贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初5242号原告:王俊，男,1976年10月20日出生，布依族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。原告：郭家敏，女，1976年7月7日出生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。二原告共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师，特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。法定代表人：钟国强，系公司执行董事。委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。原告王俊、郭家敏与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。王俊、郭家敏共同委托诉讼代理人黄勋，吉祥公司委托诉讼代理人胡腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊、郭家敏向本院提出诉讼请求：1.判令吉祥公司支付王俊、郭家敏2015年5月26日起至2018年5月26日期间逾期交房违约金27972元；2、判令吉祥公司支付王俊、郭家敏2015年5月26日起至2018年5月26日期间逾期办理房屋权属登记违约金56537元；3、本案诉讼费用由吉祥公司承担。事实及理由：王俊、郭家敏与吉祥公司于2013年10月10日签订《商品房买卖合同》，吉祥公司将其开发的.99克拉城8幢29-4号商品房出售给王俊、郭家敏。合同约定建筑面积为111㎡，房屋总价为338348元。交房时间为2014年10月25日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定吉祥公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，王俊、郭家敏向吉祥公司支付了首付款102348元，通过按揭贷款，向吉祥公司支付房款236000元，至此，王俊、郭家敏已按照合同约定履行了付款义务。2015年年中，吉祥公司通知交房。王俊、郭家敏于2015年7月接收房屋后，多次催促吉祥公司将合同约定的符合交房条件的相关资料交付给王俊、郭家敏，但是吉祥公司至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内吉祥公司应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而至今吉祥公司不但未办理大产权初始登记，而且该房屋至今都未竣工验收，致使王俊、郭家敏至今未能办理房屋产权证。吉祥公司的行为已违约，给王俊、郭家敏带来了较大的经济损失，根据合同约定及相关法律规定，吉祥公司需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。但是合同中双方对逾期交房违约金约定过低，而对逾期办理房屋权属登记的违约金过高。王俊、郭家敏根据法律规定请求人民法院对该两项违约金进行调整。逾期交房违约金按照同地段房屋租金进行计算，逾期办理房屋权属登记违约金按照银行同期贷款利率进行计算。经调整，2015年5月26日至2018年5月26日期间的逾期交房违约金为27972元（111㎡×7元/月·㎡×逾期月数36个月）。2015年5月26日至2018年5月26日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为56537元（已付购房款338348元×年利率5.57%÷12个月×逾期办证月数36个月）。吉祥公司辩称，一、王俊、郭家敏的主张已超过法定的诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。理由如下：根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持”的规定，民法总则施行时间为2017年10月1日，按上述规定，本案王俊、郭家敏诉请的2015年10月1日前逾期交房、逾期办证的违约金在民法总则施行前已经届满二年，故本案不适用三年诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”之规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。因此王俊、郭家敏诉请的2015年10月1日前逾期交房、逾期办证的违约金已超过诉讼时效，依法不受法律保护。王俊、郭家敏的请求不应当得到支持。二、王俊、郭家敏主张的逾期交房违约金不应当得到支持。1、商品房买卖合同第十三条对延期交房的违约责任进行了明确约定（100㎡以下每月150元，101㎡以上，每月200元），王俊、郭家敏主张按房屋租金计算延期交房违约金无法律依据。2、吉祥公司九九克拉城小区已通过竣工验收，并取得了竣工验收备案表，已申请办理产权初始登记。吉祥公司交付的房屋完全符合法律规定，3、商品房买卖合同约定的交房时间为2014年10月25日前，吉祥公司已于2014年10月25日将房屋交付给王俊、郭家敏使用，交房后吉祥公司不应当承担延期交房的违约责任。三、王俊、郭家敏请求的逾期办证违约金无事实和法律依据，不应当得到支持。首先，吉祥公司和王俊、郭家敏并未约定办理商品房转移登记的具体日期，且明确约定由双方共同申请办理商品房转移登记。因本案商品房的小区规模大、建设工期长、市场波动大，有关的资料准备、分部的验收等多项工作繁琐，而且必须按流程逐一办理。因此不确定性因素太多，故吉祥公司从慎重起见的角度出发，在《商品房销售合同》第二十二条第三款部分的第（一）项中，明确排除了具体的办理转移登记的日期。这是双方协商一致的意思表示。在《商品房买卖合同》第22条的第三款第（四）项中约定“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”即按照双方在合同中的约定，办理房屋转移登记是双方当事人共同的义务，则有关后果由吉祥公司一方承担显然没有事实依据。其次，王俊、郭家敏未依法缴纳并向吉祥公司提供交纳契税的凭证，违反了商品房买卖合同第十四条（四）项约定：买受人自行向相关单位缴纳契税，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。在王俊、郭家敏未依法缴纳契税并向吉祥公司提供缴纳契税凭证之前，客观上是根本不可能办理房屋产权登记的。四、以银行贷款利率为标准计算房屋办证逾期违约金的请求缺乏事实根据和法律依据。王俊、郭家敏主张的逾期办证违约金计算标准过高。