上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初33473号原告：上海北尚广房地产经纪事务所。法定代表人：李烨雄，总经理。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：上海司律商贸有限公司。法定代表人：冯捷，董事长。委托诉讼代理人：曹晓明，上海海一律师事务所律师。原告上海北尚广房地产经纪事务所诉被告上海司律商贸有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月17日、2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人占健文、被告的委托诉讼代理人曹晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海北尚广房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：判令被告支付居间佣金115,000元（人民币，下同）。事实与理由：原告是本市一家专业从事商业办公用房租赁居间服务的中介机构。2017年5月16日，被告职员厉某某代表被告委托原告进行办公楼招租。招租条件是：物业地址为本市徐汇区建筑面积823平方米，整层整租，报价租金为5.80元/平方米/天（底价租金为5.40元，该价格为“开票价”，10年不递增），无行业限制，租户不可办理工商注册，租赁期限不低于5年，免租期30天，付租方式为付一押三，物业管理费4,500元/月由租户承担；居间委托方式为一般委托，委托期限为2017年5月16日至2017年7月15日，佣金标准为一个月租金，签租赁合同时当场结佣，带客看房提前预约（最好下午2-3点），由厉某某到现场开门。原告接受委托后，即派员联系被告实地勘查了房屋，确认房屋为被告产权，按照行业通行规则支付一个月租金的佣金，由出租方支付，付佣时间为所介绍之租户与被告签订租赁合同当日，双方还确认了其他招租商务条件。所有信息明确后，原告即组织公司员工对房屋开展了系统的：广告发布、邀约意向租户、带看意向租户、筛选租户、洽谈招租条件、向被告报告招租进展及意向租户的意向收集与反馈等工作。据原告不完全统计：原告的仅3名员工与厉某某有记录的电话沟通达36次，带意向租户实地看房5次；原告的“房客源成交管理系统”中对系争房屋的实时工作记录近百条，其中不同时间段的9条记录显示：原告与被告确认“成交佣金一个月”。6月30日，原告员工涂某某带案外人某甲公司执行董事刘某甲看房、向被告报告情况后，留下工作记录。6月30日，涂某某、刘某甲看房后，即锁定了该诚意租户，两边进行了艰难而有效的沟通与撮合。6月30日至7月4日，涂某某仅与厉某某电话反馈、沟通就达14次之多。7月4日，刘某甲代表承租人与原告签订了独家委托原告承租系争房屋的《客户租房委托书》。7月5日，涂某某带刘某甲及其公司人员对系争房屋复看、测量。7月6日，涂某某促成被告与承租人签订《房屋租赁意向协议》。7月12日，被告与承租人签订了正式的《房屋租赁合同》，并按合同约定开始履行。依照原、被告先前约定，被告应当于签约当日，即7月12日，被告应向原告支付135,000元（即相当于一个月租金额度）佣金。被告员工突然要求原告佣金打折。原告现场签约员工向上级请示后，当即向被告表明态度：1.一个月佣金由被告支付是经过双方多次确认的，不可突然反悔；2.一个月佣金由被告支付是本市商业办公用房租赁居间佣金标准和承担方式的通行惯例，原告并没有额外多收取佣金，被告遭到回绝后，最后拿出20,000元现金，告知原告员工：这20,000元你们拿走，其他的以后再说。原告员工要求被告签订书面的《佣金确认书》，明确各期款项支付期限，被告直言拒绝。原告无奈收下20,000元并给被告出具了收条。7月21日，原告发函，要求被告于2017年7月27日之前，依照双方事先约定的佣金标准，向被告支付剩余佣金115,000元。但被告至今没有回信。根据本市商业办公用房租赁居间行业惯例：1.业主或房屋管理人委托中介挂牌出租房屋，若为“独家委托”是需要与中介机构签订书面居间协议的，以此来约定居间委托服务的排他性和专属性；而“一般委托”情况下，业主为了快速招租，通常将房源信息向全社会公布（包括全中介行业以及潜在租户），既接受任何中介机构的居间服务（中介机构之间发生撞单的，按照先后顺序和商务条件优劣而定），也接受潜在租户上门求租（该意向租户已经通过中介机构看房的，应当视为中介之客户），因此一般委托情形下，业主不会也不可能与所有中介机构签订居间协议。2.一般委托情形下，因为没有事先签订居间协议，中介机构只有通过定期、不定期地与业主保持联系，反复了解业主的招租进展、向业主汇报自己招租进展与重复确定居间成功后的佣金标准以及支付方式……直到意向租户出现，签订房屋租赁合同之时，业主才会与中介机构按约定一次性结佣或与签署《佣金确认书》分期结佣。3.商业性用房（含办公楼、商铺、厂房）的出租，行业结佣通常为1个月至1.5个月租金的标准，由出租方支付。原告认为，民事主体在实行民事行为、开展民事活动中应当遵循诚实信用原则，企业作为民事主体参与民事活动，更应当如此，否则难以取信员工，服务社会。