福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终1448号 上诉人（原审被告）：福州亚玛机电有限公司，住所地福州市鼓楼区先施大厦月座13E单元。 法定代表人：陈罡，总经理。 委托诉讼代理人：陈常青、吴丹云，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘用峰，男，1965年1月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）：刘必锵，男，1974年10月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：潘祥勇、姚奋振，北京中银（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福州巴比特玩具有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路能源巷6号福州市技术市场及新能源研究中心6层01-2室。 法定代表人：蔡庆丰，总经理。 委托诉讼代理人：吴自强、黄森敏，福建莆中律师事务所律师。 上诉人福州亚玛机电有限公司（下称“亚玛公司”）因与被上诉人刘用峰、刘必锵以及原审第三人福州巴比特玩具有限公司（下称“巴比特公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人亚玛公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、讼争厂房在本次火灾事故中整体过火，火灾事故后至今都无法使用。而且火灾事故中的高温、塑料毒烟、消防喷水等导致上诉人厂房内的机器设备严重受损。上诉人在消防大队作出《火灾事故认定书》后，就立即以巴比特公司和刘用峰、刘必锵为被告向仓山法院提起了损害赔偿之诉，案号为（2015）仓民初字第2116号。在该案中，上诉人申请对受损资产价值进行鉴定，仓山法院也委托了鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构要求各方必须到场清点货物，因被上诉人巴比特公司拒绝配合，导致鉴定工作无法顺利进行。因此，上诉人的机器设备无法搬离案涉厂房，系因鉴定而保存事故现场所需，并非上诉人不愿意搬离。2、被上诉人刘用峰、刘必锵将不符合出租条件的房屋出租导致巴比特公司承租的厂房火灾，并最终导致上诉人的物品受损无法搬离现场，因此即便产生房屋占有使用费，过错责任也在于三被上诉人，该费用应由三被上诉人分担。3、一审法院以火灾事故发生已近三年，远远超过可以搬离货物的合理时间为由，认定上诉人无权以鉴定为由拒付场地使用费。但上诉人为了鉴定早已交纳了鉴定费，系因三被上诉人不予配合以及一审法院的自身原因，才导致该鉴定迟迟未能进行，故该责任不在于上诉人，一审法院未查明未搬离货物的具体原因，直接判决上诉人支付房屋占有使用费，明显显失公平。 被上诉人刘用峰、刘必锵答辩称：1、讼争厂房系刘用峰与刘必锵共同出资建造，虽未取得规划许可，本案租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对于承租人实际占用使用期间的费用以及因合同无效受到的损失，出租人有权主张。2、根据火灾事故认定书，火灾发生于二楼，上诉人承租的三楼厂房未过火，三楼的租赁物并未受到影响，上诉人的产品存放于三楼，无论上诉人是否向火灾责任方主张赔偿，都不影响其作为租赁物使用者应当承担的支付租金或场地占用费的义务，况且火灾发生至今已近三年，远超过可以正常搬离的合理时间，故一审判决其支付场地占用费是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人巴比特公司答辩称：1、火灾事故发生后，上诉人因其自身原因未及时主张权利和未及时采取证据保全措施而放任其长期占有租赁厂房，过错在于上诉人，因此产生的房屋占用费应由上诉人自行承担。2、在上诉人亚玛公司提起的财产损害赔偿纠纷一案的鉴定中，对于巴比特公司是否需要到场，法律并没有规定，而且巴比特公司一直都是按照法院要求去做的，故鉴定无法进行不是巴比特公司造成的。3、事故发生后，出租人刘用峰、刘必锵已起诉要求巴比特公司赔偿损失，该案生效判决已判决巴比特公司多支付了6个月的租金，因此其余租金应当由上诉人承担。 原审原告刘用峰、刘必锵向一审法院起诉请求：1、判令亚玛机电向刘用峰、刘必锵支付租金或场地占用费，租金或场地占用费按每月13833元的标准从2015年12月1日暂计至2017年5月31日为276660元，实际租金或场地占用费应当计算至亚玛机电腾空、退出租赁场所为止；2、判令亚玛机电向刘用峰、刘必锵支付逾期付款违约金，违约金以应缴纳的租金为基数，按日万分之八的标准暂计至2017年7月31日为69375元，实际违约金应计算至亚玛机电付清租金为止；3、判令亚玛机电向刘用峰、刘必锵赔偿律师代理费18000元；4、判令本案诉讼费用由亚玛机电负担。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区城门镇胪厦工业区653号1号楼、2号楼系刘用峰与刘必锵未经行政规划许可共同出资建造。2011年6月3日，刘用峰与巴比特签订租赁合同，约定刘用峰将坐落于福州市仓山区城门镇胪厦村工业区一号楼二层的厂房出租给巴比特使用。2011年8月9日，刘必锵与福州宝利达鞋业有限公司签订《厂房租赁合同》，约定刘必锵将坐落于福州市仓山区城门镇胪厦村工业区一号楼三层厂房出租给福州宝利达鞋业有限公司使用，租赁期限为2011年8月10日至2016年8月9日，租金每月13833元，押金27666元。