广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初24239号原告：谷满强，男，1971年7月24日出生，汉族，住中山市火炬开发区，原告：李姣芬，女，1978年2月21日出生，汉族，住中山市火炬开发区，两原告委托诉讼代理人：柏伟，广东洋三律师事务所律师。被告：邹胜光，男，1984年2月3日出生，汉族，住广东省大埔县，被告：廖育方，女，1986年2月3日出生，汉族，住广东省大埔县，被告：邹美香，女，1985年8月13日出生，汉族，住广东省大埔县，被告：王建党，男，1984年4月18日出生，汉族，住河南省太康县，委托诉讼代理人：郑倩，广东国融律师事务所律师。被告：中山市顺科企业投资管理有限公司，住所地中山市火炬开发区江陵西路1号远航大厦609号，注册号442000000989375。法定代表人：邓增军。第三人：中山市诚意房地产中介有限公司，住所地中山市火炬开发区康祥路8号之40第二、三卡，统一社会信用代码91442000052488829U。法定代表人：李伟娟。委托诉讼代理人：徐小峰，该司职员。原告谷满强、李姣芬诉被告邹胜光、廖育方、邹美香、王建党、中山市顺科企业投资管理有限公司（以下简称顺科公司）、中山市诚意房地产中介有限公司（以下简称诚意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人柏伟，被告王建党及其委托诉讼代理人郑倩，被告诚意公司的委托诉讼代理人徐小峰到庭参加了诉讼，其他被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告邹胜光、廖育方签订的《房地产买卖（居间）合同》；2.被告邹胜光、廖育方向原告返还购房款272000元、房屋装修款200341元，并支付相应利息（从被告实际违约之日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.被告邹胜光、廖育方赔偿原告因房屋价格上涨给原告造成的房屋溢价款损失889771元；4.被告向原告支付违约金8万元；5.五被告对以上债务承担连带责任。事实和理由：2014年6月2日，原告在诚意公司的居间经纪下，与邹胜光、廖育方签订《房地产买卖（居间）合同》，约定邹胜光将坐落于中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园3幢1001房以53万元的价格转让给原告。原告依照合同约定于2014年6月2日、6月3日两次共支付给诚意公司4万元的购房定金。邹胜光为消除原告对房屋产权瑕疵的担心，分别于2014年6月11日、6月12日、6月24日，与邹美香、王建党、顺科公司在诚意公司的见证下签订担保书，约定因邹胜光违约不能履行上述房地产买卖（居间）合同，导致原告经济损失的，邹美香、王建党、顺科公司均负赔偿责任。各方签订担保协议后，原告又分三次向邹胜光支付了16万元的购房款并接收该房屋。原告在接收房屋后，进行装修并入住。2014年9月份开始，邹胜光称出现意外情况，导致无法履行供房义务，原告不得以在诚意公司见证下签署补充协议，从2014年9月开始替邹胜光按时向中国建设银行中山分行清偿每月的房屋按揭贷款，直至2016年8月。后原告发现无法与邹胜光联系，且因邹胜光个人经济纠纷，该房屋已被法院查封，由此造成原告巨大经济损失。原告认为，诚意公司作为中介公司，未尽到合理审查义务，在原告与邹胜光的房屋买卖合同中存在重大过失，明知后续交易存在不确定性，为骗取原告信任，伙同邹胜光与邹美香、王建党、顺科公司签署担保协议，并作为见证方促使原告又支付后期的购房款及按揭房贷款，应承担连带赔偿责任。被告王建党辩称，一、2014年6月12日的《担保书》是在邹胜光与诚意公司恶意串通，骗取我提供保证，损害我利益的情况下签订的，并非我的真实意思表示，不发生法律效力。二、退一万步讲，即使《担保书》有效，我也因以下理由无须承担任何保证责任：1.2013年1月，应邹胜光的请求，我于当月30日分七次从柜员机提取现金2万元出借给他，双方约定借款期限1年。邹胜光将涉案房产的产权资料（房屋买卖合同及商品房销售合同登记备案表）交给我保管。借款期届满后，我多次催款，邹胜光都表示其欠债很多无力还款，委托了诚意公司放盘售楼。2014年6月12日，诚意公司约见邹胜光和我，并出具已经准备好的格式《担保书》让我们签字，称为消除买家顾虑需要提供担保人。遭到我的拒绝后，诚意公司又说不做担保人就拿不到邹胜光的欠款。无奈之下，我只好在当天签下《担保书》。但第二天，我经过反复考虑约到了邹胜光一同到诚意公司要求退还《担保书》，诚意公司称既然无意担保已将原件销毁。