湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0124民初426号 原告（反诉被告，以下简称原告）：路兵生，男，1970年3月9日出生，住湖南省津市市。 委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖华，湖南岳隆律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：赵建华，女，1969年8月7日出生，住湖南省宁乡县通益社区。 原告路兵生与被告赵建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，被告赵建华于2018年2月6日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻小文、肖华、被告赵建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告路兵生向本院提出诉讼请求：1、确认原告路兵生与被告赵建华于2017年9月22日签订的房屋租赁合同已于2017年12月28日解除；2、判令被告赵建华返还原告路兵生房屋租金39988.86元；3、判令被告赵建华返还原告路兵生房屋租赁保证金10000元；4、判令被告赵建华返还原告路兵生房屋租赁转让费22000元；5、判令被告赵建华赔偿原告路兵生装修损失费5000元、公证损失费800元、律师损失费8000元，共计13800元；6、判令被告赵建华向原告路兵生支付违约金10000元；7、本案全部诉讼费用由被告赵建华负担。事实与理由：2017年9月22日，原、被告签订房屋租赁合同。合同约定，被告将其所有的位于宁乡市玉潭街道（原宁乡县玉潭镇）紫金路xx号整栋房屋租赁给原告使用。租赁期限为一年，年租金为48800元。合同同时约定违约方应向守约方支付违约金10000元，违约方承担守约方为主张权利支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋租金48800元和房屋保证金10000元以及租赁转让费22000元，共计80800元。被告向原告交付了租赁房屋。原告取得合同项下租赁物后对该租赁物进行了必要的装饰装修，并在该处经营“正宗津市牛肉粉”饮食店。2017年11月份，原告因家中急事忙于处理，遂将前述饮食店歇业数天。歇业期间，被告对此心生不满，要求单方面解除合同。尔后，被告将原告经营的“正宗津市牛肉粉”饮食店门锁更换，致使原告无法进入租赁房屋内从事经营活动，并在该饮食店门上张贴房屋出租广告。2017年12月27日，被告对已出租给原告的房屋另行出租给案外人刘勇等人。因被告在租赁合同履行期限届满以前以自己的行为表明不履行合同主要义务，且被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告于2017年12月28日向被告发出了解除合同通知。期间，原告委托案外人龚凤娇向宁乡县公证处申请保全证据，并为此支付公证费800元。另支付律师费8000元。综上所述，特具状人民法院，请求支持原告诉讼请求。 被告赵建华辩称：被答辩人的诉讼请求缺乏法律与事实依据，望法院驳回其诉讼请求。1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》并未解除。2015年3月，答辩人与黄铁军签订了一份《房屋整栋租赁合同》，答辩人将诉争房屋一至四层全部出租给黄铁军，租期一年，第一年租金为36420元，从第二年起租金每年递增10%。在租赁期内，黄铁军将诉争房屋的二至四层的房屋转租给他人。2017年7月，被答辩人欲租赁原告房屋，并通过其亲戚刘春生多次找到答辩人，恳请答辩人解除与黄铁军合同，并承诺赔偿损失。答辩人解除了与黄铁军的合同，于2017年9月22日与原告签订了《房屋租赁合同》。由于被答辩人经营不善，同年10月10日被答辩人通过手机向答辩人发了一个电子邮件，内容为“因为我生意无法做下去，现愿意承担违约责任，能否明天面谈”，事后关门歇业。同年11月27日，答辩人发信息给被答辩人，要求其看守店子等。故被答辩人为违约方，无法定解除权，至今《房屋租赁合同》未解除。2、被答辩人无权要求答辩人返还转让费22000元。在被答辩人承诺支付转让费的前提下，应被答辩人要求，答辩人解除了与黄铁军的租赁合同，并将被答辩人事先交付的转让费交给了黄铁军。同时双方在《房屋租赁合同》尾部明确备注了转让费事项，故被答辩人无权要求答辩人返还转让费22000元。3、被答辩人无权要求退回保证金。 被告赵建华向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金10000元；2、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿损失10000元；3、本诉与反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月22日签订合同后，反诉被告将房屋二至三层的四间房屋转租给他人。由于反诉被告不善经营，生意惨淡，自2017年11月离店不归，严重违反合同约定。且导致根据合同约定反诉被告只有使用权的冰箱1个、电视机9台、被子20床等丢失。故反诉被告应赔偿反诉原告损失10000元并支付违约金10000元。 原告路兵生针对被告赵建华的反诉请求辩称：一、赵建华要求路兵生赔偿损失10000元，无事实依据。除房屋外，赵建华未交付其他租赁物。二、路兵生无违约行为，没有将房屋二至三层四间房屋转租给他人使用，赵建华未交付家具家电，故要求路兵生支付违约金10000元无事实依据。