陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书   (2018)陕0802民初656号   原告朱慧，女，1986年3月30日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人朱继波，（系原告的父亲），男，1958年1月26日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，居民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告榆林怡鑫房地产开发有限公司，住所地榆阳区门市。统一社会信用代码9161080079079805M。   法定代表人陈强，系公司总经理。   委托代理人刘渊尊，男，1952年5月4日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，居民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系公司职工。   委托代理人高娟，女，1984年12月28日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住榆林市榆阳区，居民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系公司职工   原告朱慧与被告榆林怡鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡援适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱慧及其委托诉讼代理人朱继波、被告榆林怡鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘渊尊、高娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     原告朱慧向本院提出诉讼请求： 1、依法判令被告立即依规定向原告交付榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋；2、判令被告支付逾期交付房屋的违约金（从2013年6月1日起以每日191.4元计算至交房之日止）截止起诉之日为349305元；3、判令被告赔偿原告租房损失48000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月3日，原告与被告签订了商品房买卖合同以及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于银沙福苑小区第16幢1单元0201房屋，合同第六条约定：原告于2011年9月3日前付房款197921元，余款44万元办理银行按揭贷款；第八条规定：被告应当在2013年5月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格具备交房条件的房屋交付给原告；第九条约定：被告不按合同约定的期限将商品房交付原告使用时，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交房止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金（详见协议）。合同签订后，原告于2010年12月1日向被告交付了197921元首付款，余44万元办理了按揭，并按时还款，可约定的交房时间已过，不见被告交房，原告前往被告处催促，并要求被告提供交房必备的文件手续，被告拒绝提供相关部门验收文件，后经原告核实，被告在修建过程中擅自将每栋楼房多加一层且质量不达标，引发业主索赔事件频繁，导致该楼成为违章建筑，榆林市城建、质检、消防等有关部门无法进行验收，房产证至今无法办理，原告认为被告身为房地产开发企业，应当以诚信为本，依法办事，原告到目前为止某某支付购房款637921元，另付银行利息168569.03元，由于所购房子久未交付使用，被迫在榆阳区东沙租房居住，房租每年12000元，被告的迟延交房既不是不可抗力原因，也非出卖人原因导致施工不能持续进行，而是其自身原因造成，属于明显的违约行为，该行为直接导致原告至今不能得到、使用所购买的房屋，而且还造成不必要的租房费损失，这一切均由被告违约所致，应当承担全部责任。被告迟延交房违反了合同法第八条的约定，自当依第九条的约定承担违约责任，同时被告有尽快履行依规定交付房产的义务，应当在验收合格之后将房屋交付给原告，至于给原告造成的租房费损失也要由被告全额赔偿。故依据《中华人民共和国合同法》第60条、107条之规定，原告诉请合法、合理，诉至法院提出以上诉请。   被告榆林怡鑫房地产开发有限公司辩称，1、按照合同约定的交房时间2013年5月31日前，榆林怡鑫房地产开发有限公司实际交房时间是2013年8月1日；交房是通过电话通知，所有业主都知道交房时间2013年8月1日，被告也按照原告提供的合同上的电话向其通知交房。原告也知道交房时间了，直至现在原告一直不收房，原告曾经在2016年下半年来小区物业办洽谈过收房事宜，其让被告少钱，后由于没有协商一致，原告没有收房。2、按照购房合同的第八条符合第一种条件即商品房经验收合格后即可以交房，依据合同约定被告已经符合了交房的条件，并且已经通知原告收房，被告并不存在违约情况，违约金不予承担；3、被告并无违约情况，故被告不予承担租赁费损失。4、案件受理费被告不予承担。   原告朱慧围绕诉讼请求向本院提供以下证据：   证据1、商品房预售合同一份、收款收据一支、打款记录一份共计25页，证明按照合同约定原告已经交纳了相应的房款，并且按照约定交纳月款。   被告榆林怡鑫房地产开发有限公司围绕反诉请求及本诉答辩意见，向本院提交以下证据：   证据1、地基与基础质量验收记录、主体工程质量验收表、装饰装修工程质量验收表、屋面工程质量验收表、给排水及采暖工程质量验收登记 表、电气工程质量验收表，证明该工程为质量合格工程，已经具备交房条件。   证据2、榆林市城市管理综合行政执法局行政处罚决定书、榆林市城市建设规划局“榆政建规函（2014）247号”，证明银沙福苑小区存在超建但16号楼未超建，且超建部分已经行政执法部门处罚后市规划部门已经同意补办规划手续，并不影响业主交房。   证据3、榆林市房产管理局出具的房屋预告登记证书复印件一份，证明房屋已经通过预告登记。   