广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7331号上诉人（原审被告）：韩明辉，男，汉族，1980年4月20日出生，住所地：山东省烟台市莱山区，被上诉人（原审原告）：徐达真，女，香港居民，1975年12月23日出生，委托诉讼代理人：谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。原审被告：朱瑞利，男，汉族，1974年11月8日出生，住所地：山东省苍县，上诉人韩明辉因与被上诉人徐达真、原审被告朱瑞利房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩明辉上诉请求：撤销一审法院判决书的第二条“被告韩明辉应当自本判决生效之日起十日内向原告徐达真返还购房款人民币127500元”的判决。事实和理由：徐达真与韩明辉、朱瑞利签订《二手房买卖合同》后，开始按照合约约定收取定金，但是后来徐达真未按合同约定按时交纳后期的房款，因韩明辉与一审原告徐达珍及其徐达真的老公伍旭明开始到接到法院起诉前一直是很好的朋友关系，所以韩明辉知道徐达真无力继续购买此房子以后，立马帮助徐达真与韩明辉朱瑞利协商后，在都不损坏朋友关系前提友好解除了合约，解除时韩明辉也将徐达真和韩明辉朱瑞利的账务明细算清楚后分别将钱各退各的账号。在韩明辉以为没有事情了以后，徐达真竟然还起诉韩明辉继续退还购房款，说只收到人民币90万的退款，其他没有收到，要求韩明辉退还及赔违约金，合计金额人民币：1477500元。徐达真与韩明辉、朱瑞利签订完《二手房买卖合同》时约定支付房款方式为一次性支付，约定款项在二个月内付清，徐达真签订完买卖合同的同时并向韩明辉签订了购买此房的佣金支付承诺书。但签订完合同后到徐达真买房款项分多次零散支付，直到年底都未付完给卖方（原被告朱瑞利）所有房款，此间韩明辉朱瑞利多次想按照《二手房买卖合同》“第10如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”，但是经过韩明辉的反复沟通后，韩明辉朱瑞利没有没收徐达真已交付的定金，愿意给徐达真一个机会。经韩明辉多次催付和沟通徐达真又重新写好签补充协议说剩余全部房款于12月17日付清，后徐达真又一再拖延说无钱支付剩余房款，最后经韩明辉帮助买卖双方友好协商解除合同，一次性将款项算清退回各方，并帮其双方签订解除合同协议。但徐达真在解除协议里约定收款时间内，不仅恶意将收款账户销户导致韩明辉无法将钱按照约定日期打入解除协议里徐达真规定账号内（导致所谓韩明辉不能按照约定时间退购房款而违约），并且在收到全款后故意隐瞒事实。将韩明辉朱瑞利房产通过担保公司将其查封，并伪造假证，要求被告赔付其人民币：1447500元。后又在案件审理过程中徐达真又提供更为夸张的假证，说2014年9月徐达真对涉案房产提供了一系列虚假证据说为涉案房装修（有装修合同．公司盖章收据）金额达到人民币38万元。在一审过程中，韩明辉已将全部退款转账凭条及原告亲笔手写的对账单交至法院。但一审法院对此案的审理过程中完全忽略了徐达真与被告韩明辉的亲笔对账单，所以韩明辉现对一审法院的部分判决结果不服，特向贵院提起上诉，上诉的请求理由（事实依据）列举如下：1、徐达真为《二手房买卖合同》的主体违约方，本来合同约定好时间内付全款，但是徐达真一直拖欠（在补签《补充协议》后一拖再拖如终无法付付清房款），而韩明辉朱瑞利给予人道朋友关系放弃对徐达真追究其违约责任没收已经支付款项，后将已支付的房款退至其（徐达真）本人的账户内，一审法院已公正裁决认可被告已还清部分购房款人民币1350000元，韩明辉认为一审法院审理案件适用法律正确。2、韩明辉在案件处理过程中，曾请求法院调取徐达真在与韩明辉签订的《解除合同约定协议书》中约定的收款账号（邮政储蓄银行卡卡号：62×××72）的注消时间，但一审法院未予调取，此番上诉，请求市中级法院予以调取帐号销户时间，来判断徐达真蓄谋已久制造韩明辉违约。韩明辉本在约定时间退款给徐达真，发现帐号销户后，多次找徐达真追要新账户都没有要到。