天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终1272号上诉人（原审被告）：刘岩，女，1969年6月26日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘磊（上诉人之弟），男，1971年4月4日出生，汉族，个体工商户，住河北省秦皇岛市抚宁县。委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴利国，男，1975年3月8日生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：龚建荣，天津津孚律师事务所律师。上诉人刘岩因与被上诉人吴利国房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘岩上诉请求：1.依法撤销原审判决第二、三项，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费被上诉人承担。事实和理由：双方签订房屋买卖合同，双方并没有明确约定何时办理过户手续，上诉人一直积极履行合同。由于市场波动较大，基于公平和情势变更原则，双方沟通协商属于正常行为。被上诉人不再购买涉案房屋，属于违约，上诉人有权没收其定金。吴利国辩称，同意一审判决。吴利国向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告定金378000元；3.判令被告赔偿原告损失费20万元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月11日，原、被告经天津鑫臻房地产经济有限公司居间签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于天津市武清区房屋以889000元价格卖与原告，合同定金189000元于当日交付被告，余款70万元办理银行贷款。合同第二条第2点约定，原、被告以房产证办理下来日期为准到武清区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并办理其他事宜。后双方因履行合同事宜发生矛盾，原告于2017年3月30日起诉要求判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，2017年4月1日，天津市出台最新购房限购政策，原告不再符合购买天津市房屋条件，原告于5月提交变更诉讼请求申请要求解除原、被告签订的房屋买卖合同并要求被告双倍返还定金、赔偿损失。另查明，被告当庭提交的涉案房屋房产证记载的打印时间为2017年3月17日。为购买涉案房屋，原告向中介机构交纳中介费用8900元、支付保险公司担保服务费1778元、律师费20000元。原、被告微信往来信息内容摘录如下：1.2017年3月17日往来信息9:29分，被告向原告发送信息告知原告“房产局房本在网上还没有约上”。10:48分，被告向原告发送信息主张“别耽误你办户口”。19:36分，原告向被告发信息“刘姐，我正筹集首付，争取你的房本下来我就把钱付给你，好抓紧时间办贷款，不耽误你。”19:42分，被告回复原告“周期四个月太长了”、“当时看你两口子不错，本来想卖全款的”、“要不这个价也不卖”。22:32分，原告回复被告“房本有两个工作日就能下来”、“然后，我全力配合中介办贷款，贷款应该很快就下来，用不了4个月的周期”。2.2017年3月18日微信往来信息：5:31分，被告向原告发送信息：“昨天我手机都打爆了，因为在中介登的卖房子信息，都有给我1万3的了，弄得我心里七上八下的”、“而且一天一个价、涨得太快、疯了”、“估计你贷款下来早就15000了，没准这个礼拜天就能达到”、“听说有个北京的卖了14000”、“有点不想卖了，想留着”、“10万以里我都不动心”。10:31分，原告回复被告“微信圈中的话不能全信，你看看百姓网，就知道武清的真实房价了，并不像他们说的那样”。10:31分，被告回复原告“昨天有人主动给我的，还不是我要的”。10:42分，原告回复“姐姐，如果你不卖，一是要赔付一笔不小的违约金，二是诚信没了，三是把我坑了，耽误了孩子。”被告回复“才一礼拜不至于坑你，所以我才早点儿说的，你也说没怎么涨，所以坑不了你”、“违约金能赚出来”。3.2017年3月23日微信往来信息：9:18分，原告表示“姐姐，你好！经过努力，我把前期房款准备好了”。19:02分，原告表示“刘姐，咱们见面商量一下后续手续的事，我好把首付款给你，请回复”。19:41分，被告表示“中介没告诉你吗？我的房子现在出问题了，还不知道什么时候让我卖呢”。21:08分，原告表示“中介告诉我说你的房子让你刚抵押出去了，是吗？”。21:19分，被告表示“不是抵押，是我给我弟弟担保贷款，他现在还不上，银行想扣押我的房子，因为我名下的资产只有这套房子”、“如果我不去办房本，他们可能还查不到”、“法院会查封、贴条”。21:47分，原告表示“姐姐，你这个情况我从来没听说过。这样吧，你尽快安排时间，咱们见面详细沟通一下情况，想想办法”。4.2017年3月24日微信往来信息：6:22分，被告表示“我怕耽误你，给你找了一套合适的房子”、“超便宜的好房源，景瑞花园115平米，毛坯新证空户，算地下室5楼，两室两厅大直通，房型没挑了，只卖125万，落户”。9:22分，原告回复“感谢！你那套房子确定不卖了吗？”。9:30分，被告回复“不是不卖，卖不了，给我2万我都不能卖”。9:45分，被告表示“现在房价疯涨，我真是急”、“我这个会耽误你的”、“不知道什么时候让我过户”、“我这个多少钱也不敢动了”、“我也不好意思见你，见也没办法”。10:25分，原告表示“姐姐，既然你说你的房子不能卖了，那你说怎么办呢？”。