广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0304民初599号 原告：中国人民解放军广州军区桂林疗养院，住所地：桂林市象山区万福路88号。 法定代表人：曹国辉，院长。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 被告：桂林九州医院，经营场所：桂林市象山区中山南路48号，组织机构代码：78843191-3，经营者：唐国广，男，汉族，1960年9月5日出生，住广西桂林市秀峰区信义路47号2栋302室，桂林九州医院院长。 委托诉讼代理人：李小平，男，汉族，1957年3月11日出生，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：谢家如，广西桂宁律师事务所律师。 原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院（以下简称桂林疗养院）与被告桂林九州医院、唐国广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后,依法适用简易程序，公开开庭审理，原告委托诉讼代理人及被告桂林疗养院委托诉讼代理人及唐国广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金783333元；2、依法判令被告向原告支付逾期支付租金违约金245867元（暂计至2018年1月28日，最终应计算至被告将拖欠的租金及违约金全部支付完毕之日，违约金标准为：按年息24%计算）；3、被告所交原告的履约保证金10万元归原告所有；4、被告（因提前终止合同）向原告支付补偿款15万元（2016年两个月租金，每月租金7.5万元）；5、本案所有的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告经营者唐国广为成立桂林九州医院，于2005年7月6日与原告签订《关于出租中山南路48号房地产协议书》，约定：将原告位于桂林市象山区中山南路48号房地产（建筑面积2739.8平方米，场地面积1500平方米）出租给被告，租赁用途为地方门诊及招待所；租赁期限自2005年11月1日至2017年9月30日止；租赁前三年的租金为70万，三年以后以70万为基数每年递增1万元，被告应于每月28日前交付租金；被告逾期交付租金的，每逾期一日按未付金额的千分之三支付违约金，被告提前终止合同的，应提前三个月通知原告，并补偿原告两个月租金，原告不退还被告交付的履约保证金等等。2013年1月1日，原、被告签订《补充协议》，约定：由原租赁用途地方门诊及招待所调整为私有医院（桂林九州医院）；租赁金额调整为每年84万元，每年在此基础上递增2万元。《关于出租中山南路48号房地产协议书》及《补充协议》签订后的大部分时间内，被告还能够按约定向原告交付租金。但是，自2016年4月被告开始拖欠租金。乙方因经营状况欠佳，2017年2月28日原被告签订《终止协议书》，约定自2017年2月28日起终止双方于2005年7月6日签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》，双方于2017年3月1日办理了租金房地产交接手续。被告长期拖欠租金的行为是违约行为，被告的行为给原告造成了特别巨大的经济损失。虽然原告多次催告，被告均未履行付款义务。为维护自身合法权益，原告依法起诉。 被告桂林九州医院辩称，一、答辩人租用被答辩人的房屋已十多年，从2005年11月至2016年1月，大部分都是按时交清房租的，双方合作是愉快的，近期因为政策的变化和某一事件的影响，答辩人这类租用军队房屋的医院已经无法经营下去了，答辩人于2016年3月缴纳了2016年1月的房租后，经营严重亏损，答辩人于2016年4月完全停业，这种情况被答辩人也知道，答辩人于2016年6月18日正式向被答辩人提出提前终止租赁合同的报告，被答辩人面对现实，也清楚当时的情况，于2016年7月13日复函，同意提前终止双方于2005年7月6日签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》，至此双方签订房屋租赁协议已终止。所以答辩人所欠被答辩人的房屋租金是5个半月。二、答辩人承担的违约责任。被答辩人在起诉中要求答辩人支付房屋租金违约金245867元，又要支付履约保证金10万元，又要支付补偿金15万元，被答辩人要求支付赔偿的违约金超过了被答辩人起诉房屋租金的50%，明显过高，被答辩人要求答辩人承担违约责任，要求答辩人支付违约金，又要求支付合同履行保证金，又要支付补偿金，这是没有法律依据，答辩人和被答辩人已在双方签的租赁协议里约定的对等违约责任条款，就是如果违约应支付违约金10万元。三、答辩人留下的办公设备和医疗设备等财产足以抵扣答辩人所欠被答辩人的房租和违约金。答辩人在获准被答辩人同意终止双方签订的房屋租金协议后，按协议约定的第十一条规定，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走，逾期60日的，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费。答辩人留下的全部办公设备价值591220元，医疗设备价值3010890元，被答辩人也派人来清点过，答辩人也向被答辩人送交有两本物品清单，一本是办公设备清单，一本是医院设备清单，答辩人的办公设备和医疗设备财产都还留在被答辩人房屋内，答辩人的办公设备和医疗设备财产足以抵扣答辩人所欠被答辩人的房租和违约金，如被答辩人不按双方签订的租赁房地产协议第十一条的规定办，答辩人保留反诉或者另行起诉的权利。四、本案诉讼费。