.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）青01民终124号上诉人（原审原告、反诉被告）：青海卓联房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：×××)，住所地：西宁市城西区胜利路25号1号楼11111室、11113室。法定代表人：何雅琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋芳红（公民身份号码：×××），女，1981年2月24日出生，汉族，住西宁市。上诉人青海卓联房地产营销策划有限公司（以下简称卓联公司）因与被上诉人蒋芳红房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卓联公司的委托诉讼代理人王宇、被上诉人蒋芳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓联公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回蒋芳红的反诉请求，本案一二审诉讼费由蒋芳红承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误。2017年8月8日，卓联公司与蒋芳红达成房屋租赁协议，蒋芳红向卓联公司交付了房屋钥匙，卓联公司开始装修，至8月16日装修完毕即将搬入时，蒋芳红突然提出要求在卓联公司的营业执照上加上其姓名，否则不再租赁房屋，双方协商未果，蒋芳红提出解除分租协议，双方就装修部分的损失达成协议：由蒋芳红负担装修费用的一半（4500元）并退还房屋租金和押金，卓联公司搬离房屋。蒋芳红通过微信转账向卓联公司支付4500元后，卓联公司于8月19日搬离房屋，但蒋芳红借故拒不退还房屋租金和押金导致本案纠纷发生。卓联公司提交了双方微信的内容能够清晰证明双方就该房屋的租赁关系已达成解除的协议，一审判决卓联公司继续履行租赁合同并支付租金属认定事实错误，判决错误，故请求依法改判。蒋芳红辩称，其并未要求在卓联公司的营业执照上添加名字，协议上说明双方不承担装修款，蒋芳红向卓联公司支付的4500元是其垫付的，卓联公司应予返还，卓联公司所述不属实，一审法院认定事实清楚证据充分，请求驳回上诉维持原判。卓联公司向一审法院起诉请求：1.依法判令蒋芳红向卓联公司返还房屋租金30000元及押金5000元，共计35000元；2.依法判令蒋芳红支付违约金5200元及赔偿因违约造成的损失12500元，共计17700元，上述两项诉讼请求共计52700元；3.本案诉讼费由蒋芳红负担。蒋芳红向一审法院反诉请求：依法判令卓联公司继续履行协议并支付拖欠的房租22000元，本案反诉费用由卓联公司负担。一审法院认定的事实：卓联公司与蒋芳红于2017年8月17日签订了《店面出租协议》，约定蒋芳红将位于西宁市城西区五四大街36号（28平方米分隔出租）门面方1间租赁给卓联公司办公使用，并在合同内约定了具体的租赁期限和租赁费标准，并确认了租赁费的交款方式为：2017年8月10日支付蒋芳红30000元整，剩余租赁房款22000元于2017年10月10日前支付清。在协议签订前，卓联公司法定代表人何雅琴通过微信转账的方式总计向蒋芳红共计支付房租30000元和房屋保证金5000元，共计35000元整。2017年8月8日蒋芳红将该房屋钥匙交付与卓联公司。后至2017年8月19日卓联公司搬出租赁房屋，后双方就此合同未予的履行责任及相关事项未能达成一致意见，同时卓联公司至今未将租赁房屋的钥匙交付与蒋芳红，现卓联公司以蒋芳红未能按合同的约定履行卓联公司要求的变更公司法人住所地的协助责任，且其提出要在卓联公司的营业执照上加入蒋芳红个人名称，从而导致卓联公司的合同目的性不能实现，故造成此合同不能履行的过错在于蒋芳红，而蒋芳红认为，卓联公司所陈述的事实和理由不属实，不存在其所述的蒋芳红要求其在营业执照上加入本人名称事实一节，卓联公司解除合同的真实原因不明，在合同的履行过程中蒋芳红并无任何过错，且因其系朋友关系，从而提前解除与原租户的租赁合同，造成蒋芳红个人的经济损失5000元，故请求驳回卓联公司对蒋芳红的全部诉讼请求，而要求其继续按双方所签订的租赁协议履行合同，请求判令卓联公司支付剩余租赁费22000元，导致纠纷产生。一审法院认为，本案的焦点法律问题在于：双方所签订的《店面出租协议》合同未能履行的过错责任在哪一方，卓联公司主张是蒋芳红的个人过错不履约造成，即未能按双方的合同约定及口头约定完成卓联公司要求的变更公司法人住所地的协助责任和其提出要在卓联公司的营业执照上加入蒋芳红个人名称的要求的诉称事实，举证不足，没有证据证实其诉称的此点事实，首先，从双方合同的条款中对法定代表人住址的变更的协助义务没有规定；其次，对于蒋芳红要求卓联公司在工商登记手续中加入其个人蒋芳红的名称的基本事实，没有有效的证据予以证实该基本事实，虽然有部分微信记录，但就双方的谈话内容看，仅是卓联公司法定代表人对此部分的陈述，在并未有其他证据予以佐证的情形下，应当按证据的规则予以判定，故卓联公司认为蒋芳红负此合同不能履行的过错责任举证不能，应当承担法律上的不利后果，故对卓联公司的本诉部分的全部请求依法不予支持，给予驳回。