北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1952号上诉人（原审被告、反诉原告）：红画坊（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：严永嘉，总经理。委托诉讼代理人：夏侯松杰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴欢，北京市中瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京创世纪体育有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路第59幢平房。法定代表人：杨建功，董事长。委托诉讼代理人：赵晶，北京市华城律师事务所律师。上诉人红画坊（北京）酒店管理有限公司（以下简红画坊公司）因与被上诉人北京创世纪体育有限公司（以下简称创世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。红画坊公司的委托诉讼代理人夏侯松杰、戴欢，创世纪公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红画坊公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回创世纪公司第3项、第4项、第5项诉讼请求，支持红画坊公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用及鉴定费全部由创世纪公司承担。事实和理由：一、针对红画坊公司反诉请求的一审判决存在严重错误。1.一审判决适用法律错误，严重损害了红画坊公司的合法权益。一审判决认定创世纪公司同意利用红画坊公司装饰装修施工部分及不可移动物品，可折价归创世纪公司所有，但同时认定因双方对补偿数额无法达成一致，考虑到涉诉租赁标的本身不属于合法建筑，上述部分的价值受到限制，进而判决创世纪公司按京评（涉）字2017第1045号《价格评估报告书》评估的装饰装修物折旧后价格的60%补偿红画坊公司，上述判决适用法律错误，理由如下：（一）该项判决严重违反《合同法》第五十八条之规定。（二）该项判决违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定。（三）该项判决违反上述法律规定，严重损害了红画坊公司的合法权益。2.红画坊公司已提供充分证据证明有璟阁公司对楼体框架结构的设计费用及监理费用，对于该项设计费用及监理费用创世纪公司应全部返还给红画坊公司。一审判决认定红画坊公司未就设计费用已经实际发生提供充分证据认定事实错误；一审判决认定双方按照过错分配监理费用没有法律依据。3.一审判决认定可移动物品由红画坊公司搬离有违公平。关于可移动部分的物品损失应由创世纪公司承担，该部分物品应折价给创世纪公司。4.一审判决认定红画坊公司无权要求返还有璟阁公司已经支付的700万元保证金错误。二、针对创世纪公司诉讼请求中房屋占有使用费的一审判决存在严重错误。一审判决存在前后矛盾之处，一方面一审判决认定租赁标的本身不属于合法建筑，价值受到限制，酌定创世纪公司按照装饰装修物评估价格的60%补偿红画坊公司；另一方面却认定红画坊公司按照全部租金标准向创世纪公司支付房屋占有使用费，一审判决对创世纪公司与红画坊公司采用明显不公平的双重标准。1.红画坊公司不应当支付占有使用费的事实和理由：（一）第一个因素：因租赁房屋没有规划许可、创世纪公司未履行办理酒店经营相关证明的义务，导致红画坊公司无法办理酒店经营所必需的证照，进而导致红画坊公司无法经营酒店，开办酒店的租赁合同目的无法实现。（二）第二个因素：红画坊公司并未按经营酒店的合同目的正常使用租赁房屋。红画坊公司实际占用房屋的时间2011年11月至2014年3月。而即便红画坊公司在该段时间内占用了房屋，也因为租赁房屋没有规划许可、创世纪公司没有履行办理经营场所相关证明的义务，导致红画坊公司无法正常使用房屋、无法实现经营酒店的合同目的，而不应当按照合同约定的租金标准支付占有使用费。（三）第三个因素：因创世纪公司违背诚实信用原则，故意隐瞒租赁房屋没有规划许可的重大事实，虚假承诺协助办理酒店经营相关手续，创世纪公司应当承担其全部过错。（四）退一步而言，假设红画坊公司应当支付部分比例的房屋占有使用费，也不应按照租金标准支付占有使用费。2.一审判决认定《之补充协议》中对于租金数额的约定，系对阶段性欠付租金情况的结算，认定事实错误。三、一审判决认定创世纪公司及红画坊公司对导致合同无效存在同等过错明显错误。1.一审判决认定基本事实错误。一审判决确认创世纪公司提交的《临时建设工程规划许可证》（2007规建临字0027号）的证明效力认定事实错误；一审判决进而推定红画坊公司”明知违法而对涉诉租赁标的进行添附施工”认定基本事实错误。