北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1851号上诉人（原审原告）：王慧，女，1990年6月1日出生。委托诉讼代理人：张轶，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏妮，北京市仁人德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王会强，男，1982年1月8日出生。委托诉讼代理人：杨志，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志文，北京市金洋律师事务所律师。上诉人王慧因与被上诉人王会强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城人民法院（2017）京0101民初21709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王慧上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法判决王会强向王慧支付因其拒不履行房屋买卖合同的违约金399000元；2.依法判决因王会强违约给王慧造成购买北京市东城区某街31楼4层1座0409号房屋（以下简称涉诉房屋）支付中介费4万元的经济损失；3.依法判决王会强赔偿因其违约给王会造成的房屋差价经济损失925000元；4.本案一审、二审全部诉讼费、保全费用由王会强承担。事实和理由：1.王会强未按照《北京市存量房屋买卖合同》约定的时间解除涉诉房屋的抵押，并明确通知中介与王慧不再出售房屋，构成违约，是导致王慧购买房屋不能实现的根本原因。王会强应按照合同约定的房屋总价款20%承担违约金。在房屋买卖合同履行的过程中，王会强未按照合同约定实际解除房屋抵押、明确通知中介与王慧不再出售房屋，两种行为已经达到法定的合同解除条件。一审判决认为“原告在尚未达到约定单方合同解除条件时，另行与案外人签订房屋买卖合同”认定错误。王慧在王会强根本违约后另行购房是在履行守约方的减损义务。一审判决认为没有达到单方解除条件另行与案外人签订房屋买卖合同，“表明原告亦有不想购买涉诉房屋的意思”，该认定否定因果关系、没有事实依据，更不应因此减低王会强的违约责任。一审判决将王慧交定金的数额，作为酌定违约金数额的依据之一，不符合《北京市存量房屋买卖合同》的规定。一审判决书认定王会强“积极履行解除两笔抵押的手续”事实错误、证据不足。王会强未办理解押手续属实，应当承担违约责任。一审判决认定“现涉诉房屋市值200万左右并未发生明显变化”认定错误，涉诉房屋在一审时间段的价值不能证明本案发生时的价值、判断双方的交易意图；2.一审判决遗漏诉讼请求。一审判决对4万元的中介费未予以判决，遗漏诉讼请求；3.由于王会强拒不履行合同，给王慧造成了直接的经济损失。王慧为减少经济损失另购房的差价经济损失为925000元；4.涉诉房屋现在价值不能作为本案没有差价损失的参照依据。王会强辩称，同意一审判决。1.王慧在王会强未表明不出售房屋的情况下，在未与王会强解除《北京市存量房屋买卖合同》的情况下，擅自购买案外人房屋，属于违约在先的行为，是导致双方合同不能继续履行的根本原因，王慧反而要求王会强承担责任，于法无据，于情理不符。王慧的法定解除权没有任何的事实或法律依据。王慧在上诉状中称在王会强根本违约后另行购买房屋是在履行守约方的减损义务。一审法院认为没有达到单方解除条件另行与案外人签订房屋买卖合同“表明王慧亦不想购买涉诉房屋的意思”，该认定符合客观事实，合情合理。一审判决查明王慧未按照存量合同约定按时足额支付定金的，属于认定事实清楚。王会强在合同履行过程中没有任何隐瞒或不积极履行合同的行为；2.一审判决未遗漏诉讼请求；3.王会强承担过高违约责任于情理不符。王慧向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王慧、王会强签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.王会强向王慧返还定金10万元；3.王会强向王慧支付违约金39.9万元；4.王会强赔偿王慧经济损失96.5万元；5.案件受理费、保全费由王会强承担。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区某街31楼4层1座0409号房屋（建筑面积52.64平方米）系王会强所有的房屋。2016年11月20日，王慧与王会强经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定，王会强（出售方甲方）将上述房屋出卖给王慧（买受方、乙方）。