江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终689号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文燕，女，1982年6月3日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：耿庆喜，江苏百圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆伟，江苏百圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：耿彬，男，1989年3月1日生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：耿正德（系耿彬父亲），男，1962年4月8日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。上诉人朱文燕因与被上诉人耿彬房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初8845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱文燕上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判被上诉人继续履行《房地产买卖中介合同》，协助办理不动产产权变更登记，并支付违约金168000元（房贷利息差额是113000元，律师费50000元，误工费5000元）；2、改判驳回被上诉人全部反诉请求。3、本案诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人对双方引发的避税纠纷负有不可推卸的责任；（二）上诉人一直积极主动办理贷款手续，不存在拖延的情况；（三）被上诉人以种种理由拖延过户，已严重违反合同约定；（四）无证据证明被上诉人就上诉人违反合同主要义务履行了催告程序；（五）被上诉人系无法解除房屋买卖合同。被上诉人耿彬辩称：（一）对于上诉人的上诉请求中主张的违约金168000元，已超出了一审起诉时的请求；（二）上诉人多次申请贷款，长达三个多月的时间内贷款未审批通过，已经超出一般人的合理预期；（三）上诉人因自身原因未在2016年7月20日到场过户，动摇了耿彬对其的信赖基础；（四）对于避税的情况，在2016年7月20日过户之前双方已协商并达成了一致意见；（五）其已向上诉人进行了催告。综上，请求维持一审判决。朱文燕一审请求：1.判令耿彬继续履行《房地产买卖中介合同》，协助办理不动产产权登记过户手续；2.判令耿彬向其支付违约金138000元；3.判令耿彬支付精神损失费10000元；4.判令耿彬支付误工费5000元；5.判令耿彬支付银行利息差价100000元；6.判令耿彬支付房租30000元；7.判令耿彬支付律师费50000元；8.判令耿彬承担本案的诉讼费用。耿彬一审反诉请求：1.判令朱文燕向其支付违约金138000元；2.判令朱文燕支付交通住宿费27722元、误工费10000元、律师费20000元、房屋保全损失费20000元，共计77722元；3.判令朱文燕及其丈夫陈靓对其父亲耿正德进行公开道歉，并赔偿精神损失费1元；4.判令朱文燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月30日，耿彬（甲方）、朱文燕（乙方）与宏丰公司（丙方）签订《买卖合同》一份，约定耿彬将位于江宁区秣陵街道双龙大道1539号现代城世纪国际公寓64幢2602室房屋出售给朱文燕，总价为净得价1380000元。《买卖合同》第九条第（三）款约定“三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成达的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、….元。2、按标的额的10%，计人民币壹拾叁万捌仟元。”。同日，双方就银行贷款、款项支付等事宜达成《补充协议》，《补充协议》第3条约定“甲乙双方约定乙方办理纯商业贷款捌拾叁万元整（￥830000），由银行下款于甲方指定账户，乙方应于本合同生效之日起7日内提供贷款所需资料，如因乙方资料未能及时送达，导致甲方不能及时取得房款，由甲乙双方协商解决，丙方作为见证方。乙方承诺：所提供贷款材料均真实有效且符合银行贷款条件，如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。若因乙方所提交资料不实或不符合银行贷款条件导致交易终止的视为乙方违约。贷款所需相关费用由乙方缴纳给银行，丙方代收代付。”。