福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初13557号原告：陈美珍，女，1967年3月11日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：田全，福建鹊印律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，福建鹊印律师事务所律师。被告：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，统一社会信用代码91350200705428429D。法定代表人：钟江波，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告陈美珍与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈美珍的委托诉讼代理人田全，被告新景地公司的委托诉讼代理人郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美珍向本院提出诉讼请求：1.新景地公司向陈美珍支付逾期交房违约金678413.36元（即以合同总价9947410元为基数，每日按万分之二的标准计算实际逾期341天）；2.新景地公司向陈美珍支付逾期办证违约金13329.53元（以合同总价9947410元为基数，每日按0.001%的标准按照实际逾期134天计算）。事实和理由：2013年2月2日，陈美珍与新景地公司签订商品房买卖合同，约定陈美珍向新景地公司购买址于福建省厦门市思明区七星路与体育路交叉口西北侧新景七星公馆2#楼A梯15跃16层01单元房屋，总价款为9947410元。合同约定新景地公司应于2015年8月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付陈美珍。逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新景地公司按日向陈美珍支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，陈美珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新景地公司按日向陈美珍支付已付款万分之二的违约金。合同并约定新景地公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由新景地公司提供的资料交付陈美珍。如因新景地公司原因，陈美珍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈美珍不退房，新景地公司自逾期之日起每日按陈美珍已付款的0.001%支付违约金。合同签订后，陈美珍依约支付了购房款。2015年11月29日，陈美珍由其他业主处得知新景地公司通知于2015年12月1日交房。陈美珍到现场后发现讼争房屋存在诸多问题，并不具备交房条件。陈美珍等人于2015年12月21日通过书面方式向新景地公司提出，新景地公司应将有效合法的符合交房条件的文件交给陈美珍等人。新景地公司于2015年12月22日以书面形式函复陈美珍，要求陈美珍等人到交房地点详细参阅该项目达到交房条件的相关文件，仍拒不提供必须具备的符合法定交房条件的相关文件。因新景地公司要求交付的房屋不符合合同约定，陈美珍迫于无奈于2016年9月9日办理了讼争房屋的交接手续。讼争房屋所在的“新景七星公馆”项目是在2016年9月26日才办结竣工验收备案手续，新景地公司应按日支付已付款万分之二的违约金至竣工验收备案之日。2017年5月10日，新景地公司才口头告知陈美珍可以办理房屋产权证，要求陈美珍前去房屋主管部门办理产权手续，亦应依约支付逾期办证违约金。新景地公司辩称，一、关于逾期交房违约金。1.讼争“七星公馆”项目已于2015年11月19日符合约定的交房条件，逾期交房违约金最多仅能计算到2015年12月1日。讼争项目于2015年10月10日竣工验收，2015年11月19日消防验收合格，至此已经符合交房条件。新景地公司已依约通知陈美珍于2015年12月1日办理交房手续，但陈美珍却未依约收房，根据合同约定，应当视为新景地公司已经于2015年12月1日履行完毕交付义务，陈美珍主张逾期交房违约金应计算至竣工验收备案之日没有合同及法律依据。2.讼争“七星公馆”项目存在众多可延期交房的情形，应当依法扣除。根据合同第八条约定，在遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上、政府交通管制、停水停电等情形而导致停工的，新景地公司有权予以延期。结合新景地公司提交的气象资料、施工日志、监理日志等证据，足以证明讼争项目仅因天气原因造成的可延期交房的情形至少有136天，计算逾期交房时该天数应当相应扣除。3.即便新景地公司存在逾期交房的情形，新景地公司也仅需支付5000元违约金。根据合同第八条约定，“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。”可见，双方已经对逾期交房的违约责任达成了一致意见，即在规定的期限内如果不满足交付条件，则买受人选择同意接收并要求出卖人支付伍仟元违约金；如果已经满足交付条件，但是出卖人因其他原因仍不交付或仍无法交付买受人标的房产的，才能按照第九条约定的日万分之二承担违约金责任。而本案系因新景地公司以外的原因致使项目未能按时符合交房条件，而非已经满足交房条件故意拖延交房，故应当按照合同约定的5000元违约金的标准计算。二、关于逾期办证违约金。1.根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条第（2）款明确约定：“出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。”陈美珍已经向新景地公司主张支付逾期交房违约责任，故不能再向新景地公司主张支付逾期办证违约金。2.退一步说，即便新景地公司需承担违约责任，陈美珍主张的违约金起算时间及截止时间均是错误的。《补充协议》第8条第（2）款补充约定：“‘商品房交付使用后60日内’和‘商品房交付使用后90日内’分别依2015年8月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。”第8条第（4）款约定：“如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点”。根据上述双方约定，陈美珍仅能自实际交房之日起90个工作日后才能开始追究新景地公司的违约责任，本案中陈美珍已经于2016年9月9日实际收房，即便新景地公司需支付违约金，违约金的起算点也仅能从2016年9月9日往后推90个工作日后开始计算，即违约金的起算点为2017年1月21日。关于违约金的止算点，只能计算到新景地公司取得权属登记机关出具的办理房屋所有权初始预登记的收件收据之日。