浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0624民初1033号原告：新昌县广诚物业管理有限公司（统一社会信用代码913306247360223925），住新昌县南明街道文体路98号。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞凤英，女，该公司员工。被告：吴雄剑，男，1983年10月21日出生汉族，个体工商户，住新昌县。原告新昌县广诚物业管理有限公司与被告吴雄剑物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告新昌县广诚物业管理有限公司的法定代表人冯勇及其委托诉讼代理人俞凤英、被告吴雄剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌县广诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2016年9月1日至2017年8月31日的物业管理服务费2071元、公共能耗费302元及违约金1366元（以2071元为基数自2016年10月1日起至2017年8月31日止按每日千分之二计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：悦澜山府邸物业服务单位新昌县广诚物业管理有限公司于2013年10月22日与悦澜山府邸9幢2单元281室户主吴雄剑签订前期物业服务协议，合同约定由原告为其所在的悦澜山府邸小区提供物业管理服务，服务期限至首届业主委员会成立且与原或新物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时止。原告提供物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业管理费按每月每平方米1.8元、车位按照每月40元一个收取，一年一付，缴费周期为年周期首月的十五日之前，逾期缴纳的可按每天应交管理费的千分之二支付违约金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、水景水系等）运行能耗费用，按物价部门规定，根据按实向业主分摊的原则，在业主首次领房时暂行按0.4元/平方米.月收取，2016年8月底公示公共能耗为0.29元/平方米。悦澜山府邸9幢2单元281室面积为86.64平方米、车位（2-95）一个（车位上期物业费于2017年3月31日止），原告新昌县广诚物业管理有限公司认真履行了自己的职责，并且多次电话、上门催缴，被告至今未予支付上述款项，致本案纠纷发生。被告吴雄剑辩称：原告的物业服务存在以下问题，地下室没有打扫干净、小区公共部分没有做到定期维护保养、交通秩序和地下车位车辆停放管理不善、保安晚上睡觉、消防箱破损一年没有修理、对业主空调外机不能外挂这个问题前后管理不一致、服务态度差。原告要求其支付违约金是不合理的，如果法院认为需要承担违约金，应该由法院根据法律规定调整违约金的计算标准。原告诉请的物业费应按每平方0.8元计算，车位是不需要交物业费的，公共能耗费是要交的。原告新昌县广诚物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《悦澜山府邸前期物业服务协议》、《悦澜山府邸业主临时管理规约》各一份，证明原、被告之间的前期物业服务关系及各自的权利义务；2、物业服务费催缴函及张贴照片各一份，证明被告拖欠2016年9月1日至2017年8月31日的物业费及公共能耗费，原告已经向被告进行催缴的事实；3、2015年9月1日至2016年8月31日悦澜山能耗收支明细一份，证明公共能耗费的收费标准；4、业主入住流转单、车位入户通知及流转单、物品交付清单、业主信息登记表各一份，证明被告的业主身份及房屋、车位的交付时间。被告吴雄剑质证认为：对证据1-4均无异议。被告吴雄剑向本院提交了以下证据：5、光盘一张，证明原告没有打扫卫生，地下室渗水、车辆停放管理混乱；6、照片九张，证明小区9号楼出口灯损坏没有更换，小区保安在上班时间玩游戏，垃圾乱堆放，还有随地大小便，消防设施损坏、地下室通风管生锈不及时维修、没有正常保养排风系统。原告新昌县广诚物业管理有限公司质证认为：证据5卫生没有清扫到位可能存在，但地下室配有专门保洁员，每天都在进行清扫，并且每星期拖一次。地下渗水问题是因为开发商没有做好防水，已经在与开发商进行协调处理。车子乱停放是因为某些业主拉东西就近停于单元门口，在进入时，保安会明确告知业主立即驶出，不得影响其他业主通行。证据6中灯损坏的情况是存在的，但我们发现的话当天或者隔天就会更换；乱堆放的物品是业主私人物品放在自己车位上，对于他们堆放的东西我们没有权力进行清理；消防箱是业主损坏的，该业主说要求由他更换，消防箱损坏不影响消防栓的使用；地下室排风系统的检修记录有些是记在反面的，因为地下室比较潮湿，排风管在移交给我们管理的时候就生锈了，但不影响设备正常使用，照片反映的最后检修时间是2017年8月，但因为不能确定这个照片拍摄的时间，如果照片反映属实，我们会追究相关人员责任。