广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终104号 上诉人（一审原告）：广西斯普瑞物业服务有限公司，住所地钦州市子材东大街杨帆大道东面，统一社会信用代码：91450700561573474M。 法定代表人：王卫国，董事长。 委托诉讼代理人：冯滟云，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凡，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：上官星云，男，1990年5月1日出生，汉族，住所地钦州市钦**。 上诉人广西斯普瑞物业服务有限公司（以下简称服务公司）因与被上诉人上官星云物业服务合同纠纷一案，不服钦南区人民法院（2017）桂0702民初2431号民事判决，于2017年12月日向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人服务公司的委托诉讼代理人冯滟云、被上诉人上官星云到庭参加了诉讼。上诉人服务公司的另一位委托诉讼代理人李凡未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 服务公司上诉请求：1、撤销钦南区人民法院（2017）桂0702民初2431号民事判决；2、依法改判被上诉人支付上诉人2014年1月1日至2017年3月31日的物业服务费6120.90元。3、依法改判被上诉人支付上诉人2016年1月1日至2017年3月31日的电梯维护费303元。4、依法改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金3211.95元（违约金按每月50%以3626.40元为基数自2014年1月1日计算至2015年12月31日共24个月；以2494.50元为基数自2016年1月1日计算至2017年3月31日共15个月；以303元为基数自2016年1月1日计算至2017年3月31日共15个月；以后续计至付清之日止）。5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人在接到开发商的交房通知后认为房屋存在质量瑕疵而拒绝收房的理由成立，从而判决被上诉人无需向上诉人支付物业服务费等费用没有法律依据。虽然上诉人与被上诉人签订的《广西钦州【人和春天】前期物业服务合同》（以下简称服务合同）约定有因开发商原因而未能按照交房的物业服务所产生的费用由开发商承担，但本案中被上诉人没有证据证实是属于开发商原因导致开法交付房屋，其单方拒绝收房的行为应视为开发商已经履行了交房的义务，由此产生的一切不利后果应由被上诉人承担。在庭审进程中，被上诉人已经确认收到了开发商的交房通知，仅认为房屋存在质量问题，所以拒绝接收房屋，但却没有提供相关的证据予以证实其主张，既无开发商出具的认可材料，亦无其他鉴定结论或生效法律文书等认定其拒绝房屋的理由符合法律规定，应由其承担举证不能的法律后果。上诉人与被上诉人所签订的服务合同合法有效，且合同存在相对性原则。在没有充分证据证实可以拒绝履行的情况下，被上诉人应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行其作为业主缴费义务。为此，特依法提起上诉，恳请上级人民法院依法改判支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人辩称，根据答辩人一审提供的补充证据材料中的商品房买卖合同中第八条有关交付条件的约定，该房屋的交付条件为取得工程竣工验收备案表。然在被答辩人所提供的竣工备案表。然在被答辩人所提供的竣工备案表中，备案日期为2014年11月20日，故开发商在2013年12月18日登报公示之时，房屋尚未达到交付条件。我方在2013年12月21日检查该房屋时，提出整改意见并要求对方出示该文件时，对方也未能出示，当时我方即要求对方整改并出示合格证明，并未请求有资质的第三方机构作出质量鉴定。而对方在此后再无通知我方已达到交付条件要求收房，故至今仍未办理交房手续。我方于一审开庭时获悉，该房屋已整改完成，相关部位已与原貌不符，故根据我方与开发商签订的商品房买卖合同，不仅无需有资质的机构进行鉴定，现也无法鉴定。而开发商在整改后亦未发出整改完工通知，导致至今为止该房屋仍未办理交房手续，非我方过错，不应承担此期间的相关物业费用等。综上所述，被答辩人的主张是没有事实根据和法律依据的，请求二审法院查在清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 一审原告向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2014年1月1日至2017年3月31日的物业服务费6120.90元。2、判决被告支付原告2016年1月1日至2017年3月31日的电梯维护费303元。