广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终106号上诉人（原审被告)：吴方彬，男，汉族，1977年4月28日出生，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：黄振琥，男，汉族，1982年11月27日出生，住广东省徐闻县。工作单位：湛江小城故事文化传播有限公司。被上诉人（原审原告）：湛江一色投资管理有限公司。住所地：湛江市赤坎区海田路******楼。法定代表人：苏云媚，总经理。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。上诉人吴方彬与被上诉人湛江一色投资管理有限公司（以下简称“一色公司”）房屋租赁合同纠纷一案，吴方彬不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1865号民事判决（以下简称“一审判决”），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴方彬的委托诉讼代理人黄振琥，被上诉人一色公司的委托诉讼代理人许德鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴方彬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回一色公司的诉讼请求，或者裁定将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由一色公司承担。事实与理由：一、双方签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》依法应属无效合同，但一审判决仅认定房屋租赁部分无效而其余部分有效，明显于法无据且严重违背事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故吴方彬与一色公司将该违法建筑签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》依法应属无效合同，该合同关于综合管理费以及水、电费的约定完全是基于无效的房屋租赁关系而产生的，也应属无效。然而，一审判决却仅认定所房屋租赁部分无效而其余部分有效，明显错误。二、一审判决吴方彬按无效合同约定的租金计算房屋占有使用费，明显违法且超出一色公司的诉讼请求。涉案房屋租赁关系因一色公司的原因未取得建设工程规划许可证而无效，故一色公司起诉请求支付租金的主张依法不应支持。但一色公司在本案中仅请求租金并未请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，更没有请求赔偿因合同无效受到的损失，一审法院判令吴方彬按无效合同约定的租金计算房屋占有使用费，明显违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，且超出一色公司的诉讼请求。三、一审判决吴方彬按无效合同约定的综合管理费以及水、电费标准向一色公司履行义务，并承担赔偿违约金损失，明显错误。由于涉案《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》依法应属无效合同，该合同关于综合管理费以及水、电费的约定完全是基于无效房屋租赁关系而产生的，依法也应属无效。而导致讼争租赁合同无效的过错在于一色公司，一色公司应承担全部过错责任，故一审判决判令吴方彬按无效合同约定的综合管理费以及水、电费标准向一色公司履行义务，并承担赔偿违约金损失，明显错误。四、本案明显遗漏诉讼主体，属于程序违法。涉案《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》虽然由吴方彬与一色公司签订，但实际投资及经营者是湛江小城故事文化传播有限公司，一色公司对此极其清楚。故本案处理结果与湛江小城故事文化传播有限公司存在直接利害关系，属于必须参加诉讼的当事人。但一审法院未通知或追加湛江小城故事文化传播有限公司参加诉讼，明显属于遗漏诉讼主体，程序违法。综上，一审判决事实认定不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法改判驳回一色公司的诉讼请求或者裁定将本案发回重审。被上诉人一色公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决根据最高院的司法解释认定涉案合同关于房屋租赁部分无效并不影响合同的其他部分有效，判决内容也没有超出一色公司的诉讼请求，实际上吴方彬一直占用房屋至今，除了开始租赁时缴交了部分租金外，一直拖欠租金水电费等费用，并且将部分房屋出租，剩下的房屋自己经营，严重损害了一色公司的合法权益。并且本案不存在遗漏主体问题，本案除了吴方彬和一色公司，没有其他的诉讼主体。一色公司向一审法院起诉请求：1、解除一色公司与吴方彬于2016年5月7日签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》。2、吴方彬立即将位于湛江市××××一色湛江·文化城第B区一楼01、D9-D23A、D37-D55号商铺或综合柜台等全部承租商铺场地交还给一色公司。