河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1091民初994号 原告：超尔固能源科技（廊坊）有限公司，住所地廊坊经济技术开发区花园道。 法定代表人：李建军，总经理。 委托代理人：解用礼,通顺法律服务所法律工作者。 委托代理人：李国定，公司职工。 被告：廊坊本色芯材制品有限公司，住所地廊坊安次区杨税务乡南固城村。 法定代表人：马玉龙，总经理。 委托代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。 被告：张建领，男，1974年9月10日出生，汉族，现住廊坊广阳区。 委托代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。 被告：马玉龙，男，1956年12月12日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。 委托代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。 原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司（以下简称超尔固公司）与被告廊坊本色芯材制品有限公司（以下简称本色芯材公司）、张建领、马玉龙租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司委托代理人、被告廊坊本色芯材制品有限公司、张建领、马玉龙及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告立即支付拖欠原告的租金、使用租赁物产生的费用、房屋设施修复费用，共计3973451.84元（截止至2017年6月份），并支付逾期付款给原告造成的利息损失；2.三被告继续履行《厂房场地房屋租赁合同》义务，按时交纳租金及相关费用直至将租赁物恢复原貌后返还给原告时止；3.三被告赔偿原告因提前解除合同给原告造成的损失100万元；4.三被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：三被告自2013年7月1日开始承租原告位于廊坊开发区厂房，用于廊坊市玉龙纸业有限公司和廊坊本色芯材制品有限公司的生产经营活动。2013年6月30日三被告支付给原告一年的租金60万元，即每月租金5万元。2014年7月1日至2014年10月30日期间三被告拖欠原告四个月的租金20万元，就此双方协商续租事宜并于2014年10月30日签订《厂房场地房屋租赁合同》，合同约定三被告继续承租租赁物，每年租金85万元，租期20年。三被告使用租赁物期间产生费用包括水费、电费、垃圾处理费、门卫工资、空调维护费、物件费用，对此费用三被告支付了一段时间后开始拖欠，故所产生的实际费用由原告垫付。截止至2017年6月份，原告为三被告垫付其租赁期间产生的费用共计298451.84元。截止至2017年6月份三被告拖欠的租金金额为2500000元。三被告使用租赁物期间，造成租赁物和三面消防通道损坏现需要修复，因此预计产生费用1175000万元。故三被告应支付拖欠原告的租金、使用租赁物产生的费用、房屋设施修复费用共计3973451.84元。因三被告拖欠租金和相关费用的问题，原告一直与三被告交涉，最终于2015年4月1日，三被告同意以借款给李国定（租赁合同签订时原告的实际投资人及业务指导）的名义抵付租金。但于2017年6月三被告私自将租赁物清空，变更经营地址和住所，且至今未返还租赁物给原告。2017年6月15日被告马玉龙以借款纠纷起诉李国定和原告，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院起诉，恳请贵院予以支持。 被告本色芯材公司辩称，第一、本案被告主体不适格，原告的诉请应予驳回。于2013年9月开始承租原告位于花园道30号院内部分厂房和办公室的主体是廊坊玉龙纸业有限公司而不是答辩人，答辩人只是对玉龙纸业交付给答辩人的房屋予以无偿使用。第二、答辩人在使用厂房期间，并没有欠付水费，电费，垃圾处理费等费用，也没有造成租赁物的损坏。如果被答辩人以房屋所有人的地位向我方主张侵权赔偿，其诉请也不应当成立。第三、被答辩人在诉状中诉称存在债务抵销问题，答辩人认为该主张不能成立。答辩人的法定代表人马玉龙借款给被答辩人的原法定代表人李国定与本案并非同一法律关系。与本案的原被告也不是同一种主体，债务抵销不能成立。因此原告在诉状中所称的以借款抵付租金的说法不能成立。第四、2014年9月至2016年6月的租金的诉讼时效已经届满。根据《民法通则》第136条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。 被告马玉龙辩称，本案被告主体不适格，恳请法庭驳回原告对答辩人的起诉，答辩人认为于2013年9月开始承租被答辩人位于花园道30号院内部分厂房和办公楼的主体是廊坊市玉龙纸业有限公司，虽然答辩人是廊坊玉龙纸业有限公司的法定代表人，但法定代表人的行为视同于公司行为，而不应由答辩人个人承担民事责任和法律后果。 被告张建领辩称，本案被告张建领的主体不适格，恳请法庭驳回对张建领的起诉。