四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终15685号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈会兰，女，1962年1月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：苟治华，男，1965年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区，系陈会兰之夫。 上诉人（原审被告、反诉原告）：苟治华，男，1965年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：段兆雄，男，1983年2月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人陈会兰、苟治华因与被上诉人段兆雄房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈会兰、苟治华上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判段兆雄向陈会兰、苟治华支付解除合同的违约金10万元。事实与理由：1.原审法院错误地将苟治华与段兆雄之父段石全协商时提议的，能否适当加价和能否双倍返还定金解除合同的两点提议认定为陈会兰、苟治华向段兆雄表达了不愿继续履行合同的意思表示，构成了单方提高交易价格的行为，且都同时违约。原审法院不但剥夺了陈会兰、苟治华有要求协商的权利，还有意混淆了对话的语境与合同当事人。二、原审判决超出了段兆雄的诉讼主张，径行对段兆雄未予主张的法律关系予以裁判，既替行了段兆雄的起诉权利，又剥夺了陈会兰、苟治华的抗辩权利。陈会兰、苟治华是否有单方提高房屋交易价格的行为，也未经庭审充分辩论，不能也不应对此作出判决。三、单方提高房屋交易价格的行为不属于合同约定事项。双方签订的《补充协议》中约定的原文是“拒绝将房屋出售给乙方（段兆雄）或擅自提高房屋交易价格”，原审法院判决的是“提高房屋交易价格的行为”构成违约，与补充协议约定的需构成“房屋成交价格相比原先要高”的事实违约有着本质的区别。四、段兆雄不愿继续履行合同的原因是其已经另购房屋。段兆雄在今年三月份，通过本案的中介方链家公司的同一门店，在同一小区购得了一套二手房，其成交价格更是优惠于案涉房屋。段兆雄在既未终止与陈会兰、苟治华的房屋买卖合同的情况下，又同时与他人达成交易，优中选优进行投机，导致其丧失履约能力和履约意愿，这才是段兆雄借口毁约、拒绝购买案涉房屋的主要原因。 段兆雄辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回陈会兰、苟治华的全部上诉请求，维持原判。 段兆雄向一审法院起诉请求：1.确认段兆雄与陈会兰、苟治华签订的购房合同及补充协议已解除；2.陈会兰、苟治华立即返还段兆雄支付的购房定金2万元；3.陈会兰、苟治华立即向段兆雄支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由陈会兰、苟治华承担。一审庭审中，段兆雄明确第一项诉讼请求为：请求法院判决解除段兆雄与陈会兰、苟治华签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。 陈会兰、苟治华向一审法院提出反诉请求：1.段兆雄按照双方于2017年2月13日签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定继续支付剩余购房首付款和尾款共计98万元；2.段兆雄承担逾期付款违约金53.5万元（暂计至2017年6月22日，要求计算至段兆雄付清58万元首付款之日）。 一审法院认定事实：2017年2月13日，陈会兰、苟治华与段兆雄签订《成都市存量房屋买卖合同》，段兆雄购买陈会兰、苟治华共有的位于成都市金牛区房屋。同日，陈会兰、苟治华（甲方）与段兆雄（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定的主要内容：1.甲乙双方协商同意，交易房屋成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价为100万元；2.乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）2万元；3.乙方同意支付首付款（不含定金）58万元，支付方式：通过资金托管专用账户划转；乙方在过户递件前3日将该笔首付款存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方进行理房通资金托管解冻；尾款为40万元，由放贷银行直接支付给甲方；4.甲方应在2017年5月1日前到其原借款机构办理完解除抵押手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；5.甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；6.甲方出现以下第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价10%的违约金：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。同时，陈会兰、苟治华与段兆雄就所购房屋签署“关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定”，载明：甲方带走全部家具家电，不包括固定设施（不可拆的物品）。 合同签订当日，段兆雄向陈会兰、苟治华支付了定金2万元。陈会兰、苟治华于2017年2月14日结清了案涉房屋的银行按揭贷款，并于2017年3月8日解除案涉房屋的抵押手续。 另查明，苟治华与段兆雄之父段石全于2017年3月1日在链家公司锦城名都店就本案房屋买卖合同的价款进行协商；协商过程中苟治华称房屋成交价格过低，希望不成交，并且愿意双倍返还2万元定金。 链家公司交大区店经理梁琳于2017年7月27日出庭作证，证明：陈会兰、苟治华认为案涉房屋的出售价格过低，不愿按照合同约定价格成交。 