重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0103民初12133号 原告：傅余，男，汉族，1989年4月17日出生，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：封雪媛，重庆鼎凌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石津津，重庆鼎凌律师事务所实习律师。 被告：孙怡然，男，汉族，1986年5月29日出生，住重庆市渝中区。 原告傅余诉被告孙怡然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法由审判员潘明心独任审判，适用简易程序于2018年7月10日公开开庭进行了审理，书记员骆漪担任法庭记录。原告傅余及其委托诉讼代理人封雪媛、被告孙怡然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告傅余向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告傅余与被告孙怡然于2017年11月2日签订的《房地产买卖居间协议》；二、判令被告孙怡然向原告傅余返还已支付的购房款138000元；三、本案案件受理费由被告孙怡然承担。事实和理由：2017年11月2日，原告傅余、被告孙怡然与第三方中介公司共同签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由原告傅余以45万元的总金额通过银行贷款的方式购买被告孙怡然位于重庆市渝中区房屋。合同签订后，原告傅余先后支付了138000元购房款。数日前，原告傅余被告知被告孙怡然已将该房屋出售给第三人并且办理了过户登记手续。原告傅余认为，被告孙怡然在与原告签订和合同后，又将房屋出售给第三人，导致与原告签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告孙怡然应当向原告傅余返还已付购房款。为维护自身的合法权益，现原告傅余依法提起诉讼，望判如所请。 被告孙怡然辩称，双方签订《房地产买卖居间协议》属实，诉争房屋已出售给案外人属实，同意解除其与原告傅余的房屋买卖合同关系，解除时间以其签收法院传票时间（2018年6月13日）；因原告傅余未在合同约定的付款期限内付清款项，其行为已构成违约，应从已收取原告的购房款138000元中将违约金（450000元×15%=67500元）予以扣除后将剩余款项70500元返还给原告傅余。 原告傅余围绕其诉讼请求依法提交了《房地产买卖居间协议》、《收条》、《个人汇款凭证》、微信聊天记录截图，并申请证人张浩出庭就双方交易过程进行陈述，被告孙怡然对上述证据的真实性均无异议，关于原告傅余提交的上述证据与原件核对无异，具有证明效力，本院予以全部确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，被告孙怡然（甲方、出卖方）与原告傅余（乙方、购买方）、重庆积家美房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订了《房地产买卖（居间)协议》，该协议约定：甲方孙怡然自愿将其位于重庆市渝中区房屋（建筑面积64.68平方米）出售给乙方傅余，该房屋总成交金额为450000元，双方一致同意由乙方傅余承担该房屋办理产权过户手续所产生的费用及配套设施过户所产生的相关费用，该房屋已被设定抵押，抵押权人为中国邮政银行，甲方孙怡然于乙方傅余按揭审批通过后1个月内完成抵押注销；乙方傅余通过按揭贷款的方式向甲方孙怡然支付房款，付款的具体时间节点为签订本合同当日支付定金20000元，在银行解押当日交付200000元，在过户当日之时交付225000元，此笔款项在第二次一起支付，乙方向银行申请个人二手房贷款250000元用于支付甲方房款，如银行实际贷款金额低于此金额不足部分由乙方自筹资金过户前支付给甲方，尾款5000元于房屋交付时支付；中介服务费4000元由乙方支付；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按房屋成交价的15%计算；甲乙双方经协商达成一致，自本协议签订之日起60个工作日内，若乙方按揭审批未果，甲方有权退还乙方定金并解除合同，乙方为甲方解押当日，甲方需将本套房屋房产证办理委托公证给丙方。 同日，原告傅余向被告孙怡然缴纳定金20000元。被告孙怡然向原告傅余出具《收条》一份，载明：“业主孙怡然今收到买方傅余交来购买本人位于重庆市渝中区物业之（定金/楼款/尾款）现金20000元”。