北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初17169号原告：刘静（兼朱某1、朱某2之法定代理人），女，1973年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：朱某1，女，2008年12月17日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。原告：朱某2，女，2008年12月17日出生，汉族，学生，住北京市海淀区。三原告之共同委托诉讼代理人：胡翠玲，天津朗通律师事务所律师。三原告之共同委托诉讼代理人：张远华，天津朗通律师事务所律师。被告：皮秀兰，女，1936年10月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱燕青（皮秀兰之女），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王善忠，北京德和衡律师事务所律师。原告刘静、朱某1、朱某2与被告皮秀兰合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘静及原告刘静、朱某1、朱某2之共同委托诉讼代理人胡翠玲、张远华，被告皮秀兰之委托诉讼代理人朱燕青、王善忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘静、朱某1、朱某2向本院提出诉讼请求：1．确认北京市海淀区展春园小区X号房屋为刘静和朱庆共同所有；2．皮秀兰协助将北京市海淀区展春园小区5幢3单元X号房屋过户给刘静；3．诉讼费由皮秀兰承担。诉讼过程中，刘静、朱某1、朱某2变更诉讼请求为：1．皮秀兰履行借名买房协议，协助将北京市海淀区展春园X号房屋过户至刘静或朱某1、朱某2名下；2．皮秀兰将北京市海淀区展春园X号房屋腾退并交还给刘静、朱某1、朱某2；3．诉讼费由皮秀兰承担。事实和理由：2011年11月16日，刘静的配偶朱庆用与刘静的夫妻共同财产购买了北京市海淀区展春园X号房屋（以下简称X号房屋），该房屋从委托中介寻找房源、签订房屋买卖合同、支付全部购房款到与中介签署出租委托代理协议，均为朱庆一手办理，该房屋出租后，租金也按时打入朱庆的银行卡内。因购买房屋时限购政策的原因，房屋的产权人写在了皮秀兰名下。2017年，朱庆去世，皮秀兰不再承认该房屋系借名买房的事实，擅自找中介索要房屋租金和相关票据。皮秀兰辩称，皮秀兰不同意刘静、朱某1、朱某2的全部诉讼请求，理由是朱庆和皮秀兰之间不存在借名买房的合同关系，涉案房屋就是皮秀兰购买的，朱庆没有买房的需求，皮秀兰有购买房屋的需求，朱庆代表皮秀兰办理相关购房和出租手续，皮秀兰至少支付过22万元购房款，相关买卖手续及房产证一直由皮秀兰保管，而刘静未参与购房过程，其陈述内容可信度较低。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：刘静与朱庆于2008年7月16日登记结婚，婚后二人生育朱某1、朱某2。皮秀兰系朱庆之母。朱庆于2017年8月13日去世。2011年11月16日，经北京合田置家房地产经纪有限公司（以下简称合田房地产经纪公司）居间，朱庆（买受人）与宋进军（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由朱庆购买X号房屋，房屋成交价为153万元，付款方式为全款，宋进军的代理人为孙巍。同日，朱庆（购买人）还与宋进军（出售人）、合田房地产经纪公司（居间人）签订了《居间成交确认书》，对房屋坐落、成交价、税费负担等内容进行了确认。同日，孙巍代宋进军书写了《收条》，载明：“今收到朱庆购海淀区展春园5#3-X房，购房定金壹拾万元整。”2011年11月29日，孙巍作为宋进军的代理人，朱庆作为皮秀兰的代理人，办理了X号房屋的权属转移登记手续，X号房屋过户至皮秀兰名下。双方当事人对于朱庆和皮秀兰之间就X号房屋是否存在借名合同关系存有争议。刘静、朱某1、朱某2就其主张向本院提交了如下证据：1、《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同载明：皮秀兰作为委托人将X号房屋委托给合田房地产经纪公司出租，租金收取方式为朱庆在工行的银行账户。