北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2352号上诉人（原审原告）：程秀兰，女，1946年8月2日出生。委托诉讼代理人：于娜，北京浩勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：武秋月，北京浩勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈霞，女，1951年10月29日出生。委托诉讼代理人：江群，北京市中满律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起,男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人程秀兰因与被上诉人沈霞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初48428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人程秀兰之委托诉讼代理人于娜、武秋月，被上诉人沈霞之委托诉讼代理人江群到庭参加诉讼；链家公司未出庭。本案现已审理终结。程秀兰上诉请求：1、维持原判第一、二、三项；2、撤销原判第四、五项，依法改判沈霞支付程秀兰赔偿款400万元。事实和理由：沈霞拒绝交出超面积住房导致房屋买卖合同不能履行，其恶意违约行为导致程秀兰丧失购房资格，原审法院仅判令沈霞支付40万元赔偿款明显过低。沈霞辩称，军队的住房在清理阶段，无法出具相关证明，造成我的上市手续资料不完整，我并未恶意违约。链家公司向本院提交书面意见表示同意一审法院查明的事实及判决结果。程秀兰向一审法院起诉请求：1、解除程秀兰、沈霞及链家公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》、解除程秀兰与沈霞于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、解除程秀兰与沈霞及链家公司于2011年1月24日签订的《补充协议》；2、沈霞向程秀兰返还定金10万元；3、沈霞向程秀兰赔偿损失400万元。一审法院认定事实：沈霞系北京市海淀区201号房屋的产权人，该房屋建筑面积为94平方米。2011年1月23日，沈霞与程秀兰之委托代理人于某、链家公司签订了《买卖定金协议书》，约定程秀兰以344万元的总价自沈霞处购买涉诉房屋，定金为10万元。2011年1月24日，沈霞与程秀兰就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定程秀兰自沈霞处购买涉诉房屋；该房屋成交价为66万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价278万元；买受人向出卖人支付定金10万元。同日，沈霞（合同甲方，出卖方）与程秀兰（合同乙方，买受方）及链家公司（合同丙方，居间方）签订了《补充协议》，约定：乙方于2011年1月24日向甲方支付定金10万元，该定金为首付款的一部分；在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外剩余房款334万元一次性全额支付给甲方；甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延，办理完上市手续后20个工作日内积极办理房产过户手续；如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责；甲乙双方任何一方逾期履行合同义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期超过30日的，应以相当于该房屋总价款的20％向守约方支付违约金。签约后，程秀兰向沈霞支付了定金10万元，向链家公司支付了中介服务费93816元。2011年1月26日，程秀兰与沈霞就涉诉房屋签订了网签合同。2011年2月，沈霞向其所在单位中国大地出版社及其上级单位国土资源部提出已购公有住房上市申请。中国大地出版社向沈霞提供《中央在京单位职工住房情况登记表》（以下简称《住房登记表》）。国土资源部机关服务局房地产管理处（以下简称国土部房管处）开具《已购公有住房上市出售调查函》，并附有《调查表回执》。2011年2月15日，沈霞配偶高某所在单位北京市公安局公安交通管理局（以下简称北京交管局）填写了《调查表回执》，载明：住房地址为涉诉房屋，购房超标面积为0.96平方米，超标处理情况为“交1485元”。自2011年4月29日至2011年5月3日期间，中国大地出版社及交管局相关部门分别在《住房登记表》上“填表人单位房管部门”、“填表人单位人事部门”、“配偶单位房管部门”及“配偶单位人事部门”上盖章。后，国土资源部发现其职工住房登记系统中有关于沈霞配偶其他住房情况的相关备案登记，遂将上述已经填写的《住房登记表》退还沈霞，要求其重新填写。为此，中国大地出版社先后于2011年6月20日和2011年12月20日，向沈霞配偶的原工作单位即北京军区士兵招待所发出《关于协助核实沈霞同志住房情况的函》两份，主要内容均为：“我单位沈霞同志拥有住房情况，包括贵所所属位于朝阳区501室的住房，在我部（国土资源部）职工住房登记系统均有明确备案登记。现为进一步核实该同志现有住房的情况，重新填写中央在京单位职工住房情况登记表，请贵所协助核实上述位于贵所院内的这套住房的现实情况，并反映在登记表内”。此后较长期间内，北京军区士兵招待所未能就上述函件予以回复。沈霞将上述情况告知了链家公司及程秀兰，并提出调解方案如下：方案一、解除合同、退还定金；方案二、程秀兰向其交付全部购房款、其向程秀兰交付涉诉房屋并办理相关公证手续。对此，程秀兰表示一旦解除合同其将丧失购房资格，故不同意方案一；考虑到交易风险，故亦不同意方案二。由于沈霞表示可待政策变动后继续办理涉诉房屋上市交易手续，故程秀兰表示愿意等待继续履行涉诉房屋买卖合同。本案审理期间，北京军区士兵招待所于2017年10月26日向中国大地出版社发出《回复函》，表示：“你部沈霞同志爱人高某在我部的军队住房，根据军委有关政策规定，现正在清理整顿阶段，无法出具相关证明”。