（一）创世纪公司所谓红画坊公司明知房屋的规划情况为临时规划证据不足，创世纪公司并未提供任何证据证明其向有璟阁公司或红画坊公司明示房屋的规划情况，其提供的《临时建设工程规划许可证》的证据因为不具有真实性和关联性，没有证明效力，不应当作为认定本案事实的依据，更不应当以该《临时建设工程规划许可证》证明创世纪公司已经向有璟阁公司或红画坊公司明示该房屋的规划情况，进而推定红画坊公司明知租赁房屋为违法建筑。（二）创世纪公司提供的《临时建设工程规划许可证》不具有证明力，且该临建许可证的使用期限届满日为2008年10月，在红画坊公司与创世纪公司签订合同时的2008年8月即将过期。红画坊公司作为专业经营酒店的主体，其明知租赁房屋规划即将过期、面临马上拆除的风险；明知租赁房屋违法将导致酒店无法经营，仍对租赁房屋投入一亿余元巨资进行装修施工，严重不符合常理和逻辑推理。（三）一审判决认定创世纪公司作为违法建筑的出租人与红画坊公司存在同等过错明显有违公平。2.创世纪公司应对导致合同无效的后果承担全部责任。（一）导致租赁合同无效的原因在于租赁房屋至今未取得规划批准。创世纪公司作为出租方，对租赁房屋是否合法、适格具有确定的法定和约定的义务。创世纪公司应当对租赁房屋的合法性承担全部责任。（二）不仅如此，创世纪公司恶意隐瞒该项重要事实，在订立合同过程中虚假承诺房屋经规划批准、虚假承诺协助红画坊公司办理租赁场所经营相关证明。（三）在红画坊公司得知租赁房屋没有规划许可后，创世纪公司又虚假承诺即将取得规划批准，使红画坊公司按照酒店即将营业的需要维持酒店的人力及物力投入，扩大了红画坊公司的损失。（四）房屋是否合法、房屋的产权状况等法律状态是房屋租赁合同中的重要事实，直接影响合同的效力、更影响本案中承租人的经营使用及是否能够达到合同目的，而创世纪公司对于该项重要合同事实恶意隐瞒，欺骗红画坊公司租赁房屋经规划批准，创世纪公司应当承担因房屋未取得合法规划手续而导致合同无效的全部责任。（五）创世纪公司所谓的红画坊公司明知房屋的规划情况为临时规划证据不足，其并未提供任何证据证明其向红画坊公司明示房屋的规划情况，其提供的《临时建设工程规划许可证》的证据因为不具有真实性和关联性，不具有证明效力。创世纪公司辩称：本案对涉案建筑装饰装修进行的现值评估，最高人民法院的相关解释中均提到现值及残值的使用标准及情况，同时也规定了可折价为一方所有的情形，由此可见立法初衷折价的标准不等于评估的现值和残值。因此不应当按照红画坊公司的主张将现值作为评估依据。创世纪公司同意利用的部分，并不是为了后续继续使用，而是由于前期红画坊公司坚决不同意腾退，使涉案房屋空置了三年，给创世纪公司造成了巨大损失。红画坊公司既然考虑到创世纪公司作为同意装修考虑的费用，也应当考虑到如创世纪公司不同意利用则红画坊公司拆除该部分后，该部分的价值是否能达到评估的60%。一审认定的折价标准符合公平原则。红画坊公司主张设计费的报告只是根据红画坊公司单方制作的表格作出，对财务报表无法核实。红画坊公司对合同无效均存在过错，因此一审根据过错比例分担监理费符合法律规定。一审判决不可移动物由红画坊公司处理符合最高人民法院司法解释规定，双方在租赁关系中均存在过错，不应当由创世纪公司承担全部责任。红画坊公司租赁涉案房屋后，使用了涉案房屋，占有使用费应根据租金标准确定，符合最高人民法院司法解释第五条的规定，700万保证金冲抵租金也是双方真实意思表示，因此保证金不应当返还。红画坊公司明知房屋没有正式规划下承租房屋，创世纪公司与有璟阁公司签订租赁房屋，已经将房屋真实规划情况告知有璟阁公司，并且将规划证件给了红画坊公司。有璟阁公司知道没有正式规划许可的情况下，要求创世纪公司根据其提供的图纸进行建设。红画坊公司按照有璟阁公司提供的图纸完成施工，上述规划手续、协议、工体授权文件复印件已经交付有璟阁公司。由此可以双方在签订房屋租赁合同时，创世纪公司已经将涉案房屋的真实情况告知。房屋转让协议中约定，原合同条款对红画坊公司有效，在一审庭审中，红画坊公司也承认三方签订房屋租赁合同转让时，收到了创世纪公司与有璟阁公司签署的原房屋租赁合同，因此对原合同中的内容应该明晰。由此证明红画坊公司是在知道房屋规划的状况下，承租的涉案房屋。红画坊公司在上诉状所述其作为专业的酒店管理公司，更应当有更强的意识审慎的注意义务，更应要求出租方出示合法证明文件。因此红画坊公司解释只因创世纪公司单方承诺就相信并签订合同没有证据证明，也不符合逻辑。涉案酒店一直正常经营，合同目的已经实现。一审提交的瑞居酒店水电费明细，显示酒店用水用电量很大，且每年规律的根据季节增减，可证明酒店一直在正常经营。一审提交的酒店销售单显示，酒店正常经营。一审提交的瑞居酒店网站推广及客户评价，评价中既有好评也有差评，显示酒店正常经营。不是红画坊公司所述只是朋友来住。且双方于2014年3月26日，也就是红画坊公司主张的停业前夕签订的补充协议中，红画坊公司仍表示已经通过调整经营思路，尽快恢复偿债能力，也没有提出影响酒店经营。