四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初8973号 原告（反诉被告）:华润城市交通设施(成都)有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段86号“城市之心”大厦。 法定代表人：赵卓英，职务：董事长。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈洪，男，1970年10月28日出生，汉族，住成都市成华区，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯秀华，女，1979年11月7日出生，汉族，住成都市成华区，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王群香，女，1955年11月24日出生，汉族，住成都市成华区，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。 原告华润城市交通设施(成都)有限公司（以下简称：华润公司）诉被告陈洪、冯秀华、王群香商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月23日向成都市成华区人民法院起诉，该院受理后，因陈洪、冯秀华提出管辖权异议，案涉房屋所在地在成都市金牛区，陈洪、冯秀华、王群香经常居住地为成都市新都区，表示应由案涉房屋所在地法院即成都市金牛区人民法院或陈洪、冯秀华、王群香的经常居住地法院即成都市新都区人民法院管辖，后该院于2017年9月6日将该案移送本院审理。2017年11月14日本院受理后，陈洪、冯秀华、王群香在答辩期内提起反诉，本院受理了陈洪、冯秀华、王群香的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华润公司的委托诉讼代理人夏扬、曹丹明，陈洪及陈洪、冯秀华、王群香的共同委托诉讼代理人范睿到庭参加了诉讼。审理中，花润公司与陈洪、冯秀华、王群香均申请庭外和解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令王群香配合办理位于成都市金牛区的商品房买卖合同备案登记注销手续（合同签约备案号：xxxx）；2、请求判令陈洪、冯秀华立即向华润公司支付购房款13372664元；3、请求判令陈洪、冯秀华立即向华润公司支付逾期支付购房款的违约金，以逾期支付房款为基数，按每日万分之六标准，从应付未付之日起计算至实际支付之日止；4、请求判令王群香对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任。事实和理由：2012年，陈洪、冯秀华购买华润公司开发的位于成都市金牛区商业用房，应陈洪、冯秀华要求，以王群香的名义与华润公司签订了《商品房买卖合同》，并在房管局进行了备案。2012年11月26日，陈洪、冯秀华、王群香共同申请，向华润公司出具《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》，请求将该套购房合同的购房人变更为陈洪、冯秀华。华润公司同意了陈洪、冯秀华、王群香的申请，于2012年12月5日与陈洪、冯秀华签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，但王群香未配合办理原《商品房买卖合同》的备案撤销手续。2014年12月11日，陈洪、冯秀华与华润公司签订了《关于变更〈商品房买卖合同〉付款方式的协议》，约定陈洪、冯秀华未支付的剩余购房款采用分期付款的方式支付，但陈洪、冯秀华于2015年10月15日开始，未再向华润公司支付购房款，经催告及多次商谈，陈洪、冯秀华仍不履行付款义务。根据《合同法》第一百六十七条的规定，华润公司要求陈洪、冯秀华支付全部购房款且陈洪、冯秀华应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。王群香也应按照约定承担连带清偿责任。 陈洪、冯秀华辩称，陈洪、冯秀华及王群香均无违约行为。华润公司违反补充协议约定的“更名”义务在先，陈洪、冯秀华停付购房款的是对华润公司违反“更名”义务的抗辩，属于行使正常的抗辩权，不属于违约行为。总房款应以备案价为准，不应是开发商计收利息后的金额。合同约定的总房款为32237200元，扣除陈洪、冯秀华及王群香已交纳的购房款21443360元，还应支付华润公司剩余购房款10793840元。