重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初628号 原告：包亚非，男，土家族，1957年7月12日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：牟永明，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 被告：重庆市赛亚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北山大道1165号，统一社会信用代码915001016786965828。 法定代表人：魏长轩，男，汉族，1957年7月10日出生，住重庆市万州区，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王绪素,女，汉族，1964年10月29日出生，住重庆市万州区，该公司总经理，一般代理。 第三人：重庆市万州区广播电视台，住所地重庆市万州区白岩路416号，统一社会信用代码125001017717983722。 法定代表人：余少鹏，男，汉族，1964年1月3日出生，住重庆市万州区，重庆市万州区广播电视台台长。 委托诉讼代理人：李进，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 原告包亚非与被告重庆市赛亚房地产开发有限公司（下称赛亚公司）、第三人重庆市万州区广播电视台（下称万州广电）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员喻晓峰独任审判，公开开庭进行了审理。被告赛亚公司于2018年2月5日提出反诉，并申请缓交反诉案件受理费，因缓交不符合条件未获批准，本院于2018年3月2日向赛亚公司送达预交反诉案件受理费通知书，赛亚公司仍不预交，本院于2018年3月13日裁定按赛亚公司撤回反诉处理。原告包亚非的委托诉讼代理人牟永明，被告赛亚公司的法定代表人魏长轩及其委托诉讼代理人王绪素，第三人万州广电的委托诉讼代理人李进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包亚非向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将重庆市万州区北滨大道三段102号“赛亚·滨江花园”X号楼X层X号房屋交付给原告，并办理房屋产权登记至原告名下。2.确认原告购买的“赛亚·滨江花园”X号楼X层X号房屋的成交价格按建筑面积2339.86元/平方米计价。3.判令被告赛亚公司支付原告逾期交房违约金15000元；如被告有损失应由原告承担，由人民法院依法裁决。4.诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2009年签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》（以下简称房屋预订协议），约定原告购买被告开发的“赛亚·滨江花园”的房屋，交房时间为从开工之日起20个月，该项目于2010年8月19日取得施工许可证。双方约定的价格为1850元／平方米。2010年12月，确定原告购买的房屋为X号楼X层X号房，按第15、16层房屋单价为1850元／平方米（建筑面积），每增加或减少一层分别增加或减少10元的方案计算，原告购买的住房实际成交单价为1890元/平方米。经生效判决确认，因原告所购买房屋在建设工程中的设计变更，导致建安成本、税费增加及开发企业合理利润等共增加449.86元/平方米，故原告所购房屋单价应按2339.86元/平方米计算。2012年9月19日，重庆市万州区人民法院判决确认原、被告签订的《房屋预订协议》合法有效并继续履行，现该判决已生效。原告根据生效判决和预订协议约定支付了购房款，被告未依约将房屋交付原告，也没有为原告办理房屋产权登记。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求及时裁决。 被告赛亚公司辩称，2005年2月，第三人取得建设用地使用权，拟进行职工集资建房。后因政策调整，确定在不改变地块总体平面规划及房屋建筑设计方案的前提下，通过招拍挂将土地转让给开发商，职工向开发商优惠购房。2009年6月5日，被告与第三人签订《万州区广播电视台职工住宅集体购房协议》（以下简称集体购房协议），约定被告以已批准的规划设计方案修建住宅用房，第三人的职工以1850元/平方米购房395套。