广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江民一初字第1443号 原告：南宁骏威物业服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区金湖路63号金源•现代城2048号。 法定代表人：杨健华，总经理。 委托诉讼代理人：陈玉清、陈海珍，系该公司员工。 被告：朱以敏。 委托诉讼代理人：黄红梅，广西江竹律师事务所律师。 原告南宁骏威物业服务有限责任公司（以下简称“骏威公司”）诉被告朱以敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玉清、陈海珍、被告的委托诉讼代理人黄红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏威公司诉称：原被告于2009年6月15日签订《前期物业服务协议》，双方就提供物业服务事项及费用进行了约定。此后，原告按约提供了物业管理服务，并代为缴纳了水费、电费、公摊水费、公摊电费等费用。自2010年10月以后，被告一直未能支付物业服务费等相关费用，原告多次追缴未果。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告向原告支付物业服务费3459.5元、生活垃圾处理费144元、电梯维护费150元、代收水费2.7元、公摊电费707.44元、公摊水费58.3元、违约金7713.4元，共计12235.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称，一、原告未尽到物业管理服务协议约定的义务，严重违约，无权收取物业费。主要表现为：1、小区脏乱差现象严重，公共设施常年失修，小区单元门、地面、围栏破烂不堪，车辆乱停乱放占用消防通道，各单元电线电缆乱拉，不维护绿化等；2、原告未尽职履行安保义务，小区治安差，导致多位业主财物受损。如：电动车被盗、电脑、钱财丢失等；3、原告未对专项维修基金、公摊水电费的明细进行公示，小区公共收益部分原告亦据为己有；4、南宁市住房保障和房产管理局已决定撤销原告的物业服务企业资质证书；二、原告违约在先，无权收取违约金，且违约金明显过高；三、原告未提交代缴水电费及滞纳金的票据，且未曾向被告催收水电费等相关费用；四、部分业主曾去缴纳物业费，但原告称须缴纳高额滞纳金后才收取物业费，被告无法接受；五、原告主张2012年11月以前的物业费已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人对证据进行了相互质证，对当事人双方所发表的质证意见本院已记录在庭审笔录，对均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了《前期物业管理服务协议》、《水、电代管服务委托合同》，证明原告依约收取各项费用，被告对上述证据的三性不予认可。本院认为，《前期物业管理服务协议》、《水、电代管服务委托合同》中有原、被告签字、盖章予以确认，系双方的真实意思表示，故本院对其三性均予以确认，将其作为本案定案的参考依据；2、原告提交了《欠费明细表》，《城市垃圾处理费收缴协议书》、《收费标准备案表》及水电费抄表记录，欲证明被告欠缴各项费用的金额，被告认为是原告单方面出具，对上述证据三性不予认可。本院认为，《欠费明细表》及水电费抄表记录详细列举了被告欠缴费用的时间及金额，而被告未能提交其他证据予以推翻，故本院对其三性予以确认；《城市垃圾处理费收缴协议书》、《收费标准备案表》系原告分别与南宁经济技术开发区市政环卫管理站、南宁市物价局签订的，故本院对其三性均予以确认，将上述证据作为本案定案的参考依据；3、被告提交了小区业主报警回执单、小区照片、物业管理乱象视频、被告修缮大门费用明细及被盗业主签名，欲证明因原告管理疏忽，给被告造成重大损失，原告无权收取物业费及违约金。本院对被告提交的上述证据的真实性予以认可，但其关联性及证明力则需在下文中结合其他证据及案件事实一并予以论述。 经审理查明：2009年6月15日，南宁骏威物业服务有限责任公司与被告签订前期物业管理服务协议，约定：物业服务费方面：无电梯普通住宅，由骏威公司按建筑面积自通知收房之日起0.55元／㎡.月向住户收取，有电梯普通住宅，由骏威公司按建筑面积自通知收房之日起0.70元／㎡.月向住户收取，电梯费（电梯维保、年检费用）30元／户.月。业主交纳物业服务费及其他费用的时间：每月5日前交纳当月的费用。代收代缴费用方面：受有关部门或者单位委托，骏威公司可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行。违约责任方面：住户违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，骏威公司有权要求住户补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。2009年6月15日，骏威公司与被告签订英伦第六区水、电代管服务委托合同，约定：被告每月应按时交纳水电费，逾期未交应从逾期之日起，向骏威公司交纳应缴金额千分之三的违约金。 2011年9月19日，南宁市物价局对英伦第六区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，市价格主管部门备案意见记载：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.55元／㎡，有电梯1元／㎡。