上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初12089号原告：王兆亮，女，1970年3月27日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。原告：程瑞葳，女，2002年1月14日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。法定代理人：王兆亮(系原告母亲)，即本案另一原告。两原告共同委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，副总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。原告程瑞葳、王兆亮与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王兆亮及其委托诉讼代理人王曙东、管瑜，被告上海新明环球置业有限公司委托诉讼代理人刘领凌、陶灏婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还购房款人民币1,345,000元(以下币种同)及相应利息；3、被告承担违约金及其他损失5万元。事实与理由：被告开发了位于嘉定区丰翔路XXX号的“新明六一广场”的地产项目，发布广告称该地产项目拥有“双地铁”、“宜居、宜商、宜投资”、“天然气入户”、“买一层得两层”，并以居家设置进行样板房展示。在此情况下，2015年12月31日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将丰翔路XXX号15层1508室出售给原告，共计价款1,345,000元，并约定被告如逾期交房超过90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未能在合同约定的交房时间交付房屋。原告并发现被告存在虚假宣传的行为。诉讼中，原告变更诉请为：1、解除原、被告间签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还购房款人民币1,345,000元；3、被告偿付自2016年7月1日起(约定交房次日)至2017年4月11日止(合同解除日后三十日)按已付购房款日万分之0.5计算的逾期交房违约金19,166.25元；4、被告偿付已付房款2%的解约违约金26,900元；5、被告偿付总房款1%的赔偿金13,450元；6、被告偿付上述第2、3、4、5项应付总额即1,404,516.25元自2017年4月12日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；7、被告承担自2016年6月30日至2017年10月11日的房屋租金损失4.5万元(3,000元/月×15个月)；8、被告承担房价上涨损失13.45万元(总房价的10%)。被告辩称，同意解除预售合同并按照合同第十二条承担违约责任，不同意其他诉请。经审理查明，2015年12月31日，被告(甲方)和原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号15层1508室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积72.91平方米，总房款为1,345,000元；政府批准的规划用途为办公；乙方应于签约当日支付购房款675,000元，并于2016年5月28日前支付余款67万元；系争房屋的交付必须符合条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。上述合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款1,345,000元。后，因被告未能按时取得《建设工程竣工验收备案证书》，未能在合同约定时间内向原告交付系争房屋。原告多次与被告交涉未果。2017年3月10日，原告向被告发送合同解除函，以被告未能按时交房、虚假宣传导致其无法实现合同目的为由，要求被告在接函后30日退还购房款及违约金共计139.5万元。但被告并未退还原告的购房款。以上事实，有上海市商品房预售合同、银联POS签购单、上海增值税普通发票、合同解除函和邮寄凭证、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现原告以被告逾期交房违约为由要求解除上述合同并返还已付购房款，被告表示同意，本院予以照准。本案争议焦点为被告应按何标准承担违约责任问题，原告现主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的损失，现根据双方合同约定和法律规定分述如下：1、对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，对于违约金的计算标准，原告表示双方合同中，对于如原告逾期付款，被告行使解除权的情况下可根据2%主张违约金，故依据公平原则，在被告逾期交房原告行使解除权的情况下，被告亦应按2%承担违约金。本院认为，原告所援引的这两条约定并非完全对应，在原告违约的情况下，被告主张违约金的计算基数是原告未付款部分，而在被告违约的情况下，原告可主张违约金的计算基数是原告已付款部分，故不能单纯以1%和2%孰大孰小来认定条款的不公平；同时，合同中对于因被告逾期交房应承担的违约责任作了不同的约定，合同第十二条约定了“自约定交付期限之第二天起算至实际交付之日止按已付房价款日万分之0.5计算的违约金”、“解除合同的，按已付购房款1%支付违约金”，合同第十九条约定了“赔偿金额为总房价款的1%”，原告并据此同时主张逾期交房违约金、解除合同违约金和赔偿金，但根据合同第二十条约定“甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除”，可见，上述条款并不能一并适用。据此，本院认定被告逾期交房导致合同解除的，其应承担的违约金应为总房价款的1%。2、关于原告主张的租金损失、房屋差价损失和各项金额利息能否支持的问题，合同中对于被告违约对原告造成的损失除前述的违约金和赔偿金条款外，并无其他条款约定被告除承担违约金外，还应赔偿原告其他经济损失，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故原告既主张违约金又主张经济损失于法无据，本院难以支持。原告以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失，原告诉请中其他部分金额的利息损失于法无据，上述实际损失的金额，已超过双方合同约定的违约金，故本院支持原告关于实际损失部分诉讼请求。对于原告主张的房屋差价损失，首先，因系争房屋目前处于不可交易状态，原告亦未提供系争房屋所在的项目在起诉后存在实际的交易情况，故原告无法证明合同解除时系争房屋实际存在的差价；其次，双方在签订预售合同时，均应知晓系争房屋属于办公用房的性质，预售合同中亦明确政府批准的规划用途为办公，双方合同约定的房屋价格也与普通住宅价格明显不一，故双方均应当预见到系争房屋作为可居住用房销售在实际履行中可能存在障碍，交易存在风险，现系争房屋确因无法及时办理建设工程竣工验收备案证书导致迟延交付，本院已支持原告要求被告返还房款并支付利息的请求，现原告以被告宣传与实际不符存在欺诈为由，要求被告承担房屋差价损失缺乏依据。综上，对原告主张系争房屋的差价损失，本院不予支持。至于原告主张的租金损失，因原告现主张解除合同，并主张了解约损失，故对合同继续履行状态下的逾期交房损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告程瑞葳、王兆亮与被告上海新明环球置业有限公司于2015年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告程瑞葳、王兆亮购房款人民币1,345,000元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月12日至实际返还之日止)；三、驳回原告程瑞葳、王兆亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币19,056元，减半收取9,528元，由原告程瑞葳、王兆亮负担1,438元、被告上海新明环球置业有限公司负担8,090元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一八年三月二十八日书记员 梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。