福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初2255号 原告：黄志海，男，1978年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：邱美丽，女，1980年10月11日出生，汉族，住福建省仙游县，系黄志海之妻。 原告：黄志龙，男，1976年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 两原告共同委托诉讼代理人：唐颖聪,福建方与圆律师事务所律师。 被告：伊秀英，女，1950年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：姚美仙，女，1960年6月2日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少青，福建汇丰联盟律师事务所律师。 原告黄志龙、黄志海与被告伊秀英、姚美仙确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄志海及其委托诉讼代理人邱美丽，原告黄志龙、黄志海的共同委托诉讼代理人唐颖聪，被告姚美仙及其委托诉讼代理人林宝成到庭参加了诉讼，被告伊秀英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄志龙、黄志海向本院提出诉讼请求：1.确认伊秀英与姚美仙于2015年11月15日签订的《房产买卖协议》无效，将位于厦门市湖里区房屋产权恢复至伊秀英名下；2.本案诉讼费用由伊秀英、姚美仙承担。事实和理由：黄志龙、黄志海系同胞兄弟。父亲黄天明（已故）系上世纪九十年代中港第三航务工程局第六公司（以下简称“三航六公司”）职工，职位为保安；哥哥黄志龙于1993年1月1日进入该公司工作。1996年4月，三航六公司依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》【国发（1994）43号】（以下简称“九四方案”），为保障并改善职工及其家庭居住条件，按照本单位职工职务、工龄、职级、原公房同住人、贡献等，采用累计计分方式，由公司职代会决议通过《三航六公司职工住房分配办法》，对各家庭分房面积予以核定。按照当时房改政策，公房的出售对象为本单位职工家庭，以户为单位，每户只能购买一套，由户主代表家庭与单位签订购房合同，权属登记以户主一人名义登记。三航六公司依据当时黄天明家庭同一户口簿上记载的家庭人数（黄天明、黄志龙、黄志海3人）、黄志龙及父亲黄天明工龄、职级等分配该户二房一厅68.57㎡户型。分房名单、面积确定后，公司张榜公布并缴交第一次购房款13678元。因国家稳步推行住房商品化改革，对中低收入家庭出售公房实行成本价，遂于2003年7月份，第二次补交购房款20638元，将讼争房产出售给该家庭户并由黄天明为代表办理产权。由于父亲黄天明工资比较低，黄志龙、黄志海的经济收入都充当家庭共同收入用于缴交房款和日常生活。伊秀英系黄志龙、黄志海的继母，其于1993年12月与父亲黄天明结婚，2000年7月13日因夫妻投靠其户口才从莆田市涵江区迁入讼争房产，系家庭主妇无职业。黄志海自1997年交房至今一直居住在讼争房产内。因该房系八十年代建设破旧老房，2011年，黄志海用攒下来的收入计7.4万元对讼争房产进行修缮装修，其妻子邱美丽及二子女均在该房屋居住。2015年1月17日，父亲黄天明去逝。2015年底，姚美仙声称讼争房产已归其所有，要求黄志海一家四口搬离住房。后，黄志龙、黄志海才得知，伊秀英手持一份夫妻财产协议公证书【（2012）厦思证内字第2484号】，于2015年8月6日至厦门市国土资源与房产管理局将讼争房产产权变更为自己个人名下。期间，姚美仙以购买蜂蜜为由（黄志海之前系蜂农），至讼争房产中详细察看，其明知黄志海全家居住其中。经查，2015年11月25日，姚美仙与伊秀英背着黄志龙、黄志海在房管局签署《存量房买卖合同》，故意隐瞒该套房改房有同住成年人居住的事实，未经同住人书面同意，恶意串通以45万元严重低于市场价格出售成交，并办理产权过户登记手续。另，依据我国建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条之规定，如“上市出售后形成新的住房困难的”，不得上市出售。第六条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已将公有住房和经济适用房上市出售的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提交同住成年人同意上市出售的书面意见”。《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》【厦府（1999）综94号】第九条规定，将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。第十条第4款规定：“已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的，不得进入市场。”黄志海家庭收入微薄，全家挤居在房改房内，该房系其全家唯一住房。讼争房产的非法交易将造成黄志海新的住房困难，其全家将居无定所。该结果与我国建设部、厦门市政府关于公有住房改革之精神，保护职工家庭居者有其屋的改革成果相背离。根据上述规定，该讼争房产系不能进入市场交易的房产，国家对造成新的住房困难之房产实际保护性禁止交易，因姚美仙与伊秀英的交易行为违反我国国务院住建部房改房政策强制性规定，应归于无效。且，姚美仙与伊秀英明知讼争房产内有同住直系亲属，但隐瞒事实填报无同住成年人，恶意串通并低价促成交易，损害黄志龙、黄志海的利益，特提起合同无效之诉，恳请判如所请。 被告姚美仙辩称，一、讼争房产系姚美仙以市场价格从拥有百分之百产权的伊秀英处以市场价买入，并已付清全部购房款，依法办理产权过户登记，属于合法买受、善意取得。整个交易过程不存在民法通则58条规定的五种无效民事行为情形：1、无民事行为能力人实施的；2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；4、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；4、违反法律或者社会公共利益的；5、以合法形式掩盖非法目的，也没有合同法52条规定的五种合同无效情形：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。