江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初13598号原告:昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇港龙喜临门家居广场**楼**，统一社会信用代码913205830746820595。法定代表人：章木羲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。被告：昆山莱贝综合零售有限公司，住，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路**一社会信用代码91320583MA1TAL9C21。法定代表人：李林男，该公司总经理。被告：苏州工业园区佳得利商贸有限公司，住所地，住所地江苏省苏州工业园区通园路******会信用代码91320594764149122A。法定代表人：李林男，该公司总经理。被告：李林男，汉族，1964年9月25日出生，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市平江区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称港龙公司）与被告昆山莱贝综合零售有限公司（以下简称莱贝公司）、苏州工业园区佳得利商贸有限公司（以下简称佳得利公司）、李林男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月10日对本案公开开庭进行了审理，原告港龙公司委托诉讼代理人毕世华、被告莱贝公司、佳得利公司、李林男到庭参加诉讼。之后，本案依法适用普通程序，于2018年10月30日对本案公开开庭进行了审理。原告港龙公司委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼，被告莱贝公司、佳得利公司、李林男经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。港龙公司提出诉讼请求：1.确认编号为GLC.1708.0161的《商铺租赁合同》己于2018年6月11日解除；2.判令莱贝公司支付停业、不营业的违约金688450元;3.判令莱贝公司立即将租赁商铺恢复原状并将租赁商铺返还给港龙公司，同时自租赁合同解除之日起至实际将租赁商铺返还之日止，按照年租金1500000元的标准向港龙公司支付逾期占用使用费；4.判令港龙公司无需退还莱贝公司、佳得利公司支付的履约保证金500000元;5.判令佳得利公司、李林男对莱贝公司诉请2、诉请3中所述的支付义务承担连带清偿责任；6.判令莱贝公司、佳得利公司、李林男承担本案全部诉讼费。事实和理由：港龙公司与佳得利公司、李林男于2017年8月23日签订了一份《商铺租赁合同》（编号为：GLC.1708.0161，下称租赁合同），约定由佳得利公司、李林男承租港龙公司位于昆山市周市镇XX路XX号的港龙城X-X商铺（下称租赁场所），套内建筑面积为19670平方米，并约定如佳得利公司、李林男以租赁场所为注册地址新设企业法人或个体工商户的，自新设企业成立之日由新设企业享有和承担租赁合同项下乙方权利义务，同时佳得利公司、李林男对新设企业的履约行为承担连带保证责任。上述合同签订后，港龙公司依约向佳得利公司、李林男交付了租赁场所，佳得利公司作为自然人股东设立了莱贝公司（自然人独资企业）。后莱贝公司在租赁期间并未按照租赁合同的约定使用该租赁场所，不仅存在诸多违反租赁合同约定的行为（如未经港龙公司同意，擅自将超过合同约定比例的租赁区域对外转租；未经同意擅自停业、歇业等），更因莱贝公司自身债务问题导致整个租赁场所被查封至今。莱贝公司的根本违约行为给港龙公司的正常营业及商场的经营秩序造成了严重影响。港龙公司多次要求莱贝公司整改，莱贝公司均未予理睬。鉴于莱贝公司的根本违约行为，2018年6月11日，港龙公司依据租赁合同的相关约定依法行使约定解除权，并书面通知莱贝公司、佳得利公司、李林男编号为：GLC.1708.0161《商铺租赁合同》于2018年6月11日正式解除。综上所述，港龙公司为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特此具状诉至贵院，望贵院判如所请。