河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0104民初3217号原告：秦伟斌，男，1966年6月24日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。委托诉讼代理人：曹阳、徐建美，河北冀人律师事务所律师。被告：潘宝琴，女，1964年10月12日出生，汉族，户籍地河北省正定县，现系服刑人员，羁押于河北省女子监狱。被告：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地河北省石家庄市桥**维明南大街**恒大华府**商业**，注册号：130100000257025。法定代表人：钟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾文煜，男，恒大地产集团石家庄有限公司员工，现住河北省石家庄市长安区。原告秦伟斌因潘宝琴、恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）西民商初字第00963号生效民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦伟斌及其委托诉讼代理人曹阳、徐建美，被告潘宝琴、被告恒大地产的委托诉讼代理人贾文煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦伟斌向本院提出诉讼请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院出具的（2015）西民商初字第00963号《民事判决书》；2、依法确认原告享有恒大城12号住宅楼3单元2202室房屋的所有权，并由两被告配合原告办理过户手续；3、全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年原告与被告潘宝琴签订房屋买卖合同，后双方因房屋交付问题发生纠纷诉至法院，并在石家庄市桥西区人民法院达成（2013）西民初字第00141号《民事调解书》，调解内容为“一、原告秦伟斌购买被告潘宝琴名下的坐落于桥西区住房一套（包括车位一个），建筑面积为314.69平方米，总价款420万元。二、原告在2013年8月24日前给付被告购房款147万元（包括定金2万元），被告将房屋（包括车位一个）及钥匙交付原告，至此原告取得房屋（包括车位一个）的所有权。被告在2013年12月31日前撤销房屋的银行抵押贷款后十日内原告一次性给付被告剩余购房款273万元。”此后，原告按照调解协议书的约定向被告潘宝琴支付150万元（含定金2万元整），被告潘宝琴也按约将房屋钥匙及配套的1395号车位交付原告占有，后潘宝琴因未能按约偿还银行贷款，现该调解书正在强制执行过程中。2017年2月初，在原告沟通涉案房屋的银行贷款过程中得知，因被告潘宝琴未能按期偿还银行贷款，办理贷款的招商银行已经按约从担保人即本案被告恒大地产处划收了被告潘宝琴所欠的贷款本金、利息，罚息及相关费用共计1854637.17元。被告恒大地产在承担完上述担保责任后，将被告潘宝琴诉至法院，并由石家庄市桥西区人民法院作出（2015）西民商初字第00963号民事判决，判决的内容为“一、终止原告恒大地产集团石家庄有限公司与被告潘宝琴于2011年11月11日就位于石家庄市桥西区房屋签订的《商品房买卖合同》的履行；二、被告潘宝琴于本判决生效之日起十五日内协助原告恒大地产集团石家庄有限公司办理前述房产的撤销备案登记手续；三、原告恒大地产集团石家庄有限公司于本判决生效之日起十日内向被告潘宝琴返还购房款2326122.83元。”原告秦伟斌自2013年8月底就一直占有使用该房屋，并按月向被告恒大地产的物业公司交纳水电及物业管理费用，而被告恒大地产在原告不知情的情况下却处理了原告的房产，严重损害了原告的合法权益。无奈，原告依法诉至法院，望法院依法判决，以切实维护原告的合法权益。被告潘宝琴辩称，原告所述不是事实，我与原告之间没有房屋买卖关系，事实上是我向原告借款，因为还不了钱，原告要求住我的房子，我就给了他钥匙，原告没有给过我房款。恒大地产在我不知情的情况下解除房屋买卖合同，我不认可。被告恒大地产辩称，1、恒大地产与潘宝琴之间的合同关系与原告无关联，原告不是适格的第三人；没有证据证明潘宝琴是正常取得房屋，《购房合同》设定的解除条款并不因为交房而改变，是否交房、实际居住人是谁，并不影响恒大地产在承担保证责任后起诉解除合同的权利；2、恒大地产承担保证责任后解除合同，既是合同约定也符合公平诚信原则，诉讼结果不会因原告存在而产生改变；3、原告秦伟斌与潘宝琴之间是普通的债权关系，不属于第三人撤销之诉规定的“民事权益”，原告与潘宝琴签订买卖合同时，潘宝琴并未取得房屋所有权，属于预约购买关系，调解书仅对双方具有约束力，不能以此向开发商或房管局主张直接办证，不属于物权法及司法解释规定的直接能够变动物权的“形成性”法律文书；法律规定的第三人撤销之诉实体条件是“生效判决的错误内容损害第三人的民事权益”，其中“民事权益”的范围并不包含普通债权，故原告之诉并不符合撤销之诉的条件。