海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15125号 原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，统一社会信用代码×××,住所地海南省海口市国贸大道。 负责人：张中科，该分行行长。 委托诉讼代理人：秦文灵，海南阳光岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓传旺，海南阳光岛律师事务所律师。 被告：彭君，女，1981年1月4日出生，汉族，住海南省海口市。 被告：海南富信房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海南省海口市龙华区龙昆南路。 法定代表人：林明锦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王川广，海南金裕律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行）与被告彭君、海南富信房地产开发有限公司（以下简称富信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦文灵，被告富信公司的委托诉讼代理人王川广到庭参加诉讼。被告彭君经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行与彭君签订的编号为中心住房2014-283-211号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.彭君向建设银行偿还全部贷款本金765681.54元及利息（包括借款利息、罚息及复利，利息暂计至2017年9月14日为14744.85元，实应计至本息还清之日止）；3.建设银行对位于海口市××区房享有优先受偿权；4.富信公司对彭君所欠贷款本金及利息承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由彭君、富信公司承担。事实与理由：2014年12月6日，建设银行与彭君签订了编号中心住房2014-283-211号《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定建设银行向彭君提供贷款860000元，用于购买位于海南省海口市××区房（以下简称和信广场2301房），借款期限自2014年12月23日至2029年12月23日，还款方式为委托扣款方式，以该房产为该笔贷款提供担保，并已办理期房抵押登记，富信公司为该笔贷款提供保证，保证期限自本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年12月23日，建设银行向彭君发放贷款860000元，履行了自己的合同义务，但彭君未能依约向建设银行偿还贷款本息。截至2017年8月31日，彭君已累计拖欠贷款利息共计9511.71元。经原告多次催收均拒绝还款，且至今抵押登记的他项权利证书仍未办妥。建设银行根据《借款合同》第十六条、十七条、三十六条的约定，贷款人建设银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人彭君及担保人富信公司立即清偿全部借款本息及相关费用，解除与彭君的借贷关系，并对已办理期房抵押登记的房产享有优先受偿权。为维护原告建设银行合法权益，请求判如所请。 富信公司辩称：建设银行诉请富信公司对彭君所欠贷款本金及利息承担连带清偿责任缺乏事实依据和法律依据。理由：2014年12月6日，彭君与建设银行签订一份《借款合同》，由建设银行向刘德华、洪桂梅提供贷款860000元，用于购买海口市龙昆南路60号和信广场X栋XX层2303房。刘德华、洪桂梅以该房向建设银行提供抵押担保，并已办理房产抵押登记。富信公司为该笔贷款提供阶段性保证，保证期间为本合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记正本及他项权利证书交由贷款人核对无误及收执之日起。《借款合同》第十三条第八款第（六）项规定“无论贷款人对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押在本合同项下的责任不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其他提供范围内承担担保责任。”本合同同时存在债务人彭君提供的房产抵押担保和富信公司提供的保证担保，合同约定抵押优先，且建设银行在起诉状中已主张对抵押物优先受偿。本案中，既有富信公司提供的保证，也有债务人彭君提供的房产抵押。若认为《借款合同》保证部分的约定和抵押部分的约定冲突，则约定不明，应当优先对抵押物受偿。故建设银行应先对彭君提供的抵押房产实现债权，不足部分才由富信公司承担保证责任。建设银行主张富信公司对全部债权承担连带清偿责任，请求法院予以驳回。 被告彭君未作答辩。 建设银行围绕诉讼请求提交了如下证据：中心住房2014-283-211号《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、期房申请备案登记表、彭君婚姻状况声明。本院组织当事人进行了质证。彭君未到庭应诉，自动放弃了质证的权利。本院认证意见如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明力予以确认，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，建设银行与彭君、富信公司签订了编号为中心住房2014-283-211号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定的主要内容为：建设银行为贷款人，彭君为借款人，富信公司为保证人；彭君向建设银行借款860000元整，借款用途为购置和信广场2301房产；借款期限为2014年12月23日至2029年12月23日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证；彭君以其海口市龙华区龙昆南路60号和信广场XX层2301房为该借款提供抵押担保；富信公司提供的保证为连带责任保证，保证条款的效力独立于合同其他条款；无论建设银行对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为彭君自己所提