广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终3309号上诉人（原审被告，反诉原告）：叶丽美，女，汉族，1963年1月20日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：何宗贵，广东通远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈香豪，广东通远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市协硕投资管理有限公司（以下或简称），住所地：深圳市南山区南山街道前海路**森地花园****，统一社会信用代码：91440300359694950W。法定代表人：杨莉，董事长。委托诉讼代理人：戴博，广东都源律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚治中，广东都源律师事务所律师。上诉人叶丽美因与被上诉人深圳市协硕投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶丽美上诉请求：1、撤销（2016)粤0305民初12270号民事判决；2、改判无需返还租赁保证金552000及利息；3、改判无需返还租金320000、装修款1054960及相应利息；4、改判解除双方于2015年12月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；5、改判协硕公司支付叶丽美租金人民币1280000元；6、改判协硕公司支付叶丽美水电费人民币400000元，7、改判协硕公司将涉案房屋恢复原状并归还叶丽美；8、协硕公司承担本案的诉讼费用；事实和理由：一、原审法院事实认定错误。2016年1月12日土地监察大队发出的《停止违法行为通知书》所载明的“经查，蛇口南水村162号未经批准楼顶进行工程建设”中的“工程建设”并非是指改建，而是指加建。合同约定：乙方承租后需用混凝土倒板，甲方负责施工。而实际上协硕公司承租后却擅自“加建”，叶丽美提交了相关的照片予以证明，该照片清楚的显示当时的建筑情形是在原房屋项部加建了一层，而非合同约定的将封顶的铁皮“改建”为混凝土结构。叶丽美己经将房屋出租给了协硕公司，租金已经确定，加建-层房屋对叶丽美意义何在？由于协硕公司承租房屋用于商业公寓，加建对于协硕公司来说意味着巨大的商业利益，故其才有此一举。该《停止违法行为通知书》也明确写明，若继续抢建，我机关将依法对抢建部分进行拆除。二、原审法院审理程序违法。原审判决第8页中所述的《复函》、《建筑许可证》、顺富蜡烛厂用地红线图等资料虽为法院依职权调取，但未经质证，依法不能作为定案的依据。三、原审法院适用法律错误。涉案房屋为存在历史遗留问题，并不当然表示该房屋为违法建筑，深圳市相关行政职能部门并未作出该房屋系违法建筑的结论，由法院调查的结果可知，虽然该房屋没有《建筑用人规划许可证》，但是其有《建筑许可证》和《用地红线图》等报批报建手续。退一万步来说，即使合同认定无效，也不可能将所有责任归究在叶丽美头上，叶丽美从未隐瞒房屋状况，协硕公司对房屋的性质也充分知情的。原审判决违背公平显而易见。叶丽美于二审审理中，补充事实和理由如下：原审法院在审理的过程当中驳回了协硕公司追加刘国柱为本案第三人的请求不当，原因是因为刘国柱实际上是本案的利害关系人，他实际上也是房屋的实际承租人之一，原因是因为叶丽美在一审的时候提交了一份叶丽美和刘国柱签订的于2015年12月5日签订的一份房屋租赁合同，其后才和协硕公司于2015年的12月30日签订的这份房屋租赁合同，在整个合同的履行过程当中实际上刘国柱也一直在参与履行，刘国柱于2016年的3月29日因为合同履行的问题和叶丽美就房屋屋顶的施工建设等相关问题达成的建设施工协议。另外在整个合同履行的过程当中，由协硕公司在一审提交的证据中可以看得出来，付款人均系刘淑君的人，而整个合同的施工人是一个叫做孙井罡的人，而刘淑君这个人是刘国柱本人的亲姐姐，而孙井罡也是在合同2015年签订之后于2015年12月21日以及24日与案外人分别签订了建筑分包以及租用合同。