宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0211民初618号原告：宁波市镇海泽海再生金属有限公司，住所地宁波市镇海区后海塘定海东路（金属园区）。法定代表人：姚信娣，该公司经理。委托诉讼代理人：赖长平，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。被告：宁波宏澲塑料有限公司，住所地宁波市镇海区招宝山街道后海塘定海东路28号。法定代表人：王尧明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李中梅，浙江迪盛律师事务所律师。原告宁波市镇海泽海再生金属有限公司（以下简称泽海公司）与被告宁波宏澲塑料有限公司（以下简称宏澲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年3月8日公开开庭进行了审理，原告泽海公司的委托诉讼代理人赖长平，被告宏澲公司的法定代表人王尧明及委托诉讼代理人李中梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽海公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的《租赁合同》；2.被告在合同解除后立即将位于宁波市镇海区镇海金属园区C12-1区地块的面积17?740平方米土地及50千瓦用电设施返还原告；3.被告支付自2018年1月1日起至合同解除之日止的综合服务费、设施租赁费（其中2018年1月的综合服务费97?566.67元、设施租赁费16?857元，2018年2月的综合服务费97?566.67元、设施租赁费16?857元，合计228?847.34元，此后至合同解除之日的综合服务费、设施租赁费另行据合同计算）；4.被告支付因迟延支付2015年11月至2017年12月的综合服务费、设施租赁费的违约金合计184?222.63元；5.被告支付因迟延支付2018年1月、2018年2月的综合服务费、设施租赁费的违约金（其中2018年1月的综合服务费、设施租赁费的违约金自2018年1月2日起至2018年2月5日止为4?004.83元，2018年2月6日起至实际履行日止的违约金另行按合同约定计算；2018年2月的综合服务费、设施租赁费的违约金自2018年2月1日起至2018年2月5日止为572.12元，2018年2月6日起至实际履行日止的违约金另行按合同约定计算）。审理中，原告减少第4项诉讼请求为被告支付因迟延支付2015年11月至2017年12月的综合服务费、设施租赁费的违约金合计183?993.78元。事实和理由：2014年12月26日，其与宁波市镇海鼎泰再生金属有限公司（以下简称鼎泰公司）签订《租赁合同》，向鼎泰公司租赁了位于镇海金属园区C29、C12-1、C31、C15-3、C27区等地块的面积约90亩的土地、地面建筑及配套的设施，租赁期限自2015年1月1日起至2029年12月31日止，在符合产业规划前提下允许其转租。2015年5月20日，被告与其签订《租赁合同》1份，向其租赁位于镇海金属园区C12-1地块的面积17?740平方米（含共用分摊面积）的土地使用权及相关设施，并于2016年1月1日签订了《补充合同》。上述合同对被告支付综合服务费、设施租赁费、保证金的义务以及未支付的违约责任进行了约定，还约定了在被告未交保证金的情况下或者拖欠各种费用累计达15天以上的情况下其具有单方解除权。合同签订后，被告一开始、且持续未按照约定支付综合服务费、设施租赁费，其中自2015年11月起至2017年12月止，除2017年9月、10月迟延支付少于15天外，其余各期均迟延15天以上支付，最长迟延支付达170天，累计迟延支付达2?233天，2018年1月的综合服务费、设施租赁费应于1月2日支付，但至起诉时被告仍未支付，迟延支付达35天。对于应支付的保证金1?680?000元，被告仅于2017年8月22日支付200?000元，剩余1?480?000元至今未支付。原告认为，被告存在上述违约行为，其有权根据约定解除合同并要求被告承担违约责任。被告宏澲公司辩称，一、解除合同的理由不成立。1.根据其与原告《租赁合同》4.1、4.2的规定，其支付保证金是原告交付租赁场地的前提，该保证金的性质是履约保证金。在其未支付保证金的情况下，原告将场地交付其使用至今，合同已经顺利履行，应视为原告同意其不支付保证金，原告不能再以此为由解除合同。2.虽然其支付各期综合服务费、设施租赁费有迟延，但每期均能足额支付，原告起诉之后其也支付了2018年1月、2月的全部费用。原告在2017年曾以涨租金为由提出终止合同也威胁过要解除合同，还通知其2018年1月、2月的租金暂时不要交，以上行为造成其经营不稳定，也影响了其交租金的时间。3.保证金应在2015年5月20日签订合同时交纳，第一期费用2015年11月1日交纳。在其未交保证金和第一期费用时，原告的解除权就产生了，但原告未在一年的除斥期间之内行使，解除权已经消灭。4.