北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初19503号原告：冯欢，女，1984年1月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：翟苑苑，女，1985年4月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：刘佳，北京市安衡律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李定寰，北京市安衡律师事务所律师。被告：娄改亭，女，1947年7月16日出生，汉族，北京市制革厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘晓平，女，1968年2月24日，汉族，北京交通运输职业学院教师，住北京市丰台区。第三人：北京同创之家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑底商A3-18。法定代表人：唐冬，总经理。委托诉讼代理人：葛超，男，1983年2月13日出生，汉族，该公司经理，住北京市丰台区。原告冯欢、翟苑苑与被告娄改亭，第三人北京同创之家房地产经纪有限公司（以下简称同创之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯欢及原告冯欢、翟苑苑的委托诉讼代理人刘佳，被告娄改亭的委托诉讼代理人刘晓平到庭参加诉讼。第三人同创之家公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯欢、翟苑苑向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理北京市丰台区槐房西路316号院3号楼3层327号房屋产权转移登记手续，将上述房屋过户至原告翟苑苑名下；2、判令被告支付违约金68万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月24日，原告冯欢与原告翟苑苑共同购买了位于北京市丰台区槐房西路316号院3号楼3层327号房屋，并于同日在第三人同创之家公司的见证下，以原告冯欢名义与被告及被告委托代理人史建红（被告之女，现已去世）签订了《北京市存量房屋买卖三方合同》，后于2012年12月8日三方共同签订了《补充协议》。依据上述合同约定：出卖人向买受人出售位于北京市丰台区槐房西路316号院3号楼0327室房屋一套，房屋面积约为50平方米，房屋总价为68万元，定金2万元，首付款38万元（分两次支付：先行支付10万元含定金，后于房屋交付使用时再支付28万元），剩余尾款30万元，于过户当日支付出卖人。出卖人必须在取得房屋所有权证后五日内通知买受人与居间人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。合同签订后，原告冯欢于2012年4月24日以现金形式向被告支付2万元定金，并按被告要求向其转账8万元首付款，后于2012年12月8日（即被告向原告交付房屋钥匙时）原告冯欢向被告支付了剩余28万元的首付款，原告依照合同约定按时履行了合同义务。2017年5月17日，被告将其取得的房屋所有权证交到第三人处，由第三人为双方办理了过户资格审核手续，双方均己审核通过，但是被告在得知房屋增值后且委托代理人史建红病故，便单方提出反悔，不同意继续按照三方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定履行合同义务，被告向原告提出要加价20万元才能为原告办理房屋过户手续，被告后将房屋所有权证从第三人处取走，至今拒绝配合原告办理房屋过户手续。原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》对买卖双方均具有法律约束力，依照合同约定被告擅自加价、拒绝为原告办理房屋过户登记的行为属于违约，被告应当承担相应的违约责任。原告一直积极履行合同义务，并无任何违约行为，被告也应依照合同约定履行合同义务。涉案房屋自2012年12月8日起至今一直是由原告二人持续占有、使用、管理，涉案房屋的装修费及相关一切费用的支出全部是原告方承担支付的，双方应当继续履行合同。现原告诉至法院。娄改亭辩称：不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋是拆迁安置房屋，我当时同意由女儿史建红居住涉诉房屋，但不是让女儿卖房。女儿私自将房屋出售，我本人对此不予认可，亦不知情。签订合同时，涉诉房屋为经济适用房，尚不满五年，不能上市交易，故双方之间的合同无效。签订合同时，史建红没有我的授权。同创之家公司在简易程序审理中述称：双方签订的房屋买卖合同是我公司居间签订的，是双方真实意思表示。原告已支付首付款，尚有尾款未结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖三方合同》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月5日，史建红就北京市丰台区槐房西路316号院A1号楼0327号房屋出售事宜与冯欢、同创之家公司签署《三方定金收付书》约定收取冯欢购房定金2万元。2012年4月24日，史建红代娄改亭（出卖人、甲方）与冯欢（买受人、乙方）、同创之家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》约定：娄改亭将其位于北京市丰台区槐房西路316号院A1号楼0327号房屋（现行政地址为北京市丰台区槐房西路316号院3号楼327号房屋，以下简称涉诉房屋）出售给冯欢，该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋），该房屋成交价格为68万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元；买受人采取自行交割，双方以现金的支付方式付款。2012年12月8日，史建红代娄改亭（出卖方、甲方）与冯欢（买受方、乙方）、同创之家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》及《购房楼号更改声明》。上述《补充协议》第二条约定，1、乙方于2012年4月5日向甲方支付定金2万元，该定金为首付款的一部分。2、首付款方式分两次支付：乙方于签订三方买卖合同将首付款38万元【第一次支付10万元含前期支付全部定金2万元】第二次交钥匙时支付28万元，…；剩余房款30万元，…如以现金方式支付剩余尾款过户当日支付给甲方。