经营不利的原因是瑞居酒店有9000平米，实际客房只有40间左右，平均每间房屋100多平米，所以红画坊公司提到的调整经营思路，尽快恢复偿债能力，是由此而提的。一审中创世纪公司向法院提出，基于双方均认可合同无效，申请法院要求红画坊公司腾退。一审法院也明确就腾退问题询问过红画坊公司，红画坊公司拒绝腾退。直到目前为止，仍未腾退。故请求驳回红画坊公司的上诉请求，维持原判。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.请求确认创世纪公司和有璟阁公司于2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、创世纪公司与有璟阁公司、红画坊公司于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、创世纪公司与红画坊公司2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效；2．红画坊公司腾退位于北京市朝阳区工人体育场内工体档案楼2号及原亚洲杯新闻中心改扩建后的建筑物内可移动物品；3．红画坊公司支付房屋使用费38003578.5元，包括：第一部分为《房屋租赁合同之补充协议》约定的2013年12月31日之前欠付部分3180万元，第二部分为自2014年1月1日至2014年7月24日（即起诉之日）的使用费6203578.5元；4．红画坊公司支付2014年7月25日至实际腾退之日占有使用费：地上面积部分：2014年7月25日至2014年9月30日，每日每平米3.5元，2014年10月1日至2015年9月30日，在3.5元基础上递增2%，此后每年在前一年租金标准基础上递增2%；地下、跃层每日每平米均为2.5元；5．红画坊公司支付占用费的利息：包括（1）以38003578.5元为基数，自2014年7月24日开始计算;（2）2014年7月25日至2014年9月30日占用费利息，以2047486.5元为基数，自2014年10月1日开始计算；（3）2014年10月1日至2015年9月30日占用费利息，以11345765.85元为基数，自2015年10月1日开始计算；（4）2015年10月1日-2016年9月30日的占用费利息，以11541145.17元为基数，从2016年10月1日开始计算。以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算至占用费支付之日。红画坊公司向一审法院反诉请求：1．确认创世纪公司与有璟阁公司于2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、创世纪公司与有璟阁公司、红画坊公司2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、创世纪公司与红画坊公司于2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效；2．创世纪公司向红画坊公司支付有璟阁公司扩建造价费用3899700元，有璟阁公司对楼体框架结构设计费50万元，监理费85万元；3．创世纪公司赔偿红画坊公司对租赁房屋改建、装饰装修、购买设备所形成附合物折价59274565元；4．创世纪公司赔偿红画坊公司为租赁房屋经营酒店购置的可移动物损失2422876元；5．创世纪公司返还有璟阁公司预付的租金及保证金800万元；6．创世纪公司返还押金100万元。一审法院认定事实：2008年，创世纪公司（出租方、甲方）与有璟阁公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》，有璟阁公司承租创世纪公司位于北京市朝阳区工人体育场院内工体档案楼2号及亚洲杯新闻中心改扩建后的建筑物（以下简称涉诉租赁标的）。《房屋租赁合同》约定，乙方向甲方承租的建筑物属于甲方，由乙方租赁使用。房屋总建筑面积8400平方米，其中地上建筑面积7000平方米，地下建筑面积1400平方米；房屋状况该房屋产权属于北京职工体育服务中心，由甲方投资建设。在出租房屋建设前，经规划批准，工体先行建设了档案楼1号。档案2号楼原址是原训练场运动员更衣室。经工体同意，甲方拆除了已废弃的更衣室，依据档案1号楼的图纸建设了档案2号楼。经规划批准，原亚洲杯新闻中心可以改扩建，甲方按照乙方提供的图纸完成楼体框架结构的施工，涉及费用、施工监理费用由乙方承担。根据工体与甲方的相关协议及工体授权，双方确认：甲方对上述房屋享有使用权和出租权。在乙方承租期内，甲方协助乙方办理租赁场所经营的相关证明（上述规划手续、协议、工体授权文件的复印件在本合同签订时已经交付乙方）；房屋用途乙方向甲方承租房屋的用途为开办酒店及配套服务设施；房屋租赁期限为20年，自2008年10月1日起至2028年9月30日止；甲方出租房屋租金标准：7000平米的地上面积标准租金为3.5元/建筑平米/天，前5年实行优惠租金制，第六年按照标准执行。