广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0205民初1628号原告：游卫福，男，1978年10月4日出生，汉族，住韶关市曲江区。被告：深圳市众佳好物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道新洲九街**新洲苑**G02。法定代表人：叶惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：程迎，该公司职员。委托诉讼代理人：钟兰丹，广东韶华律师事务所律师。原告游卫福诉被告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告游卫福，被告众佳好公司诉讼代理人程迎、钟兰丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还非法收取原告的物业管理费共计756.3元。2、请求判令被告从已收取的物管费中按30%比例扣除、支付合同违约金共计1635.03元。上述二项共计3373.43元。3、请求判令被告无条件恢复小区监控系统。4、请求确认被告利用小区公共部位有偿经营的收益归全体业主共有。5、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、物业管理服务主体违法。根据《广东省物业管理条例》第四章第三十六条第三款规定,前期物业服务合同应于签订之日起十五日内备案。被告与半山豪园开发商在2014年5月23日签订前期物业服务合同，并开始收取管理服务费用,合同于2015年7月29日向曲江区住建局备案。被告在签订前期物业服务合同后一年多才办理备案手续，根据《韶关市物业服务收费管理实施细则》韶价（2014）71号文第十三条第二款规定，没有得到备案前，物业服务企业不得向业主收取物业服务费，并由政府价格主管部门依法查处。被告在2014年5月23日至2015年7月29日之间的所谓物管服务属于非法经营活动，其违法所得必须追缴并退还与业主。二、超出备案项目范围重复收费。被告与开发商签订的前期物业服务合同中，明文规定物管费的收支采用包干制方式，电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊，除这些以外，再无收费项目备案。被告实际上还收取园林照明、楼道照明、公摊水费等项目，这些费用本应包含在1.2元/月的总包干物业费内，属于重复收费，非法收费。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。三、履行物管服务合同存在违约行为。被告在2015年7月30日取得小区物管服务资格后，提供的物管服务不符合合同约定，明显存在服务不到位等违约行为，甚至根本就没有提供相应的服务：1、开发商将监控系统移交给被告时完好无损，被告从未进行过维护，小区安防监控系统现已基本处于瘫痪状态。致使小区内人员随意进出、业主财物经常失窃、小车在停车场频频被刮蹭等皆无法通过监控査证。2、被告为控制经营成本，未经业主同意关停泳池、水景瀑布等公共娱乐设施。3、不履行对共用设施的日常维护义务，将破旧、损坏的休闲椅、公共娱乐设施、凉亭等直接拆除。4、小区的消防设施不按要求配置，每栋楼内的安全通道都被堆满的杂物堵塞，曾被消防部门处罚但至今仍未整改落实，小区消防安全隐患突出。《物业服务收费管理办法》明文规定，物业服务定价成本包括共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用。物业管理条例规定，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，物业服务企业提供的服务标准应与服务收费标准相适应。根据《合同法》一百零七条规定，物业服务企业提供的服务不符合合同约定的，业主可以选择减少物业费的方式让物业服务企业承担违约责任；《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。被告提供的物管服务已严重打折，必须承担物管合同违约责任，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释[2009]5号）第二十九条等规定，违约金应按30％折扣从原已足额收取的物业费中扣除退还业主。四、擅自侵占小区公共部位经营牟利。被告自接管小区物业以来，未经广大业主许可，在小区广场售卖其所代理的商品、占用绿地设广告牌、电梯内张贴广告、将公共车道划设收费停车位等非法获利。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条均明确规定，业主对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的道路属于业主共有，建筑区划内的绿地属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《物业服务收费管理办法》第十八条、《物业管理条例》第五十四条，《韶关市物业服务收费管理实施细则》韶价（2014）71号文第二十条，《物业管理条例》第六十三条规定，业主共有所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。被告辩称：一、原告诉称我司在2014年5月23日至2015年7月29日之间的服务属于非法经营活动，于法无据。首先，依照《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十二条规定，我司与小区建设单位签订的《物业管理委托协议》、《半山豪园物业接管协议》合法有效，这已为韶关市曲江区人民法院、广东省韶关市中级人民法院发生法律效力的民事判决所确认，我司对案涉小区物业管理服务依法有据，符合法律规定。