宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书                    （2018）宁0106民初7990号  原告：丁莉，女，1969年11月7日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：陈芳、张艺馨，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：耿丹，女，1967年6月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区委托诉讼代理人：杨小玲，宁夏宁人律师事务所律师。原告丁莉与被告耿丹房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁莉的委托诉讼代理人陈芳、张艺馨到庭参加诉讼，被告耿丹的委托诉讼代理人杨小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理过户手续；2.判令被告支付违约金10万元；3.判令被告支付原告为其垫付的购房前被告欠缴的采暖费和违约金7800元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，2016年8月被告获悉原告有购房需求便主动提出其在xx室房产有出售意向，经充分协商后被告自愿将上述房产及地下储藏作价45万元卖给原告。双方于2016年10月20日签订《房屋买卖协议》，协议双对方的权利义务及违约金责任约定具体明确，并经银川市国信公证处依法公证。协议签订后，原告按照约定分两期支付房款45万元，被告也经房屋交付给原告。2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局下发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易规定》允许阅海万家符合条件房产二次交易。但被告却不信守约定，经多次催告，拒不履行，给原告造成严重的经济损失，其行为构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，涉案房屋至今未办产权登记及过户手续主要原因：1.要办理完全的产权登记必须由原告向政府回购剩余18%产权，因为原告至今未回购的行为导致该房产证无法办理；2.原告违反合同约定要求将房屋办理在其弟弟丁勇名下。也是因为以上两点原因被告不存在违约行为，原告要求支付违约金没有依据。原告诉请采暖费及违约金7800元，双方在达成商品房买卖协议时明确约定被告将其向涉案房屋的物业服务机构银川承天物业服务有限公司缴纳的装修保证金收据3000元交于原告，由原告向供暖公司交付其欠付的2014年-2016年采暖费及滞纳金。原告在使用上述收据向物业公司缴纳其应承担的物业费后，并没有按约定缴纳采暖费及滞纳金，因此原告所主张的7800元应当扣减被告向其支付的3000元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，原告提交的《房屋买卖协议》1份、公证书1份、银行交易明细2份、转账凭证1张、收条1张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的银川市住房城乡建设局（2017）1号文件1份、短信截图2张，被告质证对其三性认可，经核，能够达到原告的证明目的，本院予以确认。西部热电有限公司发票2张（原件）、银行缴费凭证存根，真实、合法，与本案具有关联性，且能够相互印证，本院予以确认。被告耿丹提交的证据《收据》七份，无法证实其证明目的，且其主张抵顶的物业费与本案无关联，本院不予确认。原告手机短信一份，结合双方签订的《房屋买卖协议》，无法证实其证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系朋友关系。被告于2011年11月30日购买了位于银川市xxx室房产（面积130.66㎡、3036元/平方米）及位于xx号地下储藏室（面积7.02㎡），该房屋系阅海万家政府限价商品房（共有产权），其中18%的产权份额归政府享有，由银川市住房和城乡建设局代表政府享有权利并进行登记和管理。2016年10月20日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定被告（甲方）将涉案房屋及地下储藏室以总价45万元出售给原告，付款方式为原告（乙方）在签订协议后向被告支付34万元，于2017年9月1日前一次性支付余款11万元……当涉案房屋可以办理房屋所有权证时，被告应积极配合原告办理，并积极配合原告办理过户手续，被告负责提供办理过户所需的一切证件及手续，原告承担办理房屋所有权证、过户时所需的一切费用（包括过户费、契税等）。双方另约定，如有一方违约，应支付对方本协议项下房屋总价款200%的违约金。同时约定，双方可约对方亲人（被告的姐姐耿斌、原告的弟弟丁勇）办理涉案房屋买卖、过户的后续事宜。同日，被告耿丹就协议内容向原告出具《申明书》。双方在银川市国信公证处对《房屋买卖协议》、《申明书》依法公证。协议签订后，原告按照约定支付房款45万元，被告也将房屋交付给原告。2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局下发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易规定》的通知，鼓励买受人购买政府享有的产权份额。该买受人特指符合限价商品房条件人员。2017年12月31日前购买的，优惠28%，即，每平方米按照市场评估价乘以（100%-28%）再乘以该房屋楼层系数的价格购买【购买政府产权总价=市场评估价×（100%-28%）×政府所占产权比例×楼层系数×房屋面积】。原告在优惠期限前多次联系被告要求配合购买政府产权并协助过户，被告均未予理会，致使涉案房屋不再享受优惠政策且无法办理过户手续。引起本诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定及政策规定积极配合原告办理涉案房屋过户相关事宜，即配合原告回购政府18%的产权，并提供过户所需材料，协助将涉案房屋过户至原告名下。故原告起诉要求被告协助原告办理过户符合法律规定，本院予以确认。因被告未按约履行过户及协助原告回购政府产权义务，已经构成违约，且已经给原告造成可预期的损失，应承担违约责任。依据法律规定及双方协议约定，并参照原告未能享受优惠政策的回购损失，本院酌定被告在原告损失的基础上，再按照损失的30%合计承担违约金5.5万元，本院予以确认。依据有效证据证实，被告未缴纳涉案房屋2014年至2016年的采暖费及滞纳金7800元，因原告已垫付，被告应向原告支付。被告辩称原告违约在先，与本院查明事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条之规定，判决如下：一、被告耿丹于本判决生效后十日内协助原告丁莉办理银川市xx室房屋的产权回购事宜，并协助原告丁莉办理过户及房屋所有权证；二、被告耿丹于本判决生效后十日内支付原告丁莉违约金5.5万元；三、被告耿丹于本判决生效后十日内支付原告丁莉垫付的采暖费及滞纳金7800元；四、驳回原告丁莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由原告丁莉负担1060元，由被告耿丹负担1396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                                                                      审判长  杨晴雯                                                                         人民陪审员   邓伟忠                                                                         人民陪审员   白亚萍                                                                                                   二〇一九年三月四日                                                                                                书记员  马旭元  附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。