山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1705号 原告：中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处，住所地济南市。 负责人：满丙军，处长。 委托诉讼代理人：杨志娟、王超，均系山东环周律师事务所律师。 被告：山东银疆实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张艳伟，总经理。 委托诉讼代理人：宋祯祥，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。 原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处（简称济南军区善后办直工处）与被告山东银疆实业有限公司（简称银疆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理。原告济南军区善后办直工处于2017年4月11日向本院申请保全，申请冻结被告银疆公司银行存款。本院于2017年4月11日作出（2017）鲁0112民初1705号民事裁定书，裁定冻结被申请人银疆公司在北京银行济南分行营业部和上海浦东发展银行股份有限公司济南分行的银行存款，冻结期限一年。本院依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告济南军区善后办直工处的委托诉讼代理人杨志娟、王超，被告银疆公司的委托诉讼代理人宋祯祥到庭参加诉讼。因案情复杂，双方争议较大，本院依法裁定转为普通程序进行审理并依法组成合议庭，于2017年10月31日、2017年11月9日两次公开开庭进行了审理。原告济南军区善后办直工处的委托诉讼代理人王超，被告银疆公司的委托诉讼代理人宋祯祥到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。因案情复杂，双方争议较大，本案经院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 济南军区善后办直工处向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2013年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、判令被告银疆公司支付租金10083639.4元（自2015年2月2日至实际腾房之日，现暂计算至2017年3月6日）；三、判令被告银疆公司支付违约金692820.66元（自2015年1月20日逾期支付租金之日计算至欠付租金实际支付之日，现暂计算至2017年3月6日）；四、诉讼费及保全申请费由被告银疆公司承担。审理中，经本院释明，原告济南军区善后办直工处表示：若涉案合同为无效合同，则要求被告银疆公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并按银行贷款利率标准赔偿损失。事实与理由：2013年11月18日，济南军区善后办直工处与济南大雁经贸有限公司（简称大雁经贸公司，后更名为银疆公司）签订《军队房地产租赁合同》，将位于济南市花园路xx号院新建西沿街楼五层区出租给银疆公司使用，建筑面积6137.32平方米，租期8年，计租时间自2014年2月2日起至2022年2月1日，租金总额为41078231元。租赁合同对租金支付时间及方式、违约责任等作了详细约定。原告于2013年11月18日将租赁房屋交付给银疆公司使用。租赁房屋交付使用后，银疆公司仅支付第一年度租金5040274元后未再继续支付。原告多次催要，银疆公司均未支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 银疆公司辩称，一、济南军区善后办直工处主体不适格，其仅是单位的一个工作部门，既非能作为民事诉讼主体的法人，也不是法律规定的其他组织，因此不具备诉讼主体资格。银疆公司是与济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室（简称济南军区有偿办）签订的《军队房地产租赁合同》，现济南军区善后办直工处作为原告起诉，主体不适格，应依法裁定驳回其起诉。二、涉案出租房屋未按照《城市房地产管理法》的规定办理土地划拨手续、建设工程规划许可证等证照，且未领取不动产登记手续，属于违法建筑，不得出租。济南军区善后办直工处无法证明其对涉案房屋享有所有权和符合房屋租赁的法定条件。济南军区善后办直工处未能保证出租的房地产权属清楚，违反合同约定，应承担全部责任。三、涉案租赁合同明确银疆公司承租涉案房屋从事经营性商业使用，因济南军区善后办直工处未能提供租赁房屋的消防验收手续，导致其公司无法正常使用，致使其公司签订合同的目的无法实现。济南军区善后办直工处未能提供满足商业经营性质、安全合格的租赁物，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，已经构成根本违约，济南军区善后办直工处应承担全部责任。四、济南军区善后办直工处无法提供房屋权属证明和消防验收合格证等资料，使得银疆公司从事商业经营无法获得工商行政管理部门的核准也不能营业，银疆公司为避免损失，在征得济南军区善后办直工处书面同意后将房屋部分低价转租，转租收取的租金支付给了济南军区善后办直工处，但济南军区善后办直工处擅自联系银疆公司租客，要求租客不向银疆公司交纳租金，因此导致银疆公司无法向济南军区善后办直工处交纳租金。现济南军区善后办直工处又起诉要求银疆公司支付租金及违约金，前后行为严重矛盾，济南军区善后办直工处无权就其过错行为要求银疆公司承担任何责任。五、济南军区善后办直工处未有履行审批手续、未办理《军队房地产租赁许可证》，涉案房屋未能达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。