广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0704民初1579号原告：杜应龙，男，1974年8月28日出生，汉族，住湖南省南县，委托诉讼代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。被告：江门市濠江房地产开发有限公司，住所地：江门市江海区永康路****。法定代表人：林楚辉。委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。原告杜应龙与被告江门市濠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告及其委托诉讼代理人刘玉招、赵青云，被告的委托诉讼代理人邹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-002242）；2、判令被告返还购房款103000元及利息（利息从2016年3月11日起至被告返还购房款之日止，按年利率5.35%计算，利息暂计至2018年7月31日为13347.66元）;3、判令被告退回印花税85.5元，契税5130元，印花税滞纳金0.43元，共5215.93元；4、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原告经朋友介绍，认识被告的售楼部经理李某，李某向原告及朋友介绍，涉案铺位属楼盘配套肉菜市场，且二楼铺位仅售15000元/㎡，未来升值空间大，可以首付50%，银行贷款供楼50%，于是原告在李某及朋友的鼓动下于2015年12月25日与被告签订了《君汇熙庭商品房认购合同书》，该认购合同书约定原告认购被告开发的君汇熙庭1号二楼菜市场铺位2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072，并向被告支付了以上九个铺位购房定金200000元。其后没过几天，李某提出银行只能办理40%按揭，原告需交纳60%以上首期购房款，原告多次与李某交涉，要求按原来首付50%，银行贷款供楼50%的约定签订购房合同，但李某坚决不同意，说是银行要求只能贷款40%。原告因已交付定金200000元，被迫于2016年3月4日前向被告支付了君汇熙庭1号2071铺的60%购房款103000元（已包含已付的部分定金），并于2016年3月4日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-002242），约定原告购买被告开发的位于江海区君汇熙庭1号2071铺，面积为11.4㎡，单价为15000元/㎡，总价为171000元。根据预售合同第七条第二款第三点约定：买受人（原告）应于2016年3月4日前支付首期房价人民币103000元，占全部房价款的60.23%。余款68000元于2016年5月4日前向上海浦东发展银行股份有限公司江门分行（以下简称“浦发银行江门分行”）申请贷款支付。被告于2016年3月10日向原告开具购房款103000元的发票，余款68000元由原告向被告指定的浦发银行江门分行申请银行贷款支付。原告于2016年1月27日便按被告要求向浦发银行江门分行申请贷款，提交了申请贷款资料，并按该行要求提供了担保人，经该行审核后，认为原告与所购铺位不符合贷款条件，未批准原告的贷款申请。之后原告与被告协商，被告要求原告向中信银行股份有限公司江门鹤山支行（以下简称“中信银行鹤山支行”）申请贷款，原告于是又向中信银行鹤山支行提交申请贷款资料，该行经审核后，同样认为原告与所购铺位不符合贷款条件，亦不批准原告的贷款申请。原告积极配合被告，在以上两家银行均不贷款后，导致原告没有办法申请到银行贷款，无法付清后续购房款。被告的上述行为，是被告为了销售肉菜市场二楼铺位，没有告知原告贷款的政策和风险，导致原告无法向银行贷款支付剩余房款。此后，被告多次要求原告办理五年分期付款，但原告因为受到李某的误导，在支付首期60%购房款时已用尽了积蓄，也无法借到款项，无法履行分期付款。因此，原告多次提出与被告协商解除合同，要求被告返还已付的购房款、由此产生的利息和已支付的税费，被告亦不予理会。原告在签署合同并购买九个商铺之前已明确告知被告，原告是外地户口，在江门没有工作，并询问开发商及其合作贷款银行自己是否符合贷款条件，当时在销售现场的浦发银行业务经理邓庆冬经理明确答复原告只要提供相关收入证明材料，就可以获得商业贷款。被告的销售经理李伟茹也明确向原告承诺只要交了首期贷款，提供相应收入证明就可以向浦发银行江门分行获取商业贷款。但浦发银行的邓经理和开发公司的李经理都隐瞒了浦发银行江门分行对原告异地户口在江门没有工作的身份是不批准贷款的事实。浦发银行江门分行与被告存在共同欺诈原告、对原告隐瞒不具备该行贷款条件的事实，导致原告受到误导而签署涉案九个购房合同并支付了首期款及相应税费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此原告请求人民法院判令解除原、被告之间签订的购房合同，被告返还原告已付的购房款103000元、相关利息13347.66元及相关税费5215.93元，以上款项合计121563.59元。