广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初65号原告：广东金锋仓储代理有限公司，住所地广州市花都区新华街建设路2号华南苑第四栋新科楼101-15商铺，统一社会信用代码91440114749946033T。法定代表人：李特正，该公司经理。委托诉讼代理人：徐秋儿，该公司员工。委托诉讼代理人：洪莞丹，广东弘厚律师事务所律师。被告：罗敏霞，女，1972年1月3日出生，汉族，住广州市白云区。被告：胡树锦，男，1968年7月14日出生，汉族，住广州市白云区。原告广东金锋仓储代理有限公司（以下简称金锋仓储公司）与被告罗敏霞、胡树锦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金锋仓储公司的委托诉讼代理人徐秋儿、洪莞丹，被告罗敏霞、胡树锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金锋仓储公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗敏霞、胡树锦支付金锋仓储公司物业管理费等费用人民币4800.5元，违约金2196.1元，[物业管理费等费用是指管理费3808元（从2015年9月1日起到2017年12月31日止）、垃圾处理费120元（从2016年1月1日起到2017年12月31日止）、公摊水电费417.5元（从2015年6月1日起到2017年9月30日止）、自行车停车费280元（从2015年9月1日起到2017年12月31日止）及电动车停车费175元（从2017年6月1日起到2017年12月31日止）。违约金是指以上五项费用的违约金，是以4800.5元为本金，按每日千分之一计算（从2015年9月1日起到2017年12月31日止）]；2.判令罗敏霞、胡树锦承担本案诉讼费。事实和理由：2007年7月30日广州市美域房地产开发有限公司与广州市德润物业管理有限公司（金锋仓储公司曾用名）双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由金锋仓储公司向金丰大厦小区提供物业管理服务。合同约定金丰大厦小区业主向金锋仓储公司支付物业管理费用等费用，物业管理服务费：1.2元／月/平方米。物业服物费用按季交纳，缴费时间为每季首月十日之前，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一交纳违约金。罗敏霞、胡树锦系上述金丰大厦小区X栋X房物业的业主，按约定应当向金锋仓储公司缴纳2015年9月至2017年12月物业管理费等费用人民币4800.5元，但罗敏霞、胡树锦一直拒绝缴费，产生违约金人民币2196.1元。合同履行至今，金锋仓储公司按合同约定为罗敏霞、胡树锦所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但罗敏霞、胡树锦却拒不履行自己的缴费义务，金锋仓储公司多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护金锋仓储公司企业的合法权益。罗敏霞、胡树锦辩称，我方不同意金锋仓储公司的全部诉讼请求。理由如下：1、金锋仓储公司提供的《前期物业管理服务合同》内容不具备物业服务合同的起码要素,属于无效的合同。2、《前期物业管理服务合同》没有滞纳金的说法。3、金锋仓储公司提出多次催缴物业费,并没有任何依据,因为没有我方签收的凭证。金锋仓储公司诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。4、广州市德润物业管理有限公司于2015年10月20日变更为金锋仓储公司,同时变更多项内容,长达2年多从未告知全体业主。5、金锋仓储公司只讲利益不谈服务,管理严重失职,推卸责任,违背诚实守信原则。6、从起诉书和种种事实可以看出,金锋仓储公司只谈收费不谈服务,也没有任何证据证明金锋仓储公司按照规定提供了物业服务。7、我方入住以来一直是按时交纳物业费的,金锋仓储公司因为没有合法的物业服务合同,没与业主签订物业服务合同,侵害了业主选聘物业的合法权益,违背了法律规定。同时,金锋仓储公司只收费少服务甚至不服务,还侵害业主的公共收益。例如我方所住大楼的电梯坏了，金锋仓储公司未经大厦业主的同意，私自提取费用维修，且2015年4月小区内水管爆裂，流失很多水，金锋仓储公司一直没有向业主说明这个情况，私自进行维修，后向小区公示维修费是20多万，费用需要业主分摊，我方认为这是金锋仓储公司的管理不得当造成的。金锋仓储公司办公处的人员使用的水电等费用，全部由小区业主分摊，我方认为不合理，这也是不缴纳物业费的根本原因。本院经审理认定事实如下：金锋仓储公司原名称为广州市德润物业管理有限公司，2015年10月20日变更为现名称。涉案房屋位于广州市花都区建设路2号之十二X栋X房（所在小区对外称金丰大厦），系罗敏霞、胡树锦向广州市美域房地产开发有限公司购买，合同约定建筑面积为114.02平方米。2007年7月30日，广州市美域房地产开发有限公司（甲方）与广州市德润物业管理有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由乙方向金丰大厦小区提供物业管理服务。