自第七年起至合同期满租金递增。1400平米地下面积则按照2.5元/建筑平米/天。自2008年10月1日起至2028年9月30日止，租金无递增。租金的给付标准：租金额具体如下：自2008年10月1日起至2013年9月30日止，7000平米的地上面积按照每天每建筑平米3元收取租金。自2013年l0月1日起至2014年9月30日止，7000平米的地上面积按照每天每建筑平米3.5元收取租金。自2014年10月1日开始递增，2014年10月1日至2015年9月30日的递增是按照前一年每天每建筑平米3.5元为基数，递增2%。此后租金的递增则每年均以前一年租金额为基数，递增2%,直至本合同租赁期满；租金交付方式：租金交付方式为按每三个月付款一次的方式进行。自房屋起租月开始，乙方应在当月5号前使用支票或者现金向甲方直接交付，依此推算，每满三个月在5号前应付款一次；甲方应按照约定时间于2008年1月31日前将档案2号楼及媒体楼框架结构交付给乙方。甲方交付标准为：框架结构，不含消防、水、供暖、门窗、电梯等附属设施。2009年8月31日，创世纪公司（甲方）与有璟阁公司（乙方）签订《补充协议（二）》，约定，根据甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》的约定，甲方自2008年12月1日起按3元/建筑平米/天的优惠价格收取乙方租金。至2009年9月12日止，乙方需支付租金共计700万元整，至此乙方前期支付的200万元保证金和500万元预付租金已全部冲抵完毕，按合同要求乙方需继续向甲方支付租金和保证金，但考虑到因奥运会、国庆六十周年大庆各项活动占用工体场地以及工体人事变动对乙方施工造成的不利影响，经甲、乙双方友好协商，达成补充协议如下：一、甲方免收乙方自2009年9月13日至2010年3月31日共计六个月零十八天的房屋租金。二、乙方向甲方支付200万元的保证金。2010年12月1日，创世纪公司（甲方）、北京有璟阁餐饮管理有限公司（乙方）及红画坊公司（丙方）签订《房屋租赁合同转让协议书》，由红画坊公司概括继受有璟阁公司就《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》及《补充协议（二）》项下的全部权利义务。2010年12月6日，创世纪公司与红画坊公司签订《房屋租赁合同租赁面积、租金、变更协议书》，对房屋租赁面积和租金标准进行变更，约定房屋总建筑面积9225平方米，其中地上建筑面积7497平方米，地下建筑面积1428平方米，跃层建筑面积300平米。甲方出租房屋租金标准：7497平米的地上面积标准租金为3.5元/建筑平米/天。前5年实行优惠租金制，第六年按标准执行。自第七年起至合同期满租金递增。1428平米的地下面积及300平方米的跃层面积，共计1728平方米面积，按照2.5元/建筑平米/天的标准收取租金。租金无递增。租金的给付标准：租金额具体如下：自2008年10月1日起至2013年9月30日止，7497平米的地上面积按照每天每建筑平米3元收取租金。自2013年10月1日起至2014年9月30日止，7497平米的地上面积按照每天每建筑平米3.5元收取租金。自2014年10月1日起开始递增，2014年10月1日至2015年9月30日的递增是按照前一年每天每建筑平米3.5元为基数，递增2%。此后租金的递增则每年均以前一年租金额为基数，递增2%，直至本合同租赁期满。租金交付方式：租金交付方式为按每三个月付款一次的方式进行。自房屋起租月开始，乙方应在当月5号前使用支票或者现金向甲方直接交付。依此推算，每满三个月在5号前应付款一次。2014年3月26日，创世纪公司（甲方）与红画坊公司（乙方）签订《之补充协议》，鉴于部分约定，依据原租约及变更协议，截止2013年12月31日，在甲方免除乙方六个月租金的基础上，乙方仍欠甲方租金3180万元。为偿还对甲方所欠的租金，乙方拟通过调整经营思路，尽快恢复偿债能力，甲方亦愿意在乙方偿还对甲方的欠款期间就应还款以外的新形成的租金支付义务依据本补充协议给予乙方一定程度的折扣优惠，但如乙方未能完全履行本补充协议，则租金折扣优惠取消，本补充协议即刻自行废止且自始无效，双方立即恢复原租约及变更协议的执行。该协议还约定了新的租金支付标准。另查，涉诉租赁标的未领取建设工程规划许可证。创世纪公司提交的《临时建设工程规划许可证》（2007规建临字0027号）显示，建设项目2008年奥运会临时赛事用房，建筑面积1800平方米，层数3层，使用期限15个月，许可证告知事项载明，临时建设工程不得建成或改建成永久性和半永久性建设工程，不得改变使用性质，不得擅自转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁；本工程为奥运会赛时临时建设，使用期限至2008奥运会结束。