文书内容江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏04执复87号复议申请人：常州星晴运动健身有限公司，住所地常州市新**。法定代表人：林尚毅，该公司董事长、总经理。申请执行人：中信银行股份有限公司常州分行，住所地常州市。法定代表人：丁义春，该行行长。委托诉讼代理人：陈小亚，江苏正气浩然律师事务所律师。被执行人：常州自然房地产开发有限公司，住所地常州市新**。法定代表人：杨杰，该公司董事长。复议申请人常州星晴运动健身有限公司（以下简称星晴公司）不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2018）苏0411执异75号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。新北法院查明，被执行人常州自然房地产开发有限公司（以下简称自然房地产公司）将其名下位于常州市新北区通江中路288-3号房产向申请执行人设定了借款抵押担保，抵押登记时间为2015年2月5日。2016年9月30日，星晴公司与被执行人签订房屋租赁合同一份，约定被执行人将上述房屋中的288-3-201-05号出租给星晴公司，租赁期限自2016年10月10日至2024年10月9日止，星晴公司目前实际占有使用该房屋。申请执行人与被执行人及江苏邦安贸易有限公司、陆卫军、黄爱武、杨杰、蒋莉华借款合同纠纷一案，常州市仲裁委员会作出的2017常仲裁字第0191号仲裁裁决书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向该院申请强制执行，该院于2017年11月21日立案执行。执行过程中，经申请执行人申请，该院依法拟对被执行人自然房地产公司名下位于常州市新北区通江中路288-1-101-103、107-111号和288-2-101-106号及288-3号房地产启动评估拍卖程序。期间，星晴公司向该院申报权利。该院执行机构经审查，认为星晴公司与被执行人之间就该房产形成的租赁关系不得对抗已经登记在先的抵押权，为尽快实现申请执行人的合法权益，避免因有租赁而导致房产流拍，应除去星晴公司的租赁权，并于2018年6月4日出具（2017）苏0411执4496号之三执行裁定书，除去星晴公司在常州市新北区通江中路288-3-201-05号房地产上的租赁权。新北法院认为，当事人、利害关系人基于主张对执行标的物享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的等事由提出执行异议的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。星晴公司对执行标的物存在利害关系，可以提起执行异议。涉案房屋登记在被执行人名下并办理了抵押登记手续，设定了他项权利，该院依法对其采取查封、评估拍卖执行措施符合法律规定。根据星晴公司提供的房屋租赁合同进行分析，其与被执行人之间的租赁关系发生在涉案房屋抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已经登记在先的抵押权，该院依法裁定除去星晴公司在涉案房屋上的租赁权符合法律规定，对涉案房屋依法进行评估拍卖并不侵害案外人的合法权益。因此，星晴公司请求排除执行的理由不成立。根据执行异议“形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回星晴公司的执行异议请求。星晴公司向本院复议请求：撤销新北法院（2018）苏0411执异75号执行裁定书，重新针对复议申请人于执行异议申请书中的相关请求进行适法裁定。事实和理由如下：原审法院裁定系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定作出，显属于适用法律的错误，应适用第二百二十七条的法律规定。复议申请人不服新北法院（2017）苏0411执4496号之三执行裁定书，依法提出执行异议。请求撤销除去租赁权的执行裁定，并同意免予除去租赁进行带租拍卖，以增加原判决执行及执行法院之拍卖效益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条、江苏省高级人民法院《关于执行疑难若干问题的解答》的规定，复议申请人于查封前取得合法租赁权并继续占有使用中，依法应为本案的案外人。再者承租人在执行法院采取执行措施（包括诉讼保全措施）之前取得租赁权的，承租人依据其租赁权提出执行异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条处理。故原审法院作出执行异议裁定时，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条的法律规定。本院对新北法院上述查明事实予以确认。本院另查明，关于申请人中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行常州分行）与江苏邦安贸易有限公司、自然房地产公司等6名被申请人借款合同纠纷一案，常州市仲裁委员会作出2017常仲裁字第0191号仲裁裁决书，其部分仲裁内容为：（一）江苏邦安贸易有限公司向中信银行常州分行归还借款本金人民币54000000元及暂算至2017年4月18日止的利息1512631.69元，并支付自2017年4月19日起至实际还清之日止的罚息及复利（其中：本金50000000元按年利率7.1775%计算罚息及复利，本金4000000元按年利率7.83%计算罚息及复利）；（二）江苏邦安贸易有限公司向中信银行常州分行归还借款本金人民币6000000元及暂算至2017年4月18日止的利息171389.85元，并支付自2017年4月19日起至实际还清之日止按年利率7.1775%计算的罚息及复利；（三）江苏邦安贸易有限公司向中信银行常州分行归还银行承兑汇票垫款本金人民币20000000元及暂算至2017年4月18日止的利息2945000元，并支付自2017年4月19日起至实际还清之日止按日利率0.05%计算的罚息；（四）江苏邦安贸易有限公司补偿中信银行常州分行因本案而产生的律师代理费1860380元；（五）本案仲裁费268726元由江苏邦安贸易有限公司承担（该款已由中信银行常州分行垫付，江苏邦安贸易有限公司应迳付中信银行常州分行）；……（八）如江苏邦安贸易有限公司不履行上述第（一）、第（二）、第（三）项债务，中信银行常州分行有权以自然房地产公司提供的抵押物位于常州市新北区通江中路288-3号房产（房屋所有权证号：常房权证新字第**，他项权证号：常房他证新字第××号）进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，其优先受偿的最高额限度为本金人民币152180000元和相应的利息、罚息、复利。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，2015年2月5日，自然房地产公司将案涉房产向中信银行常州分行设定了借款抵押担保。复议申请人星晴公司与自然房地产公司的房屋租赁合同签订于2016年9月30日，履行期限始于2016年10月10日，系设定抵押权后出租涉案房产。因此，星晴公司的租赁权依法不得对抗中信银行常州分行在先的抵押权。星晴公司主张的租赁权形成于涉案房产抵押之后，故应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。综上，复议申请人的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。新北法院（2018）苏0411执异75号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人常州星晴运动健身有限公司的复议请求，维持常州市新北区人民法院（2018）苏0411执异75号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  朱正生审判员  王 臻审判员  陈 倩二〇一八年十一月十九日法官助理陶金沙书记员叶小玢