重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初11748号原告（反诉被告）周鸣，男，汉族，1981年12月25日出生，户籍所在地重庆市南岸区。委托代理人郑某（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）梁涛，男，汉族，1989年5月21日出生，户籍所在地四川省泸县。被告（反诉原告）廖成萍，女，汉族，1989年8月18日出生，户籍所在地重庆市荣昌区。共同委托代理人江某某（特别授权），重庆翰墨律师事务所律师。共同委托代理人彭某（一般代理），重庆翰墨律师事务所实习律师。。、未第三人重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代理人周燕，董事长。委托代理人孙艳红（特别授权），男，汉族，1997年9月5日出生，公司员工，住重庆市綦江区。委托代理人潭江（一般代理），男，汉族，1989年10月5日出生，公司员工，户籍所在地四川省仪陇县。原告（反诉被告）周鸣与被告（反诉原告）梁涛、廖成萍，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。周鸣的委托代理人郑某，梁某、廖成萍共同的委托代理人江某某、彭某以及第三人到家了公司的委托代理人潭江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周鸣诉称，原告与被告在第三人的介绍下于2016年12月9日签订了房屋买卖居间合同，合同明确了双方的权利义务，合同约定：被告将位于南岸区福民路38号17栋18-3号（国际社区观园二期）的房屋卖给原告，原告向被告支付购房款总价770000元；原告在签订本合同时支付被告10000元定金，双方约定被告将房屋过户后，原告支付给被告160000元，其余以原告在银行办理按揭后支付给被告，约定违约金为总房价的10%；签订合同后，原告向被告支付了定金，并且双方在银行办理面签手续，但后面原告多次与被告协商房屋过户事宜，但被告一直不予理睬，导致房屋一直都未过户，被告的行为属于违约行为，并且给原告造成了损失。故原告起诉来院，要求：1、要求被告履行双方签订的房屋买卖合同约定，将位于南岸区福民路38号17栋18-3号房屋过户给原告；2、要求被告支付违约金77000元；3、要求被告支付原告损失160000元（房屋增值的差价）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，本院询问第二项诉讼请求“要求被告支付违约金77000元”的具体内容，原告明确为：“如果被告坚持不卖房子，被告就应当支付违约金即房价款的10%及定金退还”。庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。被告梁涛、廖成萍辩称：一、周鸣未按照合同约定先履行支付合同价款的义务，先构成违约，梁涛、廖成萍可以不履行办理产权变更登记的义务：1、双方签订的合同约定过户日期应当为贷款银行审批完成，确认其可以支付60万之后，梁涛、廖成萍负有先履行的义务；2、周鸣也未按照合同约定履行在过户当天支付16万元的义务，梁涛、廖成萍同样可以拒绝办理过户手续。二、梁涛、廖成萍无任何违约情形，不应当承担违约责任：1、整个交易过程中，均是周鸣违反合同约定未履行先支付价款的义务，被告并无任何违约情形，不应当承担违约责任；2、双方约定的违约金过高。反诉原告梁涛、廖成萍诉称，周鸣与梁涛、廖成萍于2016年12月9日签订了《房屋买卖居间合同》，梁涛、廖成萍将位于南岸区福民路38号17栋18-3号（国际社区观园二期）房屋卖给了周鸣。梁涛、廖成萍按合同约定与第三人到银行办理了面签手续。在此之后，梁涛、廖成萍一直询问周鸣银行按揭贷款办理情况，周鸣一直回复差资料没有办下来，后梁涛、廖成萍多次催促，周鸣一直不履行付款义务。周鸣未按约定履行义务，致使合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。故梁涛、廖成萍起诉来院，要求：1、解除反诉人梁涛、廖成萍与被反诉人周鸣签订的《房屋买卖居间合同》；2、要求被反诉人周鸣支付违约金77000元；3、本案诉讼费用由被反诉人周鸣承担。反诉被告周鸣辩称，梁涛、廖成萍要求解除合同的理由不成立，请求依法驳回。第三人重庆到家了网络科技有限公司辩称，请求法院依法裁决。周鸣为证实其诉讼请求及其辩称理由，向本院举示如下证据：《房屋买卖（居间）合同》，证明合同中约定买卖双方应当在2016年12月20日之前备齐办理按揭贷款所需的相关资料及费用交予中介方并办理相关手续。