浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初15058号原告（反诉被告）：义乌市昆隆毛绒制品有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道通宝路**。法定代表人：吴厚金，执行董事。委托诉讼代理人：骆定进、俞晨，浙江红太阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶勇，男，1977年01月20日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：程艳伟，浙江英普（义乌）律师事务所律师。原告义乌市昆隆毛绒制品有限公司诉被告叶勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，后被告于答辩期限内提起反诉，本院予以准许。本案于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人骆定进、被告叶勇及其委托诉讼代理人程艳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市昆隆毛绒制品有限公司起诉称：2015年10月19日，原告法定代表人与被告签订了《房屋租赁合同》，后又签订了两份补充协议，约定将原告所有的位于义乌市房屋（创客电商园）出租给被告使用，租期五年，从2016年4月15日至2021年4月14日。双方对消防、安全生产管理作了约定。合同约定一方违约，另一方有权解除合同，违约方应支付违约金200000元，如造成损失的，还应承担赔偿责任。后被告将房屋转租给十余户租户。租赁期间，消防安全生产工作未达到政府的相关要求，原告于2017年即要求被告整改，被告虽出具承诺书，仍未整改。2018年5月17日、5月21日、7月20日三次被义乌市人民政府江东街道办事处要求整改，其中2018年5月27日被强制停产停业整改。原告于2018年6月22日通知被告解除房屋租赁合同及补充协议。2018年7月10日，原告全面接管了涉案房屋。被告违约应当支付违约金200000元，赔偿原告拆除未归装修而支出的费用。经评估，拆除所需费用为155439元。请求判令：一、确认原、被告双方于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》、2016年1月23日签订的《补充协议》和2016年12月22日签订的《补充协议》已于2018年6月22日解除。二、被告支付原告违约金200000元。三、被告支付原告装修拆除费用155439元及评估费用5000元。被告叶勇答辩称：原告诉请无法律和事实依据。1、2018年6月22日的解除合同通知未送达，系原告事后补签，内容不清，属于无效通知。2、被告未根本违约，被告如有一般性违约，不应成为解除合同的条件，200000元违约金明显过高，应以不超过实际损失的30%为限予以酌减。3、双方房屋租赁合同未解除，被告即使整改也可自行整改，无需委托原告，在原告存在多处根本违约的情况下，要求被告承担装修拆除费用于法无据，对评估报告不认可。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告叶勇反诉称：2015年10月19日，双方签订房屋租赁合同，反诉原告承租了涉案房屋。2015年12月1日实际交付房屋后，反诉原告对各楼层进行了装修，对外招租。反诉被告要求签订补充协议，于2017年8月8日以断电两日迫使反诉原告签订承诺书。2018年7月10日，反诉被告非法夺取了涉案房屋的经营权，让反诉原告物业公司员工进入其公司，补签了解除合同通知。反诉被告的断电、非法接管涉案房屋、收取整栋房屋物业管理费等行为，均构成根本违约。请求判令：反诉被告支付违约金200000元。反诉被告义乌市昆隆毛绒制品有限公司答辩称：1、反诉被告系因反诉原告严重违约才收回出租房屋。2、反诉被告不存在反诉状中提及的违约行为。依据2016年12月26日的补充协议第一条第六款，在发现叶勇有安全隐患的情况下昆隆公司有权提出整改。昆隆公司未强制进入，而是叶勇自己撤去了管理人员，导致厂区无人管理。原告（反诉被告）义乌市昆隆毛绒制品有限公司为了支持其诉讼请求，就本诉与反诉一起向本院提供证据如下：证据1，不动产权证书、法定代表人身份证明、授权证明各1份，证明涉案房屋归原告所有，吴厚金系原告法定代表人，原告已于2015年10月19日授权吴厚金全权代表原告出租案涉出租房屋的事实。证据2，义乌市昆隆毛绒制品有限公司稠廿路北侧厂房变更设计方案、建设工程竣工验收消防备案情况登记表各一份，证明案涉出租房屋的建设严格按照建设工程规划设计图，且房屋已经过消防验收合格的事实。证据3，房屋租赁合同、2016年1月23日补充协议、2016年12月22日补充协议各1份，证明原告于2015年10月19日与被告签订了《房屋租赁合同》，后双方又签订了两份补充协议，约定将原告所有的位于义乌市创客电商园的房屋出租给被告，且被告应当按照合同约定对出租房屋的消防安全、生产安全等妥善管理的事实。