江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终11231号上诉人(原审被告)：南京东庆房地产开发有限公司，住所地南京市六合区程桥街道茶兴北街28号。法定代表人：冯志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏岚昕，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，江苏法德永衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张弛，女，1991年1月3日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人:李久香（系张弛母亲），住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：李久香，女，1963年6月21日生，汉族，住南京市六合区。上诉人南京东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆公司）因与被上诉人张弛、李久香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2016)苏0116民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实有误、判决缺乏证据。1、《墨林雅苑商品房预售合同》第十五条第四款约定，办理房屋权证是买卖合同双方义务，上诉人具备出具房屋所有权登记材料的条件后被上诉人不及时至上诉人处领取致迟延办理相关登记手续，系被上诉人自身原因造成的，与上诉人无关。一审法院认定上诉人未能主动向被上诉人出具购房发票构成违约，扩大了上诉人的义务。2、合同第十五条第六款规定，经催告后仍未办理的，过错方才承担迟延办理手续违约金，现被上诉人没有提交证据证明其已催告，合同约定的违约金支付前提未成就，一审法院自行认定日期并计算违约金，损害上诉人的权益。3、即使被上诉人应承担违约金，一审法院计算时间节点显著有误。本案所涉小区部分业主在2013年7月29日前早已领取房屋初始登记证明材料并完成了所有权转移登记手续，上诉人自身原因导致的迟延日期不应计算在违约期间内。张弛、李久香辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张弛、李久香向一审法院起诉请求：1.东庆公司支付张弛、李久香违约金24060元；2.东庆公司承担本案诉讼费一审法院经审理查明：（一）2012年9月10日，李久香、张弛（乙方）与东庆公司（甲方）签订墨林雅苑商品房预售合同，约定由李久香、张弛购买东庆公司开发的六合区程桥街道编钟东路386-7号房屋(现公安门牌为六合区程桥街道编钟东路9-6号)，该合同第十五条约定“……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中心。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金……”。2012年12月31日，东庆公司向李久香、张弛交付上述房屋。2013年7月29日，李久香、张弛从东庆公司处领取了销售不动产统一发票，发票联载明款项性质为购房款。2013年10月14日，李久香、张弛办理了房屋所有权登记手续。2016年1月22日，李久香、张弛领取了土地分割转让证，并于当日办理了国有土地使用证。李久香、张弛认为东庆公司未按照墨林雅苑商品房预售合同的约定，履行配合办理房屋所有权证和国有土地使用证的义务，存在违约行为，故向法院提起诉讼。（二）李久香、张弛购买上述房屋时一次性付清合同约定的购房款，未办理住房按揭贷款。一审法院认为，李久香、张弛与南京东庆房地产开发有限公司于2012年9月10日签订墨林雅苑商品房预售合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。（一）关于东庆公司迟延开具购房款发票及交付土地分割转让证的行为是否构成违约的问题。一审法院认为，开发商向购房者开具购房发票系其法定义务，无论购房发票是否为办理房屋所有权登记的必需材料，开发商应当在收取购房款后，及时向购房者开具可用于办理房屋所有权登记的购房发票；土地分割转让证为国有土地使用证的附件，由转让人持有，转让后由受让人持有，即房屋交付后，应在合理期限内将土地分割转让证交付买受人。本案中，东庆公司系主要从事房地产开发经营的企业，其理应知晓房屋所有权证及国有土地使用证办理流程，但在李久香、张弛已经全额支付购房款，且在双方已经于2012年12月31日办理房屋交付手续的情况下，未能主动向李久香、张弛出具购房发票及土地分割转让证，导致李久香、张弛长期未能办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。（二）东庆公司应承担的违约责任及违约金问题。本案中，李久香、张弛表示曾多次要求东庆公司提供办理所有权登记及土地变更登记的相关材料，虽未提供书面证据予以证明，但结合同小区其他业主的陈述及业主在和开发商交涉过程中难以留存证据的客观情况，一审法院对李久香、张弛陈述曾多次催促东庆公司的事实予以确认。一审法院酌情认定交房90日后的次日（2013年4月1日）即为李久香、张弛催告东庆公司办理房屋所有权转移登记手续之日，李久香、张弛领取房屋所有权证90日后的次日（2014年1月14日）即为李久香、张弛催告东庆公司办理国有土地使用权变更登记手续之日。根据合同约定，违约金自催告日后90日起算，每延迟一天支付违约金20元，迟延办理房屋所有权转移登记手续的违约金自2013年7月1日起计算至李久香、张弛领取房屋初始登记证明材料之日（2013年7月29日），延迟办理国有土地使用权变更登记的违约金自2014年4月14日起计算至同小区业主最先领取土地分割转让证之日（2016年1月19日），东庆公司应承担违约金的天数为674天，违约金合计13480元。东庆公司抗辩因李久香、张弛未催告，从而东庆公司违约及承担违约责任的条件未成就的理由不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、南京东庆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付李久香、张弛违约金13480元；二、驳回李久香、张弛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费312元，减半收取156元，由李久香、张弛李久香、张弛负担53元，南京东庆房地产开发有限公司负担103元。当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东庆公司提交墨林雅苑营业房购房发票领取表复印件一份，拟证明案涉小区有业主早在2013年7月29日前已领取房屋初始登记证明材料，购房发票的通知时间早于张弛、李久香领取时间。张弛、李久香认为东庆公司一打电话其就去拿了发票。对于该证据的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合案件情况予以认定。本院认为，双方当事人之间签订的墨林雅苑商品房预售合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上诉人上诉称其迟延开具购房款发票的行为不构成违约，对此本院认为，开发商及时向购房者开具购房发票系其法定义务，且上诉人作为房地产开发商，理应知晓房屋所有权证及国有土地使用证办理流程；上诉人虽在上诉时称其早已具备出具房屋所有权登记材料的条件，但在被上诉人已支付全款、房屋也已交付的情况下，上诉人未能向其主动出具购房发票及土地分割转让证，导致被上诉人长期未能办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，一审认定其构成违约并承担相应的违约责任，并无不当。一审法院结合当事人陈述及涉案小区情况，以交房90日后的次日为被上诉人催告上诉人办理房屋所有权转移登记手续之日，并无不当。该合同第十五条第六款约定：“因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金。”该条款并未明确约定催告后90日内的违约金不予计算，故一审法院计算逾期办理房屋产权证违约金的日期亦无不当。上诉人提供的《墨林雅苑营业房购房发票（发票联与办证联）领取表》和发票仅能证明案外人领取发票的时间，上诉人并未能提供证据证明其于该日前通知被上诉人前来领取发票，上诉人的该上诉理由亦不能成立。据此，一审法院认定的逾期办理房屋所有权登记违约金计算期间并无不当。综上，东庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由南京东庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年三月十九日书记员  王 慧