宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民事判决书              （2018）宁02民终328号    上诉人（原审被告）: 石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区世纪大道****。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈海龙，男，汉族，1984年12月2日出生，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安公司）因与被上诉人陈海龙商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，因本案必须以宁夏回族自治区高级人民法院指令本院再审的案件审理结果为依据，本院于2018年5月25日裁定中止审理本案。本院于2018年10月16日作出（2018）宁02民再1号民事判决，故本院于2018年10月30日对本案恢复诉讼程序。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众安公司的委托诉讼代理人刘涛、孟祥宇,被上诉人陈海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众安公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：造成本案起诉前无法办理房屋所有权登记及办理房屋权属证书的原因并非众安公司的过错，因房屋登记部门擅自提高法定办证标准，将《房屋登记办法》第三十条第五项规定的“房屋已竣工的证明”上升到“工程竣工验收备案”的行政登记完成。涉案房屋于2013年8月已符合房屋竣工条件，但在2015年年底才取得备案， 2016年1月才取得房屋所有权总证；同时因石嘴山市政府常务会议纪要决定，导致涉案房屋土地规划发生变化，直至2015年10月石嘴山市规划局才出具符合规划的确认书，导致众安公司办理房屋所有权总证延迟。并且，工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范即《火灾自动报警系统技术规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》（分别于2014年5月1日、2014年10月1日起施行），导致消防验收标准发生变化，据此涉案房屋消防设计变更、施工变更，最后验收时间延后，该情形属不可抗力，责任不应由上诉人承担。陈海龙辩称，1.一审判决正确；2.上诉人所称因房屋登记部门擅自更改标准、2010年市政府会议纪要原因导致，上诉人未能如期办理房屋总证完全没有事实依据；3.上诉人所称因国家发布新的消防技术规范导致其无法取得消防验收备案手续，不具备合理性及合法性；4.即使上诉人所称的上述问题均存在，但上诉人从未如实将这些问题告知被上诉人，这明显违背合同双方应当互负的诚实守信的义务。故请求驳回上诉，维持原判。              陈海龙向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理产权登记的违约金36759元；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：2012年9月26日原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于大武口区xxxx小区37-2-102号房屋预售给原告，单价每平米3000元，交付期限为2013年6月30日前，双方还对付款方式、交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，陈海龙向众安公司交付购房款412569元。于2013年8月30日签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由众安公司向陈海龙在原房屋价款的基础上找补差价444元，即陈海龙向众安公司交付全部购房款412125元，众安公司也向陈海龙交付了xxxx小区的37-2-102号房屋。2016年1月28日，石嘴山日报刊登公告，涉案房屋可以办理房屋权属证书。一审法院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。本案原、被告双方约定在房屋交付后365天内共同申请办理房屋产权登记，因被告未能办理总证，导致未能在约定时间内给原告办理房屋产权登记，被告应当承担违约责任。因双方未约定违约金的具体数额或违约金计算方式，被告应当以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照双方合同约定及被告办理总证及通知原告办证的时间支付违约金，考虑案件的情况，按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。本案自涉案房屋交付之日（即2013年8月30日）的365日以后（即从2014年8月30日开始）至2016年1月28日石嘴山日报刊登公告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共计516天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算违约金为36476元【412125×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×516天×（1+30%）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿陈海龙逾期办证违约金36476元，于判决生效后五日内付清。