山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初2815号原告：孙红梅,女，汉族，1968年8月23日出生，住济南市。委托诉讼代理人：崔华松，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雁南，山东科创律师事务所律师。被告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：王倩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。原告孙红梅与济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙红梅及其委托诉讼代理人崔华松、沈雁南，被告恒大公司的委托诉讼代理人王倩、李殿涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙红梅向本院提出诉讼请求:1.判令恒大公司赔偿孙红梅393828元（如有鉴定结论，则以鉴定结论确定的数额为依据）；2.本案诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：恒大公司在济南开发了恒大帝景楼盘，通过楼盘宣传彩页、报纸及电视广告等多种方式承诺其销售的商品房含（送）3000元/平米的精装修。因恒大公司的上述宣传，孙红梅在2012年12月5日与恒大公司签订了商品房买卖合同，购买恒大帝景2号楼1单元1101室房屋（以下简称涉案房屋），该房产建筑面积321.71平方米，购房总价款5386763元。孙红梅按照约定支付了购房款项，恒大公司于2015年12月31日通知交房。孙红梅看房时发现恒大公司欲交付的房产装修价值只有571302元，而孙红梅购买的房产建筑面积321.71平方米，按照恒大公司承诺的房产含（送）3000元/平米的精装修计算，孙红梅购买的房产装修价值应为965130元。恒大公司承诺的装修价值与实际装修价值差距393828元。恒大公司通过楼盘宣传彩页、报纸电视广告等方式承诺其销售的商品房含（送）3000元/平米的精装修，这种承诺虽然没有写入商品房买卖合同，但宣传中具体明确地承诺了商品房装修的价值为3000元/平米，上述承诺对双方当事人商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，恒大公司关于其销售的商品房含（送）3000元/平米精装修的承诺应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，孙红梅向贵院提起诉讼，望判如所请。恒大公司辩称，双方通过商品房买卖合同对商品房广告的法律性质做出了明确约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”该合同约定系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。孙红梅作为完全行为能力人，理应完全尊重合同内容并依法履行合同，故其主张售楼广告中的内容应视为要约没有法律依据，双方权利义务应以书面合同为准。恒大公司所发售楼广告中的内容明确为要约邀请，不应视为要约，孙红梅的诉求不应得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招标股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”之规定，恒大公司关于赠与3000元/平米装修的商品广告实质为要约邀请，退一步讲，即便孙红梅认为广告较为明确具体，但双方所签正式的商品房买卖合同对商品广告的法律性质作出明确约定，故恒大公司所应履行的合同义务应以书面合同为准。综上，双方通过商品房买卖合同将售楼广告性质作出了明确约定，且合同合法有效，故恒大公司售楼广告中的内容应为要约遨请，不应视为要约，孙红梅诉求不应得到支持，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对孙红梅提交的其他证据，本院认定如下：1.交房装修标准照片及装修现状的录像，照片未能显示形成时间及地点，对其真实性无法确认，本院不予采信；2.山东公共频道2016年1月8日《真相的力量》报道，该报道确实存在，对该报道的真实性本院予以认可，但因该报道系媒体制作，对报道中的内容及评论性事实还应有其他相关事实予以佐证，故对报道内容本院不予采信；3.恒大公司实际安装入户门及橱柜的照片，该组照片无法显示形成时间及地点，不具有证据客观性，本院不予采信；4.装修价值报价单，系由孙红梅单方咨询第三方提供，未加盖公章，不具有客观性，本院不予采信。对恒大公司提交的其他证据，本院认定如下：1.三份民事判决书，从相关的裁判文书公开网站中可以查询到对应的判决书，对其真实性本院予以确认，但各份判决书与本案并非涉及同一楼盘及同一事实，缺乏关联性，对该组证据的证明效力本院不予确认；2.恒大帝景4号楼室内装饰装修工程量清单，未载明涉案房屋对应的装修工程量，也未体现出对应的价值，无法达到其证明目的，对该宗证据本院不予采信；3.材料使用许可证，均系复印件，不符合证据的客观要件，本院不予采信；4.照片22张，无法显示形成时间及地点，无法体现与本案的关联性，对该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，孙红梅与恒大公司签订济南市商品房买卖合同一份，约定孙红梅购买恒大公司开发的位于济南市历下区山大路以西、文化东路以北的涉案房屋，建筑面积321.71平方米，总价款5386763元。