《补充协议》第4条约定“甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金伍万元整（定金于过户当日转为首付款）。”。《补充协议》第5条约定“……。乙方借给甲方肆拾玖万捌仟（￥498000），银行贷款审核之后三个工作日内，用于银行审批乙方贷款资格通过后甲方办理银行解押手续。解押时甲方需出具借条给乙方为据，此款项过户当日转为购房款，乙方归还借条给甲方。”。《补充协议》第7条约定“甲乙双方约定于银行审批乙方贷款资格通过后办理产权过户手续。”。《补充协议》第10条约定“双方约定余款到位之后5个工作日内办理房屋交接手续。交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业、电话、宽带以及有线电视等所有相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余房款贰仟元整（￥2000）支付给甲方。”。《补充协议》第12条约定“该房屋交易的实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由乙方为甲方承担。”。合同签订后，朱文燕于2016年4月30日向耿彬转账支付定金50000元，于2016年5月18日向耿彬支付解押款500000元。另查明，2016年7月7日，宏丰公司业务员骆金芳告知耿彬朱文燕贷款申请已通过审批，通知耿彬办理过户手续。2016年7月12日，耿彬父亲耿正德短信通知朱文燕丈夫陈靓明确告知不同意避税。2016年7月15日耿正德再次短信告知陈靓不同意避税，并要求陈靓尽快办理过户手续，要求陈靓确定过户时间，陈靓回复耿正德由耿正德确定后提前通知其，并表示去接耿正德。2016年7月19日，耿彬与朱文燕以及宏丰公司业务员骆金芳协商确定不避税并约定于2016年7月20日上午办理过户手续，后朱文燕未到场办理过户手续。同日，耿彬向朱文燕寄送《催告函》一份，通知朱文燕务必于2016年8月1日前配合办理过户手续并承担其及其父亲耿正德于2016年7月20日因配合办理过户手续所支出的住宿费、车票费以及误工费共计3640元，否则视为朱文燕违约并向法院提起诉讼。2016年7月24日，陈靓电话联系耿正德，要求耿正德抓紧时间过户，陈靓在通话中认可双方约定2016年7月20日上午不避税过户的事实。2016年7月29日，骆金芳与陈靓通话，告知陈靓房主耿彬要求尽快提供银行出具的书面同意贷款通知才可过户，陈靓表示银行无法出具任何说明，只能口头告知。2016年8月3日，耿正德与陈靓通话，要求在过户前了解贷款银行、担保公司以及银行初审结果等贷款情况，陈靓陈述银行不出具同贷书，其已就此事与担保公司多次沟通无果，耿正德进一步要求陈靓配合其与耿彬到银行找信贷员见面核实，并表示在上述情况未核实前其无法办理过户，陈靓表示理解。2016年8月4日上午，耿彬与骆金芳通话就房屋过户事宜要求骆金芳转告朱文燕在2016年8月9日前必须满足三个条件之一，一是出具银行同意贷款的相关证明，二是如不能出具则需约见银行信贷员了解贷款初审情况，三是在8月9日之前自筹现金83万元支付剩余房款，即与朱文燕办理过户手续，否则视为朱文燕没有能力履行合同。骆金芳在20分钟后回复耿彬，明确告知耿彬上述三点条件朱文燕做不到。朱文燕不认可骆金芳曾转告上述三个条件，只认可骆金芳电话询问其贷款进度以及能否让担保公司的人安排银行工作人员与耿彬见面，但未提出做不到上述三点即解除合同。2016年8月12日，耿彬向朱文燕邮寄《解约告知函》，认为朱文燕自双方签订《买卖合同》之日起3个月11天内在贷款、过户等房屋交易行为中严重违约，已完全没有继续履行合同的能力，故要求解除与朱文燕和宏丰公司之间签订的《买卖合同》。《解约告知函》寄往朱文燕工作单位陶吴中心幼儿园，并于2016年8月13日由单位收发章签收。2016年8月15日，朱文燕通过平安银行复地新都支行贷款审批。2016年8月22日，朱文燕向耿彬发出《告知函》，告知银行贷款审核通过，要求耿彬于收到《告知函》之日起3个工作日内办理房屋过户手续，否则视为违约。关于朱文燕申请办理银行贷款及耿彬协助配合的过程，双方一致认可朱文燕先后四次申请银行贷款，其中第一次朱文燕于2016年5月3日通过担保公司向工商银行办理贷款，耿彬予以协助配合，后朱文燕称因贷款利率不打折故放弃贷款，耿彬称贷款未成功系因为朱文燕及其丈夫信用逾期；第二次为朱文燕自行前往天元路平安银行进行咨询贷款，耿彬未予以协助配合；第三次为2016年5月26日在胜太路平安银行，耿彬予以协助配合，但银行审核未通过；第四次为通过担保公司在平安银行南京复地新都支行办理贷款，耿彬予以协助配合，并于2016年8月15日预审批通过。关于朱文燕申请银行贷款审批通过时间，一审法院于2017年8月21日前往平安银行双门楼支行个人贷款中心调取朱文燕涉案个人贷款审批情况，个人贷款中心向本院提供自系统调取的相关资料及贷款审批通过时间打印件一份。