大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初4937号原告（反诉被告）：大连市甘井子区机场街道办事处委托代理人：李沅书，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托代理人：孙怀起，男，系该街道办事员。被告（反诉原告）：大连君达建筑工程有限公司委托代理人：赵明、浦凡，均系北京市京都（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市甘井子区机场街道办事处与被告（反诉原告）大连君达建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李沅书及孙怀起、被告（反诉原告）的委托代理人浦凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将位于辽宁省大连市甘井子区大连门广场x号房屋腾退给原告；2、请求判令被告支付原告房屋租金380000元整，房屋占有使用费暂计360000元（自2015年5月20日起至判决生效之日止，按每日328.76元计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年5月20日，原、被告签订《房屋有偿使用合同》，约定：原告将位于大连市甘井子区大连门广场x号的房屋出租给被告，经营面积595.62平方米，租期6年，自2009年5月20日起至2015年5月19日止。租金为第一年5万元，第二年6万元，第三年9万元，第四年10万元，余下两年每年12万元。2015年5月19日，《房屋有偿使用合同》到期，被告并未腾退房屋。2017年1月13日，被告签订《还款承诺书》，就租赁期间尚欠租金38万元予以确认并制定还款计划。但截至目前被告尚未履行还款义务。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，被告应按合同约定给付房租。合同到期后，被告应交还房屋并赔偿原告逾期腾房占有使用费。被告（反诉原告）辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、由于原告和被告就案涉房屋的买卖达成了合意，被告基于对房屋的买卖对房屋进行了装修改造，原、被告双方并没有实际履行签订的房屋有偿使用合同。2、即使原告和被告间存在租赁关系，原告应向被告提供符合使用条件的房屋，在房屋不符合使用条件的情况下，被告经原告同意对房屋进行了修缮，相关费用应由原告承担。3、由于房屋没有签订书面买卖合同，因此原、被告一直对房屋买卖进行协商解决过程中，因此即使存在房屋租赁关系，房屋租赁关系终止后双方在协商的情况下，原告要求被告支付占用使用费用没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求依法判令在反诉原告腾退位于大连市甘井子区大连门广场x号房屋的情况下，反诉被告向反诉原告赔偿修缮损失75.5万元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2009年，反诉原告与反诉被告就购买反诉被告所有的位于大连市甘井子区大连门广场x号房屋的相关事宜进行了沟通、协商，双方达成了房屋买卖的合意。但由于案涉房屋属于国有资产，需要办理相关买卖手续，因此，双方没有签订书面房屋买卖合同。根据反诉被告的要求，双方于2009年5月20日签订了《房屋有偿使用合同》，但基于双方的买卖关系，且该房没有上下水、煤气、采暖等设施，不具备使用条件，反诉原告并没有实际使用。2012年11月15日，反诉被告向反诉原告出具《房屋情况说明》，明确了反诉被告同意将房屋出售给反诉原告，后反诉被告委托了鉴定机构对房屋的价值执行了评估。基于对房屋的购买，在反诉被告同意的情况下，于2013年对房屋进行了装修、修缮，使房屋具备了使用条件。2017年1月13日，反诉原告为配合反诉被告的政府审计，向其出具了《还款承诺书》，该承诺书并不是反诉原告的真实意思表示。由于反诉被告的原因，导致案涉房屋的买卖合同没有签订，反诉被告存在严重的缔约过失，应承担缔约过失责任。根据《合同法》第十二条规定，应承担损害赔偿责任。原告（反诉被告）辩称，不同意被告的反诉请求。1、原告并未同意被告装修、修缮案涉房屋。根据合同约定及法律规定，在未经原告同意的情况下被告擅自进行的装修，其费用应该由被告自负，原告不存在赔偿的责任。2、租赁期限届满之后，对于被告进行装修的部分，原告并无利用的价值和意向，即使基于公平原则，原告也没有给被告补偿的责任。3、被告作为合同的违约方，无权主张合同的赔偿责任。4、原告就案涉房屋曾存在售卖的意向，但并未与任何主体达成过买卖合同。