湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0203民初2124号 原告：喻英，女，1971年3月7日出生，汉族。 委托代理人：杨柳，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉、执行以及签收法律文书等。 委托代理人：胡杨，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。委托权限为一般代理。 被告：株洲市芦淞区物资总公司，住所地湖南省株洲市。 法定代表人王福生。 被告：株洲百強实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市。 法定代表人杨胜荣。 二被告共同委托代理人张爱金，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为一般代理。 二被告共同委托代理人王荣，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为一般代理。 原告喻英诉被告株洲市芦淞区物资总公司（以下简称物资公司）、株洲百強实业有限责任公司（以下简称百強公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻英及其委托代理人杨柳、胡杨，被告物资公司、百強公司的委托代理人张爱金、王荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻英向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告于2006年4月26日签订的《淞北市场经营合同书》；2.确认原告依据合同所经营的淞北地厅摊位（摊位）的具体面积（即长2.37米、宽2.02米）及位置；3.被告向原告交付同等面积同等位置同等规格的摊位；4.两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告物资公司于2006年4月26日签订《淞北市场经营合同书》，约定原告所经营摊位为株洲市芦淞区淞北市场地厅46号摊位。至今，原告与被告物资公司签订的《淞北市场经营合同书》仍在有效的合同期限内。合同签订后，原告积极全面履行了合同约定的各项义务，在摊位经营服装生意近九年，这期间原告所经营的摊位面积和位置一直是确定不变的，从未产生过争议。2012年9月，被告百強公司开始对淞北市场进行管理，并由被告百強公司向原告收取摊位综合管理费及空调费、消防改造费等费用。2014年，两被告为自身利益，在未征得半数以上经营户同意的情况下，擅自变更地厅格局，借消防改造之机，违反合同约定强行对淞北地厅进行违法改建，拆除了原有全部摊位，改变了摊位面积和位置，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益。截至原告起诉之日，两被告的违法改建行为已经完成，但两被告至今未向原告交付属于原告的摊位。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告物资公司、百強公司共同辩称，一、淞北市场经营合同书因双方协商一致已经变更，合同标的物由消防改造前的46号摊位变更消防改造后的115号摊位；因淞北市场存在消防隐患，政府部门多次要求百強公司进行消防整改，之后百強公司在政府相关部门整改设计方案的指导下，对淞北市场地厅进行了消防改造。因改造后市场布局变更，为了保障原告等租户的合法权利，百強公司在2014年4月至2015年2月期间，多次以通知、登报、市场张贴公告、短信等方式通知原告挑选新摊位，原告在淞北市场消防及市场改造规划摊位布局图上选定了新的租赁摊位115号。原告同时承诺，签订认可后，今后绝不反悔，绝不提出异议。如果反悔，同意市场方无条件将摊位收回，解除合同，将未执行完合同期内剩余时间的余款退还。但原告签字认可后，百強公司欲将改造后的新摊位115号交付原告使用，但原告反悔拒不接受新摊位。二、变更后的合同可以继续履行，合同未履行是因为原告反悔毁约。自原告与百強公司就租赁合同标的物改变达成一致后，由于原告反悔不愿接收该摊位，该115号摊位一直空闲，百強公司同意，原告在缴纳相应的市场综合管理费后，可以使用该摊位经营服装。百強公司认为，原有的租赁合同关系经双方达成一致已经变更。租赁标的物已由改造前的46号摊位变更为改造后的115号摊位，变更后的合同完全可以履行，百強公司也愿意履行，现合同不履行的原因是原告违约。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的企业收购协议、补充协议、移交清单、营业执照、淞北市场经营合同书、公证书真实性、合法性、关联性予以采信，能证明2012年7月30日，物资公司将其资产转让给百強公司，其中包含本案诉争标的物，原、被告之间存在租赁合同关系和原告摊位在淞北市场地厅的相对位置；2.对原告提交的（2015）芦法民一初字第514号民事判决书、（2016）湘02民终38号民事判决书、（2017）湘02民再4号民事判决书真实性、合法性、关联性予以采信；3.