昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1857号原告:云南旅游股份有限公司。住所：昆明市白龙路世博园。法定代表人：王冲，职务：董事长。委托代理人：范睿、徐博，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南哈马峪泉酒店管理有限公司。住所：昆明市盘龙区白龙路**世博园内****。法定代表人：李涛，职务：总经理。委托代理人：黄静、张晋恺，云南典卫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南耀星企业管理有限公司。住;'>住所：昆明市盘龙区穿金路东段**iv>法定代表人：王爱华，职务：董事长。原告云南旅游股份有限公司（以下简称旅游公司）诉被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司（以下简称哈马峪泉公司）、云南耀星企业管理有限公司（以下简称耀星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法组成合议庭于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告旅游公司及其委托代理人范睿、徐博，被告哈马峪泉公司的委托代理人黄静、张晋恺，被告耀星公司的法定代表人王爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认《租赁合同》（合同编号：13-74）于2017年2月27日解除。2、判令被告哈马峪泉公司向原告支付《租赁合同》（合同编号：13-74）项下欠付相应租金至租赁合同解除之日止，为人民币3,692,156.51元，并赔偿自逾期之日起至上述租金全额支付完毕之日止的迟延付款违约金（暂计算至租赁合同解除之日为708,157.85元）。3、判令被告哈马峪泉公司将租赁标的物完整返还原告（年租金为1,187,708.75），并向原告支付逾期腾房违约金至租赁标的物完整返还原告之日止。（自合同解除之日起暂计算至原告起诉之日为10,439.12元）4、判令被告耀星公司对上述第二项至第三项付款义务、返还义务承担连带责任。5、判令二被告承担本案诉讼费。上述暂算费用总计：5,598,462.23元（计算至起诉之日即2017年3月1日）。事实和理由：为开展休闲娱乐、康体养生、水疗住宿项目经营，被告哈马峪泉公司于2014年2月21日，与原告及被告耀星公司三方签订了《合同权利义务概括转让协议》（协议编号：14-7），由被告哈马峪泉公司整体承继被告耀星公司在《租赁合同》（合同编号：13-74）、《租赁经营合同》（合同编号：13-22）（另案起诉）项下承租人的所有权利义务，由被告哈马峪泉公司整体租赁约定标的物（包括但不限于昆明市世博园内国际馆以及国际馆背后房屋、国际馆右侧空地区域、景观用地及相关配套设施设备等），统一用于开展休闲娱乐、康体养生、水疗住宿项目经营。该转让协议还约定：在被转让合同履行期限内，原承租人被告耀星公司对现承租人被告哈马峪泉公司因履行被转让合同所产生的债务承担连带赔偿责任。2013年2月初，原告已将租赁标的完整交付给原承租人被告耀星公司使用。《合同权利义务转让协议》（合同编号：14-7）签订后，被告哈马峪泉公司已自原承租人被告耀星公司处完整接收上述租赁标的物，并整体经营管理使用至今。合同履行期间，被告哈马峪泉公司长期拖欠多期租金和水电费（水电费由于整体计费不可分割，故随《租赁经营合同》（合同编号：13-22号）整体另案主张），拒不履行承租人义务，已经构成根本性违约。根据租赁合同第九条第（二）款第3项约定，被告哈马峪泉公司的违约行为已达到合同约定的出租人单方解除条件，并已严重影响到原告的正常经营。2017年2月27日，原告向被告哈马峪泉公司书面送达《解除租赁合同通知书》，要求被告结清拖欠租金、水电费，承担相应违约责任，并将租赁标的物返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原、被告双方的《租赁合同》（合同编号：13-74）已经依法解除，并应依法承担违约责任。