海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初8267号 原告：李德强，男，1959年3月9日出生，汉族，现住海口市。 委托诉讼代理人：符菊、王倩雯，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海口千尚居房地产中介代理有限公司，住所地海口市美兰区万华路。 法定代表人：尚振博，总经理。 被告：尚振博，男，1982年8月8日出生，汉族，现住海口市。 二被告共同委托诉讼代理人：窦艳群、向羽，北京众明（澄迈）律师事务所律师。 原告李德强与被告海口千尚居房地产中介代理有限公司（以下简称“千尚居公司”）、尚振博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德强的委托诉讼代理人王倩雯、符菊，被告千尚居公司、尚振博的委托诉讼代理人向羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德强向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效十日内为原告办理房屋产权证书；2、判令被告赔付原告同等面积28.71平米的房产一套（即8000千元／㎡）；3、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金62073元（自2012年7月26日起至2017年2月26日止，逾期55个月）；4、判令被告赔偿原告因未能办理房屋产权证造成的经济损失暂计为109098元（最终差价以拆迁办公布的价格为准）；5、判令被告退还原告过户费、房屋维护费4499元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月26日起至实际返还全部过户费之日止）；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年1月26日，原告与被告签订《集资购房合同》约定：被告将其位于海口市××村号为F的房屋出卖给原告，购房款总计110880元，建筑面积为24.45平方米，被告于2011年1月26日将房屋交付原告使用，被告自房屋交付后18个月内将房屋产权证办理到原告名下。原告在合同签订当日向被告支付购房款55880元，过户费3000元，房屋维护费1467元，被告当即出具收据，确认收到上述购房款。原告已向被告全部付清购房款。按合同约定，被告应于2012年7月前为原告办理房屋权属证书，经原告多次催促，被告一直推脱，至今仍未办理。2016年9月，海口市龙华区人民政府发布了征收决定，对涉案房屋进行征收。有无产权证书补偿标准不同。因被告未及时给原告办理房屋权属证书的原因，导致原告在拆迁征收补偿过程中损失数千元/平方米。原告与被告之间签订的《集资购房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告已依约履行支付房款的义务，被告至今未办理房屋所有权登记，过错在于被告，其理应赔偿因此给原告造成的经济损失及支付逾期办理房屋所有权登记的违约金，同时还应返还已支付的过户费、房屋维修费，并按市场价8000元/平方米来赔付原来同等面积。为维护原告合法权益，特依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，支持原告全部诉讼请求。 被告千尚居公司辩称，唐照换/唐照明、吴东晓/符望、严国平/吴东明提供位于海口市××区号的土地使用权和第三方合作开发建设涉案的“鸿福大厦”项目，项目建设方委托被告对外销售项目的所有房屋。2011年1月26日，被告与原告签订了《集资购房合同》约定：被告将位于海口市××村号F的房屋出售给原告，购房款总计110880元，房屋建筑面积为24.45㎡。被告于2011年1月26日将房屋交付原告使用至今。根据合同约定的房屋基本情况、房屋价格等，原告对土地、房屋的性质和状况等重要问题都是完全知情的，即使按照当时政府的政策规定，被告为所有房屋办理了房屋所有权证，也是划拨性质的，而非出让性质的，如果需要办理出让性质的，产生的土地出让金必须由原告自行承担，因为被告不可能按照合同约定的如此低的价格出售能够办理出让性质的房屋所有权证的房屋（无异于商品房）给原告。另外，原告使用房屋多年也从未向被告提出过任何异议，如今只是想借政府拆迁牟取更多更利益而已。被告为了项目的房屋能够办到房地产权证，一直都在积极地补办土地变性、规划报建等手续，在办理过程中，因政府于2012年4月30日后开始停止为涉案这种房屋办理房屋所有权证，因此之后无法办理房屋所有权证的原因并非在于被告，且在等待新政策规定（机会）的过程中，遇到龙华区人民政府要对本项目进行征用拆迁，目前被告正在和政府协调拆迁各项事宜并办理有关手续。根据我国《土地管理法》、《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等有关法律规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，宅基地使用权只允许转给本集体经济组织内符合申请宅基地建房条件的成员。因此，出售的房屋系使用上述三块宅基地所建，加之项目尚未取得土地变性、规划报建等政府审批手续，故项目的房屋实际上并不具备销售的条件。根据我国《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：......（五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，双方签订的《集资购房合同》明显无效。