湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初3219号原告：李纪华，男，1957年7月25日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。原告：何湘伟，女，1964年3月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湖南旺坤投资建设集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇。法定代表人：陈杨林，总经理。委托诉讼代理人：何雄风，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟尔，湖南金州律师事务所实习律师。被告：长沙安庆物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段**双帆华晨大厦第****。法定代表人：龚金辉。第三人：严庆文，男，1960年8月6日出生，汉族，住湖南省津市。委托诉讼代理人：胡新，男，1983年1月20日出生，侗族，系第三人女婿，住湖南省长沙市雨花区。原告李纪华、何湘伟诉被告湖南旺坤投资建设集团有限公司（以下简称旺坤公司）、被告长沙安庆物业管理有限公司（以下简称安庆物业公司）、第三人严庆文（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，因原告李纪华、何湘伟不服本院做出的（2015）雨民初字第02164号判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。2016年4月20日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2015）长中民三终字第07381号《民事裁定书》，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2015)雨民初字第02164号民事判决；二、将本案发回湖南省长沙市雨花区人民法院重审。本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理，并于2016年12月8日作出（2016）湘0111民初3843号判决。因原告李纪华、何湘伟及旺坤公司均不服本院作出的(2016)湘0111民初3843号判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。2017年3月9日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终199号《民事裁定书》，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初3843号民事判决；二、将本案发回湖南省长沙市雨花区人民法院重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告李纪华、何湘伟，被告旺坤公司的委托诉讼代理人何雄风、陈伟尔，第三人的委托诉讼代理人胡新均到庭参加了诉讼。被告安庆物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同施工图将905号房屋入户门往内方向调整1.1米左右；2、判令被告赔偿原告自2013年9月起因房屋租赁导致的损失58000元；3、判令被告退还原告已交房屋物业管理费894元及免除自2013年9月至判决之日期间的全部物业管理费；4、判令被告支付原告赔偿金141871.2元；5、本案诉讼费用由被告负担。原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告按合同施工图将905号房屋入户门方向调整1.1米左右或将906号和905号房屋现状入户门整改至符合合同施工图设计的启闭位置；2、被告赔偿原告自2013年9月起因房屋租赁导致的损失141200元；3、被告退还原告已交房屋物业管理费894元及免除自2013年9月至判决生效之日期间的全部物业管理费；4、被告支付原告赔偿金141871.2元（合同总价款472902元×30%）；5、本案诉讼费用由被告承担。6、撤销合同编号为：20110727906的《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议》条款，判决《补充协议》条款无效。事实与理由：原告李纪华、何湘伟与被告旺坤公司于2012年8月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件、《补充协议》为被告旺坤公司预先拟定的，其中约定：出卖人销售承诺……不擅自改变与该商品房有关的共用部位，如因出卖人隐瞒上述情况，出卖人支付不超过本合同总价款一倍的赔偿金。对设计变更约定：设计变更应当经规划行政主管部门委托设计审查单位批准，出卖人应当书面通知买受人。交付的商品房质量应当符合国家标准，符合施工图设计文件的要求。合同附件约定：房屋平面图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）。出卖人通过预先拟定补充协议的格式条款减轻自己的责任和义务，故属于无效约定。根据合同约定，出卖人应当全面履行义务应将具备符合本合同施工图约定的商品房交付原告。但出卖人故意违反合同约定，理应承担相应责任。被告擅自改变施工图，在订立合同及办理商品房验房手续时恶意隐瞒设计变更重大事项显失公平，属于以欺诈手段诱使原告签订合同，已构成违约。被告采用不正当的欺骗手段办理本案竣工验收备案，本案竣工图资料经设计、施工、监理、建设单位审查批准均确认无设计变更，该房屋的设计变更未通过行政审批；没有规划行政主管部门委托设计审查单位批准，依据建设部门明确的设计规范规定，向外开启的户门不应妨碍公共交通等规定。综上，被告不按合同施工图竣工资料销售及交付商品房，擅自更改施工图建设的行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至法院。被告旺坤公司辩称，1、第一项诉讼请求入户门实际不存在外移情况更不可能按所谓的原告主张的准确施工图来进行内移，图纸的绘制情况在2017年8月23日提供的情况说明中有详细说明。2、关于房屋是否存在安全隐患的问题，根据被告提供的竣工验收文件，载明了政府审批意见以及审查情况，并结合湖大鉴定中心意见可以确认被告所交付的房屋符合设计规划要求，不存在安全隐患。3、关于损失问题，根据双方所签订的商品房买卖合同第十条第二款第三项以及补充协议第三条第三款的约定，原告在房屋已经竣工验收合格且未提供任何相反鉴定结论的情况下，主张被告旺坤公司向其赔付房屋租金、房屋安全防范系统安装工程费用、交通费等诉讼请求，无任何合同依据以及法律依据。第三人辩称：双方门打开只有五公分，是否有安全隐患不知道，目前还没有发生过安全事件。