重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初10957号原告：江朝高，男，汉族，1951年8月17日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：重庆台茂置业发展有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号第9层，统一社会信用代码91500103666414285D。法定代表人：全明英，总经理。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆永固实业有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路58号外商大厦18楼D座，统一社会信用代码91500103203322675D。法定代表人：唐建川，总经理。委托诉讼代理人：蒋夏，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦律师事务所律师。第三人：胡壹，男，汉族，1992年8月20日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王可，重庆大兮律师事务所律师。原告江朝高与被告重庆台茂置业发展有限公司（以下简称台茂公司）、被告重庆永固实业有限公司（以下简称永固公司）、第三人胡壹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江朝高的委托诉讼代理人周海娟、被告台茂公司的委托诉讼代理人冯源、被告永固公司的委托诉讼代理人戴杰、第三人胡壹的委托诉讼代理人王可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江朝高向本院提出诉讼请求：1．判令解除江朝高与台茂公司于2011年11月16日签订的《生产研发用房买卖合同》；2．判令台茂公司、永固公司共同向江朝高返还购房款2008000元；3．判令台茂公司、永固公司共同向原告支付违约金2008000元；本案诉讼费、保全费等费用由台茂公司、永固公司共同承担。事实和理由：2011年1月14日、2014年4月24日，台茂公司与永固公司签订《联合建设协议书》及《＜联合建设协议书＞的补充协议》，约定台茂公司与永固公司联合建设永固锂电子电源多元正极材料研发工程中心及产业化基地项目，由永固公司提供位于北部新区高新园××号地块约20亩土地，由台茂公司负责寻求落实合作第三方和负责项目建设资金，并为房屋转让受让方办理产权登记及转让等相关法律手续，该联建项目建设所需资金由台茂公司通过对外销售联建房屋或对外融资等方式进行筹集等。前述合同签订后，台茂公司为筹集该联建项目所需资金向江朝高出售房屋，双方于2011年11月16日签订了《生产研发用房买卖合同》，该合同约定江朝高购买案涉项目中××号楼第××层的生产研发用房，建筑面积为825平方米，销售单价为6800元/平方米，总价款为5610000元；江朝高应于2011年12月31日前向台茂公司支付第一期购房款2008000元，应于台茂公司将已经竣工验收合格的房屋实际交付给江朝高之日起三日内支付第二期购房款1800000元，应于台茂公司将产权人变更为江朝高或江朝高指定的第三人的房地产权属证书交付给江朝高之日起三日内支付剩余购房款。《生产研发用房买卖合同》签订后，江朝高于2011年11月18日向台茂公司支付了第一期购房款2008000元，台茂公司向江朝高出具《收据》一张。台茂公司、永固公司至今未将房屋交付给江朝高并办理过户手续，且永固公司称已将案涉房屋出卖给了第三人并由第三人占有使用。台茂公司及永固公司的行为已构成违约，并导致江朝高的合同目的无法实现，故江朝高提起本案诉讼。被告台茂公司辩称，江朝高与台茂公司签订《生产研发用房买卖合同》属实，但该合同并未实际履行，江朝高没有向台茂公司支付任何款项，故台茂公司不存在返还款项的问题，也不存在违约责任。被告永固公司辩称，同意台茂公司的答辩意见。此外，江朝高是与台茂公司签订的《生产研发用房买卖合同》，合同中明确约定该房屋由台茂公司单独向江朝高出售，因此该合同不能约束永固公司，江朝高要求永固公司承担共同责任没有事实和法律依据，且江朝高主张的违约金过高。第三人胡壹述称，案涉房屋已由胡壹实际占有使用，现在正处于后续的办证过程中。江朝高的诉讼请求与胡壹不存在法律上的利害关系，与胡壹无关。