江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初661号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行，住所地在扬州市文昌西路51号。负责人：杨卫红，该分行行长。委托诉讼代理人：吴福祥，江苏征远律师事务所律师。被告：陈玉林，男，1968年11月17日出生，汉族，住扬州市开发区。被告：张永干，女，1968年11月13日出生，汉族，住扬州市开发区。被告：扬州市保障房建设发展有限公司，住所地在扬州市观潮路719号。法定代表人：袁红，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁红荣，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，该公司办事员。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行（以下简称邮储银行扬州分行）与被告陈玉林、张永干、扬州市保障房建设发展有限公司（以下简称保障房建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告邮储银行扬州分行的委托诉讼代理人吴福祥，被告保障房建设公司委托诉讼代理人丁红荣、刘波到庭参加诉讼。被告陈玉林、张永干经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告邮储银行扬州分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与三被告订立的《个人购房借款及担保合同》；2、被告陈玉林、张永干立即偿还原告借款本金258498.37元及利息、罚息、复息（截至2018年1月10日尚欠利息、罚息、复息计11402.92元。其后利息、罚息、复利，按照双方合同约定计算），并给付原告支出的律师费15000元；3、原告对被告陈玉林、张永干抵押房屋享有优先受偿权；4、被告保障房建设公司对被告陈玉林、张永干的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年2月10日，被告陈玉林、张永干、保障房建设公司与原告签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定被告陈玉林、张永干向原告贷款28万元用于购买扬州市联谊南苑26-1102室房屋，被告保障房建设公司提供连带责任保证担保。被告陈玉林、张永干另以此房屋设定抵押担保，与原告签订了《房地产抵押（按揭）合同》。原告按约向被告陈玉林、张永干发放了贷款，但被告陈玉林、张永干未按约还款，被告保障房建设公司亦未履行保证义务。原告多次催要未果，故诉至法院。被告保障房建设公司辩称：被告陈玉林、张永干属政府政策性住房保障对象，我公司系承担政府政策性保障住房建设任务的国有企业。被告陈玉林、张永干向原告借款目的是购买政府政策性保障住房，并在与原告签订借款合同时，双方已办理了所购房屋的抵押预告登记。我公司对案涉借款提供的只是阶段性担保，担保期限为他项权证办妥之时。原告与被告陈玉林、张永干至今未能办理案涉房屋他项权证，据我公司了解主要是被告陈玉林不配合办证所致，并非我公司造成。加之案涉房屋已进行了抵押预告登记，且亦不存在产权争议，并不影响原告实现权利，若判决我公司承担责任，会造成国有资产流失。另外，原告未考虑借款人系特殊群体之因素，主张的律师费偏高。故请求法院对本案纠纷予以妥善处理。被告陈玉林、张永干未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了质证。原告举证的相关被告身份证及结婚证复印件、《个人购房/购车借款及担保合同》、《扬州市房地产抵押（按揭）合同》、《共同还款承诺书》、《个人贷款(手工)借据》、《个人贷款受托支付转帐凭证》、《还款流水详情打印单》、《送达地址确认书》、《催收记录》、《委托代理合同》、《律师费发票》等，内容真实，形式合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月4日，被告张永干以被告陈玉林配偶身份向原告出具《共同还款承诺书》一份，承诺对被告陈玉林向原告申请的购房贷款全部本息承担共同还款责任。2015年2月10日，原告（贷款人）与被告陈玉林（借款人）、张永干（共同借款人）及被告保障房建设公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称《借款合同》）一份，约定：被告陈玉林、张永干向原告借款28万元用于购买被告保障房建设公司开发的扬州市联谊南苑26-1102室房产，借款人授权原告将贷款直接发放至被告保障房建设公司指定帐户。贷款期限为204个月，具体贷款期限以借款借据为准。贷款利率为按同期同档次人民银行公布的人民币贷款基准利率下浮5%确定。借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。还款方式为按月等额本息，每月20日为还款日。借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，可要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息、复息及其他费用等。在借款人不能按期归还合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费等所有费用，均由借款人全数负担。