山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初6638号 原告：臧家平，男，1955年10月29日出生，汉族，户籍地青岛市市南区，现住青岛市市南区。 被告：曲志超，男，1985年9月16日出生，汉族，户籍地青岛市城阳区，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李新革，青岛城阳馨福法律服务所法律工作者。 被告：伦智英，女，1974年2月15日出生，汉族，户籍地山东省胶州市，现住青岛市市南区。 原告臧家平诉被告曲志超、被告伦智英民事纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。原告臧家平、被告曲志超及委托诉讼代理人李新革、被告伦智英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧家平向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告曲志超、被告伦智英签订的房屋买卖合同无效；2、判令确认原告享有以同等条件下的优先购买权；3、判令被告退还房屋租赁押金2000元，退还已经交付的2016年9月至2017年4月房租12000元，或将此款转为购房款；4、两被告赔偿不能实现优先购买权经济损失约600000元；5、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告曲志超原系青岛市市南区丽水路1号**房所有权人，原告于2016年3月28日通过中介承租涉案房屋，租期三年，自2016年4月10日至2019年4月9日止，年租金24000元。合同签订后，双方依约履行。2016年9月，被告曲志超不顾原告明确要求确定房屋售价或签约前及时通知情况下，私下与被告伦智英达成买卖协议，出售涉案房屋，侵犯原告优先购买权，故具状起诉，请求判如所请。 被告曲志超提交答辩状辩称，1、原告所诉与事实不符，被告出售涉案房屋系与原告共同到中介登记，原告充分知晓交易过程，也明确表示不参与交易，乃原告自愿放弃；2、优先购买权行使期间为15天，原告既已明示放弃优先购买，亦未在有效期间内主张权利，应视为放弃权利；3、原告主张权利已经超出撤销权行使期间为一年的限制，其权利归于消灭。 被告伦智英辩称，同意被告曲志超答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 位于青岛市市南区户房屋的原所有人为被告曲志超。2016年4月10日，原告臧家平与被告曲志超达成协议，约定由原告臧家平承租涉案房屋，租期三年，自2016年4月10日至2019年4月9日，租赁费用为24000元/年。合同签订后，双方依约履行合同义务，原告臧家平在涉案房屋中居住至今，其租赁费用交至2017年4月9日。 2016年9月，被告曲志超与被告伦智英签订《房地产买卖契约》，由被告伦智英以总价800000元买受涉案房屋，合同双方依约履行合同义务，被告伦智英于2016年11月22日办理物权变更登记。 另，2017年9月，被告伦智英向本院提起诉讼，要求原告臧家平腾退房屋并支付租赁费。本院审理后认为原告与被告曲志超签订的租赁合同不符合解除条件，遂判令原告支付自2017年4月10日至判决生效之日止，按照年租赁24000元标准计算租赁费，并驳回被告伦智英关于腾退房屋的诉讼请求。一审宣判后，原告臧家平不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：原告主张，其与被告曲志超约定，涉案房产最终交易价格确定或签约前，务必事先通知，而两被告私下交易，显然未尽通知义务，进而侵犯原告优先购买权；被告则辩称，涉案房产从挂牌伊始，原告对出售事实充分知晓，且未明示购买，其优先权已经丧失。对该主张本院认为，优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的同等条件优先于第三人购买的权利。同等条件可以从价款、付款期限和付款方式等方面进行综合衡量确定，而要保证特定人优先购买权利，依赖于出卖人的及时通知，通知的形式法律虽未作出明确规定，但从实践角度考量，通知行为一般应当针对特定对象和特定事实作出明确的意思表示。本案中，被告提交了电话录音、房产中介证明等证据，以证明原告对出售事实充分知晓。但上述证据均难推断原告臧家平对两被告买卖房屋的主要条款事前已经知情，应当视为被告曲志超未尽通知义务。 本院认为，本案诉争焦点为：1、两被告签订的《房地产买卖契约》是否无效；2、原告在同等条件下能否优先购买涉案房产；3、原告能否要求退还房屋租赁押金、租赁费；4、原告赔偿请求应否支持。 1、关于两被告签订的《房地产买卖契约》是否无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告臧家平主张合同无效的理由为两被告私自交易未通知行为侵犯其优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原告臧家平申请确认合同无效之主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。 2、原告能否在同等条件下优先购买涉案房产。原告臧家平作为承租人，对同等条件下行使优先购买权具有法律依据。但在本案中，涉案房产已经两被告交易，权属发生变更，原告行使优先购买权的条件并不具备，客观上不能，原告之主张本院不予采纳。 3、原告能否要求退还房屋租赁押金、租赁费。依据原告与被告曲志超签订的《房屋租赁合同》，原告依约交纳房屋租赁押金2000元，2016年9月至2017年4月租赁费12000元，该费用发生原因是合同相对人基于合同约定，是原告为使用涉案房屋所支付的合理对价，既然房屋租赁合同尚处有效期间，权属变动又不影响租赁合同效力，原告主张返还房屋租赁押金和租赁费缺乏法律依据，本院不予采纳。 4、原告赔偿请求应否支持。如前所述，被告曲志超因未履行通知义务，侵犯原告优先购买权，依据规定，原告可请求被告承担赔偿责任。原告为此提交网络待售房产挂牌价格，以证明差价损失为600000元。从原告陈述可以看出，其要求被告曲志超事前通知的主要目的是待成交价款确定后再考虑是否购买或继续承租，并无必然交易的意思表示，且原告亦并未购买其他房产，原告仅以挂牌价格主张损失不当。涉案房产权属变动后，被告伦智英虽向本院提起诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，但本院依法认定租赁合同应继续履行，原告不存在无处居住问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“民事当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告臧家平要求被告赔偿损失600000元之请求，证据不足，本院不予采纳。 另原告提交申请，要求对被告伦智英提交录音证据的原始载体手机进行鉴定，以确定该证据非被告伦智英制作形成。对该主张本院认为，本院已经认定被告曲志超未尽通知义务，原告申请缺乏必要性，对其主张本院不予采纳。 综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告臧家平要求确认被告曲志超与被告伦智英签订《房地产买卖契约》无效的诉讼请求； 二、驳回原告臧家平要求确认优先购买涉案房产的诉讼请求； 三、驳回原告臧家平要求被告曲志超返还房屋租赁押金2000元和房屋租赁费12000元的诉讼请求； 四、驳回原告臧家平要求被告曲志超、被告伦智英共同赔偿损失600000元的诉讼请求； 五、驳回原告臧家平的其他诉讼请求。 案件受理费9940元，由原告臧家平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  蔡新友 人民陪审员  张鲁波 二〇一八年三月五日 书 记 员  姜泰一