江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10826号上诉人（原审被告）：何伟，男，1979年7月4日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：江苏安居物业管理公司，住所地南京市中山科技园科创大道9号D1幢210室。法定代表人：王利青，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋慧，女，汉族，1970年7月11日生，该公司员工。上诉人何伟因与被上诉人江苏安居物业管理公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误。1.根据《物业服务合同》的约定，被上诉人应当做好物业服务区范围的安全防范、安宁管理工作，维护公共秩序。然而，上诉人于2015年5月18日在小区传达室遭遇暴力袭击、被砍伤时，小区保安未能阻止此次恶性事件的发生，甚至在暴力事件发生时迅速逃离现场，致使上诉人遭受重大伤害，被上诉人已违反合同约定的安全防范义务，构成严重违约。2.另一方面，2016年南京市紫鑫中华广场第二届业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》约定物业服务质量按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》三级三等标准执行，但被上诉人实际未按该标准提供物业服务，在小区的保安管理、垃圾清理、设施维修等方面怠于履行应尽的义务，未能全面履行《物业服务合同》。基于上述事实，被上诉人主张的支付物业服务费的诉讼请求不应得到支持。安居物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人与其前老板产生纠纷，对上诉人在传达室遭受伤害被上诉人深表同情，但是不能证明被上诉人没有尽到相应的物业服务义务。伤害发生时被上诉人的员工及时报警，已经履行了义务，上诉人的伤害与被上诉人没有必然的因果关系。根据合同约定，被上诉人没有义务对上诉人进行人身的保护，并且被上诉人提交了派出所出具的报警说明，被上诉人按物业服务合同约定以及相关的规定提供服务，尽心尽力履行了自己的职责。上诉人恶意挑剔，以物业瑕疵作为抗辩理由拒绝支付物业费，损害了其他业主权利。安居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何伟支付2015年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费3589元、公摊水电费1099元，合计4688元，2.判令何伟支付违约金1218元，3.何伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：何伟系位于南京市××邺区梦都大街××广场××室房屋的业主，房屋建筑面积为135.65平方米。2009年12月28日，安居物业公司与南京市紫鑫中华广场业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：安居物业公司为紫鑫中华广场小区提供物业管理服务；物业服务的内容主要包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，物业管理区域内的安全防范工作等；物业服务质量按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类标准执行；物业服务费标准为0.98元/月/平方米，安居物业公司按照0.3元/月/平方米的标准向业主预收半年公摊水电费，预收有结余时自动转入下期的水电账户，预收不足时由安居物业公司补收；合同期限自2009年12月28日起至2012年12月27日。2015年1月13日，南京市紫鑫中华广场第二届业主委员会向安居物业公司发出通知函一份，要求安居物业公司改进工作，延续物业服务等。2016年,南京市紫鑫中华广场第二届业主委员会与安居物业公司再次签订《物业服务合同》一份,合同约定与上述2009年12月28日签订的《物业服务合同》基本相同，物业服务质量为三级三类标准，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。2016年11月21日，南京市紫鑫中华广场第三届业主委员会向安居物业公司发出《关于紫鑫中华广场物业服务合同到期的通知函》，载明将双方的物业合同顺延3个月。安居物业公司为该小区提供物业服务至2017年3月31日止,其后，安居物业公司撤出上述小区。2015年1月1日至2017年3月31日期间，何伟未向安居物业公司支付物业服务费，依照约定的标准，上述期间内的物业服务费金额为3589.3元（0.98元/月/平方米*135.65平方米*27个月）。一审庭审过程中及庭后，安居物业公司撤回第一项诉请中要求何伟支付公摊水电费1099元之诉讼请求及第二项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.何伟支付2015年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费3589元；2.何伟承担本案诉讼费用。