河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫01民终3162号上诉人(原审被告)：郑州顺和物业管理有限公司，住所地郑州市金水区顺河路38号，统一社会信用代码：91410105745782465H。法定代表人：赵哲，总经理。委托诉讼代理人：张蒙，河南得益律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：袁玉欣，男，汉族，1968年7月9日出生，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：张素芳，河南风向标律师事务所律师。上诉人郑州顺和物业管理有限公司（以下简称“顺和物业公司”）因与被上诉人袁玉欣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初7403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。顺和物业公司的委托代理人张蒙，袁玉欣及其委托代理人张素芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺和物业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初7403号民事判决书，将本案发回重审或改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.本案所涉的房屋承建人为黄河水利委员会黄河中学，房屋所有权的归属是黄河水利委员会黄河中学。该房屋缺少建设工程许可证，也是黄河水利委员会黄河中学在建设中出现的违规行为。该违规行为与顺和物业公司无任何关系，且上述违规行为发生在签订《房屋租赁合同》以及《租金协议》之前。2.袁玉欣装修期间为2013年12月15日至2014年3月10日止，上述期间涉案房屋是在黄河水利委员会黄河中学控制之下，顺和物业公司对袁玉欣的装修情况并不知情。在袁玉欣装修完工达3个多月之后，于2014年6月27日签订《房屋租赁合同》以及《租金协议》。3.顺和物业公司与袁玉欣签订《房屋租赁合同》以及《租金协议》是基于受黄河水利委员会黄河中学的委托，顺和物业公司与黄河水利委员会黄河中学是委托关系。4.袁玉欣在2014年10月知道了涉案房屋是违章建筑，直到2016年6月仍然租用涉案房屋。上述期间袁玉欣曾多次签收顺和物业公司的催缴房租的通知，表示认可欠顺和物业公司房租及物业服务费，从未提出终止租赁关系。可见，袁玉欣对违章建筑一事是默认的，仅是无力交租而已。二、一审适用法律错误。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条是错误的。对袁玉欣的装饰装修，顺和物业公司并未同意和追认，其装饰装修行为在双方合同无效时（2014年6月27日）早已存在，其所谓的装饰装修损失与顺和物业公司无关。三、本案所谓的“河南中州评估有限公司出具的鉴定报告意见”是严重的非法证据。袁玉欣辩称，顺和物业公司称合同无效是不成立的。合同是我们和顺和物业公司签订的，我们没有跟黄河水利委员会黄河中学接触过、也不认识它，只和顺和物业接触，然后开始装修。装修完正常营业时，消防中队过来检查时，我们才知道这是违章建筑需要拆除，因为会被消防队贴封条，我们和顺和物业公司协商房屋不能继续租赁，但未协商成。另外，当时对装修部分评估了很长时间，包括协议、材料、效果图、单价等资料我们都有。袁玉欣向一审法院起诉请求：1.因双方2014年6月27日签订的房屋租赁合同无效，顺和物业公司赔偿袁玉欣装修损失300万元；2.诉讼费、律师费3万元等由顺和物业公司承担。诉讼过程中，袁玉欣将诉讼请求1变更为：顺和物业公司赔偿袁玉欣装修损失1338108.93元。