浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终1201号 上诉人（原审被告）：张碧琴，女，1952年4月15日出生，汉族，户籍地新昌县，现住新昌县。 被上诉人（原审原告）：新昌县南明街道办事处，住新昌县南明街道南街38号，统一社会信用代码11330624002587028Q。 法定代表人：吕长军，主任。 委托诉讼代理人：**先，浙江新时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕凯利，浙江新时代律师事务所律师。 上诉人张碧琴因与被上诉人新昌县南明街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2017）浙0624民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 张碧琴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，实体判决错误。一、一审判决已查明，上诉人为侄儿经营蛋糕店向被上诉人租得案涉房屋，后因蛋糕店形势不佳而停业。为减少损失，上诉人于2017年1月4日将解除房屋租赁合同之书面申请交给被上诉人负责房屋租赁工作的黄轶凡，并腾空房屋，黄轶凡亦代表被上诉人收回房屋钥匙，被上诉人主任吕长军与工作人员黄轶凡也到出租房中核实了上诉人的腾空情况。这些事实可以认定，上诉人与被上诉人经协商于2017年1月4日已解除了该房屋租赁合同。二、虽然被上诉人于2017年3月30日与上诉人丈夫陈叔淮签订了房屋租赁终止协议，但陈叔淮的签约行为对上诉人并不能构成表见代理，其无权代理行为未经上诉人追认，故对上诉人不具有法律约束力。被上诉人为获取不法利益，避开上诉人，利用表见代理的法律后果，对陈叔淮隐瞒房屋租赁合同于2017年1月4日已解除的事实，恶意于2017年3月30日签订房屋租赁终止协议书，其行为违反诚实信用原则。 新昌县南明街道办事处答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 新昌县南明街道办事处向一审法院起诉请求：1.判令被告立即付清拖欠原告的租金38000元，并支付自2017年4月11日起至实际付款之日止以月租金9500元为基数，按每日千分之五计算的违约金；2.要求被告立即腾空新昌县南明街道文体路146号及142-1号房屋，并赔偿原告自2017年4月11日起至实际腾空之日止按每月9500元计算的房屋租金损失；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：经浙江天平拍卖有限公司组织拍卖招租，原、被告双方签订房地产租赁合同一份，约定：原告自愿将坐落在文体路146号及142-1号附房的房屋出租给被告作营业使用；租赁期限共三年，自2015年12月15日起至2018年12月14日止；租金总额34.2万元，即每年11.4万元，交纳方法：第一年，拍卖成交后按拍卖文件所规定付款时间即4月1日前全部一次性付清；第二年租金于2016年12月1日前由承租方直接支付给出租方；第三年租金于2017年12月1日前由承租方直接支付给出租方；违约责任：承租方逾期交付房租，每逾期一日则支付年租金5‰的违约金，如逾期30日以上的则无条件终止租赁协议，出租方有权单方终止租赁协议，收回标的使用权等。合同订立后，被告承租房屋用于经营蛋糕店，合同履行至2016年底，因蛋糕店生意欠佳，被告曾向原告反映要求降低房屋租金，原告未予同意。被告也曾张贴公告对租赁房屋进行转租，但无人寻租。为此，被告于2017年1月向原告提交书面申请报告一份，要求终止租赁，重新拍卖，如不拍卖或拍卖不成，可适当降低房租等。同时将营业房门锁交还原告工作人员。2017年3月30日，由原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁终止协议一份，约定：截止到2017年3月30日止，乙方尚未支付第二年的租金，按照签订的房地产租赁合同第十二条约定，甲方有权按合同约定没收履约保证金，并终止合同。经过双方协商，考虑到乙方的实际情况，甲方没收履约保证金后，乙方造成的其他经济损失甲方不再追究。乙方应于2017年4月10日前将可移动饰物等自行搬离，腾空租赁房屋退回甲方，依附于租赁房屋的装修等按合同约定无条件归甲方所有。如乙方不按时腾空退租，须向甲方缴清拖欠的租金并且每逾期一天，还须向甲方支付原合同月租金5‰的违约金等。由于2016年12月1日起至终止协议签订之日止4个月的租金共计38000元被告未予支付，原告为此起诉来院。 一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方理应严格遵照履行。根据合同约定，第二年即2017年的房屋租金被告应于2016年12月1日前支付给原告。