西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0103民初1277号原告（反诉被告）：黄伟，男，1980年12月18日出生，回族，北京国锐房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。被告（反诉原告）：王鲁林，男，1968年8月2日出生，汉族，中铁第一勘察设计院职工，住西安市雁塔区西影路****楼******。委托诉讼代理人：姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪龙秀，陕西宽明律师事务所实习律师。被告：西安利航房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘诗龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨越，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋超，男，该公司员工。原告（反诉被告）黄伟与被告（反诉原告）王鲁林、被告西安利航房地产营销策划有限公司（以下简称：西安利航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄伟之委托诉讼代理人勾晓强，被告（反诉原告）王鲁林及其委托诉讼代理人姚红妮、笪龙秀，被告西安利航公司委托诉讼代理人杨越、宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令被告王鲁林按照定金罚则向原双倍返还定金壹拾万元（其中王鲁林已经支付了五万元）；3、判令被告王鲁林补偿原告因被告王鲁林违约导致原告未及时购房而按照本案起诉时房屋升值的市场价款与合同约定价款的差额7万元；4、判令被告西安利航公司对诉讼请求第二项及第三项承担连带的赔偿责任；5、本案的诉讼费用由二被告连带承担。事实和理由：2017年5月28日，原告在被告西安利航公司的介绍下与被告王鲁林签订《房屋买卖三方合同》。合同约定原告购买被告王鲁林位于西安市碑林区金色城市小区3号楼1单元1805室的房屋一套，房屋建筑面积89平方米，房屋所有权证号为Y10118677，合同价款约定为人民币85万元整。合同第三条约定了定金罚则，2017年5月25日，原告通过被告西安利航公司代为收取定金的方式向被告王鲁林支付了定金5万元整，被告西安利航公司收到上述定金款项后向原告出具收到定金伍万元的收款收据壹张。随后原告通过被告西安利航公司催促被告王鲁林尽快按照合同的约定履行《房屋买卖三方合同》。由于在等待交易期间，西安市的房价持续上涨，被告王鲁林反悔了，认为本次房屋买卖交易价格过低，遂故意采取拖延的方式，拒绝履行合同义务。被告西安利航公司作为居间方本应积极督促被告王鲁林履行本合同，但是其消极怠工，未尽到职责。在《房屋买卖三方合同》约定的按揭购房必须向西安市存量房交易结算资金监管账户存入购房首付款的最后期限2017年10月31日之前，原告及其委托代理人孙瑶与二被告通过电话、短信、微信及面谈等方式进行多次积极沟通，希望二被告按照《房屋买卖三方合同》的约定履行合同义务。但是被告王鲁林明确拒绝按照《房屋买卖三方合同》的约定履行合同义务，其认为合同价款太低，要求涨价后才会继续履行合同，且明确表示不再按照合同要求进行房屋买卖交易。而被告西安利航公司也积极配合被告王鲁林向原告施加压力，要求原告向被告王鲁林让步。原告认为二被告的行为严重违反合同的约定且属于根本违约，为了维护原告的合法权益，原告无奈诉诸法院，请求依法裁判。被告（反诉原告）王鲁林辩称，1、同意解除原、被告之间的房屋买卖合同，事实上原、被告双方之间的房屋买卖合同早已经协商一致解除，被告也已经将定金按照原告的要求退还给原告；2、在合同履行过程中，被告并不存在违约情形，因此无需按照定金罚则向原告双倍返还定金；3、定金罚则与损害赔偿同时适用无法律依据，原告没有证据证明给其造成的损失高于定金法则的约定；4、关于7万元房屋差价，没有任何事实和法律依据，请求法庭驳回；5、诉讼请求4与其无关，不予答辩。被告西安利航公司辩称，西安利航公司作为房屋买卖中介公司，有介绍信息、促成买卖交易以及协助双方办理过户手续的义务。在本案中，公司全面积极配合履行以上义务，所以原告提出的消极怠工及不积极配合是不存在的。如果买卖双方后期按照约定的情况进行交易，西安利航公司作为居间方也愿意配合双方办理过户的手续。