呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初250号原告（申请保全人）：田爱国，男，1955年4月1日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古鄂尔多斯市。原告（申请保全人）：赵玉，男，1969年12月27日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古鄂尔多斯市。原告（申请保全人）：李凤莲，女，1976年5月25日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古鄂尔多斯市。以上三原告共同委托诉讼代理人：糜育民，北京市凯亚律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：王和平，北京市兰鹏律师事务所律师。被告（案外人）：中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队，住内蒙古呼和浩特市赛罕区阿拉坦大街59号。法定代表人：胡小明，总队长。委托诉讼代理人：王志伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告（被保全人）：内蒙古东达房地产开发有限公司，住内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗树木召镇201线东二商营子南东达集团院内。法定代表人：赵永明，董事长。委托诉讼代理人：唐小冬，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚红娜，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被告（被保全人）：秦秀岚，女，出生年月日不详，汉族，职业不详，住内蒙古呼和浩特市。原告田爱国、赵玉、李凤莲（以下简称田爱国等三原告）与被告中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队（以下简称边防总队）、被告内蒙古东达房地产开发有限公司（以下简称东达公司）、被告秦秀岚申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。田爱国等三原告的委托诉讼代理人糜育民、王和平，被告边防总队的委托诉讼代理人王志伟、王**，被告东达公司的委托诉讼代理人唐小东、褚红娜到庭参加诉讼，秦秀岚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田爱国等三原告向本院提出诉讼请求：恢复对东达公司开发的东达安苑21号楼2、3单元和22号楼整栋查封的执行行为。事实和理由：边防总队提出的执行异议不成立，原裁定认定事实错误，适用法律不当。原裁定认定边防总队与东达公司签订的《东达景苑经适房购买协议书》（以下简称《购房协议》）合法有效，边防总队提出的异议理由成立是错误的，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》不当。1.由东达公司开发建设的“东达景苑经济适用房项目”既未取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，也未通过竣工验收，不具备现房销售的法定条件和资格，没有现房销售的权利。东达公司签订《购房协议》的主体不合法。2.销售未通过竣工验收的商品房当属商品房预售，但“东达景苑经济适用房项目”没有取得《商品房预售许可证》，无权进行商品房预售。东达公司开发建设的东达景苑经适房的房地产五证不全，工程项目未通过竣工验收，不具备商品房的属性，没有商品房销售的法定资格和权利，其对外所签《购房协议》，销售非商品房屋不具有合法性。不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第一项规定。二、边防总队购置经济适用房未经呼和浩特市房管部门审核、批准，不具备购买主体资格。《经济适用住房管理办法》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》明确规定购买经济适用住房的申请须经房管部门审核、批准，取得经济适用房准购证方可购买。国家军事机关购买经济适用房也应依法经住所地市级人民政府房管部门审核批准，取得经济适用房准购证方可购买。边防总队未经经济适用住房管理部门审核、批准，未取得经济适用房准购证，购买经济适用住房不具有合法性。