海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初6912号原告：殷荣，男，1975年1月26日出生，汉族，住湖南省武冈市，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：钟兴，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娆，海南海大平正律师事务所实习律师。被告:海口赛强发展公司，住所地：海南省海口市秀英区海盛路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘忠孝，董事长。委托代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。原告殷荣诉被告海口赛强发展公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序，并于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告殷荣的委托诉讼代理人钟兴、张娆，被告的委托诉讼代理人邓传龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷荣向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付逾期办理权属登记证书的违约金37744元（以总房款1130018元为基数，按日万分之一的标准计算，自2017年7月18日起计算至2018年6月20日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月9日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于海口市××路房，房价总金额1120000元，原告以银行按揭贷款方式支付。同时合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人（即被告）应当自房屋交付之日起750日内为买受人（即殷荣）办理房屋权属证书。...出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。...如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告分别于2015年4月9日、2015年7月1日缴纳了房款370000元、750000元，缴纳完毕全部房款。2015年6月29日，被告向原告送达了《海岸豪庭交房通知书》，原告于当日完成涉案房屋的交付手续，并预缴了物业费和水电费。2017年3月31日，原告就涉案房屋缴纳了契税，2018年3月24日，缴纳了涉案房屋的维修基金。根据合同约定，被告应于2017年7月18日前为原告办理房屋权属证书，但却迟迟未予办理，经原告多次催促，直到2018年6月20日，被告才完成涉案房屋权属证书的办理，逾期337天。原告认为，被告逾期办理房屋产权证书的行为已构成违约，故原告特提起诉讼，望判如所请。被告海口赛强发展公司辩称，一、被告不存在逾期办证的行为，不应当承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第三条、第四条的规定可知，被告为原告办理不动产权证的前提是原告按时交清各项费用以及各项资料，本案中，被告已向原告送达了《海岸豪庭交房通知书》及附件《海岸豪庭收房须知》、《“海岸豪庭”入住办理流程》、《“海岸豪庭”收房缴款明细表》、《海岸豪庭住宅实测面积表》，其中《海岸豪庭收房须知》、《“海岸豪庭”收房缴款明细表》已经明确记载了原告应在收到《交房通知书》之日起30日内前来办理产权登记和入伙手续，同时记载了需要交纳的各项费用以及缴款方式，而原告于2018年3月才交纳涉案房屋的维修资金，也就是被告在2018年3月之后才负有办理涉案不动产权证书的义务，而涉案房屋的不动产权证已于2018年6月20日办理完毕，故被告不存在逾期办证的行为。二、退一步说，假如被告应承担违约责任，原告主张的违约金计算方式也没有依据。根据《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在房屋交付之日起750日内办理房屋权属证书，在取得房屋权属证书后，被告应当在180日内办理土地使用权证，也就是说上述两证办完需要930天，而双方订立合同时海口市尚未实施两证统一，在合同履行过程中海口市开始实施统一办理不动产权证，故应当给予被告办理不动产权证的期限为930天，原告于2015年6月29日进行收房，被告应当于2018年1月10日前为原告办理不动产权证书，故即使计算违约金也应该从2018年1月10日之后起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告对于原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《购房款发票》（三份）、《海岸豪庭交房通知书》、《海岸豪庭收楼流程表》、税费凭证以及《不动产权证书》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的三性予以确认，以上证据可以认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月9日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定被告将位于海口市××路房以总房款1120000元的价格出售给原告，原告应当在签订合同当日支付首付款370000元，余款750000元以申请银行贷款方式支付。合同第八条约定，被告应在2015年4月3日前，将经过验收合格的商品房交付给原告。合同第十五条约定，被告应自房屋交付之日起750日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书后，被告应在180日内办理土地使用权证；被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由其提供的证件资料，买受人应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同附件七第三条约定，房产权属登记在原告交清总房款后，由被告负责办理，原告应配合被告办理相关手续，被告承诺在房屋交付之日起750日内，为原告办理完毕房屋所有权证书，但以下情况不在此限：1、原告未付清相关房款、税金、费用等款项；2、原告未能及时完整地提交办理房屋所有权证书所需要的相关资料；3、出现不可抗力或政府行为的限制。合同附件七第四条第2项约定，被告通知原告前来办理相关房产所有权证书手续，原告应于接到通知之日起十五日内办理，逾期超过30日，被告不能及时办理房产过户手续等后果均由原告承担。合同签订后，原告依约于2015年4月9日支付首付款370000元。原告根据被告向其送达的《海岸豪庭交房通知书》，于2015年6月29日办理了收房手续，被告备注按揭款于2015年6月26日回款。2015年7月1日，被告向原告出具购房款余款750000元的发票。2017年3月30日，被告向原告出具面积补差款10018元的发票，次日，原告缴纳了涉案房屋的契税。2018年3月24日，原告缴纳涉案房屋的维修基金。2018年6月20日，原告取得涉案房屋的不动产权属证书。现因原告认为被告存在逾期办证的违约情形，遂提起本案诉讼。另查明，2015年12月31日，海口市不动产登记机构在正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动，2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，并于2016年7月25日发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南。2017年10月27日，涉案房屋所在海岸豪庭小区取得不动产权证书，被告完成涉案房屋的首次登记。本院认为，原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。根据双方合同的约定，被告应当自房屋交付之日起750日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内为其办理土地使用权证，因此，两证办完需要930日，鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，但在合同履行过程中，海口市已开始全面实行不动产统一登记，即房产证和土地使用权证两证合一、统一发放不动产权属登记证，基于该政策原因，应当给予被告办理不动产权证的期限为930日，超出此期限的视为违约，但若原告未能付清相关房款、税金、费用等款项的情形除外。根据上述条款以及政策原因，被告应当在原告支付完相关房款、税费等款项并完成房屋交付之日起930日内为原告办理不动产权证。本案中，被告虽于2015年6月29日将涉案房屋交付给原告使用，但原告直至2017年3月31日才缴纳涉案房屋的契税、于2018年3月24日缴纳涉案房屋的维修基金，故根据双方签订的合同附件七第三条的约定，应当从2018年3月24日开始计算办理不动产权证书的期限930天，而被告已于2018年6月20日为原告办理涉案房屋的不动产权证书，不存在逾期办证的违约情形，故原告主张被告向其支付逾期办证违约金的诉求，因无事实依据，本院不予支持。被告主张逾期办证的责任在于原告未按时缴纳相关税费的抗辩理由，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告殷荣的诉讼请求。案件受理费744元，减半收取372元，由原告殷荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 杨 明 二〇一八年十一月二十六日法官助理 荣子玲 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。