广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初27380号原告（反诉被告）深圳市福环达光电技术有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园A10栋1-3楼。法定代表人李鸿祝，该公司总经理。委托代理人饶婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人谢云，该公司经理。被告（反诉原告）深圳市硅谷动力产业园运营有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道东环二路48号华盛大厦8楼805A房。法定代表人何明远，该公司董事长。委托代理人马静，广东国晖律师事务所律师。原告深圳市福环达光电技术有限公司（简称福环达公司）与被告深圳市硅谷动力产业园运营有限公司（简称硅谷动力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告硅谷动力公司亦在法定期限内提起反诉，本院依法将两诉合并，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福环达公司委托代理人饶婷婷、谢云，被告（反诉原告）硅谷动力公司委托代理人马静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）福环达公司诉称，（一）硅谷动力公司违反诚实信用原则，恶意廉价处理福环达公司价值上千万的进口保税物料(玻璃屏)、保税产品(电视机和模组)、物品(塑料壳类、五金类等)等货物，给福环达公司造成巨大的直接损失及玻璃屏可出售的预期利益损失，严重损害原告的合法权益，违反海关相关法律法规的禁止性规定，涉嫌刑事犯罪。2015年9月，福环达公司的供应商联名向海关申请将福环达公司承租硅谷动力公司厂房内的进口保税物料(玻璃屏)、保税产品(电视机和模组)等货物进行解封并处理，以抵扣福环达公司对外所欠的货款。但海关稽查人员均不允许擅自动用上述进口保税物料(玻璃屏)、保税产品(电视机和模组)，吴玲（福环达公司主要负责人谢云的妻子）一直和海关、硅谷动力公司联系，海关欧阳警官也称其同事已要求硅谷动力公司勿强行搬离厂房物品。但2016年6月，在福环达公司仅拖欠6个月房租、金额十几万的情况下，硅谷动力公司明知福环达公司及其相关负责人因挪用保税物料、产品涉嫌刑事走私犯罪、福环达公司住所地无人看守，擅自撬开福环达公司三楼厂房门锁，将福环达公司价值上千万的库存进口保税物料(玻璃屏)、保税产品(电视机和模组)、物品(塑料壳类、五金类等)等货物，以70万元对外出售。硅谷动力公司擅自处分原告厂房内的货物物品，未尽到善良保管义务，严重违反合同法规定的后合同义务，给福环达公司造成巨大的财产损失。硅谷动力公司的行为，不仅违反《中华人民共和国海关法》第二十三条、第三十七条等禁止性规定，更是违反《中华人民共和国海关关于违法内销或者转让加工贸易保税货物处罚办法》第三条和《中华人民共和国刑法》第一百五十三条规定，涉嫌走私犯罪。另外，原告厂房内的上述进口保税物料中的玻璃屏，按照国内物品销售，在此行业存在15％的合理毛利率，也即原告该部分进口玻璃屏可预期利益可达1066160.37元,因硅谷动力公司的违法行为，福环达公司无法实现预期利益，硅谷动力公司应对此承担赔偿责任。(二)硅谷动力公司将福环达公司花巨资装修的A10栋三楼厂房再出租，其中可再利用及可拆卸的装修设备设施价值高达2000000元，硅谷动力公司应予赔偿。福环达公司与硅谷动力公司于2013年2月签订了由硅谷动力公司统一制作的格式合同《厂房租赁合同》，约定福环达公司承租硅谷动力公司位于龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园的A10栋第1-3层厂房，建筑面积共3361.95平方米，租赁期限为2013年2月26日至2015年2月25日。合同签订后，福环达公司进行装修，因福环达公司经营的是液晶电视的生产制造，无尘环境对装修要求非常严格，为了达到万级以上的无尘标准，其中无尘室的建设以及无尘室的消防建设装修费高达1750000元，另外福环达公司三楼的统一恒温恒湿中央空调、水塔、空气压缩机等价值金额达250000元。装修完毕后，通过了硅谷动力公司以及相关政府部门的验收，福环达公司从国外进口液晶显示屏、液晶玻璃等并开始投入运营生产。2015年2月合同到期后，双方又进行续签，新的租赁合同期限为2015年2月26日至2018年2月25日。2015年5月，福环达公司由于未经海关许可，擅自内销保税货物液晶电视而被海关稽查，涉嫌走私普通货物物品罪。福环达公司及其主要负责人于2015年7月被刑事立案侦查，福环达公司厂房内的大部分进口保税物料、产品被深圳南头海关查封，福环达公司的相关负责人被刑事拘留。福环达公司的生产经营处于停滞状态，因此拖欠硅谷动力公司的租金、管理费等。因硅谷动力公司态度强硬，吴玲四处凑钱代硅谷动力公司支付所欠的租金等费用。2015年12月，硅谷动力公司在未通知福环达公司的情况下，擅自将福环达公司价值15万元的叉车以l万元的低价出售用于折抵所欠租金。在硅谷动力公司步步紧逼不依不饶的情况下，吴玲穷尽一切办法代福环达公司支付所欠硅谷动力公司的租金、管理费等。因福环达公司所承租的第三层是福环达公司投入巨资装修的，里面的设施设备、无尘室等都近乎全新，因此吴玲代福环达公司与硅谷动力公司协商后，将所租赁厂房的1-2层进行退租，留下了第三层继续租赁，并将1-2层厂房的进口保税物料、保税产品、物品等搬至第三层。