即使认定陈洪、冯秀华应该承担违约责任，华润公司诉请的违约金计算基础错误，违约金金额过高。违约金计算基数应按剩余购房款10793840元计算，而不应按13372664元计算，13372664元里面已经含有利息，如按13372664元为基数计算违约金，类似复利，于法不符。关于违约金的计算标准，陈洪、冯秀华要求调低至按日万分之一的标准计算。 王群香辩称：王群香同意配合华润公司办理案涉房屋的《商品房买卖合同》的备案注销手续，王群香不应该承担连带清偿责任，关于购房款和违约金的答辩意见与陈洪、冯秀华的答辩意见一致。 陈洪、冯秀华、王群香向本院提出反诉请求：1、请求判令华润公司赔偿陈洪、冯秀华、王群香逾期交房损失1080000元；2、请求判令华润公司赔偿陈洪、冯秀华、王群香改造天然气管道的费用205619元。事实和理由：华润公司为促进房屋销售，在陈洪、冯秀华无法贷款买房的情况下，让王群香与其订立编号为ＨＲＦＳ-x-xxxx的《商品房买卖合同》，由王群香购买华润公司开发的位于成都市金牛区“华润Ｌａｖｉｅ峰尚”第x栋x层x号商业用房，并办理了商品房预售合同备案登记。后华润公司又要求陈洪、冯秀华签订《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》。由于王群香与华润公司签订的《商品房买卖合同》已经备案，导致陈洪、冯秀华签订《商品房买卖合同》无法备案。根据陈洪、冯秀华与华润公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第1款约定：“出卖人承诺，天然气主管道接入本项目红线内（满足乙方申请90立方米／小时的使用需求）”、第九条第6款约定:“出卖人同意买受人在2013年10月1日前进场开展室内装修。若逾期交房，出卖人按主合同关于逾期交房的约定承担违约责任。”华润公司于2013年12月1日才使房屋具备装修条件，才通知陈洪、冯秀华、王群香可进场装修，且华润公司未按照补充协议的约定，将天然气主管道接入本项目红线内，满足90立方米／小时的使用需求，使陈洪、冯秀华、王群香不得不重新安装天然气管道。华润公司逾期交付房屋及未按合同接入天然气管道的行为已构成违约，其违约行为给陈洪、冯秀华、王群香造成了巨大损失。 华润公司辩称：因陈洪、冯秀华未按照合同约定向华润公司提交案涉房屋所在项目3层、4层的消防施工方案，不具备提前交房的条件，故应当按照主合同约定的时间（即2014年4月30日）进行交付。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款的约定，陈洪、冯秀华至今未付清案涉房屋的购房款，华润公司不应负向其交房的义务，不承担延迟交房的一切责任。华润公司并未逾期向陈洪、冯秀华交付案涉房屋，不应赔偿陈洪、冯秀华逾期交房损失。即使认定华润公司存在逾期交房的行为，陈洪、冯秀华、王群香主张的赔偿金额也缺乏合同依据和法律依据，而应该根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条“其他约定”第6款的约定支付违约金。华润公司已按照合同约定完成了案涉房屋所在项目的天然气管道工程，并达到了合同所约定的适用需求，故陈洪、冯秀华即使发生了改造天然气管道的费用也不应由华润公司承担。请求驳回陈洪、冯秀华、王群香的诉讼请求。 经审理查明：华润停车场（成都）有限公司与王群香签订编号为ＨＲＦＳ-x-xxxx《商品房买卖合同》，约定华润停车场（成都）有限公司将其开发建设的位于成都市金牛区社“华润Ｌａｖｉｅ峰尚”x栋x层x号出售给王群香。房屋套内建筑面积为2696.58平方米，单价为每平方米11954.76元，房屋总价为32237200元。2012年11月22日，华润停车场（成都）有限公司更名为华润城市交通设施（成都）有限公司。2012年11月26日，华润停车场（成都）有限公司将案涉房屋备案登记在王群香名下，案涉房屋的备案地址为成都市金牛区。同日，陈洪、冯秀华、王群香向华润公司出具《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》，载明：1、陈洪、冯秀华为301号房屋的实际买受人，王群香系接受陈洪、冯秀华的委托签订该房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＲＦＳ-x-xxxx）。该房屋的附件及补充协议等由（或将由）陈洪、冯秀华自行签订。