四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0114民初9107号 原告（反诉被告）：袁江山，男，1989年9月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗筠寒，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周慧慧，女，1992年11月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵林芳，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告袁江山与被告周慧慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，周慧慧于2017年12月22日提起反诉，本、反诉案合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁江山的委托诉讼代理人罗筠寒、被告（反诉原告）周慧慧的委托诉讼代理人赵林芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁江山向本院提出诉讼请求：请求判令1.周慧慧全面履行《存量房屋买卖合同》及补充协议，立即将其所有的位于新都区的房屋过户至袁江山名下，并将该房屋交付袁江山；2.周慧慧向袁江山支付违约金20万元；3.因本案产生的诉讼费、保全费、律师费由周慧慧承担。事实和理由：2017年5月2日，袁江山与周慧慧签订《存量房屋买卖合同》，约定袁江山购买周慧慧位于新都区的房屋，房屋成交价格100万元，合同中并约定了双方的权利义务及违约责任。后因案涉房屋一直未办理房产证，袁江山与周慧慧于2017年10月12日签订了补充协议，补充协议中明确约定“卖方于2017年10月20日交付房屋给买方；本次交易具体过户时间以开发商下证为准，在开发商下证后10日内，买卖双方必须办理过户手续，如不配合，违约方应当承担违约责任。”合同及补充协议签订后，袁江山按约履行了全部义务，向周慧慧支付了46万元购房款，但周慧慧拒不交付案涉房屋，在取得房屋所有权证后也拒不办理房屋过户登记手续。周慧慧的上述行为已构成违约。 周慧慧辩称，一、周慧慧不同意继续履行合同，其已起诉要求解除《存量房屋买卖合同》；二、《存量房屋买卖合同》履行中，是袁江山违约在先，周慧慧有权拒绝履行合同，因此周慧慧没有责任向袁江山支付违约金和诉讼产生的一切费用。 周慧慧向本院提出反诉诉讼请求：请求判令1.解除袁江山与周慧慧签订的《存量房屋买卖合同》；2.袁江山向周慧慧支付违约金20万元。事实和理由：2017年5月2日，周慧慧与袁江山签订《存量房屋买卖合同》，将其位于成都市新都区的房屋，以100万元的价格出售给袁江山，合同中并约定了双方的权利义务及违约责任。签订合同时，周慧慧是因出售案涉房屋置换套二的房屋，剩余房款用于生活所需，即周慧慧急需出售房屋，便告知袁江山及中介方其出售的房屋尚未取得房产证，袁江山及中介方承诺三个月内给周慧慧办证完成交易，并收取周慧慧4000元费用。因此合同中约定2017年9月30日或之前完成交易，并约定2017年9月15日或之前袁江山支付房屋首付款并协助结清银行按揭贷款。承诺的办证期限届满，房产证仍未取得，合同约定的付款期限内，袁江山也仅支付了定金2万元和首付款3万元，故周慧慧要求袁江山支付首付款或解除合同。2017年10月12日，双方经协商，又签订了一份《存量房屋买卖合同补充协议》，约定袁江山再多支付25万元购房款，协议签订之日支付10万元，5万元存于房贷卡中，另10万元于2017年10月20日支付，但袁江山并没有按约定的时间支付房款，房贷卡中也只存了3万元，首付款也一直未付清，期间周慧慧多次要求袁江山支付款项，袁江山以各种理由拖延，且在电话中告知周慧慧解除合同。根据双方当事人签订的《存量房屋买卖合同》第四条第一款的约定，合同签订后，周慧慧积极按照合同约定履行其义务，但袁江山却未按合同履行购房款的支付义务，袁江山的行为已严重违反了合同的约定。 袁江山反诉辩称，一、周慧慧反诉称案涉合同签订的目的是急需置换房屋，且袁江山承诺为周慧慧限期办理房产证的事实不符合客观事实。（一）根据双方签订的合同第三条第一款和第三条第六款的约定，房屋过户的时间不是以房产证下证的时间为依据，而是以卖方结清银行贷款时间为依据计算的时间，过户时间的早晚取决于周慧慧结清贷款的时间及买方通过银行贷款审核的时间。（二）袁江山从未承诺过为周慧慧限期办理房产证，合同上也未有相关约定。首先在双方签订的合同中，仅约定了袁江山提前支付首付款协助周慧慧结清按揭，但该前提是房产证需已办理。其次，在合同履行过程中，如果周慧慧委托中介人员代办房产证，并支付了费用，这是周慧慧与中介方之间的约定，与袁江山个人无关。二、周慧慧在反诉中陈述补充协议中约定增加25万元购房款的情况也不符合客观事实。