江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0102民初3486号原告:王七娣，女，1975年8月29日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人:马煊宇，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秋秋，江苏天茂律师事务所律师。被告：查燕，女，1973年3月14日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：赵洪平（系查燕配偶），男，住南京市鼓楼区。原告王七娣与被告查燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王七娣委托诉讼代理人马煊宇、孙秋秋，被告查燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王七娣向本院提出诉讼请求：1.确认原告于2016年6月24日解除租赁合同的行为有效；2.判令被告返还原告房屋租金及押金107000元；3.判令被告赔偿原告装修费损失20万元。事实和理由：南京市玄武区XXX56号房屋（简称涉案房屋）为被告所有，原系被告出租给案外人虞俊。2016年3月10日，虞俊将涉案房屋等转给原告，原告将2016年3月15日至同年7月31日期间的租金75000元及押金32000元交给虞俊，后原告与被告签订了《租赁合同》。《租赁合同》落款日期为2015年6月26日，租赁起止时间、押金等约定均同被告与虞俊的合同一致。2016年5月9日前，原告投入20万元装修了涉案房屋以经营甜品店。同年5月14日，原告的甜品店开始营业，但因第三人加装的智能门禁（道闸）设施在同年4月份开始启用，致使顾客不能自由出入涉案房屋店铺，原告遂于同年6月21日停止经营。原告承租涉案房屋系基于道路通畅、客流量大等因素，智能门禁（道闸）设施启用后涉案房屋的商业功能受限，故诉至法院要求处理。此外，被告已经就智能门禁（道闸）设施问题以物业公司等为被告提起诉讼，并认可智能门禁（道闸）设施给原告的经营造成较大影响。案件审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁合同于2016年6月24日解除；2.判令被告返还原告房屋租金75000元及押金32000元，合计107000元；3.判令被告赔偿原告装修费损失130053.14元和14900元，合计144953.14元。被告查燕辩称，被告系涉案房屋所有权人。涉案房屋系由虞俊转给原告，后被告与原告签订了租赁合同，租金每年20万元，租金已交纳至2016年7月31日。智能门禁（道闸）设施在原告承租涉案房屋前已经存在，被告于2016年2月即向有关行政部门反映该问题，并于同年5月起诉要求物业公司等拆除。原告承租房屋时即应考虑房屋是否适于经营。原告于2016年6月24日短信通知被告停止营业，但并未明确要求解除租赁合同，原告于2016年7月25日将一把房屋的大门钥匙交给了被告，但原告的物品一直存放在涉案房屋内，被告多次要求原告腾空房屋无果。原告于2016年10月15日腾空了涉案房屋，该日应为双方合同解除的时间，不同意原告的第一项诉讼请求。原告于2016年5月14日开始正式营业，其停止经营后直至同10月15日才交还涉案房屋，应当向原告支付10月15日之前的房屋占有使用费，原告的租金损失与其应付的房屋占有使用费大致相当，同意不再收取房屋占有使用费，亦不再退还原告所交的租金。同意退还原告的租赁押金32000元。原告装修涉案房屋，并未征得被告同意，不同意赔偿原告的装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：涉案房屋坐落于南京市玄武区，位于木马公寓**东南角，规划用途为商业用房，所有权人为被告。2015年2月，苏州爱涛物业管理有限公司（简称爱涛公司）根据木马公寓业主委员会的要求在木马公寓西南角增设了智能门禁（道闸）设施。木马公寓西南角增设智能门禁设施之前，行人可以自由通行出入涉案房屋商铺，不受任何设施阻挡；增设智能门禁设施后，小区业主刷卡后可以自由通行，其他人员需向智能门禁设施一旁岗亭的值班保安说明理由后通行。该智能门禁（道闸）出入口成为行人及非机动车进出木马公寓小区的唯一通道。前述智能门禁（道闸）设施安装后并未立即启用。涉案房屋原系案外人虞俊承租，2016年3月，虞俊经被告同意将涉案房屋等转给原告，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：租期自2015年8月1日起至2021年7月31日止；年租金20万元，押金32000元；付款方式为年付，提前一个月即每年的7月1日支付租金；乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）概由乙方负责；等等。