江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初6057号 原告：崔善营，男，1992年11月13日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：戴莉，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇展律师事务所律师。 被告：窦磊，男，1988年4月16日生，汉族，住涟水县。 委托诉讼代理人：杨颂怡，江苏正和正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚国锋，江苏正和正律师事务所律师。 被告：常熟加洁物业管理有限公司，住所地常熟高新技术产业开发区东南大道**金狮薇尼诗花园商业**。 法定代表人：邹洁，总经理。 委托诉讼代理人：薛德加，该公司员工。 原告崔善营与被告窦磊、常熟加洁物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2018年9月19日第二次公开开庭进行了审理。原告崔善营及其委托诉讼代理人戴莉、被告窦磊的委托诉讼代理人杨颂怡（第二次庭审未到庭）、阚国锋（第一次庭审未到庭）、被告常熟加洁物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛德加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔善营向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金计人民币20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日在常熟加洁物业管理有限公司，原告与被告窦磊签订房屋买卖合同，合同明确注明金狮薇尼诗花园11幢203此房屋幼儿园与小学学区名额都未使用过，现原告长子需读幼儿园，但因该房屋学区名额已被告窦磊所占用，无法以房入学，根据以房入学政策该房屋需要6年后才可使用，现因被告隐瞒事实，欺骗诈骗行为违反合同约定，需赔偿定金双倍返还140000元。另原告长子幼儿园和小学与次子幼儿园都无法享受以房入学待遇。因被告的不诚实，造成原告两位学生教育不可估计的经济损失，要求赔偿60000元。 被告窦磊辩称，双方于2017.12.28签订房屋买卖居间合同，12.29办理网签手续，于2018.1.26办理房屋过户手续，现该房屋已过户至原告名下，买卖合同目的已经实现，被告没有违约情况，不应支付违约金。至于居间合同第十一条约定，双方仅约定可以上幼儿园，并未对不能上幼儿园的违约责任予以明确，且我们的合同在新政策即2018.1.4实施之前签订，仍然执行363老政策，原告要求被告承担违约金的诉请不应得到支持，请求驳回原告的诉请。 被告常熟加洁物业管理有限公司辩称，与被告窦磊答辩意见相同。 经审理查明：被告窦磊（卖方）与原告崔善营（买方）、被告常熟加洁物业管理有限公司（居间方）于2017年12月28日签订了房屋买卖居间合同一份，内容为：第一条房屋基本情况1、买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于常熟市金狮薇尼诗花园11幢203的房屋，该房屋面积98.86平方米。2、该房屋附属设施包括现状出售。3、该房屋是否设立抵押：贷款余额约200000元。第二条成交价格1、该房屋成交价格为1420000元。2、按国家有关规定，买卖双方须付税费……。第三条服务费及支付1、买方须向居间方交纳服务费成交价格的1%；2、服务费须于签署本合同之时付清。第四条定金及房款支付约定1、买方于2017年12月28日交付人民币70000元给卖方作为定金，并作为第一部分房款。卖方在收到买方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给居间方，居间方出具收件凭证。房屋无法成交的，居间方应及时归还上述双证，发生遗失、损坏时由居间方负责补全。买方贷款：买方的贷款年限与金额以银行实际审核批复为准，买方须于2018年1月30日前将首付款筹齐，并给付卖方购房款450000元，并及时办理银行贷款手续。贷款在房屋权属过户结束，并领取房屋他项权证后，由银行全额转交卖方账户，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理。第五条该房屋交付及物业交验1、卖方承诺于2018年2月底前将该房屋及钥匙交付买方使用，同时承诺该房屋转让的附属设施齐全，完好，无欠费。……第七条违约责任1、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不退还，而卖方有权将该房屋继续出售卖方不再为此向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿损失。2、如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同。3、基于居间方已为买卖双方提供居间服务，本合同签订后，无论在任何条件下，如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同，居间方所收取服务费均不予退还；违约方或合同解除责任方应向非过错方承担居间服务费的损失；未按时缴纳的服务费，不影响居间方向违约方或合同解除责任方追究居间方应收服务费总和的损失。