中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终8736号上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆元，男，1952年12月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王力，系王庆元之子，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：金瀚（HAMILTONKING），男，1974年12月5日出生，美利坚合众国国籍，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：司兴玲，上海劲力律师事务所律师。上诉人王庆元与上诉人金瀚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人王庆元的委托诉讼代理人王力，蔡晓俊，上诉人金瀚及其委托诉讼代理人司兴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆元上诉请求：撤销原审判决第三项，改判支持王庆元的原审全部诉讼请求，驳回金瀚的反诉请求。事实与理由：金瀚确认上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）中无法办理营业执照，故双方解除合同。双方租赁合同约定了对方保证我们正常经营。无法办理营业执照造成王庆元无法正常经营，故应当返还所有已付的租金、押金。合同期是5年，提前解除合同的过错在于金瀚，故金瀚还应赔偿相应的装修残值。金瀚对王庆元的上诉请求不予同意，认为王庆元的请求没有依据。合同解除是王庆元过错导致的，故不应当归还租金、押金以及装修残值。金瀚上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：王庆元在合同履行过程中的行为构成违约。王庆元一直在涉讼房屋中经营，金瀚也一直在为其办理营业执照，但由于该房屋是居住用房，且王庆元提供材料不齐，办理营业执照困难。2016年12月，金翰通知过王庆元能够办理营业执照。在王庆元违约解除合同后，双方在2017年2月8日交接房屋时，金瀚委托的案外人钭某签署的交接书中双方同意解除合同的内容没有得到金瀚的授权，该内容无效。王庆元对金瀚的上诉请求也不予同意，认为其按约履行，没有违约行为。合同解除时确定的原因是对方无法办理营业执照。王庆元向一审法院起诉请求：1.判令确认其与金瀚签订的《商铺租赁合同》于2017年2月8日解除；2.判令金瀚返还王庆元2016年8月9日至2017年2月8日的租金共计318,000元；3.判令金瀚返还王庆元押金（租赁保证金）159,000元；4.判令金瀚支付上述第2、3项诉请的逾期返还滞纳金（以477,000元为本金，按银行同期贷款利率，自2017年2月9日计算至实际支付之日止）；5.判令金瀚赔偿王庆元剩余租赁期限内的装修装饰物残值129,608.34元。一审中，金瀚同意王庆元的第一项诉讼请求，不同意其余诉讼请求。金瀚并向法院提出反诉请求：1.判令王庆元支付提前解除合同违约金159,000元（以王庆元已付保证金冲抵）；2.判令王庆元赔偿金瀚免租期及空置期损失共计424,000元。一审法院认定事实：涉讼房屋建筑面积127.24平方米，权利人为金瀚。2016年5月9日，王庆元（乙方）与金瀚（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方出租涉讼房屋给乙方，房屋状况用途为居住；乙方向甲方承诺，租赁该房屋为商铺使用……；乙方经营的行业为房地产公司……；房屋租赁期自2016年6月9日起至2021年6月8日止；免租期2个月，自2016年6月9日起至2016年8月8日……；每月租金53,000元；乙方同意在签订本房屋租赁合同的当天一次性支付给甲方相当于租赁第一年3个月的房屋租金作为租赁保证金，即159,000元，甲方在收到租赁保证金后应给乙方开具书面收款证明；本合同租赁期满或提前终止后，乙方完成下列全部义务后，甲方将租赁保证金在1个工作日内全额无息退还乙方……；甲方无条件配合乙方办理营业执照申报，甲方保证乙方在正常经营范围内不受干扰，如乙方无法正常营业，甲方全额退还乙方所付定金、租金、押金；乙方在租赁期内或租赁期满后以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰装修物，均视为乙方放弃前述装饰装修物，甲方有权以任何方式处理装饰装修物，乙方对此没有异议；甲方无义务对乙方装饰装修物给予任何补偿。