广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终18204号上诉人（原审被告）：广州世泰兴旺家居饰品城有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海宁大街****。法定代表人：王恒秀，该公司经理委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫成哲，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红珠，女,1984年5月8日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：林瑜才，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。原审被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路****iv>法定代表人：李文芳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫成哲，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州世泰兴旺家居饰品城有限公司（以下简称世泰公司）因与被上诉人陈红珠及原审被告广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。世泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.一、二审诉讼费由陈红珠承担。事实和理由：（一）一审法院关于开门营业系陈红珠作为承租方行使权利的形式，世泰公司以陈红珠未按照合同约定保证每月营业时间不少于26天为由解除合同，剥夺了陈红珠基本权利的认定属于认定事实不清，法律适用错误。开门营业并非单纯是陈红珠行使承租权的表现形式，也是陈红珠依据合同必须履行的义务。陈红珠在享受合同免租的权利时也必须承担保证每月营业时间不低于26天的约定义务。案涉合同第4条第3款约定乙方应保证每月营业时间不少于26天，该条款没有违反法律规定，也没有要求乙方应该在哪几天应该营业，不存在限制陈红珠营业自由的权利，因此该项约定应该属于陈红珠应履行的合法义务。根据商场管理服务中心的巡查登记结果显示，截至2017年2月，案涉商铺每月营业时间已经有9个月低于22天，严重违反了合同约定，已经严重损害了世泰公司的利益，世泰公司行使合同解除权有理有据，且世泰公司解除案涉租赁合同的程序合法，双方的租赁关系已于2017年3月7日合法解除。（二）一审法院关于世泰公司未经陈红珠允许，强行收回商铺并拆除，构成违约，对合同的解除负有全部过错责任的认定属于认定事实不清，适用法律错误。世泰公司单方解除案涉租赁合同并不需要经过陈红珠的允许，系陈红珠严重违反合同约定在先，陈红珠负有全部过错。世泰公司并未强行收回案涉商铺并拆除，是以温和的手段对商铺进行回收。且世泰公司已经通过《解除合同通知书》与《再次通知解除合同通知书》充分告知陈红珠在2017年3月23日前办妥退场手续并结清费用，清理自有物品离场，否则将行使出租方权利对案涉商铺内的遗留物进行处置等，陈红珠收到上述通知后未将商铺内物品拆除并搬离导致的一切不利后果应由其自行承担。（三）陈红珠违约在先，对合同的解除负有全部过错，一审法院判令世泰公司向陈红珠返还租赁保证金与经营保证金无法律依据。（四）一审法院判令世泰公司向陈红珠支付案涉商铺装饰装修及物品残值损失64460.94元无事实与法律依据。案涉合同的解除系因陈红珠违约行为导致，根据合同约定，合同期满或被提前终止的，乙方应在合同期满或被提前终止后3天内清除商铺内自有物品，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对物品进行处置，而在案涉合同解除后，陈红珠未在合同约定的时间内自行清场，其因怠于履行义务导致自身遭受损失，其无权向世泰公司主张权利并要求世泰公司支付装修等各项经济损失64460.94元。