北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终2354号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘飞，女，1972年6月7日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：舒兆元，男，1948年1月22日出生，住北京市朝阳区。二上诉人委托���讼代理人：张秋敏，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗茜，女，1986年11月4日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐磊，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司慧忠里支行，住所地北京市朝阳慧忠北里413号楼。负责人：戴珮英，行长。委托诉讼代理人：张俏睿，北京市冠衡律师事务所律师。上诉人刘飞、舒兆元因与被上诉人罗茜、原审第三人交通银行股份有限公司慧忠里支行（以下简称交通银行慧忠里支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘飞及委托诉讼代理人张秋敏、被上诉人罗茜及委托诉讼代理人徐磊、交通银行慧忠里支行委托诉讼代理人张俏睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘飞、舒兆元上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、判令解除上诉人刘飞与被上诉人罗茜签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版），判令被上诉人罗茜给付上诉人刘飞违约金七万元整，或将本案发回重审；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费、反诉费、保全费、鉴定费等。事实和理由：1、舒兆元主体不适格，不应列为被告，不应被判令履行义务。舒兆元不是合同相对人，诉争房屋产权人是刘飞，与舒兆元无关，舒兆元无法协助过户，交通银行在法庭表示现在不同意解除抵押；2、被上诉人违约在前，而且构成根本性违约，没有按约定给付首付款，致使合同目的无法实现，本合同应被解除；3、原审判决书严重不公平，被上诉人只用了7万元定金就撬动当���价值187万元的房屋。上诉人刘飞和舒兆元均无业，被判决卖掉争议房屋后，根本买不到同位置的房屋，无处居住，舒兆元本人年近70，身体有三级残疾，一审判决剥夺了其治疗的条件。一审判决书根本得不到执行，不是司法本意。罗茜辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。交通银行慧忠里支行述称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。罗茜向一审法院起诉请求：2016年6月23日，我与刘飞、舒兆元在中介方的见证下签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同载明刘飞、舒兆元所有的北京市朝阳区1005的房屋由我购买，价款共计187万元，其中包含定金7万元，首付款60万元，剩余款项我以公积金贷款的形式进行支付。我于2016年6月23日向刘飞、舒兆元支付定金7万元，按照合同约定刘飞、舒兆元应当在2016年7月25日前办理解押手续，以便完成房屋的正常过户。但我在2016年7月22日将首付款按照合同约定准备齐备，向刘飞、舒兆元询问支付路径及后续房屋解押及过户细节时，却被告知房屋不再出售了。故我诉至法院，要求刘飞、舒兆元继续履行合同义务，办理房屋过户及交付手续；支付违约金37．4万元、律师费9．5万元。一审法院经审理查明：刘飞与舒兆元系夫妻关系。北京市朝阳区1005室房屋登记在刘飞名下。2016年6月23日，罗茜与舒兆元签订定金收条，内容为：今收到罗茜交来购买北京市朝阳区1005室房屋定金7万元，房屋价格187万元，定于2016年6月23日晚7点签约正式买卖合同，该收条同时载明舒兆元的收款银行及收款帐号。2016年6月23日，罗茜（买受人）与刘飞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售其名下位于北京市朝阳区1005室房��给买受人，建筑面积36．74平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为60万元，出卖人应于2016年7月25日前办理抵押注销手续；房屋成交价格150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价37万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金7万元；买受人采取公积金贷款方式支付该房屋成交总价款；出卖人在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于1个工作日内将该房屋交付给买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全��已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权以书面方式单方解除合同，本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除；买受人未按照约定的时间付款，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的l0%向守约方承担违约责任。