海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初280号 原告：杨根爱，女，汉族，1962年3月12日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：朱芝初，海南万理律师事务所律师。 被告：黄君，女，汉族，1992年2月11日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：张伟，男，住海南省琼海市，海口市美兰区博爱街道办事处龙文坊社区居民委员会推荐。 第三人：海口市龙华区房屋征收局，住所地海南省海口市龙华区龙昆北路。 法定代表人：李松，局长。 委托诉讼代理人：**，海南经和纬律师事务所律师。 原告杨根爱与被告黄君、第三人海口市华龙区房屋征收局（以下简称房屋征收局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨根爱及其委托诉讼代理人朱芝初、被告黄君的委托诉讼代理人张伟、第三人房屋征收局的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨根爱向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告所签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付定金20000元，违约金402720元及二笔款项的利息损失（按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算）至实际履行完毕之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年7月，海口市龙华区人民政府将原告位于海口市××路号商铺纳入海口市龙华区面前坡片区棚户区城中村改造项目（二期）（以下简称棚改项目），该棚改项目指挥部公告明确规定待征收的房屋必须是未设定它项权利登记的房产。由于原告的涉案铺面在该《公告》发布之前就跟有关金融机构设定了抵押担保贷款的它项权利登记，为了配合项目拆迁指挥部的征收拆迁工作，经原告与项目指挥部协商，指挥部原则上同意原告以赠与亲友的方式对外出售部分待征房产并将有关售房款优先用于待征房产的还款解押用途。 2016年11月10日，原、被告双方以及原告与被告之胞弟黄某（另案被告）分别签订了除合同标的物数额有差异（被告60平方米、黄某200平方米）的《房屋买卖合同》，由于签订合同时，棚改项目指挥部对待征商铺的征收、回购价格尚未对外公布。因此，原、被告双方就暂定以19850元/平方米作为该出售商铺的征收、回购价格，并以每平方米溢出该暂定3650元的价格（即23500元/平方米）卖给被告。合同签订时，被告即向原告支付现金20000元作为定金。 鉴于该买卖合同签订时，棚改项目指挥部对商铺的征收、回购的最终价格方案尚未对外公布，于是原、被告双方为保障公平交易，于2017年3月5日又重新签订了一份《补充协议》，双方约定：“如果征收补偿方案出来后价格超过双方签订买卖合同时的征收补偿价格19850元，卖方仍要购买铺面，需要补足差价款·······。此补充协议以指挥部审批完合同时止”。 2017年3月10日，原、被告双方一同去棚改项目指挥部，以被告的名义在棚改项目指挥部领取。并与海口市龙华区房屋征收网签订了征收补偿价格为19850元/平方米的非正式的档案编号：M1441的《棚改项目（二期）房屋征收货币化安置协议》（以下简称征收协议）和《棚改项目（二期）集中购买商品住房、商业用房协议》（以下简称购买协议）。该协议签订后，被告于2017年3月11日、3月20日按《房屋买卖合同》约定分别共计向原告转账支付了1390000元购房款。 2017年4月15日，原告与被告同去棚改项目（二期）指挥部，由被告于海口市龙华区房屋征收局签订了29910元/平方米的征收、回购正式合同。按原、被告双方所签订的房屋买卖补充协议的约定，此时，被告就应向原告支付购房补差款2012000元，但被告谎称等到龙华区房屋征收局所签订的以上征收、回购协议核准下来以后，一拿到合同就立即补齐差价款。 2017年7月4日，原告从棚改项目指挥部领取到龙华区房屋征收管理局签发的征收、回购协议文本后，由于被告向原告购买有关商品的磋商、洽谈等事宜均由被告的父亲黄宏明代理，于是原告在棚改项目指挥部负责该商铺征收拆迁工作的工作人员符琪琳的见证下，通知被告的父亲黄宏明到棚改项目指挥部对面的嘉兴酒店商谈补差价款事宜，黄宏明不但不向原告支付购房差价款，还乘原告不备件龙华区房产征收局核准的房屋征收、回购协议交给随行女伴，强行拿走。 2017年7月5日，被告将从原告处强行抢走的房屋征收、回购协议又拿回棚改项目指挥部重新领取了价格为29910元/平方米的档案编号为：M1441的《棚改项目（二期）房屋征收货币化安置协议》和《棚改项目（二）期集中购买商品房、商业用房协议》。 