福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初2975号 原告：王大红女，1974年11月25日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 被告：陈景女，1981年1月13日出生，汉族，住福州市长乐区，现住荷兰王国。 被告：陈建男，1991年3月4日出生，汉族，住福州市长乐区。 二被告共同委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福建好家置业有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道新权南路36号鑫涛苑1#楼1层02店面。 法定代表人：陈静宇，经理。 委托诉讼代理人：李佳，公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓屏路142号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：江丽丹，员工。 原告王大红与被告陈景、陈建，第三人福建好家置业有限公司（以下简称好家置业公司）、中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王大红委托诉讼代理人耿泽伟，被告陈建及二被告共同委托诉讼代理人高超，第三人好家置业公司委托诉讼代理人李佳、第三人建行福建省分行委托诉讼代理人江丽丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告王大红与被告陈景、第三人好家置业公司于2016年9月12日签订的《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》合法有效；2.判令被告陈景继续履行《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》项下约定的义务；3.判令被告陈景协助原告涤除坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-33＃楼206复式单元的房屋（产权证号：ＦＺ权16046948）的抵押权；即原告代被告陈景向建行福建省分行清偿讼争房屋的按揭贷款，代垫还款在购房款中抵扣；4.判令被告陈景于讼争房屋抵押权涤除之日起3日内向第三人建行福建省分行申请办理涉案房屋的抵押权注销手续；5.判令被告陈景协助原告王大红办理坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-33＃楼206复式单元的房屋（产权证号：ＦＺ权16046948）所有权过户手续，将所有权变更登记至原告王大红名下；6.判令被告陈景将本案讼争房屋腾空交付给原告王大红；7.判令被告陈景向原告王大红支付自2016年11月16日起至履行过户手续之日止的延迟履行违约金（以3500000元为基数，每日按万分之五计算）；8.判令两被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。事实和理由：2016年9月12日，原告王大红经第三人好家置业公司居间与被告陈景的委托代理人被告陈建在福州市鼓楼区Ｆ处签订《房产买卖交易服务合同》和《补充协议》。合同约定，被告陈景将其位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-33＃楼206复式单元的房屋（产权证号：ＦＺ权16046948，建筑面积242.46平方米）以被告实收3500000元的价格转让给原告。由于讼争房屋存在抵押，买卖合同第五条及《补充协议》第2条约定交易过程中产生的解押费用、公证费等由原告承担与被告无关。《补充协议》第5条约定，被告同意解除抵押权所需资金由第三方担保公司出资协助被告解押，解押金额及违约金以被告贷款银行为准，但不超过2130000元，若有超出，由被告自行筹措。被告贷款银行的违约金由被告自行承担，与原告无关。被告同意将讼争房产的解押申请、解押注销及领取解押注销后的产权证、办理涉案房产的产权交易过户、国有土地使用证过户、办理水、电、闭路、煤气、代为出售、代为签署买卖合同、代收全额售房款等房产出售转让及交易过户的相关手续委托给担保公司指定人员，公证费由原告承担。在公证书办妥且被告的贷款银行通知可还款当日，原、被告双方承诺积极配合第三方担保公司相关赎楼解押的一切手续，且原告同意在第三方担保公司需办理资金监管手续时将除履约保证金、土地证保证金、户口保证金、银行贷款额外的剩余全部购房款与第三方担保公司指定人员办理资金监管手续。买卖合同第六条及《补充协议》第7条约定，原告应在本合同签订当日支付购房保证金人民币50000元交由第三人好家置业公司无息监管，剩余部分履约保证金150000元原告于被告贷款银行通知还款之日前汇入第三人好家置业公司指定账户无息监管。《补充协议》第3条约定于签订合同时讼争房产的产权人被告陈景未到场签署，由其代理人被告陈建（公民身份号码：3501821991××××××××）代为签署本合同，原告同意并签订本合同。