.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终936号上诉人（原审被告）：海口投源实业开发有限公司，住所地海口市秀英区和谐路**。法定代表人：王之明，总经理。委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵玉娇，女，1977年1月15日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人:陆竹筠，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐萍，海南东方国信律师事务所律师。上诉人海口投源实业开发有限公司（以下简称投源公司）因与被上诉人赵玉娇房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。投源公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回赵玉娇的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。因政府及相关部门的行政行为影响，投源公司可依照合同第十二条的约定予以延期交房。一审法院未了解实际情况，认定投源公司逾期交房不属于不可预料的不可抗力，无视双方合同条款中对于逾期交房条件约定的真实意思表示，于法无据，请二审法院依法予以纠正。二、《海南省保障性住房预售合同》是投源公司与赵玉娇充分协商一致订立的有效合同，既然双方对房屋的交付时间有明确的补充约定，应视为双方的真实意思表示，一审法院关于"双方签订的合同中补充约定所确定的应交房时间无效"的认定缺乏法律依据。一审法院按照2014年12月30日作为交房时间来计算违约金属于认定事实错误，应依法予以纠正。投源公司庭后补充陈述理由称：即使二审法院最终认定投源公司逾期交房构成违约，应承担向赵玉娇支付违约金的违约责任，也应按照合同附件九补充协议第四条违约金数额最高不得超过该房屋总价款的5%进行确认。赵玉娇辩称，一、投源公司主张的不可抗力不存在，无法部分或全部免除投源公司逾期交房的违约责任。二、投源公司应按照《海南省保障性住房预售合同》第十二条约定的交房时间即2014年12月30日前向赵玉娇交付房屋，补充约定的交房时间属于无效的格式条款，应当不予适用。投源公司逾期交房的行为明显构成违约，应向赵玉娇支付逾期交房违约金。投源公司的上诉没有任何事实及法律依据，纯粹是为拖延付款时间及浪费司法资源。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。赵玉娇向一审法院起诉请求：1.投源公司向赵玉娇支付逾期交房违约金17792元（自2014年12月31日起暂计算至2017年1月13日止）；2.投源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月24日，赵玉娇、投源公司双方签订一份《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，赵玉娇购买投源公司开发的海口市××区经济适用房、限价房项目中的2#住宅楼17层1705房，房屋面积为61.32平方米，房屋总价格为239148元。合同第十二条约定，（一）投源公司应当在2014年12月30日前向赵玉娇交付该房屋；（二）约定该房屋交付时应当符合第1.2.5项所列条件。补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件（第5项约定为：该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格）。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，投源公司向赵玉娇交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，投源公司可据实予以延期：1.因不可抗力且投源公司在事实发生之日起30日内告知赵玉娇的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给赵玉娇，赵玉娇要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向赵玉娇支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十六条规定，赵玉娇应当在房屋交付之日起30日内按照有关规定缴纳物业专项维修资金，维修资金应存入由市房地产行政主管部门在银行设立的专用账户。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，赵玉娇向投源公司支付首期购房款72148元，余款167000元赵玉娇以银行按揭贷款的方式向投源公司支付，投源公司于2014年9月4日、2015年7月29日向赵玉娇开具发票。2017年1月13日，投源公司制作入伙通知书，载明赵玉娇需办理房屋交付手续并交纳维修资金3679.2元。一审法院认为，赵玉娇、投源公司签订的《保障性住房预售合同》合法有效，双方应严格按照合同约定履行相关权利义务，并承担相应的违约责任。合同第十二条约定的交付条件中，存在一般规定和补充约定，补充约定可视为双方当事人对合同进行的修改、变更，故应优先适用补充约定。一、实际交房时间。投源公司于2017年1月13日通知赵玉娇收房，故实际交房时间为2017年1月13日。二、应交房时间。补充约定的交房时间为"银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内"。但合同第二十六条约定，赵玉娇应在房屋交付之后一个月内缴纳维修资金。可见，关于先交房还是先缴纳维修资金，合同的不同条款有互相矛盾的约定。按照商品房买卖市场的习惯，一般由开发商在收房时通知业主，业主方才缴纳维修资金。因此若按照补充协议的约定确定应交房时间，则很可能完全排除了开发商的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定："提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"。因此该补充约定所确定的应交房时间无效。