2、陈洪、冯秀华承诺：将严格按照该房屋《商品房买卖合同》及有关附件、补充协议履行买受人的全部权利义务，负责解决王群香作为《商品房买卖合同》签约人可能引起的纠纷等，承担一切法律责任（包括合同更名前、更名后全过程）。3、王群香承诺：自愿对陈洪、冯秀华签订和履行该房屋《商品房买卖合同》及有关附件、补充协议所产生的义务和后果承担连带责任。2012年12月5日，陈洪、冯秀华与华润公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定华润公司将案涉房屋作价32237200元出售给陈洪，冯秀华。第五条第3项约定：陈洪、冯秀华采取贷款方式付款。陈洪、冯秀华可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第六支行或住房公积金管理机构借款支付。第十二条：华润公司应当在2014年4月30日前向陈洪、冯秀华交付该商品房。《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款：陈洪、冯秀华须在付清所有33套房屋（含xxx商铺、3楼整层商业及4楼公寓）的全部应付房款后，方能办理房屋的交付手续；华润公司不承担因陈洪、冯秀华未能付完全部房款而导致迟延交房的一切责任。第三条第1款约定:华润公司承诺，天然气主管道接入本项目红线内（满足陈洪、冯秀华申请90立方米／小时的使用需求），陈洪、冯秀华可自行向煤气公司办理相关手续、并按国家规定交纳相关费用后即可接入户，该项承诺违约责任与第三条第4款相同。第九条第6款约定：陈洪、冯秀华购买房屋为清水房，陈洪、冯秀华在2012年11月30日前，向华润公司提交3层、4层的消防施工方案，华润公司在不违反国家相关规范的前提下，且未对工程造价产生大幅度的提升，在获得消防部门的许可后，可按买受人制定的施工方案进行施工（陈洪、冯秀华自行办理消防验收手续，华润公司须提供必要的协助）。因陈洪、冯秀华自身原因造成最终无法通过消防验收，由此造成的一切法律后果概由陈洪、冯秀华自行承担。华润公司同意陈洪、冯秀华在2013年10月1日前进场开展室内装修。若逾期交房，华润公司按主合同关于逾期交房的约定承担违约责任。2012年10月22日至2013年1月31日期间，陈洪、冯秀华共支付华润公司案涉房屋购房款16300000元。2013年11月30日，华润公司将案涉房屋交付陈洪、冯秀华。2014年12月11日，华润公司与陈洪、冯秀华签订《关于变更付款方式的协议》，协议第二条约定：华润公司与陈洪、冯秀华协商继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，以分期付款方式支付余款。陈洪、冯秀华同意按照签订本协议时的银行同期贷款利率承担分期支付产生的利息，并将该利息摊到房价中，购房款总价为34816024元。陈洪、冯秀华已于2013年1月31日前支付房款16300000元，余款18516204元自2014年12月15日起分36个月支付，每月15日前将514334元一次性转入华润公司指定账户直至余款付清。陈洪、冯秀华连续两个月逾期付款，且逾期付款均超过30日后，视为陈洪、冯秀华根本违约，陈洪、冯秀华愿意继续履行合同的，经华润公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，陈洪、冯秀华按日计算向华润公司支付逾期应付款万分之六的违约金。陈洪、冯秀华在2014年12月至2015年10月22日期间，共支付华润公司购房款5143340元。截止庭审结束前，陈洪、冯秀华再未向华润公司支付剩余购房款。 另查明,《庭院燃气管道总平面图》载明,案涉房屋所在项目天然气进气后分两路：第一路建筑西侧商业预留点1预留气量445立方米/时及建筑东侧商业预留点2预留气量为445立方米/时供气。第二路预留用气，预留气量为110立方米/时。 上述事实有华润公司提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》、《商品房买卖合同补充协议》、《关于变更付款方式的协议》、《庭院燃气管道总平面图》、工商登记信息，有陈洪、冯秀华、王群香提交的《房屋验收交接表》、房款收据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本案系商品房预售合同纠纷，现就王群香是否应配合华润公司办理位于成都市金牛区商业用房的商品房买卖合同备案登记注销手续（合同签约备案号：xxxxxx)；陈洪、冯秀华是否应向华润公司支付购房款13372664元；陈洪、冯秀华是否应向华润公司支付逾期支付购房款的违约金，以逾期支付房款为基数，按每日万分之六标准，从应付未付之日起计算至实际支付之日止；王群香是否应对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任；华润公司是否应赔偿陈洪、冯秀华、王群香逾期交房损失1080000元及改造天然气管道的费用205619元五个问题进行分析评判。 