河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终13号上诉人（原审原告、反诉被告）：李盼，男，1985年4月21日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张霞，女，1985年6月28日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。以上二上诉人的委托诉讼代理人：王保生，河北辰方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨洁，女，1973年6月28日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张保山，男，1970年12月2日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。以上二上诉人的委托诉讼代理人：刘霞，河北兴冀律师事务所律师。原审第三人：保定市华中中环房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市恒祥北大街**门脸，统一社会信用代码9113060634774894XX。法定代表人：袁淑玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李帅，该公司职员。委托诉讼代理人：邸鹏，该公司职员。上诉人李盼、张霞因与上诉人杨洁、张保山及原审第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司（以下简称华中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2017）冀0606民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李盼及其与上诉人张霞的委托诉讼代理人王保生，上诉人杨洁、张保山及其委托诉讼代理人刘霞，原审第三人华中公司的委托诉讼代理人李帅、邸鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李盼、张霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李盼、张霞一审的诉讼请求，判令由杨洁、张保山承担违约责任，给李盼、张霞定金五万元人民币；2、判令杨洁、张保山承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由:1、李盼、张霞于5月8日前催杨洁、张保山和华中公司依合同约定办理首付手续，证据有催告函快递回单、快递网上查询结果、催告短信以及与华中公司的电话录音。所有证据都有催促办理资金监管的要求，一审判决对这些证据未作出判断。2、李盼、张霞出示2017年7月10日调解笔录，内容是杨洁、张保山主张5月8日不能拿回房屋产权证不是自己的原因，不能在原价格上继续履行合同。5月8日杨洁、张保山已向李盼、张霞终止了该合同，李盼、张霞出示了《房屋买卖合同解约通知书》，且杨洁、张保山质证，但一审判决省略了杨洁、张保山的质证意见，更没有对该证据作出判断，杨洁、张保山存在恶意违约的事实。3、关于首付款资金监管账户。一审两次开庭，其中华中公司在庭审时陈述监管人是银行，监管需要买卖双方到场，法官问华中公司为什么本次回答与上次回答不一致，以哪次为准，华中公司回答以本次为准，而判决却选用了华中公司第一次的陈述，一审判决应对选用第一次陈述的理由有所表述。4、关于资金监管。本案合同第六条第一项定金的监管约定明确，由华中公司监管，合同成立时委托同时完成。而首付款写的是存入银行指定监管账号，合同约定清楚明确，是三方当事人认可的书证，一审判决应对选择一方当事人曾经的承诺有所交代，退一步，就算该说法成立，监管的授权也应有所表述。5、全面、正确理解合同第六条第二项是判明是非的关键。正确理解该条款的监管目的、监管人、监管流程，还有甲、乙双方同时向银行提交全部贷款资料的“同时”是怎么认识，双方需向银行提交什么资料应当明确。合同中的“同时”是交了首付就可以办贷款手续了，完成了首付资金监管同时办理贷款的地点应当在银行，而贷款资料，李盼、张霞应当交的是已由华中公司审查的全部资料，杨洁、张保山应当提交的是产权证。6、杨洁、张保山回赎产权证的时间有一个多月，即使公积金中心设备出现故障，也不可能是长期的，杨洁、张保山在还款账户内有存款不等于其已经申请提前还贷，提前还贷是变更合同，得向相对人提出动意。就算客观上杨洁、张保山真不能按期回赎房产证，也应是顺延合同期限，而不是解除合同。杨洁、张保山辩称，1、杨洁、张保山没有违约行为。而是李盼、张霞违约，未在合同约定的期间2017年5月8日将首付款87万元打入华中公司指定账号，李盼、张霞要求杨洁、张保山承担违约金没有任何道理，应依法驳回。2、全案的一、二审诉讼费应当由李盼、张霞承担。李盼、张霞未履行房屋买卖合同的义务，造成诉讼的原因是李盼、张霞恶意违约的事实存在。