湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初204号原告：湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇北门路。统一社会信用代码914212216676766903。法定代表人：谢丛喜，系该公司经理。委托代理人：殷德红，系该公司法律顾问。委托代理人：吴普胜，系该公司员工。被告：何耀兰，女，1971年9月2日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。委托代理人：ＸＸ林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。原告湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司（以下简称世兴物业公司）与被告何耀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人殷德红、吴普胜和被告委托代理人ＸＸ林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年8月1日至2016年7月31日物业管理费3915元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年10月14日，被告与嘉鱼世通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的中北家园小区第1栋1单元C户型701室商品房一套。同日，被告还在《中北家园小区物业管理综合说明》上签字，同意由建设方选聘物业管理公司，对小区实行物业管理。2007年12月30日，嘉鱼世通房地产开发有限公司与原告签订《物业管理合同》，委托原告对中北家园小区物业进行管理，并约定物业费按每月每平方米建筑面积0.5元收取，物业管理服务期限自2008年8月1日起至小区业主委员会成立另行签订物业管理合同止。2016年8月28日，嘉鱼县中北家园小区业主委员会与原告签订《物业管理合同》，委托原告对中北家园小区实行专业化、一体化管理，约定物业费按每月每平方米建筑面积0.5元收取，物业管理服务期限为5年，自2016年8月28日起至2021年8月27日止。原告接受委托后，按合同约定提供了物业管理服务。被告收房后支付了2008年8月1日至2011年7月31日期间的物业费。2011年8月1日至2016年7月31日期间的物业费被告一直未交纳。为维护原告自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告为请求法院支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照和法定代表人身份证明书各一份，证明原告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》和《中北家园小区物业管理综合说明》各一份，证明被告在中北家园购买住房，并同意小区由嘉鱼世通房地产开发有限公司选聘物业公司管理；3.“收据存根”两份，证明被告已收房并交纳了部分物业费；4、《物业管理合同》两份，证明原告对小区提供物业管理服务系受嘉鱼世通房地产开发有限公司和小区业主委员会委托；5、“中北家园小区物业管理服务费催缴通知单”、“温馨提示”、“通知”、“告示”和“中北家园小区物业管理服务费历欠催缴通知”各1份，证明经原告催讨，被告仍未支付所欠物业费。被告何耀兰辩称，一、2011年8月1日至2016年7月原告公司形同虚设，未按合同约定履行义务，造成被告未交物业费，表现为：1、服务不到位。被告家里漏水无法正常生活，向原告反映情况，原告答复是无维修经费，要求自行维护，免交物业费。2、管理不到位。小区杂草无人打理，健身器材损坏无人修理，多家业主小孩在健身器材上玩耍被摔伤；3、安全防护配套设施不到位。小区监控摄像全部损坏，无人维修，导致多家业主财物被盗无法查找破案。4、原告收费不服务，损害业主利益。将小区花坛改为停车场，对外停车收费。物业费收入不上账、不公布。二、本案已超过诉讼时效，并且原告前任法定代表人胡朝晖明确表示放弃收取物业费的欠账，请依法驳回原告诉求。三、原告诉称被告欠物业费的时间属实，但欠费金额不实，应按前期交费标准每平方米0.35元计算。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了照片一组共32张和维修费收条一张，证明2012年至2013年期间，由于楼顶漏水，外墙落水管脱节，外墙渗水造成粉刷脱落，致被告家漏水，无法生活，被告自己请人维修。经庭审质证，被告对原告所列证据质证意见是：对证据1无异议；对证据2认为被告购房和签订说明书是事实，但选聘哪家物业公司被告不知情，也未经业主同意；对证据3无异议；对证据4表示不清楚，不知情，小区业主委员会的产生未经业主同意；对证据5认为是原告捏造、不真实，也从未收到和看到催缴通知和告示。