一审法院认定事实：1.2014年6月27日，袁玉欣作为乙方，顺和物业公司作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于天府小区（1、4号楼之间门面房，合计521㎡）房屋出租给乙方自主经营（办公）使用，租赁期限为伍年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止，乙方有权要求甲方处理合同有效期内因甲方的原因所造成的承租房屋租赁权及产权发生的纠纷，若甲方不予处理或处理不当，影响继续租赁使用的，乙方可以解除或终止合同，并要求甲方补偿有关损失。同日，双方签订《租金协议》一份，主要约定：乙方承租房屋位于天府小区（1、4号楼之间门面房），双方约定本租金年度周期从2014年7月1日至2019年6月30日，房租价格为人民币137544元/季，物业维护费23445元/季，协议时效为五年。2.2013年10月16日，郑州市城乡规划局作出（郑城规）停违通字[2013]第419001号停止违法行为通知书，内容如下：黄河水利委员会黄河中学：你单位于2011年7月在经三路东侧、鑫苑路北侧实施的建设二层（局部一层）框架结构楼房一处行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，现依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条第一款第三项之规定，责令你单位立即停止上述违法行为，两日内到本机关接受处理。2013年10月18日，郑州市城乡规划局对黄河水利委员会黄河中学的委托代理人毛建峰所做的询问笔录显示，郑州市城乡规划局的工作人员告知黄河水利委员会黄河中学的委托代理人毛建峰，黄河水利委员会黄河中学未经批准擅自建设两层（局部一层）框架结构楼房一处。3.2013年11月11日，郑州市城乡规划局出具（郑城规）责通字[2013]第1126号《责令改正通知书》一份，主要载明黄河水利委员会黄河中学：经查，你单位于2011年在郑州市鑫苑路北侧、经三路东侧实施了未经许可、擅自建设二层（局部一层）框架结构楼房一处，建筑总面积429.87平方米，属违法建设，现责令你单位在城市规划建设需要时无偿拆除，并到本机关接受处理。4.2013年12月15日，元润珠宝作为甲方，鸿业装饰有限公司作为乙方签订《元润珠宝经三路店面房装修合同》一份，袁玉欣在该合同上签字，襄城县鸿业装饰设计有限公司在乙方处、代理人处加盖该公司公章及李冠劼印章。5.2014年9月26日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2014]第0749号建设工程消防验收意见书。6.原审法院于2017年5月24日作出的（2016）豫0105民初16879号民事判决书查明部分查明以下案件事实：黄河水利委员会黄河中学于2016年11月15日出具的《证明》载明，黄河水利委员会黄河中学全权委托顺和物业公司对其土地产权上的建筑以顺和物业公司名义，对外签订房屋出租合同，行使代收房租等相关的房产使用和收益的权利；黄河水利委员会黄河中学于2013年11月20日出具《承诺书》一份，载明“郑州市城乡规划局：我单位在经三路东侧与鑫苑路北侧天府小区1号楼裙房与4号楼裙房之间建有两层框架结构房屋一处，建筑面积429.87平方米。我单位承诺在以后城市规划建设需要时，将无偿拆除。原审法院认为部分认为，本案所涉的出租房屋并无建设规划许可证，且顺和物业公司亦未提交证据证明在本案一审辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设，故袁玉欣、顺和物业公司签订的《房屋租赁合同》、《租金协议》应属无效。7.经袁玉欣申请，原审法院委托河南省中州评估有限公司对位于郑州市鑫苑路北侧、经三路东侧，天府小区1、4号楼之间的门面房（门头为河南元润珠宝有限公司）室内的装饰装修进行价格评估。2017年11月29日，河南省中州评估有限公司作出河南中州评报字[2017]J1073-1F装饰装修价格评估报告书，鉴定意见为：评估的标的在评估基准日的评估值为1574245.80元，评估净值为1338108.93元。