.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终528号上诉人（原审被告）：海口投源实业开发有限公司，住所地海口市秀英区和谐路**。法定代表人：王之明，总经理。委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林雄月，女，1970年9月25日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人:陆竹筠，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐萍，海南东方国信律师事务所律师。上诉人海口投源实业开发有限公司（以下简称投源公司）因与被上诉人林雄月房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。投源公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回林雄月的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。因政府及相关部门的行政行为影响，投源公司可依照合同第十二条的约定予以延期交房。一审法院未了解实际情况，认定投源公司逾期交房不属于不可预料的不可抗力，无视双方合同条款中对于逾期交房条件约定的真实意思表示，于法无据，请二审法院依法予以纠正。二、《海南省保障性住房预售合同》是投源公司与林雄月充分协商一致订立的有效合同，既然双方对房屋的交付时间有明确的补充约定，应视为双方的真实意思表示，一审法院关于"双方签订的合同中补充约定所确定的应交房时间无效"的认定缺乏法律依据。一审法院按照2015年4月30日作为交房时间来计算违约金属于认定事实错误，应依法予以纠正。投源公司庭后补充陈述理由称：即使二审法院最终认定投源公司逾期交房构成违约，应承担向林雄月支付违约金的违约责任，也应按照合同附件九补充协议第四条违约金数额最高不得超过该房屋总价款的5%进行确认。林雄月辩称，一、投源公司主张的不可抗力不存在，无法部分或全部免除投源公司逾期交房的违约责任。二、投源公司应按照《海南省保障性住房预售合同》第十二条约定的交房时间即2015年4月30日前向林雄月交付房屋，补充约定的交房时间属于无效的格式条款，应当不予适用。投源公司逾期交房的行为明显构成违约，应向林雄月支付逾期交房违约金。投源公司的上诉没有任何事实及法律依据，纯粹是为拖延付款时间及浪费司法资源。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。林雄月向一审法院起诉请求：1.投源公司向林雄月支付逾期交房违约金14898元（自2015年5月1日起暂计算至2017年1月13日止，以购房本金239148元为基数，按日万分之一计付）；2.投源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月17日，林雄月、投源公司双方签订一份《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，林雄月购买投源公司开发的海口市××区经济适用房、限价房项目中的2#住宅楼305房，房屋面积为61.32平方米，房屋总价格为239148元。合同第十二条约定，（一）投源公司应当在2015年4月30日前向林雄月交付该房屋；（二）约定该房屋交付时应当符合第1.2.5项所列条件。补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件（第5项约定为：该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格）。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，投源公司向林雄月交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，投源公司可据实予以延期：1.因不可抗力且投源公司在事实发生之日起30日内告知林雄月的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给林雄月，林雄月要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向林雄月支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十六条规定，林雄月应当在房屋交付之日起30日内按照有关规定缴纳物业专项维修资金，维修资金应存入由市房地产行政主管部门在银行设立的专用账户。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，林雄月向投源公司支付首期购房款72148元，余款167000元林雄月以银行按揭贷款的方式向投源公司支付，投源公司分别于2014年7月16日、2015年7月29日向林雄月开具发票予以确认。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站作出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》，内容为:永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2017年1月13日，投源公司制作入伙通知书，载明林雄月需办理房屋交付手续并交纳维修资金3679.2元。一审法院认为，林雄月、投源公司签订的《保障性住房预售合同》合法有效，双方应严格按照合同约定履行相关权利义务，并承担相应的违约责任。合同第十二条约定的交付条件中，存在一般规定和补充约定，补充约定可视为双方当事人对合同进行的修改、变更，故应优先适用补充约定。一、实际交房时间。根据补充约定，投源公司仅需要满足该款第5项要求即"该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格"时即达到交付房屋的条件。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站通过对涉案房产项目的验收，投源公司于2017年1月13日通知林雄月收房，此时房屋已符合收房条件，故通知行为有效。二、应交房时间。补充约定的交房时间为"银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内"。但合同第二十六条约定，林雄月应在房屋交付之后一个月内缴纳维修资金。可见，关于先交房还是先缴纳维修资金，合同的不同条款有互相矛盾的约定。按照商品房买卖市场的习惯，一般由开发商在收房时通知业主，业主方才缴纳维修资金。因此若按照补充协议的约定确定应交房时间，则很可能完全排除了开发商的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定："提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"。