云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6067号上诉人（原审被告）：昆明邦盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市官渡区双凤路。法定代表人：刘滨榕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王博，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李明昱，云南欣晨光律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐建飞，男，1988年8月8日出生，汉族，现住昆明市西山区，委托诉讼代理人：张月印，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司（以下简称“邦盛公司”）因与被上诉人徐建飞商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邦盛公司上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9635号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：本案双方订立《商品房买卖合同（预售）》，约定将上诉人开发的兴港名城项目于2016年9月30日向被上诉人交付，但房屋交付后，因第三人原因导致办证条件不能成就。对此，不能直接认定为上诉人的原因，更不能将违约责任归责于上诉人。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋所有权登记的期限，因此，非因上诉人原因导致的逾期办理房屋产权登记的时间不应计算在内，违约责任的起算时间应于办证条件成就后起算。综上所述，一审法院认定事实不清，上诉人无违约行为，不应承担违约责任，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。徐建飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐建飞向一审法院起诉请求：一、判令邦盛公司协助徐建飞办理位于昆明市西山区前卫街道办事处16号旁兴港名城1幢第2层203号房屋的不动产权登记证，办理产权相关费用由邦盛公司承担；二、邦盛公司从2017年1月1日起到相关部门实际为徐建飞办理不动产登记之日止，以房屋总价款为参数，参照中国人民银行逾期贷款利息的计算方式，向徐建飞支付违约金（截止到2017年8月1日的违约金为32261.3元）；三、邦盛公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐建飞与邦盛公司于2015年6月14日签订《商品房购销合同》（合同编号：213），约定由徐建飞向邦盛公司购买邦盛公司开发建设的兴港名城I第1幢第2层203号房屋，该商品房总价款为737402元（已含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋参考套内建筑面积为90.76平方米。付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30.84%，金额227402元，付款日期2015年6月14日，其余价款510000元向建设银行贷款支付。合同约定：甲方（邦盛公司）应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（徐建飞）。《商品房购销合同》第十二条约定：交房后甲方按国家规定程序协助乙方代办该房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料并缴纳相关费用。若乙方不配合甲方提供相关资料，均视为乙方自动放弃甲方协助办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理。《补充协议》第9条第2项约定：乙方办理完毕接房手续，并缴纳政府相关税费及公共维修基金等相关费用后，同时按政府有关规定提交办理《房屋所有权证》所需的资料及费用，甲方才能按程序向相关部门申请办理《房屋所有权证》。第27条约定：根据国家相关政策法规，应由乙方缴纳的相关费用由乙方自行缴纳。2015年6月14日，徐建飞向邦盛公司支付了购房首付款227402元。《商品房购销合同》于2015年6月14日进行备案登记，合同登记号为：KM2015061439015。2015年9月14日，徐建飞通过建设银行按揭贷款方式向邦盛公司支付剩余购房款510000元至邦盛公司银行账户。2016年9月29日，邦盛公司发出入伙（入住）通知书，通知徐建飞邦盛公司将于2016年9月29日分批办理入伙（入住）手续。2016年10月1日，徐建飞向邦盛公司出具《同意接收证明书》，载明：我购买贵公司开发的邦盛·兴港名城小区1栋203号，现已办理完相关接房手续并付清所购房屋全款，同意接收。邦盛公司于2016年10月1日向徐建飞交付合同项下房屋。2016年10月1日，徐建飞向邦盛公司缴纳代收契税、印花税票、产权工本费、代收维修基金、住宅交易手续费，共计21381元。同日，徐建飞向昆明长泽物业服务有限公司缴纳住宅物业费、消防用水费、二次加压费，共计2941元。2017年8月21日，昆明市规划局西山分局出具《关于对昆明邦盛房地产开发有限公司兴港名城小区竣工规划核实办理情况的说明》，载明：兴港名城项目于2014年经我局审核核发了《建设工程规划许可证》，目前已经完成工程建设，已向我局申报规划核实。经核实，该项目主体建筑基本按我局审批的图纸实施，但因日照复核及缴费标准有争议，我局正在研究处理中，项目暂未验收核实。我局将尽快与企业协商一致，核发规划核实意见。2017年12月20日，昆明市规划局西山分局出具《情况说明》，载明：兴港名城项目未进行项目验收，因部分建筑未按规划实施，目前开发商正在整改。一审法院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、办理产权相关费用是否应由邦盛公司承担？二、邦盛公司是否应当承担违约责任？《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该协助义务，规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。据此，可知对于办理房屋权属证书邦盛公司具有协助义务，且本案双方签订的《商品房购销合同》中也约定了由邦盛公司按国家规定程序协助徐建飞办理房屋产权登记手续及《房屋所有权证》。故徐建飞主张由邦盛公司协助办理房屋不动产权登记证的诉讼请求具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。对于邦盛公司辩称徐建飞并未出具代办房产证的相关委托手续导致无法代办的观点，一审法院认为，在商品房买卖交易中，大部分业主并不知道需要出具授权委托书，邦盛公司协助办理房屋产权证应为主动协助而非被动协助，邦盛公司在办证条件成就时应当通知业主出具授权委托书，而本案导致逾期办理房产证的直接原因并非徐建飞未出具授权委托书，而是邦盛公司所开发的商品房办证条件不成就，故对于邦盛公司辩称的该观点一审法院不予采纳。