广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初1099号原告陈贺年，男，汉族，1941年12月25日出生，住广东省东莞市，委托代理人句礼洋，广东华文律师事务所律师。被告宋玉彦，女，汉族，1978年10月23日出生，住湖南省华容县，委托代理人刘慧，系宋玉彦的丈夫。被告刘慧，男，汉族，1978年2月8日出生，住湖南省华容县，原告陈贺年诉被告宋玉彦、刘慧租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人句礼洋，同为被告及被告宋玉彦委托代理人的刘慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈贺年诉称，2016年4月1日，原、被告之间签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定“原告将其位于冼沙村村尾小组新村的房屋租赁给被告使用，期间为2016年4月1日至2022年7月30日，2016年4月1日至2016年7月30日月租金为14000元，2016年8月1日至2019年7月30日月租金为15000元，2019年8月1日至2022年7月30日月租金为17000元，合同同时约定租金在当月十号前付清，甲乙双方任何一方违反合同约定的须向对方承担违约金100000元”。合同签订初期被告尚能及时履行合同，从2016年12月起被告开始拖欠租金，截止起诉日止共拖欠原告租金215000元，此款虽经原告多次催要被告拒不支付，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告将所租赁的房屋清空后返回给原告；2、被告立即支付拖欠原告的租金至被告将房屋返还给原告止（暂计至起诉日租金为215000元）;3、被告支付原告违约金100000元;4、本案的诉讼费用由被告承担。被告宋玉彦、刘慧共同辩称，不同意原告的诉请，与原告还在合同期内，房租还在协商，两被告可以根据当地的房租价格补齐拖欠的房租。原告一直在找人转让，但是没找到，原告房租太高，没人愿意租。两被告多次找原告协商，如果转让成功，两被告将转让费给原告，原告自己转让的，转让费也归原告，转让费用于抵扣租金。原告起诉的15000元的房租不是事实，事实是每月10000元，转让给别人是要15000元每月。经审理查明，2016年4月1日，原告陈贺年（合同甲方）与被告宋玉彦（合同乙方）签订了《房屋出租合同书》，约定：甲方将位于冼沙村尾小组新村第二层以上的房屋供乙方使用，乙方负责自行装修，用途为旅业；租期6年，2016年4月1日至2016年7月30日的每月租金为14000元，2016年8月1日至2019年7月30日的每月租金为15000元，2019年8月1日至2022年7月30日的每月租金17200元，该租金在当月10号前付清，逾期每天加收200元，逾期两个月作乙方违约处理；合同期满，不动产（包括乙方新装修的墙、消防设施、厕所、天花、门、窗、水、电等）归甲方所有；如甲、乙双方任何一方违反本合同作违约处理，即赔偿约方100000元，动产、不动产按合同期满处理。合同另就其它事项进行了约定。另查，案涉房屋已办理房地产权证，共有权人为原告陈贺年与案外人陈锦发。两被告为夫妻关系，于1999年1月10日登记结婚。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给两被告共同经营使用，两被告向原告支付了押金60000元，按14000元/月的标准支付了2016年4月至2016年7月的租金，按10000元/月的标准支付2016年8月至2016年11月的租金，之后的租金两被告未再支付。原告主张，两被告未按约支付租金的行为已构成违约，两被告应支付违约金，原告要求解除案涉租赁合同，收回租赁房屋和租金。两被告否认存在违约行为，不同意解除租赁合同，称曾与原告协商要转让案涉房屋，之后原告未向两被告收租，直至2017年底，原告没有找到人转让才向两被告收取租金，租金应按10000元/月计算，押金应予以扣除。两被告就其主张提交了一份由原告书写的手写字体证明，该手写字体内容为“刘慧现叫房东帮忙找朋友承接合同标的物业，刘慧同意按15万转让给他人，同时要收回押金单上的全款”。原告确认该内容为其本人书写，但称只是双方之间的磋商，而且之后没有找到人转让，如果本案判决双方解除合同，同意在两被告应付的租金中扣除押金60000元。