湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终7360号上诉人(原审被告，反诉原告）：湖南省悦购商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号。法定代表人：刘勇勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘抓纲，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李良，男，1974年2月24日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：刘让龙，湖南亚元律师事务所律师。上诉人湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称悦购公司）因与被上诉人李良诉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人悦购公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的所有诉讼请求；3、判令被上诉人立即支付其所欠上诉人的场地固定费用（即租金）55890元、管理费3000元、公共区域水电空调分摊费用15000元、违约金40634元，合计114524元。事实和理由：一、王某无权代表悦购公司在《退场合同费用清算》中签订，且该清算单中“申请人”、“财务审核”、“运营副总”以及“商管公司总经理”均没有确认同意与签名，因此，一审法院认定当事人于2015年10月21日协商一致解除了双方签订的《商铺租赁合同书》，明显属于事实认定矛盾且错误。二、上诉人的反诉请求依法应当得到法律保护。1、本案中《退场合同费用清算》不是双方协商一致解除合同的依据，实因被上诉人构成严重违约；上诉人于2016年7月18日依据合同约定解除了双方签订的《商铺租赁合同书》，因此，上诉人依据合同约定诉请被上诉人承付固定费用、违约金，符合合同约定与法律规定，依法应得到法律保护。2、上诉人按照物业公司已经收取其他租赁户费用的标准诉请被上诉人承付部分公用水电费（而没有按照合同约定29%分摊比例全额诉请），依法应当得到保护；另外，上诉人保留全额追欠的权利。被上诉人李良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。李良的一审诉讼请求：1、悦购公司支付李良退场合同费用清算款145000元；2、悦购公司赔偿李良装修及设施损失费50000元；3、悦购公司承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，李良增加一项诉请：要求确认双方的合同已于2015年9月30日解除。悦购公司的一审反诉请求：1、李良立即支付其所欠悦购公司的场地固定费用（即租金）40890元；2、李良立即支付其所欠悦购公司的管理费3000元；3，李良立即支付其所欠悦购公司的公共区域水电空调分摊费用5000元；4、李良立即支付依约定应支付给悦购公司的违约金33734元；5、李良承担本案的所有诉讼费用。在庭审过程中，悦购公司将第一项诉请租金的数额变更为55890元，第三项诉请中的数额变更为15000元，第四项诉请中的数额变更为40634元。一审法院经审理查明：2014年12月10日，李良作为承租方（乙方）、悦购公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同书》。悦购公司将位于长沙市岳麓区，编号为LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号的商铺租赁给李良。该商铺建筑面积为150平方米，使用面积为90平方米。合同约定：乙方拟经营自营品牌韩国烧烤为主的商品；租赁期限为60个月，从2015年3月1日起，至2020年3月1日止；固定费用起算日期从2015年3月1日起；租赁期限内，无法定事由或本合同规定情形的，甲乙任何一方均无权单方解除合同；未经甲方同意或许可，乙方未开店营业连续超过五天，构成违约，甲方有权按违约处理；本商场许可的经营范围为餐饮；乙方需在本合同签订之时足额缴纳人民币壹万伍仟元给甲方，作为本合同的履行保证金；在乙方发生违约行为后，甲方有权扣除履约保证金作为违约金，但甲方应当向乙方出具书面通知；乙方承租商铺的固定费用为人民币16200元/月，共计人民币145800元/年，每年为一个付款周期，每次付款应在下一付款周期前30日内支付；2014年12月10日缴付场地固定费用人民币145800元，对应租期从2015年3月1日起至2016年2月29日止……；乙方必须按时、足额支付固定费用给甲方，逾期支付固定费用的，按其所欠付金额每日千分之五计付逾期滞纳金，乙方必须在逾期五日之内将全部应付款项（包括欠付的固定费用和滞纳金）一并缴纳给甲方；逾期超过五日乙方仍未全额支付欠费和滞纳金的，构成严重违约，甲方有权解除合同，收回商铺，扣除乙方的履约保证金及剩余固定费用作为乙方的违约金，且由此引起的一切损失由乙方承担；管理费以乙方承租商铺的建筑面积为基础，故乙方应缴纳管理费5㎡/元/月；如乙方逾期缴纳管理费的，按所欠费用每日千分之五计付逾期滞纳金，逾期超过五日乙方仍未全额支付欠费和滞纳金的，构成违约，甲方有权扣除乙方的履约保证金作为违约金；公用水电费总额为每月实际产生的公用区域的水电费+每度电费8%的设备及能源损耗；公用水电费总额，由各商铺按其承租商铺的建筑面积与商场总建筑面积的比例予以分摊。