3、吴方彬支付截止至2017年9月6日拖欠的租金382821元，并按应缴总金额的5%／天的标准支付自起诉之日起至清偿之日止的利息；其余租金、占用费按合同约定租金标准自2017年9月7日起支付至吴方彬全部交还商铺之日止。4、吴方彬支付截止至2017年9月6日拖欠的管理费153050元；并按应缴总金额的5%／天的标准支付自起诉之日起至清偿之日止的利息；其余管理费按合同约定标准自2017年9月7日起支付至吴方彬全部交还商铺之日止。5、吴方彬支付截止至2017年7月31日拖欠的水、电费36923.69元，并按应缴总金额的5%／天的标准支付自起诉之日起至清偿之日止的违约金，其余水电费按合同约定标准自2017年8月1日起支付至吴方彬全部交还商铺之日止。6、吴方彬支付拖欠的水电使用押金（保证金）15000元。7、一色公司有权没收吴方彬已付的商铺或综合柜台使用押金（保证金）70403元。8、一色公司有权没收吴方彬水电使用押金（保证金）。9、吴方彬在《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》解除后向营业执照原登记的工商行政管理部门和税务机关办理停业废业手续。10、本案全部诉讼费用、公告费用、保全费用全部由吴方彬承担。上述金额合计658197.69元。一审法院认定事实：2016年5月7日，一色公司与吴方彬签订了《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》，约定：一、一色公司提供位于湛江市××××一色·湛江文化城第B区一楼01、D9-D23A、D37-D55号商铺或综合柜台（共36间）与吴方彬合作，该商铺或综合柜台作为吴方彬商业经营场所。二、商铺或综合柜台合作面积共计3061平方米。三、吴方彬的经营范围是酒吧、餐饮、培训、花店。四、合同期限为120个月，从2016年5月7日至2026年5月6日。商铺或综合柜台使用费从2016年5月7日起算。五、签订本合作合同之日，吴方彬一次性向一色公司缴交商铺或综合柜台使用押金70403元。商铺水电使用押金20000元，水电押金在签订合同时一次性支付5000元，余下15000元在2016年11月1日交齐。吴方彬知晓并同意该押金作为吴方彬履行本合同的保证金和吴方彬在商铺或综合柜台销售商品的经营保证金；在吴方彬违反本合同有关约定或一色公司管理规定时，一色公司有权根据具体情况按相关规定处置。押金达不到标准时，吴方彬需在接到书面通知后5个工作日内补齐。六、商铺或综合柜台使用费、交付时间、方式：（1）吴方彬使用的商铺或综合柜台每月使用费为70403元，综合管理费为15305元/月。免商铺或综合柜台使用费18个月（2016年5月7日至2019年5月6日交租方式为交一个月免一个月，2019年5月7日起商铺使用费为每个月一缴交租方式）。免综合管理费6个月，2016年11月6日免完，2016年11月7日起综合管理费为每个月一缴交方式。（2）租赁期限内：2016年5月7日至2018年5月6日，商铺或综合柜台每月使用费为70403元，综合管理费为15305元/月；2018年5月7日至2020年5月6日，商铺或综合柜台每月使用费为77443元，综合管理费为16835元/月；2020年5月7日至2022年5月6日，商铺或综合柜台每月使用费为85187元，综合管理费为18518元/月；2022年5月7日至2024年5月6日，商铺或综合柜台每月使用费为93705元，综合管理费为20369元/月；2024年5月7日至2026年5月6日，商铺或综合柜台每月使用费为103075元，综合管理费为22405元/月。（3）本合同项下商铺或综合柜台的费用需先交付再使用，吴方彬需在每月5号前全额交付应缴纳的使用费。七、水、电费，水电费由吴方彬按实际发生加收5%损耗向一色公司缴付，水费标准为4.33元/吨，电费标准为1.38元/吨。以上收费标准如供水、供电部门对价格有所调整，则一色公司可根据供水、供电部门的价格调整幅度进行调整。吴方彬需按缴费清单的要求在3天内缴清水电费。吴方彬逾期支付费用，应向一色公司支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴费用的百分之五。八、吴方彬应缴纳的上述各项费用，若吴方彬未能全额缴纳的，吴方彬应向一色公司支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴费用的百分之五；逾期超过15天的，一色公司有权解除合同并没收保证金。九、吴方彬不能按规定期限交纳商铺或综合综合柜台押金、有偿使用费、水电费及其他有偿服务费等费用的，一色公司有权按应缴金额的5%/日收取违约金；超过15天的，一色公司有权解除本合同。十、若吴方彬不能按约定期限付清合同规定应缴款项的，一色公司除可没收吴方彬所缴纳的租赁保证金外，有权解除本合同，商铺的使用权无偿归还一色公司拥有，吴方彬已支付的有关费用，一色公司不予退还，作为违约金支付给一色公司。十一、合同期满，吴方彬应自行向原登记的工商行政管理部门和税务机关办理停业废业手续。合同签订后，一色公司依约将上述商铺交付吴方彬使用。吴方彬已向一色公司支付商铺使用押金70403元及水电使用押金5000元。