贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初4025号原告：郝梓佑，女，1991年9月10日生，汉族，贵州省安顺市人，现住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：张亚骏，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市城投房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520400662962970D。住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路（原东门坡友爱路段）。法定代表人：何文政，系公司总经理。委托诉讼代理人：马甜甜，女，1987年7月25日生，回族，贵州省关岭县人，住贵州省关岭布依族苗族自治县。系被告公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何芳，女，1972年1月1日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。系被告公司员工，代理权限：特别授权。原告郝梓佑诉被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称“城投公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝梓佑的委托诉讼代理人张亚骏，被告城投公司的委托诉讼代理人何芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金，从2016年8月31日起，以249678元购房款为基数，按照每年5.66%的标准计付至实际办理转移登记之日止；其中2016年8月31日至2018年7月31日（23个月）的违约金为27085元。2、请求人民法院依法判决被告退还原告办证费24968元。3、请求人民法院依法判决被告支付原告逾期交房的违约金人民币2621元。（2015年8月31日至2016年4月1日期间违约金，合计210天）。本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）系安顺市西秀区北山工商小区的开发商。2014年原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买北山工商小区2-29-2号房屋，建筑面积为126.1平方米，房屋单价为1980元每平方米，总价为249678元。合同约定被告于2015年8月30日前交付房屋，同时约定2016年8月30日前城投公司取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。2014年7月16日，原告向被告交付了购房款249678元，同时，原告应被告要求再另行支付其24968元办证费。原告按照合同约定支付了购房款及其他费用，被告却没有按照合同约定准时交付房屋给原告，也未准时为原告办理房屋转移登记。原告认为被告的行为侵害其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告安顺市城投房地产开发有限公司辩称:1、本案的涉案房屋为非营利性质的经济适用房，应当不适用商品房买卖相关规定。2、被告没有在约定时间为原告办证，是因为涉案土地为划拨用地性质，双方在合同中有明确约定。3、涉案房屋早已交付给原告使用，原告也进行了实际装修并入住，房屋质量完全符合法律规定及标准，被告的逾期办证行为没有给原告造成任何经济上损失。4、原告诉请的退还办证费用，部分费用被告方已经代为缴纳，也实际产生，根据合同约定，应当由被告代为缴纳，所以原告诉请被告退还费用没有事实依据。同时，双方对于代缴费用的缴纳时间，在合同中并没有进行约定。5、原、被告双方在买卖合同中22条并没有对逾期办理房屋过户登记手续进行约定。6、原告所诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应受法律保护。7、原告诉请逾期办证违约将和逾期交房违约金计算过高，请法庭根据涉诉法院所在地经济情况降低原告对违约金的诉请。经本院审理查明：2014年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房第2-29-2号房屋，所购商品房建筑面积为126.1㎡，总房价款人民币249678元。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房按第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日以内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。非因出卖人原因导致不能登记或延迟登记的，出卖人不承担责任。第三款转移登记约定，（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托安顺城投房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由买受人承担。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币249678元及各种“办证费”人民币24968元。2015年12月24日，被告在《安顺日报》上刊登“工商局资产置换用房交房公告”，交房时间为2015年12月25日至2016年1月10日。原告于2016年4月8日收到被告交付的房屋。同时查明，被告向原告收取的“办证费用”包括契税、预告登记费、产权登记费、住宅专项维修资金、有线电视、燃气及水表等8项费用。其中，已缴纳的费用为专项维修资金、有线电视、燃气、水表4项，共计人民币8599元。契税、预告登记费、产权登记费被告尚未向相关部门缴纳。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。被告向本院提出，认为双方约定的逾期办证违约金约定过高，要求按照法律规定予以调整。上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据2张复印件；被告提交了营业执照及企业信用信息、法定代表人身份证复印件，关于北山片区工商行政管理局资产置换用房（住宅部分）相关事宜的批复复印件、关于市工商局资产置换用房项目立项的批复复印件、西秀区人民政府办公室公文处理签复印件、关于办理安顺市工商局安置房项目土地划拨手续请示的有关意见复印件、房屋公产置换及拆迁安置框架协议及补充协议复印件、商品房买卖合同复印件、单位工程竣工验收报告复印件、商品房预售合同备案登记表复印件、商品房预售许可证复印件、收款收据复印件、房屋交房表复印件、贵州省住宅专项维修资金专用收据复印件、安顺市住房和城乡建设局收费通知单复印件、供配电设施建设协议复印件、有限电视安装协议复印件、安顺市工商局置换用房建设工程供水管道及一户一表安装工程施工协议复印件、安顺市供水总公司工程（结）算单复印件、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书复印件、工商局资产置换用房缴纳费用清单复印件、增值税发票复印件、安顺市供水总公司工程安装分公司专用收据复印件、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司出具的发票复印件、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司出具的发票复印件，《安顺日报》复印件等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》第十三条约定“逾期交房按第1种方式处理：1、（1）、…（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，按双方约定被告应于2015年8月30日向原告交付商品房，这是被告应尽的合同义务之一，但被告未在双方约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因被告未能举证证明其已在约定或公告交房的时间内，拟向原告交付的房屋符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，故对被告关于不存在违约也不应承担违约责任的辩称本院不予采纳。对于被告辩称的违约金过高，按双方合同约定是“按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5”，即249678元×1天×万分之0.5=12.48元，换算成月则为：12.48元×30天=374.4元，相比较同类型的房屋租金并不过高，故对被告的此辩称意见，本院不予采纳。该商品房交房时间原、被告均认可是2016年4月8日，故支付该违约金的时间应为2016年4月8日后的30日内，即为2016年5月8日以前，自2016年5月8日起才应开始计算诉讼时效，而原告主张该权利是2018年9月3日，尚在诉讼时效期间内，故对被告关于部分违约金已过诉讼时效的辩称意见，本院不予采信。被告应向原告支付2015年8月31日起至2016年4月8日止的逾期交房违约金，即为：249678×221天×万分之0.5=2759元。现原告诉请要求被告支付逾期交房违约金2621元，本院予以支持。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。非因出卖人原因导致不能登记或延迟登记的，出卖人不承担责任。第三款“转移登记”部分明确约定了出卖人应于2016年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告应当及时履行合同约定的义务，故对被告关于“因相关审批需经程序，被告已尽力办理产权移转登记，并非被告原因导致不能办证，房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格。鉴于被告开发房屋非营利性质以及被告自身国有资产性质，同时房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有理据”的辩称意见不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。本案中，违约金的起算日应从2016年8月31日起计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。本院根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告自2016年8月31日起至2018年9月3日（即起诉之日）止的逾期办证违约金2750元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。被告已收取原告的“办证费”人民币24968元，包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项费用，其中专项维修基金、有线电视、燃气、水表等4项费用合计人民币8599元，被告已向相关部门缴纳。对于被告未缴纳部分即人民币16369元，被告应向原告退还，如被告代为缴纳后，可向原告另行收取。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告郝梓佑从2016年8月31日起至2018年9月3日止的逾期办证违约金共计人民币2750元。二、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还未代原告郝梓佑缴纳的费用人民币16369元。三、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告郝梓佑从2015年8月31日起至2016年4月8日止的逾期交房违约金2621元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1166元，减半收取人民币583元，由原告郝梓佑承担人民币421元，由被告安顺市城投房地产开发有限公司承担人民币162元（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 沈   健二〇一八年十一月六日法官助理邓芸书记员 张宇（代）