湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终710号上诉人（原审被告）：湖北西陵律师事务所，住宜昌市西陵区解放路**号三峡商城*****室。法定代表人：江兴魁，该所主任。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵艳，女，1971年12月27日出生，汉族，住宜昌市。上诉人湖北西陵律师事务所（以下简称西陵律师所）因与被上诉人赵艳租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初452号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西陵律师所上诉请求：一、撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初452号民事判决，改判驳回赵艳的全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误：陈丹签收邮件的行为不能直接认定为西陵律师所签收，陈丹既不是邮件收件人也不是西陵律师所员工；赵艳于2016年7月、11月8日再次寄发同内容邮件，该行为表明其并不认可西陵律师所签收前述邮件，因此，赵艳从未向西陵律师所主张过租金，本案已过诉讼时效。赵艳答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵艳向一审法院诉讼请求：一、判决确认赵艳与西陵律师所之间的房屋租赁合同关系于2014年12月2日已解除；二、判决西陵律师所立即腾退位于宜昌市××商城××、××号房屋；三、判决西陵律师所向赵艳支付12052011年1月26日起至2014年12月2日止合同期内的租金17915.44元（46.2个月×129.26平米×3元每平米每月）；四、判决西陵律师所自2014年12月3日起至实际腾退房屋之日止（诉讼中变更为计算到2017年6月14日）按照租金3元每平米每月的标准向赵艳支付房屋占有使用费11943.62元。一审法院认定事实：位于宜昌市××、ＡＡ1205房屋（建筑面积328.52平方米）的所有权原登记在案外人江兴魁名下，2006年12月28日，西陵律师所（乙方）与江兴魁（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将该房屋出租给乙方，租赁期限为2007年1月1日至2026年12月31日，共二十年，租金标准为每平米每月3元，合计租金人民币985.56元，实际支付租金人民币1000元每月。租金按半年结算，由西陵律师所在每半年结束前交付本半年的租金。该合同第五条约定，如果甲方将房屋所有权转移，本合同对新的房屋所有者继续有效。2010年12月28日，赵艳通过拍卖程序竞买取得位于宜昌市××、××号房屋的所有权（西陵律师所租赁该房屋），房屋所有权证号宜市房权证西陵区字第××号。法院2011年1月25日向西陵律师所送达通知（西陵律师所工作人员拒绝签字、留置送达），告知西陵律师所自收到通知之日起租金向赵艳缴纳，租赁事宜与赵艳协商。赵艳于2014年5月29日、11月7日向西陵律师所邮寄《友情提示》催收租金，并附有收取租金的账户和账号，西陵律师所拒收邮件。2014年12月1日，赵艳向西陵律师所发出解除房屋租赁合同的通知，并催西陵律师所付拖欠的租金、限西陵律师所在2014年12月7日前将该房屋交还给赵艳。该邮件2014年12月2日由陈丹代收（2016年8月7日，11月7日赵艳又发同样内容的函，并提供了收款账户账号，西陵律师所拒绝签收）。之后，赵艳欠债，该房屋被拍卖，2017年6月15日，案外人江兴魁竞买购得该房屋。自2011年1月26日起至2014年12月2日，西陵律师所拖欠赵艳租金17915.44元；自2014年12月3日起至2017年6月14日，西陵律师所一直占有使用该房屋。上述事实主要有房屋租赁合同，友情提示、解除房屋租赁合同的通知，（2009）三执字第146-4号通知，拍卖成交确认书，宜市房权证西陵区字第××号房屋所有权证书，（2016）鄂0502执918号之一，开庭笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：宜昌市××、ＡＡ1205房屋的所有权在租赁期间发生所有权变动，2010年12月28日，赵艳竞买取得该房屋所有权时即继受原出租人的权利和义务，与西陵律师所（承租人）成立了租赁合同关系。