河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2292号上诉人(原审被告)：郑州市沃土千年置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都路与新圃街交叉口西南角（壹号公园小区8号楼301室）。法定代表人：庞继红，经理。委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。委托诉讼代理人：李东强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张金金，女，汉族，1983年11月23日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土公司）因与被上诉人张金金房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沃土公司委托诉讼代理人李东强、王嘉玮，被上诉人张金金委托诉讼代理人孙碧琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沃土公司上诉请求：一、撤销原判、依法改判。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、关于逾期交房违约金。被上诉人逾期付款7天应予以扣减，沃土公司交房时间应再向后延7天。2、关于逾期办证违约金。双方在合同及合同附件中关于逾期办证违约金的约定是基于在2016年6月30日前能够交房的前提下、沃土公司才自2016年8月30日后承担逾期办证违约金。如2016年6月30日不具备房屋交付条件，则沃土公司应承担的逾期办证违约金应自沃土公司实际交付房屋之日起60天后计算。延期交房必然导致延期办证，即使沃土公司应支付逾期办证违约金，该违约天数应扣减被上诉人逾期付款天数164天，因政府扬尘治理导致延期交房的17天，共应扣除181天。二、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三十八条规定，房地产开发企业违反本办法第九条第二款规定，逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，市、县（市）、上街区房地产主管部门应当责令限期交存，并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交利息计入房屋专项维修资金专户。因此，一审判决第二项适用法律错误，沃土公司不应向被上诉人支付逾期交纳专项维修资金的利息。张金金辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。张金金向一审法院起诉请求：1．判令被告于判决书生效后20日内取得竣工备案表；2．判令被告支付逾期交房违约金25181.94元、逾期办证违约金18860.55元（以房屋总价款1036294元为基数，按照日万分之一的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告按约交付房屋为止）；支付逾期缴纳维修资金违约金926.33元（以8120元为基数，自2014年9月26日起按照银行双倍利息计算至2016年9月8日），共计44968.82元；3、本案诉讼费用由被告承担一审法院认定事实：2014年8月27日，张金金作为买受人与沃土公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：张金金购买沃土公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××号成套住宅一套，建筑面积124.93平方米，金额1036294元；2014年8月27日一次性支付316294元,2014年9月27日，以商业贷款方式支付72万元。沃土公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付张金金使用。沃土公司逾期超过60日后，张金金有权解除合同，张金金解除合同的，沃土公司应当自张金金解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按张金金累计已付款的1%向其支付违约金；张金金要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，沃土公司按日向张金金支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，沃土公司应当书面通知张金金办理交付手续，双方进行验收交接时，沃土公司应当出示符合上述约定的证明文件（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，沃土公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，沃土公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。下列情况之一，沃土公司可延期交房，无需承担合同违约责任：1.遭遇不可抗力，且沃土公司在发生之日起30日内告知原告的；2.原告张金金逾期付款的，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；3.因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非沃土公司原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延。产权初始登记，沃土公司应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前将需要尤其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。沃土公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告应当在商品房交付使用前交存首期房屋转向维修资金，应交金额8120元，原告委托沃土公司代缴的，原告在房屋交付使用前将上述款项交付给沃土公司，沃土公司收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户；并向原告提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证；逾期未将代缴款项存入房屋专项维修资金专户的，沃土公司应当按照《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定补交双倍利息。合同签订后，张金金提交的票据显示其于2014年8月27日向沃土公司缴纳维修基金8120元；于2014年9月3日向沃土公司缴纳购房款316294元；于2015年3月25日向沃土公司缴纳购房款72万元。2016年7月1日，原告开立维修基金账户，被告将维修专项资金8120元存入该账户。另查明：沃土公司在建筑上述房屋建设过程中，因政府环境治理等因素导致沃土公司停工17天。一审法院认为,原告张金金与被告沃土公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容真实合法，双方均应依约履行。