江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终854号上诉人（原审被告）：王洪民，男，1968年1月16日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：程腾飞，江苏天淦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京市第九初级中学，住所地南京市玄武区杨将军巷**号。法定代表人：林启红，南京市第九初级中学校长。委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。上诉人王洪民因与被上诉人南京市第九初级中学（以下简称第九中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2017)苏0102民初7438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪民上诉请求：1.撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人对案涉房屋不享有产权，而上诉人对案涉房屋依法享有财产权益，上诉人与被上诉人之间并不是房屋租赁合同的法律关系。1.案涉房屋系由初始使用人等出资建设，自行负责维修并实际使用至今己有十多年之久，由上诉人向街道支付相应的管理费用。2.2014年8月，玄武区政府印发了《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》（玄政【2014】240号）。此后，上诉人与被上诉人就案涉房屋的性质以及是否符合区政府上述文件的调整范围进行了商讨，并向国资办等相关单位反映了情况，国资办相关领导答复不属于区政府240号文件的调整范围。但为保证上诉人能够顺利使用案涉房屋，上诉人与被上诉人在2016年签署了《房屋租赁合同》，约定以租金的形式向被上诉人缴纳相应的管理费用。因此，双方于2016年签署的《房屋租赁合同》并非真实的房屋租赁合同，而是以房屋租赁之名行收取土地使用费之实，该《房屋租赁合同》不能改变上诉人对案涉房屋实际享有权益的基本事实。3.2016年12月8日，被上诉人就案涉房屋等四间门面房的性质问题，向玄武区教育局并转公有住房出租出借领导小组出具一份《报告》。根据该份报告可以认定如下事实：（1）案涉房屋系经学校与街道同意由承租人等出资建设并持续占有使用至今；（2)自案涉房屋建成起，承租人等就以“租金”的名义每年向街道支付一定的房屋管理费，自街道将管理移交给被上诉人之后改为向被上诉人缴纳上述费用；（3)被上诉人对案涉房屋并不享有产权。因此，从案涉房屋出资建设以及修缮维护的主体以及签订《房屋租赁合同》的目的来看，双方就案涉房屋并无出租及租赁的意思表示，在本质上不能认定存在房屋租赁合同关系。上诉人等每年向被上诉人缴纳相应的房屋管理费，在实质上属于向土地使用权人缴纳的土地使用费，而并非房屋租金。二、一审法院判决上诉人以房屋租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，系适用法律错误。即使该租赁合同无效，一审法院以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定上诉人以房屋租金的标准向被上诉人支付占有使用费是错误的，其适用的前提是出租人是房屋的出资建设者，有相应的处分权，但本案中涉案房屋并非由被上诉人出资建设，其并非是涉案房屋的权利人，反而上诉人对涉案房屋享有相应的财产权益。三、一审判决没有考虑到民生问题，显失公平公正。关联案件中相同情形的租赁合同已被法院确定为无效，综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。第九中学辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于上诉人王洪民对案涉房屋是否享有权利的问题，在案外人戚春梅和被上诉人的另一起房屋租赁合同纠纷案件中，戚春梅也提出对案涉房屋依法享有财产权益，经南京市中级人民法院（2017）苏01民终9432号民事判决书认定，戚春梅对案涉房屋并不享有财产权益，戚春梅和第九中学之间系房屋租赁合同关系，且该房屋租赁合同无效。二、关于占有使用费的问题。根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同案件审理的相关司法解释的规定，双方之间的房屋租赁合同无效，作为承租人的王洪民应当参照原租赁合同所确定的租金标准来缴纳房屋占有使用费。因此，一审判决王洪民按照原租赁合同的租金标准来支付房屋占有使用费具有法律依据。三、关于上诉人所称的民生问题，并不是一个法律问题，并不能因为一审法院判决上诉人返还房屋及支付使用房屋期间的占有使用费，就认为剥夺了王洪民的生存权利。王洪民作为一个有劳动能力的劳动者，其生计问题应当通过自身的劳动予以解决，第九中学并不负有法律上的责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第九中学向一审法院起诉请求：判令王洪民按每年25000元的标准自2017年1月1日至搬出南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧门面房之日向第九中学支付房屋占有使用费。一审法院认定事实：2016年1月12日，第九中学与王洪民签订一份《房屋租赁合同》，约定：第九中学将杨将军巷46号房屋（建筑面积11㎡）出租给王洪民，租期自2016年1月12日至2016年12月31日，租金2.5万元，等等。后王洪民向第九中学交纳了2016年的费用2.5万元，未支付2017年1月1日之后的占有使用费，至今仍占有使用涉案房屋。一审法院另查明，涉案房屋位于第九中学享有使用权的土地上，未办理建设工程规划许可手续。2016年12月，王洪民曾向第九中学支付2017年度的使用费25000元，第九中学予以退还，并起诉要求王洪民搬离涉案房屋等，目前该案尚在审理之中。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第九中学与王洪民之间的租赁合同属于无效合同，但王洪民实际占有使用涉案房屋，第九中学要求其参照约定标准即每年25000元支付自2017年1月1日起的占有使用费，具有事实依据，符合法律规定，予以支持。关于王洪民辩称的中止审理问题，并无证据证明本案须以第九中学、王洪民之间的房屋迁让纠纷审理结果为依据，故一审法院不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王洪民于判决生效之日起十日内按每年25000元的标准向第九中学支付占有使用费（自2017年1月1日起至搬出南京市玄武区杨将军巷46号大门北侧由北向南第二间门面房之日止）。一审案件受理费425元，减半收取212.5元，由王洪民负担。二审中，当事人未提交新的证据，对一审法院已经认定的事实亦无异议和补充，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，上诉人王洪民与被上诉人第九中学就该房屋签订的房屋租赁合同无效。上诉人虽认为案涉房屋并非被上诉人建设，而由初始使用人实际建造，其对案涉房屋享有权利，但案涉房屋建设在被上诉人土地上，上诉人均系以租赁形式使用房屋，且与被上诉人签订了房屋租赁合同，表明上诉人亦认可其承租人的身份，故被上诉人向其主张房屋占有使用费，有事实和法律依据。现上诉人仅支付了2016年度的租赁费用，一审法院判决其向被上诉人支付2017年1月1日至搬离之日的房屋占有使用费并无不当，上诉人据此认为一审法院适用法律错误，判决显失公平，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，王洪民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取425元，由上诉人王洪民负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  付 双审判员  马 帅二〇一八年三月十九日书记员  倪 辉