安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1502民初6318号 原告：杨阳，男，汉族，1987年7月16日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：毕卫民，安徽皖西律师事务所律师。 被告：六安市博祥置业有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区上东阳光城，统一社会信用代码91341500577073554T。 法定代表人：潘斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李甫，安徽英锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱春雪，安徽英锐律师事务所律师。 原告杨阳与被告六安市博祥置业有限公司（以下简称博祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨阳委托诉讼代理人毕卫民、被告委托诉讼代理人朱春雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年10月31日至2016年1月30日逾期交房违约金4643元，2016年1月31日起至2017年10月15日逾期交房违约金157218元，合计：161861元。（实际数额自2017年10月16日起按已交付购房价款日万分之五的标准计算至房屋实际交付时止）；2、本案的诉讼费用及律师费由被告承担。 事实与理由：2014年4月19日原告与被告签订商品房买卖合同，被告将位于六安市皖西大道六和城14幢1单元802室房屋出售给原告。合同约定：被告应当在2015年10月30日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，并对逾期责任进行了约定，后被告逾期交房。2016年3月4日在六安经济技术开发区管理委员会的见证下签订《补充协议》，补充协议第一条约定：被告承诺于2016年6月30日前将原告购买验收合格的商品房交付给原告使用。第二条约定：自2016年1月31日起至交房之日止，被告按每日万分之五的标准向原告支付购房款的违约金。原告己经严格按照合同约定支付被告全部购房款504713元，截至起诉之日，被告仍未将房屋交付给原告使用，被告的行为已涉嫌违约，特诉至法院，望判如所请。 被告博祥公司辩称，1.答辩人在六安经济技术开发区管理委员会的支持下于2017年9月1日向六和城二期业主进行了交房，并且在报纸上进行了公告，答辩人可随时将被答辩人的房屋进行交付。2.博祥公司逾期交房是因为芜湖市中级人民法院错误的司法保全查封造成的，这个原因是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于答辩人。根据《合同法》第一百一十七的规定，构成不可抗力的免责事由。3.2016年3月19日签订的《补充协议》系答辩人在大环境下签订的，既不能代表答辩人的真实意思，客观上也无法在约定的时间交付房屋。4.被答辩人要求的违约金过高，严重高于被答辩人的损失。 原告围绕其诉讼请求向本院提交证据一原告身份证复印件、被告工商登记信息查询单，证明原、被告身份信息，主体适格。证据二商品房买卖合同、补充协议，证明2014年4月19日原告与被告签订商品房买卖合同，被告将位于六安市皖西大道六和城14幢1单元802室房屋出售给原告。后被告逾期交房，被告应按照约定支付逾期交房违约金。证据三收据、个人购房担保借款合同、中国农业银行个人明细对账单，证明原告已按照合同约定支付全部购房款504713元。证据四委托代理合同、发票，证明原告因被告违约行为支付律师服务费3000元，应由被告承担。 被告围绕其辩解向法院提交证据一（2015）芜中执字第00241号执行裁定书和协助执行通知书。证据二芜湖市中级人民法院作出的（2016）皖02执异字30号执行裁定和安徽省高级人民法院作出的（2017）皖执复14号执行裁定书，上述两组证据证明答辩人逾期交房的原因是由于芜湖市中级人民法院错误的保全行为造成的，是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于博祥公司。错误的司法行为对于民营企业来说属于不可抗力，构成被告的免责事由。证据三14#楼工程竣工验收报告和交房公告，证明被告已经具备交房条件并进行了公告的方式通知房屋交付。 本院对原、被告所举的证据认证如下： 一、对原告提交的证据一三性予以确认。证据二《商品房买卖合同》及《补充协议》均系原、被告双方自愿签订，系双方真实意思表示，双方均应按约履行，本院对该组证据的三性予以确认。证据三因被告在本院给付的期限内未对原告已支付房屋总价款504713元提出异议，故本院对该组证据的三性予以确认。证据四因双方在合同中对一方行使诉权产生的律师服务费支付未进行约定，故本院对该组证据的真实性予以确认，但其证明目的不予认可。 二、原告对被告提交的三组证据的真实性均无异议，故本院对该三组证据的真实性予以确认。被告提交的证据一、二显示被告有132套房产被芜湖市中级人民法院查封，但涉案房屋不在查封行列，且查封行为也构不成不可抗力。