湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1151号上诉人（原审被告）：武汉华虹置业有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村。法定代表人：许雷强，该公司经理。委托诉讼代理人：王慧明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：何燕飞，湖北全成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：诸佳欣，女，2000年12月3日出生，汉族，武汉市江汉区人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：许开秀，湖北多能律师事务所律师。上诉人武汉华虹置业有限公司（以下简称华虹置业公司）因与被上诉人诸佳欣商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月27日公开开庭进行了审理，上诉人华虹置业公司的委托诉讼代理人何燕飞、王慧明，被上诉人诸佳欣的委托诉讼代理人许开秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华虹置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人按日万分之零点五的标准向被上诉人支付违约金，或者依法发回重审。二、一、二审诉讼费用全部被上诉人承担。事实与理由：一、一审上诉人要求追加建筑商武汉永固建筑工程有限公司为共同被告的书面申请未进行书面裁决，程序严重违法。二、一审判决遗漏了2016年6月之前特别是2015年4-8月期间的暴雨和大雨天数，基本事实认定不清。三、一审判决认定影响项目施工的特大暴雨灾害天气、市政工程建设属于不可抗力事件，但未依法免除减轻上诉人相应法律责任，属于适用法律错误。四、一审判决认定案涉房屋同地段同时期同类建筑面积租金每月1000元，却判决上诉人向被上诉人支付超过租金标准一倍的逾期交房违约金，属适用法律错误且明显不公平。诸佳欣辩称，华虹置业公司已经构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。对华虹置业公司主张逾期交房由于不可抗力导致不认可。当时武汉确实存在特大暴雨，但只是局部的，华虹公司也没有证据证明暴雨对其施工产生了影响，实际上只有一天的暴雨，暴雨之后华虹置业公司就开始继续施工了，所以华虹置业公司主张暴雨天气为不可抗力是不成立的。二号线工程2014年就开始施工了，华虹置业公司卖房也是以地铁二号线为卖点，说明华虹置业公司是知道二号线的施工，并对其施工的影响应当有一定的预判，因此华虹置业公司主张地铁施工对其施工构成不可抗力也是不能成立的。华虹置业公司主张同地段月租金是一千元的问题，本案房屋是复式写字楼，在地铁口，与周边居民楼的租金是不一样的，二审有新的证据证明租金是2400元-2500元左右，一审已经酌减了违约金。请求驳回上诉，维持原判。诸佳欣向一审法院起诉请求：1、华虹置业公司向诸佳欣支付逾期交房违约金18612元；2、华虹置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，诸佳欣与华虹置业公司签订了编号为黄140404844的《武汉市商品房买卖合同》。合同约定诸佳欣购买华虹置业公司开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村的华虹领航城商住楼的办公A（3栋）5层30号商品房，建筑面积51.45平方米，单价7308.07元，总价款376000元。合同第九条约定：华虹置业公司应当于2016年6月28日前，将符合下列条件的商品房交付诸佳欣使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电入户；6、给水入户。合同第十一条约定：华虹置业公司逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向诸佳欣支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，诸佳欣有权解除合同……；诸佳欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向诸佳欣支付已交付房价款万分之三的违约金；该合同及附件还对其他事项进行了约定。合同签订后，诸佳欣向华虹置业公司支付了全部房款。2016年10月31日，华虹领航城项目取得了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，同年11月21日，武汉市公安消防局作出武公消验字（2016）第0672号《建设工程消防验收意见书》，评定该项目消防验收合格。同年12月8日，该项目取得《工程竣工验收备案证明书》。同年12月10日，双方办理了交房手续。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、付款收据、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》及当事人陈述等在卷佐证。一审法院另查明，2016年4月至10月期间，经武汉市黄陂区政府投资，由黄陂区交通运输局发包，武汉环通路桥工程有限公司承包，对案涉项目华虹领航城所在区域的主干道即巨龙大道（叶店-兴龙路）进行了施工改造，施工期间，武汉环通路桥工程有限公司对华虹领航城外面道路沿线设置了围栏，并对道路进行了挖掘、占用。同时，该区域道路上还有武汉市地铁2号线项目施工同步进行。2016年6月份，华虹领航城区域出现大雨7天、暴雨2天；7月份，出现大雨5天、暴雨3天。该小区出现了渍水以及地下室积水。一审法院认为，诸佳欣与华虹置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。