吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0102民初634号 原告：王文明，男，1977年9月5日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：张哲峰，吉林申鸿律师事务所律师。 被告：长春冠洋国际房地产开发有限公司，原住所地长春市普阳街**汽贸大厦**，现住所地不详。 法定代表人：夏云志，总经理。 第三人：徐晓东，女，1978年11月13日出生，住长春，住长春高新技术产业开发区组iv> 第三人：长春旭阳工业（集团）股份有限公司，住所地长春市净月开发区千朋路888号 法定代表人：许明哲，董事长。 委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。 第三人：长春市创实际房地产开发有限公司，住所地长春市净月开发区美印溪谷小区****。 法定代表人：胡海亮，总经理。 第三人：时玉芬，女，1962年9月28日出生，原住吉，原住吉林省九台市龙家堡镇不详。 原告王文明与被告长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称冠洋国际），第三人徐晓东、长春旭阳工业（集团）股份有限公司（以下简称旭阳公司）、长春市创实际房地产开发有限公司（以下简称创实际公司）、时玉芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文明及其委托诉讼代理人张哲峰，第三人旭阳公司的委托诉讼代理人孙丽娜到庭参加诉讼。被告冠洋国际，第三人徐晓东、创实际公司、时玉芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告王文明与被告冠洋国际于2008年12月3日签订的原告王文明购买被告冠洋国际开发的长春市南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼0815室（建筑面积166.99㎡）的商品房买卖合同合法有效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告冠洋国际2003年开发的长春市南关区平泉路384号（原12号）康盛时代小区因欠第三人旭阳公司购地补偿费，将诉争的房屋抵账给第三人旭阳公司，并于2004年交付，旭阳公司又将该诉争房屋抵账给第三人创实际公司，创实际公司一时不能将房屋卖出，就以第三人徐晓东等人的名义与被告冠洋国际签订了《商品房买卖合同》，并到房地局备案，实际上并不是真正的卖给了第三人徐晓东，仅仅是借用其身份证签订《商品房买卖合同》，徐晓东也没有交付购房款，没有支付合同对价。后该房由创实际公司抵账给了第三人时玉芬，时玉芬又卖给了原告王文明，原告王文明与被告冠洋国际也签订了《商品房买卖合同》。被告冠洋国际因备案的需要与徐晓东签订的《商品房买卖合同》，违反了法律法规的强制性规定，同时也侵犯了原告（即合同无效法定情形规定的第三人）的合法权益。同时，因原告以第三人抵账的方式支付了诉争房屋的房款并自购买之日起一直由原告居住至今，故应依法确认其《商品房买卖合同》有效，请贵院依法判决，以保护原告的实际购房人的合法权益。 旭阳公司述称，被答辩人（以下简称“原告”）诉被告冠洋国际，第三人徐晓东、创实际公司、时玉芬及答辩人旭阳公司要求确认相关房屋买卖合同效力一案，答辩人旭阳公司认为，旭阳公司不是原告请求确认效力的相关合同当事人，该合同的效力与旭阳公司无关。理由如下：依据2003年11月11日长春仲裁委员会（2003）长仲调字第099号仲裁调解书第三项，冠洋国际将其自己开发的康盛时代小区第三栋（越层框架结构）9套房屋（房号为210、410、610、810、415、615、815、1015、1215），抵顶其欠旭阳集团的房屋土地转让费3608989元。仲裁调解书生效后，2004年3月30日，旭阳集团与冠洋国际及创实际公司签订了一份债权人转让协议书，旭阳集团将9套抵账房屋转移给了创实际公司。2005年，因上述仲裁调解书及债权转让协议履行过程中的争议，旭阳公司将冠洋国际作为被告，将创实际公司作为第三人诉至长春市二道区人民法院。2005年10月11日，长春市二道区人民法院下达了（2005）二民二初字第542号民事判决书，根据该判决书第三项，9套抵账房屋归创实际公司，创实际公司欠旭阳公司转让房屋款3608989元。上述事实有（2003）长仲调字第099号仲裁调解书及（2005）二民二初字第542号民事判决书为证。至此，旭阳公司顶账得到的9套房屋又转移给了创实际公司，并已被生效法律文书所确认，旭阳公司与创实际公司对此也确认无异议。此后对于该9套房屋的抵账或是转让等情形旭阳公司都不得而知。综上，旭阳公司认为，原告请求确认效力的相关合同与旭阳公司无关。 冠洋国际未出庭、未答辩亦未举证。 徐晓东未出庭、未答辩亦未举证。 创实际公司未出庭、未答辩亦未举证。 时玉芬未出庭、未答辩亦未举证。 本院经审理查明：本案争议的房屋位于长春市南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼815室。