所以综上可以看出刘国柱是本案的利害关系人，对查清本案事实有不可或缺的作用。综上所述，望二审法院查明事实，公正判决。协硕公司辩称，一、双方约定的楼顶施工是由叶丽美负责的，因此叶丽美主张协硕公司在房屋顶部加建是没有事实依据的，具体是在附页备注里面的第一条，约定施工是由甲方及叶丽美施工。二、涉案房屋是没有建设工程规划许可证的，因此合同无效。三、导致合同无效的原因是叶丽美的过错，即便在庭审的过程中，叶丽美也一直认为他的出租行为以及对楼顶进行工程建设的行为是合法的，因此导致合同无效的原因是叶丽美的过错。四、协硕公司并没有使用过涉案房屋，涉案房屋在达到合同约定的交付条件前就被有关执法部门查处，因此叶丽美主张协硕公司支付租金是没有任何依据的。五、协硕公司认为叶丽美与案外人刘国柱的合同与本案是没有关联的，理由是在本案中协硕公司提供了充分的证据证明，协硕公司是合同的实际履行方，所有的支付凭证以及其他证据材料都可以证明这个东西。协硕公司向一审法院起诉请求：1、确认协硕公司、叶丽美签订的深圳市房屋租赁合同书及南水楼162号三楼租赁补充协议无效；2、解除协硕公司、叶丽美之间的深圳市房屋租赁合同书及南水楼162号三楼租赁补充协议；3、叶丽美退回租赁保证金552000元；4、叶丽美退还租金320000元；5、叶丽美退还协硕公司支付的装修款1054960元；6、叶丽美赔偿协硕公司因装修造成的损失1450656.68元；7、叶丽美支付利息18876元（按中国人民银行同期贷款利息计算：1、租赁保证金552000从2015年12月5日计至实际退还之日止，暂计至2016年9月13日为18876元；2、2825616.5元从起诉之日计至实际支付之日止）；8、叶丽美承担本案诉讼费用。起诉后，协硕公司放弃了第2项诉讼请求。叶丽美向一审法院反诉请求：1、解除协硕公司、叶丽美2015年12月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、协硕公司支付叶丽美租金1280000元；3、协硕公司将涉案租赁房屋恢复原状并归还给叶丽美；4、协硕公司承担反诉的诉讼费用。起诉后，协硕公司变更反诉请求：1、解除协硕公司、叶丽美2015年12月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、协硕公司支付叶丽美租金1472000元（暂计至2016年9月，付至涉案房屋恢复原状并归还叶丽美为止）；3、协硕公司支付叶丽美水电费400000元；4、协硕公司赔偿叶丽美损失3900000元；5、协硕公司将涉案租赁房屋恢复原状并归还给叶丽美；6、协硕公司承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月30日，协硕公司（承租方，乙方）与叶丽美（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于深圳市南山区蛇口南水村162号三楼房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积共计2000平方米（含三楼楼顶、三楼所搭房屋、外墙各个外立面、一楼空地及指定停车场所），每月租金为160000元，乙方应于2016年4月5日前交付首期租金160000元并于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时应向乙方开具收据；租赁期限为2016年4月1日起至2024年3月31日止，用途为商务公寓；甲方应于2016年1月1日前将涉案房屋交付乙方使用，甲方交付时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金480000元，甲方收取保证金后，应向乙方开具收据；甲方在乙方租赁期满、结清应缴费用、未破坏房屋的固定装修的情况下，在五个工作日内退还租赁保证金，除上述条件外，甲方不得以其他任何理由不退还乙方租赁保证金；租赁期间，乙方负责按时支付水电费，乙方无需缴纳任何物业管理费；合同附页备注有：因该租赁房屋现状顶楼为铁皮封顶，乙方承租后楼顶需用混凝土倒板，甲方负责施工，如施工后遭到政府部门或其他部门干涉导致工程无法进行，因上述工程产生的所有费用由甲方支付，甲方并在三日内退还乙方所缴纳的保证金（如该保证金超过十日为退回到乙方指定账号，则乙方有权按每天1%收取甲方滞纳金）及合同无条件取消，如工程进展顺利则所有因上述工程产生的费用由乙方支付；甲方须向乙方提供消防验收合格证、电力设施至安全及供给之问题；甲方交付物业起免租三个月为装修期，该装修期不计入租赁期限；合同还约定了其他内容。