广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1059号上诉人（原审被告）：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴文效，男，汉族,1977年10月20日出生，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。原审被告：广州市创朗房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称“合纵公司”）与被上诉人吴文效，原审被告广州市创朗房地产咨询有限公司（以下简称“创朗公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。合纵公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由吴文效负担。事实与理由：一、一审法院要求合纵公司举证证明吴文效的付款时间，违反证据规则，实属错误。吴文效未举证证明其已按时支付了购房款，应承担举证不能的后果。二、吴文效存在逾期付款的违约行为，依约应向合纵公司支付违约金，但其至今未付清，合纵公司有权据实延期交楼，合纵公司不存在逾期交楼的违约行为。三、一审法院认定合纵公司未在吴文效办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成吴文效利息损失，并无法律与事实依据。双方对是否需要支付逾期交楼违约金至今存在争议，是否需要支付违约金应由双方协商后确定或是裁判机构裁判后确定，在未经双方协商一致及裁判机构裁判确定时，合纵公司并不负有支付违约金的确定义务。即使法院判定合纵公司存在支付逾期交楼违约金的义务，也需在相关法律文书生效后，合纵公司才应当支付违约金。若逾期支付违约金的应当承担加倍支付迟延履行期间的债务利息，而一审法院判决合纵公司自起诉时起，以违约金为本金按中国人民银行同期贷款利率计息支付给吴文效，无法律依据。四、一审法院认定合纵公司不得以《补充协议》第十条的约定作为承担违约责任的上限的依据错误。一审法院认定吴文效与合纵公司签订的商品房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，为合法有效的合同，但又不允许合纵公司依据《补充协议》第十条作为承担违约责任上限的依据，前后矛盾，存在错误。补充协议为吴文效与合纵公司考量各自权利义务后，协商一致所达成，并非格式合同。一审法院在错误认定补充协议为格式合同的基础上，认定补充协议中关于合纵公司承担违约金的上限为总购房款的5％的约定无效错误。另法院认定补充协议约定合纵公司支付违约金最高不超过总房款的5%，又同时约定因吴文效原因导致合同解除，吴文效应向合纵公司支付总购房款的30％作为违约金，对双方违约责任做出明显不对等约定，单方面减轻了合纵公司违约责任与事实不符。以上约定，并未使合纵公司与吴文效的所承担的责任不对等，吴文效需承担总购房款30％违约金的情形需同时满足以下条件：①吴文效选择按揭付款方式支付房款，合纵公司为吴文效向银行借款承担担保责任；②在商品房被拍卖、变卖或者折价抵偿债务前，合纵公司承担了担保责任，吴文效收到合纵公司的解除通知后，并未按期办理解除手续（若按期前往办理解除手续，并不用承担总购房款30％的违约金）。一审法院仅从各自承担的违约金额的上限的进行对比，而忽略了双方所承受的风险实则相当，认定以上约定减轻了合纵公司的责任，存在严重错误。吴文效辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回合纵公司的上诉，维持一审判决。创朗公司述称，同意合纵公司的上诉意见。吴文效向一审法院起诉请求：1.合纵公司、创朗公司立即向吴文效支付逾期交楼违约金26981元（以购房款488773元为本金，按日万分之三的利率从2017年4月1日计算至2017年10月1日，逾期184天，4887734×0.0003×184）及从起诉之日起至实际付清款日止的利息；2.本案诉讼费由合纵公司、创朗公司承担。一审法院认定事实：合纵公司为法人独资的有限责任公司，股东仅有创朗公司。2015年10月20日，吴文效（买受人）与合纵公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人将涉讼房屋出售给买方；总成交价为488773元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付128773元，剩余房款360000元应于2015年10月27日前办理银行按揭手续；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他相关违约款项，或因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交楼；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，吴文效与合纵公司还签订《之补充协议》，约定：吴文效应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，吴文效应按申请贷款总额的万分之五向合纵公司支付违约金；吴文效须于银行贷款到达合纵公司账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求合纵公司交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；因吴文效自身原因且经合纵公司同意提前解除合同的，或因吴文效违约导致合同提前解除的，吴文效应向合纵公司支付商品房总价款的30%作为违约金；双方一致同意合纵公司根据合同及本补充协议约定，向吴文效支付的违约金最高不超过总购房款的5%。2017年4月26日，合纵公司开具发票，载明收取吴文效购买涉讼房屋的购房款488773元。2017年9月30日，xxx花园1、2号住宅楼、商业-1、商业-2办理竣工验收备案。2017年11月6日，吴文效提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋已交付给吴文效。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。吴文效与合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。