江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终175号上诉人（原审被告）：陈邦祈，男，1959年2月7日出生，汉族，苏州市食享客餐饮管理有限公司职工，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈敏志，男，1980年3月18日出生，汉族，苏州市食享客餐饮管理有限公司职工，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路振江，男，1965年8月8日出生，汉族，万生堂中西医结合诊所业主，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：任延，江苏玄博律师事务所律师。上诉人陈邦祈、陈敏志因与被上诉人路振江房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8366号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈邦祈向本院上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项；2.改判陈邦祈支付被上诉人2017年5月1日至2017年6月19日的房屋租金13325.27元；3.请求依法改判陈邦祈不予支付被上诉人退还案外人郭和好的租金及押金18798元；4.请求依法判决被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：1.一审认定被上诉人要求解除其与陈邦祈之间的房屋租赁合同缺乏依据而不予支持有理有据，这也说明陈邦祈将部分房屋分租给郭和好并与其签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人要求郭和好搬出租赁房屋没有事实和法律依据，被上诉人更没有理由退还郭和好向陈邦祈支付的租金和押金。2.被上诉人与案外人郭和好于2017年6月1日签订的人民调解协议书与本案无关，与陈邦祈无关。3.如郭和好支付给陈邦祈的租金和押金需要退还，则应当在陈邦祈与郭和好之间的租赁合同解除时，依据事实和合同条款及合同的相对性原则，由陈邦祈退还，而不应由合同主体以外的他人即被上诉人退还。4.退一步说，押金并不是一定要退或全额退还的，郭和好和陈邦祈之间的合同尚未解除，也未到期终止，没有就租赁房屋使用情况进行清算，在此情况下押金不应该退还或全额退还。一审庭审中被上诉人称涉案房屋尚有租赁期间拖欠的水电费尚未结清，且陈邦祈提供给郭和好使用的电器也不知去向，陈邦祈没有理由为被上诉人的错误行为而买单。5.被上诉人与郭和好达成的人民调解协议中约定的22000元款项是基于被上诉人向郭和好强行收回房屋而产生，该费用只是被上诉人为解决此纠纷而给予郭和好的经济补偿金，协议书中并未记载被上诉人退还郭和好向陈邦祈支付的租金及押金、具体金额等内容。6.被上诉人擅自向郭和好退还租金及押金的行为即使真实存在，后果应自行承担。被上诉人称因陈邦祈的违约行为导致其向郭和好支付22000元，要求陈邦祈赔偿的主张缺乏证据证明，陈邦祈的行为根本不构成违约，被上诉人的主张不能成立。被上诉人一审的诉讼请求中并没有关于要求向其退还郭和好租金和押金的主张。因此一审法院自主判决退还该部分费用,没有事实和法律依据。陈敏志向本院上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项、第二项以及要求陈敏志承担诉讼费300元的判决，驳回被上诉人对陈敏志的所有诉请。事实和理由：1.陈敏志自始至终没有与被上诉人签订房屋租赁合同，2016年10月6日只是陈敏志的父亲陈邦祈与被上诉人签订了涉案的房屋租赁合同。2.被上诉人一审中并未提供有效证据证明其与陈敏志和陈邦祈一同签订了房屋租赁合同，其仅提供了一份有陈敏志名字的房屋租赁合同复印件而已，该复印件不具有证据的证明效力。即便在房屋承租过程中，陈敏志将部分房屋出租给了他人，也只是陈敏志代理其父亲处理房屋的部分事务而已，出租房屋的租金也均是由他人直接转账给陈邦祈。被上诉人一审的诉讼请求中并没有关于要求向其退还郭和好租金和押金的主张。因此一审法院自主判决退还该部分费用,没有事实和法律依据。被上诉人路振江辩称：本案的两上诉人作为租赁合同的承租方，将租赁的房屋全部转租并且改变了租赁的用途,转租用于非法经营。根据法律规定以及双方合同的具体约定，被上诉人有权要求解除合同,并且要求对方赔偿相关损失。在本案一审开庭审理中，被上诉人提供了租赁合同、转租合同、次承租人支付转租租金的凭证、人民调解书、申请证人出庭作证等证据用以证明上诉人存在违约行为,而原审法院没有支持合同已解除的诉讼请求,被上诉人出于方便诉讼和尊重法院判决考虑,没有提出上诉。两上诉人的上诉请求以及事实和理由没有相关的事实和法律依据，请求依法维持原判，驳回上诉。路振江向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2012年10月6日就本市鼓楼区海棠里1号103室房屋签订的房屋租赁合同于2017年4月30日解除；2.两被告支付原告2017年5月1日至2017年6月19日期间的房屋占有使用费13441.5元；3.两被告赔偿原告损失43886元；4.两被告返还原告2012年11月至2017年4月期间向次承租人多收取的租金251988.5元；5.两被告支付原告违约金49061.5元。一审法院认定事实：本市鼓楼区海棠里1号103室房屋（建筑面积92.84平方米，以下简称涉案房屋）原登记的房屋所有权人为原告路振江。