据福环达公司了解，硅谷动力公司在2016年6月处理完福环达公司所有货物后，将福环达公司投入巨额资金装修的厂房原封不动再出租。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。另外，鉴于福环达公司近乎全新的装修，有利于硅谷动力公司的再出租以及租金较高标准的收取，硅谷动力公司从中是获利的。因此硅谷动力公司应当对福环达公司的装修装饰物的损失承担赔偿责任。原告福环达公司请求法院判令：1、被告硅谷动力公司赔偿原告福环达公司进口保税物料(玻璃屏)、保税产品(以保税玻璃屏加工成的电视机和模组)、物品(塑料壳类、五金类等)等货物损失11235417.1O元；2、被告硅谷动力公司赔偿原告福环达公司上述货物中玻璃屏出售可预计利润损失1066160.37元；3、被告硅谷动力公司赔偿原告福环达公司装修损失2000000元(其中无尘室消防投资建设费150000元、无尘室在建费l600000元、统一恒温恒湿中央空调、水塔、空气压缩机250000元；4、被告硅谷动力公司承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）硅谷动力公司辩称，（一）硅谷动力公司因福环达公司违约，单方面解除《合同书》，符合法律规定，符合《合同书》条款的约定。1、福环达公司违约事实清楚，违约证据充分，硅谷动力公司有权解除《合同书》。福环达公司与硅谷动力公司于2014年12月17日签订了编号为硅产新材（2015）厂字第002号《合同书》，福环达公司承租硅谷动力公司位于深圳市龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园A10栋1-3层厂房做生产经营使用，租赁期限为2015年2月26日至2018年2月25日，并对双方租金、管理费等收取标准、支付方式、支付时间、违约责任等进行了明确的约定。福环达公司承租后，硅谷动力公司履行了出租人的所有义务。2015年7月，福环达公司部分股东及负责人因涉嫌走私罪被羁押，福环达公司处于停业停产状态。从2016年1月起，福环达公司就完全不再支付租金、管理费、水电费等。硅谷动力公司鉴于福环达公司违约行为明显，事实清楚、证据确实，依据《合同书》约定，硅谷动力公司有权解除与福环达公司的租赁关系。2、因福环达公司违约，硅谷动力公司单方面解除《合同书》，按照签约双方约定善后，符合原硅谷动力公司双方约定。《合同书》55.6条约定，福环达公司拖欠租金及其他费用超过当月30日16:00点的，硅谷动力公司可以解除合同，执行违约条款。福环达公司违约事实出现后，硅谷动力公司基于友好合作，多次联系福环达公司相关责任人，也联系到福环达公司的股东之一、主要控股人及负责人谢云的“妻子”吴玲，敦促福环达公司按照《合同书》履行支付租金等义务。但2016年开始，吴玲要么找各种借口敷衍，要么不接电话。硅谷动力公司按照《合同书》约定，多次告知吴玲硅谷动力公司有权解除《合同书》，要求福环达公司支付拖欠租金，否则清场处理。吴玲在收到硅谷动力公司微信告知后，回复硅谷动力公司，不要再打扰她。硅谷动力公司在无法联系其他股东及法定代表人的情况下，依据《合同书》第六十四条约定，在硅谷动力公司承租的涉案房产的显著位置，张贴《解除通知书》，于2016年5月31日正式与福环达公司解除《合同书》，解除与福环达公司的租赁关系。3、因福环达公司违约，硅谷动力公司单方面解除《合同书》，符合法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第三款均规定，福环达公司不支付租金等长达几个月之久，硅谷动力公司有权行使解除权。（二）硅谷动力公司处理福环达公司涉案物业中的弃留物品，符合《合同书》约定，福环达公司无权请求硅谷动力公司赔偿。1、硅谷动力公司是依据《合同书》约定处理涉案房产中物品。《合同书》第58条、59条约定，合同解除，福环达公司没有将承租物业复原及搬走物品的，硅谷动力公司有权在第三方的见证下清点物品；福环达公司不处理物品，视为放弃物品所有权，硅谷动力公司有权清场处理。2、双方签订的《合同书》是双方意思的表示，福环达公司无权单方面毁约。硅谷动力公司因福环达公司违约解除租赁《合同书》后，福环达公司不处理物业内物品，根据《合同书》的约定，视为福环达公司自动放弃涉案物业内物品的所有权，无权再对涉案物品主张包括赔偿在内的任何权利，当然无权要求硅谷动力公司赔偿。硅谷动力公司本着善意原则，在第三方见证下做清场处理，对清场的全过程进行录像。硅谷动力公司对福环达公司放弃的物品没有随意出卖，采取了招投标的方式，以高价收购者中标。硅谷动力公司对出卖涉案物品的款项，扣减福环达公司拖欠的费用所剩余款，也准备返还给福环达公司，并通知福环达公司来领取剩余款项。（三）福环达公司违反《合同书》约定，导致硅谷动力公司单方面解约，福环达公司的装修损失应由其自行承担。1、《合同书》47条、55条明确约定福环达公司违约导致硅谷动力公司解除租赁关系，装修物归硅谷动力公司，因此福环达公司无权要求硅谷动力公司赔偿。2、对租赁合同纠纷装修物的处理，有约定的从约定，无约定的按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定处理，本案依法依约，都应该由福环达公司自己承担。（四）本案福环达公司在起诉书中罗列的虚假“事实”众多，直接证明了福环达公司本次诉讼是对硅谷动力公司的恶意讹诈，属于诉讼碰瓷。1、福环达公司诉称的涉案物业内物品被海关依法查封为虚假陈述。事实上，无论从福环达公司提交的证据上、从深圳中院的判决书看，福环达公司所述的被查封的物品并非在硅谷动力公司所在物业内，海关查封的物品在深圳市福永凯哥科技无线电厂。硅谷动力公司物业及物业内物品从没有被海关等司法部门查封。