且一审法院对64460.94元的计算依据不充分，计算公式无法律依据，世泰公司对64460.94元并不认可。陈红珠二审答辩称，关于案涉租赁合同，陈红珠在一审庭审中已经发表过质证意见，并且提供过相关资料，证明该租赁合同是世泰公司单方所制作的格式合同，案涉商城所有的入驻商铺所签订的合同版本都是世泰公司提供的，格式合同限制了当事人一方的权利属于无效条款。世泰公司为了实现其收回商铺另作开门的目的，单方制作了所谓的巡查表，并且制作了相应的《合同解除通知书》以及《再次解除合同通知书》，陈红珠对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，世泰公司单方解除合同没有事实和法律依据。一审判令世泰公司应当赔偿陈红珠相应损失，适用法律正确。丝路方舟公司二审述称，与世泰公司的意见一致。陈红珠向一审法院起诉请求：1.世泰公司、丝路方舟公司返还陈红珠租赁保证金6042元及经营保证金2000元；2.世泰公司、丝路方舟公司赔偿陈红珠装修等各项经济损失合计141440.76元；3.世泰公司、丝路方舟公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月11日，世泰公司（甲方、出租方）与陈红珠（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将广州市南沙区环市大道××号商铺（建筑面积50.35平方米）出租给乙方，乙方经营品种为壁材，该商铺交铺标准为毛坯房。租赁期限为36个月，自2015年7月1日起至2018年6月30日止，第一年从2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金为0元，第二年从2016年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金2014元，第三年从2017年7月1日起至2018年3月31日止，每月租金2175元，免租期从2018年4月1日起至2018年6月30日止及从2015年7月1日起至2016年6月30日止。管理费每月252元，经营套间内水电费自付，另公共部分水电费公示均摊。本合同签订之日乙方即向甲方交付租赁押金6042元，在乙方合法经营和尊重执行本商场管理规定的前提下，乙方所缴纳的押金在本合同终止后15天内由甲方无息返还乙方（最终金额以甲方确认的押金收据为准，请乙方妥善保管）。2016年5月1日，世泰公司（甲方、出租方）与陈红珠（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将广州市南沙区环市大道××商铺出租给乙方，乙方经营品种为壁材，该商铺交铺标准为毛坯房。租赁期限为36个月，2016年5月1日起至2019年5月31日止，第一年从2016年5月1日起至2017年5月31日止，每月租金为0元，第二年从2017年6月1日起至2018年5月31日止，每月租金1400元，第三年从2018年6月1日起至2019年5月31日止，每月租金1512元，免租期从2016年5月1日起至2017年5月31日止。乙方应在每月1号前通过现金或转账方式支付当期租金给甲方。管理费每月200元，经营套间内水电费自付，另公共部分水电费公示均摊。本合同签订之日乙方即向甲方交付租赁押金6042元，经营保证金2000元，在乙方合法经营和尊重执行本商场管理规定的前提下，乙方所缴纳押金及经营保证金在乙方按本合同的约定交还场地并办妥租赁合同登记备案注销、营业执照地址变更或营业执照注销手续后的10天内由甲方无息返还乙方（最终金额以甲方确认的收款收据为准，请乙方妥善保管）。三、甲方的权利义务：1.甲方保证乙方对上述商铺的合法承租权利。……4.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项。若甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用。（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺，且在限定时间内仍未纠正、并修复的。