呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2903号上诉人(原审被告)：麻建峰，男，1984年7月16日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘震兵，经世律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张卫民，男，1963年5月12日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴宝音代来，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人麻建峰因与被上诉人张卫民委托合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭，经征询当事人意见，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。麻建峰上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：麻建峰出具38万元的欠条是其对法律及争议的法律关系理解错误所致，原审法院未查清2017年5月至2018年5月是否实际出租，仅以欠条计算有失公允。押金应由收取人返还，1001房间的押金麻建峰已经返还给承租人，故原审判决麻建峰返还张卫民押金8000元错误。麻建峰与承租人签订的房屋租金标准高于麻建峰与张卫民签订的租金标准，原审混淆麻建峰与张卫民之间的法律关系。原审按照一年360天计算欠付租金不当。张卫民提供的《商品房买卖合同》上的身份证与其提供的本人身份证不符，其主体不适格。张卫民辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张卫民与麻建峰之间系委托代理出租房屋的关系，房屋是按月出租，按月计算租金的，张卫民与麻建峰一直在履行合同，张卫民作为原告主体适格。张卫民向一审法院起诉请求：张卫民向呼和浩特市新城区人民法院提出诉讼请求：1、判令麻建峰支付2018年5月1日之前的房屋租金欠款32万元及利息（利息从2018年5月1日起按人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）；2、判令麻建峰退还其占有的房屋押金22，300元及2018年5月1日之后的租金152578元，共计174878元及利息（利息从起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。事实和理由：张卫民购有位于呼和浩特市新城区东库街财富公馆55号九层15套、十层9套的房产及新华东街中银广场3套房产，2014年2月14日张卫民与麻建峰签订《委托书》，委托麻建峰代理上述房屋租赁、管理及收取租金等事宜。2017年12月26日，双方协商解除了委托关系，同时麻建峰给张卫民出具欠据，确认其欠张卫民截止到2018年5月1日的房屋租金38万元，后以银行转账方式支付了6万元，欠32万元至今未付。另外，麻建峰应退还张卫民财富公馆55号6套房屋及中银广场3套房屋的押金22，300元及2018年5月1日之后的租金152，578元。因麻建峰拒付上述款项，张卫民诉至法院，请求依法支持张卫民的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2014年2月14日，张卫民向麻建峰出具《委托书》一份，张卫民将其所有的位于呼和浩特市新城区东库街财富公馆55号九层15套房产、十层9套房产以及新华东街中银广场3套房产交由麻建峰独家代理，代理期限从2014年2月12日至2019年3月1日止。代理权限全权办理出租上述房产的有关手续，负责签署上述房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。2017年12月26日，麻建峰为仝艳出具欠条一份，该欠条载明“今欠仝总2017年至2018年房屋租金38万元（含中银2017年-2018年5月1日）在2018年1月15日先支付不少于10万元，剩余28万元于2018年4月底前付清。张卫民孙卫民与麻建峰、仝艳为夫妻关系。麻建峰认可尚有财富公馆911室的押金3000元，1001室的押金5000元未返还给张卫民；麻建峰认可尚有财富公馆901室的租金7486元、909室的租金46500元，911室的租金34900元，1001室的租金27500元，1002室的租金11667元，1009室的租金15125元，中银广场B座509室的租金3400元、510室的租金2400元，511室的租金4700元都未返还给张卫民，一审法院认为，2017年12月26日，麻建峰为张卫民所出具的欠条证实双方共同对2018年5月1日前委托管理的房屋租金进行了结算，庭审中麻建峰称该欠条是被迫出具的，但对此麻建峰并没有证据证实，因此本院对于该欠条的真实性及合法性予以确认。