备案有效期限至2014年9月19日。 2013年6月30日，南宁经济技术开发区市政环卫管理站与原告签订《协议书》，约定南宁骏威物业服务有限责任公司英伦第六区物业管理处每季度支付垃圾处理费，收费标准8元／户.月，协议有效期间为2013年1月1日至2013年12月31日止。 2014年3月31日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，载明自2013年9月开始，市住房局在开展“美丽南宁•整洁畅通有序大行动”居住区综合整治活动中，发现骏威公司等10家物业服务企业存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题，自本公告发布之日起，不得再从事物业服务活动，对于仍有在管物业项目的应按照有关法律法规的规定做好移交工作。 被告朱以敏系江南区白沙大道91号英伦第六区1号楼1单元602号房业主，房屋建筑面积为121.35平方米，该房屋已于2008年3月20日办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：2008809258）。 以上事实有原告的陈述、被告的答辩及所提交的证据和庭审笔录予以佐证。 本院认为，骏威公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《水、电代管服务委托合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。庭审中，被告辩称原告没有尽到物业服务的职责，故其不交纳物业服务费等相关费用。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如原告确实存在没有尽到物业服务职责的情况，被告可通过协商解决或者通过其他合法途径督促原告按约履行义务，如造成其损失还可要求原告承担相应的违约责任，而不应采取拒交物业费的方式来处理问题，故被告之辩解无法律依据，本院不予采纳。至于被告抗辩称2012年11月份之前的物业费已超过诉讼时效的问题，本院认为，物业管理行为系一种持续性的服务，在原告未撤离服务小区或未更换新物业企业之前，其一直在提供服务。而根据合同约定，被告亦存在支付费用的义务，两项行为和义务存在紧密联系。现被告持续欠缴，其行为存在延续性。因此，被告主张诉讼时效的抗辩，事实和法律依据不足，本院不予支持。 关于物业服务费的问题。根据2014年3月31日南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，原告自2014年3月31日后不得再从事物业服务活动，故对于该公告发布之后的物业服务费，本院不予支持；根据原告提交的欠费明细表，原告请求的物业服务费期间应为2012年1月1日起至2014年3月31日，共计27个月。另，根据原告提交的欠费明细表可得知被告所居住的为有电梯楼栋，故物业服务费应当按照有电梯标准计算较为合理。故，2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费为：每月84.95元×27个月＝2293.65元。故对于原告主张超过物业服务费2293.65元的部分，本院不予支持。 关于物业服务费的违约金问题，根据前期物业服务协议中关于违约责任的约定“业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，骏威公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”，被告认为违约金的约定过高，需要调整。本院认为，根据合同法关于违约金的约定不能超过实际损失的30%的规定，原被告在协议中关于违约金的约定确系过高，被告亦主张违约金过高，请求予以调整，本院予以准许。被告逾期交付物业服务费，确系给原告造成了损失，但该损失仅限于物业服务费用的资金利息损失，故，本院认定违约金的计算应当按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付。违约金的计算期间，本院认为，根据2014年3月31日南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，并结合被告所提供的居住区“脏乱差”的照片及报警事实，可以证实在排查期间即2013年9月至2014年3月31日，原告存在提供的服务不符合相关规定的事实，存在违约行为。故对于原告对该期间的违约金请求，本院不予支持。原告的欠费明细表确认违约金的计算从当月应缴费用的次月6日起计算，系其对权利的自由处分，本院予以确认。则物业服务费违约金应为：自2012年1月1日至2013年8月31日，以当月物业服务费84.95元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍按月依次计付。 关于生活垃圾处理费、代收水费、公摊电费、公摊水费、电梯维护费及违约金的问题。南宁经济技术开发区市政环卫管理站委托骏威公司按照8元／户.月收取英伦第六区业主的生活垃圾处理费，且骏威公司亦已将生活垃圾处理费交付南宁市环境卫生管理处，现原告主张按8元／户.月向被告收取城市垃圾处理费，本院对原告的该项诉请予以支持。