浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初3389号原告（反诉被告）朱黎，女，1983年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区委托代理人张海涛，浙江孚初律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人陈海情，浙江永鼎律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）杭州九诚实业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区九环路********。法定代表人沈斌。被告沈斌，男，1974年5月25日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区250413）。上列两被告及反诉原告的共同委托代理人虞军红、蒋天霞，浙江君安世纪律师事务所律师。特别授权代理。原告朱黎诉被告杭州九诚实业有限公司（以下简称九诚公司）、沈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法由审判员高春燕独任审判。后，被告九诚公司提起反诉，本院依法受理。本案于2016年10月26日、2017年8月11日、2017年8月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）朱黎的委托代理人张海涛、陈海情，被告（反诉原告）九诚公司及被告沈斌的共同委托代理人虞军红、蒋天霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱黎诉称：2012年7月11日，朱黎与九诚公司签订《房屋租赁合同》，租房用以开展住宿用途的经营活动。朱黎为此成立杭州扎西朋措酒店管理有限公司以经营名称为杭州玖玖旅馆客运中心店的宾馆。合同签订后，九诚公司违反合同约定，存在未向朱黎提供开设酒店所需的各项证件材料及消防报批文件、未依法安装室外电梯并拒绝朱黎使用室内电梯、未依约提供60平方米的一楼大厅作为酒店大堂、未依约接入220千瓦的商业用电等违约行为，以及交付的房屋存在渗水、墙裂和沉积等质量问题。朱黎委托律师于2012年9月18日向九诚公司发送律师函主张权利。2012年11月2日，朱黎与九诚公司签订《补充协议》一份，双方同意对房屋租赁的层数及面积、免租期、租金等进行变更，并对有关事项作了说明。此后，案涉房屋开裂、漏水、沉积等质量问题越发严重，甚至出现玻璃因房屋质量原因破裂致使客户遭受人身损害的情况，客观上严重影响了朱黎的正常经营，虽经朱黎自行修缮，但无法根本解决房屋本身质量缺陷的问题，致使朱黎遭受重大损失。朱黎于2015年经深入调查发现案涉房屋不但未取得产权证，且从未取得过建设规划许可等审批手续，系在违法占用的土地上建造，曾受行政处罚。经交涉要求解除合同未果。2015年12月27日，在上述问题未解决之前，九诚公司擅自将案涉房屋断水断电并进行封锁。朱黎自此无法进入案涉房屋。在九诚公司擅自采取上述行为后朱黎即予报警，但问题仍未得到妥善处理。合同签订后到封锁案涉房屋时，朱黎共向九诚公司支付履约保证金以及租金水电费等共计2533303.3元。另，装修装饰、消防工程以及采购设备、房屋维修等共投入2291721.4元，为开设玖玖旅馆支付加盟费168000元。因房屋质量问题致使朱黎尤其是2015年难以正常开展经营活动的利益损失603968.95元。其他支付费用暂不计。九诚公司隐瞒案涉房屋系违法建筑以及因相关房屋、土地违法曾受行政处罚的事实，致使朱黎的经营没有合法保障，也致使案涉房屋租赁合同及补充协议无效。违法建造的房屋所存在的质量问题及九诚公司擅自封锁房屋的行为，客观上致使朱黎无法继续使用。九诚公司应为其过错承担损失赔偿责任。沈斌承诺对九诚公司履行合同及承担相关法律责任承担担保责任直至合同履行、结算完毕，故应承担连带责任。