广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤1302执异58号 异议人：北京师范大学珠海分校惠州附属学校，住所地：惠州市东平半岛**小区光耀荷兰水乡。 法定代表人：谢承志。 被申请人：惠州市宏业中英文学校，，住所地：惠州市和畅三路与振兴路交汇处附近 法定代表人：王永双。 申请执行人：惠州市光明天地投资有限公司，，住所地：惠州市江**小区光耀橙子公寓****房 法定代表人：李耿明。 被执行人：惠州市京师教育投资有限公司，住所地：，住所地：惠州市江北中银先科国际大厦**v> 法定代表人：郭赞楼。 本院在执行申请执行人惠州市光明天地投资有限公司申请执行被执行人惠州市京师教育投资有限公司民间借贷纠纷一案[案号：（2017）粤1302执恢355号]中，作出了（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书。异议人北京师范大学珠海分校惠州附属学校，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。 异议人北京师范大学珠海分校惠州附属学校异议称，原申请执行人惠州市光明天地投资有限公司（原债权人谭振强)与原被执行人惠州市京师教育投资有限公司（以下简称京师公司）民间借贷纠纷一案，执行案号为（2015)惠城法执字第840号[恢复执行案号：（2017)粤1302执恢355号]。贵院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止（延时的除外）在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人京师公司名下位于惠州市××半岛××号小区北师大珠海分校惠州附属学校（以下简称北师大学校)××层房产[房产证号:粤房地权证惠州字第××号；面积4293.99平方米、第1100077879号；面积4221.97平方米、第11××4号；面积4447.40平方米、第1100077872号；面积4272.93平方米、第1100077878号；面积1163.80平方米]及土地使用权[国土证号：惠府国用（2005)第13&tim**;×2号，土地使用权面积19053.2平方米]进行公开拍卖，被申请人宏业学校通过竞买号T××于2017年12月26日在上述司法拍卖项目公开竞价中，以96191800元最高应价胜出。此后，贵院作出（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书，裁定：一、将登记在京师公司位于惠州市××半岛××小区××附属学校××至被申请人××学校名下；二、将登记在京师公司位于惠州市××半岛××号小区[国土证号：惠府国用（2005)第13&tim**;×2号]的所有权过户至被申请人宏业学校名下;三、上述不动产属划拨教育用地,土地评估价值内不含土地出让金，该土地须办理划拨地出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款等其他任何费用均由买受人自行承担；四、上述不动产过户同时，解除本院作出的（2015)惠城法执字第840-2号执行裁定书对京师公司位于位于惠州市××半岛××号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产的查封；五、上述不动产过户同时，解除本院作出的（2015)惠城法执字第840-1号执行裁定书对京师公司位于惠州市××半岛××号小区土地的查封。一、竞买程序违法，被申请人宏业学校不符合本次拍卖竞买条件。根据贵院在淘宝网司法拍卖网络平台上公布的竞买公告第六条的规定：“……特别提醒，上述房地产目前均由北师大珠海分校惠州附属学校使用当中，因北师大珠海分校惠州附属学校与上述房产权属人签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的房成交后仍需继续由北师大珠海分校惠州附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容里有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院……”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定，“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件”，贵院公布的竞买条件符合法律的规定，被申请人宏业学校理应遵守。因被申请人宏业学校未能在竞买前与异议申请人签订继续租赁意向协议，并且在明知自身不符合竞买条件下仍参与竞买，明显恶意且违反了法律的规定。同时根据《最髙人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的……”，贵院应当撤销本次拍卖。二、若被申请人宏业学校取得拍卖物，则严重损害了社会公共利益,因为被申请人宏业学校取得拍卖物也就意味着异议申请人办学成本大幅度增加，进而影响到教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量，不利于当地社会稳定及经济发展。假若贵院不撤销本次拍卖结果，则意味着被申请人宏业学校成为异议申请人的新房东。根据法院《拍卖公告》第七条的规定“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电、煤气等欠费均由买受人自行承担”，而根据行内专业人士初略估算，被申请人宏业学校若需取得北师大学校××层房产及所占用的土地使用权，除去成交竞买价96191800元外，还需补交土地出让金，另须支付增值税、土地增值税、增值税附加、所得税、印花税等，总成本至少需要投资近1.4亿元左右人民币。根据异议申请人与京师公司签订的《房屋租赁合同》第一条约定,租赁面积共计19399.22平方米，第四条同时约定，“租金前八年为3元/平方米/月，后十二年为4元/平方米/月”，其《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》第三条约定“双方同意，将原《房屋租赁合同》第六条6.1款的续租内容调整为‘因本合同租赁房屋为教学用途,且乙方学校是面向整个惠州的具有社会公益性质的学校，本合同及其补充协议或双方之后签订的续租协议约定的租赁期限届满后，每次自动续租20年并重新订立租赁合同,每年月租金标准的加价幅度不得超过本合同最后租赁月份月租金标准的3%。”若按现有的月租金标准计算，北师大学校每月的租金为77586元，年租金收入为93万元。据此计算，若宏业学校作为北师大学校的房产权属人及土地使用人，至少需要150年才能收回投入的本金成本，尚且不能计算利息等其他相关费用。异议申请人北师大学校籍此不得不担忧和揣测，与竞买的真正目的，并非只想取得北师大学校的房产及土地使用权，若法院最终将上述标的物裁定给宏业学校，宏业学校定会以各种理由提高房租，甚至增加其他费用，使异议申请人办学成本大幅度增加，学校发展难以为继。被申请人宏业学校若成为北师大学校房东，宏业学校为达到其投资回报目的，一定会想方设法不履行北师大学校与京师公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，对租金标准等内容做出实质性改变或变相提高租金成本，使北师大学校无法承受，使北师大学校最终难以为继，进而影响到教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量，辜负学子背后1466个家庭及社会各界人士、各级领导对北师大学校寄予的期盼和厚望。在北师大学校难以为继的情况下，1466个学生的家长可能会集体上访、申诉及维权等，给社会造成动荡，增加不稳定因素，则严重损害了社会公共利益，无形中也会给惠州市政府、惠城区政府增加势不可挡的维稳压力，不但不利于当地经济的发展，而且对惠州文明城市的影响相当巨大，其损失不可估量。