答辩人希望在法院分清责任后，依法判决答辩人应承担诉讼费。综上，答辩人希望被答辩人看在双方合作十多年的情况上，高抬贵手，答辩人经过这场风波，已经完全破产，血本无归，所有的财产都押在办公设备和医疗设备上，答辩人希望用留在医院的财产抵扣答辩人所欠被答辩人的房租和违约金。 经审理查明，2005年7月6日，原告广州军区桂林疗养院（甲方）与唐国广（乙方）签订《关于出租中山南路48号房地产协议书》，协议约定：将甲方所有的位于广西桂林市象山区中山南路48号（空广桂自第6141号坐落）的房屋出租给乙方使用，建筑面积为2739.8平方米，场地面积为1500平方米。租赁用途为地方门诊部及招待所，租赁期限自2005年11月1日起至2017年9月30日止。房地产租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）前三年每年为人民币70万元，三年后以70万元为基数每年递增一万元，租金按月结算，乙方于每月28日现金支付甲方。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金人民币十万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第九条第三款：“乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月租金，甲方不退乙房地产租赁保证金”。第十一条第二款：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；每逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议”等内容。合同签订后，原告依约向唐国广交付了合同约定的房屋，并收取10万元保证金。唐国广使用该房屋经营地方门诊部及招待所，原、被告双方一直按照该合同条款履行。 2013年2月1日，广州军区桂林疗养院（甲方）与桂林九州医院（乙方）签订《补充协议》，在2005年7月6日签订的原《关于出租中山南路48号房地产协议书》基础上，变更部分内容。原合同用途为地方门诊部及招待所，现主要用途为私有医院（桂林九州医院）；租赁金额由原合同中“前三年每年为人民币柒拾万元，三年后每年递增壹万元”调整为：租赁金额为每年人民币捌拾万元，每年在此基础上递增人民币贰万元；该协议自2013年1月1日起执行直至元合同截止日期等内容，合同落款处乙方有唐国广的签名及九州医院的印章。2014年1月13日，唐国广向工商部门办理了桂林九州医院的营业执照，经营者为唐国广，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。 2016年3月，被告因市场风险，导致经营严重亏损，于2016年4月完全停业。2016年6月18日，被告向原告发出《关于提前终止租赁合同的报告》，该报告中，被告称医院经营管理市场定位不准，导致连年亏损，并提出终止与疗养院房屋租赁关系。原告广州军区桂林疗养院于2016年7月8日收到《关于提前终止租赁合同的报告》，于2016年7月13日作出对《关于提前终止租赁合同的报告》回函，回复内容为原告广州军区桂林疗养院接受被告九州医院单方提出终止租赁合同关系的决定，但需依据2005年7月6日签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》第九条第三点的约定，在收到回函后5日内，将租赁的房地产完好无损的交还给原告，并向原告支付5个月租金（提前三个月的租金及补偿两个月的租金）及租赁保证金，同时结清在提出《关于提前终止租赁合同的报告》之前所有的费用（包括但不限于：租金、水电费、违约金等）。在办理完以上所有手续后，双方签订终止租赁关系的协议书等内容。此后，原、被告双方并未按照回函约定履行，被告也未将租赁的房屋交付给原告。 2017年2月28日，原告广州军区桂林疗养院（甲方）与唐国广（乙方）签订《关于出租中山南路48号房地产协议书》终止协议书，约定双方于2005年7月6日签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》自本协议签订之日起终止等内容，合同落款处乙方为李小平（九州医院委托代理人）签字及桂林九州医院印章。2017年3月6日，甲乙双方继续签订《房屋交接书》约定在本交接书生效当日，乙方将桂林市象山区中山南路48号房屋及已付房屋的装修完整地交付给甲方；甲、乙双方共同清点签字确认房屋内设施设备，归属乙方设施设备可暂时放置房屋内原处，在甲、乙双方办理相关拖欠租金结算后30日内，乙方负责搬离清空其全部所属设施设备。被告九州医院在2016年3月之前的租金已付清，自2016年4月开始拖欠租金3万元，此后一直未交租金至合同终止。至今，原、被告就租金结算问题尚未解决，被告九州医院也未支付租金给原告，原告遂向法院提起诉讼。 以上事实，由原告提交的被告营业执照、组织机构代码证、医疗机构许可证、《关于出租中山南路48号房地产协议书》、《关于出租中山南路48号房地产协议书》的补充协议、《关于提前终止租赁合同的报告》、对《关于提前终止租赁合同的报告》的回函、终止协议书、房屋交接书、委托书及代理人身份证复印件，被告提交的中国人民解放军通用收费票据三张、2005年7月11日中国人民解放军往来票据收据一张及本案庭审笔录所证实。 结合本案查明的事实，本案争议焦点：一、《关于出租中山南路48号房地产协议书》及补充协议终止的时间，被告应支付多少租金的问题。二、合同解除后，被告是否应向原告支付租金；三、原告要求被告支付违约金、保证金、补偿款是否符合法律规定； 关于第一个争议焦点，被告九州医院虽于2016年6月18日向原告桂林疗养院发出了关于提前终止租赁合同的报告，原告亦予以回复，但双方并未就终止合同的具体事项达成一致意见亦并未依该回复履行，从原告回函的内容看，原告向被告提出了有关终止合同的条件及手续，且回函第三条明确了在办理完毕所有手续后，双方才签订终止租赁关系的协议书。