至本案法庭辩论终结之日（2017年9月15日）止，涉案商铺仍由吴方彬使用。2016年10月30日，因吴方彬未按约定交纳租金及其他费用，一色公司与吴方彬签订了《协议书》，约定：一、吴方彬应在2016年11月20日前向一色公司缴交所拖欠的租金（含2016年10月应缴交的费用）140806元。所产生的水电费按实际使用缴交。二、吴方彬应在2016年11月30日前向一色公司缴交11月-12月所拖欠的租金及相关费用。2017年2月18日，吴方彬向一色公司出具了《承诺书》，主要内容：吴方彬至2017年2月18日止欠一色公司应缴费用为359000元。吴方彬承诺分三次缴清欠费。1、在2017年3月5日前向一色公司交纳10万元的租金。2、在2017年5月30日向一色公司交纳10万元租金。3、余下所欠金额在2017年6月30日向一色公司交齐。签订承诺书后，双方按照承诺书执行，否则按违约追究责任。2017年6月7日，一色公司与吴方彬签订了《合同补充协议》，约定：由于吴方彬自签订合同之日起一直未能按合同条款按时缴交租金及管理费，经一色公司多次催促，吴方彬多次承诺支付拖欠的租金及管理费，但都未能履行承诺按约定如期缴交款项。截止至2017年6月5日，吴方彬共欠一色公司租金及应缴费用共计460000元。经一色公司再次催促，吴方彬提出分期还款要求，经双方协商，一色公司同意吴方彬按以下条款偿还拖欠的款项：一、吴方彬按每月水电费实际使用数于次月5日前全额缴交。二、吴方彬从2016年9月至2017年6月所欠租金、管理费共计46万，从6月起至18年2月每月分期46000元加上每月应缴的租金每月10日前缴交。三、若吴方彬在每月10日前不能如期全额缴齐款项，逾期超5天的，一色公司有权终止合同、收回商铺并没收吴方彬在商铺的所有资产，造成的一切损失由吴方彬自行承担。四、若吴方彬任何一期未能按照本协议第一、二条约定支付款项的，视为吴方彬违约，一色公司除有权按照本协议第三条约定执行外，吴方彬还需按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付拖欠款项的利息。另查明，截止至2017年9月6日，吴方彬拖欠一色公司租金382821元、综合管理费153050元。截止至2017年7月31日，吴方彬拖欠一色公司水、电费36923.69元。由于吴方彬未能依约支付租金及其他费用，双方因此发生纠纷，一色公司遂于2017年8月3日向一审法院提起诉讼。在庭审中，一色公司明确其请求的利息是指合同约定的违约金。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于一色公司与吴方彬签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》的效力问题。一色公司未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述合同中关于房屋租赁的部分应认定无效，房屋租赁以外的部分有效。合同中房屋租赁的部分无效自始没有法律约束力，因此，对于一色公司主张解除上述合同的诉求，合同中关于房屋租赁的部分不存在解除合同的情形，但房屋租赁以外的部分应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予议返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一色公司请求吴方彬将涉案房屋即位于湛江市××××一色湛江·文化城第B区一楼01、D9-D23A、D37-D55号商铺交还给一色公司，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案房屋租赁部分虽然无效，但吴方彬已实际使用了涉案房屋，一色公司请求吴方彬支付房屋租金，不予支持，但吴方彬应参照合同约定的租金标准向一色公司支付截止至2017年9月6日的房屋占用费382821元。对于一色公司主张2017年9月7日至吴方彬交还商铺之日的占用费，吴方彬应按合同的约定计付给一色公司，即：1、2017年9月7日至2018年5月6日（合同约定该期间的商铺租金交一个月免一个月），每两个月交一次商铺占用费70403元；2、2018年5月7日至2019年5月6日（合同约定该期间的商铺租金交一个月免一个月），每两个月交一次商铺占用费77443元；3、2019年5月7日至2020年5月6日（合同约定从2019年5月7日起，商铺租金为每个月一缴交租方式），每月交商铺占用费77443元；4、2020年5月7日至2022年5月6日，每月交商铺占用费85187元；5、2022年5月7日至2024年5月6日，每月交商铺占用费93705元；6、2024年5月7日至2026年5月6日，每月交商铺占用费103075元；7、2026年5月7日至吴方彬交还商铺之日，每月交商铺占用费103075元。因合同中房屋租赁的部分无效，故一色公司请求吴方彬依据合同约定支付逾期交纳租金的违约金，于法无据，不予支持。