河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终972号 上诉人（原审被告）：郭保田，男，汉族，1976年1月16日出生，住邱县。 委托代理人：惠德化，男，1954年6月7日出生，汉族，住邱县。 被上诉人（原审被告）：王俊停，男，1974年1月13日出生，汉族，职业，现住邱县。 委托代理人:童金俊,女,1973年3月20日出生,汉族,住邱县,系王俊停妻子。 被上诉人（原审原告）：童金朝，男，1956年1月2日出生，汉族，职业，现住邱县。 上诉人郭保田因与被上诉人童金朝、王俊停宅基地使用权纠纷一案，不服河北省邱县人民法院（2017）冀0430民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭保田上诉请求：将(2017)冀0430民初933号邱县人民法院民事判决主文：“一、被告王俊停与被告郭保田之间的房屋及宅基地的买卖协议无效”，改判为被告王俊停与被告郭保田之间的房屋、院墙买卖协议有效。事实和理由：2017)冀0430民初933号邱县人民法院民事判决：适用《中华人民共合国合同法》第五十二条等作出被告王俊停与被告郭保田之间的房屋买卖协议无效，适用法律确有错误。王俊停在童金朝、童金收建设用地上盖了房屋和院墙，2006年4月王俊停收取了郭保田3万元，将房屋和院墙及宅基地的使用权，房屋院墙的使用权都交给了郭保田。初审判决认为，“房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，在房地一体的格局下，被告王俊停做为房屋的所有权人，在处分房屋的同时也处分了宅基地，而原告作宅基地的使用权人在批准取得宅基地时只享有使用权，并不享有处分权。特别明显，王俊停处分自己的财产没违反法律行政法规强制性规定，原告王俊停同被告郭保田买卖房屋、院墙的行为合法有效。初审判决被告王俊停同被告郭保田买卖房屋的行为，实际损害原告所属集体经济组织的权益，应属无效缺乏证据证明。初审判决原告童金朝向本院提出诉讼请求。依法确认，被告之间的宅基地买卖无效。其判决主文一，“被告王俊停与被告郭保田之间的房屋及宅基地的买卖协议无效，显然初审判决主文一，“被告王俊停与被告郭保田之间的房屋买卖协议无效超出了原告提出的诉讼请求，依法确认被告之间的宅基地买卖无效。初审判决：“本院认为合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告郭保田作为买人应当将房屋及院墙返还出卖人被告王俊停、王俊停应将收到房屋的价款返还郭保田。被告郭保田返还房屋及院墙的义务应向被告王俊停履行。原告无权要求郭保田履行义务，可待郭保田向王俊停履行后，其再向王俊停主张权利”。归根结底郭保田购买房屋和院墙被拆迁是原告童金朝。将邱县人民政府核准童金朝。邱建(2001)字第B-440号集体土地建设用地使用权证，转让王俊停的非法行为所造成。郭保田的实际损害应由童金朝的违法行为承担。”原告可待郭保田向王俊停履行后，其再向王俊停主张权利。初审判决超出原告诉讼请求作出判决的意义，是在于为原告非法转让宅基地的行为取得收益。该判决中原告童金朝集体土地使作权证上的土地由童金朝占有、使用受法律保护。受让人被告王俊停在童金朝享有占有使用权的集体土地上建造院墙和房屋是违法建筑。为保护原告童金朝使用权证上的宅基地的占有使用权，被告王俊停在原告童金朝集体土地使用权证的土地上建盖的房屋和院墙必须拆除，依法保护原告童金朝的合法权益。原告童金朝所诉土地上的房屋院墙是被告王俊停所建，王俊停是房屋院墙的所有权人。王俊停以该房屋院墙等地上附着物与郭保田的金钱互换并达成合意，既不损害国家利益，也未损害集体利益，更没损害他人的合法权益。被拆除的违法律建筑物的所有权人是被告人郭保田，郭保田在被拆除的违法建筑物中已居住十多年，违法建筑物的拆迁费及郭保田一家的按置费损失，是由原告童金朝非法转让集体土地的行为造成的，依法原告童金朝非法转让集体土地的行为造成郭保田的损失，原告童金朝应对郭保田进行赔偿。所以初审判决被告王俊停与被告郭保田之间的房屋及院墙买卖协议无效，缺乏事实根据，适用法律确有错误，请依法改判 童金朝答辩称，郭保田的上诉请求缺乏事实与法律依据，具体答辩意见同于一审观点。 王俊停答辩称，郭保田的上诉请求缺乏事实与法律依据，具体答辩意见同于一审观点。 童金朝向一审法院起诉请求：依法确认二被告之间的宅基地买卖无效，责令被告郭保田退出占用原告的宅院价值15000元，并拆除郭保田在原告的宅基上搭盖的临时建筑物。 一审法院认定事实：2001年11月经邱县人民政府批准，邱县土地管理局为原告童金朝颁发了邱集建（2001）字第B-440号集体土地建设用地使用证，该土地东西长17米，南北长13.5米，西至路，东至童金收，南至路，北至空地，用途为住宅。后经原告同意被告王俊停在系争宅基及童金收的宅基上建造房屋十间及院墙。