江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终698号上诉人(原审被告)：苏州市亿尔雅服饰有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇湖漕东路1号2幢。法定代表人：陈明华，总经理。委托诉讼代理人：郑尧，江苏华元民信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟惠广诚金属制品有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇任阳工业园1号。法定代表人:王凤祥，经理。委托诉讼代理人:王晓义、庄夏军，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原审被告:常熟市古里镇友缘制衣厂，住所地江苏省常熟市古里镇漕湖东路1号2幢。经营者:郭文卫。原审第三人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园时代广场23幢。上诉人苏州市亿尔雅服饰有限公司（以下简称亿尔雅公司）因与常熟惠广诚金属制品有限公司（以下简称惠广诚公司）排除妨害纠纷一案，不服常熟市人民法院（2017）苏0581民初10036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。亿尔雅公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，涉案租赁关系并非当然无效，仅是不得对抗登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，法院认为租赁情况有碍涉案房产拍卖变卖，应当依法将租赁权去除后进行拍卖。涉案房地产在法院拍卖过程中带租评估，由惠广诚公司竞买取得，价格明显低于该房地产上没有租赁权负担时的价格。既然惠广诚公司做出购买决定，说明上诉人认可租赁权，并愿意接受租赁协议约束，如果允许以较低价格取得涉案房产，又不受租赁协议约束，则上诉人为此获得了额外的利益，有违公平原则。另上诉人取得涉案房地产所有权后，取代了租赁协议中原租赁人的地位，如果惠广诚公司不愿意继续履行租赁协议，应起诉要求解除租赁协议，而不是要求排除妨碍。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求。惠广诚公司辩称，租赁协议当事人常熟市古里镇友缘制衣厂（以下简称友缘制衣厂）未上诉，应当视为同意租赁协议对被上诉人不具有法律效力。涉案租赁厂房抵押在前，租赁灾后，依法不具有法律效力。请求法院驳回上诉人的上诉请求。友缘制衣厂、中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）未发表答辩意见。惠广诚公司向一审法院起诉请求1.请求依法判令亿尔雅公司、友缘制衣厂迁出惠广诚公司所有的古里镇××号厂区内的2号厂房；2.本案的诉讼费用由亿尔雅公司、友缘制衣厂承担。一审法院认定事实：常熟市弘企服装辅料有限公司（以下简称弘企公司）与中信银行股份有限公司常熟支行（以下简称中信银行）于2013年3月27日签订了编号为2013银信字第HQFLDY2号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为600万元，使用期限为三年，自2013年3月27日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY-TD2号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年3月27日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权在最高额600万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市××××号的集体建设用地使用权，并于2013年3月28日办理了抵押登记；2013年5月10日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY3号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为450万元，使用期限自2013年5月10日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY3-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月10日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额450万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市××××幢房屋，并办理了最高额抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年5月15日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY4号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为470万元，使用期限为自2013年5月15日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY4-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月15日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额470万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市××××幢房屋，并于2013年5月15日办理了抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年5月31日