四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初5532号 原告：杜芝勇,男,1974年9月28日出生,汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：南充一中教育投资管理有限公司，住所地南充市顺庆区麦秀路**。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：张献尹，四川匀天律师事务所律师。 原告杜芝勇与被告南充一中教育投资管理有限公司（简称南充一中）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年08月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜芝勇的委托诉讼代理人蒋晓文、被告南充一中的委托诉讼代理人张献尹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜芝勇向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的权属证书；2.判令被告支付原告逾期办证违约金54826.65元（暂计算至2018年4月1日，被告应按约定支付违约金至实际办证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2007年7月1日签订《房屋买卖协议书》，约定：原告向被告购买位于南充市顺庆区华凤镇南充一中新校区教师公寓房屋，总价款为166900元；双方约定了办理房屋产权证和土地使用证的时间及逾期办证违约金计算方法。协议签订后，原告支付了全部购房款，但被告至今未给原告办理房屋权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。本案审理中，原告以已经取得案涉房屋不动产权登记证，其向被告支付了土地出让金及税费14142.53元，但该费用应由原告承担为由，申请撤回要求被告立即为原告办理所购房屋的权属证书的诉讼请求，并增加要求被告返还原告已缴纳的土地出让金及税费14142.53元的诉讼请求。 被告南充一中辩称：违约金超过诉讼时效，超过诉讼时效部分的违约金不应受到保护；2.双方违约金约定也过高，请求人民法院予以减少；3.土地出让金及税费系被告为了购房人利益向国土部门缴纳的将教师公寓土地有教育综合用地变更为商业住宅用地缴纳的土地出让金及税费，应由各购房人分摊，故被告不应返还。 经审理查明，原告杜芝勇于2007年7月1日与被告南充一中签订《房屋买卖协议书》一份，约定：乙方（杜芝勇）购买甲方（南充一中）位于南充市顺庆区华凤镇南充一中新校区教师公寓房屋，价款为166900元；甲方在2008年3月31日前将房屋交付乙方使用；出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，如不能按期办理，自本协议规定的最终期限的第二天算起至实际办理完毕之日止，由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金等。协议签订后，原告杜芝勇付清了全部购房款。2009年12月底前，被告南充一中向原告杜芝勇交付了案涉房屋，该房屋实测建筑面积为115.78平方米。交房后，因被告南充一中长期未能给教师公寓各购房户办理房屋权属证书，购房户曾多次到有关部门上访要求办证。因被告南充一中教师公寓的土地原为教育综合用地，经南充一中申请，南充市人民政府于2014年11月26日批复同意将南充一中部分国有建设用地改变土地用途，即将原有的教育综合用地变更为居住兼容商业用途，为此南充一中总共补缴了土地出让金521.77万元，其中居住用地使用年限由原先的50年变更为了70年。2017年12月28日，被告南充一中在《南充晚报》上刊登了通知各购房户办理房屋权属证书的《通知》，并在南充一中教师公寓门口张贴了《办证通知》。南充一中要求购房户在办理房屋权属证书时需按建筑面积122.15元每平方米标准补交变更土地用途的土地出让金及税费，原告杜芝勇向被告南充一中缴纳了土地出让金及税费14142.53元后，于2018年7月26日取得了案涉房屋的不动产登记证书。原告杜芝勇遂诉至本院，提出了如前诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人，应当按照合同和法律规定向守约方承担违约责任。原告杜芝勇与被告南充一中签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据双方合同的约定，出卖人应在房屋交付一年内为买受人办理产权证书和土地使用证，否则由出卖人向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金。