上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28867号原告(反诉被告)：胡肇荣，男，1967年9月12日出生，住上海市松江区。原告(反诉被告)：胡怀民，女，1959年10月18日出生，住上海市松江区。二原告(反诉被告)共同的委托诉讼代理人：郭艳萍，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈万清，男，1960年2月28日出生，住台北县板桥市。委托诉讼代理人：徐笑蕾，上海润言律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。原告胡肇荣、胡怀民与被告陈万清确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月5日公开开庭予以审理。被告陈万清于答辩期内提起反诉，本院受理后予以合并审理。又因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年3月20日公开开庭予以审理。胡怀民及其共同的委托诉讼代理人郭艳萍，陈万清的委托诉讼代理人徐笑蕾、顾家玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡肇荣、胡怀民向本院提起诉讼请求：1.确认胡肇荣、胡怀民与陈万清签订的土地使用权及地上物转让合同无效；2.判令陈万清返还胡肇荣、胡怀民购房定金人民币(币种下同)20万元及利息(以20万元为基数，自付款之日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令陈万清赔偿因此给胡肇荣、胡怀民造成的经济损失177万元(装修费175万元及律师费2万元)；4.判令陈万清承担本案诉讼费及诉讼相关的费用。本案审理过程中，陈万清认可叶某a系受其委托签订协议，胡肇荣、胡怀民撤回要求叶某a承担责任的诉讼请求，确认要求陈万清承担本案相应之责任。另因在本案审理过程中，胡肇荣、胡怀民申请对装修造价进行评估，胡肇荣、胡怀民变更诉讼请求为要求陈万清赔偿装修损失763,779.85元。事实与理由：2016年3月7日，胡肇荣、胡怀民意向购买陈万清位于上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号XXX区XXX号楼XXX栋、XXX栋，与其达成口头购买协议，支付购房定金20万元。其中，5万元通过银行转账支付，15万元通过现金交付方式支付。2016年4月8日，胡肇荣、胡怀民与陈万清及其委托代理人叶某a补签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，约定双方在4月8日(以实际签订日期为准)比照陈万清与案外人吴某某、杨某某签订的《土地使用权及地上物转让合同》签署同样的土地使用权及地上物转让合同。在定金合同中明确约定，陈万清委托也数量将位于上海XXX高尔夫乡村俱乐部的土地使用权及该地上房屋的所有权转让给胡肇荣、胡怀民，转让款为180万元，定金为20万元，在收到定金后，胡肇荣、胡怀民即可进入系争房屋内进行装修，陈万清、叶某a有义务提供相应便利，并为胡肇荣、胡怀民办理“上海XXX高尔夫乡村俱乐部”四张会员卡变更使用事宜。定金合同签署后，经陈万清、叶某a授意许可，胡肇荣、胡怀民于2016年4月28日开始对系争房屋进行装修，期间陈万清、叶某a即未按照合同约定为胡肇荣、胡怀民办理高尔夫球俱乐部会员卡的变更事宜。2016年5月初，胡肇荣、胡怀民发现系争房屋所在地的XXX高尔夫俱乐部全部拆除，该房屋物业公司也一并撤出，胡肇荣、胡怀民就此事与叶某a、陈万清进行当面沟通，其答复说物业正在做调整，会尽快提供土地使用权证和房屋所有权证，供双方签署正式买卖合同做依据。之后陈万清对提供证件一事无任何音信，2016年7月10日胡肇荣、胡怀民向陈万清、叶某a同时发短信通知，明确要求其提供转让的土地使用权证，土地使用权转让登记簿及房屋所有权证等，陈万清、叶某a采取回避态度。