2012年12月1日起福州宝利达鞋业有限公司将所承租的三层厂房转租给亚玛机电，并签订书面转租协议，刘用峰、刘必锵对该转租行为予以认可，此后一直由亚玛机电直接向刘用峰、刘必锵支付租金至火灾发生前。 2015年2月7日0时17分，讼争厂房发生火灾。同年4月7日，福州市仓山区公安消防大队作出仓公消火认字【2015】第0006号火灾事故认定书，确认位于一号楼三层的亚玛机电烟熏未过火，起火部位为二层巴比特仓库，起火点为巴比特仓库内的3C、3D、4C、4D柱间区域玩具货架堆垛处，起火原因可以排除人为纵火、雷击，不能排除电气故障、遗留火种引发火灾。另查，火灾后至今，亚玛机电一直占用其承租的厂房，但未支付相关使用费用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。讼争厂房经庭审各方确认至今未取得规划许可。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，刘用峰、刘必锵将未经规划许可的讼争厂房出租给福州宝利达鞋业有限公司，二者所签订的租赁合同无效，故福州宝利达鞋业有限公司经刘用峰、刘必锵同意转租给亚玛机电形成的租赁合同关系亦为无效合同。但根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。对于实际占有使用期间的费用以及因合同无效受到的损失，当事人仍可主张。亚玛机电对至今仍占有所承租厂房的事实没有异议，故刘用峰、刘必锵诉请亚玛机电支付2015年12月1日起至今的厂房实际占有使用费应予支持。暂计至2017年11月本案辩论终结前，参照合同约定的租金标准，亚玛机电应支付占有使用费24个月，即13833元/月×24个月=331992元。亚玛机电抗辩因火灾导致厂房不能正常使用而刘用峰、刘必锵未进行修缮，未提供相关依据予以证实厂房损害情况，且根据火灾事故认定书，三层亚玛机电烟熏并未过火，即便因火灾导致其承租厂房无法正常使用，其作为承租方亦可自行维修后向出租方主张赔偿，故对上述抗辩本院不予采信；亚玛机电另抗辩因火灾导致损害赔偿诉讼需进行财物价值鉴定，故至今未撤离承租厂房内的货物，但火灾发生至今已近三年，远远超过可以正常搬离货物的合理时间，亚玛机电不能以此为由拒绝支付场地占有使用费，故对该抗辩亦不予采信。刘用峰、刘必锵主张因本案支出的律师代理费18000元，缺乏有效的合同依据，且未提供实际支出凭证，不予支持。刘用峰、刘必锵主张逾期支付租金的迟延违约金，因讼争租赁合同无效，该诉请缺乏合同约定依据，故不予支持。 一审法院判决：一、福州亚玛机电有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘用峰、刘必锵厂房占有使用费331992元；二、驳回刘用峰、刘必锵的其他诉讼请求。案件受理费6760元，由刘用峰、刘必锵负担480元，由福州亚玛机电有限公司负担6280元。 二审中，双方均未向本院提交新的证明资料。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。另查明：1、本案火灾事故发生后，亚玛公司于2015年5月12日以巴比特公司、刘用峰、刘必锵为被告，向仓山区人民法院提起了财产损害纠纷之诉，要求三被告共同赔偿其因火灾遭受的设备损失，案号为（2015）仓民初字第2116号。在该案，对于其受损货物价值，亚玛公司已依法申请鉴定，及时缴纳了鉴定费，并积极配合鉴定机构现场盘点，但此后未见鉴定机构出具鉴定结论，该案目前尚在审理中。2、本案火灾事故发生后，刘用峰、刘必锵曾以巴比特公司为被告，要求其赔偿火灾造成的2、3层厂房的租金损失，该案经一、二审诉讼程序，本院于2017年11月13日作出（2017）闽01民终5554号民事判决，认定讼因巴比特公司内的火灾导致讼争厂房整体过火，客观造成了三层厂房无法对外出租。因出租方和承租方对火灾的发生均有过错，故酌定巴比特公司承担50%的赔偿责任。对于租金损失数额，酌定为6个月的租金损失。目前该判决已生效。 本院认为：被上诉人刘用峰、刘必锵系基于租赁合同关系而提起本案诉讼，要求上诉人参照《租赁合同》约定的租金标准支付其搬离之前的场地占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条虽规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但该条款系以承租人正常承租使用了租赁房屋或因承租人的原因而实际占用了该房屋为前提。而本案中，首先，火灾事故导致上诉人的机器设备受到损坏，讼争厂房在火灾事故发生后亦未得到修缮，客观上导致上诉人在事故发生后未再正常承租使用该房屋，其仅是因客观原因而未能将机器设备搬离以致继续占用了该房屋。其次，从仓山区法院（2015）仓民初字第2116号原告亚玛公司诉被告巴比特公司、刘用峰、刘必锵财产损害纠纷一案的审理情况可见，亚玛公司未将机器设备搬离现场是因该案鉴定所需，而且其在该案中已积极申请鉴定、缴纳鉴定费、配合现场盘点等，并无拖延或阻碍鉴定的行为。该鉴定程序未能在合理期限内终结，进而导致亚玛公司为了保存现场而未能在合理期限内搬离，该责任也不能归责于亚玛公司一方。故被上诉人刘用峰、刘必锵基于租赁合同关系而要求亚玛公司支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4182号民事判决； 二、驳回被上诉人刘用峰、刘必锵的一审全部诉讼请求。 本案一审案件受理费6760元、二审案件受理费6280元，均由被上诉人刘用峰、刘必锵负担。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  薛闳引 审判员  王燕燕 二〇一八年三月三十日 法官助理丁寻韬 书记员林俊 （2018）闽01民终1448号共9页