上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终2832号上诉人(原审被告)：高正君，男，1960年6月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海市旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠发，临安市君港商务酒店员工。被上诉人(原审原告)：阮玉庆，男，1979年8月15日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。被上诉人(原审原告)：黄艳丽，女，1979年9月15日出生，壮族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。上诉人高正君因与被上诉人阮玉庆、黄艳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初33838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高正君的委托诉讼代理人吴雯麒、李忠发，被上诉人阮玉庆、黄艳丽及两被上诉人之共同委托诉讼代理人赵成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高正君上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回阮玉庆、黄艳丽的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人在一审中出示的存款证明书并未经过上诉人质证，且该证明书即使真实也不能免除被上诉人在2017年11月30日前付清购房款余额的义务。一审法院使用这份未被质证过的证据作为定案依据，违背法律。被上诉人无法获得银行贷款，则其应用现金向上诉人支付剩余房款，被上诉人只在一审期间提供一份存款证明��即使这份存款系被上诉人所有，但其并未在2017年11月30日前支付给上诉人，故其仍然对上诉人构成违约需承担违约责任。其次，一审法院通过判决形式要求上诉人履行过户义务、被上诉人履行付款义务，剥夺了房屋买卖合同中守约方可以解除合同的权利。由于一审法院已在判决书中认定房屋买卖合同真实有效，则合同中约定的解除条款显属有效，现一审法院剥夺了上诉人的解约权。最后，一审法院认定事实有误，上诉人只收到人民币119万元（以下币种相同）房款而非125万元。另外的6万元中有1万元系被上诉人支付给案外人的费用，有5万元系上诉人从被上诉人处的借款与本案为两个法律关系应分开处理。阮玉庆、黄艳丽辩称：在被上诉人要求上诉人一起去办理审税和贷款阶段时，上诉人在2017年10月8日明确表示“法院见”，并要求被上诉人多承担税费。被上���人在履行合同时并无过错，是上诉人不配合手续的办理导致其无法支付房款，否则在2017年11月30日前被上诉人的贷款是办得下来的，由于上诉人的不配合被上诉人只能提供存款证明书，被上诉人要求继续履行合同。一审阶段提供付房款收据，写明支付了125万元（含定金5万元）的收款事由为购房首付款，上诉人高正君的签字是对该事实的确认。阮玉庆、黄艳丽请求驳回上诉，维持原判。阮玉庆、黄艳丽向一审法院起诉，请求判令：1.高正君将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户给阮玉庆、黄艳丽，并由阮玉庆、黄艳丽支付剩余房款1,160,000元；2.高正君自2017年10月9日起至办理过户手续（交易中心送件之日）止按照每日1,205元承担违约金。一审法院认定事实：阮玉庆、黄艳丽系夫妻关系。2012年9月15日，高正君（甲方）与阮玉庆、黄艳丽（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方向甲方购买闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，该房屋建筑面积为86.46平方米。房屋总成交价为2,300,000元。本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金50,000元。甲方在收到乙方定金后两天内，甲、乙双方签署《上海市房地产买卖合同》，乙方应支付甲方首付款650,000元（其中包含定金）。乙方需要申请银行贷款1,050,000元，乙方贷款选择为组合贷款。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。2012年9月16日，高正君（出卖人，甲方）与阮玉庆、黄艳丽（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，该房屋建筑面积为86.46平方米。房地产转让价款为2,300,000元。甲方于2012年9月16日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。按甲方办理好房屋产权第二天，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。