广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1396号 上诉人（一审被告）：合浦县广益房地产开发有限公司，地址：广西合浦县廉州镇廉州大道**。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人:彭超平，合浦县广益房地产开发有限公司职员。 被上诉人（一审原告）：陆小茜，女，1992年5月30日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨海兰，广西齐川律师事务所律师。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司因与被上诉人陆小茜商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初3367号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭开行审理，经本院通知。当事人于2018年11月5日到庭进行法庭调查，上诉人合浦县广益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭超平，被上诉人陆小茜的委托诉讼代理人杨海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合浦县广益房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（一）、一审认定事实错误，备案证明及房屋预告登记证明的办理完成，应视作权属登记完成，上诉人没有违约。上诉人已在约定时间内为被上诉人办理备案证明，预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后具备了对抗第三人的效力，即具备了物权效力，应以登记证明的时间为准，已完成和被上诉人签订《商品房买卖合同》中的约定。（二）、对未按时交付首付款的住户，依法提起反诉，请求判令被上诉人支付逾期付款违约金及利息。根据双方签订的借款协议第二项中双方约定：逾期30天以内（包括30天）的，以借款总额为基数，每预期一天按银行同期流动资金贷款利率的2倍计算借款利息，并另需向甲方支付违约金2万元；2、逾期30天以上，以借款总额为基数，每逾一天按银行同年期流动资金贷款利率的4倍计算借款利息，并另须向甲方支付违约金4万元。综上所述，被上诉人请求上诉人支付逾期办理房屋所有权属证的违约金无事实和法律依据，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。 陆小茜答辩称：（一）、被上诉人主张已经完成约定时间接内的权属登记是没有依据的，上诉人在一审中提交的登记商品房的抵押登记，与合同约定的不动产权属登记不同，因此上诉人没有在约定的时间内完成权属登记。（二）、上诉人在一审中没有提起反诉，上诉人提出的与被上诉人之间的借款纠纷，与本案不是同一法律事实，不符合反诉的条件。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。二审应当驳回上诉，维持原判。 陆小茜向一审法院起诉请求1、请求法院判令被告协助原告办理房地产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权登记违约金5036元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于被告是否在约定的交房后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的事实双方有争议。为此，原告举出了证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖关系及合同里相关约定的事实；2、销售不动产发票，证明原告已向被告支付完购房款；3、房屋装饰装修告知单，证明被告交房给原告的时间是在2014年1月2日之前；4、广西百色市不动产登记受理单，证明被告于2017年8月4日才把办理产权证书的相关材料交到不动产登记中心。被告质证认为：对原告提交的证据1的三性及证明目的没有异议，认为被告已按合同约定履行义务；对证据2的三性无异议；对证据3的三性没有异议，对交房时间也没有异议；对证据4的三性没有异议。被告向本院提交房屋预告登记证明，证明被告已经完成合同约定的备案义务。原告对被告提交的证据真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，认为这不能证明被告已经完成了备案义务。一审法院认定：原告所提交的证据能作为证明本案案件事实的证据采用，证实了被告于2014年1月7日前交房给原告使用，被告于2017年8月4日报材料到产权登记机关备案，已超过约定360日内报备的事实。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律规定，双方形成的买卖合同受法律保护。双方应按合同的约定全面履行相关的义务。现被告合浦县广益房地产开发有限公司未能在交房给原告使用后360日内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。被告关于已为原告办理房屋预告登记证证明被告未违约的辩解，因办理房屋预告登记是作为银行的抵押贷款用途，仅是完成备案所需的材料之一，并非备案的所有材料，故对被告的辩解理由，不予采信。综上所述，原告陆小茜诉请被告合浦县广益房地产开发有限公司支付违约金，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告要求被告协助其办理产权证书，被告对此没有异议，本院照准。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条项及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告合浦县广益房地产开发有限公司支付原告陆小茜违约金5036元，限本判决生效后十日内付清。二、由被告合浦县广益房地产开发有限公司协助原告办理房地产权证。 本院二审期间，被上诉人没有提交新证据，上诉人提交了《欠款住户名单及违约金、利息表》，用以证明被上诉人欠其款项及应付的违约金、利息数额。对上诉人提交的《欠款住户名单及违约金、利息表》，被上诉人认为，这份名单、利息表不能证明被上诉人欠上诉人款项，且借款与本案是不同的法律关系，上诉人在一审中没有提出反诉，这份证据不能证实上诉人的主张。对上诉人提交的这份证据，本院认为：上诉人以被上诉人未按时偿还借款为由，向被上诉人提出反诉，请求被上诉人承担逾期还款违约金、利息，由于上诉人在一审中没有对此提出反诉，其在二审中提出，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，被上诉人在对上诉人二审中提出的反诉不予认可、不予调解，故上诉人在二审中提出的反诉，本院在本案中不予审理，上诉人可另行起诉。根据双方的诉辩意见，对一审判决认定的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人是否逾期将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案、是否应协助被上诉人办理房屋产权证书，是本案争议焦点。（一）、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当在交付房屋后360天内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关登记备案；因上诉人的责任，使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人可以退房或上诉人按已收房款的1％向被上诉人支付违约金。根据查明的事实，上诉人在2014年8月20日之前已向被上诉人交付房屋，但至2017年8月4日才将办理房地产权属证书所需的材料交到不动产登记中心，这一事实表明，上诉人没有按合同的约定，在交付房屋后360天内，将办理权属登记的资料报产权登记机关，其行为构成违约，应承担违约责任。（二）、关于上诉人称其已提交备案证明和房屋预告登记证明，预告登记具备了对抗第三人的效力，其履行了合同约定的义务没有违约的问题。预告登记虽然具有对抗第三人的效力，但并不是办理房屋产权登记所需的全部资料，而双方在合同中约定的是上诉人应在交付房屋后360天内，向不动产权登记机关提交办理产权登记的全部资料；且根据《中华人民共和国物权法》第二十二条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记的效力是有限制的，因此，预告登记不等同于房屋产权登记，不能让被上诉人能够进行不动产登记，被上诉人能否进行房屋产权登记，取决于上诉人是否完全提交了办理权属登记所需的资料。故上诉人主张其未违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人请求上诉人承担违约责任，协助被上诉人办理房屋产权证书，事实和法律依据充分，应予支持。（三）、上诉人在本案二审中提出反诉，因被上诉人不予认可、不予调解，故上诉人在二审中提出的反诉，本院不予审理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元。由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 玉 江 审判员 黄小萍 二〇一八年十一月十九日 书记员 潘增毅