综上所述，二被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国合同法》之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告哈马峪泉公司辩称：一、本案原告主体不适格。本案租赁物的所有权人为云南世博旅游控股集团有限公司、昆明世博园新区开发建设有限公司而非原告，原告只是受托人，接受委托人的委托出租租赁物，依据《合同法》第402条之规定，涉案租赁合同直接约束委托人和哈马峪泉公司，因此本案的诉讼权利应当由委托人云南世博旅游控股集团有限公司、昆明世博园新区开发建设有限公司行使，故本案原告主体不适格。二、涉案的租赁合同部分无效。根据合同约定，原告出租的租赁物包括两个部分，其一是景观绿化用地，其二是原告认可范围内的临时搭建功能房。根据《云南省城镇临时建设和临时用地规划管理暂行办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定：临时建设和临时用地的批准使用期限，不得超过两年，超过两年后即为违章建筑，原告出租的临时搭建功能房既未取得批准，同时年限也超过两年，因此对此部分出租的约定无效。三、被告并未违约，不应当承担违约责任，合同不应当解除。涉案租赁物的用途是用于经营世博园国际馆休闲娱乐、康体养生项目配套的景观绿化营造及水疗泡池等的经营使用。《租赁合同》第七条第（一）款第6项约定被告有权“依据本合同约定及甲方的各项管理规定对乙方进行监督，但不得无故干扰乙方对租赁物的使用。”《合同权利义务概括转让协议》签订后，原告一直单方对世博园入园予以控制，限制被告哈马峪泉公司对租赁物的使用，租赁物位于世博园园区内，被告租赁的用途是经营，经营则需要客户能畅通的进入世博园内方能经营，方能对租赁物进行使用，而原告一会儿1号门不让进，一会儿2号门不让进，一会儿3号门限制时间让进，且还单方向被告顾客收取门票费，原告长期不定的入园干涉行为已严重干扰了被告对租赁物的正常使用，导致被告的经营状况严重受损，原告的干扰行为已构成违约，且长期持续，作为出租人的主要义务是完整交付租赁物且不得干扰承租人使用租赁物，在原告并未履行其主要义务的前提下，被告迫于无奈，协商无果的情况下，依据《合同法》第66条之规定，未按约定交付租金是行使同时履行抗辩权，并不构成违约，原告应当先排除妨碍后，被告方能缴纳租金，因此合同不应当解除，被告亦不应当承担违约责任。四、原告主张的租金数额计算错误，按照合同约定，绿化区域面积按照7元/㎡/月交付租金，临时搭建功能房按照20元/㎡/月交付租金，原告与被告在2017年2月对涉案租赁物进行了现场测绘，景观用地面积为8690.1㎡，功能房面积为484.9㎡，与合同约定不一致，则应当按照实际交付的租赁物的面积计算租金而非按照合同约定主张。原告诉讼请求两项违约金有重合的部分，应该以予扣减。故我方不同意解除合同，不同意返还租赁物，原告应该和我方进行清算后继续履行合同。首先，原告违约在先，租赁物存在问题，面积严重不符，消防不达标；其次，租赁物使用存在问题，在双方签订合同第八条有明确约定，原告限制客人进入园区，属于违约行为；最后，我方项目投资高达2个亿，所谓的欠租才几百万。请求法庭查明事实，依法判决。被告耀星公司辩称：14年2月三方签订了转让协议，甲乙丙三方的权利义务责任已经明确，故我方不应该承担连带责任。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：《合同权利义务概括转让协议》（协议编号：14-7）、《租赁经营合同》（合同编号：13-22）、《租赁合同》（合同编号：13-74）国用（2011）第00931号国有土地使用证昆房权证字第**、国用（2012）第00397号国有土地使用证、国用（2015）第00061号国有土地使用证、国用（2012）第00216号国有土地使用证、昆房房权证字第**房所有权证、国用（2015）第00078号国有土地使用证、昆房房权证字第**、博集团授权委托书、昆明世博园新区开发建设有限公司授权委托书、世博旅游文化投资有限公司授权委托书。欲证明：1.