江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终813号上诉人（原审被告）：帅勇，男，1982年12月1日生，汉族，南京人人保网络技术有限公司总经理，住南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：孟凡凡，女，1983年12月4日生，汉族，南京市雨花台区人民检察院助理检察员，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：帅勇（系孟凡凡丈夫），自然情况同前。被上诉人（原审原告）：梁志贤（LEUNG，CHIYIN），男，1971年2月3日生，江苏真维斯服饰有限公司总经理，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：杨三木（YANG，SANMU，系梁志贤妻子），女，1970年2月21日生，自由职业，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：仁恒投资（南京）有限公司，住所地南京市六合区经济技术开发区内。法定代表人：钟照欣，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京仁恒物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区玉兰路5号。法定代表人：郑希，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱玲玲，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人孟凡凡、帅勇因与被上诉人梁志贤、仁恒投资（南京）有限公司（以下简称仁恒投资公司）、南京仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟凡凡、帅勇上诉请求：撤销一审判决中孟凡凡、帅勇承担赔偿7449.93元和孟凡凡、帅勇共同承担案件受理费300元的判决，改判孟凡凡、帅勇不承担任何赔偿责任；判令被上诉人梁志贤承担本案上诉费2980元。主要事实及理由：1.一审法院已审理查明，此案漏水导致损失，是因为仁恒物业公共设施下水管道损坏，导致下水管道漏水，给上诉人家中（12幢1108室，仁恒物业公司已另案赔偿处理）、梁志贤家中（12幢1008室）先后造成损失。孟凡凡、帅勇是每年按时正常向仁恒物业公司缴纳物业费的业主，根据业主与仁恒物业公司签署的物业协议明确约定，“公共设施由仁恒物业负责管理和维护”。由于公共设施维护不当，给业主家中造成损失，理应由仁恒物业公司承担赔偿责任。有上诉人孟凡凡、帅勇第一时间向仁恒物业公司报修公共设施下水管道损坏漏水、以及后续多次向仁恒物业公司报修的仁恒物业报修维修记录为证。7月16日，仁恒物业公司维修工作单内容载明，“已维修更换处理好。”这足以说明公共设施下水管道损坏，仁恒物业公司更换下水管道维修的事实。因此，上诉人孟凡凡、帅勇并不是此案的侵权人，也并未实施任何对梁志贤家的侵权行为。孟凡凡、帅勇也是此次下水管道漏水造成损失的受害者。2.从法院已查明的事实可以看出，下水管道漏水事件发生后，上诉人孟凡凡、帅勇，第一时间向仁恒物业公司报修，并且此后多次报修，并且已经在第一时间，在自身力所能及的条件下，采取拖把吸水，木桶再处理积水排水的措施，将阳台的积水迅速处理。但仁恒物业公司一直对此事采取推诿、不解决的态度，并未及时对下水管道进行及时修复。帅勇与梁志贤的妻子杨三木沟通的微信记录可以证实：帅勇在微信中明确告知：“你知道的，我们家第一时间通知物业，也在第一时间把能清理的积水清理了。”杨三木也明确回复：“是的，你家表面是看不到水的。”这足以证明，上诉人孟凡凡、帅勇在第一时间就及时向仁恒物业公司进行了报修，并且在第一时间将自身能处理的积水进行了处理，已经在自身力所能及的范围内，对积水进行了控制和处理，已经尽到了相应的义务。孟凡凡、帅勇一直居住在1108室，不可能对房屋进水的情况不闻不问，对被水泡着家具和地板置之不理。一审法院判决中所称上诉人“未能采取有效措施”不符合常理。梁志贤辩称，本案存在程序、实体的问题。上诉状中孟凡凡、帅勇没有将仁恒投资公司、仁恒物业公司列入，即使上诉人与两原审被告不存在对立关系，也应当将该两方列为当事人。梁志贤认可原审查明的事实，对原审判决适用的法律也没有异议，原审有漏项判决，对是否及时修理的问题没有进行判决，在判决书中没有看到对恢复原状判决，到现在涉案房屋也无法住人。