四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终13554号 上诉人（原审被告）：王治群，女，汉族，1972年6月27日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：冉彤，四川川卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊伟，男，1988年10月29日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：熊敏，男，汉族，1965年10月4日出生，住四川省巴中市巴州区。系熊伟之父。 委托诉讼代理人：李永福，巴中市恩阳区渔溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司成都温江支行。住所地：成都市温江区柳城镇东大街111号。 负责人：廖勇。 委托诉讼代理人：李俊，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓小江，四川中一律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司。住所地：成都市署袜北街2号。 法定代表人：张熙宗。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 上诉人王治群因与被上诉人熊伟、中国农业银行股份有限公司成都温江支行（以下简称农业银行温江支行）、成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称富房不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王治群上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判，诉讼费用由熊伟承担。事实和理由：1.富房不动产公司的员工谢丽收取熊伟首付款的行为属于表见代理和职务行为，王治群至今未收到首付款，本案因富房不动产公司员工谢丽卷款失踪导致熊伟、王治群的合同目的无法实现，依法应由富房不动产公司履行付款和协助过户的义务，一审判决未认定这一义务是重大错误。2.富房不动产公司是合同当事人，一审法院将富房不动产公司列为第三人参加诉讼，不利于查清案件事实，而且一审判决要求熊伟、王治群与农业银行温江支行直接承担法律责任没有法律依据。同时本案涉及多方当事人，一审法院适用简易程序审理案件不当。 熊伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决客观公正，请求依法驳回王治群的上诉，维持一审判决。1.王治群认为谢丽是职务侵占行为是错误的，回避了2014年9月25日与谢丽的委托书，王治群全权委托谢丽与熊伟签订的涉案房屋的买卖合同，因此熊伟将22万元的购房款给谢丽指定的账户并无不当。2.关于谢丽与富房不动产公司温江店的行为是否构成表见代理属于另一个法律关系，富房不动产公司也在一审庭审中否定了谢丽是其员工，不能代表公司，因此王治群要追究谢丽的责任只能另案起诉。3.王治群对于一审法院采用简易程序审理本案提出的异议，熊伟认为这是王治群在滥用权利，在一审时王治群并没有提出异议，一审法院按简易程序审理此案并不不当。 富房不动产公司答辩称：富房不动产公司在本案中没有收取任何款项，王治群提到的谢丽与富房不动产公司没有直接的劳动关系，公司也没有授权给谢丽代收任何房款，根据熊伟说的公证的授权书，正好说明王治群与谢丽之间存在私人授权关系，且办理了公证，公证时间在房屋买卖合同之前，谢丽的行为是王治群的私人行为，因此，本案过户义务在于王治群。至于付款的行为，富房不动产公司没有收到，也不可能由富房不动产公司来履行付款的义务，王治群认为富房不动产公司的谢丽收款行为是职务行为是没有任何证据的，王治群可以另案追责，与富房不动产公司无关。富房不动产公司作为中介一方，只能促成双方达成交易，后续的问题在于买卖双方，因此富房不动产公司认为一审判决正确。 农业银行温江支行答辩称：农业银行温江支行已经另案起诉王治群了，并且要求支付已产生的费用，温江区法院已经受理并在审理过程中。如果本案二审判决房屋买卖合同继续履行，就应当由熊伟或者买方支付所欠本金、利息以及相关费用，农业银行温江支行认为应该与其和王治群签订合同的约定来约定还本付息，具体产生的费用以相关票据为准。 