2009年，被告与原告等职工签订《万州区广播电视台职工集体购房房屋预订协议》（以下简称房屋预订协议），约定原告等按1850元/平方米的均价预订住房387套，并约定房屋建筑面积、价款、按施工进度交房款及相关违约责任。被告于2009年7月启动工程施工，同年11月基础工程完工。后因规划调整停工，重新进行规划设计，被告重新取得施工许可证，2012年9月12日恢复施工。按约定原告方应分期支付价款，截止2011年11月所有购房人应支付被告81653635元，但被告催收后实际支付39536240元，欠付42117395元，欠付金额占应付款的51.58％。第三人要求被告按期施工，由于建设成本增加，原告不同意与第三人、被告协商调整房屋价格，并拒绝支付剩余购房款，被告行使先履行抗辩权，暂停施工。2012年3月30日，原告等向万州区法院起诉，同年9月判决确定房屋预订协议合法有效，但未处理房屋价格问题。被告按房屋预订协议履行后，原告等拒不履行支付房款的义务，却向法院申请执行生效的民事判决，被告再次行使先履行抗辩权，未恢复施工，法院采用替代履行方式强制执行。2014年3月，万州区法院裁定原告等应按2284.53元/平方米的价格80％标准预交购房款。在执行中，法院委托重庆华联工程造价咨询有限责任公司（以下简称华联公司）进行造价鉴定，按鉴定意见每平方米增加价款449.86元，该鉴定意见是法院为了替代履行而进行的，并不是审判程序中的鉴定。依照法律规定执行机关不得对当事人的权利义务重新进行裁决，执行裁定书中确认的工程造价只是为了执行，法院在审判程序中直接采信执行中的鉴定意见违反程序；审理中即使需要使用执行中的鉴定结果，也需当事人对其鉴定意见当庭质证，可重新申请鉴定。邓艾元等人的诉讼中，在被告未能有效证明建设成本的情况下，法院才采信执行中的鉴定结果，该判决只能对邓艾元等人有效，对其他人无效，被告保留申请鉴定的权利，应驳回原告要求确认房屋均价为1850元/平方米＋增加建安成本等费用的诉讼请求。由于原告等人不按约定支付购房款，导致被告向社会融资产生资金利息7075万元，此损失应由原告承担。原告违约在先，被告不履行生效民事判决是行使先履行抗辩权，并未违约，应驳回原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求。双方对房屋价格未达成一致意见，原告要求被告交房，有违交易习惯，应驳回原告要求交房的诉讼请求。 第三人万州广电陈述称，对于原告陈述的事实无异议。因本案的土地及购房者的特殊性，第三人的职责是服务于原、被告，促成双方履行协议。本案所涉的相关事实已经有生效法律文书确认，被告在答辩中所陈述的相关理由与生效法律文书是相违背的，不应得到认可。请求法院支持原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定下列事实： 2005年，万州广电取得万州区北滨路H-9、H-10地块的国有土地使用权，拟用于职工集资建房，并上报建设工程设计方案，万州区建委于2007年4月5日向其下达《建设工程设计规划审查意见》，要求其按规定申办《建设工程规划许可证》。后因政策原因不能再按集资建房方式进行，万州区政府同意在不改变地块整体平面规划及1、2号楼建设设计方案的前提下，由万州广电将土地通过招拍挂形式出让给开发商，职工以优惠价购房。 2009年6月5日，万州广电（甲方）与赛亚公司（乙方）签订集体购房协议，主要约定：“万州区电视台组织实施的职工集资建房项目因行政体制和政策的改变，住房建设改为商品房开发、集体购买，土地用于职工住房建设。总计住房建筑套数456套，电视台和文广新局职工购房约需395套，面积约52375平方米。1、2号楼首先由原196户集资户选购后，未集资的职工只能在1、2号楼剩余住房和3号楼住宅按单元选择；3号楼选择由广播电视台、文广新局和开发商三方协商处理。购买价格按建筑面积计算，平均价格（包干价）为1850元／㎡，乙方不得再增加和收取其他任何费用。万州广电已完成的土地设计、地勘等费用238.036万元，由乙方支付甲方。建设工期从开工之日起20个月，完成工程竣工并综合验收合格。乙方职工每人出资1万元作为购房定金，电视台购房职工将分别与乙方签订购房协议等内容”。同日，第三人与被告签订补充协议，约定集体购房协议涉及的第三人前期投入238.036万元，赛亚公司不再支付。 