北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2678号上诉人（原审被告）：北京百佳服科技有限公司，住所地北京市海淀区东黄家坟1号2幢平房。法定代表人：王智，经理。委托诉讼代理人：朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓杰，男，1960年5月14日出生。委托诉讼代理人：任滢，广东广和（北京）律师事务所律师。上诉人北京百佳服科技有限公司（以下简称百佳服公司）因与被上诉人邓杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。百佳服公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判我公司无需支付2015年10月15日至2016年5月31日的房租和违约金；2、邓杰承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、邓杰在合同签订和履行过程中存在欺诈行为，其承诺的房屋使用面积和窗改门的实施方案最终都没有兑现，导致我公司无法正常经营，亏损严重，我公司是缓缴租金，不是不交；2、邓杰隐瞒事实，欺骗我公司与其签订八年的租赁合同，我公司投入大量装修资金，不到两年就被收回，损失巨大；3、我公司在接到邓杰通知后就立即腾空房屋，停止经营，邓杰拒不收房，一审法院认定事实错误；4、我公司向邓杰交付了两个月的押金，一审遗漏该事实。邓杰辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我不存在欺诈行为，签订合同是双方的真实意愿，双方对于房屋面积和窗改门并没有达成一致，合同也没有对此进行明确约定；2、百佳服公司承认其欠付租金，故其应当交纳从2015年10月15日至2016年5月31日的租金；3、百佳服公司不交房租，违约在先，合同第九条第一款约定了违约金条款；4、不是我不收房，我多次要求百佳服公司腾房，但其一直没有腾房，我至今未收到房屋。邓杰向一审法院起诉请求：1、百佳服公司向我支付自2015年10月15日至实际腾退之日的租金（暂计算至2017年3月27日，租金298428.19元）；2、百佳服公司向我支付自2015年10月5日欠缴租金（2015年10月15日至2016年4月14日期间）的滞纳金（暂计算至2017年3月27日，共162996.47元），支付自2016年4月5日欠缴租金（2016年4月15日至2016年10月14日期间）的滞纳金（暂计算至2017年3月27日，为106716.55元），支付自2016年10月15日欠缴的租金滞纳金（暂计算至2017年3月27日，为45953.39元），以上共计315666.41元，实际数额计算至百佳服公司实际交清租金之日止；3、百佳服公司向我支付违约金30240元；4、解除我与百佳服公司的租赁合同，百佳服公司腾退房屋；5、百佳服公司支付2014年至2017年期间的物业费、生活垃圾消纳费及水费，共计19441.272元；6、百佳服公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月28日邓杰（出租方、甲方）与百佳服公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定邓杰将位于北京市海淀区田村山南路15号院的房屋（以下简称诉争房屋）出租给百佳服公司。该合同主要约定：1、租赁期限为8年，自2013年10月15日至2021年10月14日止。2、租赁费用分时间段执行，每两年一个时间段。2013年10月15日至2015年10月14日为第一时间段，租金为181440元/年、付费标准为2.8元/平米*天，2015年10月15日至2017年10月14日为第二时间段，租金为205027元/年，付费标准上涨13%。2017年10月15日至2019年10月14日为第三时间段，租金237831元/年，付费标准上涨16%。2019年10月15日至2021年10月14日为第四时间段，租金275884元/年，付费标准上涨16%。3、百佳服公司预交押金2个月，金额30240元。租赁费用按半年结算，每半年期之前10日内以银行转账方式交付。4、出租方有协助承租方办理经营所需电话、电视、宽带、营业执照手续的义务，承租方对承租房屋统一规划及装修的施工方案、施工计划应交出租方，报部队批准后方可实施。