于2013年9月开始承租被答辩人位于花园道30号院内部分厂房和办公楼的主体是廊坊玉龙纸业有限公司，而不是答辩人。答辩人之所以在租赁合同上签字，是鉴于委托代理人的身份关系，这在合同签字栏中已经有明确显示是履行职务的行为，不应承担相应的民事责任和法律后果，并且2014年10月的租赁合同并未实际履行。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，原告与廊坊市玉龙纸业有限公司（以下简称玉龙公司）签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：甲方（原告）向乙方（玉龙公司）有偿出让廊坊市开发区院内2＃厂房、办公楼第一、二层、宿舍楼（食堂、第二层3间、第三层5间）；为确保甲方利益，乙方每年一次上交房屋场地使用费陆拾万元。2013年8月1日第一次上交（金额600000元），后续每年8月1日上交。上述合同签订后，玉龙公司将租赁物交由廊坊本色芯材制品有限公司（以下简称本色芯材公司）实际使用。2014年10月30日，原告与张建领、马玉龙、本色芯材公司签订《厂房场地房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为超尔固公司、承租方（乙方）为张建领、马玉龙、本色芯材公司；出租厂房场地、房屋坐落地址：廊坊市开发区；厂房场地使用面积：7532.4平方米（本租赁物采取包租方式由乙方自行，包括地上所有建筑物及附属设备设施、水电、地下设施等），其中办公三楼及三楼以上、三楼外侧自建装饰厨房除外；乙方租赁房屋期限为自2014年11月1日至2034年10月30日止，共计贰拾年；房屋租金为每年合计人民币捌拾伍万元整，于每年10月30日前交与甲方；租赁金支付方式：乙方一次性支付年租金捌拾伍万元整，于每年10月30日前交与甲方。同时合同末尾双方手写备注为“经双方协商一致，本合同签字生效之日，马玉龙及廊坊市玉龙纸业有限公司、廊坊市本色芯材有限公司与超尔固能源科技（廊坊）有限公司、开发区融华化工有限公司所签所有租赁合同及附件全部废止”。该合同签章处甲方有李国定签字、超尔固公司盖章，乙方处有张建领、马玉龙签字，本色芯材公司盖章。该合同签订后，由本色芯材公司实际使用租赁物。2013年12月24日，本色芯材公司与国网冀北电力有限公司廊坊供电公司签订《高压供用电合同》，约定国网冀北电力有限公司廊坊供电公司向用电人本色芯材公司位于廊坊开发区伏安箱变一座供电，电费按月结算，由用电人在每月25日前结清全部电费。2014年10月30日，原告向被告发出《通知》一份，内容为“我公司经慎重考虑，你单位未能达到我公司防火、防尘等要求。现我公司要求你公司进行安全检查排除安全隐患并达到国家安全标准以及国家规定粉尘标准。如你公司不能达到国家要求标准，我公司将不再履行我们双方于2014年10月16日签订的一号厂房租赁合同。如你方想继续租赁我方工厂双方应当签订新的一号厂房租赁合同。”2015年10月24日，原告与北京北动鼎晟国际贸易有限公司（以下简称鼎晟公司）签订《厂房租赁合同》，约定将原告所有的廊坊经济技术开发区花园道30号院内面积约2000平方米的三层办公区、车间（含三间办公室及二层自建平台）和外围车间及厨房出租给鼎晟公司；租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2036年1月31日止；租金标准为第一年租金40万元，自第二年起，租金每年按第一年租金数额的2%递增。2017年3月30日，本色芯材公司将其厂房设备自租赁场所搬运至廊坊安次区杨税务乡。2017年5月15日，被告将租用原告的办公楼二楼钥匙退还原告。2017年6月17日，本色芯材公司将其安装于租赁处的变压器一台拉走，至此本色芯材公司将其全部设备设施均搬离租赁场地。原、被告双方未就解除《厂房场地房屋租赁合同》签订协议。三被告自2014年10月30日与原告签订租赁合同后，租赁期间未向原告给付租金。 另查明，2015年4月1日马玉龙与李国定、超尔固公司签订借款合同，由李国定向马玉龙借款300万元，借款期限为自2015年4月1日至2015年5月31日，原告超尔固公司为连带责任保证人。 再查明，原告自2014年10月至2017年3月共支付廊坊开发区花园道北30号的水费34693.6元。本色芯材公司搬离租赁厂房场地后，因部分厂房场地受损（如消防通道下陷、车间地面部分毁损、雨水管毁损、车间大门破损等）需要进行修复，经本院委托廊坊豪钰工程建设招标咨询有限公司对租赁物损坏需要修复的费用进行评定鉴定，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，确定修复费用为211444.80元。 本院认为，超尔固公司与本色芯材、马玉龙、张建领于2014年10月30日签订的《厂房场地房屋租赁合同》系双方当事人在平等自愿的基础上，通过协商一致达成的，且内容不违反国家法律规定，马玉龙、张建领均在该租赁合同中签字并有本色芯材公司加盖公章，合同签订后本色芯材公司实际使用合同约定租赁厂房场地，故本院确认原、被告之间签订的上述租赁合同成立、有效并已实际履行。