贵州省长顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔2729民初67号 原告：贵州省长顺县国有资本营运有限责任公司。住所：贵州省黔南布依族苗族自治州长顺县长寨街道长征大道。统一社会信用代码：91522729755352477L。 法定代表人：范顺华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳婷，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。 被告：许忠祥，男，1982年12月14日生，苗族，无业，住长顺县。 被告：程荣富，男，1954年9月15日生，布依族，务农，住长顺县。 委托诉讼代理人：吴荣华，贵州凯乐律师事务律师。 第三人：贵州腾蓬房地产开发有限公司。住所：长顺县城关长征大道长阳小区。统一社会信用代码：91522729789783929R。 法定代表人：林学来，系该公司董事长。 原告贵州省长顺县国有资本营运有限责任公司（以下简称国资公司）与被告许忠祥及第三人贵州腾蓬房地产开发有限公司（以下简称腾蓬公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，在审理中，依法追加程荣富为本案被告参加诉讼，并于2018年2月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人李艳婷，被告许忠祥、被告程荣富及其委托诉讼代理人吴荣华到庭参加诉讼。第三人腾蓬公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止侵害，排除妨碍，立即返还原告位于长顺县长阳二期4-7号楼10号门面的房屋及该房屋钥匙；2.判令被告赔偿原告的经济损失费3500元，自2017年1月1日起至实际交房为止（按月租金500元计算，暂算至2017年7月31日，共计7个月）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月15日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》约定，第三人将位于长阳二期4-7号楼4、5、6、7、9、10、11、12、13、14、15号门面出售给原告。原告即在合同签订后，按照约定一次性付清了购房款。原告通过合法途径取得了涉案房屋，但从2017年1月1日至今，被告一直非法占有原告房屋，用于经营“鲜香阁餐馆”。后虽经原告多次与被告协商，要求停止侵害，归还原告房屋，被告始终不予理会，现仍占有该房。原告认为其已从第三人处依法取得了涉案房屋的所有权，现被告未经原告同意非法占有涉案房屋已构成侵权，给原告造成了较大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，现特诉至法院提出如前诉请。 被告许忠祥辩称，涉案房子是与程荣富租的，与原告没有关系，不存在返还门面及赔偿损失。且在租房的时候我也是看了相关证件，其中包括了抵押手续等，但现在已经记不清了，门面现在我还在租用。门面是2017年3月1日租的，租期三年。每月租金480元计算。 被告程荣富辩称，2012年1月6日第三人腾蓬公司“以物抵债”把门面抵债给程荣富，是在税务机关查封之前（2012年8月10日），且也在第三人腾蓬公司与原告签订的商品房购买合同（2015年5月15日）之前，本案涉案的门面所有权归程荣富所有，所以原告与第三人腾蓬公司签订的商品房买卖合同是无效的，且该合同只对合同当事人有效，对第三人是无效的，原告无权要求被告把门面返还给其。综上请求驳回原告诉讼请求。 第三人腾蓬公司既未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见及证据材料。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即原告的主体信息、法定代表人身份证明及其身份证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》、房产变卖协议、进账单、收据、发票、长顺县商品房合同备案登记表等证据来源形式合法，内容客观真实，可作为本案认定案件事实的依据。2.房屋现状照片能实现原告的证明目的，本院对此予以确认。3.借款抵押协议1份、借条3份等证据因第三人未到庭参与质证，真实性无法确定，对此本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案基本事实如下： 贵州省长顺县地方税务局为向第三人腾蓬公司追缴税款，于2012年8月10日及2012年11月21日以长地税保封〔2012〕4号《税收保全措施决定书》、黔南地税稽强拍〔2012〕1号《税收强制执行决定书》查封了（欠税人）第三人腾蓬公司在长阳二期的23套住房及12间门面，具体查封的门面为4-7号楼4、5、6、7、9、10、11、12、13、14、15、16（此时8号门面已经卖出）。后因第三人腾蓬公司及案外人汕头市潮阳建筑工程总公司长顺办事处（与第三人腾蓬公司系关联企业）在查封期间仍未及时缴清税款，黔南州地方税务局稽查局于2012年10月19日及2012年10月25日对上述两单位作出了黔南地税稽处（2012）27、28号《税务处理决定书》及黔南地税稽罚（2012）27、28号《税务行政处罚决定书》，其中：以黔南地税稽处（2012）27号《税务处理决定书》，对第三人腾蓬公司追缴税款并加收滞纳金共计885327.80元；以黔南地税稽处（2012）28号《税务处理决定书》对案外人汕头市潮阳建筑工程总公司长顺办事处追缴税款并加收滞纳金共计2578463.88元；以黔南地税稽罚（2012）27号《税务行政处罚决定书》，对第三人腾蓬公司处予罚款379924.12元；以黔南地税稽罚（2012）28号《税务行政处罚决定书》，对案外人汕头市潮阳建筑工程总公司长顺办事处处予罚款2037413.02元；并于2013年4月18日向长顺县人民法院对上述处理决定书和处罚决定书提起行政非诉审查，长顺县人民法院于2013年5月16日以（2013）长行非审执字第41、42、43、44号裁定书准予执行。