陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终3519号上诉人（原审原告）：胡健，男，汉族，1964年8月11日出生，西安圣梦美容护肤有限公司员工，住西安市高新区。委托诉讼代理人：赵庆沣，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段聪越，陕西博纳新律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：夏天，男，汉族，1963年4月21日出生，西安市交响乐团退休职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王小龙，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人胡健因与被上诉人夏天租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡健上诉请求：判令夏天支付因欠付租金而产生的违约金。按每一期租金到期之日起，以欠付到期租金为基数，计算一年24%的违约金。暂计至2017年10月30日，数额为：38753元（计算方法为：2016年11月30日应付2016年12月1日-2017年5月31日房租151854元，违约金=151854元×24%÷365×333=33249元；2017年5月31日应付2017年6月1日-2017年8月21日房租68616元，违约金=68616元×24%÷365×122=5504元，共计38753元）。一审、二审诉讼费由夏天承担。事实和理由：现有法律并无规定客观原因导致的违约，不承担违约责任，因此一审判决以客观环境发生变化为由不支持胡健的违约金请求并不合理。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，法律并无规定客观原因导致的违约，不承担违约责任。本案中，胡健向夏天出租的房屋并不包括后来被拆除的室外观光电梯这一附属设施，观光电梯为其他楼层的租户自行搭建的，胡健是与该租户协商后使用，与胡健出租的标的物并无直接关联。因此，一审判决以客观环境发生变化为由不支持胡健的违约金请求并不合理。胡健愿意将违约金主张调整到：以欠付到期租金为基数，计算一年24%的违约金。胡健考虑本案的实际情况，愿意将违约金主张调低。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，主张以欠付到期租金为基数，计算一年24%的违约金。夏天辩称，一审法院认定自夏天提供的照片可知夏天延迟交付租金系出租房屋出租时的客观环境发生了变化，故对于胡健要求夏天支付违约金的诉请不予支持的判决尊重客观事实，严格依法裁决，胡健的上诉请求应当予以驳回。夏天与胡健2015年5月14日签订了房屋租赁合同，该房屋的租赁期限自2015年3月1日至2020年2月28日共计五年。该房屋夏天用于经营水疗会所，并且是以涉案房屋大楼所在的惠吉商务酒店的配套设施招商引资进入的，为此，夏天花费两百多万巨额资金对该房屋进行了装修，但夏天仅仅经营了一年零三个月之后，即2016年6月初惠吉商务酒店因为诸多原因停业转让，夏天的经营开始受到巨大影响。而仅仅经过一年半时间，2016年11月14日，涉案房屋通常出入的大门及电梯就被市国税分局根据相关文件精神予以关闭并拆除，导致夏天无法经营，损失惨重。涉案房屋上述作为惠吉商务酒店的配套设施进行经营水疗会所以及与该被拆除的电梯及大门在夏天与胡健签订房屋租赁合同之时已经存在并能够正常使用，胡健对此是明知的。夏天与胡健签订合同之时也是对涉案房屋所有的配套设施进行考察之后才决定承租的，《房屋租赁合同》前言部分“乙方在充分了解租赁房屋状况及各项配套设施、技术参数前提下经充分协商”既可以证明，如果没有后来被拆除的电梯和大门作为当时的配套设施，夏天是不会单独租赁涉案房屋并进行经营之用，涉案房屋也根本无法进行任何经营之用。即使上述艰难的情形下，夏天与胡健也是积极协调解决纠纷，为此，在胡健的要求下，夏天在一审进行中分别在2017年4月8日向胡健转款3万元并在2017年4月9日向胡健转款2万元，连同签订合同时向胡健交付的2万元押金，夏天向胡健支付了欠付的7万元租金。夏天认为，夏天与胡健签订租赁合同时对于涉案房屋及其配套设施均有明确约定的情况下，在该房屋的配套设施因为客观原因发生变化，导致夏天无法进行经营的情况下，夏天依然能够向胡健交付拖欠租金，足以说明夏天遵循诚实信用的原则。一审法院根据本案客观情况对胡健主张违约金的诉请予以驳回，是公平的。请求驳回胡健的上诉请求。至于胡健主动将违约金调整为年息24%的请求，因第一条答辩理由所述，该请求无事实依据以及法律依据，请求予以驳回。胡健向一审法院起诉请求：1、解除胡健与夏天签订的位于西安市××新区××路××大厦××层的房屋租赁合同；2、夏天将房屋腾出并返还给胡健；3、夏天支付房屋占有使用费直至夏天实际返还房屋之日，暂计算至起诉之日为18997元；4、夏天支付占有房屋期间的物业费直至夏天实际返还房屋之日，暂计算至起诉之日为物业费554元，电梯费1910元；5、夏天支付合同违约金53000元，违约金支付至实际履行之日。6、本案诉讼费由夏天承担。原审法院经审理认定事实如下：2015年5月14日，甲方胡健与乙方夏天签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将位于西安市高新二路瑞吉大厦四层房屋出租给乙方，房屋面积为554.09平方米；租赁期间为2015年3月1日至2020年2月28日；双方约定的交房日期为2015年3月1日；自2015年3月1日起，第一个租赁期按每月43元每平方米计算，全月23825.87元，租赁期满一年后，每个租赁期的租金在第一个租赁期租金基础上上涨4%；租金支付方式为：乙方应当在本房屋租赁合同签订之日起5日内向甲方支付到2015年12月31日的房屋租金，其后应分别在每年的11月30日以前和5月31日以前支付下一个半年的房屋租金；甲方违反本合同第一条规定，除赔偿乙方损失外，还应当向乙方支付年租金的20%作为违约金；乙方违反本合同约定，除赔偿甲方因此而遭受的损失外，还应当向甲方支付年租金的20%作为违约金，且乙方所交押金不予退还；甲方未按合同约定时间向乙方交付房屋的，每逾期一天应当向乙方支付违约金1000元；乙方未按合同约定时间支付租金，每逾期一天应当向甲方支付违约金1000元。