上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1700号上诉人（原审被告）：上海苑田广告有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路4988号6幢3022室。法定代表人：严省三，董事长。委托诉讼代理人：马建明，上海苑田广告有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：上海涤启洗涤有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航梅路668号1018室。法定代表人：张核忠，执行董事。委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所实习律师。上诉人上海苑田广告有限公司（以下简称苑田公司）与被上诉人上海涤启洗涤有限公司（以下简称涤启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初15488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苑田公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判驳回涤启公司要求苑田公司承担赔偿责任的诉讼请求。事实和理由：1、苑田公司系通过合法途径取得上海市奉贤区XX路XX号土地使用权。2016年奉贤海湾地区根据政府部署进行全面整治，将该地区列为整治拆迁范围，但政府相关政策产生变化，并不表明原来的行为就是无效的，合同的效力应当放在特定的历史条件下考量。2、租赁合同被认定无效，不当然否定合同其他条款的效力。苑田公司和涤启公司签订的《房屋租赁合同》对因政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府、本租赁物项下的土地拥有者的行为，以及因部队军事需要或上海市建设需要，使苑田公司无法继续履行本合同的，涤启公司不得有其他任何主张和赔偿要求。据此，一审判决苑田公司赔偿损失没有合同依据。3、涤启公司一审诉请主要为装修损失，双方合同约定装修需先征得甲方书面同意，但涤启公司装修并未征得苑田公司同意。况且涤启公司是有排放污染物的生产企业，按照国家相关规定，其开工装修前应当取得环评许可，如果在没有取得环评许可的情况施工装修，本身就是违法行为，引起的后果也应当由其承担。4、涤启公司与上海A有限公司（以下简称A公司）的工程款系在两个自然人账户之间转账，与工程没有关联，也没有A公司开具的发票；涤启公司与上海XX集团D有限公司（以下简称D公司）之间的洗涤热网支线工程的合同在本案房屋租赁合同签订之前即已签订，且工程地址是“星火热电厂”外，并非本案租赁房屋内。涤启公司工程损失的事实没有形成证据链，真实性存疑。请求二审法院支持苑田公司的上诉请求。涤启公司辩称：一审认定事实清楚，苑田公司的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。涤启公司向一审法院起诉请求：一、判令苑田公司和涤启公司于2015年10月12日签订的以上海市奉贤区XX路XX号园区内3号厂房（以下简称涉案厂房）为租赁物的《房屋租赁合同》无效；二、判令苑田公司赔偿涤启公司损失3,953,338元。一审法院认定事实如下：上海市奉贤区XX路XX号系南京军区司令部农副基地。2007年上海B有限公司（苑田公司关联公司，以下简称阿佐谷公司）与南京军区空军第三招待所签订租赁合同。同年12月，南京军区空军第三招待所出具批复，同意阿佐谷公司建造仓库。2008年3月，阿佐谷公司与南空司令部农副基地签订租赁合同，约定由阿佐谷公司租用上述基地内土地计80亩，租期从2008年1月1日至2027年12月31日。上述合同签订后，阿佐谷公司先后在该基地内建造了10幢厂房。2015年10月12日，苑田公司和涤启公司签订《房屋租赁合同》一份，约定涤启公司租用苑田公司园区即涉案厂房，面积3,200平方米，租赁用途为洗涤厂房，租期自2015年11月1日至2023年10月30日。合同第十一条装修条款约定，涤启公司装修需经苑田公司书面同意，未经同意擅自装修的，苑田公司可以要求涤启公司立刻停工等；第十三条约定，若因政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府、本租赁物项下的土地拥有者的行为导致甲方无法继续履行合同的，以及因部队军事需要或上海市建设需要，致使甲方无法继续履行本合同的，上述情形均系免责条款。签约后，苑田公司将厂房交付给涤启公司，涤启公司支付了押金20,000元以及一个季度的租金，并根据自身需要对厂房进行了改造及装修，于2016年1月改造装修完成。