被告南充一中于2009年底向原告交房后，原告直至2018年7月26日才取得案涉房屋权属证书，超过了约定的办证期限，故应承担相应的逾期办证违约金。被告南充一中以系政府原因导致其长期未能给原告等购房户办理房屋产权证书不应承担违约金，因该因素不属于其免责事由，故对其这一辩解主张本院不予采纳。 本案争议的问题是：1.逾期办证的违约金应如何计算；2.原告已经交纳的土地变性费用被告应否予以返还。 关于逾期办证的违约金应如何计算的问题。首先，逾期办证违约金的诉讼时效问题。本案原、被告在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，对于自民法总则施行之日（2017年10月1日）倒推2年即2015年10月1日至2017年9月30日期间的违约金以及2017年10月1日至实际取得房屋权属证书之日(2018年7月26日)之间的违约金，应予以保护，即应计算违约金的期间共有1027天。自民法总则施行之日回溯超过二年的违约金，应认定为已超过诉讼时效期间不应予保护；实际取得房屋权属证书后不应计算违约金。其次，关于违约金约定是否过高，是否应予以减少的问题。原、被告约定按日支付已交房款万分之一的违约金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，结合本案实际情况，本院认为该违约金标准并未过分高于造成的损失，故对被告南充一中请求减少违约金的请求不予支持。综上，本案违约金金额为原告杜芝勇已交房款166900元×0.0001/天×1027天=17140.63元。对原告主张违约金54826.65元（暂计算至2018年4月1日，被告应按约定支付违约金至实际办证之日止）的诉讼请求中超出的部分本院不予支持。 关于原告已经交纳的土地变性费用被告应否予以返还的问题。双方《房屋买卖协议书》约定“房屋交付使用后《房屋产权证》和《国有土地使用权证》由甲方协助乙方办理，其有关税费及维修基金按国家规定由甲、乙双方各自承担”，但双方对改变土地用途所产生的土地出让金由谁负担并无明确约定。由于南充一中不是房地产开发企业，其出售给杜芝勇的房屋系其为解决其学校教师住房问题而修建的教师公寓房屋，属于自建房，不同于房地产开发企业销售的商品房，不是必然修建在具有70年使用年限的住宅用途土地上的的房屋。故杜芝勇在向南充一中购买房屋时，应当对欲购房屋坐落的土地的性质、用途、使用年限和其他权属状况作充分了解，其自愿与南充一中签订《房屋买卖协议书》，应视为认可案涉房屋为使用期限为50年的教育综合用地上的房屋，并同意取得相应的房屋权属证书，据此可知双方当事人协议的房屋总价款中不包含办理土地用途变更手续所增加的土地出让金。现南充一中补缴了土地出让金及契税，使得案涉房屋能够取得70年使用期限用途为住宅用地的权属证书，而用途为教育综合用地使用期限为50年的土地上的房产的价值明显低于用途为住宅使用年限为70年的土地上的房产，故杜芝勇在无约定和法定的情况下明显受益，根据公平原则，该部分土地出让金及契税应由杜芝勇根据其所购房屋的实际建筑面积分摊。现整个教师公寓房屋所涉的土地出让金及契税已由南充一中向有关部门缴纳，故其有权要求杜芝勇支付所购房屋应分摊的土地出让金及契税。对分摊金额的计算：每平方米建筑面积应分摊土地出让金及契税=[居住用地补交改变土地用途出让金4614600元+契税4614600元×4%]÷教师公寓住房总建筑面积48272.38平方米=99.42元。杜芝勇所购房屋实测建筑面积为115.78平方米，故其应分摊的土地出让金为115.78平方米×99.42元每平方米=11510.85元。南充一中计算分摊金额时的土地出让金521.77万元及契税411316.88元中包含了商业和车库部分的土地出让金及契税，应予剔除。南充一中已收取了杜芝勇土地出让金及契税14142.53元，扣除杜芝勇应承担的11510.85元后，多收取的2631.68元应退还杜芝勇。对原告主张全部退还土地出让金及契税14142.53元的诉讼请求中超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告南充一中教育投资管理有限公司在本判决生效后十五日内支付原告杜芝勇逾期办证违约金17140.63元; 二、被告南充一中教育投资管理有限公司在本判决生效后十五日内退还原告杜芝勇多收取的土地出让金及契税2631.68元; 三、驳回原告杜芝勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案案件受理费585元，由被告南充一中教育投资管理有限公司负担288元（诉讼费已由原告预交，此款执行时由被告直接支付给原告），由原告杜芝勇负担297元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇一八年十一月二十二日 书记员  程 迈