文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4261号原告：林建和，男，1955年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：范顺辉，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市春天房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴中路2号美墅苑5幢10卡，统一社会信用代码914420005701963242。法定代表人：谭志文，总经理。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市家业房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市东区华柏花园2号6-9卡前座。法定代表人：冯要初。第三人：谭耀棠，男，1968年10月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，第三人：欧锦赞，男，1957年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，原告林建和诉被告中山市春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）、中山市家业房地产经营服务有限公司（以下简称家业服务公司）、第三人谭耀棠、欧锦赞案外人执行异议之诉一案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依原告林建和的申请，依法追加了谭耀棠、欧锦赞为本案第三人参加诉讼。原告林建和及其委托诉讼代理人范顺辉、被告春天房地产公司的委托诉讼代理人胡叶荣到庭参加诉讼。被告家业服务公司、第三人谭耀棠、欧锦赞经本院合法公告传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告林建和向本院提出诉讼请求：撤销依据（2015）中一法民二初字第432-1号裁定书查封欧锦赞名下位于中山市××××402房地产[房地产权证号：35××76；土地使用证号：0134732309192]的执行行为及执行行为所依据的法律文书。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：判令不予执行第三人欧锦赞名下的中山市××××402房地产（房地产权证号：35××76；土地使用证号：0134732309192）。事实和理由：2015年1月26日，法院作出（2015）中一法民二初字第432-1号裁定查封了中山市××××房屋后转入执行程序，执行案号：（2016）粤2071执4018号。原告认为第三人欧锦赞已于1997年8月20日将涉案房屋出卖给其，并经（2015）中一法民一初字第2879号民事调解书予以确认，其为涉案房屋的实际权利人，遂于2016年8月23日向法院提出案外人执行异议。后法院作出（2016）粤2071执异134号执行裁定驳回原告的申请。为维护其合法权益，原告遂提起本案诉讼。原告林建和对其主张的事实及诉讼请求在举证期间提交证据如下：1.本院的（2015）中一法民一初字第2879号民事调解书；2.生效证明；3.房地产买卖契约；4.房地产查封证明表复印件；5.本院的（2015）中一法执字第7827-1号协助执行通知书；6.受理执行异议案件通知书；7.本院的（2016）粤2071执异134号执行裁定书；8.邮寄单；9.1993年11月18日收款收据；10.1993年11月18日收据；11.出卖、购买房地产申请书；12.声明；13.房屋实勘评估表；14.证明；15.结婚证；16.缴费登记卡；17.水电费缴费清单；18.广东省电网有限责任公司中山石岐供电分局客户综合档案查询；19.收件收据；20.发票；21.电费通知单。被告春天房地产公司辩称：一、原告与欧锦赞的房屋买卖不真实。1、原告与欧锦赞约定的购房价格远远高于当时的市场价，不真实。按照（2015）中一法民一初字第2879号民事调解书记载：“林建和起诉认为：1993年11月28日，原告向被告购买涉案的房屋，并向被告一次性支付全部购房价260000元”。但原告提交的证据1997年8月20日《房地产买卖契约显示涉案房屋的成交价格为15万元，经过4年价格却少了十万元不合理。此外，经了解1993年北京、上海的房价不到1000元/平方米，中山市城区房价最多几百元每平方米，涉案房屋建筑面积为139.61平方米，按原告主张的交易总价26万元计算，房屋销售单价接近2000元/平方米不合理。2.没有证据证实涉案房屋的购房款原告已经一次性向出卖方支付。在1993年有多少人能拿出26万元一次支付购买款？3.若欧锦赞系于1993年出卖涉案房屋给原告，但双方却20多年来不办理涉案房屋的过户手续，原告又不起诉向出卖人主张权利，直到我方查封涉案房屋7个月后才起诉要求办理过户手续，违反常理。