被告（反诉原告）王鲁林向本院提出反诉请求：l、请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币72000元整；2、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年5月28日，反诉人与被反诉人通过西安利航公司签订了《房屋买卖三方合同》。约定由被反诉人购买反诉人位于西安市碑林区金色城市小区l单元1805室的房屋。后双方又于2017年7月6日签订补充协议，将交易日期提前至2017年9月30日之前。合同签订后反诉人积极履行合同约定的义务，并配合被反诉人办理相关手续，但被反诉人并未按时支付购房款，已构成违约。经多次协商，在被反诉的要求下，反诉人同意解除该合同，并把购房定金退还给被反诉人，但被反诉人并未按合同约定向反诉人承担违约责任。综上，反诉人依据有关法律规定，特向法院提出反诉，请求依法维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）黄伟针对被告（反诉原告）王鲁林的反诉请求辩称，1、2017年5月28日反诉人与被反诉人及西安利航公司签订的《房屋买卖三方合同》约定的履行期限是2017年10月31日，虽然反诉人和被反诉于2017年7月6日签订了补充协议，但是这份补充协议与三方履行房屋买卖合同无任何关系，也没有导致房屋买卖合同的期限变更。反诉人已经向被反诉人退还了房屋定金，这种行为证明了王鲁林违约，且在2017年10月31日房屋交易没有完成，当时正处于房价上涨期间，反诉人没有契约精神，恶意拖延。由于反诉人必须与被反诉人签订网签合同以后，被反诉人才能将资金打入被监管账户，但是由于反诉人拒绝签订网签合同，才导致合同无法履行，但是并没有解除。综上所述，被反诉人一直在积极的履行合同义务，包括一些附带的义务，但是反诉人一直拒不履行本合同的义务，导致根本违约，也就是本案原告起诉要求违约赔偿及支付差价款的原因。当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认的证据为：《房屋买卖三方合同》（以下简称：《三方合同》）和收款收据。双方争议的事实为：何方违约导致未能按照《三方合同》约定办理交易过户手续。原告主张其一直催促被告进行交易，未交易系被告因房价上涨反悔，拖延所致。原告为证明其主张，提供录音证据两份、敦促函及特快专递一份、证人证言一份。被告王鲁林对上述证据的质证意见如下：对于2017年10月29日上午的录音证据的真实性认可，对证明目的不认可，录音中被告王鲁林没有说不卖房子，双方只是对交易时间产生争议，且录音中可以反映因房屋漏水及原告工作繁忙等原因耽搁交易的事实；对于2017年10月29日下午的录音真实性无法核实，且与其无关联性；对于敦促函及特快专递，被告王鲁林拒收特快专递系因西安利航公司门头显示为玛雅房屋，其不知道是西安利航公司所寄，且特快专递里面的内容不能说明其违约；对证人证言部分内容认可，双方有明确的意思表示将交易时间提前至9月30日之前。被告西安利航公司对于原告上述证据发表质证意见如下：敦促函及特快专递真实性及证明目的均认可，并提供微信聊天记录一份证明其已将敦促函通过微信发送给被告王鲁林；两份录音证据真实性认可，对原告所述其未积极督促被告王鲁林办理过户手续的证明目的不认可；对于证人证言中关于退定金50000元内容有异议，对于其他内容认可。被告王鲁林辩称双方签订的《房屋买卖三方合同》补充协议（以下简称：《补充协议》）将交易时间变更至2017年9月30日，原告未按照补充协议约定的时间履行义务，原告应承担违约责任，王鲁林据此向本院提起反诉。被告王鲁林为证明其主张，提供《补充协议》、微信聊天记录、转账记录一份作为证据。原告黄伟及被告西安利航公司均对《补充协议》真实性认可，对证明目的有异议，不认可交易时间变更为2017年9月30日之前；原告黄伟对微信聊天记录的真实性及证明目的均不认可，对于转账记录的真实性认可，证明目的不认可。被告西安利航公司对微信聊天记录及转账记录的真实性认可，但不认可交易时间变更为2017年9月30日。对于上述有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《补充协议》，因双方对真实性均无异议，本院予以确认，但该协议本身不能体现原、被告双方协商一致将交易时间变更为2017年9月30日之前。2、原告提交的两份录音证据，双方对真实性均无异议，本院予以确认；敦促函及特快专递有被告西安利航公司提供的微信聊天记录佐证，真实性本院予以确认；二被告提供的微信聊天记录内容上可以相互印证，故真实性本院予以确认。