山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终7476号 上诉人（原审被告）：刘宝妮，女，1974年10月7日生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司青岛市分公司（原青岛市邮政局），住所地：山东省青岛市市**延安三路**。 负责人：刘建峰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王晓玲，山东德衡(北京)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于妙妙，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔建锋，男，1981年3月14日生，汉族，住河北省沧州市献县。 原审被告：郭斌，男，1967年2月17日生，汉族，住山东省青岛市市**。 原审被告：张国，男，1970年1月30日生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人刘宝妮因所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宝妮向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市市南区人民法院作出的（2016）鲁0202民初4704号民事判决书第三项、第四项，依法改判驳回被上诉人要求确认上诉人与原审被告乔建锋之间《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，依法驳回被上诉人要求上诉人返还涉案青岛市市南区户房屋的诉讼请求。2、本案一审、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。其依据的主要事实与理由：本案一审以涉案房屋“之前”在房地产交易中心并无登记为由作出以该房屋为标的物所签订的房屋买卖合同均应认定为无效的判决事实认定错误，忽略了关键事实，适用法律程序错误。一、一审法院以涉案房屋“之前”在房地产交易中心并无登记为由认定涉案房屋不存在的事实认定错误，适用法律程序错误。本案一审查明涉案房屋的产权证系郭斌以单位自管公房为对象，虚构事实、伪造、变造有关的公文和证件非法获取的事实不足以认定涉案房屋不存在。首先，房屋登记系行政行为，具有行政行为所具有的公定力，即某一行政行为在没有经过行政或司法程序被撤销以前，应当推定其是有效的，原审被告郭斌的刑事犯罪认定并不当然导致行政登记行为的无效，当事人应当通过行政诉讼来确认行政登记的合法性，在行政行为未经生效法律文书或其他有效行政行为确认违法并撤销、变更之前法院不应当径行作出相关转移登记合同无效的判决。其次，从本案涉案房屋的登记程序来看，经历了三次登记行为，即一审法院认定的郭斌以单位自管公房为对象，虚构事实、伪造、变造有关的公文和证件非法获取房屋产权证的行为，郭斌将涉案房屋转移至原审被告乔建锋的权属登记行为，在法院执行程序中涉案房屋由乔建锋转移至上诉人刘宝妮的行为，而从本案一审查明的事实来看，一审认定的郭斌的违法行为仅涉及第一次登记，并无其他证据证明原审被告乔建锋的行为违法，而乔建锋转移至刘宝妮的登记行为更是在法院执行程序中的执行行为所实现，三次登记系三次行政行为，系对涉案房屋的三次确权行为，即使第一次登记行为无效，并不影响涉案房屋第二次、第三次的确权行为无效。其三，房屋管理登记程序包括房屋初始登记与房屋转移登记，两种登记行为均为对物权的确认行为，登记在房地产登记薄中所记载的权属所有人就应当是涉案房屋的权属所有人，而本案所谓的“以前”没有登记仅指涉案房屋没有初始登记，而从我国初始登记制度的设立背景以及房产历史来看，2001年8月15日颁布的《城市房屋权属登记管理办法（已经被2008年7月1日起，被《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）取代）第十六条:新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。该《办法》仅要求新建的房屋办理初始登记，而涉案房屋并非新建房屋，未进行初始登记并不影响其存在的合法性，更不影响之后的转移登记以及善意取得行为。综合上述事由，一审法院仅以原审被告郭斌的违法办证行为认定涉案房屋不存在的事实认定错误，忽略了历史背景即关键事实，径行认定合同无效的行为更是违背了法律程序。二、本案涉案房屋系上诉人刘宝妮通过法院强制执行程序善意取得并非单纯的房屋买卖合同行为，一审法院作出认定上诉人与原审被告乔建锋之间《房屋买卖合同》无效的判决适用法律错误，违背了我国法律的公信力。（一）即使本案涉案房屋的登记行为存在通过虚假材料获取产权登记的行为，但是不能对抗善意取得行为。