3、甲方承诺在签订三方买卖合同取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第四条违约责任约定为，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的200%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第七条约定，（1）办理房屋权属转移，以房产证实际下发为准。（3）甲乙双方协商一致，房本下发后过户时，房本过户到乙方名下或过户到他人名下，甲方无条件配合乙方办理相关过户手续。上述合同签订后，冯欢于2012年4月5日向史建红支付定金2万元，于2012年4月24日通过银行转账向史建红支付定金8万元，于2012年12月8日通过银行转账向娄改亭支付购房款28万元。2012年12月8日，史建红代娄改亭与冯欢、同创之家公司工作人员葛涛签署房屋交接清单，将涉诉房屋交付给冯欢。涉诉房屋现由原告居住使用。另查，娄改亭与史克俭系夫妻，史克俭于1999年1月16日去世。史建红系娄改亭之女，于2017年5月30日去世。2010年2月3日，娄改亭（被拆迁人、乙方）与北京市丰台区房屋经营管理中心（拆迁人、甲方）签订《南苑棚户区改造房屋安置补偿协议》，获得安置35平方米左右一居室壹套、58平方米左右二居室壹套及拆迁补偿款。2016年10月14日，娄改亭与北京市永联房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》约定，北京市永联房地产开发有限责任公司将涉诉房屋出售给娄改亭。2017年4月19日，娄改亭取得涉诉房屋的房屋所有权证书，涉诉房屋的性质为按经济适用住房管理。庭审中，原告提交冯欢与翟苑苑签署的《房屋产权共有协议书》以证明依据《补充协议》约定房本下发后过户时，房本过户到冯欢名下或过户到他人名下，娄改亭无条件配合冯欢办理相关过户手续，现冯欢同意将涉诉房屋过户至翟苑苑名下，娄改亭应予以配合。被告娄改亭对此不予认可，其认为无法确定《房屋产权共有协议书》的签署时间，该份协议上未加盖同创之家公司的合同章。第三人同创之家公司对此予以认可，冯欢签署合同时即表示系共同买房，故《补充协议》有关于过户到冯欢名下或过户到他人名下的约定。原告提交2017年5月17日被告在同创之家公司门店将涉诉房屋房屋所有权证交给同创之家公司工作人员办理房源核验的照片；提交《南苑棚户区改造房屋安置补偿协议》、《“南苑西经济适用房”项目认购书》、《南苑棚户区房屋拆迁补偿安置结算单》、《北京市住宅专项维修资金专用收据》等收据的复印件及照片；2017年5月26日原告、被告本人及被告女儿史建红、被告儿媳、被告女婿、第三人同创之家公司在同创之家公司门店的谈话录音以证明娄改亭知晓房屋出售事宜并在《补充协议》、《购房楼号更改声明》等文件上摁手印，涉诉房屋取得房屋所有权证后娄改亭希望在加价20万元基础上出售。娄改亭认可2017年5月17日曾拿着房本前往同创之家公司门店，但认为其只是去咨询，不清楚审核其房本的原因，其虽知道史建红卖房治病，但不清楚史建红出售房屋的价格。与原告之间的合同都是史建红签署的，其本人没有签字，对于手印的真实性亦不予认可。拆迁安置取得涉诉房屋后，与房屋相关的材料均由史建红保管，不清楚原告是如何取得的。对于2017年5月26日的谈话录音的真实性认可，但其同意出售的前提是原告同意加价20万元。第三人同创之家公司认可上述证据的真实性，其表示系娄改亭本人在《补充协议》、《购房楼号更改声明》等文件上摁手印，交付房屋时娄改亭本人在场。案件审理过程中，原告和被告均表示不对《补充协议》、《购房楼号更改声明》等文件上的手印申请鉴定。本案审理期间，翟苑苑经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。原告明确表示于办理完房屋产权转移登记手续的当日向被告支付购房款30万元，并向本院提供了相应的存款证明书。涉诉房屋现无抵押，原告于2017年7月28日向本院申请诉讼财产保全，本院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。冯欢与娄改亭、同创之家公司签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》、《补充协议》及《购房楼号更改声明》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应依约享有权利，履行义务。结合现有证据、购房款支付及房屋交付情况、娄改亭取得房屋所有权证后将原件提供给同创之家公司办理房源核验、2017年5月26日的谈话录音，本院认为娄改亭知晓史建红作为其代理人与冯欢签署房屋买卖合同并未提出异议。故对于娄改亭称其没有委托史建红出售房屋且不知晓史建红将房屋出售事宜的答辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。合同签订后，原告已依约支付定金及购房款共计380000元。现原告已经依约支付了大部分房款，涉诉房屋亦已取得所有权证，具备了办理产权变更登记的条件，且原告明确表示可以履行剩余购房款的支付义务，故原告要求娄改亭协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依据冯欢和娄改亭之间的《补充协议》约定，房本下发后过户时，房本过户到冯欢名下或过户到他人名下，娄改亭无条件配合冯欢办理相关过户手续。现原告冯欢、翟苑苑同意将涉诉房屋过户至翟苑苑名下，并无不当，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因缺乏合同依据同时考虑到合同履行的具体情况、原告未就实际损失提交相应证据证明等因素，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告娄改亭于本判决生效之日起十日内协助原告翟苑苑办理位于北京市丰台区槐房西路316号院3号楼327号房屋所有权转移登记手续。二、原告翟苑苑、冯欢于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告娄改亭支付剩余购房款三十万元。三、驳回原告翟苑苑、冯欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8520元、保全费5000元，由原告冯欢、翟苑苑负担3220元（已交纳）；由被告娄改亭负担10300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 梁 艳代理审判员 郑 阳代理审判员 石婷婷二〇一八年三月一日书 记 员 贾雄水