四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0121民初699号 原告：成都国鑫钰物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金堂县赵镇朝阳街1号11栋1层23号。 法定代表人：陈军。 委托诉讼代理人：罗明发，男，1946年7月10日出生，汉族，住四川省金堂县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王学文，男，1980年11月3日出生，汉族，住四川省金堂县，系原告公司员工。 被告：金堂县赵镇十里大道金泉秀岭小区第一届业主委员会。住所地：金堂县赵镇十里大道二段860号。 业委会主任：黄步德，男，1964年2月12日出生，公民身份号码510121196402122671，汉族，住四川省金堂县三溪镇向阳街65号。 委托诉讼代理人：谭忠跃，男，1969年5月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：徐毅飞，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告成都国鑫钰物业服务有限公司（以下简称国鑫钰公司）与被告金堂县赵镇十里大道金泉秀岭第一届业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国鑫钰公司委托诉讼代理人王学文、罗明发，被告业委会主任黄步德、委托诉讼代理人谭忠跃、徐毅飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国鑫钰公司向本院提出诉讼请求：宣告终止物业服务合同的通知无效。事实和理由：2015年8月，原告与金泉修理小区建设方签订物业服务前期合同，金泉秀岭小区于2017年10月召开业主大会成立业主委员会。2017年12月3日，被告向原告发出“关于选聘小区物业服务公司的通告”，通告了招标选聘的相关时间、地点、程序。通告后，被告擅自变更选聘时间、地点。被告违反了“选聘物业服务公司通告”规定。竞选时，参加投票业主仅35人，被告未当初宣布各竞选服务企业得票数，更没有当初宣布选聘中标的物业企业。2017年12月17日，被告向原告发出关于终止物业服务合同的通知，2017年12月18，原告才得知“成都美佳宜物业服务有限公司”被选聘中标并与其签订了物业合同。据了解成都美佳宜物业服务有限公司根本没有在金堂县房管局开具项目竞选备案资质证明材料。被告业委会主任黄步德在“关于选聘小区物业服务公司的通告”前，曾要求原告法定代表人陈军，为小区业主委员会成员免收物管费及相关费用（有录音）。在被告发出的“关于终止物业服务合同的通知”中第四条明确注明，让原告与现聘任的物业服务公司“成都居安物业服务有限责任公司”进行交接，对此原告提出质疑，并向房管局、街道办等递交了投诉书，但至今未得到明确回复。物业管理条例第三条明确规定：国家提倡业主公开、公平、公正的市场竞争机制，选聘物业服务企业。综上所述，每个在选聘物业服务企业的过程中，程序不合法，暗箱操作，自作主张，随意改变选举时间、地点，没有当初公开唱票和宣布选聘结果，损害了公开、公平、公正的权威。请求确认被告2017年12月17日发出的“关于终止物业服务合同的通知”无效。 被告业委会辩称，一、本案原告诉讼主体不适格。根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，《四川省物业管理条例》第三十七条“建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，指定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；（三）前期物业服务合同”，第三十八条“建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容”等规定，本案建设单位在房屋销售前未与原告签订前期物业服务合同，其本身无资格在金泉秀岭小区从事物业管理，不是合同向对方，无权对业委会提起诉讼。即便原告认为是前期物业，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，本案业委会签订物业管理合同后，与原告的前期物业合同终止，原告无权提起诉讼。二、原告的诉讼请求不应得到支持。原告起诉请求“宣告终止物业服务合同的通知无效”，而事实及理由部分是对被告选聘物业过程存在问题提出质疑。本案被告选聘物业公司与要求原告撤场无关联性。原告与业主无合同关系，系非法进行物业管理经营，业委会可随时要求其撤场。即便原告认为自己是前期物业，根据《物业管理条例》第二十六条规定其合同已法定终止，被告向原告发出的“关于终止物业服务合同的通知”仅仅是通知原告撤场及交接时间，原告主张此通知无效无事实和法律依据。根据《四川省物业管理条例》第五十五条规定“经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定”可以看出，业主可以不招聘物业企业自主管理，故被告是否招聘物业及怎样招聘与原告无任何关系，业主随时可以终止前期物业的服务合同。