贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1247号 上诉人（原审被告）：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处环城路。 法定代表人：王克舜，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：屠金伟，贵遵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘吉军，男，1983年6月18日出生，穿青人，本科文化，纳雍县老凹坝乡中心学校教师，住纳雍县。 委托代理人（特别授权）：王奕，广东桥达律师事务所律师。 上诉人贵州齐安房地产开发有限公司（以下简称：齐安公司）因与被上诉人刘吉军商品房预售纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告刘吉军起诉请求：1.被告履行《商品房买卖合同》第八章约定办理商品房转移登记，交付房地产权证；2.被告承担未交付房屋产权证的违约责任：依合同约定至执行之日，暂计算到2017年12月17日：78639元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：我于2012年6月5日与被告签订纳雍县雍熙镇新街路中景濠庭2栋3单元13-1《商品房买卖合同》，我按照约定支付了相关房款，办理了相关手续，被告也交付了商品房。按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应向我承担78639元的违约金并办理、交付房产权证书。 原审被告齐安公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持；2、我公司未能办理房屋转移登记的原因是新消防规范的调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致消防设施不能达标，无法办理相关手续，我公司已于2014年3月30日前向纳雍县房产事业局提交办理房屋初始登记相关资料，故根据双方合同约定办理房屋转移登记时间顺延，我公司不存在支付违约金的法定事由；3、涉案合同约定的违约金标准过高。 原审经审理查明：2009年，被告奇安公司以出让方式取得纳雍县雍熙街道办事处（原雍熙镇）新街路编号为(2009)第090号、使用权面积为9209平方米地块的建设用地使用权。2010年，被告齐安公司取得名为“中景濠庭”建设项目的建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房屋预售许可证。2012年6月5日，齐安公司作为出卖人、原告作为买受人签订了《商品房买卖合同》(合同编号:QA2012-029)，齐安公司将其开发建设的纳雍县新街路“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房售予原告。合同载明：“该商品房的规划用途为住宅，建筑面积119.76平方米，套内建筑面积101.76平方米；按套计算，该商品房总价款为344909元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款104909元，余款240000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年03月30日前向买受人交付该商品房。”该合同第二十二条载明“出卖人承诺于2014年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。2012年9月30日，原告刘吉军向被告支付了首期房款104909元，余款240000元以公积金贷款方式支付。齐安公司已按合同约定将“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房交付给原告占有使用。2014年3月30日前，齐安公司向纳雍县房产事业局申请办理“中景濠庭”项目2号楼房屋初始登记并提交相关资料，经审查因其没有消防验收合格证明，未达到办理条件，该局未予受理。“中景濠庭”建设项目因消防设施不达标，该项目未通过消防验收，致使被告齐安公司在2014年3月31日前未能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,导致原告至今未能办理“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房产权证。 另查明，齐安公司原名称为纳雍县齐安房地产开发有限公司，2014年7月23日更名为贵州齐安房地产开发有限公司。 原审认为：被告齐安公司是依法登记的房地产开发企业，其与十三案原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因齐安公司开发建设的“中景濠庭”建设项目未通过消防验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理“中景濠庭”商品房产权证，是齐安公司的责任，被告提交的证据只能证明在2013年3月30日前向办证机关提交了相关资料，消防验收不合格，不能证明系双方约定的“非被告原因”，故齐安公司已构成违约，应当向原告承担违约责任。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期办证的违约金过高，日万分之三的违约金系原、被告双方协商一致的结果，且未超出合理限度，被告的抗辩无事实和法律依据，应不予采纳。关于违约金的计算以及是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”，故2017年10月1日前诉讼时效未完成的，适用三年的诉讼时效，2017年10月1日前诉讼时效已经完成的，适用两年的诉讼时效，原告自被告齐安公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，但未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，合同约定的违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故齐安公司应从原告起诉之日倒计两年即从2015年11月17日起按照合同约定的已付房款日万分之三的标准支付违约金，并计算至齐安公司交付商品房转移登记的有关文书之日止。关于被告齐安公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题，被告虽向纳雍县房产事业局提交了办理“中景濠庭”项目房屋初始登记的相关资料，但该局未受理，属于被告未具备办证条件，故被告应承担违约责任。