四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川07民终342号上诉人（原审被告）：唐铖，男，羌族，生于1977年4月2日，住绵阳高新区。委托诉讼代理人:冯一隽，四川睿桥律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓青春，男，汉族，生于1973年1月27日，半山南湾小区业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司（原成都金房物业服务有限公司）,住所地：四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。法定代表人:闻涛，公司董事长。委托诉讼代理人:朱海刚，公司职员。委托诉讼代理人:余庆生，公司职员。上诉人唐铖因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日受理后，依法由审判员张兵担任审判长，与审判员于红霞、审判员肖玉生组成合议庭进行了审理。上诉人唐铖的委托诉讼代理人冯一隽、邓青春，被上诉人金房物业公司的委托诉讼代理人朱海刚、余庆生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐铖的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2015年4月26日上诉人接房时，与上诉人签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》的甲方是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，而不是被上诉人，加盖的公章是半山蓝湾物业服务中心，也不是被上诉人，被上诉人不是本案适格当事人。普明北路东段社区居委会2015年11月25日基于违法事实委托被上诉人继续按前期物业服务合同对半山蓝湾小区进行物业服务的决定不合法，委托无效，不能成为事实合同的依据。自业主委员会恢复履行职责以后一直要求被上诉人退场，被上诉人一直不退场，并强行收取物业费，是引起本案纠纷的主要原因。被上诉人的物业管理服务完全不符合合同约定的要求，也没有提供与其收费标准相适应的服务，从2014年到2017年至今，业主委员会给了被上诉人很多次整改机会，但被上诉人都没有珍惜。被上诉人辩称，在华玮公司离开后很多合同范本都给了被上诉人，被上诉人为节约成本直接用了华玮公司的合同头子，且在签订合同时上诉人是知晓该情况的，上诉人亦无证据证明物业服务是华玮公司提供的。物业服务合同期满，被上诉人根据社区街道办的委托继续按前期物业服务合同的约定为半山蓝湾服务。半山蓝湾业主委员会恢复工作后，被上诉人也与业主委员会就物业服务相关事宜进行协商，因部分条款意见不一致而未达成共识。被上诉人在双方未达成共识的情况下，被上诉人仍在为半山蓝湾服务并与业主委员会进行沟通。上诉人称被上诉人的物业服务不达标而不缴费的理由不成立。原审原告金房物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付2015年5月1日起至2017年10月30日止的物业服务费8859元、垃圾清运费180元并承担违约责任，违约金以8859元为基数，从2017年10月31日起按日千分之五计付至款清之日止。一审法院认定事实：在绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房地产公司”）开发的半山南湾小区建成初期，新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，应开发商的请求，原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务，2012年8月23日，新城房地产公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1.甲方聘请乙方作为半山蓝湾物业的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2.委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。3.物业服务标准，联排洋房物业服务费按1.6元/平方米/月、叠退洋房1.4元/平方米/月、电梯住宅1.4元/平方米/月的标准计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。被告唐铖与新城房地产公司于2011年11月25日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：93410）购买了半山南湾小区107幢3楼2号房屋，房屋建筑面积为210.94平方米。被告唐铖于2012年9月24日收房。2015年4月24日，原告借用原四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司制定的打印的格式的《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，与被告唐铖（乙方）签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，该格式合同的甲方是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，合同约定：1.甲方为乙方【房屋（预售）合同编号：93410，房号为半山南湾小区107—302，面积210.94平方米】提供物业服务，乙方每季度末月的25日前交纳物业服务费，叠退洋房1.4元/平方米/月㎡收取、联排洋房的物业费按建筑面积1.4元/月/㎡收取；2.