江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终2503号上诉人（原审原告）：朱巧生，男，1965年10月10日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：习冬梅，江苏国美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：句容雨润中央置业有限公司，住所地句容市华阳东路1号6楼。法定代表人：沈晔，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李婵娟，系该公司行政经理。委托诉讼代理人：杨秀琛，系该公司法务。上诉人朱巧生与上诉人句容雨润中央置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱巧生上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1945号民事判决书第二项，依法改判雨润公司支付朱巧生逾期交房违约金（2017年1月1日起至实际给付之日止，以12811156元为基数，按每日万分之二计算）；三个月共计230600元。事实和理由：一审中雨润公司出具的国网江苏省电力公司句容市供电公司（以下简称句容供电公司）的说明以及句容市人民政府华阳街道办事处（以下简称华阳街道办）出具供电情况的说明，仅反映出因为天气原因以及所涉区域范围内老百姓的矛盾所致导致逾期交房，并未阐明是因为政府原因导致逾期交房。即便如此，也是因为雨润公司自身没有协调好项目与其他人之间的矛盾，况且两份证据没有其他证据与其相互印证，不应作为定案的证据。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人可以据实予以延期的条件是遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，但是雨润公司从未告知朱巧生延期交房，不应作为抗辩理由。雨润公司辩称：一审已经查明由华阳街道办为雨润公司提供的外电供应存在迟延，系市政配套迟延，属于合同约定的顺延事由，雨润公司对延迟期间不应承担逾期交房违约金。至于华阳街道办在供电过程中是因何种缘由导致的迟延，系华阳街道办应该调解或处理的，而非雨润公司处理。同时，商品房买卖合同第八条的交付顺延条件，出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，系不可抗力情形，而非市政配套迟延情形。关于交付时间，雨润公司系2017年6月初方取得竣工备案表，此时才符合法律规定的交房条件，雨润公司已于2017年6月26日通知对方收房，朱巧生主张雨润公司自2017年1月1日起支付违约金不合理。雨润公司上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1945号民事判决书第二项，改判雨润公司自2017年6月4日起计对朱巧生的逾期交房违约金；本案一、二审全部诉讼费用由朱巧生承担。事实和理由：1.因华阳街道办向雨润公司提供的外电供应存在迟延导致上诉人消防调试、验收、竣工等一系列工作延期，根据雨润公司与朱巧生签订的商品房买卖合同第八条之约定，雨润公司不承担违约责任。2.案涉项目至迟应于2016年7月1日起通电，实际上2016年12月2日才实现正式通电，供电延迟达154天，故雨润公司交房日期应当顺延同等日期，即交房日期应在合同约定的基础上顺延至2017年6月4日。3.雨润公司具备延期154天交房的约定是由，一审法院认可顺延的事实但仅酌情顺延90天，对雨润公司而言有失公正。朱巧生辩称：答辩意见同上诉理由。朱巧生向一审法院起诉请求：1.要求判令雨润公司立即交付房屋；2.要求雨润公司承担逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交付之日止，每日按已付房款的万分之二计算）；3.诉讼费由雨润公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，雨润公司取得句容雨润国际广场商业楼等商品房预售许可证。