天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终1484号上诉人（原审原告、反诉被告）：恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河东区晨阳道中段南侧昕旺北苑18-6。法定代表人：徐虇，董事长。委托诉讼代理人：丁维，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阳光都铎（天津）健身有限公司，住所地天津市河东区泰兴南路23号。法定代表人：马健，总经理。委托诉讼代理人：赵勇，天津优百律师事务所律师。上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）因与被上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司（以下简称都铎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒盛公司的委托诉讼代理人丁维，被上诉人都铎公司的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判被上诉人支付上诉人房屋租金1657600元，违约金288000元，解除房屋租赁合同，立即腾房；2、一、二审诉讼费用由都铎公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，以租赁房屋存在质量问题且未完全履行合同约定为由减免5%的租金于法无据，被上诉人未按合同约定履行义务的行为损害了上诉人利益，经多次催告被上诉人拒绝支付欠付的租金，可以解除合同腾房。都铎公司辩称，不同意上诉人恒盛公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。恒盛公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的房屋租��（2015年10月20日起至2017年3月21日止）1657600元，最终房屋租金计算到被告实际腾房之日止；2、判令被告立即支付违约金288000元；3、解除双方签订的租赁合同并要求被告立即腾房；4、诉讼费由被告承担。都铎公司向一审法院提出反诉请求：要求判令恒盛公司赔偿因房屋漏水所造成的经济损失200000元。一审法院认定事实：原告（反诉被告）恒盛公司系坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋的所有权人。2009年6月26日原告与被告签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定都铎公司租赁原告所有的坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋一、二楼部分区域（以《天津市房屋租赁合同》附图为准），租赁期限自2009年7月20日起至2019年7月19日止。合同附件三第6条约定从2012年7月20日起至2014年7月19日止，每平方米每日租金为0.1元，总计292000元（按730天、4000㎡计算）；从2014年7月20日起至2019年7月19日止，每平米每日租金0.8元，总计5840000元（按1825天、4000㎡计算）。2009年7月20日起至2012年7月19日止为免租期。租金支付方式为按季支付租金。合同附件三第3条约定逾期支付租金累计超过30日的，违约方应向另一方支付三个月的租金作为违约金。该合同还就双方其他权利义务进行了约定。2009年12月22日，原告（反诉被告）公司名称由天津阳光鑫地投资有限公司变更为恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司。2014年11月、2015年4月，恒盛公司分别向都铎公司发催告函，催缴租金及履约保证金，被告签收。恒盛公司于2015年11月2日在一审法院起诉都铎公司要求支付2014年12月20日起至2015年10月19日期间的租金及支付履约保证金、违约金，一审法院于2016年4月22日作出（2015）东民初字第5873号民事判决，判决：“一、本判决生效��日起十五日内，被告阳光都铎（天津）健身有限公司给付原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司2014年12月20日至2015年10月19日房屋租金972800元；二、驳回原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的其他诉讼请求。”后都铎公司不服提出上诉，天津市第二中级人民法院于2016年6月15日作出(2016)津02民终3099号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审期间经一审法院至现场进行勘察，原、被告均认可涉诉房屋饭店电梯部分、二楼部分包间、女厕所、健身房器械区、操房、游泳馆均不同程度存在漏雨情况，在漏水期间都铎公司曾向恒盛公司的底商负责人员进行反映，但恒盛公司未予维修。双方合同中对于房屋维修问题的约定：“第6-3，房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，双方按照下列第2种方式承担维修责任。2、甲方负责出租房屋及原有附属设备的维修，承担维修费用；乙方发现房屋及原有附属设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后进行维修，乙方应予协助。逾期不维修的，乙方可代为维修，按市场维修同等价格持维修发票据实与甲方结算。…乙方应允许甲方或甲方委派人员于预先通知乙方后，在合理时间进入或通过承租房屋进行检查和修缮以保证承租房屋的良好状况。…”庭审中都铎公司申请就漏水损失及维修费用进行鉴定，2017年11月9日都铎公司撤回鉴定申请。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。根据双方签订的《房屋租赁合��》第6条，恒盛公司应保证出租房屋的使用安全，上述义务已明确列入合同条款中。因此恒盛公司作为出租方，交付房屋并保证房屋使用功能应共同成为合同的主要义务，该义务系与承租方交付房屋租金相对等的主要合同义务。本案中，都铎公司提出其欠付租金的理由是恒盛公司在履行合同过程中，存在房屋漏水浸泡电梯及地板等不能正常使用的情形，影响了其健身及餐饮的经营，恒盛公司存在先期违约行为。根据现场勘验，在都铎公司经营期间，恒盛公司所提供的房屋确实存在房屋漏水浸泡了健身房墙体、地板、电梯，以及部分餐饮的单间壁纸、厕所，并影响都铎公司经营的情况。因此，恒盛公司所提供的租赁物应满足基本的房屋使用功能，在一审法院现场勘验中，恒盛公司底商负责人认可都铎公司曾多次报修，但恒盛公司亦未履行其合同中约定的维修责任，故��当认定为违约，其应当承担相应的违约责任。都铎公司在恒盛公司违反合同约定的前提下行使延付租金的同时履行抗辩权，并无不当。都铎公司并不属于合同法第二百二十七条规定的，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以解除合同的情况。故恒盛公司以都铎公司延期支付租金为由要求解除合同并立即腾房的诉讼请求，一审法院不予支持。对于恒盛公司主张都铎公司立即支付拖欠的房屋租金（2015年10月20日起至2017年3月21日止）1657600元至其实际腾房之日止的诉讼请求，现都铎公司实际使用涉诉房屋，其因房屋漏水存在问题经双方现场确认。根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百二十一条，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，都铎公司使用恒盛公司提供的房屋从事经营活动，应当按照合同约定给付租金。但由于恒盛公司提供的租赁物存在不能满足相应的使用功能的违约情形，故应当相应减少租金。经计算都铎公司拖欠恒盛公司自2015年11月1日至2017年3月31日共计518天的租金共计1657600元。综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定按照欠付租金的数额减少支付5%的租金，故都铎公司应支付恒盛公司该期间租金共计1574720元。同时对于都铎公司主张其营业损失200000元表示曾对涉诉房屋及电梯进行维修的费用等反诉请求，都铎公司所提交证据不能充分证实其主张，且一审法院已经对于都铎公司所主张租金的数额酌情进行减免，因此都铎公司主张恒盛公司赔偿漏水损失200000元的反诉请求，一审法院不予支持。对于恒盛公司主张都铎公司立即支付违约金288000元一节，生效判决已确认恒盛公司至今仍未完全履行合同约定，且恒盛公司履行合同过程中亦有违约之处。故原告的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）阳光都铎（天津）健身有限公司一次性给付原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司2015年11月1日至2017年3月31日的租金1574720元；二、驳回原告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的其他诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）阳光都铎（天津）健身有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22310元，减半收取计11155元，反诉费4300元，减半收取计2150元，由���告（反诉被告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担3305元，被告（反诉原告）阳光都铎（天津）健身有限公司10000元。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定合法有效。双方应依约履行各自义务。合同履行过程中，被上诉人提出上诉人所出租的房屋存在部分区域漏水并影响经营的情况，且也通知了上诉人进行维修，但上诉人并未维修，对以上事实上诉人均予以认可。基此上诉人在向被上诉人主张租金时被上诉人以此抗辩并无不妥，一审法院据此酌减租金数额符合本案事实，本院予以确认。上诉人以被上诉人无正当理由拒付租金为由主张解除合同立即腾房并支���违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6863元，由上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 孟 夏二〇一八年三月二十七日书 记 员 张新进