2、福环达公司诉称的海关欧阳警官要求硅谷动力公司不要搬离物品是虚假陈述。事实上，在硅谷动力公司清场之后，司法部门的一位工作人员才到硅谷动力公司了解了一下情况。3、福环达公司诉称的硅谷动力公司是与物品购买方协商方式对外低价出售。事实上，福环达公司本着谨慎原则，以招投标的方式，对外出售清场物品，购买方以收购价最高而获取购买权。4、福环达公司诉称硅谷动力公司明知清场物品是海关监管、查封物品，系福环达公司主观臆断。事实上，该物品全部仓储在福环达公司承租的物业中，硅谷动力公司在清场时才知道仓储物品为何物，福环达公司在与硅谷动力公司签订的合同中，没有告知福环达公司的物品为什么物品，也没有在《合同书》中约定福环达公司违约，哪些物品不能清场。5、福环达公司所列的物品清单中，第164项、165项所写的电视机等物品并不存在，属于福环达公司无中生有。从硅谷动力公司与第三人对现场的清理、硅谷动力公司在现场的录像内容看，福环达公司出具的物品清单列表中的164项涉及的210台海信电视机并不存在；165项涉及的2台55吋创维电视也不存在。清场现场发现的只有空箱。在清场现场中，硅谷动力公司发现福环达公司仓库中有许多空箱子。该种情况与深圳中院出具的（2016）粤03刑初276号判决中第7页、第15页查证的、福环达公司及股东们在仓库用空箱子应付海关检查的事实是一样的。（五）福环达公司清单列出的物品价值不属实。福环达公司属于来料加工企业，其每笔材料均需进口材料清单，但福环达公司在本案中没有提供；同时，从（2016）粤03刑初276号判决书中深圳市南头海关辑私分局、深圳市检察院、深圳市中级人民法院查明的事实看，福环达公司并没有完全依法进口原料加工产品，反而是从国内（未必是涉案品牌原厂家）商家进口材料加工产品内销，同时产品返修率很高，残次产品多。福环达公司所列物品中，没有证据证明涉案物品为正品。同时，电子产品是随着时间推移价格持续走低，无论正品还是残次产品价格都将下浮。综上，硅谷动力公司请求法院驳回福环达公司的诉求。被告（反诉原告）硅谷动力公司反诉称，硅谷动力公司与福环达公司签订的厂房及宿舍《合同书》合法有效，双方签约人应该按照《合同书》条款履行。福环达公司因自身原因，部分承租厂房及宿舍提前退租，已经构成违约，福环达公司应该支付拖欠费用、承担违约责任。截至本诉起诉之日，福环达公司拖欠硅谷动力公司的部分退租物业的租金、管理费、违约金等合计715627.21元。福环达公司长达七个月不支付承租三楼厂房的租金、管理费等，已经构成严重违约，硅谷动力公司依据厂房《合同书》约定行使单方面解约权。根据厂房《合同书》约定及我国《合同法》规定，福环达公司因违约导致合同解除，应该支付硅谷动力公司拖欠的租金、管理费、水电费、违约金、赔偿硅谷动力公司因福环达公司违约造成的损失。截至2016年6月8日至10日硅谷动力公司清场之日，福环达公司共拖欠硅谷动力公司厂房三楼的租金、管理费、水电费、延迟交付的违约金合计387701.48元。福环达公司交付的履约保证金，硅谷动力公司依据约定及法律规定，直接折抵福环达公司合同条款约定的相关违约金。因福环达公司违约导致硅谷动力公司不能及时出租物业的损失及2016年7月不能收取租金的损失，应该依法依约由福环达公司承担。经计算，硅谷动力公司承租的物业空置期的租金损失总计为53432.60元、硅谷动力公司2016年7月未能收取的租金合计432434.12元。因福环达公司诉讼案件被强制执行，硅谷动力公司替代支付的执行款，福环达公司应当返还给硅谷动力公司。2016年12月23日，硅谷动力公司收到深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306执9501号《协助执行通知书》，要求硅谷动力公司把被执行人出卖机器的款项以80526元为限，汇入深圳市宝安区人民法院账户中。该笔款项是硅谷动力公司替福环达公司支付的，福环达公司应当返还该笔款项。硅谷动力公司反诉请求判令：1、福环达公司支付2015年11月至2016年2月期间一楼、二楼的租金、物业管理费、电梯使用费、水电费、延迟付款违约金265528.03元；2、福环达公司支付2015年11月、12月期间宿舍的租金、物业管理费、水电费、延迟付款违约金8965.10元；3、福环达公司支付2015年11月至2016年5月期间三楼的租金、物业管理费、电梯使用费、水电费、延迟支付的违约金387701.48元；4、福环达公司支付2016年6月11日至6月31日的空置费及2016年7月租金损失53432.60元；5、福环达公司返还硅谷动力公司垫付被执行款80526元；6、福环达公司承担反诉费用。原告（反诉被告）福环达公司针对反诉辩称，（一）硅谷动力公司反诉第1、2、4项请求没有事实和法律依据。硅谷动力公司反诉提到福环达公司在2015年10月31日就将厂房一、二楼提前退租，根据硅谷动力公司向福环达公司提出的联络函可知，福环达公司在2015年12月底前所欠硅谷动力公司的所有费用已结清，且双方达成了新的租赁意向，只保留了第三层厂房，硅谷动力公司现要求福环达公司继续支付一、二楼相关租金、违约金与自身行为相冲突。硅谷动力公司的答辩状称，福环达公司从2015年7月就处于停业停产状态，何来物业管理费、水电费等费用。根据硅谷动力公司答辩状，硅谷动力公司出卖涉案物品的款项扣减福环达公司拖欠的费用所剩余的余款也准备返还给福环达公司，并通知福环达公司领取剩余款项，而硅谷动力公司在反诉要求与该通知及硅谷动力公司的答辩状内容相冲突；（二）硅谷动力公司反诉中第3项3楼的租金、物业费、管理费等合计387701.48元，先不论其合法合理性，单就硅谷动力公司向福环达公司发出的结算明细表第2项可知，硅谷动力公司记载福环达公司2016年1至6月的费用以及违约金合计312381.02元，而本案反诉请求当中的金额却是387701.48元，自相矛盾。