河北省邯郸市复兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0404民初732号原告（反诉被告）：葛培利。委托诉讼代理人：张炎军，邯郸市复兴区复兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邯郸市康业家居广场有限公司。法定代表人：赵珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉清，河北浩博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦露，河北浩博律师事务所律师。原告葛培利（反诉被告、下同）与被告邯郸市康业家居广场有限公司（反诉原告、下同，以下简称康业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理，依法由审判员常黎霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛培利及其委托诉讼代理人张炎军,被告康业公司的委托诉讼代理人刘玉清、李梦露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛培利向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告商铺装修损失费10万元；二、被告赔偿原告因商铺停业所造成的损失费1万元；三、被告退还原告装修商铺押金3000元；四、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：一、被告赔偿原告商铺装修损失151838.47元；二、被告返还原告质量保证金1万元及装修保证金3000元；三、被告支付原告货款16000元；四、被告负担鉴定费18000元。事实和理由：2014年7、8月份，经双方协商，原告租赁被告位于联纺西路445号康业家居建材生活广场二层208号商铺。经销广东宏陶陶瓷瓷砖，在此期间，原告向被告交纳了3000元的装修押金，并口头协议装修完工后经被告检验合格退还押金3000元，并签订正式租赁合同，在此期间，原告与装修队冯洪顺签订了大包装修协议，由装修队负责装修康业家居建材广场二层208号商铺，全部装修费由原告支付，2014年8月20日装修完工，经被告验收合格双方签订了商铺租赁合同，在此之前原告已花去大量的装修费用，之后原告开始正常经营，按照当时双方口头约定，被告应当退还原告装修押金款3000元，但被告至今不予退还。2015年11月26日，因被告家居广场二层的消防管道崩裂，造成原告的商铺大面积漏水，导致商铺的吊顶、墙砖脱落污损，使原告不能正常经营，后经原告多次找被告协商维修及赔偿事宜，至今未果。由于被告违反约定，不履行其的义务和职责，其行为已给原告造成了重大的经济损失，由于商铺受水冲击造成顶面、墙面严重受损，不能及时恢复原状，导致广东宏陶陶瓷厂不能与原告续签下年供货合同，厂家对广告费、月返点、年返点的费用不予支付原告。本案因被告严重违反合同约定，商场消防管道崩裂后，被告不履行其义务及时修理导致原告商铺严重损失不能正常经营，因此造成的全部损失理应由被告承担。康业公司辩称，1、原告起诉的漏水事实认可，但原告要求损失费过高，并且不予认可工程大学的鉴定书，申请对长城公司的鉴定意见重新鉴定；2、押金和质量保证金因原告未履行义务，现在不应返还，如果原告履行了相关义务，被告同意返还；3、同意返还货款，但数额应当按照原告举证的数额返还。本案在审理过程中，康业公司针对葛培利的起诉，向本院提起反诉，其反诉请求为：一、原告支付被告截至2016年7月15日租金66049元；二、本案诉讼费由原告承担。康业公司当庭变更第一项诉讼请求为：原告支付被告截至2016年7月15日租金66049元及违约金（自2015年7月16日至付清之日止，按年利率24%计算）。事实和理由：2014年7月，原、被告签订《康业家居广场租赁管理合同》，原告自愿租赁被告的康业家居建材生活广场二层208号商铺，经营广东宏陶瓷砖类的商品。合同期限自2014年7月16日至2015年7月15日终止，2015年7月，双方签订续租协议，期限为2015年7月16日至2016年7月15日，被告却至今未按约定足额交纳租金，尚欠原告66049元，经被告催要原告未予交纳，故提起反诉。葛培利针对康业公司的反诉辩称，被告所诉欠被告租金66049元属实，但被告违约在先，且因被告的管理不善，导致原告无法正常经营，故不应当支付原告租金。1、原告对商铺进行装修时，于2014年7月14日向被告交纳装修押金3000元，2014年8月20日装修完毕后经被告验收合格，双方正式签订租赁合同，按照双方的合同约定，被告应当退还原告押金3000元，但被告至今不予退还。2014年8月20日，原告向被告交付质量保证金1万元，根据双方约定，质量保证金超过一年之后，被告应当退还原告，被告至今未予退还。因被告违约在先，原告不应支付租金及违约金；2、2015年11月26日，因被告管理不善造成管道崩裂，使原告的商铺大面积漏水，造成商铺吊顶、瓷砖脱落，原告不能正常营业，根据双方的租赁合同约定，被告有义务按照合同约定为原告有偿提供商铺及配套设施和经营条件，并负责商场公共部分的清洁等物业服务与管理，保障原告正常合法经营。