重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江法民初字第1657号 原告：重庆润恩商贸有限公司，住所地重庆市江**建新北路**，组织机构代码69650826-8。 法定代表人：杨兴碧，经理。 委托诉讼代理人：王胜银，重庆市观音桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘小龙，男，该公司员工。 被告：重庆擎骏商业管理有限公司，住所地重庆市江**建新北路**第**，组织机构代码69655076-3。 法定代表人：江嘉雄，总经理。 委托诉讼代理人：潘智、黄莉，重庆翰墨律师事务所律师。 被告：重庆江田房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪花园村标准厂房**，组织机构代码62190688-4。 法定代表人：牟彤，董事长。 委托诉讼代理人：游爽、崔趁义，重庆翰墨律师事务所律师。 第三人：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江**建新北路**，统一社会信用代码91500105622055268C。 法定代表人：施朝秀，总经理。 委托诉讼代理人：游爽、崔趁义，重庆翰墨律师事务所律师。 第三人：中国信达管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区滨河北路**联合广场****，统一社会信用代码9144030070856694X7。 法定代表人：吴斌，总经理。 委托诉讼代理人：张婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王艳春，广东普罗米修律师事务所律师。 原告重庆润恩商贸有限公司（以下简称润恩公司）与被告重庆擎骏商业管理有限公司（以下简称擎骏公司）、重庆江田房地产开发有限公司（以下简称江田公司）、第三人重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（以下简称瑞源公司）、中国信达管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润恩公司的委托诉讼代理人王胜银、潘小龙，被告擎骏公司的委托诉讼代理人黄莉、潘智，被告江田公司及第三人瑞源公司的委托诉讼代理人游爽、崔趁义，第三人信达深圳分公司的委托诉讼代理人王艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润恩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多收取的2009年8月25日至2011年11月30日期间的房屋租金235048元。2、判令被告退还原告多收取的2009年8月25日至2011年11月30日期间的物业管理费54241.95元。3、判令被告退还原告保证金168000元。4、判令被告支付原告违约金100000元。5、判令被告赔偿原告装修损失2701538元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月11日，广州擎骏贸易有限公司（以下简称广州擎骏）与辜庆芬、夏梅签订了《【江田˙新城市广场】租赁合同》，江田公司作为房屋产权人在此合同上盖章。合同约定：广州擎骏将位于重庆市江北区建新北路X号江田广场第四层房屋租给辜庆芬、夏梅，商铺建筑面积为4800平方米，租赁期限为13年，即从2009年9月2日起至2022年9月2日止。第1－3年租金为人民币35元/月/平方米（不含物业管理费及水电费、中央空调费和水电公摊）；之后租金每两年递增10%。履约保证金为168000元。广州擎骏每月向辜庆芳、夏梅收取物业管理费人民币5元/平方米，物业管理费用从进场营业之日开始计收。违约责任约定了广州擎骏保证辜庆芳、夏梅在租赁期内能正常使用房屋；否则视为严重违约，承担10万元违约金，并赔偿为此而造成的经济损失。2009年12月9日，原告、广州擎骏、夏梅、辜庆芬及被告签订补充协议书，将上述租赁合同中承租方即夏梅、辜庆芬的权利义务全部转让给原告。2010年3月19日，广州擎骏又将租赁合同的权利义务概括转让给了擎骏公司。上述协议签订后，辜庆芬、夏梅向广州擎骏缴纳了保证金168000元。