对于争议焦点一，一审法院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》中第十二条约定：交房后甲方按国家规定程序协助乙方代办该房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料并缴纳相关费用。若乙方不配合甲方提供相关资料，均视为乙方自动放弃甲方协助办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理。涉案《商品房购销合同》及《补充协议》并未约定相关契税等费用由邦盛公司承担，仅约定由邦盛公司协助代办房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，因双方之间未约定办证费用由邦盛公司承担，且根据约定应由徐建飞缴纳办理产权登记相关费用。对于徐建飞预缴款项，具体数额以实际发生为准，应遵循多退少补原则，故徐建飞诉请由邦盛公司承担办理产权相关费用于法无据，一审法院不予支持。针对争议焦点二，一审法院认为，根据2017年8月21日昆明市规划局西山分局出具的《关于对昆明邦盛房地产开发有限公司兴港名城小区竣工规划核实办理情况的说明》及2017年12月20日昆明市规划局西山分局出具的《情况说明》，在第二份《情况说明》中载明兴港名城项目未进行验收，因部分建筑未按照规划实施。因此，一审法院认为，兴港名城项目未验收部分原因是因为邦盛公司所开发的部分建筑未按规划实施，已经构成违约，邦盛公司应当向徐建飞承担违约责任。对于本案违约金的计算问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称〈解释〉）》第十八条之规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述《解释》的规定，徐建飞有权自房屋交付后90日的次日起向邦盛公司主张违约金。逾期办证的违约行为与逾期交房的违约行为相比较，前者的过错程度轻于后者，考虑到本案房屋已经按期交付使用，基本已经实现合同目的，且徐建飞并未提交证据证实其实际损失，为平衡当事人利益，结合现房地产市场办理权属证书实际情况，可以对违约金进行适当调整。故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，酌情以每日万分之零点二五计算较为适宜。一审法院认为邦盛公司已于2016年9月29日向徐建飞发出《入伙通知书》，已经履行了通知接房义务，而徐建飞于2016年10月1日才实际接受房屋，对于实际接收房屋日期推后系属徐建飞原因，故本案房屋交付日期为2016年10月1日，因此对于违约金的起算日期应为2016年12月30日。现徐建飞主张自2017年1月1日起开始计算违约金不违反法律规定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、被告昆明邦盛房地产开发有限公司于2018年8月30日前提供必要证明文件，协助原告办理位于昆明市西山区前卫街道办事处16号路旁兴港名城I第1幢第2层203号房屋不动产权登记手续；二、被告昆明邦盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告逾期办证违约金（自2017年1月1日起按已付购房款737402元的每日万分之零点二五计算至办理不动产权证书之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费1444元，由邦盛公司承担。二审中，上诉人向本院提交如下新证据：一、云南省建设工程规划核实意见；二、昆明市规划局准予行政审批决定书；三、昆明市西山区建设工程竣工验收备案证明书；四、关于兴港名城小区业主不动产权证办理通知。上述证据欲共同证实涉案项目现具备办理不动产权证书的条件，上诉人已经委托专业公司办理，且已发布办理通知。五、兴港名城收取办理不动产权证书相关资料明细表，欲证实兴港名城小区业主已经接到通知，产权登记在陆续办理中。经质证，被上诉人对于上诉人二审提交的证据一、二、三的真实性、关联性及合法性均予以认可，但认为证据四并未反映出上诉人要求与被上诉人订立补充协议的事实，证据五无法证实上诉人已经实际办理所有权登记。本院认为，因上诉人二审中提交的证据一、二、三符合证据的有效形式，且与本案处理结果有关，故本院对其真实性予以确认。经审理，双方当事人对于一审法院认定的法律事实无异议且与本院经审理查明事实一致，故本院予以确认。二审另补充确认：兴港名城小区于2018年7月18日取得建设工程竣工验收备案证明书。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、上诉人就逾期办证是否构成违约？二、如构成违约，上诉人应如何向被上诉人承担违约责任？本院认为：首先，本案双方并未明确约定取得房屋所有权登记的时间，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，上诉人客观上存在逾期协助办理房屋所有权登记的行为，其行为构成违约。二审中，上诉人上诉主张逾期办证系第三人原因所致，但对其该项主张并无有力证据予以证实。同时，即使系因第三人原因导致上诉人违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，上诉人仍应当就其违约行为向被上诉人承担违约责任。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院结合上诉人的违约情形及被上诉人的实际损失等状况，综合认定上诉人应自2017年1月1日起至实际办理不动产登记之日止，按照已付购房款日万分之零点二五的标准向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。需要说明的是，一审法院判令上诉人于2018年8月30日前协助被上诉人办理所有权登记客观上已无法实现，故本院二审中对此予以改判，上诉人应于本判决生效之日起六十日内履行其协助义务。综上所述，上诉人邦盛公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9635号民事判决第二项，即：“二、被告昆明邦盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告逾期办证违约金（自2017年1月1日起按已付购房款737402元的每日万分之零点二五计算至办理不动产权证书之日止）”。二、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9635号民事判决第一、三项，即：“一、被告昆明邦盛房地产开发有限公司于2018年8月30日前提供必要证明文件，协助原告办理位于昆明市西山区前卫街道办事处16号路旁兴港名城I第1幢第2层203号房屋不动产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求”。三、上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助被上诉人徐建飞办理昆明市西山区前卫街道办事处16号路旁兴港名城I第1幢第2层203号房屋的不动产权登记手续。四、驳回被上诉人徐建飞一审其他诉讼请求。一审案件受理费1444元，二审案件受理费1444元，共计2888元，由上诉人昆明邦盛房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  李 鸿二〇一八年十一月二十六日书记员  钱一菲