.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终290号上诉人（原审原告）：薛作祥,男,1977年3月8日出生,汉族，住海口市。上诉人（原审被告）：林明科，男，1966年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：汪东，海南天皓律师事务所律师。上诉人薛作祥与上诉人林明科房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服海南省海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人薛作祥上诉请求：1.撤销一审判决的第二和第三项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由林明科负担。事实和理由：一、一审判决认定案件基本事实错误。1.一审判决认定的装修损失金额错误。一审判决是以"装修残值"来认定装修损失，并以合同剩余期限作为认定"残值"的事实依据。如此认定明显与客观事实不符，实事求是地说，如果房屋征收部门是以新建的造价标准来评估装修价值，那么一审判决以剩余期限来计算"残值"，这倒也算公平，薛作祥心服口服，无话可说。但是，房屋征收部门在评估时本身就是按折旧的标准来认定装修现状，评定得出的价格本身就已经是"残值"了，就不能再计算剩余期限了，否则就是"残上加残"，那么得出的结果必定使得实际价值大为缩水，这就损害了薛作祥的合法权益。2.一审判决对铺面补助的认定错误。一审判决为薛作祥作为承租人主张铺面补助没有事实和法律依据，如此定性错误，薛作祥是基于合同违约，而不是所有权受侵害的法律关系来主张此项诉求。因房屋被拆，使得薛作祥无法继续经营，因而遭受经营损失，此种损失客观存在，也是必然发生的直接损失，薛作祥是参照政府拆迁补偿中所列"铺面补助"的标准计算损失金额，这与直接争夺"铺面补助款"根本就是两回事，一审判决不知是从哪里看出薛作祥有争夺财产所有权的意思？3.一审判决认定的搬迁损失金额错误。一审判决认为政府支付给林明科的搬迁费是分2次搬迁的费用，所以薛作祥只能主张一半，如此认定也是将所有权和债权混淆的错误定性。薛作祥并非主张搬迁费的所有权，而是参照搬迁费的标准向林明科主张合同债权，两者是性质完全不同的两回事，林明科作为房主，分为多少次来搬家，都与薛作祥无关，但是不能因此理所当然地认为薛作祥为了搬迁而产生的直接经济损失只有林明科的一半。4.一审判决认定的租金损失金额错误。一审判决已经查明，在2015年12月10日，林明科就已经与政府签订安置协议，那么从此时起房屋所有权就已经转移归为国有，林明科不再是房屋权利人，丧失了收取租金的法定权利，也无权代表或者代理国家收取租金，林明科应该将收取我的房租32400元退还给我，对如此明显的事实，一审判决视而不见，那就等同于认可，鼓励林明科非法获利。二、一审判决适用法律错误。一审在认定事实错误的基础适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，就属于适用法律错误。综上所述，请求贵院纠正一审判决存在的错误，依法改判。上诉人林明科上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初5340号民事判决第二、三项；二、改判驳回薛作祥诉讼请求；三、薛作祥承担全部一、二审案件受理费。上诉人林明科上诉并答辩称，1.薛作祥铺地面瓷砖未经林明科同意，也没有相应约定，客观上也没有为林明科房屋提升价值，林明科没有义务赔偿或补偿。薛作祥为了自己的瓷砖生意，在原来水泥地面上简单铺设了地面瓷砖，林明科并未同意，也没有承诺将来予以补偿。该主张无理。2.征收补偿与薛作祥无关。林明科是被征收人，也是被补偿人，与补偿无关。薛作祥没有任何证据证明其铺设的地面瓷砖与补偿款有关，薛作祥以住宅装修评估单价来计算损失并主张赔偿无理无据。3.谁主张谁举证，作为薛作祥应有充分证据证明诉讼请求有关的事实，薛作祥一方面没有证据证明具体明确的损失；另一方面也没有证据证明该损失应由林明科承担的法律依据或合同依据；再有，薛作祥没有证据证明政府因薛作祥贴了地砖拨付了相应的拆迁补偿款，拆迁办只是根据整栋楼房（主要是二楼住房）装修水平确定整个装修的补偿标准，与铺面贴没贴几块地砖没有关系。原审以整个房屋装修的430元/平方的拆迁补偿标准来确定赔偿标准于法无据。事实上薛作祥一共才提供了7400元的收据证明装修损失，原审却判决出了24080元的损失，无法理解。并且这些收据的真实性、合法性无法确认，相关人员也没有出庭确认，这样的证据法庭不宜采信。同时，原审将林明科在与政府（案外人）签订的拆迁补偿合同中的权利变成了林明科与薛作祥租赁合同纠纷中薛作祥的权利内容，违反合同相对性原则。