海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初1532号 原告：沈小波，男，1962年10月19日出生，香港居民，住海口市。 委托诉讼代理人：郑芳玉，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊，海南法立信律师事务所律师。 被告：陈朝阳，男，1967年7月9日出生，汉族，住海口市。 被告：崔勤燕，女，1970年4月20日出生，汉族，住海口市。 原告沈小波与被告陈朝阳、崔勤燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈小波的委托诉讼代理人郑芳玉和高俊、被告陈朝阳和崔勤燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈小波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的房屋租赁关系；2、判令被告搬离原告所有的海口市××路房；3、判令被告向原告支付拖欠租金共计63600元（暂算至2017年11月）。事实和理由：原告自2004年2月起,将位于海口市××路房(房产证号:海口市房权证海房字第XXXX号)出租给被告居住,房租每月300元,自2012年1月起房租为每月600元。自2005年4月至今被告陈朝阳仅仅支付3900元房租,尚欠63600元房租未付。 因被告陈朝阳系原告原投资入股的公司员工(现已离职),被告拖欠房租期间,虽然原告多次催收,但被告陈朝阳都以家庭困难为由请求暂缓支付。被告陈朝阳离职后,又以家庭经济因难等各种理由推脱未如期支付房租。为此,被告陈朝阳于2007年1月28日出具一份《支付租金承诺书》,向原告承诺从2007年2月起每月支付600元,但是出具该《支付租金承诺书》后,被告陈朝阳依然没有支付和偿还任何房租和欠款,原告出于人道主义精神也没有强迫被告搬离该房屋。直至2016年1月10日,被告陈朝阳在原告多次催讨下出具了《搬离承诺书》,承诺在2016年2月22日前搬离该房屋,并与原告协商解决房租事宜。然而,被告违背承诺没有如期搬离该房屋。2016年6月22日,原告向被告送达了《限期搬离通知书》，2016年6月23日,原告向被告送达了《律师函》,函告被告限期搬离并支付所拖欠的租金,被告在收到《限期搬离通知书》和《律师函》后仍然无动于衷,始终没有搬离该房屋。被告一直没有完全支付其理应支付的租金,严重侵害了原告的财产权利,并且在原告多次要求支付租金、搬离房屋后,依旧居住于原告所有的房屋内,严重侵害了原告对该房屋的占有、收益、使用的权利。无奈之下,原告只能诉至法院。请求法院依法查明案件事实,以维护原告的合法权益。 被告陈朝阳辩称，我们双方不存在租赁关系，所以不存在解除房屋租赁关系。在2000年6月23日我们向汤某购买了涉案的房屋，房款是58000元，直接以现金方式交付给了汤某，购买时只进行了公证，没有过户，有房屋买卖协议，购买后一直居住至今。汤某在我们购买房屋时在海口市房管局工作，现在在海口市住建局担任领导，我看到过房屋有房产证，所有权人是汤某，居住至今也没有人找过我们。对原告的第2项诉请，我认为这是我们购买的房屋，不同意搬离。对原告的第3项诉请，我不同意，不存在租赁关系就不存在租金。 被告崔勤燕辩称，我夫妻于2002年购买涉案房产，陈朝阳于2004年将该房子抵押给原告，该事件本人一直不清楚，至2016年方得知房屋被抵押一事。该房子的抵押及转户系共有财产人的单方行为，应视为无效行为。现原告反告我侵占他人财物。为此，我本人提出质疑。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据并提出拟证明内容：1、房屋产权证，证明原告系涉案房屋的所有权人。2、协议书，证明双方存在租赁关系。扣除2004年4月份-2005年3月共计12个月租金后，被告应当自2005年4月开始向原告支付租金。3、二份被告支付租金承诺书，证明被告认可租赁关系，承认拖欠租金情况，并承诺支付租金。4、被告搬离出租房屋的承诺，证明被告认可租赁关系，被告曾承诺于2016年2月22日前搬离出租房屋。