在执行过程中，长顺县人民法院于2013年6月24日继续对第三人腾蓬公司在长阳二期的23套住房及12间门面进行查封（此时的查封仍沿用此前长顺县地方税务局及黔南州地方税务局稽查局查封的房屋编号及门面编号），查封期限为两年，并在2013年8月21日将查封公告张贴于长阳小区二期大门入口处及长顺县地方税务局公告栏处，在公告期间，针对门面的查封（房屋的查封与本案无关，在此不予叙述），只有16号门面有案外人提出异议，公告期满后，仍无任何单位和个人对剩余的4-7号楼4、5、6、7、9、10、11、12、13、14、15号门面提出异议。后长顺县人民法院于2013年10月21日委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对上述未有人提出异议的11间门面进行价格评估，将上述门面的市场价值（取整）确定为300.57万元，同年11月26日委托贵州聚丰拍卖有限公司对上述门面进行拍卖，贵州聚丰拍卖有限公司接受委托后，先后在《贵州民族报》上发布拍卖公告及在长顺县广播电视台播出拍卖公告，分别定于2013年12月13日、2014年3月14日、2014年5月8日进行拍卖，但三次拍卖均以无人报名竞买而流拍，法院因此依法终结拍卖程序。其中，第三次拍卖的起拍价为192.37万元。 2015年5月14日，原告国资公司与第三人腾蓬公司签订《房产变卖协议》约定：原告国资公司以长顺县人民法院第三次拍卖保留价192.37万元向第三人腾蓬公司购买涉案11间门面，并将房款交到长顺县人民法院执行专户用于缴纳第三人腾蓬公司所欠黔南州地方税务局稽查局税款（备注：商品房买卖合同双方另行签订）。次日（5月15日）原告国资公司即作为买受人与出卖人第三人腾蓬公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2015﹣001），由原告国资公司以每平方米2595.40元的单价购买第三人腾蓬公司开发建设的长阳小区二期4-7号楼4、5、6、7、9、10、11、12、13、14、15号门面，建筑面积共计为741.20平方米，总价为192.37万元。双方在《长顺县商品房销售合同备案登记表》上盖章确认，且第三人也在《长顺县商品房销售合同备案登记表》上承诺“以上预售商品房，无抵押、查封、重复预售等情况，若有不实，本销售单位愿负法律责任”，但登记机关未盖章确认。同时，双方在合同中对付款方式、房屋交付时间及条件均作了约定。合同签订后，原告国资公司于2015年6月1日一次性将购房款按《房产变卖协议》的约定交至长顺县人民法院执行账户，用于缴纳第三人腾蓬公司拖欠黔南州地方税务局稽查局的税款。但之后，第三人腾蓬公司未实际向原告国资公司履行交房义务,原告国资公司对涉案房屋也未进行预告登记和产权登记。 另查明，2017年3月1日被告程荣富以与第三人腾蓬公司存在“以物抵债”关系为由，将涉案房屋10号门面租给被告许忠祥经营“鲜香阁餐馆”，租期三年，每月租金480元。原告国资公司认为被告许忠祥占有使用涉案门面是对其合法权利的侵害，故才引起本案诉争。 本院认为，原告与第三人腾蓬公司签订的《商品房买卖合同》中的涉案门面，是因税务机关为向第三人腾蓬公司追缴税款并作出税务处理和处罚决定后，经人民法院依法审查执行查封，在查封公告期间，无任何单位和个人对涉案门面提出异议，人民法院依法对涉案门面进行拍卖，最终因无人报名竞买而流拍。在法院依法终结拍卖程序后，原告国资公司与第三人腾蓬公司自愿签订《房产变卖协议》，原告国资公司以拍卖保留价向第三人腾蓬公司购买涉案门面，并为此签订了《商品房买卖合同》，支付全部房款，并将房款交到长顺县人民法院执行专户用于缴纳第三人腾蓬公司所欠黔南州地方税务局稽查局税款。合同签订同时，双方均在《长顺县商品房销售合同备案登记表》上盖章确认，第三人腾蓬公司亦在《长顺县商品房销售合同备案登记表》上承诺无抵押等情况。在该合同签订的过程中，第三人腾蓬公司未告知原告涉案门面已作借款抵押的事实。原告与第三人腾蓬公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。对于被告程荣富主张其与第三人腾蓬公司存在“以物抵债”关系并实际取得涉案门面的意见，经查，被告程荣富与第三人腾蓬公司之间就借款达成的《借款抵押协议》，虽为“以物抵债”协议，但“以物抵债”属实践性法律行为，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债性质，只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦不能实现。被告程荣富亦不能因此享有优先受偿的权利，其以与第三人腾蓬公司签订《借款抵押协议》直接占有涉案门面，并出租给被告许忠祥占有使用亦没有合法根据，因此，不能对抗善意第三人，即本案的原告。综上，在原告已按合同约定支付了合理对价后即有基于买卖合同而对涉案门面进行占有、使用的权利，并受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏，以及妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。而被告程荣富在提供的证据不能证明其系涉案门面合法占有人的情形下，将涉案门面占有出租系对原告合法权益的侵害，属侵占行为，故对原告要求停止侵害，排除妨碍及返还门面的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿门面出租自交付之日止租金的主张，因涉案门面被非法侵占系原告疏于对门面加强管理所致，应自行承担相应的后果，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百八十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第（一）、(二)、（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告程荣富、许忠祥应于本判决生效之日起二十日内停止侵权，排除妨害，将占有使用的位于长顺县长阳二期4-7号楼的10号门面返还给原告贵州省长顺县国有资本营运有限责任公司； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告程荣富承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  郭兴益 二〇一八年三月五日 书记员  卢林林