安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1702民初5899号 原告（反诉被告）:安徽帮农唛谷农业开发有限公司，住所地安徽省江南产业集中区凤鸣大道以东、松花江路以南盛尊工业园3#厂房C幢。统一社会信用代码91341700MA2NFYLL17 法定代表人：汪四美，该公司执行董事。 委托代理人：杨孝强，安徽九华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽盛尊工业园建设服务有限公司，住所地安徽省江南产业集中区凤鸣大道与松花江路交叉口东南角区域。统一社会信用代码91341700052913303E 法定代表人：夏稳定，该公司总经理。 委托代理人：李磊，系该公司职员。 原告（反诉被告）安徽帮农唛谷农业开发有限公司（以下简称“唛谷农业公司”）与被告（反诉原告）安徽盛尊工业园建设服务有限公司（以下简称“盛尊服务公司”）关于租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨孝强、被告委托代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唛谷农业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2017年4月29日签订的《标准化厂房租赁合同》已于2017年9月29日解除；2、被告立即退还原告租赁保证金人民币20227.64元，并承担利息损失（以20227.64元为基数，自2017年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3、被告立即返还原告位于盛尊工业园3#C幢厂房内的物品，或赔偿原告财产损失10万元；4、被告赔偿原告装潢损失人民币34725元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月29日，原、被告签订《标准化厂房租赁合同》，合同约定被告将其所有的标准化厂房3#楼（建筑面积2303.46㎡）出租给原告用于农副产品包装与冷藏，租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日止，租金标准是人民币14886.18元/月，其中2017年5月1日至2017年7月31日为装潢期。合同还约定，原告应支付厂房租赁金保证金5万元，其中3万元冲抵第一期房租。合同签订后，原告对承租的厂房进行了装潢。2017年9月29日，被告突然将厂房上锁，不许原告使用。2017年10月20日，原告要求被告退还屋内物品被拒绝，且该厂房已出租他人。原告为维护合法权益，故原告具状至法院。 原告唛谷农业公司为证明其主张，向本院递交了如下证据： 证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告基本情况，诉讼主体适格。 证据2、《标准化厂房租赁合同》、银行业务凭证，证明原、被告双方于2017年4月29日签订租赁合同，租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日止。其中，2017年5月1日至2017年7月31日为装潢期，在此期间，被告不向原告收取租金。另约定，原告应向被告支付厂房租赁保证金五万元，其中三万元可充抵房租。2017年5月3日，原告已将五万元保证金转入被告银行账户。 证据3、物品清单、照片，证明原告在承租厂房后，自行添置了办公设施设备及生活用品。 证据4、装修费用清单，证明原告在承租厂房后，自行装修并支出费用34725元。 证据5、接处警情况登记表两份，证明2017年9月29日，原告工作人员到承租厂房时，被告将大门堵住并上锁，造成原告无法正常生产经营，原告工作人员随即向公安机关报警。2017年10月20日，原告到承租厂房搬迁物品，遭被告阻挠而发生纠纷，原告再次向公安机关报警求助。该承租厂房已由他人占有、使用。 证据6、照片，证明涉案厂房已由第三人占有、使用的事实，原、被告间的房屋租赁合同已实际解除。 被告盛尊服务公司辩称：1、原告要求解除合同，根据约定，如解除合同须有书面通知，被告没有收到任何书面通知；2、返还保证金合同也有约定，被告没有理由返还原告三个月装潢损失，且原告本身存在违约行为；3、被告将原告物品均保存下来，如事情解决完毕，可以考虑归还。对原告提供的物品赔偿清单有异议，请法院核实。合同约定如原告需要进行装修需提供书面申请，被告没有收到申请。请求驳回原告诉讼请求。 被告盛尊服务公司为证明其主张，向本院递交了如下证据： 证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告基本情况，诉讼主体适格。 证据2、《标准化厂房租赁合同》（复印件），证明原告违约应支付被告违约费及租金。 被告盛尊服务公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付租用盛尊工业园3#厂房C幢2017年5月1日至2017年12月10日租金合计109197元；2、被反诉人支付物业费6449.7元；3、本案反诉费由被反诉人承担。 原告唛谷农业公司辩称：合同约定，2017年5月1日到2017年7月31日为装修期，此期间不收取租金即免租金。原告也向被告缴纳租房押金5万元。双方之间租赁合同已于2017年9月29日事实解除，原告实际使用期限仅2个月，缴纳的保证金足以支付两个月租金，故原告没有拖欠租金；2、合同约定，物业费与租金是同时缴纳的，即物业费应该从2017年8月1日到2017年9月29日计算。请求驳回被告的反诉请求。 唛谷农业公司与盛尊服务公司在反诉中提交的证据均同本诉中的证据。 对原告唛谷农业公司提供的证据，本院认证如下：被告对证据1、2、5真实性没有异议，故本院对证据1、2、5真实性予以认定；被告对证据3真实性有异议，该证据反映的相关物品，因原告未与被告核对，且未提供证据反映物品归原告所有，故本院对证据3不予认定；被告对证据4有异议，该证据系原告单方制作，未得到被告认可，亦未提供其他证据证明装修费用的具体数额，故本院对证据4不予认定；被告对证据6有异议，该证据无法反映物品归属及厂房使用状态，故本院对证据6不予认定。 