广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初3945号原告：纵亚东，男，汉族，1976年3月26日出生，住址：江苏省徐州市鼓楼区，委托诉讼代理人：汪腾锋、张勇，均系广东知明律师事务所律师。被告：惠州市隆基房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道**蓝海湾苑爵士阁**房。法定代表人：吴凤武。被告：惠州市港荟星城商业管理有限公司，住所，住所地：惠州市惠阳区淡水白云二路隆基天地广场公寓楼**div>法定代表人：吴新华。两被告共同委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩律师事务所律师。原告纵亚东与被告惠州市隆基房地产开发有限公司（以下简称“隆基公司”）、惠州市港荟星城商业管理有限公司（以下简称“港荟星城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告纵亚东委托诉讼代理人汪腾锋、张勇，被告隆基公司、港荟星城公司的委托诉讼代理人俞永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纵亚东向本院提出诉讼请求：一、判令撤销《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》；二、判令被告退还原告支付的商铺价款158,095元加上利息16,339元（按基准贷款利率6%，从2016年3月11日暂计算至2017年11月30日）；三、判令被告支付商铺租金19,514元（租金1774元/月，从2016年12月30日暂计算至2017年11月30日）；（以上2、3项金额合计人民币193,948元）四、判令两被告为上述价款、利息和租金承担连带责任；五、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告惠州市隆基房地产开发有限公司（简称“隆基公司”或“开发商”）开发建设位于惠州市惠阳区淡水白云二路137号的惠阳隆基天地广场一至四层商铺项目，于2015年9月委托其关联公司惠州市港荟星城商业管理有限公司（简称“港荟公司”或“代理人”）用“港荟星城”的推广名进行宣传、销售并办理售后回租业务。为了欺骗投资人高价购买港荟星城商铺，开发商隆基公司及其代理人港荟公司向投资人出示涉嫌伪造的关于该项目“免税店”的发改委批文，通过海报、宣传单、微信小视频、报纸广告和“有偿新闻”报道进行所谓的“苏宁电器线上线下体验店、大食代、主题派对KTV、无国界跨境免税低价直邮店、Outlets（奥特莱斯）名品折扣店”等虚假广告宣传，还在售楼现场大肆渲染“包租10年，7年回本”等夸大不实承诺，展示装修精美的独立商铺样板间。从2015年10月至2016年年初，开发商及其代理人通过虚假广告和承诺销售该项目商铺1100余间，非法获取收入超过2.4亿元。2017年6月16日，惠州市惠阳区工商局对开发商及其代理人的虚假广告作出行政处罚，《行政处罚决定书》编号“惠阳工商瓦窑坑处字201711号”。因受到被告虚假广告和严重夸大不实承诺的误导，原告于2016年3月11日支付首期款15万元并签署了《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》，以超过2.5万元/㎡的单价（总价25万元）购买港荟星城项目一楼0920号商铺，同时还支付了相关税费8095元，合计支付购房款158,095元。2017年下半年，原告逐步发现了被告虚假广告和虚假承诺的事实，便和其他买房人一起依法维权，但受到被告方的拖延搪塞和非法暴力阻挠，后来被告方抛出按房价九折“回购”的计谋，企图在白白占用买房人巨额资金将近两年的同时，再非法获取总房款10%的暴利！综合以上事实，被告通过虚假广告和虚假承诺销售商铺，获得巨额收入，严重违反了国家法律，侵害了购房人的合法权益。原告特依据我国民法总则、合同法、民事诉讼法等法律规定，具状诉至人民法院，请法院判如所请，制裁被告严重违法和不诚信的经营行为，保护购房者合法权益，维护社会公平正义。原告纵亚东为其陈述的事实提交如下证据：1、“港荟星城”虚假广告宣传海报；2、《惠州日报》2015年11月24日A2版“港荟星城：惠州首家进口商品免税低价直邮店”报道；3、“港荟星城”销售现场布景和商铺样板间照片；4、“港荟星城”微信宣传小视频；5、惠阳区市场监督管理局给陈巧琴、刘吕胜、黄俊、袁金陵等业主关于“港荟星城”信访事项的处理意见书和回复；6、关于被告行政处罚信息的查询结果（天眼查）；7、《商品房买卖合同》；8、《商铺委托经营管理合同》；9、专用收据；10、惠阳区人民政府2017年2月6日《区政府工作会议纪要》（“惠阳府纪【2017】16号”）；11、惠州市惠阳区土地联审领导小组“惠阳土联字【2017】1号”《会议纪要》；12、“第1直播室”关于“惠阳淡水港荟星城：开业逾期产权不明”的报道；13、被告向买房人提供的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》范本。被告隆基公司辩称，1、被告一认为原被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》意思表示真实，该合同真实有效，买卖双方均应当按照合同约定履行义务，该合同内容不存在欺诈胁迫，不符合法律规定的撤销事由，原告主张撤销《商品房买卖合同》没有事实和法律依据；2、基于该份合同不具备法定撤销的条件，因此原告主张退回商铺价款及利息，不应得到法庭支持，综上，请求法庭依法查明事实驳回原告全部的诉讼请求。