所以全案的一、二审诉讼费应当由李盼、张霞承担。3、关于首付款监管账号，在一审中华中公司第一次的诉讼代理人明确表示是打入华中公司的对公账号，但是李盼、张霞并没有在2017年5月8日打入华中公司对公帐号，不存在账号不清的原因。杨洁、张保山认为李盼、张霞根本就不存在87万元首付款，因此，应当依法驳回李盼、张霞的诉讼，保护杨洁、张保山的诉讼请求，确定李盼、张霞的违约责任。华中公司述称，依据法院判决配合执行。杨洁、张保山上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院的判决书第三条，应改判李盼、张霞赔偿上诉人五万元保证金和违约金32970元，共计82970元（违约金按每天157元，自2017年5月8日至2017年12月付清之日止）。2、诉讼费、反诉费一切费用均由李盼、张霞承担。事实与理由：1、2017年4月4日，签订房屋买卖合同后，李盼、张霞应按合同第六条第二项于2017年5月8日将首付款87万元存入指定监管账户，但李盼、张霞未在合同约定时间内履行义务，因此李盼、张霞违约。2、2017年4月4日签订合同后，上诉人于2017年4月6日在其住房公积金建设银行账户存入15万元，要求保定市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）办理提前还款解押房本，但是公积金中心在2017年3月23日《保定日报》刊登《公告》系统优化调整，暂停办理各项住房公积金业务，同年4月10日恢复办理业务。2017年5月19日公积金中心才将我们房屋欠款130211.51元结清。我们不存在违约行为，李盼、张霞明显存在违约行为，应承担违约责任。李盼、张霞辩称，回赎产权证是杨洁一方的法定义务。5月8日杨洁、张保山没有回赎产权。这个事实是三方共同认可的。回赎产权有一个月的期限，不会是房屋涨价后恶意违约的具体表象。杨洁一方以到5月8日不能回赎为由，要求涨价或解约，属于恶意违约。李盼一方之所以不能完成首付，是因为首付需要监管，没有杨洁一方授权或委托，首付给任何其他人是无效的。首付款应当给卖方，但由于二手房交易的性质决定应当由第三人监管，故交付首付款需要包括李盼一方在内的三方共同完成，并非李盼一方的先行义务。另外二手房买卖的基础是产权，5月8日杨洁一方没有回赎房产证，因此，李盼一方没有付款义务。退一万步讲，李盼一方拥有先履行抗辩权。在一审时，李盼一方出示录音资料，催促华中公司尽快履行合同，完成监管也就是交付首付款，华中公司表示收到了短信，并且已经向杨洁一方转达，李盼一方出示2017年7月10日在莲池区法院的调解笔录，华中公司曾经表述杨洁一方确实正在交纳公积金剩余款项，但是出现了一些状况，后期房主有加价的想法。华中公司述称，依据法院判决配合执行。李盼、张霞向一审法院起诉请求：判令杨洁、张保山承担违约责任，给付定金50000元，华中公司协助履行，诉讼费由杨洁、张保山承担。杨洁、张保山向一审法院提起反诉请求：李盼、张霞应向杨洁、张保山支付全部房款的千分之一违约金，即19468元，定金5万元。一审法院认定事实：李盼、张霞二人系夫妻关系；杨洁、张保山二人系夫妻关系。2017年4月4日，卖方杨洁、张保山（甲方）与买方张霞（乙方）、中介方华中公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：乙方购买甲方位于保定市隆昌路88号丽景蓝湾B区15-1-304号的房屋一套，建筑面积93.06平方米。房屋总售价157万元。乙方向丙方交纳服务佣金、银行贷款服务费共31400元。银行贷款服务费的服务内容为向乙方提供贷款资讯信息、贷款资料的初步审核、在银行办理抵押手续过程中的问题解答和协助。乙方在签订合同的同时向甲方交纳购房定金50000元，该定金由甲方交丙方监管。乙方应于2017年5月8日前将首付款87万元存入银行指定监管账号，同时甲乙双方向银行提交全部贷款资料，丙方协助甲乙双方办理贷款手续。乙方实际贷款额度与贷款年限及放款日以银行最终审批结果为准。甲乙双方待银行审核批准乙方贷款手续后五个工作日内到房地产交易管理部门办理产权变更手续。乙方取得《不动产证书》应交由丙方保管，乙方应于取得《不动产证书》之日起五个工作日内去银行办理抵押等相关手续。丙方协助甲乙双方办理房屋产权变更，在合同约定的期限内甲乙双方无条件相互配合办理产权变更手续，如因任何一方原因导致合同期限内未办理房屋产权变更手续，由责任方承担违约责任及经济损失。甲方应在收到全部首付款当日将房屋清空的同时交验物业，物业交验完毕后，甲乙双方签订《物业结清单》，同时甲方将钥匙交给乙方。甲方在收到全部首付款当日将全部户口迁出房屋，逾期不迁出，每逾期一日向乙方支付总房款的万分之一的违约金。如乙方违约则甲方不再退还购房定金，丙方有权直接将监管的乙方已付定金支付给甲方；如甲方违约，则应向乙方返还双倍定金。甲乙任何一方提出中止贷款行为或因提供的贷款手续不完善、证明不属实、资信不够等原因造成贷款未果或交易未能完成，由责任方承担所造成的损失，贷款服务费不予退还。甲乙双方需按丙方要求的时间及时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期造成的后果由延误方承担。