广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终2010号上诉人（原审原告）：郭瑜青，女，1976年1月24日出生，回族，户籍所在地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蓝睿睿，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕瑞欢，女，汉族，1949年10月24日出生，汉族，户籍所在地：惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：惠州市一德实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区斑樟湖二横街**康盈广场**第**。法定代表人：张守锋。第三人：惠州市康盈实业发展有限公司，住所地：惠州市河南岸螺子湖**小区。法定代表人：刘洪希。上诉人郭瑜青因与被上诉人毕瑞欢、惠州市一德实业有限公司（以下简称“一德公司”）、第三人惠州市康盈实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭瑜青及其委托诉讼代理人蓝睿睿到庭参加诉讼。被上诉人毕瑞欢、惠州市一德实业有限公司、第三人惠州市康盈实业发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人郭瑜青的上诉请求：1、撤销对原审判决书第五判项，维持原审判决第四判项；2、对原审判决书第一判项依法改判，判令给予二被上诉人应于判决生效之日起一年内按照《商铺买卖合同》约定的装修标准完成对位于惠州市惠城区××广场××号商场（证号：粤房地产权证惠州字第**）的装修，并将符合该标准的商铺交付给上诉人。3、对原审判决书第二判项依法改判，判令二被上诉人应于判决生效之日起七日内向上诉人支付逾期交付自2015年11月14日至2015年12月31日共48天的违约金19368元，违约金按照约定1.5‰/日即403.5元/日计付，计至依照装修标准装修完毕后的实际交付之日止；4、对原审判决书第三判项依法改判，判令二被上诉人和原审第三人在判决生效之日起一个月内为上诉人办理位于惠州市惠城区××广场××号商场（证号：粤房地产权证惠州字第**）的国有土地使用权证至上诉人名下，有关办证费用由二被上诉人缴纳；5、确认《商铺买卖合同》第十四条第一款约定办理涉案商场国有土地使用权证的时间期限为自2012年9月9日起的150个工作日内；6、判令二被上诉人依照《商铺买卖合同》第十四条一款及六款第（1）项的约定向上诉人支付未办理涉案商场国土证过户手续的违约金8070元（自2013年2月7日至2013年3月9日共30天的违约金，以购房款269000元×1‰/日即269元/日计付）；7、判令二被上诉人依照《商铺买卖合同》第十四条一款及六款第（2）项的约定向上诉人支付未办理涉案商场国土证过户手续自2013年3月10日起暂计至2015年12月31日共1026天的违约金159822元（以购房款269000元×1.5‰/日即403.5元/日计付），违约金计至涉案商铺国有土地使用权证转移登记至上诉人名下之日止；8、本案一、二审的诉讼费用由二被上诉人与第三人共同承担。事实和理由：20l2年9月9日二被上诉人提供并与上诉人签订具有格式合同性质的《商铺买卖合同》，上诉人交纳清楚了购房款269000元以及国有土地使用权证办理过户代为缴纳的费用1800元、代办过户服务费1200元等费用，2013年2月19日取得了位于惠州市惠城区××广场××号商场(证号：粤房地产权证惠州字第**)的房产证。该合同签订过程中遵循了私法自治原则，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法应予认定合法有效，继续履行合同的约定条款。上诉人没有过错，应作出有利于上诉人的解释。第二被上诉人惠州一德实业有限公司出售康盈商贸广场整栋一至三层楼宇800余户，本系列案中涉讼的商户众多，建筑面积之大，案情复杂。另案股东赖志强涉嫌非法集资被诉与本系列案有着密切的关联，其服刑期间无法处理商场的装修事宜。而二被上诉人在逃避约定义务，康盈商贸广场现处于瘫痪状态，强制二被上诉人按照《商铺买卖合同》约定的装修标准对整栋商场进行装修需要筹备投入的人力物力巨大，原审判决书判决给予二被上诉人三个月的装修宽限期明显是无法完成的，期限宽限至一年较为符合客观实际情况，更有利于二被上诉人全面履行装修义务而同上诉人交付符合约定标准的商场。依照《商铺买卖合同》第八条及第九条（2）项的有效约定，二被上诉人应自2015年11月14日起按照1.5‰/日即403.5元/日的标准向上诉人计付逾期交付的违约金，暂计至2015年12月31日共48天的违约金19368元。原审判决书判决计至2016年12月3l日的违约金为33329元，忽视了对违约金计至依照该合同约定的装修标准装修完毕后的实际交付之日止的诉请项之审判，另采用了自由裁量权的方式降低违约金的计付标准，剥夺了上诉人私法自治的权利，应予纠正。