河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2288号上诉人（原审被告）：郑州市沃土千年置业有限公司。法定代表人：庞继红，经理。委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。委托诉讼代理人：李东强，该公司员工。上诉人（原审原告）：景爱华。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城(郑州)律师事务所律师。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司因与上诉人景爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司委托诉讼代理人王嘉玮、李东强，上诉人景爱华委托诉讼代理人孙碧琦、赵旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司上诉请求：１、撤销一审判决，依法改判；２、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。关于逾期交房违约金，１、上诉人应承担的逾期办证违约金应自上诉人实际交付房屋之日起60天后起算，被上诉人拒不接收涉案房屋，涉案房屋尚未实际交付，不具备计算逾期付款违约金的条件，被上诉人的该项请求应予驳回。按双方合同约定，基于在2016年6月30日能够交房的前提下，上诉人才自2016年8月30日前承担逾期办证违约金，如2016年6月30日不具备房屋交付条件，则自实际交付房屋之日60天后计算逾期办证违约金。2、延期交房必然导致延期办证，即使一审法院认定上诉人应支付逾期办证违约金，上诉人应支付的逾期办证违约金天数应扣减被上诉人逾期付款天数429天，因政府扬尘治理导致延期交房17天，共应扣除446天。上诉人景爱华答辩称：合同明确约定了房屋交付和权属证书办理的具体时间和违约金标准，二者应累计计算。合同未约定权属证书办理的免责事由，也无法定顺延事由，被答辩人的诉求无事实和法律依据，应予驳回。上诉人景爱华上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判为⑴沃土公司于判决书后20日内取得竣工备案表；⑵沃土公司向景爱华支付逾期交房违约金（自2016年７月１日至沃土公司实际依约履行交房义务之日止，期间按照103.1026元/日计算）；２、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、景爱华要求沃土公司限期办理竣工备案表的诉请，合法有据，应予支持。双方合同约定的按约定条件交付房屋的日期已过，沃土公司有在合同约定日期内取得竣工备案表的义务。被上诉人在一审庭审中表明小区已达居住条件，且有部分业主已收房，前述事实表明涉案房屋所在的建设工程已竣工完成并交付业主使用，涉案小区已具备办理竣工备案的客观条件。二、一审法院认定上诉人逾期付款和交付日期顺延17天的事实错误，应予改判。１、一审法院认定上诉人逾期付款错误。一审认定时间仅是沃土公司向景爱华开具发票时间，并非景爱华实际付款时间。根据双方2015年３月29日签订的《商品房买卖合同》第21页第三款第二项约定，景爱华认购房屋的按揭贷款银行是沃土公司指定的，贷款资料是沃土公司指定人员代为提交的，沃土公司应提供相应的贷款配合，故沃土公司应对其指定人员在其指定银行办理的贷款具体放款时间承担相应责任。2、一审认定沃土公司交付日期顺延17天事实错误。沃土公司当庭提交的证据郑建尘办[2015]27号文后附附件，沃土公司未打印提交，该附件明确列明停工名单，未包含沃土公司，不应当顺延，停工通知为复印件，无政府发文印证。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司答辩称：一、关于要求沃土公司限期办理竣工备案表的诉讼请求。首先，工程竣工验收备案表不属于交房的必要条件，更多是为了建设档案管理的需要，竣工验收才是验收。上诉人该项主张不能视为交付房屋的条件。二、上诉人称逾期付款及交付日期顺延天数错误的问题。一审法院依法查明上述问题是正确的。三、关于对方所称代交维修资金的损失，根据郑州市房屋专项维修资金管理办法的规定，相应损失应缴纳给房屋专项维修资金，不应支付对方。原告景爱华向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决书生效后20日内取得竣工备案表；2.判令被告支付逾期交房违约金25053.93元、逾期办证违约金18764.67元（以房屋总价款1031026元为基数，按照日万分之一的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告按约交付房屋为止）,共计43818.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月29日，景爱华作为买受人与沃土公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：景爱华购买沃土公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××号成套住宅一套，建筑面积126.78平方米，金额1031026元；2015年3月29日一次性支付311026元,2015年4月29日，以商业贷款方式支付72万元。沃土公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付景爱华使用。沃土公司逾期超过60日后，景爱华有权解除合同，景爱华解除合同的，沃土公司应当自景爱华解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按景爱华累计已付款的1%向其支付违约金；景爱华要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，沃土公司按日向景爱华支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，沃土公司应当书面通知景爱华办理交付手续，双方进行验收交接时，沃土公司应当出示符合上述约定的证明文件（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，沃土公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，沃土公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。下列情况之一，沃土公司可延期交房，无需承担合同违约责任：1.遭遇不可抗力，且沃土公司在发生之日起30日内告知原告的；2.原告景爱华逾期付款的，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；3.因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非沃土公司原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延。