甲方可提供水费、电费、电视收视费、天然气、垃圾清运等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；乙方违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及甲方代缴代垫的有关费用的，甲方有权采取甲方认为合理的方式要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天5‰交纳违约金。该协议原告方加盖了“半山南湾物业服务中心”的印章，被告唐铖签字确认。协议签订的当天，被告唐铖向原告支付了2015年4月31日前的所有物业费用。此后，因原告方和半山南湾小区业主委员会就物业服务、小区公共收益分成及物业公司的选聘等问题发生纠纷，包括被告在内的部分业主拒绝交纳物业费用，至2017年10月30日止欠物业服务费8859元(210.94㎡×1.4元／㎡×30月)、垃圾清运费180元(6元／月×30月)未交纳。原告多次书面催收未果，遂诉至一审法院，要求支持诉讼请求。另外按物价管理部门的核定，小区垃圾清运费的收费标准为6元/月。另外，半山蓝湾小区业主委员会于2014年3月成立后，就小区的服务与原告协商协调，并积极推进小区物业公司的重新选聘，与原告于2014年12月29日签订考核协议，要求原告公示前期物业账目，2015年1月20日前将业主委员会成立后的小区公共收益的50%移交业主委员会，规范小区进出管理及车辆停放问题等，在重新签订物业服务合同前，停收2015年3月31日的物业费用，否则视为考核不合格。后业主委员会于2015年2月26日发函认为原告违约，并确定重新选聘物业公司，要求原告做好交接工作。2015年3月1日，半山南湾业主委员会与绵阳伟扬物业有限公司签订《半山南湾物业管理服务合同》，半山南湾业主大会于2015年5月3日通过了解除前期物业的事项。但因所选聘的物业公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场。后半山南湾业主委员会又通过招标方式选聘符合相应资质条件的物业公司，2015年10月31日确认成都金恩物业管理有限责任公司为第一中标人，并于2015年11月22日经业主大会表决通过。半山南湾业主委员会于2015年12月10日与成都金恩物业管理有限责任公司签订了《半山南湾物业管理服务合同》。在此期间，因半山南湾业主委员会有部分成员辞职，2015年11月10日，高新区普明街道办事处认为半山南湾业主委员会人数不足总数的二分之一，发布公告停止半山南湾业主委员会履行业主委员会职责，在业主大会选举出新的业主委员会之前，由普明北路东段社区居委会代行业主委员会职责。并于2015年11月17日向半山南湾业主委员会主任邓青春送达通知，要求将业主委员会成立后的账目、资料、印章等暂时移送普明北路东段社区居委会。为了保障半山南湾小区的日常生活不受影响，普明北路东段社区居委会于2015年11月25日出具委托书委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区做好物业服务，至新一届业主委员会成立时止。半山南湾业主委员会不服高新区普明街道办事处的停止半山南湾业主委员会履行业主委员会职责的决定，向一审法院提起行政诉讼，该案经一审、二审，绵阳市中级人民法院于2016年12月30日判决驳回上诉、维持原判，即一审法院判决的“撤销高新区普明街道办事处2015年11月10日所发的公告及2015年11月17日的通知，半山南湾业主委员会继续依法履行职责。”因半山南湾业主委员会被停止履行业主委员会职责、普明北路东段社区居委会委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区进行物业服务及业主委员会诉讼等原因，成都金恩物业管理有限责任公司并未进入半山南湾小区提供物业服务。半山南湾业主委员会职责恢复后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商协调，在2017年2月19日的工作联系会上双方明确继续合作，小区服务进行整改的意愿。原告金房物业公司于2017年3月1日就物业服务工作向半山南湾业主委员会提出了拟整改事项的书面汇报，随后按工作联系会议的要求向半山南湾业主委员会交纳了2014年12月31日前小区物业公共收益分成款53609元。后双方继续就小区物业整改进行协商，并先后协商了数稿整改草案，并协商原告退出小区物业服务的草案，因双方对物业费用收取分歧较大未能达成协议。半山南湾业主委员会遂发通知要求原告于2017年7月31日前撤出半山南湾小区，并向半山南湾业主委员会移交物业工作事宜。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，先后使用过“半山南湾物业服务中心”、“成都金房物业服务有限公司绵阳分公司”、“成都金房物业服务有限公司”等名称，成都金房物业服务有限公司经工商部门准许于2016年4月变更名称为成都金房物业集团有限责任公司。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区有部分业主乱搭乱建现象，部分业主有侵占公共绿化带现场，部分业主有饲养家禽、烈性犬现象，经规劝不听，经报相关部门仍未得到处理。因开发商规划问题，小区车位不足，车辆有乱停乱放现象。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用。半山蓝湾小区有偶有脏、乱现象，但系偶发性、局部的现象，非持续性、全面性的问题。一审法院认为，通过原、被告的举证、质证，双方的焦点问题是：1.原告是否是本案适格的诉讼主体问题。原告金房物业公司是半山南湾小区的开发商新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，进入半山蓝湾小区提供前期物业服务的，双方于2012年8月23日在平等、协商基础上签订《半山蓝湾物业服务合同》。