上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终1691号上诉人(原审被告)：上海露香园置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡剑虹，董事长。委托诉讼代理人：严佳斌，上海市纵横律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱某，男，2000年9月19日出生，汉族，住上海市。法定代理人：朱为众(朱某之父)，男，1968年10月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖凌斯，上海科尚律师事务所律师。上诉人上海露香园置业有限公司(以下简称“露香园公司”)因与被上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初21048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。露香园公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判露香园公司无需赔偿朱某房屋空置损失及房屋空置物业费损失。事实和理由：朱某所提房屋质量问题，主要表现为大理石泛黄。但引起大理石泛黄的原因有多种，很有可能是业主使用频率及保养不当造成，并非是质量问题。况且，该问题也没有影响到房屋居住和使用。根据双方签订的《补偿协议意向书》，双方曾达成过一揽子解决方案，露香园公司除继续承担保修责任外，不再承担其他责任。系争房屋的修复期间为四个半月，然而一审法院却判决露香园公司承担超过十个月的房屋空置费损失，显然于法无据。而修复期间产生的物业费也与损失无关，业主支付物业费系其物业服务合同中应承担的义务，与房屋质量问题并无关联。另，双方签订的房屋买卖合同约定，如房屋有其他质量问题的，除免费修复之外，露香园公司须按照修复费用的0倍给予补偿。而一审法院判决露香园公司承担赔偿责任，与上述合同约定相违背。综上，露香园公司请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人朱某辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱某向一审法院起诉请求：1.要求露香园公司对本市露香园路XXX号XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)质量予以修复(北阳台渗水问题、主卫客卫餐厅走廊大理石抛光)；2.确认装修质保期自2017年1月12日起算两年；3.露香园公司承担系争房屋空置损失人民币(以下币种均为人民币)581,545.17元(自2015年3月27日起计算至2017年1月12日，每月26,965元计算)；4、露香园公司承担系争房屋空置期间的物业费21,056.88元(自2016年1月6日起计算至2017年1月12日，每月1,754.74元，按照一年计算)。一审法院认定事实：一、露香园公司系本市露香园一期开发商。2013年7月19日，朱某(乙方)就购买系争房屋与露香园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定系争房屋建筑面积206.44平方米、房屋总价14,319,091.28元(全装修总价为0元)；合同第11条，交房时间为2014年9月30日；第17条，甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。合同附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)中第17条(套内装修标准)约定，客厅、餐厅的地面为天然大理石；主卫生间、客卫生间的地面、墙面、洗脸盆台面均为天然大理石；厨房地面为高级地砖(西厨为天然石材)等；附件五(前期物业)，系争房屋的前期物业为上海联源物业发展有限公司(以下简称物业公司)；附件七(补充条款)第6条，若乙方未按甲方书面催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为甲方已经履行完毕对该房屋的交付责任，乙方亦已对该房屋进行了验收交接并且认同房屋符合合同附件三的标准，同时甲方对该房屋承担的保修期开始等；第8条约定，本合同所指“修复”是指甲方保修期内对该房屋内甲方提供的装修部分出现的质量问题进行修理、更换(但正常损耗、人为因素等原因造成的质量问题不在保修之列)，以达到国家认可或本合同约定的标准。乙方已获知并同意甲方选用的某些材质因矿物成分、密度等原因，将可能存在纹理颜色的差别。甲方对该房屋附送精装修部分承担两年保修期(自本同合约定的房屋交付之日起计)等。