后胡肇荣、胡怀民又于2016年8月8日通过EMS邮寄的方式发送通知函要求提供签署材料，陈万清、叶某a收悉函件后非但未提供相应材料及正面答复，反而采用短信、雇佣社会闲散人员到系争房屋闹事来威胁。2016年8月23日胡肇荣、胡怀民又以短信的形式通知申明要求提供相关资料，陈万清、叶某a仍未正面回复。2016年8月25日胡肇荣、胡怀民又委托共同认识之朋友转交了声明书要求提供相应材料，陈万清、叶某a仍旧没有任何回复。后经调查得知，系争房屋为小产权房，陈万清、叶某a并无土地使用权证、房屋所有权证，陈万清、叶某a却号称对系争房屋有所有权，对土地拥有使用权，且可为胡肇荣、胡怀民办理高尔夫球俱乐部会员卡等诱导签订合同。现该转让合同违反了国家强制性规定，陈万清、叶某a的欺诈行为亦严重侵犯了胡肇荣、胡怀民的合法权益，造成了巨大的经济损失，故以讼称事由诉至法院。陈万清辩称，双方签订的协议系无效，同意向胡肇荣、胡怀民返还定金，但不同意其余诉讼请求。1、利息为实际损失，胡肇荣、胡怀民应举证并就相应过错予以分担；2、反诉中也就律师费提起主张，请求依法判决；3、依据合同法第五十八条之规定，系基于对合同有效的信赖而履行合同造成之损失，双方签订的合同中并未允许胡肇荣、胡怀民装修，且在发现装修后，多次阻止要求停止装修，故装修款不属于合同法中规定的损失内容；4、胡肇荣、胡怀民仅仅做了简单的粉刷和地板铺设，且房屋内本来就是有简单的装修，故主张的装修费用过高；5、装修的损失系胡肇荣、胡怀民自行扩大的费用，其陈述发现可能被拆迁后，对合同的继续履行发生了疑问。现根据胡肇荣、胡怀民提交的证据中显示房屋于3月21日拆迁，于3月18日对外通知，其自称4月28日对外装修。胡肇荣、胡怀民明知道问题还要进行装修，故应自行承担装修费用。同时，陈万清向本院提起反诉诉讼请求：1.判令胡肇荣、胡怀民将上海市车墩镇车亭公路XXX号XXX区XXX号XXX、XXX栋别墅返还；2.判令胡肇荣、胡怀民支付房屋占有使用费260,000元(自2016年4月9日起暂算至2017年5月8日)，并按每月20,000元支付自2017年5月9日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令胡肇荣、胡怀民支付律师费50,000元；4、反诉费由胡肇荣、胡怀民承担。事实与理由：上海XXX高尔夫乡村俱乐部(以下简称XXX俱乐部)系上海XX经济联合总公司和上海XX房地产开发有限公司设立的联营企业，上海XX经济联合总公司系松江区人民政府独资设立的集体所有制企业。XXX俱乐部系上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号土地的使用权人，土地性质为集体所有。1998年，陈万清和系上海俱乐部签订《共同开发会员别墅楼合同》，约定陈万清向XXX俱乐部购买俱乐部会员金卡私章，总价三万美金，XXX俱乐部无偿提供上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号“上海XXX高尔夫俱乐部”河流西面土地一亩，陈万清在该地块上可自己设计建造别墅，并享有46周年的房屋使用权，陈万清有转让金卡和所建房屋的权益，陈万清在使用期限内，每年向XXX俱乐部缴纳5,000元人民币的管理费。后陈万清在该地块上建造了上海市车墩镇车亭公路XXX号XXX区XXX号XXX、XXX栋双拼别墅，128号地块上存在类似的别墅数十幢，大多经过转手。2016年3月7日，胡肇荣、胡怀民有意购买系争房屋剩余年限的使用权，其向陈万清的代理人叶某a支付了定金20万元。2016年4月8日，叶某a和胡肇荣、胡怀民签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，约定预计于2016年4月8日(以实际签订时间为准)与陈万清签订《土地使用权及地上物转让合同》，陈万清作为所有权人将位于上海XXX高尔夫乡村俱乐部上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋等相关权利转让给陈万清。转让价格为180万元，定金为20万元。合同还约定自协议签订之日起，胡肇荣、胡怀民有权随时进入上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋之庭园进行修缮工作。