杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0110民初2360号 原告（反诉被告）：杭州百居易地板制造有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路1号。 法定代表人：陈凤花，总经理。 委托代理人：徐碧莲、俞凌，杭州市众大法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杭州紫气东来房地产策划有限公司，住所地：杭州市下城区西文街99号409室。 法定代表人：王桂香，总经理。 委托代理人：陈继平，浙江剑正律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州百居易地板制造有限公司（以下简称百居易公司）为与被告（反诉原告）杭州紫气东来房地产策划有限公司（以下简称紫气东来公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈建科适用简易程序，于2017年4月7日、4月26日公开开庭进行了审理。二次庭审中，百居易公司的委托代理人徐碧莲，紫气东来公司的委托代理人陈继平及公司的法定代表人王桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百居易公司起诉称：百居易公司、紫气东来公司于2012年9月10日、11月27日，分别签订《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁补充协议》二份。双方约定，百居易公司将坐落于杭州市余杭区房屋（房屋为1-15层和裙楼1-3层），出租给紫气东来公司用于开设酒店、娱乐场所及餐饮使用，租赁面积以实际交付为准，租赁期限为20年，自百居易公司取得该租赁房屋地块的商业用地资格时起算。合同签订后，紫气东来公司共支付百居易公司保证金100万元。2013年2月28日，双方另行签订《房屋租赁补充协议》一份。补充协议对租赁房屋的交付时间进行了约定，明确百居易公司于2013年5月1日将租赁房屋交付给被告使用。此后，因为出租房屋的土地性质问题，百居易公司不能提供合同约定的房屋。为此，百居易公司及时通知紫气东来公司，明确告知百居易公司已不能履行租赁房屋的交付义务，要求解除合同并协商相应的违约责任。期间，双方曾进行多次协商，但未能达成一致。2016年6月20日，百居易公司再次发函给紫气东来公司要求进行协商，未果。综上，百居易公司与紫气东来公司间的房屋租赁合同已不能实现合同目的，现百居易公司诉至法院，诉讼请求：1、依法判令解除双方于2012年9月10日、11月27日及2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》。2、本案诉讼费用由紫气东来公司承担。诉讼中，百居易公司将第1项诉请明确为：确认双方于2012年9月10日、11月27日及2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》已解除。 百居易公司为支持诉请主张，向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁合同一份（2012年9月10日）、房屋租赁补充协议二份（2012年9月10日、2012年10月27日），用以证明双方签订房屋租赁合同并约定相关权利义务的事实。 2、房屋租赁补充协议（三）一份，用以证明双方约定租赁房屋交付时间为2013年5月1日的事实。 3、关于无法履行《房屋租赁合同的函》一份、回复函一份，用以证明百居易公司已通知紫气东来公司解除合同的事实。 紫气东来公司答辩称：不同意解除合同，要求百居易公司继续履行并交付房屋。双方签订房屋租赁合同及补充协议，紫气东来公司支付保证金100万元的事实无异议，但百居易公司此前并未提出解除合同。百居易公司陈述的，由于出租房屋的土地性质问题而不能提供合同约定的租赁房屋，与事实不符。租赁房屋原为工业用地，合同约定变更为商业用地后应将房屋交付紫气东来公司。现查明土地性质在2015年4月28日已经变更为商业用地，符合交付条件，且百居易公司现已将部分房屋出租给了案外人宁波银行。 紫气东来公司为支持其答辩主张，向本院提供了下列证据材料： 1、现场照片三张，用以证明案涉租赁房屋已有部分对外出租，承租人为宁波银行，案涉房屋已具备交付条件的事实。 2、余杭区不动产权属信息查询记录，用以证明案涉房屋的土地性质已变更为商业用地的事实。 3、录音光盘及文字稿各一份。 4、银行查询单一份。 证据3、4共同用以证明百居易公司归还的280万元并不包括租赁合同中的100万保证金的事实。 