原告为半山蓝湾小区进行物业服务期间，先后使用过“半山南湾物业服务中心”、“成都金房物业服务有限公司绵阳分公司”、“成都金房物业服务有限公司”等名称。虽然原告金房物业公司2015年4月24日与被告唐铖签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》系借用原四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司制定的印好了的格式合同，合同上的物业提供方标注为四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，但该格式合同上原告方加盖了“半山南湾物业服务中心”的印章。且原告金房物业公司一直在为半山南湾小区提供物业服务是无争议的事实，因此原告金房物业公司是半山南湾小区物业服务的提供者，其是本案适格的诉讼主体。2.原告收取物业费用是否具有合法性问题。原告金房物业公司和新城房地产公司于2012年8月23日签订了提供前期物业服务的《半山蓝湾物业服务合同》，以及原告于2015年4月24日与被告唐铖签订的《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，均未违反国家法律法规的禁止性规定，未违反公序良俗，其真实、合法、有效。合同约定物业服务期至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止。同时约定期满双方尚未签订新合同，合同将继续履行，委托期间若业主委员会成立，则开发商在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若业主自行选聘物业服务公司，则合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。半山蓝湾小区业主委员会成立后，于2015年3月选聘的绵阳伟扬物业有限公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场服务。虽然2015年10月31日通过招标选聘了成都金恩物业管理有限责任公司，因半山蓝湾小区业主委员会被高新区普明街道办事处停止行使职权及此后业主委员会与高新区普明街道办事处的行政诉讼原因，该公司并未进入半山南湾小区提供物业服务。此期间社区居委会按高新区普明街道办事处的公告要求于2015年11月25日出具委托书，委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区进行物业服务。后半山南湾业主委员会于2016年12月30日被法院判决继续履行职责后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商协调，在2017年2月19日的工作联系会上双方明确继续合作，小区服务进行整改的意愿，此后又多方协商协调整改服务，这进一步说明成都金恩物业管理有限责任公司与半山南湾业主委员会2015年12月10日签订了《半山南湾物业管理服务合同》事实上已经终止履行。由此可见，原告为半山蓝湾小区提供物业服务系基于与开发商签订的前期物业服务的《半山蓝湾物业服务合同》。在半山蓝湾小区业主委员会被停止履行职责期间，原告基于社区居委会的委托继续提供物业服务。在半山南湾业主委员会继续履行职责后，又积极配合整改服务。在半山南湾业主委员会依照程序规定选聘新的物业公司并开始服务前，原告事实上一直在为半山蓝湾小区继续提供物业服务。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此被告应当参照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。3.物业服务费用收取的标准问题。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区部分业主乱搭乱建违章建筑现象，部分业主有侵占公共绿化带现象，部分业主有饲养家禽、烈性犬现象，这些问题作为物业公司仅能规劝劝解，或报相关部门解决。原告在对部分业主劝解不听的情况下报相关部门解决做到了合理注意义务。至于小区车位不足，车辆有乱停乱放现象，主要系小区停车位的规划所致。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用，小区盗窃案件频发，但盗窃案件的发生系多方面的因素所致，需公安机关的侦查确定，目前尚无充分的证据证明系原告未履行相应的安防服务所致。被盗业主若认为物业公司未按合同提供安防服务，可向业主委员会反映以集体方式维权，也可根据物业合同约定要求追究原告因违反安防服务的相应违约责任，而不能成为其他业主以有人被盗而拒绝交纳物业费用的理由。在原告在半山蓝湾小区物业服务期间，从被告方提供的照片看，确有脏、乱现象，但照片的拍摄有角度选择的问题。且这些脏、乱系偶发性、局部的现象，非持续性、全面性的问题。在原告按前期物业服务合同约定和参照前期物业服务合同约定提供物业服务的前提下，被告从2015年5月1日后未交纳物业服务费及垃圾清运费，违反了合同约定和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求被告交纳2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业服务费8859元的请求，及交纳此期间的垃圾清运费180元请求，一审法院依法支持。至于原告逾期付款的违约金，因原告的物业服务有一定的瑕疵，该请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，遂判决：一、由被告唐铖在本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业服务费8859元、垃圾清运费180元；二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1.