广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0981民初3315号 原告：北流市新天地房地产有限公司，住所地北流市新天地商业街4#楼2201-2206号商铺。 法定代表人：马力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李经强，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭世瑶，该公司副经理。 被告：莫玉辉，男，1978年1月13日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：宁延庭，广西三益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。 原告北流市新天地房地产有限公司（以下简称新天地公司）与被告莫玉辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因不宜适用简易程序，依法于2017年11月29日作出民事裁定书，裁定将案件转入普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭世瑶，被告的委托诉讼代理人宁延庭到庭参加诉讼。本案双方当事人一致同意调解，调解期间7天。本案现已审理终结。 原告新天地公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告关于北流市新天地商业街7号楼二层221、222、235、238、239、242、243、250、262、263、264、266号商铺7号楼一层1-105、1-106、1-150、1-157号商铺的租赁关系。2、被告搬离所租用原告的上述商铺，并将之交还给原告。3、被告支付2015年2月1日起至交还商铺给原告之日止的租金给原告(截至具状日2017年8月21日，所欠租金为157438元，此后另计。4、被告支付原告逾期交付租金的违约金46217元(违约金的计算方法:从2015年2月1日起，以各期欠付的租金为基数，按日万分之五分别计算到租金付清之日止)。 事实和理由：2010年10月1日，被告为开办北流市新天地商业街歌比利KTV需要经营场地，与原告口头商定:由被告租赁原告所有的坐落在北流市间，商铺号为221、222、235、238、239、242、243、250、262、263、264、266，总建筑面积为222.76㎡，租金、租期及其他权利和义务另签书面合同确定。同日，原告即将上述12间商铺移交给被告装修使用。2012年3月5日，原告委托公司总经理潘鸿桦(曾用名潘海)以个人名义与被告就上述12间商铺补签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定了租赁期限，租金的计算，租金的交纳时间，逾期交纳租金的计算，合同的解除、续签、装修、物业管理费、税费负担等。 2010年10月26日，被告委托其歌厅经理陈磊与原告的总经理潘鸿桦签订一份《商铺租赁合同》，由被告租赁原告7号楼一层1-105、1-106号两间商铺作为KTV办公管理用房，建筑面积分别为36.9㎡和39.07㎡，合同约定了租赁期限，租金的计算，租金的交纳时间，逾期交纳租金的计算，合同的解除、续签、装修、物业管理费、税费负担等。 2010年10月27日，被告与原告口头商定:由被告租赁原告的北流市新天地商业街7号楼一层商铺1-150号(面积38.96㎡)，租金租期及其他权利和义务另签书面合同确定。2012年2月7日，原告委托公司总经理潘鸿桦与被告就该商铺补了签订一份《商商铺租赁合同》，合同约定了租赁期限，租金的计算，租金的交纳时间，逾期交纳租金的计算，合同的解除、续签、装修、物业管理费、税费负担等。 2010年10月月27日，被告与原告口头商定:由被告租赁原告的北流市新天地商业街7号楼一层商铺1-157号(面积11.69㎡)，租金、租期及其他权利和义务另签书面合同确定。2012年3月5日，原告委托公司总经理潘鸿桦与被告就该商铺补签订一份《商铺租赁合同》，合同约定了租赁期限，租金的计算，租金的交纳时间，逾期交纳租金的计算，合同的解除、续签、装修、物业管理费、税费负担等。 被告承租商铺后，未按合同约定按时交纳租金，原告不得已于2015年2月1日委托总经理潘鸿桦以其个人名义向法院起诉追索被告所拖欠的2015年1月31日前的租金。