福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初4400号 原告：翁玉岁，男，1958年11月15日出生，汉族，身份证住址福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所执业律师。 被告：福州市晋安区房地产综合开发公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰横路18号佳馨苑6号楼103-104单，统一社会信用代码913501111546207634。 法定代表人：景东旭，总经理。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所执业律师。 原告翁玉岁与被告福州市晋安区房地产综合开发公司（原福州市郊区房地产综合开发公司，以下简称晋安房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，翁玉岁于2016年9月7日提起诉讼，本院经审理于2017年3月2日作出（2016）闽0111民初4017号民事裁定：驳回翁玉岁的起诉。翁玉岁不服上述裁定提起上诉，福州市中级人民法院于2017年7月28日作出（2017）闽01民终2752号民事裁定，撤销本院（2016）闽0111民初4017号民事裁定，指定本院审理。本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁玉岁及其委托诉讼代理人任建生、被告委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁玉岁向本院提出诉讼请求：1.确认其与晋安房地产开发公司于1996年6月14日签订的《预购房屋协议书》合法有效；2.晋安房地产开发公司应限期与其办理《认购房屋结算单》及出具《购房证明书》等相关手续，并协助其办理福州市晋安区岳峰镇琯尾新村B5座801单元及11#附属间（以下简称诉争房产）不动产权登记。事实与理由：1995年1月6日，晋安房地产开发公司作为甲方与福州市晋安区人民法院（原福州市郊区人民法院，以下简称晋安法院）、福州市晋安区人民检察院（原福州市郊区人民检察院，以下简称晋安检察院）、福州市晋安区司法局（原福州市郊区司法局，以下简称晋安司法局）作为乙方签订《协议书》约定，乙方位于东门琯尾的职工宿舍楼为五层砖混结构，总建筑面积为1337㎡，甲乙双方联合进行原地改造重建；乙方三家单位委托晋安法院、晋安检察院作为乙方代表与甲方协商拆迁安置、建设等具体事宜。新宿舍楼改造建设工作均由甲方负责；乙方应安置面积为1337㎡，根据乙方要求，甲方同意安置面积为2000㎡，即户型为建筑面积80㎡的25套，产权归乙方所有；其余房屋归甲方所有，甲方应负责提供产权手续给乙方，由乙方向房管部门申请确权。 1996年6月14日，其与晋安房地产开发公司签订《预购房屋协议书》约定，晋安房地产开发公司同意其预购琯尾新村B5座801#约85平方米及使用功能住宅杂物间7平方米；住宅每平方米1848元（包括教育配套费）、杂物间每平方米1150元，预购房的房产价约165130元，购房款首期于1996年9月30日前交付5万元，余下金额待房屋交付使用时付清；房屋的实际面积及购房金额，待交房时按竣工图面积据实结算；双方确定的正式成交的房屋，凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续并发给《购房证明书》。之后，其分别于1996年10月29日与1997年6月23日各交付购房款5万元，总计支付购房款10万元。 1996年10月，晋安房地产开发公司开发将福州市晋安区岳峰镇琯尾新村B5座住宅楼竣工验收交付使用。其同时也搬进诉争房产居住至今。上述交付使用的40套住宅，其中晋安检察院、晋安法院、晋安司法局等三个单位共25个单元住宅、晋安房地产开发公司安置的9套拆迁安置房及与其同期购买的802单元房业主均先后办理了房屋所有权证，晋安房地产开发公司至今拒绝与其进行结算并出具《购房证明书》等相关手续，致使其无法对讼争房屋进行不动产权登记。 晋安房地产开发公司辩称，1.《预购房屋协议书》签订时间是1996年6月4日，属于20年前历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，且属于因行政划拨用地引起的房地产纠纷，依法不予受理或者驳回起诉；2.《预购房屋协议书》是预购行为，预购行为仅能请求订立本约，而翁玉岁诉讼请求是基于本约行为下的履行合同、违约责任承担，所以翁玉岁的诉讼请求不能成立；3.翁玉岁违约在先仅向其交付10万元购房款，未完全履行《预购房屋协议书》约定支付购房款的义务；4.《预购房屋协议书》是无效合同：“房地一体、地随房走”的原则，其与翁玉岁转让房屋所有权未依法办理该国有划拨地的出让手续，未依法交纳相应的土地出让金，其行为损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定；诉争属于回迁安置房屋，房屋所占土地性质属于划拨用地，至今尚未交纳土地出让金，故诉争房产尚不具备面向社会公开销售的条件，至本案起诉讼前尚未依据销售商品房的相关规定取得商品房预售许可证；5.涉案房屋土地性质依然是划拨用地，且登记在晋安区检察院名下，翁玉岁请求其协助办理产权登记的前提条件尚不具备，《预购房屋协议书》在法律上、事实上履行不能。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，并组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以在卷佐证，对于双方没有争议的事实，本院经审理认定事实如下：1995年9月21日福州市人民政府作出《关于福州市郊区划拨土地的批复》（榕政地［1995］316号）同意将位于福州市文批准征用的房杂地中划出1.76亩（即1173平方米），其中1.33亩作为郊区检察院、法院、司法局建设干警用地。