北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初39359号原告（反诉被告）：沈岩，女，1955年6月3日出生，汉族，中华全国总工会退休员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾志宇，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：廉书彬，男，1971年6月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘雪魁，北京市华泰律师事务所律师。第三人：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦**。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：丁皎，女，1991年9月6日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：寇建军，女，1986年11月19日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司店长，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）沈岩（以下简称姓名）诉被告（反诉原告）廉书彬（以下简称姓名）、第三人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈岩委托诉讼代理人曾志宇，廉书彬委托诉讼代理人刘雪魁，中天公司委托诉讼代理人丁皎、寇建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈岩向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除我与廉书彬之间的房屋租赁合同，因我现要提前退租；2．请求判令廉书彬返还房屋租金120000元，另有押金80000元，我希望抵扣违约金；3．请求判令廉书彬承担利息损失，以160000元为基数，按照中国人民银行半年期贷款利率计算，自2016年12月5日起计算至实际给付之日止，此项没有合同依据；4．请求降低违约金数额，依据合同第十条我认为违约金不应超过实际损失的30%。事实理由:2016年11月29日，我与廉书彬签订编号为109352的《北京市房屋租赁合同》，约定由我承租位于北京市朝阳区双井街道办事处后现代城xx4x1、4x2的房屋，租赁期限为2016年12月10日至2018年12月9日，租金每月40000元，押二付三。合同签订后，我于2016年11月29日向廉书彬招商银行卡支付200000元。2016年12月初，我与廉书彬联系房屋装修事宜，要求廉书彬将屋内不用物品清出，廉书彬未予积极配合。2016年12月4日，我去中介处，向中介表示要求解除租赁合同，并致电廉书彬，廉书彬表示要与中介联系。但随后中介致电廉书彬，廉书彬一直不接电话。此后我和中介多次通过电话、微信等方式与廉书彬联系解除租赁合同，要求返还租金，廉书彬一直拖延至今，未予任何正面回复也没有返还我租金。我实际并未入住租赁房屋，也没有任何物品放置于屋内，未给廉书彬造成任何实际损失。综上我诉至法院，请贵院判如所请。廉书彬辩称，并反诉称，对于沈岩的诉讼请求第1项，我同意解除合同，是依据合同第九条解除合同，不按照约定支付租金达到五日的，沈岩拖欠我租金，我于2017年4月初收回了房屋，我不清楚现在有没有出租。第2项诉求我不同意返还租金，沈岩是在房屋使用期内应该支付的房租。对第3项诉求，不具备支付利息的基础。对第4项诉求我不同意，因为违约金没有超过法律规定，并不是过高。双方于2016年11月29日签订房屋租赁合同，但沈岩在支付第一期租金后就拖欠房租，严重违反合同约定，2017年2月14日沈岩起诉我要求解除租赁合同，违反租赁合同第十条第一款和第二款的约定。沈岩应当在2017年3月10日支付下期租金，但其至今以各种理由不支付，违反了租赁合同第九条第四款的约定，故我现提出反诉：1．要求沈岩支付我租赁期内房租，从2017年3月1日至2017年4月29日的租金80000元，押金我已经抵算了租金；2．要求沈岩支付相当于两个月房租的违约金80000元。针对沈岩诉讼请求，中天公司述称，我司同意沈岩第1项诉讼请求，即解除合同。沈岩的其他诉讼请求与我司无关，我司不发表意见。针对廉书彬反诉，沈岩辩称，对于反诉第1项请求我不同意，我已于2016年12月4日通知廉书彬要求提前退租，此后多次发微信沟通退租事宜，廉书彬均未回应，故合同现在应解除。反诉第2项请求我不同意，我完全按照合同履行没有违约行为，不存在拖欠支付租金的情况。针对廉书彬反诉，中天公司述称，对于廉书彬的反诉请求，我司不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，沈岩（承租人、乙方）与廉书彬（出租人、甲方）经中天公司（居间人、丙方）居间，签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同》），约定：房屋坐落于北京市朝阳区双井街道办事处后现代城xx4x1、4x2（以下简称涉案房屋），建筑面积340平方米；租赁用途：办公；房屋租赁期自2016年12月10日至2018年12月9日，共计二年，甲方应于2016年11月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交接后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准及支付方式：40000元/月，租金总计人民币玖拾陆万元整，押二付三，各期租金支付日期：2016．