前述合同约定，合纵公司应于2017年3月31日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的房屋交付给吴文效，但涉讼房屋于2017年9月30日才办理竣工验收备案手续，故合纵公司已经构成逾期交楼，吴文效主张逾期交楼违约金计算至2017年10月1日合情合理，一审法院予以采纳。经核算，合纵公司逾期交楼的期间为2017年4月1日至2017年10月1日，共184天。依照《广东省商品房买卖合同》中有关逾期交楼按日万分之三计收违约金的约定，本案中合纵公司应支付违约金26980元（488773元×0.0003/天×184天）予吴文效，吴文效请求超出上述核定的，一审法院不予支持。合纵公司未在吴文效办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成吴文效利息损失，吴文效请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合法合理，一审法院依法予以支持。合纵公司关于其无需支付利息损失予吴文效的辩解理据不足，一审法院不予采纳。合纵公司辩称按《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》约定，其向吴文效支付的违约金最高不超过总购房款的5%。一审法院经审查认为，首先，《广东省商品房买卖合同》中约定合纵公司逾期交楼超过90天后，吴文效要求解除合同时，合纵公司支付已付款5%的违约金，该违约金上限是针对吴文效主张解除合同为前提，而合同同时约定吴文效要求继续履行的，合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分之三计算至实际交付日止，并未明确约定该部分违约金也以5%为上限；其次，《之补充协议》中关于合纵公司支付的违约金最高不超过总购房款的5%的约定，为合纵公司提供的格式合同条款，该协议又同时约定，因吴文效原因导致合同解除，吴文效应向合纵公司支付总购房款的30%作为违约金，两条款对吴文效与合纵公司的违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了合纵公司违约责任，故该条款不能作为合纵公司承担违约责任上限的依据。综上，一审法院对合纵公司的上述辩解意见不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，合纵公司是法人独资有限责任公司，创朗公司是唯一股东，合纵公司、创朗公司均未能提供充分有效证据证明其财产相互独立，故均应承担举证不能的后果。据此，吴文效诉请创朗公司对合纵公司在本案的债务承担连带清偿责任依法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合纵公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金26980元及以此为本金从2017年11月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予吴文效；二、创朗公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取237.26元（吴文效已预交），由合纵公司、创朗公司负担并应于上述付款同期迳付还予吴文效，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着合纵公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为：一审法院关于合纵公司逾期交付涉案房屋，违约责任承担认定是否合理问题。首先，针对合纵公司上诉提出的吴文效存在逾期付款，其有权顺延交楼时间认定问题。经审查，双方签订的合同中，仅约定吴文效选择银行按揭付款的方式付款，应在签订合同后的5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），但对于贷款银行发放剩余购房款的时间未进行约定。在本案中，合纵公司向吴文效出具的确认收取了涉案房屋全部购房款的发票已可证明吴文效已履行完毕付款义务。合纵公司主张其享有延期交楼的权利，应对权利产生的事实承担举证责任，合纵公司认为该项举证义务应由吴文效承担理据不足，本院不予采纳。综合各方举证，签署贷款合同中涉及众多审批环节及等待放款需要时间等因素考虑，一审法院认定合纵公司应承担的逾期交楼期限计至2017年10月1日，对合纵公司提出的应根据付款时间延期交付的主张不予支持并无不当，本院予以维持。其次，针对合纵公司上诉提出的按房屋买卖合同及补充协议约定，其向吴文效支付的违约金最高不超总购房款5%的问题。如一审法院论析，双方签订的《广东省房屋买卖合同》中关于5%违约金上限是针对吴文效主张解除合同为前提，并未明确约定合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分三计算至实际交付日止的违约金也以5%为上限。合纵公司在补充协议中约定其存在违约情形下，向吴文效支付的违约金最高不超过总购房5%，而吴文效因自身原因导致合同解除，应向合纵公司支付总购房款的30%作为违约金，双方的违约责任承担明显不对等，且根据合纵公司迟延交楼的期限及从吴文效的具体损失来看，按照该违约金承担的上限确认合纵公司责任承担不足以弥补吴文效因合纵公司迟延交楼的行为所致的损失，一审法院对此予以调整，判令合纵公司按照日万分之三的标准应向吴文效支付违约金公平合理，合纵公司上诉提出即使存在违约责任，亦应以5%违约金为限理据不足，本院不予支持。最后，针对合纵公司主张的违约金利息计算问题，吴文效提起本案诉讼之前，其可获得的违约金损失赔偿款已存在，至合纵公司履行完毕该项给付义务前，该笔款项被占用的事实客观存在，吴文效要求合纵公司从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算其违约金的利息损失合理有据，合纵公司上诉主张该项损失未确定，无需赔偿违约金项下的利息损失理据不足，本院不予支持。综上，合纵公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474.50元，由上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  翁丰好二〇一八年三月三十日法官助理张晓航书记员钟伊发