贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终187号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司。法定代表人：毛威，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。被上诉人（原审原告）：韩先芬，女。被上诉人（原审原告）：华国柱，男。特别授权委托诉讼代理人：张兴建，系六枝特区城镇法律服务所法律服务工作者。原审被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司。法定代表人：翟纯孝，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与被上诉人韩先芬、华国柱、原审被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“太阳石房开”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的特别授权委托诉讼代理人李富荣，被上诉人华国柱及其与韩先芬的特别授权委托诉讼代理人张兴建、原审被告太阳石房开的特别授权委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人源丰房开上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初130号民事判决第二、三项，改判驳回被上诉人请求上诉人支付房款27257元、测绘费1158.95元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决支持被上诉人就涉案房屋提出的面积误差的诉讼请求，违反法律规定。本案法律关系为商品房预售合同法律关系，在商品房预售合同签订过程中，因预售房屋正在建设，通常以预售方案和经规划许可的建设项目总平面图和分层平面图确认面积，由于预售合同约定面积为初始测绘面积，因设计、施工的变更，竣工后的房屋面积出现误差。上诉人与被上诉人在合同中约定“以产权登记面积为准，多补少退房款”，因此，本案在约定条件即产权登记完成之前，面积误差不能确定亦不能处理，一审法院简单地以至今未办理产权登记的过错在上诉人为由，当事人之间自愿约定视而不见，径直支持被上诉人的诉讼请求，违反法律规定。二、一审判决以贵州省第一测绘院的测绘资料为据认定涉案房屋面积差为16.42平方米，与事实严重不符。房屋面积误差应通过建筑工程司法鉴定，只有经过省级人民政府司法行政部门依法核准的鉴定人和鉴定机构进行鉴定才合法。一审法院通过对外委托方式委托贵州省第一测绘院对涉案房屋进行测绘，但测绘报告所盖章为贵州省第一测绘院资料专用章，不能说明贵州省第一测绘院作出的是测绘报告还是测绘资料，且贵州省第一测绘院并不具有合法的司法鉴定资格，该测绘报告亦不算是合法的司法鉴定报告，测绘报告的内容不能证明涉案房屋面积存在误差的全部内容，没有得出明确的面积误差结论，加上未经过建设工程项目主管部门的行政确认。因此，该测绘报告不能作为认定案件事实的依据。被上诉人韩先芬、华国柱辩称，一、一审判决支持被上诉人面积误差的诉讼请求没有违反法律规定。首先，上诉人预售房屋是按什么方式计算面积与被上诉人没有关系，被上诉人只是按合同中上诉人填写的建筑面积，按双方确认的单价计算并支付房款。其次，上诉人提供给被上诉人的合同中，上诉人已经指定六枝特区磊欣测绘有限公司为涉案房屋的测绘公司，充分证明上诉人已经对房屋的面积进行了测绘，并将面积写在合同中。该事实也证明，上诉人在填写合同面积时就已经知道房屋面积存在重大差距，并且超出合理的误差范围。第三，上诉人明知房屋存在重大误差，未主动与被上诉人达成协议，且未退款，相反采取隐瞒、推卸的方式拖延时间。第四，上诉人称面积未经行政机关确认，上诉人如果认为行政机关不履行法定义务，可以提起行政诉讼。二、上诉人违约并拖延办证时间。首先，双方已经在合同中约定产权登记时间，上诉人未按时履行。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，被上诉人按上诉人的要求提前交付了办证费用给上诉人，由于上诉人自身原因，导致到期无法办理产权登记。上诉人长期占用办证费用，造成被上诉人的合法利益受到损害，上诉人不正当地阻止条件成就，恶意占用被上诉人办证费，视为条件成就。三、一审以测绘结果认定房屋实际面积并无不当。首先，合同中的面积系上诉人委托测绘公司得出，由于被上诉人不认可该面积，上诉人不认可涉案房屋存在面积差，一审法院委托贵州省第一测绘院作出了专业的测绘结论，被上诉人认为符合法律规定。其次，对于贵州省第一测绘院是否具备司法鉴定资质的问题。鉴定是法院委托的，法院不可能委托一家没有专业资质的机构作鉴定。贵州省第一测绘院系贵州省国土资源厅直属事业单位，具备合法的测绘资质。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告太阳石房开述称，无意见。