四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川15民初162号 原告：成都美好家园商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路**。 法定代表人：周建，总经理。 委托诉讼代理人：陈博洋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄鹤，四川旌启扬律师事务所律师。 原告：宜宾美好家园商贸有限公司，住，住所地四川省宜宾市翠屏区西街**/div> 法定代表人：李志斌，执行董事。 委托诉讼代理人：刘映，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李亭，四川旌启扬律师事务所律师。 被告：四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司，住所，住所地四川省宜宾市翠屏区西街**大观楼商城**div> 法定代表人：郭英，董事长。 委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师。 原告成都美好家园商业经营管理有限公司（以下简称成都美好公司）、宜宾美好家园商贸有限公司（以下简称宜宾美好公司）与被告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都美好公司委托诉讼代理人陈博洋、黄鹤、宜宾美好公司委托诉讼代理人刘映、李亭、被告中山房地产公司委托诉讼代理人王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都美好公司、宜宾美好公司向本院提出诉讼请求：1.中山房地产公司向成都美好公司退还款项850万元；2.中山房地产公司向成都美好公司、宜宾美好公司支付违约金1000万元；3.中山房地产公司向成都美好公司、宜宾美好公司赔偿经济损失1160.69万元；4.本案诉讼费由中山房地产公司负担。事实和理由：成都美好公司与中山房地产公司签订《合作合同》，约定中山房地产公司提供大观楼商场一期为成都美好公司经营使用，成都美好公司向中山房地产公司出资修建大观楼商场二期作为双方的合作模式，该合同同时约定宜宾美好公司作为成都美好公司的子公司实际使用《合作合同》中约定的合作商业用房，享有并承担合同中成都美好公司的全部权利义务。合同签订后，在履行过程中发生争议，成都美好公司与中山房地产公司签订《关于大观楼二期商场退租协议》（以下简称《退租协议》）。合同签订后，双方再次发生争议协商未果，中山房地产公司陆续向成都美好公司、宜宾美好公司发函，以停电、停水威胁要求停止合作。中山房地产公司于2017年5月2日开始，强行对成都美好公司、宜宾美好公司合法使用的涉案房屋采取断水、断电措施，直接导致成都美好公司、宜宾美好公司被迫停止经营。成都美好公司、宜宾美好公司多次与中山房地产公司协商未果，中山房地产公司于2017年7月21日指派十多名不明身份的人员强行拗开涉案房屋大门进行打砸抢，清空了成都美好公司、宜宾美好公司的私有财产，成都美好公司、宜宾美好公司实际丧失了租赁场地的控制，中山房地产公司收回了租赁场地交给他人使用。中山房地产公司违法解除合同和侵害成都美好公司、宜宾美好公司合法经营权的行为，造成了成都美好公司、宜宾美好公司无法正常经营，请求支持成都美好公司、宜宾美好公司的诉讼请求。 中山房地产公司辩称，本案系租赁合同纠纷，成都美好公司、宜宾美好公司未按照合同约定支付中山房地产公司2017年度租金390.08万元（抵扣400万元后）构成违约。中山房地产公司依据《合作合同》第十条第（五）项、第十一条第（一）、（三）项及合同法第九十三条第二款规定享有约定解除权。且2016年4月起，涉案商场超市经营状况日益恶化，至2017年4月已处于停业状态，成都美好公司、宜宾美好公司以其行为表明将不再履行合同，依据合同法第九十四条第（二）、（三）、（四）项规定，中山房地产公司享有法定解除权。2017年5月1日，中山房地产公司以书面形式通知成都美好公司、宜宾美好公司终止租赁合同并要求腾退房屋，双方合同已经于2017年5月1日解除。请求驳回成都美好公司、宜宾美好公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月28日，成都美好公司与中山房地产公司签订《合作合同》，合同约定：中山房地产公司将其所有的四川省宜宾市翠屏区西街43号大观楼商场第一层部分、负一层、第二层、第三层整体提供给成都美好公司使用。一期可使用面积约为11000平方米，二期由成都美好公司全额无息垫资修建。中山房地产公司以实际修建的商场面积交付为准。二期商场经双方确认符合使用条件后，视为中山房地产公司交付二期商场。经营合作分红期限从2009年1月8日起至2024年1月7日止。成都美好公司保证第一年至第五年每年第一期和第二期中山房地产公司分红900万元，第六年至第十年每年在前一年的基础上递增5%，第十一年至第十五年每年在前一年的基础上递增6%。