陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0102民初8644号          原告许明，男，1989年10月28日出生，汉族，住西安市雁塔区    委托代理人许付强，陕西仁和万国律师事务所律师    委托代理人刘黎明，陕西仁和万国律师事务所律师    被告西安市西华置业有限责任公司，住西安市新城区区北大街79号10301室     法定代表人陈壁，该公司董事长    被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店，住西安市新城区    负责人陈壁，该公司董事长    以上两被告共同委托代理人张娱婷，女，1988年1月25日出生，汉族，该公司法务，住该公司      以上两被告共同委托代理人宋慧玲，女，1976年8月11日出生，汉族，该公司法务，住该公司    原告许明与被告西安市西华置业有限责任公司、西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许明之委托代理人许付强、刘黎明，被告西安市西华置业有限责任公司、西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店之共同委托代理人张娱婷、宋慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告许明诉称，原告与被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于2017年7月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告租赁被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店的第13层建筑面积1265平方米的房屋，，租赁期限从2017年8月1日至2020年12月31日，免租期为一个月，年租金1518000元，租金前期一次性支付50万元整，后期按季度付款，提前2周缴纳。并且原告应向被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店一次性交付押金500000元。合同签订后，原告依约定于2017年7月28日向被告华美达酒店支付了押金50万元、2017年7月31日向被告华美达酒店支付了4个月房屋租金计506000元。但被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店不能向原告提供符合合同约定和法律规定的房屋。原告在2017年10月中旬撤出酒店，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店是被告西安市西华置业有限责任公司开办的不具有法人资格的分公司。现诉至法院，请求判令两被告向原告返还租房押金50万元及租金506000元等共计1006000元；2、请求人民法院判令两被告向原告从2017年7月31日至2017年11月13日按照银行同期贷款利率计算的利息损失12642.07元及计至上述款项付清之日的利息。        被告西安市西华置业有限责任公司、西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店辩称，1、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店系被告西安市西华置业有限责任公司所设立的分公司，进行独立核算，税务独立。可以独立承担法律责任；2、原告所述的房屋租赁合同是属实的，被告华美达酒店收取50万元押金和房租506000元是属实；3、2017年8月30日，被告华美达酒店已按照合同约定交付了合同约定的房屋，双方进行了交割。原告也对涉案的房屋进行了装修并使用。因此，不存在我方不交付房屋的情形；4、原告所述的在2017年10月中旬搬离是不属实的，应该是2017年11月6日之后搬离的。综上，对原告的诉请，认为原、被告之间所签订房屋租赁合同是合法有效的，双方均已按合同履行。双方应该按照合同约定条款处理原告搬离后相关事宜。根据合同第5条第3款的约定，原告未租满一年，故50万元的押金不应退还。根据合同第1.3条，原告未能完成相关证照的登记手续，且在经营活动中出现违规经营的情况，给被告商誉造成了极坏的影响和经济损失，因此，原告无权向我方要求返还及赔偿等任何要求，所以不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年7月28日，原告许明（乙方）与被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告租赁被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店的第13层、建筑面积1265平方米的房屋，租赁期限从2017年8月1日至2020年12月31日，免租期为一个月，年租金1518000元，租金前期一次性支付50万元整，后期按季度付款，提前2周缴纳。合同第二条约定，“为保证甲方房屋及其设施设备完整，乙方应向甲方一次性交付押金50万元”。合同第五条第三款约定，“在租赁期内，未超过一年乙方退租则押金不退；超过1年退租，乙方应赔偿甲方年租金20%的违约金（即30万元）以及甲方房屋恢复原状的费用及损失”。合同签订后，原告依约定于2017年7月28日向被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店支付了押金50万元、2017年7月31日支付了4个月房屋租金计506000元。2017年11月，原告以被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店不能向原告提供符合合同约定和法律规定的房屋为由诉至本院，造成本案纠纷。庭审中，原告认为本案所涉房屋属于违章建筑，依照法律规定，双方的合同应无效。