山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终417号上诉人（一审原告）：庞卫军，男，1957年2月15日出生，汉族，同煤集团地质处退休工人，住大同市。上诉人（一审原告）：庞卫国，男，1959年3月11日出生，汉族，大同市北都农商行保卫科副科长，住大同市。委托诉讼代理人：孟瑞，大同市南郊区新旺乡法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：庞卫红，男，1963年6月13日出生，汉族，同煤集团永定庄煤业公司小车队司机，住大同市。被上诉人（一审被告）：贾国珍，男，1973年1月18日出生，汉族，同煤集团四台矿综采三队工人，住大同市。委托诉讼代理人：岳喜平，山西盈甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔冬梅，山西盈甲律师事务所律师。上诉人庞卫军、庞卫国因与被上诉人庞卫红、贾国珍确认合同效力纠纷一案，不服大同市矿区人民法院（2017）晋0203民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞卫军、上诉人庞卫国的委托诉讼代理人孟瑞，被上诉人庞卫红、被上诉人贾国珍的委托诉讼代理人岳喜平、崔冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞卫军、庞卫国上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判二被上诉人签订的房屋买卖协议无效；2、一审、二审案件受理费由二被上诉人共同承担。事实与理由：1、关于本案争议点诉争房屋的权利人究竟是庞加善还是庞卫红的问题。上诉人与被上诉人在两次一审时提交的证据材料简表中关于涉案房屋的“两区改造”拆迁安置协议中被拆迁人具名为庞加善，全部产权出售合同书中的购买人具名为庞加善，缴款单中缴纳款人具名庞加善，“两区改造”三期抓房通知单中住户具名为庞加善，（三期）安置抽签回单（购房人）签章为庞加善，安装燃气单中用户具名为庞加善，安装太阳能缴款单中缴纳款人具名庞加善，物业管理协议中乙方具名为庞加善、庞卫红，鹏程物业管理公司收据具名为庞加善。据此上诉人认为涉案房屋自2008年8月3日起至2015年4月3日止期间登记人均为庞加善。尽管庞加善于2012年3月7日因病死亡，死亡前后，被上诉人庞卫红以其个人名义为庞加善办理了房屋代签字手续署名均为庞加善，表明庞卫红真实意思为涉案房屋产权人、所有权人是庞加善而非自己，因此，被上诉人庞卫红与被上诉人贾国珍签订的房屋买卖协议纯属个人行为，忽略了卖房人的主体资格。尽管房屋所有人庞加善在二被上诉人签订协议时去世，但该房屋的权利庞加善生前未留有遗嘱，未经法定继承人确认，未经公证处公证确权，未经“二区改造”安置办办理产权变更登记，未经物业公司变更户名等，证明涉案房屋权利人是庞加善，而非庞卫红。2、关于本案争议焦点被上诉人庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议是否有效的问题。二上诉人作为庞加善的行为深感痛心，坚决认为是违反我国《合同法》之有关规定，严重侵犯了自身应当享有的法定物权。第一次一审判决认为“被告庞卫红在签订该房屋买卖合同时尚未取得对该房屋的相关权利且二被告应当知道该房屋在五年内禁止交易，为此二被告的交易行为损害了他人的合法权益，应属无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决确认买卖房屋协议无效是正确的。而第二次一审判决认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。庞加善去世后，2013年8月16日，被告庞卫红以其父庞加善的名义购得房屋，并办理相关入住手续。”上诉人认为，根据我国《物权法》之有关规定，二被上诉人没有任何证据证明庞卫红购得该房屋，应当依照《物权法》之有关规定，取得了房屋产权登记证、户主为庞卫红，或者“二区改造”安置办证明是庞卫红已购得。在没有相关部门确认庞卫红已购得该房屋的情形下，法院却以推定其已购，明显存在瑕疵。更何况，庞卫红在一审、二审、重审答辩时均承认自己是代父签名，签名为庞加善，而非自己想购得房屋，房屋是庞加善的。因此，该次判决认为“庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的情形，应为有效。原告诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。判驳回原告庞卫军、庞卫国的诉讼请求”是错误的。另外，关于本案的争议焦点诉争房屋的权利人究竟是庞加善还是庞卫红，庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议是否有效的问题，上诉人在第一次二审时也递交了书面答辩状，欲确定诉争房屋是庞加善的，庞卫红与贾国珍签订的买卖房屋协议是无效的。综上所述，上诉人一致认为，一审法院判决认定庞卫红已购得房屋事实存在瑕疵，适用不违反法律、行政法规的强制性规定、不存在损害第三人利益的情形是错误的，为维护当事人的合法权益，恳请支持上诉人的上诉请求。