福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初3665号 原告：福州软件园产业基地开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区铜盘路软件大道。 法定代表人：王林辉，董事长。 委托诉讼代理人：朱良好，福建创元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄大光，福建创元律师事务所律师。 被告：福州华智文创动漫有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区铜盘路软件大道89号福州软件园。 法定代表人：陈熙，总经理。 委托诉讼代理人：李春梅，福建亚嘉律师事务所律师。 原告福州软件园产业基地开发有限公司（以下简称“福州软件园公司”）与被告福州华智文创动漫有限公司（以下简称“华智文创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱良好、被告委托诉讼代理人李春梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福州软件园公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付原告房租人民币861792.72元，违约金人民币1590333.72元（暂计至2016年4月30日，应计至实际还款日）；2．请求被告支付原告水电费人民币8105.83元，违约金人民币3887.49元（暂计至2016年4月30日，应计至实际还款日）。上述两项欠款共计人民币869898.55元，违约金共计人民币1594221.20元（暂计至2016年4月30日，应计至实际还款日），合计人民币2464119.75元。 事实与理由：原告、被告双方于2014年4月签订编号为ＦＳＩＤ-Ｚ［2014］Ｚ-011的研发楼租赁合同，约定被告承租原告位于福州软件园Ｃ区，房租计算面积为991.25平方米，租金初始月为每平方米35元，月租金为34693.75元，租赁每满12月月租金递增7%；租期为2014年5月1日至2016年4月30日。 合同签订后原告依约将房屋交付给乙方使用，乙方却以种种理由拖欠房租和部分水电费。无奈之下，原告于2016年1月11日向被告发出停电通知函，告知被告拖欠房租、水电费及应当交纳违约金（滞纳金）的事实，如不及时交纳，原告将对被告依约采取停电的措施。被告依然没有及时付清拖欠款项。为了维护我公司的合法权益，原告于2016年3月30日向被告发出编号为“榕软司函【2016】4号”的清退函，告知被告于4月30日前结清房租、水电费及违约金（滞纳金），并办理清退手续。被告于2016年向原告发出“退租函”，同意退租，但希望房租、水电费计至2016年3月31日，并免除滞纳金，但被告至今仍未向原告支付相关房租、水电费及违约金。 综上，被告承租且入驻了原告的房屋，却对法律规定、合同约定置若罔闻，以各种理由恶意拖延、拒绝支付相关房租、水电费，毫无契约精神和守约观念，被告的不诚信行为已经构成故意违约，应当依照法律的规定、合同的约定承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，期待判如所请。 被告华智文创公司辩称，一、本案《租赁合同》系无效合同。被告与基地开发公司签订《租赁合同》时，基地开发公司无法出示房屋所有权证，但其声称早已取得建设规划许可证，然至今为止，被告也没有见到过基地开发公司所称的建设规划许可证。根据法律规定，出租人未取得建设规划许可证的，租赁合同无效。 二、基地开发公司作为出租方，将明知存在重大瑕疵的租赁物交付给被告，存在欺诈。被告租赁房屋主要用于电子产品研发场所，需要的是能正常使用的房屋。然合同签订后在被告入驻办公之前，因恰逢几次雨天，被告才发现租赁房屋根本无法入驻使用，具体表现在：大面积渗水、漏水，返潮发霉、白蚁泛滥。为此，被告多次与基地开发公司协商，要求改进，然在长达半年的时间，基地开发公司在信誓旦旦的“一定改善”中没有解决任何问题。近日，经被告经多处打听得知：在本案租赁合同签订之前，租赁房屋便存在以上各种情形，而基地开发公司在与被告签订合同之前，完全知晓租赁房屋存在以上情况，其却有意隐瞒了以上重要事实。所以基地公司的行为完全属于民事欺诈，应赔偿因此给被告造成的经济损失，被告保留向法院另行提起损害赔偿之诉的权利。 三、退一步说，本案租赁期限应以实际入驻使用日作为租赁期限的起算点。“以事实为依据”是民事诉讼法的基本原则。基于租赁房屋存在重大瑕疵的缘由，被告根本无法根据合同约定的租赁期限入驻办公。在长期间问题没有得到解决的情况下，为防止损失扩大，2015年初，被告不得不投入30万元进行防水防潮装修，直至2015年6月才被告才入驻办公。因此基地开发公司主张自2014年5月至2015年5月的资金，缺乏事实与法律依据。另外，被告至2016年3月30日已经退场，基地开发公司主张2016年4月的租金，亦缺乏事实依据。 四、基地开发公司违约在先，其主张违约金显然系不合理的。就算被告存在违约，违约金也过高。 根据本案庭审内容和当事人提交的有效证据材料，本院查明如下法律事实： 2014年4月份，原告福州软件园公司和被告华智文创公司签订《研发楼租赁合同（ＦＳＩＤ-［2014］Ｚ-011）》，合同约定：1．原告将位于福州市鼓楼区研发楼出租给被告，房租计算面积为991.25平方米，租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止。2．约定起始租金为人民币35元／每平方米，总计为人民币34693.75元，租赁每满十二月月租金递增7%。被告必须在每月5日前支付当月租金给原告。3．