江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0903民初6001号原告：周军，男，1954年5月31日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。被告：盐城兴都置业有限公司，住所地在盐城市西环路**。法定代表人：钟辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。被告：梁伟，男，1978年10月3日生，汉族，居民，住盐城市。被告：李海燕，女，1982年11月2日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。原告周军诉被告盐城兴都置业有限公司（以下简称兴都公司）、梁伟、李海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周军及其委托诉讼代理人李金红，被告兴都公司和李海燕的委托诉讼代理人葛荣贵、被告梁伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周军诉讼请求：1、依法判令兴都公司与李海燕签订的房屋买卖合同无效，并予以撤销。判决兴都公寓10幢1702室归我所有；2、判令兴都公司和梁伟为我购买的兴都公寓10幢1702室办理初始产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由，2011年1月20日，梁伟作为实际施工人承接了兴都公司开发的兴都公寓房产6-8号楼及地下室人防工程三标段建设工程项目，后兴都公司以商品房冲抵工程款结算方式将案涉房屋在内的部分商品房交由梁伟处分。2012年7月30日，我向梁伟购买兴都公寓10号楼1602室，（后调整为1702室）缴纳了购房款40万元。2013年1月31日，我向兴都公司支付了车库款，兴都公司向我开具了加盖公章的收款收据，其中收据注明“10#1702，该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”2015年5月30日，梁伟将1702室交给我，我亦已着手安排装潢事宜，并要求兴都公司和梁伟办理相关案涉房屋的初始登记手续，但均拖延履行。兴都公司在不享有该房处分权的情况下，与兴都公司股东李昌跃的女儿李海燕签订《房屋买卖合同》，价格明显低于市场价，购房款支付方式违反交易惯例，该《房屋买卖合同》应确认为无效。兴都公司辩称，1、本案不存在我公司将案涉房屋以冲抵工程款方式交由梁伟处分的事实，我公司与华荣公司此前确实达成过以部分房屋抵充部分工程款的意向，但并未完全实际履行。就涉案工程而言，我公司已经与施工单位结清全部工程款。根本无须以案涉房屋再抵充工程款。2、我公司与周军之间不存在商品房买卖合同关系，最多只能说明周军在2013年1月份存在购房意向，但是没有与我公司签订过正式的购房合同，我公司也未收到过周军就案涉房屋支付的任何购房款。3、周军所提供的证据形式上都是与梁伟签订的相关协议，而梁伟作为挂靠在华荣公司的实际施工人并没有权利直接将我公司所有的房屋对外进行销售。如果梁伟要介绍人来买房,或者原告因为自己的需要向我公司买房，都应当与我公司直接签订房屋买卖合同并且按照约定的价格向我公司支付购房款。周军与梁伟所签订的协议，不具有真实性和合法性。4、周军称2015年5月30日交房不是事实。5、因为李海燕需要购房，我公司已经与其签订商品房买卖合同，将房屋出售给李海燕。在房屋交付后，李海燕已经依法到房产登记部门办理产权登记手续。请求驳回周军诉讼请求。如果说周军与梁伟或者其他案外人存在其他权利义务关系，应当向对方主张，与我公司无关。李海燕辩称，我与兴都公司签订案涉房屋买卖合同后，按约支付购房款并且已经办理产权登记，不存在周军所陈述的恶意串通的情形。请求法院驳回周军诉讼请求。梁伟辩称，我是挂靠华荣公司承建兴都公司发包的兴都公寓9-11号楼工程，我是独立的实际施工人，由于我交付华荣公司工程管理费，有权代表公司对工程的建设、资料签字、账务结算、善后维修的一切工程事务进行处理。在建设兴都公寓9-11号楼工程的过程中，兴都公司无工程款支付我，约定并授权华荣公司及我销售9-11号楼及其他楼号指定的商品房，所收房款冲抵工程款，合同和协议规定我的义务和权利。在工程施工期间，我对外销售近200套兴都公司指定的商品房，现购房户均已入住并办理产权证。我们是在兴都公司合同协议规定的楼房号内卖房，我可以找到150人以上的证人，证明都是由本人收款、办理购房合同。在工程建设前，大合同上规定所有工程款全部由兴都公寓等额的商品房及非机动车库作为工程款。