甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2017）甘1002民初3949号原告：高志进，男，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住甘肃省镇原县。委托代理人：高杰（高志进之父），男，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住甘肃省镇原县。被告：庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：金俊元，该公司董事长。委托代理人：张峰，该公司职员。被告：张亚丽，女，汉族，甘肃省合水县人，合水县林业局下岗职工，住甘肃省庆阳市。被告：韩学成，男，出生年月不详，汉族，居民，住甘肃省庆阳市。原告高志进诉被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称为恒泰公司）、张亚丽、韩学成合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高志进的委托代理人高杰、被告张亚丽、被告恒泰公司的委托代理人张峰到庭参加了诉讼，被告韩学成经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告高志进向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，为原告办理水卡、电卡、门禁卡，且不得妨害原告装修及正常居住；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第一被告开发建设位于庆阳市西峰区永坪西路与华能大道交汇处“联建花园”住宅楼。2014年1月8日，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，购买该小区4幢1单元101号楼房一套，原告按合同约定交纳了房款、地下室款及其他相关费用后，第三被告于2014年7月30日向原告交付房屋钥匙，原告遂铺了地板砖，后期装修时，第三被告因故退出实际管理，由第二被告接管，其以原告所交费用中有部分费用是第三被告收取的，第三被告未将该费用上交公司，并要求对地下室涨价，增加房屋面积等为借口妨害原告装修，并拒绝办理水卡、电卡及门禁卡，导致原告无法入住。原告作为房屋买受人其义务仅为按合同约定支付房款及相关费用，二被告的义务为按照合同约定及合同精神内涵交付房屋及办理入住所需一切手续，且不得以任何理由或借款妨害原告正常居住生活，被告的行为严重损害了原告合法权益。现依法起诉，请求法院依法判处。被告恒泰公司辩称，本公司从来没有与原告签订商品房买卖合同，也没有收取原告任何费用，原告所要求排除的妨害都是由第二、第三被告造成的，请求驳回原告对本公司的诉讼请求。被告张亚丽辩称：原告欠付房屋配套费及地下室费用59800元，因此项目部无法给原告办理水电门禁卡，请求驳回原告的诉讼请求。被告韩学成未答辩。经审理查明：2010年4月10日，王军林与高志进签订了《商品房预定合同》，该合同载明的出卖人为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司，法定代表人金俊元，买受人为高志进，预购的房屋为位于庆阳市西峰区永平路北侧，民族路东侧，花鸟市场西侧交汇处的联建花园第4幢1单元111室，面积118.68平方米，每平方米2570元，共计305007元，地下室每平方米1000元。该合同未约定付款期限和房屋交付期限。关于水、电、暖，出卖人承诺在交房之日达到使用条件。该合同最后签名处出卖人（签章）为王军林，委托代理人签章处的签章为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部专用章，买受人签名为高志进。2010年4月10日，原告向庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园项目部交购房款152500元，该项目部给原告出具了收据一份。2011年4月25日，庆阳市人民政府向土地使用权人恒泰公司颁发了庆市国用（2011）第1306号国有土地使用权证，2011年7月26日，庆阳市规划管理局向建设单位庆阳市恒泰房地产开发公司颁发了联建花园《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》。后联建花园在施工过程中，王军林因涉嫌合同诈骗被司法机关逮捕，致使该项目停工待建。2013年11月18日，王军林出具《委托书》，授权张亚丽协调王涛处理联建花园项目开发进展中存在的债务纠纷，债务偿还、侵权行为及变更合同价款等事宜，委托张亚丽、韩学成负责处理、调解项目外界事宜。王军林于2013年12月1日与唐梅会、张亚丽、王小兵、韩学成签订《联建花园商住楼项目续建合作协议书》，约定：为尽快完成剩余工程，如期向购房户交房，经项目总负责人王军林授权，由唐梅会、张亚丽、王小兵、韩学成4人负责处理联建花园续建有关事宜；王军林为该项目总负责人，对项目拥有100%的所有权，唐梅会、张亚丽为续建工程负责人，全面负责项目续建工作，韩学成、王小兵配合处理联建花园项目所有债务、纠纷、侵权行为、合同变更、楼价调整、回收楼款等事宜，并按照工程进度清偿工程所有债务；韩学成负责，张亚丽、王小兵配合与联建花园购房户商定涨价协议，唐梅会、张亚丽、王小兵、韩学成与该项目购房户签订新的购房协议，并收回原有的购房协议存档留底。上述协议在履行过程中，又有人员变动，并签订了新的补充协议，最后只有张亚丽、韩学成在按照协议内容履行授权职责。原告高志进与庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部于2014年1月8日签订了《商品房买卖合同》，该合同载明的出卖人为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司，买受人为高志进，购买的房屋为联建花园第4幢1单元101室，建筑面积118.68平方米，每平方米单价2900元，总金额344172元。双方就其他问题进行了详细约定，其中合同第十四条约定：水、电在交房之日达到使用条件。该合同出卖人签章为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章，委托代理人处签名为张亚丽，买受人处签名为原告高志进。