上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初90025号原告：上海地杰置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏红雷，总经理。委托诉讼代理人：张承飚，国浩律师(上海)事务所律师。被告：九乐(上海)文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周鹏。原告上海地杰置业有限公司(以下简称地杰公司)与被告九乐(上海)文化传播有限公司(以下简称九乐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告地杰公司的委托诉讼代理人张承飚到庭参加诉讼，被告九乐公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告地杰公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年8月及2017年9月欠付电费人民币(以下币种同)1,457.30元；2、请求判令被告支付暂停营业期间(2017年9月1日至9月13日)的违约金共计19,694元；3、判令被告支付相当于3个月平均固定租金和3个月物业管理费之和的解约违约金97,819元；4、请求判令被告按照系争合同约定的租金标准，支付装修期内的租金34,086元；5、请求判令被告按照系争合同约定支付占用期间的房屋占用费58,582.30元(已扣减2017年未履行部分租金14,134.70元)；6、请求判令被告向原告支付代为恢复房屋原状的费用27,528元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月25日签订了《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区御桥路XXX号“2049@海上传奇”项目商场3层306，307号单元(以下简称系争房屋)作为被告经营“星空琴行”品牌的乐器销售及咨询等用途的商业经营使用。租赁期限自2015年6月3日起至2018年7月17日止。租赁合同签署后，双方均正常履行各自义务。但在2017年9月1日下午15时，被告突然结束营业，并关闭店内所有照明设施及大门，且于次日起既未再进行营业。针对被告突然停止营业的状况，原告根据租赁合同的约定，于2017年9月7日紧急向被告发出《告知函》要求被告履行合同恢复营业，但未收到起任何答复。鉴于被告怠于履行合同义务，且考虑到新闻媒体也报道“星空琴行”品牌整体关店失联的状况，原告委托律师于2017年9月11日向被告发出《律师函》，依约解除系争租赁合同，同时，原告于9月21日向被告寄送《返还租赁房屋通知书》，要求其根据合同约定交还系争房屋。上述函件寄送地址系租赁合同载明的联系地址：徐汇区石龙路XXX弄XXX号XXX幢XXX、XXX室，但均遭到退件。原告为维护合同财产权利，诉至法院要求判如所请。被告九乐公司未到庭亦未作答辩。本院经审理，原告向本院举证了《合同》、上海市房地产权证、《告知函》、《律师函》、邮寄凭证、《工程施工合同》、水电煤读数表、《租赁单元移交记录表》、电费发票等证据，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)于2015年3月25日签订了《合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，面积为180.35平方米；房屋租赁用途为乙方用于经营星空琴行品牌的乐器销售及咨询等；房屋租赁期限自2015年6月3日起至2018年7月17日止；装修期为1.5个月，自2015年6月3日起至2015年7月17日止；装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方必须支付本合同第6-7条所规定的物业管理费及本合同第6-10条规定的其他费用；房屋租金为：2015年7月18日起至2017年7月17日止，日租金为4.20元每日每平方米，即月租金为23,040元，自2017年7月18日起至2018年7月17日止，日租金为4.50元每日每平方米，即月租金为24,685元；租金支付方式为：乙方应于该单元交付后每一个月的第10天之前向甲方提前付清下一个月的固定租金(如当月第10日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)；乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该单元暂停或停止营业(因甲方原因或不可抗力造成的除外)的，视为乙方违约，每暂停或停止营业一天，乙方应按照8.40元每日每平方米的标准向甲方支付违约金，连续暂停或停止营业3日或累计暂停或停止营业7日的，甲方有权单方解除合同，乙方须按照本合同约定承担违约责任；甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金：……(10)乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该单元暂停或停止营业(因甲方原因或不可抗力造成的除外)的……非违约方在依据本条约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期间3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修内免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施；物业管理费：每平方米租赁面积每月50元，每月合计9,018元，从2015年6月3日开始收取，装修免租期内，2015年6月3日至2015年7月17日，需向物业管理公司缴纳50%的物业管理费；有关该单元的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和使用的费用以及附件四各项费用从该单元交付当日均由乙方承担；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00前向甲方和管理公司交还该单元；乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应以每日每平方米8.40元向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还需承担赔偿责任；乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态；乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用；对于任何通知或者联络，如以快递交付，应于交予快递服务发送后三天后视为收讫，甲方有权选择本合同第18-1条规定的乙方任一通讯地址或联系方式向乙方邮寄或递交通知。