广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初1126号原告（反诉被告）：刘海艇，男，1976年12月29日出生，汉族，高州市人，经商，高中文化，住高州市。委托诉讼代理人：李春林，广东鸿基律师事务所律师。原告（反诉被告）：冯柳娟，女，1950年7月17日出生，汉族，高州市人，小学文化，住茂名市茂南区。原告（反诉被告）：茂名市明慧水业有限公司，住所地茂名市莲塘古卜山。法定代表人：刘海艇。被告（反诉原告）：程为平，男，1968年6月1日出生，汉族，茂名市电白区人，初中文化，个体户，户籍地为高州市，现住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。原告（反诉被告）刘海艇、冯柳娟、茂名市明慧水业有限公司（以下简称明慧公司）与被告（反诉原告）程为平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日作出（2015）茂南法民二初字第68号民事判决。被告程为平不服该判决，向茂名市中级人民法院提出上诉。茂名市中级人民法院作出（2015）茂中法民三终字第236号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并追加冯柳娟、明慧公司作为本案的共同原告参加诉讼。在审理过程中，被告程为平于2017年8月4日向本院提出反诉。本案依法公开开庭进行了审理。原告刘海艇及其委托诉讼代理人李春林、原告冯柳娟及原告明慧公司的法定代表人刘海艇，被告程为平及其委托诉讼代理人李剑雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金12500元、滞纳金625元，共计13125元；2、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；3、判令被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月1日，原告刘海艇与被告程为平签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告刘海艇将座落在茂名市莲塘古朴山建筑面积为650平方米的混合结构厂房租给被告程为平使用，厂房租赁期限自2013年10月1日起至2022年9月30日止，厂房月租金自合同签订日起前三年为2500元。合同签订后，原告刘海艇依约履行，把厂房移交给被告程为平使用，被告程为平自使用该厂房后，则以各种理由拖欠租金，至2014年12月31日止，被告程为平尚欠原告刘海艇5个月租金共12500元，滞纳金625元，共13125元。虽经原告刘海艇多次催讨，被告程为平至今未付。原告刘海艇多次追讨无果，为此，特诉至本院，请求法院判如所请。被告程为平辩称，1.原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。被告已就本案租赁关系及公司转让纠纷向法院提出起诉并要求撤销本案合同书及公司转让合同，被告认为本案所涉合同属于应当撤销的合同，请求驳回原告的诉讼请求；2.案涉明慧公司的土地使用权存在争议，权属不明，根据城镇房屋租赁的有关规定，权属不明的房产不能出租，被告一直向法院提出本案的租赁合同书和公司转让合同是相互关系的，合同的相对方是被告及原告刘海艇，如果法院认为本案原告刘海艇的主体不适格应当驳回其起诉；本案追加原告冯柳娟及明慧公司，主体不适格；3.2014年8月20日原告刘海艇擅自改变房屋结构，其已打电话跟原告刘海艇说明改变了房屋结构就不交房租；且在合同还没有解除时，2016年原告刘海艇已将房屋转租。综上，原告刘海艇在签订合同前存在欺诈行为，所签订的合同书违反了合同法第54条，属于可撤销合同，原告刘海艇要将收取的钱退还给被告程为平，请求法院依法驳回原告刘海艇的诉讼请求。反诉原告程为平向本院提出反诉诉讼请求：1.