杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初5691号 原告：查明超，男，1977年1月7日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告：陈燕，女，1978年2月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：赖笑笑、孔春凤，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：来林珠，女，1966年7月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：郑若敏，男，1956年12月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：何哲渊，浙江五联律师事务所律师。 第三人：杭州光耀住家房地产代理有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚镇玉都枫景商铺1-1。 法定代表人：催厚军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋泽天，该公司员工。 原告查明超、陈燕与被告来林珠、郑若敏，第三人杭州光耀住家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告查明超、陈燕及委托诉讼代理人赖笑笑到庭参加诉讼。被告来林珠、郑若敏的委托诉讼代理人何哲渊及来林珠，第三人杭州光耀住家房地产代理有限公司的委托诉讼代理人宋泽天到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限两个月。本案现已审理终结。 原告查明超、陈燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告来林珠、郑若敏继续履行杭州市房屋转让合同；2.判令被告来林珠、郑若敏限期内协助原告张明超、陈燕办理位于杭州市余杭区的房屋权属转移登记手续；3.判令被告来林珠、郑若敏限期内交付杭州市余杭区的房屋；4、判令被告来林珠、郑若敏限期内办理杭州市余杭区的原有房屋迁出手续；5.判令被告兰林、朱镇、骆敏向原告张明超、陈燕交付违约金26万元；6.判令两被告承担本案的诉讼费，保全费，还有担保费。事实和理由：2017年6月6日，被告郑若敏、来林珠（甲方）与原告查明超、陈燕（乙方），杭州光耀住家房地产代理有限公司（丙方）三方签订了一份《购房意向合同》，该合同约定来林珠、郑若敏将位于杭州市余杭区转让给查明超、陈燕，房屋总价为260万，购房意向金为10万元，付款方式为商业贷款，合同还约定了其他内容。当日，原告查明超、陈燕按约定支付被告来林珠、郑若敏10万元。2017年6月16日，来林珠、郑若敏（甲方）与查明超、陈燕（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，该合同第三条约定：乙方须于2017年6月20日之前支付首期款100万至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款160万通过银行贷款交至第三方监管账户。第四条约定：交房方式为2017年9月1日前且产权办出且银行放贷后。第七条约定：双方同意查明超、陈燕按揭审批通过后且来林珠、郑若敏抵押注销后10个工作日内，双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第八条第三款约定：甲、乙双方在交易过程中不得以任何理由（特别约定除外）拒绝履行合同，否则视为违约，需向另一方主张支付违约金26万元。2017年6月19日，查明超和陈燕按约定向第三方监管账户支付了100万元，同时查明超和陈燕在约定的时间向银行递交材料，申请商业贷款。经查明，原告查明超、陈燕的银行按揭审批已通过，但被告来林珠、郑若敏拒绝配合查明超、陈燕在约定时间办理房屋权属转移登记手续。为此，2017年7月20日，原告查明超、陈燕向被告来林珠、郑若敏邮寄一份《催告函》，要求其在2017年7月30日15时前协助办理房屋权属转移登记手续。来林珠、郑若敏收到催告函后，明确告知查明超、陈燕，其不再继续履行《杭州市房屋转让合同》。基于以上的事实与理由，二位原告认为，《杭州市房屋转让合同》签订后，二被告应按诚实守信的原则积极履行合同义务。现在被告来林珠、郑若敏拒绝履行该合同且拒绝办理房屋权属转移登记手续的行为已经严侵犯二位原告的合法权益，现为维护二位原告的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告来林珠、郑若敏答辩称：被告认为原告起诉依据的《杭州市房屋转让合同》系可撤销合同，原被告委托第三人公司进行涉案房屋买卖工作存在重大欺诈，合同内容显失公正，在违背了两被告真实意思表达的情况下，诱导两被告作出了不符合本意与初衷的签订行为以及认为自己违约的意思表示。因此被告对于原告诉请1-5项内容均不予认可。其次，原告事实与理由部分仅简单陈述了《杭州市房屋转让合同》中对其有利的相应条款，并未对三方在该次买卖合同中的争议分歧进行任何阐述。两被告将名下房屋挂在都市房网网站委托其公司办理联系安排出售事宜，原被告所签订的委托代理合同、购房意向合同、以及杭州市房屋转让合同的合同内容也表明原被告系委托第三人公司进行办理本次房屋买卖交易的全过程。第三人公司作为都市房网正规代理公司应指派正式员工对原被告本次交易中不清楚、不理解的事项进行全面详细解释并负责本次交易的材料审查贷款沟通工作。