山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017)鲁02行初299号 原告青岛海明化工有限公司，住所地胶州市扬州东路。 法定代表人王鹏，董事长。 被告胶州市人民政府，住所地胶州市北京路**。 法定代表人张友玉，市长。 委托代理人陈文斌，胶州市房产管理局工作人员。 委托代理人刘炳耀，山东天航（胶州）律师事务所律师。 原告青岛海明化工有限公司不服被告胶州市人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2017年10月20日向本院提起行政诉讼。本院于2017年10月24日立案后，于2017年10月26日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月6日在本院第二十七法庭组织了证据交换，并分别于2018年1月16日、1月29日在该法庭公开开庭审理了本案。原告青岛海明化工有限公司的法定代表人王鹏，被告胶州市人民政府的委托代理人陈文斌、刘炳耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛海明化工有限公司诉称，该公司为国有改制企业，全部股份由原国有企业职工持有。企业持有合法房屋3695.59平方米，拥有国有土地证和房产证。由于被告胶州市人民政府拒不执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，且拒不出示合法的征收许可及国务院批复，致使迟迟不能达成补偿协议。2017年6月20日，被告作出《房屋征收补偿决定书》，强制征收原告的合法房屋与土地。原告认为该房屋征收补偿决定依据违法，程序违法，具体理由如下： 一、房屋征收补偿决定依据违法。1、被告不执行“市场价格”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及第十九条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，征收非住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金。显然，国家、山东省、青岛市三部征收条例都规定了按“房地产的市场价格”补偿的原则。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建房屋的市场价格，以被征收人在房屋被征收后生产、办公、生活质量不降低为标准。而被告为拆迁制定的《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)第五条“补偿方式”中“有证房屋补偿”部分载明：生产性质房屋补偿参照胶州市房屋估价标准的规定，评估房屋重置成新价对被征收房屋按合法建筑面积给予货币补偿。该《补偿方案》采取偷梁换柱的方法将房地产的市场价格换成房屋重置成新价，《房地产估价报告》按照成本法进行评估。由于“房地产的市场价格”和“房屋重置成新价”及“成本价”存在巨大的差异，给被征收人造成了巨大的经济损失，更不能接受的是原告国有土地上有证房屋给出了370元/平方米的补偿价格，不足胶州市要求的重置成新价的一半，与“市场价格”更是差之千里。最高人民法院2014年8月29日公布的人民法院征收拆迁十大典型案例之三孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案就是一起不执行“房地产的市场价格”的典型案例，对该问题有明确的认定。2、剥夺了原告的选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，但被告只有货币补偿，没有产权调换，剥夺了原告的补偿选择权。原告是生产性企业，离不开生产场所，被告把原告的土地和房屋征收后却不安排企业的生产场所，企业由于没有生产场所只有面临着倒闭，而原告是国有改制企业，职工是原国企职工。被告剥夺原告选择权的后果是：国有改制企业倒闭，原国企职工失业，生活失去来源，后果是极其严重的，也是令原告无法接受的。最高人民法院2014年8月29日公布的人民法院征收拆迁十大典型案例之二何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案，就是一起剥夺被征收人选择权的典型案例，对该问题有明确的认定。3、付款方法违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条的规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。但被告制定的《补偿方案》第九条第（四）项“补偿款的支付办法”载明：被征收人签订征收补偿协议后先支付补偿款总额的50%，剩余款待搬家腾房、职工妥善安置、房屋拆除并验收合格后一次性支付。没有土地，没有厂房，极少的补偿款，企业无法做到妥善安排。二、程序违法。1、未出示国务院土地批复违法。2014年2月17日被告作出《关于胶州市东部中央商务区房屋征收的决定》，将海尔大道以西、胶黄铁路以东（包括以西部分房屋），香港路以北，云溪河以南列入征收范围，其面积已经远远超出70公顷，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条的规定，应由国务院批准，但被告不出示征收许可及国务院土地批复，显然是一种违法行为。2、未送达设备评估报告书违法。截止被诉补偿决定作出，原告均未收到设备评估报告书，无法了解《房屋征收补偿决定书》中的设备搬迁费是怎么评估的。三、被告剥夺了原告的劳动生产权利。原告公司原为国营企业，2000年进行了改制，所有股份均由原国有职工持有，没有外部股份，改制时政府承诺50年不变。至今刚刚十几年，为了给机场职工盖公寓就拆掉原告的实体企业，并且没有给原告安排企业用地，没有土地和厂房的企业无法继续生存下去。原国企职工都已有二、三十年的工龄，本身就是低收入、低保障、低福利的“三低”人群，缺少二次就业机会，其基本的劳动、生产、生存权利不能因为机场工作人员盖公寓而被剥夺。因此，原告提起本案行政诉讼，请求法院：1、判令被告于2017年6月20日作出的房屋征收补偿决定依据违法，程序违法，应予撤销；2、判令被告严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，重新制定合法的补偿方案；3、请求判令被告出示征收许可及国务院批文；4、判令被告承担全部诉讼费用。 原告青岛海明化工有限公司在证据交换时向本院提交以下证据： 1、《房屋征收补偿决定书》，证明原告要起诉的对象。 2、《房地产估价报告》，证明评估标准低，是违法的。 3、关于被告违法的事实情况说明。 4、被告的《征收公告》，证明征收公告和评估报告为同一日期，征收公告有30日的公示期。 5、《补偿方案》，证明被告没有盖章，其他拆迁人的也没有盖章，且补偿方案、补偿方式、补偿标准和支付方式与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定是相违背的，是违法的。 6、关于拆迁的十大典型案例，证明里面的第二个、第三个案子与本案相同。 原告同时提交以下法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，证明被告行为违法。 