2015年12月5日，叶丽美出具《收款收据》，确认收到协硕公司交付的涉案房屋租赁保证金552000元。2016年4月28日，协硕公司（承租方，乙方）与叶丽美（出租方，甲方）签订《南水村162号三楼租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方天面施工面积确认为1654平方米，乙方同意按约定的施工价格支付工程款；甲方砌墙施工面积确认为324平方米，乙方同意按约定的施工价格支付工程款；甲方防水挡水线施工面积确认为184米，乙方同意按约定的130元/米结算；甲方移水塔管工程，乙方同意支付3000元工程款；甲方在天面施工时和原施工方罗老板发生的材料及其他项目，甲方补回31000元给罗老板，该款可直接在乙方支付给甲方的工程款里面扣除；所有因天面施工漏水至二楼的责任由甲方承担，乙方无需承担任何责任；如因乙方内部装修导致漏水责任由乙方承担；原有约定天面施工完毕移交后装修期顺延两个月，乙方起租日为2016年7月1日；乙方在签约时交租赁保证金552000元，后因面积原因租金减至160000元/月，相对应租赁保证金480000元，余下的72000元租赁保证金甲乙双方同意在2017年1月份起每月抵扣租金10000元直至抵完为止；协议还约定了其他内容。2016年4月28日，叶丽美出具《收款收据》，确认收到协硕公司支付的涉案房屋天面施工工程款100万元。2016年5月5日，叶丽美出具《收款收据》，确认收到协硕公司交付的涉案房屋2016年7月1日至2016年8月31日租金32000元。案外人刘淑军于2016年6月30日通过银行转账的方式代协硕公司支付涉案房屋三楼工程款23960元给叶丽美，于2016年6月30日通过银行转账的方式代协硕公司支付涉案房屋三楼水电费12228元给叶丽美。叶丽美对此均予以确认。2016年1月12日，深圳市南山区规划土地监察大队发出No.0004240号《停止违法行为通知书》载明：“经查，蛇口南水村162号未经批准楼顶进行工程建设，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第4条第1款的规定，现责令违法建设行为人立即停止违法行为，若继续抢建，我机关将依法对抢建部分进行拆除。”协硕公司提交的由协硕公司、叶丽美签名确认的《应付款项清单》，拟证明协硕公司装修后尚欠案外人工程款项430000元。协硕公司主张其应支付叶丽美楼顶装修款合计1054960元，其中包括了已代付给罗老板的工程款31000元。协硕公司主张其已全额支付了该工程款，叶丽美称协硕公司仅支付了95%的工程款，还有5%的工程款尚未支付。协硕公司提交了房屋施工过程照片，拟证明其对涉案房屋进行了大面积装修，使用了大量材料。叶丽美对上述证据的真实性无法确认。叶丽美提交了照片，拟证明涉案房屋之前的状态及协硕公司承租后私自加盖一层，导致叶丽美受到行政处罚，同时也造成三楼楼顶遭破坏漏水等问题。协硕公司对部分照片的真实性认可，确认楼顶为铁皮房改造成混凝土结构。协硕公司主张其于2016年8月8日向叶丽美发出《知会函》，告知叶丽美其于施工过程中接相关部门通知，涉案房屋系违法建筑，责令其停止施工，请协硕公司在收到本函之日起办理完毕产权证书和相关手续，确保顺利施工及办理租赁合同等，逾期其将解除合同并要求退回保证金和损失赔偿。叶丽美称其未收到上述函件，且函件内容与事实不符。叶丽美提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》和深圳市蛇口南水实业股份有限公司出具《证明》复印件，拟证明叶丽美为涉案房屋合法出租人。