黑龙江省尚志市人民法院 行 政 判 决 书 （2015）尚行初字第10号 原告：祖荫春，男，1960年2月19日生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：王博，黑龙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵喜田，黑龙江大公律师事务所律师。 被告：尚志市房产住宅局，住所地：尚志市尚志镇。 法定代表人：刘士富，职务：局长。 委托诉讼代理人：李志军，职务：尚志市房产住宅局法制科科长。 委托诉讼代理人：王树全，黑龙江王树全律师事务所律师。 第三人：董爱国，男，1968年7月10日生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区。 第三人：李淑珍，女，1949年11月23日生，汉族，无职业，住尚志市南岗区。 原告祖荫春不服被告尚志市房产住宅局（以下称房产局）向第三人董爱国颁发房屋所有权证纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日中止诉讼，于2018年1月23日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人赵喜田，被告房产局副局长王平及委托诉讼代理人李志军、王树全、第三人董爱国、李淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告房产局于2012年4月16日将登记在第三人李淑珍名下的尚房权证帽儿山字第××号房产证转移给第三人董爱国，并为其办理了尚房权证帽儿山字第××号房屋产权证。被告向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：1、尚房权证帽儿山字第××号房屋所有权证档案1份。拟证明：被告为第三人董爱国办理房屋转让登记手续合法；2、法律依据《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第二十八条、第三十三条；3、尚志市人民法院（2013）尚民一初字第671号民事判决书及哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第256号民事裁定书各1份。证明，法院生效判决确认原告只享有债权，而不享有对讼争房屋的所有权，被告为董爱国颁发房产证的行为是否合法与本案无关。 原告祖荫春向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告颁发给第三人董爱国名下的位于帽儿山镇商贸城A-3栋1房产（产权证号：尚房权证帽儿山字第××号）房产证；2、诉讼费由被告承担；事实与理由：原告祖荫春于2006年6月2日购买了姚德惠开发建设的帽儿山镇商贸城A-3栋1及A-3栋2两栋房产，并签订《房屋买卖协议书》一份，2007年6月17日原告向姚德惠交纳了部分购房款，并依约对所购房屋进行了装修且经营洗浴。后原告多次到被告房产局要求办理房产证，被告明确表示该房产5证不全，未经验收，不给办理房产证，致使姚德惠协助原告办理房产登记手续未能实现。2012年4月，第三人董爱国以该房产由其购买为由，将原告装修的洗浴门脸部分破坏，当时原告误以为董爱国只是找茬捣乱，当哈尔滨电视台《方圆之间》栏目组于2013年4月到被告尚志市房产住宅局采访时，原告才真正知道姚德惠已于2009年8月1日将出售给原告并已实际交付给原告使用的两栋房产另外卖给第三人李淑珍，且被告房产局在原告不知情及该房产5证不全、未经验收的情况下，于2009年8月10日违法登记在第三人李淑珍名下，并为其颁发了房产证。第三人李淑珍又将房产于2012年4月5日卖给第三人董爱国，被告仍就该房产5证不全、未经验收的情况下为第三人董爱国办理了房产证。原告认为，被告房产局明知姚德惠开发建设的商贸城5证不全、未经合法验收，不符合房产登记条件及法律强制性规定，且亦未经现场实地核查，便将原告购买的房产登记在第三人李淑珍名下，后过户到第三人董爱国名下，并办理了房产证照，显然是违章操作，违法办证，程序违法，其行为严重地侵犯了原告的合法权益，违反了《城市房屋权属登记管理办法》及《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》的相关规定。故原告诉至法院，请求依法撤销被告房产局颁发给第三人董爱国名下的位于尚志市××山镇商贸城××房产（产权证号：尚房权证帽儿山字第××号）房产证，并判令被告承担诉讼费用，依法维护原告的合法权益。 