广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0325民初1560号 原告:侯嘉嘉，女，1989年11月5日出生，汉族，户籍地：兴安县，住所地：兴安县。 委托诉讼代理人：龙能强，广西灵湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡纯连，广西灵湖律师事务所实习律师。 被告：桂林恒春房地产开发有限公司，住所地：兴安县兴安镇双灵路**。统一社会信用代码：914503256621310347。 法定代表人：韩湘坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文华，男，1980年10月27日出生，汉族，住所地：兴安县。系该公司总经理。 被告：刘希贤，男，1973年12月24日出生，汉族，住所地：兴安县。 被告：李友谊，男，1976年8月15日出生，汉族，住所地：兴安县。 二被告委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 原告侯嘉嘉诉被告桂林恒春房地产开发有限公司（以下简称“恒春公司”）、刘希贤、李友谊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，适用简易程序，本案依法由审判员王剑独任审判，书记员刘荣荣担任法庭记录，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙能强、胡纯连，被告刘希贤、李友谊委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。被告恒春公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告李玉兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒春公司立即为原告办理灵渠.御景园小区12幢1单元3层03号房屋的不动产权证书；2、判令被告恒春公司向原告支付因逾期办理不动产权证书的违约金37415元（违约金以上述房屋总价款320382元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金从2016年11月1日起算至2018年8月30日止，此后的违约金按前述计算标准算至原告实际取得不动产权证书之日止）；3、判令被告刘希贤、李友谊对上述第1项、第2项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告负担。事实及理由：2015年6月25日，原告与被告恒春公司签订商品房买卖合同，购买了灵渠.御景园12幢1单元3层03号商品房，房屋总价款为320382元。该合同约定，在2015年8月30日前交房，交房后300个工作日内由被告恒春公司将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，但至今未办理好权属登记。经核实，2013年10月29日，被告恒春公司与被告刘希贤、李友谊签订协议，协议约定涉案的12幢楼由被告刘希贤、李友谊开发建设并负责办理综合验收，负担相关费用，以被告恒春公司的名义对外销售，销售所得款项归被告刘希贤、李友谊所有。原告认为，本案涉案的12幢楼，实为被告刘希贤、李友谊开发建设，利用被告恒春公司房地产开发资质，以被告恒春公司名义对外销售，被告刘希贤、李友谊实为本案中涉案房产的实际开发人。三被告未在约定的期限内将房屋所有权转移登记至原告名下，已违约应承担相应的违约责任。原告多次要求三被告履行办理不动产权证书的义务，但三被告均以各种理由互相推诿，拒不按协议履行办理不动产权证书义务，且被告恒春公司与被告刘希贤、李友谊签订的挂靠开发协议系法律禁止的行为，从而损害了原告的利益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的合法诉请。 被告恒春公司辩称，1、按《12#楼项目承包协议》约定，被告刘希贤、李友谊应付6000000元给恒春公司，但实际只付了4000000元，尚欠恒春公司项目款2000000元；2、按《12#楼项目承包协议》约定，12#楼房屋销售进恒春公司为刘希贤、李友谊特别设立的项目账户，由刘希贤、李友谊完全支配。恒春公司从2014年4月25日至2016年3月1日收到12#楼销售款项2977.55万元，同时在2014年4月26日至2017年6月14日支付给李友谊2782.72万元，多余的194.83万元抵扣恒春公司项目款，目前尚欠恒春公司项目款5.17万元；3、按《12#楼项目承包协议》约定，12#楼建设及销售完毕后，刘希贤、李友谊负责交房及本项目交房过程中房屋质量等所有产生的问题，所以12#楼房屋质量问题与恒春公司无关；4、刘希贤、李友谊在建设12#楼过程中规划超标，即规划建设面积：8188.81平方米，房屋总套数68户，而实际商品房总面积：8993.16平方米，房屋总套数72户，且消防系统未经验收，才导致不动产权证无法办理。因此，12#楼26户业主起诉与我公司无关，所有责任由刘希贤、李友谊承担。 被告刘希贤、李友谊辩称，原告要求被告刘希贤、李友谊对办理房屋不动产权属证书和逾期办证支付违约金与被告恒春公司承担连带责任，没有依据。其主要事实理由如下： 一、原告购买房屋是事实，但房屋的开发商是恒春公司，而不是被告刘希贤、李友谊。在本案中，原告是与恒春公司签订商品房买卖合同，不是与被告刘希贤、李友谊签订合同。根据合同相对性原则及合同具体条款的约定，办证的义务方是恒春公司，与刘希贤、李友谊没有关系。 二、在本案中，被告刘希贤、李友谊是承包建设方，不是开发商。御景园小区12#楼的土地所有权是恒春公司，恒春公司进行商品房开发，被告刘希贤、李友谊是承包建设方，房屋销售所得均进入恒春公司账户。恒春公司在扣除相关费用、税后余款支付给刘希贤、李友谊，其款项为承包的工程款，而不是房屋销售款。 三、被告刘希贤、李友谊与恒春公司在2013年10月29日签订12#楼项目承包协议是事实，根据该协议说明被告刘希贤、李友谊是承包项目建设，而不是项目开发方，也不是合作开发。并且根据承包协议第五条的规定，办理房屋产权证等证件由恒春公司负责，而相关税费在恒春公司在支付被告刘希贤、李友谊工程款时就按恒春公司销售房产总价款12%的数额已经扣除，由恒春公司负责缴纳税款，双方在2014年4月8日的补充协议可以证实确定。因此办证和交付税款责任均在被告恒春公司，与被告刘希贤、李友谊无关。 二被告认为，原告购买的房屋由恒春公司开发，刘希贤、李友谊仅是承包建设，办证税费也已被恒春公司扣除，由恒春公司负责缴纳，因此为原告办理不动产权属证书的义务在恒春公司，不是被告刘希贤、李友谊，原告要求被告刘希贤、李友谊承担办证和支付违约金的连带责任，没有法律依据，请求法院依法驳回原告要求刘希贤、李友谊承担连带责任的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告作为买受人，被告恒春公司作为出卖人，双方于2015年6月25日签订一份编号为120090的《商品房买卖合同》，约定原告购买恒春公司位于兴安县房屋，套内建筑面积为106.794平方米，房屋总价款为320382元，一次性支付，总房款320382元于合同签订前付清。