北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终3024号上诉人（原审原告、反诉被告）：中永信实业发展有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡1号1幢2层2002。法定代表人：李伟宁，董事长。委托诉讼代理人：李婧，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘盛，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：汤志，男，1964年8月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。原审被告：陈禹，男，1982年8月4日出生，回族，住北京市朝阳区。上诉人中永信实业发展有限公司(以下简称中永信公司)因与上诉人汤志、原审被告陈禹合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初9584号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中永信公司上诉请求：同意一审法院判决第一项；撤销一审法院判决第二项，依法改判驳回汤志的全部反诉请求，支持中永信公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.汤志与陈禹之间存在恶意串通，具有损害中永信公司利益的主观恶意，汤志拒绝履行买卖房屋合同存在过错，在本案之前与本案相关联的生效判决中已认定汤志和陈禹在明知权利人是中永信公司的情况下以低于市场价格的交易方式买卖房屋并办理过户登记，该行为具有主观恶意，损害了中永信公司的合法权益。汤志与陈禹购买房屋时签订房屋买卖合同系恶意串通，应被依法认定无效；二、中永信公司与汤志之间存在借名买房的合同关系，涉案房屋的所有权人属于中永信公司，汤志不享有收益权利，生效判决已认定中永信公司与汤志之间存在合法的借名买房的法律关系，并且合同对双方当事人具有约束力，根据借名买房的特征，涉案房屋的所有权人为中永信公司，出名人为汤志，但汤志不享有对房屋进行出资和收益的权利义务，在法院认定的生效判决中，中永信公司还款的行为以及汤志偿还贷款的行为不能视为双方就涉案房屋达成新的意思表示，中永信公司从未作出放弃涉案房屋权利的意思表示，借名买房是有效的；三、中永信公司享有涉案房屋的所用权并实际控制使用，自然增值应属于房屋权利人，涉案房屋自2001年交付后一直是中永信公司员工的宿舍，在中永信公司实际控制中，涉案房屋的市场价值的涨幅是自然增值，该房屋自购买之日的自然增值应归属房屋所有权人中永信公司，与汤志无关，中永信公司于2013年才知道2001年汤志将房屋转售给ＸＸ甫之子陈禹，并且办理相关过户登记；四、汤志未在偿还贷款之前向中永信公司尽到合理的催告义务，中永信公司与汤志之间存在借名买房的合同，中永信公司享有完整的所有权，包括完整的收益权，不管汤志是否偿还贷款，其不享有任何的收益权利，本案的自然增值与其是否还贷无因果关系。汤志与陈禹之间的恶意串通损害中永信公司的利益，不应当受到鼓励和提倡。汤志辩称，不同意中永信公司的上诉请求，同意一审判决第二项。汤志上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判中永信公司在先履行支付义务或同时与汤志履行判决义务。事实与理由：一审法院适用法律错误，一审判决汤志先将房产过户给中永信公司，七日内中永信公司再支付补偿款显然违背常理，有失公平，且无法保障判决顺利执行，给汤志带来不必要的风险。中永信公司辩称：不同意汤志的上诉请求。陈禹述称，房屋的过户和房款的给付应同时进行，或先支付房款再过户。中永信公司向一审法院起诉请求：判决汤志、陈禹将位于北京市3单元1001号的房屋过户至中永信公司名下。汤志向一审法院反诉请求：解除双方借名买房合同关系。后汤志在诉讼过程中将反诉请求变更为：按双方出资比例并汤志出名购买经济适用房情节，判令中永信公司将房屋折价款80%补偿汤志。一审法院认定事实：2001年6月4日，汤志与北京顺天通房地产开发有限责任公司(以下简称顺天通公司)签订了一份《商品房买卖合同》，约定汤志购买顺天通公司开发的10层1号房屋，房屋总价款429062元，其中首付82670元，贷款34万元。中永信公司支付了该房屋的首付款，并按月偿还了72期银行贷款，剩余银行贷款298664元由汤志支付。涉案房屋原登记在汤志名下，后于2011年1月30日转移登记至陈禹名下，汤志于当日补缴了经济适用房上市补缴土地收益58182.6元。2014年，中永信公司以房屋买卖合同纠纷为由将汤志、陈禹诉至法院，要求判令汤志与陈禹就涉案房屋所达成的房屋买卖合同无效，并要求将涉案房屋过户至中永信公司名下。法院经审理后作出（2014）昌民初字第11017号民事判决书，认定中永信公司与汤志存在借名买房合同关系，判决汤志与陈禹就涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效，驳回了中永信公司的其他诉讼请求。