浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0702民初17741号 原告（反诉被告）：李加忠，男，1972年5月22日出生，汉族，住兰溪市。 原告（反诉被告）：赵旦，男，1970年7月16日出生，汉族，住兰溪市。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐正红、宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴仲毅，男，1994年6月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：尹红，系吴仲毅母亲，1968年4月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：钱磊，浙江天谐律师事务所律师。 原告李加忠、赵旦与被告吴仲毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序。被告吴仲毅于2018年1月16日提起反诉，本案于2018年1月19日、3月1日两次公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。两次庭审，原告（反诉被告）赵旦及其李加忠、赵旦的共同委托诉讼代理人徐正红、宋珩源，被告（反诉原告）吴仲毅的委托诉讼代理人尹红、钱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李加忠、赵旦向本院提出诉讼请求：1.被告将位于金华市婺城区房屋（房屋所有权证号为“金房权证婺字第××号”，土地使用权证号为“金市国用2013第107-08993号）”交付给原告；2.被告将上述房屋过户到原告李加忠名下。事实和理由：2017年4月2日，原被告双方签订《房地产买卖协议》一份，约定被告将位于金华市婺城区房屋出售给原告（房屋所有权证号为“金房权证婺字第××号”，土地使用权证号为“金市国用2013第107-08993号）”；房屋转让款为160万元；付款方式：原告于2017年4月8日前支付被告首付款40万元，2017年6月8日前支付剩余120万元房款；双方于2017年4月8日前办理过户手续；违约一方承担双方应支付的中介费原告应支付的佣金为房款的0.5%即8000元；房屋产权登记在李加忠名下，房屋交付时间为2017年7月1日。金华市恒居房地产咨询代理有限公司作为中介机构在协议书上签字。合同签订后，原告支付了合同约定的定金10万元，并准备好了第一期房款，催促被告按约在2017年4月8日前往房屋交易机构办理过户，被告明确拒绝履行合同。2017年4月13日，金华市婺城区人民政府发布婺区政告（2017）5号公告，将涉案房屋列入征迁范围，原告咨询了房管部门后得知已列入征迁范围的房屋不予办理过户，故迟迟未能起诉。2017年11月20日，婺城区住建局发布“婺区建（2017）63号”文件，注明“根据金华市人民政府行政复议决定书（2017）金政复字第48号，撤销婺区政告（2017）5号行政行为，并恢复办理雅苑区块、通和苑区块房屋改变用途和办理工商登记等手续。”基于现有情况，涉案房屋已能办理过户手续，原、被告之间签订的涉案合同仍然应该根据原先约定，原告要求被告交付并过户房屋，原告愿意根据合同约定支付被告所有房款。 本诉被告吴仲毅答辩称：其已收到定金10万元，原告称准备好了首付款40万元，但到现在都没有支付也没有要支付的明确表示，所以在原告没有支付首付款的情况下其无法陪原告去过户。原告应举证证明被告拒绝履行合同，如果被告讲过什么话也不影响原告支付40万元。整个过程是原告存在违约，应承担违约责任。 反诉原告吴仲毅向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋买卖协议》；2.反诉被告支付违约金10万元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，吴仲毅明确其第二项诉请即为反诉被告已付的定金10万元不予返还。事实和理由：双方签订买卖协议后，反诉被告应在2017年4月8日前支付第一期购房款40万元，但反诉被告却以种种理由拒绝支付。直至起诉之日，反诉被告都没有支付应支付的房款。反诉被告的行为已构成严重违约，也给反诉原告造成了很大的经济损失。 反诉被告李加忠、赵旦答辩称：一、反诉原告的陈述不符合事实。反诉原告陈述“反诉被告却以种种理由拒绝支付该笔购房款”与事实不符。双方签订的《房地产买卖协议》的确约定答辩人的付款方式为合同签订后支付定金10万元，2017年4月8日前支付第一期购房款40万元，2017年6月8日前支付第二期购房款120万元，这是答辩人的履约义务，但合同也设定了反诉原告的履约义务，即在2017年4月8日，也就是答辩人支付第一期房款日向房地产交易所申请办理过户手续。双方签订合同时间为2017年4月2日晚上，因为约定的过户时间2017年4月8日为周六，故答辩人在2017年4月5日开始就催促反诉原告尽快安排时间办理过户手续，但答辩人催促后，反诉原告表示在杭州，没有时间回来办手续，答辩人只能在2017年4月10日再次催促，反诉原告就不再搭理被告。因反诉原告拒绝办理过户手续，答辩人只能延期付款。