江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初5671号原告:东台市聚鑫置业有限公司，住所地在江苏省东台市时堰镇三里路7号。法定代表人：刘勇华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。被告：樊保生，男，1965年4月16日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。原告东台市聚鑫置业有限公司（以下简称聚鑫公司）与被告樊保生商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，先适用简易程序于2017年11月10日公开开庭审理，后裁定转为普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告聚鑫公司的委托诉讼代理人钱炳华、被告樊保生及其委托诉讼代理人臧申秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚鑫公司向本院提出诉讼请求：判令樊保生支付聚鑫公司剩余房款302649元。事实及理由：聚鑫公司系东台市时堰镇聚鑫华府小区开发商。樊保生有意购买该小区x号楼401室，并于2013年1月22日支付10000元，2014年1月25日支付房款280000元。樊保生拒绝与聚鑫公司签订商品房买卖合同，也未缴纳其余房款。现樊保生将该房屋门锁撬开并进场装修。故聚鑫公司诉至法院，提出上述诉讼请求。樊保生辩称，对聚鑫公司主张的案涉401室房价为592649元无异议，但是其已通过张存德向聚鑫公司支付320000元，后通过钱生进给付290000元，案涉房屋钥匙由钱生进交付，樊保生已支付全部购房款。故请法院驳回聚鑫公司的诉讼请求。聚鑫公司向法庭提供了以下证据：预售许可证、商品房买卖合同、房屋建筑面积测绘成果书、收据、（2017）苏0981民初2335号民事裁定书以及该案笔录、报警记录、常住人口登记表。樊保生向法庭提供了以下证据：商品房销售协议书、收条、收据、情况说明。本院为查明案件事实调取了（2016）苏0981刑初86号刑事卷宗及刑事判决书、东台市时堰镇建设环保服务中心出具的函。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月，樊保生计划在聚鑫华府购买房屋，聚鑫公司售楼部钱程接待。樊保生通过银行向聚鑫公司支付200000元，用于订购聚鑫华府房屋，聚鑫公司出具4份加盖该公司财务专用章的收据。2011年12月25日，经时爱军介绍樊保生与张存德洽谈聚鑫华府x号楼303室房屋买卖事宜，双方商定该房屋总价为635640元，樊保生仅需给付480000元，其余部分为优惠。当日，张存德未经聚鑫公司授权，利用私刻的假公章，冒用聚鑫公司的名义与樊保生签订《商品房销售协议书》一份并出具635640元的收据，承诺将聚鑫华府2栋303室销售给樊保生。当天，樊保生向张存德个人账户转账130000元，给付张存德指定的收款人时爱军70000元。此后，樊保生再通过时爱军给付张存德100000元。2012年1月20日，樊保生从聚鑫公司退回200000元及利息665元，并将200000元通过时爱军支付给张存德。后时爱军带樊保生找到张存德，张存德退还樊保生200000元，张存德承诺2012年年底将剩余300000元退还樊保生。聚鑫公司于2012年1月10日取得聚鑫华府2号楼预售许可证，该项目于2013年1月开盘销售。2013年1月22日，樊保生向聚鑫公司支付案涉401室定购款10000元，2014年1月25日支付280000元房款。樊保生于2017年春节前即对案涉401室进行装潢，原、被告为此发生纠纷。现樊保生实际占有、使用案涉401室房屋。2015年5月5日公安机关询问张存德：“为什么与樊保生等人签订合同，收取房款。”张存德回答：“我就是想通过这样的手段弄点钱用，因为我当时外面欠债太多，身上没有钱用，才这样做的。因为那时我虽然转让了聚鑫公司股份，退出工程施工，但外人不知情，还以为我是老板，相信我，加上我又私刻了公司公章，别人更加相信。”2017年4月1日，本院作出(2016)苏0981刑初86号刑事判决，认为张存德以非法占有为目的，冒用聚鑫公司名义签订合同，骗取购房者财物，构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金人民币100000元，责令张存德退赔姚正福人民币100000元，退赔樊保生人民币300000元，退赔徐广山人民币330000元。另查明，2012年底樊保生等人要求聚鑫公司履行购房协议时，聚鑫公司对张存德签订的购房协议不认可，双方发生纠纷。东台市时堰镇人民政府派员参与协调双方的矛盾。2017年11月22日，东台市时堰镇建设环保服务中心出具《情况说明》一份，载明：“2013年1月1日，村镇中心钱生进同志帮助协调，将樊保生原预订的聚鑫华府x号楼303室房屋调换为401室，（按当时该套）房屋总价610000元，樊保生缴清了剩余房款计280000元，聚鑫华府将钥匙交樊保生装璜使用，（协商）待公司总结算时一并处理此事。”