上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11297号上诉人(原审被告)：傅建芳，男，1963年3月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈俊，上海齐坦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐补林，男，1959年6月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐雪明，总经理。委托诉讼代理人：虞建良。上诉人傅建芳因与被上诉人徐补林、上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人傅建芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判对徐补林的一审诉请不予支持或发回重审。事实和理由：交易中心的预售登记证明傅建芳与东兴公司之间的房屋预售合同客观存在，一审法院以傅建芳无法提供为由认定该合同不存在是错误的。根据银行还贷证明，傅建芳客观上已向东兴公司支付了20万元的房款。徐补林与东兴公司之间涉嫌恶意串通，傅建芳在一审审理中多次提出就徐补林与东兴公司之间的房屋买卖合同的签字及盖章时间进行司法鉴定，但一审法院对此置之不理反而认定傅建芳与东兴公司之间的房屋预售合同即使存在也属于以合法形式掩盖非法目的而无效，该认定无论在事实还是法律适用上均太过随意。徐补林在长达十多年的时间里对其早就应当知晓的房屋预售登记未提出任何异议，其亦未提供已支付购房款的直接证据。另，徐补林并非傅建芳与东兴公司之间的房屋买卖合同的相对方，其无权主张基于该合同而形成的预告登记。故傅建芳请求支持其上诉请求。被上诉人徐补林辩称，傅建芳有义务举证证明其与东兴公司之间的房屋买卖合同是否有效。傅建芳无法提供购房合同及任何其偿还贷款的依据，并以案外人朱苗新以房抵债给傅建芳，所有材料均在朱苗新处作为理由，但这仅仅是傅建芳的陈述，傅建芳至今也未就此提供任何证据，徐补林有理由怀疑傅建芳虚构事实。相应的贷款本金实际由东兴公司归还，利息则由徐补林归还，且徐补林从购买至今一直居住在上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋内。徐补林认为一审判决查明事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人东兴公司辩称，东兴公司当时是为了取得银行贷款而与傅建芳就上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋设置了预售登记，事实上，双方之间根本没有房屋买卖的意向，相应的贷款也全部是由东兴公司归还的。傅建芳未提供任何证据证明其实际购买了上述房屋。且傅建芳从未就徐补林居住在该房屋中提出异议。东兴公司认为一审判决查明事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。徐补林向一审法院起诉请求判令：1、傅建芳与东兴公司办理上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)预购权利登记撤销手续；2、东兴公司协助徐补林办理产权过户手续，将系争房屋过户至徐补林名下。一审审理中，徐补林提供以下证据：1、《上海市商品房预售合同》一份及收据两份，用以证明：徐补林于2000年3月17日至东兴公司选购了房屋一套并支付房款8万元，但后来该房屋出售给了他人，故徐补林(乙方)与东兴公司(甲方)于2002年3月28日签订系争房屋预售合同，内容为：乙方向甲方购买青湖路973弄华骥苑XXX号XXX室房屋，建筑面积为125平方米；乙方购买该房屋总房价款为20万元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到交付使用；甲方定于2002年12月30日前将该房屋交付给乙方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后东兴公司将系争房屋交付徐补林入住使用，但被告知暂无法办理产权过户手续，具体原因不清楚。2006年9月份，应东兴公司要求徐补林将系争房屋剩余房款支付给案外人上海青浦南洋建筑工程有限公司(以下简称“南洋公司”)。2013年徐补林得知系争房屋可以办理产证了，就和东兴公司联系，才得知系争房屋设有抵押，需补交利息后才能办理过户手续，经协商徐补林同意并补缴了利息，抵押才得以涤除。东兴公司对上述证据材料真实性无异议，对徐补林证明内容也无异议，确认收到徐补林支付的房款20万元。