三、边防总队购置经济适用房未依法支付购房款，原裁定认定“申请人已按约定于2018年3月8日交纳了购房款1亿元”没有合法根据，原裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第三项规定不当。四、原裁定认定边防总队在保全查封前已实际占有该房屋与事实不符，房屋并未交付实际购房人。五、边防总队提出对“东达景苑21号楼2、3单元和22号楼”享有权利，对查封该房屋提出异议，原裁定“中止对东达安苑21号楼2、3单元和22号楼整栋查封的执行行为”与异议请求不一，超出异议请求范围裁定不符合法律规定。边防总队辩称，一、基本事实。1.边防总队为了解决部队官兵住房问题，经内蒙古自治区人民政府领导批示〔内公边2016第134号〕，并经呼和浩特市政府协调市住房保障房屋管理局、发改委、国土资源局、土地收储中心等相关部门，以专题会议纪要（呼和浩特市人民政府办公厅[2017]116号）的形式同意用“东达景苑”的经济适用房解决边防总队官兵的住房问题。2.在此基础上，2018年2月7日，边防总队与东达公司签订了《购房协议》、边防总队购买了东达公司名下开发的包括涉案房屋在内的经济适用房，合同总价款共计12743.3197万元。2018年2月9日，边防总队与东达公司、内蒙古云舟物业服务有限公司（以下简称物业公司）三方签订了《三方协议书》，《三方协议书》对《购房协议》中所约定的付款时间及房屋交付方式做了更改。为了管理上的方便，约定由东达公司将涉案房屋钥匙交由物业公司代为保管，钥匙交付后视为东达公司履行了向边防总队交付全部所购房产的义务。根据上述两份协议的约定，边防总队在规定的时间内分两次向东达公司支付了购房款共计1亿元整，东达公司也按照约定向边防总队交付了全部房产。3.边防总队接收到东达公司所交付的房产后，根据部队的管理办法，将其中部分房产分配到了部队官兵的名下。在此情况下，田爱国等三原告与东达公司、秦秀岚因房地产合作开发经营纠纷而向法院申请诉前保全，查封了边防总队已购买并交付占有的涉案房屋。边防总队在得知涉案房产被法院查封的情况后，以案外人的身份提出执行异议，呼和浩特市中级人民法院受理异议申请后，依法经过审查，于2018年7月11日作出（2018）内01执异142号执行裁定书，裁定中止对涉案房产查封的执行行为，该裁定书认定事实清楚，适用法律正确。二、法律依据与理由。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条以及第二十九条的规定，本案中，边防总队根据与东达公司签订的《购房协议》已经向出卖人东达公司交付了全部购房款1.2亿中的1亿元（即绝大部分房款），并且东达公司已经向边防总队交付了涉案房产，即买受人边防总队已经实际占有涉案房产，并且边防总队现已经在部队内部将所购房产对全区官兵做了分配，对于好多官兵来说，这是他们的第一套住房。因为涉案房产项目属于政府专门批示用来解决边防总队官兵的住房问题的，在既交付了绝大部分购房款又占有房产的情况下，边防总队对自己取得房产的物权登记有着极高的期待，即边防总队对涉案房产此时享有的已不是普通的债权，而是一种“物权期待权”，此物权期待权的权益较本案中田爱国等三原告的普通债权更为确定、安全、可预期，获得可能性更为稳定，法律对此应予以优先保护。上述司法解释也正体现了法律对买受人所享有的“物权期待权”的优先保护。因此，呼和浩特市中级人民法院的中止执行裁定书认定事实非常清楚，适用法律正确。2.田爱国等三原告在起诉书中所称东达公司的涉案房产项目五证不全,没有现房销售的权利，东达公司不具备签订《购房协议》主体资格，无事实和法律依据。涉案房产项目属于呼和浩特市政府的经济适用房项目，东达公司是具体负责开发建设这一项目的合格主体，因市政府同意用东达景苑的经济适用房来集中解决总队官兵的住房问题。据此，市政府协调市住房保障房屋管理局、发改委、国土资源局、土地收储中心等相关部门集中统一为东达公司办理相关手续，现在这些手续已经全部移交市政府建设项目遗留办统一解决，部分手续已办理完结。据此，东达公司没有相关手续的原因是因政府对涉案房产调控的结果，这不影响东达公司签订《购房协议》的资质和主体资格，田爱国等三原告不能据此否认东达公司订立合同的主体资格，更不能否认东达公司与总队签订的《购房协议》的效力。再退一步讲，东达公司售房手续齐全与否，并非是边防总队的过错造成的，边防总队根据内蒙古自治区政府的批示，经市政府同意，与东达公司在平等的基础上签订的《购房协议》，并基于《购房协议》已交付了房款且实际占有了住房，根据法律的规定，善意买受人的权利应该收到法律的保护。3.