山东省济宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2018)鲁08行初157号 原告邓建设，男，汉族，住济宁市任城区。 原告孙美英（系邓建设之妻），女，汉族，住址同上。 委托代理人夏涛，北京万典律师事务所律师。 被告济宁市任城区人民政府。住所地：济宁市任城大道**。 法定代表人刘宜星，区长。 委托代理人宋克刚，山东德亿律师事务所律师。 委托代理人张为峰，济宁市任城区人民政府南苑街道办事处工作人员。 原告邓建设、孙美英因房屋征收补偿决定一案，于2018年6月13日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2018年6月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭审理了本案。原告邓建设、孙美英及其委托代理人夏涛，被告济宁市任城区人民政府的委托代理人宋克刚、张为峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年4月16日，被告济宁市任城区人民政府(以下简称任城区政府)作出济任房征补[2018]21号《房屋征收补偿决定书》，对邓某（已去世）座落于大三角片区棚户区改造项目房屋征收范围内的房屋作出补偿决定。该决定载明了产权调换方案、货币补偿方案及搬迁期限等内容。 原告邓建设、孙美英诉称，原告在济宁市任城区南苑街道办事处八铺新村拥有合法宅基地房屋，2016年6月13日，被告作出《大三角片区棚户区改造项目房屋征收决定》，原告房屋坐落于征收范围内。在未经合法程序的前提下，2018年4月26日被告作出济任房征补[2018]21号《房屋征收补偿决定书》。原告认为该补偿决定书主要证据不足、程序严重违法，应予撤销。具体理由如下：一、不符合公共利益的需求，不能强制征收。二、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿安置方案未依法征收公众意见，不应作为补偿决定的依据。三、房屋征收补偿估价报告作为作出补偿决定书的重要依据之一，存在诸多违法之处，是无效的估价报告，不应作为补偿决定作出的依据。原告未依法收到评估报告，无法行使对评估报告的复核权；评估机构并未按照法定程序由被征收人自由协商选定；原告对评估人员是否合法无法判断；评估人员未到原告家中实地勘察，原告对勘察并不知情，也未在勘察记录上签字。综上，被告作出的被诉补偿决定主要证据不足、程序违法，依法应予撤销。 原告向本院提供以下证据证明其主张：证据1、身份证、原告的房产证（济宁市房权证济字第××号）一份和土地使用证（使用权人权人邓玉清）一份；证据2、遗嘱一份和济宁市任城区南苑街道南苑社区居民委员会出具的证明一份；证据3、公证书一份。 被告任城区人民政府辩称，一、答辩人对本案所涉房屋征收，是为了实施大三角片区棚户区改造项目，是公共利益的需要。位于答辩人辖区南苑街道大三角片区，属于基础设施落后的老旧区域。为了改善当地居民居住条件和生活环境，加快棚户区改造步伐，按照城市总体规划要求，答辩人依照相关规定，决定对该区域实施棚户区改造，对该区域范围内国有土地上的房屋实施征收，符合法律法规的规定，是为了促进国民经济、社会发展和改善人民生活公共利益的需要。二、答辩人对于大三角片区国有土地上房屋的征收，完全按照法定程序，依法实施征收和补偿。2015年12月，经济宁市任城区发展和改革局、济宁市城乡规划局任城区分局和济宁市国土资源局任城区分局审核，南苑街道大三角棚户区改造项目符合国民经济和社会发展计划、符合济宁市总体规划和济宁市土地利用总体规划。2016年1月8日，济宁市住房和城乡建设局作出《房屋征收冻结通告》，对该项目国有土地上的房屋及附属物实施冻结。2016年5月24日，济宁市任城区住房和城乡建设局对大三角片区拟被征收房屋权属调查结果进行了公示，其中也包括原告的房屋。2016年6月3日，济宁市任城区各相关部门，对《大三角片区棚户区改造项目房屋征收社会稳定风险评估报告》，进行了研究审议。2016年6月13日，经济宁市任城区住房和城乡建设局报批，答辩人作出了《大三角片区棚户区改造项目房屋征收决定》，并于当日对该决定和《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》进行了公示，在公示期内，原告未提出异议，也未提出行政复议和行政诉讼。三、本案所涉《房地产估价报告》程序合法，估价结果公正、客观，真实地反映了原告房屋的实际价值。为了确定被征收房屋的价值，在大三角片区棚户区改造项目中，依照法定程序选择和委托了具有资质的山东志信土地房地产估价咨询有限公司作为该项目的评估机构。