河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2018）冀0302民初9736号原告：秦皇岛上城物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张艳平，总经理。委托诉讼代理人：梁庆祥，河北法润律师事务所律师。被告：王香丽，女，1981年1月25日出生，汉族，无业，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张海东，男，1977年2月7日出生，无业，汉族，与被告系夫妻关系，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。原告秦皇岛上城物业服务有限公司与被告王香丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛上城物业服务有限公司委托诉讼代理人梁庆祥到庭参加诉讼，被告王香丽及其委托诉讼代理人张海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛上城物业服务有限公司的诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付物业费、滞纳金共计16038.55元；2、请求法院依法判决被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2015年3月25日原告与河北上城房地产开发有限公司签订上城汤延前期物业管理服务合同一份，合同约定原告对上城汤延小区进行前期物业管理。合同约定物业服务期间为2015年4月1日起至2019年3月31日止，物业费收取标准为每月1.98元/平方米，如未能按时交纳物业费则按每天万分之五支付滞纳金。合同签订后原告开始进入上城汤延小区进行物业管理，原告进入小区后尽心为业主服务履行了合同约定义务。被告系上城汤延小区业主，现被告拖欠物业费10235.55元，滞纳金5687.7元，垃圾清运费105元，以上合计16038.55元。根据合同约定被告应当向原告支付物业费以及违约滞纳金，现为维护原告的合法权益特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王香丽辩称，我们交房的时间是2016年12月29日，与欠费的时间不相符，前期的物业合同物业和地产对我们业主没有公示，我们不予认可。物业企业不完整履行物业服务合同的第二条、第四条、第五、六、七条，约定的维护、修缮、服务与管理的义务，真正给小区造成了损害，我们作为业主要求上城物业赔偿损失。上城物业擅自撤场并违规操作招入新的物业企业，给小区带来了更大的损害，物业企业聘用未取得物业管理资格证书的人员担任管理工作，职业素养差、业务能力差、管理水平差。原物业公司从未按秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法及秦皇岛市住宅小区四星级物业服务等级标准向业主公示有关服务情况、费用收支事项，包括物业费的花销、公共停车位的租赁费、售水机的占地费以及手机信号转发塔的收费事项等。上城物业管理期间绿化无养护造成草坪大面积枯死，对树木不做病虫害防治，冬防围挡措施不浇灌绿植等。物业服务管理期间小区环境脏、乱、差，主要是垃圾清运不及时，垃圾桶肮脏程度堪比老旧小区的垃圾桶，草坪上的垃圾遍布都是，包括路面上的垃圾、墙面上的脏、地下室的肮脏潮湿，包括破烂的楼道、浑浊的水系景观。楼道的卫生不按时打扫，保洁人员经常用脏水做卫生。物业设施设备缺乏维护，损坏严重，如视频监控大半损坏无人维修，紧急报警按钮报警无反应，长期损坏，导致业主下房被盗，喷泉常年不开放，水系景观成死水，园区广播常年不开放，电梯超期未检测，地下排风从未运行导致下房潮湿，物品损坏、腐烂。物业企业对小区内私搭乱建侵占绿地及公共区域的行为视而不管。承诺封闭式管理人车分流，在物业企业管理期间未按此执行。园区内无巡逻和巡更打点虚设，消防监控长期一人值班，保安在岗期间酒后与业主冲突。安全方面灭火器配置不达标，并未按时间进行检测，消火栓水袋上锁捆绑，常年无人检查清扫。物业企业将配套的业主活动用房私借他人导致业主无法享用。上城物业撤走不履行交接手续，不提供相关资料并未及时公示。我家交房时太阳能没有安装，装修入住之后物业人员多次上门安装现在造成装修损失，家里的墙体裂缝多次找物业至今未解决，导致壁纸开裂造成装修损失。物业企业对物业收费的备案手续从未对业主公示。原告秦皇岛上城物业服务有限公司提交证据材料如下：证据1、2015年3月25日原告与河北上城房地产开发有限公司签订的上城汤廷前期物业管理服务合同一份，证明原、被告存在物业服务合同关系，收费标准为每平方米每月1.98元；证据2、业主情况登记表复印件一份，证明被告的信息；证据3、被告王香丽身份证复印件一份，证明被告的信息；证据4、缴费通知单复印件一份，证明原告向被告催收物业费以及滞纳金。证据5、欠费明细表一份，证明被告及房屋信息、欠费情况、计算方式。被告王香丽发表质证意见如下：证据1的真实性没有异议，对业主没有公示，我们不知道；证据2的信息是真实的，但登记表是谁出具的有所怀疑；证据3无异议；证据4我们不知道，没有通知我们；证据5对费用的明细不认可。