原告与辜庆芬、夏梅在转让租赁合同之前及之后按合同约定的4800平方米的面积支付了13个月（从2010年3月至2011年11月）的租金，原告根据合同约定的标准支付了21个月的物业管理费。 由于涉案房屋在出租给原告之前，已由产权人江田公司抵押给了银行。2011年7月12日，重庆市高级人民法院作出裁定书，裁定信达深圳分公司取得上述房屋所有权。原告的租赁合同不能对抗现在的产权人，并要求原告搬离涉案房屋。原告从裁定书中得知涉案房屋的建筑面积为4283.41平方米，而非租赁合同中的4800平方米。原告所交纳的租金及物管费是按4800平方米的面积来计算的。且涉案房屋现在不能继续使用，通过人民法院的执行，原告已于2011年10月24日搬出了涉案房屋，被告的行为给原告造成了重大的经济损失。特起诉至法院。 被告擎骏公司辩称，擎骏公司与原告之间没有合同关系，只是事实上的租赁关系，该事实租赁关系已因实际不能履行于2011年8月30日终止。擎骏公司并未多收取原告的租金及物业管理费，理由是租赁面积远远超过4800平方米，另擎骏公司于2010年3月19日才取得本案涉诉房屋的使用权和出租权，此前系原告向广州擎骏履行合同义务，故2010年3月19日之前的租金与擎骏公司无关；对于2010年3月19日以后的部分租金，原告在租赁期间并未将租金交齐，只存在补交问题，不存在退还的问题。若要求退还，请原告举证证明其已经缴纳费用的证据。擎骏公司并未收取原告的保证金，原告与广州擎骏签订的租赁合同约定了若原告违约，保证金就不予退还，因原告在2010年4月1日至2011年7月31日期间有拖欠租金的行为，已经违约，因此不该退还。原告与擎骏公司之间没有租赁关系，也没有任何关于违约的约定，擎骏公司没有违约行为，因此原告无权要求擎骏公司承担违约责任。原告要求的装修损失理由不充分，也无证据证明，且合同约定任何原因解除合同，该装修都归出租方，承租方不得拆除，原告无权要求擎骏公司来承担该装修损失。请求驳回原告的诉讼请求。 被告江田公司辩称，江田公司与原告之间并无租赁关系，江田公司从未收取过原告的任何费用，且原告没有装修损失，原告主张的请求无事实和法律依据，江田公司不是本案的适格被告。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人瑞源公司陈述，原告的请求与瑞源公司无关，应当由相应的被告来承担责任。 第三人信达深圳分公司陈述，对原告所述无异议。 本院经审理认定事实如下：1998年10月15日，江田公司作为产权人与建时企业（香港）有限公司（以下简称建时公司）就位于重庆市江北区建新北路X号的“江田国际金融广场”物业大厦4－10层签订了租赁合同。2009年2月18日，广州擎骏与建时公司签订租赁合同，建时公司将其中的4－9层转租给广州擎骏，约定租赁期为2009年3月1日至2023年3月31日。 2009年8月11日，广州擎骏（甲方）与辜庆芬和夏梅（乙方）签订了《【江田˙新城市广场】租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区建新北路X号江田广场四楼商铺转租给乙方，甲方对所出租的商铺具有合法出租权；甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为4800平方米；甲方为乙方提供的商铺备有：基础消防设施及供配电设备、中央空调、观光电梯及天桥平台手扶梯。上述设备的运行及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。租赁期13年，自2009年9月2日起至2022年9月2日止。租金标准（按建筑面积计算）：第1－3年租金为人民币35元/月/平方米（不含物业管理费及水电费、中央空调费和水电公摊）；之后租金每两年递增10%。租金按季度交付，乙方装修进场前支付当季度租金，金额为504000元；其后应交租金当月的5号前缴纳当季度租金，乙方支付租金到甲方指定账户。在租赁期内，租赁商铺所产生的水、电、物业管理费由乙方自行承担。若乙方延迟支付租金超过七个工作日，甲方有权单方面解除合同，该商铺另行出租，同时，没收乙方交纳的保证金。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付一个月租金作为履约保证金，金额为168000元。该保证金在合同总租赁期满后一个月内若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；若乙方在合同租赁期内有违约事宜，甲方将不予退还乙方所缴纳的保证金。