云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0324民初130号原告：中国农业银行股份有限公司罗平县支行，住所地罗平县罗雄街道云贵路249号。负责人：徐洪岗，行长。委托诉讼代理人：锁良艳，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘红琼，女，1972年9月20日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。被告：云南麟昊房地产开发有限公司，住所地昆明市盘龙区锦泰花园4幢305号。法定代表人：陈麟，董事长。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行与被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行委托诉讼代理人锁良艳到庭参加诉讼,被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告刘红琼偿还原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行借款本金128153.69元，并支付截止至2017年10月18日的借款利息10894.09元、复利739.01元、罚息958.95元、提前还息92.69元，合计140838.43元；2、请求人民法院判令被告刘红琼按合同约定向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行支付自2017年10月19日至借款本息清偿之日的所欠借款利息、复利、罚息；3、请求人民法院判令被告云南麟昊房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、请求人民法院判决确认原告对被告刘红琼名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）A座5层506号房屋享有优先受偿权；5、请求人民法院判令被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司承担原告为实现债权所支付的律师费10450元；6、诉讼费用由二被告负担；以上暂计：151288.43元。事实和理由：被告刘红琼因购买被告云南麟昊房地产开发有限公司开发的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）A座5层506号房屋，被告刘红琼向被告云南麟昊房地产开发有限公司交纳了首付款后，向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行申请按揭贷款，经被告云南麟昊房地产开发有限公司推荐并承诺承担连带担保责任后，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行与被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司于2014年3月14日签订了编号为53020120140020564号的《个人购房担保借款合同》，三方约定：原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行同意借款140000.00元（壹拾肆万元整）给被告刘红琼，借款期限为14年即自2014年3月14日至2028年3月13日；借款利率为6.55%，逾期利率为9.825%；被告刘红琼按照等额本息还款的方式逐月向原告偿还借款本息，被告云南麟昊房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性连带担保责任，并用刘红琼名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）A座5层506号房屋对该笔借款进行抵押担保。合同签订后，原告按照合同约定于2014年3月14日向被告刘红琼指定账户发放了贷款，但被告刘红琼却未按合同约定逐月偿还贷款本息。现请求人民法院判令被告刘红琼按照合同约定偿还原告借款本息暂计140838.43元，并判令被告刘红琼按照合同约定承担借款复利、罚息以及原告为实现债权所支付的律师费等，由被告云南麟昊房地产开发有限公司承担连带偿还责任，并确认原告对被告刘红琼名下的位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道旁（福居名苑）A座5层506号房屋享有优先受偿权。被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司未出庭应诉，亦为向本院提交书面答辩状。原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组：原告营业执照复印件及原告负责人身份证复印件各一份，证实原告主体资格；第二组：1.被告刘红琼身份证、户口本、离婚证及无婚姻登记记录证明复印件各一份，2.被告云南麟昊房地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件，证实二被告的主体资格；第三组：个人信贷业务申请表及贷款推荐书，证实被告云南麟昊房地产开发有限公司于2014年1月8日推荐被告刘红琼向原告贷款，并承诺自己为该贷款承担阶段性连带担保责任以及刘红琼于2014年2月28日向原告申请贷款；第四组：商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、同意房产抵押承诺书，证实被告刘红琼与被告云南麟昊房地产开发有限公司于2013年12月3日签订商品房购销合同，被告刘红琼购买被告云南麟昊房地产开发有限公司开发的“福居名苑”A座5层506号房屋，二被告于2014年1月13日作了登记备案，被告刘红琼用自己名下的位于“福居名苑”A座5层506号房屋为此笔借款承担抵押担保责任；第五组：个人购房担保借款合同、借款凭证，证实原告与二被告于2014年3月14日签订编号为53020120140020564《个人购房担保借款合同》，合同约定：①借款金额为14万元；②借款利率为6.55%，逾期利率为9.825%；③借款期限为14年，即自2014年3月14日至2028年3月13日；④合同对违约、担保、争议的处理方式、管辖法院等做了详细的约定；原告于合同签订当日即2014年3月14日将14万元贷款打入被告刘红琼指定的账户，原告全面的履行了合同约定的义务；第六组：借款本息明细表，证实被告刘红琼逾期后的本金、利息、复利、罚息等具体金额；第七组：律师代理费发票一张，证实原告因本案诉讼支出律师代理费10450元。