深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初351号原告：深圳市四季阳光物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福滨新村**705（仅限办公），统一社会信用代码：914403007576392522。法定代表人：余子明。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼里人：郑秀琴，广东律点律师事务所实习律师。被告：陈洁文，女，汉族，1960年4月18日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上列原告诉物业管理合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告深圳市四季阳光物业管理有限公司委托诉讼代理人黄昌宏、委托诉讼代理人郑秀琴、被告陈洁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市四季阳光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2005年10月至2017年10月所拖欠的物业管理费8842.79元。2.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告陈洁文是深圳市罗湖区凤凰路凤凰街39号4栋202房业主。房屋收费面积为74.6平方米。根据2005年10月1日原告与罗湖区黄贝街道办事处签订的《物业管理协议书》和2014年12月25日原告与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会签订的《罗湖区食品公司宿舍物业管理委托合同》的约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2005年10月开始被告停止缴纳物管费，截止2017年10月，被告共计欠缴145个月的物管费，共计人民币8842.79元，物管费单价为0.5元/平方米/月，每户管理费里包含本体基金11.19元/月和公共照明、消杀费用12元/月。被告欠缴2005年10月水费11.25元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告陈洁文答辩称，该案件法院己处理过，属重复。现在的物业公司即（四季阳光物业管理有限公司）是不经全体业主同意而进入小区管理的，没有水平也没有能力成为食品公司宿舍小区物业管理公司。理由如下：1、四季阳光物业进入小区管理期间的安全保障工作根本没有做好，小区没有一个保安，只有一个六、七十岁的老人为停车场收费员，什么人都可以出入小区，从没有管理人员对小区内进行治安巡查，对业主的房屋，日常生活和人身安全没有尽到应尽的职责。业主不能接受的就是将小区仅有业主和周边居民出入通行的地方都出租给无证摊贩摆卖，变成杂货市场，影响出入，违反政府规定学校周边200米不准乱摆卖条例，影响市容，有损深圳文明城市形象。希望法院派记者到现场调查采访。2、食品公司宿舍小区天面流水，外墙脱落，各家各户交的本体维修基金为什么不维修，钱去了哪里，业主提了十多年。3、污水管，化粪池从没有清理疏通过，，地面破烂都是政府出资维修4、消防设施建设基本没有，楼道根本没有一条消防管和一个灭火器，楼道上堆满杂物和单车，有些住户在阳台拜神，在楼道烧纸，烧到楼道黑黑，管理处都不管，一旦发生火灾事故，业主的人身财产安全受到极大威胁。5、绿化方面，政府大力推广绿色城市，要求各小区要做绿化工作，而四季阳光管理公司在原有良好的绿化设施基础上非但没有好好加以完善，反而以雨污分流为由，不经业主同意，擅自对原有的绿化设施进行铲除，把小区绿化带改成停车场，致使现小区一点点绿化地带都没有，昔日的绿化地带就此消失。现在整个小区都是汽车废气，环境变得极其糟糕，空气污染愈发严重，严重威胁小区业主的健康，全体业主极度不满。6、卫生管理堪忧，业主楼下遍地垃圾，以致蚊虫滋生，老鼠随处出没，环境极为恶劣。7、外来废品收集人员出入小区自如，每天将收集到的废品放置在小区的行人通道，消防通道和单车房门前，将小区当成仓库，对此已向管理处提过数十次，但他们熟视无睹，置之不理，导致我们小区业主犹如生活在垃圾废品回收站一样。晚上小区单车房前漆黑一片。8、在2000年8月15日凌晨3点钟，一个贼通过撬坏我家防盗网进入我家进行偷窃，我家不敢出声，也不敢动，如出声就有生命危险，后来小偷走了，我才报警，警察来到现场了解，但管理处工作人员没有一个到场。这件事发生到现在管理处都没有作任何处理和赔偿，还不愿意承认是他们管理上出现重大错误和承担责任，这是我家最不能接受的地方，因此，我认为物业管理公司根本形同虚设，所以我不认为我还应该每月缴交管理费来让物业公司进行所谓的管理。在同日8点，我向管理处反映了好几个问题：1、一直存在人身安全问题，2005年1月5日的早上10点，4栋201向我家泼撒不明液体，对我家安全构成极大威胁，在调解现场有社区主任，而管理处人员却没有出现，对我家采取不理不管态度；2、2007年5月20日，4栋302业主在阳台高空抛掷瓷砖，弄烂我家阳台防盗网铁皮跌落楼下，幸好没人经过，不然的话就会搞出人命伤亡，当时管理处人员也听到过来看，但其作为管理处，却不加以制止和劝告，不做任何处理就一走了之。3、2009年4月16日凌晨2点50分，三楼发生雨水管道堵塞漏水，他家的水流落我家，这些情况也向管理处反映多次，居委主任到门口看过，我也向街道办反映过此类问题，但始终没有得到妥善解决。