对此，被告提供西安市规划局于2009年11月18日作出的市规莲行发（2009）016号违法建设行政处罚决定书及收据，证明因西安市西华置业有限责任公司擅自加建第十二层、第十三层的行为，被该局处以110万元的罚款；被告又提供2011年6月3日西安市规划局专题问题会议纪要（25），其中关于西华大厦项目决议为：考虑到该区域整体建筑高度较高，该建筑超建部分并未破坏整体布局，原则同意补办手续，要求建设方写出承诺超建部分在规划需要时无条件拆除，并不予与任何补偿。”被告以此证明涉案的房屋已经西安市规划局同意补办相关性手续。被告提供西安市公安消防支队于2011年9月30日作出的的建设工程消防验收意见书，证明包括涉案的13层房屋在内的西华大厦综合楼工程综合评定消防验收合格。被告以上述证据证明涉案的房屋已经主管部门批准符合规划手续，故原被告间的房屋租赁合同应合法有效。对被告提供的以上证据，原告表示不认可。   庭审中，被告提供涉案的16楼（实际为13层，被告华美达酒店标注为16楼） 客房配备明细、领条、收条，证明2017年8月30日，被告已经将租赁场地移交原告使用并经营。对此，原告表示无异议。被告提供2017年11月6日原告出具的搬离物品清单，证明原告主动向被告出具搬离物品清单并搬离了归原告所有的物品，原告单方面违约在先，因此，根据合同约定被告无需向原告返还任何费用。对此，原告表示不认可；被告提供2017年8月25日的照片、录像，证明被告实际2017年8月份已将房屋交给原告，原告已实际装修，故其已按照合同约定将租赁场地交付原告，原告已经装修并实际使用经营。原告表示对该证据的真实性不认可，但是承认在进场后，进行了简单的装修，并表示因涉案的房屋属于违章建筑，所以装修设计不能通过消防部门的审批；被告提供2017年9月26日、10月微信截图照片11张，证明接收房屋后，原告一直在使用经营房屋，在2017年9月26日经原告许明同意，被告华美达酒店才在10月才将涉案房屋对外出租，认为此属于商业合作。10月的微信截图亦证明被告华美达酒店和原告之间因原告工作人员所使用物品的卫生差进行了沟通。从而证明，原告在10月份还在实际使用房屋。对此，原告表示对真实性认可，但表示被告也在同时实际使用涉案房屋。    经查，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店系被告西安市西华置业有限责任公司的分公司（自然人投资或控股），办理有营业执照。    以上事实，有房屋租赁合同、市规莲行发（2009）016号违法建设行政处罚决定书、西安市规划局专题问题会议纪要（25）文件及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，公民的合法的财产权依法受到保护。本案中，根据两被告提供的证据，涉案房屋业经规划部门批准同意被告西安市西华置业有限责任公司补办相关手续，因此，该房并非原告所认为的违章建筑，因此，原告以涉案房屋为非法建筑，依法不能出租，从而认为原、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于2017年7月28日签订间的房屋租赁合同无效的意见本院不予采纳。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院依法确认有效。依照法律规定，对合法生效的合同，合同当事人均应按照合同履行。庭审查明，原告已于2017年11月6日实际搬离涉案房屋，上述合同已客观履行不能，故该合同依法予以解除。经庭审查明，原告实际接手涉案房屋是在2017年8月，从原告给被告出具的2017年11月6日的搬离物品清单可以认定，原告至迟在该日搬离涉案房屋，因此原告使用涉案房屋的时间为2017年8月至2017年11月6日，不足一年，但被告至今尚未按照批准补办手续文件办理相关手续，存在瑕疵，因此，原告所缴纳的50万元押金，本院酌定退还原告50%即25万元。关于原告要求被告返还4个月租金50.6万元的诉请，本院认为，根据双方的合同约定，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店给予原告一个月免租期，另根据庭审中原被告陈述，原告、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店在2017年10月份共同使用了涉案房屋，因此，原告独立使用涉案房屋的时间本院酌定按照一个半月计算，因此，原告应承担该期间的租金计189750元，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店应退还原告所缴纳的下余租金316250元。被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店系被告西安市西华置业有限责任公司的分公司，依法在其财产范围内承担返还上述款项的责任，被告西安市西华置业有限责任公司依法承担补充连带还款责任。关于原告要求判令两被告向原告支付从2017年7月31日至2017年11月13日按照银行同期贷款利率计算的利息损失12642.07元及计至上述款项付清之日的利息诉请，没有事实依据，本院依法不予支持。综上、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店于判决生效后的十五日内返还原告许明房屋押金250000元及租金316250元。被告西安市西华置业有限责任公司对上述款项承担补充连带还款责任二、驳回原告许明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13968元，由原告许明承担9968元，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店承担4000元（原告已预付，被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店随上述款项直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  长   上江涛                           代理审判员   殷  薇                             人民陪审员   白  洁                    二0一八年一月十一日                               书  记  员    贠坤钰