天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终454号上诉人（原审原告）：赵霞，女，1979年8月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马莉，女，1976年1月7日出生，汉族，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：李新京（上诉人马莉之母），住同上。委托诉讼代理人：张少峰，天津东昀律师事务所律师。原审第三人：天津达居房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽水景花都12-S23号。法定代表人：黄海军，总经理。委托诉讼代理人：闫爽，女，该公司员工。上诉人赵霞与上诉人马莉、原审第三人天津达居房地产经纪有限公司（以下简称达居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初81680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人赵霞及其委托诉讼代理人杨涛、上诉人马莉及其委托诉讼代理人李新京、张少峰、原审第三人达居公司的委托诉讼代理人闫爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判马���赔偿赵霞违约金30000元及按照每月3500元的标准赔偿赵霞自2016年10月19日至实际交房之日止的占用损失；2、一、二审诉讼费用由马莉承担。事实和理由：马莉不配合赵霞办理过户手续已经构成违约，应承担违约金。同时因马莉未将涉诉房屋交付赵霞，而是对外出租，应按照一审查明的出租价格赔偿赵霞损失。马莉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵霞的诉请；2、一、二审诉讼费用由赵霞承担。事实和理由：一审认定事实不清。1、达居公司在案件第一次开庭审理时就做了明确表述，因代理人个人能力的因素，其陈述存在不清楚的地方，但在案件发回重审后，达居公司再次参加庭审，对案件事实作出了准确详细的陈述，应以其该次陈述作为依据。另一审以录音证据中谈话形式为一问一答就否定达居公司表达意思的真实性，没有法律依据；2、涉诉房屋实��为李新京所有，其与赵霞进行沟通是有效的，且赵霞在向马莉表达完要么降价要么解除的真实意思表示后，又向李新京表达该意思，明显看出是赵霞真实意思表示；3、如赵霞所说其意思表示为“今日算了，以后再过户”，则双方无需到房管局咨询，且赵霞原说房屋卖不上价，诉讼中表示房屋升值与实际不符，也前后矛盾；4、双方共同向房管局咨询撤件，看出赵霞对于解除合同除了有明确的意思表示以外，更是以实际行动表明其解除合同的意愿；5、赵霞是否将剩余房款交至一审法院，不能作为案件裁判依据；6、一审审理该案加入了主观臆断，赵霞对降价或不同意就解除合同是经过深思熟虑的，无法看出其存在情绪性宣泄；7、一审对合同解除条款表述错误；8、赵霞存在多处矛盾性陈述；9、一审判决未考虑赵霞的过错行为给马莉造成的巨大损失，有失公平。另，一��认定事实不清，必然导致适用法律错误。赵霞、马莉的答辩意见同各自的上诉请求、事实和理由。达居公司表示不发表意见。赵霞向一审法院起诉请求：1、依法判令马莉继续履行2016年3月17日签订的《房屋买卖（置换）合同》、2016年3月24日签订的《天津市房产买卖协议》以及相关补充协议，将天津经济技术开发区的所有权过户到赵霞名下，并向赵霞交付涉案房产；2、判令马莉赔偿赵霞违约金30000元；3、判令马莉按照每月3500元的标准赔偿赵霞自2016年10月19日至实际交房之日止的占用损失；4、诉讼费用由马莉承担。一审法院认定事实：2016年3月17日，赵霞与马莉、达居公司签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：马莉自愿将坐落于天津经济技术开发区房产，建筑面积为80.38平方米的房屋出售给赵霞，价格为1920000元，过户的���税、营业税、个人所得税由赵霞承担，赵霞向达居公司支付信息服务费15000元，委托达居公司办理贷款手续，并向达居公司交纳贷款服务费600元。另，赵霞需于2016年3月17日向马莉支付定金15000元，3月18日向马莉支付定金15000元。赵霞需于2016年4月1日前备齐首付双方办理面签手续，双方于2016年5月1日前办理过户手续。双方约定监管款数额为1450000元，差价款于过户当日支付。双方认可房屋现状销售，马莉应于收到房屋全款当日腾空房屋，并将房屋钥匙交予赵霞，双方自行办理水、电、煤气、暖气、有线电视、数字电视等变更手续，腾空该房屋之前所发生的上述费用由马莉承担，腾房后所产生的上述费用由赵霞负担。