贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终270号上诉人（原审原告）：高守信，男。上诉人（原审原告）：高守珍，女。上诉人（原审原告）：高守金，男。上诉人（原审原告）：高守芬，女。上诉人（原审原告）：高守燕，女。以上五上诉人特别授权委托诉讼代理人：余双玲，系贵州衡从律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金天祥，男。特别授权委托诉讼代理人：安倩，系六枝特区郎岱镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：高克珍，女。被上诉人（原审被告）：高克华，男。上诉人高守信、高守珍、高守金、高守芬、高守燕因与被上诉人金天祥、高克珍、高克华确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高守信、高守珍、高守燕及五上诉人的特别授权委托诉讼代理人余双玲，被上诉人金天祥及其特别授权委托诉讼代理人安倩、被上诉人高克华到庭参加诉讼。被上诉人高克珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人高守金、高守芬、高守信、高守燕、高守珍上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1954号民事判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以被上诉人高克珍在争议房屋居住过，被上诉人金天祥在购买房屋时支付了相应对价，认定被上诉人金天祥属于善意取得，违反法律规定和基本事实。根据《物权法》第一百零六条规定，被上诉人高克珍无权处分，被上诉人金天祥一不是善意二也没有取得，被上诉人金天祥不构成善意取得，所有权人有权追回。首先，金天祥与高克美系邻居，对此被上诉人金天祥在庭审中予以认可，且知道高克美在该房屋居住的事实。法院依职权调取的地籍调查表能证明1988年11月29日六枝特区国土资源局对两家进行地籍调查时，被上诉人金天祥就应知道争议房屋属于高克美所有。根据《物权法》的司法解释第十六条第五项的规定，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。另，被上诉人金天祥辩称看见过高克美在房屋里居住，也见过被上诉人高克珍在里面居住，因此认为房屋系高克美、被上诉人高克珍共同居住、共同共有，被上诉人金天祥在购买该房屋时也应征得高克美的同意，被上诉人金天祥并非善意取得。其次，根据《物权法》第九条、第十四条的规定，被上诉人金天祥没有对争议房屋进行登记，因此没有取得。二、一审以“五原告认可经常回老家祭祖，但同时否认对房产进行过问，不符合常理”、“本案诉讼的原因是岩脚镇在小城镇建设规划中曾于2015年年底将涉案房屋纳入拆迁规划范围”认定房契有效，驳回五上诉人的请求，属主观臆断。五上诉人会回家祭祖，而争议房屋系老屋很破旧也没有亲人居住，五上诉人也都居住在其他地方，因此未过问争议房屋符合常理。五上诉人发现被上诉人高克珍将房屋处分给被上诉人金天祥并不是因为房屋要拆迁，五上诉人对房屋是否拆迁并不知情。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条属于适用法律错误。因为该条法律规定适用的是签订合同的当事人双方，而五上诉人并非签订合同的当事人。被上诉人金天祥辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、本案已经过了诉讼时效，本案的案涉房屋是高克珍处分的，上诉人称该房屋系其父亲所有，但没有相关证据证实，上诉人对该房屋提起相关权利应当起诉卖房人和高克华，本案应当是遗产继承纠纷，不应当是合同无效纠纷。根据《继承法》的相关规定，诉讼时效应当是两年，本案已超过诉讼时效。二、本案从买卖合同的角度来说也超过了诉讼时效，上诉人称其父亲是1995年离开案涉房屋到他处居住，而其父亲是2002年、2003年去世，被上诉人金天祥得到案涉房屋时，上诉人的父母未去世也未提出异议。在卖房的房契中已载明，由高克珍处分给金天祥。综上，可以说明被上诉人金天祥不知道案涉房屋是上诉人的父母所有。三、上诉人称从当时土管局的调查中可以得知案涉房屋系其父亲所有，被上诉人应当知道的事实，不符合常理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确无误。被上诉人高克华辩称，被上诉人金天祥的代理人陈述与事实不符，买房时我并未参与，我不知情。被上诉人高克珍未向本院提交书面答辩状。