以上证据，结合原告提供的证人证言，可以相互印证，还原原、被告双方沟通及协商的过程，故本院确认如下事实：2017年5月28日，黄伟（买售方、乙方）、王鲁林（出售方、甲方）与西安利航公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：黄伟购买王鲁林所有的位于西安市碑林区金色城市小区3号楼1单元1805室的房屋一套，建筑面积89平方米，成交价格为850000元。签订合同当日黄伟支付买卖定金人民币50000元以确定买卖关系，定金由西安利航公司代为收取。本次交易采用银行商业贷款方式，乙方采用银行商业贷款方式购买，乙方应于2017年10月31日前将购房首付款人民币260000元存入西安市存量房交易结算资金监管账户，甲方应积极配合乙方、丙方办理银行按揭贷款审批手续。并于银行按揭贷款审批通过并放款后7个工作日内甲乙双方配合居间方办理二手房买卖交易过户手续。作为本次买卖的居间方，西安利航公司负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间费人民币23500元（其中，甲方向丙方支付居间服务费0元，乙方向丙方支付居间服务费23500元）。甲方应在收到房款后三个工作日将该房屋交付乙方。第九条违约责任约定：1、逾期交房责任：除不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，逾期在7日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按照日计算给乙方总房款0.1%的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日之内向乙方交付违约金，合同继续履行；2、逾期付款责任：乙方未按照约定的时间付款的，按逾期在7日之内，自约定的应付款届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方交付逾期总房款0.1%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行。3、其他违约责任：1、甲乙双方在签订本合同后，若因甲方原因导致合同不能继续履行，则赔偿乙方定金金额相同的违约金，乙方将所得违约金50%为居间服务佣金，丙方退还代收定金给乙方。若因乙方原因导致合同不能继续履行，则定金不予退还，作为赔偿甲方的违约金，甲方将所得违约金50%为居间服务佣金。并积极配合解除合同的相关手续。2、若因甲方房屋产权问题造成的本次交易失败，则属于甲方违约，甲方需按照第1条进行赔偿。第十条丙方责任约定：1、为甲乙双方提供订立合同的中介服务，并见证甲乙双方签订《房屋买卖三方合同》之事实；2、在甲乙双方权属过户、申请按揭贷款过程中，为甲乙双方办理相关首付提供咨询，根据合同约定为甲乙双方联系玛雅房屋权证中心办理网签，资金监管，买卖过户，领取房产证缴纳税费等。3、协助甲乙双方办理物业交接手续。2017年5月25日，西安利航公司代收黄伟定金50000元。同年7月6日，黄伟（乙方）与王鲁林（甲方）签订《房屋买卖三方合同》补充协议一份，补充内容为：①甲方全力配合乙方办理过户手续。②由乙方支付人民币伍仟元整（￥5000）于甲方，甲方处理与房屋租客之间相关事宜。③若因乙方或其亲属原因导致租客提前得知房屋于2017年9月30日之前交易，所有责任将由乙方承担。④若因乙方自身所有原因导致房屋无法正常交易，由乙方承担违约责任。2017年7月18日，被告王鲁林通过微信联系西安利航公司工作人员宋超，询问何时交易，同年8月4日，原告黄伟向被告西安利航公司发出《关于立即办理网签的敦促函》，载明：“…自本人支付定金后截至发函之日2个月有余，但贵公司依然未完成居间服务中办理网签事宜，本人具备西安市购房资格，但贵公司确拖延不积极促成网签签约，贵司之行为表明贵司并未积极履行合同居间方之责任。本人特发此函，敦促贵司务必于8月15日前促成本人和卖方的网签手续…”，后被告西安利航公司向被告王鲁林邮寄该敦促函，王鲁林拒收，西安利航公司通过微信将该敦促函发至被告王鲁林。2017年8月30日，被告王鲁林微信回复被告西安利航公司宋超：“9月中旬联系交易”。后案涉房屋发生漏水，同年9月27日，被告王鲁林微信告知宋超：“请联系对方于9月27日至30日期间安排房屋交易，这几天我都在西安”，宋超回复因房屋漏水，正在和对方沟通。2017年10月12日，被告西安利航公司宋超再次微信联系被告王鲁林沟通交易事宜，被告王鲁林坚持《补充协议》将交易时间变更为9月30日，认为原告已经违约，沟通未果。同年10月29日上午，原告妹妹孙瑶、被告王鲁林及被告西安利航公司工作人员刘经理、宋超就交易事宜进行协商，王鲁林表示不愿意按照85万元将房屋出卖给原告，要求加价。同日下午，孙瑶与刘经理、宋超继续协商，要求向被告王鲁林确认是否仍愿意按照85万元价格交易。