海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终614号上诉人（原审被告）：海南壮兴实业有限公司，住所地海口市琼山区博巷路**。法定代表人：王春锋，该司执行董事。委托诉讼代理人：李德琪，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荣开，男，1981年10月12日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：符菊，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：符红精，海南东方国信律师事务所律师。上诉人海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）因与被上诉人王荣开房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初9013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壮兴公司上诉请求：一、请求撤销（2017）琼0106民初9013号民事判决中第一项判决；二、本案诉讼费用由王荣开承担。事实和理由：一、一审判决据以计算违约金的逾期期间存在错误，应予以纠正。壮兴公司于2016年3月31日工程完工后便通知小区业主收房，王荣开于2016年3月26日已到壮兴公司处办理了收房手续，于2016年3月31日办理了装修手续并已实际装修入住了阳光三号苑，既壮兴公司已将房屋交付给王荣开。根据王荣开签署的《房屋交接单》上可以看出，王荣开在交房验收时未对房屋存在任何异议，未向壮兴公司做出任何拒绝接收的意思表示，故自2016年3月31日起，壮兴公司不应再向王荣开支付逾期交房违约金。二、台风天及暴雨日应从逾期期间内予以扣除。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，如遇持续暴雨天气、台风等恶略天气，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。故自阳光三号苑动工以来所经历的6个台风（影响天数21日）及13个暴雨日共计34日，应从逾期天数中予以扣除。三、一审判决所确认的违约金计算方法存在错误。根据壮兴公司与王荣开签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。王荣开总房款为741974元，一审判决的违约金计算方法为：741974元×0.1‰/日×90日＋741974元×2％，即一审判决认为逾期超过90日的违约金上限为合同总房价的2%，90日内的违约金不包含在内。但合同条款已明确表述为“违约金总额不超过合同总房价的2%”，即逾期交房违约金的总金额不应超过合同总房价的2%，一审判决不应将90日内的违约金上限和超过90日的违约金上限进行分拆计算。故壮兴公司认为一审判决认定事实不清，违约金计算方法存在错误，应予以纠正。综上所述，请求二审法院撤销原判第一项内容。王荣开辩称：原法院认定事实正确，壮兴公司称原审认定事实有误没有任何事实及法律依据。一、关于计算违约金逾期期间的问题。按合同第八条约定，双方合同约定的交房时间为2015年12月31日，根据壮兴公司提交的证据表明，至今涉案房屋都尚未经过海口市建设工程质量安全监督站（以下简称市质监站）验收，并且市质监站还对其违法交房行为进行了罚款的处罚，涉案房屋达到未交房条件，故壮兴公司的交付行为不符合合同的约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此壮兴公司的交房行为并非有效交房，未达到法定验收条件，故一审法院认定逾期交房期间行为正确。二、关于台风及暴雨天气是否扣除问题。壮兴公司称涉案工程自2014年7月先后经历6个台风及13个暴雨日，威马逊台风发生在2014年7月18日，双方签订房屋买卖合同的时间在2014年9月27日，在签订合同时，威马逊台风对涉案工程工期的影响已经发生，不存在其签订合同后出现影响工期的情形，其主张并无任何依据。三、违约金计算问题。由于涉案房屋至今尚未验收合格，尚未有效交房，根据双方签订的合同第十一条第3款约定的逾期交房违约金的计算方式，约定分为两部分计算，一部分是逾期90天内的部分计算方式，逾期90日内之前出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；另一部分是超过90天之后的部分计算方式，逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。故原审依据双方合同约定判决并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回其上诉，维持原判。王荣开向一审法院起诉请求：一、判令壮兴公司支付逾期交房违约金76720元，利息5233.48元，共计81953.48元（期间自2015年12月31日起至2017年6月1日止，逾期暂计517天，全部违约金计至壮兴公司实际支付房屋之日为止）；二、判令壮兴公司支付因逾期交付房屋的租赁损失20000元；三、判令壮兴公司立即交付商品房竣工验收备案表；四、判令壮兴公司为王荣开办理房屋产权证书；五、本案诉讼费用由壮兴公司承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，王荣开与壮兴公司签订《海口市商品房买卖合同》，双方约定：壮兴公司将其位于海口市××区#楼（幢）7（层）A（房号）的房屋出卖给王荣开，购房款总计741974元，房屋建筑面积为92.49m2，王荣开于合同签订之日支付首期款261974元，余款480000元由王荣开申请公积金贷款，在2014年11月19日前由按揭银行支付；壮兴公司于2015年12月31日前，将经验收合格的房屋交付王荣开使用，壮兴公司自房屋交付之日起720日内将该房屋的房屋产权证办理到王荣开名下。壮兴公司逾期交房，则自合同约定的交付日之次日起（2016年1月1日）至实际交付之日止，逾期90日内按照每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，壮兴公司按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。该合同签订后，王荣开通过交付首付款和公积金贷款方式支付全部购房款，壮兴公司向王荣开出具了购房发票。2016年3月27日，王荣开与海口佳和嘉美物业服务有限公司（涉案房屋物业）签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，当天，海口佳和嘉美物业服务有限公司将房屋交付给王荣开，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件交付王荣开签收。