第一年的分红于经营合作分红期限起计算。第一期为650万元，第二期为250万元，从2009年10月18日（包括本年）起每年的10月18日按时支付每一年的分红。双方在合同签订后，成都美好公司在3个工作日内向中山房地产公司支付1300万元作为合同定金，其中成都美好公司预付一期合作商场合作分红定金650万元，成都美好公司预付二期合作商场合作定金250万元，成都美好公司预付的合作分红定金无需中山房地产公司返还，其中成都美好公司预付合同定金400万元，在合同终止并清算完毕后由中山房地产公司无息退还。成都美好公司逾期支付分红及本合同所约定的其他费用超过一个月的，中山房地产公司可书面通知成都美好公司解除合同。任何一方根据合同第十条约定解除合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金1000万元，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后，中山房地产公司非因本合同规定的情况解除合同提前收回房屋，中山房地产公司应当向成都美好公司支付违约金1000万元，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分。中山房地产公司允许成都美好公司设立的宜宾子公司使用合作商业用房，成都美好公司的子公司承担本合同中成都美好公司的义务。一期大观楼商场合作分红款支付方式：合同签订后3个工作日内支付2009年1月8日至2010年1月7日合作分红款650万元；2009年10月18日支付2010年1月8日至2011年1月7日合作分红款650万元；2010年10月18日支付2011年1月8日至2012年1月7日合作分红款650万元；2011年10月18日支付2012年1月8日至2013年1月7日合作分红款650万元；2012年10月18日支付2013年1月8日至2014年1月7日合作分红款650万元；2013年10月18日支付2014年1月8日至2015年1月7日合作分红款682.5万元；2014年10月18日支付2015年1月8日至2016年1月7日合作分红款716.625万元；2015年10月18日支付2016年1月8日至2017年1月7日合作分红款752.4563万元；2016年10月18日支付2017年1月8日至2018年1月7日合作分红款790.0791万元；2017年10月18日支付2018年1月8日至2019年1月7日合作分红款829.5830万元；……。 合同签订后，成都美好公司出资设立宜宾美好公司，宜宾美好公司按照《合作合同》约定使用合作商业用房，并享有和承担成都美好公司在《合作合同》中的全部权利义务。 2008年10月7日，成都美好公司支付中山房地产公司一期大观楼商场2009年合作分红款650万元、合同定金400万元，预付二期大观楼商场合作分红款250万元。 2009年10月26日、2011年2月23日、2011年9月1日，成都美好公司分别向中山房地产公司支付了二期大观楼商场垫资修建资金200万元、200万元、200万元，合计600万元。 2009年-2015年，成都美好公司按照《合作合同》约定足额向中山房地产公司支付了2010年-2016年一期大观楼商场合作分红款。 2014年3月19日，成都美好公司与中山房地产公司签订《退租协议》，约定成都美好公司放弃《合作合同》中关于二期大观楼商场的承租权，对于成都美好公司支付的二期大观楼商场垫资修建资金600万元及预付的二期大观楼商场合作分红款250万元，成都美好公司在2016年10月18日支付2017年一期大观楼商场租金时抵扣400万元，在2017年10月18日支付2018年一期大观楼商场租金时抵扣450万元。 2017年5月1日，中山房地产公司向成都美好公司发出告知函，该函载明：依据《合作合同》，成都美好公司拖欠分红金半年以上，中山房地产公司决定与成都美好公司终止合作协议。成都美好公司于当日收到了告知函。 本院认为，中山房地产公司与成都美好公司之间签订的《合作合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。 成都美好公司使用中山房地产公司所有的一期大观楼商场，每年定期支付分红款，该行为的民事法律关系为租赁合同关系，分红款的性质为租金，合同定金的性质为租赁保证金，成都美好公司垫资为中山房地产公司修建二期大观楼商场，该行为的民事法律关系为委托代建合同关系。成都美好公司基于租赁合同法律关系、委托代建合同关系向中山房地产公司主张权利，本案的案由应为合同纠纷。 本案争议的焦点为：1.宜宾美好公司是否为本案适格原告；2.中山房地产公司是否有权单方解除合同；3.中山房地产公司是否应当退还款项、支付违约金、赔偿经济损失。现评析如下： 1.宜宾美好公司是否为本案适格原告。