本案被告提供的原告出具的《房屋情况说明》并不是要约，要约需要对合同主体、标的及数量进行明确并有订立合同的意思表示，且后来双方均未有要约及承诺的行为。被告也承认双方并未成立任何书面的合同。另外，案涉房屋属于国有资产，国有资产的买卖也需要履行相应的审批手续。5、原告并未委托任何单位进行过案涉房屋资产评估。6、原告并未利用被告关于订立房屋买卖合同的信赖而要求被告进行任何房屋装修或修缮的行为。关于缔约过失责任，要以先合同义务为前提，而且先合同义务的规定是法定的，并且缔约过失责任要遵循过错责任原则，本案中原告并未有任何过错，也未给被告任何承诺，被告提出的因利益信赖而导致的利益损失，没有依据，而且根据合同法42条的规定，一般认定的缔约过失应满足恶意磋商或者故意隐瞒提供虚假情况等情形，本案中的原告并未存在以上情形。经审理查明，2009年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋有偿使用合同》。约定：原告将位于大连市甘井子区大连门广场x号，经营面积595.62平方米的房屋出租给被告使用，租期6年，自2009年5月20日至2015年5月19日止。租金第一年为5万元，第二年6万元，第三年9万元，第四年10万元，余下两年每年12万元，每年自签订合同之日前交纳。合同第三条第三款乙方义务第（3）项约定：“如需要对房屋装修、改造，必须报经甲方同意后方可实施。装修改造费用乙方自负。合同终止后，装修改造部分归甲方所有（可移动的设备除外）。”该合同履行期满后，2017年1月13日，被告为原告出具了《还款承诺书》，载明：其与原告签订的《房屋有偿使用合同》期限已届满，截止到2015年5月19日止，我公司总计拖欠原告该房屋租金43万元，2016年末我公司已付5万元，现尚欠租金38万元。特作出如下还款计划：2017年6月30日前应付租金3万元；2017年10月30日前应付租金3万元；2017年12月31日前应一次性给付剩余租金32万元。但被告未履行该承诺。另查，2012年11月15日，原告为被告出具《房屋情况说明》，内容为：大连市甘井子区机场街道办事处，现有房产一处，位于大连市甘井子区大连门广场**，建筑面积596平方米。现租赁给大连君达建筑公司使用，该单位法人代表连君多次提出有购买此房意向，经办事处领导研究决定，同意将该房屋出售给连君，现该房屋出售手续正在办理中。后被告对该房进行了部分装修、修缮。本院所确认的上述事实，有房屋有偿使用合同、房屋所有权证、还款承诺书、房屋情况说明、庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋有偿使用合同》及被告为原告出具的《还款承诺书》，均是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。租赁期间，就案涉房屋出售问题双方虽曾达成合意，但因客观原因最终未能签订买卖合同，即双方房屋买卖关系没有成立，原、被告间仍为租赁关系。合同期满后，被告未将案涉房屋腾退给原告，一直在其控制之下，现原告诉请要求被告腾退房屋并支付拖欠的租金和合同期满后的占有使用费，于法有据，本院均予以支持。被告认为基于双方能达成买卖关系并经原告同意而对房屋进行了修缮，遂提出反诉，要求原告赔偿修缮损失75.5万元一节，本院认为，被告诉称其对案涉房屋进行修缮系基于与原告欲形成房屋买卖合同关系，故与本诉租赁关系不是同一法律关系也并非基于相同事实，本案中虽对其提起反诉予以准许，但经审理认为该诉请无法与本诉诉请并案处理，被告应另行起诉，对该反诉请求自程序上予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告大连君达建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将大连市甘井子区大连门广场x号房屋腾退给原告大连市甘井子区机场街道办事处。二、被告大连君达建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市甘井子区机场街道办事处房屋租金380000元及房屋占有使用费（计算期限自2015年5月20日起至判决生效之日止，按每日328.76元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25640元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效后10日内给付原告。反诉费减半收取5675元（被告已预付），全部退回被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内，未向本院交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 李增兰人民陪审员 刘精华人民陪审员 陈 梅 二〇一九年三月一日书 记 员 胡淞岚