辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终644号上诉人（原审原告）：尹显辉，男，1968年3月29日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：崔红，女，1968年7月10日出生，朝鲜族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：辽宁中国城股份有限公司，住所地沈阳市和平区南三好街112号。法定代表人：崔俊祥，该公司经理。委托诉讼代理人：张维民，男，1958年3月17日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人尹显辉、崔红因与被上诉人辽宁中国城股份有限公司（以下简称“中国城公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹显辉、崔红上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持尹显辉、崔红一审的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由中国城公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，应予撤销。一审法院以尹显辉、崔红未提供证据证明出兑承兑协议和合同的真实性也未提供证据证明张会萍同意中国城公司将经营保证金返还给尹显辉、崔红为由，未认定尹显辉、崔红和中国城公司之间存在租赁关系，属事实认定错误。首先，张会萍于1995年10月14日与中国城公司签订《摊位租赁协议书》承租案涉摊位，张会萍取得摊位使用权，并向中国城公司支付经营保证金17,600元。其次，尹显辉、崔红与张会萍于1997年12月2日签订出兑（承兑）合同书，张会萍将摊位出兑给尹显辉、崔红，尹显辉、崔红向张会萍支付3.8万元。出兑承兑行为系双方真实意思表示。根据中国城公司1995年9月25日发布的《沈阳九路市场招商通告》第二条规定可知，经营摊位的手续可以转让、出兑、变更。因此，尹显辉、崔红通过承兑方式取得摊位的合法使用权，是摊位的实际承租人，与中国城公司形成事实上的租赁关系。在尹显辉、崔红承兑摊位后，中国城公司开始向尹显辉、崔红收取管理等费用，说明其认同尹显辉、崔红系摊位的实际承租人。二、退还经营保证金的条件已经达到，中国城公司应将保证金退还给尹显辉、崔红。2016年7月31日，中国城公司所属的九路农贸市场二楼物业办公室向尹显辉、崔红出具《证明》，证明其已结清各项费用，即办理完废业手续，尹显辉、崔红将摊位交换给中国城公司。根据《摊位租赁协议书》第二条规定，中国城公司应于废业手续办理完毕后的三个月内将保证金一次性返还给尹显辉、崔红。中国城公司辩称，一审判决正确，同意维持原判。尹显辉、崔红承兑张会萍承租的案涉摊位是他们双方行为，中国城公司不知道出兑情况，也未经中国城公司同意确认、登记备案、变更承租主体，未形成事实上的租赁关系，出兑协议对中国城公司没有约束力。故尹显辉、崔红不具备向中国城公司主张返还保证金的权利。《沈阳九路市场招商通告》无原件，无其他证据印证，不是新证据，不能作为证据。假设通告规定可以转让、出兑或变更，需要中国城公司同意确认、登记备案、变更承租主体，物业收取更名费以便管理。原租赁协议未将通告作为协议内容，另行约定签订《摊位租赁协议书》，未约定摊位可以转让、出兑、变更。收取摊位物业费问题，常有代办、经办等各种情况，中国城公司无法确认是新承租人。原承租人和尹显辉、崔红未向中国城公司要求办理废业、交回档口。因此无理由要求中国城公司返还保证金。尹显辉、崔红向一审法院起诉请求：1、尹显辉、崔红与中国城公司双方解除租赁关系；2、中国城公司返还尹显辉、崔红保证金17,600元及逾期返还的利息；3、由中国城公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：1995年10月14日，张会萍（乙方）与中国城公司（甲方）签订《沈阳九路市场摊位租赁协议书》，约定张会萍租用沈阳九路市场服装摊位1047号，张会萍交纳入场经营保证金17,600元，保证金不计息，在市场经营期间保证金不退还，从事经营活动半年以上因故废业，废业手续办理完毕满三个月，甲方将保证金一次性返还乙方。尹显辉、崔红称1997年12月2日张会萍将沈阳市九路市场涉案档口出兑给尹显辉、崔红。尹显辉、崔红称保证金收据在工商所办理业务期间被管理员弄丢。一审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，张会萍与中国城公司签订《沈阳九路市场摊位租赁协议书》，依据协议书的约定，中国城公司在张会萍废业手续办理完毕满三个月将保证金返还给张会萍。现尹显辉、崔红要求中国城公司将张会萍支付给中国城公司的经营保证金返还给尹显辉、崔红，尹显辉、崔红虽提供了摊位出兑（承兑）合同书，但尹显辉、崔红未提供证据证明该合同书的真实性，也未提供证据证明张会萍同意中国城公司将档口出兑给尹显辉、崔红的情况。尹显辉、崔红不能证明和中国城公司存在租赁合同关系。