广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5208号上诉人（原审原告）：中山火炬开发区五星股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区五星村朗内正街**。法定代表人：高志伟，该联合社社长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市山成展示制品有限公司，，住所地广东省中山市火炬开发区五星新村社坛公厂房**之二法定代表人：邓社党，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：唐建成，男，1977年10月24日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县。共同委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（以下简称五星经联社）因与被上诉人中山市山成展示制品有限公司（以下简称山成公司）、唐建成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。五星经联社上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、判令山成公司支付2017年3月起至2018年6月22日止的租金960239.18元及电费92048.50元；三、判令唐建成在山成公司拖欠租金及电费金额的三分之一范围内承担连带清偿责任。后将租金金额更正为978935.98元。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致实体判决错误。山成公司已于2018年6月22日将厂房交还，依法租金应当计算至该日止。二、一审不判决支付92048.50元电费错误。山成公司应支付的电费已由五星经联社垫付，其为此提交了证据，山成公司没有提交反驳证据。三、唐建成在本案中有明显过错，依法应当承担30%的清偿责任。唐建成自愿作山成公司的担保人，致使其延长了山成公司还款时间，导致山成公司的财产于2017年12月8日被其他债权人申请法院查封，山成公司已自认没有任何财产，处于破产状态，唐建成有重大过错。四、请求法院保护农民的合法权益，以维护社会的安定。山成公司、唐建成共同答辩称，一、服从一审判决第一、二项，基于主合同无效，从合同无效的法理，唐建成签署的《还款计划书》担保无效，唐建成不承担担保责任。二、一审认定事实及实体判决正确。山成公司在2018年2月11日起没有使用涉案租赁物，故自此以后不应向五星经联社缴纳场地使用费。三、山成公司因企业亏损，无法继续经营，五星经联社无证据证明山成公司拖欠2017年7月份之后的水电费。四、五星经联社的债权是山成公司的众多债权之一，没有优先权利。五星经联社向一审法院起诉请求：1.解除五星经联社、山成公司的《厂房租赁合同》，并判令山成公司将租赁物返还五星经联社；2.判令山成公司向五星经联社支付2017年3月起至退还租赁物之日止的租金（暂计至2018年1月止为741783.28元）、2017年8月起至退还租赁物止的电费（暂计至2017年12月止为79635.12元）；3.判令山成公司从拖欠租金及电费之日起至退还租赁物止，按每日万分之五向五星经联社支付违约金（暂计至2018年1月29日止，租金违约金约为55633.75元，电费违约金约为2349.24元)；4.判令唐建成对山成公司的债务承担连带清偿责任。庭审中，其将总金额变更为816633.92元。一审法院认定事实：五星经联社（甲方）与中山火炬开发区福隆家具厂（乙方）于2014年6月3日签订《厂房租赁合同书》一份，约定：由乙方向甲方承租位于中山XX厂房的6709.35平方米厂房，期限五年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止；2014年6月1日至2017年5月31日的每月租金63738.83元，2017年6月1日至2019年5月31日每月租金70112.71元；乙方必须在每月10日前向甲方支付租金，每迟延一天，按万分之五向甲方支付违约金，欠租超过3个月甲方有权终止合同，收回建筑物，并追回欠租。五星经联社（甲方）、中山火炬开发区福隆家具厂（乙方）与山成公司（丙方）于2014年12月25日签订补充协议一份，约定：乙方于2015年1月1日将其在《厂房租赁合同》的权利义务转让给丙方，以后该合同涉及承租方的全部责任、权利义务均由丙方承担；甲方收取乙方的厂房押金50000元，经甲乙双方同意转移给丙方，在签订补充协议之日时，丙方须再交纳50000元押金给甲方，租期届满后，甲方退还前述100000元押金给丙方。