二、铺面补助和搬家补助的对象是被征收人，与薛作祥无关。薛作祥与林明科只是存在合同关系，与房屋产权和征收补偿无关。原审在审理租赁合同纠纷中超出合同内容来认定赔偿责任是不妥的，于法无据。三、薛作祥要求退还租金无理。1、2016年9月（含）以前薛作祥租用房屋事实清楚。实际上因为薛作祥拖欠租金，林明科多次催缴，并于2016年3月1日通知薛作祥交清租金，否则解除租赁关系。后经双方协商薛作祥继续租赁。2、林明科收取租金均根据租赁事实及合同等双方约定，合情合理合法。薛作祥要求退还没有合同及法律依据。薛作祥要求退还租金无理。2016年9月（含）以前薛作祥租用房屋事实清楚。实际上因为薛作祥拖欠租金，林明科多次催缴，并于2016年3月1日通知薛作祥交清租金，否则解除租赁关系。后经双方协商薛作祥继续租赁，林明科已提供相应证据，足以证明。自政府2016年9月份正式通知拆迁搬离后，林明科再没有收取租金，薛作祥继续占用铺面由政府处理。林明科收取租金均根据租赁事实及合同等双方约定，合情合理合法。薛作祥要求退还没有合同及法律依据。请求法院驳回薛作祥的上诉请求，并撤销原审判决二、三项，驳回薛作祥的全部诉讼请求。上诉人薛作祥辩称：一、关于装修的问题。1、木工、泥工、涂料工、收条，我自己本人是卖材料的，所以材料都是从我自己仓库拉过去的，有19000多元的材料。2、广告牌两千多，林明科说我们没有依据可以去调查取证。二、关于补助的问题，政府征用的时候有搬迁补助的，搬迁费也是有明文规定22元一平方。另外还有铺面补助是625.3元。三、关于2015年12月10日收取的租金，因为林明科和政府签订协议以后，上面有写总共多少钱，签订协议以后附近的栏都空很多。因为补偿谈不好，没有搬走，这段期间不应该收取租金。薛作祥向一审法院起诉请求：一、解除薛作祥与林明科于2013年12月20日订立的铺面租赁合同；二、判令林明科赔偿薛作祥的损失60329.62元[装修费24080元（430元×56平方米）+铺面补助费35017.92元（625.32元×56平方米）+搬家补助费1232元（22元×56平方米）]；三、判令林明科返还已向薛作祥收取的从2016年1月份到2016年9月份的铺面租金32400元（3600元×9个月）；四、本案的诉讼费用由林明科负担。一审法院查明，林明科在海口市××区房（建筑面积455.52平方米），将临街的底层住宅改变为商业经营用房（面积为125.52平方米）。2013年12月20日，林明科将底层二间铺面出租给薛作祥，双方签订的《铺面租赁合同》约定，实用铺面面积长约8米，宽约7米，门前空地约70平方米及后面走道卫生间；林明科负责用水泥铺门面地面和修好大门及后门走道铁皮顶；租期自2014年1月10日起至2020年1月10日止，2017年1月10日前租金3600元，2017年2月10日以后的月租金为3900元；同意分租；薛作祥先付押金7200元作为水电押金，期满后或拆迁时，退还全部押金；林明科不得提前终止协议，如有出卖、转让等情况，必须提前一个月通知薛作祥，自然灾害、政府征用除外。合同还约定了其他事项。合同签订后，薛作祥对铺面进行装修，花装修木工人工费3200元、涂料人工款2000元、贴墙、地砖工资含其他修补2200元。合同履行过程中，薛作祥所交的7200元押金已抵消2015年12月10日至2016年2月10日租金；2016年9月17日，薛作祥与林明科的妻子吴玉宽签订《货抵现金条》，约定薛作祥将其经销的汇典墙面漆60桶抵作3个月租金10800元。因薛作祥楼房被琼山区人民政府征收，2016年10月，政府相关部门通知居住人员撤离，林明科搬离该楼房，薛作祥亦停止经营。2017年3月，该楼房被拆除。另查，2015年12月10日，琼山区人民政府（甲方、房屋征收实施主体）与林明科（乙方、被征收人）签订《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，约定甲方征收乙方位于林村房屋建筑面积455.52平方米，房屋评估单价每平方米2084.4元（包含框架评估单价1654.4元及装修评估单价430元），乙方自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房面积为125.52平方米，按照房屋评估价2084.4元增加30%给予补助（即铺面每平方米补助625.32元），甲方按照乙方被征收房屋建筑面积以每平方米22元一次性支付搬迁补助费（乙方选择集中购买住房的已包含2次搬迁）等。一审法院认为，薛作祥租赁林明科房屋，合同约定租期自2014年1月10日起至2020年1月10日止，因政府征收租赁房屋，合同自2016年10月无法继续履行，薛作祥主张解除合同，林明科无异议，予以支持。对于薛作祥主张林明科赔偿装修损失24080元的问题。