杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初4755号 原告（反诉被告）：庞邦田，男，1981年4月1日出生，汉族，住浙江省天台县平桥镇庄后村****，现住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赖笑笑、孔春凤，浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：施富良，男，1962年11月6日出生，汉族，住，住浙江省杭州市下城区/div> 委托诉讼代理人：王旭山，浙江丰国律师事务所律师。 原告庞邦田与被告施富良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，被告施富良向本院提起反诉。本院经审查，将反诉与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本案转为适用普通程序并组成合议庭，于2017年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告庞邦田的委托诉讼代理人孔春凤第一次庭审到庭参加诉讼，原告庞邦田及其委托诉讼代理人赖笑笑、被告施富良及其委托诉讼代理人王旭山两次庭审均到庭参加诉讼。经批准，本案延长审限三个月，现已审理终结。 原告（反诉被告）庞邦田向本院提出诉讼请求：1.被告向原告给付装修费赔偿款205000元；2.被告向原告给付营业补助费26800元，设备迁移费22520元；3.被告返还2017年4月和5月的房租38333元；4.被告支付附属物补偿金17348.7元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年，案外人陈惠莲承租了被告施富良（房东）的灵德里99号1-4层楼房及附属房用于经营帝景商务酒店，其后又建了厨房、洗涤室、一楼客房。经营过程中，陈惠莲将酒店转让给庞邦田。2012年9月25日，庞邦田与施富良签订了一份《租房协议》，约定：（1）庞邦田租用施富良灵德里99号1-4层楼房一幢，前后天井，院子东檐头副房等（施富良留西檐一楼间）用于经营旅馆。（2）租赁期限为2012年9月25日至2017年5月31日。（3）租金为2012年6月1日-2014年6月1日租金每年为210000元，2014年6月1日-2016年6月1日租金每年为220000元，2016年6月1日-2017年5月31日一年租金为230000元；租金的支付方式为：半年一付先付后租（提前一月）。（4）租赁期满后，庞邦田有优先续租权。（5）租赁期内如遇政府拆迁，乙方所得的赔偿是房间内的固定装修部分的50%，五年后施富良60%，庞邦田40%（金额按转让的41万元计算）。2012年9月27日，陈惠莲与原告庞邦田签订了一份《转让协议》，约定将位于灵德里99号的帝景商务酒店作价41万元转让给庞邦田。2012年10月25日，庞邦田与案外人签订《建筑装饰工程施工合同》，对帝景商务酒店重新进行装饰装修，花费合计20万余元。2013年1月11日，庞邦田取得了杭州市下城区景云旅馆的营业执照，自此，庞邦田对外以景云酒店的名字营业。2016年，下城区城中村改造三村连片工程指挥部发布拆迁公告。2017年3月，施富良签订了拆迁协议。按照《租房协议》的约定及相关的拆迁文件的规定，庞邦田认为施富良应赔偿装修费205000元，并给付政府补偿给经营者，但实际发至房东处的营业补助费（26800元）和设备迁移费（22520元）共计49320元，以及附属物补偿金17348.7元，施富良以租赁合同已到期、装修款是政府补偿给房主为由，拒绝赔偿装修费；以庞邦田向法院起诉为由，拒绝支付设备迁移费等费用。鉴于以上事实，庞邦田认为，施富良的行为违背诚实信用、公平原则，使庞邦田的利益受到严重的损害。现庞邦田为维护自身权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）施富良辩称，原告的起诉没有事实根据和法律依据，请求驳回。1.双方的租赁合同于2017年5月31日到期，在此期间，原告一直正常经营并未遇到政府拆迁，拆迁时拆除原有的建筑物居民迁移到别处，显然在租赁期间未发生该种情况，也没有发生导致合同无法履行的情况。