要求判令：一、确认朱黎与九诚公司于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月2日签订的《补充协议》无效；二、九诚公司赔偿损失2515865.36元（包括装修损失1519054元、设备损失746706.36元、加盟费168000元、房屋修补损失82105元）；三、九诚公司返还房屋租金及水电费等2153303.3元，并退还保证金200000元；四、沈斌对上述款项承担连带责任；五、本案诉讼费用由九诚公司、沈斌负担。被告（反诉原告）九诚公司辩称并反诉称：一、案涉房屋为合法建筑，不存在《房屋租赁合同》、《补充协议》无效的情形。二、朱黎的行为已构成违约，应承担违约责任。三、朱黎的诉请依法不能成立。要求驳回朱黎的诉讼请求，并判令：一、确认《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2016年2月2日解除；二、朱黎立即腾退返还案涉房屋；三、朱黎支付2015年11月13日至2016年2月2日的租金149281元、水电费303202元、物业费86200.5元及逾期支付租金的违约金14816.92元（按每日万分之一自每一期租金应当支付之日暂计至2016年6月13日，此后另计）；四、朱黎支付2012年5月27日至2012年11月12日免租期间的租金281350元及逾期支付的违约金3713.82元（按每日万分之一自2016年2月3日暂计至2016年6月13日，此后另计）；五、朱黎支付房屋占有使用费240306元（按租金标准自2016年2月3日暂计至2016年6月13日，此后另计）；六、朱黎支付因其违约行为解除合同而应支付的违约金1448526.34元；七、反诉诉讼费用由朱黎负担。被告沈斌辩称：一、朱黎的诉讼请求互相矛盾。如果朱黎主张合同无效的诉请成立，则朱黎与沈斌之间的担保合同也随之无效，沈斌无需承担连带责任。二、案涉合同合法有效。即使法院认定无效，因在签署合同时已向朱黎尽到告知义务，故沈斌对于合同无效不存在任何过错，依法无需承担赔偿责任。三、即使法院认定沈斌对合同无效存在过错，则根据司法解释的相关规定，沈斌承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。要求驳回对沈斌的全部诉讼请求。针对九诚公司的反诉，反诉被告朱黎辩称：一、案涉房屋系违法建筑，《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。九诚公司隐瞒案涉房屋系建造在违法占用的土地上的违法建筑的客观事实，且一再承诺手续完整并提供村、镇的相关证明以使朱黎相信案涉房屋的合法性。朱黎系在此情况下基于信任签订案涉合同，其对合同无效并无过错。并且，因案涉房屋及土地的违法问题，案涉房屋所处地址已被杭州市江干区市场监督管理局明确不能作为经营场所使用，致使朱黎无法再继续经营。二、九诚公司反诉陈述的事实与客观事实不符，主张的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。原告（反诉被告）朱黎为支持其诉请及反诉辩称，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同及平面图、函、补充协议各一份，拟证明九诚公司承诺其有权出租案涉房屋，朱黎因此就租赁事宜与九诚公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后九诚公司存在多种违约情形，后在朱黎多次催告其全面履约的情况下，双方签订《补充协议》的事实。2、收款收据、银行凭证一组，拟证明朱黎依约支付租金、履约保证金的事实。3、合同、民事判决书、结算书、收据、协议、指令单、清单、票据一组，拟证明朱黎为装修装饰、消防工程以及采购设备等共投入2265760.36元并支付加盟费168000元的事实。4、公证书两份，拟证明案涉房屋因违法建造致使存在重大质量问题，且九诚公司擅自封锁，致使朱黎无法使用案涉房屋的事实。5、照片一份，拟证明九诚公司于2015年12月27日擅自将案涉房屋断水断电并进行封锁的事实。6、通知书及附图、决定书、移交函各一份，拟证明案涉土地及房屋均系违法占用、建造，客观上造成朱黎无法经营，九诚公司就违法建筑收取的租金、水电费应予返还的事实。7、复函一份，拟证明案涉房屋不能作为经营场所，朱黎无法继续经营的事实。8、企业信用信息公示报告一份，拟证明案涉房屋系违法建筑，无法办公经营使用的事实。