首先，双方签订补充协议是在“开发商一直未下房产证，导致后续无法进行”的情况下签订，以及签订补充协议是周慧慧急需钱，要求袁江山提前支付一部分购房款以解其燃眉之急，袁江山为了继续履行合同才与周慧慧签订了补充协议。其次，补充协议中并未约定袁江在100万元的基础上再多支付25万元给周慧慧，补充协议是在总房价100万元的范围内重新约定了付款金额及时间。三、周慧慧反诉袁江山未按合同约定支付房款不符合客观事实。首先，根据银行流水凭证可以证明，在合同签订之日，袁江山向周慧慧转账10万元，另10万元补充协议约定在周慧慧交房当天即2017年10月20日支付，但周慧慧当天拒绝交房，故袁江山有权不支付该10万元。其次，对于将5万元存在月供卡的问题。在补充协议签订之日，袁江山为周慧慧交清了逾期的房贷，周慧慧将月供卡交由袁江山保管，但不久后，周慧慧就将月供卡挂失，导致袁江山无法向月供卡转账。在周慧慧将新的月供卡的卡号告诉袁江山后，袁江山才又继续向卡里存钱，在存了3万元后，袁江山一次性帮周慧慧还清了贷款。四、周慧慧是在房产证办理后、袁江山帮助其还清房贷后才拒不履行合同义务并且要求解除合同。在合同及补充协议履行期间，周慧慧从未向袁江山表示过要解除合同，在房产证办理后，也未提出要解除合同，而是让袁江山为其归还了全部贷款。综上所述，周慧慧反诉的事实均不符合客观事实，请求依法驳回周慧慧的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，袁江山与周慧慧通过居间方签订了《存量房屋买卖合同》，约定周慧慧将其位于新都区房屋出售给袁江山，周慧慧出售该物业，保证拥有该物业合法证明及享有完整所有权或相关有效法律文书，其委托人或共有人或第三人（权利人）同意转让该物业，保证并能完全支配及处理该物业。房屋成交价为100万元，袁江山直接支付定金2万元，98万元作为第二二部分房款，付款方式采用银行按揭贷款方式，袁江山须支付不不低于36万元为购买该物业的首付款，在买卖双方到该物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续当日付清给周慧慧。周慧慧同意袁江山通过向银行申请64万元的贷款支付第二期房价款。合同第三条相关事宜载明“1、买卖双方同意，买卖双方须于2017年9月30日或之前，到该物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。卖方如有银行按揭款则具体过户时间以该物业所在房产管理局注销时间为准，买方如有银行贷款则具体过户时间以银行贷款审核通过时间为准。2、买卖双方协商同意，卖方须于结清银行贷款当天，将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之三向买方支付违约金。……6、卖方向买方承诺，卖方负责保证在2017年9月15日或之前结清该物业银行贷款及一切债务，保证拥有物业合法处分权，还款并结清时间由银行确定的不受此约定。由此产生的所有费用（银行违约金、提前结清贷款服务费等）由卖方全部承担。”合同第四条违约责任载明“1、本合同签订后，若买方有下列任何一种行为，则视为违约，买方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金，并且向卖方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，买方已付卖方定金不予以退还，若定金在居间方托管，则居间方无须经过买方同意便可退回卖方，同时卖方有权解除本合同。（1）签约反悔，不愿意购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行；（2）未按合同约定时间支付约定的购房款和相关费用；（3）未按合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场。2、本合同签订后，若卖方有下列任何一种行为，则视为违约，卖方应承担交易过程所产生的一切费用及居间方全额佣金，并且向买方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，卖方须双倍返还买方定金，若定金在居间方托管，则居间方无须经过卖方同意便可退回买方，同时买方有权解除本合同。（1）签约后反悔，不愿意出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行；（2）因该房屋权属问题，或其他共有人未授权卖方出售该房屋等原因，致使产权过户无法按本合同约定期限完成；（3）未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程需到场时以各种理由推辞，拒不到场；（4）卖方房屋有银行贷款的，卖方未能在约定时间内自行办理完毕提交结按手续，合法取得房屋处分权的。……11、本存量房屋买卖合同的订立、生效、解释及争议均适用于中国法律，如发生争议时，本合约各方首先应通过友好协商解决，协商不成可向该物业所在地的人民法院提起诉讼，由此产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。”