薛作祥提供7400元的装修人工费收据证实其对铺面进行了装修，林明科亦认可薛作祥在租赁合同签订后在原来水泥地面上铺设了地面瓷砖，对林明科装修的事实予以认定。薛作祥主张林明科按《征收货币化安置协议》中征收部门对林明科房屋评估装修单价每平方米430元的标准赔偿薛作祥对租赁铺面的装修损失，林明科辩称征收部门根据其二、三楼住宅装修标准评定装修单价，薛作祥没有任何证据证明其铺设的瓷砖与补偿款有关，薛作祥以住宅装修评估单价来计算损失并主张赔偿无理无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。虽然林明科称薛作祥装修未经其同意，但薛作祥根据其经营需要进行必要装饰装修合情合理，且林明科未提出异议，应视为林明科同意薛作祥装修。房屋征收部门补偿的装修面积包含了薛作祥租赁的56平方米铺面，林明科未能提供证据证明薛作祥租赁铺面的装修评估价低于楼上住宅装修评估价，故对林明科的辩解意见，不予采纳。合同约定的租赁期限为六年（2014年1月至2020年1月）即72个月，因房屋被征收，薛作祥仅经营至2016年9月底即使用了33个月，剩余租赁期为39个月，故林明科应赔偿薛作祥39个月的装修残值损失13043.33元（430元×56㎡÷72个月×39个月）。对于薛作祥主张林明科赔偿铺面补助费35017.92元的问题。林明科将临街的底层住宅改变为商业经营用房，通过出租商铺创收，商铺被征收，林明科作为商铺所有人因此失去该项收入，铺面补助费系征收部门对商铺所有人失去商铺收入的补偿，薛作祥作为承租人主张铺面补助费没有事实和法律依据，不予支持。对于薛作祥主张林明科赔偿搬迁补助费1232元的问题。铺面被征收，租赁合同无法继续履行，薛作祥撤场是事实，征收部门按每平方米22元的标准给予林明科搬迁补助费，《征收货币化安置协议》中约定林明科选择集中购买住房的已包含2次搬迁费用，故林明科应向薛作祥赔偿50%的搬家补助费即616元（22元×56平方米×50%）。对于薛作祥关于主张林明科返还2016年1月至9月的房租32400元的问题。2016年1至9月期间薛作祥一直实际使用林明科房屋进行经营，薛作祥要求林明科返还2016年1月至9月的房租32400元,没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，林明科应向薛作祥补偿装修损失13043.33元、搬迁补助费616元，合计13659.33元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除薛作祥与林明科于2013年12月20日订立的《铺面租赁合同》；二、限林明科于本判决生效之日起十日内补偿薛作祥装修损失13043.33元、搬迁补助费616元，合计13659.33元；三、驳回薛作祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1059元（薛作祥已预缴），由薛作祥负担918元，林明科负担141元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审法院判决解除薛作祥与林明科签订的《铺面租赁合同》，双方均无异议，本院予以维持。对于赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，......剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审法院以征收部门对涉案房屋评估装修单价每平方米430元的标准计算2016年10月至2020年1月的房屋装修残值，适用法律正确。薛作祥辩称赔偿装修损失大幅缩水，无事实依据。林明科对薛作祥装修涉案房产的事实无异议，一审法院对薛作祥给予装修赔偿处理恰当，本院予以维持。铺面补助费系征收部门对商铺所有人失去商铺收入的补偿，林明科系该商铺所有人，薛作祥主张铺面补助费，无法律依据，本院亦不予支持。征收部门按每平方米22元的标准给予搬迁补助费，一审法院判决林明科向薛作祥支付22元×56平方米×50%=616元，计算正确，本院予以维持。2016年1至9月期间薛作祥一直实际使用林明科房屋进行经营，应予支付房租。至于薛作祥主张涉案房产已转移为国有，系另一法律关系，本院不予处理。一审法院处理结果恰当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2118元，由上诉人薛作祥负担1836元，上诉人林明科负担282元；上诉人薛作祥已预交案件受理费2118元，本院退还282元。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一八年三月二十一日书记员 韩 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；