包头市中级人民法院   民事判决书     （2017）内02民终2855号   上诉人（一审被告）：巴根那，男, 1978年4月5日出生, 蒙古族,个体工商户,住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张德明，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：大连华明装饰有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口。   法定代表人：张惠聚，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘振萍，内蒙古瑞安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵居华，内蒙古瑞安律师事务所律师。   上诉人巴根那因与被上诉人大连华明装饰有限公司（以下简称华明公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。巴根那的委托诉讼代理人张德明、华明公司的委托诉讼代理人刘振萍、赵居华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   巴根那上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华明公司的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：一审法院认定事实错误。第一，巴根那租赁房屋后，投资巨大进行了扩建和装饰装修，合同约定华明公司同意租赁三年内不解除合同，双方签订的补充协议将租赁期限延长至2022年12年30日，转租给铁塔公司的场地不影响整体场地的使用和价值。合同并未约定禁止转租。第二，巴根那并不欠付租金。后期支付的38万元为2017年5月至2018年4月期间的租金。第三，转租行为不是解除合同的理由。合同中未有禁止转租的约定，合同约定了前三年不得解除合同，且即使解除合同，华明公司亦应计算折旧后退还剩余装修费用。故华明公司实质是同意转租的。第四，华明公司解除合同是恶意行为。第五，华明公司已经知道巴根那转租行为超过六个月，再提起解除合同是错误的。第六，本案将会引起巴根那要求华明公司给付装修费的诉讼。   华明公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，并明确其诉请中要求巴根那返还的厂房指双方所签订的《土地厂房租赁合同》所租赁土地上的所有房屋，合同约定的工程施工完毕时间是2014年5月1日，巴根那扩建部分系擅自改变租赁物，属于违约行为。   华明公司向一审法院起诉请求：解除双方所签的《土地厂房租赁合同》和《补充协议》,并将厂房交付给华明公司；巴根那支付违约金15万元；巴根那支付厂房租赁费,从2017年5月开始至交付租赁厂房为止;本案诉讼费由巴根那承担。   一审法院认定事实： 2014年3月18日，华明公司与巴根那签订了一份《土地厂房租赁合同》，合同约定华明公司将其所有的位于内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区稀土路3号大连华明装饰有限公司包头分公司的土地及厂房租赁给巴根那生产经营使用。租赁土地的使用权证号为：包开国用2003字第038号，土地面积为6039.96平方米，厂房产权证号为：包房权证开字第432918号，厂房建筑面积为1180.57平方米。租赁厂房土地现状：土地平整、现场围墙完好、厂房一处、未完工办公楼一处、动力电、水等配套齐全。租赁期限为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止。租金为：第一年、第二年每年租金为27万元，从第三年开始，第四年、第五年每年租金30万元。租金的支付方式为：第一年租金于本合同签订之日起一周内付清，此后每年租金需在下一租赁年度开始时，提前三十日付清。其中合同的第七条约定：在合同履行期间，一方出现下列情况的，另一方有权解除合同：1、乙方拒付或延付租金超过30日的。双方在合同的第八条第1项约定：如乙方拒付或延付租金的或甲方不能按时交付土地，每逾期一日，按应付租金的日千分之一承担违约金；超过30日未付的，另一方有权解除合同，并按六个月租金标准支付对方违约金；第八条第4项约定：如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应按照六个月租金标准承担违约金。上述合同签订后，华明公司将土地和厂房交付给巴根那占有使用。2016年8月，巴根那将租赁场地的西南角周边约50平方米的空地租赁给中国铁塔股份有限公司包头市分公司，建设通信铁塔、机房及相关传输、供电、配套设施，租赁期限为9年，自2016年8月20日起至2025年8月19日止，现中国铁塔股份有限公司包头市分公司已使用了此空地。2016年12月12日，巴根那作为出租方与第三人朱国峰签订了一份《厂房设备租赁合同》，合同约定巴根那将位于包头稀土高新技术产业开发区稀土路3号占地2920平方米的厂房租赁给朱国峰，租赁期限自2016年12月25日起至2024年12月25日止，租赁期为八年，租金为75万元。2016年12月15日，巴根那与华明公司的法定代表人张惠聚签订了一份《补充协议》，协议约定巴根那承租的包头稀土高新技术产业开发区稀土路3号土地及厂房的租赁期限延长至2022年12月30日结束，年租金从2018年12月30日起增加至每年33万元，从2016年12月30日至2019年12月30日，巴根那在同等条件下有优先购买权、优先同等价位的租赁权，巴根那保证按期支付租金，在合作租赁期间厂房、展厅设备的完整无损。上述补充协议签订后，巴根那分别于2016年12月18日、2017年1月20日向华明公司合计支付租金38万元。华明公司认为巴根那支付的38万元租金为2016年5月至2017年4月30日期间的租金及2016年5月之前的部分欠付租金，巴根那认为此租金为2017年5月至2018年4月30日期间的租金及2017年5月之前的部分欠付租金。由于以上情况，华明公司诉至人民法院。   一审法院认为: 华明公司与巴根那于2014年3月18日、2016年12月15日签订的《土地厂房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同及补充件合法有效，华明公司与巴根那形成租赁合同关系。