张卫民自认麻建峰曾支付过6万元租金，并且张卫民认可麻建峰所交付的物业费38082元应当由张卫民自行承担，因此扣除以上款项麻建峰仍应向张卫民支付2018年5月1日前委托代收的租金281918元。庭审中麻建峰认可曾于2018年4月收到过张卫民口头解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人有权随时解除合同，合同解除后麻建峰应当将代为收取的押金及租金返还给张卫民。经过本院的质证与认证，麻建峰认可尚有财富公馆911室的押金3000元，1001室的押金5000元未返还给张卫民；而张卫民主张麻建峰应返还的财富公馆的901室、909室各5000元押金，由于张卫民自认曾于2014年4月12日收到过，而庭审中张卫民没有证据可以证明在委托期间曾退还给麻建峰，因此该两笔押金麻建峰不应再予以退还；张卫民主张麻建峰应返还的中银广场B座509室的押金1，500元，510室的押金1300元、511室的押金1500元，麻建峰已证实该房屋租期已到，已将押金向客户退还，因此该三笔押金麻建峰不应再向张卫民支付。麻建峰认可尚有财富公馆901室的租金7486元、909室的租金46500元，911室的租金34900元，1001室的租金27，500元，1002室的租金11667元，1009室的租金15125元，中银广场B座509室的租金3400元、510室的租金2400元，511室的租金4700元都未返还给张卫民，在原麻建峰委托合同解除的情况下麻建峰应当将上述收取的押金与租金予以全部返还给张卫民。庭审中麻建峰辩称是与张卫民合伙经营的公寓式酒店，要求张卫民与其共同承担装修费用，但对此麻建峰未能出示证据证明张卫民与麻建峰达成了合伙经营的共识，对此张卫民也明确表示不予认可，因此麻建峰的该答辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。判决：一、麻建峰向张卫民支付2018年5月1日前收取的租金281918元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、麻建峰向张卫民返还已收取的房屋押金8000元，于本判决书生效之日起十五日内付清；三、麻建峰向张卫民返还已收取的房屋租金153678元，于本判决书生效之日起十五日内付清；四、驳回张卫民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4362元，由张卫民负担386元，由麻建峰负担3976元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中存款凭证不能证明钱款确已到账，也不能直接证明是1001房间的押金。收据不能看出麻建峰已退还911房间的押金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，麻建峰、张卫民签订的《委托书》及《委托书补充协议》系双方真实的意思表示，依法成立，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务并享有权利。双方对于2018年4月解除合同均无异议。虽然张卫民在《商品房买卖合同》上的身份证号码与本人身份证号码不一致，但麻建峰不能证明这是两个不同的自然人，也没有其他人以“张卫民”的名义向麻建峰主张权利，且张卫民已经按照约定将房屋交由麻建峰代为出租，现麻建峰认为张卫民主体不适格，没有事实和法律依据。如确因张卫民对房屋的所有权存在瑕疵，给麻建峰造成损失，麻建峰可另行起诉以维护自己合法权益。麻建峰主张2017年5月后房屋没有出租，而麻建峰出具欠条的时间是2017年12月26日，欠条载明“今欠仝总2017年至2018年房屋租金38万元。”该欠条是二人对过往资金的结算，即双方对欠付款项达成合议，麻建峰对2017年的经营状况此时已经可以予以充分考虑。故麻建峰所举证据不能推翻该欠条的真实性及合法性。张卫民自认麻建峰曾支付过6万元租金，并且张卫民认可麻建峰所交付的物业费38082元应当由张卫民自行承担，因此扣除以上款项麻建峰仍应向张卫民支付2018年5月1日前委托代收的租金281918元。合同解除后麻建峰无权占有因房屋出租而获取的收益，麻建峰系代张卫民出租房屋，租期届满后承租人应当向实际出租人张卫民主张退还押金。故麻建峰应当将代为收取的押金及2018年4月后的租金返还给张卫民。麻建峰所举证据不能证明其已将1001房间和911房间的押金退给了承租人。综上所述，麻建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4362元，由麻建峰负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 张 喆二〇一九年三月十九日书记员 刘子贺