河北省石家庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）冀01执异423号案外人：张青，女，1973年5月30日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：李学勤，河北勤有功律师事务所律师。申请执行人：石家庄乐久投资管理中心（有限合伙），住所地石家庄市新华区新华路**汇特大厦1002。执行事务合伙人：许文海，该中心经理。委托诉讼代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。被执行人：河北盈和房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市裕华区**裕东国际名邸1-1-2103/div>法定代表人：曹培龙，该公司董事长。被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地，住所地河北省石家庄市槐安东路**华夏商务大厦iv>法定代表人：程耿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。在本院执行石家庄乐久投资管理中心（有限合伙）（以下简称乐久投资）与河北盈和房地产开发有限公司（以下简称盈和公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投担保公司）借款合同纠纷一案中，案外人于2018年9月25日对执行盈和公司和河北强涛房地产开发有限公司（以下简称强涛公司）共同开发的“省军区锅炉厂”项目中的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，案外人请求：一、依法裁定案外人所购房产与被申请人之间的案件无关联；二、依法裁定处罚查封期间强涛公司（以下简称强涛公司）变卖房产行为；三、依法裁定被查封的房产严重超标的；四、依法解除善意案外人购买的被查封的房产。事实与理由：一、2015年11月案外人单位组织团购，强涛公司根据两单位的合意，到案外人单位财务处发放房号，案外人选定房号并现场确认后，强涛公司在财务处收取了购房款。购房时间早于查封时间，有收据、银行付款凭证足以证明；且案外人所购房产与被申请人之间给付债权纠纷案件无关联性。二、2017年4月24日至今的公告查封期间，强涛公司开始向案外人加价购买房产，主要负责人，“毕总”。此加价购买行为可能是如下几种情形：一是违反查封公告“非经本院同意，任何人不得转移、典当”禁令，二是贵院已经许可该公司可以加价购买查封的房产；三是该公司已经再行收取他人房款，利用开发商身份公然“炒房”等；无论是哪种情形，该公司在案外人当中发布信息时，案外人心中产生恐惧，此加价购买的行为，不仅不仅仅是趁人之危，而是造成了社会的危害性，损害了依法查封的尊严，侵犯了案外人的合法权益，所以提出了异议请求二。三、被查封的单栋别墅楼18层，计三个单元，东户型104平方米、中户型162平方米、西户型140平方米。总计21924平方米，市值价每平方米2.5万元，市场价值548100000元。而公告查封的标的仅9076万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”此案不仅明显超标的，而且严重超标的。再加上“花园洋房一栋”最低估值约两亿以上，查封的两栋楼价值七个亿人民币以上。查封的两栋楼相对应的土地使用权同时被查封，土地使用权暂估价一亿元，总计八亿元人民币以上。四、根据查封公告告知的内容，被申请人盈和公司与强涛公司是合作开发关系：合作开发的项目是取得经济利益，标的物是货币资金，贵院对盈和公司及其法定代表人、股东的货币资金、财产等在没有穷尽执行措施的前提下、甚至在强涛公司与盈和公司没有发生纠纷的基础上，就查封了善意案外人的房产，既缺乏事实依据，又缺乏法律依据和执行依据，显然不当。换言之，合作开发在没有生效法律文书确定的前提下，有人臆造合作开发的合同，案外人又怎么能够辨别真伪？贵院又怎么能够排除此非法证据？另则，被申请人之间仅是债权债务关系，9076万元是一般债权，而查封的标的物是不动产，不是到期债权，不是案件争议标的，案外人甚至强涛公司均是法律意义上的案外人，查封该房产显属错误。五、根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定。该标的物被查封一年，评估尚未进行，这表明该标的物非涉案争议标的。又根据最高人民法院《关于严格规范终结本次执行程序的规定》第一条“人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：（一）已向被执行人发出执行通知，责令被执行人报告财产；（二）已向被执行人发出限制消费令，并将符合条件的被执行人纳入失信被执行人名单；（三）已穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行的财产或者发现的财产不能处置；（四）自执行案件立案之日起已超过三个月”被申请人之间的案件案号（2016）冀01民462号，已经历时三个年头，应当依法终结。虽然法律设定不动产的查封期最长不超过三年，但在本案中不适用。总纳上述，案外人认为，贵院的公告查封，侵害了善意案外人的合法权益。因此案外人对贵院执行行为和执行标的及严重超标的均存有异议！根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特依法提起异议，请求进行依法裁准是荷。案外人提交了以下证据：证据一、2015年12月1日，案外人与强涛公司签订的《委托建房意向书》，约定案外人购买××小区××号楼××单元××号房屋，总价为1105948.80元。证据二、收据4张；已支付购房款883569.28万元；证据三、转账凭证7张；以上证据予证明，案外人与强涛公司签订合同合法有效。乐久投资的质证意见为：对证据一的真实性不予认可，非我方与对方的意向合同，即便该意向书为真实，也无法证明为法院查封的房产相关的建房意见书，案外人与强涛公司签订的意向书不符合法律规定的有效商品房买卖合同；证明目的中所提到的案外人与强涛公司就意向书所产生的违约责任不足以排除法院的执行行为。