对以上证据，本院认定如下：被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司未出庭质证，视为其放弃质证权利，而原告方提供的这些证据来源合法，经审查属实，与本案具有关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，被告刘红琼向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行书面申请贷款用于购房。同年3月3日，被告刘红琼向原告出具《同意房产抵押承诺书》，同意用位于云南省曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道福居民苑商住楼小区A座5层506号住宅作为抵押物，为其购买该住宅向原告借款所产生的债务提供担保。被告云南麟昊房地产开发有限公司向原告提供贷款推荐书，承诺在刘红琼未取得房产证书办理房产抵押登记之前，为刘红琼购买“福居民苑商住楼”房产在原告处办理的住房按揭贷款提供阶段性连带担保责任。3月14日，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行作为贷款人，被告刘红琼作为借款人暨抵押人，被告云南麟昊房地产开发有限公司作为保证人，共同签订《个人购房担保借款合同》。其中借款条款约定：借款金额为140000元；贷款年利率为6.55%；借款期限168个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款用途为购买位于曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道福居民苑商住楼小区A座5层506号房产；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，自借款发放后，每期末月14日为还款日；贷款人将全部借款直接划入借款人授权的云南麟昊房地产开发有限公司开设在中国农业银行股份有限公司罗平县支行营业室的账户内；借款人未按双方约定归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息;对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。担保条款约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人云南麟昊房地产开发有限公司提供保证担保，由刘红琼以曲靖市罗平县罗雄镇九龙大道福居民苑商住楼小区A座5层506号房产房产提供抵押担保；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起2年，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约责任条款中还约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年3月14日，原告按照约定向被告刘红琼发放了贷款140000元。借款凭证记载：借款金额140000元，借款用途为购买住房，还款方式为等额本息还款，借款利率为年利率6.55%，到期日期为2028年3月13日。但之后，被告未按约定履行还款义务。截止2018年3月13日，被告刘红琼尚欠原告借款本金余额126875.29元、利息11686.83元、复利922元、罚息1229.75元、提前还息406.8元，合计141120.67元。另，上述抵押房产至今未办理抵押登记手续。原告因提起本案诉讼聘请律师所支出的律师代理费为10450元。本院认为，本案中，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行与被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告刘红琼未按照合同约定还款的行为已构成违约，故原告要求刘红琼偿还借款本金和相关利息的诉讼请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。被告刘红琼虽向原告出具《同意房产抵押承诺书》，但并未对抵押房产办理抵押登记，该抵押权未设立，故原告主张对抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因无充足证据证明导致涉案房产未能够被抵押登记的责任在于原告，故被告云南麟昊房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当对涉案债务承担连带清偿责任。原告要求二被告支付原告为实现债权所支出的律师费，符合合同约定，但收费标准过高，应参照《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，本院酌定由二被告承担原告因本案诉讼支出的律师代理费5927元。综上所述，原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘红琼于本判决生效后90日内向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行偿还借款本金余额126875.29元及截止2018年3月13日的利息11686.83元、复利922元、罚息1229.75元、提前还息406.8元，合计141120.67元；并支付自2018年3月14日起至债务清偿之日止按合同约定的利率计算的逾期利息。二、被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行支付律师代理费5927元。三、被告云南麟昊房地产开发有限公司对上述第一条确定的债务承担连带清偿责任；被告云南麟昊房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘红琼追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司罗平县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3326元，由被告刘红琼、云南麟昊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  刘兴华二〇一八年三月二十日书记员  李来丽