广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初59号原告：广东金锋仓储代理有限公司，住所地广州市花都区新华街建设路2号华南苑第四栋新科楼101-15商铺，统一社会信用代码91440114749946033T。法定代表人：李特正，该公司经理。委托诉讼代理人：徐秋儿，该公司员工。委托诉讼代理人：洪莞丹，广东弘厚律师事务所律师。被告：欧汉德，男，1978年5月15日出生，汉族，住广东省乐昌市。原告广东金锋仓储代理有限公司（以下简称金锋仓储公司）与被告欧汉德物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金锋仓储公司的委托诉讼代理人徐秋儿、洪莞丹，被告欧汉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金锋仓储公司向本院提出诉讼请求：1.判令欧汉德支付金锋仓储公司物业管理费等费用人民币6773.5元，违约金4646.28元，[物业管理费等费用是指管理费6028元（从2014年5月1日起到2017年12月31日止）、垃圾处理费210元（从2014年7月1日起到2017年12月31日止）、公摊水电费535.5元（从2014年4月1日起到2017年9月30日止）。违约金是指以上3项费用的违约金，是以6773.5元为本金，按每日千分之一计算（从2014年5月1日起到2017年12月31日止）]；2.判令欧汉德承担本案诉讼费。事实和理由：2007年7月30日广州市美域房地产开发有限公司与广州市德润物业管理有限公司（金锋仓储公司曾用名）双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由金锋仓储公司向金丰大厦小区提供物业管理服务。合同约定金丰大厦小区业主向金锋仓储公司支付物业管理费用等费用，物业管理服务费：1.2元／月/平方米。物业服物费用按季交纳，缴费时间为每季首月十日之前，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一交纳违约金。欧汉德系上述金丰大厦小区X栋X房物业的业主，按约定应当向金锋仓储公司缴纳2014年5月至2017年12月物业管理费等费用人民币6773.5元，但欧汉德一直拒绝缴费，产生违约金人民币4646.28元。合同履行至今，金锋仓储公司按合同约定为欧汉德所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但欧汉德却拒不履行自己的缴费义务，金锋仓储公司多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护金锋仓储公司企业的合法权益。欧汉德辩称，我不同意金锋仓储公司的全部诉讼请求。理由如下：1、金锋仓储公司提供的《前期物业管理服务合同》内容不具备物业服务合同的起码要素,属于无效的合同。2、《前期物业管理服务合同》没有滞纳金的说法。3、金锋仓储公司提出多次催缴物业费,并没有任何依据,因为没有我签收的凭证。金锋仓储公司诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。4、广州市德润物业管理有限公司于2015年10月20日变更为金锋仓储公司,同时变更多项内容,长达2年多从未告知全体业主。5、金锋仓储公司只讲利益不谈服务,管理严重失职,推卸责任,背诚实守信原则。6、从起诉书和种种事实可以看出,金锋仓储公司只谈收费不谈服务,也没有任何证据证明金锋仓储公司按照规定提供了物业服务。7、我入住以来一直是按时交纳物业费的,金锋仓储公司因为没有合法的物业服务合同,没与业主签订物业服务合同,侵害了业主选聘物业的合法权益,违背了法律规定。同时,金锋仓储公司只收费少服务甚至不服务,还侵害业主的公共收益。例如金锋仓储公司将原来提供给小区停车使用的地方占用作为其办公场地。小区地下管漏水、公共设施维护的修理，费用使用情况，没有向全体业主公示，也没有征询业主的同意。金锋仓储公司建立门禁系统，但我无法使用，令我无家可归。小区的消防通道，公共区域，被金锋仓储公司无故占用，对小区全体业主的安全造成很大隐患。本院经审理认定事实如下：金锋仓储公司原名称为广州市德润物业管理有限公司，2015年10月20日变更为现名称。涉案房屋位于广州市花都区建设路2号之十二X栋X房（所在小区对外称金丰大厦），系欧汉德向广州市美域房地产开发有限公司购买，合同约定建筑面积为114.02平方米。2008年7月25日，广州市德润物业管理有限公司（乙方）与欧汉德（甲方）签订物业管理服务合同，就欧汉德购买的金丰大厦X栋X房物业管理服务达成如下协议：物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理、共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安及交通秩序与车辆停放、物业管理服务费用，乙方交纳物业管理服务费用等进行约定。住宅的物业服务费电梯洋房按每月每平方米1.2元，乙方应缴交纳物业服务费为137元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠交管理费的千分之一交纳滞金。