浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0127民初4410号 原告：徐双全。 委托诉讼代理人：王昌华，浙江千岛湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。 被告：杭州千岛湖绿城投资置业有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇千岛湖度假公寓**楼**。 法定代表人：冯羚，董事长。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 原告徐双全诉被告杭州千岛湖绿城投资置业有限公司（以下简称绿城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序于2016年11月29日、2017年10月10日两次公开开庭进行了审理。两次庭审原告徐双全的委托代理人王昌华，被告绿城置业公司的委托代理人周晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐双全向本院提出诉讼请求：1、判令被告绿城置业公司继续履行2016年10月6日与原告徐双全签订的《购房意向协议》，并签订正式商品房买卖合同，后变更为判令被告杭州千岛湖绿城投资置业有限公司赔偿原告损失5000000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年10月5日，原告和被告就原告购买被告开发的绿城千岛湖度假公寓尾盘尚未出售的67套房屋（总建筑面积6507平方米）进行了协商，并于次日签订了《购房意向协议》。该协议约定：“一、甲方（绿城置业公司）意向将所有标的房屋均按照12000元/平方米为基准单价计算购房总价销售给乙方（徐双全），总价为78084000元；乙方于2016年10月5日前向甲方支付意向金1000000元，若签订正式购房协议，则在签订之日后5日内支付5000000元，并于2016年10月31日前支付给甲方35000000元，余款于2016年12月31日前支付给甲方。二、待乙方付清全部购房款后，为保证乙方权益，甲方和乙方全部签订线下单套购房合同，单套购房合同在全部总价框定的范围内合理确定。甲方同意乙方对每套房屋转卖，转卖成功后，甲方配合乙方办理更名手续。七、该购买意向协议的有效期限自签订之日起至2016年10月15日，如超过该期限甲方未能取得上级单位和股东方的同意，则甲方有权单方面废除该购买意向协议，并在5日内将1000000元意向金无息退还给乙方。八、本协议为框架约定，最终的购房协议以签订的正式协议为准，未尽事项，协商解决。”为此，原告已经于2016年10月5日将1000000元意向金以刷卡方式支付给被告，且被告向原告出具了收据。签订该协议后，原告为签订正式购房协议作了积极准备，但是截止2016年10月15日，被告一直未通知原告办理签订购房协议，也未给予任何回复，直到2016年10月27日收到被告方寄送的解除合同的通知。但是原告在2016年10月26日已经向法院提起诉讼，在诉讼之后才收到被告解除合同的通知。被告在解除合同通知发送之前，已经将部分的房屋出卖给其他人。原告认为本案中购房意向协议对合同标的物、价款、支付方式等作了明确的约定，其内容具备了商品房买卖合同的主要条款，且被告收受了原告的部分购房款，应当认定该协议的性质系商品房买卖合同。现被告行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益，故起诉。 原告为支持其诉请，向本院提交证据材料如下： 1、购房意向协议及附件1份（原件），拟证明原告和被告于2016年10月6日就原告向被告购买绿城千岛湖度假公寓尾盘尚未出售的67套房屋（总建筑面积6507平方米）达成意向，并约定签订正式协议的期限及条件的事实。 2、收据1份、刷卡凭证1份（复印件），拟证明原告依据购房意向协议，已经支付意向金1000000元的事实。 被告绿城置业公司答辩称：一、原告变更诉讼请求已过法定期间，不予认可。原告于2016年10月24日提起诉讼，11月29日进行第一次庭审，庭审已经经过法庭调查、辩论及最后陈述整个庭审环节，原告应该在法庭辩论前及举证期限届满前提出。原告在第一次庭审后10个月颠覆性的变更诉讼请求，将继续履行合同变更为损失索赔。二、双方签署的《购房意向协议》因未获得被告股东的审批认可，该协议已终止履行，且被告也已将意向金退还给原告。1、《购房意向协议》签署之前，被告已经告知该等协议经被告的上级单位及股东同意方可履行，若股东不同意，该协议应该及时予以终止，原告表示同意，并要求先行签署意向协议，征得被告股东同意后双方再履行。所以，双方在讼争协议中第七条约定了本协议的有效期为10天，从签订之日即2016年10月6日至2016年10月15日，若取得被告股东同意，则继续履行，若未能取得同意，则被告有权单方解除该协议并无息退还1000000元意向金。2、该协议签署后，公司向股东提出申请，但是持有公司80%股份的绿城房地产集团有限公司认为该协议单价过低，且约定的流程不符合房屋销售规定，不同意，要求终止该意向协议。