吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终97号上诉人（原审原告）：中通国脉通信股份有限公司，住所：长春市南湖大路6399号。法定代表人：王世超，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈朝，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程海，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：孙鹤，吉林铭靖成律师事务所律师。中通国脉通信股份有限公司（下称国脉公司）因与程海房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。国脉公司一审诉称：2017年1月1日，其与程海签订《房屋租赁合同》，约定其将位于长春市辉南街275号建筑面积共90平方米的房屋出租给程海，并约定租赁期限自2017年1月1日至2017年4月30日止，房屋租金为13333元，用途为饭店经营，租赁期满，其有权收回出租房屋，程海应如期交还。在合同履行期间，程海一直未向其支付房屋租金，合同期满后，其多次通知程海返还房屋，但程海拒绝返还，故诉请判令程海将位于长春市辉南街275号建筑面积共90平方米的房屋及下面土地返还；程海向其支付2017年1月1日至房屋返还日（暂记两个月）房租共计19999.5元；程海向其支付2017年4月30日至房屋返还日（暂记两个月）房租滞纳金共计67776元；律师费7000元及本案诉讼费用由程海负担。程海一审辩称，国脉公司并不是诉争房屋所有人，该房产原为吉林省长通邮电工程公司（下称长通公司）所有，2004年8月8日，其以7万元价格受让了该房产，2005年9月30日，其又向原承租者支付了5万元补偿从而取得了诉争房产的实际支配权，并用于出租至今，其与国脉公司不存在租赁关系，应驳回国脉公司诉请。一审法院经审理查明：程海系长通公司职工，2004年因长通公司改制，需要处理相关财产，当时诉争房屋出租给案外人隋彩虹，长通公司于2004年8月8日与程海签订了合同书一份，内容为：“为了照顾职工再就业生活，经长通公司（甲方）与本单位职工程海（乙方）共同协商，现将天利人饭店7万元卖给（乙方），达成如下房产协议：一、甲方天利人饭店转让给乙方使用（终身），因此房没有任何手续，需办理一切手续都由乙方负责。二、该天利人饭店现已出租，待单位解体后方可使用。三、乙方使用期间，如遇到国家各种使用税都由乙方承担。四、此饭店是由乙方本人自愿购买，先交押金2万元整，房子交到本人生效，否则没有交到本人退回押金款。此合同双方签字盖章之日起生效。此合同一式三份，甲乙双方各一份，备单位一份”。合同签订后，程海向长通公司支付2万元定金，向案外人隋彩虹支付了5万元。长通公司将诉争房屋收回,交给程海占有至今。另查明，该房屋由长通公司于1980至1981年间建筑，建筑时没有取得相关审批手续，现在也没有办理房屋产权登记手续。该房屋所涉的土地位于南湖大路23号，于1999年12月27日被批准确定权属登记为工业用地，并办理土地变更登记，土地使用人为吉林省邮电工程局。本案涉诉房屋现为李记羊城羊杂馆，该房屋虽然位于国脉公司所取得的土地使用证范围内，但是在宗地图上并未体现该房屋。国脉公司主张与程海之间存在租赁关系，并提交了2013至2016年房屋租赁合同三份，对于该合同程海的质证意见是：该租赁合同实质上是国脉公司所收的管理费，国脉公司与程海协商由于管理费不能落账，因此将管理费、水电费以租金的形式落账。再查明，国脉公司原名为吉林省邮电工程局，系长通公司主管部门。一审法院认为，根据物权法第十四条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。涉诉房屋是由长通公司在1980至1981年间建筑的，在没有进行产权登记的情况下，国脉公司主张房屋归其所有并由程海向其缴纳租金证据不充分。第一、国脉公司所取得的土地使用证是在1999年12月27日经过审批取得的，而涉诉房屋是在1980至1981年间建筑的，房屋建设在先，土地使用证取得在后，本着尊重历史的原则，不能推定该房屋归土地使用者所有。第二、国脉公司的土地使用证上，在宗地图中不能体现该房屋的存在，以现有证据，该房屋的权属不能认定为归国脉公司所有，涉诉房屋所有权不明确。国脉公司的诉讼请求是基于所有权而主张的，本案案由为房屋租赁纠纷，在涉诉房屋所有权不确定的情况下，本案诉讼争议不宜先行解决。待涉诉房屋所有权确定后，本案争议问题可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回国脉公司全部诉讼请求。案件受理费300元，由国脉公司负担。国脉公司上诉称，其与程海之前签订了房屋租赁合同，双方属于房屋租赁关系，该房屋属于违章建筑，不可能办理产权，原判以房屋权属不明为由驳回其诉请属于认定事实不清，适用法律错误，建议撤销原判，改判程海返还房屋及土地并支付2017年1月1日至房屋返还之日（暂记六个月）房租33332.5元及2017年4月30日至房屋返还日（暂记二个月）房屋滞纳金9999.75元。