对于蒋芳红要求继续履行合同及支付剩余租金的诉讼请求，经查明，合同的履行期限为2017年8月10日至2018年8月21日，且双方对合同的付款方式亦有约定，现尚剩余22000元的租赁款未予支付，且该租赁房屋的钥匙仍在卓联公司处，虽其未予实际使用，但在没有证据证明蒋芳红对造成租赁合同不能履行有过错的情形下，不能构成其不交剩余房租的法定免责事由，现蒋芳红要求继续履行合同的诉求，并无不当，应当给予支持。综上所述，本案事实清楚，法律关系明确，法律责任的承担要以履行合同中存在过错为前提，在无有效证据证实的情形下，卓联公司的诉求应当依法予以驳回。对于蒋芳红的诉求，符合法律规定的事实和要件，应当给予支持。另，在案件的处理中望双方当事人本着诚实信用，公平等价有偿的原则予以有效解决纠纷。遂判决：1.驳回卓联公司对蒋芳红的全部诉讼请求；2.卓联公司向蒋芳红继续履行《店面出租协议》，并支付剩余房屋租金22000元整。上述款项于判决生效后立即履行完毕。本案诉讼费1118元，减半收取559元，由卓联公司负担；本案反诉费175元，减半收取87.5元，由卓联公司负担。二审期间，蒋芳红未向本院提交新证据。卓联公司向本院提交证据：2017年8月8日至8月20日卓联公司法定代表人何雅琴与蒋芳红之间的微信聊天记录光盘一张并附文字整理文稿一份，拟证明双方就《店面出租协议》已经协商解除，并就店面装修费负担达成协议。本院组织质证同时播放手机微信语音、光盘录音并与文稿核对，蒋芳红质证确认光盘记录与手机记载的微信聊天内容一致，与文稿记录一致，并确认微信中的声音是其本人声音，但微信内容有删减，由于本人手机损坏，相应的微信记录不能提供。本院认为，蒋芳红对其微信聊天的声音不予否认，认为微信内容有删减和伪造，但并未提交相应证据，且其确认对微信聊天记录不申请鉴定，本院认为卓联公司提交的微信聊天记录真实反映了蒋芳红与何雅琴就案涉房屋租赁合同订立、履行、解除事宜协商的过程，故对该微信聊天记录予以确认。二审法院查明的事实：蒋芳红个人微信号×××，微信绑定手机号为137xxxx****。何雅琴系卓联公司的法定代表人，个人微信号×××，微信绑定手机号为155xxxx****。因蒋芳红与何雅琴口头约定，要将位于西宁市城西区五四大街36号（28平方米分隔出租）门面方1间租赁给卓联公司办公使用，故蒋芳红于2017年8月8日将房屋钥匙交给何雅琴，由卓联公司装修。2017年8月8日至8月11日期间，何雅琴通过微信向蒋芳红转账支付30000元房屋租金及5000元押金。8月16日早上9时39分，何雅琴通过微信向蒋芳红发送信息”麻烦你今天有时间过来一下，给我一下那个号，还有签一下合同”，蒋芳红在中午11时39分回复信息”现在签吧，这几天你也忙的”。晚上11时01分蒋芳红回复何雅琴信息”租房的事和办证的事你不同意公司这边也说打不成共识咱们就解除分租关系。房屋我整租我个人使用吧”何雅琴回复信息”好可以””那装修的钱怎么算”之后蒋芳红反复要求与何雅琴面谈解决，何雅琴在晚上11时26分回复信息”怎么解决说清楚就行了呗，非要见面说什么也不知道”，蒋芳红回复信息”咱们的合同生效期2017:8月17日””好吧””我们同意解除合同不生效”何雅琴回复信息”你就说咋解决”蒋芳红回复”你装修的你有什么意见”何雅琴回复”装修的钱你给我就行了””其他的啥也不说了”，之后双方围绕装修问题多次展开商议，期间何雅琴语音提出”那你就把九千，装修的九千全部赔上吧，赔上我明天就搬走了”发送信息”那就这样吧，你承担3000元，我在这个月底31之前搬走，合同解除”，双方在微信中就此问题反复商谈后，蒋芳红回复语音”你说你这一会儿九千一会儿四千不一会儿三千，你说你你说你这哎呀，我这边也损失着，你难道不知道吗，这就是个装修的钱呗，装修，因为咱那房子就那个环境在那放着，也没有大肆装修呗，你装修费也没产生到九千呀，你跟我要九千，你说咱们俩你说，这说这说这心里都难受的，你说，再好了吧，四千五给你我就认了吧”后双方还就此展开对话，直到8月17日凌晨0时28分，蒋芳红给何雅琴微信转账4500元，何雅琴在8月17日中午12时17分收款后留言”2017年8月23日之前搬走，留个空房子，交接房子的时候退给我房租和押金合计35000元”。2017年8月19日下午4时12分何雅琴再次通过微信给蒋芳红发送信息”我过来搬东西，晚上就搬走了。你过来吗”，蒋芳红语音回复”好的，我晚上可能过不来吧......你要搬就搬你的......”