原案认定的基本事实：恒大地产、潘宝琴于2011年11月11日签订《商品房买卖合同》，约定潘宝琴购买恒大地产所售的位于桥西区房屋一套，建筑面积314.69平方米，单价每平方米13285.33元，总金额4180760元。合同第七条约定，买受人于2011年11月11日前支付首期房款1260760元，余款2920000元办理银行按揭，贷款年限10年。《商品房买卖合同》中补充协议第三条第（一）款第5项规定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还的权利”。该合同在房产管理部门办理了备案登记。现该房产已实际建成并具备交付条件，但潘宝琴至今未收房。2012年6月19日，潘宝琴与招商银行股份有限公司石家庄分行签订个人购房借款及担保合同，合同约定潘宝琴贷款金额为2000000元，贷款期限240个月，贷款用途为支付其购买坐落于石家庄市桥西区房屋的购房款，恒大地产为此借款合同的保证人，承担连带责任担保。该借款合同签订后，潘宝琴按约偿还借款本息至2014年9月，自2014年10月份开始违约，招商银行股份有限公司石家庄分行于2014年12月、2015年3月、4月三次从恒大地产保证金账户总计扣款1854637.17元用于偿还潘宝琴拖欠的借款本息，并提前收回了剩余借款本金。该分行向恒大地产出具了保证金确认书及保证金扣划（已结清）证明。原案据此判决：一、终止恒大地产集团石家庄有限公司与潘宝琴于2011年11月11日就位于石家庄市桥西区房屋签订的《商品房买卖合同》的履行；二、潘宝琴于本判决生效之日起十五日内协助恒大地产集团石家庄有限公司办理前述房产的撤销备案登记手续；三、恒大地产集团石家庄有限公司于本判决生效之日起十日内向潘宝琴返还购房款2326122.83元。原告秦伟斌围绕其诉讼请求依法向本院提交了本院（2013）西民初字第00141号民事调解书、潘宝琴向秦伟斌出具的其收到秦伟斌购房定金2万元的收据、2013年9月15日潘宝琴向其子白晨哲出具的委托收取房屋款项的授权委托书、秦伟斌于2013年9月17日、9月21日向潘宝琴的儿子白晨哲的银行账户分两次各转账100万元、50万元的转账凭证、本院（2015）西民商初字第00963号民事判决书以及涉案房屋电卡、燃气卡、钥匙、缴费账单、网络业务单、房屋租赁合同等证据。经被告潘宝琴、恒大地产质证，被告潘宝琴对上述调解书、收据、委托书、转账凭证均不予认可，称其未参与调解，未收到购房定金，未委托儿子白晨哲收取购房款，所收款项是民间借贷款，不是购房款，但认可收据、委托书上的签名是其本人所签；对判决结果不予认可；对涉案房屋电卡、燃气卡、钥匙、缴费账单、网络业务单、房屋租赁合同无异议。被告恒大地产不认可潘宝琴是正常取得涉案房屋，且该房屋是否交付、由谁居住与恒大地产行使商品房买卖合同解除权无关。被告潘宝琴未提交证据。被告恒大地产围绕其抗辩意见依法提交了恒大地产与潘宝琴签订的《商品房买卖合同》、恒大地产与金碧物业有限公司石家庄分公司签订的《前期物业服务合同》、物业办理业主交房的相应资料、石家庄市新华区人民法院（2015）新执字第68-1号、第460号《协助执行通知书》及相应款项扣划凭证等证据。经原告秦伟斌、被告潘宝琴质证，原告秦伟斌对该证据的真实性合法性没有异议，但认为该证据与本案无关。被告潘宝琴对上述证据没有异议，认为其接收房屋时均填写了上述相关交房资料。本案在审理过程中，原告秦伟斌撤回第二项诉讼请求，经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法予以准许。根据当事人陈述、举证及质证意见，双方当事人对以下事实无争议：1、2011年11月11日，被告潘宝琴与被告恒大地产签订商品房买卖合同，并于2012年1月6日在房产管理部门办理了备案。2012年6月19日，潘宝琴、恒大地产与招商银行股份有限公司石家庄分行签订个人购房借款及担保合同。上述两份合同内容同（2015）西民商初字第00963号原案民事判决查明的案件事实。2、上述合同签订后，被告潘宝琴依约交付购房首付款，并以银行按揭的方式交付剩余购房款。潘宝琴按约偿还借款本息至2014年9月，自2014年10月份开始违约，招商银行股份有限公司石家庄分行于2014年12月、2015年3月、4月三次从恒大地产保证金账户总计扣款1854637.17元用于偿还潘宝琴拖欠的借款本息，并提前收回了剩余借款本金。3、2016年3月，本院作出前述（2015）西民商初字第00963号民事判决。该案生效并进入执行程序后，石家庄市新华区人民法院出具（2015）新执字第68-1号、第460号《协助执行通知书》等法律文书，恒大地产依照该法律文书向潘宝琴的另案债权人马贤清偿525876.83元、向胡永华清偿176万元。