广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终911号上诉人（原审原告）：黎晓琴，女，1981年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告）：佛山招商九龙仓房地产有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇旧红星路口旧中队首层，统一社会信用代码91440600551677763N。法定代表人：周安桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国潮，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：招商局物业管理有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东区建设路B83号三层C6号商铺，营业执照号91440606675238340H。法定代表人：魏代国。上诉人黎晓琴因与被上诉人佛山招商九龙仓房地产有限公司（以下简称九龙仓公司）及招商局物业管理有限公司佛山分公司（以下简称招商物管公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。黎晓琴上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判九龙仓公司、招商物管公司赔偿延误出租使用的损失11700元（按照1800元/月的标准从2016年10月15日暂计至2017年4月24日，实际损失赔偿款计算至天然大理石更换完毕、对黎晓琴出租使用的影响消除之日止）；2.本案一、二审诉讼费由九龙仓公司、招商物管公司负担。事实与理由：（一）涉讼房产是套内面积仅二十多平方米的公寓，黎晓琴于2016年10月15日收楼，同年10月购置全屋家具电器，同年11月上旬发现飘台三块大理石多处开裂，即立即多次向九龙仓公司、招商物管公司反映，并致电12315。根据黎晓琴提交的现场图片和鉴定报告使用的现场图片可知，作为公寓内唯一的窗户，其飘台上的三块大理石全部开裂，明显存在漏水及安全隐患等问题，直接影响黎晓琴出租使用。（二）九龙仓公司以更换大理石为由，要求黎晓琴提供涉讼房屋的钥匙方便出入维修，黎晓琴一审提交的九龙仓公司出具的《关于促请确认维修事项完成结果的温馨提示》证明九龙仓公司确认已收取房屋钥匙。九龙仓公司告知黎晓琴更换大理石会产生大量粉尘，要求黎晓琴对全屋家具电器密封遮盖，黎晓琴也因此未开拆家具电器包装，信赖并等待其维修。但九龙仓公司无故拖延维修，钥匙至今也尚未归还，严重影响黎晓琴使用、出租涉讼房屋。（三）黎晓琴购买涉讼房屋是为了出租，招租过程中因向客户如实告知维修事宜，客户均以维修时间不定、维修过程中会产生粉尘等原因拒绝承租，导致黎晓琴无法正常出租，造成租金损失。九龙仓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黎晓琴的上诉请求。招商物管公司未发表答辩意见。黎晓琴向一审法院起诉请求：1.九龙仓公司、招商物管公司立即向黎晓琴支付10000元，由黎晓琴自行更换大理石；2.九龙仓公司、招商物管公司向黎晓琴赔偿延误出租使用损失（自2016年10月15日起至九龙仓公司、招商物管公司支付更换费用之日止按每月1800元的标准计算）；3.本案诉讼费用由九龙仓公司、招商物管公司承担。一审法院认定事实：2015年9月9日，涉讼房屋所在的依云曦城花苑37座竣工验收备案。2016年8月15日，黎晓琴（买受人）与九龙仓公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黎晓琴向九龙仓公司购买广东省佛山市南海区狮山镇依云曦城花园37座2309房，总价款为306810元。商品房实行保修制度。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准即双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，因整改给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代理原标准的材料设备。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为招商物管公司等。同日，黎晓琴（买受人）与九龙仓公司（出卖人）签订《补充协议》，约定买受人知悉商品房墙/地面砖、户内石材及地板等装修材料（如有），因其自身特性会存在色差或局部裂纹等，买受人对此予以接受且无异议，不因此向出卖人主张更换、赔偿及承担质量保修责任等。2016年10月15日，黎晓琴接收涉讼房屋。九龙仓公司于2016年11月2日向黎晓琴出具的《住宅质量保证书》载明地面饰面空鼓、开裂保修期为2年，保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，开发单位将无偿进行修补。2017年3月18日、2017年3月20日，黎晓琴曾致电涉讼楼盘客服中心，要求对房间的大理石问题进行处理，客服回复要联系管家核实、解决。