河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终68号上诉人（原审被告）：樊建龙，男，1976年7月2日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被上诉人（原审原告）：刘小强，男，1966年7月5日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李秋锁，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权，即包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被上诉人（原审被告）：李翠平，女，1979年9月28日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人樊建龙因与被上诉人刘小强、李翠平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1202民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊建龙的委托诉讼代理人郭建波、被上诉人刘小强的委托诉讼代理人李秋锁、被上诉人李翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊建龙上诉请求：一、依法撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初4320号民事判决，改判驳回刘小强的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、樊建龙常年在外地工作，2017年8月29日接到区法院通知，才知道李翠平在未经樊建龙同意的情况下，将该房屋出售给刘小强，上阳佳苑2号楼1单元4楼东户房屋系樊建龙与李翠平共同财产，樊建龙并没有在《房屋买卖合同书》上签字认可，该协议为无效协议；2、本案依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定是错误的；3、本案已过诉讼时效。刘小强答辩称：一、一审判决认定答辩人与李翠平2009年11月16日签订的房屋买卖合同合法有效，认定事实清楚，适用法律正确。1、李翠平在买卖合同上作为卖方签名，收取了全部房款，并将房屋钥匙和手续交给了答辩人，真实完整的体现了出卖房屋的意思表示，樊建龙虽未签名，但与李翠平共同贷款购买房屋，共同用答辩人交付的购房款还清房贷，樊建龙主观上对归还房贷的资金来源是有明确具体的认识的，与李翠平共同购买第二套房产时，正是基于第一套房屋已经出售的事实而购买，特别是樊建龙与李翠平签订的二份离婚协议对共有财产的分割处理，该协议中没有涉及涉案房屋，证明双方明知涉案房屋已经出售的事实，涉案房屋系樊建龙与李翠平2008年3月19日共同贷款购买，所购房屋长达10年之久，樊建龙对房屋所有情况不管不问，说明樊建龙已经知道房屋已经出卖，答辩人在购买房屋时要求樊建龙同时签字，但李翠平明确告知房屋是夫妻二人协商后共同作出的决定，因为樊建龙在外地无法签名，上述事实和行为表明樊建龙对涉案房屋出售给答辩人是知情的，是默示许可的，其所谓的不知情是毁约表现。2、房屋买卖合同合法有效，答辩人已经按照合同约定履行了全部付款义务，樊建龙和李翠平夫妻二人仅履行了房屋交付的主要义务，未履行房屋过户的协助随附义务，夫妻二人存在明显的违约行为。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定进行判决并无不当。三、本案未超过诉讼时效。答辩人一直都在向樊建龙和李翠平主张过户权利，不存在超过诉讼时效的事实。综上，樊建龙作为房屋共有人虽然没有在合同上签字，但其对房屋买卖是知情的，也是同意的，答辩人作为房屋买受人有理由相信该房屋买卖合同系双方协商后作出的决定，属于有权处分，该房屋买卖合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。李翠平答辩称：我对房屋买卖合同的程序不清楚，不知道签订房屋买卖合同需要双方共同签字，我在没有告诉樊建龙的情况下，独自一人与刘小强签订了房屋买卖合同。刘小强向一审法院起诉请求：1.依法判令樊建龙、李翠平将共有房屋过户至刘小强名下；2.依法判令樊建龙、李翠平共同赔偿因拖延过户给刘小强造成的经济损失10000元；3.本案诉讼费由樊建龙、李翠平共同承担。一审法院认定事实：2008年3月19日，买受人李翠平（共有人樊建龙）同三门峡金渠集团有限公司签订购买上阳佳苑住宅小区2号楼1单元4楼东户房屋的商品房买卖合同，并在三门峡市房管局市场管理科申请登记备案。2009年11月16日，李翠平（甲方）同刘小强（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将位于上阳佳苑住宅小区2号楼1单元4楼东户（建筑面积120.37平方米，地下室7.9平方米）出售给乙方。乙方支付给甲方房款239000元。合同签订之日起，办理产权及其他与房屋使用有关费用支出均由乙方自行承担与甲方无关。协议签订之时，乙方付给甲方236000元，甲方在三十日内将建设银行按揭贷款还清，待乙方拿到房产证后，付给甲方剩余房款3000元。甲方收到乙方购买房屋价款后，通过乙方验收房屋包括地下室没有任何异议情况下，甲方将房屋的合同及相关手续和钥匙等交给乙方。自房屋买卖合同签订之日起，如有一方退房，违约方付给另一方房款50%的违约金。李翠平和刘小强在合同上签名捺印。合同签订当日，李翠平向刘小强交接了房屋及相关手续，刘小强向李翠平支付房款236000元，李翠平为其出具了收条。2010年10月20日，李翠平取得房产证。2011年1月4日，刘小强向李翠平支付尾款3000元。但双方因房产证过户问题未能达成一致意见。一审法院另查明：1.2010年10月26日，刘小强委托三门峡房地产估价事务所对该房屋进行了评估。