协硕公司认为上述证据没有原件，无法核查其真实性。叶丽美提交了《律师函》以及其与深圳歌声营文化发展有限公司签订的《调解协议书》，拟证明由于协硕公司施工造成房屋二楼天花板漏水，深圳歌声营文化发展有限公司向其追究违约责任和损害赔偿共计756000元。协硕公司确认其收到该《律师函》，但认为其无法确认该函所述的内容。叶丽美提交了深圳市南山区蛇口南水162号2015年12月到2016年9月的电费通知单，拟证明协硕公司在装修过程中产生了水电费，但未支付给叶丽美。协硕公司认为该电费单为整栋楼的电费，且合同约定工程由叶丽美负责，与协硕公司无关。原审庭审中，协硕公司主张在叶丽美负责的三楼楼顶天面修复工程中，其共向叶丽美支付了工程款1031000元，其中包括了代叶丽美支付给案外人罗兴金（罗老板）的材料费31000元。叶丽美则主张其总共收到工程款100万元。协硕公司主张其第六项诉讼请求中主张的装修损失是指其负责的内部装修损失，叶丽美认为协硕公司拆除了涉案房屋的原内部装修并对部分水泥柱子进行了修补，并没有进行其他装修。叶丽美主张其第四项诉讼请求的损失包括三楼的原装修损失和因二楼天花板漏水，案外人向其追究的损害赔偿损失。协硕公司、叶丽美均确认涉案房屋已由协硕公司收回。原审法院依法向深圳市南山区蛇口街道办事处发出《协助调查函》，请其协助调查涉案的深圳市南山区蛇口南水村162号是否具有合法的报批报建手续。深圳市南山区蛇口街道办事处《复函》，称经查阅相关资料，其可提供上述房屋深圳市蛇口区管理局市政办公室颁发的《建筑许可证》[蛇局（85）010号]和顺富蜡烛厂用地红线图复印件，此二份复印件由深圳市蛇口南水实业股份有限公司在2009年申报历史遗留违法建筑普查时提供，真实性其暂无法核实，但无《建筑用地规划许可证》和《用地批准通知书》复印件。其中，《建筑许可证》[蛇局（85）010号]中记载：深圳市蛇口区管理局市政办公室经审查，批准南水企业公司在建房一栋二层，后附顺富蜡烛厂用地红线图一份。一审法院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，协硕公司、叶丽美就涉案房屋即深圳市南山区蛇口南水村162号三楼的房屋（含三楼楼顶、三楼所搭房屋等）签订涉案合同及补充协议，虽协硕公司主张涉案房屋为历史遗留建筑，其系涉案房屋的合法出租人，但其无法提交相应的证据加以证明，原审法院根据深圳市南山区规划土地监察大队出具的《停止违法行为通知书》和深圳市南山区蛇口街道办事处的《复函》，认定涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，应属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，对协硕公司关于协硕公司、叶丽美签订的涉案合同及补充协议应为无效合同的诉讼请求依法予以支持，对叶丽美关于判令解除涉案合同的反诉请求予以驳回。合同无效应归责于叶丽美，故协硕公司请求叶丽美退回租赁保证金552000元及租金32000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持；对叶丽美要求协硕公司支付其租金及水电费的诉讼请求予以驳回。关于装修款的问题，首先，根据协硕公司提交的收款收据及转账汇款电子回单可知，协硕公司共向叶丽美支付了工程款共计1023960元。补充协议中亦约定了协硕公司代叶丽美向案外人预支付材料费31000元，这一事实在协硕公司、叶丽美签名确认的《应付款项清单》中亦有确认，故除上述叶丽美确认收到的工程款外，协硕公司实际上另支付了工程款31000元。根据补充协议的约定，如上述施工工程因政府部门或其他部门干涉而无法进行的，上述工程产生的费用由叶丽美承担，故协硕公司主张叶丽美退还全部工程款项1054960元的诉讼请求，符合双方约定，原审法院予以支持。协硕公司主张其对涉案房屋进行内部装修的损失，由于其未提交相关证据证明其实际损失，叶丽美在庭审中仅确认协硕公司对涉案房屋进行了拆旧及部分修补，故原审法院酌定叶丽美应向协硕公司赔偿因装修造成的损失10万元。