莱贝公司、佳得利公司、李林男辩称：不认可诉请，没有充分理由解除，合同注明两年内全免的，没有违约金依据，也不认可诉请3、4，关于连带责任不存在，实际是公司在经营，佳得利公司没有参与昆山公司的运营，也不承担连带责任，如果诉请1不成立，其他诉请都不成立。港龙公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.商铺租赁合同1份，证明双方约定了港龙公司可以解除的情形，在15.1条第3项、第4项、第6项、第12项，及莱贝公司违约后应当承担的违约责任和返还租赁物等相关责任，合同3.1.2条约定了第1到18个月的提成租金比例为0，第19个月到42个月是1.5%，及该条同时约定乙方营业额不少于1亿元，由于莱贝公司违约行为导致港龙公司无法实现通过向莱贝公司租赁涉案场地获取长期收益的合同目的，因此在此种情形下在免租期内莱贝公司就严重违约，如不以第19个月到第42个月的租金标准作为占用费标准显失公平；合同8.9条约定了当合同因莱贝公司原因解除后莱贝公司应承担恢复原状并交还租赁物的义务，合同10.6款A项明确约定莱贝公司、佳得利公司、李林男擅自停业、不营业应当向港龙公司承担的违约金，5元/平乘以租赁面积19670乘以7天得出诉请2的违约金金额；第12.1款和17.7款均明确约定港龙公司同意莱贝公司转租分租面积不超过其总面积的30%，超过部分均为未经同意的擅自转租分租行为，第12.2款约定佳得利公司、李林男在本合同签订后因以涉案标的所在地设立新的企业并办理营业执照，并概括继承佳得利公司、李林男在租赁合同项下的权利义务，同时新设企业即莱贝公司与佳得利公司、李林男因相互对其各自的履约行为承担连带保证责任；13.3款是诉请5、6的依据；17.3款明确规定了佳得利公司、李林男的送达地址，涉案合同是由港龙公司与佳得利公司、李林男共同签订的。2.致商户函及快递详情1组，证明港龙公司已经就莱贝公司、佳得利公司、李林男的违约行为提出了整改意见，但截至目前仍未整改，违反合同15.1款第12项约定。3.律师函及快递详情各1份，证明港龙公司根据合同约定行使解除权并通知莱贝公司、佳得利公司、李林男，双方租赁关系已经解除。4.莱贝公司工商信息资料1份，证明莱贝公司是李林男个人独资企业，除非莱贝公司、李林男举证证明双方财务不混同，否则李林男对莱贝公司承担连带责任。5.擅自停业的视频光盘1份，证明莱贝公司擅自停业的客观事实，且持续时间达到合同约定港龙公司可以解除的期限，2018年6月1日至6月8日租赁标的现场拍摄的。6.莱贝超市被昆山市人民法院、常熟市人民法院查封的图片1组，证明合同15.1第4项规定的港龙公司可以解除租赁合同的条件已经成就。7.2018苏05**民初7745号案件查封民事裁定书、查封公告、查封财产清单1组（复印件），证明在本案庭审过程中，莱贝公司再次被法院查封，发生了重大诉讼，再次构成港龙公司依约解除合同的条件。莱贝公司、佳得利公司、李林男提供了以下证据：1.工作联系函1份，证明根据港龙公司发的律师函的回复，一直在于港龙公司沟通，不同意律师函说法。针对港龙公司所提供的证据，莱贝公司、佳得利公司、李林男对证据1真实性无异议；对证据2表示未见到；对证据3收到的，也回复了工作函；对证据4真实性无异议；对证据5不存在擅自停业，是劳资纠纷被迫停业，从6月1日起，停了1个多月；对证据6真实性无异议，8月底已经解决了，昆山法院的已经执行结束了，常熟法院的已经调解；对证据7未发表质证意见。港龙公司对莱贝公司、佳得利公司、李林男提供的证据1真实性无法认可，内容不认可，具体情况庭后核实。上述证据反映了案件基本事实，且当事人对真实性本身并无异议，故本院依法予以认定，作为本案的定案依据。经审理查明：2017年8月23日，港龙公司（甲方）与佳得利公司、李林男（乙方）于签订了一份《商铺租赁合同》（编号为：GLC.1708.0161，下称租赁合同），约定由佳得利公司、李林男承租港龙公司位于昆山市周市镇XX路XX号的港龙城X-X商铺（下称租赁场所），套内建筑面积为19670平方米，如佳得利公司、李林男以租赁场所为注册地址新设企业法人或个体工商户的，自新设企业成立之日由新设企业享有和承担租赁合同项下乙方权利义务，同时佳得利公司、李林男对新设企业的履约行为承担连带保证责任；非因甲方的原因或不可抗力因素，乙方延迟开业超过30日的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业累计超过7日的，乙方被强迫或自愿进入清算程序、重大诉讼程序，或乙方财产被查封、扣押或强制执行等，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，乙方已支付的所有保证金、租金、管理服务费等不予退还；租赁期限届满或因乙方原因导致合同解除时，乙方应承担租赁场所恢复原状义务；乙方擅自停业、不营业应当向甲方承担5元/平乘以租赁面积的标准支付违约金。