山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初2665号原告:沈远红，女，1971年2月22日出生，汉族，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:朱镇、李京，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。被告:河泰松，男，1985年1月8日出生，朝鲜族，住山东省即墨市。被告:郑太洪，女，1985年1月11日出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区，现住山东省即墨市。两被告共同委托诉讼代理人:石雯君，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。第三人:交通银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区城阳街道正阳路210—**，统一社会信用代码：91370214863933324M。法定代表人:王俊元，系该支行行长。委托诉讼代理人:陈旭，男，1990年2月12日，汉族，住青岛市城阳区。系该公司员工。原告沈远红与被告河泰松、被告郑太洪、第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈远红及其委托诉讼代理人朱镇，被告河泰松、被告郑太洪共同委托诉讼代理人石雯君，第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行委托诉讼代理人陈旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系。2017年2月份，原告得知被告要出卖位于青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户房屋，原告就与被告郑太洪协商与房屋买卖有关的事宜。2017年2月16日，原告经被告协商并看房后，双方达成买卖房屋的意愿，并在微信聊天中明确约定涉案房屋售价68万元，尚未还清的27万贷款由原告向银行进行偿还，到2018年2月办理过户时由原告一次性向银行付清所有贷款，房屋过户后原告一次性向被告支付购房款42万元。被告2017年2月21日将河泰松的银行账户发给原告，原告向该账户支付定金5万元，此后被告将涉案房屋的门卡、钥匙交付给原告，并配合原告开通水电。2017年2月25日被告向物业出具装修授权委托书授权原告进行装修，原告当日向物业交纳2017年1月至2017年6月的物业管理费1516.50元。原告于2017年2月28日开始装修，并向物业交纳装修保证金2000元，被告当日将涉案房屋的房产证、被告的结婚证、身份证、户口簿交付给原告，由原告办理购房贷款手续，银行已通过对原告的房屋贷款申请。现被告恶意毁约，拒不按照约定配合原告办理房屋买卖的相关手续。要求依法判令：1、确认原、被告之间对位于青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户的房屋买卖有效，被告继续履行合同（原、被告约定的房屋总价款为69万元）；2、被告配合原告在2018年2月到房屋管理部门办理房屋过户手续，将房屋产权人变更为原告；3、被告及第三人配合原告在2018年2月到银行办理提前还款手续并解除房屋抵押权；4、本案诉讼费由被告承担。被告河泰松、被告郑太洪共同辩称，原告所诉无事实与法律依据，涉案房产与被告郑太洪无关，由被告河泰松单独所有，原告起诉被告郑太洪主体不适格，应驳回对被告郑太洪的起诉。原告与被告河泰松之间并未签订书面协议，房屋买卖合同关系并未成立，更不具有任何效力，涉案房屋取得不动产权证书不满两年，不能上市交易。故应依法驳回原告诉请。对贷款抵押合同贷款人为被告河泰松与第三人，原告无权要求解除，被告河泰松也不同意解除与第三人的贷款抵押合同。第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行辩称，涉案房屋在其支行办理抵押贷款情况属实。解除抵押手续的前提是被告河泰松偿还银行贷款本息，第三人可以协助配合办理解除抵押手续。原告为证明其主张向法庭提交证据及两被告、第三人质证意见如下：证据1，（2017）青城阳证民字第811号公证书1份（包含微信语音对话光盘1张及整理的与对话光盘内容一致的文字材料1份），证明2017年2月至3月期间原告与被告就本案涉案房屋进行买卖的具体细节及过程进行了详细交谈并达成一致意见。通过公证书中对双方聊天记录的截屏以及双方的语音聊天可以证明涉案房屋的买卖价格为人民币69万元，尚未还清的银行贷款27万元是由原告代替被告每月按照4100元进行了偿还。至2018年2月份，被告配合原告一次性偿还所有的剩余银行贷款。同时被告配合原告到房管部门办理房屋过户手续，办理完过户手续之后原告一次性向被告支付剩余的购房款42万元。经过原告申请青岛市城阳区公证处对上述的有关截屏资料以及对话语音进行了证据保全。