根据原、被告双方所签订的《补充协议》规定，被告在通过了棚改项目指挥部审查并与海口市龙华区房屋征收局签订完成正式的征收、回购协议时，就应当按《补充协议》的约定向原告支付购房补差价款603600元，虽经原告多次催要，被告不但至今仍未按合同约定向原告支付该差价款，同时还采用通过手机向原告发送手机短信息的方式书面明确拒绝支付此款，故提起本案诉讼。 被告黄君辩称，一、答辩人与被答辩人于2016年10月11日签订“房屋买卖合同”合法有效。在2016年11月10日原被告本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经友好协商被答辩人自愿出售坐落于海口市面前坡回迁一屋铺面60平方米转让给答辩人。在“房屋买卖合同”第一条约定：甲、乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房款（不含税、甲方净得房款）为人民币（大写）肆佰柒拾万元整。在“房屋买卖合同”第二条房款支付方式中约定：由于甲方拆迁房铺面产权在银行做按揭贷款，政府告知需先办理该铺面产权手续解押，先甲方资金不足，经甲乙双方协商一致，在签订此买卖合同之日起分二次付款方式支付该总房款用于办理解押。 答辩人按照双方合同约定于2017年3月11日向被答辩人工行账号×××转入人民币300万元；在2017年3月20日又向被答辩人同一账户转入311万元人民币。答辩人分二次共支付给答辩人611万元人民购房款（其中含黄某购买铺面款470万元）。被答辩人于2017年3月20日向答辩人出示了收到答辩人611万元购房款收条。由银行转账凭证为证。原、被告之间的《房屋买卖合同》，该合同系合同当事人双方真实意思表示，合同内容并未违反法律法规禁止性规定，合同有效，应受法律保护。 根据合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。“中华人民共和国物权法”第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。 二、被答辩人的第二项诉求不是事实，没有法律依据。1.答辩人与被答辩人“房屋买卖合同”是在双方自愿、平等、公平的条件下答辩人并实际履行了支付购房款义务的同时完成交易，并办理了转让房屋备案登记手续。2.答辩人与被答辩人办理房屋转让备案登记手续是在“房屋买卖合同”基础上完成的，答辩人与海口市龙华区房屋征收局于2017年3月10分别签署了海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）集中购买商品住房、商业用房协议。3.根据“合同法”第115条规定（定金）当事人可以依照“中华人民共和国担保法”约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。答辩人与被答辩人于2016年11月10日签订“房屋买卖合同”，答辩人于2017年3月11日和2017年3月20日按“房屋买卖合同”约定分别共计向被答辩人转账支付了141万元购房款，被答辩人按收购房款并向答辩人出示了收条。充分证明了双方按“房屋买卖合同”约定进行了履行，定金已转换价款。 另外，被答辩人提出“违约金”问题，也没有法律依据“合同法”第114条规定（违约金）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。答辩人与被答辩人于2016年11月10日签订“房屋买卖合同”及2017年3月5日签订的“补充协议”条款中没有约定违约金。所以答辩人依法不承担违约责任。答辩人对“房屋买卖合同”约定进行了实际履行。 四、对于答辩人与被答辩人于2017年3月5日签订的“补充协议”问题。1.答辩人始终没有拒绝履行“补充协议”约定补差问题，只是双方对补差基准数存在争议。答辩人于2017年7月5日在棚改项目指挥部领取“棚改项目（二期）房屋征收货币化安置协议”和“棚改项目（二期）集中购买商品房，商业用房协议”后双方就如何补差问题进行了多次磋商，在2017年12月25日双方最后一次协商，在基本达成协议的时候只差协议中“优惠”两个字加与不加的问题没能达成一致，导致协议没有达成。2.答辩人认为补差基准数应按购房时实际支付的每平方米23500元为基数。即政府征收每平方米29910元-实际支付每平方米购买价格23500元＝6410元差额才体现公平交易原则。理由是：（1）“补充协议”补偿价格19850元不是政府公布补偿价格，是虚拟价格，并不存在。双方在房屋交易时也没有以该价格为其标准，每平方米交易价格是23500元。（2）双方在“补充协议”中并没有约定19850元作为补差价标准，也没有明确按23500元作为补差标准，试问如果补差标准按19850元补差，原、被告交易价格是23500元每平方米，多出部分原告事必应该退还给被告。23500元每平方米是实际发生的交易价格，是真实客观的。（3）所以说被告应补足差价款也应是补足补偿价与购买价之间的差额才体现公平交易。 