陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终1926号上诉人（原审被告）：吴晓佺，男，1968年10月4日出生，汉族，陕西万和商业运营管理有限公司法定代表人，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：西安永绿物业服务有限公司，住所地：西安市高新区锦业路1号绿地世纪城物业公司。法定代表人：钱杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。上诉人吴晓佺因与被上诉人西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晓佺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永绿物业公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由永绿物业公司承担。事实和理由：永绿物业公司未按照物业服务协议提供物业服务，且永绿物业公司计算各项费用的标准缺乏事实和法律依据，故其不应当支付物业费、公摊电费、生活垃圾处理费等费用。永绿物业公司要求支付2013年7月1日至2014年12月31日期间物业费、公摊电费、生活垃圾处理费、水费及滞纳金已超过诉讼时效，不应予以支持。永绿物业公司主张的各项费用明显过高，不应予以支持。永绿物业够公司主张按照3.5元/㎡/月收取物业费，明显超出正常收费标准，不应予以支持。双方签订的《前期物业服务协议》并未约定其应缴纳公摊电费，更没有约定公摊电费的收取标准。永绿物业公司单独自行作出的《公共区域、公用设施设备用电分摊测算》并不能作为收取公摊电费的标准和依据。且该部分请求已超过诉讼时效，故永绿物业公司主张按照0.28元/㎡/月向其收取公摊电费不应予以支持。永绿物业公司水费计算标准未进行公示，计算的用水量缺乏事实依据，不应予以支持。永绿物业公司辩称，其按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，提供了完善的秩序维护服务。吴晓佺所述毫无事实依据。其起诉吴晓佺只想享受服务而不愿支付费用，只享受权利而不承担义务，是严重的违约行为。物业服务具有持续性，其从未间断向吴晓佺提供物业服务，吴晓佺欠付费用的行为持续存在且至起诉时也并未停止，因此其起诉欠费并未超过诉讼时效。其主张的物业费、垃圾处理费的收费标准均在《前期物业服务协议》中进行了约定，在小区的收费公示牌上进行了公示，公摊电费的计算标准、收费标准也在小区进行了公示。因此，其主张的上述费用均有法律依据。水费属于其代收代缴。2015年12月15日，按照《西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函》，西安市开始实行阶梯水价，第一阶梯的终端水价为3.8元/m³，自2015年12年15日开始，其按规定按照3.8元/m³的标准收水费。实行阶梯水价之前，西安市的水费价格执行《西安市物价局关于我市自来水价格改革及调整有关问题的函》的规定，即未抄表到户的小区，需补压、加压的，居民生活用水价格在每立方米2.9元基础上另加不超过8%的水量损耗基础上，允许加收补压、加压所耗电费。其根据绿地国际生态城一起别墅的实际情况，加上8%的损耗费和实际加压费后，测算的水费为3.35元/m³。因此，其在2015年12月25日前按照3.35元/m³的标准收取水费具有事实和法律依据。永绿物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴晓佺给付其物业服务费、公摊电费及生活垃圾处理费共计54730.20元，水费15167.85元，共计69898.05元；2、判令吴晓佺支付其逾期付款的滞纳金直至交清全部物业服务费之日止，截止2016年11月30日应支付滞纳金为176524.50元；3、吴晓佺承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月25日，吴晓佺与上海绿地集团浐灞实业有限公司签订商品房买卖合同，购买上海绿地集团浐灞实业有限公司开发的绿地国际生态城（东地块）91幢-1014号房屋，预测建筑面积355.19㎡（原告后实测为346.69㎡，吴晓佺对此表示庭后核对）。2013年3月20日,永绿物业公司与吴晓佺双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定，永绿物业公司作为进行前期物业服务企业，为吴晓佺所在之绿地国际生态城提供物业管理服务。物业管理费3.5元∕㎡∕月，生活垃圾处理费10元∕㎡∕月。吴晓佺应在每季度第一个月10日前缴纳物业管理费。报告应按时向永绿物业公司缴纳物业管理的各项费用，逾期缴纳，永绿物业公司可从逾期之日起每日加收应缴纳费用5‰的滞纳金，欠费超过一个月，永绿物业公司有权进行书面催缴，欠费超过三个月，永绿物业公司有权对其停止物业服务。2013年3月，吴晓佺收房后进行装修，并交纳了2013年6月之前的物业费和生活垃圾处理费。在装修过程中，吴晓佺发现该房屋负一层墙面出现渗水现象，经反映，永绿物业公司报至施工方进行了维修，但未能完全解决问题，吴晓佺遂拒绝向永绿物业公司缴纳物业服务费、公摊电费及生活垃圾处理费。永绿物业公司多次催缴未果，遂诉至法院。要求吴晓佺缴纳2013年7月至2016年12月物业管理费、公摊电费、水费及生活垃圾处理费。审理中，永绿物业公司称吴晓佺房屋常住人口3人，且吴晓佺在家中自建游泳池体积预计40.5㎡，用水量巨大，吴晓佺自2013年3月20日开始装修，装修完毕后入住。但吴晓佺至今仅于2013年3月26日购水一次，购水金额335元，与吴晓佺的实际用水量不符。吴晓佺并擅自将水表拆除，至今未安装水表，致使吴晓佺无需购水而可直接用水。对吴晓佺拖欠物业费，永绿物业公司核算如下：吴晓佺每月费用1303.10元（注物业费3.5元/月/㎡；公摊电费0.23元/月/㎡；生活垃圾处理费10元/月/户）。单月费用算法：物业费+公摊电费+生活垃圾处理费=（3.5*346.69+0.23*346.69）+10=1303.10。欠费月数：2013年7月-2016年12月，共计42个月。