中华人民共和国贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民初841号原告：林金森，男，汉族，1950年9月28日出生，香港特别行政区人，住香港特别行政区，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：周明，贵州子尹律师事务所律师。被告：遵义市九州房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区迎红桥头。法定代表人：廖俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。原告林金森诉被告遵义市九州房地产开发有限公司（以下简称九州房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林金森及其委托诉讼代理人周明、被告九州房开公司的委托诉讼代理人黄军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金森向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付位于红花岗区.59平方米（4层1-6号及7-12号），并交付位于九州大厦第一层的门面400平方米；2、被告向原告支付逾期交房违约金，计算至2017年10月8日为1142080元，2017年10月9日后每日按照已付房价款万分之0.5的标准计算，直至房屋交付时为止；3、被告立即向原告支付320万元款项，并自2007年8月9日起按年利率24%支付利息，计算至付清之日止；4、由被告承担诉讼费用。在审理过程中，原告林金森向本院申请撤回上述第1项中的“并交付位于九州大厦第一层的门面400平方米”和第3项“被告立即向原告支付320万元款项，并自2007年8月9日起按年利率24%支付利息，计算至付清之日止”的诉讼请求。事实和理由：原、被告经协商一致，就原告向被告购买商品房达成协议，《商品房买卖合同》2份，约定原告向被告购买位于贵州省遵义市红花岗区的营业房，面积总共3521.59平方米，其中4层1-6号面积1972.2平方米，4层7-12号面积1549.39平方米，并配第一层门面200平方米。合同约定交房时间为2007年12月31日。并约定如逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，依法办理了商品房预售合同备案登记。原告分两次向被告支付了购房款共计640万元，被告向原告出具了收据。合同约定的房屋交付期限届满后，被告未向原告交付房屋。经原告多次催促，被告至今仍未交付房屋，使原告遭受巨大经济损失。另外，在上述购房关系发生前，双方曾签订另一购房合同及借款协议（均与他人共同签订），但均未履行，最终实际履行的购房合同是上述《商品房买卖合同》。在此过程中，原告先后向被告付款，经双方结算，除上述640万元购房款外，另有320万元被告应当退还原告。为此，被告向原告开具深溪信用社转账支票一张，但原告办理支付手续时信用社告知该支票是空头支票不能支付。故原告至今尚未实际取得被告应退还的320万元款项。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法应受到法律保护，被告应立即向原告交付房屋，并承担违约责任，还应向原告退还320万元款项。就上述购房合同交房问题，原告曾向遵义市中级人民法院提出诉讼并胜诉，但在此后的二审及重审一审过程中，被告利用行政机关干预司法及其他不法手段使原告迫不得已提出撤诉。现因原告无法再继续承受被告违约行为造成的巨大损失，请求公正审理作出正确判决。被告九州房开公司辩称：原、被告双方签订的2份商品房买卖合同，是原、被告双方及案外人林桂水之间签订的借款协议的担保，不是真实的商品房买卖关系。为此，原、被告双方真实的法律关系是民间借贷，原告要求按为民间借贷担保而签订的商品房买卖合同履行交房及其它相应请求，没有法律依据及事实基础。请法院予以驳回其诉讼请求。原告林金森为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组，林金森购房资料。1-1、林金森与九州房开公司签订的商品房买卖合同2份（4层1-6号及4层7-12号各一份）。证明：1、林金森与九州房开公司依法签订商品房买卖合同，购买约定房屋。双方合同约定的是购房关系，不是借款抵押关系。2、总购房面积3521.59平方米，总价640万元，单价为1815元/平方米。3、按照合同约定，所购房屋为4层1-6号及4层7-12号，并各配第一层门面200平方米。