广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14597号原告：卢史明，男，1968年1月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**广珠公路沙朗路段，统一社会信用代码91442000282013669W。法定代表法人：梁培坚,总经理。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。第三人：罗元奇，男，1965年7月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。第三人：邱水兰，女，1970年8月17日出生，汉族，住广东省中山市**。原告卢史明与被告中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，根据被告中锐公司的申请，依法追加罗元奇、邱水兰作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卢史明，被告中锐公司委托诉讼代理人黄春竹到庭参加诉讼。第三人罗元奇、邱水兰经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢史明向本院提出诉讼请求：被告履行房屋买卖合同，为原告办理中山市西区锦绣花园锦绣一街9号、1××号的房屋权属证书。事实与理由：2005年5月30日，原告与被告签订购买被告开发的中山市西区锦绣花园锦绣一街9号、1××号别墅合同，并于2007年7月5日全部支付完房款，房屋同时也交付给原告使用，被告也于2007年7月3日办理了中山市商品房销售登记备案表（合同编号分别为ＨＴ200774997、ＨＴ200774999），之后一直以各种理由拖延办理房屋权属证书，原告只能于2009年9月18日自行到中山市房管局缴纳了全部契税，并再次催促被告尽快办证，但被告仍拒不履行合约义务。2017年6月，被告要求每户交100000元才协助办理房屋权属证书。原告认为，被告前述行为已严重损害原告的合法权益，故原告特向法院提出诉讼，请求判如所请。被告中锐公司辩称，原告未向被告支付涉案房屋购房款，双方未实体发生交易，同时本案已经超过法定诉讼时效，恳请驳回原告全部诉讼请求。第三人罗元奇、邱水兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2007年7月3日，中锐公司就位于中山市西区及1××号别墅办理了中山市商品房销售登记备案，前述两套别墅的商品房销售登记备案表显示买受人均登记为卢史明，购房总价均为250000元，签约日期均为2005年6月30日。庭审中，卢史明称，中锐公司为涉案商品房办理销售登记备案手续时系与同一小区其他已于2005年签约的商品房一并办理，并按2005年的评估价进行登记，故商品房销售登记备案表中显示的购房总价、签约日期与实际交易情况存在不一致的情形。2.2007年7月5日,中锐公司作为出卖人与卢史明作为买受人签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定由买受人向出卖人购买中山市锦绣花园锦绣一街9、1××号别墅，该商品房按整幢出售并计价，总金额为1176000元，在签订合同当日一次性付清购房款。该合同还约定了其他事项。中锐公司盖章（委托代理人处签名为罗元奇），卢史明签字捺印确认。双方并没有就商品房交付期限、办证时间、办证费用如何承担以及逾期办证的违约责任等作出明确约定。同日，卢史明向罗元奇转账支付款项1126000元，邱水兰以“代收款人”名义在抬头印有“中山市中锐房地产开发有限公司”字样的纸上出具收据，确认“今收到卢史明交来锦绣花园锦绣一街9号、1××号房款1176000元。”庭审中，卢史明称，其早于2007年7月3日已向中锐公司支付了定金50000元，中锐公司亦于当天为涉案商品房办理了备案登记手续，故其于合同签订当天支付了尾款1126000元后，邱水兰代表中锐公司向其出具了前述收据。3.庭审中，卢史明称，中锐公司于2007年7月5日将涉案商品房交付其使用至今。为此，卢史明提交了物业服务费缴费证明、用户用水清单、电费清单、客户资料台账及物业服务费发票等证据予以佐证。4.2009年9月18日，卢史明就涉案商品房各缴纳了房屋买卖契税7500元及滞纳金300元。5.卢史明认为其已按合同要求支付房款，并缴纳契税，涉案商品房已向其交付使用至今，但中锐公司并没有依约协助办理不动产权证，遂诉至法院，主张前述实体权利。6.中山市工商行政管理局企业档案资料显示，中锐公司于2005年10月20日出具授权委托书，载明：“委托罗元奇同志为本公司全权代表，负责办理本公司有关房地产的分割、转让、抵债、办证、终止合同、协议等事项，并代表公司签名。”中锐公司于2006年12月18日出具公司法定代表人、董事、监事任职书，载明：“选举罗元奇、邱水兰为本公司的董事，任期三年。”7.截至2018年12月12日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市**（备案合同号ＨＴ200774999）及中山市西区锦绣花园锦绣一街1××号别墅（备案合同号ＨＴ200774997）即涉案商品房均无抵押、查封记录。8.诉讼中，中锐公司因不确认商品房买卖合同中加盖的中锐公司公章的真实性，曾提出就该公章的真实性进行鉴定，本院依法委托广东岐江司法鉴定中心（以下简称岐江鉴定中心）进行鉴定后，岐江鉴定中心以中锐公司提供的比对样本为复印件为由于2018年5月2日退鉴。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。中锐公司与卢史明签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中，一方面，卢史明提供的商品房买卖合同、商品房销售登记备案表以及其向中锐公司的董事、委托代理人罗元奇的转账记录、中锐公司的董事邱水兰出具的收据、中山市工商行政管理局企业档案资料等证据已形成证据链完整反映出涉案商品房交易的全过程以及其已向中锐公司支付全额购房款的事实。另一方面，卢史明提供的物业服务费缴费证明、用户用水清单、电费清单、客户资料台账及物业服务费发票等证据亦可证明涉案商品房已由其占有使用的事实。中锐公司对商品房买卖合同中的公章真实性不予确认，并辩称未收取卢史明的购房款，但未能提供充分有效的证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因卢史明能提供证据证明其已支付全部购房款，已办理销售登记备案，且已实际占有使用涉案商品房，并无其他人对涉案商品房主张权利，目前双方均没有指出涉案商品房存在办证障碍，故中锐公司未为卢史明办理不动产权证书已构成违约，中锐公司应承担相应的违约责任。现卢史明要求中锐公司办理涉案商品房不动产权证书的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产……”，前已论述，卢史明已依约付清购房款，中锐公司已将涉案商品房交付卢史明使用，卢史明已实现对房屋的占有，故卢史明前述请求中锐公司协助办理不动产权证书的请求权具有物权属性，而物权具有法定性，故依据前述法律规定该请求权不受诉讼时效的限制，且从价值判断的角度来讲，如果在商品房已经交付的情况下，请求办理不动产权证适用诉讼时效，会极大损害买受人的利益，对其造成重大的不公，有违民法公平正义的基本原则，故本院对中锐公司有关本案诉讼已超诉讼时效的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告中山市中锐房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告卢史明办理坐落于中山市西区（备案合同号ＨＴ200774999）及中山市西区锦绣花园锦绣一街1××号别墅（备案合同号ＨＴ200774997）的不动产权证书。案件受理费15384元（原告卢史明已预交），由被告中山市中锐房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  黄丹民二〇一八年三月十四日书 记 员  姚 班黄怡凤