其承租之后对场地的投入达上千万，如果贸然解除合同，其没有足够的时间搬迁和安置员工，必然造成社会不稳定。并且，原告为了涨租金设置了很多诉讼陷阱，在其有意愿履行合同至租期结束的情况下，如果现在解除合同也不符合诚实信用的原则。二、违约金过高应予调整。1.2015年11月至2017年12月期间，其迟延支付综合服务费、设施租赁费的金额和天数属实，但原告的实际损失仅是银行存款利息，原告主张以日利率1‰计算违约金的标准过高，其愿意参照贷款利率按照年利率6%支付违约金30?213元，也同意由法院调整。2.2018年1月、2月的综合服务费、设施租赁费是原告通知其暂缓交纳的，其不应支付违约金，即使支付，违约金计算标准也过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告提交了网页下载资料打印件1份，宁波美腾塑料有限公司（以下简称美腾公司）出具的《情况说明》1份，拟证明：（1）租赁地块可能涉及拆解和重整而升值；（2）原告在利益驱使下违背诚信，恶意制造各种合同解除条件，意图让多家在电力、基建、环保、设备设施方各项投资上千万的企业搬迁；（3）原告2017年10月单方双倍上调租金的事实；（4）原告通知租户2018年1月、2月的租金暂时停止支付，何时支付等通知的事实；（5）被告没有延期支付租金的违约事实。原告对该组证据有异议，认为美腾公司不是本案的当事人，《情况说明》的内容是美腾公司与案外人之间的事情，与本案无关，原告从未以涨租金为由解除合同也没有通知被告不要支付租金，以上证据无法证明被告主张的事实。本院采纳原告的质证意见，对该组证据不予认定。2.被告提交了录音3份，拟证明：（1）各承租户不同意与原告签订翻倍提高租金的补充协议，原告通知租户2018年1月、2月的租金暂时停止支付，何时支付等通知；（2）原告告知租赁户，合同已经于2017年10月终止了的荒谬说法；（3）原告不同意出具发票，理由是原告已经于2017年10月单方终止了合同；（4）2017年10月原告单方翻倍上调租金，租赁户向律师求助的事实；（5）原告一边让被告等待交租的通知，一边以迟延支付租金起诉被告解除租赁合同，完全是诉讼陷阱。原告对该组证据有异议，认为上述证据系美腾公司与案外人之间的录音，与本案无关，不能达到被告的证明目的。本院采纳原告的质证意见，对该组证据不予认定。3.被告向本院申请美腾公司法定代表人李利出庭作证，拟证明：（1）2017年10月，原告单方要求翻倍上涨租金的违约事实；（2）原告以租赁户不同意上涨租金，无法重新签订合同为由拒收租金的事实；（3）原告制造诉讼陷阱，恶意制造被告拖延支付租金，以促成合同解除条件成就的事实；（4）因为租赁户均有贵重设备在租赁房运营，原告同意不支付保证金的事实。李利陈述称2017年10月，金属园区的张波找到美腾公司的翁晓冬说要涨房租，其便向本案被告代理人李中梅咨询，快过年的时候未接到支付租金的通知，其便主动打电话给园区财务，被告知合同终止了先不要支付2018年1月、2月的租金。原告对证人证言有异议，认为李利的陈述系美腾公司与案外人之间的事情，与本案无关。本院认为，李利的陈述虽与《情况说明》和录音相一致，但均为单方陈述，没有其他证据相佐证，且录音系美腾公司与被告代理人以及与金属园区相关人员之间的通话，该证人证言无法与被告提交的上述2组证据形成完整的证据链，也无法达到被告的证明目的，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，原告与鼎泰公司签订《租赁合同》1份，向鼎泰公司租赁镇海金属园区C29、C12-1、C31、C15-3、C27区等地块占地面积约90亩的土地使用权以及地面建筑和所配套的相关设施，租赁日期从2015年1月1日起至2029年12月31日止，合同约定在符合产业规划前提下，鼎泰公司允许原告转租。2015年5月20日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《租赁合同》1份，约定：“甲方将镇海金属园区C12-1地块的土地出租给乙方使用。一、租赁物名称、位置、相关设施及用途：1.1.租赁物名称：占地面积17?740平方米（含共用分摊面积）的土地使用权。1.2.位置：镇海金属园区C12-1地块。1.3.相关设施：1.3.1.按实际可使用面积浇注的六边形水泥地坪和厂棚、办公房等地面建筑；1.3.2.提供50千瓦用电量，单立水、电表，加工区内水、电线路按常规铺设，排污设施齐全。1.4.用途：供乙方加工处理废塑料之用。二、租赁期限：2.1.租期4年，租赁日期从2015年6月1日起至2019年5月31日止。2.2.合同期满后，甲方仍继续出租土地，乙方在同等条件下享有承租的优先权，期满前六个月协商续订事宜，并办妥续租合同手续。······四、合同保证金：4.1.租赁合同签订后，乙方应缴付合同保证金1?680?000元，该合同保证金在合同正常履行的情况下，待合同届满、终止或者解除，双方交接完毕租赁场地并在乙方注销工商营业执照或经营地址（工商注册）迁出镇海金属园区后归还乙方。4.2.乙方支付保证金是甲方交付租赁场地的前提，自乙方交付保证金之日起，甲方按本合同约定的时间将租赁场地交付给乙方使用。