小区建设单位韶关市曲江半山豪园开发有限公司先与深圳历思联行物业公司签订了前期《物业管理委托协议》，该物业服务企业按该协议约定的物业管理服务收费标准已办理物业服务收费备案，2014年底该物业服务公司撤离后，建设单位韶关市曲江半山豪园开发有限公司又选聘我司，与我司签订的《物业管理委托协议》中约定物业服务标准还是按照原已备案标准执行，没有调整，无需重新申请备案。韶关市曲江区发展和改革局2018年10月21日给我司《关于半山豪园物业收费问题的复函》称：“自接管位于曲江区马坝镇沿堤一路半山豪园住宅小区物业服务起至办理变更物业服务收费备案之前，依据前期物业服务协议（或合同），按照该住宅小区原实行的物业服务等级及实际完整提供物业服务并按相应的政府指导价收取物业服务费，不受变更物业服务收费备案的时间影响。法律、法规如有其它规定，按法律、法规规定执行。”其次，我司与韶关市曲江区半山豪园开发有限公司签订《物业管理委托协议》、《半山豪园物业接管协议》后，于2015年1月1日起依约接管该小区，对半山豪园小区进行物业管理服务，原告享受了物业服务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，从2015年1月1日起至2015年7月29日，在前期《物业管理委托协议》备案之前我司依约向案涉小区业主收取物业费及相关费用，已为人民法院发生法律效力的民事判决书确认合法及支持。退一步讲，如物业服务企业与开发商或业主签订物业服务合同被认定无效，物业服务企业提供物业服务的，依照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，物业合同被认定无效，物业服务企业提供物业服务的，也可酌情计算物业费，由业主按合同约定支付物业费。原告主张我司退还已收取其物管费并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实根据，于法无据。二、原告诉称我司超出备案项目范围重复收费，非法收费问题。收取小区园林照明、楼道照明、公摊水费等公摊费用，已经广东省韶关市中级人民法院发生法律效力的民事判决书确认，不属于重复收费和违法收费。其次，原告故意曲解《物业管理委托协议》规定案涉小区采取包干制形式约定物业服务计费方式。《物业服务收费管理办法》第九条及第十一条第一、三款规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。园林照明、楼道照明、公摊水费等公摊费用，不属于物业服务费用，不应包含在1.2元/月的总包干物业费内。三、原告诉称我司未按合同约定提供足额的物业服务等违约问题。小区安防监控系统、游泳池等均属于案涉小区业主共用设施设备，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第四款：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出成本或物业服务成本。”广东省韶关市中级人民法院发生法律效力的（2018）粤02民终374号民事判决确认，关于筹集和使用专项维修资金事项由业主共同决定的规定，对筹集和使用专项维修资金事项并非众佳好公司所能决定、作为。小区2011年建成，安防监控系统设备已投入使用至今近8年之久，现大部分已瘫痪无法使用，我司2015年1月1日接管半山豪园小区，安防监控设备就已经超过保修期，已逐渐出现老化现象，成为了淘汰设备。我司一直有外聘专业的公司进行维保，不存在原告诉称从未进行过维护的问题。在相关设备出现需要维修或更新时，我司已及时向小区业主委员会提出需要动用专项维修资金进行维修的意见，但业主委员会一直未做出答复。游泳池、水景瀑布同是小区公共设施设备，也是业主的公共财产，使用的水费及电费是由业主进行分摊的，我司考虑到公摊水电费用太大，业主难以接受，因此关停了严重漏水的游泳池和水景瀑布。游泳池漏水严重，所需的维修费较为庞大，维修费也是需要动用业主住宅专项维修资金进行维修的。半山豪园小区自2016年成立业主大会后，我司多次与相关业主委员会人员座谈，告知其关于游泳池的现状，征询是否同意维修的意见，业主委员会也是一直未给出任何处理意见。关于共用设施的日常维护义务问题。原告图片中的设施设备早已维修好并一直在使用，凉亭因涉及安全隐患在我司接管时早已拆除。这些事实已在另一案中经法庭查明，不存在原告诉称我司不履行对共用设施的日常维护的问题。现在小区现场拍摄的图片足以证明我司已经履行对共用设施的日常维护义务的事实。关于被消防部门处罚，至今仍未整改落实问题。事实上，我司接到相关消防部门发出的整改通知后，在规定的期限内按要求进行了整改，增设了电梯大堂及地下车库灭火器，更换了小区消防中心的防火门。整改后消防部门还到现场进行查验，没有提出异议。依照《广东省物业管理条例》第四十三条的规定，我司认为原告对我司物业服务工作有不满意的，应当向相关部门投诉并要求相关政府主管部门责令整改等渠道解决问题，而不是拿着这些莫须有的所谓证据说事，对已为人民法院发生法律效力判决所确认的事实视而不见，反而一而再，再而三的无理缠讼，实为浪费国家司法资源。因半山豪园小区远离市场，之前我司应部分业主要求提供便民服务，确有过在小区外的广场售卖少量商品，并未占用小区公共场地。小区内的一些广告牌是政府的一些公益广告及便民广告，我司从未收取过任何广告费用。关于公共车道划设收费停车位非法获利问题。依照原告提供图片显示的位置，我司在2015年1月1日进驻该小区前就已经有的，并非我司划设，原告诉称我司非法获利问题更无依据。我司与开发商签订的《物业管理委托协议》第五章第2条就明确约定了车辆停放服务费的相关事项及标准。案涉小区成立业主大会后，一直未做出选聘或续聘物业服务企业的决定，也未与我司签订任何协议。我司已收取的地面车辆停放服务费有待与业主大会或业主委员会协商处理。请求人民法院予以审查并驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是案涉半山豪园小区业主。案涉小区是韶关市曲江半山豪园开发有限公司开发建设，并选聘物业服务企业进行前期物业管理。