赛后应无条件拆除。创世纪公司和红画坊公司在庭审中一致确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、《补充协议（二）》、《房屋租赁合同转让协议书》、《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称系列合同）均无效，红画坊公司认为因《之补充协议》无效，故其中确认的2013年12月31日之前所欠租金数额3180万元亦无效，但其未能就欠付租金的具体数额进行说明和举证。一审审理中，红画坊公司申请对上述系列合同无效导致的改建造价、装饰装修损失进行评估，并申请以2014年4月作为评估基准日，创世纪公司认为应以2014年9月作为基准日。经摇号，法院委托北京京评价格评估有限公司作为本案鉴定机构。2017年4月19日，北京京评价格评估有限公司出具京评（涉）字2017第1045号《价格评估报告书》，评估结论为：（一）红画坊公司购置部分：以2014年9月为基准日，折旧后总价格59120448元，含装饰装修部分工程造价53657492元和室内物品价格5462956元（其中不可移动物品3183043元，可移动物品2279913元），以2014年4月为基准日，折旧后总价格61697441元，含装饰装修部分工程造价55901339元和室内物品价格5796102元（其中不可移动物品3373226元，可移动物品2422876元；（二）有璟阁购置部分：改建钢结构阳台部分折旧后价格3587724元（成新率92%），有璟阁装修部分已被红画坊公司全部覆盖，现价值为0。经质证，双方一致同意以《价格评估报告书》确定的两基准日的折中数额作为评估结果，即红画坊公司购置部分：折旧后总价格60408944.5元，含装饰装修部分工程造价54779415.5元和室内物品价格5629529元（其中不可移动物品3278134.5元，可移动物品2351394.5元）。除可移动物品外，创世纪公司对评估范围内的其他财产同意利用，但双方对折价费用未能达成一致。另，红画坊公司根据《价格评估报告书》对涉诉租赁标的面积提出异议，认为租赁面积应为8294.3平方米，包括地上7136.16平方米、地下1158.14平方米，创世纪公司不予认可，认为应当根据《房屋租赁合同租赁面积、租金、变更协议书》的约定确定租赁面积，即总建筑面积9225平方米，包括地上建筑面积7497平方米，地下建筑面积1428平方米，跃层建筑面积300平米。鉴定人出庭质证中称，《价格评估报告书》未考虑有璟阁扩建的钢结构阳台部分约1000平方米，该部分经现场勘验已经与房间形成一整体。红画坊公司另称，有璟阁公司因扩建发生了设计费50万元和监理费85万元，并提交自行编制的审计报告、合同及监理费发票，但未能提供设计费的支付凭证。创世纪公司对设计费不予认可，认可监理费数额的合理性，但不同意赔偿。红画坊公司要求创世纪公司返还预付租金、保证金800万元，包括有璟阁公司已经支付并依据《补充协议（二）》冲抵租金的200万元保证金和500万元预付租金、有璟阁支付的保证金100万元、创世纪公司委托中嘉瑞盛投资（北京）有限公司支付的100万元。红画坊公司出具创世纪公司租金发票证明700万元冲抵租金，出具收据证明2009年12月8日创世纪公司收取有璟阁公司保证金100万元，出具2010年5月20日收据、2010年8月19日收条、招商银行信汇凭证证明创世纪公司收取押金100万元。创世纪公司认可上述证据的真实性，但称除冲抵的700万元外，其余200万元实际是否收到已经无法核实，且即使收到，上述900万元均应已冲抵2013年12月31日之前的租金，不同意返还。另查，就涉案租赁标的的使用情况。红画坊公司自述，2014年4月至2015年12月，红画坊公司遣散员工，退出租赁房屋，2016年1月至今，创世纪公司更换涉诉租赁房屋全部门锁，实际控制了全部房屋。创世纪公司自述，因红画坊与案外人存在其他经济纠纷，2014年9月8日，北京市朝阳区人民法院对涉案租赁标的部分房屋进行了查封，2014年底，红画坊公司开始空置房屋，但一直不同意腾退室内物品，创世纪公司在涉诉租赁标的四个大门中的三个大门上加装了锁链，2015年冬，创世纪公司将涉诉租赁标的所有房间门锁更换。2016年初，创世纪公司在诉争租赁标的的第四个大门上加锁。在本案审理期间，红画坊公司物品仍在诉争租赁标的内，经法院释明，不同意搬离。另，2014年5月1日，红画坊公司与北京东方苑餐饮管理有限公司（以下简称东方苑公司）签订《承包经营合同》，约定红画坊公司将涉诉租赁标的中地上4616平方米，地下237.6平方米交付东方苑公司承包经营。后双方发生纠纷。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，创世纪公司、红画坊公司、有璟阁公司签订的系列合同所针对的涉诉租赁标的未领取建设工程规划许可证，依法应当确认无效。