依法撤销反诉原告程为平与反诉被告刘海艇于2013年10月1日签订的《合同书》，并驳回反诉被告提出的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉原告于2013年10月1日为承租位于茂名市茂南区与反诉被告刘海艇签订的《合同书》是反诉原告与反诉被告于同日签订的《公司转让合同》的组成部分。《公司转让合同》第四条明确约定:“四、土地使用权使用方式。本合同转让公司坐落场所的土地性质为:土地的使用权和土地表面的所有建筑物为甲方所有，合同签订后，厂房由甲方租赁给乙方使用。”出租、承租涉案厂房、办公室与出让、受让明慧公司股权均是《公司转让合同》约定的权利和义务。因反诉被告隐瞒事实、捏造事实欺骗反诉原告与其签订《公司转让合同》和《合同书》，反诉被告存在严重的欺诈行为，侵害反诉原告的合法权益，该两份合同应予撤销。反诉原告于2015年1月22日向茂名市茂南区人民法院提出诉讼，该院立案审理。该案经一审和茂名市中级人民法院二审，被裁定发回重审。重审中，茂南区人民法院以茂名市中级人民法院作出的重审指引为由，要求反诉原告撤回对《合同书》的撤销请求，否则，该院将判令驳回。反诉原告认为《合同书》属《公司转让合同》的组成部分，反诉原告特提出本反诉，请求法院依法撤销反诉原告与反诉被告所签《合同书》。二、反诉被告捏造涉案厂房、办公室和土地均属其所有的虚假事实，与反诉原告签订《公司转让合同》和《合同书》存在明显的严重欺诈行为，侵害反诉原告的合法权益，该两份合同均应依法撤销。1.反诉被告明知其不是涉案厂房、办公室和土地的权利人，在其不享有法律规定的物权权利，无权出租流转的情况下，捏造其为物权权利人与反诉原告签订涉案合同，具有明显的欺诈行为；2.反诉被告捏造涉案的厂房、办公室和土地均属于其个人所有的事实，足以影响反诉原告作出是否受让明慧公司股权和承租涉案厂房、办公室的意思表示；3.反诉被告隐瞒和捏造虚假事实签订合同将明慧公司和厂房、办公室交给反诉原告使用后，反诉被告母亲冯柳娟即到公司向反诉原告主张权利，阻止反诉原告生产经营，要求反诉原告搬走，还称出律师函赶反诉原告走，不让反诉原告做厂，后来还强行改造办公室房屋结构导致水厂化验室无法使用，严重损害了反诉原告的合法权益；4.本案涉案的厂房和办公室存在争议，目前也没有证据证实冯柳娟是涉案房屋的权利人，如果法院认为房屋与刘海艇无关，应当驳回起诉，由真正的权利人起诉。综上，反诉被告刘海艇隐瞒捏造虚假事实欺骗反诉原告与其签订的合同，足以影响反诉原告作出真实意思表示，严重侵害了反诉原告的合法权益，依法应予撤销，特根据《合同法》第五十四条第二款之规定，提出反诉，请法院依法支持。反诉被告刘海艇对反诉原告程为平的反诉辩称，1.案涉土地房屋等租赁物刘海艇享有完全合法处分权，刘海艇与程为平签订的合同书为有效合同，从刘海艇提供的租赁土地合同书、租赁土地补充协议书、土地租赁使用权转让协议等证据表明，刘海艇是对土地房屋等租赁物享有处分权；2.刘海艇拥有的土地房屋处分权来源合法，程序正当，刘海艇与程为平签订的合同书是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，刘海艇作为原告的主体资格适格。请求法院依法驳回反诉原告程为平的诉讼请求。反诉被告冯柳娟对反诉原告程为平的反诉辩称，租赁时约定给一楼的三间房屋给程为平使用，经过征求程为平的意见，另外开了一个门口方便程为平出入，不存在擅自改变房屋结构情形。程为平经常拖欠房租，如果想继续租房就支付房租，如果不继续租房就应返还房屋。请求法院依法驳回反诉原告程为平的诉讼请求。反诉被告明慧公司对反诉原告程为平的反诉辩称，本案土地房屋来源合法，合同不存在欺诈，请求法院依法驳回反诉原告程为平的诉讼请求。原告刘海艇围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、《合同书》、《租用土地合同书》、《租用土地补充协议书》、《土地租赁使用权转让协议》、《土地使用授权书》等证据；被告程为平依法提交了被告身份证、明慧公司的营业执照、组织机构代码证及基本信息、《公司转让合同》、房地产档案资料检验证明、《收条》、茂南区人民法院《受理案件通知书》、《人民法院诉讼收费专用票据》、《民事起诉状》、陈述、程为平与冯柳娟现场对话视频、改变房屋结构视频、报警视频、涉案房屋又转租视频、锁门视频等证据；原告冯柳娟、明慧公司没有提交证据。