被告陈建承诺产权人被告陈景于2016年11月15日前对本合同所述的房产买卖事宜进行追认并承诺追认函真实有效，若被告陈景未按时追认或追认函虚假，则由被告陈建按本合同中的违约条款承担违约责任。买卖合同第十一条还约定，因履行本合同所产生的争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时任何一方可向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼或另行达成协议申请仲裁。同日，原告王大红与被告陈景、陈建、第三人好家置业公司还签订了《房屋居间服务合同》、对涉案房屋的居间费用、违约责任等相关交易涉及的问题做了具体约定。上述合同签订当日，原告依约向第三人好家置业公司缴纳了50000元购房保证金。2017年1月6日，第三人好家置业公司受原告要求向被告发出《告知函》要求被告陈建在收到函件后的三个工作日内配合办理《补充协议》第3条约定的追认事宜，如若未配合办妥上述相关手续，原告有权按照合同违约条款追究违约责任。2017年1月17日，原告向被告陈建发出《履约通知函》被告陈建在收到函件后的三个工作日内配合办理《补充协议》第3条约定的追认事宜，否则原告将依约追究其相应的法律责任。后被告陈建向原告出具了委托书。原告多次要求被告陈建协助办理解押手续，但被告陈建至今仍未办理，且未向原告说明理由，导致讼争房屋的抵押权无法注销。还明确表示不履行合同。根据《补充协议》第2条的约定，解押费用由原告承担，而不是由被告承担，被告只需要协助原告到贷款银行处办理解押手续，但是被告一再拒绝。现诉至法院，请求判如所请。 被告陈景辩称，1.原告陈述称我方拒绝配合办理涉案房产的解押手续，恶意解除讼争合同，不符合客观事实。事实上，在本案讼争合同签订当日，我方就已将讼争房产的房屋所有权证交于第三人好家置业公司，并分别于2016年10月、2017年1月11日等多次前往我方贷款经办银行申请办理提前还款手续，建行个人住房贷款银行窗口工作人员明确表示因已发生贷款期限尚未满一年，而不予受理我方的提前还款申请，不同意办理提前还款手续。2.讼争合同为附解除条件合同，依法自条件成就而失效。原告所主张的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。讼争《房产买卖交易服务合同》补充协议第8条约定：“在2016年11月15日之前，若因甲方贷款银行不同意办理提前还款手续的，则三方免责无条件解除合同”，补充协议最后还约定“本补充协议与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以本补充协议为准”，由此可以看出，讼争合同是附解除条件的合同，所附解除条件为“在2016年11月15日之前，若因甲方贷款银行不同意办理提前还款手续的，则三方免责无条件解除合同”。讼争合同签订后，我方积极办理申请提前还款手续，但基于我方贷款的放款时间是2016年9月份，在2016年11月15日之前远不满一年，贷款银行不同意办理提前还款手续，故讼争合同的解除条件成就。根据《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，本案讼争合同因所附解除条件成就而失效，依法无需履行，故原告主张继续履行讼争合同，缺乏事实、法律依据，依法应予驳回。 被告陈建辩称，本案中，陈建的诉讼主体不适格。因为，本案讼争法律关系为房屋买卖合同法律关系，陈建作为卖方陈景的代理人签订了讼争合同，根据《民法通则》第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，讼争合同依法直接约束被代理人陈景，讼争合同项下的权利、义务归属陈景，因此，陈建依法不应作为本案房屋买卖合同法律关系的被告，其本案被告的诉讼主体不适格，故请贵院依法驳回原告对答辩人陈建的起诉。 第三人好家置业公司述称，我司合同签署后，正常配合原、被告陈建双方办理手续，补充合同第三条约定被告陈景需要在2016年11月15日对合同买卖事宜进行追认，在办理期间我方多次催促被告陈建办理追认事宜，但陈建未办理追认事宜，陈建只是在电话里通知说陈景有在办理委托公证书，办理出来的公证书也是拍照给我们后期经办徐静，后期陈建通过短信告知我司后期经办徐静说陈景的爱人不同意卖上述房产，后续的手续就不配合办理，我司于2017年1月6日发《告知函》通知办理追认事宜，原告也发函通知被告办理追认事宜，但是被告均未回复，因为需要办理委托公证解押手续期间，被告有委托第三方担保公司办理解押手续。因双方就房屋买卖事宜差距太大，我方也积极多次协商此事，双方还是无法协商。 第三人建行福建省分行述称，房屋买卖关系以及事实，由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的好家置业公司、建行福建省分行登记信息与本院核实信息一致，本院予以采纳。委托书、公证书与被告提交的委托书、公证书原件核对一致，真实性予以采纳。