4、交房时间为2007年12月31日前，逾期交房应承担日万分之0.5的违约金。1-2、合同登记备案表两份（4层1-6号及4层7-12号各一份）。证明：上述商品房买卖合同已经依法备案登记。双方办理的是商品房买卖合同备案登记，不是房屋抵押登记，二者存在根本不同。1-3、收款收据两份（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林金森已经依法支付合同约定的购房全款，总金额640万元。支付的不是借款，而是购房款，对此九州房开公司出具的原始书证予以确认。第二组，林志新购房资料。2-1、林志新与九州房开公司签订的商品房买卖合同（6层1、2、3、4、6号及6层5、7、8、9号两份合同）。证明：1、林志新与九州房开公司依法签订商品房买卖合同，购买约定房屋。双方合同约定的是购房关系，不是所谓借款抵押关系。2、按照合同约定，所购房屋为6层，并各配第一层门面200平方米。3、按照合同约定，交房时间为2007年12月31日前，逾期交房应承担日万分之0.5的违约金。2-2、合同登记备案表。证明：上述6层1、2、3、4、6号商品房买卖合同已经依法备案登记。双方办理的是商品房买卖合同备案登记，不是房屋抵押登记，两者根本不同。2-3、收款收据（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林志新已经依法支付合同约定的购房全款，总金额492.9万元。支付的不是借款，而是购房款，对此九州房开公司出具的原始书证予以确认。第三组，与林金森、林志新情况相同的林桂水购房、诉讼资料。3-1、林桂水与九州房开公司签订的商品房买卖合同（5层1-12号）。证明：与林金森、林志新同时签订合同的林桂水合同的内容，内容相同，时间相同。3-2、收款收据（2007年8月8日及2007年9月3日）。证明：林桂水付款时间也与林金森相同，金额相同。3-3、林桂水诉九州房开公司案件调解书及民事裁定书、通知书。证明：1、与林金森、林志新同时购房的林桂水，在付款后因未得到房屋，提出诉讼，由遵义市中级人民法院以调解书结案。该生效法律文书确认双方商品房买卖合同有效，林桂水缴纳640万元，该款项性质为购房款。该案已进入执行程序，且目前正在执行。2、林桂水提出本案诉讼的时间是在双方签订商品房买卖合同后不久，如其属于“借款抵押”，那么九州房开公司就不可能在诉讼中不出示所谓“借款协议”，也不可能认可林桂水款项是购房款。鉴于林桂水与原告法律关系同时发生，因此，能证明原告与九州房开公司关系是购房关系。第四组，预售许可证。4-1、商品房预售许可证。证明：商品房买卖合同载明的房屋已经办理商品房预售手续。第五组，原告经济状况及款项支付相关证据。5-1、企业营业执照及工商资料（万盛钢铁公司、闽福钢铁公司）。证明：原告等人开设多家企业。5-2、福鑫钢铁公司退股协议。证明：2007年7月林金森等从福鑫公司退股，按照约定对方应向其支付现金1000多万元。5-3、遵义商业银行遵义县支行借条。证明：2007年9月29日林金森曾借给遵义商业银行遵义县支行300万元现金，几天后银行归还也是用现金方式。5-4、海关申报单（6份）。证明：林金森等多次从香港携带现金入境，数额从几十万元到几百万元。因为当时电子支付方式不发达，银行转账费时长、手续费高，所以原告等有现金支付的商业习惯。5-5、九州房开公司将四层抵押给融兴典当的房屋他项权证（遵房他权他字第××号）。证明：原告购买的房屋被被告事先抵押借款150万元，原告通过银行转账方式支付款项给债权人200万元后，解除抵押，然后得以办理备案手续。5-6、贵州省农村信用社账户流水对账单及信访问题回复。证明：1、原告通过遵义万盛钢铁有限公司账户向被告支付了部分款项，具体包括2007年9月3日代偿还融兴典当公司200万元，2007年9月12日代偿还龙海典当公司170万元（6层的房款，不是本案款项），代偿还王萍100万元等。2、上述具体支付金额在信访部门回复中有体现，能与银行流水对账单相互印证。说明：该信访回复除确认了部分付款事实外，对于其他事实的认定不符合事实，原告不予认可，举出该回复的目的仅限于与银行流水对账单印证。5-7、深溪信用社转账支票。证明：被告收取原告等人款项，根据双方结算，除原告应当向被告支付并已支付的购房款外，被告还应当向原告退还320万元款项，为此被告向原告开具转账支票一份，但该支票为空头支票。第六组，出售房屋价格相关证据。6-1、出售报价及其他资料。证明：与本案房屋相邻的洛江河综合楼的销售报价，包括负一层、负二层、负三层及地上部分，综合单价为1280元／平方米，考虑地下部分占该楼盘面积近一半，故与本案对应的地上4层部分单价应高于综合单价，与本案双方商品房买卖合同约定价格相近。