湖南省张家界市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0802民初3770号 原告：肖爱灵，男，1977年7月13日出生，汉族，住湖南省新宁县。 原告：肖芳元，女，1973年9月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。 法定代表人：毛致平，董事长。 被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。 法定代表人：毛致平，董事长。 原告肖爱灵、肖芳元与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行审理。原告肖爱灵、肖芳元到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖爱灵、肖芳元向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付已欠付的租金人民币壹拾肆萬壹仟零壹拾参元整（￥141013元）截止到2018年11月06日，之后产生的另计。 2、请求判令被告立即支付因其违约内产生的本金+租金总额人民币捌拾壹萬柒仟伍佰柒拾参元（￥817573元）整的0.3％违约金人民币贰仟肆佰伍拾叁元（￥2453元）整，截止到2018年11月06日，之后产生的另计。3、诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。事实与理由：原告肖爱灵、肖芳元于2014年3月26日与被告签订了一份《商品房购买合同》，用于购买被告位于湖南省张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第13层1311房号房间，并于签订之时一次性付清了全部款项：总房价人民币贰拾捌萬壹仟玖佰元（￥281900元）整；装修折旧款人民币叁拾玖萬肆仟陆佰陆拾元（￥394660元）整，共计人民币陆拾柒萬陆仟伍佰陆拾元（￥676560元）整，同时双方签订了《房屋租货合同》和《房屋委托装修合同》，每年应付租赁人民币陆萬柒仟陆佰伍拾陆元（￥67656元）整（1）．2016年3月26日～2017年3月26日应付10％年租赁款，实际仅支付5％年租赁，还欠付5％年租赁：67656元／年×5％＝33828元；（2）．2017年3月27日～2018年3月26日欠付10％年租赁款：（676560＋33828）×10％=71038．8元；（3）．2018年3月27日～2018年11月6日欠付10％年租赁款：（676560＋33828＋71038．8）×10％/365×225＝48170．15元；（4）．2018年1～10月份陆续收到应付租赁款共计人民币12024元；（5）．2016年3月26日至2018年11月06日0.3％租金违约欠付款：（676560+33828+71038.8+48170.15-12024）×0.3％=2453元。被告自2016年3月起至2018年11月，已单方违约达31个月，虽然被告前12个月仍然支付着按年计5％的租金，但2017年3月至2018年1月共计10个月的租金却分文未付，且2018年1月至10月，被告仅按每月0.16％支付租金款，距合同约定相差甚远，这不仅在支付比例上严重违约，也在支付时间上严重违约。迫于广大业主不断维权压力，被告分別于2017年至2018年的不同时期发布了书面《告全体业主书》、《告业主书》及《公告》，反复书面承诺对业主租金和装修折旧金的担责，但其所承诺事项至今没有兑现，违约极其严重。被告应支付原告租金及违约金共计：租金人民币141013元+违约金人民币2453元，共计人民币壹拾肆萬叁仟肆佰陆拾陆元（￥143466元）整。综上所述，被告违约极为严重，原告特请求人民法院秉公执法，支持原告的所有正当诉求，以维护法律尊严。 被告张家界大成公司、张家界山水公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证权利。 原告肖爱灵、肖芳元为支持其诉讼请求所主张的事实，向本院提交了以下证据： 房屋租赁合同及房屋委托装修合同复印件各一份（与原件核对无异），证明2014年3月26日两原告购买被告座落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店13层1311号房屋，建筑面积为56.38平方米。 《购房款收据》及《装修款收据》各两张（均系复印件，与原件核对无异），证明原告肖爱灵向被告二支付购房款140950元，支付房屋装修款197330元；原告肖芳元向被告二支付购房款140950元，支付装修款197330元。 肖爱灵中信银行业务凭证客户回单6张打印件加盖公章，证明原告与两被告从签约至起诉之日止所收到的租金情况。 张家界市住房保障和房产市场服务中心房屋转让备案确认书复印件一份（与原件核对无异），证明2018年2月2日，转让方为被告，受让方为两原告，转让时间为2014年9月22日，被告将南庄坪办事处南庄坪居委会山水座栋1311房转让给两原告，并办理了备案确认。 税收完税证明一张、财税库银水费易、湖南省物业专项维修资金专用收据一张（均系复印件，与原件核对无异），证明原告肖爱灵缴纳了房屋买卖产权转让的所有税费。 