2016年2月14日，靶场区域环境综合整治现场指挥部发布公告，内容为：“为了进一步保护和改善生态环境，根据市委‘必须牢牢守住人口、土地、环境、安全等四条底线’和市府‘以更大力度保护和改善生态环境’的工作总体要求，2016年奉贤区海湾区域（包括海湾靶场区域）为全市17个环境整治重点治理区域之一。目前，海湾靶场区域的环境整治工作已全面启动，我们将依法全力推进该项工作，彻底消除该区域内的违法用地、违章建筑等各类违法行为。希望各经营业主顾全大局，自觉遵守有关法律和规章，全力配合此次综合治理工作，企业快速搬离该区域，建筑业主对建筑物自行拆除，在8月15日前，主动消除‘五违’现象，改善区域生态环境。2016年6月，涤启公司搬离涉案厂房。随后包括涉案厂房在内的10幢厂房均被拆除。根据综合治理的政策，靶场地区指挥部明确给予房屋业主每平方米500元的补偿，给予承租人每平方米50元的补偿。一审中，苑田公司主要对涤启公司下列证据持有异议：1、《建筑装饰施工合同》、竣工验收表、结算单、催款单、付款凭证、照片等一组，涤启公司旨在证明租赁房屋后进行了改建、水池建造、装修等，已经与施工方A公司进行了结算，金额计2,861,338元，尚剩10万元未付清的事实。苑田公司认为合同是与案外人签订的，真实性无法确认。合同中约定装修需经苑田公司书面同意，而苑田公司不清楚，且没有经过环评，即使装修属实也是不合法的。2、《涤启洗涤热网支线工程承包合同》、检验报告、发票、付款凭证等，涤启公司旨在证明根据洗涤生产工艺要求建设洗涤热网支线，为此发生工程款770,000元的事实，涤启公司已经给付施工方D公司。苑田公司则对真实性不予确认。3、《热水管道占地使用协议》、银行转账支付凭证等，涤启公司旨在证明为铺设热网管道而借用他人地块发生占地使用费的事实，苑田公司对该组证据真实性不予确认。4、《建筑安装工程合同书》、情况说明、档案机读材料等，涤启公司旨在证明对热网支线需加装蒸汽计量装置并予以调试费用，约定调试费53,000元，实际支付47,000元的事实。上海XX厂（以下简称XX厂）系涤启公司关联公司，受涤启公司委托代办委托设计，成果归涤启公司所有。苑田公司认为该合同中建设单位系XX厂，与涤启公司无关。5、《建设工程施工合同》、银行转账凭证等，涤启公司旨在证明给水工程发生的相应安装费，并已经向上海C有限公司（以下简称C公司）支付了160,000元的事实，苑田公司对真实性不予确认。针对上述异议证据，一审法院认为，一、涉案厂房系苑田公司向部队租赁后建造，在其后的经营中处于主导地位，尤其在涉及是否将被整治处理时，其信息资源优势更加明显。在本案中，苑田公司明知涉案建筑物拆除时涤启公司已经进行了装修改建，然而其未及时固定涤启公司装修的范围，致使现涤启公司装修无法以鉴定方式予以确定，对此其负有主要过错；二、上述证据均牵涉到案外人，合同的签订及其履行苑田公司无从知晓，涤启公司应负有义务证明，但涤启公司仅通知部分案外人接受一审法院调查核实，对其与未到案的案外人之间发生的装修等损失，因涤启公司不能充分证明，一审法院不予确认。经一审法院调查核实，确定涤启公司损失的有以下几项：与A公司的工程款2,861,338元；与D公司发生的洗涤热网支线工程款770,000元；与C公司的工程款160,000元。一审中，涤启公司同意就对承租人每平方米50元的损失可另外向案外人另行主张。苑田公司表示愿意予以配合，同时同意返还涤启公司交付的押金20,000元。至于涤启公司主张的损失，双方分歧过大，未能达成一致意见。本案的争议焦点在于，一、涉案《房屋租赁合同》的效力；二、涤启公司装修损失的确定，责任如何分担。针对争议焦点一，涤启公司认为，现行法律规定，建筑物是否取得建设工程规划许可证是判断合同效力的依据之一，涉案建筑物没有取得建筑工程规划许可证，合同应为无效。政府作出的补偿行为并不影响合同效力。苑田公司认为，该项目是军民共建项目，通过南京军区第三招待所合法取得土地使用权，并得到政府的支持，符合当时一定的历史条件。法律不具有溯及既往的效力，故涉案合同应为有效。一审法院认为，涉案合同签订日期为2015年10月，此时法律已经明确作出规定，即未取得建筑工程规划许可证的房屋进行出租的，合同无效。苑田公司的意见并无相应法律依据，本案中并不涉及法律溯及力问题，对其意见一审法院不予采信。涤启公司的该项请求于法有据，一审法院予以支持。针对争议将焦点二，涤启公司认为，在签订合同之时并不知晓该地块要拆违整治，造成合同无效的原因是建筑物本身的不合法性所造成，苑田公司具有主要过错。涤启公司装修之时并没有破坏房屋结构，主张的均系附合与建筑物并不能搬离的损失，苑田公司理应赔付。苑田公司认为，签约之时已经告知涤启公司涉案建筑物可能拆除，在涤启公司装修期间部队领导也要求涤启公司停止装修，但涤启公司未予理会。