湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1002民初2738号 原告（反诉被告）薛雄鹰，男，1963年9月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告（反诉被告）**花，女，1977年12月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。系原告薛雄鹰之妻。 被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人曾楷峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人张爱艳，女，1992年11月24日出生，汉族，该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。 原告（反诉被告）薛雄鹰、**花与被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛雄鹰、**花、被告（反诉原告）美世界公司委托诉讼代理人张爱艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）薛雄鹰、**花本诉请求判令：1、被告（反诉原告）美世界公司因逾期交房承担违约金30660元（按已付房款的万分之二，从2016年12月1日计算至2017年8月8日，共计251天）；2、本案的诉讼费、保全费由被告（反诉原告）美世界公司承担。 被告（反诉原告）美世界公司针对本诉答辩要点：1、原告（反诉被告）薛雄鹰、**花至今仍未依约向被告（反诉原告）美世界公司支付全部的到期款项，被告有权据实延期，且不承担因此延期而产生的责任。2、没有如期交房是由于不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期。 反诉原告（被告）美世界公司反诉请求判令：1、反诉被告（原告）薛雄鹰、**花承担逾期支付房款的违约金12989.79元；2、本案的诉讼费、保全费由反诉被告（原告）薛雄鹰、**花承担。 反诉被告（原告）薛雄鹰、**花针对反诉答辩要点：1、反诉原告美世界公司要求反诉被告薛雄鹰、**花支付违约金12989.79元没有事实和法律依据。2、延迟付款并非薛雄鹰、**花的原因造成，而是美世界公司没有履行确保贷到40万公积金的承诺。3、美世界公司故意隐瞒事实真相，利用业主在购买过程中可能出现的工作疏忽，侵害业主的合法权益，其企业行为，有失道德和诚信准则，应该受到社会和法律的谴责。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2016年5月16日，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花与被告（反诉原告）美世界公司签订一份编号为2013020315E01的《郴州市商品房买卖合同》，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花购买被告（反诉原告）美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中E栋15E01房。合同签订后，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花于合同签订日支付了于物业专项维修资金8326元、房款217036元，2016年10月29日，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花支付了房款393630元，合计共支付总房款610666元。 2、《郴州市商品房买卖合同》合同第九条“交房期限及条件”约定，出卖人应当于2016年11月30日前将验收合格的商品房交付给买受人，第十条中对逾期交房的违约责任作出约定：出卖人未能在合同约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 3、至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，也未交房给买受人（即本诉原告），合同约定是2016年11月30日前交付，至原告（反诉被告）薛雄鹰、**花起诉前已逾期。 二、双方当事人有争议的事实 1、原告（反诉被告）薛雄鹰、**花与被告（反诉原告）美世界公司签订的《郴州市商品房买卖合同》对房款总价及付款方式的约定 原告（反诉被告）薛雄鹰、**花认为双方签订合同时约定房款总价为617036元，付款方式是以公积金贷款方式，因被告（反诉原告）美世界公司承诺能帮忙解决公积金贷款问题又未解决致使双方重新约定房款总价为610666元，付款方式为一次性付款，为此原告（反诉被告）薛雄鹰、**花提交了原合同第3页复印件、物业专项维修资金专用收据、购房发票予以证明。被告（反诉原告）美世界公司认为双方签订合同约定的是一次性付款，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花未付清房款，应承担未按时支付购房款的违约责任；为此被告（反诉原告）美世界公司提交了双方签订的商品房买卖合同、2016年10月29日原告（反诉被告）实缴房款的收据、凭证予以证明。本院经审查认为，尽管原告（反诉被告）提交的原合同第3页系复印件，没有被告（反诉原告）的印章，但被告（反诉原告）提交的双方签订的合同的第3页也没有其印章、签字，且签订合同当日，原告（反诉被告）是按照原合同约定的房屋总价617036元交纳的物业专项维修资金，交纳的第一笔房款也是按照原约定的首付款金额支付，由此可知，该证据真实可信，合同双方原约定确系买受人以公积金贷款方式付款；后因公积金贷款未果，双方再约定为付款方式为一次性付款，并对房款总价进行了调整，原告（反诉被告）于2016年10月29日支付了剩余房款。 法律适用争议 本案根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下三个方面： 一、原告（反诉被告）薛雄鹰、**花要求被告（反诉原告）美世界公司承担逾期交房违约责任的主张是否符合合同约定和法律规定。被告（反诉原告）美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间恶劣天气、郴州市创建文明城市限制施工时间等不可抗力原因导致。原告（反诉被告）薛雄鹰、**花认为，逾期交房主要是建设方资金不足所致。本院认为：美世界公司所称的施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，本案中，美世界公司提交的证据不足以证明其至今尚未交房是因为2012年11月至2014年11月天气状况不良所致，且并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项的约定），对被告（反诉原告）美世界公司称逾期交房是不可抗力所致的抗辩理由，本院不予采信；原告（反诉被告）薛雄鹰、**花要求被告（反诉原告）美世界公司承担逾期交房违约责任的主张符合合同约定和法律规定，本院予以认定。 二、被告（反诉原告）美世界公司是否有权据实顺延交房。被告（反诉原告）美世界公司庭审中称，因原告（反诉被告）薛雄鹰、**花拖延了缴款时间，公司有权据实顺延交房。原告（反诉被告）薛雄鹰、**花对此不予认可。经查明，合同第九条第二款第二项约定为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。本院认为，该条款在合同约定的商品房交付内容中，是指约定的商品房交付期限届满，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项时，出卖人依法行使的不安抗辩权。本案中原告（反诉被告）薛雄鹰、**花于2016年10月29日支付了全部购房款，约定的商品房交付时间是2016年11月30日前，即在商品房交付期限届满前，买受人已向出卖人支付全部购房款，被告（反诉原告）美世界公司所称可据实予以延期交房的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。 判决的理由与结果 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。原、被告签订的编号为2013020315E01的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。被告（反诉原告）美世界公司未按照合同的约定按时交房，至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据查明的事实，依照有关法律规定，本院对双方诉讼请求作如下处分：1、违约金数额的确定。本案原、被告对双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为已交付购房款每日万分之二无异议，因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金有明确的约定，依照法律规定，被告（反诉原告）美世界公司应当按照双方合同的约定支付违约金，对原告（反诉被告）薛雄鹰、**花请求被告（反诉原告）美世界公司支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但是违约金金额计算错误，应为30655元（610666元×251天×日万分之二，从2016年12月1日算至2017年8月8日）。2、比照合同约定，原告（反诉被告）薛雄鹰、**花确已逾期，但合同双方原约定是买受人以公积金贷款方式付款后约定为付款方式为一次性付款，并对房款总价进行了调整，则可知在双方再次协商达成一致意见时，被告（反诉原告）美世界公司并未追究原告（反诉被告）逾期付款的责任，并给予了房价折扣，此属对自己权利的处分，放弃了追究原告（反诉被告）的违约责任。因此被告（反诉原告）美世界公司所提反诉，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛雄鹰、**花逾期交房违约金30655元（610666元×251天×日万分之二，从2016年12月1日算至2017年8月8日）； 二、驳回原告（反诉被告）薛雄鹰、**花的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费567元，由被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司承担；反诉受理费63元，由被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢 萍 人民陪审员  张建国 人民陪审员  谢云秋 二〇一八年三月二十九日 书 记 员  何芝芝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。