浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7957号上诉人（原审被告）杭州市上城区茗鸿商务酒店，住所地浙江省杭州市庆春路87号-1号B幢9楼。经营者林大情。委托代理人许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市上城区庆春路87号。负责人章晓钫，总经理。委托代理人梁勇恒、於梦杰，浙江楷立律师事务所律师。原审被告林大情，男，1962年7月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。原审第三人杭州中都百货有限公司，住所地浙江省杭州市上城区庆春路87-1号1-6层。诉讼代表人刘恩（破产清算小组负责人），浙江智仁律师事务所律师。委托代理人陈建，北京大成（杭州）律师事务所律师。上诉人杭州市上城区茗鸿商务酒店（以下简称茗鸿酒店）因与被上诉人中国电信股份有限公司杭州分公司（以下简称电信杭州分公司）、原审被告林大情、原审第三人杭州中都百货有限公司（以下简称中都百货）返还原物纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初866号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，位于杭州市上城区房屋（建筑面积为55705.77平方米）属电信杭州分公司所有。2008年9月4日，电信杭州分公司与案外人中都控股集团有限公司（以下简称中都控股集团）签订庆春电信大楼租赁合同一份，约定了中都控股集团承租位于杭州市房屋，出租内容为杭州庆春路电信大楼（除电信杭州分公司部分自用的房屋及已出租给工商银行的房屋外）整体，租赁期限20年，除非双方另有约定，否则电信杭州分公司应在2008年9月30日前完成房屋、设备设施的移交，自2008年10月1日起至2008年12月31日止为装修免租期，免租期不收租金，自起租日2009年1月1日至2028年12月31日为租赁期，该房屋年租金40070000元，租用面积43777.77平方米，年租金递增幅度为每三年环比递增3%，年租金按实际租用面积作相应调整（一楼的使用面积需双方具体协商），中都控股集团履约保证金2000000元，房屋租金支付为1年2付，上半年和下半年各1次，第1至第2年在二十年总租金不变的前提下，前2年年租金为35070000元，差额部分在第3年起分6年平均分摊，第一次租金的支付在2008年12月底前，以后按每半年起租日前支付等事项。2009年11月30日，电信杭州分公司与案外人中都控股集团、原审第三人中都百货签订庆春电信大楼租赁合同之补充协议（二）一份，约定了经调整后实际租赁面积为建筑面积42170.78平方米，年租金按实际租用面积作相应调整，年租金为38599114.45元，年租金递增幅度为每三年环比递增3%，起租日确定为2009年11月1日，房屋租赁期为20年，自2009年11月1日起至2029年10月31日止，自2009年6月1日至2009年10月14日，租金按每天每平方米1.75元、建筑面积按17714平方米计算，2009年10月15日至2009年10月31日，租金按每天每平方米1.75元、建筑面积按42170.78平方米计算，自2009年11月1日起租日起，按实际租用面积（建筑面积42170.78平方米）支付租金，年租金为38599114.45元，房屋租金按季支付，2009年11月月底前支付当年租金，2010年起每季首月支付当季租金，在二十年总租金不变的前提下，第一年租金为33599114.45元，第二年租金为34599114.45元，差额部分在第3年起分6年平均分摊等事项。2011年10月22日，中都百货（甲方）与林大情（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将庆春路87-1号B幢9楼整层房屋转租给乙方使用，建筑面积约1139平方米，仅作宾馆使用，租赁期8年，自2011年12月1日至2019年11月30日止，日租金为2.8元/平方米，以后每年租金环比递增5%等事项。2014年8月1日，电信杭州分公司向中都百货和案外人中都控股集团邮寄《关于提示履行和解除的函》，其中载明了如果在2014年8月7日前中都百货和案外人中都控股集团仍未付清拖欠的租金和水电费，视为中都百货、案外人中都控股集团以自己的行为表明已经没有能力继续履行租赁合同，双方间的租赁合同于2014年8月8日解除；中都百货、案外人中都控股集团须于2014年9月8日前腾空承租的全部房屋，并按照合同约定完好地交还承租的房屋和附属设施。后该函由杨定勇于2014年8月4日签收，中都百货的时任法定代表人对杨定勇的签收行为表示认可。2014年8月8日，电信杭州分公司在案涉房屋处公告了告庆春电信大楼经营户函，该函载明电信杭州分公司与中都百货之间的租赁合同因中都百货的违约于2014年8月8日解除，相应各经营户的租赁关系亦依法同时终止，庆春电信大楼即日起由电信杭州分公司运营等内容。