新景地公司已经于2017年4月21日取得受理凭证，因此，逾期办证违约金的截止点仅能计算到2017年4月21日。综上所述，陈美珍的主张没有事实和法律依据，请求驳回陈美珍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，陈美珍与新景地公司签订一份编号为03042747的《商品房买卖合同》及补充协议，约定新景地公司将位于福建省厦门市思明区房屋出售给陈美珍，总金额为9947410元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4.×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4.配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2.×。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该合同附件六“合同补充协议”第5条“关于合同第九条之补充”第（3）款约定，买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）款约定，本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的履行交付期限，即2015年8月31号，若出卖人提前交付商品房，上述产权登记起算时间仍为2015年8月31号，同时，“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2015年8月31号起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第（4）款约定，如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。合同签订后，陈美珍向新景地公司支付了合同项下的全部款项9947410元。2015年10月10日，讼争房屋所在“七星公馆”项目通过建设单位、设计单位、监理单位及施工单位验收。2015年11月19日经消防验收合格。陈美珍知晓新景地公司定于2015年12月1日办理交房手续。2015年12月1日及此后，陈美珍以新景地公司未出示讼争房屋已符合交房条件材料理由多次与新景地公司交涉并拒绝办理交房手续，新景地公司函复陈美珍要求至交房地点查阅相关材料。2016年9月9日，陈美珍实际接收讼争房屋。2017年4月21日，新景地公司取得不动产登记机关出具的商品房项目初始登记收件收据，不动产登记机关于2017年5月4日核准房屋初始登记。新景地公司于2017年5月10日通知陈美珍办理讼争房屋权属证书。审理中，新景地公司提供一组气象资料、施工日志和监理日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形，并导致讼争工程无法施工，属合同约定应予延期的情形。对施工日志和监理日志，陈美珍认为在商品房买卖合同签订前受不可抗力因素影响而导致停工的天数不应作为可延期交房天数予以扣除，只有施工日志、监理日志与气象资料的记载一致的时间才能据实延期，新景地公司可据实延期天数为53天。经查，讼争合同签订之后，施工日志和监理日志所载停工因由能与气象资料相印证的停工日期具体如下：2013年3月2日、3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、4月25日、5月1日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月13日、7月14日、7月19日、8月2日、8月14日、8月21日、8月23日、8月29日、8月30日、9月14日、9月20日、9月21日、9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日，2014年1月15日、3月20日、3月21日、3月31日、4月7日、5月5日、5月12日、5月23日、5月28日、6月3日、6月16日、6月19日、7月21日、7月22日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、8月19日、12月4日。本院分析认为，新景地公司辩称讼争项目存在合同约定的可据实延期交房的事由，并提供气象资料、施工日志、监理日志等证据予以佐证。因施工日志、监理日志系施工单位和监理单位在项目施工过程中，依法依约独立行使相应职责而独立整理、编制的，形式合法，且内容可与气象资料等相互印证，真实性应予认定。根据商品房买卖合同约定的可据实延期的条件结合施工日志、监理日志的记载，本案在合同签订之后即2013年2月2日至2015年8月31日期间新景地公司可据实顺延的天数共计53天，故新景地公司应于2015年10月23日前交付讼争房屋。本院认为，（一）关于逾期交房违约金。因合同第八条第二款所约定的是在约定的交付日期之前陈美珍同意进行交接的违约责任情形，而本案新景地公司已经逾期交付，依法应适用合同第九条以认定新景地公司逾期交付的违约责任。如上分析，新景地公司应于2015年10月23日前交付讼争房屋，但其于2015年12月1日向陈美珍提出办理交接手续，已经构成违约，本院予以认定。逾期交房违约金应自2015年10月24日开始计算。关于逾期交房违约金计算的截止时间，在新景地公司提出向陈美珍办理讼争房屋交接手续时讼争房屋已符合交房条件且新景地公司亦已提示陈美珍查阅讼争房屋符合交房条件资料的地点，陈美珍未办理交房手续，根据合同约定，新景地公司通知交接房屋的时间2015年12月1日即视为交房之日。故新景地公司应向陈美珍支付逾期交房违约金共计77589.8元（9947410元×0.2‰/天×39天）。（二）关于逾期办证违约金。新景地公司以双方合同补充协议第8条第（2）款的约定主张已经承担逾期交房违约责任即无需承担逾期办证违约责任，依据不足。现陈美珍向新景地公司主张实际逾期天数134天的逾期办证违约金，符合法律规定，新景地公司应支付陈美珍逾期办证违约金共计13329.53元（9947410元×0.001%×134天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈美珍逾期交房违约金77589.8元；二、被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈美珍逾期办证违约金13329.53元；三、驳回原告陈美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5359元，由原告陈美珍负担4655元，被告厦门新景地集团有限公司负担704元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吕云平二〇一八年三月九日代书记员 谢伟琴附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。