江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0481民初7140号原告：阮道正，男，1970年2月2日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：丁枫琪，女，1970年8月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。被告：周唐云，男，1973年9月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：许莉，女，1975年12月9日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人：王震，江苏顺邦律师事务所律师。第三人：周庚富，男，1947年6月28日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告阮道正、丁枫琪与被告周唐云、许莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，第三人周庚富申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼，本院依法予以准许。并由审判员秦俊新适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告丁枫琪，被告许莉，原、被告委托诉讼代理人，第三人周庚富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮道正、丁枫琪共同向本院提出诉讼请求：一、判令两被告继续履行合同，将位于徐格笪小区16号楼2单元302室的房屋交付给两原告。二、判令被告承担违约金1万元。三、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告、两被告均系夫妻关系。2016年6月2日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，合同约定，被告自愿将拆迁安置所得的位于徐格笪小区16号楼2单元302室的房屋卖给原告，总金额568000元。合同签订当日，原告按合同约定预付房款30万元。现徐格笪小区已整体交付，原告在了解到该房屋可以交付后即向被告提出要求将房屋钥匙交付给原告，同时支付第二期房款238000元。但是，被告提出要求在合同约定购房款之外给予额外补贴，实质变现涨价。被告的行为属于违约。经多次协商不成，被告拒不交付房屋引起讼争。被告周唐云、许莉共同辩称，一、双方于2016年6月2日签订的《房屋买卖协议书》属于无效合同。《合同法》第52条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。《城市房地产管理法》第38条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”。强制性规定是和任意性规定相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。从本案涉及的事实看，答辩人与被答辩人的确于2016年6月2日签订了一份《房屋买卖协议书》，但签订该协议书时，答辩人并未取得本案所涉及的徐格笪小区16号楼2单元302室房屋之权属证书（由于该房系拆迁安置房，相关手续正在办理中，故目前尚无法取得该房屋权属证书）。根据上述法律条款分析，该协议因违反《城市房地产管理法》第38条之强制性规定而无效。二、涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁的主体是答辩人和答辩人的父亲周庚富，涉案房屋即使今后取得产权也是属于答辩人与周庚富共同共有，而答辩人出卖房屋时由于法律知识欠缺而错认为自己有权进行处分，实际已侵犯了共有人周庚富的合法权益，答辩人的行为属于无权处分行为，现周庚富明确表示不同意出卖涉案房屋，故答辩人向被答辩人出售房屋属于《合同法》第一百一十条第一项规定的法律上或事实上不能履行的情形，因此该房屋买卖协议无法实际履行。三、无效合同的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。因此答辩人与被答辩人所涉讼争房屋，合法的处理方式为：答辩人将被答辩人已支付的房款退还给被答辩人。第三人周庚富向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。二、诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：第三人与本案被告周唐云系父子关系，双方于2017年8月份拆迁安置到房屋五套，其中包含涉案房屋。2016年6月2日，被告瞒着第三人擅自将涉案房屋出卖给了原告。此前第三人对此事毫不知情，直至本案原告的民事诉状送达后，被告才向第三人告知真相。第三人认为：涉案房产系第三人与被告周唐云共同所有的财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。被告未经第三人同意，擅自处分共有财产应当认定为无效。经审理查明，两原告、两被告均系夫妻关系，第三人周庚富与被告周唐云系父子关系。2016年6月2日，两原告与两被告签订《房屋买卖协议书（拆迁）》，约定甲方即两被告将拆迁安置的位于徐格笪小区16号楼2单元302室房屋卖给乙方即两原告。出卖价款为人民币568000元整，自双方签字时，乙方预付房款300000元，房屋交付时甲方接到开发公司通知拿钥匙后十五个工作日之内将钥匙交给乙方，乙方同时支付房款238000元，余下30000元房款待甲方无条件配合乙方产权签字过户当日付清。