广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016)桂0103民初9350号 原告（反诉被告）：沈庆阳，男，1963年5月7日出生，汉族，住南宁市青秀区，现住南宁市。 被告（反诉原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司。住所地：南宁市青秀区朱槿路**柬埔寨园**楼**铺。统一社会信用代码：91450103MA5KA0UW1D。 负责人：刘宏才，总经理。 委托诉讼代理人：孟庆林，男，系该公司职员。 被告（反诉原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所。住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼****社会信用代码：91440300726160011C。 法定代表人：唐学斌，总经理。 上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：覃雕，广西国海律师事务所律师。 案由：侵权责任纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2016年8月22日 开庭时间：2016年12月8日、2017年1月6日 当事人到庭情况： 原告（反诉被告）方：本人到庭。 被告（反诉原告）方：深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人李昱宣，深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司（以下简称彩生活物业公司南宁公司）及深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）的共同委托诉讼代理人覃雕到庭。 原告本诉的诉请要点 诉讼请求：1、因被告彩生活物业公司南宁公司拆除及损毁原告私有财物（水管和水表），请求判令被告赔偿损失费5000元；2、判令被告彩生活物业公司南宁公司立即安装水管和水表，恢复水管的使用；3、判令被告彩生活物业公司南宁公司赔偿原告因为无法在家生活而在外租赁住房支付的房屋租金、车辆停车费等费用共计32955元（暂计至2016年12月，后续损失计至两被告实际赔偿之日止）；4、判令被告彩生活物业公司南宁公司承担本案诉讼费用；5、判令被告彩生活物业公司承担连带责任。当庭明确第1、3项计算方式：第1项酌情提出损失费5000元，包括交通费、搬家费、处理纠纷产生的其他费用；第3项费用包括2016年6月-2016年12月的月租金3500元（以后另计）、租房押金两个月7000元、停车费（每月350元×3个月）、安装水表费用400元、2016年7月-8月房租汇款业务费用5元。 事实和理由：原告是南宁市青秀区朱槿路**柬埔寨园******房屋的所有权人，并长期居住于此。2016年6月5日晚11时，原告出差多日回到住所，发现家里的水表已被拆除。经调查了解，才知道水表被拆除是被告彩生活物业公司南宁公司工作人员所为，原告在与该公司沟通协调水表被拆除的事宜时发生了激烈冲突，当晚原告就报了警，后双方在派出所调解时，该公司工作人员当场承认水表拆除是他们所为。第二天原告重新购买并安装了水表。2016年6月10日，被告彩生活物业公司南宁公司不仅拆除了原告房屋的水表，而且将连接水表的一截水管锯除，原告当即报警，并又一次到派出所处理。原告在涉案房屋内无水使用，无法满足生活的基本需求，不得已一家只好到外租房居住，致使原告生活开支上升，造成的损失（截至到8月底）共计18955元整。原告认为，小区住户的水表及供水设施为私人财物，被告彩生活物业公司南宁公司工作人员多次破坏私人财物，应当承担赔偿责任。 被告本诉的答辩要点 两被告（反诉原告）共同辩称：一、原告的第一项诉请经济损失5000元无票据支持，我方不予承担。第三项诉请中的停车费，原告仅提交停车费的相应票据，但没有停车车辆的信息予以支持，无法证实与本案有关，我方不予认可。我方在2016年11月5日已对原告的水表进行修复，可能原告因漏水没有及时察觉水表已修复，我方后将水表旁边的总阀门关掉，12月8日已正式告知原告水表已修复，12月29日我方提交的证据已证明对原告的水表进行修复，12月13日得到原告的签字确认。12月12日经原告与被告物业公司及居委会，12月12日被告已经将水表修复，通知原告可以返回涉案房屋居住，12月13日后，原告产生的费用不应由我方承担。 