上诉人取得的涉案商场所占有的国有土地使用权权属尚登记在原审第三人名下，原审第三人应与被上诉人协助办理国土使用权证至上诉人名下。而二被上诉人收取了国有土地使用权证办理过户代为缴纳的费用1800元后下落不明，未能尽到履约义务而负有完全过错责任，有关办证费用应由二被上诉人承担。《商铺买卖合同》第十四条第一款明确约定了"本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申请该商铺的权属过户登记"。依据"房地一体，地随房走"的原则及房地产权证书"两证合一"的管理模式，房地产权证包含了房屋产权证与国有土地使用权证两部分内容，在取得房屋产权证的同时也享有取得国土使用权证。因此明确了房地产权权属过户登记的时间，即涉案商铺的房屋产权与国有土地使用权的权属过户登记为同一时间，依据《合同法》第三十二条之规定合同自签字盖章之日起生效。因此，应确认办理涉案商场国有土地使用权证书的时间期限为自2O12年9月9日起的l50个工作日内。原审判决书未查清该事实与法律原则，且明确了被上诉人惠州一德实业有限公司同为合同的担保人和办证的代办人。众所周知不动产办证的程序由法律加以确定，属于行政管理范畴而无需特别作出约定。原审判决书第6页二段一行错误作出认定"……原告诉请的办理涉案商铺的国有土地使用权证，因合同没有明确约定办理的程序和时间……”，上诉法院应予纠正。同时，该条第六款约定了出卖人毕瑞欢未按本合同规定的时间办理交易过户手续的两种违约情形，该款第(1)项与第(2)项分别约定:逾期30日内依已付购房价款269000元的1‰/日即269元/日的标准由被上诉人毕瑞欢向上诉人计付违约金且合同继续履行;逾期30日后继续履行本合同的，则依已付购房价款269000元的1.5‰/日即403.5元/日由被上诉人向上诉人计付违约金，违约金计至涉案商铺国有土地使用权证转移登记至上诉人名下之日止。故，上诉人不服原审判决，特提起上诉，请求上诉法院支持上诉请求。两被上诉人毕瑞欢、一德公司未提交书面的答辩意见。上诉人郭瑜青向一审法院起诉请求：一、判令共同被告违约。二、判令共同被告依照《商铺买卖合同》与《交接确认书》约定的装修标准进行装修后向原告交付位于惠州市惠城区××广场××号商场。三、判令共同被告和第三人为原告办理位于惠州市惠城区××广场××号商场的分户国有土地使用权证并转移登记至原告名下，将国有土地使用权证交付给原告。四、判令共同被告依照《商铺买卖合同》第九条（2）项的约定向原告支付逾期交付自2015年11月14日暂计至2015年12月31日共48天的违约金19368元（购房款269000元×1.5‰/日即403.5元/日），违约金计至依照装修标准装修完毕后的实际交付之日止。五、判令共同被告依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（1）项的约定向原告支付未办理国土证的违约金8070元（自2013年2月7日至2013年3月9日共30天的违约金，购房款269000元×1‰/日即269元/日）。六、判令共同被告依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（2）项的约定向原告支付未办理国土证自2013年3月10日起暂计至2015年12月31日共1026天的违约金暂计159822元（购房款269000元×1.5‰/日即403.5元/日），计至国有土地使用权转移登记至原告名下之日止。七、判令共同被告按照《商铺补充协议》支付租金42000元及违约金11540元，违约金计至实际清偿完毕之日止（每期租金7000元，按照拖欠的各期租金每日0.5‰计付，自2014年3月31日起每半年一期，暂计至2015年12月31日六期违约金合计11540元）。八、判令共同被告立即退回交易服务费1200元。九、判令共同被告对本案债务承担连带责任。十、本案一切诉讼费用由共同被告和第三人承担。本案庭审过程中，原告申请撤回第一、七项诉请。一审法院认定事实：2012年9月9日，原告作为买受人，第一被告作为出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人共同签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定第一被告将惠州市惠城区××广场××号商铺出卖给原告，房价款总额为269000元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用。合同还约定了第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。对于办理国土证，合同中未明确约定。原告已经付清了商铺的房款。2005年11月24日，惠州市国土资源局出具《关于惠州市泰基投资置业有限公司申请转让土地使用权给惠州市康盈实业发展有限公司的批复》载明：同意惠州市泰基投资置业有限公司将其以转让方式取得位于惠州市河南岸骡子湖四号小区的土地使用权转让给惠州市康盈实业发展有限公司。2005年12月5日，惠州市康盈实业发展有限公司取得涉案土地的使用权证。