傅建芳对徐补林提供的上述预售合同的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该合同未经登记备案，合同签订时傅建芳的预购登记已经公示，徐补林和东兴公司均未提出撤销，且合同约定单价过低，申请对合同签字盖章时间进行鉴定；对2000年3月17日的收据真实性、关联性不予认可，徐补林未提供对应的转账凭证，且收款事由与本案系争房屋无关；对2006年9月11日收据的真实性不予认可，收据收款方是南洋公司，与东兴公司无关，东兴公司确认收到上述钱款也需南阳公司认可，且该收据也无相应转账凭证予以对应。一审法院认为，作为合同相对方的徐补林及东兴公司对系争预售合同真实性无异议，故法院对该预售合同予以确认；东兴公司确认收到徐补林支付的房款20万元，法院予以认可；对傅建芳的主张法院不予采信。2、不动产登记簿一份，证明系争房屋现登记于东兴公司名下，产权登记中除傅建芳的预购登记信息外无其他产权限制。东兴公司、傅建芳对该证据的真实性无异议，一审法院予以确认。3、上海浦东发展银行业务凭证回单及现金解款单复印件一份，证明徐补林支付系争房屋上抵押贷款利息86,514.59元，之后系争房屋抵押涤除。东兴公司对上述证据的真实性无异议；傅建芳认为因现金解款单是复印件，故对真实性、关联性不予认可；对银行业务凭证回单关联性不予认可。根据双方质证意见，一审法院对银行业务凭证回单真实性予以确认。4、2004年12月电费、煤气费发票、2005年5月电费、煤气费发票、2005-2014年物业费发票、2015至2016年物业费收据，证明系争房屋一直由原告占有使用至今。东兴公司、傅建芳对上述证据的真实性无异议，但傅建芳对上述证据的关联性不予认可。一审法院认为，东兴公司、傅建芳对该证据的真实性无异议，法院予以确认。一审审理中，东兴公司提供贷款明细表，用以证明系争房屋的贷款情况，现贷款已还清，本金由东兴公司支付，利息由徐补林支付。徐补林对上述证据真实性无异议；傅建芳对上述证据不予认可。一审法院认为，因东兴公司未提供证据原件，故对该证据法院不予认可。一审审理中，傅建芳提供以下证据：1、不动产登记簿预告登记状况信息，用以证明2001年12月19日傅建芳就作为系争房屋预购权利人予以登记公示，已经产生对抗第三人的效力。徐补林对证据的真实性无异议，但不能证明东兴公司与傅建芳之间存在真实的买卖关系。东兴公司对证据的真实性无异议。2、中国农业银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称“农行青浦支行”)个人贷款还款明细，证明傅建芳通过贷款方式支付东兴公司20万元。徐补林对证据的真实性无异议，但认为还款并非由傅建芳归还，而是由东兴公司归还。东兴公司质证意见同徐补林。徐补林及东兴公司对该证据真实性无异议，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认定事实：系争房屋现登记于东兴公司名下，并于2001年12月以被告傅建芳为权利人设定了预告登记，登记证明号：(文件)青XXXXXXXX**。目前系争房屋上除傅建芳的预购权利登记外，无其他现状或抵押。2002年3月28日，徐补林(乙方)与东兴公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，内容为：乙方向甲方购买青湖路973弄华骥苑XXX号XXX室房屋，建筑面积为125平方米；乙方购买该房屋总房价款为20万元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到交付使用；甲方定于2002年12月30日前将该房屋交付给乙方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，东兴公司将系争房屋交付徐补林入住使用至今，徐补林按约向东兴公司支付了房款20万元。一审审理中，徐补林认为：1、2000年3月17日其即向东兴公司购买房屋，但后来由于原选定的房屋出售他人，故徐补林重新选择了系争房屋，并签订预售合同支付了房款，徐补林与东兴公司之间存在真实的房屋买卖关系，并且已经居住使用至今，东兴公司理应协助徐补林办理过户手续；2、东兴公司与傅建芳之间不存在真实的房屋买卖关系，傅建芳对系争房屋的银行贷款情况并不清楚，徐补林居住期间傅建芳也从来没有向徐补林主张过权利。一审审理中，傅建芳认为：2001年东兴公司就将系争房屋出售给傅建芳，并且办理了银行抵押贷款。东兴公司未经傅建芳同意，私自将系争房屋出售给徐补林，属于一房二卖。傅建芳购房在先，且办理了预告登记，系争房屋属于傅建芳所有。由于系争房屋系由案外人朱苗新处抵债得来，购买等事宜均由朱苗新操作，故不清楚房款约定及支付、贷款归还、房屋交付等事宜，所以也没有缴纳过物业管理费和水电费，但银行贷款说明傅建芳确实向东兴公司支付过房款20万元。