广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民25086号原告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市**起湾道**永怡商城****402卡之一。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：钟敏，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠琴，公司法务。被告：李艺，男，1982年5月20日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）与被告李艺商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帝悦公司委托诉讼代理人钟敏、王翠琴到庭参加诉讼，被告李艺经本院公告传唤，公告期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝悦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（合同条码：1201046145）；2.被告向原告支付逾期应付首期款33335元所产生的违约金（自逾期之日起，按每日0.03%的标准，暂计至2016年11月25日为129846.50元，实际应计至中山市商品房买卖合同解除之日止）；3.被告以所购房屋总价款的30%的标准向原告支付违约金61021.80元；4.被告向原告支付追偿上述款项所支付的律师费10000元。事实和理由：2012年9月19日，被告与原告签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1201046145）、合同补充协议及补充协议，购买原告开发的位于中山市，并约定剩余购房款首期款由被告分六期（分别为2012年10月15日、2012年11月15日、2012年12月15日、2013年1月15日、2013年2月15日、2013年3月15日）等额支付，每次支付6667元。现被告仅于2012年10月31日支付了第一期款项，剩余五期款项合计33335元尚未支付。根据补充协议第三条约定，被告未在协议约定的时间内向原告支付相应款项的，自逾期支付之日起，应按日向原告支付逾期应付款千分之三的违约金。截止提交本案诉状之日，违约金数额为129846.50元。另根据原、被告签订的中山市商品房买卖合同第七条第2项第（1）点约定，如被告逾期付款达30日，则原告有权在无需催告被告的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金。根据中山市商品房买卖合同中附件六补充协议第八条第15点约定，如因买受人违约，导致出卖人解除合同或向买受人追计购房款、违约金或其他费用或要求买受人承担其他违约责任，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费等）。以上款项经原告多次追计无果，且已经无法联系被告，为维护其自身合法权益，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，并由被告协助注销商品房买卖合同的登记备案手续，并解除合同的依据为涉案合同第7条第2点。原告明确第2项诉讼请求依据为补充协议第三条，其中的计算标准0.03%应为0.3%。诉讼中，原告主动调整第2项诉讼请求的违约金标准为按每日千分之一的标准计算违约金。被告李艺未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月19日，原告帝悦公司（出卖人）与被告李艺（买受人）签订合同条码为1201046145的中山市商品房买卖合同及附件（1至6），约定由被告向原告购买其开发的位于中山市，涉案房产系预售商品房，房价款203406元。付款方式为银行按揭贷款，其中被告于2012年9月19日以现金方式支付61406元，于2012年10月19日以商业贷款方式支付142000元。买受人选择一次性付款或分期付款的，如买受人未按本合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金。买受人选择银行按揭付款的，买受人采取银行按揭方式付款，买受人必须在签订本合同的同时签署及提供按揭所需文件（如买受人申请的是住房公积贷款，则买受人须于签订本合同当日贷款所需资料，并签署公积金贷款申请书），缴交按揭申请所需的律师费、公证费等费用。如买受人违反上述约定（包括但不限于买受人出现未签署办理贷款所需资料，签署文件后未提交文件、未缴清费用等任一违约情况），且逾期超过七天，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金。如买受人不解除合同的，合同继续履行，但自买受人逾期之日起，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。2012年9月19日，原告帝悦公司与被告李艺签订补充协议，约定首期款40000元实行分期支付，具体付款方式及期限为：第一期6667元于2012年10月15日支付，第二期6667元于2012年11月15日支付，第三期6667元于2012年12月15日支付，第四期6667元于2013年1月15日支付，第五期6667元于2013年2月15日支付，第六期6667元于2013年3月15日支付。双方确认中山市款的支付条款及相关收据仅作为被告办理银行按揭之用，首期款的实际付款情况以本协议为准。