合同签订后，胡肇荣、胡怀民利用修缮庭园的便利，意欲对系争房屋进行占有、装修、使用。陈万清及其代理人叶某a多次阻止，告知胡肇荣、胡怀民在其支付房款后方可交接系争房屋进行装修。胡肇荣、胡怀民以系争房屋办理不出产权证为由拒绝房款，却又不同意双方各自返还定金和房屋，继续占有系争房屋至今。系争房屋的土地性质等实际情况均已事先告知胡肇荣、胡怀民，但其恶意占用系争房屋，应返还房屋，并支付房屋使用费，故以讼称事由提起反诉。针对反诉，胡肇荣、胡怀民辩称，不同意反诉诉讼请求。1、在陈万清返还定金及赔偿损失之前，不同意返还房屋。系争房屋为无产权证之非法建筑，因此无法进行司法拍卖，陈万清在内地并无其他资产及工作，故返还房屋则无法实现债权；2、合同无效的后果系由陈万清导致，胡肇荣、胡怀民不存在过错，故应由陈万清承担相应损失。该房屋在装修完成前并不具备任何居住使用价值，从房屋屋顶漏水和入户门都不具备的情况下，是不可能产生任何出租价值的。即使在判决生效后胡肇荣、胡怀民需要承担房屋占有使用费，但陈万清提出的房屋占有使用费也明显不合理和缺乏法律支持，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。在本案中合同总价款180万元是包含房屋28年的使用费和高尔夫球会籍费的总和，则房屋使用费应按照5,012元/月计算；3、双方签订的定金合同第三条已明确约定赔偿责任的归属，此外合同法58条也有相关规定。反诉诉讼请求既无合同依据又无法律依据。经审理查明，1994年4月30日，松江县人民政府出具《关于批准车墩镇建办“上海XXX乡村俱乐部”使用土地的批复》，批准用地。1997年12月15日，XXX俱乐部(签约甲方)与陈万清(签约乙方)签订《土地转让合同》一份，约定：甲方向乙方转让上海松江县车墩镇车亭公路XXX号的“上海XXX高尔夫俱乐部”河流西面土地一亩，土地转让价为3万美元/亩，签约当日乙方全额一次付清土地转让费；乙方受让的土地并建造的房屋将享有46周年的房屋使用权，自本合同双方签字生效起计算等。同日，XXX俱乐部(签约甲方)与陈万清(签约乙方)还签订《共同开发会员别墅楼合同》一份，约定：甲方向乙方无偿提供上海市松江县车墩镇车亭公路XXX号“上海XXX高尔夫俱乐部”河流西面土地一亩，乙方在该地块上可自己设计建造别墅，乙方决定施工单位房屋的外型设计图、立体图及位置图标等均为本合同的有效附件；乙方在该土地上建造的房屋享有46周年的房屋使用权，自本合同双方签字生效起计算，乙方享有转让金卡和所建房屋的权益等。1998年12月25日，上海市松江区人民政府出具《关于批准车墩镇上海银泰置业股份有限公司建造商品住宅征用土地及收回该部分土地使用权的通知》，同意上海银泰置业股份有限公司征用原经松府土(1994)第103号文批准你镇XXX俱乐部使用的部分土地9,883平方米，另征用俞塘村非耕地1,878平方米，合计征用土地11,761平方米作为建造商品住宅建设用地等。2013年10月5日，陈万清出具《授权委托书》，载明：本人于1997年12月与XXX俱乐部签署协议，在协议规定的用地范围内自建居住用房两幢。受托人叶某a受委托，全权行使对房屋使用权的处置(如入住许可、装潢维修等)，代表行使与XXX俱乐部所签订协议中的尚未履行、正在履行的或其他未尽事宜的协商处理。胡肇荣、胡怀民欲购买上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋之相关权利，于2016年3月7日向叶某a支付定金10万元，叶某a出具《收据》。2016年4月8日，叶某a(签约甲方)与胡肇荣、胡怀民(签约乙方)签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》一份，约定：乙方预计于2016年4月8日与陈万清签订《土地使用权及地上物转让合同》，约定陈万清作为所有权人将位于XXX俱乐部(地址上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋)等相关权利(详情见合同，合同比照上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区2号A栋、B栋之转让合同)转让给乙方，转让款总计180万元，定金为20万元。