6-2、遵义市中级人民法院（2016）黔03民初405号民事判决书。证明：李永鸥与被告“真借贷假买卖”关系中，双方签订多份商品房买卖合同，被告起诉要求确认买卖关系不成立。其中，与本案房屋相近的房屋是裙楼3层房屋，2006年签订合同，面积3706平方米，与本案合同面积相近，合同价款仅254万元，单价仅为685元／平方米，比本案原告购房价格低约三倍。6-3、九州房开公司将四层抵押给融兴典当的房屋他项权证（遵房他权他字第××号、即××号证据）。注销他项权证申请书，证明：1、九州房开公司将商品房4层3521.6平方米抵押借款，主债权金额仅为150万元，进一步印证本案不可能是所谓“借贷抵押”。即使按照抵押率50%计算，该房屋对应单价仅800元／平方米。2、结合李永鸥判决书，如果本案房屋进行是所谓借款抵押，那么虚假签订的“商品房买卖合同”正常的单价应当是每平方米600元至800元，而不是本案合同的1815元／平方米。第七组，本案商品房买卖合同纠纷的发生过程相关证据，以及被告在本案中实施多项违法行为的相关证据。7-1、商品房买卖合同（4-1号）、遵义市商品房预售合同登记备案表、借款协议。证明：1、在本案合同签订前，被告曾与原告等人签订商品房买卖合同，并伪造备案表，试图欺骗原告，被原告发现后，被告又哀求原告不要追究，并以签订借款协议手段试图稳住原告。2、上述商品房买卖合同未能履行，借款协议签订后原告仍然坚持要求购房，因此签订本案商品房买卖合同。故上述合同及借款协议均未实际履行。3、借款协议载明抵押的房屋是4-1号合同，而本案2份合同是4-1-6以及4-7-12，因此，说明本案2份合同与借款协议没有关联。7-2、中央驻香港特别行政区联络办公室及香港驻成都办事处的复信（6份）。证明：原告因被被告欺骗，无法取得房屋，曾多次向相关部门反映情况，并取得函复。7-3、（2014）遵市法民三初字第20号判决书（2015年1月26日）、（2015）黔高民三终字第27号裁定书（2015年9月21日）、（2016）黔03民初25号裁定书（2016年6月27日）。证明：本案起诉前，原告曾向法院提出诉讼，该案经遵义市中级人民法院一审、贵州省高级人民法院二审及遵义市中级人民法院重审一审，由于多种因素，原告被迫撤诉结案。7-4、立案证明资料和红花岗区人民政府工作组向省高院提交的情况说明。证明：1、在该前案立案时，项目属“问题楼盘”，原告经多个部门签章同意后方才得以立案。2、在该前案诉讼过程中，原告一审胜诉，在省高院二审时，区政府工作组严重违反法律规定，以行政权力干预司法，违背事实向省高院提供虚假违法的情况说明，是该案被发回重审的重要原因，进一步证明该案从立案到审理均受到行政干预。7-5、借条3份及银行流水单。证明：在上述案件进行过程中，黄君权、廖俊分别在2015年9月29日、10月19日、2016年3月30日借支70万元、50万元、40万元作为所谓“律师费”，原告有理由怀疑其中存在不正当违法交易。7-6、股份协议（2012年4月3日）、红花岗区九州“问题楼盘”招商引资协议（2012年4月10日）、补充协议（2014年10月11日）、九州大厦资产统计表（2012年4月6日）、资产移交说明（2014年11月20日）。证明：1、九州房开公司与遵义市森科投资有限公司协商，约定森科公司出资（引资融资）处置九州房开公司资产、海丰桥地块有偿转让等方式共出资2.2亿元全盘接收九州房开公司资产。2、在上述协议框架下，九州房开公司原股东将股权转让给新股东，在移交资产时，其确认的所谓“资产收购”即仍属九州房开公司的资产中，包括了本案早已由原告购买并支付款项、办理备案登记的房屋，故九州房开公司及其新老股东均违反了本案购房合同，其行为罔顾事实，违反法律，损害了原告合法权益。被告九州房开公司的质证意见为：对第一组证据，形式上的真实性无异议，关于九州房开公司盖章以及出具收据不具备合法性，因为2份商品房买卖合同是为双方及案外人签订的借款协议的履行和借款本金的担保，被告没有真实收到2份商品房买卖合同约定的购房价款。对备案表上遵义市房产市场管理处盖章的真实性被告不清楚，因为据被告所知，在不动产登记中心查询的结果是2份商品房买卖合同载明的4层1-12号没有登记备案至原告名下，同时，该房屋已经被遵义市中级人民法院查封。第二组证据的质证意见与第一组意见一致，也是对借款协议的担保。第三组证据质证意见，对签订的合同以及收款收据的质证意见与前面两组证据质证意见一致。