熊伟向一审法院起诉请求：1、判令王治群继续履行2014年10月3日签订的《房屋买卖合同书》，立即办理房屋抵押权注销手续及产权过户手续；2、判令王治群向熊伟支付违约金79372元（以人民币278500元为基数，按日万分之五标准，自2014年12月1日暂计至2016年7月1日）；3、由王治群承担中介费1.2万元；4、判令王治群承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月20日，熊伟与富房不动产公司签订了《购房意向性订金合同》，确定熊伟以人民币60万元的价格购买王治群所有的位于成都市温江区房屋。2014年10月3日，熊伟、王治群在富房不动产公司的居间下，签订《房屋买卖合同书》，约定熊伟以人民币60万元购买王治群所有的位于成都市温江区房屋，合同第一条第三项ｂ条载明：该房屋已取得房屋所有权证书，并处于抵押状态，甲方（即王治群）应于签订本合同之日起30个工作日内还清贷款，办理解除抵押登记手续，并将该房屋权属证明原件《房产证》托管于丙方（即第三人）或丙方指定的担保公司处，作为办理过户手续之用，合同第三条约定乙方（即熊伟）于签合同的当日向甲方交付定金30000元，在2014年10月31日前将首付款270000元交给丙方托管。过户取件完成后，丙方将托管的首付款全部转给甲方，剩余房款300000元由放贷银行直接支付给甲方。合同第十条约定违约责任，约定甲方逾期交房的，每逾期一日，甲方按房屋成交价的千分之五支付违约金。同日，熊伟向王治群缴纳定金10000元，2014年10月4日，富房不动产公司成都嘉瑞国际店出具收条，载明收到定金20000元（代收）。 一审法院另查明，2014年9月25日，王治群与谢丽办理委托书公证，约定王治群委托谢丽出售其所有的诉争房屋，代收售房款，办理房屋过户手续等。2014年11月24日，熊玲向王治群的账户转账支付20万元购房款。同日，熊玲向邓茂文账户62×××78转账20000元。富房不动产公司温江嘉瑞国际店出具收条，载明收到红泰翰城小区12-2-2号房屋出售房款22万元，用于银行结案，过户当日转为房屋首付款，经办人：谢丽，收款账号：62×××78，邓茂文，农行。王治群陈述该款由陈丽收取，但未转交给王治群。2016年3月21日，成都恒安五洲物业管理有限公司出具证明，载明姚艾君、熊玲、熊伟于2014年10月5日正式入住红泰·翰城小区12栋2单元2号。 一审法院另查明，该房屋因王治群在农业银行温江支行贷款，并以案涉房屋在农业银行温江支行处抵押。2017年6月8日，熊伟出具承诺书，载明愿意代王治群偿还在温江支行的贷款本息。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。熊伟与王治群签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。王治群委托谢丽代收房款，熊伟向谢丽支付了房款22万元，该行为对王治群具有法律效力，视为王治群收到购房款。现熊伟已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋在农业银行温江支行的贷款余额。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故农业银行温江支行作为借款人及抵押权人的合法权益在得到充分保障的情况下，合同应当继续履行，故对熊伟要求王治群继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押的诉讼请求，一审法院予以支持。因王治群在本案中不主张剩余房款，熊伟代王治群偿还银行贷款后，如果熊伟尚欠王治群购房款，王治群可另案主张。 关于熊伟诉请王治群延迟交房的违约金，一审法院认为，虽然王治群未按时与熊伟办理过户手续，但熊伟已经实际取得房屋居住，且熊伟没有提供证据证实其产生了实际损失，故熊伟要求王治群支付违约金的诉请，一审法院不予支持。关于熊伟诉请王治群支付房屋中介费，因合同中并未对此予以约定，且合同还是履行过程中，故熊伟要求王治群支付中介费既没有法律依据，也没有双方约定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、熊伟于判决生效后十日内代王治群偿还农业银行温江支行涉案房屋的贷款余额;二、王治群与农业银行温江支行于熊伟代偿后五日内解除成都市温江区房屋的抵押登记，王治群于抵押登记解除后三日内协助熊伟办理该房屋的过户手续；三、驳回熊伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3424元，由王治群承担。 二审中，农业银行温江支行向本院提交了以下证据材料： 1.