4.欧锦赞20多年一直没有办理涉案房屋过户手续，原告另案起诉欧锦赞时却不要求欧锦赞承担违约责任，且通过调解快速结案，违反常理。5.欧锦赞20多年不过户，到2015年8月，涉案房屋已经升值多倍，若欧锦赞违约并向买受人退还定金，即可通过另外出卖而多收取几十万元购房款，但欧锦赞在另案中却同意协助原告办理过户手续，达成了调解协议，有违常理。二、无证据证实欧锦赞已将涉案房屋交付林建和实际使用。三、不排除原告与欧锦赞恶意串通，通过法院调解的方式达到涉案房屋过户的目的。四、法院经我方申请于2015年1月26日查封了欧锦赞的涉案房屋，而林建和与欧锦赞的房屋买卖合同纠纷于2015年8月21日才立案受理，我方申请的查封在前，原告认为对涉案房屋不予执行没有事实和法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告春天房地产公司就其辩解在举证期间提交证据如下：不动产登记资料证明表。被告家业服务公司、第三人谭耀棠及欧锦赞未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见。本院经审理认定以下事实：春天房地产公司与家业服务公司、谭耀棠、欧锦赞委托合同纠纷一案，本院经审理作出（2015）中一法民二初字第432号民事判决，判决：“……二、家业服务公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还春天房地产公司服务费诚意金300000元并支付利息（利息以300000元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率，从2014年1月25日起计至实际清偿之日止）；三、家业服务公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿春天房地产公司测量费损失22000元；四、谭耀棠对被告家业服务公司的前述第二、三项债务承担连带清偿责任；欧锦赞对家业服务公司的前述第二项债务承担连带清偿责任；被告谭耀棠、欧锦赞承担保证责任后，有权向家业服务公司追偿；……”。上述民事判决生效后，因家业房地产公司、谭耀棠、欧锦赞未按生效判决履行所确定的义务，春天房地产公司向本院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执4018号。在上述案件审理过程中，本院经春天房地产公司申请于2015年1月26日作出（2015）中一法民二初字第432-1号民事裁定，查封欧锦赞名下位于中山市××××房屋【房地产权证号：35××76；土地使用证号：0134732309192】相应价值的产权份额。执行过程中，本院作出（2016）粤2071执4018号执行裁定继续查封欧锦赞的上述房屋。林建和认为涉案房屋系其向欧锦赞所购买，向本院提出执行异议，请求终止对涉案房屋的执行。本院于2017年2月14日作出（2017）粤2071执异134号执行裁定书，裁定驳回林建和的异议请求。林建和不服该裁定，遂诉至本院，主张前述权利。为证明其主张，林建和提供了房地产买卖契约、收款收据、购买房地产申请表、出卖房地产申请表、房屋实勘评估表、声明、委托书、证明、中山市公安局中区分局南下派出所的治安服务管理费缴费登记卡、用户用水及用电清单、广东省电网有限责任公司中山石岐供电分局客户综合档案查询、发票、用电通知单。其中房地产买卖契约显示，甲方、卖方为欧锦赞，乙方、买方为林建和签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将座落在中山市中区方基冲新邨4号402的房地产（房屋建筑面积137.31平方米，土地使用面积19.64平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价值为人民币壹拾伍万元，乙方于1997年8月20日前一次性付清给甲方；双方同意于1997年8月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；合同还约定其他事项。上述契约甲、乙方处分别显示“欧锦赞”、“林建和”的签字，甲方委托代理人栏签有“梁泽荣”，签订日期为1997年8月20日。收款收据两份均系中山市中泰发展有限公司（以下简称中泰公司）于1993年11月18日开具，内容分别显示：兹收到方基冲新村402交来房款260000元；中泰公司现收到林建和先生交来办理契费伍仟元人民币整。购买房地产申请表显示申请人姓名为林建和，购房地址为中区方基冲新邨4号402房，业主为欧锦赞，审定产价为233000元，填表时间为1997年8月20日。出卖房地产申请表显示的房地产地址同上，持证人为欧锦赞，代理人姓名处签有“梁泽荣”，共有人意见处注明“同意出售”并有案外人签名，填表及签名时间均为1997年8月20日。