河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）海民初字第2612号 原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处，住所地为秦皇岛市海港区红旗路159号，组织机构代码：00036355-7。 法定代表人孙和平，主任。 委托代理人张雷，男，1979年5月1日出生，汉族，现住秦皇岛市。 第一被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区和平大街136-142号（运兴大厦三层301室），组织机构代码：77132433-7。 法定代表人傅法学，董事长。 委托代理人李振国，河北德圣律师事务所律师。 委托代理人崔炳章，男，1955年10月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 第二被告秦皇岛市安装工程有限公司，住所地为秦皇岛市海港区河北大街中段240号。 法定代表人傅法学，董事长。 委托代理人李振国，河北德圣律师事务所律师。 第三人王瑞杰，男，1960年6月7日出生，汉族，现住黑龙江省汤原县。 第三人胡松甫，男，1963年9月22日出生，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 第三人丁巍，女，1974年9月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。 第三人王建华，女，1972年11月16日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 第三人帅淑艳，女，1959年9月22日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区额尔古纳市。 第三人石伍林，男，1957年4月21日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 第三人何瑨，男，1986年5月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处（以下简称文化路办事处）与被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司（以下简称安盛地产）、秦皇岛市安装工程有限公司（以下简称安装工程公司）拆迁补偿安置协议纠纷一案，诉讼中根据原告申请本院追加了王瑞杰、胡松甫、丁巍、王建华、帅淑艳、石伍林、何瑨作为第三人参加诉讼。受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雷，二被告的委托代理人李振国，第三人王瑞杰、胡松甫、丁巍、王建华、帅淑艳、石伍林到庭参加了诉讼。第三人何瑨经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文化路办事处诉称，2007年11月23日原告与两个被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，按照协议书约定，两个被告应当向原告交付17套房屋（面积合计为1105平方米）、地上车位4个和地下车位2个。协议约定的交付时间为2009年10月30日。然而被告并没有按照约定向原告交付，原告多次向被告催要。被告以承包施工方拖延工期无法交付为由，向原告做了说明，并表示愿意承担违约责任。但是被告至今未能向原告交付房屋（被告目前只有可能交付港晨小区2号楼1103和1302号），没有向原告支付相应的过渡费，也没有向原告承担违约责任。根据协议的约定，被告应当向原告交付的安置房为港晨小区2号楼面向朝南的5层到12层每户建筑面积65平方米安置房，每层2户（11层1户），建成后现房号对应为502、503、602、603、702、703、802、803、902、903、1002、1003、1102、1202、1203号。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：一、二被告向原告交付15套安置房，建筑面积合计为975平方米，房号为502、503、602、603、702、703、802、803、902、903、1002、1003、1102、1202、1203号；二、要求被告向原告交付4个地上车位和2个地下固定车位；三、要求被告向原告支付过渡费197320元；四、要求被告向原告赔偿人民币70万元；五、被告承担诉讼费用。起诉后原告得知被告安盛地产将上述房屋出售给了第三人王瑞杰（902）、胡松甫（903）、丁巍（503）、王建华（1203）、帅淑艳（802）、石伍林（803）、何瑨（602）。故申请追加上述第三人参加诉讼，请求法院判令第三人搬出上述房屋，协助被告将上述房屋交付给原告。 二被告辩称，一、原告起诉的部分事实和实际不符，逾期交房后，2012年5月30日原被告达成了补充协议，变更了安置房号，被告向原告交付了变更后的港晨小区1302、1103、1502、1503、1603、1703、1802、1803、1902、1903。