安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初1429号原告：刘丽丽，女，1980年8月16日出生，汉族，住蒙城县。被告：蒙城县名邦置业有限公司，住所地：蒙城县永兴路与齐山路交叉口（鲲鹏湖公园东），统一社会信用代码：91341622574436807F。法定代表人：彭玉刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢健，江苏宏林律师事务所律师。原告刘丽丽诉被告蒙城县名邦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后,依法由审判员张芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽丽、被告蒙城县名邦置业有限公司的委托诉讼代理人卢健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽丽向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金12753.58元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月23日，原告于被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买了被告开发的名邦.中央公馆A15#楼5层509号房，合同约定房屋价格为637679元合同第八条约定出卖人应当在2016年7月31日交房。合同签订后，原告依据合同办理了房款缴纳手续，按照被告的要求于2016年7月21日向被告支付了房屋契税、维修基金等款项，但被告未能按照合同第十五条的约定履行义务，致使原告未在约定期限90日内取得房产权属证书，被告应承担违约责任，影响原告支付逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特诉请人民法院依法支持原告的诉求。蒙城县名邦置业有限公司辩称：一、答辩人对商品房买卖的事实没有异议。2016年2月23日双方签订了商品房买卖合同，房屋价格为637679元，付款方式为按揭贷款，被答辩人委托答辩人代办按揭贷款及房屋产权登记。上述事实有商品房买卖合同、补充协议、公证书等为证。二、答辩人全面实际履行了合同。按照合同约定答辩人已在2016年7月31日前交房，该事实有业主物件交接单、交房通知书、收房费用明细表为证。三、答辩人已尽到尽责、勤勉的办证义务。关于权属登记答辩人的义务是“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，答辩人于2016年8月19日即申请房屋产权初始登记，由于登记机构人员调整未能受理，登记机构人员告知等不动产中心成立后再办理不动产登记。2016年9月21日再次申请，9月26日蒙城县不动产登记中心方正式受理，10月12日首次登记办理完成并出证，答辩人履行了合同约定的义务；答辩人承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。答辩人积极申请办理转移登记，因不动产登记新业务刚开展、设备不稳定中心业务量大、登记政策变化导致代理办证业务滞后，2016年11月9日方被允许申请登记，2017年01月23日出证。该责任不在答辩人，故答辩人不应承担违约责任。四、被答辩人诉请的违约金没有损失依据。即使是被答辩人没有在规定期限内取得房产权属证书，也没有影响其居住、占有使用房屋，其房屋价值没有贬损，更没有给其带来任何实质不利影响。被答辩人因此没有任何损失，其诉请给付违约金没有事实及法律依据。综上，答辩人认为：被答辩人的诉请无事实及法律依据，为此，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据4、蒙城县不动产登记中心办证档案（首次登记），证明：2016年9月26日蒙城县不动产登记中心正式受理首次登记申请，2016年10月12日办理完成并出证的事实。5、蒙城县不动产登记中心办证档案（转移登记），证明：答辩人2016年12月02日方被允许申请登记，2017年01月11日出证。6、蒙城县房地产管理局、蒙城县国土资源局关于蒙城县名邦置业有限公司中央公馆1#地块不动产办理登记有关情况的说明、蒙城县人民政府通告，证明：1、2015年3月1日不动产登记暂行条例正式施行；蒙城县不动产登记中心2016年9月12日至2016年9月20日停止受理业务，2016年9月20日起开始办理不动产登记业务；2、蒙城县名邦置业有限公司2016年8月中旬申请办理初始登记，房产局未受理并告知应办理不动产登记；3、不动产登记中心2016年9月26日正式受理首次登记，10月12日办结首次登记；4、转移登记系2016年10月中旬申请，2016年11月13日-12月22日正式录入系统。本院对上述证据的证明效力予以认定。通过对上述有效证据的认定及原、被告的陈述，本院确认下列事实为本案事实：2016年2月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的名邦中央公馆A2#栋1层101号房，合同约定房屋价格为637679元，刘丽丽于2016年7月21日全额支付了购房款。