姚美仙从伊秀英买入讼争房产合法有效，黄志海、黄志龙的合同无效之诉没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。二、《房地产估价报告》不合符客观事实，不能作为定案依据，讼争房产挂牌75万元出售，姚美仙以70万元的价格成交，价格差别并不大，且黄志海、黄志龙并无证据可以证明姚美仙、尹秀英、中介恶意串通压低成交价格，故讼争合同并不因此无效。 被告伊秀英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，伊秀英作为权属人领取了址于厦门市湖里区房产权属证书。 2015年11月15日，姚美仙与伊秀英经厦门振厦房地产经纪有限公司居间签订《房产买卖协议》，约定伊秀英将座落于厦门市湖里区的房产出售给姚美仙，土地房屋权证号为**××58，建筑面积68.3平方米，房产成交价70万元。 2015年11月15日，姚美仙向伊秀英支付购房定金3万元；2015年11月25日，姚美仙向伊秀英转账62万元；2015年12月4日，姚美仙向伊秀英转账5万元；以上款项合计70万元。 2015年11月25日，姚美仙缴纳了房屋契税16045.65元；同日，伊秀英与姚美仙办理了讼争房产转让及权属登记的申请，将讼争房产转移登记至姚美仙名下。2015年12月4日，姚美仙缴交了土地出让金5348.55元。在办理讼争房产转移登记的过程中，伊秀英签署了《出售人家庭成员情况表》、《同意交易声明》、《公有住房及经济适用住房上市交易具结保证书》、《同住成年人同意交易声明》等，承诺根据建设部69号令等，讼争房产不存在违反规定上市交易的各种情形。 庭审中，双方共同确认姚美仙在购房前有前往讼争房产实地察看，黄志海、黄志龙据此主张姚美仙在购房前是知悉讼争房产内共同居住着直系成年家属，并提交了录音一份，该份录音时间为2015年12月9日，姚美仙表示其在整个交易过程中并不知道伊秀英家里存在纠纷，直至领取产权证后才发现，从上述录音的时间和内容也可以佐证，并提交了厦门振厦房地产经纪有限公司出具的两份《证明》，用以说明讼争房产在挂牌出售时的报价为76万元及现场察看讼争房产时屋内人员并未表明自己身份。 在本案审理过程中，黄志龙、黄志海申请对讼争房产在2015年11月15日时的市场价值进行评估，本院依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该司回函表示已对讼争房产的现场查勘，因未能搜集到估价对象所在区域在该估价时点的类似房地产的市场交易案例，不能对讼争房产的市场价值作出客观合理的判断故退回鉴定申请，故本院依法终结上述司法鉴定委托。后，本院依法另行委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该司于2017年11月24日出具厦巨司（2017）037号《房地产估价报告》，估价结果为讼争房产在2015年11月15日价值时点的市场价值为102.31万元。 以上事实，有黄志龙、黄志海提交的土地房屋登记卡、房地产转让及权属登记申请表、《出售人家庭成员情况表》、《同意交易声明》、《公有住房及经济适用住房上市交易具结保证书》、《同住成年人同意交易声明》、录音，姚美仙提交的《房产买卖协议》、《证明》，《房地产估价报告》及庭审笔录为证。 本院认为，伊秀英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。黄志海、黄志龙提供了人口信息、《三航六公司职工住房分配办法》、《公有住房买卖合同》、《同住成年人同意交易声明》等，拟用以证明讼争合同因违反了我国国务院住建部房改房政策强制性规定而无效，但住建部69号令规定系属部门规章，并非法律、行政法规，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定第五项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，讼争合同并未因违反法律、行政法规的强制性规定，黄志海、黄志龙据此主张讼争合同无效，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定第二项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，黄志海、黄志龙据此主张姚美仙与伊秀英隐瞒事实填报无同住成年人，恶意串通并促成讼争房产低价交易，损害了黄志龙、黄志海的利益而无效，并申请对讼争房产在2015年11月15日时的市场价值进行评估，本院先依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司回函表示已对讼争房产的现场查勘，因未能搜集到估价对象所在区域在该估价时点的类似房地产的市场交易案例，不能对讼争房产的市场价值作出客观合理的判断故退回鉴定申请，后本院依法另行委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该司于2017年11月24日出具厦巨司（2017）037号《房地产估价报告》，估价结果为讼争房产在2015年11月15日价值时点的市场价值为102.31万元，黄志龙、黄志海据此主张讼争房产是低价成交。本院认为，讼争房产虽最终成功评估，评估结果为在2015年11月15日价值时点的市场价值为102.31万元，但亦有评估公司表达未能评估系因未能收集到估价对象所在区域在该估价时点的类似房地产的市场交易案例，该情况亦应在考评讼争房产在2015年11月15日价值时点的市场价值时予以考量，且评估的市场价值与实际成交价存在出入亦属正常，结合姚美仙为购买讼争房产至今共支付了721394.2元，与上述评估的市场价值的70%相去并不远，不能说明是明显低价，相反，姚美仙已提供的厦门振厦房地产经纪有限公司出具的两份《证明》，拟用以说明讼争房产在挂牌出售时的报价为76万元，而黄志龙、黄志海也未能举证证明姚美仙与伊秀英存在恶意串通，故黄志海、黄志龙据此主张讼争合同无效，本院不予支持。综上，黄志海、黄志龙主张讼争合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回黄志龙、黄志海的全部诉讼请求。 案件受理费5400元，由黄志龙、黄志海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  陈亚源 人民陪审员  宋阿娟 二〇一八年三月十四日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。