辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民初1136号原告（案外人）：魏桂秋，女，汉族，1957年4月30日出生，住沈阳市和平区。被告（申请执行人）：陈广生，男，汉族，1962年11月9日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈晓波，男，汉族，1983年11月5日出生，住北京市朝阳区。第三人（被执行人）：沈阳恩德房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区浑河站乡满融路1号。法定代表人：俞明海，该公司董事长。原告魏桂秋诉被告陈广生、第三人沈阳恩德房地产开发有限公司（以下简称恩德房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏桂秋、被告陈广生的委托诉讼代理人陈晓波到庭参加诉讼。被告沈阳恩德房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告魏桂秋诉称：一、判决立即停止对我购买的位于沈阳市和平区满融路37-2号1-11-1房间的执行，并解除查封；二、判决确认魏桂秋与第三人恩德房地产公司于2015年11月12日签订的《格林香颂认购协议书》合法有效，并确认位于沈阳市和平区满融路37-2号1-11-1的房屋归我所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：魏桂秋与第三人恩德房地产公司于2015年11月12日签订了《格林香颂认购协议书》一份，我以373500元的价格购买了位于沈阳市和平区满融路37-2号1-11-1的房屋，面积83平方米。合同约定交房日期为2017年5月31日。当交房日期届至，我去办理入住时，发现该房屋尚未通水电不符合入住条件，因此未能入住，但该房屋第三人已经实际交付给我。因陈广生与第三人有民间借贷纠纷案，陈广生于2017年4月4日向沈阳市中级人民法院申请了强制执行，贵院于2017年7月18日作出（2017）辽01执234号执行裁定书，查封了该涉案房屋，我立即对查封标的向贵院提出了书面执异，贵院于2017年11月3日向我送达了（2017）辽01执异1251号执行裁定书，驳回了我的异议。我认为贵院驳回我提出的执行异议的裁定事项缺乏事实及法律依据。因陈广生所申请执行的涉案房屋为我所有而不属于第三人所有。因为我与第三人签订的房屋认购协议是双方真实意思表示，无论是形式要件还是实质要件都不违反法律规定。且我在与第三人签约时，该房屋没有任何权利上的瑕疵，陈广生也尚未采取查封措施。更让我无法承受的是，我在签协议时是向第三人一次性交付的房屋的全款。这些情况都客观证明了我是善意取得该房屋，我的行为没有不妥之处，不存在过错，贵院应确认该房屋归我所有。被告陈广生辩称：一、针对魏桂秋提出的第一项请求，我方认为原执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回魏桂秋请求，我方认为根据沈阳市中级人民法院作出的（2016）辽01民初67号民事判决书的相关判决事项，我方享有对恩德房地产公司的合法债权，对其拥有的财产进行查封符合法律规定。诉争房屋属于在建工程，恩德房地产公司并未取得该房产的销售许可证，不应该对外进行销售，该房产所有权未发生转移，法律意义上所有权仍属于恩德房地产公司。二、针对魏桂秋提出的第二项请求，我方认为诉争房产不具备法定销售条件，认购书属于无效合同，应另行向恩德房地产公司主张权利。同时魏桂秋不应该在执行环节提起确权之诉，魏桂秋的确权请求与我方无关，不属于同一个法律关系，该项诉求属于程序上的错误应予以驳回。综上所述，我认为魏桂秋的诉讼请求既不合理，更不合法，请求贵院驳回魏桂秋的诉讼请求，维护我方的合法权益。第三人恩德房地产公司未到庭答辩。当事人在审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告魏桂秋提供：证据1，认购协议书及专用收款收据，证明其合法购买涉案房屋。被告陈广生质证意见为该份协议是原告与第三人签订，收款收据为第三人开具，我方无法证明其真实性。因第三人未取得诉争房屋的销售许可证，该份协议应认为无效合同，第三人违法销售的法律后果应由恩德房地产公司独自承担。原告魏桂秋提供：证据2，银行取款凭证，证明购房取款。被告陈广生质证意见为与我方无关，我方无法确认。被告陈广生提交沈阳市中级人民法院作出的（2016）辽01民初67号民事判决书一份，证明：我方享有对第三人的合法债权，对其拥有的财产进行查封符合法律规定。原告质证意见为我对此事不清楚，对法院判决认可。