被告（反诉原告）反诉的诉请要点 反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付拖欠的物业服务费9070.9元和滞纳金21542.1元、垃圾费448元和滞纳金1051.3元、水费508.1元和滞纳金922.9元、公摊水费415.7元和滞纳金694.2元、公摊电费1332.8元和滞纳金3522.1元，以上共计39518.1元；2、判令原告（反诉被告）承担本案诉讼费。 事实和理由：广西中柬丰裕房地产开发有限公司（以下简称中柬公司）开发建设了位于南宁市青秀区朱槿路11号的“金旺角·柬埔寨园”小区（以下简称涉案小区），截止至2012年初，该小区仍未成立业主委员会。2012年2月底，中柬丰裕公司选聘被告（反诉原告）彩生活物业公司作为涉案小区的第二任前期物业管理服务公司，被告（反诉原告）彩生活物业公司安排分支机构被告（反诉原告）彩生活物业公司南宁公司于2012年3月1日进驻涉案小区并开始按照一级物业服务标准提供物业服务。按照被告（反诉原告）彩生活物业公司与中柬丰裕公司签订的《金旺角·柬埔寨园前期物业管理服务合同》第二十一条约定，涉案小区住宅物业费标准是1.2元/月·平方米，原告（反诉被告）名下的涉案小区5栋二单元XXXX号房的建筑面积是133.51平方米，每月应缴纳物业费160.2元。原告（反诉被告）自2012年3月1日至今未向两被告（反诉原告）交纳过任何费用。截止至2016年12月2日，原告（反诉被告）拖欠物业服务费9070.9元和滞纳金21542.1元、垃圾费448元和滞纳金1051.3元、水费508.1元和滞纳金922.9元、公摊水费415.7元和滞纳金694.2元、公摊电费1332.8元和滞纳金3522.1元，共计39518.1元。 原告（反诉被告）反诉的答辩要点 原告（反诉被告）辩称:一、两被告反诉称我方拖欠物业服务费不正确，事实是因计费错误，重复计费而产生了物业服务合同纠纷。二、两被告称其按照一级物业服务标准提供了物业服务，事实并不如此，涉案小区存在各种问题，被告方将非法施工的水电费用强摊在业主头上、小区入室盗窃严重，非法占用小区公共部分的行为，没能被制止。被告的不作为使刚开始的乱搭乱盖行为发展到全小区的架空层被占据，由此产生的多收的物业费、水电收支情况从未公布过，被告方未尽到一级物业企业的管理责任。三、被告方应提供小区里广告收入的具体数据、小区内非法占据并居住架空层的人员信息，以及该部分出租、出售和收取物业费的财务状况。四、我方要求被告方核对物业费、水电公摊、车位费等情况，提供小区收入及支出状况，待计算清晰、正确的收支数据明确后，原告方会承担属于自己应该缴纳的物业费用。五、请求驳回被告方的其他请求。 事实认定 沈庆阳是南宁市青秀区朱槿路11号柬埔寨园5栋2单元XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积133.51平方米，其亲属沈慕昀购有涉案小区的地下室车位。南宁市青秀区朱槿路11号柬埔寨园（以下简称涉案小区）的建设单位是广西中柬丰裕房地产开发有限公司（以下简称中柬公司）。 2011年5月8日，沈庆阳（乙方）与案外人南宁市思源物业服务有限公司（甲方）（以下简称思源公司）签订了《柬埔寨园前期物业服务协议》，该协议第四条约定：二、物业服务费标准：1、住宅物业服务费1.20/月·平方米（含电梯费）（以南宁市物价局批文为准）；……3、车库/车位物业服务费0.60元/月·平方米。……七、物业管理区域内的水电公摊费由全体业主或物业使用人按发生额分摊。在房屋交付后的第二个月开始向业主收取小区公摊水电费。以后逐月核算，由业主按户分摊。 2012年8月3日，涉案小区的业主（包括沈庆阳）联名向彩生活物业公司南宁公司提交《关于柬埔寨园问题的函》，向该公司反映涉案小区出现的若干侵犯业主利益的重大问题，要求该公司履行物业公司管理的职责，并就相关问题给予答复。 2015年7月8日，中柬公司（委托方、甲方）与彩生活物业公司（受委托方、乙方）签订了《金旺角·柬埔寨园前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），该合同约定：甲方将金旺角·柬埔寨园（以下简称“本物业”）委托给乙方实行物业服务。第二条约定，物业名称：金旺角·柬埔寨园，座落位置：南宁市青秀区朱槿路11号。第四条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任，履行相应的义务。