（3）擅自改变本合同规定的租赁用途（包括但不限于超范围经营或实际经营品牌与本合同约定品牌不相符等情形），或利用该商铺进行违法违章活动的。（4）乙方违反本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使商铺或设备严重损坏的。（5）拖欠支付租金和／或管理费和/或其他费用达到20日；未缴纳逾期违约金。（6）乙方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外。（7）由于乙方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封。（8）乙方中断、停止或威胁中断、停止其业务。（9）法律、法规或本合同其他条款允许甲方单方提前终止合同的其他情况。四、乙方的权利义务：1.乙方应按约定的开业日开业。开业时间为2016年6月1日。如乙方迟于该约定之日开业，则自该约定开业之日起，乙方应按照合同约定的当月日租金的2倍向甲方支付逾期开业违约金。逾期30天乙方仍未开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同，押金及经营保证金不予退还。若甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。2.乙方须按时、如数交纳租金及所需的一切费用。3.乙方每月营业时间不得少于26天。商场管理服务中心将每月对乙方开门营业情况进行登记，并以巡查登记结果作为确认乙方每月营业时间的标准。对于当月经营不满22天的，第一次扣除经营保证金的1O%，第二次扣20%，第三次扣30%，第四次视作自动放弃商铺，经营保证金没收并作退场处理。租赁期间乙方若因特殊原因需要暂时歇业的必须预先向甲方书面申请并征得甲方同意。4.乙方需对该商铺进行装修的，必须预先向甲方书面申请并按商场装修管理规定办理相关装修手续。乙方如因装修需要改变原商铺墙体间隔必须经甲方书面同意，并在合同期满后乙方自行恢复原貌或缴交相应的恢复费用给甲方由甲方进行恢复。……七、违约责任：1.租赁期内，乙方应按本合同所约定的时间交付租金及各项费用，未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，乙方应每天按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，逾期超过20天，甲方有权按本合同第三条第4（5）款的约定解除合同。2.租赁期内，甲方保证向乙方提供便利条件，不得以任何理由干扰乙方正常经营行为。3.合同期满或被提前终止的，乙方应在本合同期满或被提前终止后3天内清除商铺内的自有物品，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该物品进行处置。同时乙方在清场时应保持场地完整并不得破坏场地的主体结构，如有损坏应由乙方负责及时修复。……八、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第5个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；……甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。上述合同签订后，广州宝贝城物业管理有限公司分别于2015年6月11日和2016年4月13日向陈红珠出具租赁保证金6042元及经营保证金2000元的收款收据。陈红珠主张广州宝贝城物业管理有限公司受丝路方舟公司委托收取上述租赁保证金和经营保证金，丝路方舟公司是案涉合同的实际履行主体，故丝路方舟公司应当承担合同责任。丝路方舟公司对此予以否认，陈红珠未提供证据证实丝路方舟公司委托广州宝贝城物业管理有限公司收取上述租赁保证金和经营保证金的授权。世泰公司在一审庭审中自认其委托广州宝贝城物业管理有限公司代为收取上述租赁保证金和经营保证金。世泰公司在一审庭审中陈述其于2015年7月6日将案涉商铺交付给陈红珠使用，陈红珠在一审庭审中陈述于2015年7月初使用案涉商铺。