待甲方办理好房地产权证后，甲、乙双方再办理产权过户手续应该交纳的税费各自承担。乙方于2012年9月15日支付50,000元作为定金。乙方于2012年9月17日前支付600,000元。乙方于2012年12月18日前支付500,000元。乙方于甲方办理好该房屋房地产权证第二天支付给甲方100,000元。乙方于甲方办理好房屋房地产权证后，办理银行抵押贷款，具体放款时间按闵行区房地产交易中心与乙方贷款银行订的时间，由贷款银行一次性把贷款部分房款1,050,000元划入由贷款银行指定的甲方账户。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。2017年9月19日，高正君（卖受人，甲方）与阮玉庆、黄艳丽（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，该房屋建筑面积为86.46平方米。房地产��让价款为2,410,000元。甲、乙双方确认，在2017年11月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于该房屋交易涉及的相关费用，甲、乙双方明确均应按照国家规定及税务机关确定的房屋价值申报且承担各自的交易税、费；乙方购买该出售房屋需要向银行申请商业贷款作为部分购房款，甲方有义务如实提供乙方贷款银行所需要的相关材料（包括出具相关原件），并根据银行要求签署相关合同。乙方向银行申请的贷款不足部分应该以现金补足。乙方在该房屋交易过户前支付给甲方购房款1,250,000元。乙方向银行申请贷款1,160,000元。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。关于款项支付情况，一审法院查明，2012年9月15日，黄艳丽向高正君支付50,000元。2012年9月16日，黄艳丽向高正君支付600,000元。2012年12月23日，阮玉庆向高正君支付500,000元。2016年1月17日，阮玉庆向高正君支付10,000元，备注为垫首付律师费一万。2016年1月24日，阮玉庆向高正君支付20,000元，同日，高正君出具收款收据。2016年10月31日，阮玉庆向高正君支付20,000元。高正君出具收款收据。2017年9月19日，阮玉庆向高正君支付50,000元。上述金额合计为1,250,000元。2017年9月18日，本案双方就买房事宜进行微信沟通，高正君表示：“阮先生你好，402室的尾款再通知一下马上到20号了，如果你再不给付款，我要卖给其他人了，法院解决了，这是你不付款的后果！！！”，被上诉人回复：“按照合同的现金尾款我们没有问题的，不过过户也是要同步进行的，互相按照合同约定进行。这两天我们抽空碰碰面呗。交易流程我们都不懂，所以只能让中介操作了。”一审另查明，2017年7月25日，涉案房屋的权利人经核准登记为被告高正君。目前，涉案房屋由两被上诉人居住使用。一审诉讼中，对于两被上诉人已付房款数额，高正君确认收到1,190,000元。其否认其于2017年9月26日出具金额为1,250,000元的房款收据的事实。一审诉讼中，两被上诉人提供存款证明书一份，证明两被上诉人具有足够存款用以支付剩余房款，保障房屋买卖合同继续履行。一审法院认为，双方于2012年9月16日、2017年9月19日就涉案房屋签订的两份房屋买卖合同均系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方于2017年9月19日签订的房屋买卖合同，就房屋的总房价款作出变更，由2,300,000元变更为2,410,000元。现本案中，双方对两被上诉人已付房款的数额持有异议，两被上诉人认为其已付房款为1,250,000元，上诉人则仅就其中的1,190,000元作出确认。一审法院认为，根据两被上诉人提供的自2012年9月15日至2017年9月19日期间的转账支付凭证，两被上诉人共计向上诉人支付1,250,000元，该数额于2017年9月19日的房屋买卖合同中所记载的购房款1,250,000元，两者互相吻合。也正是因为截至双方第二次签订房屋买卖合同之时，两被上诉人已经向上诉人支付1,250,000元，故在房屋买卖合同中，双方对于房款数额作出上述记载。尽管上诉人对其出具1,250,000元房款收据的事实予以否认，但鉴于已有充分证据能够证明两被上诉人已付房款的事实，故一审法院认为，上诉人上述的否认对本案事实的认定不产生任何影响。上诉人虽仅就1,190,000元房款作出确认，但就超出其确认部分的款项支付，上诉人未提供证据证明与本案房屋买卖不存在关联性，一审法院对此不���采信。故一审法院确认，两被上诉人已付房款数额为1,250,000元，两被上诉人需支付的剩余房款数额为1,160,000元。现本案诉讼过程中，两被上诉人为担保房屋买卖合同的继续履行，向法院并提供了存款证明书用以证明其能够支付剩余房款，合同继续履行亦不存在其他交易障碍，一审法院就两被上诉人要求上诉人配合办理产权过户手续诉讼请求，予以支持。关于办理产权过户手续过程中所发生的交易税、费等，则应按照双方合同约定（即按照国家规定及税务机关确定的房屋价值申报且承担各自的交易税、费）履行。