广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初838号原告：陈辉雄，男，汉族，1984年9月29日出生，住广东省五华县，原告：张燕兰，女，汉族，1987年9月28日出生，住广州市白云区，共同委托诉讼代理人：肖秋梅，广东政霖律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告陈辉雄、张燕兰诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法由适用简易程序于2018年1月31日公开开庭进行了审理，原告陈辉雄、张燕兰的共同委托诉讼代理人肖秋梅、被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉雄、张燕兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金2118.7元；2、判令被告向原告支付迟延办证违约金150361.4元（暂计至2016年9月30日，以收件回执的实际时间为准）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金2118.7元；2、判令被告向原告支付迟延办证违约金（暂计至2018年1月31日，以收件回执的实际时间为准）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月30日，原告陈辉雄、张燕兰与被告宏峰公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由两原告购买被告宏峰公司在建的位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园4区20栋504房，面积为91.42平方米，房屋总价款为814913元，合同约定的交房日期为2014年3月31日。涉案合同生效后，原告陈辉雄、张燕兰已依约向被告宏峰公司支付全部款项，但被告宏峰公司未能依约将涉案房屋交付原告陈辉雄、张燕兰使用，已严重违约，依约应交付涉案房屋给原告陈辉雄、张燕兰并支付迟延交楼违约金。原告收楼后，被告也未在“该商品房交付使用之日起300个工作日内”为两原告办妥产权登记，根据合同约定，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向两原告支付违约金，为维护社会主义市场经济秩序，保护两原告的合法权益，请求法院依法判如所请。宏峰公司对原告主张的迟延交楼和迟延办证的事实没有异议，但认为：一、对延迟交楼，被告不应当承担。因两原告对延迟交楼的主张已经超过了诉讼时效。延迟交楼的时间从2014年7月1日开始逾期，原告在2014年7月13日开始收楼，所以逾期的收楼天数是13天。诉讼时效在《民法总则》出台之前，已经届满2年了，所以我方不应承担。二、对延迟办证问题，认为2015年10月1日前，包括2015年10月1日的违约金，已经超过了2年的诉讼时效，原告应该在2017年9月30日前起诉。所以原告起诉的部分逾期办证违约金，超过了诉讼时效。三、被告在2016年8月19日已经给原告发律师函，告知原告提交相关资料办证，对方在2017年12月28日才提交资料。所以我方认为应该扣减原告迟延提交资料办证的时间。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与陈辉雄、张燕兰签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2012年12月30日，陈辉雄、张燕兰（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为814913元。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。附件七本合同补充协议的第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，陈辉雄、张燕兰向宏峰公司支付了涉案房屋的全部购房款814913元。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（四期）一～四栋取得了竣工验收备案。陈辉雄、张燕兰于2014年7月13日办理了收楼手续。2016年8月19日宏峰公司向陈辉雄、张燕兰邮寄律师函，要求陈辉雄、张燕兰在2016年8月25日前提交办证所需资料。2017年12月28日陈辉雄、张燕兰缴纳增量房契税，并将完税证明移交给宏峰公司。至起诉宏峰公司仍未为陈辉雄、张燕兰办理房地产权证。本院认为：陈辉雄、张燕兰与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。关于迟延交楼问题。陈辉雄、张燕兰按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应在2014年3月31日前及宽限期3个月内即2014年7月1日向陈辉雄、张燕兰交付涉案房屋，宏峰公司至2014年7月13日才交付涉案房屋，延迟了12天，构成违约，应按合同约定承担违约责任。但陈辉雄、张燕兰未在宏峰公司应承担违约责任之日起即2014年7月14日至2016年7月13日期间主张权利，至2018年1月8日才主张权利已过诉讼时效期间，故对陈辉雄、张燕兰该主张本院不予支持。关于迟延办证问题。陈辉雄、张燕兰于2014年7月13日办理了收楼手续，宏峰公司应于实际收楼之日起300个工作日内即2015年9月23日前为陈辉雄、张燕兰申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至2018年1月31日庭审时仍未取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。本案一审诉讼期间，尚无法确定收件回执取得的时间，故本案只处理陈辉雄、张燕兰庭审之日即2018年1月31日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，宏峰公司应向陈辉雄、张燕兰支付自2015年9月24日起至2018年1月31日（共860天）的违约金。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴纳相关费用。本案中，陈辉雄、张燕兰于2014年7月13日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，陈辉雄、张燕兰也不能办理缴纳契税，因此，陈辉雄、张燕兰客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，陈辉雄、张燕兰也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知陈辉雄、张燕兰缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司于2016年8月19日以EMS邮政特快专递的方式按陈辉雄、张燕兰在《商品房预售合同》确认的通邮地址快递《律师函》通知陈辉雄、张燕兰具备办理房屋产权证的条件，务必在2016年8月25日前提交办证所需资料及缴交相交的费用。虽陈辉雄、张燕兰对此不予确认，但宏峰公司提供了盖有邮戳的EMS快递回单证据证明其已通过合理方式通知陈辉雄、张燕兰在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此对宏峰公司的证据本院予以采信。陈辉雄、张燕兰于2017年12月28日才缴纳契税及提交给宏峰公司，故对宏峰公司抗辩认为迟延办证违约金的计算应扣除陈辉雄、张燕兰迟延提交办证资料的期间理由成立，本院予以采纳，经计算，该期间的天数为498天（2016年8月19日-2017年12月30日）。综上，截止2018年1月31日，被告宏峰公司违约天数为860-498=362天，按总房价款814913元，每日0.05%的标准计付共365天为147499.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司向原告陈辉雄、张燕兰支付迟延交楼违约金147499.3元；二、驳回原告陈辉雄、张燕兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674.7元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  郑玮玲二〇一八年三月十三日书记员  沈佩珊