宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初10149号原告:刘苗,男，1982年5月19日出生，满族，工人，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：刘刚（系原告刘苗父亲）,男,1950年1月25日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：银川市住房和城乡建设局，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：陈进贤，系该机关局长。委托诉讼代理人：刘青梅、翟小春、宁夏兴业律师事务所律师。原告刘苗与被告银川市住房和城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘苗的委托诉讼代理人刘刚，被告银川市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人刘青梅、翟小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘苗向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担推迟交房违约金1025元; 2、判令被告将出售给原告的限价商品住房维修合格并由相关监理单位出示合格证明书；3、判令被告承担交房后产生的暖气费14193元、物业费3893.5元、电梯费1755元,共计19841.5元；4、判令被告承担原告的租房费103540元(15元/平米*89.45平米/月,共六年五个月)；5、判令被告承担本案诉讼费用；6、若被告不能将房屋维修合格,判令被告退还购房款、贷款利息及已交相关费用。事实与理由:原告于2011年5月9日和被告签订住房买卖合同购买被告开发的限价商品房，支付房款150368元，原告又于2011年8月2日支付170000元，共计支付被告房款320368元(后退回地下室费29655元)。原、被告双方签订的住房买卖合同第九条约定:在2012年6月30日前,出卖人将按本合同约定的限价商品房交付买受人使用。然而,被告实际交房时间为2012年8月3日,17层楼房电梯都没有装就让收房签字,不具备法定和约定的交付使用的基本条件。该合同第十条约定:出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付于买受人使用,逾期不超过60日,出卖人按日向买受人支付已交付款的万分之一的违约金。该合同第十八条约定:出卖人自住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。然而,到原告起诉之日,该住房质量并不合格。原告向银川市信访联席会议办公室关于住户反映问题答复该房屋出现的问题如下:1、客厅有渗水痕迹、腻子起皮;2、墙面有裂缝,是混凝土剪力墙和砌体接缝处竖裂缝;3、窗户接缝处不严、漏风:4;地面裂缝；5、墙有问题是泡沫板。经原告与被告协商,被告仍未给出合理的解决方案,为尽到法定和约定的保修责任(被告只给出3万元的赔偿)。根据《中华人民共和国建筑法》中第六章建筑工程质量管理第六十一条:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏开裂等质量缺陷;对已发生的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。第六十一条:交付竣工验收的工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。第六十三条:任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。第七章法律责任中,第七十四条:建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的,责令改正,处以下罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的,负责房产、修理,并赔偿因此造成的损失:构成犯罪的,依法追究刑事责任。根据《建设工程质量管理条例》中第六章建设工程质量保修,第四十一条:建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任根据《银川市城市住宅小区竣工综合验收管理办法》银川市人民政府令140号:第十一条规定:住宅小区未经分期验收或竣工综合验收及验收不合格的,不得交付使用。开发建设单位应当按照限期整改通知书的要求进行建设、更新、改造;预期不进行整改的,有市房产行政主管部门指定单位代为建设,发生的费用由开发建设单位承担。住宅小区未经分期验收或竣工综合验收及验收不合格的,开发建设单位及物业管理企业、供热管理企业不得向购房人收取物业管理费、采暖费、等相关费用,所发生的费用由开发建设单位承担。根据《消费者权益保护法》第十一条规定消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人生、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。为维护原告的合法权益,原告特诉至法院,请求支持原告的诉讼请求。原告当庭放弃第六项诉讼请求。被告银川市住房和城乡建设局辩称，1、本案原、被告主体均不适格。