根据硅谷动力公司向福环达公司发出的第3层的租赁合同内容以及双方聊天记录可知，第3层月租金为24654.3元，从2016年1月至6月总租金为147925.8元，就算违约金按日千分之五计算，以月租金24654.3元为基数，日违约金为123.27元，月违约金为3698.14元，2016年1至6月违约金合计24654.3×5‰×30天=77661.04元，福环达公司所欠租金及违约金总金额为225586.84元。（三）硅谷动力公司反诉中称其没收了福环达公司的保证金，而根据硅谷动力公司发出的联络函、聊天记录、结算明细均可以印证硅谷动力公司实际采用的是将保证金、押金等折抵租金费用，硅谷动力公司明知福环达公司因为将报税产品内销涉嫌刑事犯罪，客观上无法及时处理租金支付事宜，在此过程中硅谷动力公司也将福环达公司的机动叉车折价出售用于抵扣福环达公司所欠的费用，至少能够大抵相当，福环达公司可既往不咎，但硅谷动力公司恶意处置福环达公司价值上千万的保税物料、保税产品，给福环达公司造成了巨大的经济损失。经审理查明，2014年12月17日，硅谷动力公司（甲方）与福环达公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园的A10栋第1-3层厂房出租给乙方用于生产经营，厂房建筑面积为3361.95平方米，租赁期限为2015年2月26日至2018年2月25日，厂房交付日期为2015年2月26日；自2015年2月26日起至2016年2月25日止，租金按一楼30元/平方米、二至三楼23元/平方米计收，共计月租金为85169.4元，乙方须在签订合同时支付首月租金，自2016年2月26日起每年月租金标准递增幅度为8%；租金按月结算，乙方须于每月五日前（遇节假日顺延）交纳当月租金；乙方应在签订合同时一次性向甲方交纳两个月租金170338.8元、水押金3000元作为履约保证金，该保证金在合同终止时乙方不违反甲方及物业管理公司各项规章制度的情况下无息退还甲方；乙方同意由甲方或甲方委派的物业管理公司深圳市硅谷动力物业服务有限公司负责工业园的统一管理，并交纳综合管理服务费，综合管理服务费为每月每平方米1.5元，综合管理服务费从2015年2月26日计收；乙方在签订合同时，须向甲方交纳两个月的综合管理服务费10085.85元作为保证金、并交纳首月服务费5042.93元，该保证金在合同期满并与甲方结清水电费后无息退还乙方；综合管理服务费按月结算，于每月五日前交纳；甲方安装的电梯供乙方使用时，乙方必须交纳电梯使用费每月3000元，电梯使用费从2015年2月26日起计收，乙方须于每月五日前交纳当月电梯使用费及上月水电费、电梯电费；乙方须于装修前五天就有关施工单位、设计图、材料等提交甲方及物业管理公司审核；未经甲方同意，乙方不得转租他人；乙方未按合同约定按时交纳租金及其他费用的，每逾期一天需向甲方支付应交费用总额的5‰的违约金；如乙方不遵守合同规定的各项义务所构成的违约行为，甲方有权委托物业管理公司进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金；合同期内，乙方不能提前退租，否则视为乙方违约，合同保证金作为违约金不予退回；如乙方当月22日8时前未交清当月应交费用，甲方有权停止一切服务，如停水停电等，若乙方当月最后一日16时仍未交清当月应交费用，甲方有权单方终止合同，随时进行清场处理，清场的物品不足以抵偿所欠甲方各种费用，甲方保留采取进一步追偿的权利；乙方拖欠租金及其他费用超过当月30日16时的，甲方单方解除合同的，应提前两天书面通知乙方；在合同终止当日，乙方须将厂房复原并清扫干净，将厂房大门等所有钥匙及厂房内的固定装置等设备，在完好无缺（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，若乙方不履行上述义务，甲方可以在第三方见证下，清点乙方厂房内物品，通知乙方在二日内处理，逾期不处理的，视乙方主动放弃租赁场所内所有物品的所有权，甲方有权进行清场处理，并保留采取进一步追偿的权利；凡涉及双方权利、义务的事宜，双方应以书面形式通知，合同中所列双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起十日内书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知为有效送达的通知，甲方除采取上述通知方式外，还可以在乙方承租厂房的显要位置张贴通知。2014年12月18日，硅谷动力公司（甲方）与福环达公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定甲方将位于龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园的B2栋401-411号宿舍，共11间483.4平方米，租金标准17元/平方米，合计8217.8元/月，管理费标准1.5元/平方米，合计725.1元/月；租金及管理费按月结算，乙方须于每月五日前（节假日顺延）交付；租期自2015年2月26日至2018年2月25日；乙方应于合同签订时交付相当于两个月租金、管理费的合同保证金17885.8元，该合同终止后乙方不违反甲方各项管理制度情况下无息退还；如乙方在租赁期内提前退租，则视为违约，合同保证金作为违约金不予退还；如乙方未按合同约定按时交纳租金、管理费，每逾期一天须支付应交费用总额的5‰滞纳金，如乙方当月21日16时仍未交清当月应交费用，甲方有权单方终止合同，在第三方见证下清点乙方宿舍内物品，乙方在两天内未到场处理，视乙方放弃物品所有权，甲方有权进行清场处理，并保留继续追偿的权利。