4.3.如乙方有违约行为，甲方有权将有关款项从保证金中直接扣除，甲方接受乙方继续履约的，乙方应补足保证金。五、有关服务费用：5.1.甲方第一合同年度（即2015年6月1日起至2016年5月31日止）按年958?000元向乙方收取综合服务费，甲方第二合同年度（即2016年6月1日起至2017年5月31日止）按年1?064?400元向乙方收取综合服务费，甲方第三合同年度（即2017年6月1日起至2018年5月31日止）按年1?170?800元向乙方收取综合服务费，甲方第四合同年度（即2018年6月1日起至2019年5月31日止）按年1?277?300元向乙方收取综合服务费。5.2.甲方配置的相关设施（厂棚、办公房），乙方每月另缴设施租赁费16?857元，先付款后使用。5.3.综合服务费每月缴纳一次，每月1日（节假日顺延）按全年月平均数缴纳本月的综合服务费。······八、违约责任：······8.2.乙方如逾期缴付应付甲方综合服务费和各种费用的，除应如数补缴外，同时须按应付款项的每日千分之一支付逾期付款违约金。8.3.乙方逾期付款达到15日的，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付违约金，违约金数额为本合同保证金的数额。······九、合同的提前终止：9.1.乙方有下列情形之一的，甲方可以提前单方终止合同，收回租赁物，并追究违约责任：······9.1.3.乙方未按合同约定缴付保证金的；9.1.4.乙方拖欠应缴甲方综合服务费或各种费用累计达15天以上的；······9.2.乙方因上述行为而被终止合同的，应支付甲方违约金，违约金按照合同保证金全额收取。······十一、留置约定：······11.1经双方确认，对截止某一时点乙方已经拖欠甲方的租金、综合服务费和其他各种费用，乙方可向甲方要求适当展期清偿。······”2015年5月21日，原、被告与鼎泰公司签订《协议书》1份，鼎泰公司同意原告的上述转租行为。2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》1份，就2015年5月20日《租赁合同》的综合服务费调整时间等相关事宜签订本补充合同如下：“一、原《租赁合同》第5.1条中‘甲方第一合同年度（即2015年6月1日起至2016年5月31日止）按年958?000元向乙方收取综合服务费，甲方第二合同年度（即2016年6月1日起至2017年5月31日止）按年1?064?400元向乙方收取综合服务费，甲方第三合同年度（即2017年6月1日起至2018年5月31日止）按年1?170?800元向乙方收取综合服务费，甲方第四合同年度（即2018年6月1日起至2019年5月31日止）按年1?277?300元向乙方收取综合服务费。’变更为‘甲方2015年6月1日起至2016年8月31日止按年958?000元向乙方收取综合服务费，甲方2016年9月1日起至2017年8月31日止按年1?064?400元向乙方收取综合服务费，甲方2017年9月1日起至2018年8月31日止按年1?170?800元向乙方收取综合服务费，甲方2018年9月1日起至2019年8月31日止按年1?277?300元向乙方收取综合服务费。’二、甲方同意乙方免缴5个月（即2015年6月1日起至2015年10月31日止）综合服务费，2015年11月1日起乙方按上述标准向甲方交纳综合服务费。三、本补充合同与《租赁合同》有不一致的地方，以本补充合同为准，其余仍按原合同执行。······”合同签订后被告未支付保证金，但原告按约交付租赁场地被告使用至今。2017年8月22日，被告支付原告场租费押金200?000元，但被告称因其对场地投入上千万原告已经同意不交保证金，该200?000元是由于原告对其合伙人的货物不放关而交纳的。至一审法庭辩论终结之日，被告交纳各项租赁费用的时间和金额如下：2016年4月20日支付200?000元，2016年5月11日支付200?000元，2016年7月22日支付100?000元，2016年7月27日支付193?380.66元，2016年8月8日支付96?690.33元，2016年9月21日支付80?141.98元，2016年9月21日支付96?690.33元，2016年11月25日支付105?557元，2017年1月9日支付316?671元，2017年3月17日支付211?114元，2017年4月28日支付105?557元，2017年5月25日支付105?557元，2017年6月29日支付105?557元，2017年7月28日支付105?557元，2017年8月22日支付105?557元，2017年8月28日支付105?557元，2017年9月7日支付114?423.67元，2017年10月9日支付114?423.67元（10月10日原告退回被告，被告又于10月11日重新支付，原告同意该笔不计算违约金），2017年11月30日支付114?423.67元，2017年12月27日支付114?423.67元，2018年2月28日支付228?847.34元。