被告选聘物业公司的过程在社区监督指导下进行，程序合法有效。时间、地点变更提前通知各参与投标物管公司，且原告全程参与选聘。原告所称业委会主任要求免收我业委会成员的录音系原告恶意中伤，事实上是之前因有业主认为原告管理上的过程产生矛盾，该业主有几个月暂未交物管费，业委会出面与原告沟通，提出能否免该业主几个月物管费，化解此矛盾。业委会仅是履行职责，与招标选聘无任何关联性。员工也全程参与被告招标选聘物业的竞选，对招标程序予以认可。现原告因没有中标对招标结果提出异议，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国招标法》等法律均未规定原告有起诉的权利。故原告无权对被告提起诉讼，其诉讼请求更不应得到法律支持。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县赵镇十里大道二段860号的金泉秀岭小区，由四川金泉实业有限责任公司（以下简称金泉公司）开发建设，于2014年5月建成交付业主。被告是该小区第一届业主委员会，于2017年10月31日选举成立。 金泉秀岭小区建成后，由成都海益物业管理有限公司（以下简称海益公司）为案涉小区提供物业管理服务，海益公司的股东为李枝品、陈心。2015年8月12日，原告与金泉公司签订《物业管理合同》，约定原告为金泉秀岭小区提供物业管理服务，委托期限自2015年8月22日起至业主会员会成立选聘物业公司止。 被告成立后，于2017年12月3日就召开业主大会，选聘物业公司发出《金堂县赵镇街道办金泉秀岭关于选聘小区物业服务公司的通告》，就选聘物业服务公司相关事项进行了公告，确定了竞选的时间、地点、方式等。包括原告在内的多家物业服务公司在通告发出后报名参加竞选。后因为安全等问题，被告更改了竞选的时间、地点，并对包括原告在内的报名参加竞选的物业服务公司进行了通知，并于2017年12月16日，在十里社区会议室，在金堂县法律顾问的共同监督下，通过业主会员会、业主代表听取竞选单位竞选答辩，经两轮投票，投票选中美佳宜物业服务公司为物业服务公司。竞选结束后，被告于2017年12月17日向原告发出《关于终止物业服务合同的通知》，告知原告因已经重新选聘了物业公司，终止原告在金泉修理的物业服务合同，终止时间为2017年12月31日。被告于2017年12月18日，向金泉秀岭全体业主发出公告，告知选聘物业公司结果，与原告物业服务合同于2017年12月31日终止，从2018年1月1日起，业主须向中标的物业公司缴纳物业服务费及其他费用。 本院认为，原告为案涉金泉秀岭小区提供物业服务合同，双方对此均无异议，本院予以确认。关于原告与金泉公司签订物业服务合同的性质。原告主张，因购买海益公司股东李枝品、陈心的全部股权，接替海益公司继续提供物业服务，并与开发商重新签订了物业服务合同，因原告仅提供了股权转让协议，对股权转让协议是否实际履行，以及海益公司是否将金泉秀岭小区前期物业服务合同的权利义务全部转移给原告，原告未提供证据予以证明，本院无法确认该事实。虽然原告与金泉公司签订的名为《物业管理服务合同》，但从该合同的主体为开发商，合同约定期限至业主委员会成立选聘物业公司止，均符合前期物业服务合同的特征，应当认定原告为金泉秀岭小区提供的是前期物业服务。原告作为前期物业服务合同当事人，且是被告发出的终止合同通知相对人，有权提起本案诉讼，主体适格。原告主张被告发出的《关于终止物业服务合同的通知》无效，理由是原告选聘新物业公司的程序违法。本院认为，首先，原告与开发商签订的物业合同约定期限为业主委员会成立选聘物业公司止，是附终止条件的合同，一旦被告选聘新的物业公司，该合同自动终止。其次，原告认为被告选聘新物业公司的程序违反其最初的通知，不符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《中华人民共和国招标投标法》。本院认为，第一，对竞选时间、地点等变更，被告已经提前告知竞选公司，原告经通知后参加了竞选，被告的行为并不违反法律规定或双方约定。第二，本案并非招聘前期物业公司，不适用《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的限制。第三，《中华人民共和国招标投标法》第三条明确规定了该法条适用范围为部分工程建设项目的勘察、设计、施工、建立以及与工程建设有关的中药设备、材料等的采购，业主或业主会员会招聘物业服务公司不属于招标法规范范围。第四，即使按照招投标法相关规定，招投标程序违法，也应向有关行政主管部分反映，由行政主管部分作出处理。原告以此为由认为被告作出的终止物业合同的通知无效，理由不能成立。现被告已经选聘新的物业服务公司，被告作出终止原告的前期物业服务合同，符合原告与开发商签订的物业合同的约定，也符合法律规定。综上，原告诉请宣告《关于终止物业服务合同的通知》无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告成都国钰物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费50.0元，由原告成都国钰物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员欧莉 二〇一八年三月七日 书记员  唐伟 —1—