综上所述，请求江门市江海区人民法院判令如诉讼请求所述，以维护原告的合法利益。被告辩称：请求判令驳回原告的全部诉讼请求。在2015年12月25日，原告与被告签订了君汇熙庭商品房认购合同书，约定原告认购被告开发的君汇熙庭1号二楼菜市场铺位2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071和2072，九个铺位，建筑面积共136.97㎡、套内面积共58.03㎡，成交总金额共2054550元。在签订认购书时，原告已经支付了定金共200000元。在九个铺位的案件中，原告在每个铺位中均支付了占全额房款60.1%的房款，剩余39.9%的房款通过银行按揭贷款在2016年5月4日前支付。商业铺位不受限购限贷的政策影响，对于去哪个银行按揭、需要具备哪些贷款条件和银行是否审批同意贷款，均是原告与银行之间的商业贷款关系。对于原告是否能够商业贷款按揭，原告应当自行对按揭贷款需要的条件和个人的征信进行查询和了解，被告没有法律规定或合同约定的责任义务。因原告自身的生意失败，导致不具备贷款条件，这些贷款的风险和产生的不利后果应当由其自行承担，与被告无关。江海法院应当依职权向相关银行核实不能贷款的原因。被告已将相同房屋卖给其他业主，其他业主信用良好，均能够顺利办理按揭，江海法院应当依职权向江门市住建部门核实。在2016年3月10日，被告及时开具了首期购房款（占60.1%）的不动产税，同时原告在2016年3月21日缴纳了印花税、契税。原告支付了大部分的购房款，被告开具了足额的税票给原告，原告也及时缴纳了契税，双方之间的权利义务已履行了大部分，且双方均具备继续履行的条件，原告应当承担继续履行支付购房款的义务。同时，双方不存在不可抗力致使不能实现房屋销售合同目的的理由，法院理应判决支持被告抗辩，要求合同继续履行。按照《合同法》第一百零七条的规定，原告不履行合同义务和履行合同义务不符合约定的，除了原告应当承担继续履行合同的义务，还应当按照约定支付逾期付款的违约金，被告将另案提起民事诉讼。原告逾期支付剩余房款的行为违反了《商品房买卖合同（预售）》第八条第2点的约定，被告对是否解除买卖合同有选择权和决定权，据此，被告要求原告继续履行合同符合双方的约定。另外，原、被告双方在2015年12月25日签订了商品房认购合同书约定了原告购买涉案房屋，并约定了原告的付款方式和时间，对原告向哪个银行贷款及贷款金额未作约定。因此，原告不能贷款的后果应由原告自行承担，如原告解除认购合同应当按该合同约定支付总房款的20%作为违约金。原告已陈述向浦发银行咨询了解商业贷款的情况，业务经理邓庆冬对原告作出明确答复，可以获得商业贷款。说明了原告与浦发银行进行了积极的沟通，与被告没有任何关系。原告不能贷款的后果应当向浦发银行主张相应的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据原告提交的《君汇熙庭商品房认购合同书》，2015年12月25日，被告（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订君汇熙庭商品房认购合同书，合同书约定：一、乙方同意购买甲方开发的位于江门市××海区君汇熙庭1号2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072，该商品房建筑面积共136.97㎡，套内面积58.03㎡，成交金额为2054550元。二、付款方式为银行按揭：1、定金200000元，须于签订本合同书时付清；2、首期房款（约50%）1027550元，于2016年5月25日前付清（含定金）；3、第二期房款（约50%）1027000元，于2016年1月30日前付清。三、乙方签定本合同后，不得办理该商品房买受人的变更；乙方应按本合同第二条确定的时间到甲方销售中心办理缴款事宜；如乙方交付定金后，不按时缴交首期房款并逾期7天以上的，本合同书自动解除，且乙方所交的定金无权要求退回；从第二期房款起，如乙方从约定的缴款之日起超过7天未付清当期房款的，或由于乙方原因造成银行超过1个月不能放按揭贷款的，则甲方有权单方解除本合同书，并从乙方已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回乙方。四、若乙方是以银行按揭贷款方式支付房价款的，则须在本合同签署7天内，凭缴付首期房款证明文件前往甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》；若未能按期签订该合同则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同书，并从乙方已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回乙方。五、若乙方书面请求解除本合同的，经甲方同意解除后，乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，余款退回乙方等。