江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初15644号原告:上海晟桑投资有限公司,住所地上海市徐汇区凌云路400号339室。法定代表人：史辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志轩，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦超，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。被告:沭阳联创置业有限公司,住所地江苏省沭阳县月星国际家居生活广场旗舰店四层。法定代表人：钱云云，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓丽，该公司员工。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。原告上海晟桑投资有限公司（以下简称晟桑公司）诉被告沭阳联创置业有限公司（以下简称联创公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志轩、窦超，被告的委托诉讼代理人李晓丽、何刚二次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟桑公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付商品房销售代理费用293017.98元；被告按合同约定向原告支付每日千分之三的违约金至款项全部清偿时止（暂计：自2017年4月8日起至2017年9月20日，被告应支付的违约金为293017.98×164天×3‰=144164.84元）；被告承担本案的诉讼费、保全费等。后变更诉讼请求：判令被告向原告支付商品房销售代理费用1892961.73元；被告按合同约定向原告支付每日千分之三的违约金至款项全部清偿时止（暂计：自2017年4月8日起至2017年9月20日，被告应支付的违约金为1892961.73元×164天×3‰=931337.17元）；被告承担本案的诉讼费、保全费等。事实与理由：2016年4月8日，原、被告签订《沭阳月星国际家居生活广场项目独家销售代理合同》，约定沭阳月星国际家居生活广场项目由原告独家销售代理，并就代理期限、代理事项、项目开办费、佣金结算、违约责任等作出约定。合同签订后，原告组建销售团队代理销售该项目，截止合同期满即2017年4月8日，原告实际完成销售并实际到账金额为10062914元。根据合同约定，被告应支付原告开办费360000元，佣金704403.98元，合计应付1064403.98元。截止起诉之日，被告仍拖欠原告293017.98元未支付。后变更陈述为：双方合同约定独家销售代理期限为2016年4月8日至2017年4月8日，对于代理销售范围内的房源，无论何种因素成交，均计算到乙方销售业绩中，均应计算乙方的基本佣金和溢价佣金。原告起诉后调取了2016年4月8日至2017年4月8日被告开发的沭阳月星国际家居生活广场项目房产交易备案情况，根据调查的房产交易备案情况和双方合同的约定，特申请变更诉讼请求。被告联创公司辩称：与原告签订《沭阳月星国际家居生活广场项目独家销售代理合同》是事实，原告独家代理期间实际销售房屋59套。2017年3月28日双方进行结算，原告销售总金额为10062914元，未到账金额3372000元。根据合同约定，应当以到账实际金额来计算佣金。被告应给付的实际佣金为429963元，另加开办费360000元，被告应实际支付的金额共计789963元，被告已付771386元，实际欠款为18577元。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，原告晟桑公司（乙方）与被告联创公司（甲方）签订《沭阳月星国际家居生活广场项目独家销售代理合同》。合同第一条关于定义的约定为销售率：以乙方完成销售的套数，除以甲方委托乙方销售的可销售总套数；完成销售：代理期限内，购房者签署了预（销）售合同并按该契约之规定支付了该购房款的首期房价款（含定金）后，即属完成销售；基价均价：按本合同7.1约定的方式制定的本项目可售面积的基准销售均价，其单位为“元/平方米”；基价：按照基价均价和预测面积，由乙方制定并有甲方批准的每套房源的销售总价，全部可售房源基价之和除以总的可售面积，应为基价均价。第二条项目概况约定：名称沭阳月星国际家居生活广场公寓项目及部分商铺房源；代理销售范围：本项目符合预售条件的房屋详见本合同附件一《代理销售的房屋房号面积表》。第三条代理事项约定：甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理商，代理销售本项目，同时乙方应从市场、产品、客群的角度出发，向甲方提供包装建议、广告推广建议、定价建议、开盘方案等营销策划方案，为协助销售和项目提升形象服务。