租赁合同签署后，双方各自履行义务。后被告结束正常营业，原告于2017年9月7日按《合同》约定的被告通讯地址向被告发出《告知函》表示，被告于2017年9月1日下午15时左右结束当日营业，并关闭店内所有照明设施及大门，经过商场运营管理方多次询问，未得到有效回复，遂要求被告履行合同恢复营业，如继续暂停营业，则将按约解除合同。该函件未收到任何答复，后原告委托律师于2017年9月11日向被告发出《律师函》，要求解除《合同》并主张违约责任，但邮件被退回。2017年9月21日，原告向被告寄送《返还房屋通知书》，要求其根据合同约定交还系争房屋，但被退信。2017年11月1日，原告自行收回房屋。收回房屋后，原告聘请第三方上海楚淮建筑装潢有限公司(以下简称楚淮公司)将系争房屋恢复原状，花费27,528元，目前该笔费用的95%即26,151.60元已经支付，还有5%的尾款将于保修期满前支付。被告支付租金到2017年9月。2017年8月和2017年9月的电费1,457.30元被告未交付，原告现已垫付。本院认为：原告与被告所签的《合同》系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。现被告未经原告事先书面同意停止营业并擅自离场，其行为构成违约，按约原告有权行使书面通知解除《合同》。《合同》双方约定，如以快递交付通知的，应于交予快递服务发送后三天后视为收讫，本案中，原告按约定通讯地址于2017年9月11日向被告发出《律师函》，要求解除《合同》，但邮件被退回，故发送快递后的三天后即2017年9月15日双方解除《合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院上文已认定《合同》解除，故被告在《合同》解除后应将系争房屋恢复原状后返还原告，但本案中，被告停止经营后离场，无法联络，故原告于2017年11月1日自主收回房屋，并聘请了第三方楚淮公司将系争房屋恢复原状。按约，聘请第三方的代为恢复原状的费用27,528元应由被告承担，原告诉请要求被告支付该笔费用具有事实和法律依据，本院予以支持。被告未及时向原告交还房屋给原告造成了空置损失，应按约以8.40元每日每平方米的标准向原告支付《合同》解除后至房屋返还之日前即2017年9月16日至2017年10月31日的房屋占用费69,687.24元，鉴于被告已经向原告支付2017年9月的租金24,685元，扣除合同解除前的15天的租金12,173.63元，被告9月份向原告支付的剩余租金为12,511.37元，该笔租金用于抵扣部分房屋占用费，故被告还需向原告支付房屋占用费57,175.87元。《合同》还约定，合同解除后，原告有权向被告追索装修期内所免去的所有租金，该案中装修期为1.5个月，自2015年6月3日起至2015年7月17日止，故原告有权以月租金23,040元的标准向被告追索装修期内的租金34,086元。对于电费问题，双方约定租赁期间的电费由被告承担，如逾期不交还房屋的，被告除应支付房屋占用使用费外，还应承担占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，现原告代被告交付了2017年8月、9月欠付电费1,457.30元，故原告诉请要求被告支付该笔费用于法无悖，予以支持。关于暂停营业期间的违约金问题，《合同》约定每暂停或停止营业一天，被告应按照8.40元每日每平方米的标准向原告支付违约金，至于暂停营业时间，该案中，原告虽于2017年9月7日向被告发函称被告于2017年9月1日暂停营业，但并无提供书面证据加以佐证，故以原告单方面主张的2017年9月1日作为被告暂停营业的时间有失偏颇；原告在该函件中催促被告恢复营业，被告收到该函件后未作回复，视为默认原告该函件中所述内容并至迟在收到该函件日已经停止了营业，本院认为以函件的送达时间作为被告暂停营业时间更为合理，按约，告知函的视为送达日期为函件发送后三天后即2017年9月11日。综上，被告应支付原告自2017年9月11日至2017年9月15日的暂停营业期间的违约金7,574.70元。对于解约违约金问题，按约，非违约方在解除合同的同时可以向违约方追索违约金，违约金标准为在整个租赁期间3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和。该案中，3个月平均固定租金为70,765元，3个月物业管理费为27,054元，两项之和为97,819元，原告要求被告支付解约违约金97,819元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司电费1,457.30元；二、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司暂停营业期间的违约金7,574.70元；三、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司解约违约金97,819元；四、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司装修期内的租金34,086元；五、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司房屋占用费57,175.87元；六、被告九乐(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海地杰置业有限公司代为恢复房屋原状的费用27,528元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,474元，由被告九乐(上海)文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  高天明二〇一八年三月二十八日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。