进行了变更后的10套房屋交付，剩余的7套房屋双方一直在协商，但没有成功。被告同意将剩余的7套房屋以合理的市场价格作价，以现金补偿的方式对原告进行安置。二、被告安盛房地产在履行协议中，不是故意将安置房另行出卖，将安置房出卖的是被告的合作方秦皇岛市弘企房地产开发有限公司（以下简称弘企地产），被告安盛房产确实存在监管不利的责任。三、对于原告起诉的70万元违约金，被告认为双方约定的违约金过高，请求依法予以调整，可以参考安置房的租金标准。四、已经交付的10套房屋，因房屋的楼层及面积均好于协议中的约定，但是双方未就差额补偿部分达成意见，被告认为楼层差价和面积差价应按照公平原则在裁判中一并处理。 第三人共同辩称，第三人等因文化路办事处与安盛地产拆迁安置协议纠纷案件，被追加为第三人参加诉讼，对于原告诉请第三人协助腾房一事，现答辩如下：一、文化路办事处追加丁巍等7户为本案诉讼第三人是错误的，第三人现在居住的房屋是第三人自己付全款或银行按揭贷款购买取得，并且第三人已经缴纳了所有的购房费用，也对房屋进行了装修，且已入住。第三人与文化路街道办事处没有商品房买卖关系，第三人没有给原告腾房义务。二、第三人取得房子属于善意取得，没有恶意串通的行为。第三人与安盛地产或他的合作伙伴弘企地产签订的商品房买卖合同是合法有效的，价格合理，没有恶意串通行为。三、本案诉争的港晨小区2号楼位于原告文化路办事处的管理区域之内，被告安盛地产公开销售上述商品房时，文化路办事处知道或应该知道，而不及时采取保全措施限制被告继续出售存有过错，应该承担责任。四、文化路办事处是一级政府，第三人是普通百姓用一生的积蓄购买此房，和文化路办事处比第三人是弱势群体，法院应该保护第三人的合法权益。五、即使房屋判归原告所有，因第三人已经入住上述房屋，且唯一住房无法执行。请求法院维护老百姓的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2007年11月23日，以被告安装工程公司、被告安盛地产共同为甲方，以文化路办事处为乙方，双方根据《秦皇岛市规划局秦规字[2006]069号规划条件》通知书、《秦皇岛市土地使用权收回合同书》及有关文件精神，就甲方改制开发需拆迁乙方的五四路职工宿舍楼一事，达成《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议第一、二条关于被拆迁物约定为：土地以土地证面积1.79亩（1193.9平方米）。宗地上建筑物（附着物）以房本数据为基准数据。乙方有职工宿舍楼一栋（原乙方下属企业长城工商企业公司），共住16户职工，建筑面积844.66平方米，下房155.84平方米，厕所一间。第三条关于拆迁安置补偿约定为：1、房屋补偿。以“拆一还一”方式安置，每户奖励5平方米，每户再按1100元/平方米优惠价再购10平方米。①乙方得到拆一还一面积844.66平方米；②奖励16×5=80平方米；③优惠16×10=160平方米；乙方共得安置楼房面积1084.66平方米。2、所选户型及车位。甲方负责为乙方安置面向朝南的2号楼5层到13层65平方米户型的安置房屋17套（每层2户），面积为65×17=1105平方米。多出20.34平方米房屋面积，乙方按照3000元/平方米的价格补偿甲方，共计61020元。甲方要给乙方无偿提供4个地上固定车位和2个地下固定车位。3、现金补偿部分，拆迁补偿费用以房本数据为依据。房产面积844.66平方米、下房面积155.84平方米、16户住户、厕所一间。拆迁补偿费用共计498928元，扣除乙方需要支付给甲方优惠价购买160平方米房屋款176000元和超出面积补偿款61020元，甲方实际向乙方支付261908元。于本协议签字之日起三个工作日内付清。协议签字后60日之内乙方负责职工搬迁完毕。第五条关于房屋的交付时间约定为甲方于2009年10月30日前向乙方交17套安置房和6个车位，并负责为乙方所得17套房屋办理产权，交房之日起半年内向乙方交产权证，办理产权证所发生的全部税费由甲方负责。第六条关于过渡费约定为甲方应在本协议约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在过渡期满15日前通知乙方，按下列约定处理：甲方自逾期之日起，以搬迁过渡费8元/月/平方米为基数，另增加临时安置补助费：逾期六个月的增加25%；逾期六个月以上不满一年的部分增加50%；逾期一年以上不满两年的部分增加75%；逾期两年以上的部分增加100%。第十条关于违约责任约定为如甲方超期，不能按约定的时间和质量向乙方交付安置房、车位和产权证，甲方要按照17套安置房市场总价的20%赔偿给乙方（或者甲方向乙方赔偿70万元人民币）。协议的落款处甲方有二被告的盖章，乙方有原告的盖章和法定表人王文斌的签字。 被告安盛地产在开发建设港晨小区时，与秦皇岛市弘企房地产开发有限公司签订《安装公司居住小区（港晨小区）项目合作合同》。约定将2#楼交由弘企地产开发建设并负责出售，安盛地产收取综合价金1000万元。约定综合价金的给付方式为协议签订后给付100万，待安盛地产办理完土地和立项手续后支付450万元，剩余的款项弘企地产按照3100元/平方米的价格以2#楼成品房抵顶，但甲方优先选择在5-14层用以安置拆迁等费用（建筑面积左右）。