重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0240民初3949号 原告：马泽勇，女，生于1969年2月26日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。 被告：彭光珍，女，1940年12月15日出生，汉族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：谭登胜，重庆星兴律师事务所律师。 原告马泽勇诉被告彭光珍房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马泽勇及其委托诉讼代理人马普泽，被告彭光珍的委托诉讼代理人彭光珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马泽勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年3月9日签订的《门面买卖合同》；2.被告返还原告购买门面款43782.00元；3.被告赔偿原告损失213338.00元；4.被告支付原告诉前财产保全费1719.00元。事实和理由：2009年12月19日，被告（乙方）与石柱土家族自治县城乡建设委员会（甲方）达成《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》，约定：“……1.甲方出售商业用房地理位置：红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）。……3.乙方应按照购买商业用房建筑面积32.14平方米，购买标准为1500.00元/平方米，因户型设计限制，实际选房超过标准购买面积的部分，按2800.00元/平方米结算，但原则上最多不超过3平方米。4.因户型设计限制，乙方应按标准购买面积与甲方出售的自然面积有较大出入的，应自行与其他购房户结合选购，以保证购买面积与设计自然间面积基本一致。……7.乙方购房款应在房屋建成后签订正式《重庆市商品房买卖合同》时一次性结算兑现给甲方”。2010年3月9日，原、被告签订《门面买卖合同》，被告将其与石柱土家族自治县城乡建设委员会达成的《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》中的门面转让给原告，转让价格为2800.00元/平方米，原告先按1300.00元/平方米支付给被告，余下的1500.00元/平方米由原告支付给石柱土家族自治县城乡建设委员会。被告把《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》原件交付给原告。2010年4月18日，原告支付被告门面转让费43782.00元（32.14平方米×1300.00元/平方米＋原订金2000.00元）。2018年2月份，石柱土家族自治县城乡建设委员会以货币安置方式解决隔桥坝门面不足履行原认购面积的问题，按原签订的认购协议面积以包干价8000.00元/平方米给予货币安置，也不再根据原认购协议向石柱土家族自治县城乡建设委员会缴纳1500.00元/平方米的购房款。被告拒绝由原告领取所购买门面的安置款，也拒绝赔偿原告损失。原、被告之间签订的《门面买卖合同》已经石柱土家族自治县人民法院判决确认有效。被告已领取的门面安置款257120.00元（32.14平方米×8000.00元/平方米），扣除原告已经支付的购房款43782.00元，即为原告购买被告门面履行利益损失213338.00元。综上，因被告违约，原告购买门面的合同目的不能实现，原告遂诉至人民法院，请求依法审理。 彭光珍辩称，被告与石柱土家族自治县城乡建设委员会签订的《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》属于意向性购房协议，该协议是否能够最终履行尚不确定，而被告又据此与原告签订门面买卖协议，因此门面买卖协议虽然成立，但是并未生效。被告在本案中没有违约行为，对未生效合同不需要履行，是否能够安置门面是由石柱土家族自治县城乡建设委员会决定的，不是被告能决定的，现双方均清楚涉案门面无法交付，被告同意解除双方签订的《门面买卖合同》。解除合同原因并非是被告违约，履行不能是客观原因决定的，与被告无关，故合同解除后原告要求被告赔偿损失没有法律依据，被告仅应退还原告已交付的购房款，原告的损失只是被告占用原告资金的利息损失，综上请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告系同村同组居民，且均系拆迁安置户。2009年12月19日，石柱土家族自治县城乡建设委员会（甲方）与被告（乙方）签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》，约定：“1.甲方售出的商业用房地理位置：红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）；2.甲方出售的商业用房为框架结构，清水房搓砂墙面，地坪为混凝土找平，大门铝合金卷帘门，水、电等立户由乙方自行负责；3.乙方应按标准购买商业用房建筑面积32.14平方米，购买标准为1500.00元/平方米。因户型设计限制，乙方实际选房超过镖准购买面积的部分，按照2800.00元/平方米结算，但原则上最多不超过3平方米；3.因户型设计限制，乙方应按标准购买面积与甲方出售的自然间面积有较大出入的，应自行与其他购房组合选购，以保证购买面积与涉及自然间面积基本一致；5.选购商业房的顺序实行抽号的办法确定，待房屋建成后进行；6.交房时甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》正式文本作为办证用，此购房协议作为该合同的组成部分；7.乙方购房款应在房屋建成后签订正式《重庆商品房买卖合同》时一次性结算兑现给甲方；8.产权证办理，由甲方负责。同时，乙方作为商业房（底楼）产权人只承担房地产权证工本费；9.本协议未尽事宜，有甲、乙双方协商解决；10.本协议一式伍份，甲方持肆份，乙方持壹份，具有同等法律效力；11.本协议自签订之日起生效”。 2010年3月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《门面买卖合同》，约定：“经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就门面买卖订立本协议：一、甲方转让门面的位置：红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）；二、甲方转让的门面用房为框架结构，清水搓砂墙面，地坪混凝土找平，大门铝合金卷帘门；三、乙方应按标准购买门面面积32.14平方米，购买标准为2800.00元/平方米，先按1300.00元/平方米给甲方，余下部分1500.00元/平方米由乙方给石柱县建设委员会（应为石柱土家族自治县城乡建设委员会）；四、门面转让金为肆万壹仟柒佰捌拾贰元整（小写：41782.00元）；五、以上望双方共同遵守，如有一方违约吗，则付另一方违约金伍仟元整（5000.00元）。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。2010年4月18日，原告将43782.00元支付给被告，被告出具《收条》，载明：今收到马泽勇门面转让费现金肆万叁仟柒佰捌拾贰元整（小写：43782.00元）。