2009年6月10日，被告竞得上述宗地的土地使用权，与万州广电签订了《国有土地使用权转让合同》，约定赛亚公司应在原地提供395套约52375平方米住房，由万州广电职工以均价1850元／平方米的价格返购等事宜。 2009年7月2日，原告包亚非（乙方）与被告赛亚公司（甲方）签订房屋预订协议，主要约定：“乙方按1850元／㎡均价向甲方预订1号楼住房一套，面积约为153平方米，实际结算建筑面积按万州区房产所测量面积为准。总价约为283050元，乙方在签订本协议之日起10日内交首付款30000元，其中10000元作为购房定金。在今后签订正式销售协议时，本定金作为乙方购房款，具体付款办法如下：1.开工后，乙方付总价款的5%；2.至基础工程完工验收，乙方付总价款15%；3.当甲方取得预售房许可证后，乙方付总价款10%；…5.主体工程上升至二十层后，乙方付总价款的20%;6.主体工程封顶后，乙方付总价款的20%；7.外装修完工后，乙方付总价款的10%；8.内装修以及水、电等工程完工后，乙方付总价款的5%；9.小区道路等工程完工，并经综合验收合格后，交钥匙给乙方，乙方付总价款的13%；10.办理职工个人房产证手续后，乙方付总价款的2%。房屋交付时间：从开工之日起20个月。违约责任：甲方不修建房屋、不按协议约定卖给乙方房屋或不按时交付房屋视为违约，甲方除返还乙方已交付的购房款外，另支付乙方购房款总额20%的违约金；乙方不按进度付款、不购买房屋或不以本人姓名办理房产证均视为违约，则乙方所交1万元购房定金作为违约金赔偿给甲方，乙方不得再按均价1850元／㎡价格向甲方购房。甲、乙双方签订本协议并由乙方交纳定金1万元后，本协议生效等内容。” 2009年7月21日，被告赛亚公司在未取得施工许可证的情况下进行了基础施工，同年11月基础工程完工。2010年3月19日，万州区人民政府审议通过了“赛亚·滨江花园”建筑设计方案（基本情况：该项目原为万州区电视台集资建房和附属用房，其中1、2、3号楼为职工住房，4、5号楼为附属用房。因1、2号楼建筑设计方案已不满足现在的景观要求，建设业主单位在不改变1、2号楼建筑平面设计的前提下，对其立面造型进行了优化，取消4、5号楼，增加3号楼的建设规模，并对3号楼的平面户型及立面造型进行了优化。因抗震设防需要，1、2号楼新增设结构抗震板860.28平方米，不纳入规划许可审批面积，不计入容积率，不确权使用等内容）。2010年7月29日，被告赛亚公司取得3栋楼的建设工程规划许可证；同年8月19日，取得建设工程施工许可证，2010年9月12日向施工单位发出开工令。2011年11月完成3栋楼的主体工程及外装修后停工。 2010年12月5日，万州广电及文广新局形成的《会议纪要》载明：文广新局肖智、万州广电杨德俊等、赛亚公司魏长轩就“赛亚·滨江花园”3号楼的房屋分配问题进行了专题协商，达成以下一致意见：1、同意赛亚公司选取3号楼的3号房；2、剩余的房屋由文广新局、万州广电按抽取的办法进行分配；3、对文广新局、万州广电抽取的所有房号登记确认并进行全程公证。2010年12月11日、12日、18日，重庆市万州公证处对“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼房屋抽号进行了现场公证。根据公证抽选结果，确定原告包亚非购买的房屋为X号楼X层X号房。此后，万州广电将选房情况函告赛亚公司，并附确认表和公证书等。 各方确定关于房屋楼层层数与价格增减的原则是：一、3栋楼的均价都是1850元/平方米；二、15、16楼价格为1850元/平方米；三、16楼（不含16楼）以上，每增加1层，每平方米价格增加10元，以此类推；四、15楼（不含15楼）以下，每减少1层，每平方米价格降低10元，以此类推。 2012年7月，被告赛亚公司申请“赛亚·滨江花园”商品房预售许可，因无法判明赛亚公司与电视台职工集体购房在“赛亚·滨江花园”项目中各自房屋的具体分布，万州区建委决定暂不受理该工程的商品房预售许可申请。 2012年，原、被告因履行协议发生纠纷，原告等诉至法院，本院判决确认原、被告签订的房屋预订协议有效，继续履行。判决生效后，被告未履行判决确定的义务，原告等向法院申请执行。本院裁定：一、被执行人赛亚公司继续履行民事判决书所确定的义务，限定于2014年4月30日前复工，至同年7月底前完成“赛亚·滨江花园”项目建设并交付申请执行人；赛亚公司如未按上述要求履行义务，本院将采用替代履行方式予以强制执行；二、申请执行人暂按万州区房产测量所预测面积，以2284.53元/平方米的价格，按80%标准计算预交购房款，于2014年4月30日前将购房款交至本院指定账户。 