湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终2832号上诉人（原审被告）：张松，男，1973年1月19日出生，汉族，湖北博兰特新能源科技有限公司法定代表人，户籍地为湖北省竹溪县，现住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：赵新安，湖北同联律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫本巧，湖北同联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：竹溪县新界置业管理有限公司。住所地：湖北省竹溪县城关镇建设路237号。统一社会信用代码：91420324309737799H。法定代表人：邬小川，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟君迪，湖北君迪律师事务所律师。上诉人张松因与被上诉人竹溪县新界置业管理有限公司（以下简称新界置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹溪县人民法院(2017)鄂0324民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员袁昆、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。张松上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：1、上诉人在履行合同中无违约行为，被上诉人无权更无理由单方解除合同，一审判决缺乏解除合同的根据，显属错误判决；2、上诉人延期一年支付第二期购房款，是双方在合同中的约定，并不构成违约，被上诉人诉请解除合同，不符合合同约定，更不符合法律规定，一审判决认定事实错误；3、一审判决实体处理错误。被上诉人曾于2017年7月19日向上诉人送达了一份《解除合同通知书》，后又于7月29日起诉要求解除合同。一审法院予以立案并判决解除合同，违背了合同法的规定，属实体处理错误。新界置业公司书面答辩称：1、上诉人拒不按期支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行，显属违约；2、双方签订的合同第三条，属于特别约定的违约条款；3、案涉合同已经具备法定解除的条件，被上诉人有权依法请求解除合同；4、一审程序合法，实体处理正确。新界置业公司向一审法院起诉请求：判令依法解除双方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》，张松承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：第一，新界置业公司开发建设了竹溪县新界中心商业办公综合楼并已竣工，取得了商品房屋预售许可证。2016年8月5日，新界置业公司与张松签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、由张松购买新界置业公司所有的位于竹溪县中医院以东方位的新界综合楼中一楼和二楼，房屋总面积约7280㎡，总价款约为2900万元(以办证的实际面积按每平米3920元计价)；2、第三条约定：“乙方承诺在房屋买卖合同签订当天付购房款500万元；2016年12月底以前付款500万元；2017年12月以前付款200万元；2018年底以前付款100万元；2019年年底前付款100万元；余款1500万元等新界置业公司将房屋产权证办妥后，由张松委托公司到银行为其办理按揭贷款1500万元。若按揭贷款到位后一次性支付给新界置业公司，若银行办不了按揭，张松保证每年支付300万元即在五年内（即2021年12月31日前）全部付清购房款。乙方延期支付房款部分按2分月息支付甲方本息，直至付清房款。乙方在本合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定乙方违约”。3、第七条约定：“。双方约定任何一方违约给付对方违约金1000万元整，造成损失另行计算”。第二、张松收到新界置业公司送达的《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函、《合同解除通知书》并注明不同意解除合同。第三、张松于2016年8月5日向新界置业公司支付首期500万元购房款。一审法院认为：双方签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未有约定解除合同的内容，不违反相关法律规定，《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当按该合同约定履行义务，遵循诚实信用原则，按交易习惯公平交易。本案的主要争议焦点为在该合同履行过程中，张松是否构成根本性违约，该违约行为是否构成可以解除合同的理由。由于双方签订《房屋买卖合同》约定了张松给付每期购房款付款的期限、时间、金额，张松给付了首期购房款500万元外，其给付第二期购房款时间为2016年12月底以前付款500万元，至本案审理终结前未给付此款。新界置业公司以张松迟延而拒绝给付到期的购房款为由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，主张依法解除《房屋买卖合同》并向张松送达了《竹溪县新界置业管理有限公司关于房屋交付及支付房款的函》、律师函，张松收到函后在合理期间未履行给付义务。