合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经综合验收300个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意产权证由开发商统一办理，如因买受人未履行本合同及合同附件中所约定的条款，导致出卖人未能在规定的期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案的，买受人承担全部责任，与出卖人无关。”合同签订之前，原告支付了房屋全款320382元并支付了预办证费1000元、一户一表费7600元（含管道燃气、电控门、水电表）。2015年8月30日，被告恒春公司向原告交付了合同约定的商品房，但该房产至今未在产权登记机关办理所有权初始登记，致使原告至今尚未取得房地产权属证书。 另查明，兴安县御景园小区12#楼系由被告恒春公司与被告刘希贤、李友谊合作开发建设。2013年10月29日，恒春公司与刘希贤、李友谊签订12#楼项目承包协议，约定：本协议由甲、乙双方合作开发的项目位于兴安县，项目暂定为御景园小区12#楼，签约时项目用地使用权人为恒春公司即甲方，项目施工建设投资总额约一千二百万元，全部由乙方出资，甲方不再投入资金，乙方在2013年11月5日前一次性支付甲方人民币六百万元，并不负责本项目施工建设税、销售税等其他相关税及项目整体费用。甲方提供相关土地、规划、建设手续，并协助乙方以甲方名义办理实施项目建设、开发相关手续；甲方同意乙方以甲方名义实施项目开发、建设，同意根据开发实施进展情况及资金投入、地款支付状况调整项目土地、规划、开发建设等相关资料、手续，并为乙方设立单列帐号运行，以甲方的名义对外销售，约定房屋销售后，甲方负责办理房屋产权证等证件，乙方承担国家规定缴纳的税费……双方并于2014年4月8日就税收缴纳事宜签订了御景园12#楼补充协议。 上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、办证费用收据、前期物业管理服务协议、12#楼项目承包协议及补充协议、土地所有权使用证、商品房预售许可证及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，关于被告恒春公司及被告刘希贤、李友谊在本案中如何担责的问题。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，原告、被告恒春公司双方因合同第十五条约定恒春公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行。被告交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告恒春公司主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人即本案被告刘希贤、李友谊的原因造成的主张不能成立。因刘希贤、李友谊非合同权利义务人，被告不能以合同外的被告刘希贤、李友谊作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且被告恒春公司未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，被告恒春公司应当承担违约责任。 关于原告要求办理房产证的诉讼请求，本院认为，在涉案商品房的销售过程中，被告恒春公司名义上是发包给被告刘希贤、李友谊建设，实则是双方共同合作经营，被告恒春公司以自己的名义与原告订商品房买卖合同，故被告恒春公司作为合同相对方有义务提供需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告刘希贤、李友谊作为实际土地使用权人、涉案房产的施工组织方及合作开发经营的合作方亦有义务协助提供需由其提供的资料报产权登记机关备案。由于诉争房产因其所在12#住宅楼的实际建筑面积超出规划建筑面积，且消防系统未经验收而无法通过综合验收，截止到法庭辩论终结前，被告恒春公司及被告刘希贤、李友谊仍因未通过综合验收，而未向产权登记机关申请办理新建商品房初始登记，故被告恒春公司及被告刘希贤、李友谊对办理产权初始登记的义务客观上履行不能，故本案中对原告要求被告恒春公司办理房屋产权登记，并要求被告刘希贤、李友谊承担连带责任的诉请，本院不予支持。原告可在被告恒春公司及被告刘希贤、李友谊客观上能够提交国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案单、消防合格证、房地产开发项目竣工综合验收备案证明等资料后，另行主张权利。 关于逾期办证违约金如何计算的问题，本院认为原、被告在签订商品房买卖合同时，未对逾期办证的违约责任进行约定，违约金的计算标准应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案违约金计算的天数为，应在2015年8月30日交房后先扣除90日再扣除合同约定的300日内即从2016年10月1日起计算至2018年8月30日止共计698天。鉴于本案的实际，违约金计算如按上述标准，势必加重被告恒春公司的财务负担，而原告仅陈述了可能造成其损失的各项情形，并未提交相应证据对其因未按时取得房产证造成的实际损失予以证实，从公平原则考虑，故每日违约金按万分之零点五计算，违约金调整为698天× 320382元×0.05‰计算得11181.33元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林恒春房地产开发有限公司支付原告侯嘉嘉逾期办证违约金11181.33元（698天×320382元×0.00005元/每天＝11181.33元，违约金已算至2018年8月30日止，此后违约金按前述计算标准算至原告实际取得不动产权证书之日止）； 二、驳回原告侯嘉嘉的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕［户名：兴安县人民法院执行款专户，账号：30×××59，开户行：广西兴安农村合作银行营业部］；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费735元，减半收取计367.5元，原告负担100元，被告恒春公司负担267.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费735元[收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：中国农业银行股份有限公司桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 王 剑 二〇一八年十一月二十日 书记员 刘荣荣