广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1357号上诉人（原审被告）：佛山市中南房地产实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇里和北路**中南海晖花园。法定代表人：吴玉梅，该公司经理。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:程从坤，男，1974年12月17日出生，汉族，住重庆市江津市石门镇李家村。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。上诉人佛山市中南房地产实业有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人程从坤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中南公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项；二、判决驳回程从坤其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用、鉴定费由程从坤负担。事实与理由：案涉商铺不能交付的过错不在于中南公司，且中南公司已消除交易障碍，一审法院认定事实和适用法律错误，依法应予改判。案涉房屋一直在增值，中南公司亦要求继续履行，程从坤没有实际损失，一审法院适用法律错误、程序错误，依法应予改判。因程从坤的原因一直未完成备案登记手续，致使案涉商铺被查封。程从坤怠于行使法定权利，是案涉商铺被查封超过2年的根本原因，应自行承担由此造成的全部损失。程从坤明知案涉商铺升值仍解除合同，是对自身放弃，不应支持其商铺价值损失的主张。程从坤主张的差价损失是放弃继续交易的结果，中南公司一直同意继续交易，甚至同意程从坤另找买家购买案涉商铺，故程从坤不存在差价损失，中南公司没有在支付违约金外承担赔偿损失的义务。一审法院未认定程从坤的损失数额，回避对主要事实的认定，商铺差价仅为181445元，扣减已支付的违约金，所谓差价损失不过80883.5元，一审判决没有事实和法律依据。本案没有必要进行鉴定，鉴定费应由程从坤负担。被上诉人程从坤辩称，中南公司违反合同约定的交付期限，程从坤有权依据合同约定解除合同，并要求中南公司返还已付购房款及支付违约金。案涉合同约定的违约金过低，一审法院判决中南公司承担案涉房屋差价损失并无不当，且鉴定费是中南公司违约行为所致，应由中南公司负担。被上诉人程从坤向一审法院起诉请求判令：1.解除程从坤、中南公司签订的《商品房买卖合同》；2.中南公司向程从坤双倍返还定金40000元；3.中南公司向程从坤返还购房款301255元、服务费300元，中南公司协助程从坤办理专项维修资金6412.55元的退款手续，支付利息30110.24元（利息以307967.55元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年12月26日起计算至中南公司全部返还之日止）；4.中南公司向程从坤支付违约金9839.03元；5.中南公司向程从坤赔偿案涉商铺的差价损失98585.07元。一审法院认定的事实：涉讼商铺位于佛山市南海区里水镇里和北路2号中南海晖花园。2014年12月6日，程从坤与中南公司签订《认购书》，约定程从坤认购涉讼商铺，程从坤在签订认购书的同时支付定金20000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，在程从坤签署《商品房买卖合同》及其补充协议后定金将自动转为房款，并对价款及支付方式等进行了约定。同日，中南公司出具收据，确认收取程从坤认购定金20000元。2014年12月12日，中南公司出具收据，确认收取程从坤购房款100000元。2014年12月26日，程从坤与中南公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定程从坤购买涉讼商铺；价款641255元；首期款自本预售合同网上签订之日起30日内支付全部房价款的50%即321255元；剩余房款320000元应于2015年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；中南公司应当在2016年8月30日前将约定的商品房交付给中南公司使用；逾期超过60日后，程从坤有权解除合同，程从坤解除合同的，中南公司应当自程从坤解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按程从坤累计已付款的3%向程从坤支付违约金；等等。同日，中南公司出具收据，确认收取程从坤房款201255元。同日，程从坤缴存涉讼商铺专项维修资金6412.55元。佛山市中级人民法院于2015年3月6日作出（2015）佛中法立保字第113号民事裁定书，并据此查封涉讼商铺。2017年2月17日，程从坤提起本案诉讼。佛山市中级人民法院于2017年4月28日作出（2015）佛中法民三初字第28号民事裁定书，冻结中南公司存款30万元，解除涉讼房屋的查封。经鉴定，涉讼商铺价值为822700元（价值时点：2017年7月17日）。一审法院认为，程从坤、中南公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2014年12月26日签订合同，其后本应进行合同备案，及按揭贷款、房屋交付、办理权属证书等一系列手续，但因涉讼房屋被查封无法办理后续手续致无法履行。