根据原告提交的合同编号：2016-002242《商品房买卖合同（预售）》，被告（出卖人）与原告（买受人）于2016年3月4日签订商品房买卖合同（预售），合同确认：出卖人以出让方式取得坐落于江海区府东小区北侧地段地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为江国用（2010）第304017号，面积64388.5㎡，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用权终止日期为2050年4月14日；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为君汇熙庭1号，建设工程规划许可证号为江规建字第[2011]0180号，建筑工程施工许可证号为440704201401230401；该商品房预售许可证号为2015146；该商品房规划用途为非住宅，主体结构为钢筋混凝土，层数3层，层高3.7米，其中地上3层；合同约定：该商品房为上述项目中的2层2071号，预测建筑面积为11.4㎡，其中套内面积4.83㎡，分摊共有建筑面积6.57㎡；如商品房权利与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息；给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；该商品房单价为15000元/㎡，总价款为171000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人以银行按揭方式付款，买受人应于2016年3月4日前支付首期房价款103000元，占全部房价款的60.23%，余款68000元于2016年5月4日前向浦发银行江门分行申请货款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，若逾期在90日之内，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金；若逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退回买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金；出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二，补充协议约定：买受人必须在签署商品房买卖合同前交齐首期款；买受人选择分期支付房款的，从第二期房款起，如买受人从约定的缴款时间之日超过30天未付清当期约定房款的；买受人选择银行按揭支付房款的（买受人必须在合同签订前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审），若由于买受人原因而导致合同签订后2个月银行仍未放款的，则出卖人有权单方解除合同，并从买受人已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回买受人；在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房及花园，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人行为致使该商品房或该商品房所在的楼宇或整个“君汇熙庭”园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房其他各买受人使用等的损失等。根据原告提交的06613933号发票联、（141）粤地证05897266号税收完税证明、增量房申报表、发票签收表，被告于2016年3月10日开具发票给原告，确认其已收到原告支付的君汇熙庭1号2071铺位的预收购房款103000元，原告在发票签收表上签名确认收到发票。之后，原告于2016年3月21日向江门市××海区地方税务局缴纳产权转移书据印花税85.5元、房屋买卖契税5130元及滞纳金印花税0.43元，税费合计5215.93元。根据原告提交的中信银行个人借款申请表（房产抵押综合授信适用），浦发银行电子银行个人客户风险提示及安全提示，原告及其配偶余宏的银行流水、身份证、暂住证复印件、户口簿、结婚证以及由余红签署的空白同意抵押声明书，由原告及顺德区容桂宏海橡胶五金商行签名、盖章确认的空白征信授权书，原告拟向浦发银行、中信银行申请按揭贷款。根据原告提交的银行交易明细清单，原告与戴均宽、刘泽富有转账往来，原告与戴均宽、刘泽富确认三人均是君汇熙庭1号二楼商铺的购买人，三人共同对所购商铺进行改建，转账往来资金用于支付商铺改建的费用。根据原告提供的两份广东银联持卡人存根，刘泽富于2016年3月28日通过刷卡方式分两次向被告支付80000元、70000元，合计150000元。刘泽富确认其中包含市场改建费用93846元。在本案诉讼期间，原告与戴均宽、刘泽富确认，三人共同对所购商铺进行改建，费用93846元，由刘泽富支付给被告。三人所购商铺的改建工程已完成。