重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初238号原告：黄达明，男，1955年9月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告：熊贵书（系原告黄达明之妻），1959年7月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄万亮（系原告黄达明、熊贵书之子），住重庆市綦江区。原告：黄万亮，男，1985年1月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆华伦房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4号，统一社会信用代码91500112203542176R。法定代表人：刘志强，该公司总经理。被告：重庆美高物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区新桥新村88号附1号31-4，统一社会信用代码91500106686206109W。法定代表人：全蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛天翔，男，系该公司综合部经理。被告：重庆中轩房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道南关二路9、11号，统一社会信用代码91500227203943893Q。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。原告黄达明、熊贵书、黄万亮与被告重庆华伦房地产开发有限公司（以下简称华伦公司）、重庆美高物业服务有限公司（以下简称美高公司）、重庆中轩房地产开发有限公司（以下简称中轩公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告黄达明、熊贵书、黄万亮，被告美高公司的委托诉讼代理人毛天翔到庭参加诉讼，被告华伦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经审理发现有不适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理。2017年12月21日，原告黄达明、熊贵书、黄万亮书面申请追加中轩公司为本案被告之一，要求中轩公司承担连带赔偿责任。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年2月24日公开开庭审理了本案，原告黄达明、熊贵书的共同委托诉讼代理人即原告黄万亮，被告美高公司的委托诉讼代理人毛天翔，被告中轩公司的委托诉讼代理人刘传甫到庭参加诉讼，被告华伦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄达明、熊贵书、黄万亮向本院提出诉讼请求：（1）华伦公司、中轩公司连带赔偿三原告的綦江区古南街道上升街江南世家小区5幢房屋室内因外墙墙面渗水而损坏的衣柜2000元、木地板3000元、棉絮二床计500元、书籍计500元、黄万亮的结婚照5500元、内墙墙面刮粉以及安装木地板的材料费、人工费计3000元、司法鉴定费3000元，合计19500元；（3）本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：三原告居住的綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋一套由华伦公司、中轩公司共同开发建设，由美高公司负责提供物业服务。2014年4月，三原告接房，随即对该房进行装饰、装修后并入住。2014年12月，三原告发现该房主卧室内墙面层因外墙墙面渗漏水而渗水，遂向美高公司反映墙面渗漏水问题，美高公司声称无钱处置渗漏水问题，经三原告多次向美高公司反映后，美高公司才向华伦公司反映，三被告一直拖延维修。2015年1月20日，三被告才对三原告居住的房屋外墙墙面的裂缝进行维修处理，附施工人员的照片予以佐证。三被告修缮三原告居住的房屋外墙墙面裂缝后，经三原告观察，三被告修缮的三原告房屋的外墙墙面裂缝不再渗漏水了，三原告立即要求华伦公司、美高公司赔偿因外墙墙面渗漏水而造成室内墙面层浸泡、衣柜变形以及衣柜内存放的结婚照、棉絮、书籍等财产，三被告先不予答复，经三原告多次要求赔偿，华伦公司、美高公司的工作人员才口头告知三原告向法院提起诉讼解决。由于衣柜直接安装在地面上后才安装的木地板固定，若对变形衣柜拆除重置，就对全部木地板造成损坏，需要重新安装木地板。综述，三原告认为，华伦公司、美高公司相互推诿并拖延修缮三原告反映的外墙墙面渗漏水问题，导致三原告的财产造成损害，三原告要求华伦公司、美高公司赔偿，华伦公司、美高公司又拒绝赔偿。