广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1934号 原告（反诉被告）：罗雪松，女，汉族，住广西博白县。 委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告罗雪松与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林剑、被告万家兴公司的委托代理人刘宁富、甲东公司的委托代理人陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗雪松向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告办理网签、备案《商品房买卖合同》并继续履行合同，即确认《商品房买卖合同》有效，被告协助原告将位于“万家兴苑”2幢2单元2701号房屋办理过户至原告名下；2、判令被告退还多收购房款45962元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告与被告委托的第三人约定原告购买被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑小区2幢2单元2904号房屋，总价款500000元。2015年3月6日、2015年3月23日，原告分别向第三人支付购房款50000元、150000元。随后，经原被告双方协商一致，原告将原先认购的2幢2单元2904号房更换为2幢2单元2701号房，并于2015年4月26日手签了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑小区2幢2单元2701号房屋，建筑面积约116.42平方米，单价为3900元／㎡，总价454038元。合同签订后，原告继续履行付款义务，于2015年9月6日、2016年1月17日、2016年1月18日分别向第三人支付购房款50000元、100000元、150000元。按照合同约定，购房款总价为454038元，由于中途换房原因，原告实际多支付了45962元。2015年4月29日，被告将案涉房屋交付原告使用，但至今未与原告在“北海市新建商品房预（销）售合同网上备案系统”上进行网签合同并备案。经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，其行为严重违反法律规定和合同约定，更有违诚实信用原则。依据合同法相关规定，被告行为已严重违约，但基于原告已依约履行了付款义务，无任何违约行为，且被告已将房屋交付原告使用之事实，双方合同目的仍可实现，故诉至法院。 被告万家兴公司辩称，其一，原被告之间不存在真实合法有效的商品房买卖合同关系。本案《商品房买卖合同》上面的公章及法定代表人印章未经过司法鉴定，答辩人向法院申请司法鉴定；其二，被告万家兴公司与第三人甲东公司的代理销售关系于2014年11月16日已经终止，第三人或者李梅林之后与原告签订的合同，对被告万家兴公司不产生法律效力；其三，原告没有向被告万家兴公司支付过任何购房款。被告万家兴公司是涉案房屋的所有权人。原告购买被告开发的房屋，应当向万家兴公司支付购房款。但是原告在没有任何证据证明被告委托第三人或李梅林代为收取购房款的情况下将购房款直接支付给第三人或李梅林，致使购房款被侵占，没有对支付购房款这一重要事情尽到谨慎义务。该行为的法律后果应当由原告承担，不能免除其向被告万家兴公司支付购房款的义务；其四，本案涉及伪造印章、侵占购房款等犯罪行为，建议法院将本案移送公安机关处理。 第三人甲东公司辩称，答辩人的权利及义务只是代理被告销售房屋，根据合同相对性，《商品房买卖合同》是原、被告之间签订的合同，与第三人无关。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判令反诉被告将位于四川路38号万家兴苑2幢2单元2701号房屋退还给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费人民币30000元（从2015年4月30日计至实际腾退房屋之日止，暂计至2016年4月29日，按月租2500元计算）；3、判令反诉被告结清从使用该房屋至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括但不限于物业费、卫生费、水电费、电讯接收费等）；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：位于北海市四川路38号万家兴苑2幢二单元2701号房屋是反诉原告开发的商品房，反诉原告对该案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的所有权权益。反诉原告未与反诉被告签订过《商品房买卖合同》，也没有与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告占有、使用反诉原告的商品房，侵犯了反诉原告的合法权益，应停止侵害，腾退案涉房屋给反诉原告。反诉被告在本诉中举证的落款时间为2015年4月26日的《商品房买卖合同》是伪造的虚假合同。反诉被告在本诉中称其已将案涉房屋的购房款支付给了第三人甲东公司，但是反诉原告从未给予第三人甲东公司授权收取案涉合同项下的购房款，反诉被告向第三人支付的购房款，与反诉原告无关。反诉原告因受骗，把案涉房屋交付给了反诉被告，在得知被骗后，要求反诉被告腾退案涉房屋，但遭到反诉被告的拒绝。在反诉原告要求腾房后，反诉被告拒不腾房，行为已经构成侵权，因反诉被告继续占用导致反诉原告无法出售案涉房屋，实际上给反诉原告造成损失，反诉被告应给予赔偿。反诉被告实际占用期间，依据其与物业公司、供水、供电等有关服务合同的约定，应交纳的费用，反诉被告应承担结清义务。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉。 反诉被告（本诉原告）罗雪松辩称，本案《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，是合法有效的合同，并且合同义务已经全部履行了，反诉被告已经支付完全部购房款，涉案房屋属于反诉被告所有，反诉被告没有任何侵权行为；反诉原告主张《商品房买卖合同》的公章是伪造的，但反诉被告并不清楚反诉原告有多少枚公章，反诉被告也不具备鉴定公章真伪的能力，故反诉被告在万家兴售楼部依照程序签订购房合同时有理由相信公章是真实的。