广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初第6131号 原告：谢霖敏，男，1975年2月1日出生，汉族，住广东省潮安县。 被告：广西桂嘉汇房地产集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇·东盟国际商贸港一号楼，统一社会信用代码：91450100775989061L。 法定代表人：罗先友，该公司董事长。 委托代理人：茅月湘，男，1952年11月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区，该公司职员。 被告：广西大天地物流有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道5号大嘉汇·东盟国际商贸港一标段1#楼三楼311-313室。 法定代表人：陈海燕，系公司总经理。 委托代理人：李建业，广西伟宁律师事务所律师。 原告谢霖敏与被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司（以下简称“桂嘉汇公司”）、广西大天地物流有限公司（以下简称“大天地公司”）委托合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，适用普通程序，组成由审判员凌伟东担任审判长、人民陪审员周国萍、人民陪审员黄恒派参加的合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行审理，书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告谢霖敏、被告广西桂嘉汇房地产集团有限公司委托代理人茅月湘、广西大天地物流有限公司委托代理人李建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢霖敏向本院提出诉讼请求：1、确认两被告强迫原告签订的《委托经营管理协议》第2条第1款第3项按揭款到丙方账户之日起第6个月的次月1日起算内容无效；2、确认两被告强迫原告签订的《委托经营管理协议》第3条第2款内容无效；3确认、两被告强迫原告签订的《委托经营管理协议》第4条第1款内容无效；4、被告按照招商合同承诺从2016年11月25日起继续支付合同租金回报，计算方式按《委托经营管理协议》第3条第1点计算，从2016年11月25日起计至2017年9月24日支付到期合同租金回报58191.67元；5、被告履行支付《委托经营管理协议》第8条第2款的违约赔偿责任，按应付未付租金每天向原告支付万分之二违约金（未付租金是58191.67元，违约金从2016年8月2日开始计算，按每日万分之二计算至2017年9月23日止）；6、被告赔偿原告发起诉讼的交通费、差旅费2500元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2016年4月30日下午原告到被告桂嘉汇公司售楼部，售楼部人员向原告演示说明投资回报与宣传资料一致，原告看到投资项目正在经营中，即支付定金2万元预购商铺，预售合同约定正式签署合同的时间及缴纳首付款时间。2016年5月10日，原告缴纳首付款43.6869万元和预交一切办证费用后，在签订正式房屋买卖合同过程中，发现一份《委托经营管理协议》第二条、第三条的租金收益内容与广告宣传不符，其中交纳全款后六个月无租金收益、第六年租金收益扣除40%等作为管理费用，严重损害投资者利益。被告的宣传资料及推介会均无任何说明。而月租金收益大于月供、零风险购房、长期稳定收益、租金逐年递增，第六年租金九一分成，一成作为管理运营费用，均为投资者确定无误并充分了解的信息，是两被告真实意思表示。在原告首付款已被收取的情况下，桂嘉汇公司以扣除20%的资金作为威胁，原告被迫签订了正式买房合同。2、华夏银行在2016年8月22日即已做出可以发放按揭贷款的手续审批，但桂嘉汇公司恶意拖延至2016年11月24日才完成备案，银行才发放贷款，所以应从2016年8月14日起进入返租计算时间。3、自上次诉讼至今，原告已连续支付十个月的高额按揭贷款和利息，还未收到回报，故桂嘉汇公司应从2016年11月24日起至2017年9月23日继续支付这段时间的约定租金回报。