第二章委托服务事项约定：第五条，房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；第六条，共有设施、设备的维修、养护和管理；第七条，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第八条，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；第九条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第十条，公共环境卫生；第十一条，交通与车辆停放秩序的管理；第十二条，维护公共秩序、小区安全；第十三条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；第十四条，组织开展社区文化娱乐活动；第十五条，负责向业主和物业使用人收取：物业服务费、电梯费、车位服务费（扣除管理成本后，余额用于停车场地维修保养）、装修垃圾清运费、代收物业专项维修资金、代收代缴公共设备运行费、水电公摊、损耗费、生活垃圾处理费、其他委托代收代缴的费用；第十六条，对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，针以具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止等措施；第十七条，其它委托事项等。第二十一条约定，物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：（1）住宅：1.2元/月·平方米（含电梯维保费）……（4）其他：车位：0.6元/月·平方米。2、业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第二十五条约定，委托服务期限自合同前述之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十二条约定，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第三十八条约定，本合同自签字盖章之日起生效。该合同的甲乙方落款处均加盖了公司的公章。 同日，中柬公司（甲方）与彩生活物业公司（乙方）签订了《金旺角·柬埔寨园前期物业管理服务合同补充协议》（以下简称前期物业合同补充协议），该协议第一条约定：……3、乙方进场后的相关费用从2012年3月1日开始计收，前物业公司若有预收的相关费用由甲方督促前物业公司及时与业主进行清算。第三条停车场手续办理和费用收取约定：1、对于停车场业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按南宁市停车场收费市场标准向乙方交纳车位场地服务费（最终以南宁市物业物价局批复的收费标准执行），私家车位按前述标准收取维护、公共用水用电等费用除外。……第四条其他约定：本协议为双方签定的《前期物业管理服务合同》附件，与合同具有同等法律效力，与合同同时生效；其中内容如与合同有冲突的以本协议约定为准；其他未尽事宜由双方另行协商解决。该协议的甲乙方落款处均加盖了公司的公章。 经招投标程序，彩生活物业公司于2015年7月13日中标成为涉案小区的物业服务单位，物业服务等级二级，南宁市住房保障和房产管理局于同年7月28日同意其备案登记，备案号：南房审物中备[2015]第017号。 2016年6月5日晚，彩生活物业公司南宁公司以沈庆阳拖欠物业费为由，对涉案房屋采取了停水并拆除水表的方式。2016年6月7日沈庆阳自行重新安装了水表，花费了水表和安装费共计400元。 2016年6月9日，沈庆阳给彩生活物业公司南宁公司寄送了《关于收到律师函的回复》，表示已收到该公司的律师函，对函中提及的费用及计算方式有异议，提出让该公司列出费用对账单及计算详单等要求。 2016年6月10日，彩生活物业公司南宁公司不仅拆除了涉案房屋的水表，还锯除了连接水表的一截水管。因涉案房屋内无水使用，无法满足生活的基本需求，于是沈庆阳一家人到外租房居住。沈庆阳（承租方、乙方）与案外人黄建华（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将南宁市青秀区长园一支路24号天然居1栋2单元XXXX房出租给乙方；房屋面积130平方米；租期自2016年6月10日至2017年6月10日；每月租金3500元；租金支付方式为押二付一，即合同签定交付押金（二个月租金）每月按时支付当月租金；在租赁期间产生的物业管理费、卫生费、水电费、停车费等费用由乙方负担；双方可以协商变更或终止本合同；在租赁期内，因乙方原因中途擅自退租的，乙方所交的二个月租金作为向甲方支付的违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。