河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0791民初2038号原告（申请执行人）：张新光，男，1984年1月8日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：翟志强(原告亲友)，男，1978年3月21日出生，汉族，无业，住张家口经济开发区。被告（案外人）：张永军，男，1967年10月1日出生，汉族，住张家口市崇礼区。委托诉讼代理人：周晓静，河北正硕律师事务所律师。被告（被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县城内。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。被告（被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口经济开发区张宣公路**。负责人：石志全，该分公司经理。原告张新光与被告张永军、被告唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达张家口分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张新光委托诉讼代理人翟志强、被告张永军委托诉讼代理人周晓静、被告顺达张家口分公司负责人石志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新光向本院提出诉讼请求：要求继续执行被告顺达张家口分公司名下位于张家口市张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元602室房屋。事实和理由:2015年3月18日,张家口经济开发区人民法院依据张家口仲裁委员会提交的财产保全函,作出(2015)张开民保字第15号民事裁定书,将座落在张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元602室房屋查封，2017年6月21日,张家口仲裁委员会作出张仲（2015）民裁字第41号裁决书，原告依据此裁决于2017年8月30日向张家口经济开发区人民法院申请强制执行,要求执行上述房屋,张家口经济开发区人民法院于2017年8月30日依法立案执行。2017年10月17日,被告（案外人）张永军对执行标的房屋提出书面异议，张家口经济开发区人民法院于2017年10月24日作出（2017）冀0791执异52号执行异议裁定，裁定中止对盛景丽园小区9号楼4单元602室房屋的执行。原告认为，1、执行标的房屋登记在被执行人顺达张家口分公司名下；2、被告张永军至今并未合法占有执行标的房屋；3、被告张永军购买该房屋是否用于居住且名下是否无其他住房也未确定；4、被告张永军支付购房款不足房屋总价的50%。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定,被告张永军对该标的物房屋提出的异议不能成立,申请执行人申请对该房屋进行强制执行，完全合法。故提出上述请求。被告张永军辩称，2013年3月22日，答辩人张永军与被告顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，购买顺达张家口分公司开发的座落于张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元602室房屋，该套房屋建筑面积为88.93平方米，每平米4685元，总价416637元，付款方式为首付款126637元。因种种原因顺达张家口分公司不能按合同约定的时间交付房屋，答辩人向张家口经济开发区人民法院提起诉讼，法院于2017年6月23日作出(2017)冀0791民初504号民事判决书，判决被告顺达张家口分公司继续履行与张永军于2013年3月22日签订的《盛景丽园项目认购书》，并交付房屋，被告顺达公司承担连带责任。根据判决书的内容，答辩人对诉争房屋的物权所有权已得到确认，法院应当予以维护。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，首先，答辩人于2013年3月22日与顺达张家口分公司签订了《盛景丽园项目认购书》，时间上早于法院对上述房屋作出查封裁定的2015年3月18日；其次，由于被告顺达张家口分公司单方原因造成上述房屋不具备竣工验收的条件，至今房屋不能交付使用，导致答辩人未实际占有该房屋，但在物权案件诉讼过程中，顺达张家口分公司对答辩人为实际购房者的事实明确认可；再次，答辩人早在《盛景丽园项目认购书》签订之日就已支付了部分购房款。由于物权优先于抵押权和普通债权，答辩人享有的物权足以排除原告提起的强制执行申请。因此，法院作出(2017)冀0791执异52号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告的诉讼请求，中止对上述房屋的执行。被告顺达公司未提交书面意见。被告顺达张家口分公司辩称，认可被告张永军的答辩事实，诉争房屋至今尚未完工，也没有验收，不具备交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791执异52号执行裁定书、张家口经济开发区人民法院（2015）张开民保字第15号民事裁定书、张家口仲裁委员会张仲（2015）民裁字第41号裁决书、案外人异议书，证明自己的主张。被告张永军对证据真实性、关联性、合法性没有异议，认为原告的执行依据是债权主张。被告顺达张家口分公司对证据认可。