经庭审质证、认证，对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的视频资料，本院结合其他证据在本院认为部分一并作出说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告刘海艇（甲方）与被告程为平（乙方）签订一份《公司转让合同》，主要约定：一、转让公司的基本情况。转让范围：公司法人，灌装生产线一条，收缩模机一台……。四、土地使用权使用方式。本合同转让公司坐落场所的土地性质为：土地的使用权和土地表面的所有建筑物为甲方所有，合同签订后，厂房由甲方租赁给乙方使用。九、违约责任。1、如因乙方原因导致本合同无法履行或乙方不履行合同的约定，则无权要求返还定金。如甲方原因导致本合同无法履行，则要赔偿给乙方3万元。2、一方违约给另一方造成直接经济损失，且违约方支付违约金的数额不足以补偿对方的经济损失时，违约方应偿付另一方所受损失的差额部分。3、乙方未能按期支付本合同转让款，逾期30天后，甲方有权单方终止本合同并不作任何补偿，合同自动解除终止。同日，原告刘海艇（甲方）又与被告程为平（乙方）签订一份《合同书》，主要约定：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房座落在茂名市莲塘古朴山，租赁建筑面积为650平方米，包括北面楼房底层三间房。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房租赁自2013年10月1日起，至2022年9月30日止。三、租金及保证金支付方式。1、甲、乙双方约定，合同签订日起前三年该厂房租赁，月租金为2500元。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为2500元，租金按季度支付，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。七、租赁期间其他有关约定。4、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。签订上述两份合同后，原告刘海艇出具一份《收条》给被告程为平，内容为：今收到程为平转让茂名市明慧水业有限公司的部分转让款，人民币壹拾万元（10000）正。另收壹季度厂房租金柒仟伍佰（7500）元正，保证金贰仟伍佰元（2500）正。收款人：刘海艇2013.10.1。注：租金是2013年10月1日至2013年12月30日。后原告刘海艇将合同约定的公司财产及厂房交付给被告程为平使用。被告程为平认为原告冯柳娟擅自改变房屋结构致其无法正常经营，自2014年9月起拒绝支付租金。原告刘海艇向被告程为平催收租金时，被告程为平主张原告刘海艇在签订上述合同时存在欺诈行为，且对涉案房屋及土地没有享有所有权或使用权，无权主张租金，拒绝支付款项。为此，双方致成纠纷，原告刘海艇于2015年1月21日诉至本院，请求判如前所诉。另外，程为平于2015年1月5日起诉刘海艇要求撤销双方签订的《公司转让合同》、《合同书》并要求返还转让款；刘海艇又于2015年1月21日起诉要求程为平支付余下产权转让款，两案均另案处理。另查明，2003年12月8日，明慧公司经工商管理部门核准成立，为有限责任公司。2009年6月15日，经工商管理部门核准，明慧公司的原股东冯伯平、梁碧婷变更登记为现股东刘海艇、刘宇，其中刘海艇出资45万，持股比例为90％；刘宇出资5万，持股比例为10％。刘海艇系明慧公司的法定代表人。涉案租赁土地权属属茂名市茂南区新坡镇莲塘村村民委员会（以下简称莲塘村委会）一、二、三队，案涉土地上的房屋未办理房产登记手续。