山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终386号上诉人（原审原告）：鲁竹波，男，1970年9月13日出生，汉族，住山东栖霞市。委托诉讼代理人：赵成日，男，1962年12月27日出生，朝鲜族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（原审被告）：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道大院村。法定代表人：谢杰涌，任董事长。委托诉讼代理人：刘均鹏，山东誉岳诚恩律师事务所律师。上诉人鲁竹波因与被上诉人蓬莱博展房地产有限公司（以下简称博展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁竹波及其委托诉讼代理人赵成日及被上诉人博展公司的委托诉讼代理人刘均鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁竹波上诉请求：一、依法撤销（2017)鲁0684民初2392号民事判决，改判被上诉人按合同约定的“按已付房款140731元的日万分之三”支付从2008年9月30日至2017年10月16日逾期交房违约金，金额为未被一审法院支持的违约金84673元。二、被上诉人承担一审、二审诉讼费及其它相关支出费用。事实与理由如下：一、上诉人购房及被上诉人违约事实：1、2008年1月4日，上诉人与被上诉人签订了合同编号为蓬博2008第02657号《商品房买卖合同》商业用途的预售商品房第一幢第一层1049号，总价款为140731元。合同第八条约定“××应当在2008年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付××使用”；第九条约定“××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付己交付房款万分之三的违约金”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担”。合同签订后，上诉人的义务已按合同约定履行完毕，但被上诉人却未按购房合同约定及相关法律的强制性规定（1.全国人大及其常委会颁布的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2.全国人大及其常委会颁布的《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。3.全国人大及其常委会颁布的《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。4.全国人大及其常委会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。5.中华人民共和国国务院颁布的《城市房地产经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；经验收或者验收不合格的，不得交付使用”）将具备交房条件的房产交付上诉人。2、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条约定万分之三的逾期交房违约金约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，至本案开庭前数年之久被上诉人从没有提出逾期交房违约金万分之三过高，且对上诉人承诺遵守履行合同，被上诉人主张调减违约金，至开庭时没有提供证据。被上诉人在商品房买卖合同上签字且已履行，故双方应按合同约定履行义务。3、被上诉人仅提供由烟台嘉新投资有限公司（以下简称嘉新公司，其与被上诉人有利益关联关系见工商管理局出具的企业登记，已提交给法院）出具的所谓的“交付证明”，所谓“交付证明”不具备购房合同约定的交付条件且严重违反国家有关法律强制性规定，因此其所谓“交付”是无效的（同类案件终审法院判决违反法律），上诉人多次要求被上诉人公司交房（录音照片已提交法院）但被上诉人至今拒不交房自己管理使用，上诉人至今常年租用他人房屋，损失巨大（租房证据已提交法院）。4、此外，被上诉人在该商铺尚未满足交房条件，尚未通过国家《建筑法》、《消防法》等等法律强制性验收情况下，与利益相关单位嘉新公司虚假交房，后嘉新公司又将房屋退回给博展公司，博展公司又接收继续管理使用房屋，并拒绝交付给购房人。嘉新公司作为第三人当庭承认其所谓的“交接并未考虑商品房买卖合同中关于验收合格交房条件的约定，未审查验收手续是否合格”，这就说明嘉新公司一切行为就是要制造被上诉人实际交付的虚假事实！以所谓招商为由，使用不具备使用条件的房屋即违反了国家相关规定，也违反了购房人意愿；为逃避违约责任他们相互串通签订虚假协议将房屋转来转去，肆意侵害上诉人权益是违法的，已触犯了刑律应追究其刑事责任，故上诉人建议法院将此案交由公安部门立案侦查。5.被上诉人辩称2014年1月26日办理了涉案房屋的竣工验收备案，但一个最基本的常识，备案和交付是两个概念是两回事怎么能混为一谈？国家哪条法律规定备案就等于房子交给你了？备案就等于代表购房人接收了？本案上诉人的诉讼请求不是房屋备不备案的诉讼诉求，而是要被上诉人把长期霸占上诉人的房子交出来，交给花了高价购买的购房人并承担延期交房责任的诉讼请求！即使备案也不能说明更不代表被上诉人按商品房买卖合同的约定，书面通知上诉人交付了房屋，恰恰相反的是上诉人多次催要房屋，但至今，开庭之日房屋仍被，被上诉人霸占使用，被上诉人当庭承认使用，但仍拒不交付上诉人。