根据原告提交的欠费明细表，被告尚欠原告自2010年10月1日至2014年6月30日的生活垃圾处理费8元／月×45个月＝360元，现原告仅主张该期间的生活垃圾处理费为144元，于法无悖，本院予以支持；对于代收水费、公摊电费、公摊水费、电梯维护费应以实际发生的代缴数额为准。根据原告提交的欠费明细表载明，自2014年4月14日至2014年5月10日，原告已实际代为缴纳的水费为2.7元；自2011年12月1日至2014年6月12日，原告已实际代为缴纳的公摊电费为707.4元、公摊水费为58.3元；自2012年1月1日至2012年5月31日，原告已实际代为缴纳的电梯维护费为150元。故，对于原告主张上述费用水费2.7元、公摊电费707.4元、公摊水费58.3元、电梯维护费150元的诉讼请求，本院予以支持；至于生活垃圾处理费、代收水费、公摊电费、公摊水费、电梯维护费的违约金，因原告仅仅为代收人，根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，原告虽不能就代收行为收取其他额外费用，但因被告未能及时缴纳费用导致原告进行代缴的，就代缴资金部分被占用期间的损失应当予以支持。而原告的损失仅限于代垫资金被占用期间的利息损失。对于该利息损失部分，应当予以支持。关于利息的计算起始时间，原告的欠费明细表确认损失的计算从当月应缴费用的次月6日起计算，符合合同约定，本院予以确认，并按中国人民银行同期贷款利率计算。则上述几项费用的利息损失为：1、生活垃圾处理费：从2010年10月1日至2014年6月30日，以当月生活垃圾处理费8元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；2、水费：从2014年4月14日至2014年5月10日，以当月应缴水费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；3、公摊电费：从2011年12月1日至2014年6月12日，以当月应缴公摊电费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；4、公摊水费：从2011年12月1日至2014年6月12日，以当月应缴公摊水费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；5、电梯维护费：从2012年1月1日至2012年5月31日，以当月应缴电梯维护费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算。至于被告提出的水电周转金的开支情况及如何处理的问题，可以由双方自由协商，协商不成的可以另案予以处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年1月11日至2014年3月31日的物业服务费2293.65元； 二、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付物业服务费违约金（违约金计算：自2012年1月1日至2013年8月31日，以当月物业服务费84.95元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍按月依次计付）； 三、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2010年10月1日至2014年6月30日的生活垃圾处理费144元及利息损失（利息计算：以8元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计付）； 四、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2014年4月14日至2014年5月10日水费2.7元及利息损失（利息计算：以当月应缴水费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计付）； 五、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2011年12月1日至2014年6月12日公摊电费707.4元及利息损失（利息计算：以当月应缴公摊电费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计付）； 六、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2011年12月1日至2014年6月12日公摊水费58.3元及利息损失（利息计算：以当月应缴公摊水费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计付）； 七、被告朱以敏向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年1月1日至2012年5月31日电梯维护费150元及利息损失（利息计算：以当月应缴电梯维护费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计付）； 八、驳回原告南宁骏威物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费106元，由被告朱以敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  奚荫强 人民陪审员  李浩安 二〇一八年三月七日 书 记 员  陈春香