浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初1586号 原告（申请执行人）：招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行，住所地：嵊州市剡湖街道艇湖路99号。 法定代表人：刘雄，行长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杜晔，浙江三惟律师事务所律师。 被告（执行案外人）：吕荣跃，男，汉族，住新昌县澄潭镇棠东108号。 被告（执行案外人）：贾松萍，女，汉族，住新昌县澄潭镇棠东108号。 被告（被执行人）：新昌县胜坚置业有限公司（原浙江胜坚置业有限公司），住所地：新昌县儒岙镇黄泥丘村。 法定代表人：赵达江。 第三人（被执行人）：浙江胜坚轴承机械有限公司,住所地：嵊州市经济开发区城东区加佳路67号。 法定代表人：赵达江。 第三人（被执行人）：新昌县密而特轴承机械制造有限公司，住所地：新昌县城关镇梁家井。 法定代表人：赵云。 第三人（被执行人）：新昌县金城建设发展有限公司，住所地：新昌县南明路260号-3。 法定代表人：章品立。 第三人（被执行人）：白云环境建设有限公司（原浙江绍兴白云建设有限公司），住所地：新昌县南明街道鼓山中路181号。 法定代表人：吕伯安，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴长征，浙江新希望律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵达江，男，1963年7月15日出生，汉族，住新昌县。 第三人（被执行人）：赵云，男，1988年4月12日出生，汉族，住新昌县。 第三人（被执行人）：吕晓春，女，1970年10月30日出生，汉族，住新昌县。 原告招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行（以下简称招商银行嵊州支行）与被告吕荣跃、贾松萍、新昌县胜坚置业有限公司（以下简称胜坚置业公司）、第三人浙江胜坚轴承机械有限公司（以下简称胜坚轴承公司）、新昌县密而特轴承机械制造有限公司（以下简称密而特公司）、新昌县金城建设发展有限公司（以下简称金城公司）、白云环境建设有限公司（以下简称白云公司）、赵达江、赵云、吕晓春申请人执行人执行异议之诉一案,本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人杜晔、被告吕荣跃、贾松萍、第三人白云公司的委托诉讼代理人吴长征到庭参加诉讼，被告胜坚置业公司、第三人胜坚轴承公司、密而特公司、金城公司、赵达江、赵云、吕晓春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院起诉请求：1、准许执行登记在第三人胜坚置业公司名下的座落在新昌县七星街道人和景园第二期14幢362室并采取查封执行措施。2、本案诉讼费由被告共同承担。 事实与理由：2016年6月27日嵊州市人民法院作出（2016）浙0683民初2191号民事判决书。该案件因胜坚置业公司等被告未履行判决，原告依法向法院申请执行。2017年12月5日，被告吕荣跃、贾松萍对登记在胜坚置业公司名下的座落在新昌县七星街道人和景园第二期14幢362室提出书面异议，法院于2017年12月27日作出（2017）浙0683执异56号执行异议裁定：解除对登记在胜坚置业公司名下的座落在新昌县七星街道人和景园第二期14幢362室的查封措施。原告认为被告吕荣跃、贾松萍与胜坚置业公司签订的订购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容。依法不应认定为商品房买卖合同，故被告吕荣跃、贾松萍不具有排除对执行标的物执行的权利。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案执行标的早就可以通过房屋管理部门的网络签订商品房买卖合同，并按规定可办理登记备案手续。但被告吕荣跃、贾松萍因自身原因未办理产权登记，显然有过错。故法院可以查封。 被告吕荣跃、贾松萍辩称，我们已按约定付清全部房款，实际买卖合同已经成立，也没有违约的事实，购房已经具有法律效力，土地分割证已经分割好，房屋的产权面积也已确定，房屋也已经交付使用，和物业公司签订了物业管理服务协议，交了物业管理费。我们在人民法院查封之前已经订立购房合同，已经按合同约定支付了全部房款，并且土管局对土地作了分割，应该认定在法院查封以前已签订合法有效的书面合同，要求维持原执行异议裁定。 第三人白云公司公司同意原告的意见，原告与胜坚置业虽然签订了合同，但不动产权没有变更，现在房产仍然在胜坚置业公司名下。 