广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1330号 上诉人（一审被告）：田东祥和房地产有限公司，住所地广西田东县平马镇东宁东路**。 法定代表人：黄翀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：谭生队，男，1983年1月2日出生，瑶族，个体工商户，住广西田东县。 委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马安子，广西纵华律师事务所实习律师。 上诉人田东祥和房地产开发有限公司因与被上诉人谭生队商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2018）桂1022民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行审理，经本院通知，当事人于2018年11月1日到庭进行法庭调查，上诉人田东祥和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘红梅，被上诉人谭生队的委托诉讼代理人王伟占、马安子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田东祥和房地产有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）、一审判决认定事实有误。（1）、一审判决认为上诉人因违规开发建设至今未能办理房屋初始产权登记，由此导致被上诉人无法办理产权证，这一认定是错误的。上诉人已按双方签订的商品房买卖合同的约定，将办理权属登记属出卖人提供的资料交产权登记机关，已办理了初始登记，不存在违约。另外，双方签订合同时，房屋产权登记还是适用《房屋产权登记管理条例》，发卖人办理房屋初始登记后买受人即可申请办理房屋产权证。而《不动产权登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，只能重新按照不动产登记的程序办理，被上诉人不能再按以前的程序办理，因此造成被上诉人不能办理不动产权证的原因是法律调整；上诉人已经取得竣工验收备案，申请了房屋初始登记，履行了义务。被上诉人不能办理产权证，是因法律调整的原因，与上诉人责任无关。（2）、一审判决认为因上诉人的违约行为导致被上诉人无法办证，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金也是错误的。合同没有约定取得房产证的期限，就没有证据认定上诉人逾期办证，由于没有约定上诉人为被上诉人办理产权证，也就没有证据认定上诉人违约。办证是被上诉人依法提出申请，上诉人仅为其提供必要的证明资料，一审判决认定逾期办证，并将责任归纠于上诉人是没有依据的。（二）、一审判决不当。（1）、双方签订的合同第十五条并未约定由上诉人为被上诉人办证，办证的申请人是被上诉人，但被上诉人并未向不动产权局申请办理，也不提交相关材料，双方的《补充协议》约定被上诉人应向上诉人提供为理《房屋产权证》的相关材料，但被上诉人也没有履行该项义务，一审就判决上诉人协助其办证没有依据。（2）一审判决无证据认定上诉人逾期为被上诉人办产权证，判决上诉人从2015年10月1日起按日万分之1.5支付违约金明显不当。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。 谭生队答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求，理由不成立，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 谭生队向一审法院起诉请求：1.请求判令被告协助原告履行办理位于田东县城东华瑞公司南侧的祥和广场花园8幢602号房权属登记义务，即履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金63816.42元（以439507元为基数，按照每日万分之1.5的标准，从2015年3月23日起暂计至2017年11月15日，直计至原告取得房屋产权证书之日为止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月18日，原告谭生队（买受人）与被告祥和房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO.8016），约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第****房，总价款439507元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《补充协议》（附件四），双方约定以银行按揭方式付款，《补充协议》第二条约定，产权办理：买受人签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，如买受人逾期提交办理《房屋所有权证》资料的，买受人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款439507元。 2016年8月23日，原告向一审法院提起诉讼，请求判令本案被告支付逾期交房违约金。该案查明，被告于2013年9月28日向原告交付了涉案房屋，不存在逾期交房行为，本院判决驳回了原告诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至百色市中级人民法院。百色市中级人民法院经审理后作出（2017）桂10民终804号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决业已生效。原告入住房屋后因无法办理产权证，遂与其他业主共同向田东县住房和城乡规划建设局（以下简称田东县住建局）信访反映。田东县住建局于2016年2月23日书面答复称，因祥和房地产公司对涉案商住楼未取得《竣工验收备案证》，无法办理“大产权证”和业主的“小产权证”，建议业主通过司法途径维权。 2017年9月25日，田东县住建局向被告出具《竣工验收备案表》；12月13日，被告向田东县房产所申请办理房屋权属初始登记；12月26日，经田东县不动产登记中心审核，因被告对涉案商住楼的建设用地缺少容积率调整和补缴土地出让金等相关证明材料，审查不通过，按退件处理。同日，被告工作人员领回材料。本案在审理过程中，一审法院就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。（一）、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案被告已将房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有、使用，原告现主张办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，但逾期办证违约金属债权请求权，应适用诉讼时效的规定。（二）、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。