为此，三原告为了保护自己的合法权益，根据有关法律规定，请求法院裁决三被告赔偿三原告的上述财产损失。另依据中轩公司举示的联合开发协议，加上中轩公司要求按照其与华伦公司约定的四、六利润分配比例对外承担责任，为此，三原告在庭审中表示同意中轩公司此辩称意见，变更了诉讼请求，要求华伦公司承担三原告损失中的60%，中轩公司承担三原告损失中的40%。被告华伦公司未提供答辩意见和证据。被告美高公司辩称，三原告居住在綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋内属实。2014年11月25日，本公司接到三原告口头反映其房屋内墙面渗漏水的问题后，立即将该渗漏水情况转告开发商驻江南世家小区的姓王的师傅。2015年3月30日，本公司将整个江南世家小区需要维修的36户业主情况打印报告交与开发商，包括三原告反映的其房屋内墙面渗水在内。2015年12月份左右，华伦公司将三原告的房屋外墙墙面层裂缝进行了维修。重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具的咨正评估（2017）司鉴字第027号司法鉴定报告不能认定三原告的房屋内墙面渗漏水与三原告的上述财产损失之间存在因果关系，且三原告要求的木地板等财产损失有重复计算情形。综述，美高公司认为，三原告所称的因房屋外墙墙面层裂缝而造成三原告房屋内墙墙面渗漏水，是房屋质量的问题，并且本次事发时是在质量保修期内，不是物业管理条例和物业服务合同约定的由物业公司维修的范围，美高公司就及时将三原告反映的房屋内墙面渗水问题反馈给开发商，开发商也积极进行维修。综述，美高公司认为，三原告的上述财产损失与美高公司无关，不应由美高公司承担责任，请求法院驳回三原告对美高公司的诉讼请求。被告中轩公司辩称，第一，从现有的证据来看，不能完全证明是房屋质量问题，因此，本案是否是房屋质量问题不能确认。第二，三原告从未向本公司反映其房屋质量的问题，本公司也没有收到三原告的房屋渗漏水的报告，本公司更没有对三原告的房屋渗漏水问题进行维修，直到本公司收到法院送达的追加本公司为被告的申请书等诉讼文书后，才知道三原告的房屋渗漏水问题，因此三原告的诉讼请求超过诉讼时效。第三，从三原告与美高公司举示的证据来看，没有任何证据证明本公司是适格的被告。第四，三原告诉称华伦公司已经对三原告房屋的渗漏水问题进行修复，为此三原告不能够再次对已经修复的渗漏水问题进行起诉解决。第五，目前的证据不能够证明三原告所主张的结婚照框背面、棉絮、书籍部分霉点是因为其房屋内墙面渗漏水造成的。即便按照三原告所称是因为其房屋内墙面渗漏水而造成结婚照框背面、棉絮、部分书籍有霉点。三原告发现其房屋内墙面渗漏水后其有条件，也有能力及时进行搬离、凉晒干等挽救处置措施，而三原告自行任其霉变产生，因此三原告对霉变的损失自行承担。第六，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具的咨正评估（2017）司鉴字第027号司法鉴定报告上注明三原告房屋的卧室内木地板以及衣柜都无明显受损，仅存在衣柜与墙面有少许变形，但无法确定其变形的原因。因此，目前的证据不能够证明三原告所主张的此财产损失是因为内墙面渗漏水造成的，三原告主张卧室内木地板和衣柜的损失无法律、无事实的依据，应不予主张。第七，依据本公司与华伦公司之间订立的《联合开发协议》约定，华伦公司持有60%股份，本公司持有40%股份，因此，请求本公司、华伦公司各自按照出资比例对外承担民事责任。第八，三原告举示的维修费用明细表是三原告单方陈述的，本公司对此不予认可，对三原告举示的鉴定评估费票据无异议，这是属于三原告自行承担的费用范围，司法鉴定报告也无法证明是三被告的过错原因造成的，认为鉴定费用不应由三被告承担。综述，中轩公司认为，三原告主张的上述财产损失与房屋质量不存在因果关系；即便是三原告诉称其房屋墙面渗漏水，三原告应及时采取补救措施，而三原告在事后没有及时采取补救措施，导致其损失的扩大，因此，三原告自行承担其上述财产损失，请求法院驳回三原告对中轩公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月，三原告从开发商华伦公司、中轩公司接管綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢房屋一套（建筑面积99.87平方米，登记权利人为本案三原告），并对该房屋进行装饰、装修。时隔几个月入住该房屋。2014年12月左右，三原告发现其所有的坐落于綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋卧室室内往西北面的墙面层中上方渗水，其修筑的衣柜左侧边与该墙面接触相邻，就立即向美高公司反映渗水的问题，美高公司也及时转告华伦公司、中轩公司的工作人员。