对于被告提出的根据原告于2014年10月30日给被告发出的《通知》，双方当事人之间的《厂房场地房屋租赁合同》已经解除的答辩意见，本院认为，该通知内容显示解除租赁合同的前提为“本色芯材公司的防火、防尘标准不能达到国家要求标准”，但被告在庭审中表示其防火、防尘标准均已达标，且被告实际自2014年11月1日至2017年6月17日一直在使用租赁物，故对被告的该答辩意见本院不予采纳。原、被告双方约定租赁期限为20年，被告本色芯材公司于2017年6月17日将全部设备设施搬离租赁场地，双方虽未就解除租赁合同协商一致，但原告对被告搬离事实确认，故本院确认被告实际使用租赁厂房场地期间为2014年11月1日至2017年6月17日。根据双方当事人租赁合同约定，被告应支付原告自2014年11月1日至2017年6月17日租金共计2231250元（85万×2+85万÷12×7.5=2231250元），因原告于2016年1月1日起将三层办公区、车间（含三间办公室及二层自建平台）和外围车间及厨房出租给鼎晟公司，每年收取租金40万元（第二年起按第一年租金数额的2%递增），上述出租区域包括已出租给被告的1号车间，故原告收取鼎晟公司的该部分租金应从被告租金中扣除。本院结合原告与廊坊市玉龙纸业有限公司于2013年7月1日签订的《房屋场地租赁合同》中确定的场地租赁面积与租金数额及原告与鼎晟公司签订的租赁合同确定的场地租赁面积与租金数额，依据公平原则，酌情确定原告将已出租给被告的1号厂房另行出租给鼎晟公司后，应自约定被告给付租金中每年扣除20万元，自2016年1月1日至2017年6月17日共应扣除30万元。以上租金扣除后，被告应支付原告租金1931250元。对于原告主张的被告应支付2014年7月1日至2014年10月30日期间的租金20万元的诉讼请求，本院认为，因2014年7月1日至2014年10月30日期间系原告与廊坊市玉龙纸业有限公司《房屋场地租赁合同》履行期间，三被告并非合同的当事人，故该期间的租金不应由三被告支付，对原告该项诉讼请求本院不予支持。2014年10月至2017年3月，原告共计支付水费34693.6元，因该期间系原、被告及鼎晟公司共同使用廊坊开发区花园道北30号院内的厂房及办公楼，本院根据原、被告双方使用房屋厂房面积及实际需用水情况，酌情确定被告承担水费70%即24285元。因被告在租赁期间已自行安装变压器并支付电费，故对原告要求被告给付垫付电费的诉讼请求本院不予支持。对原告提出的要求被告给付门卫工资、空调维修费等各项支出的诉讼请求，本院认为，对该部分费用双方当事人在合同中未做约定且原告未提交有效证据证明费用的实际支出，故对该项诉讼请求本院不予支持。对原告提出的要求被告给付修复费用的诉讼请求，本院认为，被告本色芯材公司搬离租赁厂房场后，原租赁物确有毁损需要修复，该租赁物的毁损（如消防通道下陷、车间地面部分毁损、雨水管毁损等）的主要由于被告使用租赁物不当，但同时也有租赁物自然损耗的原因，本院依据公平原则酌情确定被告承担损失修复费用的70%，即148011元（211444.80×70%=148011）。对于原告提出的要求被告继续履行《厂房场地房屋租赁合同》并按时交纳租金的诉讼请求，本院认为，被告已实际搬离租赁场地，以行为明确表示不再继续履行合同，双方《厂房场地房屋租赁合同》已无法继续履行，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对原告提出的要求被告赔偿原告因提前解除合同给原告造成的损失100万元的诉讼请求，本院认为，双方当事人约定合同期限为20年即至2034年10月30日止，被告在双方未协商一致的情况于2017年6月17日实际终止履行合同，应赔偿原告提前解除合同造成的损失，本院根据诚实信用原则及租赁合同应遵循的交易习惯、通知义务等，酌情确定被告应赔偿原告损失数额为一个月租金即54167元[（850000-200000）÷12=54167元]。对于被告本色芯材公司提出的本案系租赁合同纠纷，诉讼时效为一年，原告起诉已超诉讼时效的答辩意见，本院认为，2015年4月1日李国定向被告马玉龙借款300万元，并由超尔固公司承担连带责任担保，形成原、被告双方互负债务情形、双方系互以对方债务作为自身债权的担保，且此情形一直处于持续状态之中，故原告之诉并未超过诉讼时效，对被告本色芯材的该答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告廊坊本色芯材制品有限公司、张建领、马玉龙于本判决生效之日起七日内给付原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司租金1931250元、水费24285元、租赁物修复费148011元、提前解除租赁合同损失赔偿金54167元，共计2157713元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为19294元，由原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司负担9294元、被告廊坊本色芯材制品有限公司、张建领、马玉龙负担10000元；鉴定费5000元，由原告超尔固能源科技（廊坊）有限公司负担2500元、被告廊坊本色芯材制品有限公司、张建领、马玉龙负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王红 二〇一八年三月十三日 书记员  王颖