广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5549号上诉人（原审原告）：陆崇海，男，1976年12月6日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市富业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路68号三楼300室。法定代表人：李凯潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩玲，女，该公司员工。上诉人陆崇海因与被上诉人中山市富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陆崇海上诉请求：撤销一审判决，改判富业公司向陆崇海返还购房款77989元。事实和理由：一、涉案的《中山市商品房买卖合同》第五条所约定的内容与所有业主都一样，该合同由富业公司提供，该条款是格式条款；二、涉案房产的面积差异比例非常大，建筑面积的差异比例为22.6%，套内面积的差异比例为25.72%，严重影响到上诉人的居住、使用以及出租；三、陆崇海并非专业人士，凭肉眼无法判断房产的实际面积与富业公司推销时所说的面积存在如此大的差异，富业公司作为专业的房地产开发商，其应已经预见这种差异，所以在签订合同时要求上诉人选择按套计算房价。富业公司辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.双方签订的合同实际是中山市国土局联合制定的模板，并非由富业公司制定，因此就本案而言合同本身不存在格式条款的事实，且所有的合同条款在签订后均在网上备案，对双方是公平的。2.涉案合同第四条约定涉案房屋按套出售，第五条约定按套出售的房屋不适用第五条。涉案房屋实际面积与合同约定面积并无差异，所谓的差异是办理产权证时，复式二层的面积不能计入造成的，双方签订合同时对此已有明确说明。涉案房屋是按两层设计，并不是一般房屋的层高，双方对此清楚，因此才有第四条按套出售约定一说。从富业公司一审期间提交的证据可见，涉案房屋与其他没有套内两层的价钱差异很大，说明双方对此知情并清楚。3.富业公司已明确向陆崇海说明房屋现状，不存在不知道面积差异一说。陆崇海向一审法院起诉请求：富业公司向陆崇海退还购房款77989元（5807.1元/平方米×13.43平方米）。一审法院认定事实：2011年1月23日，陆崇海（认购方）与富业公司（出售方）之间签订东尚新地花园认购书，约定由陆崇海认购富业公司开发建设的位于中山市××东尚××大厦××房房地产，另外有约定“出售方保留对该物业根据规划设计需要作出相应调整的权利。若套内建筑面积误差在±0.6%（含±0.6%）以内的，楼价款保持不变；超过±0.6%以上至±5%（含±5%）以内的，双方均同意按中山市商品房买卖合同约定套内面积单价，采用多退少补的形式处理；超过±5%以上的，认购方有权选择退房或由出售方按中山市商品房买卖合同约定套内面积单价采用多退少补的形式处理；公摊面积发生差异时楼价款不作调整。2011年3月9日，陆崇海（买受人）与富业公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市××东尚××大厦××房商品房（建筑面积59.41平方米，套内建筑面积43.81平方米）。第四条，计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：√2.该商品房属预售商品房，按套出售并计价，总金额为345000元。第五条，面积确认及面积差异处理（当事人选择按第四条第二种方式计价的，不适用本条约定）。付款方式为2011年3月9日以现金方式支付252000元，2011年4月9日以商业贷款方式支付93000元。出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.双方确认并同意于2011年10月31日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，按本合同第九条承担违约责任。另外，在合同附件一中有房屋平面图，分别标画有复式首层以及复式二层的具体形状与长宽。该合同还约定了其他事项，并由陆崇海签字、富业公司盖章确认。后陆崇海通过现金以及贷款相结合的形式向富业公司支付全部购房款345000元。后富业公司按约定向陆崇海交付涉讼房地产。在申请产权证书之时，陆崇海发现涉讼房地产的建筑面积为45.98平方米，套内建筑面积为32.54平方米，与中山市商品房买卖合同约定的不符，故陆崇海诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明，涉讼房地产于2011年3月15日办理销售登记备案。一审庭审中，富业公司称涉讼楼盘取得预售许可证的时间是2010年10月22日，富业公司在出售涉讼楼盘之处，已经封底，房屋内的结构清晰可见，购房者可看到示范间；涉讼楼盘只有一幢楼，合共185套房屋，其中复式房屋有115套。涉讼房地产是带有豪华装修的复式样板示范间，内并有家私。另，涉讼房地产目前由陆崇海自行居住使用，因存在面积争议，陆崇海暂未领取涉讼房地产的权属证书。一审诉讼中，陆崇海、富业公司双方有和解意愿，向一审法院申请30日庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陆崇海、富业公司之间所签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，陆崇海、富业公司双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。结合本案实际案情作具体分析：第一，陆崇海、富业公司之间签订的中山市商品房买卖合同中明确约定涉讼房地产是按套出售并计价，标示明确（在该条款前有“√”）且第五条中明确约定如果当事人是选择按套出售并计价的，则不适用面积差异的处理约定。这是陆崇海、富业公司之间协商并作明确约定的结果，不存在可撤销或无效的情形，此条款亦非格式条款。富业公司虽辩称原、富业公司双方在东尚新地花园认购书中对面积差异的处理有约定，但认购书仅是预约合同，陆崇海、富业公司双方最终协商结果应以本约的约定为准，对于富业公司此项辩解，一审法院不予采纳。第二，涉讼房地产结构特殊，为复式结构，此亦是涉讼楼盘的卖点之一。在富业公司销售涉讼楼盘之时，设有示范间供观看，复式结构清晰可见，复式二层亦可供居住使用。第三，因涉讼房地产的结构特殊，面积差异并不影响陆崇海的居住、使用、出租。因此，陆崇海主张退还面积差异的款项缺乏事实依据及法律依据，且有违诚实信用原则，对于陆崇海的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，陆崇海诉求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陆崇海的诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取为875元（陆崇海已预交），由陆崇海负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：富业公司在一审诉讼时主张，涉案房屋的建筑面积及套内面积之所以与申请产权登记时的实测面积存在差异，是因办证时没有将房屋复式结构中的第二层的面积记录在实测面积之中。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，陆崇海以其购买的涉案房屋申请办证时载明的实测面积与商品房买卖合同载明的面积存在差异为由主张富业公司退还部分购房款。但根据审理查明的事实可知，涉案房屋为复式结构，有别于普通的商品房。正是鉴于涉案商品房存在的特殊结构，双方在签订涉案的《中山市商品房买卖合同》时明确约定涉案商品房按套出售并计价，不适用合同第五条关于面积差异的确认及补偿的约定。双方所作的上述约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的约定。同时，陆崇海购买涉案房屋时涉案房屋所在楼盘已封顶，涉案房屋的结构、面积应已确定，而陆崇海在签订涉案商品房买卖合同时已参观过样品房，应知晓涉案房屋存在的特殊房屋构造。在此情况下，陆崇海仍与富业公司签订涉案的商品房买卖合同，并对涉案商品房的面积、计价方式等作出有别于一般商品房的约定，系其对于自身权益的合法处分。因此，陆崇海否认其在合同中对于涉案房屋面积确定及房屋面积差异处理的约定，违背诚信原则，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陆崇海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元（上诉人陆崇海已预交），由陆崇海负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 马燕清二〇一八年三月十九日书记员 郭燕婷