广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终958号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道白坭村，组织机构代码61764404-1。负责人：吕永新，董事长。委托诉讼代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周楚琦，广东毅隽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘铭炽，男，1984年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社（以下简称白坭股份社）因与被上诉人刘铭炽土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白坭股份社上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由刘铭炽承担。事实和理由：（一）关于本案发生的背景。刘铭炽在投标前知悉涉案土地的现状，包括但不限于四个土地证及土地证上登记的权属人，知悉涉案土地上的主体建筑未办理相关报建手续，自愿承担风险。2015年11月23日，白坭股份社与廉江市建筑工程总公司（以下简称廉江公司）签署了《建设工程施工合同》，约定由廉江公司对涉案土地进行开发建设，廉江公司随后自行对涉案土地进行了打桩。廉江公司后与刘铭炽协商，廉江公司退出，刘铭炽认可廉江公司打桩金额并自愿接手对涉案土地进行租赁开发。《张槎街道白坭原竹器厂地块招标公告》明确公示，主体建筑未办理相关报建手续，投标人应充分考虑相关风险，一经中标该项目和签订租赁合同即表示承认、接受本项目的现状，愿意按约定支付租金和遵守租赁合同的约定。刘铭炽知悉涉案土地由四个土地证构成，分别登记在四家主体即白坭村塑料厂、白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂、村委会名下，亦知悉涉案土地上的建设即打桩工程没有办理规划、报批手续且自愿接手。因涉及到重大集体资产，刘铭炽要求白坭股份社协助通过佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心平台办理相关招拍挂手续，刘铭炽自愿投标、中标并签订《租赁合同》，应承担《租赁合同》约定的全部义务。（二）涉案土地上打桩结算是由廉江公司作出，刘铭炽确认该打桩金额并自愿支付该笔费用。《租赁合同》第三条约定，刘铭炽确认前期投入费用3934520.26元，白坭股份社对于该笔费用的构成并不知情。经向张槎街道办了解，才知道存在白坭厂房基础工程结算书及白坭厂房其他费用工程结算书，该两份结算书上有廉江公司及项目管理公司盖章，白坭股份社没有盖章，两份结算书的用途均是用来招标，上面写明是“招标控制价”，其中白坭厂房基础工程结算书招标控制价为3144965.05元，白坭厂房其他费用工程结算书招标控制价为789555.18元。另，白坭股份社与刘铭炽于2017年1月13日签订的《租赁合同》，以及白坭股份社与廉江公司签订的《终止协议书》，均明确了刘铭炽对打桩工程款3934520.26元予以确认并支付，白坭股份社代收代支给廉江公司，白坭股份社没有从中受益。（三）一审判决以白坭股份社未向刘铭炽交地构成违约而判决解除合同，没有事实和法律依据。《租赁合同》约定租赁期限为20年，2017年1月13日至2018年4月12日为免租期，合同未有约定何时需要交地及迟延交地的法律后果，更没有关于迟延交地多长时间可以解除合同的约定。事实上，土地是客观的存在。合同签订后，白坭股份社即将四个土地证原件交付给刘铭炽办理合证用，直至一审开庭前几天，刘铭炽才将土地原件退回。合同签订至一审庭审前，刘铭炽从未向白坭股份社主张没有收到涉案土地或向白坭股份社催交涉案土地，刘铭炽没有使用涉案土地的真实原因是因为其怠于办理合证怠于履行合同义务、不想继续投资涉案土地，与白坭股份社无关，白坭股份社在履行合同过程中没有任何过错。廉江公司陈述涉案土地被其围蔽，没有事实依据。2017年1月23日白坭股份社与廉江公司签署的《终止协议书》、2017年1月13日白坭股份社与刘铭炽签署的《租赁合同》及白坭厂房基础工程结算书第5项，均载明3934520.26元工程款里包含了施工围栏即围蔽费用，涉案土地的围蔽是前期建设的需要，而不是廉江公司陈述的因没有收到全款而设置。相反，欠款属于另外一种法律关系，在合同没有约定未付清款项可以不撤场的情况下，廉江公司不撤场是违法侵占涉案土地的行为。