世泰公司与陈红珠在一审庭审中确认双方于2016年5月1日签订新的《商铺租赁合同》后，双方于2015年6月11日签订的《商铺租赁合同》未继续履行。因属于免租期，故陈红珠至今尚未缴纳过租金。世泰公司为证明陈红珠于2016年5月至7月、9月至12月及2017年1月至2月均未达到每月营业26天以上的要求，严重违反合同约定，在庭审中向一审法院提交了《南沙商铺营业开门巡查表》九张，巡查表上显示包括“大津”在内的数家企业在上述期间上午和下午开门营业情况，其上有巡查人“张某”“许莫”“莫××”等签名字样，经质证，陈红珠对上述巡查表的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为系世泰公司单方制作提交。经一审法院询问，世泰公司表示巡查表记载的巡查人应该是现场管理人员，但不清楚巡查人的用人单位，陈述巡查表来源于现场工作人员。但世泰公司未按一审法院要求通知巡查人前往一审法院接受调查。世泰公司为证明其己于2017年3月7日向陈红珠直接送达《解除合同通知书》，陈红珠拒绝签收，世泰公司将该通知张贴在陈红珠商铺门上，留置送达，以及于2017年3月20日再次通知陈红珠，要求其于2017年3月23日前办理退场手续，在庭审中向一审法院提交了《解除合同通知书》、留置送达《解除合同通知书》照片一张和《再次通知解除合同通知书》。《解除合同通知书》内容为：“致陈红珠：贵方自2016年5月1日承租我司广州市南沙区环市大道××铺，经核实存在以下第2项违约行为：开门率情况：贵方已超过4个月当月经营天数不足20天。根据双方租赁合同第四条第3点的有关规定，‘对于当月经营不满22天的商户，第一次扣除经营保证金的10%，第二次扣20%，第三次扣30%，第四次视作自动放弃商铺，经营保证金没收并作清理退场’。鉴于贵方的行为已严重违反双方合同约定，为维护我司合法权益，现我司特向贵方通知如下：我司将自即日起正式与贵方解除合同，请贵方在2017年3月9日前办妥退场手续并结清费用，否则我司将按照双方协议和法律条文履行我司权利，包括对贵司所有物品、商品进行处理以抵偿我司损失。特此通知！”日期注明为2017年3月7日；照片显示在案涉商铺玻璃门上粘贴上述《解除合同通知书》；《再次通知解除合同通知书》内容为：“致陈红珠：贵方自2016年5月1日承租我司广州市南沙区环市大道××铺，经核实存在以下第2项违约行为：开门率情况：贵方已超过4个月当月经营天数不足20天。根据双方租赁合同第四条第3点的有关规定，‘对于当月经营不满22天的商户，第一次扣除经营保证金的10%，第二次扣20%，第三次扣30%，第四次视作自动放弃商铺，经营保证金没收并作清理退场’。鉴于贵方的行为已严重违反双方合同约定，我司于2017年3月7日通知贵方解除合同，为维护我司合法权益，现我司再次向贵方通知如下：请贵方在2017年3月23日前办妥退场手续并结清费用，并清理自有物品离场，否则我司将按照双方协议和法律条文履行我司权利，包括对贵司所有物品、商品进行处理以抵偿我司损失。特此通知！”日期注明为2017年3月20日。经质证，陈红珠对《解除合同通知书》、照片和《再次通知解除合同通知书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，主张其从未收到世泰公司送达的《解除合同通知书》；从未见过案涉商铺玻璃门上有张贴该《解除合同通知书》，均系世泰公司为了掩盖违约目的而制作的，并非是客观事实；从未收到《再次通知解除合同通知书》，也没有收到世泰公司具体解除合同理由中关于开门营业不符合合同约定的警示通知，世泰公司解除合同的理由是莫须有的，实际上世泰公司的目的是强行收回案涉商铺，将整个二层的用途改为公寓。陈红珠在一审庭审中陈述其于2017年3月22日发现案涉商铺被撬门，商铺内装修明细记载的物品丢失，故向公安机关报警，并向当时的物业管理公司莫经理反映情况，莫经理称物品被清空搬到对面空置的房子，陈红珠要求其将物品搬回来，莫经理称可以联系高层人员与陈红珠联系，但一直没有联系，陈红珠也未自行将物品搬回。世泰公司对陈红珠上述陈述不予确认，认为陈红珠通知搬运工人以及空调拆卸工人将其相应的自由物品自行搬离，其没有提交关于家具家电的相应购买发票以及票据，与其称相应的物品丢失或被世泰公司留置的事实不符。