广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初964号原告：粤海物业管理有限公司惠阳分公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇白云二路**。负责人：李远超。委托代理人：龚政语，广东伯方律师事务所律师。委托代理人：陈曦，该公司员工。被告：徐伟兵，男，汉族，1971年6月12日出生，户籍地：惠州市惠东县，原告粤海物业管理有限公司惠阳分公司（简称：粤海物业惠阳分公司）诉被告徐伟兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月10日、2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚政语到庭参加诉讼，被告徐伟兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠缴的物业服务费9279.6元（自2014年1月起算，暂计至2017年1月）；2、判令被告立即支付欠缴的公摊费1530.7元（自2014年1月起算，暂计至2017年1月）；3、判令被告立即支付因欠缴物业服务费、公摊费而产生的滞纳金26003.1元（自2014年1月11日起算，以每月欠缴金额为基础按每日千分之五的标准分段计算至清偿之日止，暂计至2017年1月31日）；4、判令被告立即支付2013年12月至2017年1月期间欠缴的水费2712.6元；5、判令被告立即支付2013年12月至2014年10月期间欠缴的8134.7元；6、判令被告立即支付2013年12月至2014年6月期间欠缴的生活垃圾处理费84元；7、判令被告立即支付2015年4月至2016年6月期间欠缴的住宅弥补费167.7元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告与开发商惠阳粤海房地产发展有限公司签订了《惠阳丽江城市花园前期物业服务合同》，对惠阳丽江花园小区进行物业管理。2007年1月27日，李吉德购买该小区15栋C座501单元与原告签订了《惠阳丽江花园前期物业服务协议》，协议对物业管理事项、违约责任等均进行了约定。其中，双方约定原告向该小区业主提供房屋管理、公共设施设备维修养护、保洁、绿化养护等物业管理服务，并约定按月计费、按月收取住宅物业服务费1.2元/月/㎡、公用水电分摊费等；物业服务费的起算时间为被告实际收楼日或收到开发商发出的《收楼通知书》通知的收楼期限届满之次日，被告应在每月10号前一次性缴清本月物业费，未能按时足额缴纳物业服务费的，每延期1天按拖欠费用以每日千分之五的标准向原告计付违约金。2010年2月25日，被告购买涉案物业，成为该小区的新业主，同时签订了《业主转名手续办理协议书》，承继李吉德对物业管理的权利及义务。原告接受委托后，依约为该小区业主提供物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告提供的各项物业管理服务，应支付相应的物业服务费等各项费用。但被告长期拖欠物业服务费等各项费用，应承担相应的法律责任。故诉至法院。被告徐伟兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未答辩，未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院对证据认定如下：原告证据1、收楼确认书；2、房产居间合同；3、业主转名手续协议书；4、物业服务企业资质证书；5、核准变更（备案）登记通知书；6、惠阳丽江花园前期物业服务协议；7、惠阳丽江花园业主临时公约；8、关于惠阳丽江花园2015年度收取物业服务费弥补亏损费的公告；9、关于惠阳丽江花园2016年度收取物业服务费弥补亏损费的公告；10、发票联；11、惠州市惠阳区自来水发展总公司证明；12、2016年交款通知书及国内挂号信收函；补充证据：13、惠阳丽江城市花园前期物业服务合同；14、营业执照法定代表人证明；15、被告2012年缴费账单和POS机票据、16、2016年原告催款告知函。经审查，原告提交的证据符合证据规则的三性原则，对本案事实有证明力，本院予以采纳和认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月22日，广州市番禺丽江花园物业管理有限公司与涉案物业小区开发商惠阳粤海房地产有限公司签订一份《惠阳丽江城市花园前期物业服务合同》，合同约定由广州市番禺丽江花园物业管理有限公司对惠阳丽江城市花园提供前期物业管理服务事宜。合同签订后广州市番禺丽江花园物业管理有限公司成立广州市番禺丽江花园物业管理有限公司惠阳分公司对涉案小区进行物业服务管理，2012年12月17日广州市番禺丽江花园物业管理有限公司经核准变更登记为粤海物业管理有限公司，广州市番禺丽江花园物业管理有限公司惠阳分公司亦变更为粤海物业管理有限公司惠阳分公司即本案原告。2007年1月27日，原告与涉案房产的第一手业主李吉德签订一份《惠阳丽江花园前期物业服务协议》，协议约定：“原告依照本协议及有关法规、规章对房屋共用部位、共用设施设备、小区内绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；原告向乙方收取物业服务费、公摊水电费、及其他有关须由乙方承担的费用；业主从实际收楼日或收到开发商发出的《收楼通知书》通知的收楼期限届满之次日（以先到者为准）起，原告开始计收业主的物业服务费，业主知晓并应按时足额向原告缴纳；物业服务费缴纳时间，业主应在入伙当日一次性交纳三个月的物业服务费，从第四个月起，业主应在每月10号前一次性缴清本月物业服务费，业主未按时足额缴纳物业服务费的，每延期1天按拖欠费用的5‰的标准向甲方支付违约金；物业服务费在业主入住时按《广东省商品房买卖合同》上载明的建筑面积计算，办妥《房地产权证》后，物业服务费按房地产权证登记的建筑面积计算；住宅物业服务费按1.2元/月/㎡计算；协议载明，未约定事项，均遵照国家有关法律、法规和规章执行；协议有效期至2011年12月31日止。”