江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初146号原告：徐州市新盛仁和资产管理有限公司，住所地徐州市西安北路恒茂国际商务中心1—1—2009室。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：施永忠，男，1967年6月8日生，汉族，该公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：王聪，江苏青创律师事务所律师。被告：朱海滨，男，1981年4月28日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：董晨，男，1986年5月1日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司（以下简称新盛公司）与被告朱海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告新盛公司的委托诉讼代理人施永忠、王聪，被告朱海滨及其委托诉讼代理人董晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金103587元，违约金31076元，共计134663元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将坐落于科技广场音乐主题街区内x号楼x层x-xxx、x-xxx号出租给被告经营使用，租赁期限自2015年3月1日起至2020年8月31日止。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后原告将房屋交付给被告。2016年1月26日，原告与被告签订《补充协议》，变更了租金标准。自2016年3月起至2017年2月期间，被告拖欠房屋租金，合计103587元。被告长期拖欠租金构成违约，原告自愿按拖欠租金的30%向被告主张违约金。以上款项原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱海滨辩称，对拖欠原告自2016年3月起至2017年2月期间的租金没有异议，但被告拖欠房屋租金系因房屋漏水对被告造成损失。且被告曾和原告达成口头协议，被告可以用拖欠租金来补偿房屋漏水造成的损失。对原告起诉的违约金，被告不予认可。故请求法院驳回原告诉请。原告新盛公司为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、徐州音乐主体街区租赁合同、补充协议、案涉房屋所在街区的规划许可证、用地许可证各一份，证明双方存在租赁合同关系，双方约定了租金标准。2、2017年5月24日原告向被告发出的租金催交通知书一份，证明被告欠付租金的事实。被告朱海滨经质证，对以上证据真实性、关联性、合法性均无异议。被告朱海滨为支持主张，向本院提供以下证据：1、律师函一份，证明从2015年至2017年4月份的房屋漏水给被告造成的损失，被告与原告的律师进行了交涉。2、房屋漏水照片打印件、视频光盘、招生人员名单、维修设备费用收据复印件、玛睿商贸有限公司销售确认单复印件各一份，证明房屋漏水情况，并因房屋漏水给被告造成招生人数减少、设备毁损的事实。原告新盛公司经质证认为，1、原告收到过被告发出的律师函；2、对原告提供的照片、视频真实性有异议，且不能够证明被告的主张，照片、视频上无法看出受损物品的具体范围、数量及程度；3、对招生名单的真实性、关联性均有异议，即便属实也不能证明被告的观点，招生人数的减少与房屋漏水并无因果关系；4、玛睿商贸有限公司销售确认单、收款收据是复印件，对其真实性有异议，且从证据内容上无法证明被告的主张。本院经审查后认为，原告所举证据客观、真实、来源合法，各证据间相互印证，能证明本案事实，故本院对原告所举证据的证明效力依法予以确认,对于被告提交的律师函、房屋漏水照片打印件、视频光盘、招生人员名单，本院对其形式的真实性予以确认，但能否实现举证目的，本院将在裁判理由部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，新盛公司（甲方）与朱海滨（乙方）签订《徐州音乐主体街区租赁合同》（合同编号RH03201xxxxxx），合同约定，甲方同意将江苏省徐州市泉山区科技广场“音乐主题街区”内x号楼x层x-xxx、x-xxx号出租给乙方作为商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积约为258平方米；该出租房屋仅限用于经营音乐俱乐部；租赁期限自2015年3月1日起至2020年8月31日止，共计5年零6个月。甲方于2015年3月1日将上述房屋交付给乙方先行装修；房屋租金及支付方式：在乙方2015年9月1日前开业的前提下，双方议定租赁期间每一阶段的租金如下：第一阶段，自2015年3月1日至2016年8月31日止，租金为人民币94170元；第二阶段，自2016年9月1日至2017年8月31日止，租金为人民币188340元；第三阶段，自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金为人民币197757元；第四阶段，自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金为人民币207644.85元；2019年9月1日至2020年8月31日止，租金为人民币218027.09元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为2015年9月1日，金额为人民币23542.5元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清；甲方应于2015年3月1日向乙方交付房屋，交付房屋的基本约定按房屋现状；甲方权利和义务：房