北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初9434号原告：陈义龙，男，1967年10月18日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：郭博，女，该公司法务经理。原告陈义龙与被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润置地物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈义龙，被告华润置地物业公司之委托诉讼代理人郭博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈义龙向本院提出诉讼请求：1．华润置地物业公司赔偿房屋被污水浸泡导致装修毁损的经济损失7万元、家具毁损的经济损失2万元、不能正常居住的经济损失4万元；2．华润置地物业公司赔偿误工费、交通费2000元；3．华润置地物业公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，陈义龙放弃了第二项诉讼请求。事实和理由：陈义龙于2006年11月28日购买了北京市海淀区清河小营橡树湾X号房屋（以下简称X号房屋），房屋面积为80．6平方米，于2007年5月29日办理入住手续，于2009年9月29日取得房屋所有权证。2016年5月2日，因4号楼下水管道反水导致X号房屋被淹，造成室内部分财物受损。由于发现及时，没有造成太大损失，只是更换了室内地板。经协商，华润置地物业公司赔偿了经济损失8930元。2017年10月21日，陈义龙发现X号房屋再次因4号楼下水管道反水被淹，此次浸泡非常严重，室内污水平均深度为7厘米，且浸泡了至少四五天。华润置地物业公司作为物业管理单位，对公共下水管道管理不到位，应当承担赔偿责任。具体而言，房屋内的地面、墙面、门、阳台及其附属设施需重新装修，房屋内的餐桌、沙发、茶几、电视柜、带书架的写字台、三门衣柜、木床、铁床需修复，房屋原本用于出租，现无法出租导致5个月的租金损失。华润置地物业公司辩称，华润置地物业公司不同意陈义龙的全部诉讼请求，理由是：首先，从下水管道堵塞的原因来看，是4号楼业主排污不当造成，是第三方原因所致，完全由华润置地物业公司承担责任不公平；其次，华润置地物业公司已经尽到了物业管理义务，定期疏通下水管道，在事发前十天刚刚进行了管道的疏通和清理，不存在维护不到位的事实，而且在接到陈义龙的报修通知后，立即进行了处理和抢修，并进行了清理、保洁、消毒工作，也尽到了管理职责；第三，华润置地物业公司管理的是公共区域，而事发是在陈义龙家里，由于陈义龙将房屋出租，且事发时正好是空置期，导致没有及时发现下水管道反水，如果及时发现的话，损失不会那么大；第四，从各项赔偿项目来看，陈义龙十年前简装过，后来出租，且上次华润置地物业公司也赔偿过相应损失，但陈义龙并未更换相应地板，现在屋内的装修及家具的残值很低，陈义龙要求赔偿全部换新的价格不合理，同时陈义龙也没有提供相应证据证明租金的标准，且事发时正好处于房屋的正常空置期，陈义龙主张的5个月的期限也没有事实依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2008年4月26日，陈义龙（甲方）与华润置地物业公司（乙方）签订《橡树湾A1区前期物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》），约定由华润置地物业公司向陈义龙就X号房屋提供物业服务，包括对共用的上下水管道、落水管、烟囱等共用设施设备的日常维修、养护和管理等服务内容，并达到雨水、污水管道保持畅通，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损的服务质量。2008年5月9日，陈义龙与华润置地物业公司签订《房屋装修管理协议书》，对X号房屋的装修事宜进行了约定。陈义龙随后对X号房屋进行了装修。2016年，X号房屋因厨房内共用下水管道反水被淹，经陈义龙与华润置地物业公司协商，华润置地物业公司赔付陈义龙经济损失8930元。2017年10月21日，X号房屋再次因厨房内共用下水管道反水被淹，华润置地物业公司对X号房屋进行了清理等工作，但双方就赔偿事宜未达成一致意见。双方就华润置地物业公司是否尽到物业管理的合同义务以及本案所涉赔偿项目存有争议：关于是否尽到合同义务：华润置地物业公司向本院提交了《2016-2018化粪池清掏、雨污水管线疏通工程合同》（以下简称《工程合同》）、《北京惠洁通清洗服务有限公司施工验收单》（以下简称《验收单》）：《工程合同》显示华润置地物业公司聘请北京惠洁通清洗服务有限公司对包括橡树湾项目在内的小区化粪池、污水泵井、污水管线实施清掏、清运和堵塞疏通服务，其中橡树湾项目的地下室污水厨卫污水管线每半年疏通1次；《验收单》显示北京惠洁通清洗服务有限公司在2017年3月1日、2017年10月6日对橡树湾一期和二期的相关管线进行了日常疏通，在2017年10月21日对橡树湾一期4号楼2单元污水管线进行了临时疏通。