山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4636号上诉人（原审原告）：温天让，男，1953年2月3日出生，汉族，居民，住招远市。委托诉讼代理人：兰丰战，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会，住所地招远市梦芝街道办事处梦芝村。法定代表人：张成邦，村委主任。委托诉讼代理人：路吉义，山东君腾律师事务所律师。上诉人温天让因与上诉人招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会（以下简称梦芝村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人温天让及其委托诉讼代理人兰丰战与被上诉人梦芝村委会的委托诉讼代理人路吉义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温天让上诉请求：一、撤销一审判决第一条，改判被上诉人于判决生效后十日内负责为上诉人办理房屋产权过户手续并承担房屋产权过户费用；二、撤销一审判决第二条，改判以165600元房款为基数，被上诉人承担自2014年4月17日起至2017年4月16日期间，按照6%利率计算的逾期办证违约金29808元，自2017年4月17日起至涉诉房产证办结为止期间，按照6%利率计算的逾期办证违约金；三、被上诉人退还面积差价款及利息13353元（计算至2017年4月22日，按照6%的利率，且自2017年4月23日起，继续依照该利率支付至退款日止）。事实和理由：一、涉诉房屋买卖，双方约定了办证税费的承担，即“由村统一办理房产证、土地证（费用房价已含）”，该费用的承担属于人民法院管辖案件的范围，一审判决不予审理系适用法律错误。二、被上诉人逾期办证应承担的违约责任，既无分期履行的合同约定，也无分段计算时效的事实依据，被上诉人一直处于违约状态之中，不适用诉讼时效的规定。依据法释[2003]7号第十八条规定，即“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”，被上诉人逾期办证应承担的违约金在不断增加之中直至办证之日止，即该债务的数额尚未确定，不适用诉讼时效的规定。若逾期办证违约金适用诉讼时效的话，则一审法院于2017年4月17日受理本案，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起颁布施行，对于被上诉人的持续违约行为，应当适用三年的诉讼时效，即自2014年4月17日起算逾期办证的违约金。三、被上诉人多收取的房屋买卖价款，应当返还，此为物权，不是债权，不适用诉讼时效。若被上诉人多收取的房屋价款认定为债权的话，则唯有债权数额确定之时才能开始起算诉讼时效。涉诉房屋的多算房屋面积直至一审法院第二次庭审中，被上诉人向法庭出示涉诉房屋的房产登记信息时，上诉人才知悉确切的房屋面积为131.28平方米，此时，才开始起算收益受损的诉讼时效，因此，上诉人要求被上诉人退还房屋差价款及利息并未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法纠正。梦芝村委会上诉称，1、请求二审法院查清事实依法改判。2.诉讼费用由温天让承担。事实和理由:一审法院认定事实不清，判决上诉人承担违约责任错误。首先，被上诉人于2003年购买了上诉人为招远市梦芝街道办事处机关干部建设的楼房后，于2005年11月15日取得了购买楼房的完税发票，发票号为23706050115500091132。至此，上诉人的协助义务已经完成，接下来需要被上诉人亲自到房管部门申请并填写相关材料。但是，被上诉人取得完税发票后不去房管部门申请办理产权手续，反而将责任全部推给上诉人，其诉讼主张于法无据。其次，一审法院认定上诉人的义务是协助被上诉人办理产权过户手续，也就是说上诉人在办理产权过户过程中只是协助义务，而并非是完全义务，在被上诉人取得购房完税发票后，只能其自己亲自到房产主管部门申请办理相关手续。由此可以看出，上诉人根本就不存在违约，而造成违约的是被上诉人。因此，一审法院认定上诉人逾期为被上诉人办理房屋所有权证错误，判决上诉人承担违约责任自相矛盾。另外，中国人民银行规定2015年的贷款基准利率为年利率4.75%，而并非6%。综上所述：上诉人在协助了被上诉人取得了购房完税发票后，其协助义务己经完成，接下来应当由被上诉人自己去房产主管部门办理申请等相关事项，本案中，被上诉人至今未去房管部门申请办理，责任完全在于其自己本身，上诉人只是协助义务，因此，一审法院判决上诉人承担违约责任是错误的，在此，上诉人恳请二审法院查清事实，依法作出公正的判决。温天让向一审法院起诉请求：一、依法判令被告按约定及承诺为原告办理招远市梦芝街道办事处家属楼3号楼121号楼房的产权证，并承担延期办证违约金139104元，（按6%年利率暂计算到2017年4月22日，并自2017年4月23日起，继续按6%利率计算到被告为原告办出产权证为止）；二、退还房屋面积差价款7257元+利息6096元=13353元（利息按6%暂计算到2017年4月22日，并自2017年4月23日起，继续按6%利率计算到被告为原告退款为止）；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2000年6月被告盖章的《关于出售梦芝办事处机关干部商品房有关情况的说明》一份，内容有1、房价平均1050元/米2。2、由村统一办理房产证、土地证（费用房价已含）。4、交工后半年内办妥房产证、土地证。二、温天让交款收据，2003年4月21日，被告收取原告买楼款165600元。三、2005年11月15日税务发票一张，付款方为原告，收款方为被告，内容是销售房地产金额165600元。四、2010年1月27日上访户回访单复印件，原告等人要求尽快办理住房“两证”。信访办公室的康魁祥、梦芝村书记于振波签名，信访办和梦芝村委盖章的处理意见是：“经协调，梦芝街道梦芝村委将于2010年5月底前将小区居民住房的‘两证’办齐”。五、2016年7月8日署名为梦芝村委的通知照片一份，内容是，各住楼户：接上级通知，请于7月11日－7月29日到梦芝村委办理土地登记、发证。该通知无公章。被告提供的证据有，招房权证梦芝字第**房屋权证复印件一份，证明涉案的房屋至今仍然登记在被告名下。一审法院认为，原告购买被告开发的房屋，依约交付了购房款，被告亦将房屋交付于原告，原告已实际占有使用该房屋多年，其请求被告移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。