证据4，承诺书1份，证明租赁期间，因被告消防安全生产工作未达到政府的相关要求，原告多次要求被告整改，后被告于2017年8月8日出具承诺书，承诺会对安全生产及消防问题予以整改的事实。证据5，消防监督检查记录表、2018年5月17日安全生产事故隐患整改指令书、2018年5月21日安全生产事故隐患整改指令书、2018年7月30日安全生产事故隐患整改指令书、强制执行决定书、企业安全生产日常记录表及附图各1份，证明被告在出具承诺书后整改，且在江东街道办事处多次要求整改并强制停产停业整改后，出租房屋仍存在改变消防分区、私拉乱接、消防通道堆放杂物等问题的事实。证据6，请愿书1份，证明因被告管理不善，导致出租房屋内存在严重安全隐患，出租房屋的各租户联名向原告出具请愿书，请求原告终止与被告之间的租赁合同的事实。证据7，通知及回执联、人事任命书各1份，证明原告于2018年6月22日向原告出具了解除房屋租赁合同的通知，被告任命的厂区管理员已于同日签署回执联，表示已收到通知的事实。证据8，通知1份，证明2018年7月10日，原告已经全面接管了案涉出租房屋的事实。证据9，评估报告书、增值税发票1份，证明原告于2018年7月24日委托金华市鸿问价格评估有限公司对拆除所需费用进行了评估，评估结论为155439元，评估费为5000元，依据合同约定该费用应当有被告承担的事实。评估报告书中拍摄的照片亦可证明该案涉出租房屋存在众多隔离分区、堆放杂物、违规装修遮盖消防设备，存在重大安全隐患的事实。证据10，对话录音光盘刻录件、文字整理资料打印件、叶勇收到解除合同通知的照片打印件各1份，证明原告已于2018年6月22日将解除合同的通知当面送达给被告的事实。证据11，创客电商园内存在严重消防问题的照片打印件1份，证明因被告违法分割及改造，导致创客电商园存在严重消防问题，在原告多次催告、政府相关部门多次要求整改的情况下，被告仍未及时整改的事实。被告（反诉原告）叶勇的质证意见：证据1，无异议。证据2，只显示为备案合格，备案合格只是资料形式审查，不是消防验收合格的证明。能够证明该房屋不是消防法必须进行消防验收的情形，同时证明该厂房为丙类厂房，该房屋内隔墙采用的是防火轻质隔墙，该房屋每层有两支水枪可以到达任何部位，该房屋的长度为45.84米，两端各有一个安全出口，每个安全出口都有消防电梯。证据3，该证据能够证明被告对出租房屋的消防安全、生产安全自行承担责任，如发生事故，与原告无关。这和原告的证明目的是两个不同的待证明事实。还能证明原告知道被告会将房屋进行分隔转租，合同第五条第二款（略）。被告对房屋的装修和隔断，在转租之前就已经完成，且原告对此完全了解，根据2016年1月23日的补充协议第一条末尾。陈伟明在本合同履行过程中作用和地位突出，根据2016年1月23日的补充协议甲方代签人为陈伟明。证据4，承诺书系被告在原告断电两日，原告根本违约的情况下，被告情势所逼被迫所签，不是真实意思表示。在此之前被告从未收到政府部门的整改要求。证据5，对记录表、指令书以及决定书真实性均无异议。检查记录中的图片真实性、内容有异议，复查人及签收人均系原告工作人员。消防工作站的记录表，常规的检查内容都没问题，手写部分无法辨认具体内容，表明常规问题不存在。这些证据原件除了7月20日的指令书，都是原属于被告的安全生产资料，现都在原告手中，表明之前的安全生产资料都在原告手中。消防工作站是街道所属的事业单位，不是消防大队，不当然有执法权，其检查工作只是督促指导行为。证据6，真实性有异议。原告掌管房屋的水电，停水停电只能是原告，不会是被告。没有黑社会。经营户是被告的衣食父母，被告没有理由驱赶他们。证据7，通知的签收人何庆洪是原告的工作人员，该证据系伪造。对任命书真实性无异议。证据8，表明原告自认于2018年7月10日发出的通知是对6月22日送达行为的否定。被告没有看到过该通知。证据9，该评估报告系与原告有直接利害关系的评估单位，依据真实性和可靠性不具有保证的资料做出，内容是电商园室内装修拆除，和被告的责任无关，不申请鉴定。证据10，无异议。证据11，不能达到证明目的。被告（反诉原告）叶勇为证明自己的抗辩，就本诉与反诉一起向本院提供证据如下：证据1，房屋租赁合同1份，证明单位面积租金标准为9.75元/平米/月；原告已经将一层和地下室租户授权物业管理费的权利转让给被告。证据2，被告与次承租人之间的《房屋租赁合同》1份，证明2016、2017年度单位面积租金标准为15元/平米/月，2018年度单位面积租金为16元/平米/月。证据3，房屋规划平面图的地下室和一层平面图1份，证明估算一层、地、地下室面积3000平米/div>证据4，昆隆国际电商园（属于原告经营）一楼门前的公告牌照片1份。证据5，昆隆电商园微信群聊天记录手机截图1份。证据6，昆隆电商园微信群的聊天记录页面、陈伟明和何庆洪的微信手机认证页面、何庆洪在解除合同通知书上所欠的手机号码的对照视频各1份。证据4-6共同证明解除合同《通知》的签字人何庆洪自2018年7月10日起即入职，技术上存在事后补签的可能性。