广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初13262号原告：徐代炎，男，1949年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：黄单，广东宏力律师事务所实习律师。被告：陈醒华，女，1980年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：尤玉婵，广东太平洋联合律师事务所律师。第三人：赵桢，男，1985年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，第三人：中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行，住所地广州市越秀区德政中路**。负责人：肖慧华。原告徐代炎与被告陈醒华，第三人赵桢、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐代炎的委托代理人罗欢平，被告陈醒华及其委托代理人尤玉婵，被告赵桢均到庭参加了诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐代炎向本院提出诉讼请求：1、陈醒华和中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行共同到房地产行政管理部门办理涂销广州市白云区远景路73号1211房的抵押登记手续；2、陈醒华协同我办理将位于广州市白云区远景路73号1211房的房屋所有权过户至我名下的产权交易过户登记手续：3、陈醒华向我支付违约金计人民币24.4万元（按照物业总楼价的20%进行计算）。事实和理由：赵桢是案外人徐燕慧的朋友，徐燕慧2017年2月期间想要购买一套住房给我，但由于广州限购政策，我暂时并不具有在广州市购买住房的资格，所以徐燕慧委托赵桢代我购买涉案房屋。2017年2月25日，赵桢与陈醒华达成了购买涉案房屋的交易共识，并于当日向被告支付了购房定金10万元，陈醒华亦当即向赵桢出具了收据。2017年4月27日，赵桢与陈醒华就涉案房屋买卖事宜签订了的《房地产买卖合同》，总楼价为1220000元整，并针对其他房款支付以及交易过户递件的细节作了约定。合同签订后，赵桢于2017年5月8日向陈醒华支付了540000元首付款，于2017年5月22日支付剩余购房款580000元，而实际上这些购房款都是案外人徐燕慧直接转给赵桢，并由赵桢代为支付。在向陈醒华支付完首付款540000元后，赵桢如实向陈醒华反馈，自己购房其实是代朋友进行购买的，由于该朋友暂时并不具有广州的购房资格，但过一段时间户口转到广州就可以直接落名过户了，所以希望陈醒华到时积极配过户到该朋友名下。陈醒华了解情况后表示同意，并承诺愿意积极配合，并且于2017年5月17日办理了“全权委托公证书”，就涉案房屋代为出售、缴纳税费等相关事宜授权给赵桢，并向赵桢反馈称即使到时自己没有时间配合过户，赵桢都可以凭借该份“全权委托公证书”配合我办理过户手续，且陈醒华亦将涉案房屋产权证交给了赵桢。在办理完有关涉案房屋交易的“全权委托公证书”并支付完了所有购房款后，买卖双方一直在等待我办理完户籍转入广州以及等待陈醒华向中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行申请办理涂销抵押的手续。2017年6月30日，我顺利将其户籍转入广州，户籍登记地址为广东省广州市天河区东莞庄路一横路**之**，自此，我已经具备了购买涉案房屋的资格。但由于陈醒华迟迟未申请并办理涂销抵押登记手续，故买卖交易过户手续未有实质进展。2017年9月4日，赵桢依据“全权委托公证书”的权限代陈醒华与我按照陈醒华与赵桢于2017年4月27日签订的《房地产买卖合同》作为模板签订了新的《房地产买卖合同》，并且于2017年9月6日办理了网签备案手续，打印出了《广州市存量房买卖合同》，但双方暂未进行签署，双方沟通约定好时间正常房屋管理部门办理过户手续，但被告知该“全权委托公证书”没有关于涂销涉案房屋原有抵押权的权限，最终我以及赵桢不得不约陈醒华继续配合办理过户递件手续，于是几方就约好于2017年9月26日一同前往房屋管理部门办理交税递件过户手续，几方如约达到房屋管理部门，但双方分别签署了一些交易递件过户材料后，正准备办理交税环节，陈醒华将其与赵桢签署过的书面材料，包括公证书以及当日办理过户需要签署的其他材料抢夺了，交易登记中心的保安人员报警进行处理，最终在民警调解下，陈醒华将材料原件返还，根据以上行为可以很明确其不愿意继续出售涉案房屋，是一种根本违约的行为。为维护我合法权益，特请求法院支持我所有诉讼请求。被告陈醒华辩称：对于徐代炎诉请第一项，因为银行涂销证明在赵桢手上，并非我不愿办理涂销手续，而是没有相关银行证明因此无法办理。我不同意办理涉案房屋过户至徐代炎名下的诉请，因为我与徐代炎没有相关合同约定，因此不具有过户至徐代炎名下的合同义务。对于徐代炎诉请第三项，我与徐代炎之间没有房屋买卖关系，没有违约的事实，徐代炎主张违约金没有合同及法律依据，请求法庭驳回徐代炎诉讼请求。