陈红珠在一审庭审中陈述世泰公司于2017年3月28日将案涉商铺拆除，世泰公司在庭审中陈述于2017年3月底、4月初拆除案涉商铺。案涉商铺所在二楼已全部拆除完毕，重新装修成公寓后，现由美庐大酒店（广州）有限公司加盟的尚客优公寓在使用。案涉商铺整体被拆除，室内物品下落不明。在一审诉讼中，陈红珠向一审法院申请对案涉商铺的货物样品、电器用具价值以及装饰装修的价值进行评估鉴定，经一审法院司法委托摇珠选定中联国际评估咨询有限公司对案涉商铺内的货物样品、电器用具价值进行评估，同时选定广州市吉光工程造价咨询有限公司对案涉商铺装饰装修的价值进行鉴定。两公司对现场进行勘验后，中联国际评估咨询有限公司表示由于标的物已被拆除和转移，无法核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素，受以上客观条件限制，无法进行资产评估；广州市吉光工程造价咨询有限公司表明因评估资料依据不足，无法受理本案业务。陈红珠在一审庭审中提交《大津硅藻泥商铺装修相关明细》列举其损失的范围为：一、基础装修部分：装修公司承接工程内容：水电、地砖铺贴人工费、隔、地砖铺贴人工费、电位、玻璃门、玻璃配件等为23665元；自购部分内容：地砖、门头改造、消：地砖、灯饰、墙体处理、门头发光字为13920元；二、硅藻泥部分（面积合计265.82平方米）：天花、墙面、小展板、色卡墙、移动展板、移动展架，平湖系列110.1平方米为14092.8元，盐湖系列155.72平方米为72876.96元；三、家具部分1.三人沙发1套金额1680元，2.茶几+电视柜1套金额2200元，3.洽谈桌1张金额650元，4.格力三匹空调1台金额6000元，5.浩泽立式净水器1部金额5000元，6.椅子2把金额256元，7.书柜1套金额300元，8.置物柜1套金额200元，9.茶盘茶具1套金额600元，合计141440.76元。陈红珠为证明世泰公司拆除商铺的行为导致其直接损失，在庭审中向一审法院提交其分别于2015年7月4日和2015年9月27日支付宝转账11000元和4700元给彭观军的电子回单、广州星月装饰设计有限公司盖章的编号为1613284、1613285、4126939的《收据》（日期分别为2015年7月4日、2015年7月4日、2016年3月3日，金额分别为10000元、1000元、1500元）及其与陈红珠于2015年7月4日签订的《装饰工程施工合同》，广州大津健康建筑技术有限公司盖章的编号为5327084的《收据》（日期为2015年7月22日、金额为86969.76元）及《大津硅藻泥施工明细表》，广州市南沙区南沙超凡逸广告招牌经营部盖章的编号为0001320、0006165的送货单（日期分别为2015年9月30日和2015年11月16日、金额分别为3200元和740元），广州市鑫盾装饰工程有限公司盖章的编号为4377700的《收款收据》（日期为2015年8月27日、金额为2300元）、广州市南沙区名辉装饰材料店盖章的编号为1630638的《收款收据》（日期为2015年9月3日、金额为228元）、义乌市简忆家居用品有限公司盖章的编号为5893056号《收款收据》（日期为2015年7月1日，金额为5886元）、编号654903号《收款收据》（日期为2015年9月26日、金额为328元）、编号1144864号《收款收据》（日期为2015年8月12日、金额为450元）、编号5057940号《收款收据》（日期注明为8月28日、金额为400元）。陈红珠在庭审中陈述彭观军系广州星月装饰设计有限公司负责装修施工的人员，陈红珠于2015年7月4日向其现金支付11000元，支付宝转账支付11000元，广州星月装饰设计有限公司仅对现金支付11000元开具编号为1613284、1613285收据两张，支付宝转账11000元未开具收据；编号654903的《收款收据》是位于金岭北路金店出具的，不记得具体五金店名字，不记得编号5057940、1144864《收款收据》出具的主体。编号为5893056号品名及规格注明“家具一批”。