被告称因新消防规范调整和政府拆迁难度增大导致无法办证，《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，“中景濠庭”建设项目的消防登高操作平台达标以前，齐安公司均不能取得“中景濠庭”建设项目的所有权初始登记，虽是齐安公司的责任，构成违约，但属于事实上不能履行，原告要求齐安公司办理商品房转移登记的有关文书现已无实际意义，齐安公司承担违约金责任一直到交付商品房转移登记的有关文书之日止，可促使其处理“中景濠庭”建设项目的消防设施达标，达到办证条件，如消防设施达标达到办证条件后齐安公司仍不办理，届时原告可另行提出主张，故原告要求齐安公司办理商品房转移登记的有关文书应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州齐安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘吉军支付以购房款344909元为基数按日万分之三计算的违约金，支付期间从2015年11月17日起至将“中景濠庭”2栋3单元16层3-16-1号商品房转移登记的有关文书交付之日止；二、驳回原告刘吉军的其他诉讼请求。案件受理费1766元，适用简易程序审理减半收取883元，由被告贵州齐安房地产开发有限公司负担。 宣判后，齐安公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人取得的案涉房屋所属国有土地包含了案涉房屋周边尚未拆除的房屋，该区域已纳入案涉房地产项目建筑整体规划，因纳雍县人民政府未完成房屋拆迁工作，上诉人无法开展工程建设，导致案涉房屋消防登高面操作平台不符合消防验收标准，不能办理产权证书；2.按照《商品房买卖合同》约定，非因上诉人原因导致不能办理房屋产权登记，则办理时间顺延，上诉人依约不应承担违约责任；3.被上诉人主张的违约事实发生于《中华人民共和国民法总则》（以下简称：《民法总则》）施行之前，且截至2017年10月1日《民法总则》施行时，本案已超过《中华人民共和国民法通则》（以下简称：《民法通则》）规定的2年诉讼时效期间，被上诉人提出的违约金请求不应获得支持。一审判决适用《民法总则》确定本案诉讼时效，且采取分段方式计算诉讼时效期间，适用法律错误；4.被上诉人主张的违约金明显过高，已经超过购房款的30%，涉案违约金标准应当依法进行调整。 被上诉人答辩称：原审认定事实正确，适用法律无误，请求驳回上诉人的请求。1、上诉人违反《商品房买卖合同》约定，逾期多年未为答辩人办理并交付房地产权证，应承担违约责任。2、“中景濠庭”建设项目消防登高面操作平台不能达标的原因在于上诉人的违规建设，拆迁不作为。上诉人未拆迁到位就违反建设规划，建设、售卖不能办证的商品房，应承担违约责任。3、上诉人因其他第三方的原因未能履行义务的依法应向答辩人承担责任，上诉人可向第三方追偿，但不能因此免除上诉人的责任。4、上诉人认为违约金已经超过购房款的30%以上，但答辩人的诉讼请求违约金暂计算到2018年1月17号也才23.7%。5、一审判决适用了《民法通则》诉讼时效的规定，倒推两年计算并无不妥，与上诉人的诉求一致。 二审中，本院依职权调取：毕节市公安消防支队2016年12月7日作出的（毕公消验字（2016）第0230号）《毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：“我支队对贵州齐安房地产开发有限公司纳雍中景濠庭1、2号楼建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：1、1、2号楼登高操作场地设置不符合要求，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第4.2.7条之规定；2、1号楼消防车道的回车场设置不符合要求（现设置为自动扶梯），不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第4.3.5条之规定；3、1号楼距与多层建筑的防火间距不足（只有7.4米），不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；4、部分直接开向前室的入户门不是防火门，不符合不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第6.1.3条之规定；5、1号楼2单元距2号楼防火间距之间的防火间距为5.439米、7.964米、7.826米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年）第4.2.1条之规定；6、双扇防火门不能按顺序关闭，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.4.2条之规定；7、电井和商业楼梯间部分楼层未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第3.2.2条之规定；8、消防用电设备的配电线路明敷时所穿金属管未采取防火保护措施，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第9.4.1.1条之规定；9、地下**车库通向**管道孔洞封堵不完整，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.2.5条之规定；10、超过1.2米的风管下方未设置喷淋保护，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-20012005版）第7.2.3条之规定；11、穿越防火分区处的风管未设置防火阀，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第10.3.12.1条之规定；12、消防控制室未设置用于火灾报警的外线电话，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50016-2013）第3.4.3条之规定；13、地下部分送排烟支管处未设置排烟防火阀或防火阀，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第8.4.5条之规定；14、地下车库中1部人行安全疏散门开启方向错误，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第7.4.12.1条之规定；15、消防水泵房、柴油发电机房等防火墙上开设有孔洞，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第5.2.3条之规定；16、室内消火栓主管顶部未设置自动排气阀，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第8.4.2.9条之规定；17、防烟楼梯间正压送风口未在2-3层设置，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005版）第8.3.8条之规定；19、该工程的火灾自动报警系统、消防电梯不能正常运转，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GB836-2009）第6.2.3条第一款第d项之规定；20、该工程架空层防烟前室、通向架空层住宅楼梯间、消防水带、部分开室门、电梯机房隔断分隔、商业地上1、2层、商业地下1层、地下车库部分商业改为门面、架空层改为商业、发电机房未设置储油间、配电房内未设置正压送风和排烟设施等未严格按照原设计图纸施工，不符合《贵州省消防条例》第十六条第一款之规定，经公安消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得修改。