程海答辩称，国脉公司不享有案涉房屋所有权，且国脉公司提供的宗地图中并无案涉房屋的标注，不能证明房屋所依附的土地属于国脉公司，故国脉公司无权要求程海返还房屋或支付租金；国脉公司上诉要求其支付房屋租金及滞纳金的金额高于一审诉请金额，不应在本案审理范围内；原判正确，应予维持。经二审审理查明：案涉房屋为长通公司于上世纪80年代建设，至今未取得相关审批手续。该房屋坐落于长春市朝阳区南湖大路23号地块，该地块系国有划拨土地，国脉公司（前身分别为吉林省邮电工程局、吉林省邮电工程有限公司、吉林省邮电工程股份有限公司）于1999年取得该地块的土地使用权。程海为长通公司职工，长通公司于2003年开始解散清算，并在2004年8月8日与程海签订合同书一份，将案涉房屋（彼时由长通公司出租经营天利人饭店）以7万元的价格出售给程海，长通公司于2005年9月23日收到全款并将案涉房屋从案外承租人处收回，程海在接收房屋后继续出租至今。国脉公司提供吉林省邮电工程局与长通公司于2004年12月26日签订的补偿协议复印件一份，记载因长通公司终止经营，由吉林省邮电工程局给付长通公司补偿金、固定资产及材料款共计280万元。2009年6月26日，吉林省邮电工程有限公司与程海签订补充协议，约定了针对案涉房屋，程海作为承租人在支付天利人饭店补偿款的基础上给予顺延租期、程海因支付房屋修理费而减免租金等内容。2010年至2016年，国脉公司与程海每年均签署《房屋租赁合同》，合同中记载了房屋坐落、租赁期限、租金及违约责任等内容；2017年，国脉公司与程海、李志岩（程海出租饭店的经营者）签订最后一份房屋租赁合同，约定的租期为2017年1月1日至同年4月30日，租金为13333元，租赁期满承租方应如期交还房屋，每逾期一日应向国脉公司支付原日租金10倍的滞纳金，国脉公司提供的该份合同系复印件，程海对此不予认可。国脉公司提供的收据显示2015年11月10日、2016年8月4日，国脉公司各收到案涉房屋当年度租金4万元。程海提供的收据显示其于2015年9月1日交给国脉公司电费3215.4元、2016年8月29日交电费4545.72元、2016年12月2日交电费3553.04元、2017年2月27日交电费3218元、2017年8月23日交电费3218.16元。2015年10月16日，国脉公司给长春市规划局、朝阳区规划局出具承诺，记载“我公司临辉南街一侧建筑目前出租给商户使用，对此承诺出租时限为2017年12月31日，之后我公司将完全遵从政府规划部门的意见处理”，程海在该承诺书中签字。程海自2017年起，未向国脉公司缴纳相关费用。本院认为：1.国脉公司与程海之间应认定为租赁合同关系。从长通公司与程海于2004年8月8日签订的合同书来看，虽然长通公司将房屋以7万元的价格卖予程海，但该房屋并无任何法律手续，该买卖行为的效力问题暂且不论，仅从事后国脉公司同程海于2009年6月26日签订的补充协议而言，有“顺延租金2万元在程海支付给天利人饭店承租方的5万元中扣除”的意思表示，并且约定的双方权利义务的内容均显示为承租与出租关系，即该补充协议部分承继了2004年8月8日合同书的约定，又将双方的法律关系定位为租赁关系，程海对此亦属明知，系双方真实意思表示；另外依据该补充协议，程海与国脉公司在之后的每一年均签订了房屋租赁合同，约定了租期、租金等实质性内容，与补充协议能够相互印证，更能明确双方之间的法律关系为租赁；从双方提供的交费票据来看，国脉公司物业部将年租金交予财务部，租金金额与合同记载的年租金相符，而程海提供的交予物业部的电费凭证从时间上、金额上尚不能看出与租金之间有何关联。现程海主张其购得该房屋所依据的2004年8月8日合同书已被2009年6月26日补充协议及后续房屋租赁合同予以变更、取代；主张缴纳的租金实际为管理费又无其他证据予以证实；故上述主张不能成立。2.双方之间签署的房屋租赁合同期限届满，程海应返还房屋。双方签署的最后一份合同记载的租期为2017年1月1日至同年4月30日，虽程海不认可该份合同系自己本人签署，但也未能提供关于租期的其他约定，国脉公司在起诉时租期已到，程海应向出租人返还房屋。房屋所坐落土地系国脉公司依法取得，并依据“房地一体”原则，在返还房屋的基础上无需在判令程海返还土地。3.国脉公司要求程海支付租金及滞纳金的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉房屋因无上述证件，双方之间签署的房屋租赁合同应为无效，在此前提下，国脉公司无权依照合同约定要求程海支付租金及滞纳金。综上，国脉公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初3941号民事判决；二、程海于本判决生效后十五日内将位于长春市辉南街275号的面积为90平方米的房屋返还中通国脉通信股份有限公司；三、驳回中通国脉通信股份有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费300元、二审案件受理费883元，由程海及中通国脉通信股份有限公司各自承担50%。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年三月二日书 记 员  丁 宁