海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初188号   原告：王帆，女，1982年9月8日出生，汉族，现住海南省海口市。   委托诉讼代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭枫，海南信达律师事务所律师。   被告：海南新大洲投资有限公司，住所地海南省海口市世贸北路海岸**佳景国际**（注册地址海南省海口市桂林洋经济开发区****）。   法定代表人：王德庆，执行董事。   委托诉讼代理人：方勇，男，海南新大洲投资有限公司行政经理。   委托诉讼代理人：范作礼，男，海南新大洲投资有限公司财务总监。   原告王帆与被告海南新大洲投资有限公司（以下简称新大洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帆的委托诉讼代理人陈建红、郭枫，被告新大洲公司的委托诉讼代理人王德庆、范作礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王帆向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年6月1日起至被告实际交付房屋之日止，以房款520000元为基数，按日利率0.5‰计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××道房，购房款总额为520000元；被告应于2017年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房在180日内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期180日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未能按合同约定时间交付房屋，原告为此曾多次要求被告积极履行交房义务，至今原告所购房屋仍未通过竣工验收，无法达到交房条件。综上，被告逾期交房构成违约，损害了原告的合法权益，请人民法院依法支持原告诉讼请求。   被告新大洲公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同，约定交房期限为2017年6月1日，被告对此没有异议。由于施工期间恰逢台风、暴雨等气候变化影响了施工进度，致使竣工期延期近三个月，在被告做好交房准备时，市规划局2017年8月18日组织初验，认为外立面颜色和材料与城市整体规划有差异（被告完全按照规划施工建设），下达了整改函，要求改变颜色和改用材料。因整改要求与中途变更市规划局的批复出入太大，如改色或改用材料重新涂刷，一是浅颜色盖不住深颜色，达不到美观效果，二是涂料刷厚了会出现龟裂和暴皮，保证不了质量，且2016年11月30日规划部门批准的外立面颜色就是茶色，在工程全部完工后，由于政府行为改变颜色，经被告多次与政府部门沟通，政府部门对被告提出的意见表示理解，也要求尽快达成一致意见，尽早验收交付业主使用。被告无法向购房者交付的主要原因就是政府的新方案所致，形成开发商无奈业主心烦的尴尬局面。在这种情况下，被告本着实事求是的态度多次与业主沟通并希望能给予理解，被告也愿意拿出一些解决问题的方案与原告进行协商,对于由被告原因造成工期延误近三个月，被告愿意给予一定经济补偿，对政府部门提出的整改意见，被告积极进行协调，争取尽快通过验收，早日交房。现在基本达成一致意见，公司在完善提供政府所需要的各种手续，对土地还需要进行充分认证。退一步说，如果双方未能和解，被告认为原告的请求明显过高，法院应考虑时间情况和目前房地产的大气候所致予以适当减少。且合同明确约定由于政府行为致使延期交房，被告不承担责任。该约定是双方真实意思表示，对双方具有约束力。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《海口商品房买卖合同备案确认表》、支付荣达花园商住楼首付款的《海南增值税普通发票》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《借记卡账户历史明细清单》、《自营历史明细列表》、楼盘模型照片2张，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，但认为因为政府行为导致工期延误，属于上述商品房买卖合同第八条第二款第二项约定可以延期交房的特殊原因。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对双方争议的政府行为导致工期延误延期交房原因，将在认为部分进行分析阐述。被告提交的《海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知》和《海口市规划局关于“荣达花园”项目立面色彩、材质整改的函》，原告虽不认可其真实性，但又认可政府批准变更和要求整改的事实，认为政府要求整改不构成被告延期的合法抗辩事由。该两份证据经本院核实，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，对双方争议的政府要求整改外立面装修能否作为被告延期交房的理由，将在认为部分进行分析阐述。本院要求被告提交的商品房预售许可证，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。本院调取的关于荣达花园的“海口市建设工程规划批前公示牌”和拍摄的荣达花园外观照片，本院予以认定。本院要求被告提交的外观图，原告不予认可，因该图没有其他文件佐证，无法认定该图是否为被告提请报批的图纸。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，原告王帆与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区北侧的荣达花园商住楼1#楼（幢）十四层15A01房，建筑面积共78.42平方米，其中套内建筑面积62.21平方米；按套内建筑面积计价，每平方米8358.79元，总金额520000元；原告应在合同签订当日向被告支付总房款的30%（含定金），计160000元，余款70%计360000元由原告申请银行按揭贷款向被告支付；被告应于2017年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量安全监督站验收合格且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致工期延误；3、非被告原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4、施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风、和其他自然灾害导致停工八小时以上；5、施工期间新发现影响施工的异常地质情况；6、因原告逾期付款或原告申请的银行按揭贷款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按本合同约定期限交房，按下列方式处理（逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180天，原告有权单方面解除合同；原告要求进行履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；3、因被告以外的外界因素，导致合理延期，原告对被告所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同签订之后，原告向被告支付了160000元购房款，被告于2016年9月向原告开具了《海南增值税普通发票》。