合同备注其中载明“……3）卖方银行贷款由买方提前支付首付款协助卖方结清，超出首付36万部份，卖方自行解决；4）卖方承担办理房产证和银行提前结按的费用;5）买方帮卖方结按前，需看到本房屋房产证后才协助卖方银行结按。买方支付卖方首付当天，卖方需交房于买方。”该合同签订之日，袁江山向周慧慧支付了2万元定金。2017年7月4日，袁江山向周慧慧支付了3万元购房款。合同履行过程中，由于开发商一直未办理房产证，所有后续工作无法进行，袁江山、周慧慧与居间方经协商于2017年10月12日签订了《存量房屋买卖合同补充协议》，约定袁江山支付周慧慧房款25万元，周慧慧将此款当中5万元存入此房房贷卡中，此款专项用于还房贷，周慧慧将月供卡交于袁江山，周慧慧配合袁江山将此卡密码修改，此卡由袁江山保管，如在存入的5万元房贷还完后，开发商还未下房产证，以后的月供将由袁江山帮周慧慧垫付，垫付的金额从房款中扣除，本次约定余下的20万元房款袁江山于2017年10月12日支付10万元，剩余10万元袁江山于交房当天支付周慧慧。周慧慧于2017年10月20日将房屋交于袁江山使用。开发商如在2018年5月31日前还未下证，袁江山将再次支付周慧慧房款30万元，剩余款项等开发商下证后，并办理完过户手续后袁江山支付周慧慧。本次交易具体过户时间以开发商下证为准，开发商下证后的10日内，买卖双方必须全力配合中介方办理相关手续，如不配合，守约方可按照存量房屋买卖合同约定的违约条款追究违约方的责任，守约方还可要求违约方赔偿由此产生的一切损失。除以上约定外，存量房屋买卖合同其他约定不变，本房屋交易的所有金额以银行转账记录为准。上述补充协议签订之日，袁江山代周慧慧支付了21000元的银行按揭贷款月供款，并向周慧慧支付了10万元购房款。2017年10月13日，袁江山代周慧慧支付了1000元银行按揭贷款月供款，2017年11月1日，袁江山又代周慧慧支付了8000元银行按揭贷款月供款。2017年11月10日，袁江山向周慧慧支付了28万元，代周慧慧结清了交通银行的按揭贷款。至此，袁江山直接或代为支付给周慧慧的购房款为46万元。在合同履行过程中，周慧慧未在2017年10月20日将房屋交付袁江山，案涉房屋的不动产权证于2017年11月1日办理后，也未与袁江山办理房屋产权过户登记手续。 上述无争议的事实，有当事人的当庭陈述及提交的《存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同补充协议》、定金收据、房款收据、中国农业银行卡交易明细清单、交通银行贷款结清证明、房屋信息摘要等证据在卷佐证，本院予以确认。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.为证明因本案纠纷，支付了2万元律师费，袁江山提交了《委托代理合同》和四川增值税普通发票。本院认为，袁江山提交的该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。2.为证明中介方收取了4000元费用，合同中并存在三个月内办理房产证的不实承诺，周慧慧提交了收据一份。对该收据袁江山认为没有写明系办证费用，也没有其签名，不认可。本院认为，该费用未注明收费项目，收取方也非袁江山，双方签订的合同中也未约定袁江山在三个月内为周慧慧办理案涉房屋的房产证，故对该收据本院不予采信，对周慧慧的证明目的不予采纳。 本院认为，袁江山与周慧慧签订的《存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同补充协议》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同及协议签订后，袁江山已向周慧慧支付了46万元购房款，对该事实当事人没有争议。现双方争议的事实是在合同履行过程中，袁江山与周慧慧谁存在违约以及承担相应的违约责任的问题。对此评判如下： 本案中，袁江山认为周慧慧未按合同约定交付房屋，以及未按合同约定办理房屋过户登记手续，要求周慧慧继续履行合同并按合同约定承担违约责任。而周慧慧反诉认为袁江山未按合同及补充协议的约定履行购房款的支付义务，解除合同的条件已成就，其作为解除权人有权解除合同。本院认为，1.关于购房款的支付问题。从双方签订的合同约定来看，付款时间应为双方到物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续当日支付36万元，64万元由袁江山通过向银行申请贷款支付。后因不动产权证一直未办理下来，双方对购房款的支付时间及支付金额又签订了补充协议，重新约定为袁江山支付25万元房款，其中5万元存入房贷卡中，专（款）用于还房贷，2017年10月12日支付10万元，剩余10万元于2017年10月20日交房当天支付给周慧慧。