广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1471号 原告：吕玉衡，男，汉族，住云南省昆明市呈贡县。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海甲东房地产营销代理有限公司，住北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 原告吕玉衡与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李蓓、被告万家兴公司的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。被告甲东公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕玉衡向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告甲东公司于2014年12月5日签订的《万家兴苑认购协议书》；2、判令两被告共同向原告双倍返还购买位于北海市四川北路38号万家兴苑第2幢2单元x号房的购房款共409274元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年12月5日，原告在被告万家兴公司的售楼部，通过被告甲东公司购买了被告万家兴公司开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑2幢二单元1701号房。当日，原告向被告甲东公司支付了1万元定金，后于2014年12月9日支付了194637元，被告甲东公司开具了收款收据。同时，被告甲东公司与原告签订了《万家兴苑认购协议书》，约定被告万家兴公司与原告于2014年12月9日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。由于被告甲东公司是被告万家兴公司的商品房销售代理商，被告甲东公司代表被告万家兴公司签订的《认购协议书》视为被告万家兴公司的意思表示。之后，被告万家兴公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未交房给原告，更没有为原告办理涉案房屋的备案、过户手续。后原告经多方了解，发现被告万家兴公司已于2016年7月25日将涉案房屋另售他人，并办理了过户手续。原告认为，两被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特诉至法院。 被告万家兴公司辩称，1、万家兴公司没有与原告，也没有委托甲东公司或李梅林与原告签订过任何合同（包括认购书、协议），双方不存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、万家兴公司没有收取过原告任何定金和购房款，原告要求万家兴公司双倍返还定金和购房款，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 原告吕玉衡在举证期限内向本院提交的证据有： 1、北海万家兴房地产开发有限责任公司工商公示信息，证明被告万家兴公司的诉讼主体资格； 2、北海甲东房地产营销代理公司工商信息，证明被告甲东 公司的诉讼主体资格； 3、万家兴苑认购协议书，证明原告与被告万家兴公司存在合法有效的商品房买卖合同关系的事实； 4、收款收据，证明被告甲东公司已代收原告的万家兴苑2-2-1701号房的购房款共计204637元的事实； 5、合同解除协议，证明被告甲东公司是被告万家兴公司的商品房代理商的事实，证明在原告购房期间，被告甲东公司仍代理被告万家兴公司销售房屋的事实； 6、房屋产权证书，证明被告万家兴公司已将涉案房屋另售给案外人的事实，证明被告万家兴公司存在一房二卖的事实； 7、装修合同，证明原告已办理装修手续的事实。 被告万家兴公司对原告吕玉衡提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，因为该协议没有万家兴公司的任何公章，也没有见过该协议； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，甲东公司已在海城区法院提交鉴定公章的申请，但没有缴费，万家兴对该份证据真实性无法确定； 对证据5真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，该份证据是2014年11月16日万家兴公司与甲东公司已经解除销售代理合同关系； 对证据6真实性、合法性、关联性有异议； 对证据7真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，该合同当事人并非万家兴公司，与万家兴公司无关。 被告万家兴公司在举证期限内向本院提交的证据有： 1、万家兴苑销售代理合同，证明2012年8月15日，万家兴公司与甲东公司签订代理合同，约定甲东公司代理销售万家兴苑商品房，代理期限为3个月，但甲东公司不得收取购房款和定金； 2、合同解除协议，证明被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止； 3、鉴定意见书、起诉书，证明李梅林因骗取吕玉衡等20多名购房者的购房款，已经被检察院以涉嫌诈骗罪为由提起了公诉。 原告吕玉衡对被告万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，万家兴公司与甲东公司约定的不得收取购房款的事实，购房者是不得而知的； 对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据之前的案件，万家兴公司与甲东公司在2015年后仍然存在代理销售商品房的事实，而且在2015年后存在商品房款项来往的事实，而且两公司约定解除代理销售合同关系，原告无法知晓。在整个购房过程中，原告不存在任何过错； 对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，检察院公诉书中证明张丽购买涉案房屋登记在原告吕玉衡名下。 被告甲东公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2014年12月5日，原告吕玉衡(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与被告甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目2幢2单元x号住宅，建筑面积约116.42平方米，销售单价为4850元／平方米，销售总价为564637元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金10000元整；乙方必须在签订本协议后2014年12月9日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方支付174637元整(定金折抵购房款)，余款即人民币390000元整申请银行按揭贷款。当日，原告按照经办人李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金1万元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2014年12月9日，原被告双方没有签订《商品房买卖合同》，但是原告按照李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金194637元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。原告总共支付购房款204637元。庭审中，原告承认双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于其没有时间前来北海。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与被告甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。被告甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与被告甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与被告甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，被告甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为被告甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在被告甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋已出售他人，目前登记在案外人陈世友名下。 综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：1.被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.原告吕玉衡与被告万家兴公司是否存在商品房预约合同关系？3.原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，被告甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，被告甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信被告甲东公司享有代理权，故被告甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，被告甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为被告甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为被告甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，被告甲东公司向原告收取的204637元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系,未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于原告吕玉衡与被告万家兴公司是否存在商品房预约合同关系的问题。原告吕玉衡作出购买涉案商品房的意向，与被告甲东公司签订《认购协议书》，按照被告甲东公司销售人员的指示支付购房款，由于原告原因最终未能与被告万家兴公司签订《商品房买卖合同》，双方之间成立商品房预约合同关系，故本案系商品房预约合同纠纷。 关于原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方成立商品房预约合同关系，原告依约支付了涉案房屋的部分购房款204637元，履行了预约合同的付款义务，但是其最终未能与被告万家兴公司建立商品房销售合同关系，被告已将房屋出售他人并且办理物权转移登记，继续签订合同已无可能，故原告诉请解除《认购协议书》，本院予以支持。合同解除后，被告万家兴公司应当将已收取的204637元购房款返还给原告吕玉衡。另，由于原告的原因最终未能与被告万家兴公司建立商品房销售合同关系，被告万家兴公司将涉案房屋出售他人并不构成“一房二卖”，不符合《最高人民法院》第八条的规定，故原告要求被告万家兴公司返还双倍定金、购房款没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告甲东公司承担返还购房款的义务，本院亦不支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告吕玉衡与被告北海甲东房地产营销代理有限公司于2014年12月5日签订的《万家兴苑认购协议书》； 二、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司返还定金1万元和购房款194637元给原告吕玉衡； 三、驳回原告吕玉衡的其他诉讼请求。 案件受理费7438元，公告费350元，两项合计7788元，由原告吕玉衡负担3719元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司负担4069元。（案件受理费原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7438元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