紫气东来公司反诉称：2012年9月10日、11月27日，紫气东来公司与百居易公司签订《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁补充协议》二份。双方约定，百居易公司将杭州市余杭区仓前街道海曙路1号（房屋为1-15层和裙楼1-3层），出租给紫气东来公司，作为开设酒店、娱乐场所及餐饮使用，租赁期限为20年，自百居易公司取得租赁房屋相应地块的商业用地资格时起算。合同签订后，紫气东来公司向百居易公司支付了保证金100万元。2013年2月28日，双方又签订了一份《房屋租赁补充协议》，百居易公司承诺于2013年5月1日将租赁房屋交付使用。此后，百居易公司一直以土地性质尚未变更为商业用地为由，要求推迟交付房屋。紫气东来公司为履行合同，已投入大量资金，对项目进行了总体规划，组建了管理团队，进行了融资，委托了设计单位对租赁房屋进行了整体装修设计，与材料、设备的供应商签订了采购合同。2016年6月20日，百居易公司致函紫气东来公司，仍强调“政府部门相关手续无法办理”，对不能如期执行《房屋租赁合同》表示歉意，邀请紫气东来公司前往商洽下一步处理方案。紫气东来公司前往协商时是，发现案外人宁波银行在涉案租赁房屋范围内的一楼营业。协商过程中，紫气东来公司要求百居易公司对此做出合理解释，但百居易公司拟未作正面回答，仅提出要求解除合同。因紫气东来公司为履行合同已投入大量财力、人力，故不同意解除合同，并要求百居易公司交付房屋（宁波银行已实际使用的部分可以除外）、赔偿损失。此后，紫气东来公司对该地块土地性质进行了查询，发现该地块土地性质已于2015年4月28日变更为商业、办公用地。综上，百居易公司主张房屋无法交付的理由不能成立，现紫气东来公司诉至法院，反诉请求：1、判令百居易公司继续履行房屋租赁合同，立即交付案涉租赁房屋；2、本案案件受理费由百居易公司承担。 紫气东来公司反诉部分举证与其本诉部分一致。 百居易公司答辩称：双方房屋租赁关系已解除，百居易公司已退还相应的保证金及租金。请求驳回紫气东来公司的反诉请求。 百居易公司为支持其答辩主张，向本院提供了下列证据材料： 1、收款凭证三份、合作银行入账通知书四份，用以证明紫气东来公司支付百居易公司保证金100万元的事实。 2、收款凭证一份（2013年3月31日）、合作银行入账通知书一份（2013年3月15日），用以证明紫气东来公司仅支付租金180万元，并未按约支付全额租金的事实。 3、扣款业务自助回单一份，用以证明百居易公司已退还紫气东来公司100万元保证金的事实。 4、网银电子回单一份，用以证明百居易公司已退还紫气东来公司已交付的部分租金180万元的事实。 5、房屋租赁合同一份，用以证明百居易公司、宁波银行在2015年12月30日签订租赁协议，且宁波银行已经实际使用部分的事实。 上述证据材料经庭审质证，本院认证如下： （一）本诉部分。 百居易公司提供的证据，紫气东来公司对真实性无异议，本院均予以确认。 紫气东来公司提供的证据，百居易公司对证据1、2真实性无异议，证据3、4的三性均有异议。经审查，本院对证据1、2予以确认；证据3中的通话对象无法确认，且无其他证据佐证通话中100万的交付情况，故本院不予确认；证据4系复印件，不符合证据的形式要件，且该笔100万款项为王桂香与“潘丽芬”间的往来，并未得到百居易公司认可，故本院不予确认。 （二）反诉部分。 紫气东来公司提供的证据，与本诉部分一致，本院认证意见同本诉部分。 百居易公司提供的证据，紫气东来公司对证据1、5真实性无异议，对其余证据反映的相关款项的往来无异议，本院均予以确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2012年9月10日，百居易公司与紫气东来公司签订房屋租赁合同一份。合同主要约定，租赁房屋位于杭州市余杭区，房屋为15层，租金一层每平方米1.5元／天，二层每平方米1.2元／天，三至十五层每平方米0.7元／天（四层挑高大厅除外，大厅每平方米1.2元／天），租赁面积以实际交付为准，其中租赁楼层为1-15层；租赁用途为开设酒店、娱乐场所及餐饮，租赁期为20年，自百居易公司取得该地块的商业用地（或综合用地）资格起算，交房时间定于消防验收合格后第三日；紫气东来公司在签订本合同后三日内向百居易公司支付保证金50万元，待进场装修前支付半年房租，其中20万保证金冲抵房租，剩余30万元继续作为保证金，待租赁期满房屋腾退完毕后无息退还。同日，双方还签订了房屋租赁补充协议一份。协议主要约定，百居易公司承诺在2012年12月31日前消防验收完毕后，紫气东来公司如有需要可进场装修，如在2013年3月1日前，未通过消防验收的，紫气东来公司有权解除合同，百居易公司应全额退回保证金，并赔偿50万元，本协议与房屋租赁合同具有同等法律效力，如与房屋租赁合同内容冲突，以本协议为准。2012年11月27日，因双方决定增加租赁面积，故再签订房屋租赁补充协议一份。