福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初12547号 原告：康星星，女，1984年7月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：何枫，男，1982年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所实习律师。 被告：郑忠义，男，1974年8月23日出生，汉族，住浙江省。 被告：林凤华，男，1984年7月26日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林民敬，福建溪冠律师事务所律师。 原告康星星、何枫与被告郑忠义、林凤华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。康星星、何枫的共同委托诉讼代理人叶兴宁，林凤华的委托诉讼代理人林民敬到庭参加诉讼，郑忠义经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉。本案现已审理终结。 康星星、何枫向本院提出诉讼请求：1.解除康星星、何枫与郑忠义签订的房屋买卖合同；2.郑忠义向康星星、何枫赔偿违约损失292.7万元；3.林凤华向康星星、何枫返还定金30万元。事实和理由：2015年12月13日，康星星、何枫与郑忠义的委托代理人林凤华签订《存量房屋买卖合同》约定，郑忠义将厦门市房产以340万元的价格出售给康星星、何枫，康星星、何枫于签约当日支付定金30万元。因郑忠义一直未协助办理房屋过户手续，康星星、何枫发现该房产已于2016年7月14日被宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）查封。康星星、何枫提出执行异议但被驳回。2016年12月18日，林凤华向康星星、何枫出具一份文书，表示愿意退还购房定金30万元，但至今未还。现该房屋已被宁波中院拍卖，成交价632.7万元。因郑忠义未依法履行买卖合同，致使康星星、何枫损失应为292.7万元。 郑忠义未作答辩。 林凤华辩称，林凤华仅为郑忠义的代理人，代理后果应由郑忠义承担。 本院经审理认定事实如下：2015年6月3日郑忠义以公证方式将其址于厦门市房产的抵押、出售等权利委托给林凤华。 2015年12月13日，林凤华作为郑忠义的委托代理人，与康星星、何枫签订一份《存量房屋买卖合同》约定，郑忠义将上述房产以340万元出售给康星星、何枫，该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行股份有限公司宁波镇海支行，郑忠义应于2016年2月1日前办理完毕抵押注销手续；康星星、何枫应于合同签订当日支付定金30万元；于房屋解押前三日将第一笔购房款200万元以资金监管的方式支付给郑忠义；于过户后的10个工作日内或过户当天将第二笔购房款110万元支付给郑忠义；若双方任何一方逾期履行本协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…….（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本协议约定的义务超过十五日的……出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。该合同签订当日，康星星、何枫依约支付定金30万元。 2016年1月24日，林凤华又与康星星、何枫签订一份《补充协议》约定，郑忠义于2016年3月10日前与康星星、何枫办理房屋过户手续；郑忠义自愿减免2万元购房款。 2016年6月23日，宁波中院对于浙江省浙商资产管理有限公司与宁波华科科技有限公司、宁波市镇海金秋贸易实业公司、宁波鼎能物流机械制造有限公司、宁波市镇海中正园艺工具有限公司、宁波凯亿轴承有限公司、郑忠义、郑康祥、方小苹金融不良债权追偿纠纷一案作出（2016）浙02民初504号民事判决，其中第四项内容为“若被告宁波华科科技有限公司未按期履行前述第一项义务，则原告浙江省浙商资产管理有限公司有权对被告郑忠义名下位于福建省厦门市思明区的房地产（土地房屋权证号：厦国土房证第**）折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高本金余额2332000元及相应的利息、罚息及实现债权的费用范围内优先受偿”。2016年7月14日，宁波中院根据（2016）浙02民初504号财产保全裁定，查封了上述房屋并于2016年7月27日予以立案强制执行。2016年9月6日，康星星、何枫对被执行人郑忠义名下的上述房屋提出书面异议，宁波中院做出（2016）浙02执异15号裁定驳回该请求。 2016年12月18日，林凤华向康星星、何枫出具一份文书内容为：因郑忠义无法将位于福建省厦门市思明区的房地产过户给何枫、康星星，已构成违约。本人林凤华作为郑忠义交易此套房产的代理人，愿意将之前何枫、康星星支付并留在本人处30万元整购房订金于2016年12月30日前退还给购房人。另，因购房违约产生的应由产权人郑忠义承担的房产交易违约金，本人愿意全力配合购房人何枫、康星星进行索赔。 2017年6月7日，宁波中院通过网上司法拍卖的方式拍卖上述房屋。2017年7月10日，案外人以成交价632.7万元竞拍成功。 审理中，林凤华确认上述购房定金30万元尚在其处。 本院认为，林凤华以郑忠义代理人的名义与康星星、何枫签订的《存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据该合同约定，若上述房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权，出售人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。该合同在履行过程中因被宁波中院查封、拍卖致使合同履行不能，根据该合同的上述约定，可以认定郑忠义构成根本违约，康星星、何枫有权要求解除合同。但其提出的房屋差价损失缺乏事实依据，本院不予支持。参照双方合同约定，该损失按照房屋总价款的20%确定为68万元。合同解除，郑忠义依法负有返还定金的义务。因林凤华作为郑忠义的代理人且事实上收取、保管并承诺退还该定金，故康星星、何枫主张由林凤华向康星星、何枫返还定金30万元的请求具有事实与法律依据，本院予以支持。扣除林凤华应返还的该30万元，郑忠义还应支付38万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除康星星、何枫与郑忠义于2015年12月13日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、郑忠义于本判决生效之日起十日内向康星星、何枫赔偿违约损失38万元； 三、林凤华于本判决生效之日起十日内向康星星、何枫返还定金30万元。 四、驳回康星星、何枫的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案案件受理费34000元，由康星星、何枫负担6800元，郑忠义负担27200元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （吕云平） 人民陪审员 （高 川） 人民陪审员 （齐国英） 二〇一八年三月二十二日 书 记 员（王 雪） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。