另查明，2016年5月11日，中信银行股份有限公司杭州余杭支行以中都百货不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力为由，向杭州市上城区人民法院申请对中都百货进行破产清算。2016年5月27日，杭州市上城区人民法院出具（2016）浙0102民破2号裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行的破产清算申请，并于5月30日向杭州市中级人民法院提交报告，建议该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院审理。后杭州市中级人民法院指定该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院管辖。杭州市余杭区人民法院遂于2016年10月9日作出（2016）浙0110破申2号民事裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行对中都百货的破产清算申请。一审庭审中，电信杭州分公司、林大情、茗鸿酒店一致确认茗鸿酒店于2017年1月4日撤离案涉房屋。电信杭州分公司原审诉讼请求：1.判令林大情、茗鸿酒店立即腾退位于杭州市上城区房屋，并将房屋交还电信杭州分公司；2.判令林大情、茗鸿酒店向电信杭州分公司支付逾期腾房占有使用费3200081.5元（自2014年9月8日暂计算至2017年1月4日）；3.判令林大情、茗鸿酒店向电信杭州分公司赔偿逾期损失244022.31元（损失暂计算至2017年2月24日），之后的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日。原审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，案涉房屋原系茗鸿酒店实际占有使用，林大情系茗鸿酒店的经营者，应对茗鸿酒店的债务承担无限清偿责任，故茗鸿酒店与林大情应属责任主体的竞合，电信杭州分公司要求林大情承担连带责任于法无据，该院不予支持。中都百货因未按照租赁合同的约定按时支付租金，导致电信杭州分公司向其邮寄了解除合同的函，该函由杨定勇于2014年8月4日签收，且签收行为经中都百货的时任法定代表人追认，故电信杭州分公司解除合同的行为具有法律效力，电信杭州分公司与中都百货之间的租赁合同及相应的补充协议于2014年8月8日解除。租赁合同解除后，电信杭州分公司有权要求茗鸿酒店腾空案涉房屋，将案涉房屋交还电信杭州分公司，但目前案涉房屋已在电信杭州分公司控制之下，故电信杭州分公司要求林大情、茗鸿酒店腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于电信杭州分公司要求茗鸿酒店支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，该院认为，电信杭州分公司与中都百货之间的租赁合同解除后，茗鸿酒店即无权占有使用案涉房屋，故电信杭州分公司要求茗鸿酒店支付逾期腾房的占有使用费，于法有据，但电信杭州分公司的计算标准均有误，该院依法予以调整。茗鸿酒店抗辩称其缴纳租金2014年9月，但并未提交证据予以佐证，故不予采信。结合电信杭州分公司与茗鸿酒店一致确认茗鸿酒店于2017年1月4日撤离案涉房屋，故相应的占有使用费应自电信杭州分公司主张的2014年9月8日起计算至2017年1月4日。关于计算标准的问题，该院认为，该标准应当参照适用电信杭州分公司与中都百货之间签订的房屋租赁合同之补充协议（二）中约定的租金标准来计算，该标准系电信杭州分公司与中都百货签订租赁合同时可预见、可期待之租金收益，其占有使用费的损失不应超过该标准。故2014年9月8日至2015年10月31日的占有使用费为1279180.47元，2015年11月1日至2017年1月4日的占有使用费为1353854.99元，总计占有使用费为2633035.46元。关于电信杭州分公司要求林大情、茗鸿酒店支付逾期支付房屋占有使用费损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州市上城区茗鸿商务酒店于判决生效之日起10日内支付中国电信股份有限公司杭州分公司逾期腾房占有使用费2633035.46元；二、驳回中国电信股份有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果杭州市上城区茗鸿商务酒店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34353元，由中国电信股份有限公司杭州分公司负担6489元，杭州市上城区茗鸿商务酒店负担27864元，财产保全费5000元，由杭州市上城区茗鸿商务酒店负担。中国电信股份有限公司杭州分公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，杭州市上城区茗鸿商务酒店于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。