成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0106民初9767号 原告：成都锦天地投资管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路63号。 法定代表人：冯政波，总经理。 委托诉讼代理人：周毅，男，1986年10月29日出生，汉族，住成都市成华区，系公司工作人员。 被告：实创家居装饰集团（成都）有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路63号1栋二层1号。 法定代表人：陈曦，总经理。 被告：实创家居装饰集团有限公司，住所地：北京市房山区燕山迎风街9号百合大厦二层。 法定代表人：孙威，总经理 二被告共同委托诉讼代理人：李跃，男，1984年4月23日出生，汉族，住北京市丰台区，系实创家居装饰集团有限公司的工作人员。 原告成都锦天地投资管理有限公司（以下简称“锦天地公司”）与被告实创家居装饰集团有限公司（以下简称“实创集团公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年11月2日立案后，被告实创集团公司于2017年12月15日提出追加共同被告实创家居装饰集团（成都）有限公司（以下简称“实创成都公司”）的申请。本院予以准许并依法通知了实创成都公司。又依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦天地公司的委托代理人周毅、被告实创集团公司与实创成都公司的共同委托代理人李跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦天地公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告锦天地公司与实创集团公司于2013年4月20日签订的《实创装饰房屋租赁合同》、《实创装饰房屋租赁合同补充协议》及原告锦天地公司与被告实创集团公司于2014年1月10日签订的《协议书》并限期将房屋腾退给原告；2.判令被告实创成都公司向原告支付房屋租金至实际腾空之日，暂计算至起诉之日2017年9月30日止为1636501.8元；3.判令被告实创成都公司向原告支付违约金2334307元；4.判令被告实创成都公司支付物业管理费至房屋实际腾退之日止，暂计算至2017年8月31日合计18176.8元；5.判令被告实创成都公司支付水电费直至房屋腾退之日止，暂计算至2017年8月31日合计18176.8元；6.请求判令被告实创集团公司对上述2、3、4、5项承担连带责任；7.请求二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告实创集团公司于2013年4月20日签订《实创装饰房屋租赁合同》后，原告将租赁房屋交给实创集团公司使用。2014年1月10日，原告与二被告签订了三方协议，自2014年1月19日后承租合同由实创成都公司履行全部的权利和义务。但被告实创成都公司仅支付租金至2016年12月31日，还欠租金1636501.8元（截止至2017年9月30日）。原告催收多次无果，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告实创成都公司、实创集团公司共同辩称，同意解除合同并腾退房屋给原告。第二、原告在履约过程中有违约行为，影响实创成都公司的正常经营。首先原告在被告支付租金后迟迟不开具发票；其次，由于原告对外负债，致使众多债权人数次来被告经营的店面讨债。原告不出面解决，严重影响被告的正常经营。第三、双方约定的违约金过高，请求法院依据原告损失为标准予以降低。双方约定一方违约另一方需支付一年租金标准的约定过高。第四、原告并未采取适当措施止损，放任损失扩大。被告2017年一直未缴纳租金，按照合同第八条第1款之约定，实创成都公司逾期缴纳房租30日，原告即可行使解除权，但原告一直怠于行使权利，放弃其损失扩大。综上，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年4月20日，原告与被告实创集团公司签订了《实创装饰房屋租赁合同》及补充协议，双方约定原告将位于成都市金牛区.1平方米）的房屋出租给实创集团公司作为办公室及展厅。租赁期限是十年，截至2023年7月19日止。租金分20期支付。其中第八期2017年1月20日至2017年7月19日期间租金是1138686.5元；第九期2017年7月20日至2018年1月19日租金是1195620.5元；第十期2018年1月20日至2018年7月19日租金是1195620.5元；第十一期2018年7月20日至2019年1月19日租金是1255401.5元……第二十期2023年1月20日至2023年7月19日租金是1525948.5元。《实创装饰房屋租赁合同》第七条乙方权利及义务约定：“乙方（被告实创集团公司）在租赁期间自行承担租赁标的物相关费用，如：水费、电费、排污、电话、网络、保安、保洁及消防系统的维护保养费、电检、消防检查等”。第八条本合同的解除乙方违约责任约定：“乙方违约造成甲方（原告）解除本合同的，乙方需向甲方支付当年租金标准一年租金作为违约金。