综上所述，本次竞买程序违法，被申请人宏业学校不符合本次拍卖竞买条件，本次拍卖应当无效，贵院应予撤销，恳请贵院依法裁如所请:1、请求依法确认贵院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对京师公司位于惠州市东平半岛××附属学校××层房产及土地使用权的拍卖行为无效。2、请求依法确认被申请人惠州市宏业中英文学校参与上述竞买行为无效。3、请求法院依法撤销（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书。 经审理查明，惠州市光明天地投资有限公司申请执行被执行人惠州市京师教育投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2014）惠城法民一初字第1603号民事判决书已发生法律效力，根据该生效法律文书，被执行人应向申请执行人偿还借款本金人民币2000万元及逾期利息，因被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2018年年月1日作出（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书，该裁定书查明：在执行过程中，本院对被执行人名下位于惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市××半岛××号小区北师大珠海分校惠州附属学校××层房产[房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号及土地国土证号：惠府国用（2005）第13&tim**;×2号]使用权进行评估，经摇珠确定，由广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对上述不动产进行评估，该评估公司出具的惠正房地评字[2017]第1××0号房地产估价报告书得出估价结果，评估总价为人民币46591800元。根据法律相关规定将房地产评估报告书向双方当事人送达，在评估报告送达异议期内未有当事人对报告提出异议，申请执行人请求拍卖上述被执行人不动产，拍卖所得用以清偿所欠债务。经调查，该不动产存在房屋租赁情况，合同系不动产权属人（即被执行人）惠州市京师教育投资有限公司与北京师范大学珠海分校惠州附属学校签订租赁合同，由承租人北京师范大学珠海分校惠州附属学校向本院递交《房屋租赁合同》及关于《房屋租赁合同》的补充协议。本院依法将上述标的物于2017年11月24日投放淘宝网司法拍卖网络平台，在《拍卖公告》中特别提醒，上述房地产目前均由北师大珠海分校惠州附属学校使用当中，因北师大珠海分校惠州附属学校与上述房产权属签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的物成交后仍需继续由北师大珠海分校惠州附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院，竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，法院不负责清场交付。本标的物于2017年12月25日8时-26日8时止（延时除外）进行网上拍卖，由竞买人惠州市宏业中英文学校以最高价96191800元应价胜出，竞得被执行人惠州市京师教育投资有限公司上述不动产权，竞买人惠州市宏业中英文学校已将竞拍余款全额汇入本院指定账号。买受人于2018年1月16日向本院递交书面承诺书；承诺书内容：本校于2017年12月26日通过惠州市惠城区人民法院司法拍卖，以人民币96191800.00元的价格竞得北京师范大学珠海分校惠州附属学校现在使用的房产和地产，本校于2018年1月2日付清了司法拍卖全款。为了保障北京师范大学珠海分校惠州附属学校的正常办学，支付教育事业，本校承诺同意将该房产和地产，租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校继续用于办学。该裁定书裁定：一、将登记在惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市××半岛××号小区北师大珠海分校惠州附属学校××层房产[房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号]的所有权××人××市宏业××学校所有。二、将登记在惠州市光耀教育投资有限公司（土地权属名称未变更）既惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平14号小区[国土证号：惠府国用（2005）第130&tim**;×2号]的所有权××人××市宏业××学校所有。三、上述不动产属划拨教育用地，土地评估价值内不含土地出让金，该土地须办理划拨地出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款、等其他任何费用均由买受人自行承担。四、上述不动产过户同时，解除本院作出的（2015）惠城法执字第号执行裁定书对被执行人惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市××半岛××号小区北师大珠海分校惠州附属学校××层房产[房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号及土地国土证号：惠府国用（2005）第13&tim**;×2号]不动产权的查封。五、买受人可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续。现异议人以惠州市宏业中英文学校不具备竞买资格及其取得标的物会严重损害社会公共利益为由提出执行异议，请求中止执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第四款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持……（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。”本案中，本院系在涉案标的物的拍卖公告中特别告知竞买人涉案标的物的租赁情况，并要求有意竞买人请在参与竞买前与异议人签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议，该项条件并非法律、行政法规和司法解释规定的竞买人的资格，且被申请人已向本院提交了书面承诺书，承诺同意将涉案标的物租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校继续用于办学，即被申请人已经明确了其继续将涉案标的物租赁给异议人的意思表示，故异议人以被申请人违反上述司法解释的规定，不具备竞买人的资格为由要求撤销本案标的物的司法网络拍卖，缺乏法律规定，本院予以驳回。申请人以被申请人竞买涉案标的物后会增加其办学成本，应向教师队伍的稳定剂影响到学生的教育教学质量，不利于当地社会稳定及经济发展为由，要求撤销涉案标的物的司法网络，确实事实和法律规定，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第四款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、的规定，裁定如下： 驳回异议人北京师范大学珠海分校惠州附属学校的执行异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省惠州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  卜 健 审 判 员  尹海霞 人民陪审员  杨仕华 二〇一八年三月十四日 书 记 员  陈润宇