被告王香丽提交证据材料如下：证据1、照片一张，证明地下车库不按时清扫；证据2、照片一张，证明保洁人员用脏水涮拖布；证据3、照片一张，证明原来的物业没有做病虫害的防治打药工作；证据4、照片一张，证明大多数监控显示器没有及时维修；证据5、照片一张，证明大面积的草坪全部枯死；证据6、照片一张，证明大面积的草坪全部枯死；证据7、照片一张，证明小区内草坪上的路灯不及时维护；证据8、照片一张，证明建筑垃圾长期不清理；证据9、照片一张，证明地下车库的生活垃圾长期无人清理；证据10、照片一张，证明小区内景观墙无人修复；证据11、照片一张，证明保洁人员拿墩布打外面的脏水；证据12、照片一张，证明消防设施不按法律相关的规定进行检测；证据13、照片一张，证明消火栓未按规定进行整理和保洁；证据14、照片一张，证明物业企业未进行车辆管理，小区车辆直接进入草坪；证据15、照片一张，证明物业企业未尽到管理义务，小区内的沙子就在门口；证据16、照片一张，证明电梯不按时间进行检测检验；证据17、照片一张，证明电梯不按时间进行检测检验；证据18、照片一张，证明上城物业撤场的时间和提供的物业服务招标通知书的时间不符，并未向业主公示；证据19、照片一张，证明物业企业对车辆未尽到管理责任，小区车辆随便停；证据20、照片一张，证明下雨之后小区路面全是泥巴，未尽到维护和管理的职责；证据21、照片一张，证明物业服务企业对小区内的经营者幼儿园占有业主的公共面积，未进行管理；证据22、照片一张，证明物业工作人员未对小区内的装修拆除承重墙进行制止和管理；证据23、照片一张，证明雨后小区的水系、路面全部浑浊一谈，平常没有做好维护和保养；证据24、照片一张，证明保洁人员去取室外的脏水来进行墩布的洗涮；证据25、照片一张，证明物业公司对经营的幼儿园没有进行很好的管理，幼儿园的外力墙面进行改造物业公司没有进行管理和制止；证据26、照片一张，证明保洁人员利用脏水进行保洁；证据27、照片一张，证明没有按照保洁的工作流程进行工作，与实际工作不相符；证据28、照片一张，证明保洁人员未按四星级保洁服务标准进行保洁；证据29、照片一张，证明保安巡逻人员未按四星级巡逻标准进行巡逻；证据30、关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》的通知复印件，证明没有达到物业管理的标准进行物业服务，没有在显著的位置进行公示，包括每年一次的物业服务费的收支情况，物业公用部分必须要征求业主的同意；证据31、秦皇岛市住宅小区四星级物业服务等级标准复印件，证明应当每年两次业主对物业服务的意见，基本满意率按时间入住户计算达到90%以上，物业从未征得业主对物业服务的调查，物业企业从来没有向业主公布物业服务费用，物业资金的收支情况，物业人员每日至少一次巡查小区单元门，做好巡更记录，物业企业应该每年至少一次防火应急预案演习，物业没有做，楼道电梯每日清洗两次，每周拖洗保洁两次，垃圾清运每日清运两次，道路地面、绿地明沟每日清洗两次，公共灯具、宣传栏、园林景区每周擦拭一次，园林绿地养护成活率应在95%以上，以上物业企业都没有做；证据32、关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知，证明我们的房屋没有按照规定安装太阳能；证据33、照片一张，证明四星级物业服务的收费标准，我们的收费服务标准高于实际的收费标准。原告秦皇岛上城物业服务有限公司发表质证意见如下：对被告提供的证据统一发表质证意见，对被告提交的证据的真实性、关联性有异议，以上证据无法证明拍摄地点为涉案小区，也未注明时间，无法证明何时拍摄，被告提供的证据24、26证明保洁人员用脏水清理卫生，这两份的拍摄时间为2018年8月15日和2018年10月17日，原告已于2018年6月撤场，该两份证据不能证明原告存在违约行为。根据原、被告双方的举证意见，可以确认如下事实：2015年3月25日河北上城房地产开发有限公司与秦皇岛上城物业服务有限公司签订了《上城汤延前期物业管理服务合同》，约定由原告向被告所居住的上城汤延小区提供物业管理服务。原告秦皇岛上城物业服务有限公司对上城汤延小区物业服务收费1.98元/月﹒平方米。被告王香丽系上城汤延小区9-1-802号业主，房屋面积146.86平方米。另查明，2015年6月30日至2018年6月6日35个月零六天的物业服务费，房屋面积146.86平方米×1.98元每月每平方米×35个月=10177.39元+1.98元每月每平方米×146.86平方米÷30天×6天=58.16元，共计10235.55元。垃圾清运费105元。经原告多次催要，被告至今未按合同的约定向原告交纳。本院认为，河北上城房地产开发有限公司、秦皇岛上城物业服务有限公司签订的《上城汤延前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受了原告提供的物业服务，应该依合同约定的价格缴纳物业费。结合被告的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，应承担相应责任，被告向原告交纳物业费应按80%为宜，为8188.44元。另，原告秦皇岛上城物业服务有限公司向被告主张生活垃圾处理费105元，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条；《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定。判决如下：被告王香丽给付原告秦皇岛上城物业服务有限公司2015年6月30日至2018年6月6日期间的物业服务费8188.44元，垃圾清运费105元。于本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由被告负担。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 王 宏 二〇一八年十一月二十六日书记员 卢鑫宁