常理推断徐达真已无力支付尾款房款，可见其资金周转极为困难，如此巨额款却将收款账户销户，足以证明徐达真在签订解除协议后故意恶性设局要一审俩被告人违约，且徐达真故意隐瞒事实，编造假证，一系列证明一审原告是蓄谋已久的。3、一审法院在一审判决书中第十页中第一行“按照常理推理，双方在之后进行结算签署协议，不可能不把之前的相应的款项计算在内，并约定清楚，被告韩明辉在此再要求抵扣之前双方之间发生的款项往来，并要求抵扣，并不符合常理”．的推理判决话。韩明辉在证据清单（2016粤03**民初1685号提交的证据2里面有“徐达真被告韩明辉双方亲手书写B3106的对账单），对账单里清楚的列明原告与被告的账目：其中写的非常明确一审原告需退还韩明辉的金额及韩明辉需退还一审原告的全部款项。在此恳请新法官务必对此明察。4、韩明辉与徐达真解除协议里的房款人民币1477500元，具体产生金额包括：部分购房款（包含定金）是人民币1350000元，另一部分人民币127500元是徐达真为涉案房产出租期间支付的部分供楼款和其它款项。徐达真所写的：人民币1477500元退房款是对帐后徐达真为此房总共支付了全部款项。此笔款项并未包含徐达真已收取涉案房产的租金人民币6.5万元及押金人民币2.6万元共计款项人民币9.1万元，现一审法院支持一审原告徐达珍已支付房款人民币1477500元，请徐达真拿出买房的付款转帐评条及收款凭证？韩明辉在审判其间也提交了徐达真用涉案房产租客所签订的“租赁合同”原件，及租客交租转账单据，并当庭传换证人（原涉案房产租客），一审判决书没有要求一审原告退还韩明辉在上述租金．押金和赔偿款共计127000元，对此，韩明辉不服。一审法院对涉案房判决书10页第七行“关于被告2015年1月10日至6月10日的租金人民币65000元，因涉案房产漏水，2015年6月2日退赔承租人押金及损失人民币62000，合计人民币127000元，本院认为，该款有部分款项在签署《友好解除合同约定协议书》之前，同上理由，被告的理由不能成立，即使是产生后，在原告不同意抵扣的情况下，双方没有达成一致的情况下，也不能单方予以抵扣。”事由很简单，解约可以说没有沟通好，赔偿可以说没有沟通好，但是已经收取的钱已经在对账单有明细。另外，在一审时，被告韩明辉与徐达真签订的解除合同的款项1477500元包含了徐达真与被告韩明辉．朱瑞利房产的其它款项，包含了徐达真为此房供楼所支付的款项，为什么一审法院对韩明辉退还徐达真为此房支付的供楼款却予以承认而徐达真解约前收取租客的押金及租金却可以不予承认不予退还呢？却要韩明辉帮还徐达真收取款呢？所以韩明辉不服判决，请法院对此重新审理。将徐达真收取的租金和押金退还韩明辉。因为韩明辉已将押金退还给租客。5、如一审法院认为韩明辉原判决书10页13行“同理，对于被告韩明辉主张2014年9.10.11月向原告丈夫伍旭明出借人民币27000元，被告韩明辉财务2014年9月25和10月30分借给原告人民币5万，本院不予采纳”，本答辩人认为：一审判决根本不公平，为什么徐达真的老公伍旭明所支付的房款就在人民币1477500元里予以认可，为什么不认可是其他款呢？而其在此其间徐达真和老公伍旭明为了此房向韩明辉借款项却不认可呢？此款全是徐达真和老公伍旭明夫妻在购买此房与韩明辉所产生的款项，且韩明辉所提交的所有证据都有转帐单为证。6、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。综上，韩明辉强烈要求二审能够履行监督下级法院的职能，纠正一审法院上述的错误做法。据此，请求二审法院撤销原判，发回从审或对一审判决直接予以改判，支持韩明辉的上诉请求。徐达真辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有任何的事实与法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告朱瑞利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面材料。徐达真向一审法院起诉请求：一、请求法院判令韩明辉、朱瑞利返还徐达真购房款人民币577500元。