双方应按合同第十二条第（一）项确定的2014年12月30日作为应交房时间。三、逾期交房违约金的计算。投源公司应于2014年12月30日交房，实际通知交房日期为2017年1月13日。按照合同约定，投源公司应向赵玉娇支付2014年12月31日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金，投源公司应支付的违约金为14292.8元（72148元×0.0001×745天+167000元×0.0001×534天=14292.8元）。赵玉娇主张超过上述金额的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、投源公司于本判决生效之日起十日内支付赵玉娇逾期交房违约金14292.8元；二、驳回赵玉娇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取122元，由投源公司负担79元，赵玉娇负担43元。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，根据投源公司在二审中的自认，专项维修资金由投源公司负责收取，赵玉娇配合投源公司办理相关手续，投源公司在向赵玉娇发入伙通知书时才通知赵玉娇缴纳专项维修资金。本院认为，双方当事人签订的《保障性住房预售合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定投源公司应于2014年12月30日前交房，而投源公司2017年1月13日才通知赵玉娇收房，应承担逾期交房违约责任。投源公司上诉称因政府及相关部门的行政行为影响，其可依照合同第十二条的约定延期交房，但现有证据不能证明投源公司所主张的政府及相关部门存在影响投源公司逾期交房的行政行为，故投源公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。投源公司上诉称一审判决以2014年12月30日作为交房时间计算违约金错误，应按双方合同第十二条补充约定的在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内向赵玉娇交付房屋作为交付时间。本院认为，当事人签订和履行合同应当遵循诚实信用原则。根据双方合同第十二条第（一）项的约定，投源公司应当在2014年12月30日前向赵玉娇交付房屋。虽然双方合同第十二条补充约定在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内投源公司向赵玉娇交付房屋，但该条约定内容并非对合同第十二条第（一）项约定交房时间的变更，而是补充约定了投源公司向赵玉娇交付房屋的前提条件。根据该补充约定，投源公司向赵玉娇交付房屋属于附条件的民事行为。根据投源公司在二审中的自认，专项维修资金由投源公司负责收取，赵玉娇配合投源公司办理相关手续，投源公司在向赵玉娇发入伙通知书时才通知赵玉娇缴纳专项维修资金。故办理缴纳专项维修资金手续属于投源公司应负的合同义务，赵玉娇仅负有协助义务。依照诚实信用原则，投源公司应当在双方约定的交房时间之前通知赵玉娇缴纳专项维修资金，但投源公司在向赵玉娇发入伙通知书时才通知赵玉娇缴纳专项维修资金，已经超过双方约定的交房时间，应当由其承担相应的民事责任。投源公司主张合同第十二条补充约定属于对交付时间的约定，没有法律依据，本院不予支持。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给赵玉娇，赵玉娇要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向赵玉娇支付全部已付款万分之一的违约金。故一审判决认定2014年12月30日作为双方约定的交房时间，并判令投源公司应向赵玉娇支付自2014年12月31日至其通知赵玉娇交房的2017年1月13日期间的逾期交房违约金并无不当。但由于合同补充协议附件九第四条约定，因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%，该条款是对合同第十四条的限制，在按照合同第十四条计算的违约金数额超过合同补充协议附件九第四条的约定时，应当适用合同补充协议附件九第四条的约定确定投源公司应当支付的违约金数额。根据合同第十四条的约定，投源公司应向赵玉娇支付2014年12月31日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金为14292.8元，而根据合同补充协议附件九第四条的约定，涉案房屋的总价款为239148元，其总价款的5%应为11957.4元，现有证据不能证明赵玉娇已获得其他利息、赔偿款或违约金，故对赵玉娇主张的超出合同补充协议附件九第四条约定的该商品房总价款的5%部分的违约金，应不予支持。一审判决对赵玉娇主张的超出涉案房屋总价款的5%部分的违约金予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。故本院二审确定，投源公司应向赵玉娇支付的违约金为11957.4元。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4889号民事判决第二项；二、变更海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4889号民事判决第一项为：海口投源实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵玉娇逾期交房违约金11957.4元；三、驳回赵玉娇的其他诉讼请求；四、驳回海口投源实业开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元，减半收取122元，由海口投源实业开发有限公司负担82元，赵玉娇负担40元；二审案件受理费244元，由海口投源实业开发有限公司负担204元，赵玉娇负担40元。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 谭晓梅审判员 韩 芬 二Ｏ一八年三月二十三日书记员 汪园圆速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。