上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11725号上诉人(原审被告)：上海兴城物业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：汤锡渊，董事长。委托诉讼代理人：吴晓秋。委托诉讼代理人：王方，上海惠迪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：范福明，男，1946年2月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫铁钊，德恒上海律师事务所律师。上诉人上海兴城物业有限公司(以下简称“兴城公司”)因与被上诉人范福明财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初20324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴城公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回范福明的一审诉请。事实和理由：1、本案的基础法律关系是范福明认为兴城公司未与范福明就上海市后三层阁(以下简称“系争房屋”)建立房屋租赁关系，1989年6月范福明与案外人夏功霖进行房屋交换，因交换的系争房屋已被房管所收回，范福明与兴城公司之间就租赁关系纠纷自1989年6月至今已长达28年之久，至2014年范福明起诉兴城公司租赁合同纠纷一案也已长达25年之久，均已超过《中华人民共和国民法通则》规定的最长的20年诉讼时效。正是本案的基础事实发生在28年之前，当时的经办人、当时的法律规定、当时的资料，均因时间久远无法还原当时的情形，故本案已超过诉讼时效。2、本案的基础法律事实是兴城公司与范福明之间就系争房屋是否存在租赁关系。本案案由是财产损害赔偿纠纷，财产损害赔偿纠纷的前提是损害了不动产所有权人或用益物权人的权利，财产损害赔偿纠纷的前提是确认系争房屋的承租人是范福明。确权纠纷与所有权损害赔偿纠纷是两个法律关系，本案审理的前置条件是先要确认权利，现有证据显示本案的系争房屋产权人是上海虹房(集团)有限公司，兴城公司是管理人，本案在未确认系争房屋权利的前提下作出兴城公司侵权的判决，显然是错误的。系争房屋是公有住房，产权人是上海市房产管理局(现为上海市住房保障和房屋管理局)，管理人是上海虹房(集团)有限公司，委托兴城公司代为管理，兴城公司是物业管理行为，兴城公司无权默认系争房屋的租赁关系。征收协议也是一个具体行政行为，即便法院认为范福明对系争房屋有承租权，侵权单位也是兴城公司，而非范福明，系争房屋的征收协议是兴城公司与征收单位签订，如果范福明认为其权益受到侵害，应先行起诉征收单位。3、一审法院未明确双方之间是否具有租赁关系。系争房屋是国有资产，兴城公司系国有资产的管理人，其前身房管所就是由于不认可范福明对系争房屋具有承租权利，所以并不是向范福明收取房屋租赁费，而是收取临时占用费。正是由于管理的是国有资产，基于对国有资产的负责，对非法占有人依法应当收取临时占用费。范福明多次陈述其支付系争房屋临时占用费至1992年，之后再未支付，1992年至今也已长达25年之久，一审法院在未查明系争房屋的临时占用费支付的情况下，简单粗暴以收取临时占用费视为对范福明租赁系争房屋的默认，违反相关法律规定。一审法院未查明系争房屋的权属性质。系争房屋的真正管理方是上海虹房(集团)有限公司，并非兴城公司，兴城公司只是执行物业管理职能。系争房屋的征收补偿款，兴城公司于2016年3月1日转付给上海虹房(集团)有限公司。4、确认系争房屋的权利应是必要的前置程序，系争房屋登记在上海虹房(集团)有限公司名下，管理人是兴城公司。在1989年6月范福明与夏功霖交换房屋之前，当时的房管所的登记册已证明系争房屋已由房管所收回。现有证据证明系争房屋的权利人应为兴城公司，在系争房屋权利人发生争议时，不应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定草率作出判决。关于适用法律问题，根据《上海市房屋租赁条例》(2011年)第11条的规定，说明公有住房的租赁也是以登记为准的。被上诉人范福明辩称，不同意兴城公司的上诉请求。一审法院对租赁权属认定清晰，系争房屋的征收利益归范福明所有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。