中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10441号上诉人（原审原告）：TOKIATSUE（时淳惠），女，日本籍，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱静，上海贤思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，上海贤思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王辉，该公司职员。委托诉讼代理人：匡奕，该公司职员。上诉人时淳惠、昆山国银置业有限公司（以下简称“国银公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。时淳惠上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判，一、二审诉讼费由国银公司承担。事实与理由：一、国银公司在一审中提供的证据存在多处瑕疵，分别如下：1、从形式看，在官网上查询不到此邮件的任何走件流程信息，国银公司也未提供收件人签收的证据，真实性存疑。2、面单寄件人是富力地产，并非国银公司，与本案不具有关联性。3、面单有多处不合常理之处：一是，面单寄件人签署是富力，提供的邮政对帐单寄件人却是赵钦，且寄件处没有注明时间；二是，面单上重量是0.1千克，对帐单重量没有单位，一般是克，应该是50克，显示60；三是，面单上的字体存疑，因为是月结，在满足寄件数量的前提下，寄件人直接打印公司全称，收递人员基本固定，直接打印都符合常理，收件人是不固定的且邮件内容也是不固定的，不管从经济成本还是EMS收件流程来讲，收件人直接打印都不符合常理。4、同一天，同一制表人，且相隔时间仅24分钟打印出来的“上海邮政2014年4月微机专用单册”格式完全不一样。5、2014年5月20日20：05分打印的单册显示寄件人是“昆山国”，2014年5月20日19：41打印的单册显示寄件人统一是“赵钦”，与第二次开庭及补充证据二中提交的证据（拟证明赵欣是负责与EMS对接）自相矛盾。6、国银公司一直主张的“我司负责对接的是我司行政人员赵欣”，邮政单册中寄件人是“赵钦”，姓名完全不一致。7、“赵欣劳动合同”中显示签订劳动合同主体是“上海极富房地产开发有限公司”和“赵欣”；劳动合同期限是2014年6月1日至2016年4月16日止。该主体与本案无关，其次劳动合同时间与国银公司提供的邮政单册时间2014年4月自相矛盾。8、根据国银公司提交的“富力地产上海区域公司投资关系表”和“国家企业信用信息公示查询结果”可以看出，上海富力房地产开发有限公司、昆山国银置业有限公司、上海极富房地产开发有限公司是三个独立法人主体，拥有独立法人人格，而与本案相关的主体是昆山国银置业有限公司。9、2014年4月快递总件数显示149件，总票数显示150票，自相矛盾。10、2014年5月20日19：41打印的单册中第3页最下方邮件号“1047553109608”显示重量100，标准邮资10元，邮费合计8元；2014年5月20日20：05分打印的单册邮件号“1047553674808”显示重量100,标准邮资10元，邮费合计166元，难道同一家快递公司对同一重量的邮件且邮资标准一样的情况下实行差距如此之大的收费标准？11、“用款申请报告”是国银公司内部单据，随时可以伪造，且用途中说明用以支付上海公司快递费用，与本案不具有关联性。且支付凭证用途没有写明具体月份，与本案不具有关联性。12、2010年12月24日的圆通速递是伪造虚假的，没有第一次何来再次。一审法院依据上述存有多处瑕疵的证据认定案件事实，显然存在重大疏漏，据此作出的判决也是错误的。二、我方自合同签订后回到日本，至今联系地址和电话未发生过变化，期间未收到任何交房通知。后我方于2016年5月16日回国亲自前往国银公司要求交房，但被告知需要交纳6万元物业费后才能收房，我方认为这是无理要求，所以没有支付，导致交房失败，并非国银公司在一审中所述交房没有任何障碍。三、一审法院按照银行贷款利率计算违约金违背当事人意思自治原则，本案应当按照合同约定的违约金标准进行计算；根据双方之间的房屋买卖合同第十五条约定，国银公司应当向我方支付逾期交付房屋产权证的违约金。国银公司辩称，关于时淳惠对于一审中我方提供证据中的所谓疑点，1、面单为寄件人联，盖有邮政验视章，付款方式勾选月结，证据形式符合逻辑；面单寄件人为富力地产，因昆山国银置业有限公司为富力地产集团的子公司，富力地产旗下若干子公司（项目公司）均为EMS公司的协议月结客户，EMS公司为了统计便利，将寄件人统一标注为富力地产，并无不妥；面单上所盖邮政"付讫"章与邮政微机专用册中加盖的"付讫"章一致，可以印证本案争议的面单己妥投并在2014年4月结算完毕。2、邮政微机专用单册：我方提供的微机专用单册原件均为绿红两联，上盖EMS公司防伪水印，客户名称无误、寄件月份匹配、证据形式无瑕疵；我公司为协议月结客户，邮政统一收件、统一机打制单、统一投放、统一结算，因月结客户寄件量较大，逐封向月结客户返回全国各地的签收单较难操作，故EMS公司将当月妥投邮件制成邮政微机专用单册给到月结客户，以此作为成功投邮结算的依据，符合EMS公司与月结客户的操作管理。