南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初177号 原告：吕兰敏，女，1966年5月6日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：彭俏杏，女，住广西壮族自治区南宁市，由广西深华投资有限公司推荐。 委托诉讼代理人：丘雯仪，女，住广西壮族自治区南宁市江**，由广西深华投资有限公司推荐。 被告：姚文雄，男，1969年4月7日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告吕兰敏与被告姚文雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。吕兰敏的委托诉讼代理人彭俏杏到庭参加诉讼，姚文雄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕兰敏向本院提出诉讼请求：1.姚文雄支付吕兰敏租金12978元；2.姚文雄支付从欠租之日起，以所欠金额为基数按日千分之一计算的滞纳金至姚文雄付清之日止（暂计至2017年10月30日的滞纳金为3722.5元）；3.本案诉讼费由姚文雄承担。事实和理由：姚文雄于2014年5月7日与吕兰敏签订书面租赁合同，租用吕兰敏位于型商铺，合同约定月租金为3000元，并就其他事项作出了具体的约定。合同签订后，双方都依约履行合同义务。从2017年2月起，姚文雄便开始欠付部分租金，并于2017年5月22日退租汇宇花园A座1楼I型商铺。截止姚文雄退租商铺后，姚文雄共欠吕兰敏租金12978元，经吕兰敏多次电话和发函催告，仍不履行交租义务。姚文雄的行为已构成严重违约。另依照合同约定：“乙方拖欠租用费、水电费、物业管理费等费用时间长达壹拾伍天的，每日并按拖欠费用的千分之一计取滞纳金”，吕兰敏有权要求姚文雄向吕兰敏支付滞纳金，该违约金截至2017年10月30日计算为3722.5元，日后产生的滞纳金另计。为维护吕兰敏的合法利益，根据有关法律规定，吕兰敏特向贵院提起诉讼，请人民法院判决如上所请。 姚文雄未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，姚文雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。 本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，吕兰敏（甲方）与姚文雄（乙方）签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将所属型房屋租赁给乙方经营使用；租赁时间自2014年5月16日起至2015年5月15日止，每月租金为3000元，履约押金为3000元，押金不能作租金、水、电及物业管理费等费用使用，在租赁期满后，各方面费用自己结清及无违约情况下退回；租金按季度为一期向甲方交付；如乙方超过期限未能交纳租金，则甲方可采取相应的措施督促乙方交租金，并按欠交纳租金总额的1%收取违约金；第一期交付日期在签订合同的同时乙方须向甲方交纳押金及一个季度租金，第二期租金及以后每期租金必须在租期满前10天内向甲方支付下一期的租金；乙方拖欠租用费、水电费、物业管理费等费用时间长达15天的，甲方有权每日按拖欠费用的千分之一计取滞纳金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后吕兰敏将房屋交给姚文雄。合同期满后，姚文雄继续承租涉案房屋，2017年5月22日姚文雄退租。 另查明，截止2016年10月17日姚文雄于已向吕兰敏付清了2016年8月15日前的租金及2016年8月16日至2016年11月15日的部分租金1800元，之后于2017年4月6日支付租金6411元，2017年4月24日支付租金6411元后，未再支付任何款项。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：吕兰敏与姚文雄签订的《租赁合同书》、手机短信截屏。 本院认为，吕兰敏与姚文雄于2014年5月7日签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2015年5月16日至2017年5月22日，姚文雄与吕兰敏双方虽未签订书面的租赁合同，但姚文雄仍继续承租涉案房屋，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。 关于租金问题。根据合同约定，每月租金为3000元。因此，姚文雄拖欠2016年8月16日至2017年5月22日的租金13055.42元（计算方法：3000元/月×9个月+3000元/月÷31天×7天-1800元-6411元-6411元），现吕兰敏要求姚文雄支付租金12978元，其诉讼请求的数额低于姚文雄应支付的租金，应予准许，本院对该项诉讼请求予以支持。 关于违约金问题。根据合同约定，第一期交付日期在签订合同的同时姚文雄须向吕兰敏交纳押金及一个季度租金，第二期租金及以后每期租金必须在租期满前10天内向吕兰敏支付下一期的租金。姚文雄拖欠租用费、水电费、物业管理费等费用时间长达15天的，吕兰敏有权每日按拖欠费用的千分之一计取滞纳金。合同约定的滞纳金的性质为违约金。姚文雄拖欠吕兰敏租金，构成违约，应按合同约定支付违约金。故吕兰敏要求姚文雄支付拖欠租金产生的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但吕兰敏计算违约金的起算时间有误，本院予以调整。姚文雄应于2016年8月15日前向吕兰敏支付2016年8月16日至2016年11月15日的租金9000元（计算方法：3000元/月×3个月），2016年11月15日前向吕兰敏支付2016年11月16日至2017年2月15日的租金9000元（计算方法：3000元/月×3个月），但截止2016年10月17日姚文雄于已向吕兰敏付清了2016年8月15日前的租金及2016年8月16日至2016年11月15日的部分租金1800元，之后于2017年4月6日支付租金6411元，2017年4月24日支付租金6411元后，未再支付任何款项。故姚文雄拖欠吕兰敏2016年11月16日至2017年2月15日的租金3378元（计算方法：9000元+9000元-1800元-6411元-6411元），至今未付，姚文雄应支付的违约金具体计算如下：以3378元为基数，从2016年11月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算；姚文雄应于2017年2月15日前向吕兰敏支付2017年2月16日至2017年5月15日的租金9000元（计算方法：3000元/月×3个月），但至今未付，故姚文雄应支付的违约金具体计算如下：以9000元为基数，从2017年2月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算；姚文雄应于2017年5月15日前向吕兰敏支付2017年5月16日至2017年5月22日的租金677.42元（计算方法：3000元/月÷31天×7天），但至今未付，吕兰敏只要求姚文雄支付所欠租金600元的违约金，故姚文雄应支付的违约金具体计算如下：以600元为基数，从2017年5月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算。吕兰敏要求姚文雄支付违约金的多出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告姚文雄向原告吕兰敏支付租金12978元； 二、被告姚文雄向原告吕兰敏支付违约金（计算方法：以3378元为基数，从2016年11月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算；以9000元为基数，从2017年2月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算；以600元为基数，从2017年5月16日至姚文雄付清租金之日止，按每日千分之一计算； 三、驳回原告吕兰敏其他的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费218元，减半收取计109元（原告已预交），由原告吕兰敏负担1元，被告姚文雄负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  张俊秋 二〇一八年三月二十一日 书记员  林海强 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。