黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民终40号上诉人（原审原告）：宁安市光明物业有限公司，住所地宁安市宁安镇。法定代表人：王金山，经理。委托诉讼代理人：陈儒国，黑龙江博豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁安市爱众供热有限公司，住所地宁安市宁安镇。法定代表人：赵忠良，董事长。委托诉讼代理人：石刚，男，该公司员工。上诉人宁安市光明物业有限公司（以下简称光明物业公司）因与被上诉人宁安市爱众供热有限公司（以下简称爱众供热公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2017）黑1084民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人光明物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持光明物业公司全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人爱众供热公司承担诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。案涉锅炉房未办理房屋权属登记，但不是违法建筑，是由宁安市新晟物业管理公司自行投资建设，自2002年竣工使用至今，宁安市新晟物业管理公司对该锅炉房享有不动产物权。光明物业公司是案涉锅炉房的承包人，对该供热站享有使用权、出租权等，爱众供热公司的行为侵害了光明物业公司的合法权益。二、案涉的光明供热站是公用设施，不是公共设施。案涉的光明供热站是负责对光明供热站周边的技术监督局、矿产局、雅南饭店、妇幼保健院等9家供热单位进行供热，该供热站是公用设施不是公共设施，不属于小区业主共有。三、关于申请调取证据及第三人的问题。光明物业公司向一审法院递交调取证据申请书，申请法院调取与本案有关的证据，一审法院未作出答复。一审法院曾作出参加诉讼通知书，要求宁安市新晟物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，但第三人没有参加诉讼，判决书对此没有作出认定，对本案事实没有查清。被上诉人爱众供热公司辩称，一审法院已查明光明物业公司对案涉的租赁物不享有所有权，无权对外出租获利。一审判决正确，请求维持原判。上诉人光明物业公司向一审法院起诉请求：1.判令爱众供热公司立即向光明物业公司给付2015年至2017年的租赁费用210000元，给付2013年至2015年少付的租赁费70000元，合计280000元；2.由爱众供热公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：光明物业公司自2008年开始经营宁安市宁安镇光明供热站，供热用房为本案涉案租赁房屋。2012年，光明供热站并入供热大网，改由爱众供热公司集中供热。爱众供热公司向租赁原供热站用房作为换热站，计费面积为350平方米，该供热用房与光明1号楼和3号楼于2002年竣工使用，锅炉房位于光明1号楼和3号楼，没有房屋权属登记。2014年7月9日，爱众供热公司向光明物业公司交纳2012-2014年度二年租赁费共计157500元，2015年5月25日，爱众供热公司向光明物业公司交纳2014-2015年度租赁费63000元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.光明物业公司对供热站是否享有所有权、合法使用权及基于以上权利的出租权；2.如果光明物业公司有出租权，租赁费用的标准是多少。建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用设施是指住宅小区内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的锅炉设施使用房屋。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利,承担义务。该供热用房属业主专有部分以外的共有部分，共用设施,应归全体业主共有，共同管理和使用。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案涉案物业用房无房屋产权登记，依法由全体业主共有。光明物业公司不是该争议房屋所有权人。因此，光明物业公司没有对外处分、收益的出租权利。《牡丹江市城市供热办法》第十五条规定：住宅小区的供热设施由建设单位建设，竣工验收后，应当移交供热单位管理使用。2012年，光明供热站并入宁安市供热大网，改由爱众供热公司集中供热，爱众供热公司为光明小区供热，就依法享有管理使用该小区的供热设施的权利，无需向他人交纳使用供热设施的费用。综上所述，光明物业公司不是本案涉案的光明小区供热设施依法的所有权人。该供热设施依法应当由供热单位既爱众供热公司管理使用。光明物业公司、爱众供热公司租赁光明小区供热用房协议违反法律规定，应认定无效。无效合同对当事人没有约束力。光明物业公司要求爱众供热公司给付光明物业公司的租赁费280000元，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十二条《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六规定，判决：驳回宁安市光明物业有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人光明物业公司围绕其上诉请求提交如下证据：关于光明小区2号楼、10号楼院内锅炉房的说明一份。证明：该锅炉房不是全体小区业主所有，不属于全体小区业主共有财产，另有权属。被上诉人爱众供热公司质证称，该组证据形式要件及证明问题均有异议，我不认可，需要回去核实。本院认证认为，该证据可证实案涉的供热用房不属于小区全体业主共有的事实，予以确认。二审查明，案涉的供热用房位于光明小区2号楼和10号楼之间，该供热用房没有分摊到光明小区2号楼和10号楼内，是独立的。2012年至2013年，爱众供热公司按照每平方米300元向光明物业公司支付该供热用房的租赁费，2013年至2014年，2014年至2015年，爱众供热公司按照每平方米200元向光明物业公司支付该供热用房的租赁费。二审另确认一审认定的除“锅炉房位于光明1号楼和3号楼”以外的事实。本院认为，光明物业公司在二审中出示的证据可证实案涉的供热用房未分摊到光明小区2号楼和10号楼内，是独立的，不属于小区业主共有。2012年爱众供热公司接替光明物业公司开始对光明小区进行供热，光明物业公司将其承包经营所用的供热用房转租给爱众供热公司，爱众供热公司使用该供热用房。2012年至2015年期间，爱众供热公司向光明物业公司支付了该供热用房的租赁费，双方虽未签订书面的租赁合同，但已形成事实上的租赁关系，爱众供热公司应当向光明物业公司支付租赁费用。2012年至2013年期间租赁费是按照每平方米300元计算的，2013年至2015年是按照每平方米200元计算的。对于租赁费用的标准从每平方米300元变更为每平方米200元是双方认可的。现光明物业公司认为爱众供热公司应当按照每平方米300元的标准向其支付房屋租赁费，爱众供热公司不予认可，光明物业公司提供的证据无法证实租赁费应当按照每平方米300元计算，故对于案涉房屋的租赁费应当按照每平方米200元的标准计算。综上，对于光明物业公司请求爱众供热公司给付2013年至2015年期间少给付的租赁费70000元的主张不予支持，对于光明物业公司主张的2015年至2016年，2016年至2017年共计2年期间的租赁费用140000元（350平方米×200元×2年）予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，光明物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省宁安市人民法院（2017）黑1084民初614号民事判决；二、宁安市爱众供热有限公司于本判决生效之日起十日内给付宁安市光明物业有限公司租赁费用140000元；三、驳回宁安市光明物业有限公司其他上诉请求。一审案件受理费5500元，由宁安市光明物业有限公司负担2750元，宁安市爱众供热有限公司负担2750元；二审案件受理费5500元，由宁安市光明物业有限公司负担2750元，宁安市爱众供热有限公司负担2750元。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  毕 旭审判员  杜 敏二〇一八年三月二十六日书记员  左 飞