原告还办理了个人购房贷款360000元，并授权贷款银行2016年11月29日将该笔贷款转入被告账户。   被告开发的荣达花园项目建筑主体外立面颜色规划设计为米黄色。2016年11月30日，经被告申请，原海口市规划局（现更名为海口市规划委员会）向被告发出《海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知》，表示经审查被告申请荣达花园项目建筑设计方案局部变更材料，同意建筑主体色彩由米黄色涂料调整为茶色涂料，并要求项目建设须严格按批准的变更方案实施，竣工后持本通知及建设工程规划许可证等相关材料，到该局办理规划核实手续。2017年８月18日，原海口市规划局向被告发出《海口市规划局关于“荣达花园”项目立面色彩、材质整改的函》，表示荣达花园项目2016年11月外立面方案变更，批建方案建筑立面主体颜色为茶色及熟褐色涂料，经该局现场核查，现状施工的立面主体颜色与批建方案不一致，提出整改意见即建筑色彩以米白色为主，建筑材质为真石漆，并要求被告尽快按照要求进行整改，满足城市景观风貌规划要求。目前被告尚未进行整改，该项目也未进行验收和交付商品房。   诉讼中，被告表示在正常验收情况下被告也会有一点延期，原计划2017年9月1日验收，但是8月份政府下的函要求整改，这不是被告所能控制的，项目外立面颜色的手续是合法的。原告则表示，荣达花园外立面涂料及颜色的变更不是政府原因强制要求变更，而是因为被告主动申请变更以后，施工颜色现状与批建方案的不一致，而要求整改，这实际上是一种处罚措施，不能构成被告延期的合法抗辩事由。被告还表示，外立面颜色由深改浅，薄了不一定能够覆盖原色，厚了会发生龟裂或者爆皮，被告在与规划局协调，基本上可以达成一致意见，先验收通过再交房，外立面的颜色在2018年4月30日之前再磋商。   本院认为，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依照合同约定，按期支付了全部购房款，被告应依约向原告交付合同约定的商品房。被告认可未按期交房的事实，双方争议的焦点在于是否存在因台风、暴雨延误工期导致被告延期交房的事由、原海口市规划局对外立面的整改要求是否构成合同约定的因政府行为导致的被告可以延期交房的特殊事由以及原告主张的违约金是否过高应予调整的问题。   1、关于是否存在因台风、暴雨导致工期延期的问题。合同约定的交房时间是2017年6月1日，被告主张因台风、暴雨影响施工进度致使竣工期延期近三个月，但未提交证明存在因台风、暴雨影响施工导致工期签证延期的证据，故对被告的该项主张本院不予采纳。   2、关于原海口市规划局对外立面的整改要求是否构成合同约定的因政府行为导致的被告可以延期交房的特殊事由的问题。被告主张2017年８月18日之后延期交房的原因，系因原海口市规划局发函要求对外立面进行整改，且整改要求的颜色和材质均非其批准的颜色和材质，属于合同约定的因政府行为导致工期延误、被告可以延期交房的特殊原因。该主张关系到2017年8月18日后的延期交房时间是否应计算逾期交房违约金。根据前述查明事实可知，荣达花园项目建筑设计方案最初的建筑主体色彩为米黄色涂料，经被告申请，原海口市规划局批准同意其建筑主体色彩由米黄色涂料调整为茶色涂料。而后经原海口市规划局现场核查，现状施工的立面主体颜色与批建方案不一致。因此，外立面主体颜色不符合变更后的批建方案，是原海口市规划局对被告提出整改要求的原因，至于原海口市规划局对外立面颜色和材料材质的具体整改要求，是在被告未按图纸施工外立面需要整改的情况下，与市容需要相结合所提出，并不必然导致整改的发生。因此，可以认定，原海口市规划局提出的整改要求，不属于合同约定的因政府行为导致工期延误从而被告可以延期交房的特殊事由，故被告的该项主张，本院不予采纳。被告应向原告承担逾期交房违约责任。   3、关于原告主张的违约金是否过高应予调整的问题。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未能提供证据证明其存在除已付房款被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为已付房款被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），再上浮30%后折算的年利率为8.483%，双方约定的逾期交房违约金的计算标准为按已付购房款的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院将逾期交房违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期交房的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。原告主张从2017年6月1日起计算违约金，本院予以照准。因具体交房时间尚不能确定，本案违约金暂计庭审之日，原告主张的庭审之后的违约金，本院暂不予处理。故被告应向原告支付自2017年6月1日起至2018年3月16日止，以已付购房款520000元为本金按年利率8.483%（即日利率0.024%）计算的逾期交房违约金，即35942.40元（520000元×288天×0.024%）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南新大洲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王帆支付自2017年6月1日起至2018年3月16日止的逾期交房违约金35942.40元；   二、驳回原告王帆其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费836元（原告已预缴397元），由原告王帆负担435元，被告海南新大洲投资有限公司负担401元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 王春映     二Ｏ一八年三月十六日   法官助理 熊 莹   书 记 员 李素素   速 录 员 王彦玲   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%位标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。