安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0826民初321号原告：严文霞，女，1992年10月24日生，汉族，农民，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：朱艳林，安徽松圣律师事务所律师。被告：唐爱武，男，1969年3月15日生，汉族，农民，住安徽省宿松县。第三人：宿松吉祥房地产经纪服务有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路。法定代表人：许方宏，该公司经理。原告严文霞诉被告唐爱武、第三人宿松吉祥房地产经纪服务有限公司（下简称吉祥房产经纪公司）定金合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告严文霞的委托诉讼代理人朱艳林、被告唐爱武、第三人吉祥房产经纪公司的法定代表人许方宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严文霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除严文霞与唐爱武之间的《房屋定金合同》；2、判令唐爱武立即双倍返还严文霞的定金8万元，吉祥房产经纪公司承担连带责任。事实与理由：2016年11月经吉祥房产经纪公司介绍，严文霞购买唐爱武所有的位于宿松县*****社区*****咀房屋（松房证字第××号）。2016年11月18日三方签订《房屋定金合同》，合同约定：唐爱武保证房屋产权合法，无任何纠纷，在卖给严文霞时没有任何欠款，并无条件协助严文霞过户。唐爱武收受严文霞4万元定金后，按约签订合同。履行相关手续时，发现唐爱武对外有大额的债务，且该房屋已设定抵押，无法进行房屋买卖交易。严文霞多次与唐爱武及吉祥房产经纪公司交涉长达一年多均未果，给严文霞带来了巨大的经济损失，故起诉来院，请求判如所请。唐爱武辩称，唐爱武经吉祥房产经纪公司介绍与严文霞签订《房屋定金合同》，并收到严文霞交付的定金4万元是事实。由于该房屋在宿松农商行抵押贷款50万元，唐爱武出卖该房屋的目的是为了还贷款，后因严文霞在宿松邮政储蓄银行申请按揭贷款未到账，严文霞没有依合同约定支付首付款，致唐爱武无钱偿还抵押贷款，不能取回房地产证件，房屋买卖无法成交。严文霞没有依合同约定支付首付款，属违约行为，唐爱武不同意双倍返还定金，如果严文霞不买房屋，同意解除《房屋定金合同》，返还定金3万元，另1万元由吉祥房产经纪公司返还。吉祥房产经纪公司述称，造成房屋不能成交是因唐爱武无钱偿还抵押贷款而不能取回房地产证件。在签订合同时已明确告知严文霞涉案房屋已抵押贷款的事实，吉祥房产经纪公司已履行了相应的居间义务，没有违约行为，不承担任何法律责任，且应依约收取中介服务费用。1万元是唐爱武交付予吉祥房产经纪公司的保证金，吉祥房产经纪公司在依约收取中介服务费用后方可退还该1万元予唐爱武。请驳回严文霞对吉祥房产经纪公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，出卖人唐爱武（甲方）与买受人严文霞（乙方）签订《房屋定金合同》，约定：甲方将位于宿松县*****社区*****咀的房屋（松房证字第××号）出卖给乙方，房屋出卖总价114万元，乙方于签订定金合同之日应支付4万元房价款予甲方作为购房定金，其中1万元作为交易保证金交给居间方吉祥房产经纪公司，剩余房款乙方在邮政储蓄银行贷款支付给甲方（其中首付款27.5万元，贷款82.5万元）；甲方保证房屋产权合法，无任何纠纷，在卖给乙方之时没有任何欠款，并无条件协助乙方过户（包含土地证、房产证）；乙方在接到甲方通知三日内将首付款支付给甲方偿还农商行贷款；甲乙双方友好协商约定于房款结清后7日内交房给乙方；买方违约：卖方同意买方所列购房条件后，买方如有返悔不买或不安约前来签订房产买卖合同等其他行为，致使无法完成房屋交易之情形，则上述定金作为违约金并承担2%的中介服务费；卖方违约：若卖方同意依买方购房条件及付款方式出售后，应依居间方吉祥房产经纪公司之安排与买方签订房屋交易合同完成交易，如卖方不愿依约履行时或未能履行合约，视为违约则卖方应按定金的贰倍向买方支付违约赔偿金并承担2%的中介服务费。吉祥房产经纪公司作为居间方亦在该合同上盖章。严文霞在合同签订后当即依约给付定金4万元予唐爱武，唐爱武出具收条一份，内容为：“收条今收到严文霞购房定金人民币肆万元整（￥40000.00）。此据收款人：唐爱武2016、11、18”。