对于导致合同无效的双方过错比例问题。法院认为，首先，创世纪公司与有璟阁公司在《房屋租赁合同》房屋状况条款中两次提及经规划批准，且明确相应规划手续文件已交付有璟阁公司，以上足以认定有璟阁公司在实施扩建工程时有条件且明知涉案租赁标的主体框架工程无合法建设手续的事实。创世纪公司出租未经规划审批的主体框架，有璟阁公司基于自身租赁使用利益进行扩建改造，应认定为双方就此存在同等过错。根据合同法的规定，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。红画坊公司作为有璟阁公司权利义务的概括继受人，其以信任创世纪公司、不知违法情形继续装修施工的抗辩法院不予采信；其次，根据本案实际情况，红画坊公司完全有条件了解、发现诉争租赁标的规划方面存在的问题，而现有证据均无法显示在本案诉讼发生前，红画坊公司就此问题向创世纪公司或者有璟阁公司提出实质异议。在此情况下亦应推定，其明知违法而对涉诉租赁标的进行添附施工。综合以上情况，一审法院认定创世纪公司及红画坊公司对导致系列合同无效存在同等过错。关于损失数额及赔偿问题，一、双方对《价格评估报告书》均无异议，且在庭审中确定采取折中法确定红画坊公司装饰装修施工部分及不可移动物品损失，法院予以确认。鉴于创世纪公司表示同意利用，故上述部分可折价归其所有。现双方对补偿数额无法达成一致，考虑到涉诉租赁标的本身不属于合法建筑，上述部分的价值受到限制，故法院酌定创世纪公司按照损失数额的60%补偿红画坊公司；二、对于可移动部分。根据司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。现创世纪公司明确表示不同意利用诉争租赁标的内由红画坊公司购置的可移动物品，上述物品应由红画坊公司搬离，红画坊公司要求创世纪公司赔偿损失缺乏法律依据，法院不予支持；三、对于有璟阁扩建部分数额，红画坊公司要求参照造价费用确定（不含折旧）损失数额符合司法解释的规定，法院予以支持，该部分损失按照同等过错由双方平均分担；四、对于设计费损失，红画坊公司未就设计费已经实际发生提供充分证据，其要求创世纪公司赔偿此部分损失缺乏事实依据。对于监理费，红画坊公司已提供相应证据，创世纪公司对红画坊公司主张的监理费数额合理性亦不持异议，法院对该部分损失予以确认，按照同等过错由双方平均分担；五、对于有璟阁公司、红画坊公司已经支付的预付租金、保证金、押金是否退还。创世纪公司和有璟阁公司在《补充协议（二）》中已就有璟阁支付的700万元用于冲抵租金进行了约定，红画坊公司无权要求返还。对于剩余200万元，创世纪公司虽无法确认是否收取，但红画坊公司已提供相应证据佐证给付事实，故在系列合同无效后，因该合同取得的财产，创世纪公司应当予以返还；六、房屋占用费问题。房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。创世纪公司与红画坊公司在《之补充协议》中对2013年12月31日前欠付租金数额存在明确约定，虽该协议归于无效，但上述约定系对阶段性欠付租金情况的结算，红画坊公司虽持有异议但未能提供相应反证，故创世纪公司要求红画坊公司参照约定支付使用费，符合司法解释的规定，可予支持。对于2014年以后的占用费，红画坊公司虽然称在2014年4月停止了经营，但根据审理查明的情况，其仍以对外签订《承包经营合同》的方式继续使用、收益涉诉租赁标的大部分面积，且直至本案一审法庭辩论终结，仍拒绝腾出遗留在涉诉租赁房屋内的物品。综合以上情况，红画坊公司应向创世纪公司支付相应期间的占用费，考虑到创世纪公司认可自2015年冬将涉诉租赁标的内所有房间上锁，并在2016年控制全部建筑物，一审法院对上述期间占用费予以酌减至合同标准的50%。另，对于涉诉租赁标的面积，合同约定面积大于《价格评估报告书》所述面积约1000平方米，该面积数额与鉴定人陈述的未计入《价格评估报告书》的扩建阳台面积基本相当，且合同约定的地上面积小于《价格评估报告书》描述的地上面积与扩建阳台面积之和，在地上面积租金标准高于地下和跃层面积的情况下，创世纪公司主张按照合同约定面积计取占用费的方法未损害红画坊公司利益。对于创世纪公司主张的占用费利息，因创世纪公司自身行为系导致合同无效及本案纠纷的重要原因，该部分损失应由其自行承担。