广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初7001号原告：陈九玉，女，1979年8月16日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，男，1976年1月31日出生，汉族，住重庆市綦江县,系原告丈夫。被告：司徒成强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：潘秀红，女，1959年11月14日出生，住美利坚合众国加利福尼亚州94112圣弗朗西斯科秘鲁。二被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市万象房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道2××号首层4卡。法定代表人：李嘉良。原告陈九玉诉被告司徒成强、潘秀红、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月26日、2017年11月1日、2018年3月12日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人田党胜与被告司徒成强、潘秀红共同委托诉讼代理人刘小燕、朱文萍到庭参加诉讼，被告万象公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告司徒成强、潘秀红为原告办理位于中山市东凤镇××大道××1272卡铺位的交易过户手续及房地产权证；2.判令被告司徒成强、潘秀红向原告支付自2015年7月19日起至房管部门出证之日止的逾期办证违约金（以332329元为基数，按每日1.5‰计算）。事实与理由：原告于2014年2月18日认购被告司徒成强、潘秀红所有的位于中山市东凤镇××大道××1345卡铺位，并签订《商铺买卖合同》，合同约定商铺转让费总额为332329元，同时约定付款方式、逾期办证责任。合同签订后原告按约向潘秀红、司徒成强支付商铺转让费332329元和交易税费2611元，万象公司是被告潘秀红、司徒成强授权代理签约单位，故万象公司向原告出具收据。2015年8月，万象公司告知原告1345卡铺位无法办理房产证，其与原告协商一致将铺位改为1272卡铺位，合同其他内容不变，此后原告多次催促至今被告方仍拖延办理商铺的过户手续即房地产权证。根据合同约定被告潘秀红、司徒成强应在合同生效后360个工作日向中山市房地产交易登记中心申办涉案商铺的相关过户手续，现被告潘秀红、司徒成强逾期办证，原告有权继续履行合同并要求被告支付逾期办证违约金。而万象公司应对被告潘秀红、司徒成强应承担的还款义务承担连带清偿责任。为此原告诉至法院。被告司徒成强、潘秀红共同答辩称，一、司徒成强、潘秀红并未与原告签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，被告司徒成强、潘秀红与涉案买卖合同无关，原告应向黄新主张。被告司徒成强、潘秀红并非涉案买卖合同的实际卖方，该买卖合同的实际卖方为黄新，被告司徒成强、潘秀红并未与原告签订《商铺买卖合同》，也未授权万象公司或者黄新以被告司徒成强、潘秀红名义签订该合同；被告司徒成强、潘秀红早在2012年已经将涉案房产转让给黄新，之后黄新再转让给原告等人，因此原告不应向被告司徒成强、潘秀红主张任何权利。双方也不存在事实上的合同权利义务关系，原告并未向被告司徒成强、潘秀红履行合同义务，其转让款项并非向被告司徒成强、潘秀红支付，而是向黄新、万象公司支付。根据原告提供的房价款的收据，原告也是向黄新及万象公司履行合同，原告并未向被告司徒成强、潘秀红支付任何款项，因此本案房屋买卖合同的卖方实际上是黄新与万象公司，潘秀红、司徒成强并未收取原告任何款项，也无需承担任何责任。二、原告已经通过确认书确认被告司徒成强、潘秀红与本案的房地产无关。原告与黄新、万象公司向被告司徒成强、潘秀红出具了《确认书》，其中原告确认被告司徒成强、潘秀红与本案房地产无关，并明确表示不要求被告司徒成强、潘秀红承担合同义务。签署确认书是原告在了解到房地产已经由被告司徒成强、潘秀红转让给黄新，再转让给原告的情况下，作出的真实意思表示，并未受到欺诈、胁迫，也不违反法律的强制性规定，合法有效。