案经玉林市中级人民法院审理于2016年5月18日作出(2016)桂09民终361号民事终审判决，判决被告支付至2015年1月月31日止的租金158213元及违约金，案件目前在强制执行中。 2015年10月，原、被告签订的各份《商铺租赁合同》均己到期，被告要求继续租赁所租用的这些商铺，租金按最后一期计租金额起算，逐年的增幅按原合同约定，原告口头同意，要求被告以后按时交租。双方未签订书面续租合同，也未明确续租期限，形成不定期租赁关系。续租期内，被告仍未按时支付租金，仅在2016年1月27日支付900元，2016年2月4日支付10000元，2016年2月7日支付10000元，2016年2月21日支付10000元，合计39000元，其余租金经原告多次催促未付。从2015年2月1日起计至具状日2017年8月21日，扣除已付的39000元，被告共拖欠原告租金157438元。 原告认为，潘鸿桦原是原告股东(持股49%)并任公司总经理，以个人名义与被告签订的租赁合同是受原告委托所进行的职务行为，合同权利归原告。原告委托潘鸿桦与被告所签订的4份《商铺租赁合同》合法有效，被告逾期不付租金，已经构成严重违约，应承担支付欠付租金及违约金的民事责任。另外，《商铺租赁合同》于2015年10月租赁期满后，原告虽同意被告继续租赁商铺，但未签订书面合同，也未明确约定续租期限，形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，终止租赁关系并收回商铺。另因潘鸿桦已于2016年8月18日已将所持原告股权全部转让，同时辞去了总经理职务，故原告作为租赁物的所有权人及租赁合同的实际出租方，有权直接以自己名义提起本案诉讼。 被告莫玉辉辩称，第一、按照合同相对性原则，《商铺租赁合同》合同的当事人是潘鸿桦，原告是基于《商铺租赁合同》提起的诉讼，原、被告之间不存在合同关系，因此，本案的原告的诉讼主体不适格的。第二、原告起诉的事实与客观不符，原、被告从来没有签订过房屋租赁协议，包括本案原告所主张的商铺等。按照《商铺租赁合同》的约定，被告在2015年10月就开始不再使用涉案商铺，故原告主张被告支付到至今的租金没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告莫玉辉未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据：1、营业质证副本、企业信用公示报告；2、16间商铺的房产权证、4份《商铺租赁合同》；3、（2015）北民初字第699号和（2016）桂09民终361号民事判决书；4、解除商铺租赁关系通知函、莫玉辉拖欠租金明细表。 经过庭审举证、质证，本院认证如下： 对于原告提供的相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据间以及与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2010年10月1日，被告莫玉辉与潘鸿桦协商，双方口头约定，由莫玉辉（乙方）租赁潘鸿桦所有的座落在北流市间，商铺号为221、222、235、238、239、242、243、250、262、263、264、266，总建筑面积为222.76㎡，租金、租赁期限及其他权利、义务待签订合同时再协商。当天，潘鸿桦即将上述12间商铺移交给莫玉辉装修使用。2012年3月5日，潘鸿桦与莫玉辉就上述12间商铺补充签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《合同1》），合同约定：租赁期限从2010年10月1日起至2015年9月30日止；租金从2011年3月1日起计算，其中2011年3月1日至2013年2月28日的每月租金为2673元，2013年3月1日至2015年9月30日的每月租金为3074元，租金按月交纳，莫玉辉应在每月的5日前付清；逾期交纳租金，应向潘鸿桦支付按未交部分每日万分之五的滞纳金；租赁期满后，本合同即终止。 2010年10月26日，莫玉辉委托案外人陈磊与潘鸿桦签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《合同2》），合同约定：莫玉辉租赁潘鸿桦的7号楼一层1－105、1－106号两间商铺作为KTV办公管理用房，建筑面积分别为36.9㎡和39.07㎡；租赁期限从2010年10月27日起至2015年10月26止，装修免租期150天，从第一年度租金中一次性减免；2010年10月27日至2011年10月26日的月租金总额为1520元；从第二个租赁年度起，租金水平以上一年度的租金为基准每年递增5%，逐年递增，依次类推，租金按月交纳，在当月5日前付清；签订合同当日莫玉辉应支付潘鸿桦押金3000元；莫玉辉逾期交纳租金，应向潘鸿桦支付按未交部分每日万分之五的滞纳金。