被告应向原告支付人民币69387.5元作为履约保证金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他应付款项。在被告无违约且未拖欠原告任何款项的情况下，该履约保证金将在租赁期届满后三十日内无息退还给被告。4．自房屋交付之日起，被告自行承担水电等费用，水电费用由原告按园区统一的计量计价办法代有关部门收取，被告应在收到《福州软件园水电费通知单》之日起五日内向原告缴纳水电费。5．原告保证上述房屋符合出租房屋使用要求。6．被告逾期交付租金、水电费的，每逾期一日，按应付租金、水电费的日千分之五向原告支付违约金。逾期七日未交付租金、水电费的，原告有权随时予以停水停电，由此造成的损失由被告自行负责。逾期超过三十日未交付租金、水电费的，原告有权解除合同予以清退、不退还履约保证金。 2016年3月30日，原告向被告发出《关于清退福州华智文创动漫有限公司的函》，称被告长期未按合同按时缴纳房租、水电费，并屡次催告都未履约，现原告根据合同约定索回房屋，请被告于4月30日前结清房租欠款824670.41元、水电费8105.83元及滞纳金1356447.23元，并办理清退手续。同日，原告员工在该函下方载明：被告已于2016年3月30日被告福州软件园清退出园，请物业予以配合办理清退。费用结算至2016年3月31日。原告诉称，该内容系出具给物业公司的，上述费用结算是指物业费结算，并非与被告的租金水电费结算；被告租金至今分文未付，本案纠纷由此产生。 2016年3月31日，被告向原告发出《退租函》称，原告所发清退函已收悉，因被告租赁办公楼后发现大楼多处出现大面积渗水、漏水，返潮发霉、白蚁侵蚀等现象也非常严重，导致企业无法在该楼办公运营。被告多次和原告、物业公司协商未果。2015年初被告投入资金对该楼进行防水处理、重新装修，直到2015年6月才正式入驻办公，然而2016年2月1日原告停止了该楼的水电供应，被告只能将员工撤出。鉴于该楼无法正常办公，且原告已出清退函，被告同意该楼退租，房租、水电等费用结算日期截止为2016年3月31日，但期望能免除滞纳金部分。被告在该楼投入中除修缮装修费用和办公家具、家电等，望能以人民币5万元转让给下一家承租企业。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告于2014年4月签订《研发楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护。被告辩称该合同为无效合同，无证据证明，本院不予采纳。双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务，否则应承担相应的法律责任。原告按约将租赁房产交付被告使用，已经履行相应的合同义务，被告在使用租赁房产的同时，亦应当履行交付租金的义务。被告辩称租赁房产存在重大瑕疵，并与原告进行协商，但无任何证据佐证，也未采取其他合法手段进行维权，与常理不符。证人证言亦不能证明被告租赁期间存在重大瑕疵，故被告的相应答辩意见，本院不予采纳。被告至今未能按约履行义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告诉请租金，被告于2016年3月30日退场，其所欠租金应计算至该日。根据合同约定，租赁期间第一年（即2014年5月1日至2015年4月30日止）的月租金为每月34693.75元，共计人民币34693.75元×12个月=416325元。租赁期间第二年（即2015年5月1日至2016年3月30日止）的月租金为34693.75元×（1＋7%）=37122.31元，共计人民币37122.31元×11个月=408345.41元，故被告拖欠的租金总额为人民币824670.41元，故原告诉请中的相应租金金额，本院予以支持。原告辩称其入驻时间为2015年5月，但无证据证明，亦与合同约定不符，该答辩意见，本院不予采纳。关于诉请水电费，原告无证据证明，该项诉请，本院不予支持。关于诉请违约金，合同中虽有约定，但该标准明显过高，被告亦辩称违约金标准过高，本院依法予以调整，酌定违约金按照月1%标准计付。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福州华智文创动漫有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州软件园产业基地开发有限公司支付租金共计人民币824670.41元及相应违约金（以人民币34693.75元为基数，分别从2014年5月6日、2014年6月6日、2014年7月6日、2014年8月6日、2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日、2015年1月6日、2015年2月6日、2015年3月6日、2015年4月6日起按照月1%标准计算至款项付清之日止的金额，加上以人民币37122.31元为基数，分别从2015年5月6日、2015年6月6日、2015年7月6日、2015年8月6日、2015年9月6日、2015年10月6日、2015年11月6日、2015年12月6日、2016年1月6日、2016年2月6日、2016年3月6日起按照月1%标准计算至款项付清之日止的金额之和）； 二、驳回原告福州软件园产业基地开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取13256元（预收原告26512元），由原告福州软件园产业基地开发有限公司承担689元，被告福州华智文创动漫有限公司承担12567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇一八年三月二十日 书记员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。