本案中，王俊、郭家敏是以按揭贷款的方式支付购房款，该商品房已经抵押给了银行，至于办理产权证的早晚，并不会给其造成影响和实质损失。因此其主张的违约金，不但缺乏事实依据和法律依据，而且已经过分畸高，依法不应当得到支持。五、在本案中逾期办证的违约责任的起算点应考虑以下因素，按最晚的一个时间来确定：1、合同没有约定办证时间，应当从房屋交付使用之日起90日后开始计算。吉祥公司于2014年10月25日交付房屋交给王俊、郭家敏使用，逾期办证违约责任应从2015年1月25日起算。2、按商品房买卖合同约定，王俊、郭家敏有义务缴纳契税，王俊、郭家敏未缴纳契税吉祥公司无法办理产权证，应按王俊、郭家敏缴纳契税并向王俊、郭家敏提供缴纳凭证之日起算。3、超过诉讼时效的不予保护，应按最迟应保护权益之日（2015年10月2日）起算。综上所述，请求法院查明事实，驳回王俊、郭家敏的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对当事人存在争议的证据，本院综合认定如下：对吉祥公司提交不动产登记申请表的真实性予以确认，能证明吉祥公司就涉案商品房申请不动产登记的情况。本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，王俊、郭家敏与吉祥公司签订《商品房买卖合同》，王俊、郭家敏向吉祥公司购买位于兴义市民航××道××吉祥××小区××房，房屋建筑面积为111㎡，房屋总价款为338348元，合同签订后王俊、郭家敏向吉祥公司按约向吉祥公司支付了购房款338348元。同时约定吉祥公司于2014年10月25日前交付该房，并在该房交付使用后90日内申请所有权初始登记。王俊、郭家敏于2014年10月25日接收房屋后装修入住。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，2018年7月24日吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，2015年10月1日至2018年4月1日期间，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率进行过调整，其中2015年10月1日至10月23日为5%，10月24日起至今为4.75%。本院认为，王俊、郭家敏与吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。王俊、郭家敏已按合同约定履行了付款义务，按合同约定吉祥公司应在2014年10月25日交付符合约定和法定条件的房屋，应在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记，但吉祥公司未在上述约定内完成合同义务，因此应承担相应的违约责任。对于逾期交房违约责任的处理，吉祥公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，应承担逾期交房的违约责任。吉祥公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案，故吉祥公司应承担2015年5月26日至2018年5月26日期间的逾期交房的违约责任。对于逾期办证违约责任的处理，如前所述，按照合同约定吉祥公司应于2015年1月22日前履行为涉案房屋办理初始登记的义务，但其在期限届满后未履行该义务，故应承担逾期办证违约责任。吉祥公司于2018年7月24日向不动产登记部门申请该楼盘的初始登记，故吉祥公司应承担2015年5月26日至2018年5月26日期间的逾期办证违约责任。对于吉祥公司提出的诉讼时效抗辩的问题，王俊、郭家敏诉请的逾期交房违约金及逾期办证违约金额系继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，民法总则普通诉讼时效期间为规定为3年，民法通则普通诉讼时效期间为规定为2年，因此王俊、郭家敏的请求权应根据民法总则施行时间进行区别，王俊、郭家敏所主张的2015年9月30日前的违约金诉请依法已过诉讼时效，2015年10月1日及以后的违约金，因按民法通则计算诉讼时效期间已至2017年10月1日，属在民法总则施行时诉讼时效尚未届满的请求权，因此吉祥公司应承担2015年10月1日至2018年5月26日期间的逾期交房违约金及逾期办证违约金。对于逾期交房违约金的计算，首先，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，王俊、郭家敏请求按照同地段房屋租金标准计算逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。吉祥公司对王俊、郭家敏提出的违约金计算标准有异议，但未在法定期限内申请司法鉴定，应视为其对王俊、郭家敏所主张的租金标准予以认可，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采纳。同时虑及王俊、郭家敏已于2014年10月接收房屋，此后客观上已不存在租金损失，但吉祥公司的违约行为仍在继续的客观事实，对王俊、郭家敏接收房屋后按涉案房屋租金标准的30%计算吉祥公司应支付的逾期交房违约金，故在本案中吉祥公司应支付的逾期交房违约金为7529.13元[111㎡×7元/月.㎡÷30天×969天（2015年10月1日至2018年5月26日）×30%]。对于逾期办证违约金的计算问题，王俊、郭家敏主动请求调减违约金计算标准为按人民银行贷款利率计算，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，分段计算后吉祥公司应向王俊、郭家敏在逾期办证的违约金为42719.91元。分段计算如下：[338348元×5%÷365天×23天（2015年10月1日至2015年10月23日）]+[338348元×4.75%÷365天×946天（2015年10月24日至2018年5月26日）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本案判决生效后十五日内向王俊、郭家敏支付2015年10月1日起至2018年5月26日止的逾期交房违约金7529.13元；二、由兴义市吉祥房地产开发有限公司在本案判决生效后十五日内向王俊、郭家敏支付2015年10月1日起至2018年5月26日止的逾期办证违约金42719.91元；三、驳回王俊、郭家敏其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，减半收取计956元，由王俊、郭家敏负担382元，兴义市吉祥房地产开发有限公司负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  帅俊二〇一八年十一月六日书记员  张龙