河北省滦南县人民法院民事判决书（2018）冀0224民初3529号原告：伍宝磊，男，1985年10月21日出生，汉族，现住滦南县。委托代理人：鲁亚萍，河北存鹏律师事务所律师。委托代理人：郭建成，河北存鹏律师事务所律师。被告：王进有，男，1971年4月19日出生，汉族，现住滦南县。委托代理人：王艳梅，女，1973年1月10日出生，汉族，现住滦南县，系被告王进有之妻。委托代理人：项桂明，男，1974年2月3日出生，汉族，现住滦南县，系西霍庄村村民委员会推荐。第三人：徐广新，男，1971年3月29日出生，汉族，现住滦南县。第三人：王凤兰，女，1968年4月18日出生，汉族，现住滦南县。原告伍宝磊与被告王进有、第三人徐广新、王凤兰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告伍宝磊的委托代理人鲁亚萍、郭建成，被告王进有的委托代理人王艳梅、项桂明，第三人徐广新均到庭参加诉讼，第三人王凤兰经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍宝磊向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于滦南县倴城镇曼城小区129-2-402室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与第三人徐广新、王凤兰签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房产归原告所有；3、判决第三人徐广新、王凤兰协助配合原告办理该房产的产权过户登记手续；4、本案的案件诉讼费用由被告负担。事实与理由：在2017年5月20日通过房屋中介原告与第三人徐广新、王凤兰签订了《房屋买卖合同》，原告于当日按约定将房屋价款人民币20万元现金支付给第三人徐广新、王凤兰，之后于2017年9月23日按约定将剩余房屋价款人民币24万元汇入被告徐广新、王凤兰指定的银行账户中，之后原告按约定于每月17日向农业银行偿还房屋贷款。2017年5月20日第三人徐广新、王凤兰将房屋交付给原告。原告已经开始实际居住占有至今。该房屋未能办理权属变更登记系因该房屋至今没有房屋权属证。被告王进有与第三人徐广新、王凤兰民间借贷一案，2018年2月7日，被告王进有作为执行申请人向唐山市中级人民法院提出申请，要求对原告购买的登记在第三人（被执行人）徐广新、王凤兰名下的位于滦南县倴城镇曼城小区129-2-402室房产予以强制执行，唐山市中级人民法院作出的（2018）冀02执4504号执行裁定书，裁定将上述房产予以查封。2018年11月21日。原告依法向滦南县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行，2018年12月5日，滦南县人民法院作出（2018）冀0224执异31号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与第三人徐广新、王凤兰双方签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告徐广新、王凤兰应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是。原告已依合同支付房屋价款并占有标的物至今。为此。根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第19条之规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张向法庭提交如下证据：证据一、本院（2018）冀0224执异31号执行裁定书及送达回证，用以证实原告具备主体资格，且该裁定书中载明了法院对涉案房产的查封时间为2017年11月21日；证据二、原告与第三人之间于2017年5月20日签订的房屋买卖合同一份，用以证实原告和第三人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，该合同系通过滦南阳光中介签订的。证据三、1、提交第三人徐广新于2017年5月20日出具的收条一张，该收条载明：“今收到滦南县扒齿港镇伍庄村伍宝磊卖房款贰拾万元整。剩余款贰拾肆万元在2017年9月30日前付清，共计总金额肆拾肆万元。证明人：担保人：收款人：徐广新。”2、提交第三人徐广新于2018年12月9日出具的收条一张，该收条载明：“2017年9月23日伍宝磊汇入徐兆鹏邮政银行卡人民币贰拾肆万元，2017年9月26日徐广新收到徐兆鹏贰拾肆万元伍宝磊的购房款，收款人：徐广新”。3、提交银行卡交易明细及业务凭单各一张，用于证实原告伍宝磊于2017年9月23日向徐兆鹏汇款24万元；4、提交滦南县程庄镇小徐庄村民委员会出具的证明信一张，用于证实徐广新与徐兆鹏系父子关系。该组证据用于证实原告已经将全部购房款给付了第三人；证据四、提交贷款交易明细（2017年6月16日至2018年12月18日）及业务凭证（2018年4月至2018年12月，其中缺2018年5月和6月，客户签名均显示为伍宝磊）。证实原告偿还贷款的时间是在法院查封之前；证据五、提交2017年5月26日签订的房屋质量保证书、业主、装修单位施工承诺书等文件中均有伍宝磊签名、2017年5月26日缴纳的物业费、电费等票据及2017年6月2日安装房屋门锁的收据，用于证实原告已经入住情况。证据六、提交第三人王凤兰、徐广新购买涉案房屋的买卖合同，用于证实涉案房屋是第三人贷款购买的情况。