补充条款中约定：乙方以房地产公司的名义承租该房屋，甲方配合乙方办理营业执照申报，甲方保证乙方在正常经营范围内不受干扰，如乙方无法正常营业，甲方全额退还乙方所付定金、押金、租金，双方互不承担违约责任。签订合同当日，金瀚确认收到王庆元租赁保证金159,000元及首期房屋租金106,000元。合同签订后，王庆元正常使用涉讼房屋，并按约支付租金至2017年2月8日，金瀚对此无异议。2016年8月22日，王庆元发微信询问金瀚：“金先生，我公司注册完成了！您能帮我问一下办营业执照的事情吗？”金瀚回复：“好的，我帮你问一下你这边需要什么材料。”王庆元回复：“我也不知道需要什么材料，我去问他说这个房子是住宅不能办，所以可能要麻烦您看我是要去找谁比较好。”金瀚又回复：“对的，这个没关系，营业执照反正我们会帮您办的……。”此后，金瀚向王庆元提出了办理营业执照的要求，王庆元表示已经将相关材料发送至金瀚电子邮箱，金瀚于2016年8月31日回复称：“好的，我收到了，我已经发出去了，那边已经有人在办了，有消息我通知你。”2016年10月30日，王庆元发微信询问金瀚：“金先生你好，那个因为最近房地局他们一直在查这公司经营的事情。所以我不知道您上次问的那个营业执照他们是怎么去申请啊？现在是进行到哪一步了？”金瀚回复：“王先生你好，那个营业执照他们都在办理，如果工商局他来的话就跟他们说在办快出来了。”2016年10月31日，金瀚发微信给王庆元：“王先生，我帮你问过了，营业执照这个月会下来，就是一个月以内啦。”此后，2016年11月期间，金瀚再次通过微信向王庆元方提出办理执照所需要求的总公司营业执照正本复印件、总公司公章、分公司负责人身份证复印件。2017年1月17日，王庆元向金瀚发微信：“不好意思金先生！昨天房地局来了，说我们住宅小区，不能办房地产公司，申请不下来！让我们停业整顿！上次办营业执照好像也很麻烦。”金瀚回复：“我这边问一下……”、“……好的，你这边不用担心啦，反正我们那边他们会有人帮你搞定的……。”王庆元回复：“一个是营业执照的事情，一个是物业还是经常把门锁住，客人没办法进来，对我们生意影响很大，我们觉得太麻烦了，所以商量一下，看您哪天有空，讨论一下解除合同的事情，很不好意思。”金瀚于2017年1月18日回复：“王先生，那个昨天他们那边就是已经跟工商局那边去打过招呼了……你那个营业执照，因为他们现在已经卡在那边，那你到底是不想办对不对？因为你想解约吗？那你要解约，你是想什么时候解约。……”王庆元回复：“可以的话就是这个月吧，我房租是付到2月，租金算了，我会把水电管理费都结清，我的押金您退给我，我房子还给您，您好赶快对外出租！谢谢。”此后，王庆元方与金瀚开始就涉讼房屋的交接及押金是否退还进行协商未果。2017年2月8日，王庆元与金瀚的代理人签署《交接书》，其中记载：“鉴于系争房屋办不出营业执照，双方同意解除租赁合同，根据金瀚先生提出的于2017年2月8日现场交接房屋，王庆元已如期腾退房屋。因金瀚先生委托信义房屋钭某前来办理房屋交接，故王庆元将（室号：长宁区XX道XX弄XX号XX室）房屋及房屋钥匙通过钭某交还给金瀚，双方已结清水电煤费用及物业费，对房屋现状无异议。”金瀚对《交接书》中记载的房屋交接一节事实无异议，但认为其仅委托钭某对涉讼房屋进行交接，对《交接书》中表述的“双方同意解除租赁合同”不予认可。一审审理中，王庆元向法院确认，王庆元方常年经营房产中介业务，其在签订《商铺租赁合同》时清楚涉讼房屋性质为住宅，但考虑到涉讼房屋所在小区中有类似条件的房屋经营房产中介，且金瀚承诺能够办理营业执照，故与金瀚签约。