2006年，经胡银海说合，王俊停将上述宅院以六万余元的价格出售给郭保田，同年4月郭保田向王俊停支付了三万元后，开始使用上述宅院经营建筑材料至今，并搭建了部分临时建筑物。本案原告因返还财产纠纷一案将本案被告郭保田诉至本院，本院于2015年9月17日作出（2015）邱民初字24号民事判决书，以本案原告请求依据的证据不足为由，判决驳回了其诉讼请求。在该判决中：本案原告诉称“…2006年4月，被告郭保田开始租用原告的宅基地及房屋经营建筑材料，后来经营便道花砖至2013年10月。现租赁期限已满，被告既不缴纳自2012年5月至2013年10月的租赁费5000元，也不退出原告宅院。为维护原告的合法权益，原告请求：（1）、依法判决确认被告侵权事实存在，责令被告退出原告的宅院并拆除被告在原告宅基上搭建的临时建筑物；（2）、判决被告给付原告自2012年5月至2013年10月的租赁费用5000元；（3）诉讼费由被告承担”；本案被告郭保田辩称“原告的宅院和房屋都是被告购买的，与原告没有租赁关系，临时建筑物是被告购买后搭建的。…”。在2014年9月5日邯郸市中级人民法院民事审判笔录中，本案原告陈述答辩称“是我们村的宅基地，2006年以前一直是我使用的，2006年之后才有上诉人使用，约定一年一用，一年5000元，共给了3万元，我不可能让他无偿使用。我认为是租赁，不是买卖。”。另查明，邱集建（2001）字第B-440号集体土地建设用地使用证原件，现在被告郭保田处。在本院（2015）邱民初字24号民事案件中，本案被告王俊停以本案原告妹夫的身份担任本案原告的委托代理人。一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案系争宅基地登记在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定，其依法享有占有和使用的权利。被告王俊停虽经原告同意在该宅基上建造房屋及院墙，但宅基地使用权是本集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，被告王俊停非原告所属村的集体组织成员，故其无权使用该宅基地。从本院（2015）邱民初字24号民事案件中，本案原告的诉称内容、被告王俊停作为其诉讼代理人及在2014年9月5日邯郸市中级人民法院民事审判笔录中本案原告陈述答辩的内容来看，原告对被告王俊停将其建造的房屋及院墙卖给被告郭保田一事是知情的。但该房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，在房地一体的格局下，被告王俊停作为房屋的所有权人在处分房屋的同时亦处分了宅基地，而原告作为宅基地的使用人在批准取得宅基地时只享有使用权，并不享有处分权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”的规定，被告王俊停同被告郭保田买卖房屋的行为，实际损害了原告所属村集体经济组织的权益，应属无效。故对原告请求确认二被告之间买卖协议无效的请求，予以支持。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告郭保田作为买受人应当将房屋及院落返还出卖人被告王俊停，王俊停应将收取的价款返还郭保田。如郭保田在居住使用所买房屋期间对该房屋及院落进行翻建、装修并新建有建筑物的，王俊停应对添附部分的价值给予合理补偿。就合同无效具有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于二被告在法定期间内均未提出反诉，亦未提交相应的证据，故对上述事项本案不做处理，可另诉或以其他方式解决。从合同相对性来讲，被告郭保田返还房屋及院落的义务应向被告王俊停履行，原告无权要求郭保田履行该义务，可待郭保田向王俊停履行后，其再向王俊停主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王俊停与被告郭保田之间的房屋及宅基地的买卖协议无效；二、驳回原告童金朝的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人郭保田与被上诉人王俊停之间的宅基地买卖协议，违反土地法相关规定，一审法院依法确认该协议无效并无不当。宅基地转让协议无效，上诉人郭保田不能成为该宅基地的使用权人，根据房地一体原则，上诉人郭保田也无权对该宅基地上的房屋、院墙等设施主张所有权。上诉人郭保田应当与宅基地买卖协议的签订人王俊停，依据宅基地买卖协议无效的过错责任确定损失承担。 综上所述，郭保田的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人郭保田负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  张 颖 审判员  聂洪文 二〇一八年三月二十七日 赵鹏书记员赵鹏