四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0903民初1094号原告：邓学凤，女，汉族，1975年12月30日出生，住四川省遂宁市安居区。原告：何强，男，汉族，1978年5月12日出生，住四川省遂宁市安居区。二原告共同委托诉讼代理人：唐逸文（实习律师），四川蜀中律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：段炼，四川蜀中律师事务所律师。被告：四川港城房地产开发有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区。法定代表人：唐振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖辉，四川广略律师事务所律师。原告邓学凤、何强诉被告四川港城房地产开发有限公司（以下简称港城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人段炼、被告港城公司的法定代表人唐振华、委托诉讼代理人肖辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓学凤、何强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书并交付于原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金4713.4元（每日违约金金额按房屋总价款的万分之零点五计）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金8381.6元（暂算至2017年12月31日），且要求被告承担违约金至原告取得房屋所有权证为止（每日违约金金额按房屋总价款的万分之零点五计）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加一项诉讼请求：判令被告退还其收取的社区管理费300元、资料费200元。事实和理由：原、被告于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告向原告出售商品房，合同对房屋面积、具体坐落位置、价款及交房时间、违约责任等都做了详细的约定。其中约定，房屋面积为90.59平方米，总价款为394431元，交房时间为2015年6月30日前，办理房屋所有权证书为交房之日起220日内。合同签订后，被告并未依照约定期限向原告交付房屋，实际直至2016年2月24日才向原告交付房屋，房屋所有权证书至今未办理，其行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》第十三条、第二十一条第二款约定被告应向原告支付逾期交房违约金4713.4元，逾期办理房屋所有权证书违约金8381.6元。原合同约定逾期办理房屋所有权证书违约金为总价款的万分之一，每户仅几十元，明显过低，故应参照行业标准及考虑原告实际损失，每日按房屋总价款的万分之零点五计算逾期办理产权违约金。另，交房时被告向原告违法收取社区管理费300元、资料费200元，共计500元，应予全部退还。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，故起诉来院。被告港城公司辩称，1.逾期交房是事实，但被告于2016年1月就电话通知各业主接房，各业主因自身原因接房时间不一致。2016年2月，被告在报纸上公告要求各业主来接房，故违约金应按合同约定计算至2016年1月27日止；2.逾期办证是事实，被告愿意支付逾期办证违约金，按照双方合同约定，逾期办证违约金为房屋总价款的万分之一，原告要求提高违约金应提交证据证实实际损失高于合同约定，否则不应当支持；3、资料费、社区管理费被告愿意退还，但原告应提交相应证据证实实际交纳的金额。本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00XXXX），该约定原告购买被告开发的位于遂宁市X号房屋住房一套（建筑面积90.59平方米），房屋总价款394431元，付款方式为首付总房款的41.69%，剩余总房款的58.31%向银行贷款。约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，同时约定逾期交房责任为：“按照逾期时间（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该合同第十五条第三款第二项约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）在产权证及土地证办理买受人应缴纳的各种费用（详见X交房结算通知书）；（5）按产权办理相关规定缴纳的手续费。合同第二十条约定，产权登记（二）关于转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，出卖人向买受人支付房屋总款万分之一的违约金。2016年1月29日，被告正式通知原告接房。2016年2月24日原告接房，《X交房结算书》载明，原告除向被告缴纳购房款394431元、契税和维修基金外，还向被告缴纳了社区管理费300元、资料费200元等费用。原告接房后，被告至今未给原告办理商品房转移登记。被告自认尚未办理房屋权属初始登记手续，现在仍未无法确定办证时间，故本案调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。双方在签订《商品房买卖合同》时约定该商品房应在2015年6月30日前交付，同时对逾期交房的违约责任也进行了明确约定。但被告未按时交房，直至2016年1月29日才通知交房，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。按照约定，对逾期交房超过30日的，赋予原告选择权，本案中原告要求继续履行合同，主张被告支付违约金，本院予以支持。违约期限从交房期限届满之次日即2015年7月1日起计算至被告通知交房之日止，共计212天，违约金按照合同约定的方式计算为4180.97元（即394431×212×0.00005≈4180.97元）。原告按照约定履行了买受人支付购房款的义务，现因被告的原因导致原告至今未取得房屋权属证书，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故原告有权要求被告配合其办理房屋权属转移登记。按照合同约定，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付房屋总款万分之一的违约金。故被告应当向原告支付逾期办证的违约金39.44元（即394431×0.0001≈39.44）。原告称双方对逾期办证违约金的约定过低，请求予以增加。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因违约金的性质主要为补偿性，而违约金的调整以实际损失为基础，但原告在本案中并未举证证明其损失，故对原告要求逾期办证违约金每日按房屋总价款的万分之零点五计算至办理房屋所有权证之日止的诉讼请求，本院不予支持。原告在接房时，被告收取了社区管理费、资料费共计500元，该项费用的缴纳双方既未在《商品房买卖合同》中约定，被告也无代收代缴的相关依据，故原告主张被告退还社区管理费300元、资料费200元的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告四川港城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内配合原告邓学凤、何强办理所购买的X号房屋的权属转移登记；二、被告四川港城房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告邓学凤、何强因逾期交房应承担的违约金4180.97元、逾期办证违约金39.44元，及社区管理费300元、资料费200元，共计4720.41元；三、驳回原告邓学凤、何强的其他诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计64元，由被告四川港城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘晓彦二〇一八年三月六日书记员  刘 娇