庞卫红答辩称，我私下卖的房子，对不起我哥。贾国珍辩称，一、庞卫红已取得涉案房屋的所有权，并有权处分该房产。庞卫红父亲庞加善于2012年3月7日去世，庞卫红于2013年8月16日以其父亲庞加善的名义购得该房产，购房款及相关费用都由庞卫红支付，入住手续都由庞卫红办理。上诉人在其上诉状中也明确承认“庞卫红以其个人名义为庞加善办理房屋相关手续”，由此说明庞卫红未经其他子女同意或授权办理该房屋相关手续，进一步证实当时庞加善的其他子女均放弃了该房产或明确让与庞卫红行使该房产权利。所以庞卫红已实际取得该房屋的所有权，并其有权处分该财产。二、贾国珍与庞卫红签订的房屋买卖协议，为有效协议。双方在签订该协议时没有进行恶意串通损害上诉人的权利，也不违反法律、行政法规的强制性规定。签订该房屋买卖协议后十余天，被上诉人贾国珍的儿子贾权杰与上诉人庞卫军的女儿庞耳霞就登记结婚，即上诉人庞卫军与被上诉人贾国珍系亲家关系，因庞卫军是搞装修的，庞卫红交付贾国珍该房屋后，庞卫军还亲自参与了该房屋的装修。由此可见，上诉人庞卫军、庞卫国是完全知晓庞卫红转让该房产的事实。贾国珍与庞卫红在签订该协议时没有进行恶意串通损害上诉人的权利，也不违反法律、行政法规的强制性规定。按“同煤集团公司”内部的规定，该房产五年内不能办理过户手续，该规定系限制不动产物权变更登记，但无权禁止双方自愿签订房屋买卖协议，况且现在同煤集团棚户区的房屋从2017年5月就已经可以办理全私产产权。由此，同煤集团的该项内部规定及本案证据中《同煤集团公司“两区改造”住宅楼全部产权出售合同书》中约定，“五年内不能办理过户手续”的条款，已经自动失效。三、假使庞卫红无权处分该房产，其与被上诉人贾国珍签订的房屋买卖协议仍有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案假使庞卫红无权处分该房产，法院也不能认定其与被上诉人贾国珍签订的房屋买卖协议无效。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：原告庞卫军、原告庞卫国、被告庞卫红系庞善之子，2008年8月3日，永定庄煤业有限责任公司房地产科与庞加善签订“两区改造”拆迁安置协议，庞加善取得安置楼房一套。2012年3月，庞加善去世。2013年6月7日，通过抽签的方式确定了安置楼房的具体位置。2013年8月16日，庞卫红以庞加善的名义签订同煤集团公司两区改造全部产权出售合同书，购得S区5栋1单元2号楼房一套，之后又办理相关手续和费用。2016年9月5日，庞卫红与贾国珍《买卖房屋协议》，该协议的主要内容为：甲方（庞卫红）现有矿务局棚户区S区五栋一门二层二号（即恒安新区S区5栋1单元2号，81.03平米）楼房一套，自愿转卖给乙方（贾国珍）（壹拾捌万元）。协议签订后，被告庞卫红将该住房及相关手续交于贾国珍，被告庞卫红收到房款18万元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中，原告庞卫军、原告庞卫国、被告庞卫红的父亲庞加善因拆迁安置住宅楼房一套。庞加善去世后，2013年8月16日，被告庞卫红以其父庞加善的名义购得位于大同市矿区恒安新区S区5栋1单元2号的安置楼房一套，并办理了相关入住手续。2016年9月5日，被告庞卫红与被告贾国珍签订买卖房屋协议，庞卫红将位于大同市矿区恒安新区S区5栋1单元2号的安置楼房卖给贾国珍。协议订立后，被告庞卫红收到购房款18万元，所涉房屋及相关手续也交付被告贾国珍。庞卫红与贾国珍签订的买卖房屋协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的情形，应为有效。综上所述，原告要求确认被告庞卫红与被告贾国珍签订的买卖房屋协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告庞卫军、原告庞卫国的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议效力问题。庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不存在双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的情形。庞卫红作为庞加善的继承人之一处分该共有房屋系无权处分，但并非是以合法形式掩盖非法目的，庞卫红处分共有房产也不违反法律、行政法规强制性效力性规定。庞卫红与贾国珍签订的房屋买卖协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。庞卫红无权处分行为，不影响房屋买卖合同的效力。庞卫军、庞卫国的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人庞卫军、庞卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人庞卫军、庞卫国负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张丽娟 二○一八年三月二十三日书记员 常 佳