补充协议签订后，山成公司承租并使用了租赁物。2017年8月16日，山成公司与唐建成向五星经联社出具还款计划书，载明：山成公司欠五星经联社从2016年5月至2018年8月的租金1007808.88元及2017年3月至2017年7月的电费88004.18元，合计1095813.06元；承诺于2017年9月10日前付300000元；2017年9月30日前付200000元；2017年10月31日前付200000元；2017年11月30日前付300000元；2017年12月30日前付300000元。唐建成在担保人落款处签名、捺手印。五星经联社为涉案租赁物对应的土地使用权人,提供的建设用地规划许可证的用地位置是XX，用地项目名称是住宅。另查，山成公司于2017年9月1日至2017年12月1日期间共向五星经联社支付710000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，虽然五星经联社提供了建设用地规划许可证、建设工程消防验收的意见书，但建设用地规划许可证为准许涉案租赁物办理征用划拨土地的手续材料之一，且五星经联社未能提交充分证据证明该规划许可证所载的地址XX即是涉案租赁物所在的地址。而建设工程消防验收的意见书为涉案租赁物的消防验收情况。上述两个证据均不足以证实五星经联社已取得涉案租赁物的建设工程规划许可证。五星经联社作为出租方，截止至法庭辩论终结前，未能举证证明已取得涉案租赁物的建设工程规划许可证，故涉案租赁合同及其补充协议为无效合同。涉案租赁合同被认定为无效后，山成公司应向五星经联社退还涉案租赁物。涉案租赁合同为无效合同，五星经联社主张违约金，于法无据，不予支持。依据涉案租赁合同所签订的还款计划书随之为无效合同，基于还款计划书而产生的唐建成的担保责任亦不复存在，故五星经联社主张唐建成对山成公司的本案债务承担保证责任，亦不予支持。根据《解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，五星经联社有权要求山成公司参照双方约定的标准支付占有使用费，其主张的租金实为占有使用费。虽然涉案租赁合同及其补充协议为无效合同，但并不影响当事人在2017年8月22日签订的还款计划书中确认的山成公司拖欠2016年5月至2017年8月的使用费1007808.88元、2017年3月至2017年7月的电费88004.18元。山成公司辩称其于2017年9月1日至2017年12月1日期间向五星经联社支付的710000元中有80000元用于支付电费，余下的630000元用于支付租金，而五星经联社未能提交相反证据予以反驳，故对山成公司该项抗辩予以采信。山成公司尚拖欠五星经联社2017年3月至2017年7月的电费8004.18元，2016年5月至2017年8月的使用费377808.88元（1007808.88元-630000元）。山成公司主张押金100000元应抵销本案债务，山成公司该项主张不违反法律规定，故押金100000元应抵销山成公司拖欠的2016年5月至2017年8月的使用费377808.88元的相应的款项。抵销后比对，山成公司仍拖欠2016年5月至2018年8月的使用费277808.88元。关于使用费的计算标准。酌定2017年6月1日起涉案租赁物每月的使用费为70112.71元。山成公司还应向五星经联社支付从2017年9月11日起至退还涉案租赁物的使用费（按70112.71元/月计算）。山成公司辩称五星经联社用钢材焊死涉案租赁物的出入口，致使其从2018年2月11日起就无法使用涉案租赁物，但五星经联社对此予以否认，山成公司亦未能提交充分证据证明是五星经联焊死涉案租赁物的出入口，山成公司应承担举证不能的不利后果，故对山成公司该抗辩不予采信。五星经联社主张山成公司向其清偿其代交的2017年8月至2017年12月的电费，但其提交的电费单是其单方制作，而其提交的发票又仅能证明其曾交纳过电费，并不能证明是为涉案租赁物代交的电费，对五星经联社该项主张，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认五星经联社与中山火炬开发区福隆家具厂于2014年6月3日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；二、山成公司于判决生效之日起十五日内向五星经联社退还位于中山市××厂房的面积为6709.35平方米的厂房；三、山成公司于判决生效之日起七日内向五星经联社支付占有使用费（2016年5月至2017年8月的使用费为277808.88元；从2017年9月11日起，按70112.71元/月，计至退还上述判项所载的厂房之日止）、2017年3月至2017年7月的电费8004.18元；四、驳回五星经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12594元，减半收取计6297元，财产保全费4917元，合计11214元,由五星经联社负担6238元，由山成公司负担4976元。