原告承租涉案房屋后，支付了2016年3月15日至同年7月31日的租金75000元及押金32000元，并投资对涉案房屋装修以经营甜品店。涉案房屋装修过程中，智能门禁（道闸）设施投入使用。因智能门禁（道闸）设施影响顾客自由出入，被告于2016年4月向南京市玄武区新街口街道物业科投诉，后向本院起诉要求爱涛公司等拆除前述智能门禁（道闸）设施。本院判决支持查燕的诉讼请求后，爱涛公司等上诉至南京市中级人民法院（简称南京中院）。2017年8月，南京中院就作出（2017）苏01民终1304号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。涉案房屋2016年5月上旬装修完毕，原告经营的甜品店于同月中旬开始营业，后因顾客出入不便影响经营于同年6月21日停业。2016年6月24日，原告通过短信通知被告：“房东你好，我们已经关门不营业，我们东西在暂时放在里面，钥匙怎么办？”，被告当时未予回复。同年6月27日，原告提起本案诉讼。同年7月底左右，原告将涉案房屋大门的一把钥匙交予被告，但经营所用的咖啡设备、烤箱、空调、桌椅、制冰机、冰柜等设施物品一直存放于涉案房屋。2016年8月8日，本院向被告送达了起诉状副本等诉讼材料。案件审理中，原告于2016年10月15日将涉案房屋内的前述物品清空后将房屋交还了被告。案件审理中，原、被告对涉案房屋的装修费用存在争议，本院根据原告申请，依法委托江苏宁信工程项目咨询管理有限公司（简称宁信公司）就涉案房屋装修进行了工程造价鉴定。宁信公司出具了鉴定报告书，鉴定意见为：涉案房屋内部装饰装修工程费用101968.87元、安装工程费用28084.27元，合计工程造价为130053.14元；另外，原告主张的桌面加玻璃台面费用1800元、原有桌椅改色处理费6800元、遮阳棚费用6300元，因相关设施已不在现场，未计入工程造价金额。原告为此支出鉴定费3000元。原告对鉴定报告书的真实性、关联性、合法性不持异议，但认为工程造价应包括玻璃台面、桌椅改色、遮阳棚的费用14900元。被告以涉案房屋装修未经其同意为由不认可鉴定报告书的内容。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。原告承租涉案房屋后，因第三人启用智能门禁（道闸）设施，致使顾客不能自由出入涉案房屋从而影响其商业用途，被告作为出租人应向原告承担违约责任。被告在租赁期间未能保持租赁物符合约定的用途，致使原告承租涉案房屋的目的不能实现，原告有权解除原、被告之间的租赁合同。原告虽于2016年6月24日向被告发出短信，但并未明确通知被告解除房屋租赁合同，原告要求确认合同于该日解除的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告诉至本院后，本院于2016年8月8日向被告送达了起诉书副本，原告要求解除合同的通知于该日到达被告，双方之间的合同应于该日解除。被告违约后及时要求有关部门解决智能门禁（道闸）设施的问题，而原告直至2016年10月15日才将涉案房屋清空交还被告，没有采取适当措施防止损失的扩大，由此造成的房屋空置相应损失应由原告承担；另结合原告装修涉案房屋后进行一个多月短期经营的事实，被告有关原告租金损失的抗辩意见，本院予以采纳。原告要求被告返还已交租金的诉讼请求，本院不予支持，原告亦无须另向被告支付2016年10月15日之前占有使用涉案房屋的费用。原告要求返还租房押金32000元，被告对此表示同意，本院予以确认。原告因经营需要投资对涉案房屋进行装修，但因被告违约未能有效开展经营，装修损失属于被告违约给原告造成的损失，应由被告承担赔偿责任。关于原告的装修损失，鉴定意见确定该损失为130053.14元，本院予以认定。租赁合同约定“乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）概由乙方负责”，并未限定原告装修涉案房屋须经被告同意，被告辩称因涉案房屋装修未经其同意而不认可装修损失的意见，本院不予采信。关于原告主张的玻璃台面、桌椅改色、遮阳棚费用，除其陈述外，原告并未提供其他直接证据证明存在相应的支出和损失，本院不予认定。综上，被告应当赔偿原告装修损失130053.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告查燕于本判决生效之日起十日内返还原告王七娣押金32000元，并赔偿装修费损失130053.14元，合计162053.14元。二、驳回原告王七娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5905元，鉴定费3000元，合计8905元，由原告负担4204元，被告负担4701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  安洪强人民陪审员  陈时勤人民陪审员  唐晓妹二〇一八年三月三十日书 记 员  吴双香