据此，一审法院判决：一、确认北京创世纪体育有限公司与北京有璟阁餐饮管理有限公司2008年签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、2009年8月31日签订的《补充协议（二）》、北京创世纪体育有限公司、红画坊（北京）酒店管理有限公司于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同转让协议书》、北京创世纪体育有限公司与红画坊（北京）酒店管理有限公司2010年12月6日签订的《房屋租赁合同租赁面积、租金变更协议书》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同之补充协议》均无效；二、红画坊（北京）酒店管理有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市朝阳区工人体育场内工体档案楼2号及原亚洲杯新闻中心改扩建后建筑物内的可移动物品；三、红画坊（北京）酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付北京创世纪体育有限公司房屋使用费，分三部分：第一部分：2013年12月31日之前为三千一百八十万元；第二部分：2014年1月1日至2014年7月24日期间为三百一十万零一千七百八十九元二角五分；第三部分：2014年7月25日至实际腾退之日占有使用费，按照以下标准的50%确定：地上面积7497平方米：2014年7月25日至2014年9月30日期间，每日每平米3.5元，2014年10月1日至2015年9月30日期间，在3.5元基础上递增2%，此后每年在前一年年租金标准基础上递增2%；地下、跃层1728平方米，每日每平米均为2.5元；四、北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内支付红画坊（北京）酒店管理有限公司扩建费用一百九十四万九千八百五十元、监理费四十二万五千元；五、北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内支付红画坊（北京）酒店管理有限公司装饰装修部分折价补偿款三千二百八十六万七千六百四十九元三角、不可移动物品折价补偿款一百九十六万六千八百八十元七角；六、北京创世纪体育有限公司于判决生效后七日内返还红画坊（北京）酒店管理有限公司保证金一百万元、押金一百万元；七、驳回北京创世纪体育有限公司的其他诉讼请求；八、驳回红画坊（北京）酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，创世纪公司出租的租赁标的在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审法院认定创世纪公司、红画坊公司、北京有璟阁餐饮管理有限公司签订的系列合同无效正确。本案争议焦点是：1.一审法院对于导致合同无效的双方过错责任比例认定是否适当问题；2.合同无效后损失数额的认定以及赔偿问题。对此本院分述如下：对于第一个争议焦点：本院认为对于过错责任比例的认定，需要结合合同的签订情况及双方当事人的主观状态来予以确定。本案中创世纪公司与北京有璟阁餐饮管理有限公司均明知租赁房屋系临时建筑，因此双方对于《房屋租赁合同》及《补充协议》无效均有过错。但创世纪公司作为出租方对于能否完善相关手续、实现长期租赁目的，在结果预判和把握能力方面明显大于作为承租人的北京有璟阁餐饮管理有限公司，因此在租赁房屋最终由于临时建筑规划许可证期限无法延长以及未取得建筑规划许可证而导致租赁合同无效的过错责任上，亦应认定创世纪公司的责任明显大于北京有璟阁餐饮管理有限公司。此后在三方共同签署的《房屋租赁合同转让协议书》中创世纪公司对于案涉租赁物的产权情况未履行披露义务，红画坊公司在订立合同时未尽到相应的注意审查义务，在导致案涉合同无效的责任上，创世纪公司过错明显，应承担主要责任。一审法院对于责任的认定不妥，本院予以变更。对于第二个争议焦点，本院认为：1.对于已形成附合的装饰装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案在审理中创世纪公司表示同意对于诉争租赁标的内已形成附合的装饰装修物利用，一审法院就此委托评估机构对于双方共同确定的评估基准日的现值损失进行鉴定评估。需要说明的是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条所规定的折价范围仅限于合同无效时装饰装修尚存在的价值即现存价值。委托评估机构所出具评估报告中的鉴定意见亦是根据评估对象在评估基准日的工程造价及市场价格作出的。一审法院以涉诉租赁标的物本身不属于合法建筑，认定上述部分的价值受到限制，因此以现值损失数额的60%标准作为补偿数额，缺乏事实及法律依据，本院对此予以纠正。2.对于未形成附合的装饰装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。本案在一审审理中创世纪公司明确表示不同意利用诉争租赁标的内由红画坊公司购置的可移动物品，对于红画坊公司要求创世纪公司赔偿损失的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。3.对于北京有璟阁餐饮管理有限公司扩建部分的损失数额。一审法院参照造价费用确定（不含折旧）损失数额双方并无异议，对于该部分损失应按照导致合同无效的过错责任由双方分担。4.对于红画坊公司所主张的设计费损失问题。