福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初1055号 原告：林秀琴，女，1976年6月5日出生，汉族，住福建省平潭县潭城镇龙磹庄**。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：许世坛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林莹，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告林秀琴与被告平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告林秀琴的委托代理人龚雅铃、被告如意城公司的委托代理人林莹、王命兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀琴向本院提出诉讼请求：1.判令如意城公司向林秀琴支付因未按《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金，以652775元为基数按每日0.01%标准自2015年6月30日起计算至如意城公司协助林秀琴办妥不动产登记手续之日止；2.诉讼费用由如意城公司负担。事实与理由：2013年3月29日，林秀琴与如意城公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，林秀琴向如意城公司购买位于平潭县金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城雍景苑第x幢x层xxx号房，该商品房总价款为652775元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；……”。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，林秀琴依约履行了支付购房款的合同义务。如意城公司向林秀琴交房后，因如意城公司原因，林秀琴未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，如意城公司已构成违约。 如意城公司辩称，一、诉争房屋逾期办理房屋权属证书系因政府原因导致，林秀琴要求如意城公司支付逾期办证违约金无合同及法律依据。诉争项目分二期、三期工程，均包含政府采购房。在项目建设过程中区管委会在未办理规划变更手续的情况下，口头要求如意城公司对政府采购房的部分进行规划变更，且未就此变更向如意城公司出具任何书面文件。但如意城公司作为一般的房地产开发企业，在区管委会的多次要求下只得先行对该项目进行规划变更。项目建设完毕后如意城公司立即办理房屋权属登记的相关手续。但因未办理规划变更手续，导致项目现状与规划审批不一致，故规划局不予通过规划验收，如意城公司无法进行下一步的办证手续。如意城公司提交的《关于世茂海峡城G002地块二期项目情况说明的函》《平潭海峡如意城G002地块二期项目10#-12#楼规划核实相关工作专题会议纪要[2017]53号》已充分证明，如意城公司系根据区管委会要求对二期、三期的人才公寓房进行规划变更，导致无法通过规划验收。正因是区管委会要求进行变更，故区管委会方才向区规划局发函要求区规划局按照原规划审批指标出具规划核实意见。随后，区管委会仅就二期工程出具相关会议纪要，故二期工程随即通过规划验收，于2017年9月13日已办妥产权总登。但因区管委会未对三期工程的规划变更原因作出说明，也未出具会议纪要，故导致三期工程直至2017年8月3日方才通过规划验收，到2017年11月7日办妥总登。《商品房买卖合同》主文第十四条：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”，该条款已明确只有因如意城公司原因导致林秀琴无法在约定期限内取得房屋权属证书的，如意城公司才应当承担违约责任。而本案诉争房屋系因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如意城公司进行规划变更，致使后续无法进行规划验收，且政府相关部门至今未就此事向如意城公司提供任何证明文件或会议纪要，最终导致该项目至今无法通过规划验收，且因金井湾污水处理厂尚未及时投入使用，导致平潭海峡如意城G002、G003地块办理环境保护验收的材料不齐全，无法通过环境保护验收，故导致后续无法及时办理房屋所有权初始预登记。因此林秀琴主张逾期办证的违约责任无合同及法律依据，依法应当予以驳回。对于上述因区管委会在未办理规划变更手续的情况下先行要求如意城公司变更规划致使后续无法进行规划验收的事实，建议法院向区规划局调查核实。二、如意城公司已办妥房屋所有权初始预登记（大产证），自此如意城公司已完成合同约定的义务，林秀琴于第一项诉讼请求中已明确合同第十四条约定的系办理房屋所有权初始登记的违约金，故林秀琴怠于办理房屋权属证书登记手续（小产证）而产生的责任依法应当由林秀琴自行承担，林秀琴主张违约金计至办妥权属证书登记手续之日止缺乏合同依据。如意城公司作为开发商，无论是依据合同约定还是法律规定都仅承担协助办证的义务。林秀琴在第一项诉讼请求中也明确了合同第十四条约定的系逾期办理房屋所有权初始登记违约金，恰恰证实了林秀琴也认可合同约定如意城公司仅有办理总登的义务，诉争房屋已办妥总登即已完成合同约定及法定的协助义务，此后由林秀琴提供合同原件、身份证复印件、契税证明、公共维修基金发票、户口簿原件、结婚证原件、首付款及贷款发票等材料即可办理房屋权属登记。