北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初19290号原告：路德山，男，1940年3月20日出生，汉族，北京第二棉纺织厂退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：路佶，男，1963年3月30日出生，自由职业者，住北京市朝阳区。被告：北京腾利达房地产开发经营有限公司，住所地北京市东城区前永康胡同******。法定代表人：何咏，总经理。委托诉讼代理人：王萌，女，1989年7月20日出生，北京腾利达房地产开发经营有限公司职工。委托诉讼代理人：张宏亮，男，1980年2月12日出生，北京腾利达房地产开发经营有限公司职工。原告路德山诉被告北京腾利达房地产开发经营有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路德山及其委托诉讼代理人路佶，被告北京腾利达房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人王萌、张宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告路德山向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告补付2017年5月1日至2018年4月30日期间少付的83814．8元违约金；2、判令被告向原告补付2017年5月1日至2018年4月30日期间少付的35847．35元临时补助款；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年8月27日签订了《东城区×××区就地回迁安置协议书》，该协议含有如下内容：1、原告将原住房交被告拆除；2、原告向被告交纳回迁安置房新增面积购房款；3、被告应于2012年4月30日向原告交付面积83．99平方米的二居室回迁房一套。该协议签订后，原告依约履行了原告的责任：1、按被告的规定全额支付了回迁安置房新增面积的购房款；2、按被告规定的期限搬离了原住房。此外，原告自行承担了过渡期租房的费用。因被告原因，被告未能向原告按期交房。至2018年5月，因被告方原因，被告发生第三次违约，被告通知原告将继续延期交房，但被告仅同意按照每月每平方米100．25元的标准计算过渡期临时安置补助费。原告不认可被告的补助费计算标准及被告不愿承担违约责任的主张，双方对此发生争议。故原告诉至法院，诉如所请。被告北京腾利达房地产开发经营有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方合同中约定了增加的面积按照每平方米5000元的标准计算，不另找差价，现在原告提出按照房屋评估价值再加上房款的差价进行计算没有依据。原告的诉讼请求没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年8月27日，原、被告签订《东城区×××区就地回迁安置协议书》，约定在本改造区范围内×××号，有乙方路德山名下所有住房，房屋所有权性质为成本价购房。房屋结构为成套住宅（2居室），建筑面积51．90平方米。乙方选择就地回迁安置方式，放弃其它安置方式。乙方自愿购买×××危旧房改造项目就地回迁安置住房，产权管理形式按经济适用房产权管理。乙方购买安置住房为×××号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。该安置住房的用途为普通居住住宅，安置住房建筑面积为83．99平方米。就地回迁安置住房建筑面积超过被拆除的原住房建筑面积的新增部分，按照×××地区经济适用房价格5000元/平方米的标准购买，统一定价不设楼层及朝向调节差价。房价款合计160450元，甲方给付乙方各项优惠等共计129990元。乙方实际支付甲方北京腾利达房地产开发经营有限公司购房款共计人民币30460元。甲方交付安置住房的时间为2012年4月30日；交付地点为安置住房所在地。第七条甲方的违约责任。除本协议约定的特殊情形及不可抗力外，甲方如未按本协议约定的期限将该安置住房交付乙方，按照逾期时间，按下列方式处理，不作累加：1、逾期在60日之内（含60日），自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一违约金，并于该安置住房实际交付之日同时向乙方支付违约金，协议继续履行。2、逾期超过60日后，乙方有权退房。乙方选择退房，按本协议第十六条第二款约定执行，乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房实际交付之日同时向乙方支付违约金。2012年6月29日，原、被告签订《东城区×××区就地回迁安置补充协议书》，约定甲乙双方于2009年8月27日签订了《东城区×××区就地回迁安置协议书》，约定乙方购买回迁安置的安置住房，该安置住房建筑面积为83．99平方米。乙方应付购房款为160450元，乙方选择一次性付款方式支付购房款，截止到本补充协议签订之日，乙方已付购房款为160450元。在协议履行过程中，经双方协商达成如下补充协议：1、双方确认，将原协议约定的回迁日期，变更调整为2015年4月30日。乙方不选择退房，要求继续履行协议。