湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初7919号 原告：易俊，男，。 原告：王媛，女，。 共同委托诉讼代理人：朱亚，湖南天地人律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：翟佳雨，湖南天地人律师事务所律师。 被告：王德军，男，。 委托诉讼代理人：唐可，湖南汗青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。 被告：杨美芝，女。 原告易俊、王媛诉被告王德军、杨美芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理后，因本案与（2017）湘0103民初1859号房屋买卖合同纠纷当事人之间系基于同一法律关系和事实发生的纠纷，故本院将两案合并审理，并由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员黄振雄、肖建红组成合议庭，于2018年1月17日公开开庭进行了审理，书记员严梓豪担任记录。原告易俊及原告易俊、王媛的共同委托诉讼代理人朱亚、翟佳雨，被告王德军及其委托诉讼代理人唐可、田雪萍，被告杨美芝到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告易俊、王媛向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告继续履行《不动产买卖合同》约定的交房义务；2、判令被告承担房屋渗水、漏水的修缮义务；3、判令被告返还《房屋买卖合同》中约定留给原告的家具、电器；4、判令被告支付逾期交付使用房屋的租金2500元/月；5、判令被告承担本案的诉讼费用、鉴定评估费用。后在开庭审理时当庭提出增加诉讼请求作为第6项：判令被告返还原告房屋面积差额2.83平方米的相应房款计17399元。事实与理由：2016年8月，原、被告双方经熟人介绍，由原告购买被告坐落于长沙市开福区。买卖双方于2016年9月1日签订《房屋买卖合同》，约定其中40万元由原告分两次现金支付，剩余50万元由原告向银行办理按揭贷款支付，并同时约定屋内家具除卧室床、梳妆台、麻将机及客厅电视外，被告均不带走。原告于2016年10月10日办理了银行按揭贷款手续并取得了银行《个人贷款承诺书》。2016年10月11日，双方在长沙市政务服务中心签订了《不动产买卖合同》，原告当日即按月向被告银行账户支付21.5万元，加上之前支付的一万元购房定金，原告已共计向被告付款22.5万元。按照《不懂买卖合同》第6条约定，被告应于不动产转移登记完成之日三日内，即2016年11月15日前将不动产交付给原告。但被告至今未实际交付房屋，且将屋内所有家电、家具搬走，已严重违反了合同约定，构成违约。同时，被告在卖房过程中，可以隐瞒房屋外墙渗水、屋内多处漏水的实际情况。原告发现房屋存在漏水等严重质量问题后，主动与被告沟通要求修理解决，被告虽答应进行修缮，但是一直怠于履行，房屋至今仍存在严重漏水情况，其行为严重违背了诚实信用原则。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告王德军、杨美芝共同辩称：1、原、被告双方签订的合同合法有效，被告已依约办理了房屋过户登记，履行了交付房屋的义务；2、涉案房屋在原、被告双方签订合同及进行交易时不存在渗漏水等质量问题，被告没有修缮房屋的前提和义务；3、被告基于同时履行抗辩权，在原告未支付余款的前提下，有权保留房屋钥匙并对房屋内的物品进行妥善安排；4、原告要求被告支付逾期交付使用房屋的租金没有任何依据；5、原告当庭增加诉讼请求，要求返还2.83平方米的房屋面积差价没有法律和事实依据。 经审理查明：2016年9月1日，原告王德军及其妻子杨美芝（卖方）与被告易俊、王媛(买方，均由易俊父亲易滋先代签名）签订《房屋买卖合同》，双方就堤亚纳湾小房屋达成协议，约定：1、房屋面积146平方米，协议价人民币90万元整（卖方实收）；2、双方税费不超过2.5万元（含买方应缴契税，无中介费，不含贷款费用），由卖方协助办理；3、诚意定金1万元，如卖方毁约需双倍返还并承担买方损失；4、卖方承诺房屋产权不涉及任何债务及抵押，房产过户完成前的物业费、水电费等由卖方结清。