原告通过长达三个月的努力，最终完成了对被告的居间服务任务，而到签约之日，被告先是单方面要求折佣，继而抛出20,000元打发了事，完全无视原告的工作成果，恶意撕毁双方约定。原告为维护自身利益，遂成讼。被告上海司律商贸有限公司辩称，驳回原告诉请。原、被告之间无任何居间委托，原告系代表承租方与被告商谈租赁，原、被告之间不存在一般委托，签约当日在被告处吵闹，看在原告代表承租方在居间工作中确有工作，向原告支付了20,000元。原告所说的经营逻辑不符合社会常理，被告在互联网上发布信息，任何人均有权来看房，如果只要带人来看房签订合同就要收取相应佣金不符合常理，原告作为专业的房产经纪机构，如果要确认自己的居间地位，应当以书面方式予以确立。至于过程中原告员工与被告员工的通话次数不能说明任何问题。因此，要求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告通过网络平台发布对上海市徐汇区房屋的招租信息。原告系中介机构，其员工在网络上获知被告发布的招租信息后与被告员工取得联系，并于2017年5月31日至7月5日期间带多名客户至涉诉房屋实地看房，其中6月30日、7月5日原告员工两次带案外人某甲公司的刘某乙至涉诉房屋实地看房。看房后原告均要求看房人签署看房确认书。2017年7月4日，原告与刘某甲签订《客户租房委托书》，约定原告为独家委托机构，刘某甲不能同时委托第三方从事与原告相同的活动，委托期限自2017年7月4日起至2017年9月3日止，协议上同时载明原告带看第一套房屋为“上海市徐汇区房屋”。2017年7月6日，被告（甲方）与案外人某甲公司（乙方）签订《房屋租赁意向协议》，约定被告为出租人，案外人某甲公司为承租人，租赁房屋地址为上海市，面积823平方米，每月租金为135,000元，租赁期五年，承租人支付定金人民币50,000元，协议签订当日，案外人向被告支付了50,000元定金，被告出具了收据。2017年7月12日，被告（甲方）与某甲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告出租给案外人的房屋及相关设施设备坐落在上海市徐汇区，建筑面积823平方米，月租金为135,000元/月，租赁期从2007年7月12日起至2022年7月11日止。合同签订后，原告员工要求被告支付相当于涉诉房屋一个月租金的佣金，即135,000元，双方意见不一，最后被告支付原告20,000元。2017年7月21日，原告函告被告于2017年7月27日前将剩余115,000元佣金支付给原告。被告未回复，亦未付款。上述事实，由原告提供的客户租房委托书、看房确认书、移动通信详单、《房屋租赁意向协议》、定金收据、《房屋租赁合同》、收条、佣金催收函等证据及双方当事人的陈述予以证实。至于原告提供的“房客源成交管理系统”工作记录截图系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为中介机构，在获知被告房源后与被告联系确认房源信息，并将该房源信息推广发布，后带多名潜在承租人实地看房，最终通过带看、联系等促成被告与案外人某甲公司就涉诉房屋的租赁达成合意并签订房屋租赁合同，为被告提供了居间服务。另一方面，原告接受了案外人某甲公司的委托，与某甲公司签订委托书并为某甲公司提供带看房等服务，亦为案外人某甲公司提供居间服务。故本院可认定为原告为出租人及承租人均提供了居间服务，并使被告及案外人某甲公司均实现了目的，被告及案外人某甲公司均应向原告支付相应的报酬。原告认为，根据行业习惯，本案所涉的办公楼的出租应由出租方承担所有的居间服务费，然原告并未就其诉讼主张提供有效的依据予以证实，故本院对原告要求全部居间服务费均由被告支付的主张不予支持，本次居间服务费应由被告及案外人某甲公司各半承担。对于居间报酬的具体金额，本院咨询了物价部门，原告提出相当于一个月的租金金额为本起居间服务的费用符合当地行情，本院予以支持。综上，被告应向原告支付相当于半个月租金金额的居间服务费，即67,500元，考虑到被告已经支付了20,000元，故尚需支付原告居间服务费47,500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告上海司律商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海北尚广房地产经纪事务所居间服务费47,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1,300元，由原告上海北尚广房地产经纪事务所负担763元，被告上海司律商贸有限公司负担537元，被告上海司律商贸有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告上海北尚广房地产经纪事务所。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一八年三月二十八日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。