重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初1162号原告：重庆远诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道办事处宝圣东路一巷2幢1-8号，统一社会信用代码91500112068262808W。法定代表人：陈巧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春燕，女，该公司员工。被告：徐玉惠，女，1976年12月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆远诚物业管理有限公司（以下简称远诚公司）与被告徐玉惠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告远诚公司的委托诉讼代理人王春燕、被告徐玉惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远诚公司向本院提出诉讼请求：1、判决徐玉惠立即支付远诚公司从2017年3月至2017年12月的物业服务费670元；2、判决徐玉惠立即支付远诚公司以每月所欠物业服务费为基数，按每日万分之三计算的从逾期的次月1日起至实际付清之日止的违约金（截止2017年12月31日的违约金为60.3元）。事实和理由：徐玉惠为远诚公司管理的××××小区的业主，徐玉惠在接收物业时与重庆天奇地产集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定按0.9元/平方米.月交纳物业服务费。远诚公司于2017年2月与北碚区三元溪××××小区业主委员会签订《物业服务合同》。远诚公司对××××小区提供了物业管理服务，但徐玉惠从2017年3月起未向远诚公司交纳物业服务费。徐玉惠每月应向远诚公司交纳物业服务费67.31元/月（0.90元/平方米.月×74.79平方米），远诚公司只主张67元/月。徐玉惠拖欠远诚公司从2017年3月至2017年12月的物业服务费670元（67元/月×10个月）未交。徐玉惠还应支付违约金。经远诚公司多次催交未果。请求法院依法判决。被告徐玉惠辩称，徐玉惠从2017年3月起至2017年12月没有交纳物业服务费。没交物业服务费的理由为：徐玉惠没有与远诚公司签过合同，业委会也没有通知徐玉惠。徐玉惠的房屋是安置房，应该按安置房的标准交纳物业服务费。要求远诚公司提供安置房的收费标准，徐玉惠按照安置房的收费标准交纳物业服务费，违约金也应该按照安置房的违约金的收取标准计算。徐玉惠不同意按0.90元/平方米.月交纳物业服务费。经审理查明，徐玉惠于2016年9月22日与重庆天奇地产集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于重庆市北碚区×××路××××号×××××幢×-×-×的房屋（以下简称案涉房屋）。徐玉惠已接房并入住，现为案涉房屋权利人。案涉房屋为高层住宅，建筑面积为74.79平方米。2017年2月13日，远诚公司（乙方）与北碚区×××××××小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为××××小区提供物业管理服务。该合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式：1、……根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）1-7栋住宅：0.3元/平方米.月。9-10栋1-3层住宅0.5元/平方米.月，4层以上含4层0.9元/平方米.月。第七条约定：……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。第二十一条约定：本合同期限为4年，自2017年2月13日起至2021年2月12日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后至2017年11月远诚公司为××××小区提供了物业服务。之后至2018年2月1日本案开庭时，远诚公司仍在××××小区从事物业服务。在2017年12月之前远诚公司在××××小区有5、6个保安，2017年12月起因员工没有拿到工资，罢工半个月，之后只剩下一个保安上班至2018年2月1日本案开庭时，该保安只在晚上上班。徐玉惠现在未支付远诚公司从2017年3月至2017年12月的物业服务费。审理中，远诚公司要求徐玉惠支付从2017年3月至2017年11月期间的80%的物业服务费，自愿放弃要求徐玉惠支付从2017年3月至2017年11月期间的20%的物业服务费的诉讼请求，放弃要求徐玉惠支付2017年12月的物业服务费的诉讼请求，放弃要求徐玉惠支付违约金的诉讼请求。上述事实，有书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，远诚公司与北碚区×××××××小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，徐玉惠与重庆天奇地产集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并已经合法占有案涉房屋，现已依法办理案涉房屋所有权登记，按照上述规定，徐玉惠是案涉房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《物业服务合同》对远诚公司与徐玉惠均有约束力。徐玉惠以其没有与远诚公司签过合同，业委会也没有通知徐玉惠为由不交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，远诚公司已按合同为××××小区提供了物业服务期间，徐玉惠应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。徐玉惠辩称其房屋是安置房，应该按安置房的标准交纳物业服务费，不同意按0.90元/平方米.月交纳物业服务费。本院认为，徐玉惠未提供证据证明其主张成立，本院对其该抗辩意见不予采纳。《物业服务合同》约定住宅的物业服务费用按月收取，收取的标准按建筑面积计算，9-10栋4层以上含4层为0.9元/平方米.月。因此，徐玉惠应当按0.9元/平方米.月的标准按时支付物业服务费。徐玉惠每月应支付远诚公司物业服务费0.9元/平方米.月×74.79平方米=67.31元/月。远诚公司只要求徐玉惠每月支付物业服务费67元/月，本院予以认可。远诚公司放弃要求徐玉惠支付从2017年3月至2017年11月期间的20%的物业服务费的诉讼请求，放弃要求徐玉惠支付2017年12月的物业服务费的诉讼请求，本院予以准许。远诚公司要求徐玉惠支付从2017年3月至2017年11月期间的80%的物业服务费的合法诉讼请求，本院予以支持。徐玉惠应支付远诚公司物业服务费482.4元（67元/月×9个月×80%）。远诚公司放弃要求徐玉惠支付违约金的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告徐玉惠在本判决生效之日起五日内支付原告重庆远诚物业管理有限公司从2017年3月至2017年11月的物业服务费482.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐玉惠负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一八年三月二十一日书记员  包薇