房中物件除卧室床、梳妆台、麻将机、客厅电视之外，卖方均不带走；5、付款流程为双方成功递交产权过户申请资料后，买方即付首期房款20万元，买方凭过户回执在5个工作日内支付次期房款20万元，余款50万元由银行按揭贷款支付；6、未尽事宜由双方协商解决。原告王德军及妻子杨美芝在合同上签字，易滋先代被告易俊、王媛在合同上签字。同日，被告易俊、王媛向原告王德军及杨美芝支付了定金1万元。2016年10月10日，招商银行股份有限公司承诺向被告王媛发放贷款50万元用于购买涉案房屋。2016年10月11日，原告王德军（甲方、卖方）与被告易俊、王媛（乙方、买方，均由易俊父亲易滋先代签名）至长沙市政务服务中心再次签订《不动产买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于北二环一段的不动产出售给乙方，面积为143.57平方米，用途为住宅，乙方对该房作充分了解，愿意购买；2、双方约定，不动产转让所缴存的物业专项维修资金的结余资金全额转让给乙方；3、双方议定上述不动产成交总价为90万元；4、成交额由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任；5、合同签订三日内，甲乙双方应到长沙市不动产登记中心办理转移登记手续，同时按规定缴纳所需税费，由双方协商税费承担方式；6、甲方应于不动产转移登记完成之日起三日内将不动产交付给乙方并将与不动产有关的权利同时交付，并配合乙方办理不动产转移登记的相关手续，甲方保证所转让的不动产权属明细，没有与之相关的法律障碍；7、合同各方分别陈述并保证：各方具有签署和履行本合同所必要的资格、授权和完成相应的批准程序的能力，双方签署本合同的代表已获得双方的充分和有效授权，双方对签约代表所签署的文件予以承认和执行，双方在履行本合同过程中，如因买方或卖方的原因，司法、行政机关对标的不动产予以查封、冻结等限制性措施交易中止的，由双方协商损失责任的承担方式；8、任何一方违反本合同约定，均构成违约。违约方应依本合同的约定向守约方承担违约责任。双方并就争议的解决方式等内容作出约定。同日，原告王德军与被告易俊、王媛双方在长沙市不动产登记中心办理产权过户登记，并在提交申请资料后由被告易俊、王媛向原告王德军支付房款21.5万元。2016年11月2日，长沙市国土资源局向被告易俊、王媛发放了不动产权证。此后原告王德军与被告易俊、王媛因就房屋是否存在漏水问题产生分歧，双方至今尚未完成房屋交付及房款给付。现因原告王德军提起诉前保全，本院裁定对涉案房产予以查封，限制时间为2017年2月28日至2020年2月27日。 另查明，原、被告双方写明室内家具清单1份，内容为“洗衣机1台、沙发茶几1套、床2张、空调5台（美的牌）、冰箱1台、餐桌椅1套、微波炉1个、金鱼缸1个、电视柜1个、烤火箱大小2个，总之合同上房内家具家电除卧室床、梳妆台、麻将桌、电视机4样外，其余大小家具家电均不带走，留给买方。” 再查明，涉案房屋由长沙深业置业有限公司开发建设，于2011年12月竣工验收，工程质量评定为等级合格，并具备房屋质量保证书，其中房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期限为自竣工验收合格之日起5年。原告王德军于2012年7月30日以869938元购买。2016年5月20日，深圳市世纪开元物业服务有限公司长沙分公司堤亚纳湾管理处向原告王德军出具《证明》1份，载明原告王德军反映的住房主卧东侧外墙墙体渗漏水问题，经上门整改且测试已经全部解决。2016年10月21日，原告王德军向涉案房屋所在小区的物业服务公司支付2014年1月至2016年9月的物业费7711元。2016年11月25日，原告王德军及杨美芝向涉案房屋所在小区的物业服务公司出具《证明》1份，内容为“堤亚纳湾业主王德军2012年在沙河城5-6栋1102购住房1套，建筑面积143.57平方米，入住不久房屋便出现漏水，所以物业管理费一直几年未交，直到房屋转卖给易俊、王媛后才补交所欠物业费。特此说明。”2016年12月30日，长沙金煌建筑装饰有限公司工程部向原告出具《证明》1份，载明原告王德军向其公司售后反映由其装修得涉案房产内公共卫生间门口处墙体渗水问题，经派人整修完毕且测试已无渗水情况。 