北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终2086号上诉人（原审被告）：高汝银，男，1969年6月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：北京华育隆祥生物技术研究所，住所地北京市大兴区采育镇南山东营二村村委会东南1000米。法定代表人：田野，经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：琚万举，北京市华泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荣，男，1955年8月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭洪亮，北京曜甫律师事务所律师。上诉人高汝银、北京华育隆祥生物技术研究所因与被上诉人王荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高汝银、北京华育隆祥生物技术研究所（下称华育研究所）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王荣的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王荣承担。事实和理由：一、根据一审查明的事实，2011年10月28日高汝银根据王荣于2011年7月14日出具的授权委托书代理王荣将案涉房地承租人变更为华育研究所。二、承租人变更为华育研究所后，高汝银一直依据王荣的授权委托书代其向华育研究所收取租金并转交给王荣。三、王荣与高汝银之间因委托权限纠纷造成的不利后果不应由华育研究所承担。高汝银对王荣的代理行为符合表见代理的特征，根据王荣多年来未提出异议的事实可知，其代理行为获得了王荣的默认。王荣与高汝银之间的委托代理纠纷产生的不利后果不应该由善意第三人华育研究所承担。综上，自高汝银代王荣与华育研究所签订《房屋土地承包租赁合同补充协议2》之后，合同的乙方就变更为华育研究所。根据合同相对性原则，高汝银不是该合同纠纷的适格被告，请二审法院依法支持我方的上诉请求。王荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意对方上诉请求，请二审法院依法驳回。理由如下：一、高汝银所称的我委托其将案涉房地转租给华育研究所的事实不存在；二、我与高汝银之间存在租赁合同，与华育研究所不存在租赁关系；三、高汝银将案涉房地转租未取得我的书面许可确认，合同约定转租应取得我的书面许可；四、合同关系的建立以及合同的解除均针对高汝银，且合同解除系高汝银拖欠租金所致。王荣向一审法院起诉请求：判令解除王荣与高汝银签订的合同；高汝银和华育研究所腾空占用的房屋和场地；高汝银向王荣支付租金552000元、违约金184920元；本案诉讼费用由高汝银和华育研究所承担。一审法院认定事实如下：2011年5月16日，王荣（出租方，甲方）与高汝银（承租方，乙方）签订《房屋土地承包租赁合同》，约定：王荣将位于北京市大兴区采育镇开发区碧丹园庄园的土地约150亩的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给高汝银使用；租赁期限为20年，从2011年5月16日至2031年5月15日止；租金的交纳采取按年先支付后用的方式，前三年每年租金为480000元，每三年根据当时房屋土地市场价进行价格调整，每次调整幅度不超过年租金的15%，并签订补充协议；以每一年为一个支付周期，由高汝银于每年5月份交纳给王荣以现金或者是以银行汇款方式支付该周期的租金，如逾期交纳租金30日以内，高汝银除应补交所欠租金外还应向王荣支付年租金日千分之一的违约金；本合同签订后，在开业经营前应当交付王荣100000元作为保证金，待合同期满后，双方清点财产并结算完毕后，退还高汝银所交保证金；本合同签订后，高汝银自主经营、自负盈亏，并具有独立的法人资格，在经营期间，王荣不得予以干涉；王荣应协助高汝银办理与该物业及其配套设施相关的申请、登记、注册、执照批注等手续；在租赁期间，高汝银如需将本合同内权利义务进行转租或转让的，需事先书面通知王荣并征得王荣的同意；在租赁期限内，因不可抗力的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，高汝银在院内自行投资建设大棚、实验室和库房，新建的设施和设施内物品以及高汝银注册的研究所经营损失，赔偿款归高汝银。2011年6月1日，王荣与高汝银签订《房屋土地承包租赁合同补充协议》，约定：合同期限改为16年，自2011年6月1日至2027年5月31日，每年6月份缴纳租金；合同前三年每年价格为480000元，以后每两年根据当时市场价调整一次房屋出租价，每次调整价范围不超过15%。2011年6月9日，王兵作为移交责任人与高汝银签订了碧丹园物品交接明细。2011年7月14日，王荣向高汝银出具授权委托书，委托高汝银代表王荣处理在北京采育镇南营村（碧丹园庄园）相关事务。2011年10月28日，高汝银代王荣与华育研究所签订《房屋土地承包租赁合同补充协议2》，约定：就王荣和高汝银签订的房屋土地承包租赁合同中的乙方即承租方改成华育研究所，其他条款不变；自本协议签订之日起由华育研究所承担王荣和高汝银签订的房屋土地承包租赁合同中承租方全部义务，实施合同中的所有权利。王荣对此协议不认可，主张未授权高汝银签订该补充协议。2011年5月21日，赵祝龙、刘银亮、田野、高汝银签订《投资合作协议书》，约定：高汝银、赵祝龙、刘银亮、田野四人一起在采育共同组建北京华育（天源、华方）蔬菜花卉生物研究所。2011年10月12日，华育研究所成立，投资人为陈艳（系高汝银之妻）、刘银亮、田野、赵祝龙。2014年3月25日，高汝银（甲方）与ＸＸ、田野（乙方）签订《房屋土地承包经营合同》，约定：甲方将位于北京市大兴区采育镇从王荣租赁来的土地、房屋除了自己留下116办公室自用外，其余部分承包经营给乙方；承包经营期限从2014年6月1日至2027年5月31日为止；乙方每一年为一个支付周期，由乙方于每年5月份交纳给甲方以现金或者是银行汇款方式支付该周期的承包经营款。