被告如未能按照本协议约定期限足额支付任何一笔款项的，则需按日向原告支付逾期应付款千分之三的违约金。如被告未能按时归还上述款项引致诉讼纠纷的，被告除清偿首期款本金、违约金外，还应承担原告为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。后被告向原告支付了首期款21406元，剩余首期款40000元按上述补充协议分期支付。2012年10月8日，涉案房产办理了商品房销售登记备案。2012年10月25日，被告与中国农业银行中山港口支行签订贷款合同，同年10月31日原告收取该笔贷款142000元。2012年10月25日，原、被告与案外人中国农业银行股份有限公司中山港口支行签订个人购房担保借款合同，约定被告向上述银行贷款142000元用于购买涉案房产。后上述银行向被告发放了按揭贷款142000元。2012年10月31日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行中山港口支行。后因被告未依约支付首期款，原告遂提起本案诉讼。另查，中山市土地房产产权档案馆于2018年2月9日出具的证明表显示，涉案房地产登记的买方姓名为被告李艺，抵押权人为抵押权人为中国农业银行中山港口支行。2015年10月9日，涉案房产被本院（2015）中一法民二初字第3469-1号民事裁定书予以查封，2016年12月26日，涉案房产被本院（2016）粤2071执11564号执行裁定书予以查封，2017年2月16日，涉案房产被本院（2016）粤2071执13275号执行裁定书予以查封。又查，庭审中，原告称其于2012年10月31日收到被告以银行按揭贷款方式支付的购房款142000元。原告称涉案房产尚未交付被告。再查，原告于2014年9月20日向被告发出催款函，认为被告仅于2012年10月31日支付了第一期首期款，剩余五期款项合计33335元未予支付，根据首期款补充协议约定，被告按日向原告支付千分之三的违约金，另原告有权解除涉案合同，要求被告于2014年10月8日前付清欠付的相关款项，届时原告将解除合同。上述函件邮寄后被退回。还查，原告因本案诉讼支付律师费10000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告帝悦公司与被告李艺签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。对于原告主张的合同解除条件是否成就的问题。本院认为，首先，合同签订后，被告依约支付了第一期首期款6667元并及时获得银行按揭贷款142000元，被告亦将该笔贷款及时支付给原告，双方亦办理了涉案商品房销售登记备案手续，被告履行了合同的大部分义务。其次，被告未依补充协议履行支付剩余购房款的义务，已构成违约，应当承担相应违约责任，但该违约行为并不导致原告的合同目的无法实现，即该违约行为系一般违约，非根本违约。再次，有关首期款的补充协议未明确约定合同解除条件，而原告发出的催款函亦未成功送达被告，故原告不享有约定解除权，法定解除条件亦未成就。退一步讲，即使本案原告享有合同解除权，从被告违约之日即2012年10月16日至原告起诉之日2016年12月1日，已经超过合同解除权行使的法定期限，本院据此认定原告未在解除权发生之日起一年内行使解除权，其解除权已经消灭。最后，涉案房产尚处抵押状况，且被另案查封，本案不能对涉案房产进行处理。因此，原告主张解除涉案合同及协助注销涉案商品房销售登记备案的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告基于解除涉案合同而主张被告按房价款的30%支付违约金61021.80元，本院亦不予支持。被告未依约支付首期款33335元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告据此主张被告承担逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定。庭审中原告主动调整违约金标准为每日千分之一，本院予以确认。据此，被告应以每期实欠应付款6667元为基数，从2012年11月16日起至2013年3月16日，按每日千分之一的标准，分段（共五期）支付违约金至清偿之日止。原告主张的律师费10000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告李艺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市帝悦房地产置业发展有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方法：以每期实欠应付款6667元为基数，分别自2012年11月16日、同年12月16日、2013年年1月16日、同年2月16日、同年3月16日起，按每日千分之一的标准，分段计付至清偿之日止）二、被告李艺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市帝悦房地产置业发展有限公司赔偿律师费损失10000元；三、驳回原告中山市帝悦房地产置业发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4314元（原告已预交），由原告负担4000元，被告负担314元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年三月一日书 记 员  陈 璐冯金梅