2016年3月31日，王荣开与海口佳和嘉美物业服务有限公司签订《装饰装修管理服务协议》并向其交纳装修水电费，王荣开对涉案房屋进行装修。另查，2016年7月26日，海口市建设工程质量安全监督站对涉案工程进行了检查，发现壮兴公司存在未组织竣工验收，擅自交付使用行为，该站将违法违规情况进行呈报，相关部门对壮兴公司作出了罚款的处罚。现本案涉案工程项目仍未通过联合专项验收。一审法院认为，王荣开与壮兴公司于2014年9月27日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同双方当事人应当严格按照合同约定，诚实全面地履行各自的义务。一、关于壮兴公司支付逾期交房违约金及利息的问题。本案中，双方约定的交房日期为2015年12月31日前，约定的交房条件为“该商品房项目经验收合格”。2016年3月27日，壮兴公司将涉案房屋交给王荣开使用，但因涉案工程至今未通过竣工验收，根本不具备交付条件，故壮兴公司的交房行为不符合合同的约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此壮兴公司的交房行为并非有效交房，壮兴公司存在逾期交房的情形。壮兴公司抗辩本案涉案工程自2014年7月先后经历6个台风及13个暴雨日，应予延期交房，但壮兴公司并未提供确实充分的证据证明台风及暴雨导致工期延期，壮兴公司应承担举证不能的不利后果。壮兴公司应自约定交房日之次日即2016年1月1日起，承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，双方当事人已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，王荣开在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，现王荣开认为约定的违约金过低，但王荣开未提供证据证明其实际损失，故王荣开主张调高违约金没有依据，一审法院不予支持。由于涉案房屋至今尚未验收合格，尚未有效交房，按照双方当事人签订合同约定的逾期交房违约金的计算方式，故壮兴公司应向王荣开支付逾期交房违约金为21518元（以2016年1月1日为起算点，计算方式为：741974元×0.1‰×90日+741974元×2%），王荣开主张76720元过高，超出部分，一审法院不予支持。王荣开要求壮兴公司支付逾期违约金的利息5233.48元，无事实和法律上的依据，一审法院不予支持。二、关于壮兴公司是否向王荣开支付房屋租赁损失20000元的问题。王荣开主张壮兴公司支付因其逾期交房，造成王荣开的租金损失。但王荣开未提供任何租赁合同、收据等证据来证明其确实存在租金损失，王荣开无法证明租赁损失20000元是确实存在的实际损失，王荣开应承担举证不能的不利后果，对于的该项诉请，一审法院不予支持。三、关于王荣开要求壮兴公司向其交付商品房竣工验收备案表并立即为办理房屋产权证书的问题。壮兴公司负有在涉案工程竣工验收合格后向王荣开交付房屋并在交付房屋后的720天内为王荣开办理房屋产权证书的义务，按照双方合同约定的交房日期计算，壮兴公司应在2017年12月21日前为王荣开办理房屋产权证书，现尚未到期限，因此，王荣开的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、限壮兴公司于本判决生效之日起十日内向王荣开支付逾期交房违约金21518元；二、驳回王荣开的其他诉讼请求。案件诉讼费1170元，由王荣开负担1001元，由壮兴公司负担169元。双方当事人在二审中未向本院提交新证据。本院二审补充查明：涉案商品房项目至今尚未经验收合格。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：一、本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形；二、本案违约金应当如何计算。关于本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形。壮兴公司主张涉案商品房项目在施工过程中曾遭遇台风、暴雨等恶劣天气导致工期延误，应据此对涉案商品房的交房时间进行顺延。对此，本院认为，我省属于热带季风气候，夏季高温多雨、台风频发。壮兴公司作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而壮兴公司提交的证据尚不足以证明出现了这种情形。故壮兴公司的该项上诉理由没有合同及法律依据，本院不予采纳。关于本案违约金应当如何计算的问题。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，这是法律关于商品房交付条件的强制性规定。虽壮兴公司已将涉案房屋交付给王荣开，但涉案商品房项目至今尚未经验收合格，该交付既不符合双方当事人的合同约定，也不符合法律的强制性规定，故该交付行为不能产生免除壮兴公司承担逾期交房违约责任的法律效果。壮兴公司主张逾期交房违约金应计算至交房之日止的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。其次，根据《海口市商品房买卖合同》第十一条关于“出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%”的约定，双方当事人对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例，即逾期交房90日以内的违约金总额不超过合同总价款的1%，逾期交房超过90日以上的部分，违约金总额不超过合同总价款的2%。从上述合同条款的字面表述及逻辑文意来看，1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系，故壮兴公司主张逾期交房违约金总额不应超过合同总价款的2%的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，壮兴公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人海南壮兴实业有限公司负担。本判决为终审判决。cgddqnoweqigrpmcco审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二○一八年三月二十九日书记员 武梅帆附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；