上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初18408号原告：上海燊昂汽车销售服务有限公司。法定代表人：郑福根，执行董事。委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海飞骋律师事务所实习律师。被告：上海航昊汽车销售有限公司。法定代表人：陈林，总经理。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告上海燊昂汽车销售服务有限公司（以下简称燊昂公司）诉被告上海航昊汽车销售有限公司（以下简称航昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序并经延长简易程序适用期间，于2017年10月11日、11月14日、2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告燊昂公司的法定代表人郑福根、委托诉讼代理人王磊、闫蒙娜、被告航昊公司的委托诉讼代理人康建明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燊昂公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月20日签订的《租赁合同》；2、被告支付拖欠租金自2017年7月1日起至判决生效日止，按每日3,804元计算；3、被告支付违约金自2017年7月1日起至判决生效日止，按每日700元计算。事实和理由：原、被告于2016年10月20日签署《租赁合同》，被告向原告承租奉贤区奉金路XXX号XXX幢（109室-115室），承租期限5年，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同。第二期租金应于2017年7月1日支付，应付金额为700,000元，但被告未依约支付租金，原告遂起诉。被告航昊公司辩称，本案租赁合同涉及房东上海和兴置业有限公司（以下简称和兴公司），应追加为第三人参加诉讼；被告不存在未缴纳租金，因被告支付原告租金可能会对被告造成损失，故被告明确暂缓缴纳。其一，因2017年4月25日，和兴公司向原、被告双方发送了催缴租金通知书，由于原告拖欠和兴公司租金，被告认为将会导致断水断电等情况，因此暂缓缴纳租金。其二，在租赁合同履行过程中，原告股东也要求被告暂缓缴纳租金。其三，2017年6月29日，原告没有处理之前租赁事宜，案外人用吊车堵了门口，拆除广告牌，影响了被告经营。其四，2017年7月10日，原告与装潢公司因装修款未清，装潢公司拆除了吊顶，致使被告无法经营，导致停业一周。原告与被告签订的租赁合同，其期限大于原告与和兴公司之间租赁合同，租赁合同有效性由法院进行评判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（租赁合同、协议书、房屋催缴通知书、工作联系函、照片、律师函、维修车间租赁合同、不动产权证、接报回执单），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：催缴通知单，虽然原告辩称未收到，但确认了拖欠租金的事实，本院予以确认；通知书、协议书，鉴于原告不予认可，且无其他相关证据印证，本院难以采信；根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，原、被告签订《租赁合同》约定，被告租赁坐落于上海市奉贤区奉金路XXX号XXX幢（和兴大楼）（109-115室6间）展厅及维修车间。租赁期限自2016年11月1日至2021年12月31日止。押金150,000元。租金先付后用，每六个月支付一次。年租金2016年11月1日至2017年6月31日为850,000元；2017年7月1日至2017年12月30日为700,000元；2018年1月1日至2018年6月31日为717,500元；2018年7月1日至2018年12月30日为717,500元……。被告逾期交付租金除仍应补交所欠款外，每逾期一天按未付租金的千分之一，向原告交付滞纳金。还约定，原告无任何违约，被告逾期支付租金及费用30天以上，原告有权解除本合同，要求被告赔偿原告实际遭受的一切损失。原告根据上述情形解除本合同时，应提前90日以书面形式通知被告，合同解除以书面通知到达时生效，按第五章第七条第四点进行。被告应及时迁离并交回承租场地，租金照实结算，原告不承担装潢费用，押金不退还。第五章第七条第四点约定，被告在合同期限内提前解约，余下的租赁期，按每年贰个月租金标准赔付给原告；未满合同期限的，押金不退。2016年10月20日，和兴公司作为甲方与乙方原告及丙方被告签订《协议书》约定，2015年4月12日，甲乙双方签订了一份《租赁合同》合同权利、义务甲、乙、并三方均已知悉。甲方同意乙方将上述房屋转租丙方，协议由乙方、丙方自行协商确定。乙方仍需按甲乙双方签订的《租赁合同》付款条款按期履行，如乙方未按期履行对甲方的付款义务的，甲方有权向丙方直接要求支付租金，丙方愿意配合。甲方直接向丙方要求租金，丙方支付甲方租金后，与乙方结算租金时可予以扣除相应款项。嗣后，原告交付了系争房屋，被告支付了截至2017年6月底的租金及押金150,000元。2017年4月25日，和兴公司向原、被告发送《房租催缴通知单》言明，按协议书第四条，要求原、被告在4月30日前一次性缴纳房租573,918元，如果未收到，其有权将房屋转租他人。4月26日，原告致函被告要求按合同及口头达成协议，于5月31日前付2017年7月1日至12月31日的房租700,000元。