重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初14410号 原告：王斌，男，1978年7月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。 被告：李昕欣，男，1985年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：朱万彪，重庆豪泰律师事务所律师。 被告：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝**龙山街道余松路**同舟.佳居**1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。 法定代表人：黄洪，总经理。 委托诉讼代理人：王莹，女，1986年5月19日出生，系公司员工。 原告王斌与被告李昕欣、重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人周元亮、被告李昕欣的委托诉讼代理人朱万彪、被告同洲公司的委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王斌向本院提出诉讼请求：1、判决二被告涂销在原告购买的位于渝北区腾芳大道231号门市上设置的抵押登记；2、被告同洲公司在案涉房屋抵押登记被涂销及所有司法查封被解除后于30日内为原告办理产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告同洲公司于2009年签订了现房购买合同，约定原告购买被告同洲公司位于重庆市渝北区腾芳大道231号门市。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告同洲公司亦于2009年将原告购买的门市交付给原告使用。2012年，被告同洲公司办理了房屋产权大证后未分户，在未告知原告的情况下，用产权大证向被告李昕欣抵押借款，被告李昕欣在抵押登记时未对抵押房屋进行实地调查产权使用状况及房屋买卖情况，也未告示原告等人。二被告黑抵押行为损害了原告的合法权益，原告多次找被告同洲公司办理产权登记，同洲公司多次承诺给原告办理产权登记，直到被告李昕欣申请强制执行，法院公告要处置原告等人财产，原告才知道二被告黑抵押的事实，原告提出执行异议及诉讼程序，法院裁决原告执行异议成立，并认定原告房屋买卖合同合法有效。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告李昕欣辩称，1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，我方并非合同相对人，不是适格被告，请求驳回原告对我方的起诉；2、物权法以及房屋登记条例明确规定，物权的设立、变更转移等必须依法登记，非经登记不得对抗善意第三人。原告长达5、6年未向登记机关申请过户，也未向法院提起诉讼，自身存有明显过错；3、我方所设立的抵押权合法有效，具有排他性，若原告认为案涉房屋的抵押登记确系错误，可向房屋登记机关提起行政诉讼，撤销该抵押登记，在行政机关没有变更抵押登记之前，该抵押登记合法有效，原告要求二被告涂销房屋上的抵押登记无法律依据，不应支持；4、原告与被告同洲公司间的房屋买卖合同成交价明显偏低，不论合同是否有效，原告在其合同目的不能实现的情况下，其所受有的损失应由被告同洲公司承担，且通过其他法律途径解决;5、我方并无任何过错，若原告认为抵押权的设置侵犯了其权利，原告可向同洲公司请求追偿。综上，请求驳回原告对我方的全部诉请。 被告同洲公司辩称，原告诉状中陈述的事实及理由属实，原告与我方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已向我方支付95%的购房款，现我方已拿出200个车位与被告李昕欣协商抵债以解决抵押权的问题，预计在年底可以解决，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对重庆市商品房买卖合同、中国农业银行转账业务客户回执单、专用收据2张、（2016）渝01民初965号民事判决书、（2017）渝民终235号民事判决书、重庆市房地产抵押合同、建设工程竣工验收意见书、重庆市国土资源和房屋管理局不动产查询单据，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 同洲公司原名重庆同舟实业（集团）有限公司、重庆同舟控股（集团）有限公司，该公司于2009年4月2日更名为重庆同洲控股（集团）有限公司。 2007年10月17日，重庆同舟实业（集团）有限公司出具收据，载明收到王斌之妻罗建新都花园小区门面款80218.35元。 2009年8月24日，同洲公司作为甲方（卖方）、王斌作为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于渝北区腾芳大道231号的第一层门面现房出售给乙方，建筑面积23.04平方米，套内建筑面积21.11平方米，总成交价100224元，在签订本合同时付款95%，办理产权证时付款5%。甲方应在2009年8月31日前将商品房交付乙方使用。合同第十三条约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……如逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 2009年8月24日，被告同洲公司出具收据，载明收到王斌腾芳大道231号门市款14995元。被告同洲公司于2009年12月将该房屋交付给王斌使用至今。 王斌在购房后多次与其他购房者一起要求同洲公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲公司向王斌等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园临街商业门市产权证。 