河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0104民再32号再审申请人（原审被告）:河南东瑞实业有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼**商**。法定代表人：冯林萍，总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，该公司法务，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：段颖杰，男，该公司副总经理，住郑州市金水区。被申请人（原审原告）：汤晓敏，女，1988年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王锐，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：康晓婷，河南元慧律师事务所实习律师。再审申请人河南东瑞实业有限公司（以下简称东瑞公司）因与被申请人汤晓敏房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫0104民初5986民事判决书，向本院申请再审。本院于2017年12月23日作出（2017）豫0104民申8-55号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人东瑞公司的委托诉讼代理人冯玉洁、段颖杰，被申请人汤晓敏的委托诉讼代理人王锐、康晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东瑞公司申请再审请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初5896号民事判决，并依法改判；2.本案的诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：1.原审案件适用审判程序错误。申请人与被申请人之间并非完全是金钱给付案件，包含了申请人协助被申请人办理房屋产权证书的内容，故不得适用小额诉讼程序；根据《统计公报》，2016年全省城镇非私营单位、私营单位就业人员年平均工资分别为49505元、33312元，而案件中原审原告的诉讼请求所涉32120元违约金的标的额明显不属于小额诉讼案件范围；根据法律规定，人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限、诉讼费用交纳标准等相关事项，而原审案件过程中被告从未被告知案件适用小额诉讼程序，侵害了被告的知情权，使被告无法对适用小额诉讼案件审理提出异议，从而也剥夺了被告取得一审判决后的上诉权。2.事实认定错误。原审原被告签订的《商品房买卖合同》中约定：房地产权属证书由原告自行办理，原告不应因办理房地产权属证书起诉被告，被告不应对原告未取得房地产权属证书承担违约责任。因未取得房地产权属证书所产生的后果应由原告自己承担。3.适用法律错误。原审判决中适用了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。在案件中，关于有损失及损失数额部分，原审原告未提供任何证据，从而无从确定原告是否有损失，损失数额是否高于约定的违约金，但原审却依据该条，在双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金部分有明确约定的情况下对违约金的计算方法进行大幅度调整，违反了《合同法》的规定，与合同法的意思自治、诚实信用等基本原则相悖。汤晓敏辩称，双方的买卖合同依法成立，被申请人付款之后，申请人应当协助办理产权证书，申请人没有履行应当办理的义务，故意拖延具有明显的过错，应当承担法律责任；原审适用小额程序，已经经过双方的确认，双方也明知，申请人对小额诉讼程序有异议，实际上是对违约金的数额有异议。原审判决认定事实正确，适用法律正确，将违约金调整到了合理公平的范围。汤晓敏原审向本院起诉请求：1.判令被告在判决生效之日起10日内协助原告办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××2房屋的产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金32120元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××2的成套住宅，总价款为880000元。合同签订后，原告支付了所有房价款并全部履行了合同义务，被告却违反合同义务，未能按期交房，并且至今未能为原告办理房屋产权证，严重损害了原告的合法权益。合同约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向××支付总房款0.01%的违约金。由于该约定明显不能起到督促被告尽快办理房产证的作用，反而被告延期办理房产证时间越长获益越大，被告违背诚实信用原则且显失公平，依据《合同法》及相关司法解释的规定，应予以调整。故原告诉至法院。本院原审认定事实：2015年1月13日，东瑞公司（出卖人）与汤晓敏（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）一份，主要约定：1.××以880000元的价格购买位于管城××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××2房屋；2.出卖人应当在2015年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向××支付总房款0.01%的违约金；3.出卖人取得该商品房初始登记后，××自行申请办理商品房所有权转移登记，出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，××不解除合同的，出卖人向××支付房款0.01%的违约金。在该合同的实际履行过程中，汤晓敏向东瑞公司支付了房款880000元并缴纳了契税、房屋维修基金、代办工本费等费用，东瑞公司也向汤晓敏交付了房屋。但东瑞公司一直未办理房屋的初始登记，导致无法办理权属证书，引起争诉。