福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0526民初1802号 原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街****、69-75号店面。 负责人：张旭禹，该支行行长。 委托诉讼代理人：林星彪，该支行客户经理。 委托诉讼代理人：谢斌龙，该支行南门支行负责人。 被告：张斌彬，男，1990年11月22日出生，汉族，住福建省德化县，现住德化县。 被告：彭美娇，女，1989年8月4日出生，汉族，住福建省德化县，现住德化县。 被告：百德（泉州）置业有限公司，住所地德，住所地德化县浔中镇东埔口百德畔山****楼附属裙房v> 法定代表人：林连堆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈清风、刘龙福，福建中德律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称:中国农业银行德化县支行)与被告张斌彬、彭美娇、百德（泉州）置业有限公司（以下简称：百德置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，经审理发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行德化县支行的委托诉讼代理人林星彪、被告被告百德置业公司的委托诉讼代理人刘龙福到庭参加诉讼，被告张斌彬、彭美娇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行德化县支行向本院提出诉讼请求：1、张斌彬、彭美娇共同偿还借款本金470250元、利息2112.21元，并支付自2018年4月21日起至还款日止的利息、罚息、复利及贷款人实现债权的一切费用；2、中国农业银行德化县支行有权对张斌彬、彭美娇提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、百德置业公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：张斌彬因购买百德置业公司开发的德化县诗墩二期工业项目区北侧百德·畔山云海8区2＃10层1001房产，于2014年9月9日向中国农业银行德化县支行申请贷款57万元，到期日2034年9月8日，年利率7.205%，由所购的房地产作抵押担保，并由百德置业公司提供连带责任保证担保，抵押物建筑面积129.84平方米，该笔贷款从2014年10月-2018年3月累计归还本金99750元，现尚欠本金470250元及利息，已构成违约。张斌彬债务逾期后，经中国农业银行德化县支行多次催讨，借款人及担保人拒不履行还款义务。 张斌彬、彭美娇未作答辩，也没有提供相关证据材料。 百德置业公司辩称，中国农业银行德化县支行对答辩人的起诉依法不能成立，请予以驳回。1、本案应当中止审理，待答辩人与张斌彬抵押权案审理终结后再恢复审理，以避免诉讼资源的浪费和造成当事人的诉累。根据《个人购房担保借款合同》约定，答辩人为张斌彬借款提供阶段性保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，承担连带保证责任。该房在2016年12月22日就已完成了该房屋所有权首次登记（总确权），已具备办理至张斌彬名下不动产登记手续以及抵押登记等物权登记条件，但张斌彬经答辩人多次通知仍怠于办理该商品房不动产登记手续，以致正式抵押登记手续至今未能完成，中国农业银行德化县支行也未能依合同约定督促张斌彬按期办理。答辩人已于2018年5月28日向德化县人民法院提起抵押权纠纷诉讼[案号：（2018）闽0526民初2105号，简称“该案”]，要求张斌彬立即办理不动产登记手续及抵押登记手续。该案的诉讼标的是本案的组成部份，与本案直接相关，也是本案的《个人购房担保借款合同》约定的条件为依据，同时该案的审理结果能直接确定答辩人阶段性担保责任阶段性终止，直接影响到本案的裁判结果。2、基于保障交易安全和合同稳定的考虑，本案的审理应首先确定张斌彬在一定期限内办理案涉房产不动产登记手续及抵押登记等物权登记的义务，即本案的审理也应以上述抵押权纠纷一案的审理为依据。3、案涉房产已经具备办理不动产登记手续及抵押登记等物权登记条件，系因张斌彬怠于办理导致百德公司的阶段性担保责任仍然存在，百德公司不存在任何过错。应视同农行德化县支行取得了案涉房产的抵押权，享有优先受偿权，应判决答辩人承担的阶段性担保责任终止。4、百德公司在承担阶段性担保责任后，农行德化县支行就案涉抵押物拍卖变卖所得价款优先受偿后有余款的，应优先清偿百德公司因承担案涉保证责任所垫付的欠款本息，受偿不足部分，有权继续向张斌彬追偿。 中国农业银行德化县支行围绕诉讼请求提交的证据：1、中国农业银行德化县支行的《营业执照》、《金融许可证》、法定代表人身份证明书，欲证明中国农业银行德化县支行的主体资格；2、张斌彬、彭美娇的身份证、结婚证，百德置业公司的营业执照、法定代表人身份证明，欲证明张斌彬、彭美娇、百德置业公司的主体资格；3、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《房地产抵押清单》、《同意房产抵押承诺书》，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；4、借款凭证，欲证明中国农业银行德化县支行已履行合同义务，依约放款的事实；5、《预告登记证明》，欲证明中国农业银行德化县支行已办理合法有效抵押登记手续；6、《共同还款承诺书》，欲证明彭美娇自愿承担共同还款责任。 百德置业公司围绕诉讼请求提交的证据：1、百德置业公司的《营业执照》、法定代表人身份证明，欲证明百德置业公司的主体资格；2、（2018）闽0526民初2105号《德化县人民法院受理案件通知书》、《福建省人民法院诉讼收费专用票据（预收）》、民事诉状及证据清单，欲证明百德置业公司已于2018年5月28日提起抵押权纠纷诉讼的事实；3、房产验收确认书、畔山云海入伙物品领用登记表、畔山云海二次装修服务手册，欲证明涉案商品房已于2016年1月20日交付张斌彬的事实；4、编号为闽（2016）德化县总第0003号《开发项目首次登记证明》，欲证明涉案商品房已于2016年12月22日完成初始登记，具备物权登记条件的事实；5、办理分户产权登记手续的通告内容及播出合同书、证明，欲证明百德置业公司已按合同约定通知张斌彬限期办理不动产登记手续的事实。 本院经审查认为，对中国农业银行德化县支行、百德置业公司提交的上述证据，张斌彬、彭美娇未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利，且该《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《房地产抵押清单》、《同意房产抵押承诺书》、《共同还款承诺书》经张斌彬、彭美娇签名确认，房产验收确认书、畔山云海入伙物品领用登记表、畔山云海二次装修服务手册经张斌彬签名确认，而百德置业公司对中国农业银行德化县支行提交的上述证据经质证没有异议，中国农业银行德化县支行对百德置业公司提交的上述证据经质证也没有异议，对于中国农业银行德化县支行、百德置业公司提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人无争议的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 张斌彬与彭美娇于2013年5月9日办理结婚登记。