莫玉辉签订合同当日交给潘鸿桦将押金3000元。 2010年10月27日，潘鸿桦按被告莫玉辉的要求，又将7号楼一层商铺1150号（面积38.96㎡）、1157号（面积11.69㎡）租赁给莫玉辉。2012年2月7日，潘鸿桦与莫玉辉就1150号商铺补充签订一份《商铺租赁合同》（以下简称《合同3》），约定：租赁期限从2010年10月27日起至2015年10月26日止；租金从2011年4月27日起计算，2011年4月27日至2011年10月26日每月租金为779元，2011年10月27日至2012年10月26日每月租金为818元，2012年10月27日至2013年10月26日每月租金为860元，2013年10月27日至2014年10月26日每月租金为903元，2014年10月27日至2015年10月26日每月租金为948元；租金按月交纳，在当月5日前付清；签订合同当日莫玉辉支付潘鸿桦合同履约金1500元；逾期交纳租金，应向潘鸿桦支付按未交部分每日万分之五的滞纳金。 2012年3月5日，潘鸿桦与莫玉辉就1157号商铺补充签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《合同4》），约定：租赁期限从2010年10月27日起至2015年10月26日止；租金从2011年4月27日起计算，2011年4月27日至2011年10月26日每月租金为234元，2011年10月27日至2012年10月26日每月租金为246元，2012年10月27日至2013年10月26日每月租金为258元，2013年10月27日至2014年10月26日每月租金为271元，2014年10月27日至2015年10月26日每月租金为285元；租金按月交纳，在当月5日前付清；签订合同当日莫玉辉支付潘鸿桦合同履约金500元；逾期交纳租金，应向潘鸿桦支付按未交部分每日万分之五的滞纳金。莫玉辉签订合同当日交给潘鸿桦合同履约金500元。 在履行合同过程中，莫玉辉没有按照租赁合同的约定按月交纳租金。2014年1月26日，潘鸿桦向莫玉辉发出书面催缴通知书，认定截至2014年1月30日，被告应付租金总额是196538元，已付租金80585元，尚欠租金115953元，要求莫玉辉于当月28日前付清。2014年1月29日，莫玉辉交纳潘鸿桦2万元租金。2014年3月20日，潘鸿桦向莫玉辉发出再次催款通知书，要求莫玉辉接到通知后5日内交纳所欠的租金。2014年11月21日，潘鸿桦又向莫玉辉发出再次催款通知书，要求莫玉辉接到通知后5日内结清所欠的租金。潘鸿桦发出催缴通知书时均附有租金计算汇总表给莫玉辉。截至2014年1月止，莫玉辉实欠潘鸿桦租金88353元（115953－20000－7600）。截至2015年1月31日止，莫玉辉拖欠潘鸿桦租金共158213元（165813－7600）。 潘鸿桦向本院提起诉讼，本院审理后，依法于2015年10月12日作出（2015）北民初字第699号民事判决书，认定上述事实，认为潘鸿桦与莫玉辉签订了《商铺租赁合同》，合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，潘鸿桦与莫玉辉之间的房屋租赁合同关系依法成立有效，受法律保护。潘鸿桦已将房屋租赁给莫玉辉，莫玉辉没有按照租赁合同的约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，支付拖欠的租金并按照合同约定按未交租金总额每日万分之五支付违约金，遂判决：1、莫玉辉支付潘鸿桦截至2015年1月31日止的房屋租金158213元；2莫玉辉支付潘鸿桦违约金（违约金的计算：以88353元为基数，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，按每日万分之五计算）。