免租期为100天（该免租期从2009年9月1日起计）。甲方负责商场公共部位的安全保卫和清洁卫生工作，甲方每月向乙方收取物业管理费人民币5元/平方米（包括本租赁商铺的物业管理费和保安保洁，公共设备、中央空调主机及管道内部维护费用），物业管理费用从进场营业之日开始计收。合同有效期内，乙方对所承租商铺及设施拥有合法使用权。乙方在不破坏商铺原主体结构及基础消防设备的基础上，有权根据营业需要对上述商铺进行装修、装璜。施工方案必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上，甲方有权解除合同，同时不予退还乙方所缴纳的保证金；乙方承租期间，如甲方因该商铺被法院查封或商铺范围内的场地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷等其他原因涉及到该商铺无法开门营业，由此产生的一切损失由甲方承担，乙方有权解除合同。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付当年租金百分之五的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回商铺，同时乙方所缴纳保证金甲方有权不予退还。在乙方没有违约的前提下，甲方保证对本租赁商铺拥有不低于本合同租赁期的承租权，并保证乙方在租赁期内能正常使用房屋；否则视为严重违约，并承担10万元违约金，并赔偿乙方为此造成的一切经济损失。江田公司亦在该合同上盖章。同月13日，辜庆芬、夏梅向广州擎骏缴纳了保证金168000元。2009年12月9日，广州擎骏、夏梅、辜庆芬及润恩公司签订补充协议书，将上述租赁合同中承租方即夏梅、辜庆芬的权利义务全部转让给润恩公司。 2010年3月19日，广州擎骏、建时公司及擎骏公司签订转让合同，约定广州擎骏将其2009年2月18日与建时公司签订的租赁合同的权利义务转让给擎骏公司。 另查明，1998年7月7日，江田公司将其拥有的位于重庆市江北区建新北路37号江田国际金融广场第四层的商铺为深圳市国丰发展有限公司向中国银行深圳市分行蛇口支行的借款提供抵押。2011年5月26日，信达深圳分公司以4904.5万元的价格竞得了江田国际金融广场裙楼第四层房产（建筑面积约4283.41平方米）。同年7月12日，重庆市高级人民法院作出裁定书，裁定信达深圳分公司取得上述房屋所有权。裁定于同年8月1日向信达深圳分公司送达。后信达深圳分公司于2012年作为原告起诉润恩公司，要求润恩公司将涉案房屋腾空并返还；润恩公司赔偿自2011年5月26日至2012年10月24日期间的损失2588607.44元及物管费776582.24元。重庆市第一中级人民法院于2014年4月7日作出（2012）渝一中法民初字第00858号民事判决书：一、限润恩公司于判决生效之日起15日内撤出涉案房屋并返还给信达深圳分公司；二、限润恩公司于判决生效之日起一个月内向信达深圳分公司支付房屋占有使用费2253787.56元；三、驳回信达深圳分公司的其他诉讼请求。另判决书认定信达深圳分公司于2011年8月1日合法取得涉案房屋所有权。信达深圳分公司及润恩公司均不服一审判决提起上诉。重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民终字第00283号民事判决书：驳回上诉，维持原判。 擎骏公司曾于2012年向本院起诉润恩公司，要求：解除双方2009年8月11日签订的房屋租赁合同；润恩公司支付其2010年1月至2011年7月31日的租金及违约金、2009年9月1日至2011年7月31日期间的物管费。本院于2015年4月作出（2012）江法民初字第08418号民事判决书，认为擎骏公司要求的2010年1月至2011年7月31日的租金及违约金、2009年9月1日至2011年7月31日期间的物管费已过诉讼时效；润恩公司已实际支付了2010年10月1日至2011年7月31日期间的租金及2010年3月至2011年8月期间的物管费，擎骏公司以此为由要求解除双方签订的租赁合同理由不成立；但由于涉案房屋在出租前已抵押，信达深圳分公司取得了涉案房屋的所有权，并通过诉讼的方式要求润恩公司返还房屋，润恩公司与擎骏公司签订的租赁合同事实上已无法履行。且润恩公司也因合同事实上已经不能履行而同意解除合同。