6、会议备忘录及公告各一张均系复印件，证明两原告就被告所欠的租金经相关部门进行多次交涉。 本院对原告肖爱灵、肖芳元的提供的上述证据将结合本案基本事实综合予以认定。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实： 1.《购房款收据》及《装修款收据》各两张（均系复印件，与原件核对无异），证明2014年3月26日，原告肖爱灵、肖芳元将被告张家界山水公司位于张家界市永定区南庄坪办事处机场路口大成山水国际大酒店山水座第13层1311号予以购买（建筑面积56.38平方米，总金额为281900元），原告肖爱灵向被告张家界山水公司支付购房款140950元；支付房屋装修款197330元；原告肖芳元向被告张家界山水公司支付购房款140950元；支付装修款197330元。原告肖爱灵、肖芳元当天与被告张家界山水公司结清该购房款281900元。 2.2014年3月26日，原告肖爱灵、肖芳元与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、双方租赁房屋为张家界大成山水国际大酒店13层1311号房，建筑面积为56.38平方米；二、租赁期为5年，从该房屋购房款付清之日起计算；三、乙方张家界大成公司在每满一周年最后一个工作日前支付两原告第一年、第二年每年租金共计42285元，第三年至第五年每年支付两原告租金共计28190元；四、如果乙方张家界大成公司违约，应向甲方肖爱灵、肖芳元按购房原始总价值的3%支付违约金；五、如果乙方逾期3个月未支付租金，乙方张家界大成公司还应另行向甲方肖爱灵、肖芳元支付违约期内应支付的租金的3%支付违约金。 3.2014年3月26日，原告肖爱灵、肖芳元与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋委托装修合同》，主要内容为：一、原告肖爱灵、肖芳元（甲方）委托被告张家界大成公司（乙方）按五星级酒店标准进行装修，对外统一经营管理；二、委托装修款由首次装修款和二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计人民币394660元；三、委托期限5年，从购房款付清之日起计算；四、由被告张家界大成公司每年返还原告肖爱灵、肖芳元委托装修改造折旧款59199元；五、由被告张家界山水公司（丙方）为被告张家界大成公司（乙方）承担违约连带保证责任；六、由被告张家界大成公司按委托装修改造折旧款总额的10%支付违约金；七、逾期三个月未付的，还应另行支付委托装修折旧款1%的违约金。 4.关于原告肖爱灵、肖芳元与被告张家界大成公司的款项结算。一、租金及逾期支付租金违约金：（1）原告主张的时间段为2016年3月26日-2018年11月6日，累计：950天；（2）该期间的应付年租金为28190元÷每年365天=77.23元（每天）；（3）950天×每天77.23元=应付租金73368.5元；（4）应付租金73368.5元×应付违约金标准3%=应付违约金22010.55元。二、委托装修改造折旧款及逾期返还委托装修改造折旧款的违约金：（1）每年约定应返还金额39466元÷每年365天×950天=应付该项款为102719.72元；（2）应付该项款为102719.72元×应付违约金标准1%=应付该款项违约金1027.19元。三、原告肖爱灵、肖芳元在2016年3月26日-2018年11月6日期间实际收到被告张家界大成公司33828元+12024元=45852元。四、应付租金73368.5元+租金违约金22010.55元+应返还装修款102719.72元+装修款违约金1027.19元-已付款45852元=还应支付153773.96元。但原告肖爱灵、肖芳元在庭审中明确表示以起诉状中的诉讼请求143466元为准，故经本院核算的明细超过部分，本院不予支持。 判决的理由和结果 本院认为，原告肖爱灵、肖芳元与被告张家界大成公司、张家界山水公司先后签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。在本案中，被告张家界大成公司未按合同约定的时间向原告肖爱灵、肖芳元支付租金及其返还委托装修折旧款，明显构成违约，被告张家界山水公司依照双方的合同约定应对被告张家界大成公司的违约责任承担连带保证责任，故原告肖爱灵、肖芳元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付下欠原告肖爱灵、肖芳元2018年11月6日之前的租金及返还装修款141013元；逾期支付租金的违约金及逾期返还装修款的违约金2453元，累计143466元； 二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述一项所确定的义务承担连带担保责任； 三、以上应付款项限本判决生效后十日内履行完毕。 案件受理费3170元，适用简易程序减半收取1585元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  向宏 二〇一八年十一月二十八日 法官助理汤琴 书记员刘晶 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。