但系争房屋贷款是通过傅建芳银行账户归还。傅建芳与东兴公司之间的购房协议可能在案外人朱苗新处，也可能遗失，暂无法提供；商品房预售合同备案材料也没有查到；因还款的银行卡在朱苗新处，故无法提供。一审审理中，东兴公司认为：1、东兴公司将系争房屋出售给了徐补林，徐补林已经付清房款，且居住使用至今，东兴公司愿意协助其办理过户手续；2、傅建芳的预告登记是因为2001年南洋公司借用其名义向农业银行申请贷款而设立的，东兴公司与傅建芳之间没有真实的房屋买卖关系。当时贷款银行为农业银行，贷款金额为20万元，所有贷款均由东兴公司使用和归还，2006年3月22日由东兴公司一并还清。一审法院认为，傅建芳认为其是真实购买了系争房屋，但是从两次庭审中的陈述看，其对系争房屋的房款约定、钱款支付、银行贷款情况并不清楚。十多年间，其对系争房屋一直没有管理，徐补林居住使用至今其也并不知晓，有违常理。其陈述的支付房款、归还贷款的情况并无相应的证据予以证明，故难以采信，一审法院认定傅建芳与东兴公司之间不存在真实的房屋买卖关系。傅建芳未能提供其与东兴公司签订的购房合同，应承担相应的举证责任。即使傅建芳与东兴公司之间签有购房合同，亦属以合法形式掩盖非法目的，应被确认无效。藉此，傅建芳与东兴公司理应撤销上述预购房屋权利登记。徐补林与东兴公司之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现徐补林已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，东兴公司理应将系争房屋过户至徐补林名下，故对徐补林的请求予以支持。一审法院据此判决：一、东兴公司、傅建芳应于判决生效之日起十日内办理上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预购房屋权利登记(青XXXXXXXX**)撤销手续；二、东兴公司应于判决生效之日起三十日内协助徐补林办理上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至徐补林名下(过户所涉税费由徐补林负担)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，傅建芳在一审审理中提供的农行青浦支行个人贷款还款明细表中记载的客户名称为傅建芳；抵押物地址为青浦镇青湖路973弄6-302；合约号为XXXXXXXXXXXXXXXXX。本院另查明，徐补林在一审庭审中提供了上海浦东发展银行业务凭证/回单原件一份，该回单上记载的收款人为上海市青浦区住房保障和管理局，交款金额为86,514.59元。徐补林以此证明其为了办理系争房屋的产证同意支付并已实际支付该房屋的剩余贷款利息86,514.59元。二审审理中，农行青浦支行向本院提供了其于2016年3月25日出具的《上海东兴置业(集团)有限公司归还青浦农行16笔个人按揭不良贷款明细表》，其中编号第8项记载的贷款人为傅建芳；贷款合约号为XXXXXXXXXXXXXXXXX；贷款余额为157,017.13元；截止2016年3月25日支付利息86,514.59元；本息合计243,531.72元。徐补林对上述明细表的真实性没有异议，认为系争房屋的剩余贷款利息86,514.59元之前是从东兴公司的监管账户中划出支付，之后在政府的协调下，徐补林也是为了办理系争房屋的产证同意并实际支付了该利息。傅建芳对上述明细表的真实性没有异议，但认为这仅能证明傅建芳部分贷款的还款情况，不能证明傅建芳所签的购房合同无效。本院认为，傅建芳与东兴公司之间是否存在真实的房屋买卖关系是本案的主要争议焦点。根据已查明之事实，以傅建芳名义进行的系争房屋贷款合约中贷款人应承担本金及利息支付义务中的大部分由东兴公司即房屋出售方履行，且傅建芳无法提供任何其实际归还贷款的证据，其在签订房屋买卖合同后的十多年间亦从未主张过系争房屋的权利交付或实体交付，明显有违常理。其关于相关证据都在“以房抵债”的案外人处的说法亦无任何证据证明，故本院认为东兴公司关于其与傅建芳之间并不存在真实的房屋买卖关系的说法较为可信。鉴于东兴公司确认其与徐补林就系争房屋形成买卖关系并确认收到徐补林交付的购房款，因此，徐补林作为相关权利人有权主张上述基于非真实意思表示而形成的预购房屋权利登记。综上所述，傅建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人傅建芳负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  成 皿审判员  余 艺二〇一八年三月二十日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……