天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初80605号原告：民福康物业服务（天津）有限公司，住所地天津经济技术开发区第十三大街**。法定代表人：侯东利，总经理。委托诉讼代理人：尤双元，男，该公司项目经理。被告：马京，男，汉族，1963年8月10日出生，住天津经济技术开发区。原告民福康物业服务（天津）有限公司与被告马京物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人侯东利、委托诉讼代理人尤双元、被告马京到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年4月1日至2018年1月31日物业服务费共计5887.44元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系东英小区物业管理服务单位，被告系该小区业主。根据原告与小区业主委员会签订的物业管理服务合同约定，原告为该小区提供物业管理服务，按建筑面积每月每平方米1.3元向业主收取服务管理服务费。合同签订后，原告积极全面履行合同义务，但是被告经原告多次催要，拒交物业管理服务费。原告提交了《企业名称变更核准通知书》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《天津市住宅物业服务合同》、《物业管理服务合同备案证明》、《天津市物业服务企业年度信用等级证书》、《物业费缴费通知》、《物业费催缴通知书》、部分《业主来电、来访、投诉记录表》、《电梯日常巡检记录表》、《高层消防安全治理登记表》、《维护员巡逻记录表》、《环境消杀记录表》、《绿环养管记录表》、《来访车辆登记表》、《电梯故障（事故）处理记录表》及相关照片等证据以证明上述事实。被告辩称，第一，原告与被告之间物业服务管理合同关系的真实性、有效性、合法性存在疑议与分歧，原告涉嫌窃取业委会公章，涉嫌以假合同、假签名等欺骗方式非法取得小区物业管理权；原告提供的物业服务标准没有达到天津市物业服务政府指导标准，而收费标准超出天津市物业服务等级一级收费政府指导价格，对业主来说显失公平，合同当属无效。第二，即使物业服务合同可能是有效的，原告提供的物业管理服务标准和质量严重不符合收费标准和合同约定，原告已经构成事实违约，包括：原告按1.3元/建筑平方米/月向业主收取物业费，而东英小区2016年度、2017年度考核结果均为四级，合格，收费指导标准的中准价格标准应为0.5元/建筑平方米/月；未经全体业主同意，原告擅自将部分绿化带改成停车位，擅自拆除自行车棚、占用消防通道搭盖违章建筑出租；物业公司人员在小区绿化区开辟菜园；原告侵吞业主公共资源收益，东英小区三年公共总收益估计在36万元以上，原告自2015年以来没有向业主委员会返还任何收益；原告提供的物业服务综合管理严重失职，卫生管理严重缺失，安全管理给业主造成巨大安全隐患和损失；原告违规使用业主专项维修资金，侵占业主权益；强行换装有严重质量问题的防盗门，破坏业主原有的楼宇对讲系统，擅自设立刷卡门、电梯刷卡，限制业主进出等。第三，2015年的物业费超过诉讼时效。原告2016年维修楼顶时野蛮作业，被告与施工人员交涉并向有关部门反映后，原告故意恶意堵塞被告家烟道。2016年4月被告家跑水，其他业主早就通知原告，但原告并没有及时处理。被告认为，被告有权拒绝支付物业费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供了维修屋顶和家中跑水时的照片以及在小区内拍摄的照片以证明上述事实。同时，被告表示，基于原告提供了部分卫生服务，被告愿意在原告同意返还属于业主的利益、恢复被原告破坏的公共资源的前提下，向原告支付相应的卫生清洁服务费，如否，被告对原告提起反诉，请求法庭责令原告提供合同真实有效的证据，在合同合法有效的基础上，责令原告切实履行合同义务，立即纠正违法、侵权行为，修复被毁绿地，拆除违章建筑，修复破损严重的防盗门，还原车棚及消防通道，赔偿消防水泄露造成的损失，公示大修基金使用情况，返还公共资源使用收益，建立规范的物业服务规程，保障被告的合法权益。被告于2018年3月26日再次向本院递交反诉状，请求法庭认定东英小区物业服务合同无效。对于被告的答辩意见，原告回应为：物业服务合同是原告到业主委员会主任周忠举所在公司洲丽集团取的，原告拿到合同时，上面已经有甲方的签字和盖章；因为需要频繁使用业主大会的公章，业主委员会副主任曾把公章交给原告，原告使用后在2016年第三季度已经归还；合同约定基础物业服务费为0.7元，另0.6元是电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用，符合三级资质的收费标准；是开发商在原告进驻小区之前将绿化带改建成停车场，菜园也是开发商弄的，在2017年创卫期间菜园已经被清理，铺设了草皮；违章建筑是在原告入驻小区时即已经存在的，原告并没有收取出租收益；快递箱、电梯内的广告均是公益广告，没有收益；维修资金的使用符合法定程序；安装梯控系统征得了多数业主的同意，并免费向所有业主发放三个磁卡，未限制业主进出、使用；小区屋顶维修时，维修资金是严格遵照的流程使用的，选聘的施工单位也是有资质的，对于施工单位野蛮施工问题，原告发现后及时予以制止，施工单位承诺对损坏的绿化进行赔偿；被告家管道堵塞是因为业主私自改变管道结构造成的，原告及时进行了疏通，堵塞物是谁放进去的无从考证。