马莉收到全款，赵霞收到产权证当日清算房租，之前的归马莉所有，之后的归赵霞所有。如赵霞未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金不予退还，而马莉有权将房屋继续出售，如马莉未能履行本合同之条款致本合同不能顺利完成，则马莉必须双倍返还定金。如赵霞与马莉任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上违约责任，由违约方赔付另一方30000元，实际损失超过违约金总额的责任方据实赔偿。此外，合同亦约定马莉向赵霞承诺此房屋可以办理落户手续，否则此合同作废，赵霞、马莉及达居公司互不承担相关责任。合同签订后，赵霞分别于2016年3月17、18日向马莉各支付定金15000元，于3月17日向达居公司支付房屋评估费7250元、信息服务费15000元、贷款服务费600元。2016年3月24日，赵霞、马莉到房管局签署《天津市房产买卖协议》，约定首付款290000元，贷款1160000元，监管房款1450000元。赵霞于当日向房屋交易资金账户支付首付款290000元，约定马莉于2016年5月24日前将房产及相关���明交付赵霞。后，赵霞向相关部门申请贷款，2016年6月7日发放贷款。赵霞已于2016年7月起开始偿还贷款。赵霞曾于2016年8月24日对马莉及达居公司提起诉讼，要求继续履行。2016年9月11日，赵霞、马莉及达居公司签订《补充协议》，约定：1、赵霞、马莉同意增加房款95000元，房款总价为2015000元；2、赵霞、马莉双方按房管局约定时间办理过户事宜（约定时间为2016年9月19日下午1：30）；3、赵霞在签订本合同之日起三日内撤销该房屋诉讼事宜；4、马莉在签订本合同之日起三日内撤销该房屋银行贷款投诉；5、赵霞、马莉约定该房屋剩余房款（535000元）过户当时交付；6、如因银行贷款投诉导致马莉贷款收回，本补充协议自动解除；7、赵霞、马莉同意自过户之日起30个工作日马莉可以拿到资金监管的房款，赵霞拿到房产证，否则买卖合同解除。如因政府政策变化或���管局行政原因双方协商解决等内容。赵霞、马莉及达居公司法定代表人黄海军在协议书上签字确认。补充协议签订当天，赵霞要求增加承诺落户的内容，但马莉以原合同中存在相关约定为由不同意增加。2016年9月14日，赵霞向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定准予撤诉。对于签订补充协议的原因双方存在不同的认识，赵霞认为包含了确保能够落户和房产市场涨价的原因，马莉表示仅为贷款投诉的问题。涉案房产上存在案外人户口，而合同签订时马莉并未向赵霞告知涉案房产存在案外人户口的事宜，亦表示不清楚赵霞何时得知。赵霞表示2016年6、7月份通过中介得知马莉前夫的户籍在涉案房产上。马莉表示此种情况的涉案房屋，在买卖合同签订之前可以办理落户手续，但在2016年9月18日才得知2016年5、6月份后，因为政策变化，已不能再办理落户手续。2016年9月18日，赵霞、马莉及达居公司工作人员一同到户籍管理部门咨询关于落户问题，得到答复为在上述情况下不能办理落户手续。赵霞与马莉均表示最早得知涉案房产不能落户的时间为2016年9月18日。2016年9月19日中午，马莉通过短信的形式提醒赵霞按时到房管局，以免过号。赵霞回复询问马莉承诺的过户之前将（涉案房产上的现有）户口冻结保障赵霞能够落户的问题怎么解决。马莉回复表示下午到房管局见面再谈。当日下午，赵霞及其配偶、马莉、达居公司工作人员三方到开发区房管局办理过户手续，赵霞以未达到落户条件为由要求马莉将房屋价款减少60000元，马莉表示不同意。而后，赵霞、马莉共同给马莉母亲李新京打电话，赵霞要求房屋价款减少60000元，通话过程中赵霞曾表示“反正我们要么就是6万块钱，要么咱们今天就算了，我们在房管局这跟人说去���我们就不过了”，马莉母亲不同意降价，表示“行啊。……我不卖了，我跟老头一间也够住了。”通完电话后，马莉即向房管部门咨询办理撤销买卖合同的手续。赵霞当即表示同意按照原价进行过户，不再要求降价60000元。马莉以家里有急事为由离开。此外，马莉提交其同达居公司工作人员王浩、黄号的录音予以证明双方之间合同已经解除，两份录音在涉及合同解除的内容上基本上系马莉问，中介二人答是与否的形式。涉案房屋实际出租的价格为3500元/月。赵霞认可按照2015000元的价格履行合同。赵霞表示具有履行支付剩余款项的能力，并已于一审庭后将剩余款项535000元汇至一审法院账户。一审法院认为，赵霞与马莉所签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，双方均应依约享有各自的权利，履行各自的义务。