成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初6484号 原告：卢德美，女，1977年2月17日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：吴兆前，四川优尚杰律师事务所律师。 被告：罗青燕，男，1975年3月12日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：周弋涵，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗俊，四川致高律师事务所律师。 被告：邓余胜，男，1976年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苏德平，四川英特信律师事务所律师。 被告：周林，男，1986年11月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 第三人：武侯区顺鑫房屋信息咨询服务部。经营场所：成都市武侯区晋阳晋吉南路43号。 经营者：谢贵能，男，1974年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：钟正淑，女，1975年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区，系第三人员工。 原告卢德美与被告罗青燕、被告邓余胜、被告周林、第三人武侯区顺鑫房屋信息咨询服务部（以下简称顺鑫服务部）返还原物纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢德美及其委托诉讼代理人吴兆前，被告罗青燕的委托诉讼代理人周弋涵、罗俊，被告邓余胜的委托诉讼代理人苏德平，被告周林，第三人顺鑫服务部的委托诉讼代理人钟正淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢德美向本院提出诉讼请求：判令被告将位于成都市武侯区的房屋腾退并移交给原告。事实和理由：被告邓余胜本人在异地，遂公正委托周林帮忙出售位于成都市武侯区的房屋。周林通过中介顺鑫服务部出售上述房屋。2017年2月17日，原告与周林、顺鑫服务部签订《房屋买卖合同》，约定：邓余胜同意将上述房屋以60万元的价格出售给卢德美，邓余胜保证该房屋无任何纠纷，否则承担一切法律责任。合同签订后，卢德美按照合同约定内容履行了全部义务，随后该房屋被过户至卢德美名下。卢德美委托其表妹廖美英办理对该房屋的相关验收收房手续等事宜。2017年4月5日，廖美英代原告进入该房收房时，罗青燕住在房屋内，声称其与邓余胜签订了为期三十年的租房合同，并拒绝将该房屋腾退给卢德美。卢德美多次进行交涉，均无果。 被告罗青燕辩称，罗青燕与邓余胜曾建立买卖合同关系，罗青燕已支付了绝大部分房款，因案涉房屋系未办理产权的拆迁安置房，过户时间不能确认，故二人又签订了以租代购协议。邓余胜存在一房二卖的行为，卢德美系与周林等人恶意串通，骗取委托公证，其与卢德美的买卖合同无效。另外，从买卖不破租赁的角度，罗青燕已事实占有房屋多年，卢德美无权要求罗青燕搬离房屋。 被告邓余胜辩称，2016年年底，邓余胜因吸毒资金很紧张，想贷款，案外人朱某告知可以在小贷公司贷款的渠道，小贷公司让邓余胜办抵押，办公证。此时邓余胜因吸毒头脑不清楚，在无意识的情况下签署了文件，邓余胜随后在小贷公司获得30万元的贷款。邓余胜并没有将房屋出售给卢德美的意思表示。邓余胜认可案涉房屋早已卖给罗青燕的事实。 被告周林辩称，认可原告陈述的事实。 第三人顺鑫服务部述称，顺鑫服务部带卢德美的妹妹廖美英看房时，里面确实住有三个人，但不是罗青燕，后来购房办交接手续时周林称里面的人已经搬走了，可以直接交房。 本院经审理认定事实如下：位于成都市武侯区住宅房屋（建筑面积77.82平方米，权证号：川（2017）成都市不动产权第0042161号）原系被告邓余胜所有，2016年12月20日，邓余胜在中华人民共和国四川省成都市国力公证处签订《委托书》，授权周林代为出售案涉房屋，并与买方签订买卖合同、代收售房款或按揭款等。2017年2月17日，卢德美委托其亲属廖美英在顺鑫服务部代为购买案涉房屋，并与卖方受托人周林签订《房屋买卖合同》，合同约定卖方净收60万元，定金2万元，办理产权过户给付58万元，未载明交房时间。