山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1502民初6434号原告：山东省聊城天工物业有限公司，住所地聊城市东昌府区兴华西路**。法定代表人：何友光，总经理。委托诉讼代理人：刘军华，山东万航律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行，，住所地聊城市东昌府区东昌西路**主要负责人：王长勤，行长。委托诉讼代理人：王峰，山东同心达律师事务所律师。原告山东省聊城天工物业有限公司诉被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行房屋租赁合同纠纷一案，聊城市中级人民法院裁定发回本院重审。本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省聊城天工物业有限公司法定代表人何友光及其委托诉讼代理人刘军华，被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省聊城天工物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行投资建设及出租协议及补充协议，并按价格评估结论书中的租金标准向原告支付自2014年4月1日至法院确定的支付之日的租金及鉴定费25000元；2、判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准以所欠租金为基数向原告支付自2014年4月1日至法院确定被告支付租金之日的违约金；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2002年底，被告与山东聊城热电物业有限公司（以下简称聊城热电公司）签订《租赁土地建房协议》，协议约定被告租赁热电的土地20年（时间自2002年11月1日起至2022年10月31日止），由被告自建营业三层楼，被告投资自建的营业楼及庭院使用期为20年，产权归聊城热电公司。协议签订后，被告因资金未能落实，与原告签订《投资建设及出租协议》，改由原告全权承担被告与聊城热电公司签订的《租赁土地建房协议》中被告的全部义务和权利，由原告投资建设被告营业楼，然后出租给被告使用，租赁期间自2003年4月1日起至2022年10月31日止，每五年签订一次协议，调整一次房价，租金每半年预交一次，被告应按时交纳租金，逾期支付5‰的违约金，被告不得租用其他房屋作营业办公使用。协议签订后，原告依约履行合同，建成营业楼后出租给被告使用，被告自2003年4月1日起使用至今，但2014年5月12日被告却以经营环境恶化为由，单方决定解除与原告的合同，并向原告送交《解除投资建设及出租协议通知》。原告向法院起诉请求确认被告送交的《解除投资建设及出租协议通知》无效，要求被告继续履行《投资建设及出租协议》，要求被告支付拖欠的租金及延期支付违约金（自2014年1月1日至被告支付之日止按日千分之五计算）。经审理，聊城市中级人民法院作出终审判决：确认被告2014年5月12日作出的《解除投资建设及出租协议通知》无效；被告依约继续履行与原告签订的《投资建设及出租协议》及补充协议；被告向原告支付自2014年1月1日至2014年3月31日的租金113430元及违约金。对于2014年3月31日之后的租金，聊城市中级人民法院建议另行主张权利。终审判决作出后，虽经原告多次与被告协商租金事宜，被告均拒绝支付租金，故依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行辩称，原告与被告所签订的租赁合同早已解除，原告提出变更诉讼请求没有事实和法律依据，对其诉讼请求应依法驳回。一、原告变更诉讼请求没有法律依据。原告在原一审诉讼请求为要求解除租赁合同并赔偿损失，而本案发回重审后，其变更后的诉讼请求为继续履行合同并支付租金，变更后的诉讼请求显然颠覆了原诉讼请求，合同解除了就不存在主张继续履行的请求权基础条件。原告在重审后变更的诉讼请求违背了法律规定可以变更诉讼请求范围的立法本意。二、本案租赁合同在原一审中就已当然解除。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”就本案租赁合同而言，原告在原一审起诉之前未通知被告解除合同，而是以向法院起诉解除合同，法院将起诉状副本送达给被告后就视为通知了被告，租赁合同在起诉状送达给被告时解除，被告如有异议，可以就解除合同的效力提出异议，由法院确认解除合同效力。但原一审中，被告同意解除合同，即被告认可解除合同的效力。依照上述法律规定，本案所涉及租赁合同早在被告收到起诉状之日就已经当然解除，原告无权再变更继续履行请求。原告原起诉状未送达被告前，原告还有选择权，但本案业经原一、二审法院审理，原告已丧失要求继续履行租赁合同的权利。三、原告主张租金的计算标准没有依据。原告提起本案诉讼之前，双方对于2014年4月1日之后的租金无法达成一致，现有证据也不能证实应按照何种标准支付租金，且原告的原审诉讼请求为解除租赁合同，被告也同意解除，原告再次主张租金既没有请求基础，也没有计算标准，对其诉讼请求不应予以支持。四、被告不应支付违约金。如前所述，双方对租金标准没有达成一致意见，在租金标准无法确定前，被告无法确定应支付多少租金，也就不存在故意违约之情形，原告要求被告支付违约金没有依据。五，即使原告可以变更诉讼请求，原告要求支付租金及违约金的请求也已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，请求法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了东昌府区人民法院（2014）聊东民初字第1619号民事判决书、聊城市中级人民法院（2015）聊民一终字第141号民事判决书、租赁土地建房协议、投资建设及出租协议、投资建设及出租补充协议、解除投资建设及出租协议通知、价格评估报告，被告提交了租金洽谈邀请函及快递邮寄回执，本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证。