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告路兵生提交的居民身份证、公民信息表、湖南省非税收入电子缴款收据、与刘勇房屋租赁合同、委托代理合同、湖南增值税普通发票、湖南省律师服务收费行业指导标准，经本院审查，其来源合法、内容真实，与本案相关联，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。原告提交的房屋租赁合同、路兵生与赵建华录音、公证书、解除合同通知的真实性予以采信，但不能全部实现原告的证明目的。对原告提交的合同书、收据，无法核实其真实性，本院不予采信。对被告提交的路兵生发给赵建华的信息、赵建华与路兵生房屋租赁合同予以采信。对11月27日、12月29日赵建华发信息给路兵生的事实予以确认，但对其中原告主张的丢失物品的事实不予确认。对12月6日、12月15日、12月28日、12月29日赵建华与路兵生信息往来的事实予以确认。对刘春生信息，无法核实信息用户，不予采纳。被告提交的水电费票据、照片的真实性予以确认。与黄铁军租赁合同、收据财产清单，本院无法核实其真实性，不作确认。移动充值手机回单因姓名不完整，无法确定用户的名称，本院不予采纳。 根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年9月22日，原告（承租人）与被告（出租人）签订房屋租赁合同。合同约定：被告将其所有的位于宁乡市玉潭街道（原宁乡县玉潭镇）紫金路xx号整栋房屋租赁给原告使用。租赁期限为一年，年租金为48800元，承租人另支付转让费22000元。交付房屋时承租人向出租人支付房屋租赁保证金10000元。租赁期间，水电费等由承租人负担。未经出租人同意，承租人不得将房屋转租给第三人。合同同时约定违约方应向守约方支付违约金10000元，违约方承担守约方为主张权利支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋租金48000元和房屋保证金10000元以及租赁转让费22000元，共计80000元。签订合同后，被告向原告交付了租赁房屋。原告取得合同项下租赁物后对该租赁物进行了必要的装饰装修（做广告招牌和进行隔断），并在该处经营“正宗津市牛肉粉”饮食店。因生意不好，原告于2017年10月10日通过手机发送短信给被告：“因为我生意无法做下去，现愿意承担违约责任，能否明天面谈”。当时双方未能就合同解除达成一致意见。原告后来关门歇业。自2017年11月27日起，被告多次发信息给原告，对其关门行为表示不满，要求其看守店子，并在信息中主张店内物品丢失等。被告陈述，自己于2017年10月28日更换了涉案房屋门锁。原告提交2017年11月27日的通话录音确认被告更换了门锁。2017年11月27日，被告以他人名义与刘勇签订房屋租赁合同，将涉案房屋的楼上一间房屋出租给刘勇，租期一个月，租金350元，租金由已被告收取。另，被告在涉案房屋外张贴了招租公告。庭审中，被告同意交付钥匙，且其主张原来一直要原告来取钥匙。原告在庭审中对是否愿意收取钥匙未作明确表态。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告于2017年10月10日向被告发出信息，“因为我生意无法做下去，现愿意承担违约责任，能否明天面谈”从其信息内容可看出，原告欲提前退租，解除合同，且愿意承担违约责任。综观被告所回信息，被告表示不同意解除合同。但从被告更换门锁、张贴招租公告，对外签订合同的系列行为，可认定被告从行为上接受提前解除合同，对租赁房屋行使管理权。本院确认从2017年11月27日被告与刘勇签订租赁合同之日起，原、被告之间的房屋租赁合同即解除。被告的上述更换门锁、张贴招租公告，对外签订合同行为，不足以影响原告正常经营，不会导致原告不能实现合同目的，故不成为原告取得合同单方解除权的被告违约行为。导致本案合同解除，违约方在原告，原告应按约向被告支付违约金10000元。关于原告所交租金48000元，双方未就提前退租时已交租金是否返还做出明确约定，考虑至本案合同解除时原告使用租赁物为66天，按年租金48000元计算，应付租金为8679.45元，故对原告要求返还房租39988.86元的请求，本院予以支持39320.55元。原告所交房屋租赁保证金10000元，因双方在合同中无提前退租不予退还的约定情形，故被告应当退还。至于转让费22000元，双方在合同中明确做出了备注约定，且原告已自愿缴纳，对于该类商业风险应由经营者即本案原告自行承担，原告要求退回转让费无法定和约定依据，本院不予支持。原告作为违约方，要求被告承担装修损失费、公证费、律师费、违约金的请求，无法律依据，本院不予支持。被告主张房屋内物品丢失，要求原告赔偿损失10000元，其主张的事实无证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下： 一、原告路兵生与被告赵建华于2017年9月22日签订的房屋租赁合同已于2017年11月27日解除； 二、被告赵建华于本判决生效之日起十日内返还原告路兵生房屋租金39320.55元； 三、被告赵建华于本判决生效之日起十日内返还原告路兵生房屋租赁保证金10000元； 四、原告路兵生于本判决生效之日起十日内支付被告赵建华违约金10000元； 五、驳回原告路兵生的其他诉讼请求； 六、驳回被告赵建华的其他反诉请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2194元，减半收取1097元，财产保全费1070元，反诉费150元，合计2317元，由原告路兵生负担1126元，被告赵建华负担1191元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  周朝霞 二〇一八年三月二十一日 书记员  王帅朝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。