根据原告提交的两份浦发银行江门分行《关于原告杜应龙诉被告江门市濠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷九案调查函的回复》，本院于2018年9月11日、9月26日向浦发银行江门分行发函，调查原告就购买涉案房屋向该行申请按揭贷款的相关事项，该行于2018年9月17日、9月27日分别函复本院，确认该行与被告存在商品房按揭贷款合作关系；确认原告就向被告购买涉案商品房向该行申请按揭贷款；确认由于原告为外地户籍且在江门市无工作，不符合该行信贷准入条件，故该行未批准原告的按揭贷款申请；确认江门市商用房按揭暂不受当地房产调控政策限制，鉴于原告为外地户籍且在江门市无工作，该行难以把控信贷风险，从风险控制角度考虑未同意原告按揭贷款申请。根据原告提交的中信银行鹤山支行《关于广东省江门市江海区人民法院调查函的复函》，本院于2018年9月11日向中信银行鹤山支行发函，调查原告就购买涉案房屋向该行申请按揭贷款的相关事项。该行于2018年9月13日函复本院，确认原告并未向该行申请按揭贷款。根据原告提交的两张光盘及光盘的录音文本，原告认为两张光盘刻录了其在不能获得银行贷款的情况下，与被告的销售人员李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员通电话的录音。原告认为通话录音的内容能够证明，被告的销售人员李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员在向其解释涉案商品房按揭贷款事项时，为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒银行的商品房按揭贷款条件。在明知其在江门市无户口、无工作、无房产的前提下仍向其作出可以首付五成，向银行按揭贷款五成购买涉案商品房的承诺。被告及浦发银行江门分行的行为对其构成商业其欺诈。对此，被告认为李伟茹不是其员工，对通话录音的真实性、合法性、关联性均不予确认。经庭审质证，通话录音及录音文本未涉及被告的销售人员、浦发银行江门分行的信贷员在向原告解释涉案商品房按揭贷款事项时，为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒银行的商品房按揭贷款条件。在明知其在江门市无户口、无工作、无房产的前提下仍向其作出可以首付五成，向银行按揭贷款五成购买涉案商品房的承诺的内容。根据原告提交的刘泽富、戴均宽分别出具的《证人证言》，以及刘泽富、戴均宽作为本案证人出庭作证的证言，刘泽富、戴均宽确认其与原告三人都是君汇熙庭1号二楼的商铺的购房人，当时负责接待他们三人的是被告的售楼部经理李伟茹，给他们三人解释涉案商品房按揭贷款事项的是浦发银行江门分行的信贷员。被告的售楼部经理李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员在向其解释涉案商品房按揭贷款事项时只说明购买商铺可首付五成，向银行按揭贷款五成。并没有向他们三人作出在江门市没有户口、没有工作、没有抵押、没有担保也能办理商品房按揭贷款的承诺。根据被告提交的江门市项目管理系统网页打印件，涉案商品房所在的君汇熙庭1号中，1001至1003、1015、1026、1037、1057、1079、2001至2003、2012、2013、2015、2036、2057商品房已办理确权。本院认为，本案涉及原、被告之间的商品房预售合同法律关系的纠纷。本案的争议焦点是：一、原、被告就购买江门市××海区君汇熙庭1号2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072商品房所签订的君汇熙庭商品房认购合同书以及双方签订的合同编号2016-002242商品房买卖合同（预售）是否有效；二、被告在向原告销售江门市××海区君汇熙庭1号2071商品房的过程中是否存在欺诈行为；三、原、被告在履行上述商品认购合同书以及商品房买卖合同（预售）的过程中是否存在过错；四、上述合同在签订之后不能按照合同的约定办理按揭贷款的原因是什么；五、上述合同是否应予解除，被告是否应当返还原告已支付的购房款以及利息，利息如何计算；被告是否应当赔偿原告印花税、契税、印花税滞纳金损失。关于原、被告就购买江门市××海区君汇熙庭1号2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072商品房所签订的君汇熙庭商品房认购合同书以及双方签订的合同编号2016-002242商品房买卖合同（预售）是否有效的问题原、被告就购买江门市××海区君汇熙庭1号2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072商品房所签订的君汇熙庭商品房认购合同书以及双方签订的合同编号2016-002242商品房买卖合同（预售）均是双方当事人的真实意思表，合同内容没有违反法律规定，是合法有效的。双方当事人均应依约履行合同约定的义务。关于上述合同在签订之后不能按照合同的约定办理按揭贷款的原因，被告在向原告销售江门市××海区君汇熙庭1号2071商品房的过程中是否存在欺诈行为的问题原告为证明被告在向其销售江门市××海区君汇熙庭1号2071商品房的过程中存在欺诈行为，提交了两张光盘及光盘的录音文本，原告认为两张光盘刻录了其在不能获得银行贷款的情况下，与被告的销售人员李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员通电话的录音。