一、王群香是否应配合华润公司办理位于成都市金牛区的商品房买卖合同备案登记注销手续（合同签约备案号：xxxxxx）的问题。 陈洪、冯秀华、王群香及华润公司一致陈述陈洪、冯秀华为案涉房屋的实际买受人，王群香亦同意配合华润公司办理案涉房屋的买卖合同备案登记注销手续，故华润公司请求判令王群香配合其办理位于成都市金牛区的商品房买卖合同备案登记注销手续（合同签约备案号：xxxxxx）的诉讼请求成立，本院予以支持。 二、陈洪、冯秀华是否应向华润公司支付购房款13372664元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，陈洪、冯秀华与华润公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《关于变更付款方式的协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《关于变更付款方式的协议》的约定，案涉房屋总价款为34816024元，陈洪、冯秀华已支付华润公司购房款21443360元，还应支付华润公司购房款13372664元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，陈洪、冯秀华应按照其与华润公司签订的《关于变更付款方式的协议》的约定履行支付购房款的义务。陈洪、冯秀华辩称应向华润公司支付购房款10793840元的辩称意见不成立，本院不予采信。华润公司请求判令陈洪、冯秀华向华润公司支付购房款13372664元的诉讼请求成立，本院予以支持。 三、陈洪、冯秀华是否应向华润公司支付逾期支付购房款的违约金，以逾期支付房款为基数，按每日万分之六标准，从应付未付之日起计算至实际支付之日止的问题。 陈洪、冯秀华是否应向华润公司支付逾期支付购房款的违约金，关键在于陈洪、冯秀华是否存在违约行为。陈洪、冯秀华辩称华润公司违反补充协议约定的“更名”义务在先，陈洪、冯秀华停付购房款的是对华润公司违反“更名”义务的抗辩，属于行使正常的抗辩权，不属于违约行为。根据陈洪、冯秀华、王群香向华润公司出具《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》的内容可知，陈洪、冯秀华负责解决王群香作为《商品房买卖合同》签约人可能引起的纠纷等，承担一切法律责任，陈洪、冯秀华对案涉房屋备案登记在王群香名下是明知的，且自愿承担相应的法律后果。陈洪、冯秀华的该项辩称意见不成立，本院不予采信。陈洪、冯秀华自2015年11月起未按照其与华润公司签订的《关于变更付款方式的协议》的约定履行支付购房款的义务，存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，陈洪、冯秀华应该支付华润公司违约金。陈洪、冯秀华辩称华润公司违约金计算标准过高，要求调低至日万分之一，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定并结合陈洪、冯秀华与华润公司在签订《关于变更付款方式的协议》时已将利息计入购房款的情况，本院酌定违约金的计算标准为日万分之二，陈洪、冯秀华的辩称意见部分成立，本院部分予以采信。违约金的起算日期为2015年11月15日，共26期，每期间隔时间为1个月，计算基数为每期514334元，按日万分之二的标准计算至付清时止。华润公司请求判令陈洪、冯秀华向华润公司支付逾期支付购房款的违约金，以逾期支付房款为基数，按每日万分之六标准，从应付未付之日起计算至实际支付之日止的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。 四、王群香是否应对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任的问题。 根据王群香向华润公司出具的《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》第3条可知，王群香自愿对陈洪、冯秀华签订和履行该房屋《商品房买卖合同》及有关附件、补充协议所产生的义务和后果承担连带责任。