关于逾期交房，现原告张金金已交付全额购房款，根据双方约定，沃土公司应当于2016年6月30日前向张金金交付符合下列条件的商品房交付原告（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施）。现沃土公司未依约履行其交房义务，构成违约。张金金应于2014年8月27日一次性支付316294元、于2014年9月27日以商业贷款方式支付72万元，而其实际于2014年9月3日向沃土公司缴纳购房款316294元、于2015年3月3日向沃土公司缴纳购房款72万元，缴纳购房款分别逾期缴纳7天、157天，亦构成违约，依据双方约定沃土公司应自2016年12月21日（即2016年6月30日向后顺延157天，扣除停工17天，共计174天）起至其实际履行交房义务之日止，期间按1036294元的0．01％即103.6294元／日计算其违约金。关于逾期办证，张金金交付全额购房款后，根据双方约定，沃土公司应于2016年8月30日前将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理，现沃土公司未提交证据证明其已依约报送并由房地产行政主管部门受理，应承担不利后果，故一审法院确认被告构成违约，其应自2016年8月31日起至沃土公司将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间按103.6294元／日向原告张金金支付违约金。关于逾期缴纳专项维修资金，根据双方约定，被告应自2014年9月26日（原告缴费后30日）前将专项资金8120元存入原告的房屋专项维修资金专户，现其于2016年7月1日才将原告的维修专项资金8120元存入该账户，构成违约，依据双方约定，其应按中国人民银行同期贷款利率的2倍补齐利息，故对原告诉请被告应按本金8120元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付自2014年9月27日起至2016年6月30日止期间利息的诉请，予以支持。关于原告诉请被告应于本判决生效之日起20日内取得竣工备案表的诉请，原、被告双方均未提交证据证明该房产符合竣工备案条件，故原告该项诉请可由其与被告协商或待被告具备竣工验收条件后再行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一佰零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张金金支付逾期交房违约金（自2016年12月21日起至被告实际履行交房义务之日止，期间按103.6294元/日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按103.6294元/日计算）；二、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金8120元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向原告张金金支付自2014年9月27日起至2016年6月30日止期间的利息；三、驳回原告张金金其他诉讼请求。案件受理费462元，由被告郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审中，上诉人沃土公司提交证据如下：交房手续一套，证明张金金已经收房，收房时间以装修申请时间（2017年8月9日）为准。被上诉人张金金发表质证意见：真实性有待核实，对证明目的有异议。房屋交付应签署具体的房屋交付手续，并向业主交付质量保证书及使用说明书，以证明房屋达到交付标准。在一般的商品房买卖合同签署过程中，开发单位为了方便，让业主签署相关的申请书及承诺书，该证据不能证明业主已经实际收房，沃土公司也未按照合同约定使涉案房屋达到交付条件。即使交付，仍存在瑕疵履行的情况，瑕疵履行是违约履行的一种方式，仍应承担相应的违约责任。张金金认可其于2017年8月9日拿到房屋钥匙。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，一、关于逾期交房违约金。一审法院结合双方合同约定认定被上诉人张金金逾期付款亦构成违约、沃土公司交房时间可向后顺延，实际系对双方利益进行平衡，一审法院酌定按张金金逾期交纳余款的天数进行顺延并无不当。沃土公司上诉称应将首付款逾期的7天亦予以扣减，没有法律依据，本院不予支持。被上诉人张金金已于2017年8月9日实际接收涉案房屋。综上，沃土公司应自2016年12月21日（即2016年6月30日向后顺延157天,扣除停工17天,共计174天）起至其2017年8月9日止（共计231天）向被上诉人张金金支付逾期交房违约金23938.39元（103.6294元/日×231日）。关于逾期办证违约金。双方在签订合同之时，上诉人沃土公司并没有违约的故意或预见将来必定会违约，双方约定2016年6月30日前交付房屋，因此双方就办理产权初始登记时间约定的“房屋交付使用后60日内”与“2016年8月30日前”系同一时间。故沃土公司主张逾期办证违约金应从实际交付房屋之日起60天后计算不符合双方约定，沃土公司亦不能从其逾期交房中获得免于承担其他违约责任的利益。上诉人沃土公司主张逾期办证违约金计算时亦需扣减张金金逾期付款天数及扬尘治理延误的17天没有依据。对沃土公司该项上诉请求，本院不予支持。关于维修资金双倍利息。上诉人沃土公司上诉称双倍利息应交至维修资金专户而非向张金金支付。本院认为，业主交存的维修资金属于业主所有，沃土公司代收维修资金后，未及时开户并存入，就该段时间内张金金产生的损失，一审判令上诉人沃土公司向张金金支付双倍利息并无不当。综上所述，上诉人沃土公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据本院二审期间查明的事实，应当依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10018号民事判决第二项，即：“被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金8120元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向原告张金金支付自2014年9月27日起至2016年6月30日止期间的利息”；维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10018号民事判决第三项，即：“驳回张金金其他诉讼请求”；变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10018号民事判决第一项为：“被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张金金支付逾期交房违约金23938.39元、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按103.6294元/日计算）”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费924元，减半收取462元，由上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审案件受理费924元，由上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  张向军审判员  安 军审判员  侯军勇审判员  郑宗红二〇一八年三月一日书记员  裴蒙丽