本院对各方当事人提供的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：原告提供的证据1-4，被告均无异议，本院予以确认并在卷作证。被告提供的证据5、6，原告对其真实性没有异议，但视频及照片反映的问题具有局部性和时间性，在无其他证据佐证的情况下，不能达到被告的证明目的，本院对其证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴雄剑在新昌县拥有建筑面积为86.64平方米的房屋一套及编号为2-95的车位一个。2013年10月22日，原、被告签订《悦澜山府邸前期物业服务协议》一份，约定小高层住宅按建筑面积1.8元每平方米每月收取物业管理服务费；小高层住宅物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、庭院景观照明等）运行能耗费，按每户每月0.4元每平方米交纳，一年一交，共用设备运行能耗费实行按实分摊，多退少补；车位物业管理费按40元每只每月交纳；业主不按时缴纳物业管理服务费的，逾期部分按每天2‰支付违约金。《悦澜山府邸业主临时管理规约》约定，物业服务企业以预收的方式向业主收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前；业主不得以任何理由拒绝交纳物业管理费，若违反本临时管理规约及前期物业服务协议的约定，未能按时交纳物业服务费，应补交并从逾期之日起每天加收应缴额2‰的违约金。同日，被告吴雄剑出具承诺书，确认已详细阅读《悦澜山府邸业主临时管理规约》的所有条款。根据2015年9月1日至2016年8月31日该小区公共能耗费的收支情况，2016年9月起公共能耗费按每户每月0.29元每平方米收取。自2016年9月1日至2017年8月31日，被告吴雄剑共需支付房屋及车位的物业服务费2071元（1.8元/平方米/月×86.64平方米×12个月+40元/月×5个月）、公共能耗费302元（0.29元/月/平方米×86.64平方米×12个月）。原告多次催缴，但被告至今未付，致本案纠纷发生。本院认为：被告吴雄剑在悦澜山府邸9幢2单元281室拥有建筑面积为86.64平方米的房屋一套、编号为2-95车位一个，并已享受原告提供的小区物业服务，应当按照双方约定的收费标准向该物业服务单位按时缴纳相应的物业服务费。被告认为原告在提供物业服务时存在瑕疵，但其提供的证据仅能证明某一时间及空间出现的情况，无法反映原告物业服务的全部情况，被告据此要求按每平方米每月0.8元计算物业服务费，缺乏事实依据，本院不予采信。因此原告要求被告支付2016年9月1日至2017年8月31日的物业服务费2071元，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持；被告对原告主张公共能耗费没有异议，本院对于原告该部分的诉讼请求亦予以支持。被告吴雄剑逾期缴纳物业服务费，根据《悦澜山府邸前期物业服务协议》、《悦澜山府邸业主临时管理规约》的约定，应承担相应的违约责任。上述协议和规约中约定按每天2‰计算违约金，该计算标准过高，被告亦在庭审中要求本院对违约金计算的标准进行调整。鉴于原告未提供证据证明其因被告逾期支付物业服务费所遭受的实际损失，综合考虑合同履行及原告因此产生的利息损失情况，本院认定违约金按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算为宜。《悦澜山府邸业主临时管理规约》载明物业服务费交纳时间为每个周期首月的十五日之前，因此被告应在2016年9月15日前交纳物业服务费，但原告仅主张2016年10月1日起至2017年8月31日的违约金，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故原告要求被告支付2071元自2016年10月1日起至2017年8月31日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，本院予以支持，对于原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告吴雄剑支付原告新昌县广诚物业管理有限公司2016年9月1日至2017年8月31日的物业服务费2071元、公共能耗费302元，并支付2071元自2016年10月1日起至2017年8月31日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告新昌县广诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴雄剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由新昌县广诚物业管理有限公司负担8元，由吴雄剑负担17元，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  章吉二〇一八年三月十九日书记员  蔡笑