广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终60号 上诉人（原审原告）：黎方芳，女，1967年7月16日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：陈绍林，男，1960年6月7日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 被上诉人（原审被告）：广西卓尚置业投资有限公司。住所：广西防城港市防城区防港路**。统一社会信用代码：91450600682143745M。 法定代表人：黄传光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞宏作，男，该公司职员。 上诉人黎方芳因与被上诉人广西卓尚置业投资有限公司（以下简称卓尚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院(2017)桂0603民初885号民事判决，向本院起诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎方芳及其委托诉讼代理人陈绍林到庭参加质证并接受询问。被上诉人卓尚公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人黎方芳上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判确认被上诉人卓尚·滨江名庭2#楼B-1801号房，面积127.49平方米，为其拆迁安置房，产权属其所有；三、本案的一、二审诉讼费由卓尚公司承担。事实与理由：一、拆房赔房天经地义。二、防城港市制药总公司、防城港市防城区经济贸易局与被上诉人签订的《防城港市制药总公司职工住房拆迁安置实施方案》第五条约定：由卓尚公司回建一幢20层以下楼房作为职工安置楼……。第六条约定：(4)现住单位公房的单职工按每户给予安置房35㎡按1000元／㎡的价格购买，36㎡至90㎡内按2000元/㎡的价格购买。三、防城港市制药总公司、防城港市防城区经济贸易局与被上诉人签订的《防城港市制药总公司土地出让、拆迁、安置捆绑协议》第九条约定：(2)半产权住房，以户为计算单位，按原面积拆一还半，另一半按1200元／㎡现金向乙方购买。四、上诉人与被上诉人签订《制药总公司单职工（公房）住户拆迁回建协议》及《制药总公司职工（单职工公房）住户拆迁回建协议》的补充协议，合法有效。2013年11月15日被上诉人通知上诉人办理交房手续。被上诉人于2014年5月28日收到上诉人交涉案房屋超出面积的购房款45871元，及其他费2660元，两项合计48531元。2014年7月21日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并办理了相关银行按揭贷款手续，后因被上诉人自身的原因，不能在银行办理购房按揭贷款而搁浅，造成贷款无果。上诉人与被上诉人是拆迁房屋人与被拆迁房屋人的安置合同补偿关系，并非是纯粹的购房买卖合同关系，拆一还半是双方的约定，且在安置选房时双方亦签订补充协议确认涉案房屋是上诉人的拆迁安置房，在一审法院庭审中被上诉人对上诉人提交的所有证据都无异议，亦充分证明被上诉人将涉案房屋安置给上诉人。被上诉人没有把该房在房产局登记备案在黎方芳的名下，而将该房抵押给第三人借款。被上诉人已拆除上诉人的房屋，必须依法保障上诉人有房居住，安置在前买房在后，不管在房产局是否办理登记备案，该房是上诉人的拆迁安置房不可否认。 被上诉人卓尚公司书面答辩称，上诉人提供的清单只是抽签房号结果。被上诉人与上诉人就抽签房号结果已达成了拆迁回建协议，故上诉人提供的清单与与本案无关。上诉人没有新的证据证明其已按双方达成的拆迁回建协议履行义务，一审查明上诉人没有履行拆迁回建协议条款、故意违约正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黎方芳向一审法院起诉请求：1.判令卓尚公司与黎方芳于2010年9月28日签订的《制药总公司职工（单职工公房）住户拆迁回建协议》真实有效；2.判令卓尚公司卓尚·滨江名庭2#楼B-1801号房，面积127.49平方米，为黎方芳的拆迁安置房，属于黎方芳所有；3.本案的一切费用由卓尚公司承担。 一审法院认定事实：2008年8月20日，防城港市制药总公司作出《防城港市制药总公司企业改制职工安置方案》，同年11月19日，防城港市防城区人民政府作出防区政函〔2008]115号《防城港市防城区人民政府关于防城港市制药总公司企业改制有关问题的批复》。尔后，防城港市制药总公司进行企业改制。2009年9月23日，防城港市制药总公司与卓尚公司作出《防城港市制药总公司职工住房拆迁安置实施方案》。2009年2月28日，防城港市制药总公司与卓尚公司、防城港市防城区经济贸易局签订《防城港市制药总公司土地出让、拆迁、安置捆绑协议》。2010年9月28日，黎方芳（乙方）与卓尚公司（甲方）签订《制药总公司职工集资房住户拆迁回建协议》，协议第四条约定：“1、甲方将回建一幢20层以下楼房作为乙方安置楼。具体分配单元、房号和楼层均根据乙方原报名自选户型，由防城港市制药总公司组织，在乙方选择回建房的面积范围内，抽签确定具体单元、房号和楼层。楼层之间不存在差价计算。……3、乙方原住房（上述被拆迁房）属于集资房，甲方将按原住房拆迁的同等建筑面积进行补偿回建给乙方，即乙方现住房面积（按合同第二条第3款为准）为：76.05㎡，甲方按“拆一还一”补偿回建给乙方的面积为76.05㎡，安置房面积超出以上面积的部分，另给予乙方价格优惠，安置房面积在超出无偿回建面积的10㎡以内部分按1000元/㎡向甲方购买（乙方购买部分的面积达不到10㎡或不购买的，甲方不给予乙方补差），在以上面积的基础上至90㎡的住房建筑面积，乙方按2000元/㎡向甲方优惠购买。”