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：1、被告恒大地产是否向被告潘宝琴交付了房屋。被告恒大地产主张未向潘宝琴交付房屋，并提交了物业办理业主交房的相应资料，对此潘宝琴不予认可，并称其在2013年6、7月份向恒大地产财务部交纳契税189000余元后恒大地产向其交付了房屋及车位的合同文本等。从该房屋当时已经具备交付条件、其他部分业主已收房、潘宝琴已付清购房款并取得房屋钥匙以及原告秦伟斌已交纳该房屋用电、燃气费用并办理了网络业务等事实来看，应认定恒大地产已向潘宝琴交付了涉案房屋。2、原告秦伟斌与被告潘宝琴之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系。原告秦伟斌与被告潘宝琴之间的房屋买卖关系已为本院（2013）西民初字第00141号民事调解书所确认，且原告秦伟斌依据该调解书及潘宝琴的委托已向潘宝琴的儿子白晨哲支付购房款150万元，故应认定原告秦伟斌与被告潘宝琴之间是房屋买卖关系。被告潘宝琴主张双方系民间借贷关系，原告不予认可，潘宝琴未提供相应证据，故本院不予认定。3、原告秦伟斌是否合法占有涉案房屋，以及被告恒大地产在起诉潘宝琴解除商品房买卖合同一案时是否知道或应当知道秦伟斌占有涉案房屋。被告潘宝琴陈述其在2014年春季将涉案房屋交给原告秦伟斌，结合原告秦伟斌提交的本院（2013）西民初字第00141号民事调解书及秦伟斌向潘宝琴支付房款的证据以及该房屋电费、燃气费付款和办理网络服务（宽带）业务的凭证，应认定原告秦伟斌系合法占有该房屋。被告恒大地产向法院起诉潘宝琴解除商品房买卖合同，必然涉及潘宝琴交还房屋问题，对此，恒大地产在原案起诉时有义务了解该房屋的实际占有人，因为权利的行使不得损害他人的合法权益。如前所述，恒大地产已向潘宝琴交付了涉案房屋，故应认定恒大地产知道该房屋已由潘宝琴或他人占有。暂且不论物业公司与恒大地产是否属于关联公司，恒大地产通过正常途径也能够从物业公司了解到该房屋已由原告秦伟斌占有的事实。因此，应认定被告恒大地产在起诉潘宝琴解除商品房买卖合同一案时知道或应当知道秦伟斌已占有涉案房屋。本院认为，本案主要存在以下两个争议焦点：1、原告秦伟斌是否应当作为第三人参加原案诉讼，以及是否因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。2、原案判决的部分或者全部内容是否错误，并因此损害原告秦伟斌的民事权益。1、关于原告秦伟斌是否应当作为第三人参加原案诉讼，以及是否因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。被告恒大地产向法院起诉潘宝琴解除商品房买卖合同时，原告秦伟斌已合法占有涉案房屋，无论是基于原案的处理结果与秦伟斌存在法律上的利害关系，还是基于秦伟斌作为合法占有人有权主张占有权利及相应的其他民事权利，秦伟斌都应该作为第三人参加原案诉讼；而秦伟斌未参加原案诉讼，是其不知原案诉讼的事实，故应认定原告秦伟斌确因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼。2、关于原案判决的部分或者全部内容是否错误，并因此损害原告秦伟斌的民事权益。虽然依照上述商品房买卖合同恒大地产有权解除合同，但当解除合同可能损害第三人利益时，特别是解除权人对此在主观上存在过错的情况下，需依法公平处理合同解除权问题。占有作为所有权的权能之一，是所有权的核心，也是实现所有权其他各项权能的基础和前提；同时，占有作为一种事实状态，受到法律的保护，以维护正常的社会秩序。因此，占有作为一种物权规定在物权法中。占有权较之于还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。基于买卖合同且支付了全部或部分价款后产生的占有较之于基于租赁合同产生的占有，更应当优先受到法律保护，亦即承租人对租赁房屋尚有优先购买权，已经支付部分价款并占有该房屋的买受人对该房屋更应具有优先购买权。原案中，在秦伟斌已合法占有涉案房屋的情况下，判决终止恒大地产与潘宝琴之间的商品房买卖合同的履行，损害了秦伟斌作为合法占有人的民事权益，依法应予撤销。综上所述，原告秦伟斌因不能归责于本人的事由未参加原案诉讼，原案判决损害其民事权益，依法应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条、第三百条之规定，判决如下：撤销本院（2015）西民商初字第00963号民事判决。本案受理费80元，由被告恒大地产集团石家庄有限公司、潘宝琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王跃斌审 判 员  于丽霞人民陪审员  张香国二〇一八年三月二十八日书 记 员  刘 昊