第二次庭审时，原告向法庭提交了4张其公司厂房、车间、办公室等建筑物的照片，说明原告公司房屋的现状。 被告胶州市人民政府辩称，一、被告的征收行为程序合法，符合法律法规的规定。为了社会发展和公共利益，被告依据相关法律法规，经过合法的审批，决定对包括原告在内的国有土地上的房屋进行征收，对此包括原告在内的所有被征收区域内的房屋业主均表示支持，对于评估机构选择、公示等没有异议，且大多已经征收完毕。二、原告仅仅对征收的房屋价格存在异议，但该异议依法不能成立。被告进行的征收获得了一致的同意和支持，原告认为征收价格不能满足其要求，因此拒绝签订补偿协议。对于原告的房屋等财产，被告依法进行了评估，价格是合法公正的，原告异议没有依据。庭审时，被告补充答辩如下：3、对于原告提及的重置成新价格，实际是对房屋市场价值评估的方法，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定对于房屋补偿不低于类似房屋价格，实际上也是评估的一种方法。4、本案与原告所提及的孔庆丰征收补偿的案子有很大差别，案例所提及的货币补偿单价是优惠价，而被告的重置成新价是市场的一种评估方法，对于被征收房屋的补偿实际是市场价格的补偿。5、对于原告提及的侵害选择权问题。被告认为东部中央商务区的征收作为三里河下游整治的组成部分，是落实国务院的政策指导而采取的大规模包括企业和村庄的征收，对于片区内符合胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准的企业，可向市指挥部提交相关证明材料，由指挥部落实安置到相应工业园区。被告提交的文件涉及到产业政策发展规划、环保安全、投资强度等指标，原告所属企业达不到相应标准。另外，被告在作出征收决定前按照条例的相关规定对包括中央商务区、国有土地上房屋补偿方案征求意见稿进行了公示，征求企业意见，在一个月的征求意见期内未收到关于补偿方式的意见，征求意见期满被告对征求意见情况又进行了公示。最后，被告《补偿方案》规定的签订协议后先支付补偿款的50%，剩余款项在搬家腾房、职工妥善安置房屋拆除验收合格后一次性支付与条例规定并没有矛盾，也体现先支付的原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告胶州市人民政府第一次庭审时向本院提交以下证据： 1、胶州市2014年国民经济和社会发展计划，证明被告启动涉案项目的征收工作符合程序。 2、胶州市国民经济和社会发展第十二个五年规划及规划证明文件，证明被告启动征收工作符合规定。 3、土地利用总体规划证明文件，证明涉案征收行为符合胶州市政府的土地利用规划。 4、城市总体规划要求证明文件及省政府批文，证明胶州市东部中央商务区是三里河下游整治的一个组成部分。 5、胶州市中央商务区控制性详细规划，证明从胶州市的规划看，胶州市东部中央商务区的规划符合要求。 以上1-5号证据还共同证明胶州市东部中央商务区的搬迁改造符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，是合法的。 6、胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准，证明胶州市东部中央商务区内企业的搬迁符合国家的产业政策调整。 7、胶州市东部中央商务区A区建设项目房屋征收范围公告，证明被告对胶州市东部中央商务区A区建设项目涉及的房屋征收范围进行初次公告，并告知有关注意事项。 8、对征收区域实施冻结，暂停办理相关手续的证明文件，证明胶州市房产管理局依法下达对上述公告征收范围内的房屋进行冻结及禁止从事的有关事项，同时该冻结通知也是为了减少征收成本。 9、调查摸底结果公示相关材料，证明房屋征收管理部门组织人员对公告征收范围内的房屋情况进行调查摸底，并将结果予以公示。 10、未登记建筑认定相关文件，证明指挥部对征迁前期涉及的未登记建筑等多项问题进行查摆，并提出相应解决方案。 11、《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》（草案）公开征求意见相关材料，证明被告按照条例的规定对补偿方案的草案进行了公示。 12、《补偿方案》吸收采纳群众意见情况说明，证明针对被征收人就补偿方案草案提出的意见进行了采纳。 13、《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》（正式）相关公布材料，证明被告经市长办公会研究通过的补偿方案予以公告。 14、《胶州市东部中央商务区房屋征收补偿项目社会稳定风险评估报告》，证明被告按照规定对征收项目进行了风险评估。 15、资金到位证明及专用资金监管协议，证明涉案征收项目的补偿资金已经到位，并由胶州市房产管理局对专项资金进行监管。 16、胶州市人民政府房屋征收决定书及征收公告，证明被告按照条例规定的要求和程序作出房屋征收决定并发布公告。 17、公示征收流程等相关信息材料，证明指挥部将征收流程予以公示。 18、房屋征收评估机构推选结果公示及房地产评估委托合同，证明指挥部将评估机构推选结果进行公示，后胶州市房产管理局与评估机构签订委托合同。 19、评估结果公示及评估报告送达签收表，证明指挥部对于所有企业的评估结果进行张榜公示，并逐户送达，落实了评估工作规范的要求。 20、房地产估价报告及机器设备搬迁补偿价值资产评估报告，证明评估机构分别对房地产及机器设备作出正式的评估报告。 21、房屋征收补偿决定书及送达签收表，证明被告作出被诉房屋征收补偿决定，并依法向原告送达。 第二次庭审时，被告向本院提交以下证据： 1、关于对胶州市东部中央商务区搬迁设备类资产评估基准日的说明，证明评估机构确定机器设备补偿评估报告评估基准日的理由是评估机构出于公平起见，对于被征收区域内的所有企业的设备都以该日期为评估基准日。 2、胶州市东部中央商务区搬迁改造设备类资产补偿价值评估实施意见，该证据说明了青岛正明资产评估事务所对于本案评估报告中涉及的原告的设备类资产评估的依据和方法。 3、机器设备清查评估明细表（初表）； 4、机器设备清查评估明细表（复核表）。 以上3、4号证据共同证明经过复核的机器设备清查评估明细表形成于2014年2月23日，是正式的文件，而初表是征求意见的文件。 5、关于印发《胶州市东部中央商务区建设指挥部成员单位职责》的通知； 6、胶州市东部中央商务区建设指挥部胶CBD会纪【2014】5号会议纪要。 以上5、6号证据共同证明胶州市东部中央商务区建设指挥部的成立、职责及会议纪要内容。 7、评估业务约定书，证明搬迁范围内机器设备等资产的评估委托系由征收部门胶州市房产管理局与评估机构青岛正明资产评估事务所签订。 8、关于东部中央商务区工业企业搬迁改造相关情况的说明。 