2011年12月6日，黎方芳（乙方）与卓尚公司（甲方）签订《制药总公司职工（集资房）住房拆迁回建协议》的补充协议，协议约定：“一、甲方用在建的卓尚滨江名庭2#楼作为乙方的回建安置房，交房时间暂定在2013年6月30日前（具体时间提前30天通知或公告）；二、乙方在制药总公司职工安置房分配方法中通过抽签取得2＃楼B-2303号房，面积90.5平方米（最终准确面积以房产证登记为准）；按协议约定，应支付给甲方购房款合计价格19513元（最终的价格是以实际面积计算出来的为准）；三、所有购房款应由乙方用现金一次性支付。其中乙方第一次付款要在交房前60天前支付不得少于无元房款给甲方；余下的购房款为第二次付款的额度，甲方在交房前两个月发出交房款公告，乙方在甲方发出交房款公告的30天内交房款，在甲方交房前结清房价款；四、如果乙方无法以现金一次性支付第二次付款额度，可以采用办理银行按揭贷款的形式支付，涉及银行按揭手续的相关费用由乙方承担；乙方在交足第一次应付款，并且余下的购房款获得银行按揭贷款批准后才能获得入住权利。此前，甲方拥有该房屋的产权和处分权。如果乙方在交房款规定的期限内不能办理银行贷款，又不能现金支付购房款的，甲方从公告交房款第30天起给乙方预留45天，若仍无法履行付款的，由制药总公司及其职工安置房领导小组确认弃权，一经弃权确认，将进入现金补偿程序。” 协议签订后，经黎方芳、卓尚公司双方协商将黎方芳抽签选中的2＃楼B-2303号房调整为2＃楼B-1801号房。2014年1月14日，位于防城港市防城区卓尚滨江名庭**楼**房备案于案外人肖德武名下。2014年5月28日，黎方芳向卓尚公司支付2＃楼B-1801号房首付款45871元及管道燃气费2200元、咨询费460元，剩余房款黎方芳未办理银行按揭贷款也未向卓尚公司支付清，卓尚公司亦未交付房屋给黎方芳及为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，黎方芳与卓尚公司于2010年9月28日签订《制药总公司职工集资房住户拆迁回建协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，对于黎方芳请求判令黎方芳、卓尚公司于2010年9月28日签订的《制药总公司职工集资房住户拆迁回建协议》真实有效的诉讼请求，予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，黎方芳、卓尚公司于2011年12月6日签订《制药总公司职工（集资房）住户拆迁回建协议》补充协议后，黎方芳仅向卓尚公司支付了部分购房款，剩余购房款黎方芳未向卓尚公司支付，卓尚公司亦未交付房屋给黎方芳及将房屋产权登记在其名下，现涉案房屋已备案至案外人名下。协议虽然合法有效，但不经登记，不发生房屋所有权的变动。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第十四条的规定，黎方芳对涉案房屋未取得所有权，黎方芳也没有其他证据证明黎方芳为涉案房屋的所有权人。因此，对于黎方芳请求判令卓尚滨江名庭2＃楼B-1801号房为黎方芳的拆迁安置房，属于黎方芳所有的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，黎方芳的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条规定，判决：一、黎方芳与卓尚公司于2010年9月28日签订《制药总公司职工集资房住户拆迁回建协议》真实有效；二、驳回黎方芳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黎方芳负担50元，由卓尚公司负担50元。 二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、卓尚公司交房《通知》，证明卓尚公司已交拆迁安置房给上诉人的事实；2、防城港市制药总公司安置房号清单，证明被上诉人已交安置房给上诉人的事实；3、交房通知，证明被上诉人交房给上诉人；4、制药总公司安置房号清单，证明被上诉人向制药总公司汇报安置拆迁职工住房的事实。被上诉人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院认为，上诉人二审提交的证据不能证明其主张的待证事实，不予采纳。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，黎方芳与卓尚公司于2010年9月28日签订的《制药总公司单职工（公房）住户拆迁回建协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决该协议真实有效正确，本院予以维持。 黎方芳与卓尚公司于2010年9月28日签订的《制药总公司单职工（公房）住户拆迁回建协议》真实有效，仅在双方当事人之间产生债权债务关系，不产生物权变动的效力。目前，卓尚公司尚未将涉案房屋交付给黎方芳，亦未登记产权在黎方芳名下，一审判决对黎方芳要求确认争议房屋是其拆迁安置房，属其所有的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人黎方芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人黎方芳已预交），由上诉人黎方芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 静 审判员 禤汉奇 审判员 刘帅武 二〇一八年三月十二日 书记员 谢馨仪 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。