合同中关于综合管理费及水、电费的约定有效，因此，一色公司请求吴方彬支付截止至2017年9月6日的综合管理费153050元及从2017年9月7日起至吴方彬交还商铺之日止的综合管理费（根据合同约定，1、2017年9月7日至2018年5月6日，每月交综合管理费15305元；2、2018年5月7日至2020年5月6日，每月交综合管理费16835元；3、2020年5月7日至2022年5月6日，每月交综合管理费18518元；4、2022年5月7日至2024年5月6日，每月交综合管理费20369元；5、2024年5月7日至2026年5月6日，每月交综合管理费22405元；6、2026年5月7日至吴方彬交还商铺之日，每月交综合管理费22405元）及支付从一色公司起诉之日（2017年8月3日）起至吴方彬付清综合管理费之日止的违约金以及一色公司请求吴方彬支付截止至2017年7月31日的水、电费36923.69元及从2017年8月1日起至吴方彬交还商铺之日止的水、电费及支付从一色公司起诉之日（2017年8月3日）起至吴方彬付清水、电费之日止的违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。对于逾期交纳综合管理费及水、电费的违约金的计算标准，虽合同约定根据欠缴费用按每天5%计算违约金，即按每月150%（5%/天×30天）计算违约金，明显违约金的约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因此，一审法院酌情确定逾期交纳综合管理费及水、电费的违约金应根据欠缴费用按每月30%计算。因合同中关于水、电费部分的约定已予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，一色公司请求吴方彬按合同约定支付尚未支付的水、电押金15000元，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案中，虽吴方彬向一色公司交纳的是押金，但该押金与上述法律规定的定金的性质是一致的，即其目的都是为了作为债权的担保，其最终的处理方式也是一致的，即或是抵作价款或是收回。因此，对于违约金和押金，一色公司只能选择一项主张权利。一色公司已请求吴方彬支付违约金，故一色公司请求没收吴方彬已付的商铺使用押金70403元及没收吴方彬已付的水、电使用押金5000元，不予支持，但该押金可用于抵偿吴方彬所欠一色公司的相关费用，即吴方彬应支付截止至2017年9月6日的房屋占用费312418元（382821元-70403元）及截止至2017年7月31日的水、电费31923.69元（36923.69元-5000元）给一色公司。对于一色公司要求吴方彬在涉案合同解除后向营业执照原登记的工商行政管理部门和税务机关办理停业废业手续的诉讼请求，该诉讼请求不属于法院受理民事诉讼的范围，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除湛江一色投资管理有限公司与吴方彬于2016年5月7日签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》中房屋租赁部分以外的约定;二、吴方彬须于判决生效之日起十日内将位于湛江市××××一色湛江·文化城第B区一楼01、D9-D23A、D37-D55号商铺交还给湛江一色投资管理有限公司;三、吴方彬须于判决生效之日起十日内支付截止至2017年9月6日的房屋占用费312418元及2017年9月7日至吴方彬交还商铺之日的占用费（1、2017年9月7日至2018年5月6日，每两个月交一次商铺占用费70403元；2、2018年5月7日至2019年5月6日，每两个月交一次商铺占用费77443元；3、2019年5月7日至2020年5月6日，每月交商铺占用费77443元；4、2020年5月7日至2022年5月6日，每月交商铺占用费85187元；5、2022年5月7日至2024年5月6日，每月交商铺占用费93705元；6、2024年5月7日至2026年5月6日，每月交商铺占用费103075元；7、2026年5月7日至吴方彬交还商铺之日，每月交商铺占用费103075元）给湛江一色投资管理有限公司;四、吴方彬须于判决生效之日起十日内支付截止至2017年9月6日的综合管理费153050元及从2017年9月7日起至吴方彬交还商铺之日止的综合管理费（1、2017年9月7日至2018年5月6日，每月交综合管理费15305元；2、2018年5月7日至2020年5月6日，每月交综合管理费16835元；3、2020年5月7日至2022年5月6日，每月交综合管理费18518元；4、2022年5月7日至2024年5月6日，每月交综合管理费20369元；5、2024年5月7日至2026年5月6日，每月交综合管理费22405元；6、2026年5月7日至吴方彬交还商铺之日，每月交综合管理费22405元）及支付从2017年8月3日起至吴方彬付清综合管理费之日止的违约金（根据所欠的费用按每月30%计算）给湛江一色投资管理有限公司;五、吴方彬须于判决生效之日起十日内支付截止至2017年7月31日的水、电费31923.69元及从2017年8月1日起至吴方彬交还商铺之日止的水、电费及支付从2017年8月3日起至吴方彬付清水、电费之日止的违约金（根据所欠的费用按每月30%计算）给湛江一色投资管理有限公司;六、驳回湛江一色投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5190.99元（湛江一色投资管理有限公司已预交），由湛江一色投资管理有限公司负担1267.99元，吴方彬负担3923元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴方彬的上诉理由和被上诉人一色公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:关于涉案《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因一色公司在本案中未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故一色公司与吴方彬所签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》是无效的。