2014年9月，露香园公司书面通知朱某于同月22日交房。朱某委托其父母朱为众、王虹参与交房，届时因故双方未办理交接。后双方于2014年12月8日，办理房屋交接并且签置《入住交付书》，并于2015年3月27日补签《房屋交接书》。因该房屋为毛坯交付，露香园公司交付朱某《住宅工程质量分户验收合格证明书》、《上海市新建住宅质量保证书》中未涉及装修内容。期间，朱某就系争房屋存在质量问题向物业反映，物业公司于2014年11月7日向朱某出具房屋告知书复函，称对函件中房屋质量问题的渗漏水问题已修复；进户门10天内更换；厨房间不锈钢水槽划痕、锈斑7天内修复；大理石划伤已修复；漏水系三角阀裂口导致，已修复；赔偿问题需面谈等。二、2015年4、5月始，朱某就系争房屋存在大理石发黄、开裂、围边断裂、北阳台渗水等问题，向露香园公司或物业反映。次月5日，露香园公司出具承诺“6月10日开始动工客厅与餐厅(白色大理石)全部更换，预计7月10日完工。”2015年7月31日，露香园公司委托的施工方上海锯峰石材制品有限公司出具《露香园9号2201室大理石整改工作情况说明》(注：露香园9号2201室，系朱某之兄朱明购买的房产)：2015年4月、业主反映淋浴房卡拉拉大理石有泛黄现象，数次处理(朱某庭审中陈述，经药水去色后变黑)，业主不满意，为此提出更换。我方进行测量、配料等，于5月中旬将材料送至现场，因无法保证大理石泛黄问题，业主不同意施工。作为对业主的补偿，同意对地面大理面进行更换(更换石材品种)；同意将原浴缸位置取消改成淋浴房，原淋浴房取消。同年9月8日，物业确认施工周期，9月10日送样本、9月14日拆除洁具、9月22日石材加工完成、9月29日至30日安装完毕、10月中旬做镜面(大理面抛光)和换大台盆柜等。因施工方未及时整改，朱某于2015年10月26日，又向物业反映，大理石发黄、围边断裂、5月反映的大理石问题未解决，客厅镜子周围木饰开裂发、北阳台有漏水等。露香园公司答应于2015年12月31日前全部整改，涉及大理石围边断裂及泛黄的全部进行更换。次年第一季度，朱某多次查看施工情况，发现客厅大理面围边作更换外，其他未整改，为此朱某多次向物业反映，并指出2015年11月10日向开发商提出赔偿，未回复。2016年5月至7月，朱某三次向物业投诉称，露香园公司答应修复内容到5月4日未动工，客厅、餐厅大理石变色泛黄、厨房地砖未更换，次卫淋浴房内地面大理石未更换等。2016年7月5日，朱某委托上海市静安公证处作保全证据公证。图片所示，室内大理石地坪、围边、台面未修复、安装等。根据物业公司任务明细单所示，露香园公司于2016年11月底完成(两套房屋)修复工作。但朱某提出该明细单中，2016年3月30日还提到做大理石镜面、台面问题。三、2015年1月6日，朱某(乙方)父母朱为众、王虹与露香园公司(甲方)就系争房屋及9号2201室[另案诉讼，案号为(2016)沪0101民初字第21053号]维修达成《补偿协议意向书》：1.甲方免除乙方12个月的物业管理费(每月管理费1,806.42元)；2.乙方同意上述补偿方案并办理入住，除房屋保修责任由甲方继续承担外，不再要求甲方承担其他责任；3.甲方同意在B1层车位具备对外租赁条件时，在同等条件下优先选择A35、A36、A37号车位承租；在B1层车位具备对外销售条件且乙方仍然租赁上述车位时，在同等条件下乙方有权优先购买上述车位等。诉讼中，朱某提出该补偿方案仅处理2015年1月6日之前的问题，现朱某提出的是1月6日之后的质量问题，而且露香园公司修复未达到质量标准；补偿方案中12个月的物业费(每月管理费1,754.74元)确实免掉了、车位也已经落实。露香园公司认为露香园公司始终按照合同约定履行交房和维修义务；补偿方案中露香园公司除承担房屋保修责任，不再承担其他责任。四、2016年10月12日，黄浦区住房保障和房屋管理局就朱某代理人反映的露香园公司在没有获得全装修《住宅交付使用许可证》的情况下销售全装修住宅。该局经查，该项目在建工程报批、报监及竣工验收备案阶段经相关部门核定为毛坯房交付。2017年2月6日，黄浦区建设和管理委员会就朱某代理人反映露香园公司违规销售“露香园项目”住宅、交付房屋存在明显的(装修)质量问题，要求对该公司立案调查、并依法作出行政处罚，出具《行政处理告知书》，告知房屋销售问题不属其处理范围，且房屋管理部门已作书面答复；关于装修问题，该公司确实存在未报监、未领取施工许可证的情况下违法施工装修的情况，但该项目的装修工程已于2014年10月9日前全部结束，至朱某现在投诉时已过2年，故不再立案处罚，……。五、根据朱某申请，法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋市场租赁价格评估，该公司于2017年5月10出具评估报告，该房屋平均市场租赁价格26,965元/月(评估时点2015年3月7日至2017年1月12日)；评估费为2万元。