江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终3091号上诉人（原审被告）：常州雨润地华房地产开发有限公司，住所地常州市星港大道******。法定代表人：费勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭沁子，江苏品迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦荣城，江苏品迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞秋平,男，1971年9月1日出生，汉族，住常州市戚墅堰区。被上诉人（原审原告）：杨琴芳，女，1968年10月7日出生，汉族，住常州市戚墅堰区。被上诉人（原审原告）：俞奋孝，男，1997年12月19日出生，汉族，住常州市戚墅堰区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱芬俊，江苏致达律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋文彬，江苏致达律师事务所律师。上诉人常州雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润地华公司）因与被上诉人俞秋平、杨琴芳、俞奋孝商品房预售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨润地华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决增加逾期办证违约金，无事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十七条关于产权登记的约定“因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后的90日内办理房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买卖人不解除合同，出卖人按照房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。”违约金是合同一方因违约行为给另一方造成损失而向其支付的相应补偿，应当坚持以补偿性为主的原则，惩罚性违约金违反了民法的平等、等价有偿原则，同时为一方牟取不正当利益提供了条件，应当予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方获取暴利的工具。鉴于上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同经双方签字盖章，在房产管理部门网签备案，合同中约定的关于逾期办理产权证的违约金的计算标准也是合法有效的，双方都应当按照约定履行。被上诉人在一审过程中并未举证证明因上诉人逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失，也未能列出具体的损失数额，在被上诉人未向原审法院申请增加违约金的情况下，原审法院主动认定“逾期办理产权证客观上对原告造成损害，酌情按照已付购房款按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金”无事实和法律依据。上诉人仅应向被上诉人支付的违约金为房屋价款总金额的0.01%。原审判决的违约金过高，于法无据。二、原审判决据以确定逾期办理产权证的违约金计算标准的法律适用错误。本案案由是商品房买卖合同纠纷，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定，本案中逾期办理房屋权属证书的违约金利率计算标准的法律适用路径应当是：①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”;②第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；③《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定：“三、关于罚息利率问题：逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”根据上述法律指引，即便被上诉人有充分证据证明因上诉人逾期办证致其遭受损失，上诉人应向被上诉人支付的违约金的计算标准应当是，在房屋价款总金额的0.01%水平上加收30%-50%。原审法院认定按照已付购房款的中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，显然错误；在本案适用买卖合同纠纷案件逾期付款违约金计算的法律规定，明显属于适用法律不当。综上，请二审法院考虑上诉人无法按期办证的无奈原因、被上诉人是否存在损失等因素，根据公平原则，结合具体情况，对本案作出公正判决。俞秋平、杨琴芳、俞奋孝二审辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请予维持。理由如下：一、涉案合同第15条约定，若涉案房屋存在抵押等情形，导致被上诉人无法办理房产证等，上诉人承担全部赔偿责任。根据一审法院查明的事实，因上诉人未解除涉案土地的抵押手续，导致涉案房屋的产权登记无法办理，上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同第17条虽约定逾期不办理权属证书的责任，但根据合同法第39条第2款之规定，该约定是格式条款，根据该条第一款，合同法司法解释（二）第6条以及合同法基本原则，涉案合同第17条的约定属于合同法第40条规定的免除了上诉人的责任、排除了被上诉人主要权利的无效条款，故根据《商品房买卖合同司法解释》第18条第2款之规定，被上诉人可以要求按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来主张逾期办证违约金。三、退一步讲，即使涉案合同第17条有效，但约定的违约金过低，根据江苏高院2017年发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条的规定，“对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证的时间较长，买受人主张调高违约金的，……如果逾期付款违约金与逾期办证违约金的约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖合同司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。”本案中上诉人和被上诉人所约定的逾期付款违约金与逾期办证违约金明显不对等，被上诉人请求按照《商品房买卖合同司法解释》第18条第2款之规定调整违约金，一审法院对被上诉人所主张的逾期办证违约金已酌情处理，因此上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。俞秋平、杨琴芳、俞奋孝向一审法院起诉请求：1、要求雨润地华公司协助俞秋平、杨琴芳、俞奋孝办理星雨华府商铺4幢19号的产权证；2、承担违约金115307元（按1483928元从2017年9月29日起至2018年6月19日止按每日万分之三计算）；3、由雨润地华公司承担诉讼费。后俞秋平、杨琴芳、俞奋孝在一审中撤回了第一项诉讼请求。一审法院认定事实：俞秋平、杨琴芳系夫妻关系。2016年5月22日，俞秋平、杨琴芳（买受人）与雨润地华公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于茶花路东侧，棕榈路北侧、编号为常国用（2013）第3826号的地块的土地使用权，该地块土地面积为47499平方米，规划用途为住宅商务金融，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名星雨华府；买受人向出卖人购买施工编号星雨华府4幢3号房商铺（公安编号星雨华府商铺4幢19号），该商品房价款总金额为1500000元；出卖人应当在2016年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。后俞秋平、杨琴芳依约向雨润地华公司支付了购房款。2017年6月30日，雨润地华公司将涉案商铺交付俞秋平、杨琴芳、俞奋孝。2017年7月1日，雨润地华公司向俞秋平、杨琴芳、俞奋孝出具了江苏增值税普通发票，载明涉案商铺的实际购买价格为1483928元。还查明，涉案商铺所在的常国用（2013）第3826号地块的抵押权人为中国工商银行股份有限公司常州广化支行，抵押期限为2014年5月23日至2017年12月31日。经法院向常州市不动产登记交易中心查询，雨润地华公司尚未办理涉案商铺不动产初始登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件，但雨润地华公司交付给俞秋平、杨琴芳、俞奋孝的商铺截止2018年6月19日尚未具备办理房地产权属证书的条件，雨润地华公司已构成违约。合同约定因出卖人的责任导致买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。鉴于双方对于逾期办理产权证的违约金约定过低，而逾期办理产权证客观上对俞秋平、杨琴芳、俞奋孝造成损害，故法院酌情按照已付购房款1483928元按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，期限从2017年9月29日起至2018年6月19日止。综上，因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：一、常州雨润地华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日支付俞秋平、杨琴芳、俞奋孝违约金（按购房款1483928元从2017年9月29日起至2018年6月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回俞秋平、杨琴芳、俞奋孝的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1304元（俞秋平、杨琴芳、俞奋孝已预交2730元），由雨润地华公司负担，由雨润地华公司于判决生效之日起十日内给付俞秋平、杨琴芳、俞奋孝。二审中，当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，雨润地华公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。理由为：双方在商品房买卖合同中约定逾期办理房地产权属证书的违约金为房屋价款总金额的0.01%，案涉房屋出卖人雨润地华公司自2017年9月29日起即应承担相应的违约责任;现俞秋平、杨琴芳、俞奋孝主张自2017年9月29日至2018年6月19日间雨润地华公司应承担的违约责任，如依照双方约定，雨润地华公司应承担的违约金约为148元，明显过低，故一审法院对违约金予以调整恰当。关于俞秋平、杨琴芳、俞奋孝的实际损失，俞秋平、杨琴芳、俞奋孝请求法院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。本院认为，《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。俞秋平、杨琴芳、俞奋孝因雨润地华公司逾期办证导致无法办理抵押贷款等，在损失的准确数额难以确定的情况下，一审法院对逾期办证的违约金，调整为以购房款总额为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算的金额，该违约金金额并未超过上述司法解释的规定，本院认为并无不当。综上，上诉人雨润地华公司的上诉理由及上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2608元，由上诉人雨润地华公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  尤建林审判员  施婷婷二〇一八年十一月二十六日书记员  张 倩