《房产居间服务合同》、《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》有提交原件核对，真实性予以采纳。福州二手房房源验核申请受理单、告知函、ＥＭＳ特快专递单（尾号3220）未提交原件核对，真实性无法确认，本院不予采纳。2.履约告知函系原告单方陈述，本院结合案件予以综合断定。3.二被告有提交委托书、公证书、收证收据、补充协议、ＥＭＳ邮寄单（尾号6424）原件核对，真实性予以采纳。原告及第三人好家置业公司、建行福建省分行95533录音真实性没有异议，对该录音真实性本院予以采信。原告及第三人、好家置业公司、建行福建省分行对二被告提交的录音真实性虽有异议，但未申请鉴定，也无其他证据予以反驳，该录音及相关文字资料与本案有关联性，本院予以采纳。告知函系被告陈建告单方陈述，本院结合案件予以综合断定。3.原、被告及第三人好家置业公司对第三人建行福建省分行提交的《个人住房抵押额度贷款合同》、证人林某出具的证人证言真实性没有异议，对上述两份证据真实性本院予以采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实： 2016年9月12日，以被告陈景作为甲方，被告陈建作为被告陈景代理人，原告王大红作为乙方，第三人好家置业公司作为丙方，三方签订一份《房产买卖交易服务合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-33＃206复式单元房屋以3500000元价格出卖给乙方，该房产现存在抵押，甲方须在签订本合同后5个工作日内，按附件约定，向房产的原抵押权人申请结清贷款手续；签订合同时，乙方支付履约保证金50000元，剩余履约保证金计150000元双方同意交给丙方无息监管；乙方购买房产的付款方式按照约定的商业按揭付款方式交易流程条款履行。合同第十条违约责任约定：1.自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。2.因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。双方在《补充协议》中约定，签订合同时，讼争房产产权人陈景未到场签署，由其代理人陈建代为签署合同。乙方同意并签订合同。甲方代理人承诺产权人陈景于2016年11月15日前对合同所述的房产买卖事宜进行追认且承诺追认函真实有效，若产权人未按时追认或追认函虚假，则由甲方代理人陈建按合同中违约条款承担违约责任。《补充协议》第8点：“甲乙双方约定：在2016年11月15日之前，若因甲方贷款银行不同意办理提前还款手续的，则三方免责无条件解除合同”。上述《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》中甲方均由陈建代陈景签署。 2016年10月19日，被告陈景出具一份《委托书》，委托被告陈建作为陈景的代理人，办理讼争房屋的出售手续、签署相关房屋买卖合同、聘请律师并代理法律诉讼、代为办理讼争房屋的银行申请还款手续、解押还款手续及抵押注销受理手续等事宜。2017年7月23日，被告陈建向原告发出EMS信件（尾号6424），信件封面体现邮件内容为“合同解除函”。 另查，2016年8月10日，以被告陈景、案外人陈樑泰为借款人，第三人建行福建省分行为贷款人，被告陈景为抵押人，签订一份《个人住房抵押额度贷款合同》，约定第三人建行福建省分行向陈景、陈樑泰贷款2140000元，贷款额度有效期自2016年8月15日至2041年8月15日。《个人住房抵押额度贷款合同》第六条第五点“提前还本”约定“本合同项下的单笔贷款借款人申请提前还本，经贷款人同意后，方可提前偿还部分或全部贷款本金。中国建设银行台江支行作为经办行向陈景、陈樑泰发放了贷款。 贷款发放后的几个月内，被告陈建至中国建设银行台江支行口头咨询陈景上述贷款的提前还款事宜，银行工作人员口头告知因贷款于2016年8月发放，未满一年，原则上不能提前还款，如有特殊情况，须批准后才允许办理。 本院认为，被告陈建在2016年9月12日签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》时，虽未取得被告陈景的委托，但陈景在2016年10月19日的《委托书》中有委托被告陈建办理讼争房屋的出售手续、签署相关房屋买卖合同，被告陈景通过《委托书》的形式对被告陈建签订上述合同及补充协议的行为予以了追认，且在诉讼过程中，被告陈建对被告陈景代签合同行为均未提出异议，因此，被告陈建的代签行为合法有效。讼争《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认。讼争《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》直接约束原告王大红、被告陈景、第三人好家置业公司，被告陈建仅是被告陈景的代理人，不是合同当事人，不是本案适格被告。 根据当事人在庭审过程中的陈述，本案的争议焦点在于讼争的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》是否已解除？