安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖16民初311号 原告：邵忠民，男，1972年9月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：王丽，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱磊，北京京师（亳州）律师事务所律师。 被告：李莉，女，1968年8月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：焦敏，女，1964年10月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：张爱华，女，1963年10月18日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上三被告共同的委托诉讼代理人：谭文良，安徽宝文律师事务所律师。 以上三被告共同的委托诉讼代理人：黄伟，安徽宝文律师事务所律师。 第三人：温州市华顺房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市江滨西路华中大楼三楼。 法定代表人：周天玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐雷，北京大成（温州）律师事务所律师。 第三人：永嘉县瓯北房地产开发公司，住所地浙江省永嘉县沿河路13号。 法定代表人：吴志坚，该公司总经理。 原告邵忠民与被告李莉、焦敏、张爱华、第三人温州市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）、永嘉县瓯北房地产开发公司（以下简称瓯北公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵忠民的委托诉讼代理人王丽、被告李莉、焦敏、张爱华的共同委托诉讼代理人谭文良、黄伟、第三人华顺公司的委托诉讼代理人徐雷到庭参加诉讼。第三人瓯北公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵忠民向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于浙江省温州市房屋归原告所有。2.判决立即停止对原告购买的位于浙江省温州市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。3.诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2017年8月2日，原告收到安徽省亳州市中级人民法院送达的（2017）皖16执异17号执行裁定书。原告认为该裁定缺乏法律事实与法律依据。一、被告所申请执行的位于浙江省温州市房屋（以下简称涉案房屋）实为原告所有，不属于第三人瓯北公司所有。被告申请执行是错误的。1.涉案房屋属于共同开发建设项目，瓯北公司等11家房地产开发公司共同委托华顺公司对外统一销售。原告与华顺公司在平等自愿的基础上签订的商品房买卖合同合法有效。原告按照合同约定于合同签订前2011年1月4日向华顺公司支付购房款100万元，且该房屋于2011年2月18日已进行网签备案，合同编号为201021006422884，备案登记号为20119800093。华顺公司也按合同约定实际将涉案房屋交付原告占有使用。2.原告享有排除强制执行的民事权利。原告与华顺公司于2011年1月17日签订商品房买卖合同，华顺公司于2011年12月16日向原告出具房屋交付通知书，实际交付房屋。商品房买卖合同的签订与原告实际接收房屋占有使用均发生在2016年5月13日涉案房屋被亳州市中级人民法院查封之前。后期，因瓯北公司和华顺公司的原因没有按合同约定交付商品房所有权证、土地证，导致原告至今未能办理房屋转移登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第28条规定，原告在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的,仍享有排除强制执行的民事权利:一是被执行人与案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是案外人已经支付部分房屋价款；三是案外人实际占有控制房屋；四是未办理登记并非案外人的原因造成。综上，人民法院不得查封涉案房屋。二、本案存在超标的查封问题，查封房产价值远超过被告所诉债权。李丽、焦敏、张爱华与瓯北公司之间的总债权债务标的为460万元，且瓯北公司已向李丽、焦敏、张爱华支付36万元利息。安徽省亳州市中级人法院（2017）皖16执75号执行裁定书续行冻结瓯北公司银行存款630万元，现又查封温州市鹿城区七都镇华侨花园房产七都街道江都别墅二组团28幢101室、102室、201室、301室房产，房屋预售许可证、房产备案登记及后期产权证均表明温州市鹿城区七都镇华侨花园房产七都街道江都别墅二组团28幢房屋可以单独出售、使用并居住。故法院查封的房产价值已经远远超过三被告所诉请的债权，该查封行为不当，请求人民法院解除查封。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 李丽、焦敏、张爱华答辩称：一、答辩人申请查封的涉案房屋的所有权属于永嘉县瓯北房地产开发公司，原告依据其持有的商品房买卖合同不能确认其对该房产拥有所有权。（一）温州市房产部门登记情况显示该房屋已于2012年12月7日登记在瓯北公司名下，根据《城市房地产权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”及《最高人民法院》第二十五条之规定，该房产依法当然属于瓯北公司所有。（二）邵忠民所提交的商品房买卖合同约定的所购房屋面积与答辩人申请查封的瓯北公司的房产面积及房屋的客观情况并不一致。（三）无论该商品房买卖合同及备案登记真实与否，根据合同签署日期及该合同“附件五：有关购买该商品房预告登记的约定”所载内容，结合瓯北公司将房产登记在其名下的事实，按照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，”之规定，即便存在备案事实，备案登记也早已失效，不再具有对抗处分该房产的效力。因此，原告所谓对答辩人查封的房产享有所有权无事实及法律依据。二、原告对被告申请查封的房屋不享有排除强制执行的民事权利，其要求解除查封的请求不应得到支持。