我方提供的2014年4月的1415元邮费支付凭证，与微机专用单册邮费总额一致；网上邮件投递查询系统仅能查询1年内投递的快件信息，为确保月结客户随时确认邮件妥投信息，EMS公司向月结客户提供邮政微机专用单册以便备查；微机专用单册为EMS公司统一制作，寄件人处"赵钦〃，应为EMS公司制单失误，实为"赵欣〃，我方提供了赵欣自2013年4月起分别与上海浦卫房地产开发有限公司、上海极富房地产开发有限公司签署的3份劳动合同及上述各公司企业信息查询结果、组织关系图，以证明上海富力房地产开发有限公司、昆山国银置业有限公司、上海极富房地产开发有限公司均为相关联的项目公司，赵欣系上海富力房地产开发有限公司上海区域的行政人员，负责与EMS公司对接；EMS公司根据不同邮件的寄送目的地、寄送速度要求、邮件重量等因素，综合收取邮资，故不存在时淳慧所称邮资矛盾之处；微机专用单册最后一页邮费166元系硬壳信封和面单的成本费，EMS公司在制单时专门与其他邮件资费结算区分开来，在微机单册最后一页列明，不存在时淳慧所称前后矛盾之处。综上，我方通过九组证据相互印证，可以证明我方己于2014年4月24日书面催告时淳慧收楼，且邮件己妥投，与时淳慧C47房号相邻的C46、C48业主亦在2014年4月催告发函名单中，单号相邻、房号相邻，上述两业主亦在催收函发送后至我公司办理收楼手续并入住。我方己穷尽自身的举证方式，提供的证据合法、真实、相互关联。时淳惠常年居住在日本，其因自身原因延迟收房，我方从未对其收房设置任何障碍，时淳惠也没有举证证明我方设置障碍。根据合同约定，我方早已将办理权属登记需由我方提供的资料交由产权登记机关备案，并取得了涉案房屋的房屋初始登记证明，具备办理小产权证的条件。国银公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，一、二审诉讼费由时淳惠承担。事实与理由：1、时淳惠的诉讼请求并不包括要求我方承担2012年2月28日至2014年4月23日的逾期交房违约金，在此情况下，一审法院超出当事人的诉请作判决第二项，有悖于民诉法中的不告不理原则；2、即便法院认定我方应承担2012年2月28日至2014年4月23日的逾期交房违约金，其在2017年3月提起诉讼，也已经超过了2年的诉讼时效，时淳惠丧失了胜诉权；3、再退一步讲，根据合同约定尾款支付时间是2010年10月29日，交房时间是2010年12月30日，即合同约定交房时间是在尾款交付后的两个月，而时淳惠的实际付款时间是2012年2月27日，因此我方的交房时间应当顺延至2012年4月29日，并非2012年2月28日。时淳惠辩称，我方主张的违约金属于继续性债权，以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，即国银公司从2010年12月31日起至交房之日（2017年7月27日），每一日均产生一个违约金的债权，诉讼时效应当按照分别计算。关于违约金计算年限，我方采取了折中的计算方法，我方主张违约金的日期是2015年3月30日起至实际交房之日，该日期是综合考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在平衡守约方、违约方利益的基础上作出的请求，即以债权人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。时淳惠向一审法院起诉请求：1、判令国银公司立即向时淳惠交付房屋（丹麦区47号房）；2、判令国银公司立即向时淳惠交付丹麦区47号房的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》，办理相关变更登记；3、判令国银公司自2015年3月30日起至实际交房之日，按照已付房款人民币260万按日支付万分之五的逾期交房违约金（暂定截止至2017年6月30日共计人民币1066000元）；4、判令国银公司自2015年3月30日起至实际交房之日，按照已付房款人民币260万按日支付万分之一的逾期交付产证等相关证明违约金（暂定截止至2017年6月30日共计人民币213200元）；5、判令国银公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：1、关于开发商通知业主交房是否为交房的前置条件。根据双方当事人于2010年9月29日签订的《昆山市商品购销合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”国银公司辩称根据该合同补充协议第十一条约定：“买受人应按照合同约定的交付时间前来验收及收楼，属质量保修范围，不影响该商品房的交付，……”所以即使没有通知，时淳惠也应当按照约定的交付时间来收取房屋。因该补充条款系格式条款，且减轻了提供格式合同一方的义务，在与主合同约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”有矛盾的情况下，应当以主合同为准，除非出卖人已明确提示了买受人关于补充条款的约定，在无证据证明出卖人已尽到了提示义务的情况下，应认定出卖人必须书面通知买受人办理交付手续。