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，被告愿意向原告退还全部购房款以及通过友好协商的方式赔偿因此给原告造成的直接损失，或政府支付的拆迁补偿款全部归原告所有，但一个前提条件是原告必须向被告付清购房款。综上，被告希望双方能够本着相互理解、互谅互让的原则，通过友好协商的方式妥善解决争议，共同维护双方的合法权益。如果调解不成，恳请贵院依法作出判决。 被告尚振博辩称，1、本案中土地开发、房屋建设等方面均违反国家相关强制性规定，且原告对土地状况、属性等均完全知情。2、被告与原告的签订的房屋买卖合同无效。3、即使双方签订的购房合同合法有效，被告也不应当承担逾期办证的违约责任；且办证与否此次政府拆迁赔偿并无实质影响。综上，被告认为原告的诉讼请求均不能成立，应当予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照；2.海南特区报、南国都市报及名片；3.2016年8月30日海口日报；4.福居大厦的《集资购房合同》；5.博众小区的购房合同；6.博兴雅居的房产证；7.海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区改造项目征收评估基准价表；8.海口晚报公示；9.判决书。二被告提交了以下证据：1.海口市国用（2008）第XXXX号土地证；2.海口市国用（2008）第XXXX号土地证；3.土地权属来源证明。二被告对原告上述证据中的1、2、3、9证据的真实性、合法性、关联性及证明力无异议，对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告对二被告所提交证据1-2的真实性无异议，经核对，本院对上述证据的三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月13日，唐照换、唐照明与刘顺枝、严国平签订合作建房合同书约定，唐照换、唐照明将其位于海口市坡博村的340平方米土地证（其中土地北侧100平方米、土地南侧240平方米）办到刘顺枝名下，刘顺枝承担工程建筑全部资金，双方并约定了合作建房的土地、房产分配等相关内容。2008年10月30日，唐照换、唐照明取得海口市人民政府核发的位于海口市××区.01平方米的城镇单一住宅用地的土地使用权证，土地使用权类型为划拨，证号为海口市国用（2008）第XXXXX号。2018年12月15日，刘顺枝与被告尚振博签订《协议书》约定，刘顺枝将与唐照换、唐照明签订的合作建房合同的权利义务转给被告尚振博，该合同内容条款由被告尚振博继续履行及负责开发和销售的相关事宜等。2009年1月10日，严国平、吴东明与被告尚振博签订合作建房合同书约定，严国平、吴东明将其位于海口坡博西村246.63平方米的土地与被告尚振博合作建房，被告尚振博投入资金承建，土地四至为东至王进益、南至小巷、西至路、北至唐照明、唐照换，并约定了土地使用权归被告尚振博所有，土地证办到被告尚振博名下及合作建房的土地、房产分配等相关内容。2009年9月25日，海口市龙华区金宇街道办事处坡博村经济社向严国平、吴东明出具土地权属来源证明，证实上述土地属世居宅基地，严国平、吴东明是我村外出人员。2009年12月15日，海口市龙华区金宇街道办事处证明情况属实并盖章。2008年10月30日，吴东晓、符望取得海口市人民政府核发的位于海口市××区.93平方米的城镇单一住宅用地的土地使用权证，土地使用权类型为划拨，证号为海口市国用（2008）第XXXXXX号。2009年1月15日，甲方署名吴东晓、符望，与乙方被告尚振博签订合作建房合同书约定，甲方将其位于海口坡博西村235.93平方米的土地与被告尚振博合作建房，被告尚振博投入资金承建，并约定了土地使用权归被告尚振博所有，土地证办到被告尚振博名下及合作建房的土地、房产分配等相关内容，合同中仅有吴东晓签名。 上述合同签订后，被告尚振博在未将上述三块土地过户到其名下，也未向政府有关部门缴交土地出让金及办理房产报建相关手续的情况下，即在上述相连的三块地上建设了十三层的房产。2010年11月18日，以被告尚振博为甲方，被告千尚居公司为乙方签订了《销售代理合同》约定，甲方将位于海口市××村的房产销售权给乙方，总建筑面积约为6000平方米，一层为架空层，第十三层为甲方自用，可出售的套数为约120套，双方并约定了销售的基本价格、分成比例、佣金、结账方式及违约责任等内容。之后，被告千尚居公司分别于2010年11月20日、2010年12月19日在海南特区报、南国都市报发布现房出售、抛售信息。 2011年1月26日，原告与被告千尚居公司签订《集资购房合同》约定，原告参加购买该集资房时已对该房的基本情况和现状做了充分了解，自愿参与集资购买鸿福大厦X楼X房，建筑面积24.45平方米，价格4535元/平方米，总金额110880元；签订合同时先付总房款的50％为55880元，余额55000元含按固定贷款利息5.96%分五年付完，2011年1月20日至2016年1月19日止按月付款，每月付1057.26元整，每月20日为还款日期，如提前还款，应提前15天通知被告千尚居公司；过户费用为3000元，房屋维护费1467元；被告千尚居公司应在双方签订集资建房协议后，2011年1月26日将该房交付原告使用，如不按时交房原告有权追究被告千尚居公司责任，被告千尚居公司保证该集资房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告千尚居公司原因造成该集资房发生纠纷，由被告千尚居公司负责解决和承担经济责任；原告必须在签订本合同后按规定日期进行付款，如不按时付款被告千尚居公司有权利收回该房另行出售，分期付款的，必须按规定时间进行还款，如不按时还款，逾期一个月未还款被告千尚居公司有权停水，停电，逾期三个月未还款被告千尚居公司将该房屋收回，退还所交房款的50％，装修费用不予退还；被告千尚居公司按合同规定在该项目竣工验收后18个月内将该房产的房屋产权证办到原告名下，未在规定的时间内进行房产过户，每逾期一个月被告千尚居公司付给原告总房款的1％作为违约金，如装修产生的装修费按市场评估价格赔偿原告；双方并约定了供水、供电、电话、有线电视线路终端、相关公用设施、装修及物业管理费等内容。