东英小区始建于1992年，设施设备严重老化损坏，群租户对小区公共设施的破坏严重，原告只能在现有基础上提供物业服务，在物业服务过程中不可避免地有服务不到位的地方，但只要发现问题就会及时改进。小区92%的业主交纳了物业费，但个别业主拒绝缴纳物业费，也是物业服务质量下降的原因之一。原告提供了同意安装梯控业主签字表、梯控授权记录、专项维修资金使用方案、报价、合同、审价报告、维修单位资质证明、结算书、物业费台账等证据以证明上述事实。原告表示愿意与业主在和谐协商的前提下解决拖欠物业费问题，可在0.7元的基础物业服务费中给予被告15%的让免。本院经审理并到小区现场调查、向小区所在社区了解情况，认定事实如下：原告原名称为天津市民福康物业管理有限公司，2016年9月26日变更名称为民福康物业服务（天津）有限公司。2015年4月1日，天津开发区东英小区业主大会（甲方）与原告（乙方）签订天津市住宅物业服务合同，甲方代表全体业主将东英小区委托乙方进行物业管理服务，期限为三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日终止，并对物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，合同约定采取包干制的形式收取，高层住宅0.7/月/平方米（建筑面积），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由主业交纳。业主向乙方交纳物业管理服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。上述合同签订后，原告就物业服务合同向天津市开发区物业管理办公室进行了备案。天津市国土资源和房屋管理局评定，原告2015年、2016年度物业服务企业信用等级为A级，合格企业。2016年度天津市物业管理小区物业服务等级化考核结果为资质等级三级、服务等级四级、检查结果合格。被告为东英小区房屋所有权人，自2015年4月未交纳物业服务费，至2018年1月31日拖欠34个月的物业服务费5887.44元。经原告催收，被告未交纳上述费用，原告提起诉讼。被告未提出因原告不履行或者不完全履行物业服务合同义务导致其受到人身或者财产损害的主张。另查，天津开发区东英小区业主大会在天津开发区雅园社区的指导下成立。主任周忠举超过一年不在东英小区居住，副主任张玉芹申请辞职，业主委员会的增补工作尚未完成。原告提供的物业费台账及业委会委员提供的情况说明证明，东英小区大多数业主主动交纳了物业服务费，原告提供的物业服务虽然存有瑕疵，但基本履行了物业服务义务。本院认为，原告提供的《天津市住宅物业服务合同》，加盖有天津开发区东英小区业主大会的公章和业主委员会主任周忠举的签名，且业经天津市开发区物业管理办公室备案，在被告没有提供证据证明原告盗取业主大会公章并伪造周忠举签名的情况下，本院认定该合同合法有效，对全体业主具有约束力。现基于原、被告之间的物业服务关系，原告提供了物业服务，被告应履行交纳物业服务费的义务。关于诉讼时效，原告自2015年4月1日起为东英小区为提供物业服务，物业服务合同约定合同的终止日期为2018年3月31日，并约定业主向原告交纳物业管理服务费后，原告提供服务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。依照该规定，本案物业服务费的诉讼时效应从合同约定的最后一期债务履行期限届满之日，即2018年3月31日起算，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告提出的关于2015年以前的物业服务费超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告等业主称原告侵吞业主公共资源收益，违规使用业主专项维修资金等，但未提供证据予以证实，也不能成为拒交物业服务费的理由。被告反诉请求的各项内容，不属于业主个人基于物业服务合同起诉物业服务公司的受理范围，本院不予受理。鉴于原告认可其提供的物业服务存有瑕疵，表示可在0.7元的基础物业服务费中给予被告15%的让免，本院照准，被告应向原告支付2015年4月至2018年1月31日期间基础物业服务费85%，计2694.64元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用2717.28元，共计5411.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马京自本判决生效之日起十日内给付原告民福康物业服务（天津）有限公司物业服务费5411.92元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告马京负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一八年三月三十日书记员  张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。