文书内容苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0509执异316号异议人(案外人)：黄桂英，女，1969年9月20日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱永年，江苏恒渊律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区。负责人：吴国兵，行长。委托诉讼代理人：朱建锋，江苏晟则律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丹，江苏晟则律师事务所律师。被执行人：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区。法定代表人：张星霞，该公司执行董事。中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称“农行吴江分行”）申请执行苏州瑞景房地产开发有限公司（瑞景房产公司）等金融借款纠纷一案，本院于2018年7月30日出具（2017）苏0509执6893-2号执行裁定书。案外人黄桂英向本院提出执行异议，主张其系涉案房产的所有权人。本院于2018年11月2日立执行异议案件并组成合议庭进行审查，于2018年11月12日公开召开听证，异议人黄桂英的委托诉讼代理人朱永年，申请执行人农行吴江分行的委托诉讼代理人朱建锋到庭参加听证。本案现已审查终结。农行吴江分行申请执行瑞景房产公司等金融借款纠纷一案，本院于2018年7月30日出具（2017）苏0509执6893-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人苏州瑞景房地产开发有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际96幢101、201、501、2001、2301、2501、202、303、2503、2009、1309室、95幢1001室房地产。异议人黄桂英异议称，其认为上述位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际96幢303室的房产归其所有，所以提出异议，请求法院解除对上述房屋的查封并中止对该房屋的拍卖。具体理由如下：第一、在涉案房屋被查封之前，其已经与瑞景房产公司签订真实有效的商品房买卖合同。其与瑞景房产公司系真实的商品房交易。叶夏牛作为工程实际施工人与瑞景房产公司就涉案房产签订投资购房确认单，明确了标的房产的位置和价款，由涉案房产抵瑞景房产公司所欠叶夏牛的工程款。后黄桂英与瑞景房产公司、叶夏牛三方签署《签约确认书》，明确以此房屋抵付工程款1335653元，房屋应更名至黄桂英名下，后瑞景房产公司向黄桂英出具房款、契税等收据，也表明瑞景房产公司确认了通过工程款抵扣的方式实现了房款的回收。上述交易过程证明双方存在合法的商品房交易买卖的事实。其次，投资购房确认单、签约确认表、收款收据等书面材料，符合要式的书面商品房买卖合同的形式要求。虽然双方之间没有形式上的商品房预售合同，但是本案中，双方签订的投资购房确认单、签约确认表等相关内容已包含了交易主体的信息、标的物、价格、交易方式等合同所具备的主要内容，且瑞景房产公司也以抵付工程款的形式收取了购房款，即使上述书面的投资购房确认单，签约确认表存在条款的疏漏和瑕疵，但是根据《中华人民共和国合同法》第60条、第61条之规定，可以根据交易习惯予以确认，而且黄桂英也在签约确认表上明确承诺开发商不承担后续交房所产生的违约金。所以，本案应当认定为双方签订了书面的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第10条、第11条之规定，当事人签订合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。而书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形表现所载内容的形式。黄桂英与瑞景房产公司签订的投资购房确认单、签约确认表等书面载体明确了交易主体信息、标的物、价格、付款方式、违约金等，符合要式合同的相应要求。退一步讲，即使没有书面的商品房销售合同，但根据《中华人民共和国合同法》第36条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。综上，黄桂英与瑞景房产公司通过投资购房确认单、签约确认表、收款收据等书面形式签订了商品房买卖合同，双方之间成立了真实有效的商品房买卖合同。第二、黄桂英所购的涉案房屋系其自己居住的，且系单一住房，法院不应当查封和拍卖。第三、通过投资购房确认单和签约确认表，本案所涉房产的房屋总价为1278255元，契税38348元，维修基金19050元，合计总价1335653元。瑞景房产公司出具2张收据，收到上述房款、契税和维修基金，并注明抵浙江万峰工程款（实际为叶夏牛工程款）。后黄桂英以1186500元优惠价格购买本案的以工抵款房，且根据叶夏牛的指定，委托他人将1186500元房款全部打入傅祥及陈敏娟的账户，以实现房款的交付。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，涉案的房产应当归黄桂英所有，请求法院解除对位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际96幢303室房产的查封，并中止对该房产的拍卖。申请执行人农行吴江分行辩称，异议人的主张基于一个以物抵债的协议，不是买卖合同，不应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。以物抵债协议约定的交付只是一种债权实现的代替方式，房屋在完成登记之前，原债和基于房屋抵债的合同之债是同时存在的。所以，以物抵债是不会形成优先于其他债权的权利，异议人没有在房产变更登记之前，是不能以以物抵债协议来阻止本案的拍卖和查封的。经审查查明，本院在审理农行吴江分行诉瑞景房产公司、钱建华等金融借款纠纷一案时，于2016年5月13日预查封瑞景地产公司名下位于吴江区思贤路北侧未销售的房屋：85幢1001、100幢901室、96幢303室……等房屋。2018年7月30日，本院出具（2017）苏0509执6893-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人苏州瑞景房地产开发有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际96幢101、201、501、2001、2301、2501、202、303、2503、2009、1309室、95幢1001室房地产。另查明，根据黄桂英提供的《投资购房确认单》，单位名称一栏载明为浙江万峰建设工程有限公司吴江分公司，购买明细一栏载明为96幢303，面积为158.75平方，购房付款一栏载明房屋总价为1278255元，契税38348元，维修基金19050元，合计应付1335653元，售楼处意见一栏有“李玲9.29”的签名。根据黄桂英提供的《签约确认书》，房屋信息显示为96幢303室，面积为158.75平方，签约单价为8052元，签约总价为1278255元。客户信息显示为黄桂英，认购信息显示为浙江万峰，已付金额为“抵款”，落款时间为2014年12月11日。同日瑞景房产公司向黄桂英出具收据两份，一份金额为573980元，摘要一栏记录为契税38348元，维修基金为19050元，一份金额为1278288元，摘要一栏记录为抵浙江万峰工程款。根据黄桂英提供的庭审笔录，瑞景房产公司在本院审理原告黄桂英与被告瑞景房产公司商品房销售合同纠纷一案时，陈述该公司与黄桂英不存在商品房买卖合同，黄桂英未付任何款项。黄桂英在本案的听证中明确表示其未实际占有和使用涉案房屋。以上事实，由执行裁定书、投资购房确认单、签约确认书、异议申请书及当事人的陈述等证据材料予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一方面，根据异议人提供的《投资购房确认单》及《签约确认书》，结合瑞景房产公司在本院审理原告黄桂英与被告瑞景房产公司商品房销售合同纠纷一案时的陈述，异议人和瑞景房产公司未达成商品房买卖的意思表示，也未签订合法有效的书面买卖合同。另一方面，根据异议人提供的转账记录及收据，无法证实其已支付超过合同约定总价款百分之五十的价款。故本院认为，异议人黄桂英主张的情况不能符合上述法律规定，异议不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人黄桂英的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张有顺审 判 员  程 鹏人民陪审员  李根荣二〇一八年十一月十四日书记员张肖肖