涉诉房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押金额为人民币90万元，该房屋的抵押，甲方应于2017年2月10日前办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋总成交价为人民币199.5万元，其中房屋主体价格为人民币99万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为人民币100.5万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币19.5万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款，拟贷款金额为49万元，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签完成后2017年2月30日前，乙方向甲方支付人民币129万元，资金通过资金存管方式划转；第二次于交付房屋当日，乙方向甲方支付人民币2万元，资金通过自行交接方式划转。该房屋买卖交易的承诺：甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况；甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况；因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部购房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同等。合同签订当日，王慧向王会强支付10万元定金。2017年3月10日，王慧与案外人李月英签订购房合同，购买了李月英名下位于北京市东城区某街31楼4层1座0406号房屋，房屋总价款为285万元，王慧于当日向案外人李月英支付定金2万元，次日支付定金18万元。对此，王慧称因王会强违约，王慧另行购买房屋多支付了80多万元购房款，王会强应该赔偿王慧支付的高额购房差价。王会强称，王慧并非只有另行购房才能实现合同目的，王慧可以继续履行合同，即使王会强不愿意出卖房屋，王慧亦可以通过诉讼要求王会强继续履行合同，且王慧以高额房价款另行购房系王慧自己对市场的判断，与王会强无关。一审庭审中，王慧申请中介机构的经纪人刘某出庭作证。证人刘某称，王慧、王会强双方签订购房合同当日，王慧向王会强支付定金10万元，双方约定待核验房屋后支付剩余定金，签订合同时王会强称房屋上存在一笔抵押，但是中介公司核验房屋时发现房屋存在两笔抵押，后催促王会强解抵押，但直至合同约定的2017年2月10日王会强尚未解除所有的抵押，2017年3月3日，中介公司约双方协商但未达成一致，随后王会强给中介公司经理打电话称家人不同意卖房。上述证人证言经当庭质证，王慧认可。王会强不认可证人证言，认为房产证上显示房屋存在两笔抵押，抵押时间均早于签订合同的时间，中介公司核实房产证时两笔抵押已经存在，王会强并未隐瞒房屋的抵押情况；王会强未同意王慧分两次支付定金；因银行告知第二笔抵押无法通过转抵押的方式解除，2017年3月3日双方协商时，王会强提出要求王慧先行支付部分房款以解除第二笔抵押，但王慧不同意，王慧反而提出提高违约金，王会强对此不同意，最终双方未协商一致。同时，王会强持对账单、情况证明及个人信用报告称，王会强于2016年12月28日还贷901837.88元用于解除第一笔抵押，2017年1月11日还贷602740.50元用于办理第二笔抵押转担保解抵押手续，王会强一直积极履行解押手续，并申请其同事杨某出庭作证。证人杨某称，2016年12月份，王会强告诉证人要出卖房屋，但是房屋上设定了两笔抵押，需要证人帮忙提供担保以解除第二笔抵押，证人两次到民生银行办理相关转担保手续，但直到2017年3月20日左右，王会强称不用解除抵押了，房屋卖不了了。上述证人证言经当庭质证，王会强认可，称王会强一直在积极解除第二笔抵押；王慧称王会强虽然有解除抵押的行为，但在约定的时间内没有解除抵押，王会强可以通过其他方式解除抵押以完成买卖房屋的交易，王会强存在过错;证人杨某与王会强并非均是销售经理，而是王会强作为自然人独资公司的员工，证人杨某的证言不应采信。另查，王会强的妻子许文征，于2017年1月25日被北京大学第三医院诊断为弥漫大B细胞性恶性淋巴瘤。该二人生育一儿一女，分别为王灏琦、王嘉琦，均未成年。王慧、王会强均认可涉诉房屋现市值200万元左右。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，王慧、王会强双方签订的合同约定王会强应于2017年2月10前注销抵押，但王会强未在约定的期限内注销涉诉房屋的抵押，王会强构成违约。现王慧要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王会强返还王慧定金10万元，王会强同意该两项诉讼请求，因不违反法律，法院对王慧的该两项诉请予以支持。关于王慧主张的违约金，因王会强为违约方，应当向王慧支付违约金。但根据双方所签房屋买卖合同，王慧在尚未达到约定单方合同解除权条件时，另行与案外人签订房屋买卖合同，表明王慧亦有不想购买涉诉房屋的意思。