9、企业信用信息公示报告一份，拟证明九诚公司提交的证据土地使用证及其附图所指向的土地系杭州久隆实业公司所坐落的土地，该企业系经营环境污染防治设备制造、化工机械安装、机械配件、电焊加工，而案涉房屋在租赁合同中载明原系老棉纱厂，经营棉纱，并非同一家企业，故案涉房屋并非坐落于该土地使用证所指向的土地，该土地使用证无法证实案涉房屋所依附的土地合法，亦无法证实案涉房屋系合法建筑的事实。10、情况说明一份，拟证明案涉房屋并非建造于1997年，而系租赁合同中所指老纱厂新翻建，九诚公司关于违法建筑处罚决定针对的并非案涉房屋的主张不能成立的事实。11、证人倪某证言，拟证明案涉房屋因系违法建筑而存在严重质量问题，致使经营期间玻璃多次破碎的事实。被告（反诉原告）九诚公司为支持其辩称及反诉诉请，被告沈斌为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、集体土地使用证、证明材料、合格证各一份，拟证明案涉房屋所涉土地系合法取得，案涉房屋系合法建筑，朱黎已取得案涉房屋进行旅馆经营所需的消防许可的事实。2、证明书一份，拟证明九诚公司经三卫村村民委员会同意将案涉房屋进行出租经营的事实。3、告知函一份、邮寄凭证两份，拟证明九诚公司因朱黎违约而以书面形式通知其解除合同的事实。4、水电费证明书一份，拟证明朱黎应承担的水电费金额的事实。5、鉴定报告一份，拟证明签署合同时朱黎已自行委托对案涉房屋进行鉴定，且鉴定报告显示案涉房屋出租给朱黎时不存在质量问题的事实。6、场地使用意见表一份，拟证明案涉房屋已经主管部门审批确认为合法建筑，可以作为办公经营用房使用的事实。本院依朱黎申请，依法委托第三方机构对案涉房屋已形成附合的装饰装修的现有价值进行造价鉴定而形成的鉴定意见书一份，载明：全新工程造价为2227698元；折旧后工程造价现有价值为1336619元；等。上述证据经庭审质证，当事人质证意见及本院认证意见如下：对朱黎提交的证据1、2，九诚公司、沈斌对三性无异议，但认为不能证明待证事实。本院对该证据1、2予以认定。对证据3，九诚公司、沈斌对民事判决书的真实性无异议，本院予以确认。对证据3中的其他证据，九诚公司、沈斌不予认可。本院认为，结合证据3中的民事判决书认定的事实，对该证据3中的朱黎与案外人杭州博瑞装璜工程有限公司之间的施工合同、5楼装修工程施工合同、零星修补工程结算书及其收据、关于五楼赔偿协议的真实性在本案中予以确认。证据3中的其他证据涉及案外人且未出庭接受询问、质证，结合九诚公司、沈斌的质证意见，在本案中不予认定。关于案涉房屋已形成附合的装饰装修的造价以本院依法委托的第三方鉴定机构作出的鉴定意见书为准。对证据4、5、7，九诚公司、沈斌对形式真实性无异议，但认为不能证明待证事实。本院对该证据4、5、7的真实性在本案中予以确认。对证据6，九诚公司、沈斌不予认可。本院认为，该证据6与本案并无直接关联，在本案中不予认定。对证据8、9，九诚公司、沈斌对真实性无异议，本院予以确认。对证据10，九诚公司、沈斌对三性均有异议。本院认为，该证据10涉及案外人且未出庭接受询问、质证，结合九诚公司、沈斌的质证意见，在本案中不予认定。对证据11，九诚公司、沈斌对三性均有异议。本院认为，证人倪某虽陈述2014年8月至2014年9月期间案涉房屋淋浴房玻璃经常爆裂，且更换为不同厂家的玻璃后仍发生爆裂，但同时确认案涉房屋装修时其并未在场且对玻璃品种的陈述系推断，在无其他证据印证的情况下，本院对其陈述在本案中不予认定。对九诚公司、沈斌提交的证据1、2、4、6，朱黎不予认可。本院认为，朱黎对证据1的真实性未提出实质性异议，证据2、4系原件，故对该证据1、2、4的真实性在本案中予以确认。证据6中“街道、镇（管委会）意见”栏并未载明日期，结合朱黎提交的证据7，在本案中对该证据6不予认定。对证据3，朱黎认为不能证明待证事实。本院认为，该证据3中的告知函系九诚公司、沈斌单方制作，在无证据证实该告知函即邮寄凭证所显示的邮件中的告知函的情况下，对该告知函不予认定。证据3中的邮寄凭证系原件，在本案中对其真实性予以确认。朱黎对证据5的真实性无异议，本院予以确认。