绵建局函（2017）7号文件，拟证明上诉人在不同的小区服务，存在管理不到位、服务差问题。2.小区图片，拟证明被上诉人未尽到维护绿地、设施的义务。3.《半山蓝湾物业管理服务合同补充协议》一份，拟证明半山蓝湾业主委员会与成都金恩物业管理有限公司于2016年12月13日签订了《半山蓝湾物业管理服务合同补充协议》，上诉人与被上诉人之前的前期服务合同自动作废。被上诉人质证认为，证据1显示的内容是对其他小区的通报与本案无关联性。证据2是被上诉人对小区的芭蕉树进行移栽而非砍伐。证据3的真实性无异议，由于业主委员会在进行招投标的过程中存在不合法现象，有大量群众举报，是被上诉人不退场的原因。本院认证意见为：上诉人提交的证据1与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的。证据2系小区局部照片，不足以证明上诉人的主张。被上诉人对证据3不持异议，本院对该证据的文本真实性予以确认，由于上诉人并未提交该物业服务公司在该协议签订后已进入小区服务的相关证据，故达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交了以下证据：1.《半山蓝湾物业服务合同的补充协议》（一），拟证明被上诉人为小区进行物业服务是合法的。2.其他业主交纳的物业管理费《收据》，拟证明其他业主是认可被上诉人的服务的。3.《通知》及城管执法图片，拟证明被上诉人在接到业主的投诉后，张贴《通知》及城管执法图片，履行合同义务。4.实景拍摄的《图片》，拟证明被上诉人为上诉人提供了优质服务。5.绵阳高薪技术产业开发区人民法院作出的（2017）川0792民初1678号、（2017）川0792民初1679号民事判决书，拟证明其与其他业主之间的类似本案争议，其主张得到人民法院的支持。6.《顾客服务需求登记表》等工作记录，拟证明被上诉人已尽到了合同义务。上诉人质证意见为：证据5是其他业主与被上诉人之间的争议，与本案无关性。其他证据不是二审新证据，且对证据的三性有异议。本院认证意见为：对证据1、2、3、5、6的真实性予以认可。证据4系小区局部照片，达不到被上诉人的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求以及本案双方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：一是被上诉人是否是本案的适格当事人。上诉人以与其签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》的相对方是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，而不是被上诉人为由，提出被上诉人不是本案适格当事人主张。本院认为，虽然案涉《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》显示，与唐铖签订合同的相对方是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，但该合同上的甲方处加盖了“半山南湾物业服务中心”的印章。对此，被上诉人称，其系借用四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司制定的印好了的格式合同与上诉人签订的该合同,其是该合同的实际相对方，且一直以来，为半山南湾小区提供物业服务的物业公司也是被上诉人金房物业公司，对此，上诉人亦未提交在被上诉人为案涉小区提供物业服务的同时其他物业公司也在为案涉小区提供物业服务的相关证据。据此，本院认为，一审法院作出被上诉人金房物业公司是半山南湾小区物业服务的提供者，其是本案适格的诉讼主体的认定正确，本院予以维持。二是被上诉人为案涉小区提供物业服务是否系合法服务。上诉人以被上诉人为案涉小区提供物业服务无任何依据为由，提出被上诉人为案涉小区提供物业服务属于强行的、不合法服务的主张。从被上诉人金房物业公司与新城房地产公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》的内容看，该合同约定，物业服务期至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止。若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行；委托管理期间，若业主委员会成立，则开发商在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若业主自行选聘物业服务公司，则合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。半山蓝湾小区业主委员会成立后，虽然其先后选聘的绵阳伟扬物业有限公司、成都金恩物业管理有限责任公司进行物业服务，但均因其他原因而未能入场服务。由此可见，根据被上诉人金房物业公司与新城房地产公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》的约定，在半山南湾业主委员会依照程序规定选聘新的物业公司并开始服务前，被上诉人为半山蓝湾小区继续提供物业服务并无不妥，故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人唐铖的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐铖负担。本判决为终审判决。审判长 张 兵审判员 于红霞审判员 肖玉生二〇一八年二月二十四日书记员 谭雅丹