江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终612号上诉人（原审被告）：张全跃，男，1960年4月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京苏商投资发展（集团）有限公司，住所地在南京市江宁滨江经济技术开发区。法定代表人：陈家俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈飞，男，1978年10月25日生，该公司员工。上诉人张全跃因与被上诉人南京苏商投资发展（集团）有限公司（以下简称苏商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张全跃上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担案件一、二审案件受理费。主要事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人的租赁合同关系于2015年12月31日期限届满是错误的。(1）虽然《房屋租赁合同》记载房屋租赁期为2015年12月31日止，但是上诉人与被上诉人多年来签订合同的时间均为次年4月份，双方依据交易习惯签订新的《房屋租赁合同》时间也应当为2016年4月份，所以被上诉人在2015年12月31日后没有要求上诉人迁出涉案的五佰村63号房屋，也没有要求收回房屋。根据《合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故双方自2016年1月1日起形成了不定期租赁关系。(2）2016年3月31日，南京市鼓楼区人民政府发布宁鼓府征字【2016】第1号房屋《征收决定》，涉案房屋被列入了征收范围。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条：房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方自2016年1月1日起形成了不定期租赁关系，涉案房屋于2016年3月31日被列入了征收范围，双方再无签订租赁合同的必要，双方房屋租赁关系应当于2016年4月1日终止。2.一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费71250元（3750元/月×9月）错误。根据法律规定，上诉人与被上诉人的租赁合同关系于2016年4月1日终止，既然双方的租赁合同终止，被上诉人就无权再收取任何费用。征收决定公告后，上诉人与被上诉人没有对继续使用房屋需要支付费用等达成任何意思表示，且被上诉人此时己无权再将涉案的房屋出租给上诉人。涉案房屋的用途为浴室经营，主要针对是附近居住在平房的老百姓，自征收决定公告后附近老百姓很快就签订了征收补偿协议进行了搬迁，浴室的经营也无法开展，受到了严重影响。苏商公司辩称，一审法院认定涉案租赁合同于2015年12月31日届满是正确的，客观上在合同到期后，被上诉人已明确告知上诉人不再签订新的协议，之后上诉人想交纳新一期房屋租金，当时被上诉人明确予以拒绝。故双方之后并未形成上诉人所主张的事实租赁关系，双方的租赁合同终止于2015年12月31日。一审法院判令上诉人支付房屋使用费符合相关法律规定。有关上诉人实际经营因拆迁而受到影响，一审法院予以考虑，最终裁判减半支持被上诉人一审的诉讼请求。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。苏商公司向一审法院起诉请求：1.判令张全跃迁出原合同项下南京市鼓楼区五佰村63号房屋；2.判令张全跃支付2016年度原租赁区域房屋占用使用费90000元；3.判令张全跃按月7500元标准支付2017年起直至其迁让时的房屋使用费；4.判令张全跃承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1998年12月30日，南京市物资回收公司作为甲方与乙方张全跃签订房屋租赁协议一份，约定甲方同意乙方租赁其五佰村仓库一部分，兴建浴室；租赁房屋地址为南京市中央门外五佰村63号东侧；租赁房屋及场地面积为甲方仓库东北边5跨400㎡库房，场地约300㎡，乙方自开门至马路；甲方提供现有水源和电源（1寸半水表，5个千瓦动力电源及现有相关照明电源），如不够使用，增容乙方自理；甲方装表，乙方单独计量使用，甲方按月收取水电费；租赁期限计算自1999年1月1日至2006年12月31日止；到期后若乙方房屋继续使用，甲乙双方另行商定；租赁费支付方式为1999年至2001年为80000元，以后每年递增3000元，即2002年83000元，2003年86000元，2004年至2006年房租根据当时情况本着友好原则另行商议；租赁费本着先付后租的原则，每年分两次付清，即上半年在前一年十一月底交付，下半年在五月三十一日前交付，首期租金在合同签订后即行付清。