2017年2月23日，周林收到购房款57万元，并出具收条，载明余款待交房时付清。随后，卢德美支付了案涉房屋的相关税费，2017年3月6日，案涉房屋过户至卢德美名下。2017年4月5日，廖美英在房屋交接时发现案涉房屋内住有被告罗青燕等人，双方在房屋归属问题上产生争议，廖美英遂报警。 另查明：案涉房屋系邓余胜与其妻唐瑜于2012年获得的拆迁安置房屋。被告罗青燕称其为购买案涉房屋，已完成了一系列交易行为，其提交的证据显示：2013年2月8日，罗青燕与邓余胜、唐瑜签订《拆迁安置房买卖合同》，约定罗青燕以55万元的对价购买案涉房屋，合同签订当日支付25万元，房屋交付之日支付15万元，办理产权证的三日内支付尾款15万元。2013年8月21日，邓余胜出具收到购房款10万元的《收据》；2013年8月31日，邓余胜出具收到罗青燕购房款5万元的《收据》；2013年10月22日，邓余胜出具收到罗青燕2.5万元的《收据》；2015年12月29日，邓余胜出具收到罗青燕8万元的《收据》，并载明尾款7万元在该房屋过户时一次性付清。2016年11月4日，罗青燕（乙方）与邓余胜、唐瑜（甲方）签订《以租代购协议书》，约定：鉴于案涉房屋系拆迁安置房，暂未办理产权，不能实现乙方一次性购买的要求，甲方同意乙方以租用的形式代替购买；在房屋过户转让前，双方为租赁关系，租赁期限为30年，即从2013年4月10日至2043年4月9日，年租金为1万元，租金支付方式为2013年2月8日签订《拆迁安置房买卖合同》时已支付25万元；2013年8月30日前支付15万元；2015年12月30日前支付10万元；在办理产权过户手续后30日内支付5万元；若甲方取得房屋产权，其应在三十日内过户给乙方。同日，邓余胜与罗青燕签订《补充协议》载明邓余胜与唐瑜于2015年7月15日离异，截止该协议签订之日，罗青燕共付款50.5万元，邓余胜应确保房屋权属证书及过户登记早日完成，该协议与《拆迁安置房买卖合同》与《以租代购协议书》具有同等效力。2016年6月，罗青燕将案涉房屋进行了出租，租期一年。 以上事实有原、被告身份信息、公证书、委托书、《房屋买卖合同》、收条、个人结算业务申请书、税收缴款书、房屋所有权证、接（报）处警登记表、《拆迁安置房买卖合同》、《住房拆迁安置协议书》、《拆迁安置房分割协议书》以及当事人庭审陈述等证据在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告卢德美已通过买卖行为，支付对价，取得了案涉房屋的产权，在无生效法律文书宣告该物权转让行为无效的情况下，原告卢德美系合法的所有权人。被告罗青燕、邓余胜称邓余胜并无委托周林卖房的意思表示，与公证委托载明的内容不符，本院对二人的辩称意见不予采纳。虽然被告邓余胜与被告罗青燕签订了《以租代购协议》，但双方前期签订有《拆迁安置房买卖合同》，且邓余胜已向罗青燕收取了绝大部分购房款，其后变更的《以租代购协议》不符合租赁房屋支付价款的市场习惯，故双方建立的是房屋买卖关系，而非租赁关系。本案存在一房二卖的情形，并不存在买卖不破租赁的情形。虽然被告罗青燕与邓余胜之间建立了房屋买卖关系，但未及时履行过户登记义务，故被告罗青燕未取得案涉房屋的产权。现原告卢德美已系案涉房屋的所有权人，基于物权的对世性，原告卢德美要求被告罗青燕腾退并交付房屋符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，本院予以支持。因原告卢德美以物权纠纷起诉，被告邓余胜、周林未实际占有房屋，故原告卢德美要求该二人返还房屋无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 被告罗青燕于本判决生效之日起三十日内，将原告卢德美所有的位于成都市武侯区住宅房屋（建筑面积：77.82平方米，权证号：川（2017）成都市不动产权第0042161号）腾退给原告卢德美。 案件受理费10000元，减半收取5000元，由被告邓余胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 车  小  娇 人民陪审员    蒋裔鸣 人民陪审员    雷文慧 二〇一八年三月二十八日 书记员马玲菲