但事实上从一开始联系被告一促成本次签约的俞某（全名俞远超），以及由俞某介绍在第三人办公场所帮原被告办理合同签订事宜的宋某（全名宋泽天）均非第三人公司员工。经调查，以上两人与原告则为熟人关系，由此便可以解释原被告与第三人公司签订的三份合同为何均未约定中介费用，也没有房产经纪人以书面或口头形式告知被告中介费应如何支付。站在以上事实的前提下，被告认为，原告与以上两人从交易协商开始便刻意隐瞒事实，致使三方签订合同的整个过程中，被告房屋价格被刻意降低（低于交易月该地段市场平均价），正式合同签订地点被变更，没有约定首付款具体给付两被告时间、没有中介费用收取条款、没有房产经纪人签字、没有向两被告出示合同约定的房款监管协议并解释相应领取款项的内容。因此鉴于原告以及第三人在交易过程中未秉承诚实守信原则，两被告在了解实情后拒绝继续履行该合同的行为合情合理合法。 第三人杭州光耀住家房地产代理有限公司答辩称：我把大概过程做一个简单陈述。被告代理人说的俞某确实是我的朋友，他也是做房地产中介的因为他与原告存在特殊关系，所以俞某将就原告介绍给我了，委托我来做，就是为他也是刚好他朋友即原告要买房子。我是光耀住家房地产代理有限公司的，折价店是都市房网的加盟店，后面我也会提供我在光耀住家房地产代理有限公司的证据。另外被告代理人说我们公司存在欺诈，从整个意向合同的订立以及签订正式的房屋买卖合同，我们都是不存在任何欺诈，都是公平公正的。其他的我也没有什么需要补充的。 本院经审理查明如下案件事实：2016年3月11日，浙江苏泊尔实业发展有限公司与被告昌益公司签订《房屋租赁意向合同》，约定浙江苏泊尔实业发展有限公司将杭州市下城区东新路240号苏泊尔发展大厦2、3层（建筑面积2300.8平方米）出租给被告昌益公司，被告昌益公司支付物业费、水电费、车位费及其它费用的标准、支付方式、支付时间，按浙江苏泊尔实业发展有限公司与原承租人的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》的标准、支付方式、支付时间支付，其它合同条款均参照原承租人的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》。 案涉房屋原承租人为杭州倍格健康管理有限公司，经（2015）杭下民初字第01951号生效民事判决确认的《物业管理服务协议》标准为：物业管理费6元/月/平方米（不含电梯、水泵等其他公共能耗费）；车位10个，其中免费提供2个，其他车位费500元/月/只；水费按4元/吨、电费按1.4元/度计收；物业管理费和车位费均系先付后用，每半年提前15天支付下半年的服务费及车位费；水电费每两个月收取一次；未按约定时间支付物业管理费、水电费、车位费等费用，逾期超过15日的，视为根本违约，原告有权解除合同，被告昌益公司应按欠付金额承担日万分之三的违约金直至付清之日；被告昌益公司还应承担原告主张权利而支出的费用，包括但不限于诉讼费、评估费、保全费、公证费、律师费、车旅费等。后原告与被告昌益公司再次签订《补充协议书》，就2016年10月1日至2017年3月31日的物业管理费（不含水电费）、车位费支付方式进行了约定，该期间的物业管理费、车位费合计为94828元（6个月的物业费：2300.8×6元/月/平方米×6个月=82828.8元；6个月的车位费：500元/月/只×4只×6个月=12000元，合计94828元），约定被告昌益公司分两期支付，于2016年11月15日前支付47414元，2016年12月31日前支付47414元；如昌益公司未按约定时间及时足额支付，在到期日之次日，原告有权立即采取停水停电、限制出入的措施。 2016年10月1日，浙江苏泊尔实业发展有限公司正式向被告昌益公司交付了房屋，原告亦开始提供物业服务。交付当日，经确认记录的水电表读数为：二楼（电表读数53610，空调电表读数95240，水表读数937）、三楼（电表读数70060，空调电表读数43040，水表读数1206）。同日，被告章楠、张德乐向原告出具保函，承诺对2016年11月15日前被告昌益公司应支付的物业管理费、车位费47414元承担连带保证责任，保证期间为款项到期日后两年。因被告昌益公司未向原告支付物业管理费、车位费及部分水电费，原告经多次催告后，于2017年7月14日向被告昌益公司邮寄《物业服务合同解除通知书》，但该邮件未被签收并退回原告处。被告昌益门诊部系被告昌益公司设立的一人有限公司，注册地址系案涉房屋（苏泊尔发展大厦2层、3层）。 另查明，被告昌益公司于2016年11月21日向苏泊尔公司支付597765元，网上银行电子回单摘要一栏记载为：“昌益房租”。被告昌益门诊部分别于2016年12月30日、2017年5月2日、2017年6月13日向苏泊尔公司支付了523379元、150000元、20000元。 再查明，经现场确认，截止2017年11月7日，案涉租赁物水电表读数为：二楼电表读数74832，空调电表读数141440，水表读数1353；三楼电表读数93278，空调电表读数52160，水表读数1516.5。被告已向原告支付水电费35068元。原告为本次诉讼支付律师代理费7000元。 本院认为，被告昌益公司与苏泊尔公司签订《房屋租赁意向合同》，约定被告昌益公司向苏泊尔公司承租杭州市下城区东新路240号苏泊尔发展大厦2、3层房屋，合同还就原告与被告昌益公司之间因案涉租赁物产生的物业费、水电费、车位费、其它费用的标准、支付方式、支付时间及其他合同条款均作出了明确约定，即参照原承租人杭州倍格健康管理有限公司与原告之间的《物业管理服务协议》内容。2016年10月1日苏泊尔公司正式向被告昌益公司交付了房屋，原告亦开始提供物业服务。