经庭审质证，原告对被告第一次庭审中提交的证据1-5没有异议；对证据6有异议，该文件系地方文件，与国家条例相冲突，剥夺了原告选择产权调换补偿的权利，没有效力；对证据7-10没有异议；对证据11有异议，未见过《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》草案的张贴材料，直到2014年2月17日才知道《补偿方案》；对证据12的真实性有异议，被告完全造假，原告没有收到参加征求意见的会议通知；对证据13有异议，被告《补偿方案》规定的房屋重置成新价与同类周边市场价不同，原告对此补偿标准不予认可，《补偿方案》规定的补偿款的支付方式违反了国家规定，规定的货币补偿方式剥夺了原告选择权；对证据14不清楚，不发表意见；对证据15有异议，监管协议没有时间、地点，应是无效协议，银行出具的资金证明时间为2014年9月18日，而被告作出的征收决定为2014年2月17日，恰恰证明征收启动半年多了，补偿资金都没有到位；对证据16的真实性予以认可，但对其唯一的货币补偿方式不予认可；对证据17不发表意见，认为该材料与原告无关；对证据18认为不能作为有效证据，56户不明确，原告也不清楚，对评估委托合同不认可，没有见过；对证据19有异议，原告一直没有收到设备评估报告，而且《房地产估价报告》形成于2014年2月23日，原告于2014年2月17日不可能签收后形成的评估报告；对证据20有异议，《房地产估价报告》是按照重置成新价进行的评估，而不是市场价，故原告不予认可，而《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》是汇总的报告，并非针对原告企业进行的资产评估报告，不予认可；对证据21的真实性没有异议。对于被告在第二次庭审时提交的证据，原告认为：对证据1-4均不予认可，“评估基准日的说明”、“设备类资产补偿价值评估实施意见”均没有写明日期，“评估明细表”上的评估单位公章后加盖的，资产占有单位的填表人不明确，且未加盖公章，评估人员没有签字盖章，且“评估明细表”不等于评估报告，原告单位工作人员签收的“评估测算明细表”亦不等于评估报告，故上述材料均不能证明原告已经收到了设备评估报告；对证据6、8有异议，“会议纪要”及“情况说明”均没有盖章，真实性不予认可，被告第二次庭审时才提交，说明在被诉补偿决定作出时并没有该证据，不能证明被诉行政行为的合法性，对于“会议纪要”及“情况说明”的内容不予质证；对于证据5、7有异议，均属于过期证据，不能作为证据使用。 第一次庭审时，原告表示证据交换时其提交的房屋征收补偿决定、征收公告、房屋征收补偿方案、房地产估价报告与被告的相应证据一致，就不再作为证据提交。被告对于原告第二次庭审时提交的照片真实性没有异议。 经审查，本院对当事人提交的上述证据认证如下：被告第一次庭审时提交的证据1-5、7-9、16、17均内容客观，形式合法，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信；证据10、14、15与本案待证事实无关，本院不予审查；证据6系胶州市工业和信息化局根据国家产业政策和胶州市产业发展规划，并结合山东省人民政府办公厅鲁政办发【2013】36号《关于进一步推进节约集约用地的意见》，制定的胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准，与本案待证事实相关，本院予以采信；证据11-13是《补偿方案》草案的拟定、征求意见、修改并正式公布的过程，本院对此予以确认；证据18系房地产评估机构选定及委托评估合同签订的过程，本院予以采信；证据19仅是房地产初步评估结果的公示，本院对此予以确认，原告主张其签收的材料中不包含房地产评估报告和设备评估报告，经庭审调查，被告确认原告签收的“房地产评估报告”、“机器设备搬迁补偿价值评估测算表”均非正式的评估报告，仅是初步评估报告，对此本院予以确认；证据20是正式的《房地产评估报告》、《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》，对该两份报告的作出时间及相关内容的客观表述，本院予以确认。被告在第二次庭审中提交的证据是本院根据第一次庭审情况限期被告提交的，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，可以作为证据使用。原告提交的照片能够反映被诉房屋征收决定涉及的房屋情况，与本案待证事实有关，本院予以采信。 经审理查明，1、胶州东部中央商务区是胶州市三里河下游整治的组成部分。根据胶州市城市总体规划和新一轮城市空间发展战略规划，为加快推进东部中央商务区建设工作，不断提升城市承载力和综合竞争力，完善城市整体功能和改善人居环境，被告胶州市人民政府于2014年2月17日作出胶政征决【2014】第1号《胶州市人民政府房屋征收决定书》，决定对东部中央商务区实施整体搬迁改造，征收项目为胶州市东部中央商务区A区建设项目；征收范围为海尔大道以西、胶黄铁路以东（包括以西部分房屋）、香港路以北、云溪河以南列入征收范围之内的国有土地上房屋；征收期限为2014年2月17日至2014年3月18日；签订协议期限为2014年3月13日至2014年3月18日；征收补偿方式为货币补偿，经认定符合《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造项目认定标准》的企业，可搬迁至胶北或铺集的工业园；房屋征收实施单位为胶州市三里河街道办事处及胶州市九龙街道办事处。同日，被告将该房屋征收决定及《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》一并公告，并告知了被征收人享有行政复议权和诉讼权及相应期限。原告未对该房屋征收决定提起行政复议或提起行政诉讼。胶州市东部中央商务区建设指挥部亦于该日将胶州市东部中央商务区A区房屋征收部门和受委托的实施单位及其工作人员、监督举报电话及房屋征收流程等相关事项进行公示。 2、原告青岛海明化工有限公司在涉案胶州市东部中央商务区A区建设项目的征收范围内，依法享有国有土地一宗，国有土地使用证号为胶国用（2003）字第5-4号，该证书载明土地坐落于胶州市南关办事处庄里头村，土地用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为6542.0平方米，土地出让终止日期为2052年11月3日。原告于2009年2月19日取得上述宗地上的胶自字第51××69号房权证，该证载明房屋坐落于胶州市南关街道办事处庄里头村，共计10栋54间，均为1层，包含砖木、钢混、混合、钢结构，建成年代自2003年至2008年不等，证载房屋建筑面积共计3695.59平方米，设计用途为其他，具体使用情况为车间、厂房、配电室、办公室等。另根据庭审调查可知，原告在上述宗地上另有3栋尚未确权发证的房屋，建筑面积合计1369.48平方米。 3、2013年10月31日，被告发布了《关于公布胶州市东部中央商务区A区建设项目房屋征收范围公告》，其中载明征收工作人员2013年11月1日对征收范围内房屋等基础情况入户调查登记，被征收人应当予以配合，并有义务提供被征收房屋的相关证件；房屋征收评估机构采取由被征收户投票选定的方式，如征收当事人不能选定评估机构，由房屋征收部门从公布的评估机构名录中抽签确定。2013年11月7日，胶州市东部中央商务区建设指挥部发布《公示通知》，将包括原告在内的东部中央商务区A区的房屋调查结果进行公布，其中包括了原告上述房屋及土地的基本信息。 4、2013年11月9日，胶州市东部中央商务区建设指挥部发布《关于（草案）征求意见的通知》，征求广大业主的意见。后经吸收采纳群众意见并经市长办公会研究通过，胶州市东部中央商务区建设指挥部于2013年12月14日公布《补偿方案》。《补偿方案》第五条第（一）项“房屋补偿”载明：1、有证房屋补偿：（1）生产性质类房屋补偿参照胶州市房屋估价标准的规定，评估房屋重置成新价对被征收房屋按合法建筑面积给予货币补偿。