河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1023民初2205号原告：任令钦，男，1983年11月8日出生，汉族，军人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任立平（系原告任令钦父亲），男，1959年9月7日出生，汉族，干部，住河南省浚县。被告：廊坊国瑞房地产开发有限公司，住所地永清县台湾工业新城。法定代表人：郝振河，公司董事长。委托代理人：罗振彪，公司设计经理。委托代理人：田文虎，公司法务经理。原告任令钦与被告廊坊国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任令钦及其委托诉讼代理人任立平、被告廊坊国瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗振彪、田文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任令钦向本院提出诉讼请求：依法追究被告迟交商品房的违约责任：按合同约定支付违约金100000元（截止到2016年12月31日）。庭审中，原告补充诉讼请求：其他权利如要求被告继续承担违约金、赔偿质量违约损失等权利予以保留，如问题没有解决，我方另行起诉。事实和理由：2013年12月8日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：20131208008)。合同约定被告的最后交房日期为2015年5月8日。原告于2015年5月8日到房屋现场检查房屋质量，到现场后发现商品房未达到合同约定的层高，且花园面积远小于购房前约定的面积，房屋围栏与样板间不符等问题。此前，别的购房户发现该批商品房的外保温材料不阻燃，原告就房屋质量问题如何解决让被告工作人员尽快给予答复。此后，双方就商品房层高和外保温材料不阻燃等问题如何解决，多次沟通，被告却以种种理由不予解决存在的问题。原告已按合同履行了自己的义务。因此类问题为整个小区商品房的共性问题，部分购房者也多次组织人员到国瑞置业有限公司总部（位于北京市东城区协商，但被告方未能给出合理的解决方案。此后，购房者多次组织上访，依然未能解决违反合同约定的问题。为此，请求依法解决原告与被告之间的纠纷，责令被告按合同约定支付迟延（逾期）交付的违约金，予以返工维修，并赔偿损失。廊坊国瑞房地产开发有限公司辩称，原告所述不属实，涉案房屋已经按照合同约定时间达到交付条件，并已经取得相关建设参与单位及政府的验收文件。经被告通知，原告未按期收房，已视为房屋已经按期交付，同时原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年12月8日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同载明：“出卖人：廊坊国瑞房地产开发有限公司，买受人：任令钦；买受人购买的商品房位于永清县国瑞生态城4号地一期，商品房为项目中第0031座0001（1-101）号房，用途为住宅，框架结构，层高为3.3米，建筑层数地上3层，建筑面积226.04平方米，商品房单价每平方11238.03元，总金额2540245元。……付款方式为银行按揭，首付1020245元，贷款1520000元。交付期限：出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《补充协议》载明：“出卖人（甲方）廊坊国瑞房地产开发有限公司，买受人（乙方）任令钦；协议是对双方签署《商品房买卖合同》的补充协议；甲方在签订合同前已向乙方明示合同示范文本及协议、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，并且公示了商品房预售面积测绘技术报告书和共用建筑面积分摊情况说明，同时按照乙方要求作出合理说明，乙方已清楚无异议；该商品房首层层高为3.6米；二层层高为3.3米，三层层高为3.55米；乙方签订合同同时须向甲方支付总房款的40.16%作为首付款，计1020245元，余款申请担保贷款支付。……交接补充约定：商品房交付使用后乙方进行验收，验收期为交付使用日起15日内，逾期则视为验收合格。乙方验收后，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。……买卖双方之间的一切权利义务以合同以及本协议的书面约定为准，销售广告和宣传资料不是双方权利义务组成部分。甲方展示的样板房功能仅为装修装饰的空间布局展示和家具摆放参考，不能理解为交付标准及装修标准或合同的样品。……买卖双方的联系方式以合同记载为准，其联系方式如有变更应在变更后3日内书面通知对方，采用特快专递方式通知的，在寄出三天后（本市）、七天后（外市）视为到达。若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。”原、被告于2014年5月20日签订《补充协议二》，《补充协议二》载明：“本协议是合同编号20131208008《商品房买卖合同》的补充协议。现因乙方个人原因，自愿将首期购房总价款的60.24%变更为68.51%，其他内容不变。乙方首期房价款为1740245元，余款申请担保贷款以支付。”合同及补充协议签订后，原告于2014年8月21日交付预售购房款2540245元。2014年12月10日永清国瑞生态城四号地一期商品房建设工程通过设计单位工程验收和施工图审查机构工程验收，2014年12月15日工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查机构、监理单位、施工单位竣工项目审查，竣工验收结论合格。2014年12月下旬被告第一次向原告发出验房通知书。2014年12月20日原告与北京国瑞物业服务有限公司永清分公司签订了入户门钥匙托收单、钥匙智能卡交接记录表、物品发放清单、验房流程单，同时被告向原告发放了房屋质量保证书、房屋使用说明书、住宅分户验收汇总表及住宅分户验收合格证。2015年1月8日，永清县建设局出具证明一份内容：“2015年1月8日我局收到由业主提交的《永清国瑞生态城永定河墅项目存在问题及业主质疑》材料。截止2015年1月8日，该项目建设单位未提交竣工验收申请书，未予验收。”2015年5月6日，永清县建设主管部门出具永清国瑞生态城四号地一期建设工程竣工验收备案证明书。2015年5月份，被告以EMS向原告邮寄验房通知书，但由于原告地址变更原告未收到。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对于原告主张补充协议部分条款系格式条款，属于无效条款的理由本院不予采信。商品房合同约定交房时间为2015年5月8日，虽然原告在2014年12月20日与被告办理了验房手续，但涉案房屋未能验收合格。依照《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位在组织设计、施工、工程监理等有关单位进行单项竣工验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案证明才能完成整个验收流程，取得商品房竣工验收备案证明书是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，故本院认定涉案房屋至取得竣工验收备案证明书之日2015年5月6日才达到合同约定的交付条件，被告在具备交付条件后依约履行通知义务,视为已按合同约定完成交付义务，因此被告不存在逾期交房的违约责任。对于原告提出涉案房屋存在质量问题，但原告未举证证明交付的房屋存在主体结构不合格及严重影响居住使用的质量问题存在，亦未能提供有效证据证明被告交付的房屋不符合国家规定的交付标准或合同约定标准，原告对此应承担举证不能的责任。现涉案商品房竣工后经设计、施工、监理等单位验收合格，取得了竣工验收报告，并在报经建设主管部门后，获取了竣工验收备案登记证明书，已具备《商品房买卖合同》中约定的交付使用条件，故本院对原告主张被告商品房存在质量问题不予收房的抗辩理由不予采信。综上所述，涉案商品房已取得竣工验收备案证明，已具备合同约定的交付条件，原告的诉讼理由缺乏事实依据及相关证据证实，故对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告任令钦的诉讼请求。案件受理费2,300.0元，减半收取计1,150.0元，由原告任令钦负担1,150.0元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  彭兵二〇一八年十一月九日书记员  卢阳