2010年11月15日，李翠平同樊建龙协议离婚，协议约定：孩子随男方生活，孩子所需要的抚养费全部由男方负担；家具、家电等物品全部归男方所有；男方于2011年6月30日之前一次性支付女方10万元。协议经河南省三门峡市正大公证处进行了公证。2014年1月28日，樊建龙同李翠平签订离婚补充协议，约定：三门峡市湖滨区虢国路一街坊中原世纪苑小区1号院2号楼1单元8层1户房产归女方所有，由女方给予男方补偿8万元。2013年11月15日以后，剩余贷款由女方负责偿还。孩子自2014年1月1日起由女方抚养等事项。2.2010年10月12日，樊建龙同三门峡市中原置业有限公司签订了购买中原世纪苑小区1号院2号楼1单元8层1户房产的商品房买卖合同。李翠平主张因刘小强不及时办理过户，导致其办理按揭贷款，利率高，造成了利息损失。3.庭审中，樊建龙又辩称李翠平同刘小强签订房屋买卖合同的事，其不知情，也未签字，协议应无效。一审法院认为：刘小强同李翠平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。房屋为李翠平合同樊建龙的夫妻共同财产，房屋买卖合同虽没有樊建龙的签字，但是从李翠平同樊建龙的离婚协议及补充协议来看，双方对该套房屋始终没有提起，结合樊建龙前后的答辩意见来看，樊建龙对房屋的买卖应当是知情的，刘小强有理由相信李翠平的签字行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。根据该规定，无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要是双方真实意思表示，就是有效的。故刘小强同李翠平签订的房屋买卖合同系有效合同，双方应当遵照执行。樊建龙、李翠平应当按照合同约定，为刘小强办理过户手续。双方对于是谁的责任造成迟延过户说法不一，按合同约定，刘小强拿到房产证后，付给李翠平剩余房款3000元，但在房屋未过户的情况下，刘小强即支付了尾款，其行为本身存在不当，且也无证据证明李翠平因迟延过户获得利益，故对于刘小强主张的经济损失不予支持。合同对房屋过户期限未进行约定，故辩称超过诉讼时效的辩解理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、李翠平、樊建龙配合刘小强将上阳佳苑住宅小区2号楼1单元4楼东户房屋过户给刘小强；限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回刘小强的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由刘小强负担50元，樊建龙、李翠平负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人刘小强向法庭提交下列证据：1、证人师某出庭证言：“我和刘小强是普通朋友，一审判决以后樊建龙上诉了，我和樊建龙之间的电话通话录音可以证明，上诉并不是樊建龙的真实意思，樊建龙的真实意思是对房屋买卖这个事情前前后后是知情的，樊建龙听从了李翠平的意见才进行上诉的。”2、2017年11月6日11时43分樊建龙与师某的电话通话录音。被上诉人刘小强提交上述证据拟证明上诉不是樊建龙本人的真实意思，关于涉案房屋买卖的事情樊建龙是知情的，随时可以协助进行过户。上诉人樊建龙发表质证意见称：录音并非樊建龙与刘小强之间的录音，录音未经过樊建龙同意，从录音上可以听到樊建龙说他在房屋买卖合同上是没有签字的，证人证言与录音与本案没有关联性，不能证明双方签订买卖合同樊建龙是知情的。被上诉人李翠平发表质证意见称：证人证言与房屋买卖没有关系，樊建龙在2017年10月份已经提起合同无效的诉讼申请，这是樊建龙本人的真实意愿，只是因为时间紧，樊建龙后来才委托律师出庭。上述证据本院认证如下：上述证据与本案争议焦点没有关联性，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点有二，一、樊建龙没有签字的《房屋买卖合同书》是否为无效协议；二、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，樊建龙、李翠平系夫妻关系，上阳佳苑住宅小区2号楼1单元4楼东户房屋在出售给刘小强之前系樊建龙、李翠平共同共有，李翠平于2009年11月16日与刘小强签订《房屋买卖合同书》，将该房屋出售给刘小强，但樊建龙作为房屋的共同共有人，未在《房屋买卖合同书》上签字。《中华人民共和国合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”李翠平出售涉案房屋中属于刘小强共有部分的行为，属于无权处分，但该合同并不当然无效，系效力待定合同，经过权利人樊建龙追认或李翠平订立合同后取得处分权的，该合同有效。2010年11月15日，李翠平同樊建龙离婚。在同日二人签订的《离婚协议》及2014年1月28日签订的《离婚补充协议》中，均未对登记在二人名下的上阳佳苑住宅小区2号楼1单元4楼东户房屋进行共有财产分割，依据该行为应当推定樊建龙知晓涉案房屋已经出售，且未在合理期限内行使追回的权利，应视为樊建龙以默示的方式对《房屋买卖合同书》进行了追认。刘小强受让房屋是善意的，且以合理的价格支付了全部购房款，没有与他人恶意串通损害樊建龙权益的情形，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故樊建龙主张合同无效的上诉理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故樊建龙主张本案超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，樊建龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由樊建龙负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  李小敏二〇一八年三月二十二日书记员  刘锦锋