济南军区善后办直工处租赁行为违反军队房地产管理规定而无效。六、法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，济南军区善后办直工处向银疆公司主张自2015年2月起的房屋租金，其诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。综上，济南军区善后办直工处的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应依法驳回。 原告济南军区善后办直工处围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、军队房地产租赁合同1份及银疆公司企业变更情况1份，拟证实：2012年1月17日大雁经贸公司变更为银疆公司；原告将济南市花园路xx号院新建西沿街楼五层区出租给被告使用，租期八年，双方对权利义务进行了约定； 2、证明2份及满丙军工作证复印件1份，拟证实涉案房产没有办理房产证，属于原济南军区所有，现济南军区已被裁撤，原告济南军区善后办直工处有权处理济南军区被裁撤后的善后事宜并对外承担法律责任; 3、银疆公司与北京银行股份有限公司济南分行签订的房屋租赁合同复印件1份、银疆公司与董重签订的房屋租赁合同复印件1份、银疆公司与山东鲁慈健康体检管理有限公司签订的房屋租赁合同复印件1份，拟证实银疆公司已经将房屋租赁给多家单位，不存在被告所称的因消防手续不全影响合同目的实现的情况； 4、济南市公安消防支队关于同意《济南军区司令部花园路经济住房沿街房项目方案设计》的审核意见1份、山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告1份、山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告1份、关于某某花园小区西沿街房A区消防问题联席会议记录一份、部分承租单位消防监督检查记录三份（以上证据均为复印件）、山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告1份、山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告1份，拟证实原告济南军区善后办直工处出租的房产设施符合消防标准，并无违反合同约定的情况，未影响合同目的的实现； 5、历城国用（2000）字第2xxxx号土地使用权证1份，拟证实济南军区善后办直工处系涉案房产的使用权人，有权对涉案房产进行出租及收取租金。 被告银疆公司围绕其答辩意见提交如下证据： 1、军队房地产租赁合同1份，拟证实银疆公司与济南军区有偿办于2013年11月18日签订《军队房地产租赁合同》及双方对权利义务的约定； 2、济南军区有偿办于2013年11月18日出具的证明1份，拟证实济南军区有偿办书面同意银疆公司对涉案房屋进行转租； 3、济南军区有偿办于2014年4月30日出具的证明1份，拟证实济南军区有偿办对于涉案房产未能消防验收问题，承诺由部队负责协调办理消防验收合格证明； 4、告知函1份，拟证实对于济南军区有偿办迟迟未能办理涉案房屋消防验收，银疆公司于2014年9月17日书面告知济南军区司令部，请济南军区司令部责成济南军区有偿办向被告银疆公司交付消防验收备案法律文件，否则，济南军区有偿办退还银疆公司已交纳的租金和保证金； 5、说明1份，拟证实因涉案房屋未办理消防验收合格大证，导致房屋出租困难，因此未交纳房租，对于已转租的租户交纳的租金，银疆公司已将该面积租金交付了济南军区； 6、房租延迟缴纳情况说明复印件1份，拟证实济南军区有偿办擅自干扰银疆公司转租行为，导致银疆公司无法交纳租金，济南军区有偿办应对其过错行为承担责任； 7、关于军队房地产租赁合同所存在问题及解决意见复印件1份，拟证实银疆公司于2016年3月29日致函济南军区有偿办，对未交纳租金的原因及解决方案予以说明； 8、中国人民解放军收费票据复印件2张、北京银行客户回单复印件2份、招商银行户口历史交易明细表1份、平安银行个人账户汇总信息清单1份，拟证实银疆公司共支付租金5727209.55元； 9、租赁汇总表1份，拟证实银疆公司转租的租户期限和租金支付情况。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下事实： 2013年11月18日，济南军区有偿办（合同甲方、出租人）与大雁经贸公司（合同乙方、承租人）经协商签订《军队房地产租赁合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿将位于济南市花园路xx号院新建西沿街楼五层区（1至5层，四层区以南、花园路以北部分，建筑面积6137.32平方米）出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为餐饮、办公、医疗、金融等。租期8年，自交房之日起扣除75天装修期，计租时间自2014年2月2日起至2022年2月1日止。租金总额（不含水、电、暖、气、物业等费用）为41078231元。租金每年支付金额及支付方式为：第一至第五年度每年租金为5040274元，第六至第八年度每年租金为5292287元；支付方式为第一年度租金于合同签订时一次性交付，以后每年度租金按半年结算，上半年合同租金于每年1月10日前交付，下半年度租金于每年7月10日前交付，付款方式为转账或支票。租赁期间办理的《军队房地产租赁许可证》，每年上缴办证费用由乙方承担。