对被告提交的淞北市场消防及市场改造规划摊位布局图、淞北市场地厅摊位钥匙领用明细表的关联性予以采信，对合法性不予采信；收据、淞北服饰市场收费单的真实性予以采信；但布局图上所附图纸与最终改造结果并不一致，且两被告未严格按照经营户签名通过的改造方案施工，导致原、被告关于合同内容的变更事宜并未实际履行；4.对被告提交的关于下达你市场消防整改任务的函（2012年9月29日）、关于淞北市场地厅限期整改消防隐患的通知（2014年10月11日）、关于株洲百強实业有限责任公司淞北地厅、建宁童服限期整改重大火灾隐患的通知（2015年2月4日）真实性、合法性、关联性予以采信，能证明市场群消防设备老旧，存在重大消防隐患，政府相关部门成立联合指挥部要求限期整改；5、对被告提交的报纸三份、2015年2月4日通知、淞北地厅进行消防隐患整改及提质改造的通知的真实性、关联性予以采信，对合法性不予采信，不能证明百強公司依法进行了消防整改及依法通知了承租人；6、对被告提交的淞北市场经营合同书（承租户：季光荣）真实性、合法性、关联性不予采信；7.对被告提交的建设工程消防设计备案凭证真实性、关联性予以采信，能证明百強公司于2014年10月29日在网上备案受理系统进行了淞北市场地厅内部装修工程设计备案，不能证明百強公司实施的消防改造已向消防机构申请了消防设计审核并出具审核意见，更不能证明该消防改造具有合法性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2006年4月26日，原告（乙方）与被告物资公司（甲方）签订《淞北市场经营合同书》，合同约定：物资公司将46号摊位经营权转让给承租人，期限30年，费用7万元（其中包含2万元改造费），管理费620元/月。合同第四条第一款约定，甲方有行使对市场进行整体规划的权利，只要改建或者装修的摊位（摊位）的半数以上同意就可以对市场摊位（摊位）改建或者装修（每次装修改造须保持三年以上），乙方必须予以配合并承担相关费用。第六条第二款约定，甲方按照第四条第一款对市场进行整体规划，摊位（摊位）改建、装饰或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排；如乙方不予配合的，甲方有权解除合同。合同未就摊位具体位置和面积进行约定。合同签订后，双方均履行了合同义务。 2012年7月30日，物资公司与百強公司签订《企业收购协议》和《补充协议》，物资公司将其资产转让给百強公司，其中包含本案诉争标的物。物资公司的主管单位株洲市芦淞区市场管理局亦在该转让协议上签字。该协议第七条约定，百強公司应继续履行物资公司与淞北市场附一楼、一楼经营户签订的租赁协议，并加强服务和管理。 另查明，因淞北市场地厅为消防隐患单位，2012年9月29日，株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部（以下简称指挥部）向百強公司下发《关于下达你市场消防整改任务的函》，要求百強公司作出具体的整改计划，坚决执行消防整改任务。2014年2月18日，百強公司就淞北市场地厅消防及市场改造规划摊位布局图征求承租人意见，要求同意该摊位布局规划方案的承租人在摊位规划布局图上签字确认，但签名图上所附改造图纸与最终改造结果并不一致。百強公司于2014年4月21日在株洲晚报发布通知，通知部分还未到公司选定摊位的摊主在2014年4月25日前到淞北市场七楼市管部办理选定摊位确认的手续，先到先选。如逾期未来公司办理摊位确认手续，则视为承租人放弃摊位的剩余时间经营权，摊位将由公司另行处置。2014年10月11日，指挥部再次向百強公司下发《关于淞北市场地厅限期整改消防隐患的通知》，要求百強公司严格按照《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》（以下简称初步设计方案）的要求，务必于2014年12月31日将设计、施工方案报消防部门进行技术审查并报指挥部备案。2015年2月4日，株洲市芦淞区公安消防大队向百強公司下发《关于株洲百強公司淞北市场地厅、建宁童服限期整改重大火灾隐患的通知》，通知指出要严格按照初步设计方案的要求，迅速启动重大火灾隐患整改相关工作，并将设计、施工方案、图纸报消防部门和指挥部备案。2015年2月5日，株洲市公安消防支队向株洲市芦淞区市场管理局下发《关于淞北市场地厅消防改造方案网上备案问题的复函》，认定百強公司于2014年10月29日在湖南消防网消防办事大厅备案的淞北市场地厅消防改造工程不合法，理由为淞北市场地厅改造是属于芦淞市场群重大火灾隐患整改工程的一部分，应严格按照2013年3月13日指挥部制定的《芦淞市场群重大火灾隐患过渡期整改方案》和北京千府国际工程设计有限公司出具的初步整改方案的要求进行整改，不得擅自变更消防设计。 2015年2月10日，百強公司开始对淞北市场地厅进行消防改造。2月14日，物资公司、百強公司在株洲日报刊登启动消防整改公告，要求未选摊位的部分承租人按照市场方消防整改内容来办理上交改造费及选摊事宜。百強公司未根据《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》要求，在消防机构未出具消防设计审核意见的情形下，对淞北市场地厅摊位布局进行了整体规划，将原有摊位全部拆除。