文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初157号原告吴献华，男，1986年7月6日出生，汉族，住福建省将乐县。被告吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号。法定代表人缪新华。委托代理人文志波，系该公司职员。原告吴献华与被告吴江市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理，依法由审判员夏锋适用简易程序于2018年1月29日、2018年3月14日公开开庭进行审理。原告吴献华、被告恒达公司的委托代理人文志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴献华诉称：原告于2014年3月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购房款已通过贷款方式付清。合同约定被告应于2015年12月30日交房，被告在制式合同��关于逾期交房违约责任并未明确表示，双方未对合同条款进行商榷修改。2015年12月16日，被告曾以书面形式通知原告，商品房因为某些原因，需要延期交付，并电话告知原告，如果原告着急可以提前拿钥匙。2016年3月11日，被告又以书面形式通知原告，商品房预计在2016年6月30日取得交付备案通知书，同时告知违约金按原合同处理。被告多次延期交房，无诚信可言。合同中约定的违约金明显低于同区域类似商品房逾期交房违约金的惯例，也违反相关司法解释。故原告提起诉讼，请求判令被告赔偿逾期交房违约金42634.0904元（以购房款709149.8908元为基数，按照每日万分之一点二，自2015年12月31日起计算至2017年5月15日止），本案诉讼费由被告承担。被告恒达公司辩��：商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上订立，未违反法律法规规定，合法有效，双方应在合同约定范围内主张权利，承担责任，原告诉求的违约金过高；原告于2016年9月5日即向被告书面申请领取房屋钥匙，并承诺视为双方已办妥房屋交付手续，至此，原告已实际占有使用该房屋，故违约损失应算至2016年9月5日；被告违约期间已与大部分业主调解解决，均以合同约定标准计算，部分业主的计算标准甚至低于合同标准，可以推断被告的赔付标准是完全可以弥补绝大多数业主的损失的；近年来，被告因经营管理困难导致违约，并非被告故意违约，故希望能够适当减少合同约定的违约金。经审理查明：2014年3月24日，吴献华作为买受人与恒达公司作为出卖人��双方签订编号为Y2014003999的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由吴献华向恒达公司购买其开发的位于运东淞兴路北侧奥林运河湾第15幢1单元401号房；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共100.49平方米；单价每平方米7056.92元，总价款为709149.8908元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：1、逾期不超过90天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，超出90天的部分每逾期一天，出卖方按天向买受人支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，吴献华按约支付购房款709150元。2015年12月16日，恒达公司向包括吴献华在内的业主送达《延期交房告知书》，告知吴献华预计交钥匙时间定为2016年1月25日左右，并在告知书上将延期交房的原因及工程进展的状况进行说明。2016年3月11日，恒达公司向包括吴献华在内的业主送达《运河湾三、四期业主致歉函》，告知吴献华预计在2016年6月30日能够取得住建局交付备案通知书，并在致歉函上将工程进展情况进行说明。2016年8月31日，恒达公司向包括吴献华在内的业主再次送达《致歉函》，告知吴献华预计在2016年10月30日前能够取得住建局交付备案通知书。2016年9月5日，吴献华向恒达公司提交申请书一份，载明内容如下：本人在2014年3月24日向贵司购买运河湾15幢401室住宅用房一套，本人知晓该房屋目前尚不具备交付条件，但因个人原因需拿钥匙先行提前进场装修；本人将先行验收确认房屋，待该房屋正式交付时结清所有费用，一旦收执房屋钥匙则视为双方办妥交房手续，逾期交房违约金按照已付购房款每天万分之一结算至正式交房为止。同日，吴献华向恒达公司领取房屋钥匙。该房屋于2016年年底装修完毕，吴献华于2017年3月入住。2017年5月15日，苏州市吴江区住房和城乡建设局发布《吴江区商品房交付使用通知书》，确认恒达公司开发的运河湾花园1至3号、11至13号、15号商品房工程已通过交付使用备案。恒达公司于2017年5月31日向吴献华发送《办证通知书》和《办证须知》，告知其办证所需证件材料。2017年11月24日，吴献华、蒋杰莉作为乙方与恒达公司作为甲方就运河湾15幢401室房屋逾期交付事项起草《和解协议书》一份，约定甲方于2017年12月20日前向乙方支付逾期交房违约金27000元，甲方支付完上述款项后，双方就逾期交房问题一次性处理并履行完毕，再无纠葛，若甲方到期未能支付上��款项，则本协议解除并失效。该协议书由吴献华、蒋杰莉先行签字，后由恒达公司加盖公章。因恒达公司未按约支付上述违约金，双方在本案庭审中均确认上述协议书已解除并失效。以上事实有原告吴献华提交的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、延期交房告知书、运河湾三四期业主致歉函、致歉函、和解协议书，被告提交的吴江区商品房交付使用通知书、申请书、办证通知书、办证须知、EMS寄件联、和解协议书以及双方的当庭陈述等证据予以证实。原被告提交的其他证据，均系复印件，无原件予以核对，且对方对其真实性持有异议，故本院对其真实性不予认可。本院认为：原被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告应按合同约定在2015年12月30日前向原告交付案涉商品房，但被告直至2017年5月15日方取得商品房交付使用通知书，逾期交房时间已超90日，构成违约，应依法承担违约责任并向原告支付逾期交房违约金。原被告双方在被告逾期之后，就逾期交房事宜协商处理并签署和解协议书，但被告未能按照该协议书按期支付逾期交房违约金，双方均确认该协议书解除并失效，故该协议书不应作为确认违约金数额的依据。被告逾期交房期间，原告于2016年9月5日向被告提出书面申请，确认逾期交房违约金按照已付购房款每天万分之一结算至正式交房为止，但双方未约定违约金的起算日期，违��金数额的计算方式仍未明确，不应作为确认违约金数额的依据。双方签订的商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算方式做出明确约定，原告明知其购买的商品房不符合交付条件，仍提前领取房屋钥匙对房屋进行装修并在房屋交付之前入住，根据合同履行情况并基于合理补偿、利益平衡的考量，依照商品房买卖合同确定的违约金数额，系双方合意，足以补偿原告因被告逾期交房导致的相应损失，且未违反法律强制性规定，故原告主张的逾期交房违约金应按照合同约定予以计收。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告吴江市恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴献华支付逾期交房违约金32408.15元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××60，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取433元，由原告吴献华负担104元，由被告吴江市恒达房地产开发有限公司负担329元，并于本判决生效之日起十日内给付原告吴献华。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇一八年三月二十日书记员 黄梦娇