汤晓敏称由于合同约定的违约金为总房款的0.01%，明显过低，其要求以总房款880000元为基数，按照合同总金额的日万分之一自2015年5月30日计算一年，本次诉讼其仅主张一年的违约金即32120元。本院原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告作为出卖人，应在合同约定的期限内及时到房屋管理机关办理房屋权属初始登记，以便原告可以尽快办理房屋权属证书。但被告至今仍未办理房屋权属初始登记，明显违背了合同约定，故原告要求被告协助其办理涉案房屋的产权证书的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，虽然《商品房买卖合同》中明确约定因被告原因不能及时办理房屋权属初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01%，但由于被告的违约行为给原告造成一定的经济损失，该约定明显过低，原告要求按照日万分之一计算一年的违约金，合理合法，本院采信。经计算为32120元（880000×0.01%×365），原告仅主张32120元，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告汤晓敏办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××2的房屋产权证书；二、被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向原告汤晓敏支付违约金32120元。本院再审查明的事实除与原审一致外，还查明：1.再审申请人东瑞公司开发的美林河畔小区属多期开发，第一、二期已分别取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该两期建设项目均已验收并交付使用，第三期尚在开发中。本案涉案房屋位于二期开发项目，该房屋开发证件齐全，已在房屋管理部门办理预告登记，具备了办理房屋初始登记的条件；2.2016年河南省城镇非私营单位、私营单位就业人员年平均工资分别为49505元、33312元。本院再审认为，小额诉讼程序适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的金钱给付类简单民事案件，且诉讼标的额为省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下。本案属房屋买卖合同纠纷，原审原告诉请被告协助办理产权证书涉及财产权属纠纷，且标的额超过河南省上年度就业人员年平均工资百分之三十，不应适用小额诉讼程序进行审理，原审适用程序失当，再审申请人认为本案原审适用审判程序错误，理由正当，本院予以采纳。再审申请人认为，《商品房买卖合同》约定房地产权属证书由原审原告自行办理，被告不应对原告未取得房地产权属证书承担违约责任，未取得房地产权属证书所产生的后果应由原告自己承担，原审事实认定错误。虽然原审原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房地产权属证书由原审原告自行办理，但同时也约定了出卖人应当在2015年5月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产管理部门，取得该商品房初始登记后，出卖人应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。由此可以看出，在××申请办理房屋权属转移登记时，出卖人应当履行办理初始登记、提供转移登记所需资料的义务，再审申请人未履行上述义务，已构成违约。故再审申请人认为原审事实认定错误，证据不足，本院不予采纳，原审判令再审申请人协助被申请人办理涉案房屋产权证书并无不当，应予维持。再审申请人认为在双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金部分有明确约定、原审原告对有损失及损失数额未提供任何证据的情况下，原审对违约金的计算方法进行大幅度调整属适用法律错误。支付违约金是合同违约方对守约方承担违约责任方式的一种，根据我国关于违约金的立法精神，不履行或不完全履行合同的违约金既具有填补守约方直接损失的功能，同时也具有对违约方惩罚的作用。本案原审原、被告虽然在合同中约定了被告违约按总房款的0.01%支付违约金，但该标准明显过低，不足于起到违约金的保护和惩罚作用。原审原告虽然没有提供直接损失的具体数额，但综合考虑原审原告维护合同权利而付出的资金成本和时间成本、被告若及时履行合同义务原告可能获得的预期利益和被告的过错程度、被告违约的时间跨度等因素，在原审原告因违约金约定标准过低请求调整的情况下，原审依据合同法规定对违约金计算标准进行调整，并不违背法律规定，不属于适用法律错误。但原审判决依据原审原告的申请标准调整违约金数额，超出了再审申请人违约所能预见到的被申请人因违约而遭受到的损失，根据上述综合因素，按照公平原则，违约金的计算标准以被申请人支付购房款总额的1%计付为宜，即8800元（880000元×1%）。被申请人违约金请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条、第二百七十五条规定，判决如下：一、维持本院（2017）豫0104民初5986号民事判决书第一项即被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告汤晓敏办理位于郑州市管城回族区航海路南、中州大道东9#10#号楼1单元18层2的房屋产权证书；二、撤销本院（2017）豫0104民初5986号民事判决书第二项即被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向原告汤晓敏支付违约金32120元；三、再审申请人河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向被申请人汤晓敏支付违约金8800元；四、驳回被申请人汤晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由再审申请人河南东瑞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王贯一人民陪审员  焦海波人民陪审员  解广明二〇一八年三月二十七日书 记 员  赵一彪