2#楼建成后由弘企地产对外出售，安盛地产给弘企地产提供加盖印章的合同书。弘企地产将房屋建成后对外出售，没有将2#楼的5-14层成品房交付给被告安盛地产。原告找到被告索要安置房屋，被告安盛地产于给原告答复了《关于港晨小区延期交付回迁安置房的情况说明》，向文化路办事处解释没有交付房屋的原因为工程的承包施工方拖延了工期，并愿意承担违约责任，待具备安置条件后，会积极按照协议履行交付房屋。 另查明，被告安盛地产将港晨小区2号楼的1103、1302、1502、1503、1603、1703、1802、1803、1902、1903号十套房屋的钥匙交给了原告，原告认可1103、1302两套房屋属于安置房屋，对其他八套房屋不认可为安置房屋。经本院主持调解，双方同意用上述交钥匙的十套房屋中不对应安置房号的八套（1502、1503、1603、1703、1802、1803、1902、1903号）房屋抵顶应当交付的安置房中的八套。楼层差价、和面积差价双方另议，但双方后来没有达成合意。下欠的七套安置房屋继续通过诉讼解决。 关于第三人的房屋买卖情况查明，第三人丁巍于2009年9月14日购买了港晨小区2号楼503号房屋；何瑨于2010年9月30日购买了602号房屋；帅淑艳于2010年9月21日购买了802号房屋；石伍林于2009年8月6日购买了803号房屋；王瑞杰于2010年2月25日购买了902号房屋；胡松甫于2009年11月20日购买了903号房屋；王建华于2010年9月2日购买了1203号房屋；上述房屋的房款均已经安照合同的约定付清，房屋于2012年5月份交付给第三人使用。 关于原告主张的过渡费197320元，包括双方认可已经支付的10万元，是计算到起诉时（）的。 以上事实，有原告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》为合法有效的协议，该协议已经付诸履行。二被告应当在协议约定的时间将安置房屋交付给原告使用。然而二被告没有在约定的时间将房屋交付给原告，二被告的行为已经构成违约，二被告应当向原告支付违约金，被告虽然抗辩违约金约定过高，但是没有相应的证据佐证，本院支持原告的此项请求。对于原告主张的过渡费符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。关于原告主张交付的安置房屋。根据合同约定，原告选定的是2号楼5层到13层面向朝南户型（每层两套），根据实际建成的房屋编号，对应的安置房为每层的2号和3号房屋，即502号、503号至1302号、1303号，属于安置房选定位置明确。虽然上述房屋被二被告及弘企房地产出卖给了第三人，第三人通过合法渠道购买了该房屋，但是根据最高院商品房司法解释的规定，原告享有优先取得房屋的权利。本院对原告要求第三人协助腾房，二被告交付房屋的诉讼请求予以支持。在诉讼中原被告协商调换了10套房屋，因双方均未明确楼层差价和面积差价，本院不再对此进行审理。原、被告因此造成的差价，本院在判令违约金中予以考虑，不再单独裁判。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人王瑞杰（902）、胡松甫（903）、丁巍（503）、王建华（1203）、帅淑艳（802）、石伍林（803）、何瑨（602）于本判决生效后三十日内搬出所购买的港晨小区2号楼对应房号的房屋，协助被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司、秦皇岛市安装工程有限公司将上述房屋交付给原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处； 二、被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司、秦皇岛市安装工程有限公司于本判决生效后三十日内向原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处交付4个地上车位和2个地下车位； 三、被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司、秦皇岛市安装工程有限公司于本判决生效后三十日内向原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处支付过渡费197320元； 四、被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司、秦皇岛市安装工程有限公司于本判决生效后三十日内向原告秦皇岛市海港区人民政府文化路街道办事处支付违约金70万元； 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12773元，由被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司、秦皇岛市安装工程有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  宋庆国 代理审判员  张 然 二〇一八年三月三十日 书 记 员  周 悦