张松认可应严格按双方约定的每期的期限内付清购房款，在资金困难情况下给付所欠的到期房款可延期给付利息。但张松现在不缺给付到期购房款的资金，构成其迟延、拒不履行给付到期全部购房款。为此新界置业公司又给张松送达了《合同解除通知书》，张松收到本通知书后并注明不同意解除合同。且张松未按《中华人民共和国合同法》笫九十六条的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，其放弃诉权，应承担相应的法律后果。张松在辩解中以《房屋买卖合同》第三条约定的部分相关内容，“。2021年12月31日前全部付清购房款。乙方延期支付房款部分按2分月息支付甲方本息，直至付清房款。乙方在本合同约定的每期付款期限到期之日起，超过一年未全额支付上年度欠款本息双方约定乙方违约”来抗辩未给付笫二期房款不构成违约，也不符合解除合同的条件。一审法院认为，双方以上的约定，不是对每期到期的全部购房款可以延期一年的约定，而是对张松不能全部按期付清到期购房款的欠款部分约定收取利息。而且，为了进一步保证，张松不能长期迟延给付下欠部分购房款的，对收取利息后一年内还不能付清逾期部分欠款本息的，再约定违约其违约金为1000万元。综上，以上协议约定内容目的是保证新界置业公司按约定的每期期限内收到张松全额交付购房款，如违约要给付惩罚性的高额利息、巨额违约金。且本合同未有约定，张松可以对到期的全部购房款能延期一年付款不违约。故张松是对以上协议内容理解不准确，其理由不成立，不予采纳。张松又以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内乃未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外”，被告以“。但当事人另有约定除外”为理由抗辩其不构成解除《房屋买卖合同》条件。本案合同中未有解除合同内容的约定，对“但当事人另有约定除外”应理解为当事人签订的合同中有解除合同内容的约定除外，有约定解除内容的应按约定解除处理。本案《房屋买卖合同》中未有约定解除合同的内容，其理由不成立，不予采纳。综上所述，新界置业公司向张松催收到期购房款未果，张松至本案审理终结前未履行给付到期购房款，构成根本性违约。张松收到《合同解除通知书》后并注明不同意解除本合同，但其未依法确定合同效力，视为放弃权利，推定为其默认合同解除。新界置业公司主张判令依法解除双方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》请求，其诉请求理由充分，于法有据，予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项，第九十六条笫一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：解除竹溪县新界置业管理有限公司与张松于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费100元，减半收取50元，由张松承担。二审期间，张松提交了《十堰市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（十公消验字〔2017〕第0174号）一份，拟证明：案涉楼盘在2017年9月才通过消防验收，新界置业公司在2017年3月通知交房时尚不符合交房条件。新界置业公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为：对该证据的真实性予以认定。但该证据与本案审理的焦点问题—张松未按期支付第二期500万元购房款是否构成违约并无直接关联性。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。另查明：双方签订的《房屋买卖合同》系新界置业公司拟定。本院认为：合同解除存在约定解除和法定解除两种情况。双方在合同中并未约定解除合同的条款，新界置业公司主张其行使的是法定解除权。故本案的审理焦点为：张松未按期支付第二期500万元购房款是否构成违约，新界置业公司行使法定解除权是否符合条件。双方对张松是否构成违约的争议集中在对案涉《房屋买卖合同》第三条的理解方面。新界置业公司认为，该条约定张松应于2016年12月31日前支付第二期购房款500万元，未按期支付即构成违约；如果在2017年12月31日前仍未支付则对应适用案涉合同第七条给付1000万元违约金的条款。张松认为，2016年12月31日前未支付第二期购房款500万元其只应按照合同约定承担月息2%的利息，并不构成违约，只有在2017年12月31日前仍未付清欠款本息才构成违约。比较双方的观点，张松的解释更符合案涉合同约定条款的字面通常理解。故新界置业公司作为合同的拟定方，其主张张松构成违约缺乏合同依据，其行使法定解除权尚不符合条件。张松的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实和判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省竹溪县人民法院(2017)鄂0324民初748号民事判决；二、驳回竹溪县新界置业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由竹溪县新界置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一八年三月一日书记员  刘亚琼