2003年1月，莲塘村委会谭则村一、二、三队与冯霞、冯伯泉、苏慧三人签订《租用土地合同书》，约定将涉案土地租赁给冯霞、冯伯泉、苏慧三人作建厂办企业所用，租赁期限为2003年1月13日至2053年1月12日止，莲塘村委会谭则村一、二、三队的村民在该合同上签名确认，并盖有莲塘村委会公章，茂名市茂南区新坡镇人民政府签署同意并加盖公章予以确认。2005年10月23日，莲塘村委会与明慧公司签订《租用土地补充协议书》，约定原《租用土地合同书》约定的权利义务均由明慧公司享有和承担，冯霞、冯伯泉、苏慧不再享有权利和承担义务。2011年9月，莲塘村委会谭则村一、二、三队与明慧公司、冯柳娟共同签订《土地租赁使用权转让协议》，约定明慧公司将涉案土地租赁使用权无偿转让给冯柳娟，莲塘村委会谭则村一、二、三队表示同意。原告明慧公司的另一股东刘宇出具一份《证明》，内容为其为名义股东，同意刘海艇支配和处理明慧公司的全部财产，落款时间为2009年3月28日。刘宇又出具一份《委托书》，内容为委托刘海艇全权代表其办理与程为平之间关于明慧公司的买卖合同的相关事项，并认可刘海艇签署的有关合同，落款时间为2015年7月22日。刘宇在本院的询问笔录以及庭审中均确认上述事实。原告冯柳娟出具一份《土地使用授权书》，内容为同意将涉案土地的使用权授权给刘海艇使用，刘海艇有权使用和处置涉案土地的使用权，落款时间为2011年12月20日。冯柳娟在庭审中亦确认该事实。又查明，原告冯柳娟与原告刘海艇是母子关系，在原、被告签订本案租赁《合同书》后，冯柳娟在其中一份《合同书》原件上的出租方处加上自己的名字，且在《合同书》尾部有刘海艇亲笔书写的备注：“地租由冯柳娟收”。涉案土地的租金，被告程为平将2013年10月1日至2013年12月30日租金7500元交付给原告刘海艇，将2014年1月至2014年8月租金交付给冯柳娟。原告刘海艇在（2015）茂南法民二初字第68号庭审中确认被告程为平已交至2014年8月份的租金，尚欠2014年9月份起至2014年12月31日共四个月的租金10000元及滞纳金500元（滞纳金按拖欠的租金数额增收5％计算）。再查明，被告程为平提供的2014年2月24日其到冯柳娟家里现场对话偷录的视频，主要内容如下：1、冯柳娟在视频中称：案涉土地使用权是村委会于2005年租赁给明慧公司，于2011年再次转租给冯柳娟，有最新的合同书（即《土地租赁使用权转让协议》）为证，刘海艇没有权利将土地及厂房出租给程为平；其没有写过委托书给刘海艇去处置土地及厂房，亦不会写委托书给刘海艇；要求与程为平重新签订合同，作废原合同；公司也不是刘海艇一个人的。2、刘海艇在视频中称：其原来的原始租地合同有效，不需要冯柳娟写任何委托手续，并保证以后其母亲冯柳娟不会再去吵程为平。被告程为平提供的2014年8月20日冯柳娟改变房屋结构视频及录音记录，主要内容为冯柳娟在未经其同意的情况下擅自将涉案房屋的办公室、化验室进行改造，导致其无法经营，其拨打电话给冯柳娟及刘海艇称不再交房租。被告程为平提供的2014年12月15日报警视频，主要内容为冯柳娟到明慧公司拉下电闸并锁门，导致水厂停产。本院认为，案涉《合同书》涉及的租赁物既包括明慧公司坐落土地的使用权又包括土地上的厂房。从《租用土地合同书》、《租用土地补充协议书》、《土地租赁使用权转让协议》等证据来看，涉案土地权属属莲塘村委会谭则村一、二、三队，冯霞、冯伯泉、苏慧租赁案涉土地使用权用于建造明慧公司厂房；明慧公司成立后，涉案土地使用权转租给明慧公司使用；2011年9月明慧公司再将案涉土地使用权转租给冯柳娟使用。由此可见，案涉租赁土地的使用权人为冯柳娟，案涉租赁土地上的厂房由明慧公司建造，冯柳娟、明慧公司对案涉土地和厂房享有实体权利；刘海艇作为明慧公司的法定代表人及签订《合同书》的相对人，对本案的租金享有直接请求权，因此原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司均为本案的适格诉讼主体。被告程为平主张原告刘海艇在签订合同时并没有告知其公司的股东情况及厂房用地的权属情况，诱使其签订合同，存在严重的欺诈行为，合同应依法予以撤销。