两被告认为，不需要听语音光盘。对公证书公章本身的真实性没有异议，对截屏及光盘真实性不予认可，微信对话文字材料中有许多错别字，判断不出文字体现的意思，微信备注及内容本身可以进行编辑、修改和删除，证明不了是原告与被告郑太洪之间进行的聊天，也证明不了是聊天的全部内容；即使是真实的，涉案房屋是被告河泰松单独所有，上述证据中有所体现，被告郑太洪无权处分，无权与原告成立买卖关系，且仅凭聊天内容来看，双方并未就房屋买卖的主要条款达成一致意见，只是相互磋商的初步意向。关于款项的支付时间及方式，税收及住房维修基金的承担，过户的时间等主要内容并未达成一致，买卖合同关系并未成立。第三人对该证据无异议。证据2，中国建设银行个人活期账户交易明细1份，证明原告于2017年2月21日向被告河泰松支付了购买涉案房屋的定金人民币5万元。2017年3月13日原告按照与被告郑太洪在微信聊天中所达成的代替被告河泰松向银行偿还房屋贷款的约定，向被告河泰松账户支付偿还的贷款人民币1万元。两被告对该证据的真实性无异议，对原告证明事项中款项支付的说明不认可。第三人对该证据无异议。证据3，涉案房屋的门禁卡2张、用户卡1张、房屋及配套设施的所有钥匙7把，证明被告已将涉案房屋交付原告。两被告对该证据的真实性无法确认，但现在涉案房屋及钥匙仍由被告控制。第三人对该证据无异议。证据4，装修授权委托书1份，证明被告将房屋交付原告之后，原告开始进行装修，因为按照物业的要求，需要被告河泰松本人出具装修授权委托书，而被告河泰松也为原告自愿出具了委托书，委托书中由被告河泰松的亲笔签名及电话。该证据同时证明被告河泰松认可将涉案房屋出卖给原告的事实。两被告对该证据的真实性无异议。恰恰证明原告取得证据3中的门禁卡、用户卡、钥匙等物品是基于被告河泰松的委托装修关系，而并非买卖合同关系。第三人对该证据无异议。证据5，装修合同书、付款收据、装修许可证、消防责任书各1份，证明原告已经与装修公司就涉案房屋的装修签订了装修合同，且已经在施工的过程中了。两被告对该证据的真实性无法确认。第三人对该证据无异议。证据6，青岛龙湖物业服务有限公司青岛悠山郡专用收据4张，证明原告已经为涉案房屋缴纳了2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理费1516.50元、水费100元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费337元。两被告对该证据的真实性无异议，但该证据载明的缴款人为被告河泰松而并非原告。第三人对该证据无异议。证据7，居民供电合同1份、缴纳电费的发票1份，被告的户口薄、结婚证及房产证复印件各1份，证明被告将涉案房屋交付给原告后，原告开始准备装修。为了开通用电，按照供电部门的要求，原告向被告郑太洪索要被告河泰松身份证原件以及涉案房屋的房产证原件，后被告河泰松向原告交付了上述证件并配合办理了开通用电的手续。正是因为被告河泰松向原告交付过上述证据的原件，因此原告手中才有上述证据的复印件。同时证明两被告是夫妻关系。两被告对该证据的真实性没有异议，但该证据证明不了原告想要证明的事实。两被告是夫妻关系无异议。第三人对该证据无异议。证据8，城阳西门子红星美凯龙出具的收款收据2张，证明原告相信与被告之间已经成立房屋买卖合同关系，为此购买的相关的家电，准备在装修完毕后入住。两被告对该证据的真实性无法确认，与本案无关联性，证明不了原告想要证明的事实。第三人对该证据无异议。证据９，原告与河泰松通话录音１份（光盘1份、文字资料1份），证明:1、本案房屋登记业主河泰松认可与沈远红之间存在房屋买卖的事实，追认之前授权配偶郑太洪代表其本人与沈远红就本案涉案房屋买卖进行协商的事实。详见录音第8″至第16″、第4′56″至第5′04″、第7′39″至第7′50″。２、证明本案房屋登记业主河泰松认可收到原告沈远红房屋定金、开始由沈远红代为偿还贷款以及授权沈远红进行房屋装修的事实。详见录音第2′07″至第2′19″。３、证明本案房屋登记业主河泰松因为房屋涨价恶意毁约的事实。详见录音第6′05″至6′27″以及第11′00″至第11′24″。４、证明本案房屋登记业主河泰松知道原告沈远红为了支付购房款到银行办理贷款手续，并提供房产证原件等材料的事实。详见录音第4′20″至第4′40″以及第4′56″至第5′04″。两被告对录音证据的真实性没有异议，但证明不了原告的主张事项。况且该录音中，房屋的权利人已经明确拒绝追认原告与郑太洪之间关于房屋买卖的商谈，涉案房屋的买卖合同不成立。况且原告在该录音中自认被告郑太洪也称因为政策问题不卖房屋，该意思表示已经到达原告。第三人对该证据无异议。证据10，照片1组（共７张）、录像视频1组（光盘１张）,证明被告已经向原告交付了房屋，而且原告已经对房屋进行了装修，原、被告之间的房屋买卖合同已经全面履行。两被告对该证据的真实性无法确认，即使是真实的，也证明不了原告的主张。原告可以出入涉案房屋，是基于被告河泰松向其出具的装修时的授权，被告并未向其交付房屋，涉案房屋仍在两被告的占有、使用下。