本院经审理认定事实如下：2011年1月14日，永固公司（甲方）与台茂公司（乙方）签订《联合建设协议书》，协议约定：甲方将原有工业用地中的20亩从总用地块中划出与乙方合作开展联合建设，成立基建项目部，并以甲方名义开展规划、审批、建设和管理工作，乙方全程参与管理，并监督资金的流向和使用；乙方负责以甲方名义向政府职能部门申请项目规划设计调整、变更、报建、审批以及产权登记、转移手续的办理，并利用各种社会资源开展各项公关工作，确保项目的顺利实施和目标的达成；甲方将上述20亩土地作价3000万元进入土地建设成本，乙方以寻求落实合作第三方并负责项目建设资金等方式于甲方开展合作。2011年4月24日，永固公司（甲方）与台茂公司（乙方）签订《＜联合建设协议书＞的补充协议》，协议约定：双方按实际规划审批意见确定合作面积，但原则上不超过25亩；联建项目建设所需的后续资金由乙方负责通过对外销售联建房屋或对外融资等方式进行筹集并进入建设成本，并确保项目建设顺利竣工。2011年11月16日，台茂公司（甲方）与江朝高（乙方）签订《生产研发用房买卖合同》，合同约定：1．甲方与永固公司联合建设位于北部新区××园××号地块并对外销售联建房屋。2．乙方同意购买该项目××号楼第××层，建筑面积为825平方米，土地性质为工业用地，销售单价为6800元/平方米，总价为5610000元。3．乙方应在2011年12月31日前向甲方支付第一期购房款共计2008000元；甲方将已经竣工备案验收合格后的生产研发用房实际交付给乙方之日起三日内，乙方应向甲方支付第三期购房款共计1800000元；甲方将产权人已变更为乙方或乙方指定的第三人的生产研发用房的房地产权属证书交付给乙方之日起三日内，乙方将剩余购房款支付给甲方。4．甲方特别声明：甲方出售给乙方的生产研发用房其土地性质为工业用地，不能作为普通商品房销售，甲方只能在取得产权证（产权人为永固公司）后，再以转让二手房的方式将产权人变更为乙方或乙方指定的第三人，乙方了解该情况并予以同意，甲方保证甲方拥有永固公司名下房屋的所有权，甲方有权单独向乙方出售本合同项下的房屋。5．甲方应在本合同签订之日起450日内将已经竣工备案验收合格的生产研发用房实际交付给乙方，迟延交付的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之一的标准向乙方承担违约金；甲方应在房屋交付之日起400日内将办理生产研发用房产权人已变更为乙方或乙方指定的第三人的房地产权属证书交付给乙方，迟延交付权属证书的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之一的标准向乙方承担违约金。6．如因甲方的原因致使乙方无法实现本合同目的的，则由甲方向乙方赔偿全部损失并承担违约金，违约金的标准为甲方按乙方支付的第一期购房款的标准向乙方双倍返还。7．本合同履行过程中发生的争议，双方当事人协商解决，协商不成的，提交重庆仲裁委员会仲裁。2011年11月17日，江朝高妻子刘贤梅从重庆农村商业银行取款58000元，从中信银行取款396000元，江朝高从建设银行取款265000元，从位于沙坪坝区的工商银行取款348000元。2011年11月18日，江朝高妻子刘贤梅从位于沙坪坝区的工商银行取款400000元，从位于沙坪坝区的招商银行取款446000元。上述款项共计1913000元。2011年11月18日，台茂公司出具《收据》一张，载明收到江朝高交来的案涉房屋第一期购房款2008000元，收款方式为现金，被告台茂公司财务人员温平在经办人处签字。2012年4月6日，永固公司（甲方）与台茂公司（乙方）签订《＜联合建设协议书＞的补充协议（二）》，约定甲方分得××号楼±0.000以上××层至××层和××至××层及屋顶及××号楼±0.000以上××层至××层及屋顶房屋；乙方分得××号楼±0.000以上第××层至第××层房屋。2013年12月2日，案涉工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年10月30日，永固公司取得案涉房屋的房地产权证，产权证上载明该房屋属工业配套用房，不能擅自对外销售，如确需销售的，须报经有关部门批准。2014年3月26日，永固公司将台茂公司诉至重庆市第一中级人民法院，要求确认永固公司与台茂公司签订的《联合建设协议书》、《＜联合建设协议书＞的补充协议》及《＜联合建设协议书＞的补充协议（二）》无效，并要求台茂公司赔偿经济损失8600000元。