原告王斌认为，二被告2014年在案涉房屋上设立抵押，属于恶意抵押，且重庆市高级人民法院终审判决已认定王斌对案涉房屋享有的权利足以排除抵押权人基于抵押权优先受偿的执行，现二被告的抵押登记行为阻碍了其优先权的实现，涂销抵押登记是二被告应履行的协助义务，故提起本案诉讼。 另查明，2014年7月15日，同洲公司（甲方、抵押人）与李昕欣（乙方、抵押权人）签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以其名下位于渝北区龙山街道XX路XXX号X幢1-4、渝北区双龙湖街道XX路XX号XX花园2幢向乙方抵押借款800万，抵押期限为2014年7月15日至2014年9月14日。同洲公司以其自有的权证号为201房地证2014字第02XXXX号、201房地证2012字第01XXXX号商服用房设定抵押。 2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲公司办理了201房地证2012字第01XXXX号房地产权证，案涉房屋为该证项下商服用房之一。2014年7月15日，同洲公司在该证下为李昕欣设立抵押权至今。 李昕欣起诉同洲公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决被告同洲公司偿还借款本金800万元及支付违约金等责任，李昕欣对同洲公司所有的权证号为201房地证2012字第01XXXX号、201房地证2014字第02XXXX号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款有权优先受偿。 上述裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，在执行中查封了同洲公司名下的“XX花园”2幢(房地产权证为201房地证2012字第01XXXX号，实地查勘地址为XX大道209-255号)、XXX号1幢1-4号(房地产权证为201房地证2014字第02XXXX号)等房屋。2015年3月13日，在执行被执行人为同洲公司的另案即（2015）渝一中法公执字第00219号案件中，首轮查封了案涉上述房屋。 在拍卖房屋的过程中，王斌以法院拟拍卖的房屋中“重庆市渝北区腾芳大道231号门市”系其于2009年购买为由，向重庆市第一中级人民法院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。重庆市第一中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）渝01执异1080号执行裁定书，裁定驳回案外人王斌的异议。在上述执行过程中，王斌于2016年7月27日将案涉房屋购房款的尾款5010.65元缴纳至重庆市第一中级人民法院交付执行。 王斌对上述执行裁定书不服，遂以申请执行人李昕欣、被执行人同洲公司、被执行人重庆同洲龙马汽车销售有限公司为被告，被执行人任和斌、王伟为第三人提起了执行异议之诉，请求：1、依法确认王斌对执行标的（重庆市渝北区腾芳大道231号门市）购买的权利合法有效；2、依法判决对执行标的（产权证号为201房地证2012字第01XXXX号）停止执行，并解除查封扣押；3、由同洲公司承担本案诉讼费。重庆市第一中级人民法院认为，王斌与同洲公司签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋未过户登记到王斌名下，不可归责于王斌的自身原因，王斌对案涉的重庆市渝北区腾芳大道231号门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，对王斌要求对案涉房屋停止执行的请求予以支持。王斌请求对案涉房屋解除查封的问题，因该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，不予支持。故重庆市第一中级人民法院在2017年1月9日作出（2016）渝01民初965号民事判决书，判决：一、停止执行重庆市渝北区腾芳大道231号房屋；二、驳回王斌的其他诉讼请求。 李昕欣对上述判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉。该院经审查后认为，王斌对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由为：1、王斌与同洲公司在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋。2、王斌举示的购房款收据证实其向同洲公司支付了购房款95213.35元，2016年7月27日王斌将剩余价款5010.65元按照人民法院的要求交付执行。3、案涉房屋未办理过户登记手续并非基于王斌自身原因。同洲公司与王斌签订《重庆市商品房买卖合同》后，因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态。同洲公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北区不动产登记中心并无相关房屋的信息，致使初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，即王斌无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制同洲公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，同洲公司并未通知王斌办理产权过户登记，且仅过了十余天同洲公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是同洲公司并未就该情形通知王斌，亦无证据证明王斌知晓该事实，在此情形下，案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于王斌。