2014年5月23日，韶关市曲江半山豪园开发有限公司因选聘的前物业服务企业退出，而与被告众佳好公司签订《物业管理委托协议》，将该小区的物业委托给众佳好公司管理，管理期限从2014年5月1日至2019年4月30日，收费标准与前物业服务企业备案收费标准一致，由协议第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”2015年7月29日，被告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了物业服务合同备案手续。被告接手管理小区后，小区业主用水由被告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司；并以（交供水发票总金额-业主户内用水量金额-商铺用水金额-开发商用水量金额-物业用水量金额）÷已收楼总面积×已收楼每户面积的公式向业主收取公摊水费，园林照明电费、电梯电费及楼道照明电费等亦以公摊方式向业主收取。期间，部分业主因小区监控系统功能丧失及其维护问题与被告意见分歧，拒绝交纳物业服务费用，被告催收未果后以诉讼方式追讨；原告等部分业主则以本案所诉理由提起诉讼。被告还向韶关市曲江区发展和改革局报告了小区的收费问题，韶关市曲江区发展和改革局于2018年10月21日复函被告，复函称众佳好公司自接管案涉小区物业服务起至办理变更物业服务收费备案之前，依据前期物业服务协议（或合同），按照该小区原实行的物业服务等级实际完整提供物业服务并按相应的政府指导价收取物业服务费，不受变更物业服务收费备案的时间影响。以上事实，经审理在案。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点是：一、被告对案涉小区进行物业管理服务是否非法经营，重复违法收费。二、被告对案涉小区进行物业管理服务是否存在违约行为，原告的诉讼请求依法应否支持。关于焦点一。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，众佳好公司与建设单位韶关市曲江半山豪园开发有限公司签订的《物业管理委托协议》依法成立，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在协议期限内，案涉小区2016年成立业主委员会后未另聘物业服务企业，也未与众佳好公司重新签订物业服务合同，仍由众佳好公司继续对案涉小区提供物业管理服务，业主事实上亦接受了物业服务，因此，该《物业管理委托协议》继续有效，众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务依法有据。第二，案涉小区收费标准，已由前物业服务企业备案，韶关市曲江区发展和改革局在2018年10月21日给众佳好公司的《关于半山豪园物业收费问题的复函》确认，众佳好公司自接管案涉小区物业服务起至办理变更物业服务收费备案之前，依据前期物业服务协议（或合同）按照该小区原实行的物业服务等级实际完整提供物业服务并按相应政府指导价收取物业服务费，不受变更物业服务收费备案的时间影响。众佳好公司具有相应物业服务资质，其接管案涉小区进行物业管理服务后没有调整收费标准，不属于无备案收费。第三，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，小区共用场地、共用设施设备产生的水电费用，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。根据《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第九条规定，小区园林照明、楼道照明、公摊水费等公摊费用不属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分。根据《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第十二条规定：“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主（物业使用人）合理分摊。……”。小区园林照明、楼道照明产生的电费属于可以由全体业主（物业使用人）合理分摊的范畴。韶关市曲江区供水管理处对案涉小区供水是实行抄表到小区而非抄表到户，其每月向案涉小区抄表的用水量大于众佳好公司向案涉小区业主抄表的总用水量。众佳好公司是“代收代缴”，因此，对于多出的用水量产生的水费应由案涉小区用水业主共同分担较为公平合理。由此可见，案涉小区公摊水电费用是共用场地、共用设施设备产生的，属于全体业主的共同支出，不属于物业服务合同约定的电梯楼按建筑面积每平方1.2元/月收取的住宅物业服务费范畴，依规应由全体业主共同负担。原告诉称众佳好公司非法经营，重复、违法收费，要求退还非法收取物管费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。首先，案涉小区监控设备，游泳池、水景瀑布等公共娛乐设施，配置消防设施、小区公共停车位等是小区物业共用部分、共用设施设备，这些涉及物业共用部分、共用设施设备的权利、义务应由全体业主享有和承担，原告作为业主之一享有知情权和监督权。其次，根据《物业管理条例》第十一条第（五）项、第（七）项和《物业服务收费管理办法》第十一条第四款规定，对于物业共用设施设备的修缮费用涉及专项维修资金的使用问题，不得计入物业服务支出成本或者物业服务成本；而筹集和使用专项维修资金事项由业主共同决定，筹集和使用专项维修资金事项并非原告所能决定。因此，原告以被告存在对小区监控系统等物业共用部分、共用设施设备维护服务不到位等违约行为为由提起诉讼，属于原告主体不适格，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告游卫福的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告预交），由原告负担。本判决为终审判决。审判员  周伟萍二〇一八年十一月三十日书记员  彭 玲