江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1081民初305号原告：陈玉，男，1970年4月8日生，汉族，住仪征市。委托代理人：陈树凡，江苏金天宁律师事务所律师。被告：李臣学，男，1977年11月4日生，汉族，住仪征市。委托代理人：孙建，江苏中立信律师事务所律师。第三人：康圣新，女，1972年11月2日生，汉族，住南京市白下区。原告陈玉与被告李臣学、第三人康圣新委托合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉及其委托代理人陈树凡、被告李臣学及其委托代理人孙建、第三人康圣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告移交售房款210000元，赔偿售房损失50000元，计260000元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年6月15日，因原告急需用款，经他人介绍向第三人康圣新借款。第三人同意借款，但提出的条件是原告须将其所有的坐落于仪征市房屋授权委托被告李臣学出售。同年6月22日，原被告及第三人一同前往仪征市公证处办理了原告委托被告售房的授权委托书的公证。嗣后，第三人借款170000元给原告，借款时间为6个月（2017年6月16日至2017年12月15日），约定月息为15‰，原告向第三人出具170000元借条一份（第三人扣除利息后原告实际收款153450元）。2017年12月，原告离开住所去外地办事，2018年1月6日回家时发现房屋已经易主，为此，原告与被告及第三人发生争执并经警方处理。被告未经原告同意擅自以低价转卖原告房屋，且未向原告移交转卖房屋的价款210000元，严重损害了原告的财产权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供的证据有：原告委托被告售房的公证授权委托书1份（复印件，与原件核对无异）。被告李臣学辩称，被告出售原告的房屋系事实，但是被告是根据原告授权才如此去做的。被告这里有经过公证的授权委托书，而且以合理的对价将该房屋出售给案外人，所得购房款均用于偿还原告陈玉欠第三人康圣新的借款、利息以及违约金，合法合理，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、原告委托被告售房的公证授权委托书1份；2、存量房买卖契约1份；3、房地产估价单1份。（以上证据均为复印件，与原件核对无异）第三人康圣新述称，我借钱给原告，原告以其所有的坐落于仪征市房屋作为借款抵押担保，并且在房管部门办理了房屋的他项权登记，原告或者被告如果要卖房过户，必须要解除抵押保证，而解除抵押保证，必须要先还借款。被告代理原告卖房后，以卖房款归还了原告的借款，偿付了借款利息以及违约金。事先，我们征求过原告意见，原告无钱还款，同意我们全权买卖房屋，现在又来反悔。第三人提供的证据有：1、原告与第三人签订的借款合同1份；2、原告向第三人出具的借条1份。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告陈玉因急需用款，经他人介绍向迅家房产的康圣新借款。康圣新提出的借款条件是：原告须将其所有的坐落于仪征市房屋作为抵押物进行借款保证，如果借款到期不还，迅家房产的中介李臣学有权出售该房抵债，原告须先期出具授权委托书并办理公证手续。当日，委托人陈玉与受托人李臣学签订授权委托书（实际为委托代理合同）一份，授权委托书第一条第1款约定：“受托人代理委托人出售上述房屋，与买受人议价，并代理委托人与买房人签订房屋买卖协议，交纳相关税费、代收售房款。”授权委托书第四条约定：“有关受托人代理委托人办理的上述相关事宜、签署的相关文件，委托人均予认可，委托人对于自己的委托行为自愿承担相应的法律责任。”2017年6月22日，原告陈玉与被告李臣学、第三人康圣新一同前往仪征市公证处对该份授权委托书进行了公证。2017年6月16日，陈玉与康圣新签订借款合同一份，合同约定：康圣新借给陈玉人民币200000元，陈玉以仪征市房屋（含自行车库）作抵押，借款期限从2017年6月16日至2017年12月15日，借款利息为月息2分（20‰），如果陈玉至期未还款，每天按照借款额的2%向康圣新支付违约金。签订借款合同的同时，原告陈玉向第三人康圣新出具170000元借条一份。嗣后，陈玉和康圣新一同前往房管部门办理了房屋抵押权的登记手续，康圣新向陈玉放贷170000元。2017年11月17日，被告李臣学代理原告陈玉将仪征市房屋以210000元的价格转卖给案外人周敏、康瑾，并办理了房屋过户手续。本案的争议焦点为：一、被告李臣学处置原告陈玉的涉案房产是否有越权代理的行为；二、原告要求被告赔偿售房损失50000元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，被告李臣学处置原告陈玉的涉案房产系合法的代理行为。理由是：1、原告全权授予了被告售房代理权。委托人陈玉与受托人李臣学签订授权委托书（实际为委托代理合同）一份，并经仪征市公证处进行了公证，原被告双方均认为该授权委托书合法有效。