云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初769号原告：华宁县建安物业服务有限责任公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州镇宁阳路****。统一社会信用代码：91530424309584470E。法定代表人：张丹，总经理。委托诉讼代理人：马红玲，女，系该公司副经理，住云南省玉溪市华宁县。代理权限：特别授权代理。被告：孔繁相，男，1953年9月21日生，彝族，居民，住云南省玉溪市华宁县，现住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：孔睿（系孔繁相之女），住华宁县。代理权限：特别授权代理。原告华宁县建安物业服务有限责任公司（以下简称建安物业公司）与被告孔繁相物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建安物业公司的委托诉讼代理人马红玲，被告孔繁相的委托诉讼代理人孔睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建安物业公司向本院提出诉讼请求：判令孔繁相支付2017年3月30日至2018年3月29日的物业费370元、滞纳金50元，合计420元。事实和理由：上村小区属华宁县住房和城乡建设局开发的保障房小区，华宁县住房和城乡建设局与建安物业公司于2015年4月30日签订《物业服务合同》，全面委托建安物业公司对上村小区进行物业管理，委托期限在不撤销合同的情况下自动延期。合同约定建安物业公司向孔繁相提供物业管理服务，孔繁相按建筑面积每月每平方米1元的标准向建安物业公司支付物业费。协议生效后，建安物业公司依约为孔繁相提供完善的物业管理服务，但孔繁相并未依约向建安物业公司缴纳物业费，自2017年3月30日至2018年3月29日，孔繁相共欠物业费370元、滞纳金50元，建安物业公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。孔繁相拒不缴纳物业费的行为严重违反了《物业服务合同》，侵犯了建安物业公司的合法权益，请求判如所请。孔繁相辩称，因建安物业公司未按合同履行物业服务，服务不到位，不应支付物管费及滞纳金。理由是：1、孔繁相于2016年7月入住上村保障房小区，入住时小区物管曾按规定收取相关费用，小区物管明确告知各住户单元门密码，并收取每户230元的智能锁监控费，入住后没多久，智能锁就坏了，住户根本没有使用过。为了出行方便，孔繁相还自行配购了单元门的钥匙，由于单元门锁坏后无人修理总是敞开着，直到2018年8月29日，物管才通知单元门锁修好了。2、所住小区称为保障性住房，在本单元一楼的住户是一家鱼、肉等油炸食品“加工厂”，每天19点后，该住户即生火加工，极其难闻的气味直接影响老幼的身心健康。本单元住户和孔繁相向小区物管反映和建议后，到如今都未得到解决。3、本单元一楼住户在后方走道擅自搭建简易房，任意加工鱼肉油炸食品。4、小区内的空地长期堆放沙石，侵占场地，不予清理。物业公司未按照合同履行职责，合同是跟谁签订也不清楚，除了浇花水和扫地，其他都没有做。建安物业公司针对其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法人代表身份证明、身份证各一份，以证明建安物业公司的诉讼主体资格；2、《华宁县保障性住房物业服务合同》、《华宁县上村保障房小区违规构筑物拆除申请》,以证明①建安物业公司在提供服务时应该承担的职责；②住建局处理过小区里油炸食品问题,该问题虽不在建安物业公司的处理范围内,但建安物业公司还是与住户协商处理;3、照片一张，以证明建安物业公司为住户修复门锁的情况；4、照片三张，以证明建安物业公司为住户提供服务的情况；5、照片二张、发票一张、情况说明一份，以证明①建安物业公司在为小区住户做通化粪池的修理服务；②对于铺面造成的影响，虽不在公司的服务范围，但公司还是积极与开发商出钱处理问题；6、照片五张，以证明针对住户提出的占道问题，建安物业公司已经让人处理过。经质证，孔繁相对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；认为第2、3、4、5、6组证据不真实。孔繁相针对其答辩理由，未向本院提交证据。本院认为，建安物业公司所举第1、2、3组证据来源合法，本院予以采信；所举第4、5、6组证据,本院采信能与案件事实相印证部分。本院经审理认定事实如下：建安物业公司系华宁县住房和城乡建设局下属国有公司，成立于2014年7月25日，并经华宁县工商行政管理局注册登记，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年4月30日，建安物业公司与华宁县住房和城乡建设局签订《华宁县保障性住房物业服务合同》，约定由建安物业公司为2016年4月以后交付的保障房小区提供物业服务，物业服务期限自2015年4月30日至2017年5月1日止，物业服务费收费标准为按照建筑面积每月每平方米1元；合同经双方签字并签章后生效，效力同时及于保障房和公共租赁住房物业服务区域的全体业主。合同同时约定了若无更改变动，下一年度双方自动延续及物业管理服务内容、代办业务内容、甲方权利义务等。合同签订后，建安物业公司为华宁县上村保障房小区提供物业管理服务至今,孔繁相作为华宁县上村保障房小区业主，交纳了2017年3月30日前的物业服务费。建安物业公司在履行物业服务管理期间，对华宁县上村保障房小区存在管理不到位的情况。针对对住户造成的影响问题，部分住户向建安物业公司进行过反映。后，建安物业公司将该小区的物业费调整为按每户每年370元的标准收取。因孔繁相未交纳2017年3月30日至2018年3月29日期间的物业服务费，2018年9月4日，建安物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华宁县住房和城乡建设局与建安物业公司于2015年4月30日签订的《华宁县保障性住房物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对华宁县上村保障房小区全体业主均具有约束力。合同签订后，建安物业公司依合同约定为该小区业主提供了物业管理服务，孔繁相作为业主即应按照合同约定支付相应的物业服务费用，建安物业公司将物业费调低为按每户每年370元的标准收取，系建安物业公司对自己权利作出的处分，结合本案事实，建安物业公司未能完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，故建安物业公司主张孔繁相支付2017年3月30日至2018年3月29日止物业服务费的诉讼请求，本院结合建安物业公司履行物业服务管理的实际，支持合理部分。关于建安物业公司主张滞纳金50元的诉讼请求，因《华宁县保障性住房物业服务合同》并无滞纳金收取的约定，且建安物业公司对华宁县上村保障房小区提供物业管理服务中存在瑕疵，本院不予支持。对孔繁相辩称部分所提出的抗辩意见，本院不予完全采纳。综上，建安物业公司的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告孔繁相于判决生效之日起五日内支付原告华宁县建安物业服务有限责任公司2017年3月30日至2018年3月29日止的物业费300元；二、驳回原告华宁县建安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告华宁县建安物业服务有限责任公司负担7元，由被告孔繁相负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员 文 琼二〇一八年十一月一日书记员 罗雪娇