被告出售给原告的门面系石柱土家族自治县城乡建设委员会与被告签订的意向性认购协议中拟安置给被告的门面。 2018年2月26日，原告将被告起诉至本院，请求确认原、被告于2010年3月12日签订的《门面买卖合同》有效，被告与石柱土家族自治县建设委员会达成的《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》中约定取得红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）的32.14平方米的商业用房（门面）的权利由原告享有。本院经审理后，于2018年5月23日作出(2018)渝0240民初986号民事判决书判决确认双方签订的《门面买卖合同》有效，驳回了原告的其他请求。 由于拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积，石柱土家族自治县城乡建设委员会（甲方）与被告（乙方）经协商后，达成一致意见以货币安置方式解决安置问题，不再向被告交付房屋，双方于2018年8月9日签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房安置协议》，约定：“鉴于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积的问题，在平等、自愿的基础上，经甲乙双方充分协商，一货币安置形式解决，现就相关事宜达成协议如下：一、以货币安置方式解决隔桥坝门面不足认购合同面积的问题，甲方按原签订的认购协议面积予以包干价每平方米8000.00元给予乙方货币安置，乙方不得再根据原认购协议向甲方缴纳每平方米1500.00元；二、乙方原协议面积32.14平方米，现甲方给予乙方货币安置257120.00元（大写：贰拾伍万柒仟壹佰贰拾元整）；三、付款方式：自合同签订之日起100天内支付到乙方指定的账户上：户名：彭光珍；账号：X号；开户行：农商行，乙方需完善相关领款手续；四、甲方承诺两年内根据原安置协议的住房的房产证办理到位；五、水、电入户费问题按原协议执行；六、本协议签订后，解除原甲乙双方签订的意向性关于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（门面）认购协议，其原约定的相关权利与义务不再履行；七、甲方保证全组所有户的认购安置方式一致，一视同仁，不搞任何特殊化，如有违反，乙方有权要求按照甲方处置的个别特殊情况执行；八、违约责任，如甲方违约，按本合同第二条约定金额为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍按月向乙方支付利息，如乙方违约，则自动放弃本协议和原协议的所有权利，甲方不再对乙方进行安置；九、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，自签字之日起生效”。 2018年8月8日，原告申请对被告在石柱土家族自治县城乡建设委员会的隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房的安置款257120.00元进行冻结，本院已裁定准许，原告预交案件申请费（诉前财产保全费）1719.00元。被告于2018年8月29日收到本院寄出的起诉状副本等材料。 本院认为，原、被告签订的《门面买卖合同》已经本院生效判决确认有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中原告已按照合同约定将购房款43782.00元于2010年4月18日交付给被告，被告应当根据合同约定在石柱土家族自治县城乡建设委员会将房屋交付给被告后再将房屋交付给原告。由于拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积，石柱土家族自治县城乡建设委员会与被告经协商后，达成一致意见以货币安置方式解决安置问题，不再向被告交付房屋，被告原协议面积32.14平方米，由石柱土家族自治县城乡建设委员会给予被告货币安置257120.00元，解除双方签订的意向性关于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（门面）认购协议，其原约定的相关权利与义务不再履行，被告无法将涉案房屋交付给原告，其行为构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的当事人可以解除合同的情形，故原告可以解除双方签订的《门面买卖合同》。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2018年8月29日收到本院寄出的起诉状副本，原告主张解除合同的通知已到达被告，故双方签订的《门面买卖合同》已于2018年8月29日解除。本院对原告请求本院解除《门面买卖合同》予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由于双方签订的《门面买卖合同》已于2018年8月29日解除，故被告应返还原告该买门面款43782.00元。因被告违约致使原告购买门面的目的不能实现，确给原告造成经济损失，应当予以赔偿。原告的损失应为购买的门面的价值扣除其已经支付的房款，因被告出售的门面无法交付，石柱土家族自治县城乡建设委员会给予被告货币安置257120.00元，该款项可以作为认定为原告购买门面的价值，原、被告签订的《门面买卖合同》中约定原告所购房屋面积为32.14㎡，单价为2800.00元/㎡,房屋总价应为89992.00元，但是原告实际只支付了43782.00元，对于未支付部分不能认定为是原告因为被告不履行合同约定的义务而遭受的损失。故原告因此遭受的损失应当计算为房屋价值乘以原告在签订合同时交付的购房款与合同约定总价款的比例，再扣除原告已经支付的购房款，即81309.43元[(43782.00元÷89992.00元)×257120.00元－43782.00元]，对原告请求支付赔偿损失超过部分，本院不予支持。《门面买卖合同》签订后，原告已经按约定支付了购房款，该合同已经生效并履行，故本院对被告辩称合同有效未生效不予认可。被告未能按照合同约定向原告交付门面，其行为构成违约，与石柱土家族自治县城乡建设委员会是否向被告交付门面并无关联，二者系不同的法律关系，故本院对被告辩称被告无违约行为，不应赔偿损失不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认原告马泽勇与被告彭光珍于2010年3月9日签订的《门面买卖合同》于2018年8月29日解除； 被告彭光珍于本判决生效之日起十日内返还原告马泽勇购买门面款43782.00元； 被告彭光珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告马泽勇损失81309.43元； 驳回原告马泽勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5183.00元，减半收取2591.50元，案件申请费（诉前财产保全费）1719.00元，共计4310.50元，由原告马泽勇负担2213.40元，被告彭光珍负担2097.10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  王新贵 二〇一八年十一月十二日 法官助理周诗力 书记员谭秀玲