云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2018)云2326民初936号原告：李小东，男，1985年2月1日生，彝族，初中文化，个体户，住大姚县。原告：王文明，男，1983年5月12日生，汉族，初中文化，个体户，住大姚县龙街镇苍屯村委会南冲村**，现住楚雄市开发区，未到庭。原告：李春霞，女，1990年9月4日生，汉族，高中文化，个体户，，住大姚县三原告共同委托诉讼代理人：易睿，楚雄腾达法律服务所法律工作者，特别授权。被告：张大荣，男，1952年4月7日生，汉族，初中文化，居民，，住大姚县委托诉讼代理人：张树标，大禹法律服务所法律工作者，特别授权。原告李小东、王文明、李春霞与被告张大荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小东、李春霞及原告的共同委托诉讼代理人易睿，被告张大荣及其委托诉讼代理人张树标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小东、王文明、李春霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告李小东、王文明与被告张大荣租房合同；2、判决被告张大荣承担违约金人民币74400元(2014年9月15日至2018年9月15日租金总额人民币248000元的30%违约金）;3、判决被告张大荣赔偿原告2018年8月22日至2018年9月15日关门期间的经济损失营业额人民币20901元、网费人民币1119元、房租费人民币4128元共计人民币26148元；4、请求判令被告归还原告所租赁房屋内的电脑等财产（财产清单附后）；5、判决被告赔偿原告租赁期内装饰装修残值损失人民币120000元；6、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年9月15日被告张大荣将位于大姚县商铺租给原告李小东、王文明（合伙关系）用于网吧经营，当即签订租房合同，双方约定租期从2014年9月15日至2022年9月15日止，全年租金人民币62000元，租期8年，原告可以转租给他人做其他用途（但不得经营饮食业）。原告李春霞作为合伙人参与经营，经营至2018年8月份，经三原告共同协商，由于网吧设备陈旧，需要更新相关设备，就在店外粘贴处理相关设备的公告，在8月22日早原告李春霞去开门营业时，发现网吧大门和后门被房东用锁锁起来，使原告李春霞无法进入其内部，找到房东被告张大荣问其理由，为什么把我们的店门锁起来，被告张大荣就向我们要2018年9月15日至2019年9月15日的房租，并要求赔偿违约金。原告李小东说“我们房租还没到期，我们所签订的租房合同是8年，我又没说不租你家的房子，我们需要把旧机子处理掉就给你房租”，多次交涉要求被告张大荣把门打开，可是被告张大荣不听劝，不开门，原告只好报警，直至今日店门依旧被锁着，使原告无法正常营业。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第226条相关规定，承租人按照约定给付了2017年9月15日至2018年9月15日的租金，租金的租期应至2018年9月15日届满，租期未满被告张大荣私自将店门锁起来，使原告无法正常营业至今，被告张大荣违约在先，应赔偿按租金总额的30%违约金74400元，关门期间产生相关的经济损失如网吧营业额、网费等总计金额人民币26148元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1项，因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，在整份租赁合同中也未约定已形成附和的装饰装修物怎么处理，当时网吧装修费为24万，还剩余4年，总残存价值为12万。为了维护原告人的合法权益，请求大姚县人民法院依法判决解除原告李小东、王文明与被告张大荣租房合同，支持三原告的诉讼请求。被告张大荣辩称：2014年9月15日李小东、王文明与我签订租房合同，合同约定：我将自己所有的位于大姚县房屋一至二层租给李小东、王文明，每年租金人民币62000元，每年支付一次，但必须先交款后使用，不得延期拖付租金，租期8年，从2014年9月15日起至2022年9月15日，在8年租期内，双方不得中途擅自违约和终止合同及随意加减租金，如若任何一方违约，必须按租金总额的30%交付违约金。