被告安庆物业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日，原告李纪华、何湘伟（以下简称买受人）与被告旺坤投资公司（以下简称出卖人）签订合同编号为20110727906的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：1、买受人购买出卖人开发的位于湖南省长沙市雨花区，建筑面积82.77㎡，单价5713.47元/㎡，房屋总价款为472904元，付款方式为一次性付款，定于签订合同之日支付；2、出卖人应在2013年8月31日前将商品房交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；3、出卖人承诺所售商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的设立及房屋价格的确定有重大影响的，出卖人未作特别说明的，视为合同内容，如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，给买受人造成实际损失的，买受人有权退房，并有权要求出卖人支付不超过本合同总价款一倍的赔偿金；4、经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图实际文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供、采暖方式），出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期予以书面答复的，视同接收变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知达到之日起60日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，买受人选择不退房的，视为接受变更。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权选择退房；5、出卖人或者买受人依据《商品房买卖合同》的约定构成违约而应向守约方承担违约责任或者赔偿责任的，所支付的违约金或赔偿金以不超过合同约定的房价款总额的1%为限，但守约方有确凿证据证明违约方给自己造成的实际直接损失（不含间接损失）已经超过此限度的情形除外。上述合同签订后，原告李纪华、何湘伟依约向被告支付了全部购房款。2013年9月27日，原告李纪华、何湘伟对本案诉争房屋进行验收时提出入户门存在安全隐患，开门时会造成人身伤害，并要求被告进行整改。被告认为入户门符合报建设计及施工要求。因双方不能达成一致意见，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，1、涉案楼栋的《报建图》的规划审批通过时间为2011年1月7日，《施工图》备案表的完成时间为2011年3月3日；2、因涉案楼栋的《施工图》与《报建图》关于5、6号门的入户门规划不一致，长沙市建筑研究设计院于2011年3月8日出具《设计变更通知单》，将《施工图》的入户门位置予以变更,变更后的位置与《报建图》一致，即第三人购买的905号房往过道处外移650mm。3、2013年8月21日，本案诉争房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。在本案审理过程中，1、经本院实地勘察，本案诉争906号房与相邻的905号房的入户门在同时打开的情形下不会发生碰撞，但相隔距离较小，同时开门的情况下确实会对相邻各方有一定影响。2、被告旺坤公司陈述入户门的设计变更发生在签订合同之前，故没有向原告交付图纸的义务。另在本案审理过程中，原告李纪华、何湘伟对涉案906号房与相邻905号房同时打开入户门是否存在安全隐患申请鉴定，本院依法进行了委托。2017年9月21日，湖南大学司法鉴定中心作出《不予受理通知书》（编号：0324号），载明：雨花区人民法院，我中心接受你（单位）委托，对湖南旺坤投资建筑集团有限公司建设的长沙市雨花区仙桃路68号金坤苑住宅12栋906与905方同时打开入户门是否存在安全隐患进行鉴定。因两进户门同时打开为极小概率事件，经查询，国内的规范中并无对两门间距的要求，故无法进行鉴定。上述鉴定委托属《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第四种“鉴定要求不符合司法鉴定职业规则或者相关鉴定技术规范的”不得受理之情形，我中心决定不予受理，并退还鉴定材料。本院认为：原告李纪华、何湘伟与被告旺坤公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、附件及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方合同约定，经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图实际文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供、采暖方式），出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权选择退房。本案中，涉及第三人905号房入户门的设计变更于2011年3月8日完成。该设计变更虽经过了相关行政审批，且发生在原、被告合同签订之前。现有证据也不足以证明该设计变更会造成原告在使用906号房屋过程中出现安全隐患，906、905两入户门同时启闭时亦不会发生碰撞。但据本院实地勘察并结合日常生活经验，该设计变更对原告李纪华、何湘伟在使用906号房进出门时会造成一定程度的影响。故被告旺坤公司在售房时未将上述变更事项通知原告李纪华、何湘伟已构成违约。根据合同约定，出卖人或者买受人依据《商品房买卖合同》的约定构成违约而应向守约方承担违约责任或者赔偿责任的，所支付的违约金或赔偿金以不超过合同约定的房价款总额的1%为限，但守约方有确凿证据证明违约方给自己造成的实际直接损失（不含间接损失）已经超过此限度的情形除外。本院认为，第三人所有的905号房入户门位置的设计变更对原告李纪华、何湘伟的日常生活确有一定程度影响，但原告李纪华、何湘伟未提交确凿证据证明其实际损失，故按照合同约定即以房屋总价款的1%计算，被告旺坤公司应赔偿原告李纪华、何湘伟4729.04元（472904元×1%）。对原告李纪华、何湘伟主张的超出部分，本院不予支持。涉案房屋的设计规划通过了合法的报建报批手续，涉案项目并已实际交付使用，原告李纪华、何湘伟现主张被告旺坤公司按合同施工图将905号房入户门往内调整1.1m左右，或将906号和905号房屋现状入户门整改至符合合同施工图设计的启闭位置。本院认为，被告旺坤公司提交的《报建图》与《施工图》虽存在对涉及第三人所购房屋户型的入户门开启位置不一致的情形，但长沙市建筑设计院出具《设计变更通知单》予以修正，涉案楼栋亦是按照设计变更后的图纸进行施工并经过了五方验收。另原告的上述诉求还涉及第三人的房屋使用权益，故本院不予支持。原告李纪华、何湘伟的损失。原告李纪华、何湘伟主张被告旺坤投资公司支付自2013年9月起因房屋租赁产生的损失141200元，并要求被告旺坤投资公司退还已交物业费894元并免除自2013年9月起至判决生效之日期间的物业费。本院认为，原告李纪华、何湘伟现提供的租房地点位于广州，与本案纠纷无实质关联，且其提交的证据也不足以证实其租房及产生相关费用的事实。现有证据亦无法证明涉案房屋存在影响正常居住使用的严重质量问题，且原告李纪华、何湘伟已收房，其选择不入住而自行在外租赁房屋所产生的费用及自收房之日起的物业费应由其自行承担；故本院对原告李纪华、何湘伟的该项诉讼请求不予支持。被告安庆物业公司的责任问题。原告李纪华、何湘伟请求被告安庆物业公司对其主张承担责任，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南旺坤投资建设集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告李纪华、何湘伟赔偿金4729.04元；二、驳回原告李纪华、何湘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4312元，由被告湖南旺坤投资建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  胡伟俊人民陪审员  李玲芝二〇一八年三月二十一日书 记 员  石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。