被告也在第一时间告知了原告，要求原告配合办理协议解除及退款手续，但原告迟迟未办理。被告在2016年10月26日向原告寄送了解除购房意向协议的函，并在2016年10月25日向原告退还了1000000元的意向金。三、双方签署的只是购房意向协议，且不具备商品房买卖合同的主要条款，不能认定具有本约性质的商品房买卖合同。1、双方签订的协议的性质为预约协议，从协议名称、内容均可证明该观点。2、本协议不具备商品房买卖合同的主要条款。本案的协议连最基本的商品房买卖合同的价格及房号都未确定，只是框定了销售单价，单套价格在框定的价格合理确定，没有办理产权登记、装饰设备标准、交付时间等等内容。3、被告并未收取任何购房款，原告支付的只是1000000元意向金，且被告已经退还给原告。四、67套房屋的买卖关系没有成立，原告方是能预见并有心理准备的。被告在约定时间届满后，归还了原告100万元意向金。本案被告没有实质性的过错，不需要承担责任。五、该协议的交易模式规避了流通环节的部分税负，损害了国家利益，属于无效合同。原告是自然人，无权进行包销，也没有办法进行纳税，双方约定的销售模式违反了税收规定，损害了国家的利益，这也是绿城集团不同意该意向协议的原因之一。六、原告主张的赔偿没有依据。被告仅收取了原告1000000元的意向金，原告要求被告赔偿5000000元过高。被告终止协议后，销售差价与原告没有关系。故请贵院驳回原告的全部诉请。 被告为支持其诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 1、关于徐双全购房意向协议书的批复1份、杭州千岛湖绿城投资置业有限公司的基本情况1份、杭州千岛湖绿城投资置业有限公司的章程（节选）3份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告大股东绿城房地产集团有限公司因为该意向协议中存在规避契税及单价过低等问题故不同意双方履行《购房意向协议》的事实。 2、关于解除《购房意向协议》的函1份、寄送凭证1份（复印件，与原件核对一致）、查询单1份（打印件），拟证明被告书面通知原告解除该协议。 3、业务回单1份（复印件，与原件核对一致），拟证明被告已经退还1000000元意向金的事实。 经比照证据的法定要件，本院对证据认定如下：原告提交的证据1购房意向协议、证据2，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据1购房意向协议的附件系草稿件，被告不予认可，本院不予采信。被告提交的证据1符合证据的法定要件，予以采信，证据2、3的真实性原告无异议，予以采信。 根据上述对证据的分析认定，结合双方当事人的举证责任和庭审陈述，本院认定事实如下：2016年10月6日，原、被告签订《购房意向协议》一份，约定原告购买被告截止2016年10月5日尚未出售的67套房屋（总建筑面积6507平方米），价格为12000元每平方米，总价78084000元，原告于2016年10月5日前向甲方支付意向金1000000元。同时在第七条约定：该购买意向协议的有效期限自签订之日起至2016年10月15日，如超过该期限甲方未能取得上级单位和股东方的同意，则甲方有权单方面废除该购买意向协议，并在5日内将1000000元意向金无息退还给乙方。原告于2016年10月5日向被告支付了1000000元意向金。2016年10月26日，被告向原告发函告知解除协议，并于2016年10月25日向原告退还了1000000元意向金。 本院认为：原、被告签订的《购房意向协议》系双方对原告购买被告房屋的意向性约定，该协议不违反法律的强制性规定，本院对其效力予以认可，但该协议并非正式购房合同，协议所约定的双方权利义务除意向金外全部基于正式购房合同的签订。同时，协议第七条约定，被告绿城置业公司如未在十日内取得上级单位和股东方的同意，则其可单方面解除该购买意向协议。原告在签订该意向协议时即应能预见双方是否能签订正式购房合同取决于被告股东方的意思，被告股东方完全有可能不同意该笔交易，故原告为履行该合同而付出的成本系原告本身应承担的商业风险。即使被告在报批期间对外出售该67套房屋，虽有失诚信，但因涉案协议并非正式购房合同，仅是对正式购房合同签订后的相关权利义务作了假设性的约定，被告股东方最终也未同意该笔交易，被告的行为并未给原告造成损失，被告实际卖出价格与涉案协议价格的差价不能认定为原告的损失。被告寄发解除合同函及退还意向金的时间亦属合理期间内。故原告主张被告赔偿5000000元损失无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告徐双全的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告徐双全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王文佳 人民陪审员  胡水平 人民陪审员  郑名金 二〇一八年三月五日 书 记 员  徐 苗 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。