山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0303民初195号 原告：高强,男,1978年2月3日出生,汉族,住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：王天晗，山东小又小律师事务所律师。 被告：杨河军，男，1976年9月24日出生，汉族，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：盛士东，山东众诚清泰（淄博）律师事务所律师。 原告高强与被告杨河军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高强的委托诉讼代理人王天晗、被告杨河军的委托诉讼代理人盛士东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高强向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨河军向原告支付自2017以来至2018年6月的房屋租金55062.50元；2.判决被告向原告支付滞纳金44937.50元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于淄博市××阳光××室的房屋，租期至2020年12月31日止；第一年租金50000元，以后每年增加5%，每半年支付一次，提前30天内交付下期租金；每逾期交纳租金一天加收5%的滞纳金，逾期30天视为被告违约；被告需交纳50000元作为租房保证金，合同期满终止时原告清算包含房租、房内物品损坏等基本费用后一次性不计利息退还被告，若被告违约保证金不予退还。后被告交纳了保证金50000元，原告交付了房屋。2017年以来，被告只支付了租金25000元，自2017年6月1日起尚欠原告2017年的房屋租金27500元及2018年1-6月的租金27562.50元未付，原告追索不得，遂提起本诉。 被告杨河军对其与原告高强签订《房屋租赁合同》承租原告的房屋、最后一次支付原告的租金为2017年上半年的25000元的事实无异议，但辩称:1.2017年11月27日原告已强制被告搬离，双方合同至此解除，原告要求被告支付其后租金无法律依据；2.双方在合同第6条约定了租房保证金的用途，即保证金包含在被告未按时交纳租金时用于抵顶，被告已经表示不再继续租赁，此后房租应当从保证金中扣除，被告并未拒付房租，原告要求被告支付滞纳金无法律依据；3.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约，对方应当采取适当措施防止损失扩大，被告已经交还房屋，原告要求支付后续租金亦违背该条之规定；4.对原告关于滞纳金的计算方式有异议，合同约定的计算标准过高，且2017年下半年欠付租金的滞纳金应当自2017年7月1日起算；5.被告愿与原告协商以承担违约金等方式与原告解约、结算租金，若与原告协商不成，被告将另案提起诉讼。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有异议的《房屋租赁合同》是否已经解除，被告杨河军向法庭提供了2017年11月27日雇请搬家公司清空房屋时取得的发票、2018年2月26日与3月5日对空置房屋的录像资料，并申请了证人韩某出庭作证。韩某证明被告租赁房屋是供其与其他员工使用，后原告在被告不交租金的情况下催其搬离房屋，2017年11月底，其与同事在原告在场的情况下雇请搬家公司搬走了东西，按原告要求打扫了房屋，并于次日将房屋钥匙交给了原告。该证据经质证，原告辩称，对发票及录像资料本身无异议，但证人系被告公司的员工，与被告有利害关系，即使其证言属实，原告也仅仅是让其搬离，没有解除合同的意思表示，而被告提交的录像资料显示，被告至今仍有该房钥匙，可以出入、使用该房产，故双方并未形成解除合同的合意及事实，原告不同意解除该合同，也不同意被告以履约保证金抵顶租金。对此，本院认为，证人虽然与被告存在利害关系，但此非可以否定证据效力的法定事由，现证人已到庭接受质证，保证对自己的陈述承担法律责任，其陈述的事发过程明确、清晰，并能与录像资料、搬家公司发票相互印证，原告不能提供反证，其对该证言的异议不能成立，相关证据本院予以采信。但被告作为违约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，并不享有任意解除合同的权利，其未能提供已与原告达成解除租赁合同合意的证据，且至今仍未全部交回租赁房屋钥匙，未与原告结算租金，其主张与原告已经解除租赁合同证据不足，本院不予采信。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。被告杨河军与原告高强签订的《房屋租赁合同》出于双方真实意思表示，其租赁关系合法有效，原、被告均应在不违背法律规定的前提下遵照履行，原告负有向被告提供房屋且不干扰被告使用的义务及收取租金的权利，被告则负有按时交纳租金的义务及排除原告干扰使用房屋的权利。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。现被告除了与原告没有达成解约的合意，至庭审时也未将房屋钥匙全部交还原告，此在事实上也导致原告未能收回出租房屋的全部权益，双方的租赁关系因而并未解除。被告在与原告解约之前即拒付租金已违反了承租人的合同义务，其关于以租房保证金抵顶了租金的答辩观点不成立，本院不予采纳。但原告在被告违约后未采取协商或诉讼途径依法主张权利，其单方催促实际居住人腾出房屋，虽未收回全部钥匙，未禁止被告进入，但客观上损害了被告对房屋的完整使用权，也违反了出租人的义务，自此双方各有违反合同导致对方权利不得圆满的过错，故自2017年12月1日起的租赁费被告可酌情减半支付。对于原告所诉2018年4月后的租赁费，因该租赁事实尚未实际发生，被告虽未提出反诉且其主张可以任意解除合同的答辩理由不成立，但被告已表示将对原告另行提起诉讼，鉴于原、被告均有违反合同的行为，而今后原、被告能否将对方的权益恢复圆满状态或者解约都影响租金的计算方式，该部分租金尚存有不确定性，为公平起见，原告的该部分诉讼请求本院在此不予支持，若该租赁事实实际发生，原告可另行向被告主张。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以减少。被告没有依约支付租赁费，应当承担违约金。原告并无行政管理职能，其要求被告支付“滞纳金”的表述不准确，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的“滞纳金”性质上属于违约金，因合同约定的计算比例过高，被告在与原告协商时主张按照年利率24%计算至付清之日的答辩意见成立，本院予以采纳。原、被告约定租赁费在付款期限“提前30天内”支付，故被告的最迟支付时间应为付款期限前一日，被告关于2017年下半年的“滞纳金”应自2017年7月1日起算的答辩理由成立，本院予以采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。但该法第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法”。故该法对恶意违约行为并不予以保护，其前条规定在于平衡合同双方权益，保护善意当事人，应适用于当事人确实无力履行债务的情形。本案中被告具有足够的支付能力，其违约不履行义务，要求减损原告合同权利的答辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杨河军于判决生效后十日内支付原告高强2017年1-6月剩余租金1250元并按照年利率24%支付该款自2017年1月1日起至实际付清之日止的迟延付款违约金； 二、被告杨河军于判决生效后十日内支付原告高强2017年7-12月租金24062.50元（52500元/2-2187.50元）并按照年利率24%支付该款自2017年7月1日起至实际付清之日止的迟延付款违约金； 三、被告杨河军于判决生效后十日内支付原告高强2018年1-3月租金6890.63元（55125元/4季/2）并按照年利率24%支付该款自2018年1月1日起至实际付清之日止的迟延付款违约金； 四、驳回原告高强的其他诉讼请求。 如果被告杨河军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元减半收取计1150元、保全费1070元，由原告高强承担1460.50元，由被告杨河军承担759.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 刘 翔 二〇一八年三月三十日 书记员 何晓艺