（2）商业网点性质房屋根据房屋的区域因素、个别因素，参照胶州市同类性质房地产的市场价格，由房地产评估机构评估其市场价格给予货币补偿。（3）商务办公用房性质的房屋根据房屋的区域因素、个别因素，参照胶州市同类性质房地产的市场价格，由房地产评估机构评估其市场价格给予货币补偿。2、无证房屋处理办法：经认定为无证房屋的，根据有关法规规定，应无代价拆除不予补偿。但考虑到被征收人的前期投资建设这一实际，并在规定期限内搬迁的，由房地产评估机构按照无证房屋评估房屋的重置成新价给予补助。该条第（二）项中“国有出让土地使用权”的补偿标准为：依据胶州市基准地价规定标准，根据土地使用性质，按照该区类基准地价上浮20%后，综合土地使用权剩余使用年限等因素，评估其价值给予补偿。 5、2013年11月7日，胶州市东部中央商务区建设指挥部发布《公示通知》，告知各被征收人：经被征收户推选，胶州市东部中央商务区A区建设项目征收范围内的国有土地上房屋征收评估机构确定为青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司。2014年2月16日，胶州市房产管理局与青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司签订《房地产评估委托合同》，由青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司承担胶州市东部中央商务区房地产征收评估业务。2014年2月17日，胶州市东部中央商务区建设指挥部作出《张榜公示有关问题的说明》，载明：青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司依据有关征收补偿政策，对房屋价值、附属设施价值、装饰装修价值、国有土地价值进行了评估，现将评估结果予以公示，如对评估情况有异议，请在2014年2月23日前到指挥部二楼办公室提出书面复核申请，由有关工作人员进行现场核实……。同时，该指挥部将《中央商务区企业部分房地产及附属设施公示表》予以张贴，该表的第4项即为原告，公示内容包括有证房屋、无证房屋、附属设施、国有土地的明细及评估价值。 6、2014年2月23日，青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司作出胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》，估价时点为2014年2月17日。该报告系该评估机构的房地产评估人员依据国家、省、青岛市的有关法律、法规、规章和有关政策规定，根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析有关标的物的信息资料的基础上，确定被评估标的物在估价时点时的价值为人民币4861034元。报告中所附的原告《房地产及附属设施评估结果明细表》载明：一、有证房屋：10栋，建筑面积合计3695.59平方米，评估单价从每平方米370元至780元不等，估价值合计2319076元；二、无证房屋：3栋，建筑面积合计1369.48平方米，评估单价从每平方米220元至350元不等，估价值合计417272元；三、特殊装修：包括地砖、PVC吊顶、铁防盗、木地板、木包边、石膏吊顶、案子，估价值合计47380元；四、附属设施：包括大门、院墙、室外水泥地面、板房、井、水池，估价值合计146304元；五、土地：面积合计6542.0平方米，土地价值合计1931002元。2014年2月17日，原告法定代表人在“中央商务区（A区）动迁会议签到及征收公告、补偿方案、房地产评估报告、设备评估报告、有关情况的说明领取表（国有土地）”表格上签字。庭审中，原告以上述胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》于2014年2月23日才予作出为由，主张其不可能在2014年2月17日签字时就已领取房地产估价报告，而是在签字后十日左右才收到。庭审中，被告自认2014年2月17日向原告送达的是涉案房地产的初步评估报告，并非最终评估报告，其所作被诉房屋征收补偿决定书系以2014年2月23日作出的胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》为准。另外，原告庭审中自述其在收到胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》后，在法定期限内未申请复核。 7、在胶州市东部中央商务区A区建设项目征收过程中，亦需对征收范围内不可迁移的机器设备或主体可迁移设备进行评估补偿。为此，胶州市房产管理局与青岛正明资产评估事务所签订了《评估业务约定书》，约定由该资产评估事务所对上述范围内的机器设备及设施搬迁补偿价值进行评估。2014年3月15日，青岛正明资产评估事务所作出青正明估字（2014）第017号《胶州市东部中央商务区建设改造工商企业机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》，该报告涉及如下内容：一、评估目的：因片区建设改造，拟企业搬迁。二、评估对象和评估范围：评估对象为青岛大明皮革有限公司等59个企业（单位）搬迁项目，评估范围为各企业申报并经委托方现场盘点核实确认的机器设备及设施。三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：2014年1月3日。五、评估方法：成本法。六、评估结果：纳入评估范围的机器设备的评估结果为评估原值153203981.00元，补偿价值37542486元，资产评估结论详细情况见“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”及“机器设备清查评估明细表”。而“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”的第29项即为原告，该项内容显示原告在评估基准日列入范围的机器设备搬迁补偿价值的评估结果为：设备原值为1679400.00元，评估补偿内容为基础及安装材料费（不包括成新价），补偿价值共计334514.00元。前述第29项涉及原告的评估结果与“机器设备清查评估明细表”的数据一致。2014年2月23日前后，原告工作人员董某某在“机器设备搬迁补偿价值评估测算签收表”上签字。庭审中，原告以上述青正明估字（2014）第017号《胶州市东部中央商务区建设改造工商企业机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》于2014年3月15日才予作出为由，主张其不可能在签字当日就已领取机器设备评估报告，且强调其一直未收到该机器设备评估报告。 8、在涉案房屋征收决定确定的签约期限内，原告与房屋征收部门未达成补偿协议。2017年6月20日，被告对原告作出《房屋征收补偿决定书》，决定： 一、对被征收人青岛海明化工有限公司名下的坐落于胶州市三里河街道办事处庄里头村的房屋实施征收，按照《补偿方案》的规定给予货币补偿。 二、根据《补偿方案》的补偿标准，被征收人青岛海明化工有限公司应得的货币补偿数额包括： 1、房屋价值人民币：2736348元； 2、室内装饰装修、附属设施价值人民币：193684元； 3、土地使用权补偿人民币：1931002元； 4、设备搬迁费人民币334514元； 5、搬家补助费人民币：188908元； 6、停产停业损失人民币：2628198元； 三、限被征收人青岛海明化工有限公司自收到本决定书之日起七日内与胶州市三里河街道办事处办理房屋征收补偿和移交手续，并将房屋腾空。