宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2017）宁03民终27号上诉人（原审原告）：宁夏得发建设工程有限公司。住所地：宁夏回族自治区盐池县。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：张某，系宁夏言凯律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏鑫祥房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：刘某，系北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏得发建设工程有限公司（以下简称得发公司）因与被上诉人宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2017）宁0323民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭于2018年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人得发公司的委托诉讼代理人张某、被上诉人鑫祥公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。得发公司上诉请求：请求二审法院将本案发回重审或者直接依法改判，支持上诉人在一审中提出的各项诉讼请求。即：1.判决解除双方订立的房屋买卖合同；2.判令被上诉人向上诉人返还购房款486427.2元及2013年12月27日至2017年4月27日的利息96925.44元；2017年4月27日后的利息计算至实际履行之日止；3.判令被上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍的损失486427.2元；4.由被上诉人承担违约金50000元；5.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定“原、被告双方没有签订书面房屋转让合同，因此房屋买卖合同不成立”，对此上诉人不服，认为一审判决认定事实和适用法律有误导致判决错误，请求二审法院予以纠正。一、本案房屋买卖合同已成立；（1）本案事实：2011年被上诉人开发位于盐池县的“天舜?佳兴苑”小区，上诉人承包该小区的建设工程。经双方协商一致，2013年12月27日，被上诉人将其开发的的位××区（建筑面积140.69㎡）折款486427.20元，用于抵顶欠付上诉人的工程款，因此从本质来讲，该款项实际系购房款，被上诉人作出宁鑫房盐发（2013）第021号文件予以确认，上诉人也同意购买其房屋，上诉人向被上诉人出具收据，在此后双方发生的其他诉讼程序中，被上诉人将该收据作为其已付工程款抗辩，法院也予以采信。（2）根据合同法第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中被上诉人作出宁鑫房盐发（2013）第021号文件视为发出要约，上诉人向被上诉人出具收据后视为承诺，双方房屋买卖合同成立并生效。上诉人虽然与被上诉人没有纸质的合同，但双方房屋买卖合同实际已经形成。2.被上诉人应向上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍的损失。2016年8月9日，被上诉人违背诚实信用原则，在上诉人不知情的情况下又将涉案房屋出售给第三人李素君、官肖鹏并为第三人办理了产权登记。根据房屋买卖合同司法解释规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故被上诉人应向上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍的损失486427.2元，综上所述，请求判如所请。被上诉人鑫祥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。得发公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告双方订立的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款486427.2元，利息19457元（自2013年12月27日至2017年4月27日，按月息1%计算），2017年4月27日后的利息计算至实际履行之日止；3.判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失486427.2元及违约金50000元；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年，被告鑫祥公司开发位于盐池县的“天舜．佳兴苑”小区，原告得发公司承包该了小区的建筑施工工程。2013年12月27日，经双方协商，被告将所开发的××苑住房宅楼一套（面积为140．69㎡）以486427.20元抵顶应付原告的工程款，原告同意接受抵顶，被告就该抵顶事项作出鑫房盐发（2013）第021号文件，但被告未给原告就所抵顶的房屋办理产权手续。2016年1月25日，原、被告因工程款发生纠纷并诉至吴忠市中级人民法院，在审理中，被告以486427.20元的房屋抵顶原告工程款的事实经法院审理已进行了认定。2016年8月9日，被告将涉案房屋出售给李素君、官肖鹏并为其办理了产权登记。原告遂将被告诉至本院。一审法院认为，原告得发公司已实际履行了工程施工义务，所建工程已交付使用，被告鑫祥公司作为发包人有义务支付相应的工程款项。被告鑫祥公司为支付工程款，经与原告协商以自己所开发的房屋作价486427.20元抵顶应支付原告的工程款虽无不妥，但其未能给原告及时办理房屋产权手续，而又将该房屋出售给他人，故对该未能实际通过抵顶支付给原告的工程款仍负有支付的责任，对原告要求被告支付工程款486427.20元及利息19457元的诉请（自2013年12月27日至2017年4月27日，按月息1％计算），2017年4月27日以后的利息计算至实际履行之日止，本院予以支持；对原告诉请由被告赔偿原告已付购房款一倍的损失486427.2元及由违约金50000元，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”。原、被告协商后，被告虽在其公司内部的文件记载了将涉案房屋抵顶给原告的相关事项，但原、被告并未签订书面的房屋转让合同，故原告认为双方系房屋买卖合同关系的理由不成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司支付原告宁夏得发建设工程有限公司工程款486427.20元，利息19457元（自2013年12月27日至2017年4月27日，按月息1%计算），2017年4月27日以后的利息计算至实际履行之日止，共计505884.2元，于本判决生效后十日内一次性付清。二、驳回原告宁夏得发建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14181元，由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人得发公司、被上诉人鑫祥公司均未提交新证据。本院经二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是本案双方当事人之间以房抵账所依据的基础法律关系是什么？本案中上诉人得发公司是否有权依据商品房买卖合同纠纷相关法律规定主张相应的权利？本案中，上诉人得发公司在一审起诉时以房屋买卖合同纠纷案由向被上诉人鑫祥公司主张因“一房二卖”所应承担的法律后果，依据何种法律关系主张何种权利是当事人依法享有的诉讼权利，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，原审判决将本案案由变更为建设工程施工合同纠纷并未说明案由案由变更的理由及依据，存在不当，应于纠正，故本案案由应是房屋买卖合同纠纷。本案上诉人得发公司作为承建方，被上诉人鑫祥公司作为建设方，上诉人得发公司将其承建的建设工程交付被上诉人鑫祥公司，被上诉人鑫祥公司接受工程后，依法依约有向上诉人得发公司支付工程款的法定义务，被上诉人鑫祥公司用其具有处分权的房屋抵顶欠付上诉人得发公司的工程款，并不违反法律规定，对该以房抵账事实及行为双方当事人均予以认可，本院对此予以确认。该以房抵账其实仍然是被上诉人鑫祥公司向上诉人得发公司履行支付工程款的义务，只是变换了支付方式，以房屋抵顶的方式代替现金支付的方式。且双方当事人关于以房抵账在建设工程承包合同中也有明确约定。故上诉人得发公司与被上诉人鑫祥公司本案因以房抵账之间所形成的基础法律关系是建设工程施工合同法律关系，且本案双方当事人之间并无商品房买卖的合意，上诉人得发公司并没有基于商品房买卖的合同关系向被上诉人鑫祥公司支付相应的对价，故本案上诉人得发公司与被上诉人鑫祥公司形成的基础法律关系并非房屋买卖合同法律关系。现被上诉人鑫祥公司将抵顶给上诉人得发公司的房屋出卖给第三人，现因该抵账房屋已经登记过户并交付于第三人，属于以房抵账的合同目的根本无法实现，构成违约，被上诉人鑫祥公司应承担相应的法律后果。原审判决由被上诉人鑫祥公司向上诉人得发公司返还与所抵顶房屋同等价款的工程款及相应的利息并无不当，本院予以确认。本案上诉人得发公司依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（以下简称该解释）向被上诉人鑫祥公司主张“一房二卖”的法律后果，上诉人得发公司并不属于该解释中的商品房买卖当中的法律意义上的消费者。上诉人得发公司在本案中事实上是因建设工程追索欠付工程款的承建方，因上诉人得发公司并非该解释中的适格诉讼主体，故上诉人得发公司不能依据该解释向被上诉人鑫祥公司主张“一房二卖”的法定权利。综上所述，上诉人得发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14181元，由上诉人宁夏得发建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏永生审判员 马克军审判员 马春燕 二〇一八年三月五日书记员 任宏红附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。