自本合同签订后七日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金20万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行了合同约定的义务的，甲方应在租赁期满时将该房地产租赁保证金无息退还乙方；乙方未履行合同约定义务，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。租赁期内，甲方应当履行下列义务：保证出租的房地产权属清楚；负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；负责向军队有关部门办理出租房地产维修和在不影响该房地产主体结构前提下改造项目的审批手续。乙方不得将所承租的房地产作抵押或者入股联营，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意后实施。第十条甲方违约责任：甲方有违反合同第八条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付50万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付50万元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交租金总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定权属归甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方承认的附加条款为乙方已对承租楼房现状做了充分了解，租赁期内房屋、电路、门窗、管道等装修、维修及配套费用均由乙方负责。本合同（含补充协议）经双方签字盖章后生效。济南军区有偿办在合同甲方处加盖公章予以确认，大雁经贸公司在乙方处加盖公章予以确认。 当日，济南军区有偿办又出具证明1份，载明：位于山东省济南市花园路**院西侧新建沿街楼（**区），属部队军产，现已出租给大雁经贸公司使用，租赁时间至2022年2月份。现同意大雁经贸公司对该房产进行转租，但不得违背部队与大雁经贸公司签订的主合同约定条款，做到依法守法经营。 租赁合同签订后，大雁经贸公司支付给济南军区有偿办第一年（2014年2月2日至2015年2月1日）租金5040274元，并交纳租赁保证金20万元。中国人民解放军济南军区司令部直属工作部财务处给其出具了收款收据。银疆公司承租涉案房屋主要用于转租。 2014年4月30日，济南军区有偿办出具证明1份，载明：济南市花园路xx号院新建西沿街楼属军产，由部队负责协调办理消防验收合格证明。银疆公司称之后因济南军区有偿办一直未能办理消防验收合格证明，导致涉案房屋难以另行对外出租，银疆公司才出现未按约定支付租金的情况，且银疆公司针对上述情况，于2014年9月17日、2015年8月25日等多次致函济南军区善后办直工处，但协商未果。原告济南军区善后办直工处对此不予认可。 另查明，1、2014年1月17日，大雁经贸公司变更名称为山东银疆实业有限公司。 2、中国人民解放军济南军区司令部于2017年3月30日出具证明一份，内容为：“2015年12月20日，中国人民解放军济南军区裁撤。裁撤后由中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处负责处理中国人民解放军原济南军区司令部善后事宜，对外承担法律责任。中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处负责人为满丙军。”中国人民解放军济南军区善后工作办公室于2017年9月13日出具证明一份，内容为：“2016年1月16日零时，中国人民解放军济南军区被撤裁。撤裁后原济南军区有关事务由善后工作办公室承接。济南军区善后工作办公室军事组直属工作处系我部下设机构，负责处理善后事宜，对外承担法律责任。济南军区善后工作办公室军事组直属工作处负责人为满丙军。” 3、银疆公司自2015年起开始拖欠租金。银疆公司陆续于2015年4月15日、2015年4月24日分别向济南军区善后办直工处支付租金10万元、386935.55元，共计486935.55元。之后，银疆公司安排财务人员王静静又分别于2015年11月20日、2015年12月15日向济南军区善后办直工处各支付租金10万元，共计20万元。之后的租金，银疆公司一直欠付。 4、涉案房屋所占的土地于2000年4月取得国有土地使用证，该使用证载明：土地使用者是中国人民解放军55187部队，，坐落于花园路**用途为军事用地，使用权类型为征用，使用权面积为51820.7㎡。涉案房屋为该宗土地上所建院落中西沿街楼五层区（1至5层，四层区以南、花园路以北部分，建筑面积6137.32平方米）。涉案房屋未办理规划许可证和建设许可证，未取得产权登记，也未办理消防验收手续。现涉案房屋除部分由被告银疆公司自用、部分空置外，剩余部分由北京银行股份有限公司济南分行、董重、山东鲁慈健康体检管理有限公司等案外人承租使用。其中，北京银行股份有限公司济南分行租赁期限为2013年11月20日至2022年1月31日，租赁房屋建筑面积1185.84平方米，租金标准为：2014年1月31日前为免租期，2014年2月1日至2017年1月31日6.1元/天/平方米，年租金2640272元，2017年2月1日至2020年1月31日6.41元/天/平方米，年租金2774450元，2020年2月1日至2022年1月31日6.73元/天/平方米，年租金2912956元。