被告张永军提交盛景丽园项目认购书、收款收据、银行转款凭证、张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初504号民事判决书，证明被告与顺达张家口分公司购房行为真实、合法、有效，物权之诉已经法院确认。被告顺达张家口分公司对证据认可。原告表示不清楚。由于上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月22日，被告张永军与被告顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，约定被告张永军认购被告顺达张家口分公司开发的位于张家口经济开发区盛景××小区××楼××单元××室房屋，房屋建筑面积88.93平方米，单价4685元/平方米，总价416637元，，地下室建筑面积794平方米，单价1000元/平方米，总价7940元，此套房屋价款总计424577元，选择银行按揭贷款方式付款。同日，被告张永军交纳首付款126637元。2014年6月9日，被告张永军又交纳购房款150000元。2014年7月30日，顺达张家口分公司应客户要求出具定期交房承诺书，承诺于2014年11月底正式交付盛景丽园小区6号、8号、9号楼座；已经签订《商品房销售合同》的客户可以办理按揭贷款手续或回迁安置手续等入住手续；已交定金或签订认购书的客户可签订《商品房销售合同》，交足首付款后，办理按揭贷款等入住手续，但并未具体通知要求认购人办理上述手续。2015年3月16日，原告张新光因与被告顺达公司、顺达张家口分公司商品房买卖合同纠纷向张家口仲裁委申请仲裁，2015年3月18日，我院根据张家口仲裁委提交的财产保全函，作出（2015）张开民保字第15号民事裁定书，裁定查封了被告顺达张家口分公司开发的盛景丽园小区的15套楼房，其中包括本案诉争房屋。2017年6月21日，张家口仲裁委作出张仲（2015）民裁字第41号裁决书，裁决解除原告张新光与被告顺达张家口分公司于2014年6月14日签订的15份《商品房买卖合同》；顺达张家口分公司、顺达公司共同向原告张新光返还购房款3000000元、赔偿损失440560元，顺达公司与顺达张家口分公司互负连带责任。因顺达公司、顺达张家口分公司未按仲裁裁决履行还款义务，原告张新光向我院申请强制执行，在执行期间，被告张永军提出执行异议，2017年10月24日，我院作出（2017）冀0791执异52号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行程序，张新光不服，提起执行异议之诉。另，2017年3月7日，被告张永军以顺达公司、顺达张家口分公司为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令顺达公司、顺达张家口分公司履行交房义务并承担违约责任，其在诉称中陈述了2013年3月22日与被告顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》，认购房屋为9号楼4单元602室。2017年6月23日，我院作出（2017）冀0791民初504号民事判决书，判决顺达张家口分公司继续履行2013年3月22日与张永军签订的《盛景丽园项目认购书》、并交付房屋、支付违约金，被告顺达公司承担连带责任。本院认为，本案的争议焦点：被告张永军是否享有涉案标的物所有权；被告张永军对位于张家口经济开发区盛景××小区××楼××单元××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，张永军与顺达张家口分公司并未就涉案标的房屋办理产权登记，物权设立并未发生法律效力，故张永军现对涉案标的房屋不享有所有权。至于被告张永军对涉案房屋是否享有其他足以排除强制执行的民事权益，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中曾明确：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据此批复，本案张永军在与顺达张家口分公司签订《盛景丽园项目认购书》后，已依约交纳了首付款，后来又交纳了部分购房款（余款需办理银行按揭贷款），而至今顺达张家口分公司也未正式通知张永军签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款，张永军未办理按揭贷款以交齐房款及不能实际占有使用房屋的责任均在顺达张家口分公司，张永军不应承担因顺达张家口分公司的过错导致的不利法律后果，应确认被告张永军享有涉案房屋的物权期待权，该权利优先于工程价款优先受偿权，也优先于抵押权和普通债权。而原告张新光享有的债权为普通债权，故被告张永军享有的物权期待权优先于原告张新光的普通债权，张永军享有的权利足以排除原告张新光申请的强制执行。综上，原告要求继续执行被告顺达张家口分公司名下位于张家口市张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元602室房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告张新光的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张新光负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长 任 俊人民陪审员 张 树人民陪审员 张迎惠二〇一八年三月二十日书 记 员 张雪轩附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。