美高公司还于2015年5月4日以书面方式向华伦公司、中轩公司函告江南世家小区的三原告等业主反映的外墙墙面裂缝、浸水等问题。2015年12月，华伦公司组织人员开始对江南世家小区5、6幢业主反映的屋面裂缝进行维修。2016年1月20日，华伦公司组织的人员对三原告的坐落于綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋卧室室外往西北面的墙面层横着的、约2米长的裂缝一条进行维修处理。事后，三原告要求美高公司、华伦公司对其房屋卧室内的墙面、木地板、衣柜等财产进行重置。美高公司、华伦公司不予认同，并要求三原告依法向法院提起诉讼解决。2017年1月5日，三原告向本院提起诉讼时，要求对綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋被外墙渗漏水而造成的财产损失进行鉴定、评估，经当事人的选择，本院委托重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具咨正评估（2017）司鉴字第027号司法鉴定意见书，该鉴定意见为：（1）2017年8月29日对鉴定对象查看情况如下：结婚照图一张（长620*宽870）框背面有较多霉点、4千克重棉絮一床有霉点、部分书籍起霉点；卧室中一面内墙面层明显有水浸后痕迹；卧室内地板并无明显受损情况；现场查看衣柜无明显受损，仅存在衣柜与墙面有少许变形，但无法确定其变形的原因。（2）该房屋主卧室内墙墙面的重置费用计405元，含墙面抹面、面层的拆除、墙面抹灰、面层的费用（含材料、人工等）；木地板的重置费用计1139元，含地板的拆除，强化木地板的铺装费用（含材料、人工等）；衣柜的重置费用计4835元，含衣柜的拆除，衣柜的制作安装（含材料、人工等）；4千克重的棉絮评估值200元；9本护士考试用本评估值计515元；结婚照的重置费用580元，合计7674元。三原告向重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司垫交司法鉴定费3000元，包括税额87.38元在内。庭审中，三原告表示同意中轩公司要求按照其与华伦公司约定的四、六的利润分配比例承担赔偿责任的意见，即华伦公司承担60%，中轩公司承担40%，同时变更了诉讼请求，要求华伦公司承担三原告损失中的60%，中轩公司承担三原告损失中的40%。经调解，原、被告的意见分歧较大，未能够达成一致意见，各持己见。另查明，2008年12月10日，华伦公司与中轩公司签订了《联合开发协议》，该协议内容为:华伦公司与中轩公司合作开发綦江区华上新天C组团商住区项目，土地面积60亩以上，华伦公司持有60%股份，中轩公司持有40%股份；确定税后利润3666.6万元，中轩公司保证重庆华伦公司分得利润1466.7万元，在确定税后利润超过3666.6万元以上的部分，按华伦公司60%，中轩公司40%分配现金实物；如项目出现亏损，分别由华伦公司承担90%，中轩公司承担10%。以上事实，有三原告、被告美高公司的委托诉讼代理人、中轩公司的委托诉讼代理人的陈述，三原告提供的房屋权属证、照片，被告美高公司提供的美高公司江南世家管理处出具的报告，被告中轩公司提供的《联合开发协议》等证据予以证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，公民的合法财产受法律的保护。由于华伦公司收到本案的起诉状副本等诉讼文书后未到庭应诉，也没有提供答辩意见和证据，所以本院不知华伦公司是否认可三原告的诉讼请求以及事实，视为华伦公司放弃抗辩的权利，其承担相应的法律后果。根据三原告的诉称和美高公司、中轩公司的辩称，本案争议焦点如下：（一）、华伦公司、美高公司、中轩公司是否承担赔偿三原告上述财产损失的问题。首先，目前的证据能够证明：三原告所有的坐落于綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋卧室内墙面层因外墙墙面裂缝而被雨水渗水浸泡，造成了部分墙面损害的事实，并且是在房屋质量保修期内发生的。其次，华伦公司、中轩公司作为开发商，应在房屋质量保修期内对其开发建设的房屋质量承担责任，目前华伦公司、中轩公司没有提供证据证明三原告的上述财产损害系三原告自身原因或者其它原因造成外墙墙面裂缝而渗水，因此，三原告和美高公司对此渗水损害的发生不存在过错，依法应由华伦公司、中轩公司共同赔偿三原告因此次墙面渗水而造成的财产损失，但三原告在庭审中变更了诉讼请求，要求华伦公司承担三原告损失中的60%，中轩公司承担三原告损失中的40%。故本院尊重三原告的意见，予以采纳。（二）、三原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据三原告、美高公司的陈述以及照片，可以确认华伦公司是在2016年1月20日对三原告的坐落于綦江区古南街道上升街13号江南世家小区5幢9-1号房屋进行维修处理，三原告于2017年1月5日向本院提出诉讼请求。