广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初2265号原告：邵向仙，女，汉族，1975年12月4日出生，住浙江省兰溪市，委托诉讼代理人：张育华、刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。原告：童兆胜，男，汉族，1974年5月8日出生，住浙江省兰溪市，被告：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：韶关市浈江区东河浈江南路桥南西南角**之一。法定代表人：吴武超，公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司韶关分行，住所地：韶关市浈江区建国路**及**首层**。负责人：邓湧，行长。委托诉讼代理人：左军鹏，男，汉族，1979年10月24日出生，住广东省韶关市浈江区，系公司员工。原告邵向仙、童兆胜与被告韶关市金财资产运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵向仙的委托诉讼代理人张育华、刘炼鑫，被告韶关市金财资产运营有限公司的委托诉讼代理人刘丹丹、第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行的委托诉讼代理人左军鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵向仙、童兆胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告邵向仙与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令解除原告邵向仙、童兆胜与被告、第三人签订的《个人购房借款、担保合同》；3、请求依法判令被告返还原告邵向仙支付的购房款1078848元及利息【利息按照中国人民银行同期贷款利率从付款次日起（即2012年9月9日）计至实际返还之日止】；4、请求依法判令被告向原告邵向仙赔偿办证支付费用共66641.72元（其中办证服务费200元；房屋登记费1100元；查档证明费150元；契税62365.44元；印花税1039.4元，维修资金1729.04元，交易手续费57.84元）；5、请求依法判令被告向原告赔偿自2013年6月17日起至2017年8月30日止原告已向第三人偿还的贷款本金739047.08元及贷款利息158907.31元。从2017年8月30日起至判决生效之日止偿还的贷款本息按实际数额赔偿给原告；6、请求依法判令被告向第三人返还原告截止至判决生效之日止在第三人处剩余涉案按揭购房款本金；7、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年12月9日签订了《百年东街认购协议书》，协议约定：“原告向被告认购位于韶关市××东街××区××号商铺（下称“涉案房屋”），建筑面积29.94平方米；套内面积22.7平方米，商铺总价为2078848元”。后于2013年9月9日，双方又签订了《商品房买卖合同》，合同中所约定的商铺号、建筑面积、套内面积、商铺总价均与认购协议书约定一致，并约定了公共部分与公用房屋分摊建筑面积7.24平方米，确认了原告于2013年9月19日付清了首期房款人民币1078848元。合同签订后，原告与第三人于2013年11月15日签订了《中国中商银行个人借款/担保合同》，由第三人向原告贷款100万元，贷款用途为原告购买涉案房屋的购房款，贷款期限为5年，第三人直接将贷款支付给被告。原告依约向被告全额支付了涉案房屋的售房款，被告于2014年6月13日向原告出具了购房发票，于2016年3月8日向原告出具了涉案房屋的不动产权证，原告发现不动产权证上标注的建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积相差了1.02平方米，不动产权证上标准的分摊面积与合同约定的分摊面积相差了1平方米。由于被告向原告交付涉案房屋的建筑面积与分摊面积均与合同的约定不符，建筑面积误差比明显超出3%（建筑面积误差比称4.49%），据此，被告未按约定交付相应面积房屋的行为违反了合同约定，构成了违约。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条及其他相关法律规定，原告依法享有退回所购商品房的权利，经原告多次向被告提出退房及赔偿各项损失，但被告均不予理睬。原告为了自身的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，具状诉至贵院，望贵院能依法判决支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。被告韶关市金财资产运营有限公司辩称：原告要求解除合同、赔偿损失没有合同依据及法律依据，依法应当予以驳回。答辩人认为，首先，答辩人已经按照合同约定将房屋交付原告，并为原告办理房屋产权证明，答辩人已履行完成合同义务，《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况“套内建筑面积22.7平方米”、第四条计价方式与价款“该商品房预售、按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米91579.21元，总金额人民币贰佰零柒万捌仟捌佰肆拾捌元”、第五条面积确认及面积差异处理“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理……”本案约定以套内面积计算房屋总价，就套内建筑面积差异值超过正负3%（不含本数）的情况下，原告才享有解除合同的权利。