原告刘海艇则认为案涉股权及资产的转让已得到公司股东刘宇同意及授权，案涉厂房用地的处置亦得到其母亲冯柳娟的授权，其有权签订《公司转让书》及《合同书》，双方签订的合同合法有效，程为平应向其支付租金。归纳本案的争议焦点为：一、原告刘海艇在签署《合同书》时是否已得到股东刘宇及其母亲冯柳娟的授权；二、原告刘海艇签订合同时若存在隐瞒股东及厂房用地权属的行为是构成无权处分行为还是构成欺诈行为；三、原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司请求被告程为平支付房屋租金及滞纳金是否合理；四、原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司请求解除与被告程为平签订的房屋租赁合同是否合理。焦点一，关于原告刘海艇在签署《合同书》时是否已得到股东刘宇及其母亲冯柳娟的授权的问题。分析如下：（一）从《公司转让合同》记载内容可知，原告刘海艇自称其有权转让公司的法人及生产设备，且公司坐落的土地使用权及土地表面的建筑物为其所有；从《合同书》记载内容可知，刘海艇自称其合法拥有案涉厂房，并有权出租给程为平使用，均从未提及该厂房用地权属为冯柳娟所有以及厂房所属的明慧公司有两名股东。（二）被告程为平为证明原告刘海艇存在隐瞒股东及厂房用地权属行为，提供了2014年2月24日其到冯柳娟家里现场对话偷录的视频，冯柳娟在视频中称刘海艇没有权利将土地及厂房出租给程为平，其没有写过委托书给刘海艇去处置土地及厂房；刘海艇在视频中称其原始租地合同有效，不需要冯柳娟写任何委托手续。原告刘海艇对该视频的真实性有异议，认为视频可能进行加工剪辑。但审判人员在庭审中询问到冯柳娟、刘海艇对上述视频中冯柳娟称自己不清楚刘海艇的转让，也没有写过授权委托书给刘海艇以及刘海艇称不用冯柳娟写任何手续等内容有何意见时，冯柳娟回答是其向程为平收取租金时，程为平不肯支付，其为了要程为平向其交纳租金才说房屋及土地是其所有，没有授权刘海艇；刘海艇则回答其母亲冯柳娟文化水平较低，在程为平不肯支付租金的情况下，冯柳娟才说的一些气话，内容不应采信。由此可见，上述视频虽然是偷录，但是并不是以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”之规定，上述视频可以作为本案认定事实的依据。原告刘海艇对该视频的真实性有异议，但刘海艇及冯柳娟并没有否认视频中的关键内容，而是回答基于收取租金的原因而作出视频中不实回答。本院认为刘海艇及冯柳娟作为完全民事行为能力人，应知悉其所作言行会带来的法律后果，而不能仅以一时意气之说辞去否认原来陈述的事实，在刘海艇及冯柳娟未能提出充足的反驳理由时，本院应当确认该视频证据的证明力。即在原告刘海艇与被告程为平签署合同时，原告刘海艇未经得其母亲冯柳娟的同意，亦未得到冯柳娟的授权处置案涉厂房用地。（三）原告刘海艇为证明其签署合同时对案涉厂房用地有处分权，提交了股东刘宇出具的落款时间为2009年3月28日的《证明》和冯柳娟出具的落款时间为2011年12月20日的《土地使用授权书》。刘宇及冯柳娟在庭审中也确认授权的事实。案涉系列纠纷是程为平先起诉刘海艇股权转让纠纷要求撤销合同并返还转让款，随后刘海艇又起诉程为平要求支付余下产权转让款及起诉程为平要求支付租金及解除租赁合同。刘宇的《证明》及冯柳娟的《土地使用授权书》的落款时间虽然均在刘海艇与程为平签订《合同转让书》前，但结合上述第二点程为平提供的视频分析可知，签订合同当时刘海艇并未得到冯柳娟的授权，上述授权书存在刘海艇为应付诉讼而在事后要求刘宇、冯柳娟补充出具，给予其处分公司股权、资产及厂房用地权利的可能性。从冯柳娟与程为平多次发生争执可知，亦因为刘海艇签订合同时未得到冯柳娟的授权，才会导致程为平受让公司股权及租赁厂房用地后与冯柳娟发生矛盾。综上三点分析可知，原告刘海艇与被告程为平签署《合同书》时并未得到股东刘宇及其母亲冯柳娟的授权，原告刘海艇的确存在隐瞒公司有两个股东以及厂房用地权属的行为。焦点二，关于原告刘海艇签订合同时存在隐瞒股东及厂房用地权属的行为是构成无权处分行为还是构成欺诈行为的问题。分析如下：（一）被告程为平签订合同的目的。