本院二审期间，五星经联社围绕上诉请求提交了山成公司2018年6月20日发出的《关于退还场地的函》，以此证明山成公司已退还涉案租赁物。山成公司对该证据的真实性无异议，但认为占有使用费应当计算至2018年2月11日。山成公司及唐建成二审没有提交新证据。针对五星经联社二审提交的证据，本院确认该证据的真实性、合法性及关联性。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。又查，本案一审判决后，山成公司向五星经联社发出《关于退还场地的函》，内容为：自2018年6月22日起，我司退还与贵经济联合社签署《厂房租赁合同》涉及到的场地，我司将不再占有使用上述场地。再查，五星经联社主张2017年8月-12月份电费的证据是其自制的电费通知单数份及其缴纳电费的增值税电子普通发票，电费通知单无山成公司签名确认。之前五星经联社向山成公司催交租金通知中一并包含了电费金额，并有山成公司签名确认。五星经联社陈述，电表有总表，山成公司安装的是分表，平时是专管人员与山成公司的人一同核对电表后，山成公司予以确认。五星经联社也没有提交山成公司的分表显示的用电情况。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”一审法院没有采纳山成公司提出的2018年2月11日无法使用涉案租赁物的意见，山成公司没有提出上诉，二审答辩提出异议，本院不予审查。由于《厂房租赁合同》无效，一审判决山成公司退还涉案租赁物，占有使用费计算至退还租赁物之日止，该判决内容不违反法律禁止性规定，也不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，且五星经联社与山成公司均无异议，本院对此予以维持。本案的争议焦点是：山成公司应当支付的占有使用费数额；是否应当支付2017年8月-12月的电费；唐建成是否应当承担赔偿责任。关于争议焦点一，山成公司在一审期间尚未退还租赁物，一审判决确定了占有使用费支付的起止时间段以及支付标准，该处理结果正确。二审期间，五星经联社提交的证据证明山成公司在一审判决后的次月即2018年6月22日退还了租赁物，为此，五星经联社上诉要求对此予以明确，基于租赁物交还的时间点已确定，五星经联社要求予以明确，本院予以采纳，并对一审相应的判项予以变更。关于争议焦点二，五星经联社主张电费的证据是其单方制作，没有山成公司确认，也不符合双方既有的交易习惯，故五星经联社以此作为山成公司应缴纳电费的数额的证据不充分，不予采纳。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”，本案租赁合同无效，从而导致作为从合同的担保合同一并无效，担保合同无效，保证人承担民事责任的条件是其有过错，该过错是指担保人明知主合同无效仍为之提供担保、或明知主合同无效仍然促使主合同成立或为主合同的签订作中介等等，就本案而言，租赁合同无效系基于未办理相关规划手续，该合同无效的主要责任在于五星经联社，作为担保人的唐建成对于主合同无效没有任何过错，故其无需承担赔偿责任。综上所述，五星经联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予维持，鉴于租赁物在二审期间已经予以返还，故占有使用费计算的截止日予以明确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2842号民事判决第一、二、四项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2842号民事判决第三项为：中山市山成展示制品有限公司于本判决生效之日起七日内向中山火炬开发区五星股份合作经济联合社支付占有使用费（2016年5月至2017年8月的使用费为277808.88元；从2017年9月11日起，按70112.71元/月，计至2018年6月22日止）、2017年3月至2017年7月的电费8004.18元；一审案件受理费负担不变；二审案件受理费6118元，由上诉人中山火炬开发区五星股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一八年十一月九日书记员  廖建锋