2014年5月16日，陈艳从华育研究所中退出，增加ＸＸ为投资人。2015年9月28日，为支付2015年至2016年租金，华育研究所出具转账支票，金额480000元。华育研究所称王荣拒绝接收该支票，王荣称没有收到该支票。2015年10月10日，王荣曾在高汝银家向其主张过租金，高汝银明确表示拒绝支付。庭审过程中，双方均认可租金给付到了2015年，高汝银、华育研究所主张由于王荣未能及时腾退租赁物，所以双方口头约定租金从10月份开始给付，所以租金给付到了2015年9月30日；王荣对此不予认可，认为租金仅给付到了2015年5月31日。对于2015年至2016年租金上涨情况，双方没有形成新的协议。王荣主张2015年至2016年租金为552000元，高汝银、华育研究所主张2015年至2016年租金为480000元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高汝银、华育研究所主张华育研究所为承租人，高汝银并未转租。关于这一主张，由于王荣虽有授权高汝银代表其处理在北京市大兴区采育镇开发区碧丹园庄园的相关事务，但并未具体授权高汝银代王荣与华育研究所签订的《房屋土地承包租赁合同补充协议2》，且王荣对此不予认可；结合2014年3月25日，高汝银与ＸＸ、田野签订的《房屋土地承包经营合同》中关于标的物及价款支付的约定。本院对于高汝银和华育研究所的上述主张不予支持。关于2015年至2016年租金给付问题。华育研究所虽于2015年9月28日出具转账支票，但未提交充分证据证明其将该支票交付王荣，且《房屋土地承包租赁合同补充协议》约定的是每年6月份交纳租金，同时当王荣向高汝银催缴租金时，高汝银明确拒绝支付。我国合同法规定有下列情形之一，当事人可以解除合同：······（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行······故王荣主张解除其与高汝银签订的合同，并无不当，本院予以支持。对于王荣要求高汝银和华育研究所腾退占用的房屋与场地的诉讼请求，本院亦予以支持。关于租金，双方对于2015年至2016年的租金金额变更并未签订补充协议，亦未达成一致意见。《房屋土地承包租赁合同补充协议》中约定三年后每两年根据当时市场价调整一次房屋出租价，每次调整价范围不超过15%，该约定只是明确了调整价的范围但并未明确租金调整的具体金额，同时在《房屋土地承包租赁合同》中约定对此调整需要签订补充协议，现王荣主张应在年租金480000元的基础上上涨15%，即年租金为552000元，无事实和法律依据，本院不予支持。高汝银、华育研究所主张租金从10月份开始给付，已给付到2015年9月30日，但未提交充分证据证明，且王荣对此不予认可，根据合同约定以及交接明细，本院对高汝银、华育研究所的该主张不予支持。关于违约金，高汝银、华育研究所均主张过高，我国合同法规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对此本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年9月判决：一、解除王荣与高汝银签订的《房屋土地承包租赁合同》以及《房屋土地承包租赁合同补充协议》；二、高汝银、北京华育隆祥生物技术研究所于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区采育镇开发区碧丹园庄园内租赁的房屋与场地腾退给王荣；三、高汝银于本判决生效后十日内向王荣支付二〇一五年六月一日至二〇一六年五月三十一日的租金四十八万元；四、高汝银于本判决生效后十日内向王荣支付违约金五万元；五、驳回王荣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审中，高汝银、华育研究所表示其支付欠租的前提条件是王荣与华育研究所签订租赁合同，王荣对此不予同意，认为高汝银支付欠租与是否同意华育研究所租赁案涉房地无关，应先支付租金，再谈与华育研究所合作事宜。本院认为：案涉房屋及土地系高汝银从王荣处租赁而来，王荣与高汝银签订有书面《房屋土地承包租赁合同》，并且实际履行了该合同。高汝银、华育研究所上诉主张华育研究所为案涉房屋及土地的承租人，高汝银代表王荣与华育研究所签订的租赁合同，高汝银与华育研究所并非转租合同关系。王荣对此不予认可，否认授权高汝银代理其出租案涉房地。经查，王荣虽有授权高汝银代表其处理在北京市大兴区采育镇开发区碧丹园庄园的相关事务，但并未授权高汝银代理其出租房地，更未授权高汝银代理王荣与华育研究所签订《房屋土地承包租赁合同补充协议2》，且2014年3月25日，高汝银与华育研究所股东ＸＸ、田野签订的《房屋土地承包经营合同》中明确表述案涉房屋土地系高汝银从王荣处租赁而来，除高汝银自用116办公室外，其余部分承包经营给ＸＸ、田野。从该合同约定内容可以印证高汝银与王荣是租赁关系，与ＸＸ、田野是转租关系。基于上述事实，高汝银上诉称其代理王荣与华育研究所签订转租合同缺乏合法依据，本院不予认定。高汝银与华育研究所签订的《房屋土地承包租赁合同补充协议2》对王荣不具有法律约束力。本院审理中，高汝银、华育研究所表示其支付欠租的前提条件是王荣与华育研究所签订租赁合同，王荣对此不予同意，认为高汝银支付欠租与是否同意华育研究所租赁案涉房地无关，应先支付租金，再谈与华育研究所合作事宜。本院认为，高汝银、华育研究所以王荣与华育研究所签订租赁合同作为高汝银向王荣支付租金的前提条件，没有合法依据，本院不予支持。高汝银拖欠租金，王荣行使合同解除权并无不当，应予支持。综上所述，高汝银、北京华育隆祥生物技术研究所的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11169元，由高汝银、北京华育隆祥生物技术研究所负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年三月十三日法官助理 黄 骏书 记 员 孙国栋