为此工程能顺利建设，我作出相关的融资办法，这都是得到兴都公司认可和授权，具体操作办法由我收取购房人的购房定金，由我先出具收条（双方都谈好愿意的情况下），但到一定金额时，本人开具工程的建安发票，与兴都公司换取各购房人的购房正规财务收据。周军所购的10号楼1702室及其车库也是由我销售，所有房源均在兴都公司规定让我销售的房源中，期间原告已支付近全部的购房款。当时我在保证工程建设的顺利进行和资金到位的情况下，统一出台购房优惠的相关政策。规定预交20万元优惠100元/平方米，预交30万元优惠200元/平方米，预交全部房款优惠300元/平方米。并在主体施工期间，各订房户可以享受工程的对其房屋内部进行预先装修的相关改造。周军多次被我和兴都公司销售部邀请前去办理购房合同，由于所有车库都是兴都公司直接配好下发给我销售，原告车库被安排在另外一栋楼的地下，原告想协调到地上车库，经与兴都公司销售部经理江涛协商，同意帮其协调并代表兴都公司收取周军部分房款，并在正规财务收据上作出约定。现兴都公司明知10号楼1702室已抵给我公司和我出售给周军，仍销售给他人，是不诚信的行为，由此产生的一切责任和矛盾均应由兴都公司承担。根据原被告的举证、质证，本院认定事实如下，梁伟挂靠盐城华荣公司承建兴都公司兴都公寓工程。2012年6月2日，兴都公司与梁伟代表的盐城华荣公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定兴都公司将其开发的兴都公寓9#、10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣公司承建，并对其他相关事项作了约定。在该合同的专用条款中，双方对工程款的支付作了特别约定。工程款的支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权的方式抵充；商品住宅的价格一律按均价每平方米4700元计算，工程开工时给10套现房施工单位预售作为备料款，其余均按期房按以上付款进度支付（以房抵款）。2012年7月30日，梁伟向周军出具的收据一张，载明，收到周军现金转账35万元，事由购兴都公寓二期10号楼1602室房款，每平方米4350元，加盖了盐城中天实业投资有限公司公章和梁伟私章。2013年1月31日，兴都公司出具收款收据，载明，收到周军转账（耿立顺转）5万元整，收款事由10幢1702室。注“该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”2013年7月26日，兴都公司又与梁伟代表的盐城华荣公司签订了《补充协议书》，双方约定，该项目支付的工程款兴都公司按原合同约定的时间及工程施工节点全部以等价值（约6600万元）的兴都公寓小区商品房及配套的非机动车车库抵充工程款的方式支付；用以抵充部分工程款计62562013元的商品住宅房的房号及价格按附表一、二、三执行。该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。2012年7月30日，梁伟出具收条，载明，收到周军购兴都公寓10幢1602室，房款400000元。梁伟于2016年5月1日在收条下方注明：于2016年5月15日与周军先生签订购房合同。如否，梁伟将金额退款并补贴利息。2016年11月10日，周军（乙方）与梁伟（甲方）签订《协议书》，载明：鉴于2013年7月26日，甲方以盐城华荣公司名义承接兴都公司房地产开发建筑工程项目，后兴都公司以名下开发的多套商品房抵扣工程款。乙方于2012年7月30日缴纳甲方35万元购房款及车库款5万元。购买甲方开发商抵债房屋，该房屋位于兴都公寓10号楼1702室（面积约80平方米）。后因住建部门政策变更，甲方开具的购房收据中注明的1602号房屋已更改为1702号房屋。一、甲方销售给乙方的兴都公寓10号楼1702号房屋虽未办理房产登记手续，但其被兴都公司“以房抵债”的形式给予乙方，甲方对其享有合法的出售权利。二、2012年7月30日，甲方已实际收取乙方全部购房款及车库款40万元（含税价），并协助乙方至开发商处购买了该商品房附属车库，车库款5万元依据甲方要求缴纳给兴都公司，甲方认可该事实。2015年5月30日，甲方向乙方实际交付了该商品房，乙方依法获得了该商品房法定的占有、使用、处分、收益的权利。三、甲方承诺于2016年12月30日前协助乙方在开发商处直接办理商品房初始登记手续，逾期，甲方应在15日内向兴都公司发出办理商品房初始登记手续书面通知，要求兴都公司履行初始产权登记手续。若甲方消极履行该义务，致使乙方的权益受到损害，届时，乙方有权通过法律途径要求甲方限期完成该商品房的初始产权登记及变更给乙方的相关手续，相关费用均由甲方自行承担。