宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书                  （2018）宁0122民初7006号     原告：崔停停，男，汉族，群众，1988年6月17日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：崔亮，宁夏李金凤律师事务所律师。   被告：宁夏海峡房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县。   法定代表人：金宝奇，系公司董事长。   委托诉讼代理人：余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。   原告崔停停与被告宁夏海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡房产公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，原告于2018年11月22日向本院申请财产保全，本院作出（2018）宁0122民初7006号民事裁定书，裁定冻结被告名下X区X、X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10、X11、X12、X13、X14、X15号共十六套房屋（不动产权登记证号201245XX、20124XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX、201245XX）产权产籍，冻结期限三年。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔停停的委托诉讼代理人崔亮，被告海峡房产公司的委托诉讼代理人余昌海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔停停向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋款项1019404 元及占用房款利息61164.24 元，并要求被告按照银行同期贷款利率支付自2018 年12 月27 日起至还款之日的利息；2.要求被告退还房屋按揭款25万元，并接照银行同期贷款利率承担按揭款25 万元的利息44668.8元，并要求被告按照银行同期贷款利率支付自2018年11月7 日起至还款之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017 年12 月27 日，原告与被告及浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司签订了一份顶账协议，被告用其所有的位于宝庆国际花园40-2-1101、40-1-1104抵顶原告工程款。被告承诺6个月内将以上两套住宅解封并签订正式的《商品房买卖合同》。2018 年11月12日，根据被告要求，原告又交纳了房屋面积差额款项132308元，并与被告签订了一份补充协议。后原告多次要求被告解除涉案房屋的查封，被告拒绝办理，也拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同。另外，2014年12月31 日、2015 年5月24 日，原、被告及浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司分别签订了两份顶账协议，原告根据协议内容对该房屋进行了变卖，涉案房屋银行按揭贷款29万元理应返还给原告。被告仅支付了2万元，剩余款项经原告多次催要一直未付。现原告诉至法院，望判如所请。 被告海峡房产公司辩称，本案被告不是适格主体，原告起诉的基础法律关系是建设工程施工合同法律关系。原告提交的证据一《顶账协议》因客观原因未能履行，且在庭审中原告同意解除顶账协议，那就恢复到基础法律关系，原告应当向案外人浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司主张工程款。因此，请求法院依法判决，维护被告合法权益。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据一《顶账协议》原件一份、收据原件二份（均质证原件留存复印件），经被告质证对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；2.原告提交的证据二《商品房买卖合同补充协议》原件二份，虽经被告质证不予认可，但该证据能够与原告提交的证据三收据二张的金额相互印证，本院对该证据予以采信；3.原告提交的证据三《顶账协议（补）》原件一份、收据原件二份，虽经被告质证不予认可，但该组证据中收据系原件，并加盖发票专用章，且金额能与《顶账协议（补）》中金额相互印证，本院对该组证据的真实性予以采信；4.原告提交的证据四《顶账协议》复印件二份（2015年5月24日的加盖被告印章）、确认书复印件一份（加盖被告印章）、其他应付款明细账原件一份，其中2014年12月31日的顶账协议未提交原件予以核实，本院不予采信；其他证据中均加盖被告印章，能够证实被告尚欠原告25万元的事实，本院对其真实性予以采信；5.被告提交的证据一《说明》，虽系原件，但与本案诉请无关联性，本院对该证据的证明效力不做认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年5月24日，原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司（以下简称浙江宝庆宁夏公司）经协商，签订《顶账协议》，约定：一、由于案外人浙江宝庆宁夏公司所建工程资金困难，被告同意案外人浙江宝庆宁夏公司把被告的一套住宅抵顶给原告，楼号为X号楼X单元X室，面积为81.34平方米，单价3190元∕平方米，合计价为259474.6元；二、如果在正式签订《商品房买卖合同》时原告要指定买受人，则原告应出具书面《买受人指定确认书》，否则被告不予办理。2015年5月24日，原告向被告出具《确认书》，请求给马山宝办理宝庆·国际花园三期X-X-X住宅的相关购房手续。   2017年12月27日，原、被告及案外人浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司经协商，就地暖工程款抵顶住宅事宜达成协议，并签订《顶账协议》，约定：一、由于案外人浙江宝庆宁夏公司所建工程资金困难，被告同意案外人浙江宝庆宁夏公司把被告的二套住宅抵顶给原告，楼号X-X-11X，面积为143.08㎡，楼号X-X-11XX，面积为143.08㎡，单价3100元∕㎡，合计总价887096元；二、本协议生效后，原告有权将以上住宅登记在其名下，被告及案外人浙江宝庆宁夏公司须无条件配合原告办理以上住宅的相关购房手续，以上二套住宅于2017年12月15日被杭州余杭区法院查封，公司承诺在签订本协议后6个月内将以上二套住宅解封并签订正式的《商品房买卖合同》；此住宅是工程款抵顶房，原告不得以任何理由退房，房屋交付时间以出卖人实际交付的日期为准。