10:33分-10:41分，被告回复“这边纠纷得一大笔钱，如果双倍赔你我现在也赔不起”、“要不你说个价钱我先赔你，房子我也不卖，给你留着”。11:43分，原告回复“如果由于你说的原因，你不能按期履行协议，那你必须履行协议规定，赔偿房价上涨造成的损失，至少双倍赔偿违约金。姐姐”。5.2017年3月26日微信往来记录：7:06分，原告表示“你的想法是什么，回个话”。7:12分，被告回复“我退你吧”、“双倍赔偿我现在也拿不出来”。7:12分，原告回复“如果你真心要卖房，按照协议，我想想办法，看能不能给凑钱全款，你就可以办你的事了。”7:12分，被告回复“如果赔赔你8万吧，多了我也没有。”8:40分，原告表示“无论是想给房子涨价，还是交违约金解除协议，这个都可以谈，但前提是必须迅速，别拖着，得有诚意。”8:40分，被告回复“给你涨价我开不了口，我只会退你。”8:45分，原告表示“没什么开不了口，你就说你的想法吧！”8:50分，被告回复“昨晚群里说有17500的”。8:56分，原告回复“咱们拿出诚意，抓紧面谈行动。”8:56分，被告回复“我不想面谈，挺远的，家里还有事儿，谈好再去”。10:05分，原告回复“如果你这样说的话，我认为还是履行协议为好！”10:14分，被告回复“你的意思是我去不也是谈赔偿的事儿吗？”10:37分，原告回复“是履行协议！”。10:47分，被告回复“我就8万！！”11:28分，原告回复“必须履行协议！！”11:28分，被告回复“我现在没钱，你可以起诉我。”3月30日，原告向一审法院提起诉讼主张权利。3月31日，原告给被告发送信息询问“姐姐，房子你想咋办？”，被告回复“你不是价钱么？”，原告未再回复。4月5日，被告向原告发送信息告知“房本下来了”、“我在天津，你来吗？不来明天我就回去了”。一审法院认为，原、被告经中介公司签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。签订合同后，原告依照约定向被告交纳189000元，被告收悉，原告无违约行为。涉案房屋房产证打印时间为2017年3月17日，说明被告已经在该时间之前向房管局申请并填报了涉案房屋办理房产证所需的相关信息，但其当日与原告的聊天记录中却谎称“房产局办房本在网上还没约上”，假意害怕拖延原告办理落户事宜为由预想与原告解除签订的房屋买卖协议，存在违约的故意；在原告要求继续履行合同后，被告再次以房价猛涨、涉案房屋可能会因担保行为被查封等理由再次预与原告解除合同；后直接告知原告涉案房屋“不是不卖”，而是“卖不了”，并自愿赔偿原告8万元损失费用，在原告不同意涨价后，被告告知原告可起诉解决纠纷，至此，被告以明确表明不再与原告继续履行已签订的房屋买卖合同，属于违约，应向原告承担违约责任。合同约定涉案房屋总价款889000元，约定的定金数额189000元超过总房款的20%，不符合法律规定，超出部分视为预付房款，定金数额认定为177800元，余款11200元认定为房款。至2017年4月1日天津市最新购房限购政策精神下发，原告不再具备购买天津市房屋的条件，现原告要求解除合同，一审法院准予；被告违约在先，应双倍返还原告定金即355600元，退还预付房款11200元；为购买涉案房屋交纳的中介费用、为查封涉案房屋申请保险公司出具保函而交纳的保险服务费用均可认定为原告的实际损失，此款被告应予赔付；律师代理费原告虽已交纳，但属于原告为诉讼请求得到法律支持而自愿寻求的法律帮助，并非必要支出费用，且双方签订的合同中也无此项约定，故原告要求被告支付此笔费用于法无据，一审法院不予支持。庭审中，被告称在房产证未办理下来之前，双方均可就涉案房屋的价款等进行重新磋商，磋商的行为并不表示被告不履行签订的协议，对此，从双方的微信聊天记录内容查看，被告已经在房产证领取之前明确告知原告只同意赔偿8万元，并要求原告通过诉讼方式解决纠纷，此陈述已经超出磋商行为的范畴，应属于明确告知事项，实为违约行为，故对被告的辩称意见，一审法院不予采信。庭审中，原告主张要求被告赔付购房差价款损失，未提供证据证明损失数额，一审法院不予支持。本案经调解未果。判决：一、原、被告于2017年3月11日就坐落于天津市武清区房屋签订的房屋买卖协议解除；二、被告刘岩于本判决生效后五日内双倍返还原告定金355600元、退还预付房款11200元，两项合计366800元；三、被告刘岩于本判决生效后五日内赔偿原告经济损失10678元（中介费8900元+保险服务费1778元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元、担保费4020元，合计9420元，由原告负担2488元、被告刘岩负担6932元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，现有证据显示，涉案房屋房产证落款时间为2017年3月17日，说明刘岩在该时间之前已经向房管局申请并填报了涉案房屋办理房产证所需的相关信息，但刘岩当日与吴利国的聊天记录中却称“房产局办房本在网上还没约上”；后在吴利国要求继续履行合同后，刘岩再次以房价猛涨、涉案房屋可能会因担保行为被查封等理由再次预与吴利国解除合同；后刘岩直接告知吴利国涉案房屋“不是不卖”，而是“卖不了”，并自愿赔偿吴利国8万元损失费用，在吴利国不同意涨价后，刘岩告知吴利国可起诉解决纠纷。故一审法院据此认定刘岩以明确表明不再与吴利国继续履行已签订的房屋买卖合同，属于违约，应向吴利国承担违约责任并无不当。综上所述，刘岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6962元，由刘岩负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊审 判 员  姜海宽代理审判员  阎 涛二〇一八年三月二十六日法官 助理  魏道博书 记 员  屈 岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……