对涉诉院落享有合法的使用权，张绍彦与程家亮签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，视为真实有效。程家亮主张自2016年1月30日至2016年6月30日为不定期租赁的答辩意见，本院不予采纳。程家亮主张张绍彦与程家亮签订的《房屋租赁合同》上载明合同期限到2016年6月31日止，系张绍彦故意隐瞒其德茂中学签订的租赁期限而为之。日期应为常识性认识，张绍彦与程家亮签订的合同期限长达10年之久，双方均未对“31日”提出异议，且程家亮亦未提交充分证据予以证明合同上签署“31日”与“隐瞒”的相关性，故本院对程家亮针对“31日”的答辩意见，不予采信。二是诉争场地在双方合同期满是否处于被拆迁节点的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。张绍彦与程家亮所签订《房屋租赁合同》租赁期限到2016年6月30日止，张绍彦起诉之时，合同已经到期。经本院现场勘验笔录，根据程家亮提交的示意图，确认现12号院内B、C、D部分已经由张绍彦出租使用，A由程家亮使用，其余部分现已经腾空，程家亮未将诉争院落实际交付给张绍彦。“拆除违建”与“拆迁”是两种不同的情况，不论“拆除违建”或是“拆迁”，程家亮均未提交充分证据予以证明诉争院落存在阻却腾退的情形。理由是：程家亮提交的公告虽张贴在12号院门口，但该公告内容中缺乏对12号院的指向性，不能证明系发出公告部门的工作人员张贴在该处。根据与北京三元德宏房地产开发有限公司核实的情况，其称所发公告也就是程家亮所提交公告所针对的对象将在2016年10月15日至2016年11月15日期间腾退，而诉争场地直至2018年2月2日，也就是将近两年之后尚无任何机构与双方沟通拆迁腾退事宜，若将该场地确认为当时确认的拆迁对象，于情理、法理均不符。至于程家亮提交的大兴区旧宫镇德区的详细规划摘要，该规划不能体现对本案诉争场地实际征用及拆迁腾退时间，亦不能证明该规划对程家亮利用租赁场地、继续履行合同构成了实质性障碍。故对程家亮称其自建房屋属违建、或在合同存续期间处于拆迁状态而不能腾退的答辩意见，本院不予采信。对程家亮要求解除合同的反诉请求，本院亦不予支持。三是张绍彦的损失问题。程家亮未按照合同约定在合同到期之日，将租赁物归还给张绍彦，理应支付占有期间的费用。合同约定年租金为15万元/年，根据现场勘验笔录中认可的图表，载明现在房屋面积约3768.89平方米，双方认可张绍彦已经实际占有面积为300平方米。张绍彦主张自2016年7月1日起至实际腾退日止，程家亮占有12号院房屋及附属设施实际使用费，本院酌定每天377元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第五十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：一、被告（反诉原告）程家亮于本判决生效后10日内将位于北京市大兴区旧宫镇德茂庄德裕街12号院房屋及附属设施腾退给原告（反诉被告）张绍彦；二、被告（反诉原告）程家亮于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）张绍彦北京市大兴区旧宫镇德茂庄德裕街12号院房屋及附属设施实际使用费（自2016年7月1日起至实际腾退日止，按照每天377元标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）张绍彦的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）程家亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告（反诉被告）张绍彦负担825元（已交纳）；由被告（反诉原告）程家亮负担825元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费25元，由被告（反诉原告）程家亮负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  陈德明人民陪审员  韩素红二〇一八年三月三十日书 记 员  石玉珠-16--17-