广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初18497号原告：深圳沙河文化体育创意发展有限公司。法定代表人：杨海金，执行董事。委托诉讼代理人：杨博，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市牛将军餐饮管理有限公司。法定代表人：冯佳美，总经理。委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恬，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳沙河文化体育创意发展有限公司诉被告深圳市牛将军餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，本院依法适用普通程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨博、黄霁，被告的委托诉讼代理人宁瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付应付未付租金1064115.9元;2、被告向原告支付应付未付的物业管理费45000元;3、被告向原告支付应付未付的水费、电费等共计180785.34元;4、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年6月30日，原告（注：原告名称于2017年11月1日由深圳沙河高尔夫球会有限公司变更为深圳沙河文化体育创意发展有限公司）与被告签订了合同编号为SM－20140701的《场地租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市××号某俱乐部大堂行政酒廊（以下简称涉案房屋）出租给被告用作经营餐饮，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共五年。从2014年7月1日起，原告将涉案房屋交付给被告装修使用，到2014年8月31日共计60天的时间，作为被告的装修期，装修期为免租期；租赁房屋按照470平方米计算租金及相关费用，首年租金为1552800元，此后4年的租金在前一年的租金基础上递增5％，即第二年年租金为1598940元，第三年年租金为1678887元，第四年年租金为1762831元，第五年年租金为1850972元；被告应当于每月25日前支付下个月租金，第一年月租金为126900元，第二年月租金为133245元，第三年月租金为139907.25元，第四年月租金为146902.58元，第五年月租金为154247元；房屋每年物业管理费为3万元，被告应当于《场地租赁合同》签订当日支付首年管理费，其余年度的管理费应当于该年度8月25日前支付；房屋交付给被告之日起至被告将房屋返还给原告之日止，被告使用房屋发生的其他实际费用如冷水费（5元／方）、热水费（25元／方）、电费（1.37元／度）、空调费（8元／平方米／月）等，由被告按月支付给原告；被告若逾期支付，每逾期一日按年租金的千分之五向原告支付迟延支付违约金；被告拖欠租金累计达十五日的，原告有权解除合同并要求被告在10天内退还该场地。该合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案房屋供其经营使用。在《场地租赁合同》履行过程中，因被告经营困难，无法按照该合同支付租金，2016年8月，原、被告签订了编号为SM－20160831号的《补充协议》，约定：原告同意减免被告2016年8月份租金的50％，即被告2016年8月份的租金调整为66623元；租赁期内第三年（2016年9月1日至2017年8月31日）被告的年租金调整为1080000元，月租金为9万元；第四年及第五年的年租金递增额度由原、被告双方协商后于2017年6月30日前另行签订补充协议；被告前期拖欠原告租金及水电费共计691236.8元（含2016年4月至8月房租、3－8月水电空调费），被告须按照《牛将军付款计划及承诺》按月支付上述欠款。但上述协议签订之后，被告多次拖欠原告租金、水电费、物业管理费。原告多次催告后，被告均未向原告支付上述费用。2018年1月15日，被告向原告交还涉案房屋的钥匙。基于上述情况，原告于2018年3月12日在租赁房屋处张贴了《关于解除SM－20160421并催收欠租欠费的通知》，该函件载明截至2018年1月1日被告拖欠原告、租金、水电费等费用数额，通知被告因其长期拖欠原告租金的行为已经严重反合同，原告于2018年2月1日起解除《场地租赁合同》，并要求被告应当自收到该通知之日起3日内向原告结清上述款项。综上，被告长期拖欠原告租金、物业管理费、水电费已经构成根本违约，原告有权要求被告支付自2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间应付未付的租金，2016年7月至2018年1月期间应付未付的物业管理费以及2014年9月至2018年1月期间应付未付的水电费。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：1、涉案房屋位于深圳市××号某俱乐部大堂行政走廊，属于超建和违建，根据法律的规定，原告与被告于2014年10月4日签订的《场地租赁合同》属于无效合同，本案也应当按照无效合同主张相关的费用，而不应当直接主张租金。