被告陈邦祈与被告陈敏志系父子关系。2012年10月6日，原告路振江（甲方、出租方）与被告陈邦祈、陈敏志（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期共120个月，自2012年11月1日起至2022年10月30日止；甲方给乙方的装修期为一个月，从2012年11月1日开始付全年租金89000元，半年一付，房租为44500元，三年房租不变，三年后按房租每年5%递增；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为水产使用；房屋租金抵押金5000元，合同到期如房屋和其他设施没有损坏押金退还，如有损坏按价赔偿；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计两个月以上；租赁期间，乙方如另有发展，在租期内可以租一部分给他人，甲方房租按期付清；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总年租金50%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等等。被告陈邦祈持有的房屋租赁合同中承租方为被告陈邦祈一人。上述合同签订后，原告路振江将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告路振江押金5000元，并交纳租金至2017年4月30日止。2012年11月12日，原告路振江向被告出具一份说明，同意被告将涉案房屋分租给其他人（劳育荣），同时减少负担。后被告陈邦祈、陈敏志将涉案房屋部分分租给他人。2013年8月27日，被告陈邦祈将涉案房屋西边门面一间，进里小房一间共两间约30平方米出租给案外人郭和好经营床上用品使用，租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为53000元整，房屋押金4000元整等等。2016年10月26日，被告陈敏志将涉案房屋中东边一间约20平方米左右出租给案外人应晴飞经营足疗使用，租期自2016年10月26日起至2019年10月25日止，每年租金为72000元等等。2017年4月，原告路振江将涉案房屋出售给案外人陈俊劼、张峥，涉案房屋于2017年4月21日转移登记至陈俊劼、张峥名下。2017年6月1日，原告路振江与案外人郭和好签订人民调解协议书，约定郭和好于2017年6月20日搬出涉案房屋，原告路振江一次性补偿郭和好22000元。2017年6月20日，原告路振江与被告陈敏志经人民调解未能达成一致意见。2017年7月17日，原告路振江支付买房人逾期交房违约金及原、被告之间租赁纠纷造成的损失合计21886元。原告路振江同意将被告陈邦祈支付的押金5000元与该款项进行冲抵。另查明，被告陈敏志于2012年11月26日申领了个体工商户营业执照，名称为南京市鼓楼区都享邦水产品销售部，经营场所为涉案房屋。案外人郭和好已支付被告陈邦祈2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金37300元，押金4000元。2017年6月20日，原告路振江将涉案房屋从郭和好处收回后交付给买房人陈俊劼、张峥。陈俊劼、张峥已将涉案房屋另行出租给他人。2017年7月3日，陈邦祈将路振江、陈俊劼、张峥诉至一审法院，要求路振江、陈俊劼、张峥继续履行双方签订的房屋租赁合同，在该案审理过程中，路振江将陈邦祈、陈敏志诉至一审法院，要求确认双方签订的房屋租赁合同解除，并赔偿损失等即本案。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于房屋租赁合同的主体问题。被告陈邦祈持有的房屋租赁合同中承租人为陈邦祈一人，两被告辩称原告路振江持有的房屋租赁合同是两被告为领取营业执照在原房屋租赁合同中添加了被告陈敏志的名字，被告陈敏志并未在房屋租赁合同上签字，并非合同当事人。由于原告路振江持有的房屋租赁合同中承租人为被告陈邦祈、陈敏志两人，结合被告陈敏志在合同履行过程中将部分房屋分租给案外人应晴飞等情况，可以认定房屋租赁合同中的承租人为被告陈邦祈、陈敏志两人，被告陈敏志辩称其未在合同上签字，不是房屋租赁合同主体的辩解意见，一审法院不予采信。原告路振江与被告陈邦祈、陈敏志就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于房屋租赁合同是否解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告路振江称被告陈邦祈、陈敏志未经原告同意将涉案房屋转租他人，用于违法活动，原告有权解除合同。根据两被告的陈述及已查明事实，原告路振江所提供的相关证据材料尚不足以证明两被告已将涉案房屋全部转租他人并用于违法活动，且原告路振江对两被告将涉案房屋部分分租给他人的情况是知晓并同意，故原告以此为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。至于双方所签订的房屋租赁合同是否具备继续履行的条件，可在相关案件中予以处理。关于房屋租金及占有使用费问题。两被告在2017年5月1日至2017年6月19日期间仍实际控制和占有使用涉案房屋，并向案外人郭和好及应晴飞收取了该期间的租金，两被告亦应按照合同约定向原告路振江支付该期间的租金，两被告辩称由于原告原因导致涉案房屋无法正常使用，不同意按照原租金标准支付费用，由于两被告未提供证据证明因原告原因导致涉案房屋无法正常使用，且两被告已按照原租金标准向案外人郭和好及应晴飞实际收取了租金，故对两被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。