4、桂嘉汇公司已违反《委托管理协议》的第八条第2款的约定，如果桂嘉汇公司连续6个月不支付返祖，原告有权解除本协议，并要求协议里的全部租金总额的百分之三十的违约金。5、原告2016年5月10日起陆续发现被告违规违法行为，多次维权，花费时间及金钱，故请求按实际发生的发票支付维权产生的费用。 被告大天地公司、嘉尚汇公司一致答辩称：一、原告主张《委托经营管理协议》相关条款无效的请求没有事实和法律依据。1、原告在诉状中所称大天地公司“强迫”其签订《委托经营管理协议》，并非事实，原告签订前是全面了解协议内容的，且接待原告的为一柔弱女职员，无法强迫一个强壮男人签订合同。2、原告所主张的《委托经营管理协议》若干“无效”条款，不符合我国《合同法》规定的无效情形。首先，《委托经营管理协议》第二条第一款第3点就已经约定“按揭款到丙方（开发商）账户之日起第六个月的次月1日起算”的内容，《委托经营管理协议》和《商品房买卖合同》的签订都以承认此条为前提条件。其次，关于《委托经营管理协议》第三条第二款约定的租金收益计算方式，开发商在销售该物业时亦明确宣传“后10年租金收益9成”，原告应区分“租金收益”和“租金收入”的不同。再看《委托经营管理协议》第三条第一款约定的租金起算：约定按租金起算日开始后，丙方按实际收到含按揭款房款金额为准。如果房款没交，那办理房产证的条件都没达到，更无法取得所购买房屋的所有权，不应开始取得收益。二、原告主张的从“按招商承诺从2016年11月25日起继续支付租金回报”的说法与双方签订的合同约定内容相悖，无事实与法律依据。（2016）桂0102民初第4045号判决书判决的内容是要求桂嘉汇公司给予原告因延迟办理合同登记备案造成的租金损失，而不是判决大天地公司或桂嘉汇公司向原告支付2016年11月25日前的租金。本案中根据双方《委托经营管理协议》第二条第一款第三项的约定，原告的按揭款到账之日为2016年11月28日，则租金支付起算日期为2017年6月1日，而且大天地公司已于2017年10月10日将其第一季度的租金支付给原告。三、原告主张的要求大天地公司承担违约责任，本案中大天地公司无违反《委托经营管理合同》的行为，原告的此项要求没有事实和法律依据。四、本案中原告主张的误工费和差旅费无事实和法律依据，属无理取闹恶意缠讼。五、鉴于原告所购标的房屋已有商家持续租赁经营，若原告至今仍觉得《委托经营管理合同》约定的租金回报率过低，其签订的合同有重大误解或者显示公平的话，大天地公司同意解除该合同，将标的房屋交由原告自主经营管理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月30日，原告谢霖敏向被告桂嘉汇公司支付大嘉汇汽车城13号楼B105号定金20000元，并与被告桂嘉汇公司签订《大嘉汇·东盟国际商贸港认购协议书》，合同第四条第（11）项约定：大嘉汇·东盟国际商贸港实行统一经营、统一管理，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时与大天地公司签订《委托经营管理协议》，《委托经营管理协议》乙方已认真、仔细阅读并同意。2016年5月10日，原告谢霖敏向被告桂嘉汇公司转账共支付大嘉汇汽车城13号楼B105号首期款416869元、专项维修资金2876.72元、房屋登记费555元，交易手续费93.4元，办证费200元。2016年7月14日，原告谢霖敏与被告桂嘉汇公司签订《南宁市商品房买卖合同》。同日，原告谢霖敏(甲方、委托方)还与被告大天地公司（乙方、受托人）、桂嘉汇公司（丙方）签订《委托经营管理协议》约定：第一条、甲方将其购买的上述物业交付乙方进行统一经营管理，包括但不限于乙方自营、租赁经营等，在上述范围和委托期间内，乙方有权根据市场状况选择经营策略。甲方同意乙方以乙方名义或委托运营商以其名义对外招商、招租并签订物业租赁合同，向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用。第二条、委托经营管理期限15年，甲方购买物业付款方式为银行按揭的（含首付款分期方式），按揭款到丙方帐号之日起第六个月的次月1日起算，自起算之日起满15年之日即终止之日。第三条、委托经营管理的租金：1、第一年至五年乙方实际收取的租金超出以下约定的定额租金的部分全部归乙方收益，不足部分由乙方承担补足。