另，对本院依朱黎申请，依法委托鉴定机构对案涉房屋已形成附合的装饰装修的现有价值进行造价鉴定而形成的鉴定意见书，朱黎认为计算造价总额时应另行增加180000元的赔偿款，且应按两年九个月折旧计算现有价值。九诚公司、沈斌认为案涉房屋实际造价低于2000000元。本院认为，该鉴定意见由本院依法委托的鉴定机构作出，在未有证据足以推翻该鉴定结论的情况下，对该鉴定意见书在本案中予以认定。根据认定的证据以及双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2012年7月11日，朱黎（乙方，承租方）、九诚公司（甲方，出租方）、沈斌（担保人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自杭州市江干区九堡镇三卫村村民委员会处承租了老杭海路边（原纱厂）房屋，该物业坐落于杭州市江干区；该租赁房屋由所在村建造，至今未办理房屋所有权证书，甲方确认已从该村取得该幢大楼的租赁（转租）权利，可用于本合同项下的出租使用；甲方将该物业第5、6整层及底层大厅部分（附房屋平面图）房屋租赁给乙方；本合同签署前，乙方已对该租赁房屋的结构、附属设施设备、周边环境等情况作了实地了解，该物业尚未通过整体消防验收，尚未办理消防许可证；甲方明确可租赁用于乙方在此开设、经营客房业态；该租赁房屋目前为新建毛坯房，尚未投入使用，双方同意租赁房屋以现状方式交付；该租赁房屋的平面图、水电表读数作为本合同的附件；租赁期限第一次从2012年5月27日至2017年5月26日止，第二次从2017年5月27日至2022年5月26日止，连续租期10年；甲方同意给予乙方免租装修期，自2012年5月27日至2012年10月12日；如果非因甲方原因导致本合同提前终止或解除的，装修免租期租金不免付，乙方应在本合同提前终止或解除之日补足装修免租期间的租金并承担违约责任；租金以建筑面积计，其中5楼、1楼大厅租金按1.2元/天/平方米计，6楼租金按1.1元/天/平方米；租金实行“先付后用”的原则，每半年支付一次，在每半年开始的7天前支付；租赁期间，前三年租金保持不变，从租赁的第四年起，租金按以下方式递增：第4、5年租金，在前3年租金标准的基础上递增10%；第6、7年租金，在前4、5年租金标准的基础上递增10%；第8、9、10年租金，在第6、7年租金标准的基础上递增10%；在本合同签订生效的5日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金20万元，作为乙方履行本合同项下义务的担保金；甲方提供沈斌作为甲方履行本合同及承担相关法律责任的担保责任直至合同履行完毕、结算完毕止；在本合同签订生效后，甲方应7天内向乙方按现状交付租赁房屋；如甲方逾期交付房屋，经乙方同意，则租期相应顺延；乙方除应向甲方支付租金外，还须承担、缴纳租赁期间的水、电、物业管理费及其他相关费用；在房屋交付时，由双方核对计量表的水、电表读数后予以签字确认，乙方同意按照当地供水、供电企业对该租赁大楼供应的水、电收费标准和收费周期，在甲方抄表缴费通知当月或规定期限与甲方结清费用；甲方逾期交付房屋的，每逾期一日按应付租金万分之一支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的万分之一支付违约金；乙方逾期支付水、电费、物业管理费及其他应缴纳费用的，在甲方按本合同约定扣取保证金用于偿付乙方的应付款项后，乙方应在收到甲方不足租赁保证金差额的书面通知后5个工作日内向甲方补足差额；甲方违反合同的约定导致影响乙方正常经营而依法解除租赁合同的，除甲方全额赔偿乙方已投入的装修、购置的设施设备外，还应退还履约保证金并按合同尚未履行部分租金总额的30%支付违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金）；乙方累计拖欠租金、水电费及其他相关费用达一个月以上的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回租赁的房屋及附属设施设备，并向乙方主张合同尚未履行部分租金总额的30%作为违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金），如造成甲方其他损失的，乙方还须承担全部赔偿责任；甲方违反本合同的约定或承诺从而影响乙方酒店正常经营的，乙方有权解除房屋租赁合同，腾空归还房屋及附属设施设备，甲方向乙方承担合同尚未履行部分租金总额的30%作为违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金），如造成乙方其他损失的，甲方还须承担全部的赔偿责任；因不可抗拒原因（含政府行为）、国家政策法规调整导致合同无法履行的，本合同自然终止，甲乙双方均不承担违约责任，但如有赔偿，乙方投入的装修补偿归乙方；等。