《民事起诉状》、一审法院（2017）川0115民初792号《案件受理通知书》、《诉讼费用缴纳通知书》，拟证明农业银行温江支行已另案起诉王治群、江微，要求双方之间的担保贷款合同提前到期，该案现已进入审理阶段。 2.农业银行温江支行统计的王治群还款、尚欠利息等数据统计表5页，拟证明截止2017年2月8日王治群所欠的尚欠贷款本金、利息、罚息、复息的数额。 在质证过程中，王治群认可上述证据的真实性、合法性，但熊伟付款后钱被中介人员拿走了，农业银行温江支行属于案外人，其提供的证据与本案没有关联性，不应采信。富房不动产公司质证认为，认可上述证据的真实性、合法性，但证据的关联性应以一审法院另案的的生效判决为准。熊伟认可上述证据的真实性、客观性、关联性。 本院审查认为，上述证据在农业银行温江支行另案起诉王治群提前还款相关案件中产生，与本案案件事实无关联性，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，农业银行温江支行二审中表示，本案如判决合同继续履行，由王治群或熊伟向银行还款，自己都接受，但应以温江支行与王治群签订的借款合同履行还款责任。该事实由农业银行温江支行在二审中的陈述予以证实。 本院认为，熊伟与王治群签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本院的争议焦点一是谢丽收取房款的后果是否应由富房不动产公司承担，二是一审判决熊伟、王治群与农业银行温江支行承担法律责任是否存在错误。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于谢丽收取房款的后果是否应由富房不动产公司承担的问题，本院认为，本案审查的是熊伟与王治群、农业银行温江支行、富房不动产公司之间的房屋买卖合同纠纷，对于谢丽根据王治群的委托收取房款的后果是否应由富房不动产公司承担，涉及王治群与富房不动产公司之间另一法律关系的认定，不属于本案审查处理的范围，故本院对王治群关于富房不动产公司应承担谢丽行为后果的上诉意见不予审查。 二、关于一审判决熊伟、王治群与农业银行温江支行分别承担法律责任是否存在错误的问题，本院认为，第一，本院仅有熊伟起诉提出继续履行合同、支付违约金等诉讼请求，而无其他当事人提出熊伟应支付剩余购房款的诉讼请求，故一审判决熊伟向农业银行温江支行偿还案涉房屋贷款余额超出当事人的请求范围，应当予以纠正。但农业银行温江支行在二审中认可，在案涉合同继续履行的情况下愿意接受熊伟代王治群偿还剩余的借款，故熊伟自愿并实际偿还该借款是王治群基于合同约定履行解除抵押义务的前提条件，本案也应明确在熊伟代为偿还王治群向农业银行温江支行的借款余额后，再由王治群解除案涉房屋上存在的抵押权利负担；熊伟是否代为偿还上述借款，努力促使合同具备继续履行的条件，应由其自由选择，而不应以判决的方式强制其履行。第二，一审判决第二项虽判令王治群、农业银行温江支行在熊伟代偿上述借款情况下解除案涉房屋上设定的抵押，责令农业银行温江支行予以配合也存在超过熊伟诉讼请求的问题，但案涉房屋买卖合同明确约定王治群有解除抵押的义务，加之农业银行温江支行二审中接受熊伟代替王治群偿还借款余额，愿意通过解除合同促使合同继续履行，故一审该项判决虽有不当，但不影响本案处理结果，本院予以维持。 另，富房不动产公司虽然是案涉房屋买卖合同的当事人，但主要权利义务当事人为王治群和熊伟，一审法院将富房不动产公司列为第三人并无不当。同时，当事人的多少不是影响案件疑难复杂程度的重要因素，在本案法律关系明确、案件事实清楚的情况下，一审法院按简易程序审理亦无程序不当。 综上所述，上诉人王治群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判令熊伟代为偿还银行贷款超越了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2992号民事判决第二、三项，即“王治群与农业银行温江支行于熊伟代偿后五日内解除成都市温江区房屋的抵押登记，王治群于抵押登记解除后三日内协助熊伟办理该房屋的过户手续”；“驳回熊伟的其他诉讼请求”； 二、撤销成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2992号民事判决第一项，即“熊伟于本判决生效后十日内代王治群偿还农业银行温江支行涉案房屋的贷款余额”。 一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费6848元，由上诉人王治群负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年三月二十日 书记员方丽雯