对民事调解书的质证意见，对其合法性、真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，因为这是对自己权利的处分，不违反法律的规定，民事调解书也未查明被告与林桂水之间究竟是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系，因此，原告不能以此类推原、被告双方签订的就是商品房买卖合同关系，该证据不能作为本案定案的依据。第四组、第五组证据的质证意见，对被告的商品房预售许可证，真实性，合法性无异议，但是与本案无关。福鑫钢铁公司退股协议真实性、合法性不清楚，与本案无关，达不到证明目的，协议也一样。对10张海关申报单，其中之一张是2007年9月，金额是45万港币，其余的2张是2004年元月份，有6张2012年至2015年，有1张没有载明时间，对真实性、合法性不清楚，与本案无关，达不到其证明目的。对他项权证真实性、合法性无异议，与本案无关，这是融兴典当与被告的关系，与原告及本案无关。对流水对账单真实性、合法性不清楚，与本案无关，因为这是案外人遵义万盛钢铁有限公司账户的明细，无法看出与原、被告有何账务往来关系。第六组证据质证意见，对洛江河综合楼的三性均不认可，与被告的九州大厦没有任何关系。对民事判决书真实性、合法性无异议，但与本案无关。因为这也属于名为商品房买卖，实为民间借贷。对注销房屋他项权证的申请真实性、合法性无异议，与本案无关。第七组质证意见，对合同编号4-1商品房买卖合同形式上的真实性无异议，不具备合法性，因为是为借款协议设立的担保。同时，该协议已经被后来的林金森、林志新、林桂水签订的5份商品房买卖合同所替代，也是原、被告双方及林志新、林桂水为履行借款协议而设立的担保，对合同备案表，可以看到遵义市房产市场管理处公章加盖的时间是2007年8月21日，按原告的说法，该公章是假的，为此，原告应当是在2007年8月21日以后才发现该公章是假的，原告、林志新、林桂水签订的5份商品房买卖合同载明的日期不是2007年8月6日，应当是2007年8月21日以后补签的。签订的原因是为借款担保的4-1合同，最后一页和遵义市商品房合同登记专用章是假的，没有备案成功，所以另行签订了5份商品房买卖合同，交房管局登记备案。对原告与中央驻香港特别行政区联络办公室之间的函件往来，真实性、合法性不清楚，但从载明的文字上反映，该办公室没有认为原告与被告之间系商品房买卖合同关系，只是建议向当地政府相关部门反映情况，与本案无关。对原告之前的诉讼文书，真实性、合法性无异议，但其证明目的认为其被迫撤诉，没有看到相关的证据证明其受胁迫，裁定书载明的是原告自行撤诉，对其诉讼权利进行了处分。对报告及后面的证据与本案审理的内容以及原告本身没有关联性。被告九州房开公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据，2007年8月7日的《借款协议》。证明原、被告双方之间存在借款关系。第二组证据，1、林金森与被告九州房开公司于2007年8月6日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：4-（1-6）；2.林金森与被告九州房开公司于2007年8月6日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：4-（7-12）；3.林桂水与被告九州房开公司于2007年8月6日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：5-（1-12）4.林志新与被告九州房开公司于2007年8月6日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：6-（1、2、3、4、6）；签订的时间是同一天，都是营业房，面积是9502.95平方米，合同总价款是17729000元，合同单价是1800余元不等，5份商品房买卖合同与借款协议是互补的关系，载明的抵押物是九州大厦4、5、6层营业房，合同第3条、第7条相似，从合同及协议来看，是原、被告双方及林志新、林桂水履行借款协议设立担保物的履行内容。这5份商品房买卖合同均不是真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷而设立的担保。第三组证据，1、林桂水亲笔书写的《九州向林金森借款》载明：林桂水陈述，截止2008年2月20日，林金森借款给九州房开公司的本金及利息共计639.3万元（具体金额有待核实）。证明：林金森与九州房开公司之间系民间借贷关系，所签两份《商品房买卖合同》总价640万元，即为借款结算本息639.3万元。