4、在2013年5月4日晚上10点20分，302业主因长期燥音骚忧的问题与我家发生冲突，损坏了我的防盗大门，我也向街道办，居委，派出所反映过情况，但始终没有得到解决。至于公共设施问题，从2000年起我多次向管理处反映厕所和洗碗盘楼下主管堵塞，叫管理处派人疏通但一直都没有派人来。后来这件事情是由我自己出钱请人来疏通才得以解决。到了2017年7月3日，我家厨房洗碗盘楼下主管堵塞，排污管的污水冲上我家，我向管理处反映，他们仍旧不管不理不通的态度。综上所述我家享受到物业管理处的什么服务呢？这么多年来，物业管理公司从未提供应有的物业服务及楼体的维修，致使现在本楼破旧不堪。请问住户得不到应有的物业管理服务，为何还要缴纳物业管理费？本楼住户生活的地方都是垃圾、污水及废品。住户根本得不到应有的干净的、安全的生活环境，也更得不到物业公司提供的物业管理及服务，住户的生命都受到严重的威胁。根据合同法第68条之规定，本人合法行使抗辩权，事实与理由：深圳市四季阳光物业管理有限公司于2014年12月5日服务凤凰路食品公司宿舍小区以来，一直不能按照合同要求进行物业管理及服务。形成多方面的违约。如：车辆秩序管理，访客登记，绿化，楼体维修，楼道的防火安全、出入口的安全，物业没有依据合同提供应有的物业管理及服务约定。我方认为：所谓的业主委员会（并不是居民选出的业主委员会）与四季阳光物业签订的物业管理服务合同，物业公司的违约行为不仅损害了我本人的权益，更损害了全体业主的合法权益。也损坏了深圳市这个以文明城市命名的深圳和谐，美好，卫生，文明的形象。为此，根据中华人民共和国合同法第六十七条，第一百一十三条，中国物业管理条例第六条，第三十六条，第四十一条。民法通则第四条，第一百零六条，第一百一十一条，消费者权益保护法第四十九条，物权法第七十条，七十一条，七十四条之规定，特提起诉讼，恳请法院判如诉请！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告深圳市四季阳光物业管理有限公司具备三级物业管理企业资质。2014年12月25日，原告深圳市四季阳光物业管理有限公司（乙方）与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会（甲方）签订《罗湖区食品公司宿舍物业管理委托合同》，约定就罗湖区食品公司宿舍的物业服务事宜，订立合同：多层住宅业主每月按建筑面积每月每平方米0.50元，业主应在每月15日前应按月交纳当月物业服务费；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；物业服务期限为三年，自2014年12月23日起到2017年12月22日止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2005年12月19日，深圳市罗湖区黄贝街道办新谊社区居委会出具《关于“凤凰街六号大院”住宅区物业管理的情况说明》，载明：“凤凰街六号大院”住宅区原由“深圳市城投物业公司”管理，由于该公司经营管理不善，亏损严重，于2005年8月31日撤出该物业公司的管理，而该小区没有业主委员会，因此凤凰街六号大院面临无人管理状况，为了保证物业管理的连续性，保证社区的安全稳定，经黄贝街道及新谊社区推荐，决定由“深圳市四季阳光物业管理有限公司”进行管理。被告陈浩文是深圳市罗湖区凤凰路凤凰街39号4栋202房业主，房产面积为74.6平方米。原告主张被告未缴纳2005年10月至2017年10月的物业管理费8842.79元（含物管费、本体维修基金、和公共照明、消杀费）。另查明，深圳市本体维修基金的收费标准，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.15元。本院认为，原告与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会于2014年12月25日签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对全体业主均具有法律约束力。根据原告提交的情况说明及原、被告在庭审中的陈述，本院认为原告自2005年9月1日开始对涉案住宅区提供物业服务。原告具备物业管理资质，依法可以对涉案物业进行管理，并有权依据《物业服务合同》向包括涉案物业在内的业主及实际使用人收取物业服务费。虽然原告对涉案小区提供物业服务有瑕疵，但原告确已实际对涉案小区进行了一定的物业管理，故被告仍应向原告支付物业管理费。且本案中的物业管理费标准已经低于深圳市不带电梯住宅的物业服务收费指导标准最低（五级）人民币0.60／平方米。关于原告主张的消杀费用及公共照明费用，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，原告未提供证据证明该主张，本院对此不予认可。被告应向原告缴纳2005年10月至2017年10月的物业管理费5408.5元（0.5×145×74.6），本体维修基金人民币1622.55元（0.15×74.6×145）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈洁文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市四季阳光物业管理有限公司缴纳物业管理费及本体维修基金人民币7031.05元。二、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告陈洁文承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  周淑萍二〇一八年三月二十六日书记员  吴 雪