福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初2397号 原告：胡琰，男，1995年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林建山，福建典冠律师事务所律师。 被告：郑书城，男，1979年8月27日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑书凯，系被告郑书城之兄。 第三人：泉州市鑫中正房产代理有限公司，住所地泉州市。 法定代表人：艾秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘闽川，该公司员工。 原告胡琰与被告郑书城、第三人泉州市鑫中正房产代理有限公司（下简称鑫中正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案经三次开庭审理，原告胡琰及其委托诉讼代理人林建山，被告郑书诚及其委托诉讼代理人郭燕燕、郑书凯，第三人鑫中正公司的委托诉讼代理人潘闽川相应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡琰经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房产买卖协议》；2.郑书城退还给房款（定金）5万元；3.郑书城支付违约金10万元；4.郑书城支付房产代办手续费3000元；5.郑书城告承担胡琰支付的律师费5000元；6.郑书城赔偿胡琰经济损失152064.96元。事实与理由：2016年11月12日，双方通过鑫中正公司签订的《房产买卖协议》。协议约定：胡琰向郑书城购买位于晋江市捷中央墅府房产，建筑面积119.44平方米，成交价937600元。协议签订之日，胡琰应支付购房订金5万元，定金先由第三人保管，待郑书诚办理产权解押当日由第三人转交给郑书诚，定金可冲抵首期购房款；胡琰应于郑书诚办理产权证解押当日支付497600元；胡琰向银行申请住房按揭贷款440000元并约定了违约责任等内容。协议签订后，其履行了义务，于2016年11月12日交纳定金5万元，房产代办手续费3000元，于同年12月28日支付房款454000元。郑书城于2016年12月31日退还房款454000元。本案诉争合同尚未解除，郑书城已构成违约，应当承担相应的违约责任并赔偿经济损失及承担相应费用。 郑书诚辩称：1.诉争合同已经双方协商后于2016年12月31日解除，其并没有违约。2016年12月29日，其与胡琰经协商解除合同后，于2016年12月31日下午四点多在胡琰的配合下（提供账户信息）到泉州市农业银行汇金支行办理退还购房款手续，将收到的全部购房款49万元（含定金）全部退还给胡琰。胡琰主张郑书诚单方违约，胡琰没有配合，其无法完成退还购房款的行为。2.假定郑书诚存在违约，胡琰主张的部分诉讼请求部分缺乏事实和法律依据：首先，赔偿经济损失（具体以评估为准）没有事实和法律依据。退一步说，即使应承担因房屋溢价所造成的预期损失，也应仅限于2016年11月12日（合同签订日）至2016年12月31日（胡琰明确知道合同不能履行）期间房屋溢价的预期经济损失；至于2017年1月至2017年3月17日期间的溢价属扩大损失部分，不应由郑书城承担。其次，胡琰要求退还定金没有事实和法律依据。3.胡琰要求支付房产代办手续费3000元、律师费5000元均没有事实依据，双方在合同均没有约定。4.假定存在违约，双方约定的违约金过高，依法应予以调整。 鑫中正公司述称：2016年11月12日，其与双方当事人签订本案诉争房产买卖协议。合同约定胡琰支付的定金5万元由其保管等事项。2016年12月31日，郑书诚将房款49万元退给胡琰。其多次联系郑书城办理解押手续，但郑书城一直拖延不肯办理。2017年元月13日左右，郑书城爱人电话明确说明房子不卖，后双方协商不成。 审理中，双方当事人对以下事实无争议，本院依法予以确认。2016年11月12日，双方通过鑫中正公司签订《房产买卖协议》，约定胡琰向郑书诚购买位于晋江市捷中央墅府的房屋一套，房屋面积119.44平方米，总房价为937600元，胡琰应当支付定金5万元，具体条款详见《房产买卖协议》。协议签订后，胡琰支付5万元定金由鑫中正公司保管，并支付房产代办费3000元。2016年12月28日，胡琰支付房款454000元，鑫中正公司交付郑书城36000元。郑书城于2016年12月31日转账49万元给胡琰，胡琰于2016年12月31日转账36000元给鑫中正公司。 双方当事人争议的焦点为：1.本案诉争房屋买卖合同是否已经解除；2.郑书诚是否违约；若郑书诚违约，胡琰的诉讼请求是否应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。