2.租赁合同第6条约定，租赁期内若遇政府拆迁，原告所得赔偿是房间内固定装修部分的50%，五年后遇拆迁，如何进行赔偿与本案无关，因为原告并没有租赁满五年，故原告应当就固定装修部分数额提出要求。3.本案原告是在正常租赁期间内，并未发生2017年3月房屋拆除导致不能履行的情况，故不存在租金返还的问题。4.附属物补偿没有合同依据，也没有法律依据，综上请求驳回。 被告（反诉原告）施富良向本院提出反诉请求：1.原告立即腾空搬离杭州市下城区灵德里99号1-4层楼房；2.原告自2017年6月1日起按照每月19167元的标准向被告支付租金至原告实际腾空搬离该楼房止（暂计2017年6月1日至2017年9月1日57500元），并支付自2017年6月1日至自其实际腾空搬离该楼房止的水电费（暂计2017年6月1日至2017年9月1日25500元）3.原告赔偿被告腾房奖损失58000元；4.原告承担本案的诉讼费用。审理中，被告（反诉原告）施富良当庭撤回第1项诉请，变更第2项诉请为：原告自2017年6月1日起按照每月19167元的标准向被告支付租金至2017年9月1日止为60021元，撤回对水电费的主张。事实理由：2012年9月25日，原告庞邦田与被告施富良签订《租房协议》，原告租赁被告位于杭州市下城区灵德里99号1-4层楼房一幢、前后天井、院子东檐头副房。该楼房租赁期限为2012年9月25日至2017年5月1日，2012年6月1日-2014年6月1日租金每年为210000元，2014年6月1日-2016年6月1日租金每年为220000元，2016年6月1日-2017年5月31日一年租金为230000元。租金半年一付，提前一月先付后租。如今，双方租赁协议期限已至，且不再续约，协议约定租赁协议期满后原告应将房屋完好交还被告。然被告至今仍未腾空搬离交还该楼房，已经构成违约和违法，同时，由于原告仍占有使用该楼房，理应支付被告相应租金及水电费至其实际离开该楼房。另外，由于原告至今仍未离开并腾空该楼房，使得被告无法获得按时签约腾房奖，对此造成损失应由原告予以赔偿。综上，原告租赁期限已至仍占用被告楼房，被告为维护自己的合法权益，同时避免权利受到进一步损害，特诉至法院，请依法支持被告的请求。 原告（反诉被告）庞邦田辩称，对于诉请2，后期房屋停水停电，基本的居住条件丧失，被告要求原告支付租金没有依据。对于腾房奖励，没有依据证明被告受到了该损失，即使有损失也无法证明与原告有关，原告仅仅是租房方。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。经庭审质证，对双方当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：1.原告提交的《转让协议》1份，被告对真实性、合法性无异议，认为与本案不具有关联性，转让费41万元涉及租赁期5年以后的补偿问题。本院对该证据真实性予以确认。2.原告提交的《建筑装饰工程施工合同》，被告认为系与案外人签订，真实性无法确认，且金额仅为41000元，与原告所称装修费20万元不相符。本院认为，该合同无法证明履行情况，故对该证据不予确认。3.原告提交的下城区“城中村”改造三村连片工程关于办理提前安置房入住事宜的通知（复印件）1份，被告对真实性无异议，认为与本案不具有关联性，该证据仅是通知，并无实际拆迁。本院对该证据的真实性予以确认。4.原告提交的拆迁补偿评估结果（复印件）、测算表（复印件）各1份，被告对真实性无异议，认为与本案不具有关联性，拆迁行为并未发生在租赁期内，在租赁期满原告均在正常经营，且未涉及原告主张的部分，由于本案原告一直未腾空房屋，相应的补偿款未发放，故原告要求的条件并未成就。本院对该组证据的真实性予以确认。5.原告提交的通话记录光盘及文字整理稿各1份；被告对真实性无异议，对证明对象有异议，在通话录音中被告仅同意如果拆迁补偿有原告的份额，同意给原告，并不涉及本案的诉请。本院对该组证据的真实性予以确认，但该录音内容仅能证明双方曾协商部分补偿款事宜，未能达成一致意见。6.原告提交的照片、视频各1份，被告对装修情况的照片真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能直接得出装修的数额；对原告自行测量的真实性无法确认，也未进行公证，附属物的面积与本案不具有关联性，附属物是否应当补偿，应当按照拆迁政策予以确定，若需要补偿也应当由国家进行补偿。