济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初3935号原告：济南泉热恋餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：冯茂国，总经理。委托诉讼代理人：刘云志，济南槐荫天诚法律服务所法律工作者。被告:山东十八盘文化传播有限公司，住所地济南市。法定代表人：马殿国，总经理。原告济南泉热恋餐饮管理有限公司（以下简称泉热恋公司）与被告山东十八盘文化传播有限公司（以下简称十八盘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉热恋公司之委托诉讼代理人刘云志到庭参加了诉讼，被告十八盘公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉热恋公司向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告支付拖欠承包租金180000元，并赔偿原告经济损失13770元。支付逾期付款债务利息19807元;2.责令被告返还原告为其垫付的房租等费用合计24836元;3.本案的诉讼费判由被告承担。事实和理由:2014年4月24日原告的发起人股东冯茂国、王军与房主朱建国、朱磊签订了“房屋租赁合同”。原告济南泉热恋餐饮管理有限公司于2014年9月26日正式成立。经营过程中原告在征得房主同意的情况下，将经过投资装修后的房屋转租给被告管理使用。这一事实有2015年5月22日原被告双方签订的“济南泉热恋餐饮管理有限公司餐厅承包经营协议”为凭。上述承包合同签订后，原告认真履行，按时将房屋交付给被告，被告以原告名义经营，但被告却违反约定，未及时交纳房租，截止2015年12月8日止，被告拖欠承包租金180000元。此款经原告多次催要，被告均以无款为由拒付，其行为给原告造成一定经济损失因此，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，特诉请贵院，请依法受理此案并做出公正裁决。被告十八盘公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。泉热恋公司提交了租赁合同、餐厅承包经营协议、产品清单、购销合同、采购明细、告知书、照片、民事判决书，经审查本院予以采纳。本院经审理认定事实如下:2014年4月24日，冯茂国、王军（乙方）与朱建国、朱磊（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺出租给乙方作为经营场所，地址：槐荫区振兴花园小区4号楼2-2B、建筑面积约275平方米的铺面和振兴花园小区4号楼2-104室、建筑面积约203.34平方米铺面；租用期限5年，自2014年5月23日至2019年5月22日；第一年、第二年使用费各为53万元，第三年、第四年、第五年使用费各为56.71万元，押金4.5万元，同时约定如租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方。2014年9月26日，泉热恋公司成立，股东为冯茂国、王军，泉热恋公司的经营场所即包括两股东(两被告)出租的房屋。2015年5月22日，在未经出租人同意情况下，泉热恋公司与十八盘公司签订《餐厅承包经营协议》，约定：十八盘公司承包原告泉热恋公司承租的朱建国、朱磊(两被告)房屋的营业餐厅；承包期限2015年6月7日至2019年5月22日；承包经营费用，十八盘公司每月最后一日支付泉热恋公司股东冯茂国、王军各1.8万元。每逾期一天，支付各股东违约金每天90元。十八盘公司将房租按租房协议（与房东朱建国、朱磊所签订租房协议）约定时间与款项，汇入朱建国指定账户，同时继承租房权利，如逾期未交，造成的经营后果由十八盘公司自负；十八盘公司承包经营期内，承担房屋租金的交纳、物业费用、水电等经营中的一切费用；泉热恋公司所投入的固定资产及设施设备，十八盘公司应妥善保管、使用、维护、维修。十八盘公司按照合同约定直接向房主朱建国支付至2015年11月22日租金，并向泉热恋公司两股东冯茂国、王军（两原告）支付6月份承包费3.6万元。2015年8月泉热恋公司发现十八盘公司停止营业，并于8月18日，8月24日向十八盘公司出具履行合同通知书，要求其支付欠付承包费，其计算依据为自2015年6月7日至2015年12月6日，计6个月，被告已付1个月租赁费3.6万元，尚欠5个月租赁费18万元（3.6万元/月*5个月）。泉热恋公司要求被告十八盘公司支付经济损失即违约金13770元，其计算依据为自2015年7月30日至2015年12月13日（13日应为3日）应交5个月零3天，计153天，合同约定每日90元，共计13770元。2015年12月3日泉热恋公司将涉案房屋交回于出租人，并于2016年2月22日曾向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，本院作出（2016）鲁0104民初1084号民事判决书，朱建国、朱磊与泉热恋公司租赁合同于2015年12月3日解除，泉热恋公司支付朱建国、朱磊欠付租金15972.60元，水费1881.05元，物业费6732.80元，当时的案件反诉费250元，共计24836.45元，泉热恋公司要求本案被告十八盘公司承担上述费用中的24836元。