北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初13204号原告：北京尚宇堂广告有限公司,住所地北京市通州区永乐店镇永乐店。法定代表人：张宇,董事长。委托诉讼代理人：彩登枝,北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人:张锐,女,1982年11月25日出生,汉族,北京尚宇堂广告有限公司财务。被告：何壹，女，1971年4月8日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。原告北京尚宇堂广告有限公司（以下简称原告）与被告何壹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彩登枝、被告委托诉讼代理人闫涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年11月15日解除；2.判令被告返还剩余房租78881.66元，保证金2万元；3.判令被告返还车辆出入证押金6600元及物业费1466.66元；4.判令被告赔偿损失311654.51元。事实和理由：原、被告双方于2012年7月13日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于北京市朝阳区驼房营南里甲某号东风艺术区某号的部分房屋租给原告使用，租赁期限自2012年8月11日至2018年8月10日。租金按年计算，2012年8月11日至2015年8月10日每年189000元，2015年8月11日至2018年8月10日为每年207900元，并于每年起租日前一个月一次性支付全年租金，物业费为每年2200元同房租一起缴纳，合同签订之日支付履约保证金2万元。2014年4月原、被告双方又签订了《房屋租赁补充协议》，将主合同中的租赁面积又增加了70平米，每年的租金在主合同的基础上增加6万元。双方签订《房屋租赁合同》后，原告按照合同约定支付了被告押金2万元，房租及物业费已缴纳至2017年2月10日。但从2016年8月29日起，被告所承租的上述房屋陆续出现网线、电线、电话线被切断，二楼玻璃房顶被拆除导致办公区域漏雨并致使监控器被盗及所有工位的电源短路等情况。原告将上述情况以书面形式通知了被告，并要求被告尽快修复以免影响原告工作，但上述情况未解决。在此期间，原告从被告处得知被告与房屋所有权人的租赁合同产生了纠纷，房屋所有权人要求与被告解除合同并腾退房屋，并随后停止承租屋的水电。由于承租房屋无法继续使用，原告被迫与2016年10月27日搬离了该房屋。上述情况出现后，原告和被告多次协商未果。由于被告违约不能提供符合合同约定的房屋，严重影响到原告的正常工作，并使遭受了巨大的经济损失，故原告向法院提出上述诉讼请求。被告辩称，同意返还原告押金2万元，车辆出入证押金5000元以及自2016年12月9日至2017年2月10的房租，同意支付2016年12月8日的搬家费及公证费，其他诉讼请求不同意。被告是2016年12月8日收到原告的解除通知的，原告也是那天从涉诉房屋中搬离的，故我们认为即使解除合同也应当自2016年12月8日起计算。原告所述2016年10月27日起房屋不具备使用条件的情况不属实，原告当时也没有搬离涉案房屋。对于其他出入证押金，原告没有给被告，被告不同意支付，物业费虽然是给被告的，但被告已经交给物业，故不同意返还。关于其他损失的费用，房屋在租给原告时已经有简单装修，且合同中约定，原告装修房屋必须经被告同意，2012年8月和2014年4月的这两次装修被告知情，其他的装修被告不知情也没有同意。对于装修损失的实际情况由法院酌定。另，原告搬离后仍有欠付的水电费，要求从返还的房租中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年7月13日，原告作为承租方与被告作为出租方签订房屋租赁合同，约定由被告将其位于北京市朝阳区驼房营南里甲某号东风艺术区某号（以下简称涉案房屋）面积为185平米的房屋租赁给原告，租期自2012年8月11日至2018年8月10日止，共计6年。前三年租金为每年189000元；后三年租金每年207900元，原告向被告缴纳履约保证金2万元。合同同时约定，所有改造、改建项目均须书面将改造方案呈报被告，未经同意不得随意施工。改建、改造过程中，所有拆除材料由被告查收，原告不得私自处理。2012年7月13日，被告向原告出具收条，表明收到原告交纳的房屋租赁押金2万元。2014年4月，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定被告再将涉案房屋中的70平米租赁给原告，租期4年，租金每年6万元。