海南省第一中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼96执异95号 案外人：苑作香，女，1950年3月26日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。 申请执行人：嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市南海区南江路1856号基金小镇3号楼110室-30。 执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：邓燕彬）。 被执行人：五指山金山房地产开发有限公司，住所地：海南省五指山市河北西路。 法定代表人王念东，该公司总经理。 被执行人：三亚麦澎实业发展有限公司，原住所地：海南省三亚市新建路宝地华府二楼。现地址不详。 法定代表人李绍明。 被执行人：杨帆，男，1968年3月8日出生，汉族，住北京市宣武区。 被执行人：王念东，男，1968年9月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 被执行人：杨林，男，1966年9月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 被执行人：张维宜，女，1979年3月15日出生，汉族，住北京市通州区。 被执行人：于朝晖，女，1968年8月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 本院在执行申请执行人嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）与被执行人五指山金山房地产开发有限公司（以下简称：金山公司）、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案，案外人苑作香向本院提出书面异议。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人苑作香称，2009年3月12日，柴栋与金山公司签订《内部认购书》，约定柴栋以总价款196200元认购金山公司开发建设的“帝上龙源”项目第5栋10层A型房，同时柴栋向金山公司支付认购款200000元。2013年8月14日柴栋将此房转让给案外人苑作香。由案外人苑作香支付尾款691元（按实际面积计算）。案外人苑作香向金山公司付清全部购房款后，金山公司已向案外人苑作香交付房屋，案外人苑作香也实际入住，且已向相关部门缴纳办理房屋产权证书的相关税费。法院作出（2018）琼96执21号执行裁定，将涉案房屋作为金山公司财产予以查封。案外人认为，柴栋与金山公司之间签订的《内部认购书》以及将房屋转让给案外人苑作香的行为合法有效，且在法院查封之前已支付全部房款并已实际占有房屋，该房屋不应作为金山公司财产予以查封和执行。案外人请求：中止执行位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水.林溪”项目中5幢1001房，依法解除对“五指山水.林溪”项目中5幢1001房的查封。 申请执行人嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）称，一、申请执行人对涉案的房产具有合法的、优先受偿的抵押权。二、案外人没有取得涉案房产的物权。涉案房产没有登记在案外人名下，案外人目前为止并未取得涉案房产的物权。案外人的债权不能对抗申请执行人的抵押权。案外人是否将涉案房产用于居住不能确定。三、目前涉案房产上存在多轮查封，本案的查封对案外人并未造成任何实质性的影响。综上，申请执行人认为（2018）琼96执21号之一执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，申请执行人具有对涉案房产合法抵押权，而案外人没有取得合法物权，其一般债权也无法对抗具有优先性的抵押权。案外人请求中止对涉案房产的执行并解除查封理由不能成立，应予以驳回。 本院查明，本院依据生效的海南省高级人民法院（2016）琼民终139号民事判决,于2018年1月11日立案执行申请执行人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社与被执行人金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案。诉讼过程中，本院于2015年3月26日作出（2015）五民保字第2号民事裁定，裁定：一、查封被申请人五指山金山房地产开发有限公司名下三块土地，土地证号分别为XXXX号、XXXX号、XXXX号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人五指山金山房地产开发有限公司名下的五指山.山水林溪在押面积为20465.51平方米的房产。执行中，本院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，续行查封上述房地产。本院于2018年2月24日作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，将嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）变更为本案的申请执行人。 另查明，柴栋于2009年3月12日与金山公司签订《内部认购书》，约定柴栋认购金山公司开发建设的“帝上龙源”项目中的第五栋十层A型房，单价为2180元/㎡，建筑面积90㎡，总价款196200元，签订认购书后七日内，应支付认购款200000元。签约后柴栋支付全部购房款及相关税费。2013年8月14日柴栋将上述房产转让给苑作香。苑作香办理房屋交付手续，同时缴纳物业管理费、煤气开户费、热水开户费、有限电视开户费等费用。目前案外人苑作香居住于本案房屋，其名下在五指山市未有其他房屋产权登记。 以上事实有（2018）琼96执21号之一执行裁定书、（2018）琼96执21号之二执行裁定书、《内部认购书》、转账凭证、收据、《不动产登记资料查询结果证明》等证据为凭，足资认定。 本院认为，本案房屋虽未办理不动产物权登记，但因属被执行人金山公司开发建设之房屋，应认定房屋权利登记于其名下。因本案属金钱债权案执行，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。柴栋与被执行人金山公司在本院查封前签订本案房屋之《内部认购书》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、价款、付款方式、产权登记以及违约责任等均有约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书应认定为合法有效的书面买卖合同。柴栋在支付购房款后将涉案房屋权利义务转让案外人苑作香，案外人苑作香应系涉案房屋权利义务主体，为实际购房人。现案外人苑作香实际居住于本案房屋，且其名下在五指山市未登记有其他用于居住之房屋，故案外人苑作香所提异议情形符合前述司法解释之规定，其房屋期待物权可排除本院对该房屋之执行，异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于五指山市旅游山庄东北侧“五指山水.林溪”项目中5幢10层1001房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。      审 判 长 包允贤 审 判 员 周传忠 审 判 员 何 旭 二〇一八年三月三十日 法官助理 陈**明 书 记 员 许 东 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。