辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2346号上诉人（原审被告）：李森，男，1972年10月25日生，汉族，建筑公司员工，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳凯世华物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区建设西路5号7C20。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托代理人：李营，女，1963年10月24日，汉族，系该公司员工。委托代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。上诉人李森因与被上诉人沈阳凯世华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初9299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李森上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判上诉人支付2014年11月17日至2017年11月16日的物业服务费及电梯费两项总计1605元；被上诉人承担诉讼费用。上诉理由：一、一审法院判决物业公司不劳而获，不正确。物业公司违约在先，业主购买物业服务应是等价行为，上诉人多次要求被上诉人按照物业公司提供的服务进行收费，均遭到拒绝。二、无论物业费标准高低，物业公司均应按照合同约定的内容执行。因为物业公司服务不达标因此才会造成业主不交物业费。三、一审法院纵容物业公司不按照物业服务合同约定服务的行为，导致物业公司忽视日常服务，至今照片中的各种问题均没有得到解决。四、物业公司存在违反物业服务合同行为，主要包括：1、被上诉人首年在收取物业费时同时收取50元垃圾清运费。上诉人认为垃圾清运费50元，应包含在日常收取的物业管理费当中，因此上诉人拒绝支付。因双方对上述缴费内容及金额没有达成一致，导致上诉人没有在规定时间缴费。2、物业水、电、综合维修服务方面问题。3、保洁、绿化服务方面。4、安全、车辆管理方面问题。被上诉人不能适当履行合同义务，给上诉人生活带来诸多不便，对业主人身及财产安全产生危害，使物业没有得到保值及增值甚至严重贬值。被上诉人沈阳凯世华物业管理有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。沈阳凯世华物业管理有限公司向一审法院起诉的诉讼请求为：一、请求依法判决被告向原告支付物业费人民币1860元（自2014年11月17日计算至2017年11月16日止）、支付电梯费人民币432元、滞纳金人民币688元，总计人民币2980元。二、请求依法判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李森系沈阳市铁西区虹桥路”示范和平家园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区虹桥路32甲2-11-2”、建筑面积79.49平方米。2014年11月17日，沈阳市铁西区示范和平家园业主委员会与原告签订了临时物业服务合同，约定住宅物业管理服务费0.65元/月/平方米，电梯费每人每月12元。合同期限自2014年11月17日起至2015年2月16日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2017年7月21日，沈阳市铁西区示范和平家园住在小区第四届业主委员会出具情况说明证明2015年2月17日至2015年10月22日期间该小区仍由原告进行物业服务。2015年10月23日，示范和平家园业主委员会与原告签订了物业服务管理合同，约定住宅物业管理服务费0.65元/月/平方米，电梯费每人每月12元。合同期限自2016年10月23日起至2019年10月22日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。一审法院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。被告维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出的物业服务中存在的各种问题，原告可在后续服务中加以改进，有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。原告与沈阳市铁西区示范和平家园业主委员会于2014年11月17日和2015年10月23日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.65元/平方米/月，故2014年11月17日起至2017年11月16日期间原告主张的物业面积应交纳物业服务费1860元（0.65元/平方米/月×36月×79.5平方米）。关于原告主张被告支付滞纳金诉请，原告未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的逾期利息和违约金本院不予支持。关于原告主张的电梯费，原告与沈阳市铁西区梦想之约业主委员会于2014年11月17日和2015年10月23日签订的物业服务合同约定电梯费每人每月12元，故2014年11月17日起至2017年11月16日期间原告主张的物业面积应交纳电梯费432元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决如下：一、被告李森给付原告沈阳凯世华物业管理有限公司2014年11月17日起至2017年11月16日期间的物业服务费1860元，电梯费432元，总计2292元；上列判决款项确定的给付款，由被告李森于本判决生效后十日内给付原告沈阳凯世华物业管理有限公司，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李森承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供园区照片若干，用以证明上诉人提到的问题都已经解决。上诉人对此不予认可，认为照片中提到的部分是新修的，其中还有一审之后修理的内容。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《示范和平家园物业服务管理合同》是示范和平家园业主委员会与被上诉人签订，合法有效，各方应按照合同履行义务。上诉人作为小区业主，接受被上诉人提供的物业服务，因此应受合同约束，按照合同约定向被上诉人交付物业服务费用。关于上诉人主张被上诉人物业服务存在瑕疵而拒绝支付物业费的问题，被上诉人作为物业公司应努力提高服务水平，但物业公司服务瑕疵与业主拒绝交付物业费不具有对等性，且被上诉人二审提供照片，证明其对于上诉人提到的部分事项已经进行整改。上诉人所提问题并非其拒交物业费的合理事由，故一审法院判决上诉人支付物业费并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初9299号民事判决；二、驳回双方当事人的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由李森承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙悦审 判 员 单立审 判 员 王虹二〇一八年三月二日法官助理 唐屾书 记 员 张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。