文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初8489号原告：杨翠雯，女，1971年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告杨翠雯诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋违约金52373.08元（以858575元为基数，从2017年12月27日（包括27日）起，按日万分之五，暂计至2018年4月27日计算，并请求计算至实际交付房屋之日止）；2.被告立即向原告支付迟延支付违约金的罚金154543.5（以858575元为基数，从2017年4月1日起，按日万分之五，暂计至2018年3月26日）；3.被告向原告补齐第一期违约金3150元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：原告向被告购买其开发的位于佛山市禅城区雄盛广场二座1单元6层604室房产，总购房款为858575元；被告需于2017年3月31日前交付房屋；交付的房屋需已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、小区内绿地率达到16.22%；若被告逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了支付购房款义务，但被告却未按时交付房屋。2017年8月8日，原、被告双方签订《逾期交楼处理协议书》。约定：被告自2017年4月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日90日支付一次违约金给原告，至实际交付之日止；若被告未能按照上述方式按时足额支付违约金，则需加倍支付。2017年8月8日，被告向原告支付了第一期违约金35486元，但其本应支付38636元，且逾期40天；2017年11月23日，被告向原告支付了第二期违约金，逾期57天；2018年1月31日，被告向原告支付了第三期违约金，逾期36天；之后就不再向原告支付。2018年1月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，但并未出具建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。据原告了解，案涉房屋还在到处施工，不具备交楼条件。补充：双方签订商品房买卖合同以及逾期交楼处理协议对被告逾期交付房屋的违约金的支付方式、金额作出了明确的约定，被告一共向原告支付了三期违约金，但是均没有按照逾期交楼处理协议书约定的时间支付，2018年1月17日，被告向原告单方发出自己的通知，但是并没有按照合同约定出示建设工程竣工验收备案表及房屋测绘报告，至今案涉房屋公共区域仍在施工，尚不具备交楼条件。附：被告逾期支付违约金说明            期数/90天              起始时间              最晚应付款日期              实际付款日期              逾期天数                  第一期              2017401-20170629              2017年6月29日              2017年8月8日              40天                  第二期              20170630-20170928              2017年9月28日              2017年11月23日              57天                  第三期               20170929-20171226              2017年12月26日              2018年1月31日              36天                  第四期              20171227-20180326              2018年3月26日              未支付              暂计32天      被告雄盛王府公司辩称：一、应按照《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号20160817004701）（下称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称《补充协议书》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座604房，建筑面积为88.39平方米，价款为858575元；原告未按照约定时间付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；被告在2017年3月31日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、被告已支付自2017年4月1日至2017年12月27日的逾期交楼违约金给原告。自2017年12月28日至2018年1月17日的逾期交楼违约金，因涉案商品房达到交付标准，原告拒绝收楼，不予办理逾期交楼违约金收款手续，应自行承担后果。三、被告向原告支付逾期交房违约金的截止日期为2018年1月17日起，原告主张被告支付至2018年4月27日与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第九条“商品房交付条件”和第十一条“交付时间和手续”约定，被告应于2017年3月31日（交付期限），将已取得建设工程竣工验收备案证明文件交付给原告。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。四、原告主张支付迟延支付违约金的罚金理据不足。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《逾期交楼处理协议书》约定的日万分之五的违约金本身即兼具惩罚违约和补偿原告损失的作用，且日万分之五的标准折合年利率为18%，原告主张加倍支付违约金显然超过其实际损失，属于双重惩罚，有违公平原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第28、29条的规定，违约金数额应以实际损失额为限，法院应兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对违约金进行衡量。