北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2500号上诉人（原审被告）：王某1，女，1965年5月29日出生，汉族，住河北省张家口市。委托诉讼代理人：陈玉龙，河北省涿鹿县城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：常某1，男，1954年11月18日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：常某2，女，1957年2月17日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：常某3，女，1962年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。上述三被上诉人之委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。上诉人王某1因与被上诉人常某1、被上诉人常某2、被上诉人常某3农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回常某1、常某2、常某3的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。对于常某4死亡时间的认定无合法有效的证据。2.常某1、常某2、常某3不具备诉讼主体资格。3.房屋买卖已经发生23年之久，从诉讼时效上不能得到法律的保护。4.诉争房屋为王某1儿子李某1唯一住所，应当从尊重历史、照顾现实的角度予以保护。常某1、常某2、常某3辩称，同意一审法院判决，不同意王某1的上诉请求。常某1、常某2、常某3向一审法院起诉请求：1.判令双方之间的房屋买卖行为无效；2.判令王某1返还位于24号院内的房屋院落及附属设施。一审法院认定事实：常某4（1993年去世）与陶某1（1985年去世）系夫妻关系，二人有五个子女：长子杨某1（1945年出生，2015年去世，生前未婚育，无继承人，常某4之继子）、次子杨某2（1949年出生，常某4之继子）、三子常某1（1954年出生）、长女常某2（1957年出生）、次女常某3（1962年出生）。李某1（1998年去世）与王某1系夫妻关系，二人育有一子李某1（1990年出生）。常某4与陶某1夫妻在24号院内有宅基地一处，宅基地上建有北房三间及南房三间。李某1与王某1夫妻均系河北省农民，九十年代初到北京市延庆区经商，为解决居住问题，李某1于1993年购买了常某4位于24号院内的房屋，并与常某4签订了房屋买卖契约。该契约的主要内容为：“常某4将其自建南房三间、北房三间，共6间瓦房，北房比较破旧，北至街道、东至王某2、南至岳某1、西至道，占地面积182平方米，经双方协商作价5000元整，卖给李某1，钱当面过清，永不反悔，口说无凭，特立此字为证”。立字人常某4、李某1，证明人及代笔人高某。契约签订后，李某1按约定给付了购房款，常某4交付了房屋。李某1、王某1夫妻入住后于1996年对原有房屋北房三间进行翻建并居住至今。2017年3月15日，常某1、常某2、常某3诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖契约无效并要求返还涉案房屋及院落。庭审中，常某1不认可该房屋买卖契约，认为该房屋不是其父常某4卖给李某1的，是其于1997年卖与李某1的，但其未能提供证据证实。证人高某出庭作证，证明该房屋买卖合同系由其代笔，并在常某4与李某1在场的情况下签订的。在审理过程中，常某1、常某2、常某3坚持诉讼请求，要求确认房屋买卖契约无效。王某1则坚持认为该房屋买卖契约有效，并出示了其户口所在地河北省某村委会及北京市某村民委员会关于常某4卖房给李某1的证明，以及河北省某村委会出具的李某1夫妻在该村没有房屋的证明，并表示诉争的房屋是唯一的居所，如认定无效其一家将无处安身。庭审中，法院还根据本案的具体情况依法行使了释明权，向王某1释明了法律及政策对农村房屋及宅基地买卖的有关规定，可以提出反诉请求，要求对方赔偿损失，法院合并审理。王某1坚持认为该房屋买卖契约有效，表示不予反诉。另查，常某4、陶某1夫妻的第一顺序继承人有：长子杨某1、次子杨某2、三子常某1、长女常某2、次女常某3。其中长子杨某1于2015年去世，生前未婚育，无继承人；次子杨某2已向法院出具了放弃继承声明书，明确表示自愿放弃对本案常某4房屋的继承权。李某1的第一顺位继承人有：配偶王某1、长子李某1、母亲胡某1。因胡某1后于李某1于2000年去世，故应由胡某1之长女李某2、次子李某3、四子李某4、次女徐某1继承胡某1的继承份额。因胡某1之长女李某2后于胡某1于2012年去世，故应由李某2之长子辛某1、长女辛某2、次女辛某3、三女辛某4继承李某2应继承的份额。其中李某1、李某3、李某4、徐某1均出具放弃继承权声明书，明确表示不参与本案诉讼，并放弃对于本案李某1房屋的继承权利。后法院通知辛某1、辛某2、辛某3、辛某4参加诉讼，四人均明确表示不参与本案诉讼，放弃对于本案李某1房屋的继承权利。上述事实，有常某1、常某2、常某3提交的宅基地登记卡、证明材料；有王某1提交的常某4与李某1签订的房屋买卖契约，集体土地建设用地使用权证、河北省某村委会及北京市某村民委员会关于常某4卖房给李某1的证明，河北省某村委会出具的李某1夫妻在该村没有房屋的证明及双方当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，根据有关法律、政策规定，农村的宅基地禁止买卖。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易。常某4与李某1签订的房屋买卖契约，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某1夫妻并非延庆区某村村民，故其无权取得上述宅基地的使用权，双方签订的房屋买卖契约无效。根据合同无效的处理原则，应当相互返还。但因李某1夫妻购买的上述房屋是王某1唯一住所，考虑到房屋作为公民必要的生活资料，是生存必备的最基本物质，对公民个人及家庭的正常生活具有重要影响，本案如果判决返还房屋，将导致王某1及其子李某1家庭生活窘迫。故法院认为王某1在具备返还房屋条件之前，诉争房屋不宜返还，常某1、常某2、常某3可待王某1具备相应的返还条件时再行主张相应权利。另外，法院需要说明的是，双方因该契约所取得的房屋、房款应相互返还，但因契约无效后还涉及损失赔偿问题，需根据房屋状况等确定赔偿数额，房屋的返还宜与损失赔偿一并解决，在王某1不予反诉的情况下，本案暂不予处理，双方可另行解决。常某4的继承人杨某2及李某1的继承人李某1、李某3、李某4、徐某1、辛某1、辛某2、辛某3、辛某4均明确表示不参加本案的诉讼，自愿放弃继承权，对此法院不持异议，故法院不再追加上述继承人为本案当事人。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原告常某1、常某2、常某3之父常某4与被告王某1之夫李某1签订的农村房屋买卖契约无效；二、驳回原告常某1、常某2、常某3的其他诉讼请求。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许随意转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。由于买受人李某1、王某1不具有该集体经济组织成员的资格，因此，本案中所涉对于24号院内的房屋所签订的房屋买卖契约应属无效。对于王某1所提房屋买卖契约有效的上诉请求和相应理由，本院不予支持。但考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失、对于房屋进行翻建所产生的损失等因素，一审法院所作处理并无不当，本院予以维持。常某4的死亡时间的认定，不对本案农村房屋买卖合同无效的认定产生影响。诉争24号院为常某4与陶某1夫妻的宅基地，在二人去世之后，常某1、常某2、常某3主张对24号院内房屋的买卖契约无效，具备诉讼主体资格，本院对王某1的该项上诉理由，不予采信。合同无效乃自始无效、当然无效，不受诉讼时效的限制，本院对于王某1的该项上诉理由，亦不予采信。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十二日法官助理  刘 瑾书 记 员  杨 帆