案件受理费718元，减半收取计359元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人众安公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：证据一、2012年7月16日消防工程联系函一份、2013年5月30日消防工作联系函一份、2013年6月18日消防工程联系函一份、2013年7月6日消防工程联系函一份、2013年7月22日消防工程联系函一份、2013年7月23日建设工程消防设计备案受理凭证一份、2014年11月13日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证一份、2014年11月27日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书二份（石公消竣查字2014第0020号、0021号）、2014年12月17日工程质量整改通知书一份、2014年11月28日消防工作联系函一份、2014年12月20日深圳华新国际建筑工程设计顾问单位设计补充、整改通知单一份、2014年11月20日整改回复单一份、图纸三份、2015年6月17日石嘴山市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份、2017年12月20日消防工程联系函一份；证据二、房屋产权证大证一份、石嘴山日报报纸公告一份。上述两组证据证明：新的消防技术规范颁布后，2014年11月，消防部门对涉案消防工程验收不合格，上诉人经与消防工程设计公司协商确定设计变更方案并报消防部门登记备案，后又通过招投标、施工并复审合格，截止复审合格之前的该段时间不应计算违约金。之后，上诉人积极进行工程验收和办证。以上证据可以证实被上诉人房屋消防复查验收合格的时间和具备办证条件并公告办证的时间。被上诉人质证认为：证据一的真实性认可，对证据来源的合法性予以认可，但该证据与本案没有关联性，无法达到上诉人的证明目的；对证据二的真实性、合法性、关联性均认可，法庭应当以一审判决认定的期限为准。本院对上诉人众安公司提供的证据的真实性、合法性及关联性予以采信，能够证明待证事实。  二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。本院二审查明，2013年9月6日、2014年1月29日，国家住建部分别颁布了《火灾自动报警系统技术规范》和《消防给水及消防栓系统技术规范》，两个新规范分别于2014年5月1日和2014年10月1日起施行。本案审理中，上诉人众安公司提交的证据证实，2014年11月27日，经消防部门对涉案工程检查验收，出具了“消防备案检查不合格通知书”，同年11月28日众安公司即向工程设计公司提出按新的防火设计规范出具相应设计变更，同年12月20日工程设计公司按照新规范要求，向众安公司出具了“设计补充、更改通知单”。经众安公司招标、施工、整改，2015年6月17日，消防部门复查，出具了“消防备案复查意见书”，该意见书表述对涉案工程消防设计、施工符合国家工程标准规范。2015年9月7日，政府规划部门向众安公司出具了《建设工程规划核实确认书》。2015年12月1日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设等单位对涉案工程进行验收，石嘴山市住房和城乡建设局对该工程于2015年12月21日完成审核备案。2016年1月27日，众安公司取得涉案房屋所有权总证。石嘴山市住房和城乡建设局在《石嘴山日报》刊登办理《房屋所有权证》的通告，从即日起对涉案房屋可办理《房屋所有权证》。 本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人逾期办证是否违反合同约定；2.上诉人应否承担相应的违约责任；3.是否存在不可归责上诉人的原因，导致未在合理期限内给被上诉人办理房屋产权登记手续。 众安公司与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。根据合同约定，众安公司应当在商品房交付后365日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案工程建设过程中，国家住建部颁布了两个新的消防技术规范，2014年11月，经对涉案消防工程验收不合格后，众安公司又通过招标、施工，于2015年6月17日经消防部门复查验收合格。相关消防技术规范调整对涉案工程建设产生的影响客观存在，且发生在双方当事人签订售房合同之后，以一般的预见能力和标准难以判断，也超出了众安公司在可预见事情发生的范围，客观上对众安公司履行合同约定办理房屋产权登记产生了影响。从本案查明认定的事实看，虽然消防技术规范的调整对众安公司迟延办证产生了不可预见的影响，但该影响消除后，众安公司仍然存在迟延办证的违约事实，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本案应部分免除众安公司的违约责任。关于违约金的确定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成买受人不能在合同约定的期限内办证的，应承担违约责任。由于新的消防技术规范于2014年5月1日开始施行，而此时涉案工程已经完工且交付使用，双方当事人签订的合同还在履行期间，涉案消防工程于2015年6月17日复查验收合格，根据新消防技术规范对涉案工程的影响，对此期间形成的违约期间应予以扣除。2015年6月17日，涉案消防工程经复查验收合格后，众安公司还应向政府相关部门报备其他项目验收，综合考虑三个月合理期间。自2015年9月18日起至2016年1月27日共计132天，按银行逾期贷款利率应计算违约金金额，即：[412125元×4.75%／年÷365天×132天]×1.3倍=9203.37元。综上所述，上诉人众安公司的上诉理由部分成立，因上诉人众安公司提供新的证据导致本案认定事实发生变化，故本院对原审判决应依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2017)宁0202民初3540号民事判决；二、上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人陈海龙支付逾期办证违约金9203.37元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费718元，减半收取359元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担115元、被上诉人陈海龙负担244元；二审案件受理费712元，由上诉人石嘴山市众安房地产开发有限公司负担223元、被上诉人陈海龙负担489元。判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。   审   判  长     王伟审   判  员     安立莎审   判  员     王华   二〇一八年十一月六日  书  记  员    吴学花 附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。