2017年11月17日，原告傅余通过其本人尾号0016的账户向被告孙怡然尾号7253的账户转款76000元，汇款用途载明为房款首付，于同日通过案外人候梅花尾号3280的账户向被告孙怡然尾号7253的账户转款42000元，上述转款共计118000元；同日，被告孙怡然向原告傅余出具《收条》一份，载明：“今收到傅余房屋首付款120000元整，剩余80000元于2017年11月20日交付，以上所有款项均通过银行转账方式支付。” 因原告傅余未在被告孙怡然办理银行解押当日全额支付约定的房款200000元，也未在2017年11月20日筹集剩余82000元，2017年11月24日，被告孙怡然通过发送微信的方式向原告傅余提出：“鉴于你首付款筹措困难，涉及违约，是否同意甲方无责在你们筹措期间转卖第三方购房者？如果在你筹措首付款期间先行卖个（给）第三方，甲方（孙怡然）退还乙方已支付的首付款？是否同意？”，原告傅余在微信中回复“同意”。 另查明，2018年3月19日，被告孙怡然将诉争房屋出售给案外人秦志兰，房屋登记机关留存的交易资料中显示该房屋成交价款为428000元，双方于同日向房屋登记机关申请办理该房屋的转移登记，现该房屋已登记在案外人秦志兰名下。 2018年4月24日，原告傅余向本院提起本案诉讼。 审理中，原告傅余陈述：中介已明确告知2017年11月18日为首付款支付时间，在孙怡然同意垫付剩余解押款的前提下，傅余在约定期限内将首付款118000元支付给孙怡然，双方没有明确约定剩余款项何时支付，孙在支付首付款的第二个星期就询问傅余是否同意将房屋他卖，所以双方协商傅余方筹齐剩余款项与孙怡然将房屋转卖第三人两种方案同时进行，并且认可转卖后退还傅余已支付的房款，这样不损害任何一方利益，现孙怡然拒不履行退还购房款的承诺，且在没有行使法定解除权的情况下无权向傅余主张违约金。傅余已向中介公司支付中介费2000元。 被告孙怡然陈述：因其与银行预约了诉争房屋的解押时间为2017年11月18日（周六），傅余未筹齐解押款200000元，仅有120000元，傅余称其母亲在周末回老家筹齐剩余款项，孙怡然表示同意后，使用傅余已支付的全部款项及自筹款项共计21万元于2017年11月18日存入银行用于诉争房屋解押，解押手续于2017年12月中旬办理完毕，在办理完毕的三天左右再次联系傅余，傅余和其母亲均表示没有办法筹齐剩余82000元，因急于用钱，在征询了傅余的意见，并将双方聊天的微信截图发给中介公司后，中介才重新将诉争房屋挂网出售。期间，傅余与中介一度失联，2018年4月，傅余才与孙怡然联系要求支付剩余首付款。 证人张浩陈述：张浩是重庆积家美房地产经纪有限公司奥园康城分行的置业顾问，也是傅余与孙怡然之间房屋买卖的置业顾问，当时双方约定是由傅余负责房屋的银行解押，2017年11月17日，孙怡然先将12万元的《收条》交给张浩后就离开了，由张浩陪同傅余打款，但最终只凑到118000元，傅余说剩下的可由其家里帮忙筹款，孙怡然急于解押，就说剩下的他先垫到，让傅余赶紧凑钱还给他，但双方没有提到剩余82000的款项具体何时支付，《收条》上写的是2017年11月20日前付清，但傅余表示时间上不确定，也不一定能借到。孙怡然急于用钱就向张浩询问傅余的筹款情况，但反馈结果还是没有凑够。孙怡然将他与傅余的微信聊天记录通过微信发给张浩，证明双方对于转卖房屋达成一致意见，要求中介将房屋重新挂网出售，但重新挂网之后的销售由张浩同事负责，听说价格是43万元。关于合同履行期限，协议约定买家自签订之日起60个工作日（银行工作时间）内办妥买家贷款手续。该房屋买卖中介费用为4000元，傅余在支付定金后两天向中介公司支付了2000元。 原告傅余、被告孙怡然及张浩对如下事实予以确认：1、傅余向孙怡然支付房款总额为138000元；2、诉争房屋交易总价款为450000元，协议中约定过户之时支付225000元包含定金20000元及解押款200000元，过户当日还需支付5000元；协议约定的付款总额超过450000元是考虑到银行贷款发放数额可能低于申请数额，所以多申请了一些，若实际付款超过450000元，则由被告孙怡然负责将超出部分退还给原告傅余；3、三方已向原告傅余申请贷款的银行履行了申请贷款的手续。 本院认为，原告傅余与被告孙怡然及中介公司签订的《房地产买卖（居间)协议》是各方当事人在平等自愿基础上签订的，是各方当事人的真实意思表示，原告傅余与被告孙怡然基于该协议形成的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，买卖双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于原告傅余要求立即解除其与被告孙怡然之间于2017年11月2日签订的《房地产买卖（居间)协议》的诉讼请求，原告傅余明确该请求实际是要求解除原、被告双方于2017年11月2日建立的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在原告傅余出现无法在约定时间内付清第二笔房款用于诉争房屋解押的情况下，经双方协商一致将该笔房款的支付方式进行了变更，将支付剩余款项的付款期予以放宽，并就转卖案外人达成一致意见，现被告孙怡然已将诉讼房屋出售给案外人，导致买卖双方已无法实现其合同目的，现原告傅余以起诉的方式要求解除双方于2017年11月2日建立的房屋买卖合同关系，被告孙怡然表示同意并确认以签收本院向其送达起诉书副本、开庭传票等法律文书的日期即2018年6月13日为合同解除日期，故本院依法确认原告傅余与被告孙怡然之间于2017年11月2日形成的房屋买卖合同关系于2018年6月13日解除。 