但在合同实际履行过程中，因廖成萍称其的身份证已经过期，需要补办，所以没有办法在上述时间内办理贷款手续。但一周后再联系梁涛、廖成萍要求办理贷款手续时，梁涛、廖成萍就要求周鸣一次性付清房款。周鸣将房款准备就绪后再次联系梁涛、廖成萍要求办理过户手续时，梁涛、廖成萍以有事为由一直没有来办理过户手续；业主/客户收款收据一份，证明周鸣为涉案房屋支付10000元定金给梁涛、廖成萍；重庆到家了网络科技有限公司专用收据一份，证明周鸣已向第三人支付中介费5000元；按揭办理承诺书，证明双方承诺办理按揭相关手续；银行面签照片，证明双方办理面签后，后续流程需要卖方办理过户为前提，但卖方一直未办理过户；6、短信通讯记录，第三人公司员工与卖方短信聊天记录，证明卖方在多次收到第三人办理手续的通知后，一直未办理相关手续，应承担违约责任。7、录音光盘、电话录音书面记录，系第三人公司员工与卖方的通话记录，证明在1月13日，卖方明确表示不愿意出售房屋，严重违反了合同约定，应当承担违约责任。8、交易过程证明，证明买方延误办理贷款手续，拒不办理过户手续，导致银行贷款迟迟无法办理，严重违反合同约定，应当承担违约责任。9、银行个人信贷查询，证明周鸣按约申请了贷款，银行已通过了审核，同意为周鸣贷款54万元，但由于卖方拒绝办理过户手续，导致银行无法办理抵押贷款登记，从而无法放款。2017年5月10日，周鸣在银行个人信贷系统中的记录显示为正在运行，至少在2017年5月10日前，周鸣申请的贷款并未取消，银行出具的复函表述不真实。10、第三人公司房屋出售的信息照片，证明卖方拒不履行合同的原因是争议房屋在交易过程中出现了较大幅度的上涨。11、银行流水，证明周鸣愿意积极履行合同，愿意付全款买房，双方合同目的随时可以实现，不存在卖方所说合同目的无法实现的情况。12、权属证明，证明截止2017年11月29日，争议房屋在重庆市南岸区房屋交易中心并未设立抵押。梁涛、廖成萍的质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，并且根据合同约定，买方需要向银行申请按揭贷款，补齐60万元的房屋价款后，卖方才有义务办理过户，此外办理过户手续以及买方支付60万元购房款是在同一天进行，彼此之间无履行的先后顺序；对证据2的真实性无异议，证明买方仅为涉案房屋支付了10000元定金；对证据3的真实性无异议。4、对按揭办理承诺书的真实性不认可，系复印件，达不到买方的证明目的。该证据恰好证明办理按揭贷款手续无需中介办理，卖方也无需向中介提供贷款资料，办理按揭是双方自行办理，中介无需参与。说明中介并未参与双方办理贷款的事项，其所谓的交易过程证明不能起到证明作用。5、对银行面签照片的真实性不认可，系复印件。证据中买方的照片部分显示时间，卖方的照片并未显示时间，事实上卖方先于买方到银行办理面签。买方办理的时间为2017年1月4日，晚于合同约定，已构成违约，该证据也不能证明买方已经通过银行审批，卖方仅是初审。面签后合同继续履行不以过户为前提。该证据恰好证明，如照片真实，卖方按合同约定，积极履行了协助银行办理手续。6、对短信记录的真实性不认可，也达不到买方的证明目的。短信系电子证据，该证据不能证明短信发送的对象系本案当事人，短信的内容不能证明卖方作出过拒绝履行的意思表示。即便短信属实，在买方放弃贷款的情况下，按照合同约定，过户前应当支付余款，短信内容要求1月18日过户，那么在此前就应付76万元。买方自认确定了过户时间，其未在该期间内支付款项，在卖方催告后仍未付款，其行为构成根本违约，在第一次庭审中，第三人陈述，卖方要求收到余款67万元后过户，证明卖方已对买方进行过催告。7、对录音资料的对三性不予认可。录音证据是2017年3月13日形成，在此前买方就放弃了贷款，也未按合同约定支付余款，违约在先。录音证据的内容并未明确表示不卖房，而是在买方违约的情况下与其协商，卖方无拒绝卖房的意思表示。8、交易过程证明的真实性不认可，该证据系第三人自行作出，无其他证据佐证，其陈述是虚假的。第三人陈述是共同办理面签手续，事实上卖方先于买方、双方分别到银行办理面签。其整个过程陈述都不符合事实，一次性付清全款是买方提出的，面签后卖方询问办理面签的情况，买方称差贷款资料未办理下来，告知卖方一次性付全款，但买方并未实际履行。在第一次开庭时，第三人陈述银行面签需补资料、卖方在过年前几天要求买方支付房款60万元，办理过户。后买方准备了现金60万元，再联系卖方过户，卖方说没时间，该陈述证明卖方仅是催促买方支付银行放贷的60万元，并未要求一次性付清余款，买方自行选择以现金方式支付。