台茂公司提起反诉，要求永固公司继续履行与台茂公司签订的前述《联合建设协议书》及两份补充协议，并要求确认位于重庆市渝北区金开大道××号“永固锂电子电源多元正极研发工程中心及产业化基地”项目二期××号楼±0.000以上第××层（名义层、物理层）至第××层（名义层、物理层）共计××个整层套内面积9852.64㎡（建筑面积12188.54㎡）的房屋属于台茂公司所有，并要求永固公司向台茂公司移交前述房屋。2016年3月10日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民终字第00447号终审判决，判决内容为：永固公司继续履行与台茂公司签订的《联合建设协议书》及两份补充协议；位于重庆市渝北区经开大道××号的“永固锂离子电源多元正极材料研发工程中心及产业化基地”项目二期××号楼±0.000以上第××层（名义层、物理层）至第××层（名义层、物理层）共计14个整层套内面积9852.64平方米（建筑面积12188.54平方米）的全部房屋属台茂公司所有，永固公司在本判决生效后15日内将上述房屋移交给台茂公司。永固公司不服该二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年6月15日受理了永固公司的再审申请。2016年5月23日，江朝高就本案纠纷向重庆仲裁委员会申请仲裁。该委于该日出具不予受理仲裁申请通知书，理由为江朝高与台茂公司、永固公司之间并无仲裁协议。2016年5月25日，江朝高提起本案诉讼。永固公司在答辩期内提出管辖权异议，要求将本案移送至重庆市渝中区人民法院管辖。后重庆市第一中级人民法院作出二审裁定，驳回了永固公司的管辖异议申请。江朝高原诉讼请求为要求台茂公司及永固公司交付案涉房屋、协助江朝高办理房地产权属证书并支付逾期交房违约金。台茂公司针对江朝高的原诉讼请求辩称因江朝高未支付任何购房款，其享有不安抗辩权，有权拒绝江朝高要求交付房屋及办理产权证的诉讼请求。永固公司针对江朝高的原诉讼请求辩称案涉房屋至今未取得预售许可证，江朝高与台茂公司签订的《生产研发用房买卖合同》应属无效，不应当继续履行。另查明，2014年1月7日，永固公司与胡壹签订《房屋转让合同》，约定永固公司将案涉房屋及楼上第××层房屋出卖给胡壹，房款为7500000元/层，胡壹于合同签订之日向永固公司支付房屋总价款的50%即7500000元作为首期房款，余款7500000元以银行按揭方式支付。2014年1月21日前，胡壹向永固公司支付了两层房屋的一期购房款共计7500000元。2014年3月10日，永固公司向重庆国川物业服务有限公司出具《交房通知》，内容为胡壹已完清相关接房手续，同意交房，请物业公司配合办理接房手续。2014年3月10日，胡壹与重庆国川物业服务有限公司签订《装饰装修管理协议》，并于该日取得《装修施工许可证》，现案涉房屋已由胡壹占有使用。2015年11月16日，重庆问问我网络科技有限公司（法定代表人为胡壹）及重庆大兮投资控股（集团）有限公司（法定代表人为胡定民，胡壹为股东之一）在案涉房屋成立。庭审中，江朝高陈述：1．江朝高于2011年11月18日将其与妻子从银行取出的1913000元及其本身留存的95000元以现金方式支付给台茂公司，由于台茂公司需要现金对外支付款项，所以要求江朝高以现金支付房款。2．江朝高要求台茂公司、永固公司承担共同责任的依据一是案涉房屋所在项目为台茂公司及永固公司的联建项目，该项目的相关权益由二公司共同享有，二是根据台茂公司及永固公司签订的联建协议及补充协议，为解决联建项目后续所需资金，永固公司委托台茂公司代台茂公司及永固公司销售案涉房屋，故《生产研发用房买卖合同》是台茂公司代表二公司与江朝高签订的，该合同对台茂公司及永固公司均有约束力。台茂公司陈述：1．江朝高没有支付任何购房款，台茂公司之所以出具收据是当时约定由台茂公司先出具收据再由江朝高付款。台茂公司办公地址在渝中区而非沙坪坝区，江朝高拿着200多万元的现金从沙坪坝区赶往渝中区不合常理，且台茂公司楼下有很多银行，所以不可能同意江朝高带着大额现金支付。2．台茂公司是代表台茂公司及永固公司与江朝高签订的《生产研发用房买卖合同》，签订依据是二被告在《＜联合建设协议书＞的补充协议》中约定的联建后续资金由台茂公司以对外销售联建房屋的形式进行筹集。被告永固公司陈述：永固公司未授权台茂公司代表永固公司与原告签订合同。上述事实，有原、被告的陈述、《联合建设协议书》、《＜联合建设协议书＞的补充协议》、《生产研发用房买卖合同》、收据、取款凭证、结婚证、房地产权证、民事判决书、再审申请书、再审案件受理通知书、不予受理仲裁申请通知书、房屋转让合同、交房通知、档案查询结果、《装饰装修管理协议》、《补充协议》、消防责任书、物管及水电费缴费凭证、个人活期明细、营业执照及工商信息等证据在案为证，足以认定。