四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0781民初3238号 原告：李小华，男，生于1972年4月8日，汉族，小学文化，浙江省台州市人，户籍地浙江省台州市椒江区，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告：胡运洪，男，生于1967年6月17日，汉族，高中文化，四川省江油市人，户籍地四川省江油市，现住四川省江油市。 被告：叶红，女，生于1971年7月17日，汉族，大学文化，四川省江油市人，现住四川省成都市青羊区。 被告：江油市龙顺大酒店有限公司，住所地四川省江油市城区东大街85、87、89号，注册号510781000071074。 法定代表人：叶红，总经理。 委托诉讼代理人：卢兴中，四川鼎天律师事务所律师。 原告李小华诉被告胡运洪、叶红房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周晓龙独任审理。2017年8月24日，被告胡运洪向本院递交申请书，请求追加江油市龙顺大酒店有限公司（以下简称龙顺酒店）为本案共同被告，本院准许并依法通知龙顺酒店应诉。2017年9月21日，本院公开开庭审理了本案，原告李小华当庭增加诉讼请求，要求解除房屋租赁合同，本院准许并决定延期开庭。同日，原告向本院递交财产保全申请，要求冻结胡运洪、叶红的银行存款120万元或查封、扣押等值财产，并提供财产担保。2017年9月30日，本院作出(2017)川0781民初3238号民事裁定，并移送本院执行机构执行。2017年10月13日，本院公开开庭审理了本案，原告李小华及其委托诉讼代理人张乃博，被告胡运洪、叶红，被告龙顺酒店的委托诉讼代理人卢兴中均到庭参加诉讼。庭审结束后，原告李小华向本院递交回避申请，要求审判员周晓龙回避，2017年10月17日，本院院长驳回原告的回避申请。同日，本院裁定将本案转为普通程序审理，由审判员赵从亮担任审判长，与审判员周晓龙、人民陪审员郑兵组成合议庭。2017年11月15日，本院公开开庭审理了本案，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年6月6日，原告与胡运洪、叶红签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于江油市房屋出租给被告，租赁期限为6年半，自2015年6月6日至2021年12月6日止；第一年、第二年的租金均为80万元，第三年租金为90万元。其中，第二年的房租为每月3日前一次性付清66700元，自第三年起，被告应在上个租赁年度期满前60天（即4月6日前）付清下一年度租金，若迟延未付，按拖欠租金每天5%向原告支付违约金，原告也可停电、停水、收回房屋并解除合同，宾馆一切设施、家具、电器归原告所有。双方还约定，如被告不履行合同义务，擅自单方违反以上合同条款，应向原告支付50万元违约金。房屋租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也向原告支付了相应的租金，但至今仍欠第二年的房租59486元。根据约定，被告应于2017年4月6日前向原告付清第三年度租金90万元，经多次催收，被告至今未付。被告的行为已严重违反合同约定，为此，特提起诉讼，请求法院判决：1、立即解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、二被告立即将租赁房屋（含宾馆内外一切设施、家具、电器等）返还原告；3、二被告向原告支付拖欠的租金209486元（暂计算至2017年8月6日）及2017年8月7日至合同解除之日的租金；4、二被告向原告支付合同解除之日至实际返还租赁房屋期间的占用费；5、二被告按每天5%的标准向原告支付迟延支付租金的违约金（自2017年4月6日起至支付清之日止），并另行支付违约金50万元；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。 被告胡运洪辩称：我和叶红与李小华签订房屋租赁合同是代表龙顺酒店，实际履行合同义务的也是龙顺酒店，交付租金的也是龙顺酒店的工作人员。从2015年6月6日开始到2016年底，龙顺酒店支付的房租已超过应付总额。从2015年6月到李小华起诉之日，应付房租为175万元，龙顺酒店实际支付175.5万元，不存在违约，更不存在严重违约。截止2016年底，龙顺酒店已将房租付至2017年6月6日。