因此，三原告请求赔偿此次财产损失没有超过诉讼时效。（三）、对三原告的上述财产损失评析如下：（1）是否确认衣柜2000元的问题。由于重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时衣柜无明显受损，仅存在衣柜与墙面有少许变形，无法确定其变形的原因。被告对此财产损失不予认可，时隔2年余，目前的证据不能够充分证明因内墙面层渗漏水而造成衣柜的变形，故本院对三原告主张此财产损失不予支持，待今后三原告收集的证据能够证明因墙面渗漏水而造成衣柜的损坏的事实，之后双方可以协商解决，如协议未成，三原告可以再向法院提起诉讼；（2）是否确认木地板3000元的问题。由于重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时木地板无明显受损，三原告没有提供证据证明其已维修处理以及维修票据，故本院对三原告请求赔偿此财产损失不予支持。（3）是否确认棉絮二床价值计500元的问题。重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时存放在衣柜内的棉絮一床有霉点，由于现在被告对此财产损失不予认可，棉絮产生霉点的原因种类众多，时隔2年余，目前的证据不能够证明是因本次墙面渗漏水而造成该床棉絮产生的霉点，若因本次墙面渗漏水至棉絮内，三原告应该及时保全证据后采取搬离并凉晒干等措施，防止棉絮损害的扩大。故本院对三原告此财产损失不予支持；（4）是否确认部分书籍损失计500元的问题。重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时发现9本书籍起霉点，由于被告对此财产损失不予认可，书籍产生霉点的原因种类众多，时隔2年余，目前的证据不能够证明是因本次墙面渗漏水而造成该9本书籍产生的霉点以及产生的霉点导致不能够清晰查阅使用。若因本次墙面渗水至书籍内，三原告可以及时采取搬离并凉晒干等措施，防止书籍损害的扩大，故本院对三原告此财产损失不予支持；（5）是否确认黄万亮夫妻的结婚照损失5500元的问题。重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时结婚照框背面纸质板有较多霉点，不是结婚照片上有霉点。被告对此财产损失不予认可，时隔2年余，目前的证据不能够证明是因本次墙面渗漏水而造成结婚照框背面纸质板有较多霉点以及产生的霉点导致不能够使用，若因本次墙面渗漏水至结婚照框背面纸质板上，三原告可以及时采取搬离并凉晒干、更换纸质板等措施。故本院对三原告此财产损失不予支持；（6）是否确认内墙墙面刮粉以及安装木地板的材料费、人工费计3000元的问题。重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司工作人员查看现场时发现卧室中一面内墙面层明显有水浸后痕迹，该卧室内墙面的外墙面层有明显补修的裂缝痕迹，故本院确认该房屋主卧室内墙墙面的重置费用计405元，含墙面抹面、面层的拆除、墙面抹灰、面层的材料费、人工费等。（7）司法鉴定费3000元由谁承担的问题。由于双方对三原告举示的此费票据无异议，三原告因房屋渗漏水而造成财产损失存在，但双方协议损失金额未成，故本院确认司法鉴定费3000元由开发商承担。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十四条，《中华人民共和国侵权法》第三条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄达明、熊贵书、黄万亮的上述财产损失405元、司法鉴定费3000元，合计3405元，由被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决生效后一日内赔偿原告黄达明、熊贵书、黄万亮的前述损失2043元，被告重庆中轩房地产开发有限公司在本判决生效后一日内赔偿原告黄达明、熊贵书、黄万亮的前述损失1362元；二、驳回原告黄达明、熊贵书、黄万亮的其它诉讼请求。被告重庆华伦房地产开发有限公司、重庆中轩房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费175元，由原告黄达明、熊贵书、黄万亮共同负担125元，被告重庆华伦房地产开发有限公司、重庆中轩房地产开发有限公司共同负担50元，此费已由原告黄达明、熊贵书、黄万亮垫交纳，被告重庆华伦房地产开发有限公司、重庆中轩房地产开发有限公司在履行上述义务时一并付给原告黄达明、熊贵书、黄万亮。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黎 伟人民陪审员  吴思惠人民陪审员  陈 邹二〇一八年三月十五日书 记 员  曹仕林