江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1982号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司，住所地南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号。负责人：王庆华，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王卫萍，女，1988年10月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭绪英，女，1959年12月27日出生，汉族，南京市鼓楼区芷函饮食店经营者，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，江苏盛律律师事务所律师。原审被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：康永明，男，1977年3月1日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，该公司员工。上诉人南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称友谊华联金盛分公司）因与被上诉人郭绪英、原审被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人友谊华联金盛分公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人郭绪英承担。事实和理由：（一）上诉人郭绪英已领取营业执照、食品经营许可证，其要求解除租赁合同无事实及法律依据；（二）一审认定的金额包括仓库租赁部分与本案系不同租赁关系，且郭绪英未提交证据原件；（三）加盟费损失不应由其承担；（四）郭绪英未支付空调费，不应享受免租期优惠；（五）一审认定郭绪英停业天数过长；减免的租金数额过高；（六）其不应承担员工工资损失。被上诉人郭绪英辩称：（一）涉案商场不具备从事餐饮的条件；（二）仓库租赁系基于商铺租赁；（三）其在加盟品牌时已限定经营场所为涉案商铺；（四）上诉人从未通知过其恢复营业；（五）其主张的2016年7月至2017年4月的员工工资损失属于合理范围。综上请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审被告友谊华联公司辩称：同意友谊华联金盛分公司的上诉意见。郭绪英一审请求：1、解除其与友谊华联金盛分公司于2016年5月7日签订的租赁合同；2、友谊华联金盛分公司、友谊华联公司向其赔偿因租赁合同无法履行而给其造成的损失共计653591.22元（其中住房保证金及仓库押金合计5万元、仓库租赁费用及装修费用28934元、加盟费3.5万元、2016年5月1日至2017年4月30日期间的房租152075元、2016年7月至2017年3月期间的工人工资189800元、承租房屋的装修费用及设备损失合计197782.22元）。友谊华联金盛分公司一审反诉请求：郭绪英支付不享受免租优惠期间的租金49770元、2016年5月1日至2017年4月30日期间的空调费19908元，两项合计69678元。一审法院认定事实：2016年5月7日，郭绪英（承租方，乙方）与友谊华联金盛分公司（出租方，甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮；租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日；甲方给予乙方90天的（免租期/装修期），在此期间，乙方不向甲方支付展位及设施使用费，但发生的物业管理费和其他应由乙方交纳的费用仍应正常交纳。具体免租期间为2017年1月31日至2017年4月30日，若乙方在合同期内出现迟延支付、拒付合同约定的各项款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的展位及设施使用费；2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为152075元，此后二年每年租金标准为201845元；首年优惠49770元，首期使用费152075元，应在合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付；空调分摊费按每日每平方0.8元计算，总计19908元，采取“先付后用”的原则，由乙方按半年向甲方支付（该条款为手写，并有郭绪英签字）；乙方应于合同签订之日向甲方交纳2万元保证金；乙方新进场自行装修时，需交纳装修押金，200平方米以内交纳1万元，200平方米以上交纳2万元，乙方装修完毕，经甲方验收合格后无息退还，如有损坏财物或其他因装修不当造成的应赔付款项，则扣除相关费用后无息退还等等。