后本院函询东台市时堰镇建设环保服务中心，该中心答复：“1.2013年1月1日钱生进是代表时堰镇建设环保服务中心调解原、被告的纠纷。其中情况说明还讲，政府还派法律事务所伍祥金主任、派出所联防大队长朱爱所同志一同参与协调。我中心没有派其它同志负责协商。2.当时协调没有形成书面材料，只是口头协议。3.经调解后，达成口头协议，具体内容为：（1）、先让开发商开工建设；（2）、等开发商房屋建好后，再处理樊保生等三户的问题；（3）、开发商房屋建好后，由于股东之间的矛盾，迟迟不能解决三户的问题，在这种情况下，樊保生多次找村建中心，后来钱生进同志找开发商将钥匙拿给樊保生。同时樊保生将280000元房款缴给开发商。另外，樊保生与前开发商张存德之间300000元的借款应当由前后开发商共同协商处理（因前开发商张存德的股权已转入后开发商犹龙宝），但至今他们未协商处理。”再查明,2010年4月，张存德与刘勇华出资设立聚鑫公司，投资开发时堰聚鑫华府房产项目。张存德占公司股份40%，承包该项目土建工程；刘勇华占公司股份60%，为法定代表人。2011年1月15日，张存德因欠狄龙宝债务，将自己所持的聚鑫公司股权转让给狄龙宝（二人约定，如张存德在2011年5月30日前还清债务，狄龙宝受让的股权全部归还张存德），双方于2011年1月17日在工商部门办理股权变更登记。2011年9月，张存德与聚鑫公司签订协议，就时堰聚鑫华府土建项目一次性结算，张存德与该项目再无任何债权债务关系。2011年11月，张存德因未能还清狄龙宝的债务，双方就股权转让及相关债务处理进行确认。本院认为，聚鑫公司以双方存在买卖案涉401室商品房合同关系，樊保生未支付剩余购房款为由提出诉讼请求，本案案由为商品房买卖合同纠纷。关于案涉401室商品房买卖合同的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案樊保生为购买聚鑫华府2号401室，向聚鑫公司支付定金10000元及房款280000元，双方均认可买卖案涉401室，且对房屋的总价592649元无异议，樊保生已实际使用该房屋，应认定双方之间关于案涉401室商品房的买卖合同成立。关于聚鑫公司主张樊保生支付房款302649元的请求是否应当支持的问题。案涉401室商品房总价为592649元，双方无异议，本院予以认定。樊保生已向聚鑫公司支付290000元（含10000元定金）的事实，双方无异议，本院予以确定。本案争议的是樊保生经张存德支付的300000元（张存德共收取500000元，已退还200000元）能否认定系给付聚鑫公司的房款。本院认为，首先，张存德收取樊保生300000元的事实已经本院(2016)苏0981刑初86号刑事判决书认定，系张存德利用合同实施诈骗，该生效法律文书已判决向张存德追缴300000元。其次，樊保生曾意向聚鑫公司购房，并已缴纳订房款200000元，其应当知道向聚鑫公司购房应与聚鑫公司发生关系，由聚鑫公司财务部门出具收款收据。再次，樊保生并无充分理由相信张存德有权代表聚鑫公司收取款项，即张存德收取300000元的行为不构成表件代理。1.从樊保生出具的收据以及《商品房屋销售协议书》来看，张存德与樊保生约定案涉303室房屋总价为635640元，仅收取480000元，让利达到总房价的24.59%，已超出正常商品房销售的让利范围，樊保生应当谨慎注意，防范可能出现的交易风险。2.如此重大的交易，樊保生应当了解2号楼是否已取得预售许可证，房款是否向聚鑫公司或该公司财务人员交纳，樊保生凭工匠和周围开店人的陈述主观认为张存德为聚鑫公司老板，未进一步核实张存德的身份和其在聚鑫公司的权限。3.2012年1月20日，樊保生从聚鑫公司退回订房时交纳的200000元及利息665元，再交给张存德200000元。应当认定樊保生向张存德个人履行房款，否则无必要从聚鑫公司退回前期交纳房款及利息。依据表见代理构成要件，由于樊保生支付款项未尽到善意、谨慎、理性、无过失的审查义务，张存德收取300000元的行为不构成表见代理，其行为产生的法律后果不应由聚鑫公司承担。综上，樊保生向张存德支付的300000元不能认定为向聚鑫公司支付的房款，且樊保生未提供充分证据证明其已结清案涉商品房购房款，故本院对聚鑫公司主张樊保生给付302649元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告樊保生于本判决生效之日起15日内给付原告东台市聚鑫置业有限公司房款302649元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5840元，由原告东台市聚鑫置业有限公司与被告樊保生各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕审 判 员  徐惠琴人民陪审员  顾双林二〇一八年三月十六日书 记 员  赵小慧