2、林桂水录音资料表明：林桂水陈述了其与林金森、林志新一同借款给九州房开公司，并分别签订了《商品房买卖合同》作借款担保。1070万元产生的情况说明证明目的：证明本案涉案金额的形成情况，以及在双方当事人的往来关系中，确系民间借贷关系。同时，在林桂水亲笔书写的情况明确承认已领到九州房开公司30万元利息。第四组证据，林冬燕、李忠琴、李春霞《商品房买卖合同》及备案登记表，证明：在九州房开公司与真实购买人之间的交易中，其交易金额远远高于原、被告双方之间所签《商品房买卖合同》约定的价款。交易金额之间的巨大落差，表明原、被告双方之间的商品房买卖关系不是真实的。原告林金森的质证意见为：对第一组证据借款协议，该协议上面的签字是真实的，但不是原告的真实意思表示，同时内容违法，没有实际履行，与本案商品房买卖合同无关。1、借款协议金额1920万元，却没有履行，不符合情理。2、借款协议第5条约定必须先办理抵押登记，合同乙方才支付款项，但从来就没有进行抵押登记，付款条件没有成就，合同乙方没有也不可能支付借款，因此，该协议没有履行。3、协议第6条约定办理备案手续是指4-1号合同，不是本案的2份合同。4、借款协议约定以4-1号合同作为抵押，但4-1号合同没有履行。第二组证据5份商品房买卖合同，对其三性均予认可，但证明目的不认可，上述5份商品房买卖合同能够印证原告的诉请和理由及双方存在真实购房关系。同时，被告对5份合同相关数据所界定的解读是错误的。对第三组第1号证据三性均不认可。1、没有提供原件，不认可其真实性。2、在此前的诉讼中，林桂水的白条有2张，今天只看到1张，该证据不完整。3、该资料来源不明，没有林桂水的签字，无法确认是林桂水的书写。林桂水曾经在前一案件中出庭作证，这张白条所载明的内容和他的证言是矛盾的。4、林桂水没有任何权利代表被告作出认可或者结算，该白条的内容对原告没有约束力。5、该证据有第2页，今天出具的这实际上就是第2页，在另外一页上明确载明林志新与九州房开公司购房款资金流向，鉴于林志新与原告同时与九州房开公司发生同一类型的法律关系，因此，该页内容恰好能够印证原告与九州房开公司之间是购房关系。对第2号证据录音资料不认可。1、法律规定录音资料应当提供原件，录音师所使用的手机或者录音笔以及其中的音频资料，而不能提供光盘或者其他资料，从前一案件到今天的庭审，原告没有看到过这份录音资料的原件，不能排除录音资料被剪切编辑的可能性，来源不明，不能作为证据使用。2、录音的过程林桂水是作为债权人向政府部门反映情况，如果要记录，可以形成笔录，如果要录音，应当明确告知林桂水进行录音，但是，在林桂水根本不知情的情况下，进行了偷录，录音本身违反了法律规定。3、从录音内容看，也不符合事实，林桂水说2007年是3个人一起借款，被告提供的都只是原告和林桂水与九州房开公司签订协议，林志新没有与九州房开公司签订协议，连借款主体都存在明显错误，整个内容的真实性不可能认定。4、就在2016年4月12日，遵义市中级人民法院在审理前一案件的庭审中林桂水作为证人出庭，林桂水说的是借款协议是被九州房开公司欺骗签订的，以庭审中的证言为准。5、从整个录音过程看，林桂水谈话的对方一直在采用诱导的方式，利用林金森和林桂水的矛盾，引诱林桂水说出对九州房开公司有利的内容，意味着对谈话所作的录音对证明案情毫无意义，因为录音时已经形成了诉讼的目的，为了达到胜诉的目的诱导林桂水说出对林金森不利的内容。综上，该证据不能作为证据出示。对第四组证据3份购房合同和备案表其三性均不认可。1、没有提供原件，真实性不能确定。2、3份合同所购房屋均为住房，本案是营业房，两者价格不具有可比性。3、从具体金额看，本案房屋单价每平方米1800多元，而这3份合同单价约每平方米2100-2200元，但是本案是大面积购买，3份合同是小面积购买。原告所购房屋在4层，3份合同所购房屋在高层，造价远远高于4层房屋，因此从数据上看，恰好证明本案双方合同单价是符合市场情况的。本院经审理查明：2007年8月6日，九州房开公司与林金森签订两份《商品房买卖合同》，其中合同编号为4-（1-6）的《商品房买卖合同》约定九州房开公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区，配第一层靠门面200平方米出售给林金森，商品房的总价款为359万元。该商品房的用途为营业房，建筑面积为1972.2平方米（其中套内建筑面积为1676.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积295.44平方米）。付款方式和期限为分期付款：买受人在签订购房合同后，即首付购房款（人民币）60万元，余款299万元于30日后，完善手续后付清。