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY5号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为480万元，使用期限为自2013年5月31日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY5-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月31日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额480万元的范围内提供抵押担保，抵押物为弘企公司名下的位于常熟市××××幢房屋，并办理了抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年11月11日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY6号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为686万元，使用期限为自2013年11月11日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY6-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年11月11日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额686万元的范围内提供抵押担保，抵押物为弘企公司名下的位于常熟市古里镇××房屋、××房屋、××幢房屋，并办理了抵押登记。2015年12月15日，弘企公司与中信银行签订了编号为银2015苏银贷字第CS0617号的《人民币流动资金贷款合同》一份，约定中信银行同意向弘企公司发放贷款2070万元，贷款期限自2015年12月15日至2016年3月6日，并约定本合同受编号为2013苏银最抵字第HQFLDY-TD2号、2013苏银最抵字第HQFLDY3-FC号、2013苏银最抵字第FCHQFLDY4-FC号、2013苏银最抵字第HQFLDY5-FC号、2013苏银最抵字第HQFLDY6-FC号的《最高额抵押合同》的担保。同日，中信银行向弘企公司发放了贷款2070万元，贷款到期后，弘企公司未按约还本付息，中信银行于2016年7月25日向原审法院提起诉讼，原审法院审理后于2016年9月2日作出（2016）苏0581民初8015号民事判决书，判决弘企公司归还中信银行借款本金20698064.96元，支付至2016年7月4日的罚息360663.78元，并中信公司有权以折价或者拍卖、变卖弘企公司抵押的位于常熟市古里镇××房屋、××房屋、××幢房屋及常熟市××××号的集体建设用地使用权后的所得价款分别在各自登记的抵押最高额内优先受偿。判决生效后，中信银行向原审法院申请执行，原审法院于2016年10月25日立案执行，在执行过程中，对弘企公司抵押的位于常熟市古里镇××房屋、××房屋、××幢房屋及常熟市××××号的集体建设用地使用权进行了评估和拍卖。其中评估报告载明：评估对象在价值时点2016年12月19日的房地产价值（含室内固定装修）如下：（1）无租约限制条件下的市场价值为人民币3570.39万元；（2）根据委托方提供的相关租赁合同，并考虑该租约限制后的出租人权益为3001.15万元。其中估价的假设和限制条件三特殊情况说明2中载明：“根据委托方提供的《房屋租赁合同》和相关《协议》，待估对象范围内存在多处租约，且租约均在有效期内，本次评估不对此租约和相关协议的真实性负责；本报告中提供的限制条件下出租人权益价值，是假设租赁协议无瑕疵，可以在法律范围内全部正常履行的待估对象房地产价值”。后原审法院以3001.15万元的评估价进行拍卖，其中拍卖公告的标的物介绍载明“有5份租赁合同，内容详见附件”。惠广诚公司在第二次拍卖中以1720万元竞得上述房屋的所有权和集体建设用地使用权。原审法院于2017年4月19日作出（2016）苏0581执7264号之二裁定，将原属弘企公司抵押的位于常熟市古里镇××房屋、××房屋、××幢房屋及常熟市××××号的集体建设用地使用权等财产作价1720万元交付给惠广诚公司。另查明，友缘制衣厂经工商部门核准，于2014年5月15日注册，经营者为郭文卫，经营场所为常熟市××路××幢。亿尔雅公司经工商部门核准于2015年6月23日成立，法定代表人陈明华，住所地为常熟市××路××幢。惠广诚公司为证明友缘制衣厂、亿尔雅公司与弘企公司在房产、土地抵押查封后恶意虚构合同，向原审法院提交了相关的租赁合同五份，并认为无论租赁协议是否虚构，租赁合同签订的日期均在抵押查封之后，亿尔雅公司、友缘制衣厂均应从涉案厂房迁出。第一份：2013年10月1日，弘企公司（甲方）与友缘制衣厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于常熟市古里镇漕湖东路1号的房屋2#楼，建筑面积4890㎡，整体出租给乙方，作生产厂房使用。第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年10月1日至2023年9月30日，共计十年。（二）租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，但对于乙方因生产需要对房屋进行的装修装璜等工程应折价补偿。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金（一）厂房租金：70万/年。每年支付，先付后用。（二）支付方式：转账或者承兑。合同还对其他内容进行了约定。第二份：2014年4月25日，弘企公司（甲方）与郭文卫签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、甲方将常熟市古里镇湖东村漕湖东路弘企公司内2#楼部分产权白坯房，（面积约1480平方）租赁给乙方，乙方自行装修、改造。三、租赁期限：自二0一四年四月二十八日至二0一五年四月二十七日。四、租赁费用：88800元/年。