成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初472号 原告：中国人民解放军成都军区第一招待所，住所地：成都市青羊区江汉路**。 法定代表人：李文平，职务总经理。 委托诉讼代理人：戴罡，四川原则律师事务所。一般代理。 委托诉讼代理人：高岗，四川原则律师事务所。一般代理。 被告：四川省五湖酒业有限公司，，住所地：成都市青羊区家园路******** 法定代表人：苏忠爱，职务总经理。 委托诉讼代理人：孙勘华，四川元良律师事务所律师。一般代理。 原告中国人民解放军成都军区第一招待所（以下简称军区招待所）与被告四川省五湖酒业有限公司（以下简称五湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘小琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告军区招待所的委托诉讼代理人高岗，被告五湖公司的法定代表人苏忠爱及委托诉讼代理人孙勘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告军区招待所向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》；2.被告支付拖欠的租金3668124元（已扣除保证金40万元）；3.被告支付拖欠的水电费793860元；4.被告以拖欠的租金及水电费为基数，按每月2%的标准向原告支付从应付租金、水电费之日起至付清之日止的违约金，暂计至2017年11月20日的违约金为1224128元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年11月7日，原、被告签订三份军队房地产租赁合同及相应补充协议，标的物分别为位于青羊区江汉路29号东楼2-6层面积5230平方米写字楼、位于青羊区江汉路29-附**140.08平方米、9号133平方米商铺。原告为出租人，被告为承租人。合同约定租赁期限分别为2013年1月16日止2014年1月15日、2012年12月1至2013年11月30日，年租金分别为3200400元、282000元、306000元。补充协议增加内容为租赁期限延至15年，相应的《军队房地产租赁合同》仍需一年一签。首年租金一次性付清，次年租金提前30日一次性付清半年，后续类推。原告交付了房屋，被告支付了第一年租金及保证金。第二年，原被告依约定再次就相应租赁物签订合同，此后，再未按约签订合同。被告自2015年起一直拖欠案涉房屋租金及水电费，被告于2015年5月24日承诺2016年6月15日前将2015年欠缴的租金及水电费结清，但被告未履行。2017年7月5日，原告向被告送达《租金催缴通知书》，要求被告于2017年7月31日前向原告付清2017年6月30日前的所欠租金及水电费440余万元。截止2017年8月15日，被告拖欠租金406.8124万元，扣除保证金后欠付的租金为366.8124万元，欠缴的水电费共计79.386万元。被告逾期支付拖欠租金超过30日，原告有权单方解除租赁合同，被告应按日千分之三支付违约金，原告自愿降低至按月息2%计算，截止起诉时暂计违约金为1224128元。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告五湖公司辩称，原告请求判决解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，不符合双方合同约定，应依法驳回。鉴于2016年2月16日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止部队全面停止有偿服务活动的通知》，被告同意解除合同，但解除原因属于“不可抗力”，也属于双方应协商解除合同的情形，不属于一方不履行合同，另一方可以请求人民法院判决解除合同的情形，被告不应承担违约责任。本案非单纯的租赁合同纠纷，解决双方纠纷还应当按照中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务合同通知》精神进行协商，才有利于保护双方的合法权益。早在2015年初，被告便得知中央将出台停止“军队有偿服务合同”的相关政策，被告按15年租赁期进行了大量的人力物力投入，出于保护自身利益，多次告知原告，希望双方根据中央新政策协商后续合同履行事宜。原告不顾原《军队房地产租赁合同》已出现的“不可抗力”等实际情况，也未明确告知被告要终止租赁关系，仅仅以房屋租金欠费来主张自己的权利，丝毫不考虑因“不可抗力”给答辩人的权益造成的损害该如何补偿，显然有失公平。原告起诉被告违约不是事实，根据《军队房地产租赁合同》第九条第四款的约定，发生不可抗力，双方均不承担责任。原告主张被告违约无依据，应依法驳回违约金请求。原告擅自查封被告的财产，已给被告造成了巨大的经济损失，应依法判决原告予以赔偿。 根据庭审情况及经审查确认的证据、双方一致陈述，本院认定事实如下：2012年11月7日，军区招待所（甲方，出租方）与五湖公司（乙方，承租方）签订三份《军队房地产租赁合同》（编号分别为：成蜀[2012]070348、成蜀[2012]070352、成蜀[2012]070355），分别约定甲方自愿将位于四川省成都市青羊区江汉路29号2-6层的房屋、位于四川省成都市青羊区江汉路29-附**房屋、位于四川省成都市青羊区江汉路29-附**的房屋出租给乙方。上述合同约定：租赁期限分别为2013年1月16日起至2014年1月15日止、2012年12月1日起至2013年11月30日止、2012年12月1日起至2013年11月30日止；实行年租金，租金按年结算，年租金分别为3200400元、282000元、306000元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交的经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；其中成蜀[2012]070348号合同载明：所承租的房地产需缴纳每平方每月3元的物业管理费；所承租的房地产首年租金一次性付清，次年提前一个月一次性付清半年租金；所承租的房地产租金从次年开始均按每年3%比例递增。 同日，军区招待所与五湖公司就070348号合同签订补充协议，约定：租赁期限写字楼为15年；甲方考虑到乙方的实际情况，同意将商铺期限延长为15年，但相应的《军队房地产租赁合同》（每次期限一年）需一年签订一次；若乙方拖欠租金或物管费、水电费等费用且自行停止使用租赁房屋、与甲方失去联系超过30日，则视为乙方根本违约，甲方有权解除租赁合同。 