四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终1432号 上诉人（原审被告）：王俊静，女，汉族，1971年6月30日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘帅，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都金怡源房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号。 法定代表人：谢文谦，公司经理。 委托诉讼代理人：张皓然，公司员工。 上诉人王俊静因与被上诉人成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2017)川0191民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王俊静上诉请求：1、撤销一审判决，驳回金怡源公司的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费用由金怡源公司承担。事实和理由：1、一审法院认定王俊静不履行合同义务的事实，属于事实认定不清，王俊静在积极履行合同义务过程中，不存在拖欠租金。2、一审法院在王俊静未行使其诉讼实体权利的情况下，仅通过金怡源公司单方提供的证据即认定审理结果，适用法律错误，程序违法。本案审理过程中，王俊静变更诉讼请求，主张欠付金怡源公司房屋租金的事实存在，但对具体金额有异议，欠付租金的金额为14万元；免租期租金的条款显失公平，不应当产生效力，也不应支付房屋占用费；王俊静向金怡源公司支付的1602342元履约保证金应与欠付租金相抵消；不再主张一审法院程序违法。 金怡源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 金怡源公司向一审法院起诉请求：1、王俊静支付拖欠的租金233668.72元及拖欠期间的违约金104417.24元（违约金按每日千分之一计算，从2014年5月21日分段暂计算至2016年12月6日止），具体金额应计算至王俊静实际付清之日止；2、王俊静向金怡源公司支付免租期租金245605.12元；3、王俊静向金怡源公司支付房屋被占用期间产生的占用费173368.32元；4、王俊静承担诉讼费及相关费用。 一审法院认定事实：2014年1月15日，金怡源公司与王俊静签订《世豪广场购物中心租赁合同》，主要约定：甲方（金怡源公司）同意将购物中心中【一/二】层【C111b/C206a/C206b】号商铺出租给乙方（王俊静）使用。该合同进场日为2014年1月15日。该房屋的计租面积一楼为149.73平方米，二楼为369.09平方米。租赁期限为六个租约年，自计租日开始计算。免租装修期是2014年1月15日至2014年4月29日。免租装修期间，王俊静无需承担租金。合同第4.1条约定双方采用固定租金标准，租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，但第一个交租期应计算至三个月满当月的最后一日，此后每个交租期均从第一月的第一日计算至第三月的最后一日。乙方应当在每个交租期第三个月的20日前向金怡源公司一次性足额支付下个交租期租金。本合同项下第一期租金应于本合同约定的进场日前五个工作日内支付，租金期间为2014年4月30日至2014年7月31日，应交租金为110161.12元。乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用的，则每延迟一日，向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额的1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。无论任何原因，交还期届满后乙方仍未能将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费。 合同签订后，金怡源公司依约于2014年2月19日向王俊静交付了房屋使用。但王俊静未按约支付租金，尚欠金怡源公司自2016年1月至2016年5月26日的租金合计233025.48元。金怡源公司于2016年5月19日按合同约定地址向王俊静发出《解除合同通知书》。 一审法院认为，双方签订的《世豪广场购物中心租赁合同》系双方自愿协商的真实意思表示，合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，金怡源公司依约履行合同义务，但王俊静未按约缴纳租金，金怡源公司已于2016年5月19日向王俊静邮寄了《解除合同通知书》,双方签订的《世豪广场购物中心租赁合同》已于2016年5月26日解除。对于金怡源公司请求王俊静支付拖欠期间违约金的诉讼请求，双方有明确约定，且金怡源公司自愿将违约金调整为按每日万分之三，自2016年2月11日计算至王俊静租金付清之日止，一审法院予以支持。对于金怡源公司请求王俊静支付自2014年2月19日至2014年5月29日免租期租金，金怡源公司明确金额为182125.78元，金怡源公司该主张不违反合同约定，一审法院予以支持。对于金怡源公司请求王俊静支付自2016年5月27日至2016年7月14日房屋占用费，金怡源公司自愿调整为88020.02元，该主张不违反双方约定，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、王俊静于判决生效之日起十日内向成都金怡源房地产开发有限公司支付租金233025.48元及违约金（违约金计算方式为：以233025.48元为基数，按每日万分之三计算，从2016年2月11日计算至王俊静租金付清之日止）；二、王俊静于判决生效之日起十日内向成都金怡源房地产开发有限公司支付免租期租金182125.78元；三、王俊静于判决生效之日起十日内向成都金怡源房地产开发有限公司支付房屋占用费88020.02元。案件受理费11370元、保全费4305元，均由王俊静负担。 二审中，金怡源公司未提交新证据。