中南公司与他人因其他案件纠纷被查封涉讼商铺，为中南公司与他人的另一法律关系，并不能以此对抗程从坤，程从坤根据合同相对性选择向中南公司主张权利并无不当，中南公司辩称应由查封申请人直接承担责任的主张一审法院不予采纳。若中南公司认为他人申请查封行为致其损失的，可另行主张权利，本案不作审查处理。虽现涉讼商铺已被解除查封，但双方于2014年12月26日签订合同，至本案诉讼已两年多时间，大大超出合同履行的合理预期，程从坤作为守约方选择解除合同的主张于法有理，一审法院予以支持。合同解除，中南公司已收取的款项合共321255元（20000元+100000元+201255元）应返还予程从坤。程从坤已实际缴存涉讼房屋专项维修资金，合同解除后，双方可申请办理相关款项的退还手续，程从坤请求中南公司予以协助的主张一审法院予以支持。程从坤主张的服务费300元，未经中南公司认可，收据亦非由中南公司出具，未能证实与本案的关联，程从坤请求中南公司返还该费用的主张本院不予支持。合同经本案诉讼判决解除，中南公司因此负有相应款项的返还义务，中南公司未能支付款项承担的逾期履行判决的法律责任，但程从坤请求对已付款项从付款日起计付利息的主张缺乏理据，一审法院不予支持。程从坤签订认购书并支付的定金20000元为担保签订买卖合同的预约定金，合同签订后该款项已转为购房款一部分，程从坤请求中南公司适用定金罚则双倍返还定金的主张缺乏理据，一审法院不予支持。合同因中南公司原因无法继续履行，程从坤请求适用合同约定的违约金条款按累计已付款的3%计付违约金的主张一审法院予以支持。程从坤累计已付款应为321255元，程从坤按307967.55元计算，为其对自身权利的处分，程从坤请求中南公司支付违约金9839.03元的主张一审法院予以支付。程从坤签订合同购买涉讼商铺价款为641255元，经鉴定商铺（2017年7月17日）价值已达822700元，约定的违约金并不足以弥补程从坤损失，程从坤请求中南公司赔偿差价损失98585.07元的主张一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除程从坤与中南公司于2014年12月26日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、中南公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还321255元予程从坤；三、中南公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助程从坤办理佛山市南海区里水镇里和北路2号中南海晖花园××号铺专项维修资金退还手续；四、中南公司应于判决本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金9839.03元予程从坤；五、中南公司应于判决本判决发生法律效力之日起十日内赔偿差价损失98585.07元予程从坤；六、驳回程从坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4298.76元（程从坤已预交），由程从坤负担378.07元，由中南公司负担3920.69元。程从坤多预交的诉讼费3920.69元，在判决生效后经程从坤书面申请，一审法院予以退还。中南公司负担的部分，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。鉴定费5506元（程从坤已预交），由中南公司负担，并于判决发生法律效力之日起十日内支付予程从坤。二审期间，双方当事人未提供新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，程从坤、中南公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效,应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”和第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”的规定，中南公司负有标的物质量瑕疵和权利瑕疵担保责任。本案标的物因中南公司的原因被人民法院依法查封，导致未能按期交付给程从坤，过错在于中南公司。按照双方签订的合同的约定，中南公司已构成根本违约，程从坤有权单方解除合同，并主张中南公司按合同约定承担违约责任。一审法院据此判决解除合同，由中南公司返还已收取的款项321255元，并协助程从坤缴存涉讼房屋专项维修资金退还手续正确。案涉商铺于一审诉讼期间的评估价为822700元，相对于双方约定的价格，程从坤请求中南公司支付的违约金不足弥补程从坤由于中南公司的违约造成的损失，一审法院判决中南公司赔偿差价损失98585.07元给程从坤，该款和违约金的总额未超过差价181445元。中南公司上诉认为损失仅为90722.5元的理由不成立，本院不予采纳。本案的鉴定在于确定案涉商铺在诉讼期间的市场价格，属需要鉴定的争议事实，一审法院决定鉴定费应由败诉方负担并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中南公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2264.63元，由上诉人佛山市中南房地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年三月二十八日书记员  赵敏琪