被告胜坚置业公司、第三人胜坚轴承公司、密而特公司、金城公司、赵达江、赵云、吕晓春均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告招商银行嵊州支行提供了如下证据：1、（2017）浙0683执异56号执行裁定书，证明法院认定在2012年7月21日案外人与胜坚置业公司签订了购房协议，2013年8月18日案外人与胜坚置业公司进行了房屋交付手续，但是至今案外人没有履行相应的登记手续，房屋产权还在胜坚置业公司名下。2、（2016）浙0683民初2191号民事判决书，证明原告基于此民事判决书向法院申请强制执行。3、（2016）浙0683民初2191号民事裁定书，基于原告方申请对胜坚置业公司等被告作出的裁定，证明本案原告依法提出申请，法院实际作出了财产保全措施，原告方的保全措施是合法的。4、财产保全告知书，法院完成保全措施后向原告方作出了告知，本案所涉的标的物也在保全范围内。 被告吕荣跃、贾松萍对原告提供证据的真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋是他们所有的。 第三人白云公司对原告提供的证据没有异议。 被告吕荣跃、贾松萍提供如下证据：5、房屋《订购协议书》及《附件一、其他约定》等，证明2012年7月31日与胜坚置业公司订立购房合同。6、银行转帐凭证等付款证明，证明其分三次付清全部房款。7、《交房通知书》、《前期物业管理服务协议》及相关物业管理交款收据，证明案涉房屋已经于2013年8月18日交付给其占有使用。8、《土地使用权分割登记凭证》，证明当初不做房产证的原因是因为本身做不来，想要去做的时候房屋已经被查封了。9、《情况说明》，证明涉案房屋当时无法签订商品房买卖合同，到可以签订正式合同时，胜坚置业公司售楼部当时漏通知他们的事实。庭后提交的证据10、新昌县国土资源局提供的《新昌县不动产登记查询证明》，吕荣跃、贾松萍在新昌县不动产登记系统中无登记记录，证明案涉房屋为其唯一住房。 原告招商银行嵊州支行质证认为，对证据5的真实性有异议，《订购协议书》形成时间2012年7月31日，但是双方对房子房款支付以及买卖合同的履行没有做相应约定，该份协议内容形式上不符合法律意义上的商品房买卖合同，不产生商品房买卖合同的效力。另外，我们国家商品房买卖合同都是可以通过网上打印合同，可以通过相应的途径订立相关合同，《订购协议书》真实性存疑。即使协议是真，根据物权法，物权的设立、变更和消灭必须经过登记，被告的房屋没有依法登记转移，同时物权法也规定，商品房买卖属于应当登记，其产权的效力载于不动产证，本案所涉标的物登记的所有人为胜坚置业公司，基于这个法律规定，该房产也不属于本案被告。《附件一、其他约定》约定应当在2013年8月31日交付商品房，2014年取得房屋产权证，对该证据真实性没有异议，但没有落款时间，形成时间无法确定，与本案的关联性无法确定。案外人从2012年订立合同，应当知道需要取得房产证，办理登记手续履行法定义务，自己也存在过错，应由其承担法律责任。交付定金30万以及房号变更证明，该证据是诉讼之后形成，作为利害相关人，出具的内容真实性存疑。对证据6缴纳房款证明的真实性没有异议。对证据7的真实性没有异议，但是房屋交付是2013年8月18日，已经过去三年却迟迟没去履行变更登记，过错应由其承担相应责任。对证据8的真实性没有异议，出具时间是2014年1月13日，备注有购房者变更登记换领国有土地使用权证，在主管部门已经向其告知的情况下，被告仍未换取国有土地使用产权证，被告自身有过错。对证据9，胜坚置业公司作为本案利害关系人，是从保护自己利益的角度出发，对真实性不予认可。对证据10真实性无异议，但案外人身份证地址为农村，农村的住房可能未登记，此证明不能反映案外人的真实住房情况。 第三人白云公司同意原告的质证意见。 被告胜坚置业公司、第三人胜坚轴承公司、密而特公司、金城公司、赵达江、赵云、吕晓春既未向本院提交证据材料又不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：原告除了对证据5中的《订购协议书》及房号变更声明的真实性有异议，对被告提供的其他证据的真实性均予以认可，从本案看，整个房屋买卖过程及房号变更符合常理，本院对该证据的真实性予以认可。对证据8被告是在法院查封涉案房屋后才从胜坚置业公司拿到，结合证据9胜坚置业公司的证明亦能证明是胜坚公司未及时通知吕荣跃、贾松萍的情况一致，对吕荣跃、贾松萍的证明目的本院予以采信。《附件一、其他约定》是《订购协议书》中注明的附件，虽然没有落款时间，应认定同一时间签订。证据9农村房屋如有合法产权，应该进行不动产登记，根据不动产公示原则，此证据可以达到吕荣跃、贾松萍的证明目的。对证据10，国土资源局作为不动产登记管理部门，其登记具有公示性，原告无相反证据证明的情况下，可以达到案外人的证明目的，本院予以采信。