本案中，在逾期交楼期间，因被告逾期交楼造成原告损失，被告已按照万分之五的标准支付违约金，足以弥补原告损失，原告诉求支付迟延支付违约金罚金没有依据，请法院予以驳回。五、原告逾期支付购房款，按照合同约定应承担相应的违约责任原、被告就逾期交楼事宜协商处理时，已协商一致双方按照合同约定各自承担相应的违约责任。原告支付购房款300000元逾期21天，应支付违约金3150元，原、被告协商同意直接从被告应向原告支付的逾期交房违约金中扣减，无需原告另行支付，原告则在出具给被告的《收据》中，注明扣应支付开发商逾期付款违约金3150元，故原告无权要求被告补齐第一期违约金3150元。综上所述，根据本案证据和事实，被告应向原告支付2017年12月27日至2018年1月17日的逾期交房违约金为9444.33元，原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，依法应予以驳回。诉讼中，原告提交如下主要证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，证明双方存在买卖合同关系。2.增值税发票，证明原告已分三期依约履行支付房款义务。并没有被告所主张的逾期付款的情形。3.《逾期交楼处理协议书》、账户明细，证明被告逾期支付违约金，需双倍支付。逾期交楼处理协议书明确了违约金支付标准，支付方式，第一期是15个工作日按逾期90日支付一次，往后都是每逾期支付一次。第三条明确载明如被告没有按时足额支付违约金，需要双倍支付。账户明细证明被告三期均有逾期支付的情形。4.《收楼通知书》、通知，证明被告逾期交楼且起交付的房屋不符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝收楼。5.两份拒绝收楼通知书及快递送达记录，证明原告因被告不能提供竣工验收表、房屋测绘报告以及房屋多处不合格、公共设施仍在施工而拒绝收楼。诉讼中，被告提交如下主要证据：1.《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明①原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同，合同是真实有效的；②合同约定了被告应在2017年3月31日前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第八条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；③第二十五条送达约定了被告按照买卖合同约定载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书；④补充协议书约定买受人逾期支付房款包括但不限于（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续。2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、预售面积测绘报告书，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金计算应截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。3.《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。4.购房款支付凭证，证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第八条及补充协议第五条的约定承担违约责任。5、逾期交楼处理协议书、收据、佛山农商行批量代收结果明细清单，证明原、被告已就处理逾期交楼付款事宜达成一致，原告支付逾期付款违约金后，被告再行支付逾期交楼违约金，双方确认同意从逾期交楼违约金中扣减逾期付款违约金，原告无需另行支付。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；对原告提交的证据5，经核对，本院确认其真实性；被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。诉讼中，本院向佛山市禅城区房产测绘和交易中心调取了涉案房屋的测绘报告。原告对该报告无异议，并陈述至法院邮寄才看到该报告，故违约金应当计算至原告签收之日，即2018年8月9日。被告对测绘报告的真实性无异议。经审理查明：2016年8月17日，原告为购买禅城区季华四路68号佛山雄盛王府广场二座604房与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋面积为88.39平方米，规划用途为办公，该房产的测绘机构为佛山市金尺房地产测绘服务有限公司，其中预测建筑面积88.39平方米；商品房价款为858575元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.08%，金额438575元；除首期款外，剩余房款420000元，应于2016年9月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。……经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。原告为购买涉案商品房申请按揭贷款的300000元于2016年9月23日支付给被告。2017年8月8日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，确认房屋建筑面积为88.39平方米，约定：因案涉房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。三、如甲方未能按上述方式按时足额支付上述违约金须加倍支付。四、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。