现陈万清委托叶某a为收款人，收取定金20万元，乙方已交付甲方20万元(其中，5万元通过银行转账的方式，15万元通过现金交付的方式)，现甲方已收到全额定金20万元；甲方应自收到全额定金之日起45个工作日内，向乙方交付XXX俱乐部会员卡A(2张)、B(2张)；甲方应在2016年12月31日之前，缴清全部XXX俱乐部涉及的土地使用税金和管理费、并缴清乙方入住之前的各项欠费，包括但不限于水电费等相关费用；甲方应在收到此全额定金之日起一个月内，到相关部门办理完毕乙方的入住许可、装修许可等相关事宜，除装修保证金外，其他的所有相关费用均由甲方承担；甲方承诺，自本协议签订之日起，乙方有权随时进入上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区A栋、B栋之庭园进行修缮工作，对此甲方应给与配合并提供便利；甲方作为委托人陈万清的受托人，其一切行为视为委托人的行为；若由非乙方主要原因导致乙方未能与陈万清签订《土地使用权及地上物转让合同》，则甲方对此定金款项应全额返还，并应承担由此给乙方造成的全部损失；有关文件产生的一切纠纷，双方应本着友好协商的态度解决，协商不成，双方均应向上海市闵行区人民法院提起诉讼等。同时，双方确认比照合同为陈万清(出让方、签约甲方)与案外人吴某某(受让方、签约乙方)、杨某某(受让方、签约丙方)签订之《土地使用权及地上物转让合同》，该合同约定：甲方同意将土地使用权及地上别墅的所有权转让给乙方和丙方；甲方保证乙方和丙方自本合同签订之日起享有28周年的受让土地和地上物别墅的使用权，使用年限届满前，乙方和丙方有权向丁方申请延续受让土地及地上别墅的使用权，有权要求甲方以甲方名义申请，或要求甲方积极协助乙方和丙方申请续期，乙方和丙方享有受让土地及地上物别墅延续期限内的使用权，甲方不享有使用权且不得干涉乙方和丙方权利；甲方同意向乙方和丙方转让上述土地使用权、地上别墅所有权、地上附属物及会员卡，乙方和丙方同意各向甲方支付上述受让标的转让款各105万元，共计210万元；乙方和丙方需在本合同签订之日起3日内各向甲方支付第一笔转让款各85万元，甲方收到上述款项后3日内需与见证人叶某a一起陪同并协助乙方和丙方至丁方就《土地转让合同》和转让标的产证变更等事宜进行协商和谈判；待转让标的的所有证件包括但不限于土地使用权证、房屋产权证等全部转让至乙方和丙方名下后，乙方和丙方各向甲方支付剩余转让款20万元，因转让标的的证件变更产生的手续费由乙方和丙方承担；甲方保证在本协议签订后30日内将土地使用权和房屋所有权变更至乙方和丙方名下；以一亩为计算基数，转让标的的使用人需每年6月向丁方缴纳管理费5,000元/亩，每年12月缴纳土地使用税4,650元/亩，2015年12月15日前的土地使用税和管理费等由甲方缴纳，自2016年起的土地使用税和管理费(共计9,650元)由乙方和丙方自行向丁方缴纳；甲方为转让土地及地上建筑物的唯一合法所有权人和使用权人，甲方承诺该土地及地上建筑物的产权清晰，不存在争议，不存在阻碍乙方和丙方权利实现的情形；甲方保证转让的土地和地上建筑物已缴清所有地价款和费用，否则因此产生的纠纷和责任均由甲方承担，与乙、丙方无关；甲方保证上述转让土地及地上建筑物不存在任何权利瑕疵，不存在租赁、抵押、买卖情形，不存在任何有损乙方和丙方权利实现的情形，否则乙方和丙方有权无条件终止本协议，并要求甲方支付违约金30万元，如造成乙方和丙方其他损失，甲方需全部照价赔偿；乙方和丙方在受让期限内，如遇到拆迁等其他损害乙方和丙方权利的情形，甲方全权委托乙方和丙方处理拆迁事宜，因《土地转让合同》取得的所有拆迁补偿均归乙方和丙方享有，与甲方无关，如乙方和丙方无法取得上述拆迁补偿，乙方和丙方有权要求甲方协助向丁方求偿损失(包括但不限于应得拆迁补偿、律师费、诉讼费、评估费等)等。上述定金协议签订后，胡肇荣、胡怀民进入系争房屋予以装修。