5月27日，被告致函原告，言明已经收到和兴公司的《房屋催缴通知书》，在满足下列条件下，可以配合将原告所欠和兴公司租金提前支付，条件为年租金调整为100万左右。2017年7月4日，原告委托律师致函被告，言明被告拖欠租金。被告再次回函，确认应付租金为700,000元，但因案外人干某经营活动，原告法定代表人表示在原告与和兴公司之间纠纷及原告与其他案外人纠纷未处理完毕或有结果前，被告可暂缓支付租金。2017年6月29日，系争房屋被堵门，当天报警后解决。7月10日，系争房屋吊顶被拆除，造成被告7天无法经营，原告庭审中同意扣除上述7天租金。还查明，系争房屋所有权人为和兴公司。2015年4月12日，和兴公司将系争房屋出租给原告。其中1035平方米展厅租赁期限自2015年7月12日至2023年4月11日。142.8平方米展厅的租赁期限自2016年4月12日至2023年4月11日止。维修车间租赁期限为2016年4月20日至2018年4月19日止。庭审过程中，本院组织原、被告及和兴公司进行谈话，和兴公司表示已经起诉原告要求解除租赁合同，一直在向原、被告催讨租金，被告表示因为存在纠纷要付给原告，原告陆续支付，但一直在拖欠，至今未付清。和兴公司起诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理，目前尚在审理过程中。本案审理过程中，被告表示同意向和兴公司支付其拖欠原告金额的租金，超过部分不同意支付。原告表示，原、被告确因堵门等事件进行协商，但协商未成功，原告法定代表人也未表示被告可以暂缓支付租金。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。然原告与和兴公司就维修车间租赁期限仅截至2018年4月，其与被告合同中维修车间租赁期限亦至2021年12月止，合同中关于维修车间超过租赁期限部分，无效。本案争议焦点在于，1、和兴公司是否为本案适格主体需要加入诉讼？2、被告是否可以行使不安抗辩权暂缓支付租金？关于争议焦点之一，被告持原、被告与和兴公司《协议书》认为和兴公司亦为合同一方当事人，理应参加本案诉讼。然而，三方协议书仅强调了在原告欠付和兴公司租金时，被告作为次承租人可以代为支付，并没有和兴公司加入原、被告之间租赁合同关系的意思表示，本案合同相对方仍然为原、被告双方，故对于被告认为和兴公司亦为本案适格主体，必须加入诉讼的辩解，本院不予采纳。关于争议焦点之二，被告首先辩称，由于原告拖欠和兴公司租金，导致其作为次承租人可能合同履行产生障碍而暂缓支付租金。然根据三方协议，被告可以直接向和兴公司支付，在理应支付给原告的租金中予以抵扣，被告未向和兴公司进行支付，而径行认为由于原告违约行为可能导致其合同履行困难而要求暂缓支付租金，于法无据，本院难以支持。同时本院亦注意到，和兴公司在4月催讨租金后，也未采取其他影响被告经营使用的措施导致被告使用不能，事实上被告一直使用系争房屋。其次，被告还辩称，由于原告与案外人纠纷导致其经营不能，故其暂缓支付租金。本院注意到，确实由于原告与案外人纠纷，导致被告在6月29日经营受到影响，然而该不利影响在当天已经予以解决，在7月1日前被告理应支付半年度租金，被告却未予支付。7月10日再次因案外人导致被告无法经营，但7天后，该情形得以消除，上述情形消除后，被告仍未支付租金，故对其要求暂缓支付的辩解本院难以采信。被告还辩称，原告的法定代表人曾口头同意被告暂缓支付租金，但未提供其他证据证明，对此本院难以采信。综上，鉴于被告未按约支付租金，原告在通知被告后，被告仍未支付，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求解除合同并支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于由于原告与案外人纠纷导致被告经营不能，原告同意扣除上述日期租金，本院予以采纳，扣除7日租金，为计算便利，本院将欠付租金起算日期推迟7天。原告还主张逾期付款违约金，被告认为其不应当支付，本院酌情予以调整，上述违约金应支付至合同解除之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告上海燊昂汽车销售服务有限公司与被告上海航昊汽车销售有限公司于2016年10月20日签订《租赁合同》；二、被告上海航昊汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区奉金路XXX号XXX幢房屋；三、被告上海航昊汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海燊昂汽车销售服务有限公司欠付租金自2017年7月8日始至判决生效日止，按每天3,804元计算；四、被告上海航昊汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海燊昂汽车销售服务有限公司逾期付款违约金自2017年7月1日始至本判决生效日止，按每日500元计算；五、原告上海燊昂汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海航昊汽车销售有限公司押金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币64,896元，减半收取计32,448元，诉讼保全费4664元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一八年三月五日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。