从2017年1月起，李小华的会计申萍在龙顺酒店前台收取租金，双方以实际行为对租金支付方式进行变更。雷刚在成立公司之前支付的100万元租金，我将商请龙顺酒店予以追回或者冲抵将来的租金。综上所述，请求法院依法驳回李小华的诉讼请求。 被告叶红辩称：2013年8月7日，我的前夫雷刚和伍鸣桥与李小华签订房屋租赁合同，承租李小华的房屋用于开设酒店。合同签订后，雷刚与投资人伍鸣桥、胡运洪共同投资660万元对房屋进行装修，筹建龙顺酒店。2013年底酒店装修接近尾声，雷刚开始申请办证，各行政主管部门均以李小华的房屋有租赁纠纷和经营场所使用权存在争议为由，不予办证，酒店无法开业。2014年4月、5月，雷刚为了挣钱偿还装修工程款，无证经营两个月后，酒店被强行关闭，雷刚因涉嫌非法经营罪被刑事拘留，虽然未被起诉，但对雷刚的精神打击很大。2015年2月13日，雷刚无法承受巨大的精神和经济压力，自杀身亡。我接手龙顺酒店的经营管理工作后，继续申请办理酒店的证照，同时与房东李小华进行长达几个月的协商。2015年7月13日，我拿到了酒店的证照。2015年9月20日，在十分被动的情况下，我和股东胡运洪与李小华签订了房屋租赁合同，合同文本由李小华提供，不允许我们对合同条款提出任何异议和修改。前期，雷刚已向李小华支付房租100万元、保证金20万元，截止开庭之日，我们已向李小华支付房租177.79万元，从酒店筹建至今，我们向李小华支付的房租接近300万元。经过对江油各商务酒店的房租行情的详细调查，龙顺酒店的房租水平远远高于市场行情。在这样艰难的情况下，我们依然从未停止向李小华支付房租。我可以退出龙顺酒店，并放弃酒店的股权，但酒店尚拖欠大量的装修材料款和人工费，请原告将此部分费用给予补偿。请求法院依法作出裁判。 被告龙顺酒店辩称：房屋租赁合同签订时间是2015年9月20日，当时龙顺酒店已经成立，合同主体应当是龙顺酒店；合同中虽然二被告作为承租方，但是合同约定的义务都是由龙顺酒店在履行，房屋现在由龙顺酒店占有，设施、家具、电器也是龙顺酒店的，不属于胡运洪和叶红所有；龙顺酒店已向李小华支付了租金270余万元，远远超过合同约定，李小华安排的会计每天到龙顺酒店总台收取现金，合同约定的租金支付方式已经变更为每日到酒店总台收取；原告提出的违约金约400万元，即便是龙顺酒店违约，违约金太高，应当调低，龙顺酒店也不存在违约，原告主张解除合同的理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年8月7日，原告李小华与雷刚、伍鸣桥签订房屋租赁合同，约定李小华将位于江油市（原东大街）85、87、89号原虹桥大厦主楼负1-7楼房屋出租给雷刚、伍鸣桥使用，租赁期8年，从2013年8月7日至2021年12月6日，4个月免租期，租金从2013年12月7日开始计算，第一、二、三年的租金为人民币100万元，从2016年12月7日起，每年租金提增百分之六。乙方在租赁期内向甲方交纳保证金20万元……。合同签订后，雷刚向李小华交纳房屋租金100万元和房屋保证金20万元，并开始对房屋进行装修，于2013年12月装修完毕。2013年12月29日，雷刚、伍鸣桥、胡运洪签订出资协议，约定由各方自愿出资申请设立一有限责任公司，公司名称拟定为江油市虹桥龙顺大酒店有限公司，主要经营商务酒店、餐饮、棋牌行业，公司股东暂定3个，公司注册资本暂定660万元，雷刚出资350万元，伍鸣桥出资200万元，胡运洪出资110万元。雷刚在申请办理酒店证照时，相关行政机关以经营场所合法使用权存在争议等为由，不予受理。雷刚在未取得证照的情况下，擅自开业经营，被江油市工商行政管理局查处，责令其立即停止从事住宿经营活动。2015年2月，雷刚留下绝笔信自杀。雷刚的前妻叶红受雷刚的父母和女儿所托代为处理雷刚的投资遗留问题。 2015年6月6日，叶红及出资人胡运洪共同与原告李小华签订房租赁合同，合同序言部分载明：经甲乙双方友好协商，伍鸣桥将原签订的合同从2015年6月6日起自愿将合同转让给胡运洪、叶红，伍鸣桥将原签订的合同作废。