关于被告孙怡然是否原告傅余退还已付房款的问题。根据《合同法》）第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告傅余已按约于签订协议当日向被告孙怡然支付了定金20000元，但原告傅余无法全额支付第二笔解押款，在卖方孙怡然同意垫付差额部分的前提下，买方傅余继续向卖方支付了房款118000元用于诉争房屋解押，但双方未约定剩余82000元何时支付。根据双方均无争议的微信截图内容显示：被告孙怡然向原告傅余提出“鉴于你首付款筹措困难，涉及违约，是否同意甲方无责在你们筹措期间转卖第三方购房者？如果在你筹措首付款期间先行卖个（给）第三方，甲方（孙怡然）退还乙方已支付的首付款？是否同意？”，原告傅余回复“同意”。可见，买卖双方一致同意采取原告傅余筹集剩余82000元与被告孙怡然将房屋转卖他人同步进行的方案，即原告傅余先行筹齐房款则双方继续交易，若被告孙怡然先行出售房屋给第三方则向原告傅余退还已付房款，并免除被告孙怡然转卖他人的违约责任。综合本案案情分析，原告傅余与被告孙怡然在签订协议后，经双方协商一致先后对《房地产买卖（居间)协议》中关于第二笔解押款支付方式及适用违约条款乃至交易方式等内容变更达成了合意，以促使双方继续履行协议，此后，被告孙怡然根据上述变更后的协议内容于2018年3月19日将诉争房屋出售给案外人秦志兰，则被告孙怡然根据双方协议内容及合同解除的法定后果应向原告傅余退还已付房款。 关于被告孙怡然向原告傅余退还房款的数额问题，即双方在微信聊天记录中约定的退还“已支付的首付款”是否包含定金及是否扣除违约金的问题。本案中，原告傅余向被告孙怡然支付的房款包括2017年11月2日支付的定金20000元及2017年11月17日支付的解押款118000元，合计138000元。《房地产买卖（居间)协议》中对于房款支付的约定为：“具体时间节点为签订本合同当日支付定金20000元，在银行解押当日交付200000元，在过户当日之时交付225000元，此笔款项在第二次一起支付，乙方向银行申请个人二手房贷款250000元用于支付甲方房款，如银行实际贷款金额低于此金额不足部分由乙方自筹资金过户前支付给甲方，尾款5000元于房屋交付时支付。”根据协议约定的房屋总价及单次支付的金额等，原告傅余支付的定金20000元在其支付第二笔款项后已转化为房款，能够认定该定金包含在已付房款中，且银行按揭贷款前支付的所有款项均应认定为首付款，因而，该“已支付的首付款”应包含定金20000元。关于被告孙怡然提出因原告傅余未在合同约定的付款期限（60天）内付清款项，应从已付款中扣除违约金的辩解理由，经查，《房地产买卖（居间)协议》未约定协议履行的期限，在补充条款中约定的60个工作日并非协议履行期限的上限，而是给予买方傅余办理按揭贷款的最长期限，双方约定若超过该期限，则孙怡然退还傅余定金并解除合同，且双方通过后续的协商已将协议中适用违约条款的内容进行了变更，即孙怡然同意傅余在一定期限内免责筹齐剩余解押款，傅余同意孙怡然在不解除合同的前提下无责将房屋转卖他人，同时，被告孙怡然至今未通过提出反诉或另行起诉的方式向原告傅余主张违约金，亦未在本案中举示证据证明其因原告傅余筹齐款项而实际受损情况，故被告孙怡然要求在本案中抵扣违约金没有事实依据，亦无合同依据，本院对其辩解理由不予采纳。综上，被告孙怡然应按约向原告傅余退还已付房款138000元，对原告傅余的该诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告傅余与被告孙怡然于2017年11月2日建立的房屋买卖合同关系已于2018年6月13日解除； 二、被告孙怡然在本判决生效后十日内向原告傅余退还已付房款138000元。 如果被告孙怡然未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3060元，减半收取计1530元，由被告孙怡然负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  潘明心 二〇一八年十一月十五日 书记员  骆 漪