第一年租金(含税)为物业房款的8%，年租金数额为69830元；第二年租金(含税)为物业房款的9%，年租金数额为78558元；第三年租金(含税)为物业房款的10%，年租金数额为87287元；第四年租金(含税)为物业房款的11%，年租金数额为96016元；第五年租金(含税)为物业房款的12%，年租金数额为104744元。2、第六至十五年的租金以租金收益按9:1比例分成，即甲方占90%，乙方占10%分成。（租金收益=综合费用收入×70%，余下的30%为经营管理费用和物业服务费用）。第四条、租金支付。1、租金的起算：以合同约定的委托经营管理期的起算日起算。2、租金的支付：按照先使用后支付原则，租金按每个自然季度支付一次。此后乙方应在每季度到期后10个工作日内向甲方支付。第十一条、违约条款：2、乙方未按时向甲方支付委托租赁租金的，按应付未付租金每日向甲方支付万分之二的逾期付款违约金。同日，谢霖敏还签署《委托书》，委托大天地公司办理本案物业交接手续，告知桂嘉汇公司交房时直接通知大天地物流公司前往办理，桂嘉汇公司向大天地公司交房之时即为实际交付时间。 2016年8月2日，原告谢霖敏申请的个人商用房按揭贷款通过华夏银行南宁民主支行审批。2016年11月24日，被告桂嘉汇公司向华夏银行南宁民主支行提供“房产交易、不动产登记业务预受理凭证”，同日该银行为原告的放款材料进行审核，2016年11月28日向原告发放了436000元的个人商用房按揭贷款。原告谢霖敏认可已收到2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金。 以上事实,有《大嘉汇·东盟国际商贸港认购协议书》《南宁市商品房买卖合同》《委托经营管理协议》、支付凭证、收据、委托书、答复函及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明，原告主张两被告在订立时存在欺诈行为，其在受胁迫情形下签订合同，未能提供证据予以证实其主张。原告谢霖敏在与桂嘉汇公司签订的《大嘉汇·东盟国际商贸港认购协议书》明确对约定所购买的商铺实行统一经营、统一管理，在签订《商品房买卖合同》时与大天地公司签订《委托经营管理协议》，对《委托经营管理协议》已认真仔细阅读并同意。原告谢霖敏与被告大天地公司根据《大嘉汇·东盟国际商贸港认购协议书》约定签订《委托经营管理协议》，《委托经营管理协议》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应当恪守履行合同。原告基于欺诈、受胁迫请求主张确认《委托经营管理协议》部分条款无效，无证据证明该事实主张，且《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫情形下订立的合同，属于可变更、撤销的合同，故原告诉请主张确认合同条款无效，本院不予支持。 关于原告主张从2016年11月25日至2017年9月23日的租金问题。庭审中，原告认可已经收到2017年6月1日至2017年9月30日租金，故原告在本案中主张2017年6月1日至2017年9月23日租金，本院不予支持。双方签订的《委托经营管理协议》约定以合同约定委托经营管理期为租金起算日，委托经营管理期自按揭款到账之日起第六个月的次月1日起算。本案购房按揭款到账时间为2016年11月28日，故租金起算日期为2017年6月1日起算，原告主张2016年11月25日至2017年6月1日前的租金，本院不予支持。 关于原告主张上述应付租金违约责任及本案诉讼产生的交通费、差旅费。被告大天地公司并未存在逾期交付租金行为，故原告主张违约赔偿责任本院不予支持。因两被告对于原告诉请均不应承担合同责任，故原告主张两被告承担因本案诉讼产生交通、差旅费用，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告谢霖敏的诉讼请求。 案件受理费1317元，由原告谢霖敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  黄恒派 二〇一八年三月二十日 书 记 员  黄丁鸣 【附法律条文】。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。