原告认为通话录音的内容能够证明，被告的销售人员李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员在向其解释涉案商品房按揭贷款事项时，为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒银行的商品房按揭贷款条件。在明知其在江门市无户口、无工作、无房产的前提下仍向其作出可以首付五成，向银行按揭贷款五成购买涉案商品房的承诺。被告及浦发银行江门分行的行为对其构成商业其欺诈。对此，被告认为李伟茹不是其员工，对通话录音的真实性、合法性、关联性均不予确认。经庭审质证，通话录音及录音文本未涉及被告的销售人员、浦发银行江门分行的信贷员在向原告解释涉案商品房按揭贷款事项时，为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒银行的商品房按揭贷款条件。在明知其在江门市无户口、无工作、无房产的前提下仍向其作出可以首付五成，向银行按揭贷款五成购买涉案商品房的承诺的内容。根据原告提交的刘泽富、戴均宽分别出具的《证人证言》，以及刘泽富、戴均宽作为本案证人出庭作证的证言，刘泽富、戴均宽确认其与原告三人都是君汇熙庭1号二楼的商铺的购房人，当时负责接待他们三人的是被告的售楼部经理李伟茹，给他们三人解释涉案商品房按揭贷款事项的是浦发银行江门分行的信贷员。被告的售楼部经理李伟茹、浦发银行江门分行的信贷员在向其解释涉案商品房按揭贷款事项时只说明购买商铺可首付五成，向银行按揭贷款五成。并没有向他们三人作出在江门市没有户口、没有工作、没有抵押、没有担保也能办理商品房按揭贷款的承诺。据此，原告提交的证据不能证明被告的销售人员、浦发银行江门分行的信贷员在向原告解释涉案商品房按揭贷款事项时，为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒银行的商品房按揭贷款条件。在明知其在江门市无户口、无工作、无房产的前提下仍向其作出可以首付五成，向银行按揭贷款五成购买涉案商品房的承诺。不能证明被告及浦发银行江门分行的行为对其构成商业欺诈。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。根据原告的申请，为查明上述合同在签订之后不能按照合同的约定办理按揭贷款的原因，向浦发银行江门分行、中信银行鹤山支行发函，调查原告就购买涉案房屋向该银行申请按揭贷款的相关事项。浦发银行江门分行函复本院，确认该行与被告存在商品房按揭贷款合作关系；确认原告就向被告购买涉案商品房向该行申请按揭贷款；确认由于原告为外地户籍且在江门市无工作，不符合该行信贷准入条件，故该行未批准原告的按揭贷款申请；确认江门市商用房按揭暂不受当地房产调控政策限制，鉴于原告为外地户籍且在江门市无工作，该行难以把控信贷风险，从风险控制角度考虑未同意原告按揭贷款申请。中信银行鹤山支行函复本院，确认原告并未向该行申请按揭贷款。据此，上述合同签订之后,原告不能按照合同的约定办理按揭贷款的原因是原告的自身条件不符合浦发银行江门分行商业用商品房按揭贷款的条件。而并非原告主张的商品房销售政策性限制。关于原、被告在履行上述商品认购合同书以及商品房买卖合同（预售）的过程中是否存在过错；上述合同是否应予解除，被告是否应当返还原告已支付的购房款以及利息，利息如何计算；被告是否应当赔偿原告印花税、契税、印花税滞纳金损失的问题原、被告签订商品房买卖合同（预售）约定该商品房单价为15000元/㎡，总价款为171000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人以银行按揭方式付款，买受人应于2016年3月4日前支付首期房价款103000元，占全部房价款的60.23%，余款68000元于2016年5月4日前向浦发银行江门分行申请货款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，若逾期在90日之内，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金；若逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退回买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金；出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二，补充协议约定：买受人必须在签署商品房买卖合同前交齐首期款；买受人选择分期支付房款的，从第二期房款起，如买受人从约定的缴款时间之日超过30天未付清当期约定房款的；买受人选择银行按揭支付房款的（买受人必须在合同签订前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审），若由于买受人原因而导致合同签订后2个月银行仍未放款的，则出卖人有权单方解除合同，并从买受人已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回买受人；在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房及花园，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人行为致使该商品房或该商品房所在的楼宇或整个“君汇熙庭”园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房其他各买受人使用等的损失。