从常理上分析，廉江公司也不会为了小额的款项安排留守人员看管场地，事实上廉江公司并没有这么做，刘铭炽也从未举证其有要求白坭股份社交付涉案土地或地块被第三人占用的证据。（四）关于办理涉案土地的合证。白坭股份社协助办证义务的范围仅限于提供由白坭股份社自身保管可以直接出具的材料，或是在相关材料上签章。刘铭炽不积极办理涉案土地的合证，是违约行为。涉案土地至今未开工建设，刘铭炽具有重大过错。根据《租赁合同》第四条、第七条的约定。涉案土地的合证、报建等手续均由刘铭炽负责办理，白坭股份社予以协助。也就是说，需要刘铭炽自行到相关职能部门咨询相关流程及所需资料，白坭股份社只需提供协助。刘铭炽从未向白坭股份社出具需要协助办理合证的义务清单，也未告知白坭股份社予以协助的依据。合同签署后，白坭股份社将涉案四个土地证原件交付给了刘铭炽，但涉案土地至今未办合证，纯粹是因为刘铭炽不作为，刘铭炽在合同履行过程中存在严重过错。（五）一审法院认定涉案土地只差完税证明即可办理合证，是没有法律依据的。刘铭炽通知白坭股份社出具完税证明，在一审庭审时亦陈述只差完税证明即可办理合证。事实上，涉案土地的合证并非出具完税证明就可以办理。另外，涉案土地登记在白坭村塑料厂、白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂、村委会名下，而三家企业因为历史原因未在工商部门登记注册，自然也就没有纳税记录。白坭股份社向税局咨询，税局表示没有纳税即无法办理完税证明，白坭股份社也多次口头告知刘铭炽无法办理完税证明，具体的办理事务应由刘铭炽负责。刘铭炽怠于办理也不采取其他解决办法，存在重大过错。（六）刘铭炽以怠于履行合同义务的实际行动要求解除合同，白坭股份社只能同意，但刘铭炽应对解除合同承担全部责任，白坭股份社无需向其退还保证金、前期费用及利息。涉案合同系因刘铭炽违约而单方要求解除，根据《租赁合同》第三条之规定，刘铭中途退租，白坭股份社不需要退回保证金。廉江公司的打桩没有经过规划及审批，是不合法的。白坭股份社对此并不知情，也没有对其进行验收确认。白坭股份社在投标文件中已经告知了投标风险，刘铭炽作为完全行为能力人，自愿参与投标并最终中标，对打桩金额予以认可且自愿承担付款责任，刘免炽应接受其允诺的约束并依约付款。时至今日，因涉案土地办理合证手续繁琐且花费巨大，刘炽不愿意继续履行合同，已经打的桩就没有任何使用价值，对白坭股份社来说也是如此。基于刘铭炽对打桩款的确认，且该损失系因刘铭炽的违约行为所导致，故应由刘铭炽承担。一审判决白坭股份社应将3934520.26元退还给刘铭炽并支付相应利息，缺乏事实和法律依据，应予改判。刘铭炽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。刘铭炽向一审法院起诉请求：1.判令解除刘铭炽、白坭股份社于2017年1月13日所签订的《租赁合同》；2.判令白坭股份社将合同保证金30万元和前期费用3934520.26元退还给刘铭炽，并从2017年1月18日起按年利率6%计付利息，直至全部付清款项为止；3.白坭股份社承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月，白坭股份社通过招标的方式对“白坭原竹器厂地块”进行招租。2017年1月13日，白坭股份社（甲方、出租方）与刘铭炽（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：“……经甲、乙双方友好协商一致，就乙方承租甲方所拥有的地块事宜，订立本合同书，共同遵守：一、地块的结构、地址、建筑面积和经营用途：甲方按现状提供位于佛山市禅城区张槎街道白坭村原竹器厂地块租赁给乙方使用。按占地面积2300平方米计租，竣工后的土地上盖建筑面积要求不低于5000平方米，建筑物采用水泥框架结构，资产经营用途：工业或商业用途。二、地块租赁期限：租赁期为20年，即从2017年1月13日起至2037年1月12日止。租地后建设免租期12个月、办证免租期为3个月共15个月，从2017年1月13日起至2018年4月12日止。三、合同保证金和前期费用收取方式：乙方在签订合同时，支付300000元给甲方作履行合同的信用按金。合同期内，乙方不得用该保证金抵扣租赁款项及其它应交纳的任何费用。承租期满，乙方缴清应缴的所有费用后，凭按金单无息退回按金给乙方；如乙方中途退租，按金不退回，作补偿甲方的经济损失。鉴于该项目地块前期已完成打桩施工，甲方已经确认投入前期费用3934520.26元（包括设计费、打桩基础费、工地围墙和机械工人误工费用等），该费用由乙方承担。本项目招标结果将在招标竞投会当天起公示3天，乙方须于公示期满后3天内与甲方签订合同并向甲方支付合同保证金和前期费用。