即使公章是假的，反诉原告也履行了合同义务，依约向反诉被告交房，故反诉被告是合法使用房屋；反诉原告主张第三人与反诉原告并非代理销售关系，但反诉原告在签订合同后的交房等一系列追认行为证实了反诉原告与第三人是代理销售关系。故反诉原告的请求没有任何事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。 原告（反诉被告）罗雪松针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、身份证，证明原、被告及第三人的主体资格； 2、电脑咨询单，证明内容同上； 3、微信公众号销售信息、工作牌、起诉意见书，证明被告委托第三人代为销售案涉房屋的事实； 4、商品房买卖合同，证明原、被告关于购买案涉房屋的具体约定以及购房款为454038元的事实； 5、收款收据、转账凭证，证明原告已支付购房款500000元的事实，多支付了45962元； 6、准予入住通知书，证明被告已将案涉房屋交付原告使用的事实； 7、收据、缴费单，证明原告使用案涉房屋期间产生的物业管理费用的事实； 被告(反诉原告)万家兴公司对原告罗雪松提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3中的微信公众号销售信息、工作牌真实性、合法性、关联性有异议，是第三人单方制作的，制作内容被告无法控制，也未经被告授权许可，因此该证据无法证明被告委托第三人代为销售涉案房屋的事实，对起诉意见书真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，该证据没有能够直接证明被告委托第三人代为销售涉案房屋的陈述，反而证明李梅林伪造被告公章及法定代表人印章骗取购房者房款的陈述； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，该证据上的被告公章及法定代表人印章未经司法鉴定真伪，因此被告特向法院提起司法鉴定申请，请法院委托有资质的机构对被告公章及法定代表人印章进行司法鉴定； 对证据5真实性、合法性、关联性有异议，一方面，该证据不是被告开具的，被告无法判断其真伪；另一方面，该证据证明原告将大额购房款支付给李梅林或者第三人，而不是直接支付给涉案房屋所有权人被告，违反交易习惯，没有尽到谨慎义务，存在重大过错； 对证据6、7真实性、合法性、关联性有异议，被告是在原告及李梅林的欺骗之下，把涉案房屋交付给原告的，交付房屋行为不是被告的真实意思表示。 第三人甲东公司对原告（反诉被告）罗雪松提交的证据质证意见为： 对证据1、2、4、6、7的真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3的关联性有异议，对证明内容也有异议。第三人与被告的代理关系已终止，该套房不是第三人代理销售的房屋、只是李梅林的个人行为； 对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，第三人没有收到原告的购房款，收据不是第三人开出的，没有盖第三人印章，原告将购房款转给李梅林个人，公安局起诉意见书已说明罗雪松的房款已被李梅林截留； 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明被告是涉案房屋的所有权人； 2、合同解除协议，证明被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止，第三人应当于2014年12月15日前拆除其在万家兴苑门口的售楼部； 3、鉴定意见通知书，证明涉案房屋的《商品房买卖合同》上的公章与法定代表人印章未经鉴定，需要申请司法鉴定。 原告（反诉被告）罗雪松对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明内容有异议； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，不排除第三人与被告串通在事后补签的可能，且该协议与本案无关，第三人在本案中已经承认了其是被告的销售代理商，并在签订合同后被告也履行了重要合同义务，交付房屋给原告使用，已经追认了该合同； 对证据3真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该鉴定意见不能证实该印章是假的，即使是假的，也与原告无关，被告交付房屋的事实，则恰恰印证了被告对该合同的追认。 第三人甲东公司对被告(反诉原告)万家兴公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 第三人甲东公司没有证据提交。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年4月26日，原告罗雪松（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》一份及相应补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元2701号房，该房建筑面积116.42平方米，单价为人民币每平方米3900元，总金额分别为454038元；买受人分期付款，买受人已支付首期款人民币200000元，余款254038元于2015年12月31日前付清；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年3月6日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金50000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。2015年3月23日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款150000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。2015年9月6日，原告按照销售人员李梅林的要求，在中国工商银行转账支付50000元购房款给李梅林。