河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民终2142号 上诉人（原审原告）：蔡林，男，1959年3月2日出生，汉族，个体工商户，现住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：李晓军，河北华岩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司，住所地：河北省遵化市西二环北路。 法定代表人：韩瑞广，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人）：杨慧，女，1987年1月29日出生，汉族，工人，现住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：蔡雨君，河北吴秀萍律师事务所。 上诉人蔡林与被上诉人唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司（以下简称广鑫公司）、杨慧房屋买卖合同纠纷一案。河北省遵化市人民法院于2016年9月7日作出（2016）冀0281民初3086号民事判决。蔡林不服，提出上诉，本院于2017年6月20日作出（2017）冀0281民终653号民事裁定，撤销河北省遵化市人民法院（2016）冀0281民初3086号民事判决，发回河北省遵化市人民法院重审。河北省遵化市人民法院于2017年12月21日作出（2017）冀0281民初5320号民事判决，蔡林不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡林的委托诉讼代理人李晓军、被上诉人杨慧的委托诉讼代理人蔡雨君到庭参加了诉讼。被上诉人广鑫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蔡林上诉请求：撤销一审判决的第二项，即要求判令广鑫公司配合上诉人办理福源公寓2-1-606房屋的房产、土地登记手续；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人先行占有和入住了涉案房屋，上诉人蔡林与广鑫公司之间的商品房买卖合同成立在先，合同订立后不久，广鑫公司即向上诉人交付了房屋及钥匙，上诉人则占有接收，正式行使了使用权，并有当地居民与上诉人洽谈欲购买该房屋。因上诉人为外地人，对涉案房屋没有装修并准备对外出售，但上诉人朋友一直在此居住，置办了单人床及简单家具用品。2.杨慧撬门拧锁，强行入住，恶意侵占涉案房屋。2016年6月初，杨慧使用暴力手段撬开门锁，强行进入涉案房屋，双方来回换锁有几轮，当地派出所曾出警调停不成，上诉人才起诉，杨慧谎称装修了房屋，缴纳了小额水电费，但并未实际入住，只是倚仗当地人的优势，在抢占房子的拉锯战中占上风，如果法律支持这种强行入住、恶意侵占的做法，无疑默认和助长了强盗逻辑。3.广鑫公司的陈述违背事实，纯属编造。广鑫公司的法定代表人在缺席庭审的前提下，单方向法庭陈述说上诉人买房是为了贷款把钥匙交给了杨慧系无中生有，明显与杨慧恶意串通，故意损害上诉人权益。4.杨慧没有实际交纳房款，上诉人与广鑫公司之间的房屋买卖是以工程款抵顶购房款，杨慧虽然提交了所谓的购房收据，但没有相应的银行汇款凭证或款项交易记录，所以其房款收据是虚假的。二、一审法院适用法律不当，按照司法解释规定，合同成立在先，并且实际使用在先的具有排除他人的权力，上诉人的合同成立在先，又实际使用在先，完全符合成为房屋所有权人的法定条件，所以应当在确认合同合法有效的同时，判令广鑫公司配合上诉人办理房产土地登记手续，以体现合同的实际功能和法律效力。 杨慧辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2013年12月，杨慧与广鑫公司签订了商品房买卖合同，广鑫公司已将涉案房屋交付给杨慧，杨慧缴纳了物业费、水电费等各项费用，并将该合同由鉴证单位鉴证盖章，杨慧对房屋进行了装修居住属于合法占有，拥有房屋所有权。 广鑫公司未出庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 蔡林向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认蔡林、广鑫公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令广鑫公司配合办理相应房产、土地登记手续；3.判令广鑫公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年7月1日，广鑫公司作为出卖人与蔡林作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：广鑫公司将位于遵化房屋卖给蔡林，该商品房规划用途为住宅，建筑面积149.19平方米，附属用房为二层51号，建筑面积12.24平方米；该商品房定价方式为协议价，商品房主体部分单价为每平方米3600元，总价款共计537084元，商品房附属用房成交价格为每平方米1700元，金额为20808元；出卖人根据建设主管部门有关规定代收公共部位维修基金13158元；出卖人应在2013年5月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；自本合同生效之日起30日内，由出卖人、买受人向遵化市房产交易所申请登记、鉴证。