王俊静向本院提交加盖有金怡源公司财务专用章的《收据》一张，拟证明王俊静在签订合同时向金怡源公司支付了160234.2元履约保证金，应当在欠付租金中予以扣减。 金怡源公司质证认为该收据真实性无法确定，需向公司财务人员核实。 王俊静二审提交的收据为原件，金怡源公司加盖了印章，本院对该份证据的三性予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方签订的《世豪广场购物中心租赁合同》第六条约定：乙方（王俊静）应当向甲方（金怡源公司）支付人民币【160234.20】元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第24.3款规定的情形，且乙方已缴清其应付的未付款项及违约金的，履约保证金余额（如有）无息退还。乙方在缴清其应付的未付款项及违约金之前，不得要求甲方返还履约保证金。甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的费用和应付的违约金之后，将剩余保证金（如有）无息退还给乙方。案涉房屋租赁合同第24.3条约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。合同签订后，王俊静以转账方式向金怡源公司支付履约保证金160234.2元，2014年3月4日，金怡源公司向王俊静开具了加盖有财务专用章的收据。 本院认为，金怡源公司与王俊静签订的《世豪广场购物中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。房屋租赁合同签订后，金怡源公司依约履行了合同义务，但王俊静自2016年起便未按约缴纳租金，金怡源公司于2016年5月19日向王俊静邮寄了《解除合同通知书》,双方签订的《世豪广场购物中心租赁合同》已于2016年5月26日解除。本案二审的争议焦点为：一、王俊静欠付金怡源公司房租金额的认定；二、王俊静是否应向金怡源公司支付免租期租金；三、王俊静是否应向金怡源公司支付房屋占用费；四、王俊静缴纳的履约保证金是否可以冲抵欠付房屋租金和违约金。 关于王俊静欠付金怡源公司房租金额的认定。二审中，王俊静对房屋租金支付至2015年底，自2016年起便未再向金怡源公司支付房租的事实予以认可，但对租金的计算期间有异议，认为自2016年3月起，金怡源公司就将案涉房屋上锁不许王俊静经营，欠付租金应从2016年1月1日起计算至2016年3月，金额应为一审庭前调解时双方商谈的14万元。因王俊静并未提供证据予以证明，本院对王俊静的上述主张不予支持。一审法院判令王俊静向金怡源公司支付2016年1月1日至2016年5月26日的租金共计233025.48元及违约金并无不当，本院予以维持。 关于王俊静是否应向金怡源公司支付免租期租金。本院认为，案涉房屋租赁合同第24.8条约定：如王俊静原因导致本合同提前终止，则王俊静应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。上述条款系双方当事人达成的一致意见，不违反法律、法规的禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。从本案事实来看，系因王俊静原因导致双方的房屋租赁关系提前解除，根据前述约定，王俊静应补交自2014年2月19日至2014年5月29日的免租期租金。故一审法院判令王俊静向金怡源公司支付免租期租金182125.78元并无不当，本院予以维持。 关于王俊静是否应向金怡源公司支付房屋占用费。本院认为，房屋租赁合同第26.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方（王俊静）应当将该房屋交还甲方（金怡源公司），该等期限为本合同项下该房屋之交还期。第26.5条约定：无论任何原因，交还期届满后乙方仍未能将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费。金怡源公司主张王俊静于2016年7月14日搬离案涉房屋，二审中，王俊静主张其已于2016年6月1日从案涉房屋搬离，但并未提供证据予以证明，本院对王俊静的该主张不予支持。一审法院判令王俊静向金怡源公司支付房屋占用费88020.02元并无不当，本院予以维持。 关于王俊静缴纳的履约保证金是否可以冲抵欠付租金和违约金。本院认为，履约保证金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，具有惩罚性及补偿性双重属性。虽然根据合同约定，金怡源公司有权根据王俊静的违约行为没收王俊静缴纳的履约保证金，但在本案审理过程中，金怡源公司并没有就此进行主张，而是主张王俊静支付房租拖欠期间的违约金，即金怡源公司选择将支付房租拖欠期间的违约金作为王俊静承担违约责任的一种方式。故金怡源公司应从履保证金中扣除王俊静欠付的费用和应付的违约金之后，将剩余保证金（如有）无息退还给王俊静。对王俊静以履约保证金冲抵欠付租金和违约金的主张，本院予以支持。 综上所述，上诉人王俊静的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2017)川0191民初655号民事判决第二项、第三项； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2017)川0191民初655号民事判决第一项； 三、变更四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2017)川0191民初655号民事判决第一项为王俊静于本判决生效之日起十日内向成都金怡源房地产开发有限公司支付租金72791.28元及违约金（以233025.48元为基数，按每日万分之三计算，从2016年2月11日计算至王俊静租金付清之日止）。 二审案件受理费8832元，由王俊静负担6182元，由成都金怡源房地产开发有限公司负担2650元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年三月二十七日 书记员 刘方祺