湖南省浏阳市人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘0181执异5号异议人（案外人）姜锐，男。异议人（案外人）兼姜锐的委托代理人胡芳琴，女。申请执行人吴之文，男。委托代理人寻拓，湖南纬地律师事务所律师。被执行人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道鼎丰路88号物业管理中心。法定代表人金法银，董事长。委托代理人何军民，男。本院在执行申请执行人吴之文与被执行人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人胡芳琴、姜锐于2018年1月16日向本院提出执行异议，请求中止对执行标的物的执行。为此，本院于2018年1月31日依法组成由审判员张建良担任审判长，与人民陪审员刘灿、李杰参加的合议庭，公开进行了听证审查。异议人胡芳琴，申请执行人吴之文及其委托代理人寻拓，被执行人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的委托代理人何军民到庭参加了听证，本案现已审查终结。异议人胡芳琴、姜锐称,法院在执行申请执行人吴之文与被执行人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，查封了异议人名下的位于浏阳市鼎丰路88号的23栋-121、-122、-123、-132四套商铺，上述四套商铺系异议人购买所得，请求法院中止对该商铺的执行。申请执行人吴之文辩称，异议人虽然办理了受让物权预告登记，但至今没有足额支付购房款，异议人并未取得四套商铺的物权，故请求法院驳回异议人的请求。被执行人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司述称，异议人与被执行人虽签订房屋买卖合同，但异议人没有缴纳购房款，合同未实际履行，四套商铺的所有权仍属被执行人。经审查查明，本院审理的原告吴之文与被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院根据吴之文诉前财产保全申请于2017年10月9日作出（2017）湘0181财保41号民事裁定，裁定冻结被申请人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司银行存款200万元或者查封、扣押、冻结其他等价值财产。同年10月12日，本院对登记在案外人胡芳琴名下的位于浏阳市鼎丰路88号的23栋-121、-122、-123、-132四套商铺实施查封。2017年11月20日，经本院主持调解，双方自愿达成协议，本院作出（2017）湘0181民初7287号民事调解书，调解书的主要内容是:一、解除吴之文与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于2016年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司返还吴之文购房款1300000元；三、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司支付吴之文违约金750000元。上述第二、三项内容限浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于2017年11月30日前履行完毕。四、其他无争议。本案受理费23600元，减半收取11800元，财产保全费5000元，共计16800元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。因浏阳市鼎丰房地产开发有限公司未履行约定义务，吴之文向本院申请强制执行，本院立执行案号为(2017)湘0181执4166号。在执行过程中，案外人胡芳琴、姜锐向本院提出执行异议。另查明，2014年11月12日，异议人胡芳琴、姜锐与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司分别签订了合同编号为2014006X-121、2014006X-122、2014006X-123号三份《商品房买卖合同》。2015年11月11日，胡芳琴与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订了合同编号为2014006X-132号《商品房买卖合同》。其中，2014006X-121合同约定，由胡芳琴、姜锐购得位于浏阳市鼎丰家居建材城第2栋1单元-121号房，建筑面积为112.77平方米，单价为17920.78元/㎡，房屋价款为2020926元，出卖人应当于2015年6月30日前将房屋交付买受人。2014006X-122合同约定，由胡芳琴、姜锐购得位于浏阳市鼎丰家居建材城第2栋1单元-122号房，建筑面积为44.75平方米，单价为17140.45元/㎡，房屋价款为767035元，出卖人应当于2015年6月30日前将房屋交付买受人。2014006X-123合同约定，由胡芳琴购得位于浏阳市鼎丰家居建材城第2栋1单元-123号房，建筑面积为52.36平方米，单价为17817.32元/㎡，房屋价款为932915元，出卖人应当于2015年6月30日前将房屋交付买受人。