仁恒投资公司、仁恒物业公司辩称，上诉人的上诉请求中没有涉及仁恒投资公司、仁恒物业公司，两公司是作为原审被告参加诉讼。针对上诉人当庭认为其20%的责任应当由仁恒物业公司承担，仁恒物业公司不予认可。仁恒物业公司没有任何的侵权行为，仁恒物业公司在判决之后虽然没有上诉，是因为考虑到涉诉的各方都是业主，并不代表仁恒物业公司认可判决中要求仁恒物业公司承担的责任。梁志贤向一审法院起诉请求：1.判令原审被告对受损害房屋进行维修，恢复原状；2.判令原审被告赔偿各项财产损失20000元；3.判令原审被告承担租金损失72000元（6000元/月×12个月）；4.判令各原审被告承担连带责任；5.判令原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：梁志贤系案涉南京市雨花台区玉兰路5号仁恒翠竹园12幢1008室房屋所有权人，房屋建筑面积121.39平方米。孟凡凡、帅勇系1108室业主。2007年10月10日，梁志贤（乙方）与仁恒投资公司（甲方）关于1008室签订商品房预售合同一份，合同第四条约定房价款1020012元、房屋套内的装饰装修款303025元，合计1323037元；第六条约定甲方应于2007年12月30日前向乙方交付该商品房；附件8（保修范围和保修期）约定房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年），电气管线、给排水管道、设备安装和装修，为2年（不低于2年）。2007年10月10日，梁志贤（乙方）与仁恒物业公司（甲方）签订前期物业服务合同一份，合同约定由甲方负责仁恒翠竹园的前期物业服务工作，对房屋共用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务、管理，按有关操作规程，对公用设施、设备进行检查和保养，保障小区公共配套设施、设备正常运转。2013年12月1日，梁志贤与捷能公司关于1008室签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为五年，从2014年1月1日至2018年12月31日，月租金6000元。2016年7月6日，捷能公司向梁志贤发出解除合同通知书，言明“由于你的房屋多处漏雨，床具、地板被泡水，我们的衣服、文件等东西也被搞湿，有的房间电灯不亮，我方多次通知你方进行维修，但是至今仍然没有解决，近日还在连续下雨，房屋实在无法居住，且可能因为漏雨导致触电事故，我方决定立即解除与你的租房合同。”另查明，仁恒投资公司建设的南京市雨花台区玉兰路5号翠竹园三期12栋工程于2007年12月12日竣工验收合格。仁恒物业公司2016年7月1日维修工作单内容载明，1008室梁志贤于17时53分报修主卧顶上漏水，接单上门时间18时10分。处理情况一栏载明：“经查，怀疑是1108室南阳台窗户没关，昨晚下雨，雨渗水到阳台，水从墙面渗到主卧室，主卧室地板上有水迹，推拉门铝框内有水迹，导致1008室主卧顶漏水，1108室业主表示南阳台窗户没关，只有小房间有水迹，业主说明天找物业咨询一下外墙是否有防水问题；7月21日业主来前台表示家中无法居住，需要将损失恢复，并且需检查家中线路，避免危险发生，已告知业主周日之前回复，业主认可。”2016年7月4日维修工作单内容载明，1108室于20时15分报修南阳台下水顶漏水，接单上门时间20时25分。处理情况一栏载明：“到现场查看雨下小了，经查下水正常不堵，业主拿出视频看，可能前面雨下大渗出水。”2016年7月7日维修工作单内容载明，1108室孟凡凡于14时42分报修卧室污水管坏。处理情况一栏载明：“中午1108室13：00在家，业主要求16号周六上午9点一定要到；已维修更换处理好，7月16日。”2016年7月8日工作日志记录载明：“9时32分，1008室主卧与客厅顶部渗水，现整个顶部漏水。”2017年2月22日，梁志贤申请对1008室因渗水造成的损失维修所需费用进行鉴定。2017年4月20日，江苏万基工程造价咨询有限公司出具1008室维修工程司法鉴定报告，鉴定范围是1008室受浸水导致的主卧、次卧、客厅等部分拆除新作的工程造价，具体包括装饰工程、安装工程两个部分；鉴定结论为装饰部分鉴定造价9418.05元、安装部分鉴定造价6183.34元，合计15601.39元；说明事项第三项载明现场勘察时，房间地板面层平整，未见发霉、起壳现象，无水渍。