2006年1月1日，南京市物资回收公司作为甲方与乙方张全跃签订房屋租赁补充协议，约定双方于1998年12月30日签订的房屋租赁协议继续生效，房屋租赁费用按2003年1月1日的补充协议执行，即年租金60000元，支付时间每年二月份之前付30000元，十一月份之前付30000元，不得拖欠；本协议系1998年12月30日协议的补充，自2006年1月1日至2006年12月30日止，届时双方将根据情况再定。2015年4月27日，苏商公司作为甲方与乙方张全跃签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方座落于南京市××（现××）××村路××号房屋，该房屋（仓库）面积为500平方米（以房屋现状为准）；房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，共1年；租赁期满，甲方有权收回该房屋；如乙方不再续租，必须提前两个月书面通知甲方，否则乙方须额外支付甲方一个月租金并按合同期限将房屋清理后交付甲方，乙方有意继续承租的，亦应提前两个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同，续租时，在同一条件下，乙方享有优先权；该房屋用途为浴室，乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途，不得擅自将房屋转租、转包、转借、转让给第三人或用于联营、抵押，不得以甲方名义从事任何活动，乙方的经营行为应完全由乙方自行承担后果；月租金为7500元，年租金总计90000元；该房屋租金在合同有效期内保持不变，合同到期续租时，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；租金支付方式为按月收取，预付6个月，先付后用，每期付款应在下期使用房产前10日支付；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付2000元作为保证金（保证金不计息）；租赁期满后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，不足部分乙方应在结算当日向甲方付清，如有剩余部分甲方应如数返还，如因乙方原因导致合同解除，租赁保证金将不予返还；乙方在经营活动中所需的水费、电费、煤气费等费用由甲方制定相应的价格和收款方式，乙方经营活动所需的费用如遇国家调整有关费用价格时，由甲方根据价格调整幅度调整相关费用，本合同未指定由甲方负担的其他费用均由乙方承担；甲方房屋已交付，租赁期满或合同解除后，乙方应于5日之内返还该房屋，甲乙双方验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章，乙方应结清至搬离之日的房租、水电等各项费用；返还期结束后对于该房屋内乙方遗留的所有物品，包括装饰、装修的非固定部分，视为乙方自动放弃其所有权，甲方有权自行处置；乙方出资添附的装饰、装修的固定部分，无偿留归甲方，乙方不得以此冲抵房屋租金或其他费用，甲方亦有权要求乙方将房屋恢复原状；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，装修或改善后乙方应将经营装修布局，特别是水电管线路，排污管道等隐蔽工程项目图纸交付甲方备案；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修义务；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，可以解除本合同，在终止合同书签订前，本合同仍有效；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，其中包括该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围时，合同自行终止，乙方承诺及时将所承租房屋交付甲方，乙方不享受任何拆迁利益；因甲方整体规划或建设需要，需收回房屋的，乙方应无条件服从，发生上述情况如已经履行合同的，需收回房屋的，甲方应退还乙方剩余的房租及租赁保证金；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，甲方应提前1个月通知乙方，将已收回的租金余额（及租赁保证金）退还乙方。2016年3月31日，南京市鼓楼区人民政府发布宁鼓府征字【2016】第1号房屋征收决定，鼓楼区五佰村63号在征收范围内。另查明，南京市物资回收公司系苏商公司的子公司，后被苏商公司合并，苏商公司现为本市五佰村63号房屋登记所有权人。案涉房屋租赁合同所涉500平方米房屋于2017年10月31日被停水停电，现已被拆除。一审审理中，双方一致确认五佰村63号与五佰村路63号系同一处所；自2016年1月1日起，双方未再续签新的房屋租赁合同，张全跃亦再未缴纳房屋租金；苏商公司认可张全跃已按房屋租赁合同约定，交纳了保证金2000元，并同意在房屋占有使用费中予以折抵。