广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5477号原告：刘海明，男，1979年8月17日出生，汉族，登记住址江门市蓬江区。委托代理人：杨翔宝，广东祥兴律师事务所律师。委托代理人：梁晓馨，广东祥兴律师事务所律师。被告：江门市金蓝海商业管理有限公司，住所地江门市蓬江区胜利路33号D101室至601室全部，统一社会信用代码91440703669826032L。法定代表人：李锦志，该公司执行董事。委托代理人：黄晔，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托代理人：钟伟，男，1983年12月3日出生，汉族，登记住址江西省，被告公司员工。原告刘海明（以下简称原告）诉被告江门市金蓝海商业管理有限公司(以下简称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭进行了审理，原告刘海明及其委托代理人杨翔宝，被告的委托代理人黄晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月，被告以其商业城一楼205号的4个位置最好的铺位，邀请原告加盟，承诺给予15年以上特许租赁期限，且无需签订租赁合同，租金按照销售额12%计算，另每月须交付管理费5000元。原告因看好该商业城的优势地段，遂同意进驻，2012年8月30日，原告应被告要求，向其交付了合同定金50000元，双方没有签订书面合同。2012年9月至11月期间，原告对商铺进行装修花费约30万元，原告经营的店铺于2012年11月22日顺利开业。2015年10月20日，被告原股东变更后，第二天被告就派人强行停水停电，威逼原告搬走。2015年10月25日晚上，被告派人砸开原告铺位门锁，强行搬走店内物品，并拆除商铺装修。现商铺已由被告转租他人。原、被告双方的商铺租赁合同因被告的违约行为而解除，根据法律有关规定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、请求依法确认原、被告双方的租赁关系自2015年10月21日起已终止；2、请求依法判令被告双倍返还合同定金100000元；3、本案诉讼费由被告负担。原告对其起诉的事实在诉讼中提供如下证据：1、原告的《居民身份证》（复印件）1份；2、被告的企业登记信息资料1份；3、定金《收据》（原件）1份；4、被告开具的收取租金发票（原件）18份；5、公安报警《受案回执》2份；6、江门市蓬江区公安分局沙仔尾派出所《询问笔录》（复印件）2份；7、（2015）江蓬法杜民初第1059号《民事判决书》、（2016）粤07民终1702号《民事裁定书》、（2017）粤0703民初1号《开庭传票》各1份；8、光盘（视频及照片）1张。被告辩称：原告与被告之间的纠纷源于双方曾经存在的租赁合同关系，本案之前，原告已经提起了另一案“（2017）粤0703民初1号”的诉讼，本案中，原告认为被告存在违约行为，与被告之间的纠纷为合同纠纷，并相应地提出解除合同等诉讼请求，但原告与被告在“（2017）粤0703民初1号”案件中，原告申请将案由变更为“物权保护纠纷”，这是相互矛盾的。既然原告在“（2017）粤0703民初1号”案件中已经选择通过”物权保护纠纷”的方式进行，而又以“租赁合同纠纷”的方式再次启动一场新的诉讼，不仅自相矛盾，更是滥用诉权的行为。综上所述，恳请法院对本案不作实体审查，驳回原告的起诉。被告对其答辩的事实在诉讼中提交如下证据：1、（2015）江蓬法民初字第1059号《民事判决书》、开庭传票、上诉状、（2016）粤07民终1702号《民事裁定书》各1份；2、（2017）粤0703民初1号开庭传票、变更诉讼请求申请书各1份；3、对账表、商户签收表（复印件）共11张；4、紧急通知函、催缴通知函、原告员工身份证（复印件）共11张；5、商户费用缴纳通知单、欠费情况2张（复印件）；6、撤场通知、解除合同通知书及签收情况（复印件）共15张；7、情况说明及附件（复印件）共35张；8、江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初1号《民事判决书》1份。经开庭审理，本院根据原告与被告提供的相关证据及在法庭上的陈述，查明如下事实：2012年8月间，原告与被告经口头协商达成相关的协议后，于2012年8月30日向被告交付了人民币50000元，被告出具给原告的收据注明“收到刘海明交来一楼二至五号铺位定金50000元”。此后，原告从2012年9月开始租赁使用被告经营的“金蓝海广场一楼A-212、A-213、A-213a、A-215”铺位。2012年11月，原告开始在租赁使用的铺位上经营“猿乐町服装店”。2015年3月9日、13日、4月10日、5月11日、6月6日、9日、14日、16日、7月7日、11日、14日、8月10日，被告曾分别向原告发出《催缴通知函》，均是向原告对应催收当月的租金及管理费用；2015年9月8日、10日、15日，被告分别向原告发出《紧急通知函》，也是向原告催收9月份的租金及管理费。于2015年9月14日，被告向原告另发出《解除合同通知书》，明确通知原告，双方的租赁关系于2015年10月13日解除，原告应于2015年10月16日前到被告公司办理结清租金、水电费、物业服务费等费用并完成租赁商铺的撤场手续。2015年10月6日、10月9日、10月13日、10月16日,被告通过EMS邮政快递方式按照原告租赁商铺的地址分别向原告发出《撤场通知书》，内容基本一致，均明确告知原告：双方的租赁合同关系自2015年10月13日起解除，原告应于2015年10月16日完成租赁商铺的撤场，并将于2015年10月16日21时停止商铺供电，未于期限内履行义务，商铺内的一切物品被告有权自行处理等。