河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初986号原告江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人蒋彬。委托代理人孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告康雪莉，女，汉族，1971年10月8日出生，住河北省石家庄市灵寿县。委托代理人李艳敏，河北汪洋律师事务所律师。被告河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼。法定代表人廖欣。委托代理人张增超，北京市太平洋中证律师事务所律师。原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被告康雪莉、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）申请执行人执行异议一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天宇公司委托代理人孙慧博，被告康雪莉及委托代理人李艳敏、被告仁安公司委托代理人张增超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天宇公司诉称：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，并于2016年9月5日，向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协议执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告康雪莉向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民未能院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2017）冀01执异107号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误。1、被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，尚未形成买卖合同关系《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”亦可印证。2、被告提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明效力，不应采纳。3、被告提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被告提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》载明李海军有房屋产权信息，其作为夫妻共同财产，亦应当视为被告所有。故被告不符合“名下无其他用于居住的房屋”的规定。而且被告自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被告订立《时代花园住宅预定合同》并非旨在解决居住问题。二、执行裁定适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。《执行异议规定》第二十九条适用的前提是“金钱债权执行书”，而本案仅是法院在原告申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被告是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不会影响被告的实体权利，而解除查封将导致原告丧失权利保障途径，于法有悖。被告康雪莉辩称：应当依法驳回原告的诉讼请求，解除对康雪莉所购买的时代花园3号楼1单元1904号房屋的查封。理由如下：1、在石家庄市中级人民法院查封前答辩人康雪莉已经与仁安房地产公司签订了合法有效的书面合同；2、答辩人康雪莉所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，原告认为康雪莉丈夫名下有房产不是首套房是错误的。根据2014年9月29日《中国人民银行、中国银行监督管理委员会进一步做好住房金融服务工作的通知》：对拥有1套住房并以结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策的规定，康雪莉购买的该房产是为改善居住条件的普通商品住房，其有两个儿子，大儿子已经23周岁，已达法定结婚年龄，且她和老人共同居住，因此应视为首套房；3、答辩人康雪莉已向仁安公司支付了全部价款350600元，同时也全款购买了该小区的车位和储藏室；4、被答辩人财产保全不仅影响房屋的相关手续的办理和房屋的交付，而且影响该房屋实体权利的实现。严重损害了答辩人对房屋所享有的相关权利的实现，而解除对答辩人所购房屋的查封，才能够使答辩人的合法权益得到保护。