原告对被告提交的证据，认为落水管脱节和外墙脱落渗水是自然老化造成，属房屋质量问题，由开发商负责，不属原告服务范围。对维修费收据真实性无异议，但维修主体不是原告，属维修基金范围。本院认为，对双方无异议的证据，本院予以采信。原告所列证据2和证据4，其内容真实、客观，且与本案具有关联性，应予采信。原告所列证据5，被告虽有异议，但无相反证据证明，原告通过在小区和被告房屋大门上张贴通知、告示等方式提出交费请求，其行为合法，故该组证据应作为有效证据，予以采信。关于被告提交的照片和维修费收条，对其真实性应予采信，由于被告未能举证证明屋内漏水与外墙渗水及落水管脱节有因果关系，故对其证明目的不予采信。根据上述采信的有效证据，并结合当事人陈述，本院可认定案件事实如下：2008年7月9日，被告何耀兰与嘉鱼县世通房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于中北家园小区第1栋1单元C户型701室房屋一套，房屋实际建筑面积130.48㎡。合同签订同时，被告亦在《中北家园小区物业管理综合说明》上签字，同意由建设方选聘物业管理公司对小区进行管理，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业费用。2007年12月30日，嘉鱼县世通房地产开发有限公司与原告签订一份《物业管理合同》，委托原告对位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道120号的中北家园小区实行专业化、一体化物业管理。合同第一条第二款约定的委托管理事项包括：房屋建筑的主体共用部位、共用设施设备、附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集清运；配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身和财产的保险保管责任）。同时还约定了其他管理事项。合同同时约定，物业费按每月每平方米建筑面积0.5元收取，委托管理期限自2008年8月1日起至小区业主委员会成立另行签订物业管理合同止。合同还约定了双方的权利义务及奖罚措施等。2008年5月被告收房后支付了2008年8月1日至2011年7月31日期间的物业费。2016年8月28日，嘉鱼县中北家园小区业主委员会与原告签订一份《物业管理合同》，委托原告对中北家园小区实行物业管理，委托管理事项与上述合同一致，约定从2016年8月1日至2017年7月31日止，物业费按每月每平方米建筑面积0.5元收取，委托管理期限5年，自2016年8月28日起至2021年8月27日止。合同还对其他事项进行了约定。2017年9月8日、2017年11月21日原告通过在小区和被告房屋大门上张贴缴费通知单的形式向被告提出交费请求。同时查明，从2011年8月1日起至2016年7月31日，被告欠物业费金额为3915元（按每月每平方建筑面积0.5元计算）。本院认为，原告与嘉鱼县世通房地产开发有限公司和嘉鱼县中北家园小区业主委员会签订的两份《物业管理合同》合法有效，对被告具有约束力，双方应按合同约定行使权利和履行义务。一、关于本案诉讼时效问题。原告通过在中北家园小区和被告房屋大门上张贴催费通知单和告示等方式向被告提出了交费请求，其提供的证据材料证明了这一催费事实，可认定为诉讼时效中断。被告辩称原告前届法定代表人曾明确表示放弃物业费的欠账，因不能提供证据予以证实，本院不予采信。故原告的起诉并未超过诉讼时效。二、原告是否履行了合同约定和法律法规规定的维修、养护、管理和维护义务及是否存在损害业主利益的行为。被告房屋漏水、墙体脱落等属房屋质量问题，系业主与开发商之间的纠纷，属另一法律关系。被告提供的照片不能确定房屋漏水的原因，原告提供的物业服务是否存在质量问题，需提供充分证据形成完整的证据链加以证明。房屋共用部分的维修，涉及房屋维修基金的使用，需由小区业主委员会和原告及相关部门共同完成。被告其他抗辩主张，因举证不能，不予支持。故被告的该项辩解理由，本院不予采纳。三、物业管理费是按每平方0.35元还是按每平方0.5元收取。被告前期物业费按每平方0.35元交纳，是因为一次性交纳了三年的物业费，原告给予的优惠。后期物业费应于每年的8月1日交纳下一年的物业费，而被告未按时交纳，应按合同约定的标准计算。故被告的抗辩主张，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告何耀兰于本判决生效之日起五日内向原告湖北嘉鱼世兴物业管理有限公司交纳物业管理费3915元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告何耀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50；上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟建二〇一八年三月十六日书记员  杨其美附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。