本院认为，房屋内的装修情况仅凭照片不足以确认装修价值，附属物的测量不具有客观性，故对该组证据的待证事实不予确认。7.被告提交的《租房协议》1份，原告认为与反诉请求无关联性。本院认为，该证据与原告提交的证据《租房协议》一致，与案件事实相关联，故予以确认。8.被告提交的照片（打印件）2份，原告认为不能证明房屋租赁的实际情况。本院认为，该2份照片未显示房屋内的实际情况，不能证明被告的待证事实，故不予确认。9.被告提交的测算表、下城区城中村改造三村连片工程指挥部证明及回复（复印件）各1份，原告对测算表的真实性、合法性、关联性无异议；对指挥部回复真实性无异议，但与本案无关；对证明的真实性、合法性、关联性均有异议，来源不明，对证明对象有异议。本院对测算表及回复的真实性予以确认，对证明的真实性不予确认。10.被告提交的证明1份，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证明是合作社出具，不具有证明效力。本院对该证明的内容予以参考。 结合上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院查明案件事实如下： 2012年9月27日，原告庞邦田与案外人陈惠莲签订《转让协议》一份，约定陈惠莲将帝景商务酒店转让给庞邦田，转让费410000元一次性付清，转让时间2012年9月27日，转让时间之前的债权、债务由陈惠莲负责与庞邦田无关，转让后陈惠莲有义务配合庞邦田的变更手续。 2012年9月25日，原告庞邦田与被告施富良签订《租房协议》一份，约定庞邦田因经营旅馆需要，租用施富良灵德里99号1-4层楼房一幢，前后天井，院子东檐头副房等（施富良留西檐一楼一间）；租赁期限自2008年6月1日起至2016年5月31日，租期8年；租金为2008年6月1日-2009年6月1日每年195000元，2009年6月1日至2012年6月1日每年200000元，2012年6月1日至2014年6月1日每年210000元，2014年6月1日至2016年5月31日每年为220000元；租金的支付方式为半年一付，先付后租（提前一个月）；门前三包等包括经营期内所有规费（水、电费、治安费）全由庞邦田负责；租赁期内如遇政府拆迁，庞邦田所得赔偿为房间内的固定装修部分的50%；五年后施富良60%，庞邦田40%（金额按转让的41万元计算）；租赁期满后，庞邦田应将房屋完好无损地交还施富良，房屋内可移动的物品由庞邦田处理，墙面、地面等不可移的装潢部分不得损坏或拆走，应无条件无偿归施富良所有，如要续租可优先，但合同另签；款到施富良后签字生效，庞邦田可进场装修。双方在《租房协议》尾部手写“增加租期一年，自2016年6月1日至2017年5月31日，租金为230000元”的内容。庞邦田实际租赁期限自签订《租房协议》开始。2012年9月29日，庞邦田预先核准登记杭州市下城区景云旅馆的个体工商户字号，2016年11月11日，庞邦田领取杭州市下城区景云旅馆个体工商户营业执照。 2017年5月11日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部发布《关于办理提前安置房入住事宜的通知》。施富良坐落于灵德里99号房屋的拆迁测算表中，营业补助26800元属于区补奖励一栏，设备迁移费22520元，房屋装修补偿费为401199元。2017年5月23日，庞邦田曾与施富良协商拆迁补偿款事宜，但双方未达成一致意见。 审理过程中，被告施富良确认以下事实：其于2017年3月底签订拆迁协议，但其与拆迁办就拆迁房屋的费用尚未进行结算，2012年10月原告曾在租赁房屋内装修。原告庞邦田确认以下事实：410000元转让费包括整个旅馆的装修、固定设备、移动设备、附属物等。双方均确定，涉案租赁房屋于2017年9月被拆除。 本院认为，原告庞邦田与被告施富良签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守合同约定，履行各自义务。双方争议的拆迁补偿费的权利归属，应按当事人有约定按约定处理、无约定按法律规定处理的方式进行分配。 