叶丽美反诉主张协硕公司赔偿其原装修损失和因二楼天花板漏水赔偿案外人损失的诉讼请求，但未提交相应证据证明其主张，且即便存在损失，责任亦在于叶丽美，故原审法院对叶丽美的上述反诉请求不予支持。协硕公司、叶丽美均确认叶丽美已将涉案房屋收回，对叶丽美要求协硕公司将涉案房屋回复原状并归还的诉讼请求，原审法院亦不予支持。关于协硕公司主张的利息损失的问题。本案系因叶丽美原因导致合同无效，因此，协硕公司对其已支付的租赁保证金、租金及装修款等款项请求按中国人民银行同期贷款利息的标准计算其利息损失的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。协硕公司主张租金和装修款的利息损失应从其起诉之日起计算，属于对其自身权利的自由处分，原审法院予以照准。租赁保证金的利息应以552000元为基数，从协硕公司的支付之日即2015年12月5日起计算至判决确定的付款之日止，租金及装修款的利息应以1374960元为基数，从协硕公司起诉之日即2016年8月18日起计算至判决确定的付款之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、协硕公司与叶丽美签订的《房屋租赁合同》及《南水村162号三楼租赁补充协议》无效；二、叶丽美应于本判决生效之日起十日内向协硕公司返还租赁保证金552000元及利息（应以552000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的标准从2015年12月5日起计算至判决确定的付款之日止）；三、叶丽美应于本判决生效之日起十日内向协硕公司返还租金320000元、装修款1054960元及相应利息（以1374960元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的标准从2016年8月18日起计算至判决确定的付款之日止）；四、叶丽美应于本判决生效之日起十日内向协硕公司赔偿因装修造成的损失10万元；五、驳回协硕公司其他的诉讼请求；六、驳回叶丽美的全部反诉请求。如果叶丽美未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33971.94元，协硕公司已预交，由协硕公司负担13509.36元，叶丽美负担20462.58元；反诉案件受理费26102元，叶丽美已预交，由叶丽美负担。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产虽然申报了历史遗留违章建筑，但是根据原审法院调取的《建筑许可证》以及南山区规划土地监察大队发出的《停止违法行为通知》，涉案租赁物（含三楼楼顶、三楼搭建房屋）并未取得建设工程规划许可证。叶丽美上诉称，要求停止加建的建筑为协硕公司所建，但依据双方合同的约定，协硕公司承租后的加建工程由叶丽美施工，协硕公司支付相应工程款，现叶丽美相关上诉主张没有相关证据支持，本院不予采信。涉案《房屋租赁合同》以及《南水村162号三楼租赁补充协议》无效，原审相关认定正确，本院予以确认。叶丽美上诉又称，应当追加刘国柱为本案当事人，并提交了刘国柱与叶丽美签订的《钢结构建筑施工协议》。对于该份协议，叶丽美二审认可最后经其与协硕公司签订《南水村162号三楼租赁补充协议》确认，协硕公司应向叶丽美施工的工程支付工程款，上述补充协议约定的内容也与《房屋租赁合同》的相关约定相符合。故即便刘国柱签订的上述《钢结构建筑施工协议》真实，其亦是代替协硕公司签署，该协议实际系为协硕公司履行涉案《房屋租赁合同》以及《南水村162号三楼租赁补充协议》而签订。刘国柱并非涉案租赁合同的相对方，原审未追加刘国柱为当事人正确。综上，叶丽美的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23655.68元，由上诉人叶丽美负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一八年三月二十六日书记员 廖冉冉(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。