另查明，涉讼房屋飘台大理石存在数条裂痕。同益达公司出具工程造价鉴定书，确认涉讼飘台天然大理石进行跟换的费用（包工包料、清理场地）为2640.38元。一审法院认为，九龙仓公司虽辩称大理石裂痕为石纹，故根据补充协议的约定，九龙仓公司不承担更换和修理责任，但经查，黎晓琴提交的证据足以证明大理石中的裂痕为外部裂痕，并非大理石原有的石纹，故一审法院认为补充协议的约定不应适用，九龙仓公司无权据此拒绝更换或维修。根据《住宅质量保证书》，至黎晓琴提起本案诉讼之日，大理石仍在保修期内，而大理石中的裂缝实际无法通过维修的方式予以处理，故黎晓琴主张该大理石应更换合理有据，一审法院予以采纳。黎晓琴举证足以表明其就大理石问题多次向九龙仓公司反映诉求，九龙仓公司虽主张其积极予以处理但未能举证予以证明，应自行承担不利后果，故本案纠纷发生原因在于九龙仓公司拒不配合履行大理石维修、更换义务。在此情况下，同时为免双方在更换大理石的过程中因材料、施工等发生争议引发新的纠纷，一审法院对黎晓琴关于由九龙仓公司赔偿损失、自行更换大理石的主张予以采纳。根据同益达公司鉴定结论，九龙仓公司应向黎晓琴赔偿大理石更换费用2640.38元，由黎晓琴自行对大理石进行更换。如前所述，本案纠纷因九龙仓公司原因所致，且黎晓琴主张赔偿合理有据，故鉴定费用应由九龙仓公司承担。黎晓琴虽主张大理石裂缝问题影响出租，造成租金损失，但一审法院认为，大理石仅存在数条裂缝，考虑大理石的面积及位置，大理石裂缝问题不影响大理石的使用，更加不会因此影响房屋的整体使用。即使在黎晓琴出租期间九龙仓公司进行更换或维修，亦不会对房屋实际使用构成实质影响，且在九龙仓公司于诉讼中明确表示同意更换大理石的情况下，黎晓琴坚持要求九龙仓公司赔偿损失自行维修并发生鉴定事项，黎晓琴对大理石更换迟延负有一定责任。综上，一审法院认为黎晓琴主张九龙仓公司赔偿租金损失理据不足，且未提供证据支持其租金标准主张，故一审法院对黎晓琴该项诉请不予支持。招商物管公司并非涉讼合同的主体，亦非维修义务的主体，黎晓琴举证亦不足以证明该公司承诺对大理石更换、维修负直接责任，黎晓琴诉请其承担本案责任没有事实及法律依据，一审法院不予支持。招商物管公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、九龙仓公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿广东省佛山市南海区狮山镇依云曦城花园37座2309房飘台大理石更换费用2640.38元予黎晓琴；二、驳回黎晓琴的其他诉讼请求。一审受理费减半收取46.25元，由黎晓琴负担21.25元，由九龙仓公司负担25元；鉴定费3000元由九龙仓公司负担。二审期间，黎晓琴向本院提交《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及其附件，拟证明黎晓琴主张的租金损失计算标准。九龙仓公司、招商物管公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对黎晓琴提交的证据的真实性、合法性予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据黎晓琴的上诉请求、九龙仓公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：黎晓琴关于赔偿延误出租使用涉讼房屋造成的租金损失的请求是否应予支持。在本案中，黎晓琴请求赔偿租金损失的理由是涉讼房屋的飘台大理石有裂缝，存在漏水等安全隐患，九龙仓公司延误维修导致其至今无法将涉讼房屋对外出租，由此产生租金损失。对此，本院认为，首先，从黎晓琴提供的现场图片来看，黎晓琴所称的大理石上的裂缝并不影响大理石的使用，且从大理石所处的位置和面积来看，上述裂缝亦不影响房屋的整体使用；其次，即使在涉讼房屋出租期间更换或维修，亦不会对房屋的实际使用造成实质性影响，黎晓琴称涉讼房屋因上述原因而无人愿意承租，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果。此外，在一审中，九龙仓公司明确表示同意更换大理石，但黎晓琴坚持自行更换大理石而由九龙仓公司赔偿相关损失，从而导致一审须对更换大理石的费用进行鉴定，故黎晓琴对大理石更换迟延负有一定责任。综上，本院对黎晓琴要求赔偿租金损失的请求不予支持。至于黎晓琴称九龙仓公司至今尚未归还涉讼房屋的钥匙，影响出租的问题，根据已查明的事实，涉讼房屋共有七条大门锁匙，九龙仓公司从黎晓琴处拿走一条锁匙，且九龙仓公司于2017年1月6日发出的《关于促请确认维修事项完成结果的温馨提醒》中通知黎晓琴收回维修预留的锁匙，故锁匙未取回主要是黎晓琴的自身原因，也不足以影响房屋的出租。综上所述，黎晓琴的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黎晓琴负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一八年三月二十七日书记员  赖敏婷