合同签订后，硅谷动力公司将厂房、宿舍交付福环达公司使用。上述物业由深圳市硅谷动力物业服务有限公司负责提供物业管理，由该公司收取物业服务费，开具物业服务费发票，其他租金、水电费、电梯使用费等费用则由硅谷动力公司收取并开具发票。福环达公司承租物业主要用于经营数字电视、液晶电视、LED电视等的研发、生产、销售，以及进出口业务和国内贸易。2013年3月22日，福环达公司支付了B2栋401-411号宿舍租金押金16435.6元、管理费押金1450.2元、A10栋1-3层用电押金23000元、用水押金3000元。2015年2月4日，福环达公司向硅谷动力公司支付1-3楼租金押金170338.6元、管理费押金10085.86元。2015年3月13日，硅谷动力公司（甲方）与福环达公司（乙方）签订《供用电合同》，约定甲方自2015年2月26日起向乙方收取电费，其中基本电费按24元/KVA/月×230KVA计收、工业用电费按1.032元/度计收、变损费按用电费分担6%计收、宿舍电费按单价1.2093元/KW·H计收；甲方抄表时应通知乙方到场，乙方应签字确认，乙方在甲方发出收费通知单后核对清楚并于每月五日前付清，逾期欠交电费的，甲方按每日5‰收取违约金；合同押金23000元；合同期限自2015年2月26日起至厂房租赁合同到期日止。2015年7月23日，深圳同乐海关向福环达公司出具《稽查结论》，查实福环达公司存在短少进口保税料件、擅自内销保税货物液晶电视机等行为，涉嫌违法，并移交缉私部门处理。福环达公司主要负责人谢云、周新耀及公司部门主管陈国辉、刘伟等因涉嫌违法已于2015年7月9日被羁押。福环达公司主张其法定代表人李鸿祝亦一并被羁押调查。2015年8月起，硅谷动力公司一直与福环达公司股东吴玲联系厂房清场、交纳租金、解除合同等事宜。福环达公司、硅谷动力公司均主张吴玲系福环达公司负责人谢云的配偶。2015年10月1日，硅谷动力公司（甲方）与福环达公司（乙方）签订《补充协议》，双方就原签订的厂房、宿舍、套房、公寓合同中有关租金事宜达成一致，协议自2015年10月1日起至2016年12月31日止，租金单价在原合同约定基础上下调1元/平方米，其他条款仍按原合同约定执行。同日，硅谷动力公司（甲方）与福环达公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同补充协议》，约定自2015年10月1日起，综合管理服务费由原1.5元/平方米调整为2.5元/平方米，月管理费按8404.88元计收。2015年10月31日，福环达公司将案涉租赁厂房第1、2层及宿舍腾空，并将厂房第1、2层物品搬移至第3层。2015年12月12日，硅谷动力公司将案涉租赁厂房1、2层及案涉401-407、411号宿舍另行出租给他人使用，租赁期限自2015年12月12日起计。2015年12月31日，硅谷动力公司在厂房门口张贴并向吴玲发送《关于解除合同的通知》。2016年1月7日，硅谷动力公司通过邮件和短信方式向吴玲发送通知，告知因福环达公司拖欠近两个月租金，按合同约定可于2015年11月31日清场，鉴于福环达公司特殊情况予以特殊处理；截至2016年1月仍欠44780元，该日到账15000元，仍拖欠29780元，硅谷动力公司按照合同约定已处理叉车，福环达公司只需交纳5000元就可将厂内物品搬离，如2016年1月8日12时前未处理将按约清场；同日，吴玲回复表示不接受低于市场价处理物品。2016年1月7日，硅谷动力公司向吴玲送达《联络函》，告知提前退租有两种处理方式，一是找到新客户无缝对接，新客户的免租期由福环达公司承担，货物搬离园区，合同终止，所交押金可用于抵扣相关应交费用，按此方式福环达公司截至2015年12月31日应补交费用为44780元；二是直接按违约处理，物品离园前须将厂房恢复原状，并交纳硅谷动力公司对厂房验收合格之日止产生的租金、管理费、电梯费、水电费，没收保证金，福环达公司租用的A10栋1、2层结算至2015年12月11日、A10栋3层结算至2016年1月4日应交费用约为200000元，两个月押金约220000元不予退还。2016年1月8日，吴玲向硅谷动力公司员工回复短信，要求硅谷动力公司不再逼迫她，建议通过诉讼方式解决纠纷。2016年5月27日，硅谷动力公司在福环达公司承租厂房处张贴《解除通知书》，主张因福环达公司拖欠数月租金、管理费构成严重违约，硅谷动力公司于2016年5月31日起解除双方租赁合同关系，要求福环达公司于该日前支付拖欠费用并搬离承租物业内的物品、返还租赁物。2016年6月，硅谷动力公司造册清点福环达公司滞留在承租物业内的物品，制作清点现场光盘、《清场物品盘点明细表》，清点涉及150个物品项目，并对外招标出售处理。案外人深圳市聚之源电子科技有限公司、深圳市雄皓工业设备有限公司、李源云参与投标，投标价格分别为588000元、610000元、600000元。硅谷动力公司约谈上述三家投标公司，最终确定深圳市雄皓工业设备有限公司以700000元价格竞得上述物品，硅谷动力公司并与深圳市雄皓工业设备有限公司签订了《产品销售合同》。2016年7月，硅谷动力公司将案涉租赁物业第3层另行出租他人使用，并与案外人签订厂房租赁合同，租期自2016年7月1日起计。