2、双方同意不再按《东城区×××区就地回迁安置协议书》第七条等条款约定的违约金支付办法支付违约金，改为在原协议中约定的交付安置住房日期到期后，甲方按月向乙方支付违约金的方式处理，直至甲方向乙方交付安置住房为止。双方同意将违约金调整为按乙方安置住房建筑面积，每平方米每月61元计算。在此前甲乙双方已签订《补充协议》的，其内容与本补充协议内容有冲突者，以本协议为准。违约金金额合计为每月5123．39元（其中应付违约金暂按每月30天计算为每月962．7元，另增加部分为每月4160．69元，入住时按实际日历日计算）。违约金每三个月支付一次，自本补充协议生效之日的次月起，于首月的15日之前由甲方通过银行划入乙方银行存折内。该存折由乙方按银行的要求提供开户资料，由甲方统一向银行申请办理。2013年5月17日，原、被告签订《东城区×××区就地回迁安置补充协议书（二）》，约定截止签订补充协议（二）时，甲方共计向乙方支付违约金76850．85元。现经双方协商一致同意，就违约金标准等事宜签订如下补充协议书：一、违约金标准调整为按乙方安置住房建筑面积为基准计算，2012年度违约金标准由原协议约定的每平方米每月61元计算调整为每平方米每月68元。2013年度违约金标准调整为每平方米每月73．67元。……二、因乙方已依据双方签订的《补充协议》确定的按每平方米每月61元的标准领取了2012年度违约金共计40987．12，经双方协商确定：甲方在双方签订本补充协议（二）后，按重新确定的标准与原《补充协议书》的违约金标准之差每月每平方米7元的标准，一次性向乙方补发违约金共计4703．44元。三、因乙方已依据双方签订的《补充协议》确定的按每平方米每月61元的标准领取了2013年度前7个月的违约金共计35863．73元，经双方协商确定：甲方在双方签订本补充协议（二）后，按重新确定的标准与原《补充协议书》的违约金标准之差每月每平方米12．67元的标准，一次性向乙方补发前7个月的违约金共计7449．07元。2014年6月11日，原、被告签订《东城区×××区就地回迁安置补充协议书（三）》，就违约金标准事项进行补充约定。2013年违约金标准调整为每平方米每月78．81元，并一次性补发19个月的违约金共计8202．46元。2015年7月8日，原、被告签订《东城区×××区就地回迁安置补充协议书（四）》，约定将原《东城区×××区就地回迁安置补充协议书》约定的回迁日期变更调整为2018年4月30日。乙方不选择退房，要求继续回迁安置。甲、乙双方不再按《东城区×××区就地回迁安置协议书》第七条条款约定的内容履行，甲方考虑到乙方实际困难，结合乙方实际交款情况，变更为自本补充协议（四）签订之日起按月向乙方支付延期回迁补偿、补助款的方式处理，直至甲方向乙方交付安置房为止。在此前甲、乙双方已签订的《东城区×××区就地回迁安置补充协议书》、《补充协议二》、《补充协议三》其相应的资金结算方式及款项已履行完成无异议，甲乙双方确认调整内容按本补充协议书（四）执行。延期回迁补偿、补助款基准价格调整为按乙方安置住房建筑面积为基准计算，2014年度延期回迁补偿、补助款基准价格调整为每平方米每月82．33元。延期回迁补偿、补助款具体内容构成如下：1、参照《东城区×××区就地回迁安置协议书》第四条安置住房付款方式和期限、第七条甲方的违约责任中的约定，按日计算甲方向乙方支付全部已付款万分之二的延期回迁补偿金每月应为962．70元（暂按每月30天计算），另增加补助金为每月5952．20元，甲方实际支付乙方延期回迁补偿、补助款每月为6914．90元，截止到签订本补充协议（四）之日，甲方共计向乙方支付延期回迁补偿、补助款250887．3元。因延期回迁多年，考虑乙方多年租房搬家的实际困难，甲方参照×××危改实施办法，按安置住房每建筑平方米每年20元计算搬家补助，即甲方一次性给予乙方2015年5月1日至2016年4月30日止搬家补助为1679．80元，于本补充协议（四）生效之日随第一季度延期回迁补偿、补助款一并支付乙方。因乙方已依据双方签订的《补充协议三》确定的按每平方米每月78．81元的标准已领取了2014年至2015年前7个月的费用，经双方协商确定：甲方在双方签订本补充协议（四）后，按重新确定的标准与原《补充协议三》延期回迁补助标准之差每月每平方米3．52元的标准，一次性向乙方补发前19个月补助补偿金，共计5617．25元。甲、乙双方在履行本补充协议（四）期内，双方共同参照北京市房地产中介行业协会调取东城区×××地区上一年度平均房屋租金标准计算延期回迁补偿、补助款，不再签订新的补充协议，延期回迁补偿、补助款以签订确认单为准。2016年6月29日的×××危改项目延期回迁补偿、补助款确认单（全款）载明：延期回迁补偿、补助款基准价格调整为按×××危改地区已回迁居民的安置住房建筑面积为基准计算，2015年度实际发放的延期回迁补偿、补助款基准价格调整为每平方米每月88．29元。具体计算方式为1、参照《东城区×××区就地回迁安置协议书》第四条安置住房付款方式和期限、第七条甲方的违约责任中的约定，按日计算甲方向乙方支付全部已付款万分之二的延期回迁补偿金每月应为962．70元（暂按每月30天计算），另增加补助金为每月6542．78元，甲方实际支付乙方延期回迁补偿、补助款每月为7415．48元，截止到签订本确认单之日，甲方共计向乙方支付延期回迁补偿、补助款341163．15元。2、按重新确定的标准与原《补充协议四》延期回迁补助标准之差每月每平方米5．96元的标准，一次性向乙方补发前19个月补助补偿金，共计9511．03元。