浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初6826号 原告（反诉被告）穆德旺，男，1993年10月12日出生，汉族，住址河北省保定市竞秀区。 委托代理人胡彩云，浙江蕴望律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州罡元实业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下**B32商铺。 法定代表人邓建林，该公司总经理。 委托代理人唐增杰、李展作，上海市三石律师事务所律师。 原告穆德旺为与被告杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月9日向本院起诉，罡元公司于2018年8月23日提起反诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）穆德旺委托代理人胡彩云、被告（反诉原告）罡元公司委托代理人唐增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆德旺诉称，双方于2017年10月8日签订商铺租赁合同，约定由穆德旺承租杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1F-42B商铺，租赁期限5年，穆德旺一次性向罡元公司支付相当于3个月租金和1个月物业费总额的履约保证金，并支付装修保证金2万元，等等。后双方签订补充协议，在罡元公司的要求下穆德旺以该商铺为注册地址的杭州德梦餐饮管理有限公司（以下简称德梦公司）为贷款人，以罡元公司为保证人向杭州联合农村商业银行股份有限公司笕桥支行（以下简称联农银行笕桥支行）办理租金贷，租赁合同项下2018年-2019年的租金942796元中的70%由租金贷支付，30%由穆德旺自行支付。2018年1月23日，穆德旺、罡元公司及联农银行笕桥支行签订保证借款合同，约定穆德旺向联农银行笕桥支行借款65万元，借款期限2018年1月23日至2020年1月20日，穆德旺每月向联农银行笕桥支行支付本息13216元，该贷款已发放至罡元公司账户。至此，穆德旺已向罡元公司支付租金65万元、履约保证金120723元、装修保证金2万元。商铺承租后穆德旺按罡元公司要求装修开业。根据商铺租赁合同第18.2条的约定，穆德旺同意以承担违约金的方式解除合同；并且穆德旺向罡元公司发过律师函，双方就解除商铺租赁合同达成一致，并由罡元公司协助解除穆德旺与联农银行笕桥支行签订的保证借款合同。后罡元公司仅于2018年5月-7月替穆德旺向联农银行笕桥支行支付应还的28999.27元推脱解除贷款合同事宜，致使双方协商达成的合意无法得到履行。原告穆德旺提出以下诉讼请求： 一、判令解除双方于2017年10月8日签订的商铺租赁合同。 二、判令扣减3个月租金117849.50元及被告罡元公司支付的3个月还款后，被告罡元公司退还已支付剩余租金445151.96元、装修押金2万元、保证金120723元。 三、判令被告罡元公司以585875.96元为基数按保证借款合同月利率5.541666‰支付自起诉之日起至实际还款日止的利息损失。 被告罡元公司辩称，双方签订商铺租赁合同、补充协议及穆德旺与联农银行笕桥支行签订借款合同属实，穆德旺已支付的款项属实。就解除商铺租赁合同双方一直处于谈判过程中，从未达成过协议。穆德旺要求解除商铺租赁合同没有法律依据，双方之间的商铺租赁合同仍然有效。 反诉原告罡元公司诉称，双方于2017年10月8日签订租赁杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1F-42B商铺的商铺租赁合同。2018年1月20日左右，双方签订了租赁合同的补充协议，对租金支付时间进行了变更，2018年、2019年2个年度的租金942796元一次性支付，其中70%由穆德旺向联农银行笕桥支行通过租金贷一次性支付，另外30%由穆德旺直接向罡元公司支付。之后双方对穆德旺直接支付的30%租金，同意等分6个月支付。2018年1月23日，穆德旺在租赁商铺成立的经营公司德梦公司与联农银行笕桥支行、罡元公司签订保证借款合同。次日，联农银行笕桥支行将65万元的租金支付给罡元公司。根据约定穆德旺自筹部分的租金最后1期也应当在7月24日前支付，但穆德旺除以租金贷方式支付的租金外，其余自筹部分租金以及合同约定的首期以及第2期物业管理费均未支付，已经违反了租赁合同的约定。反诉原告罡元公司提出以下诉讼请求： 一、判令反诉被告穆德旺立即支付租金292796元、物业管理费34492元。 