范福明向一审法院起诉请求：要求兴城公司返还范福明系争房屋征收补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,544,027元及偿付利息，按照本金1,544,027元计，自2014年4月24日起计至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。返还范福明系争房屋征收各项奖励178,018.19元及偿付利息，以本金178,018.19元计算，自2014年10月30日起计至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。一审法院认定事实，上海市房屋的原承租人系夏功霖。1982年乍浦路房管所向夏功霖发放两张租用公房凭证，其中编号为虹乍字4-6557号的租用公房凭证上，记载夏功霖承租的部位是上海市四川北路独用前二层阁8.9平方米，公用面积为前客堂。编号虹乍字4-6558号的租用公房凭证上记载夏功霖承租的部位为上海市四川北路前三层阁8.4平方米、后三层阁11.4平方米。范福明将其承租的房屋与夏功霖承租的房屋置换，双方于1989年办理房屋置换手续。在住房交换协议上记载，夏功霖名下交换的房屋地址为上海市四川北路，居住部位为二层阁、三层阁，间数为2小间，居住面积为11.4平方米，交换原因为“年老体弱，楼梯高，房子闷热，调结构稍好的住房”。范福明名下交换的房屋地址是上海市陆家浜的朝南厢房，间数为1大间，居住面积为9.4平方米。因范福明与该房管所对范福明实际承租的部位和面积存在争议，范福明未办理进户手续，该房管所亦未向范福明发放公房租赁凭证。而范福明在办理房屋置换手续前已实际入住上述前二层阁、前三层阁、后三层阁，并缴纳房屋租金和占用费等。2014年该房屋所属地块被纳入征收范围，兴城公司出具证明称范福明是前二层阁、前三层阁的承租人，故范福明获得了前二层阁、前三层阁房屋项下的征收利益。兴城公司否认范福明是后三层阁的承租人，将后三层阁作为空置房屋上报，于2016年1月15日取得后三层阁房屋的征收补偿款1,544,027元和征收奖励15,000元，合计1,559,027元。范福明多次交涉未果，曾于2014年起诉至一审法院，要求上海虹房(集团)有限公司就上述前二层阁、三层阁房屋解除与夏功霖的租赁关系，并就上述房屋与范福明建立租赁关系，案号为一审法院(2014)虹民三(民)初字第1398号。该案被驳回起诉。2016年范福明曾起诉上海市虹口区住房保障和房屋管理局，案号为(2016)沪0109行初56号，后撤诉。一审法院另查明：在上述1398号案中，上海虹房(集团)有限公司称范福明在置换前已实际入住系争房屋。一审法院认为：夏功霖是上述房屋的承租人，在与范福明办理置换手续前，已将该三部分房屋交付给范福明使用。可见范福明与夏功霖置换房屋时包括了后三层阁。兴城公司辩称其将后三层阁收回，因范福明否认，兴城公司也未提供相应的证据证明。范福明实际入住该房屋多年，如果收回行为发生在范福明入住后三层阁之前，则夏功霖无法向范福明交付后三层阁；如果收回房屋的行为发生在范福明入住房屋之后，范福明入住多年，兴城公司却从未向范福明实施收回房屋的行为，反而以临时占用费名义收取范福明费用，兴城公司的行为可视为其对范福明承租后三层阁房屋的默认。故后三层阁房屋的征收利益，应当归范福明所有。系争房屋于2014年被征收，期间范福明曾多次提起诉讼，主张自己的权益，故兴城公司辩称已经超过诉讼时效，与事实不符，一审法院依法不予采纳。范福明无相关证据,仅根据自己的推算，主张兴城公司实际取得征收奖励款合计178,018.19元，一审法院不予采纳，故应根据查明的事实判决兴城公司归还15,000元。兴城公司于2016年1月15日取得后三层阁房屋的征收补偿款及征收奖励款，故应当自次日起向范福明支付相应的利息。一审法院判决：一、兴城公司支付范福明征收补偿款1,544,027元；二、兴城公司支付范福明征收补偿款的利息，以本金1,544,027元计，自2016年1月16日起，计至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、兴城公司支付范福明征收奖励款15,000元；四、兴城公司支付范福明征收奖励款的利息，以本金15,000元计，自2016年1月16日起，计至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述第一项至第四项，兴城公司应于判决生效之日起10日内履行。