被告未按照合同约定提供商铺或用水、用电等商场内的经营设施，致使原告不能正常经营的，应减少相应租金，原告有权要求被告继续履行合同或解除合同，并要求被告赔偿相应的损失，按照上述相关合同条款，被告不应当收取原告的租金，并且赔偿原告的损失。但在此期间因被告管理不善，导致原告无法正常经营，故原告不应支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。葛培利为证实其主张和辩解，提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、《康业家居建材生活广场商铺租赁经营管理合同》及《商铺续租协议》各一份，证明原、被告租赁合同关系；3、《收据》一份，证明被告在一年之后应当退还原告质量保证金1万元，至今未退还，构成违约；4、《收款收据》一份，证明原告装修商铺时向被告交纳押金3000元，装修完毕后被告应退还原告3000元，而被告至今不予退还，属于违约行为；5、《收据》一份，证明原告在2015年7月16日至2016年7月15日期间向被告交纳商铺租赁费1万元；6、《商品销货单》三十四份，证明被告应当返还原告货款16000元；7、《装修协议》一份，证明原告装修商铺的事实；8、装修队冯洪顺收款条三份及冯洪顺当庭证言一份,证明原告装修商铺花去的费用共计195000元；9、被告楼管负责人刘树旺证明复印件一份，证明被告同意原告分三个月支付租赁费一次，在第一次交费经营期间，管道就已冻坏，原告无法正常经营，所以后期费用也不应当交纳；10、宏陶陶瓷厂《通知书》复印件一份，证明康业家居专卖店被水冲击造成商铺大面积受损，如不能立即修复，恢复原状，导致2016年合同无法续签，所有的广告支持费、月返点、年返点的费用无法返还，给原告造成损失费用15000元，但原告只主张了1万元；11、照片三十张，证明商铺内因消防管道崩裂漏水，造成商铺顶面及墙面损失的事实。康业公司为辩解和主张，提供如下证据：1、《康业家居建材生活广场商铺租赁经营管理合同》一份，证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系。2、《商铺续租协议》一份，证明原、被告之间的租赁关系合法有效，租赁关系的期限延续一年；3、《关于遵守康业家居服务政策的承诺书》一份，证明原、被告签订租赁合同双方的真实意思表示；4、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体身份；5、《告知函》、EMS快递回执单复印件各一份，证明在原告侵犯其合法权益时，被告书面敦促原告履行义务。经审理查明，2014年7月14日，原告向被告交纳装修保证金3000元。2014年8月20日，康业公司（甲方、经营管理方）与葛培利（乙方、租赁使用方）签订《康业家居建材生活广场商铺租赁经营管理合同》一份，约定：甲方将位于邯郸市复兴区联纺西路445号康业家居建材生活广场二层，编号208，面积247㎡的商铺租赁给乙方用于宏陶陶瓷的抛光砖、仿古砖、瓷砖产品展示经营；租赁期限自2014年7月16日起至2015年7月15日止，共计12个月，其中免租期为2015年1月16日起至2015年7月15日；免租期间，不收取租金，免租期结束，租金为每平方米27.37元/月。合同期内，乙方应付甲方租金总金额为40560元，乙方延期支付的，乙方应按应付未付租金金额每天5‰的标准向甲方支付滞纳金；甲方按乙方所租用的展位面积每平方米6.84元/月，向乙方收取空调费，合同期内，收取空调费自2015年1月16日起至2015年7月15日止，共计6个月，费用为10134元；乙方签订本合同时，由甲方向乙方收取商品质量保证金1万元，由甲方统一管理，用于经营过程中的一些相关事宜。如遇乙方商品出现质量投诉（包括但不限于向甲方、相关行政管理部门、消费者协会投诉），而乙方在7个工作日之内无法及时解决的，则乙方应无条件服从甲方做出的决定。甲方因此而支出的一切费用（包括但不限于赔偿金、差旅费、鉴定费、律师费等）均有乙方承担，从乙方交纳的商品质量保证金中扣除。如乙方退场后，甲方受理“三包”期内的投诉，7个工作日内未得到乙方的明确答复，甲方有权先行处理，所需费用，从商品质量保证金中扣除。如乙方退场，乙方承诺的“三包”期结束后，甲方在1个月内无息退还剩余商品质量保证金；甲方统一收银，乙方接受甲方的统一收银制度，每满3万元后，甲方在7个工作日内将乙方货款结算给乙方。当日，原、被告又签订《商铺续租协议》一份，约定：乙方在下一个租期自2015年7月16日起，至2016年7月15日止，共计12个月，其中免租期为一个月，租赁面积（含公摊）247平米，租金标准为每平米人民币27.37元/月（含公摊）；免租期间，甲方向乙方收取物业管理费（含经营管理费、空调电费），收取标准为每平方米6.84元/月。合同签订当日，原告向被告交付商品质量保证金1万元。合同签订后，原告即装修入驻。2015年11月26日，康业家居广场二层的消防管道崩裂，造成原告的商铺漏水，商铺的吊顶、墙砖脱落污损。2016年2月14日，原告向被告交纳租金1万元，双方因赔偿损失及租金问题发生争执，原告诉至本院，被告提起反诉。