第三人对该证据无异议。证据11，偿还贷款转账凭证８张,证明原告按照与被告之间的约定，从2017年3月开始每月向被告河泰松涉案房屋的银行贷款还款账户代为偿还银行贷款，截止到2017年10月共偿还贷款人民币30000元。10月份之后，之所以没有继续偿还，是因为两被告更换了还款账户。两被告对该证据的真实性无异议。但对证明事项不予认可。汇款金额也与原告提交的被告河泰松，微信聊天记录中不一致。第三人对该证据无异议。证据12,原告出具还款声明1份,证明原告愿意向被告的贷款银行一次性付清涉案房屋的银行贷款，但是银行需要配合原告办理贷款结清以及房屋解押的相关手续。两被告对该证据的真实性无异议。与本案无关。且被告与第三人之间是独立的借贷抵押合同关系，与本案为不同的法律关系，被告与第三人均未提起诉讼或发生争议，不应在本案中予以处理。第三人对该证据无异议。证据13,中国建设银行客户回单１份,证明原告有能力一次性付清涉案房屋的银行贷款以及应支付被告的购房款。两被告对该证据的真实性无异议，与本案无关，也证明不了原告想要证明的事实。第三人对该证据无异议。两被告为反驳原告主张向法庭提交证据及原告、第三人质证意见如下：证据1，涉案房屋房产证１份，证明涉案房屋为被告河泰松单独所有，任何其他人无权处分，且取得不动产权证书的时间为2016年2月15日至今不满两年，依据青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知不能上市交易。原告对该证据的真实性无异议，但根据相关部门出具的相关政策并不能否认原、被告之间房屋买卖关系的成立及效力。第三人对该证据无异议。证据２，涉案房屋水电、物业、宽带、供热及燃气费用交纳发票１宗，证明涉案房屋在被告占用使用下，并未向原告交付。原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议。本案被告在诉讼前已经向原告交付了房屋，而且协助原告开通了水电，被告在协约之后，利用自己仍然还是涉案房屋业主的身份，强行入住房屋，并将原本已经协助原告办理好的物业交接手续，、用水用电手续，强行进行了变更，为此，原、被告之间还产生了治安案件，原告在阻止被告强行入住时，被告将原告打伤，案件尚在公安处理中，通过原告提供的交付物业费、水电费等证据，也可以证明本案涉案房屋已经交付的事实，被告强占房屋发生在本案诉讼提起后，属于恶意违约，丧失诚信的行为，由此而产生的上述证据，也不能作为对被告有利的证据。第三人对该证据无异议。第三人向法庭提交证据及原、被告质证意见如下：证据1，还款明细１份，证明截止到2018年1月8日，涉案房屋贷款总额40万元，尚欠贷款余额237502.46元。涉案房屋在该支行办理抵押贷款情况属实。原告对该证据无异议。两被告对该证据的真实性无异议，也能证明两被告仍在偿还贷款，履行贷款抵押合同的义务。经审理查明如下事实：1、2017年2月至3月期间，原告沈远红与被告郑太洪就涉案房屋即被告河泰松名下位于青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户房屋的出售达成合意，双方约定了涉案房屋总价款69万元，尚未还清的27万元贷款由原告代被告向银行偿还，涉案房屋过户时（2018年2月）再由原告给付被告尾款42万元。原告于2017年2月21日通过其中国建设银行账户向被告河泰松银行账户（62×××16）跨行转款5万元作为购房定金。原告于2017年3月至9月通过其中国建设银向被告河泰松银行账户（62×××73）跨行陆续转款共计3万元，用于偿还房屋贷款。2017年10月，因被告河泰松更换还款账户，原告没有继续偿还涉案房屋的银行贷款。2、2017年2月24日，被告河泰松向涉案房屋所在物业出具了装修授权委托书，授权原告对涉案房屋进行装修，并将涉案房屋的门禁卡、用户卡及房屋钥匙交付给原告。原、被告均认可涉案房屋已经由原告进行了部分装修。3、原告提交的2017年3月26日其与被告河泰松的通话录音中显示，被告河泰松陈述：“今年我打算把龙湖房子卖掉……但是没想到什么时候能过户，过户完了以后尾款什么时间能进来，这全款咱们也得买房子……比方说涨是涨了，4、5万我觉得也认了……但现在是什么？合同也没签，然后这个款项也交了一部分……贷款这个事当时我也在出差，当时我老婆跟我说的时您那边好像需要办理，房产证都拿过去了对吧……如果我们把这个房子转手了然后再买一套，现在这个行情不是这个价……我们这个打算是不想卖房子，因为它现在相差太大了……我这边不想卖，因为我本身卖完了以后，我这边现在再买一套，那我现在负担太大……你那边是必须买这个房屋还得按原价，咱现在就是有想法差异”。4、两被告系夫妻关系，于2016年2月3日登记结婚。被告河泰松于2016年2月15日办理鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0002434号不动产登记权证，该权证记载为：“位于城阳区青威路689号22号楼1单元302户房屋归被告河泰松所有，房屋建筑面积为84.25㎡”。