沈庆阳向黄建华支付了如下款项：2016年6月16日支付了一个月房租及两个月押金10500元；支付了2016年7月至2017年1月共6个月的房租21000元（2016年11月10日已支付2016年11月至2017年1月的房租7000元）。原告支出了2016年6月14日至9月14日的停车场场地占用费1050元（350元×3个月）。后彩生活物业公司南宁公司重新为涉案房屋安装了水表。2016年12月13日，沈庆阳、彩生活物业公司南宁公司及青秀区桂花社区居委会工作人员三方共同确认涉案房屋的水表已能正常使用。 2016年8月16日，沈庆阳给彩生活物业公司南宁公司寄送了《关于重新计算物业费的函》，表示已收到该公司的物业缴费单，发现收费单据在计算物业费问题上有误，请该公司安排时间与其核对计算物业费、公摊水电费用。 在本案的庭审过程中，沈庆阳主张涉案房屋交房日期为2012年7月，以及延期交房补偿款有1187.92元抵充相应的物业费，为此提供了《现金支出凭条》，其上载明：2012年7月12日，付给沈庆阳、覃文、沈慕昀柬埔寨园5-2-401号房延期交房违约补偿款3481.92元；该凭条上部备注：此违约补偿款3481.92元，其中2300元抵燃气费，1181.92元抵物业费；该凭条仅有出纳员签字，未加盖印章。彩生活物业公司南宁公司承认涉案房屋确于2012年7月交房，2012年3月-7月的部分费用由其另行向开发商追讨，但不认可原告称以补偿款抵充相应物业费的说法。此外，沈庆阳称对彩生活物业公司南宁公司主张的收费标准无异议，同意按第一任前期物业服务公司（思源公司）的收费标准计算。 裁判理由 一、关于本诉部分。 （一）关于民事赔偿责任的问题。彩生活物业公司南宁公司以沈庆阳拖欠物业费为由将涉案房屋水表、水管拆除，致使涉案房屋停水，业主沈庆阳需重新安装水表，以及到外面租房居住。彩生活物业公司南宁公司的上述拆除行为无法律依据或合同约定，也不具有合理性，存在明显过错，侵害了沈庆阳作为涉案房屋业主的合法权益，与沈庆阳的损害后果之间存在因果关系，其依法应对沈庆阳的损失承担侵权责任。本案无证据证实沈庆阳对损害的发生亦存在过错，因此，沈庆阳合理合法的损失，应由彩生活物业公司南宁公司承担全部的赔偿责任。 （二）关于各项损失应否支持及如何计算的问题。沈庆阳主张交通费、搬家费、处理纠纷产生的损失费共计5000元，但其未能提供证据证明该损失实际发生及具体数额，本院不予支持。鉴于涉案房屋的水表已于2016年12月13日恢复使用，故沈庆阳要求彩生活物业公司南宁公司立即安装水管和水表、恢复水管使用的诉请，本院在本案中不再处理。沈庆阳诉请的安装水表费用400元、2016年6月至2016年12月共7个月的房屋租金24500元，以及2016年6月14日至9月14日共3个月的车辆停车费（停车场场地占用费）1050元，均属于因彩生活物业公司南宁公司的侵权行为而产生的合理支出费用，本院予以支持。沈庆阳诉请的2016年7月-8月房租汇款业务费用5元，不属于因彩生活物业公司南宁公司侵权行为而产生的必要支出费用，本院不予支持。沈庆阳诉请的租房押金两个月7000元，因其未提供充分证据证明该损失实际发生，本院不予支持。综上，彩生活物业公司南宁公司应赔偿沈庆阳房屋租金、车辆停车费及安装水表费用共计25950元。 （三）关于彩生活物业公司的民事责任问题。彩生活物业公司南宁公司系彩生活物业公司的分公司，不具备法人资格，彩生活物业公司应在彩生活物业公司南宁公司无法清偿本案债务时承担补充清偿责任。 二、关于反诉的部分。 （一）关于《前期物业合同》及《前期物业合同补充协议》的效力及该合同对沈庆阳是否具有约束力的问题。彩生活物业公司与中柬公司（开发建设单位）签订的《前期物业合同》及《前期物业合同补充协议》均合法有效，合同当事人应恪守合同的权利义务，上述合同约定的物业服务收费标准，未违反法律的强制性规定，也与沈庆阳认可的《柬埔寨园前期物业服务协议》（沈庆阳和思源公司签订）的收费标准一致，故本院予以采纳。 沈庆阳辩称，彩生活物业公司及其南宁分公司未尽到一级物业企业的管理责任，涉案小区存在各种问题，包括未阻止小区架空层被非法占据、将非法施工的水电费用强摊在业主头上、入室盗窃严重、未向业主公开电梯广告收入情况等，但该些问题并不构成其拒交物业管理费的合法抗辩事由，彩生活物业公司南宁公司在事实上已为沈庆阳提供了相应的物业服务，沈庆阳应依约向彩生活物业公司南宁公司支付相应的物业服务费等费用。 （二）关于物业服务费和滞纳金的诉请。