河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2175号上诉人（原审原告反诉被告）：洛阳龙众物业管理服务有限公司，住所地洛阳市西工区九都路28号院1幢1-202室。法定代表人：王彩霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韩海，萍河南航星律师事务所实习律师。上诉人（原审被告反诉原告）：洛阳市西工区涧东通讯设备商行，经营场所洛阳市西工区涧东路25号一楼门面房一间。经营者：任新波。委托诉讼代理人：卫晓明、王涛，河南惠人律师事务所律师。洛阳龙众物业管理服务有限公司（以下龙众公司）诉洛阳市西工区涧东通讯设备商行（以下简称涧东通讯商行）租赁合同纠纷一案，双方均不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙众公司的上诉请求：1、请求改判支持涧东通讯商行向龙众公司支付2017年4月1日至2017年10月1日期间的租金9000元；2、撤销一审判决第四项；3、诉讼费由涧东通讯商行承担。事实和理由：一审判决认定事实证据不足，适用法律错误。双方签订的《租赁合同》第二条明确约定：涧东通讯商行应予使用前10日内将三个月房租交付龙众公司，逾期交纳，龙众公司有权收回房屋并终止合同。该约定与《合同法》第九十一条（七）[有下列情形之一的，合同权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形]约定的合同终止情形完全相符涧东通讯商行未按照约定交纳2017年1月1日以后的房租，龙众公司有权按照《合同法》的规定和《租赁合同》第二条约定：收回房屋并终止合同，龙众公司于2017年2月15日终止合同，此后涧东通讯商行无权继续占有、使用租赁物。2017年4月19日前龙众公司多次书面通知涧东通讯商行腾房，2017年4月20日又派人腾房，涧东通讯商行拒不腾房。一审判决认定终止《租赁合同》第二条明确约定及法律规定不符，属于认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定涧东通讯商行没有损失证据、查明涧东通讯商行另接电源并进行经营活动，一审减交房租6个月及酌定赔偿损失证据不足，法律依据不足，综上请求二审法院支持龙众公司的上诉请求。涧东通讯商行的上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，并驳回龙众公司要求支付占有使用费的诉讼请求；2、依法撤销原审判决第四项，改判龙众公司赔偿涧东通讯商行损失45000元整。3、本案的上诉费由龙众公司承担。事实和理由：本案中龙众公司仅仅是受洛阳农业局的委托负责涉案房屋的出租以及收取租赁费用，在双方的《租赁合同》到期终止后，龙众公司的受托事项即终了，其无权再按原租金标准向涧东通讯商行收取租赁期满之后的占有使用费。龙众公司仅仅是洛阳市农业局的代理人，其被授权的范围仅限于同涧东通讯商行签订属于洛阳市农业局所有的门面房的租赁合同。租赁期满后涉案房屋归所有权人管理使用，本案系龙众公司采取恶意违约、停止供电等手段迫使涧东通讯商行等商户于租赁期限届满之前搬离引起的，其违约行业一直持续，在龙众公司未退还涧东通讯商行押金的情况下要求其店按照原租赁合同的标准向龙众公司支付占有使用费是不公平的。二、龙从公司及其法定代表人雇佣社会人员对涧东通讯商行打砸造成的损失应依法予以认定，一审法院对涧东通讯商行经营损失的认定不符合实际情况。龙众公司对涧东通讯商行的打砸行为发生在双方租赁合同有效期内，其目的是为迫使涧东通讯商行提前搬离而收回房屋，其行为破坏了租赁物的附属设施给其店造成了直接损失，且其店在租赁期间不仅花费了高额的装修费用还在最初承租时支付了巨额的转让费用，因龙众公司的断电行为，使其店无法持续经营而获得收益，导致其店造成直接损失和间接损失不仅包括经营损失，还包括装修物的残值损失，龙众公司应予支持。综上，请求二审法院支持涧东通讯商行的上诉请求。龙众公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决双方签订的以洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北8号为租赁标的物的租赁合同终止；2.判决涧东通讯商行立即腾空并恢复洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北8号至出租前的原有状态；3.判决涧东通讯商行按照每月3000元的标准向龙众公司支付2017年1月1日至上述房屋返还给龙众公司之日期间的房屋占有使用费，至2017年6月30日为18000元；4.诉讼费由涧东通讯商行承担。涧东通讯商行向一审院提出反诉请求：1.判令涧东通讯商行与龙众公司签订的以洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北8号为租赁标的物的租赁合同继续履行；2.