5、原告提交中国建设银行客户回单１份,该回单显示原告银行账户余额613520.64元，原告称其有能力一次性付清涉案房屋的银行贷款以及应支付被告的购房款。6、第三人向本院提交房屋贷款还款明细１份，称截止到2018年1月8日，涉案房屋贷款总额40万元，尚欠贷款余额237502.46元。原、被告对上述贷款情况无异议。以上事实，有原、被告及第三人各方提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告沈远红主张其与被告郑太洪就位于青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户房屋出售事宜通过微信等方式达成合意。两被告抗辩称双方未签订书面合同，涉案房屋与郑太洪无关，涉案房屋归被告河泰松个人所有。本院认为，综合原告提交的公证书、微信录音、电话录音、装修授权书及转账凭证等证据，可以证实原告沈远红与被告郑太洪就涉案房屋的位置、价款及付款时间、方式达成了一致意见。被告河泰松在其通话录音中亦知晓被告郑太洪的出售行为，其在收取原告给付的定金5万元及按月支付的房贷后并未提出异议，并由其本人向原告及物业出具了装修授权，且涉案房屋取得时间在两被告结婚登记之后，根据日常交易习惯，原告有理由相信被告河泰松对其配偶被告郑太洪出售房屋的行为是知情并同意的。故本院对两被告该抗辩理由不予采信，应认定原、被告双方对涉案房屋出售达成合意。根据法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告双方当事人对涉案房屋的出售达成合意，并由原告支付了相应的款项，两被告向原告交付房屋并由原告对涉案房屋进行了装修，应视为合同已实际履行，原、被告之间成立事实合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现两被告拒绝出售涉案房屋，应认定两被告违约。现涉案房屋已于2016年2月15日取得房屋权属证书，具备过户条件，第三人对原告提出的代被告提前偿还银行贷款的主张没有异议，也同意在银行贷款本息偿还后协助配合办理解除抵押手续。故原告主张确认双方之间存在的事实买卖合同有效，以及继续履行合同，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告沈远红可直接向第三人清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息237502.46元（暂计至2018年1月8日，具体数额以第三人结算金额为准）。在原告沈远红在清偿抵押借款本息后，第三人和被告应协助原告办理涉案房屋抵押权解除事宜。原告沈远红应向两被告支付剩余的购房款610000元（69万元-5万元-3万元），但应扣除其已向第三人偿还的剩余银行贷款。两被告应当按照约定协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，并将涉案房屋腾出交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告沈远红与被告河泰松、被告郑太洪之间就买卖青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户的房屋存在事实上的买卖合同关系，且合法有效。二、被告河泰松、被告郑太洪与原告沈远红继续按照双方之间存在的事实合同关系履行对位于青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户房屋的买卖。三、原告沈远红在判决生效后10日内直接向第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息237502.46元（暂计至2018年1月8日，具体数额以第三人结算金额为准）。四、在原告沈远红在清偿上述判决第三项的抵押借款本息后10内，第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行和被告河泰松、被告郑太洪应协助原告办理涉案房屋抵押权解除事宜。五、原告沈远红应在判决生效20日内向被告河泰松、被告郑太洪支付剩余的购房款为人民币610000元，但应扣除原告沈远红按照本判决第三项向第三人交通银行股份有限公司青岛城阳支行偿还的剩余银行贷款。六、被告河泰松、被告郑太洪于原告沈远红履行完毕本判决第三项、第五项所确定的义务后10内协助原告沈远红办理青岛市城阳区青威路689号龙湖悠山郡22号楼1单元302户房屋的所有权登记变更过户手续，并将上述房屋腾出交付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元、保全费3970元，由被告河泰松、被告郑太洪共同负担。两被告在履行上述义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘书波人民陪审员  刘晓蕾人民陪审员  李冰冰二〇一八年三月三十日书 记 员  卓 炜