由于被告逾期未予支付，双方经协商于2017年3月30日签订房屋租赁终止协议，属于双方协商一致提前解除合同，自此合同终止履行，该院对其效力予以确认。合同解除后，尚未履行部分终止履行。根据该终止协议约定，对于2016年12月1日起第二年的房租被告未予支付，原告有权没收履约保证金，并终止合同。同时，被告应于2017年4月10日前腾空租赁房屋退回原告，依附于租赁房屋的装修等无条件归原告所有。本案原告主张的4个月房屋租金属于双方协商一致解除合同之前的租金，并且，租赁终止协议对于该部分租金被告是否可以免除承担的问题，并未作出明确约定。因此，对于合同解除之前已经产生并且尚未履行部分租金38000元，被告应当承担相应的付款义务。 至于腾空退房的问题，根据证人石某的陈述结合该院现场勘察及调查核实的情况，可以认定绝大部分的腾空义务被告已经主动履行，现放置于案涉租赁房屋内的材料系案外人未经同意擅自存放的事实，故原告诉请要求被告立即腾空新昌县南明街道文体路146号及142-1号房屋，并赔偿自2017年4月11日起至实际腾空之日止按每月9500元计算的房屋租金损失，依据不足，该院不予支持。原告另外诉请对于协商一致解除合同前的38000元房租，要求被告自2017年4月11日起至实际付款之日止以月租金9500元为基数，按每日千分之五支付相应的违约金，对此该院认为，根据2017年3月30日双方签订的租赁终止协议约定，被告须按原合同月租金5‰支付违约金的条件是被告不按时腾空退租，现根据原告提供的证据尚不足以证实被告未按时履行腾空义务的事实，故原告主张要求被告支付违约金的条件不具备，该院对此不予支持。综上，原告诉请要求被告支付所欠租金38000元，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。原告除此之外的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。被告在本案中提出抗辩认为，其已于2017年1月4日向被告提交退还房屋的申请报告，并且已向原告工作人员交还营业房钥匙，租赁合同实际已于2017年1月4日提前终止的问题，该院认为提前解除或终止合同须基于合同双方协商一致，被告向原告提交书面申请报告及退还钥匙，仅仅只属于被告单方的意思表示和法律行为，在其不能提供其它证据证实原告已在当时明确认可提前终止合同的情况下，不能认定租赁合同已于2017年1月4日提前终止的事实，故该院对此抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告张碧琴支付原告新昌县南明街道办事处房屋租金38000元，限于判决生效后十五日内付清；二、驳回原告新昌县南明街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费750元，由原告新昌县南明街道办事处负担375元，被告张碧琴负担375元，限于判决生效后七日内缴纳。 二审中，上诉人向本院提交申请报告一份，证明上诉人于2017年元旦出具申请报告，要求与被上诉人解除合同。被上诉人质证不予认可，本院认为，该证据不能达到上诉人的证明目的。被上诉人未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张其与被上诉人之间的租赁合同，因其于2017年1月4日将解除房屋租赁合同的申请交给被上诉人，将房屋钥匙交还，并实际腾空房屋，故已于2017年1月4日实际解除，被上诉人不能向上诉人主张租金。但根据本案证据，仅能证明上诉人曾与被上诉人协商赔偿损失及租金减免等问题，并不能充分证明双方已于2017年1月4日达成解除租赁合同的一致意思表示。且双方于2017年3月30日签订的房屋租赁终止协议载明，上诉人未支付第二年租金，被上诉人有权终止合同，该协议亦明确上诉人应于2017年4月10日前腾空房屋。从内容看，该协议提前终止了租赁合同。上诉人现主张该协议由其丈夫所签订，对上诉人不发生法律约束力，但上诉人丈夫为上诉人的一审代理人，其在一审中承认房屋租赁事宜实际上一直由其与被上诉人协调办理，故其签订的协议书依法应对上诉人产生效力。由于协议书中并未载明被上诉人放弃未付租金，故其起诉要求上诉人支付未付租金，一审法院支持该诉请并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上，张碧琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人张碧琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 靓 审判员 夏 鸿 审判员 李丹丹 二〇一八年三月二十九日 法官助理张百元 书记员 叶 婷 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?7?