北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）京民终26号上诉人（原审原告）：吴莉红，女，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴大志（吴莉红之弟），汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙湘，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京控制工程研究所，住所地北京市海淀区。法定代表人：袁利，所长。委托诉讼代理人：张琳钰，北京市航舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂颖，北京市航舵律师事务所实习律师。上诉人吴莉红因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司（下称恒远基业公司）、被上诉人北京控制工程研究所（下称北控研究所）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2017）京01民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。吴莉红的委托诉讼代理人吴大志，被上诉人北控研究所的委托诉讼代理人张琳钰、聂颖到庭参加了诉讼。恒远基业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴莉红上诉请求：1、请求判令吴莉红依法享有对位于北京市西城区安德路77号1号楼6单元3层302号房屋（下称302号房屋）的所有权；2、裁定解除对302号房屋的查封。事实和理由：2009年5月至6月，我到恒远基业公司售楼处、工地现场就302号房屋购房事宜多次向恒远基业公司咨询。恒远基业公司承诺安德路危改小区1号楼房屋为商品房，并承诺按市场价格人民币每平方米19000元向吴莉红销售302号房间。2009年7月6日。吴莉红与恒远基业公司签署《北京市西城区安德路危改小区购房合同》（下称《合同》）购买302号房屋，价格人民币每平方米19000元，建筑面积71.87平方米，全部购房款共计人民币1365530元。吴莉红于2009年7月6日向恒远基业公司支付人民币10万元，于2009年8月19日向恒远基业公司支付人民币1265530元整。两次合计向恒远基业公司支付全部购房款共计人民币1365530元整。2009年8月底前，吴莉红已全额付清全部购房款。恒远基业公司与吴莉红签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，恒远基业公司在《合同》签订后，取得了工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证，《合同》合法有效。2011年9月30日，恒远基业公司开发的北京市西城区安德路77号项目获得了北京市住建委颁发的商品房预售许可证，预售范围包括吴莉红所购买的302号房屋。吴莉红在与恒远基业公司协商办理网签合同过程中，2011年11月24日由于北控研究所向北京市第一中级人民法院要求查封了吴莉红购买的房屋，导致吴莉红至今无法办理网签合同，房屋至今无法交付。一、根据相关司法解释规定，涉案房屋未进行所有权登记，不能进行查封，法院查封行为是违反法律规定的，应当予以撤销。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”302号房屋已办理商品房预售许可证且已经出售，不符合预查封的条件，北控研究所申请法院对其查封是违法的。此外，购房合同合法有效，购房合同签订后，吴莉红积极要求恒远基业公司办理网签，恰恰由于北控研究所的非法查封，造成至今不能办理网签合同，导致吴莉红重大损失。二、北控研究所查封标的额远远超出涉案金额，法院对此事实没有查清，应当予纠正，解除其超额查封部分。北控研究所以1200万元的仲裁决定，对老百姓从恒远基业公司购买的价值近两亿元的20套房屋进行查封。根据周边二手房市场价格测算，北控研究所查封的20套房屋，目前市值近两亿元，根据北京市第二中级人民法院（2015)二中民终字第10872号民事判决书，以及北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02509号民事判决书判决认定的单套房屋价值为7329700元人民币，以上述判决价格计算，20套房屋价值近1.5亿元。北控研究所的查封行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，属于超额查封，应依法尽快解除对超标的额部分财产的查封。北控研究所查封的20套房屋中，已有10套房屋与恒远基业公司解除买卖合同，上述10套房屋市场价值近1亿元，已经远远超过1200万元，北控研究所不应以非法超额查封方式，对吴莉红合法有效购买的房屋进行查封。