第四条代理期限约定：本合同自双方签订之日起生效，有效期为12个月。第五条项目开办费约定：本合同生效3个工作日内，甲方须按月向乙方支付本项目开办费人民币60000元，后续每月支付以此类推，乙方需在收到甲方支付乙方首期项目开办费3个工作日内进场组织销售工作；甲乙双方自愿约定，本项目月度开办费，甲方须按照双方确认销售考核标准实际完成情况，按月从销售代理佣金内抵扣，考虑到乙方刚进场组织销售时间较短，给到乙方前期企划推广一定的时间周期才能产生合理的销量，本合同执行前三个月，甲方需按月支付乙方60000元/月开办费以此给到乙方销售团队一定的支持与合作诚意，本合同履行三个月后即第四个月，甲乙双方共同约定根据考核合同期内总销售指标分解成季度完成的销售指标对乙方进行月度项目开办费和实际佣金所得考核清算，待合同期满甲乙双方做全面清算实际佣金所得和其它奖励标准，考核合同期内乙方完成甲乙双方就本项目销售代理达成以下内容：a）合同期内，乙方完成销售考核100%标准即1500万销售指标，甲方支付乙方项目开办费不予从乙方应结算销售佣金内扣除；b）合同期内，乙方超额完成销售考核标准即乙方实际完成销售指标1800万元，甲方在支付乙方项目开办费不予从乙方应结算销售佣金内扣除基础之上，另外一次性单独奖励乙方50万元人民币，作为对乙方代理公司工作成绩的认可奖励；c）合同期内，乙方完成销售考核约70%标准即乙方实际完成销售指标1000万元，甲方支付乙方项目开办费用50%予以从乙方应结算销售佣金内扣除，但需满足营销团队工资和佣金正常发放。第六条佣金的约定：基本佣金：乙方完成销售的房源成交总价的7.0%；溢价佣金：乙方完成销售的房源成交价超过该房源基价部分的20%，基价详见附表；对于代理销售范围内的房源，无论何种因素成交，均计算到乙方销售业绩中，均应计算乙方的基本佣金和溢价佣金；抵工程款不应超过甲乙双方约定可售房源总量的10%，如甲方迫于其它缘由抵工程款需要超出甲乙双方经售房源总量的10%，甲乙双方可另行协商解决，对于甲方特批的销售折扣，若成交价低于基价则按照基价结算佣金；对于已完成销售的房源的退房，若因乙方原因造成退房，乙方应退还佣金；成交价低于基价则按照基价结算佣金；销售代理佣金结算：甲乙双方共同约定参照本合同关于开办费约定条款合作精神，本合同生效执行后三个月内进行销售代理佣金结算，后续按照月度开办费用和乙方实际所得佣金考核结算，由甲方销售负责人及财务负责人审核，甲乙双方确认结佣数据无误后，甲方顾总最终签字审核，乙方开具正式发票后即可支付佣金；佣金结算以甲方实际到账金额（包括首付款和按揭贷款）为准，甲方将根据乙方实际成交业绩及回款情况，在完成以下两条有关规定事项之后即视为该套房屋已成功销售，符合结佣条件，可按照约定比例提取销售代理佣金；每月佣金支付以甲方实际到账金额为准（包括首付款和按揭贷款）：一次性付款客户，与甲方签署《商品房买卖合同》并足额交清按合同约定的全部房款即符合结佣条件；按揭付款客户，与甲方签署《商品房买卖合同》交清首付款并把贷款手续全部提供齐全，贷款手续的提供以甲方客户服务部签字确认并且符合银行要求为准即符合结佣条件，并在销售回款实际到账后按约提取相应部分的销售代理佣金。第七条关于房源价格确定的约定：7.1基价均价的确定：在双方预计的第一个正式进场日后一个月左右，乙方根据周边竞争项目售价、客户积累情况以及本项目自身的优劣势，向甲方建议本项目的基价均价，甲方审批通过后正式确定本项目的基准均价；7.2基价的确定：基价均价确定后一周内，乙方根据每套房源的特点制定每套房源的基价并向甲方提报，甲方审批通过后正式确定每套房源的基价；7.3对外报价的确定：基价确定后一周内，乙方根据基价制定每套房源的对外报价和折扣率方案等促进销售的建议并向甲方提报，甲方审批通过后正式确定每套房源的对外报价和折扣率方案。第八-九条（略）。第十条约定：在本合同合作过程中，乙方委派史辉作为双方联络代表，负责双方工作的沟通、协调和对接；对于甲方提交给乙方工作任务、乙方提交给甲方的工作成果等双方书面往来文件，应由接收方的联络代表签收；对于需要对方审核、审批的文件，审核、审批方应在收到后5个工作日内给出书面回复，逾期视为同意。第十四条违约责任约定甲乙双方应按本合同的约定付款（含项目开办费、佣金），若某方延期付款，守约方有权利顺延其付款责任，同时违约方应按照应付未付金额向守约方支付每日千分之三的违约金。合同签订后原告为被告销售房屋。原告在沭阳负责销售的实际负责人为潘光庆，雇佣周某、谢某为销售代理人员。2016年7月，潘光庆代表原告向被告提交上海晟桑沭阳月星生活广场项目组第一批请佣表（2016.4.8-2016.7.15），载明本次请款共计20户，可结佣部分到账金额1202005元，晟桑签约到账佣金84140元，晟桑实际佣金78630元，晟桑总销售代理费为总销签约到账金额1202005×7%=84140，实际佣金84140-10306（协议部分扣除）+4796（分成）=78630，本次佣金提成金额为78630元。