河南省新密市人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0183民初1056号原告河南诚信云龙物业管理有限公司，住所地新密市青屏大街西段北侧。法定代表人傅云龙，系该公司总经理。委托代理人赵奎刚，河南心连心律师事务所律师。委托代理人于亚洲，河南心连心律师事务所实习律师。被告刘海玲，女，汉族，生于1977年10月12日，住所地新密市。原告河南诚信云龙物业管理有限公司（以下简称诚信云龙公司）诉被告刘海玲合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告诚信云龙公司及委托代理人赵奎刚、于亚洲、被告刘海玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令：1、被告支付拖欠的物业管理费1762元；2、被告以1762元为基数从2017年10月22日起按每日百分之一计算滞纳金至清偿完毕之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业管理服务的新密市货大楼东方明珠小区业主，建筑面积92.95平方米。2016年12月25日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定乙方交纳费用时间依据第一次交费时间，期满一年前五日内交纳次年度费用；物业管理费为住宅每月每平方米1.58元；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期交纳并按照逾期应交纳费用每天百分之一的标准承担相应的滞纳金。协议生效后，原告按照协议约定为被告提供物业服务，但被告未按照协议约定按时向原告交纳物业管理费用，经原告多次催要，被告拒不交纳。故，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1、其收到交房通知是2016年10月27日，其和新密市货大楼东方明珠物业服务中心签的合同，没有和原告签合同，也不认识原告。2、物业服务质量达不到每平米1.58元的标准，物业不作为，安全、卫生达不到合同约定的标准，保安的服务质量过差，任何人可以自由出入小区，对业主人身安全造成了影响，公共设施维修不到位，管理不善，所有物业费用没有明示公布，存在违约行为，其不应交物业费。原告为支持其主张向本院提供证据如下：证据一：1、《新密市前期物业管理招标备案通知书》，2、《新密市前期物业管理中标备案通知书》，3、《前期物业管理服务合同》；证明河南省中胜园置业有限责任公司通过公开招投标，由原告中标，对新密市东方明珠百货大楼购物广场居民住宅部分进行前期物业管理服务，现该小区无业主大会和业主委员会，《前期物业管理服务合同》成立并已生效，按照《物业管理条例》第二十一条和《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《前期物业管理服务合同》对全体业主具有拘束力。证据二:1、《前期物业管理服务协议》，2、《交房通知书》；证明：1、被告为涉案房屋业主，与原告存在物业服务合同关系，被告接受原告的物业服务，应当履行支付物业费和逾期滞纳金的义务；2、协议第四条第一项规定，物业费计算时间为自《交房通知书》上写明的交付时间开始缴纳物业管理费；第四条第二项规定，依据第一次交费时间，期满一年前五日内缴纳次年度费用；第四条第三项规定，物业管理费住宅每平方米1.58元；3、协议第十条第四项规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期交纳并按照逾期应交纳费用每天百分之一的标准承担相应的滞纳金。证据三：1、《保安服务协议书》两份,2、部分原告聘用的保洁人员《劳动合同》，3、部分网上银行电子回单；证明原告已全部履行合同义务，被告接受物业服务却拒付物业费，根据双方合同约定，被告应支付物业费和逾期滞纳金。证据四：1、其他业主交纳第二年度物业费发票,2、催缴物业费通知单；证明大部分业主认可接受原告物业服务并依约定按时交纳物业费，但被告经催告后无正当理由在合理期限内仍拒不交纳物业费，其行为损害了原告及其他业主的合法权益，根据法律规定及合同约定，被告应支付物业费和逾期滞纳金。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据一真实性不予认可；对证据二不予认可，与其持有的协议不一致；对证据三真实性不予认可，证明目的不予认可，且签订保安协议是2016年11月29日，但是其交房确是2016年10月27日，中间有一个月没有保安。对证据四中的物业费发票其不知道，对催缴物业费通知单认可。被告为支持其辩称意见向法院提供证据如下：证据一，与房管局协商的情况一份；证据二，光盘一张；证据三，前期物业管理服务协议一份。