被上诉人至今仍然在使用房屋，继续长期无偿占有使用上诉人财产获利、严重侵害上诉人财产权益是非常清楚的事实！被上诉人逾期交房的目的，就是要长期无偿占有上诉人投资，无偿使用上诉人房屋！6.被上诉人已当庭承认“至2015年1月29日该房仍未交付原告”（同类详见2015蓬民初字第32号）试问：被上诉人用欺骗手段以高价将房屋卖给了上诉人，上诉人倾全部积蓄已完全履行完合同义务，上诉人购买被上诉人房屋的目的在于享有房屋所有权并可依法设立用益物权和担保物权，现已长达十年了，十年来上诉人既得不到房子也得不到一分赔偿，并一直承担着因买房所欠的高额利息，多年来一直租用他人房屋损失巨大，而被上诉人不仅骗取了上诉人的投资并至今利用上诉人的投资获取利益却不用承担一分赔偿，那么《合同法》的公平、诚实、信用原则何在！因此一审法院不顾合同万分之三的约定而按万分之二计算（相差27338元），并以所谓2014年1月26日已办理了房屋竣工验收为由，不顾被上诉人当庭承认，此时即2011年7月其已与烟台嘉欣解除了所谓招商“协议”的事实，所谓的“交接”也被中院认定违法，违法的还要支持就是犯法!不顾被上诉人至今仍未交付房屋并仍在实际占有使用房屋的事实，特别是上诉人的房屋至今（庭审日）被上诉人没有按合同完整分隔出来，和其他商铺相通，因此对2014年1月26日以后的违约金计57335元不予支持的判决是错误的。7.被上诉人辩称万分之三的交房违约金，合同中没有约定，事实是：被上诉人睁眼说胡话，被上诉人连合同中白纸黑字最基本的事实都要去否认，都要去抵赖，被上诉人种种所作所为充分证明其毫无信用、毫无品行、毫无底线！！上诉人至今未接到被上诉人一个电话或者书面文件，这就是被上诉人非法恶意占有上诉人房屋的事实，被上诉人辩解的上诉人联系不上，属于故意行为，因为上诉人电话一直未变更。上诉人的主张，已有足够事实和证据予以证实。这些证据、材料相互认证，已形成了一个能完全证明被上诉人至今尚未交付房屋并与嘉新公司恶意串通，以貌似合法形式掩盖非法目的、严重侵害原告财产权益事实的证据体系，恳请法院支持上诉人诉讼请求！博展公司辩称，该房屋2008年1月4日至2011年1月3日被上诉人与嘉新公司签订了三年免费管理经营期，该期限内被上诉人已经交付并且在三年内不应支付违约金。2014年该楼已经通过竣工验收，具备了法律规定的交房条件，也通知了上诉人接收房屋，在此再次通知上诉人接收房屋。办理鲁竹波个人的房产证材料已交付蓬莱市住房与规划建设管理局，因此对于2008年1月4日至2011年1月3日以及2014年以后均不应支付违约金，并且2011年至2014年的违约金有部分已经超过诉讼时效，且违约金约定过高，一审法院均不应支持，以上理由请二审法院裁判时予以综合考虑。鲁竹波向一审法院起诉请求：1、继续履行合同，要求被告按商品房买卖合同约定办理不动产权证并交付给购房人；2、要求被告赔偿晚办房产证违约金34128元；3、要求被告承担办证费用利息1078元；4、诉讼费及其他支出费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、继续履行合同；2、要求被告赔付逾期交房违约金139410元（自2008年9月30日至2017年10月16日，按日万分之三计算）；3、要求被告承担本案诉讼费及与本案相关的其他费用。一审法院认定事实：2008年1月4日，原告（××）与被告（××）签订商品房买卖合同，原告购买被告开发预售的博展公司国际商贸城第一幢一层1049号商铺，单价5044元每平方米，建筑面积27.17平方米，总金额为137045元。合同第六条付款方式约定为：总房款137045元于2007年12月31日一次性付清；合同第八条交付期限约定为：××应当在2008年9月30日前，将经验收合格的商品房交付××使用；合同第九条逾期交房的违约责任约定如下：××未按照合同约定的期限将商品房交付××，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十一条关于房屋交接约定如下：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由××承担。原告于2007年12月31日向被告交付购房款137045元，于2010年3月30日向被告交付补差额款3683元，共计140728元。2008年1月4日，原、被告签订补充协议一份，约定原告将涉案房屋交与被告聘请的经营管理公司免费经营管理三年，期限自2008年1月4日至2011年1月3日。同日原告与嘉新公司（现更名为烟台嘉新建材有限公司）签订经营管理合同一份，约定原告将涉案房屋交予嘉新公司免费经营管理三年，嘉新公司代原告办理接房手续，2008年1月4日起至2011年1月3日期间原告委托嘉新公司代为免费经营管理涉案商铺。2008年1月4日，嘉新公司代原告与被告签订房屋交接协议，接收房屋开展招商。另查，与本案诉争商铺同在1号商贸楼的多起同类型案件的生效判决已认定，1号商贸楼于2014年1月26日办理竣工验收备案。原告认为被告与嘉新公司有利益关系，恶意串通，制造购房者实际占有房屋的假象，补充合同和经营管理合同改变了购房合同主要的交付条款，为今后违约逃避责任，共同损害原告的合法权益。被告否认存在逾期交房违约行为。一审法院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同、补充协议，原告与嘉新公司签订的经营管理合同，均是其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应予确认。当事人均应按合同约定履行各自义务。