田爱国等三原告所称边防总队未取得经适房的准购证，不具备购买经适房的合法性，更无事实和法律依据。第一，《呼和浩特市经济适用住房管理办法》第25、26、27、28条所规定的购房主体及《经济适用住房准购证》是针对单独家庭的购房主体的。本案中的买受人边防总队并非独立家庭主体，因此《经济适用住房准购证》并不当然适用边防总队这一特殊主体。第二，边防总队作为地处内蒙古的边防管理部队，担负着全国边境管理和全区出入境管理的军事任务，根据《经济适用住房管理办法》、《呼和浩特市经济适用住房管理办法》规定，经适房是指政府提供政策优惠，限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。即经适房是市政府提供的一种优惠性、政策性保障住房，这种优惠可以给予普通百姓，也可以给予部队官兵。边防总队作为官兵的所属部门，以自己的名义为部队官兵集中购买经适房，在党对军队的政策上和现实中均属正常行为，法律并无禁止性规定。本案中，边防总队为了解决部队官兵的住房问题，经由内蒙古自治区政府批示，市政府同意，取得了购买涉案经济适用房的主体资格，田爱国等三原告所述与事实不符。4.边防总队购买并实际占有的136套房产已于2018年6月11日、7月25日向国有资产主管部门（即内蒙古自治区公安边防总队机关国有资产管理中心）进行了国有资产登记并备案入库。根据总队内部的管理规定，对这部分涉案房产在部队官兵中已做了分配工作。根据工作进度，官兵均等着领取钥匙并装修入住。现在若法院查封了该涉案房产，必将引起部队官兵的强烈反应，这将可能引发军人的集体维权行为，引发当地社会的稳定和部队管理的困难。综上所述，边防总队以合法购买并实际占有的涉案房产，田爱国等三原告无权以合作合同债务纠纷为由请求法院查封，恳请人民法院依法驳回田爱国等三原告的诉讼请求，维护边防总队的合法权益。东达公司辩称，1.东达公司认为田爱国等三原告的诉讼主体是有问题的，因为田爱国等三原告曾经是东达公司开发涉案项目的合作方，实际上属于合作开发的一方主体，而边防总队属于购房人，作为房地产项目的开发主体，查封了购房人依法购买的房产并提出执行异议之诉是存在问题的。2.本案的保全执行行为存在错误，法院在保全执行中没有核实申请人是否有权利去启动保全程序。3.边防总队是善意的购房人，其权利应依法得到保护。涉案的房屋是经济适用房，并非是商品房，在呼和浩特市住房保障和房屋管理局及呼和浩特市政府的批准同意下，边防总队与东达公司于2018年2月7日签订了《购房协议》，该协议是合法有效的，至于田爱国等三原告提到的法律及行政法规以外的文件要求不足以影响边防总队与东达公司签订的合同的效力。2018年2月9日，东达公司于边防总队、物业公司签订《三方协议》，之后东达公司完成了涉案房屋的交付，交付的房屋有一部分已向官兵完成了移交。2018年3月到5月间，边防总队委托付款的形式向东达公司支付了1亿元的购房款，2018年3月8日、2018年5月25日，东达公司向边防总队出具了收款收据，上述三个行为均产生于本案保全查封之前，其效力不受保全查封的影响，作为购房人的边防总队已经取得了涉案房产的相关权利，其物权期待权应受到法律的保护。本院组织当事人对其自行提交的证据进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月7日，东达公司与边防总队签订《购房协议》，约定由边防总队购买东达公司开发建设的位于呼和浩特市赛罕区保全街以北、远经一路（30米）以东的“东达景苑”经济适用房，其中多层9296.91平方米，单价2700元/平方米，高层22540.80平方米，单价4000元/平方米，配套储藏室6084.17平方米，单价2000元/平方米。房屋总计价款12743.3197万元，协议签订后3日内支付5000万元首付款，剩余款项于首付款支付后15个工作日内全部支付完毕，在支付全部房款后东达公司向边防总队交付协议约定的房屋。2018年2月9日，边防总队与赵春玲签订《东达景苑经济适用房购买协议书》，约定由赵春玲代替边防总队向东达公司支付所有应付房款，赵春玲完成付款责任后，边防总队用现有21套住房抵顶资金3974.3912万元交付赵春玲，《购房协议》260套住房中的125套完全归边防总队支配使用，其余的住房及储藏室全部归属赵春玲支配使用，边防总队负责向东达公司提供赵春玲分配名单并协助办理产权手续，如边防总队有使用需求时，由边防总队向赵春玲发出书面通知并支付相应价款后，由边防总队全权支配使用。