以上证据证明物业不作为，根本达不到物业费每平方米1.58元的标准。证据四，收据一张，证明是新密市货大楼东方明珠给其开的物业费收据。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据一，1、该证据不符合证据规则，没有真实性，关联性，合法性，被告予以此为证据，将其所述事实变为法律事实，不能达到证明目的，该所谓证据是为了证明，而不是为了写为什么。2、该证据第一为复印件而不是原件，第二上面一系列数字并不能证明被告有何正当理由，拒绝缴纳物业费。对证据二，关于与房管局协商录音，1、该录音是被告私自录音，未经房管局允许该录音为违法行为；2、该份录音原告是否在场，是否经过原告的允许录音；3、房管局为行政管理职能部门，而本案中为平等主体之间民事法律关系，故该协商不符合法律规定；关于照片：1、上述照片所出现的问题，大部分处于开发商未将该部分交付于原告管理范围内所出现，该部分问题因被告与开发商之间签订房屋买房协议，由被告向开发商要求处理；2、至于被告所出具一部分照片反映卫生问题，因无法表明其抓拍该照片为何时何地，没有持续性，仅有偶然性，不能作为其抗拒缴纳物业费理由。对证据三，关于前期物业管理协议，并没有被告在该份协议签字，该协议并非完整合法成立生效协议，原告向法庭所提交的原被告之间，所签订的前期物业管理协议为双方真实意思表示的协议，对被告提供的该份协议不予认可。对证据四真实性没有异议，该证据只能反映被告作为业主向小区物业缴纳物业费的事实，根据法律规定前期物业管理合同具有拘束力。原被告之间签订的有前期物业管理协议，加盖的有原告公司的印章，系双方真实意思表达的协议。对双方有约束力，该证据充分证明被告作为小区业主应该缴纳物业费。本院根据当事人陈述、举证和质证，确认案件事实如下：2016年10月14日，原告与河南省中胜园置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为新密市东方明珠百货大楼购物广场居民住宅部分提供前期物业管理服务，物业管理服务费收取的标准为每平米1.78元/月。2016年12月25日，原告与被告刘海玲签订《前期物业管理服务协议》，约定该小区的物业管理费住宅每月每平方米1.58元，物业费计算时间自《交房通知书》上写明的交付时间开始交纳物业管理费；业主办理交付手续时预交一年度物业服务费。被告交纳费用时间依据第一次交费时间，期满一年前五日内交纳次年度费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权乙方限期交纳并按照逾期应交纳费用每天百分之一的标准承担相应的滞纳金。另查明，1、被告刘海玲系新密市货大楼东方明珠小区业主，其房屋坐落地点为新密市货大楼东方明珠4号楼，房屋合同面积92.95平方米。2、河南中胜园置业有限公司于2016年10月27日出具《交房通知书》，给被告刘海玲办理交房业务。本院认为,本案系前期物业服务合同所引起的物业费纠纷案件，根据国务院《物业管理条例》的规定，所谓前期物业管理服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业前，由小区的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业所签订的合同；并规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，作为建设单位河南省中胜园置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告辩称没有与原告签订合同，不应交纳物业管理费的意见本院不予采纳。原告诉请被告支付拖欠的2017年10月27日至2018年10月26日的物业管理费1762元，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院认为，和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。在新密市货大楼东方明珠小区物业服务纠纷系列案件中，涉及的业主均以物业不作为、卫生差、服务质量不达标等为由，拒绝交纳物业管理费。而原告在业主没有交纳物业管理费时，没有及时与业主沟通，没有通过改善服务来防止矛盾的进一步恶化。原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故，对原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘海玲于本判决生效后十日内支付原告河南诚信云龙物业管理有限公司物业管理费1762元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告刘海玲负担。本判决为终审判决。审判员  邹银华二〇一八年三月二十一日书记员  张孟歌