以上问题，你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用”。 上诉人齐安公司质证认为：对该证据三性均无异议。 被上诉人刘吉军质证认为：对该证据三性均无异议，案涉工程项目消防验收有20多项不合格，不仅是登高平台的问题。消防验收不合格系上诉人自身原因导致，应当按照合同约定承担违约责任。 经审查，本院依职权调取的证据程序来源合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，对其证明力予以确认。 经审理查明：毕节市公安消防支队于2016年12月7日作出（毕公消验（2016）第0230号）《建设工程消防验收意见书》，认定纳雍“中景濠庭”1、2号楼建设工程存在登高操作场地设置不符合要求、楼距与多层建筑的防火间距不足、电井和商业楼梯间部分楼层未设置火灾探测器、火灾自动报警系统、消防电梯不能正常运转、室内消火栓主管顶部未设置自动排气阀、地下二层车库通向前室管道孔洞封堵不完整等共计20 项不合格问题，评定“中景濠庭”1、2号楼建设工程消防验收不合格。二审认定的其余事实与一审无异。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人未按约定时间向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记的有关文书是否应承担违约责任？2.原审判决对本案诉讼时效期间的确定是否得当？3.双方当事人约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年3月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。上诉人至今未履行上述义务，违约事实客观存在，应当依据合同约定承担违约责任。对此，上诉人主要以消防登高平台不达标系案涉房屋不能办理房屋产权证书的原因，而消防登高平台不达标系政府未完成案涉房屋周边建筑拆迁工作所致。经查，上诉人主张的上述抗辩事由不成立，理由详述如下：其一，本院依职权调取的毕公消验（2016）第0230号《毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书》反映了案涉房屋所属工程存在楼距与多层建筑的防火间距不足、消防车道的回车场设置不符合要求、防火间距不足、未按原设计进行施工等20类消防验收不合格事项，上诉人主张的消防登高平台不达标仅是导致案涉房屋未通过消防验收的因素之一；其二，即便如上诉人所述，其以出让方式取得的国有土地包含部分尚未完成拆迁的周边建筑，但上诉人于2009年即已取得国有土地使用权，截至2013年其与被上诉人签订《商品房买卖合同》已时隔四年有余，故即便存在因政府拆迁迟延导致施工进程延缓的事实，该事实在《商品房买卖合同》签订前即已发生，属于上诉人签订合同时应当合理预见的可能影响合同履行的因素，由此造成履行迟延的法律后果应归责于上诉人。据此，上诉人关于逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书非其自身原因所致的主张与本案事实不符，上诉人以此为由主张办证时间顺延，其依约不承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。 关于焦点2，原审判决适用《中华人民共和国民法通则》并无不妥。具体理由如下：根据《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2014年3月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；根据《商品房买卖合同》约定，上诉人在逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书情形下，违约金采取以日为单位的累计方式计付，则违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被上诉人有权主张上诉人支付自起诉之日起倒计二年期间的违约金，原审适用《中华人民共和国民法通则》自被上诉人向人民法院起诉之日起倒推二年计算违约金并无不当；上诉人齐安公司关于本案已超过诉讼时效的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信；关于原审适用《民法总则》错误的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。 关于焦点3，《商品房买卖合同》第二十二条关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书相关违约责任的约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有约束力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，被上诉人主张按约支付违约金理由充分。鉴于违约金条款的设置兼具补偿性和惩罚性功能，法律规定幅度内的违约金数额的确定应以当事人意思自治为原则，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的上诉人单方提供的格式合同，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人对此未予举证，应当承担举证不力的不利后果。对上诉人主张调整违约金的请求，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求无事实及法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1766元，由上诉人贵州齐安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进