该补充协议主要约定，双方同意新增租赁裙楼一至三层（含南面塔楼一至三层），该房屋仅作为开设超市、娱乐场所、商场、餐饮、客房使用，租赁期仍为20年，起算时间与原合同相同，新增部分房屋，紫气东来公司在装修进场前仍需预先支付半年房租，新增部分租金一层每平方米1.5元／天，二层每平方米1.05元／天，三层0.85元／天，紫气东来公司在补充协议签订后三日内再支付保证金50万元，装修进场后其中20万转为租金，余下30万元为租赁保证金。2013年2月28日，双方又签订房屋租赁补充协议（三）一份。协议主要内容有，租赁面积按房产证面积计算，百居易公司于2013年5月1日前将房屋交付使用，并承诺协助办理开业经营的相关手续，房屋租赁期间从2013年5月1日起至2033年4月30日止，房租的实际起算日为2013年5月1日，紫气东来公司进场装修前需支付半年房租，以后房租每半年支付一次，需在本期房租到期前一个月的8号支付下一期房租，本协议与房屋租赁合同及房屋租赁补充协议具有同等法律效力，如与房屋租赁合同内容冲突，以本补充协议为准。庭审中，双方确认，2012年9月至12月间，紫气东来公司（公司法定代表人王桂香代公司支付）陆续向百居易公司支付租赁合同保证金100万，2013年3月15日王桂香以异地存现的方式向百居易公司支付180万，2013年8月5日百居易公司向王桂香支付100万元，11月5日，百居易公司向王桂香支付180万元。2016年6月20日，百居易公司向紫气东来公司发函，提出因政府部门相关手续无法办理，上述租赁合同及补充协议均不能如期履行，并邀请紫气东来公司商洽下一步方案。2016年6月24日，紫气东来公司回函，指出上述租赁合同中部分房屋已出租给案外人宁波银行，要求继续履行合同，如百居易公司确实无法履行，应赔偿损失。庭审中，百居易公司对部分房屋已于2015年出租给宁波银行的事实无异议，紫气东来公司认为案涉地块土地性质于2015年4月28日变更为商业、办公用地。 另认定，杭州市国土资源局2018年1月的不动产权属信息查询记录显示，百居易公司坐落于杭州未来科技城地块用途为商务金融用地，使用期限至2055年4月28日，该地块的国有土地使用权于2017年3月被余杭区人民法院查封，此后余杭区法院又进行了轮候查封；百居易公司位于余杭区的房屋，规划用途为商业、办公，上述房屋已于2017年1月12日被杭州市中级人民法院查封，此后余杭区法院及杭州市中级人民法院陆续进行了轮候查封。 本院认为，根据双方签订的房屋租赁补充协议（三），案涉房屋应在2013年5月1日前交付使用，但当时相应的土地性质并非商业用地（综合用地），房屋不具备交付使用条件，双方也未就房屋交付达成新的协议，且此后的近二年时间内，房屋仍不具备交付条件。在此情况下，协商一致解除上述租赁合同及补充协议符合正常的商业逻辑。事实上，百居易公司已退还了相应的款项（对百居易公司在2013年8月、11月退还的款项，紫气东来公司主张为返还借款，但未提供相应证据证实，故本院认定上述退款系退还租赁保证金其相应款项），且双方未有进一步履行上述合同、协议的行为，故应认定双方已协商一致解除上述合同、协议。百居易公司在2013年8月、11月将租赁保证金及相应款项退还，并在退款用途中明确为“退订金”、“退房租”，紫气东来公司并未提出异议，也足以印证双方已就解除合同达成一致。因案涉租赁合同（协议）已解除，紫气东来公司要求继续履行合同，交付房屋，于法无据，本院不予支持。综上，百居易公司的本诉诉讼请求，理由成立，本院予以支持；紫气东来公司的反诉诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州百居易地板制造有限公司与被告杭州紫气东来房地产策划有限公司于2012年9月10日签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议，2012年11月27日签订的房屋租赁补充协议及2013年2月28日签订的房屋租赁补充协议（三），于2013年8月解除； 二、驳回反诉原告杭州紫气东来房地产策划有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告杭州紫气东来房地产策划有限公司负担；本案反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告杭州紫气东来房地产策划有限公司负担。 杭州百居易地板制造有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；杭州紫气东来房地产策划有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 代理审判员  陈建科 二〇一八年三月十二日 书 记 员  董 尧