双方《租房协议》约定租赁期至2017年5月31日到期，被告施富良于2017年3月底签订拆迁协议，故属于《租房协议》约定的租赁期内遇政府拆迁情形。按照《租房协议》“租赁期内如遇政府拆迁，庞邦田所得赔偿为房间内的固定装修部分的50%；五年后施富良60%，庞邦田40%（金额按转让的41万元计算）”的约定，原告庞邦田认为其所得赔偿款应按转让费410000元计算50%，被告施富良认为应按房间内固定装修的实际价值计算50%，并认为房间内固定装修价值不到410000元。对此本院认为，双方在签订《租房协议》时对于政府拆迁不可预料，原告庞邦田租赁涉案房屋后向上家支出转让费410000元并对租赁房屋重新进行装修并支出了装修费，若在短期内遇政府拆迁则损失较大，故双方约定如遇拆迁分配比例为各50%；5年后随着租赁期限延长及装修折旧，分配比例调整为被告施富良60%、原告庞邦田40%，故原告庞邦田主张的计算方法符合《租房协议》约定本意及日常逻辑，本院予以支持。 原告庞邦田主张由被告施富良给付营业补助及设备迁移费，对该两项双方未在《租房协议》中作出约定，应适用相关法律法规处理。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十一条规定，原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房处理。拆除原为住宅用房而出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房处理，对原租（借）用人不予安置，不予补偿。第二十二条规定，拆除出租（借）的住宅用房，补偿人对租（借）用人不予安置和补偿。即补偿人对被告施富良的房屋仍按住宅用房处理，且对作为租用人的原告庞邦田不予安置、不予补偿。另根据测算表显示营业补助属于区补奖励，应与原告庞邦田无关，故原告庞邦田主张由被告施富良给付营业补助26800元缺乏依据，本院不予支持。根据设备迁移费明细表所载及原告庞邦田在租赁房屋的经营情况，需要迁移的设备大部分应为原告庞邦田所有，但若被告施富良未出租该房屋亦应得到部分设备迁移费，故本院酌定该部分费用22520元由双方各得50%，即被告施富良应给付原告庞邦田设备迁移费11260元。《租房合同》约定的租赁期限至2017年5月31日，在此之前原告庞邦田实际占用租赁房屋，故其要求被告施富良返还2017年4月-5月的租金缺乏事实依据，本院不予支持。原告庞邦田主张的附属物补偿金17348.7元，因《租房合同》未作约定，而其自认转让费中已包括附属物，故本院认为由被告施富良赔偿其装修损失已足以弥补，故对该项主张不予支持。被告施富良反诉要求原告庞邦田支付2017年6月1日至9月租金的主张，因该期间租赁房屋事实上已处于待拆迁状态，原告庞邦田认为已停水停电故无法使用，而被告亦无证据证明在此期间有产生水电费，原告庞邦田虽占用租赁房屋但已无法实现租赁目的，故被告施富良该反诉主张本院不予支持。被告施富良反诉主张由原告庞邦田赔偿腾房奖损失58000元，因该项费用被告施富良尚未结算，是否产生实际损失尚不明确，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）施富良于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庞邦田装修赔偿款205000元、设备迁移费11260元； 二、驳回原告（反诉被告）庞邦田的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）施富良的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5950元，由原告庞邦田负担1800元，被告施富良负担4150元；反诉案件受理费1330元（被告施富良已预缴1560元），由被告施富良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长  施丹薇 人民陪审员  顾莉新 人民陪审员  杨忠善 二〇一八年三月十九日 书 记 员  刘 迎 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?