经质证，陈义龙对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性不认可，即便真实，也不能证明华润置地物业公司已尽到了物业管理义务。本院对上述证据的认证为：本院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。关于各项赔偿项目：关于装修和家具的经济损失：陈义龙向本院提交了照片和视频，证明X号房屋被淹及屋内装修、家具受损情况。经质证，华润置地物业公司对照片和视频的真实性予以认可，但不认可证明内容，主张X号房屋内的装修和家具的残值很低，全部换新超过了赔偿范围。本院对上述证据的认证为：本院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。经询问，陈义龙明确表示X号房屋内的装修和家具现状已不存在，且无法提供X号房屋原有装修、家具的相关原始支出凭证。关于租金的经济损失：陈义龙向本院提交了在互联网发布的橡树湾小区的2017年10月至2018年3月的租赁信息，显示与X号房屋类似房屋的租赁报价在每月6500元至8000元之间。经质证，华润置地物业公司对上述证据的质证意见为：真实性认可，但不认可关联性，互联网上的租金报价信息一般会高于实际成交价格，故不能证明陈义龙的实际房租损失。本院对上述证据的认证为：本院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。经询问，陈义龙表示X号房屋的上期租期至2017年8月，在2017年9月开始空置并发布了招租信息，在2017年10月份与租户达成了租赁意向，后因反水导致未能实际出租，此后其进行了装修，于2018年3月另行出租，租金标准为每月7500元，现其按每月8000元的租金标准主张自2017年10月21日起共5个月的租金损失。经释明，陈义龙和华润置地物业公司均不申请对X号房屋的租赁市值进行评估。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈义龙与华润置地物业公司签署的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照协议约定全面履行各自义务。根据该协议的约定，华润置地物业公司负有对共用的上下水管、落水管等共用设施设备的日常维修、养护和管理，并保持相关管道畅通的义务，而根据本案查明的事实，X号房屋内的下水管道存在反水现象，足以证明华润置地物业公司并未尽到相应义务，华润置地物业公司提交的《工程合同》、《施工验收单》虽能证明华润置地物业公司开展了对共用的上下水管、落水管等共用设施设备的日常维修、养护和管理的工作，但不足以证明其已尽到相应义务。因此，华润置地物业公司应当向陈义龙承担违约责任。在此前提下，华润置地物业公司应当赔偿陈义龙因反水被淹而产生的合理损失。对于具体赔偿数额：关于装修、家具的经济损失，陈义龙主张按全部换新的标准赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，但鉴于装修、家具确因反水被淹受损，相应残值部分，仍属于合理损失范畴，但相关装修、家具的现状已不复存在，且陈义龙未能提供装修、家具的相关原始支出凭证，具体损失数额，由本院根据陈义龙提交的照片、视频显示的装修及家具内容，并结合装修时间、家具新旧程度等因素酌情判定，判定为5000元；关于租金的经济损失，鉴于X号房屋的出租状态，X号房屋因反水被淹，必然会给陈义龙造成租金方面的合理损失，故对于陈义龙要求华润置地物业公司赔偿租金损失的请求，本院予以支持，但鉴于陈义龙提交的互联网租赁信息不足以证明X号房屋的实际租金标准，且经本院释明后双方均未申请对租金市值评估，故相应的租金标准，由本院根据本案案情酌情判定，判定为每月7000元，而有关租金损失期间，本院结合X号房屋因反水所导致的损失范围、陈义龙对X号房屋全部换新、租赁本身的空置期等因素酌情判定，判定为3个月，故相应租金的经济损失为21000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、华润置地（北京）物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿陈义龙装修、家具的经济损失5000元，租金的经济损失21000元，以上合计26000元；二、驳回陈义龙的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由陈义龙负担1225元，已交纳；由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担225元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一八年三月三十日书记员  刘小妹