广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0981民初2408号 原告：北流市乡镇企业供销公司，住所地广西北流市陵宁路**。 法定代表人：梁小明，经理。 委托诉讼代理人：邹林，男，1977年7月7日出生，汉族，住所，住所地广西北流市div> 被告：王芸，男，1970年5月8日出生，汉族，住所，住所地广西北流市div> 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 原告北流市乡镇企业供销公司与被告王芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北流市乡镇企业供销公司的法定代表人梁小明及其委托诉讼代理人邹林，被告王芸及其委托诉讼代理人刘恩明到庭参加诉讼。2018年8月29日至10月29日，双方当事人申请庭外和解时间。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付铺面租金195600元给原告；2、判令被告支付违约金285000元给原告。事实和理由：2011年11月8日，原告与被告签订了两份《商铺租赁合同》。合同约定，被告必须在每个月5日前把租金交给原告，如逾期达10天，被告必须以每天500元的标准支付违约金给原告；如逾期15天，原告有权单面解除租赁合同。从2016年6月起，被告以与原告进行诉讼为由，拒绝支付租金给原告，时间长达7个月。在诉讼期间，北流、玉林两级法院的主审法官均督促被告按照合同约定支付租金给原告，但被告没有交纳，2016年12月24日，玉林市中级人民法院下达判决书后，被告才于2016年12月30日将7个月的租金交给原告。根据合同约定，被告必须支付自2016年6月起至2016年12月止共7个月违约金合计105000元给原告。因被告对原告起诉其有意见，从2017年8月份至今，被告以各种理由拒不交纳租金，至今已达12个月不交纳租金，严重损害了原告的合法权益。因被告拒不交纳租金，被告的行为已构成严重违约行为，依法应当承担民事责任。被告必须支付自2017年8月起至今共12个月的租金合计195600元给原告，还应支付12个月违约金约180000元给原告。 被告辩称，本案房屋租赁合同纠纷，原告公司没有设立银行账户，双方签订合同后，被告支付租金一直以来都是支付给原告出纳庞玉的银行账户作为履行合同方式，应该认定为双方履行合同的约定，且庞玉到现在还是原告公司出纳，被告既不存在拖欠租金问题，更不存在违约行为。相反原告故意取消庞玉收取租金的银行账户，导致被告无法交纳租金，原告构成严重违约行为。被告要求将租金交到法院保管履行义务。在履行合同过程中，原告通过单方面违约，企图实施解除合同的目的，强行收回被告租赁的铺面。关于2016年6月至12月房屋租金，2016年12月，双方协商履行支付租金问题，被告按照双方约定支付了租金，且解决了所有拖欠租金问题，不存在违约行为。本案即使存在违约，双方约定违约金过高，超出了法律规定，请求法院依法调整。本案原告存在违约，被告不存在违约，诉讼费用应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提供的证据有：原告提供的证据有营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证、商铺租赁合同、催交铺租通知书、被告回复短信、告知书、领取基本养老金申请表，企业职工退休核准表、证明；被告提供的证据有原告出具的《通知》、照片、北流市人民法院（2016）桂0981民初146号民事判决书和玉林市中级人民法院（2016）桂09民终1458号民事判决书、广西农村信用社转账业务凭证及《发票》、王芸个人存款账户历史明细、照片、《广西农村信用社转账业务凭证》及办理业务排号凭证、照片、《邮政储蓄银行汇款收据》、王芸手机信息、2018年5月11日《玉林晚报》、录音及录象、原告《单位内部收款收据》及《收据》、原告交纳养老保险资料、王芸发给原告法定代表人梁小明的短信、支付租金申请书，并附卷在案。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年11月8日，原告北流市乡镇企业供销公司与被告王芸签订了两份《商铺租赁合同》（以下简称合同一、合同二），合同一约定，原告将位于北流市整体），共有五间铺面，同向【即以正面以左入右数至第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）】，大约100平方米租给被告使用。