北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初47017号原告：刘哲，女，1985年6月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被告：千红，女，1982年1月26日出生，朝鲜族，中央音乐学院教师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告刘哲（以下简称原告）与被告千红（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人于玺，被告及其委托诉讼代理人王玉臣、戴金花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《北京市房屋买卖合同》，将北京市朝阳区十里堡乙2号院2号楼8层2单元X号房屋（以下简称诉争房屋）过户至原告名下，并将诉争房屋腾退交付原告；2、判令被告支付违约金180万元。事实与理由：2017年1月12日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）居间介绍成交，原告与被告就诉争房屋签订了《北京市房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》。《北京市房屋买卖合同》约定房屋成交价格为600万元；被告应当在过完户当天将该房屋交付原告，因一方不按本合同的约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款30%的违约金。《资金划转补充协议》约定定金90万元，签约当日原告向被告自行支付5万元定金，由被告预约银行，原告自行支付约85万元还款给被告；首付款（不含定金，共330万元）网签完成后一日内支付96万元办理存量房交易资金监管，过户前234万元原告自行直接给被告；尾款180万元以商业贷款支付；如双方拒绝按照276万元办理网签、缴税或过户导致税费增加的，增加的税费由拒绝一方承担。合同签署后，原告于2017年1月12日向被告支付定金5万元，2017年1月26日向被告支付定金90万元。随后被告首次违约提出将贷款支付变更为全款支付，才能配合办理房屋交易手续，同时以需要向美国逐步转账为由要求原告提前支付房款108万元。为实现购房目的，原告于2017年3月16日向被告支付了108万元房款。但被告再次严重违约，要求涨价30万元，并拒绝办理网签，原告多次要求被告继续履行《北京市房屋买卖合同》，将房屋交付、过户至原告名下，被告明确表示拒不履行。被告辩称：同意继续履行双方之间的合同，但要求原告按照合同约定的房价款600万元进行网签并交纳税费。不同意原告的其他诉讼请求，原告所述的事实理由不成立。被告从未拒绝出售房屋，原告起诉时，尚未到合同约定的过户时间，还处于相互切磋协商的过程。因原告的购房资格审查问题，拖延了付款时间，导致被告意向购买的房屋价格上涨，以致被告无法再行购买房屋，损失巨大。本院经审理查明的事实如下：被告系诉争房屋的所有权人。2017年1月12日，在中原地产的居间下，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》等。《北京市存量房屋买卖合同》约定被告将诉争房屋出售给原告，房屋建筑面积90.09平方米；房屋成交价格为600万元，购房定金120万元；买受人拟贷款金额为180万元；出卖人应当在过完户当天将房屋交付买受人。《资金划转补充协议》约定房屋成交总价为600万元，其中房屋主体价格为276万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方324万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；如甲乙双方或一方拒绝按照以上约定的房屋主体价格办理网签、缴税或过户导致税费增加的，增加的税费由拒绝按照房屋主体价格办理网签、缴税或过户一方承担；定金90万元，于签约当日由乙方自行支付给甲方5万元，由甲方预约银行，乙方自行支付给甲方约85万元；首付款330万元，于网签完成后一日内支付96万元至房屋行政主管部门开设的监管账户，待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，该首付款划付给甲方；乙方于过户前将234万元自行直接给甲方；乙方以商业贷款支付剩余购房款180万元；双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后30日内到北京中原房地产经纪有限公司办理网签并共同签署网签合同；甲乙双方共同于网签后三十日内申请缴税；甲乙双方于缴税完成后30日内但最晚不晚于本协议签订后一百三十捌日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；由于市场价格波动造成无法正常交易，由违约方承担违约责任，违约金金额是客户贷款金额的50%；本协议如与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。签署上述合同当日，原告向被告支付定金5万元；2017年1月26日原告向被告支付定金90万元；2017年3月16日，原告向被告支付购房款108万元。关于合同履行情况，原告表示因被告表示以需偿还诉争房屋的贷款为由要求增加定金，故其一共支付被告定金95万元。后被告将抵押贷款还清。按照合同约定，之后应办理解抵押、房源核验、购房资格核验和网签。