江苏省南通市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）苏06执异11号 异议人（利害关系人）：赵国平，男，1976年8月14日生，××族，住启东市，送达地址：启东市××镇××市场西大门对面××号商铺。 申请执行人上海圣弘实业投资有限公司，住所地上海市崇明县。 法定代表人沈博，该公司董事长。 被执行人启东市宏锦置业有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人杨忠诚，该公司总经理。 被执行人南通锦安置业有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人夏林涛，该公司总经理。 在本院执行申请执行人上海圣弘实业投资有限公司（以下简称圣弘公司）与被执行人启东市宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）、南通锦安置业有限公司（以下简称锦安公司）企业借贷纠纷一案中，异议人赵国平对本院拍卖被执行人宏锦公司位于启东市吕四港镇吕北村××城项目四幅土地使用权及地上在建工程提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 赵国平以《案外人严正声明》的形式提出执行异议，其对本院于2017年11月17日张贴公告及要求与竞拍标的物有直接利害关系人限期登记行为提出异议，并认为法院在案外人完全不知情的前提下将案外人早在诉讼执行拍卖标的之前，就已实际购买并合法占有使用、居住收益的宏锦公司业已竣工位于启东市吕四港镇吕北村××城21号商铺拍卖并予执行交付，显属违法执行。同时提供了2014年1月6日订房意向书和交款100万元收据，2014年6月12日宏锦公司有关签订正式书面商品房买卖合同、交付21号商铺及违约或解除合同事项的承诺书，2015年11月11日转由周锦刚支付84万元房款的协议书和收据，2017年6月14日营业执照及经营场所证明（仅适用于将尚未取得房产证的房屋登记为场所之情形，房屋原有性质不因市场主体登记而改变）等复印件作为证据。 本院查明，陆桢桢与宏锦公司等民间借贷纠纷一案，圣弘公司与宏锦公司等民间借贷纠纷二案，本院先后作出了（2014）通中商初字第0377号民事调解、（2014）通中商初字第0505号民事调解、（2015）通中商初字第0019号民事判决。因三案中，宏锦公司等均未按照生效法律文书履行义务，陆桢桢、圣弘公司分别向本院申请执行，案号分别为：（2014）通中执字第0352号、（2015）通中执字第00283号、（2016）苏06执8号。执行中，本院于2014年7月8日以（2014）通中商初字第0377号民事裁定查封了宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权，于2016年5月24日作出（2014）通中执字第0352号之二、（2015）通中执字第00283号、（2016）苏06执8号之一执行裁定，拍卖、变卖宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权和土地上现有建筑物。经申请执行人与被执行人协商议定拍卖保留价后，本院决定三次通过淘宝司法拍卖平台，拍卖被执行人启东市宏锦置业有限公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权[启国用（2013）第0242、0065、0243号、启国用（2012）第0316号]及土地上在建工程，并公示：整体拍卖，按现状交付，存在部分购房户与被执行人的法律争议瑕疵，由买受人自行依法解决等法律风险。2016年9月9日，在第三次网络拍卖中，买受人王玉珊、上海思浩物业管理有限公司以12327.2万元最高价，竞得上述拍卖物，竞买标的物为共同共有。拍卖价款汇至本院执行帐户后，本院依法作出（2014）通中执字第0352号之三、（2015）通中执字第00283号之一、（2016）苏06执8号之二执行裁定：一、原宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权[启国用（2013）第0242、0065、0243号、启国用（2012）第0316号]及土地上在建工程，整体归王玉珊、上海思浩物业管理有限公司所有。该财产所有权自本裁定送达买受人时转移；上述土地及建筑物上原有的担保物权（抵押登记等）及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，原权属证书依法不再发生法律效力。二、买受人王玉珊、上海思浩物业管理有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续；三、解除本院[原启东市人民法院首封其中启国用（2013）第0065号土地]对宏锦公司上述四幅土地及在建工程的查封，该房地产上的其余轮候查封均不发生查封、扣押法律效力。2016年11月9日，本院向王玉珊、上海思浩物业管理有限公司送达了（2014）通中执字第0352号之三、（2015）通中执字第00283号之一、（2016）苏06执8号之二执行裁定书，同日另向启东市国土资源管理局送达执行裁定和协助执行通知书，要求协助将宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权[启国用（2013）第0242、0065、0243号、启国用（2012）第0316号]及土地上在建工程过户至王玉珊、上海思浩物业管理有限公司名下。在本院交接拍卖标的物过程中，受到案外人阻碍。 2017年11月17日，本院在标的物所在地张贴公告，主要内容为：鉴于拍卖案涉标的物时已作了风险提示，经与买受人多次协商，买受人承诺在竞买价款之外筹集部分资金及上海沪房地嘉字第（2004）第004914号的房地产作为担保，作为解决风险遗留的资金。为了拍卖标的物的正常交接，请与上述被处置标的物有直接利害关系的实际购房者，携带相关证据材料，包括已在法院诉讼但未进入分配的权利人，于2017年11月20日至2017年11月25日前往启东市吕四港镇人民政府国土大楼底楼大厅权益登记，逾期视为权利的放弃。 2017年11月24日，赵国平向本院发出一份信件，标题为案外人严正声明，主要内容同前述异议请求部分。 本院认为，当事人、利害关系人或案外人认为执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利，请求纠正执行错误，依法有权提出执行异议。综合赵国平的异议材料内容，核心主张是认为启东市吕四港镇吕北村××城21号商铺属其善意合法占有的财产，不能成为本案的执行对象，拍卖该21号商铺的执行行为违法。根据法律规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在争议的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。其中，“执行标的执行终结”是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前。对于不动产和需要办理过户登记手续的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前，如当事人自行办理过户登记手续的，是指实际变更登记之前。本案中，拍卖标的为国有土地使用权及地上在建工程，经司法网络拍卖，拍品已竞价成交，拍品归买受人所有的执行裁定已发生法律效力，协助办理过户登记的通知书于2016年11月9日依法送达。赵国平作为案外人在执行标的执行终结一年后再对拍卖标的提出执行异议，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，应予驳回。如认为执行法院的拍卖标的确有错误，可提供拍卖标的的买卖合同或物权变动、登记证书等权利转移归属类证据，通过执行监督程序寻求救济。至于执行法院公告要求相关权利人登记权益问题。该公告是为防止拍卖物交接后可能损害他人合法权利而作出的调查措施，不是执行过程中作出的能够发生一定法律效果的执行行为。故赵国平对该公告内容及行为提出异议，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条所规定的情形，不符合执行异议的受理条件，应裁定驳回申请。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五、六条、十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回赵国平的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。 审判长  金建飞 审判员  刘 瑜 审判员  陈新源 二〇一八年三月十六日 书记员  张校烨