承租方应按相关规定缴纳水电费、燃气费、物业费、电话费、闭路电视费等相关费用。5、当军队政策发生改变，不再批准对外出租时，出租方应提前三个月通知承租方，免收承租方2个月的租金作为补偿并无息返还押金。6、承租方有违反本合同约定行为的，出租方有权解除合同，同时承租方应当向出租方支付30240元违约金。7、承租方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交经费总额的千分之三向承租方加收违约金；逾期30日，出租方有权解除合同并收回房屋，属于承租方的财产在没有结清租金和其他费用前，承租方不得搬走。合同签订后，百佳服公司交纳了2013年10月15日至2015年10月14日的租金362880元及房屋租赁押金30240元。邓杰主张因百佳服公司拖欠2015年10月15日后的租金，已到达解除合同的条件，且百佳服公司一直占用诉争房屋至今并未支付物业相关费用，故要求百佳服公司腾退诉争房屋，支付拖欠的租金，支付违约金和相应租期的滞纳金及物业相关费用。为此提交：1、2017年3月10日广和律所致百佳服公司的律师函，主要内容为邓杰向百佳服公司催缴2015年10月15日至发函之日的租金及违约金，并要求其立即腾退诉争房屋。2、诉争房屋门脸照片，显示邓杰已将前述律师函张贴于承租房屋大门之上。3、2017年5月4日诉争房屋录像视频及照片，证明诉争房屋一直由百佳服公司占用，屋内留有百佳服公司空调和办公桌，留有工作人员，百佳服公司尚在营业。4、2017年3月22日北京玉山园物业管理有限责任公司出具的《物业交费通知单》及2017年5月9日61905部队向北京信诚广聚科贸有限公司出具的《关于转发物业公司催缴物业费的通知》，显示2014年至2017年度诉争房屋欠缴费用共计19441.272元，包括物业费17014.272元、生活垃圾消纳费960元、水费1467元。百佳服公司不认可收到邓杰的律师函，对于拍摄诉争房屋的视频及照片真实性认可，但认为可以看出诉争房屋大门锁闭，已停止经营，不认可催缴物业费通知。百佳服公司主张双方因窗改门问题多次通过电子邮件方式协商，但邓杰始终未能兑现其承诺，导致诉争房屋无法实现经营用途，同时，因房屋实际承租面积小于合同约定面积，其未能继续缴纳房租。为此提交：1、子邮件往来记录，主要内容为对于破窗开门装修方案的协商，诉争房屋实际面积与合同约定面积大小的差异。2、王智与邓杰的电话录音，证明邓杰同意窗改门装修方案，并同意协助解决，但因未实际落实且房屋实际面积与约定不符，导致诉争房屋无法作为门面房使用。3、诉争房屋门脸照片，显示临街方向为窗户，证明如不进行房屋结构改造则影响经营，无法实现承租用途。4、2016年6月30日中央军委联合参谋部通信工程设计研究所出具给邓杰的《关于进一步加快房屋清理腾退工作事》通知，主要内容为终止有偿使用北京市海淀区田村山南路15号共9套房屋，腾退交房时间调整为2016年11月30日，减免2016年6月1日至11月30日期间共6个月房屋有偿使用费。邓杰对上述证据的真实性均不予认可，对于窗改门装修方案，其认为不属于合同约定的义务，其作为房东只能与上级单位协调处理，对于房屋面积，双方在租赁合同中已有明确约定，百佳服公司未对合同提出异议，关于腾房通知与百佳服公司无关，百佳服公司未按期缴纳租金，已达到解除合同条件。庭审中，百佳服公司认可欠缴水费，但认为从未收到催缴通知且因双方履行合同存在争议不同意支付，同时，因承租房屋临街，无法进入部队院落内部，不同意支付生活垃圾清运费与物业费。另查，北京市海淀区田村山南路15号院房屋所有权人为中央军委联合参谋部信息通信局北京第二离职干部休养所，其允许总参通信工程设计研究所有偿使用诉争房屋，对诉争房屋可自主使用，后邓杰从部队处得到诉争房屋的有偿使用权。诉讼中，百佳服公司曾提起反诉，但其逾期无正当理由未缴纳反诉案件受理费，故其反诉按撤诉处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邓杰与百佳服公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。依据合同约定，百佳服公司应于2015年10月5日支付诉争房屋第二时间段的房租，但其未按期支付房屋租金并一直占用承租房屋，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。