对证据二真实性有异议、关联性、证明目的均不认可，无法证明案外人预支付涉案房产所支付的款项；对证据三的真实性无异议，关联性、证明目的有异议，无法证明案外人预支付涉案房产所支付的款项。融投担保公司质证意见为：以上证据真实性、合法性均无异议。但案外人没有全部缴纳购房款，剩余价款部分案外人应按照法院要求交付执行。没有证据予以证明案外人已经合法占有涉案房产。乐久投资称，一、盈和公司对涉案房产拥有财产权利，贵院对涉案房产的查封正确。贵院查封的位于石家庄市桥西区××路××、师范街××、××以北“省军区锅炉厂”项目，即为石家庄市“盈和家园项目”，该项目中两栋在建房屋由盈和公司和强涛公司共同开发，盈和公司对两栋楼房享有财产权利。强涛公司曾对贵院的查封行为提起案外人异议，主张对案涉房产拥有独立产权，贵院已出具（2017）冀01执异159号执行裁定书，驳回了强涛公司的异议请求，现该执行裁定书已经生效。因此，该执行裁定书确认了盈和公司对涉案房产拥有财产权利，贵院对涉案房产的查封行为正确。二、张青等本案案外人与强涛公司的商品房买卖合同无效，张青等异议申请应当被驳回。案涉房产没有土地使用权证、没有房产证、没有预售许可证、没有办理任何的规划手续或物权登记，实为违章建筑。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书…；”《商品房销售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；…”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”据此案外人的房屋买卖合同无效。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”因案外人房屋买卖合同无效，案外人不能排除贵院的执行，其异议申请应当被驳回。三、涉案房产周围的厂房等尚未拆迁完毕，案外人作为附近单位职工，明知涉案房产无法办理登记手续，仍欲出资购买，其有明显的过错，其以此作为阻碍法院执行工作的依据，有恶意诉讼，妨害法院执行工作之嫌。综上所述，盈和公司对涉案房产拥有财产权利，贵院查封涉案房产行为正确，案外人无法排除贵院的执行，请贵院依法查清事实，驳回案外人异议申请。乐久投资提交了以下证据：证据一、2013年6月16日，盈和公司与强涛公司签订的协议书一份，拟证明盈和公司与强涛公司就省军区锅炉厂项目合作开发，盈和公司对涉案房产有财产权利；证据二、石家庄市中级人民法院（2017）冀01执异159号民事裁定，拟证明盈和公司对涉案房产有财产权利。案外人质证意见为，案外人的异议申请并未否定石家庄市中级人民法院的执行裁定，而是依据执行异议和复议若干问题的规定第二十九条规定，作为买受人请求解除买受人所卖房屋的查封。融投担保公司称，案外人能够排除法院执行应符合以下要件：1、在法院查封前已经签订合法有效合同；2、在查封前已合法占有；3、已经支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；4、未办理过户登记不是因案外人的原因造成。请求法院依法审查异议人是否符合以上要件。本院查明，乐久投资与盈和公司、融投担保公司石家庄汇融农村合作银行维明街借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第00268号民事判决，（一）被告河北盈和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄乐久投资管理中心（有限合伙）偿还借款本金6500万元并支付利息（4000万元本金的利息自2015年1月1日至2015年6月8日止按照年利率15%计算，自2015年6月9日至实际还清之日止按照年利率30%计算；1500万元本金的利息自2015年1月1日起至2015年6月19日止按照年利率15%计算，自2015年6月20日至实际还清之日止按照年利率30%计算；1000万元本金的利息自2015年1月1日起至2015年6月30日止按照年利率15%计算，自2015年7月1日至实际还清之日止按照年利率30%计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司于本判决生效之日起十日内对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。案件受理费391175元由被告河北盈和房地产开发有限公司、河北融投担保集团有限公司承担。融投担保公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终字第73号民事判决，驳回上诉，维持原判。乐久投资向本院申请执行，本院立案后，在执行中，于2017年4月24日作出（2016）冀01执462号执行裁定，裁定（一）查封河北盈和房地产开发有限公司与河北强涛房地产开发有限公司共同开发的位石家庄市桥西区××路路两侧，××街以西，××路以北“省军区锅炉厂”项目中两栋（18层和花园洋房各一栋）在建房屋中价值为9076万元的财产。同日，本院在被查封的房屋处张贴了（2016）冀01执462号查封公告。现被查封的房屋尚未竣工交付。案外人对本院查封其购买的××小区（即“省军区锅炉厂”项目）××号楼西单元××号房屋提出书面执行异议。另查明，2015年12月1日，案外人与强涛公司签订了一份《委托建房意向书》，约定案外人购买强涛公司开发的××小区××号××单元××号房屋，总价为1105948.80元。至2016年1月24日，案外人共支付房款883569.28元。案外人未提交证据证明现名下无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人未占有本案争议的房屋，且未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人张青的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何东华审判员  王珊珊审判员  高福兴二〇一八年十一月五日书记员  贾胜杰