2017年6月22日，江苏万基工程造价咨询有限公司对仁恒投资公司及仁恒物业公司提出认为1008室灯具、空调器及配线未损坏的意见作出回复，言明“经现场查勘，客厅及卧室顶部照明灯处存在浸水痕迹，其产生原因为雨水从楼板缝隙倒灌入室内线缆管道所致，故所有线缆及灯具电器均存在安全隐患，如处理不慎将导致事故，故我方将此类项目计入造价。”一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，梁志贤虽未明示是选择侵权之诉还是违约之诉，但从其主张的事实和理由看，其认为仁恒投资公司作为涉案房屋的开发商，房屋质量及排水不合格，存在过错，应当承担赔偿责任，仁恒物业公司在梁志贤多次反映报修的情况下没有及时采取维修措施，对梁志贤的损失存在过错，应当承担赔偿责任，导致梁志贤财产损失的水是从11楼渗漏下来的，孟凡凡和帅勇亦存在过错，也应当承担赔偿责任，故梁志贤对本案的主张实际上已选择了侵权之诉，故对仁恒投资公司及仁恒物业公司辩称梁志贤对本案的请求权基础未作出明确选择应予驳回起诉的抗辩意见，法院不予采纳。本案中，1008室主卧、次卧及客厅等部分天花板、墙壁因浸水有多处渗水痕迹以及因雨水从楼板缝隙倒灌入室内线缆管道致所有线缆及灯具电器均存在安全隐患的事实，有当事人陈述、照片、视频资料、物业公司的维修工作单以及鉴定报告、鉴定部门的回复意见等证据证实，法院予以确认。各原审被告虽对1108室阳台排水管道因排水不及导致雨水大量外流到阳台，通过阳台再流到房间致房间积水，以及1008室房屋顶部天花板、墙壁多处有渗水痕迹的事实不持异议，但认为梁志贤不能证明其损害结果与1108室的渗水存在因果关系，另仁恒投资公司、仁恒物业公司认为经查看1008室的线路、灯具、空调不存在损坏，但均未提交证据证明其主张，故对各原审被告的该项抗辩意见，法院不予采纳。关于梁志贤房屋受损的责任主体，因涉案房屋工程经竣工验收合格，涉案房屋的防水及给排水管道等设备均已过保修期，梁志贤亦无证据证明排水管道存在设计及质量问题，故仁恒投资公司不应当承担责任。仁恒物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务公司，应当对公共雨水管等公用设施设备负有维修、养护等管理责任。从仁恒物业公司的维修工作单来看，1008室于7月1日报修后物业公司一直未能有效处理好1108室排水管道的排水问题，致此后的大暴雨使得梁志贤损失进一步扩大，仁恒物业公司作为专业的物业服务公司，配备专业的维修服务人员，在当时连续多日降雨的情形下，结合本地区夏季降雨常态，极大可能发生暴雨的情况下，其应作好相应的防护措施，其没有完全尽到维护修缮、保障设备正常运转的义务，致梁志贤损害，对梁志贤的损失应当承担主要责任。1108室业主作为普通业主，其对公共管道已尽到了一定的注意及报修义务，对排水管道因排水不及导致雨水外流的情形不存在过错责任，但在雨水外流致屋内积水期间，其未能采取有效措施排水导致积水渗入楼下，对1008室的损失，应当承担部分责任。综上，一审法院认定对梁志贤的财产损失，由仁恒物业公司承担80%赔偿责任，孟凡凡、帅勇共同承担20%赔偿责任。梁志贤主张各原审被告承担连带责任的诉请，无法律依据，法院不予支持。关于梁志贤的损失范围：1.梁志贤主张的1008室线路、天花板、墙壁等维修费用，鉴定报告载明1008室因受浸水导致的主卧、次卧及客厅等部分拆除新作的包括装饰工程、安装工程的工程造价为15601.39元，法院予以确认。梁志贤虽认为该造价过低，但未提交证据证明，法院不予采纳。但该造价为重置新作的价格，考虑到涉案房屋交付使用至此次损害发生时已达九年之久，酌定对安装工程中的配线、普通灯具、装饰灯、空调器的新作造价（合计4703.46元）扣除50%的折旧费用即2351.73元，故法院认定1008室线路、天花板、墙壁、灯具、空调器等维修损失为13249.66元。2.梁志贤主张的地板及席梦思、床单损失，其未能举证证明具体损失情况以及与本次损害的关联性，且鉴定报告说明现场勘察时，房间地板面层平整，未见发霉、起壳现象，无水渍，在勘察当日梁志贤并未主张家具损失，故对其该项主张，不予支持。3.租金损失，梁志贤主张自2016年7月20日起按照6000元/月计算至判决生效之日止，并提交租赁合同、解除合同通知书证明其主张。参考该小区的租房信息，月租金6000元的标准在合理范围内，予以确认。但梁志贤在损害发生后，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。梁志贤主张损失赔偿期间过长，法院根据涉案房屋评估鉴定及维修恢复所需期间，酌定房屋租金损失期间为四个月，租金损失为24000元。