福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初803号 原告：福建永安物业管理有限公司，住所地：福建省福州市软件大道89号福州软件园C区12号楼3层。 法定代表人：林常青，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王丹，系该公司员工。 委托诉讼代理人：林恩，系该公司员工。 被告：何强，男，汉族，1963年10月12日出生，住福建省福州市。 委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄华志，福建熹龙律师事务所律师。 原告福建永安物业管理有限公司与被告何强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丹，被告委托诉讼代理人刘国田、黄华志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建永安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:判令被告支付原告从2014年1月至2015年12月止的物业管理费4248元，水电费公摊480元，滞纳金2870元，合计7598元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告受福州佳和房地产开发有限公司委托，为“佳和花园”小区提供物业管理服务，原告于2002年1月7日与福州佳和房地产开发有限公司签订了《“佳和花园”物业管理委托合同》，于2003年4月29日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利和义务。原告依约依法提供物业管理服务，但是被告从2014年1月至2015年12月止累计拖欠物业管理费4248元，水电费公摊480元，滞纳金2870元，合计7598元，经原告多次催讨，被告拒不支付。根据我国《物业管理条例》的相关规定，被告享有按照《物业管理委托合同》约定享受相应的物业管理服务的权利以及按照《物业管理委托合同》约定按时交纳物业管理服务费用的义务。原告已按约履行提供物业管理服务的义务，被告拒不支付相关费用的行为违反《物业管理委托合同》的约定，严重侵害原告的合法权益。因此，原告为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》的有关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告何强辩称，一、原告无权向被告主张物业管理费及其滞纳金且被告有权要求其承担相应的违约责任。福州佳和房地产开发有限公司作为被告诉争房产的开发商与原告福建永安物业管理有限公司签订“佳和花园”物业委托合同。合同第五章明确对物业管理服务质量提出要求，保安有义务24小时不间断定岗和巡逻。但在2014年因原告的失职导致被告家中失窃，并造成了被告超过10000多元的损失。在物业委托合同中，福州佳和房地产开发有限公司仅间接代理被告作为合同一方，其实质是佳和花园全体业主与原告为合同的双方，被告有权要求原告依据物业委托合同第七章承担违约责任。其中第二十九条明确指出被告有权终止合同，对于原告造成的经济损失，被告有权要求原告给予经济赔偿。被告和原告还曾签订前期物业管理服务协议，对违约责任也进行了约定。合同约定未达到委托合同的服务标准，被告有权要求其限期改正，造成损失的被告有权要求其承担相应的法律责任。在盗窃事件发生之后，被告与原告协商，原告承诺赔偿被告2年物业服务费作为补偿，现却未履行其承诺，被告有权要求其承担违约责任，赔偿被告的损失。二、原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效。原告在本诉的诉讼请求是要求被告支付2014年1月至2015年12月的物业管理费、水电费以及滞纳金。原告主张的物业管理费，水电费以及其滞纳金都采用每月结算的方式，但在2014年1月至起诉之日止，原告从未向被告催缴前述费用，原告从知道或应当知道之日起消极的不主张自己的权利，导致前述债权超过诉讼时效。被告有权不予返还相应款项。综上所述，原告违反合同约定，应当承担相应的违约责任。且原告主张的债权已经超过诉讼时效，被告有权不予返还。故请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2002年1月7日，原告与福州佳和房地产开发有限公司签订了《“佳和花园”物业管理委托合同》，福州佳和房地产开发有限公司委托原告为“佳和花园”小区提供物业管理服务，委托期限自2002年1月10日至2007年1月9日。2003年4月29日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告对“佳和花园”提供前期物业管理。协议第三条约定物业管理服务费于每月25日前缴纳，住宅按建筑面积每月1.2元/平方米；协议第八条约定被告逾期费用按每日1%缴纳违约金。协议签订后，原告一直为该小区提供物业管理服务至今。 原告于2010年7月经征求多数业主的意见后，公示并告知佳和花园业主委员会，开始收取水电分摊费用，带电梯业主每月20元/户；于2013年12月经征求多数业主的意见后，从2014年1月起将每月物业费上调为每平方米1.5元。 另查，被告系佳和花园1#楼508单元业主，建筑面积为118平方米，每月应交物业费为177元。被告从2014年1月至2015年12月未交纳物业管理费。原告无证据证明有向被告催讨上述费用。原告于2018年1月4日诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当全面依约履行合同。本案中，原告为“佳和花园”提供物业服务，与被告之间形成物业服务合同关系，被告享受了原告提供的物业服务，应当依约及时向原告支付物业服务费。被告认为原告未尽到物业服务义务，可依据相关规定及合同约定向其另行主张权利，若以拒缴物业费作为抗辩，可能导致物业服务水平的下降，实际上是损害了其他正常缴费业主的权益。故被告应当按照缴费标准缴纳物业费，被告每月应当交纳物业费177元。关于公共水电分摊费，原告未提交已代为缴纳该费用的证据及计算方法，故原告诉请被告交纳该费用，本院不予支持。原告没有提交证据证明有向被告催讨物业费，诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告诉请超过诉讼时效的部分，本院不予支持。本院仅支持2015年10月至2015年12月的物业费177元/月×3个月=531元。关于滞纳金，本院认为合同约定的每日1%过高，应予以调整，本院酌定为每月2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告于本判决生效之日起十日内向福建永安物业管理有限公司支付拖欠的2015年10月至2015年12月的物业管理费531元，及滞纳金（以177元为基数，自2015年10月起按每月2%的标准分别自当月26日起计至款项付清之日止）； 二、驳回福建永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告负担20元，被告负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年三月二十七日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。