海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1003号上诉人（原审被告、反诉原告）：海口竹轩茶艺有限公司，住所地海口市美兰区海府路**海南军区第二招待所东后楼**。法定代表人：陈玲，总经理。委托诉讼代理人:田国建，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人:王铭，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军海南省军区第二招待所，住所，住所地海口市海府大道**div>法定代表人：张丛波，所长。委托诉讼代理人：李武平，海南正凯律师事务所律师。上诉人海口竹轩茶艺有限公司（以下简称竹轩公司）因与被上诉人中国人民解放军海南省军区第二招待所（以上简称军区招待所）房屋租赁合同纠纷一案,不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。竹轩公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第五项，并支持竹轩公司的一审反诉请求，即：（1）判令军区招待所赔偿竹轩公司合同剩余年限（2017年3月11日-2020年8月31日）投入价值的损失30万元（具体投入损失以申请法院委托评估为准）；（2）判令军区招待所赔偿竹轩公司合同剩余年限（2017年3月11日-2020年8月31日）逾期可得利润80万元（具体利润金额以申请法院委托第三方评估为准）；2.本案的诉讼费用（包括一审反诉费用）由军区招待所承担。事实和理由如下：一、双方签订《军队房地产租赁合同》时，军区招待所并未按照程序向有审批权限的部队管理部门上报审核并盖章，造成军区招待所如今随意单方解除合同，其对合同不能履行具有严重过错。根据《总后勤部印发关于在全军推行房地产租赁管理改革的意见》第二条第（五）款：出租空余房地产单位必须申领《军队单位对外有偿服务许可证》。按照《军队空余房地产租赁管理规定》明确的审批权限，军队房地产租赁项目由总后勤部、总后勤部基建营房部、军区级单位后勤（联勤）机关、军区级单位房地产管理局（处）四级审批。《军队房地产租赁合同》未经具有相应审批权限的房地产管理部门审核盖章，一律无效。再根据《广州军区空余房地产租赁管理实施细则》第十四条，出租空余房产按照下列权限审批：出租房屋建筑面积不足3000平方米.......逐级上报，由军区房地产管理局审批，并报联勤部基建营房部备案。且双方合同第九条第（一）款也规定“甲方因军事需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见......”。但就涉案合同军区招待所并未按上述程序进行审批、备案，直接造成军区招待所随时、随意解除合同，并拒不做任何赔偿和补偿。军区招待所对此有严重过错，应对其严重过错承担民事责任。二、《军队房地产租赁合同》中关于军区招待所一方免责条款无效。《军队房地产租赁合同》为军区招待所提供的格式合同。根据我国《合同法》关于格式条款的规定，一方免除了己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为无效条款。故合同中第九条约定的“（一）因军事需要提前解除合同的......甲方按乙方实际使用时间即收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。（二）甲方非因军事需要提前解除合同的......并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用......。（四）因......国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，上述规定违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条的规定，也明显违反“公平合理”、“等价有偿”的民事原则，应为无效条款，并不应适用。三、鉴于竹轩公司投资、经营规模、合同的剩余年限等因素，军区招待所单方解除合同不予赔偿严重违反公平原则，一审判决以2个月未付租金、未付水电费进行补偿极为不公。军区招待所单方解除合同并非合同中约定的“军事需要”，军事需要应是部队行动作战等情况征用。另外，假使军事需要征用竹轩公司的财产，也应按照等价有偿的原则进行补偿。本案属“非军事”需要，更应按照公平、合理原则进行补偿。竹轩公司承租了军区招待所共计1613平米的铺面，经营期间持续的投入了100多万元进行装修和翻新。合同的这几年正是竹轩公司收回成本的关键时期。军区招待所单方解除合同让竹轩公司停止营业，使得涉案铺面和大量设备闲置，给竹轩公司造成严重的资金损失。而一审判决以2个月未付租金、未付水电费进行补偿难以达到合理的补偿数额。最高院“关于做好军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知”中，对于解除合同后的损失补偿数额等问题，尽可能通过专家咨询、评估并经质证后合理确定的规定。而且军区招待所依据的上级文件，也要求单方解除合同进行补偿。但一审判决补偿的数额，显然不合理。综上所述，军区招待所应对自己单方违法解除合同的行为负责，应对竹轩公司进行合理赔偿或补偿。一审判决有失公允，判决赔偿数额明显不合理。军区招待所辩称：一、关于合同审批、备案的问题。本案中，军区招待所与竹轩公司于2015年签订的《军队房地产租赁合同》属有效合同。竹轩公司主张军区招待所并未按照程序进行审批、备案，与本案无关。