安居物业公司于2014年9月4日收取何伟门禁押金20元，何伟主张返还，安居物业公司同意返还并同意与何伟欠付的物业服务费进行冲抵。安居物业公司为何伟居住的小区履行了主要的物业服务义务，但在门岗管理、部分共用设施设备维修等方面亦存在一定的服务瑕疵。另查明，2015年5月，何伟在小区传达室遭到人身伤害，案外人高潮通过电话150××××0848拨打110报警称，紫鑫中华广场小区有人拿刀砍人。民警到达小区后找到何伟，何伟称被自己的前老板砍杀，何伟同时亦报警。2015年7月，南京市公安局建邺分局对何伟被伤害的上述案件进行立案侦查。为证明高潮系安居物业公司公司员工，安居物业公司提供了其自行制作的员工工资发放表及考勤表，上述工资发放表及考勤表显示，安居物业公司对高潮2015年5月、10月的应发工资及2015年6月1日至同年6月30日之考勤情况进行了统计。一审法院认为，安居物业公司与南京市紫鑫中华广场业主委员会、南京市紫鑫中华广场第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行自身义务。安居物业公司撤回要求何伟支付2015年1月1日起至2017年3月31日止的公摊水电费及违约金之诉讼请求，系其处分自身权利的行为，未违反法律规定，法院予以准许。安居物业公司为何伟居住的小区提供了物业服务，何伟应按约支付物业服务费。对于何伟在小区传达室遭受人身伤害的问题，何伟抗辩安居物业公司未尽保护义务、未及时报警，但依据物业服务合同约定，安居物业公司并无义务对何伟人身提供一对一保护，同时，安居物业公司从南京市公安局建邺分局兴隆派出所取得的有关高潮已报警之情况说明可以初步证明安居物业公司在知晓何伟遭受人身伤害后进行了报警，而何伟并未提交相反证据证明安居物业公司未报警，故安居物业公司在该问题的处理上，并不存在违反物业服务合同约定的违约行为，何伟以其遭受人身伤害为由拒交物业服务费，缺乏依据，法院不予采纳。对于安居物业公司物业服务质量问题，何伟并未提交证据证明安居物业公司提供的服务未达到三级三类标准。尽管安居物业公司物业服务存在一定瑕疵，但物业服务系持续性通过物业公司员工的劳动对业主提供的服务，实践中难以达到完美，基于物业服务的上述特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的情况下，可以及时沟通，要求物业公司改进工作，物业公司亦应当对业主的合理要求及时作出回应，并尽最大努力改正自身不足，不断提高自身服务质量。业主不应通过拒交物业服务费的方式应对物业服务瑕疵，否则不但对其他按期交费的业主不公平，亦会导致物业服务质量的降低，影响自身利益及全体业主的利益。故何伟以安居物业公司存在物业服务质量问题为由拒付物业服务费，亦缺乏依据，法院亦不予采纳。综上，安居物业公司要求何伟支付2015年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费3589元，未超过物业服务合同约定的标准，法院予以支持。何伟应当给付安居物业公司的物业服务费3589元与安居物业公司应当返还何伟的门禁押金20元进行冲抵后，何伟尚应支付安居物业公司物业服务费3569元（3589元-20元）。据此,依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决:何伟于判决生效之日起十日内向江苏安居物业管理公司支付物业服务费3569元。二审中，安居物业公司提交业主微信群聊天截图记录打印件，拟证明何伟是有目的性的想要将物业费打折。何伟质证认为，对证据真实性没有异议，但是对其证明目的不予认可，是小区业主都知道何伟跟物业公司有诉讼，向何伟咨询，并且安居物业公司只是截取记录的一部分，内容不完整，存在片面描述。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有物业服务合同、通知函、情况说明、立案告知单、照片，以及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：安居物业公司要求何伟支付物业服务费的诉讼请求应否得到支持。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《物业服务合同》合法有效，当事人均应切实履行自身义务。对于何伟辩称其在小区传达室遭受人身伤害而拒绝缴纳物业费，本院认为，该情形属于案外人涉嫌犯罪及相关的侵权纠纷，何伟亦未证明安居物业公司在管理中存在重大过错，故何伟此项主张，依据不足，本院不予支持。对于何伟辩称的安居物业公司物业服务质量问题，何伟并未提交证据证明其拒缴物业服务费期间安居物业公司提供的服务存在严重缺陷，拒交物业服务费的方式无益于改进物业服务，且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平。故何伟此项主张，本院亦不予采纳。2015年1月1日至2017年3月31日期间，何伟未按约向安居物业公司支付物业服务费，安居物业公司要求何伟支付物业服务费的诉讼请求应当得到支持。综上，何伟的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何伟负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月一日书记员  倪 辉