同时，王慧、王会强双方约定定金19.5万元，但王慧仅支付定金10万元。再次，王会强签订合同后，偿还贷款150多万元，积极履行解除两笔抵押的手续。另，王会强的妻子许文征确在房屋买卖合同签订后确诊患重病，该二人尚有两个未成年子女抚养。现涉诉房屋市值200万元左右并未发生明显变化。王会强提出违约金过高之抗辩，法院综合考虑上述实际情况对违约金数额予以酌定。关于王慧要求王会强赔偿高价另行购买其他房屋差价款及中介费的经济损失的诉讼请求，王慧选择另行购买房屋，要求王会强赔偿其另行购买的房屋与涉诉房屋的差价，依据不足，故法院对王慧的该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除王慧与王会强于2016年11月20日签订的编号为E1611055274《北京市存量房屋买卖合同》；二、王会强于判决生效后十日内向王慧返还10万元定金；三、王会强于判决生效后十日内向王慧支付违约金10万元；四、驳回王慧的其他诉讼请求。本院二审期间，王慧提交证据一：企业基本信息两份，证明杨某的工作单位系王会强一人投资设立的有限公司，杨某系王会强的员工，杨某在接受王慧代理人询问时做了虚假陈述，其证明书、证言均不应被采信。王会强质证称对该证据真实性不予认可，关联性不予认可，不能证明王会强的实际情况。证据二：提交涉诉房屋所在自由季小区2016年11月至2017年11月本案一审时的市场交易价格行情、2017年12月至2018年2月的市场交易价格行情、自由季小区地址查询地图，以证明王慧在2016年11月购买王会强的房屋至2017年3月王会强毁约不再出售房屋、王慧另购住房，涉诉房屋市值发生了剧烈上涨的变化，一审判决认定涉诉房屋现市值为200万元左右未发生变化，该认定错误。王会强毁约的直接原因系涉诉房屋在交易过程中市场价格上涨，王会强认为出售价格过低而毁约。涉诉房屋市场单价在下跌后自2017年12月至今价格又持续上涨。一审判决时的价值为最低值，随后上涨，涉诉房屋价格在王会强违约行为发生后的下跌、上涨波动，不能作为减少王会强违约金的酌定情节。对该证据，王会强质证称真实性无法确认，关联性不予认可。证据三：提交我爱我家销售经理王某的《证明书》、身份证复印件。证明王会强3月6日明确拒不履行房屋买卖合同，王会强构成违约，导致合同目的无法实现，此时已达到法定的王慧单方行使合同解除权的条件，王慧在3月10日另购房屋是在履行守约方的减损义务。王会强根本违约已经发生，王慧有权行使解除权并采取适当的措施，本案一审判决认为“原告在尚未达到约定单方合同解除权条件时，另行与案外人签订房屋买卖合同”，该认定错误。对该证据，王会强表示待证人出庭作证后一并发表意见。证据四：提交交易明细，证明王慧的购房款来自借款以及入账情况。王会强质证称真实性予以认可，但关联性不予认可，无法体现该明细是因购房产生。王慧申请证人王某出庭作证，证明王会强3月6日电话告知涉诉房屋不卖了。王会强质证称，真实性、关联性均不予认可，一审法官曾询问双方当事人，具体经办人员系刘某，未提起其他经办人。王某未提供工作证证明其为我爱我家工作人员。王某认为王会强的房屋成交审核挂售的陈述不客观、不真实。本院二审根据双方陈述等相关情况查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。王慧、王会强于2016年11月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：E1611055274）系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王慧上诉称王会强应当按照合同约定的房屋总价款的20%承担违约金，合同履行过程中，王会强应于2017年2月10前注销抵押，但王会强未在约定的期限内注销涉诉房屋的抵押；且相关证据证实王会强在合同履行过程中有不想卖房的意思表示，王会强构成违约。针对王会强提出违约金过高之抗辩，一审法院综合考虑上述实际情况对违约金数额予以酌定并无不当，本院予以支持。王慧上诉称王会强应赔偿因王会强违约给其造成的经济损失925000元。本院经审查，王慧在一审中陈述认可涉诉房屋现市值200万元左右，二审虽不认可一审陈述，但未举出充足证据予以证明，依据禁止反言原则，本院对王慧一审陈述予以采信。一审法院认定王慧要求王会强赔偿其另行购买的房屋与涉诉房屋的差价，依据不足，并无不当，本院予以维持。王慧上诉称应由王会强支付中介费损失，因双方陈述涉诉房屋差价并无明显，一审判决的违约金已包含该项损失，本院不再另行处理。综上所述，一审判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9824元，由王慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  肖大明审判员  刘丽杰审判员  周梦峰二〇一八年三月二十八日书记员  张 璐