经审核，以上证据与本案有关联，能够证明相关事实，本院对证据效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月30日，被告与聊城热电公司签订《租赁土地建房协议》，协议约定被告租赁聊城热电公司9号楼路西、聊堂路北土地一宗，租赁期限为20年（时间自2002年11月1日起至2022年10月31日止），由被告自建营业三层楼，该营业楼产权归聊城热电公司，被告向聊城热电公司交付土地租金后使用期为20年，20年后聊城热电公司收回该营业楼。2003年1月6日，被告因资金未到位，与原告签订《投资建设及出租协议》，协议约定以下主要内容：“由原告承继《租赁土地建房协议》中被告的全部内容和条款，由原告出资被告营业楼的建设，然后原告作为出租方将楼房出租给被告使用，租赁期间自2003年4月1日起至2022年10月31日止，每五年签订一次补充协议，根据市场行情及时调整房价，租金每半年预交一次。首期自2003年4月1日至2008年3月31日，租金按照1.425万元每月、年租金17.1万元执行。因被告自身原因，造成协议不能正常履行的，原告有权向被告索赔经济损失。被告应按时交纳租金，逾期支付5‰的滞纳金。被告不得租用其他房屋作营业办公使用。”原告依约于2002年10月30日至2003年3月31日期间筹资建设了该营业楼，营业楼建成后，被告依照协议约定投入使用。2008年4月1日，被告与原告签订《投资建设及出租补充协议》，约定双方根据市场行情每三年签订一次补充协议，届时根据市场行情调整租金，并约定自2008年4月1日至2011年3月31日期间的年租金为316400元，原告提供房屋租赁发票。其他内容同2003年1月6日签订的出租协议。2011年11月17日，被告与原告再次签订《投资建设及出租补充协议》，约定双方根据市场行情每三年签订一次补充协议，届时根据市场行情调整租金，并约定自2011年4月1日至2014年3月31日期间的年租金为453720元，原告提供房屋租赁发票。其他内容同2003年1月6日签订的出租协议。2014年5月12日，被告以经营环境变化为由向原告邮寄送达《解除投资建设及出租协议通知》，要求解除双方于2003年6月签订的《投资建设及出租协议》。2014年5月16日，原告复函表示不同意被告单方解约行为。2014年6月9日，原告向本院起诉被告，要求确认被告《解除投资建设及出租协议通知》无效，依法判令被告依约继续履行原、被告双方签订的，《投资建设及出租协议》及《投资建设及出租补充协议》，并支付拖欠的租金及违约金453720元。本院于2014年11月17日作出如下判决[案号是（2014）聊东民初字第1916号]：一、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于2014年5月12日向原告山东省聊城天工物业有限公司送达的《解除投资建设及出租协议通知》无效；二、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行依约继续履行与原告山东省聊城天工物业有限公司签订的《投资建设及出租协议》及其补充协议；三、限被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效10日内向原告山东省聊城天工物业有限公司支付自2014年1月1日至2014年11月17日的租金437335.7元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）；四、驳回原告山东省聊城天工物业有限公司的其他诉讼请求。被告不服该判决，向聊城市中级人民法院提出上诉。2015年6月8日，聊城市中级人民法院作出如下判决[案号是（2015）聊民一终字第141号]：改判判决第三项为限被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效10日内向原告山东省聊城天工物业有限公司支付自2014年1月1日至2014年3月31日的租金113430元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2014年1月6日起计算至本院确定的付款之日止）；其他判项予以维持。2015年12月17日，原告向本院起诉被告，要求解除原、被告签订的租赁合同，被告赔偿损失4203127元。本院于2016年12月13日作出如下判决[案号是（2015）聊东民初字第4495号]：一、解除原告山东省聊城天工物业有限公司、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于2002年12月30日签订的《租赁土地建房协议》；二、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效后十日内支付原告山东省聊城天工物业有限公司租金1287625.34元；三、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效后十日内赔偿原告山东省聊城天工物业有限公司租金损失495745元；四、驳回原告山东省聊城天工物业有限公司的其他诉讼请求。原告与被告均不服该判决，向聊城市中级人民法院提出上诉。2017年7月15日，聊城市中级人民法院以原审认定的基本事实不清为由作出如下裁定[案号是（2017）鲁15民终1321号]：撤销（2015）聊东民初字第4495号判决，发回聊城市东昌府区人民法院重审。