委托书显示出具日期为1997年8月20日，委托人为欧锦赞，受托人为梁泽荣，上述二人的工作单位均注明为中泰公司，委托原因为因出差一段时间，委托权限为全权委托，委托年限为直至办理完毕为止，委托代理房屋座落为中山市方基冲新邨4号402房，其上有两名见证人签字确认。房屋实勘评估表显示产权人为欧锦赞、房屋座落为方基冲新邨4号402房，房屋建成时间为1989年，室内地面和楼面情况为地板，厨房及卫生设备、水电设备均齐全，显示有墙纸天花（饭厅）、柚木天花（客厅），评估员意见为该住宅评估价格为233000元，中山市房地产交易管理所出具意见为同意评估核定产价，审批时间为1997年10月27日。声明系欧锦赞于2015年5月13日出具，内容载明：本人欧锦赞曾于1993年11月18日委托中泰公司代为收取林建和支付给本人转中区基冲新村4号402房的房地产转让费贰拾陆万元整，本人确认收到上述款项，本人已于1993年11月15日将上述房地产交由受让人林建和使用，情况属实，特此声明。证明显示：兹根据多方面的依据反映出：林建和、梁梅芳夫妇从1994年初购房入住方基冲新村4号402房至今。落款处有“中山市石岐区办事处迎阳社区盖章，时间为2017年10月25日。中山市公安局中区分局南下派出所的治安服务管理费缴费登记卡显示户主为林建和、发卡日期为“99.3”、住址为方基冲4号402房，卡片上注明凭此卡到派出所办理户口迁出迁入、更正姓名、年龄、申办境外旅游等。用户用水清单显示户名为梁梅芳、地址为方基冲新村4号402房，费用期间为1999年12月10日至2017年9月12日，金额为19.26元至137.6元不等。用电清单显示户名为梁梅芳（用户编号0320005023045780）、地址为方基冲新村4号402房，费用期间为2011年2月至2017年12月，金额为190.72元至879.08元不等。广东省电网有限责任公司中山石岐供电分局客户综合档案查询显用户梁梅芳（编号为5023045780）的立户日期为1900年1月1日，安装日期为2000年5月12日，因初始久远且该电表于2000年5月12日曾进行更换，未能查询到2000年5月12日前的用电信息。发票显示户名为梁梅芳，地址为方基冲新村4号402房，用水类型为生活用水，2016年1月22日至2017年1月23日、2017年3月23日至2017年11月15日期间均有发生用水费用。用电通知单显示供电部门向梁梅芳发出通知要求其缴交用户编号为0320005023045780、用电地址为方基冲新村4号402房于2017年1月至2018年2月期间的电费。林建和称房地产买卖契约所约定购房价格15万元仅为毛坯房的价格，同时也是为了涉案房屋办理过户所缴交的税费可以少交一点才写15万元成交价，而涉案房屋实际系带装修的，26万元是根据涉案房屋现状估算的价格；26万元是其向欧锦赞的哥哥、其姐姐及弟弟所借，借款时未有出具借据，该款其以现金方式支付，时隔多年，其无法提供相关的资金来源；购房时欧锦赞为中泰公司的法定代表人，因此相关收取房款单据由中泰公司出具，现中泰公司已不存在。春天房地产公司不确认林建和提供的上述房地产买卖契约、收款收据、购买房地产申请书、出卖房地产申请表、房屋实勘评估表的真实性，认为房地产买卖契约的购买价款不合理，上面的欧锦赞签名应为后来补签的，而房地产买卖契约的购房价与收款收据价格相差很大，不能证明中泰有代收款的事实、购买房地产申请书上没有欧锦赞的签名；不确认证明，社区不是出具房屋入住情况的适格主体；缴费登记卡、用户用水电清单、发票不确认，不能以此证明林建和在涉案房屋居住。另查：林建和与欧锦赞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，经本院主持调解，林建和与欧锦赞自愿达成调解协议，本院遂于同年8月24日作出（2015）中一法民一初字第2879号民事调解书，确认：一、林建和与欧锦赞均确认林建和以260000元的价格购买欧锦赞名下位于中山市石岐区方基冲新村4号402房地产[房产证号：35××76；土地使用证号：0134732309192，房地产权利人：区锦赞（欧锦赞）]，欧锦赞同意于2015年8月28日前协助林建和办理上述房地产的过户手续，办理过户手续所产生的手续费及税费，由原告承担；二、案件受理费2600元（原告已预付），由林建和负担。上述民事调解书于2015年8月24日生效。再查：中山市××××房（房产证号：35××76；土地使用证号：0134732309192）登记的产权人为区锦赞（欧锦赞），房地产权证登记时间为1992年10月19日，土地使用权登记时间为1996年12月16日。上述房屋自2006年4月20日起被法院五次裁定查封、三次轮候查封，其中第一次查封时间为2006年4月20日，现前四次查封程序已解封，第五次查封为春天房地产公司申请的涉案查封。又查：林建和和梁梅芳为夫妻关系，领取结婚证时间为1982年1月6日。庭审中，林建和称1993年购买涉案房地产后，因土地使用证尚未出具及欧锦赞拖延等原因一直未将涉案房屋过户至其名下,其一直都不知道可以起诉解决。