苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1817号原告：苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇新泾村。法定代表人：胡建华，董事长。委托诉讼代理人：陆敏彪、徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州市阳澄湖木材厂，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇澄北路**。投资人：瞿晓明，厂长。委托诉讼代理人：杨铮、杨绽，江苏九胜律师事务所律师。原告苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司（下称阳澄湖旅发公司）与被告苏州市阳澄湖木材厂（下称阳澄湖木材厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序于2017年5月17日、2018年2月8日二次公开开庭进行了审理。原告阳澄湖旅发公司的委托诉讼代理人陆敏彪（第一次到庭）、徐涵彧，被告阳澄湖木材厂的委托诉讼代理人杨铮、杨绽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳澄湖旅发公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付2008年1月1日至2010年12月31日期间的租金合计124500元（以年租金41500元标准计算）；2、被告立即向原告支付2011年1月1日起的土地占有使用费（其中2011年至2013年以年租金41500元为标准计算，2014年起以年租金58100元为标准计算），暂算至2016年12月31日为298800元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确已收到被告支付的2008年的租金，故第1项诉讼请求变更为要求被告支付2009年1月1日起至2010年12月31日的租金合计83000元。事实与理由：被告与苏州市相城区集体资产经营有限公司（下称阳澄湖集资公司）于2007年12月24日签订《租赁协议》，约定被告承租阳澄湖集资公司位于苏州市相城区沺泾管理区的5533.36平方米土地，租期自2008年1月1日起至2010年12月31日，年租金41500元，租金每年分上、下半年付清。2009年1月1日起至2010年12月31日的租金，被告至今未支付。根据关于辖区调整的有关文件精神，苏州市阳澄湖生态旅游度假区范围内的镇级集体资产管理、收益等权利由原告承接。自2009年2月16日起，被告承租的土地由原告享有管理、处置、收益等权利，为方便管理，针对被告结欠的租金，阳澄湖集资公司将上述应收租金转让给原告，由原告进行收取，并就应收租金转让的通知以发函的方式告知被告。针对自2010年12月31日起至今的土地占有使用费，由于被告占有的土地的管理、处置、收益权利由原告享有，故被告应当向原告支付。原告为维护其合法权益，起诉来院。被告阳澄湖木材厂辩称，被告收到原告的拆迁通知后，就腾空了厂房等候动迁。收到评估报告后，被告一直等待与原告签订动迁补偿协议。2010年1月至2017年4月5日期间，原告既没有和被告签订动迁补偿协议，也没有签订房屋租赁合同，也没有主张过要交租赁费或者土地占用使用费。被告依据双方签订合同的第四条履行了自己的义务，案涉土地使用权人为农工商公司，阳澄湖旅发公司并非适格主体，无权主张土地租金及占有使用费，且计算方法与事实不符。综上，请求法院驳回原告诉请。阳澄湖旅发公司主张，2009年2月16日之前，案涉土地由阳澄湖集资公司享有管理、使用、收益等权利，之后由其公司对案涉土地享有管理、使用、收益等权利，阳澄湖集资公司也已将至2009年2月15日的租金收取权转让给其公司的情况告知了阳澄湖木材厂，阳澄湖木材厂未按约交纳相应租金及占有使用费，应承担支付责任。同时，2014年1月1日起已通知要求提高租金单价，故之前的费用按合同约定标准计算，之后的费用按调整后的58100元/年标准计算。为证明其主张，阳澄湖旅发公司向本院提供：证据1、《租赁合同》，证明阳澄湖木材厂向阳澄湖集资公司承租土地事实。证据2、苏州市相城区人民政府办公室的抄告单、苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区管委会（下称旅游度假区管委会）的情况说明，证明自2009年2月16日起，上述土地划归旅游度假区管委会管理，并由阳澄湖旅发公司享有相应管理、使用、收益等权利。证据3、苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区经济服务中心出具的通知，证明根据旅游度假区管委会决定，自2014年1月1日起，工业企业土地租赁合同标的年租金调整为58100元。证据4、阳澄湖集资公司出具的应收租金转让通知、EMS寄件联及查询信息，证明阳澄湖集资公司向阳澄湖木材厂发函告知其向阳澄湖旅发公司支付欠付租金。经质证，阳澄湖木材厂对证据1真实性无异议，其此前就一直承租该土地并签有书面合同，用于建造房屋并生产经营。其于2003年12月17日已经取得该承租土地上的房屋产权，但未取得土地使用权。此合同为双方签订的最后一份书面合同，租金为先用后付，即上半年租金在当年7月份交纳，下半年租金在当年年底交纳。对证据2真实性无异议，但该情况之前不曾得知。证据3从未收到过，并不知晓。对证据4真实性无异议，2009年起未交租金的原因在于其收到拆迁通知，阳澄湖旅发公司从未就2009年起至2016年底的租金向其主张过，直至2017年4月7日才发函要求其支付。阳澄湖木材厂认为，阳澄湖旅发公司并非案涉土地使用权人，之前也未接到案涉土地收益权利由阳澄湖旅发公司行使的相应通知，阳澄湖旅发公司非适格主体。租金调整通知未收到，不应当受其约束。其自2009年接到拆迁通知后至2017年4月7日期间，其房屋内仅存放机器设备，但未再生产经营，该期间内也无人来向其催讨过费用。为证明其主张，向本院提供：证据1、拆迁通知，证明其收到苏州市阳澄湖度假区新泾村委会的通知称案涉土地已纳入拆迁范围，要求其配合拆迁。