2018年2月9日，东达公司、边防总队、物业公司签订《三方协议书》，东达公司、边防总队协商一致将购房款的付款方式变更为：《购房协议》签订后30日内支付首付款5000万元，2018年5月30日前再支付5000万元，剩余全部购房款应于2018年6月30日前全部付清；东达公司、边防总队共同确认东达公司于本协议签订之日整体将所售房产全部交付给边防总队；为方便管理，东达公司、边防总队、物业公司一致同意东达公司将全部房屋钥匙交由物业公司保管，钥匙交付后即视为东达公司已将所售全部房产实际交付给边防总队，物业公司同意代边防总队接受全部房屋钥匙并代为管理。2018年2月9日，赵龙维向内蒙古东达房地产开发有限责任公司呼市分公司（以下简称东达公司呼市分公司）汇款1000万元；2018年2月11日，赵龙维、赵维民、赵春霞分别向东达公司呼市分公司汇款400万元、600万元、1000万元；2018年2月13日，赵春霞、赵春平分别向东达公司呼市分公司汇款1000万元、500万元；赵春平分别于2018年2月24日、2018年3月7日向东达公司呼市分公司汇款500万元、1000万元。2018年3月7日，边防总队、赵春玲向东达公司呼市分公司出具《委托说明》，说明汇入东达公司呼市分公司5000万元由赵春玲代替边防总队支付。同日，赵春玲向东达公司出具《打款说明》，说明赵春霞、赵龙维、赵维民、赵春平的汇款均属于代替赵春玲所支付款项，赵春霞等四人均在《打款说明》上签字捺印。2018年3月8日，东达公司向边防总队出具5000万元购房款的收据。韩秀莲分别于2018年5月18日、2018年5月22日向东达公司呼市分公司汇款600万元、1325万元，魏亚彬分别于2018年5月18日、2018年5月21日、2018年5月23日、2018年5月24日向东达公司呼市分公司汇款1000万元、1300万元、750万元、60万元。边防总队于2018年5月24日向东达公司出具《委托打款说明》，说明2018年5月18日至24日汇入的5000万元均为他人代边防总队支付的购房款。2018年5月25日，东达公司向边防总队出具5000万元购房款的收据。田爱国等三原告因与东达公司、秦秀岚房地产开发经营合同发生纠纷诉至鄂尔多斯仲裁委员会，该委员会于2018年5月23日向呼和浩特市中级人民法院作出鄂仲保字【2018】10号财产保全函，请求依法采取保全措施。呼和浩特市中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）内01财保8号民事裁定，裁定查封呼和浩特市赛罕区辛家营子村东南大添路北侧东达安苑、东达景苑项目剩余库存房113479.76平方米，价值2903万元，不足部分查封其他相应财产。呼和浩特市中级人民法院于2018年6月8日作出（2018）内01执保25号查封公告，查封了东达公司开发的位于裁定查封呼和浩特市赛罕区辛家营子村东南大添路北侧东达项目东达安苑A座酒店一至三层、21、22号楼，二期车库51至576号等房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条分别是对无过错不动产买受人物权期待权以及房屋消费者物权期待权的保护条件的规定。据此，上述法律规定保护的对象是具体的房屋买受人和消费者。本案中，虽然边防总队作为“买受方”与东达公司签订了《购房协议》，但边防总队并非具体的购房人，并不属于可以依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八、二十九条主张排除强制执行的适格主体。根据边防总队提交的《2018年住房分配房源公示表》，涉案房屋的260套房屋已售予符合条件的官兵，且根据边防总队与案外人赵春玲签订的《东达景苑经济适用房购买协议书》的约定，还有部分房屋系案外人赵春玲委托边防总队购买，因此购房官兵及案外人赵春玲属于具体的购房人，同时为了查明房屋的实际占有情况以及购房人名下有无其他用于居住的房屋，应当由边防总队具体购房人以及案外人赵春玲主张执行异议。边防总队并非提起执行异议的适格主体，但因本院已启动案外人异议程序，田爱国等三原告亦提起执行异议之诉，因此，在现有情况下应当继续对涉案执行标的执行，再由具体的购房人提起案外人异议以解决本案的纠纷。综上所述，田爱国等三原告的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项之规定，判决如下：准许执行内蒙古东达房地产开发有限公司开发的位于呼和浩特市赛罕区辛家营子村东南大添路北侧东达安苑21楼2、3单元和22号楼。案件受理费307881元，由中国人民武装警察部队内蒙古自治区总队负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 杨蔚堃审判员 鄂晓红审判员 李婷婷二〇一九年三月十一日书记员 齐兴宇