签订本确认单之日后，甲方按照新确定的标准发放延期回迁补偿、补助款即每平方米每月88．29元。按安置住房每建筑平方米每年20元计算搬家补助，即甲方一次性给予乙方2016年5月1日至2017年4月30日止搬家补助为1679．80元。2017年6月13日的×××危改项目延期回迁补偿、补助款确认单（全款）载明：延期回迁补偿、补助款基准价格调整为按×××危改地区已回迁居民的安置住房建筑面积为基准计算，2016年度实际发放的延期回迁补偿、补助款基准价格调整为每平方米每月101．02元。具体计算方式为1、参照《东城区×××区就地回迁安置协议书》第四条安置住房付款方式和期限、第七条甲方的违约责任中的约定，按日计算甲方向乙方支付全部已付款万分之二的延期回迁补偿金每月应为962．70元（暂按每月30天计算），另增加补助金为每月7521．97元，甲方实际支付乙方延期回迁补偿、补助款每月为8484．67元，截止到签订本确认单之日，甲方共计向乙方支付延期回迁补偿、补助款441339．74元。2、按重新确定的标准与原《补充协议四》延期回迁补助标准之差每月每平方米12．73元的标准，一次性向乙方补发前19个月补助补偿金，共计20314．66元。签订本确认单之日后，甲方按照新确定的标准发放延期回迁补偿、补助款即每平方米每月101．02元。按安置住房每建筑平方米每年30元计算搬家补助，即甲方一次性给予乙方2017年5月1日至2018年4月30日止搬家补助为2519．7元。经询，原、被告均认可已领取截至2018年4月30日的延期回迁补偿、补助款。在此时间之后，双方未订立新的协议。此前实际补偿标准一直为按照协议约定的北京市房地产中介行业协会调取东城区×××地区上一年度平均房屋租金标准，并在公布当年标准后予以补差。现被告提出仍按前述标准给予补偿。经过计算2017年度补偿标准应为每平方米108．6元。另被告提供由北京市东城区住房和城乡建设委员会确认的由北京市城建研究中心于2018年10月16日出具的《关于东城区×××地区周边商品住房平均租金情况的复函》，证明安外地区2018年平均租金标准低于原告的主张。原告称被告没有按约将房屋交付，原来得到的租金标准不足以支付市场租金，故要求被告按照旧房评估价乘以旧房建筑面积加上新增面积补价款为基数，按照每日万分之二的标准计算的金额，减去被告已支付的违约金，另行向原告补付自2017年5月1日至2018年4月30日的违约金差额。庭审中，原告还提供2018年9月17日的政府信息告知书，该告知书载明：“×××”地区属于“×××内地区”。2017年第一季度平均租金为每月每平方米114元，2017年第二季度平均租金为每月每平方米117元，2017年第三季度平均租金为每月每平方米117元，2017年第四季度平均租金为每月每平方米114元，2018年第一季度平均租金为每月每平方米120元，2018年第二季度平均租金为每月每平方米127元。对此，被告不认可真实性，认为信息告知书的标的物位置与本案诉争标的物的位置不一致，对证明目的不予认可。诉讼中，本院就东城区×××区地区周边房屋租金价格情况到北京市住房城建研究中心进行调查了解。该城建研究中心检测分析室的工作人员称，对于《关于东城区×××地区周边商品住房平均租金情况的复函》的内容是其单位出具的，复函中载明的租金标准是×××外区域的租金标准。该城建研究中心综合室的工作人员称，对于政府信息告知书上的内容也是由其单位出具的，上面载明的租金标准是×××内地区的租金标准，与安外×××不是一个监测区域。上述事实，有《东城区×××区就地回迁安置协议书》及补充协议书，补充协议（二）（三）（四），《关于东城区×××地区周边商品住房平均租金情况的复函》，政府信息告知书，调查笔录及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，原、被告签订的《东城区×××区就地回迁安置协议书》及补充协议书，补充协议（二）（三）（四）均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方在补充协议（四）中将相关协议中约定的被告延期交付回迁房屋的违约责任由被告承担违约金变更为被告向原告支付延期回迁补偿、补助款。同时协议约定回迁补偿、补助款的标准参照北京市房地产中介行业协会调取的东城区×××地区上一年度平均房屋租金标准进行计算，差额补齐。故本院认定该补充协议（四）关于延期交付回迁房屋的违约责任承担形式进行了变更，且对支付回迁补偿、补助款的标准进行了约定。现原告要求被告向原告补付2017年5月1日至2018年4月30日期间少付的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于延期回迁补偿、补助款的标准，因补充协议（四）中对此明确约定以北京市房地产中介行业协会调取的东城区×××地区上一年度平均房屋租金标准进行计算，该房屋租金标准以其公布时才可确定，现2018年的租金标准数据尚未公布，条件尚不成就，故关于原告要求被告向其补付2017年5月1日至2018年4月30日期间少付的补偿、补助款的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告路德山的全部诉讼请求。案件受理费1347元，由原告路德山负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  全玉海二〇一八年十一月二十九日法官助理宿云达书记员王倩玉