……四、由于现状土地证共有多个，报建规范要求国土合证才能受理入窗，我社出具所有证明文件及协助办理合证，所有费用租赁方负责。（注：办理新证合并期限不得超过三个月，如办理新证合并超过三个月，则乙方不再享受三个月办证免租期，并须按第1-3年合同租赁价款的要求向甲方支付该三个月的租赁费。若三个月内办合证成功，则合法施工；如三个月后未办好合证及相关报建手续而继续施工而产生的违章建筑造成法律及经济责任由乙方负责）。乙方须在租地后建设免租期12个月及办证免租期为3个月后的第15个月（即2018年4月10日前），向甲方缴交第一次的租金及卫生费共300000元整。……六、租赁款项及费用的计算、支付时间和缴费方：1.第1-3年租金租赁款项及费用和第4-20年递增的计算：（1）乙方必须每月向甲方缴交租赁款29486元，以每月每平方米12.82元计算；（2）乙方必须每月向甲方缴交卫生费690元，以每月每平方米0.3元计算；（3）第1-3年租金以每月每平方米合共13.12元计算；（4）递增情况：第1-3年租金不变，第4年递增10%，第4年起每3年递增10%，依此类推。2.租金及费用的支付时间：按先交款后使用的原则，乙方应在每季第一个月10日前交清当季的租金及水电费等一切费用。……七、合同期内，乙方必须服从甲方对租赁物业的统一管理和监督：1.租地原则：要求乙方办理整合土地和报建手续，费用由乙方自行承担，甲方无偿配合乙方办理报建手续；……报建手续相关图纸及方案须报甲方备案，甲方只负责提供场地；……”2017年3月21日，刘铭炽向白坭股份社出具《关于提取完税证明原件办理土地证合证之用的函》，主要内容为：“现我方正在对白坭原竹器厂地块4个土地证办理土地合证和规划报建工作，其中3个土地证使用权人分别为白坭管理区属下企业（白坭村塑料厂、白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂），办理土地证合证需要向贵单位提取此3家企业的契税、营业税和增值税的完税证明原件，请贵单位尽快提供此类证明原件供我方进行办理土地证合证和规划报建工作之用。”2017年4月11日，刘铭炽向白坭股份社出具《提供土地办证资料的函》，主要内容为：“我承租方刘铭炽在张槎街道农村资产交易平台中标承租白坭合作经济联合社白坭原竹器厂地块，并于2017年1月13日与贵社签订租赁期为20年合同，承租方于2017年3月21日送达给贵社《关于提取完税证明文件办理地证合证之用的函》，请求贵社提供相关资料给承租方进行办理地证合证和规划报建用，但贵社至今没有提供。现特致函请贵社在2017年6月1日前提交以上文件给承租方并协助承租方办理一切报建有关手续，如贵社在2017年6月1日前不能提供相关文件给承租方的，承租方有权终止该合同并要求退回承租已支付给贵社的前期费用3934520.26元及租赁押金300000元并支付同期银行利息。”2017年6月30日，白坭股份社向刘铭炽出具《关于要求我社提供土地办证资料的复函》，主要内容为：“刘铭炽先生：贵我双方于2017年1月13日签订《租赁合同》，约定贵方承租我社白坭村原竹器厂地块以及贵我双方的相关权利义务。依据合同第四点及第七点可知，贵方知悉合同土地有多个证，而在报建时需要合证，需要办理相关手续；我社的义务是出具证明文件及协助办证。所有费用均由贵方承担。贵方来函要求我社提供完税证明文件，而该文件应由相关税务部门出具，应由贵方负责办理手续并承担相关费用；诚然，贵方在办理过程中如需我社协助，我社同意予以配合。”2017年1月18日，刘铭炽向白坭股份社支付了白坭原竹器厂地块保证金300000元及前期项目投资费3934520.26元。2017年9月30日，佛山市禅城区发展规划和统计局向一审法院作出《关于白坭股份合作经济联会社土地租赁合同纠纷案协助查询的复函》，上载：1.通过租赁集体土地进行项目开发建设的，在符合法律法规规定的条件下，项目申报主体可以是土地承租人，或是由土地权属人联合申报。项目申报主体可以是土地承租人，或是由土地权属人联合申报。项目开发建设前，须向我局申请建设项目规划条件，建设单位须严格按照规划条件进行项目规划方案设计，并将规划房屋提交我局审批。2.在项目规划报建中，未有法律法规要求联合开发地块必须合并土地证后才能进行规划报建，对于旧区或旧村改造开发建设，规划管理法规政策鼓励相邻地块统一规划、联合开发。3.白坭村委会所属地块土地证证载功能为住宅用途，其余三个地块土地证证载功能为工业用途。另因未提供上述四个地块的具体坐标数据，该局暂无法查询其相关规划功能。上述四个地块是否能够兴建工业或者商业项目，须结合片区规划功能、项目设计方案以及相关法规规定，通过建设单位申报规划审批后方可确认。