因此，办理房屋权属登记既是林秀琴的义务也是权利，如意城公司仅承担协助义务，在诉争房屋于办妥总登后，何时办理小产证完全取决于林秀琴。因林秀琴自身怠于办理小产证而产生的责任依法应当由林秀琴自行承担。正如林秀琴所称，合同第十四条约定的系逾期办理总登的违约金，因此林秀琴要求如意城公司按照该条标准支付违约金至办妥小产证之日止无任何法律及合同依据。故司法实践中，包括福州市中级人民法院在内，均是判决违约金计算至办妥房屋总登之日止，而非计算至办妥小产证之日。如意城公司在办妥房屋所有权初始预登记后，已多次通知林秀琴可办理房屋权属证书登记手续，并告知林秀琴应当提供的办证材料以便如意城公司予以协助。若在本次庭审前，林秀琴已办理了房屋权属证书登记，则恰恰证明林秀琴于房屋所有权初始预登记办妥后已收到如意城公司通知，知悉诉争房屋具备办理房屋权属证书登记手续的条件，至于林秀琴何时办理房屋权属证书登记手续完全取决于林秀琴的主观意愿，林秀琴于房屋所有权初始预登记办妥后怠于办证的责任应当由其自行承担。即便如意城公司需承担违约责任，违约金也应仅计算至房屋所有权初始预登记办妥之日；若在本次庭审时，林秀琴仍未办理房屋权属证书登记，那么在本次庭审时如意城公司已再次告知，林秀琴已知悉诉争房屋具备办理房屋权属证书登记手续，林秀琴应当提供材料，以便如意城公司予以协助。至于本次庭审后，因林秀琴仍怠于提供材料导致无法及时办证的责任应当由其自行承担。三、林秀琴计算的违约金起止期间有错误，部分已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，本案的违约金计算时间应从法院收案时间往前推2年，林秀琴计算的违约金起止期间有错误，部分已超过诉讼时效。四、林秀琴并未举证证明因逾期办理权属登记而遭受损失，林秀琴主张的违约金标准过高，法院有权依法应予以调整。根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，林秀琴所主张的违约金金额应当要与其所遭受的损失相当。而林秀琴从未举证证明其因逾期办证所遭受的具体损失为多少，事实上林秀琴也未因此遭受任何实际损失。因此，林秀琴主张按照已付购房款的日万分之一计算违约金明显高于林秀琴的损失，依法不应支持，人民法院有权依法予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年3月29日，林秀琴（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，以总价652775元购买位于平潭金井纵二路与金井横一路交叉路口西北侧平潭海峡如意城2011-G002地块雍景苑第x幢x层xxx号房。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林秀琴依约定支付了全部购房款。2015年3月30日，如意城公司向林秀琴交付了案涉房屋。因林秀琴主张至今未能办理房屋权属证书，遂成讼。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，林秀琴依约交纳了全部购房款，如意城公司却未能依约协助林秀琴办理房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照相关规定，案涉合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故如意城公司应负完备办理案涉房屋不动产登记证（含房屋所有权及国有土地使用权登记信息）的相关手续并协助林秀琴办理不动产登记手续之义务。如意城公司主张系因政府原因导致未能办理案涉房屋权属证书，但未能提交充分证据佐证未能办证的原因系因政府唯一因素所致，依法不予采信。林秀琴主张逾期办证违约金自2015年6月30日起计算至如意城公司提供完备办理不动产权证登记的相关材料并尽到通知义务之日止。因林秀琴主张的部分违约金在民法总则施行之前已超过2年诉讼时效，故林秀琴可以主张逾期办证违约金自2015年10月2日起计算至如意城公司提供完备办理不动产权证登记的相关材料并尽到通知义务之日止，超出部分不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，如意城公司主张林秀琴的部分诉请超过诉讼时效，缺乏事实与法律依据，不予支持。如意城公司尚抗辩案涉合同约定的违约金过高，但其作为主张调整的一方却未能就违约金过高的事实提供相应证据予以佐证，依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、平潭海峡如意城开发建设有限公司应在本判决生效之日起十日内向林秀琴支付逾期办证违约金，违约金按购房款总额652775元的日万分之一标准，自2015年10月2日起计算至平潭海峡如意城开发建设有限公司提供完备办理不动产权证登记的相关材料并尽到通知义务之日止。 二、驳回林秀琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费969元，减半收取计484.5元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈爱心 二〇一八年三月三十日 法官助理翁奇震 书记员翁琴