另查明，康业公司出具的商品销货单三十四份，共16000元，证明被告应当返还原告货款16000元，被告认可该数额，但认为部分系顾客刷银行卡支付的货款，被告应扣除39.6元的手续费，扣除后应当支付原告15960.4元，原告予以认可。本案在审理过程中，原告向本院提出对商铺内因消防管道崩裂所造成商铺损失（装修材料费、人工费）进行鉴定。本院依法委托河北工程大学建筑设计研究院对该商铺的修复方案进行鉴定，2017年12月20日，该研究院作出冀工学建鉴字【2017】第05号《鉴定意见书》，修复方案如下：1、吊顶修复由于轻钢龙骨已锈蚀、石膏板霉变、应拆除重建。2、商铺四周墙体修复瓷砖本身未受影响，墙体采用砂浆面层处理。（1）首先铲除墙体抹灰层，并清理干净，喷素水泥浆一道。（2）15厚1：1:6水泥石灰砂浆，分两次抹灰。（3）5厚1:0.5:3水泥石灰砂浆。（4）建筑面层恢复。3、石膏板展示墙体修复石膏板在受潮及霉变后影响其强度，应先将瓷砖取下后，对石膏板墙体进行拆除重建。技术服务费8000元。2018年2月8日，邯郸市长城工程咨询有限责任公司作出邯长鉴字[2018]001号《工程鉴定报告》，鉴定造价为151838.47元。鉴定费1万元。原告认可上述鉴定意见。被告对河北工程大学建筑设计研究院的鉴定书鉴定有异议，认为鉴定人员资质只有一名鉴定人员有内容，没有咨询企业名称、资质等级、证书编号的工程造价咨询执业印章，缺乏鉴定依据。被告对邯郸市长城工程咨询有限责任公司的鉴定报告有异议，认为该鉴定报告只有两名鉴定人员，项目负责人不是注册造价工程师，没有鉴定编制人、审核人、审定人的姓名，也没有加盖具有注册编号的执业或从业资格印章，没有鉴定过程及分析，鉴定结果明显过高，并要求对邯郸市长城工程咨询有限责任公司的鉴定重新鉴定。以上事实，有《康业家居建材生活广场商铺租赁经营管理合同》、《商铺续租协议》、《收款收据》一份，《收据》二份、《商品销货单》三十四份，河北工程大学建筑设计研究院冀工学建鉴字【2017】第05号《鉴定意见书》一份，邯郸市长城工程咨询有限责任公司作出邯长鉴字[2018]001号《工程鉴定报告》一份，鉴定费票据二份及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《康业家居建材生活广场商铺租赁经营管理合同》及《商铺续租协议》，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护，当事人双方均应按合同的约定全面履行义务。2015年11月26日，康业家居广场二层的消防管道崩裂，造成原告的商铺漏水，商铺的吊顶、墙砖脱落污损，对此被告应承担违约责任，原告的损失经鉴定损失数额为151838.47元，被告应予赔偿。鉴定费18000元，属于原告因此案造成的损失，被告应当支付原告。被告辩称，其不认可河北工程大学建筑设计研究院的鉴定报告，并要求对邯郸市长城工程咨询有限责任公司的鉴定重新鉴定，因司法部《司法鉴定程序通则》第十九条规定“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人员进行鉴定；对复杂、疑难或者特殊鉴定事项，可以指定或者选择多名司法鉴定人进行鉴定。”上述鉴定机构作出的鉴定报告本院予以认可，被告该辩解，证据不足，本院不予支持。双方合同约定，原告向被告交纳质量保证金1万元，作为被告因原告商品出现质量投诉时保证，现双方合同到期，被告应当返还原告，同时原告的装修保证金3000元亦应当返还原告。被告对返还原告货款15960.4元，不持异议，应当一并返还。关于被告反诉要求原告支付租金66049元的诉讼请求，原告辩称，因被告存在违约行为而不应当支付原告于法无据，本院不予支持。被告诉称要求原告按年利率24%计算支付违约金，双方对此没有约定，本院不予支持，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司赔偿原告（反诉被告）葛培利装修损失151838.47元；二、被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司返还原告（反诉被告）葛培利商品质量保证金1万元及装修保证金3000元，合计13000元；三、被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司支付原告（反诉被告）葛培利货款15960.4元；四、被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司赔偿原告（反诉被告）葛培利鉴定费损失18000元；五、原告（反诉被告）葛培利支付被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司租金66049元及违约金（自2015年7月16日至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。以上一、二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4276元，减半收取计2138元，由被告（反诉原告）邯郸市康业家居广场有限公司负担。反诉案件受理费726元，由原告（反诉被告）葛培利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  常黎霞二〇一八年三月二十日书记员  霍观涛