广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初291号 原告（反诉被告）：潘润毅，男，汉族，住广西北海市银海区。 委托代理人：潘光庆，广西先导联合律师事务所律师。 委托代理人：杜亮，广西先导联合律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 原告（反诉被告）潘润毅与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘润毅及其委托代理人潘光庆、杜亮，被告（反诉原告）的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。第三人经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘润毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理广西北海市四川路38号万家兴苑第二幢一单元2605号房的银行按揭贷款手续；2、判令被告为原告办理广西北海市四川路38号万家兴苑第二幢一单元2605号房的不动产权证；3、判令被告向原告支付逾期办理广西北海市四川路38号万家兴苑第二幢一单元2605号房的不动产权证的违约金11875元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年底，经朋友介绍，原告到被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑售楼部了解房屋情况。2014年11月24日，原告与被告签订了《万家兴苑认购协议书》，约定认购被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑第二幢一单元2605号房。双方对认购房屋的价格、面积、定金、购房款的支付及签订《商品房买卖合同》的期限等进行了约定。2014年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(销售合同编号为2-1-2605号)，约定原告购房付款方式为银行按揭贷款，原告交清首付款后，被告于2015年3月12日将所购房屋正式交付原告验收使用，之后原告亦对房屋进行了装修，于2015年6月入住使用房屋至今；《合同》附件五第四条第2点约定，原告应在接到被告通知七天内，向按揭银行办理相关按揭贷款手续；《合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但时至今日，原告一直未接到被告通知办理相关按揭贷款手续，被告也没有在商品房交付后365日内为原告办理房屋不动产权证书。原告认为，原告作为房屋买受人，付清了首付房款，合同依法成立并已经实际履行，被告作为房屋的出售人，有义务为原告办理涉案房屋的不动产权证，并根据《合同》约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，原告诉请的事实与客观事实不符，第三人甲东公司不是被告代理人，在2014年11月16日被告与第三人已经终止双方的代理关系；被告没有与原告签订《认购协议书》，是第三人甲东公司与原告签订的，被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，万家兴公司印章和法定代表人印章是李梅林伪造印章加盖上去的；原告并未向被告支付任何购房款，原告支付的购房款有6万是直接转账给李梅林的，剩余的款项不知道是转账给谁，上面有甲东公司的印章，甲东公司对印章真实性持怀疑态度，因此万家兴公司也怀疑，原被告没有真实的商品房买卖合同关系，请求法院依法驳回原告的全部诉请。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判决反诉被告将北海市四川路38号万家兴苑2幢一单元2605号房屋恢复原状后腾退给反诉原告；2、判决反诉被告支付房屋占有使用费46000元（从2015年3月12日起计算至房屋腾退之日止，现参考房租2000元/月暂计至2017年2月12日，继续产生另计）给反诉原告。事实和理由：本案中，原告提交的《商品房买卖合同》上反诉原告的公章及法定代表人印章并不是反诉原告的真实印章（已经北海市公安局鉴定）。第三人的员工李梅林伪造了反诉原告的公章及法定代表人印章加盖在合同上，并收取了反诉被告的购房款。李梅林收取购房款后，不但没有将购房款交付给反诉原告，还与反诉被告一同携带合同原件到反诉原告处骗取交付房屋。反诉原告的员工听取了李梅林和反诉被告的陈说，将房屋交付给了反诉被告装修入住。之后，李梅林因伪造反诉原告公章及法定代表人的印章并骗取购房款被北海市海城区人民检察院以涉嫌诈骗罪为由提起了公诉。反诉原告从未与反诉被告就北海市四川路38号万家兴苑2幢一单元2605号房屋买卖进行过合意，也没有收到过反诉被告、第三人或李梅林支付的涉案房屋的购房款，反诉原被告之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系。反诉被告占有使用涉案房屋缺乏法律基础，为此，特向法院提起反诉。 反诉被告（本诉原告）潘润毅辩称，《商品房买卖合同》是反诉原告提供的格式文本，李梅林作为反诉原告的代理人与反诉被告签订合同及收取购房款的行为代表公司，所产生的后果由反诉原告承担；双方签订的《商品房买卖合同》是在反诉原告的售楼部所签，可以认定李梅林具有代理权，且反诉被告已经居住在涉案房屋两年多，并依约支付首付款250548元，反诉原告诉请无事实和法律依据，依法应当驳回反诉原告的诉请。 原告（反诉被告）潘润毅针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、《万家兴苑认购协议书》，证明原被告于2014年11月24日签订《万家兴苑认购协议书》，认购被告开发的万家兴苑第二幢一单元2605号房； 2、《商品房买卖合同》，证明原被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的万家兴苑第二幢1单元2605号房； 3、住宅使用说明书，证明被告告知原告住宅使用的事实，从而证明双方存在商品房买卖合同关系； 4、收款、收据、银行卡交易明细清单、银行卡转账清单，证明原告依约向被告付清了首付款的事实； 5、农行现金缴款单、准予入住通知书，证明原告已交清相关费用，被告通知物业公司准予原告入住万家兴苑二幢1单元2605号房的事实； 6、物业服务费交费单、电梯维护费交费单、物业服务费交费清单，证明被告依约将涉案房屋交付原告，原告入住并向物业公司支付相关物业费用的事实； 7、北海万家兴物业服务有限责任公司电脑咨询单，证明被告委托其作为股东发起设立的北海万家兴物业服务有限责任公司对原告的房屋进行物业管理。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）潘润毅提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，《认购协议书》是甲东公司与原告签订的，不是原告与被告签订的； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，公章是李梅林伪造的； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，该证据是李梅林伪造的； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，原告将购房款支付给李梅林或甲东公司，不是支付给被告，甲东公司对公章也是持怀疑态度的，并不认可其真实性； 对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告是错误交付房屋； 对证据6真实性、合法性、关联性有异议，对证明内容有异议，原告是向案外人交付的费用，被告无法核实，合同是虚假的； 对证据7真实性、合法性、关联性无异议。