广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初3901号原告：黄少芬，女，汉族，1980年1月31日出生，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，总经理。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建良，公司员工。原告黄少芬诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月21日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱理忠、被告委托代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少芬提起诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理清远市清新区太和镇明霞大道中62号山湖世纪花园２幢Ｃ座2403房的房地产权证书，办理费用由被告承担；2、被告按照《商品房买卖合同》支付原告逾期办理房地产权属证书违约金，违约金从2015年9月1日起以574079元按年利率6％计付，计至取得涉案房屋房地产权属证书之日止，暂计至2017年9月1日违约金为68889.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月31日，黄少芬与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》,约定：黄少芬向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢C座2403号房屋，按套出售房屋总价为574079元。清晖公司应于2015年1月30日前将符合法律规定的房屋交付给黄少芬。后黄少芬与清晖公司以及购买房屋管理的物管公司作出《补充协议》，同意交楼时间顺延至2015年5月30日，且接受清晖公司逾期交楼赔偿。清晖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意清晖公司按已付房价款的0.1%向黄少芬支付违约金。截至起诉之日，清晖公司还未办理取得房屋房地产权属证书。清晖公司逾期办理房地产权属证明，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给黄少芬带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了黄少芬的合法权益。被告清晖公司答辩称：清晖公司向黄少芬交付了所购房屋，黄少芬向所购楼房所在的长信物业管理公司出具了《业主收楼确认书》，并在《山湖世纪花园业主资料登记表》上签名确认了自己的业主资格，黄少芬已经收楼并实际占有了所购房屋。合同约定如因清晖公司的责任导致黄少芬不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，应当按已付房款的0.1%向黄少芬支付违约金。黄少芬并没有提供直接的证据证明其在本案中的实际损失，要求调高违约金，无事实和法律依据。综上所述，请法院依法驳回黄少芬的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据：一、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格适格；二、被告企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格适格；三、《广东省商品买卖合同》、收据、《住房公积金借款合同》，拟证明原告向被告购买房屋，原告按照约定支付购房款；四、补充协议，拟证明被告并没有按照合同约定承担相应责任。被告围绕答辩向本院提交的证据：一、交付使用通知书，拟证明原告已经同意被告向其交付涉案房屋；二、业主收楼确认书、业主资料登记表，拟证明被告已经实际收楼并正式成为山湖世纪花园的业主；三、商品房买卖合同，拟证明被告已经约定了逾期办理房产证的违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方对另一方的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2013年7月31日，黄少芬为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：黄少芬向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢C座2403号房屋，按套出售，总金额为574079元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄少芬使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄少芬使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄少芬支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，黄少芬有权解除合同。黄少芬解除合同的，清晖公司应当自黄少芬解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向黄少芬支付违约金。黄少芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄少芬支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知黄少芬办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄少芬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同签订后，黄少芬按照合同的约定支付全部购房款。2013年7月31日，清晖公司收取了黄少芬代办证费4244元。2015年3月19日，清晖公司、黄少芬与清新县长信物业管理有限公司签订《补充协议》，约定：清晖公司、黄少芬一致同意交楼时间顺延至2015年5月30日，交楼的方式、办法仍按合同约定执行；清晖公司、清新县长信物业管理有限公司赠送黄少芬自2015年2月1日至2016年12月30日的物业管理费。2015年3月19日，清晖公司向黄少芬交付所购房屋，黄少芬签署了《业主收楼确认书》、《业主资料登记表》，对涉案房屋进行验收并予以确认。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向本院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案资料，也没有提交已办理房产权属证书的证据。双方因房屋迟延办理权属证书及违约金等问题发生争议，黄少芬向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有黄少芬身份证复印件、清晖公司工商登记信息、商品房买卖合同、收据、补充协议、业主收楼确认书、业主资料登记表、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与黄少芬签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同的约定确定各方的权利义务。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本院归纳本案争议焦点如下：一、房屋办理权属证书问题；二、房屋迟延办理权属证书的违约金问题。争议焦点一、房屋办理权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得权属证书。买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开发商应当将涉案商品房的办证资料报产权登记机关进行备案登记。清晖公司收取了黄少芬代办证费，表明清晖公司认可为黄少芬的涉案房屋代为办理权属证书。综上，清晖公司作为开发商应按合同约定履行为涉案房屋办理权属证书的义务，清晖公司未能提供涉案房屋已办理权属证书的依据，现黄少芬诉求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。清晖公司已收取了黄少芬代办证费，原告提出办证费用由被告承担，没有合同约定，本院不予支持。争议焦点二、房屋迟延办理权属证书的违约金问题。清晖公司未按《办理房产证协议》约定按时办理权属证书，应承担违约责任。双方对违约金的计算方法有争议，原告主张从2015年9月1日起以购房款574079元为基数按年利率6%计付，而被告则抗辩违约金按合同约定的为已付房价款的0.1%。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。结合开发商的成本、利润、房屋是否交付使用等因素考虑，逾期办证的违约责任与逾期交楼的违约责任相比，逾期办证的违约责任较轻。原告没有提供依据证明其损失，结合原告的诉求和被告的抗辩，本院酌情调整逾期办证违约金从2015年9月1日起至不动产登记中心登记出具权属证书之日止以购房款574079元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年8月31日的违约金为11481.58元。综上所述，清晖公司没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起120日内为原告黄少芬购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢C座2403号房屋办理房地产权属证书；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告黄少芬支付迟延办理房地产权属证书的违约金，违约金从2015年9月1日起至不动产登记中心登记出具权属证书之日止以购房款574079元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年8月31日的违约金为11481.58元，此款于本判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在不动产登记中心登记出具权属证书之日起十日内支付；三、驳回原告黄少芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费762元，原告黄少芬负担632元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇一八年三月十五日书记员  陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”