后原告与被告昌益公司再次签订《补充协议书》，就2016年10月1日至2017年3月31日的物业管理费、车位费支付方式进行了约定，以上约定均系双方当事人真实意思表示，故本院确认原告与被告昌益公司之间的物业服务合同关系成立。《补充协议书》约定该期间的物业管理费、车位费合计为94828元，分两期支付，于2016年11月15日前支付47414元，2016年12月31日前支付47414元；如昌益公司未按约定时间及时足额支付，在到期日之次日，原告有权立即采取停水停电、限制出入的措施。但被告昌益公司在承租租赁物期间未按《物业管理服务协议》及《补充协议书》约定向原告支付物业费、水电费、车位费，其行为已构成根据性违约，导致原告的合同目的不能实现，故原告有权解除双方之间的物业服务合同关系。原告于2017年7月14日向被告昌益公司邮寄《物业服务合同解除通知书》，但其不能证明该邮件已向被告昌益公司送达，故原告要求确认其与昌益公司的物业服务合同关系已于2017年7月14日解除的请求，本院难以支持。本院确认原告与被告昌益公司之间的物业服务合同关系于本判决生效之日解除。针对原告主张的各项费用：1.物业服务费：合同约定每月物业费为13804.8元，自2016年10月1日至2017年7月14日原告主张物业费128668.3元，未超出合同的约定，本院予以支持，因被告昌益公司不能证明其已将房屋腾空归还给苏泊尔公司，故自2017年7月14日起至腾房之日的物业费按每日460.16元计算。2.水、电费：案涉房屋交付时经确认记录的水电表读数为：二楼电表读数53610，空调电表读数95240，水表读数937、三楼电表读数70060，空调电表读数43040，水表读数1206。截止2017年11月7日案涉房屋水电表读数为：二楼电表读数74832，空调电表读数141440，水表读数1353；三楼电表读数93278，空调电表读数52160，水表读数1516.5。按水每吨4.0元、电每度1.4元的标准计算，被告昌益公司应支付的水费为2906元｛（1353-934+1516.5-1206）×4｝，电费为139664元｛（74832-53610+141440-95240+93278-70060+52160-43040）×1.4｝，合计142570元，扣除被告昌益公司已付的35068元，尚欠107502元。因昌益公司目前已停止经营，未产生水电费用，故此后的水电费不再计取。3.车位费：根据约定车位4个，车位费500元/月/只，故车位费每月为2000元，自2016年10月1日至2017年7月被告昌益公司尚欠的车位费为18000元。4.违约金及律师代理费：合同约定未按约定时间支付物业管理费、水电费、车位费等费用，逾期超过15日的，视为根本违约，原告有权解除合同，被告昌益公司应按欠付金额承担日万分之三的违约金直至付清之日，被告昌益公司还应承担原告主张权利而支出的费用，包括但不限于诉讼费、评估费、保全费、公证费、律师费、车旅费等。故被告昌益公司应自合同解除之日起至欠付款实际清偿之日止按每日万分之三标准向原告支付违约金，并承担律师代理费7000元。被告昌益门诊部并非合同相对方，其注册地址虽为案涉房屋，但其支付租金及物业费的行为仅能代表其对已支付的费用予以认可，不能推定其同意所有费用均与昌益公司承担共同付款义务，故对于原告主张被告昌益门诊部对上述欠款承担共同清偿责任的请求，本院不予支持。被告章楠、张德乐自愿对2016年11月15日前被告昌益公司应支付的物业管理费、车位费47414元承担连带保证责任，保证期间为款项到期日后两年，系依法处分自身权利，故应在本案中承担相应的连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州苏泊尔物业管理有限公司与杭州昌益健康科技有限公司的物业服务合同关系于本判决生效之日解除； 二、杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效后十日内支付杭州苏泊尔物业管理有限公司物业服务费128668.3元（暂计至2017年7月15日，自2017年7月16日起至实际腾房之日按《物业管理服务协议》约定计收物业服务费）； 三、杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州苏泊尔物业管理有限公司水电费107502元； 四、杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州苏泊尔物业管理有限公司车位费18000元； 五、章楠、张德乐对上述杭州昌益健康科技有限公司应支付的物业服务费、车位费在47414元的范围内承担连带清偿责任； 六、杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州苏泊尔物业管理有限公司违约金（以254170.3元为基数，自本判决生效之日起按每日万分之三标准计算至欠款实际清偿之日）； 七、杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州苏泊尔物业管理有限公司律师费7000元。 八、驳回杭州苏泊尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4782元，因适用简易程序减半收取2391元，由被告杭州昌益健康科技有限公司负担。 原告杭州苏泊尔物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州昌益健康科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶东晓 人民陪审员  沈 昊 人民陪审员  俞文刚 二〇一八年三月十二日 书 记 员  周伴伴