河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1860号上诉人(原审被告)：漯河漯能电气有限公司。法定代表人：邵虹，总经理。委托诉讼代理人：李娜娜，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：凡亚南，河南千业律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：王海军。委托诉讼代理人：赵娟，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫豪，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原审被告：河南明昌房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘言岭，总经理。上诉人漯河漯能电气有限公司（以下简称“漯能电气”）因与被上诉人王海军、原审被告河南明昌房地产营销策划有限公司（以下简称“明昌地产”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漯河漯能电气有限公司委托诉讼代理人李娜娜，被上诉人王海军委托诉讼代理人赵娟、闫豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人漯河漯能电气有限公司上诉请求：1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初8175号民事判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，而一审法院却以重大误解为由撤销《房屋租赁合同》无任何事实与法律依据。1、《在房屋租赁合同》签订之前，上诉人与中介公司已对房屋的具体情况作出了明确说明。2、在《房屋租赁合同》签订之前，被上诉人也已多次对出租房屋进行了实地查看，对出租房屋的实际使用面积表示认可，未提出任何异议。3、一审法院以重大误解为由撤销上述《房屋租赁合同》，无任何事实与法律依据。二、《房屋租赁合同》签订后，上诉人已及时按照合同约定把租赁房屋交付被上诉人占用和使用，现被上诉人主张返还房租和押金，于法无据。三、被上诉人在《房屋租赁合同》履行过程中，无正当理由拒不履行合同，其损失应自行承担。四、被上诉人以欺诈为由诉至法院请求撤销双方的房屋租赁合同,一审法院认定被上诉人未提供相应证据证明上诉人存在欺诈,在未告知被上诉人变更诉讼请求和理由的情况下,以重大误解为由撤销双方的房屋租赁合同属于代替当事人行使诉讼权利,剥夺我方的抗辩权,构成程序违法。综上，请求二审法院予以纠正。被上诉人王海军辩称，一、上诉人在签订《房屋租赁合同》时未充分告知被上诉人房屋建筑面积不足300㎡的事实，使被上诉人在签订合同时作出不真实的意思表示，明显违背被上诉人的真实意图。二、《房屋租赁合同》签订后，被上诉人依约向上诉人支付房屋租金和押金，现该合同已被撤销，上诉人应当依法返还被上诉人已经支付的租金和押金，同时应当赔偿被上诉人的损失。三、不存在上诉人所称的剥夺了抗辩权，这不是具体的诉讼请求，是法院审理时适用法理的问题。一审法院认定为重大误解适合，并没有变更我方诉讼请求。原审原告王海军向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告三方签订《房屋租赁合同》（编号为0000027）；2、被告返还原告已支付的三个月房屋租金和一个月押金，共计65700元；3、被告赔偿原告的装修费用13440元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，原告王海军、被告漯能电气与被告明昌地产共同签订《房屋租赁合同》1份，约定被告漯能电气将其拥有的位于郑州市郑东新区站南路西、福禄路北（商会大厦）1号楼25层2506的房屋（以下简称“该物业”）出租给原告作为办公使用，该物业的房地产证号或预售合同编号为D140××××5107，建筑面积约300平方米（注：以房地产证或政府测量机构所确定的面积为准）。被告漯能电气确认对该物业享有完整的产权，并对所提供资料的真实性和合法性负责。租赁期限自2017年4月6日起至2018年4月5日止。原告在签订本合同时直接向被告漯能电气支付住房定金40000元，此定金一经被告漯能电气签收即具有法律效力。原告及被告漯能电气受合同法关于定金罚则的约束。被告漯能电气签收原告定金后，若原告不承租该物业的，被告漯能电气有权没收该定金，被告漯能电气反悔不出租该物业的，应当向原告双倍返还该定金。租金为每月16425元，租金按季度支付。原告应于每期提前15日向被告漯能电气支付租金。原告应于2017年4月1日前支付首期租金49275元。为保证原告合理并善意地使用该房屋及其配套设施，原告应在签订该合同并交纳首期租金时向被告漯能电气支付16425元作为押金。租赁期限届满，被告漯能电气验房并认可后，原告将房屋钥匙交于被告漯能电气，被告漯能电气将押金如数退还原告。被告漯能电气应于2017年3月29日交付该物业于原告使用。经双方友好协商自2017年4月5日之前为免租期。原告在合同尾部承租人处签名确认，被告漯能电气由其代理人韩玲君在合同尾部出租人处签署公司名称及其个人名字予以确认，被告明昌地产在合同尾部居间方处加盖其公司印章予以确认。合同签订当日，原告王海军向被告漯能电气缴纳部分房租及押金，被告漯能电气向原告出具收据2张，分别载明：“今收到王海军人民币贰万叁仟伍佰柒拾伍元整￥23575，系付商会大厦2506室2017．4．6-2017．7．5部分房租”；“今收到王海军人民币壹万陆仟肆佰贰拾伍元整￥16425，系付商会大厦2506房屋押金，合同期满按合同规定退归”。