浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初13106号 原告：厦门三缔投资有限公司，住所地：福建省厦门市同安区同宏路****楼****。 法定代表人：陈长流，董事长。 委托代理人：张璞，北京浩天安理（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：蔡崇城，男，1983年2月19日出生，汉族。 住福建省晋江市，系公司员工。 被告：金玉娟，女，1969年2月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告厦门三缔投资有限公司（以下简称原告）与被告金玉娟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理，依法由审判员杨春海适用简易程序独任审判，于2018年10月15日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张璞、蔡崇城，被告金玉娟到庭参加诉讼。2018年11月8日本院组织双方进行庭前会议并第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张璞、蔡崇城，被告金玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年9月1日原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告的位于杭州市余杭区商铺，租期三年，2014年9月1日至2017年8月30日，原告给被告自2014年9月1日至2014年12月30日免租优惠期。双方租赁协议签订后，原告按约交付商铺，被告自免租期满后，除缴纳了8个月的租金后，自2015年8月30日起至合同期满，未再缴纳租金。租赁期满后，被告未按期退租，仍占用使用商铺继续经营，双方未续签合同。经被告催告腾铺，被告在2018年4月16日才腾退商铺给原告，但拖欠租金及商铺占用费至今未支付。原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付租金86400元（自2015年8月30日至2017年8月30日）；2、判令被告支付商铺占用费29700元（自2017年9月1日至2018年4月15日，3600×1.1×7.5）；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请的主张，向本院提供了如下证据材料： 1、商铺租赁合同一份，证明原、被告租赁关系的事实； 2、物业结算协议一份、补充协议一份（复印件），证明原告有商铺出租权的事实； 3、收款收据六份，证明被告实际在使用商铺的事实； 4、收款收据二份（物业公司盖章的复印件）、电费明细二份、照片四份，证明被告实际在使用商铺的事实； 5、律师函一份以及EMS快递单一份，证明原告向被告催收物业费的事实； 6、公司登记信息一份，证明被告实际使用商铺，直至搬出为止的事实。 被告答辩称：被告租赁店铺开了一年就不开了，我女儿方茜茜接手开店，后面不是被告开店的，被告不需要支付租金。被告住在富阳的，这么多年原告才来要租金，不合理，不应该支付，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据： 刷卡记录二份（网页打印件）以及微信聊天记录一份（打印件），证明方茜茜接手商铺后缴纳了70000元房租的事实。 对原告出示的证据，被告对证据1、2、6均无异议。对证据3中有被告签字的部分无异议，没有签字的有异议，不认可，被告开了一年，就没有开了。对证据4有异议，电费不是被告缴纳的。对证据5有异议，被告没有收到过，被告居住在富阳，原告是发往余杭的。本院经审查后认为，被告对原告提交的证据1、6及证据3中有被告签字的收款收据的真实性予以认可，上述证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。证据4中的电费明细，符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。证据2与本案不具有关联性，本院不予确认。证据4中的收款收据系复印件，被告不予认可，本院不予确认。证据4中的照片及证据5，不足以证明原告的待证事实，本院不予确认。 对被告出示的证据，原告对微信聊天记录中的2万元没有异议，2015年的12月29日确实收到过20000元，另外的50000元不是支付给原告的，原告没有收到，和本案没有关系。本院经审查后认为，原告对被告于2015年的12月29日缴纳20000元的事实予以认可，故本院对上述事实予以确认。刷卡记录被告未能进一步举证证明其真实性，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2014年9月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》两份，约定：原告将位于杭州市余杭区商铺租赁给被告使用。租赁时间均从2014年9月1日起至2017年8月30日止，租期三年，2014年9月1日至2014年12月30日为免租期。124号商铺租金每月3600元，125号商铺租金每月2700元，均为12个月缴纳一次租金，租金需提前一个月支付。出租的商铺三年为一租期，以后租金每年在上个租期基础上递增10%。合同一经签署，被告即应缴纳相当于贰个月的租金作为保证金，合同终止，被告交清租金及水、电、煤气、电话费等费用后，原告退还保证金。被告需依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，原告有权加收滞纳金并不退还保证金。合同对其他事项亦做了相关约定。2014年8月27日，被告注册杭州余杭瓶窑镇金玉娟灯饰商行，住，住所地在杭州余杭区015年12月29日，被告缴纳20000元。 庭审中，原告陈述被告在124号、125号商铺免租期后每个商铺缴纳了相当于2个月房租的保证金，另缴纳了8个月的租金。除上述租金外，2015年12月29支付的20000元已经收到。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。被告未按约支付租金是造成本案纠纷的原因，应当承担相应的民事责任。被告抗辩称房屋使用一年后由其女儿方茜茜接手，故其不应该支付租金，但被告并未与原告办理转租手续，也未告知原告，故对该抗辩意见，本院不予采纳。被告支付的十个月租金，合同约定被告应缴纳相当于2个月租金的保证金，如被告未按约支付租金，保证金不退还。本院认为，被告缴纳的款项中应包含了保证金，扣除保证金剩余部分为租金，被告租金缴纳至2015年8月30日，此后在2015年12月29日支付20000元。被告抗辩称原告主张的租金已过诉讼时效，本院认为，合同约定租金12个月缴纳一次，提前一个月支付，故2014年12月31日至2015年12月30日的租金，应于2014年11月31日前支付，适用一年的诉讼时效，至2015年11月30日届满，该时段的租金至原告起诉时诉讼时效已届满；2015年12月31日至2016年12月30日的租金，应于2015年11月31日前支付，被告于2015年12月29日支付20000元，原告庭审中陈述系支付125号、124号商铺第二年的租金，每个商铺各10000元，故本案中124号商铺2015年12月31日至2016年2月29日的租金支付完毕，2016年3月1日至2016年3月31日的租金尚余800元未支付，该笔800元的租金以及2016年4月1日至2016年12月30日的租金，因被告于2015年12月29日履行支付租金义务，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，至2016年12月28日届满，至原告起诉时已超过诉讼时效。2016年12月31日至2017年8月30日的租金，应于2016年11月31日前支付，诉讼时效至2017年11月30日届满，至2017年10月1日诉讼时效尚未届满，依照《中华人民共和国民法总则》的规定应适用三年诉讼时效的规定，故该笔租金至原告起诉时诉讼时效期间尚未届满。原告主张对租金进行过催讨，但未提供证据予以证明，本院不予采信，被告的抗辩意见中合理的部分本院予以采纳。原告主张被告于2018年4月16日腾退房屋，被告未提供相反证据予以反驳，本院予以认定。原告主张的自2016年12月31日至2017年8月30日的租金28800元以及2017年9月1日至2018年4月15日的房屋占有使用费29700元，其计算标准未超出合同约定的标准，本院予以支持。因被告未按期支付租金，故保证金不予退还。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金玉娟于本判决生效后十日内支付原告厦门三缔投资有限公司租金28800元； 二、被告金玉娟于本判决生效后十日内支付原告厦门三缔投资有限公司房屋占有使用费29700元； 二、驳回原告厦门三缔投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1976元，减半收取1311元，由原告厦门三缔投资有限公司负担650元，被告金玉娟负担661元。 原告厦门三缔投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告金玉娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨春海 二〇一八年十一月十四日 法官助理程小菲 书记员缪剑娣