合同签订后，胡健向夏天交付了涉案房屋，夏天未向胡健支付2016年12月1日之后的租金。夏天未支付2017年1月的物业费554元，2016年7月至2017年1月的电梯费1910元。另查明，涉案房屋登记在胡健名下。本案在审理过程中，胡健与夏天达成书面协议，协议约定胡健与夏天签订的租赁合同于2017年8月21日解除。原审法院认为，胡健与夏天签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，胡健向夏天交付了涉案房屋，夏天未按约定交纳2016年12月1日起的租金，故胡健要求夏天支付自2016年12月1日起至夏天实际腾房之日止的占有使用费的诉请，依法予以支持（按照月租金23825.87元为基础，租赁期满一年后，每个租赁期的租金在第一个租赁期租金基础上上涨4%）。虽然夏天迟延交付租金构成违约，但自夏天提供的照片可知夏天迟延交付租金系出租房屋出租时的客观环境发生了变化，夏天与胡健在沟通协商，故对于胡健要求夏天支付违约金的诉请，依法不予支持。因夏天占有房屋期间未支付2017年1月后的物业费以及2016年7月后的电梯费，故胡健要求夏天支付2017年1月起至房屋实际返还之日的物业费以及自2016年7月起至房屋实际返还之日的电梯费的诉请，依法予以支持（物业费以每平方米每月1元，面积为554平方米计算；电梯费以实际应交电梯费为准）。本案在审理过程中，因胡健与夏天于2017年8月21日达成解除双方签订的租赁合同的确认书，故胡健要求解除其与夏天签订的位于西安市××新区××路××大厦××层的房屋租赁合同的诉请，依法不予支持。合同解除后，夏天应当向胡健返还房屋，故胡健要求夏天将房屋腾出并返还给胡健的诉请，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告夏天于本判决生效之日起三十日内向原告胡健腾交并返还2015年5月14日原告与被告签订的租赁合同约定的房屋。二、被告夏天于本判决生效之日起十五日内向原告胡健支付2016年12月1日起至被告实际腾房之日止的占有使用费（按照月租金23825.87元为基础，租赁期满一年后，每个租赁期的租金在第一个租赁期租金基础上上涨4%）。三、被告夏天于本判决生效之日起十五日内向原告胡健支付2017年1月起至房屋实际返还之日的物业费（以每平方米每月1元，面积为554平方米计算）以及自2016年7月起至房屋实际返还之日的电梯费（以实际应交电梯费为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告胡健其余的诉讼请求。一审案件受理费15454元，由原告胡健承担10000元，被告夏天承担5454元。因原告胡健已预交，被告夏天将其应当承担的部分并上述款项支付给原告胡健。二审经审理查明，一审审理期间，夏天于2017年4月8日向胡健转款3万元，2017年4月9日向胡健转款2万元。签订合同时，夏天向胡健交付2万元押金。双方当事人确认胡健与夏天2017年8月21日达成解除双方签订的租赁合同的确认书时，夏天已经将房屋移交给后面的承租人。原审判决查明其余事实属实。本院认为，胡健与夏天签订的租赁合同,系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同履行中，虽然夏天迟延交付租金构成违约，但原审法院自夏天提供的照片认定夏天迟延交付租金系出租房屋出租时的客观环境发生了变化，夏天与胡健在沟通协商，故对于胡健要求夏天支付违约金的诉请，依法不予支持，并无不当。二审中查明，一审审理期间，夏天于2017年4月8日向胡健转款3万元，2017年4月9日向胡健转款2万元，签订合同时，夏天向胡健交付2万元押金，故上述款项在夏天应向胡健支付的房屋占有使用费中予以扣减。双方当事人确认胡健与夏天2017年8月21日达成解除双方签订的租赁合同的确认书时，夏天已经将房屋移交给后面的承租人，故原审判决的关于夏天向胡健腾交并返还2015年5月14日原告与被告签订的租赁合同约定的房屋的判项不再执行。据此，原审判决第一项应予撤销，第二项应予变更。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3743号民事判决第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3743号民事判决第一项：三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3743号民事判决第二项，即“被告夏天于本判决生效之日起十五日内向原告胡健支付2016年12月1日起至被告实际腾房之日止的占有使用费（按照月租金23825.87元为基础，租赁期满一年后，每个租赁期的租金在第一个租赁期租金基础上上涨4%）”为：夏天于本判决生效之日起十五日内向胡健支付2016年12月1日起至2017年8月21日止的占有使用费（按照月租金23825.87元为基础，租赁期满一年后，每个租赁期的租金在第一个租赁期租金基础上上涨4%）。上述款项应扣减夏天一审审理期间已经支付胡健的5万元租金和签订合同时夏天向胡健交付的2万元押金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15454元，胡健已预交，由胡健负担7727元，夏天负担7727元；二审案件受理费769元，胡健已预交，由胡健负担700元，夏天负担69元。夏天应当负担的部分与上述款项执行时一并支付胡健。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年三月九日书 记 员  段 蓓