3、判决被告支付原告逾期付款违约金3211.95元（违约金按每月50%以3626.40元为基数自2014年1月1日计算至2015年12月31日共24个月；以2494.50元为基数自2016年1月1日计算至2017年3月31日共15个月；以303元为基数自2016年1月1日计算至2017年3月31日共15个月；以后续计至付清之日止）。4、本案诉讼费、公告费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月3日，上官星云与广西长融置业有限公司（以下简称长融置业）签订了合同编号：12110168的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定上官星云向长融置业购买长融·人和春天一区第12栋3单元1501号房，合同第八条约定，长融置业应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付上官星云使用。同日，上官星云与服务公司签订了服务合同，合同就物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、违约责任等进行了约定，其中第七条约定，物业服务费缴纳起始日按以下约定，a、被告在开发商公告的期限内接房的，物业服务费自接房之日起全额计收；b、甲方未在开发商公告的期限内接房的，物业服务费从公告的最后期限的次日起全额计收。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳。2013年12月18日，长融置业刊登报纸公告通知长融·人和春天一期12号楼业主于2013年12月20日办理相关接房手续。2013年12月21日，上官星云依公告通知前来验收房屋，发现待收房屋存在众多问题不同意予以接收并要求予以整改，目前该房尚未办理验收房屋手续。另，2014年11月2日，钦州市住房和城乡建设委员会同意长融·人和春天A区12#楼办理竣工验收备案。服务公司认为上官星云拖欠自2014年1月1日至2017年3月31日的物业服务费6120.90元、自2016年1月1日至2017年3月31日的电梯维护费303元，遂起诉至一审法院。 一审法院认为，上官星云与长融置业签订的买卖合同，服务公司与上官星云签订的服务合同，系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。上官星云于2013年12月21日收房时，发现房屋存在众多问题不同意予以接收并要求进行整改，因目前该房尚未办理验收房屋手续，依据服务公司、上官星云双方签订的服务合同第七条的约定，期间的物业服务费应由开发商广西长融置业有限公司法全额缴纳，故服务公司要求上官星云支付物业服务费等费用的诉讼请求，于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条之规定，判决驳回了服务公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由服务公司负担。 二审法庭调查期间，服务公司逾期向本院举了一份长融置业与服务公司于2012年3月28日登载的交房通知，因该通知并没有被上诉人购买的12栋楼。同时，该通知登载在前，工程竣工验收备案表在后，与本案争议的问题没有关联性，本院不予采信。被上诉人无新证据向本院提供。 二审对案件事实的查明与一审法院认定的事实一致。 根据双方的诉辩主张，本院归纳争议的焦点为：本案是否存在服务合同第七条第二款约定的“开发商原因”。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的服务合同是以被上诉人与开发商长融置业签订的买卖合同为前提，而本案是否存在服务合同第七条第二款约定的“因开发商的原因未能交给物业买受人的物业”情况出现，这是解决被上诉人应不应该履行服务合同义务的焦点问题。从商品房买卖合同第八条的规定来看，除要具备“取得工程竣工验收备案表”之外，还必须具备商品房经验收合格及取得交付使用的批准文件，这是排除“开发商原因”的必备要件。就举证责任的分配来说，上诉人未能举出被上诉人购买的第12栋3单元1501号房屋已具备了经验收合格并取得交付使用的批准文件的证据，仅凭被上诉人看了房屋并提出异议的事实及服务合同、交纳物业费的催告通知等证据尚不足以排除本案不存在“开发商原因”，即上诉人尚未完成“谁主张，谁举证”责任，所举的证据证明不了开发商已将经验收合格的房屋实际交付了被上诉人。因此，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，但本案应适用《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款，却适用了第四十一条，属于适用法规条款不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人广西斯普瑞物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 盛 审判员 韦乐熙 审判员 钟凌意 二〇一八年三月十四日 书记员 谢长州