现邓杰要求解除租赁合同并由百佳服公司支付违约金，于法有据，法院予以支持。百佳服公司提出租赁房屋面积不符合约定且邓杰未履行其窗改门之承诺，并以此为由要求拒付、减付租金，法院认为，租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同中已对房屋面积、租金具体数额作出明确约定，邓杰依约交付该特定房屋，百佳服公司已正常开展经营活动，现有证据不能证明其在合理期限内对此提出异议，且窗改门的装修方案并非双方合同约定的内容，百佳服公司亦未提交该装修方案已得到批准的证据，故其以上述理由作为拒付、减付租金的抗辩理由，法院不予采信。根据中央军委联合参谋部通信工程设计研究所下发给邓杰关于房屋清理腾退的通知及双方当事人当庭陈述，诉争房屋最迟应于2016年11月30日完成腾退交房工作，且应减免2016年6月1日至2016年11月30日期间的房租。现百佳服公司对诉争房屋已不具备承租条件，邓杰未及时查验诉争房屋系其自行扩大损失，故邓杰要求百佳服公司支付2016年6月1日后至腾退房屋之日止的房屋租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。邓杰要求百佳服公司支付滞纳金，于法无据，法院不予支持。邓杰要求百佳服公司支付2014年至2017年度物业费、生活垃圾消纳费及水费，但现有证据不能证明百佳服公司欠缴上述费用的具体数额，邓杰的该项主张证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除邓杰与北京百佳服科技有限公司于二○一四年一月二十八日签订的《房屋租赁合同》；二、北京百佳服科技有限公司于本判决生效后七日内将诉争房屋腾空并交还邓杰；三、北京百佳服科技有限公司于本判决生效后七日内给付邓杰二○一五年十月十五日至二○一六年五月三十一日的房屋租金十二万八千七百一十一元四角、违约金三万零二百四十元，以上共计十五万八千九百五十一元四角；四、驳回邓杰之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邓杰与百佳服公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁费用按半年结算，每半年期之前10日内以银行转账方式交付；承租方有违反本合同约定行为的，出租方有权解除合同，同时承租方应当向出租方支付30240元违约金；承租方逾期交付房屋租金及有关费用，逾期30日，出租方有权解除合同并收回房屋。依据双方合同约定，百佳服公司应当在2015年10月5日前交纳2015年10月15日后的租金，但其未按期支付超过30日，邓杰有权解除合同并要求百佳服公司支付违约金。一审法院判决双方合同解除，百佳服公司支付违约金是正确的，应予维持。百佳服公司称其2015年10月15日后未使用诉争房屋，但其并未腾空房屋并办理交接手续，故其仍应当支付2015年10月15日后的房屋租金，一审法院依据诉争房屋的实际使用情况，结合中央军委联合参谋部通信工程设计研究所下发给邓杰关于房屋清理腾退的通知以及双方责任，判决百佳服公司支付2015年10月15日至2016年5月31日的租金是正确的，邓杰对此亦无异议，本院予以维持。百佳服公司上诉主张邓杰承诺的房屋使用面积未兑现，但双方合同约定的租赁标的物为特定房屋，邓杰亦将该房屋交付百佳服公司使用，故百佳服公司该项上诉主张与事实不符；百佳服公司上诉主张邓杰承诺其可以进行窗改门的装修方案但最终没有兑现，但其未提供证据证明双方已就窗改门的装修方案达成合意，且双方合同明确约定装修方案需报部队批准后方可实施；百佳服公司上诉主张邓杰存在欺诈以及拒不收房等，均未提供证据予以证明。因此，百佳服公司依据上述理由不同意支付租金及违约金，均证据不足，不能成立，本院不予支持。就押金一节，虽然百佳服公司提出反诉，但其逾期无正当理由未缴纳反诉案件受理费，其反诉按撤诉处理，故一审法院未予处理，不违反法律规定，百佳服公司可另行主张。综上所述，百佳服公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3479元，由北京百佳服科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年三月二十六日法官助理 王湘羽书 记 员 杨梓薇