租赁时间为2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金及支付方式：1、即从2012年1月1日起至2014年6月30日止，每月租金11000元；2、从2014年7月1日起至2019年12月31日止，每月租金11500元；3、从2020年1月1日起至2021年12月31日，每月租金15000元。合同二约定，原告将位于北流市共连两间铺面，同向【即以正面以左入右数至第（6）、（7）】，大约40平方米给被告使用。租赁时间为2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金及支付方式：1、2012年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金4800元；2、从2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金6000元….五、押金、租金及违约金的收支计算方式：1、签订合同时乙方先交押金5000元整（大写：伍仟元整）给甲方（押金不计息，合同期满，移交验收时，甲方退回该押金）；2、乙方原则上在每个月5日前把租金交给甲方，如逾期已达10天者，甲方则按乙方以当月欠交之日起，每天乙方同意交给甲方违约金500元，逾期已达15天者，乙方同意甲方有权终止本合同，并同意不退回原交的本合同押金，乙方并同意按本合同期满提前由甲方验收接管。签订上述两份合同后，被告均按月向原告的出纳庞玉在北流市农村信用合作联社开设的私人账户（户名：庞玉，账号：62×××09）汇入房屋租金，然后由庞玉负责开增值税发票给被告。2015年8月25日、10月5日，原告以被告违约为由提出解除2011年11月8日双方签订两份《铺面租赁合同》，2015年10月13日，被告律师向原告提出要求原告继续履行合同。2016年1月8日，原告向法院提起诉讼，要求被告交还铺面并赔偿损失。2016年6月份开始至2016年12月被告共欠原告房屋租金114100元，被告王芸于2016年12月30日才开始交纳租金114100元给原告北流市乡镇企业供销公司。2017年8月，庞玉注销了上述的私人账户。2017年8月后，被告通过短信要求原告提供新的银行账户及用邮寄汇款的方式向原告支付房屋租金，原告均未予以答复，且拒收被告的汇款至今，致使被告交纳租金无法交纳。 2018年4月23日，原告向被告发出了一份《崔交铺租通知书》，该通知书载明：“王芸：北流市乡镇企业供销公司，是由政府部门组织成立的集体企业，不属个人或私有企业，公司有严格的管理及财务制度。而你汇款给我公司任何个人都属于相互之间的个人行为，均与交纳公司铺面租金无关。为此，你自2017年8月起至今，共欠我公司铺面租金9个月。根据有关法律规定，现通知你在2018年4月30日前，以交现金方式到公司办公室交清你欠交的9个月铺面租金共计人民币壹拾肆万陆仟柒佰元整（￥：146700元）（违约金部份面议）。崔交人：北流市乡镇企业供销公司”。原告于2018年4月24日通过短信及在被告租用的商铺前张贴了该通知书送达给被告。 2018年5月11日，被告在《玉林晚报》上刊登了一份《告知书》，告知原告，已收到其发出的《催交铺面通知书》，因146700元租金金额巨大，不能现金交款，被告每月汇给原告出纳庞玉的租金，均被拒收，且注销了公司账户，存在恶意拒收租金的行为，被告要求原告提供银行账号给被告，被告以汇款方式交清租金。 2018年5月23日，原告向被告发出了一份《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，该通知书载明：“王芸：我公司于2011年11月8日与你同时签订了两份《商铺租赁合同》，共出租7间铺面给你经营使用。根据《商铺租赁合同》的约定，你必须在每个月5日前交清当月租金给我公司，否则，如逾期不交清租金，且逾期已达10天的，你必须按每天500元的标准支付违约金给我公司；如逾期15天的，我公司有权单方解除合同。但是，你自2017年8月起至今，已连续10个月不交租金给我公司，已严重违约。我公司多次催告你交清租金，但你一直拒交。2018年4月23日，我公司再次以书面通知的方式向你催交租金，限你于2018年4月30日前交清2017年8月至2018年4月的租金，仍遭到你的拒绝。你已严重侵犯了我公司的合法权益。根据我公司与你签订的合同约定以及有关法律规定，现通知与你解除上述《商铺租赁合同》。如你有异议，请你自本通知书送达你之日起30天内提出。”原告于2018年5月28日通过短信及在被告租用的商铺前张贴了该通知书送达给被告，并于2018年6月6日在玉林日报上刊登了该通知书。 2018年6月15日，被告就该《解除〈商铺租赁合同〉通知书》向本院提起了诉讼。本院于2018年8月15日作出（2018）桂0981民初1732号民事判决，判决原告北流市乡镇企业供销公司于2018年5月23日向被告王芸发出和《解除〈商铺租赁合同〉通知书》的行为无效。 