河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初6102号原告：河南成益物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路北、心怡路东2号楼一单元23层2312号。法定代表人：李众，董事长。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：穆志刚，男，1984年11月12日出生，汉族，现住新郑市。原告河南成益物业服务有限公司（以下简称原告）与被告穆志刚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吉娟、王令飞，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告向原告支付物业管理服务费6877.92元及滞纳金10097.64元（物业管理服务费及滞纳金暂计算至2017年6月30日，应付至实际付清之日止）。事实与理由：2013年10月8日，原告与新郑市怡嘉园小区业主委员会（以下简称怡嘉园业委会）签订了《物业管理服务合同》，双方对物业服务内容、标准、收费标准、缴费时间、缴费周期、违约责任及滞纳金进行了约定，明确约定缴费周期为半年，缴费时间为每年1月1-15日、6月1-15日，并约定逾期缴纳物业管理服务费按照日3‰的标准收取滞纳金。原告一直积极履行相关物业合同义务，为该小区内房屋提供规范的物业管理及完善的物业服务。被告为该小区3号楼2单元102房屋的业主（物业使用人），享有原告提供的物业管理服务，应按照合同约定履行按时支付物业管理服务费的义务。2013年7月1日至2017年6月30日期间，被告拖欠物业管理服务费共计6877.92元及逾期滞纳金10097.64元。经原告多次催告，被告仍未支付拖欠的物业管理服务费和滞纳金。因此，原告提起本案诉讼，请求判如所诉。被告辩称，被告购买的房屋有裂缝，属于有质量问题。被告向原告反映过，但原告没有解决房屋裂缝问题，一直拖到维修期到期。原告曾派人对被告的房屋室内墙面进行了维修，因为二楼业主装修时漏水，造成被告房屋顶部裂缝，至今没有维修。因此，被告一直没有向原告支付物业管理服务费。在2013年10月份装修房屋时，被告曾向原告支付装修押金1000元，还有几百元垃圾费。被告曾向原告说用装修押金抵物业管理服务费，因被告一直没有找到押金条而没有用押金抵物业管理服务费。如果原告将被告的房屋维修到位，被告愿意支付物业管理服务费，但不会支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月12日，被告与河南成益置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买该公司开发的位于新郑市××小区××楼××单元102房屋，该房屋建筑面积为143.29㎡。2013年10月8日，原告与怡嘉园业委会签订《物业管理服务协议》，其中约定原告提供物业服务受益人为本协议确定的房屋单位业主或该房屋单位使用人；原告按建筑面积向怡嘉园业委会收取物业服务费，住宅1元/㎡/月，该费用包括公共用水、公共用电、公共设施设备运行与保养；物业服务费从开发商发出的入伙通知书上确定的收楼之日起计收物业服务费，采取预收方式每半年收取一次，原告在每个收费周期末月的15日向怡嘉园业委会发放下一收费周期交费通知，怡嘉园业委会需在每个收费周期首月的7日之前支付下一收费周期的费用；如因怡嘉园业委会原因导致费用缴交延迟，怡嘉园业委会将承担日3‰违约金；双方对物业概况，权利义务，物业服务项目，物业管理服务质量，物业服务费用，其他有偿服务费用，广告，违约责任，保险及其他事项等内容进行了约定。之后，怡嘉园业委会与原告又签订《物业管理委托合同》，其中约定原告按住宅房屋建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用权人收取物业管理服务费，缴费时间每年1月1-15日、6月1-15日，缴费周期半年；委托物业管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；业主和物业使用人逾期支付物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交费用的3‰支付滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期）；本合同期满，怡嘉园业委会没有将续聘或解聘的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续；双方对物业管理区域基本情况，委托管理事项，物业管理服务费标准及收取方式，权利义务，违约责任，物业管理服务质量及附则等内容进行了约定。2017年5月7日，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所向被告致送律师函，通知被告补交2013年7月1日至2017年6月30日的物业管理服务费6877.92元及逾期滞纳金10097.64元。同年5月9日，被告签收该律师函。另查明：1、2013年8月30日，原告经注册成立；2016年3月22日，原告获得三级物业服务企业资质证书。2、2013年7月1日至2013年10月7日期间，原告陈述其为被告提供物业管理服务，但没有提交相应的证据予以证明。上述事实，有当事人的陈述，合同信息备案摘要，《物业管理服务协议》，《物业管理委托合同》，律师函、邮寄存根及跟踪查询单，资质证书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，原告与怡嘉园业委会先后签订《物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。怡嘉园业委会有权代表该小区全体业主与原告签订物业服务合同，故上述两份合同的效力也涉及被告，对原告与被告均具有法律约束力。上述两份合同均约定物业管理服务费按住宅房屋建筑面积1元/㎡/月的标准计算，被告的房屋建筑面积为143.29㎡，即2013年10月8日至2017年6月30日期间的物业管理服务费为6413.82元。2017年5月9日，被告在收到律师函后仍不支付物业管理服务费，已构成违约；因此，原告请求被告支付上述期间的物业管理服务费6413.82元，有事实和法律依据，本院予以支持。2013年7月1日至2013年10月7日期间，原告陈述其为被告提供物业管理服务，但没有提交相应的证据予以证明，故本院对原告请求被告支付该期间的物业管理服务费不予支持。被告迟延支付物业管理服务费已构成违约，若按照约定计算滞纳金则明显过分高于因被告违约给原告造成的损失。因此，在综合考虑迟延支付物业管理服务费日期及数额等因素，本院酌定由被告向原告支付滞纳金1300元。相应地，本院对被告的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告穆志刚应当于本判决生效之日起十日内向原告河南成益物业服务有限公司支付2013年10月8日至2017年6月30日期间的物业管理服务费6413.82元、滞纳金1300元，共计7713.82元。二、驳回原告河南成益物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由原告河南成益物业服务有限公司负担123元，被告穆志刚负担101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  潘龙峰人民陪审员  王法文人民陪审员  高遂太二〇一八年三月十六日代理书记员  沈亚琼