2018年1月25日，被告向原告出具收据二张，载明：今收到崔停停，宝庆国际花园X-X-11X房款443548元、X-X-11XX室房款443548元。   2018年10月25日，原、被告就上述二套房屋达成补充协议，并分别签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买的宝庆·国际花园X号楼X单元11X室、X号楼X单元11XX室原合同约定的建筑面积均为143.08平方米，现经过实际测量的房屋产权面积均为164.42平方米，依据双方于2017年12月27日签订的《顶账协议》，经协商达成如下补充协议：一、根据合同约定面积和产权面积差值，双方同意按照被告收取原告房款66154元（二套房屋的差价为132308元）予以解决；二、被告于2018年10月30日向原告交付上述物业房屋后，则被告的交房义务已经履行完毕。   2018年11月12日，原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司根据2017年12月27日签订的《顶账协议》，就剩余地暖工程款抵顶住宅面积差补房款事宜达成补充协议，并签订《顶账协议（补）》。协议约定：一、由于浙江宝庆宁夏公司所建工程资金困难，被告同意案外人浙江宝庆宁夏公司把原告剩余工程款97757元冲抵原告名下X-X-11X和X-X-11XX二套住宅面积补差房款（二套住宅面积补差房款132308元，原告工程款97757元和房产公司所欠按揭款2万元冲抵后，剩余房款14551元由原告现金补齐）；二、以上二套住宅于2017年12月15日被杭州余杭区法院查封，此住宅是工程款抵顶房，原告不得以任何理由退房，房屋交付时间以出卖人实际交付的日期为准。当日，被告向原告出具收据二张，分别载明：原告向被告就X-X-11X室和X-X-11XX室房屋面积补差66154元。   据2018年10月17日打印的《其他应付款明细账》（加盖被告发票专用章）显示：经被告核算2016年1月至2016年12月应付原告款为27万元。后经被告员工冯海鹏在该付款明细下方手写签字确认：其中X-X-11X、X-X-11XX面积补差顶掉2万元，剩余25万元。现原告认为被告未按时交付房屋，导致合同目的不能实现，诉至法院，要求判如所请。   另，一、原、被告就涉案约定房屋未签订正式的《商品房买卖合同》，亦未进行备案登记，该房屋查封未解除；二、原告明确要求解除的系《商品房买卖合同补充协议》而非《顶账协议》及《顶账协议（补）》，被告同意解除；三、房屋差价款132308元，原告以现金方式支付14551元，剩余117757元以工程款及按揭款（2万元）抵顶的方式履行。   本院认为，合法的合同关系受法律保护，各方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原告提交的《商品房买卖合同补充协议》仅有原告与被告的签字或盖章，因而该协议仅对原告与被告发生法律效力，现原告要求解除《商品房买卖合同补充协议》，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，本院认定《商品房买卖合同补充协议》予以解除。对于合同解除后，合同约定的房屋差价款共计132308元，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋差价132308元，原告以现金方式支付14551元，该部分金额应当予以返还，其他金额因原告以抵顶方式履行，并未实际缴纳，且根据被告的答辩意见可认定双方对此款项转化为房款并无达成一致意见，故，对于返还其他金额的主张，本院不予支持，原告可依据基础法律关系另行主张。   对于原告要求被告返还房款1019404元及房款利息61164.24元的诉讼请求，本案中，房屋差价款本院已做论述，不再赘述。对于其他金额，因原告以抵顶工程款的方式履行，并未实际缴纳，且在本案中不主张解除涉案《顶账协议》及《顶账协议（补）》，没有返还依据，本院不予支持。   对于原告要求被告返还房屋按揭款25万元的诉讼请求，有加盖被告发票专用章的《其他应付款明细账》为凭，事实清楚，证据充分，被告应当予以支付。   对于原告要求被告按照银行同期贷款利率承担25万元的利息44668.8元并支付利息自2018年11月7日起至还款之日的诉讼请求，因双方对该25万元欠款的付款期限并未进行约定，但考虑到该资金由被告占用期间原告遭受利息损失，因此，本院以欠款25万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%，支持自起诉之日2018年11月20日至判决之日2019年3月11日期间111天的利息3307元（250000元×4.35%÷365天×111天≈3307元），并以实际下欠金额及上述利率标准，支持自2019年3月12日至本判决履行期限届满之日的利息。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：   一、被告宁夏海峡房地产开发有限公司返还原告崔停停房款14551元，于本判决生效之日起十五日内付清；   二、被告宁夏海峡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告崔停停欠款25万元，利息3307元，并支付自2019年3月12日至本判决履行期限届满之日期间的利息（以实际欠付金额为基数，按照年利率4.35%的标准计算）；   三、驳回原告崔停停的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8589元（已减半收取），申请费5000元，合计13589元，由原告崔停停负担10942元，由被告宁夏海峡房地产开发有限公司负担2647元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。         审   判  员     高秀荣       二○一九年三月十一日     法官助理      柯玉平   书   记  员     蔡嘉彬           附：本案适用相关法律条文+   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；   （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。