综上，对尹显辉、崔红要求解除尹显辉、崔红和中国城公司租赁关系，中国城公司返还保证金及逾期返还的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于中国城公司要求对出兑摊位的原承租人和承兑人收取兑价超过原保证金部分的差价、收取更名费、收取承兑方实际经营使用摊位的租金的请求，因与本案不是同一法律关系，一审法院不予审理。一审法院判决：驳回尹显辉、崔红的诉讼请求。案件受理费240元，减半收取120元，由尹显辉、崔红承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹显辉、崔红提交证据：证据一、《出兑合同书补充说明》、《关于收取九路市场入场经营保证金的协议书》，证明：张会萍将案涉摊位出兑给尹显辉、崔红，尹显辉、崔红具有要求中国城公司返还保证金的权利；证据二、案涉摊位营业期间九路市场和工商管理局开具的摊位费收据、物业费收据、工商管理费收据及胸卡，证明：尹显辉、崔红在九路市场经营多年属实，中国城公司是知情的；证据三、证人张会萍出庭作证的证言。中国城公司对上述证据发表质证意见称，对证据一真实性有异议，不属于新证据，不能证明尹显辉、崔红的主张，不能证明与中国城公司有关联，不能证明中国城公司确认出兑转让；对证据二不属于新证据，仅证明崔红在场交费，不能证明中国城公司确认转兑关系，交费谁都可以办理，不能证明崔红是实际经营者。胸卡是工商部门制发，与中国城公司无关。工商票据是工商部门开具，不能证明是九路市场或者中国城公司出具，摊位号后填写，不能确定就是案涉摊位；对证据三证人张会萍证言的真实性有异议，与中国城公司无关，不属于新证据。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院二审查明，张会萍向中国城公司缴纳保证金17,600元。张会萍认可将案涉摊位经营权转移给尹显辉、崔红，并同意将退还保证金的权利转移给尹显辉、崔红。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于本案中尹显辉、崔红与中国城公司是否存在租赁关系的问题。虽然尹显辉、崔红在承兑案涉摊位后，未与中国城公司重新签订租赁合同，中国城公司也不直接收取市场摊位租赁费。但是中国城公司作为出租方应尽到对于租赁协议履行的合理注意义务。一审中尹显辉、崔红提交了营业执照，现有证据也可证明其实际交纳了物业费等相关费用，因此市场管理方应当知道案涉摊位实际经营情况。中国城公司无证据证明曾对市场内摊位转让、出兑、变更行为进行制止，本案起诉前中国城公司或者市场管理方也未对尹显辉、崔红的经营行为提出异议。张会萍在二审中到庭认可其将案涉摊位出兑给尹显辉、崔红，应视为尹显辉、崔红与中国城公司实际成立租赁关系。对于中国城公司提出的其与尹显辉、崔红间不存在租赁关系的抗辩理由，本院不予支持。关于租赁关系的解除问题。中国城公司与张会萍签订的租赁协议未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。且租赁协议约定“乙方因故不再经营时，应提前一个月向市场工商管理所提出申请，交回摊位，办理废业手续”。尹显辉、崔红承兑摊位后与中国城公司也没有约定租赁期限，故尹显辉、崔红作为实际经营者，可以提出解除租赁关系的申请。关于保证金的返还问题。尹显辉、崔红向张会萍支付的承兑款中包括张会萍已向中国城公司支付的保证金17,600元，且张会萍同意将保证金退还给尹显辉、崔红。因此在租赁关系解除的情况下，中国城公司应向尹显辉、崔红退还保证金17,600元。关于中国城公司提出的尹显辉、崔红未向其交回档口的问题，根据九路市场物业部门出具的《证明》及《退档口（摊位）申请表》，尹显辉、崔红申请将档口交还并结清了物业费。中国城公司无证据证明其未收回档口是由于尹显辉、崔红不履行义务造成，也无证据证明尹显辉、崔红仍然实际占有该档口，因此如中国城公司认为尹显辉、崔红存在未履行租赁义务的行为，应通过协商或诉讼方式主张权利，不应以此为由拒绝返还保证金。对于中国城公司提出的不予退还保证金的理由，本院不予支持。关于尹显辉、崔红提出的返还保证金利息的要求，因案涉租赁协议约定保证金不计息，本院不予支持。综上所述，上诉人尹显辉、崔红的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初7515号民事判决；二、解除上诉人尹显辉、崔红与被上诉人辽宁中国城股份有限公司之间的租赁关系；三、判令被上诉人辽宁中国城股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还尹显辉、崔红保证金17,600元；四、驳回上诉人尹显辉、崔红其他上诉请求。一审案件受理费120元，由被上诉人辽宁中国城股份有限公司负担；二审案件受理费240元，由上诉人尹显辉、崔红负担120元，被上诉人辽宁中国城股份有限公司负担120元。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年三月十二日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。