贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初6595号 原告：何鸣静，女，1958年4月30日生，汉族，住贵阳市南明区， 委托代理人：杨腾云，男，1955年10月27日生，汉族，住址同上，系原告配偶。 委托代理人：邓卫东，贵州朗声律师事务所律师。 被告：胡家祥，曾用名胡嘉祥，女，1936年6月11日生，汉族，住贵阳市， 委托代理人：李玉明、骆光彬，贵州衡一律师事务所律师。 被告：胡浩扬，男，1982年6月28日生，汉族，住广东省深圳市南山区， 委托代理人：李楠菊，1982年6月5日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 原告何鸣静诉被告胡家祥、胡浩扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何鸣静及其委托代理人杨腾云、邓卫东，被告胡家祥的委托代理人李玉明、骆光彬，被告胡浩扬的委托代理人李楠菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告何鸣静向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告拥有位于贵阳市××文化路××单元××号房屋的所有权。2、判决被告立即将上述房屋过户登记至原告名下。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：1994年3月13日拆迁人贵阳市河滨街道办事处与被告胡家祥签订《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》，拆迁人将位于贵阳市××文化路××单元××号房屋建筑面积41.81平方米与被告进行产权兑换，拆迁人于1995年底交付该房屋于被告。1997年6月17日原、被告双方签订《私房交易协议》，被告将其所有的上述房屋以68000元的价格出售给原告，因当时被告未办理产权证，无法进行过户，故双方约定原告先支付50000元购房款，余款18000元待被告将产权证交给原告时支付，且被告配合原告办理房屋过户等相关交易手续。协议签订当日，原告按约支付50000元购房款，被告将该房屋交付给原告使用，经装修入住后，原告及其家人的户口迁移至该住处。期间，原告多次要求被告履行过户手续，被告均以种种理由拒绝。故诉至法院，诉请如前。庭审中，原告撤回其诉讼请求第一项，并明确第二项诉讼请求为判令被告协助办理南明区文化路××单元××号房屋（以下简称诉争房屋）过户于原告名下。同时，原告当庭表示愿意交付剩余购房尾款。 被告胡家祥辩称，1、原告诉请房屋编号与我方到产权交易中心查询到的实际登记地址不一致。2、房屋涉及到其他的共有人，且没有另外一位共有人的签字故应该属于无效协议，应该被撤销。3、该房屋土地为划拨土地，根据规定未经政府批准是不能进行交易及过户的。原告诉请无执行可能。4、原告提交的买卖协议的时间为1997年，至今已经超过了规定的20年的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，经本院释明，被告关于合同无效或可撤销是否向本院提出反诉。被告当庭表示，不反诉，其只是提出抗辩，其要另案处理。庭后，胡家祥又补充答辩意见，刚开始是出卖给何鸣静，但是胡嘉瑞知道后，表示不同意，胡家祥就找何鸣静商谈退购房款的事情，何鸣静同意把购房款当租金抵扣，按一年三千元，胡嘉瑞对也同意出租。 被告胡浩扬辩称，交易是在胡嘉瑞在世的时签订的，侵犯我方权益，胡家祥私自签署了协议，我方保留追偿的权利。庭审后，胡浩扬补充答辩意见称，胡家祥生前知道诉争房屋的存在，还曾委托他人帮其收取过租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对以下事实予以认定：1994年3月13日贵阳市河滨办理处（拆迁人、甲方）与被告胡家祥（被拆迁人、乙方）签订《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》约定，一、甲方拆除乙方雪涯路14号私产自住房屋3间建筑面积39.36㎡。二、甲方以文化街二单元六楼一套三间（有阳台、厕所、厨房）建筑面积41.81㎡（不含楼梯面积）与乙方进行产权兑换。上述协议中被告胡家祥以原名胡嘉祥签字、捺印。