被告提交的证据三公告的真实性予以认可，但鉴于双方在商品房买卖合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而被告未向本院提交其已向原告书面通知送达不能的情形，故对该证据的证明目的不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月19日，原告杨阳与被告博祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于六安市皖西大道六和城14幢1单元802室房屋出售给原告，房屋总价款504713元；出卖人（被告）应当于2015年10月30日前将涉案房屋交付买受人（原告）使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同生效后，原告于2014年4月19日支付被告首付款254713元，剩余房款250000元通过银行按揭贷款已支付给被告。 然，交房期限届满时，被告未能履行交房义务。双方于2016年3月4日在六安经济技术开发区管理委员会见证下签订《补充协议》，协议约定：甲方（被告）承诺于2016年6月30日前将乙方（原告）购买验收合格的商品房交付给乙方使用，如届时仍不能交房，自2016年1月31日起至交房时止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行贷款及全部利息）的违约金。甲方在交房之日以现金方式一次性支付；除补充协议几点外，原合同继续生效。 被告于2017年9月1日在《皖西日报》刊登交房公告。公告显示涉案房屋交付时间为9月1日至9月5日。原告于2017年国庆期间从打工地点青岛回至六安才得知涉案房屋在进行交房，其与被告因逾期交房违约金数额协商未达成一致意见，致交房未果，遂诉讼来院。 本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点：《补充协议》是否有效；司法查封是否属于免责事由；逾期交房违约金计算标准及期限起点；律师服务费是否支付。 关于《补充协议》是否有效问题。本院认为，原被告双方均系具有完全民事责任能力的当事人，在《补充协议》上签名盖章的行为具有法律上的效力，《补充协议》性质属于民法上的合同，是双方当事人意思自治的结果，被告称协议违背其真实意愿，却未提供充分证据佐证，不予采信。协议约定以日万分之五，即月利率1.5%标准计算迟延交房违约金，并未违反法律法规强制性规定，故认定《补充协议》合法有效。 关于司法查封是否属于免责事由问题。本院认为，涉案房屋已经备案，不属于司法查封范围。司法查封本身并不影响动工建设，并非不可抗力，该免责事由即非双方约定，也非法律规定，故认定司法查封不属于被告逾期交房的免责事由。即便被告遭遇错误的司法保全后，其在向购房人承担迟延交房的违约责任后，亦依法享有向错误保全的第三方追偿的权利。 关于逾期交房违约金计算标准及期限起点问题。双方在补充协议中明确约定被告应在2016年6月30日前向原告交付涉案房屋，然被告未按约定时间交付，故被告应该承担迟延交房的违约责任。原告主张逾期交房违约金应分段计算，自2015年10月31日至2016年1月30日，按照合同约定的日万分之一标准计算；自2016年1月31日至2017年10月15日按照补充协议约定的日万分之五标准计算。本院认为，根据双方于2016年3月签订的《补充协议》约定“自2016年1月31日起至交房之日止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行借款及全部利息）的违约金……”，该约定是双方在履行《商品房买卖合同》过程中，就博祥公司包括迟延交房应承担的违约金及违约金的标准、起止时间在内等事项作出新的约定，系对《商品房买卖合同》中关于违约金计算标准条款的变更。博祥公司辩解该《补充协议》并非其真实意思表示，但并未能提供有效证据证实。博祥公司称杨阳主张的违约金过高，但《补充协议》是双方在合法、自愿的基础上达成，且被告尚无证据证实约定的违约金过高，故应遵从该约定，本院就该违约金约定的标准无调整的必要。被告称其于2017年9月1日通过公告的方式通知原告杨阳交房，但该方式不符合合同约定书面通知的方式，鉴于原告在庭审中称其是在2017年国庆节放假期间从外地返回六安才得知被告对涉案房屋在进行交付，后因双方就迟延交房违约金金额协商未达成一致意见，遂交房未果，综上，本院视2017年10月7日为涉案房屋交付之日。双方在协议中虽约定迟延交房违约金应按已付购房款（包括银行借款及全部利息），但原告未提供涉案房屋按揭银行关于借款利息支付金额的相关证据，故原告主张逾期交房违约金应以504713元为基数按照月利率1.5%自2016年1月31日起至2017年10月7日止为153432.75元。 关于律师服务费是否支付。鉴于原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未对双方发生纠纷时一方行使诉权产生的律师服务费进行约定，且律师服务费亦非必要发生的费用，故对原告主张被告支付律师服务费，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告六安市博祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨阳逾期交房违约金153432.75元。 二、驳回原告杨阳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费4000元，减半收取计2000元，由被告六安市博祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 陈 燕 二〇一八年三月二十七日 书记员 刘德齐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。