贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终22号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人陈付容，该公司经理。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐华，男，1977年2月15日出生，汉族，住纳雍县。 被上诉人（原审原告）高庭梅，女，1969年9月23日出生，穿青人，住纳雍县。 二被上诉人委托代理人（特别授权）吴迪，贵州省纳雍县龙场法律服务所法律工作者。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人徐华、高庭梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告徐华、高庭梅起诉请求：1、判令被告恒达公司限期办理纳雍县恒达·御景大厦21层21-4号商品房登记的有关文书交付给二原告，并协助办理房屋产权转移登记；2、判令被告恒达公司向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金从2016年3月10日起计算至涉案房屋转移登记有关文书交付给二原告时止；3、承担本案诉讼费。事实及理由：2015年3月27日,二原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，二原告购买被告开发的纳雍县恒达·御景大厦21层21-4号房屋，购房总价款为361893元，被告承诺于2016年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期90日以后，买受人选择不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，二原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付二原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使二原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，损害了二原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，因不可抗力因素、非我公司原因或房屋登记相关政策调整的，我公司办理房屋产权登记的时间可顺延。我公司在项目实施过程中，下拉槽市政道路工程的封闭施工占用、阻塞了原消防通道，进而影响项目的消防验收以及国家不动产统一登记政策调整，导致我公司开发项目至今不具备办理房屋权属证书的条件，我公司有可以延期办理房屋产权登记的理由，不存在违约行为，不应支付逾期办理房屋产权登记的违约金；此外，即使我公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求调整，因合同约定每日万分之三计算违约金已经过高，故请求调减。 原审经审理查明：本案涉及的纳雍县恒达·御景大厦属于2013年县政府批准建设的房地产开发项目，该建筑工程的消防设计已报贵州省毕节市公安局消防支队审核同意，毕节市公安局消防支队的审核意见明确经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送审核。2015年3月27日，原告徐华、高庭梅与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》。约定原告徐华、高庭梅购买被告恒达公司开发的位于纳雍县××大厦××号房屋，房屋总价款为361893元。合同还约定：被告恒达公司承诺于2016年3月10日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；如逾期90日后未完成房屋转移登记的有关文书交付给原告，买受方不选择退房的，被告恒达公司自双方约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已交付房款的日万分之三支付违约金。合同还特别约定因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理转移登记时间顺延。合同签订后，二原告支付了全部购房款，被告根据合同约定将该房屋交付给原告使用，被告恒达公司至今未按照合同约定将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告。2014年4月1日，纳雍县市政工程经四路延伸段恒达下拉槽施工工程封闭施工，因受拆迁因素影响，工程至今未完工。被告恒达公司在下拉槽工程启动后未对消防设计重新变更申报审核，亦未向二原告告知不能如期办证的理由。2016年9月，纳雍县人民政府对不动产统一登记相关事项进行了调整。因被告开发的项目未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文书。 原审认为：本案为商品房销售合同纠纷，原告与被告恒达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。 关于被告恒达公司不能为原告办理商品房登记相关文书是否构成违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了因出卖人的原因导致其不能如期办理并交付商品房转移登记的有关文书，买受人选择不退房的，出卖人按约定日期起向买受人支付已付房款的日万分之三的违约金至实际交付房屋转移登记的有关文书之日止。现被告恒达公司未在约定期限内将办理权属转移登记需要提供的房屋转移登记的有关文书交给原告，造成原告不能及时取得房地产权属证书的事实客观存在，被告恒达公司已构成违约。被告恒达公司虽以市政道路下拉槽工程未完工影响综合验收，致其不能按时办理并交付房屋转移登记的有关文书为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但从纳雍县人民政府关于城南大道封闭施工的通告可看出，下拉槽工程从2014年4月1日即封闭施工，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间在2015年3月27日，被告恒达公司对下拉槽工程已开工且因拆迁受阻未完工的事实是明知的，该《商品房买卖合同》是被告恒达公司提供的格式合同，相关的时间完全由被告恒达公司确定，原告无法预知。下拉槽市政工程启动后，被告恒达公司未重新对消防设计变更报批审核，亦未向原告等业主履行不能如期办证的告知义务，且下拉槽市政工程未完工不能认定为不可抗力因素。庭审中，被告恒达公司还提出了未及时办理房屋转移登记的有关文书给原告的另一原因是受不动产登记政策的调整影响的问题。审理查明，2016年9月，纳雍县人民政府确实对不动产统一登记进行了调整，但该时间在双方约定的交付办理房屋转移文件之后，并不影响被告恒达公司履行合同行为，被告恒达公司在该延期办证事由消除后仍未能办理房屋转移登记的有关文书给原告是客观存在的事实，其该项抗辩理由不能成立。