合同签订后，我依约将房屋交给李小东、王文明，李小东、王文明租房后将房屋交给李春霞个人投资经营大姚县网盈网咖网络休闲会所，但李小东、王文明租房后就未按合同约定的“年租金每年支付一次，先交款后使用”的约定义务，均存在迟延履行金钱给付义务的违约行为。2018年8月我为提醒李小东、王文明交纳下一年度房屋租金，找了李小东的母亲、岳母请其转告李小东、王文明。在此期间，我看到李小东、李春霞在网吧门面贴的广告，并转移网吧内财物，我于2018年8月22日找到李小东，要求其履行合同义务，但李小东回答“你倒想的，我凭什么付”，由此发生纷争，加之听闻王文明借款太多，为防李小东、李春霞转移店内财物后不履行合同约定义务，才行使的不安抗辩行为，锁了网吧的门。据此，被告认为，被告在履约过程中不存在任何违约行为，不应承担任何责任。相反李小东、王文明在履约过程中存在迟延履行金钱给付义务的违约行为，加之合同未到期，李小东、李春霞向社会公示广告载明“合同到期，店内物品降价处理”行为，足以表明其“跑路”行为即将发生，王文明的债务较多，已难寻找，种种事实和迹象均预示着被告合法权益受到危害，被告为防合法权益受侵害行使的行为并未违反法律规定，被告对李小东、王文明、李春霞的诉求不承担责任，请依法驳回。相反李小东、王文明、李春霞的行为表明其要解除房屋租赁合同的违约行为即将发生，若李小东、王文明、李春霞要解除房屋租赁合同，其就构成违约，应支付给被告违约金148800元，否则，被告不同意解除合同，李小东、王文明应继续履行合同约定的金钱给付义务。此外，若原告执意要解除合同，要将被告原房屋损坏的门、窗、地板、墙体、卫生间、楼梯扶手恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2014年9月15日，原告李小东、王文明作为乙方与被告张大荣作为甲方签订租房合同，合同第二部分内容为：1、甲方将地处县城环城南路74号房屋一至二层租给乙方做经营场所，乙方在租期内可以转租给他人做其他用途，但不得经营饮食业。2、乙方经营项目必须在法律允许范围内。3、全年租金为62000元（大写：陆万贰仟元整），租期捌年，从2014年9月15日起至2022年9月15日止。4、在捌年租期内甲、乙双方不得中途擅自违约和终止合同及随意加减租金，如若任何一方违约，必须按租金总额的30%交付违约金。5、甲方负责接通出租房内的水、电，但在使用过程中出现问题，乙方自行维修，水、电乙方自负。合同第三部分内容为：1、乙方在使用房屋过程中，不得改变房屋结构或在墙壁上开孔挖洞包刮梁、板、柱。2、乙方在甲方提供的经营场所中所发生的任何税费由乙方自理。3、租金可以每年支付一次，但必须先交款后使用，不得延期拖付租金。4、乙方在捌年租期满后，可以继续签约延期使用，但须经甲方同意，房屋租期满交还甲方时应保持房屋的结构及外观完整无损，水、电路及污水管道畅通。合同签订后，被告张大荣收取了当年的租金，将房屋交给原告李小东、王文明使用。同年12月，李小东、王文明合伙成立“大姚县网盈网咖网络休闲会所”，营业登记为李小东的妻子李春霞作为投资人的个人独资企业，三原告对所租房屋进行装修后，作为“大姚县网盈网咖网络休闲会所”的营业场所进行营业。2015年12月18日，王文明以楚雄网盈科技有限公司代表的名义，与李小东签订网吧股权转让协议，将“大姚县网盈网咖网络休闲会所”中王文明所占份额的47%，以人民币268000元的价款转让给李小东，王文明不再参与经营管理。原告李小东、李春霞继续经营“大姚县网盈网咖网络休闲会所”，2017年9月16日至2018年9月15日年度的房屋租金已交清给被告张大荣。2018年8月22日，被告张大荣将所出租的房屋锁住，导致原告李小东、李春霞无法从事相关的营业活动，原告李小东要求被告张大荣开门，被告张大荣要求李小东交清下一年度的房屋租金后再开门，双方发生吵闹。此后，被告张大荣将“大姚县网盈网咖网络休闲会所”的房门锁着，至三原告向本院提起诉讼期间，于2018年10月23日第一次庭审结束后，被告张大荣与原告李小东、李春霞一同对“大姚县网盈网咖网络休闲会所”内原告的电脑等财产进行了清点归还，原告李小东、李春霞于2018年10月27日将该租房内的经营物品搬出自行处理。