2017年10月31日，佛山市禅城区国土城建和水务局（以下简称禅城国土水务局）向一审法院作出《关于（2017）粤0604民初11354号之1协助调查函的复函》，上载：佛山市张槎镇白坭村和佛山市张槎镇白坭管理区的四宗土地（不动产权证号为：0600070900201、0600070900202、0600070900204、0600070900197），由于历史原因，受当时技术水平限制，该四宗土地均无具体的界址点坐标。经我局土地测绘中心实地踏勘，由于目前该四宗土地的地上建筑物均已拆除，无法对该四宗土地的界址重新测量，故无法提供该四宗土地的坐标数据。另查明，2015年11月23日，白坭股份社（发包人）与廉江公司（承包人）签订《建设工程施工合同》（GF-2013-0201），主要约定如下：工程名称为白坭厂房工程，地点为佛山市禅城区张槎街道白坭村，工程承包范围为本工程总建筑面积12198.36平方米，地上**，建筑高度30.2米……承包范围包括土建、装修、安装工程及市政配套工程等，合同价格为15182319.86元。2017年1月23日，白坭股份社（发包人）与廉江公司（承包人）签订《终止协议书》，主要约定如下：甲乙双方签订《建设工程施工合同》（编号：GF-2013-0201）,乙方已根据合同约定和设计图纸要求进行施工，已于2016年5月5日完成了本工程桩子分部工程，但由于甲方所处街道相关政策调整，要求乙方暂停施工。经双方协商同意，该合同于2017年1月23日予以终止。自合同解除之日起，双方权利、义务关系终止。现乙方已按设计图纸要求完成打桩施工，合共3934520.26元，该工程款包括设计费、打桩基础费、工地围墙和机械工人误工费，双方同意工程款由日后承租该地块项目中标人支付给乙方，并由甲方代收代支该款项。2017年2月28日，廉江公司开具收据一份，确认白坭股份社向廉江公司支付1400000元。再查明一，根据白坭股份社提供的集体土地建设用地使用证显示，土地使用者为白坭村塑料厂的土地用途为工厂、地号为250，建筑占地面积为527.73平方米，边界四至为东至村路、南至冯妹屋、西至竹编厂、北至粮食加工厂；土地使用者为村委会的土地用途为住宅、地号为250-1，建筑面积为211.84平方米，边界四至为东至道路，南至塑料厂，西至吕响屋，北至吕流、吕贡屋；土地使用者为白坭管理区（机修厂）的土地用途为厂房、地号为**，用地面积为1890平方米，边界四至为东至道路、冯妹屋，南至道路，西至道路，北至白坭村竹编厂。土地使用者为白坭村竹编厂的土地用途为工厂、地、地号为247筑面积为477.27平方米，边界四至为东至塑料厂、南至机修厂、西至空地、北至民房。再查明二，白坭股份社于2017年8月22日收取起诉状等应诉材料。诉讼中，一审法院向廉江公司制作询问笔录一份，该司陈述：白坭股份社委托廉江公司对白坭原竹器厂地块进行建设厂房工程，后白坭股份社对廉江公司说涉案地块上面还有房屋属于私人产权，未处理完毕，不能继续工程，故与廉江公司签订《终止协议书》。双方约定，解除上述合同并由白坭股份社支付已完工部分的工程款。白坭股份社应该支付3934520.26元，到目前为止白坭股份社仅支付工程款1400000元，白坭股份社没有按照约定向廉江公司足额支付工程款。白坭股份社对廉江公司说无钱继续偿还工程款，故廉江公司拒绝交还涉案土地。现在厂房所在地已被廉江公司围蔽，并留守了人员看管。廉江公司仅完成了打桩工程，其他地面工程尚未开始。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。刘铭炽、白坭股份社签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，刘铭炽、白坭股份社双方均应善意的履行。关于刘铭炽诉请的解除合同。依据涉案《租赁合同》的约定，租赁期从2017年1月13日起至2037年1月12日止。据前查明，案外人仍在占用涉案土地，即白坭股份社在将近一年的时间仍未能将涉案土地交付给刘铭炽，故白坭股份社的行为已构成违约，刘铭炽诉请解除合同于法有据，一审法院予以支持。白坭股份社虽抗辩主张涉案土地不存在使用障碍，但未能举证予以反驳，故对白坭股份社的该项抗辩意见不予采纳。至于合同解除时间，因刘铭炽无证据证明在诉前白坭股份社已收到解除合同的通知，则一审法院确认刘铭炽与白坭股份社的租赁合同关系于起诉状送达白坭股份社之日即2017年8月22日解除。由于涉案租赁合同因白坭股份社违约而解除，且刘铭炽并未实际占有使用涉案土地，故白坭股份社占有刘铭炽的保证金以及前期费用无合法的依据，故刘铭炽诉请返还保证金以及前期费用，一审法院予以支持。经计算，保证金以及前期费用合计为4234520.26元（3934520.26元+300000元）。关于刘铭炽诉请的利息。