逾期不办理征收补偿手续，征收人将依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，依法申请人民法院强制执行，被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起六十日内向青岛市人民政府申请行政复议，或者自本决定书送达之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。 2017年6月20日，被告向原告直接送达该房屋征收补偿决定书。原告不服，于2017年10月20日向本院提起行政诉讼。 另查明，1、胶州市东部中央商务区建设指挥部是由胶州市工业和信息化局、市财政局、市城建局、市国土局等诸多成员单位组成的临时机构，负责东部中央商务区的搬迁改造工作的组织领导，具体职能包括：（一）制定搬迁改造工作总体方案；（二）确定搬迁改造工作计划，提出阶段性推进意见，制定搬迁改造有关扶持政策；（三）协调解决工作推进过程中出现的重大问题。征迁工作开始后，胶州市工业和信息化局会同征收实施单位胶州市九龙街道办事处、胶州市三里河街道办事处对东部中央商务区内企业进行摸底，具体包括企业名称、占地面积、建筑面积、产值、税收、用工、产品等情况。2014年1月24日，胶州市工业和信息化局制定了《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》，指出区域内工业企业实施异地搬迁改造新建或迁建的工业项目，应符合下列要求：（1）符合我市产业政策、发展规划、环保和安全生产要求；（2）平均投资强度不低于220万元/亩；（3）容积率不低于1.0；（4）亩均产值不低于280万元/亩；（5）亩均税收不低于15万元/亩；（6）万元产值能耗低于0.5067吨标准煤。对符合上述6个标准要求的工业企业，可向市东部中央商务区建设指挥部提交新建项目达到搬迁改造标准要求的相关证明材料，经认定后，由指挥部协助其联系胶北、铺集等镇处工业集聚区承接；对不符合上述6项标准要求的工业企业，按照统一确定的补偿标准给予货币补偿，企业自行选址搬迁。2014年2月10日，胶州市东部中央商务区建设指挥部印发了该文件，并要求指挥部各成员单位贯彻执行。 2、根据企业经营数据、污染程度、用电数据，测算了东部中央商务区A区工业企业的亩均产值、亩均税收、容积率和万元产值能耗，胶州市工业和信息化局形成了“胶州市东部中央商务区A区工业企业情况分析建议表”，该表第12项即为原告公司，具体信息为：占地面积“11.81亩”，建筑面积“5695.59平方米”，产值“2921万元”，税收“77万元”，用工人数“38人”，主要产品“密封胶”，污染程度“中度”，亩均产值“247.3万元”，亩均税收“6.5万元”，容积率“0.72”，万元产值能耗（吨标准煤）“0.01”，搬迁改造建议“关闭”，备注“不符合我市产业规划”。2014年2月12日，胶州市东部中央商务区建设指挥部召开会议，并形成胶CBD会纪【2014】5号会议纪要，会议听取了胶州市工业和信息化局关于东部中央商务A区内企业搬迁改造建议的汇报等，确定：青岛海明化工有限公司、青岛合力化工有限公司等达不到《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》的企业给予关停，提出申请的企业，符合条件的经审核安置到相应工业园区。 再查明，青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司于2014年2月23日所作胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》载明，按有关规定本估价报告结果有效期自估价日期（2014年2月17日）起一年内有效。青岛正明资产评估事务所于2014年3月15日所作青正明估字（2014）第017号《胶州市东部中央商务区建设改造工商企业机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》载明，本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日（2014年1月3日）起一年。 本院认为： 一、关于被告所作房屋征收补偿决定确定的安置补偿方式。庭审中，原告主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但被告却只有货币补偿，没有产权调换，剥夺了原告的补偿选择权。本院认为，山东省人民政府办公厅于2013年11月18日作出的鲁政办发【2013】36号《山东省人民政府办公厅关于进一步推进节约集约用地的意见》指出，科学合理布局工业项目，按照布局集中、产业集中、用地集约的原则，有序引导工业项目进区入园，大力推行“飞地经济”模式，通过健全税收分成、强化用地保障等激励措施，鼓励招商引资的新上工业项目集中连片建设、集群发展，鼓励园区外的现有工业企业通过“拆企并企”、“拆迁入园”等方式进入园区发展，对“退二进三”、“退城入园”、转型升级的企业，优先在工业园区内安排建设用地或协调租赁标准厂房，原则上园区外不再安排零星的一般工业项目用地；建立项目入园联席审查制度，重点加强对建设项目产业政策、投资计划、资金落实、规划选址、环境评价、用地标准等内容的审查，探索建立经营性建设项目投资和产出标准体系，国家级开发区、省级开发区、其他工业集中区新建工业项目平均投资强度一般应分别不低于350万元/亩、280万元/亩、220万元/亩，项目达产后亩均产值一般分别不低于520万元/亩、400万元/亩、280万元/亩，亩均税收一般分别不低于30万元/亩、20万元/亩、15万元/亩。新建工业项目平均容积率一般不低于1.0，建筑系数一般不得低于40%；市、县级政府要结合本地实际，制定开发区用地的投资强度、产出效益、创造税收等具体标准，各产业的投资强度等控制指标不得低于国家和省规定额度。根据国家产业政策和胶州市产业发展规划，并结合上述文件要求，2014年1月24日，胶州市工业和信息化局制定了《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》，对区域内工业企业实施异地搬迁改造新建或迁建的工业项目，制定了6项标准要求，对符合标准要求的工业企业，可向东部中央商务区建设指挥部提交新建项目达到搬迁改造标准要求的相关证明材料，经认定后，由指挥部协助其联系胶北、铺集等镇处工业集聚区承接。本案中，被告于2014年2月17日制定并公告的胶政征决【2014】第1号《胶州市人民政府房屋征收决定书》第五条“征收补偿方式”载明：货币补偿；经认定符合《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》的企业，可搬迁至胶北或铺集的工业园。同日公告的《胶州市东部中央商务区国有土地上房屋征收补偿方案》第五条“补偿方式”亦载明：对被征收房屋、附属设施、装修及土地使用权给予补偿，对符合规定的，给予搬迁补助费、停产停业损失补偿费及搬迁奖励等费用；被征收人自行过渡和安置，经认定符合《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》的企业，可搬迁至胶北或铺集的工业园。