北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京01民终2608号上诉人（原审原告）：许佶，男，1960年11月21日出生。被上诉人（原审被告）：北京中煤正辰建设有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村388号。法定代表人：任善传，总经理。委托诉讼代理人：韩子龙，男，1988年7月15日出生。委托诉讼代理人：樊革，北京市中天智通律师事务所律师。上诉人许佶因与被上诉人北京中煤正辰建设有限公司（以下简称中煤正辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9246号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许佶上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实与理由：许佶的配偶陈某某是通过国务院机关事务管理局（以下简称国管局）与中国文学艺术界联合会（以下简称中国文联）的下属单位取得的购买涉案房屋的资格，该资格在国管局和中国文联调配涉案房屋时已经通过了审查。后陈某某死亡，涉案房屋中陈某某的份额由许佶继承。故一审法院判理部分关于涉案房屋的产权办理属于相关政策执行中产生的问题之认定错误。据此，本案不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条所规定的法院不应当受理的案件范围。综上，判为所请。中煤正辰公司答辩称：一、涉案房屋系中煤正辰公司利用本单位自有国有划拨土地建设的中央国家机关自建职工住房，此类房屋的规划、建设、出售和产权办理等均由中央办公厅、国务院办公厅以及国管局等部门所发布的相关政策文件进行规范，涉案房屋的产权办理是在相关政策执行中产生的问题，不属于法院的主管范围。二、如上所述，涉案房屋系中煤正辰公司自建的中央国家机关职工住房，根据相关法律和政策规定，此类房屋只能向本单位职工出售，不得对外销售。如果向其他中央国家机关符合条件的职工配售，必须由国管局统一调剂，而且购买人必须同时符合经济适用房的购房条件。而陈某某既不属于中煤正辰公司的职工，也不属于由国管局调配的其他中央国家机关的职工，同时也不符合购买经济适用房的资格。据此，双方所签订的《职工住宅买卖合同》因签订主体不符合法律和政策的规定而无效，且实际上涉案房屋也无法办理产权过户手续。三、许佶与中煤正辰公司之间不存在职工住宅买卖合同关系，无权提起本案诉讼。综上，请求驳回许佶的上诉请求，维持一审裁定。许佶向一审法院起诉请求：1、判令中煤正辰公司立即为许佶办理涉案房屋权属转移登记变更手续并将涉案房屋权属证书交与许佶；2、判令中煤正辰公司向许佶支付逾期交付涉案房屋权属证书的违约金直至许佶取得涉案房屋权属证书之日，以许佶已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准暂时计算至2017年5月4日为人民币190545．56元;3、本案诉讼费用由中煤正辰公司承担。事实和理由：2008年1月30日，许佶的配偶陈某某与北京正辰建筑工程总队（即中煤正辰公司）签订《职工住宅买卖合同》，合同约定中煤正辰公司将北京市昌平区xxx镇xx村xxx号x号楼x单元xxx号房（以下简称涉案房屋）出卖给陈某某，房款共计人民币554180元。中煤正辰公司应当在涉案房屋交付之后730日内，将房屋产权证交与陈某某。截至2009年9月19日陈某某已依约支付了所有购房款，并交纳了专项维修基金、契税、印花税、办证手续费、办证工本费等各项相关费用。2009年9月20日，中煤正辰公司将涉案房屋交付给陈某某，陈某某入住后对涉案房屋进行装修，物业费、水电费等均正常交纳。但中煤正辰公司并未依约办理涉案房屋登记变更手续，陈某某也未能如期取得房屋权属证书。陈某某因病于2013年1月22日在北京市死亡，经北京市方圆公证处公证，涉案房屋为陈某某与许佶的夫妻共同财产，因其他继承人放弃对涉案房屋的继承权，故涉案房屋中陈某某的份额由许佶继承。中煤正辰公司的违约行为严重损害了当事人的合法权益，当事人多次与中煤正辰公司交涉未果，为维护其合法权益，现提起诉讼，望判如所请。中煤正辰公司在一审辩称：第一，中煤正辰公司与许佶不存在职工住宅买卖合同关系，许佶无权向中煤正辰公司提出本案诉讼请求，许佶作为原告主体不适格，应当驳回起诉。第二，北京正辰小区职工住宅为中煤正辰公司自建的中央国家机关职工住宅，根据相关法律和政策规定，该住宅只能向本单位职工出售，不得对外销售。