第三人赵桢述称：同意徐代炎的诉讼请求。我的朋友徐燕慧为其父亲徐代炎在广州买一套房子，因为当时徐代炎没有在广州购房的资格，委托我购房。涉案房屋买卖合同是我与陈醒华签订的，我同意将涉案房屋过户至徐代炎名下。第三人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行无述称。2017年12月20日，中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行向本院邮寄《结清证明》，表述：现有我行借款人陈醒华(身份证号：)于2017年5月12日己归还我行个人二手住房购置贷款，合同号为(03602000512010二手贷0001481)，贷款金额（币种）人民币：60万元。经审理查明：位于广州市白云区远景****（以下简称涉案房屋，房地产权证号：粤房地权证穗字第**）是登记在陈醒华名下的房产。2017年2月25日，陈醒华向赵桢出具《收据》，记载：于2017年2月25日收到赵桢交来的广州市白云区远景路73号1211房定金100000元。2017年4月27日，赵桢（买方）与陈醒华（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定物业地广州市白云区远景路73号1211房，该物业以现状售予买方，买方己检查并同意以现状购买，该物业现状是：附带租约（买方连租约一同购入，卖方应协助买方与承租人签订新租约）；该物业总楼价为人民币壹佰贰拾贰万元整（￥1220000元）；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式：全部由买方承担。该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；卖方及时配合买方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关手续；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；付款方式：定金人民币壹拾万元整（￥100000元）买方应在签署本合约同时交付卖方，买卖双方需于签署本合约后个工作日内签署公证授权委托书或《广州市房地产买卖合同》，并提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；首期楼款（不含定金）：人民币肆拾伍万元整（￥450000元），买方应在签署本合约后于2017年10月1日前交付给卖方；楼价余款：人民币陆拾柒万元整（￥670000元），买方应在房管部门成功受理本次交易递件后五个工作日前交付给卖方；卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。合同签订后，2017年5月16日，陈醒华、案外人彭敬峰到广东省广州市广州公证处，在公证处公证人员的面前，在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。其中《委托书》中委托人陈醒华、案外人彭敬峰，受托人赵桢、案外人李海婷，内容为：彭敬峰与陈醒华是夫妻关系。座落在。座落在广州市白云区远景路****虽以陈醒华的名义登记产权属于彭敬峰与陈醒华的夫妻共有财产。现委托受托人为合法代理人，受托人中任何一人均可独立代理执行和处理以下事项：一、办理上述房屋的查册、调档、评估、测绘等手续；二、对上述房屋进行管理、使用；三、与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建签订协议；四、与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置、弃产协议，领取弃产补偿款；五、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；六、出售上述房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续；有权代为收取售房款；七、协助买方向有关银行办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件；八、办理上述房屋维修基金、水电、煤气等转名过户及报装的相关事宜及手续。受托人无转委托权。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至二〇一八年五月十六日。2017年5月17日，广东省广州市广州公证处作出（2017）粤广广州第092912号公证书。合同签订后，赵桢于2017年5月8日向陈醒华转账540000元，于2017年5月22日向陈醒华转账580000元。2017年9月4日，徐代炎与赵桢签订《房地产买卖合同》，约定赵桢向徐代炎出售广州市白云区远景路73号1211房，总楼价为1220000元。具体条款内容与2017年4月27日赵桢与陈醒华签订的《房地产买卖合同》相同。