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：上诉人兴城公司在二审中提供如下证据：1、上海虹房(集团)有限公司的《情况说明》、《房屋所有权证》、(82)虹法刑字第205号刑事判决书、夏功霖妻子荣金美户籍登记信息。证明系争房屋的权利人为上海市房产管理局(现更名为上海市住房保障和房屋管理局)，1996年上海市房产管理局将虹口区范围内的直营公房(包括系争房屋)授权上海虹房(集团)有限公司经营管理，系争房屋是公房，兴城公司仅是上海虹房(集团)有限公司委托的物业管理单位，无权默认系争房屋的租赁关系。还证明虹口区房地产管理局乍浦路房管所因系争房屋原承租人荣金美利用系争房屋诈骗，将系争房屋收回单独计租列为空屋报空。2、《业务回单》、《情况说明》。证明兴城公司仅是上海虹房(集团)有限公司委托的物业管理单位，并受上海虹房(集团)有限公司的委托与征收单位签订征收协议，于2016年2月24日将系争房屋的征收补偿款汇给上海虹房(集团)有限公司，兴城公司领取征收补偿款的行为是代理行为。3、(2014)虹民三(民)初字第1398号民事裁定书。证明范福明诉称1979年即入住系争房屋，1982年已知晓乍浦路房管所工作人员因荣金美利用系争房屋进行诈骗，要收回夏功霖承租的房屋，还证明法院已经驳回范福明就系争房屋要求与上海虹房(集团)有限公司建立租赁关系的诉请。4、(2014)虹民三(民)初字第1398号案件的谈话笔录、庭审笔录。证明范福明诉称1979年入住系争房屋，1982年已经知晓乍浦路房管所将三层阁部分收回，并知道其交付的是临时占用费，并非房屋租赁费，并且夏功霖也知晓系争房屋被收回，让范福明不要理睬房管所。还证明1989年范福明与夏功霖进行房屋置换前已知晓系争房屋已被乍浦路房管所收回，仍然强占系争房屋。5、《租金计算表》两份。证明1983年乍浦路房管所已经将系争房屋收回注销。被上诉人范福明认为兴城公司二审中提供的上述证据均不属于新证据。1、对《情况说明》的真实性无异议，但对关联性、证明力不予认可，认为上海虹房(集团)有限公司是兴城公司的股东，不能以此证明相关事实。对《房屋所有权证》、(82)虹法刑字第205号刑事判决书、夏功霖妻子荣金美户籍登记信息的真实性均无异议，但认为与本案无关。2、真实性无异议，对关联性有异议，认为是兴城公司与上海虹房(集团)有限公司之间的内部事情，征收协议是兴城公司与征收单位签订，不能否认兴城公司侵害了范福明的征收利益。3、真实性无异议，该裁定书第三页最后一段查明的事实与本案查明的事实一致。4、真实性无异议，范福明1989年与夏功霖交换房屋，获得了原南市区房产管理局和原虹口区房产管理局的批准，范福明实际居住到房屋被征收，即便范福明的陈述与实际冲突，也应以该批准文件为准。5、对真实性不予认可，文件形成于1987年，而兴城公司1995年成立，是伪造文件，备注是兴城公司的单方行为，且未告知过范福明，范福明一直实际租用系争房屋。上述事实有兴城公司提供的证据、本院审理笔录、当事人陈述佐证证实。本院认为，在案证据显示，上海市前二层阁、前三层阁、系争房屋(即后三层阁)的原承租人是夏功霖，夏功霖在与范福明办理房屋置换手续前，已将该三部分房屋实际交付范福明使用，故可以认定范福明与夏功霖置换房屋时包括了系争房屋。范福明入住系争房屋多年，兴城公司却从未向范福明实施收回房屋的行为，反而以临时占用费名义收取范福明费用，故可认定范福明与兴城公司之间就系争房屋形成事实上的租赁关系。因此，系争房屋的征收利益，理应归范福明所有。关于兴城公司提出的诉讼时效抗辩意见，因系争房屋于2014年被征收，期间范福明曾多次提起诉讼，主张自己的权益，故兴城公司的该上诉理由，本院不予采纳。关于兴城公司二审中提供的证据，因范福明抗辩不属于新证据，且兴城公司对其未能在举证期限届满前提供作出合理解释，故本院对兴城公司在二审中提供的证据，不予采纳，相关法律后果由兴城公司自行承担。退而言之，即便兴城公司提供的证据均为真实，但均不能得出兴城公司向范福明实施过收回系争房屋的行为，也不能否认范福明实际占有使用系争房屋的事实。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,603.97元，由上诉人上海兴城物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年三月十二日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……