因此，被告恒达公司应对合同约定的时间不能提供房屋转移登记的有关文书给原告承担违约责任。由于双方签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致其逾期交付房屋转移登记相关文书情形下违约金的计算方式已作明确约定，原告主张由被告恒达公司在约定之日起按已付房款的日万分之三支付违约金至实际交付房屋转移登记相关文书之日止有事实和法律依据，予以支持。 关于被告恒达公司提出违约金约定过高，要求调减的问题。违约金计算方式是被告单方面确定，原告并无选择余地，被告恒达公司提出违约金约定过高并未提供证据佐证，标准是否过高不能认定，故其主张调减无事实依据，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·御景大厦21层21-4号商品房登记的有关文书交付给原告徐华、高庭梅，并协助原告徐华、高庭梅办理房屋产权转移登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告徐华、高庭梅从2016年3月10日起至交付××县××·××大厦××号商品房登记的有关文书给原告徐华、高庭梅时止的违约金（违约金以购房款361893元为基数、按日支付万分之三计算）；案件受理费1290元，适用简易程序审理减半收取645元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉称：根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审未遵循合同当事人意思原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记须必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；二、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，原《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属履行不能。故受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约可以免责。三、违约金应当以当事人因违约产生的实际损失为依据。上诉人已如期交付房屋，则逾期交付办理产权转移登记有关文书的行为给被上诉人造成的实际损失微乎其微，可忽略不计，加之被上诉人未举证证明其因上诉人的违约行为产生实际损失，故即使上诉人违约，原审判决上诉人承担的违约金过高，应当调整为以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%进行计付；四、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人徐华、高庭梅二审未作答辩。 经审理查明：二审对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？三、双方当事人约定的违约金应否调整？四、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一、二，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年3月10日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述二项事由进行抗辩：一、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；二、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应当承担违约责任的上诉理由不成立；二、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，房屋登记政策的调整对上诉人履行出卖人义务不产生实质影响，上诉人主张自2016年9月30日之后免于承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 关于焦点三，《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定交付办商品房转移登记有关文书之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述约定系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有约束力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，被上诉人主张按约支付违约金事实理由充分。鉴于法律规定幅度内，违约金条款的设置以及数额的确定以当时人意思自治为原则，兼具补偿和惩罚性功能，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》由作为房地产开发企业的上诉人单方提供，其就自身履行交付有关文书的合同义务的期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见，合同确定的违约金标准亦未超过双方当事人签订合同时应当预见的合理范围。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整，但其未提供证据证明违约金明显高于被上诉人实际遭受的损失，且该主张与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，本院不予采信。 关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2105号民事判决第二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告徐华、高庭梅从2016年3月10日起至交付××县××·××大厦××号商品房转移登记的有关文书给原告徐华、高庭梅时止的违约金（违约金以购房款361893元为基数、按日支付万分之三计算）； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2105号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·御景大厦21层21-4号商品房转移登记的有关文书交付给原告徐华、高庭梅，并协助原告徐华、高庭梅办理房屋产权转移登记； 三、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费645元，二审案件受理费1290元，共计1935元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月二十六日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进