江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终3776号上诉人（原审被告）：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼22层。法定代表人：何建春，该公司总经理。上诉人（原审被告）：淮安万邦实业有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路216号。法定代表人：何建春，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李艳，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贤罡，男，1990年2月12日出生，汉族，扬子石化职工，住南京市。上诉人江苏汇丰房产实业有限公司（以下简称“汇丰公司”）、淮安万邦实业有限公司（以下简称“万邦公司”）因与被上诉人王贤罡委托合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王贤罡在一审中的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：王贤罡依据的《委托经营管理合同》已于2016年2月2日终止，并经生效法律文书确认，之后上诉人与被上诉人王贤罡并未重新签订任何合同，至一审判决时，涉案商铺处于闲置状态，因双方已无合同关系，一审判决上诉人按房屋总价的4%向被上诉人支付租金无事实法律依据。请求二审法院支持上诉人诉请。被上诉人辩称，上诉人汇丰公司在对外统一招租时，并未将我的两间商铺剔除在外。故一审判决正确，请求二审维持。王贤罡向一审法院起诉请求：1、被告江苏汇丰公司支付原告自2017年7月6日至2018年7月5日商铺租金44000元；2、被告万邦公司对上述款项承担连带担保责任；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：太平洋公司系汇丰公司独资设立的公司，太平洋公司于2015年1月26日注销登记，其权利义务由汇丰公司承继。2013年7月6日，原告（甲方）与太平洋公司（乙方）、万邦公司（丙方）签订汇丰广场产权式商铺委托经营管理合同，约定原告将其购买的2073、2074号商铺委托太平洋公司经营管理。合同所涉及的两个商铺均无墙体、窗户等实物与其他商铺相区分，系产权式商铺。委托经营管理合同第二条第二款约定：甲方在购买商铺时已知晓该商铺已先行租赁给家乐福用于开设“家乐福”品牌超市，租赁期为20年，到期双方可协商顺延租赁期限，对到期后续租金收益与承租方发生变化后的租金收益另行约定。合同第二条第六款约定：乙方作为甲方和该商铺租赁方的唯一经营管理服务商，受甲方委托，与该商铺的实际经营商家处理经营管理的一切事宜，乙方在保证甲方获得本合同约定的收益后，其余任何收益均为乙方的合法收益。如经营亏损，由乙方承担。乙方按本合同支付约定的甲方租金收益，丙方仅为乙方的该租金支付义务（不包括利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等）提供一般担保。第三条约定：本合同委托管理期限自2013年7月6日起至承租方家乐福租赁结束止，与家乐福租赁期同步，家乐福租赁结束后，本合同自行终止，委托管理期满前12个月，甲方、乙方和承租方另行商定后续事宜。第四条约定：乙方代为支付甲方收益，第1至第5年，甲方收益率为购铺总价的8%每年，每年租金为88000元（44000+44000=88000元）；第6至10年，甲方收益率为购铺总价的8.5%每年；第11至15年，甲方收益率为购铺总价的9.2%每年；第16至20年，甲方收益率为购铺总价的10%每年；租金支付时间为第一年租金在甲方付清购铺总价款后10个工作日内，以后每年7月6日至7月20日乙方支付甲方下一年度的租金收益。第七条约定：本合同自签订之日起生效，甲、乙、丙三方均不得无故终止本合同，否则视为违约，同时并不影响本合同的继续履行，即本合同为合法前提下的不可撤销合同；如甲方违反本合同的约定，给乙方和该商铺的实际经营者带来经济损失的，除足额赔偿经济损失外，还应支付违约金2万元给乙方，同时并不影响本合同的继续履行；如乙方未能按时足额代为支付甲方租金收益，逾期超过15天后，每天按应付租金的万分之一向甲方支付违约金。第九条约定：本协议履行过程中，乙方以邮寄方式按本协议中约定的通讯地址向甲方发出的书面函件，自乙方在函件寄出之日起3日内视为送达。若甲方通讯地址发生变更的，必须3日内书面形式通知乙方，否则，因此造成函件无法送达，甲方自行承担相应责任。2016年2月2日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2016）中国贸仲京（沪）裁字第10号裁决书。