被告陈玉林、张永干以其购买的房产全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费）等。抵押期间为从抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效期间届满时止。被告保障房建设公司对被告陈玉林、张永干在上述《借款合同》项下所欠原告的全部债务承担连带保证责任。保证担保的范围为借款合同项下的贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）。保证期间为至上述《借款合同》约定的借款人履行债务期限届满之日后两年止。但上述《借款合同》约定的正式抵押登记手续已办理完毕后，保证人对借款人其后的债务免除保证责任。同日，原告还与被告陈玉林签订《扬州市房地产抵押（按揭）合同》一份，扬州市房屋权属登记中心作为登记监证机关在合同上加盖抵押（按揭）专用章，但未办理正式抵押登记。2015年2月28日，原告按约向被告陈玉林发放了贷款28万元，并将该贷款按约受托转帐支付至被告保障房建设公司指定帐户。被告陈玉林向原告出具借款借据一份，借据载明：借款金额为28万元，期限自2015年2月28日起至2032年2月28日止，贷款利率为年利率5.8425%。贷款发放后，被告陈玉林、张永干自2016年1月20日起，就未按约偿还贷款本息；2017年2月20日后，未再还款。截至2018年1月10日，被告陈玉林、张永干计欠原告贷款本金258498.37元，利息、罚息、复息11402.92元。原告为实现债权，向江苏征远律师事务所支付了律师费1.5万元。原告起诉状已于2018年2月5日前，依法先后送达三被告。本院认为：原告与被告陈玉林、张永干、保障房建设公司签订的《借款合同》，均系当事人真实意思表示，签约主体适格，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定，履行各自的合同义务。原告按约向被告陈玉林发放了贷款28万元，被告陈玉林应按约偿还借款本息。被告张永干作为共同借款人，且自愿向原告出具共同还款承诺书，理应承担共同还款责任。被告保障房建设公司自愿提供连带责任保证，应按约对被告陈玉林、张永干的债务承担连带清偿责任。被告陈玉林、张永干自2016年1月起一直未能按约按时足额还款，被告保障房建设公司亦未按约履行保证责任，三被告行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求依法解除原告与三被告订立的《借款合同》，并要求三被告连带归还尚欠的全部贷款本息之诉求，有事实和法律依据，本院应予支持。原告为追回贷款提起诉讼，向江苏征远律师事务所支付了律师费1.5万元，并未超出律师服务合理收费标准，故对原告要求三被告连带支付律师费的诉讼请求，本院亦予支持。本案中，原告与三被告签订的《借款合同》中虽然约定了抵押物，原告与被告陈玉林也另行签订了《扬州市房地产抵押（按揭）合同》，但并未依法办理抵押登记，本案抵押权并未设立，原告主张对合同中约定的抵押物享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。因并非原告原因致使其未能实际取得本案抵押物的抵押权，被告保障房建设公司应按照《借款合同》的约定对被告陈玉林、张永干的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告陈玉林、张永干追偿。被告保障房建设公司辩称意见，于法无据，本院不予采信。被告陈玉林、张永干经本院合法传唤无正当理由未到庭，应当自负不到庭举证、质证的不利法律后果，本院依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行与被告陈玉林、张永干、扬州市保障房建设发展有限公司于2015年2月10日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，于2018年2月5日依法解除；二、被告陈玉林、张永干于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行借款本金258498.37元及利息、罚息、复利（截至2018年1月10日，利息、罚息、复利为11402.92元；自2018年1月11日起至实际偿还之日止的利息、罚息、复利，按本案《个人购房/购车借款及担保合同》约定计算）；三、被告陈玉林、张永干于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行律师费1.5万元；四、被告扬州市保障房建设发展有限公司对被告陈玉林、张永干的上述第二项、第三项给付义务承担连带清偿责任。被告扬州市保障房建设发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈玉林、张永干追偿；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5567元，减半收取2784元，由被告陈玉林、张永干、扬州市保障房建设发展有限公司共同负担（原告已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。由三被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费5567元（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审判员  杨山明二〇一八年三月十五日书记员  王 涵