2、关于国银公司是否履行了通知交房义务以及履行时间。昆山市住房和城乡建设局于2010年12月29日向国银公司颁发《昆山市商品房屋交付使用备案证书》（2010年备案字第377号）。国银公司称其于2010年12月24日向时淳惠寄送房屋交付材料，提供房屋交付使用通知书、富力湾房屋交接收费表、圆通快递面单（编号600329316395）、投邮记录单以证实，投邮记录显示编号600329316395的走件流程由“上海市青浦区白鹤镇公司”揽收。时淳惠主张其从未收到国银公司的收房通知，并提供通过圆通速递官网进入与在线客服对话、圆通速递加盟分支机构“上海圆照快递有限公司”出具的证明，证实编号为600329316395的详情单于2017年4月28日激活使用，且圆通速递至今没有“上海市青浦区白鹤镇公司”的分支机构。结合国银公司提供的圆通快递面单（编号600329316395）的形式来看，其提交的是理应由快递公司保存的结账联，且面单上手写的字迹非常清晰，作为复写联，字迹如此清晰不合常理，且面单上并无收件人签名，该证据形式上瑕疵较多；且相对应的该份快递面单的投邮记录单系复印件，现圆通速递网站上无法查询到该快递的走件流程，故一审法院对国银公司所举上述证据及其待证事实不予认定。国银公司主张于2014年4月24日发函催告，并提供收楼催告函、EMS快递面单（编号1047553081608）、邮政微机专用单册、支付凭证及发票、赵欣劳动合同、富力地产上海区域公司投资关系表、国家企业信用信息公示查询结果、EMS连号面单2张及业主合同、业主入住时填写的住户基本情况登记表予以证实。时淳惠质证意见为未收到该EMS邮件，该EMS面单有许多不合理之处，“赵欣”劳动合同中的名字与邮政单册寄件人为“赵钦”不一致，对上述证据不予以认可。一审法院经审查认为，邮政微机专用单中妥投成功的邮件邮费为1415元，国银公司已对妥投成功的邮件进行了结算，其中包括编号为1047553081608的EMS快递面单。且该邮政微机专用单上时淳惠单号前后2封对应的快递寄送给房号为C46的业主王升挺、房号为C48的业主张蓉、尚卫东、张颖，该两户业主在收到催告收楼通知后分别于2017年5月、2014年6月收楼入住，可以印证该邮政微机专用单上列明的EMS快递已妥投。根据国家企业信用信息公示系统显示，上海富力房地产开发有限公司、昆山国银置业有限公司、上海极富房地产开发有限公司均系富力地产旗下公司，上海浦卫房地产开发有限公司系上海富力房地产开发有限公司投资设立的公司。国银公司主张邮政微机专用单册上的“赵钦”实际为“赵欣”，系国银公司行政人员，负责与EMS对接，并非不合常理。国银公司提供的相关证据能够形成完整的证据链，故一审法院对国银公司所举上述证据及其待证事实予以认定。3、关于时淳惠迟延付款国银公司是否能够顺延交房。双方当事人于2010年9月29日双方签订的《昆山市商品房购销合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。2、……”该合同附件四“合同补充协议”第三条约定：“……买受人逾期付款的，出卖人有权同时按逾期的天数相应顺延交房时间。”第五条约定：“买受在办理收楼前必须按约定向出卖人付清所有款项、税费及产证代办费等相关费用（包括按《昆山市商品房购销合同》第五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则出卖人有权拒绝买受人收楼及办证的要求，并且不负任何责任。”第十四条付款方式和付款期限约定：“……买受人申请按揭贷款金额为RMB1300000.00，大写为人民币壹佰叁拾万元整。自本合同签署之日起30日内，买受人应办妥按揭且将该批款项划至出卖人指定账号。……”依照合同约定，付清房款是国银公司交房的前提条件，双方于庭审中确认时淳惠于2012年2月27日付清房款，时淳惠明确表示交接收费表中有关费用系房屋交接手续之一，而非交接前置条件，故一审法院认定国银公司可顺延交房至2012年2月28日，即国银公司应于该期限之前履行通知交房义务。一审法院认为，时淳惠与国银公司签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行相关义务。本案中，涉案商品房虽于合同约定交房日期之前取得交付使用备案证书，但国银公司并无证据证明其于该期限之前履行了通知交房义务；因合同约定买受方逾期付款，出卖方可顺延交房，故一审法院确定国银公司应于2012年2月28日前履行通知交房义务，但国银公司直至2014年4月24日才发函通知交房，国银公司应承担自2012年2月28日至2014年4月23日期间的逾期交房违约责任。时淳惠作为合同的一方当事人，积极收房亦为其全面履行合同的义务之一。时淳惠在收到国银公司发出的收楼催告函后，未能按照约定的时间办理交接手续，放任损失扩大，故其要求国银公司承担自2015年3月30日起至实际交房之日的逾期交房违约金的主张无法律依据，一审法院不予支持。合同约定逾期交房违约金的标准为已付房款的日万分之五，国银公司认为约定过高，要求予以调整。综合本案实际情况，一审法院酌情将该项违约金调整为自2012年2月28日起至2014年4月23日止，以购房款2600000元为基数，按照同期一年期贷款基准利率计算。