平安银行朱文燕该笔贷款业务郭姓经办人员向本院陈述，打印件中载明的“收到时间2016/8/9”系朱文燕个人贷款资料进入系统时间，“完成时间2016/8/15”系朱文燕个人贷款预审批通过时间。根据平安银行贷款工作流程，房屋买卖双方当事人于预审批通过后，双方完成房屋过户并将相关材料提交给银行，方能启动后续的贷款审批及放款程序，朱文燕的该笔贷款申请在审批通过后6个月内未提交上述材料，按照平安银行的规定，朱文燕该笔贷款申请已自动取消。审理中，朱文燕和耿彬对本院的上述调查内容不持异议。关于朱文燕主张的误工费5000元、精神损失费10000元以及银行利息差价100000元、房租30000元以及律师费50000元，朱文燕未提交证据。耿彬认为其并未违约，而是朱文燕自身违约，朱文燕主张上述费用无法律和事实依据。关于朱文燕收到耿彬《解约告知函》的具体时间，耿彬认为朱文燕签收时间为2016年8月13日，朱文燕则认为其实际签收时间为2016年8月16日，朱文燕并提交陶吴中心幼儿园门卫室刘长兵出具的证人证言一份，载明“编号1006848912821邮件于2016年8月13日下午到达我处（陶吴中心幼儿园门卫室），但由于学校暑假期间，此邮件直到8月17日朱文燕来学校练钢琴时才收到。在此之前她也从未知晓有此邮件一事。”。耿彬经质证对该证人证言不认可，理由为该证人证言不能确认刘长兵的身份，也不能确认刘长兵是否系陶吴中心幼儿园保卫室保安人员。关于耿彬主张的住宿费、交通费27722元，耿彬提交火车票原件43张、住宿费发票6张，朱文燕经质证对该组证据的真实性不持异议，但认为耿彬多次来南京，大多数与本案无关，部分发票抬头系耿正德单位，其不予认可。对于发票抬头系个人的，其认为是耿彬违约，故不同意承担。关于律师费，耿彬提交律师费发票一张，证明律师费数额20000元，朱文燕经质证不同意承担。关于耿彬主张的保全损失费20000元、误工费10000元，耿彬未提交证据。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同。本案中，原告朱文燕与被告耿彬以及宏丰公司签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方均应按约履行义务。关于双方《买卖合同》及《补充协议》是否应当继续履行。法律规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，双方合同约定朱文燕申请商业贷款830000元，于银行审批贷款资格通过后办理产权过户手续。合同虽未约定贷款预审批通过的最后期限，但双方应当积极、诚信履行，且付款作为买方朱文燕的主要义务，朱文燕更应当积极办理、尽快通过银行审批。朱文燕自2016年5月3日初次通过担保公司申请银行贷款后，因自身原因先后多次更换贷款银行，期间耿彬亦配合数次，但直至2016年8月12日朱文燕贷款申请仍未取得银行审批通过。朱文燕因其自身原因在长达三个多月时间内贷款审批未能通过，已经超出一般出卖人的合理预期，且朱文燕在双方约定于2016年7月20日上午过户的情况下因自身原因未按约到场，再加上在合同履行过程中，耿彬基于朱文燕多次贷款未通过，数次要求了解核实贷款情况，朱文燕对于耿彬该合理要求未予配合。综上，朱文燕的上述行为客观上动摇了耿彬对其的信赖基础，耿彬有理由相信朱文燕已无合同履行能力，并有权解除合同。耿彬于2016年8月12日邮寄《解约告知函》，要求解除双方之间的《买卖合同》和《补充协议》符合法律规定，一审法院予以确认。审理中，一审法院询问朱文燕如本院认定其构成违约，双方合同不能继续履行，就其已付购房款是否要求在本案中处理，朱文燕明确表示不要求处理。关于双方合同解除的时间。法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现有证据显示《告知解除函》于2016年8月13日签收，故一审法院确认本案合同于2016年8月13日解除。朱文燕主张其收到《告知解除函》的时间为2016年8月16日，其虽提交有刘长兵的证言予以佐证，但本案中朱文燕未提交证据证明刘长兵的具体身份，且刘长兵作为证人亦未到庭接受调查，故对刘长兵的证言，一审法院不予采信。关于朱文燕主张耿彬继续履行合同，协助办理不动产产权过户登记手续。朱文燕主张其于2016年8月15日贷款审批通过，故要求耿彬配合办理过户手续，但双方合同已经于2016年8月13日解除，且双方已经丧失继续履行合同的信赖基础，故对朱文燕该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于朱文燕主张耿彬承担违约金138000元及赔偿误工费5000元、银行利息差价100000元、房租30000元以及律师费50000元，因本案中耿彬并不存在违约行为，故对朱文燕上述诉讼请求，一审法院均不予支持。关于朱文燕主张的精神损失费10000元，因本案系合同纠纷，朱文燕该主张不属于本案受理范围，故一审法院不予理涉。