河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0104民初666号原告:赵月华，女，1985年3月22日出生，汉族，会计，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：朱亚慧，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵奥利，河南天坤律师事务所实习律师。被告：河南豫弘房地产营销策划有限公司。住所地郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化路西4幢13层1305室。法定代表人:张敬义，经理。委托诉讼代理人：刘二超，男，该公司员工，住河南省临颍县。原告赵月华与被告河南豫弘房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵月华的委托诉讼代理人朱亚慧、邵奥利，被告河南豫弘房地产营销策划有限公司法定代表人的委托诉讼代理人刘二超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵月华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年2月27日至2016年11月27日拖欠房租1350元（包括9个月每月少支付150元房租）及2016年2月27日至被告付清所拖欠的房租的滞纳金之日止（按日租金的5%计算约340元），利息约21元；2.判令被告向原告支付2016年11月27日至2017年11月27日拖欠房租5100元（包括2017年10月份少支付房租150元、2017年11月少支付房租2200元以及2016年11月-2017年10月每月少支付250元合计2750元）及2016年11月27日至被告付清所拖欠房租的滞纳金之日止（按日租金的5%计算约1200元），利息约24元；3.判令被告向原告支付2015年8月27日无端扣的600元及2015年8月27日至被告付清所拖欠的房租滞纳金之日止（按日租金的5%计算约12180元），利息约335元；4.判令被告向原告支付月租金额三倍的违约赔偿金6600元；5.判令被告将房屋恢复原状及修缮被破坏墙体（约1000元）及电视损坏（约1000元）；6.本案诉讼费由被告承担（约100元）。诉讼过程中原告将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付拖欠的租金2550元，返还原告让利部分的租金4350元，赔偿原告房屋墙体破坏的损失1000元以及电视损坏的损失1000元，并向原告支付2015年8月27日拖欠的600元租金的滞纳金2835元，共计11735元；2.判令被告向原告支付违约金6600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《出租房屋委托合同》，约定：一、甲方委托乙方代理出租位于管城区富田太阳城55号楼19楼257室的房屋，委托期限为36个月，自2014年11月27日起至2017年11月27日止。二、乙方按照合同规定向甲方交纳房屋租金，月租金额为2100元，房屋租金每次付两个月，押金为一个月的租金，合同到期退还。首次房租及押金付款为现金形式，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户。同时约定，第1、2、7个月为免租月。三、对甲方违约责任约定：合同签订后，甲方不能履行合同或提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约。甲方应当于收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金，因此给乙方代理出租客户造成损失的，甲方应承担赔偿责任。四、对乙方违约责任约定：1.乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方必须向甲方支付日租金额5%的滞纳金;2.委托期内，乙方无故解除合同，应向甲方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金。五、补充条款约定:1.双方约定将第三年的租金上调100元/月，即2016年11月27日至2017年11月27日房屋租金为贰仟贰佰元整（2200.00）每月;2.双方约定在2014年11月27日前将房间内配置齐全，即所有家电全新无损坏;3.甲方将房间内家电家具维修完好，致使房间内的家电设置无损坏使用;4.由于甲方交给乙方的热水器水箱漏水，所以在乙方出租过程中如热水器水箱故障不能使用时，甲方提供一个可用的热水器，且甲方不得拖延时间。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告2015年8月27日无端扣除房租600元未付，自2017年9月27日起就未按合同约定向原告支付房租，经原告多次与其沟通，被告至今仍不支付，属违约责任。依照《补充协议》若乙方不按以上补充协议执行，此补充协议自动作废，甲方有权追回此补充协议的让利部分，并按照原合同的规定追究违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。河南豫弘房地产营销策划有限公司辩称，其不拖欠原告房租，墙体的破坏不是人为的，是墙体原本有问题，防水层没有做好，影响了租户的正常使用，故扣除了600元的租金，因此其并不拖欠原告2015年8月27日的租金，其经原告方同意将房租支付原告。最后一个月是用押金抵交了租金，其不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月23日，原告（甲方、出租房屋委托人）与被告（乙方、出租房屋受托人）签订《出租房屋委托合同》一份，主要约定：1.甲方自愿将其合法拥有的坐落于郑州市富田太阳城55号楼19楼257室的房屋按合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用，乙方接受甲方的委托，并承诺按合同约定的房屋使用性质、租金标准、租金支付方式对甲方承担义务；2.委托期限为36个月，自2014年11月27日起至2017年11月27日止；3.月租金额为2100元，甲方同意将第1、第2、第7个月作为免租期提供给乙方，免租期内乙方不向甲方支付租金，房屋租金每次付两个月，押金为一个月的租金，合同到期退还。首次房租及押金付款为现金形式，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户；4.