合同约定装修需经苑田公司书面同意，对其擅自装修的后果应由其自行承担。此外，涤启公司提出的装修损失未经评估，依法不应采纳。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》无效系因建筑物不合法性所致，苑田公司对此具有主要的过错。但是，合同无效并不当然否认其他合同条款的效力，合同中约定的具体权利义务以及风险责任，同样是判断当事人过错或者免责的主要依据。本案中，合同第十三条约定有“若因政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府、本租赁物项下的土地拥有者的行为导致甲方无法继续履行合同的”，以及“因部队军事需要或上海市建设需要，致使甲方无法继续履行本合同的”，上述情形与涉案建筑物拆除具有一定的关联，均系免责条款。再有，合同第十条约定有“装修需经甲方书面同意”内容。可见无论合同因外力终止时风险责任，还是当事人应当遵守的义务，合同均作出了明确约定，按照该约定，涤启公司负有主要的过错责任，苑田公司承担次要责任或者不应承担责任。此外，关于苑田公司称签署合同之时已经告知对方可能拆迁的说法，并无相应依据，即使该说法成立，其仍然与之签订合同，实际上对涤启公司改建装修等采取放任的做法，也应承担一定的责任。关于涤启公司损失该如何确定争议，一审法院已如前作出表述，确定涤启公司的损失为3,791,338元。由于涤启公司的损失系各方当事人混合过错所致，一审法院根据各方过错并结合免责条款约定，以及涤启公司可向案外人享有之奖励或补偿权利，酌定由苑田公司赔偿其损失987,400元。需要说明的是，关于涤启公司应享有的每平方米50元的补偿，因涉及案外人，涤启公司应另行主张，本案中不予处理。一审法院审理后，于2017年11月30日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判决：一、上海苑田广告有限公司与上海涤启洗涤有限公司于2015年10月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海苑田广告有限公司于判决生效之日起十日内返还上海涤启洗涤有限公司押金20,000元；三、上海苑田广告有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海涤启洗涤有限公司损失987,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,426元，由上海涤启洗涤有限公司负担27,371元，上海苑田广告有限公司负担11,055元。财产保全费5,000元，由上海苑田广告有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，苑田公司与涤启公司签订的《房屋租赁合同》，因租赁房屋未取得合法的建设证明等而违法国家法律、法规强制性规定，故应属无效。因本案不涉及法律溯及力问题，故对苑田公司以此为由主张合同有效的意见，本院不予采纳。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。苑田公司作为出租方对其提供的租赁房屋不具备合法性所致合同无效之后果，应承担相应过错责任。涤启公司在与苑田公司签订《房屋租赁合同》之前亦应对所承租房屋是否具备相应合法建造证明承担审慎义务，故涤启公司亦应对本案合同无效之后果承担相应过错责任。鉴于在《房屋租赁合同》中双方对因相应客观条件造成苑田公司无法继续履行合同的，苑田公司予以免责，以及涤启公司装修需经苑田公司书面同意，否则苑田公司有权要求停工等作出了明确约定，故综合上述因素，一审法院酌情确定由苑田公司对涤启公司的损失承担次要责任，并无不当。就涤启公司因合同无效所致损失，涤启公司于一审中提交了相应证据予以佐证，一审法院经调查并结合双方质证意见，确定涤启公司的损失为支付A公司的工程款2,861,338元、支付D公司的洗涤热网支线工程款770,000元及支付C公司的工程款160,000元，并无不当。苑田公司虽对此不予认可，但其并未提供相应证据予以反驳，且涤启公司在承租房屋后，为开展经营活动对承租房屋进行相应改造装修而向案外人支付相应工程款符合客观实际。据此，一审判决苑田公司赔偿涤启公司损失987,400元，属合理范围，本院予以认同。综上所述，苑田公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,674元，由上诉人上海苑田广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年三月三十日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……