福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3546号 原告：缪静丹女，1986年5月8日出生,汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：经伟男，1963年10月12日出生,汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告：罗惠兰女，1972年9月5日出生,汉族，住福州市。 被告：朱宇峰男，1966年9月28日出生,汉族，住福州市。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，国富律师事务所律师。 原告缪静丹与被告罗惠兰、朱宇峰、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪静丹及其委托诉讼代理人经伟、第三人中联立信公司到庭参加诉讼，被告罗惠兰、朱宇峰经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同（即2016年1月7日签订的《房产买卖代办合同》）；2.判令二被告共同向原告双倍返还定金总计2000000元；3.判令二被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由:2016年1月7日，原告与被告方共同委托本案第三人中联立信公司签订了一份《房产买卖代办合同》。合同约定被告将位于福州市仓山区水都地块二×＃楼×单元的房屋，以3000000元整的价格出售给原告。合同签订时，原告已经依约将购房定金1000000元支付给被告，并已向第三人支付代办服务费、过户费等费用，但被告却未按《房产买卖代办合同》第二十八条第2项：“将《房产所有权证》等房产权属自交交由本案第三人代为保管，并由被告方夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证自公证处办理上述房产至原告方名下的委托公证手续”等规定履行房产过户义务，已构成重大违约。现诉至法院，请求判如所请。 被告罗惠兰、朱宇峰未作陈述。 第三人中联立信公司述称，对原告主张解除合同没有意见，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告罗惠兰、朱宇峰未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告有提交《房屋买卖代办合同》、《中国银行交易清单》、《履约通知函》及邮政快递单（含退件）、2015年7月19日《房屋买卖合同》、代办服务费收款收据、离婚及复婚登记审查处理表原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。原告提交的微信及短信截图、榕房权证Ｆ2字第××号房屋权属证书真实性无法确认。安居客房价网关于讼争房产小区2018年初房价走势的网页截图与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，原告缪静丹、被告罗惠兰及第三人中联立信公司签订一份《房产买卖代办合同》，约定被告罗惠兰将坐落于福州市仓山区水都七期×＃楼×单元房产以3000000元价格出卖给原告，第三人中联立信公司作为代办服务方，协助双方办理产权交易过户手续；原告支付给被告罗惠兰购房定金1000000元（签订合同前已将定金支付）。合同第十七条约定“甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的定金不予返还，甲方擅自变更或解除合同的向乙方双倍返还定金”；合同第二十一条第一款约定“自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同（因地址不详产生的法律责任由提供方承担）；发出履约通知之日起超过10日违约方仍未回复并履行合同的，按本合同第十七条处理，且守约方有权解除合同并追究违约方的违约责任。”合同第二十八条第二款约定“签订本合同时，甲方尚不能提供上述房产《房屋所有权证》，乙方知晓并同意购买，甲方须于2016年1月31日前取得上述房产完全产权，并将上述房产权属资料交由丙方代为保管，同日内甲方夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证自公证处办理上述房产至乙方名下的委托公证手续，公证内容由乙方指定……”。 2017年7月9日，原告向被告罗惠兰住所地邮寄《关于仓山区建新镇闽江大道117号江南水都七期×#楼×单元房屋的履约通知函》，要求被告罗惠兰履行合同第二十八条第二款的相应义务，但该信件被退回，退回原因为“原址查无此人”。 另查，原告与被告罗惠兰曾于2015年7月19日就上述房屋签订一份《房屋买卖合同》，约定的成交价格为3000000元，2015年7月19日支付第一期订金1000000元。之后，原告分别于2015年7月19日、20日向被告罗惠兰支付700000元、300000元。 再查，被告罗惠兰、朱宇峰于2015年9月25日办理离婚登记，2015年11月2日办理结婚登记。 本院认为,原、被告及第三人签订的《房产买卖代办合同》，系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《房产买卖代办合同》第二十八条第二款的约定，被告罗惠兰须于2016年1月31日前取得讼争房产完全产权，并将讼争房产权属资料交由第三人代为保管，同时携带相关证件办理委托公证手续，然被告罗惠兰未依约办理，在经原告催告后仍未履约，已构成违约，原告有权解除双方的房屋买卖合同。诉讼过程中，第三人对解除《房产买卖代办合同》亦无异议，故对原告要求解除2016年1月7日签订的《房产买卖代办合同》的诉请，本院予以支持。关于原告要求返还定金的诉请，本院认为，1.原告与被告罗惠兰曾于2015年7月19日就上述房屋签订一份《房屋买卖合同》，在该份合同中，双方约定的1000000元款项性质为“订金”而非“定金”。在2016年1月7日《房产买卖代办合同》中，双方将该1000000元款项约定为“定金”，该变更约定属于双方当事人的意思自治，没有违反法律规定，故应当认定原告已支付了定金1000000元。2.根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案约定的房屋成交价格为3000000元，故双方的定金不得超过600000元（3000000元×20%），被告罗惠兰现违约，依照相关法律规定，被告罗惠兰应当双倍返还原告定金1200000元（6000000元×2）。原告要求依合同第十七条约定双倍返还定金共计2000000元，但如前所述，原、被告关于定金的约定有部分（1000000元-600000元=400000元）超出了法律的规定，对超出部分支付的定金不适用“定金罚则”，原告无权要求双倍返还。原告对其支付的超出定金部分的400000元可另行主张。被告朱宇峰并非合同当事人，基于合同相对性原则，朱宇峰并非本案适格被告，原告对被告朱宇峰的相关诉请，本院不予支持。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告缪静丹、被告罗惠兰、第三人福州中联立信房产代理有限公司于2016年1月7日签订的《房产买卖代办合同》； 二、被告罗惠兰于本判决生效之日起十日内返还原告缪静丹1200000元； 三、驳回原告缪静丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由被告罗惠兰负担。公告费（凭公告费收据）由被告罗惠兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年三月十二日 书记员  付静思