广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民初669号 原告：邵宇清，男，1974年11月15日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：谢家政，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。 被告：南宁润田房地产开发有限责任公司，地址：广西壮族自治区南宁东盟经济开发区侨光路**御景名苑******房。 法定代表人：甘驰宇，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄倩，该公司工作人员。 原告邵宇清与被告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称润田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告邵宇清的委托诉讼代理人谢家政,被告润田公司的委托诉讼代理人黄倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵宇清向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还售房款477,411元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，邵宇清增加诉讼请求：判令被告支付资金占用费，以未付房款477,411元为基数，按年利率6%计算，从2016年3月23日计至清偿之日止。事实和理由：原告于2012年与被告签订《商品房买卖合同》购买被告位于南宁市东盟经济开发区“现代·光华城”建筑面积共144.67㎡的第5幢1单元13A02号房。2015年12月23日原告委托被告将上述房屋以3,300元㎡/的价格进行销售。委托代理合同签订后，被告已将上述房屋出售给案外人李国球，但经多次催告仍未依约将房款支付给原告。 润田公司辩称:请求驳回原告诉讼请求不合理的部分。事实和理由：确实有欠原告的售房款，但并未欠那么多，按销售出去的房子的实际面积来计算，实际欠的数额为471,009元。也不认可对方的资金占用费，并无任何合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于计价面积。被告润田公司提交：一份《房产测绘成果报告》，加盖有“武鸣县住房和城乡规划建设局房屋测绘成果备案专用章”，证明原告委托其销售房子的实际面积为142.73平方米，应按实际面积计算。原告邵宇清质证认为，真实性没有异议，关联性和合法性有异议，该份证据形成于2015年2月28日，原告委托被告销售的时间为2015年12月23日，原告委托被告销售之前，被告已经获知房屋的实际面积，但并没有告知原告，并且原告委托书中也没有指出按照实际面积出售，应按商品房买卖合同记载的面积计付销售价格。该测绘报告并非为双方共同委托的机构进行评测。被告润田公司质辩认为，该测绘报告的机构具有相关资质，报告上有武鸣县住房和城乡规划局的盖章，不存在原告说的合法性有异议的问题。本院认为，原告邵宇清对该证据真实性没有异议，且该报告加盖有“武鸣县住房和城乡规划建设局房屋测绘成果备案专用章”，具有合法性，可以作为证据使用。另外，关于原告邵宇清于2017年9月26日向本院申请调查“现代·光华城”第5幢1单元13A02号房屋登记备案情况问题。因其没有明确具体调查登记备案情况中哪项登记及该项登记与其诉讼请求的待证事实有何关联，且与计价有关的建筑面积的备案情况被告润田公司已经提交，故本院对其申请不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月6日，邵宇清与润田公司签订一份《商品房买卖合同》，购买润田公司位于南宁市东盟经济开发区“现代·光华城”第5幢1单元13A02号房。合同约定建筑面积共144.67㎡，价款按建筑面积计为3,145元/㎡。并约定，该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补。2015年12月22日，润田公司出具《收据》确认该商品房价款454,987元邵宇清已付清。 2015年12月23日，邵宇清与润田公司签订一份《委托书》，约定：邵宇清委托润田公司代理销售“现代·光华城”第5幢1单元13A02号房，委托价格为以3300元/㎡，高出委托价格销售部分为润田公司的佣金，低于委托价格销售部分，由润田公司补足给邵宇清；委托期限三个月。 诉讼过程中，润田公司自认上述商品房已于2016年销售给案外人李国球。但未提交该售房合同。 润田公司销售上述商品房后，至今未将销售款交付给邵宇清。 另查明，2015年2月28日，润田公司委托武鸣县阳光测绘有限公司出具《房产测绘成果报告》，并于2015年5月27日将该测绘成果报备武鸣县住房和城乡规划建设局进行了备案，载明：5幢1单元13A02号房总建筑面积为142.73㎡。 