鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0303民初3887号原告：张某，女，汉族，住所：鞍山市千山区。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。被告：鞍山港龙国信置业有限公司，住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：蔡侃祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：于振伟，辽宁宇声律师事务所律师。原告张某诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，2018年3月1日，适用普通程序公开开庭审理了此案。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间于2013年10月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令被告向原告退还已付得购房款158725元；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金47617.5元；4、被告承担案件受理费。事实和理由：2013年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的产权号为2-60-9-274的商铺，建筑面积17.26平方米，购房款158725元，原告在签订合同时一次性支付了购房款，合同约定交付房屋日期是2015年7月1日，但被告至原告起诉前，被告开发的鞍山义乌国际商贸城未竣工，根本不具备交房条件，被告已经违约，根据合同的规定，原告要求解除合同，主张被告返还已付购房款及违约金。被告辩称：双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，合同补充协议第八条对逾期交房做出了明确约定，逾期交房不超过90天的，及其附件第四条，买受人对出卖人无需支付违约金，被告对涉案房屋交付给义乌进行统一管理，按照《商品房买卖合同》第九条及司法解释第十五条第二款，原告应在一年内行使权力，逾期不行使，解除权已经消灭，合同不应解除，如果法庭判令解除，由于双方签订委托经营管理协议明确，义乌商贸城免费经营，收益及风险全部由义乌承担，原告在此期间没有任何经济损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了购房发票，照片一组，证明原告所诉事实。被告向本院提交了商品房买卖合同；前期物业服务合同；商铺委托经营管理协议；房屋交接通知书；委托经营管理事项确认通知书；委托经营管理事项确认通知书，证明购房相关事实及房屋交接事实。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提供的照片一组，用以证明被告不具备交付条件的主张，被告对照片的真实性及证明的问题均提出异议，认为商铺应由义乌商贸城进行统一装修后运营，不能说明不具备交付条件。本院经审查认为，被告对照片的真实性提出异议，另即使被告对该组照片的真实性无异议，此组照片也只能说明商铺的现状，不能完全充分证明是否具备法律上规定或双方约定的交付条件，故对原告提供的该份证据因不能充分证明其主张本院不予采信，对其证明的事实不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆1层6街11号，产权号为2-60-9-274的商铺，建筑面积17.26平方米，购房款158725元，合同约定：第八条，出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。补充协议约定：第八条，关于本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。第十一条；关于市场统一运营管理和繁荣的约定：买受人须在合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。原告缴纳房款158725元。原告与案外人鞍山义乌商贸城管理有限公司签订了《鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议约定：二、委托经营管理期限和房屋交接2、鉴于市场统一开业商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方同意委托和协助乙方办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付给乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺的出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。原告所购买的商品房仍未达到国家和地方人民政府所规定的交付标准。原告并未实际接收房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原被告双方签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应当在2015年7月1日前，将符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房交付给原告。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。关于被告答辩称本合同第九条的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房。该约定已经明确了因公共区域装修、招商运营、主力业态商家装修开业等原因延期交房，买受人不退房。原告因被告不能交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，导致逾期交房而解除合同。双方签订的系商品房买卖合同，原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为向原告交付约定的房屋。但被告并未按照约定交付符合国家和地方人民政府的有关规定的商品房，被告已经构成违约。故原告要求被告退还已付购房款158725元有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称案外人已替原告接收该房屋一节，原告与案外人签订的协议中明确约定了本协议可视为甲方的特别授权的委托，但不等于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产证手续。同时，案外人应当维护委托人的合法权利，在被告尚未取得合法手续时，案外人私自接收房屋，且原告未予认同追认，被告的答辩没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期交房违约金47617.5元一节，双方签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。2013年11月8日，被告出具了发票证明原告缴纳房款158725元，故违约金为158725元×30%＝47617.5元，故原告请求逾期交房违约金有事实和理由，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告鞍山港龙国信置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张某购房款158725元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某逾期交房违约金47617.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4395元（原告已预交），由被告承担，被告于判决生效之日起十五日内向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  崔 敏人民陪审员  张雪冰人民陪审员  潘妍卉二〇一八年三月九日书 记 员  兰 竹