云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2801民初3253号 原告：郑毅，女，1972年11月26日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼理人：唐鸿斌，云南方向律师事务所律师。一般授权代理。 被告：西双版纳安厦房地产有限公司。 统一社会信用代码：91532800665543421G。 住所地：景洪市嘎栋社区么龙路**。 法定代表人：冯玉华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：高丁，云南千仞律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：郑增瑞，云南千仞律师事务所律师。特别授权代理。 原告郑毅与被告西双版纳安厦房地产有限公司（以下简称安厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑毅及其委托诉讼代理人唐鸿斌、被告安厦公司的委托诉讼代理人高丁、郑增瑞到庭参加诉讼，后因本案案情存在较大争议，不宜适用简易程序，本案转为普通程序并第二次公开开庭进行了审理，原告郑毅及其委托诉讼代理人唐鸿斌、被告安厦公司的委托诉讼代理人高丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑毅向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告购房款344783元和利息损失预计不低于60000元（按中国银行同期同类流动资金贷款利率自2011年11月9日起计算至还清购房款之日止）；2、要求被告支付原告违约金34478.3元（购房款的10%计算）、诉讼损失10000元（律师费）、地产商已收取的契税及各种办证工本费共12632元、维修基金1948元；3、被告承担原告因出庭往返景洪的路费和住宿费预计1000元（以实际发票为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：要求解除原、被告于2011年7月21日签订的《商品房购销合同》。事实和理由：2011年7月21日，原、被告之间签订《商品房购销合同》，购买被告开发建设的位于西双版纳度假区二期曼弄枫片区“安厦·雨林圣堤亚纳”项目第4幢X层第XX号商铺。合同签订后原告支付了总房款的51%即人民币174783元。2011年10月9日，原告通过银行按揭贷款350000元，其中17万元支付该商铺剩余的购房款。合同约定的交房时间为2012年3月30日，但被告于2012年6月17日才将商铺交付原告，2012年6月7日被告收到原告交纳的办理房产证的有关费用和材料。根据合同第十二条的规定被告应在收到原告提交的全部材料、费用后180个工作日内办理房产证给原告，但至今已五年之久被告仍未将房产证交给原告。2017年6月26日，原告委托律师向被告送达《律师函》，要求被告在十五个工作日办理好房产证给原告，否则认定为由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。2017年7月7日，被告《回复函》称接到律师函当日已将原告的房屋登记备案表提交至房地产交易所。经原告核实被告根本未将房屋登记备案表提交至房地产交易所致使无法办理房屋所有权证给原告，被告的行为已构成根本违约。另，原告于2013年4月11日与丈夫张彬离婚，双方约定本案案涉商铺归原告所有。为此为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。 被告安厦公司答辩称，1、原告主张不符合合同约定，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，“房屋产权证的登记手续由安厦房地产公司代办，安厦房地产公司应在180个工作日内将办理房屋产权证登记的资料提交登记机关。”可见被告承担的合同义务是“代办”而非“办理”，是提交资料而非颁发证照。现原告要求被告必须在15个工作日内交付房产证不符合合同约定，也超出了被告的能力范围。原告签订合同的目的是“取得购买的房屋”，现该房屋已交付原告使用，并已进行了产权备案登记，该房屋的产权已属于原告，签订合同的目的已经实现，现原告已经独立的行使该房屋的租赁和抵押，具备了占有、使用、收益的完整的所有权，所以原告以合同目的已经实现行使单方解除权的要件不成立，原告在这种情况下仍以“未拿到产权证”为由主张解除合同违反了诚实信用原则。2、原告认为双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定为被告应在180个工作日内将办理好的房产证交给原告属于主观理解错误。原告认为被告无法提交完整的房屋产权登记资料，无法办理房屋产权证书，但事实上被告开发的该楼盘手续齐全完整，具备办证的条件。被告已经向主管部门提交了完整的房屋产权登记资料，目前原告的产权变更登记正在正常办理之中，不存在延迟办理或无法办理。3、在办理原告的房产证过程中不存在出于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋产权登记，故原告不能基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定要求解除合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的九十日是对购买人办理房屋所有权变更登记的时间限制而非作为房地产开发商的被告所做的要求，因此原告依据该条规定解除合同不符合规定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方真实性无异议的证据，即原告提交的证据1原告身份证复印件、《离婚证》和《离婚协议书》，证据2《商品房购销合同》，证据3《中国银行股份有限公司个人购房贷款借款合同》，证据4中的售房款发票、《西双版纳安厦房地产有限公司办理房地产代收代缴专用收据》、《西双版纳安厦房地产有限公司三联收据》和《曲靖安厦房地产有限公司商品房维修基金收款专用收据》，证据5《贷款已还款明细清单》，证据6《律师函》，证据7《回复函》和被告提交的证据1《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、被告营业执照和法定代表人身份证明书及身份证复印件，证据2《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、《土地使用权证书》及宗地图、《商品房预售许可证明》，证据3《云南省建设工程档案合格证》、《接房公告》、《西双版纳安厦房地产有限公司房屋出库单》；证据5房屋现状照片、《房屋租赁合同》及《续租协议》《中国银行股份有限公司个人购房贷款借款合同》本院予以确认并在卷佐证。 本院对有争议的证据，认证如下：原告提交的证据4中律师代理费发票、机票费用、住宿费、车费等发票真实性本院予以采信。