韩先芬、华国柱向一审法院起诉请求：1、判决二被告按总房款260886元每日万分之0.5（13元/日）的约定支付逾期2791天的（2009年5月1日至2016年12月27日）违约金36283元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担至房产证和土地使用证交付原告止；2、判决二被告将3%面积内（4.71㎡）的房价款7818元返还给原告；3、判决二被告双倍返还超出3%面积（3.33㎡）的房价款11055元；4、判决二被告退还三通中的水开户费2000元以及占用该费用产生的利息损失1064元（2000元×6.65%×8年）（2008年3月31日至2016年3月31日），合计3064元。以上四项共计58220元。诉讼过程中，原告变更、增加诉讼请求为：1、判决二被告提供办证部门所需的相关材料，在三十日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2、判决二被告返还原告3%面积内（4.7㎡）的房款7802元（4.7㎡×1660元/㎡）；3、判决二被告双倍返还超出3%面积（21.17㎡）的房款70284元（21.17㎡×1660元/㎡×2）；4、判决二被告支付多收房款42944元（25.87㎡×1660元/㎡）期间（2009年9月1日至2017年9月1日）给原告造成的损失16490元[42944元×（4.75%÷12）×96]；5、判决二被告退还水开户费2000元及利息931元（2000元×6.65%×7年，2009年4月21日至2016年4月21日），共计2931元；6、判决二被告承担测绘费1158.95元。以上六项合计98665元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。太阳石房开提供的证据：《联建开发建设商住楼合同》、《补充协议》，证明二被告合作开发六枝特区“阳光花园”商住楼，太阳石房开只收取固定利益，不承担风险，二被告系土地使用权转让关系，太阳石房开只承担补充责任。原告对证据的真实性无异议，认为与本案无关联；源丰房开对证据“三性”无异议，认为双方系合作关系，太阳石房开参与了全部房屋建设过程。一审法院认为，《联建开发建设商住楼合同》能证明二被告于2005年签订合同，由太阳石房开提供土地使用权，与源丰房开投资合作开发六枝特区“阳光花园”商住楼；《补充协议》达不到太阳石房开的证明目的，不予认定。对原告提供的证据：1、《商品房买卖合同》、《收款收据》，证明涉案房屋单价为1660元/㎡，建筑面积为157.16㎡，房款为260886元，“三通费”为3570元（其中水开户费为2000元），交房时间为2009年5月1日，办证时间为交房之日起60日内，《收取收据》加盖有二被告印章。二被告对证据的“三性”无异议，认为房屋面积差应以产权机关登记为准，再确定多补少退房款的金额；办证时间应按合同约定“房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行”；水开户问题在合同中没有约定。一审法院认为，该组证据能证明原告与太阳石房开于2008年4月15日签订合同，购买二被告合作开发的“阳光花园”B幢9层4号房屋，并支付二被告购房款及相关费用；合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，多补少退房款；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。2、《物业管理公司证明》与《供排水公司证明》，证明二被告未给原告办理水开户的事实。二被告认为供排水公司允许被告安装总水表，已进行单独分户，原告具有合法的用水权，达不到其证明目的。一审法院认为，原告现用水为单独的一户一表，该证据达不到其证明目的。3、《房屋测绘报告书》、《测绘费收据》，证明现原告居住的房屋建筑面积为131.79m2，支付测绘费1158.95元。二被告对证据的三性有异议，认为贵州省第一测绘院没有在贵州省司法厅公告的司法鉴定名册内，没有鉴定资质，不能作为本案证据使用，且房屋面积应以产权登记面积为准。一审法院认为，《房屋测绘报告书》系经原、被告双方同意，法院委托具有测绘资质的机构作出，能证明原告向被告购买的房屋套内建筑面积为121.44m2，二被告虽有异议，但未提供反驳之证据，予以认定；《测绘费收据》能证明因对涉案房屋进行测绘，原告支付测绘费1158.95元。源丰房开提供的证据《商品房买卖合同》，证明涉案房屋的面积差及办证期限应按合同约定执行。原告与太阳石房开对合同无异议，原告对证明目的有异议；太阳石房开认为合同是双方真实意思表示，对当事人有约束力。一审法院认为，合同中对房屋面积差的处理方式及办证期限应结合双方签订合同的合意及目的进行认定。同时查明，《房屋测绘报告书》中的建筑面积为131.79m2，不完全包括公摊面积，审理中，原、被告均认可按《商品房买卖合同》中约定的19.3m2为公共部分与公用房屋分摊建筑面积。一审法院认为，本案涉及以下问题：一、《商品房买卖合同》的权利义务主体。