2017年2月4日，兴都公司向周军发出书面函，要求在2月8日前到售楼中心办理相关手续。由于周军已不在盐都供电公司上班，未收到书面函。2017年3月13日，兴都公司与李海燕签订《房屋买卖合同》，载明，兴都公司将兴都公寓10楼1702室出卖给李海燕，面积79.82平方米，单价每平方米6478元，房款517074元。并办理了苏20**盐城市不动产权第0058230号产权证。现李海燕正向我院提起诉讼，要求周军排除妨害。上述事实，有《建设工程施工合同》、《补充协议书》、《协议书》、收条、《房屋买卖合同》、盐城市不动产权第0058230号产权证、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、兴都公司与盐城华荣公司签订的《建设工程施工合同》和《补充协议书》的效力。双方签订的上述两份合同，内容不违反国家法律和政策的强制性规定，属有效合同，受法律保护。以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。二、周军与梁伟签订的协议书的效力。周军提供的协议书都是与梁伟个人签订，未加盖盐城华荣公司印章，也没有兴都公司印章。并且2012年7月30日的收条出具人是梁伟为法定代表人的盐城中天实业投资有限公司和梁伟。协议中虽然约定了房号和价款，但没有事先与兴都公司签订商品房买卖合同，故该协议只能约束周军和梁伟。2013年1月31日，兴都公司出具的5万元收据，注明收款事由10幢1702室。注“该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”说明兴都公司已同意10幢1702室由梁伟工程款抵冲房款。但需签订合同，办理梁伟工程款冲账手续，并付清购房款。三、各方的责任认定。梁伟并非盐城华荣公司职工，但挂靠盐城华荣公司承建兴都公寓的工程。梁伟代表盐城华荣公司与兴都公司签订了《建设工程施工合同》和《补充协议书》，合同中明确约定，“以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款”。故梁伟欲将商品房卖给周军，应安排周军与兴都公司先签订商品房买卖合同，再办理非按揭贷款部分房款支付盐城华荣公司，及时与兴都公司办理工程款抵房款手续，若工程款不足抵扣，仍要付清房款。梁伟明知以上约定，在与周军房屋买卖过程中，未及时让周军与兴都公司签订商品房买卖合同，且房款亦未入盐城华荣公司账户，亦未与兴都公司办理工程款抵周军购房款的手续，故梁伟对此负有责任。周军作为有民事行为能力的成年人，明知商品房所有权人为兴都公司，应知晓购买商品房应与开发商签订商品房买卖合同，轻信梁伟的承诺，不慎重地向梁伟支付购房款，导致未能购房成功，亦有一定责任。兴都公司虽向周军出具收款收据，载明收款事由10幢1702室。注“该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”由于没有签订商品房销售合同，且也仅收到5万元，其余购房款梁伟没有与兴都公司办理工程款抵房款的手续，故不能以此收条认定为兴都公司已将涉案商品房出卖给周军。四、兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算。兴都公司与南通华荣公司的工程款结算，经盐城市仲裁委员会仲裁，驳回了南通华荣公司的仲裁请求。南通华荣公司正向盐城市中级人民法院申请撤销仲裁。兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算尚未有明确结论。五、兴都公司与李海燕房屋买卖行为的认定。兴都公司已与李海燕签订了商品房买卖合同，交纳了房款，又办理了产权证。现无证据表明兴都公司与李海燕之间是恶意串通。故本院认定兴都公司与李海燕房屋买卖行为有效，李海燕是兴都公寓10幢1702室产权所有人。综上，兴都公司向周军出具收据，载明收款事由10幢1702室。注“该房为梁伟工程款冲账，如梁伟调整房号与兴都置业无关。”，故本院认定兴都公司曾同意将兴都公寓10幢1702室出售给周军，房款的结算以梁伟的工程款进行抵冲。但以后，梁伟未及时安排周军与兴都公司办理商品房买卖合同签订手续，三方未进行工程款结算转账。后兴都公司又与李海燕签订商品房买卖合同，李海燕交纳了购房款，办理了不动产权证书。故周军的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周军的诉讼请求。案件受理费7380元，由原告周军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审 判 长  郭玉国人民陪审员  蔡宝群人民陪审员  周秀兰二〇一八年三月一日书 记 员  吴 帆