根据金华当地的交易习惯，如果约定过户和房款是同一天的，一般是指房东准备了全部手续，前往交易所办理过户过程中支付的。答辩人当天已经准备好了首付款，但因为反诉原告的原因未能支付。现反诉原告居然还陈述系答辩人以种种理由拒绝支付，试问反诉原告是否催促过答辩人要求付款，如反诉原告方要求，可否提出在何种时间、以何种方式向答辩人催要过房款。事实上，答辩人根本就没有在任何时间、任何方式向反诉原告表示过不支付购房款，反而是一直催促反诉原告办理过户，并支付首付款。二、反诉原告主张解除合同没有依据。因答辩人没有违约，反诉原告此前也没有向答辩人表达过解除合同的意思表示，所以反诉原告不享有解除权，吴仲毅已经丧失了解除权的行使时间，一般是3个月，合同除斥时间，如果在4月8日违约，至少吴仲毅应当在7月8日之前向二人表达解除合同意思表示，故其在本案中主张解除合同没有依据。三、反诉原告主张答辩人支付违约金10万元没有依据。该10万元性质在合同中的表述为购房定金，并非违约金。综上，答辩人认为反诉原告的诉请没有事实和法律依据，本案系因房屋价格上涨导致反诉原告丧失诚信，故意不履行合同导致。 为证明其主张，双方均向本院提供了相关证据材料，在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据材料进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、对李加忠、赵旦提交的证据材料： 1.《房地产买卖协议》、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件各一份，用以证明两原告与被告于2017年4月2日签订《房地产买卖协议》及相关约定；通话清单、短信记录各一份，用以证明冉某多次与吴仲毅联系；《金华市区调整不动产交易登记工作时间》的通知一份，用以证明合同约定的过户时间2017年4月8日为非工作日，不能办理过户手续；金华市恒居房地产咨询代理有限公司出具的证明一份，用以证明王某是促成双方交易的经纪人、冉某是签订合同后负责办理过户和贷款手续的业务员。吴仲毅均无异议。本院确认其证明力。 2.公证书一份、公证后双方微信聊天记录截屏一份，用以证明原告方在约定的第一期房款支付时间前用微信联系被告，要求支付房款并办理房屋过户，遭被告拒绝。吴仲毅质证称对真实性无异议，截止4月9日吴仲毅没有表示不履行合同，也不存在阻碍对方付款，截屏第一张是4月9日下午，吴仲毅明确没有表示不履行合同。该组证据无法证明其存在违约。对方至今都没有付第一期房款，合同履行过程中违约方是对方。经查，本院对该证据真实性予以确认。该证据能证明双方联系的过程，至于本案违约责任在于原告还是被告，本院将结合其他证据综合分析在后认证。 3.婺区政告（2017）5号公告复印件、婺区建（2017）63号文件各一份，用以证明涉案房屋所在的雅苑小区包括讼争房屋在内于2017年4月份被列入征迁，征迁期间讼争房屋无法过户，2017年11月20日后，因原先征迁公告被撤销，故涉案房屋可以依法过户，本合同能继续履行。吴仲毅质证称对真实性无异议，对证明目的有异议，上述文件不影响对方支付房款。经查，本院对该证据真实性予以确认。吴仲毅异议内容与二本诉原告就该证据所主张的待证事实不矛盾。本院确认其证明力。 二、对吴仲毅提交的证据材料： 1.房屋买卖协议一份，用以证明双方房屋买卖意思表示，其4月2日当日已将土地证、房产证交付给中介，表明当时其要履行合同，合同第六条约定付款时间是4月8日，乙方履行协议后，其才配合办理过户手续。李加忠、赵旦质证称对真实性无异议，对证明目的有异议，双方对合同的理解有偏差。经查，本院对该证据真实性予以确认。二本诉原告异议内容与吴仲毅就该证据所主张的待证事实不矛盾。本院确认其证明力。 2.收条一份，用以证明中介收到吴仲毅交的土地证、房产证、二张发票，其是在认真的履行合同；中国银行交易流水明细清单一份，用以证明2017年4月2日由赵旦通过银行转账支付吴仲毅10万元，所以赵旦是有吴仲毅账号的，只要赵旦有真正履行合同意愿的话是可以向吴仲毅支付的。二本诉原告无异议。经查，本院确认其证明力。 三、李加忠、赵旦申请证人冉某、王某出庭作证 证人冉某称：其系金华市恒居房地产资讯代理有限公司后勤人员，买卖双方签订合同后负责沟通贷款等事宜，2017年4月5日与买方联系时，对方称首付款已准备好，后联系吴仲毅时，对方称因人在学校无法在约定的4月8日办理过户手续，要求延期，与赵旦沟通时其表示同意延期，4月9日联系吴仲毅时其没有说不同意卖，只称确定时间后联系，4月10日联系吴仲毅，其表示不再出售房屋。李加忠、赵旦无异议。吴仲毅质证称证人明显不公正、不客观，证人称要先过户再付房款，合同并没有如此约定，冉某问了赵旦，赵旦说款已经准备好，但准备到什么程度并不知晓，吴仲毅没有阻碍对方付款，也没有要求对方不要付款的意思表示，该证言不能被采信。经查，原告未提供其它证据予以佐证，该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。吴仲毅异议成立。本院不确认其证明力。 证人王某称：2017年4月6日左右，其与吴仲毅联系，对方表示人在学校4月8日不能办理过户手续。李加忠、赵旦无异议。吴仲毅质证称证人不是整个过程都跟着合同，所以有些事情不清楚。经查，原告未提供其它证据予以佐证，该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。