鉴于红画坊公司未向法院提供确实、充分的证据用以证明设计费用已实际发生，一审法院对此未予支持并无不当。双方对监理费金额均无异议，该部分损失应按照导致合同无效的过错责任由双方分担。5.对于红画坊公司所主张的退还由北京有璟阁餐饮管理有限公司所支付的200万元保证金和500万元预付款的上诉主张，鉴于上述费用在三方签订《房屋租赁合同转让协议书》前已经用于折抵租金，故红画坊公司的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。6.对于房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。本案中根据查明的事实创世纪公司与红画坊公司在《之补充协议》中对2013年12月31日前欠付租金数额存在明确约定，虽该协议归于无效，但上述约定系对阶段性欠付租金情况的结算，一审法院据此判决红画坊公司参照约定支付上述期间内的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。对于2014年以后的占用费，根据审理查明的情况，红画坊公司以对外签订《承包经营合同》的方式继续使用、收益涉诉租赁标的大部分面积，但根据创世纪公司所述在2014年底其将案涉租赁标的中四个大门中的三个大门加装了链锁，并在2015年冬将案涉租赁标的内的所有房间的门锁更换，可见从2014年年底开始红画坊公司对于涉诉租赁标的已无法正常使用，至2015年冬涉诉租赁标的已经完全不具备使用条件。基于上述事实，鉴于2015年冬开始红画坊公司已不能有效管控案涉租赁标的，创世纪公司仍要求红画坊公司支付相应的占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于2014年1月1日至2015年12月期间的房屋占有使用费，本院将结合案涉租赁标的能否正常使用以及约定的用途、租赁合同被确认无效的双方过错等因素酌情予以确定。综上，红画坊公司的部分上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十二条、第八十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32842号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32842号民事判决第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；三、红画坊（北京）酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京创世纪体育有限公司二〇一〇年十二月六日至二〇一三年十二月三十一日期间房屋占有使用费人民币三千一百八十万元；二〇一四年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的房屋占有使用费人民币一千六百二十二万一千三百三十元，以上共计人民币四千八百零二万一千三百三十元；四、北京创世纪体育有限公司于本判决生效之日起十日内支付红画坊（北京）酒店管理有限公司扩建费用人民币二百五十一万一千四百零六元八角、监理费人民币五十九万五千元；五、北京创世纪体育有限公司于本判决生效之日起十日内支付红画坊（北京）酒店管理有限公司装饰装修部分折价补偿款人民币五千四百七十七万九千四百一十五元五角、不可移动物品折价补偿款人民币三百二十七万八千一百三十四元五角；六、驳回北京创世纪体育有限公司的其他诉讼请求；七、驳回红画坊（北京）酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费70万元，由北京创世纪体育有限公司负担49万元〔红画坊（北京）酒店管理有限公司已交纳，北京创世纪体育有限公司于本判决生效后七日内支付红画坊（北京）酒店管理有限公司〕，红画坊（北京）酒店管理有限公司负担21万元（已交纳）。一审本诉案件受理费231817元，由北京创世纪体育有限公司负担15509元（已交纳）；红画坊（北京）酒店管理有限公司负担216308元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费210767元，由红画坊（北京）酒店管理有限公司负担31957元（已交纳）；北京创世纪体育有限公司负担178810元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费216308元，由红画坊（北京）酒店管理有限公司负担37498元（已交纳）；北京创世纪体育有限公司负担178810元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎审 判 员  陈 静二〇一八年三月二十二日法官助理  张 立书 记 员  高 媛