天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初8091号原告（执行案外人）：江苏南通二建集团有限公司，住所：启东市人民中路683号．统一社会信用代码91320681138854172P。法定代表人：杨晓东，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟承録，天津唯睿律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵洪娥，女，1982年3月23日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张东，天津蓝天律师事务所律师。第三人（被执行人）：张学忠，男，1950年5月16日出生，汉族，天津茂川房地产开发有限公司工作人员，住天津市和平区。委托诉讼代理人：闫伟臣，男，天津茂川房地产开发有限公司副总经理。第三人（被执行人）：张绪，男，1979年6月30日出生，汉族，天津茂川房地产开发有限公司工作人员，住天津市河**。委托诉讼代理人：闫伟臣，男，天津茂川房地产开发有限公司副总经理。第三人（被执行人）：天津茂川房地产开发有限公司，住所：天津市宁河区芦台镇商业道**。法定代表人：秦占波，职务：总经理。委托诉讼代理人：闫伟臣，男，该公司副总经理。原告江苏南通二建集团有限公司（以下简称“南通公司”）与被告赵洪娥及第三人张学忠、张绪、天津茂川房地产开发有限公司（以下简称“茂川公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南通公司的委托诉讼代理人钟承録，被告赵洪娥的委托诉讼代理人张东到庭参加诉讼，第三人张学忠、张绪、茂川公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南通公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）津0112执异141号执行裁定书。2、停止对津南区咸水沽镇建国大街南侧惠丰花园发达居2-2102房屋（以下简称“涉案房屋”）的执行并解除对涉案房屋的查封。3、诉讼费由被告承担。庭审中，南通公司撤回第一项诉讼请求。事实及理由：赵洪娥与张学忠、张绪、茂川公司民间借贷纠纷一案审理期间，津南区人民法院依据赵洪娥提出的财产保全申请，于2016年4月19日作出（2016）津0112民初2540号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋，查封期限自2016年4月19日至2019年4月18日。2018年5月2日，天津市第二中级人民法院对赵洪娥与张学忠、张绪、茂川公司的民间借贷纠纷作出（2017）津02民终8016号民事判决书。南通公司与茂川公司于2011年8月1日订立了《协议书》，双方约定用涉案房屋总价款580,587.63元抵南通公司承建的惠丰花园二期D区工程的部分工程款。同日，茂川公司为南通公司开具了“房号2102总房款580,587.63元”的收据，并向南通公司交付了涉案房屋，南通公司实际占有并使用涉案房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。南通公司与茂川公司成立合同在先，有权要求天津茂川房地产开发有限公司继续履行合同配合办理涉案房屋登记手续，且权利能够排除执行。南通公司于2018年8月6日就被执行标的向津南区人民法院提出了书面异议，津南区人民法院于2018年8月15日作出（2018）津0112执异141号执行裁定书，裁定驳回南通公司的异议请求。因此南通公司提起执行异议之诉，请求支持其诉讼请求。赵洪娥辩称，请求驳回南通公司的全部诉讼请求。事实及理由如下：1、?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，赵洪娥对涉案房屋享有抵押权，依法办理了登记，符合该法律条文。2、?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形系针对买卖情况，符合法律条文的四个要件，才有可能对抗执行，本案系以物抵债，并非房屋买卖关系。庭审中，南通公司陈述：茂川公司曾于2013年6月25日向其共支付款项42,000,000元，但其中只有22,897,462元（该金额已实际减去含涉案房屋在内的六套抵押房屋价款）系应付工程款，19,102,538元系茂川公司操作不当、超出工程款金额进行付款，南通公司将上述19,102,538元全部返还给茂川公司，故双方实际就涉案房屋实际又履行了买卖，对涉案房屋享有物权期待权。赵洪娥对此表示反对，认为在茂川公司额外支付19,102,538元的情况下，南通公司完全可以通过自助行为（不予退还的方式）完成追缴欠付的工程款，而南通公司再次将款项退给茂川公司以完成以物抵债有违日常逻辑。庭审结束后，本院依法向张学忠、张绪、茂川公司核实，上述当事人均同意南通公司的诉讼请求，表示：如南通公司提交了相应的协议书，相关的证据应该是属实的。本案争议焦点：1、南通公司对涉案房屋是否享有财产权益。2、该财产权益是否足以排除人民法院的强制执行。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：南通公司提交的2011年8月1日协议书1份，证明南通公司与茂川公司就涉案房屋签订抵债协议、约定以房抵债、相应的价款等情况。赵洪娥对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为该证据与南通公司代理人当庭陈述的买卖事实不一致，南通公司与茂川公司存在串通的可能。鉴于该抵债协议就抵债工程的范围、所抵工程款的数额及履行情况均不明确，亦无其他证据佐证，且与南通公司庭审中自述茂川公司曾超额支付款项19,102,538元后予以退还、双方形成买卖关系相矛盾，该证据不足以证实涉案房屋用于抵债且实际履行。南通公司提交的2011年8月1日购房款收据1张、2013年6月26日网上银行转账凭证1份、对账单1份、承诺书1份，证明南通公司就涉案房屋实际支付价款的情况。赵洪娥对上述证据均不予认可，认为茂川公司涉嫌恶意转移财产。经当庭核实，南通公司自认茂川公司虽出具了购房款收据，但南通公司并未实际给付该款项，而是配合抵债协议而出具，故对购房款收据的真实性本院不予确认。网上银行转账凭证，显示南通公司于2013年6月26日向案外人天津盛川国际贸易有限公司转账汇款，并非向茂川公司转账汇款，亦未标注汇款用途，对该证据的关联性，本院不予确认。