辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初3582号原告：石卫军，男，汉族，1979年3月5日出生，住址，沈阳市铁西区。被告：沈阳合晟寓房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区市府大路262-3号（2202）。法定代表人：徐晓秋，系该公司经理。委托代理人：徐飞，该公司业务经理。原告石卫军与被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员潘强独任审判，公开开庭进行了审理。原告石卫军，被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司委托代理人徐飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2017年8月26日，原、被告签署《沈阳市房屋出租委托代理合同》，合同第一条约定原告将位于沈阳市铁西区的房子出租委托给被告；合同第三条第二款约定案涉房屋出租期限为2017年9月5日到2020年9月4日；第四条第一款约定合同出租租金为上打租季付，每月2100元，每年25200元；第四条第三款约定合同付款方式为第一次2017年9月5日付款6300元，第二次2017年12月5日付款6300元，第三次2017年3月5日付款6300元，第四次2017年6月5日付款6300元……以此类推，需提前5天支付；合同第九条第四款乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）有权单方解除合同：“1、未按约定划付租金达3日以上的……”；第十条违约责任第三款：“乙方（被告）有第九条第四款情形之一的，3年总租金的15%向甲方支付违约金。2017年8月26日，合同签订的当日，原告就将钥匙和案涉房产交付对方，原告完成了合同项下的交付案涉房屋的义务。而被告未按合同约定及时给付租金，以各种理由推脱、迟延给付。从第一次推到第二次，现在到了第三次房租给付的时间，被告还是分文未付。依据双方签订合同第九条第四款第一项的规定，原告有权单方解除合同。依据合同第四条的规定及被告拿着案涉房屋钥匙并占有使用房屋至今，其应当支付房屋租金12600元，该租金是从合同生效之日和被告占有使用案涉房屋之日即2017年9月5日到起诉之日2018年3月2日止进行的计算。依据合同第十条第三款的规定被告未及时支付租金其还应当承担违约责任，应给付原告违约金11340元。1、请求判令解除原、被告签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》；2、请求判令被告给付原告房屋租金12600元（从2017年9月5号暂计至2018年3月2日起诉之日）及银行同期贷款利息。3、请求判令被告给付原告违约金11340元（月租金2100元*12月*3*15%）；4、本案的诉讼费，保全费等费用由被告承担。被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司辩称，房子一天我也没有使用，不同意给付租金。再有，我对原告的主体身份有异议，因为房子的产权人不是原告，不同意给付违约金。经审理查明，2017年8月26日，原告石卫军与被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司签订《沈阳市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将位于沈阳市铁西区的房子出租委托给被告，房屋出租期限为2017年9月5日至2020年9月4日，共计三年。约定租金标准为每月2100元，付款方式为从2017年9月5日起每次预付三个月租金6300元，并约定一方违约应向对方支付3年总租金15%的违约金。原告与被告方业务员郭蓉在合同上签字并加盖公章。合同签订后，被告方接收房屋，但没有按约定给付原告房屋租金。原告为索要2017年9月至2018年2月的房屋租金起诉来院，并要求被告给付违约金及解除双方签订的《沈阳房屋出租委托代理合同》。另查明，位于沈阳市铁西区的房屋系回迁安置房，没有办理房屋产权证书，该房产原所有权人是沈世杰，即原告的岳父，（于2008年8月29日死亡）。该房产由原告岳母邸素霞和原告爱人沈月颖继承，（沈月颖于2017年4月7日死亡），故由原告将上述房屋出租给被告。上述事实，有原、被告双方当事人陈述、《沈阳市房屋出租委托代理合同》、房屋准住通知书、户口簿、结婚证、死亡证明、公证函等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的、出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中、原、被告签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于原告要求解除原、被告签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》的诉讼请求，因原、被告双方在签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》中第九条中明确了合同解除的条件，现被告未按约定给付租金，符合一方解除合同的条件，且被告方也以行为表明不愿继续履行合同，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付拖欠2017年9月至2018年2月的房屋租金12600元的诉讼请求，经查，原、被告于签订合同当日已经查验房屋并交付房屋钥匙，房屋相关使用权利已归被告所有，被告主张房子一天我也没有使用，不同意给付租金缺乏依据，本院不予支持。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付违约金11340元（月租金2100元*12月*3*15%）的诉讼请求，本院认为，依据有关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案原、被告双方在合同第十条中约定一方违约应向对方支付3年总租金15%的违约金，符合法律规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告对原告的主体身份有异议，认为房子的产权人不是原告的主张，经查，位于沈阳市铁西区的房屋原所有权人是沈世杰，即原告的岳父，（沈世杰于2008年8月29日死亡）。该房产由原告岳母邸素霞和原告爱人沈月颖继承，（沈月颖于2017年4月7日死亡），原告岳母邸素霞同意由原告将上述房屋对外出租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人仅享有使用、收益权，如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中并无第三人主张权利妨碍承租人对租赁物正常使用，故本院对被告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十三条，第九十四条，第一百零七条、第一百零八条，第二百一十二条，第二百一十四条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《沈阳市房屋出租委托代理合同》；二、被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告石卫军房屋租金12600元（从2017年9月至2018年2月）；三、被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告石卫军违约金11340元（月租金2100元*12月*3*15%）；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告沈阳合晟寓房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  潘强二〇一八年三月二十八日书记员  祝丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。