贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初5130号原告：刘洪，男，1966年10月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：张付先，女，1969年10月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地四川省泸州市泸县牛滩镇街村。统一社会信用代码91510521660253695D。法定代表人：邓先贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：王英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：凌承超，男，该公司员工。原告刘洪、张付先与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘洪及张付先、被告天路房地产公司之委托诉讼代理人王英、凌承超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪、张付先向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付商铺延期办理房屋产权违约金17453.05元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于仁怀市××大道旁XX公馆的商铺（建筑面积21.56平方米）卖给原告，商铺总价为810660元，原告按合同约定支付了410660元，但至今未办理房屋产权手续，按合同约定延期办理产权每日应按已交房款的万分之一计算违约金，2017年7月1日至2018年8月30日，共计14个月延期办理产权违约金应为17453.05元（41.066元/天×425天）。另外，2017年7月1日前的违约金，原告起诉后，仁怀市人民法院经审理并已作出（2017）黔0382民初4213号民事判决予以支持，被告不服上诉至遵义市中级人民法院，该院已作出（2017）黔0382民终6283号民事判决书予以维持原判。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。天路房地产公司辩称，对违约金问题，因为原告的购房款未付清不能办理产权，被告不存在违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，违约金即使要支付，标准也应按照中国人民银行同期存款利息标准计算。本院经审理认定事实如下：2012年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于仁怀市××街道XX大道“XX公馆”第1层1-36号商品房，建筑面积21.56平方米，总价款810660元。原告以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款410660元，余款400000元以银行按揭支付。合同第二十二条第三款约定：被告承诺于2012年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一/日承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第二项处理，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款×的违约金（实际未明确约定违约金的计算方式）；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。原告按约定向被告交付房款410660元。被告至今未取得该商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的相关文书交付原告。现原告以被告违反合同约定要求其承担违约责任为由提起诉讼。另查明，2017年7月18日，原告因要求被告支付延期办理房屋产权违约金向本院起诉，本院审理后于2017年8月18日作出（2017）黔0382民初4213号民事判决，支持由被告支付原告180日的违约金7380元，因被告不服本院作出的判决，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，该院审理后于2017年11月16日作出（2017）黔0382民终6283号民事判决维持了本院作出的一审判决。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。关于原告要求被告支付延期办理房屋产权违约金的诉请，被告作为诉争房屋的出售人负有向作为买受人的原告转移房屋所有权即办理房屋产权登记手续的义务，被告应在2012年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，但被告在至今未取得该商品房所有权初始登记，致原告未能取得房屋权属证书，被告的行为违反了合同约定，应由其承担相应的违约责任，故本院对被告辩称不应支付违约金的意见不予采纳。关于原告主张的违约金计算标准，被告辩称违约金计算标准过高，如果要支持，请求按照中国人民银行同期存款利息标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，虽然本院此前作出的判决系依照双方所签订的《商品房买卖合同》约定违约金标准计算支付延期办理房屋产权违约金，但此前被告未主张调减违约金计算标准，现再继续按《商品房买卖合同》约定违约金标准履行将导致显失公平；2、原告未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金计算标准的辩解理由，本院予以采信；对违约金的计算标准，综合双方所签订的《商品房买卖合同》约定违约金标准及被告的辩解意见，本院酌情调减违约金按已付购房款日万分之零点五的标准自2017年7月1日起计付至2018年8月30日止（425天），即对原告主张的违约金只予支持8726.53元（410660元×0.5÷10000×425天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、限被告泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后立即支付原告刘洪、张付先违约金8726.53元；二、驳回原告刘洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元（已减半），由原告刘洪负担59元、由被告泸州天路房地产投资有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  骆运淋二〇一八年十一月二十八日书记员  李 政