对账单，未有南通公司、茂川公司公章或法定代表人签名，不符合证据形式，对该证据的真实性本院不予确认。承诺书系茂川公司单方出具，茂川公司作为欠付工程款一方，不仅欠付惠安花园D区工程款，尚有其他大额款项未付，要求南通公司按照其指定的账户退还巨额款项19,102,538元，南通公司作为施工方对茂川公司享有工程款债权的情况下，将收到的款项又主动予以退还，与日常逻辑不符，对该证据的真实性，本院不予确认。上述证据不足以证实以物抵债协议的实际履行情况，亦不足以证实双方是否重新订立买卖关系、履行买卖合同的情况。南通公司提交的涉案房屋不动产登记查询证明1份，证明涉案房屋的查封晚于南通公司的购房、占有时间。赵洪娥对该证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，认为未能办理过户手续的过错在于南通公司。鉴于赵洪娥认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认，该证据不能证实南通公司是否实际占有涉案房屋，故对南通公司的证明目的，本院不予确认。赵洪娥提交的民事判决书2份、房地产权证1份、房地产他项权证1份，证明赵洪娥在2014年8月14日对涉案房屋进行抵押登记、对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。南通公司对上述证据的真实性认可，但认为未办理过户登记的过错在于茂川公司，南通公司属于善意交易、合法占有涉案房屋，且购买和占有的时间早于抵押登记。鉴于南通公司认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋于2013年5月9日取得初始登记，登记在茂川公司名下，建筑面积为88.22平方米，于2014年8月14日办理抵押登记，抵押权人为赵洪娥，被担保债权数额为500,000元。南通公司与茂川公司存在建设工程合同，就惠丰花园二期工程D区的合同价款为69,023,014元，其后双方达成以物抵债协议，约定用涉案房屋折抵相应的工程款580,587.63元，但始终未办理过户登记。南通公司与茂川公司尚存在其他建设工程合同，双方之间的工程价款尚未结清。赵洪娥与张学忠、张绪、茂川公司的民间借贷纠纷，依据赵洪娥的申请，本院于2016年4月19日作出（2016）津0112民初2540号民事裁定，裁定：查封涉案房屋，查封期限自2016年4月19日至2019年4月18日。本院于2016年12月3日作出（2016）津0112民初2540号民事判决书，被天津市第二中级人民法院发回重审。本院于2017年10月20日作出（2017）津0112民初4286号民事判决书，判令张学忠、张绪、茂川公司偿还相应的借款，赵洪娥在260万借款范围内对抵押房屋（含涉案房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。天津市第二中级人民法院于2018年5月2日作出（2017）津02民终8016号民事判决书，改判张学忠、张绪、茂川公司偿还相应的借款，但维持了赵洪娥在260万借款范围对抵押房屋（含涉案房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权该项判决。后案件进入执行程序，南通公司于2018年8月6日就被执行标的向津南区人民法院提出了书面异议，津南区人民法院于2018年8月15日作出（2018）津0112执异141号执行裁定书，裁定驳回南通公司的异议请求。本院认为，执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度，且应当经过执行异议前置程序。本案南通公司主张对涉案房屋享有实体权益，请求排除对涉案房产的强制执行，已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。人民法院审理民商事纠纷案件，应当依据当事人的诉讼请求在当事人争议范围内进行，不得超诉请进行审理。本案中，南通公司主张对涉案房屋享有实体权益为：所有权之期待权，故应当围绕南通公司对涉案房屋其是否享有所有权之期待权进行审查。针对南通公司提出的以物抵债、对涉案房屋享有所有权之期待权，本院做如下分析：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法律条款立法本意系考虑不动产处于普通大众的基本生活资料地位，为了社会稳定，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，从而保护无过错买受人的物权期待权。但该法律条文就物权期待权做出了严格限制，规定的要件缺一不可，且未将抵债协议的权利人列入物权期待权的保护范围。本案中，南通公司与茂川公司之间就涉案房屋签订的抵债协议，就抵债工程范围、所抵工程款数额约定不明确，且自初始登记以来在长达五年内未办理过户手续，不足以证实该抵债的真实性及实际履行情况，故不能认定其享有物权期待权。针对南通公司庭审中又提出因退还款项，故双方又订立买卖关系、履行买卖合同的主张，本院做如下分析：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人茂川公司系房地产开发企业，涉案房屋登记在茂川公司名下，该案应当适用该法律规定进行审查，南通公司未向本院提交充足证据证实买卖关系的存在，未提交充足证据证实名下无其他住房，且南通公司作为公司法人，涉案房屋并非满足其居住用途，故对该主张，本院亦不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，被告赵洪娥作为申请执行人，依法取得抵押权登记，持有房地产他项权证，且经两审终审，对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本案情形符合该法律规定。故对南通公司请求不予强制执行的诉讼主张，本院不予支持。第三人张学忠、张绪、茂川公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对抗辩权的放弃，不影响本案的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：驳回南通公司的诉讼请求。案件受理费9,606元，由南通公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李卫国代理审判员  刘信亮人民陪审员  王洪刚二〇一八年十一月十二日书 记 员  廖正勇附相关法律条文：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。