广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初86号原告：邓本相，男，1961年10月22日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市沙口镇蕉园村委会石古背组，现住广东省，委托代理人：周红平，广东浈阳律师事务所律师。被告：周东辉，男，1962年11月23日出生，汉族，英德市人，现住广州市越秀区，被告：周石辉，男，1957年1月24日出生，汉族，现住广东省韶关市浈江区，委托代理人：周东辉，系周石辉弟弟。原告邓本相诉周东辉、周石辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓本相及其委托代理人周红平、被告周东辉及其作为周石辉的委托代理人、被告周石辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓本相向本院提出诉讼请求：1、判令两名被告履行义务将位于英德市××省铁合金厂20栋106套房（所有权人：周淮生；房屋所有权证：粤房字第××号）房屋所有权转至原告名下；（房产价值约24万元）2、判令诉讼费用由两名被告承担。事实与理由：原告系英德市沙口镇蕉园村委会石古背组村民，2005年经他人介绍，购买两名被告的父亲周淮生（已故）位于英德市××广东省铁合金广20栋106号房改房。2005年1月17日，在陈伟才、邱沐由的见证下，原告与被告的父亲周淮生签订《房屋买卖协议书》，载明：“甲方（卖主）：周淮生，乙方（买主）：邓本相。根据双方的协商，甲方周淮生自愿将坐落于英德市××省铁合金厂宿舍（20栋106套房）房改房一套（混合结构73.56平方米；楼下南面杂物房一间未登记在房主证内，届时扫厂方有关规定办理），以人民币25000元价格转卖给乙方邓本相。甲方收到售房款后，即将广东省人民政府发给的房产证（粤房字第××号）一本移交给乙方，今后甲方及其继承人无权干涉该房产权。本协议书作为房产转让后的原始补充凭证。今后若乙方需要换证，在符合厂方有关规定的前提下，甲方提供有关资料协助办理，过户发生的费用由乙方负责。该协议书双方签字后生效，甲、乙双方各执一份。若万一今后厂方收回该房屋，该房屋的补偿金全部归乙方。”在签订协议同时，原告支付现金25000元给被告的父亲，被告的父亲出具收条一张，同时，被告的父亲当场交付房屋给原告并将《房地产权证》（粤房地证字第0734850号）、房屋钥匙等全部附随交付给原告。大约2007年被告的父亲身故后，原告找两名被告商量过户，但被告却以种种理由不配合过户，一直拖延到现在。而如今，广东省铁合金厂区所有房屋按政策要被征收及全部拆迁，而由于两名被告没有将该套房屋过户给原告，损害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告的父亲签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告的父亲早己交付房屋给原告，原告也一直在该套房居住生活，原告对该套房子拥有合法的所有权。作为继承人，两名被告以种种理由不履行将房屋过户给原告的义务，无奈之下，原告依法起诉，请法院依法查明事实，判如所请。原告在举证期限内向本院提供如下证据：一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体信息；二、1、邓本相与周淮生签订的《房屋买卖协议书》，2、邓本相购买的周淮生的房屋《房地产权证》（粤房地证字第0734850号），3、周淮生签收的一张《收款条》凭据；证明2005年1月17日原告与被告的父亲签订房屋买卖合同，支付了25000元购房款给被告的父亲，被告的父亲交付了原告房屋及《房地产证》。三、1、2017年10月13日周东辉的《告知请求》，2、英德市房产信息中心的《英德市存量房交易告知单》（存量房交易第201706680号）；证明两名被告不配合过户，并以房产证遗失为由，重新补办房产证企图将房产证转户至两名被告名下。四、自2013年以来，原告居住在购买房屋里，每年向广东省铁合金厂交纳的水电费、卫生费等部分单据，证明原告自2005年从被告的父亲购买房屋以来，一直合法占用并居住生活，并按期交纳水电费。