因赛亚公司未按上述要求履行义务，本院采用替代履行方式予以强制执行，未完工程由重庆恒通建设（集团）有限公司（以下简称恒通建司）进行施工。“赛亚·滨江花园”项目于2016年9月29日通过竣工验收，同年11月16日进行建设工程竣工验收备案登记，工程规模为60428.84平方米。2017年1月，由恒通建司申请万州区房产测量所对“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼房屋进行了实测，2018年2月，万州区房产测量所第二次对房屋面积进行实测并形成房屋面积报告，原告包亚非选定的X号楼X层X号房建筑面积为161.85平方米。 按第三人万州广电与被告赛亚公司的约定计算，万州广电职工所购395套房屋，约52375平方米，均价1850元／㎡，总计房屋价款约为9689万元。从2009年8月11日至2011年7月22日，原告包亚非等人通过第三人万州广电共计已支付被告赛亚公司3799万元。另，职工个人直接支付被告赛亚公司191.524万元。原告包亚非分别于2009年7月2日、2009年8月24日、2010年9月26日、2010年11月25、2011年1月、2014年4月30计支付购房款300539元。 在替代履行实施过程中，本院委托华联公司就“赛亚·滨江花园”按设计变更后未完工程的价款及每平方米增加的综合造价进行了鉴定。2017年6月6日，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定补充意见书》[渝华联（2017）基司鉴字第3号]，其鉴定意见为：“由于设计变更等原因使每平方米增加建安费330.03元；由于建安费增加引起税费、企业管理费、开发企业运营成本增加，每平方米增加78.93元，共增加408.96元。”同时，华联公司作出《赛亚·滨江花园工程造价司法鉴定其他事项说明》[渝华联（2017）基司鉴字第2号]，载明“2009年11月基础工程完工,2010年12月主体工程上升至二十层,2011年2月主体工程封顶,2011年11月外装修基本完工;两次停工损失费用为2634570.30元;混凝土搅拌站建站损失费、人防异地建设增加费、多交纳土地使用税约为1380764元。”鉴定费120万元，已由本案原告等预交。 诉讼中，原告承诺自愿将被告可能产生的损失提存到本院，金额按已生效的（2017）渝02民终2211号等三件类案确定的标准计算。 本案争议的焦点：一、交房办证义务问题；二、房屋单价问题；三、违约及损失赔偿问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下： 一、关于交房办证义务问题 本院认为，原、被告签订的房屋预订协议，已由生效民事判决认定为商品房买卖合同，确认其合法有效，判决继续履行。在该判决生效后，因被告未履行义务，原告等人向法院申请执行，本院在执行程序中已采用替代履行方式予以强制执行。虽然房屋预订协议仅约定原告向被告预订1楼（面积约为153）的住房一套，未约定购买房屋的具体房号，但按2010年12月文广新局、万州广电与赛亚公司就房屋分配问题所达成的意见，经过公证抽取确定了原告的房号，符合赛亚公司与万州广电签订的集体购房协议的约定，对原告提供的分房方案会议纪要及相应公证书，本院确认其证明力并予以采纳，应当确认原告包亚非购买的房屋为X楼X层X号房。双方在房屋预订协议中约定“实际结算建筑面积按万州区房产所测量的面积为准”，万州区房产测量所于2018年2月对“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼房屋面积的实测报告，是专门房屋面积测量机构实测后所出具，符合法律规定和双方约定，本院确认其证明力并予以采纳，原告购买的房屋建筑面积为161.85平方米。现该房已通过竣工验收并备案登记，符合交房条件，被告应当将该房交付给原告，原告的该项诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持；对房屋产权证的办理，虽然双方未约定办理产权登记的期限，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理商品房产权登记是开发商的法定义务，被告应当自房屋实际交付之日起90日内办理房屋权属证书，原告的本项请求符合法律规定，本院予以支持。被告在交房办证时，原告亦应按约定付清房款。 