二、判令反诉被告穆德旺支付以租金292796元为基数，从2018年7月25日起至实际付清之目为止按照每日5‰计算的迟延付款违约金；以物业费17246元为基数，从2017年10月8日起至实际付清之日为止按照每日5‰计算的迟延付款违约金；以物业费17246元为基数，从2017年3月29日起至实际付清之日为止按照每日5‰计算的迟延付款违约金。 反诉被告穆德旺辩称，罡元公司要求支付的租金为2年30%的租金，而穆德旺已于2018年5月搬离租赁商铺，穆德旺租赁期间的租金已在本诉诉讼请求中扣除。物业管理费确实没有缴纳。请求驳回反诉诉讼请求。 主要争议事实。涉案租赁商铺的现状，穆德旺主张罡元公司已出租给他人，罡元公司予以否认，双方均提交了涉案租赁商铺的照片。本院认为，根据庭审陈述2018年5月10日左右穆德旺将涉案租赁商铺内的物品搬离后将商铺钥匙留放于罡元公司处的事实可以认定，此后涉案租赁商铺处于罡元公司控制之下；穆德旺提交的照片拍摄于2018年9月6日，照片显示涉案租赁商铺门口有欧德福超市的招商海报、欧德福招商办公室的标识，室内亦有欧德福超市的招商海报并有人办公，据此可以认定罡元公司在2018年5月10日以后将涉案租赁商铺交由他人使用的事实；罡元公司提交的照片虽显示涉案租赁商铺为空置状态、原有装修未拆除，但不足以否定穆德旺所提交照片的证明力。因此，本院认定，2018年5月10日以后罡元公司曾将涉案租赁商铺交由他人使用。 经审理本案事实认定如下： 2017年10月8日，穆德旺（乙方、承租人）与罡元公司（甲方、出租人）签订商铺租赁合同，约定：租赁商铺为杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1F-42B，建筑面积157.50平方米，经营用途餐饮，品牌为南洋往事；租赁期限5年，自2017年11月11日至2022年11月10日，具体以甲方正式对外开业日起算；商铺具备装修条件后甲方书面通知乙方办理交接手续，装修期自该书面通知第4日起计算，期限40天，装修期免租；第1-2年租金为235699元/6个月，第3-4年为249841元/6个月，第5年264831元/6个月，乙方在签订合同同时一次性支付首期租金235699元（6个月），以后租金以6个月为1个周期，乙方在每期结束的10日前一次性支付下1期租金；物业管理费0.60元/平方米/日，以乙方进场装修之日为物业管理费计算起始日；乙方须在签订合同同时一次性支付首期物业管理费17246元（6个月），以后以6个月为1个周期，在每期结束的10日前一次性支付下1期物业管理费；乙方须在签订合同同时一次性支付相当于3个月租金和1个月物业费总和的履约保证金120723元，租赁期限届满或租赁合同解除且乙方归还商铺后的10日内无息退还；乙方进场装修前应向甲方办理相关许可手续并一次性支付1万元装修保证金，整体装修结束并经甲方验收合格以及各项费用结算清楚后10日退还；乙方应向甲方支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，逾期支付的乙方应按拖欠费用5‰/日的比例支付迟延付款违约金直至实际付清之日止，乙方超过30日未付清应付费用及迟延付款违约金的，甲方有权提前解除合同；因乙方单方面提出解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金（以发生时租金为适用标准），若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，若合同履行未满2年，乙方还应补交免租期的租金（第18.2条）；等等。 穆德旺于2017年12月14日向罡元公司支付了履约保证金120723元，于12月18日向罡元公司支付了装修保证金2万元、装修管理费1260元。 穆德旺（甲方）与罡元公司（乙方）就上述商铺租赁合同签订了补充协议，约定：2018-2019年2个年度租金942796元，乙方一次性支付，其中的30%由乙方自筹支付，可等分6个月支付，70%由乙方向联农银行笕桥支行办理租金贷，甲方为贷款提供担保；乙方在租金贷期间若有逾期还贷，视为提前终止租赁，甲方有权收回商铺另行出租；乙方若提前退租，甲方可将已付租金和保证金优先用于归还租金贷本息；甲方对乙方贷款贴息金额由财务具体测算；2年租金贷期满后恢复执行原约定的租金支付方式。 2018年1月23日，联农银行笕桥支行、德梦公司、罡元公司签订保证借款合同，约定：德梦公司向联农银行笕桥支行借款65万元，借款用途支付租金，借款发放至罡元公司账户；借款期限2018年1月23日至2020年1月20日，月利率5.541666‰，按年调整；德梦公司每月20日以等额方式偿还借款本息28999.27元；等等。联农银行笕桥支行于2018年1月24日将借款65万元支付至罡元公司账户。穆德旺未向罡元公司支付过物业管理费。 涉案商铺所在的商场于2018年2月4日正式开业。 