巴根那取得租赁物后，在未经华明公司同意的情况下，将租赁的厂房、土地转租于第三人，此行为违反相关法律规定；同时巴根那亦未提供已支付2017年5月之后租金的充分证据，故华明公司要求解除双方签订的《土地厂房租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。上述《土地厂房租赁合同》和《补充协议》解除后，巴根那应向华明公司返还租赁物。双方在合同中存在违约责任的约定，现因巴根那的原因导致双方签订的合同已解除，故华明公司要求巴根那支付违约金15万元的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。虽然巴根那提供了支付38万元租金的依据，但并未能证明此38万元租金系2017年5月之后的租金，故巴根那有义务向华明公司支付从2017年5月1日起至返还租赁土地、厂房之日止的租金。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、解华明公司与巴根那于2014年3月18日、2016年12月15日签订的《土地厂房租赁合同》及《补充协议》，巴根那于本判决生效之日起十五日内返还租赁的土地、厂房； 二、巴根那于本判决生效之日起十五日内支付华明公司违约金15万元； 三、巴根那于本判决生效之日起十五日内支付华明公司从2017年5月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，租金按每年30万元计算。案件受理费3300元，由巴根那负担。   本院二审经审理查明一审法院认定事实清楚本院予以确认。   另查明，双方在《土地厂房租赁合同》第四条双方权利义务中就巴根那自建设施在遇拆迁时的补偿问题、施工完毕的办公楼产权归属问题等进行约定;第七条合同解除事宜中约定，华明公司在巴根那施工完毕后三年内，不得以任何理由解除合同,如果在租赁期间双方解除合同，华明公司应按照每年折旧20%折算装修费用，退还巴根那。2017年5月后的租金巴根那未给付。   以上事实有租赁合同及当事人陈述在案佐证。   二审审理期间，巴根那提交两组证据材料，第一组为：案涉土地航空拍摄图片；2016年2月照片；内蒙古埃蒙德汽车销售公司、包头市兴泰缘中介公司、内蒙古塔维通讯公司的营业执照及工商登记信息；经销商授权书；转让协议。拟证明巴根那对涉案土地的投入。第二组证据为厂房设备租赁合同及与包头市世通瑞晟汽车销售公司的交接手续，拟证明巴根那与案外人朱国锋不是表面的转租，而是汽车销售业务的扩展。华明公司质证认为上述证据均不是新证据，对其真实性合法性均不予认可，且与本案是否解除合同无关联性。   本院认为：双方当事人签订的《土地厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》真实有效，《补充协议》除对租赁期限及2018年12月30日后的租金标准进行变更外，其余条款均按原租赁合同执行，双方对此均无异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点为上述租赁合同及补充协议是否应解除。   第一，关于租赁合同及补充协议是否应予解除的问题，因双方在租赁合同中对巴根那自建设施及施工完毕的办公楼的补偿及归属问题具有明确约定，说明双方在签订合同时已约定了巴根那将在租赁场地进行系列施工。其次，华明公司主张巴根那在2014年5月1日已经施工完毕，但并未提供证据证实，亦未有其他证据显示其在2017年6月23日起诉已超出双方所约定的不得解除租赁合同的期间，故华明公司现提出解除上述合同及协议证据不足，不能成立，双方应继续依约履行租赁合同及补充协议。   第二，关于巴根那应如何给付华明公司租金的问题，因本院认定双方租赁合同及补充协议均不应解除，故华明公司基于合同解除而要求巴根那支付实际腾房之日前的租金不能成立，但巴根那欠付租金是事实，为减少当事人诉累，本院认定巴根那应依约给付华明公司尚欠租金。根据租赁合同关于租金标准及支付方式的约定，自2016年5月1日起，巴根那应按30万/年的标准，在下一租赁年度开始前三十日付清次年租金，故其应在2017年4月即付清华明公司2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金30万元。巴根那二审期间认可其未能给付2017年5月后的租金，故巴根那应给付尚欠华明公司的2018年4月30日之前的租金30万元，同时按照上述租赁合同关于违约责任的约定，给付违约金15万元。   综上所述，巴根那提出的双方租赁合同及补充协议不应解除的上诉主张成立。一审法院认定解除合同不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初1076号民事判决第一项、第三项，即“解除原告大连华明装饰有限公司于被告巴根那于2014年3月18日、2016年12月15日签订的《土地厂房租赁合同》及《补充协议》，被告巴根那于本判决生效之日起十五日内向原告巴根那返还租赁的土地、厂房”，“被告巴根那于本判决生效之日起十五日内支付原告大连华明装饰有限公司从2017年5月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，租金按每年30万元计算”；   二、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初1076号民事判决第二项，即“被告巴根那于本判决生效之日起十五日内支付原告大连华明装饰有限公司违约金15万元”；   三、上诉人巴根那于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人大连华明装饰有限公司2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金30万元；   四、驳回被上诉人大连华明装饰有限公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费6600元，由上诉人巴根那负担。   本判决为终审判决。   审判长  丰    悦   审判员  魏晓燕   审判员  董婷  婷   二○一八年三月十五日     书记 员 侯     丽       附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。