本商铺的分摊比例为29%。合同签订后，李良向悦购公司交纳了2015年3月1日至2016年2月29日的年租金共计145800元，同时交纳了垃圾清运费1000元、保证金15000元、公摊预缴10000元、建设费45000元、电表押金500元，上述金额共计217300元。悦购公司随即将LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号的租赁商铺交付给李良使用。因经营餐饮需要，李良在悦购公司交付房屋后对涉案房屋进行了装修。后李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法继续经营，故未再依约向悦购公司交纳费用。2015年10月21日，李良与悦购公司运营经理王槐亮签订《退场合同费用清算》。该清算单上明确：该租户强烈要求退场，经悦购王总和运营部及租户李良沟通做14.5万元打包清算，此退款于2015年9月30日清算，请审核确认。王某于2015年10月21日在“运营经理”处签字确认。2016年7月18日，悦购公司通过在涉案房屋门口粘贴及邮寄的方式向李良发出函件，该函件载明：“……根据以上合同条款（乙方）李良实际开门时间未足六个月，且欠固定费用（2016年3月1日至2017年2月28日租金）145800元。物业管理费3000元，公摊费12000元，空调费用15000元，至今未缴纳，已构成严重违约，甲方（湖南悦购商业管理有限公司）决定按严重违约处理，解除与乙方（李良）的租赁合同，收回乙方（李良）商铺（LG1011.2087.1012.2086.1013.2085）。扣除乙方（李良）的履约保证金作为乙方（李良）的违约金，且由此引起的一切损失由乙方（李良）承担。”另查明，1、湖南省晟铭房地产发展有限公司系长沙市岳麓区LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号商铺的开发商，所有权归其所有；湖南省晟铭房地产发展有限公司授权悦购商业公司以自己的名义出租、招商本公司名下所有商铺，授权委托期限为2013年10月1日至2023年9月30日止。2、位于长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号（即涉案房屋所在地）二楼UP2003号，单位名称为长沙市岳麓区第五元素烤肉店的餐饮服务许可证已于2015年1月27日办理。一审法院认为：湖南省晟铭房地产发展有限公司作为涉案商铺所有权人，委托悦购公司出租、招商其名下包括涉案LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号商铺在内的所有商铺。悦购公司依据该委托与李良签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。合同签订后，李良向悦购公司交纳了2015年3月1日至2016年2月29日的年场地固定费即年租金共计145800元，同时交纳其他各项费用共计217300元。后因李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法经营，故未再依约向悦购公司交纳相关费用。现李良主张要求解除双方签订的《商铺租赁合同书》，悦购公司同意解除，故一审法院确认李良与悦购公司于2014年12月10日签订的《商铺租赁合同书》解除。至于具体的合同解除时间。依据李良提供证据《退场合同费用清算》，同时结合证人王某的证言，一审法院认为，虽悦购公司的“财务审核”及“运营副总”未在《退场合同费用清算》上签字确认，但该份证据结合证人证言足以证明李良与悦购公司在2015年10月21日已就合同解除事宜进行协商并达成一致，故一审法院确认，李良与悦购公司签订的《商铺租赁合同书》于2015年10月21日解除。关于李良依据《退场合同费用清算》向悦购公司主张支付退场合同费用清算款145000元的问题。一审法院认为，《退场合同费用清算》上仅有王某的签字，该清算单上的“财务审核”及“运营副总”处均为空白，且该清算单上未加盖悦购公司公章，故一审法院认为，李良依据该《退场合同费用清算》主张悦购公司支付退场合同费用清算款145000元，理据不足，一审法院不予支持。关于李良主张悦购公司赔偿装修及设施损失费50000元的问题。一审法院认为，李良主张因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法经营。