关于反诉原告耿彬主张反诉被告朱文燕支付违约金138000元。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，因朱文燕延迟通过贷款审批构成违约，导致双方合同解除。耿彬主张朱文燕承担违约责任符合法律规定，但结合本案中耿彬提交的证据证明其实际发生损失的数额，耿彬主张的违约金数额过高，故本院对违约金数额依法予以调整，结合耿彬在合同履行中发生的交通、住宿等实际支出，一审法院酌定朱文燕支付耿彬违约金50000元，故对耿彬的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。耿彬主张朱文燕支付其交通费、住宿费27722元、误工费10000元，因违约金已包含该部分损失，耿彬该项诉请属于重复主张，一审法院不予支持。关于耿彬主张朱文燕支付律师费20000元，因该项费用属于间接损失，且双方合同中并未对律师费的承担作出约定，故一审法院不予支持。关于耿彬主张的保全损失费20000元及主张朱文燕及其丈夫陈靓对其父亲耿正德进行公开道歉并赔偿精神损失费1元，因本案系合同纠纷，耿彬该两项主张不属于本案受理范围，故一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告朱文燕的全部诉讼请求。二、朱文燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付耿彬违约金50000元。三、驳回耿彬的其他诉讼请求。本案应收案件受理费6145元、财产保全费5000元，合计11145元，由朱文燕负担。反诉案件受理费2268元，由耿彬负担1742元，由朱文燕负担526元。本院二审期间，上诉人提交了一组电话录音，证明系被上诉人原因导致合同未能履行，被上诉人构成违约。被上诉人对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据相反证明上诉人存在违约情形。对于一审查明的事实，上诉人主张通过避税降低买房成本系被上诉人率先提出；因被上诉人不配合，才导致2016年6月下旬才办好贷款资料；其已向中介转账了7640元作为被上诉人住宿、车票费用，被上诉人仍不愿办理过户手续；且被上诉人在2016年7月20日的催告函中未提及出具同贷书；中介并未向其转达被上诉人2016年8月4日的通话。被上诉人针对一审查明的事实陈述：2016年7月7日，是朱文燕告诉了骆金芳说贷款已经审核通过了，然后由骆金芳再告诉被上诉人的，当时贷款并未通过；2016年7月20日，朱文燕告诉中介其过户需缴的税款不足，故不去过户；上诉人第四次贷款是提交的部分材料系伪造。二审中，本院当庭询问上诉人2016年7月20日前是如何知道贷款已审批通过，上诉人陈述：当时系担保公司和中介通知其可以过户了，其也未就是否通过向银行进行过核实。本院认为：本案中，上诉人朱文燕三次申请银行贷款未果，已导致被上诉人耿彬对其继续履行合同的能力产生疑虑。同时，在耿正德已多次明确表示不同意避税，2016年7月19日，双方也已确定不避税并约定次日办理过户手续的情形下，次日，上诉人又以过户所需税款不足为由，拒不到场办理过户手续，更加重了被上诉人对其如期履行合同的诚意以及能力的怀疑。事后，在被上诉人提出出具银行同意贷款的相关证明，约见银行信贷员了解贷款初审情况，或2016年8月9日之前自筹现金83万元支付剩余房款的合理要求时，上诉人也未能及时予以满足;后经查实，上诉人的贷款直至2016年8月15日才预审批通过。至此，上诉人的以上行为已完全动摇了被上诉人对其的信赖基础，被上诉人有理由相信朱文燕已无合同履行能力，并有权解除合同。反观被上诉人，在合同履行过程中，多次配合上诉人办理贷款审批手续。并已在2016年7月20日，上诉人拒不当场办理过户手续后，当日向上诉人寄送了《催告函》。2016年8月4日，又通过中介方向上诉人转达了如上诉人不能满足其合理要求即视为上诉人无能力履行合同的意思表示。在中介方明确告知上诉人无法满足其合理要求的情形下，方才于2016年8月12日向上诉人邮寄《解约告知函》。故其在整个合同履行过程中，并无违约行为，其要求解除涉案合同，并无不当，依法应予支持。由于被上诉人并无违约情形，涉案合同系因上诉人自身原因解除，故上诉人请求继续履行涉案合同，被上诉人向其支付违约金的上诉请求缺乏事实基础与法律依据，本院对此不予支持。同时因上诉人原因导致涉案合同解除，一审判决上诉人支付被上诉人违约金50000元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人朱文燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由上诉人朱文燕负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月十九日书记员  王 慧