商品房的交付，不仅要求开发商交付给购房人占有使用的房屋符合合同约定的条件，还要求开发商交付的房屋符合法律、行政法规规定的条件。根据相关法律法规的规定，商品房须通过竣工验收合格才能交付使用。虽然2008年1月4日原告与嘉新公司依据补充协议、经营管理合同的约定就涉案房屋签订房屋交接协议，但因当时交付的房屋未通过竣工验收合格，不符合法律、行政法规的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向原告交付符合规定房屋的法定义务。1号商贸楼于2014年1月26日办理房地产开发项目竣工综合验收备案，此时涉案房屋才符合合同约定和法律规定的交付条件，至此被告才完全履行交付通过竣工验收合格房屋的义务。因此，2008年10月1日起至2014年1月26日期间内，被告存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房违约责任，对原告主张在此期间内的逾期交房违约金符合法律规定，依法应予支持。原告主张逾期交房违约金应计算至2017年10月16日，没有事实和法律依据，依法不予支持。商品房买卖合同约定逾期交房违约金按日万分之三计算，被告主张违约金过高应予调整，一审法院依法调整违约金为按日万分之二计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款规定，判决如下：一、被告蓬莱博展房地产有限公司于判决生效后十日内付给原告鲁竹波逾期交房违约金，按总房款140728元为基数，自2008年10月1日至2014年1月26日止，按日万分之二计算。二、驳回原告鲁竹波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，原告鲁竹波负担1919元，被告蓬莱博展房地产有限公司负担1169元。二审期间，上诉人鲁竹波向本院提交以下证据：证据1、涉案商铺照片两张；证据2、博展公司、莱芜名嘉置业有限公司、莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司、山东名嘉集团有限公司及泰安名嘉广场置业有限公司的企业信息各一份、博展公司章程；证据3、被上诉人至蓬莱市信访局的一封信复印件一份；证据4、博展公司的企业营业执照及组织机构代码各一份；证据5、涉案地块土地使用证复印件一份；被上诉人向本院提交以下证据：证据1、2011年3月21日博展公司与鲁竹波签订的房屋委托租赁协议一份；证据2、蓬建备字(2014)第（006）号涉案1＃商贸楼工程竣工验收备案表一份；证据3、博展公司书面复函一份。对于双方无异的证据及证明事实，本院依法予以采信。对于双方存在争议的证据，本院认定如下：博展公司认为鲁竹波提交的证据2企业信息、公司章程与本案争议事实缺乏关联性理由成立，本院对上述证据2依法不予采信。鲁竹波对博展公司提交的证据1房屋委托租赁协议主张无效，理由为该合同有鲁竹波的签名但也不是其本人的真实意思，租赁合同根本体现不出博展公司履行合同的诚意，博展公司至今没有支付一分租金，且该合同为单方制作的格式合同，即使鲁竹波签名了也应当认定为无效合同。本院认为，博展公司提交的证据1房屋委托租赁协议经过缔约双方当事人签字确认，鲁竹波的质证意见中也没有否认其签名的真实性，故本院对该证据依法予以采信。另查，被上诉人没有证据证明其书面通知过上诉人接收涉案房屋。该房屋目前由被上诉人占有使用。二审审理期间，被上诉人同意向上诉人交付涉案房屋，上诉人以房屋尚未达到法定交付条件即综合验收而不同意接收。本院认为，上诉人鲁竹波与被上诉人博展公司所签订的商品房买卖合同第八条约定：“××应当在2008年9月30日前，将具备第1种条件的商品房交付××使用，即“该商品房经验收合格”。上诉人对该条的理解是接收房屋的条件是房屋应该达到综合验收标准，如消防、环保等方面也必须达到法定交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”，结合该合同第八条约定的第2种交付条件就是“该商品房经综合验收合格”，对于该商品房买卖合同第八条约定的第1种交房条件“该商品房经验收合格”，按通常理解应该为达到竣工验收合格即可，并非综合验收标准。被上诉人在签订商品房买卖合同时已经尽到明示义务，上诉人在该合同上签字，即表示接收该合同约定的条款。二审中上诉人提交的蓬建备字(2014)第（006）号竣工验收备案材料结合一审查明的事实，涉案1号商贸楼于2014年1月24日办理了房地产开发项目工程竣工验收备案。在该工程竣工验收备案文件目录中，明确记载“规划、公安消防、环保、气象等部门出具的认可文件或者准许使用文件；…法规、规章规定的必须提供的其他文件”。上诉人上诉称涉案商贸楼尚未通过国家《建筑法》、《消防法》等强制性验收证据不足。故，涉案1号商贸楼于2014年1月24日已经达到合同约定和法律规定的交付条件。因此，2008年10月1日起至2014年1月24日期间内，被上诉人存在逾期交房的违约行为，依法应承担逾期交房违约责任。上诉人主张逾期交房违约金应当按照商品房买卖合同约定日万分之三计算，一审法院认为违约金按日万分之三计算明显高于相应款项银行同期的贷款利息，依法调整违约金为按日万分之二计算并无不当，本院予以维持。综上诉述，鲁竹波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1617元，由上诉人鲁竹波负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一八年三月二十日书记员  王 萌