两被告应按照合同约定的租金标准支付原告路振江2017年5月1日至2017年6月19日期间的房屋租金13441.5元。关于损失赔偿问题。原告路振江与次承租人郭和好就房屋返还及租金、押金退还和赔偿问题达成了一致意见，由于赔偿系原告路振江与案外人郭和好为解决房屋返还问题达成的一致意见，系原告路振江与郭和好之间对自己相应权利的处分，与两被告无关，原告无权要求两被告予以赔偿。对于原告路振江退还郭和好的租金及押金，由于该款项系两被告实际收取，两被告应将已实际收取的郭和好2017年6月20日至2017年8月31日的租金14798元及押金4000元合计18798元退还原告路振江。两被告将上述款项退还原告路振江后，如认为原告的行为给其造成损失，可另行解决。对于原告路振江支付给买房人陈俊劼、张峥的违约金21886元，系原告路振江依据其与买房人之间的房屋买卖合同约定承担的违约责任，原告路振江对买房人承担的违约责任并非由于两被告的行为导致，故原告要求两被告赔偿其支付给买房人的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于两被告是否应当返还多收取的租金问题。两被告将涉案房屋部分分租给他人符合合同约定，原告对此亦同意知晓，故原告要求两被告退还多收取的租金251988.5元，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金问题。根据已查明事实，原告的证据尚不足以证明两被告将涉案房屋全部转租他人并用于违法活动，故两被告的行为不构成违约，原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告陈邦祈、陈敏志于判决生效之日起十日内支付原告路振江2017年5月1日至2017年6月19日的租金13441.5元；二、被告陈邦祈、陈敏志于判决生效之日起十日内支付原告路振江退还案外人郭和好的租金及押金18798元；三、驳回原告路振江的其他诉讼请求。案件受理费6676元，减半收取计3338元，由原告路振江负担3038元，被告陈邦祈、陈敏志负担300元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。对一审查明的事实，上诉人陈邦祈、陈敏志认为，2012年10月6日路振江仅是与陈邦祈一人签订的房屋租赁合同，并未和陈敏志签订。被上诉人认为，一审中郭和好出庭的证言能够证明，郭和好承租的面积是60、70平米，其中40平米左右没有签订合同，但每年郭和好支付的租金是75000元，而非53000元，陈邦祈、陈敏志并未居住在房屋中，而是全部转租。中介公司人员出庭的证言能够证明，房屋出售过程中路振江已通知陈邦祈、陈敏志解除合同及房屋出售的事实，并在中介公司面谈解除合同事宜。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另查明，郭和好原审出庭作证时回答关于其走的时候费用如何结算问题时陈述，“给了2.2万元，包括房租、押金，象征性的给了1000、2000元的补偿金（搬家费），其租金交到了2017年8月31日，还有押金。”以上事实，有原审庭审笔录予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋租赁合同主体问题，被上诉人路振江持有的房屋租赁合同中承租人为上诉人陈邦祈、陈敏志，该证据虽为复印件，但结合陈敏志在合同履行过程中将部分涉案房屋分租给案外人应晴飞等情况，原审认定房屋租赁合同中的承租人为陈邦祈、陈敏志两人并无不当，本院对陈敏志主张其并非房屋租赁合同主体的上诉主张不予采信。因陈敏志亦为涉案房屋租赁合同主体，故合同项下约定的关于承租人权利义务的内容对陈敏志亦产生约束力。关于租金及占有使用费，因上诉人陈邦祈、陈敏志在2017年5月1日至2017年6月19日期间仍实际控制和占有使用涉案房屋，并向案外人郭和好及应晴飞收取了该期间的租金，二上诉人亦应按照合同约定的标准向被上诉人支付该期间的房屋租金，原审认定二上诉人应向被上诉人支付该期间的房屋租金13441.5元（89000×1.05×1.05÷365×50=13441.5）并无不当。上诉人陈邦祈认为原审计算错误，该费用应为13325.27元的主张缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人陈敏志作为涉案房屋的承租人，其认为其不应支付该笔款项的主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。关于二上诉人是否应当支付被上诉人退还给郭和好的18798元租金及押金的问题，该笔费用虽系被上诉人为解决房屋返还问题而向次承租人郭和好支付，但因郭和好缴纳的该笔费用系由二上诉人实际收取，在郭和好已实际迁出的情况下，原审认定该笔款项应由二被上诉人向上诉人返还并无不当。该费用已包含在被上诉人原审主张的43886元的损失中，二上诉人认为该笔费用原审时被上诉人并未主张的观点与事实不符，本院不予采信。二上诉人如有充分证据证明被上诉人的行为对其造成损失，可另行主张。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6676元，由上诉人陈邦祈、陈敏志负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  马 帅审判员  付 双二〇一八年三月二日书记员  陈晓君