江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初6424号原告：淮安新林日用品有限公司。住所地江苏省淮安市涟水县开发区清涟路**。法定代表人：孙仲喆，该公司董事长。委托诉讼代理人：周卫，江苏苍梧律师事务所律师。被告：淮安博大纺织品有限公司。住所地涟水县经济开发区开发区清涟路****厂房。法定代表人：薛六中，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春雷，江苏群汇律师事务所律师。原告淮安新林日用品有限公司(以下简称新林公司)与被告薛六中、淮安博大纺织品有限公司(以下简称博大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2018年1月29日再次公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回对薛六中的起诉。原告新林公司委托诉讼代理人周卫，被告博大公司法定代表人薛六中、委托诉讼代理人王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付房租费、电费259634.51元；2.被告承担违约金457788.29元；3.被告退还占有原告的房屋；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年5月开始，被告租赁原告厂房，至今欠房租、电费217422.8元，2017年5月2日，原告通知与被告解除合同。现在已经过了5个月，被告仍然占有原告的厂房拒不搬迁，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告辩称：被告不欠原告房租，原告无权单方面解除租赁合同；原告多收的房租14400元，扣收被告门卫工资55个月计29315元应折抵房租费、电费；原告收取被告房租时没有开具增值税发票给被告折抵税款，故被告在缴纳近两年房租时扣留了17%的税款；原、被告对水电费未进行对账，原告主张被告未缴纳水电费事实不清；被告在履行合同过程中没有违约，原告主张500000元违约金没有依据，即使被告违约，双方约定的违约金也过高；综上，原告诉请无事实和法律依据，被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年3月25日，原告新林公司与薛六中签订一份厂房租赁合同，合同约定新林公司将其院内最南面一栋厂房、第一栋办公楼二楼办公室一间、三楼住房一间租赁给薛六中使用，租赁期限15年，自2008年6月1日至2023年5月30日，免租期2年，自2008年6月1日至2010年5月30日，自2010年6月1日起，租金为64800元/年。2010年12月，薛六中设立博大公司并为该公司法定代表人。2012年原告新林公司与被告博大公司就薛六中租赁新林公司的厂房、办公室、住房重新签订租赁合同，合同约定租赁期限为10年，自2012年5月1日至2022年4月30日，租金每年缴纳一次，2012年5月1日至2014年4月30日期间租金为40000元/年，2014年5月1日至2017年4月30日期间租金为64800元/年，2017年5月1日至2022年4月30日期间租金由双方协商，若违约造成的损失由违约方承担违约金500000元。因原告新林公司与薛六中及薛六中任法定代表人的博大公司存在业务合作关系，原告新林公司从薛六中(后变更为博大公司)应得的加工费中扣留了2010年6月1日至2012年5月30日租金144000元。被告博大公司通过银行向原告新林公司缴纳了2012年5月1日至2017年4月30日期间租金252368元。2012年8月、9月，原告新林公司分别从博大公司应得的加工费中扣留了租金20000元、20000元。原告新林公司通过扣留加工费的方式与被告博大公司就电费结算至2012年12月，博大公司租赁厂房的电表读数为6867，电费计算的方式为：电费=用电量×20×0.8547。原告新林公司认为博大公司租赁厂房内电表显示的用电量与公司总表显示的用电量误差较大，原告新林公司于2013年7月2日在公司配电房内替被告博大公司租赁的厂房安装了新的电表，要求按照新电表显示的用电量，每度电价格1元结算电费。被告博大公司对此不予认可，认为还应按照租赁厂房内的电表显示用电量，每度电价格0.8547元结算电费。2014年3月14日、2015年3月20日、2017年4月1日，原告新林公司向被告博大公司、薛六中发出催缴房租费、水电费通知书。2013年9月14日、2015年3月17日、2017年4月26日，被告博大公司通过银行向原告新林公司分别缴纳了电费20890.4元、41650元、10216元，合计72756.4元。截止2017年10月9日，被告博大公司租赁厂房的电表读数为19525。2017年5月2日，原告新林公司以被告博大公司拖欠厂房租金、水电费为由，向被告博大公司发出解除合同通知书。另查明：2008年6月至2012年12月，原告新林公司通过扣留加工费的方式，收取被告薛六中、博大公司门卫工资、清洁费29315元。审理中，被告博大公司主张2010年6月1日至2012年4月30日期间原告新林公司多收的租金19800元、2012年5月1日至2017年4月30日期间多收的租金、2008年6月至2012年12月扣收门卫工资、清洁费应折抵租金及电费。