被告程为平签订合同的目的是受让公司股权及资产的同时以较低价格承租公司的厂房用地十年以获取经营利润，因此程为平与刘海艇在签订《公司转让合同》时约定厂房用地的租赁问题，并另行签订租赁厂房用地的《合同书》。（二）被告程为平的合同目的能否实现。关于公司股权及资产的转让问题，股东刘宇出具的授权及庭审中的陈述表明其同意刘海艇处置股权及资产，并会协助刘海艇办理股权变更的手续，因此程为平履行完股权的付款义务后，公司的股权完全可以完成转让，即程为平受让公司股权及资产的目的是可以实现的。关于案涉厂房用地的租赁问题，冯柳娟出具的授权及庭审中的陈述表明其同意刘海艇处置案涉土地租赁问题；而且程为平自知悉案涉厂房用地的权属人为刘海艇的母亲冯柳娟后，自2014年1月起将案涉土地租金直接交付给冯柳娟，亦即表明程为平与刘海艇、冯柳娟三人已就租赁问题协商一致，因此程为平租赁厂房生产的目的也是可以实现的。（三）原告刘海艇的隐瞒行为是否为了骗取程为平的转让款和租金。虽然原告刘海艇在签署合同时未明确告知程为平案涉公司有两个股东以及厂房用地权属问题，但从刘海艇事后取得的股东刘宇授权、母亲冯柳娟的授权以及刘宇和冯柳娟出庭确认可知，刘海艇的隐瞒行为并不是为了欺诈程为平签署合同后故意不转让公司股权、资产及不出租厂房用地，反而是刘海艇自认为其对公司股权、资产及厂房用地有全部处分权利而与程为平签署合同，但其在法律上实际未取得处分权限，其行为属于无权处分行为，并不是为了骗取程为平的转让款和租金。综上所述，刘海艇于2013年10月1日签署《公司转让书》及《合同书》时没有处分公司全部股权、资产及厂房用地的权利，但其仍以自己的名义实施了处分财产的行为，其行为属无权处分行为。根据我国《合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，刘海艇无权处分他人财产，经权利人刘宇及冯柳娟追认后，刘海艇与程为平签订的《公司转让书》及《合同书》均为有效合同，双方权利义务应受其约束。故被告程为平有关案涉《公司转让合同》、《合同书》应予撤销等抗辩意见理据不足，本院不予采纳。即反诉原告程为平有关撤销双方签订的《合同书》的诉讼请求，本院不予支持。焦点三，关于原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司请求被告程为平支付房屋租金及滞纳金是否合理的问题。根据焦点二所述，本案原告刘海艇与被告程为平签订的《合同书》合法有效，双方均应依合同约定行使权利和履行义务。刘海艇出租案涉土地及厂房的目的是为了获取租金，程为平承租的目的是用于生产桶装饮用水以获取经营利润。因此出租人刘海艇、冯柳娟、明慧公司的主要合同义务是保证交付使用的房屋在租赁期限内处于适合程为平用于生产桶装饮用水的状态，并且不得妨碍程为平对房屋的正常、合法使用。承租人程为平的主要合同义务是按约定支付房屋租金，并对房屋正常、合法使用。从被告程为平提供的2014年8月20日录制的冯柳娟改变房屋结构视频、录音记录以及2014年12月15日录制的冯柳娟到明慧公司拉下电闸并锁门的报警视频可知，自2014年8月20日起，原告冯柳娟多次阻挠影响被告程为平不能正常生产经营，原告刘海艇及明慧公司亦未协助排除妨碍，违反了《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”规定。原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司未依约履行合同义务构成违约，被告程为平拒绝支付自2014年9月起的租金属于行使先履行抗辩权的行为，符合《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不构成违约。因此，原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司要求被告程为平支付房屋租金及滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告冯柳娟抗辩称由于被告程为平多次拖延支付租金其才会阻挠其正常经营，经查，原、被告双方均确认程为平已交纳租金至2014年8月份，在程为平没有欠缴租金的情况下，冯柳娟又于2014年8月20日擅自改变房屋结构，明显存在阻碍程为平正常生产经营的故意；而且即使程为平存在欠缴租金的情况下，冯柳娟擅自阻挠经营的行为亦属不当。