原告向本院提供了如下证据：1、证据一，房屋买卖合同协议书一份及收条一份，形成时间2006年6月2日、2007年6月17日，证据来源为原告祖荫春与案外人姚德惠签订，该证据拟证明原告于2006年6月2日与案外人姚德惠签订房屋买卖合同协议书，约定姚德惠将本案争讼房产出售给原告。原告依约向姚德惠支付房款并由姚德惠出具收到房款的凭证；2、证据二，帽儿山政府2003年7月8日出具的授权委托书一份及2014年10月11日的证明一份。该组证据拟证明帽儿山镇政府和姚德惠联合开发帽儿山商贸城，有关事宜帽儿山镇政府全权委托姚德惠办理；3、证据三，刻录光盘一份，形成时间为2012年10月，证据来源为哈尔滨电视台《方圆之间》栏目组已播出的节目，该证据证明被告尚志市房产住宅局对于本案争议房产未经验收合格是明知的，并在此情况下办理的房屋转移登记。4、证据四、三份生效裁判文书，分别为2015尚行初字第22号行政判决书、2016黑01行终488号行政判决书、2017黑行申487号行政裁定书，该组证据证明本案争讼的房产由于开发商没有进行初始登记当属不得转让的房屋，被告在涉案房屋不具备初始登记的情况下进行了转移登记违反法定程序，该行政行为已被生效判决撤销。 被告房产局辩称：1、第三人董爱国购买房屋后申请房屋转移登记，并由被告为第三人董爱国颁发的尚房权证帽儿山字第××号房屋所有权证是合法有效的。第三人董爱国于2012年4月5日向李淑珍购买了坐落于帽儿山镇新兴街商贸城A幢2单元3楼1号房屋，签订了《商品房买卖协议书》。董爱国与李淑珍于2012年4月5日向被告申请房屋所有权登记，提交了《房屋所有权证》、《房屋买卖协议》、申请人的身份证件，并缴纳了税费，经被告审查，符合《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第三十三条关于已确认权属的房屋因买卖方式办理权属转移登记的规定，依法为董爱国颁发的尚房权证帽儿山字第××号《房屋所有权证》，从第三人董爱国提出办理房屋权属转移登记的申请及被告审查董爱国申请办理房屋权属转移登记所提交的材料方面看，被告依法实施的本次房屋所有权转移登记行为是合法的。2、本案虽然有关联案件判决在先，但如果第三人董爱国购买李淑珍的房屋为善意购买，则基于法律对善意第三人保护，对董爱国领取的尚房权证帽儿山字第××号《房屋所有权证》不应撤销。虽然尚志市人民法院和哈尔滨市中级人民法院曾以“涉案房屋不具备初始登记的情况下进行了转移登记违反法定程序”为由撤销了被告给第三人李淑珍颁发的房屋所有权证，但该所有权转移登记行为与董爱国购买李淑珍的房屋并申请转移登记的行为是两个行政行为，前一行政行为被法院撤销，并不必然导致后一行政行为也需撤销。如果经法院审理查明第三人董爱国购买李淑珍的房屋为善意购买，那么基于法律对善意第三人合法权益的保护，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，本案不应撤销被告给第三人董爱国颁发的尚房权证帽儿山字第××号《房屋所有权证》。请求法院依法查明案件事实，不予撤销尚房权证帽儿山字第××号《房屋所有权证》。 第三人董爱国、李淑珍意见同被告房产局意见。 第三人董爱国、李淑珍未向本院提交证据。 经庭审质证,原告对被告提供的证据有异议：1、原告对证据一真实性没有异议，对于证明问题有异议，原告认为（1）被告尚志市房产住宅局该审批书中现场调查结论不真实，从2006年至2013年原告对该房屋始终占有并使用，被告工作人员如确实进行实际调查，显然可发现该房屋存在权属争议不属于登记范围。（2）该房屋审批手续缺少工程施工许可证、工程竣工验收合格证明，显然属于未经竣工验收，这与原告所陈述的事实相吻合。据此，被告提供的档案材料不仅缺少办理产权转移的相关材料，同时办理房屋产权转移登记依据不足，被告为董爱国办理的产权登记是在没有办理房屋初始登记的基础上进行的转移登记，不符合法律规定。2、对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，原告认为只有在开发企业进行房屋原始登记后并取得新建商品房屋所有权证方能进行转移登记，因此，该组证据不能作为被告具体行政行为合法的证据使用，而应依据上位法即《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条之规定，确认被告该具体行政行为违法。3、对证据三的真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告认为该份证据与本案不具有关联性，不能达到被告证明目的。 第三人董爱国、李淑珍对被告提供的证据均无异议。 被告对原告提供的证据：1、对原告出示的房屋买卖收据真实性、合法性、关联性均有异议。