2017年10月30日，国土部房管处向本院出具《证明》，载明：“沈霞同志已按成本价购买涉诉房屋，建筑面积94平方米，产权证号为‘京房权证海私成字第XX**号’。2011年申请出售审核时，因相关材料不完整，按照央产房上市要求，未通过审批”。本院就此电话联系国土部房管处，其表示《回复函》因未明确上述军队住房的现状，故不能作为涉诉房屋上市审批材料；即使法院前往部队制作相关笔录，亦不能作为涉诉房屋上市审批材料。本案中，程秀兰和沈霞均认可涉诉房屋现单价为每平方米9万元，均同意解除程秀兰与沈霞于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。程秀兰、沈霞和链家公司均同意解除三方于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》及于次日签订的《补充协议》。沈霞同意向程秀兰返还定金10万元。但沈霞不同意向程秀兰支付损失赔偿400万元。程秀兰表示因合同解除给其造成的实际损失高于违约金条款所约定的违约金数额，故主张沈霞赔偿实际损失；并明确其所主张的损失系指其所负担的中介费93816元和涉诉房屋的增值损失，共计400万元。对此，沈霞不同意承担，理由为：其已积极履行《补充协议》中关于“甲方承诺签订本协议后积极办理涉诉房屋央产上市手续，绝不拖延”的义务，但由于北京军区士兵招待所无法出具相关证明，导致央产房上市审批材料不完整、无法通过审批；而根据《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”，其无需就此承担违约责任或赔偿责任。程秀兰表示由于沈霞无法办理涉诉房屋央产房上市交易手续，系因其配偶高某在部队的军产房所导致，不属于“国家不可抗拒原因”，不适用于上述《补充协议》中的免责条款。链家公司曾于2017年11月28日到庭参加诉讼，但本院于2017年12月5日再次开庭时，其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院认为，由于涉诉房屋无法办理央产房上市交易手续，故上述合同均无法继续履行，现程秀兰、沈霞及链家公司均同意解除上述合同，沈霞同意返还程秀兰定金10万元，本院均不持异议。但当事人就沈霞是否应当承担违约责任存有争议，对此，本院论证如下：首先，从沈霞办理涉诉房屋央产房上市交易手续的过程可知，其在签订上述房屋买卖合同时不知晓其配偶所使用的军产房将对涉诉房屋上市交易造成影响，事后曾多次联系其所在单位、军产房产权单位等沟通协调此事，但由于涉诉房屋并非自身原因或其他不可抗力导致其无法办理央产房上市交易手续，而是因沈霞配偶的其他房产信息无法核实所导致，故不属于《补充协议》中“如果本房屋因国家不可抗拒原因不能办理央产上市手续，三方免责”的情形，程秀兰作为购房人亦无法预见因沈霞或其配偶的其他房产情况可能导致涉诉房屋的交易风险，故沈霞应当就此承担相应的违约责任；其次，如上所述，导致上述合同无法继续履行的成因在于沈霞未能办理完成涉诉房屋央产房上市交易手续，故应由其负担中介服务费；再次，自上述合同签订至今，涉诉房屋价值确有明显上涨，上述合同无法继续履行确会给程秀兰造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到合同签订时间距今已近六年、沈霞确曾积极联系办理涉诉房屋央产房上市审批手续，故程秀兰所主张的赔偿数额明显过高，本院结合涉诉《房屋买卖合同》的履行情况、涉诉房屋涨幅空间、沈霞的违约情形等，酌情判令沈霞向程秀兰赔偿中介服务费及房屋增值利益合计40万元。判决如下：一、解除程秀兰、沈霞及北京链家房地产经纪有限公司于2011年1月23日签订的《买卖定金协议书》和于2011年1月24日签订的《补充协议》；二、解除程秀兰与沈霞于2011年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；三、沈霞于本判决生效后七日内向程秀兰返还定金10万元；四、沈霞于本判决生效后十五日内向程秀兰支付赔偿款40万元；五、驳回程秀兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于涉案的《买卖定金协议书》、《补充协议》及《北京市存量房屋买卖合同》的效力及解除，本案三方当事人无争议，本院不再对此作出论述。本案争议的焦点在于一审法院确定的程秀兰的损失数额是否适当的问题，就此本院详述如下：1、北京军区士兵招待所因种种原因未出具相关证明，导致央产房上市审批材料不完整、无法取得审批手续，后续事宜无法开展，合同被迫解除。对于房屋买卖合同的解除沈霞应承担全部责任，程秀兰无任何责任；2、程秀兰和沈霞均认可交易房屋现单价为每平方米9万元，房屋建筑面积94平方米，由此可知房屋现价值可达846万元。沈霞的违约行为给其带来500万元以上的利益，一审法院确定的40万元的赔偿款中包括中介服务费，程秀兰实际取得的补偿仅306184元显然过低，本院予以上调。考虑到程秀兰支出的购房成本仅10万元，房屋交易价格344万元，程秀兰要求沈霞赔偿400万元过高，本院酌情确定其损失数额为70万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48428号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48428号民事判决第四、五项；三、沈霞于本判决生效后十五日内赔偿程秀兰损失70万元；四、驳回程秀兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32290元，由程秀兰负担25832元（已交纳19912元，余款于本判决生效后七日内交纳），由沈霞负担6458元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费38800元，由程秀兰负担31040元（已交纳），由沈霞负担7760元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二十日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