根据2008年7月1日颁布的《房屋登记办法》第八十一条:司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。根据该生效法律条文的规定，即使登记行为过程中存在通过违法行为善意获取的情况，也不得对抗善意取得。（二）从本案上诉人对涉案房屋的获取及实际占有使用过程来看，本案涉案房屋的买卖并非单纯的房屋买卖合同行为，而是法院主持下的执行和解行为，上诉人刘宝妮基于对房地产登记机关、法院、银行等机关的公信力信赖，支付对价后获取涉案房屋并实际占有使用，刘宝妮是涉案房屋善意取得的合法所有人。经生效法律文书确认本案涉案房屋刘宝妮的登记及占有使用程序如下:2006年乔建锋向刘宝妮借款48万元，乔建峰交付了房产证作为借款的抵押。刘宝妮与乔建锋去房产交易中心确认确有此房屋，并确认房屋上有30多万元的贷款，房产权力上没有其他瑕疵。因乔建峰之后失去了联系。刘宝妮向市南区人民法院提起诉讼，市南区人民法院（2010）南民初字第71083号民事判决书判决乔建锋向刘宝妮承担还款义务刘宝妮向法院申请强制执行。刘宝妮在与乔建锋借款纠纷的执行期间，在执行法院的主持下与乔建锋达成和解协议:乔建锋将涉案房屋过户至刘宝妮名下。用以偿还借款及诉讼费487179元，刘宝妮替乔建锋偿还在招商银行的贷款及律师费、诉讼费共计41万元，刘宝妮就涉案房屋支付的款项共计897179元，符合涉案房屋的市场价格，基于此，上诉人刘宝妮获得了涉案房屋的使用权。刘宝妮获得涉案房屋产权及实际占有房屋的过程并非单纯的房屋买卖行为，而是基于对法院、房屋登记管理机关以及银行的公信力而取得，为此支付了合理的价款，符合善意取得的要求。一审法院单纯的以原审被告郭斌的违法行为认定涉案房屋不存在，从而忽略了本案经过多次行政登记行为并经行作出合同无效、返还房屋的判决，法律程序错误，适用法律错误，违背了政府、法院、银行的公信力，违背了民法的公平公正原则。 中国邮政集团公司青岛市分公司（原青岛市邮政局）辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原审判决。 其他各当事人二审审理期间均未答辩。 中国邮政集团公司青岛市分公司（原青岛市邮政局）向原审法院诉称，2003年7月8日，原告处原职工郭斌利用职务上的便利，与被告张国恶意串通，将原告所有的青岛市市南区徐州路营业网点房屋的一部分登记在被告张国名下。之后又与被告乔建锋串通，将房屋过户至被告乔建锋名下，用于非法套取银行抵押贷款使用。被告乔建锋明知涉案房屋并非归其所有，又将涉案房屋出售给被告刘宝妮。被告刘宝妮在明知涉案房屋并不实际存在的情况下，以明显低于市场价值的价格购得房屋。现被告郭斌因涉嫌刑事犯罪已被追究刑事责任，该房屋的交易行为系因被告郭斌的犯罪行为所产生，且各被告恶意串通损害原告的合法权益，因此，上述房屋买卖行为不具有法律效力。原告诉至法院，请求依法判令：一、被告郭斌、被告张国、被告乔建锋、被告刘宝妮停止侵权行为，向原告返还青岛市市南区徐州路94号1号楼101户房屋；二、确认原告与被告张国之间的《房屋买卖合同》无效；三、确认被告张国与被告乔建锋之间的《房屋买卖合同》无效；四、确认被告乔建锋与被告刘宝妮之间的《房屋买卖合同》无效；五、本案诉讼费用由四被告承担。 郭斌、被告张国、被告乔建锋经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 刘宝妮在原审中辩称，被告并非以明显低于市场价格购买涉案房屋，被告与乔建锋签订房屋买卖合同，是为了办理房屋过户手续。乔建锋与被告之间存在借款关系，被告不认识郭斌、张国。被告系依法取得涉案房屋，并支付了符合市场价值的对价897170元，对涉案房屋系合法善意取得，请求法院依法驳回原告对被告诉讼请求。 原审查明，青岛市市南区徐州路92号网点房系原告所有。被告郭斌原系原告处物业中心房产管理员。2003年6月20日，被告张国与原告签订《青岛市公有住房买卖合同书》一份，约定被告购买青岛市市南区徐州路94号1号楼101户房屋，购房款34436元。该合同上盖有青岛市邮电局的房产专章。2003年8月1日，涉案房屋登记至被告张国名下。2004年8月27日，被告张国与被告乔建锋签订《青岛市已购公有住房出售合同》一份，约定被告乔建锋购买涉案房屋，购房款17.4万元。同日，涉案房屋过户至被告乔建锋名下。2004年9月2日，被告乔建锋以涉案房屋向招商银行股份有限公司抵押贷款32万元。因借贷纠纷，被告刘宝妮将被告乔建锋诉至原审法院，2010年7月29日，原审法院做出（2010）南民初字第71083号民事判决书，判决被告乔建锋向被告刘宝妮偿还借款48万元。该判决生效后，被告刘宝妮申请强制执行，后两被告达成调解协议：被告乔建锋将涉案房屋过户至被告刘宝妮名下，用以偿还借款及诉讼费487170元；被告刘宝妮替被告乔建锋偿还被告乔建锋在招商银行的贷款及律师费、诉讼费共计41万余元。2011年3月26日，涉案房屋过户至被告刘宝妮名下。两被告达成执行调解协议时，被告刘宝妮知晓涉案房屋一直由原告在使用。