淞北市场地厅经重新改造、装修后，摊位由原来的47个扩大至65个。同时，以部分承租人经通知未来选择摊位为由，将改造后的部分摊位出租给了原承租人以外的第三人。 再查明，消防改造后淞北市场地厅摊位位置分布与改造前基本一致。淞北市场地厅所在的位于株洲市芦淞区人民南路35号房屋于1989年12月建成（包括淞北市场地厅），1993年1月15日办理产权登记，所有权人为株洲市南区物资局。该房屋建筑结构为钢混结构，层数为七层，底层面积为409㎡，建筑面积为2787㎡，涉案标的物淞北市场地厅未体现在房产证的内容里。但作为房屋登记资料组成部分的城镇房屋普查栋户图中，附有八层的平面图。其后，株洲市南区物资局被撤销后，该房屋由物资公司占有、使用、收益和处分。1999年，该房屋的第2、3、4层过户登记至株洲市城郊曲尺农村信用合作社名下。2010年，该房屋的第2、3、4层过户登记至百強公司名下，房权证上的“房屋状况”栏中显示总层数为8层。2012年，物资公司将包括淞北市场地厅、第1、5、6、7楼在内的面积为1681㎡的建筑物转让给百強公司。淞北市场地厅、第1、5、6、7楼至今未办理产权过户登记手续。 还查明，物资公司于1992年7月20日成立，系全民所有制企业，现主管单位为株洲市芦淞区市场管理局，法定代表人为王福生。原告与物资公司签订的租赁合同中未明确租赁标的物的位置和面积，但自合同履行以来，其租赁标的物的位置和面积一直未发生改变。2014年3月20日，经中华人民共和国上海市徐汇公证处公证，确认原告的摊位面积：长202cm×宽237cm。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点为原、被告之间的《淞北市场经营合同书》是否应继续履行、二被告是否应向原告交付同等位置、同等面积的摊位及未改造前诉争摊位的面积问题。现分析如下： 关于《淞北市场经营合同书》是否应继续履行的问题。原告与被告物资公司签订的《淞北市场经营合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。2012年7月，物资公司将诉争标的物转让给百強公司，百強公司取代物资公司成为出租人，《淞北市场经营合同书》对原告和百強公司均具有法律约束力。各方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现该合同期限尚未届满，百強公司应依合同约定履行自己的义务。二被告辩称，因双方协商一致已经将合同标的物由消防改造前的46号摊位变更为消防改造后的115号摊位，变更后的合同可以继续履行，合同未履行是因为原告反悔毁约。2014年2月，百強公司就淞北市场地厅消防及市场改造规划摊位布局图征求承租人意见，该布局图未获得过半数承租人同意，且布局图与最终改造结果并不一致。故喻英虽在布局图上签名，但该行为依法不能产生合同变更的效力，本院对二被告的抗辩主张不予采信。 关于二被告是否应向原告交付同等位置、同等面积的摊位。淞北市场地厅的消防改造实属必行，但其与承租人利益的保护并不相悖。事实上，消防改造后的淞北市场地厅，总体布局与改造前并没有根本性的变动。百強公司完全有能力、有责任、有义务在相同或相近的位置给原告安排相应摊位。但是在经济利益的驱动下，百強公司一方面增加摊位数量，另一方面减少绝大部分摊位面积，致使承租人不愿意选择摊位。虽然百強公司对布局进行了调整，但租赁标的物并未灭失，不能因此否认合同仍有继续履行的必要性和可行性。百強公司应继续完善淞北市场地厅的消防改造工作，消除消防隐患，使之达到消防安全。在此基础上，在相同或相近的位置给原告安排相应摊位。百強公司置自身义务于不顾，严重漠视原告作为承租人所享有的权益，其行为存在重大过错，依法应承担相应违约责任。百強公司应采取补救措施，在相同或相近的位置给原告安排摊位。 关于未改造前诉争摊位的面积问题。2014年3月20日，经中华人民共和国上海市徐汇公证处公证，确认原告的摊位面积为4.7847平方米（长2.02米×宽2.37米）。原告的主张于法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告株洲百強实业有限责任公司继续履行原告喻英与被告株洲市芦淞区物资总公司于2006年4月26日签订的《淞北市场经营合同书》，并于本判决生效之日起三日内将位于株洲市芦淞区人民南路35号的淞北市场地厅在消防改造后的57号摊位交付原告喻英（租赁标的物具体位置见附表一）； 二、确认原告喻英与被告株洲市芦淞区物资总公司于2006年4月26日签订的《淞北市场经营合同书》中的租赁标的物在消防改造前的面积为4.7847平方米（长2.02米×宽2.37米），位于株洲市芦淞区人民南路**的淞北市场地厅在消防改造前的**摊位（租赁标的物具体位置见附表二）； 三、驳回原告喻英的其他诉讼请求。 本案案件受理费1492元，减半收取746元，诉讼保全费697元，共计1443元，由被告株洲百強实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审判员  李朝龙 二〇一八年三月一日 书记员  喻 露 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。