湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终707号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司，住所地湖北省应城市经济技术开发区横八路以南、纵一路以东、变电站以北。法定代表人：童军，该公司董事长。委托诉讼代理人：童高波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂，住所地武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村。经营者：秦啸明，男，1965年8月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：周友华，湖北乾行律师事务所律师。上诉人湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司（以下简称格林森公司）因与被上诉人武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂（以下简称欣承建材厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人格林森公司的委托诉讼代理人童高波，被上诉人欣承建材厂的委托诉讼代理人周友华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格林森公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判。理由：1.双方于2014年11月22日签订的《厂房使用合同》是无效的。出租人将未经规划许可的房屋出租的，租赁合同无效。本案应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条认定合同的效力。合同无效后，上诉人只需支付房屋占用期间的使用费。2.上述合同即使有效，也不应支持2015年3月至2016年6月期间的租金。上诉人自2014年底开始搬，期间多次打电话给秦啸明要求办理交接，其置之不理。根据双方合同第11条第2项，我方擅自退租，承担违约金应为合同未履行部分使用期限，即18个月租金的30%（18.9万元），这足够弥补对方的损失。秦啸明在知道我方迁出后没有利用空置房屋，致损失扩大，还索要租金，不符合公平原则和诚实信用原则。欣承建材厂答辩称，无论合同是否有效，均应支付租金。一审支持我方诉请，有事实依据。欣承建材厂向一审法院起诉请求：1、判决解除双方房屋租赁合同关系；2、判决格林森公司支付欣承建材厂租金66.5万元（3.5万元×19个月，暂计算至2016年8月30日，逾期的，租金仍应支付至双方合同关系解除之日止）；3、判决格林森公司支付欣承建材厂违约金19.95万元（66.5万元×30%，暂计算至2016年8月30日，逾期的，违约金仍应计算至格林森公司实际支付租金之日止）、滞纳金102374元（具体计算方式详见滞纳金计算方法）；4、判决格林森公司在解除合同后及时腾空原租赁房屋，将承租房屋及附属设施、设备交还欣承建材厂，并将院墙和厕所恢复原状；格林森公司逾期交还原租赁房屋的，按每逾期一日向欣承建材厂支付原日租金一倍的滞纳金，并承担逾期日租金损失；5、判决格林森公司负担本案诉讼费。格林森公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方2014年11月22日签订的《厂房使用合同》无效；2、判决欣承建材厂向格林森公司退还租房定金及押金30万元；3、本案诉讼费由欣承建材厂负担。一审法院认定事实：2004年2月3日，九峰乡新跃村民委员会与武汉市华通市政工程有限公司签订《土地租赁协议书》，约定九峰乡新跃村民委员会将其所有的本案争议土地出租给武汉市华通市政工程有限公司使用。2011年2月23日，武汉市华通市政工程有限公司与欣承建材厂的经营者秦啸明签订《协议书》，约定武汉市华通市政工程有限公司将本案争议土地及房屋转让给秦啸明，同日，九峰乡新跃村民委员会出具证明予以同意。2012年1月11日，格林森公司的母公司湖北格林森新型建材科技有限公司与欣承建材厂签订《厂房租赁合同》，约定欣承建材厂将本案争议房屋出租给湖北格林森新型建材科技有限公司，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。2014年11月20日，湖北格林森新型建材科技有限公司（乙方）与欣承建材厂（甲方）签订《厂房租赁终止约定》，内容为：“因乙方在湖北应城买有土地，自建有新厂房，现在租赁的厂房对乙方已经没有用处，近三年来双方合作也很友好，经甲乙双方友好协商，解除双方在新跃村厂房的租赁合同，相互没有租赁违约补偿费用，本合同解除后，双方在没有租赁关系，双方签订的原租赁合同及补充协议全部终止。”2014年11月22日，欣承建材厂（甲方）与格林森公司（乙方）签订《厂房使用合同》（合同编号GLSHT2014.11.22），该合同约定与本案有关的主要内容为：“第一条、甲方将坐落于武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村民委员会旁的合计占地面积16亩左右、建筑面积3500平方米的独门独院的厂房和办公大楼、院落内空地整体有偿让乙方作为生产、办公及仓储使用。第三条、1、该房屋使用期共25个月，自2014年12月1日起至2016年12月31日止。第四条、1、一年的使用费为42万元，付款方式为每月支付，即每月20日前预付下月的使用费3.5万元（甲方考虑乙方短期资金困难，同意乙方2015年3月前于当月10日前支付当月使用费）；2、风险抵押金为15万元（合同期满后，如乙方没有拖欠水、电灯各项别的应交纳费用，应于合同期满二个工作日内将风险抵押金归还乙方，如甲方逾期退款则应当按日万分之五的标准向乙方支付资金占用损失）。第八条、3、现有全部厂房和院内空地使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（4）逾期五个工作日未交纳按约定应当由乙方交纳的使用费和各项费用，已经给甲方造成严重损害的。第十一条、1、使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照总合同未履行部分使用期限使用费总额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠使用费约定交款时间累计达五个工作日以上；3、乙方如逾期支付使用费，每逾期一日，则乙方须按逾期付款金额的日万分之五向甲方支付滞纳金。”上述合同签订后，格林森公司仅向欣承建材厂支付了2015年2月以前的租金，未支付合同约定的风险抵押金等其他费用。因格林森公司未按合同约定支付2015年3月之后的租金，欣承建材厂的经营者秦啸明多次向格林森公司催要。2016年6月16日，格林森公司的法定代表人童军向秦啸明回复短信称：“秦老板，就九峰厂房你要出租的事宜，你知道我们已于2014年底搬离，老板可以自行处理，按约定，我们在厂里所修建的各种设施均按合同交由你处置。”一审法院认为，欣承建材厂与格林森公司签订的《厂房使用合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。一审法院对格林森公司请求确认上述合同无效的反诉请求，不予支持。关于争议合同的解除问题。根据格林森公司法定代表人童军于2016年6月16日向秦啸明回复的短信，其已向欣承建材厂提出解除合同的意思表示，并表示已经搬离争议房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原审法院认定本案争议合同已于2016年6月16日解除。关于违约责任的问题。格林森公司未按照合同约定支付租金，且于2016年6月16日违约解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应当向欣承建材厂承担违约责任。