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方有及时修缮的义务并承担相关费用；乙方权利义务：乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于支付款项1%的违约金；违约责任：乙方有下列情况之一的，甲方有权选择任一或并用下列方式追究乙方违约责任：1、解除本合同；2、无条件让管理公司切断水电等能源供应；3、自行迁出租赁房屋内所用物品，有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租；4、保证金充当违约金部分不予退还；5、乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃；6、保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予赔偿。乙方的违约情形为：……（6）逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费或电费等应付费超过本合同约定支付日10天的。合同还就其他权利义务进行了规定。2016年1月26日，新盛公司（甲方）与朱海滨（乙方）签订《补充协议》（合同编号RH03201xxxxxx-x），就租赁合同第三条第1款租金标准进行变更，双方经协商一致，达成以下协议，变更后租金标准如下：一、第一年，自2015年3月1日至2016年8月31日，年租金为94170元。二、第二年，自2016年9月1日至2017年8月31日，年租金由188340元变更为113004元。三、第三年，自2017年9月1日至2018年8月31日，年租金由197757元变更为118654.2元。第四年,自2018年9月1日至2019年8月31日，年租金由207644.85元变更为124586.91元。第五年，自2019年9月1日至2020年8月31日，年租金由218027.09元变更为130816.26元。合同签订后，新盛公司依约将租赁物交付朱海滨使用。后朱海滨在承租房屋设立打断鼓棒打击乐培训中心。在租赁物使用过程中，朱海滨于2016年5月向新盛公司项目部反映承租房屋漏水现象。并于2017年4月20日向新盛公司发送《律师函》。该函载明：自2015年8月17日起，房屋出现严重漏水情况，直至2017年4月才止住。被告要求减免2015年8月至2017年4月的房租和物业费以补偿营业损失，赔偿物品因为泡水造成的损失。2017年5月24日，新盛公司向朱海滨发出租金催缴通知书，内容为：“截至2017年5月，贵方已欠我公司2016.3-2017.5月租金款131838元，请贵方在2017年5月31日前缴清以上款项，逾期未缴的，我方将按双方租赁合同第十一条第三款约定采取停水断电措施，由此造成的一切损失由贵方自行承担。”合同履行期间，朱海滨以新盛公司未解决涉案房屋的漏水问题为由自2016年3月起至2017年2月止未向新盛公司交付租金。庭审过程中，原告新盛公司对被告所主张的房屋漏水的事实没有异议，原告陈述朱海滨所承租的房屋于2016年10月上旬完成维修。但对朱海滨陈述曾和新盛公司协商由新盛公司免去其一年租金的内容不予认可。本院认为，新盛公司与朱海滨签订的《徐州音乐主体街区租赁合同》及一份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：涉案房屋存在漏水现象能否成为新盛公司拒付租金的理由。具体阐述如下：本案中，新盛公司已依约将涉房屋交付朱海滨使用，朱海滨亦对涉案房屋进行了装修并实际投入了运营，其本应依约向新盛公司缴纳租金，但合同履行过程中，涉案房屋存在漏水现象，但该情况并非新盛公司主观故意造成，与原告的行为不存在因果关系，即便漏水与新盛公司存在因果关系，在新盛公司未履行维修义务的情形下，朱海滨作为承租人，也可以自行维修后再向新盛公司主张相应的减少租金或者延长租期，然而朱海滨并未自行维修，且实际使用涉案房屋从事了经营活动，漏水并不导致租赁物完全不能使用，故上述漏水情形不足以构成其拒付租金的理由。根据法律规定及合同约定，新盛公司作为出租人应当及时履行租赁物的维修义务。被告多次向原告提出维修要求，原告未给予足够的重视，房屋漏水问题未得到及时妥善处理，原告亦存在一定过错。被告朱海滨辩称因为房屋漏水导致物品受损，双方曾为此达成口头协议，原告同意少收一年租金，未提供相应证据证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损、灭失的，承租人可朱海滨可以要求减少租金。故本院酌定2016年3月至2017年2月租金按2/3比例支付，为69058元（103587元*2／3）。关于因房屋漏水等质量问题导致朱海滨产生的其他损失，属于被告的请求事项，因其未在本案中提出反诉，被告可另行主张，本案不予理涉。关于新盛公司主张的违约金问题。虽然朱海滨未依约按期支付租金，但涉案房屋客观上存在漏水的事实，且新盛公司作为出租人，未及时尽到合理的修缮义务，故双方在合同履行过程中均存在违约情形，故对原告主张的违约金诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告朱海滨于本判决生效之日起十日内向原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司支付租金69058元；二、驳回原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2990元，减半收取1495元，由原告徐州市新盛仁和资产管理有限公司负担730元，被告朱海滨负担765元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 吴风华二〇一八年三月十二日法官助理 王开阳书 记 员 刘芷瑄附法律文书：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。