广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初912号 原告（反诉被告）：韩宗廉，男，汉族，1979年9月12日出生，住所地：广西合浦县。 委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告(反诉原告)：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地：北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地：北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：周娜，广西汇百川律师事务所律师。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告（反诉被告）韩宗廉与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩宗廉及其委托代理人林剑，被告（反诉原告）的委托代理人麻寒盛、刘宁富，第三人的委托代理人周娜、陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩宗廉向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告网签、备案《商品房买卖合同》并继续履行，即确认《商品房买卖合同》有效，被告协助原告将位于北海市四川北路38号万家兴苑小区2幢2单元3201号房过户到原告名下；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告委托的第三人在被告的售楼部内签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑小区2幢2单元3201号房屋，建筑面积约116.42平方米，单价为4509.53元／㎡，总价525000元；原告应于签订本协议时交纳定金2万元，于签订《商品房买卖合同》时支付首付款至215000元（含已付定金2万元），余款31万元按揭支付。协议签订后，原告当场支付了2万元定金，于2015年4月29日、支付了121710元购房款。2015年4月30日，在原告支付了约定的首付余款73290元后，原被告双方手签了一份《商品房买卖合同》，但应被告要求，该余款并未列入合同中，合同还对房屋交付时间、条件、违约责任等其他事项作了具体约定。2015年12月21日，被告将案涉房屋交付原告使用，但因被告未与原告在“北海市新建商品房预（销）售合同网上备案系统”上进行网签合同并备案，原告按揭手续至今无法办理，且势必影响将来产权证书的取得。为此，原告多次催促履行，被告均以各种理由拖延，其行为严重违反法律规定和合同约定，更有违诚实信用原则。依据合同法相关规定，被告行为已严重违约，但基于原告已依约履行了付款义务（未能办理按揭贷款系因被告所致），无任何违约行为，且被告已将房屋交付原告使用之事实，双方合同目的仍可实现，故诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉求。其一，被告从未与原告签订过《认购协议书》及《商品房买卖合同》，被告也从未委托过甲东公司与原告签订《商品房买卖合同》，何来网签义务。原告举证的《商品房买卖合同》是与他人签订的，与被告无关，而且上面的公章也是伪造的；其二，被告万家兴公司从未收取过原告的任何定金及购房款，原告称向万家兴支付的定金及购房款均不是事实。原告诉称其多次催促万家兴公司办理房屋买卖事宜也不属实。万家兴公司在2016年1月下旬得知整个事件的真相后，多次要求原告腾退房屋，建议原告向公安机关报案，但是原告依然占用万家兴的涉案房屋，不予腾退。被告出具的准予入住通知书是在受李梅林欺骗的情况下出具的，该通知书不是被告真实的意思表示，不具有法律效力，原告不能因此获得该商品房合法的使用权和所有权；其三，第三人及其员工李梅林的行为已经构成诈骗罪，在该起诈骗罪中，原被告双方均为受害人。目前，该起犯罪已经由海城区公安局侦查终结，并已经移送到海城区检察院提起公诉。上述事实，原告是清楚的，但是由于原告担心其在该起诈骗案件中被骗取的财产无法追回，所以企图将其受到的损失转嫁到被告身上。为此，原告在明知该起是诈骗案的情况下，却掩耳盗铃说是简单的商品房预售合同纠纷案件，原告的行为不应该得到法律的支持。原告明知诈骗的情况下，依然将本案诉至法院，不排除原告与李梅林有串通的嫌疑。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人甲东公司辩称，对原告的诉求，由法院依法判决，第三人不发表意见。原告与李梅林之间的交易，由于李梅林没有按照规定将所收的购房款全部交给甲东公司，以至于原告到底交了多少购房款第三人是不清楚的。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判令反诉被告停止侵害，将位于北海市四川北路38号万家兴苑小区2栋2单元3201号房屋腾退给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费人民币8000元（从2015年12月21日计至实际腾退房屋之日止，暂计至2016年4月20日，按月租2000元计算）；3、判令反诉被告结清从使用该房屋至腾退该房屋之日所发生的所有费用（包括但不限于物业费、卫生费、水电费、电讯接收费等）；4、本诉及反诉的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：位于北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元3201号房屋是反诉原告开发的商品房，反诉原告对该案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的所有权权益。