故原告冯柳娟该抗辩意见理据不足，本院不予采纳。焦点四，关于原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司请求解除与被告程为平签订的房屋租赁合同是否合理的问题。根据焦点三所述，原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司作为合同的先违约方，并不享有《合同法》第九十四条所赋予的法定解除合同的权利。但是原、被告双方发生纠纷至今持续数年，原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司均明确表示不可能继续履行合同，且被告程为平亦起诉要求撤销合同即更不可能继续履行合同。在此情况下，若强制双方继续履行合同既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，故强制履行显然是非理性的选择。根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”之规定，原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司要求解除与被告程为平的房屋租赁合同关系符合上述规定，本院依法准许原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司解除与被告程为平签订的合同。综上所述，原告刘海艇与被告程为平签订的《公司转让书》及《合同书》，经权利人刘宇及冯柳娟追认后，均为合法有效合同。因本案《合同书》不适于强制履行，且强制履行又无法实现合同目的，本院依法准许原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司与被告程为平解除案涉合同。原告冯柳娟多次阻挠被告程为平正常生产经营，原告刘海艇及明慧公司亦未协助排除妨碍，均构成违约；被告程为平拒绝支付自2014年9月起的租金属于行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。故原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司要求被告程为平支付房屋租金及滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。反诉原告程为平有关撤销双方签订的《合同书》的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。若被告程为平认为原告刘海艇、冯柳娟、明慧公司的阻挠行为影响其正常生产经营，使其蒙受损害，无法获得在签订合同时所期待的利益，可另行通过法律途径要求原告刘海艇、冯柳娟及明慧公司承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘海艇与被告程为平于2013年10月1日签订的《合同书》；二、驳回原告刘海艇、冯柳娟、茂名市明慧水业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告程为平的全部诉讼请求。本诉案件受理费128元（原告刘海艇已预付），由原告刘海艇、冯柳娟、茂名市明慧水业有限公司负担。反诉案件反诉费64元（反诉原告程为平已预付），由反诉原告程为平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  程柳梅人民陪审员  温 杰人民陪审员  梁红霞二〇一八年三月二十日书 记 员  杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。