遂判决：解除擎骏公司与润恩公司2009年8月11日签订的《【江田˙新城市广场】租赁合同》；驳回擎骏公司的其他诉讼请求。擎骏公司不服提起上诉，后又撤回上诉。2015年10月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第04819号民事裁定书，裁定如下：本案按擎骏公司自动撤回上诉处理。 审理中，润恩公司举示了租金收据、物管费发票、补充协议、承诺书、通知，拟证实缴纳了截止2011年7月的租金、2011年8月的物管费。其中2010年9月23日擎骏公司出具的协议（黄智签名）载明：江田新城市广场4楼商户的租金已到期，现今双方协商一致，4楼商户缴纳2010年10月1日至2010年11月30日租金，我公司另行再给予2个月免租期2010年12月1日至2011年1月31日止，之前所有关于租金和优惠的纠纷全部终止。下次缴纳租金时间为2011年2月1日起缴纳。擎骏公司、江田公司、瑞源公司对租金收据、物管费发票的真实性无异议，但认为不能达到润恩公司的证明目的，润恩公司未能足额缴纳租金和物管费，存在违约行为；对2010年9月23日的补充协议予以认可，对2010年4月1日的补充协议与擎骏公司无关，不予认可；对承诺书、通知由于距离时间太长，擎骏公司的经办人均已离职，无法核实其真实性。信达深圳分公司对上述证据无异议。 审理中，为证实装修损失，润恩公司举示了2013年4月25日重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》、装修合同、施工图、装修赔偿协议、发票、收据。《房地产估价报告》是润恩公司作为委托方，就涉案房屋估价时点2011年5月26日的房屋装修工程价值进行估价，评估总价为2701538元。报告中载明其估价方法为：重置价值＝购价+运杂费+人工费；评估值＝重置价值×成新率。润恩公司称该报告是应江北区信访办的要求而去委托评估公司进行的。擎骏公司、江田公司、瑞源公司对报告的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为装修损失无法评估；对装修合同、收据、发票、施工图、装修赔偿协议的真实性不予认可，收据不能证明润恩公司已经付款，发票的开票时间与原告的装修时间相差一年之久，而且发票上也未显示具体是购买了什么物品；擎骏公司与江田公司不是装修赔偿协议的相对方，不受其约束，不应该承担责任，因此也无法确认其真实性，润恩公司也没有证据证明其实际履行，该证据与本案没有关联性。信达深圳分公司对上述证据均无异议。 审理中，擎骏公司举示了（2000）深中法经调初字第130号民事判决书、重庆市房产面积测算报告书，拟证实生效法律文书确认涉案房屋的建筑面积明显高于4800平方米，实际测量面积也高于4800平方米，擎骏公司按照4800平方米收取租金及物管费并无不妥。润恩公司对上述证据的真实性均无异议，但认为不能达到擎骏公司的证明目的，对涉案房屋的面积应当以重庆市高级人民法院裁定认定的房屋实际面积为准。江田公司、瑞源公司、信达深圳分公司对上述证据无异议。 庭审中，润恩公司、擎骏公司、江田公司均陈述在2009年出租时，涉案房屋未办理房地产权证。现信达深圳分公司对涉案房屋的房地产权证正在办理过程中。润恩公司陈述于2011年10月24日搬离涉案房屋，其余当事人均陈述涉案房屋仍由润恩公司占有。 另审理中，润恩公司就其装修损失及未到期租赁期限的经营损失申请了司法评估，但未作出评估结果。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、转让合同、装修合同、施工图、装修赔偿协议、承诺书、通知、收据、发票、民事判决书、评估报告、重庆市房产面积测算报告书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，2009年8月11日签订的《【江田˙新城市广场】租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。润恩公司、擎骏公司虽不是原合同的签订人，但系合同权利义务的承继方，故合同对润恩公司、擎骏公司均具有约束力，合同内容双方均应遵守。因此擎骏公司称其与润恩公司之间系事实上的租赁关系与事实及法律规定不符，本院不予采纳。江田公司与润恩公司之间无合同关系，其不是合同相对方，故江田公司不是本案的适格被告。