四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1703民初174号 原告：魏代成，男，汉族，生于1970年3月22日，住四川省达川区。 委托诉讼代理人:吴成俊，四川蜀江律师事务所律师。 被告：牟礼昌，男，汉族，生于1974年2月10日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李胜，达州市通川区碑庙乡法律服务所法律工作者。 原告魏代成与被告牟礼昌房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏代成及委托诉讼代理人吴成俊、被告牟礼昌及委托诉讼代理人李胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏代成向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付下欠房屋租金人民币116035元；2.判令被告按合同约定支付迟延支付租金的违约金人民币5360.35元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在达川区南外镇南坝路xx号（1、2、3、4楼）有房屋四层、建筑面积2000平方米，依法取得了房屋所有权证。2013年3月20日，原告将上列房屋出租给被告牟礼昌，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期为6年，2012年11月30日起至2018年11月30日止。该房屋每年租金分别为第一年420000元，第二年441000元，第三年463050元，第四年486200元，第五年510510元，第六年536035元。房屋租金支付方式为，乙方每年在合同到期前一个月向甲方支付下一年度房屋租金（合同到期前30内付清，给付在约定的指定账户上）。如果乙方在每年11月30日前未交清下一年的房租的，应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。按照合同约定，被告应在2017年10月30日前支付第6年度（2017年11月30日—2018年11月30日期间）租金536035元，但被告在2017年11月30日只给付第6年度租金420000元，下欠本年度租金116035元，经过原告及其委托律师多次与被告联系要求被告立即支付下欠租金，但被告明确拒绝给付剩余租金。被告不按期足额支付租金的行为，根据双方2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》第九条第1项约定，已构成违约，且严重损害原告合法权益，原告虽多次要求被告支付迟延租金，但被告拒绝支付。综上所述：被告不按时支付完毕双方约定的房屋租金，既损害了原告合法权益、造成经济损失，也违反双方合同约定。为维护其合法权益，原告根据《合同法》第60条及《民事诉讼法》第119条之规定，特诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。 被告牟礼昌辩称：一、原、被告双方口头约定2018年度房屋租金为52万元，系原告真实意思表示，该约定应视为有效约定。原、被告于2017年11月27日电话中经沟通，原告同意被告支付2018年度房屋租金52万元，并表示给被告优惠1万多元。当月底，被告即遵照该约定向原告支付租金42万元。二、被告尚有13万元保证金由原告持有，在《房屋租赁合同》履行最后年度，用除去3万元水电气、税费保证金之外的10万元予以抵扣年度租金，并无不当，亦不存在根本性违约。原《房屋租赁》书面约定水电气、税费保证金为3万元，该合同签订的次日，即2013年3月21日，被告拟准备通过银行转账向原告支付2012年11月30日-2013年11月30日年度租金42万元及合同保证金3万元总计45万元（合同签订前，被告已预先支付合同定金5万元，故应支付40万元），此时，原告突然变卦，与被告商量要求被告增加支付保证金10万元，声称是为了确保双方更好的履行合同，不再重复此前原告与他人发生合同纠纷对原告所带来的被动及损失，否则，宁愿废除本合同。被告基于对所租赁房屋未来商机的期许，再加之所增加保证金最终会退还。为此，便同意了原告的要求，并与当日通过中国工商银行向原告工行账号：62×××53转账50万元（其中则包含所增加的10万元合同保证金）。转账后，因有银行转账凭证，双方便未在原合同对所增加保证金进行合同条款增补，亦没有另行签订补充合同。为此，迄今为止，被告尚有13万元除租金之外的保证金于原告所占有，除去可能拖欠的水电气、税费保证金3万元之外，尚有10万元由原告持有。在本合同履行的最后年度，被告用该笔款项抵扣年度租金，系自身权利体现，亦不违背法律规定。综上所述，根据中华人民共和国《合同法》及其相关法律规定，答辩人恳请法庭调查明事实，依法判决答辩人之答辩请求。 双方当事人围绕本案的诉讼请求，依法提交了证据，对双方无异议的证据，本案已在卷佐证。对有异议的证据，经本院审理认定如下事实： 原告在达川区南外镇南坝路xx号拥有房屋四层（1、2、3、4层楼），建筑面积2000平方米，并依法取得了房屋所有权证。 2011年11月30日，原告与高洪彬、朱友刚签定《房屋租赁合同》，双方约定:原告将上列房屋出租给高洪彬、朱友刚，租赁期为7年(另有3个月装修期)，从2011年11月30日起至2018年11月30日止。该房屋每年租金分别为:第一年420000元，第二年420000元，第三年441000元，第四年463050元，第五年486200元，第六年510510元，第七年536035元。后因双方为租金发生纠纷，原告于2012年12月14日向本院起诉，本院于2013年2月26日作出(2013)达达民初字第71号民事判决:“一、原告魏代成与被告高洪林、朱友刚于2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，由双方继续履行。