河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终947号上诉人（原审被告）：洛阳威格佳门窗有限公司。住所地：洛阳市老城区邙山镇土桥村东格力空调储备仓库北。法定代表人：祁小薇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李捷，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市残健职业技术服务中心。住所地：洛阳市老城区王城大道（原邙岭路6号）。法定代表人：郭前进，该中心主任。委托诉讼代理人：牛梦恩、崔神宝（实习）。河南大进律师事务所律师。原审第三人：洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村村民委员会。住所地：洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村。负责人：陈克周，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：卫相前，男，1952年3月28日出生，汉族，住洛阳市老城区。该村委会支部书记。上诉人洛阳威格佳门窗有限公司（以下简称威格佳门窗公司）因与被上诉人洛阳市残健职业技术服务中心（以下简称残健服务中心）及原审第三人洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村村民委员会（以下简称土桥村委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。威格佳门窗公司上诉请求：1、请求依法撤销洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初75号判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。1、本案上诉人使用土地只有不到6亩范围，而协议书约定土地达24亩范围，土地租金10万元，没有使用24亩，何来每年10万元使用费。一审判决“经审理认定事实如下”部分认定:“2012年3月1日，残健服务中心与土桥村委会签订一份土地租赁合同，合同约定土桥村委会将电厂路以东、郑万涛地界以南、格力公司围墙以北的土地有偿承包给残健服务中心使用；合同有效期为25年，自2012年3月1日至2037年2月底止；……2012年7月8日，残健服务中心（甲方）与洛阳威格佳塑钢有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定“双方在自愿平等互利的基础上，双方友好协商，在电厂路以东、李家凹地界以南、格力公司围墙以北集资建设钢构厂房两座、办公楼一栋以及场地、路面硬化等。……”判决中对双方协议约定的土地位置及面积没有进行明确，且在涉案土地的位置、面积大小未加以明确的情况下迳行判决，属明显的事实认定不清。2、一审判决“经审理认定事实如下”部分认定:“2012年7月8日，残健服务中心（甲方）与洛阳威格佳塑钢有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定：“……一、乙方集资500000元整（五十万元整）在厂房办公楼及地面设施完善后，由乙方生产经营使用，乙方集资款转替为房租。”该条款可明显看出涉案土地上的房屋系上诉人出资建设，但在一审判决中对该房屋的出资方、建设方及涉案土地上附属房屋的所有权归属无法确认的情况下，在“本院认为”部分直接将涉案土地上的房屋认定属被上诉人所有，将违法用地使用法律确认合法，国家土地管理法失效了。事实认定严重错误，明显属于偏袒被上诉人。3、一审判决中将租赁物认定为房屋事实认定错误。一审判决中“关于被告威格佳门窗公司主张双方签订的房屋租赁协议的租赁物不是房屋，而是土地使用权的抗辩意见，虽然建设房屋的款项由被告威格佳门窗公司出资，但协议约定原告残健服务中心将房屋建成后租给被告威格佳门窗公司使用，被告威格佳门窗公司的出资款转替为房租，原告残健服务中心有责任和义务对不动产、建筑物及附属设施进行维修，因此，从协议约定的内容来看，租赁物应为房屋”的内容，与事实严重不符。上诉人与被上诉人在签定《房屋租赁协议》时约定在合同约定的土地范围内由上诉人出资，被上诉人具体施工建造厂房，根据我国《物权法》及相关法律规定，建成后的房屋所有杈应当归上诉人所有，其所出的房屋建设出资款转替的并非是协议中所述“房屋租金”而应当是土地租金。且上诉人与被上诉人在签定所谓的《房屋租赁协议》时，涉案土地上并无任何房屋，本身是土桥村外的一处荒地，由残健中心承包后转租给上诉人。据此，被上诉人在原审中的要求“房屋租金”根本无从谈起，并且在合同中“将集资款转替为租金”的约定明显应当认定为土地租金而非房屋租金。一审判决认定事实与实际情况严重不符，更与常理相悖。二、一审判决程序违法，应当发回重审。原审判决中未对涉案土地性质及位置、大小予以确认，在涉案土地及附属建筑物的性质不明确、面积不确定的情况下就做出判决，实际上是对涉案土地房屋变相的确权，违反了《土地管理法》、《城市规划法》等强制性法律法规，及程序性规定，属于违法行为；原审判决中支持被上诉人100000元房租，明显超过了该地段房屋的合理租金价格，且未对该地段土地租金价格合理评估，未以评估结果为依据裁判，同时对房屋占有使用费的认定不合理。三、洛阳市残健职业技术服务中心辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，上诉人的上诉主张的事实与理由不成立，依法应当驳回上诉人的上诉请求。土桥村委会辩称,对于上诉人和被上诉人之间的纠纷，我们没有参与也不清楚，跟我们无关。