贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终426号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人：陈付容，该公司经理。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李娅，女，1973年8月15日出生，彝族，住纳雍县。 委托代理人（特别授权）：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人李娅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告李娅提起诉讼，请求判决：1、被告限期将办理纳雍恒达·雍熙御园北8栋1单元7层2号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2013年7月1日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止，暂计算至2017年10月1日为59906.66元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月10日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的纳雍恒达·雍熙御园北8栋1单元7层2号房，购房总价款为385748元，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。四、国务院2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍全县范围内的不动产统一在2016年9月30日起登记，30日内办结登记，故此日期前不能将房屋转移登记交付原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非我公司原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，我公司不应承担违约责任。五、原告的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，依法不予保护。综上，原告的请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达?雍熙御园房地产，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达?雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。 2012年2月10日，被告恒达公司为出卖人与原告李娅为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0167)，合同约定被告恒达公司将其开发建设的纳雍恒达·雍熙御园北8栋1单元7层2号商品房售予原告。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积140.16㎡，套内建筑面积114.75㎡；房屋总价款为385748元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款115748元，余款27万元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年3月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条对转移登记进行了约定，出卖人承诺于2013年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。还约定因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告恒达公司将纳雍恒达·雍熙御园北8栋1单元7层2号商品房交付给原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于被告不能为原告办理商品房登记相关文书是否构成违约的问题。原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但未取得房屋所有权。被告未按合同约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文件，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收。在时间节点上，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间在纳雍县人民政府对恒达?雍熙御园修建性规划容积率调整批复之后，且双方合同约定的取得房屋初始登记的时间是在确定市政道路改造建设及纳雍实施不动产登记政策之前。被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，被告对能否办理不动产权属登记的相关文件是完全能够预知的。故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文件的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整及不动产登记政策的实施，都不是合理的解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整办理时间顺延的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同的约定向原告承担违约责任。故原告请求被告交付房屋产权转移登记文件并协助办理房屋产权登记及支付违约金的请求，予以支持。 关于原告的诉求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告李娅自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由。因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过三年，故被告应从原告起诉之日倒计三年即从2014年11月2日起按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍恒达·雍熙御园北园8栋1单元7层2号商品房登记的有关文书交付给原告李娅，并协助原告办理产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李娅支付以购房款385748元为基数从2014年11月2日起至交付纳雍恒达·雍熙御园北园8栋1单元7层2号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金;三、驳回原告李娅的其他诉讼请求。案件受理费1298元，适用简易程序审理减半收取649元，由原告李娅负担201元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担448元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉称：根据《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审判决未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以取得《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间属于上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料期间，上诉人应当免于承担违约责任；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记须必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县人民政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属履行不能；受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约不应承担违约责任。四、《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）于2017年10月1日开始施行，但是并未废止《中华人民共和国民法通则》（以下简称：《民法通则》）关于2年普通诉讼时效的规定。因从案涉《商品房买卖合同》约定的应由上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书的期限届满次日起至被上诉人提起本案诉讼之日止已满2年，而被上诉人未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故本案应当适用《民法通则》关于2年诉讼时效的规定；五、因案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付办理房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，请求撤销原审，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以及不交付办理商品房转移登记的有关文书，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人李娅二审答辩称：1、上诉人所举证据不能证明其违约系第三方原因所致；2、根据合同约定，是上诉人违约在先，与纳雍县人民政府对房屋登记政策进行调整无关；3、一审适用3年的诉讼时效符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由无事实依据，请求予以驳回。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？三、一审判决对本案诉讼时效期间的认定是否得当？四、一审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一、二，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，纳雍于2016年9月30日起实施不动产统一登记，受房屋登记规则调整的影响，上诉人承担的交付办理房屋产权转移登记有关文书的义务在法律上已不可能履行，故2016年9月30日后上诉人不应再承担违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人于2008年即已取得案涉房屋所属纳雍城南恒达雍熙御园房地产项目《国有土地使用证》，成为该宗土地的使用权人。城南恒达雍熙御园房地产项目于2008年8月29日开始建设后，上诉人经审批陆续对项目容积率、土地面积等进行调整，由此可知，《国有土地使用证》的换发对涉案土地权属事实未产生影响，亦不存在因《国有土地使用证》换发致使上诉人开发建设进程延缓的情形。结合上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不能交付办理房屋产权转移登记有关文书的事实，应当认定《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理房屋转移登记有关文书之间不具有关联性。上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张不予承担换发前逾期交付有关文书的违约责任无事实依据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收应具备的其他条件均已成就，故上诉人关于下拉槽市政工程施工是导致案涉房屋消防验收不合格的原因，其对由此造成的产权转移登记有关文书交付迟延不承担违约责任的抗辩亦无事实依据；三、本案中，上诉人向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书系为实现案涉房屋的权属移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记政策所作调整对上诉人履行协助办理房屋转移登记义务不产生实质影响；上诉人依约交付相关文书系用于办理房屋产权转移登记，而相关行政法规、规章就办理房屋产权转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，房屋登记政策调整不能成为上诉人免于承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任缺乏法律依据，不予采信； 关于焦点三，根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，上诉人应于2013年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，被上诉人于2017年11月1日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，被上诉人2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，上诉人已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。而被上诉人2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权）应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。被上诉人于2017年11月1日提起本案诉讼，对于2015年10月1日起至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对2013年7月1日至2015年9月30日期间产生的违约金债权，因至2017年9月30日已超过两年的诉讼时效期间，上诉人据此取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。原审判决适用《民法总则》关于诉讼时效制度相关规定，自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推三年计算违约金不当，予以纠正。上诉人关于本案已超过诉讼时效期间，原审判决适用法律错误的上诉理由部分成立，对其合理部分予以支持。 关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，鉴于为案涉房屋办理产权初始登记的法定条件至今仍未成就，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务不具备执行条件，亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审判决支持该项诉讼主张不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由及请求部分成立，予以支持；对不合理的上诉理由及请求，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2710号民事判决第三项，即：驳回原告李娅的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2710号民事判决第一、二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍恒达·雍熙御园北园8栋1单元7层2号商品房登记的有关文书交付给原告李娅，并协助原告办理产权登记；被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李娅支付以购房款385748元为基数从2014年11月2日起至交付纳雍恒达·雍熙御园北园8栋1单元7层2号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金; 四、上诉人贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人李娅以购房款385748元为基数从2015年10月1日起至交付办理纳纳雍恒达·雍熙御园北园8栋1单元7层2号商品房登记的有关文书给被上诉人时止按日万分之一计算的违约金; 三、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费649元（已减半），由李娅负担201元，贵州恒达房地产开发有限公司负担448元；二审案件审理费1298元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月三十日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进