5、律师函及邮寄快递单；6、限期搬离通知书；7、张贴律师函，限期搬离通知书的照片，证据5、6、7共同证明原告通过多种方式要求被告搬离房屋，并要求被告支付拖欠的租金。8、陈朝阳租赁房屋情况，证明被告承认与原告的租赁关系，且承认拖欠的房租。9、涉案的房屋出租信息，证明租赁房屋市场租赁价格为800元。10、房屋买卖契约，证明涉案的房屋是汤某卖给沈小波的。 被告针对原告的诉讼请求提交如下证据并提出拟证明内容：1、《协议书》，证明涉案房产是被告向汤某购买的。2、公证书，证明被告签订的协议书经过了公证。 对原、被告提交的上述证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的与本案有关联的证据的真实性无异议的证据，本院经庭审核实予以确认并在卷佐证，可以作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年6月23日，案外人汤某与陈朝阳签订《协议书》，约定将汤某名下海口市龙昆南路厦美新村X幢XXX房卖给陈朝阳。《协议书》约定，房屋建筑面积66.75平方米，房屋销售价格55000元；汤某只负责房产公证费用，如陈朝阳需要过户房产证，则过户费由买方自付；房款付完50000元后，房屋的房产证交给买方，剩余5000元，等公证后付给卖方。2000年6月27日，双方对此《协议书》作了公证后，案外人汤某将该房屋交付给被告夫妇居住。 2004年2月，原告与陈朝阳签订《协议书》约定，陈朝阳须清偿原告欠款42847元；清偿欠款方式及期限：陈朝阳愿意将其向汤某受让座落海口市龙昆南路厦美新村房产一套（面积66.75平方米，房产证号海房权字第XXXX号）抵偿原告的全部欠款42847元；由于陈朝阳受让的上述房产已付清房产款给汤某，但尚未过户其名下（仍挂汤某名下），陈朝阳愿意将其与汤某签订的房产转让协议（补充协议）公证书以及相关的资料为据，以汤某的名义与原告签订房产转让协议，并按规定办理该房产过户至原告名下手续；原告与陈朝阳双方于2004年3月2日前，会同汤某一起到海口市房产管理部门办理房产过户手续；原告与陈朝阳双方协定上述房产价格为56000元，相差的13153元，原告同意从本协议生效之日起，抵扣陈朝阳一年租金（每月300元），共计3600元，余额9553元于2004年3月5日前一次性支付给陈朝阳；陈朝阳租金抵扣完后，若继续租住原告的房屋，则从其在海南椰子郎食品有限公司工作时间领的工资中抵扣；若陈朝阳不在原告的公司工作，须按时缴交租金（每月10日前缴交上月的租金），租金另行议定，逾期不交租金，原告有权收回房屋；从2005年起租金按市场行情另议。 2004年3月1日，案外人汤某与原告沈小波签订《房地产买卖契约》，沈小波将座落于海口市××路幢204房卖给原告，成交价格为46725元，双方同意于2004年3月1日由汤某将上述房产正式交付给原告。2004年4月21日，涉案房产登过户登记至原告名下。 2007年1月28日，陈朝阳向原告承诺：从2006年2月至2006年12月31日截止，房租共计3300元，已交1100元，尚欠2200元，在2007年2月10日前还清欠款。从2007年2月份起每月支付600元（其中300元房租，300元还欠货款），从2007年2月份起，1日-3日从银行转账到个人（沈雄）账户，到半年我一年对单一次。 2016年1月10日,陈朝阳向原告出具了《搬离承诺书》,承诺在2016年2月22日前搬离该房屋,并与原告协商解决房租事宜。到期陈朝阳未搬离。2016年6月23日，原告通过海南法立信律师事务所向陈朝阳邮寄律师函，再次限陈朝阳于2016年7月16日前搬离，并要求陈朝阳于2016年7月16日前一次性支付拖欠房屋租金。同时原告将限期搬离通知书及律师函于2016年6月30日张贴于被告住所。2016年7月13日，陈朝阳向原告提出解决涉案房产争议的意见：第一，本人筹备资金20万元一次性支付完，将房子归还本人，（20万元包括原购买支付的5万元房款及这几年来银行利息及损失）；第二、因此事家庭已闹矛盾，造成夫妻感情破裂，小孩已感到无固定居所，是否一次性支付3万元给老婆作为补偿后，即可搬离？第三、因该区域属政府拆迁范围，已做测量，将在两年内拆迁，是否让老婆小孩居住到拆迁期限内为止。此意见未见采纳。 