授权委托书第一条第1款约定：“受托人代理委托人出售上述房屋，与买受人议价，并代理委托人与买房人签订房屋买卖协议，交纳相关税费、代收售房款。”原告认为被告仅有“议价”权，不是“定价”权，所议转让房价在征得原告同意后才能确定，被告现擅自卖房，系越权无效行为。“议价”并非“定价”，从字面解释确是如此，但从授权委托书整体来看，原告系全权授予被告售房代理权，该授权委托书第四条“有关受托人代理委托人办理的上述相关事宜、签署的相关文件，委托人均予认可，委托人对于自己的委托行为自愿承担相应的法律责任”的约定，就是明证。2、第三人康圣新享有原告房屋转让价款的优先受偿权，被告将转让房屋价款210000元首先用于清偿原告欠第三人的借款有相关的法律依据。原告向第三人借款，以己有房屋作为抵押，并在房管部门办理了抵押权登记，第三人即获得房屋的他项权。第三人要求原告全权授予被告售房代理权，目的在于原告不能归还第三人借款时，可以卖掉原告抵押的房屋优先受偿。原告在借款到期后，根本无力归还借款，被告及第三人均告知原告，如果不能偿还借款，将售房抵债，原告表示要钱没有，房子随便被告处理。从举债到以房抵押，从授权售房到为偿债转让该房，从偿债到解除房屋他项权以及房屋过户，环环相扣，这一切构成本案法律关系的关联与转换。因原告授权在先，故被告将转让房屋价款210000元用于清偿原告欠第三人的借款有相关的法律依据。关于争议焦点二，本院认为，原告要求被告赔偿售房损失50000元没有事实和法律依据。理由是：1、依照双方签署的经过公证的授权委托书第四条“有关受托人代理委托人办理的上述相关事宜、签署的相关文件，委托人均予认可，委托人对于自己的委托行为自愿承担相应的法律责任”的约定，原告系全权授予被告售房代理权，被告有权确定转让房屋价格。2、《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”原告认为，2017年11月，其所有的坐落于仪征市房屋的市场价为4500元/㎡至5000元/㎡，由于被告低价出售，造成其损失50000元。本院认为，二手房屋的价格与售房时间、新旧程度、区位优势、配套实施、小区管理、装修等级等有密切的关系，原告房屋的房龄在10年以上，系无物业的普通住宅区，亦非名校学区范围，而且楼层偏高，面积偏小（54.69㎡），室内装修简单，该房属于少有人问津的房屋。如此房屋，在涨价后的仪征二手房市场，每平方米的单价约4000元左右，参照仪征市恒信房地产评估有限公司（有评估资质）对该房的估价单（评估单价为3840元/㎡，总价为210000元），被告对原告的房屋并未以明显偏低的价格转让他人。因此，原告当庭提出对讼争房屋重新评估价格的申请，因无必要重新评估，本院不予批准；对原告要求被告赔偿售房损失50000元的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告代售原告房屋得款210000元，该款大部分已由被告根据原告授权代原告偿还第三人的借款，原告现要求被告向其移交售房款210000元，本院不予支持，但代偿后剩余的部分应当返还。计算剩余款的数额，以下几个问题需要厘清：一是关于借款数额。原告诉称，原告向第三人康圣新借款170000元，第三人扣除6个月利息（月利率15‰）后，原告实际收到借款153450元。对此，第三人予以否认，原告亦未提供证据证明，本院不予确认。第三人提供的借款合同中载明，第三人借给原告200000元，经过庭审质证，第三人承认实际借款为170000元，原告出具给第三人的欠条中载明借款170000元，对此，本院予以确认。二是关于借款利息。第三人与原告签订的借款合同中载明的借款利息为月息2分（月利率20‰），原告称以利率15‰计算月息证据不足，本院对借款合同中以借款本金为基数、以利率20‰计算月息予以采信。三是关于违约金。2017年11月17日，在原告借款未到期前近一个月，被告代理原告将讼争房屋以210000元的价格转卖给案外人周敏、康瑾，并已经取得房屋价款，且被告与第三人在同一房产中介单位，完全可以及时以该款偿付原告借款及利息，故不存在原告逾期还款须支付违约金的问题。再者，按照约定，如果原告逾期还款，每天应按照贷款总额的2%支付第三人违约金，远超法律规定的限额，本院不予支持。四是关于房屋过户税费。按照约定俗成的一般惯例，房屋买卖所产生的税费均由买方承担，且不计入房屋总价款之内，被告提出已支付房屋过户税费5000元，没有依据且不符合惯例，本院不予采纳。因此，被告应返还原告售房余款19600元（房屋总价款210000元－借款170000－借款利息170000×20‰×6个月＝19600元）。原告要求被告赔偿售房损失50000元，无事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李臣学于本判决生效之日起十日内给付原告陈玉售房余款人民币19600元。二、驳回原告陈玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，依法减半收取2600元，由原被告双方各负担1300元。被告负担的部分原告已垫付，被告李臣学于本判决生效后十日内将1300元给付原告陈玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  彭辉二〇一八年三月九日书记员  刘丽