江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终11293号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡文彪，男，1962年7月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘景枫，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京四方建设实业有限公司，住所地南京市秦淮区建康路1号。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王可新，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雅萍，女，1985年6月1日出生，汉族，南京四方建设实业有限公司法务人员。上诉人蔡文彪因与被上诉人南京四方建设实业有限公司（以下简称四方公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡文彪上诉请求：撤销一审法院判决，依法判决。事实和理由：（一）涉案合同系格式合同，未让其充分阅读，且显失公平；（二）其一直处于被动地位，被上诉人理应知道花生世家公司不具有特许经营资质，却对其隐瞒，而一审不适当的归责于上诉人，加重上诉人解约责任；（三），其在涉案合同实际履行前就发出解除通知，一审判决的违约责任与实际情况不符；（四）被上诉人未依约于5月1日前建造完成旋转楼梯。四方公司辩称：（一）认可一审判决；（二）上诉人蓄意违约，应按照合同约定赔偿损失；（三）其并未与花生世家接洽，也存在审查资质的义务；（四）上诉人提出的解约理由不成立，其行为构成了违约。四方公司一审诉讼请求：1.蔡文彪向四方公司支付水游城租赁合同保证金余额142136元；2.蔡文彪承担违约责任并向四方公司赔偿经济损失193709.8元；3.蔡文彪承担四方公司支付的律师费11000元；4.蔡文彪承担本案的诉讼费和保全费。蔡文彪一审反诉请求:1.确认四方公司与蔡文彪于2017年2月25日签订的《鹏欣水游城租赁合同》于2017年5月26日解除；2.四方公司返还蔡文彪因签订上述《鹏欣水游城租赁合同》支付给四方公司的保证金10万元；3.反诉费用由四方公司承担。一审法院认定事实：2017年2月25日，四方公司（甲方）与蔡文彪（乙方）签订《鹏欣水游城租赁合同》，约定：乙方承租甲方涉案商铺用于经营餐饮，面积177平方米，店铺名称为查理布朗咖啡，合同期间为2017年6月1日至2020年5月31日；营业开始日为2017年7月11日，租金的发生从营业开始日起算，内装期间为店铺交付日起40日内，保证金为242136元，乙方应于2017年3月1日前支付100000元，剩余金额2017年4月1日前交纳；2017年6月1日-2019年5月31日期间月最低保证租金按照12元/日/平方米×面积×30.4；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据过去一年的平均月租金算定）；乙方应根据合同所约定的保证金金额、交纳时间的规定向甲方交付保证金；如果乙方在指定交付日没有交付，甲方可以解除合同，但是再征得甲方同意的情况下，可以获得一定的宽限期，在宽限期内，对未交纳的部分，每天加收0.5%的违约金；本合同经双方签字或盖章生效后营业开始前，乙方存在乙方要求解约等情况时，根据本合同所交付的保证金全额不予以返还，另外乙方还应支付原状恢复费用（具体金额由甲方算定）和赔偿甲方因此而受到的利益损失，若甲方原因导致合同解除的应按对等原则赔偿乙方；营业开始日后，乙方存在乙方要求解约等情形的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定，该租金作为甲方预期利益损失及重新招商期间的店铺控制损失）以及相当于保证金数额的违约金，作为本合同解约赔偿金；乙方在因特殊情况、不可抗力等因素不得不对经营内容进行变更之时，应当向甲方提出书面申请，在获得甲方的书面承诺后可以变更；若因乙方原因致使甲方提起诉讼或仲裁的，乙方应承担甲方因追索因本合同产生的所有费用，包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、保全费、律师费、交通费等。该合同签订后，蔡文彪支付10万元保证金。2017年5月24日，四方公司向蔡文彪发出催缴通知书，要求蔡文彪不晚于2017年5月31日向四方公司支付剩余保证金142136元。2017年5月26日，蔡文彪向四方公司发出《解除鹏欣水游城租赁合同通知书》，内容为：蔡文彪现向你公司提出解除租赁合同，原因是：1、在签约前你方承诺在我店门口建一旋转楼梯，建成后可以24小时营业，而且是在2017年5月1日之前完成，当时还提供了效果图的图纸，可是至今尚未建成，这是你公司的承诺没有实现，已违反约定；2、近期本人身体感觉不适，去医院检查，查出××表面抗原阳性（俗称小三阳），故本人不适宜从事餐饮行业经营，基于以上原因，本人提出即日起解除与你公司于2017年2月25日所签订的《鹏欣水游城租赁合同》，并恳请返还已付的10万元。该通知书后附有蔡文彪医院就诊情况。2017年5月31日，四方公司向蔡文彪回函，内容为：蔡文彪应当于2017年6月1日进场装修，并于2017年7月11日开业，蔡文彪单方解除合同的行为应当向四方公司承担242136元的解约赔偿金，蔡文彪的行为已经构成根本违约，要求蔡文彪按照催缴函规定的时限将剩余保证金付清。2017年7月18日，四方公司与江苏致邦律师事务所签订《委托代理合同》,江苏致邦律师事务所指派王可新律师作为四方公司与蔡文彪房屋租赁合同纠纷案件一审诉讼程序阶段的委托代理人。2017年8月3日，江苏致邦律师事务所向四方公司出具金额为11000元律师费的发票。2017年2月25日，四方公司与蔡文彪签订租赁合同时，涉案商铺由他人经营服装，四方公司陈述2017年5月中下旬涉案商铺空置，可以准备交接，蔡文彪陈述2017年5月26日发函解除后第二天四方公司将服装店拆除。2017年2月17日，蔡文彪儿子蔡致辉（乙方）与花生世家（北京）企业管理有限公司（甲方、以下简称花生世家公司）签订《查理布朗咖啡店加盟合同》，约定甲方特许乙方在涉案商铺开设查理布朗咖啡店。