2017年4月1日，被告漯能电气出具收据载明：“今收到王海军人民币贰万伍仟柒佰圆整￥25700，系付商会大厦2506室2017．4．6-2017．7．5剩余房租”。2017年4月5日，被告漯能电气出具收据载明：“今收到王海军人民币伍佰元整￥500系付商会大厦25楼电梯卡门禁卡5套”。上述合同签订后，被告漯能电气向原告交付了房屋，后原告对该房屋进行装修。2017年4月1日，原告王海军与郑州宏诚玻璃有限公司签订《商会大厦玻璃高隔采购安装合同》，约定原告购买被告的5mm双层钢化玻璃、工费、铝材共计14160元。2017年4月18日，原告王海军向郑州宏诚玻璃有限公司缴纳了上述款项，并由其出具收据1份，载明：今收到王海军人民币14160元，系付商会大厦高隔款。在装修过程中，原告发现涉案房屋面积不足300平方米。原告遂与二被告协商，要求退房。后协商未果，遂引起本案纠纷。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的实际套内面积进行现场勘查测量。2017年8月23日，本院组织原、被告三方对涉案房屋面积进行现场勘查测量，经三方共同商议，同意以房屋地板砖数量确定房间内面积，地板砖为0．8m×0．8m的正方形规则形状，以此推算出涉案房屋内面积为148．44㎡，原告及二被告对上述测量的房屋内面积均表示同意。另在勘查现场，被告漯能电气表示，租赁合同约定的300平方米应为套内面积与公摊面积之和。原告与被告明昌地产均表示，看房及签订合同时均未涉及小花园。郑州市郑东新区站南路西、福禄路北1（商会大厦）号楼25层2502号的房屋为被告漯能电气单独所有，建筑面积为766．76㎡。被告漯能电气将该房屋分割成三个房间，分别为2505号房屋、2506号房屋，用于对外出租，另有一间由被告漯能电气使用。庭审中，原告称房屋租赁合同中约定的租金系按照300平方米的面积计算，每月16425元；被告漯能电气称系按照历次出租情况及周边出租房价确定；被告明昌地产称系按照每平米每天1．8元的标准，按照300平方米计算的租金。一审法院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告在现场看房后与二被告签订了《房屋租赁合同》，但因双方在合同签订前均未对房屋面积进行实际测量，原告依照二被告的说明误以为房屋面积为300平方米，但在合同签订后的履行过程中，原告发现房屋的实际面积与合同约定面积不相符和，经现场勘验，亦证明房屋的实际面积与约定面积相差较大。被告漯能电气虽主张合同约定面积中包括了公摊面积，但其并未提交相应的证据证明双方对此进行了特殊约定，亦未证明涉案房屋的实际公摊面积的大小。而据原告与被告明昌地产确认，原告签订合同系以租赁300平方米的房屋实际使用为合同目的，且合同租金亦按照300平方米的标准予以计算、收取，现原告在以为涉案房屋为300平方米的前提下签订了房屋租赁合同，构成了重大误解，其有权要求予以撤销。对原告要求撤销原、被告三方签订的编号为0000027号的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的租赁合同被撤销后，被告漯能电气取得的租金、押金应当予以退还，故对原告要求被告漯能电气返还其已支付的三个月房屋租金和押金，共计65700元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的损失，原告虽主张被告在签订合同时存在欺诈，但其并未提交相应的证据予以证明，而原、被告在签订合同前已经多次到现场看房，房屋实测的套内面积与合同约定的面积相差较大，原告对此在合同签订时应有足够的审慎，其亦可以要求对房屋进行实际测量，但其并未尽到足够的审慎义务，故原告对重大误解的产生，对合同的被撤销，亦存在一定的过错。故对原告主张的因装修而产生的实际损失13440元，酌定由原告与被告漯能电气各承担一半的责任，由被告漯能电气赔偿6720元，对原告主张过高部分，不予支持。被告明昌地产系合同的居间方，仅在合同的订立过程中提供居间服务，原告并未提交相应的证据证明被告明昌地产对合同被撤销存在过错，故对原告主张的关于被告明昌地产的相应诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告王海军、被告漯河漯能电气有限公司、被告河南明昌房地产营销策划有限公司三方于2017年3月28日签订的编号为0000027号的《房屋租赁合同》；二、被告漯河漯能电气有限公司于本判决生效后十日内返还原告王海军房屋租金和押金，共计65700元；三、被告漯河漯能电气有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王海军损失6720元；四、驳回原告王海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1779元，由原告王海军负担151元，由被告漯河漯能电气有限公司负担1628元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，经一审法院实地测量，租赁房屋实际面积与合同约定的房屋面积相差过大，故原审法院以重大误解为由撤销房屋租赁合同并无不当。上诉人虽隐瞒房屋的实际面积，但被上诉人未尽到足够的审查义务，故一审法院酌定由上诉人赔偿被上诉人部分损失并无不当。综上所述，上诉人漯河漯能电气有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1779元，由上诉人漯河漯能电气有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  侯军勇审判员  张向军二〇一八年三月二十日书记员  冯 晋