原告收到被告所发出的《解除合同通知书》、《撤场通知书》后，没有向被告作出明确回应，继续在租赁的商铺经营，为此，被告从2015年10月21日至25日间，采用强行开锁、擅自搬移原告店铺内的物品等手法，强势收回原告所租赁的铺位，原告亦因此2次向公安机关报案处理，公安机关亦作出了相应的调查询问笔录。诉讼中，原、被告双方确认如下事实：从2012年12月至2015年8月31日期间，原告均能每月缴纳租金给被告，每月租金数额则按原告当月店铺销售额的12%计算，于下一个月内连同当月的管理费5000元一并交纳给被告，被告每月收取原告上月租金及当月管理费后，均开具发票给原告，从被告所开出给原告的发票显示，双方交收租金、管理费的时间形成习惯在每月的13日到20日之间。原告租金交纳至2015年8月，管理费交至2015年9月。从2015年10月21日起，原告没有再在涉案的租赁店铺内经营，被告收回原告所租赁的店铺后已经另行出租。另查明，原告因认为被告对其店铺实施停水停电、擅自破坏其店铺门锁，搬走其店内财物，导致其无法继续经营而造成经济损失，于2015年11月5日提起诉讼，即（2017）粤0703民初1号案件，请求被告赔偿其因此而造成的经济损失，该案件并未涉及本案的定金问题。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原、被告双方虽然没有签订书面的租赁合同，对双方的权利义务没有作出明确的约定，但双方确认经过较长时间的租赁交易，双方已经形成了相对稳定的习惯来履行各自的权利义务，且双方的行为没有违反法律、法规强制性或禁止性的规定，因此，对原、被告双方所形成的租赁合同关系应认定有效。本案主要的争议焦点是：被告在履行租赁合同关系过程中，单方提出解除租赁关系，收回原告的租赁铺位是否存在违约行为，应否双倍返还定金给原告。对于被告单方提出解除租赁关系，收回原告的租赁铺位是否构成违约，所涉及到的是双方对租赁关系的权利义务的约定问题，由于原、被告双方没有签订书面的租赁合同，因此无法对双方的租赁期限、解除合同的条件做出认定；诉讼中，双方对租赁期限各执己见，不能达成一致，对此争议只能依照法律规定进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案原、被告之间的租赁合同关系应认定为不定期的租赁合同关系。按照该法律规定，被告可以随时通知原告解除租赁合同。本案中，被告于2015年9月14日已向原告发出《解除合同通知书》，该通知明确给予原告30天的搬迁期限，并于之后的2015年10月6日、9日、13日、16日分别向原告发出《撤场通知书》，明确告知原告，双方的租赁合同关系自2015年10月13日起解除。被告对上述通知书均以EMS邮政快递方式按照原告所租赁铺位的地址寄送给原告收取或由原告员工直接签收，因此，本院认定原告已经知道被告解除租赁合同的意思表示，被告以通知形式解除其与原告之间的租赁合同关系没有违反法律规定，被告的该行为不构成违约。双方之间的租赁合同关系以被告提出的解除时间为解除时间，即2015年10月13日起解除。综上，本院对原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。对于被告认为原告就本案租赁合同分别提起了不同案件的起诉，造成了同一案件重复审理，主张驳回原告的本案起诉。经开庭审查，原告另案提起（2017）粤0703民初1号案件的诉讼，是属于物权保护纠纷，主张的是请求被告赔偿其因被告收回租赁铺位所造成的财产损失，本案是属于合同纠纷，原告主张的是双倍返还定金，两案所涉及的法律关系不同，因此，被告认为本案是属于重复审理的主张并不成立，本院不予采纳。对于被告认为所收取原告的人民币50000元，是属于装修商铺的预付款的意见，由于被告没有确实的证据来推翻其开具给原告的收据所注明该款项是定金性质的事实，本院对被告的该主张不予采信。对于被告认为原告存在多次欠交租金的严重违约行为，无权要求返还定金的意见。从被告所提交的证据显示，被告确实曾向原告多次发出《催缴通知函》、《紧急通知函》向原告催收租金、管理费，但所催收的均为当月应收取的费用，且发函的时间均没有到双方所形成习惯的交租日期，因此，被告以此来主张原告存在违约行为过于牵强，本院不予认定，被告应将收取原告的定金人民币50000元退还给原告。对于被告在诉讼中提到，原告尚欠2015年9月1日至合同解除之日10月13日的租金的问题，由于双方每月的租金数额是以原告的具体营业额为标准计算的，诉讼中，原、被告双方对该段时间原告的营业额存有争议，且被告对该部分租金也没有明确提出反诉，因此，本院对被告提出的该部分租金问题不作认定和处理，被告可另案提起诉讼主张权利。综上所述，引起本案纠纷的主要原因是被告在解除租赁合同后，没有将所收取原告的定金退还，对此，被告应承担本案纠纷的主要责任；原、被告在双方形成租赁关系时，没有以书面合同的形式明确双方的权利义务关系，也是引起本案纠纷的原因之一，对此，原告也应承担本案一定的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告江门市金蓝海商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币50000元给原告刘海明。二、驳回原告刘海明其他的诉讼请求。如被告不按本判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费2300元，由被告江门市金蓝海商业管理有限公司负担1380元，原告刘海明负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  赵慈云审 判 员  钟国华人民陪审员  李樊荇二〇一八年三月二十六日法官助理陈祎姗书记员潘颖贤