湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2823民初142号原告:张鹏，男，1970年10月23日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地：湖北省巴东县，经常居住地：巴东县。原告：谭中翠（系原告张鹏之母），1937年7月24日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。原告：汪传斌，男，1936年9月17日出生，汉族，居民，住湖北省巴东县。三原告共同委托诉讼代理人：杨祖海，湖北楚峡律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:侯丽红，女，1980年11月13日出生，汉族，幼师，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：谭伟东，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张鹏、汪传斌、谭中翠与被告侯丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏、汪传斌、谭中翠的共同委托诉讼代理人杨祖海、被告侯丽红及其委托诉讼代理人谭伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏、汪传斌、谭中翠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年8月6日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告给付2017年2月1日起按每年7.5万元标准支付租金至房屋交付原告时止；3、判令被告给付原告违约金8.4万元（合同约定租金总额的20%，前五年已明确租金42万元）。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告给付2017年2月1日起至2018年2月1日按7.5万元标准支付租金，若超过2018年2月1日就按9万元标准支付租金至房屋交付给原告时止。事实和理由：2015年8月6日，原告张鹏、汪传斌的委托代理人张安林、原告谭中翠与被告侯丽红在巴东县野三关镇签订《房屋租赁协议》，将三原告共有的位于野三关沪蓉大道阳光城第三层房屋出租给被告侯丽红开茶餐厅，合同约定租期十年，2015年8月6日至2016年2月1日为房屋装修期，租期从2016年2月1日起算；2016年2月1日至2018年2月1日租金每年75000元，2018年2月1日至2021年2月1日的租金为每年90000元；第一年度的租金在签订合同当日付定金20000元，2016年2月1日前补齐租费55000元，第二年度至第五年的租金在每年度的2月1日一次性付清下一年度的租金，租金支付时间不得超过约定期限30日，否则，甲方（即原告）有权解除合同。合同约定违约责任：如有违约，守约方有权要求解除合同，且违约方赔偿守约方租金总额的百分之二十的违约金。合同签订后，被告支付了第一年度的租金，至2017年2月被告没有支付本年度的租金。原告多次催讨均遭被告拒绝，被告声称有合同按合同执行。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告侯丽红辩称，1、本案不具备适格的原告，同时也不具备适格的被告，案涉租赁关系，侯丽红代表合伙企业签订《房屋租赁协议》的对象系张安林，本案所列的三原告与被告侯丽红无直接的合同权利义务关系，因此三原告不具备作为原告的诉讼利益，不能作为本案的原告。侯丽红签订的涉案的房屋租赁合同系履行合伙企业的职务行为，并非侯丽红的个人行为，且涉案的标的房屋也用于合伙企业的事业经营，同时由合伙企业依照租赁协议的约定支付合同租金，因此本案应当以巴东县新颜时尚餐厅这一合伙企业作为被告，所以侯丽红不是本案适格的被告，法律依据为《中华人民共和国合同法》第四百零二条；2、原告诉请的解除房屋租赁协议的主张，被告不能接受，理由有二：第一是侯丽红基于合伙企业的职务行为，在未得到合伙企业关于房屋租赁协议解除事项的委托之前，侯丽红无权自行作出决定；第二是在本案以外，尚存在涉案的合伙企业的清算纠纷，而清算的核心工作涉及该租赁房屋的装潢投入价值的评估，所以本案也不宜判令原、被告解除《房屋租赁协议》。合伙企业愿意支付解决清算纠纷期间所产生的房租；3、原告主张的租金应当继续由涉案的合伙企业依约交纳；4、原告主张的违约金理由不能成立，请求法庭依法不予支持或者调减，理由是：在本案争议过程中，该房屋的租金仍在继续发生，对原告而言不存在租金的损失，同时基于违约责任是对实际损失的补充赔偿责任，且租赁协议约定的违约责任明显不合理，请求法庭对违约金的主张不予支持。