三、司徒成强、潘秀红根据与黄新的《商铺买卖合同》，已经协助原告办理过户，如果是原告过户不成功，司徒成强、潘秀红也从未收取原告或黄新要求继续协助办理过户的通知，因此原告无权向被告司徒成强、潘秀红主张逾期过户的违约责任。被告司徒成强、潘秀红已协助原告去办理过户，国土局已经出具了二手房业务收件回执，不存在不协助原告办理过户的情况，原告所称的多次催告被告司徒成强、潘秀红为其办理过户与事实不符。四、根据原告出具的《确认书》，过户所需的税费由原告与黄新、万象公司承担，与被告司徒成强、潘秀红无关，被告司徒成强、潘秀红可协助原告办理过户，但不承担过户的税费。综上涉案合同与司徒成强、潘秀红无关，根据合同相对性的规定，应驳回原告对被告司徒成强、潘秀红的诉讼请求。被告万象公司未提供证据，亦未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月18日，司徒成强、潘秀红作为出售方（委托方）、万象公司作为受委托方、陈九玉作为认购方签订《商铺认购书》，约定认购方自愿认购中山市东凤镇凤翔大道2××号第壹层1XXX卡铺位，该商铺建筑面积为9.16平方米；签署《商铺买卖合同》时支付的交易综合税费有契税1994元、交易印花税34元、房产证印花税5元/本、产权登记费550元/套、交易手续费28元，以上交易综合税费2611元，由出售方代收代缴，税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；该认购书下方出售方处显示有万象公司盖章。同日，司徒成强、潘秀红作为出卖人（甲方）、万象公司作为授权代理签约单位与作为受让方（乙方）的陈九玉及作为第三方（丙方）的中山市潮汇物业管理有限公司（以下简称潮汇公司）签订《商铺买卖合同》，约定乙方所购的房地产位于中山市东凤镇××大道××1272卡（原为1XXX卡铺被涂改为1XXX卡）铺位；该商铺转让费由房价费和商铺装修及市场运作费组成，商铺转让费总额为332329元，其中房价232630元、商铺装修及市场运作费99699元；甲方应当于2019年5月1日前，以书面形式通知乙方办理该商铺的交付手续；双方还约定了其他权利及义务；合同最下方甲方处显示签有“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”并有捺印、甲方授权代理签约单位处显示盖有万象公司公章。庭审中被告司徒成强、潘秀红对《商铺买卖合同》上己方签名的真实性不予确认。2014年2月18日万象公司作为收款单位出具收款收据，载明收取潮汇港澳城1345号商铺定金60000元、2014年3月29日万象公司作为收款单位出具两张收款收据载明收取潮汇港澳城1345号商铺首期190000元及税费2611元、2015年6月25日万象公司作为收款单位出具收款收据载明收取潮汇港澳城1345号商铺尾款82329元。2015年12月22日司徒成强、潘秀红作为甲方与作为乙方的黄新（万象公司）及作为丙方的陈九玉签订《确认书》，载明：“鉴于：1、甲方已经通过协议转让的方式将位于中山市东凤镇凤翔大道2××号的房地产[土地证号为:中府国用（2013）第0XXXX**、房产证号为:粤房地权证中府字第××、**××59]转让给乙方，上述房地产的产权已经归属乙方。2、乙方以甲方的名义对上述房地产共分825卡商铺，乙方将其中编号为第1XXX卡的商铺通过协议转让的方式转让给丙方。现三方共同确认如下：一、甲乙方的房地产转让关系与乙、丙方的房地产转让关系相互独立。乙、丙方签订的关于上述商铺的转让协议产生的权利义务由乙、丙方享有和承担，甲方对丙方没有任何的合同义务，不承担任何的法律责任。二、乙方指定第1XXX卡的商铺过户给丙方，甲方根据甲乙方签订的房地产转让协议给予办理。三、甲方及其代理人与丙方到国土房管部门办理上述商铺过户手续时签订的转让协议等法律文件，仅是甲方履行与乙方签订的房地产转让协议的义务，不代表甲方与丙方存在房地产买卖关系，丙方不得以此主张甲方与其存在房地产买卖关系并向甲方追讨任何的权利。四、乙、丙方转让上述商铺所产生的税费由乙、丙依法缴纳并按乙、丙方签订的转让协议的约定承担，此税费与甲方无关。”该《确认书》下方乙方黄新（万象公司）旁显示有黄新签名，而丙方处显示有原告签名。对此原告称其对该确认书并不知情，是被告方将一堆材料拿给原告签订时原告一并签订的。2015年12月22日中山市是国土资源局东凤分局出具镇区二手房业务收件回执，该回执载明转让方为司徒成强、潘秀红，受让方为陈九玉。