2018年1月12日，陈朝阳向原告出具《陈朝阳租赁房屋情况》：本人自2004年4月起租住原告海口市××路幢204房至今，已付清2004年4月至2015年3月全年租金。2005年4月起至今因为经济困难拖欠了大部分房租，特请求租住该房至拆迁。 庭审中，原告出具陈朝阳欠款明细：1、从2005年4月起至2011年12月,租金300元/月,共计81个月,租金24300元。2、从2012年1月起至2017年11月,租金以600元/月计收,共计71个月,租金42600元。上述两项租金共计66900元。3、陈朝阳在上述期间,仅支付过3个月租金,即900元,转账给沈小波2000元,交现金给沈雄1000元,共计3900元。综上，扣除已支付的3900元，陈朝阳尚欠原告63000元。 陈朝阳对原告出具的欠款明细意见：如果法庭查明确认本案是租赁关系，则认可原告提交的欠款时间段及每月租金数额。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为原、被告间是否存在租赁关系？上述事实已查明，陈朝阳2000年购买案外人汤某的涉案房产并经公正，但未过户。因陈朝阳欠款于原告，便将其所购汤某的房产抵偿给原告，根据原告与汤某签订的房屋转让协议，2004年4月21日涉案房产过户登记至原告名下。至此原告取得了涉案房产海口市龙昆南路厦美新村X幢XXX房的房屋所有权。在原告与陈朝阳于2004年2月签订的《协议书》中已明确了原告与陈朝阳间的房屋租赁关系。2007年1月28日陈朝阳向原告承诺的租金支付计划，2016年1月10日陈朝阳向原告出具的《搬离承诺书》及2016年7月13日陈朝阳向原告提出解决涉案房产争议的意见，进一步证明陈朝阳租住了原告的涉案房产，原告与被告陈朝阳间存在房屋租赁关系。根据庭审中陈朝阳的陈述“如果法庭查明确认本案是租赁关系，则认可原告提交的欠款时间段及每月租金数额”。故原告主张被告陈朝阳支付截止至2017年11月的欠付租金63000元，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原、被告陈朝阳没有对涉案房屋租赁期限作出约定，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定的或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，涉案租赁房产虽未约定租赁期限，但原告已多次通知其搬离，可视为通知陈朝阳解除合同。且涉案租赁房屋租金经原告多次催收，被告陈朝阳未按约定支付，长时间拖欠，已构成违约，故原告主张解除房屋租赁关系，有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈朝阳庭审中抗辩自己给原告出具的支付租金的承诺、搬离出租房屋的承诺、《陈朝阳租赁房屋情况》，均是原告强迫并威胁其写的，但无证据证明有前述事实存在，故此抗辩意见，本院不予采信。两被告作为夫妻，虽于2000年购买涉案房产后一直居住到现在，但从2004年4月21日涉案房产的所有权转移至今已13年，原告多次催缴租赁费，多次要求其搬离，被告崔勤燕辩称自已一直不知此房屋已抵债过户并承租的情况，不符合常理。故被告崔勤燕的抗辩意见，本院不予采纳。被告崔勤燕应依法与被告沈小波共同承担上述责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，原告作为房屋所有权人，双方租赁合同解除后，被告无权再占用涉案房产，原告有权要求被告搬离涉案房屋。故原告此项主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下： 一、解除原告沈小波与被告陈朝阳之间于2004年2月形成的房屋租赁关系； 二、限被告陈朝阳、崔勤燕于本判决生效之日起十日内向原告沈小波支付租金63000元； 二、限被告陈朝阳、崔勤燕于本判决生效之日起三十日内搬离海口市龙昆南路厦美新村X幢XXX房； 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费695元，由被告陈朝阳、崔勤燕负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  赵春香 二〇一八年三月二十八日 书记员  余红梅