其于1994年元旦便使用涉案房屋至今。春天房地产公司辩称林建和一直未办理涉案房屋过户手续，也是怠于行使权利，另外林建和称26万元购房款是向他人所借不合理，不能排除林建和与欧锦赞恶意串通伪造购房事实。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是林建和是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，本案中，要判断林建和对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需综合考量是否同时符合上述四种情形，不符合其中之一，即应认定买受人异议不成立。第一，关于合同效力问题。本案中，林建和与欧锦赞于1997年8月20日签订的房地产买卖契约显示涉案房屋的购房价款为150000元，与林建和提供的中泰公司出具收款收据等记载的购房款金额260000元不相符。虽然根据房屋实勘评估表显示，涉案房屋的建成时间为1989年，室内地面和楼面情况为地板，厨房及卫生设备、水电设备均齐全，房屋有墙纸天花（饭厅）、柚木天花（客厅），评估价格为233000元，中山市房地产交易管理所于1997年10月27日出具意见同意上述评估核定价，但未能反映林建和主张1993年使用涉案房屋时房屋已进行装修。欧锦赞出具的证明显示涉案房屋于1993年交付林建和使用，而林建和提供的1993年11月18日收款收据显示房款支付价格为260000元，若上述材料显示的涉案房屋交付时间、合同签订时间、房款价格为260000元真实，则林建和与欧锦赞存在先付房款后时隔四年再签订买卖合同的情形与常理不符，且林建和支付房款的价格高于四年后相关部门的评估价格亦有违常理，故本院对林建和提供的房地产买卖契约的真实性存疑。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。根据林建和提供的缴费登记卡、水电费缴费清单、综合档案查询、发票、电费通知单等证据均显示林建和于1994年至1999年期间已入住涉案房屋，涉案查封时间为2015年1月26日，故本院认定林建和在人民法院查封前对涉案房屋合法占有。春天房地产公司不确认林建和实际使用涉案房屋未提供反驳证明，本院对其该辩解不予采信。第三，购房款支付问题。根据林建和提供收款收据、收据以及欧锦赞出具的声明、本院（2015）中一法民一初字第2879号民事调解书显示，欧锦赞确认委托中泰公司向林建和代为收取260000元、支付时间在2015年1月26日法院查封涉案房屋以前，但林建和并未提供支付相关款项的资金来源，故本院对该款已实际支付存疑。第四，关于林建和是否因非自身原因未办理过户登记。本案中，林建和与欧锦赞于1997年8月20日签订了房地产买卖契约，而涉案房屋于1992年10月19日取得土地使用权证、1996年12月16日取得房地产权证，可见双方在签订上述契约时涉案房屋是具备过户条件的。又根据林建和提供的欧锦赞出卖房地产申请书、购买房地产申请书、委托书显示，林建和在1997年8月20日曾到国土部门办理过过户的相关手续，而欧锦赞出具了委托书委托案外人梁泽荣办理涉案房地产业务，林建和称上述材料均不能办理涉案房屋的过户手续未提供相关依据佐证，且林建和称欧锦赞一直不配合过户，但林建和在春天房地产公司于2015年1月申请的本院对涉案房屋查封后于同年即与欧锦赞到本院签订调解，协议由欧锦赞协助林建和办理涉案房屋过户手续，对林建和称找不到欧锦赞办理过户手续、欧锦赞不配合办理过户的主张，本院不予采信。本院认定林建和怠于办理涉案房屋过户手续，现致无法过户责任在于林建和。综上，林建和所主张对涉案房地产享有的相关权益不能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，不享有足以排除强制执行的诉讼权利。被告家业服务公司、第三人谭耀棠、欧锦赞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，林建和的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，缺席判决如下：驳回原告林建和的诉讼请求。案件受理费5200元（原告已预交），由原告林建和负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。            审  判  长  仇丽君                  人民陪审员    陈明玉                  人民陪审员    梁素轼                                                                              二〇一八年三月二十日                                                     书  记  员   孙婉霞      谭嘉怡