在（2015）聊东民初字第4495号案件审理过程中，经由原告申请、本院委托，山东正大价格评估有限公司于2016年4月6日作出山正评字（2016）第0406-04号价格评估结论书，结论书载明以下主要内容：被告承租原告房屋2014年4月1日至2015年3月31日房屋租金为462794元，2015年4月1日至2016年3月31日房屋租金为476678元，2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金为495745元；因未来房屋租金无法预测，结合市场行情，将2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金作为未来几年租金价值，2014年4月1日至2022年10月31日期间被告承租原告房屋的同期同地段租金价值为4203127元。因价格评估，原告支出鉴定费25000元。本院认为，原告与被告签订的《投资建设及出租协议》及补充协议系双方真实意思的表示，协议内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，协议成立并生效，依法应予保护。本案主要争议焦点问题为：一、原告在重审时能否变更诉讼请求？二、双方签订的《投资建设及出租协议》及补充协议是否已经解除？三、双方签订的《投资建设及出租协议》及补充协议是否应当继续履行？四、原告关于租金及违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？五、原告主张租金及违约金是否具有事实和法律依据？关于第一个焦点问题。案件重审是重新开始一审程序对案件进行审理，依照法律规定，诉讼请求的变更应当在举证期限届满前提出，原告变更诉讼请求是在上述规定的时间内提出，其有权变更诉讼请求。关于第二个焦点问题。在（2015）聊东民初字第4495号案件中，原告的诉讼请求是要求解除与被告签订的租赁合同，如法院经审查符合约定或者法定解除条件时，可以判决解除合同，解除合同的效力起算时间应从法院判决生效之日起算，但该案经二审程序后发回重审，（2015）聊东民初字第4495号判决书并未生效，同时，已生效的（2015）聊民一终字第141号民事判决也确认被告于2014年5月12日向原告送达的《解除投资建设及出租协议通知》无效，故《投资建设及出租协议》及补充协议并未解除。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告应当遵守平等、公平、诚实信用的处事原则，依约全面、恰当履行双方在《投资建设及出租协议》及其补充协议中的义务，非因法定或约定事由不得单方解除合同或者终止己方义务。根据本案查明的事实，双方所签订的《投资建设及出租协议》及其补充协议不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中当事人可以解除合同的法定事由，故被告应继续履行《投资建设及出租协议》及补充协议。关于第四个焦点问题。原告与被告关于租金及违约金的的争议自原告2014年6月9日第一次向本院起诉后，2015年6月8日聊城市中级人民法院作出判决，原告于2015年12月17日第二次向本院起诉被告，终审判决时间与原告第二次起诉时间间隔不足一年，并未超过法律规定的诉讼时效期间。关于第五个焦点问题。根据双方2011年11月17日签订《投资建设及出租补充协议》，约定双方根据市场行情每三年签订一次补充协议，届时根据市场行情调整租金，并约定自2011年4月1日至2014年3月31日期间的年租金为453720元，但双方对于2014年3月31日之后对租金支付标准未能形成一致意见，原告要求被告按照山东正大价格评估有限公司作出山正评字（2016）第0406-04号价格评估结论确定的租金标准支付所欠租金，本院予以支持，租金自2014年4月1日计至本判决作出之日为1916022元[462794元+476678元+495745元+480805元（即495745元×354天÷365天）]。双方在《投资建设及出租协议》约定租金每半年预交一次，合同中约定的日千分之五的“滞纳金”属于违约金性质，因被告存在拖欠租金的违约行为，故原告按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%主张违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。原告因价格评估所支出的25000元鉴定费，属于其合理支出，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行继续履行与原告山东省聊城天工物业有限公司签订的《投资建设及出租协议》及《投资建设及出租协议补充协议》；三、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效之日起十日内向原告山东省聊城天工物业有限公司支付自2014年4月1日至2018年3月20日期间的租金1916022元；三、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告山东省聊城天工物业有限公司支付违约金（支付方式为以下四部分之和：以462794元为基数自2014年4月1日至2015年3月31日，以939472元为基数自2015年4月1日至2016年3月31日，以1435217元为基数自2016年4月1日至2017年3月31日，以1916022元为基数自2017年4月1日至2018年3月20日）；四、被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行于本判决生效之日起十日内向原告山东省聊城天工物业有限公司支付鉴定费25000元；五、驳回原告山东省聊城天工物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22269元，由被告中国建设银行股份有限公司聊城电厂支行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  周爱军人民陪审员  王风兰人民陪审员  刁文佼二〇一八年三月二十日书 记 员  田 振