吴仲毅异议成立。本院不确认其证明力。 本院根据已确认具有证明力的上述证据及到庭当事人及代理人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 2017年4月2日，吴仲毅（卖方，甲方）、李加忠及赵旦（买方，乙方）与金华市恒居房地产咨询代理有限公司（中介机构）签订《房地产买卖协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于丹桂苑1幢1-304室房屋（房产证号：金婺00387687，土地证号：金市国用2013第107-08993号）转让给乙方，建筑面积为136平方米，房屋总价160万元，该总房价包括室内、室外与房屋有关的全部配套设施及装潢固定性设施等：冰箱、热水器、空调两台、电视机三台、床一张、电脑桌、书柜一个、餐桌一套（含四只木凳子）、洗衣机；购房款支付方式：签订协议后乙方支付甲方10万元作为购房定金，2017年4月8日前支付第一期房款40万元（含定金），2017年6月8日前支付第二期房款120万元；2017年4月8日前支付第一期房款之日申请办理过户手续，甲方承诺，在乙方已履行协议约定后，乙方或乙方委托他人办理过户时，甲方有义务积极协助乙方办理过户手续，否则按违约处理；甲方于2017年6月8日前腾空该房屋、迁出户口，并通知中介机构和乙方进行验收交接，该房于2017年6月8日前由甲方交付给乙方使用；如乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方定金数额的违约金；其他约定事项：乙方产权由赵旦决定做李加忠一人名下，乙方同意甲方于2017年7月1日前交付房屋。协议还对其他相关事项进行了约定。赵旦陈述上述《房地产买卖协议》中李加忠的名字系由其代签。 同日，赵旦通过银行转账支付给吴仲毅10万元定金。 2017年4月5日，吴仲毅与赵旦进行微信联系：“你看一下过两天哪天合适”，赵旦“明天上午吧”，吴仲毅“我今天刚到杭州，你看一下八九号哪天合适”，赵旦“9号是周日、8号是周六，要么明天、要么后天，你看一下，最好明天，你安排一下行不行”，吴仲毅“明天我安排不出的，因为我刚到学校，后天都不一定”。同月9日，赵旦发送给吴仲毅“明天上午或下午几点我们去过户”，吴仲毅未予回复。同月底，吴仲毅与赵旦通过微信就解除合同及补偿事宜进行协商，但未果。 2017年4月13日，金华市婺城区人民政府发布婺区政告（2017）5号《关于确定开发区雅苑区块（秀雅街以西、宾虹路以南、双龙南街以东、李渔路以北）、通和苑区块房屋征收范围的公告》，将上述区块列入征收范围。同年11月20日，金华市婺城区住房和城乡建设局发布婺区建（2017）63号文件《关于恢复办理婺城区雅苑区块、通和苑区块有关事项的通知》，要求市、区各相关部门恢复办理婺城区雅苑区块、通和苑区块新建、扩建、改建房屋、改变用途和办理工商登记等手续。 本院认为：涉案《房地产买卖协议》中李加忠的名字虽由赵旦代签，但现二人向本院提起诉讼要求吴仲毅继续履行合同，应视为李加忠对协议效力的追认，故李加忠、赵旦与吴仲毅签订的《房地产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。 依据涉案合同对首付款支付的约定：“2017年4月8日前支付第一期房款之日申请办理过户手续，甲方承诺，在乙方已履行协议约定后，乙方或乙方委托他人办理过户时，甲方有义务积极协助乙方办理过户手续，否则按违约处理”，该条款可视为双方当事人约定买方先支付首付款后双方办理过户手续。李加忠、赵旦知晓对方的银行账号，向对方支付首付款并无客观障碍，但其未在约定时间内履行付款义务，亦未提供证据证明付款前对方有拒绝履行合同的意思表示，故本院认定李加忠、赵旦未在约定时间内履行付款义务构成违约，应承担相应的违约责任。故李加忠、赵旦关于要求吴仲毅继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》的诉请于法无据，本院不予支持。李加忠、赵旦未在约定时间内支付首付款，吴仲毅据此有权要求解除合同，现其向本院反诉要求解除合同，本院已向李加忠、赵旦送达诉状副本，在李加忠、赵旦收到副本后，应视为其已收到吴仲毅解除合同的通知。双方约定及已交付的定金金额未超过法律规定标准，赵旦、李加忠已构成违约，根据双方的约定，其已交付的10万元定金归吴仲毅所有。综上，反诉原告吴仲毅的诉讼请求合法有据，本院予以支持。本诉原告赵旦、李加忠的主张因未提供充分证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告李加忠、赵旦与本诉被告吴仲毅于2017年4月2日签订的《房地产买卖协议》； 二、本诉原告李加忠、赵旦向本诉被告吴仲毅交付的10万元定金归本诉被告吴仲毅所有； 三、驳回本诉原告李加忠、赵旦的诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，依法减半收取40元，由本诉原告李加忠、赵旦负担；反诉案件受理费2300元，依法减半收取1150元，由本诉原告李加忠、赵旦负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 黄小奕 二〇一八年三月八日 代书记员 吴昱媛