福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初1270号 原告：唐凤苏，女，1974年9月17日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：龚晓洪，福建冠德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李康琦，福建冠德律师事务所执业律师。 被告：福建省博德投资开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园。 法定代表人：吕联水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。 原告唐凤苏与被告福建省博德投资开发有限公司（以下简称“博德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐凤苏及其委托诉讼代理人龚晓洪，被告博德公司的委托诉讼代理人洪碧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐凤苏向本院提出诉讼请求：博德公司立即办理唐凤苏购买的位于南安市屋的权属证书，并向唐凤苏支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以合同购房款元为基数，按合同约定的每日万分之二的标准，从通知交房后360天即2016年2月5日起计算至实际办理完毕权属证书日止）。事实和理由：唐凤苏购买了博德公司开发的位于南安市海联创业园的商品房，双方签署了《商品房买卖合同》。唐凤苏依约履行了支付购房款的义务。根据合同附件六《合同补充协议》第十四条的约定：双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.02%向买受人支付违约金。若出卖人提前交房，买受人同意以2013年11月15日作为本条有关期限约定的起始日。2015年2月7日，博德公司向唐凤苏发出《交房通知书》，通知于2015年2月11日办理交房手续。至此，唐凤苏已接收了本案商品房，但房屋权属证书至今尚未办理，已严重违反了合同的约定。 博德公司辩称，其可以在2018年5月1日之前协助业主办理房屋权属证书。至于违约金，唐凤苏起诉的违约金标准与合同约定不符，应按日万分之零点五计算，故应驳回唐凤苏的大部分诉讼请求。且违约金起算日错误，应按2016年2月26日起。 本院经审查认定事实如下：博德公司系依法注册成立的经营房地产开发与销售的有限责任公司，并取得了海德广场项目的商品房预售许可证，证号为号。2012年11月29日，唐凤苏与博德公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，博德公司销售址在南安市-5楼盘是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由博德公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。合同约定，唐凤苏购买博德公司开发的址在，建筑面积共平方米，单价为每平方米元，总金额元。出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，唐凤苏与博德公司又签订了附件六《合同补充协议》一份，在该协议第十四条中约定，双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.02%向买受人支付违约金。若出卖人提前交房，买受人同意以2013年11月15日作为本条有关期限约定的起始日。合同签订后，唐凤苏支付博德公司购房款元。2015年3月3日，博德公司将本案商品房交付唐凤苏使用。博德公司至今尚未办理本案建筑项目的房屋所有权初始预登记，唐凤苏尚未取得所购买商品房的房屋权属证书。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，博德公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，唐凤苏向博德公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，唐凤苏与博德公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定如因博德公司原因，唐凤苏不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，唐凤苏不退房，博德公司应自逾期之日起每日按唐凤苏已付款的万分之零点五向唐凤苏支付违约金，而《合同补充协议》第十四条又将该约定变更为，如因博德公司原因，唐凤苏不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，唐凤苏不退房，博德公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向唐凤苏支付违约金。对此，唐凤苏与博德公司存在不同的意见。唐凤苏认为，《合同补充协议》第十四条实际是对《商品房买卖合同》第十四条进行修改、变更，应以《合同补充协议》第十四条的约定为准，且本案合同是格式合同，如果对格式条款产生争议，应选择对格式条款修订者的合同相对方有利的约定。博德公司认为，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是同时签订的，不存在补充协议是对合同的重新约定，且博德公司逾期协助办证也有政府和海联创业园的过错问题，没有办证对唐凤苏没有造成太大的损失，《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金也是按日万分之一，如果按日万分之二计算也是显示公平。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由博德公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，博德公司提供的格式合同即《合同补充协议》第十四条变更了《商品房买卖合同》第十四条的约定，但该变更并未免除博德公司的责任，也未加重唐凤苏责任、排除唐凤苏主要权利，该条款依法应认定为有效条款，对于两个条款的适用，唐凤苏作为提供格式条款的相对方，其有选择权，本案中唐凤苏选择适用《合同补充协议》第十四条的约定，故有关博德公司逾期协助办证的违约责任应按附件六《合同补充协议》第十四条的约定予以处理，博德公司的辩解理由不能成立，不予采纳。博德公司于2015年3月3日将本案商品房交付唐凤苏使用，但博德公司至今尚未办理本案建筑项目的房屋所有权初始预登记，致使唐凤苏尚未取得所购买商品房的房屋权属证书，根据唐凤苏与博德公司签订的附件六《合同补充协议》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”的约定以及参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，现唐凤苏请求博德公司立即办理其购买的位于南安市的房屋权属证书，对于符合法律规定的部分即博德公司应协助唐凤苏办理房的房屋权属登记，依法予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。至于博德公司应承担的逾期协助办证的违约金，协助办证的时间应为实际交付时间后360日即2016年2月26日内，博德公司应自逾期之日即2016年2月27日起开始支付违约金，故博德公司应支付唐凤苏自2016年2月27日起至其履行完协助唐凤苏办理房的房屋权属登记义务之日止，每日按唐凤苏已付购房款元的0.02%计算的逾期协助办证的违约金；唐凤苏的诉讼请求中，超出此部分的，不予支持。博德公司辩称，其逾期协助办证，有政府和海联创业园的过错，但未能提供证据予以证明，故对其辩称，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省博德投资开发有限公司应于本判决生效后三十日内协助唐凤苏办理房的房屋权属登记； 二、福建省博德投资开发有限公司应支付唐凤苏自2016年2月27日起至其履行完协助唐凤苏办理房的房屋权属登记义务之日止，每日按唐凤苏已付购房款元的0.02%计算的逾期协助办证的违约金（自2016年2月27日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、驳回唐凤苏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3047元，减半收取计1524元，由福建省博德投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年三月三十日 书记员  杨雯君 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。