一审法院认为，朱某、露香园公司签订的商品房预售合同虽约定房价中不包含装修部分，并以毛坯房名义报备，未就装修部分向行政主管部门办理报监、领取施工许可证、交付许可证等。对此，黄浦区建设和管理委员会就此认定露香园公司的行为属违法施工装修，但该认定不影响双方买卖合同效力，据此，露香园公司应按照合同约定，履行装饰装修的质量保修义务。根据《最高人民法院》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。诉讼中朱某要求露香园公司对系争房屋还存在的北阳台渗水、主卫客卫餐厅走廊大理石抛光问题予以修复，露香园公司表示予以整改，法院查无不当，予以照准；关于朱某主张装修保质期重新计算的问题，根据双方合同约定露香园公司应于2014年9月30日交房，但露香园公司通知朱某于2014年9月22日交房，朱某因房屋装修质量而未接受房屋，鉴于露香园公司交付的房屋装修瑕疵，不属于主体结构问题，故应视露香园公司通知交房日为房屋交付之日。根据合同约定，房屋装修部分的保修期自该日起计算为两年。法律法规或合同中并未约定因质量瑕疵的原因保质期可重新计算，故朱某要求装修保质期重新计算的诉请，法院不予支持。关于朱某主张赔偿房屋空置损失、物业费的诉请，朱某认为露香园公司对客厅、餐厅大理石等的维修期间，造成朱某不能居住；而2015年1月6日双方达成补偿协议，系对之前的质量问题的补偿，而现提出空置损失、物业费系对1月6日之后的房屋修复期间造成空置损失的补偿；露香园公司认为，2015年1月6日双方已经达成了调解补偿的意向，为一揽子解决方案，故露香园公司不应该再承担其他责任；自2015年5月朱某反映主卫大理石泛黄发黑问题，朱某不断提出新的要求，导致维修内容不停增加。鉴于，露香园公司交付的房屋事实上存在大理石泛黄的装饰装修问题，期间露香园公司虽履行了维修义务，如朱某提供2016年7月5日公证证据保全的照片所示场景，该事实客观上露香园公司修复状况，但也造成朱某不能入住的事实；但维修过程中，露香园公司为满足朱某要求，对套内和卫生间大理石、大理石围边全部更换、调整淋浴房布局变更、重作卫生间台盆等，客观上也造成维修内容的增加、维修成本的增长、维修周期的延长。故对朱某主张的房屋空置损失及房屋空置期间的物业费，法院结合评估意见，综合本案情况酌情判定。关于露香园公司提出双方已就补偿达成一致的辩解，法院认为从补偿时间节点看为2015年1月6日，其时还未提及大理石地坪修复等问题，该补偿为阶段性补偿，仅针对2014年11月物业公司复函内容，对此辩解，法院不予采纳。一审法院作出判决：一、上海露香园置业有限公司应于判决生效之日起三十日内对朱某名下的本市露香园路XXX号XXX号XXX室房屋北阳台渗水、主卫客卫餐厅走廊大理石抛光予以修复；二、上海露香园置业有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿朱某房屋修复期间的房屋空置损失290,772.59元；三、上海露香园置业有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿朱某房屋修复期间的房屋空置物业费损失10,528.44元；四、对朱某的其他诉请，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。“修复期间造成的其他损失”显然包括房屋因质量问题而无法入住所产生的空置损失，露香园公司上诉认为其他损失仅包括修复期间产生的空置损失，系对法律的错误认识与理解，本院对此观点不予采纳。一审法院综合本案实际情况酌情判定露香园公司应承担290,772.59元房屋空置损失，本院经审查认为并无不当。合同约定的露香园公司给予修复费用0倍的补偿亦即无需补偿的相关条款，并不当然地免除其应当按照法律规定承担的违约赔偿责任。由于房屋存在质量问题而无法入住，但物业费仍需支付，故该部分物业费也是朱某损失的一部分，一审判决露香园公司应予承担亦无不妥。关于《补偿协议意向书》是否是一揽子解决所有质量问题，无需赔偿的上诉观点，一审法院对此作了充分阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，露香园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,819.52元，由上诉人上海露香园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 江审判员 俞 璐审判员 成 皿二〇一八年三月十三日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……