9、银行个人信息查询不是原件，三性均不认可。与放贷的邮政支行的官方回函内容不一致，该证据不是真实的。且该证据不能证明是针对该房屋进行的贷款。即使按照原告所称银行确定的放贷金额是54万元，按照合同约定也应在补足余款后办理过户，但是原告并没有相应的支付行为。且该证据与原告所称的放弃放贷选择一次性付款相互矛盾。10、第三人公司房屋出售的信息照片系复印件，也不是官方出具，且与本案无关，真实性、关联性不认可。11、银行流水的形成时间说明原告周鸣的账户在持续进账，最终是在2017年12月26日达到76万元的金额，与本案争议的发生时间并不吻合。原告想用之后的证据补足行为来掩盖之前的违约行为，同时该证据更说明原告已经有了支付能力但一直未向被告支付款项，且未告知被告，构成了根本违约。12、权属证明的查询时间是2017年11月29日，并不能证明合同签订之初的情况，按照正常的交易逻辑，原告和第三人不可能不查询被告的房产证原件。第三人到家了公司对周鸣所举示的证据的真实性均无异议。诉讼中，梁涛、廖成萍申请本院向中国邮政储蓄银行渝北区支行调取证据，内容如下：1、周鸣因买卖涉案房屋向该单位申请按揭贷款、何时申请按揭贷款、未能办理按揭贷款的原因以及原告何时取消按揭贷款；2、周鸣去银行签订了哪些纸质材料，卖方廖成萍、梁涛签订了哪些材料。经本院向中国邮政储蓄银行渝北区支行发函核实情况，该行复函如下：2017年1月5日左右，客户周鸣本人到我行申请二手房按揭贷款，在办理过程中签订了贷款申请表、面谈面签、客户须知、房屋买卖合同、家庭住房实有套数诚信书、二手房首付款备足确认函等我行的固定单式（我行二手房贷款所需资料，下同）卖方也在我行签了面谈面签、客户须知、房屋出售人声明、买卖合同、二手房首付款备足确认函等我行固定单式。买方周鸣提供了身份证复印件、户口本、结婚证复印件与收入证明原件，卖方梁涛、廖成萍提供了身份证、房产证复印件。申请贷款途中，客户2月份打电话来说不需要贷款了，我行经办客户经理彭强在通话中确认后，出于对客户信息安全保密等因素，我行随即将买卖双方提交的基础资料及买卖双方与我行签订的上述固定单式予以销毁。梁涛、廖成萍认为，邮政银行渝中支行出具的回函证明梁涛、廖成萍已按照约定协助原告周鸣办理银行按揭贷款手续，贷款没有办理成功的原因在于周鸣主动撤回了贷款申请，而不在于被告。基于按揭贷款没有办理下来，原告没有履行合同的约定的先履行义务，因此，被告没有办理过户的义务。周鸣对《复函》的真实性无异议，但是对梁涛、廖成萍的证明目的有异议，周鸣终止贷款的原因是因为梁涛、廖成萍表示不愿出售房屋，而银行又在催促原告办理贷款。第三人对《复函》的真实性无异议。银行面签之后需要补交资料，但被告要求原告在一定时间内将房款付清。原告在15号左右将房款凑齐到我公司要求通知被告来签合同，但被告表示不愿出售房屋，就没有签合同。第三人未举示证据。经本院审理查明，位于重庆市南岸区福民路******房屋登记在梁涛、廖成萍名下。2016年12月9日，周鸣（乙方）、梁涛、廖成萍（甲方）以及第三人重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：一、1.房屋基本情况：坐落于重：坐落于重庆市南岸区福民路******国际社区观园二期，建筑面积111.05平方米，套内面积88.8平方米，产权人梁涛、廖成萍，产权证号106-2014-30102。二、1.甲、乙双方协商后该房屋的总成交价为：人民币77万元整；付款方式。2.按揭：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币1万元整予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属资料交丙方托管；（2）第二次：乙方须于过户当日交付人民币16万元整予甲方；（4）第四次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款60万元整用于支付甲方房款；双方须于2016年12月20日前备齐办理按揭贷款所需资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付甲方。五、相关约定：10.（2）按揭办理过程中，若乙方变更付款方式、提出终止贷款时，乙方须于过户前补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的可能的经济损失，已交纳的按揭服务费不予退还。