第三人房屋征收局陈述，本案所涉的房屋（现场编号为A106-111）位于海口市××路，处于龙华区面前坡棚户区（城中村）改造项目范围内，该房屋面积为583.13平方米，房产证号为海口市房权证海房字第XXXX号。在征收过程中，原告和被告以及其他案外人已经就本案所涉房屋产权事宜达成了分割意见，并签署了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）土地/房屋产权分割确认表》，原告放弃全部产权，黄垚分得铺面223.13㎡及附属物，黄某分得铺面200㎡，黄君分得铺面60㎡，李亚雄铺面60㎡，龙泓畅分的铺面40㎡。各方均同意上述房屋分割方案，且该分割并未违反法律强制性规定，应合法有效，受到法律保护。答辩人已经根据上述分割情况，分别与各方签订了征收补偿协议书。 综上所述，答辩人的征收合法有效，认定事实清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据与事实，本院认定如下： 原告杨根爱提交的手机缴费专用收据、手机短信截图，被告黄君对其证明力有异议，第三人房屋征收局对其三性有异议。本院经审查后认为，上述证据系原、被告的交流，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认可。上述证据中记录了原告杨根爱向被告黄君催讨购房补差价款的事实，并在被告黄君未向原告杨根爱给付该购房补差价款后，原告杨根爱于2017年8月8日向被告黄君发出了解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的意思表示，该通知已经于当时到达被告黄君，故本院对上述证据的证明力予以认可。在《补充协议》中约定的“征收补偿方案出来后价格超过双方签订买卖合同时的征收补偿价格19850元，买方仍要购买铺面，需补足差价款”，原告称当初《房屋买卖合同》中约定是以1410000元购买60㎡（单价为23500元/㎡），但在《补充协议》中之所以约定19850元/㎡，而不是23500元/㎡，是因为将3650元/㎡（23500元-19850元）作为溢价出售，否则当初直接与第三人签订安置协议即可。本院认为原告的解释符合常理，故对其意见予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨根爱系海口市南沙路19号幸福公寓111号商铺（以下简称涉案房屋）的所有权人，涉案房屋由于在银行处办理按揭贷款，设有抵押登记。2016年7月，海口市龙华区政府将涉案房屋列入海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）的征收范围，并发出公告明确规定待征收的房屋必须是未设定它项权利登记的房产。原告杨根爱为了筹集资金偿还银行贷款，解除涉案房屋的抵押，遂将涉案房屋按面积分割出卖给被告黄君、案外人黄某等人。 2016年11月10日，原告杨根爱（甲方）与被告黄君（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿出售坐落于海口市面前坡回迁一层铺面（以政府和乙方拆迁之间签约的房地产铺面），房屋建筑面积60平方米，房屋交易总价款1410000元；签订此买卖合同当时，乙方支付现金20000元作为定金，该定金在交易中自动转为总房款的一部分。剩余所有购房款人民币1390000元一次性支付，用于解除铺面抵押手续，甲方承诺在领取原件产权证后，当天配合乙方到拆迁办理签约合同；甲方收到定金后，如乙方不购买该产权，甲方有权没收该定金，如甲方和政府拆迁办不能签订合同到乙方名下，政府不可抗拒的原因，甲方必须在二十个工作日之内全额退还到乙方账户上，如甲方鉴于自身原因不出售给乙方，则甲方赔偿总房款的百分之二十作为违约金；若乙方反悔不买此房或在双方约定的时间内逾期不来与甲方办理二次付款手续等事宜，买方无权要求返还定金；如乙方向甲方支付总房款后，乙方个人原因反悔不买此房或双方约定时间内逾期不来与甲方至拆迁办办理合同手续等事宜，甲方有权没收总房款的百分之二十作为违约金。2017年3月5日，原、被告双方就《房屋买卖合同》签订《补充协议》，约定如果征收补偿方案出来后，价格超过双方签订买卖合同时的征收补偿价格19850元，买方仍要购买铺面，需要补足差价款，如果买方不要铺面，则卖方在收到补偿款后退回买方所付全部购房款及过户手续费用。并支付这期间的同期银行利息。 合同签订后，原告杨根爱前往第三人房屋征收局出示了《赠与协议》，协议约定原告杨根爱自愿将涉案房屋60㎡征收权益赠与被告黄君。第三人房屋征收局根据该份《赠与协议》与被告黄君草签了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议》（因当时政府尚未出台涉案房屋这类商业用房的征收补偿标准，拟约定按19850元/㎡价格征收涉案房屋，待商业用房的征收标准文件出台后，再正式签订协议）。