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，苏商公司、张全跃签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于苏商公司主张张全跃迁出合同项下南京市鼓楼区五佰村63号房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。苏商公司、张全跃之间的房屋租赁合同已于2015年12月31日期限届满，且未能续签新的房屋租赁合同，张全跃理应在租赁期限届满时返还租赁房屋。现因案涉房屋已被拆除，不具备返还条件，故苏商公司该项诉讼请求，法院不予支持。关于苏商公司主张房屋占有使用费的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因苏商公司、张全跃双方之间的房屋租赁合同期限已届满，张全跃应当履行返还租赁房屋的合同义务，张全跃仍占有使用租赁房屋，应承担相应房屋占有使用费。鉴于案涉租赁房屋于2016年3月31日列入征收范围，故2016年1月1日至2016年3月31日期间的房租仍应参照原合同标准支付，此后至2017年10月31日房屋被停水停电并拆除期间的占有使用费，综合征收公告发布后对该地经营的影响、征收期间周边拆迁状况及逾期返还房屋给苏商公司造成的损失等，并结合本案实际，法院酌定按每月3750元支付房屋占有使用费，上述共计93750元（3个月×7500元／月+19个月×3750元／月），折抵保证金2000元，张全跃仍应支付苏商公司房屋占有使用费91750元。关于案涉房屋装修及添附部分。案涉房屋租赁合同约定，租赁期满后，张全跃应于5日之内返还该房屋，返还期结束后对于该房屋内遗留的所有物品，包括装饰、装修的非固定部分，视为自动放弃其所有权，苏商公司有权自行处置；张全跃出资添附的装饰、装修的固定部分，无偿留归苏商公司，张全跃不得以此冲抵房屋租金或其他费用，故依据上述合同约定，就装饰、装修的非固定部分，张全跃可予以拆除，无法拆除或遗留部分，无权冲抵相应房屋租金。至于案涉房屋租赁合同所涉500平方米以外的部分，双方可另行处理，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：一、张全跃于判决生效之日起十日内给付南京苏商投资发展（集团）有限公司房屋占有使用费91750元；二、驳回南京苏商投资发展（集团）有限公司其他诉讼请求。二审中，苏商公司提交（2017）苏0106民初11649号案件开庭笔录及民事裁定书，该案是张全跃要分割拆迁款提起诉讼，庭审笔录第7页中有张全跃关于续签租赁合同，苏商公司拒签，所以张全跃又把钱带回去的相关陈述。拟证明合同到期后苏商公司明确提出不再出租，要把房子收回，并对相关房租拒收，明确不再建立房屋租赁关系。张全跃质证认为，对证据真实性没有异议，苏商公司之前不收张全跃房租，也不赶张全跃走，现在又向张全跃要占有使用费，是欺负张全跃。二审中，张全跃陈述，在涉案房屋拆迁之前，涉案房屋一直由其使用，涉案合同是不定期合同，不能说到期，张全跃一直住在涉案房屋内，没有人通知也没有人发书面的东西给张全跃要求搬走，被上诉人是想非法剥夺张全跃的财产，谋取拆迁利益。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，张全跃因与苏商公司房屋租赁合同纠纷一案，向法院起诉，后申请撤诉，法院作出（2017）苏0106民初11649号民事裁定书准许张全跃撤回起诉。上述事实，有房屋租赁合同、产权证、房屋征收决定书、水电费票据、1998年房屋租赁合同及补充协议、（2017）苏0106民初11649号民事裁定书、庭审笔录及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：一审法院认定的房屋占有使用费是否适当。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋租赁合同约定的租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，后张全跃与苏商公司未再签订书面合同。结合（2017）苏0106民初11649号案件庭审笔录，苏商公司在合同期满后拒绝与张全跃继续签订租赁合同，故一审法院认定案涉房屋租赁合同于2015年12月31日期限已届满，有事实依据。根据法院查明的事实，租赁合同期限届满后，张全跃仍占有使用案涉租赁房屋，故应承担相应房屋占有使用费。一审法院根据征收工作的影响等情形，认定的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上，张全跃的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1581元，由张全跃负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月二十六日书记员  陈晓君