其中欠付租金15972.60元，系泉热恋公司欠付朱建国、朱磊2015年11月23日至2016年1月3日止的租赁费；水费构成为2014年12月13日至2015年12月11日水费发票9份，金额为2379.69元。朱磊另案中主张水费2300元，扣除泉热恋公司支付418.95元，租赁期内水费为1881.05元。本院认为，本案焦点问题在于未经出租人同意的房屋转租合同效力问题。租赁合同属于确定双方债权、债务关系，不产生物权变动效果。出租人与承租人签订租赁合同后，承租人就合法取得租赁权，对房屋享有占有、使用的权利。承租人将其依合同取得对租赁物的占有、使用权转移给次承租人，不构成对租赁物的处分。《中华人民共和国》合同法第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。作为出租人，享有权利救济途径为行使合同解除权，而非宣告转租合同无效。次承租人如因基础租赁合同解除导致无法继续承租，可依照转租合同追究承租人的违约责任。故泉热恋公司与十八盘公司之间转租合同不存在其他无效原因，应当认定为有效。十八盘公司在基础租赁合同解除之前即违反转租合同约定，未如期缴纳承包费，并于2015年8月18日前未告知转租人的情况下即停止营业，系自身原因导致违约，应承担相应违约责任。现租赁物已由泉热恋公司交回出租人，十八盘公司违约后不再占有使用，转租合同依法应予以解除。泉热恋公司要求十八盘公司支付欠付承包费18万元（3.6万元/月*5个月），而泉热恋公司在2015年8月就知晓十八盘公司暂停营业，无法联系时，即享有取回租赁物的权利。而且十八盘公司已将房屋租金支付至2015年11月22日，在此期间泉热恋公司依然享有对租赁物的租赁权，其后于2015年12月3日才将房屋交回出租人，故对知晓停业后后续的应付给泉热恋公司部分的承包费不再予以全部支持。酌情考虑正常取回租赁物、再行处置等花费时间等因素，自2015年6月至2015年9月期间承包费10.8万元（计4个月，扣减被告已支付第一个月承包费），本院予以支持。泉热恋公司要求十八盘公司支付经济损失13770元，虽名为经济损失，实际为违约金主张，按照合同约定每逾期一天，支付各股东违约金每天90元，但约定过高，结合本案实际情况酌定支付违约金8000元。泉热恋公司要求十八盘公司支付以18万元为基数，自2015年11月30日至2017年5月14日止的利息，按照日万分之2.1，本院予以调整，以10.8万元为基数，自2015年11月30日至2017年5月14日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，调整后予以支持。泉热恋公司在明知十八盘公司不再履行转租合同时，除应付未付的租金及其相应合同约定损失外并未产生其他实际损失，且原告享有之后的租赁权，对其要求十八盘公司支付2015年11月22日至2015年12月3日租金15972.60元，依据不足，且该租金系出租人在另一案中对泉热恋公司的主张金额，本院不予支持。对于要求支付的水费1881.05元，因无法明确十八盘公司租赁期间使用水费数额，本院酌定为500元。对其要求支付的2015年6月1日至11月31日物业费6732.80元，十八盘公司租赁使用期间物业费按照约定由其承担，酌定支付四个月为4488元。泉热恋公司主张的另案反诉费250元，未有合同约定，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山东十八盘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉热恋餐饮管理有限公司承包款10.8万元。二、被告山东十八盘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉热恋餐饮管理有限公司欠付承包款利息（以10.8万元为基数，自2015年11月30日至2017年5月14日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告山东十八盘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉热恋餐饮管理有限公司违约金8000元。四、被告山东十八盘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南泉热恋餐饮管理有限公司垫付水费500元、物业费4488元。五、驳回原告济南泉热恋餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，由原告济南泉热恋餐饮管理有限公司负担3180元，被告山东十八盘文化传播有限公司负担1696元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张善芳人民陪审员  邵淑贞人民陪审员  万英麒二〇一八年三月二日书 记 员  吕 龙