广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2865号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司，住所地清远市清新区。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎志光，男，1993年9月2日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人黎志光商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回黎志光的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由黎志光负担。事实与理由：合创公司认为原审判决有部分事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。一、合创公司开发的“恒信嘉园”项目因市政规划原因未能按照预期工程计划拉设居民楼永久用水管道，且管道燃气公司的拖延施工耗时一年多，直至2017年才完成竣工验收工作。以上影响合同履行的因素涉及政府行为，并非合创公司作为开发商可控的风险范围，故房屋迟延交付的违约过错不能完全归责于合创公司。但实际上，“恒信嘉园”项目早在双方约定的房屋交付时间之前已具备交付条件，已有一二百户在2016年已接收房屋入住，说明当时的房屋完全符合双方约定的交付使用条件，不影响业主居住使用。故此，应驳回其诉讼请求。二、合创公司交付的房屋已通过清新区住房和城乡建设局竣工验收合格，且房屋层高2.9米是由广东省城乡规划核定的层高，是符合法定交付条件，业主确认接收房屋后已实际投入装修使用，无权就房屋层高问题另行主张违约损失。合创公司已举证证明涉案房屋已通过清新区住房和城乡建设局竣工验收合格，符合法定交付条件及房屋正常使用条件。业主在接收房屋时已书面签名确认对房屋各项目均无异议，无权就房屋层高问题另行主张违约损失。另一方面，如果业主认为房屋层高影响其居住，完全可以拒绝收楼或在装修入住前主张解除双方买卖合同关系。但业主得知房屋实际层高以后，仍然对房屋投入装修成本等，在实际使用房屋后又以层高不足提出索赔，可见房屋层高不足对业主使用房屋根本不会造成实质影响，业主以实际行为认可及接受了房屋现况，又要求取得层高不足的赔偿，对合创公司而言并不公平。况且，双方未就房屋层高不足约定违约责任。最后，虽然合同约定房屋层高3米，但住宅3米纯属笔误，商铺核定高度是3米，销售人员填写合同时没有注意修改而造成的。所以，原审法院判令合创公司承担房屋层高不足的损失，没有合同及法律依据，因此，请求二审法院对该诉讼请求予以驳回。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，驳回业主的全部诉讼请求，维护合创公司的合法权益。黎志光答辩称：一、合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延验收合格，从而造成逾期交付房屋。该第三方的原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应向业主承担逾期交付房屋的违约责任。二、关于层高不足的问题。按照《商品房买卖合同》（预售）第3条约定，房屋层高为3米，业主基于信赖才签订合同，合创公司应基于诚信按照合同约定交付房屋。但合创公司隐瞒房屋实际高度，已经构成违约，应承担违约责任。合创公司主张是因为销售人员存在重大误解缺乏证据支持，房屋高度不足严重影响的房屋舒适性以及通风等。虽然我国法律并没有明确规定高度不足的违约计算标准，但业主主张按照房屋减少比例1/30计算是合情合理的，原审法院按照总购房款1%支持了业主的部分请求，并没有超出总购房款的1/30的请求金额，所以原审判决合法合理。黎志光向原审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交房违约金(从2017年1月1日起，按日万分之一及已付房价款406438元计算,至2017年11月15日为12884元)；2、合创公司赔偿房屋层高不足的损失13547元;3、案件诉讼费用全部由合创公司承担。原审法院认定事实：2015年8月16日，黎志光与合创公司签订《商品房买卖合同》（预售）约定，黎志光购买位于清远市清新区XX镇XX路中XX号之二XX嘉园XXX幢XX梯XX房屋，房屋总金额406438元，房屋层高为3米；合创公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付黎志光使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黎志光使用，逾期超过90日后，黎志光要求继续履行合同的，合同继续履行，合创公司按日向黎志光支付已交付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，黎志光按约定支付合创公司购房款406438元。2017年7月12日，房屋验收合格备案。2017年9月3日，合创公司交付房屋，交付的房屋层高为2.9米。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与黎志光签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。合创公司未能于2016年12月31日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。合创公司应支付黎志光逾期交房违约金9957.73元（406438×0.0001×245），黎志光请求超出部分不予支持。三、层高不足的赔偿。合创公司交付房屋层高为2.9米，与合同约定层高为3米不符，是违约行为。层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，影响室内空气流通、采光度等方面的好坏，进而影响居住的舒适感，根据利益衡平之法则，结合本案的实际情况，酌情认定合创公司赔偿8100元，黎志光主张过高部分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2018年3月22日判决如下：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付黎志光的逾期交房违约金9957.73元，于判决生效之日起10日内付清。二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付黎志光层高不足的损失8100元，于判决生效之日起10日内付清。三、驳回黎志光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，折半收取231元，黎志光负担74元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担157元。本院二审期间，合创公司提交了规划设计图、《建设工程规划条件核实合格通知书核发》。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》（预售）第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实侧数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议第七条处理。附件十一《补充协议》第七条约定，根据买卖合同第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：双方约定尺寸误差范围不超过±3%。尺寸的误差范围在3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿；超过3%的，双方均不得解除合同，仅按如下方式据实结算房价款：实际应付房价款=合同约定整套商品房总价款/预测建筑面积×实测建筑面积。本院认为，结合合创公司的上诉请求与业主的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、合创公司提出的免责事由能否成立；二、交付房屋存在层高不足，合创公司应否赔偿损失。关于争议焦点一。合创公司未在合同约定的期限届满前向被上诉人交付涉案房屋，合创公司认为其不应当承担违约责任并提出两个免责事由。其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道，其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交付的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司及燃气公司迟延的问题均属于其与案外人之间的合同关系，并非合同约定的三种可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立。根据涉案合同约定，合创公司交付房屋的期限为2016年12月31日前，交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格。合创公司实际交付的时间为2017年9月3日，因此原审判决认定合创公司存在逾期交房的事实，按照合同约定承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米。合创公司交付的房屋层高为2.9米，即实际层高与合同约定相差0.1米。按照《商品房买卖合同》附件十第七条约定，交付房屋尺寸误差在±3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿。即合创公司应赔偿房屋的层高误差仅为0.01米。其次，合创公司的层高符合国家住宅设计规范及报建、施工审批文件标准，符合正常居住的要求。再次，交付房屋对使用房屋和生活居住确有一定的影响,但该影响极其有限。据此，原审判决酌情确定合创公司赔偿损失不当，本院予以纠正。综上所述，合创公司的部分上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初645号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初645号民事判决第二项、第三项；三、驳回黎志光的其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费462元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担231元，黎志光负担231元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十一月二十六日书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。