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，魏桂秋（丙方）与恩德房地产公司（甲方）、沈阳格林豪森房地产经营管理有限公司（乙方）签订《格林.香颂认购协议书》，协议约定魏桂秋认购格林香颂项目房屋，房号为B5号楼1-11-1，单价为每平方米4500元，面积为83平方米，总房款373500元，魏桂秋必须于2015年11月13日一次性交齐全款。协议第四条约定，丙方应在签订该协议后按甲方规定期限到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》，如有特殊原因须征得甲方同意，且有书面申请后方可延期。丙方若未征得甲方同意且已过签约期限仍未到售楼处办理签约手续，甲方视为丙方自愿放弃该房源的优先购买权，房源自动开放，可公开销售，丙方所交定金不予退还。同日恩德房地产公司向魏桂秋出具收到购房款373500元的收款收据。2016年9月21日，恩德房地产公司承诺于2017年5月末之前入住。诉争房屋属于未完工程，目前尚未办理预售许可证及入住手续。认购协议所涉及到的房产为原告魏桂秋及其丈夫贾俊彦在沈阳唯一住房。另查明，本院于2017年１月18日作出（2016）辽01民初67号民事判决，判决恩德房地产公司于判决生效之日起十日内偿还陈广生借款本金3044万元及借款利息、逾期利息、违约金。该判决现已经生效。恩德房地产公司未及时履行还款义务，本院于2017年4月14日立案执行，执行案号为（2017）辽01执234号。在执行中，同年7月19日查封恩德房地产公司名下的位于沈阳市和平区满融村满融路37-2号1-11-1房屋。魏桂秋对此提出执行异议。同年8月18日，本院作出（2017）辽01执异1251号执行裁定书，驳回魏桂秋的异议。本院认为：首先，原告魏桂秋提供了其与恩德房地产公司、沈阳格林豪森房地产经营管理有限公司签订的《格林.香颂认购协议书》，第三人出具的专用收款收据，由此可见，原告魏桂秋的举证基本形成证据链条，证明其与第三人之间存在房屋买卖行为。被告陈广生虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定原告魏桂秋的主张。其次，关于原告魏桂秋与恩德房地产公司、沈阳格林豪森房地产经营管理有限公司签订的《格林.香颂认购协议书》是否为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告魏桂秋与第三人签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，原告魏桂秋亦按约定交纳了全额购房款，故可以认定原告魏桂秋与第三人恩德房地产公司签订的《格林.香颂认购协议书》系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。就本案争议而言，首先，从原、被告双方各自行为发生时间先后来看，法院办理查封时间发生在原告魏桂秋与第三人签订购房合同及付款时间之后，故对原告魏桂秋签订购房合同及付款时间在先的事实予以确认，可以认定原告魏桂秋与第三人之间在人民法院查封之前已经订立了书面房屋买卖合同；其次，魏桂秋所购商品房系用于其居住且魏桂秋夫妇名下无其他用于居住的房屋；再次，魏桂秋已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，原告魏桂秋的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。原告魏桂秋作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除被告陈广生请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告魏桂秋提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，本院应予支持。关于原告魏桂秋主张确认查封房屋所有权，因查封房屋尚未完工，未交付使用，故原告魏桂秋主张确认房屋所有权，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、原告魏桂秋与第三人沈阳恩德房地产开发有限公司于2015年11月12日签订的《格林.香颂认购协议书》合法有效；二、不得执行位于沈阳市和平区满融路37-2号1-11-1室房屋；三、驳回原告魏桂秋的其他诉讼请求。案件受理费6903元，由第三人沈阳恩德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年三月十四日法官助理 姜 博书 记 员 齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。