反诉原告未与反诉被告签订过《商品房买卖合同》，也没有与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告占有、使用反诉原告的商品房，侵犯了反诉原告的合法权益，应停止侵害，腾退案涉房屋给反诉原告。反诉被告提供的《商品房买卖合同》是伪造的虚假合同，反诉原告从未与反诉被告签订过《商品房买卖合同》，没有为反诉被告网签、备案商品房的法定或约定义务。第三人伪造反诉原告公章并欺骗反诉原告，反诉原告受骗并基于错误的认识，向反诉被告出具准予入住通知书，反诉原被告均是受害人。反诉被告无依据占用反诉原告的房屋，应向反诉原告支付占用费，并结清占用案涉房屋期间发生的物业费、水电费等费用，把案涉房屋腾退给反诉原告。为此，特向法院提起反诉。 反诉被告（本诉原告）韩宗廉辩称，反诉原告的反诉请求均没有事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉求。反诉原告没有证据证实反诉被告存在一般侵权行为；反诉原告声称公章是伪造的，缺乏事实及法律依据，因为合同上的公章并不是反诉被告私刻或加盖的，而反诉原告有多少个公章，反诉被告不得而知；反诉被告已经将购房款交付给了反诉原告，所以反诉被告使用房屋是合法的行为，反诉被告并不存在侵权行为；关于反诉原告不承认其与第三人的代理关系，反诉被告已经提供了相关证据证明甲东公司代理万家兴公司销售房屋的事实。 第三人甲东公司辩称，对于反诉原告万家兴公司的反诉请求不发表任何意见，因为这是反诉原被告之间的事情，与第三人无关。 原告（反诉被告）韩宗廉针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、身份证，证明原被告及第三人的基本信息； 2、电脑咨询单，证明内容同上； 3、照片、销售代表身份，证明被告委托第三人代为销售涉案房屋的事实； 4、认购协议书，证明原被告关于购买案涉房屋的具体约定； 5、商品房买卖合同，证明内容同上； 6、付款凭证，证明原告已依约支付购房首付款215000元的事实； 7、入住通知书，证明被告已将案涉房屋交付原告使用的事实； 8、收据、缴费单，证明原告使用案涉房屋期间产生的物业管理费用； 9、物业服务费、水电费、车辆服务费、煤气费缴费清单，证明本诉被告（反诉原告）万家兴公司于2015年8月起将涉案房屋交付本诉原告（反诉被告）韩宗廉装修、居住使用，并由万家兴物业公司收取装修及使用房屋期间产生的相关费用。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）韩宗廉提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，照片和销售代表身份都是韩宗廉在甲东公司的微信公众号下载的，与本案无关，也无法证实万家兴公司委托第三人代理销售房屋； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，协议不是与万家兴公司签订的，所以其真实性无法确定，也不具备合法性。 对证据5真实性、合法性、关联性有异议，合同不具备真实性，因为该合同不是韩宗廉与万家兴公司签订的，合同上万家兴公司的公章经过北海市公安局的鉴定是伪造的，而且伪造的公章现已经被公安机关收缴。 对证据6真实性、合法性、关联性有异议，被告从未收到过韩宗廉支付的购房款及定金，所有的收费收据及转账凭证，万家兴公司并不知情，对真实性无法确认，也不具备合法性； 证据7上的签名和公章是真实的，但是这是李梅林拿着虚假合同并且声称韩宗廉已经缴纳购房款的情况下，被告万家兴公司才出具的。因原告无法提供原件核对，被告对该份证据真实性、合法性、关联性不予认可； 对证据8、9真实性、合法性、关联性均有异议，被告万家兴公司和万家兴物业有限公司是两个不同的企业，所以对于万家兴物业有限公司出具的收款收据我们并不清楚，只能证明韩宗廉占有使用涉案房屋。 第三人甲东公司对原告（反诉被告）韩宗廉提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，销售代表身份的来源不清楚，甲东公司只承认李梅林是第三人的普通员工； 对证据4、5真实性、合法性、关联性有异议，《认购协议书》和《商品房买卖合同》上盖的第三人公章无法确认是否是真实的。至于要不要对公章进行鉴定，庭后征求当事人的意见再提交申请； 对证据6中2015年4月10日的定金收据有异议，因为上面没有公章，只有李梅林的签名；对第39页2015年4月29日的收款收据的真实性有异议，通常情况下是要加盖公司财务章的；借记卡明细清单上的121710元的购房款无法确认是由甲东公司收取的；2015年4月30日的收款收据有异议，公章的真实性也无法核实，甲东公司也没有收到该笔钱；认可第37页收款收据上的20000元定金。 对证据7、8真实性、合法性、关联性无法核实； 对证据9不予质证。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明涉案房屋是被告开发并待售的商品房； 2、鉴定意见通知书，证明本诉原告提供的《商品房买卖合同》是伪造的； 3、受案回执，证明李梅林涉嫌诈骗案，公安机关已经受理。 原告（反诉被告）韩宗廉对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明内容有异议。该份证据不能证明原告非法占有涉案房屋，而刚好能够证明原告使用涉案房屋是合法的，原告无法办理按揭贷款是万家兴的过错造成的； 对证据2的真实性有异议，因为没有公安机关的公章，并且也与本案无关。因为这是公安机关给万家兴公司出具的鉴定通知书，而韩宗廉不清楚万家兴公司的公章真假，万家兴公司也没有证据证明韩宗廉私刻了万家兴的公章； 对证据3关联性有异议，恰好证明了李梅林诈骗的对象是万家兴公司，与韩宗廉无关。 第三人甲东公司对证据1-3真实性、合法性、关联性均无异议。