格林森公司未支付2015年3月至2016年6月16日合同履行期间的租金共计54.25万元（3.5万元×15.5个月=54.25万元），其应当承担继续履行的违约责任，原审法院对欣承建材厂要求格林森公司支付租金54.25万元的诉讼请求，予以支持，对超出上述金额的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，格林森公司拖欠租金已超过五个工作日，构成违约，应按照拖欠租金总额54.25万元的30%向欣承建材厂支付违约金162750元，本院对欣承建材厂要求格林森公司支付违约金162750元的诉讼请求，予以支持，对超出上述金额的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，欣承建材厂不能同时主张违约金和损害赔偿金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本案争议合同约定的违约金和滞纳金过分高于欣承建材厂的实际损失，上述违约金162750元已足以弥补欣承建材厂的损失，一审法院对欣承建材厂要求格林森公司支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。根据本院查明的事实，格林森公司已于2016年6月16日前将本案争议房屋腾空并告知欣承建材厂自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在格林森公司违约解除合同后，欣承建材厂应当采取及时接收房屋等适当措施防止损失的扩大，但其并未采取。一审法院对欣承建材厂要求格林森公司腾退房屋及附属设施并支付逾期腾房租金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，欣承建材厂提出格林森公司将本案争议房屋的院墙和厕所损坏，要求其恢复原状，但其并未举证证明上述院墙和厕所的原状如何，也未举证证明系格林森公司损坏，且经一审法院释明，欣承建材厂不申请工程造价评估，其提供的证据亦不能证明维修费用，应当承担举证不能的法律后果。一审法院对欣承建材厂要求格林森公司将院墙和厕所恢复原状的诉讼请求，不予支持。格林森公司并未向欣承建材厂交纳租房定金和押金，在其没有充分证据足以证明其母公司湖北格林森新型建材科技有限公司已将对欣承建材厂的30万元债权让与格林森公司，且欣承建材厂对此亦不予认可的情形下，格林森公司应当承担举证不能的法律后果。一审法院对格林森公司要求欣承建材厂退还租房定金及押金30万元的反诉请求，不予支持。一审判决：一、武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂与湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司签订的《厂房使用合同》已于2016年6月16日解除；二、湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付租金542500元；三、湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付违约金162750元；四、驳回武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂的其他诉讼请求；五、驳回湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13470元，由武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂负担3470元，湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担1万元，该款武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂已预交，湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付1万元；反诉案件受理费2900元，由湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担。二审期间，欣承建材厂提交了武汉东湖新技术开发区九峰街道新跃村村民委员会出具的3份《证明》，拟证明案涉房屋所占土地的使用权及土地之上的建筑物的租赁、转让经过了有关方面的同意，因而本案的《厂房使用合同》有效。对于原审所认定的事实，二审时上诉人提出双方当事人所签的厂房使用合同第十一条除了第1外，原审遗漏了第2，即有关承租方中途退租应如何承担责任的约定。上诉人还提出2015年3月以后的租金没有付是因为自己的母公司有20万元定金及10万元风险抵押金在被上诉人处没有返还，可以拿来折抵租金。对于一审查明的其他事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点：《厂房使用合同》是否有效；如果无效，该如何处理。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”上述司法解释第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”截止到目前，本案的出租方未能提供出租房屋的建设工程规划许可证，被上诉人二审提交的村委会出具的《证明》不能够证明被上诉人的出租房屋兴建时获得了政府主管部门的规划许可。因此，本院认为双方订立的《厂房使用合同》无效。上述司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故虽然合同无效，但上诉人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于支付房屋占有使用费的期间，上诉人认为其于2014年底即开始搬迁，至2015年6月搬完，因其未对该说法提供确实证据证明，故对该项主张本院不予支持。原判所确定的期间及应付的费用正确。由于违约金是基于合同有效前提下的一种制度安排，合同被确定无效后，不存在违约金之说。本案双方所签合同无效，故上诉人不存在支付违约金的问题。综上所述，对格林森公司上诉请求中有理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2530号判决；二、湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司与武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂于2014年11月22日签订的《厂房使用合同》无效；三、自本判决生效之日起十日内，湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司向武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付房屋占有使用费542500元；四、驳回武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂的其他诉讼请求；五、驳回湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13470元，由武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂负担5912元，湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担7558元；反诉案件受理费2900元，由湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担2800元，武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂负担100元。二审案件受理费13470元，由武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂负担5912元，湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担7558元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一八年三月十五日书记员 宋 飞