上述合同签订后，郭绪英向友谊华联金盛分公司支付了租金152075元、保证金2万元、装修押金（仓库）10553元、装修押金20250元（含出让证押金250元）。2016年1月3日，郭绪英与南京源动力餐饮管理有限公司签订了《源动力餐饮合作协议书》，约定该公司授权郭绪英在涉案房屋所在商场内刘罗锅生煎包品牌店经营权，加盟费及管理费等费用合计35000元，合同有效期从2016年1月3日至2018年1月2日等等。该协议书签订当天，郭绪英向该公司支付完毕上述加盟费35000元。2016年4月14日，郭绪英领取了登记经营场所为涉案房屋的南京市鼓楼区芷函饮食店的营业执照，于2016年5月23日领取了食品经营许可证。2017年3月，郭绪英向南京汤都建筑装饰工程有限公司支付对涉案房屋进行装修的装修款199303元。郭绪英对此提交了装修合同、装修决算表及装修款支付收据。为满足经营之需，郭绪英另行定制或购买了沙发、桌椅以及厨房设施设备等。另查明，包括涉案房屋在内的郑和国际广场项目由南京郑和国际广场建设有限公司经规划核准后开发建设。南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。此外，该项目在2014年9月形成的阶段性验收意见之一为：项目内不设餐饮及娱乐项目。2016年4月25日，南京市鼓楼区环境保护局（以下简称区环保局）向区市场监督管理局发送的函件中载明，区环保局多次接到群众举报，反映“郑和国际广场”内餐饮店油烟、噪音污染扰民问题……。郑和国际广场项目不得设置餐饮服务，请贵局依据相关法律、法规对此处餐饮项目不予许可。2016年8月5日，友谊华联金盛分公司向包括郭绪英在内的经营餐饮的商户发出《关于暂停油烟排放餐饮单位营业的通知》，要求各商户自2016年8月6日20:00起暂停营业，具体恢复营业时间，请等待商场通知。郭绪英按照通知要求停业，此后友谊华联金盛分公司迟迟未通知恢复营业。2016年9月30日，区环保局作出《关于郑和国际广场新增餐饮项目环评申请的复函》，内容为：1、你公司委托方郑和国际广场建设有限公司于2008年向南京市环保局报送了《郑和国际广场项目环境影响报告书》，南京市环保局已予以批复（宁环建【2008】29号），该环评报告批复中明确“本项目商业场所不设置餐饮服务”。我局分别于2014年9月和2015年7月对该项目进行了环保验收，已办理竣工环保验收手续；2、《中华人民共和国行政许可法》第八条规定：公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可；3、你公司如在已经环保验收的项目内实施其他项目（餐饮项目除外），应按规定期限办理环保相关手续。2017年3月22日，区环保局向郭绪英发出《告知函》，告知郭绪英租赁的商业场所内不能设置餐饮项目。2017年3月21日，区环保局对郭绪英经营的“南京市鼓楼区芷函饮食店”作出《行政处罚事先告知书》，并于2017年4月10日作出《行政处罚决定书》，处罚理由为该饮食店未依法备案建设项目环境影响登记表，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第四款“国家对环境影响登记表实行备案管理”的规定，构成违法。处罚决定为：责令停止违法行为，并罚款人民币3000元。郭绪英对此未提起行政复议或行政诉讼，并缴纳了罚款3000元。郭绪英称其正式开业的时间为2016年7月1日，2016年8月6日按友谊华联金盛分公司要求暂停经营，此后断断续续营业，但在上述行政处罚决定书下发当天，彻底不再经营该餐饮店，并解散了工人。友谊华联金盛分公司、友谊华联公司对此不予认可，称郭绪英一直经营至2017年4月，并对此提交了郭绪英自2016年12月至2017年4月的购电记录。郭绪英辩称购电记录不能证明其在实际经营。郭绪英在起诉时请求一审法院判令确认上述租赁合同无效，以及判令友谊华联金盛分公司、友谊华联公司赔偿以下各项损失：1.装修损失199303元；2.租房保证金、仓库押金、装修押金三项合计5万元；3.已经友谊华联金盛分公司负责人签字的退款审批表，其中租赁仓库和装修费用合计28934元；4.店铺品牌加盟费35000元；5.