2016年1月17日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款150000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。2016年1月18日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款100000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。原告总共支付购房款500000元。原告诉称其原先认购的是北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元2904号房，后经协商认购的房屋更换为北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元2701号房。2015年4月29日，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用。 另查明，2014年2月10日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《房地产销售代理补充协议》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售地点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2014年2月10日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在第三人甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。在该案审理过程中，被告万家兴公司申请对原告罗雪松所提交的《商品房买卖合同》及补充协议上“北海万家兴房地产开发有限责任公司”印章及法定代表人印章的真实性进行鉴定。2017年4月24日，广西公众司法鉴定中心出具的鉴定意见书显示，落款日期“2015年4月26日”《商品房买卖合同》及上的“2015年4月26日”《补充协议1》上盖印的“北海万家兴房地产开发有限责任公司”印章印文、“吴秀荣印”印章印文与样本中的“北海万家兴房地产开发有限责任公司”印章印文、“吴秀荣印”印章印文不是同一枚印章盖印形成。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第003737号。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉原告罗雪松与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系？3.涉案房屋的实际购房总额如何确定？4.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的50万元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系,未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉原告罗雪松与本诉被告万家兴公司是否存在商品房销售合同关系的问题。本诉原告罗雪松作出购买涉案商品房的意思表示，按照第三人甲东公司销售人员的指示支付购房款并接收房屋，本诉被告万家兴公司作出承诺实际履行约定，实际交付房屋给买受人，双方之间存在事实上的商品房销售合同关系，本案《商品房买卖合同》及补充协议上“北海万家兴房地产开发有限责任公司”印章及法定代表人印章的真假并不影响商品房销售合同关系的成立。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定涉案房屋的购房总价款为454038元，原告声称双方没有签订认购协议书，但是原告在明知涉案房屋总价款为454038元的情况下后续仍然按照购房款500000元实际履行付款义务，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为500000元，故原告诉请被告万家兴公司返还多收取的45962元购房款没有法律依据，本院不予支持。原告诉称因更换房屋导致房屋总价款减少的理由，本院不予采信。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。双方构成事实上的商品房销售合同关系，本诉原告依约支付了涉案房屋的全部购房款500000元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元2701号房的房产权属证书，本院予以支持。 关于反诉原告诉称反诉被告将涉案房屋的购房款支付给第三人，与反诉原告无关，反诉原告因受骗错误交房的问题，反诉原告没有提供证据证实。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间成立事实上的商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受骗错误交房的理由不成立，故反诉原告要求腾退房屋、支付房屋占有使用费并结清物业服务费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告罗雪松将位于广西北海市四川路38号万家兴苑2幢2单元2701号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证(2012)字第003737号］办理到本诉原告罗雪松名下； 二、驳回本诉原告罗雪松和反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4068元，反诉费275元，鉴定费10000元，合计14343元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在履行上述义务时一并付还给本诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉4068元，反诉275）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