周慧慧所认为的袁江山没有按约支付36万元的购房首付款，其付款的前提条件是办理网签及产权过户手续当日以及袁江山需看到房屋房产证，而实际履行中，双方至今未办理网签或房屋过户登记手续，且在2017年11月1日房产证办理之前，双方对购房款的支付时间和金额又重新进行了约定。因此在未满足付款前提条件的情况下，周慧慧认为袁江山违约没有支付首付款36万元没有事实依据。2.关于周慧慧认为袁江山未在房贷卡中存足5万元用于归还房贷问题。首先，补充协议中未明确约定存足5万元款项的具体时间；其次，在补充协议签订后，袁江山不仅代周慧慧归还了逾期的银行月供款，还代其结清了为购买案涉房屋在交通银行的全部按揭贷款。故从袁江山的上述行为来看，其不存在任何违约的情形。3.关于周慧慧认为袁江山未按协议约定在2017年10月20日支付房款10万元的问题。从补充协议的约定来看，该款的支付须具备一个前提条件，即袁江山于周慧慧交房当天支付，而交房之日即是2017年10月20日。而本院查明的事实是周慧慧至今未将案涉房屋交付袁江山，其也未有证据能证明在2017年10月20日履行了房屋的交付义务。综上，周慧慧认为袁江山未按合同及补充协议的约定履行购房款的支付义务，解除合同的条件已成就，其作为解除权人有权解除合同的理由不成立，故周慧慧要求解除合同不符合法律和合同约定，本院不予支持；反之，周慧慧在合同履行过程中，未按约定履行房屋的交付义务，在袁江山代周慧慧向房屋抵押银行付清了剩余的按揭贷款，其已取得房屋不动产权证即具备房屋过户的条件下，周慧慧也怠于履行房屋的过户义务，其违约的客观事实存在。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，袁江山现要求周慧慧继续履行合同及补充协议的诉讼请求于法有据，本院予以支持。作为守约方，袁江山有权要求违约方周慧慧承担违约责任。关于违约责任，当事人签订的合同中明确约定若周慧慧签约后反悔，不愿意出售房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行，则视为违约，周慧慧应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方佣金，并且向袁江山支付合同约定物业成交价20%的违约金。以及发生争议，由此产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。补充协议也明确约定“本次交易具体过户时间以开发商下证为准，开发商下证后的10日内，买卖双方必须全力配合中介方办理相关手续，如不配合，守约方可按照存量房屋买卖合同约定违约条款追究违约方违约责任，守约方还可要求违约方赔偿由此产生的一切损失。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，袁江山主张的损失的赔偿额应当相当于周慧慧违约给其造成的损失，而袁江山未举证证明因周慧慧违约给其造成的直接损失，且本院对袁江山要求周慧慧继续履行合同的诉讼请求予以支持，袁江山已实现了其合同目的，故本院认为周慧慧按袁江山主张的违约金20万元的20%，即向袁江山支付4万元违约金为宜。关于袁江山主张的律师费2万元，袁江山已举证证明因本案纠纷，其支付了2万元律师费，故袁江山现要求周慧慧支付2万元律师费符合上述法律及合同约定，本院予以支持。关于案涉房屋未支付的购房余款54万元，合同中虽约定了袁江山向银行申请贷款支付，但该支付方式具有不确定性，故在房屋办理过户手续前，袁江山应将该笔款项先支付给周慧慧。 综上所述，袁江山要求周慧慧继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议、交付案涉房屋并将房屋过户登记至袁江山名下，以及支付律师费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；袁江山要求周慧慧支付违约金20万元的诉讼请求，本院予以部分支持；周慧慧反诉要求解除当事人之间签订的《存量房屋买卖合同》，并要求袁江山支付违约金及律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、袁江山于本判决生效之日起七日内将剩余购房款54万元支付给周慧慧; 二、周慧慧于本判决生效之日起七日内向袁江山支付违约金4万元及律师费2万元，合计6万元； 三、第一项和第二项品迭后，袁江山应向周慧慧支付的款项为48万元； 四、周慧慧在袁江山将购房款支付完毕之日起七日内，协助袁江山将位于成都市新都区房屋过户登记至袁江山名下，并将上述房屋交付给袁江山； 五、驳回袁江山本诉的其他诉讼请求； 六、驳回周慧慧反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2250元，财产保全费5000元，合计7250元，由周慧慧负担（此款袁江山已预交，周慧慧在履行上述付款义务时，一并向袁江山结清）；反诉案件受理费2250元，由周慧慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年三月六日 书记员  侯 毅