2011年7月1日，广鑫公司为蔡林出具金额为13158元的维修基金收据，2012年12月10日，广鑫公司为蔡林出具金额为557892元的购房款收据。2013年12月，广鑫公司作为出卖人与第三人杨慧作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：广鑫公司将位于遵化房屋卖给第三人，该商品房用途为住宅，建筑面积149.19平方米；该商品房定价方式为协议价，商品房主体部分单价为每平方米3753.6元，总价款共计560000元；出卖人根据建设主管部门有关规定代收公共维修基金11200元；出卖人应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；自本合同生效之日起30日内，由出卖人、买受人向遵化市房产交易所申请登记、鉴证。2013年12月20日，广鑫公司为杨慧出具金额为560000元的购房款收据，2015年12月3日，遵化市房地产管理处为杨慧出具金额为11200元的维修基金收据。2013年12月20日，杨慧交纳了暖气费、水费、交易费、测量费、装修垃圾处理费、预交电费等费用，2015年12月10日，杨慧交纳了2013年2月1日至2014年10月18日期间的水费。杨慧与广鑫公司签订的《商品房买卖合同》已由监证单位监证盖章。另查明，涉案房屋未办理房屋所有权移转登记，现涉案房屋已由杨慧装修居住。 一审法院认为，广鑫公司与蔡林双方签订的《商品房买卖合同》及广鑫公司与杨慧签订的《商品房买卖合同》均属合法有效合同。理由：广鑫公司与蔡林签订的《商品房买卖合同》及广鑫公司与杨慧签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不涉及相关法律规定合同无效的情形，均为合法有效合同。蔡林辩称杨慧与广鑫公司签订《商品房买卖合同》时，杨慧应知道蔡林已实际占有涉案房屋，杨慧与广鑫公司签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，但蔡林提供的《商品房买卖合同》、收据、照片均不足以证实其主张，对于蔡林的该辩解意见，一审法院不予采信；蔡林辩称杨慧未实际向广鑫公司支付房款，该辩解意见与广鑫公司为杨慧出具的收据不符，一审法院亦不予采信。广鑫公司辩称该公司与蔡林双方系因为贷款需要才签订的房屋买卖合同，但广鑫公司未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。蔡林提出的由广鑫公司配合办理相应房产、土地登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。理由：因涉案房屋未能办理房屋所有权移转登记，应依据合法占有房屋的先后顺序确定权利保护顺位。本案中，蔡林提供了房屋照片证实房屋装修过程中房屋内存在蔡林的被褥等物品，蔡林据此主张其于2012年年底开始合法占有并居住在该房屋，广鑫公司对此不予认可，蔡林亦未能提供其他证据相佐证其合法占有房屋的事实，且蔡林陈述其于2012年底开始合法占有房屋及其先于杨慧居住在该房屋的事实与蔡林陈述的未产生水电费的事实不符，故对于蔡林主张的其先于杨慧合法占有房屋的事实，一审法院不予确认。杨慧与广鑫公司签订《商品房买卖合同》后，杨慧已付清房款，广鑫公司亦承认将房屋交付给杨慧，杨慧实际对房屋进行了装修居住，产生了物业费、水电费等费用，且广鑫公司与杨慧签订的《商品房买卖合同》已由遵化市房地产管理处监证，综合以上证据，杨慧先于蔡林合法占有房屋，故蔡林提出由广鑫公司配合办理相应房产、土地登记手续的诉讼请求，已侵犯了杨慧的合法权利，对该诉讼请求不予支持。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、蔡林与唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回蔡林的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费3309元，合计3409元，由唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，广鑫公司与蔡林签订的《商品房买卖合同》及广鑫公司与杨慧签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不涉及相关法律规定合同无效的情形，均为合法有效合同。蔡林和杨慧均未办理房屋所有权的登记手续，双方均主张已实际占有房屋。虽然蔡林主张其实际占有房屋，从一审查明的事实来看，杨慧已经对涉案房屋进行了装修并入住，蔡林未能提供证据证明其合法占有房屋的充足证明。故蔡林要求广鑫公司配合办理相应房产、土地登记手续的诉讼请求侵犯了杨慧的合法权利，一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当。因蔡林与广鑫公司之间合同有效，但广鑫公司无法向蔡林交付房产并办理登记手续，如蔡林要求广鑫公司承担违约责任可另行诉讼解决。 蔡林的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人蔡林负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐志辉 审判员  毕作宝 审判员  刘 岩 二〇一八年三月十六日 书记员  田美慧