原告称其与司徒成强、潘秀红是办理了过户登记手续，因需要交纳5万余元的税费而被告方不同意缴纳，故导致未成功办理过户登记。被告司徒成强、潘秀红确认已为原告办理过户登记手续，因原告方不同意缴纳税费，故未成功办理过户登记。另查明，2012年12月26日，司徒成强、潘秀红作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的黄新签订《房地产转让合同》，约定：司徒成强、潘秀红将座落于东凤镇××（现东凤镇××大道××）的房地产以5800万元转让给黄新，同时双方约定双方应当共同配合办妥该房地产的权属变更登记至黄新或黄新指定的第三人名下的手续；另双方约定转让款的支付时间及产权变更登记、房地产的交付等具体细节。被告司徒成强卡号为45×××18银行账户交易流水显示2012年11月26日收取黄新付东凤楼定金200万元、2012年12月26日收取黄新支付东凤买地款200万元、2013年1月8日收取东凤买地款100万元、2013年3月6日收取黄新付东凤购房款1000万元、4月15日收取黄新付东凤地皮款500万元、4月16日收取黄新付东凤地皮款100万元、5月10日收取黄新付东凤买地款300万元、5月27日收取黄新付东凤买地款50万元、6月8日付东凤买地款200万元、6月9日收取东凤买地款250万元、7月1日收取汇款600万元、8月1日收取黄新付东凤买地款200万元、9月2日收取付东凤款384万元、2014年3月31日收取3月份款50万元、4月30日收取4月份款250万元、5月8日收取黄新付款1000万元、5月12日收取黄新付款120万元。经原告方申请，本院依法委托广东华生司法鉴定中心对涉案《商铺买卖合同》甲方签字处所签的“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”及该签名上的指纹进行鉴定。后广东华生司法鉴定中心先后出具粤华生司鉴中心[2017]痕鉴字第98号、粤华生司鉴中心[2017]文鉴字第112号、粤华生司鉴中心[2018]痕鉴字第9号、粤华生司鉴中心[2018]文鉴字第51号司法鉴定意见书，认定涉案《商铺买卖合同》甲方签字处所签的“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”非司徒成强书写，而该签名上所捺的指纹不是司徒成强本人的手指捺印所形成。为此被告司徒成强先后支付鉴定费用16603元。本院认为，关于原告要求被告司徒成强、潘秀红协助办理中山市东凤镇××大道××1272卡商铺过户登记手续的诉讼请求，被告司徒成强、潘秀红对此均无异议，故本院予以支持。关于原告要求被告司徒成强、潘秀红、万象公司承担违约金的主张，原告及被告司徒成强、潘秀红均确认被告司徒成强、潘秀红已协助办理过户登记，未成功办理过户登记系因双方均不同意缴纳税费。本院认为，涉案《商铺认购书》载明“以上交易综合税费共计2611元，由出售方代收代缴。税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补。”可见双方约定税费由买受人负担，故原告主张应由司徒成强、潘秀红承担税费，无事实依据。因此涉案房屋未过户系原告自身原因所致，其要求被告司徒成强、潘秀红、万象公司承担违约责任，均于法无据，本院不予支持。关于本案的鉴定费用16603元，因鉴定结论显示涉案《商品房买卖合同》上签名及捺印并非司徒成强本人形成，故鉴定费用应由原告方负担。被告中山市万象房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告司徒成强、潘秀红于本判决生效之日起30日内协助原告陈九玉办理位于中山市东凤镇凤翔大道2××号第壹层1272卡商铺的产权变更手续；二、驳回原告陈九玉的其他诉讼请求。案件受理费3940元，诉讼保全费1430元，合计5370元，由原告陈九玉负担（该款原告陈九玉已缴纳）；鉴定费用16603元，由原告陈九玉负担（该款被告司徒成强已预交，原告陈九玉应于本判决生效之日起7日内直接向被告司徒成强支付）。如不服本判决，原告陈九玉、被告司徒成强、被告中山市万象房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告潘秀红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一八年三月十五日书记员  梁少玲张艺达