原告认为多收取的19800元租金为薛六中厂里工人租住原告新林公司的宿舍租金，门卫清洁费双方口头约定各承担一半，且原、被告之间2013年1月19日之前的债权债务已全部结清，原告为此提供了原告新林公司与薛六中于2013年1月19日签订的合同书一份，该合同为原告新林公司与薛六中就合作事宜签订的合同，合同第四条约定：“由于双方除以上述1),2)条之外，无其他债务债权关系，因此双方在库存处理完毕，双方办理完交接手续之日起，甲、乙双方的债权、债务关系清算完毕，双方同意不再发生任何金钱诉求，损失补偿，法律诉讼事宜。”被告认为合同书约定的为双方就合作事宜产生的债权、债务，与租赁厂房无关。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2012年签订的租赁原告新林公司院内厂房、办公室、住房的《厂房租赁契约》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定合同履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。从2012年5月1日至2017年4月30日，被告博大公司应缴纳的租金为274400元，原告新林公司实际收取的租金为292368元。对于2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金，原、被告虽然在合同中约定租金每年缴纳一次，但对支付期限约定不明，故2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金应在一年租赁期间届满时即2018年4月30日支付。截止2017年4月30日，被告博大公司不欠原告新林公司租金。因原告新林公司要求被告博大公司按照新电表计算电费，被告博大公司则坚持按租赁厂房内的电表计算电费，双方对电量计算系数、电费价格亦产生争议，致电费未能按时结算，在原告新林公司每发出一次催缴通知后，被告博大公司亦缴纳了部分电费，且双方就原告新林公司多收取的租金也未结算，故被告博大公司未足额支付电费系双方因电费结算产生争议所致，不能认定其未履行合同义务，被告博大公司没有违约，原告新林公司无权解除合同，双方2012年签订的《厂房租赁契约》应当继续履行，故对原告新林公司要求被告博大公司承担违约金的请求本院不予支持。关于电费金额问题。2012年12月之前原、被告之间电费结算均按照被告博大公司租赁厂房内电表进行计数，按每度电0.8547元价格进行结算，现双方就电费结算没有新的约定，故仍应按原来双方约定的电价及计算方式进行结算，从2013年1月1日至2017年10月9日，被告博大公司应缴纳的电费为216375.85元。从2008年6月1日至2012年4月30日，薛六中应缴纳的租金为124200元，原告新林公司实际收取的租金为144000元。虽然2008年3月25日签订租赁合同的当事人为新林公司和薛六中，2012年签订租赁合同的当事人为新林公司和博大公司，但两份合同中租赁的标的物为同一物，博大公司的法定代表人为薛六中，博大公司的租金、电费亦由薛六中缴纳，故被告博大公司主张原告新林公司自2010年6月1日至2012年4月30日期间多收的租金19800元折抵2012年5月1日之后的租金、电费符合法律规定，本院予以采纳。原告主张多收的租金系薛六中雇佣的工人租住公司宿舍的租金，薛六中对此不予认可，且原告新林公司与薛六中在2008年3月25日签订的合同中对租赁的房屋范围作出了明确约定，并不包含原告主张的工人宿舍，故本院对原告新林公司主张19800元系工人租住公司宿舍的租金不予支持。被告博大公司租赁的系原告新林公司院内部分房屋，而不是租赁整个公司院落，双方就厂区内的安保、清洁等工作由谁负责没有明确约定的情况下，原告新林公司作为出租人，有义务做好整个公司院落的安保、清洁等工作，由此而产生的费用亦应由原告新林公司负担。现双方就门卫工资、清洁费如何承担在合同中没有约定，该部分费用并非博大公司主动缴纳，而是通过扣留加工费的形式进行收取，故对被告博大公司要求原告新林公司扣收的该部分费用折抵房租费、电费的请求本院予以采纳。原告新林公司主张门卫费、清洁费的承担是经过双方口头协商，但因被告博大公司不予认可，故本院对此主张不予支持。原、被告于2013年1月19日签订的合同系双方就加工业务合作终止而签订的合同，该合同中约定的债权、债务全部结清应为双方就货款往来结算完毕，而非其他方面的债权、债务。综上，原告新林公司多收取的租金为37768元，收取门卫费、清洁费为29315元，合计67083元，可以折抵被告博大公司应缴纳的电费。被告博大公司应缴纳电费216375.85元，已缴纳72756.4元，加上折抵款67083元，被告博大公司还应缴纳电费76536.45元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、原告淮安新林日用品有限公司与被告淮安博大纺织品有限公司于2012年签订《厂房租赁契约》继续履行。二、被告淮安博大纺织品有限公司于判决生效后十日内支付原告淮安新林日用品有限公司2017年10月9日前的电费76536.45元。三、驳回原告淮安新林日用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11325元，由原告淮安新林日用品有限公司负担元10117元，被告淮安博大纺织品有限公司负担1208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳管理办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌亚明人民陪审员  方丽丽人民陪审员  周 林二〇一八年三月十九日书 记 员  王晓惠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。