天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终950号上诉人（原审被告）：ＸＸ琪，女，1985年9月24日出生，汉族，无职业，住。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王学政，男，1955年2月12日出生，汉族，天河医院退休干部，住天津市。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：费玉兰，女，1956年3月7日出生，汉族，天津市工艺美术大楼退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。上诉人ＸＸ琪、王学政因与被上诉人费玉兰、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初7651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人ＸＸ琪、王学政上诉请求：1.撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104民初7651号民事判决第一项，改判上诉人不返还被上诉人50000元或将本案发回重审。2.上诉费用由被上诉人费玉兰承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院对上诉人与被上诉人之间的房屋买卖约定没有查清，相关证据采信有误，应予以纠正。被上诉人费玉兰辩称，驳回上诉人的上诉请求，不承担上诉费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，没有上诉人所述的不当之处。原审第三人述称，尊重法院判决。费玉兰向一审法院起诉请求：1.判令王学政、ＸＸ琪双倍返还费玉兰定金共计100000元；2.诉讼费由王学政、ＸＸ琪承担。一审法院认定事实：2017年2月4日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告ＸＸ琪、王学政名下的坐落天津市南开区私产房屋，成交价格为2650000元，该房屋上有抵押，贷款余额为600000元，贷款余额由被告ＸＸ琪于2017年4月20日之前还清；原告应于2017年2月4日将50000元交付给被告ＸＸ琪作为定金，其他款项2600000元采取全款方式支付，原、被告双方须于2017年4月1日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，被告须将已收取的定金同时存入该机构；2017年4月20日前原、被告双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。该合同签订后，原告向二被告支付了定金50000元，向第三人支付居间服务费53000元。2017年4月1日后，原告提出因本市实施新的限购政策，其不再符合购房条件，要求解除合同，被告退还定金，被告未同意。2017年4月24日，被告向原告发函要求解除合同，原、被告及第三人对于涉诉《房产交易合同》于当日解除均予以认可。至本案成讼时，涉诉房屋上的抵押贷款尚未清偿完毕。另查，2017年3月31日，天津市发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见规定：对在本市拥有1套住房及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房，该意见自2017年4月1日起实施。该政策发布及实施时，原告所在居民家庭已在本市拥有2套住房，不符合该政策规定的再次购买二手房的条件。庭审中，被告及第三人表示涉诉合同中约定房屋剩余贷款于2017年4月20日还清系存在笔误，正确的时间应当为2017年3月20日，且被告及第三人表示各方口头约定由原告以大额订金或预付款的形式向被告支付清偿房贷的款项，具体数额未明确约定。原告对于被告及第三人提出的口头约定内容不予认可，其认可各方曾就此事进行过协商，但未达成一致意见，且原告认为清偿剩余房屋贷款的时间为书面协议约定的4月20日。在二被告提供的一段通话录音中，原告始终坚持认为清偿房屋贷款的时间为4月20日，而在另一段通话录音中，居间经纪人表示原告向被告支付预付款，但未明确金额，亦未明确预付款的用途是清偿房贷尾款。一审法院认为，依据合同法相关规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。结合本案当事人签订的《房产交易合同》、各方的陈述及证人证言，可以认定各方在签订《房产交易合同》时确实对于原告向被告支付预付款一事进行了口头约定，但并未明确约定预付款的金额及支付时间，且二被告提供的录音证据中，居间经纪人亦表示双方未明确约定原告的预付款系用于清偿涉诉房屋的贷款，故被告主张涉诉合同系因原告未替被告清贷而无法继续履行，不符合合同约定，本院不予采信。涉诉《房产交易合同》所约定的被告方于2017年4月20日清偿贷款、双方于2017年4月1日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》与正常的房屋买卖交易习惯不符，应系存在笔误，但各方对于合同中应当更正的内容存在争议，且在合同约定双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的履行日期届满前最后一日，原告因本市出台限购政策而丧失购房资格，故涉诉合同因不可归责于原、被告双方的事由而无法继续履行，被告应当返还原告定金50000元，原、被告均不承担违约责任。原告主张二被告承担双倍返还定金的违约责任，依据不足，本院不予支持。各方均认可涉诉《房产交易合同》于2017年4月24日已解除，本院予以确认。综上所述，因涉诉《房产交易合同》存在笔误，导致原、被告双方对于履行合同的时间存在争议，各方对于原告支付预付款的口头约定亦不明确，导致涉诉房屋买卖交易无法正常履行，且原告因本市出台限购政策而丧失购房资格，涉诉合同因原、被告在订立合同时无法预见的客观变化导致无法履行，被告应当返还原告定金50000元，原、被告均不承担违约责任，原告主张二被告双倍返还定金，本院不予支持。判决：“一、本判决生效后三十日内，被告王学政、ＸＸ琪返还原告费玉兰定金50000元；二、驳回原告费玉兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告费玉兰负担1150元，由被告王学政、ＸＸ琪负担1150元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王学政、ＸＸ琪提交一份中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表，拟证明上诉人已经申请过预约提前还款。被上诉人对上述证据的质证意见为：1.这份证据上诉人在一审中没有提交；2.该证据上面所有文字都是上诉人自行填写的，没有加盖任何公章，没有办法证明是银行同意的。上诉人所说其于2017年2月3日预约提前还款，与事实不符。此时双方还没有签订房屋买卖合同，这时就提前预约还款了，能保证房子不会卖给其他人么，因此对上诉人的证明目的不认可。原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司对上述证据的质证意见为：该证据系复印件，也没有银行的印章，真实性不予认可。证明目的与本案无关，不发表质证意见。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：二上诉人是否应返还被上诉人定金50000元。上诉人王学政、ＸＸ琪主张双方曾口头约定由被上诉人费玉兰先行支付房屋差价90万元用于上诉人提前归还贷款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张的该事实系对原买卖合同重大下事项更改，但在双方签订的房屋买卖合同中并未约定此项内容，被上诉人对此亦不予认可。截止本市出台限购政策时，上诉人仍未能清结贷款，双方未能到天津市房管局签订正式的房屋买卖合同，以至于被上诉人因限购政策无法购买本案诉争房屋。双方在订立合同时无法预见该限购政策的变化导致无法履行，因此一审法院判令上诉人归还被上诉人所支付的定金，符合法律规定。上诉人要求改判不返还定金的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人ＸＸ琪、王学政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人ＸＸ琪、王学政负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭萍会审 判 员  王宗新代理审判员  纪曼丽二〇一八年三月十九日书 记 员  封占江附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；······