判令龙众公司立即恢复洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北8号门面房的供电；3.判令龙众公司按照每月平均盈利1万元的标准向涧东通讯商行支付2017年4月至2017年9月停电6个月所造成的经营损失共计6万元；4.判令龙众公司赔偿涧东通讯商行因其在合同期内对洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北8号门面房进行打砸所造成的直接经济损失（卷闸门一套1200元，玻璃一块300元）共计1500元；5.诉讼费由龙众公司承担。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证，双方无争议事实的如下：1.龙众公司与涧东通讯商行均认可洛阳市农业局授权龙众公司与涧东通讯商行签订房屋租赁合同。2.龙众公司于2016年12月7日出具《收据》一张，显示龙众公司收到涧东通讯商行2016年10月-12月租金4500元；龙众公司于2015年2月3日出具的《收据》一张，显示龙众公司收取涧东通讯商行2014年7月至2015年6月房租18000元。3.龙众公司于2017年2月13日发出《通知》一份，内容为“接洛阳市农业局通知，因涧东路农业局老办公楼年久失修，需改造、维修，决定对涧东路农业局一楼门面房于2017年4月1日停止出租。2017年1月1日至2017年3月31日为搬迁期，免收租金，请各租户在此期间妥善安排经营问题。4月1日腾空租房，将钥匙交到物业管理处”。4.涧东通讯商行为个体工商户，经营者为任新波，经营范围为通讯设备零售及维修；手机充值卡、小家电零售。5.涧东通讯商行称龙众公司于2017年4月5日开始断电，龙众公司认可其有断电行为，大概从2017年4月十几号开始停电，截止开庭之日仍未供电。该院工作人员于2017年10月30日下午15:00分左右到涧东通讯商行店铺现场查看，现场用电、经营正常，有一名人员在店内经营。经法庭询问，涧东通讯商行称其从龙众公司停电后用电瓶供电，后来用发电机供电照明至2017年9月，其他电器无法使用，2017年10月2日左右从他处接电后开始正常用电。双方有争议的事实如下：1、龙众公司（甲方）提供其与任新波（乙方）于2014年2月28日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房1间租给乙方使用，租期12个月从2014年1月1日至2014年12月31日，到期后，如乙方续租，甲方可优先考虑；租金月租1500元，本着先交租金后用房的原则，乙方应于使用前10日内将三个月租金交付甲方，逾期不交，甲方有权收回房屋并终止合同，如房租调整，按调整价执行；甲方保证乙方水、电供应（供电和水务部门临时停电停水除外）以表实用数据按市定营业用水、电价格收费，每三个月结算一次。《租房合同》还对其他事项进行约定。涧东通讯商行（任新波/乙方）提供其与龙众公司（甲方）于2016年9月26日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房北第八间，面积15㎡租给乙方使用，租期一年从2016年10月1日至2017年9月30日，到期后，乙方续租，甲方可优先考虑。《租房合同》约定的其他内容与2014年2月28日的《租房合同》一致。涧东通讯商行称其与龙众公司在2014年至2016年期间均签有合同，最后一份合同的到期日是2017年9月30日。龙众公司称涧东通讯商行提供的合同上加盖的龙众公司公章是真实的，但是合同内容与双方此前应签订的合同不一致，是涧东通讯商行为办理营业执照借用的空白合同。该院认为，涧东通讯商行提供的合同为双方加盖公章或签字确认的最新合同，且龙众公司未提供相反证据反驳涧东通讯商行提供的合同，故对2016年9月26的《租房合同》该院予以采纳。2、涧东通讯商行提供《收据》一张，证明其安装卷闸门花费1200元。龙众公司称《收据》不显示付款人名称，不能证明所购防盗门用于涧东通讯商行，与本案没有关联性。3、涧东通讯商行提供其制作的明细一套，证明其2016年9月1日至2017年2月28日期间的营业收入情况。龙众公司对该证据的真实性、关联性均有异议。该院认为，该证据系涧东通讯商行单方制作，该院不予采纳。一审法院认为，龙众公司与涧东通讯商行于2016年9月26日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认，双方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。《租房合同》约定的合同到期日为2017年9月30日，龙众公司于2017年2月13日发出《通知》，要求涧东通讯商行在合同未到期前即2017年4月1日腾空房屋，龙众公司的行为违约。