河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终98号上诉人（原审被告）：邯郸发兴房地产开发有限公司，住所地丛台区中华北大街89号友谊时代广场。法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：杜超，河北十力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕芳，女，1977年11月26日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：韩军兆，男，1972年7月25日出生，汉族，现住邯郸市丛台区，系李燕芳之夫。上诉人邯郸发兴房地产开发有限公司（以下简称发兴房地产公司)因与被上诉人李燕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。发兴房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销丛台区法院（2017）冀0403民初1727号民事判决书第二项；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定事实错误。2015年9月30日上诉人通知被上诉人收房，被上诉人因该房窗外有一横梁而拒绝收房。中煤邯郸设计工程有限公司建筑设计院下达更改通知单取消该梁，上诉人最终恢复了房屋原状，因此上诉人完全可以履行合同，房屋不存在不能交付或上诉人迟延交付的情况，而是因为被上诉人在购房合同目的完全可以实现情况下，坚持要求退房而最终解除合同。根据合同约定，上诉人仅负有退还房款的责任。一审法院没有查明双方解除合同的根本原因，直接认定判定上诉人承担高额违约责任，显属认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第113条规定的可得利益损失以合同双方继续履行合同为前提，本案中，被上诉人坚持解除合同要求退房，表明其不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此上诉人赔偿损失的范围不应包括可得利益的损失。三、一审法院判决不符合法律规定。损害赔偿的主旨在于补偿受害人的损失、但损失必须是实际遭受的损失。如果要赔偿预期利润损失，则必须要有确凿证据。根据最高人民法院法发200940号第十条规定，合同法113条“可以获得的利益”是指合同履行后的纯利润，不包括所支付的交易成本。本案房屋差价属于转售利益，因此，应当扣除首次取得房屋产权时应缴纳的税费，再扣除房屋转让时需要缴纳的税费，落户、过户两次交易税费是获得房屋差价利益的必要交易成本。对此，上诉人在一审期间书面向法庭提出调取证据申请，向不动产登记部门以及税务部门核实本案应缴税费。但一审法院没有进行任何查证、没有扣除任何交易成本就直接认定房屋预期利益损失，明显与法相悖。四、房地产评估报告不具有客观性、真实性、关联性。鉴于被上诉人在2015年10月1日起就要求退房，放弃了购买房产，房屋买卖合同最终在2016年12月28日解除，因此，即便需要对房产价值进行评估，也应当以合同提出解除或确定解除之日为价值时点。但河北金石房地产评估有限公司所做房地产估价报告的价值时点为2017年8月25日，该估价报告时点错误。上诉人向法庭提交了最相近的同户型房产备案合同，证明估价报告金额不符合市场实际成交价。本案房屋为特定标的物、评估公司没有对本案特定的房屋进行估价，而是参照市场均价，且其评估金额明显与客观事实不符，上诉人向一审法院申请对涉案房屋重新委托鉴定机构，要求对特定904号房屋交房时或2016年12月28日的时点价值重新评估，但一审法院对评估报告没有查证核实，直接引用错误。综上所述，被上诉人要求给付房屋差价、租金损失的诉求不应得到支持、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决第二项的错误认定。李燕芳答辩称，邯郸发兴房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李燕芳向一审法院起诉请求：1、判令立即赔偿此房产现价与当初购买价之间的差价（11200-7840）*124.88=419596.80元。2、判令立即赔偿此房产的可预期租金损失。自2015年10月1日起至2016年12月15日，每平方米60元，每月7492.80元，共计112392元。3、判令立即偿还购房时的首付款499059元整。4、判令立即偿还申请人因购买此房产向邯郸市光大银行所支付的分期还款（自2014年11月起至停止××邯郸市光大银行支付还款时止。截止2017年5月起诉时止申请人已向光大银行支付贷款共计169926.13元。5、判令立即偿还申请人支付的担保费及其他费用共计10350元。6、判令立即偿还以上几项费用所产生的利息（月息2分，自2016年12月28日二审判决生效起，至被告还清所有欠款止）。7、判令解除申请人与光大银行签订的贷款合同。8、判令被告承担本案诉讼费及财产保全费、评估费等其他与本案有关的全部费用。一审法院认定事实：2014年3月18日，李燕芳作为买受人与作为出卖人的发兴房地产公司就被告开发建设的友谊时代广场办公B座9层904号房签订了一份商品房买卖合同，约定：“……该商品房的用途为办公，商品房单价为每平方米7840元，建筑面积共124.88平方米，其中，套内建筑面积92.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.86平方米，总房款为979059元，于2014年3月18日交清首付款499059元，贷款480000元整以按揭方式支付，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十条，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”该合同并未附有房屋平面图。李燕芳依约于2014年4月30日向被告交纳房款499059元。发兴房地产公司于2015年9月30日前通知原告收房，李燕芳因该房窗外有一横梁而拒绝收房。中煤邯郸设计工程有限公司建筑设计院于2015年11月13日下达设计更改通知单取消该梁，现该横梁已被取消。李燕芳从邯郸市城乡规划局调取被告被该局批准的九层平面图与被告出示的九层平面图中涉案房屋结构形式明显不同。另查明，李燕芳于2016年4月27日诉至本院，以发兴房地产公司逾期交付房屋已经超过90日，且未通知李燕芳擅自变更房屋的规划、设计，要求解除李燕芳与发兴房地产公司于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》。