根据涉案合同的约定,本案的购房人为刘苗,产权共有人为政府，而在本案起诉状上所签字的人却为刘刚,刘刚并非涉案合同的签订方,刘苗也并非涉案房屋的独立产权人,因此本案原告主体不适格。被告代表政府与刘苗签订本案的涉案合同,被告系银川市人民政府的代理人,因此本案的被告主体应当为银川市人民政府,关于此已在(2017)宁0106行初59号行政裁定书中已经有过认定,因此本案的被告主体应当为银川市人民政府。2、原告要求的各项经济索赔、保修及要求解除涉案合同的诉讼请求,均已过相应的时效规定,不应当予以支持。涉案合同于2011年签订,涉案房屋实际交付于2012年7月31日，原告至迟应当在2014年7月31日前提出主张,现原告此时要求推迟交房违约金及其他各项经济索赔的诉讼时效已过。根据保修的相关约定,保修事项也均已过保修时间。另外,根据涉案合同的约定,原告若提出解除合同,应当在逾期交付60日内,或者根据商品房买卖合同司法解释的相关规定,应在解除事由发生之日起3个月内或者自应当知道之日起一年的除斥期间内提出,除斥期间已过。3、涉案合同约定的房屋质量合格。根据涉案商品房的工程竣工验收备案表显示,涉案工程质量不存在任何问题,且原告未在合理期间内提出质疑,因此,涉案合同约定之房屋质量合格,并无原告所称的各项质量问题。4、原告所主张的租赁费、暖气费、物业费、电梯费等均与本案无关。本案系房屋买卖合同纠纷,原告以质量问题为由,单方面主张未居住导致损失,与本案并无直接的因果关系。首先,涉案商品房根本不存在问题,即使存在问题也无法直接导致原告无法居住,涉案商品房的居住功能并没有丧失;其次,原告主张的损失并没有发生；最后,合同履行双方均具有积极履行合同,防止损失扩大的义务。综前所述,原告主张的各项损失与本案没有直接的因果关系,因此不能成立。综上,原告诉讼请求缺乏相应的事实根据及法律依据,请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.  原告提交的《银川市某限价商品住房买卖合同》、补充协议书、税收缴款书真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信；2、原告提交的业主入住验房表能够证明原告验收房屋的时间；3、原告提交的房屋漏水详细说明、关于某室信访问题的答复被告不予认可，上述证据无任何单位印章，真实性无法核实，本院不予采信；4、原告提交的关于某房屋水压试水说明与本案无关联性，本院不予采信；5、原告提交的记录、户型图、照片、处理情况记录、说明，被告不予认可，上述证据系原告单方制作，真实性无法核实，本院不予采信；6、原告提交的催款通知单真实，但与本案没有关联性，本院不予采信；7、被告提交的银川市人民政府专题会议纪要虽然是复印件，但是原告对真实性予以认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月9日，原被告双方签订《银川市某限价商品住房买卖合同》一份，约定被告将位于银川市金凤区某房屋出卖给原告，房屋单价为3250元/平方米，建筑面积89.45元；储藏室位于3-2-11号，单价为1500元/平方米，建筑面积19.77平方米；该限价商品住房及储藏室以实测面积为准，单价不变，据实结算价款，多退少补；被告应当在2012年6月30日前将合同约定的限价商品住房、储藏室交付原告使用。同日，原被告双方达成《银川市某限价商品住房共有产权补充协议》一份，载明“出卖人（被告）代表政府与买受人（原告）达成如下补充协议：某限价商品住房政府应享有产权的份额比例为16%，买受人所享有的产权份额比例为84%”。2018年10月11日，原被告双方签订《补充协议书》一份，约定“鉴于2011年5月9日,乙方（原告）与甲方（被告）前身单位原银川市住房保障局签订银川市某限价商品房买卖合同约定,乙方购买某小区某住房一套,如在履行过程中发生争议,双方协商解决不成时,提交银川市仲裁委员会仲裁。为疏导乙方涉诉信访事宜,有效化解社会矛盾,根据相关法律规定,甲、乙双方协商达成如下补充协议:1、如原合同在履行过程中发生争议,双方协商解决不成时,任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本协议与原合同具有同等效力,原合同约定与本补充协议不一致的,以本补充协议为准”。现原告以涉案房屋自交付之日起质量不合格为由，诉至法院，请求判如所请。   另查明，2010年11月12日,银川市人民政府办公厅印发银川市人民政府会议纪要（2010年•65次）记载“某两个项目共1000套限价商品房是市政府为解决中低收入家庭住房问题的民心工程，由市住房保障局负责组织建设、销售、管理”。本院认为，虽然原告刘苗系与被告银川市住房和城乡建设局签订的《银川市某限价商品住房买卖合同》，但是根据原告提交的银川市某限价商品住房共有产权补充协议及被告提交的银川市人民政府会议纪要均可以证明被告银川市住房和城乡建设局系受银川市人民政府委托，代表银川市人民政府与刘苗签订《银川市某限价商品住房买卖合同》，该商品住房买卖合同的相对方应为银川市人民政府。故原告主张被告银川市住房和城乡建设局依据该合同承担相应的责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告刘苗的诉讼请求。案件受理费1394元，由原告刘苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判员     陈 婷二〇一九年三月一日书 记员     李思音