重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初489号原告（反诉被告）：吴浩，男，1992年6月22日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：唐春霞，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡阳英，四川泰仁（重庆）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黎志影，女，1986年10月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告（反诉原告）：任君雄，男，1983年4月26日出生，汉族，住广东省鹤山市。二被告共同委托诉讼代理人：巴剑鸿、张维，重庆中渡律师事务所律师。原告吴浩与被告黎志影、任君雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理，二被告于同年1月18日提起反诉，本院予以受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴浩及其委托诉讼代理人唐春霞、蔡阳英，被告（反诉原告）黎志影、任君雄的共同委托诉讼代理人巴剑鸿、张维及被告（反诉原告）黎志影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴浩向本院提出诉讼请求：1.判令黎志影、任君雄向吴浩双倍返还定金4万元；2.本案诉讼费用由黎志影、任君雄承担。事实和理由：2017年9月10日，吴浩与黎志影、任君雄及重庆中环互联房地产顾问有限公司三方签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定黎志影、任君雄将其房屋卖于吴浩，并对房屋价款、付款方式、定金、过户时间均做出约定。合同签订当日，吴浩如数将2万元定金交与黎志影、任君雄，并积极履行办理按揭贷款手续等义务。后黎志影、任君雄拒不履行房屋过户义务，并将房屋涨价。2017年11月10日，黎志影、任君雄单方面向吴浩发出《解除合同通知书》，且不退还定金。综上，黎志影、任君雄的行为已构成根本违约，吴浩为维护其合法权益，遂诉至法院。被告黎志影、任君雄辩称，对于吴浩所诉事实和理由不予认可。双方合同未能继续履行的原因系吴浩征信有问题，导致其多次未能取得银行按揭贷款的审批通过，亦未能在合同约定时间前办理按揭贷款手续；黎志影、任君雄始终在积极履行合同义务，不存在任何违约行为。黎志影、任君雄向本院提出反诉请求：1.确认黎志影、任君雄与吴浩于2017年9月10日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖关系于2017年11月10日已经解除；2.判令吴浩向黎志影、任君雄支付违约金17万元；3.本案诉讼费用由吴浩承担。事实和理由：2017年9月10日，黎志影、任君雄与吴浩及重庆中环互联房地产顾问有限公司三方签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定黎志影、任君雄将其房屋卖于吴浩，付款方式为按揭贷款，双方应于2017年10月10日前办理过户手续，因任何一方原因导致拖延或不能办理过户手续的，视为该方违约，并向守约方承担房屋成交价20%的违约金。合同签订至今被吴浩贷款仍未办理下来。2017年11月3日，黎志影、任君雄向吴浩发出《告知函》，但吴浩未在函件确定的期限内办妥按揭贷款手续，故黎志影、任君雄告知吴浩解除合同。吴浩行为已构成根本违约，黎志影、任君雄依法提起反诉。吴浩对黎志影、任君雄的反诉辩称，对黎志影、任君雄解除合同的诉讼请求无异议，但不同意其余诉讼请求。1.合同虽约定过户日期为2017年10月10日前，但银行按揭贷款审批手续办理成功并非双方办理过户的前提条件。2.双方虽未在规定时间内办理过户，但不可归责于吴浩，理由如下：吴浩付款方式为贷款，其义务为提供相应材料、及时办理贷款审批手续，2017年9月22日面签成功说明吴浩的合同义务已经履行完毕，至于银行核实审批通过则非吴浩可以控制的；办理过户手续时，需要黎志影、任君雄配合才能完成，黎志影、任君雄以银行按揭贷款审批未通过为由不配合办理过户手续已经构成违约；根据合同约定，即使是吴浩原因导致贷款未获批准，双方也应解除合同，并均可免责；因为黎志影、任君雄拒绝配合办理过户手续，吴浩未支付首付款是行使同时履行抗辩权的表现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人在本诉和反诉中所提交的证据均一致，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》、收据、房地产权证、《告知函》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、结婚证、《解除合同通知书》、快递回单、微信聊天记录截图、重庆市社会保险参保证明（个人）等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：吴浩举示的中国农业银行银行卡交易明细清单系银行出具，具备合法性、真实性，但与吴浩所主张的其征信无误并没有关联性，不予认证；吴浩举示的陈祥渠、吴成栋出具的情况说明，实质系证人证言，吴浩未申请证人出庭作证，不符合法律规定的证据形式，不予采信；吴浩举示的个人征信报告系相关机构出具的打印件，予以采信；吴浩举示的熊归出具的情况说明，因证人熊归已出庭作证，应以其证言为准；黎志影、任君雄举示的《房屋买卖合同书》具备真实性、合法性，但与本案并无关联，不予认证；黎志影、任君雄举示的机票订单截图系原件，具备真实性，但与本案是否具有关联性无法直接得到反映，在没有其他证据佐证的情况下，不予认证；黎志影、任君雄举示的熊归出具的重庆中环互联房地产顾问有限公司愿意承担卖方的机票及误工费损失的说明，与本案没有关联性，不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黎志影、任君雄系夫妻关系，二人系坐落于重庆市江北区锦磬苑X号X-X号房屋（下称涉讼房屋）的权利人。