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年4月10日，原告韩宗廉(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目2幢2单元3201号住宅，建筑面积约116.42平方米，销售单价为4509.53元／平方米，销售总价为525000元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金20000元整；乙方必须在签订本协议后2015年4月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方缴纳购房首付款人民币215000元整(定金折抵购房款)，余款即人民币310000元整申请银行按揭贷款。当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金20000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。2015年4月29日和2015年4月30日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点分别将涉案房屋的购房款121710元和73290元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据两份，收据上加盖甲东公司的公章和有李梅林签字。原告总共支付购房款215000元。2015年4月30日，原告韩宗廉（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元3201号房。该房建筑面积共116.42平方米，单价为人民币每平方米3880元，总金额451710元；买受人已付首期款人民币141710元，余款人民币310000元办理银行按揭贷款，有关银行按揭贷款具体按附件五执行；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。庭审中，原告确认合同价格与认购协议书价格之差是被告万家兴公司为了避税所为。双方实际履行系认购协议书约定之价格。2015年8月5日，原告向北海市万家兴物业服务有限责任公司交纳了装修管理费、垃圾清运费等。2015年12月21日，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用至今。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第003913号。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉原告韩宗廉与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.涉案房屋的实际购房总额如何确定？4.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的215000元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉原告韩宗廉与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。本诉原告韩宗廉作出购买涉案商品房的意思表示，签订《认购协议书》，按照第三人甲东公司销售人员的指示支付购房款并接收房屋，本诉被告万家兴公司作出承诺实际履行约定，实际交付房屋给买受人，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，故本案系商品房销售合同纠纷。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定的购房价格与认购协议书约定的购房价格之差，原被告在庭审中皆承认此举目的为避税，且原告已实际按照《认购协议书》的约定支付了购房款，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为525000元（4509.53元／㎡×116.42㎡）。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方构成事实上的商品房销售合同关系，本诉原告依约支付了涉案房屋的部分购房款215000元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元3201房的不动产权证书，本院予以支持。 关于反诉原告诉称反诉被告将涉案房屋的购房款支付给第三人，与反诉原告无关，反诉原告因受骗错误交房的问题。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间构成事实上的商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受欺诈错误交房的理由不成立，故反诉原告要求腾退房屋、支付房屋占有使用费并结清物业服务费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告韩宗廉将位于广西北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元3201号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证(2012)字第003913号］办理到本诉原告韩宗廉名下； 二、驳回本诉原告韩宗廉和反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费9050元，反诉费25元，合计9075元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在本判决发生法律效力之日起十日内付还给本诉原告） 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉9050元，反诉25元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