2014年7月7日，我收到邹胜光退还的2万元借款后，到诚意公司签订了免除保证责任的《声明书》，正式解除了为邹胜光提供担保的保证合同。2.从保证期间角度讲，因谷满强未在保证期间对邹胜光、廖育方起诉，我可以免除保证责任。《担保法》第25条规定“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”《房地产买卖（居间）合同》第二条约定，邹胜光应于签署合同之日起60日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处作为办理过户手续之用。邹胜光于2014年6月2日与谷满强签订前述买卖合同，2014年8月1日前，邹胜光应履行还贷解押义务，在《担保书》未约定保证期间的情况下，我的保证期间应自2014年8月2日起6个月内（即2015年2月1日）履行担保责任，谷满强并未在此期间对邹胜光、廖育方起诉，亦未向我提出履行一般保证人的担保责任要求，我的保证责任期间已过，无需履行任何保证责任。3.从担保内容来讲，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。本案中，谷满强与邹胜光、廖育方于2014年6月2日签订了房地产买卖合同，又于2014年9月21日签订补充协议书，而我是在2014年6月12日出具的《担保书》，对于房地产买卖合同的变更完全不知情。4.从担保方式看，《担保书》约定“因邹胜光经济关系，如邹胜光、廖育方在出售房屋期间，产生与房屋交易买卖等风险…造成违约行为的，导致买家经济上损失，具体赔偿金额以合同为准，被担保人无力偿还部分或全部的一半由担保人负责偿还。王建党最高偿还金额不超过15万”，根据《担保法》第十七条第一款规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”据此，结合《担保书》中的约定，即使在《担保书》有效的情况下，王建党在保证期间也仅承担相当于出借邹胜光2万元额度范围内的一般保证责任，并非连带保证责任。根据《担保法》第十七条第二款规定，谷满强作为债权人并未提供已对债务人邹胜光、廖育方通过诉讼或强制执行程序仍不能履行债务的合法有效证据，因此，我无需承担保证责任。三、谷满强作为买方，在房屋买卖合同签订及履行过程中，对于涉案房屋交付时处于抵押状态同时有多名保证人作担保的情况自愿接受，以及邹胜光无法偿还银行按揭贷款时继续接手供房并在未办理过户手续无房产的情况下仍自2014年接收房屋进行装修，未发现房屋产权瑕疵，存在重大过错，应自行承担责任；邹胜光、廖育方作为卖方应按照合同约定承担违约责任；顺科公司及诚意公司为促成涉案房屋交易，贪图佣金，不择手段，引导欺骗我作为担保人的行为亦存在重大过错，应承担相应法律责任。四、李姣芬并非房屋买卖合同的当事人，无权对我提出任何诉讼，我也无需向其承担保证责任。被告诚意公司陈述，对本案无意见。被告邹胜光、廖育方、邹美香下落不明，被告顺科公司未在工商登记经营地址经营，本院依法公告通知该四被告应诉。公告期间届满，四被告在法定答辩期间没有提出书面答辩意见，亦没有到庭辨认核对原告所举证据真实性。经审理查明：2014年6月2日，原告谷满强（买方）与被告邹胜光、廖育方（卖方）及诚意公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》约定，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园3幢1001房（该房地产处于抵押状态，卖方于签署本合同之日起60日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续），转让成交价为53万元；定金4万元为第一部分楼款，由买方签署本合同时交纳，卖方以定金名义签收上述款项后将定金托管于经纪方处；49万元为第二部分楼款，其中由买方申请银行按揭贷款18万元支付给卖方，买方须在房产过户时付清首期款31万元（除已付定金之外）；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权利再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；备注：邹胜光自己供楼倒出房产证，谷满强提前给首期款16万元。合同签订后，谷满强向诚意公司支付了购房定金4万元，诚意公司出具了相应金额的收据。邹胜光在收取该定金后亦出具了相应金额的定金收据。2014年6月11日，邹美香作为担保人出具《担保书》，表明愿意为邹胜光出售前述合同约定房产之事宜进行担保，如邹胜光在出售房屋期间，产生与房屋交易买卖等风险，无法履行合同，造成违约导致买方经济损失，具体赔偿金额以合同为准，邹胜光无力偿还部分或全部的一半由担保人承担并负责偿还。