厨具12400元、收银监控设备8400元、电锯煲及绞肉机3425元、微波炉499元、桌椅家具11270元、其他厨具16380元；6.2016年7月至2017年3月工人工资189800元；7.租金损失152075元；8.罚款3000元。以上共合计710486元。后经一审法院释明，2017年6月8日，郭绪英向一审法院明确其第一项诉讼请求为判令解除上述租赁合同。2017年6月22日，一审法院向友谊华联金盛分公司、友谊华联公司送达了郭绪英的该项诉请。因友谊华联金盛分公司、友谊华联公司对于郭绪英主张的装修及设备损失不予认可，经郭绪英申请，一审法院依法委托江苏三达师资产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋内装修工程、视频监控、厨房设备等室内剩余物品价值进行鉴定。评估公司2017年11月18日出具评估报告，评估结论为：涉案房屋装修工程及室内剩余物品市场价值为197782.22元；其中装饰装修原值173907.71元、净值151299.71元，其他可移动设施设备合计原值为53493元、净值为46482.51元（其中视频监控净值2397元）。郭绪英对评估结论无异议，并基于此评估结论，变更且明确其第二项诉讼请求如前所述。友谊华联金盛分公司、友谊华联公司认为评估结论偏高，并认为可移动物品应由郭绪英自行搬走，不应作为其损失。2017年11月14日，双方就涉案房屋以及内部物品办理了交接手续，并签订了交接协议，该协议载明郭绪英已将涉案房屋交还给友谊华联金盛分公司，且房屋内没有任何物品。庭审中，郭绪英确认评估报告中载明的设施设施除三个监控摄像头因安装在墙壁上未取走外，其余物品已全部自行搬走。另郭绪英为支持其主张的工人工资损失，提交了自行制作的工资发放表格，共计五人。友谊华联金盛分公司、友谊华联公司对此不予认可。郭绪英称其已按友谊华联金盛分公司的要求将押金转为空调费，但其对此未能提交证据予以证明。友谊华联金盛分公司对此亦不予认可。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。本案中，南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，已明确包括涉案房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。区环保局在进行环保验收时亦强调南京市环保局的上述批复内容不能擅自改变。此外，友谊华联金盛分公司至今仍未取得包括涉案房屋在内的商场可以经营餐饮的环保许可。友谊华联金盛分公司将不符合环保要求的商业场所出租给原告用以经营餐饮，致使郭绪英无法使用涉案房屋合法经营；且在履行过程中，友谊华联金盛分公司明确要求包括郭绪英在内的相关承租人暂停营业，此后亦未通知恢复营业。据此，结合相关事实以及法律规定，应当认定友谊华联金盛分公司交付的房屋不符合合同约定，无法实现正常合法经营餐饮的合同目的。故郭绪英要求解除其与友谊华联金盛分公司之间的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，一审法院予以支持。因郭绪英作出解除合同的意思表示于2017年6月22日到达友谊华联金盛分公司，故双方的合同应于2017年6月22日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于郭绪英要求友谊华联金盛分公司返还保证金、押金、仓库租赁费用及装修押金合计78934元的诉讼请求，根据上述法律规定以及本案中已查明的已由友谊华联金盛分公司签署的退款审批表，友谊华联金盛分公司应将该部分款项全部退还。2、关于加盟费的问题。郭绪英因在案涉房屋内开设餐饮店，并加盟了品牌店，加盟协议中明确了该加盟品牌店的位置位于涉案房屋，以及加盟期限为2016年1月3日至2018年1月2日，现租赁合同因友谊华联金盛分公司原因解除，故友谊华联金盛分公司应当予以适当赔偿。一审法院依据租赁合同解除的时间以及加盟期限等案情，酌定友谊华联金盛分公司应向郭绪英赔偿加盟费17000元。3.关于郭绪英要求友谊华联金盛分公司返还2016年5月1日至2017年4月30日期间152075元租金的问题。双方合同约定自2016年5月1日起开始计算租金，其中2017年1月31日至2017年4月30日为免租期。在合同履行过程中，郭绪英按照友谊华联金盛分公司要求自2016年8月6日起暂停营业，虽然郭绪英此后间断性的营业，并于2017年3月21日全面停业。