至于办理过户所需要的税费负担，属于税务机关的职权范围，不属于人民法院管辖的民事案件，不予审理。多算房屋面积差价及利息的请求权，属于债权性质，应适用民法通则规定的诉讼时效，即原告应当在知道房屋实际面积之日起两年内要求返还多收取的购房款及利息，逾期主张权利，则失去胜诉权。被告逾期为原告办理房屋所有权证，应当承担违约责任。合同没有约定违约金且逾期办证损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按6%的年利率计算，予以照准。因被告的违约行为至今未结束，故其违约金属于继续性债权，应适用两年的诉讼时效，即被告需负担自原告起诉前两年至判决确定的履行期限届满之日的违约金。综上所述，被告应依法协助原告办理房屋产权证明，并承担自2015年4月17日起至判决确定的协助办证之日的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决：一、被告招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会于判决生效后10日内，协助原告温天让办理房屋产权过户手续；二、被告招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会承担自2015年4月17日起至判决确定的协助办证之日的违约金，按年利率6%计算；三、驳回原告温天让其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3349元，由原告温天让负担2699元，由被告招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会负担650元。二审中当事人没有提交新的证据。二审审理查明，梦芝村委认可温天让知道涉案房屋存在房屋面积差的时间为2017年12月12日一审第二次庭审时间，房屋销售面积为138m2，实际交付面积为131.28m2，房屋销售价格1200元。二审审理查明的其他事实同一审。本院认为，本案双方上诉争议问题在于：1、梦芝村委会是否已经完成了协助温天让办理涉案房屋权属登记的义务，应否承担逾期办证的违约责任。2、本案关于逾期办证违约金及房屋面积差价款返还的适用诉讼时效。3、涉案房屋的办证税费应否一并处理。关于第一个问题梦芝村委会是否已经完成了协助温天让办理涉案房屋权属登记的义务，应否承担逾期办证的违约责任。审理中，温天让主张办理涉案房屋权属登记需要提供梦芝村委会法人代表身份证复印件、企业证书、机构代码、房产登记总证、土地大证、完税发票等资料，不动产登记部门才能予以办理。梦芝村委会同意协助为温天让出具上述手续。故，一审法院判决梦芝村委会协助温天让办理房屋产权过户手续正确，本院予以维持。梦芝村委会未按约定为温天让办理权属登记，依法应当承担逾期办证违约责任。关于第二个问题本案逾期办证违约金及房屋面积差价款返还的适用诉讼时效。本案双方没有约定逾期办证违约金及计算方式，故根据有关司法解释，逾期办证违约金为连续性债权，在民法总则生效之前温天让起诉至人民法院，梦芝村委会关于逾期办证违约金已经具有2年诉讼时效抗辩权，故一审法院按照起诉日前倒推2年计算保护逾期办证违约金正确，本院依法予以维持。梦芝村委会主张2015年的贷款基准利率为年利率4.75%，而同期银行逾期贷款利率大于6%。因此，一审法院判决按照所利率6%计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款（二）之规定，2017年12月12日，温天让知道涉案房屋实际交付面积131.28m2，与房屋销售面积138m2存在面积差6.72m2，其主张返还面积误差比绝对值3%以内房屋价款4968元及利息、绝对值超出3%部分双倍房屋价款6192元理由正当，证据确凿，本院依法应予支持。一审法院对温天让主张房屋差价款起诉诉讼时效丧失胜诉权为由不予支持错误，依法应予纠正。温天让主张的超出法律规定不合理部分诉讼请求，与法无据，本院依法不予支持。关于第三个问题涉案房屋的办证税费应否一并处理。一审中，温天让对此没有提出明确的诉讼主张，二审中梦芝村委会对此不予认可，根据民事诉讼法司法解释第三百二十八条之规定，温天让此项诉讼请求属于在第二审程序中新增加的独立诉讼请求，一审法院判决未予支持正确，本院予以维持。综上所述，温天让的上诉请求部分成立，应予支持；梦芝村委会的上诉请求不成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初1421号民事判决第一项。二、变更山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初1421号民事判决第二项为“被告招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会自2015年4月17日起，以165600元为基数，按年利率6%计算逾期办证违约金，直至被告招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会完成协助办证义务之日止”。三、撤销山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初1421号民事判决第三项。四、招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会返还温天让面积误差比绝对值3%以内房屋价款4968元及利息（自2003年4月22日起，以4968元为基数，按照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）、绝对值超出3%部分双倍房屋价款6192元。五、驳回温天让的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3349元，由招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会负担3000元，温天让负担349元；二审案件受理费650元，由招远市梦芝街道办事处梦芝村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  鲁晓辉审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一八年十一月十六日书记员  于欣平