因此，被告所作征收决定及《补偿方案》确定的补偿方式并非只有一种货币补偿，而是在符合产业政策、投资强度、环境评价、用地标准、产出效益等要求下，将被征收人迁建至相应工业园。而根据胶州市工业和信息化局向胶州市东部中央商务区建设指挥部提供的原告公司具体信息：占地面积“11.81亩”，建筑面积“5695.59平方米”，产值“2921万元”，税收“77万元”，用工人数“38人”，主要产品“密封胶”，污染程度“中度”，亩均产值“247.3万元”，亩均税收“6.5万元”，容积率“0.72”，万元产值能耗（吨标准煤）“0.01”，原告的上述指标达不到《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》确定的“符合产业政策、发展规划、环保和安全生产要求；平均投资强度不低于220万元/亩；容积率不低于1.0；亩均产值不低于280万元/亩；亩均税收不低于15万元/亩；万元产值能耗低于0.5067吨标准煤”的标准。因此，胶州市东部中央商务区建设指挥部听取了胶州市工业和信息化局关于东部中央商务A区内企业搬迁改造建议，确定了青岛海明化工有限公司等达不到《胶州市东部中央商务区工业企业搬迁改造综合评价标准》的企业给予关停的意见。综上，被告针对原告所作的房屋征收补偿决定确定补偿方式为货币补偿，并无不当。 二、关于《补偿方案》确定的房屋补偿评估方法。庭审中，原告主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条与第十九条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，征收非住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金，而被告不执行“市场价格”，显然违法。经审查，《补偿方案》第五条第（一）项“房屋补偿”载明：1、有证房屋补偿：（1）生产性质类房屋补偿参照胶州市房屋估价标准的规定，评估房屋重置成新价对被征收房屋按合法建筑面积给予货币补偿。（2）商业网点性质房屋根据房屋的区域因素、个别因素，参照胶州市同类性质房地产的市场价格，由房地产评估机构评估其市场价格给予货币补偿。（3）商务办公用房性质的房屋根据房屋的区域因素、个别因素，参照胶州市同类性质房地产的市场价格，由房地产评估机构评估其市场价格给予货币补偿。2、无证房屋处理办法：经认定为无证房屋的，根据有关法规规定，应无代价拆除不予补偿。但考虑到被征收人的前期投资建设这一实际，并在规定期限内搬迁的，由房地产评估机构按照无证房屋评估房屋的重置成新价给予补助。而根据《房地产估价规范》的规定，估价方法通常有市场法、收益法、成本法及假设开发法四种，市场法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价。因东部中央商务区A区征收范围内的被征收人均为企业，房屋有生产性质、商业网点性质、商务办公用房性质等类别，针对不同类别的房屋，《补偿方案》要求房地产评估机构根据不同的评估方法进行评估并未违反上述规范。而且该《补偿方案》的草案于2013年11月9日予以公告征求意见，并针对企业反映的土地款补偿太低等问题在搬迁奖励中增加了部分奖励措施，最终形成正式的《补偿方案》，并予以公告。因此，原告称被告不执行“市场价格”因而违法的主张不能成立。 三、关于涉案《房地产评估报告》，可从以下两方面进行分析。 1、关于涉案房地产评估机构的选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条第二款规定，房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条第二款规定，房地产价格评估机构可以由被征收房屋所在地街道、居委会组织被征收人协商选择。第七条规定，被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可组织采取逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构。逐户征询或者集中投票应当以书面形式进行。第八条规定，参与投票的被征收人占被征收人总人数比例过小的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中随机选定房地产价格评估机构。第九条规定，采取集中投票、抽签或者摇号等方式确定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。第十条规定，房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产价格评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。根据上述规定，房地产价格评估机构的选定是由被征收人协商选择，协商不成的，房屋征收部门可组织征询或投票、抽签、摇号等形式选定房地产评估机构，并在征收范围内公告。由此可见，各省、自治区、直辖市根据不同情况，采取公正高效而又灵活多样的选定方式，以充分保障被征收人在平等自愿的基础上获得公平合理的房屋价值补偿。本案中，胶州市东部中央商务区建设指挥部于2013年11月7日发布的《公示通知》显示，市房屋征收管理部门组织专人到片区内各户进行调查摸底，并广泛征求广大被征收户的改造建设意向、推选评估机构，通过推选形式，有56户被征收户投票选择青岛胶州湾房地产评估事务所有限公司，根据大多数人的意愿，拟定青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司为该片区的评估部门，并将该结果予以公示。经公示最终确定该公司估价为东部中央商务区A区的评估机构，后胶州市房屋管理局与其签订了房地产委托评估合同，因此评估机构的选定程序并无不当。 2、关于涉案《房地产评估报告》的评估结果。本案中，原告的房屋分为有证房屋和无证房屋两部分，具体使用情况为车间、厂房、配电室、办公室等，因市场交易案例少，且属于应予征收的范畴，因此不适用于市场法、收益法、假设开发法，所以青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司所作胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产评估报告》采用成本法对原告房屋进行评估，符合《房地产估价规范》的相关要求。《补偿方案》第五条第二项“土地使用权补偿”规定，对于国有出让土地使用权的补偿，应依据胶州市基准地价规定标准，根据土地使用性质，按照该区类基准地价上浮20%后，综合土地使用权剩余使用年限等因素，评估其价值给予补偿。《房地产估价规范》规定，对于政府确定公布了基准地价的地区，对权利人使用的土地价值采用基准地价修正法进行评估，即由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。本案中，原告使用的土地属于国有出让土地，且该土地位于胶州市人民政府已经确定基准地价的范围之内，因此青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司对其使用的土地采用基准地价修正法进行评估符合《房地产估价规范》的上述要求。 