大写：捌万捌仟捌佰元正。五、支付方式：租金按年付款。年租金自签订合同三天内付清（或合同起始日之前一天）。六、乙方不得将房屋擅自转让他人。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。在同等条件下，原承租方有优先续租的权利。协议还对其他内容进行了约定。第三份：2013年6月1日，弘企公司（出租方）与陈明华（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条：租赁房屋地址：常熟市古里镇漕湖东路1号，工业用房1栋，计4800平方米，用于生产经营。第二条：租赁期限共5年，出租方从2013年6月1日起将以上房屋交付承租方使用，至2018年5月31日收回；第三条租金和租金的交纳期限；每年租金528000元，在租赁房屋时一次性付清。押金50000元，在租房时付清，到期退租时归还，不计利息。另有40间宿舍楼，每年租金14400元，在租赁时一次性付清。……第九条：本合同在规定的租赁期届满前30天内，承租方如需延长租期，应于出租方联系重新签订合同。合同对其他内容还进行了约定。第四份：内容与第三份相同，其中出租方处有弘企公司盖章。第五份：2016年8月1日，弘企公司（甲方）与友缘制衣厂（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、甲方将常熟市古里镇湖东村漕湖东路1号弘企公司内2#楼的白坯房，（面积4890平方），宿舍46间租赁给乙方，乙方自行装修、改造。三、租赁期限：自二0一三年十月一日至二0一八年九月三十日；四、租赁费用：700000元/年。大写：柒拾万元。五、支付方式：租金按年交付。年租金自签订合同三天内付清（或合同起始日前一天）。六、乙方不得将房屋擅自转让他人。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。在同等条件下，原承租方有优先续租的权利。如需续约应提前十五天与甲方联系续约（书面申请），合同期满十五天后，仍未续约的，加收一个月房租租金作为滞纳金；合同期满三十天后，仍未续约的，甲方有权另行出租（一切损失、后果甲方概不负责）。合同对其他内容还进行了约定。亿尔雅公司、友缘制衣厂质证后认为，对上述五份租赁合同的真实性均没有异议，不存在惠广诚公司所说的恶意虚构；其中第一份合同系友缘制衣厂成立后补签的，第二份合同是友缘制衣厂用于工商登记使用，未实际履行；第五份合同是友缘制衣厂成立后补签，租赁厂房实际从2013年年初就开始了；现涉案的2号厂房由亿尔雅公司、友缘制衣厂在一起使用。同时亿尔雅公司、友缘制衣厂认为，物权法第190条规定，对于涉案租赁关系并不当然无效，仅仅是不得对抗登记的抵押权，在拍卖过程中对租赁情况进行了公示，现法院带租拍卖表明法院司法拍卖中涉案的租赁协议并没有对抵押权人产生影响，惠广诚公司通过拍卖所得的涉案房产应受租赁协议的约束，故请求法院驳回惠广诚公司的诉讼请求。审理中，原审法院就相关租赁情况调取了（2016）苏0581民初6517号案件中弘企公司法定代表人鲍友林的证人证言。鲍友林陈述，其和友缘制衣厂的经营者郭文卫、亿尔雅公司的法定代表人陈明华都是老乡。其和陈明华的租赁是在2013年10月1日开始的，租金70万元/年包含宿舍楼，租赁合同是在2013年10月1日签订的，章是2014年7月份补盖的，友缘制衣厂的抬头是签合同的时候就打印上去的，房租收了3年，从2013年到2016年共计210万元。庭后，亿尔雅公司、友缘制衣厂向原审法院申请就中信银行常熟支行对本案涉及的租赁情况在抵押后对“后续租赁情况是否认可”进行调查并申请延期审理。以上事实，由营业执照、国家企业信用信息公示系统企业报告、个人基本信息、常熟市不动产登记查询结果、不动产权证、（2016）苏0581执7264号之二执行裁定书、房屋租赁合同、房屋租赁协议、个体工商户开业登记申请书、（2016）苏0591民初2951号民事判决书、拍卖公告、评估报告、（2017）苏0581民初4916号民事判决书、（2017）苏0581民初6517号证人证言及原审法院庭审笔录等证据为证。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。根据惠广诚公司提供的五份租赁合同及亿尔雅公司、友缘制衣厂的意见并结合鲍友林的证人证言，涉案房屋的最早租赁时间是在涉案房屋的土地和房产抵押之后，故根据现有证据，可以认定弘企公司将涉案房屋抵押给中信银行在先，弘企公司与友缘制衣厂、亿尔雅公司的租赁合同在后。故对亿尔雅公司、友缘制衣厂申请向中信银行常熟支行调查“对租赁情况是否认可”与本案没有利害关系，原审法院不予采纳。现原审法院已裁定将原属弘企公司所有的位于常熟市××××幢、2幢、3幢房屋及常熟市××××号的建设用地使用权作价1270万元归惠广诚公司所有，故弘企公司与友缘制衣厂、亿尔雅公司之间的房屋租赁合同对受让人即惠广诚公司不具有约束力。惠广诚公司作为涉案房屋的所有权人，有权要求友缘制衣厂、亿尔雅公司迁让出涉案的房屋。民生银行苏州分行经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：友缘制衣厂、亿尔雅公司于本判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟市××××幢房屋腾空并返还给惠广诚公司。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。本案中亿尔雅公司及惠广诚公司对弘企公司将涉案房屋抵押给中信银行在先，弘企公司与友缘制衣厂、亿尔雅公司的租赁协议在后的事实并无异议，因此即使租赁协议并非虚构，对惠广诚公司亦不具有约束力。惠广诚公司要求亿尔雅公司迁让出涉案的房屋，于法有据，应当予以支持。上诉人的上诉请求缺少事实和法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人苏州市亿尔雅服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 亮审 判 员  张 蕾审 判 员  周剑鸣二〇一八年三月二十日法官助理  姜雨昊书 记 员  严立群