白坭股份社占有刘铭炽的保证金及前期费用，确实给刘铭炽造成资金占用期间的利息损失，一审法院酌定白坭股份社以保证金及前期费用为本金，从刘铭炽起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向刘铭炽支付利息，刘铭炽诉请超出部分，一审法院不予支持。另，白坭股份社在诉讼中以本案的处理结果与廉江市建筑工程总公司存在重大利害关系为由，申请追加其作为第三人参加诉讼，因廉江市建筑工程总公司并非必要共同诉讼的当事人，且其已对本案的情况作出陈述，故对白坭股份社申请追加当事人申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，判决：一、确认刘铭炽与白坭股份社于2017年1月13日签订的《租赁合同》已于2017年8月22日解除；二、白坭股份社于判决发生法律效力之日起十日内，向刘铭炽返还保证金和前期费用合计4234520.26元及支付利息（以4234520.26元为本金，自2017年8月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；三、驳回刘铭炽的其他诉讼请求。如果白坭股份社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取20863元，由刘铭炽负担371元，由白坭股份社负担20492元。二审中，白坭股份社向本院提交了白坭厂房基础工程结算书、白坭厂房其他费用结算书、工商登记资料查询情况，拟证明白坭股份社对结算书的内容并不知情，也从来没有表示过自愿承担该笔费用，白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂、白坭塑料厂三家企业均未进行工商登记，刘铭炽要求白坭股份社提供三家企业的完税证明，在事实上是不可能的，刘铭炽没有通过正确的渠道办理土地整合手续，导致合同无法继续履行，白坭股份社并不存在违约行为。刘铭炽未向本院提交新证据。经审查，白坭股份社在二审中提交的证据均与原件核对无误，本院对其真实性予以确认，但上述证据均无法证明白坭股份社在合同履行过程中不存在违约行为，故本院对白坭股份社主张的证明内容均不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，经白坭股份社向佛山市禅城区市场监督管理局查询，该局并无“白坭村竹编厂”“白坭村塑料厂”“白坭管理区（机修厂）”的登记注册记录。二审中，本院致函禅城国土水务局，核实涉案四宗土地如合并土地证，是否符合法律规定及需要办理何种手续。禅城国土水务局函复本院，如需办理合并土地证至白坭村集体或村集体经济组织名下，建议提供白坭村塑料厂、白坭管理区（机修厂）、白坭村竹编厂三个权属人企业相关资料与其与白坭村集体经济组织的从属关系证明。如三个权属人未办理工商登记及税务登记，无法确定三个权属主体有民事主体资格，目前暂未查到相关法律依据支撑办理相关不动产登记。该局建议，针对涉案四宗土地的情况，如确定登记时有错误的，可由村提交关于权利人登记错误的证明，办理不动产更正登记。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。刘铭炽与白坭股份社签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。一审判决确认涉案合同已解除，双方对此均未提起上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为白坭股份社无需返还保证金和前期费用的上诉请求是否应当得到支持。禅城国土水务局函复本院，办理涉案土地合证必须证明白坭村塑料厂、白坭管理区（机修厂）、白坭村竹编厂具有民事主体资格，如确定登记时有错误的，可由村提交关于登记错误的证明，办理不动产更正登记手续。本院认为，白坭股份社在本案中并未提交证据证明前述三个土地权属人具有民事主体资格，也未提交证据证明其已向相关部门提交登记错误的证明，故白坭股份社并未按照涉案合同约定履行协助办理合证的义务，导致刘铭炽无法对涉案土地进行整体开发，合同目的无法实现。白坭股份社的行为构成根本违约，导致合同解除，应当承担相应的违约责任。一审判决白坭股份社向刘铭炽返还保证金和前期费用，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，白坭股份社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40676.16元，由上诉人佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十一月二十日书记员  何智峰