其他条款同主合同一致。2015年11月20日，被告向原告出具收据，表明收到原告物业车辆押金五千元。2014年12月至2015年12月期间，原告向北京东×××元。2016年7月13日，原告通过公司财务张某支付宝账户向被告支付2016年8月至2017年2月的房租及物业费136150元。同日，被告向原告出具收据，表明收到原告交纳的2016年8月至2017年7月的物业费2200元，2016年8月10至2017年2月10日的房租133950元。2016年11月21日，北京市长某公证处出具公证书，对涉案房屋内部及周边情况拍照及摄像进行保全。2016年12月7日，原告与北京四某搬家有限公司签订《搬运合同》，支出搬家费3600元。2016年12月8日,原告向被告发出《解除租赁合同通知书》。后与北京八某三科技孵化器有限公司签订租赁协议，租期为2016年12月21日至2017年3月20日。另查，原告承租涉案房屋后，分别于2012年、2013年、2014年进行三次装修，被告对2012年和2014年的装修予以认可，对2013年的装修认为未经被告同意，不予认可。庭审中，双方确认原告搬离涉案房屋后仍有1368元水费及1193.4元电费未付清，双方均同意在本案应退房租中予以扣除。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当依约履行。因乙方违约导致合同解除的，应当承担违约责任。本案中，因被告与其他主体就涉案房屋发生争议，导致原告无法继续使用房屋，被告应当返还剩余租期的租金，并赔偿因此给原告造成的损失。现双方均认可房屋不再具备使用条件，同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除时间，原告主张涉诉自2016年10月27日起不具备使用条件，故其搬离了涉诉房屋，但其未能提供证据证明房屋确实不具备使用条件及其行使解除权发出解除通知。根据本院查明的事实，原告于2016年12月7日雇用搬家公司搬家，在此之前，原告仍有物品未搬离涉案房屋，后原告于2016年12月8日向被告发出解除通知，并租赁了其他场地办公，租期自2016年12月21日起至2017年1月20日止。故本院对于原告要求确认双方租赁合同自2016年10月27日起解除的诉讼请求不予支持。本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日起解除。据此，被告应当返还原告已经缴纳的2016年12月9日起至2017年2月10日的房屋租金及保证金。关于原告欠付的水电费，双方同意再应退房租中予以扣除，本院不持异议。关于房屋租金和押金以及5000元车辆出入证押金，被告同意返还，本院不持异议。关于其他车辆出入证押金，原告系向物业公司支付，要求被告返还于法无据，故本院不予支持。关于物业费，被告称其已向物业公司支付不同意返还，本院认为该物业费系原告向被告支付，现因被告原因租赁合同解除，被告应当向原告支付剩余期间的物业费，被告向原告返还后可另行向物业公司主张。关于实际损失，被告同意支付搬家费用、公证费用，认可原告于2012年和2014年的装修，装修损失计算申请法院酌定。对于原告2013年的装修，被告称未经其同意不予认可，但原告装修后被告对此未提出异议，且原告有装修合同及费用发票证明其实际对房屋进行了装修并支出了费用，故本院对该笔费用列至装修损失中计算。对于原告租赁仓库的费用，因2016年10月27日至2016年12月8日期间租赁合同并未解除，原告也未将所有物品从涉案房屋中搬离，故其另行租赁仓库的费用本院不予支持。其他装修损失本院审查后予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京尚宇堂广告有限公司与被告何壹签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年十二月八日解除；二、被告何壹于本判决生效后七日内返还原告北京尚宇堂广告有限公司房屋租金四万五千零六十五元；三、被告何壹于本判决生效后七日内返还原告北京尚宇堂广告有限公司房屋保证金二万元；四、被告何壹于本判决生效后七日内返还原告北京尚宇堂广告有限公司车辆出入证押金五千元、物业费一千四百六十六元六角六分；五、被告何壹于本判决生效后七日内赔偿原告北京尚宇堂广告有限公司实际损失二十四万八千九百六十三元；六、驳回原告北京尚宇堂广告有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7758元，由被告何壹负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李清华人民陪审员  苑国达人民陪审员  付朝晖二〇一八年三月三十日书 记 员  柳 叶