本案争议焦点为：1.本案实欠房款为多少元，2.应否支付资金占用费。 本院认为，关于法律适用。本案原告系香港特别行政区永久性居民，香港特别行政区与内地属不同法域，应参照涉外民事关系确定准据法。本案是因委托销售商品房发生的纠纷，属代理民事关系，且代理关系发生在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条规定“代理适用代理行为地法律，但被代理人与代理人的民事关系，适用代理关系发生地法律。”，本案应适用中国内地法律。 关于合同效力。涉案合同及委托书，系当事人自愿，意思表示真实，内容合法有效，应受法律保护。 关于本案争议。1.关于本案实欠房款为多少元。争议在于计价面积是按合同约定建筑面积144.67㎡还是按房产部门备案建筑面积142.73㎡。委托书即委托销售合同并没有明确计价面积。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的．按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方委托销售的房产来源于双方买卖的同一房产，在房屋买卖合同中，双方明确了计价面积的计算方式，这构成了双方的交易习惯，故应按此交易习惯确定，即房款按合同约定单价和产权登记面积结算。而房产部门备案建筑面积是将来产权登记建筑面积的依据。因此，本案应以房产部门备案建筑面积计价。被告润田公司主张按此计价成立，本院予以支持。原告邵宇清主张按房屋买卖合同约定建筑面积144.67㎡，是对房屋买卖合同片面理解，房屋买卖合同的真实意思表示是房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，因此，其主张理由不成立，本院不予支持。依此计算，被告润田公司应付给原告邵宇清委托售房得款为142.73㎡×3,300元/㎡=471,009元；被告润田公司应退给原告邵宇清购房差价款为（144.67㎡－142.73㎡）×3145元/㎡=6,101.3元，两项合计477,101.3元，此为本案实欠房款。原告邵宇清主张实欠房款477,411元，被告润田公司主张实欠房款471,009元均不合理，本院不予采信。2.关于应否支付资金占用费。被告润田公司将原告邵宇清委托其销售的房产售出后，未将销售得款依约付给原告邵宇清，及未依约将原房屋买卖价款及时结算并将差价款退回给原告邵宇清，均构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告润田公司应赔偿原告邵宇清的损失。被告润田公司因占用该资金而受益，即为原告邵宇清未得回该资金的损失。原告邵宇清主张按年利率6%计算，与中国人民银行贷款基准利率相当，是合理的，本院予以支持。被告润田公司以合同没有约定为由主张不予支付资金占用费，与法律规定不符，本院不予支持。双方约定委托期限三个月，期限届满，被告润田公司未将委托售房得款付给原告邵宇清，即构成违约；虽然房产尚未办理产权登记，但房屋都已经委托销售出去了，且房产建筑面积的测绘成果已于2015年5月27日在房产部门进行了备案，被告润田公司仍未与原告邵宇清结算房屋买卖价款并将差价款退回给原告邵宇清，此时亦已构成违约。因此，原告邵宇清主张从2016年3月23日即委托期限三个月届满之日支付资金占用费基本合理，本院予以支持，但应从委托期限三个月届满次日即2016年3月24日起计付。综上，被告润田公司应向原告邵宇清返还房款477,101.3元，并赔偿损失（以477,101.3元为计算基数，从2016年3月24日起，按年利率6%计至债务清偿之日止）。 综上所述，原告邵宇清的诉讼请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第四百零四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条规定，判决如下： 一、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告邵宇清返还房款477,101.3元； 二、被告南宁润田房地产开发有限责任公司赔偿原告邵宇清损失（以477,101.3元为计算基数，从2016年3月24日起，按年利率6%计至债务清偿之日止）； 三、驳回原告邵宇清的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9032元，全部由被告南宁润田房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，原告邵宇清可在判决书送达之日起三十日内，被告润田公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，汇款账户：开户名称：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋志文 代理审判员  罗 晖 代理审判员  马良政 二〇一八年三月五日 书 记 员  黄舒怡