六、违约责任：1.本合同签订后，甲乙双方中因任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。合同签订当日，周鸣支付1万元定金给梁涛、廖成萍。2017年1月5日，周鸣与卖方梁涛、廖成萍到邮政储蓄银行渝北区支行进行了银行面签。庭审中，第三人陈述在银行面签后，需要补充资料，但是卖方要求买方在一定时间内将房款付清，如果没有付清，卖方卖房就没有意义。后来周鸣在2017年1月15日左右将房款凑齐到第三人处，要求第三人通知卖方来签合同，卖方说房子不卖了，就没有来签合同。庭审中，本院询问梁涛、廖成萍第三人是否通知他们去办理过户。梁涛、廖成萍回答“中介通知的时候，我们要求周鸣先付60万元再办理过户，但周鸣没有支付”。另查明，在2018年1月17日，第三人向梁涛、廖成萍发短信“梁姐，你好，我是到家了中介公司的小谭，梁老师请于明天上午9点到南岸房交所办理房屋交易手续”，此后在1月19日、2月4日、2月15日、2月21日第三人又发了类似内容的短信，梁涛、廖成萍均没有配合办理过户手续。庭审中，梁涛、廖成萍辩称周鸣主张的违约金过高。诉讼中，周鸣变更付款方式，自愿将购房尾款76万元提存我院。上述事实有双方举示的证据和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，周鸣与梁涛、廖成萍于2016年12月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方的真实意思表示，其合法性本院予以确认。周鸣的诉讼请求有两项：1、要求梁涛、廖成萍履行双方签订的房屋买卖合同约定，将位于南岸区福民路38号17栋18-3号房屋过户给周鸣；2、要求梁涛、廖成萍支付违约金77000元。本院分别评价如下：关于“要求梁涛、廖成萍履行双方签订的房屋买卖合同约定，将位于南岸区福民路38号17栋18-3号房屋过户给周鸣”。本院认为，按合同约定，双方在2017年1月5日办理了银行面签后，接下来就应当按照合同约定办理过户手续，在过户的同时周鸣将支付梁涛、廖成萍购房款16万元。但梁涛、廖成萍单方面变更了合同的付款方式，要求周鸣先付60万元再办理过户。根据庭审查明的情况，周鸣对此予以了同意并凑齐了房款，第三人于2018年1月17日、1月19日、2月4日、2月15日、2月21日多次通知梁涛、廖成萍，但梁涛、廖成萍均没有配合办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，周鸣享有要求梁涛、廖成萍继续履行合同的权利。按合同约定和双方关于付款变更的意思表示，在过户当日周鸣应当支付梁涛、廖成萍60万元，现周鸣变更付款方式，自愿将购房尾款76万元提存我院，以消除履行障碍，本院予以支持。故对周鸣的该诉讼请求本院予以支持。梁涛、廖成萍可待本案判决生效后到我院领取购房尾款。关于“要求梁涛、廖成萍支付违约金77000元”的诉讼请求。庭审中，本院询问周鸣“要求被告支付违约金77000元”的具体内容，周鸣明确为：“如果被告坚持不卖房子，被告就应当支付违约金即房价款的10%及定金退还”。该违约责任若不继续履行合同的情况下违约责任的承担。与第一项诉讼请求之间构成非此即彼的关系。在第一项诉讼请求获得支持的情况下，该请求于法无据，不予支持。梁涛、廖成萍的诉讼请求也有两项：“1、解除梁涛、廖成萍与周鸣签订的《房屋买卖居间合同》；2、要求周鸣支付违约金77000元”。本院统一评述如下：合同解除权的享有者是合同履行过程中的守约方，违约方不享有合同的解除权。在本案的履行过程中，是梁涛、廖成萍拒绝履行合同，故不享有合同解除权。同时，周鸣不存在违约行为，故要求周鸣支付违约金77000元的诉讼请求也不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告梁涛、廖成萍于本判决生效后三日内履行转移位于南岸区福民路38号17栋18-3号房地产权属给原告周鸣的出卖方义务；二、驳回原告周鸣的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告梁涛、廖成萍的诉讼请求。本诉案件受理费4935元，保全申请费1770元，合计6705元由梁涛、廖成萍负担（周鸣已垫付，梁涛、廖成萍于本判决生效后三日内支付周鸣）；反诉案件受理费863元由梁涛、廖成萍负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  田锦秀人民陪审员  李德美二〇一八年三月二十二日书 记 员  余 含