2014年6月12日，王建党作为担保人出具《担保书》，表明愿意为邹胜光出售前述合同约定房产之事宜进行担保，如邹胜光在出售房屋期间，产生与房屋交易买卖等风险，无法履行合同，造成违约导致买方经济损失，具体赔偿金额以合同为准，邹胜光无力偿还部分或全部的一半由担保人承担并负责偿还，担保人最高偿还金额不超过15万元。2014年6月24日，顺科公司（甲方、担保方）、邹胜光（乙方、被担保方）、诚意公司（丙方、见证方）签订《担保协议书》约定，对于乙方出售的前述房地产，由于开发商未出房产证导致暂时无法交易，但双方已签订前述房屋买卖合同，共同等待出房产证后办理过户手续，由于买方已预付给邹胜光20万元，为了安全着想，乙方现委托甲方为其作信用担保；甲方为乙方作担保，担保乙方在出证过户时，此房产处于不被法院查封状态，如由于乙方房产被法院查封原因，最终导致不能正常交易的情况下，甲方负责承担买家付给乙方20万元其中的7万元。2014年7月2日，谷满强向邹胜光付款6万元，7月12日付款5万元，8月15日付款5万元。邹胜光与廖育方分别出具相应金额的收据。2014年7月18日，原告李姣芬与案外人签订《筑豪庭装修合同书》约定对涉案房屋进行装修。装修工程于2014年7月28日正式开工，于同年12月8日完工。2014年9月21日，谷满强（甲方）与邹胜光（乙方）签订《补充协议书》主要约定，一、由于甲方出现意外情况，导致无法履行原供楼义务，甲方请求乙方从即日起接手供楼义务，直至出房产证正常过户，甲方愿在总房价上让8000元给乙方以表感谢；二、在乙方接手供楼后，每月供楼款的利息由甲方负责，此款在出房产证过户时算总账结算。2015年4月15日，邹胜光名下的涉案房产被本院第一查封，申请查封人中国银行股份有限公司中山分行；2016年3月24日，被本院第一轮候查封，申请查封人陈洪波；截至2017年5月26日，前述查封仍未解除，且2012年8月29日办理的贷款抵押登记亦未注销。2016年8月，原告发现无法联系上邹胜光，且得知涉案房产被法院查封，遂诉至本院，提出前述诉求。案件审理过程中，根据原告申请，本院委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对涉案房地产价值进行评估，原告预交了评估费5988元。该司于2017年9月19日出具估价报告，结论为该房地产于2017年9月24日的市场（毛坯）价格为1395240元。根据原告申请，本院委托了广东正中信德建设工程咨询有限公司对涉案房地产装修工程造价进行鉴定，原告预交了司法鉴定费7200元。该司于2017年10月17日作出造价鉴定报告，结论为工程含税总造价207467.53元。另查：谷满强与李姣芬于2001年9月3日登记结婚。邹胜光与廖育方于2008年11月5日登记结婚。庭审中，谷满强主张其自2014年9月21日与邹胜光签订《补充协议书》后即接收邹胜光用于还贷的银行卡，自当月起代邹胜光偿还涉案房地产的月供贷款本息，共承担24个月，合计72000元。谷满强为证实其主张向本院出示了邹胜光名下的还贷银行卡（中国建设银行结算卡号62×××47）原件，并提供谷满强向该卡号转账的银行交易明细（2015年8月19日至2016年8月19日）。该交易明细显示，谷满强于2015年9月、2016年1月-8月共向邹胜光的还贷银行卡转账9次，每次3000元。本院认为，本案系房地产买卖合同纠纷。原告谷满强与被告邹胜光、廖育方双方签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，谷满强依约履行了支付定金的合同义务。但在合同签订后近3年，邹胜光和廖育方仍未履行合同约定的注销抵押登记义务，且在涉案房产被两轮查封后，未积极妥善解决，导致谷满强的合同目的因房地产权利被法院查封限制，已无法实现，故邹胜光和廖育方的前述行为构成根本违约。谷满强有权解除合同并要求邹胜光和廖育方返还购房款。对于谷满强主张购房款金额为272000元，本院认为，在签订房地产买卖合同后，谷满强陆续支付购房定金及购房款共20万元的事实有邹胜光及廖育方出具的收据予以证实，本院予以确认；而《补充协议书》与谷满强出示的银行卡原件、银行交易明细等证据，形成了完整的证据链，可以证实谷满强关于其承担月供款72000元的主张，本院对此予以确认。邹胜光、廖育方应向谷满强返还购房款272000元（含定金4万元）及支付占用资金期间所产生的利息；因原告并未明确利息起算日期，故本院确定为从起诉之日（即2016年11月16日）起，按年利率6%计至付清日止。