2、本案的租赁关系终止是因原告强制锁门导致，被告因此未来得及取走店内的相关物品以及装修附属物，由于该部分金额较大，被告请求法院依据公平原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将被告的装修及相关物品折价折抵拖欠原告租金或相关的费用，或者允许被告直接取走。3、对原告主张的金额，其中租金和物业管理费数额被告不予确认。原告主张的租金多计算了2017年12月份的租金（该月被告已经实际支付了9万元的租金），物业管理费多计算了15000元，合计105000元，被告请求法院依法予以查明并予以扣减。4、对于被告已经支付的履约保证金380700元，根据该款项性质，首先应当冲抵被告拖欠的租金，而不是应当直接归属原告。本案的《场地租赁合同》无效，对应支付履约保证金的约定也应当是无效的。被告支付的该款项应当完全可以冲抵租金或其他费用。换句话说，假使合同有效，从履约保证金性质来说，其是为了保证合同的履行，那么，在被告无法支付租金的时候，履约保证金应当先冲抵被告拖欠的租金，这是符合双方的真实意思表示的，同时符合担保法司法解释第118条规定以及深圳市中院的裁判观点。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名深圳沙河高尔夫球会有限公司，于2017年11月1日变更为现名。2014年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》（合同编号：SM－20140701），合同约定：甲方将位于深圳市××号某俱乐部大堂行政酒廊（涉案房屋）出租给乙方用作经营餐饮；租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共五年；从2014年7月1日起，原告将涉案房屋交付给被告装修使用，到2014年8月31日共计60天的时间，作为被告的装修期，装修期为免租期；涉案房屋按照470平方米计算租金及相关费用，即使面积存在误差，双方均同意不改变双方确定的面积；首年租金为1552800元，第二年年租金在第一年的基础上递增5％为1598940元，第三年年租金在第二年的基础上递增5％为1678887元，第四年年租金在第三年的基础上递增5％为1762831元，第五年年租金在第四年的基础上递增5％为1850972元；涉案房屋每年物业管理费为3万元；房屋交付给乙方之日起至乙方将房屋返还给甲方之日止，乙方使用房屋发生的其他实际费用如冷水费（5元／方）、热水费（25元／方）、电费（1.37元／度）、空调费（8元／平方米／月）等，由乙方按月支付给甲方；乙方于签署合同当日向甲方支付首月租金、履约保证金及首年管理费、装修保证金、装修管理费共计601700元；乙方应于每月25日前支付下个月租金，第一年月租金为126900元，第二年月租金为133245元，第三年月租金为139907.25元，第四年月租金为146902.58元，第五年月租金为154247元；乙方应于每年度8月25日前支付第二年的管理费；乙方若逾期支付，每逾期一日按年租金的千分之五向原告支付迟延支付违约金，超过15天，甲方有权解除合同并要求乙方在10天内退还涉案房屋；乙方应在签署本合同之前向甲方支付履约保证金380700元；及其他内容。被告于2014年6月3日向原告支付了租赁保证金380700元。租赁过程中，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（合同编号：SM－20140701，以下简称《补充协议》），合同约定：按原合同的约定,乙方2016年8月份租金为133245元，鉴于乙方经营困难，甲方同意减免乙方8月份租金的50％，即乙方2016年8月份的租金调整为66623元；租赁期内第三年（2016年9月1日至2017年8月31日）乙方的年租金调整为108万元，月租金为9万元；第四年及第五年的年租金递增额度由甲、乙双方协商后于2017年6月30日前另行签订补充协议；甲、乙双方同意租金按月支付，乙方应于每月的25日前支付下个月租金及上月的水电能源费；乙方前期拖欠原告租金及水电费共计691236.8元（含2016年4月至8月房租、3－8月水电空调费），乙方须与甲方签订还款计划及承诺，并严格按照还款计划按月支付上述欠款，否则甲方有权随时终止双方的场地租赁合同及补充协议并采取各种方式清场，收回场地；及其他内容。2018年3月12日，原告向被告发出《关于解除SM－20160421并催收欠租欠费的通知》（以下简称《催收欠租欠费通知》），内容写明：截至2018年1月1日，被告拖欠原告2016年4月至8月租金及2016年3月至7月水电费共计710395.4元，2017年9月至2017年12月租金差额部分（应交146902.58元/月，实交90000元/月）227610.32元，2018年1月份租金146902.58元，2017年6月至12月水电费85012.94元，2017年管理费3万元；因被告长期拖欠原告租金的行为已经严重反合同，原告现通知被告于2018年2月1日起解除《场地租赁合同》，并要求被告应当自收到该通知之日起3日内向原告结清上述款项。庭审中，被告确认其已收到该通知。