另查明，原告的出纳庞玉于2016年9月7日正式退休，但至今仍由其负责被告的出纳工作。 还查明，2017年8月3日，9月4日，10月5日、11月2日、12月4日、2018年1月2日、2月5日、3月2日4月8日，被告王芸分别通过中国邮政银行北流支行汇款16300元，32600元，48900元，65200元，81500元，97800元，114100元，130400元，146700元租金给原告北流市乡镇企业供销公司出纳庞玉，2018年9月19日、20日，10月8日、16日，被告王芸分别通过中国邮政银行北流支行汇款228200元，146700元租金给原告北流市乡镇企业供销公司法定代表人梁小明，原告均没有收取被告邮政银行汇款交纳的租金。2018年10月30日，被告王芸将2017年8月份至2018年11月份租金共计260800元交到本院标的款专户保存 本院认为，本案争议焦点双方在履行房屋租赁合同过程中，哪一方存在违约，被告应否支付违约金285000元给原告，违约金如何计算；双方约定的违约金是否过高，应否进行调整。 原、被告之间签订的两份《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告之间的房屋租赁合同关系成立、有效。双方当事人必须按照合同约定履行各自权利义务。原告将房屋交给被告使用，履行了其义务，被告使用原告房屋交纳房屋租金是其应尽义务。现原告起诉请求被告支付2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金共计195600元，被告同意支付租金并交纳到本院保存，本院依法应予支持。双方在合同中没有明确约定租金交纳方式，被告通过交纳现金及邮政汇款方式交纳租金，均是符合法律规定。因原告单位没有开设有银行账户，被告一直按照合同约定向原告日常使用的庞玉账户转账支付租金，因原告单位出纳庞玉已正常退休并注销了其日常使用的银行账户，被告使用邮政汇款方式交纳租金，未与原告约定新的支付租金方式，而原告没有收取被告通过邮政汇款方式交纳租金，致使被告无法交纳租金给原告。关于2016年6月至12月及2018年5月1日至8月30日，被告没有交纳租金给原告是否构成违约行为，应否承担违约责任问题。根据双方签订合同约定，被告租赁原告铺面使用，必须在每月5日前交纳租金给原告，而被告没有按照合同约定期限交纳房屋租金给原告，显属违约行为，依法应当承担违约责任。在庭审中，原告无法举证证明因被告违约造成损失，本院依法认定是租金利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告请求被告支付违约金285000元，违约570天，每天按500元过高，对其过高部分依法不予支持。对其过高部分违约金本院依法予以调整，违约金计算应以实际每月交纳租金16300元为基数，从欠交之次日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算上浮30%。被告抗辩，因原告提出解除合同及拒收租金，况且租金未确定，才迟延交纳房屋租金，不构成违约行为，不同意支付违约金，理由不成立，依法不予采纳。 综上所述，原告请求被告支付租金及支付违约金，符合法律规定，理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十二条第二款，第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，第一百七十九条第一款第（九）项，第一百八十六条，判决如下： 一、被告王芸支付2017年8月1日至2018年8月31日房屋租金共计195600元给原告北流市乡镇企业供销公司（该款已交到本院保存）； 二、被告王芸支付违约金给原告北流市乡镇企业供销公司（具体违约金计算方法：以每月欠交租金16300元为基数，从2016年6月6日起，7月6日起，8月6日起，9月6日起，10月6日起，11月6日起，12月6日起分别计算至2016年12月30日；从2018年5月6日起，6月6日起，7月6日起，8月6日起分别计算至2018年9月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。 上述判决，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8510元，减半收取计4255元（原告预交），由原告北流市乡镇企业供销公司负担2000元，被告王芸负担2255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费8510元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李棍麟 二〇一八年十一月二十八日 法官助理张维 书记员张秀丽