2016年3月18日，XXX俱乐部张贴公告，载明：根据国家发改委、国土部等11个部委联合下发的《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》的有关要求，XXX俱乐部被列入清理、整顿、关闭球场的范围，自2016年3月22日起，俱乐部将予以关系。此后该处高尔夫球场遭到拆除。2016年4月，陈万清向XXX俱乐部申请开通系争房屋的水电。2016年8月8日，胡肇荣、胡怀民向陈万清发函表示，签订定金协议后，房屋周边的主要休闲(上海市XXX俱乐部)全部拆除，该房屋地区的物业公司一并撤出，故怀疑陈万清的履约能力。要求陈万清提供该房屋合法有效的登记信息，提供其为土地合法使用权人、房屋合法所有权人或合法使用权人证明等。鉴于多次沟通且交付定金后并无回复，叶某a在收到的相关要求后，多次以短信方式威胁。由于正式的买卖合同并未实际签订，叶某a要求付款并表示要求离开并无依据。该函件陈万清已收悉。2016年8月17日，因胡肇荣、胡怀民与叶某a就系争房屋产生纠纷，胡肇荣予以报警。2016年8月25日，胡肇荣、胡怀民向陈万清发送《声明书》，表示：其于2016年4月8日支付了定金20万元，并签署了《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》。经叶某a允诺许可后装修入住，之后周边的XXX俱乐部球场全部遭强制性拆除，XXX俱乐部物业公司一并撤出。决定购买系争房屋系看中房屋所处的地理环境及居住使用期限，但设施已经被拆除，周边房屋及土地陆续被政府征收，怀疑系争房屋及土地有可能面临被征收遭强制性拆除的处境。其交付定金后，多次要求陈万清及叶某a提供相应的产权证明，但一直拖延至今仍未出示，且多次阻止其装修及居住。现希望出示合法有效的小产权证后签订正式的转让合同，并支付购房款。另查明，2016年7月7日、7月8日，胡肇荣向陈万清发送消息，要求出示相应证件继续交易。陈万清收悉短信后，要求其与叶某a沟通。此后，胡肇荣多次向陈万清发送短信，希望予以协商处理。2016年7月11日，胡肇荣向叶某a通过短信发送通知函，要求予以协商。叶某a回复要求付款，并表示要关闭水电。上述事实，由胡肇荣、胡怀民提交的《土地转让合同》、《授权委托书》、《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》、《土地使用权及地上物转让合同》、《收据》、银行卡交易明细、《通知函》及邮寄凭证、《声明书》、网页新闻、短信聊天记录、《证明》、《承诺书》，由陈万清提交的《共同开发会员别墅楼合同》、《关于批准车墩镇建办“上海XXX乡村俱乐部”使用土地的批复》、《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》、《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》、《关于批准车墩镇上海银泰置业股份有限公司建造商品住宅征用土地及收回该部分土地使用权的通知》、照片一组、报警回执等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，胡肇荣、胡怀民向本院申请对系争房屋内的装修造价进行评估，本院经上海市高级人民法院摇号委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称公信中南公司)进行评估。公信中南公司于2018年2月1日出具司法鉴定意见书。载明：鉴定单位于2017年11月21日至现场勘查及丈量工程量，系争房屋室内装修造价为763,779.85元。该装饰工程于2016年10月完工，按一般房屋装饰使用年限为8年(96个月)，故截止至2018年1月，已使用14个月，该装饰工程折旧后造价为：763,779.85×(1-14/96)=652,395.29元。经质证，胡肇荣、胡怀民对折旧期存在异议，认为2016年10月完工后即提起诉讼，不应该计算折旧。陈万清认为，楼顶平台防水工程系隐秘工程，鉴定单位仅以胡肇荣、胡怀民的陈述就将该工程计算入内。同意折旧按照8年计算胡肇荣、胡怀民现一直使用该房屋，折旧应该计算至其返还房屋之日。