穆德旺与罡元公司就合同解除事宜进行过协商。4月30日罡元公司对涉案租赁商铺进行了断电。5月5日，罡元公司员工向穆德旺表示需退场手续办完才能搬走租赁商铺内的东西。5月10日左右，穆德旺将租赁商铺内的物品搬离后将商铺钥匙留放于罡元公司处。5月15日，穆德旺委托律师向罡元公司发函，主要内容为：涉案商铺承租后穆德旺按罡元公司要求装修开业，但罡元公司招商宣传时承诺的条件未能达到，导致人流量稀少，无法维持正常的营业状态；穆德旺与罡元公司协商要求解除商铺租赁合同，罡元公司承诺由穆德旺转租，如至2018年5月10日尚未转租出去便解除租赁合同，期间穆德旺积极寻找新的承租人并为方便转租搬离了店铺内设备且罡元公司也已经断电，并收到了穆德旺交付的钥匙；但罡元公司出尔反尔要求穆德旺支付相当于3个月租金的违约金同时要求扣除履约保证金，穆德旺未能接受；租赁合同已经解除，履约保证金应当退还；要求罡元公司收函后3日内联系穆德旺出具书面的商铺租赁合同解除确认书，并返还扣除3个月租金后的剩余租金532150.50元及保证金141983元；等等。5月17日，罡元公司员工向穆德旺表示，解除租赁关系的合同要等经办人回来再给穆德旺。5月24日，罡元公司员工向穆德旺表示，穆德旺与联农银行笕桥支付解除借款合同的事宜在办了。2018年5月10日以后罡元公司曾将涉案租赁商铺交由他人使用。 2018年5月21日、6月20日、7月20日，罡元公司3次向德梦公司账户存入款项29000元、28999.27元、28999.27元，共计86998.54元，用以支付德梦公司应向联农银行笕桥支行支付的借款本息。 另查明，德梦公司的住所地为涉案租赁商铺，股东为穆德旺、边谢梦，法定代表人为穆德旺。 上述事实，有穆德旺提交的商铺租赁合同、收据、补充协议、保证借款合同、律师函及邮寄凭证、微信聊天记录、分户明细对账单、照片、企业信用信息公示报告、罡元公司提交的商铺租赁合同、补充协议、保证借款合同、借款借据、活期存款明细账、本案庭审记录证实。 本院认为，涉案商铺租赁合同第18.2条约定，因穆德旺单方面提出解除合同，穆德旺无权要求罡元公司退还已付之保证金或其他费用，且穆德旺还应向罡元公司支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金,等等。穆德旺主张根据该约定其有权解除合同，罡元公司主张该约定并未赋予穆德旺单方解除合同的权利。本院认为，涉案商铺租赁合同第18.2条的约定并未明确单方解除合同的条件，应属于对穆德旺单方解除合同情形下违约责任的约定，穆德旺据此要求解除合同缺乏依据。 但是，2018年5月10日左右穆德旺将涉案租赁商铺内的物品搬离后将商铺钥匙留放于罡元公司处的行为属于单方解除合同的行为，而罡元公司在穆德旺搬离后曾将涉案租赁商铺交由他人使用，罡元公司的员工也曾向穆德旺表示，解除租赁关系的合同要等经办人回来再给穆德旺、穆德旺与联农银行笕桥支付解除借款合同的事宜在办了，这表明罡元公司对穆德旺单方解除合同的行为不持异议，应认定涉案的商铺租赁合同已于2018年5月10日解除。穆德旺无须再行要求判决解除合同，穆德旺要求解除双方于2017年10月8日签订的商铺租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。穆德旺单方解除商铺租赁合同没有法定和约定的依据，应承担违约责任。商铺租赁合同第18.2条约定，因穆德旺单方面提出解除合同，穆德旺无权要求罡元公司退还已付之保证金或其他费用，且穆德旺还应向罡元公司支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金（以发生时租金为适用标准），若违约金不足以抵付罡元公司损失的，穆德旺还应赔偿罡元公司损失与违约金的差额部分，若合同履行未满2年，穆德旺还应补交免租期的租金。 关于装修保证金，商铺租赁合同约定的退还期限为整体装修结束并经罡元公司验收合格以及各项费用结算清楚后10日，与开业后的经营无关，因此商铺租赁合同第18.2条约定的“其他费用”应不包括装修保证金，穆德旺有权要求退还。穆德旺要求罡元公司退还装修保证金（装修押金）2万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于履约保证金，商铺租赁合同第18.2条约定了穆德旺无权要求退还。履约保证金120723元相当于3个月租金和1个月物业费总和，考虑穆德旺承租商铺的期限和罡元公司可能遭受的损失，商铺租赁合同的该项约定尚属合理，穆德旺要求退还履约保证金120723元缺乏依据，本院不予支持。关于违约金及差额损失，罡元公司未提起反诉要求支付及赔偿，本案中不予处理，该项约定是否合理不作评判。 商铺租赁合同约定的免租期为40天，穆德旺承租商铺未满2年，应补交免租期租金52377.56元。