合同编号为4-（7-12）的《商品房买卖合同》约定九州房开公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区，配第一层靠门面200平方米出售给林金森，商品房的总价款为281万元。该商品房的用途为营业房，建筑面积为1549.39平方米（其中套内建筑面积为1317.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积232.11平方米）。付款方式和期限为分期付款：买受人在签订购房合同后，即首付购房款（人民币）60万元，余款221万元于30日后，完善手续后付清。两份《商品房买卖合同》均约定交付期限为：出卖人应当在2007年12月31日前，将经分期综合验收合格的房屋交付买受人。出卖人逾期交付的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。上述合同签订后，九州房开公司分别于2007年8月8日和2007年9月3日向林金森出具收到4层房屋购房款120万元和520万元的收据。九州房开公司分别于2007年9月5日和2007年9月19日到遵义市房产市场管理处对前述合同办理了商品房预售合同登记备案手续。后林金森以九州房开公司未按《商品房买卖合同》约定履行交房义务，给其造成损失为由，向本院提起诉讼，请求判令支持其前述诉讼请求。2007年8月7日，九州房开公司（甲方）与林金森、林桂水（乙方）签订《借款协议》，该协议约定：一、乙方借款给甲方（人民币）大写：壹仟玖佰贰拾万元整（19200000.00元）。二、借款期限为十二个月，自2007年8月8日至2008年8月8日止。三、甲方用位于遵义市红花岗区营业房共计面积玖仟陆佰平方米作抵押，甲方在借款到期后三十日内归还乙方全部借款。四、甲方归还了乙方全部借款后，解除抵押合同（商品房买卖合同）。五、甲方应将上述抵押的营业房在市房管局办理抵押登记，将抵押登记手续交给乙方后，乙方将借款全部款项划入甲方账户。七、甲方如发生借款不能归还，甲方用作抵押的房产（商品房买卖合同号：4-1）归乙方所有的情况下，九州大厦室外观光电梯两部由甲、乙双方共同使用，甲方提供九州大厦第一层大厅贰佰平方米给乙方无偿使用。另查明，九州房开公司于2012年12月就其开发的九州大厦向购房人发布交房公告，林金森知晓后到九州房开公司接房，九州房开公司拒绝为林金森办理交房手续。九州房开公司于2014年11月11日将法定代表人由曹先进变更为廖俊。还查明，原告林金森诉被告九州房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日作出（2014）遵市法民三初字第20号民事判决书，判决：一、被告遵义市九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向原告林金森交付位于遵义市红花岗区房屋，共计面积3521.59平方米；二、被告遵义市九州房地产开发有限公司按日向原告林金森支付已交付房价款6400000元的万分之0.5的违约金，从2012年5月11日起至房屋实际交付之日止。三、驳回原告林金森的其他诉讼请求。九州房开公司不服该判决上诉，贵州省高级人民法院于2015年9月21日作出（2015）黔高民三终字第27号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）遵市法民三初字第20号民事判决，发回本院重审。在该案重审期间，林金森于2016年6月12日向本院提出撤诉申请，本院于2016年6月27日作出（2016）黔03民初25号裁定书，裁定准许林金森撤回起诉。本案在审理过程中，原告林金森向本院申请撤回诉讼请求第1项中的“并交付位于九州大厦第一层的门面400平方米”和第3项“被告立即向原告支付320万元款项，并自2007年8月9日起按年利率24%支付利息，计算至付清之日止”。原告林金森在本案的实际诉讼请求为：1、被告立即向原告交付位于红花岗区.59平方米（4层1-6号及7-12号）；2、被告向原告支付逾期交房违约金，计算至2017年10月8日为1142080元，2017年10月9日后每日按照已付房价款万分之0.5的标准计算，直至房屋交付时为止；3、由被告承担诉讼费用。本院认为，一、原、被告之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是借贷关系；二、如果本案为房屋买卖合同关系，被告是否应履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。