证据7，人事任命书1份，证明何庆洪系电商园物业管理员和安全生产管理员，负责日常物业管理和安全生产工作，和原告的工作对接仅限于安全生产管理工作。证据8，通知1份，证明：原告向次承租人自称其通知被告解除《房屋租赁合同》的时间是2018年7月10日，和其提交的解除合同《通知》所载日期6月22日不一致，且不早于其自称的非法接管电商园的时间（同样是7月10日）。证据9，2018年9月17日在房屋各楼层拍摄的视频1份，证明原告诉称被告存在消防问题，在原告接管2个多月后，至今并未对于被告有任何改进，比如乱堆乱放，通道不畅，烟头乱扔，隔断影响消防分区之类的问题。证据10，2018年9月17日在房屋消控室对消控记录和安全培训记录拍摄的视频各1份，证明原告借口阻止被告获取相关安全工作记录文件，7月10日非法夺取管理权后至今未归还相关文件资料，故意给被告获取相关证据制造困难。证据11，被告和高占军的《房屋租赁合同》1份。证据12，手机聊天记录1份。证据13，被告与蒙绘仲的《房屋租赁合同》1份。证据14，手机聊天记录1份。证据11-14共同证明次承租人即创客电商园的经营户不满的是原告，而非被告。证据15，承诺书1份，证明原告2017年8月6日起未通知被告即断电，直至2017年8月8日仍未通电。被告为请求原告通电被迫签订承诺书。证据16，请愿书1份，证明原告裹挟电商园经营户介入原、被告之间的矛盾。原告（反诉被告）义乌市昆隆毛绒制品有限公司的质证意见：证据1-6，无异议。证据7，无异议，其有权接受原告的相关通知。证据8，叶勇已承认已于6月22日收到该通知。证据9，不是原告未整改，而是根据现在情况无法整改，需要保留现场作为诉讼的依据。证据10，与本案无关联。证据11-14，有异议，视频和聊天录音无具体对象的身份信息，基本上是反诉原告在自说自话，无法说明次承租人不满的对象是原告。证据15，我方未胁迫，是被告自愿签订的。证据16，各承租户自愿签订，无法证明裹挟。根据原、被告（反诉原、被告）的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：原告提供的证据1、10，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据2、3，被告对真实性无异议，对其证明力本院予以确认；证据4，被告对真实性无异议，无证据证明受胁迫出具，对其证明力本院予以确认；证据5，被告对记录表、指令书、决定书的真实性无异议，对其证明力本院予以确认，检查记录中签字人员系被告工作人员，对其证明力本院予以确认；证据6，相关人员未到庭，无其他证据佐证，对其证明力本院不予确认；证据7，签收人员系被告工作人员，对其证明力本院予以确认；证据8，系原告自认，无法证明送达给被告，对其证明力本院不予确认；证据9，评估机构具有评估资质，结论客观，费用真实产生，被告不申请鉴定，对其证明力本院予以确认；证据11，照片内容真实，对其证明力本院予以确认。被告提供的证据1，原告无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，仅能反映部分承租户的租赁价格；证据3，无法证明实际的物业费金额；证据4-8，原告的证据能够证明曾向被告本人送达，对其证明力本院不予确认；证据9，因双方产生争议，需要现场作为凭据，对其证明力本院不予确认；证据10，对其关联性本院不予确认；证据11-14，无法明确具体对象，也未出庭，对其证明力本院不予确认；证据15，无法证明系胁迫出具；证据16，无其他证据佐证，相关人员未到庭佐证，对其证明力本院不予确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：原告义乌市昆隆毛绒制品有限公司位于义乌市，于2015年12月4日通过工程竣工验收消防备案。2015年10月19日，原告与被告叶勇签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将厂房地上2层至13层合计面积12455平方米出租给被告，用途为电商、仓库；租期从2016年4月15日至2021年4月14日止，房屋交付时间暂定2015年12月1日，具体以实际交付为准，若实际交付日期延迟，则租期的起止日期相应顺延；房屋实际交付日至起租日期间免租金，水电费等其他所有费用均由被告承担；租金1457235元每年，第一年房租在签订本合同时预付300000元，实际交付使用前付至第一年租金的50%，第一年剩余租金在起租日开始起算2个月内全部付清，以后每年提前一个月支付下一年度全部租金；被告于房屋实际交付前项原告支付保证金100000元，于本合同租赁期满或合同解除，原告扣除被告应承担的费用后，无息返还给被告；租赁期间，在被告补签租金且合法的前提下，被告可根据双方的约定将房屋分层分隔出租，不必经过原告同意，但应将双方约定事项如实告知转租方，若整体转让需征得原告同意，做好三方合同变更手续；租赁期间，涉案房屋的安全生产等管理事宜均由被告派人管理，相关费用由被告承担，同时，被告有权向一楼及地下室的租户合理收取物业管理费；租赁期间，因被告或转租方使用不当（故意或过失）造成房屋、消防设施及其他相关设施损坏或不能正常使用的，被告应照价赔偿或负责修复；原告认为被告的装修和管理方面需要整改的地方，被告应无条件整改，拒不整改的由被告自行承担相关责任；在租赁期间，被告应保证合法经营，遵守政府的相关政策规定，做好防盗、防火、防水等安全卫生工作，否则，如引起有关责任，概由被告承担；一方违反本合同，另一方有权解除合同，违约方应向守约方支付200000元违约金，如造成实际损失的，还应承担赔偿责任。