莫玉辉不服（2015）北民初字第699号民事判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院审理后，认定了（2015）北民初字第699号民事判决的事实，并于2016年5月18日作出（2016）桂09民终361号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，新天地公司为于2006年1月12日依法登记成立的企业；2010年1月20日，潘鸿桦认缴出资392万元成为该公司股东；2016年3月2日，卢文彬、南宁市益和房地产开发有限公司登记成为该公司股东，潘鸿桦退出该公司股东。《合同1》、《合同2》、《合同3》、《合同4》项下的商铺登记的所有人均为新天地公司。上述法律文书发生法律效力后，莫玉辉不履行相应的金钱给付义务，潘鸿桦向本院申请强制执行已经立案。 本院认为，《合同1》、《合同2》、《合同3》、《合同4》的效力已经发生法律效力的裁判文书认定，潘鸿桦与莫玉辉之间的租赁合同关系依法成立、有效。潘鸿桦以其个人名义作为原告向莫玉辉主张权利，且亦以潘鸿桦个人名义提出申请强制执行莫玉辉履行发生效判决所确定的金钱给付义务，新天地公司作为上述合同租赁物所有权人在案件的一、二审及执行过程中并没有就潘鸿桦以其个人名义提起诉讼提出异议，因此，潘鸿桦虽然并非涉案租赁物（商铺）的所有权人，根据生效裁判文书的既判力，应认定潘鸿桦对涉案4份合同的租赁物具有完全自主处分权，即涉案4份合同租赁期限内的租赁物收益归潘鸿桦所有。同时，根据合同相对性原则，涉案4份合同仅约束于合同双方当事人，不应作扩大解释的理解，其效力不应及于原告新天地公司。原告新天地公司提出潘鸿桦以其个人名义签订涉案4份合同时为新天地公司股东兼该公司总经理，其行为为职务行为；潘鸿桦作为原告主体提起诉讼的一、二审案件中是接受新天地公司委托的主张，据上述理由，本院依法不予采纳。 在以潘鸿桦作为原告提起诉讼的一、二审案件中，法院仅审查认定并判决莫玉辉支付潘鸿桦截至2015年1月31日止的租金及相应违约金，因此，就涉案4份合同自2015年2月1日起至合同期限届满日止（对应期限届满日分别为2015年9月30日、2015年10月26日）的尚欠租金，应由潘鸿桦向合同相对方进行主张权利。在涉案4份合同的租赁期限届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，如合同当事人莫玉辉继续使用租赁物，潘鸿桦又没有提出异议的，不定期租赁关系仅约束于潘鸿桦与莫玉辉。潘鸿桦在合同期限届满后没有向莫玉辉主张合同权利，应视为其放弃相应权利。 潘鸿桦现已不是新天地公司股东，为涉案4份合同的合同期限届满后退出，新天地公司作为涉案4份合同的租赁物所有权人，有权在涉案4份合同租赁期限届满后向原合同承租人释明并与其续签租赁合同或另行签订租赁合同，但新天地公司至今未与莫玉辉签订租赁合同。新天地公司主张与莫玉辉存在不定期租赁合同关系，莫玉辉则否认在租赁期限届满后对涉案4份合同租赁物进行使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，应由新天地公司承担举证责任，现新天地公司不能举证证实莫玉辉实际使用涉案4份合同的租赁物，依法不能认定新天地公司与莫玉辉之间存在不定期租赁合同关系。 综上理由，涉案4份合同的租赁期限均已届满，在租赁期限届满后均没有证据表明合同双方当事人（潘鸿桦、莫玉辉）已按涉案4份合同继续实际履行相应义务，应认定潘鸿桦与莫玉辉之间的租赁合同关系已经依法自行终止，不存在须解除租赁合同关系的法律事实，原告作为非合同当事人主张解除关于涉案4份合同项下商铺的租赁关系的诉讼请求，证据不确实，于法不合，理由不成立，依法予以驳回。另外，没有证据表明莫玉辉实际使用涉案4份合同的租赁物，即在涉案4份合同已经终止后，不能认定莫玉辉为涉案4份合同租赁物的实际使用人，因此，不应由被告莫玉辉承担涉案合同的义务，即使莫玉辉存在未付租金，亦应由潘鸿桦进行主张权利，原告主张被告莫玉辉返还涉案租赁物、支付租金及违约金的诉讼请求，因证据不确实，理由不成立，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决如下： 驳回原告北流市新天地房地产有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费4356元（原告已预交2178元），由原告北流市新天地房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4356元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 人民陪审员  覃惠清 人民陪审员  李玉玲 二〇一八年三月二十五日 书 记 员  罗 镇