本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，被告榆林怡鑫房地产开发有限公司对原告朱慧提交的证据发表质证意见如下：对于原告提交的商品房预售合同、收款收据的真实性及证明目的均无异议，对于银行打款的记录我公司真实性无异议，证明目的有异议，被告表示不清楚。原告朱慧对被告榆林怡鑫房地产开发有限公司提交的证据发表质证意见如下：对于被告提交的证据1的真实性及证明目的均有异议，该工程未经过国家有关机关的认可，是被告公司自己验收。对于被告提交的证据2的真实性无异议，证明目的有异议，处罚是处罚的问题，并不能证明房子已经合格。对于被告提交的证据3真实性及证明目的均无异议。   对上述经庭审质证的证据，本院作出认定如下：对原告提供的证据商品房预售合同一份、收款收据一支、打款记录一份共计25页，证明按照合同约定原告已经交纳了相应的房款，并且按照约定交纳月款的事实本院依法予以确认并在卷佐证。对被告榆林怡鑫房地产开发有限公司提供的证据1，不足以证明该工程为质量合格工程，已经具备交房条件，故本院不予认定，对被告榆林怡鑫房地产开发有限公司提供的证据2不足以证明该房屋已经达到可以向业主交房的标准，罚款和房屋经验收合格两个事实不得混淆，故本院不予认定，对被告榆林怡鑫房地产开发有限公司提供的证据3证明房屋已经通过预告登记的事实本院依法予以确认并在卷佐证。     本院经当事人陈述、庭审举证、质证及本院认定，查明以下事实：2011年8月11日被告榆林怡鑫房地产开发有限公司取得商品房预售资格，被告榆林怡鑫房地产开发有限公司与原告朱慧于2011年9月3日签订《商品房预售合同》，约定：一、原告购买被告银沙福苑小区第16幢1单元0201室商品房一套，购房价每平米4568元，原告于2011年9月3日前付房款197921元，余款440000元办理银行按揭。二、被告应当在2013年5月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。三、出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用逾期超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。协议签订后，原告朱慧于2010年12月1日向被告交付了197921元首付款，余44万元办理了按揭，并按时还款，2013年10月因被告未向原告提交交房必备的文件手续，原告拒绝收房，涉案房产至今未办结房屋竣工验收备案，故原告诉至法院提出以上诉请 .   本院认为，原告朱慧与被告榆林怡鑫房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，为有效合同。原告诉请被告依规定向原告交付榆阳区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋，但因该房产至今未在有关部门办结竣工验收备案，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。涉案房产至今未验收合格，故原告提出的第一项诉讼请求，本院予以驳回。关于逾期交房的违约责任问题，合同第八条约定被告应在2013年5月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，现房屋因被告自身原因未经验收合格故未能交付原告居住使用，系被告的单方违约行为，对原告要求被告承担逾期交房的违约责任，依法应予支持。关于逾期交房违约金计算的问题，合同第九条(2)约定被告不按合同规定的期限将商品房交付原告使用时，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，合同约定交房最后期限为2013年5月31日，原告要求给付359305元的诉讼请求被告辩称该违约金约定过高，依法应予调整。根据合同法第"一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告没有提供证据证明被告违约给其造成的损失及其数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应将本案约定的违约金调整为按照已付购房款637921元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，违约金起算时间从2013年6月1日起计算，关于原告的租金损失，因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定租金赔付的前提是双方对违约金或损失赔偿额未约定，现双方对违约金得到了法院支持，故租金不再计算。依照《建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，判决如下：     一、由被告榆林怡鑫房地产开发有限公司向原告朱慧支付从2013年6月1日起至交房之日止以已交房款637921元计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算的违约金。   二、驳回原告朱慧的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3620元，由被告榆林怡鑫房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   (     (此页无正文)         审判员 胡援        二0一八年六月二十日     书记员 薛婧   2018080265619863302612XXXXXXXXXXXXXXX195812622101XXXXXXXXXXXXXXXXXX916108007907980519525421XXXXXXXXXXXXXXXXXX1984122891802XXXXXXXXXXXXXXXXXX201811211612012201361191434930534800042011931610201201193197921442013531201012119792144637921168569031200060107120135312013812013812016234125122014247163123251232011811201193161020145682011931979214400002013531303201012119792144637921168569031200016120116120120135312013531201361191434930535930520136120136136200