关于原、被告之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是借贷关系的问题。本院认为，2007年8月6日，原告林金森与被告九州房开公司签订两份《商品房买卖合同》，约定被告以640万元的总金额将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区门面房并各配第一层门面200平方米出卖给原告。合同签订后，被告于2007年8月8日、9月3日向原告出具收到120万元、520万元的购房款收据各一张，表明被告收到原告支付的购房款640万元。同时，被告还于2007年9月5日、9月19日在遵义市房产市场管理处就两份《商品房买卖合同》约定的房屋为原告办理了商品房预售合同登记备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，结合九州房开公司向林金森出具购房款收据并办理商品房预售合同登记备案手续的事实，可以认定林金森与九州房开公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，原、被告之间已成立房屋买卖合同关系。被告九州房开公司主张其与原告林金森之间不是房屋买卖合同关系，而是借贷关系，双方所签订《商品房买卖合同》实质系借款的担保，并提供了其与林金森、林桂水于2007年8月7日签订的《借款协议》来证明其主张。林金森对该《借款协议》的真实性予以认可，但主张该协议并未实际履行，与本案无关。本院认为，从被告所提供的《借款协议》约定内容来看，虽然含有九州房开公司向林金森、林桂水借款，双方通过签订《商品房买卖合同》来对借款进行担保的意思表示，但该《借款协议》中约定抵押担保的《商品房买卖合同》编号为4-1，与本案中林金森提供的编号为4-（1-6）和4-（7-12）的两份《商品房买卖合同》并不相同，且《借款协议》中约定的借款数额与本案两份《商品房买卖合同》约定的购房款数额相距甚远，加之被告未举证证明该《借款协议》已实际履行，双方借贷关系已经实际成立，该协议中约定的借款与本案两份《商品房买卖合同》约定的购房款系同一笔款项，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，本院对于被告的辩解意见不予采信。故本院对本案的法律关系确认为房屋买卖合同关系。关于被告是否应履行交房义务并承担逾期交房的违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，林金森已按《商品房买卖合同》约定履行了支付购房款的义务，九州房开公司亦应按《商品房买卖合同》约定履行相应义务。按照《商品房买卖合同》约定，九州房开公司应于2007年12月31日前向林金森交付房屋，现交房期限已届满，故林金森要求九州房产公司向其交付九州大厦4层1-6号及7-12号门面房的请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定及原、被告双方在《商品房买卖合同》中的约定，九州房开公司逾期交房的行为已构成违约，应向林金森承担逾期交房的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，出卖人应从合同约定房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。故本院判决由九州房开公司承担支付给林金森从2008年1月1日起每日按照已付房价款万分之0.5的标准计算至房屋交付之日止的逾期交房违约金，对林金森的其余诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告遵义市九州房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告林金森交付位于贵州省遵义市红花岗区房屋，共计面积3521.59平方米；二、被告遵义市九州房地产开发有限公司按日向原告林金森支付已交付房价款6400000元的万分之0.5的违约金，从2008年1月1日起至房屋实际交付之日止；三、驳回原告林金森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60688元，由被告遵义市九州房地产开发有限公司负担。原告林金森已预交案件受理费113900元，由本院直接退还原告林金森53212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷人民陪审员  钟 琳二〇一八年三月十二日书 记 员  黎雪梅