福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6509号 原告：福清中联置业有限公司，住所地福清市音西街道音西西环北路22号，统一社会信用代码913501817960871473。 法定代表人：王灵善，总经理。 委托诉讼代理人：李明通（男）、叶小丽（女），公司员工。 被告：薛叶旺，男，1973年10月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。 被告：肖美琴，女，1976年7月10日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。 原告福清中联置业有限公司（以下简称中联置业）与被告薛叶旺、肖美琴商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中联置业的委托诉讼代理人李明通、叶小丽到庭参加诉讼，薛叶旺、肖美琴经公告送达，逾期未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中联置业向本院提出诉讼请求：1.解除中联置业与薛叶旺、肖美琴于2012年12月2日签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.薛叶旺、肖美琴于《商品房买卖合同》解除后十日内将位于福清市的“中联·天御二期”5号楼1601单元房屋腾空交给中联置业；3.薛叶旺、肖美琴向中联置业支付违约金135,624.75元（以总购房款2,712,495元的5%计算）；4.薛叶旺、肖美琴配合中联置业办理“中联天御二期”5号楼1601单元房产的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的费用；5、薛叶旺、肖美琴清偿中联置业履行保证责任向贷款银行代偿的全部款项；6、薛叶旺、肖美琴清承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月2日，中联置业与薛叶旺、肖美琴签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及其附件六。合同约定，薛叶旺、肖美琴向中联置业购买“中联天御二期”5号楼1601单元房屋（以下简称1601房屋）；总房价款2,712,495元，其中首付款822,495元，剩余1,890,000元以商业贷款方式支付。补充协议第七条第6款约定“如因买受人（薛叶旺、肖美琴）逾期归还按揭款而导致出卖人（中联置业）承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金。”同时，补充协议第六条约定“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担。”考虑到按日千分之五计算违约金可能偏高，故调整为按银行年贷款利率6%的四倍就是较为合适。 2013年1月14日，薛叶旺、肖美琴与案外人中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称工行福清支行）签署《个人住房借款合同》（以下简称《借款合同》），并于20132年2月1日收到了工行福清支行发放的上述贷款。但薛叶旺未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还。2016年12月29日，福清市人民法院对工行福清支行诉薛叶旺、肖美琴及中联置业金融借款合同纠纷一案作出判决：薛叶旺、肖美琴偿还工行借款本金1,837,330.90元并且支付利息及罚息，中联置业对薛叶旺、肖美琴的上述债务承担连带清偿责任。2014年5月25日，中联置业已按合同约定将房屋交付薛叶旺、肖美琴。据了解该房屋已部分装修但未入住，中联置业多次通知薛叶旺、肖美琴办理房屋产权登记证书，但薛叶旺、肖美琴拒办不办理。而且在上述银行起诉薛叶旺、肖美琴的金融借款合同纠纷案件中判决中联置业协助抵押登记手续后办理仍不处理。薛叶旺、肖美琴逾期不归还银行贷款本息、罚息的行为，已构成根本性违约，中联置业也由此遭受了直接的经济损失。 薛叶旺、肖美琴未作答辩，也未举证、质证。 中联置业围绕诉讼请求依法提交了证据，中联置业为证明自己的主张提供了编号20120230158-FQ12H10419的《商品房买卖合同》及其附件、福州市中级人民法院（2016）闽01民终民事判决书、收楼声明书、本院（2017）闽0181执3087号执行通知书、现金交款单等证据，上述证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。 据本案现有证据，本院认定中联置业所诉的事实属实。另，2012年12月2日薛叶旺、肖美琴向中联置业交付首付款822,495元。工行福清支行诉薛叶旺、肖美琴及中联置业金融借款合同纠纷一案一审民事判决：1.薛叶旺、肖美琴于判决生效之日起十日内偿还工行福清支行贷款本金1,837,330.90元并支付按借款合同约定的利息、罚息和复息；2.中联置业对上述第一项项下的债务承担连带清偿责任；3.驳回中联置业的其他诉讼请求。宣判后，中联置业上诉，福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5567号民事判决，判决内容：1.维持本院（2015）融民初字第6914号民事判决第一、二项；2.撤销本院（2015）融民初字第6914号民事判决第三项；3.薛叶旺、肖美琴于判决生效之日起三十日内协助工行福清支行办理不动产（1601房屋）抵押登记手续，中联置业应督促薛叶旺并配合其办理抵押登记手续；抵押登记手续办妥后，工行福清支行收到房屋他项权证书之日，中联置业的保证责任终止；4.1601房屋抵押登记办妥后，或薛叶旺、肖美琴逾期仍未办理抵押登记的，工行福清支行有权以1601房屋拍卖、变卖所得价款，对本院（2015）融民初字第6914号民事判决第一项确定的主债权优先受偿；5.工行福清支行对1601房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿中联置业因承担保证责任所垫付的款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还薛叶旺、肖美琴；6.中联置业就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向薛叶旺、肖美琴追偿。工行福清支行已申请强制执行，本院已向薛叶旺、肖美琴、中联置业发出（2017）闽0181执3087号执行通知书。现中联置业向本院起诉。 本院认为，讼争《买卖合同》及其附件六是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。中联置业为薛叶旺、肖美琴按揭贷款提供阶段性保证责任，因讼争房屋尚未办理贷款抵押登记，保证期间尚未届满，其仍负有保证义务。由于薛叶旺、肖美琴多期拖欠工行福清支行借款本息，合同附件六第七条第5款约定的解除合同条件已经成就，且工行福清支行起诉薛叶旺、肖美琴、中联置业金融借款合同纠纷已经进入执行程序，工行福清支行要求中联置业承担连带保证责任，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，中联置业诉请解除讼争《买卖合同》及其附件符合约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，中联置业应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人兴业银行和买受人薛叶旺、肖美琴，因工行福清支行在提起金融借款合同纠纷一案并未要求解除《借款合同》，而要求薛叶旺、肖美琴、中联置业依约承担还款责任，故中联置业应所收受的全部购房款的本金及利息返还薛叶旺、肖美琴。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，中联置业要求薛叶旺、肖美琴腾空讼争房屋并返还，以及协助办理合同备案登记的注销登记手续，本院予以支持。讼争合同因薛叶旺、肖美琴的原因被解除，根据附件六第七条第5款约定，中联置业诉请薛叶旺、肖美琴支付总房价款5%的违约金符合合同约定，本院予以支持。福州市中级人民法院（2016）闽01民终5567号《民事判决书》已经确认中联置业承担责任后享有追偿权，中联置业诉请薛叶旺、肖美琴清偿代偿款系重复诉讼，本院不予支持。薛叶旺、肖美琴经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除薛叶旺、肖美琴与福清中联置业有限公司于2012年12月2签订的《商品房买卖合同》及其附件； 二、薛叶旺、肖美琴于判决生效之日起三十日内将位于福清市的“中联·天御二期”5号楼1601单元房屋腾空交给福清中联置业有限公司，协助办理注销预告登记、注销合同备案登记手续，并承担相关费用； 三、薛叶旺、肖美琴于判决生效之日起十日内向福清中联置业有限公司支付违约金135,624.75元； 四、驳回福清中联置业有限公司的其他诉讼请求； 五、福清中联置业有限公司于判决生效之日起十日内返还薛叶旺、肖美琴购房款2,712,495元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率，其中822,495元从2012年12月2日起，1,890,000元从2013年2月1日起，分别计至款项还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29,585元，由薛叶旺、肖美琴负担（未交），款限判决生效后七日内本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴叔凯 人民陪审员  吴善德 人民陪审员  方修贤 二〇一八年三月二十八日 书 记 员  黄小玲