2016年9月18日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03刑初276号《刑事判决书》，查明案外人深圳市福环达科技有限公司实际负责人谢云、法定代表人周新耀等人于2013年4月出资成立进料加工企业，即本案原告福环达公司，使用进料加工手册，进口保税料件液晶电视板并加工制成保税成品液晶数字电视机；2014年3月至2015年7月期间，在未经海关许可并补缴应缴税款的情况下，深圳市福环达科技有限公司、福环达公司将上述进料加工保税成品液晶数字电视机在境内非法销售牟利；并判决深圳市福环达科技有限公司、福环达公司、谢云、周新耀等构成走私普通货物罪，应承担相应刑事责任。2016年11年26日，硅谷动力公司向福环达公司送达《福环达A10栋3楼厂房押金结算明细表》，告知处置清场物品总金额700000元及抵扣3楼租金后余额的情况。2016年12月23日，本院因执行（2016）粤03民终13721号《民事判决书》向硅谷动力公司送达（2016）粤0306执9501号《协助执行通知书》，要求硅谷动力公司将变卖该案被执行人福环达公司机器设备所得款项以80526元为限转付至本院执行账户。硅谷动力公司于2017年1月12日向本院支付款项80526元。福环达公司主张硅谷动力公司共变卖处置其物品价值11235417.1元，其中硅谷动力公司编制的《清场物品盘点明细表》货物价值为10932679.1元，未编制列表的物品还有210台海信28寸电视机、2台55寸创维电视机、1台65寸创维电视机、1.5吨机动叉车合计价值343688元；同时估算编制列表中玻璃屏（含报废玻璃）出售可预计利润损失1066160.37元、估算装修损失2000000元（其中无尘室消防投资建设费150000元、无尘室再建费1600000元、统一恒温恒湿中央空调、水塔、空气压缩机价值250000元）。福环达公司与硅谷动力公司确认无尘室厂房现已由新承租人使用。硅谷动力公司主张，清点造册时并不存在福环达公司主张的未编制列表的210台海信28寸电视机、2台55寸创维电视机及1台65寸创维电视机，而1.5吨机动叉车现仍在硅谷动力公司处保管，硅谷动力公司同意将叉车返还福环达公司。硅谷动力公司主张福环达公司自2015年11月1日起拖欠厂房、宿舍租金，因其中401至407共7间宿舍（面积314.18平方米）直至2015年12月12日出租他人，故主张宿舍租金按314.18平方米计收。福环达公司则主张其已向硅谷动力公司清偿2015年12月前的全部费用。另查明，案涉位于龙华新区观澜凹背社区大富工业区20号硅谷动力新材料产业园的A10栋第1-3层厂房、B2栋401-411号宿舍，系硅谷动力公司分别从深圳市致胜工业有限公司、深圳市坚实电子工业有限公司处承租，对应房地产名称为致胜工业厂区厂房2、厂房6、宿舍2（房地产证号深房地字第××号），及坚实电子工业厂区厂房2、厂房6、宿舍1（房地产证号深房地字第××号）；其中A10栋第1-3层厂房面积3361.95平方米，每层面积为1120.65平方米；B2栋401-411号宿舍面积483.4平方米。福环达公司股东为李鸿祝、谢云、吴玲、周新耀。以上事实，有经过庭审举证、质证的《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》、《供用电合同》、《稽查结论》、《补充协议》、《厂房租赁合同补充协议》、《联络函》、《解除本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。硅谷动力公司与福环达公司签订的《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》、《供用电合同》、《补充协议》、《厂房租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。有关违约责任的认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，硅谷动力公司主张福环达公司自2015年11月1日起欠付租金、水电费、电梯使用费等费用，福环达公司则主张其已足额支付2015年12月前的全部费用。按照民事诉讼证据规则，对于付款的事实应由负有履行义务的一方当事人负担举证责任。福环达公司并未举示付款凭证等可证实其已实际偿付2015年11月、12月费用的证据，其提出该项抗辩主张主要依据硅谷动力公司于2016年1月7日向福环达公司股东吴玲发送的邮件、短信和《联络函》三份证据，然而上述证据仅显示硅谷动力公司因福环达公司拖欠近两个月租金而提出了无缝承租、按违约处理两种计费方式，其内容与福环达公司主张的事实并不相符。福环达公司应当承担未能充分举证的不利后果，本院采信硅谷动力公司主张并认定福环达公司未支付2015年11月1日起的租金、电梯使用费、水电费等费用。福环达公司长期延付上述款项，已经构成违约。福环达公司及其主要负责人因违法犯罪致使公司停止经营无法正常交纳租金等费用，不属于不可抗力、意外事件等不可归责于债务人的事由，不能免除其违约责任，应由福环达公司自行承担相应法律后果。按照双方合同约定和法律规定，硅谷动力公司有权行使解除权，解除双方房屋租赁合同关系。有关变卖处置租赁厂房内货物的责任认定。双方《厂房租赁合同》第六十条约定，合同终止当日应当腾退房屋、恢复厂房原状，如福环达公司不履行义务的，硅谷动力公司可在第三方见证下，清点厂房内物品，通知福环达公司二日内前来处理，逾期不处理的，视为放弃厂房内物品的所有权，硅谷动力公司有权进行清场处理，并保留追偿的权利。该约定系双方在平等协商基础上达成的协议，系对厂房腾退的一种减损和救济约定。在福环达公司因违法犯罪，主要负责人被羁押，公司停止经营活动期间，硅谷动力公司多次联系未在押的股东吴玲协调清场事宜，在协调无果的情况下于2015年12月31日在租赁厂房处张贴并向吴玲发送《关于解除合同的通知》，于2016年5月27日再次在租赁厂房处张贴《解除通知书》，要求返还全部租赁物。