但郭绪英未及时将涉租房屋交还友谊华联金盛分公司，客观上造成友谊华联金盛分公司无法使用涉案房屋，郭绪英应承担合同解除之前的相应租金和合同解除之后的房屋占有使用费，一审法院综合合同无法履行的原因、郭绪英占有涉租房屋以及涉租房屋租金标准等事实，酌定2016年8月6日至2017年1月30日期间减免郭绪英租金42051元，2017年1月31日至2017年4月30日期间为免租期，优惠49770元，2017年5月1日至2017年11月14日期间减免租金及房屋使用费50461元，合计减免142282元。2016年5月1日至2017年11月14日期间租金及占有使用费总计310509元，扣除前述142282元，郭绪英应支付168227元，现郭绪英已支付152075元，友谊华联金盛分公司应退还16152元。4.关于郭绪英请求友谊华联金盛分公司支付2016年7月至2017年3月期间工人工资的问题。一审法院结合郭绪英经营餐饮店、2016年8月6日之后短暂停止营业，后又间断性恢复营业等，酌定友谊华联金盛分公司对此赔偿郭绪英22000元。5.关于郭绪英主张的装修及设施设备损失197782.22元的问题。首先，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经评估，涉案房屋内装修残值为151299.71元，该评估程序及结论符合法律规定，一审法院对此予以确认。故友谊华联金盛分公司应向郭绪英赔偿装修损失151299.71元；其次，关于设施设备损失，经评估，涉案房屋内剩余物品的净值为46482.51元。但均为可移动物品，且郭绪英亦全部自行搬走，并与友谊华联金盛分公司办理了交接手续一审法院认为，虽然郭绪英已将可移动物品自行搬离，但结合郭绪英购置上述物品是为了在涉案房屋内经营餐饮，如再次利用必然会有相应的损失，故一审法院结合本案事实，酌定友谊华联金盛分公司对此承担的赔偿数额为8000元。据此，友谊华联金盛分公司应返还郭绪英租金、保证金、押金、仓库租赁费用及装修押金合计95086元（78934+16152），赔偿各项损失合计198299.71元（17000+22000+151299.71+8000元）关于友谊华联金盛分公司反诉郭绪英支付免租期租金49770元及2016年5月1日至2017年4月30日期间空调费19908元的问题。租赁合同中关于预交空调费的约定系手写内容，现无证据证明该另行添加的费用同样适用合同中关于免租期条款的约定。故友谊华联金盛分公司以郭绪英未支付空调费为由认为郭绪英不享受免租期优惠的意见，不符合合同约定及法律规定，一审法院对此不予采纳。郭绪英应按照合同约定支付空调费19908元，其抗辩已用押金抵扣，但未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。根据合同约定，“空调分摊费按每日每平方0.8元计算”，友谊华联金盛分公司实际主张的空调费为180天的空调费用，故一审法院对于友谊华联金盛分公司的该项反诉请求予以支持。另，友谊华联金盛分公司系友谊华联公司设立的分公司，故友谊华联公司应对友谊华联金盛分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、郭绪英与友谊华联金盛分公司就南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号二楼B2069-B2071号138.25平方米展位签订的租赁合同于2017年6月22日解除；二、友谊华联金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性返还郭绪英租金、保证金、押金、仓库租赁费用及装修押金合计95086元；三、友谊华联金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿郭绪英损失198299.71元；四、友谊华联公司对上述友谊华联金盛分公司应承担的债务承担补充清偿责任；五、郭绪英于本判决生效之日起十日内一次性给付友谊华联金盛分公司空调费19908元；六、驳回郭绪英其他诉讼请求；七、驳回友谊华联金盛分公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费10336元，减半收取5168元，鉴定费8000元，合计13168元，由郭绪英负担4405元，由友谊华联金盛分公司、友谊华联公司负担8763元。反诉案件受理费770.5元，由友谊华联金盛分公司负担550.5元，郭绪英负担220元。本院二审期间，友谊华联金盛分公司提交仓库租赁合同一份，证明各方就仓库租赁另行签订过租赁合同，仓库是独立的租赁关系，不应该在商铺租赁关系进行审理。