为开展休闲娱乐、康体养生、水疗住宿项目经营，被告哈马峪泉公司于2014年2月21日，与原告及被告耀星公司三方签订了《合同权利义务概括转让协议》（协议编号：14-7），由被告哈马峪泉公司整体承继被告耀星公司在《租赁合同》（合同编号：13-74）、《租赁经营合同》（合同编号：13-22）（另案起诉）项下承租人的所有权利义务，由被告哈马峪泉公司整体租赁约定标的物（包括但不限于昆明市世博园内国际馆以及国际馆背后房屋、国际馆右侧空地区域、景观用地及相关配套设施设备等），统一用于开展休闲娱乐、康体养生、水疗住宿项目经营，原、被告间房屋租赁法律关系合法成立并生效。2.该转让协议还约定：在被转让合同履行期限内，原承租人被告耀星公司对现承租人被告哈马峪泉公司因履行被转让合同所产生的债务承担连带赔偿责任。3.根据租赁合同第九条第（二）款第3项约定：“租金迟延交付在30日以上（含30日），乙方应向甲方支付迟延交付当年年度租金总额20%的违约金，同时甲方有权解除合同并不承担第十条规定的补偿责任。”第二组证据：《租赁合同补充协议》、哈马峪泉公司支付2014年欠付租金情况统计表、哈马峪泉公司支付2014年欠付租金违约金违约天数统计表、记账凭证（11张）、交通银行进账单（12张）回单（3张）、云南省地方税务通用机打发票（11张）、哈马峪泉公司支付2015年欠付租金情况统计表、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（3月）、情况说明、记账凭证（13张）、回单（13张）、云南省地方税务局通用机打发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（4月）、记账凭证（20张）、回单（20张）、云南省地方税务局通用机打发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（5月）、记账凭证（20张）、回单（20张）、云南省地方税务局通用机打发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（6月）、记账凭证（20张）、回单（20张）、云南省地方税务局通用机打发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（7月）、记账凭证（25张）、回单（25张）、云南增值税普通发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（8月）、记账凭证（23张）、回单（23张）、云南增值税普通发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（9月）、记账凭证（21张）、回单（21张）、云南增值税普通发票、哈马峪泉公司支付2015年度一季度欠付租金统计表（10月）、记账凭证（21张）、回单（21张）、云南增值税普通发票、通知、世博园场地租赁费付款承诺、租金催交通知。欲证明：1.原告已履行合同义务将租赁标的物完整交付。2.合同履行期间，被告哈马峪泉公司长期拖欠多期租金和水电费，拒不履行承租人义务，其中《租赁经营合同》（合同编号13-22）乙方共欠付租金11,411,199.80元，应依约支付违约金4,450,710.54元；《租赁合同》（合同编号13-74）乙方共欠付租金3692156.51元，应依约支付违约金708,157.85元，已经构成根本性违约。第三组证据：旅游股份委托景区公司代收水电费授权委托书、哈马峪泉公司水电费辅助明细账、哈马峪泉公司水电收缴滞纳金统计表（15、16年度）、云南世博旅游景区管理有限公司水电交纳通知单（18张）、记账凭证（13张）、建设银行进账单（12张）、中国建设银行网上银行电子回执（3张）、交通银行进账单（1张）、交通银行回单（1张）、收款收据（1张）、云南增值税普通发票（30张）。欲证明：1.截止至2016年12月26日被告哈马峪泉公司共欠付水电费：1,437,441.14元。2.根据合同约定计算，水电费的违约金为：123,434.33元（暂计算至2016年12月26日）。第四组证据：解除租赁合同通知书、公证书（2017）云昆国信证字第10896号、公证书（2017）云昆国信证字第10896号。欲证明：根据租赁合同第九条第（二）款第3项约定，被告哈马峪泉公司的违约行为已达到合同约定的出租人单方解除条件，并已严重影响到原告的正常经营。