金瀚则向法院表示，其清楚涉讼房屋可能无法办理出营业执照的风险，其只是找朋友代为办理营业执照，其自身并不参与营业执照的办理过程。一审法院认为，王庆元与金瀚签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商铺租赁合同》签订后，金瀚向王庆元通知了办理营业执照所需材料，王庆元亦向金瀚提供相应材料。至2017月1月，营业执照迟迟未办出，王庆元经与金瀚协商，于2017年2月8日将涉讼房屋退还给了金瀚。现王庆元诉请要求确认双方签订的合同于2017年2月8日解除，法院予以支持。关于王庆元要求金瀚返还保证金的诉讼请求，王庆元租赁的涉讼房屋作为住宅用房办理营业执照存在较大风险；金瀚作为出租方，明知涉讼房屋的性质以及王庆元租赁涉讼房屋的用途，仍做出保证王庆元正常经营不受干扰的承诺。显然王庆元、金瀚双方对《商铺租赁合同》无法继续履行的结果，均有一定的预见性。合同签订时，双方约定“如乙方无法正常营业，甲方全额退还乙方所付定金、押金、租金，双方互不承担违约责任”。合同履行中，金瀚在通知王庆元补充提供办理营业执照所需材料后，向王庆元表示“你这边不用担心啦，反正我们那边他们会有人帮你搞定的”。结合涉讼房屋的房屋性质及王庆元在涉讼房屋中设立房地产中介公司的营业执照迟迟未办出的事实，王庆元在办理房屋交接手续、结清租金及水电物业管理费后要求金瀚返还保证金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。由于2016年8月9日至2017年2月8日期间王庆元在涉讼房屋经营基本正常，王庆元另要求金瀚向其返还房屋租金及支付滞纳金的诉讼请求缺乏依据，法院均难以支持。合同约定王庆元在租赁期间内以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有王庆元遗留下的任何装饰装修物，均视为王庆元放弃前述装饰装修物，金瀚有权以任何方式处理装饰装修物，王庆元对此没有异议，金瀚无义务对王庆元装饰装修物给予任何补偿。因此，王庆元要求金瀚赔偿其装修损失的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。金瀚反诉要求王庆元支付解约违约金，并赔偿免租期及空置期损失的反诉请求，均缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条规定，判决如下：一、确认王庆元与金瀚（HAMILTONKING）签订的《商铺租赁合同》于2017年2月8日解除；二、金瀚（HAMILTONKING）应于判决生效之日起十日内退还王庆元保证金159,000元；三、驳回王庆元的其余本诉诉讼请求；四、驳回金瀚（HAMILTONKING）的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,983.70元，因适用简易程序审理，故减半收取计4,991.85元，由王庆元负担3,251.85元，金瀚（HAMILTONKING）负担1,740元。反诉案件受理费4,815元，已减半收取，由金瀚（HAMILTONKING）负担。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，王庆元与金瀚经协商，就涉讼房屋的租赁合同解除事宜达成一致，并于2017年2月8日对房屋进行了实际交接，相关的交接书也确认了合同解除这一事实。故一审法院根据当事人的请求，确认双方就涉讼房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年2月8日解除，并判决金瀚返还租赁保证金，具有相应的依据，本院予以确认。从合同解除前的磋商情况看，王庆元曾于2017年1月17日提及了其欲解除合同的原由：“一个是营业执照的事情，一个是物业还是经常把门锁住，客人没办法进来，对我们生意影响很大，我们觉得太麻烦了，……”金瀚则在次日的回复中询问：“那你到底是不想办对不对？