另外，涧东通讯商行提供的房租《收据》显示，龙众公司实际向租户收取租金的时间也未按《租房合同》约定执行，如涧东通讯商行迟延支付租金，龙众公司作为出租人可在合理期限内向承租人催缴租金，如果承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。龙众公司未向涧东通讯商行催缴租金反而要求涧东通讯商行提前搬离房屋，故龙众公司终止《租房合同》的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。现《租房合同》已经到期，龙众公司已表示不同意继续将房屋租赁给涧东通讯商行，故涧东通讯商行应当立即腾空并搬离涉案房屋。2017年1月至3月房屋正常使用期间的租金以及合同到期后即2017年10月1日起之后的房屋占用费，涧东通讯商行应当支付给龙众公司，房屋占用费的标准按照《租房合同》的标准1500元/月计算至涧东通讯商行实际归还房屋之日止。因《租房合同》中未约定涧东通讯商行不再使用涉案房屋时需要将房屋恢复原状，故龙众公司要求涧东通讯商行将房屋恢复原状的理由不足，该院不予支持。龙众公司作为出租人应当保障承租人正常用电，因龙众公司在租赁期间内无理由断电，造成涧东通讯商行租用房屋的合同目的无法实现，故2017年4月至9月断电期间的租金涧东通讯商行不再向龙众公司支付。涧东通讯商行租赁涉案房屋用于商业经营使用，龙众公司的断电行为给涧东通讯商行造成一定的经营损失亦应当由龙众公司承担，虽然涧东通讯商行未能提供充分证据证明其损失的实际数额，但是因断电无法经营造成的损失确实存在，考虑到涧东通讯商行在停电后自行供电照明，该院酌定龙众公司向涧东通讯商行赔偿经营损失9997.5元。涧东通讯商行要求因打砸造成的卷闸门的损失与本案无关，其可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一洛阳市西工区涧东通讯设备商行于本判决生效后七日内腾空并搬离洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北第八间；二、洛阳市西工区涧东通讯设备商行于本判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金4500元；三、洛阳市西工区涧东通讯设备商行于判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年10月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月1500元的标准计算）；四、洛阳龙众物业管理服务有限公司于判决生效后十日内向洛阳市西工区涧东通讯设备商行赔偿经营损失9997.5元；五、驳回洛阳龙众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回洛阳市西工区涧东通讯设备商行的其他反诉请求。如果洛阳龙众物业管理服务有限公司、洛阳市西工区涧东通讯设备商行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费250元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担145元，由洛阳市西工区涧东通讯设备商行负担105元，反诉受理费671元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担110元，由洛阳市西工区涧东通讯设备商行负担561元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，洛阳市农业局委托龙众公司管理和出租其临街门面房，龙众公司与涧东通讯商行于2016年9月26日签订的《租房合同》上龙众公司的公章属实，应认定为龙众公司的意思表示，合法有效。鉴于上述租赁合同已经到期，龙众公司已经明确表示不愿意续租，故涧东通讯商行应当将租赁房屋交回龙众公司。因涧东通讯商行在租赁期限届满后仍实际占用房屋并未腾出，故涧东通讯商行作为承租人应当按照《租房合同》的标准支付房屋占用费至搬离之日止。龙众公司作为出租人应当保障承租人对房屋的正常使用，提供正常用电，龙众公司的断电行为导致涧东通讯商行无法正常经营，故涧东通讯商行不应支付断电期间的租金。因龙众公司的断电行为对涧东通讯商行的经营行为造成一定影响，造成了涧东通讯商行一定的损失，原审法院按照涧东通讯商行性质参照相关行业人员工资标准酌定龙众公司赔偿涧东通讯商行经营损失并无不当，应予维持。龙众公司和涧东通讯商行的上诉请求均理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项只规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费675元，由龙众公司承担100元，涧东通讯商行承担575元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年三月三十日书记员  张 利