2017年2月27日，原告通过现场公证送达、公证邮寄送达之方式，向被告哈马峪泉公司送达《解除租赁合同通知书》，要求被告结清拖欠租金、水电费，承担相应违约责任，并将租赁标的物返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原被告双方的租赁合同已经于2017年2月27日依法解除，并应依法承担违约责任。第五组证据：申请、世博园门票销售日结单、中国建设银行进账单、世博园门票销售日结单、中国建设银行进账单。欲证明：1.应被告申请，世博园园区管理方给予团购停车费优惠，原告或世博园园区管理方在租赁合同履行期间，从未向至被告温泉消费的客户收取过任何门票费用，原告并无任何违约行为。2.被告亦在申请中表明采取的亏损经营模式的本质原因跟原告无关。第六组证据：合同款项收取通知、进账单、收据、记账凭证。欲证明：被告2014年3月4日向原告转款10万元属于《租赁合同》（合同编号：13-74号）合同的履约保证金，并非租金。第七组证据：哈马峪泉公司2016年、2017年水电欠交明细确认表。欲证明：截止至2017年7月14日，被告哈马峪泉公司盖章确认共欠付水电费：2,308,187.08元。经质证，被告哈马峪泉公司对于原告提交的第一组证据中的第1至13项证据的真实性、合法性、证明目的予以认可。其中第2、4、5、9、11项证据的关联性不予认可，土地、房屋并非本案租赁物。第14项证据的合法性认可，真实性、关联性不予认可，世博旅游文化投资有限公司不是租赁物所有权人，其无权出租，更谈不上授权原告办理租赁事宜，此项证据与本案无关联；第6、7、8、10、12、13项证据同时还证明了本案原告主体不适格，依据《合同法》402条之规定，本案13-74号租赁合同直接约束委托人云南世博旅游控股集团有限公司、昆明世博园新区开发建设有限公司和被告，诉权应由委托人云南世博旅游控股集团有限公司、昆明世博园新区开发建设有限公司来行使；对于第二组证据的共同证明目的不予认可，合同履行期间是原告先违约，妨碍被告对租赁物的正常使用，被告未足额支付全部费用是行使同时履行抗辩权，并不构成违约；对第15项证据的三性认可，但对于证明目的不予认可，该项证据不能证明被告拖欠原告租金3692156.51元，该证据反而证明了原告在交付租赁物时存在瑕疵，其所交付的租赁物并非租赁合同约定的租赁物，并非被告违约，且原告所计算的租金数额是错误的；对第二组证据中第16至57项中的回单、进账单、发票的真实性、合法性予以认可，对其中欠付租金统计表、违约金统计表、记账凭证、情况说明的真实性、合法性不予认可，因是原告自行制作；对16至57项证据的关联性不予认可，该证据涉及的是13-22号租赁经营合同，与本案无关。对58至63项证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，该证据涉及的是13-22号租赁经营合同，与本案无关；对第二组证据的全部证明目的不予认可，与本案无关；对第三组证据中第64项证据的三性认可；第65、66、67项证据的三性不予认可，均是原告自行制作，且无被告的盖章确认；第68项证据三性不予认可，是原告自行制作；第69-74项证据的三性认可，仅能证明被告向原告支付了水电费，不能证明被告还欠原告电费；对第三组证据的证明目的不予认可，从第三组全部证据无法看出被告欠原告电费及违约金；对第四组证据第75项三性不予认可，并无被告的签收确认；对76、77项证据的公证书的形式、送达方式的真实性、合法性、关联性认可，但对于公证送达的《解除租赁合同通知书》的三性不予认可，对第四组证据的证明目的不予认可。双方租赁关系建立后，原告长期、持续的阻碍被告对租赁物的正常使用，原告一直违约，被告未足额交费是行使抗辩权，并不构成违约，原告无权解除合同；第五组证据第一项申请三性认可，世博园门票日结单、中国建设银行进账单三性认可，证明目的不认可，证据中明确显示是门票款而非停车费，同时也证明了从2015年6月起被告客户进入园区被告就已经向原告交纳门票费，原告已经违约；第六组证据合同款项收取通知书三性不认可，是原告自行制作的，进账单及收据三性认可，对于记账凭证三性不认可，证明目的不认可；第七组证据印章不清晰，不予认可。补充第25页-39页本案基本证据租赁合同，关联性认可，真实性、合法性有瑕疵，该合同的第14条，合同7项附件不完整；第40-62页关联性认可，合法性、真实性有瑕疵，请求原告完整提供消防合格的证据。