上述事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。针对当事人争议的证据和事实，本院分析评判如下：1、原告以被告张大荣将“大姚县网盈网咖网络休闲会所”的门锁上，导致其无法正常经营，被告违反了合同约定，要求解除租房合同。被告张大荣则认为自己锁门是行使不安抗辩权，是原告方先违反约定，要求继续履行合同。被告张大荣为证明自己的主张，提交了李小东交房租的收据存根6份，视频光碟1盘及照片1张，人民法院公布的（2017）云2326民初834号民事判决书、失信被执行人名单，证实原告在履行合同过程中存在迟延交付租金的违约行为，原告李小东、李春霞向社会公示合同到期，处理店内物品，另一原告王文明被人民法院列入失信被执行人名单，各种迹象表明，原告有不履行合同的可能，“跑路”行为即将发生，被告张大荣为保证租房合同继续履行，要求原告李小东提前交付下一年度的租金，李小东以时间未到不交，被告才锁门，目的是促使原告继续履行合同，是行使不安抗辩权，不是违约行为。经质证，原告李小东、李春霞对证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为自己2018年9月15日前的房屋租金已交清，因设备老化，需更新而处理旧设备，粘贴广告属商业宣传炒作的一种方式，从未向被告表示过不租房屋，被告无权锁门干涉自己的经营，另一承租人王文明已将股权转让给自己，退出经营与租房，且一直都是自己交纳房租给被告。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。承租人李小东支付了至2018年9月15日前的房屋租金，享有在此期间使用该房屋经营，不受出租人张大荣干涉的权利。王文明已退出房屋的承租和使用该房屋参与经营的事实，李小东未及时告知出租人张大荣，有不当之处，但双方签订的合同中明确约定在租期内可以转给他人做其他用途，李小东和王文明只是内部转让，并不违反合同约定。被告张大荣因得知原告王文明属于失信被执行人，李小东又未向其告知王文明已退出经营的情况下，担心原告可能不再继续履行合同的心情可以理解，但其未与正在营业的李小东、李春霞沟通交流了解情况，就因怀疑而采取锁门手段，提前索要下一年度租金的行为，违反了双方的合同约定及一般房屋租赁的普遍原则，构成违约并属于侵权行为，不具备行使不安抗辩的法定要件，故对被告的该项主张不予支持。原告李小东、王文明与被告张大荣签订的租房合同要到2022年9月15日才到期，被告张大荣表示锁门行为不是不租房屋给原告，要求继续履行合同。针对本案中被告的违约和侵权行为，原告可以选择要求被告采取补救措施，赔偿损失后继续履行合同，也可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同。经庭审释明及调解，原告李小东以被告的锁门行为对其商业信誉造成不良影响，继续租用其房屋可能还会发生纠纷为由，坚持要求解除合同。考虑到李小东与张大荣同属一条街上的居民，被告张大荣在履行合同期间又采用锁门这种非正常方式索要租金，具有违约侵权的事实，为避免今后双方产生新的纠纷，本院对原告李小东、王文明要求解除与被告张大荣租房合同的诉讼请求，予以支持。被告张大荣锁门的违约行为，其目的是索要下一年度租金，并不必然导致原告继续使用房屋的目的不能实现，故原告要求被告按租房合同第二部分第4条约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，被告张大荣依据该条约定，认为原告要求解除合同，就属于违约，应承担违约金人民币148800元的主张，不符合本案事实及法律规定，本院不予采纳。2、原告李小东、李春霞因被告张大荣将其经营的“大姚县网盈网咖网络休闲会所”锁住，造成其无法营业，要求被告张大荣赔偿2018年8月22日至2018年9月15日关门期间的经济损失营业额人民币20901元、网费人民币1119元、房租费人民币4128元共计人民币26148元。原告为证明该主张，提交了李春霞向中国电信股份有限公司云南分公司交费收据2张，证实2018年8月、9月李春霞需每月支付网络使用费人民币1400元；“大姚县网盈网咖网络休闲会所”于2018年6月、7月、8月共三个月在网络管家APP上的营业记录和收入总汇，证实其营业收入2018年6月份为人民币17621.50元，7月份收入为人民币16209.50元，8月份收入为人民币7995元，按平均收入来计算关门停业的营业损失。