成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初5346号 原告：九龙仓(中国)物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。 被告：叶丹，女，1972年9月4日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告九龙仓(中国)物业管理有限公司（简称九龙仓公司）与被告叶丹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告叶丹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令叶丹支付其欠付九龙仓公司2015年7月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费用16075.62元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自逾期之日即每季度第一月6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止，暂计至2018年3月31日为1740.55元）；2.判令叶丹支付九龙仓公司律师费800元；3.判令本案的诉讼费用及公告费（如有）由叶丹承担。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与叶丹于2013年9月6日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由九龙仓公司为叶丹位于成都市锦江区东大街芷泉段“时代豪庭”住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。《协议》第四条第一款约定“叶丹应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为162.38平方米）按3元/月·平方米的标准向九龙仓公司缴纳物业服务费用”,同时《协议》第四条第八款约定“每次交纳物业服务费的时间是每季第一月的5日前”。《协议》签订后，九龙仓公司依约履行了物业管理和服务的义务，但叶丹怠于支付物业服务费，经九龙仓公司多次催收，叶丹均拒绝支付。截止2018年3月31日，叶丹共计欠九龙仓公司物业服务费用本金16075.62元。按照《协议》第八条第四款之约定，“叶丹违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权要求叶丹补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故叶丹应向九龙仓公司支付违约金（暂计2018年3月31日为1740.55元）。同时，依据《临时管理规约》第6章第37条第18款规定，“若业主或使用人欠交物业管理费或根据本规约以及物业服务公司的规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故叶丹还应向九龙仓公司支付律师费800元。2016年9月18日，经国家工商总局核准九龙仓公司名称由成都天府时代广场物业管理有限公司变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司，并于2016年11月4日领取名称为九龙仓（中国）物业管理有限公司的营业执照。综上，为了维护九龙仓公司的合法权益，九龙仓公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，以及《协议》第十二条之约定特向法院提起诉讼。 被告叶丹未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：九龙仓公司的原名称为成都天府时代广场物业管理有限公司，经工商行政机关核准，于2016年9月18日更名为现名称。 2013年9月6日，出卖人龙茂房地产开发（成都）有限公司与买受人叶丹签订《商品房买卖合同》（编号LM-5-1-4201），约定由叶丹购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段“时代豪庭”房屋。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为九龙仓公司。同日，甲方九龙仓公司（原成都天府时代广场物业管理有限公司）与乙方叶丹签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳；乙方应在房屋办理交接手续时一次性向甲方交付3个月的物业服务费，即3元/平方米·月×162.38平方米（建筑面积）×3个月=1461.42元。之后按季交纳，在每季度第一个月5日前交纳，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。同日，叶丹还签署《业主临时管理规约》及承诺书，承诺遵守全部合同内容并承担可能出现的违约责任。《业主临时管理规约》规定了业主的单元无论空置、被占用或出租，业主均须按约定全额交纳物业服务费，若业主欠付各项费用时，物业服务公司有权采取法律行动进行追讨，并收取逾期违约金，每逾期一日，按应付未付部分的万分之二收取。诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等费用有权向业主进行追讨。 庭审中九龙仓公司称，叶丹已付清了2015年6月30日前的物业服务费，尚欠2015年7月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费16075.62元未交纳，九龙仓公司多次向叶丹催收未果。 九龙仓公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2018年5月28日，九龙仓公司向四川衡平律师事务所支付本案律师费800元。 另查明，案涉房屋的产权登记面积为162.38平方米。 上述事实，有当事人身份证明，九龙仓公司工商登记信息、企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照，《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、专用收据、《催收物业服务费的函》、《律师函》、邮政快递查询单、房屋信息摘要、《委托代理合同》、增值税发票等及当事人在案陈述为证。 本院认为，叶丹作为“时代豪庭”小区的业主，九龙仓公司作为“时代豪庭”小区的物业管理服务公司，向包括叶丹在内的“时代豪庭”小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，叶丹作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，叶丹应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。现九龙仓公司主张叶丹交纳了2015年6月30日之前的物业管理服务费后，未再交费，尚欠2015年7月1日至2018年3月31日的物业服务费16075.62元，对此叶丹未提出抗辩意见。故九龙仓公司主张叶丹交纳上述费用，符合双方的合同约定，本院予以支持。叶丹逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约。九龙仓公司主张叶丹以每季度欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因叶丹逾期交纳物业管理服务费，九龙仓公司起本案诉讼并支付律师费800元，根据《前期物业管理服务协议》“如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、甲方聘请律师的费用）由乙方承担”之约定，叶丹应向九龙仓公司支付上述律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告叶丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2015年7月1日至2018年3月31日的物业管理服务费16075.62元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告叶丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费265元，公告费300元，两项合计565元，由被告叶丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  黄鸿彬 人民陪审员  钟翠屏 人民陪审员  张秀英 二〇一八年十一月七日 书 记 员  覃雪梅