苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1033号原告：苏州市合景房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明、赵舒卿，系该公司员工。被告：范城荣，女，1984年7月19日出生，汉族，住福建省寿宁县。原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告范城荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，因被告范城荣下落不明，本院适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。后因工作调动，本院另行组成合议庭，于2017年12月19日、2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告苏州市合景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤锦明三次均到庭参加诉讼，原告另一委托诉讼代理人赵舒卿、被告范城荣到庭参加第二、第三次庭审。本案现已审理终结。原告苏州市合景房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原告与被告于2010年4月12日签订的编号为苏相合同201004120264的《商品房买卖合同》解除；2、被告于确认《商品房买卖合同》解除的判决生效后10天内协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担撤销备案登记费用；3、确认被告应向原告支付的款项计人民币1528653.06元（包括原告已代偿的银行本息及相关费用1253014.66元和被告应当支付的违约金275638.4元等），与被告己付购房款1378192元相互抵销后，被告尚应支付原告150461.06元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2010年4月12日签订的编号为苏相合同201004120264的《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告购买原告开发建造的峰汇园6幢706室，房屋总价为人民币1378192元，付款方式为首付款278192元，余款1100000元申请办理银行按揭。合同签订后，被告支付首付款278192元；按揭贷款1100000元由中国工商银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称工行相城支行）发放给原告。后工行相城支行因被告未能按时还款，要求原告承担连带担保责任。现原告己向工行相城支行实际代为清偿款项计1253014.66元，故原告主张解除权，收回房屋并要求被告支付房屋总价款20%的违约金275638.4元，与被告已付购房款1378192元的等额款项进行相互抵扣后，被告尚应支付原告150461.06元。被告范城荣辩称，希望协商解决。但因其被他人联保的名义在上海一家法院由他人向其提出了起诉，故其现不敢拿这套房屋，如果拿了也可能会被强制执行掉。经审理查明，2010年4月12日，原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告范城荣签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201004120264），合同约定：被告向原告购买位于相城区元和街道峰汇园花园三区6幢706室；用途为非酒店式公寓；建筑面积107.94平方米；商品房总价款1378192元；付款方式2010年4月12日前支付房价款278192元，剩余房款1100000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖方于2011年6月1日前交付商品房。该合同附件五《合同补充协议》第1条第（5）款约定，因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除合同，并按本补充协议第14条的约定执行；补充协议第14条约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付本合同第四条约定房屋总价款20％的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方己支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。补充协议第12条还约定：本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函(以信函回执的日期为准)，即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。上述合同中被告范城荣所留地址为“无锡市新区城南路32-7号5111室，联系电话186××******”。合同签订后，双方随即办理了该合同的网上备案手续。另查，因被告范城荣逾期偿还按揭贷款，工行相城支行根据借款/保证合同约定已宣布该笔借款到期，并向江苏省张家港市人民法院起诉，该院经审理后判决原告对被告的该借款本息及律师费损失承担连带清偿责任，并明确原告承担保证责任后，有权向被告追偿。后原告于2015年7月31日向工行相城支行代支付1253014.66元。原告代偿上述款项后，借款人范城荣在该行所欠款项已全部结清。被告范城荣对原告已代为归还银行贷款的金额与事实亦无异议。又查，原告分别于2016年4月13日与2017年2月10日按上述合同中被告范城荣所留地址与电话向被告邮寄法务通知函与律师函各一份，均载明：一、根据买卖合同约定，自本函件送达之日起，双方签订的商品房买卖合同解除，被告方应于本函件送达之日起五日内配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续。二、被告应向原告支付违约金人民币275638.4元整（房屋总价的20%）。三、原告已代为清偿的银行款项1253014.66元，和被告应支付的违约金275638.4元，原告依合同约定行使抵销权，即从被告已付房款1378192元中予以扣除，不足部分应在本函件送达之日联系原告补足。其中一份函件为退回、妥投，另一份函件被退回。审理中，原告明确已经收到被告支付的全部购房款合计1378192元，上述代偿款及违约金要求从所收购房款中抵扣。再查，被告范城荣因涉及诉讼，涉案房屋在2015年3月12日被上海市徐汇区人民法院查封，2018年3月8日被该院续封。上述事实，由原告提供的原告营业执照、被告身份证复印件、商品房买卖合同、民事判决书、银行电子回执、个人贷款结清证明、法务通知函、律师函、EMS邮寄凭据、不动产登记查询记录及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定的房价为1378192元，其中1100000元由被告范城荣向银行办理贷款按揭手续，并按照按揭方式付款，后因被告未按约向银行还款，工行相城支行要求本案的原告作为连带责任保证人承担责任。根据《商品房买卖合同》约定，如买受人对银行违约，则视同对出卖人违约。如因买受人原因导致出卖人被贷款银行要求履行担保责任，则买受人应赔偿出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失，包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等，并且出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的情况下，买受人还应按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。出卖方有权从买受方已支付的房款中优先扣除上述损失、违约金及其他各项费用。现原告已向工行相城支行承担了担保责任，按合同约定可向借款人即本案被告追偿，被告应支付原告代偿款1253014.66元，并应按约支付违约金275638.4元，同时原告要求将其代偿款及被告应承担的违约金与被告已付购房款1378192元进行相互抵扣后，被告应支付原告150461.06元的请求，具有合同依据，对此本院予以支持。另，原告分别于2016年4月13日、2017年2月10日向被告发出催告函，合同约定原告单方解除《商品房买卖合同》的条件虽已成就，但因涉案房屋已被查封，涉案房屋的相关权利受到限制，故原告要求确认原、被告间的《商品房买卖合同》已经解除，并由被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案登记及承担撤销备案登记费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告范城荣应支付原告苏州市合景房地产开发有限公司垫付款1253014.66元，违约金275638.4元，合计1528653.06元。二、原告苏州市合景房地产开发有限公司应返还被告范城荣购房款1378192元。上述第一、二项相互抵扣后，被告范城荣尚应支付原告苏州市合景房地产开发有限公司人民币150461.06元，该款于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告苏州市合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币17204元，保全费5000元，公告费300元，合计人民币22504元，由被告范城荣负担（被告范城荣负担之款，原告苏州市合景房地产开发有限公司已自愿垫付，不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  苏林泉人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  范桂珍二〇一八年三月二十七日书 记 员  唐宽正