裁决书认为：汇丰公司虽然存在迟延交付等违反合约行为，但是这些违反并未导致合同目的落空，并非重大违约，悦家公司（家乐福超市承租方）无权单方解除合同；因悦家公司明确表示不再履行合同，汇丰公司可以解除合同。仲裁裁决如下：解除汇丰公司与悦家公司关于涉案物业的租赁合同，悦家公司已支付的200万元履约定金归汇丰公司所有，悦家公司将租赁房屋恢复原状，悦家公司赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要而在建设物业时额外产生的设计费及政府规费50万元、赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要在建设租赁房屋时额外产生的土建费用485万元、补偿汇丰公司因再次招租而产生的第三方服务费用20万元，汇丰公司支付悦家公司迟延交付物业罚金10万元。2016年3月，被告汇丰公司将仲裁裁决结果（以邮寄方式按委托协议中约定的通讯地址向业主发出书面函件）告知原告，函中列明仲裁裁决结果，并申明委托经营管理期限与家乐福超市承租期限一致，在家乐福超市正式开业前一直由汇丰公司垫资预付了物业租赁收益。上述合同签订后，被告汇丰公司按约支付原告2016年7月6日前的收益，但以委托经营管理合同第三条的约定为依据，认为悦家公司（家乐福超市承租方）单方解除合同，造成双方已于2016年2月2日终止，故不在支付2016年7月6日之后的收益，原告遂于2017年1月将两被告诉至法院，要求被告汇丰公司支付2016年7月6日止2017年7月5日期间的收益88000元，被告万邦公司承担连带责任。该案在审理过程中，经一审法院协调，被告汇丰公司承诺按照原告购铺资金不高于4%标准支付原告王贤罡2016年7月6日至2017年7月5日期间收益，并已实际履行，现原告认为被告汇丰公司应预付2017年7月6日至2018年7月5日期间的收益，故提起本案诉讼。庭审中，据被告汇丰公司陈述，汇丰二、三层商铺的原委托合同自行终止后，其已于超过2/3的业主就继续委托一事达成一致意见，并重新签订委托管理合同，约定业主每年收益率为购铺总价的4%。一审法院认为：法律规定或者当事人约定合同终止的情形出现后，合同的权利义务终止。原、被告在委托经营管理合同第三条约定委托管理期限自2012年8月16日起至承租方家乐福租赁结束止，与家乐福租赁期同步，家乐福租赁结束后，合同自行终止，现汇丰公司与家乐福的租赁合同经仲裁裁决确认于2016年2月2日解除，且裁决认定汇丰公司并无重大违约行为，故委托管理期限至2016年2月2日终止。委托管理期限终止后，原、被告尚未签订新的委托管理协议，收益率及委托期限尚未确定，但鉴于本案所涉商铺系产权式商铺，考虑到产权式商铺经营特点，结合被告汇丰公司已与三分之二以上面积的业主及三分之二以上户数的业主签订新的委托合同，委托合同约定的年收益率为购铺资金的4%，故对于原告主张被告汇丰公司按购铺资金4%标准支付2017年7月6日至2018年7月5日期间收益44000元的请求，本院予以支持。但双方并未对万邦公司对租金承担保证责任达成任何一致意见，故对原告要求被告万邦公司承担保证责任的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏汇丰房产实业有限公司于判决生效后7日内支付原告王贤罡2017年7月6日至2018年7月5日期间收益44000元；二、驳回原告王贤罡其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告江苏汇丰房产实业有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，太平洋公司于2015年1月26日被工商部门注销，依据法律规定，其与被上诉人签订的《委托经营管理合同》的权利义务由汇丰公司承继。已生效的裁判文书确认双方签订的《委托经营管理合同》于2016年2月2日终止，之后，上诉人汇丰公司又重新与三分之二面积以上的业主重新签订了《委托经营管理合同》，虽然本案当事人未重新签订《委托经营管理合同》，但上诉人在对外统一招租时，并未将被上诉人所有的两间商铺排除在外，且《委托经营管理合同》解除后，也未将涉案的两间商铺交与被上诉人，上诉人汇丰公司仍实际占有并控制被上诉人的商铺，一审法院参照上诉人与其他商铺业主签订的《委托经营管理合同》，以被上诉人购买商铺总价的4%为标准，确定上诉人应支付被上诉人租金数额并无不当。综上所述，汇丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费900元，由上诉人汇丰公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一八年三月九日书记员 张 琦