军区招待所解除合同系应军队自上而下深化改革，全面停止有偿服务的要求，并非随时、随意解除合同，竹轩公司的该上诉理由依法不能成立。二、关于免责条款无效的问题。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。该条规定符合《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，不属于格式条款中一方免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应属于合法有效的条款。一审判决不予支持竹轩公司的该反诉请求，属于认定事实、适用法律正确，依法应予维持。三、关于补偿是否不公的问题。本案中，竹轩公司接受经营后，并未进行全面装修，其主张经营期间持续投入100多万元进行装修和翻新不是事实。一审法院根据公平原则，从2016年12月至2017年2月未付的租金、水电费、停车费作为军区招待所给予竹轩公司适当的补偿，公平合理，军区招待所对此无异议。军区招待所向一审法院提出诉讼请求：1.解除军区招待所与竹轩公司于2015年9月1日签订的《军队房地产租赁合同》；2.竹轩公司立即搬出并将坐落于海南省海口市××区坐落于海南省海口市××区、三楼、三楼横头（坐落号：广琼字第4123号），建筑面积1613平方米的房产返还给军区招待所；3.竹轩公司向军区招待所支付自2016年12月起至合同解除之日止的租金、水电费、停车费（自2016年12月起暂计至2017年2月租金、水电费、停车费共计为11万元）；4.竹轩公司向军区招待所支付按每日千分之三计算的自2016年12月1日起至实际付清上述第三项诉讼请求费用之日止的违约金（暂时按11万元计算至2017年2月28日共计90天的违约金为29700元）；5.竹轩公司赔偿给军区招待所自合同解除之日起至实际搬出之日止，按每月27562元计算的租金损失；6.本案诉讼费用由竹轩公司承担。竹轩公司向一审法院提出反诉请求：1.军区招待所赔偿竹轩公司合同剩余年限（2017年3月11日-2020年8月31日）投入价值损失30万元（具体合同剩余年限投入损失以申请第三方评估为准）；2.军区招待所赔偿竹轩公司合同剩余年限（2017年3月11日-2020年8月31日）预期可得利润损失人民币80万元（具体预期利润损失金额以申请第三方审计为准）；3.军区招待所向竹轩公司返还房地产租赁保证金3万元及占用期间的利息；4.本案诉讼费由军区招待所承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，军区招待所与竹轩公司签订一份《军队房地产租赁合同》，双方约定：军区招待所将位于海南省海口市××区位于海南省海口市××区、三楼、三楼横头（坐落号：广琼字第4123号），建筑面积1613平方米的房屋出租给竹轩公司经营茶艺馆；租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日；月租金27562元；每月停车费1000元；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、停车费、卫生等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由竹轩公司承担；自合同签订后十日内，竹轩公司向军区招待所支付房地产租赁保证金3万元；竹轩公司履行合同约定义务后，军区招待所应在租赁期满时将保证金无息退还给竹轩公司；竹轩公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得军区招待所书面同意，费用自理，权属归军区招待所所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交军区招待所；军区招待所因军事需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，竹轩公司应当自接到军区招待所书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归军区招待所的全部财产交还给军区招待所，军区招待所按竹轩公司实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任等。合同签订后，双方按合同约定履行合同。2016年2月16日，为深化国防和军队改革，军委通知要求军队全面停止有偿服务活动。2016年7月6日，军区招待所向竹轩公司告知军委关于停止有偿服务的通知，2017年1月10日，军区招待所通知要求竹轩公司于2017年1月16日前结清租金、水电、搬离。因双方就解除合同事宜未能达成一致意见，遂成讼。另查，军区招待所在十年前已将涉案房屋出租给于他人经营茶艺馆，现在的经营者从2015年5月开始接手经营，在合同履行期间，竹轩公司并未进行全面装修，仅更换部分设施。双方均确认竹轩公司在合同履行期间支付保证金3万元。竹轩公司交付租金及水电费等至2016年11月。2017年2月11日后，竹轩公司停止经营，竹轩公司和军区招待所分别用锁头锁了涉案茶艺馆的门，茶艺馆内还有竹轩公司的物品。一审法院认为，本案的争议焦点在于提前终止合同的赔偿问题。一、关于解除合同的诉请。军区招待所与竹轩公司于2015年签订的《军队房地产租赁合同》双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。虽然合同约定的租赁期限未满，但军区招待所提出解除合同系应军队自上而下深化改革，全面停止有偿服务的要求，符合双方合同约定。