河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2144号上诉人（原审原告）：徐启伟，男，汉族，1978年5月9日生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：平艳玲、王亚飞，河南安多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南升龙物业管理有限公司洛分公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号3楼304室负责人：周海萍，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：河南升龙物业管理有限公司，住所地：河南省郑州市金水区金水路288号。法定代表人：林江海，该公司总经理。二被上诉人共同委托代理人：刘稚鹤、魏家河南并智律师事务所律师。上诉人徐启伟因与被上诉人河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称升龙物业公司洛阳分公司）、河南升龙物业管理有限公司（以下简称升龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初1117号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐启伟向本院提出如下上诉请求：一、依法撤销（2017）豫0302民初1117号民事判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：本案所涉房屋未经竣工验收，属违规交房，此部分内容是《物业服务合同》能够实际履行的必要前提条件，应当属于本案的审理范畴，本案物业费收取时间应当从竣工备案表送达之日起开始计算。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程的竣工验收应当有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件等其他必备条件，并且根据《关于加强住宅工程质量若干意见》（建质18号）第3.4条规定：“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案工作的管理，竣工验收备案情况及时向社会公布，单体住宅工程未竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程验收备案后，方可办理房产证。”即单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行综合验收，备案程序为验收程序的先决条件。本案房地产建设工程向毕昌明交付时，没有提供涉案房地产已经进行验收备案与房屋经竣工验收合格证明文件，涉案房地产明显属于违规交房，根本不具备入住条件，而《物业服务合同》能否得到实际履行取决于房屋能否正常入住、使用，在房屋不具备交房条件前提下，正常的物业管理费根本无法开展，毕昌明也不可能得到《物业服务合同》中的约定内容，来认定收取物业费时间，明显没有考虑到本案《物业服务合同》能否正常履行实际情况。因此，一审法院对此部分内容的认定，事实不清，证据不足，判决结果侵害了上诉人的合法权益，物业公司收徐启伟明物业费的时间应当从竣工备案表送达之日开始计算，如此才符合权利义务相一致原则。二、一审判决判对于徐启伟所提供第二项诉求，依法判令3000元物业费用卷正常使用，没有进行事实认定，并且在没有事实号法律依据的前提下，驳回徐启伟的此项诉求，违背了“以以事实为依据，以法律为准绳的审判原则，侵害了徐启伟的合法权益，本案物业费抵用卷系购买房屋的促销手段具有补充协议性质，属于房屋买卖合同的一部分，具有法律效力，升龙物业公司洛阳分公司应当保障抵用券的正常使用，徐启伟的此项诉求应当得到支持。综上，一审法院认定本案事实不清，证据不足，判决结果显失公平公正，恳请二审法院依法撤销原判，发回重审或查清本案事实后依法改判支持毕昌明的上诉请求。升龙物业公司洛阳分公司、升龙物业公司共同答辩称：一审法院认定事实事实不清，请求法庭发因重审或依法改判；徐启伟所谓的违规交房问题，属于购房合同纠纷和与本案没有关联性，而且根据双方提交的业主手册，证明了上诉人已经收房并办理相关收房手续，物业公司为涉案房屋提供物业服务的内容如清结、绿化、巡逻、安保具备公共服务性质，并不以上诉人没有入住涉案房屋为前提，上诉人未入住行为也不影响被上诉人为该小区提供了物业服务的事实。3、一审法院关于被上诉人赔偿上诉人损失没有事实依据，上诉人在一审中并没有提供有关证据证明自己因为停水停电行为造成了实际损失，而且该案是系列案件，一审中由于开庭时间不一，存在部分上诉人在开庭后临时补充证据的情形；4、针对前期物业合同成立与否问题，上诉人和被上诉人订立了前期物业合同，在合同不违反法律强制性规定的情况下，合同是双方意思的真实表示当然成立；5、一审法院认定被上诉人中断了上诉人用水用电行为没有证据支持，该认定不能作为一审判决的前提条件。徐启伟向一审法院提出的诉讼请求：1.判令升龙物业公司洛阳分公司收取物业费时间从竣工备案表送达之日开始计算，并赔偿因停水停电给徐启伟装修造成的损失2000元，升龙物业公司承担连带责任；2.判令徐启伟的物业费抵用劵在升龙物业公司洛阳分公司正常使用，并向徐启伟赔礼道歉；3.本案诉讼费由升龙物业公司洛阳分公司、升龙物业公司承担。一审法院根据当事人陈述、举证和质证情况，对本案事实认定如下：2014年12月4日，徐启伟与海晨置业公司签订《商品房预售合同》，购买了升龙天玺A地块3幢2单元2-2705号房产。2017年4月20日，徐启伟办理了收房手续，并与升龙物业公司洛阳分公司签订《前期物业服务协议》。之后升龙物业公司洛阳分公司拒绝给徐启伟办理装修手续，并将房屋停水停电。另查明：海晨置业公司向徐启伟发放3000元物业抵用券一张。2017年11月15日，升龙物业公司洛阳分公司收取该物业抵用券并出具收据一张。一审法院认为，徐启伟与升龙物业公司洛阳分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该协议的约定履行各自的义务。徐启伟于2017年4月20日办理了收房手续，即应当按照物业服务协议向升龙物业公司洛阳分公司交纳物业费，至于其所购买房屋是否属于违规交房，与本案并非同一法律关系，其主张升龙物业公司洛阳分公司收取物业费的时间应从房屋竣工备案表送达之日开始计算，于法无据，该院不予支持。关于徐启伟要求2000元损失的诉讼请求，由于升龙物业公司洛阳分公司停水停电造成徐启伟的房屋不能使用，给徐启伟带来了一定损失，该诉讼请求法院予以支持。因升龙物业公司洛阳分公司不具有法人资格，其民事责任应由升龙物业公司承担。关于物业抵用券的使用问题，该抵用券已被升龙物业公司洛阳分公司收取并认可，该问题双方已协商解决，法院不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：一、河南升龙物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告徐启伟损失2000元；二、驳回徐启伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告河南升龙物业管理有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。二审庭审过程中，升龙物业公司认可徐启伟持有的3000元抵用券可冲抵物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，徐启伟于2017年4月20日办理了收房手续，升龙物业公司洛阳分公司为业主提供了物业服务，业主应当按照其与升龙物业公司洛阳分公司签订的《前期物业服务协议》的约定内容，向升龙物业公司洛阳分公司交纳相关物业服务费。徐启伟上诉称其所购买房屋不符合法定交付条件、违规交房问题，均属于房屋买卖合同纠纷案件审理范畴，与本案物业服务合同并非同一法律关系。一审对此事实认定正确，徐启伟主张升龙物业公司洛阳分公司收取物业费的时间应从房屋竣工备案表送达之日开始计算，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院根据本案实际情况，酌定升龙物业公司赔偿徐启伟一定损失2000元并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐启伟承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年三月二十六日书记员  王丽锋