该合同封面的“委托人”处填写为“皮秀兰朱庆代”，落款处的“委托人”处填写为“皮秀兰”、“委托代理人”处填写为“朱庆”，落款时间为“2011年12月31日”；2、房产证，载明北京市昌平区回龙观镇龙禧苑云趣园一区22号楼1层3单元X号房屋登记在刘静名下，登记日期为2010年5月6日；3、《商品房买卖合同》，载明刘静向北京奥林匹克置业投资有限公司购买北京市朝阳区东坝乡北京奥林匹克花园162幢2单元401号房屋（以下简称401号房屋），合同签署日期为2003年2月23日；4、惠某的证人证言，惠某（合田房地产经纪公司职员）当庭陈述：朱庆在2011年找到中介公司要求购房，中介公司向其推荐了八套房源，后来朱庆选定了X号房屋，在购买过程中，朱庆表示限购，要登记在朱庆母亲皮秀兰名下，在房屋过户后，朱庆还询问以后如何把房屋过户回来。经质证，皮秀兰对上述证据的质证意见为：对证据1，没有证据原件，真实性、关联性、合法性均不认可；对证据2和3，认可真实性，但不认可关联性；对证据4，证人无法证明其2011年在合田房地产经纪公司工作，其也没有参与购房事宜，且皮秀兰曾起诉过合田房地产经纪公司，双方存在利害冲突，证人不具有证明资格，另外，根据证人陈述内容，其对很多交易细节记不清了，但对于借名买房的细节记得很清楚，不符合常理。经询问，惠某确认上述证据1的真实性，并表示房屋的租金原先都打给朱庆，在2017年11月开始打给皮秀兰。另经询问，刘静表示已于2016年至2017年间出售了401号房屋。皮秀兰就其主张向本院提交如下证据：1、《收条》，载明：“朱庆代皮秀兰购海淀展春园5#3门-X房，购房尾款壹佰肆拾叁万元整今已付清，双方互不拖欠。收款人：孙巍代宋进军。2011．11．29”；2、发票、契税完税证、缴款书、收据、印花税发票，显示上述费用交款人为皮秀兰；3、《关于展春园五号楼三单元X室三方协议》，其中载明皮秀兰（甲方）、合田房地产经纪公司（乙方）、邰祥君（丙方）约定甲方同意丙方居住到2018年5月15日，每月租金4700元，乙方需向甲方支付租金。该协议落款时间为2017年11月27日；4、（2017）京0108民初56701号民事一审诉讼卷宗材料，显示皮秀兰在2017年11月起诉合田房地产经纪公司，要求解除《北京市房屋出租委托代理合同》，并返还X号房屋等，惠某作为合田房地产经纪公司的代理人出庭应诉，后皮秀兰撤诉；5、王冬云、谈桦的证人证言，王冬云（朱庆朋友）当庭陈述：朱庆在2015年夏天在一起吃饭时向其说起，刘静和皮秀兰关系不好，皮秀兰要把三居室让给朱庆居住，自己再买房，出了一部分钱，但不够，朱庆拿私房钱给皮秀兰垫上了；谈桦（朱庆朋友）当庭陈述：朱庆在2012年和2016年在一起吃饭时向其说起，刘静和皮秀兰有点别扭，皮秀兰要出去住，想买房，把三居室让给朱庆住，然后朱庆出了一部分钱，给皮秀兰买了房。经质证，刘静、朱某1、朱某2对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性无法确认，即便真实，也不认可证明内容；对证据2，真实性认可，此为借名买房行为中借名的一部分，不是朱庆的真实意愿；对证据3，真实性不认可，即便真实，该协议签署时间为2017年11月，此时朱庆已去世，刘静方无暇顾及X号房屋的租赁事宜，皮秀兰此时去找合田房地产经纪公司，并引发本次诉讼；对证据4，真实性认可，但皮秀兰是撤诉，不能说明皮秀兰与惠某存在巨大矛盾，相反能进一步说明惠某是合田房地产经纪公司的职员，且X号房屋此前一直由朱庆出租并收益，皮秀兰并未参与，其直到朱庆去世后才向中介主张权利；对证据5，证人与皮秀兰均有比较亲密的关系，证人都对多年以前的一次偶尔聚会的交谈内容记得过分清楚，有违常理。本院对双方提交的证据的认证为：对刘静、朱某1、朱某2提交的证据1-3的真实性予以采信，证据1-4的证明力，本院另行评述；对皮秀兰提交的证据1-4的真实性予以采信，证据1-5的证明力，本院另行评述。另诉讼中，经刘静、朱某1、朱某2申请，本院调取了朱庆名下中国农业银行的账号×××在2011年11月3日至2015年9月6日期间的交易流水，其中显示如下信息：1、2011年11月16日，分别现支80000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、2000元，以上共计100000元；2、2011年11月29日，转支1430000元至孙巍账户。经质证，刘静、朱某1、朱某2的质证意见为：认可真实性，该证据能够显示X号房屋的购房款均是朱庆支付，朱庆是实际出资人；皮秀兰的质证意见为：认可真实性，相关购房款虽由朱庆支付，但实际出资人并不是朱庆，而是皮秀兰，朱庆付款的性质为皮秀兰的赡养费，且上述款项中有皮秀兰的部分，至少22万元，其中10万元是现金，12万元是朱庆名下的银行卡，该卡是朱庆在婚前给皮秀兰的，但皮秀兰一直没有使用，皮秀兰在朱庆婚后又还给了朱庆，但不清楚朱庆实际用哪部分款项来支付购房款。