合同约定，双方在2017年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被上诉人起诉时，尚未至合同约定的过户时间，一审法院对被上诉人要求自2017年10月9日起至办理过户手续（交易中心送件之日）止按照每日1,205元承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院于二○一七年十二月二十九日判决：一、高正君于判决生效之日起的十日内，协助阮玉庆、黄艳丽办理位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至阮玉庆、黄艳丽名下，办理房屋产权过户过程中所应缴纳的全部税、费按照法律规定各自负担；二、阮玉庆、黄艳丽于判决生效之日起十日内向高正君支付房款1,160,000元；三、驳回阮玉庆、黄艳丽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7,620元，保全费人民币5,000元，合计人民币12,620元，由高正君负担。二审中，上诉人提出一节事实异议，称其并未在一审阶段看到过被上诉人提供的存款证明书，不认可被上诉人有履约能力。被上诉人辩称是上诉人不配合导致无法办理贷款和审税，只能提供存款证明书表示被上诉人有支付余款的能力。本院认为原审判决书第六页第三段所记载的是被上诉人提供存款证明书这一证据及证明目的，仅为事实的记载，在此不涉及法院对该证据的意见，故对上诉人的该节事实异议，本院不予确认。二审中，上诉人补充一节事实，称一审法院选择性地采纳了两个合同的条款，没有全面采纳，遗漏了被上诉人应该在30日内办理贷款，过户前若银行贷款未得到通过，则通过现金补足的事实。被上诉人补充一份证据，为微信截屏打印件，以此证明在2017年10月8日的微信沟通中，上诉人要求被上诉人支付32万元税费的一半，且不配合办理贷款和审税手续，要求“法院见”，因此无法办理贷款是上诉人不配合导致的。被上诉人还就该证据进行了手机当庭演示，本院经核查，手机内容的确与提供的打印件一致，同时上诉人提供的质证意见中表示对该证据的真实性没有异议，因此本院对该证据的真实性予以认可。上诉人表示其虽两次催讨要求被上诉人支付尾款但被上诉人并未实际支付尾款，该微信记录反映了双方交易过程中产生的一些分歧和协商意见，但并无最终结论，无法证明上诉人不配合办理贷款和审税手续。经审理查明，一审法院认定的其他事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人阮玉庆、黄艳丽是否构成违约导致上诉人高正君可以行使合同解除权。第一，阮玉庆、黄艳丽是否已支付房款125万元。虽然高正君一直坚持只收到119万元房款，其余6万元并非房款性质，但通过阮玉��、黄艳丽一审时提供的转账支付凭证和高正君签字的付房款收据能够证明被上诉人支付的购房款已达125万元，高正君关于其中6万元作为他用的说法并未提供证据证明，原审法院认定阮玉庆、黄艳丽已支付房款125万元，并无不当。第二，阮玉庆、黄艳丽未及时办妥银行贷款手续的原因。阮玉庆、黄艳丽理应在2017年9月19日即签订买卖合同之日后三十个工作日办妥银行贷款手续，若没有办妥，应在2017年11月30日即买卖合同约定办理转让过户之日前以现金形式补足差额。但居间合同亦规定，要完成银行贷款手续，高正君有义务如实提供贷款银行所需的所有相关材料并根据银行要求签署相关合同、文书。高正君认可二审期间阮玉庆、黄艳丽提供微信截图打印件的真实性，从双方2017年10月8日的对话中可以体现阮玉庆、黄艳丽有急切的想要高正君配合前往相关部门办理贷款与审���手续的意愿，但高正君却对办理贷款手续事宜避而不谈，其虽表示并没有不配合被上诉人办理相关手续，但法院有理由相信其已通过微信交流拒绝了此次协助办理相关手续，其最终也没有提供贷款所需的相关材料及签署相关合同与文书。因此无论阮玉庆、黄艳丽能否按时办理出银行贷款，高正君并未给阮玉庆、黄艳丽的办理手续提供必要协助，也就失去了办理相关业务的可能，高正君未提供必要配合是阮玉庆、黄艳丽未及时办妥银行贷款手续的直接原因。所以，高正君对于阮玉庆、黄艳丽以现金形式补足相关款项的要求也就无从谈起。一审阶段阮玉庆、黄艳丽提供存款证明书表明其支付余款的能力，显属合理。因此，不应认定被上诉人阮玉庆、黄艳丽构成违约，上诉人高正君无权解除合同。一审法院认定合同继续履行不存在其他交易障碍，对阮玉庆、黄艳丽要求高正君配合办理产权过户手续的请求予以支持，并无不当。综上，高正君虽坚持上诉，但并没有新的证据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,240元，由上诉人高正君负担。本判决为终审判决。审判长  王启扬审判员  周 寅审判员  顾慧萍二〇一八年三月二十九日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定���定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……