河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4349号上诉人(原审原告)：河南省福利彩票发行中心。法定代表人：叶川，主任。委托诉讼代理人：黄红玲、孙莹辉，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南大正投资置业有限公司。法定代表人：孙长江，董事长。委托诉讼代理人：耿天一，总经理。委托诉讼代理人：李克端，河南润之林律师事务所律师。上诉人河南省福利彩票发行中心（以下简称福彩中心）因与被上诉人河南大正投资置业有限公司（以下简称大正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初第8742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人福彩中心的委托诉讼代理人黄红玲、孙莹辉，被上诉人大正公司的委托诉讼代理人耿天一、李克端到庭接受了本院的询问。本案现已审理终结。福彩中心不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决错误认定其主张的违约金过高，实际其主张的违约金折合年利率仅为1.825%，该标准远远低于同期中国人民银行贷款利率。更何况现阶段法律保护的最高年利率为24%，按年利率1.825%计算违约金应得到支持；一审法院适用法律错误，其主张的违约金标准不属于过高的情形，一审法院不应采用《中华人民共和国合同法》第114条第二项之规定对违约金减少；一审法院判决将违约金标准定为总房款的1%，没有法律和事实依据，也没有释明采用此标准的依据；一审判决剥夺了其对大正公司后续违约行为主张违约责任的权利。故请求二审法院依法改判或发回重审。大正公司辩称，一审判决认定福彩中心主张的违约金过高是正确的，根据合同法及合同法司法解释有关违约金的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。大正公司与福彩中心签订房屋买卖合同后按时交付了房屋，福彩中心接收房屋并进行装修投入经营使用，且经营状况良好。一审判决将违约金标准定为总房款的1%具有事实和法律依据。根据查明的事实，因为国家对房屋产权登记变为不动产登记，期间涉及到房管部门和不动产部门之间的档案、数据移交等工作，相关业务的办理处于停滞状态；故一审法院根据合同履行中的该实际情况，认定福彩中心主张的违约金过高，并判决将违约金标准定为总房款的1%符合法律规定。一审判决后，大正公司已经为福彩中心办理并交付了房屋权属证书。福彩中心向一审法院起诉请求：1、请求判令大正公司向福彩中心支付因其逾期办理位于二七区××、××北××大厦××号房屋产权初始登记的违约金8125元（自2015年12月1日起暂计算至2017年5月31日，2017年5月31日之后的违约金，计算至实际办理不动产权属证书之日止），按日支付总房款的0．005％违约金计算，案件受理费由大正公司承担。一审法院认定事实：2015年8月3日，福彩中心、大正公司签订一份福彩综合销售厅采购合同，第三条约定：大正公司于交房后365个工作日内前往相关部门办理《房屋所有权证》交付于福彩中心，因大正公司原因超过15日内未办理产权登记，福彩中心可以解除合同，大正公司需向福彩中心偿付合同总价款的5％违约金。2015年8月5日，福彩中心、大正公司签订一份商品房买卖合同，约定，福彩中心购买大正公司位于二七区××、××北××大厦××号房屋，房屋价款为296539元，合同附件四第六条产权初始登记中明确约定：大正公司应当在2015年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。大正公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向福彩中心支付总房款的0．005％违约金。合同签订后，福彩中心按约支付了购房款及相关款项，并按照约定向大正公司提交了办理初始登记手续的相关资料，2017年1月24日，郑州市郑房测绘队向大正公司出具一份房产测绘收件回执单，证明已收到大正公司测绘资料，凭此回执单领取《郑州市房屋面积测绘报告单》。福彩中心认为大正公司将涉案房屋交付福彩中心后，未按约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，办理该房屋的产属证书，应承担相应的违约责任，故福彩中心诉至该院。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南省布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。福彩中心、大正公司签订的福彩综合销售厅采购合同、商品房买卖合同及附件，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应本着诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。上述合同及附件实际履行中，大正公司将房屋交付福彩中心使用后，未按照约定的期限将办理该房屋产权的初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，应承担相应的违约责任。但福彩中心主张的违约金数额过高，对过高部分该院不予支持。因福彩中心的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记（首次登记）造成福彩中心的实际损失，且从2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，结合本案实际，大正公司支付福彩中心逾期办理房屋产权初始登记（首次登记）违约金数额应以购房总价款1﹪的比例计算的2965．39元（296539元×1％）为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、河南大正投资置业有限公司于该判决生效之日起15日内支付河南省福利彩票发行中心违约金2965．39元；二、驳回河南省福利彩票发行中心的其他诉讼请求。案件受理费50元，由河南大正投资置业有限公司负担，如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，福彩中心与大正公司之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应遵循诚实信用原则、依约全面履行各自合同义务。根据查明的案情，大正公司未按合同约定的时间将办理房屋权属初始登记的资料报送至房屋管理部门，应对福彩中心承担违约责任。根据合同法司法解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，福彩中心未举证证明其因大正公司的违约行为所遭受的实际损失，原审法院根据法律规定综合考虑本案各种因素后，酌情将大正公司需向福彩中心支付的全部违约金确定为购房总价款的1%，合理合法，并无不当。综上所述，福彩中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南省福利彩票发行中心负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  李 黎审判员  苟 珊二〇一八年三月二十八日书记员  候李爽