被告的工作人员李晓丽在该请佣表上签字。2016年9月，潘光庆代表原告向被告提交上海晟桑沭阳月星生活广场项目组第一（二）批请佣表（2016.7.16-2016.9.20），载明本次请款共计29户，可结佣部分到账金额2315366元，晟桑签约到账佣金162076元，晟桑实际佣金140259元，晟桑总销售代理费为总销签约到账金额2315366×7%=162076，实际佣金162076-28123（协议部分扣除）+6306（分成）=140259，本次佣金提成金额为140259元。被告的工作人员李晓丽在该请佣表上签字。上述二份请佣表载明业主分别为杨中秋（到账160020元）、徐伟利（到账258000元）、李金平（到账150000元）、张益龙（到账182746元）、王斌（到账105000元）、孙永建（共三套房屋，分别到账120153元、85654元、85654元）、孙建华（到账81654元）、颜慧（共二套房屋，分别到账85654元、90649元）、孙井东（到账80760元）、周利（共二套房屋，分别到账100190元、100190元）、孙兆军（到账102711元）、刘连成（到账97711元）、周芹（到账100190元）、高爱民（到账99317元）、毛广彩（到账151568元）、刘冬梅（到账124725元）、黄艳芹（到账154259元）、朱凯（到账119030元）、殷安楼（到账10176元）、左春荣（到账20137元）、姜笑（共二套房屋，其中一套房屋合同总价为146062元，协议总价143630元，差额为2432元，到账15062元；另一套房屋合同总价为148938元，协议总价146459元，差额为2479元，到账15938元）、李桂山（到账156000元）、张金山（共二套房屋，其中一套房屋合同总价为228894元，协议总价226887元，差额为2007元，到账28894元；另一套房屋合同总价为168000元，协议总价155268元，差额为12732元，到账18000元）、仲城（到账119030元）、郑婷（到账156000元）、魏良坚（合同总价为157083元，协议总价153472元，差额为3611元，到账31083元）、沈继旺（合同总价为158097元，协议总价154463元，差额为3634元，到账118097元）、王迎春（到账153119元）、袁亮（共二套房屋，分别到账20000元、20000元）。2017年3月，潘光庆代表原告与被告进行了对账，并制作了上海晟桑•沭阳月星国际家居生活广场项目销售对账明细（截止2017.3.28）。对账明细载明：共计59套房屋，截止2017年3月1日总销售金额10062914元，截止2017年3月1日总到账金额6680714元，截止2017年3月1日总体未到账金额3372000元。除与请佣表一致的业主[其中姜笑（共二套房屋，分别到账88062元、89938元）、张金山（共二套房屋，分别到账138894元、98000元）、魏良坚（到账109083元）、沈继旺（到账158097元）与请佣表到账金额不一致，其余一致]以外，业主还有张仁豪（到账76000元）、唐乃飞（到账140261元）、唐光利（共二套房屋，分别到账26887元、17729元）、徐法平（到账157000元）、吴国美（到账157313元）、李茹（到账145430元）、郑丹丹（到账97000元）、刘小东（到账137000元）、丁连欢（到账122000元）、任彪（到账157542元）、余自然（到账120331元）、阳翠华（共二套房屋，分别到账165323元、175150元）、沈红艳（到账45000元）、毛飞（到账50743元）、任玉霜（到账50743元）、魏华春（到账64717元）、葛小林（共二套房屋，分别到账180743元、180743元）、葛高亭（到账169643元）、毛停（到账180743元）、蒋甜甜（到账90302元）。潘光庆在乙方销售确认处签字确认，李晓丽在营销签字处签字，耿春艳在财务签字处签字。2017年3月1日，原告的法定代表人史辉通过微信向被告工作人员李晓丽发送微信。内容为：晓丽，现在的定价根本卖不掉，你心里很清楚，我们贴了好几万，终于做到1000万销量，我想这个事情早点搞清楚，特意从安徽往沭阳赶车，很晚才能到，现在把大潘发给我的业绩对账单发给你一份，你心里有个数，对账后，我就要请款了。另查明：2016年4月8日至2017年4月8日，月星国际家居生活广场备案房源统计共计107套。原告已开具发票金额为811386元。被告已付原告771386元。本案在审理过程中，原告未提供被告提供可供销售房源的证据，双方也未提供原告销售的除请佣表载明的销售房屋以外房屋基价的相关证据。原告向本院提供被告账户的银行流水，被告对其真实性无异议，对关联性有异议，原告不能明确该银行流水与案涉委托销售房屋价款的关系，故不能证实案涉委托销售房屋价款是否到账。