上述事实，有原告提交的销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修基金专用收据、房屋买卖合同、不动产买卖合同、收条、不动产登记情况表、建设工程竣工验收备案表、沙河城（堤亚纳湾）住宅质量保证书，被告提交的涉案房屋漏水照片、证明、收据、银行贷款承诺书、长沙市不动产登记中心二手房产权转移登记流程图、不动产权证书等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告王德军与被告易俊、王媛签订的《房屋买卖合同》、《不动产买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。现原、被告双方均认可被告易俊、王媛已支付房款22.5万元且原告王德军已配合被告易俊、王媛办妥房屋过户登记手续，根据原、被告双方合同约定，被告王德军、杨美芝应于不动产转移登记完成之日起三日内将不动产交付给原告易俊、王媛，对于原告易俊、王媛要求被告王德军、杨美芝按照合同约定将涉案房屋及约定的家具家电（洗衣机1台、沙发茶几1套、床2张、空调5台（美的牌）、冰箱1台、餐桌椅1套、微波炉1个、金鱼缸1个、电视柜1个、烤火箱大小2个）交付给原告易俊、王媛，对于原告易俊、王媛的相应的第1、3项诉讼请求，本院予以支持。 对于原告易俊、王媛要求被告王德军、杨美芝返还2.83平方米面积相应购房款的诉讼请求，因双方在《不动产买卖合同》中重新就房屋面积进行了明确约定为143.57平方米，可见即使双方在签订《房屋买卖合同》时约定的房屋面积与实际面积存在差额，但此后双方又重新进行了约定，确定了房屋面积143.57平方米、总价90万元，故对原告易俊、王媛的相应第6项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告易俊、王媛要求被告王德军、杨美芝承担房屋渗水、漏水修缮义务的诉讼请求，本院认为，本案系二手房屋的买卖，涉案房屋自2012年由开发商交付原告王德军后至原、被告双方签订合同时已使用一定年限，作为买方的易俊、王媛在签订合同时就应当知晓涉案房屋可能存在一些不影响房屋整体使用功能的瑕疵，被告易俊亦当庭自述易滋先在代为签订合同前进行了实地看房并发现房屋存在风干的漏水印，其虽主张系在原告王德军妻子杨美芝表示已修好的情况下才最终决定购买房屋，但其既未在签订合同前要求原告王德军出具房屋不再漏水的鉴定报告，又未在合同中就房屋防漏水交付标准作出明确约定，可见原告王德军并未采取掩盖漏水痕迹等手段刻意隐瞒房屋曾存在漏水问题而被告易俊、王媛亦知晓了房屋存在漏水的可能性，在此情况下，原、被告双方仍自愿签订《房产买卖合同》及《不动产买卖合同》，并明确约定“乙方（被告易俊、王媛）对该房作了充分了解，愿意购买”，应认为被告易俊、王媛是在对房屋的瑕疵状况有利弊权衡后最终购买了房屋，其在原告王德军办理完过户手续后又以房屋存在漏水问题为由要求被告王德军、杨美芝承担渗水、漏水的修缮义务，无事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告易俊、王媛要求被告王德军、杨美芝支付房屋租金的诉讼请求。依照双方合同约定，被告王德军应在不动产转移登记完成之日起3日内将不动产交付给原告易俊、王媛，原告易俊、王媛应凭过户回执在5个工作日内支付次期房款，双方关于交房及付款的期限虽分别约定为过户后3日和5日，但并未明确须在交房后才支付房款，两者并无明确的先后履行顺序，视为同时履行更符合交易安全和日常交易习惯。本案中被告王德军、杨美芝已依约办理了房屋过户手续，但此后原告易俊、王媛以房屋漏水为由拒付次期房款，现经本院认定原告易俊、王媛的该抗辩主张不能成立，故被告王德军、杨美芝通过保留房屋钥匙的方式行使同时履行抗辩权，不构成违约，对原告易俊、王媛的相应第4项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第六十六条之规定，判决如下： 被告王德军、杨美芝在本判决生效后30日内向原告易俊、王媛交付坐落于北二环一段房产及屋内家具家电洗衣机1台、沙发茶几1套、床2张、空调5台（美的牌）、冰箱1台、餐桌椅1套、微波炉1个、金鱼缸1个、电视柜1个、烤火箱大小2个； 驳回原告易俊、王媛的其他诉讼请求。 本案案件受理费500元，由被告王德军、杨美芝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  董娟娟 人民陪审员  黄振雄 人民陪审员  肖建红 二〇一八年三月二十七日 代理书记员  严梓豪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。