原告称第一被告从惠州市康盈实业发展有限公司取得涉案房产，再转让给原告。2013年2月19日，涉案商铺过户登记到原告名下，证号为粤房地权证惠州字第**。2013年3月21日原告向第二被告缴纳1200元代缴交易服务费。经本院现场勘查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。一审法院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。鉴于该系列案件涉案商铺数量较多，装修需要较长时间，本院限定被告三个月内完成装修工作，期限届满前将符合合同装修标准的商铺交付给原告使用。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的1.5‰/日的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三。原告主张从2015年11月14日开始计算，现暂计算至2016年12月31日，为33329元（购房款269000元×0.3‰/日×413天）.本院现限定两被告三个月内完成装修工作，逾期未完成，原告亦可自行装修，后另行向两被告主张权利。关于原告诉请的办理涉案商铺的国有土地使用权证，因合同没有明确约定办理的程序和时间，而被告也已向部分业主收取了办理费用，故原告请求被告予以协助办理国有土地使用权证，予以支持，有关办证费用，由原告缴纳。原告主张的逾期办理国有土地使用权证的违约金，缺乏依据，不予支持。被告收取交易服务费1200元，而合同中没有该款项的收取约定，原告请求两被告退还该款项，予以支持。第三人系涉案土地使用权人，非本案合同的相对人，原告请求第三人承担协助办理国有土地使用权证，缺乏依据，不予支持。第二被告、第三人经本院送达传票未出庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告毕瑞欢、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起三个月内按照《商铺买卖合同》约定的装修标准完成对位于惠州市惠城区××广场××号商铺（证号：粤房房地权证惠州字第**）装修，后将符合该标准的商铺交付给原告郭瑜青。二、第一被告毕瑞欢应于本判决生效之日起七日内向原告郭瑜青支付2015年11月14日至2016年12月31日逾期交付商铺违约金33329元；第二被告惠州一德实业有限公司负连带清偿责任。三、第一被告毕瑞欢、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内协助原告郭瑜青办理位于惠州市惠城区××广场××号商铺（证号：粤房地房地权证惠州字第**）有土地使用权证至原告郭瑜青名下，有关办证费用由原告郭瑜青缴纳。四、第一被告毕瑞欢、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告郭瑜青交易服务费1200元。五、驳回原告郭瑜青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8910元（原告已预交4455元），由原告郭瑜青负担1782元，第一被告毕瑞欢、第二被告惠州一德实业有限公司负担7128元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人的意见主要为两个方面：一、逾期交付商铺的违约责任承担问题；二、至今未办理涉案商铺国土证的违约责任问题。对此分析如下：第一，对于逾期交付商铺的违约责任承担问题，原审已支持上诉人的诉请，鉴于该系列案件涉案商铺数量较多，装修需要较长时间，原审已充分考虑保障上诉人的利益，判令被上诉人于判决生效之日起三个月内按照合同约定的装修标准交付商铺，并需支付逾期交付商铺的违约金。上诉人要求被上诉人于判决生效之日起一年内按照合同约定的装修标准交付，该上诉理由无合同依据和法律依据；对于逾期交付商铺违约金计算问题，原审按照惠州市商品房买卖合同较常见的违约金计算比例，按照上诉人诉请的起始时间计算至本案起诉之日，较为适当，本院予以确认。第二，对于涉案商铺至今未办理国土证的问题，合同中未有关于被上诉人办理国土证的约定，而被上诉人收取了部分业主办理费用，原审判令被上诉人毕瑞欢、一德公司协助上诉人办理国土证，上诉人缴纳办证费用适当，但鉴于合同中未有关于被上诉人办理国土证的约定，上诉人比照合同中关于逾期办理房产证的违约责任要求未办理国土证的违约金没有事实依据，虽然目前我市采取国土证、房产证“两证合一”的行政管理模式，但在本案合同签订之时，尚属房产证、国土证单独办理的模式，上诉人不能以现在的管理模式要求被上诉人增加合同义务，承担违约责任。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费8910元（上诉人已预交），由上诉人郭瑜青承担。本判决为终审判决。审判长  朱莉娜审判员  黄华锋审判员  李旭兵二〇一八年三月六日法官助理黄海莉书记员张婉婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。