被告港荟星城公司辩称：原被告签订的《商铺委托经营管理合同》是真实意思表示，不具备撤销条件，且原告在签订该份合同时已经享有了两年租金的固定收益，原告主张要求被告二支付商铺租金没有事实依据；2、基于合同的相对性，被告二不是商品房买卖合同的主体与原告不存在房屋买卖关系，原告诉请被告二对退回商铺价款承担连带责任是没有事实和法律依据的。被告隆基公司、港荟星城公司为其辩称的事实提交证据如下：1、两份判决书。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院经审理查明：2016年3月11日，原告纵亚东与被告隆基公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定：纵亚东向隆基公司购买惠州市惠阳区淡水白云二路隆基天地广场一层0920号商铺（现房），建筑面积为9.91平方米，总价款为人民币250000元；首期款150000元于2016年3月11日前付清，剩余房款100000元由乙方以申办银行按揭贷款的方式支付。出卖人应当在2018年12月30日前，交付商品房。出卖人应当在签订本合同并交清所有房款（按揭客户在银行放款之日）后220个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起，出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金。买受人的房屋仅作为商铺使用……同日，隆基公司与纵亚东签订《商品房买卖合同补充协议书》。同日，隆基公司向纵亚东出具收到1层0920号铺款150000元的收据。另查明，原告在签订买卖合同当日又与案外人惠州市港荟星城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托该案外人对外出租及管理，自2016年12月30日起至2018年12月30日止获取固定收益每月租金1774元、合计42576元，原告所获取的固定收益已在原告购买该商铺时与购铺款相抵，委托经营期限内经营管理该商铺所获得的收益全部归案外人所有，原告不得有任何异议。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》均是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：被告在双方签订《广东省商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为，该合同是否具备可撤销的条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，判断当事人的行为是否构成可撤销的欺诈行为，必须具备以下要件：一、是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。现针对本案原告的主张，分析如下：关于“虚假宣传”的问题。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第三条第二款的约定：该商品房的用途为商铺。原告主张被告大肆虚假宣传，使原告产生错误的判断，在违背其真实意思的情况下签订了涉案的两份买卖合同，被告的行为构成对原告欺诈。经审查，首先，涉案商铺在销售时是与其他商铺一起作为整体以“港荟星城”的名义进行宣传，宣传对全部商铺的整体规模、地理、地理位置状况等进行了说明，还包含“深惠一瞬间、厦深两小时”以及“无国界跨境免税低价国际直邮店”、“GUCCI”、“PRADA”等品牌宣传字眼。虽然以上宣传有夸大的成份，而且事后没有兑现，但是商铺投资对于普通老百姓来说属于价值较大的投资项目，根据一般的认知，购买者在购买前必定对商铺的价格、质量、周围地段、商场配套设施、交通、商铺后续收益的可观性等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告隆基公司在本案中的广告宣传词语并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，上述宣传信息并没有体现在合同上，也没有体现在合同附件上，因此广告宣传所作的承诺不构成合同的要约，仅是要约邀请。该宣传属于商铺的后续管理经营范畴，并没有导致原告纵亚东对其实际签订的合同内容产生错误认识，其购买涉案房屋系其真实意思表示。因此，被告不构成对原告的欺诈，不构成合同的解除条件，原告的主张没有事实依据，本院不予支持。本院认定原被告签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，原、被告应当按照合同约定严格履行各自义务。原告请求撤销双方签订的《广东省商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告基于此诉请被告返还已经支付的购房款、利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。本案为商品房买卖合同纠纷，原告请求解除与被告签订的《商铺委托经营管理合同》及请求被告支付商铺租金，属于另外一个法律关系，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告纵亚东的全部诉讼请求。本案受理费2089元，由原告纵亚东负担。，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员杨审判员  杨伟国二〇一八年三月二十八日书记员  李春琴