在福环达公司其他股东、负责人被羁押情况下，硅谷动力公司与未在押的股东吴玲联系处理相关租赁事宜并无不当。福环达公司未能在约定期限内及时将厂房内物资搬离并返还厂房，怠于履行合同义务，按照合同约定，硅谷动力公司有权对厂房内物品进行清点、清场处理，行使止损和救济的权利。福环达公司提出硅谷动力公司在明知福环达公司及相关负责人涉嫌犯罪被查处的情况，擅自处理租赁厂房内物品，未尽善良保管义务，违反后合同义务的抗辩，该项主张与事实和约定不符，福环达公司应对其违法犯罪行为导致的后果自担责任，其要求硅谷动力公司负担善良管理人的保管义务缺乏合同约定和法律依据，本院不予采纳。有关厂房物品价值损失及玻璃屏利润损失的认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。福环达公司主张硅谷动力公司共处置其物品价值11235417.1元，其中硅谷动力公司编制的《清场物品盘点明细表》内货物价值10932679.1元，未编制列表的物品包括210台海信28寸电视机、2台55寸创维电视机、1台65寸创维电视机、1.5吨机动叉车合计价值343688元，并估算编制列表中玻璃屏（含报废玻璃）出售可预计利润损失1066160.37元。硅谷动力公司未予认可。本院认为，首先，双方的《厂房租赁合同》对福环达公司欠付租金情况下硅谷动力公司的合同解除权，以及福环达公司未及时腾退厂房时硅谷动力动力公司对厂房物品的清场处置权均作了具体约定，福环达公司对硅谷动力公司的解约行为、处置行为等应有明确预知，然而，福环达公司在硅谷动力公司多次协商时怠于履行约定义务，也未对厂房内物品进行清点、查验，福环达公司对此亦应承担相应的后果；其次，根据“谁主张谁举证”的证据规则，福环达公司主张货物损失应就其主张的厂房内物品的型号、数量和价值提供证据，而其所提交的《海关出口货物报关单》、《海关进口货物报关单》等为复印件，《起诉价格凭证》系其单方制作的估价表，硅谷动力公司对其真实性、关联性均不予认可，上述证据没有达到民事证据高度盖然性的认证标准，无法充分证实福环达公司主张的事实，本院不予采信；另外，硅谷动力公司提供的《项目定队一览表》、《清场物品盘点明细表》、《报价表》、《产品销售合同》、清点现场录像光盘等证据能够相互印证，在福环达公司未能提供证据足以反驳的情况下，本院予以采信，并认定福环达公司厂房内物品处理所得款项为700000元。对于福环达公司有关货物价值损失的诉求，本院不予支持。鉴于福环达公司主张的1.5吨机动叉车，现仍存放在硅谷动力公司处并未处理，硅谷动力公司同意将叉车返还福环达公司，福环达公司可自行收回，硅谷动力公司予以配合。至于福环达公司提出的玻璃出售的利润损失，根据福环达公司提供的证据《玻璃预期利润表》，相关利润系其自行估算，无法具体核实其真实利润，且大部分玻璃为“破屏玻璃”、“报废玻璃”，是否具有相应的利润价值尚且存疑，况且出售所得的利润系产品进入流通环节后的收益，系间接损失，不属清场处置行为产生的直接损失，故福环达公司该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关厂房装修损失的认定。民事合同应当充分遵循当事人的意思自治。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理，有约定的从其约定。双方签订的《厂房租赁合同》第四十七条约定，福环达公司存在拖欠租金超过当月30日16时等情形，硅谷动力公司解除合同的，福环达公司应承担违约责任，所有装修物品归硅谷动力公司所有。可见，双方对合同解除时，有关形成添附的装修物的处理已经协商一致。硅谷动力公司因福环达公司构成根本违约，依法解除租赁合同，福环达公司继而主张无尘室消防建设损失、无尘室建设损失、统一恒温恒湿中央空调、水塔、空气压缩机损失等，没有事实和法律依据，本院不予支持。有关厂房租金（空置费）、物业管理费、电梯使用费、水电费、违约金等的认定。现有证据无法表明福环达公司已经向硅谷动力公司支付了2015年11月起的租金、电梯使用费、水电费，福环达公司应当予以支付。（1）厂房1、2层租金的认定。其中厂房第1、2层于2015年12月12日由硅谷动力公司另行租赁他人使用，有关租赁期限亦从该日起计，应视为硅谷动力公司自行止损，有关租金应计至2015年12月11日为宜。据此，结合《厂房租赁协议》、《补充协议》的约定，本院核算该部分租金为78109.31元[1120.65平方米×（30-1）元/平方米/月×（1+11/30）月+1120.65平方米/层×（23-1）元/平方米/月×（1+11/30）月]。（2）厂房第3层租金的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方已采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，福环达公司于2015年10月31日将厂房1、2层物品搬移至第3层，硅谷动力公司于2015年12月31日在厂房处张贴《关于解除合同的通知》并通知吴玲，于2016年1月7日与吴玲进行最终联系，后又于2016年5月24日再次张贴《解除通知书》，最终于2016年6月对厂房内物品进行清点处置。本院认为，硅谷动力公司遭遇违约，亦应当遵从减损规则，及时采取合理措施避免损失扩大。然而硅谷动力公司从第一次通知解除合同之日起至物品处置完毕历时六个月，且现有证据除显示2016年1月7日与吴玲联系外，未能证实此后的六个月期间双方有过进一步的沟通和协商，故本院认定硅谷动力公司的处置期间超过了合理期限，未善尽受害方的减损义务，造成了损失扩大，其应就不当扩大的损失自行承担责任；综合同类事件处置惯例和本案具体情况，本院酌定处置时间应自2016年1月1日起算，以两个月时间为宜，据此核算厂房3层租金为98617.2元[1120.65平方米/层×（23-1）元/平方米/月×4月]。