本院认为，《生产研发用房买卖合同》载明签订双方为江朝高及台茂公司。江朝高及台茂公司认为该《生产研发用房买卖合同》系台茂公司代表台茂公司及永固公司签订，永固公司对此不予认可，江朝高及台茂公司均未举示证据证明台茂公司有权代表永固公司与原告签订合同，亦未举示证据证明台茂公司在与原告签订合同时有作为永固公司的代理人的意思表示，本院对江朝高及台茂公司的陈述不予采信。江朝高与台茂公司签订的《生产研发用房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于购房款支付问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据《生产研发用房买卖合同》的约定，江朝高应在2011年12月31日前支付第一期购房款2008000元。2011年11月18日，台茂公司向江朝高出具收据一张，载明收到江朝高支付的第一期购房款2008000元，台茂公司应对其出具收据的行为承担相应法律责任。台茂公司称江朝高的付款方式不符合常理，但其出具的收据载明江朝高付款方式为“现金”，证明台茂公司对该付款方式予以认可。江朝高在银行取款后再向台茂公司付款的行为与该付款方式相符，且江朝高举示了大部分房款即1913000元款项的银行取款凭证，仅95000元未举示取款凭证，而江朝高关于该95000元系其本来就留存的现金的陈述具有合理性。综上，本院认定江朝高举示的证据能够证明其已向台茂公司支付了购房款2008000元，本院对该事实予以确认。关于江朝高要求解除《生产研发用房买卖合同》的诉讼请求。因台茂公司以江朝高未履行付款义务而拒绝履行合同后续义务，而永固公司已将案涉房屋交付给胡壹使用，现《生产研发用房买卖合同》已无法履行，江朝高的合同目的已无法实现，江朝高要求解除《生产研发用房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院对江朝高的该项诉讼请求予以支持。关于江朝高要求台茂公司返还购房款2008000元的诉讼请求。《生产研发用房买卖合同》解除，台茂公司收取了江朝高购房款2008000元，其应当将该购房款返还给江朝高。关于江朝高要求台茂公司支付违约金2008000元的诉讼请求。《生产研发用房买卖合同》约定如因台茂公司的原因致使江朝高无法实现合同目的的，台茂公司应向江朝高赔偿全部损失并承担违约金，违约金的标准为江朝高支付的第一期购房款的双倍。但因台茂公司与永固公司就双方联合建房事宜一直处于诉讼过程中，双方关于联建协议的效力、房屋分配问题均存在争议，权利义务一直不明确，且江朝高在签订《生产研发用房买卖合同》后仅支付了第一期购房款，江朝高主张的违约金2008000元明显过高，本院酌情将其计算方式调整为以已付房款2008000元为本金，自2011年11月18日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止，该违约金应以江朝高主张的2008000元为限。关于江朝高要求永固公司与台茂公司承担共同责任的诉讼请求。台茂公司与永固公司虽然系联合建房，但《生产研发用房买卖合同》系江朝高与台茂公司签订，该合同对于永固公司不产生约束力。江朝高要求永固公司承担共同责任亦无其他事实及法律依据，本院对江朝高的该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：解除原告江朝高与被告重庆台茂置业发展有限公司于2011年11月16日签订的《生产研发用房买卖合同》；被告重庆台茂置业发展有限公司于本判决生效后七日内返还原告江朝高购房款2008000元；被告重庆台茂置业发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告江朝高违约金（以2008000元为本金，自2011年11月18日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止，该违约金金额以2008000元为限）；驳回原告江朝高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费51420元，保全费5000元，共计56420元，由原告江朝高负担18095元，被告重庆台茂置业发展有限公司负担38325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  王先容人民陪审员  晏慧耘二〇一八年三月七日书 记 员  吕 斌