二、请求法院判令解除徐达真与朱瑞利签订的《二手房买卖合同》。三、请求法院判令韩明辉、朱瑞利向徐达真支付违约金人民币860000元。四、请求法院判令本案的诉讼费由韩明辉、朱瑞利承担。一审法院认定事实：（一）2014年7月31日徐达真（买方）与朱瑞利（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》。约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区嘉宾路金x大厦B栋31层3106单位（以下简称涉案房产），建筑面积为136.24平方米，房地产证为20××64，房地产性质用途为住宅；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币4300000元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各字承担；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日），向卖方支付定金人民币265000元；如果卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；另外合同还约定了其他一些权利义务。（二）之后又签订了一份《补充协议》，约定：1、买方承诺于2014年12月17号前将购买此房子的剩余尾款付清。2.如果买方未能按照约定日期将房子尾款付清，则买卖双方友好解除合约，双方签定的此房子所有合同以及收据全部自动作废，卖方三天内退还买方已支付的此房子所有款项，将人民币转入徐达真的中国邮政储蓄银行62×××72。徐达真在买方处签名，韩明辉在中介方签名，卖方处韩明辉签署“朱瑞利的代理人韩明辉”。（三）2015年4月24日签订了一份《友好解除合同约定协议书》，约定，双方为了能友好解除2014年8月在春风路金x大厦B栋3106房产买卖合同（合同编号000185)，买卖双方作如下约定：此房卖方韩明辉以实收买方徐达真房款现金人民币1477500元。现因双方为了友好解除买卖合同，卖方韩明辉应将实收房款现金如数退还实给买方徐达真即退换金额人民币1477500元，并于2015年6月15曰前全额支付到徐达真的中国邮政储蓄银行卡上，卡号：62×××72。所有款项人民币1477500元(以银行流水号为准）到帐后买卖双方才可以正式解除买卖协议及合同，如卖方韩明辉未能按时间达成协议及未能退换房款，买方徐达真依然有权进行出售此房。徐达真在买方处签名，卖方处韩明辉签署“朱瑞利的代理人韩明辉”。（四）2015年3月29日徐达真（买方）和卖方彭柳芽签订一分《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区嘉宾路金x大厦B栋2803单位（以下简称xxxx房产），建筑面积为76.49平方米，转让成交价为人民币2230000元。（五）2015年4月24日《友好解除合同约定协议书》签署后，韩明辉于2015年7月4日向徐达真退涉案房产的款项人民币90万元，付入徐达真在工商银行的账户，对于此项退款，徐达真与韩明辉均无异议。2015年6月17日韩明辉向徐达真分九次每次五万元支付了人民币45万元，用途注明是退购房款，付入徐达真在工商银行的上述同一个帐户。韩明辉主张人民币45万元也是涉案房产的退款，徐达真则主张是xxxx房产多交的房款。关于剩余的约定退还的剩余款项人民币127500元，韩明辉主张帮徐达真垫付了其他款项，予以折抵，也已经付清。其中有韩明辉帮徐达真购买家电和垫付有线电视和煤气费的款项共计人民币11304.92元，该发票显示的时间均为2014年。徐达真则主张是徐达真给被告钱，让韩明辉买的；韩明辉主张徐达真收取涉案房产的租赁押金人民币26000元，收取2015年1月10日至6月10日的租金人民币65000元，因涉案房产漏水，韩明辉2015年6月2日退赔承租人押金及损失人民币62000元，合计人民币127000元，徐达真主张对此不存在再抵扣的问题；韩明辉主张2014年9月、10月、11月向徐达真丈夫伍旭明出借人民币27000元，徐达真则主张两个人已经离婚，徐达真也不知情。