合同签订当日，原告向被告千尚居公司支付了首期款60880元、购房过户税金3000元和房屋维护费1467元，被告千尚居公司向原告出具了以上款项的收据，并将涉案房产交付给原告居住、使用至今，但鸿福大厦项目没有相关部门、单位竣工验收的手续，二被告一直未给原告办理房产权属证，原告在合同签订后，余款未支付。 2016年8月30日，海口市龙华区人民政府发布《关于坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》，将涉案房产的鸿福大厦列入征收范围。目前，征收、拆迁补偿、安置工作因故暂停。 本院认为，本案的争议焦点主要为涉案购房合同是否合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，唐照换/唐照明、吴东晓/符望名下的土地属国有划拨用地，用于房地产开发应当与政府土地管理部门办理土地出让手续，缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；严国平/吴东明的宅基地属于农民集体所有，且未依法登记取得权属证书，用于房地产开发应当经依法征收转为国有土地后办理出让手续，缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书。本案被告尚振博未依法取得鸿福大厦建设用地的土地使用权证、缴纳土地使用权出让金，擅自改变土地用途，在建设鸿福大厦项目时未依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑施工许可证等报建手续，被告千尚居公司在与原告签订《集资购房合同》时亦未通过工程竣工验收、取得商品房预售许可证，违反了国家法律、法规的禁止性、强制性规定，属违法建筑，不能发生设立物权、办理房屋产权的法律效果；鸿福大厦在销售时处于现房状态，合同约定签订当日即交付原告，亦不属于集资建房性质；因此，原告与被告千尚居公司签订的《集资购房合同》为无效合同。被告主张《集资购房合同》为无效合同，有事实和法律依据，本院予以采信。原告认为涉案合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，购房时鸿福大厦房屋价格高于周边小产权房等，请求判令被告为原告办理房屋产权证书、赔付原告同等面积的房产一套及支付逾期办理房屋产权证的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二被告在建设、销售鸿福大厦的过程中，未依法取得土地使用权、依法报建及取得房屋销售的许可证，与原告签订《集资购房合同》，应对合同无效承担主要的过错责任，原告在签订《集资购房合同》时未尽审慎、注意的义务，核实鸿福大厦的合法手续买受房屋，对合同无效承担次要的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告之间属于委托关系，被告千尚居公司应当知道代理销售的房产违法未作反对表示，其应对合同无效的后果承担连带责任。本案涉案的鸿福大厦已被列为棚户区（城中村）征收改造范围，原告仅支付部分购房款，实际占有、使用，但棚户区（城中村）改造项目因其他原因拆迁、补偿及安置暂停，根据涉案房屋现状，结合公平原则和本案实际情况，二被告应在房屋最终拆迁补偿的金额范围内按照原告支付购房款占应付购总房款的比例计算分配补偿款，作为返还财产的份额，而目前房屋拆迁补偿金额尚未作出确定，原告诉请被告赔偿因未能办理房屋产权证造成的经济损失，未提供证明其事实的证据，没有明确的赔偿损失数额，于法无据，本院不予支持；原告诉请被告退还过户费、房屋维护费4467元及相应利息，事实清楚，于法有据，本院予支持，原告主张的超出部分，无事实依据，本院不予支持；二被告应以4467元为基数，按人民银行一年期流动资金贷款利率4.35％，从2011年1月26日起至实际返还上述费用之日止向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十八条第六项、第四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告尚振博于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李德强返还过户费、房屋维护费共4467元及利息（以4467元为基数，按人民银行一年期流动资金贷款利率4.35％，从2011年1月26日起计付至实际返还上述费用之日止）； 二、被告海口千尚居房地产中介代理有限公司对被告尚振博的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告李德强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1436元，原告李德强负担1386元，由被告海口千尚居房地产中介代理有限公司、尚振博负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  涂业明 审 判 员  符史山 人民陪审员  黄循洪 二〇一八年十一月十九日 书 记 员  杨春燕