五、1、英德市人民法院（2018）粤1881财保1号《民事裁定书》；2、英德市人民法院预交保全费通知书、诉前保全费据票据、中国人民财产保险股份有限公司清远分公司普通发票；证明原告因被告欲将涉案房屋周淮生名下的房屋过户到被告周石辉、周东辉名下，原告申请诉前查封，以免合法权益收到侵害六、1、英德市人民法院（2016）粤1881民初1798号《民事判决书》，2、清远市中级人民法院（2017）粤18民终32号《民事判决书》，证明广东省铁合金厂原类似房屋购买纠纷，英德、清远两级法院均支持原告的合法诉求，判决支持将房屋过户给原告七、1、广东省铁合金厂证明、李文清等邻居证言，证明原告购买本案房屋，并一直居住在涉案房屋。被告周东辉、周石辉答辩称：1、关于邓本相所签的广东省铁合金厂一20栋106房协议问题。我于2018年1月12日已向该法院立案处提交了复议请求，并提交了房改房标准价转让所需的正规文件和交费资料，相信该法院办理此事件的法官已收知。2、该诉状说我父亲（周淮生）2007年身故（？）后，找过我和周石辉商量过户……？这是该起诉人睁眼说瞎话，因我父亲2009年5月1日才车祸身亡，邓本相找我们过户有何用呢？其实过不了房的原因是：(1)、该房屋是房改标准价买入，是不能无规则随意过户的…(2)该房屋因是由我交了近四分之三的初次购房款，而该原始收据交款后我一直保存至今，所以没有此收据也是过不户的！3、邓本相他们所签的房屋买卖协议没有产权单位铁合金厂的公章，也没有房改房（标准价）转让所必需条件，所以该买卖协议不符合房改房政策的有关交易规则，属不具法律效益协议，至于后面所交的电费收据更加不能证明什么了。鉴于该房屋我是主要出资人又是合法继承人及我是广东省铁合金职工的身份之故，恳请法院将该20栋10房（标准价）房产证判邓本相归还我周东辉这个合法继承人。因此，请求：1、判令邓本相所签协议无效，将20栋106房产证交还我（周东辉）这个主要出资人，和合法继承人。2、判令诉讼费用由该起诉人邓本相自己支付。被告周东辉、周石辉向本院提供如下证据：一、周东辉身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；二、广东省铁合金厂改房交款编号收据一张（001924、0017641）复印件，证明该房是我出资主要购买，并保存交款的；三、2018年1月12日复议申请书两张，证明我对广东铁合金20栋106房主权向法院提过收回建议；四、已购公有住房上市申请表，证明改房是要经过审核才能交易买卖的；五、英德市县房改房申请、审批表一张，证明房屋标准价是不能任意买卖交易需补交二次款；六、公证书一份、由广东省英德市公证处温英萍审发，证明该房我是合法继承人；七、广东省铁合金厂工作复印件一份，证明我是该房合法共有产权人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周东辉、周石辉父亲周淮生、母亲蒋玉凤。周淮生于2009年5月16日因车祸去世，蒋玉凤于2004年5月30日病故。蒋玉凤婚前带还未成年的儿子徐清专与周淮生结婚。周淮生、蒋玉凤夫妻生前生育三名小孩即本被告周东辉、周石辉及周东辉。按被告提供的2017年11月4日英德市公证处（2017）粤清英德第2412号公证书，周东辉、徐清专均表示放弃对被继承人周淮生、蒋玉凤遗产的继承权。而周淮生、蒋玉凤的父母已分别先于周淮生、蒋玉凤死亡。2005年1月17日，原告与被告父亲周淮生签订《房屋买卖协议书》，约定周淮生将位于英德市××省铁合金厂20栋106号房改房以25000元出卖给原告，该房砖混结构三层，建筑面积59.25平方米，房产证号：粤房字第××号。并约定：甲方（周淮生）收到售房款后，即将粤房字第××号房屋所有权证移交给乙方（原告），今后甲方及其继承人无权干涉该房产证。今后若乙方需要换证，在符合厂方有关规定的前提下，甲方提供有关资料协助办理，过户发生的费用由乙方负责。若万一今后厂方收回该房屋，该房屋的补偿金全部归乙方。原告及周淮生在上述协议书签名，并有在场公证人签名。上述协议书签订当日，原告支付购房款25000元给被告父亲周淮生，被告父亲周淮生立具收条给原告收执，并将涉案房屋钥匙及所有权证原件交付给原告收执。2005年1月30日原告入住涉案房屋并按时交纳水电费用给广东省铁合金厂至今。由于涉案房屋所处位置被开发商征用需拆迁－建设火力发电厂，有一笔约240000元的补偿款，而涉案房屋仍登记在被告父亲周淮生名下未过户，因此，该补偿款有关部分不予发放，仍存放在英德市沙口镇政府的账户里，便引发本案。庭审中，原告增加一项诉讼请求：诉前财产保全费1720元及诉讼保全责任保险保费1200元共2920元要求被告承担；两被告提出其是涉案房屋合法继承人，且被告周东辉提出其是涉案房屋主要出资人且其当时是广东省铁合金厂职工，当时是按照职工人数来给予优惠购买的，认为周东辉是涉案房屋共有人。