本院于2016年8月1日（2016）冀0403民初1958号民事判决书判决解除了李燕芳与发兴房地产公司签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同（合同编号NO00090962）。发兴房地产公司不服本判决提起上诉，邯郸市中级人民法院2016年11月28日（2016）冀04民终5688号民事判决书以格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。上诉人发兴房地产公司称双方当事人签订的商品房买卖合同附件三第一项所说的：“外墙：中空LOW-E玻璃（局部铝单板幕墙）”，而被上诉人所购买的904号房屋不属玻璃幕墙。上诉人发兴房地产公司有提醒被上诉人注意的义务，现上诉人发兴房地产公司无证据证明其尽到该义务，又由于上诉人发兴房地产公司所实际施工的九层平面图与其在规划部门所备案的平面图不一致，依据双方的合同，上诉人发兴房地产公司应依约通知被上诉人李燕芳，而上诉人发兴房地产公司未尽通知义务，现被上诉人李燕芳诉请解除所签合同，本院依法予以准许为由，驳回了发兴房地产公司的上诉，维持原判。在本案审理过程中，经李燕芳申请，一审法院依法委托河北金石房地产评估有限公司对邯郸市丛台区友谊时代广场B座904号办公用途房地产市场价值及租金进行了评估，房屋价值为123.86万元，月租金为40元/平方米×124.88平方米＝4995.20元。李燕芳支付评估费7000元。一审法院认为，已发生法律效力的邯郸市中级人民法院2016年11月28日（2016）冀04民终5688号民事判决书以发兴房地产公司违约为由判决解除了李燕芳与发兴房地产公司签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同（合同编号NO00090962）。《中华人民共和国合同法》九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。李燕芳请求发兴房地产公司返还首付款499059元并赔偿利息损失，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入房屋进行经营。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，李燕芳主张可得利益损失即本案房屋差价（1238600元-979059元）＝259541元，应予支持。商品房买卖合同约定于2015年9月30日前交房，由于发兴房地产公司违约，商品房买卖合同于2016年11月28日依法予以解除，这期间李燕芳应租用房屋支付的租金属于可期待损失，故李燕芳主张可得利益损失即本案房屋（自2015年10月1日起至2016年11月28日）租金（40元/平方米×124.88平方米）×424天＝69932.80元，应予支持。李燕芳的第四、第五、第七项诉讼请求，与本案不是同一法律关系，本案不作处理。李燕芳的第六项诉讼请求所称的其他利息损失，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、邯郸发兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还李燕芳购房首付款499059元并支付该款利息（按银行同期贷款利率计算，自2016年11月28日起至该首付款付清之日止）。二、邯郸发兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向李燕芳支付房屋差价259541元、租金损失69932.80元、评估费7000元，共计336473.80元。三、驳回李燕芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15702元，诉讼保全费1936元，共计17638元，由李燕芳承担3905元，邯郸发兴房地产开发有限公司承担13733元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实同一审查明事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人所称一审法院没有查明解除合同的根本原因，直接判定上诉人承担高额违约责任，属认定事实不清的问题，邯郸市中级人民法院2016年11月28日（2016）冀04民终5688号民事判决书已生效，判决书中以发兴房地产公司违约为由解除了双方之间的房屋买卖合同，即：发兴房地产公司的违约行为已经生效法律文书予以确认，故一审法院判决发兴房地产公司承担违约责任正确，发兴房地产公司该项上诉理由不成立。关于上诉人所说一审法院适用法律错误，可得利益损失的适用以合同双方继续履行合同为前提的问题，可得利益损失的适用以合同成立为前提，并不以合同的继续履行为前提，房屋差价损失是守约方的可期待利益损失，被上诉人作为守约方，向上诉人主张该损失具有法律依据，上诉人该项上诉理由不成立，一审法院判决上诉人赔偿房屋差价损失正确。关于上诉人所说赔偿额中应扣除落户、过户两次交易税费的问题，首次取得房屋产权时缴纳的税费（即上诉人所称落户税费）是履行房屋买卖合同过程中必然发生的费用，房屋转让需缴纳的税费（即上诉人所称过户税费）是上诉人违约后可预见的交易成本，故以上两项均不属于应当在可得利益赔偿总额中扣除的款项，故上诉人申请调取该税费相关证据无法律依据。关于上诉人所称房地产评估报告不具有客观性、真实性、关联性、估价的价值时点错误的问题，评估报告是由双方认可、一审法院委托的房地产评估公司作出，故该报告具有客观性、真实性、关联性。关于上诉人所说的价值时点，估价报告是结合对案涉房屋现场勘查的时间而确定，且此时对被上诉人来说，房屋差价损失仍处于持续状态，上诉人称应按合同解除时间重新鉴定，但其没有提交符合重新鉴定情形的证据，故其该项上诉理由不成立。上诉人所提交的友谊时代广场25层房屋的商品房买卖合同，与案涉房屋并非同一楼层，因此其提交的该合同中的房屋均价与案涉房屋并不具有同一性，故上诉人该项上诉理由不成立，一审法院依据评估报告确定房屋差价损失正确。综上所述，邯郸发兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350元，由邯郸市发兴房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 颖审判员 聂洪文审判员 潘新莉二〇一八年三月七日书记员 杜 薇