关于润恩公司要求退还租金、物管费的诉讼请求。本院认为，涉案房屋至始至终未办理过房地产权证，相关的文书上对涉案房屋的面积也表述不一致，润恩公司认为涉案房屋的面积为4200平方米，但从生效的民事判决书上来看，也是约为4200平方米，故涉案房屋的实际面积现在都无法确定，润恩公司与擎骏公司在租赁合同中约定的面积4800平方米并无不妥，故润恩公司要求退还多交的租金及物管费的诉讼请求依据不充分，本院不予支持。 关于保证金问题。擎骏公司称因润恩公司在2010年4月1日至2011年7月31日期间有拖欠租金的违约行为，根据合同约定保证金不应该退还。润恩公司为此举示了（2012）江法民初字第08418号民事判决书及补充协议、承诺书、收据等证据，其中2010年9月23日擎骏公司出具的协议载明：4楼商户缴纳2010年10月1日至2010年11月30日租金，我公司另行再给予2个月免租期2010年12月1日至2011年1月31日止，之前所有关于租金和优惠的纠纷全部终止。下次缴纳租金时间为2011年2月1日起缴纳。由此可知2010年10月1日之前的租金问题润恩公司与擎骏公司已了结，2010年10月1日至2011年7月31日期间的租金本院生效判决已确认润恩公司已实际支付，故擎骏公司的该辩解意见，本院不予采纳。现润恩公司与擎骏公司签订的租赁合同因擎骏公司的原因已解除，擎骏公司应按照合同约定退还润恩公司保证金168000元。 关于违约金的问题。由于润恩公司与擎骏公司签订的租赁合同解除是因为涉案房屋在出租前有抵押，导致润恩公司在合同租赁期内不能正常使用房屋，擎骏公司应按照合同约定承担违约责任，即向润恩公司支付100000元的违约金。 关于装修损失问题。虽然润恩公司对装修损失申请了司法评估，但未能作出结论。考虑到润恩公司承租涉案房屋用于经营，对租赁房屋进行了装修，现双方合同解除，其装修损失必然存在。为避免双方的诉累，本院结合润恩公司就其装修损失举示的《房地产估价报告》、装修合同、施工图、装修赔偿协议、发票、收据等证据，确定在2011年5月26日涉案房屋的装修装饰价值为2701538元。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条的规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方2009年9月签订的租赁合同，约定的租赁期限为2009年9月2日至2022年9月2日止；2015年10月21日双方租赁合同解除，剩余租赁期限为六年十一个月。同时按照每年10%考虑装修的折旧率，本院酌情认定此租赁期内的装饰装修残值为1350000元。擎骏公司应予以赔偿。由于擎骏公司应支付润恩公司违约金100000元，此部分亦是对润恩公司损失的弥补，应从其赔偿的损失中扣除，故擎骏公司应赔偿润恩公司装饰装修损失为1250000元。擎骏公司提出合同约定在合同终止、解除租赁关系时，润恩公司装修或改造与商铺有关的设施全部归擎骏公司所有（可移动设施除外），故其不应赔偿润恩公司装饰装修损失。本院认为，此条的约定应是在双方正常解除合同的前提下的装修归属问题，而本案是由于出租方的违约责任导致合同解除的，故不适用该条的约定。同时双方在合同中亦约定：承租期间，如擎骏公司因该商铺因法院查封或商铺范围内的场地与第三方发生纠纷或擎骏公司与第三人之间的纠纷等其他原因涉及到该商铺无法开门营业，由此产生的一切损失由擎骏公司承担。故对擎骏公司的该辩解意见，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告重庆润恩商贸有限公司保证金168000元。 二、被告重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆润恩商贸有限公司违约金100000元。 三、被告重庆擎骏商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告重庆润恩商贸有限公司装饰装修损失1250000元。 四、驳回原告重庆润恩商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4686元，由原告重庆润恩商贸有限公司负担2000元，被告重庆擎骏商业管理有限公司负担2686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 黄 静 二〇一八年三月三十日 书记员 卢俊玲