评估机构对包括原告在内的该片区内的所有拟征收房屋，全部进行了实地查勘，并分别填制了《征收房屋分项勘估表》，均由包括原告在内的被征收人在该表上签名认可。评估机构制作出分户初步评估结果后，即进行了公示，在公示期内原告对该结果未提出任何异议。评估机构根据原告房屋的实际情况，科学、客观、公正地对其房屋进行了估价，并于2016年7月28日制作了《房地产估价报告》，估价结果真实地反映了原告房屋的价值，该估价报告向原告进行了送达。四、本案所涉《房屋征收补偿决定书》事实清楚、程序合法。在《大三角片区棚户区改造项目房屋征收决定》规定的搬迁期限内，房屋征收实施单位多次与原告进行协商，并向其详细解释了房屋征收决定、补偿方案、估价报告及相关法律法规和政策规定，但未能达成房屋征收补偿安置协议，拒绝搬迁和交付房屋。为此，答辩人依照事实和法律法规的规定，于2018年4月16日作出了《房屋征收补偿决定书》，该决定书已送达给了原告，也依法进行了公示。综上，答辩人对于大三角片区国有土地上房屋的征收和所涉《房屋征收补偿决定书》，均是按照法定程序和相关法律法规的规定，依法征收和补偿。原告在其诉状中所述内容与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告任城区政府在法定期限内，向本院提供以下证据证明其主张：证据1、关于南苑街道大三角片区改造项目符合国民经济和社会发展计划的复函，证明大三角片区棚户区改造项目符合国民经济和社会发展计划。证据2、关于大三角棚户区改造规划意见，证明大三角棚改项目符合济宁市城市总体规划。证据3、关于大三角片区棚户区改造项目用地情况的复函，证明大三角棚改项目用地符合济宁市任城区土地利用总体规划。证据4、房屋征收冻结通告，证明大三角棚改项目征收范围和已对房屋及附属物实施冻结。证据5、关于公布大三角片区棚户区改造房屋征收补偿方案的公告和大三角片区棚改房屋征收与补偿方案（征求意见稿）及张贴上述公告、群众观看阅读、征求被征收人意见会议现场等照片，证明大三角片区棚改房屋征收与补偿方案（征求意见稿）已经征求被征收人意见。证据6、《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求意见及修改情况的说明，证明对《大三角片区棚改房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》所征求到的意见及对方案修改情况的说明。证据7、会议纪要及签到表，对大三角棚改项目房屋征收社会稳定风险评估报告进行研究审议的情况。证据8、通知及大三角棚改项目房屋征收权属调查公示表，证明房屋征收权属调查情况和公示情况，其中包括本案涉案房屋。证据9、关于对大三角片区棚改项目实施房屋征收并公告的批复。证据10、关于对大三角片区棚改项目房屋征收与补偿社会稳定风险评估的批复。证据11、关于大三角片区棚改项目房屋征收决定的公告和房屋征收与补偿方案。证据12、关于选定大三角片区旧城改造项目房屋征收评估机构的邀请函及会议纪要、会议签到表、评估机构选择投票，证明选定评估机构的情况。证据13、南苑辖区大三角片区旧城改建项目房屋征收补偿房地产价格评估机构选定结果公告。证据14、征收房屋分项勘估表、涉案房屋所有权证、土地使用证及分户初评结果公示照片，证明涉案房屋经评估机构实地查勘并制作出分项勘估表看，原告清楚并认可；房产证及土地证证明涉案房屋的基本状况；分户初评结果做出后及时进行公示的情况。证据15、房地产估价报告及送达回证，证明原告房屋的价值和报告的合法性。报告制作后及时向原告进行了送达，并由原告孙美英签收。证据16、房屋征收补偿决定书及送达回证，证明对原告房屋征收补偿的决定及送达情况。证据17、关于大三角片区棚改项目房屋征收补偿决定的公告，证明对原告房屋征收补偿决定的公告情况。证据18、房地产借款合同及中国工商银行借款凭证2张，网上银行电子回单2张，中国工商银行股份有限公司济宁城区支行与济宁市区城建投资有限公司签订的合同一份，证明补偿资金状况。证据19、证明及南苑街道办事处财政所会计凭证，证明专项资金到账情况。 经庭审质证，原告对被告任城区政府提供的证据1、7、8、11、12、13、14、15的真实性与合法性有异议，对证据2、3、4、5、6、17、18、19、20真实性无异议，但对其证明目的有异议，对证据9、10、16的合法性有异议。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但对合法性有异议；对证据2中遗嘱的真实性无法确认，对证明的真实性无异议；对证据3认为系复印件，对原告的证明目的有异议。本院对双方当事人提供的证据认定如下：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；原告提供的证据2和证据3系复印件，且与本案不具有直接关联性，本院对该证据不予采信。