根据原、被告提交的上述证据及双方当庭确认的事实，原、被告签订上述合同之前已完成涉案商品房的预售许可手续，已与浦发银行江门分行建立包括涉案商品房在内的商品房按揭贷款合作关系。原告已履行合同交付了首期购房款，被告已出具发票给原告。被告已履行合同约定该阶段应予履行的义务，并没有过错。上述合同约定，买受人选择银行按揭支付房款的，买受人必须在合同签订前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审。据此，合同签订前向与被告已建立商品房按揭贷款合作关系的银行交齐银行按揭所需资料并通过银行初审，是原告在签订合同前应履行的义务。在本案诉讼期间，原告并没有举证证明其在合同签订前已向与被告已建立商品房按揭贷款合作关系的银行交齐银行按揭所需资料并已经通过银行的初审。在合同签订后因自身原因未获得银行按揭贷款的情况未能通过其他支付方式按合同约定的时间支付第二期购房款。据此，应认定原告违约。原告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同当事人据此享有依法律规定解除合同的权利。上述第一项、第五项规定的是基于不可抗力或法律规定的其他情形致使合同目的无法实现时，合同当事人可享有的法定解除权；第二、三、四项规定的是基于一方违约致使合同目的无法实现，导致非违约方的债权得不到保障时，非违约方可通过行使法定解除权来保障自身的合法权益。换言之，除发生不可抗力及法律规定的其他情形外，违约方不享有法定解除权，此也是在民事交易行为中诚实信用原则和公平原则的体现。本案中，为购买涉案房屋，原告与被签订上述合同，其中并未约定原告享有任意解除权。其后，原告以其个人没有达到贷款条件而未能顺利办理银行贷款、无力支付购房款为由，主张解除合同。根据双方签订的商品房买卖合同（预售）附后的补充协议关于“买受人必须在签署商品房买卖合同前交齐首期款；买受人选择分期支付房款的，从第二期房款起，如买受人从约定的缴款时间之日超过30天未付清当期约定房款的；买受人选择银行按揭支付房款的（买受人必须在合同签订前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审），若由于买受人原因而导致合同签订后2个月银行仍未放款的，则出卖人有权单方解除合同，并从买受人已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回买受人；……”的约定，原告因没有支付购房余款而构成违约。根据在案证据显示，本案仅有原告一方存在违约行为，且并不存在不可抗力导致合同无法履行的情形或法律规定的其他情形，故原告作为违约方不能根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定享有法定的合同解除权。此外，双方当事人在涉案合同中约定：“买受人应于2016年3月4日前支付首期房价款103000元，占全部房价款的60.23%，余款68000元于2016年5月4日前向浦发银行江门分行申请货款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，若逾期在90日之内，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金；若逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退回买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金。”此项约定实质上是对被告享有的合同解除权的约定，其中“出卖人不解除合同的，买受人按日2?计算向出卖人支付违约金”的约定应理解为在买受人违约且主张继续履行合同的情况下，出卖人享有同意继续履行合同或不同意继续履行合同的选择权，而不应由此反推为该约定赋予了买受人在其违约的情况下享有解除合同的权利。综上，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同（预售），以及主张被告返还原告已支付的购房款以及利息，赔偿原告印花税、契税、印花税滞纳金损失，没有合同和法律上的依据，本院不予支持。原告的诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜应龙的全部诉讼请求。一审案件受理费3720元，适用简易程序减半收取1860元，诉讼保全费1128元，两项合计2988元，由原告杜应龙负担2988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄佩贤二〇一八年十一月三日法官助理陈婧书记员施兆勤