广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终211号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈德英，女，汉族，1964年8月15日出生。住所地：四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：李福权，广东冠杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马远远，广东冠杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹红，女，汉族，1979年9月5日出生。住所地：安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：刘开忠，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦******A1。统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人陈德英因与被上诉人曹红、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初14761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈德英上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项，改判：1、陈德英无需向曹红返还租赁保证金17600元；2、曹红向陈德英支付违约金17600元；3、曹红向陈德英支付房屋装修费63738元。二、本案一、二审诉讼费均由曹红承担。事实和理由：原审判决认定事实不全面，分析法律适用遗漏部分事实，以致作出错误的判决，应予纠正。陈德英、曹红及世华公司签订的租赁合同合法有效，租赁期限自2017年6月17日至2019年6月16日（此日期以陈德英完全交付房屋为准，如未能按期交付，起租日顺延），应认为租赁合同自2017年6月17日起成立并生效，起租日顺延，只是计算租金的日期顺延，并不影响租赁合同的法律效力，合同当事人均应按照合同的约定履行。陈德英为了履行合同，对房屋进行了装修，支付了装修费63738元，在原审中，曹红承认、原审法院亦采信，陈德英于2017年6月21日铺好了地毯，房屋已经符合了租赁合同约定的交房条件，曹红有接收房屋的义务。2017年6月27日，陈德英提出与曹红签订补充协议的内容，系对双方租赁合同内容的完善与申明，并没有为曹红增加设立新的权利义务，其亦不因此而承担更多的责任，不应认为系变更租赁合同。原审法院认为“应视为陈德英单方提出变更合同内容，但未与曹红达成一致”不正确。曹红无故不接收房屋，不支付房屋租金，不认可双方约定有待明确的事项，构成违约，应承担相应的违约责任。陈德英有权依照合同解除合同，没收履约保证金。陈德英为履行租赁合同而支出的房屋装修款63738元，应由曹红承担。曹红辩称，一、一审判决认定事实清楚，陈德英迟迟没有交付房屋涉案房屋，事后陈德英又变更合同条款，并通过第三人强行要求曹红在补充协议上签字，当曹红拒绝时，又无理打人。双方合作关系已经恶化，合同履行已没有可能，因此，法院判决双方解除房产租赁合同是有事实和法律依据的。二、一审判决适用法律正确。《合同法》第212条对租赁合同有完整的定义。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该法律规定明确了房屋租赁合同是交付生效的合同。涉案合同第一条双方有约定，如未能按期交付房屋，起租日顺延。这一点也说明双方在约定起租日是交房日，陈德英因未能按合同要求交付房屋，故关于租金的约定没有生效。一审判决曹红没有违约，判决陈德英返还租赁保证金17600元并驳回陈德英的请求是符合法律规定的。综上所述，陈德英的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。曹红向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同，陈德英双倍返还保证金35200元；2、陈德英承担诉讼费。陈德英反诉请求：1、曹红向陈德英支付违约金17600元，陈德英无需退还房屋租赁定金；2、曹红承担房屋装修费63738元；3、解除曹红、陈德英的《房产租赁合同》；4、曹红承担诉讼费。