合同签订后，港龙公司依约向佳得利公司、李林男交付了租赁场所，佳得利公司作为自然人股东设立了莱贝公司（自然人独资企业）。莱贝公司、佳得利公司、李林男按约支付了500000元履约保证金。之后，莱贝公司在租赁期间并未按照租赁合同的约定使用该租赁场所，不仅存在诸多违反租赁合同约定的行为（如未经港龙公司同意，擅自将超过合同约定比例的租赁区域对外转租；未经同意擅自停业、歇业等），更因莱贝公司自身债务问题导致整个租赁场所被查封，至今未营业。港龙公司认为，莱贝公司的根本违约行为给港龙公司的正常营业及商场的经营秩序造成了严重影响。港龙公司多次要求莱贝公司整改，莱贝公司均未予理睬。鉴于莱贝公司的根本违约行为，2018年6月11日，港龙公司依据租赁合同的相关约定依法行使约定解除权，并书面通知莱贝公司、佳得利公司、李林男《商铺租赁合同》于2018年6月11日正式解除。港龙公司为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。本院认为：被告莱贝公司、佳得利公司、李林男经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉,视为放弃答辩和质证的权利。本案中，港龙公司与莱贝公司、佳得利公司、李林男之间通过《商铺租赁合同》等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。原告港龙公司依据约定向被告莱贝公司、佳得利公司、李林男提供了相应的租赁物，莱贝公司、佳得利公司、李林男则应当依法履行租赁合同的约定。本案中，莱贝公司在租赁期间并未按照租赁合同的约定使用该租赁场所，存在未经同意擅自停业、歇业等诸多违反租赁合同约定的行为，更因莱贝公司自身债务问题导致重大诉讼，整个租赁场所被查封，至今未营业，也无法经营；莱贝公司的上述行为严重违反了商铺租赁合同的约定，致使港龙公司订立合同的目的无法实现，显属根本性违约。针对莱贝公司的根本性违约行为，2018年6月11日，港龙公司依据租赁合同的相关约定依法行使约定解除权，并书面通知莱贝公司、佳得利公司、李林男，明确《商铺租赁合同》于2018年6月11日正式解除。对此，本院认为港龙公司解除合同于法有据，依法予以支持，莱贝公司、佳得利公司、李林男应当依法将租赁商铺恢复原状并返还给港龙公司。针对莱贝公司的违约行为，港龙公司依法按照约定主张违约金并无不当；但依据合同约定的违约金，5元/平乘以租赁面积19670乘以7天，得出诉请2的违约金金额688450元，显属过高；本院认为，依据据双方关于莱贝公司违约保证金不予退还等合同约定，就莱贝公司、佳得利公司、李林男所交纳的500000元履约保证金抵作为违约金，较为妥当。双方系争的租赁合同尚处于合同约定的免租期，故港龙公司主张逾期占有使用费无事实与法律依据。因此，港龙公司无需退还上述保证金，同时，本院亦不再支持港龙公司其他的违约金及占有使用费的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司与被告苏州工业园区佳得利商贸有限公司、李林男签订的《商铺租赁合同》于2018年6月11日依法解除；二、被告昆山莱贝综合零售有限公司、苏州工业园区佳得利商贸有限公司、李林男于本判决发生法律效力之日起十五日内将合同约定的租赁商铺恢复原状，并向原告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司返还租赁商铺；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费15496元，保全措施申请费3963元，合计19459元，由被告昆山莱贝综合零售有限公司、苏州工业园区佳得利商贸有限公司、李林男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  邹 军人民陪审员  侯梅芳人民陪审员  俞雪莲二〇一八年十一月七日书 记 员  陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。