上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初3371号原告：钱丽萍,女，1957年1月18日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：潘雄，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩胡盼，上海众华律师事务所律师。原告钱丽萍与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年3月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周文婕、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付固定房租人民币35,950.80元(2017年第四季度至2018年第一季度，每季度17,975.40元)；2、第一被告支付原告逾期付款违约金(2017年第四季度违约金以17,975.40元的日万分之五自2017年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以17,975.40元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止)；3、判令第二被告对第一被告上述第一、第二项债务承担连带保证责任；4、判令第一被告交付原告2017年第四季度至2018年第一季度的税金收执发票原件。事实与理由：2009年4月21日，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定原告将其合法所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号“意邦国际建材品牌中心”E区二层2477室商铺(下简称“系争商铺”)委托给第一被告经营管理，自2011年1月1日起，第一被告向原告支付固定房租每年75,629元，三个月为一期，每期固定房租的支付时间为该期首月28日前，相应税金由原告承担，第一被告代为缴纳，并直接从应付收益中扣除，第一被告须将税金收执发票原件交由原告保存；若第一被告逾期支付固定房租，每逾期一日按照逾期未付款项的百分之三向原告支付逾期付款违约金。第二被告承诺对经营收益及逾期利息承担连带保证责任。后第一被告拖欠自2015年第三季度起的固定房租，原告多次起诉，法院均已判决并生效。现第一被告拖欠原告2017年第四季度和2018年第一季度的固定房租。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，承认原告主张的未付金额和逾期天数，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。关于税金收执发票，第一被告现经济困难，未支付固定房租并缴纳相应税金，故无法交付。被告上海意邦置业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，第二被告只是根据《保证合同》承担固定房租及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。经开庭审理查明：原告系位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号2477室商铺的所有权人。2009年4月21日，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年，在此期间内，原告不可撤销地委托第一被告以盈利为目的经营管理系争商铺,原告每年享有固定房租75,629元；原告实际收第一被告收取的经营收益产生的税金根据国家规定的缴纳标准由原告自行承担，具体数额以税务部门出具的相关发票为准，上述税金应由第一被告代为缴纳，并有权从第一被告应付原告的经营收益中直接扣除税金数额，且由原告收执发票原件，第一被告留有发票复印件；经营收益自2011年1月1日起至2029年12月31日，无论该房屋盈利情况如何，第一被告都须向原告支付上述固定房租，按三个月为一期支付，每期支付时间为该期首月的28日前；第一被告逾期支付固定房租，每逾期一日，由原告按逾期未付款项的百分之三支付向第一被告收取逾期付款违约金等。同日，第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担连带保证责任。上述协议签订后，双方各自按约履行。扣除第一被告代原告缴纳的税金后，第一被告实际应支付原告的季固定房租为17,975.40元。但第一被告自2014年第四季度开始拖延支付固定房租，为此原告针对2014年第四季度至2015年第二季度的逾期付款违约金、2015年第三季度至2017年第三季度的固定房租及相应逾期付款违约金多次提起诉讼，法院均予以判决支持，但调整逾期付款违约金标准为未付款项的每日万分之五。现第一被告拖欠原告2017年第四季度和2018年第一季度的固定房租未付，上述两季固定房租扣除税金后合计35,950.80元，第一被告亦未代缴相应税金。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的民事判决书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，经本院释明，原告针对要求第一被告交付税金收执发票的诉讼请求坚持不予变更。本院认为，原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与两被告签订的《保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付固定房租及逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为连带责任保证人，理应对第一被告的上述固定房租及逾期违约金的支付承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿，故对原告要求第二被告承担保证责任的诉请，本院亦予以支持。关于税金收执发票，根据合同约定，第一被告应当在应付固定房租中直接扣除相应税金并代原告向税务部门缴纳，取得相应缴税凭证后交原告保留原件。但因第一被告至今未缴纳税金，税务部门尚未开具相关缴税凭证，交付条件尚不具备，故原告要求第一被告交付上述缴税凭证的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱丽萍2017年第四季度起至2018年第一季度止的固定房租合计35,950.80元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告钱丽萍逾期付款违约金(2017年第四季度违约金以17,975.40元的日万分之五自2017年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以17,975.40元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海意邦置业有限公司对被告上海意邦资产管理有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告钱丽萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698.70元，减半收取计349.35元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年三月三十日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。