韩明辉任法定代表人的深圳市诚信行房地产经纪有限公司的财务204年9月25日和10月30日分别借给徐达真人民币5万元，徐达真主张卡在韩明辉手上，他自己又取走。（六）涉案房产原系朱瑞利名下，其于2016年6月已经装让给了案外人。韩明辉系深圳市诚信行房地产经纪有限公司的法定代表人。徐达真主张涉案房产实际的产权人是韩明辉，名义上产权是朱瑞利，签合同时韩明辉有出示朱瑞利的授权委托书给徐达真看。韩明辉主张韩明辉、朱瑞利之间是委托与被委托关系，朱瑞利委托韩明辉买卖涉案房产，在徐达真与朱瑞利签订《二手房买卖合同》后，因徐达真支付款项不是一次性支付的，朱瑞利要求韩明辉将钱整理后一次性支付，故被告就以个人名义与徐达真签了《补充协议》、《友好解除合同约定协议书》。朱瑞利主张涉案房产委托韩明辉做居间服务。以上事实有《二手房买卖合同》、《补充协议》、《友好解除合同约定协议书》、双方往来的转帐记录以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。对于双方均确认的证据，原审法院予以采纳，对于双方有争议的证据，以及与本案的关联性，均以原审法院查明的事实为准。一审法院认为，徐达真与朱瑞利双方签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。之后，徐达真与韩明辉签订了一份《友好解除合同约定协议书》，韩明辉在卖方处签署“朱瑞利的代理人韩明辉”。本案的争议焦点为：1、韩明辉在本案的房产买卖中和朱瑞利是什么关系？2、《友好解除合同约定协议书》签订后，韩明辉有无将约定的房款退还完毕？关于第一个争议焦点，原审法院认为，朱瑞利委托韩明辉提供居间服务，在徐达真与朱瑞利签订《二手房买卖合同》，后朱瑞利并未授权韩明辉签订其他的协议以及收取、结算相应的房款。徐达真主张涉案房产实际上是韩明辉所有，且看到过朱瑞利提供的委托书，因没有证据的支持，原审法院对此主张不予采纳。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。故结合本案证据和当事人的陈述应当认定韩明辉、朱瑞利之间是居间合同关系而非委托关系。故韩明辉在徐达真与朱瑞利签订《二手房买卖合同》后的一系列行为均为其本人的行为，不产生委托代理的效果，朱瑞利对此不知情，也没有事后认可，对朱瑞利没有约束力，韩明辉应当独自承担相应的法律责任。对于第二个争议焦点，原审法院认为，《友好解除合同约定协议书》签订后，韩明辉向徐达真退还的人民币90万元双方均无异议。对于韩明辉分九次向徐达真退还的房款人民币45万元，在转帐凭证上注明了是退购房款，徐达真主张是退2803房的购房款，韩明辉则主张是涉案房产的购房款。对此原审法院认为，该款的退款时间为2015年6月17日，是在《友好解除合同约定协议书》约定的退款时间之后，并且在用途中注明了是退购房款，虽然没有注明是退涉案房产的购房款，但是结合《友好解除合同约定协议书》的时间及本案事实，原审法院认定是退还的涉案房产的购房款。徐达真虽然主张是退还的xxxx房产的购房款，但是未提交双方退还该房房款的约定，被告也予以否认，徐达真应当承担举证不能的责任，对于徐达真的这一主张，原审法院不予采纳。对于韩明辉帮徐达真购买家电和垫付有线电视和煤气费，该款项的发生时间均在2014年，而《友好解除合同约定协议书》的时间是在2015年4月24日，按照常理推理，双方在之后进行结算签署协议，不可能不把之前的相应的款项计算在内，并约定清楚，韩明辉在此再要求抵扣之前双方之间发生的款项往来，并要求抵扣，并不符合常理。并且，在协议书中已经明确是退还款项，并无约定抵扣，故韩明辉的这一主张，理由不成立，原审法院不予采纳。关于韩明辉主张的徐达真收取涉案房产的租赁押金人民币26000元，收取2015年1月10日至6月10日的租金人民币65000元，因涉案房产漏水，2015年6月2日退赔承租人押金及损失人民币62000元，合计人民币127000元。