综上，梁志贤的各项财产损失合计37249.66元，仁恒物业公司承担80%的损失即29799.73元，孟凡凡、帅勇共同承担20%的损失即7449.93元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院作出判决：一、南京仁恒物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿梁志贤29799.73元；二、孟凡凡、帅勇于判决生效之日起十日内共同赔偿梁志贤7449.93元；三、驳回梁志贤的其他诉讼请求。二审中，孟凡凡、帅勇就其书面上诉状中漏列仁恒投资公司、仁恒物业公司的问题，明确将仁恒投资公司、仁恒物业公司列为被上诉人。孟凡凡、帅勇二审中提交帅勇与杨三木（梁志贤妻子）微信聊天记录，拟证明孟凡凡、帅勇在公共设施损坏时第一时间通知梁志贤，并且杨三木也认为是物业公司没有及时修补，并且孟凡凡、帅勇也尽到了力所能及的义务。梁志贤质证认为，对真实性予以认可，确实没有看到上诉人家里的地板上有积水，主要是物业没有及时修理，梁志贤已经报修3次，但是物业都不过来维修。仁恒投资公司、仁恒物业公司质证认为，对证据真实性无法确认，对其中内容，如果梁志贤认为上诉人没有过错，就不应该将其在一审中列为被告，梁志贤在一审中按照侵权之诉进行主张，而且要求上诉人和仁恒投资公司、仁恒物业公司承担连带责任，可见梁志贤认为是共同侵权，即使聊天记录是真实的，也不能证明上诉人没有过错，或者说梁志贤认为上诉人没有过错。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有房屋所有权证、房屋共有权证、商品房预售合同、前期物业服务合同、房屋租赁合同、解除合同通知书、维修工作单、工作日志、照片、视频资料、鉴定报告、鉴定部门的回复意见及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：孟凡凡、帅勇对案涉漏水造成的损失是否具有过错，一审法院认定孟凡凡、帅勇承担20%的赔偿责任是否适当，仁恒物业公司应否在本案中承担全部赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，结合当事人陈述、照片、视频资料、物业公司的维修工作单、工作日志等证据，对一审法院认定的案涉损害结果与1108室阳台排水管道渗水存在因果关系，亦予以认定。仁恒物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务公司，对公共雨水管等公用设施设备负有维修、养护等管理责任，案涉损害系由公共排水管道渗水造成，仁恒物业公司未尽到相应义务，对损害的发生存在过错，故仁恒物业公司应当承担赔偿责任。对于孟凡凡、帅勇应否承担赔偿责任，本院认为，梁志贤及仁恒投资公司、仁恒物业公司均未在本案中提供有效证据证明孟凡凡、帅勇就案涉损害的发生存在过错，一审法院亦认定孟凡凡、帅勇对排水管道因排水不及导致雨水外流的情形不存在过错。公共排水管道渗水流入孟凡凡、帅勇家中阳台、卧室等区域，渗水通过墙体或地板渗入楼下无法完全避免，故在孟凡凡、帅勇已经及时报修并自行清理家中积水后，对渗水造成的损害亦不存在过错。一审法院认定孟凡凡、帅勇对案涉损害承担20%的赔偿责任，依据不足，本院予以纠正。梁志贤的各项财产损失合计37249.66元，应由仁恒物业公司承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实基本清楚，但责任认定有误，本院予以纠正。孟凡凡、帅勇的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5344号民事判决第三项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5344号民事判决第二项；三、变更南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5344号民事判决第一项为：南京仁恒物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿梁志贤37249.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2980元、鉴定费3000元，合计5980元（梁志贤已预交），由梁志贤负担4300元，由南京仁恒物业管理有限公司负担1680元；二审案件受理费731元，由南京仁恒物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月二十六日书记员  倪 辉