综上请求法庭依法驳回原告的起诉，或者依法驳回原告全部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:谭中翠、许菜瑛、张见宇、张鹏、汪传斌、宋发梅于2014年共同在巴东县××关镇××小区××大道××号修建自建房1栋15层，并于2016年5月12日取得巴东房权证野三关镇字第**房屋所有权证。许菜瑛与原告张鹏系夫妻关系，原告谭中翠系原告张鹏之母。许菜瑛、谭大敏、被告侯丽红三人共同签订企业合伙协议书，协议约定：合伙企业名称为巴东县新颜时尚餐厅，经营场所为巴东县野三关镇沪蓉大道；合伙经营期限：10年；合伙人：许菜瑛、侯丽红、谭大敏；出资方式：各以现金40万元出资，出资比例均为1/3；……。协议书还对其他合伙事务进行了约定。2015年10月26日，巴东县新颜时尚餐厅注册成立，侯丽红、谭大敏、许菜瑛三人为自然人股东，许菜瑛为执行事务合伙人。2015年8月6日，被告侯丽红（作为乙方）与张鹏、汪传斌、谭中翠（作为甲方）签订房屋租赁协议，协议约定：甲方将位于野三关镇沪蓉大道阳光城第三层出租给乙方使用；租赁用途为茶餐厅服务业；租赁期限十年，自2016年2月1日起至2026年2月1日止，2015年8月6日至2016年2月1日为甲方给乙方的装修期，免收租费；前五年租金支付方式为2016年2月1日至2018年2月1日每年7.5万，2018年2月1日至2021年2月1日租金为每年9万，第一年度的租金在签订合同当日乙方给甲方支付定金2万元，2016年2月1日前给甲方补齐租费5.5万元，第二年至第五年的租金在每年度的2月1日一次性付清下一年的租金，租金支付时间不得超过约定期限30天，否则甲方有权解除合同，后五年的租金及支付方式甲乙双方应于2021年2月1日前，依照随行就市的原则重新定价，并作出书面补充协议，在同等条件下优先乙方，……；租赁期内乙方不得擅自将租赁房屋整体转租给第三方、将房屋作抵押、利用房屋进行非法活动；……；如有违约，守约方有权解除合同，且违约方赔偿守约方租金总额20%的违约金，……。原告谭中翠之子张安林（张见宇之父）在该合同尾部甲方处代谭中翠签名，并注明张安林代签，被告侯丽红在乙方处签名。当日许菜瑛通过其尾号为6536的卡号向张安林支付租房定金2万元，2016年2月3日巴东县新颜时尚餐厅向张安林支付租金2.5万元，2016年3月6日巴东县新颜时尚餐厅向原告张鹏支付房屋租金2.5万元，2016年3月15日巴东县新颜时尚餐厅向张安林支付房屋租金0.5万元。之后巴东县新颜时尚餐厅及被告侯丽红均未支付房屋租金。巴东县新颜时尚餐厅开业后经营至2016年12月，现处于停业状态。2017年10月20日，宋发梅、张见宇、许菜瑛各出具情况说明1份，内容均为：与张鹏、汪传斌、谭中翠共有的坐落于野××关镇××小区××大道××号的房屋，交由张鹏、汪传斌、谭中翠三人经营，其收益均与三人结算清楚，若有权益纠纷，由三人主张，本人不参与任何民事诉讼活动。2017年12月13日，原告张鹏、汪传斌、谭中翠诉至本院，要求判如所请。本院认为，巴东县野三关镇谭家村社区沪蓉大道**房屋的所有权人共六人，宋发梅、张见宇、许菜瑛三人均出具说明，陈述巴东县野三关镇沪蓉大道138号房屋有关的权益纠纷由三原告主张，宋发梅、张见宇、许菜瑛、张鹏、汪传斌、谭中翠作为房主，并未对张安林代为签订的《房屋租赁协议》提出异议，因此本案原告主体适格。本案争议的主要焦点为被告主体是否适格，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。许菜瑛、被、被告侯丽红均系巴东县新颜时尚餐厅合伙人，菜瑛为执行事务合伙人，被告侯丽红与谭中翠签订《房屋租赁协议》当日，许菜瑛即向张安林支付租房定金2万元，被告侯丽红未从中获取任何利益，其签约行为的目的是为了全部合伙人的共同利益，可以认定被告侯丽红系以自己的名义在全体合伙人的授权范围内签订《房屋租赁协议》，且许菜瑛知道侯丽红系合伙企业的代理人，因此被告侯丽红作为乙方签订的《房屋租赁协议》应直接约束原告及巴东县新颜时尚餐厅，被告侯丽红不是《房屋租赁协议》约束的相对人，不享有合同权利也不负有履行合同的义务；巴；巴东县新颜时尚餐厅实际也是承租房屋的实际使用人，2016年2月3日、2016年3月6日、2016年3月15日分别向房主或房主亲属履行了支付第一年租金的义务，原告并未提供充分证据证实《房屋租赁协议》只约束原告与被告侯丽红，应由原告承担举证不力的法律责任。现原告选择被告侯丽红主张权利属对象错误，原告应向合同义务承受人巴东县新颜时尚餐厅主张权利，因此本院依法驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张鹏、汪传斌、谭中翠的诉讼请求。案件受理费3480元，减半收取1740元，由原告张鹏、汪传斌、谭中翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 静二〇一八年三月十二日书记员 张华丽《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。