经质证，世泰公司和丝路方舟公司认为《大津硅藻泥商铺装修相关明细》仅为陈红珠单方制作，并且该明细中的物品不是装饰装修的投入，而是陈红珠购买的家具、家电，该家具、家电已经由陈红珠自行搬离现场；对《装饰工程施工合同》装修费用收据真实性没有异议，合法性、关联性有异议，仅能证明陈红珠与广州星月装饰设计有限公司签订装修合同，合同约定工程款仅为10000元，而非陈红珠诉请的金额，且其装修报价单仅能反映其在装饰装修时的初步报价，不能客观反映其商铺装修时的具体、真实的投入；《大津硅藻泥施工明细表》、编号为5327084的《收据》仅能证明陈红珠与广州大津健康建筑技术有限公司存在关联关系，并且该明细表仅是广州大津健康建筑技术有限公司单方出具的明细表，不能真实客观反映陈红珠的装修投入，并且该明细表备注工程款是分期结算完毕，而非一次性结清，也不能证明陈红珠为此投入装修装饰的成本。因为编号为654903号的《收款收据》没有盖章，也没有签名，故不予确认该收款收据的真实性、合法性和关联性；编号5893056号《收款收据》出具该收据的单位经营地址在浙江义乌，与案涉商铺相隔地理里程非常远，并且该收据仅笼统标明家具一批，并没有相关明细，并且陈红珠也没有提供该款项的相应支付凭证，该合计金额也书写错误，出现有5886与5866两个不同的金额，故对该《收款收据》真实性不予确认；对其他收据的真实性、合法性确认。就证明内容而言，根据陈红珠提交的支付宝转账电子回单以及收据显示金额为15700元，与其提交的装饰报价单显示的23665元相矛盾，故对陈红珠装饰装修的投入不予确认；对编号5327084号的《收据》显示的内容不予确认，交易内容仅有广州大津健康建筑技术有限公司出具的收据，并没有相关的发票以及支付凭证作为支付的证据，因此不能真实反映交易过程，对支付的内容不予确认；编号为0001320、0006165的送货单、编号为4377700的《收款收据》、编号为1630638的《收款收据》、编号1144864号《收款收据》、编号5057940号《收款收据》，上述收据并没有显示收货单位或客户栏显示的主体名称，无法确认该款项的支付主体是陈红珠，没有依法开具相应的发票，以及陈红珠并未提供相应的支付凭证，故无法确认其真实的装修情况；《大津硅藻泥施工明细表》显示施工面积是110.1平方米和155.72平方米，因案涉商铺的面积仅为40平方米，该施工明细表显示的施工面积与商铺面积严重不符，故该施工投入存在虚假成分。一审法院另查明，世泰公司是丝路方舟公司的全资子公司。一审法院认为，世泰公司与陈红珠签订的两份《商铺租赁合同》，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈红珠主张丝路方舟公司为案涉租赁合同的实际出租方，并要求丝路方舟公司承担合同责任，但陈红珠未提供有效证据证实，一审法院不予支持。租赁合同关系中承租方的主合同义务为按约定交付租金，出租方的主合同义务为交付符合合同约定的租赁物，承租方对于租赁物享有占有、使用和收益的权利，开门营业系承租方的行使其权利的形式，世泰公司以陈红珠开门营业时间作为解除合同的条件，实则不当限制陈红珠作为承租人依法应当享有的权利，有失公平原则；世泰公司未能明确巡查表签名巡查人的用人单位，亦不能明确巡查表的准确来源，巡查人未出庭说明情况，巡查表记载情况亦未经承租方确认，仅巡查表不足以证明世泰公司所拟证明的案涉商铺开门营业情况，故世泰公司以此为由主张案涉租赁合同解除，理据不足，一审法院不予支持。鉴于世泰公司已经强行收回并拆除案涉商铺，陈红珠和世泰公司在2017年11月28日的庭审中均同意解除案涉合同，一审法院对此予以确认。世泰公司未经陈红珠允许，强行收回商铺并拆除，构成违约，案涉合同实际已经无法继续履行，世泰公司对合同解除负有全部过错，陈红珠诉请世泰公司返还租赁保证金6042元及经营保证金2000元的诉请，理据充分，一审法院予以支持。同理，世泰公司应当对陈红珠剩余租期的装修残值损失予以赔偿，但鉴定公司因案涉租赁物被拆除而无法鉴定。