甲方同意不再要求乙方承担其他违约责任或者赔偿其他任何损失；同时乙方的装修损失由乙方自行承担，同甲方无关。……”签订合同后，原告将上述房屋交付给被告实创集团公司。2014年1月10日，原告与二被告签订了一份《协议书》，约定被告实创集团公司履行上述合同至2014年1月19日，此后由被告实创成都公司履行原合同的全部义务。因实创成都公司未如实履行原合同义务，实创集团公司自愿为实创成都公司承担连带责任。实创成都公司支付租金至2016年12月31日，自2017年1月1日起就未支付租金，水电费支付至了2017年6月30日及物业管理费支付至2017年3月31日，之后被告就在未支付水电费、物业管理费。 另查明，实创成都公司是实创集团公司独资控股的有限责任公司。 庭审中，原告自认未垫付物业管理费、水电费，且实创成都公司与物业公司签订了物业服务合同。经明确原告要求被告支付物业管理费和水电费的诉请不在本案中处理，原告表示同意。被告实创成都公司自认现在仍有物品在租赁房屋内并需要搬走。 本院认为，二被告当庭表示同意解除原、被告之间的租赁合同，故《实创装饰房屋租赁合同》及补充协议、《协议书》于开庭之日2018年1月31日解除。二被告当庭同意腾退，但表示无法确定腾退之日。双方就此又无法协议一致。考虑到二被告自认仍有物品在租赁房屋内并且需要搬走，应给予其合理的期限，故本院酌情认定为于本判决生效之日起十五日内腾退租赁房屋并返还给原告。 《实创装饰房屋租赁合同》及补充协议、2014年1月10日的《协议书》是原、被告的真实意思表示，合法有效。原、被告在上述合同解除之前，应按照约定全面履行各自的义务。原告已依约将房屋出租给被告实创成都公司，实创成都公司应按照约定交纳租金。但自2017年1月1日起至今，被告实创成都公司仍未交纳租金，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行、赔偿损失等民事责任。因此，被告实创成都公司应向原告支付租赁合同解除前的租金。合同解除后被告实创成都公司一直未腾退，给原告造成了损失，该损失即为房屋占用费用。该费用可以参照双方于《实创装饰房屋租赁合同》及补充协议中租金的约定予以计算。故原告要求被告实创成都公司支付截至2017年9月30日止的租金1636501.8元，此后的租金按照双方之约定支付至腾退之日止的诉请成立，本院予以支持。被告实创成都公司辩称原告有违约行为，一是收到租金后没有出具发票；二是原告欠债导致债权人干扰其经营。本院认为，出具发票不是租赁合同的主合同义务。租赁合同的主合同义务是出租方交付房屋，承租方支付租金。因此被告不能以原告未出具发票为由提出同时履行抗辩权。至于原告欠款导致债权人干扰被告无法经营的抗辩理由，因被告未举证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告于《实创装饰房屋租赁合同》第八条本合同的解除乙方违约责任约定：“乙方违约造成甲方（原告）解除本合同的，乙方需向甲方支付当年租金标准一年租金作为违约金。甲方同意不再要求乙方承担其他违约责任或者赔偿其他任何损失；同时乙方的装修损失由乙方自行承担，同甲方无关。……”现被告实创成都公司违约，应按照该约定支付违约金。原告主张违约金为2017年一年的租金2334307元，被告实创成都公司提出违约金过高请求法院酌减的意见。本院认为，被告实创成都公司逾期不支付租金，给原告造成的是资金的利息损失。若以一年租金的标准支付租金确实过高，本院参照我国有关利息之规定结合被告已违约一年以上的情况酌情调整为560233.68元（2334307元×24%）。又因被告实创集团公司于《协议书》上自愿为被告实创成都公司不履行合同义务承担连带责任，故原告要求被告实创集团承担承担上述义务连带责任的诉请成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、成都锦天地投资管理有限公司与实创家居装饰集团有限公司于2013年4月20日签订的《实创装饰房屋租赁合同》及补充协议、与实创家居装饰集团有限公司、实创家居装饰（成都）有限公司于2014年1月10日签订的《协议书》均于2018年1月31日解除； 二、实创家居装饰集团（成都）有限公司和实创家居装饰集团有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市金牛区.1平方米）的房屋给成都锦天地投资管理有限公司； 三、实创家居装饰集团（成都）有限公司和实创家居装饰集团有限公司于本判决生效之日起十五日支付成都锦天地投资管理有限公司截至2017年9月30日止的租金1636501.8元，此后的租金按照双方之约定支付至腾退之日止； 四、实创家居装饰集团（成都）有限公司和实创家居装饰集团有限公司于本判决生效之日起十五日支付成都锦天地投资管理有限公司违约金560233.68元； 五、驳回成都锦天地投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39640元，由实创家居装饰集团有限公司、实创家居装饰集团（成都）有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许小平 二〇一八年三月十二日 书记员罗颖