2014年3月24日，张斌彬作为买受人，百德置业公司作为出卖人，双方就张斌彬向百德置业公司以816795元价款购买址在德化县诗墩二期工业项目区百德·畔山云海第8区2幢10层1001房产签订了《商品房买卖合同》。2014年4月8日，百德置业公司为张斌彬办理了预购商品房预告登记。 2014年8月13日，张斌彬作为抵押人，彭美娇作为共有权人，两人共同向中国农业银行德化县支行签署《同意房产抵押承诺书》。2014年9月1日，中国农业银行德化县支行作为贷款人，张斌彬作为借款人，张斌彬、彭美娇作为抵押人，百德置业公司作为保证人，签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币伍拾柒万元整；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号62×××79；借款担保采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人百德置业公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押房屋地址为福建省泉州市德化县诗墩二期工业项目区北侧百德·畔山云海第8区2幢10层1001房，建筑面积129.84平方米；抵押担保范围本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之壹百计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；对借款人未按时按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求借款人、担保人全额赔偿等条款。2014年9月3日，中国农业银行德化县支行作为预告登记权利人，张斌彬作为预告登记义务人，双方就张斌彬向百德置业公司购买址在诗墩二期工业项目区百德·畔山云海第8区2幢10层1001房向德化县房地产交易所办理德房德化字第××号《预告登记证明》。2014年9月9日，中国农业银行德化县支行向张斌彬发放贷款57万元，执行利率7.20500%，到期日期为2034年9月8日，还款日为20日，还款周期为月。借款后，自2018年3月21日起至起诉日止，张斌彬未能按合同约定按期向中国农业银行德化县支行偿还借款本息。截止2018年4月21日，张斌彬尚欠借款本金470250元及利息2112.21元。 2016年1月20日，张斌彬向百德置业公司签署《房产验收确认书》、《畔山云海入伙物品领用登记表》、《畔山云海二次装修服务手册》。2016年11月20日，百德置业公司向百德·畔山云海业主发出办理缴交契税及不动产登记手续的通知。2016年12月22日，德化县不动产登记中心向百德置业公司出具编号为闽（2016）德化县总第0003号的《开发项目首次登记证明》。2016年12月23日，百德置业公司与德化广播影视文化传媒有限公司签订《广告制作、播出合同书》，广告内容：办理分户产权及土地登记手续的通告。同日，德化县广播电视台广告部向百德置业公司出具播出办理分户产权及土地登记手续的通告的《证明》。2018年5月28日，百德置业公司以张斌彬为被告，以中国农业银行德化县支行为第三人，向本院提起抵押权纠纷诉讼，至今该案尚未作出判决。 本院认为，中国农业银行德化县支行与张斌彬、彭美娇、百德置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。张斌彬、彭美娇自2018年3月21日起未能如期履行向中国农业银行德化县支行缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约。根据合同约定，借款人违约，贷款人可以宣布借款立即到期，中国农业银行德化县支行要求张斌彬、彭美娇偿还借款本金470250元及利息，予以支持。对于中国农业银行德化县支行主张上述借款系张斌彬与彭美娇婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求彭美娇共同偿还。对此，彭美娇已在《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押清单》、《同意房产抵押承诺书》、《共同还款承诺书》以抵押人或共有权人或承诺人的身份签名确认，属于夫妻双方共同意思表示，因此该笔购房按揭贷款的本金及利息，应认定为夫妻共同债务。中国农业银行德化县支行要求彭美娇共同偿还，予以支持。张斌彬以其购买的址在德化县诗墩二期工业项目区百德·畔山云海第8区2幢10层1001房作该借款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，至今尚未将不动产登记至张斌彬的名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权尚未设立。因此，中国农业银行德化县支行要求张斌彬所提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿，因不符合法律规定，不予支持。百德置业公司为张斌彬的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同合法有效。张斌彬虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，但百德置业公司为张斌彬所购的房屋履行办理土地使用权证、房屋所有权证的义务尚未完成，至今无法办理正式抵押权登记手续。故中国农业银行德化县支行有权要求保证人百德置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。百德置业公司以张斌彬怠于办理商品房不动产登记手续提起抵押权纠纷诉讼为由，要求中止本案审理的意见，因不符合法律规定，不予支持。张斌彬、彭美娇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张斌彬、彭美娇应在本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金470250元及利息2112.21元，并支付自2018年4月21日起至还款日止按合同约定计算方式计算的利息、罚息、复利。 二、百德（泉州）置业有限公司对以上债务承担连带清偿责任。百德（泉州）置业有限公司承担保证责任后，有权向张斌彬、彭美娇追偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8385元，由张斌彬、彭美娇、百德（泉州）置业有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾金赞 人民陪审员  肖文金 人民陪审员  徐树东 二〇一八年十一月二日 书 记 员  王雅雯 附: （一）本案相关的法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 （二）执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方