山东鲁慈健康体检管理有限公司租赁期限为2015年5月8日至2022年2月1日，租赁范围为四楼整层1255平方米、五楼整层1255平方米，三楼500平方米，合计3010平方米，租金标准为：第一个月为免租期，2015年6月8日至2018年6月7日四楼、五楼租金为1.4元/天/平方米，即每半年租金为641305元，三楼500平方米租金为1.5元/天/平方米，即每半年租金为136875元……董重租赁期间为2014年4月21日至2022年2月1日，租赁范围为三楼部分房屋，面积共计351平方米，租金标准为：2014年4月21日至2017年4月20日租金为1.7元/天/平方米，即每年租金为217795.5元…… 本院认为，双方争议的焦点为：一、济南军区善后办直工处是否是适格的诉讼主体；二、涉案军队租赁合同的效力及应否解除、租赁费计算问题；三、济南军区善后办直工处的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，被告银疆公司系与济南军区有偿办签订的涉案租赁合同，而中国人民解放军济南军区于2016年1月6日被裁撤，裁撤后济南军区有关事务由中国人民解放军济南军区善后工作办公室承接。原告济南军区善后办直工处系中国人民解放军济南军区善后工作办公室的下设机构，负责处理善后事宜，对外承担法律责任，因此其作为原告主张权利并无不当。银疆公司主张原告主体不适格，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，涉案房产为军产，被告银疆公司认为涉案房产属于违章建筑，本院不予采信。涉案租赁合同系被告银疆公司的前身济南大雁经贸有限公司与济南军区有偿办协商后自愿签订的，是双方真实意思的表示，属于有效合同。双方均应当按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。关于合同解除问题，本院认为，2016年之后，根据中央军委的战略决策，军队和武警部队应停止一切有偿服务，故涉案房屋租赁合同在履行过程中客观情况发生了重大变化，该情况也是当事人在订立合同时无法预见的，涉案房屋租赁合同已丧失继续履行的基础，已不能实现合同目的，因此原告济南军区善后办直工处要求解除房屋租赁合同具有法律依据，本院予以支持。关于房屋租金，原告济南军区善后办直工处主张被告银疆公司应参照合同约定的租金标准支付。被告银疆公司辩称原告济南军区善后办直工处未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致其公司无法正常使用、出租涉案房屋，因此原告济南军区善后办直工处未能提供满足商业经营性质、安全合格的租赁物，导致合同无法继续履行，应承担全部责任。对此本院认为，一方面，租赁合同签订后的2014年4月30日，济南军区有偿办又向被告银疆公司出具证明，承诺由其负责协调办理消防验收合格证明，因此，在济南军区有偿办同意大雁经贸公司转租的情况下，其未及时按承诺办理消防验收合格证明，存在违约行为，客观上对承租人的转租也产生了一定的影响。另一方面，被告银疆公司未按约定支付租金，长期拖欠且数额巨大，也显系违约，且被告银疆公司未及时与济南军区有偿办协商解除租赁合同或返还空置房屋，以避免损失扩大，过错也较为明显。综合考虑双方的违约行为、过错程度及被告银疆公司具体对外出租和收益的情况，本院认定被告银疆公司参照合同约定租金标准的70%支付租金为宜。根据合同约定，自2015年2月2日至2017年3月6日，被告银疆公司应支付租金7375370.80元〔（5040274元/年×2年+5040274元/年÷365天×33天）×70%〕。自2017年3月7日起至被告银疆公司实际返还涉案房屋之日止，被告银疆公司应按9666元/天（5040274元/年÷365天×70%）支付房屋占有使用费。上述应付租金，被告银疆公司已陆续支付686935.55元，因此被告银疆公司还应支付给原告济南军区善后办直工处2015年2月2日至2017年3月6日之日止的租金6688435.25元（7375370.80元-686935.55元）。关于违约金，因租赁合同约定的违约金过高，根据本案案情，本院酌定违约金自2017年3月7日起按同期银行贷款利率标准计算。现部分涉案房屋由案外人占用，原告济南军区善后办直工处明确表明可与被告银疆公司及案外人协商或另行解决，不在本案中主张被告银疆公司返还房屋，不违反法律规定，双方可另行协商处理。关于争议焦点三，本院认为，被告银疆公司拖欠原告济南军区善后办直工处租金的行为系持续行为，期间银疆公司称多次致函济南军区善后办直工处要求解决消防验收问题，银疆公司最后一次支付租金的时间为2015年12月15日，可以说明原、被告在此期间多次就消防验收、租金支付事宜进行磋商，不能认定原告济南军区善后办直工处怠于行使权利，故对被告银疆公司该辩称意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与被告山东银疆实业有限公司(原济南大雁经贸有限公司）2013年11月18日签订的《军队房地产租赁合同》。 二、被告山东银疆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处2015年2月2日至2017年3月6日的房屋租金6688435.25元。 三、被告山东银疆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处自2017年3月7日起至实际腾房之日止的房屋租金，按照9666元/天计算。 四、被告山东银疆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处违约金（以6688435.25元为基数，自2017年3月7日起至实际付清该租金之日止，按银行同期同类基准贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处的其他诉讼请求。 案件受理费86559元，由原告中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处负担30352元，被告山东银疆实业有限公司负担56207元。保全费5000元，由被告山东银疆实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一八年三月六日 书 记 员  刘亚楠