另查，有关朱庆的继承案件和朱庆父亲朱培方的继承案件正在审理中。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于朱庆生前与皮秀兰就X号房屋是否存在借名合同关系。对此，本院认为，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。结合如下内容，本院认定朱庆与皮秀兰之间存在借名买房的合同关系：第一，根据北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，北京市户籍家庭限购2条住房，居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行晚上签约但尚未完成产权登记的住房，而根据刘静、朱某1、朱某2提交的产权证和《商品房买卖合同》，刘静和朱庆在X号房屋办理权属转移登记时点，也就是在2011年11月29日，刘静和朱庆家庭已拥有2套住房，故朱庆借名购房存在合理理由。皮秀兰虽主张其有另行购房的需求，但缺乏相应事实依据；第二，根据查证的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》显示的文本内容，注明的购房人均是朱庆个人，且根据朱庆个人名下银行账户的流水明细，X号房屋的全部购房款均由朱庆个人支付，皮秀兰虽主张其中有其至少22万元的出资款，且其余款项为朱庆向皮秀兰支付的赡养费，但其主张缺乏相应证据支持，而朱庆将上述大额购房款以赡养尽孝名义赠与皮秀兰，亦不符合生活常理；第三，相关购房的税费票据的缴款义务人为皮秀兰，以及有关X号房屋购房尾款的《收条》中注明“朱庆代皮秀兰”的内容，此均系因皮秀兰为X号房屋产权登记人，相应二手房购房流程所需手续，均需办理在皮秀兰名下，此亦符合借名购房的外在表现形式。此外，刘静、朱某1、朱某2所申请的证人惠某系合田房地产经纪公司的店长，该公司参与了X号房屋的买卖和出租事宜，在皮秀兰与合田房地产经纪公司的民事诉讼中，惠某个人虽作为合田房地产经纪公司的委托诉讼代理人参与诉讼，但其身份仅为诉讼代理人，且从该案的诉讼结果来看，皮秀兰自行撤回了起诉，故此情形不足以证明惠某与皮秀兰存在利益冲突，故其证人证言具有相应法律效力，而惠某所述的证言内容，与前述《北京市存量房屋买卖合同》等合同所载明的内容、购房款付款情况相符合，能够佐证皮秀兰为名义产权登记人。此外，皮秀兰所申请的王冬云、谈桦的证人证言内容，无法与其他证据形成完整证据链，并不足以证明朱庆存在为皮秀兰购买X号房屋的事实；第四，根据查证的《北京市房屋出租委托代理合同》，该租赁合同的出租人虽为皮秀兰，但载明的租金收取方式为汇入朱庆名下的个人账户，而根据查证的《关于展春园五号楼三单元X室三方协议》内容，可以证明皮秀兰在2017年11月27日才开始收取X号房屋的租金，而此时朱庆已去世，上述内容足以说明X号房屋在朱庆生前实际由朱庆控制使用。在此前提下，皮秀兰负有配合朱庆办理X号房屋的过户手续的义务。朱庆去世后，因朱庆与皮秀兰未明确约定过户期限，则其法定继承人有权随时要求合同相对方继续履行合同义务，故对于刘静、朱某1、朱某2要求皮秀兰继续履行借名买房协议，协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持，但鉴于皮秀兰亦是朱庆的法定继承人，在过户请求权利上发生混同，故X号房屋应过户至刘静、朱某1、朱某2、皮秀兰名下，因本案为合同之诉，有关各方份额比例问题不宜在本案中处理，双方可另行协商或在相应继承案件中处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、皮秀兰于本判决生效后七日内协助刘静、朱某1、朱某2办理北京市海淀区展春园X号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至刘静、朱某1、朱某2、皮秀兰名下；二、驳回刘静、朱某1、朱某2的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由皮秀兰负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由皮秀兰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  翟 彦人民陪审员  王小微二〇一八年十一月三十日书 记 员  刘小妹书 记 员  蔡云飞