关于陈红珠提供的装饰装修及室内物品的收据、支付宝转账记录、施工合同和明细表等证件材料佐证其装饰装修及物品损失，一审法院分析如下：1.2015年7月4日，陈红珠支付宝转账广州星月装饰设计有限公司施工工作人员彭观军11000元，广州星月装饰设计有限公司出具《收款收据》两张合计金额11000元，陈红珠主张《收款收据》系现金支付，广州星月装饰设计有限公司仅对现金支付款项开具收款收据，与常理不符，故一审法院仅采信陈红珠于2015年7月4日支付11000元，结合支付宝转账4700元，及编号4126939《收据》的1500元，陈红珠应合计向广州星月装饰设计有限公司支付17200元；2.广州大津健康建筑技术有限公司的《收据》的86969.76元、编号为0001320、0006165送货单的3200元和740元、编号4377700《收款收据》的2300元、编号1630638《收款收据》的228元、编号为5893056号《收款收据》的5886元，均有具体的收款单位盖章确认，均是在案涉合同履行期间，一审法院予以采信；3.编号654903、1144864、5057940号《收款收据》，因陈红珠无法明确具体的收款单位，一审法院不予采信；4.对于陈红珠主张的其他损失，因未提供相应的证据证实，一审法院不予采信。综上，陈红珠装装饰修物原值为116523.76元。案涉两份租赁合同约定实际租期应为2015年7月1日至2019年5月31日，共47个月，世泰公司于2017年3月份拆除案涉租赁物，案涉合同无法实际履行，故成新率按照月份计算公式为：成新率=尚可使用月份／（已使用月份+尚可使用月份）*100%=26/47×100%=55.32%。故案涉装饰装修物及物品装修残值应为116523.76元×55.32%=64460.94元。世泰公司应当赔偿陈红珠的装饰装修和物品残值损失应为64460.94元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年7月31日作出如下判决：一、广州世泰兴旺家居饰品城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈红珠返还租赁保证金6042元及经营保证金2000元；二、广州世泰兴旺家居饰品城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈红珠支付案涉商铺装饰装修及物品残值损失64460.94元；三、驳回陈红珠的其他诉讼请求。案件受理费3290元，由陈红珠负担1694元，由广州世泰兴旺家居饰品城有限公司负担1596元。二审审理期间，世泰公司提交了：1.5张缴费通知单，拟证明2016年10月至2017年2月商场通知陈红珠缴纳物业管理费，不是世泰公司通知的；2.2015年6月-2016年5月、2016年8月-2017年2月《南沙世泰家居饰品城商场水电、管理费汇总表》，该表显示的缴费是缴上一个月的费用，2016年10月的缴费汇总表后，陈红珠的应收金额都是在100-200元之间，拟证明在2016年9月至合同解除之前陈红珠应该缴纳的费用应该只有管理费，没有水电费，可以证明该期间陈红珠已经没有再开门营业，与2016年9月之前的缴费情况有很大差异。陈红珠发表质证意见为：对世泰公司提交证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，证据1缴费通知单中有三项，其中第一项已经明确记载为电费，世泰公司所称的陈红珠在2016年10月之后没有再开门营业，没有使用水电，没有消耗公共能源的说法不属实；证据2中的2017年2月的缴费汇总表中有欠费一栏，但是是空白的，可以证明陈红珠在租赁期间是没有欠缴费用的。从上述汇总表可以看出一个基本的规律，在夏天的时候，水电费的消耗情况较高，而在冬天，电费应缴费用的总额较低，这是因为在冬天案涉房屋不需要开空调导致的。世泰公司以陈红珠缴纳的电费较少为由主张陈红珠没有开门营业是没有依据的。陈红珠提交了时间为2016年6月25日、2016年6月26日、2017年2月25日、2017年3月7日的收款收据，拟证明有依约缴纳相关费用。世泰公司发表质证意见为：对陈红珠提交证据的真实性、合法性没有异议，对2016年6月份的两份收据载明的金额予以认可，2017年2月份的收据对应的是2017年1月份的金额，对此予以确认，确认陈红珠提交的四份单据中的缴纳情况。