江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终971号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：南京任之杰食品有限公司，住所地南京市江宁区麒麟门西村养殖场老场部路1号。法定代表人：任俊江,该公司总经理。委托诉讼代理人：李维广，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王志浩，南京市玄武区盛达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。负责人：李国平，该单位主任。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。上诉人南京任之杰食品有限公司（以下简称任之杰公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初15209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任之杰公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同属于无效合同。按照相关司法解释的规定，涉案房屋无任何的房屋所有权证和土地使用证，在一审法庭辩论终结前，也未取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。本案中，一审法院认定双方租赁合同有效，属于适用法律错误；2.上诉人与被上诉人系房屋租赁合同关系，2011年11月，在被上诉人一再承诺可以长时间租赁的情形下，双方就西村养殖场老场部路1号的租赁事宜达成一致，双方实际的租赁期限实际上是自2014年12月1日至2019年11月30日，后为了应对部队上级检查的需要，双方才在2015年11月25日签订了所谓的《军队房地产租赁合同》，约定了租赁期限从2016年2月1日起至2018年1月31日时止。但是该份合同并不是双方真实意思表示；3.2015年11月25日签订的最后一份租赁合同中约定的“本合同为受法律保护的唯一有效合同，自本合同生效起。双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效”系被上诉人单方书写，上诉人并未签字确认，不是上诉人真实意思表示。综上，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人农副业基地辩称：1.被上诉人的土地都是国家依法划拨的国有土地，2016年2月军委下发有偿服务通知之前，部队利用划拨国有土地出租符合党中央国务院和中央军委的政治规定，出租目的是用于国防经费，并经过国务院批准，财政部、国税总局按照规定对军队房产租赁项目享受免税政策，被上诉人的出租行为之需要按照中央军委办法的规定报请上级主管部门批准并领取总后勤部颁发的军队有偿服务许可证，是合法的有偿服务单位；2.1998年10月18日中央办公厅、中央军委办公厅、下发关于军队武警部队不再签订经营合同的通知中明确规定保留军队划拨土地10个行业的对外有偿服务，其中包括农副业生产，因此被上诉人的出租行为是符合法律规定的；3.军属设施用地上所有的建筑，包括的指挥大楼、炮楼、瞭望塔等，都是按照中央军委颁布的解放军管理条例以及军队营区规划条例，报请军队上级主管部门建设，无需办理规划许可，也不可能办理规划许可；4.军委以及所属部门颁布的条例属于特别法，本案涉及的军事用地应当优先适用；5.2015年11月25日，双方签订的合同是在双方充分协商一致下签订的，合同约定，租赁期限至2018年1月31日，截止至今合同已经到期自然终止，被上诉人履行了全部的合同义务，不存在上诉人所主张的合同是由被上诉人单方面书写的情形，对此应当由上诉人提供相应的证据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。农副业基地向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》；2.请求判令被告搬离承租原告的房屋即南京市江宁区麒麟门西村养殖场老场部路1号的房屋及场地，并将承租的房屋及场地返还；3.请求判令被告支付拖欠的截至2017年8月31日的租金30516.6元（并以183100元的标准计算至被告实际搬离之日止），截至2017年6月底的水电费38976.4元。反诉原告任之杰公司向一审法院提起诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告赔偿厂房建造及装饰装修部分的损失，共计200万元（暂定）；2.案件诉讼费由反诉被告承担。一审认定事实：2011年9月19日，农副业基地下属的中国人民解放军南京军区司令部西村养殖场（以下简称西村养殖场，甲方）与任之杰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于江苏省南京市江宁区宁杭公路西村养殖场场部路1号的房屋建筑面积1230平方米出租给乙方使用；租赁用途为食品加工及办公；租赁期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止，年租金为135000元；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金20000元。同日，西村养殖场与任之杰公司签订《补充协议》，甲方租给乙方的房屋位于北片区场部路1号，一幢三层楼、四间平房，一间门卫房，面积共计1230平方米。因乙方要对房屋装修进行投入，同时要保持相对稳定，非因甲方军事需要和国家建设需要进行征收，拟同意乙方租用3年；租赁期内甲方给乙方提供水电保障，甲方为乙方代购并安装水、电计量表，费用由乙方承担。电费按每度1元抄表计收，水费按每立方米3.8元抄表计收，生活垃圾处理费按每月每平方米0.25元收取，月底结清，甲方向乙方开据全军统一制式的收款票据。乙方用电总负荷不得超过45千瓦；本补充协议与《军队房地产租赁合同》不一致的以《租赁合同》为准，未尽事宜，双方协商解决。2014年11月30日，西村养殖场（甲方）与任之杰公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方租给乙方的房屋位于北片区场部路1号，一幢三层楼、四间平房，面积1072平方米。因乙方要对房屋改造进行投入，同时要保持相对稳定，非因甲方军事需要和国家建设需要进行征收，拟同意乙方租用五年，租赁时间自2014年12月1日至2019年11月30日止，房屋年租金为173600元。乙方如需搭建建筑物，施工图纸必须报经甲方同意后，方可施工，否则甲方有权予以拆除。今后如遇政府拆迁，乙方装修及自建固定建筑物赔偿归乙方所有，如部队提前终止合同需按国家拆迁标准补偿给乙方。本补充协议与《军队房地产租赁合同》不一致的以《租赁合同》为准，未尽事宜，双方协商解决。2015年3月2日，西村养殖场（甲方）与任之杰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于南京市江宁区麒麟路西村养殖场（坐落号：场部路19号）的房屋建筑面积1072平方米及场地出租给乙方使用，租赁用途为住宿及食品加工；租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，年租金为177523元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金4万元。