一审法院审理查明：2017年5月15日，在世华公司的居间下，曹红、陈德英及世华公司签订《房产租赁合同》，约定：陈德英将其所有的深圳市南山区沙河东路国际市长交流中心2118号房产出租给曹红使用；租赁期限为2017年6月17日（此日期以陈德英完全交付房产为准，如未能交付，起租日顺延）至2019年6月16日；每月租金8800元，于每月30日前交付；签订合同后交房当天，曹红应向陈德英支付履约保证金17600元及首期租金8800元；陈德英应及时将房产交付曹红使用，迟延交付的，应按每日租金的双倍支付违约金，超过10日的，曹红有权解除合同，并要求陈德英退回租金且双倍返还租赁保证金；备注：陈德英负责拆除2118和2160两房之间的墙和大门，并重装一扇大门、拆除原有的两个洗手间并重修一个新的洗手间、房间铺好地毯、配置两台新的空调机、一个热水器，曹红负责配置窗帘、柜子、壁纸；及其他内容。当日，曹红向陈德英转账支付租赁保证金17600元。曹红、陈德英约定，由陈德英对涉案房产进行装修后交房。2017年6月16日，陈德英完成装修。2017年6月17日，在世华公司的安排下，曹红、陈德英进行交房，因未铺地毯，双方未能完成交房，并约定陈德英于10日内铺好地毯。陈德英称其于次日铺好地毯，但无证据证明，曹红主张陈德英于2017年6月21日铺好地毯。双方约定再次交房，陈德英通过世华公司向曹红转发了陈德英单方拟定的《补充协议》，要求曹红签名，曹红予以拒绝，双方未能交房。该协议的主要内容为：曹红不能破坏现有装修和房子结构及消防安全系统，包括不能在墙上打钉、租赁期满交房须恢复装修原样；自2017年6月23日起租，曹红应于2017年6月25日前支付租金，否则合同失效，陈德英可追究曹红的赔偿责任。2017年6月27日，在世华公司的安排下，曹红、陈德英再次共同到涉案房产现场进行交房，曹红在《家私电器清单》上签名确认，陈德英再次要求曹红签署《补充协议》，曹红予以拒绝，后双方发生冲突并报警。一审法院认为，曹红与陈德英签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。双方约定由陈德英装修涉案房产后再交房并书面约定了装修内容，2017年6月17日陈德英交付的房产因未铺地毯而不符合合同约定，曹红有权拒收。陈德英主张其于次日即铺好地毯，无证据支持，该院不予采信，曹红自认陈德英于2017年6月21日铺好地毯，该院可予采信。陈德英虽存在迟延，但未构成根本违约，在涉案房产已符合交房条件的情况下，曹红有接收房屋的义务。陈德英在此后的交房过程中两次提出要求曹红签订由陈德英单方拟定的《补充协议》，曹红予以拒绝，应视为陈德英单方提出变更合同内容，但未与曹红达成一致。涉诉租赁合同因房产未成功交付而无法继续履行，双方均诉请解除合同，该院予以准许。根据合同约定，陈德英未按期交房的，起租日顺延，曹红应于交房当日支付租赁保证金和首期租金。曹红已于签约当日支付租赁保证金，双方未成功交房，曹红因此未支付首期租金，不违反合同约定，故陈德英称曹红未依约足额支付租赁保证金和首期租金，构成违约，无事实和合同依据，该院不予采纳。陈德英收取的租赁保证金17600元应返还曹红，曹红请求陈德英双倍返还，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。曹红未构成违约，陈德英请求曹红支付违约金并承担房屋装修费，没有依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除曹红与陈德英于2017年5月15日签订的《房产租赁合同》；二、陈德英于该判决生效之日起十日内向曹红返还租赁保证金17600元；三、驳回曹红的其他诉讼请求；四、驳回陈德英的其他反诉请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费340元，由曹红负担170元，由陈德英负担170元；反诉受理费916.73元，由陈德英负担。本院查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，曹红与陈德英签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点为：违约责任如何认定。涉案房屋铺好地毯、符合交房条件后，陈德英提出要求曹红在陈德英单方起草的《补充协议》上签名，而《补充协议》增加了曹红的义务，应当经过双方协商同意。曹红拒绝在《补充协议》上签名的行为不构成违约。双方因《补充协议》未能达成一致意见，造成涉案房产未能交付，合同无法继续履行，陈德英应当承担违约责任。陈德英要求没收租赁保证金、曹红支付违约金和装修费等上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，陈德英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2273.45元，由陈德英负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  张秀萍审判员  朱 宽二〇一八年三月六日书记员  张东阳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。