广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12779号原告：广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社，住所地广州市白云区太和镇田心村村委会内。法定代表人：李玉华，社长。委托诉讼代理人：李嘉慧、张颖，广东天一星际律师事务所律师。被告：广州捷霖空气净化技术有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇良田南路62号。法定代表人：周静。委托诉讼代理人：姜勇，广东开耀律师事务所律师。原告广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社（以下简称田心五社）与被告广州捷霖空气净化技术有限公司（以下简称捷霖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田心五社的社长李玉华及其委托诉讼代理人李嘉慧，被告捷霖公司的委托诉讼代理人姜勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田心五社诉称，2007年6月24日，我与柯纪丽签订《租赁合同》，将位于广州市白云区太和镇田心村五社桂香东街14号的三层厂房及场地出租给乙方作为生产空气净化设备材料使用，租期为十年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金为32625元，每隔五年递增10%，自2016年底已至35887元，甲方收取乙方保证金共65250元，如乙方逾期交纳租金，需每天按月租金的1%支付滞纳金给甲方，如乙方有意拖欠二个月租金，甲方有权终止合同，保证金不予退还。合同签订后，被告捷霖公司作为该物业的实际使用人，在涉案物业内经营并由其直接向我社支付租金，我社每月收取租金后向被告出具收款收据，但自2016年12月起，被告未按期向我社支付租金，截至2017年6月30日合同到期为止，被告拖欠我社七个月租金共计251209元，扣除保证金后余185959元，水费603元。2017年6月，被告自行搬离涉案场地，未与我社办理交接手续，我社清点后发现厂房内多处窗户损坏，共计损坏铝窗28个（共计154平方米，按现在市场造价每平方米140元计算，价值为21560元），钢窗22个（共计137.5平方米，按现在市场造价每平方米100元计算，价值为13750元），维修费共计35310元。另外厂房内部有大量被告遗留的物品未清理，按现在市场造价每平方米6元的清理费计算，被告应向我社支付26100元的场地清理费。我社多次向被告催交租金及其他费用，但被告置之不理，至今分文未付，为了维护自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1.被告捷霖公司一次性支付拖欠的租金185959元并支付相应的利息（自2017年6月10日起按每日1%的标准计付至实际履行之日止）；2.被告支付损坏涉案物业物品的维修费用35310元；3.被告支付涉案物业场地清理费26100元及水电费603元；4.被告承担本案的诉讼费用。被告捷霖公司辩称，一、据合同第九条约定，我司可以拒绝缴纳租金。1.原告恶意投诉、砸玻璃、闹访等方式，敲诈勒索我司，要求我司提前搬离。原告2016年中旬开会决定要提前赶走我司，并安排出纳李玉华，由李玉华再按排人员自2016年11月起连续多次恶意投诉，原告清楚与我司已签订租赁合同且我司一直按约交纳租金，其明知没有要求我司提前搬离的正当理由，转而原告以投诉相要挟，要求捷霖公司搬离厂房。原告的投诉行为并非为保护环境，而是为了获取其无权提前收回的厂房，其行为不具有正当性，是敲诈勒索。2.原告的敲诈勒索行为造成我司无法正常经营。“正常经营”并不完全等于“合法经营”。所谓正常经营，我司承租厂房用于生产空气净化设备材料，生产设备可以开机生产是正常的经营状态。一个生产厂家，无法开机生产，是不正常的经营状态。而且我司自2007年承租厂房生产以来，一直正常开机生产，从未有任何投诉，环保部门在查处我司时，所作的记录也是我司在正常生产、经营。所以，开机生产，是正常经营，无法生产，是不正常经营。因原告敲诈勒索行为，我司自2016年12月就无法经营了。因原告的敲诈勒索行为，导致我司无法正常经营，符合合同第九条的约定，我司据此停止缴纳租金，原告自知理亏，也从未要求我司缴纳租金。二、我司不确认维修费、场地清理费。原告以卑劣的手段影响我司正常经营，我司被迫于2017年6月10日提前搬离，但原告唆使大批无业游民堵在厂前，并擅自将厂门封锁，导致我司不能将办公家具等设施搬离，但办公现场是完好、整洁的。原告封锁厂门后已接管了工厂，工厂已不由我司控制。原告提交的照片与我司搬离时实际情况不符，是原告接管工厂后自行破坏的，与我司无关，所以我司不应支付维修费、清理费。三、柯纪丽系代表我司承租房屋，不是合同相对方，不应承担责任。