2017年9月26日，陈醒华、赵桢到广州市白云区不动产登记中心办理填写《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，其中记载：涉案房屋交易价格为1375000元，买方徐代炎，卖方陈醒华，合同签订时间2017年9月6日。该表下方有徐代炎、陈醒华签名。双方在广州市白云区不动产登记中心产生纠纷，陈醒华拒绝配合办理涉案房屋网签、递件过户手续。2017年10月16日，陈醒华、案外人彭敬峰到广东省广州市广州公证处，在本公证员的面前，签署《声明书》，表明现因情况变化，决定撤销(2017)粤广广州第092912号委托书，自声明之日起，上述委托书无效。同日，广东省广州市广州公证处作出(2017)粤广广州第187681号委托书。另查，徐代炎于2017年5月8日通过徐燕慧账户向赵桢转账540000元，于2017年5月15日通过徐燕慧账户向赵桢转账580000元。庭审中，徐代炎、赵桢均明确表示涉案房屋的实际买方是徐代炎，因徐代炎在2017年6月30日之前没有广州户口，不具有在广州购房的条件，故借赵桢名义与陈醒华签订房地产买卖合同，购房款也是由徐代炎的女儿徐燕慧支付给赵桢，再由赵桢支付给陈醒华，陈醒华在签订房地产买卖合同时已经知晓该情况；陈醒华在广州市白云区不动产登记中心看到《广州市存量房网上交易价格自行申报表》中记载的交易价格为1375000元，比双方约定的购买价格高，故拒绝配合网签、过户；涉案房屋现已经实际交付徐代炎居住。陈醒华抗辩称其从不知道徐代炎借名卖房的情况，也不认识徐代炎，不清楚赵桢购房款的来源，其在签署《广州市存量房网上交易价格自行申报表》后发现其中记载的价格、买方不妥，所以当场拒绝办理网签、过户，要求先解释清楚；其委托赵桢只是办理其与赵桢之间房地产买卖合同的网签和过户手续，并没有授权赵桢有权将房屋过户到赵桢所指定的其他第三人名下，赵桢、徐代炎、徐燕慧等人恶意串通损害其利益；现同意将涉案房屋过户至赵桢名下，不同意过户给徐代炎，如法院判决过户至徐代炎名下，要去徐代炎按照《广州市存量房网上交易价格自行申报表》记载的价格1375000元，补足差额给其。赵桢明确表示不同意涉案房屋过户至起名下，要求过户至徐代炎名下。徐代炎不同意支付1375000元与已付购房款之间的差额，也不同意涉案房屋过户至赵桢名下。另，陈醒华表示100000元定金收据系案外人冯景鹏交给其签名，款项也被案外人冯景鹏收取，其没有收到该100000元定金。赵桢确认100000元定金是支付给了案外人冯景鹏，是先付定金，后签订涉案房地产买卖合同，陈醒华已经出具了收款收据。以上事实，有房地产买卖合同、收据、房屋产权证、广州市不动产登记查册表、公证书、广州市存量房网上交易价格自行申报表、发票及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点在于徐代炎借赵桢名义买房，是否有权要求陈醒华将涉案房屋过户至其名下。涉案房屋是登记在陈醒华名下的房产，陈醒华与赵桢就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，由陈醒华将涉案房屋出售给赵桢，赵桢支付购房款1220000元。合同签订前，陈醒华出具的定金收据确认收到赵桢支付的定金100000元，及后，赵桢从其个人账户分别向陈醒华转账540000元、580000元，故从上述房地产买卖合同的签订、履行情况来看，该房地产买卖合同的相对方为陈醒华与赵桢。虽陈醒华公证授权赵桢、李海婷出售涉案房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，赵桢与徐代炎签订了房地产买卖合同，但是徐代炎、赵桢均确认赵桢并不是出售涉案房屋给徐代炎，而是徐代炎当时不具有限购条件下在广州购房的资格，故借赵桢名义买房，徐代炎、赵桢的行为是一种规避住房限购政策的行为，该行为会扰乱政府对房地产市场的监管秩序。现无证据显示陈醒华在与赵桢签订房地产买卖合同及进行委托书公证时对徐代炎借名买房情况知悉，虽陈醒华在《广州市存量房网上交易价格自行申报表》上签名，但是陈醒华亦表示其在签名后发现买方名称、价格不妥，拒绝配合办理涉案房屋的网签和过户手续，该陈述与陈醒华、徐代炎、赵桢在房地产交易中心发生争执纠纷的情况相吻合，且陈醒华在庭审中明确不同意将涉案房屋过户至徐代炎名下，综上，本院认定陈醒华与徐代炎之间不存在房屋买卖合同关系，陈醒华与赵桢签订的房地产买卖合同、徐代炎与赵桢签订的房地产买卖合同均不能直接约束陈醒华与徐代炎，故徐代炎要求陈醒华配合办理涉案房屋涂销抵押、递件过户手续，将房屋至徐代炎名下，并承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第三人中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回徐代炎的全部诉讼请求。本案本诉受理费15780元、财产保全费5000元，由徐代炎负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  白春爱人民陪审员  刘桂英二〇一八年三月三十日书 记 员  胡嘉文