一审法院认为：袁玉欣与顺和物业公司之间签订的《房屋租赁合同》以及《租金协议》已被确认为无效，现顺和物业公司在庭审中辩称，顺和物业公司仅是代黄河水利委员会黄河中学以自己的名义对外签订合同，收取租金，袁玉欣要求顺和物业公司承担装修损失缺乏事实依据，袁玉欣、顺和物业公司之间既不存在合同关系也不存在侵权关系；袁玉欣在与顺和物业公司签订租赁合同后，擅自转租给了河南元润珠宝有限公司，已经构成违约，并且袁玉欣个人没有进行装修，如造成损失是河南元润珠宝有限公司的损失，与袁玉欣个人无关。顺和物业公司辩称其不是赔偿责任主体的问题，虽有黄河水利委员会黄河中学出具的《证明》与其相佐证，但于袁玉欣而言，顺和物业公司是合同的相对方，是权利义务的相对人，租金亦是向顺和物业公司缴纳。此外，《房屋租赁合同》、《租金协议》以及《元润珠宝经三路店面房装修合同》均是袁玉欣个人所签订，并未加盖河南元润珠宝有限公司公章，可视为是袁玉欣以自然人身份签订。同时袁玉欣是该公司的法定代表人，袁玉欣、顺和物业公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定：甲方（顺和物业公司）同意将涉案房屋出租给乙方（袁玉欣）作自主经营（办公）使用，袁玉欣承租涉案房屋后用于经营河南元润珠宝有限公司并未违反合同约定，故袁玉欣向顺和物业公司主张其损失，并无不当，对顺和物业公司上述辩称意见，原审法院不予采信。袁玉欣称顺和物业公司同意先行装修并把钥匙交付给袁玉欣，所以才开始装修，后与顺和物业公司签订了《房屋租赁合同》。顺和物业公司辩称对于袁玉欣先行装修并不知情，考虑袁玉欣作为承租人的身份以及袁玉欣长达几个月的装修期限，故对顺和物业公司上述辩称意见，原审法院不予采信。根据河南省中州评估有限公司出具的装饰装修价格评估报告书的鉴定意见：评估的标的在评估基准日的评估值为1574245.80元，评估净值为1338108.93元。袁玉欣主张顺和物业公司赔偿其装修损失1338108.93元，原审法院予以认定。袁玉欣、顺和物业公司签订的《房屋租赁合同》第八条第1项约定，袁玉欣有权要求顺和物业公司处理合同有效期内因顺和物业公司的原因所造成的承租房屋租赁权及产权发生的纠纷，若顺和物业公司不予处理或处理不当，影响继续租赁使用的，袁玉欣可以解除或终止合同，并要求顺和物业公司补偿有关损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，袁玉欣、顺和物业公司之间签订的《房屋租赁合同》以及《租金协议》之所以被确认为无效，系因顺和物业公司出租给袁玉欣的涉案房屋缺少建设工程许可证。袁玉欣无法在涉案房屋继续经营，已形成附合的装修、装饰物难以拆除，给袁玉欣造成了损失，故顺和物业公司应对此承担赔偿责任。但是袁玉欣作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在准备投入较大金额进行装修的情况下，更应尽到审慎义务，对房屋产权、现存状态等一系列问题进行充分了解。袁玉欣在未作了解的情况下投入较大金额的装修费，签订了《房屋租赁合同》及《租金协议》，装修及签订合同过程中袁玉欣未尽到审慎义务，对此存在过失，也应为此承担责任。综上，原审法院酌定袁玉欣承担责任的比例为20%，顺和物业公司承担责任的比例为80%。现袁玉欣主张顺和物业公司赔偿其装修损失1338108.93元，原审法院支持1070487.14元（1338108.93×80%=1070487.14），超出部分原审法院不予支持。袁玉欣关于律师费3万元的主张，于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州顺和物业管理有限公司于本判决书生效后十日内赔偿袁玉欣装修损失共计1070487.14元；二、驳回袁玉欣的其他诉讼请求。案件受理费16843元，由袁玉欣负担3369元，郑州顺和物业管理有限公司负担13474元。本院二审期间，顺和物业公司围绕上诉请求依法提交了证据：1.2015年5月19日欠费催缴通知书一份;2.2015年10月14日保证书一份。证明袁玉欣在知晓房屋是违章建筑后仍然愿意承租上述房屋的事实。袁玉欣对该证据质证称：欠款通知书上所签的字不是我签的。