高守信、高守珍、高守金、高守芬、高守燕向一审法院起诉请求：一、依法确认高克珍与金天祥买卖合同无效；二、判令被告高克珍、金天祥、高克华停止侵权，金天祥搬离该房屋并返还房屋。一审法院认定事实：五原告之父高克美有位于六枝特区XX镇XX路一套面积为94.94平方米的木框架住房。1995年左右高克美及妻子被接到水钢居住，分别于2001年2月5日和2002年10月15日去世。2001年5月7日，高克美之妹高克珍与金天祥签订《房契》，高克珍将案涉房屋出卖给高克美的邻居金天祥。金天祥购房时支付了购房款4180元（《房契》注明高克华的房屋一间为1190元，高克珍的房屋三间为2990元）。且高克珍已将房屋交付给金天祥占有使用，被告金天祥购买该案涉房屋后，居住使用该房屋，并且在该房屋旁边的空地上修建了一个两层的楼房。岩脚镇政府在小城镇建设规划中曾于2015年年底将案涉房屋纳入拆迁规划范围，后因权属争议，未将案涉房屋纳入拆迁范围。多年来，五原告也按习俗回XX镇祭祖。一审法院认为，五原告及其父亲曾经在原、被告双方争议的房屋居住，被告高克珍也在该争议房屋居住过，被告金天祥向高克珍购买该案涉房屋，并且居住使用该房屋，在该房屋旁边的空地上修建了一个两层的楼房，金天祥购买该房屋时支付了相应的对价，并且因高克珍也居住使用该房屋，其有理由相信高克珍具有处分权，被告金天祥属于善意取得。原告方认可经常回案涉房屋地即岩脚镇老家祭祖，但同时否认对房产进行过过问，不符合常理。本案涉讼的原因是XX镇在小城镇建设规划中曾于2015年年底将案涉房屋纳入拆迁规划范围。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”。原告的诉讼主张是请求确认合同无效以及返还房屋给五原告，经庭审释明，原告仍坚持自己的诉讼主张，并不要求出卖人承担侵权责任，因此，对原告的诉讼主张，不予支持。综上所述，高克珍将案涉房屋卖给金天祥，双方签订的《房契》属有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：驳回原告高守金、高守芬、高守信、高守燕、高守珍的诉讼请求。案件受理费60元，已予以免交。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实予以确认。另查明，双方争议的房屋已经被拆除部分重建。本案二审的争议焦点是：1、五上诉人请求被上诉人高克珍与金天祥买卖合同无效的主张是否予以支持；2、本案是否适用诉讼时效；3、五上诉人请求三被上诉人停止侵权，并请求被上诉人金天祥搬离该房屋并返还房屋的主张是否成立。本院认为，关于五上诉人请求被上诉人高克珍与金天祥买卖合同无效的主张是否予以支持的问题。五上诉人之父高克美有位于六枝特区XX镇XX路木框架住房一套，面积为94.94平方米。1995年左右高克美及其妻子被接到水钢居住，分别于2001年2月5日和2002年10月15日相继去世。五上诉人系高克美及其妻子的第一顺序继承人。2001年5月7日，被上诉人高克珍、金天祥签订《房契》，被上诉人高克珍将案涉房屋出卖给了高克美的邻居被上诉人金天祥。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中，被上诉人高克珍、金天祥签订的《房契》系处分的五上诉人的财产，五上诉人并未追认，在合同订立后被上诉人高克珍也未取得处分权，其处分案涉房屋的行为属于无权处分，故被上诉人高克珍、金天祥签订的《房契》应为无效合同。关于本案是否适用诉讼时效的问题。由于本案系确认合同效力的纠纷，不适用诉讼时效，故被上诉人提出诉讼时效抗辩的理由本院不予支持。关于五上诉人请求三被上诉人停止侵权，并请求被上诉人金天祥搬离该房屋并返还房屋的主张是否成立的问题。经二审查明，被上诉人高克华并未参与处理案涉房屋，也未参与签订合同，在本案中不应承担责任。案涉房屋由于部分被拆除重建，存在返还原物不能的情况，五上诉人可以另案主张权利，故对五上诉人请求返还房屋的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人高守信、高守珍、高守金、高守芬、高守燕的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决适用法律有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初1954号民事判决；二、被上诉人高克珍与被上诉人金天祥签订的《房契》无效；三、驳回上诉人高守信、高守珍、高守金、高守芬、高守燕的其他诉讼请求。一审案件受理费60元，一审案件受理费予以免交。二审案件受理费60元，由被上诉人金天祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年三月十九日法官助理 张钰涵书 记 员 杨清冰