二、关于房价问题 本院认为，双方在协议中约定“商品房购买价格按建筑面积计算，平均价格为1850元／平方米（包干价），赛亚公司不得再增加和收取其他任何费用。”但由于对房屋的立面造型进行优化，以及因抗震设防需要增设结构抗震板等因素，提高了房屋的质量，客观上导致房屋建设成本的增加。在万州广电职工申请执行与赛亚公司的商品房销售合同纠纷案中，由本院委托华联公司对未完工程所需价款、由于设计方案变更等原因增加的真实单价进行司法鉴定，已形成鉴定结论。经质证，原告及第三人无异议，被告认为此鉴定结论是在案件执行程序中委托鉴定形成，不属于审理程序中的鉴定结论为由提出异议，不认可鉴定结论并对增加的建安费用申请鉴定。经审查，在案件执行程序中依法委托鉴定形成的结论，仅是对建筑成本增加的专门性问题进行的鉴定，并未对当事人的实体权利义务另行裁决，该鉴定结论是对包含原、被告诉争房屋在内价格增加的结论性意见，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第二款的规定，其鉴定程序合法，被告在本案中申请的司法鉴定属于对原司法鉴定结论申请重新鉴定，但其未提出足以反驳的证据和理由，故本院决定不同意重新鉴定，确认鉴定结论的证明力并采纳为本案证据。根据鉴定结论，“赛亚·滨江花园”1、2、3号楼的建安造价及企业运营成本在原设计方案的基础上增加了408.96元/平方米。该部分费用的增加系提高房屋的品质,应由购房人承担,同时酌情考虑房地产开发企业10％的利润40.90元,因设计变更应增加价款449.86元/平方米,原告等职工购买的房屋均价应调整为2299.86元/平方米。按内部约定的楼层增减价格原则，原告包亚非的购房单价为2339.86元/平方米，原告对房屋计价请求的理由成立，本院予以支持。按此计价标准和房屋实测面积，原告尚欠购房款78167.34元。 三、关于违约责任及损失问题 本院认为，本案原、被告之间的商品房买卖合同有一定的特殊性，体现在被告取得项目土地首先要满足万州广电职工的购房需求，剩余的房屋才由被告出售，同时在房屋单价、房款支付、房号和面积的确定均有其特别约定。根据双方履行合同的情况，原告未完全按照约定支付房款，被告在约定的期限内未完成办理相关手续和交房义务，双方均有违约行为。 （一）、原告主张的违约责任问题 本案中，双方约定“甲方不修建房屋、不按协议约定卖给乙方或不按时交付房屋视为违约，甲方除返还乙方已交付的购房款外，另支付乙方购房款总额20%的违约金”，违约金的功能主要是弥补因违约造成的损失，原告的损失主要是被告迟延交房造成,被告应当承担违约责任，向原告赔偿相应损失；但原告拖欠购房款亦是事实，客观上也影响了工程的施工进度，导致了交房的延迟。综合考虑，原告主张违约金15000元，符合本案的实际情况及对原告损失的弥补，且不违反双方的约定，本院予以支持；合同履行中，被告要求涨价，双方就价格未达成一致；被告要求涨价的主要原因并非原告逾期付款而是设计变更，而设计变更首先应是开发商应承担的风险，被告以原告未按约定支付购房款即对建筑工程停工提出先履行抗辩，二者不具有关联性，其不同意承担违约责任的抗辩理由不符合法律规定，本院不予采纳。 （二）、被告的损失 诉讼中,被告提出反诉因不预交案件受理费,本院已按撤回反诉处理，故被告的损失本案不作调整。被告是否主张损失系对自己权利处分，其可以自行决定。原告主张对被告的损失在本案中一并裁决，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告重庆市赛亚房地产开发有限公司在本判决生效后3日内将位于重庆市万州区北滨大道三段102号的“赛亚･滨江花园”X号楼X层X号房屋交付给原告包亚非；并在交付后90日内为原告包亚非办理房地产权登记； 二、原告包亚非购买的“赛亚·滨江花园”X号楼X层X号房屋按2339.86元/平方米计价（被告交房办证时，原告应付清尚欠购房款78167.34元）； 三、被告重庆市赛亚房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付原告包亚非违约金15000元； 四、驳回原告包亚非的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7204元，减半收取3602元。由原告承担720元，被告赛亚公司承担2882元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 喻晓峰 二〇一八年三月二十八日 法官助理 程地华 书 记 员 张 燕