唐爱武收款后即向吉祥房产经纪公司交付交易保证金1万元，吉祥房产经纪公司法定代表人许方宏出具收条一份，内容为：“收条今收到唐爱武交易保证金人民币壹万元整（￥10000.00）。此据收款人：许方宏2016、11、18”。后吉祥房产经纪公司依约组织相关资料为严文霞申请银行按揭贷款，但因涉案房屋已由唐爱武于2013年4月25日为其在安徽宿松农村商业银行皖西南支行贷款50万元作抵押担保，唐爱武未能还清贷款而不能解除房地产抵押，致严文霞未能办理银行按揭贷款。唐爱武亦未依合同约定通知严文霞支付首付款。2017年4月28日，严文霞丈夫杨海军通过银行转账向吉祥房产经纪公司支付首付款20万元，吉祥房产经纪公司收款后告知了唐爱武，唐爱武未领取该款。后严文霞发现唐爱武未能返还贷款而不能解除房地产抵押，遂未再支付下欠的首付款，并要求吉祥房产经纪公司退款。2017年5月30日吉祥房产经纪公司按严文霞要求将该20万元退回。后双方多次交涉未果，严文霞遂起诉来院，要求判准所请。案经庭审，唐爱武同意解除《房屋定金合同》，并返还定金3万元，另1万元由吉祥房产经纪公司返还。吉祥房产经纪公司认为该1万元是唐爱武交付予吉祥房产经纪公司的保证金，吉祥房产经纪公司在依约收取中介服务费用后方可退还该1万元。严文霞坚持其诉请，致调解未果。上述事实，有严文霞作为证据提交的《房屋定金合同》、收条，唐爱武作为证据提交的收条，吉祥房产经纪公司作为证据提交的房地产估价报告及产权登记资料，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，严文霞与唐爱武于2016年11月18日签订的《房屋定金合同》合法有效。该合同中虽然约定“甲方保证房屋产权合法，无任何纠纷，在卖给乙方之时没有任何欠款”，但又约定“乙方在接到甲方通知三日内将首付款支付给甲方偿还农商行贷款”，根据该条文分析，应认定在签订合同时，严文霞知道涉案房屋已设定银行贷款抵押。现严文霞诉称其按约签订合同并履行相关手续时，才发现唐爱武对外有大额的债务，且该房屋已设定抵押，即事先不知道该房屋已设定抵押，与事实不符，本院对其该项诉称不予采信。根据合同条款约定，严文霞应在接到唐爱武通知后三日内交付首付款，但唐爱武在庭审中自认其本人未通知严文霞交付首付款，严文霞亦称未接到唐爱武的催款通知。因此，严文霞主动由其丈夫杨海军于2017年4月28日通过银行转账向吉祥房产经纪公司支付首付款20万元，虽未交足27.5万元，但不属于违约。故唐爱武辩称严文霞未交足交付首付款而违约，本院不予采信。该合同对唐爱武应何时还清抵押贷款以解除房地产抵押未作约定，因此对唐爱武未能还清抵押贷款而不能解除房地产抵押，致严文霞申请不了银行按揭贷款，亦不属于违约。故对严文霞诉称唐爱武未能还清抵押贷款而不能解除房地产抵押，属违约行为，本院不予采信。故对严文霞诉称唐爱武违约而应双倍返还定金，本院不予支持。现严文霞诉请解除《房屋定金合同》，唐爱武表示同意，本院依法予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，唐爱武应向严文霞返还定金4万元，并赔偿自收款之日2016年11月18日起至付清款项之日止资金被占用期间的利息损失，其利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，按年利率6%计算。吉祥房产经纪公司没有收取严文霞的定金4万元，而且严文霞诉称吉祥房产经纪公司应承担连带责任无法律依据，故对严文霞诉请吉祥房产经纪公司对唐爱武返还定金承担连带责任，本院依法不予支持。唐爱武与吉祥房产经纪公司系居间服务的法律关系，对吉祥房产经纪公司收取唐爱武的交易保证金1万元，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告严文霞与被告唐爱武于2016年11月18日签订的《房屋定金合同》；二、被告唐爱武于本判决生效之日起五日内返还原告严文霞购房定金4万元，并以4万元为基数，自2016年11月18日起至付清款项之日止按年利率6%向原告严文霞支付资金被占用期间的利息损失；三、驳回原告严文霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告唐爱武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 员 吴哮豹二〇一八年三月二十七日法官助理 汪 淳书 记 员 陈树满附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。