被告仁安公司辩称：原中止执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1、仁安公司与案外人签订的预定合同是双方当事人真实意思表示，包含房屋买卖的明确约定，且案涉房屋已经取得预售许可证，只是因本案原告申请查封导致未签订正式商品房预售合同，预定合同不违反法律规定，合法有效；2、购房收据是案外人缴纳房款的合法证据，对缴纳房款的合法事实可以证明；3、房产查询证明是行政机关出具的合法证据，证明案外人的住房情况；4、本案适用案外人异议程序审理符合最高院办理财产保全案件司法解释第二十七条规定，所以原告的诉请理由应予驳回。原告天宇公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据1、康雪莉（2017）冀01执异107号执行裁定书，证明：双方经过执行异议的前置程序。证据2、行政裁定书，是灵寿县人民法院于2015年4月9日作出的（2015）灵行审字第00012号行政裁定书，裁定为法院认定中：陈述仁安公司未办理工程规划许可证的情况下，擅自开工的事实，可以证明仁安公司未取得预售许可。原因是根据城市商品房预售许可办法第五条关于办理商品房预售的规定办理商品房预售的前提之一是持有建设工程规划许可，故而涉案合同应属无效合同。被告康雪莉对原告提交的上述证据的质证意见：证据1没有异议，证据2与本案无关，我方不予认可。被告仁安公司对原告提交的上述证据的质证意见：对证据1没有异议，对证据2的关联性有异议，该证据不能反应涉案房屋的真实情况。仁安公司已经与案外人签订了合法的买卖合同，并且涉案房屋已经取得预售许可证，因房屋被原告申请查封，导致没有办理正式的商品房预售合同。被告康雪莉为支持其辩称理由提交如下证据：证据1、2012年9月29日被告康雪莉与仁安公司签订《时代花园预定合同》，被告康雪莉购买仁安公司开发的位于灵寿县商品房，建筑面积130平方米，总房款350600元。证据2、收款收据4张，证明康雪莉缴纳了全部购房款。收据上原为付强的名字，当时康雪莉是买的付强的房子，后做的更名。证据3、银行明细账查询一份，证实康雪莉于2013年9月14日转给付强364000元，已经全部付清本案争议房屋的全部房款。证据4、2014年5月5日、10日两份收据可以证实康雪莉缴纳车位款，从侧面证实康雪莉买房的用途是居住。证据5、2014年5月23日康雪莉与仁安公司签订时代花园储藏室买卖协议及收款收据，证明内容同证据3、4。证据6、两份证据查询单证实康雪莉通过银行转账向仁安公司交付了储藏室的购买款项。证据7、李海军房产证一份，证实康雪莉家是三室以厅，人数较多，不够居住。证据8、村委会证明，证实康雪莉的婆婆随康雪莉和其丈夫居住。证据9、户口本一份，证实康雪莉家5口人。原告天宇公司对被告康雪莉提交证据质证如下：对证据1的意见同对仁安公司的质证意见；证据2收据不认可，真实性不认可；证据3真实性认可，但不认可证明目的，查询凭证上未反映交易向对方，而且通过对康雪莉的陈述其是通过购买付强的房屋所取得的涉案房产，其支付的时间是2013年9月14日，与证据2收据内容不一致，也与其提起的执行异议付款时间不一致，也可以印证单一收据不能反映资金流转的事实，零康雪莉是通过付强而购买的涉案房屋，故而本案提交的预定合同签署日期及内容不真实，也可印证二被告签署的预定合同与双方交易的背景事实不符；证据4、5、6、7、8、9关联性不认可，与本案无关，本案查封未涉及储藏室。康雪莉与李海军系夫妻关系，记录在李海军名下的财产也是康雪莉的夫妻共同财产，说明他们已经有一套住房。被告仁安公司对康雪莉提交证据质证如下：对康雪莉提交的证据没有异议。马楠的名字只是注明的销售代表人员，不一定是本人签字，不影响合同的效力。印章的问题，我们认可印章的真实性。被告仁安公司为支持其辩称理由提交如下证据：证据1、预定合同;证据2、购房收据;证据1、2证明案外人与仁安公司签订了合法有效的合同，并交纳了超过了百分之五十的购房款，原中止执行裁定合法有效。证据3、案涉房屋的预售许可证，2016年9月2日灵寿县房地产管理处颁发的灵房预字第××号商品房预售许可证，证明：预定合同的合法性。证据4、（2016）冀01民初682号民事判决书，证明:本案的原告作为另案的原告的诉讼请求被驳回，该判决现原告上诉未生效，但原告是基于此案申请的查封涉案房产。原告天宇公司对被告仁安公司提交的上述证据的质证意见：对证据1公章及购房者的签字真实性没有异议，但对合同的事实和效力不认可。二被告在签署预定合同时仁安公司尚未取得预售许可，在合同第四条第七款明确说明，在3.1款说明二被告还需签署正式的商品房买卖合同，故该合同不是双方购房的依据。另，二被告合同签署的时间为2012年9月至购房人2017年7月提起执行异议已近5年，购房者从未向仁安公司有关房屋或购房合同的履行主张权利，即使从原告申请查封时间计息，间隔时间也有四年，被告未主张过合同履行，双方也未办理合同登记，不存在因原告查封而影响双方履行合同内容的事实。也不符合购房者对于唯一居住房屋的事实依据，购房的真实性不予认可。证据2真实性不认可，该收据是仁安公司单方书写出具的具有随意性且仁安公司提供的原件并不是原本票据，不能还原出该份收据出具的时间及背景。而且该收据没有相应的银行转账记录予以辅证，不能反应真实的资金交易情况，不应当作为购房者缴付购房款的依据。证据3预售许可证是2016年9月2日，晚于合同签订时间。