三峡坝区法院向西陵律师所送达了（2009）三执字第146-4号通知，告知其该房屋出租人变更为赵艳，自收到通知之日起租金向赵艳缴纳，西陵律师所自2011年1月26日起应向赵艳支付租金。西陵律师所称不清楚房屋所有权人变更的事实，一直向原房屋所有权人缴纳租金，以此为拒绝向赵艳支付租金的抗辩理由有违诚信，一审法院不予支持。2014年5月29日、11月17日，赵艳向西陵律师所发出书面《友情提示》、提示西陵律师所支付租金，西陵律师所拒收函件，也未支付租金。2014年12月1日，赵艳向西陵律师所发出《解除房屋租赁合同的通知》，西陵律师所称其单位没有代收人陈丹这个人，但并无证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。一审诉讼中，西陵律师所曾以该房屋拍卖未通知其参与竞拍剥夺了其优先购买权提起诉讼，要求确认该拍卖成交确认书无效，后撤诉。因此，西陵律师所称其不知该房屋所有权人变更，向原所有权人付了租金，再向赵艳付租金不公平的理由不成立。西陵律师所在明知房屋所有权人变更，且经赵艳几次催告一直未向赵艳支付租金，赵艳依法可以解除合同。因此，赵艳与西陵律师所的房屋租赁合同于通知到达之日即2014年12月2日解除。因法院已告知西陵律师所自2011年1月26日起租金向赵艳缴纳，租赁事宜与赵艳协商。之后，其使用房屋、拖欠租金一直呈持续状态，赵艳称其多次上门提示及向西陵律师所邮寄函件催交租金、主张权利，西陵律师所系一从事法律业务的法人单位，一直使用该房屋、一直未向赵艳履行交纳租金的义务、一直拒收赵艳发出的所有催交租金等邮件，也未就租赁事宜与赵艳协商，有违诚信。据此，对于西陵律师所关于赵艳请求支付2016年8月7日之前的租金已经超过诉讼时效的主张不予支持。综上，赵艳请求判决西陵律师所从2011年1月26日起至2014年12月2日止向赵艳支付合同期内的租金17915.44元，从2014年12月3日起至2017年6月14日，按照租金3元每平米每月的标准向赵艳支付房屋占有使用费理由成立，一审法院对赵艳的上述请求予以支持。因2017年6月15日，案外人江兴魁通过拍卖购得赵艳的该房屋，因此，赵艳要求西陵律师所腾退房屋理由不成立，一审法院对赵艳该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条之规定，判决：一、赵艳与西陵律师所之间的《房屋租赁合同》于2014年12月1日解除；二、西陵律师所在判决发生法律效力之日起十日内向赵艳支付2011年1月26日起至2014年12月2日止合同期内的租金17915.44元；三、自2014年12月3日至2017年6月14日，西陵律师所应按照合同约定的按照租金3元每平米每月的标准向赵艳支付房屋占有使用费11943.62元；四、驳回赵艳其他诉讼请求。案件受理费640元（赵艳已预交），减半收取320元由西凌律师所负担，执行时一并支付给赵艳。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宜昌市××、ＡＡ1205房屋于2010年12月28日由赵艳竞买取得所有权。西陵律师所与房屋原所有人签订了《房屋租赁协议》，西陵律师所是承租人，赵艳继受取得房屋原所有人的权利义务。《房屋租赁协议》对西凌律师所与赵艳均有约束力。三峡坝区法院向西陵律师所送达了（2009）三执字第146-4号通知，告知其该房屋出租人变更为赵艳，自收到通知之日起租金向赵艳缴纳，西陵律师所自2011年1月26日起应向赵艳支付租金。西陵律师所占有使用该房屋，但并未向赵艳支付租金。赵艳于2014年5月29日、11月17日向西陵律师所发出书面《友情提示》、提示西陵律师所支付租金，西陵律师所拒收函件，也未支付租金。2014年12月1日，赵艳向西陵律师所发出《解除房屋租赁合同的通知》，西陵律师所称其单位没有代收人陈丹这个人，不认可赵艳向其主张过租金，但并未提供证据证明。因西陵律师所占有使用房屋是持续状态，其不向赵艳支付租金的行为有违诚信，其辩称已向房屋原所有人支付租金因没有证据证明，对该主张本院不予采信。赵艳并未怠于行使其权利，对于西陵律师所主张赵艳请求支付2016年8月7日之前的租金已经超过诉讼时效的主张一审法院不予支持并无不当。综上所述，西陵律师所的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由湖北西陵律师事务所负担。本判决为终审判决。审 判 长 王春晖审 判 员 张晓燕审 判 员 闫玲玲二〇一八年三月十二日法官助理 向晓琳书 记 员 赵芯羽