三、按照司法解释规定，吴莉红当时的情形，应当受到法律保护，享有的权利可以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，吴莉红父母及吴莉红本人曾尝试入住该房屋，遭到黑社会性质人员暴力驱赶、恐吓以及西城区德外街道工作人员的威逼利诱，造成我们无法依法事实占有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，考虑吴莉红所购商品房系用于父母居住且吴莉红父母名下无其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，吴莉红应享有房屋所有权，法院应予以解除查封。四、吴莉红依法享有房屋的所有权。恒远基业公司与北控研究所双方的纠纷不应查封吴莉红的财产，依法应予以撤销。2009年7月6日吴莉红与恒远基业公司签署《合同》购买302房屋。吴莉红于2009年7月6日、2009年8月19日分两次合计向恒远基业公司支付全部购房款共计人民币1365530元整。2009年8月底前吴莉红已全额付清全部购房款。恒远基业公司与吴莉红签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，恒远基业公司在《合同》签订后取得了工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证，《合同》合法有效。吴莉红已经履行了全部合同义务，房屋所有权应当已经发生转移。商品房买卖中，办理相应产权登记事宜由恒远基业公司负责，恒远基业公司未办理任何登记，应承担全部过错责任。法律不应将应由恒远基业公司承担的责任强加于公民个人，公民个人也没有能力承担这种责任。商品房买卖是特殊合同行为，发生在公民和法人之间，公民作为弱势群体，应当享有特殊的权利，吴莉红认为按照《物权法》的相关规定，所有权应当自合同签订之日起即发生权利转移，可以对抗其他第三人。请求法院依法予以支持，判决确认吴莉红的所有权，并撤销北控研究所的查封。五、按照公平原则，为保护消费者权益，应确认吴莉红拥有房屋所有权。在商品房买卖中，开发商与公民不是平等民事主体，不能简单适用《民法》、《物权法》，开发商应当承担的责任更大一些，因为在房地产开发销售过程中，双方信息不对称，开发商掌握全部情况，且承担了全部与商品房有关的预售许可证办理、网签合同申请办理、预售登记、大产权证办理等的责任。吴莉红不可能也无权自行去办理相关手续。本案应该适用《消费者权益保护法》，公民在与开发商商品房买卖中是弱者，应当受到《消费者权益保护法》的保护。按照公平原则，为了保护消费者权益，商品房买卖应当在合同签订、商品房取得预售许可证时即发生所有权转移。因为商品房取得预售许可证即可以发生公之于众的效果，任何第三方均可以查询获悉。本案中，吴莉红与恒远基业公司已经签订合法有效合同，涉案房屋已经获得预售许可证，吴莉红已经交付全额购房款，如果不确认吴莉红所有权，显然不符合法律公平原则，不利于保护消费者权益。北控研究所辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结论公正。吴莉红的上诉理由与一审并无实质不同，吴莉红在上诉状中提出的五项理由均不成立，应当驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚、法律适用正确，驳回吴莉红诉讼请求判决结果公正，二审应当予以维持。1、一审判决认定事实清楚。认定的案件基本事实主要有以下三项：（1）吴莉红未实际占有涉案302房屋；（2）吴莉红名下尚有用于居住的房屋；（3）涉案房屋尚未竣工验收、没有办理初始登记，目前依然登记在开发商恒远基业公司名下。（1）吴莉红虽然在一审中提供其于2009年7月6日就涉案房屋与恒远基业公司签订的《合同》，然而涉案房屋至今仍未最终竣工验收，不具备入住条件，因此在2014年11月24日涉案房产被查封之前，吴莉红从未实际占有涉案房屋，事实清楚。（2）吴莉红在一审中陈述其名下另有西城区白塔寺房产一处，吴莉红曾在执行异议阶段明确确认并在（2017）京01执异164号《执行裁定书》第3页载明“另查：吴莉红表示其名下尚有其他住房”。故对于吴莉红另有其他可用于居住房屋的事实并无争议。（3）涉案房屋作为在建工程，北京市第一中级人民法院于2011年11月24日查封时其所有权属于恒远基业公司，吴莉红并没有预售合同的备案登记；根据一审开庭时双方提供的照片以及现场走访核实的事实确认，该项目尚未竣工验收，亦未办理初始登记，更不可能分户登记至吴莉红名下。2、一审判决法律适用正确。吴莉红就执行标的均不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院驳回吴莉红诉讼请求的判决结果正确。二、吴莉红在上诉状中提出的五项理由均不成立，法院应当驳回上诉，维持原判。（一）吴莉红主张涉案房屋未进行所有权登记不能查封的理由不成立。恒远基业公司于2011年9月30日取得了涉案房屋所在项目的商品房预售许可证，但直到2011年11月24日执行法官到西城区房管局办理预查封手续时，所有房屋均登记于恒远基业公司名下，从未出售，也没有预售登记。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”吴莉红在上诉状中引述该法律规定作为依据，恰恰说明涉案房产预查封完全合法，法院查封行为符合法律规定。吴莉红认为涉案房产已经出售，与事实不符。