这个并不是租赁合同以外的要求，我方答辩是也说了面积不符，如果不提交无法核实。入园约定是合同不可分割的约定。被告耀星公司对于原告提交的证据的质证意见与被告哈马峪泉公司一致。被告哈马峪泉公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：银行流水。欲证明：哈马峪泉公司自2014年3月起至2017年3月1日共计向原告支付（编号：13-22）租赁合同的租金12192500元。第二组证据：租赁合同附件8：国际馆项目客户及车辆进入世博园管理规定。欲证明：原告在出租租赁物时与被告约定被告的客户进入世博园每年原告给予被告15万人免费进入，进入世博园的通道应为1号门、2号门、3号门，自驾入园的由3号门进入。第三组证据：1、门票款发票；2、园区消费证明；3、专项优惠门票；4、“世博温泉”水疗洗浴管理系统关于停车票统计数据；5、被告员工微信朋友圈截图；6、关于进出通道问题的客户投诉统计。欲证明：1、被告使用租赁物正式营业即2015年7月起，原告就先违约，未按约定给予被告客户免费入园，阻碍被告对租赁物的正常使用并向被告收取客户入园费共计184154元，其中2015年7月、8月是由被告向原告购买门票支付门票款5万元，2015年11月至2016年3月是由原告向被告客户收取入园费，被告又从客户的消费中扣除此费用，实际还是由被告向原告支付被告客户的入园费，且原告的违约行为一直持续至今。2、原告不仅违约收取被告客户入园费，同时未按约定开放入园通道，一直单方对世博园入园通道予以限制，经常出现1号门不让被告客户进，甚至被告按约定自行安排车辆去1号门接客户原告亦不让进，严重阻碍被告对租赁物的使用。3、原告的违约行为一直持续至今，被告未完全支付租金是正常行使抗辩权，并不构成违约，租赁合同不应当解除，原告应按合同约定排除妨碍，使被告能正常使用租赁物。第四组证据：1、净桑劵；2、被告“世博温泉”会员卡办理方案；3、“世博温泉”水疗洗浴管理系统2015年12月、2016年1月、2月、12月、2017年1月、2月的客流量统计数据。欲证明：1、被告的租赁用途是休闲娱乐、康体养生、水疗项目经营，客户的基本净桑消费定价为268元/人。2、由于原告长期持续的阻碍被告对租赁物正常使用的违约行为，导致被告不得不给予客户净桑按168元/人进行优惠以维持正常经营，按平均每月客流量19560人计算，原告的违约行为至少每月给被告造成经济损失195.6万元的损失，自被告2015年7月正式营业起至2017年3月，原告的违约行为至少给被告造成3912万元的损失。3、由于原告长期持续的阻碍被告对租赁物正常使用的违约行为，导致被告客流量大幅降低，2016年12月至2017年2月客流量同比2015年12月至2016年2月下降约46%，按人均消费168元计算，原告的违约行为至少每月给被告造成约151万元的损失，自被告2015年7月正式营业起至2017年3月，原告的违约行为至少给被告造成3020万元的损失。第五组证据：工程结算审定单38份。欲证明：被告对租赁物进行了装修改造，总投资为142110466.91元，大大提升了租赁物的价值，因原告的违约行为一直持续，若合同解除后，原告应赔偿被告的损失。经质证，原告对于被告哈马峪泉公司提交的证据质证意见如下：对于银行交易明细，认可三性，对于证明的目的部分有异议，2014年3月4日被告哈马峪泉公司支付10万元应为13-74合同的履约保证金，其余款项均与原告方财务凭证一一对应，即被告总共付13-22号合同租金12092500元。对于补充证据质证意见如下：一、第1项证据，租赁合同附件8：国际馆项目客户及车辆进入世博园管理规定质证意见：1.对三性均予认可。2.对证明的内容有异议，根据《租赁合同附件8：国际馆项目客户及车辆进入世博园管理规定》第一条约定：“乙方组织客户入园须遵守和服从甲方对世博园的各项管理规定以及以下规定。”这是原告与被告耀星公司针对到被告处消费的客户入园的约定，并非对被告及其客户的限制或妨碍，被告及其客户均应当遵守。原告并未违反相关约定。收的此项款是原告证据册32页第8条履约保证金；从合同中可以反映出此款项是履约保证金，被告对于原告证据第六组的收据三性是认可，证据中摘要的是履约保证金，金额为10万元，被告方的自认行为也表明了该款项是履约保证金。二、对第二组证据质证意见1、第1项证据，门票款发票质证意见：对真实性、合法性予认可，不认可其关联性。