上诉人茗鸿酒店上诉称：一审法院判决上诉人向被上诉人支付占有使用费没有事实与法律依据。1.原审法院认为被上诉人与中都百货之间的租赁关系解除后，上诉人即无权使用涉案房屋，上诉人认为系事实认定错误。上诉人占有和使用该房屋是基于与中都百货存在合法的租赁关系，即上诉人系合法占有和使用，对于上诉人是否支付2014年至2017年1月份的租金，系上诉人与中都百货之间的次租赁法律关系。本案租赁合同和次租赁合同分属两个不同的合同和不同的当事人，合同具有相对性。一审法院认定主合同解除，导致次租赁人无权占用涉案房屋没有事实与法律依据。2.本案审理过程中既有被上诉人诉请占用费有关上诉人、被上诉人之间的不当得利法律关系，又有认定被上诉人和中都百货之间租赁法律关系，上诉人与中都百货之间的次租赁法律关系，一审法院把三种法律关系放在一起审理和认定，不符合法律规定。3.上诉人认为被上诉人对于租赁物的损失可以通过申报债权的方式向中都百货的破产管理人进行申报。然后上诉人使用该房屋产生的租赁费用应作为中都百货对外的债权，由破产管理人来接管，代为中都百货与上诉人就次租赁合同适当履行问题进行协议或基于合同相对性原则通过司法途径另案解决。由于中都百货破产，无法妥善经营承租标的物，导致管理混乱以致市场价值下滑，作为次承租人营业业绩受损较大，这样上诉人作为次租赁人可以就自身损失要求中都百货从租金中扣除损失或向中都百货的破产管理人进行债权申报。故一审法院的判决既剥夺了中都百货的债权人合法权益，也剥夺了上诉人向中都百货要求赔偿损失直接从租金里抵销的权利。另，原审法院审理程序错误。根据破产法第21条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼只能由受理破产的人民法院受理，即本案应由杭州市余杭区人民法院审理。被上诉人与中都百货的租赁合同中也有约定仲裁条款，不论从破产法还是合同自治角度考虑，一审法院对本案没有管辖权。综上，上诉人认为一审法院判决上诉人直接向被上诉人支付占有使用费没有事实与法律依据，请求撤销一审判决，驳回被上诉人电信杭州分公司的一审诉请。被上诉人电信杭州分公司辩称：一审认定事实清楚，证据合法。1、被上诉人与中都百货之间的租赁合同已于2014年8月8日正式解除，此后上诉人无权占有使用案涉房屋。被上诉人要求上诉人支付逾期腾房占有使用费，于法有据。上诉人的上诉理由缺乏相应的依据。上诉人占有使用了被上诉人的房屋，而被上诉人与中都百货之间的租赁合同解除后，上诉人无权占有，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人有权请求上诉人支付占有使用费。2、本案系物权的返还原物纠纷，一审法院追加中都百货是为了查明案件的事实，并非增加不同法律关系的审理。3、上诉人称原审法院损害中都百货的合法权益，本案中原审法院追加中都百货的做法恰恰为保障中都百货的合法权益。并未与破产法第21条相违背。被上诉人与中都百货之间的约定仲裁条款，是两者之间的约定，而本案的法律关系为物权纠纷，并未涉及到被上诉人与中都百货之间的租赁关系。被上诉人与中都百货的合同已经于2014年8月8日正式解除。根据法律规定，原租赁合同解除后，次承租人除非代为支付租赁费用后方可占有涉案房屋，否则，原出租人有权要求次承租人承担占有使用费用。综上，本案事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉人茗鸿酒店的上诉请求。原审被告林大情辩称：同意上诉人的上诉意见。原审第三人中都百货辩称：被上诉人于2014年向中都百货和中都控股集团邮寄了解除房屋租赁合同的函，该函件由杨定勇签收，由杨定国确认该签收行为。房屋租赁合同已经于2014年8月8日解除。各方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：电信杭州分公司与中都百货之间的房屋租赁合同关系，因中都百货未按约支付租金，导致电信杭州分公司行使合同解除权，该租赁合同及相关补充协议已于2014年8月8日解除。房屋租赁合同解除后，作为次承租人的茗鸿酒店在未与产权人电信杭州分公司就继续履行租赁合同达成一致意见的情形下，无权占有案涉房屋。电信杭州分公司有权依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，要求次承租人茗鸿酒店支付逾期腾房占有使用费。茗鸿酒店提出原审法院判决上诉人向被上诉人支付占有使用费无事实与法律依据，及其关于电信杭州分公司对于租赁物的损失可以通过申报债权的方式主张权利的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27864元，由杭州市上城区茗鸿商务酒店负担，于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  周志军审判员  韩 昱审判员  韦 薇二〇一八年三月二十六日书记员  王 琳?*MERGEFORMAT?1?