原告称，涉案房屋实际并不存在，该房屋系包括在徐州路92号面积为200平方米的网点房内。涉案房屋系出售给被告张国后，办理了房产证，由被告郭斌以公房出售的名义操作办理的。2009年6月4日，青岛市公安分局经济犯罪侦查科对被告郭斌进行询问，被告郭斌称：“涉案房屋实际没有，应该是徐州路的邮电营业所，当时朋友张国找的我，和我商量套贷款然后买辆车，租赁费还贷款，多出来的我们平分，所以我就通过和以前一样的方式办理的这个房产证（实际没有房产），再到银行办理了抵押贷款，贷款大约20万左右…我和张国就找了一个修理厂的农村修理工乔建锋做了个过户假二手，延长了时间减少了利息。”2009年6月22日，青岛市公安分局经济犯罪侦查科对被告乔建锋进行询问，被告乔建锋称：“大约2004年的时候，我在青岛打工，通过修车认识的郭斌…后来有一次郭斌找到我，说他单位有套房子想过到我名下…办理这些手续的时候，我根本不懂是什么事，所以都是郭斌叫我签什么我就签什么，所有的合同我都没看清楚”。2011年3月25日刘宝妮与乔建锋与签订了《青岛市存量房买卖合同》购买位于青岛市市南区户房屋，房屋面积为79.54平米，合同中约定的购房款是35万元。2012年12月12日，原审法院做出（2010）南刑初字第278号刑事判决书，判决被告郭斌犯伪造、变造国家机关公文、证件罪，判处有期徒刑四年。2012年4月27日，原审法院依法对被告郭斌进行询问，被告郭斌称，实际上没有徐州路94号101户的房产，其利用房地产登记中心系统的漏洞，伪造一些材料，办理了房产证；张国和乔建锋知道这房屋是邮政局的，房产过户是为了办理抵押贷款；其不认识刘宝妮。2014年2月18日，原告的名称由青岛市邮政局变更为山东省邮政公司青岛分公司。2015年4月8日山东省邮政公司青岛市分公司更名为中国邮政集团青岛市分公司。现刘宝妮实际控制房屋并将房屋出租。 原审认为，涉案房屋的房产证系郭斌以单位自管公房为对象，虚构事实，伪造、变造有关机关的公文和证件非法获取的，该房屋之前在房产交易中心并无登记，以该房屋为标的物所签订的房屋买卖合同均应认定为无效，即山东省邮政公司青岛市分公司与被告张国之间所签订的《青岛市公有住房买卖合同书》无效，张国与乔建锋之间所签订的《青岛市已购公有住房出售合同》无效，乔建锋与刘宝妮之间所签订的《青岛市存量房买卖合同》无效，刘宝妮与乔建锋所签订的房屋买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现青岛市市南区徐州路94号1号楼101户房屋为刘宝妮占有，四被告应共同将房屋返还原告。刘宝妮因合同无效所造成的损失可以向乔建锋主张。被告郭斌、被告张国、被告乔建锋经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告山东省邮政公司青岛市分公司与被告张国之间所签订的《青岛市公有住房买卖合同书》无效；二、被告张国与被告乔剑锋之间所签订的《青岛市已购公有住房出售合同》无效；三、被告乔剑锋与被告刘宝妮之间所签订的《青岛市存量房买卖合同》无效；四、被告郭斌、被告张国、被告乔建锋、被告刘宝妮于判决生效之日一个月内返还原告中国邮政集团青岛市分公司位于青岛市户房屋。案件受理费6550元，公告费600元，由被告郭斌、被告张国、被告乔建锋负担。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审法院确认原审被告与上诉人之间所签订《青岛市存量房买卖合同》无效是否正确。原审被告郭斌在青岛市公安分局经济犯罪侦查科及山东省青岛市市南区人民法院对其询问中均陈述实际上没有徐州路94号101户房产，是其伪造一些材料，办理了房产证。该陈述已被生效刑事判决书予以确认。且根据本案原二审即本院（2015）青民一终字第998号案件中现场勘验及当事人认可涉案房屋的实际情况与房产证不符。另，上诉人与被上诉人乔建锋之间并非在法院执行部门主持下达成房屋买卖合同并在执行过程中由法院主持过户，系其与被上诉人乔建锋之间自行达成房屋合同并过户。故原审据此认定建立在不存在标的物基础上的买卖合同无效符合法律规定。上诉人关于其与被上诉人乔建锋之间涉案存量房买卖合同有效的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 在上述《青岛市存量房买卖合同》被确认无效后，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审据此判决上诉人、被上诉人乔建锋及两原审被告将房屋予以返还亦于法有据。上诉人关于不应返还房屋的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法予以驳回。 综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人刘宝妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一八年十一月二十三日 书记员  赵 帅