原告虽对被告提供的部分证据的真实性有异议，但未能提供反驳证据，本院对被告提供的证据的真实性予以采信。本案被诉行政行为系房屋征收补偿决定，不是房屋征收决定，故对于被告提供的其作出房屋征收决定的相关证据，本院不予评判。根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实。 经审理查明，2016年6月13日，被告任城区政府发布《关于大三角片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》并附《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》。原登记在原告邓建设的父亲邓玉清（已去世）名下的一套房屋[房屋所有权证号为：山东省城镇私房所有权证中南字第××号，建筑面积为108.77㎡，用途为住宅；国有土地使用证证号为：济中国用（1999）字第080208080070号，使用权面积为156㎡，使用权类型为划拨]在本次征收范围内。因相关权利人未能就上述房屋的征收补偿与被告达成一致意见，2018年4月16日，被告任城区政府作出《济宁市任城区人民政府房屋征收补偿决定书》（济任房征补〔2018〕21号）。主要内容为：被征收房屋所有权证、土地使用权证记载的权利人为邓某，邓某于2012年4月去世，其继承人为王某、邓建设、邓某1、邓某2、邓某3、邓某4。经核实，王某、邓建设、邓某1、邓某2、邓某3、邓某4为被征收人。被征收房屋的房权证号为济宁市房权证中南字第××号，房权证登记面积为108.77平方米，用途为住宅。被征收人可以选择产权调换方案或货币补偿方案获得补偿。一、产权调换方案：房屋征收部门按照开间政策进行房屋产权调换安置。房屋征收部门向被征收人提供位于大三角回迁小区1号楼东二单元8层东2户，建筑面积68.94平方米，储藏室负231号，面积6.56平方米；大三角回迁小区1号楼东二单元25层东2户，建筑面积68.94平方米，储藏室负232号，建筑面积6.56平方米。搬迁周转时间为16个月，即2018年3月15日至2019年6月22日。房屋征收部门应向被征收人支付43510.63元。[计算明细包括：房屋征收部门支付被征收人90108.23元（含安置后剩余面积补偿款、搬迁费、临时安置费、附属设施补偿费、附属物补偿费、装修补偿费）；被征收人支付房屋征收部门46597.60元（含安置储藏室、预收煤气费等）]二、货币补偿方案：房屋征收部门支付被征收人货币补偿款合计665074.09元。包括：被征收房屋价值、搬迁费、临时安置费、附属物补偿费、附属设施补偿费、装修补偿费。三、搬迁期限：告知被征收人行政复议或诉讼权利及相关法律后果。被告任城区政府依法将该征收补偿决定送达并进行了公告。 另查明，2013年原济宁市市中区人民政府（现为任城区人民政府）拟对南苑街道办事处辖区内大三角片区实施旧城改造，对此范围内国有土地上的房屋进行征收。2013年8月15日原济宁市市中区住房和城乡建设局（现为济宁市任城区住房和城乡建设局）发布房屋征收评估机构邀请函；8月23日组织由南苑社区、南苑街道办事处及油厂宿舍、公路局宿舍、航运局宿舍、铁路局宿舍、南柴禾市街、八铺新村等被征收人代表采取协商方式选取山东志信土地房地产评估咨询有限公司、山东仁和土地房地产评估咨询有限公司为被征收房屋价格评估机构；8月26日发布房屋征收补偿房地产价格评估机构选定结果公告，告知于2013年8月27日-2013年9月10日进行入户实地查勘。后评估机构对涉案房屋进行了实地查勘，制作了征收房屋分项勘估表，原告邓建设在该表中签字。2016年4月28日，被告公布了《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求公众意见。2016年5月24日，济宁市任城区住房和城乡建设局对被征收人房屋权属调查结果进行了公示，根据公示结果显示邓玉清房屋产权证登记面积为108.77平方米，无证面积30.59平方米。2016年5月31日，被告作出《征求意见及修改情况的说明》。2016年7月28日，山东志信土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋出具房地产估价报告，该报告结果显示，2016年6月13日（房屋征收公告之日）涉案房屋的评估价值为627494元，室内装修为6823元。该评估报告于2016年8月10日由原告孙美英签收。2016年9月23日，涉案房屋变更登记在原告邓建设和孙美英名下，房屋所有权证号为济宁市房权证济字第××号。