我怕贴封条然后和顺和物业公司联系，顺和物业公司说不交钱就要关门。如果和消防总队协调不好，我是不会交房租的，我没有嫌房租高的事实。袁玉欣代理人质证称：一、二审新证据是指新发生或者新发现的证据，这两组证据都不符合上述要求。知晓房屋是违章建筑的时间点是在袁玉欣装修完成之后，袁玉欣已经投资100多万进行装修，而顺和物业公司对袁玉欣的装修损失不予补偿，袁玉欣希望通过经营，补偿自己的损失，所以袁玉欣继续经营并不意味他对违章建筑的认可。袁玉欣无新证据提交。庭后顺和物业公司提交了其公司出具的情况说明、黄河水利委员会黄河中学出具的情况说明、黄河水利委员会机关服务局的事业单位法人证书及其党委会文件、与郑州住房公积金管理中心黄委会管理部签订的物业服务协议、与黄委会签订的郑州市物业服务合同、与黄委会机关服务局签订的保洁服务合同。袁玉欣质证意见：认为顺和物业公司在袁玉欣进场装修前就是天府小区的物业管理企业；不能证明顺和物业公司没有崔姓员工；物业服务合同与保洁服务合同与本案无关；袁玉欣对顺和物业公司与黄河水利委员会黄河中学之间的关系在签订合同时不知悉，顺和物业公司也未向袁玉欣披露，袁玉欣对此并无过错。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：由于本案所涉租赁房屋没有建设规划许可证，导致袁玉欣与顺和物业公司签订的《房屋租赁合同》及《租金协议》已被法院生效判决依法确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然袁玉欣在合同签订之前即对租赁房屋进行了装修，但是由于装修时间近三个月，顺和物业公司称不知情不符合常理，如果不同意装修，也未进行阻拦。因此顺和物业公司在明知袁玉欣已装修的前提下，继续与袁玉欣签订了《房屋租赁合同》及《租金协议》，视为其认可并同意袁玉欣的装修事实。根据《房屋租赁合同》约定，乙方（袁玉欣）有权要求甲方（顺和物业公司）处理合同有效期内因甲方的原因所造成的承租房屋租赁权及产权发生的纠纷，若甲方不预处理或处理不当，影响继续租赁使用的，乙方可以解除或终止合同，并要求甲方补偿有关损失。由于本案所涉租赁房屋没有建设规划许可证，被相关行政部门确认为违法建设，并责令在城市规划建设需要时无偿拆除，因此导致袁玉欣不能实现租赁房屋的目的，袁玉欣主张顺和物业公司作为出租方应承担相应的装修损失，有事实及法律依据，本院应予支持。一审根据双方的过错程度及应尽的审慎注意义务，令顺和物业公司承担责任比例为80%适当，本院应予维持。正是因为顺和物业公司是受黄河水利委员会黄河中学的委托并以顺和物业公司的名义签订《房屋租赁合同》，因此，顺和物业公司作为出租方应承担因《房屋租赁合同》纠纷所产生的责任和义务。其上诉称本案所涉租赁房屋产权归属于黄河水利委员会黄河中学、缺少建设规划许可证是黄河水利委员会黄河中学的违规行为、装修期间涉案租赁房屋在黄河水利委员会黄河中学控制之下等上诉理由，均涉及顺和物业公司与黄河水利委员会黄河中学之间的委托代理关系，与本案非同一法律关系，因此可另行解决，本案不予审理。另外即使袁玉欣于2014年10月份知道了本案所涉租赁房屋无建设规划许可证，也是在其装修行为之后，因此其继续使用该房的行为并不导致主张装修损失的放弃。顺和物业公司以此抗辩不应承担装修损失的理由不能成立，本院不予支持。一审法院委托河南中州评估有限公司对本案所涉租赁房屋的装饰装修进行价格评估，评估公司通过现场调查和勘查核实资产并收集评估资料在法规依据、取价依据的基础上按照市场法及成本法等对资产进行评定估算，有其独立客观性，所作评估报告及评估意见应作为本案认定事实的依据。顺和物业公司针对该评估报告所称的上诉理由证据不足，不足以推翻该评估报告及评估意见，故本院不予支持。综上，顺和物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16843元，由上诉人郑州顺和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  崔航微审判员  董正方二〇一八年三月二十八日书记员  历瑞雪