沈庆阳主张延期交房补偿款中有1181.92元系用于抵充相应物业费的，彩生活物业公司南宁公司对此不予认可。鉴于延期交房的补偿款系由中柬公司支付，而本案现有证据不足以证实中柬公司与彩生活物业公司或其南宁分公司之间就延期交房补偿款抵充物业费进行过约定，故沈庆阳的该主张缺乏法律依据，本院不予支持。 彩生活物业公司南宁公司在庭审中承认涉案房屋于2012年7月才交房，则沈庆阳应支付2012年8月1日至2016年12月31日的物业服务费8491.24元（133.51㎡×1.20元/㎡·月×53个月）。至于物业服务费的滞纳金，《前期物业合同》第二十一条第2点的约定：业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。彩生活物业公司及其南宁分公司有权依据该合同约定主张滞纳金。但因我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，彩生活物业公司及其南宁分公司未能提供由于沈庆阳违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，故上述合同约定的滞纳金计算标准过高，应予以调整，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情确定滞纳金按欠付的物业服务费8491.24元的30%计算为2547.37元。故物业服务费和滞纳金共计11038.61元。 （二）关于其余费用及相应滞纳金的诉请。至于彩生活物业公司南宁公司诉请的垃圾费448元和滞纳金1051.3元、水费508.1元和滞纳金922.9元、公摊水费415.7元和滞纳金694.2元、公摊电费1332.8元和滞纳金3522.1元，该些费用系彩生活物业公司南宁公司代为收取的费用，但其举证不足以证实上述费用的计算标准及计算依据，亦不足以证实其已代为向第三方支付该些费用，故对于彩生活物业公司南宁公司诉请的上述费用及相应的滞纳金，本院均不予支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司赔偿原告（反诉被告）沈庆阳房屋租金、车辆停车费、安装水表费用共计25950元； 二、被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司对被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司的上述第一项债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告（反诉被告）沈庆阳的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）沈庆阳向被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司支付物业服务费和滞纳金共计11038.61元； 五、驳回被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司的其他反诉请求。 本案本诉受理费624元（原告方已预交），由原告（反诉被告）沈庆阳负担197元，被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司共同负担427元。反诉受理费减半收取394元（被告方已预交），由原告（反诉被告）沈庆阳负担110元，被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司南宁分公司负担284元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙 妍 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  吴冬梅 二〇一八年三月五日 书 记 员  覃勇江 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 三、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 四、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 六、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 七、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。