原告于2017年7月15日出具收据，确认收取被告支付案涉房屋逾期交楼自2017年4月1日起至2017年6月29日的违约金35486元（已扣除应付开发商逾期付款违约金3150元），并注明款到生效；原告于2017年11月22日出具收据，确认收取被告支付案涉房屋逾期交楼自2017年6月30日起至2017年9月27日的违约金38636元，并注明本收据款项于2017年11月24日前入账有效；原告于2018年1月5日出具收据，确认收取被告支付案涉房屋逾期交楼自2017年9月28日至2017年12月26日的违约金38636元。被告分别于2017年8月8日、11月23日、2018年1月31日向原告转账支付35486元、38636元、38636元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明一，根据佛山市金尺房地产测绘服务有限公司出具的《预售面积预测报告书》，案涉房屋的建筑建筑面积为88.06平方米。另查明二，根据本案调取的测绘报告显示，佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日出具涉案小区季华四路68号二座的《房屋测绘报告书》，涉案房屋的建筑面积为88.86平方米。本院于2018年8月9日向原告送达该《房屋测绘报告书》。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案商品房买卖合同及其补充协议、逾期交楼处理协议书等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。被告提交的证据为预售面积预测报告书，由上述合同约定可知，预测报告书提供预测面积，测绘报告提供实测数据，预测报告书与测绘报告显然并不相同。被告在本案庭审中已经出示涉案房屋竣工备案证明文件，但尚未向原告出示测绘报告，故应以本院调取的涉案房屋竣工测绘报告送达原告之日即2018年8月9日为出示之日，至此方可认定被告提供的商品房符合合同约定的交付标准，原告应在该日办理收楼手续，故违约金应计至该日。关于逾期交楼违约金计付问题。本案中，就被告逾期交楼的事实及违约金计付标准，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应按约定承担违约责任。双方的争议在于违约金的支付时间及逾期支付的加倍处罚问题。对此，首先，因逾期交楼处理协议书为被告提供的反复使用的格式文本，故在对协议条款存在两种以上理解时，应作不利于被告的解释。协议约定违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止；其后又约定违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，两处约定在首次支付时间上有冲突，对此应理解为，在该协议签订之日，被告应支付第一笔逾期交楼违约金，之后以90日为一期，在该期的最后一日前向原告支付一次违约金，否则构成逾期支付；由此可以确定，首次支付时间为协议签订日即2017年8月8日，而逾期交楼时间从2017年4月1日起算，至2017年8月8日逾期130天，违约金为：（858575元×0.0005）/天×130天=55807.38元，即被告应于2017年8月8日向原告支付违约金55807.38元；第二期为2017年8月9日至2017年11月6日，被告应于2017年11月6日向原告支付违约金38636元；第三期为2017年11月7日至2018年2月4日，被告应于2018年2月4日向原告支付违约金38636元；第四期为2018年2月5日至2018年5月5日，被告应于2018年5月5日向原告支付违约金38636元；第五期为2018年5月6日至2018年8月3日，被告应于2018年8月3日向原告支付违约金38636元；第六期为2018年8月4日至2018年8月9日，共6日，被告应于2018年8月9日向原告支付违约金2575.73元（858575元×0.0005/天×6天）。结合被告已实际支付的违约金及已扣除的双方达成一致的逾期付款违约金，至2018年8月9日，被告尚欠第一期部分违约金及第四、五、六期违约金，共计：55807.38元-35486元-3150元+38636元+38636元+2575.73元≈97019元。另外，若不以周期计，而以总体违约天数考虑，则自2017年4月1日至2018年8月9日，逾期496天，违约金为：（858575元×0.0005）/天×496天=212926.6元，减去被告已实际支付的违约金及双方达成一致的逾期付款违约金（相当于三期违约金38636×3=115908），则尚欠违约金亦约为97019元，与上述计算方法得出的结果一致。据此，将原告第一、三项诉讼请求合并审查，可以确定被告尚欠2017年4月1日至2018年8月9日逾期交楼违约金为97019元。其次，关于违约金逾期支付的加罚问题，根据协议约定，如甲方未能按上述方式按时足额支付上述违约金须加倍支付，由于逾期交楼违约金针对的是逾期交楼违约行为，逾期支付罚金针对的是逾期支付上述违约金的违约行为，二者并非处罚同一违约行为，因此不存在双重处罚和显失公平问题，故对原告要求被告支付迟延支付违约金罚金的主张，本院予以支持。结合原告主张及协议约定可知，应对未按时足额支付部分，按日万分之五计算实际迟延支付期间的罚金，对按时支付部分不应再施加处罚，否则有违公平。经审查，第一期违约金未支付部分为17171.38元（55807.38元-35486元-3150元），从2017年8月9日计至2018年3月26日为230天，罚金为：（17171.38元×0.0005）/天×230天=1974.71元；第二期实际支付时间为2017年11月23日，逾期17天，罚金为：（38636元×0.0005）/天×17天=328.41元，第三期无逾期，以上合计2303.12元。因原告主张罚金暂计至2018年3月26日，故此后罚金本院不作审查处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨翠雯支付逾期交楼违约金97019元及逾期支付上述违约金的罚金2303.12元（罚金计至2018年3月26日）；二、驳回原告杨翠雯的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2225元，由原告负担1173元，被告负担1052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年九月四日书记员  潘有鹏