本案中，宜宾美好公司虽然是成都美好公司为经营一、二期大观楼商场成立的子公司，但《合作合同》是由成都美好公司签订，一期大观楼商场租金、保证金、二期大观楼商场预付租金均由成都美好公司支付，现在保证金与二期大观楼商场预付租金的退还、经济损失的赔偿、违约金的支付均应当由成都美好公司来主张，宜宾美好公司不是本案的适格原告，虽然双方当事人提交了宜宾美好公司、成都大商投资有限公司分别与中山房地产公司签订的两份关于经营一、二期大观楼商场的合同，但一、二期大观楼商场的经营，仍然是在履行《合作合同》，现在《合作合同》的履行出现问题，应当由《合作合同》的相对方主张权利。宜宾美好公司主张中山房地产公司退还保证金、二期大观楼商场预付租金、赔偿经济损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 2.中山房地产公司是否有权单方解除合同。虽然《合作合同》2008年-2016年的租金，成都美好公司均按照合同进行了支付。但成都美好公司未按照《合作合同》与《退租协议》的约定，于2016年10月18日，在抵扣400万元以后，向中山房地产公司支付剩余的390.0791万元租金。依照《合作合同》约定，成都美好公司逾期支付租金一个月后，中山房地产公司可以单方解除合同。中山房地产公司于2017年5月1日向成都美好公司发出解除合同的通知，该通知于2017年5月1日到达成都美好公司，双方的租赁合同于2017年5月1日解除。虽然成都美好公司称剩余的450万元足以抵扣应付的390.0791万元，但在《退租协议》中明确约定了450万元的抵扣时间是在2017年10月18日支付2018年1月8日至2019年1月7日的租金时予以抵扣，而并没有约定在2016年10月18日抵扣了400万元以后，用这450万元抵扣剩余的390.0791万元租金。中山公司在催收成都美好公司390.0791万元租金时，成都美好公司并没有作出用这450万元抵扣租金的意思表示，成都美好公司也没有证据证明双方已经对《退租协议》进行了变更，该450万元仍然应当在2017年10月18日用以抵扣2018年1月8日至2019年1月7日的租金。成都美好公司逾期支付租金一个月已经构成违约，成都美好公司称剩余的450万元足以抵扣应付的390.0791万元租金，没有欠付租金，没有违约行为，中山公司单方解除合同已构成违约的理由不能成立，本院不予采信。 3.中山房地产公司是否应当退还款项、支付违约金、赔偿经济损失。 （1）应退款项。对于租赁保证金400万元，因合同已经于2017年5月1日解除，租赁保证金应当予以退还。由于双方合同已经于2017年5月1日解除，按照《退租协议》应在2018年租金中抵扣的450万元，中山房地产公司应向成都美好公司退还。成都美好公司主张中山房地产公司退还850万元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于成都美好公司欠付租金的问题，中山房地产公司已经向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉，本案不再重复处理。 （2）违约金。成都美好公司称中山房地产公司非因合同规定的情况解除合同，要求中山房地产公司支付1000万元违约金，但中山房地产公司是基于合同约定，在成都美好公司逾期支付租金超过一个月解除的合同，是因合同规定的情况解除合同的，不应当向中山房地产公司支付1000万元违约金。成都美好公司主张中山房地产公司支付1000万元违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 （3）经济损失赔偿。成都美好公司主张的经济损失是由员工成本损失、经营收入损失、固定资产损失、库存商品及损耗类损失，该一系列经济损失均是由于成都美好公司违约不支付租金，导致合同解除造成的，该损失应当由成都美好公司自行承担。成都美好公司主张中山房地产公司赔偿经济损失1160.69万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，成都美好公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告成都美好家园商业经营管理有限公司850万元； 二、驳回原告成都美好家园商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回原告宜宾美好家园商贸有限公司对被告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192335元，由原告成都美好家园商业经营管理有限公司、宜宾美好家园商贸有限公司负担138335元，由被告四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司负担54000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 蔡 伟 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇一八年三月三十日 法官助理华涛 书记员张璐蕾