合同约定的主要内容为：甲方（李小华）同意将位于江油市（原东大街）85、87、89号原虹桥大厦主楼负1-7楼房屋出租给乙方（胡运洪、叶红）使用，租赁期限为6年半，即2015年6月6日起至2021年12月6日止；合同生效后，甲方向乙方收取当年的房租80万元，合同签字生效第一、二年每月在3日前一次性付清66700元租金，自第三年起，乙方应在上个租赁年度期满前60天，即在上个租赁年度的4月6日前付清下一年度的租金，乙方延迟未付租金则按拖欠租金每天5%的违约金支付给甲方，同时甲方也可停电停水收回房屋并解除合同，所有宾馆一切设施家具电器归甲方所有；第一年租金80万元，第二年租金80万元，第三年租金90万元，第四年租金100万元，第五年租金110万元，第六年租金110万元，2021年6月7日至2021年12月6日的租金55万元；乙方在租赁期内向甲方交纳房屋保证金贰拾万元（合同生效付清），在合同期内乙方将房屋转让给第三方必须经甲方签字同意，如有违约，乙方交纳的履约保证金作为违约金悉数归甲方所有，同时甲方有权解除合同并收回租赁房屋；乙方无违约行为，合同到期后退还保证金（不计利息）；如甲方不履行合同义务，违反以上合同约定条款，由甲方向乙方偿付伍拾万元违约金，如乙方不履行合同义务，擅自单方违反以上规定条款，应由乙方向甲方偿付伍拾万元的违约金，同时甲方追究乙方租赁合同期租金及其他一切损失。伍鸣桥在合同上签具“同意原合同作废”并签名,李小华、胡运洪、叶红分别签名。双方在履行房屋交接手续时，未单独制作房屋交接清单，由叶红在李小华与雷刚于2013年8月7日形成的房屋交接清单中接收人栏内签名。胡运洪、叶红未另行向李小华交纳合同约定的20万元房屋保证金，李小华对此未提出异议。 2015年7月13日，伍鸣桥、胡运洪、叶红以案涉租赁房屋为经营场所，共同注册登记设立了江油市龙顺大酒店有限公司，由叶红担任公司法定代表人，负责酒店的经营管理工作。从2015年9月7日起至2016年5月7日，龙顺酒店工作人员姚建明向原告李小华在中国工商银行开设的账户（62×××32）存入房租14笔，总金额95万元；从2016年6月3日起至2017年1月22日，龙顺酒店工作人员姚建明向原告李小华在中国工商银行开设的账户（62×××32）存入房租14笔，总金额39.5万元；从2017年1月25日起，原告李小华安排财务人员申萍到龙顺酒店总服务台收取营业款抵付房屋租金，截止2017年11月13日，共收取房租4499506元，申萍按当月收取的租金总额出具收据，并载明此款支付部分房租。从2015年9月7日起至2017年11月13日，被告龙顺酒店共计向原告李小华支付房屋租金1844506元。 2017年6月3日，李小华通过顺丰速运向胡运洪、叶红发出通知，称：你们租赁李小华房屋开设经营虹桥龙顺大酒店，按租赁合同约定，你们应在规定期限内付清房租，但是截至目前你们尚欠李小华2016年度房租157059元；2017年租金应于2017年4月6日前一次性付清90万元，但是你们至今还未支付上述租金，已严重违反合同约定。请你们及时按租赁合同第二章第二条约定于2017年6月10日内付清租金，否则按合同第二章第二条约定甲方可停电停水收回房屋并解除合同，同时追究50万元违约金，造成的一切经济损失由你方自行负责。2017年8月3日，李小华通过邮政特快专递向胡运洪、叶红邮寄解除房屋租赁合同通知书，以胡运洪、叶红迟延支付租金的行为严重违反合同约定，决定自2017年8月4日起解除房屋租赁合同，要求在收到通知后三日内返还租赁房屋，付清全部租金，结清各种费用，并按合同约定承担全部违约责任。胡运洪、叶红知悉上述通知内容后未作出回应。2017年8月4日，原告李小华向本院提起诉讼，在诉讼期间，李小华继续安排财务人员申萍从龙顺酒店总服务台收取营业款作为租金。 另查明，2014年12月17日，雷刚为购置龙顺酒店消防设施及办理审批手续，向李小华借款15万元，雷刚出具借条一份，胡运洪在借条中保证人栏内签名。 以上事实有：李小华、胡运洪、叶红的居民身份证复印件，龙顺酒店的营业执照复印件，雷刚、伍鸣桥与李小华签订的房屋租赁合同复印件，出资协议，房屋租金和保证金付款凭证及收据复印件，行政许可不予受理决定书、责令改正通知书、雷刚的绝笔书复印件，胡运洪、叶红与李小华签订的房屋租赁合同、房屋交接清单、龙顺酒店公司章程复印件，房租支付明细登记表、中国工商银行付款凭证、收款收据、龙顺酒店前台交账明细表，通知、解除房屋租赁合同通知书及邮寄凭据等证据证实。 本院认为：雷刚、伍鸣桥与原告李小华签订房屋租赁合同的目的是为了设立江油市龙顺大酒店有限公司从事经营活动，因租赁物的使用权存在争议等诸多原因未取得相关行政机关颁发的证照，公司未能成立。雷刚死亡后，其前妻叶红受雷刚父母和女儿的委托代为处理投资遗留问题，叶红与胡运洪同原告李小华重新签订房屋租赁合同，伍鸣桥明确表示将原合同权利转让给胡运洪、叶红，其缔约目的仍然是设立江油市龙顺大酒店有限公司从事经营活动。前后两份房屋租赁合同的租赁物均为李小华所有的同一处房屋，承租人均为龙顺酒店的发起人和股东，租赁期限相互衔接，房屋交接清单依然沿用李小华、雷刚签署的清单，仅在接收人处添加了叶红的名字，李小华也将雷刚所交20万元履约保证金视为胡运洪、叶红所交保证金，未单独要求二人另行交纳。