一审审理中，罗茜主张��方口头约定2016年7月10日进行网签，网签后支付首付款60万元，但刘飞、舒兆元拒绝办理网签手续且没有提供收款账户，致使合同未继续履行。刘飞、舒兆元主张双方口头约定罗茜应于2016年7月10日前支付60万元后再进行网签，双方在定金条款里已经写明刘飞、舒兆元的银行账户，罗茜对账户信息应当知道，但罗茜拒绝付款；签约时双方约定房屋成交价为187万元，2016年6月24日双方将房屋成交价分为两部分；2016年7月10日，罗茜为了避税，欲修改草拟网签合同，将187万元总价款分为150万元的房款和37万元的装修款两部分，刘飞、舒兆元未同意；中介要求签署价款为150万元的网签合同，其没有签署；主张《北京市存量房屋买卖合同》第四条房屋成交价格“150万元”修改多次，该条款上方“刘飞”的四处签字中，其中第二处、第三处并非其本人所签，并提出鉴定申请。一审法院委托北京民生物证科学司法鉴定所对涉及的笔迹进行鉴定。经鉴定，第二处签字是刘飞签字，第三处签字不是刘飞签字。刘飞、舒兆元支出鉴定费8500元。罗茜主张双方约定房屋成交价为187万元，2016年6月24日中介将187万元分为房款、装修款两部分，后又再次变更，将总价款分为150万的房款和37万的装修款两部分；2016年7月中介告知其刘飞、舒兆元提出房屋成交价必须为187万元，其也表示同意。另查，2015年9月22日，刘飞与交通银行慧忠里支行签订《个人借款合同》，将涉案房屋抵押给交通银行慧忠里支行，借款数额145万元。交通银行慧忠里支行称截止至2017年4月27日贷款本金余额531474．80元。罗茜表示同意代刘飞清偿该债务，并向刘飞一次性支付剩余购房款。一审审理中，经罗茜申请，一审法院作出（2016）京0105民初52254号民事��定书，裁定查封涉案房屋。一审法院认为：罗茜与刘飞之间的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。刘飞以首期购房款应于网签前支付，罗茜未按约定支付购房款为由解除合同，罗茜主张首期购房款应于网签后支付，刘飞拒绝办理网签手续且没有提供收款账户，致使合同未继续履行。根据查明的事实，双方在合同中对购房款的付款时间未予明确，且舒兆元在定金收条内虽书写了收款银行及帐户，但舒兆元并非合同一方，刘飞作为签约方，在签约后未向罗茜提供收款帐户信息，本案不存在罗茜无故拒绝给付购房款致使刘飞不能实现合同目的之情形，故对刘飞的上述主张，一审法院不予采纳。刘飞主张网签合同价格与房屋买���实际价格不符一节，因在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同的正常履行，故双方的权利义务仍应以原房屋买卖合同的约定为准。对刘飞、舒兆元的反诉请求，一审法院不予支持。现罗茜表示同意代刘飞清偿债务，消灭在涉案房屋上设立的抵押权，一审法院不持异议。在罗茜代刘飞清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记，并向刘飞支付剩余购房款后，刘飞应为罗茜办理该房屋的过户、交付手续。因舒兆元构成上述义务加入，故应与刘飞共同承担责任。罗茜要求刘飞、舒兆元给付违约金，考虑到双方争议起因系因网签合同价格与房屋买卖实际价格不一致所致，并非刘飞无故不继续履行合同，且罗茜要求刘��、舒兆元按房屋买受价之20%给付违约金，缺乏合同依据，故对罗茜该项诉讼请求，一审法院不予支持。罗茜要求刘飞、舒兆元给付律师费，因不属于订立合同时可预见到的必然发生的损失，故一审法院不予支持。刘飞、舒兆元要求罗茜赔偿鉴定费损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、罗茜于判决生效后三十日内代刘飞向交通银行股份有限公司慧忠里支行清偿刘飞与交通银行股份有限公司慧忠里支行所签订的《个人借款合同》项下借款本息，以消灭交通银行股份有限公司慧忠里支行对北京市朝阳区1005号房屋的抵押权。二、刘飞、舒兆元在依上述第一项消灭交通银行股份有限公司慧忠里支行对北京市朝阳区1005号房屋享有的抵押权后七日内协助罗茜办理将该房屋过户至罗茜名下的产权过户手续；罗茜于办理产权过户手续当日，将购房款一百八十万元与其代刘飞向交通银行股份有限公司慧忠里支行清偿上述债务的差额部分给付刘飞。三、刘飞、舒兆元在依上述第二项协助罗茜办理北京市朝阳区1005号房屋产权过户手续当日，向罗茜交付该房屋。四、驳回罗茜其他诉讼请求。五、驳回刘飞、舒兆元的反诉请求。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，罗茜与刘飞之间的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据本案查明事实，双方房屋买卖合同签订后，罗茜已依合同约定支付了房屋定金7万元，刘飞作为出卖方，理应向罗茜提供购房款的收款银行及账户。因双��当事人在合同中并未对购房款的付款时间进行约定，在刘飞未提供收款银行及账户的情况下，其主张因罗茜未按约定支付购房款而解除合同的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。现罗茜同意代刘飞清偿债务，消灭在涉案房屋上设立的抵押权，本院不持异议。在罗茜代刘飞清偿债务，解除涉案房屋的抵押登记，并向刘飞支付剩余购房款后，刘飞应为罗茜办理该房屋的过户、交付手续。舒兆元虽不是合同的相对人，但在本案房屋买卖合同签订及履行过程中均有参与，已经构成合同加入，应与刘飞共同承担前述责任。刘飞、舒兆元要求罗茜赔偿鉴定费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉��维持原判。二审案件受理费32445元，由刘飞、舒兆元负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨淑敏审 判 员  付 辉代理审判员  楚 静二〇一八年三月六日法官 助理  梁 丽书 记 员  李星月