该合同签订当天，原告交回了2010年4月10日庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部出具的收据，由庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园续建办公室向原告出具了一份落款日期为2014年1月8日、金额为152500元的收据，并注明原项目部收据1张已收回，张亚丽在该收据上签名，该收据上盖章为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园财务专用章。2014年3月20日，原告向庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园续建办公室交付楼款150000元，张亚丽在该收据上签名，该收据上盖章为庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园财务专用章，2014年7月30日，原告向庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园项目部交房款40000元，交防盗门费2500元、天然气4800元、锅炉4000元、有线600元，房屋维修基金7000元，附属工程费6500元，交付购地下室款18000元，上述费用庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园项目部给原告出具了三份收款收据，在该三份收款收据上签名均为韩学成，盖章均为庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园项目部财务专用章。原告交付上述房款后，于2014年7月30日从该项目部领到钥匙，进行装修。2014年9月12日，2017年7月28日，原告两次向联建花园续建项目办公室交纳房款40000元、20000元，该办公室给原告出具了收据一份，张亚丽分别在收据上签名，盖章均为庆阳市联建花园财务专用章。后韩学成离开，该项目实际由被告张亚丽负责，张亚丽认为原告所交的地下室款及附属设施款未交给自己，不给原告办理单元进户门的门禁卡、水卡、电卡，原告经与张亚丽协商未果，向本院起诉。另查明，庆阳市恒泰房地产开发有限公司于2015年9月23日在《陇东报》上登报声明：一、我公司从未设立过联建花园项目部；二、我公司从未刻制或授权刻制过以上内容或者类似内容的印章；三、我公司从未任命或聘用过联建花园的人员；四、对于以虚假印章行骗的行径我公司已向公安机关报案；五、以上行为与我公司无任何关系，敬请广大市民避免上当受骗。2015年12月14日，因涉及其他案件，庆阳市中级人民法院委托甘肃科信司法医学鉴定所对《庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园在建工程整体转让协议书》中“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司”印章及法定代表人金俊元的签名进行鉴定，该鉴定所于2016年1月7日作出鉴定意见书，结论为：《庆阳市恒泰房地产开发有限公司联建花园在建工程整体转让协议书》第三页甲方签章处“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司”印章印文与委托方提供的“庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司”印章印文不是同一枚印章盖印，法定代表人签字字迹，不是金俊元书写。2016年4月13日，甘肃省庆阳市公安局西峰分局已对恒泰房地产公司公章被伪造案立案侦查。上述事实，有原、被告陈述，《商品房预定合同》、《委托书》、《承诺》、《商品房买卖合同》、收款收据、《陇东报》、《司法鉴定意见书》在卷证实，予以认定。本院认为：被告张亚丽持庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园合同专用章，以被告恒泰公司代理人的身份与原告签订了商品房买卖合同，并用庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目财务章向原告出具了收据，其行为足以让原告相信与其签订合同的相对方为被告恒泰公司。被告恒泰公司辩称从未设立过联建花园项目部，也未委托张亚丽与原告签订合同，合同上的盖章是伪造的，且该公司已经向公安局报案立案侦查，但合同签订日期为2014年1月8日，在被告恒泰公司登报声明及报案之前，原告主观上善意认为联建花园项目部是由被告恒泰公司承建的，张亚丽又系联建花园的负责人具有代理权，形成表见代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，原告与被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部签订的合同有效，因庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部是被告恒泰公司的一个分支机构，不具备法人资格，无独立承担民事责任的能力，该合同的义务应由被告恒泰公司承担。张亚丽系联建花园项目后期实际投资人及负责人，对于该房屋买卖的履行应当负有直接实施义务。被告韩学成是庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司联建花园项目部的工作人员，其行为后果应由被告恒泰公司承担，原告要求被告韩学成履行义务的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内为原告高志进所购买的联建花园第2幢1单元401室楼房办理水卡、电卡、门禁卡及正常居住所需手续，被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司的上述义务由被告张亚丽负责具体实施。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 任 舸人民陪审员 张金娥人民陪审员 任生芬 二〇一八年三月十五日书 记 员 苏 栋本案引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。