证据2、房屋拆迁补偿价值评估表复印件，证明拆迁单位委托了相应的评估机构对阳澄湖木材厂内所有的设备进行了评估。证据3、《租赁合同》，证明土地租赁事实及约定。证据4、房屋产权证，证明位于苏州市相城区房屋所有权人为阳澄湖木材厂，该房屋坐落在案涉租赁土地上。经质证，阳澄湖旅发公司对证据1真实性无异议，但该通知及所谓拆迁事项与本案无关。对证据2真实性无法确认，且与本案无关。对证据3、证据4无异议。经审理查明，2007年12月24日，阳澄湖集资公司（甲方）与阳澄湖木材厂（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租赁位于苏州市相城区沺泾管理区的土地，面积5533.36平方米。租赁期限三年，即2008年1月1日起至2010年12月31日止，土地租金每平方米7.5元/年，计41500元/年（不含土地使用税），每年分上、下半年二次付清。承租期内，如甲方需征用乙方所租赁土地的，经甲方预先通知后，乙方必须无条件服从，在规定的时间内及时搬迁，其可能造成的经济损失，可经甲乙双方按相关政策协商并进行结算。合同另对其他事项作了约定，并由双方盖章确认。之后，阳澄湖木材厂就案涉土地未再签订过书面合同，至2008年底期间的相应费用已支付完毕，自2009年起未再支付任何费用。又查，2003年12月，阳澄湖木材厂自阳澄湖集资公司处受让取得位于苏州市相城区的房屋所有权（权证号：苏房权证相城字第**），建筑面积2645.9平方米。该房屋坐落在案涉土地上，该土地登记使用权人[权证号：吴县市国用(2001）字第40503号]为吴县市阳澄湖镇农工商总公司（下称农工商公司），面积5538.8平方米，用途为工业，使用权类型为划拨。农工商公司的设立日期为1992年12月24日，经济性质为集体所有制，主管部门为阳澄湖镇人民政府，于2002年3月21日经核准注销。2017年4月5日，阳澄湖集资公司出具应收租金转让通知，确认由阳澄湖旅发公司向阳澄湖木材厂收取2008年1月1日至2009年2月15日期间的案涉土地租金。2018年2月13日，苏州市相城区人民政府出具情况说明，载明：农工商公司为集体所有制公司，主管部门是阳澄湖镇人民政府。根据相关文件规定不再保留该公司，公司注销时，位于阳澄湖镇横街的土地使用权未办理变更登记手续，该土地收归苏州市相城区人民政府管理（下称阳澄湖镇人民政府）。2008年起，阳澄湖镇人民政府的资产管理、收益等权利由其主管的阳澄湖集资公司承接，上述土地自2008年1月1日至2009年2月15日期间由该公司管理。后因辖区调整，自2009年2月16日起移交给阳澄湖旅发公司。审理中，经阳澄湖旅发公司申请，邱奇元作为证人到庭陈述：我在2009年底曾受阳澄湖旅发公司口头委托向阳澄湖木材厂投资人及其父亲催讨租金未果，催讨既代表阳澄湖旅发公司也代表阳澄湖集资公司。高敏作为证人到庭陈述：我在2010年10月曾受阳澄湖旅发公司口头委托向阳澄湖木材厂投资人催讨租金，对方称要等拆迁过后再说。王金龙作为证人到庭陈述：因受阳澄湖旅发公司口头委托，在2011年至2015年期间，我每年都会向阳澄湖木材厂投资人及其父亲催讨租金，对方一直以拆迁为由不付。张建中作为证人到庭陈述：我在2015年上半年到2016年8月期间受阳澄湖旅发公司口头委托向阳澄湖木材厂投资人催讨自2009年起拖欠的租金，对方对拆迁通知提出异议，因此不肯交。经质证，阳澄湖旅发公司对以上陈述无异议。阳澄湖木材厂认为证人并不能明确代表哪个单位催讨，且无书面授权。证人与该厂投资人都相识，仅仅是朋友间聊天，不能代表催讨。以上事实，有当事人提供的《租赁合同》、房屋所有权证、交易申请表、国有土地使用证、工商信息查询、情况书面、证人证言以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。本院认为，案涉土地为划拨土地，登记使用权人为农工商公司，该公司注销后，案涉土地的相应权利应归属其主管部门即阳澄湖镇人民政府。阳澄湖集资公司与阳澄湖木材厂签订的《租赁合同》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，阳澄湖镇人民政府亦未有异议，故该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，阳澄湖木材厂就案涉土地未再签订书面续租合同，也未就续租事宜达成口头约定，而其名下的房屋坐落于案涉土地上，应视为其实际一直在使用案涉土地，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在此期间内的权利义务仍应按原《租赁合同》确定。阳澄湖木材厂认为因拆迁导致其无法实际使用房屋，但其提供的证据仅能证实其配合进行了相应评估事宜，无法证明其不能使用房屋，且其亦认可在2017年4月后使用了该房屋，说明房屋一直符合使用条件，故该辩解本院不予采纳。阳澄湖旅发公司向阳澄湖木材厂主张2009年1月1日起至2016年12月31日的土地租金，取得了合法权利主体的同意，阳澄湖旅发公司为本案适格主体。阳澄湖旅发公司要求自2014年起按58100元/年标准计算土地租金，缺乏充分依据，本院不予支持，故阳澄湖木材厂应按原《租赁合同》标准向阳澄湖旅发公司支付诉争期间的土地租金合计332000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：被告苏州市阳澄湖木材厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司2009年1月1日起至2016年12月31日止的租金332000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-002956）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币4639元，由原告苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司负担1000元，被告苏州市阳澄湖木材厂负担3639元（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一八年三月二十六日书 记 员  张晓燕