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应按收费通知中的日期或每月7日前履行交纳义务。公共用水、用电由乙方向业主或物业使用人按实摊收。协议未就垃圾处理费进行约定。诉讼中，金锋仓储公司认为涉案房屋所在的小区从2008年5月份开始由金锋仓储公司提供物业服务，欧汉德认为最初由广州市德润物业管理有限公司提供物业服务，但已在2011年5月1日到期，并称现在小区没有物业服务。欧汉德确认从2014年5月1日起后未有缴付小区物业服务费、公摊水电费等。金锋仓储公司向欧汉德追收欠下的物业服务费、公摊水电费等费用未果，金锋仓储公司遂诉于本院成讼。金锋仓储公司为证明其主张,向本院提交：《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、收楼确认书、《日常收入一览表》、准予变更登记备案通知书、催费通知和缴费通知单等拟证明由其为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务以及代缴了垃圾处理费、公摊费用。欧汉德为证明其陈述的内容，向本院提交金丰大厦小区图片十张、《物业服务合同》。从金锋仓储公司提供的催费通知和缴费通知单显示，金锋仓储公司以“广州市花都区金丰大厦物业管理处”之名向欧汉德追收物业服务费等费用。本院认为，金锋仓储公司与欧汉德对于金锋仓储公司是否为涉案房屋所在小区提供物业服务各执一词，金锋仓储公司提交了证据证明其为涉案房屋所在的小区提供物业服务，欧汉德虽对金锋仓储公司提交的证据不予确认，且认为金锋仓储公司未尽到物业管理职责，但欧汉德并未提交充足的相反证据证明其陈述，因此，本院对欧汉德的陈述不予采纳。金锋仓储公司为涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务，欧汉德作为涉案房屋的业主，享受了金锋仓储公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应向金锋仓储公司支付物业服务费。金锋仓储公司认为欧汉德拖欠2014年5月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，但金锋仓储公司提交的缴费通知单显示，是以其工商登记名称不符的“广州市花都区金丰大厦物业管理处”之名追收，该证据不能证明其在赖艺蕾拖欠物业管理费期间有向欧汉德催收过物业管理费，且欧汉德对金锋仓储公司的催收行为不予确认，对此金锋仓储公司应承担举证不能的后果，现欧汉德抗辩金锋仓储公司的起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本院认为，金锋仓储公司于2017年12月19日提起本案诉讼要求欧汉德支付涉案房屋的物业管理费，因此金锋仓储公司要求欧汉德支付2014年5月1日至2014年12月18日期间的物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。涉案房屋的建筑面积为114.02平方米，经核算，欧汉德欠交2014年12月18日至2017年12月31日期间共36个月的物业服务费为4932元（137元/月×36个月），超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费，金锋仓储公司与欧汉德之间虽有公摊水电费的权利义务进行约定，但金锋仓储公司不能提交向供水供电部门缴纳费用明细凭证，因此金锋仓储公司要求欧汉德支付公摊水电费535.5元，依据不足，本院不予支持。关于垃圾处理费，因金锋仓储公司与欧汉德之间并未就垃圾处理费的权利义务进行约定，双方亦未签订其他的书面协议，金锋仓储公司主张的垃圾处理费收费标准亦未提供依据，因此金锋仓储公司要求欧汉德支付垃圾处理费210元，依据不足，本院不予支持。关于金锋仓储公司请求的违约金，金锋仓储公司与欧汉德之间有违约金的约定，欧汉德未按约定支付物业服务费，应承担违约责任,向金锋仓储公司支付违约金。违约金以每月欠缴费为基数，从2015年1月1日开始计算至金锋仓储公司主张的2017年12月31日止，违约金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下:一、被告欧汉德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金锋仓储代理有限公司支付2014年12月18日至2017年12月31日的物业服务费4932元；二、被告欧汉德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金锋仓储代理有限公司支付逾期支付物业管理费违约金，违约金以每月欠缴物业管理费137元为基数，从2015年1月1日起，按照每日按千分之一的标准计算至2017年12月31日止，每月应付物业管理费的违约金总额以当月应缴物业管理费金额为限；三、驳回原告广东金锋仓储代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42.8元，由原告广东金锋仓储代理有限公司负担17.8元，被告欧汉德负担25元。本判决为终审判决。审判员  张永枫二〇一八年三月十九日书记员  李晓君