我司成立前，公司的发起人为筹备公司设立事宜，委托柯纪丽于2007年6月24日代表捷霖公司签订《租赁合同》，合同签订后，我司才于2007年8月23日登记成立。且厂房一直是我司在使用，租金也是我司缴纳。所以柯纪丽无需承担责任。据此，请法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2007年6月24日，原告田心五社（甲方）与柯纪丽（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将新建厂房、宿舍等场地出租给乙方作为生产空气净化设备材料使用，厂房位于广州市白云区太和镇田心村五社，厂房是一栋共三层总面积3340平方米，宿舍四层总面积1010平方米，每平方租金为7.5元，以上总计月租金为32625元。租赁期限为10年由2007年7月1日至2017年6月30日止，甲方免三个月租金给乙方为装修期。在2007年10月1日前开始缴纳第一个月租金。递增方式为每隔五年递增10%，从2012年8月1日开始至2017年6月30日止，递增后总计月租金为35887元。交租方式为现金或支票支付租金，每月10号前交纳本月租金，如乙方逾期交纳租金，须每天按月租金的1%支付滞纳金给甲方，如乙方有意拖欠二个月租金。甲方有权终止合同，保证金不予退还。甲方收到乙方的二个月保证金共计65250元，本保证金必须在2017年的最后二月的租金中扣除等等。合同签订后，原、被告均依约履行合同，被告亦向原告缴纳每月租金车2016年12月，之后至2017年6月30日止，被告未向原告缴纳租金。被告于2017年6月搬离涉案场地，未与原告办理交接手续。另查明，2016年11月、12月，广州市白云区环境保护局对被告作出现场检查记录，检查结果为被告未办理环保审批手续，并向被告提出整改意见：责令被告立即停止向外排放污染物等。原、被告确认场地清理费、维修费共计8000元。原告确认出租给被告的厂房未取得规划报建手续。审理中，原告提供了由其开出的收据，拟证实代被告缴纳2016年12月至2017年6月水电费603元，被告表示异议。被告提供三份书面证人证言，拟证实原告为提前赶走被告，安排人员去环部门投诉，致被告无法正常营业，于2017年6月中旬搬走。原告对证人证言表示异议。庭审中，被告表示柯纪丽是受其委托与原告签订租赁合同，厂房一直由被告使用，租金也由被告缴纳。以上事实，有租赁合同、收据、宅基地使用证、村委会证明及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，故原、被签订的《租赁合同》无效，原告请求被告按合同标准支付场地使用费及利息，并赔偿场地清里费、维修费的请求合理合法，本院予以支持，被告应支付原告地使用费251209元（35887元x7个月），扣除被告支付的保证金65250元，被告还应支付185959元；原告主张自2017年6月10日起支付利息，是其行使处分权，本院予以支持，利息自2017年6月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿之日，原、被告确认被告应支付原告场地清理费、维修费8000元，本院予以支持。被告因未办理环保审批手续，被环保部门责令立即停止向外排放污染物，其抗辩原告恶意投诉，致其无法正常生产经营不成立，且无证据证实，本院对其抗辩不予采纳。因合同效，故原告以合同约定的违约条款要求被告按每日1%的标准计付利息的理由不成立，本院不予支持。原告未提供向有关部门缴纳水电费的证据，故主张被告支付水电费的请求没有证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第十八条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州捷霖空气净化技术有限公司支付广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社场地使用费185959元及利息。二、本判决生效之日起五日内，广州捷霖空气净化技术有限公支付广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社场地清理费、修费，共计8000元。三、驳回广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社的其它诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。本案受理费5019.6元，由广州捷霖空气净化技术有限公司负担4719.18元（于本判决生效之日起三日内直接支付广州市白云和镇田心村第五经济合作社），由广州市白云区太和镇田心村五经济合作社负担300.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 昕人民陪审员  杨伟煌人民陪审员  吴湘萍二〇一八年三月二十三日书 记 员  李超梅