1997年6月17日被告胡家祥（甲方）与原告何鸣静（乙方）签订《私房交易协议》约定，“甲方有文化街新建二单元六楼壹套三间（另有阳台、厕所、厨房）面积41.81㎡，（不含楼梯面积），同意转让乙方，经甲、乙双方现场堪察，乙方同意买下自用，双方多次协商均无异议，达成以下具体协议：一、乙方愿以人民币陆万捌仟元将甲方私房产权买断，由于目前产权证尚未办完、乙方预付伍万元购置定金给甲方后，甲方同意将该房交乙方正式启用。二、甲方将产权证交给乙方时，乙方即补清扣下的壹万捌仟元给甲方。三、甲方配合乙方办理该房产的交易手续，办理时所需费用，双方共同承担。四、一九九七年六月十七日以前房地产税由甲方负责。五、双方承认本协议具有法律效力。”上述协议中，被告胡家祥以原名胡嘉祥签字、捺印，并以经手人的名义于同日出具《收条》“今收到何鸣静伍万元购房费。”原告何鸣静购买上述房屋后，于1997年7月装修入住上述房屋至今。上述产权兑换房在贵阳市房屋拆迁产权兑换申请表等房屋移交材料中显示安置房屋地址为：贵阳市××文化路××单元××号房屋，原告亦于2011年10月将其户口迁入该地址。2005年在办理即产权登记过程中，胡家祥向产权部门出具《报告》，告知其曾用名胡嘉祥，现用名字胡家祥，望办理产权证书时名字为胡家祥。另其向产权处出具说明，因其弟胡嘉瑞生病去世，房产证书由胡家祥代办。上述贵州省贵阳市××文化路××单元××号房屋产权登记信息显示房屋坐落于南明区文化路××单元××号，建筑面积46.69平方米，缮证时间2005年10月26日，权证号010056138，权利人为胡家祥、胡嘉瑞。 另查明，雪涯路14号房屋登记权利人为胡嘉祥（胡家祥）、胡嘉瑞。胡家祥与胡嘉瑞系姐弟关系。胡嘉瑞，男，1949年11月14日生，身份证号：，于1999年1月2日因肝癌去世。其配偶赵彩，1955年8月2日生，于1991年3月20日去世。二人育有一子，即被告胡浩扬。 又查明，诉争房屋2018年9月25日产权登记信息显示无抵押、查封等限制信息。 再查明，诉争房屋位于贵州文化广场（河滨剧场）项目规划红线范围内。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告胡家祥与原告何鸣静签订《私房交易协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效。关于二被告所提诉争房屋共有人胡嘉瑞未签字，合同无效的辩解。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对被告的辩解，本院不予采信。原告依合同约定向被告胡家祥交付了购房款，被告胡家祥亦将诉争房屋交付原告占有、使用至今，现原告诉请要求二被告协助过户，合理有据，本院予以支持；关于被告胡浩扬所提父亲胡嘉瑞对被告胡家祥买卖房屋的行为不知情的辩解。本院认为，胡嘉瑞在原告入住诉争房屋一年多后去世，其并非突然去世，且其曾经对诉争房屋行使过出租的权利，故胡浩扬辩称不知情，不合常理。即便胡嘉瑞真的不知情，因本案原告何鸣静系基于《拆除私产自住房屋产权兑换协议书》登记的唯一权利人胡家祥而与之订立的《私房交易协议》，且支付了相应对价，占有使用诉争房屋二十余年，故何鸣静系善意、有偿取得诉争房屋，应予保护。对于胡嘉瑞的损失，胡浩扬作为其继承人可另案诉讼主张权利；关于胡家祥辩称其与何鸣静协商将购房款抵作租金，租期二十年。本院认为，胡家祥在庭审中与庭审后的陈述自相矛盾，且未向本院提交证据佐证，故对其上述辩解不予采信；关于被告所提诉争房屋已进入拆迁红线范围，不具备产权变更的条件的辩解。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”之规定，进入房屋征收范围内的房屋不能进行不当增加补偿费用的行为，并未限制房屋办理产权过户手续，且经审理查明，涉案房屋产权登记信息显示，未有限制过户之情形，故被告的辩解本院不予采信；关于被告胡家祥所提，原告的诉讼请求已超过二十年，已过诉讼时效的抗辩。本院认为，被告早已将房屋实际交付原告，原告一直对该房屋占有使用，现原告过户的请求具有准物权的性质，不应受时效规定，故本院对被告的时效抗辩不予采信。庭审中，原告亦表示愿意交付剩余购房尾款18000元，本院从其自愿。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡家祥、胡浩扬于本判决生效后立即协助原告何鸣静办理贵阳市南明区文化路××单元××号房屋所有权变更登记手续。 二、原告何鸣静在取得上述房屋所有权登记证书三日内向被告胡家祥、胡浩扬支付剩余购房款18000元。 案件受理费60元，由被告胡家祥、胡浩扬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判长 鲁 迪 审判员 刘乙鲜 审判员 宋 烨 二〇一八年十一月七日 书记员 王 芳