2003年11月11日，长春仲裁委员会作出（2003）长仲调字099号《仲裁调解书》，确认旭阳公司同意冠洋国际以其开发的康盛时代小区九套房屋（包括案涉房屋815号）抵欠款。冠洋国际协助旭阳公司于2003年12月30日之前办理房屋所有权证。2005年10月11日，长春市二道区人民法院作出（2005）二民二初字第542号《民事判决书》，认为旭阳公司与冠洋国际于2003年11月11日达成《仲裁调解书》后，将包括案涉房屋在内的九套抵债房屋转移给创实际公司，该转移协议是三方自愿签订的，没有违背法律法规，是当事人的真实意思表示，具有法律约束力，包括案涉房屋在内的九套房屋已经购买人购买并在房产交易中心进行了备案，房屋价款应由创实际公司给付本案第三人旭阳公司。2004年4月1日，被告冠洋国际与第三人徐晓东签订了《商品房买卖合同》，约定将位于长春市南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼815室房屋出售给第三人徐晓东。但房屋本身并未归徐晓东所有，徐晓东仅仅是名义购房人，并没有支付购房款。后创实际公司将案涉房屋抵账给第三人时玉芬，时玉芬又将案涉房屋出售给案外人吕维兰，后吕维兰退房，第三人时玉芬收回后出售给本案原告王文明，并于2012年9月15日双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定王文明于签订本合同当日支付购房款人民币310000元，在时玉芬将房屋交付王文明使用当日，王文明支付此协议房屋购房款人民币400000元，在王文明办理产权当日支付此协议房屋购房尾款人民币110000元。另查，2008年12月3日，被告冠洋国际与原告王文明签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于长春市南关区平泉路384号康盛时代小区3号楼815室房屋出售给原告王文明。王文明于2012年9月经物业办理入住至今。再查、2018年8月3日，长春市东茂物业服务有限公司出具《证明》一份，其内容为：“我公司于2009年5月15日起为位于长春市南关区平泉路384号的康盛时代小区提供物业服务，根据开发商冠洋国际提供的业主名单，该小区3号楼815室登记业主为徐晓东。2009年6月，时玉芬持开发商开具的入住费用收据来我公司办理3号楼物业登记，因与开发商提供业主名单不符，我公司向开发商提出质询，开发商答复是3号楼815室及其它部分房屋作为开发商向旭阳公司购地的补偿，已于2004年交付给旭阳公司，旭阳公司又将这些房屋抵账给创实际公司，并在2004年分别用徐晓东等人名义在市房地局做了产权备案，但房屋本身并未归备案人所有，徐晓东仅仅是名义购房人，并没有支付购房款。后3号楼815室由创实际公司抵账给时玉芬，又由时玉芬出售给吕维兰，后因吕维兰退房，时玉芬收回后于2012年9月15日重新出售给王文明，王文明应为实际产权人。根据开发商解答，我公司自2009年6月起为时玉芬（吕维兰）提供物业服务，时玉芬出售给王文明后我公司自2012年9月起为王文明提供物业服务，王文明自2012年9月也一起在3号楼815室居住，期间无人对此房屋归属提出任何异议”。 本院认为：长春仲裁委员会（2003）长仲调字099号《仲裁调解书》确认旭阳公司同意冠洋国际以其开发的康盛时代小区第三栋九套房屋（包括案涉房屋815号房）抵欠款3608989元内容的调解协议已经仲裁委员会确认，应为合法有效。虽然2004年4月1日，被告冠洋国际与第三人徐晓东签订了《商品房买卖合同》，但因经长春市东茂物业服务有限公司证明徐晓东并非实际购买人，且徐晓东也未实际交纳购房款。长春市二道区人民法院（2005）二民二初字第542号《民事判决书》，认定第三人旭阳公司与被告冠洋国际于2003年11月11日达成《仲裁调解协议》后，将包括案涉房屋在内的九套抵债房屋转移给第三人创实际公司，该转移协议是三方自愿签订的，未违背法律、法规，是当事人的真实意思表示，具有法律约束力，该民事判决书确认案涉房屋已抵债给第三人创实际公司，即创实际公司有权处分案涉房屋。故该公司将案涉房屋抵账给第三人时玉芬，时玉芬再出售给原告王文明，符合法律规定，因冠洋国际系该房屋实际开发商，房屋初始登记须有开发建设单位与房屋实际购买人即原告王文明签订《商品房买卖合同》，才能在产权部门办理登记备案手续，故原告王文明与被告冠洋国际于2008年12月3日签订的《商品房买卖合同》应属合法有效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告王文明与被告长春冠洋国际房地产开发有限公司于2008年12月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 案件受理费9800元，由被告长春冠洋国际房地产开发有限公司负担（原告已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王 复 代理审判员  章鹏飞 人民陪审员  蒋丽影 二〇一八年十一月三十日 书 记 员  隋 汉