因此该补充约定所确定的应交房时间无效。双方应按合同第十二条第（一）项确定的2015年4月30日作为应交房时间。三、是否存在不可抗力。投源公司提供的《海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函》内容显示，2011年4月，投源公司即可以提前开展项目用地规划报建等前期工作，海口市国土资源局也已经开始办理相关工地清场工作，而康安村委会相关村民小组要求投源公司配合解决征地补偿费问题的《通知》，也是在2011年5月3日发出。2014年4月17日，林雄月、投源公司才签订合同，合同约定的交房日期亦在合同签订后一年多。即便永秀花园相关拆迁问题长期存在，也不属于不可预料的不可抗力。投源公司作为房地产开发企业，在签订合同前应对履约的商业风险有所把控，政府拆迁问题不能成为投源公司逾期交房的理由。投源公司主张因不可抗力免除其违约责任，一审法院不予采纳。四、逾期交房违约金的计算。投源公司应于2015年4月30日交房，实际通知交房日期为2017年1月13日。按照合同约定，投源公司应向林雄月支付2015年5月1日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金，投源公司应支付的违约金为13419.8元（72148元×0.0001×624天+167000元×0.0001×534天=13419.8元）。林雄月主张超过上述金额的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、投源公司于本判决生效之日起十日内支付林雄月逾期交房违约金13419.8元；二、驳回林雄月其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，减半收取86元，由投源公司负担68元，林雄月负担18元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，根据投源公司在二审中的自认，专项维修资金由投源公司负责收取，林雄月配合投源公司办理相关手续，投源公司在向林雄月发入伙通知书时才通知林雄月缴纳专项维修资金。本院认为，双方当事人签订的《保障性住房预售合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定投源公司应于2015年4月30日前交房，而投源公司2017年1月13日才通知林雄月收房，应承担逾期交房违约责任。投源公司上诉称因政府及相关部门的行政行为影响，其可依照合同第十二条的约定延期交房，但现有证据不能证明投源公司所主张的政府及相关部门存在影响投源公司逾期交房的行政行为，故投源公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。投源公司上诉称一审判决以2015年4月30日作为交房时间计算违约金错误，应按双方合同第十二条补充约定的在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内向林雄月交付房屋作为交付时间。本院认为，当事人签订和履行合同应当遵循诚实信用原则。根据双方合同第十二条第（一）项的约定，投源公司应当在2015年4月30日前向林雄月交付房屋。虽然双方合同第十二条补充约定在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内投源公司向林雄月交付房屋，但该条约定内容并非对合同第十二条第（一）项约定交房时间的变更，而是补充约定了投源公司向林雄月交付房屋的前提条件。根据该补充约定，投源公司向林雄月交付房屋属于附条件的民事行为。根据投源公司在二审中的自认，专项维修资金由投源公司负责收取，林雄月配合投源公司办理相关手续，投源公司在向林雄月发入伙通知书时才通知林雄月缴纳专项维修资金。故办理缴纳专项维修资金手续属于投源公司应负的合同义务，林雄月仅负有协助义务。依照诚实信用原则，投源公司应当在双方约定的交房时间之前通知林雄月缴纳专项维修资金，但投源公司在向林雄月发入伙通知书时才通知林雄月缴纳专项维修资金，已经超过双方约定的交房时间，应当由其承担相应的民事责任。投源公司主张合同第十二条补充约定属于对交付时间的约定，没有法律依据，本院不予支持。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给林雄月，林雄月要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向林雄月支付全部已付款万分之一的违约金。故一审判决认定2015年4月30日作为双方约定的交房时间，并判令投源公司应向林雄月支付自2015年5月1日至其通知林雄月交房的2017年1月13日期间的逾期交房违约金并无不当。但由于合同补充协议附件九第四条约定，因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%，该条款是对合同第十四条的限制，在按照合同第十四条计算的违约金数额超过合同补充协议附件九第四条的约定时，应当适用合同补充协议附件九第四条的约定确定投源公司应当支付的违约金数额。根据合同第十四条的约定，投源公司应向林雄月支付2015年5月1日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金为13419.8元，而根据合同补充协议附件九第四条的约定，涉案房屋的总价款为239148元，其总价款的5%应为11957.4元，现有证据不能证明林雄月已获得其他利息、赔偿款或违约金，故对林雄月主张的超出合同补充协议附件九第四条约定的该商品房总价款的5%部分的违约金，应不予支持。一审判决对林雄月主张的超出涉案房屋总价款的5%部分的违约金予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。故本院二审确定，投源公司应向林雄月支付的违约金为11957.4元。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4886号民事判决第二项；二、变更海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4886号民事判决第一项为：海口投源实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林雄月逾期交房违约金11957.4元；三、驳回林雄月的其他诉讼请求；四、驳回海口投源实业开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费172元，减半收取86元，由海口投源实业开发有限公司负担69元，林雄月负担17元；二审案件受理费172元，由海口投源实业开发有限公司负担153元，林雄月负担19元。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 符汉平审判员 谭晓梅 二Ｏ一八年三月二十三日书记员 汪园圆速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。