被告提交的证据4《委托书》本院予以采信，此证据亦可证明原告已委托被告办理房屋产权登记。《房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权转移申请审批书》内容不完整，本院不予采信。《商品房买卖合同登记备案表》、《景洪市不动产登记档案摘抄表》和《房屋所有权证》及宗地图、《不动产测量报告》、《安厦·雨林圣堤亚纳4幢土地面积分栋分割明细表》、《住房维修资金缴费清册》均系有关行政部门出具，来源合法、内容真实，本院予以采信；因《请示》和景洪市房屋交易所的《回函》所载明的内容并未明确涉及本案案涉房屋是否已经提交了相关办理房屋房权登记的材料，本院不予采信；证据6《律师函》系发生于本案诉讼过程中且未显示原告已收悉，本院不予采信；证据7安厦·雨林圣堤亚纳10幢4号的《不动产权证书》虽与本案无关，但可以佐证被告提出的案涉房屋小区具备办理房屋产权登记条件的辩解，本院予以采信；证人黄某的证言因证人系被告的工作人员，与被告之间存在利害关系，该证言本院不予采信。为查明案件情况，本院依职权向景洪市房地产交易所和景洪市不动产登记中心核实原告郑毅所购买的商铺的办证情况，景洪市房地产交易所和景洪市不动产登记中心均回函未收到案涉房屋办证的相关资料。景洪市房地产交易所和景洪市不动产登记中心的回函系政府相关职能部门出具的回复意见，内容真实，来源合法，本院予以采信。本院对张彬制作的询问笔录内容与原告提交的《离婚协议书》相互印证，本院予以采信。 根据庭审及认证，本院确认如下法律事实： 2011年7月21日，原告郑毅（乙方）与被告安厦公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：安房合字（2011）第（04011）号），主要约定：甲方以出让方式取得位于景洪工业园区内、编号532801001-OE-07-1的地块的土地使用权，甲方经批准在上述建设商品房项目“安厦·雨林圣堤亚纳”，乙方向甲方购买第4幢第X层XX号房；该商品房参考套内建筑面积为42.84平方米，房屋总金额344783元；乙方按银行按揭贷款的方式支付购房款，乙方在本合同签订之日向甲方支付商品房总房款的51%即174783元，其余款项由乙方通过办理银行按揭贷款方式付清；第十二条关于产权登记约定，房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权证登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款、、住房公积金贷款方式购房的房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用证手续由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并缴纳办理国有土地使用证所需的相关费用；单方提出解除合同或者变更合同的，按以下约定处理：非因乙方的原因，甲方要求解除合同的，须经乙方同意，并向乙方支付按本合同第四条计算的商品房总价款的10%的违约金、乙方已支付房款部分的存款利息及乙方已经缴纳的契税。非因甲方的原因，乙方要求解除合同的，须经甲方同意并向甲方支付按本合同第四条计算的商品房总价款10%的违约金及甲方已经缴纳的鉴证费及相关税费，同时不得要求甲方支付已付房款部分的利息。2011年10月9日，原告郑毅向中国银行股份有限公司西双版纳州分行办理按揭贷款手续，向被告付清了购房款并于2011年11月9日起向中国银行股份有限公司西双版纳州分行偿还按揭款本息。 2011年9月28日，本案的《商品房购销合同》办理了商品房买卖合同备案登记，合同登记号为JH2011092811309。2012年5月30日、2012年5月31日和2012年6月7日，原告向被告缴纳了商品房维修基金1984.5元、合同备案费30元和契税、房屋登记费等费用12602元。2013年4月11日，原告郑毅与张彬解除婚姻关系，双方约定本案案涉商铺的所有权归原告所有。现案涉房屋出于对外出租状态。原告以被告逾期办证为由，诉至本院。 另，经本院询问，张彬认可已与原告郑毅解除婚姻关系且本案案涉商铺由原告所有。为查明案件情况，本院依职权向景洪市房地产交易所和景洪市不动产登记中心核实原告郑毅所购买的商铺的办证情况，景洪市房地产交易所和景洪市不动产登记中心均回函未收到案涉房屋办理房屋产权证书的相关资料。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告郑毅与被告安厦公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。被告虽辩称原告未向被告提交办理房屋产权登记的齐全材料，但自双方2011年签订《商品房购销合同》至原告起诉的六年时间内，被告未举证证明尽到了向原告批漏其提交的相关办证材料不齐全的义务，未妥善、全面的履行合同。被告未协助原告办理产权证书的行为违反了《商品房购销合同》第十二条的约定，构成违约，应承担相应的违约责任，但是案涉合同不应解除：一、案涉合同从双方签订合同至今已历时七年多，《商品房购销合同》已经基本履行完毕，原告已实际获得所购商铺且已对外出租，双方的合同目的已经基本实现。由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋产权证书，但在《商品房购销合同》中并未约定原告可以因此解除合同；二、根据被告提交的安厦·雨林圣堤亚纳10幢4号的《不动产权证书》可以看出本案原告购买的安厦·雨林圣堤亚纳小区已经具备了为原告办理案涉房屋权属证书的条件，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十九条所规定的“无法办理房屋所有权登记”的情形不存在。所以，原告主张解除本案《商品房购销合同》的诉讼请求既不符合双方当事人的合同约定，也不具备法律规定的情形。依法成立的合同，应当得到全面、正确的履行，以保护合同交易的稳定。依法成立的合同即具有法律效力，非因双方约定或者法律规定的情形不得解除；三、合同解除权属于形成权，其形式应当受到一定的限制和制约，即在合理的期限（除斥期间）内行使，本案《商品房购销合同》第十二条约定“甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证”，从原、被告双方签订合同至原告起诉时已历时七年多，显然超过了权利人主张解除合同的合理期限。综上，本案的《商品房购销合同》不宜解除，原告要求解除合同并返还房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 驳回原告郑毅的诉讼请求。 案件受理费8272元，由原告郑毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  陈前妃 人民陪审员  王远峰 人民陪审员  付桂珍 二〇一八年三月二日 书 记 员  刀启娜