被告康雪莉对被告仁安公司证据质证意见：对被告仁安公司的证据、证明内容、真实性均无异议。经审理查明：2012年9月29日，被告康雪莉与被告仁安公司签订了预定合同，载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县，建筑面积130平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2696.92元/平方米，总价款350600元。被告康雪莉2012年8月8日支付3000元定金，2012年9月16日支付20000元，2012年9月24日支付312000元，2012年9月29日支付15600元，共计350600元。被告康雪莉已按照合同约定支付了全部房款。被告康雪莉当庭出具了交款凭证及收款收据予以佐证，并且案外人名下无其他用于居住的房屋。2016年18月26日，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结被告仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了执助执行通知书和民事裁定书，查封了被告仁安公司开发的，位于河北省灵寿县时代花园项目下的第3号楼全部房产，本案涉案房屋亦在查封之列。2017年9月14日，石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01执异107号执行裁定书，裁定：中止对河北仁安房地产开发有限公司开发的位于灵寿县房屋的执行。另查明：仁安公司开发的时代花园房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日办理了预售许可证书，且该房屋已具备了交付条件。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案的争议焦点如下：（一）、《商品房预定合同》的效力问题；（二）、涉案房屋的房款缴付问题；（三）、该房产是否是被告康雪莉的唯一住房问题；（四）执行裁定是否适用法律错误问题。关于《商品房预定合同》的效力问题:被告康雪莉与被告仁安公司签订的《商品房预定合同》实际上为《商品房买卖合同》且是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。原告天宇公司主张对被告康雪莉与被告仁安公司签订的《商品房预定合同》真实性存疑，其理由是《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”。对此，本院认为虽然被告康雪莉与被告仁安公司签订的是预定合同，但从其合同内容和合同实际履行来分析，该合同具备《商品房买卖合同》的特性，且该房产已具备交付条件。被告仁安公司正在为被告办理房产证等有关手续（因原告的申请查封造成手续无法办理），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，被告康雪莉与被告仁安公司签订的商品房预售合同有效。关于涉案房屋的房款缴付问题：根据被告康雪莉提交的收据和银行转帐记录可以看出，被告康雪莉在2012年8月8日支付3000元定金，2012年9月16日支付20000元，2012年9月24日支付312000元，2014年5月24日支付15600元，共计350600元，正好与商品房买卖合同约定款项总额相当，应当认定被告康雪莉已经向被告仁安公司交付全部房款。关于该房屋是否是被告康雪莉唯一住房问题，被告康雪莉提供证据证实其家中人口较多，且在其名下无其他房产，购买该房屋系用于家庭生活居住，因此，原告认定该住房不是被告康雪莉唯一住房的理由不能成立。关于适用法律是否错误问题，原告认为《执行异议规定》第二十九条适用的前提是“金钱债权执行书”，而本案仅是法院在原告申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被告是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不会影响被告的实体权利，而解除查封将导致原告丧失权利保障途径，于法相悖的观点不能成立。首先，该房屋已具备了竣工条件，且被告仁安公司已于2016年9月2日办理了商品房预售许可证，其次，该房屋不仅具备了交付条件且具备了办理房产证条件，原告的申请已经造成了被告康雪莉无法办理房屋交接和无法办理房产证的困难，因此原告天宇公司认为该查封并不影响该标的物的实体权利的观点于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告康雪莉的情况均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，且无证据证明被告康雪莉与被告仁安公司恶意串通，应认定合同有效，应当排除对涉案房屋的执行（查封）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏天宇建设集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  王正文审判员  赵军霞审判员  王秀华审判员  赵志山审判员  孟维山二〇一八年三月二十日书记员  田 静