湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0408民初1468号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。负责人：尹向东，该分行行长。委托诉讼代理人：彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族，该银行员工。委托诉讼代理人：文闻，湖南秦湘律师事务所律师。被告:刘余墙，男，1975年11月18日出生，汉族。被告：衡阳和合置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区16号街区市政府家属楼第1栋。法定代表人：黄丰华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高宇，湖南湘华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，女，1990年6月30日出生，汉族。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告刘余墙、被告衡阳和合置业有限公司（以下简称和合公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭喜源、文闻、被告和合公司的委托诉讼代理人高宇到庭参加诉讼，被告刘余墙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1.依法解除与被告刘余墙、和合公司于2016年6月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告刘余墙偿还原告贷款本金475819.2元，利息2137.22元，本金罚息31.84元，利息罚息24.53元（利息、本金罚息、利息罚息暂计算至2017年9月6日，此后的利息、本金罚��、利息罚息按合同约定计算至所欠贷款全部清偿完毕之日止）；3.被告刘余墙承担本案律师代理费28709元；4.被告和合公司对上述第2.3项债务与被告刘余墙承担连带担保责任；5.原告以上述借款本息和实现债权费用为限，对被告刘余墙所有的位于衡阳市蒸湘区风顺路28号珠江愉景南苑4栋2301室房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2016年6月29日，原告与被告刘余墙签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定被告刘余墙向原告申请个人住房按揭贷款500000元，被告和合公司为连带责任保证人，并以被告刘余墙所购买的位于衡阳市蒸湘区风顺路28号珠江愉景南苑4栋2301室房屋为该贷款提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告刘余墙发放了贷款。之后，被告刘余墙连续逾期4期未依约履行还款义务。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依如所请。被告刘余墙未作答辩，也未提供证据。被告和合公司辩称，被告刘余墙向原告按揭贷款属实，对尚欠本金金额及利息罚息金额由法院依法核实。和合公司对涉案借款合同承担阶段性担保责任，涉案房屋已办理预抵押登记，房产也实际交付，因此应当优先以预抵押登记房屋价款偿还借款及承担违约责任，不足部分才由被告和合公司承担。被告和合公司的保证金账户代被告刘余墙偿还了部分按揭贷款，待被告刘余墙偿还原告借款后应将款项返还到被告和合公司的保证金账户。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告刘余墙未到庭质证，视为其放弃质证权利。经庭审质证，被告和合公司对原告提供证据的“三性”均无异议，本院认为，原告提交的证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对原告提交证据的真实性、关联性、合法性均予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年6月29日，原告建设银行衡阳分行作为贷款人，被告刘余墙作为借款人，被告和合公司作为保证人，各方签订了编号430640019-2012-20160910575的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告刘余墙向原告贷款500000元；贷款期限180个月（即2016年6月29日至2031年6月29日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）10%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的基础上上浮50%；还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下每个月归还本息金额4056.29元；贷款人将款项一次性划入借款人刘余墙指定账户；被告和合公司为连带责任保证人；并以被告刘余墙购买的位于衡阳市蒸湘区风顺路28号珠江愉景南苑4栋2301室房屋为该贷款提供抵押担保(于2017年2月5日办理了预告登记，预告登记证号：湘(2017)衡阳市不动产证明第0005258号)；如被告刘余墙不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担；原、被告均在该合同上签字盖章。2016年7月6日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将500000元贷款交付至借款人刘余墙指定的被告和合公司的上述账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》2份，该清单显示：2017年6月6日至2017年9月6日，被告刘余墙累计4期未按时还款；截至2017年9月6日，被告刘余墙尚欠贷款本金475619.20元，利息2137.22元，本金罚息31.84元，利息罚息24.53元；截至2017年12月20日，被告刘余墙尚欠贷款本金470036.10元，利息2100.06元。至今，被告仍未偿还涉案借款本息。本院认为，原告与被告刘余墙、和合公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将贷款500000元转入被告刘余墙指定的被告和合公司的账户，已经履行了发放贷款的义务，被告刘余墙作为借款人应当按照约定偿还借款本息，至原告起诉时已累计4个月未按期偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息的义务��其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告刘余墙未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与被告刘余墙、和合公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。被告刘余墙逾期未还款的违约行为符合合同约定宣布贷款提前到期的条件，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告刘余墙清偿贷款本金470036.10元，利息2100.06（利息暂计算至2017年12月20日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2017年12月20日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚���利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮65%【合同利率（即中国人民银行同期利率*110%）*罚息幅度150%=165%的中国人民银行同期】。本案被告刘余墙违约后，原告要求涉案债务的连带责任保证人被告和合公司对涉案债务承担连带清偿责任，符合法律规定及合同约定，本院依法应予以支持。关于原告诉请对被告刘余墙购买的位于衡阳市蒸湘区风顺路28号珠江愉景南苑4栋2301室房屋折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权，因该房屋上仅设定了抵押权预告登记，未进行抵押权登记，抵押权未设立，则不享有优先受偿权，故原告的该项诉请，本院依法不予支持。原告要求被告支付律师代理费28709元，并提供了委托代理协议和发票，该收费符合湖南省物价局、司法厅发布的《湖南省律师服务费收取标准》之规定，应依法予以支持。关于被告和合公司要求被告刘余墙返还代扣其保证金账户款项的问题，应由被告和合公司另行向被告刘余墙主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告刘余墙、被告衡阳和合置业有限公司于2016年6月29日签订的编号430640019-2012-20160910575《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘余墙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本金470036.10元，利息2100.06(利息暂计算至2017年12月20日)，并支付原告2017年12月20日后的逾期罚息，逾期罚息以被告刘余墙实际尚欠原告的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮65%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）；三、被告刘余墙于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行为实现债权所支付的律师代理费28709元；四、被告衡阳和合置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告刘余墙追偿；五、���回中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8872元，由被告刘余墙、被告衡阳和合置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  肖 军审 判 员  彭 仁人民陪审员  范召富二〇一八年三月十五日代理书记员  赵湘斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。