原告所举证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定情形，其请求不应得到支持。三、答辩人的查封有理有据，并不存在违法查封之处。其一、截至目前，答辩人对永嘉县瓯北房地产开发公司依法享有的债权已多达1400余万元，且不包含诉讼费、执行费等依法应由瓯北公司承担的费用，原告所述总债权数额为460万元的说法显然没有考虑该笔债权的动态变化。其二、前已述及，答辩人查封的房产系不可分割的独幢别墅，对此进行整体查封并不违反查封规定，且受房产市场价格波动影响其最终处置价尚不确定，谈不上超标的查封问题。其三、虽然答辩人对瓯北公司的银行账户给予冻结，但实际冻结的存款只有几万元，并非630万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告举证的邵忠民的身份证、华顺公司提供的江都别墅二组团销售名单、竣工备案表）予以认定。对当事人有争议的证据认定如下：对邵忠民提供（2017）皖执异17号执行裁定书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交付通知使用函予以认定。对李丽、焦敏、张爱华提供的温州不动产登记信息查询记录、房地产评估报告、涉案房产录像予以认定。对报告的真实性予以认定。对华顺公司提供的华顺房开[2012]003号文件、商品房预售证、关于要求办理江都别墅二组团华侨花园三期商品房初始登记的报告、房地产项目共同开发合同发票汇款凭证均予以认定。 本院审理查明：安徽省亳州市中级人民法院（2015）亳民二初字第00086号民事判决书判决：一、被告永嘉县瓯北房地产开发公司于本判决生效之日起十日内，偿还自2009年5月13日借原告李丽、焦敏、张爱华借款本金200万元及利息（利息自2009年5月13日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；偿还2009年7月28日借原告李丽、焦敏、张爱华借款本金260万元及利息（利息至2009年7月28日起按年利率24%计算至实际付清之日止）（在瓯北公司应付的利息中，应当扣除已付的利息36万元）。二、驳回原告李丽、焦敏、张爱华对被告安徽阜阳建工集团有限公司的诉讼请求。三、驳回原告李丽、焦敏、张爱华的其他诉讼请求。后因瓯北公司未按判决履行义务，李丽、焦敏、张爱华向本院申请执行涉案房产。执行过程中，邵忠民提出执行异议，经审查，安徽省亳州市中级人民法院（2017）皖16执异17号执行裁定书裁定：驳回邵忠民的异议。邵忠民不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，七都镇华侨花园项目（包括七都街道江都别墅二组团）由华顺公司等12家公司共同开发建设，整个项目包括5个组团，25个地块，以12家公司的名义分别立项，办理规划用地许可和土地登记。以华顺公司等12家公司的名义办理一个规划许可证和预售许可证（售许字（2001）第008号），12家公司同意房屋预售全部以华顺公司名义与购房户签订商品房买卖合同并开具不动产发票，后因行政区划和规划调整，该12家公司25个地块用地界线、用地面积及相关经济技术指标均按新的规划进行了相应的调整，导致上述项目的原立项、规划用地、施工许可证手续与后土地、建设工程规划许可、竣工验收手续之间无法建立对应关系，为避免调整后各地块的主体与原来的主体不一致，从而影响购房户办理产权手续，均以土地使用权人为主体办理房屋初始登记。2011年1月4日，邵忠民支付购房款100万元，购买涉诉房屋（该房屋的土地使用权人为瓯北公司）。2011年1月17日，华顺公司与邵忠民签订商品房买卖合同（合同号201021006422884备案登记号20119800093），将涉案房屋以总价4411024元出售给邵忠民。合同约定：买受人预付购房款壹佰万之后签订《商品房买卖合同》，剩余房款叁佰肆拾壹万壹仟零贰拾肆元整在60天内一次性付清。同年2月18日，温州市房屋登记中心对该合同予以登记备案。2011年12月16日，涉案房屋经竣工验收合格后，华顺公司向邵忠民发出交付使用通知书，通知邵忠民凭身份证、交纳物业专项维修资金、物管费的银行转账单据等办理房屋交付手续。2012年12月7日，涉案房屋进行初始登记（温房权证鹿城字第××号），产权人为瓯北公司。目前，涉案房屋没有实际居住使用。 本院认为，本案的争议焦点为：邵忠民就案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的事实，案涉房屋现登记在瓯北公司名下，该房屋系瓯北公司等11家公司共同开发建设并委托华顺公司统一对外销售，邵忠民与华顺公司就该房屋于2011年1月17日签定了商品房买卖合同，至法院查封时未有办理权属变更登记。依据合同法的相关规定，邵忠民就案涉房屋享有的是要求开发商履行买卖合同约定的主合同义务以及相关附随义务的权利，也就是说，在作为房屋出售人的华顺公司没有按照合同约定将案涉房屋产权转移登记至邵忠民名下的情况下，其所享有的只是依据买卖合同所产生的债权，而非案涉房屋的物权，按照我国的立法模式，合法有效合同的本身不直接导致标的物所有权的转移，欲求物权变动的法律效果，在标的物为不动产的情形下，尚需依法完成不动产权属的变更登记。故，邵忠民关于确认案涉房屋属其所有的诉求于法不符，本院不予支持。至于上述情况下，邵忠民所享有的债权能否排除法院的强制执行，则需综合考察该权利与执行中的金钱债权何者更具法律价值保护上的优先性。案涉房屋买卖合同签订于2011年1月17日，缔约时间在法院查封之前；案涉房屋买卖合同约定总价4411024元，邵忠民已支付100万元价款；邵忠民举证该房屋已经于2011年12月16日经开发商交付其占有，但从双方举证所反映的事实看，该房屋在本院查封时并没有处于实际居住使用的状态，而本院查封该房屋迄开发商交付邵忠民之时已有五年之久，邵忠民也没有举证证明其名下无其他用于居住的房屋。故邵忠民作为买受人就案涉房屋所享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的能够排除强制执行的条件，对其关于停止执行的诉求，本院亦不予支持。 综上，邵忠民的诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下： 驳回邵忠民的诉讼请求。 案件受理费100元，由邵忠民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  张贝贝 审 判 员  任 静 人民陪审员  陆亚娟 二〇一八年三月十五日 书 记 员  李 迪