1995年1月6日，晋安房地产开发公司（原福州市郊区房地产综合开发公司）与晋安法院、晋安检察院、晋安司法局为乙方签订《协议书》约定，乙方位于东门琯尾的职工宿舍楼为五层砖混结构，总建筑面积为1337㎡，甲乙双方联合进行原地改造重建；乙方三家单位委托法院、检察院为乙方代表与甲方协商拆迁安置、建设等具体事宜；新宿舍楼改造建设工作均由甲方负责；甲方同意安置面积为2000㎡给乙方，即户型为建筑面积80㎡的25套，其余房屋归甲方所有；新宿舍楼经改造总共建设40套住宅，其中25套归晋安法院、晋安检察院及晋司法局所有，剩下15套归晋安房地产开发公司所有（9套用于拆迁安置房，6套作为商品房对外出售）。 1996年6月14日，翁玉岁与晋安房地产开发公司签订《预购房屋协议书》约定，诉争房产住宅按每平方米1848元（包括教育配套费）、杂物间按每平方米1150元出售房屋，预购房的房产总价约165130元；翁玉岁于1996年9月30日前交付购房款首期5万元，余下金额待房屋交付使用时付清；房屋的实际面积及购房金额，待交房时按竣工图面积据实结算；双方确定的正式成交的房屋，凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续；诉争房产的范围和房产权利以晋安房地产开发公司发给的《购房证明书》为准”等。此后，翁玉岁分别于1996年10月29日、1997年6月23日各交购房款5万元，合计支付购房款10万元。1996年10月，晋安房地产开发公司将诉争房产交付翁玉岁使用至今，但未与翁玉岁就诉争房产办理结算并出具《购房证明书》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 双方签订的《预购房屋协议书》是否合法有效？ 翁玉岁提供《协议书》、《预购房屋协议书》、《内资企业登记基本情况表》，主张晋安房地产开发公司具有二级房地产开发以及商品房销售资质，双方签订《预购房屋协议书》合法有效。晋安房地产开发公司主张《预购房屋协议书》是无效合同的理由如下：1.诉争房产未依法办理国有划拨土地的出让手续，未依法交纳土地出让金，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定；2.诉争房产属于回迁安置房屋，建设土地属于行政指定划拨用地，至今尚未交纳土地出让金，尚不具备面向社会公开销售的条件。双方签订《预购房屋协议书》时，诉争房产尚在建设之中，该协议为未取得商品房预售许可证的商品房预售合同。3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本院认为，晋安房地产开发公司将诉争房产对外向不特定的主体出售，翁玉岁以市场价格向晋安房地产开发公司购买诉争房产，是善意买受人。建房部１９９４年１１月１５日发布的《城市商品房预售管理办法》虽规定“商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》”，但《城市商品房预售管理办法》在2004修正中才明确“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中称的土地使用权出让合同仅是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。故晋安房地产开发公司向翁玉岁出售诉争房产，并未违反上述法律法规禁止性规定，且是否进行商品房预售并取得《商品房预售实行许可证》是晋安房地产开发公司的义务，不得对抗善意第三人。故本院认定，翁玉岁与晋安房地产开发公司签订《预购房屋协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。 二、诉争房产是否具备不动产权登记条件？ 翁玉岁依法向本院申请调取福州市晋安区岳峰镇琯尾新村Ｂ5座802单元及10号附属间（榕房权证Ｊ字第××号）的房产档案材料，认为琯尾新村Ｂ5座802单元及10号附属间与诉争房产为同一幢楼，现该房产已经合法进行了产权登记，主张诉争房产不属于违建。本院认为，晋安房地产开发公司关于“诉争房产的土地性质是划拨用地，且诉争房产所属的项目建设单位仍为晋安检察院，现其未依法交纳相应的土地出让金，尚不具备协助翁玉岁办理诉争房产的不动产权登记条件”的主张，有翁玉岁提供福州建设局《关于业主翁新建产权问题的反馈》［榕建信（2007）05号］辅证，符合客观事实，于法有据，予以采信。同时福州市不动产登记和交易中心在《关于（2017）闽0111民初4465号〈协助调查函〉的复函》（榕不动产法函）［2018］119号）中函复：前往福州市城市建设档案馆和市规格局查档，未查到晋安区琯尾新村Ｂ5座的档案。因晋安区琯尾新村Ｂ5座系早期项目，未办理初始登记。不动产统一登记后，我单位对登记系统中未记载的单元，需核实规划审批材料方予办理后续登记。如上述单元确经规划审批，可由建设单位向我单位提供该楼规划审批材料，以便完善该单元的登记基础资料，办理后续登记”。故本院认定，诉争房产尚不具备办理不动产登记条件。 综上，本院认为，翁玉岁与晋安房地产开发公司于1996年6月14日签订的《预购房屋协议书》虽然是合法有效的合同，但本案纠纷属于历史遗留的问题，目前诉争房屋尚未具备办理不动产权登记的条件，故翁玉岁请求晋安房地产开发公司协助其办理诉争争房产的不动产权登记的主张，可待登记条件具备时，再行主张；翁玉岁主张晋安房地产开发公司限期办理《认购房屋结算单》及出具《购房证明书》，有合同约定且符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，判决如下： 一、确认翁玉岁与福州市晋安区房地产综合开发公司于1996年6月14日签订的《预购房屋协议书》合法有效； 二、福州市晋安区房地产综合开发公司应于本判决生效之日起一个月内向翁玉岁出具《认购房屋结算单》，福州市晋安区房地产综合开发公司应于翁玉岁支付全部购房款后一个月内向其出具《购房证明书》； 三、驳回翁玉岁的其他诉讼请求。 案件受理费3603元，由福州市晋安区房地产综合开发公司负担2000元，由翁玉岁负担1603元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  连 枝 人民陪审员  汪德聪 二〇一八年三月六日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（１９９５年１月１日起施行） 第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  （2017）闽0111民初4400号第1页共11页