鉴定人员到庭陈述到，楼顶防水工程需要打开破坏才能实际查看，胡肇荣、胡怀民陈述该工程由其施工，故纳入评估范围，该项工程的评估价格为957元。本院认为，公信中南公司接受委托后，经现场勘察出具评估报告，此次评估程序合法，本院确认评估报告的效力。又房屋屋顶的防水工程系房屋防水需求，为必备工程，虽现未打开评估，但本院确认其为装修工程所需，故确认工程造价为763,779.85元。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中陈万清委托叶某a处分系争标的物，叶某a在代理权限内签订《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》并收取定金，对陈万清发生效力。双方虽就交易条件初步达成一致，约定了买卖合同之模板，但尚未签订买卖合同。双方签订之《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》，名为收据实为定金合同，依据该合同之约定，胡肇荣、胡怀民支付之定金，既有立约担保之意，亦有履约担保之内容。现双方就土地使用权及别墅房屋所有权转让达成定金合同，但陈万清并非该土地之使用权人，其并无权转让该使用权，又建造之房屋并未取得建设规划许可系违章建筑，因该合同的标的物具有违法性，双方签订的定金合同违反了法律的强制性规定，应属无效，原告要求确认《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》无效的诉讼请求，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。陈万清应将收取之定金20万元予以返还，胡肇荣、胡怀民亦应搬离并返还系争房屋。关于胡肇荣、胡怀民主张按照贷款利率计算之利息损失，系因陈万清占有该笔资金期间其产生之损失，但依据贷款利率计息并无依据，应依据同期存款利率支付相应之利息损失。又双方于2016年4月8日达成该协议，确认双方之合同关系及定金支付，故本院确认陈万清自2016年4月9日起支付相应之利息损失。现本案争议焦点为，陈万清是否应承担装修损失及胡肇荣、胡怀民是否应承担房屋占有期间之使用费。关于争议焦点一，陈万清认为胡肇荣、胡怀民未经其许可即进场装修，且在明知房屋系违章建筑可能被拆除的情况下继续装修造成损失，故请求驳回该项诉讼请求。双方于4月8日签订之协议中约定：“自本协议签订之日起，乙方有权随时进入上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋之庭园进行修缮工作，对此甲方应给与配合并提供便利”，对于该条约定之理解双方存在争议，陈万清认为“庭园”所指为房屋花园，胡肇荣、胡怀民则认为所指为房屋。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。胡肇荣、胡怀民签订协议支付定金，其目的为受让土地使用权及房屋所有权，即取得该房屋实际使用，胡肇荣、胡怀民在支付定金后仅为进入花园，实不符合一般交易习惯及合同目的。且在签订该合同后，陈万清一方配合开通了房屋内的水电，为胡肇荣、胡怀民之使用提供便利条件。虽陈万清认为其发现装修后多次阻止，但从双方沟通记录来看，阻止装修之理由系要求胡肇荣、胡怀民支付剩余房款，故对于陈万清的该抗辩意见本院不予采信。现胡肇荣、胡怀民对系争房屋进行装修已形成附合，对于该损失双方应按照过错责任予以承担。就此次交易，陈万清作为出售方应承担标的物权属之瑕疵担保责任，陈万清在明知土地使用权及房屋所有权存在瑕疵的情况下，仍予以转让，应承担主要责任。但胡肇荣、胡怀民作为购买方，在签订合同时也明知该房屋系未取得产证，应预见该合同可能无法履行之风险。且在胡肇荣、胡怀民支付定金后，该房屋所在之俱乐部即面临拆迁，胡肇荣、胡怀民在此情况下仍继续装修，造成了较大的损失，胡肇荣、胡怀民亦应承担相应之责任。考虑到双方之过错并结合本案实际情况，确认陈万清承担70%之装修损失。又房屋造价为763,779.85元，胡肇荣、胡怀民认为工程完工后即提起诉讼，不应予以折旧。但胡肇荣、胡怀民在装修完成后实际入住使用至今，装修存在相应折旧，该意见本院不予采信。