商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2016年7月31日前交房。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1.2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出要求之日起叁拾日内买受人已交付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。蒙城县名邦置业有限公司已于2016年7月28日交房。2017年1月22日蒙城县名邦置业有限公司给刘丽丽办理了房产证。另查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，蒙城县按照上级有关规定整合不动产登记机构和登记职责，县机构编制委员会于2015年10月28日下发《关于不动产登记职责整合有关事项的批复》，批文规定：由县国土资源局内设机构“不动产登记中心”，具体承担全县土地、房屋、林地等不动产登记和相关信息公开等职能。按照“人随事走、编随人走的原则”，蒙城县房地产管理局交易所具体承担房屋登记的工作人员、登记档案全部划转不动产登记中心，房屋登记EIS系统数据库信息于2016年6月拷贝至不动产登记系统数据库进行整合调试。2016年9月12日蒙城县人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》蒙政通（2016）1号：“因业务整合的需要，县国土资源局、县房地产管理局、县林业局等部门不动产登记业务自2016年9月12起停止受理，待不动产统一登记启动后纳入不动产登记，自2016年9月20日起，各类不动产登记业务统一由蒙城县不动产登记中心办理”。2016年8月中旬，蒙城县名邦置业有限公司携带完整初始登记相关的申报材料向房产局登记窗口提出申请办理初始登记，因房产局交易所人员正在整体划转至国土局（不动产登记局），相关人员正在办理工作交接、业务整合、更换新系统等相关工作，因新老系统更换，告知该公司应在新的不动产登记系统办理大证（初始登记），便于后小证（转移登记）办理。蒙城县国土局不动产登记中心于2016年9月20日开展工作。9月下旬，蒙城县名邦置业有限公司申请办理初始登记，因法律及相关政策变更，该项业务被更改为首次登记，所提出申报材料和申请表格有所变化，蒙城县名邦置业有限公司按不动产登记中心要求重新修改和补正材料，2016年9月26日正式受理。10月12日首次登记办理完结并出证。首次登记办结之后，在2016年10月中旬，蒙城县名邦置业有限公司将1150户办理权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记中心备案。因蒙城县名邦置业有限公司一次性转移登记数量巨大，加之不动产登记新系统稳定性较差，蒙城县名邦置业有限公司于2016年11月5、6、7、9日等依据法律及相关政策规定，完成申报材料修改。部分业主转移材料于2016年11月13日-12月22日才正式录入系统。2016年12月14日完成首宗分户产权登记。本院认为：根据刘丽丽的起诉请求及蒙城县名邦置业有限公司的答辩意见，结合案件审理情况，本案的争议焦点为：刘丽丽未在规定期限内取得房地产权属证书,蒙城县名邦置业有限公司应否承担责任并赔偿违约金？刘丽丽与蒙城县名邦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，应当承担违约责任。出卖人当承担违约责任应满足买受人“逾期”取得权属证书及买受人“逾期”取得权属证书系“因出卖人的责任”所致的两个要件，二者缺一不可。根据蒙城县房地产管理局和蒙城县国土资源局出具的情况说明，可以证实蒙城县名邦置业有限公司已按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，履行了自身的义务。因法律及相关政策变更，该项业务被更改为首次登记，所提出申报材料和申请表格有所变化，蒙城县名邦置业有限公司按不动产登记中心要求重新修改和补正了材料，遇到政策调整后，蒙城县名邦置业有限公司又积极配合按照新政策规定填报新材料，填报新材料后又立即再次向产权登记机关提供，一系列行为均证明蒙城县名邦置业有限公司已积极履行了自身义务，对逾期办证不具有过错。综上，刘丽丽未在规定期限内取得房地产权属证书,蒙城县名邦置业有限公司不承担责任，故刘丽丽要求蒙城县名邦置业有限公司支付违约金的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决如下：驳回刘丽丽的诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由刘丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 张 芳二〇一八年三月二十八日书记员 王雯静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。