甲方承诺，该房屋在于乙方交付和产权过户时，应给于乙方无偿及时的签字和确认，保证不得以任何形式的理由拖延或向乙方索要额外费用，甲方违反上述约定应承担违约责任。出售该房屋时，已征得产权人、共有人及配偶等其他权利人的同意，若上述权利人任何一方不同意，造成该协议不能履行，一切违约责任由甲方承担。双方承诺不违约，不论楼价涨跌，如有违约按以下方式处理：1、甲方违约时，必须无条件退还乙方房款，并承兑违约金叁拾万元整。同日，两原告将上述第一期房款300000元交付给许莉。两被告及第三人作为被拆迁人与本市溧城镇人民政府签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议载明被拆迁房屋地址为溧城镇徐格笪村委黄泥桥村92号、22号，房屋建筑面积为568.17㎡，安置方式为货币安置168019元，实物安置包含涉案房屋在内的五套房屋，其中安置房屋6号楼二单元101室后有“[周庚富]”的备注。2014年8月1日，许莉签字确认的《征地房屋拆迁安置房屋选定单》中载明有包含涉案房屋在内的四套房屋，不包含前述的101室房屋，该选定单在原、被告双方签订涉案协议时，被告方向原告方出示后原告方亦持有。2017年8月25日，江苏鑫达房屋拆迁有限公司溧阳分公司作为拆迁公司，在办理向被拆迁人交付前述的五套安置房时，在《安置房交付清单》中载明的被拆迁户为“周唐云、周庚富”。2017年8月31日，被拆迁人在缴纳前述五套安置房各项费用时，相关部门出具的五份结算收据中载明的业主均为“周唐云、周庚富”。物业公司在向被拆迁人交付前述五套安置房钥匙时，形成的五份《房屋验收交接表》中，除前述的101室房屋外，在验收意见一栏签字的均是“周棠云”，而101室房屋签字的是“周庚富”，是周庚富本人签字。周庚富本人也与物业公司申请就该套房屋进行装修。另查明，涉案的溧城镇徐格笪村委黄泥桥村92号系2008年8月6日因所内移居由溧城镇徐格笪村委黄泥桥村22号迁来。2000年4月20日，周唐云作为户主申请并取得宅基地用地许可证，但该许可证注明“翻建”。关于被拆迁房的产权归属，因无产权证，被告称其夫妻结婚后，在原来第三人建造房屋的基础上进行了扩建，并认为该房屋是第三人及周唐云家庭共有，但第三人认为该房屋系其所有。庭审中，两原告认为根据上述事实，应认定争议房屋产权没有异议，不存在第三人共有，被告应当立即交付房屋。关于前述“[周庚富]”备注的缘由，许莉称：“签《房屋拆迁补偿安置协议》时，上面的三个签字都是我签的。加这个名字是我要求加的，我的想法是因为房子都是第三人建造的，因为房子拆迁之后，我想把这套房子给第三人。我公公当时也不知道这个情况。”关于周庚富就101室申请装修并签署相关材料，两被告称是因为该房屋实际由第三人居住，物业要求其本人签名，但也不能由此证明被告与第三人之间已经对所有的安置房屋进行了分割。庭审中，两原告主张被告不交付房屋已经构成违约，按照合同法规定要求被告继续履行并承担违约金，数额10000元是原告随机确定的，如果被告事实上真的履行不了，原告要求被告承担原告另外购房的房款差价以及违约金。两被告明确由于第三人强烈的反对，所以不同意继续履行合同。上述事实，由原、被告提供的书证，本院调取的证据，原、被告及其委托诉讼代理人、第三人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，涉案房屋买卖协议系原、被告双方真实意思表示，被告辩称的法律系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告均应全面履行。根据本案查明的事实应认定被拆迁房屋系两被告及第三人家庭共同共有，拆迁后实物安置所取得的五套安置房亦应为两被告及第三人家庭共同共有。原告主张两被告及第三人已就前述五套安置房进行了内部分割，因两被告及第三人对此均予以否认，根据现有证据无法作出该事实认定。涉案房屋买卖协议签订时，因未得到共有人周庚富的同意，故两被告出卖安置房的行为是无权处分行为。根据相关司法解释的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我国法律已经将签订买卖合同这一负担行为与物权变动这一处分行为作了区分，出卖人即使无权处分，其所签订的买卖合同也是有效的。综上，涉案房屋买卖协议有效，对于周庚富的诉请本院不予支持。本案中，两被告未取得涉案安置房的所有权或者处分权，且其明确表示不愿意继续履行，故对两原告要求两被告交付涉案安置房的诉请本院不予支持。两被告违反合同约定，原告有权要求两被告承担违约责任或者主张损害赔偿，对于原告主张的10000元违约金本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告周唐云、许莉于本判决生效之日起七日内向原告阮道正、丁枫琪支付违约金10000元。二、驳回原告阮道正、丁枫琪的其他诉讼请求。三、驳回第三人周庚富的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14320元（已由原告及第三人预交），由原告阮道正、丁枫琪负担9480元，由被告周唐云、许莉负担100元，由周庚富负担4740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14320元。本案履行款交纳信息：户名：溧阳市人民法院，开户银行：中国银行溧阳天目支行，账号：62×××96。审 判 长  易 阳人民陪审员  史建贞人民陪审员  蒋荫平二〇一八年三月十九日书 记 员  任梦懿