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，王群香应对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任。王群香辩称不应对陈洪、冯秀华承担连带责任的辩称意见不成立，本院不予采信。华润公司请求判令王群香对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任的诉讼请求成立，本院予以支持。王群香在承担担保责任后，有权向陈洪、冯秀华追偿。 五、华润公司是否应赔偿陈洪、冯秀华、王群香逾期交房损失1080000元及改造天然气管道的费用205619元的问题。 根据陈洪、冯秀华、王群香向华润公司出具《关于301号房屋买卖合同签约的说明及承诺》的内容可知，陈洪、冯秀华为案涉房屋的实际买受人，王群香系接受陈洪、冯秀华委托与华润公司签订《商品房买卖合同》，同时王群香同意配合办理注销案涉房屋备案登记，故王群香不是《商品房买卖合同》的相对人，王群香主张华润公司赔偿逾期交房损失1080000元及改造天然气管道的费用205619元的诉讼请求不成立，本院不予支持。 根据《商品房买卖合同补充协议》第九条第6款华润公司同意陈洪、冯秀华在2013年10月1日前进场开展室内装修。若逾期交房，华润公司按主合同关于逾期交房的约定承担违约责任的内容并结合华润公司于2013年11月30日将案涉房屋交付陈洪、冯秀华可知，华润公司存在逾期交房的事实。华润公司辩称应该在陈洪、冯秀华提交3层、4层的消防施工方案后才负交付案涉房屋的义务的辩称意见不成立，本院不予采信。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款的约定可知，华润公司不承担因陈洪、冯秀华未能付完全部房款而导致迟延交房的一切责任。陈洪、冯秀华至今有购房款13372664元未支付华润公司，故陈洪、冯秀华要求华润公司赔偿逾期交房损失1080000元的诉讼请求不成立，本院不予支持。华润公司辩称其不承担因陈洪、冯秀华未能付完全部房款而导致迟延交房的一切责任的辩称意见成立，本院予以采信。 《庭院燃气管道总平面图》载明,案涉房屋天然气预留气量均大于90立方米／小时，陈洪、冯秀华反诉称华润公司未按照补充协议的约定，将天然气主管道接入本项目红线内，满足90立方米／小时的使用需求，使陈洪、冯秀华不得不重新安装天然气管道，陈洪、冯秀华因此要求华润公司赔偿改造天然气管道的费用205619元的诉讼请求不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、王群香于本判决生效之日起五日内协助华润城市交通设施（成都）有限公司注销位于成都市金牛区的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：xxxxxx）； 二、陈洪、冯秀华于本判决生效之日起十日内支付华润城市交通设施（成都）有限公司的购房款13372664元； 三、陈洪、冯秀华于本判决生效之日起十日内支付华润城市交通设施（成都）有限公司违约金，计算方法为：计算基数为每期514334元，共26期，从2015年11月15日始每期间隔时间为1个月计算至本判决确定的购房款支付之日止，以日万分之二为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日支付购房款，上述违约金计算至购房款付清之日止； 四、王群香对陈洪、冯秀华应支付的购房款及违约金承担连带清偿责任，王群香在承担担保责任后，有权向陈洪、冯秀华追偿； 五、驳回华润城市交通设施（成都）有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回陈洪、冯秀华、王群香的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55711元,反诉案件受理费8185元，共计63896元，由陈洪、冯秀华、王群香负担（案件受理费55711元已由华润城市交通设施（成都）有限公司垫付，由陈洪、冯秀华、王群香在履行本判决第二项确定的义务时一并支付给华润城市交通设施（成都）有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文光辉 二〇一八年三月二十二日 书记员张娜