基于以上事实，本院认定胡运洪、叶红与李小华所签房屋租赁合同是对雷刚、伍鸣桥与李小华所签房屋租赁合同的变更。江油市龙顺大酒店有限公司成立后，对发起人胡运洪、叶红所签房屋租赁合同予以确认，并以经营收入交纳租金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，胡运洪、叶红作为公司发起人，为设立公司以自己名义与李小华签订的房屋租赁合同应当由江油市龙顺大酒店有限公司承担合同责任，公司发起人胡运洪、叶红在本案中不承担责任。因此，被告胡运洪、叶红申请追加龙顺酒店作为被告符合法律规定，原告对此提出的异议不能成立，本院不予采纳。 被告龙顺酒店未按照合同约定的方式支付第三租赁年度的租金，已构成违约，原告李小华可以按照合同约定解除房屋租赁合同。原告李小华明知龙顺酒店是租赁房屋的实际使用者，承担合同义务的责任方，应当向龙顺酒店催告并送达解除合同通知书，原告向龙顺酒店股东催告并送达解除合同通知的行为不符合法律规定，该通知行为无效。鉴于龙顺酒店股东已经投入巨额资金装修酒店，如果解除合同，龙顺酒店将无法继续经营，更无力偿还所欠酒店装修材料款和人工费，必然会损害龙顺酒店债权人的利益，引发新的社会矛盾。若继续履行合同，则更有利于实现双方合同目的，避免产生新的社会矛盾。因此，原被告所签房屋租赁合同不宜解除，对原告主张解除合同、立即返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。 由于龙顺酒店未按照合同约定的方式支付房屋租金，原告维护自身合法权益，安排财务人员到酒店总服务台收取营业款，双方并未对租金的支付方式重新约定，不能视为双方以实际行为改变租金支付方式，被告龙顺酒店对此提出的抗辩意见不符合法律规定，本院不予采纳。被告龙顺酒店认为房屋租赁合同显失公平，但未在法定期限内行使撤销权，该撤销权消灭，龙顺酒店应当按照合同约定承担继续履行合同义务、支付租金及相应违约金等违约责任，其所交履约保证金20万元不得抵偿应付租金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告龙顺酒店认为合同约定的违约金远远高于原告实际损失，并当庭请求调整，符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告龙顺酒店在第一个租赁年度向原告支付的租金为95万元，比应付租金80万元多付15万元，根据日常生活经验法则，承租方不会向出租方超额支付房屋租金，因此，本院认定龙顺酒店多付的15万元系偿还公司发起人雷刚为购置酒店消防设施和办理审批手续所借原告李小华15万元。经审核，被告龙顺酒店向原告李小华支付的租金总额为1694506元，扣除第一、第二租赁年度应付租金160万元，龙顺酒店在第三个租赁年度实际支付租金94506元，原告的租金损失为805494元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原被告在租赁合同中约定被告承担违约责任的方式有四项，第一是宾馆内的一切设施、家具、电器归原告所有；第二是交纳的履约保证金作为违约金归原告所有；第三是按拖欠租金每天5%向原告支付违约金；第四是向原告支付50万元违约金。原告主张被告承担以上四项违约责任明显属于约定的违约金过分高于造成的损失，应当予以调整，本院确定由被告龙顺酒店按欠付租金的30%向原告支付违约金，即241648.2元（805494元*0.3）。 综上所述，原告起诉的事实和理由部分成立，对其诉讼请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、由被告江油市龙顺大酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内，向原告李小华支付所欠租金805494元，同时支付违约金241648.2元； 二、驳回原告李小华的其他诉讼请求。 若被告未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费10895元，财产保全费5000元，合计15895元，由被告江油市龙顺大酒店有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提出上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 审 判 员  周晓龙 人民陪审员  郑 兵 二〇一八年三月一日 书 记 员  王 茜