对被告盛尊服务公司提供的证据，本院认证如下：原告对证据1没有异议，对证据2真实性没有异议，故本院对证据1予以认定，对证据2真实性予以认定。 根据当事人的陈述、举证及本院认证情况，可以确认本案如下事实：2017年4月29日，唛谷农业公司与盛尊服务公司签订《标准化厂房租赁合同》，合同约定盛尊服务公司将其所有的标准化厂房3#楼（建筑面积2303.46㎡）出租给唛谷农业公司使用，用于农副产品包装与冷藏，租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日止，租金标准为人民币14886.18元/月，其中2017年5月1日至2017年7月31日为装潢期，盛尊服务公司不向唛谷农业公司收取租金。合同另约定，唛谷农业公司应向盛尊服务公司支付保证金5万元，其中保证金内3万元，可充抵第一期房租。合同还就厂房使用要求、违约责任等进行了约定。2017年5月3日，唛谷农业公司通过银行汇款向盛尊服务公司支付保证金5万元。合同签订后，唛谷农业公司开始装潢和使用厂房。2017年9月29日，唛谷农业公司员工杨昌安到厂房要求搬走物品时与盛尊服务公司人员因厂房租赁问题发生冲突并报警，2017年10月20日，双方再次发生冲突并报警。后唛谷农业公司因租赁合同纠纷向法院提起诉讼，盛尊服务公司亦向法院提起反诉。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《标准化厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现就双方争议的问题逐一分析：一、实际租赁费用问题。原、被告双方就实际租赁期间存在争议，原告认为租金应从2017年8月1日计算至2017年9月29日，被告认为租金应从2017年5月1日计算至2017年12月10日。租赁合同第3.1条约定“租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止。其中，2017年5月1日至2017年7月31日为装潢期，在此期间，甲方不向乙方收取租金”，依据该约定，原告自2017年5月1日至2017年7月31日可免交租金，被告虽辩称原告因没有租满三年而不存在装潢期，但合同中并未约定存在装潢期及免交租金的前提条件是原告需租满三年，故被告该答辩意见，本院不予采纳，租金应从2017年8月1日起算。根据每月租金14886.18元标准，截至2017年9月29日，原告应支付两个月租金即29772.36元，租赁合同第5.1条约定“保证金内3万元，可充抵第一期房租”，故原告尚未拖欠租金,被告在原告尚未拖欠租金的情况下，阻碍原告使用租赁厂房构成违约。依据合同第4.2条约定，原告应每三个月支付一次租金，原告仅以保证金充抵租金，而未按合同约定履行支付义务亦构成违约。截至2017年9月29日双方发生矛盾之日，原、被告双方均因具有过错而导致租赁合同无法继续履行，租赁合同已事实解除，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，对于已产生的租赁费用29772.36元应予支付，被告在保证金范围内扣除租赁费后应返还多余款项20227.64元。二、关于物品返还问题。原告举证所列物品清单未与被告进行核对，亦无其他证据确认物品归属，双方可在本案审结后自行核对及返还，本案不作处理，如就物品归属仍有异议，双方可提供其他证据另行起诉。三、关于装潢费问题。原告提供的装潢费用清单系原告单方制作，未得到被告认可，亦未提供装潢合同及发票等证据证明装潢费用实际数额，且合同第7.3条约定“乙方在租赁房屋的装修费、维护管理费，由乙方自行承担”，故原告关于装潢费用的诉请，本院不予支持。四、关于物业费的问题。合同中未约定装潢期免收物业费，故物业费应从2017年5月1日起计算，截至2017年9月29日双方合同事实解除之日，原告应支付期间产生的物业费用。合同第5.2条约定“物业管理费暂按每月每平方米0.4元缴纳，待物业配套完全后按每月每平米0.6元缴纳”，因被告未提供证据证明物业配套完全，故物业费应按每月每平方米0.4元计算，具体数额为0.4×2303.46×5=4606.92元。综上，原、被告双方均因具有过错而导致租赁合同无法继续履行，租赁合同已事实解除，对于已产生的租金和物业费，原告应予支付，被告在保证金范围内扣除租金、物业费后应返还多余保证金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告安徽帮农唛谷农业开发有限公司与被告安徽盛尊工业园建设服务有限公司于2017年4月29日签订的《标准化厂房租赁合同》依法解除； 二、被告安徽盛尊工业园建设服务有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽帮农唛谷农业开发有限公司返还保证金20227.64元及利息（自2017年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、驳回原告安徽帮农唛谷农业开发有限公司在本案中的其他诉讼请求； 四、反诉被告安徽帮农唛谷农业开发有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告安徽盛尊工业园建设服务有限公司支付物业管理费4606.92元； 五、驳回反诉原告安徽盛尊工业园建设服务有限公司在本案中的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3399元，减半收取即1699.5元，由原告安徽帮农唛谷农业开发有限公司负担699.5元，由被告安徽盛尊工业园建设服务有限公司负担1000元；案件反诉费2612元，减半收取及1306元，由反诉被告安徽帮农唛谷农业开发有限公司负担306元，由反诉原告安徽盛尊工业园建设服务有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向安徽省池州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉上诉案件受理费3399元，反诉上诉案件受理费2612元）。安徽省池州市中级人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司池州秋江支行。账号：06×××66。 审判员  余莉玲 二〇一八年三月七日 书记员  汪 燕