草拟协议后，被告黄君、及案外人黄某通过陈丽娟的银行账户于2017年3月11日、2017年3月20日分两次向原告杨根爱的中国工商银行账户×××转账共计6110000元（其中4700000元为其胞弟黄某与原告杨根爱的购房款）。 2017年4月15日，原告杨根爱接到第三人房屋征收局的通知，草拟的安置协议正式文本已经下批。同日，原告杨根爱与被告黄君到第三人房屋征收局处，被告黄君与第三人签订了《海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造项目（二期）房屋征收货币化安置协议》，确认按29910元/平方米的价格征收涉案房屋。尔后，被告黄君再次与第三人房屋征收局签订了《海口市龙华区面前坡片区棚户项目（二期）集中购买商品住房、商业用房协议》。签订安置协议之后，确定政府的征收涉案房屋的标准为29910元/平方米，原告杨根爱遂要求被告履行《补充协议》所约定的按10060元/㎡(29910元/㎡-19850元/㎡)的价格向其补差价款603600元，但被告黄君认为其当初支付购房价格款系23500元/㎡（1410000元÷60㎡），差价标准应当是6410元/㎡，双方因房屋补差价标准发生争议，经协商后仍未达成一致意见，被告黄君至今未向原告杨根爱支付差价款。因被告黄君未向其支付购房差价款，原告杨根爱遂于2017年8月8日通过手机短信的方式向被告黄君发送《解除房屋买卖合同告知书》（内容为：1.解除你我双方所签订的有关《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.针对你方的违约行为，我方将向法院提起诉讼并依法追究贵方的违约责任）。该通知于当日到达被告黄君。现原告杨根爱遂以被告未履行合同约定为由，将被告黄君起诉至本院。 本院认为，一、关于原告杨根爱请求解除合同的问题。虽然原告杨根爱向第三人房屋征收局出示了《赠与协议》，但是原、被告双方实际上是进行房屋买卖行为，故原、被告之间实际系房屋买卖关系，并非赠与关系。原、被告就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。《补充协议》是对房屋买卖合同的购房价款的补充约定，应当是《房屋买卖合同》的一部分，故《房屋买卖合同》的约定延伸至《补充协议》。合同签订后，原告杨根爱已经履行其负担的合同义务，被告黄君经原告杨根爱多次催促、协商后仍未向原告杨根爱支付购房补差款，已经构成根本违约，原告杨根爱有权解除合同，并于2017年8月8日向被告黄君发出解除合同的通知，被告黄君于当日收到该通知，该通知已经发生效力。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2017年8月8日解除，故原告请求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，无法律依据，本院不予支持。 二、关于被告黄君违约责任的问题。合同当事人违反合同约定的，应当赔偿对方因违约造成的损失或承担合同约定的违约责任，双方在合同中既约定违约责任又约定定金的，只能择其一适用。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条第2款：“若乙方反悔不买此房或在双方约定的时间内逾期不来与甲方办理二次付款手续等事宜，买方无权要求返还定金；如乙方向甲方支付总房款后，乙方个人原因反悔不买此房或双方约定时间内逾期不来与甲方至拆迁办办理合同手续等事宜，甲方有权没收总房款的百分之二十作为违约金”的约定，当被告黄君付完房屋总款后，后悔不买涉案房屋或约定时间内逾期不与原告杨根爱至拆迁办办理合同手续，原告杨根爱才能没收房屋总款的百分之二十。本案中，被告黄君系拒绝履行补差价款的义务，并未作出不购买涉案房屋的意思表示，且已经与第三人办理了合同手续等事宜，不符合适用没收房屋总款的百分之二十的违约条款的情形。被告黄君拒绝履行补差价款的义务，违反了定金罚则中未付房屋总款的约定，应当适用定金罚则。被告黄君向原告杨根爱支付的1410000元中已经包含定金，该定金20000已经给付，原告杨根爱将该定金予以扣减即可，不应请求被告黄君重复给付该定金。该定金已经向原告杨根爱给付，不存在利息损失，故原告杨根爱请求被告黄君支付定金、承担违约责任及相应的利息损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。因本案被告黄君未向本院提起反诉，故本院不对合同解除后返还问题不予以处理，被告黄君可另案起诉处理合同解除后的返还问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百五十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨根爱的诉讼请求。 案件受理费7641元，由原告杨根爱负担7341元，被告黄君负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  廖绍辉 人民陪审员  裴振山 二〇一八年三月二十七日 书 记 员  夏 夏