2013年7月-2016年12月共欠物业费、公摊电费、生活垃圾处理费共计1303.10*42=54730.20元。永绿物业公司认为吴晓佺下欠水费，核算为：装修期间用水量12吨/月（取三户面积相近的购水数据平均值每月按12吨）*装修期12个月（装修许可证办理开始时间2013年3月20日-2014年3月12日止）-100吨（已购）=32吨，水费预计：32*3.35=107.20元；入住后生活用水量（2014年3月12日-2015年12月15日）25吨*21个月=525吨，水费预计：525*3.35=1758.75元。（2015年12月15日-2016年10月）25吨*10个月=250吨，水费预计250*3.8=950元。游泳池用水量：38吨/次*每月至少换3次水）*63次（2014年3月12日-2015年12月15日）=2394吨，水费预计2394*3.35=8019.90元。欠水费合计15167.85元。另永绿物业公司提供公示牌，证明公示：别墅物业服务费3.5元/月/㎡；公摊电费0.23元/月/㎡；生活垃圾处理费10元/月/户。生活水费3.8元/吨。对永绿物业公司主张之物业服务费、公摊电费、生活垃圾处理费及水费，一审法院要求吴晓佺针对永绿物业公司提供的计算表进行核查反馈，吴晓佺未能反馈。一审法院认为，吴晓佺购买上海绿地集团浐灞实业有限公司开发的绿地国际生态城（东地块）91幢-1014号房屋后，与永绿物业公司签订了《前期物业服务协议》。双方之间形成了物业管理服务关系。永绿物业公司提供物业管理服务后，吴晓佺有义务按照《前期物业服务协议》的约定，按时交纳相关物业管理费用。吴晓佺未能依约交纳，属违约行为。现永绿物业公司要求吴晓佺支付永绿物业公司2013年7月-2016年12月物业服务费、公摊电费及生活垃圾处理费共计54730.20元，依法核算后应予以支持。永绿物业公司要求吴晓佺支付水费15167.85元，其对装修用水、生活用水的核算[装修期间用水量12吨/月（取三户面积相近的购水数据平均值每月按12吨）*装修期12个月（装修许可证办理开始时间2013年3月20日-2014年3月12日止）-100吨（已购）=32吨，水费预计：32*3.35=107.20元；入住后生活用水量（2014年3月12日-2015年12月15日）25吨*21个月=525吨，水费预计：525*3.35=1758.75元。（2015年12月15日-2016年10月）25吨*10个月=250吨，水费预计250*3.8=950元],基本符合实际，而且吴晓佺亦确实在此期间存在用水事实，故依法予以支持。永绿物业公司关于吴晓佺游泳池用水量的核算[38吨/次*每月至少换3次水）*63次（2014年3月12日-2015年12月15日）=2394吨，水费预计2394*3.35=8019.90元]，吴晓佺否认启用游泳池，永绿物业公司现又无证据证明吴晓佺使用游泳池，故此项请求，证据不足，依法不予支持。永绿物业公司请求吴晓佺支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业服务费之日止（截止2016年11月30日滞纳金为176524.50元），吴晓佺认为永绿物业公司未能及时采取书面催收、诉讼等方式催缴，而是单纯计算滞纳金，存在故意之嫌，且核算之滞纳金过分高于实际损失，不应支持。吴晓佺此项辩称，于法有据，于理成立，应依法酌情确定由吴晓佺自2015年7月1日起按同期银行贷款利率支付永绿物业公司利息损失。至于吴晓佺辩称永绿物业公司起诉超过诉讼时效一节，因物业欠费系一持续过程，而非一静止点，故此项辩称，依法不予支持。兹根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、一百一十四条之规定，判决：一、被告吴晓佺于本判决书生效后十日内支付原告西安永绿物业服务有限公司2013年7月-2016年12月物业服务费、公摊电费及生活垃圾处理费计54730.20元。2013年3月20日-2016年10月水费计2815.95元。共计57546.15元，并应支付原告利息损失（依本金57546.15元按银行同期贷款利率自2015年7月1日计至本判决书生效之日）。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费4996元，由原告承担1996元，被告承担3000元。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告3000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审期间，吴晓佺称其并未拆除水表，而是原水表损坏后永绿物业公司默许其自行更换。其余一审法院认定事实属实，本院予以确认。经询，吴晓佺认可其一直在涉案房屋居住，居住人员为3人。本院认为，永绿物业公司与吴晓佺签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自义务。永绿物业公司已按照约定向吴晓佺提供了物业服务，吴晓佺应按照约定向永绿物业公司交纳相应物业服务费及生活垃圾处理费。吴晓佺虽辩称永绿物业公司未按照《前期物业服务协议》标准向其提供物业服务，但其并未提供证据予以证明，故本院对其该辩称不予采信。《前期物业服务协议》虽未对公摊电费的交纳进行约定，但该费用已实际产生，永绿物业公司亦对公摊电费交纳标准进行公示，故现永绿物业公司要求吴晓佺支付2013年7月至2016年12月物业服务费、公摊电费及生活垃圾处理费共计54730.20元，应予以支持。永绿物业公司虽未提交吴晓佺使用水费的具体数额，但因吴晓佺房屋有3人居住使用，必然产生实际用水，故永绿物业公司参考涉案小区内其他业主用水量向吴晓佺主张支付代缴水费数额，符合本案实际情况，亦应予以支持。因吴晓佺未按照约定交纳上述费用，一审酌情认定由吴晓佺自2015年7月1日起按同期银行贷款利率支付永绿物业公司利息损失，与法不悖，本院予以维持。物业服务系持续过程，吴晓佺的欠费行为亦未间断，故吴晓佺关于诉讼时效经过的抗辩不能成立，依法不予支持。综上所述，吴晓佺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4996元，由吴晓佺负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一八年三月××日书 记 员  韩 璋