云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初34号原告：云南紫钻房地产经纪有限公司石林分公司。负责人：虎上智。住所：云南省昆明市石林县。委托诉讼代理人：杨莎白、梅倩，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。被告：李锦生，男，汉族，1969年2月21日生，教师，云南省石林彝族自治县人，住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：赵冬梅，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。第三人：陈维霞，女，汉族，1958年5月16日生，退休职工，云南省昆明市五华区人，住昆明市五华区。原告云南紫钻房地产经纪有限公司石林分公司（以下简称石林紫钻公司）诉被告李锦生、第三人陈维霞居间合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法由审判员赵祥玺适用简易程序，于2018年1月25日公开开庭审理。原告石林紫钻公司的负责人虎上智及其委托诉讼代理人梅倩、被告李锦生及其委托诉讼代理人赵冬梅、第三人陈维霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林紫钻公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原告与被告之间的居间合同成立并生效；2.请求人民法院依法判令被告支付原告中介费人民币19380元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，即：如被告与第三人不是居于原告的居间合同的行为促成交易房屋，则判令第三人返还原告中介费20000元。事实与理由：第三人陈维霞系石林县××小区×栋房屋的原所有人。约2017年3月6日前，被告李锦生向原告负责人虎上智表示想购买房屋并与原告达成口头约定，由原告为其介绍房源并提供房源信息，后原告向被告提供了坐落于石林县××小区×栋房屋的基本信息和出售信息，并带领被告及其妻子亲自到该房屋进行实地查看，被告和其妻子对房屋查看后表示愿意购买，随即原告将被告看中该房屋和要购买该房屋的愿望告诉房屋所有人陈维霞（即本案第三人），第三人陈维霞表示愿意出售该房屋。2017年3月6日被告按照约定支付了购房定金20000元，该笔定金由被告支付给原告，原告代收后于当天通过原告账户（62×××52）转至第三人陈维霞账户(62×××24)，向第三人陈维霞交付了购房定金。原告收到该笔定金的当天，向被告出具了《收据》（该收据原件为被告持有），且该收据上除了确定所收到的定金数额外，对房屋总价款及中介费的数额及中介费由被告(买方)承担等事项予以确定。原告将购房定金交付给第三人陈维霞后，依照约定通知被告和第三人到原告处办理相应的手续和支付相应款项时，均遭到被告和第三人以“不卖了”和“不买了”为借口拒绝。2017年12月，原告获悉被告和第三人己于2017年12月6日签订房屋买卖合同，且对该房屋买卖合同进行了公证。综上所述，被告与原告达成委托购房的口头协议，且被告按照约定实际履行了交付购房定金的义务，原被告双方成立居间合同的法律关系，所约定的合同内容成立并生效，被告在该合同的履行期间利用原告提供的房源信息却绕开原告与第三人陈维霞签订房屋买卖合同并拒绝支付中介费的行为侵害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释之规定，特向贵院提起民事诉讼。被告李锦生辩称，1.居间合同不成立，事实不符合，原告居间不成功，双方的房屋交易与原告无关；2.中介费不成立，中介费高于行业标准和市场价格，应该在6000元左右。2万元的定金，被告不持有收据原件。请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，我在很多家物业张贴过出售房屋的，2万元的定金与被告已经私下解决。综合诉辩意见，本案争议焦点是：1.原告与被告是否存在居间合同关系；2.原被告双方若存在居间合同，合同的内容是什么，约定的中介费是多少；3.被告是否应当向原告支付中介费。原告石林紫钻公司围绕诉讼请求提交了二组证据：1.营业执照复印件1份、证明原件1份、身份证复印件1份；2、收据复印件1份、智慧柜员机业务回执、中国建设银行个人活期账户交易明细各1份、公证书1份。被告李锦生、第三人陈维霞质证对对证据1无异议，对证据2中收据三性不予认可，原告提供的是复印件，无法核实，也没有被告的签字，中介费并没有实际约定。对回执、明细真实性和合法性予以认可，但不认可证明目的，对公证书真实性和合法性予以认可，但不认可证明目的和关联性，被告与第三人的房屋交易是在恒兴公司的服务下完成的交易，与本案的原告无关。被告李锦生提交了房屋买卖居间合同1份，发票3份，关于李锦生、陈维霞房屋买卖交易说明1份。原告质证对房屋买卖居间合同真实性、合法性、举证目的不认可，但认可其中部分内容的关联性，第二条中第一条价款认可，第五条中介费3000元予以认可，合同的签订时间予以认可，其他内容不认可；对发票三性予以认可，不认可举证目的；对说明三性及举证目的不予认可，与第三人陈述相互矛盾，恒兴与原告有经济利益关系。第三人未提出明确质证意见。第三人陈维霞未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕原告的诉讼请求，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的第二组证据，其中的定金收据，因是复印件，且无被告李锦生、第三人陈维霞的签字，本院结合本组证据中的智慧柜员机业务回执、中国建设银行个人活期账户交易明细以及各方当事人的陈述，对“被告通过原告向第三人支付20000元定金”的事实予以认定，原告主张的其他事实，因无其他证据佐证，本院不予认定；原告提供的公证书1份和被告提供的证据，本院认定“被告李锦生与第三人陈维霞通过云南恒兴房地产经纪有限公司达成了本案争议所涉石林县××小区×栋房屋的交易”的事实。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：原告石林紫钻公司为自然人独资公司。第三人陈维霞是石林县××小区×栋房屋的原所有人。第三人陈维霞在多家房地产中介公司将该房屋挂牌出售。2017年3月份左右，被告李锦生向原告表示想购买房屋，原告石林紫钻公司向被告提供了该房屋的房源信息并提供了看房等服务；2017年3月6日，被告李锦生通过原告向第三人陈维霞支付了购房定金20000元，后因原、被告双方发生争议，该居间行为未再继续履行。2017年10月27日，被告李锦生、第三人陈维霞、云南恒兴房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，并就××小区×栋房屋进行了交易。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，居间报酬的支付以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，因原告石林紫钻公司未举证证明其促成了被告李锦生与第三人陈维霞之间房屋买卖合同的成立及合同内容，虽有通过其支付定金的行为存在，但支付定金之时未签订房屋买卖书面合同也无证据证明达成了口头买卖协议，该定金应认定为立约定金，支付定金的行为不能证明房屋买卖合同成立，因此原、被告之间虽口头协商达成了居间合同并实际从事了相关居间活动，但因故未促成被告与第三人之间房屋买卖合同的成立，原告石林紫钻公司要求被告支付中介费的请求，不符合法律规定，本院不予支持。因原告实际向被告提供了房源信息、看房、转交定金等居间服务，被告李锦生应当支付原告石林紫钻公司从事居间活动支出的必要费用，本院酌定支付1000元。原告关于要求第三人陈维霞返还中介费20000元的主张，因该20000元是被告李锦生向第三人陈维霞支付的定金，原告只是作为中间人代为转交，原告要求第三人返还于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李锦生于本判决生效之日起五日内向原告云南紫钻房地产经纪有限公司石林分公司支付从事居间活动的必要费用1000元；二、驳回原告云南紫钻房地产经纪有限公司石林分公司的其他诉讼请求。案件受理费285元，减半收取142.50元，由原告云南紫钻房地产经纪有限公司石林分公司负担100元，被告李锦生负担42.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  赵祥玺二〇一八年三月二十六日书记员  毕 夏