本案中，合同约定的套内建筑面积为22.7平方米，产权登记的套内建筑面积为22.68平方米，套内面积差异率为-0.088%，原告诉请解除合同不符合合同的约定，综上，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行述称：第三人与邵向仙、童兆胜、韶关市金财资产运营有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，以贷款所购房产提供抵押担保、办理了抵押登记后，发放了100万元贷款，但是现邵向仙、童兆胜要求解除该借款/担保合同。基于邵向仙、童兆胜要求解除该借款/担保合同是事实，申请人申请以独立请求权第三人参与诉讼，提出以上请求，请求法院依法判决：1、如本案买卖合同被解除，导致申请人与邵向仙、童兆胜、韶关市金财资产运营有限公司签订的借款担保合同被解除的，则：1、邵向仙、童兆胜立即偿还全部贷款本金224630.16元、利息0元；2、被告韶关市金财资产运营有限公司对上述贷款本息承担连带还款责任；3、申请人对贷款抵押物享有优先受偿权；4、诉讼费由邵向仙、童兆胜、韶关市金财资产运营有限公司承担。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年12月9日签订了《百年东街认购协议书》，约定：原告向被告认购位于韶关市××东街××区××号商铺，建筑面积29.94平方米，套内面积22.7平方米，商铺总价为2078848元。并于2013年9月9日正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12043090119），合同其中约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况：商品房的建筑面积为29.94平方米；套内面积为22.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.24平方米。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米91579.21元，总金额为2078848元。第五条、面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，原告于2013年9月9日向被告付清了首期房款1078848元，剩余购房款100万元办理了银行按揭。2013年11月15日，原告邵向仙、童兆胜、被告韶关市金财资产运营有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告邵向仙、童兆胜以所购商铺作抵押向第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行借款100万元作个人购置商用房，被告韶关市金财资产运营有限公司对该借款承担保证责任。该《合同》第三十条：“借款人和担保人承诺”第30.1约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”合同签订后，第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行于2013年11月29日向原告发放了贷款100万元。原告自2013年12月起每月向第三人中国工商银行股份有限公司韶关分行偿还贷款及利息。另查，原告向被告购买韶关市××东街××区××号商铺已办理了房产证，房产证号为：粤房地权证韶字第**。该房产证登记该房屋的建筑面积为28.92平方米；套内面积为22.68平方米，公摊面积为6.24平方米。以上事实有原告提交的工商登记资料、百年东街认购协议书、广东省商品房买卖合同、《中国工商银行个人借款/担保合同》、贷款还款明细、购房发票、办证费收据、不动产权登记证。有被告提交的营业执照、不动产权登记证以及庭审笔录在卷佐证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告以房屋的建筑面积比合同约定面积多了1.02平方米,公摊面积少了1平方米，建筑面积误差比超过了±3%，故要求解除其双方签订的《商品房买卖合同》，退回购房款及赔偿相应的损失。对于原告提出的诉讼主张，本院认为：一、原告购买被告商铺时是按套购买，按套内面积计价，而并非是按建筑面积计价，且房产证上记载的套内面积比合同约定的套内面积多出0.02平方米,其面积差异值在±3%以内；房产证上记载的建筑面积比合同约定的建筑面积多出1.02平方米,其面积差异值超过±3%，买受人是否可以选择多退少补，合同对此并没有约定；二、本案涉案房屋的建筑面积虽然多出1.02平方米,但并没有影响到原告对该建筑物的正常使用，相反，更有利于原告正常使用该建筑物，况且，多出的建筑面积，被告并没有计收原告的价款。原告以建筑面积多出1.02平方米，其面积差异值超过±3%，而要求解除合同，此有违公平合理的原则，也不利于保护交易的安全稳定，故原告要求解除合同，并返还购房款，赔偿办证所支付的费用，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邵向仙、童兆胜的诉讼请求。案件受理费23148元，由原告邵向仙、童兆胜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  刘文兴审判员  罗方灵审判员  张美全二〇一八年三月三十日书记员  马 颖