残健服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令威格佳门窗公司向残健服务中心支付房租100000元；2.本案全部诉讼费用由威格佳门窗公司承担。一审法院认定事实：2012年3月1日，残健服务中心与土桥村委会签订一份土地租赁合同，合同约定土桥村委会将电厂路以东、郑万涛地界以南、格力公司围墙以北的土地有偿承包给残健服务中心使用；合同有效期为25年，自2012年3月1日至2037年2月底止；残健服务中心每年向土桥村委会交纳土地承包金，每亩2200元；合同期内，如遇国家占地集体统一规划，合同自行终止，地面上建筑物的赔偿款归残健服务中心所有，土地赔偿款归土桥村委会所有；合同到期之后的一切建筑物不动产归土桥村委会所有，动产及附属物归残健服务中心所有等内容。2012年7月8日，残健服务中心（甲方）与洛阳威格佳塑钢有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定“双方在自愿平等互利的基础上，双方友好协商，在电厂路以东、李家凹地界以南、格力公司围墙以北集资建设钢构厂房两座、办公楼一栋以及场地、路面硬化等。具体协议如下：一、乙方集资500000元整（五十万元整）在厂房办公楼及地面设施完善后，由乙方生产经营使用，乙方集资款转替为房租。二、乙方使用租期为三十年，每年租金为100000元整，及交付使用日期2012年月日至2042年月日止。租金交付日期为每年的月日之前。三、在合同期内如遇不可抗力外界因素或政府规划拆迁，造成乙方无法生产经营，甲方应退还相应租金。补偿相应的拆迁费用。在合同期内，乙方增加的建筑不动产，政府规划拆迁赔偿应归乙方所有。四、乙方在承租期内应遵守国家法律法规，如因违纪违规造成的一切损失由乙方自行负责。五、乙方在承租期内，对厂房、办公楼、场地的使用、支配，由乙方自行处理、支配，甲方不得干涉”。六、甲方在厂房、场地、办公楼等交付乙方使用时应保证水、电、路畅通。七、甲方在合同期内应向乙方提供一切便利条件，保证和支持乙方生产经营，甲方负责生产经营外的事物和周边事物的处理。八、甲方有责任和义务对不动产、建筑和附属设施进行维修。九、合同期满后，地面所有建筑不动产归甲方所有，动产和附属物归乙方所有。十、以上条款甲乙双方自觉遵守执行。本合同自签订之日起生效，未尽事宜双方共同协商。十一、本合同一式两份。甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。”协议签订后，洛阳威格佳塑钢有限公司分别于2012年7月9日向残健服务中心支付50000元，于2012年7月10日支付50000元，于2012年8月7日支付100000元，于2012年9月28日支付100000元，合计300000元。残健服务中心收到洛阳威格佳塑钢有限公司的款项后开始组织施工，至2012年11月份建成钢构结构厂房一座，钢构结构料棚两座，砖混结构办公楼一层。该厂房、办公楼的建设没有相关建房审批手续。洛阳威格佳塑钢有限公司于2015年12月变更名称为洛阳威格佳门窗有限公司。现残健服务中心因向威格佳门窗公司催要租金未果，持状诉至法院。一审法院认为，原告残健服务中心与被告威格佳门窗公司签订的房屋租赁协议，虽系双方当事人的真实意思表示，但因该房屋没有取得建设工程规划许可证，因此为无效协议。依照法律规定，房屋租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。关于原告残健服务中心主张的房屋占用使用费100000元，其主张系被告威格佳门窗公司拖欠的2015年7月8日至2016年7月8日期间的使用费，因双方签订房屋租赁协议时未明确约定房屋的交付日期及租金交付日期，且原告残健服务中心提交的房屋租赁协议上的房屋交付日期及租金交付日期系其单方填写，被告威格佳门窗公司又不予认可，因此租金的起算时间应当以房屋建成后交付使用的时间即2012年11月起计算。依据房屋租赁协议约定，被告威格佳门窗公司出资300000元，应折抵3年使用费，现原告残健服务中心主张自2015年7月8日至2016年7月8日期间的房屋占有使用费100000元，其中2015年11月8日至2016年7月8日的使用费66666.67元（100000元÷12月×8月），合法有据，予以支持，超出部分，于法无据，不予支持。关于被告威格佳门窗公司主张双方签订的房屋租赁协议的租赁物不是房屋，而是土地使用权的抗辩意见，虽然建设房屋的款项由被告威格佳门窗公司出资，但协议约定原告残健服务中心将房屋建成后租给被告威格佳门窗公司使用，被告威格佳门窗公司的出资款转替为房租，原告残健服务中心有责任和义务对不动产、建筑物及附属设施进行维修，因此，从协议约定的内容来看，租赁物应为房屋，故对于被告威格佳门窗公司的该抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告洛阳威格佳门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市残健职业技术服务中心房屋占有使用费66666.67元；二、驳回原告洛阳市残健职业技术服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告洛阳市残健职业技术服务中心负担770元，被告洛阳威格佳门窗有限公司负担1530元。二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。另查明，本院认为，二审受理费元，由负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年××月××日书记员  祁亚楠