供、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，富信公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建设银行均可直接要求富信公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；无论建设银行对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由彭君自己所提供、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，彭君在本合同项下的担保责任均不因此减免，建设银行均可直接要求彭君依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任；彭君不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形属于彭君违约情形，建设银行有权行使宣布贷款立即到期，要求彭君立即清偿借款本息及相关费用，解除与彭君的借贷关系等权利；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执之日止。合同签订后，建设银行向彭君发放860000元贷款。但彭君至今未就上述房屋办理抵押登记。截至2017年12月25日，被告彭君尚欠建设银行贷款本金754787.87元、利息9508.64元,罚息136.31元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应解除建设银行与两被告签订的《借款合同》以及彭君是否应向建设银行偿还贷款本金和利息；二、建设银行对海口市龙华区龙昆南路60号和信广场XX层2301房是否享有优先受偿权；三、富信公司是否应对以上债务承担连带责任。 建设银行与彭君、富信公司签订的《借款合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。 一、关于是否应解除建设银行与彭君、富信公司签订的《借款合同》以及彭君是否应向建设银行偿还本金和利息的问题。建设银行依约如期向彭君发放860000元贷款，截至2017年12月25日，彭君尚欠贷款本金754787.87元、利息9508.64元、罚息136.31元。彭君未依约偿还贷款本息，已构成违约。依合同约定，建设银行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。因此，被告彭君应向原告建设银行偿还尚欠本金754787.87元、截至2017年12月25日的利息9508.64元、罚息136.31元，以及2017年12月26日至还清之日止的利息（以754787.87元为本金，按中国人民银行公布的基准利率上浮5%计算）。原告请求解除《借款合同》及被告彭君支付上述款项的事实依据和法律依据充分，本院予以支持。 二、关于建设银行对海口市龙华区龙昆南路60号和信广场XX层2301房是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”建设银行与彭君、富信公司签订的《借款合同》约定的抵押物房产未办理抵押登记，该抵押权不成立，但并不影响该合同抵押条款的效力。因该房产至今尚未办妥房屋抵押登记，建设银行主张对和信广场2301房享有优先受偿权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。抵押权未成立只是不能对抗善意第三人，本案关于抵押条款的效力仍然有效，被告彭君仍应在担保物价值范围内承担清偿责任。 三、关于被告富信公司是否应对以上债务承担连带责任的问题。建设银行与彭君、富信公司签订的《借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论建设银行对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为彭君自己所提供、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，富信公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建设银行均可直接要求富信公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，彭君提供的是物保，富信公司提供的是人保。《借款合同》约定，无论建设银行对合同项下债权是否存在其他担保等情形下，富信公司的保证责任均不减免，建设银行均可直接要求富信公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。因此，建设银行主张富信公司对彭君所欠贷款本金和利息承担连带清偿责任，事实依据和法律依据充分，本院予以支持。保证人富信公司承担保证责任后，有权向债务人彭君追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告彭君、海南富信房地产开发有限公司签订的编号为中心住房2014-283-211号《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告彭君于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司海南省分行支付尚欠本金754787.87元、截止2017年12月25日的利息9508.64元、罚息136.31元，以及2017年12月26日至还清之日止的利息（以754787.87元为本金，按中国人民银行公布的基准利率上浮5%计算）； 三、被告彭君以其名下海口市龙华区龙昆南路60号和信广场XX层2301房在该房产价值范围内对以上第二项确认的债务承担清偿责任，被告海南富信房地产开发有限公司对本判决第二项确认的债务承担连带责任；保证人海南富信房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人彭君追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11604元，由被告彭君、海南富信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长  钟垂林 人民陪审员  韩 颖 人民陪审员  黄循洪 二〇一八年三月二十日 书 记 员  钟显贵