河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1022民初29号 原告（反诉被告）：张向伟，男，1975年4月27日出生，汉族，现住固安县。 委托代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：谭雪飞，女，1982年10月16日出生，汉族，现住北京市丰台区。 委托代理人：张峰，河北领诺律师事务所律师。 第三人：北京微行天下房地产经纪有限公司。住所地：北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼11层1101-P051（园区）。 统一社会信用代码：91110106MA005N2931。 法定代表人：陈波，总经理。 委托代理人：于建芸、王玉兰，公司职工。 原告张向伟与被告谭雪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在诉讼过程中被告谭雪飞申请追加北京微行天下房地产经纪有限公司（微行公司）为第三人，本院依法准许。2018年2月6日被告谭雪飞提起反诉，本案依法由审判员李雅新适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张向伟及其委托代理人王静，被告（反诉原告）谭雪飞及其委托代理人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张向伟诉称：我与被告于2017年3月7日签订了房屋买卖合同，原告购买被告位于固安县（号楼）1单元1004室。该房屋建筑面积为84.64平方米，总价款180万元，原告已按合同约定向被告支付房款120万元，但被告拒绝按照合同约定的期限与原告办理银行贷款、面签手续，致使合同无法继续履行。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，要求判令：1、请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，退还购房款120万元及利息；2、判令被告支付原告违约金120万元及居间服务费45000元；3、诉讼费用由被告承担。 被告谭雪飞辩称,原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。从补充协议的约定来看，原、被告在签订合同时房屋产权证书还未下发，产权证书下发后原告履行了向银行申请贷款来支付剩余房款的合同义务，但原告至今即未支付剩余房款，也未去银行办理贷款申请，而被告是完全履行了合同，不仅提前还清银行贷款，并且告知原告及时支付剩余房款，因此本案不是被告不履行合同，而是因为廊坊市限购政策使固安房价波动下降，原告想以诉讼的方式解除合同，显然原告的行为违背了诚信原则也是对房地产正常交易秩序的破坏，是法律不允许的，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同。 反诉原告谭雪飞诉称，反诉人与被反诉人双方于2017年3月7日签订了房屋买卖合同，被反诉人购买反诉人位于固安县房屋一套。房屋交易价格为180万元。反诉人2017年5月1日前已经将房屋交付被反诉人居住至今，现被反诉人只向反诉人交付了房款120万元，尚有余款60万元未能支付。故提起反诉，要求：1、依法确认反诉人与被反诉人关于固安县房屋买卖合同合法有效，要求被反诉人继续履行合同，并支付购房款60万元；2、反诉费用由被反诉人承担。 反诉被告张向伟辩称，反诉人与被反诉人于2017年3月7日签订的房屋买卖合同无法实现合同目的，应予以解除。反诉人以各种不正当的理由拒不配合被反诉人办理房屋贷款合同面前手续。故应驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，原告张向伟（反诉被告）与被告谭雪飞（反诉原告）通过第三人微行公司签订了《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：原告张向伟购买登记在被告谭雪飞名下的位于固安县房屋；房屋建筑面积为84.64平方米；成交价格为人民币1800000元整；约定合同签订当日买受人（原告）向出卖人（被告）支付定金人民币100000元；房屋交付：2017年5月1日出卖人将房屋交付买受人；居间报酬的金额及支付方式：因买卖双方基于居间方的媒介服务而订立本合同，居间方有权收取相应的居间报酬，因此买受人向居间方支付服务费45000元，本合同签订后，因出卖人或者买受人的原因致使合同未履行的，居间服务费不予退还，如因出卖人原因致使合同不能履行的，出卖人除了承担本合同约定的违约责任外还需要赔偿买受人应支付此房屋同等金额的居间服务费；权属转移登记：自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在前款约定期限届满之日起15日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照已支付房款的一倍作为违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。出卖人应当在该房屋所有权转移之日向房屋所在地户籍管理机关办理完成所有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付100元∕日的违约金，直到户口全部迁出为止；同时约定了出卖方及买受方的违约责任：出卖方不配合办理银行贷款、面签手续的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为已支付购房款的一倍作为违约金，并有权选择继续履行合同或解除合同。补充协议约定：2017年3月9日之前买受人向出卖人支付房屋首付款1100000元，剩余房款600000元待银行批贷后由银行直接划转至出卖人提供的银行指定账号内；待产权人谭雪飞拿到《房屋所有权证》后7个工作日内，双方在中介的配合下去银行做面签手续；待产权证下来之日起7日内办理解压手续。附单身声明：本人谭雪飞（身份证：2302811982××××××××）至今未婚，声明人：谭雪飞，2017年3月7日。合同签订后，原告如约向被告支付了房屋首付款1200000元（含定金100000元）并向第三人微行公司支付了中介服务费45000元，被告于5月21日将涉案房屋交付原告，同日，原、被告及第三人签署关于户口迁移协议，约定：代政策允许后，被告配合将户口迁出，前提条件是在固安县城范围内迁移，买方不再以各种途径和形式（包括法律诉讼）要求原房主（谭雪飞）将户口迁出，涉及房内沙迪户口被告保证过户后一年内将沙迪户口迁出。后被告于2017年11月25日领取涉案房屋的产权证书，同年12月18日被告向银行办理完毕提前还款手续，2018年1月2日被告向中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行申请房屋抵押权注销。被告谭雪飞领取涉案房屋产权证书后因与第三人工作人员王玉兰沟通户口迁出问题产生歧义拒绝协助原告办理银行面签手续。 另查明，第三人微行公司于2017年3月6日收取原告张向伟服务费45000元。 上述事实，有原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、补充协议、银行转账凭条、服务费收据、第三人微行公司与被告微信聊天记录、提前偿还贷款凭证、房屋抵押权注销确认申请表及双方当事人的陈述等证据可以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。原告张向伟按合同约定向被告支付了合同约定的购房首付款1200000元，被告亦应按照合同约定在领取涉案房屋产权证书后7个工作日内协助原告办理银行面签手续，以便剩余购房款能顺利履行，本案被告在领取房屋产权证后因与第三人就涉案房屋户口的迁移问题产生分歧而拒绝协助原告办理银行贷款面签手续，且原、被告无法就合同的履行达成一致意见，致使合同无法继续履行，故原告要求解除与被告签订《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后被告理应返还原告购房款并支付相应利息，对于原告主张的利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算标准过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告主张的违约金约定过高，结合房地产市场活跃、政策调整较大的因素，本院酌定按已付购房款的15%计算。对于原告依据合同约定要求被告赔偿服务费45000元诉讼请求，主张合理，予以支持。对于反诉原告谭雪飞主张的继续履行合同，支付剩余购房款600000元的诉讼请求，经查，反诉原告领取涉案房屋产权证书后虽办理了提前偿还贷款及抵押权注销申请，但均不是按照合同约定的时间履行，且未能按约定协助原告办理银行贷款面签手续，致使合同无法继续履行，故其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释>》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张向伟与被告谭雪飞签订的《房屋买卖合同》及补充协议。 二、被告谭雪飞退还原告张向伟购房款人民币1200000元及利息，利息自2017年3月9日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还购房款之日止。 三、被告谭雪飞赔偿原告违约金180000元及居间服务费45000元。 四、驳回原告张向伟的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告谭雪飞的诉讼请求。 以上第二、三项于本判决生效后十日内履行。 案件受理费减半收取8813元、保全费5000元，合计13813元，由被告谭雪飞负担；反诉案件受理费4900元，由反诉原告谭雪飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  李雅新 二〇一八年三月二十七日 书记员  杨雅环