2016年1月23日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将“第一年房租在签订本合同时预付300000元，实际交付使用前付至第一年租金的50%，第一年剩余租金在起租日开始起算2个月内全部付清，以后每年提前一个月支付下一年度全部租金”调整为“第一年房租在签订本合同时预付300000元，被告应在转租租户入住前，将该转租租户应缴纳的租金，先行缴纳给原告，直到整年租金全部缴纳完整为止”；若发现被告未缴纳相应房租，而有租户入住的情形，原告有权停水停电；租赁合同其他条款不变。2016年12月22日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告应在规定时间内与转租户签订消防安全生产责任书，配置专职的安全生产管理人员和相关特殊作业人员；定期组织员工及其他租户进行消防和安全生产培训，若政府部门或原告工作人员正常检查时发现有安全隐患或其他不文明行为的，被告应立即整改，若被告拒不整改或屡教不改的，原告有权对出租房采取停水停电措施；2018年4月15日至2019年4月14日的租金1457235元，被告在2017年12月1日支付500000元，剩余租金957235元在2018年2月1日付清，以此类推。2017年8月8日，被告出具《承诺书》一份，内容主要为被告承租的房屋安全生产及其他工作未达到政府的相关要求，原告从2017年年初即多次要求整改，至今未整改到位，原告于2017年8月6日对承租房屋采取停电措施，现承诺将限时配足消控值班员、防火门更换工作等其他消防、安全生产管理等工作，发现安全隐患及时整改，根据政府要求督促租户做好安全生产规章制度、安全生产责任落实等相关工作，若未按上述承诺完成，原告可采取停水、停电措施或其他任何有效措施。2018年5月，义乌市人民政府江东街道办事处、义乌市江东街道消防工作站多次要求被告承租房屋整改、停产停业整改。2018年7月，涉案房屋因车间、仓库、办公室混用，电线私拉乱接、同层分租多户违规隔区改变消防分区导致不符合消防要求标准等被责令整改。2018年6月22日，原告通知被告，因被告违约终止房屋租赁合同，要求被告于2018年7月22日前腾空出租房。该通知被告拒签，后由被告工作人员代收。2018年7月30日，经原告委托，金华市鸿文价格评估有限公司出具《评估报告书》一份，结论为涉案房屋室内专修拆除费用在价格评估基准日的价格为155439元。评估费5000元由原告预交。原告庭审中自认于2018年7月10日收回了涉案房屋。涉案房屋直至原告收回后仍存在一层多户隔区出租，消防安全未整改等。本院认为，根据查明的事实，被告在承租涉案房屋后，将涉案房屋分层分隔转租，根据合同约定，涉案房屋的安全生产等由被告负责管理，现被告管理不到位，虽经政府部门多次检查，指令整改，乃至停产、停业整改，仍未进行有效整改，后被告虽又出具了承诺书，但仍未采取整改措施。依据双方的合同约定及被告出具的承诺书，原告在采取停电措施仍无法督促整改的情况下，可采取解除合同的有效措施。涉案合同因被告违约于2018年6月22日解除，原告有权依据合同要求被告支付违约金及赔偿损失。关于违约金数额，被告虽提出应当酌减，但其反诉请求的违约金与原告诉请的违约金金额相同，考虑到合同标的金额，本院对被告提出的应当酌减相关违约金金额的辩称，不予采信。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。反诉原告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告义乌市昆隆毛绒制品有限公司与被告叶勇于2015年10月19日的《房屋租赁合同》及2016年1月23日、2016年12月22日签订的《补充协议》于2018年6月22日解除。二、被告叶勇于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市昆隆毛绒制品有限公司违约金200000元，并赔偿原告装修拆除损失160439元。三、驳回反诉原告叶勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3533元（已减半），由被告叶勇负担。反诉案件受理费2150元（已减半），由反诉原告叶勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  吴新辉二〇一八年十一月二十六日书记员  吴小姗