根据房屋权属登记流程的一般规定，权属登记的做法通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现本案经审理查明，被告因违规开发建设至今未能办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，双方《补充协议》第二条已约定，由买受人在签订本合同后15天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，因原告未提交办证所需资料，原告存在违约行为。对此本院认为，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案并非原告自身原因导致办证未果。被告该辩称与本案查明事实不符，本院不予采纳。（三）、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。百色市中级人民法院生效判决确定涉案房屋交付时间为2013年9月28日，加上合同约定的540日，此期间应为被告将办理房屋权属初始登记所需材料报产权登记机关备案的时间，据此，被告应于2015年3月25日前完成上述办证义务，2015年3月26日起应认定为被告逾期办证起算日。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条中未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因，因此原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张未违反法律及合同约定，一审法院予以支持。对违约金的起算时间，本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期办证起算日2015年3月26日至2015年9月30日此期间的逾期办证违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，故不予支持。原告主张逾期办证违约金的请求应从2015年10月1日起算，根据双方《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，原告已付购房款439507元，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，439507元×0.00015×775天（从2015年10月1日起至原告主张的2017年11月15日止）＝51092.69元。从2017年11月16日起，以439507元为基数，按每日万分之1.5计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。被告认为双方约定每日万分之1.5的违约金过高，应予调整，但未能举证证明约定的违约金过分高于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准所计算的损失，故对被告该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告田东祥和房地产有限公司履行协助原告谭生队办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告田东祥和房地产有限公司向原告谭生队支付逾期办证违约金（违约金的计算方式，以已付房款439507元为基数，从2015年10月1日起至2017年11月15日止，按日万分之1.5计算，共计51092.69元；从2017年11月16日起至被告田东祥和房地产有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告谭生队时止，以已付房款439507元为基数，按日万分之1.5计算）；三、驳回原告谭生队的其他诉讼请求。一审案件受理费1395元，由原告谭生队负担120元，被告田东祥和房地产有限公司负担1275元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均提交了新证据。上诉人提交了其补交土地出让金的缴款书，用以证明其已向不动产权登记机关提交了办证所需材料。被上诉人认为，因为没有验收合格的证据，这份证据不能证明上诉人履行合同义务。 被上诉人提供的证据是：证据一：《田东县国土资源局关于祥和小区开发商预期办理房地产权属证书相关问题的答复》、证据二《田东县不动产登记中心2017年12月26日退件通知书》、证据三《田东县房地产管理所2018年2月14日出具的证明》。用以证明上诉人没有将符合要求的办理权属登记的材料提交给权属登记部门导致被上诉人至今无法办理权属登记证书。对于被上诉人提交的证据，上诉人认为：证据一真实性没有异议，对其证明内容有异议，当时上诉人已经按照房屋产权登记提供的资料向不动产登记局提交了，但是登记的程序不同，所以当时该局要上诉人补充其他资料，这不是上诉人原因造成的。其他应交付的材料跟办理房产证是无关的。对于其提交的小区代表对逾期登记的意见，与本案无关。对证据二、三，反而证明了上诉人已经在合同签订后办理了备案登记。 对当事人二审争认的事实，本院分析认定如下：从双方二审提供的证据来看，并未否定一审判决所认定的案件基本事实，只是对案件事实的法律性质、后果有不同意见，故对一审查明的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应按合同约定履行义务。上诉人是否履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、被上诉人不能办理房屋产权证书是否属上诉人不履行将资料报产权登记机关备案的义务造成，是本案争议焦点。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，上诉人应当在向被上诉人交付房屋后540天内办理房屋权属初始登记。根据一审法院向田东县国土资源局作的询问，该局作了答复，认为祥和花园小区由两宗地组成，整个小区建设按地块规划建设，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。根据国土局的答复，不能进行产权登记的是因小区建设跨越两宗地，因此，不论是上诉人所说的已提交办理登记所需的资料因法律的改变造成不能登记，还是其他原因，都免不了因小区建设跨越两宗地而导致不能办证的事实，且上诉人虽然提交了补交土地出让金的缴款书，但未能提供补交土地出让金后规划验收合格的证据，因此，上诉人提供的资料不符合办理产权证的条件，是上诉人的原因，上诉人主张不是其原因，理由不成立，应承担不能提供办证所需资料，导致被上诉人无法办理产权证的责任。上诉人以其已将办理房屋产权证的材料报相关部门备案、没有违约行为为由主张其不应承担违约责任，证据不足，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2395元，由上诉人田东县祥和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  玉 江 审判员  凌 除 二○一八年十一日七日 书记员  黄忠恒