产权初始登记，沃土公司应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。沃土公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，景爱华提交的票据显示其于2015年3月30日向沃土公司缴纳311026元;于2016年6月30日向沃土公司缴纳购房款72万元。另查明：沃土公司在建筑上述房屋建设过程中，因政府环境治理等因素导致沃土公司停工17天。一审法院认为：原告景爱华与被告沃土公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容真实合法，双方均应依约履行。关于逾期交房，现原告景爱华已交付全额购房款，根据双方约定，沃土公司应当于2016年6月30日前向景爱华交付符合下列条件的商品房交付原告（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施）。现沃土公司未依约履行其交房义务，构成违约。景爱华应于2015年3月29日一次性支付311026元、于2015年4月29日以商业贷款方式支付72万元，而其实际于2015年3月30日向沃土公司缴纳311026元、于2016年6月30日向沃土公司缴纳购房款72万元，其缴纳购房款分别逾期缴纳1天、428天，亦构成违约，依据双方约定沃土公司应自2017年10月1日（即2016年6月30日向后顺延428天,扣除停工17天,共计445天）向原告交付房产，现原告主张被告逾期交房构成违约，证据不足，本院不予支持。关于逾期办证，景爱华交付全额购房款后，根据双方约定，沃土公司应于2016年8月30日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理，现沃土公司未提交证据证明其已依约报送并由房地产行政主管部门受理，应承担不利后果，故本院确认被告构成违约，其应自2016年8月31日起至沃土公司将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间按103.1026元/日向原告景爱华支付违约金。关于原告诉请被告应于本判决生效之日起20日内取得竣工备案表的诉请，原、被告双方均未提交证据证明该房产符合竣工备案条件，故原告该项诉请可由其与被告协商或待被告具备竣工验收条件后再行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告景爱华支付逾期办证违约金（自2016年8月31日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按103.1026元/日计算）。二、驳回原告景爱华其他诉讼请求。案件受理费447.5元，由被告郑州市沃土千年置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人景爱华提交如下证据：一、个人借款还款记录，银行还贷记录证明景爱华工商银行的放款时间为2015年4月29日，而非沃土公司开具的销售发票记载时间，证明沃土公司逾期开具发票的事实。二、通知（网页打印件）一份，证明沃土公司未在停工名单内，沃土公司未停工，不能作为其顺延交房的抗辩事由。上诉人沃土公司发表如下质证意见：一、真实性、合法性无异议，关联性有异议。还款记录记载的贷款发放日期仅是景爱华与贷款银行之间履行借款合同的时间，无法证明购房合同中实际支付房款的时间。二、该通知中施行的区域包括沃土公司企业所在区域，该通知后附停工名单中虽不包括沃土公司，但其实际处于停工状态。结合双方提交证据及双方陈述，本院认定事实如下：工商银行的放款时间为2015年4月29日。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：一、上诉人景爱华关于竣工备案表的上诉请求因涉及建设行政主管部门作出一定行为，不属于人民法院民事案件审理范围，本院不予处理。二、关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，景爱华应于2015年4月29日经商业贷款方式向沃土公司支付72万元，银行贷款到帐时间为2015年4月29日，景爱华支付72万元房款时间为2016年6月30日，扣除停工17天，实际逾期天数应计算为17天。一审法院认定景爱华以商业贷款方式支付72万元逾期天数有误。本院认为，一审法院结合双方合同约定认定景爱华逾期付款亦构成违约、沃土公司交房时间可向后顺延，实际系对双方利益进行平衡，一审法院酌情按景爱华逾期交纳余款的天数进行顺延并无不当。因郑州市人民政府实施了建筑工地扬尘污染防治，沃土公司涉案建筑工地在扬尘防治区域内，其因此停工17天，对交房产生影响，相应天数不应计算逾期交房违约金。故沃土公司应自2016年6月30日顺延17天，即2016年7月17日起至实际交付之日止，按103.1026元/日的标准向景爱华支付逾期交房违约金。三、关于逾期办证违约金。双方在签订合同之时，沃土公司并没有违约的故意或预见将来必定会违约，双方约定2016年6月30日前交付房屋，因此双方就办理产权初始登记时间约定的“房屋交付使用后60日内”与“2016年8月31日前”系同一时间。故沃土公司主张逾期办证违约金应从实际交付房屋之日起60天后计算不符合双方约定，沃土公司亦不能从其逾期交房中获得免于承担其他违约责任的利益。上诉人沃土公司主张逾期办证违约金计算时亦需扣减上诉人景爱华逾期付款天数及扬尘治理延误的17天没有依据。对上诉人沃土公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人景爱华的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持；上诉人沃土公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实部分不清，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10023号民事判决第二项，即：“驳回原告景爱华其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0191民初10023号民事判决第一项为：“郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向景爱华支付逾期交房违约金（自2016年7月17日起至实际交付之日止，期间应按103.1026元/日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至郑州市沃土千年置业有限公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按103.1026元/日计算)。''如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费895元减半收取447.5元，由上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审案件受理费895元，由郑州市沃土千年置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军审判员  郑宗红二〇一八年三月九日书记员  冯 晋