以上事实，由原、被告陈述及双方签订的《沭阳月星国际家居生活广场项目独家销售代理合同》，潘光庆、李晓丽签订的请佣表及对账明细，证人周某、谢某证言，原告法定代表人史辉与被告工作人员李晓丽的微信记录，沭阳县房地产管理处出具的月星国际家居生活广场2016年4月8日至2017年4月8日备案房源统计情况表等证据在卷佐证。本案的争议焦点：潘光庆与被告对账的行为后果是否应由原告承担；原告代为销售的房屋佣金如何确定。本院认为：被告委托原告代理销售商品房，双方之间成立商品房委托代理销售合同关系，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。关于潘光庆与被告对账的行为后果是否应由原告承担。虽然双方签订的合同约定被告方由史辉负责联络，但被告案涉委托代理销售合同在沭阳的实际负责人员为潘光庆。该事实得到原告雇佣销售人员的证实，同时史辉与被告工作人员李晓丽的微信中也可以证实潘光庆代表原告与被告接洽。从之前佣金请佣过程来看，均由潘光庆代表原告向被告申请佣金。且原告向本院提交的民事起诉状上关于委托销售房屋的总价款的陈述及其向本院提交的销售明细载明的所销售的房屋及房屋的价款与对账明细均相互一致，可以证实潘光庆代表原告与被告进行对账，其行为后果应由原告来承担。本院对于潘光庆与李晓丽之间对账明细依法予以确认。关于被告应付原告代理销售费用的确定。根据双方签订合同的约定，被告应付原告代理销售费用包括佣金和开办费。根据双方合同的约定及合同的履行（2016年4月8日至2016年9月20日原告的二次请佣表），可以证明双方佣金的约定为：在所售房屋价款低于基价的情形下，原告实际佣金=所销售房屋价款到账金额的7%-实际销售价款未到基价部分的差额×到账金额/合同价款；在所售房屋价款高于基价的情形下，原告实际佣金=所销售房屋价款到账金额的7%+实际销售价款超过基价部分差额的20%×到账金额/合同价款。其中杨中秋等业主所购共计37套房屋的佣金，原告在诉前向被告申请佣金，确定为218889元。根据对账明细纪载，与请佣表一致的业主中姜笑（共购二套房屋，后到账73000元、74000元）、张金山（共二套房屋，分别后到账110000元、80000元）、魏良坚（后到账78000元）、沈继旺（后到账40000元）存有后到账的房款，根据请佣表的计算方法，原告就姜笑所购房屋后到账房款应得佣金为10779元，张金山所购房屋后到账房款应得佣金14706元，魏良坚所购房屋后到账房款应得佣金为5819元，沈继旺所购房屋后到账房款应得佣金为2984元。由于原、被告均未提供对账明细中除请佣表所载业主所购房屋以外所售房屋的基价，故无法按上述方法计算其余业主所购买房屋的佣金，故仅能按基本佣金来计算佣金，即按所售房屋到账价款的7%来计算佣金，其他业主的佣金为189584元。综上，原告应得佣金为442761元。另根据双方合同关于开办费的约定，原告在合同期内完成销售指标1000万元以上不足1500万元，被告还应给付原告开办费360000元。故被告应付原告的代理销售费用共计802761元。被告已付771386元，还应支付31375元。原告与被告就截止2017年3月28日的对账明细由双方代表进行了确认，根据双方合同的约定，对于需要对方审核、审批的文件，审核、审批方应在收到后5个工作日内给出书面回复，逾期视为同意，故被告应自2017年4月3日起承担违约责任。双方约定的违约金计算方法过高，本院酌情确定违约金按年利率24%计算。综上：原告要求被告支付代理销售费用31375元及违约金（自2017年4月3日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算）的诉讼请求成立，本院依法予以支持。对原告其他诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳联创置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告上海晟桑投资有限公司代理销售费用31375元及违约金（以31375元为基数，自2017年4月3日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告上海晟桑投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29394元，保全费2720元，合计32114元，由原告上海晟桑投资有限公司负担31472元，被告沭阳联创置业有限公司负担642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  岳 阳人民陪审员  韦乾元人民陪审员  徐巧梅二〇一八年三月二十日书 记 员  徐卫梅附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。