11．29,2017．3．10,2017．6．10，以此类推；押金：人民币捌万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；本合同项下发生的争议，由三方当事人协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。《租赁合同》落款处出租人之委托代理人为廉宏广。《租赁合同》签订当日，廉书彬将涉案房屋交付沈岩。廉宏广代廉书彬向沈岩出具《收条》，显示收到沈岩交来的涉案房屋的房租（2016．12．10-2017．3．9）三个月共（￥120000）及租房押金（￥80000）。庭审中，沈岩提交其与廉宏广的微信聊天记录截屏，其中2016年12月20日，沈岩向廉宏广发送空白的关于涉案房屋的《解约协议书》，2016年12月23日，沈岩询问廉宏广其叔叔廉书彬什么时间能退租金，2017年1月2日沈岩询问廉宏广为何不接电话，并表示已经是第三次发送给廉宏广解约协议。沈岩欲证明廉书彬拒不办理解除合同手续，也不退还租金。廉书彬对上述证据真实性认可，但不认可沈岩的证明目的，表示廉宏广没有代理权，双方没有在《解约协议书》上签字。中天公司对上述证据无异议。庭审中，沈岩申请证人付某到庭接受质询，付某出庭作证表示其系中天公司经纪人，中天公司促成了沈岩与廉书彬签署房屋租赁合同，合同签订后七八天，沈岩就提出不租了，要求中天公司与房东协调，中天公司没有打通房东和其侄子的电话，就给房东侄子发了短信，房东侄子表示人在外地，等回来处理。廉书彬表示并未委托廉宏广处理《租赁合同》解除事宜，证人是与廉宏广联系，而非廉书彬，故证人与廉宏广的对话与本案无关，且证人也表示是沈岩主动找到中天公司要求解除合同，因此是沈岩存在违约。经询，沈岩认为《租赁合同》解除时间为2016年12月4日，廉书彬认为《租赁合同》已于2017年4月15日解除，中天公司表示认可沈岩和廉书彬协商一致的合同解除时间，也认可法院所认可的合同解除时间。经本院释明，各方表示如法院对双方所认为的合同解除时间不予认可，同意由法院直接确定《租赁合同》的解除时间。另查，2017年3月26日，经中天公司居间，廉书彬将涉案房屋另行出租给案外人李文韬，关于收房时间，廉书彬表示记不清楚了。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈岩提交之微信聊天记录可确认沈岩最早直接与廉宏广联系上提出解约事宜是在2016年12月20日，沈岩当时向廉宏广发送空白的《解约协议书》。虽廉书彬表示其未授权廉宏广处理解约事宜，但廉宏广系代理廉书彬与沈岩签订《租赁合同》之人，中天公司亦表示系与廉宏广直接对话，故廉宏广就涉案房屋租赁事宜与沈岩及中天公司沟通的行为应视为代理廉书彬所为，而沈岩发出的解约通知被廉宏广接收之日为2016年12月20日，根据《租赁合同》约定，乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，且根据证人付某之证言，涉案房屋系密码锁，沈岩实际并未使用房屋，故《租赁合同》解除时间为2017年1月20日。沈岩在合同履行期限内通知了廉书彬解约意向，要求提前退租。根据《租赁合同》的约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。沈岩提前退租显然属于违约行为，需要承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同解除时间及沈岩交纳之租金，在合同解除后，对于合同未履行部分的租金，廉书彬应予退还。就违约金标准一节，沈岩认为标准过高，要求降低，廉书彬于2017年3月26日方将涉案房屋另行出租，即涉案房屋在闲置两个月有余的情况下方租出去，此期间的租金为廉书彬的实际损失，因此对于沈岩关于违约金之抗辩意见，本院不予采信。就沈岩向廉书彬所缴纳之押金，根据《租赁合同》之约定折抵违约金，廉书彬无需再予以退还。对于沈岩主张之关于利息的诉讼请求，并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。对于廉书彬反诉主张之两个月租金损失，因《租赁合同》对沈岩提前退房的违约责任已有约定，现其要求沈岩承担房屋空置的租金损失，有重复主张损失之嫌，故本院对此项不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈岩、被告（反诉原告）廉书彬与第三人北京中天置地房地产经纪有限公司于二○一六年十一月二十九日签订之《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于二○一七年一月二十日解除。二、被告（反诉原告）廉书彬于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）沈岩租金六万六千六百六十七元。三、驳回原告（反诉被告）沈岩的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）廉书彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12300元，由被告（反诉原告）廉书彬负担【于本判决生效后七日内直接给付原告（反诉被告）沈岩】。反诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）沈岩负担100元【于本判决生效后七日内直接给付被告（反诉原告）廉书彬】，由被告（反诉原告）廉书彬负担100元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  裴小星人民陪审员  赵金燕人民陪审员  陈建东二〇一八年十一月八日书 记 员  邓 青