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，原告李小东、李春霞在房屋租期内且租金已交清的2018年9月15日前，有使用承租房屋自主经营，取得收益的权利，被告张大荣于2018年8月22日将已出租的房屋锁上，造成原告李小东、李春霞共计25天无法营业产生经济损失，被告张大荣应对该损失承担赔偿责任。房屋一年的租金为人民币62000元，计365天，每天租金为169.86元，原告李小东、李春霞共有25天无法使用该房屋，被告张大荣应退还租金人民币4246.50元。原告列举“大姚县网盈网咖网络休闲会所”停业前三个月的营业收入情况，要求用最后三个月的平均值作为计算停业损失的标准，合法有据，予以支持。“大姚县网盈网咖网络休闲会所”后三个月的总收入为人民币41826元，计三个月共90天，每天平均收入为464.73元，25天的营业损失为人民币11618.25元，应由被告张大荣赔偿。原告李小东、李春霞所经营的网吧，需每月向中国电信股份有限公司云南分公司交纳网络使用费人民币1400元，即无论是正常营业还是暂时歇业均需交纳，该费用应属于营业所需支出的费用，本院已支持由被告张大荣赔偿原告停业期间营业额损失，故对原告要求被告赔偿网费人民币1119元的请求，不予支持。3、原告要求被告赔偿原告租赁期内装饰装修残值损失人民币120000元。为证明该主张，提交了网盈网咖（大姚店）装修工程结算清单，欲证实原告为营业对所租房屋进行了装修，共支付装修费用人民币240000元。经质证，被告对该证据的三性均不认可，认为是复印件。本院认为，原告提供四年前房屋装修费清单的复印件，不能证明现有房屋装饰装修残值的实际损失，对该证据的证明目的和对象不予采信。庭审中，原告表示，如果被告同意解除合同，该请求可以放弃。本院认为，原告的该项诉讼请求虽有法律依据，但要确定房屋装饰装修残值的实际价格，在当事人均不能理性面对，进行协商的情况下，只能通过有资质的部门进行评估确定，原告未提交相关评估鉴定意见，也未在诉讼期间及时提交需要评估鉴定的申请，为不造成当事人之间产生新的损失和纠纷，该项请求属于原告举证不能，本院不予支持。被告张大荣提出如果解除租房合同，要求原告对房屋恢复原状，并提交了照片8张，证明原告对房屋装修和使用的过程中，对原房屋门、窗、地板、墙体、卫生间、楼梯扶手有损坏的情况。经质证，原告对被告提交的证据无异议，认为现在的装修现状是被告所同意的，不存在恢复原状。本院认为，被告未提交房屋原状具体概况的证据，双方的租房合同第三部分第1条、第4条只约定了原告在使用房屋过程中，不得改变房屋结构或在墙壁上开孔挖洞，归还房屋时保持房屋的结构及外观完整，没有恢复原状的约定，如何恢复无法确定，事实上无法恢复也不适于强制履行，故对被告张大荣的该项主张不予采纳。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。被告张大荣在房屋租赁合同履行期间，擅自将所出租的房屋锁住，致使原告不能使用该房屋从事经营活动，获取收益，被告张大荣应承担相关的违约责任，并承担因违约行为造成原告损失的赔偿责任。被告张大荣于2018年10月27日全部归还原告李小东、李春霞放置于租赁房屋内的电脑等财产，原告要求归还财产的诉讼请求得到实际履行，对该行为本院予以支持。原告的其余诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、解除原告李小东、王文明与被告张大荣签订的租房合同；二、由被告张大荣退还原告李小东房屋租金人民币4246.50元，赔偿原告李小东、李春霞营业额损失人民币11618.25元，合计人民币15864.75元（限本判决生效后一个月内履行）；三、驳回原告王文明、李小东、李春霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4608元，由原告王文明、李小东、李春霞负担人民币1608元，被告张大荣负担人民币3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  解仕梅审 判 员  范继平人民陪审员  蒋桂英二〇一八年十一月二十二日书 记 员  杨春艳