故对军区招待所主张解除合同，竹轩公司返还租赁房屋的诉请，予以支持。二、关于占用铺面损失的问题。军区招待所解除合同是应政策要求不再进行经营，由此表明在短时间内，该房屋不会有收益，不存在竹轩公司占用铺面造成损失的问题。故军区招待所主张竹轩公司支付占用费缺乏事实和法律依据，不予支持。三、关于保证金和违约金的问题。竹轩公司欠付租金属于政策不明朗期间，竹轩公司未付租金有情可原，双方解除合同关系完全是因为军区招待所方面的原因。毕竟合同正在履行中，双方在合同解除后必然有诸多未尽事宜需要协商。在竹轩公司没有其他明显违约行为的情况下，军区招待所应当将租赁保证金退还竹轩公司。故军区招待所辩称不予退还租赁保证金，并要求竹轩公司支付违约金的主张，理由不充分，不予支持。四、关于竹轩公司反诉请求赔偿的问题。双方在合同中明确约定因军事需要提前终止合同的，互不补偿；或是因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。故竹轩公司要求军区招待所赔偿其投入价值损失和预期可得利润损失的诉请，与合同约定不符，军区招待所没有赔偿的义务，一审法院对该反诉请求不予支持。既然如此，竹轩公司在案件审理过程中提出对赔偿数额的鉴定，显然没有进行的必要，故对该鉴定申请不予准许。但合同提前终止，竹轩公司或多或少存在损失，根据公平原则，从2016年12月至2017年2月未付的租金、水电费、停车费可作为军区招待所给予竹轩公司适当的补偿，竹轩公司无需再向军区招待所支付该部分费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除军区招待所与竹轩公司于2015年9月15日签订的《军队房地产租赁合同》；二、竹轩公司须于本判决生效之日起30日内搬离位于海南省海口市××区位于海南省海口市××区、三楼、三楼横头（坐落号：广琼字第4123号，建筑面积1613平方米）的房屋，并将该房屋返还军区招待所；三、军区招待所须于本判决生效之日起10日内退还竹轩公司房屋租赁保证金30000元；四、驳回军区招待所的其他诉讼请求；五、驳回竹轩公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23713元，由竹轩公司负担7485元，军区招待所负担16228元。二审中，竹轩公司向本院提交了一份录音资料，拟证明签订《军队房地产租赁合同》时军区招待所并没有按照程序向军区房地产管理部门进行批准并向上级部门进行备案，其在解除合同时也没有上级部门出具的意见，直接造成军区招待所随意解除合同，并不给任何补偿。军区招待所在二审期间无新证据向本院提交。经质证，军区招待所认为该份录音资料的音质不清晰，且对通话人、通话时间不能确定，对于待证事实也没有准确、完整的描述。在无其他书面证据也未经过公证的情况下，军区招待所对该份证据的真实性、合法性、关联性、证明力均不予认可。本院认证如下，对竹轩公司在二审中提交的录音资料，因竹轩公司未提交证据原件予以核对，本院对该份证据的真实性不予认可，对该份证据不予采信。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，军区招待所和竹轩公司对原审判令解除双方于2015年9月15日签订的《军队房地产租赁合同》，以及判令军区招待所向竹轩公司退还房屋租赁保证金均无异议，故本案的争议焦点为：军区招待所在解除《军队房地产租赁合同》过程中是否存在过错？军区招待所是否应向竹轩公司赔偿合同剩余年限投入价值损失30万元及逾期可得利润80万元？2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会作出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，包括空余房地产租赁等利用军队资源开展的一切对外有偿服务活动。这是国家对军队进行自上而下深化改革的一项重要政策，军区招待所应无条件予以服从。据此，军区招待所提前解除与竹轩公司签订的《军队房地产租赁合同》，符合《合同法》第九十四条第一项之规定。至于竹轩公司上诉主张的军区招待所在签订及解除《军队房地产租赁合同》过程中未向有审批权限的部队管理部门上报审核并盖章，其对合同不能履行存在严重过错的问题，本院认为，竹轩公司主张的该审批手续是部队内部对空余房地产租赁事务进行管理的规定，属管理性的规定，其不能导致《军队房地产租赁合同》无效。因此，竹轩公司主张军区招待所未办理审核手续对合同的解除有重大过错，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。对竹轩公司请求军区招待所赔偿合同剩余年限投入价值损失30万元及逾期可得利润80万元的问题，依据《军队房地产租赁合同》中关于“因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”的约定，又据以上所述，军区招待所对合同的解除没有过错，竹轩公司的该主张无法律依据及合同依据，原审法院对其该项诉请予以驳回并无不当，本院予以维持。综上所述，竹轩公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由海口竹轩茶艺有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩    芬审判员 符  汉  平审判员 陈  桂  华 二〇一八年三月二十七日书记员 王曼娜（代）速录员 郑  珊  珊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。