在办理房源核验和购房资格核验的过程中，被告提出将贷款支付变更为全款支付，才能配合办理房屋交易手续，同时以其需向美国转移资产为由，要求原告提前支付首付款，且要求将首付款增至108万元。为实现购房目的，原告于2017年3月16日向被告支付首付款108万元，此时被告要求涨价30万元。后中原地产为双方上传并生成网签合同，需要双方签字，原告签字后，但被告拒绝签字。因被告拒绝网签，后续的缴税、过户手续均未办理。关于合同履行情况，被告表示按照交易流程，需先进行购房资格审查，后进行房源核验，因为房源核验只有10天的有效期。双方签订合同之后，原告一直拒绝进行购房资格核验，经被告多次催促，直到3月底原告才完成资格核验。被告为积极履行合同，误以为可以提前进行房源核验，早在3月10日就开始申请房源核验，后得知房源核验有效期后，于3月22日再次进行房源核验，4月6日再次进行房源核验，前两次因为操作上的问题，均未成功，但被告一直在积极履行合同义务。关于网签事宜，双方在4月13日就已经约定进行网签，但只有被告前往中原地产处，原告并未按照约定的时间去。4月13日签署网签合同时发现网签合同有严重的避税行为，双方的合同总价款系600万元，但网签合同为276万元，故被告拒绝签署网签合同，要求依法签署网签合同。因原告拒绝依法签署网签合同，被告还向原告发函催促。被告从未以涨价30万元为由拒绝履行合同。因原告的购房资格核验问题，导致被告购买其他房屋受到严重影响，在此期间双方曾协商贷款和全款的问题，原告同意改为全款支付，但双方并未签署补充协议。对于被告所述，原告称其确实于2017年3月底完成购房资格核验，但双方并未约定购房资格核验和房源核验的先后顺序，原告并不存在迟延履行合同义务的情形。原告提交其与被告的微信记录、中原地产人员与被告的微信记录及原告、被告与中原地产人员之间于2017年3月21日的谈话录音，以证明被告要求涨价30万元的事实。在中原地产人员与被告的微信记录及原告、被告与中原地产人员之间于2017年3月21日的谈话录音中，被告确实提出过涨价30万元的要求。被告表示其确实提出过涨价30万元，但原告未同意，被告就没有再要求，此非合同不能继续履行的原因。被告提交其与原告、其与中原地产人员的微信记录，其与中原地产人员于2017年4月13日的通过录音，其与原告、中原地产人员于2017年4月18日的谈话录音，以证明因原告的购房资格问题导致迟迟未办理网签，被告要求按照合同约定的总价款缴纳税费。原告表示不认可是原告购房资格的原因导致未进行网签，而是被告未注销抵押登记，房源不能核验，不能办网签。被告提交其向原告及向中原地产人员发送的函件及快递单等，以证明其要求依法缴纳税费，继续履行合同，并催促原告尽快配合办理网签手续。原告对该证据的真实性不予认可，称其未收到过被告发送的函件。庭审中，双方均认可原告已向被告支付的购房款金额为203万元，剩余397万元未支付。原告表示同意并有能力一次性支付剩余购房款。原告表示同意以600万元的价格进行网签，但其中276万元的部分支付的税费原告同意承担，324万元的税费应由被告承担。经询，被告表示如法院认定其违约，其要求对于违约金进行调整。以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、微信记录、录音光盘等在案为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当遵守。据当事人陈述及在案证据可知，因被告认为276万元成交价格的网签合同违法避税，不同意按照签署该网签合同，导致合同履行停滞。原告虽提出被告系因涨价而拒绝履行合同，但根据现有证据难以认定。本院认为，根据双方签订的《资金划转补充协议》，房屋主体价格为276万元，房屋装饰、装修、家具家电相关设施作价补偿324万元，现有证据不能证明276万元成交价格的网签合同违反法律、行政法规的强制性规定，被告所述本院不予采信。被告拒绝签署网签构成违约。现原告要求继续履行合同，被告表示同意，本院不持异议，确定双方之间的合同继续履行，被告将诉争房屋交付原告并过户至原告名下，同时原告需将剩余购房款支付给被告。关于原告主张的违约金，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘哲与被告千红继续履行二〇一七年一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》；二、被告千红于本判决生效之日起十五日内协助原告刘哲办理北京市朝阳区十里堡乙2号院2号楼8层2单元X号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至原告刘哲名下，并于上述所有权转移登记手续办理完毕当日将北京市朝阳区十里堡乙2号院2号楼8层2单元X号房屋交付原告刘哲；三、原告刘哲于被告千红履行完毕上述上述第二项判决义务当日支付被告千红剩余购房款三百九十七万元；四、被告千红于本判决生效之日起十五日内支付原告刘哲违约金十五万元；五、驳回原告刘哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告千红负担（原告刘哲已交纳，被告千红于本判决生效之日起七日内支付原告刘哲）。案件受理费66400元，由原告刘哲负担11550元（已交纳），由被告千红负担54850元（原告刘哲已预交21650元，被告千红于本判决生效之日起七日内支付原告刘哲；剩余33200元于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  袁书亮审 判 员  肖华林代理审判员  梁 远二〇一八年三月二十二日书 记 员  辛丽颖