上述合同签订后，朱黎委托律师向九诚公司、沈斌发送落款时间为2012年9月18日的《律师函》，认为九诚公司、沈斌存在严重违约情形。2012年11月2日，朱黎（乙方，承租方）与九诚公司（甲方，出租方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方签订了《房屋租赁合同》一份，乙方向甲方承租老杭海路边（原纱厂）房屋；甲方交房后，因乙方经营困难，提出退出房屋5楼的承租要求，双方对房屋租赁合同的条款作部分变更，并签订本补充协议，原《房屋租赁合同》与本《补充协议》不一致处，以本《补充协议》为准；双方同意对房屋租赁的层数及面积进行变更，即《房屋租赁合同》第一条第3款部分变更为“3、甲方将该物业第6整层（附房屋平面图）房屋租赁给乙方。其中6楼建筑面积约1350平方米（以实际测量为准）。对1楼大厅，甲方根据自身规划，出租给乙方部分，具体建筑面积以（实际测量为准），1楼大厅部分的具体交付时间在2012年11月15日前”；物业费（含公共部分的各项费用）按每平方米每月3元的标准，从2013年1月1日开始支付，每半年支付一次，先付后用，之后需每次提前一个月支付下一半年的物业费；乙方按原《房屋租赁合同》约定的条款承担已经实际使用的5楼1850平方米的租金至2012年10月25日，计233100元；乙方原已交的房屋租金，可抵用物业管理费及6楼的房屋租金，甲方不再直接退还；甲方同意给予乙方就6楼房屋租金延长一个月的装修免租期，延长至2012年11月12日止；乙方曾委托律师向甲方发函，现乙方承诺所发律师函中的理由和要求，乙方均自愿放弃，今后也不再以上述理由，向甲方主张任何权利，乙方认可甲方已经履行了《房屋租赁合同》中的义务；等。2012年8月5日，九诚公司开具《收款收据》一份，确认收到履约保证金200000元。2013年9月30日，九诚公司开具《收款收据》一份，载明收到五楼装修赔偿款180000元。2012年8月15日至2015年9月29日期间，朱黎共计向九诚公司支付案涉房屋租金、水电费及物业管理费2153303.3元。其中，2013年11月22日开具的关于2013年11月12日至2014年5月11日期间租金的《收款收据》载明“6楼1450㎡”。落款时间为2013年3月16日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：场所名称杭州扎西朋措酒店管理有限公司（杭州玖玖旅馆客运中心店）；消防安全责任人朱黎；地址；地址杭州市江干区老杭海路**使用情况第六层为宾馆；等。落款时间为2013年5月7日《鉴定报告》载明：检测项目结构可靠性，委托单位杭州扎西朋措酒店管理有限公司，工程名称玖玖旅馆杭州客运中心站店；主体结构承载力满足安全使用要求（适合宾馆使用）；等。2016年2月1日，沈斌以中国邮政EMS方式发送邮件两份，邮件单号分别为1089049249213、1089049690513。该两份邮件填写的收件人均为杭州扎西朋措管理有限公司朱黎。其中，单号为1089049249213的邮单上填写的内件品名为文件，收件人地址为杭海路3号，该邮件登记的送达信息为2016年2月2日“他人收，前台杨木代”。单号为1089049690513的邮单上填写的内件品名为解除房屋租赁告知书，收件人地址为下城区中河北路，该邮件登记的送达信息为“未妥投，原因系收件人名址有误”。