根据原告提交的补充证据第一组可知，该笔款项实际应为园区消费证明（即停车费），并非入园门票费用，原告因为被告于2015年6月1日提交申请以优惠方式向原告购买园区消费券（2.5元一张），共计20000张，故原告并无任何违约行为。2、第2项证据，园区消费证明质证意见：对真实性、合法性予认可，不认可其关联性。3、第3项证据，专项优惠门票质证意见：对真实性、合法性予以认可，不认可其关联性。4、第4项证据，世博温泉水疗洗浴管理系统关于停车票统计数据质证意见：对三性均不予认可。该项证据由被告自行制作，并无原始凭证予以证明。同时，特别提请法庭注意，该统计清单统计期间为2016年11月1日起至2017年3月31日止，且付款名称载明均为“停车费”，并非入园门票。5、第5项证据，被告员工微信朋友圈截图质证意见：对三性均不予认可。该项证据微信朋友圈截图容易篡改、编辑，系自行制作，不具有证据的合法效力。同时，微信形成时间为2016年9月30日（国庆节放假期间）、2016年2月8日、2016年2月16日（春节放假期间），发布主体亦非被告，其内容亦并非客户不能入园至哈马峪泉公司消费。6、第6项证据，关于进出通道问题的客户投诉统计质证意见：对三性均不予认可。该项证据是自行制作，并不能证明是客户的真实客观投诉，且该项证据亦没有客户的签名。同时，特别提请法庭注意，该问题统计载明时间仅为2016年2月17日一天，18项意见，并无收取入园门票费用投诉，并无不能入园投诉。对于被告提交的第二组证据的证明目的均不予认可。原告从未向至被告处消费的客户收取过任何入园门票费用，亦未限制或禁止相应消费客户入园至被告处消费，更无违反合同约定之任何情形存在。被告据此认为享有同时履行抗辩权并无事实根据和法律依据。在被告所述情形发生前，被告已经拖欠2014年度的巨额租金未予以支付。原告从未对被告使用租赁房屋及场地开展经营，实施任何妨碍行为。三、第三组证据，1、净桑劵；2、被告“世博温泉”会员卡办理方案；3、“世博温泉”水疗洗浴管理系统的客流统计数据。质证意见统一如下：1、对第三组证据的三性均不予认可，该组证据全部均由被告自行制作，故对真实性、合法性不予认可，并且，无论是净桑劵还是会员卡办理方案，都是被告的经营方针政策，与原告并无关系，且亦与本案租赁合同纠纷毫无关联，故对净桑劵以及会员卡办理方案的关联性不予认可。客流统计数据是由被告自行制作统计，对三性不予认可。2、对第三组证据的证明目的全部不予认可。首先，被告对于水疗项目的经营方针、销售策略，具有完全自主权，换句话说，被告想卖268还是168还是368这个行为，原告是无权干涉的。其次，虽然被告在补充证据中提及：“由于原告长期持续的阻碍被告对租赁物正常使用的违约行为，被告不得不给予客户按168元/人进行优惠。”长期持续的起止时点、期间并无证据予以证明，相反被告提交的材料，仅为某一时点，根本不能证明其观点。众所周知，被告作为商家作优惠价的原因是可能基于促销、基于办卡回笼资金等等多重因素考量的，被告并不能举证证明原告履行租赁合同与被告降价两者之间存在法律上的因果联系，更不能证明原告对于被告使用租赁房屋及场地开展经营活动实施过任何妨碍行为或违约行为。再次，被告自己世博园温泉卡办理方案中明确表明，客户只有办卡后才能享受优惠，故被告进行优惠的原因应为办卡吸引消费，而跟原告并无任何关系。最后，客流量无论增加还是减少，直接原因都是跟被告的经营政策、方针、市场行情紧密相关，并无任何证据表明被告客户流失或增加与原告的行为有法律上因果关系，更不能表明原告有任何阻碍租赁物使用的违约行为，故被告的客流量无论增加还是减少，在本案中都与原告无关。被告所谓的同时履行抗辩权并无事实根据和法律依据。四、第四组证据，工程结算审定单38份。质证意见统一如下：1、该组证据由被告与第三方自行制作统计，对该组证据的三性均不予认可。2、对该组证据的证明目的亦不予认可，根据《租赁经营合同》、《租赁合同》第九条第二款第（3）项约定，被告迟延交付租金在30日以上，原告有权解除合同并不承担第十条规定的补偿责任。被告耀星公司对于被告哈马峪泉公司提交的证据的无异议。被告耀星公司未向本院提交证据。本院对于原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七，具有真实性、合法性、关联性，但上述证据能否证明原告的各项主张，本院将予以综合评判。