至于陈万清认为折旧应计算至房屋返还之日，但本案尚在处理过程中，该时间节点难以确认，本院认为鉴定单位出具之装修残值符合房屋之现状，予以确认。综上，陈万清应向胡肇荣、胡怀民支付装修损失456,676.70元(652,395.29元×70%=456,676.70元)。关于争议焦点二，双方就房屋交接并无形成书面之交接文件，胡肇荣、胡怀民陈述于2016年4月28日开始进行装修，即此时已占有该房屋。虽该房屋未取得建设规划许可及产权证，但胡肇荣、胡怀民占有该房屋入住使用，存在一定的使用价值。关于双方争议之使用费标准，本院注意到双方约定的转让价格180万元远低于正常的房屋交易价格，且在合同中明确了28年的使用年限，即双方明确房屋性质，明知对价给付之内容，故本院确定使用费标准时对此情况予以参考。且如前所述，陈万清明知房屋权属瑕疵的情况下仍予以转让，存在过错，亦应承担部分损失。本院结合双方合同之约定及本案房屋的实际情况，确认胡肇荣、胡怀民按照每月3,000元的标准向陈万清支付自2016年5月1日起至返还房屋之日止的占有使用费。关于双方主张之律师费损失，双方合同中仅在因叶某a无权代理时产生相应费用的负担，因律师费并非必然之损失，双方的诉讼请求并无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民与被告(反诉原告)陈万清于2016年4月8日签订的《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》无效；二、原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民于本判决生效之日起三十日内搬离并向被告(反诉原告)陈万清返还于《土地使用权及地上物转让合同之定金收据》中约定的上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋房屋；三、被告(反诉原告)陈万清于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民返还定金20万元，并按照中国人民银行同期存款利率向原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民支付自2016年4月9日起至实际返还之日止的利息；四、被告(反诉原告)陈万清于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民赔偿装修损失456,676.70元；五、原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民于本判决生效之日起三十日内，按照每月3,000元的标准向被告(反诉原告)陈万清支付自2016年5月1日起至实际搬离并返还上海市松江区车墩镇车亭公路XXX号E区7号A栋、B栋房屋之日止的占有使用费；六、驳回原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陈万清的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,637.8元，由原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民负担4,534.52元，由被告(反诉原告)陈万清负担9,103.28元；反诉案件受理费减半收取计2,925元，由原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民负担651.05元，由被告(反诉原告)陈万清负担2,273.95元；鉴定费32,000元，由原告(反诉被告)胡肇荣、胡怀民负担9,600元，由被告(反诉原告)陈万清负担22,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  石定伟人民陪审员  董孟范二〇一八年三月三十日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。