湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0116民初793号原告:卢桂珍，女，1973年11月6日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区，被告：湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号（五洲国际建材城）。法定代表人：张化冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凯，男，1977年1月19日出生，汉族，武汉市江汉区人，住武汉市江汉区。现住黄陂区，（该公司员工，一般授权）。原告卢桂珍诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（简称被告珩生五洲建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员刘建东独任审判，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告卢桂珍，被告珩生五洲建材公司的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢桂珍诉称：2012年3月17日，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定卢桂珍将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼3号，建筑面积为40.97平方米的房屋，委托被告珩生五洲建材公司经营管理，委托经营期限为五年，自2012年12月10日起至2017年12月9日止。2012年3月17日，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定卢桂珍将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼4号，建筑面积为40.87平方米的房屋，委托被告珩生五洲建材公司经营管理，委托经营期限为五年，自2012年12月10日起至2017年12月9日止。原告卢桂珍委托被告珩生五洲建材公司经营管理的二间房屋每季度税前租金27113元，实际支付税后租金25459.11元，每年租金按季支付，每季度开始的第一个月的10个工作日内支付该季度租金，支付方式为转账。双方同时还约定，如受委托人逾期支付租金，则应向委托人支付应付租金的日万分之二的违约金。被告从2016年6月10日起至2017年12月9日期间，一直未支付租金。为此，原告依法起诉，请求：1、判令被告支付原告2016年9月10日起至2017年12月9日的房屋租金127295.55元；2、判令被告支付原告房屋租金违约金（自2016年9月10日起至实际付清之日止，按日万分之二计算）；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告珩生五洲建材公司辩称：1、从2016年1月1日起，根据营改增改革，租金税率是14.1%，被告欠付原告2016年9月10日至2017年12月9日的5个季度的税后租金，原告购买二套房屋，租金合计116450元（其中，精品街7号楼1层3号房屋的税后租金是58296元；精品街7号楼1层4号房屋的税后租金是58154元）；2、违约金请依据双方合同据实计算；3、双方签订的合同2017年12月9日到期，原告应该尽快办理委托经营合同的收房。被告已于2018年在《武汉晨报》上发布了收房公告，原告应该知晓，并应与被告办理房屋接收手续。经审理查明：被告珩生五洲建材公司经工商登记，依法成立湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司。2012年3月17日，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司签订《商品房买卖合同》二份，由原告卢桂珍支付被告珩生五洲建材公司购房款775578元，购买被告珩生五洲建材公司开发建设的房屋，该房屋位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼3号，建筑面积为40.97平方米。同时，由原告卢桂珍支付被告珩生五洲建材公司购房款773717元，购买被告珩生五洲建材公司开发建设的房屋，该房屋位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼4号，建筑面积为40.87平方米。2012年3月17日，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司下设的汉口北分公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定原告卢桂珍将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼3号，建筑面积为40.97平方米的房屋，委托被告珩生五洲建材公司经营管理，委托经营期限为五年，自2012年12月10日起至2017年12月9日止。每年租金按季支付，每季度开始的第一个月的10个工作日内支付该季度租金即13573元，由原告卢桂珍交纳相关税费。支付方式为转账。双方同时还约定，如受委托人逾期支付租金，则应向委托人支付应付租金的日万分之二的违约金。2012年3月17日，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司下设的汉口北分公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定原告卢桂珍将其所有的位于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城精品区7号1楼4号，建筑面积为40.87平方米的房屋，委托被告珩生五洲建材公司经营管理，委托经营期限为五年，自2012年12月10日起至2017年12月9日止。每年租金按季支付，每季度开始的第一个月的10个工作日内支付该季度租金即13540元，由原告卢桂珍交纳相关税费。支付方式为转账。双方同时还约定，如受委托人逾期支付租金，则应向委托人支付应付租金的日万分之二的违约金。合同签订后，原告卢桂珍将该二间房屋交给被告珩生五洲建材公司经营管理。合同履行期间，被告珩生五洲建材公司未按合同约定，向原告卢桂珍支付租金。为此，原告卢桂珍依法向黄陂区人民法院起诉，2016年6月21日，黄陂区人民法院作出（2016）鄂0116民初72号民事判决，由被告珩生五洲建材公司支付原告卢桂珍2015年3月10日起至2016年9月9日期间的租金152754.66元，并支付逾期付款违约金。2016年9月10日至2017年12月9日期间，共5个季度，案涉合同继续履行期间，依据税费税率的调整，被告珩生五洲建材公司每个季度应向原告卢桂珍支付税后二间房屋租金23290元，合计116450元（23290元×5个季度）。事后，因被告珩生五洲建材公司又未按合同约定，向原告卢桂珍支付租金。为此，原告卢桂珍依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、判令被告支付原告2016年9月10日起至2017年12月9日的房屋租金127295.55元；2、判令被告支付原告房屋租金违约金（自2016年9月10日起至实际付清之日止，按日万分之二计算）；3、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告卢桂珍经本院准许，申请撤回对被告湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司，第三人武汉珩生五洲建材商业管理有限公司的起诉。本院认为：原告卢桂珍出资购买被告珩生五洲建材公司开发建设的房屋。事后，原告卢桂珍与被告珩生五洲建材公司下设的汉口北分公司签订的《房屋委托经营管理合同》合法、有效，并具有法律约束力。因此，被告珩生五洲建材公司汉口北分公司应承担的民事责任，依法由其法人被告珩生五洲建材公司承担。合同履行期间，原告卢桂珍依约履行合同义务，将房屋交给被告珩生五洲建材公司经营管理，被告珩生五洲建材公司未按合同约定，向原告卢桂珍支付房屋租金，其行为违约。因此，被告珩生五洲建材公司应当向原告卢桂珍支付2016年9月10日起至2017年12月9日期间的房屋租金116450元，并依据合同约定，自2016年12月10日起至付清之日止，按日万分之二的标准，分阶段向原告卢桂珍支付逾期付款违约金（1、2016年12月10日起至2017年3月9日止，以租金23290元为基数；2、2017年3月10日起至2017年6月9日止，以租金46580元为基数；3、自2017年6月10日起至2017年9月9日止，以租金69870元为基数；4、2017年9月10日起至2017年12月9日止，以租金93160元为基数；5、自2017年12月10日起至付清之日止，以租金116450元为基数计算）。原告卢桂珍的诉讼请求，本院予以支持。诉讼期间，原告卢桂珍向本院申请，撤回对被告湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司，第三人武汉珩生五洲建材商业管理有限公司的起诉，是其真实意思表示，且不违法，本院照准。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司支付原告卢桂珍房屋租金116450元；二、由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司按日万分之二，支付原告卢桂珍违约金（1、2016年12月10日起至2017年3月9日止，以租金23290元为基数；2、2017年3月10日起至2017年6月9日止，以租金46580元为基数；3、自2017年6月10日起至2017年9月9日止，以租金69870元为基数；4、2017年9月10日起至2017年12月9日止，以租金93160元为基数；5、自2017年12月10日起至付清之日止，以租金116450元为基数计算）；三、驳回原告卢桂珍的其他诉讼请求；上述款项于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  刘建东二〇一八年三月二十日书记员  胡 畔