关于吴方彬应否支付房屋占用费及水电费等费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，租赁合同无效，故一色公司主张吴方彬支付租金，本院不予支持，但吴方彬实际占有使用租赁商铺，且一色公司未取得规划许可证并没有影响吴方彬正常经营使用租赁房屋，故租赁合同无效不影响一色公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院把一色公司所请求的租金调整为房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力法信超链：案例5篇期刊20篇×”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，吴方彬实际占有使用租赁房屋，其因使用租赁物所产生的管理费和水电费应承担相应的支付责任，一审法院判令吴方彬对拖欠的水电费亦应按照租赁合同的约定承担责任合法有据，本院予以维持。至于吴方彬应否支付综合管理费、水费和电费的违约金问题，根据上述法律规定，违约金条款并不属于结算和清理条款，也不属于争议解决的条款，违反合同约定才会适用违约条款，涉案租赁合同被认定无效，违约金条款亦无效，故一色公司主张吴方彬支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于本案的审理程序是否合法的问题。吴方彬上诉提出“本案明显遗漏诉讼主体，属于程序违法”。吴方彬认为涉案《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》虽然由吴方彬与一色公司签订，但实际投资及经营者是湛江小城故事文化传播有限公司，故本案处理结果与湛江小城故事文化传播有限公司存在直接利害关系，一审遗漏必须参加诉讼的当事人。但本案租赁合同的相对方是吴方彬与一色公司，一色公司依据租赁合同向吴方彬主张权利并无不当。吴方彬亦没有提交相关证据证明涉案商铺的实际投资及经营者是湛江小城故事文化传播有限公司。因此，本案不需要追加其他当事人参加诉讼，一审法院审理程序合法，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。上诉人吴方彬上诉部分有理，对有理部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1865号民事判决的第二、三、六项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1865号民事判决的第一项为：确认湛江一色投资管理有限公司与吴方彬于2016年5月7日签订的《一色湛江·文化城商铺或综合柜台租赁合同》无效；三、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1865号民事判决的第四项为：吴方彬须于本判决生效之日起十日内支付截止至2017年9月6日的综合管理费153050元及从2017年9月7日起至吴方彬交还商铺之日止的综合管理费（1、2017年9月7日至2018年5月6日，每月交综合管理费15305元；2、2018年5月7日至2020年5月6日，每月交综合管理费16835元；3、2020年5月7日至2022年5月6日，每月交综合管理费18518元；4、2022年5月7日至2024年5月6日，每月交综合管理费20369元；5、2024年5月7日至2026年5月6日，每月交综合管理费22405元；6、2026年5月7日至吴方彬交还商铺之日，每月交综合管理费22405元）给湛江一色投资管理有限公司;四、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1865号民事判决的第五项为：吴方彬须于本判决生效之日起十日内支付截止至2017年7月31日的水、电费31923.69元及从2017年8月1日起至吴方彬交还商铺之日止的水、电费给湛江一色投资管理有限公司。一审案件受理费5190.99元，由湛江一色投资管理有限公司负担1300元，吴方彬负担3890.99元;二审案件受理费3923元，由吴方彬负担3800元,湛江一色投资管理有限公司负担123元。本判决为终审判决。审 判 长  陈春丽审 判 员  陈小红代理审判员  林 竹二〇一八年三月十六日法官助理翟锦霞书记员何骁腾附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。