2017年9月10日，吴浩（乙方）与黎志影、任君雄二人（甲方）、李在国（丙方）以及重庆中环互联房地产顾问有限公司（丁方）签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；房屋买卖价款为85万元整；合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金2万元；甲方同意乙方以商业贷款方式申请按揭抵押贷款；乙方申请的贷款金额为43万元整（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补足），见不动产登记证明后通过银行支付给甲方；如因乙方原因导致未获得贷款机构批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁同意解除此合同，均可免责；但在贷款申办过程中所发生的费用由乙方承担；甲、乙双方应于乙方贷款审批通过之日起的（此处空白）个工作日内办理产权过户手续，当日乙方同时办理全权委托公证书委托丁方指定人员办理过户后产权相关手续；乙方于过户当日将购房首付款40万元直接支付给甲方；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。此外，合同最后一条约定：如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准；甲、乙双方约定于2017年10月10日前办理过户手续，因任何一方导致拖延或不能办理过户手续，视该方违约。合同签订当日，吴浩向黎志影支付2万元定金。合同签订后，吴浩先后三次就购房款向银行申请办理面签手续，并在第三次办理面签完毕。但直至双方合同约定的办理过户手续时间，银行按揭贷款仍未办理成功。2017年11月3日，黎志影向吴浩发出《告知函》，要求吴浩自该函发出5日内履行完毕合同约定的所有义务。未按时履行完全部合同义务，黎志影有权自上述期限满后解除《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，将房屋另行出售，并不予退还定金。2017年11月10日，黎志影向吴浩发出《解除合同通知书》，通知吴浩：因吴浩至今尚未办理好银行按揭贷款手续，黎志影、任君雄自该函发出之日起解除《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，并依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的约定，不再退还已支付的2万元定金，并保留追究吴浩其他法律责任的权利。2017年11月11日，吴浩收到该《解除合同通知书》。此后，双方因合同履行及违约责任产生争议，吴浩遂诉至法院。另，截止至法庭辩论终结前，吴浩申请的银行按揭贷款审批仍未通过。本院认为，案涉合同中所涉及的本案当事人之间的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对本案当事人具有约束力，双方应依照合同约定的内容和顺序履行义务。本案中，吴浩提出银行按揭贷款审批手续办理成功并非双方办理过户前提条件的辩论意见，但根据合同约定“如因乙方原因导致未获得贷款机构批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁同意解除此合同，均可免责。……甲、乙双方应于乙方贷款审批通过之日起的（此处空白）个工作日内办理产权过户手续”，可以得出，黎志影、任君雄二人办理产权过户手续系在吴浩所申请的贷款审批通过后进行。因此，本院对吴浩的前述意见不予采纳。再结合合同最后一条约定“如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准。甲、乙双方约定于2017年10月10日前办理过户手续，因任何一方导致拖延或不能办理过户手续，视该方违约。”进一步可以得出，吴浩所申请的贷款应在2017年10月10日前审批通过，后黎志影、任君雄二人据此办理过户手续。但直至法庭辩论终结时，吴浩的贷款申请仍未获银行审批通过。结合前文的分析，吴浩未能在合同约定时间内通过银行贷款审批的行为已违反合同约定，其作为违约方，无权选择定金罚则向黎志影、任君雄主张权利，因此，本院对吴浩要求黎志影、任君雄双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。因吴浩违约，未如期履行合同义务，黎志影、任君雄二人有权解除合同，并有权向吴浩主张适用定金罚则或支付违约金。黎志影、任君雄于2017年11月10日向吴浩寄送《解除合同通知书》的行为系行使合同解除权的表现，吴浩于2017年11月11日收到该通知，故吴浩与黎志影、任君雄二人的房屋买卖合同关系的解除时间应以吴浩收到前述通知之日为准，据此本院认定，双方之间的房屋买卖关系于2017年11月11日解除。关于黎志影、任君雄向吴浩主张违约金的问题，本院认为，黎志影、任君雄在《解除合同通知书》中关于不予退还定金的意思表示已经明确表明二人选择定金罚则向吴浩主张违约责任，因此，黎志影、任君雄现又向吴浩主张违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认反诉原告黎志影、任君雄与反诉被告吴浩以及重庆中环互联房地产顾问有限公司于2017年9月10日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中反诉原告黎志影、任君雄与反诉被告吴浩之间的房屋买卖关系于2017年11月11日解除；二、驳回本诉原告吴浩的诉讼请求；三、驳回反诉原告黎志影、任君雄的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取400元，由吴浩承担，反诉案件受理费减半收取1850元，由黎志影、任君雄承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一八年三月二十八日法官助理李明航书记员钟茜