其中合同附件五合同补充协议第十二条第五款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。恒大公司于合同约定的交房日前通知孙红梅收房，但孙红梅在收房时对涉案房屋的交付条件存有异议，认为装修价值没有达到3000元/平米，双方形成纠纷，孙红梅诉至法院。另查明，恒大公司在对恒大帝景楼盘进行宣传时曾在齐鲁晚报报纸和网站等媒介刊登广告，宣传语中包括“文化东路174-720㎡臻装大宅、预约登记尊享额外特惠、13800元/㎡起，送3000元/㎡奢装”、“320平米绝版豪宅、首付18万起、再送3000元/平米豪装”、“济南恒大帝景，户型以三室两厅两卫、四室两厅二卫、四室两厅三卫为主，户型面积174-720㎡，最低价16688元/平米，含3000元/平米精装修”等内容。因对涉案房屋的装修价值有异议，孙红梅等本次先后起诉的20名业主共同申请对该批次案件中邢玥嘉4号楼2单元2602室、贾晓曼2号楼1单元1101室、孙红梅1号楼2单元302室三户型的房屋分别进行装修价值鉴定，并同意该三户的鉴定结果适用其他同类户型的业主。本院受理该三人的鉴定申请,转交我院技术室对外委托鉴定。双方当事人选取了山东舜华房地产评估造价咨询有限公司为鉴定机构，但经过查看现场、多次征询双方当事人对于鉴材的意见，该鉴定机构于2018年2月5日复函本院，决定对上述三人的鉴定工作作退案处理，其中载明鉴定工作无法进行的理由：1.由于申请鉴定人不同意采用被申请人所提供的装饰材料供应商明细作为鉴定鉴材，双方当事人未能达成一致。2.由于申请鉴定人提出采取破坏性拆除对室内装饰实际使用的品牌、材料进行鉴定，不属于我公司的鉴定执业范围。本院认为，本案的焦点问题有三个：一是恒大公司涉案销售广告和宣传资料是否为合同内容；二是双方签订济南市商品房买卖合同的效力；三是恒大公司违约责任的承担。关于第一个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，恒大公司虽称其售楼广告宣传应为合同法第十五条第一款中规定的要约邀请，但根据合同法第十四条、第十五条第二款及商品房买卖合同司法解释第三条的规定，恒大公司涉案销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。恒大公司涉案销售广告和宣传资料是对其开发建设房屋内装修情况的说明和允诺，该说明和允诺具体确定为“3000元/㎡奢装”、“3000元/平米豪装”，且从涉案房屋的价格来看，该说明和允诺确实对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，恒大公司涉案销售广告和宣传资料应为要约，孙红梅基于此种要约提出与恒大公司订立商品房买卖合同的，即使该内容没有载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。关于第二个焦点问题。双方当事人对于济南市商品房买卖合同主合同的效力均无异议，本院经审查亦认为主合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人仅对合同的附件五合同补充协议第十二条第五款的效力存在争议。孙红梅认为，该条款为格式条款，恒大公司未尽提示说明义务且存在免除责任的情形，应为无效条款；恒大公司则认为该条款系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护；孙红梅作为完全民事行为能力人，理应完全尊重合同内容并依法履行合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中双方当事人签订的附件五合同补充协议第十二条第五款系由恒大公司预先拟定、对恒大帝景楼盘所有购房者重复使用，且在订立合同时未与各买受人协商，该条款为格式条款。恒大公司未能提供证据证实其就该格式条款向孙红梅履行了合同法第三十九条规定的提示说明义务，且该条款具有免除恒大公司因销售广告和宣传资料不实而需承担的责任，排除了孙红梅因宣传不实追究其违约责任的权利，根据上述法律及司法解释的规定，合同补充协议第十二条第五款为无效条款。关于第三个焦点问题。因恒大公司涉案销售广告和宣传资料为要约，构成双方当事人商品房买卖合同内容的一部分，且恒大公司不得因附件五合同补充协议第十二条第五款而免责，故若恒大公司交付的房屋违反了其关于装修价值的允诺，确应承担相应的违约责任。孙红梅要求恒大公司赔偿装修价值损失，其应就涉案房屋的实际装修价值低于恒大公司宣传允诺中确定的价值承担举证责任。因鉴定机构对该次鉴定工作作退案处理，导致对涉案房屋的装修价值未能形成客观的评价结论，也无法确认其与恒大公司承诺的3000元/平米装修价值之间是否存在差额以及具体的差额大小，对此，孙红梅应承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款等相关规定，判决如下：驳回原告孙红梅要求被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司赔偿393828元的诉讼请求。案件受理费7210元，由原告孙红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  郭小云人民陪审员  吴卫平二〇一八年三月十五日书 记 员  王玉莺