2015年1月9日，本案双方当事人签订商品房买卖合同五份，约定由朱巧生购买雨润公司开发的句容雨润国际广场商业楼01层0123、0124、0125、0126、0127号五间营业用房，均应当在2016年12月31日前经验收合格后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府部门或公用事业机构对验收或市政配套等之延误；本合同第七条1.（1）（2）所列情形。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，双方还约定其他相关事宜。五份合同书后均有附件一房屋平面图；附件二公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准：1.外墙：玻璃幕墙或玻璃隔断或石材墙面或外墙涂料，2.内墙：毛坯，3.顶棚：毛坯，4.地面：毛坏，其他：电气配置：预留户内配电箱。注：出卖人保留以同等或更高档次材料、设备替换上述标准的权利，且无需另行通知买受人；附件四非商品住宅保修约定；附件五商铺买卖合同的补充协议。合同签订后，朱巧生按约支付五间房的全部价款12811156元，雨润公司开具十张发票给朱巧生。2017年4月28日，讼争房屋所在的商业楼正式对外营业，朱巧生购买的五间房被雨润公司装修后作为中央商场文化展厅。2017年5月3日，雨润公司取得雨润中央商场、国际广场商业楼以及地下车库的建设工程规划核实合格证。2017年6月1日，雨润公司取得句容雨润中央商场、国际广场商业楼的建筑工程竣工验收备案表。审理中，2017年5月27日，句容供电公司出具说明，句容雨润国际广场商业正式电送电时间为2016年12月2日。2017年5月31日，华阳街道办出具关于供电的情况说明，句容雨润国际广场由雨润公司开发，受句容市人民政府授权，该项目用地红线外的供电部分由华阳街道办进行投资建设。雨润公司的用电方案于2014年11月18日通过句容供电公司确认，外部电源路径于2014年12月26日得到句容市规划局审批。华阳街道办于2015年8月31日委托句容市新源电业发展有限公司对句容雨润国际广场项目用地红线以外的部分进行配电线路工程施工，根据约定，约25个日历天内施工结束。施工过程中，由于天气原因以及所涉区域范围内老百姓的矛盾，给配电线路施工造成了很大障碍，导致工程实际延误至2016年12月结束，句容雨润国际广场项目正式送电时间为2016年12月2日。另查明，至一审判决为止，雨润公司一直未向朱巧生发出收房通知书。一审法院认为，2014年12月26日，雨润公司领取了商品房预售许可证。2015年1月9日，双方签订的五份商品房买卖合同，其实质是商品房预售合同，合法有效。双方在合同中约定讼争房屋经验收合格后方可交付。2017年6月1日，雨润公司取得讼争房屋所在的商业楼建筑工程竣工验收备案表，依照法律规定，已具备交付的条件。故朱巧生要求雨润公司交付房屋符合法律规定，一审法院予以支持，雨润公司应当将讼争的五间房屋交付朱巧生。双方在合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前商品房经验收合格交付买受人。但如遇下列特殊原因，其中政府部门或共用事业机构对验收或市政配套等之延误，出卖人可据实予以延期。雨润公司提交情况说明两份，证明其外部电源正式送电构成迟延，至少影响交付半年之余。该外部供电迟延对雨润公司开发的句容雨润国际广场竣工验收造成一定的影响，综合考虑，其影响的程度及雨润公司主张的延期天数，酌情按延期90日计算。故雨润公司应当交付房屋的日期变更为2017年3月31日前。双方约定逾期交房按已交房款每日万分之二支付违约金。故雨润公司应当从2017年4月1日起至实际给付之日止，按朱巧生已交房价款总额12811156元，每日万分之二计算支付朱巧生违约金。判决：雨润公司于判决生效后十日内将坐落于句容雨润国际广场商业楼01层0123、0124、0125、0126、0127号五间营业房交付朱巧生；雨润公司于判决生效后十日内支付朱巧生逾期交房违约金（从2017年4月1日起至实际交付之日止，按12811156元为基数，每日万分之二计算支付）。本院二审期间，雨润公司提交如下证据：1.邮件投递清单，证明朱巧生已于2017年7月6日收到雨润公司寄出的交房通知，签收人系朱巧生同事陶智豪。2.交房通知书、业主交费明细、公章使用审批单，证明2017年6月26日雨润公司已向朱巧生寄出交房通知函和业主交费明细，通知其前来办理相关手续。3.句容邮政局出具的挂号信投递证明，证明雨润公司寄出的交房通知函已送达朱巧生处。