原告主张被告拖欠其2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金1064115.9元，2016年9月至2018年1月期间物业管理费45000元，以及2014年9月至2018年1月期间水电费180785.34元，原告对此提交了《拖欠租金、物业管理费、水电费明细表》以及《水电费缴款通知单》予以证明；被告表示，2016年9月至2017年12月期间，被告每月均已支付租金9万元，原告计算2017年12月租金时未予扣除该月已支付的9万元，另被告只拖欠2017年管理费3万元，原告主张的其余金额被告均无异议。原告表示，被告仅按9万元支付了2016年9月至2017年11月期间的租金，被告2017年12月29日支付的9万元实际为2017年11月的租金，被告未支付2017年12月租金，原告《催收欠租欠费通知》所写有误，应以被告实际拖欠为准，另《催收欠租欠费通知》所写2017年管理费3万元是指2016年9月至2017年8月期间的管理费；被告表示，《催收欠租欠费通知》是双方真实意思表示，即使有出入，应视为原告自行同意减少相关费用。原告于庭后补充提交银行转账记录，记录显示，2016年9月至2017年12月期间，被告按照9万元向原告支付租金共计15个月，支付期间为2016年10月19日至2017年12月29日。庭审中，原告与被告确认涉案房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证及经过竣工验收。原告表示，其同意履约保证金380700元直接在被告拖欠的租金中予以抵扣。被告主张，因被告拖欠租金，原告强行清场并于2018年1月15日左右将大门锁住，导致被告许多物品遗留在涉案房屋内无法取走；被告提交了其自行统计的《铁板烧盘点表》、《厨房盘点表》、《楼面物品盘点表》、《铁板烧设备购销合同》、《装饰装修合同书》用于证明屋内被告未取回物品情况。原告对被告的主张及上述证据均不予认可，原告表示，2018年1月被告拖欠租金等费用并擅自停业，原告发出催缴函未果将大门锁上，后被告反映员工物品遗留在涉案房屋，原告工作人员陪同被告将重要物品取走，后原告一直要求被告自行取走房内其余物品，被告一直未予理睬，原告不同意用屋内物品抵扣，被告随时可以自行取回。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。双方均确认涉案房屋无产权证，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告于2014年6月30日签订的《场地租赁合同》无效。《场地租赁合同》虽然无效,但被告仍应向原告支付使用涉案房屋期间的占有使用费。原告提交的银行转账记录显示，2016年9月至2017年12月期间，被告仅按9万元支付了15个月的租金，故对于被告关于原告少扣减了9万元的抗辩，本院不予采纳。被告未提交证据证明其已支付2017年9月至2018年1月期间的物业管理费，应承担相应的举证不能的不利后果。据此，被告应向原告支付2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金共计1064115.9元，2016年9月至2018年1月期间物业管理费42500元（30000+30000÷12×5），以及2014年9月至2018年1月期间水电费180785.34元；庭审中，原告同意被告已支付的履约保证金直接抵扣被告拖欠的租金，本院对此予以准许；被告主张在拖欠款项中抵扣遗留物品等，依据不足，原告对此亦不予认可，本院对此不予采纳。综上，抵扣履约保证金之后，被告还应向原告支付2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金共计683415.9元（1064115.9-380700），2016年9月至2018年1月期间物业管理费42500元，以及2014年9月至2018年1月期间水电费180785.34元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市牛将军餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳沙河文化体育创意发展有限公司支付2016年4月至8月、2017年9月至2018年1月期间租金共计683415.9元；二、被告深圳市牛将军餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳沙河文化体育创意发展有限公司支付2016年9月至2018年1月期间管理费42500元；三、被告深圳市牛将军餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳沙河文化体育创意发展有限公司支付2014年9月至2018年1月期间水电费180785.34元；四、驳回原告深圳沙河文化体育创意发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16404.12元，由原告负担163.72元，被告负担16240.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  张 和二〇一八年三月七日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。