二、由被告高洪林、朱友刚于本判决生效之日起五日内向原告魏代成交付2012年11月30日至2013年11月30日的房屋租金42万元。三、由被告高洪林、朱友刚于本判决生效之日起五日内向原告魏代成支付逾期交付房屋租金的违约金4200元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8725元，由被告高洪林、朱友刚承担。” 2013年3月20日，原告与高洪林、朱友刚自行解除上述《房屋租赁合同》。同日，原告(甲方)又将上述房屋出租给被告牟礼昌(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》并约定:……租赁期为6年，从2012年11月30日起至2018年11月30日止；该房屋每年租金分别为：第一年420000元，第二年441000元，第三年463050元，第四年486200元，第五年510510元，第六年536035元；房屋租金支付方式为，乙方每年在合同到期前一个月向甲方支付下一年度房屋租金（合同到期前30内付清，给付在约定的指定账户上）；如果乙方在每年11月30日前未交清下一年的房租的，应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金；双方签订本合同时乙方需向甲方交纳人民币3万元作为租赁房屋的保证金(不计息)，租赁期满，乙方交付租赁房屋甲方验收后，及水电气税收等的相关费用结清后予以退还……同时,在合同的尾部双方还约定：注:因2012年原租赁方未缴纳租金,而发生纠纷,本合同实际是在2013年3月20日签订的,但魏代成与牟礼昌经过协商,达成协议,现租赁的租金还是从2012年11月30日开始计算。 原、被告在写上述《房屋租赁合同》前，被告向原告交纳了5万元的定金，原告向被告出具收条一张，载明:“暂收到牟礼昌转接外滩商务宾馆租赁定金伍万元（小写:50000元正），在2013年3月21日前必须完善转接租赁所有手续，否则，定金不予退还。收款人:魏代成（签名）”。2013年3月21日，被告向原告通过工行转款50万元(含第一年的租金42万元和合同约定的水电气税收保证金3万元，共计45万元在内)。被告两次共支付原告55万元。 后原、被告按照合同约定各自履行自已的权利义务。第一年的租金42万元，在上述55万元转款中扣除；第二年的租金441000元，被告于2013年10月29日通过银行向原告转款441000元；第三年的租金463050元，被告于2014年11月1日通过银行向原告转款463050元；第四年的租金486200元，被告于2015年10月13日通过银行向原告转款455000元；第五年的租金510510元，被告于2016年11月16日通过银行向原告转款450000元。 因原告认为被告拖欠第四年的租金31200元和第五年的租金60510元，于2017年2月20日向本院起诉，本院对第四年下欠租金31200元不予支持,对第五年下欠租金60510元及违约金予以支持,并于2017年4月5日作出(2017)川1703民初523号民事判决:“一、被告牟礼昌在本判决生效之日起十日内支付原告魏代成下欠租金60510元及违约金5105.1元；二、驳回原告魏代成的其他诉讼请求……”2017年10月29日被告通过银行向原告转款65600元。 被告应在2017年10月30日前支付原告第六年度（2017年11月30日—2018年11月30日期间）的租金536035元。因被告以生意不好做曾找原告协商要求减少租金16035元，原告在庭审中承认:因为知道被告的经营状况,所以不同意被告续租,同意被告在2017年11月30日前一次性打款52万元租金。被告在2017年11月30日通过银行给原告转款42万元。 现原告以被告下欠第六年度租金116035元为由，诉讼来院。庭审中,被告以第一年多交的10万元保证金（55万元-第一年租金42万元-水电气税收保证金3万元）冲抵第六年的租金,是合理合法的，被告不存在根本性违约；原告以被告多交的10万元是被告赔偿原告的其他损失为由，不予认可，为此，双方发生纠纷。 本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当自觉遵守。二、在该合同中，双方没有约定被告应赔偿原告10万元损失的条款，被告亦不予认可赔偿原告的事实，只承认该10万元是交给原告的保证金。故现原告以被告多交的10万元是被告赔偿原告的其他损失的主张，本院不予支持。三、原、被告约定房屋租期六年，第一年至第三年的租金，被告己自动交付，双方没有争议；第四年和第五年的租金，双方通过诉讼也已经了结。现为第六年的租金再次诉讼，其争议的焦点:被告以第一年多交的10万元保证金（55万元-第一年租金42万元-水电气税收保证金3万元）冲抵第六年的租金是否合理合法？本院认为，一是被告在第一年向原告交款5万元定金和50万元转款，共计55万元是客观真实的，因有原告向被告出具的收条和银行转款凭证为证；二是该55万元冲抵第一年租金42万元和水电气税收保证金3万元，共计45万元，是法律允许的；被告多交的10万元作为保证金,现被告将该10万元冲抵第六年即最后一年的租金，符合法律的规定，也符合交易的习惯，本院予以确认。四、原告在法庭上承认:因为知道被告的经营状况,所以不同意被告续租,同意被告在2017年11月30日前一次性打款52万元租金。被告在2017年11月30日通过银行给原告转款42万元，加上第一年度多交的10万元冲抵第六年度租金，共计52万元，应当确认被告履行了与原告约定的在“2017年11月30日前一次性打款52万元租金”的履约行为。 综上所述，原告要求被告支付下欠第六年度的房屋租金116035元及违约金5360.35元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 驳回原告魏代成的诉讼请求。 案件受理费2728元，减半收取1364元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 罗 小 旋 二〇一八年三月十七日 书记员 严媛媛二