本院认为，虽然《补充协议》有约定“在2016年11月15日之前，若因甲方贷款银行不同意办理提前还款手续的，则三方免责无条件解除合同”，被告也陈述在2016年11月15日之前有向银行申请提前还款，但未获准许，故而讼争的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》已解除，但本院认为，1.根据第三人建行福建省分行的陈述，被告陈景的受托人到贷款经办银行仅是来“咨询”提前还款事宜的，并不是申请提前还款；2.从被告提交的录音证据可以看出，银行对贷款未满一年的提前还款是要进行调查的，也就是说银行并不绝对禁止在贷款未满一年情况下的提前还款，而是在调查完毕的情况下决定是否准许提前还款；结合《个人住房抵押额度贷款合同》第六条第五点“提前还本”的约定，贷款人应当先申请提前还款，在贷款人同意后，方才提前还款。因此，被告陈景应当首先向银行申请提前还款，在银行不同意的情况下，讼争《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》才达到约定的解除条件，然被告至今未能提交证据证实其有向银行申请过提前还款，银行也否认被告曾有申请提前还款，因此，不存在银行“不同意办理提前还款手续”这一解除合同的条件；3.《个人住房抵押额度贷款合同》的借款人为陈景、陈樑泰，故按合同约定，申请提前还款应为陈景、陈樑泰或二人的委托代理人，然被告现提交的《委托书》仅有陈景的委托，而无陈樑泰的申请或委托，无法断定陈樑泰是否有提前偿还贷款以终止《个人住房抵押额度贷款合同》的意愿。综上，被告辩称解除合同的条件已成就，《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》已解除的意见，依据不足，本院不予采纳。 讼争《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》合法有效，原、被告及第三人好家置业公司应当继续履行上述合同及协议项下的约定义务。诉讼过程中，第三人建行福建省分行对原告愿意涤除讼争房屋上的抵押权并未提出异议，故原告可代被告陈景以及案外人陈樑泰偿还全部贷款以涤除设定在讼争房屋上的抵押权，在此过程中，被告应予以配合。原告诉请代垫款抵扣购房款，但由于原告的代垫款目前未实际支付，原告可待实际支付完毕并形成债权后再另行主张。讼争房屋在抵押权已涤除的情况下，被告陈景及第三人建行福建省分行应及时办理讼争房屋的抵押权注销手续，被告陈景亦应及时协助办理将讼争房屋变更登记至原告名下的手续，并将讼争房屋腾空交付给原告。关于原告诉请的违约金问题，本院认为，讼争《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》并未明确约定被告陈景应于何时履行相应的义务，也无证据证实原告已履行相应的催告，故对原告要求被告支付自2016年11月15日起违约金的诉讼请求，本院不予支持。若被告在本案判决确定的履行期限内仍未履行的，原告可另行要求被告承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王大红与被告陈景、第三人福建好家置业有限公司于2016年9月12日签订的《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》合法有效； 二、被告陈景继续履行《房产买卖交易服务合同》、《补充协议》项下约定的义务； 三、被告陈景协助原告王大红涤除坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期）Ｂ1-33＃楼206复式单元的房屋（产权证号：ＦＺ权16046948）的抵押权；即原告代被告陈景向第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行清偿上述房屋的抵押贷款（具体金额以编号为350884300-2022-20160907813的《个人住房抵押额度贷款合同》约定的为准）； 四、被告陈景于上述房屋抵押权涤除之日起三日内向第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行申请办理涉案房屋的抵押权注销手续； 五、被告陈景于上述房屋抵押权注销登记后十日内协助原告王大红办理上述房屋转移登记至王大红名下的手续； 六、被告陈景于上述房屋转移登记至王大红名下的手续后五日内将上述房屋腾空并交付给原告王大红； 七、驳回原告王大红的其他诉讼请求。 案件受理费34800元，被告陈景负担（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。财产保全费5000元，由被告陈景负担（该款已由原告代垫，被告陈景应于履行判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年三月五日 书记员  付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。