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明被告是涉案房屋的所有权人； 2、合同解除协议，证明被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止，第三人应当于2014年12月15日前拆除其在万家兴苑门口的售楼部； 3、鉴定意见通知书，证明涉案房屋的《商品房买卖合同》为虚假合同，上面的原告公章及法定代表人印章是李梅林伪造的； 4、起诉书，证明李梅林因伪造原告公章及法定代表人印章并骗取购房款的行为已经被检察院以涉嫌诈骗罪为由提起了公诉。 原告（反诉被告）潘润毅对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，涉案房屋是反诉被告实际所有而不是反诉原告的； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，是被告万家兴公司与第三人甲东公司为了推卸责任伪造的证据，该协议第四条约定甲东公司有权收取商品房购房款，第七条也提到了在万家兴苑门口建有万家兴售楼部，协议并未约定反诉原告与甲东公司解除代理关系的具体时间； 对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，该鉴定意见是有效的。 对证据4真实性无异议，应以职务侵占罪定罪，同时反映李梅林是反诉原告的销售人员且该刑事案件的受害人是反诉原告。 第三人甲东公司未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2014年11月24日，原告潘润毅(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目2幢1单元2605号住宅，建筑面积约116.42平方米，销售单价为5100元／平方米，销售总价为593742元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金20000元整；乙方必须在签订本协议后2015年1月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方缴纳30%的购房首付款即人民币183742元整(定金折抵购房款)，余款即人民币410000元整申请银行按揭贷款。当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金20000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2015年1月9日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款20000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2015年1月29日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款150458元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。2015年8月4日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款60000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。原告总共支付购房款250458元。2015年12月14日，原告潘润毅（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑2幢1单元2605号房。该房建筑面积共116.42平方米，单价为人民币每平方米4000元，总金额465680元；买受人已付首期款人民币145680元，余款人民币320000元办理银行按揭贷款，有关银行按揭贷款具体按附件五执行；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。庭审中，原告确认合同价格与认购协议书价格之差是被告万家兴公司为了避税所为。双方实际履行系认购协议书约定之价格。2015年3月12日，原告已向被告万家兴公司交清煤气开户费、有线数字电视开户费以及相关办证费等，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用至今。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款等。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第003058号，现无抵押、查封登记。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉原告潘润毅与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.涉案房屋的实际购房总额如何确定？4.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的250458元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉原告潘润毅与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。本诉原告潘润毅作出购买涉案商品房的意思表示，签订《认购协议书》，按照第三人甲东公司销售人员的指示支付购房款并接收房屋，本诉被告万家兴公司作出承诺实际履行约定，实际交付房屋给买受人，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，故本案系商品房销售合同纠纷。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定的购房价格与认购协议书约定的购房价格之差，原被告在庭审中皆承认此举目的为避税，且原告已实际按照《认购协议书》的约定支付了购房款，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为593742元（5100元／㎡×116.42㎡）。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方构成事实上的商品房销售合同关系，本诉原告依约支付了涉案房屋的部分购房款250458元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑二幢一单元2605号房的不动产权证书，本院予以支持。被告万家兴公司逾期办证构成违约，应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金为5009.16元（250458元×2%），由本诉被告万家兴公司支付给本诉原告潘润毅。 关于反诉原告诉称反诉被告将涉案房屋的购房款支付给第三人，与反诉原告无关，反诉原告因受骗错误交房的问题。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间成立事实上的商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受欺诈错误交房的理由不成立，故反诉原告要求腾退房屋并支付房屋占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告潘润毅将位于广西北海市四川路38号万家兴苑2幢1单元2605号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证(2012)字第003058号］办理到本诉原告潘润毅名下； 二、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金5009.16元给本诉原告潘润毅； 三、驳回本诉原告潘润毅和反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8462元，反诉费475元，公告费350元，合计9287元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在履行上述义务时一并付还给本诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉8462元，反诉475元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