对此该合同的真实性郭绪英予以认可，但该份仓库租赁合同是基于原来摊位租赁合同而产生，是主从关系，主合同解除，从合同也应当解除。对于一审查明的事实，各方均无异议。对于遗留在涉案商铺的三个监控摄像头，郭绪英当庭表示放弃。关于仓库租赁，郭绪英当庭陈述当时租赁涉案仓库就是为了存放物品和作为员工宿舍，租赁后其进行了装修，为此还支付了押金1万元及出入证费用553元。后仓库被上诉人收回，上诉人当时对装修进行了评估同意退还其装修款20659.5元。其为租赁该仓库共支付租金39065.4元，根据实际租赁天数，应扣除租金30826.15元。本院认为：本案中，友谊华联金盛分公司将不符合环保要求的商业场所出租给郭绪英用以经营餐饮，致使郭绪英无法使用涉案房屋合法经营，并被环保部门行政处罚，故郭绪英要求解除涉案租赁合同具有事实与法律依据，依法应予支持。郭绪英租赁涉案仓库系为配合涉案店铺经营，且该仓库已被上诉人收回，故一审法院根据郭绪英一审诉请一并审理，并无不当。郭绪英为租赁涉案仓库支付租金39065.4元（根据实际租赁天数应付租金30826.15元）、出入证费用553元，并进行了装修。该装修经友谊华联金盛分公司认可，同意支付郭绪英20659.5元作为补偿。综上，友谊华联金盛分公司应返还郭绪英29451.75元。对此，郭绪英一审只主张28934元，应予支持。由于涉案加盟协议中已明确约定郭绪英加盟品牌店的经营位置位于涉案商铺，现租赁合同因友谊华联金盛分公司原因解除，导致郭绪英不能在加盟协议约定的经营位置继续经营，故一审法院依据租赁合同解除的时间以及加盟期限等案情，酌定友谊华联金盛分公司应向郭绪英赔偿加盟费17000元，并无不当，本院依法予以维持。本案中，涉案租赁合同中虽手写约定郭绪英应支付空调分摊费，但并未明确约定关于预交空调分摊费的约定同样适用合同中关于免租期条款的约定。故本院对友谊华联金盛分公司关于郭绪英违反合同约定，不享受免租期优惠的上诉理由不予采纳。由于涉案商铺不符合环保要求，导致自2016年8月6日起，郭绪英就未能正常进行营业。故一审法院根据该情形酌定友谊华联金盛分公司赔偿郭绪英员工工资损失22000元，减免2016年8月6日至2017年1月30日期间租金42051元，符合案件事实，并无不当，本院予以维持。另经本院审查，一审判决中“2016年5月1日至2017年11月14日期间租金及占有使用费总计310509元，扣除前述142282元，郭绪英应支付168227元，现郭绪英已支付152075元，友谊华联金盛分公司应退还16152元。”一段表述有误，应为“2016年5月1日至2017年11月14日期间租金及占有使用费总计310509元，扣除前述142282元，郭绪英应支付168227元，现郭绪英已支付152075元，郭绪英还应支付友谊华联金盛分公司16152元。”本院依法予以更正。据此，友谊华联金盛分公司应返还郭绪英商铺、仓库的保证金及押金5万元，仓库租赁费用及装修费用28934元；支付加盟费损失17000元，员工工资损失22000元，装修残值151299.71元，物品损失8000元。郭绪英应支付友谊华联金盛分公司租金及占有使用费16152元，空调费19908元。综上所述，上诉人友谊华联金盛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决存在计算错误，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3500号民事判决第一、三、四、六、七项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3500号民事判决第二项为友谊华联金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性返还郭绪英租金、保证金、押金、仓库租赁费用及装修押金合计78934元；三、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3500号民事判决第五项为郭绪英于本判决生效之日起十日内一次性给付友谊华联金盛分公司空调费19908元、租金及占有使用费16152元。一审本诉案件受理费10336元，减半收取5168元，鉴定费8000元，合计13168元，由郭绪英负担4405元，由友谊华联金盛分公司、友谊华联公司负担8763元。反诉案件受理费770.5元，由友谊华联金盛分公司负担550.5元，郭绪英负担220元。二审案件受理费10336元，由友谊华联金盛分公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月二十八日书记员  郭旭冬