物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理、共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安及交通秩序与车辆停放、物业管理服务费用，乙方交纳物业管理服务费用等进行约定。高层住宅的物业服务费按每月每平方米1.2元，物业服物费用按季交纳，缴费时间为每季首月十日之前。合同内容未就逾期缴费违约金计算以及就垃圾处理费进行约定。罗敏霞、胡树锦与金锋仓储公司没有签订物业管理服务合同。诉讼中，金锋仓储公司认为涉案房屋所在的小区从2008年5月份开始由金锋仓储公司提供物业服务，罗敏霞、胡树锦认为最初由广州市德润物业管理有限公司提供物业服务，但已在2011年5月1日到期，并称现在小区没有物业服务。罗敏霞、胡树锦确认从2015年9月1日起后未有缴付小区物业服务费等费用。金锋仓储公司向罗敏霞、胡树锦追收欠下的物业服务费等费用未果，金锋仓储公司遂诉于本院成讼。金锋仓储公司为证明其主张,向本院提交：《前期物业服务合同》、收楼确认书、《日常收入一览表》、准予变更登记备案通知书、挂号信、《商铺租赁合同》等拟证明由其为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务以及代缴了垃圾处理费、公摊费用。罗敏霞、胡树锦为证明其陈述的内容，向本院提交金丰大厦小区图片十张，以证明小区的管理严重不到位。诉讼中，罗敏霞、胡树锦对金锋仓储公司主张的自行车及电动车停车费金额无异议。本院认为，金锋仓储公司与罗敏霞、胡树锦对于金锋仓储公司是否为涉案房屋所在小区提供物业服务各执一词，金锋仓储公司提交了证据证明其为涉案房屋所在的小区提供物业服务，罗敏霞、胡树锦虽对金锋仓储公司提交的证据不予确认，且认为金锋仓储公司未尽到物业管理职责，但罗敏霞、胡树锦并未提交充足的相反证据证明其陈述，因此，本院对罗敏霞、胡树锦的陈述不予采纳。金锋仓储公司为涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务，罗敏霞、胡树锦作为涉案房屋的业主，享受了金锋仓储公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应向金锋仓储公司支付物业服务费。金锋仓储公司认为罗敏霞、胡树锦拖欠2015年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，虽罗敏霞、胡树锦对金锋仓储公司的催收行为不予确认，并抗辩认为金锋仓储公司的部分起诉超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本院认为，金锋仓储公司于2017年12月19日提起本案诉讼要求罗敏霞、胡树锦支付涉案房屋的物业管理费，因此金锋仓储公司要求罗敏霞、胡树锦支付2015年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理费的诉讼请求并未超过诉讼时效。涉案房屋的建筑面积为114.02平方米，经核算，罗敏霞、胡树锦欠交2015年9月1日至2017年12月31日期间共28个月的物业服务费为3831元（1.2元/月×114.02平方米×28个月），金锋仓储公司要求罗敏霞、胡树锦支付物业服务费3808元的部分，合理有据，本院予以支持。金锋仓储公司请求计付的自行车及电动车停车费共455元，罗敏霞、胡树锦无异议，本院予以支持。关于公摊水电费，因金锋仓储公司与罗敏霞、胡树锦之间并未就公摊水电费的权利义务进行约定，双方亦未签订其他的书面协议，且金锋仓储公司也不能提交向供电供水部门缴纳费用明细凭证，因此金锋仓储公司要求罗敏霞、胡树锦支付公摊水电费417.5元，依据不足，本院不予支持。关于垃圾处理费，因金锋仓储公司与罗敏霞、胡树锦之间并未就垃圾处理费的权利义务进行约定，双方亦未签订其他的书面协议，金锋仓储公司主张的垃圾处理费收费标准亦未提供依据，因此金锋仓储公司要求罗敏霞、胡树锦支付垃圾处理费120元，依据不足，本院不予支持。关于金锋仓储公司请求的违约金，因金锋仓储公司与罗敏霞、胡树锦之间并无关于违约金的约定，因此，金锋仓储公司请求罗敏霞、胡树锦支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下:一、被告罗敏霞、胡树锦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金锋仓储代理有限公司支付2015年9月1日至2017年12月31日的物业服务费3808元；二、被告罗敏霞、胡树锦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金锋仓储代理有限公司支付停车费455元；三、驳回原告广东金锋仓储代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东金锋仓储代理有限公司负担5元，由被告罗敏霞、胡树锦负担20元。本判决为终审判决。审判员  张永枫二〇一八年三月十九日书记员  李晓君