广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初2183号 原告：吴冬荣，女，1964年10月25日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：梁嵘，广西同望律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴尚博，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143X。 法定代表人：覃建兴。 原告吴冬荣与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，原一审案号为（2016）桂0602民初1223号，经防城港市中级人民法院发回重审后本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴冬荣的委托诉讼代理人梁嵘，被告军通公司的委托诉讼代理人吴尚博到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴冬荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》）；2.被告军通公司退还原告所交纳的购房款324029元，按照中国人民银行同期活期存款利率（年利率0.35%）计算支付利息，暂计算到2016年5月31日为472元，之后的利息另计；并按总价款648057元的2%赔偿原告损失为12961元；以上三项共计337462元；被告富乐华公司对退还房款本息和赔偿损失承担连带赔偿责任。事实与理由：原告于2013年2月22日与被告军通公司签订一份《建房合同书》，并于合同签订当日依约向被告军通公司支付购房款的50%即324029元。双方约定被告在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但至目前案涉商品房仍处于停工状态。根据合同第十条约定，原告有权退房并要求退还已付房款及要求支付利息和损失。原告在案涉商品房逾期超过90日后通过现场询问和电话等方式向被告军通公司表达退房和退房款的意愿，但一直未得到被告军通公司的答复。被告富乐华公司作为案涉项目的开发商，对退房款本息和赔偿损失承担连带赔偿责任。 被告军通公司辩称，《建房合同书》合法有效，原告有先履行付清房款的义务，故解除合同的条件不成就，原告请求解除合同缺乏事实和法律依据。 被告富乐华公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年2月22日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订一份《建房合同书》（合同编号为：1-9-801），约定原告购买被告军通公司与开发商被告富乐华公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9栋8层801号房，建筑面积为113.04平方米，每平方米单价为5732.99元，总金额为648057元；交房日期均为2015年12月31日；乙方超过规定时间三日内仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解；乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；在交房时，如买受人未付清房款则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年6月30日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款50%的房款，计274029元；第三次：在签订《商品房买卖合同》后7天内一次性付清剩余总房款的50%。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。同日，被告军通公司原告出具一张《收据》（编号为2200120），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块9号楼801号房50%合作建房款324029元。2016年6月12日，原告就解除合同及退款等事宜向本院提起诉讼。 另查明，被告富乐华公司在2016年5月20日首次取得北部湾财经中心9号楼的《商品房预售许可证》（编号：A2016019号）。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，关于《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》（合同编号为：1-9-801）包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉商品房在起诉前已取得《商品房预售许可证》，该《建房合同书》应属有效。 关于原告要求解除与被告军通公司签订的《建房合同书》的问题。《建房合同书》第九条约定在买受人未付清房款的情况下则交房日期可顺延。本案中，原告依约支付第一次、第二次款项合计324029元，双方约定第三次支付剩余款项的条件为签订《商品房买卖合同》时。对此，被告军通公司或富乐华公司对签订《商品房买卖合同》负有通知义务，在两被告未举证证实其已通知原告换签合同并支付剩余房款的情况下，不宜直接认定原告存在可构成交房日期顺延的未付清房款情形。综合考虑案涉商品房的施工进度以及被告晚于合同约定近两年的时间才取得《商品房预售许可证》，本院予以支持原告以被告逾期交房为由解除《建房合同书》。 关于原告要求被告军通公司与被告富乐华公司连带返还购房款324029元并支付利息、赔偿损失的问题。经查，被告军通公司共收取原告50%合作建房款合计324029元，而原告未支付全部购房款是不争的事实，故以已付房款计算利息及赔偿损失较为公平合理。故被告军通公司应退还原告购房款324029元并支付利息（利息以324029元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率从2013年2月22日计算至实际付清之日止）、赔偿损失6480.58元（324029元×2%）。被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告吴冬荣与被告广西军通投资有限公司签订的两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号为1-9-801）； 二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告吴冬荣支付的购房款324029元并支付利息（利息以324029元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率从2013年2月22日计算至实际付清之日止）及赔偿损失6480.58元； 三、驳回原告吴冬荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6362元（原告吴冬荣已预交），由原告吴冬荣负担122元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担6240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6362元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  刘敬佳 二〇一八年三月十九日 书 记 员  梁 滢 相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 四、《商品房销售管理办法》 第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。