被告哈马峪泉公司提交的证据一银行明细，因原告主张在租赁合同（13-22）中所交纳租金的证据使用，故本院在本案中不予评议；证据二、证据三中的第1、2、3项证据，证据四中的1、2项证据，具有真实性、合法性、关联性，但上述证据能否证明被告的各项主张，本院将予以综合评判；证据三中的第4项“世博温泉”水疗洗浴管理系统关于停车票统计数据、证据四中的第3项“世博温泉”水疗洗浴管理系统2015年12月、2016年1月、2月、12月、2017年1月、2月的客流量统计数据均系电脑截屏图片，因上述截屏图片未经公证，且被告也未提供原始载体予以核对，故本院对于真实性不予确认；对于证据三中第5项的被告员工微信朋友圈的截图，因微信并未经实名登记，不能反映出是何人所发，不能作为证据使用，本院不予确认真实性；对于证据三中第6项关于进出通道问题的客户投诉统计，因投诉表中仅有电话号码缺乏投诉人的签名，本院不予确认投诉表记载的内容的真实性；证据五，工程结算审定单，本院确认真实性，但缺乏相应装修发票予以佐证，不能反映出真实产生的装修、改造费用。通过庭审及原、被告举证、质证，本院依法确认如下案件事实：2013年6月17日，原告与被告耀星公司签定了一份《租赁合同》（合同编号：13-74），约定：“由被告耀星公司承租位于昆明市盘龙区白龙路世博园内国际馆右侧空地区域，面积为9804.5平方米，用于作为世博园国际馆休闲娱乐、康体养生项目相配套的景观绿化营造及水疗养泡池及相关附属功能方面等的经营使用。租赁期限为十年，自2013年1月1日至2023年8月31日止。双方约定合同期内的租金总额为14035544元，租金交付方式为按年度交付租金，年度租金承租人（乙方）应于每年9月30日前交付给出租人（甲方），自第二年起，乙方应交租金在上一年度租金总额的基础上逐年递增3%，双方在合同中对于租赁期限内每一年应付租金数额均进行了明确约定，同时对于违约责任进行了约定。”2014年2月21日，原告与被告哈马峪泉公司、耀星公司签订了《合同权利义务概括转让协议》（协议编号：14-7）一份，约定由被告哈马峪泉公司整体承继被告耀星公司在《租赁合同》（合同编号：13-74）项下承租人的所有权利义务，由被告哈马峪泉公司租赁上述合同中约定的标的物；并且约定在合同履行期限内，原承租人即被告耀星公司对现承租人被告哈马峪泉公司因履行被转让合同所产生的债务承担连带赔偿责任。原告与被告哈马峪泉公司、耀星公司三方签订上述《合同权利义务转让协议》后，被告哈马峪泉公司自原承租人被告耀星公司处接收了上述租赁标的物，并经营管理使用至今。合同履行期间，按照合同约定进行计算，被告哈马峪泉公司共拖欠租金人民币3692156.51元，原告于2016年8月9日、2016年10月11日两次向被告哈马峪泉公司发出租金催交通知，被告哈马峪泉公司法定代表人李涛在催交通知上签字并盖章，并注明认可未交租金数额。2017年2月27日，原告向被告哈马峪泉公司通过现场公证送达方式送达了《解除租赁合同通知书》一份，原告以被告哈马峪泉公司拖欠巨额租金为由要求解除与被告哈马峪泉公司签定的《租赁合同》（合同编号：13-74），要求被告哈马峪泉公司于接到上述通知的三日内付清拖欠租金，承担相应违约责任以及将租赁标的物返还原告。原告于2017年3月27日诉至本院主张诉请中的权利。另查明：一、《租赁合同》（合同编号：13-74）载明的租赁物的原所有权人云南世博旅游控股集团有限公司及现所有权人云南世博旅游文化投资有限公司均授权了原告管理、出租上述租赁物；二、2017年2月15日，原告与被告哈马峪泉公司签订《租赁合同补充协议》一份，载明：双方于2017年2月15日对《租赁合同》（合同编号：13-74）所涉租赁区域面积现场测绘后，确认计租景观绿化区域面积为8690.10平方米、计租临时搭建功能房面积为484.90平方米，租金计算标准根据《租赁合同》（合同编号：13-74）的约定办理。三、上述租赁物目前仍然由被告哈马峪泉公司在使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”关于原告要求确认租赁合同于2017年2月27日解除的诉请，因被告哈马峪泉公司长期拖欠原告租金，且通过原告催收后在合理期限内仍然未支付，故原告有权要求与被告哈马峪泉公司解除租赁合同，本院对于原告的上述诉请予以支持，且被告哈马峪泉公司应向原告返还租赁物、付清拖欠租金以及按照双方合同约定承担违约责任。