当天下午5:21分，宋超应孙瑶要求向被告王鲁林转发微信：“王鲁林先生，你好！我是买房黄伟的妹妹孙瑶，对于今早的沟通，我们决定遵循合同约定，你出售的文艺北路金色城市3号楼1单元1805室房子以合同价格约定85万元继续完成交易，你最终意愿是否同意继续履行合约，在10月31日前进行交易。因为我哥哥黄伟需要请假来办理相关手续，请你看到信息后及时回复。谢谢”。同年11月5日，王鲁林回复“按照合同的约定对方已经违约了，不具备继续的条件。请按有关违约条款执行”。原、被告因此发生争议，原告遂诉至本院。2017年12月31日，被告西安利航公司向原告黄伟退还定金50000元。以上事实，有原、被告双方提供的《房屋买卖三方合同》，原告（反诉被告）提供的收据、微信转账记录、录音、敦促函、特快专递、证人证言，被告（反诉原告）王鲁林及被告西安利航公司提供的《补充协议》、微信聊天记录，原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订《三方合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，受法律保护，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。《三方合同》签订后，原告按约支付了定金，被告王鲁林未按照《三方合同》约定，配合原告办理网签等交易手续，致双方未能于2017年10月31日前进行交易，《三方合同》无法继续履行。被告王鲁林辩称双方签订的《补充协议》将交易时间变更至2017年9月30日之前，但协议内容并不能体现被告王鲁林上述辩称，故交易时间应以《三方合同》约定为准。故被告王鲁林之行为已构成根本违约，原告黄伟有权解除《三方合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故原告要求被告王鲁林双倍返还定金的诉讼请求本院予以支持，因庭审中双方均认可定金50000元已经返还原告，故被告王鲁林应向原告支付金额为50000元。关于原告要求被告支付房屋溢价损失7万元的诉讼请求，被告王鲁林在庭审中认可2017年10月31日案涉房屋的价值为90万元，原告当庭表示不申请对房屋溢价损失进行鉴定，并接受被告王鲁林所认可的案涉房屋价值，即房屋溢价损失金额为90-85=5万元，因定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故原告该诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。被告西安利航公司已经按照《三方合同》约定履行了居间义务，原告证据不足以证明被告西安利航公司在履约过程中存在过错，故其要求被告西安利航公司承担连带赔偿责任的诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。关于反诉，因双方签订的《补充协议》内容不能体现交易日期变更至2017年9月30日之前，被告（反诉原告）王鲁林未能举证证明原告（反诉被告）黄伟存在违约行为，故被告（反诉原告）王鲁林要求原告（反诉被告）黄伟支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄伟与被告（反诉原告）王鲁林、被告西安利航房地产营销策划有限公司于2017年5月28日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告（反诉原告）王鲁林于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄伟定金人民币50000元；三、驳回原告（反诉被告）黄伟要求判令被告（反诉原告）王鲁林补偿房屋溢价损失7万元及要求被告西安利航房地产营销策划有限公司对双倍返还定金、赔偿房屋溢价损失承担连带赔偿责任的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王鲁林要求原告（反诉被告）黄伟支付违约金72000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元（含反诉费800元），由原告（反诉被告）黄伟负担1400元，被告（反诉原告）王鲁林负担3100元，（此款原告黄伟已预付3700元、被告王鲁林已预付800元，被告王鲁林于支付上述款项时一并直付原告黄伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  崔来军人民陪审员  龚大航二〇一八年三月二十六日书 记 员  张立超