庭审中，被告对该回函的真实性予以认可，但在收到该回函后，被告并未向原告做出任何承诺。至2017年2月28日，原、被告双方才签订《关于出租中山南路48号房地产协议书》终止协议书，并于3月6日签订《房屋交接书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院认为，被告在收到原告向其发出的对《关于提前终止租赁合同的报告》的回函后，并未进一步回复原告或依据上述第九十六条的规定向人民法院或仲裁机构提起确认解除合同效力的请求，故双方对解除合同的事宜并未协商一致，租赁合同并未就此解除，在原、被告签订《关于出租中山南路48号房地产协议书》终止协议书时，双方才就解除合同达成一致意见，故本院认定，原、被告签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》于2017年2月28日解除，合同权利义务于该日终止。被告应支付原告2017年2月28日前租金736667元（计算方式：2016年租金标准86万/年，2017年为88万/年，被告于2016年已支付租金共计27万元，86万-27万+7.333万×2个月=73.6667万元）。 关于第二个争议焦点，原告诉请要求被告支付2017年3月1日至2018年1月31日的租金，该期间原、被告之间的租赁合同已经解除，被告在解除合同时有义务将物品搬走并腾空房屋交还给原告，其没有搬走房屋内的设备、物品仍侵占了原告的房屋使用权，应向原告支付占用期间的费用。但在长达11个月的时间里，原告也并未采取多种措施积极与被告协商交房事宜，被告亦未配合原告积极履行交房义务，双方对租赁房屋闲置的损失均有过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”故本院认为，该损失由原、被告各自承担一半，被告应参照合同租金标准支付原告房屋占用费74166.5元（计算方式：2017年租金标准：88万/年，73333元/月；2018年租金标准90万/年，75000元/月，2017年3月1日至2018年1月31日共计11个月，（73333×10+75000×1）÷2=74166.5元）。 关于第三个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《关于出租中山南路48号房地产协议书》是双方真是意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。被告辩称合同条款中有违约金、保证金、逾期滞纳金的约定，是显失公平的。本院认为，该合同虽为原告提供的格式合同，但合同中并没有免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，亦并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的无效情形。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条：“承担民事责任的方式主要有……（八）赔偿损失；（九）支付违约金；……法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”故原告要求被告支付补偿金、不退保证金系对解除合同的补偿，而要求支付违约金，系对迟延支付租金的违约行为承担的违约责任，二者并不重复，亦符合法律规定。合同第九条第三款关于乙方补偿甲方两个月租金及不退保证金的约定在第九条第二款也有相应的甲方补偿乙方的约定，故双方应依据该合同全面履行各自的义务，被告应在合同解除时的两个月租金给原告，即143333元（2016年租金标准86万/年），被告已缴纳的10万元保证金不予退还。关于违约金是否过高的问题，合同第十一条第二款中有被告迟延支付租金承担违约责任约定，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告逾期支付租金构成违约且合同中有违约金的约定，被告应当向原告支付违约金。依据原告主张以尚欠租金为基数，按照年利率24%计算违约金，属于上述法律规定的“过分高于损失”，被告在答辩中对亦对违约金过高进行抗辩。故本院予以调整为221000.1元（736667×30%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，判决如下： 1、被告桂林九州医院支付原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院租金736667元； 二、被告桂林九州医院支付原告逾期支付租金违约金221000.1元； 三、被告桂林九州医院支付的保证金10万元原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院不予退还； 四、被告桂林九州医院支付原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院补偿款143333元； 五、驳回原告中国人民解放军广州军区桂林疗养院其他的诉讼请求。 本案受理费16312元，因本案适用简易程序，受理费减半收取计8156元（原告已预交），全部由被告桂林九州医院负担。 以上判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉状案件受理费[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘海鹏 二〇一八年三月三十日 书记员  唐戈平