以上事实，有原告提交的房屋出租合同书、房地产权证，两被告提交的收据、证明，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告陈贺年与被告宋玉彦签订的《房屋出租合同书》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应该按照合同约定享有权利履行义务。案涉房屋系原告陈贺年与陈锦发共有，陈锦发与陈贺年系共同权利人，现因陈锦发作为权利人之一已明确声明放弃对本案主张权利并同意由陈贺年单独主张权利，故陈贺年以自己的名义提起诉讼，符合法律规定，本院予以认可。案涉合同书虽由宋玉彦与陈贺年签订，但宋玉彦与刘慧系夫妻关系，且案涉房屋系由两被告共同经营，故刘慧应与宋玉彦共同承担本案的民事责任。现双方对两被告拖欠原告租金的事实没有异议，本院予以确认，本案的争议焦点为原告是否有权解除案涉房屋的租赁合同关系。原告主张解除的原因为两被告存在拖欠租金的违约行为；两被告不同意解除，主张其不构成违约，系原告未向其催收租金，就此提交了一份由原告书写的手写字体证明。对此本院分析如下：从该手写字体内容“刘慧现叫房东帮忙找朋友承接合同标的物业，刘慧同意按15万转让给他人，同时要收回押金单上的全款”来看，仅能证明双方曾就刘慧同意原告帮忙找人以150000元承接案涉房屋的租赁合同关系进行过协商，该内容并未约定两被告可因此不用支付租金，也未否认或变更双方之前签订的《房屋出租合同书》。案涉出租合同书已明确约定，租金应在当月十号前付清，承租方按时向出租方支付租金是基本的合同义务，并不以出租方的催收为前提。而且，按两被告主张，原告也已于2017年底向其催要过租金，但两被告在原告催收后仍未支付。因此，本院对两被告的抗辩意见不予采纳，原告请求解除涉案租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，两被告应将案涉房屋返还给原告，并应将尚欠原告的租金支付给原告。关于两被告应支付给原告的租金数额，虽然案涉租赁合同约定的租金标准为15000元/月，但两被告从2016年8月起连续每月支付的金额均为10000元/月，原告对此未提出过异议，还出具了相应的收据。因此，本院认定双方在实际履行中就案涉房屋的租金通过协商一致进行了变更，两被告要求租金按10000元/月计算的主张，本院予以采纳。两被告已按双方协商后变更的租金标准足额交纳了案涉房屋的租金至2016年11月，原告要求两被告支付2016年8月至2016年11月期间的租金差额20000元，没有依据，本院不予支持；2016年12月1日起的租金，应按10000元/月计算至返还案涉房屋之日止。因原告同意将收取两被告的押金60000元抵扣被告未付的租金，故该60000元可抵扣两被告未支付的2016年12月至2017年5月的租金，则两被告还应按10000元/月向原告支付从2017年6月1日起直至案涉房屋返还之日止的租金。关于原告请求的违约金。案涉合同已约定，如任何一方违反合同，即赔偿100000元，原告因此要求两被告支付违约金100000元，本院综合考虑两被告的违约情况、给原告造成的损失及本案的实际情况，酌情将两被告应支付给原告的违约金调整至50000元，对于原告高于上述部份的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈贺年与被告宋玉彦于2016年4月1日签订的《房屋出租合同书》；二、被告宋玉彦、刘慧应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市高埗镇冼沙村村民委员会村尾村民小组的房屋返还给原告陈贺年；三、被告宋玉彦、刘慧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈贺年按10000元/月的标准支付从2017年6月1起至返还案涉房屋之日止的租金；四、被告宋玉彦、刘慧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付违约金50000元；五、驳回原告陈贺年的其它请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3012.5元，已由原告预缴，由原告负担1578元，被告负担1434.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一八年三月二十二日书记员  朱蕾