广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初917号 原告：毛菁蕾，女，汉族，1994年1月出生，住所地：广西北海市海城区。 委托代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托代理人：吴坚忠，广西众言律师事务所律师。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地：北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地：北海市北海大道163号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：周娜，广西汇百川律师事务所律师。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告毛菁蕾与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁武诚、被告万家兴公司的委托代理人刘宁富、甲东公司的委托代理人周娜、陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛菁蕾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告万家兴公司于2016年1月9日签订的两份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1-1-2805,1-1-2806）及相应的补充协议；2、判令两被告返还房款140000元及支付利息8400元（按本金140000元、年利率6%计，从2015年7月14日暂计至2016年7月13日止，以后另计至还清本息），合计148400元；3、判令两被告双倍返还定金4万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：位于北海市四川路38号万家兴苑的楼盘是被告万家兴公司开发并委托被告甲东公司代理销售的。2015年7月12日，原告向被告甲东公司定购万家兴苑1幢1单元28层2805号和1幢31单元30层1号两套商品房，支付定金2万元，2015年7月14日支付首付款14万元。2016年1月9日，原告与被告万家兴公司签订了《商品房买卖合同(现售)》两份（合同编号：1-1-2805,1-1-2806）及相应的补充协议，确认原告分别以价款165873元、356680元购买上述两套房屋。交房日期为2015年12月31日，并同时约定原告按揭付款等内容。合同签订后，两被告没有履行约定协助办理按揭及交房义务，并且两被告之间产生纠纷，爆出甲东公司员工侵占客户购房款的丑闻，导致合同直接未能履行。被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院。 被告万家兴公司辩称，1、被告从未与原告签订过任何《商品房买卖合同》，当然不存在解除合同之说。原告提交的2份合同及补充协议，一份没有加盖被告的印章，一份加盖的被告公章是伪造的，被告从未与原告就合同签订事宜达成过合意；2、被告从未收取过原告的任何定金或购房款，当然不存在返还及利息之说。原告将定金或购房款交付给被告甲东公司，没有交付给被告万家兴公司，被告甲东公司也没有将原告交纳的定金或购房款交付给被告万家兴公司；3、本案涉嫌刑事，建议法院将本案移送公安机关处理。 被告甲东公司辩称，不同意原告的诉讼请求。甲东公司根本没有与原告签订合同，合同上根本没有甲东公司的盖章，所以本案不存在返还购房款的事实。 原告毛菁蕾在举证期限内向本院提交的证据有： 1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。 2、工商局电脑咨询单，证明两被告的工商登记信息、主体资格。 3、商品房买卖合同（现售），证明原告与被告签订商品房买卖合同、合同约定等事实。 4、收款收据，证明原告支付首付款、定金。 被告万家兴公司对原告毛菁蕾提交的证据质证意见为： 证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议； 证据3真实性、合法性、关联性有异议，对证明内容有异议，证明这些证据上加盖的被告万家兴公司印章及法定代表人印章是伪造的。这些证据在一些重要地方没有加盖印章，比如补充协议、横线空白处等。合同第六页第八条第三款很清楚的约定了原告毛菁蕾将全部的购房款打到万家兴指定的账号上，但是原告毛菁蕾将全部购房款及定金交给了甲东公司或者李梅林，存在严重过错。 证据4的真实性、合法性有异议，对关联性无异议，这些收款收据是甲东公司开具的，不是万家兴开具的，万家兴公司无法鉴别其真伪。这些证据正好证明原告向甲东公司交付了定金或者购房款，没有向被告交付过定金或者购房款。 被告甲东公司对原告毛菁蕾提交的证据质证意见为： 证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议； 证据3、4的真实性、合法性有异议，对关联性无异议。甲东公司无法确认《商品房买卖合同》及收款收据的真实性，因为甲东公司存档的档案中没有这些内容。特别是收款收据上“李梅林”的签字及加盖的公章甲东公司无法确认其真实性。 被告万家兴公司在举证期限内向本院提交的证据有：房屋所有权证（2套），证明位于北海市四川北路38号万家兴苑小区1栋1单元2805、2806号房屋是被告开发并待售的商品房。 原告毛菁蕾对被告万家兴公司提交的证据真实性、合法性、关联性无异议。 被告甲东公司对被告万家兴公司提交的证据真实性、合法性、关联性无异议； 被告甲东公司没有证据提交。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2016年1月9日，原告毛菁蕾（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》2份及相应补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元28层2805号和1幢31单元30层1号房。该两套房的建筑面积分别为41.58平方米和89.41平方米，单价为人民币每平方米3989.26元，总金额分别为165873元和356680元；买受人贷款方式付款，买受人支付上述两套房首期房价款分别为75873元和146680元，余款9万元和21万元向中国工商银行北海分行云南路支行申请贷款支付；双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为北海万家兴房地产开发有限责任公司，开户银行为工行北海云南路支行，账号为21×××；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。2015年7月12日和2015年7月14日，原告按照李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金2万元和房款14万元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据2份，收据上均加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。原告总共支付购房款160000元。 另查明，2014年2月10日，被告万家兴公司(甲方)与被告甲东公司（乙方）签订《房地产销售代理补充协议》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。被告甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售地点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与被告甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2014年2月10日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与被告甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，被告甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为被告甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在被告甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。在该案审理过程中，被告万家兴公司申请对原告毛菁蕾所提交的2份《商品房买卖合同》及补充协议上“北海万家兴房地产开发有限责任公司”印章及法定代表人印章的真实性进行鉴定。2017年4月24日，广西公众司法鉴定中心以申请人未按要求提供鉴定所需材料，且逾期未缴纳鉴定费为由，决定终止此次鉴定。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下。被告万家兴公司至今没有将涉案房屋实际交付原告毛菁蕾使用。 综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：1.被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.原告毛菁蕾与被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，被告甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，被告甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信被告甲东公司享有代理权，故被告甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为被告甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为被告甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，被告甲东公司向原告收取的160000元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系,甲东公司无权代理销售房屋及未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于原告毛菁蕾与被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。原告毛菁蕾作出购买涉案商品房的意思表示，按照被告甲东公司销售人员的指示签订《商品房买卖合同》并支付购房款，被告甲东公司的上述行为对被告万家兴公司具有约束力，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，故本案系商品房销售合同纠纷。 双方之间构成事实上的商品房销售合同关系，原告依约支付了涉案房屋的定金2万元和首期购房款14万元，履行了合同的付款义务，被告万家兴公司应依约实际交付房屋。因被告万家兴公司拒不交房构成违约，原告诉请解除商品房销售合同关系，本院予以支持。合同解除后，被告万家兴公司应当将已收取的2万元定金及14万元购房款返还原告，并赔偿原告资金被占用期间相应的利息损失，利息分段计算：以2万元为计算基数，从2015年7月13日起；以14万元为计算基数，从2015年7月15日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止。原告要求被告甲东公司共同返还双倍定金、购房款及支付利息损失，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告毛菁蕾与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司之间的商品房销售合同关系； 二、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司返还定金2万元、购房款14万元及支付相应利息损失(利息分段计算：以2万元为计算基数，从2015年7月13日起；以14万元为计算基数，从2015年7月15日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止)给原告毛菁蕾； 三、驳回原告毛菁蕾的其他诉讼请求。 案件受理费4068元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（案件受理费原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4068元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