吴莉红并非危改小区拆迁户，却以购买商品房的目的，私下签署《合同》，该行为并不合法，该协议也并非合法的房屋买卖合同；恒远基业公司取得预售许可证后，吴莉红也没有及时签署正式的、合法的商品房预售合同，更没有办理商品房预售登记，故其主张不成立。（二）吴莉红提出的超额查封问题，并非本案审理范围。首先，本案是否存在超额查封问题，属于与吴莉红实体权利无关的执行行为异议，并非案外人执行异议之诉案件的审理范围，故吴莉红据此要求解除查封理由不成立。其次，涉案房屋预查封属于轮候查封，并不存在查封超限额的问题。（三）吴莉红认为其享有权利可以排除执行，理由不成立。（四）吴莉红主张享有房屋所有权的理由不成立。（五）吴莉红对涉案房屋不具备房屋消费者的物权期待权。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。吴莉红的上诉主张均不成立。应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒远基业公司虽未出庭，但向本院提交了书面的答辩意见，其辩称，同意一审判决，认可吴莉红提交的安德路危改小区购房合同的真实性和交款事实。吴莉红向一审法院起诉请求：1、请求依法解除对302号房屋的查封；2、请求判令吴莉红依法享有302号房屋的所有权。一审法院认定事实如下：2008年11月3日，北京仲裁委员会作出（2008）京仲裁字第0899号裁决书，裁决：（一）恒远基业公司双倍返还北控研究所定金1200万元；（二）驳回北控研究所的其他仲裁请求；（三）本案仲裁费187875元，由北控研究所承担40%即75150元；由恒远基业公司承担60%即112725元。裁决生效后，因恒远基业公司未履行裁决书确定的义务，北控研究所于2009年3月25日向一审法院申请执行，执行案号为（2009）一中执字第646号。一审法院在执行该案过程中，于2011年11月24日查封了302号房屋。吴莉红就此向一审法院提出执行异议，请求解除对302房屋的查封。一审法院经审查，于2017年6月28日作出（2017）京01执异164号执行裁定书，裁定驳回吴莉红提出的案外人异议，并于2017年7月7日向吴莉红送达了上述法律文书，吴莉红于2017年7月11日提起本案案外人执行异议之诉。诉讼中，吴莉红提交的证据显示，2009年7月6日，恒远基业公司（出卖人）与吴莉红（买受人）签订《合同》，约定：“买受人购买302号房屋，房屋总价款1365530元。买受人于签署本合同当日支付首期购房款100000元，买受人于2009年7月20日前付清其余购房款1265530元。”吴莉红未实际占有302号房屋。另查，吴莉红陈述其名下尚有用于居住的房屋。吴莉红、北控研究所均陈述涉案房屋尚未办理竣工验收手续，亦未进行房屋的首次登记。一审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”一审法院于2017年7月7日向吴莉红送达了（2017）京01执异164号执行裁定书，吴莉红在裁定书规定的期限内于2017年7月11日向一审法院提起本案诉讼，吴莉红的起诉时间符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，一审法院已于2011年11月24日查封了302号房屋。虽然吴莉红提供的证据显示其于2009年7月6日针对涉案房屋与恒远基业公司签订《北京市西城区安德路危改小区购房合同》，但其在一审法院查封涉案房屋之前未实际入住房屋，即未合法占有涉案房屋，且吴莉红陈述其名下尚有用于居住的房屋。因此，吴莉红所持异议不符合上述法律规定，其权利不能够排除执行，法院对吴莉红关于解除对涉案房屋查封的诉讼请求不予支持。目前房屋的所有权尚未发生转移，现吴莉红仅依据合同迳行主张确认其对302号房屋享有所有权，缺乏法律依据，法院亦不予支持。恒远基业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、陈述及质证的权利，一审法院依法缺席审理并作出判决。驳回吴莉红的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，确定吴莉红有权提起本案之诉符合法律规定，本院予以确认。依据吴莉红提供的证据显示，2009年11月24日吴莉红与恒远基业公司签订《合同》并支付了相应的购房款。由于恒远基业公司的原因，由恒远基业公司开发建设的包括302房屋在内的房屋在一定时期内未取得相应开发建设手续，导致吴莉红支付房款后在一审法院查封302号房屋之前未能实际入住，即未合法占有涉案房屋。同时由于吴莉红名下尚有用于居住的房屋，一审法院据此判决确认吴莉红不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的排除执行，解除查封的条件，判决驳回吴莉红的诉讼请求并无不当，本院予以维持。鉴于目前302房屋所有权尚未发生转移，故吴莉红上诉要求确认其对302房屋享有所有权，缺乏依据，一审法院驳回其该项请求并无不当，本院予以维持。综上所述，吴莉红的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴莉红负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  许雪梅审 判 员  刘 辉代理审判员  汪 明二〇一八年三月五日书 记 员  刘佳莹