关于合同是否应继续履行的问题，马莉主张赵霞于过户当天提出要么降价60000元，要么解除合同的意思表示，在马莉不同意降价，并接受解除合同意思表示后双方即达成了解除合同的合意。赵霞对此不予认可。为此，马莉提交三份录音为证，其中两份系马莉同达居公司工作人员之间的录音，第三份系赵霞、马莉同马莉母亲李新京之间的录音。马莉同达居公司工作人员王浩等两人之间的录音，从证据形式上来讲基本上系马莉进行陈述，达居公司工作人员回答是与否的问答式的特性，缺少一定的客观性，结合达居公司工作人员王浩在原一审、原二审审理过程中最初陈述为“不清楚赵霞、马莉双方谈60000元的事情，谈的时候去房管局等号去了”、“不清楚是否提出过不降价就解除合同”、“赵霞、马莉同马莉母亲打电话时没在现���，回来后也没听到通话的内容”的陈述，同达居公司工作人员王浩在本案重审庭审中明确表示“过户当天，赵霞存在不降价60000元就不要了的意思表示”的陈述明显存在矛盾，在其未提交相应证据予以证明的情况下，对于其之后做出的矛盾性陈述实难认定。故，马莉同达居公司工作人员王浩之间的录音亦难以认定。对于马莉同另一工作人员的录音，赵霞不予认可，达居公司亦未予以确认，一审法院亦不予认定。对于赵霞、马莉同马莉母亲李新京之间的录音而言，李新京并非合同当事人，姑且不考虑马莉母亲李新京的行为效力，仅以双方之间的该段录音中的沟通及录音中“要么今天就算了”的内容无法径行得出合同解除的结论。一审法院认为，从合同履行程度上来看，赵霞、马莉双方涉案房产在房管局的面签协议已经签订，首付及贷款已经打入资金监管账户，赵霞已经开始偿还房贷，赵霞已履行合同的主要义务。结合过户当天，马莉拒绝降价并到房管局大厅咨询撤件事宜后，赵霞当即表示同意在不降价的基础上继续办理过户手续的行为及在马莉不同意继续履行后，赵霞短期内提起诉讼的方面来看，赵霞过户当天的意思表示应包含了确认无法落户后的情绪性宣泄，应理解为在不能办理落户后希望马莉降低房价的行为性质。此外，赵霞购买涉案房产的重要目的之一在于为了孩子上学而落户，在经双方询问相关户籍部门无法落户，赵霞就此得出合同重要目的之一无法实现的前提下，赵霞在合理范围内谈房价的行为显然具有合理性，在此种情况下不应对赵霞表述进行狭义和机械的理解、解释。故，虽马莉主张合同已经解除，但综上并无法得出双方之间合同已经解除和应当的结论，赵霞已自行将剩余款项535000元汇至一审法院，双方之间���房屋买卖合同及补充协议应继续履行。赵霞与马莉双方尚未履行的主要合同义务为：赵霞向马莉支付尾款535000元（赵霞已自行汇至一审法院账户），马莉协助办理涉案房屋的过户手续，并向赵霞交付房屋。关于违约金及损失的问题，虽赵霞过户当天的行为不足以导致合同的解除，但不可否认赵霞过户当天的行为亦存在不当之处，结合本案履行的具体情况等因素，一审法院对于违约金及损失均不予支持。一审法院判决：“一、原、被告之间的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》及《补充协议》继续履行，被告马莉于判决生效之日起十日内协助原告赵霞将天津经济技术开发区新城西路房产过户至原告赵霞名下，并将上述房产交付原告赵霞；二、驳回原告赵霞的其他诉讼请求。案件受理费1512元、保全费5000元，由原告赵霞负担1512元���被告马莉承担5000元。”二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于双方是否在2016年9月19日办理过户当日协商一致解除房屋买卖合同，马莉与赵霞各执一词，达居公司中介人员的陈述前后略有差异。结合三方陈述，马莉与赵霞的房屋买卖确实涉及落户问题，在过户前一日三方经咨询得知房屋不能落户，因此过户当日赵霞提出降价，进而在与马莉母亲通电话时提出如果不降价则“今天就算了”、“不过了”，认定该表述为明确的解除合同的意思，依据上有欠充分，综合考虑双方房屋买卖的前期情况，一审认定赵霞的表述与真实目的更倾向于在房屋不能落户的情况下降低房屋购买价格更为具有合理性，则在马莉不同意变更房屋价款后双方应继续履行原合同及补充协议。且过户当日双方协商降价未果、马莉咨询撤件、赵霞同意原价购买等是一个具有延续性、紧密性的整体过程，马莉主张双方房屋买卖合同已经协商解除缺乏依据。再行结合合同实际履行情况，一审判决双方继续履行合同并无明显不当之处，二审予以维持。另赵霞对2016年9月19日未能顺利办理过户也存在责任，一审对其主张的违约金与损失未予支持并无不当，对赵霞的该项上诉请求，二审不予支持。综上所述，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人赵霞负担550元，由上诉人马莉负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  张德明代理审判员  王孟璐代理审判员  滕光鑫二〇一八年三月一日书 记 员  刘 谨