被告王进有辩称，原告与第三人之间的房屋买卖行为不能够影响被告申请强制执行，因为涉案房产尚登记在第三人名下，且原告无充分证据证实已经全额付款，且第三人在执行案件中将涉案房产作为自己的财产向执行部门提供，并且原告也没有实际占有及居住。请依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张向法庭提交如下证据：证据一、提交唐山市中级人民法院执行二分局滦南执行大队于2018年9月3日对徐广新的执行笔录一份，在该笔录中执行人员向其告知房产的查封及评估裁定书，徐广新表态为：“听清楚了，我再想想办法弄钱还他们，实在不行你们就该拍卖拍卖该咋弄咋弄吧。”用于证实第三人徐广新在2018年9月3日仍认为房产是其本人的；证据二、提交涉案房产门的照片一张及业主电费统计表一张（在2018年10月14日该表显示涉案房产的户主仍为第三人，且该月用电量为0），用于证实涉案房屋并未实际入住。第三人徐广新述称，第三人徐广新与王凤兰系夫妻关系。第三人徐广新在与王洪海合伙经营奶牛场期间，因王洪海交通肇事导致经营资金不足，第三人通过中介机构将涉案房产卖与原告，系双方的真实意思表示。现第三人不同对该房产进行强制执行。第三人王凤兰未作述称。第三人徐广新、王凤兰均未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：，2014年11月29日，第三人徐广新、王凤兰与滦南众河房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于滦南县曼城小区129-2-402号住宅楼一处。2017年11月21日，本案被告王进有与第三人徐广新、王凤兰等人因民间借贷纠纷一案向本院提出诉前保全申请，本院于2017年11月21日作出（2017）冀0224财保106号民事裁定及协助执行通知书，将第三人徐广新名下曼城小区129-2-402号住宅楼查封，查封期限为2017年11月21日至2019年11月20日止。2017年11月27日，本院就该案作出（2017）冀0224民初3462号民事调解书，但第三人徐广新未能实际履行，被告王进有申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年2月7日立案执行。2018年9月1日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4504号执行裁定，裁定查封徐广新、王凤兰名下所有的坐落于滦南县倴城镇曼城小区129-2-402号住宅楼一处，同日，作出（2018）冀02执4504号之一执行裁定，裁定评估徐广新、王凤兰名下所有的坐落于滦南县倴城镇曼城小区129-2-402号住宅楼一处。2018年9月3日，唐山市中级人民法院执行二分局滦南执行大队对徐广新所作的执行笔录中，执行人员向其送达房产的查封及评估裁定书时，第三人徐广新陈述为：“听清楚了，我再想想办法弄钱还他们，实在不行你们就该拍卖拍卖该咋弄咋弄吧。”原告伍宝磊主张其已经于2017年5月20日自第三人徐广新、王凤兰处购买该房产，于2018年11月21日向本院提出案外人执行异议申请，2018月11月28日，本院对伍宝磊所作的询问笔录，在该笔录中伍宝磊称：“因为房子是毛坯房，还没有装修，因此没有入住。”本院于2018年12月4日作出（2018）冀0224执异31号执行裁定，驳回案外人伍宝磊要求停止对被执行人徐广新、王凤兰名下滦南县倴城镇曼城小区129-2-402号住宅楼执行的异议。原告对该执行裁定书不服，遂形成此次诉讼。另查明，因原告伍宝磊提交的证据显示2017年5月20日其与第三人徐广新、王凤兰签订房屋买卖合同，但原告伍宝磊提交的银行还贷业务凭证始于2018年4月，经法庭释明并征得三方当事人同意后，本院向银行核实涉案房产2017年6月至2018年3月的还款情况。中国农业银行滦南支行向本院提供了2017年8月至2018年3月还款的业务凭证8张，其中2017年8月至2018年3月2日的7张业务凭证客户签名处均显示为徐广新，2018年3月16日的业务凭证客户签名处显示为伍宝磊。本院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利,请求法院对该实体上的法律关系进行裁判,以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告伍宝磊提交的其与第三人徐广新、王凤兰签订的《房屋买卖合同》显示的日期为2017年5月20日，在本院查封涉案标的之前，但根据第三人徐广新于2018年9月3日在唐山市中级人民法院执行二分局滦南执行大队的陈述及原告伍宝磊于2018月11月28日在本院的陈述，可以认定原告伍宝磊在本院查封之前未合法占有该不动产。另外，原告提交的由第三人徐广新于2017年5月20日，即合同签订当日为其出具的收条内容与房屋买卖合同中关于购房款的给付方式也不一致，也未充分说明款项的来源，即原告伍宝磊亦无法充分证实其已经将44万元购房款已全部支付；再次，原告伍宝磊及第三人徐广新当庭陈述为签订房屋买卖合同之后的银行贷款均由伍宝磊负责偿还，但根据银行向法院提供的2017年8月至2018年3月2日的7张业务凭证客户签名处均显示为徐广新。综上，案外人所提异议，理据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告伍宝磊的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告伍宝磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王汝利审 判 员 董宏伟人民陪审员 高彩香 二〇一九年三月二十五日书 记 员 王哲贤