2018年4月16日被告作出被诉济任房征补[2018]21号房屋征收补偿决定，二原告认为被诉房屋征收补偿决定认定被征收人不当，同时该补偿决定存在多处违法，补偿价格过低，故提起本案诉讼。 本院认为,本案中双方当事人争议的焦点问题是：一、二原告提起本案诉讼主体是否适格；二、被诉房屋征收补偿决定是否合法，是否应予撤销。对于第一个焦点问题，虽然征收部门在进行征收调查登记时，涉案房屋的所有权人系邓某，但根据原告提供的济宁市房权证济字第××号房屋所有权证显示，在被告作出被诉房屋征收补偿决定前，二原告已经取得了涉案房屋的所有权证。虽然上述房屋所有权变更登记系在涉案房屋征收冻结期间，但被告对原告所持有的房屋所有权证的真实性并未提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六之规定，在被征收房屋的所有权人不明确时，市、县级人民政府应作出房屋征收补偿决定予以明确，故二原告与被诉房屋征收补偿决定的作出具有利害关系，有权提起本案诉讼，被告关于二原告主体不适格的主张，无事实依据，本院不予支持。对于第二个焦点问题，根据被告提供的证据显示，被告于2016年4月28日发布《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求公众意见，于2016年5月31日发布《征求意见及修改情况的说明》，于2016年6月13日发布《大三角片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》。故涉案房屋征收补偿方案的作出已经征求了被征收人意见且根据被征收人意见进行了修改，征求意见期限并未少于30日，原告关于涉案征收补偿方案未征求被征收人意见，不能作为征收补偿决定依据的主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告所主张的评估机构选定不合法导致评估报告无效的问题。本案中，被告组织被征收人代表通过协商选定评估机构，并将选定结果予以公示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。虽然评估机构的选定时间早于征收决定的作出时间，但评估报告的估价时点是房屋征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。同时，选定评估机构的时间早晚并不会对评估价值产生必然影响，且从节约行政成本的角度，在已选定的评估机构未出现丧失评估资质或其他有可能导致被征收人权益受损的情形时，重新选定评估机构显然不具有必要性，故原告关于评估机构选定不合法致评估报告无效的主张不能成立，本院不予支持。根据被告提供的证据显示，评估人员已到涉案房屋中实际查勘，制作房屋分项勘估表并拍摄照片作为作出评估报告的依据，原告亦在勘估表中签字，且对于上述房屋查勘情况与征收时房屋现状一致未提出异议。评估报告作出后，亦向原告进行了送达，原告也未对评估结果申请复核。涉案房屋评估报告的估价时点为房屋征收公告之日，符合法律规定。故原告关于未进行实地勘察、未送达评估报告、评估时点在房屋征收公告之前导致评估报告无效的主张，无事实依据，本院不予支持。但是本院在对被告作出的房屋征收补偿决定进行审查时发现，虽然涉案房屋评估报告本身并无不当，但被告2018年作出被诉征收补偿决定时，其所依据的上述房屋评估报告已经超过一年的有效使用期限。由于房地产市场行情发生变化，作出补偿决定时如仍然按照上述评估报告确定房屋补偿款，将难以确保被征收人目前可以买到类似的房屋，有可能出现因征收导致被征收人的生活水平下降的情况，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿的原则。综上，被告作出被诉房屋征收补偿决定时，涉案房屋的权属状况发生改变，同时涉案房屋价值的评估报告亦已超过有效期限。被告应当在重新确定涉案房屋的所有权人，对房屋估价结果作出相应调整或委托估价机构重新评估后，在查明上述事实的基础上，依法作出房屋征收补偿决定。但被告未能查明相关事实，故本案被诉房屋征收补偿决定认定事实不清，应予撤销。原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下： 撤销被告济宁市任城区人民政府作出的济任房征补[2018]21号《房屋征收补偿决定书》，责令被告济宁市任城区人民政府在法定期限内重新对涉案房屋作出征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告济宁市任城区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  陈庆文 审 判 员  惠 慧 人民陪审员  钟 岩 二〇一八年十一月二十六日 书 记 员  颜素音