2015年11月25日，农副业基地（甲方）与任之杰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于江苏省南京市江宁区麒麟门西村养殖场场部路1号（坐落号：南苏字第A3442A）号的房屋建筑面积为2246平方米出租给乙方使用，租赁用途为食品生产；租赁期限自2016年2月1日起至2018年1月31日止；年租金为183100元，租金按半年计算，乙方于每半年的前十日交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、垃圾清理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金55000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同附加条款约定：本合同为受法律保护的唯一有效合同，自本合同生效起，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效。另查明，任之杰公司自2011年9月承租南京市江宁区麒麟门西村养殖场场部路1号（坐落号：南苏字第A3442A）的房屋及场地，并在该场地上自建了部分的房屋，就场地及房屋使用至今。承租期间，任之杰公司支付自2012年12月1日至2016年1月31日的租金470023元，并自2016年2月起按照年租金183100元的标准支付至2017年6月30日租金计259392元（实付260129元，超付737元），农副业基地向任之杰公司开具了相应的租赁费收据。自2017年7月1日起，任之杰公司未支付租金。审理中，任之杰公司辩称其对已支付的租金数额无异议，但是对依据的租金标准有异议，虽然其后来按照农副业基地的要求以年租金183100元的标准支付了租金，但双方实际履行的租赁合同系2014年11月30日签订的租赁协议书，故欠付租金的数额应按照年租金173600元的标准计算；另任之杰公司认可截至2017年6月底，其欠付农副业基地水电费38976.4元。还查明，涉案房屋所在土地使用权人为中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队），地类用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。除一审法院审理查明的上述事实外，关于任之杰公司主张的厂房建造及装饰装修部分的损失等本案反诉部分所涉及的问题仍在审理中。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因国家和军队政策重大调整，造成合同无法履行，农副业基地可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。农副业基地与任之杰公司的租赁合同解除，任之杰公司应从承租的房屋及场地搬离并将之返还给农副业基地，故农副业基地要求任之杰公司搬离并返还南京市江宁区麒麟门西村养殖场老场部路1号的房屋及场地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原被告双方争议的租金标准，本案中，农副业基地与任之杰公司先后签订了四份租赁合同，2015年11月25日签订的最后一份租赁合同约定的年租金标准为183100元，且该份合同明确约定“本合同为受法律保护的唯一有效合同，自本合同生效起，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效”，该份合同签订后，任之杰公司自2016年2月起一直按照年租金183100元的标准支付租金，现任之杰公司主张按照2014年11月30日租赁协议约定的年租金173600元的标准计算租金，无事实与法律依据，一审法院不予采信。故此，任之杰公司应按照年租金183100元的标准继续履行支付租金的义务，经计算，截至2017年8月31日，任之杰公司应缴纳租金29779.67元（183100元/年÷12个月×2个月﹣737元）、以及后续租金及占有使用费（自2017年9月1日起按年租金183100元的标准计算至实际搬离之日止）。另农副业基地主张任之杰公司支付截至2017年6月底的欠付水电费38976.40元，任之杰公司亦予以认可，故对于农副业基地的该项诉讼，一审法院予以支持。鉴于本案本诉部分所涉及的事实已经查清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”之规定，一审法院对本案的本诉部分先行判决，对其余诉讼请求继续审理，另行制作裁判文书。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，一审法院判决：一、中国人民解放军南京军区司令部农副业基地与南京任之杰食品有限公司于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、南京任之杰食品有限公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离并将南京市江宁区麒麟门西村养殖场老场部路1号的房屋及场地返还中国人民解放军南京军区司令部农副业基地。三、南京任之杰食品有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付截至2017年8月31日的租金29779.67元、后续租金及占有使用费（自2017年9月1日起按年租金183100元的标准计算至实际搬离之日止）、截至2017年6月底的水电费38976.40元。四、驳回中国人民解放军南京军区司令部农副业基地的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取825元，由原告中国人民解放军南京军区司令部农副业基地负担70元，被告南京任之杰食品有限公司负担755元。二审期间，上诉人提交：1.7张照片，证明双方签订合同过程中上诉人签字后，被上诉人在加盖公章过程中增加了相关内容；2.13张厂房照片，证明上诉人已在涉案土地上加盖厂房。被上诉人质证认为，对证据1不予认可，不能达到上诉人的证明目的，即使照片是真实的，也只能证明双方签订合同过程中拍摄的照片，并不能证明双方合同已经完全签订完，合同添加内容是在双方在场的情况下签订的；对证据2的真实性不予确认，但是上诉人确实加盖了部分房屋。被上诉人提交2015年12月10日南京军区联勤部批复文件一份，证明涉案项目依法报请军队上级机关批准，上诉人对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房地产系军用农场内的土地及建筑物，双方当事人签订涉军房地产租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。根据相关法律及军事法规的规定，军队房地产的权属归中央军委，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，现被上诉人出租案涉房地产系经过上级主管部门批复同意，并不违反法律规定。上诉人认为涉案房屋租赁合同无效的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人认为其实际租赁期限是自2014年12月1日至2019年11月30日、租赁合同中最后一段手写内容系被上诉人单方书写的内容，因未能提供充分证据证实，本院不予采信。综上所述，任之杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人南京任之杰食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  付 双审判员  马 帅二〇一八年三月十三日书记员  吴伯庙