2016年2月23日，浙江省杭州市钱塘公证处作出（2016）浙杭钱证内字第2761号《公证书》一份，载明：公证员及公证处工作人员于2016年2月17日，与申请人朱黎的委托代理人张秀红来到杭州市江干区旅馆连锁，在征得保安同意后来到该建筑物六楼，对六楼楼梯间、房间653、房间638、走廊南侧、房间636、房间625、房间623、走廊中部、房间620、房间605、房间603、走廊北部、房间693、走廊北部窗口、房间691、房间679、房间673、房间672、房间671、房间670、房间669、房间667、房间665、房间663、房间661、房间659、房间657、房间655、房间650、旅馆外阳台、该建筑物外墙的现状进行查看；在上述过程中公证处工作人员进行了拍摄；等。2016年4月12日，浙江省杭州市东方公证处作出（2016）浙杭东证字第5666号《公证书》一份，载明：公证员及助理于2016年4月8日在该公证处，现场监督了申请人朱黎亲笔书写全球邮政特快专递国内标准快递单上的各项内容，然后交给EMS邮政特快专递业务承揽员，并由承揽员将朱黎的函件装入国内特快专递邮件信袋内，并将信袋密封的整个过程；与公证书相粘连的《告知函》的影印件确与申请人于2016年4月8日发给九诚公司及沈斌的函内容相符；留存于该处的EMS全球邮政特快专递国内标准快递单及中国邮政速递物流股份有限公司杭州市分公司定额发票联的影印件与原件相符；等。上述《告知函》载明：你公司未能妥善处理房屋质量问题以及房屋、土地合法性问题，此后又擅自断水断电、封锁房屋等行为致使合同早已终止，且客观上致使我方因此遭受重大损失；此前我已多次要求你公司予以赔偿，但你公司均不予处理，现我再次正式函告：请你公司赔偿我方因此遭受的损失（包括装修装饰投入、经营设备投入、经营收益损失等）；等。2016年7月6日，杭州市江干区九堡镇三卫社区居民委员会出具《证明书》一份，载明：本社区老杭海路3号房屋6楼2013年8月1日至2015年12月31日电费表数3002度，倍数80倍，单价1.2元/度，共计288192元；水表数2015年5月1日至2015年12月31日，读数3002度，单价5元/度，共计15010元；等。另查明：编号为杭江集用[1999]第000165号的《集体土地使用证》载明：土地所有者杭州市江干区村民委员会；该宗地为清查补办用地项目，规划为暂保用地，如规划建设需要，应无条件拆除地上物，同时注销该土地使用证；等。2016年9月19日，杭州市江干区市场监督管理局出具《复函》一份，载明：江干区老杭海路3号场地面积超过2万平方米，原登记过营业执照三家，系通过原九堡镇（现九堡街道）确认出具的经营场地证明办理，经现场核查，此三家企业目前已搬离，去向不明；当前，根据九堡街道告知我局的意见，该地址场地情况较为复杂，无法再次出具经营场地证明，要求暂停办理营业执照办理；等。另，双方在庭审中共同确认：案涉租金已付至2015年11月12日止；案涉房屋租赁合同签订后，以案涉房屋为登记地址，注册有杭州扎西朋措酒店管理有限公司，注册时提交有杭州市江干区九堡镇人民政府于2013年6月10日出具的《证明材料》一份，载明：兹有集体土地使用证为杭江集用[1999]第000165号，土地使用权为杭州江干区九堡镇三卫村经济联合社，使用权面积为3329.7平方米；经核实，申请人杭州扎西朋措酒店管理有限公司坐落在该宗地范围内；系非城镇、非住宅的合法建筑，不在拆迁范围，同意作为经营场地使用；等。又，本案审理期间，经朱黎申请，本院依法委托的鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》一份，载明：全新工程造价为2227698元，工程施工期为2012年9-12月，按4年计算折旧，折旧后工程现有价值为1336619元；等。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据认定的证据及双方陈述，案涉房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，但由于案涉房屋既无产权证，又无证据表明系已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故案涉房屋租赁合同及补充协议应属无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实案涉房屋已腾退返还，亦无证据表明九诚公司单方擅自封锁案涉房屋、断水断电的情况下，朱黎应返还案涉房屋并承担占有使用费、占有使用期间的物业费及水电费。