双方于2015年最后一次签订案涉房屋租赁合同，约定租赁期限分别为青羊区江汉路29号2-6层的房屋2015年1月16日起至2016年1月15日止、青羊区江汉路29-附6号房屋2014年12月1日起至2015年11月30日至、青羊区江汉路29-附9号的房屋2014年12月1日起止2015年11月30日止。 2016年5月24日，五湖公司向军区招待所出具《关于缴纳房租、水电费用的承诺书》，承诺其在2016年6月15日前将2015年房租合同中的剩余未缴纳部分和2015年12月之前的水电费用予以结清。 2017年7月1日，军区招待所向五湖公司发送《租金催缴通知书》，载明因2016年2月18日，中央军委办公厅下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军区招待所接通知后立即告知五湖公司租赁合同期满后不再续签，五湖公司应归还房产并付清所欠租金、水电气等费用，故通知五湖公司：因双方签订的《军队房地产租赁合同》已于2016年1月15日期限届满，五湖公司继续承租，双方未签订书面租赁合同，故视为不定期租赁，双方均可随时解除租赁关系，故军区招待所有权随时解除与五湖公司的租赁关系；五湖公司应于2017年7月31日前付清2017年6月30日前所欠租金及水电气等费用共计440万元；若五湖公司未在上述期限内支付租金及相关费用，军区招待所将有权立即解除租赁关系，并按照原租赁合同的约定，按日加收千分之三的违约金，且不退还保证金，同时有权停止供水、电、气。 2017年8月15日，军区招待所将案涉写字楼、商铺从五湖公司处收回。 2017年9月5日，五湖公司与军区招待所就所欠的租金及水电费进行了确认，确认江汉路29-附6号商铺（截止2017年3月31日）、9号商铺（截止2017年8月15日）、写字楼项目（截止2017年8月15日）所欠租金共计4068124元，2014年9月至2017年8月12日所欠水电费总计793860元。 以上事实，有工商登记信息、《军队房地产租赁合同》及《补充协议》、关于缴纳房租及水电费用的承诺书、租金催缴通知书、租金欠费确认书、水电费确认书、通知及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，对于原告提交的《房屋租金欠费确认书》、《水电费确认书》，被告提出系其公司财务人员喻江璐、行政人员向亚私自加盖的公司印章，故不认可其真实性。 本院认为，一、原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》及补充协议，原告向被告交付了案涉出租房屋，被告亦向原告支付了部分租金，双方建立了合法、有效的房屋租赁合同关系。二、对于原告提交的两份确认书，被告提出系其员工私自加盖印章，不认可其真实性，但根据被告在庭审中的陈述，喻江璐系其财务人员、向亚系其行政人员，其对租金及水电费的确认在其职务范围内，且公司的印章亦保管在张爱林处，即便系其员工私自加盖印章，亦属其管理不善造成，亦应承担相应的民事责任。综上，被告的上述意见不成立，本院对原告提交的两份确认书予以采信。根据上述确认书，即被告尚欠原告房屋租金4068124元，水电费793860元，故对原告要求被告支付租金及水电费3668124元（已扣除保证金40万元）的诉讼请求予以支持。三、关于合同解除的问题。从被告在2016年5月24日向原告出具的承诺书已能证明被告有逾期支付租金的行为，已构成违约。因双方在2016年1月15日合同到期后未签订新的租赁合同，根据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，后经原告再次通知付款仍未支付，故原告有权解除合同。后原告于2017年8月15日收回案涉房屋，故双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年8月15日解除。现原告再次请求解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》已无必要。四、关于违约金。被告抗辩合同解除是因国家政策调整所致，系不可抗力，双方均不承担责任，且双方合同到期后未再签订书面合同，未对违约金进行约定，其不应支付违约金。本院认为，中央军委发出全面停止有偿服务合同的通知并未造成合同不能履行，被告在该通知出来后实际上仍在使用租赁房屋，且被告在此之前已有违约行为。另，合同约定的租赁期限届满，承租人仍继续使用租赁物，出租人未提出异议的，合同继续有效，故双方之前签订的关于案涉房屋的租赁合同继续有效。根据被告出具的确认书，其未按照约定期限支付租金，应当向原告支付违约金。因合同中约定每日千分之三的标准过高，现原告要求被告按月息2%的标准支付违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。关于违约金起算时间，因原告未提交证据证明被告支付租金的具体情况，无法确定被告欠付租金的具体时间及金额，双方于2017年9月5日对租金及水电费所欠总额进行了确认，但未对付款期限进行约定，被告在确认金额后应在合理期限内予以支付，故本院认定被告应从2017年9月11日起向原告支付违约金。五、被告辩称因原告擅自查封其财产，给其造成了巨大的经济损失，应依法判决原告予以赔偿，因被告未提出反诉，该辩解不属于本案处理范围。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省五湖酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军成都军区第一招待所支付拖欠的租金3668124元及违约金（违约金计算方式：以本金3668124元为基数，从2017年9月11日起至本判决确定的本金给付之日止，按月息2%的标准计算）； 二、四川省五湖酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中国人民解放军成都军区第一招待所支付拖欠的水电费793860元及违约金（违约金计算方式：以本金793860元为基数，从2017年9月11日起至本判决确定的本金给付之日止，按月息2%的标准计算）。 三、驳回中国人民解放军成都军区第一招待所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费51603元，减半收取为25802元，由四川省五湖酒业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘小琼 二〇一八年三月十六日 书记员  童学翠