因双方并未约定由出卖方代办房屋权证，故时淳惠主张国银公司向其交付房屋相关产权证、办理相关变更登记以及逾期交付权证违约金的诉请无事实和法律依据，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、国银公司于判决书生效之日起十日内配合TOKIATSUE（时淳惠）办理昆山市淀山湖镇富力湾庄园丹麦区47幢房屋的交付手续。二、国银公司于判决书生效之日起十日内支付TOKIATSUE（时淳惠）逾期交房违约金（以2600000元为基数，自2012年2月28日起至2014年4月23日止，按同期银行一年期贷款基准利率计算）。三、驳回TOKIATSUE（时淳惠）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16473元，由TOKIATSUE（时淳惠）负担10058元，国银公司负担6415元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审另查明，双方当事人签订的房屋买卖合同约定国银公司应当在2010年12月30日前将符合合同约定的商品房交付时淳惠。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,时淳惠与国银公司签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。双方当事人在本案二审中的争议焦点在于：国银公司逾期交房违约金的计算期间以及国银公司是否应在本案中承担2012年2月28日起至2014年4月23日的逾期交房违约金。关于国银公司逾期交房违约金的计算期间。首先，关于国银公司逾期交房违约金的起算点问题，房屋买卖合同约定“买受方逾期付款，出卖方可顺延交房”，双方当事人确认买受人时淳惠实际付清房款的时间为2012年2月27日，晚于合同约定的付款日期，故国银公司有权顺延交房。国银公司上诉认为因涉案合同约定付款日期为2010年10月29日，交房日期为2010年12月30日，交房日期在付款日期两个月后，故国银公司有权将交房时间顺延至时淳惠付清房款时间的两个月后即2012年4月29日，国银公司的该项上诉理由有合同依据，本院予以采纳。一审法院认定国银公司应交付房屋时间为2012年2月28日，未考虑原合同中对交房日期与付款日期的时间差，本院予以纠正。其次，关于国银公司逾期交房违约金的截止时间问题。时淳惠上诉认为，其未收到2014年4月24日国银公司的邮寄函件，故逾期交房违约金应当计算至实际交房之日止，并对国银公司在一审中提供的相关邮寄凭证等证据提出相关质疑，认为证据不属实。本院就此认为，国银公司为证明其于2014年4月24日向时淳惠邮寄催告函提供了收楼催告函、EMS快递面单、邮政微机专用单册、支付凭证及发票、赵欣劳动合同、富力地产上海区域公司投资关系表、国家企业信用信息公示查询结果、EMS连号面单2张及业主合同、业主入住时填写的住户基本情况登记表等证据，上述证据虽在形式上存在瑕疵，但能够相互印证证明其在2014年4月24日确实向时淳惠邮寄过信件，国银公司对于相关形式瑕疵亦已作出了合理解释，故在时淳惠未能提供其他相反证据的情况下，本院对时淳惠的该项上诉理由不予采纳。虽然根据法律规定，通知以到达时淳惠时生效，根据现有证据无法确定时淳惠收到函件的具体时间，但如上所述，可以确定时淳惠收到该函件，根据日常经验法则以及有利于时淳惠的原则，本院推定时淳惠收到函件时间为2014年5月1日。此后时淳惠未办理交接手续，责任不在于国银公司，故时淳惠关于要求国银公司支付2015年3月30日起至实际交房之日逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。本案中，时淳惠并未主张要求国银公司承担2012年2月28日起至2014年4月23日的逾期交房违约金，一审超出其诉请范围作出判决不当，本院予以纠正。时淳惠上诉称根据涉案合同第十五条约定，国银公司应当向时淳惠支付逾期交付房屋产权证的违约金。本院就此认为，涉案合同并未约定由国银公司代办房屋产权证，上述合同条款也仅是约定国银公司应当及时将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故时淳惠的该项上诉理由无合同依据，本院不予采纳。综上所述，国银公司上诉请求成立，本院予以支持。时淳惠上诉请求不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7194号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7194号民事判决第二项、第三项；三、驳回TOKIATSUE（时淳惠）的其他诉讼请求。一审案件受理费16473元，由TOKIATSUE（时淳惠）负担16373元，昆山国银置业有限公司负担100元；二审案件受理费22843元，由TOKIATSUE（时淳惠）负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  黄文杰审判员  郑 雄二〇一八年三月十九日法官助理赵俊书记员杨舒静