世泰公司于2018年8月22日变更为自然人独资有限责任公司，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，世泰公司二审庭询后书面回复：1.案涉商场在每年过年假期期间会暂停营业，其余时间均正常营业，营业时间为每天9时至18时；2.由于当时现场的巡查人员是商场管理服务中心的工作人员，并非世泰公司员工，对于巡查表中部分月份的统计中“空白、休”的天数是什么含义、是否计入商铺无营业的日期、商场巡查人员的巡查方式、为何一审没有通知巡查人员出庭接受询问等，请求法院依法向商场工作人员进行调查；3.在陈红珠营业时间未达标的情况下，世泰公司多次以口头形式要求陈红珠开门营业，以保证双方在合同中所约定的营业天数；4.在收回商铺的现场时，有现场其他商户营业人员在场予以见证收回商铺的过程；5.根据巡查表的统计，陈红珠在2016年5月至2017年2月起间，至少有四个月营业时间低于22天，严重违反合同约定，因此世泰公司有权解除合同并收回商铺。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、世泰公司关于其无须向陈红珠返还租赁保证金、经营保证金的主张是否成立；二、世泰公司关于其无须向陈红珠赔偿案涉商铺装饰装修及物品残值损失的主张是否成立。关于争议焦点一。租赁合同中，出租人的主要合同义务是交付符合合同约定的租赁物给承租人使用，并保证租赁物在租赁期间内具备正常的使用功能，承租人的主要合同义务是依约向出租人缴付租金并按照约定的用途使用租赁物。本案中，世泰公司主张陈红珠违反了《商铺租赁合同》中关于“乙方（陈红珠）每月营业时间不得少于26天……对于当月经营不满22天的，第一次扣除经营保证金的10%，第二次扣20%，第三次扣30%，第四次视作自动放弃商铺，经营保证金没收并作退场处理”的约定。首先，合同所约定的营业时间须达标的约定，并非租赁合同承租人的主要合同义务。其次，对于合同约定的营业时间是否达标，出租人应当建立完善的巡查制度并由承租人对巡查结果进行确认，出租人如认为承租人营业时间未达标，应及时通知承租人并敦促承租人依约履行。世泰公司所提供的九张《南沙商铺营业开门巡查表》中并无陈红珠的签名确认，世泰公司对于上述巡查表中的巡查人员、巡查方式以及巡查表中为何存在无记载的空白天数等均以巡查人员不是其公司人员为由无法回复，该巡查表不足以证明陈红珠的实际营业情况。世泰公司提供的2015年6月-2016年5月、2016年8月-2017年2月《南沙世泰家居饰品城商场水电、管理费汇总表》亦不足以得出陈红珠营业时间不足的结论。世泰公司无证据证明其曾因陈红珠营业时间未达标按照合同约定的次数扣减相应保证金并告知陈红珠，亦无证据证明其在2017年3月7日作出《解除合同通知书》之前，曾通知、敦促陈红珠按合同约定的营业时间履行，本院对世泰公司关于陈红珠营业时间不符合合同约定的主张不予采信，世泰公司以陈红珠营业时间不足为由主张解除合同理据不足，本院不予支持。世泰公司并无充分证据证明陈红珠存在违约行为，现案涉商铺已被世泰公司强行收回，陈红珠、世泰公司在一审庭审中均同意解除合同，一审法院判令世泰公司向陈红珠返还租赁保证金、经营保证金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如前所述，世泰公司在无充分证据证明陈红珠违约的情况下，强行收回案涉商铺并拆除，且在收回案涉商铺时并未经当地街道、公安机关或者公证人员的见证，未对商铺原状予以证据保全，对商铺内的物品未予清点封存，造成案涉商铺装饰装修残值损失无法鉴定评估的责任在世泰公司。一审法院根据陈红珠提供的装饰装修及室内物品的收据、支付宝转账记录、施工合同和明细表等证据材料，判令世泰公司按照成新率赔偿陈红珠的装饰装修和物品残值损失64460.94元，并无不当，本院予以认可。综上所述，世泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1613元，由上诉人广州世泰兴旺家居饰品城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年十一月二十七日书记员  贾妍胡秀红