此外，王斌作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上王斌曾多次向同洲公司提出办理过户登记手续的要求，同洲公司亦向王斌等相关业主承诺期限办理过户登记手续，应视为王斌尽到了必要的注意义务，李昕欣主张案涉房屋未办理过户登记手续系王斌自身原因的上诉理由不能成立。故本案符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定的情形，王斌对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。重庆市高级人民法院遂于2017年8月31日作出（2017）渝民终235号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 重庆市高级人民法院（2017）渝民终235号民事判决书中查明的事实载明：该院就案涉房屋是否办理过商品房预售许可手续等问题向渝北区不动产登记中心进行函询，2017年8月7日重庆市渝北区不动产登记中心回函载明：1、新都花园2幢1层的商业门面未办理商品房预售许可证；2、前述房屋在竣工至2012年4月5日办理初始登记期间，不能办理网签和预告登记手续；3、经调查，新都花园项目住宅部分用于空港农村非人员的安置，该项目于2008年竣工并通过规划、建设等相关手续，由于开发企业欠土地出让金等问题，直到2012年同洲公司才申请办理房屋初始登记。 再查明，截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋除存有被告李昕欣的抵押权之外，仍存有6个查封登记，具体为2014年8月21日重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民执字第01251-5号查封登记、2015年3月20日重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法公执字第219-1号查封登记、2015年8月25日重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民执字第01251-7号查封登记、2016年7月11日重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执2418号之二等案查封登记、2017年1月22日重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第1088、1182号之三-1查封登记、2017年6月13日重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执6055号查封登记。 本院认为：原告王斌与被告同洲公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。 关于涂销抵押登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，王斌与同洲公司就案涉房屋签订买卖合同后未办理不动产物权登记，虽然案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于王斌，但未经登记的房屋不具有不动产公示、公信的效力。被告李昕欣与同洲公司签订房地产抵押合同时，案涉房屋产权登记在同洲公司名下，其有理由相信同洲公司对案涉房屋享有处分权，且双方办理了抵押登记，抵押权依法设立。虽然重庆市高级人民法院的终审判决认定，王斌对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除李昕欣基于抵押权申请强制执行，但并不必然推断出王斌有权要求李昕欣和同洲公司涂销抵押登记，原告王斌要求李昕欣和同洲公司涂销案涉房屋上设置的抵押登记并无法律依据，本院不予支持。被告李昕欣辩称原告王斌要求其涂销案涉房屋上的抵押登记无法律依据，本院予以采纳。 关于办理产权登记。首先，根据查明的事实，原告王斌按商品房买卖合同的约定履行了支付房款的义务，被告同洲公司亦应按约定为王斌办理案涉房屋的产权证。被告同洲公司于2012年4月5日取得包括案涉房屋在内的商服用房大产权证后，在未告知原告王斌的情形下又将房屋抵押给被告李昕欣，构成违约，依法应承担违约责任，包括继续为原告王斌办理案涉房屋的产权证。其次，虽然案涉房屋上存在被告李昕欣的抵押权，但在王斌就案涉房屋提出执行异议之诉的案件中，重庆市高级人民法院（2017）渝民终235号终审案件中已认定王斌购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王斌对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行，即王斌对案涉房屋的权利可以排除被告李昕欣基于抵押权的强制执行。故案涉房屋上存在的抵押权已事实上不构成办理案涉房屋过户手续的障碍。最后，案涉房屋存在6个查封登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，案涉房屋在查封登记解除前尚不能办理过户手续。但案涉房屋的查封登记解除后，案涉房屋已不存在产权过户的障碍，故原告王斌要求被告同洲公司在案涉房屋上的所有司法查封被解除后于30日内为其办理案涉房屋的产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆同洲控股（集团）有限公司在位于重庆市渝北区腾芳大道231号门市上的所有司法查封被解除后30日内为原告王斌办理该房屋的产权登记手续； 二、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆同洲控股（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一八年十一月二十一日 书记员  龙 倩