安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终658号上诉人（原审被告）:蒙城新发地农副产品有限公司，住所地安徽省蒙城县政通路与西外环交叉处。法定代表人：顾兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁然，男，1988年3月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。上诉人蒙城新发地农副产品有限公司与被上诉人丁然商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2017)皖1622民初8176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒙城新发地农副产品有限公司的委托诉讼代理人陈琛、被上诉人丁然的委托诉讼代理人孙永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙城新发地农副产品有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：丁然的诉求已超诉讼时效。丁然无证据证明上诉人逾期交房，且其已经实际收房使用。双方合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在此日期前验收合格，且丁然收房后，已进行使用和收益，丁然未提供证据证明蒙城新发地农副产品有限公司违约。蒙城新发地农副产品有限公司在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向丁然交付，且提供了《住宅质量保证书》等文件。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。违约金过高，应予以调整减少。丁然收房后，对涉案房屋进行了使用和收益，无证据证明其实际损失。即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了丁然可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定：人民法院结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。丁然辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，应予维持。2017年10月1日颁布实施的《民法总则》规定诉讼时效为三年，在《民法总则》实施后，时效不满两年的应当按照三年时效规定计算。因此，本案丁然的诉求没有超出时效。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定，消防未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。上诉人是在2015年10月13日才把房屋交给被上诉人占有使用，已经违约，且交给被上诉人使用的房屋不符合合同约定的分期综合验收合格，上诉人亦没有举证证明自己履行了合同约定的交付义务及交付服务符合合同约定条件。因此，不能免除上诉人的违约赔偿责任。一审法院综合考虑，已经减少了被上诉人的违约金。双方合同约定违约金为日万分之二，一审调整为日万分之一，违约金并不高。丁然向一审法院起诉请求：一、判令蒙城新发地农副产品有限公司向丁然支付延期交房违约金98354.8元（计算至2017年4月15日）；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月23日，丁然与蒙城新发地签订商品房买卖合同，丁然购买蒙城新发地农副产品批发大市场商铺B区B1-013号商铺。合同备案编号：201409230108。房屋总价款750790元。丁然按照合同约定以一次性付款方式支付被告全部购房款。按照该合同第八条约定，蒙城新发地应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付丁然使用。2015年9月23日该商品房进行网上备案，2015年10月15日原告接收该房。合同第九条约定“···自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。另查明，蒙城县新发地农产品物流批发市场B区商业工程，于2014年1月1日开工，2015年6月12日竣工，经建设、监理、施工、设计等单位进行验收，该工程为合格工程。2016年6月22日，蒙城县公安消防大队认为，蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素也有开发商的因素，认为该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。一审法院认为:原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新××地农产品××批发市场××区××号商品房，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。一、关于诉讼时效问题：本案原告于2017年11月2日向本院提起民事诉讼，其主张的2015年9月30日前的违约金，在起诉时已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2015年10月1日至2017年4月5日的违约金，没有超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，本院予以支持。二、关于违约金的问题：合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。结合本案原告支付房款时间及收房时间、蒙城县消防大队的报告的情况，被告酌情支付原告违约金42194元（从2015年10月1日起至2017年4月15日止，由于消防隐患是多方面因素，有商户的因素也有开发商的因素，故违约金按原告房款750790元，按日万分之一支付较为适宜）。被告辩称在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约，没有证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条，判决如下：一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告丁然逾期交房违约金42194元；二、驳回原告丁然的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，减半收取1130元，原告丁然负担570元，被告蒙城新发地农副产品有限公司负担560元。双方当事人二审均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、丁然诉求是否已超过诉讼时效；二、蒙城新发地农副产品有限公司是否逾期交房；三、违约金是否过高。关于争议焦点一，诉讼时效应自权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。根据查明的事实，案涉商品房买卖合同的签订日期在合同约定的交房日期之后，也就是说，2015年6月30日，双方当事人尚未缔结合同，房屋也未实际交付，丁然不可能知道其将来的权利会受到侵害，自然无从按照合同约定据以主张权利，故对上诉人关于应自案涉合同约定的交房之日起算诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二，双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案商品房至今未取得消防验收，故不具备交付条件。蒙城新发地农副产品有限公司上诉称已经按期交付了验收合格的房屋，与事实不符，对该上诉理由不予采纳。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案丁然并未以未提供《住宅质量保证书》为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，系以蒙城新发地农副产品有限公司交付的商品房未经验收合格为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，故上诉人的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点三，丁然虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。一审判决按日万分之一承担违约金，折合月利率0.3％，该违约金并不过高，故本院不予调整。综上所述，蒙城新发地农副产品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵瑞强审判员  邢 利审判员  王桂燕二〇一八年三月二十日书记员  李 杰附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。