以上事实有《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《定金/房款收据》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、录音录像资料、证人证言等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，段兆雄与陈会兰、苟治华签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的主要焦点为：一、段兆雄主张解除合同的理由是否成立；二、双方主张对方的违约事实是否成立以及违约责任的认定。 一、段兆雄主张解除合同的理由是否成立。根据段兆雄提交的录音资料谈话内容、梁琳的证人证言，以及陈会兰、苟治华在庭审中陈述的中介机构确定的房屋成交价格过低、要求中介机构适当调高房价的意见，能够确认陈会兰、苟治华作出了案涉房屋成交价格过低、不愿继续履行合同的意思表示。依照双方签订的《补充协议》约定：“陈会兰、苟治华拒绝将房屋出售给段兆雄或擅自提高房屋交易价格，构成根本违约，段兆雄有权单方书面解除合同”。陈会兰、苟治华以约定房价过低、不愿继续履行合同，已构成根本违约，段兆雄据此主张解除《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，陈会兰、苟治华应将段兆雄支付的2万元购房定金退还给段兆雄。同时，因案涉合同的权利义务已经终止，陈会兰、苟治华要求段兆雄按照合同约定继续支付剩余98万元购房款，于法无据，一审法院不予支持。 二、双方主张对方的违约事实是否成立以及违约责任的认定。根据前述内容，陈会兰、苟治华单方提高房屋交易价格的行为构成违约，应承担违约责任；依照《补充协议》约定：“本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交总价10%的违约金”，故陈会兰、苟治华应向段兆雄支付10万元违约金（房屋成交总价100万元×10%）。段兆雄要求陈会兰、苟治华支付10万元违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 关于陈会兰、苟治华主张段兆雄构成违约理由是否成立的问题。合同约定段兆雄应在过户递件前3日将首付款58万元存入理房通资金托管账户。陈会兰、苟治华认为段兆雄未按合同约定交存首付款构成违约。对此，一审法院认为，《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中均未明确约定过户递件的具体时间，且双方尚未实际办理过户递件手续，故段兆雄支付首付款的时间无法确定；陈会兰、苟治华主张段兆雄构成违约的理由不成立，对其要求段兆雄支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈会兰、苟治华与段兆雄于2017年2月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、陈会兰、苟治华于本判决生效之日起十日内向段兆雄返还定金2万元；三、陈会兰、苟治华于本判决生效之日起十日内向段兆雄支付违约金10万元；四、驳回陈会兰、苟治华的反诉请求。 二审中，陈会兰、苟治华向本院申请调查取证，拟证明段兆雄已于2017年3月之后在案涉小区另行购买房屋。段兆雄认为其在2017年上半年确实是在案涉小区另行购买了房屋，但其是因陈会兰、苟治华违约，解除案涉合同后才买的，与本案无关。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，段兆雄与陈会兰、苟治华签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 本案二审的争议焦点为陈会兰、苟治华是否违约，应否退还定金、支付段兆雄违约金。案涉合同约定：“甲方（陈会兰、苟治华）……拒绝将房屋出售给乙方（段兆雄）或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的；……”根据本案查明的事实，案涉合同履行过程中，陈会兰、苟治华与段兆雄之父协商过提高房屋交易价格的事宜，但双方未对此达成一致意见，后段兆雄直接向一审法院起诉。对此，本院认为，案涉合同约定了房屋交易价格，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但法律也不禁止合同当事人在履行过程中对合同条款进行协商变更。陈会兰、苟治华提出提高房屋交易价格的意见，系其行使合同变更权的行为，该行为并不直接导致其违约。而段兆雄拒绝提高交易价格后，根据案涉合同约定应支付首付款、申请贷款、过户递件，但段兆雄未要求陈会兰、苟治华继续履行合同，也无证据证明陈会兰、苟治华拒绝履行合同导致其无法取得房屋所有权。因此，本院认为陈会兰、苟治华的行为不构成违约。段兆雄要求解除案涉合同的理由本不能成立，但鉴于一审判决解除案涉合同及补充协议后，双方对此均未上诉，视为双方对案涉合同及补充协议的解除达成协议，本院予以确认。因此，案涉合同及补充协议解除后，陈会兰、苟治华应退还段兆雄定金，但不应向段兆雄支付违约金。 陈会兰、苟治华二审提出的要求段兆雄支付解除合同违约金10万元系其二审新增加的请求，本案中不予审理。 综上所述，陈会兰、苟治华的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6068号民事判决第一项、第二项、第四项，即“解除陈会兰、苟治华与段兆雄于2017年2月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》”、“陈会兰、苟治华于本判决生效之日起十日内向段兆雄返还定金2万元”、“驳回陈会兰、苟治华的反诉请求”； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6068号民事判决第三项，即“陈会兰、苟治华于本判决生效之日起十日内向段兆雄支付违约金10万元”； 三、驳回段兆雄的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2700元，由段兆雄负担2250元，陈会兰、苟治华负担450元；二审案件受理费4600元，由段兆雄负担2090元，陈会兰、苟治华负担2510元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年三月九日 书记员刘奕君