晚上8时31分何雅琴给蒋芳红发送文字”我拉完了，你过来一下吧”蒋芳红回复还在路上，到了晚上9时33分何雅琴给蒋芳红发送”你先给我转钱吧”蒋芳红回复”手机里几千块啊”谈及转款限额是20000元，何雅琴要求蒋芳红微信转款，蒋芳红称下雨还在路上，最后何雅琴回复信息”那就明天早上你给我吧，你们慢慢开车”何雅琴还把腾退房屋后的照片发送给了蒋芳红，并留言称明天早上将剩余的两把钥匙退还给蒋芳红。蒋芳红向本院陈述8月20日其从银行取款35000元给何雅琴派的人，但他们又要求再给9000元，其没有同意后，他们没有收取35000元。何雅琴向本院陈述8月20日早上，何雅琴的丈夫还有同事给蒋芳红送钥匙，后随同蒋芳红到银行取钱，蒋芳红只取了30000元，但因说好的是给35000元，所以打电话给何雅琴核实后，再没有收蒋芳红的钱。另查明，卓联公司与蒋芳红签订了《店面出租协议》，约定蒋芳红将位于西宁市城西区五四大街36号（28平方米分隔出租）门面方1间租赁给卓联公司办公使用，租赁期为1年，从2017年8月10日至2018年8月21日，租金为每年52000元，于2017年8月10日前支付30000元，剩余22000元于2017年10月10日前付清。合同落款处的签订时间是2017年8月17日。对此何雅琴解释合同是8月16日下午签订，说好合同从17日起算，故落款时间就写成了8月17日，蒋芳红陈述合同就是8月17日签订的。本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。本案争议的焦点主要在于案涉租赁合同是否已经合同双方协商解除。从本案的卓联公司法定代表人何雅琴与蒋芳红相互联系的微信记录来看，可以完整的反映双方就租赁合同订立、履行、协商解除的过程。微信记录反映案涉租赁合同签订的时间是2017年8月16日而不是8月17日，且反映双方在租赁合同签订当日，即就合同解除问题进行协商，还就合同解除后房屋的装修如何处理进行协商，在协商过程中，蒋芳红、何雅琴均同意解除合同，且蒋芳红明确表示愿意承担装修损失并给何雅琴支付了4500元，何雅琴也收取了4500元。其次2017年8月19日卓联公司搬离租赁房屋后通知蒋芳红，蒋芳红并未提出异议。因此，本院认为卓联公司与蒋芳红签订的《店面出租协议》经双方协商一致已于2017年8月19日解除。卓联公司就此上诉成立，一审对此认定错误，本院予以纠正。现本案租赁合同因双方达成一致已经解除，而解除合同根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项之规定是终止合同的方式之一，因此蒋芳红要求继续履行租赁协议、给付租金的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于本案合同解除的原因，以及是否承担违约责任的问题，从双方就解除合同协商的过程来看，事件的起因在于卓联公司租用房屋更改营业地址办理营业执照的问题不能解决，双方不能就此达成一致，但对因何原因不能达成一致，双方各执一词，通过微信记录是蒋芳红主动提出解除合同后，双方均同意解除合同，因此本案并非卓联公司或是蒋芳红单方解除合同，卓联公司与蒋芳红双方协商解除合同的行为不构成违约。根据微信记录双方在协商过程中考虑了卓联公司的装修损失，蒋芳红也支付了4500元的装修款，在卓联公司提出退还已收取的房屋租金和押金35000元后，蒋芳红也没有提出异议，因此，就案涉租赁合同，双方达成解除意见后，除对装修损失有所考虑外，双方并没有再追究合同解除后违约责任的意思表述，同时在何雅琴提出退还预交的30000元房租和5000元押金后，蒋芳红也未提出异议，且从蒋芳红二审陈述给何雅琴退还35000元，是其自己不要的这节看，蒋芳红对退还预交的30000元房租和5000元押金亦认可，因此卓联公司诉来法院请求判令蒋芳红退还预交的30000元房租和5000元押金，应予准许。至于卓联公司请求判令蒋芳红支付违约金，因其并未提交证据证明在与蒋芳红协商解除合同时，并未放弃主张违约金的权利，且其主张的违约金也没有事实依据，故本院不予支持。综上所述，卓联公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初1720号民事判决；二、蒋芳红于本判决送达之日起十日内退还青海卓联房地产营销策划有限公司房屋租金30000元、押金5000元；三、驳回青海卓联房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蒋芳红的反诉请求。一审案件受理费559元、反诉费87.5元，由青海卓联房地产营销策划有限公司负担188元，由蒋芳红负担458.5元；二审案件受理费1293元，由青海卓联房地产营销策划有限公司负担376元，由蒋芳红负担917元。本判决为终审判决。审判长宋敏芳审判员王鹏审判员李宏宁二○一八年三月二十九日书记员杨家俊