关于违约责任的承担，首先，原告要求被告承担迟延付款违约金，双方在合同中约定“迟延交付期限在30日以上不满30日的，乙方应向甲方支付迟延交付当年年度租金总额20%的违约金”，故被告哈马峪泉公司应按照欠付原告的租金总额的20%向原告支付迟延付款违约金；其次，原告要求被告哈马峪泉公司承担逾期腾房的违约金，因双方在合同中约定“若乙方未按本合同第七条二款8项规定归还租赁物的，则每逾期一日，乙方应以本合同日平均租金金额的双倍向甲方支付违约金直到归还为止”，该合同条款对于逾期腾房违约金约定过高，本院酌情确定为每逾期一日，被告哈马峪泉公司需按照2017年平均每日租金额向原告支付逾期腾房违约金，从合同解除的第四日开始计算至被告哈马峪泉公司实际归还租赁物之日止。关于被告哈马峪泉公司提出的抗辩意见：一、原告主体不适格的抗辩意见，从庭审查明的事实来看，原告是受租赁物的所有权人的委托，对于租赁物进行出租、管理，故原告主体适格，被告的该项抗辩意见不成立；二、租赁合同涉及临时建筑的部分内容无效的抗辩意见，原告与被告哈马峪泉公司双方在《租赁合同补充协议》中确认临时搭建功能房面积为484.90平方米，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因原告未能提供该部分临时建筑的建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的批文，故《租赁合同》（合同编号：13-74）所涉及临时搭建功能房部分内容无效，被告的该项抗辩意见成立，被告哈马峪泉公司无需按照合同中约定的租金标准（每平方米20元/月）来向原告支付租金，本院参照合同中约定的景观绿化区域的租金标准（每平方米7元/月）计算临时搭建的租赁物的租金标准，故本院确定被告哈马峪泉公司需向原告支付的租金总额为3368892.94元，违约金为673778.59元；三、关于被告所提原告交付的租赁标的物无法通过消防验收，严重影响被告对租赁物的正常使用的抗辩意见，因被告并未举证证明其在经营期间因租赁物未通过消防验收被消防部门查封、或暂停营业的相应证据，故被告所提该项抗辩意见不成立；四、原告违约在先，干扰被告对租赁物的使用，被告不交房租是行使同时履行抗辩权的行为的抗辩意见，从庭审双方确认的事实来看，原告虽然在对园区管理过程中出现过更换入口的情况，但该情形尚不足以造成被告哈马峪泉公司不能正常使用租赁物，故被告的该项抗辩意见不成立。关于原告要求被告耀星公司对于被告哈马峪泉公司所付的上述债务承担连带清偿责任的问题，按照原告、被告哈马峪泉公司、被告耀星公司三方签订的《合同权利义务转让协议》中的约定，被告耀星公司应对于被告哈马峪泉公司的上述债务承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告云南旅游股份有限公司与被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：13-74）于2017年2月27日解除，被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上述合同所涉及的租赁物返还原告云南旅游股份有限公司，并支付原告云南旅游股份有限公司自2017年3月3日起至实际归还租赁物之日止的逾期腾房违约金，按照每日2409.53元计算;二、被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南旅游股份有限公司租金人民币3368892.94元、违约金人民币673778.59元；三、被告云南耀星企业管理有限公司对于被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50989元由被告云南哈马峪泉酒店管理有限公司、云南耀星企业管理有限公司连带承担36712.08元，由原告云南旅游股份有限公司承担14276.92元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 彭  飞人民陪审员 代琼秀人民陪审员 杨 瑞 勋二〇一八年三月二十六日书 记 员 李 林 燕