2014006X-132合同约定，由胡芳琴购得位于浏阳市鼎丰家居建材城第2栋1单元-132号房，建筑面积为44.75平方米，单价为6703.91元/㎡，房屋价款为300000元，出卖人应当于2016年1月1日前将房屋交付买受人。上述四份《商品房买卖合同》均在浏阳市房产部门办理了网签备案手续，四套商铺均在浏阳市国土资源局办理了房产预告登记，2014006X-121、2014006X-122两套房载明权利人为胡芳琴、姜锐；2014006X-123、2014006X-132两套房载明权利人为胡芳琴。上述四套商铺合同约定总金额为4020876元。购房时，胡芳琴系浏阳市鼎丰房地产开发有限公司内部高管（财务总监），浏阳市鼎丰房地产开发有限公司同意在合同约定价格上予以优惠。2014年11月12日填写的《购房申请表》中载明，-121房优惠后的单价为7500元/㎡，优惠后总价为845775元；-122房优惠后的单价为6903.68元/㎡，优惠后总价为308939.68元；-123房优惠后的单价为6936.16元/㎡，优惠后总价为363177.34元。上述三份购房申请表均由金法银签字核准。当日，胡芳琴与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订《商铺买卖补充协议》，对胡芳琴购买的-121房价款调整为845775元，-122房价款调整为308939.68元，-123房价款调整为363177.34元。上述三套商铺调价后总金额为1517892.02元。胡芳琴因购买商铺与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司发生了以下往来：1、胡芳琴向浏阳市鼎丰房地产开发有限公司缴纳加盟金320000元（胡芳琴于2014年3月10日缴纳加盟金500000元，同年8月19日退回加盟金180000元）；2、胡芳琴持有054、106号抵金劵可冲抵房款57776元；3、2015年11月2日，胡芳琴转入浏阳市鼎丰房地产开发有限公司账户490000元（银行凭据载明为房款）；4、2015年11月3日，胡芳琴缴纳房款72328元；5、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的债权人田光新以500000元本金及利息292500元抵消胡芳琴购买的23栋-121、-122、-123号三套商铺的房款（2014年5月30日、8月21日，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司先后向与案外人田光新签订借款合同，该公司先后向田光新借款500000元和400000元。2016年1月22日，田光新、金法银、胡芳琴三方进行了结算，田光新以500000元借款本金及利息292500元和400000元借款本金及利息252000元合计1444500元，抵消胡芳琴购买的23栋-121、-122、-123号房屋房款。事实上，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于2015年4月27日清偿了田光新4000**元借款本息）。以上往来款项合计1732604元。浏阳市鼎丰房地产开发有限公司已将四套商铺交付胡芳琴，因房屋未综合验收，四套商铺至今未办理房产证。以上事实，有异议人、申请执行人、被执行人陈述，有民事调解书、民事判决书、民事裁定书、不动产登记资料、《商品房买卖合同》及补充合同、收款收据、银行转账凭据、抵金劵、借款合同及债权冲抵购房款结算等证据证明，经审理质证核实，足以认定。本院认为，本院查封位于浏阳市鼎丰路88号23栋-121、-122、-123三套商铺之前，胡芳琴及姜锐与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效；胡芳琴通过以加盟金、抵金劵、债权抵偿房款、现金支付等方式，已支付了上述三套商铺的全部房款；浏阳市鼎丰房地产开发有限公司将三套商铺已交付胡芳琴，签订商品房买卖合同后又办理了房产预告登记手续，虽未能办理房产证，但胡芳琴对此并无过错。综上，异议人胡芳琴、姜锐请求中止执行位于浏阳市鼎丰路88号23栋-121、-122、-123三套商铺的理由成立，本院予以支持。胡芳琴于2015年11月11日与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订-132号《商品房买卖合同》后，胡芳琴未直接向浏阳市鼎丰房地产开发有限公司支付房款，此后，田光新以其对浏阳市鼎丰房地产开发有限公司享有的债权抵消胡芳琴的房款中，也未包含-132号商铺的房款，故认定胡芳琴并未支付-132号商铺房款，胡芳琴请求中止执行-132号商铺的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：对位于浏阳市鼎丰路88号23栋-121、-122、-123三套商铺中止执行。如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张建良人民陪审员  刘 灿人民陪审员  李 杰二〇一八年三月二十六日书 记 员  李红俐附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。