朱巧生质证认为：对投递邮件清单的真实性无法确认，该清单是复印件加盖的是句容雨润公司的公章，投递给朱巧生的邮件签字的是陶智豪，不是朱巧生本人，对其证明目的不予认可。朱巧生提交如下证据：1.孙大鹏、罗志花与雨润公司签订的商品房买卖合同的复印件，证明2015年1月10日孙大鹏、罗志花与雨润公司签订商品房买卖合同约定购买句容雨润国际广场商业楼01层0114号营业用房，2016年12月31日前经验收合格后交付。该合同内容除购买价款、商铺号数，其余内容同朱巧生与雨润公司签订的合同完全一致。朱巧生购买的五间商铺所处位置与孙大鹏、罗志花购买的商铺仅隔8个铺位，具有共通性，应同时交付。2.孙大鹏、罗志花与南京亿嘉隆商业管理有限公司句容分公司（以下简称亿嘉隆公司）签订的商铺租赁及委托经营管理合同，证明孙大鹏、罗志花将商铺租赁给亿嘉隆公司，约定收房、移交商铺之日即2016年12月31日起至2019年12月31日为租赁期。3.商铺交付计租确认书的签署，确认了截至2016年12月31日，孙大鹏所有的114商铺具备交付条件。雨润公司质证认为：孙大鹏、罗志花商品房买卖合同的三性均不认可，与本案无关。对孙大鹏、罗志花的商铺租赁及委托经营管理合同三性不予认可，此合同并非雨润公司签署，更没有原件核对，与本案无关。对交付、计租确认书真实性、合法性无异议，关联性不予认可。孙大鹏、罗志花的房屋系返租亿嘉隆公司，该房屋交付是不具备竣工备案表的、但不影响实质使用的交付。对当事人二审期间提交的证据，本院认证如下：1.虽然雨润公司提交的句容邮政局的投递邮件清单系复印件，但是邮政局在该清单上盖有2017年9月22日的邮戳，且能够同雨润公司提交的邮件投递清单、交房通知书、业主交费明细、公章使用审批单相互印证，该挂号邮件已经签收，可以认定雨润公司根据合同约定的地址向朱巧生邮寄交房通知函，朱巧生已于2017年7月6日收到该交房通知函。2.关于朱巧生提交的证据，系确认合同约定雨润公司应于2016年12月31日交付房屋的事实，但该事实已通过朱巧生与雨润公司签订的商品房销售合同得到确认，双方亦无争议，故该组证据对查明本案事实并无作用，本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人于2015年1月9日签订的五份商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，雨润公司应当于2016年12月31日前交付商品房，但实际上雨润公司于2017年6月1日才取得讼争房屋所在的商业楼建筑工程竣工验收备案表，2017年7月6日方通知朱巧生收房，雨润公司确已违约。根据现有证据，案涉项目于2016年12月2日正式供电，讼争房屋所在的商业楼建筑工程外部供电迟延的事实确实存在，但雨润公司据此主张根据商品房买卖合同第八条之约定免除其全部逾期交房的违约责任，理由不够充分，也不符合民法上的公平原则。首先，雨润公司并未提供相应的证据证明其自身在供电设施施工期间做好相应的沟通、协调和配合工作；其次，雨润公司也未提供证据证明外部供电迟延的期间与其自身交房逾期的期间存在一定比例的对应关系。故雨润公司主张其交房期限要根据外部供电迟延的时间顺延同等日期，依据不足。综上，本院对雨润公司交房日期应在商品房销售合同约定的基础上顺延至2017年6月4日的上诉意见不予支持。考虑到讼争房屋所在的商业楼建筑工程外部供电迟延的事实是客观存在的，对雨润公司如期交房产生了一定的影响，可酌情减轻雨润公司的逾期交房的违约责任，对交房期限酌情顺延。同时鉴于雨润公司已于2017年6月1日取得讼争房屋所在的商业楼建筑工程竣工验收备案表，2017年7月6日也已通知朱巧生收房，根据合同约定雨润公司实际逾期为180日左右。故本院认为一审法院酌情延期90日，将雨润公司应当交付房屋的日期变更为2017年3月31日前，与本案事实相符。故对朱巧生的上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，上诉人朱巧生、上诉人雨润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计9518元，由上诉人朱巧生负担4759元，由上诉人句容雨润中央置业有限公司负担4759元。本判决为终审判决。审判长  樊华勇审判员  孙 毅审判员  黄 甦二〇一八年三月二十日书记员  王 萍