《商品房买卖合同》虽系原告与太阳石房开签订，但涉案房屋系由太阳石房开提供土地，源丰房开投资建设、销售并收取原告的房款及其他相关费用，太阳石房开收取利益，共同享有权利，承担义务，故《商品房买卖合同》的当事人为原告与二被告。对太阳石房开称二被告系土地使用权转让法律关系，只对合同承担补充责任及源丰房开称不是本案适格被告之辩解，涉案房屋是太阳石房开提供土地，源丰房开开发销售，二被告之间是合作开发关系，虽然双方之后签订了《补充协议》，但并不影响二被告对外承担责任。故对二被告的辩解，不予采信。二、《商品房买卖合同》争议条款的认定。关于产权证书的办证期限，合同虽约定“房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行”，该合同条款是被告提供，从内容可知，该约定属于约定不明，应视为未约定，办证期限应按双方约定的期限履行；关于房屋面积差及房款的退补问题，合同约定“以产权登记面积为准，多补少退房款”，“以产权登记面积为准”是指被告依约为原告办理产权证书为前提条件，二被告自交付房屋给原告之日至现在已达8年之久，仍未给原告办理产权证书，已严重违约。二被告不能以该约定对抗原告行使权利，涉案房屋的建筑面积以测绘报告书中的套内建筑面积及双方认可的公摊面积计算。“多补少退房款”之约定是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，予以认定。综上所述，二被告自2009年5月交付涉案房屋给原告使用后，未及时给原告办理房屋所有权证与土地使用证，被告的行为已严重违约。对原告要求二被告在三十日内办理房屋所有权证与土地使用证之诉请，予以支持。房款按约定“多补少退房款”处理，即由二被告返还原告房款27257元[1660元/㎡×（157.16㎡-121.44㎡-19.3㎡）]。对原告要求二被告支付多收房款部分利息之诉请，因双方在合同中并未约定，且双方对房款如何处理已进行约定，即“多补少退房款”，故对原告此诉请，不予支持。二被告虽未到六枝特区供排水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水。故对原告主张返还水表开户费2000元及支付利息931元的诉请，不予支持。原告支付的测绘费1158.95元，系因二被告未依约办理产权证书所致，应由二被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告韩先芬、华国柱办理六枝特区那平路“阳光花园”小区B幢9层4号房屋所有权证及土地使用证；二、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告韩先芬、华国柱房款27257元；三、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告韩先芬、华国柱测绘费1158.95元；四、驳回原告韩先芬、华国柱的其他诉讼请求。案件受理费1133元，由原告韩先芬、华国柱负担700元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担433元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：1、被上诉人主张上诉人及原审被告退还涉案房屋面积误差部分购房款的条件是否成就；2、涉案测绘报告书能否作为认定房屋面积误差的依据。本院认为，关于被上诉人主张上诉人及原审被告退还涉案房屋面积误差部分购房款的条件是否成就的问题。上诉人主张双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋面积确认及面积差异处理方式为“以产权登记面积为准，多补少退房款”，由于涉案房屋还未办理权属登记，故上诉人提出被上诉人主张退还房屋面积误差部分购房款的条件未成就。本院认为，虽然涉案房屋未取得权属证书无法确定产权登记面积，但在本案诉讼过程中，双方当事人均同意一审法院指定测绘单位对涉案房屋面积进行测绘，应视为双方对合同约定的房屋面积确认方式进行了变更。故上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于涉案测绘报告书能否作为认定房屋面积误差的依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。本案中，被上诉人为明确涉案房屋的建筑面积向人民法院申请测绘，一审法院在双方当事人同意指定测绘单位的情况下，委托贵州省第一测绘院对涉案房屋的建筑面积进行测绘，委托程序合法，测绘单位具有相应的测绘资质，且上诉人并未提交证据推翻该测绘报告，故涉案测绘报告书能够作为认定房屋面积误差的依据。上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人源丰房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 波审 判 员  徐 芳审 判 员  张 丽二〇一八年三月十四日法官助理  张钰涵书 记 员  杨清冰