2008年10月29日，李吉德将惠阳丽江花园15栋C座501单元房屋出卖给徐玉花，徐玉花于2010年2月25日又将涉案房产转让给本案被告徐伟兵，同日，徐玉花与被告徐伟兵签订《业主转名手续办理协议书》，协议约定原业主已交的物业专项维修资金转至被告徐伟兵名下，从签订协议之日起，由被告徐伟兵携该协议自行到物业公司缴交物业服务费、水电费等费用。协议书签订后，交原告一份备案。被告徐伟兵自2010年2月购买涉案房产至2013年12月期间虽有交纳物业服务费，但均未按时交纳。自2014年1月起被告开始拖欠物业服务费。另查，被告徐伟兵名下涉案房产即惠阳丽江花园15栋C单元501房，建筑面积209平方米，按1.2元/月/㎡计算，计算得被告自2014年1月至2017年1月拖欠的物业服务费为9279.6元，被告自2014年1月至2016年11月拖欠的水电公摊费为1479元，被告自2013年12月至2016年11月拖欠的水费为2640.4元，被告自2013年12月至2014年10月拖欠的电费为8134.7元，被告自2013年12月至2014年6月拖欠的生活垃圾处理费为84元。本院认为，原告系惠阳丽江花园前期物业服务公司，并与涉案房屋第一手业主签订《惠阳丽江花园前期物业服务协议》，该协议不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告系涉案房屋第三手业主，被告在购买房屋时就物业服务相关事项已办理了业主转名手续，并交原告一份备案。虽然《惠阳丽江花园前期物业服务协议》期限已届满且未重新签订物业服务合同，但是被告入住房屋后仍按上述协议约定交纳物业服务费，也未提出异议，因此，《惠阳丽江花园前期物业服务协议》对原、被告双方均具有约束力。原告按照协议约定为被告提供物业管理服务，被告理应按照协议约定向原告支付物业服务费、公摊的水、电费。但是被告自2014年1月起未按时交纳物业服务费等费用，经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳物业服务费，现原告主张被告支付拖欠的物业服务费、水电费等费用，本院予以支持。关于物业服务费及水电费等相关费用的具体数额，物业服务费按协议约定1.2元/月/㎡计算，对各月的水、电具体用量，原告按月列明了数字，计算方式合理，应予支持，对于原告诉请的水电公摊费用及水费诉请至2017年1月，但依据其提供的证据《告知函》该两项费用是计至2016年11月，诉请增加部分未提供相关证据佐证，故本院依据《告知函》中的金额予以确认相关费用，综上,各项费用按如下金额支持：物业服务费为9279.6元（自2014年1月计至2017年1月），水电公摊费为1479元（自2014年1月计至2016年11月），水费为2640.4元（自2013年12月计至2016年11月），电费为8134.7元（自2013年12月计至2014年10月），生活垃圾处理费为84元（自2013年12月计至2014年6月）。原告主张滞纳金按约定每日千分之五计算，因该违约金数额超过被告拖欠的物业服务费及公摊费数额造成损失的百分之三十，属于约定违约金过分高于造成的损失，鉴于被告未到庭，结合本案实际情况，根据相关法律和司法解释规定，原告主张的滞纳金，应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，原告主张滞纳金26003.1元超出部分不予保护。关于原告诉请被告支付亏损弥补费167.7元的问题，根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，实行酬金制的物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度决算并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，但原告未能依照规定每年至少一次向业主大会或全体业主公布物业费的预决算情况，仅在2015年及2016年度对收支情况作了审计，且原告主张亏损弥补费的依据系其自行委托的会计公司所作出的收支审计，故原告该部分请求没有事实依据，本院不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，应以缺席论处，依法可以缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐伟兵自本判决生效之日起十日内向原告粤海物业管理有限公司惠阳分公司支付物业服务费9279.6元（自2014年1月计至2017年1月）、水电公摊费1479元（自2014年1月计至2016年11月）、水费2640.4元（自2013年12月计至2016年11月）、电费8134.7元（自2013年12月计至2014年10月）、生活垃圾处理费84元（自2013年12月计至2014年6月）以及滞纳金（滞纳金以拖欠的物业服务费及水电公摊费合计10758.6元为计算基数，自原告起诉之日即2017年3月31日起按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元，由被告徐伟兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶志光人民陪审员  林冠超人民陪审员  黄志端二〇一八年三月十三日书 记 员  叶 圆案件查询密码：532408