汤志、陈禹不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2015）一中民终字第01535号民事判决书，驳回上诉维持原判。本案审理过程中，汤志申请对涉案房屋的现市场价值进行评估鉴定。法院报经北京市高级人民法院摇号确定由北京北方房地产咨询评估有限责任公司对上述申请进行了鉴定，鉴定公司经鉴定后作出（京）北方（2017）（估）涉字第067号《房地产估价报告》，载明：经过测算，确定估价对象在价值时点2017年6月27日的市场价值为人民币5929735元。汤志为此支付鉴定费用13859元。另查，汤志的经济适用房购房资格并非通过摇号程序取得，涉案房屋现仍登记在陈禹名下，房屋性质为商品房。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中陈禹经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋的原购房合同及双方借名买房合同关系均形成于2008年4月11日前，汤志的经济适用房购房资格并非摇号取得，且该房屋性质现已转为商品房具备上市交易条件，应当认定双方之间的借名买房合同有效。现涉案房屋已经具备过户条件，汤志应当按照约定履行义务，故法院对中永信公司请求汤志将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求依法予以支持。汤志作为出名人偿还了部分涉案房屋贷款，对涉案房屋亦有出资，涉案房屋现在的实际价值与最初购买时已有巨大增值，故为保障公平，中永信公司理应对汤志出资的部分进行补偿，故对汤志主张中永信公司对其进行补偿的反诉请求法院予以支持。法院在确定具体补偿金额时，将结合双方对涉案房屋的实际出资，遵循公平原则和诚实信用原则，合情合理予以确定。陈禹与中永信公司之间并不存在直接的合同关系，中永信公司要求陈禹履行过户义务没有法律依据，故对中永信公司主张陈禹办理涉案房屋过户手续的诉讼请求法院无法支持，汤志与陈禹之间如有其它纠纷可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十二条之规定，判决：一、汤志于本判决生效之日起七日内协助中永信实业发展有限公司将位于北京市3单元1001号房屋过户登记至中永信实业发展有限公司名下；二、中永信实业发展有限公司于办理完毕上述房屋过户手续之日起七日内支付汤志补偿款3274577元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提供新证据，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。有关生效判决确认双方之间存在借名买房合同关系。中永信公司系涉案房屋的实际购买人，汤志为借名买房合同关系的出名人，现中永信公司请求法院判令汤志协助办理涉案房屋的过户手续有事实及法律依据，一审法院判令汤志协助中永信公司办理涉案房屋的过户登记手续并无不当。关于中永信公司是否应当支付汤志补偿款的问题，本院认为：借名买房法律关系中，实际购房人应全额出资，出名人仅提供本人的购房资格，本案中，中永信公司不仅借用出名人的购房资格，亦借用了出名人的贷款资格，出名人与借款银行之间产生借贷关系，特别是汤志偿还了剩余银行贷款后，中永信公司亦未及时将上述款项支付汤志。虽然中永信公司主张上述剩余银行贷款系该公司给付汤志的，但未能提供证据证明己方主张，因此应该认定汤志亦是涉案房屋的出资人，在双方之间存在借名买房法律关系的前提下，一审法院判令汤志协助中永信公司办理房屋过户登记手续并无不当，中永信公司就汤志对该房屋的出资应当进行补偿。一审法院考虑房屋现值、汤志出名行为以及汤志出借贷款资格的行为确定中永信公司支付汤志补偿款的数额并无不妥。关于中永信公司支付补偿款是否应与汤志履行协助中永信公司办理产权过户登记手续义务同时进行的问题，本院认为：在双方存在借名买房法律关系的前提下，汤志应协助中永信公司办理产权过户登记手续，但由于汤志对涉案房屋有出资行为，中永信公司应向汤志支付补偿款，同时，汤志协助中永信公司办理过户登记手续。一审法院确定中永信公司在后履行支付补偿款义务不妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人中永信公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。汤志的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初9584号民事判决；二、中永信实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付汤志补偿款3274577元，同日汤志协助中永信实业发展有限公司将北京市10层3单元1001号房屋过户登记至中永信实业发展有限公司名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。二审案件受理费32997元，由中永信实业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年三月二十八日法官助理  刘 瑾书 记 员  赵梦芸