如乙方延误，乙方不得要求丙方退还贷款服务费。甲方应按期交付房屋，甲方每逾期交房1天，向乙方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天或以上，乙方有权请求丙方直接将所产生的违约金从监管保证金里扣除。逾期超过7天，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任。乙方每逾期付款1天，向甲方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。若甲方解除合同，乙方应配合甲方办理产权变更手续并承担相关费用。乙方迟延或拒绝办理银行抵押等手续，每逾期付款1天，向甲方支付总房款1‰的违约金；逾期超过3天，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。甲方应交纳履约保证金5万元由丙方代乙方收取。若甲方违约，该履约保证金即转为定金。上述合同订立后，李盼依约定向华中公司交付了服务佣金、银行贷款服务费共31400元、定金50000元。华中公司收款后给李盼、张霞出具了收据。杨洁、张保山依约定向华中公司交付了履约保证金50000元。华中公司收款后给杨洁、张保山出具了收据。张保山为办理所售住房的还款手续，于2017年4月6日在其建设银行账户存入15万元。公积金中心在2017年3月23日的《保定日报》刊登《公告》：“该中心于2017年3月24日-4月7日进行优化调整。在此期间暂停办理各项住房公积金业务，4月10日恢复办理业务。”因上述原因，致使保定市住房公积金管理中心于2017年5月19日才将张保山位于保定市隆昌路88号丽景蓝湾B区15-1-304号的房屋欠款130211.51元结清。应杨洁、张保山的申请，法院调取华中公司于2017年7月21日出具的《说明》显示：“坐落于保定市隆昌路88号丽景蓝湾B区15-1-304号的房屋，《房屋买卖合同》编号为（商业贷款）1700808。截止到2017年7月21日上午9时，买方未将合同约定的首付款转入我公司账户。”至今李盼、张霞亦未交付购房首付款87万元整。李盼、张霞称未能交付首付款的原因系双方及华中公司未能协商确定银行监管账户。在2017年9月13日庭审中，李盼、张霞当庭明确表述“银行监管账户是由银行决定的，三方当事人没有约定也无权约定，银行发放贷款需看到产权本和首付款才会指定监管账户。”杨洁、张保山当庭明确表述当时约定首付款打入第三人的对公监管账户。华中公司当庭明确表述银行指定监管的对公账号一般是指我公司的对公账号，我公司账号是银行监管的。首付款是约定打入我公司对公监管账户。三方当事人对是否明确了银行监管账户陈述不一致。各方当事人均未提交确切证据佐证各自的陈述。因李盼、张霞未能将首付款87万元依合同约定交付，致使2017年4月4日双方及华中公司共同签订《房屋买卖合同》的后续事项三方当事人均未再行履行。另查明，李盼、张霞当庭表示要求解除双方于2017年4月4日订立的《房屋买卖合同》。杨洁、张保山当庭表示同意李盼、张霞的该项请求。一审法院认为，张霞与杨洁、张保山及华中公司订立的《房屋买卖合同》，属于合同各方当事人真实的意思表示，且不违背法律、法规的强制性、效力性的规定。该《房屋买卖合同》合法有效，对该合同的各方当事人均具有约束力。现双方一致同意该《房屋买卖合同》予以解除，对此予以确认。李盼、张霞应依约交付购房首付款87万元，属于李盼、张霞应负的先行履约义务；现李盼、张霞至今未向指定银行监管账户交付购房首付款87万元整，致使《房屋买卖合同》的后续事项三方当事人均未再行履行。杨洁、张保山不存在违约过错，故对李盼、张霞要求杨洁、张保山承担违约责任并给付定金5万元的诉请不予支持。因双方及华中公司对是否明确了银行监管账户陈述不一致，而且各方当事人均未提交确切证据佐证各自的陈述，故杨洁、张保山反诉李盼、张霞给付定金5万元的理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：“一、原告张霞（反诉被告）与被告杨洁、张保山(反诉原告）及第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）李盼、张霞定金5万元整；同时返还被告(反诉原告）杨洁、张保山履约保证金5万元。二、驳回原告（反诉被告）李盼、张霞的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告）杨洁、张保山的其他反诉请求。如第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元;由原告李盼、张霞负担。反诉案件受理费525元，由被告杨洁、张保山负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年7月10日保定市莲池区人民法院对三方当事人所作的调解笔录载明，杨洁、张保山陈述“我们在5月8日已经向原告中止了该合同，我们不能在原价格上继续履行合同”“《房屋买卖合同解约告知书》有书面文件，且有华中员工李佳乐签字”。