但李良未提供任何证据证明系悦购公司的原因导致其无法办理餐饮许可证，另结合悦购公司提交的地址为长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号二楼UP2003号，单位名称为长沙市岳麓区第五元素烤肉店的《餐饮服务许可证》，上述地址为涉案房屋所在地址，综上，一审法院认为，李良主张因悦购公司的原因无法办理餐饮许可证的观点不能成立，李良主张悦购公司赔偿装修及设计损失费50000元，一审法院不予支持。而李良已经交纳的履约保证金15000元，因现有证据无法认定系悦购公司违约导致合同解除，且李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证的观点亦不成立，故一审法院认定，悦购公司已经收取的李良的履约保证金15000元，可不予退还。关于悦购公司反诉要求李良支付所欠场地固定费用55890元、管理费3000元、公共区域水电分摊费用15000元、违约金40634元。一审法院认为，上已述及，李良与悦购公司签订的合同已于2015年10月21日解除，而依据庭审查明的事实，李良已向悦购公司交纳从2015年3月1日至2016年2月29日的场地固定费即年租金共计145800元，故悦购公司应退还李良场地固定费即租金52650元[145800元-（145800元÷12个月×7个月+145800元÷12个月÷30天×20天）=52650元]。至于悦购公司主张2016年3月1日至2016年7月18日的管理费3000元，因李良与悦购公司签订的合同已于2015年10月21日解除，故对悦购公司的该主张，一审法院不予支持。至于悦购公司主张的2014年12月10日至2016年7月18日的公共区域水电分摊水电费15000元。依据合同6.1.4条的规定：公用水电费总额为每月实际产生的公用区域的水电费+每度电费8%的设备及能源损耗；6.1.5条规定，公用水电费总额，由各商铺按其承租商铺的建筑面积与商场总建筑面积的比例予以分摊。本商铺的分摊比例为29%。但悦购公司未提供证据证明在2014年12月10日至2015年10月21日之间已产生的公用水电总额具体为多少，故对悦购公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。至于悦购公司主张的违约金40634元。因悦购公司主张的该违约金是以上述场地固定费用、管理费及公共区域水电分摊费用为基数计算，现因一审法院对悦购公司主张上述三项费用均未予以支持，该违约金失去计算的基础，故一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认李良与悦购公司于2014年12月10日签订的《商铺租赁合同书》于2015年10月21日解除；二、悦购公司自本判决生效之日起十日内向李良退还场地固定费52650元；三、驳回李良其他诉讼请求；四、驳回悦购公司反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取2100元，由李良负担1533元，由悦购公司负担567元；反诉案件受理费收取1295元，由悦购公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于《商铺租赁合同书》的解除时间问题。李良提供的《退场合同费用清算》中有悦购公司运营经理王某的签字确认，同时，王某亦出庭作证，因此，一审法院根据《退场合同费用清算》，并结合王某的证言认定合同解除时间为2015年10月21日并无不当。悦购公司上诉认为，王某无权代表悦购公司在《退场合同费用清算》中签订，且该清算单中“申请人”、“财务审核”、“运营副总”以及“商管公司总经理”均没有确认同意与签名，因此，一审法院认定《商铺租赁合同书》于2015年10月21日解除不当。对此，本院认为，李良提供了王某的工号牌，同时，王某亦出庭作证，而悦购公司并未提供相应证据予以反驳；同时，《退场合同费用清算》系申请人李良作为证据提交，其他人员未签字只能说明14.5万元打包清算对悦购公司不产生法律效力，而不能以此否定双方就合同解除达成一致意见。因此，悦购公司的该项上诉理由不能成立。如上所述，《商铺租赁合同书》已于2015年10月21日协商一致解除，且悦购公司未提供相应证据证明此后李良仍继续使用涉案租赁物，因此，悦购公司要求李良支付合同解除后的租金、管理费及违约金没有事实及法律依据。至于悦购公司要求李良支付公共区域水电空调分摊费用15000元的问题，由于悦购公司并未提供公共区域水电空调费总额的证据，同时，李良亦已预交了10000元公摊费用，因此，悦购公司的该项上诉请求亦不能得到支持。综上，上诉人悦购公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3395元，由上诉人湖南省悦购商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  **二〇一八年三月九日书记员  刘璇