山东省微山县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0826民初397号原告：济宁市海纳投资有限公司，住所地：微山县鲁桥镇驻地济微路西侧（原国税局办公楼），统一社会信用代码：9137082656405782X4。法定代表人：卢育君。委托诉讼代理人：侯涛，山东开正律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐绪鹏，山东开正律师事务所律师。被告：李永久，男，1983年2月18日出生，汉族，农民，初中文化，户籍地济宁市任城区，现住微山县。被告：李文文，女，1990年8月21日出生，汉族，农民，初中文化，住济宁市任城区。原告济宁市海纳投资有限公司（以下简称海纳公司）与被告李永久、李文文买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的委托诉讼代理人齐绪鹏、被告李永久、李文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海纳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年7月9日签订的房屋买卖合同；2、判令被告7日内将房屋返还给原告（总房款：348830元）；3、判令被告向原告支付违约金10464.9元；4、诉讼费、保全费、执行费由被告负担。事实与理由：原被告于2014年7月9日签订房屋买卖合同，约定由被告购买原告建造的瀚临苑小区14号楼2单元302室商品房一套，面积约为135平方，总房款为348830元。被告支付108830元房款后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用。该房屋经微山县房管局网签备案后，原告多次（10次以上）以电话、短信等形式通知被告签订正式合同及办理按揭贷款手续，但被告一直以各种理由推托拒不办理。直至今日，被告仍未办理按揭贷款手续，也未补交剩余房款24万元。双方在房屋买卖合同第十三条中约定：“出卖人将以短信、电话、邮件等以上一种或几种方式通知买受人，签订正式合同及办理按揭贷款手续，逾期7天不办理，出卖人有权将该房屋另行出售，并按房款总价3%收取违约金，剩余房款作无息返还。”尽管原告多次向被告主张要求其办理按揭贷款手续支付剩余房款24万元或解除合同，返还房屋，但被告到目前为止即不办理按揭贷款手续支付剩余房款24万元，也不返还涉案房屋。被告的这种违约行为，严重损害了原告的合法权益。为了彰显法律公平和维护原告的合法权益，现根据我国《物权法》、《民法通则》及《合同法》相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。李永久、李文文辩称，一、在被告与原告于2014年7月9日签订的房屋买卖合同的第一条明确规定，也是按照国家的统一规定，原告应在房屋交付使用后365个工作日内为被告办理房屋产权证。被告于2014年7月9日向原告交纳购房款，计108830元。并于2015年6月15日接到原告的书面通知，办理了交房手续。但自被告办理完相关的交房手续后，到2017年7月一直没收到原告的关于办理房屋产权证的任何形式的通知。所以被告认为原告没有在合同规定的期限内为被告办理房屋产权证，也没有以任何形式告知被告，属于违约在先。二、原告在先期的房屋销售时，做了大量的广告宣传。被告在做购买行为前，看了相关的宣传广告，也听了当时原告的销售人员有关楼盘的宣传，在与其他楼盘相互比较后，并经过深思熟虑，认为原告的小区建设规划和相关设施等符合自己的购买意向。被告在做了很多考查并与亲人朋友沟通后，与原告签订了购买合同。自合同签订直到今天，原告并没有做到当时广告宣传的那样，有很大一部分的房屋土地直到现在也没有建起楼房，与广告宣传的小区规划有很大的出入，而这将直接影响到被告所购房屋的居住环境，对被告所购房屋的价值也会有直接的重大影响。所以，被告认为原告在其房屋广告宣传中，明确了其楼盘的开发规划范围及相关设施，应视为要约。虽没有在被告与原告签订的房屋买卖合同中体现，确是合同内容。原告直到现在没有完成当时承诺的那样，甚至有可能根本做不到其当时的宣传承诺，有商业欺诈的嫌疑。被告在办理了相关交房手续后，已入住，并对房屋进行了装修，装修装饰等共计花费十万余元。综上所述，原告违约在先，却要求与被告解除合同，并承担违约责任，实是无理要求，被告恳请法庭本着公平、公正的态度，依法判处原告继续履行合同，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提供的《房屋买卖合同》一份，2、附加合同、交房通知书、交房收据各一份，被告提供的第1-2组证据客观真实，与本案具有关联性，但不能证明被告的证明目的，对被告的主张没有证明效力；3、照片九张，该组照片不符合证据的形式要求，不具有客观性，不能作为本案的有效证据使用。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年7月9日签订《房屋买卖合同》，另于2015年6月16日签订了《附加合同》，两被告也于2015年6月15日办理了交房手续，被告也对该房屋进行了装修并入住，但两被告时至今日也没有按照合同约定办理按揭贷款手续或补交剩余房款24万元。2018年1月31日原告诉至本院请求判令解除原被告双方于2014年7月9日签订的房屋买卖合同；判令被告7日内将房屋返还给原告（总房款：348830元）；判令被告向原告支付违约金10464.9元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告不按照合同约定支付剩余购房款，被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的责任。关于被告认为所购房屋已交付使用而原告没有在365个工作日为其办理房屋产权证的问题，由于被告没有完成交付房款的义务，因此涉案房屋的所有权并没有转移，根本上还不存在为被告办理房屋产权证的条件，因此原告不给被告办理房屋产权证的行为并不构成违约。被告所提广告宣传的问题，由于广告宣传只能属于要约邀请，不属于原被告所签合同的内容，对原被告没有法律约束力。因此，原告要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。被告的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付相应的违约金。综上所述，依法应当解除原被告于2014年7月9日签订的《房屋买卖合同》，被告应当将涉案房屋返还给原告并按合同约定支付相应的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第五条《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告济宁市海纳投资有限公司与被告李永久、李文文于2014年7月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李永久、李文文于本判决生效之日起十日内将房屋返还给原告济宁市海纳投资有限公司；三、被告李永久、李文文于本判决生效之日起十日内向原告济宁市海纳投资有限公司支付违约金10464.9元；四、驳回原告济宁市海纳投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元，由被告李永久、李文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张长兵二〇一八年三月三十日书记员  徐 滕附：与本案有关的法律规定《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。