2017年9月13日一审法院第一次开庭审理时，法官询问三方当事人是否明确了银行监管账户，华中公司陈述“银行指定的监管的对公账号一般是指我公司的对公账号，我公司账号是由银行监管的”。2017年9月22日一审法院第二次开庭审理时，李盼、张霞的委托诉讼代理人询问华中公司对公账号是哪个账号，华中公司的委托诉讼代理人陈述“付款方先交付首付款，存入银行监管账户”。后询问华中公司的委托诉讼代理人两次庭审中，监管账户问题的陈述不一致，以哪次为准，华中公司的委托诉讼代理人回答“以我这次陈述为准”。以上事实表明，三方当事人在《房屋买卖合同》中未明确约定首付款的银行指定监管账户，在合同履行过程中亦未对此达成一致。因此对于一审法院审理查明的“因李盼、张霞未能将首付款87万元依合同约定交付，致使2017年4月4日双方及华中公司共同签订《房屋买卖合同》的后续事项三方当事人均未再行履行。”应予纠正。《房屋买卖合同》第十条违约责任约定：“1、合同签订后，如乙方违约则甲方不再退还购房定金，丙方有权直接将监管的乙方已付购房定金支付给甲方；甲方违约，则应向乙方返还双倍定金（丙方将监管乙方的购房定金退还乙方，另外的定金由甲方赔付给乙方）……”“7、……若在合同履行过程中，甲方违约，该履约保证金即转为定金，丙方有权按照本合同第十条第一款的约定将该笔款项支付给乙方。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李盼、张霞夫妻二人与杨洁、张保山夫妻二人及华中公司三方签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼中李盼、张霞夫妻二人和杨洁、张保山夫妻二人均同意解除该合同，意思表示真实，对之予以支持。在涉案合同中，虽然约定李盼、张霞夫妻二人于2017年5月8日前将首付款打入银行指定的监管账户，但并未明确约定具体的账户。李盼、张霞夫妻二人与杨洁、张保山夫妻二人对银行指定的监管账户表述不一，中介方华中公司在一审两次庭审中对银行指定监管账户的陈述亦前后不一，三方当事人均未提交确切证据佐证各自的陈述，故不能认定李盼、张霞夫妻二人未按约定时间将首付款打入银行监管账户的行为是违约行为。为此，杨洁、张保山夫妻二人要求李盼、张霞夫妻二人承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。杨洁、张保山认可2017年5月8日已经向李盼、张霞中止了《房屋买卖合同》，且明确表示不能在原价格上继续履行合同。杨洁、张保山作为涉案房屋的出卖人，在合同履行过程中以不能按照原价格继续履行合同为由要求解除合同，既不符合法定解除合同的条件，也不符合《房屋买卖合同》的约定，故杨洁、张保山应当按照《房屋买卖合同》承担违约责任。根据《房屋买卖合同》关于违约责任的约定，由于杨洁、张保山存在违约行为，故其向华中公司交纳的履约保证金50000元即转化为定金，应由华中公司直接支付给李盼、张霞。综上所述，杨洁、张保山的上诉请求不能成立，应予驳回，李盼、张霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、变更河北省保定市莲池区人民法院（2017）冀0606民初2413号民事判决第一项即“一、原告张霞（反诉被告）与被告杨洁、张保山(反诉原告）及第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）李盼、张霞定金5万元整；同时返还被告(反诉原告）杨洁、张保山履约保证金5万元。”为“一、上诉人张霞与上诉人杨洁、张保山及原审第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。原审第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还上诉人李盼、张霞定金50000元整；同时原审第三人保定市华中中环房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内将上诉人杨洁、张保山向其交纳的履约保证金50000元给付上诉人李盼、张霞。”；二、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2017）冀0606民初2413号民事判决第二项、第三项，即“二、驳回原告（反诉被告）李盼、张霞的其他诉讼请求。”“三、驳回被告(反诉原告）杨洁、张保山的其他反诉请求。”；三、驳回上诉人杨洁、张保山的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由上诉人杨洁、张保山负担，一审反诉案件受理费525元，由上诉人杨洁、张保山负担；二审案件受理费，上诉人李盼、张霞交纳的1050元，上诉人杨洁、张保山交纳的1050元，均由上诉人杨洁、张保山负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  李舒淼审判员  郑金梁二〇一八年三月二十一日法官助理王琦书记员边塞