云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终47号上诉人（原审被告）：吕家艳，女,1977年3月25日出生,汉族,住景洪市，委托诉讼代理人：郭朝光，男，1972年10月20日出生，汉族，住景洪市，系上诉人吕家艳的丈夫。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：西双版纳恒泰物业管理有限公司，住所地西双版纳州景洪市。法定代表人：施艳飞，董事长。统一社会信用代码：91532800552734133B。委托诉讼代理人：郭春，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吕家艳因与被上诉人西双版纳恒泰物业管理有限公司(以下简称恒泰公司)物业服务合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初2077号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，因涉及当事人没有提出新的事实、证据和理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吕家艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，判决上诉人支付的物业费用过高。一、被上诉人违反物业管理合同的约定，未尽到物业管理服务义务，给上诉人造成损失。被上诉人在为上诉人居住的金色佳园提供物业服务期间，上诉人所居住房屋是第3层，由于水管压力过大，导致上诉人家的厨房水管向外喷水，上诉人多次找到被上诉人，要求协助维修，被上诉人均置之不理，导致上诉人因水管喷水造成橱柜、墙面等不同程度的损害，造成的损失已超过物业费的金额。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被上诉人不积极配合上诉人维修，给上诉人造成损失，属于被上诉人违约，应赔偿上诉人的损失。二、被上诉人给上诉人造成的损失应该在物业费中扣减，判决应支付的物业费过高。因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失已超过上诉人应缴纳的物业费，一审法院判决上诉人支付80%的物业费，对被上诉人因违约给上诉人造成的损失仅做20%的扣减，对上诉人不公平。望二审法院查明事实，公正判决。被上诉人恒泰公司辩称，上诉人主张的厨房漏水应该是自身的原因，一审判决已经适当的扣减了20%的费用。因为物业服务不是包含所有的项目，所以不应该承担所有的费用。物业服务费用因为上诉人享受了相应权利，必定要承担相应的义务，权利和义务是对等的。上诉人在上诉请求中提出的在一、二审中都没有提交任何证据。所以请求二审法院依法判决，维持原判。恒泰公司向一审法院起诉请求：1.判决吕家艳立即支付拖欠的物业管理费4593元，滞纳金1378元，合计5971元；2.判令吕家艳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：吕家艳系金色佳园小区2幢1单元301室业主。该小区系景洪博誉房地产开发有限公司开发建设，房屋交房时景洪博誉房地产开发有限公司与景洪亚达物业管理有限公司签订了物业管理合同，约定由亚达物业公司为该小区提供物业服务。2013年底由于亚达物业无力再为该小区提供物业服务，经与恒泰公司协商并经开发商景洪博誉房地产开发有限公司同意，双方签订了《物业管理移交合同书》《关于金色佳园移交的情况说明》，约定由恒泰公司于2014年1月1日起接管金色佳园小区物业管理。并于2013年12月20日与景洪博誉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由恒泰公司自2014年1月1日起为金色佳园小区提供物业管理服务，合同约定了服务期限，费用缴纳开始时间、物业费标准、违约责任等内容。前期物业服务合同约定第二十二条第一项约定，“本物业管理区域物业服务收费选择包干制种方式，根据国家发改委【2003】1864号文件及云南省、西双版纳州相关文件，双方约定，乙方采取包干制的办法对业主收取服务费，收费标准保持原亚达物业的收费标准不变，具体为:住宅7楼以下收费标准每月每平方米1.0元；住宅8楼以上楼层每月每平方米1.1元；商业一层收费为每月每平方米1.8元；商业二层以上收费为每月每平方米1.5元”。第二十二条第三项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。”吕家艳未支付2014年1月1日至2016年12月31日期间共36个月的物业管理费4593元，故恒泰公司诉至一审法院。经一审法院调查查实，恒泰公司在为业主提供服务期间，在业主提出家中漏水、家中水阀坏的情况下，没有履行积极反映情况、及时联系、组织维修的义务，致使这些问题出现后在恒泰公司实施物业管理期间一直存在。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”该解释第六条还规定：“经书面催交、业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，恒泰公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律规定，当属有效。恒泰公司受开发商的委托进行物业管理。吕家艳虽未与恒泰公司订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。吕家艳作为业主享受了恒泰公司的物业服务后，也应依照相关法律规定及时履行交纳物业管理费的义务；吕家艳在对景洪市澜沧江路金色佳园小区提供物业服务期间未完全尽到物业管理服务义务，根据物业服务质量和物业服务收费相适应原则，应适当减少物业费的收取，酌定减少20%，经计算，吕家艳应向恒泰公司交纳物业管理费3675元。关于逾期滞纳金是否符合法律规定的问题。因双方之间并无约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决:一、吕家艳于判决生效之日起十日内支付西双版纳恒泰物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3675元；二、驳回西双版纳恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吕家艳负担。上诉人吕家艳对一审认定事实无异议。被上诉人恒泰公司对一审认定“恒泰公司在为业主提供服务期间，在业主提出家中漏水、家中水阀坏的情况下，没有履行积极反映情况、及时联系、组织维修的义务，致使这些问题出现后在恒泰公司实施物业管理期间一直存在。”的事实有异议，认为上诉人没有提供证据证实，漏水不认可。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人吕家艳是否应支付物业费3675元。本院认为，恒泰公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，属有效合同。吕家艳虽未与恒泰公司订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系，吕家艳作为业主享受了恒泰公司的物业服务后，应履行交纳物业管理费的义务。恒泰公司对景洪市澜沧江路金色佳园小区提供物业服务期间未完全尽到物业管理服务义务，一审已酌定减少20%物业费，判决吕家艳向恒泰公司交纳物业费3675元并无不当。综上所述，上诉人吕家艳的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕家艳负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  陈 芳审判员  李鸿伟二〇一八年三月七日书记员  四 曙