硅谷动力公司再主张厂房第3层此后租金及2016年6月、7月空置费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（3）电梯使用费的认定。按照双方《房产租赁合同》约定的计费标准，斟酌福环达公司在2016年1、2月期间仅第3层仍需交纳租金，该部分电梯使用费应予酌减，故本院酌情核算电梯使用费8000元（3000元/月×2月+1000元/月×2月）。（4）水电费的认定。硅谷动力公司未能提供证据证明福环达公司在2015年11月后实际产生的水电费金额，应承担未能举证的不利后果，考虑到基本电费系供电部门对变压器的固定收费，该部分基本电费仍应予以计收，结合《供用电合同》的约定，并2016年1、2月期间厂房1、2层已经实际出租的事实，本院酌情核算基本电费为14720元（24元/KVA/月×230KVA×2月+24元/KVA/月×230KVA×1/3×2月）。（5）物业服务费。物业服务费应由提供物业管理服务的企业收取。本案中，为福环达公司提供物业服务的系深圳市硅谷动力物业服务有限公司，并非硅谷动力公司，硅谷动力公司无权主张该项费用。对于硅谷动力公司诉求超过本院认定的部分，本院不予支持。（6）迟延履行违约金的认定。福环达公司迟延支付租金、基本电费、电梯管理费，按照《厂房租赁合同》、《供用电合同》的约定仍应支付迟延履行的违约金，鉴于合同约定的每日千分之五的迟延履行违约金计算标准过高，且硅谷动力公司行使合同单方解除权，按合同约定没收了福环达公司交纳的租金押金、水电押金等费用，押金与违约金属性相同，兼具违约惩罚性和补偿性性质，综合本案案情特殊性，本院认为该押金已经足以弥补硅谷动力公司实际损失，故对该项迟延履行违约金的请求，本院不再予以支持。有关宿舍租金、物业管理费、水电费、违约金等的认定。（1）租金的认定。福环达公司于2015年10月31日腾空宿舍后，硅谷动力公司于2015年12月12日将401至407共7间宿舍（面积317.18平方米）租赁给案外人使用，系硅谷动力公司作出的主动减损行为。现有证据无法表明福环达公司支付了2015年11月1日至2015年12月11期间的租金，应当予以支付。结合《宿舍租赁合同》、《补充协议》的约定，本院核算福环达公司应付租金为6870.07元[314.18平方米×（17-1）元/平方米/月×（1+11/30）月]。（2）物业管理费的认定。硅谷动力公司并非实际提供物业管理服务的企业，不是请求物业管理费的适格主体，本院不予支持。（3）水电费的认定。宿舍水电费应按照实际支出支付。福环达公司于2015年10月31日已经将宿舍腾空，无人居住并使用水电，且硅谷动力公司也未能举证证明水电费发生的事实和具体金额，该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。（4）迟延付款违约金的认定。福环达公司迟延支付宿舍租金，按照合同约定仍应支付迟延履行的违约金，鉴于合同约定的每日千分之五的迟延履行违约金计算标准过高，且硅谷动力公司解除合同已按约没收了福环达公司交纳的租金押金、水电押金等费用，已经足以弥补其实际损失，故对该项违约金请求，本院不再予以支持。有关返还垫付执行款的认定。因（2016）粤0306执9501号执行案，硅谷动力公司按本院要求于2017年1月12日从变卖该案被执行人福环达公司机器设备所得款中向本院转付执行款80526元。该款的支付系从福环达公司厂房物品处置所得款700000元中拨付，福环达公司无需额外另行支付。故对于硅谷动力公司要求返还垫付款的请求，本院不再予以支持。硅谷动力公司处置福环达公司厂房物品所得款700000元，虽然双方合同约定福环达公司逾期腾退厂房的视为放弃对厂房内物品所有权，但结合双方合同有关清偿物品抵偿欠费的约定，及硅谷动力公司送达《福环达A10栋3楼厂房押金结算明细表》告知处置清场物品金额抵扣租金后余额的事实，从公平合理角度考虑，上述物品处置款应作抵偿欠费之用，余额应返还福环达公司为宜。上述款项抵扣福环达公司应付租金、电费、执行款等费用后，硅谷动力公司仍应返还福环达公司413157.42元（700000元-78109.31元-98617.2元-8000元-14720元-6870.07元-80526元）。对于福环达公司、硅谷动力公司诉求超过本院认定的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市硅谷动力产业园运营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）深圳市福环达光电技术有限公司款项413157.42元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市福环达光电技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）深圳市硅谷动力产业园运营有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费107611元，由福环达公司负担；反诉受理费5880元，由硅谷动力公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  陈炯波人民陪审员  潘伟英二〇一八年三月十二日书 记 员  王 冰书 记 员  李一军附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。