根据《房地产估价规范》的规定，运用成本法要搜集有关成本、税费、开发利润等资料，估算重置成本或重建成本，估算折旧，并求取积算价值，而重置成本或重建成本，应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，包括土地取得成本、建设成本、管理费、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润；建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧；积算价值应为重置成本或重建成本扣除建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物的现值，必要时还应通过建筑物外部折旧的方式扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。由此可见，评估机构对评估对象的评估专业性很强，为此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核结果有异议，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。由于房地产评估报告是补偿决定货币补偿数额最主要的组成部分，且具有较高的专业性，因此上述法规、规章赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利和路径，更加有利于保护被征收人的补偿权益。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，被告未提交其向原告送达胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》的有效送达凭证，确有不当之处，本院在此予以指出。但结合原告的自述可知，其收到该估价报告的时间约为2014年2月26日前后，虽然原告认为该估价报告使用的评估方法不当、对其有证房屋的评估价格过低、对土地评估单价亦过低，但其并未在收到上述估价报告的法定期限内按照规定申请复核评估，应视为放弃对评估结果异议的法定救济途径。根据本院现已查明的事实，该估价报告确定的评估时点2014年2月17日为涉案房屋征收决定公告之日，评估方法为有证房屋参照胶州市房屋估价标准的规定，采用成本法评估原告房屋重置成新价，无证房屋在规定期限内搬迁的，按照房屋重置成新价给予补偿，土地使用基准地价上浮20%并综合剩余使用年限等因素给予评估，因此该估价报告确定的评估时点和评估方法均未违反相关强制性规定。 四、关于涉案《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》，可从以下两个方面进行分析。 1、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。由此可见，机器设备搬迁费用的评估先由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构评估确定，而非必须通过投票、摇号、抽签等少数服从多数的方式选定房地产价格评估机构评估确定。本案中，因被征收人原投票选定的房地产价格评估机构青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司不具有机器设备搬迁的评估资质，且在胶州市只有青岛正明资产评估事务所一家具备该资质，故房屋征收部门胶州市房产管理局直接委托青岛正明资产评估事务所对东部中央商务区涉及的工商企业机器设备搬迁资产进行评估的作法并未违反法律禁止性规定，程序并无不当。 2、关于涉案《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》的评估结果。青岛正明资产评估事务所于2014年3月15日所作青正明估字（2014）第017号《胶州市东部中央商务区建设改造工商企业机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》的评估对象为青岛大明皮革有限公司等59个企业（单位）搬迁项目，评估范围为各企业申报并经委托方现场盘点核实确认的机器设备及设施，评估时点是以该评估事务所进入第一家被评估企业进行清点的时间进行确定，即2014年1月3日，采用资产基础法的原理进行评估，并形成综合性报告。机器设备的资产基础法即成本加和法，具体包括不可迁移设备和主体可迁移设备，前者的补偿价值为重置价格*成新率；后者的补偿价值为购置价格*安装调试费及安装材料费率+基础费。该评估报告是针对59个企业的综合评估报告，后附有“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”及“机器设备清查评估明细表”，其中测算汇总表的第29项及相应的“机器设备清查评估明细表”为原告公司的具体信息，该表载明原告在评估基准日列入范围的机器设备搬迁补偿价值的评估结果为：设备原值为1679400.00元，评估补偿内容为基础及安装材料费（不包括成新价），补偿价值共计334514.00元。对于机器设备搬迁费用评估时点的确定、评估方法的采用及评估报告的撰写形式均未违反《国有土地上房屋征收评估办法》等相关强制性规定。庭审中，原告主张被告未向其送达《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》，被告则主张原告单位工作人员董某某于2014年2月23日前后签收“机器设备搬迁补偿价值评估测算签收表”，即已经向原告予以送达。本院认为，因涉案《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》形成于2014年3月15日，故董某某签收的上述测算表并非正式报告的最终结果，但通过比对被告两次庭审中提交的“机器设备清查评估明细表（复核前）”、“机器设备清查评估明细表（复核后）”及“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”的数据看，是一致的，且“机器设备清查评估明细表（复核后）”系于2014年2月23日复核后出具的表格，从时间上判断，应是原告工作人员董某某签收的其公司复核后的机器设备搬迁补偿价值测算表。综上，被告未将涉案最终形成的青正明估字（2014）第017号《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》有关原告公司机器设备搬迁评估补偿价值的材料及结果送达原告，程序上确有不当，本院在此予以指正。但鉴于最终形成的“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”中有关原告公司部分与复核后的“机器设备清查评估明细表”的数据一致，且青正明估字（2014）第017号《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》是评估机构青岛正明资产评估事务的专业评估，具有较高的专业性，故对该评估结果本院予以尊重。 五、关于涉案《补偿方案》确定的补偿款的支付办法。《补偿方案》第九条第（四）项载明，被征收人签订征收补偿协议后先支付补偿款总额的50%，剩余款待搬家腾房、职工妥善安置、房屋拆除并验收合格后一次性支付。