（1）姚德惠在本案涉诉的全部案件中均没有出过庭仅凭原告出具姚德惠个人与原告签订的房屋买卖合同不能证实该行为是真实的且原告没有证据证实缴纳了全部房款，该二人约定总房款42万元，原告自称仅缴纳6万元而姚德惠从未向原告催要过剩余全款。（2）该证据不具有合法性，姚德惠个人不具备商品房开发资质，姚德惠没有证据证明其依法取得商品房开发、销售资质，事实上该栋商品房向被告申请办理产权登记的出卖人均为尚志市帽儿山镇商贸城而没有姚德惠个人。（3）该证据与本案诉争的行政行为没有关联性，原告对诉争的房屋不享有所有权。2、对该委托书和证明的真实性有异议，仅有帽儿山镇政府盖章，没有经办人和法人签名，真实性没法确定。该委托书和证明内容违法，姚德惠不是房地产开发企业不具备房地产开发资质，帽儿山镇政府也不具备房地产开发资质，帽儿山镇政府和姚德惠个人无权联合开发房地产，帽儿山镇政府更无权违法委托姚德惠从事房地产开发销售行为。对关联性有异议。3、证据三经过记者剪辑处理不是原始录像带，杨东柏局长声音不清晰也不能认定字幕准确，该证据与本案的行政诉讼无关。4、对证据四中三份裁判文书的真实性没有异议，对证明对象有异议。（1）李淑珍的房屋产权证被撤销是基于无初始登记并非确定该诉争的房屋产权为祖荫春，而根据相关民事判决原告对诉争的房屋不享有所有权，因而原告无权对本案的行政行为提起诉讼。（2）该判决裁定已发生法律效力，但该判决裁定中对采纳城市房地产管理法第38条第6项作为其裁判依据被告方有异议，该条规定是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，我国也有其他法院对该条法律适用作出不同裁判意见，但基于对生效法律文书的尊重和对司法审判权威性的尊重被告暂对该条法律适用保留意见。 第三人董爱国对原告提供的证据质证认为：1、对原告提供的协议书、收条的真实性有异议，当时董爱国向房产局申请过户，原告并没有提供过该证据，第三人董爱国认为该证据是假的。2、证据二与李淑珍无关。3、证据三与本案行政诉讼无关。4、原告提供的证据四只能证实颁发给李淑珍的房屋所有权证违法，第三人董爱国和李淑珍的房屋买卖不受影响。 第三人李淑珍对原告提供的证据质证认为：1、对证据一有异议，认为协议书不是正式买卖合同，原告的民事协议与本次行政行为无关。2、证据二与李淑珍无关。3、证据三与本案行政诉讼无关。4、认为法院把李淑珍的房屋所有权证撤销是错误的。 经庭审质证，本院对证据作如下确认：1、对原告提供的证据1、2、3，因该证据非原始载体，且来源不明确，本院无法认定该证据的真实性，不符合证据规则的规定，故本院依法不予采信。证据4是法院的生效判决，来源合法，内容与本案具有关联性，故本院予以确认；2、对被告提供的证据1、2、3，因采证过程符合法律规定，本院依法予以采信。 综合以上证据，本院认定事实如下: 第三人李淑珍于2009年8月10日向被告申请房屋所有权登记，被告于2009年8月14日为其颁发了尚房权证帽儿山字第××号《房屋所有权证》。2012年4月5日第三人李淑珍将该房屋转移给第三人董爱国，被告于2012年4月16日为第三人董爱国办理房屋产权登记。本院于2016年5月9日作出（2015）尚行初字第22号行政判决书，判决撤销被告颁发的尚房权证帽儿山字第××号房产证。哈尔滨市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院对该判决予以确认。 本院认为，因尚志市人民法院作出的（2015）尚行初字第22号行政判决书判决撤销被告房产局颁发给第三人李淑珍名下的位于尚志市××山镇商贸城××1尚房权证帽儿山字第××号房产证，且该判决现已发生法律效力，本案被告为第三人董爱国颁发的尚房权证帽儿山字第××号房屋产权证是从第三人李淑珍名下尚房权证帽儿山字第××号房产证转移而来，现第三人李淑珍名下的尚房权证帽儿山字第××号房产证被撤销，第三人李淑珍属无房屋产权证，也无权转移给第三人董爱国。被告要求保护第三人董爱国善意取得的前提是首次颁发产权证应保留效力，确认违法，但本案首次颁发的房屋产权证已被撤销，第三人李淑珍无权后继转移，故被告为第三人董爱国颁发的尚房权证帽儿山字第××号房产证的行政行为证据不足，应予撤销，原告诉请符合法律规定。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定判决如下： 撤销被告尚志市房产住宅局颁发给第三人董爱国名下位于尚志市帽儿山镇商贸城A-3栋1尚房权证帽儿山字第××号房屋产权证。 案件受理费50元，由被告尚志市房产住宅局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  马玉玲 人民陪审员  冯丽丽 二〇一八年三月五日 书 记 员  亓雨泽