原审法院认为，该款有部分款项在签署《友好解除合同约定协议书》之前，同上理由，被告的理由不能成立，即使是产生在后，在徐达真不同意抵扣的情况下，双方没有达成一致的情况下，如果双方存在纠纷可另寻法律途径解决，也不能单方面予以抵扣。同理，对于韩明辉主张2014年9月、10月、11月向徐达真丈夫伍旭明出借人民币27000元，韩明辉的财务204年9月25日和10月30日分别借给徐达真人民币5万元。徐达真也不予确认，韩明辉的这一主张原审法院亦不予采纳。综上，韩明辉向徐达真退还了人民币1350000元，尚有人民币127500元未退还给徐达真。综上，徐达真请求判令解除徐达真与朱瑞利签订的《二手房买卖合同》，朱瑞利亦同意解除该合同，对于此项诉讼请求，原审法院予以支持。韩明辉尚有人民币127500元未退还给徐达真，韩明辉应当予以退还，徐达真请求判令韩明辉、朱瑞利返还徐达真购房款人民币577500元，原审法院部分予以支持。徐达真请求韩明辉、朱瑞利向徐达真支付违约金人民币860000元，理由为被告构成违约，应当按照买卖合同的约定承担20％的违约金。对此，原审法院认为，《二手房买卖合同》是徐达真与朱瑞利签署的，《友好解除合同约定协议书》徐达真与韩明辉签署，韩明辉并非《二手房买卖合同》的当事人，并且在《友好解除合同约定协议书》未约定违约条款，徐达真请求韩明辉承担违约责任，理由不成立，原审法院不予支持。徐达真也未能证明朱瑞利在履行《二手房买卖合同》中构成违约，对于徐达真请求朱瑞利承担违约责任的诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、解除徐达真与朱瑞利签订的《二手房买卖合同》。二、韩明辉应当自本判决生效之日起十日向徐达真返还购房款人民币127500元。三、驳回徐达真的其他诉讼请求。如果韩明辉未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17737.5元，由徐达真负担人民币16164.5元，韩明辉负担人民币1573元。徐达真放弃部分诉讼请求的诉讼费人民币4797元，退回徐达真。保全费人民币5000元，由徐达真负担。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，徐达真与朱瑞安签订《二手房买卖合同》后，徐达真向韩明辉支付了购房款，后韩明辉与徐达真签订了《友好解除合同约定协议》，约定解除上述《二手房买卖合同》，并由韩明辉退还徐达真实收房款金额1477500元。上述《友好解除合同协议》有效，原审判令韩明辉应对退还房款独自承担相应法律责任。双方对应由韩明辉独自退还房款没有上诉，本院对此予以确认。韩明辉对应退还的金额是否为1477500元存在异议，本院认为，韩明辉与徐达真已签订协议，明确约定了退款的数额，现韩明辉又对此金额存在异议且不能提供相应证据，本院对此不予采信。韩明辉应向徐达真退还上述金额的房款。上述《友好解除合同协议》签订后，韩明辉分别于2015年7月4日以及2015年6月17日向徐达真的账户退款900000元和450000元，原审对上述退款数额予以确认，双方当事人对此没有异议，本院对此予以确认。关于剩余的款项127500元，韩明辉主张已全部付清。其中包括韩明辉帮徐达真购买家电、垫付有线电视和煤气费的款项11304.92元，以及因涉案房产已出租给案外人，徐达真收取的租赁押金、租金和韩明辉退赔的押金以及损失。本院认为，上述款项非购房款，而《友好解除合同协议》约定退还的款项为徐达真的购房款，两者属于不同法律关系，不宜在此统一处理，双方可以另循法律途径解决。原审直接对此进行处理不妥，但最终判令韩明辉向徐达真退还购房款127500元并无不当，本院对此予以维持。综上，韩明辉的上诉没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人韩明辉负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一八年三月二十六日书记员 廖冉冉(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。