诸佳欣依约交付了全部购房款，华虹置业公司未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房在2016年12月8日完成竣工验收备案手续后，华虹置业公司于12月10日通知诸佳欣收房，一审法院认定华虹置业公司已于12月10日将涉案房屋交付给了诸佳欣，逾期交房期间从2016年6月28日起至2016年12月10日至，逾期共计165天。华虹置业公司辩称华虹领航城在建设工程中遭遇持续性特大暴雨等异常天气，以及小区外道路因市政管网施工、地铁施工占用、破坏了道路，客观上对小区施工造成一定的影响，从而延迟了部分工程验收以及交房时间。结合本案相关证据材料以及一审法院调查笔录，该意见与一审法院查明事实基本一致，予以采纳。鉴于出现类似不可抗力事件，在一定程度上影响了案涉小区的施工进度，根据公平原则，可减轻其逾期交房的违约责任，但不能免除其违约责任。华虹置业公司主张的延期交房违约金按已交付房价款的日万分之三计算标准过高，远远高于同地段房屋的日租金金额和业主的实际损失，请求法院对该标准予以调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，双方当事人均未能提供相应证据证实诸佳欣的实际损失数额。该解释第十七条的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合相关证据，案涉房屋同地段同时期同类建筑面积的租金约为1000元／月。参照此标准，双方当事人约定的违约金按已付房款日万分之三计付，金额过高，华虹置业公司请求予以调减，符合法律规定，予以支持。综合相关证据以及房地产市场发展现状，酌定将违约金比例下调至万分之二，故华虹置业公司应向诸佳欣支付逾期交房违约金12408元（376000元×0.0002×165天）。故对诸佳欣所主张过高的部分，不予支持。关于华虹置业公司是否已将符合合同约定交付条件的商品房交付给诸佳欣的问题。涉案商品房在2016年12月8日完成竣工验收备案手续后，诸佳欣已于12月10日收房。双方签订的购房合同已明确了房屋交付条件，在交房条件不具备的情况下，购房人有权拒绝接受房屋并要求开发商承担违约责任。如果购房人明知商品房不具备交付条件但已经实际接受了房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为对购房合同作出变更，故对诸佳欣认为的涉案房屋未达到交房条件的意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、武汉华虹置业有限公司向诸佳欣支付逾期交房违约金12408元；二、驳回诸佳欣其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取133元，由武汉华虹置业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诸佳欣提交了案涉房屋其他业主与承租人于2017年12月18日和2018年2月11日所签订的两份租赁合同以及承租方支付租金的流水记录，拟证明被上诉人的租金实际损失超过一审判决违约金数额，华虹公司请求调减违约金缺乏依据。华虹置业公司质证认为房屋租赁合同的出租方签字人金胜利系相关案件金璐、金怡之父及诉讼代理人，且无法核实承租人的身份情况，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上诉人提交的租赁合同的真实性本院无法确认，且上述租赁合同签订日期与案涉房屋约定的交房时间并非同一时期，不宜以该租赁合同中的租金标准作为认定华虹公司逾期交房期间上诉人的租金损失,上述证据不能达到其证明目的。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，华虹置业公司与诸佳欣就诉争房屋签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。根据双方合同约定，华虹置业公司应当于2016年6月28日前将符合约定条件的商品房交付给诸佳欣，如逾期交付，诸佳欣要求继续履行合同，则华虹置业公司应当按房屋价款的日万分之三的标准支付违约金。根据查明的事实，2016年12月8日案涉房屋工程项目取得《工程竣工验收备案证明书》，2016年12月10日双方办理了交房手续，华虹置业公司逾期交付房屋，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准。华虹置业公司上诉请求调整按已付房款日万分之零点五计付。考虑大暴雨天气及相关市政工程建设对华虹置业公司华虹领航城建设工程施工确实造成一定的影响，本院从公平角度出发，结合房地产市场发展状况并参照同时期同地段房屋租金标准，酌定华虹置业公司按已付房款日万分之一向诸佳欣支付逾期交房违约金，华虹置业公司应向诸佳欣支付逾期交房违约金为6204元（376000元×0.0001×165天）。关于是否应追加武汉永固建筑工程有限公司为本案当事人。本案合同相对方为华虹置业公司与诸佳欣，根据合同相对性原则，总包施工方武汉永固建筑工程有限公司是否对华虹置业公司构成违约属另一合同关系，并不影响华虹置业公司对诸佳欣承担相应违约责任，因此一审法院未追加本案当事人并无不当。综上所述，华虹置业公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1847号民事判决；二、武汉华虹置业有限公司于本判决生效之日起七日内向诸佳欣支付逾期交房违约金6204元；三、驳回诸佳欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费133元，由诸佳欣负担66.5元，武汉华虹置业有限公司负担66.5元。二审案件受理费266元，由诸佳欣负担133元，武汉华虹置业有限公司负担133元。本判决为终审判决。审 判 长  熊 青审 判 员  李斌成审 判 员  安林锋审 判 员  骆朝辉审 判 员  胡丹丹二〇一八年三月十五日法官助理  申光伟书 记 员  舒 渲