对于谷满强主张的房屋溢价损失，本院认为，合同关于“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权利再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定系双方当事人对一方违约时守约方主张违约责任的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述条款内容具有对等性，即该约定对于双方当事人同等适用，并不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。根据该项约定，卖方违约，仅需向买方承担双倍返还定金的违约责任。现因谷满强实际支付定金4万元，且前述本院认定邹胜光及廖育方需向谷满强返还的购房款中已包含定金4万元，故邹胜光、廖育方还需另向谷满强返还定金4万元，至于谷满强主张的超出此部分的违约损失，与合同约定相悖，本院不予支持。对于谷满强主张的房屋装修损失，本院认为，合同解除后，原告无权占有、使用房屋，装饰装修部分作为该房屋的添附实际将由邹胜光、廖育方占有、使用和受益，故该装修费用及该资金被占用期间的利息，邹胜光、廖育方应予支付。根据广东正中信德建设工程咨询有限公司对涉案房地产装修工程造价的鉴定结论，本院确定由邹胜光向谷满强支付装修款207467.53元及占用资金期间所产生的利息（从2016年11月16日起，按年利率6%计至付清日止）。对于担保问题，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”，邹美香及王建党签署的《担保书》中关于“被担保人无力偿还部分或全部的一半由担保人承担其并负责偿还”属于一般保证。但因债务人邹胜光下落不明，故根据前法第十七条第三款的规定，邹美香及王建党不享有一般保证的先诉抗辩权，仍需在其保证范围内（以合同为准的赔偿金额）承担保证责任。根据合同约定，邹胜光违约，仅需承担双倍返还定金的违约责任，故“以合同为准的赔偿金额”可确定为8万元。同理，顺科公司需按《担保协议书》的约定，对邹胜光前述债务中的7万元，向谷满强承担清偿责任。根据前法第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”因邹美香、王建党及顺科公司的保证份额未有约定，故邹美香、王建党及顺科公司应连带对谷满强的债务承担清偿的保证责任。邹美香、王建党及顺科公司承担保证责任后，有权向谷满强追偿。诚意公司就邹胜光、廖育方的前述债务对两原告不负清偿责任。对于李姣芬的诉讼主体问题，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十二条规定，李姣芬与谷满强系夫妻，夫妻共有财产权受到他人侵害，夫妻俩可作为共同原告。被告邹胜光、廖育方、邹美香、顺科公司不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十二条、第十七条第一、三款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、被告邹胜光、廖育方在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谷满强、李姣芬返还购房款272000元并支付利息（从2016年11月26日起，按年利率6%计至付清日止）；二、被告邹胜光、廖育方在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谷满强、李姣芬赔偿定金4万元；三、被告邹胜光、廖育方在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谷满强、李姣芬支付装修款207467.53元及占用资金期间利息（从2016年11月16日起，按年利率6%计至付清日止）。四、被告邹美香、王建党在8万元范围内，被告中山市顺科企业投资管理有限公司在7万元范围内，连带对被告邹胜光、廖育方的上述债务向原告谷满强、李姣芬承担清偿的保证责任；该三被告承担保证责任后，有权向被告邹胜光、廖育方追偿；五、驳回原告谷满强、李姣芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17630元，由被告邹胜光、廖育方承担，评估费5988元由原告承担，司法鉴定费7200元由被告邹胜光、廖育方承担（原告共预付的24830元，由两被告在本院指定的前述履行期限内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 叶迟玖二〇一八年三月十日书记员 王 静