另查明：按被告提供的证据－收据二张及一次性交清购房款通知书，收据其中一张是广东省铁合金厂1992年10月16日开具，内容：今收到周淮生购房款2295.91元（含办证费13元）；另一张亦是该厂于同年12月11日开具，内容：今收到周淮生将来购房款2282.91元，合计购房款为4578.82元（含办证费13元）；一次性交清购房款通知书是该厂发出，与上述二张收据应交购房款费用相一致。证明涉案房屋周淮生当时以4578.82元（含办证费13元）购买。再查明：2017年10月23日两被告向英德市公证处申请办理继承权公证，要求继承涉案房屋。2017年11月4日英德市公证处以（2017）粤清英德第2412号公证书，认为周淮生、蒋玉凤的父母分别先于周淮生、蒋玉凤死亡，周东辉、徐清专均表示放弃对被继承人周淮生、蒋玉凤遗产的继承权，因此，证明被继承人周淮生、蒋玉凤的上述房屋遗产由两被告共同继承。庭审中，两被告陈述现涉案房屋正在房管部门办理过户手续。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点一，原告与被告父亲周淮生签订《房屋买卖协议书》是否有效、被告周东辉、周石辉可否继承、原告的诉讼请求应否支持的问题。本案争议焦点二，被告周东辉提出的其是涉案房屋主要出资人及共有人有无依据的问题。一、关于原告与被告父亲周淮生签订《房屋买卖协议书》是否有效、被告周东辉、周石辉可否继承、原告的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，从现有证据显示，涉案房屋是被告父亲周淮生与其妻子蒋玉凤夫妻共同财产，被告父亲周淮生与原告签订涉案买卖合同时，虽没有蒋玉凤签名确认，但参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条第（三）项规定“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，…有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，原告为购买涉案房屋支付了合理对价，属于善意第三人，且从2005年1月30日开始在涉案房屋居住至今长达10多年，这10多年期间被告或其母亲生前并没有提出异议，只是现在涉案房屋需拆迁有一笔补偿款，原、被告才发生纠纷，故原告与被告父亲周淮生签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，其约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。既然《房屋买卖协议书》合法有效，就不存在被告周东辉、周石辉继承的问题。现被告父亲周淮生已去世，其他享有继承权的周东辉、徐清专均表示放弃对周淮生、蒋玉凤遗产的继承权，而周淮生、蒋玉凤的父母已分别先于周淮生、蒋玉凤死亡，原告请求享有继承权的两被告履行将位于英德市××省铁合金厂20栋106号房改房过户到其名下，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。二、被告周东辉提出的其是涉案房屋主要出资人及共有人有无依据的问题。从被告提供的证据－收据反映，涉案房屋出资人是被告父亲周淮生，周淮生于1992年以4578.82元（含办证费13元）购买涉案房改房，并取得粤房字第××号房屋所有权证，故被告抗辩缺乏事实、法律依据，本院不予支持。退一步，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房产作为不动产以登记作为判断产权人的标志，涉案房屋登记在被告父亲周淮生名下，被告周东辉认为其是共有人亦是缺乏依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告周东辉、周石辉应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告邓本相将位于英德市沙口镇省铁合金厂20栋106号房改房（房产证号：粤房字第××号）所有权过户到原告邓本相名下。本案受理费2450元，诉前财产保全费1720元及诉讼保全责任保险保费1200元，合计5370元由被告周东辉、周石辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一八年三月十二日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。