4、买卖双方委托居间方协助办理该房屋过户、银行贷款及代收代付等相关手续，则买卖双方应积极配合并亲自到场办理，若不按约定办理逾期七天视为单方解除合同，违约方按第七条1、2、3款承担违约责任。5、买方或卖方未按合同第四条约定付款，则每逾期一日应向卖方或买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，付款约定逾期超过七天视为单方解除合同，并按第七条第1或2、3款承担违约责任。6、若买方以贷款方式购买该房屋，则买方必须提供真实有效的相关材料和证明；如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行的审批条款，导致贷款不能正常办理，须由买方按照一次性付款的方式从最终确定不能办理之日起二十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约，按照第七条第1、3款承担违约责任。7、卖方逾期支付该房屋，每逾期一日，应向买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋，卖方应向买方支付该房屋售价10%作为违约金，并承担相应的法律责任。第八条本合同签订前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的，均以本合同为准。第九条免责条款1、如遇不可抗力导致本合同不能履行，经三方协商可解除本合同，三方均免责。2、若买卖双方需变更合同有关条款，应取得居间方书面认可同时签订补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力。若因买卖双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，与居间方无关。居间方只为买卖双方提供居间服务，本合同签订后若发生诉讼，居间方至多承担居间服务损失的赔偿。……第十一条备注该房屋由买方继续承租给二手房东，过户后房屋租金由买方收租，小学名额“未暂用”（庭审中双方确认应为“未占用”），幼儿园可以使用。 合同签订后，原告崔善营按约定支付了被告窦磊购房款，被告窦磊按约定向原告崔善营交付了房屋，双方于2018年1月26日办理了买卖房屋的过户手续，原告崔善营于2018年1月26日领取了该房屋的不动产权证书，载明权利人为崔善营、唐晓颖。 另查明，被告窦磊之女窦某自2016年9月1日开始入读常熟市东南幼儿园小班。2018年上半年，原告崔善营以其子崔某需入学幼儿园，向常熟市东南幼儿园提交了常熟市新市民以房入学审核单，经常熟市东南幼儿园审核认为常熟市金狮薇尼诗花园11幢203的房屋学位已被占用，不能以房入学。常熟市实施“零择校”和新市民积分管理政策，同时对合法固定住所认定不同学段学位作出规定：即同一套合法固定住所幼儿园3年、小学6年、初中3年认定一个学位。自2018年1月4日起实行同一合法固定住所每六年认定一个幼儿园及义务教育阶段学位，即某一合法固定住所已认定一个学位，该房产若在使用学位起的六年时间内更换产权所有者，就不能再作为任何学段学区生的认定依据。 庭审中，双方当事人表示对以房入学的相关政策均是知晓的。原告崔善营陈述，原告购买争议房屋是为了儿子在2018年9月可以入读东南幼儿园，但原告在办理相关入园手续时被告知常熟市金狮薇尼诗花园11幢203的房屋学位已被占用，2018年9月不能以房入学。房屋买卖居间合同第十一条约定“小学名额未占用，幼儿园名额可以使用”，现原告之子无法以房入学，原告购买房屋的合同目的无法实现，故被告已构成违约，应当承担违约责任；被告窦磊陈述，原被告签订的房屋买卖居间合同于2018年1月26日办理了过户手续，合同已履行完毕。签订房屋买卖合同时，原告对以房入学的政策是清楚的，房屋买卖居间合同第十一条约定“小学名额未占用，幼儿园名额可以使用”，按照该约定幼儿园名额可以使用，但未明确何时开始使用，属于约定不明，根据政策的相关规定，争议房屋幼儿园名额2019年9月开始是可以使用的，故不存在被告违约。且合同第十一条未对原告子女不能上幼儿园需承担的违约责任进行明确约定，被告不应承担违约责任；被告常熟加洁物业管理有限公司陈述买卖合同是经买卖双方同意后签订的，且双方已办理买卖房屋的过户手续，作为中介方已履行了相关的义务，不存在过错，不应承担违约责任。 本院认为，原告崔善营与被告窦磊通过居间方被告常熟加洁物业管理有限公司介绍签订的房屋买卖居间合同，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后双方各自履行了义务，且已办理了买卖房屋的权属过户手续。原被告双方在签订房屋买卖合同时对以房入学的相关政策都是明知的，合同第十一条约定了“小学名额未占用，幼儿园名额可以使用”，但未明确幼儿园名额何时开始可以使用，故该条款属于约定不明。根据以房入学相关政策的规定，双方一致确认争议房屋以房入学的名额自2019年9月开始是可以使用的，原告崔善营以2018年以房入学名额已被占用致其买卖房屋的目的无法实现为由，主张被告违约，并要求承担违约责任，缺乏依据，故原告的诉讼请求，本院不以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的苦干问题》第二条之规定，判决如下： 驳回原告崔善营的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告崔善营负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  邵宝华 人民陪审员  赵建明 人民陪审员  何凤英 二〇一八年十一月十四日 书 记 员  沈佳琪