山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终4号上诉人（原审被告）：孙传琴，女，1932年7月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：侯鹏，济南市槐荫区法律援助中心指派山东圆梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩继岩，男，1964年11月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈玉昌，山东青大泽汇（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼盼，山东青大泽汇（济南）律师事务所实习律师。原审被告：韩继伟，女，1967年12月24日出生，汉族，住济南市。上诉人孙传琴因与被上诉人韩继岩、原审被告韩继伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3760号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙传琴上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用均由韩继岩承担。事实与理由：孙传琴与韩继岩系母子关系，孙传琴于1999年10月用已去世丈夫韩保春的工龄并出资7833.98元购买取得位于槐荫区XXXX号楼XXXX房屋，于2014年9月29日与韩继伟签订房屋买卖合同，将房子卖给了韩继伟，根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》，在房改中使用去世配偶工龄购房属于一种政策性优惠，并不能因此认为该房产有去世一方的财产份额，具体到本案，孙传琴独自出资购买房屋，是房屋的所有权人，有权处分房屋，一审法院在没有查明案件事实的情况下，错误的将涉案房屋认定为夫妻共同财产，并以此为由判决孙传琴与韩继伟签订的《济南市存量房买卖协议》无效属于适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护孙传琴的合法权益。韩继岩辩称，涉案房屋属夫妻共同财产，孙传琴无权擅自处分。涉案房屋为房改房，在购买该房屋时享受了韩保春的工龄优惠，并以夫妻共同财产出资，应属韩保春与孙传琴的夫妻共同财产。孙传琴所称复函已于2013年4月8日废止，现已无法适用。根据《建住房市函[1999]005号关于唐悦民房改房产权认定问题的复函》和婚姻法第十七条的规定，涉案房屋应为孙传琴和韩保春的夫妻共同财产，孙传琴无权擅自处分。孙传琴与韩继伟恶意串通，在韩继岩不知情的情况下，以极低价格将房屋转让给韩继伟，其行为已严重损害了韩继岩的利益，根据合同法第五十二条的规定，该买卖合同应为无效。综上所述，请求法院依法驳回孙传琴的上诉请求。韩继伟述称，涉案房屋是其父亲去世后购买的，是用其和其姐姐的工资出资买的，不是夫妻共同财产，本来其母亲孙传琴想赠与给韩继伟，因为税高所以办理了买卖。韩继岩向一审法院起诉请求：1.判令孙传琴与韩继伟签订《济南市存量房买卖协议》无效（协议编号：XXXX）；2.诉讼费由孙传琴、韩继伟承担。一审法院认定事实：韩保春与孙传琴系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为长子韩继岩、长女韩继华、次女韩继伟、三女韩继红。韩保春于1999年8月13日死亡。诉讼过程中，韩继岩与孙传琴均认可证据中所示的“韩保春”与“韩宝春”系同一人。坐落于济南市槐荫区XXXX号楼XXXX房屋（以下简称XXX号房屋）为房改房，系孙传琴于1999年10月用韩保春的工龄并出资21134.24元购买取得。2001年1月15日，XXX号房屋办理产权登记至孙传琴名下，房屋所有权证号为XXXX号。2014年9月29日，孙传琴与韩继伟签订《济南市存量房买卖协议》，约定孙传琴将XXX号房屋出售给韩继伟，房屋总价款为21134元。2017年6月5日，XXX号房屋办理房屋产权登记在韩继伟名下，房产证号为XXXX。双方有争议的事实如下：韩继岩认为XXX号房屋属于韩保春和孙传琴的夫妻共同财产，韩保春去世后，继承人析产前，孙传琴无权出售房屋；孙传琴与韩继伟恶意串通，买卖价格过低，且韩继伟未实际支付房款，损害其利益。因此，孙传琴与韩继伟签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效。孙传琴则认为XXX号房屋为其个人财产，其有权自行处分，故未将出售事宜告知其他子女。