因为你想解约吗？”王庆元遂明确：“可以的话就是这个月吧，我房租是付到2月，租金算了，我会把水电管理费都结清，我的押金您退给我，我房子还给您，您好赶快对外出租！”从双方以上关于合同解除磋商的情况看，王庆元在提出解约时将涉讼房屋无法办理营业执照作为理由之一，鉴于涉讼房屋为住宅用房的性质，金瀚也不否认办理营业执照困难，且按照当时及目前的政策法规，在涉讼房屋中通过正常合法途径确实无法办出营业执照，故涉讼房屋中办理营业执照困难确实是解除合同时考虑的因素之一。双方最终于2017年2月8日对房屋进行实际交接并签署交接书的举动表明，双方对于合同解除并无异议，有争议的主要是对于合同解除涉及后果处理中承租方是否需要承担提前解约的违约责任事项。金瀚在房屋交接时未退还押金（保证金）的行为表明，其虽然同意双方之间的合同于交接日解除（金瀚上诉提出，其委托的案外人钭某签署的交接书中双方同意解除合同的内容没有得到其授权，该内容无效的意见，明显是不能成立的），但认为需要以扣留保证金的方式抵充王庆元应承担的提前解约的违约责任。双方在合同协商解除后因保证金的返还与否未能协商一致而致本案诉讼，并各自提出了相应的诉请。对此，本院认为，双方协商解除合同并交接房屋后，鉴于此前王庆元在涉讼房屋中经营较长时间而无营业执照，相应的经营活动必然受到一定的影响，这从王庆元向金瀚所发微信中提及的房地局因涉讼房屋为住宅房屋不能办证故要求停业整顿的相关内容也可以得到佐证，因此，根据王庆元本案的一审诉请，其相应的应支付的租金应予以适当酌减，本院酌定王庆元应按约定租金标准的70%左右向金瀚支付租金。王庆元要求金瀚支付逾期返还已付租金的滞纳金，缺乏充分的依据，一审法院不予支持，并无不当。王庆元要求金瀚赔偿装修残值的请求，也与双方的约定相悖。从王庆元在涉讼房屋中设立房地产中介公司的营业执照迟迟未能办出的事实、双方解约前的磋商以及房屋交接时签署的交接书的内容看，不能否认涉讼房屋中办理营业执照困难是解约时考虑的因素之一。因此，在双方就合同是否解除最终达成一致意见后，金瀚现要求追究王庆元提前解约的违约责任的全部反诉请求，缺乏充分的依据，金瀚应当返还王庆元支付的租赁保证金。双方虽然于2017年2月8日协商解除了合同，但对于王庆元是否需要承担提前解约的违约责任，双方意见不一，金瀚遂扣留保证金至今。考虑到金瀚未及时返回租赁保证金系双方未能就王庆元应否承担违约责任协商一致所致，故在提起诉讼后，法院依法认定了王庆元无需承担提前解约违约责任后，金瀚应当及时返还。王庆元要求金瀚承担自2017年2月9日起的逾期返还滞纳金，缺乏充分的依据。综上，上诉人王庆元要求退还租金经审查可予以相应支持，金瀚应退还已付租金的30%左右款项，王庆元的其余上诉请求以及上诉人金瀚的上诉请求，均缺乏充分的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19326号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初19326号民事判决第三项；三、金瀚（HAMILTONKING）应于本判决生效之日起十日内退还王庆元已付租金人民币90,000元；四、驳回王庆元的其余一审诉讼请求；五、驳回金瀚（HAMILTONKING）的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币9,983.70元，因适用简易程序审理，故减半收取计4,991.85元，由王庆元负担3,000元，金瀚（HAMILTONKING）负担1,991.85元。反诉案件受理费4,815元，已减半收取，由金瀚（HAMILTONKING）负担。二审案件受理费人民币14,798.7元，由上诉人王庆元负担6,200元，上诉人金瀚（HAMILTONKING）负担8,598.7元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  潘俊秀二〇一八年十一月二十六日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。