胡琰提供如下证据：1.《房产买卖协议》一份；2.定金收条、收款收据、中国农业银行客户回执、中国农业银行回单、房款收条复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份；3.律师费发票一份。郑书诚提供证据4银行流水单二份。鑫中正未提供证据。 审理中，胡琰向本院申请评估诉争房屋的市场价值。本院依法予以准许。泉州仁达房地产估价有限公司作出评估结论为：“估价对象于价值时点2017年3月17日的最终估价结果：单价9946元／㎡”。 本院认为，证据1能够证明胡琰与郑书城及第三人就房产买卖事项签订协议等事实；证据2能够证明双方当事人买卖房屋及支付购房款项等事实；证据3能够证明胡琰支出律师费用等事实；证据4能够证明郑书诚支付相关款项的事实。评估报告能够证明诉争房屋于相应基准日的市场价值（单价）。 关于争议焦点1。审理中，郑书城对有关胡琰不想买房并多次要求解除合同的主张未能举证证明，本院不予支持。本院认为，胡琰于2016年12月28日支付房款454000元给郑书诚，而郑书城则于同年12月31日转账49万元给胡琰，郑书城的退款行为虽然表明其不履行诉争合同的主要债务，但胡琰在收到郑书城的退款后，又及时交付鑫中正公司36000元，该行为结合胡琰对于交付鑫中正公司的陈述，可以表明郑书城并未与胡琰协商一致解除本案诉争合同，况且就本案合同履行情况看，双方也未就合同解除的相关事项作出进一步约定或处理，故本院认定本案诉争合同尚未解除。 关于争议焦点2。本院认为，双方签订的《房产买卖协议》并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，依法受法律保护。鉴于郑书城在合同履行中，没有正当事由退还胡琰支付的购房款，应当认定其以自己的行为表明不履行合同主要债务，郑书城已构成违约，应承担相应的违约责任。胡琰关于解除合同的主张本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。郑书城违反合同约定，应退还胡琰定金5万元。鉴于该款项由鑫中正公司保管，且鑫中正公司也表示可以配合退款事项，故该款项可直接由鑫中正公司支付给胡琰。根据房产买卖协议第十条的约定，郑书城应支付胡琰违约金10万元。胡琰有关赔偿经济损失152064.96元的主张，鉴于郑书城在2016年12月28日收到胡琰454000元后的三日内即于同年12月31日就将该款项退还给胡琰，故胡琰有关赔偿的主张，本院酌定郑书城应赔偿胡琰损失23888元=119.44平方米×200元／㎡。胡琰有关支付房产代办手续费3000元及律师费用5000元的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 除无争议的事实外，本院另查明：本案诉争房产买卖协议在审理时，双方当事人并未协商一致予以解除。诉争房屋在基准日的单价为9946元／㎡。胡琰支付律师费用5000元。胡琰于2017年3月16日向本院提出诉讼。 综上事实，本院认为，胡琰的相应主张于法有据，本院相应予以支持。胡琰及郑书诚其它缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告胡琰与被告郑书城及第三人泉州市鑫中正房产代理有限公司于2016年11月12日签订的房产买卖协议； 二、被告郑书城应于本判决生效之日起十日内返还原告胡琰购房定金5万元。鉴于该款项由第三人泉州市鑫中正房产代理有限公司保管，第三人泉州市鑫中正房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告胡琰购房定金5万元； 三、被告郑书城应于本判决生效之日起十五日内支付原告胡琰违约金10万元； 四、被告郑书城应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡琰23888元； 五、驳回原告胡琰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13716元，因适用简易程序减半收取计6588元，由原告胡琰负担1720元，被告郑书城负担4868元。房屋评估费元4300元，由原告胡琰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年三月二十九日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21997"t"_blank?)》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －4－ －5－