根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于的通知》(厅字[1999]10号），根据2005年4月21日中共中央办公厅、国务院办公厅转发建设部等单位《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》的通知，北京市昌平区xx镇xx住宅小区是中煤正辰公司利用本单位自有国有划拨土地建设的自建职工住房，经国管局批准，按经济适用房的价格和标准向本单位职工出售。根据2006年12月30日北京市昌平区发展和改革委员会《关于北京正辰住宅小区二期项目核准的批复》（昌发改复【2006】200号），北京xx住宅小区项目为自建项目，建成后不得对外销售。据此，北京xx小区职工住宅为自建中央国家机关职工住宅，只能向本单位职工出售，不得对外销售。第三，中煤正辰公司利用自用土地所建职工住宅，如果向其他中央国家机关符合条件的职工配售，须由国管局统一调剂。依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》第三条第二款，各单位利用自用土地和危旧房改造建设的住房，纳入职工住宅统一管理，由国管局、中直管理局统一项目审批、统一组织实施、统一供应对象，在优先满足该单位符合条件职工需要的基础上，统一调配出售。依据国管局《中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定》（国管房地[2009]136号文件）的规定，用地单位利用自用土地及危旧房改造等形式新建设的职工住宅，用于解决本单位职工住房困难的同时，由国管局调剂一定比例的住宅向其他中央国家机关单位符合购房条件的职工配售。据此，中煤正辰公司利用自用土地建设的职工住宅，若向其他中央国家机关符合购房条件的职工配售，应由国管局统一调剂或调配。第四，陈某某不符合购买自建房和经济适用房的购房条件，不具备签署xx小区职工住宅买卖合同的主体资格。首先，陈某某不是中煤正辰公司的职工，亦不属于由国管局调配的其他中央国家机关单位的职工，不符合自建房的购房条件。其次，职工住宅的建设严格控制住房面积和建设成本，原则上是按实际建造成本，经国管局批准按经济适用住房价格向符合条件的职工出售。因此，自建单位的购房职工，还必须符合经济适用住房的购房条件。但陈某某并不符合购买经济适用住房的条件。再次，本案诉争标的是依据国家政策以自有划拨土地自建、为解决本单位职工住房的一种福利性质的特殊住宅，其对于购房人具有特殊的条件要求，鉴于许佶不具备购买xx小区职工住宅的主体资格，则所签订的合同因主体资格不符而致无效，亦无法实际履行及办理产权过户手续。综上，请求驳回许佶起诉。一审法院认为：当事人提起的诉讼应符合法律规定的起诉条件。本案中，诉争房屋属于中煤正辰公司利用本单位自有国有划拨土地建设的中央国家机关自建职工住房，此类房屋的建设、销售、产权办理等均由相关政策文件进行规范，本案诉争房屋的产权办理是在相关政策执行中产生的问题，不属于人民法院主管范围，故许佶的起诉不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回许佶的起诉。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”但是，这并不意味着上述民事主体之间发生的全部财产关系和人身关系法院都应该受理，哪些属于该法第一百一十九条第四项规定的民事诉讼的受理范围，还应当依据相应的实体法律规定。《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”判断一个民事行为是否属于上述平等主体之间发生的民事行为，或者说是否属于我国民法调整的对象，要从实施该民事行为的主体关系，民事行为的内容，甚至是实施民事行为的背景事实等多方面进行综合考量。就本案而言，是基于许佶的配偶陈某某取得当时所在单位的分房资格，购买中煤正辰公司向其员工出售的性质为中央国家机关自建职工住房而产生的纠纷，涉案房屋的性质决定了买卖双方必须存在隶属关系，或者符合当时政策允许的条件，因此，此类房屋的买卖行为不是一种市场行为，或者说其不属于《中华人民共和国民法总则》第二条所调整的平等主体之间发生的财产关系，故基于该合同发生的纠纷不应当属于法院民事诉讼的受案范围。综上所述，许佶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 郭 勇审判员 梁志雄审判员 李 妮二〇一八年三月二十九日书记员 焦 淼