另查明，被告于2018年2月8日收到本案起诉状副本等应诉材料。庭审中，原告称起诉之前未有过通知被告解除合同的行为。本院认为，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，双方应按照《租赁合同》、《补充合同》的约定履行各自的义务。虽然，《租赁合同》约定被告未按合同约定缴付保证金的或者拖欠应缴综合服务费等各种费用累计达15天以上的，原告可以单方终止合同。但是，原告行使该约定解除权能否得到本院支持，仍应结合案件事实以及被告的违约行为是否导致合同目的不能实现来认定。对此，本院分析如下：第一，根据合同约定，被告应在租赁合同签订后支付保证金1?680?000元，支付保证金是原告交付租赁场地的前提，自支付保证金之日原告按照合同约定的时间将租赁场地交付给被告使用。实际上，被告在2015年5月20日签订合同后，直至2017年8月22日才支付场租费押金200?000元，但原告在这长达两年的时间里都没有解除合同，而且还按约交付租赁场地让被告使用至今。在此情况下，本院认为原告的行为应视为其对被告不支付保证金行为的认可，亦表明原告接受了在被告不支付保证金的情况下继续履行合同的意思表示，原告不能再以此为由主张解除合同。第二，合同约定被告应于每月1日（节假日顺延）支付综合服务费、设施租赁费。根据本院查明的事实，被告确实几乎每期都存在迟延支付的行为，该行为虽有违双方合同约定，但被告均能足额补交，而且在原告起诉之后交足了2018年1月、2月的费用，并不存在违约的恶意。再者，房屋租赁合同具有持续性和连贯性，本案的租赁合同租期为4年，双方又约定综合服务费、设施租赁费为每月一付，付款频率较高。本院认为，在被告能够履行合同的主要付款义务的情况下，迟延支付的行为并不影响双方合同目的实现。第三，被告承租的土地使用权占地17?740平方米，用途为加工处理废塑料，必然投入较大，涉及面也颇广。在被告具有履约诚意和实际履约行为的情况下，如果贸然判决解除合同，不仅会造成较大的经济损失，也会影响市场交易行为的稳定性。综合以上分析，本院认为原告主张解除合同的理由不成立，本院不予支持。原告主张被告返还租赁物的诉请以解除合同为前提，本院亦不予支持。对于原告主张被告支付自2018年1月1日起至合同解除之日止的综合服务费、设施租赁费的诉请。本院认为，根据原告的主张，如果本院判令解除合同，因被告系2018年2月8日收到起诉状副本，合同解除之日应为2018年2月8日。现被告已于2018年2月28日支付了2018年1月和2月的综合服务费、设施租赁费，原告该项诉请已得到满足，本院不再支持，但相应的案件受理费应由被告承担。对于原告主张的被告因迟延支付2015年11月至2017年12月综合服务费、设施租赁费产生的违约金183?993.78元。本院认为，被告对迟延支付各期费用的金额和天数无异议，本院予以确认。对于违约金的计算标准，原告主张按合同约定日利率1‰计算过高，结合本案案情和被告的违约情形，本院认为按照年利率24%计算较为合理。经核算，该期间的违约金金额为122?662.52元，故本院对原告诉请中超出该部分的金额不予支持。对于原告主张被告按照日利率1‰的标准支付因迟延支付2018年1月、2月综合服务费、设施租赁费产生的违约金的诉请。被告认为该2期费用系原告通知缓交，不应支付违约金，即使支付，违约金计算标准也过高，应予调整。对此，本院认为，被告对其主张该2期费用系原告通知缓交的抗辩意见，未能提交证据予以证明，本院不予采纳。被告虽已于2018年2月28日补交该2期的费用，但对其迟延支付的行为仍应按照合同约定支付违约金。对于违约金的计算标准，原告主张的日利率1‰过高，结合本案案情和被告的违约情形，本院认为按照年利率24%计算较为合理。经核算，该2期的违约金金额为6?407.73元。以上两项汇总，违约金合计129?070.25元。综上，原告诉请部分于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波宏澲塑料有限公司支付原告宁波市镇海泽海再生金属有限公司因迟延支付2015年11月至2018年2月综合服务费、设施租赁费产生的违约金合计129?070.25元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市镇海泽海再生金属有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7?561元，减半收取3?780.5元，由原告宁波市镇海泽海再生金属有限公司负担538.5元（已预交），被告宁波宏澲塑料有限公司负担3?242元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。财产保全申请费2?620元，由原告宁波市镇海泽海再生金属有限公司负担373元（已预交），被告宁波宏澲塑料有限公司负担2?247元，于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 赵  淼二〇一八年三月十四日代书记员 徐立芯妤