购买XXX号房屋时，其子女中的韩继伟、韩继华实际支付房款。韩保春生病期间，韩继伟支付了部分医疗费。韩继伟亦对其生活进行照料。因此，其将房屋按照房改价格出售给韩继伟，并实际收到了房款。一审法院认为，韩继伟未到庭参加诉讼，亦未作答辩。孙传琴和韩继岩争议的焦点在于：1.XXX号房屋是否为孙传琴的个人财产；2.韩继伟与孙传琴是否恶意串通，损害韩继岩利益。对于焦点一，虽然XXX号房屋系孙传琴在韩保春去世之后购得，但该房屋的性质是房改房，孙传琴按房改政策购买住房时享受了韩保春的工龄优惠，因此，该房屋应属于韩保春与孙传琴的夫妻共同财产。韩保春去世后，其第一顺位继承人对韩保春的遗产部分享有继承权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。韩保春去世后，其遗产部分未进行分割，孙传琴无权单独对该房产进行处置，但不影响孙传琴与韩继伟签订《济南市存量房买卖协议》的效力。韩继岩以孙传琴无权处分为由，主张《济南市存量房买卖协议》无效的意见，于法无据，一审法院不予采信。对于焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案中，韩继伟作为孙传琴与韩保春的女儿，其知道韩保春去世的事实，其也应当知道该房屋的性质是房改房，用了韩保春的工龄抵扣部分房款，其作为继承人之一，却在韩继岩不知情的情况下，与孙传琴签订了《济南市存量房买卖协议》，并办理了产权转移登记手续，由此说明韩继伟并非是善意的，不符合善意取得的构成要件。孙传琴自述其并未告知其他子女卖房事宜也印证了上述事实。另外，韩继岩依法对XXX号房屋享有继承权，孙传琴与韩继伟以当年房改的价格买卖房屋的行为确实损害了韩继岩的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，孙传琴与韩继伟买卖XXX号房屋的行为符合上述情形。故韩继岩以孙传琴与韩继伟恶意串通、损害其利益为由，主张《济南市存量房买卖协议》无效，理由充分，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，判决：孙传琴与韩继伟于2014年9月29日签订的《济南市存量房买卖协议》（编号为XXXX）无效。案件受理费328元，减半收取计164元，由孙传琴、韩继伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙传琴提供如下证据：1.个人住房交易纳税申报表复印件一份，欲证明涉案房屋价格为239280元；2.销售不动产统一发票复印件一份，欲证明韩继伟为购买涉案房屋支付239280元；3.韩继伟、韩继华工作证明一份、韩继伟养老待遇信息工资登记表一份及山东山水水泥集团有限公司出具的证明一份，欲证明韩继伟有工资收入；4.振兴街派出所出具的韩保春死亡证明一份，欲证明韩保春已经去世。经质证，韩继岩对证据1的真实性不予认可，认为该证据系复印件，且主张即使该证据为真实的，亦与存量房屋买卖协议相矛盾，无法证实韩继伟已经支付相应款项；对于证据2的真实性无异议，但主张该证据不能证实韩继伟已经实际支付了对应的房款，且韩继伟自认未向孙传琴支付购房款；对于证据3的真实性无异议，但主张该证据仅能证明韩继伟曾经有过工作，且该证据显示自2004年后韩继伟并未在该公司工作，无法证实韩继伟、韩继华有收入；对于证据4无异议。韩继伟对上述证据均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：韩继伟与孙传琴是否恶意串通，损失韩继岩的利益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。韩继伟作为孙传琴与韩保春的女儿，明知涉案房屋系孙传琴与韩保春的房改房，并使用了韩保春的工龄抵扣，韩继伟作为韩保春的继承人之一，在韩继岩不知情的情况下，与孙传琴签订了《济南市存量房买卖协议》，并办理了产权转移登记手续，不符合善意取得的构成要件。孙传琴在二审中提供证据主张涉案房屋的售价为239280元，与其在一审中的陈述不符，亦与《济南市存量房买卖协议》中载明的房屋售价不一致，且韩继伟并未提供充分证据证实已经支付购房款，故韩继伟与孙传琴的买卖房屋行为确实损害了韩继岩的利益，一审法院认定涉案的《济南市存量房买卖协议》无效，并无不当。综上所述，孙传琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由上诉人孙传琴负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年三月十六日书记员  李在利