双方认可租金自2018年2月4日起算，至2018年5月10日租金为125706.13元。罡元公司向德梦公司账户存入的用以支付联农银行笕桥支行借款本息的款项86998.54元，与涉案商铺租赁合同关系不属同一法律关系，穆德旺自愿从租金中扣除本院予以准许，罡元公司若还存入过其他款项，应另行解决。穆德旺已支付的租金为65万元，扣除上述款项后罡元公司应向穆德旺返还租金384917.77元。 罡元公司未及时向穆德旺退还租金、装修保证金，穆德旺有权要求罡元公司赔偿利息损失。穆德旺要求利息损失自起诉之日起按涉案保证借款合同约定的月利率5.541666‰计算，本院予以支持。罡元公司应向穆德旺赔偿以应退还的租金、装修保证金404917.77元为基数自2018年7月9日起按月利率5.541666‰计算至租金、装修保证金还清之日止的利息损失。 罡元公司要求穆德旺支付租金292796元、物业管理费34492元。本院认为，罡元公司要求支付的租金为2个年度除已支付租金65万元外部分的租金，因涉案商铺租赁合同已经解除，穆德旺应支付的租金少于65万元，因此罡元公司要求穆德旺支付租金的诉讼请求本院不予支持。双方认可物业管理费自2017年12月18日起算，至2018年5月10日穆德旺应支付的物业管理费为13513.50元，罡元公司要求支付的物业管理费金额超出部分本院不予支持。 罡元公司要求穆德旺支付以租金292796元为基数，从2018年7月25日起至实际付清之日为止，按照每日5‰计算的迟延付款违约金。本院认为，涉案商铺租赁合同已于2018年5月10日解除，罡元公司要求支付2018年7月25日以后的迟延支付租金违约金没有依据，本院不予支持。 罡元公司要求穆德旺支付迟延支付第1、第2期物业管理费的违约金。本院认为，商铺租赁合同约定第1期物业管理费17246元（6个月）须在签订合同时支付，以后以6个月为1个周期，在每期结束的10日前支付下1期物业管理费；因此第1期物业管理费17246元应于2018年10月8日支付，第2期物业管理费17246元应于2018年6月8日前支付（周期自2018年12月18日起算）。穆德旺未支付过物业管理费，已构成违约，罡元公司有权要求穆德旺支付迟延支付第1期物业管理费的违约金；商铺租赁合同约定的违约金标准过高，本院调整至按年利率24%计算。以应支付的物业管理费金额17246元为基数自2017年10月8日暂计算至2018年5月10日的违约金为2426.72元；此后应以穆德旺实际应支付物业管理费金额13513.50元为基数按年利率24%计算至穆德旺付清应支付的物业管理费之日止。第2期物业管理费，应支付的期限晚于涉案商铺租赁合同解除之日，罡元公司要求穆德旺支付迟延支付的违约金没有依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州罡元实业有限公司向原告穆德旺退还租金人民币384917.77元、装修保证金人民币2万元，共计人民币404917.77元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州罡元实业有限公司向原告穆德旺赔偿以尚欠的租金、装修保证金金额人民币404917.77元为基数，自2018年7月9日起按月利率5.541666‰计算至租金、装修保证金还清之日止的利息损失，于本判决生效后十日内付清。 三、反诉被告穆德旺向反诉原告杭州罡元实业有限公司支付物业管理费人民币13513.50元，于本判决生效后十日内付清。 四、反诉被告穆德旺向反诉原告杭州罡元实业有限公司支付迟延支付物业管理费的违约金人民币2426.72元（暂计算至2018年5月10日，此后以尚欠的物业管理费金额人民币13513.50元为基数按年利率24%计算至尚欠的物业管理费付清之日止，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告穆德旺其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告杭州罡元实业有限公司其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币4829.50元，由原告穆德旺负担人民币1142.50元，由被告杭州罡元实业有限公司负担人民币3687元；反诉案件受理费人民币3105元，由反诉原告杭州罡元实业有限公司负担人民币3036元，由反诉被告穆德旺负担人民币69元。 原告（反诉被告）穆德旺于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州罡元实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶文军 二〇一八年十一月二十三日 书记员  杨文婕