内蒙古自治区锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2591民初119号 原告闫秀峰，男，1975年3月15日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区。 被告北京福星龙苑房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区大盛路**。 法定代表人李振兴，总经理。 被告王守军，男，1965年4月25日出生，汉族，原北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司负责人，现在内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特监狱服刑。 委托代理人苏秀文，男，1964年7月18日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。 原告闫秀峰诉被告北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）、王守军商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告闫秀峰到庭参加诉讼，被告龙苑公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王守军委托代理人未到庭。本案现已审理终结。 原告闫秀峰诉称，2012年8月9日，闫秀峰与原北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（以下简称龙苑分公司）的负责人王守军签订了《预订商品房协议书》，协议书约定：“闫秀峰自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区4号楼3单元楼下最东边向阳车库，面积24平方米，每平方米2000元，共计48000元。协议签订后，闫秀峰按约定预交了30000元车库款，但龙苑分公司却未在约定的时间交付车库。闫秀峰多次与龙苑分公司交涉此事，王守军推辞说过段时间就能交工，让闫秀峰再等一段时间。时至今日，龙苑分公司仍没有向闫秀峰交付车库，王守军也因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留，龙苑分公司也被撤销，故诉至法院。原告闫秀峰具体诉讼请求如下：1.请求判令被告龙苑公司、王守军返还预购房款30000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算从2012年10月31日至判决之日止）；2.二被告承担本案全部诉讼费用。 被告龙苑公司未作答辩。 被告王守军未作答辩。 经审理查明，2012年8月9日，原告闫秀峰与被告王守军签订了甲方为龙苑分公司，乙方为闫秀峰的《预订住宅楼协议书》。约定原告预订购买位于乌拉盖管理区龙苑小区4号楼3单元最东侧向阳车库，面积为24平方米，单价为2000元/平方米，总价款48000元，交付时间为2012年10月30日。合同由原告闫秀峰和被告王守军签字确认，并加盖龙苑分公司公章。原告闫秀峰于签订合同当日交付30000元，被告王守军为原告闫秀峰出具加盖龙苑分公司公章的《收款收据》一枚。龙苑小区至今未整体竣工。 另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动，于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（（地字第**，批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。 又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗人民检察院提起公诉，于2015年3月4日被东乌珠穆沁旗人民法院予以刑事处罚。 还查明，2014年4月1日，被告龙苑公司向东乌珠穆沁旗人民法院提起行政诉讼，以王守军设立龙苑分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发[2015]6号），决定撤销龙苑分公司，龙苑公司亦撤回起诉。 再查明，中国人民银行2012年7月6日公布的五年以上贷款利率为6.55%。 以上事实，有原告闫秀峰提供《收款收据》、《预定住宅楼协议书》原件各1份，本院调取的东乌珠穆沁旗人民法院刑事审理卷宗1册，东乌珠穆沁旗人民法院司法建议书1份，商业房销售统计表、企业法人营业执照、转让协议、证明、《乌拉盖管理区发改委关于福星龙苑小区乌拉盖分公司龙苑小区一期建设项目备案的通知》、资质证书、立案决定书、受案回执复印件各1份，乌拉盖管理区房产所回执、乌拉盖规划局证明、乌拉盖住建局说明、乌拉盖管理区国土局证明原件各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，首先，原告闫秀峰与被告王守军签订的《预订住宅楼协议书》约定了当事人名称、车库基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取部分车库款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告王守军在未取得商品房预售许可证明、土地使用权证书等情况下，与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后双方应当各自返还财产，并由过错方赔偿因此造成的利息损失。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息，于法无据，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮50%计算，即年利率为：6.55%ｘ1.5倍=9.825%。原告主张给付利息的期限为2012年10月31日起至购房款全部退还之日止，符合法律规定，本院予以支持；第三，关于本案的过错责任应当由谁承担的问题。龙苑分公司以甲方身份参与了合同的订立，本应属于合同的相对方，在因其过错导致合同无效的情况下应先以其自有财产承担责任。但龙苑分公司因在登记设立过程中存在欺骗等不正当手段已被撤销，故相应的法律后果应当由导致其设立以及被撤销的责任人承担。被告王守军在设立龙苑分公司过程中提供虚假材料，存在过错，应当承担返还原告购车库款30000元并赔偿相应利息损失的主要责任。被告龙苑公司对其公司资料以及公章的使用管理不善，且通过公安机关王守军诈骗案刑事卷宗中与李德武、刘东顺和时任龙苑公司法定代表人陈力的丈夫商龙生等人的谈话笔录可以看出，龙苑公司拟将公司资质对外交易，因此其亦对龙苑分公司的设立及被撤销存在一定过错，应当在王守军未能履行返还原告闫秀峰购车库款及赔偿利息损失的义务范围内承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王守军返还原告闫秀峰购买车库款30000元，并赔偿原告闫秀峰自2012年10月31日起，以30000元为基数，按照年利率9.825%，计算至车库款全部退还之日的利息损失。上述车库款及利息的给付时间：本判决生效后五日内； 二、被告北京福星龙苑房地产开发有限公司在被告王守军未能履行上述给付金钱义务范围内承担补充责任； 三、驳回原告闫秀峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费781元（原告闫秀峰已申请缓交），公告费560元（原告闫秀峰已预交560元），均由被告王守军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审 判 长 张弛应 审 判 员 小 荣 审 判 员 贾蕴智 二〇一九年三月二十一日 法官助理 赵 菲 书 记 员 任大鹏 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定； 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记证明，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。