广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初1319号原告：陈建奇，男，汉族，1979年9月13日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠萍，广东立邦律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：吕立，该公司法务。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告陈建奇与被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄国庆、被告委托诉讼代理人吕立、蓝洪波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金20591.1元（从2016年6月1日暂计至2017年3月7日装修日止，全部违约金实际计至交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月与被告惠州市太东实业投资有限公司草签了一份《广东省商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市××区淡水内环路太东棕榈××花园××楼××房，建筑面积90.51平方米，购房总金额为411000元，约定付款方式为按揭。原告在2015年3月25日、2015年3月31日分别支付了定金及首付款合计131000元。后由于上述房屋被被告抵押，一直未解押导致原告方未能办理按揭手续。被告于2016年2月办理解押手续后才通知原告办理贷款手续，且于2016年2月22日与原告签订正式的合同编号为惠阳（2016）00003250《广东省商品房买卖合同》并网签备案。后原告按照合同约定履行了付款义务，付清了全部房款。按照合同第八条规定，被告应于2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5违约金。截至起诉日，被告一直未能按照合同第八条的约定履行交房的义务，被告也书面发函确认违约延期交房的事实。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定诉至贵院，请人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。原告对其陈述的事实提供的证据有：1、商品房买卖合同;2、发票、收据、个人购房担保借款合同、见证书、刷卡单、个人贷款借款凭证；3、函、回复函、情况说明；4、查询单。被告惠州市太东实业投资有限公司答辩称，一、本案中商品房达到交付条件的时间为2016年12月21日。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条的约定，答辩人应在2016年5月31日前交付房屋给被答辩人，交房条件为该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月21日，答辩人名为太东棕榈泉花园（1-6号楼、、地下室及裙楼的工程通过了建设、监理、施工、勘察、设计部门的验收，获得了《建筑工程竣工验收报告》，即被答辩人购买的商品房在2016年12月21日达到了《合同》约定的交付条件。二、被答辩人计算违约金的基数错误，被答辩人在合同约定的交房日期（即2016年5月31日）前，仅支付了首付款即131000元，尾款280000元的支付日期为2016年6月20日。根据《合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第（2）项：“（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，本案中，被答辩人的购房总价款为411000元，首付款131000元在合同签订之时已支付完毕，但尾款（即银行按揭贷款）280000元的支付日期是2016年6月20日，并未在合同约定的交房日期（2016年5月31日）前支付。而被答辩人却要求按照购房全款为基数计算违约金，不符合《合同》第九条的约定，也显失公平。因此，答辩人逾期交房违约金的计算应当分段计算，首付款131000元部分应从2016年6月1日起算，尾款280000元部分应从2016年6月21日起算。三、答辩人已履行了交房义务，且被答辩人计算违约金的截止日期错误。根据《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”，2016年12月30日，答辩人在房屋符合合同约定交房条件后已正式书面通知被答辩人前来收房，即答辩人已经按照合同约定履行了交房义务，但被答辩人一直没有过来验收及办理交接手续。2016年12月30日，答辩人已按照合同约定履行了交房义务。因此，自2016年12月31日之后，答辩人不存在逾期交房的违约责任，答辩人逾期交房的违约金至多计至2016年12月31日。四、请求法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。此外，对于延期交房所造成的损失，答辩人已通过减免物业管理费的形式给予了补偿，在计算上述违约金的同时应当考虑抵扣答辩人给予减免物业管理费的数额。综上，答辩人已履行了合同约定的交房义务，答辩人逾期交房违约金应当分段计算，首付款131000元部分应从2016年6月1日起算，尾款280000元部分应从2016年6月21日起算，违约金的截止日期至多计算至2016年12月31日，请求法院驳回被答辩人第一项诉讼请求，根据逾期交房的日期依法判决违约金数额，并判决诉讼费双方各自应承担的数额。被告提交如下证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、入伙通知书快递凭证；4、登报（入伙通知）；5、收楼意见书；6、银行放款凭证；7、公证书。本院经审理认定事实如下：2016年2月22日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水太东棕榈××花园××楼××房，房屋总价款411000元；第六条约定付款方式与期限：首期房款人民币131000元于2015年3月31日付清（含定金），余款人民币280000元办理银行按揭贷款，于2015年5月31日前付清；第八条交付期限：被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《合同》第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告于2015年3月31日前向被告支付首期款131000元，余款280000元于2016年6月20日支付给被告。2016年12月21日案涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月30日被告依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址及电话向原告邮寄《入伙通知书》。2017年4月27日，被告公告通知原告收楼，现被告已将涉案房产交付给原告使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，为有效合同。原被告应当按照约定履行自己的义务。原告付清购房款后，被告未能按合同约定时间在2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任，原告请求被告承担违约责任，予以支持。案涉商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告于2016年12月30日依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址及电话向原告邮寄《入伙通知书》，符合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续约定，故被告发出《入伙通知书》后即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《入伙通知书》载明的期限内办理交房手续。由于原被告均未举证证明《入伙通知书》所载明的具体办理交房手续的期限，原告在收到《入伙通知书》后亦需时间准备收楼所需物件和资料，故本院酌定被告发出《入伙通知书》次日起七日即2017年1月6日视为被告实际交房之日，逾期交付涉案商品房的时间为220天（从2016年6月1日计至2017年1月6日止）。被告答辩称原告的的购房总价款为411000元，首付款131000元在合同签订之时已支付完毕，但尾款（即银行按揭贷款）280000元的支付日期是2016年6月20日，并未在合同约定的交房日期（2016年5月31日）前支付，原告逾期交房违约金的计算应当分段计算，首付款131000元部分应从2016年6月1日起算，尾款280000元部分应从2016年6月21日起算，本院对此答辩意见予以认可，因此被告应向原告支付逾期交房违约金12723元（131000元×220天×0.00015+280000元×200天×0.00015=12723）。由于被告已经履行交房义务，原告的第一项诉讼请求已经实现，故本院依法对该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金12723元给原告陈建奇。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁家标二〇一八年三月十六日书记员  周 刚