后花生世家授权蔡文彪、蔡致辉在涉案商铺开设及管理查理布朗咖啡店。2017年7月21日，蔡致辉起诉花生世家至北京市朝阳区人民法院，2017年9月27日，蔡致辉与花生世家达成调解协议：一、蔡致辉与花生世家公司分别于2017年2月17日、2017年2月20日签订的《查理布朗咖啡店加盟合同》及《查理布朗咖啡店商标许可使用合同》于本调解书生效之日起解除；花生世家公司于2017年9月27日一次性补偿蔡致辉90000元。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于蔡文彪要求确认租赁合同于2017年5月26日解除的主张，一审法院认为，蔡文彪作为承租人无法经营涉案商铺的原因并非四方公司导致，蔡文彪单方提出解除租赁合同，于法无据，故对于蔡文彪的该项主张，一审法院不予支持。鉴于蔡文彪要求解除租赁合同，现四方公司亦同意解除租赁合同，故解除双方签订的房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现房屋租赁合同已经解除，尚未履行，终止履行，故对于四方公司要求蔡文彪支付剩余保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于蔡文彪要求四方公司退还已交纳保证金100000元的诉讼请求，虽然《鹏欣水游城租赁合同》系四方公司提供的格式文本，但该合同中关于保证金如何处理有明确约定即“营业开始前，乙方要求解约的，保证金不予退还”，在订立合同时，蔡文彪对此内容是明知的，但并未提出任何异议且实际上接受并签署了合同文本，故对于蔡文彪提出该条款系格式条款的抗辩意见，一审法院不予采信，对于蔡文彪的该项诉请，一审法院不予支持。《鹏欣水游城租赁合同》约定蔡文彪在营业前提前解约的，还应赔偿四方公司因此而受到的利益损失，鉴于保证金没收已对四方公司损失进行了一定的弥补，一审法院结合合同的履行情况以及诉争房屋后期招租情况，酌定蔡文彪赔偿原告129139.2元。《鹏欣水游城租赁合同》约定若因蔡文彪原因致使四方公司提起诉讼或仲裁的，蔡文彪应承担四方公司因追索因本合同产生的所有费用包括律师费，故对于四方公司要求蔡文彪支付律师费11000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除四方公司与蔡文彪于2017年2月25日关于南京水游城B1-S03店铺签订的《鹏欣水游城租赁合同》。二、蔡文彪于本判决生效之日起十日内向四方公司赔偿损失129139.2元。三、蔡文彪于本判决生效之日起十日内向四方公司支付律师费11000元。四、驳回四方公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回蔡文彪的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3252元，保全费2320元，共计5572元，由南京四方建设实业有限公司负担1314元，蔡文彪负担4258元。反诉案件受理费1150元，由蔡文彪承担。二审中，蔡文彪提交其子蔡致辉和四方公司工程部经理就安装旋转楼梯来往的微信截图打印件，证明双方谈到在2017年5月1日之前要安装旋转楼梯。常州市罗德曼尼装饰设计有限公司出具的情况说明一份。证明被上诉人曾承诺安装旋转楼梯的事情。对此，四方公司质证认为，以上证据均不能证明其曾承诺于2017年5月1日前建造完成旋转楼梯。同时，蔡文彪与2017年5月26日就发出解约通知书，故不存在常州市罗德曼尼装饰设计有限公司于2017年6月1日进场装修情形。对于一审查明的事实，双方均无异议，但蔡文彪在引用事实时存在偏颇。本院认为：本案中，涉案合同虽为格式合同，但蔡文彪在二审中也当庭陈述四方公司没有限定其时间签订合同，由于其经验不足，而匆匆签订了合同。同时经本院审查，蔡文彪所述涉案合同中关于开业时间，解约时间的约定并不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故对蔡文彪所述四方公司未让其充分阅读涉案合同，且合同内容显失公平的上诉理由，本院不予采纳。本案一、二审过程中，蔡文彪均未能举证证明，其在签订涉案合同时，四方公司曾要求其必须加盟经营花生世家公司旗下的查理布朗咖啡店，且四方公司存在明知花生世家公司不具有特许经营资质的情形，故蔡文彪应就此承担举证不能的法律后果。通过二审中蔡文彪提交的证据，虽可以确定双方就安装旋转楼梯一事进行过磋商，但并不足以认定四方公司曾承诺蔡文彪于2017年5月1日前安装旋转楼梯。故蔡文彪于2017年5月26日发出的解除通知中的解除理由不能成立。蔡文彪发出解除通知的行为已构成当事人一方明确表示不履行主要债务的情形，构成违约，依法应承担违约责任，赔偿四方公司相应损失。关于赔偿数额，由于蔡文彪发出解除通知系在双方约定的合同期间（2017年6月1日至2020年5月31日）之前，且双方签订涉案合同时，涉案商铺尚由他人经营服装，2017年5月中下旬方才空置，四方公司也应积极采取措施避免损失扩大。故本院认为蔡文彪支付的10万元保证金已可弥补被上诉人受到的损失，故对于被上诉人要求上诉人赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。因双方当事人在合同中约定乙方需承担甲方因乙方违约而支出的律师费用，故一审法院判令上诉人支付律师费11000元，并无不当。综上，蔡文彪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初7007号民事判决第一、三、四、五项。二、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初7007号民事判决第二项。一审案件受理费3252元，保全费2320元，共计5572元，由南京四方建设实业有限公司负担2786元，蔡文彪负担2786元。反诉案件受理费1150元，由蔡文彪承担。二审案件受理费4402元，由南京四方建设实业有限公司负担2201元，蔡文彪负担2201元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月五日书记员  杨文艳