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 本院在审理原告招商银行嵊州支行与被告胜坚轴承公司、密而特公司、金城公司、胜坚置业公司、白云公司、赵达江、赵云、吕晓春金融借款合同纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2016年4月19日作出（2016）浙0683民初2191号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款1800万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产，并据此裁定查封案涉房屋在内的胜坚置业公司名下座落于新昌县七星街道人和景园的多处房屋。2016年6月27日，本院作出（2016）浙0683民初2191号民事判决。该判决生效后，招商银行嵊州支行向本院申请执行，本院于2017年4月1日立案，案号为（2017）浙0683执1018号。在执行过程中，案外人吕荣跃、贾松萍以涉案的新昌县七星街道人和景园二期14幢362室是他们所有为由向本院提出书面异议，本院于2017年12月27日作出（2017）浙0683执异56号执行裁定，解除了对涉案房屋的查封。招商银行嵊州支行不服该裁定，遂成讼。 另查明，吕荣跃、贾松萍系夫妻。2012年7月31日，吕荣跃、贾松萍与胜坚置业公司签订《订购协议书》及附件一份，约定向被执行人胜坚置业公司购买座落于新昌县七星街道人和景园二期14幢362室房屋，购房总价723335元已于订购协议书签订前支付完毕，同时约定2013年8月31日前交付房屋。2013年8月18日，胜坚置业公司与吕荣跃、贾松萍办理房屋交付手续，包括出具房屋使用说明书、质量保证书及与吕荣跃、贾松萍签订《前期物业管理服务协议》、缴纳物业维修基金等一系列手续。同日，吕荣跃、贾松萍向胜坚置业公司购买总价为22680元的车棚一个。2014年1月13日，新昌县国土资源局出具土地使用权分割登记凭证，将案涉房屋的土地使用权分割给吕荣跃、贾松萍，并注明该凭证是各分割单位分摊土地使用权面积的权属证明，是准予土地使用权分割转让的凭证，购房者可凭证及有关资料申请变更登记，换领国有土地使用证。但由于胜坚置业公司原因未及时交给吕荣跃、贾松萍。 本院认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议并排除执行的，要同时具备上述三个条件。在本案中，首先，案外人与胜坚置业公司虽未签订格式版本的商品房买卖合同，但案外人提供的《订购协议书》及《附件一》、2013年8月18日房屋交付时出具的房屋使用说明书、质量保证书等内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人胜坚置业公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上述协议应当认定为商品房买卖合同，故可认定案涉房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予的是消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的重大区别就是第二十九条对非因买受人原因未办理过户登记未作要求。本案中案外人吕荣跃、贾松萍购买的是生活所在地用于居住的商品房，且原告并无证据证明案外人在涉案房屋所在地有其他用于居住的房屋。案外人具备房屋消费者物权期待权的保护条件。另外，案外人已经付清了全部房款。综上，案外人吕荣跃、贾松萍的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告以法院查封前吕荣跃、贾松萍与胜坚置业公司签订的《订购协议书》等不能认定为合法有效的书面买卖合同及案外人对未办理过户登记存在过错为由要求准许执行、查封涉案房屋的诉讼请求与事实与法律不符，本院不予支持。被告胜坚置业公司、第三人胜坚轴承公司、密而特公司、金城公司、赵达江、赵云、吕晓春经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行的诉讼请求。 案件受理费7300元，由招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行和新昌县胜坚置业有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 审 判 员  赵成瑜 人民陪审员  钱爱武 二〇一八年三月二十二日 书 记 员  汪丽娜 附相关法律条文 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。