腾退返还所需的合理期限由本院酌情确定。九诚公司自认对1楼大厅未作管理，其他承租人对1楼大厅亦存在占用情况，故对其反诉主张的占有使用费、物业费按案涉房屋6楼1450平方米予以计算支持。抵扣朱黎已付的履约保证金200000元后，尚需支付占有使用费175463元（暂计至2016年6月13日）。又，因九诚公司确认已付租金中的21799.5元抵充2014年度物业费，故结合反诉诉请，尚需支付截至2015年12月31日的物业费82600.5元。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出租人的九诚公司应保持案涉房屋符合约定用途，作为承租人的朱黎在选择承租案涉房屋时亦负有注意义务，结合案涉合同关于“至今未办理房屋所有权证书”等明确约定，应认为租赁双方对合同无效均有过错。结合本案实际，本院酌定对案涉房屋内已形成附合的装饰装修的损失由租赁双方各自承担现有价值的二分之一即668309.5元。结合案涉房屋已形成附合的装饰装修的现有价值在诉讼期间鉴定等实际情况，对2016年10月26日至2017年8月11日期间的占有使用费，本院酌定由朱黎、九诚公司各半负担，即酌定由朱黎减半向九诚公司支付该期间的占有使用费。对朱黎关于其他损失的诉请以及九诚公司关于免租期租金、违约金等损失的反诉诉请，在本案中均不予支持。又，主合同无效后，作为从合同的担保合同无效。担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。作为九诚公司的法定代表人，沈斌对案涉房屋租赁合同及补充协议的无效存在过错，结合本案实际，本院酌定沈斌对朱黎的上述损失668309.5元中九诚公司不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、案涉房屋租赁合同及补充协议无效。二、杭州九诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱黎赔偿案涉装饰装修损失人民币668309.5元。三、沈斌于本判决生效之日起十日内向朱黎赔偿上列第二项款项人民币668309.5元中杭州九诚实业有限公司不能清偿部分的三分之一。四、朱黎于本判决生效之日起十日内向杭州九诚实业有限公司腾退返还案涉房屋。五、朱黎于本判决生效之日起十日内向杭州九诚实业有限公司支付案涉房屋占有使用费人民币175463元（暂计至2016年6月13日，此后至2016年10月25日以及2017年8月12日至案涉房屋实际返还之日止的占有使用费以1450平方米为计算面积按案涉房屋租赁合同约定的标准另计，2016年10月26日至2017年8月11日止的占有使用费以1450平方米为计算面积按案涉房屋租赁合同约定的标准减半另计）、物业费人民币82600.5元、水电费人民币303202元。六、驳回朱黎、杭州九诚实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币22876.5元，由朱黎负担19736.6元，由杭州九诚实业有限公司负担3139.9元（于本判决生效之日起七日内交纳本院）；财产保全申请费人民币5000元，由朱黎负担4313.7元，由杭州九诚实业有限公司负担686.3元（于本判决生效之日起七日内交纳本院）。反诉案件受理费人民币13509.5元，由杭州九诚实业有限公司负担10509.4元，由朱黎负担3000.1元（于本判决生效之日起七日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状（按对方当事人的人数提出副本），上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对本诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币45753元；对反诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币27019元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  高春燕二〇一八年三月二十九日书记员  王 翔