庭审中，原告主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条第一款的规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。因此，被告对补偿款的支付办法违反法律规定。本院认为，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”的规定可知，“先补偿”可以理解为房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议即已履行先补偿的职责，至于货币补偿何时到位及安置房屋何时予以交付，尚需要根据双方签订的补偿协议条款进行约定，并非原告所理解的只有货币补偿金到位后征收人或征收部门才视为履行“先补偿”的职责。另外，被告针对原告所作的被诉房屋征收补偿决定并未涉及《补偿方案》确定的上述补偿款的支付方式，显然该补偿款的支付方式亦未影响到原告的实体合法权利，因此原告的上述主张不成立。 六、关于被诉房屋征收补偿决定对涉案《房地产估价报告》及《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》评估结果的使用。庭审中，被告明确：被诉房屋征收补偿决定依据的是青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司于2014年2月23日作出的胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》及青岛正明资产评估事务所于2014年3月15日作出的青正明估字（2014）第017号《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》的评估结果对原告进行货币补偿，而前者报告载明“按有关规定本估价报告结果有效期自估价日期（2014年2月17日）起一年内有效”，后者报告载明“本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日（2014年1月3日）起一年。”显然，被告于2017年６月20日作出被诉房屋征收补偿决定时，上述两个评估报告已经失效，因此被告再使用该两个评估报告对原告进行货币补偿不当。但庭审中，原、被告双方均确认自上述两评估报告作出后，双方一直就补偿问题协商，但最终因原告公司职工代表大会认为应该给予异地迁建等原因最终未协调成。基于上述原因，被告迟至2017年6月20日才作出被诉房屋征收补偿决定。另外，原告被征收房屋目前仍旧客观存在，即便涉案评估机构重新对原告的房地产、机器设备搬迁补偿价值分别进行评估，评估基准日仍应分别以涉案房屋征收决定公告日、评估事务所进入第一家被评估企业清点机器设备的日期予以确定，方能体现出对所有被征收人的公平合理，因此评估机构重新评估的结果应当没有变化。再者，涉案房屋征收项目虽名为胶州市东部中央商务区A区建设项目，实质上是胶州市三里河下游整治的组成部分，属于重大公共利益，为不影响重点项目的建设且又能妥善保障被征收人的实体合法权益，被诉房屋征收补偿决定的效力宜予保留。 七、关于被诉房屋征收补偿决定的具体补偿标准。被诉房屋征收补偿决定书中的货币补偿费项目共包括6项：第1项房屋价值，第2项室内装饰装修、附属设施，第3项土地使用权，第4项设备搬迁费，第5项搬家补助费，第6项停产停业损失。下面逐项分析： 1、第1项房屋价值人民币2736348元、第2项室内装饰装修、附属设施价值人民币193684元和第3项土地使用权补偿人民币1931002元三个补偿项目均系由青岛胶州湾房地产估价事务所有限公司评估而来，鉴于原告对整个《补偿方案》都有异议，故其对这三项的评估结果亦不认可，其主张涉案有证房屋的评估价格过低，低于其建设成本，并非法律规定的市场价格；土地使用权补偿价格过低，原告仅办证程序的成本就高于该补偿单价。对此，本院认为，涉案房屋征收补偿程序中，因原告并未针对该评估报告提出复核，应视为其放弃了关于评估异议的法定救济途径，故原告对该三项补偿项目的异议不成立。 2、第4项设备搬迁费人民币334514元系由青岛正明资产评估事务所评估而来。虽然被告未将正式的青正明估字（2014）第017号《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》中有关原告公司机器设备搬迁评估价值的材料及评估结果送达原告，程序上确有不当，但鉴于最终形成的“机器设备搬迁补偿价值评估测算汇总表”有关原告公司部分与复核后的“机器设备清查评估明细表”的数据一致，且该报告是评估机构的专业评估，具有较高的专业性，故本院对其结果予以确认。 3、第5项搬家补助费人民币188908元、第6项停产停业损失人民币2628198元，该两项费用系按照《补偿方案》第六条的有关规定计算而来，原告对该两项补偿标准和补偿数额均无异议，本院直接予以确认。 八、关于被诉房屋征收补偿决定的程序。被告为保障胶州市三里河下游整治这一重大项目的公共利益，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，征收原告等企业国有土地上的房屋，后因房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，被告作为征收人，有权作出房屋征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门作出房屋征收补偿决定后，应在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。本案中，被告于2017年6月20日作出被诉房屋征收补偿决定后，于同日向原告直接送达该补偿决定书，但并未在征收范围内予以公告。从程序上说，被告未按照上述规定在征收区域范围内进行公告不当，但实际上其以直接送达的方式送达原告被诉房屋征收补偿决定书，更加有利于原告及时行使救济权利，因此被告上述程序的不当应视为程序瑕疵。 九、关于原告的第三项诉讼请求。第一次庭审时，原告明确表示撤回第三项诉讼请求，因该系原告真实意思表示，本院予以准许。 综上，因涉案胶房估字（2014）第ZY-1-6号《房地产估价报告》及青正明估字（2014）第017号《机器设备搬迁补偿价值资产评估报告》已超过有效期限，故被告所作被诉房屋征收补偿决定再使用该两份报告确有不当，依法应予纠正，但因该征收项目涉及胶州市三里河下游整治这一重大公共利益问题，且该两份评估报告的评估结果并无不当，故被诉房屋征收补偿决定宜确认违法。另外，因原告对涉案《补偿方案》所提异议均不成立，故其要求判令被告重新制定补偿方案的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、第六十九条之规定，判决如下： 一、确认被告胶州市人民政府于2017年6月20日作出《房屋征收补偿决定书》的行政行为违法； 二、驳回原告青岛海明化工有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由被告胶州市人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  孙志刚 审判员  李玉兰 审判员  高沛沛 二〇一八年三月一日 法官助理  王云逸 书记员  赵洪峰 书记员  王倩倩