因防水层（含顶层防水层、卫生间厨房防水层）、管道老化等出现漏水不能正常使用需更换或维修产生的费用由甲方负担。在委托期及延长期内乙方应负责家电如洗衣机、电视、冰箱、空调、热水器等因使用不当发生损坏的维修费用；5.在委托期内，甲方应当保证房屋及其附属设施、设备的正常安全使用。除乙方及其代理客户使用不当人为原因造成损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）的维修责任由甲方承担，甲方应在收到乙方提出申请维修通知后15日内完成维修或提供相应替代品；6.合同签订后，甲方不能履行合同或提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应当于收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金，因此给乙方代理出租客户造成损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方必须向甲方支付日租金额5%的滞纳金，乙方无故解除合同，应向甲方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金；7.补充条款：（1）双方约定将第三年的租金上调100元/月，即2016年11月27日至2017年11月27日房屋租金为每月2200元；（2）双方约定在2014年11月27日前将房间内配置齐全，即所有家电全新无损坏；（3）甲方将房间内家电家具维修完好，致使房间内的家电设置无损坏使用；（4）由于甲方交给乙方的热水器水箱漏水，所以在乙方出租过程中如热水器水箱故障不能使用时，甲方提供一个可用的热水器，且甲方不得拖延时间。合同签订后，原告将合同约定的房屋及相关设施经验收交付被告，被告承诺在合同终止时确保房间内的设施能够使用，并按合同约定向原告缴纳押金2100元。2016年3月6日，原、被告签订补充协议一份，主要约定：1.2016年2月27日至2016年11月26日，月租金为人民币1950元；2.2016年11月26日至2017年11月26日月租金不低于人民币1950元，乙方出租房屋，若租金超出人民币1950元部分，乙方只留取每月100元人民币利润；3.乙方支付房租时间为双月的27日之前，若逾期3日内无法支付，视为乙方违约；4.若乙方不按以上补充协议执行，此补充协议自动作废，甲方有权追回此补充协议的让利部分，并按照原合同的规定追究违约责任。合同履行过程中，被告除2015年8月27日扣除房租600元未付、2017年11月（即租期最后一个月）租金未付外，租赁期间其他租金全部支付完毕，原告收取被告押金2100元至今未退。租赁期限届满，被告将合同约定的房屋及相关设施交付原告，原告提出租赁房屋墙体受损、电视机不能正常使用，为修复涉案房屋墙体原告支付维修费1000元，为维修电视原告支付修理费920元。双方因就赔偿问题未能达成一致，引起争讼。另查明，1.就涉案房屋墙体受损经现场勘验，并询问原告丈夫，涉案房屋卫生间北墙墙体漏水系因楼下住户反映其卫生间房顶漏水而发现。原告雇佣维修人员打开漏水方位墙体，最终发现系因马桶进水管角阀处漏水导致，维修后并进行了修复。为此支付维修费1000元；2.涉案电视机购买时间为2012年4月2日，通过庭审查明，租赁期限届满被告向原告交接电视机时，该电视能够正常打开，能够显示图像，但图像上出现条纹现象。本院认为，原、被告签订的合同虽然名称为出租委托合同，但实际上是被告租赁原告的房屋，双方之间系房屋租赁合同法律关系而非委托法律关系，且该合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告扣减2015年8月27日应缴房租600元未支付，被告称因房屋墙体出现问题经告知原告而扣减未交，原告对此不予认可，但原告在被告少交租金的当时未提出异议，在此后两年有余的时间内也未要求被告缴纳扣减的租金，庭审中原告表示如果不是最后一个月欠付租金，协商修理墙体、电视无果，其可以不追究以前的责任，由此可以推定当时被告少交租金是得到了原告的认可，故原告在2017年11月双方租赁期限届满、租赁物交付后要求被告缴纳2015年8月扣减的租金600元及违约金的请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原、被告房屋租赁关系建立后，被告向原告支付押金2100元，租赁期间届满时，被告未向原告支付最后一个月的房屋租金1950元，原告至今也未退还被告租房押金2100元，被告称已告知原告以租房押金抵扣最后一个月的房屋租金，原告主张合同没有约定以押金抵扣租金，故要求被告支付最后一个月的房屋租金并承担违约金。鉴于合同对押金不能用于抵扣租金没有明确约定，结合房屋租赁行业押金用于抵扣租金的日常交易习惯和被告同意用押金抵扣最后一个月的租金的意思表示，原告完全可以以被告缴纳的押金折抵其应缴纳的最后一个月的租金，故原告要求被告支付最后一个月的租金及违约金的请求，理由不足，本院不予支持。原告主张被告违约，按照补充协议的约定，被告应当补交让利部分的租金4350元及违约金6600元。基于原告在被告于2015年8月27日未足额缴纳租金的情况下没有在合理时间内向被告主张权利，原告也完全可以用被告缴纳的押金折抵最后一个月的租金，被告的行为并不构成违约，不能产生原、被告签订的补充协议予以解除的法律后果，且被告按照补充协议的约定已经履行，故原告的该项请求，证据不足，本院亦不予支持。原告要求被告赔偿涉案房屋墙体修复费用1000元，由于墙体出现问题系因角阀漏水所致，并非因被告的不正当使用而造成，原告作为出租方本身就负有对出租房屋设施进行维修的义务，因此，原告要求被告赔偿涉案房屋墙体修复费用1000元，证据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿电视机修理费1000元，鉴于该电视机已使用近五年，原告也未能提供电视机图像出现条纹状的原因和系因被告不正当使用而致，故原告的该项请求，本院同样不予支持。被告辩称意见，理由正当，本院予以采信。综上所述，原告要求被告支付拖欠租金、返还让利部分租金、赔偿房屋墙体破坏及电视损坏的损失并支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赵月华的诉讼请求。案件受理费546元，减半收取273元，由原告赵月华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王贯一二〇一八年三月十六日书记员  赵一彪