广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初1626号 原告：姚茂江，男，1982年5月27日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦显瑞，广西万通律师事务所实习律师。 被告：广西中大股份有限公司，住所地：南宁市青秀区嘉湖巷**佳和大厦**。 法定代表人：邬文康。 委托诉讼代理人：赵丹云，系该公司员工。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年2月20日 开庭时间：2017年8月8日 当事人到庭情况： 原告方：原告姚茂江的委托诉讼代理人黄征松、韦显瑞到庭 被告方：被告广西中大股份有限公司的委托诉讼代理人赵丹云到庭。 原告诉请要点 一、确认原、被告签订的《商品房合作建房协议》无效； 二、被告退回原告合作建房诚意金15万元； 三、被告向原告支付资金占用费18641元（以15万元为基数，按年利率6%，从2014年12月31日起计算至实际付清款项之日止）； 四、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、原、被告签订的《商品房合作建房协议》合法有效。 二、双方签订的合同是合作开发房地产合同关系。 三、我方同意退回原告合作建房诚意金，但要原告提出退款申请。 事实认定 被告广西中大股份有限公司成立于1996年12月27日，是经工商登记成立的股份有限公司，经营范围：房地产开发、经营（按资质证核定等级及有效期限开展经营）等，被告取得《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，资质等级：贰级。 ，南宁市规划管理局向被告核发位于仙葫大道北面、青秀区政府西面住宅用地的《建设用地规划许可证》（编号：：地号第450101201000026。 2014年12月31日，原告（乙方）（资金方）与被告（甲方）（土地方）签订《商品房合作建房协议》，约定甲乙双方就甲方位于仙葫大道青秀区政府后面的住宅用地与乙方合作建房事宜达成如下协议：一、项目情况：项目名称：邕江湾二期项目，项目建设用地规划许可证编号：：地字第**项目位置：位于仙葫大道东侧，东西两面眺江，南临青秀区人民政府，北接广西职业学院和广西政法学院；项目用地属政府置换用地，土地出让金已经结清，目前正在办理相关审批手续。二、开工日期及交房时间：开工日期为2015年第一季度，交房时间为。三、双方合作范围：乙方与甲方合作建设邕江湾二期项目中的B4号住宅一栋，乙方委托甲方全权负责邕江湾二期项目中B4号住宅全部建设事宜，直至交房。四、房屋分配：房屋建成后，甲乙双方根据出资比例分配所合作建设的B4号住宅楼，根据计算，按照乙方的出资比例，可分得90平方米的房屋，经甲乙双方协商乙方所得房屋位于第2层的03号房。该房屋折合单价为4280元/平方米，如果乙方所分配房屋面积与该号房建筑面积不一致，将按4280元/平方米的造价多退少补。五、乙方出资标准及方式：乙方合作建房款为385200元，签订本协议时乙方向甲方支付合作建房诚意金15万元，余款在甲方该项目建设开发达到预售条件并取得预售许可证后的1个月内支付完毕。六、双方的权利、义务：甲方拥有独立建设合作项目和独立财务运行的权利。乙方有权在合作项目取得预售资格后，变合作建房为购买商品房行为，甲方给予配合，并及时与乙方签署《商品房买卖合同》，其合作建房诚意金转为购房款。七、其他约定：在合作项目取得预售许可后，乙方如将合作建房更改为购买商品房，已付的合作建房诚意金可冲抵购房首期款。八、违约责任：甲方未能按规定时间内交付房屋给乙方使用的，甲方逾期每日按实际收到乙方合作建房款总金额的万分之一支付违约金给乙方。甲方逾期超过三个月的，乙方可以选择退出合作建房。 2014年11月20日，南宁市规划管理局作出南规公示﹝2014﹞253号《城乡规划批前公示》，根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，现将广西中大股份有限公司申请的“星河兰亭”住宅小区项目总平规划调整予以批前公示。一、项目地址：仙葫大道北面。二、主要调整理由和内容：规划指标调整：容积率由原批2.0提高至3.0，建筑密度由原批25.34%降低至19.5%，绿地率由原批的35.1%提高至40.13%，机动车停车位由原批的1031个调至1493个。 ，广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建便函[2016]498号《自治区住房城乡建设厅关于核查广西中大股份有限公司违规销售星河兰亭项目有关问题的复函》，认定：至期间，广西中大股份有限公司在未取得邕江湾二期房地产项目商品房预售许可证的情况下，与购房人签订商品房合作建房协议，并向4位买受人每人收取13至19万元不等的诚意金。该公司的行为违反了《商品房销售管理办法》第六条和第二十二条第一款的规定。南宁市住房保障和房产管理局已于、、分别向该公司直接送达《责令改正通知书》（南房改[2016]022号）、《行政处罚告知书》（南房告[2016]010号）和南房罚[2016]010号《行政处罚决定书》，对其处以警告和15000元的行政处罚。目前，该公司已按规定缴纳罚款，南宁市住房保障和房产管理局已于对该案作结案处理。 此后，原告以双方签订的《商品房合作建房协议》无效、被告拒绝退回合作建房诚意金为由，诉至法院，请求判如所请。对于本案合同的效力问题，经本院依法释明，原告变更其诉讼请求为：解除合同、退还购房款及支付资金占用费。被告同意解除合同、退还购房款及支付资金占用费。 另查明：原告分别于2014年12月21日、2014年12月25日、2014年12月31日向被告支付合作建房诚意金1万元、7万元、7万元。 再查明：在诉讼过程中，被告认可涉案项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。被告并自认现涉案房屋所在项目工程只进行了三通一平，但因为没有办理施工许可证所以项目工程没有施工，被告无法在合同约定的期限内交付房屋。 判决理由 关于本案《商品房合作建房协议》的性质问题。原告签订《商品房合作建房协议》的目的是购买被告开发建设的商品房，本案《商品房合作建房协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖的主要条款作出约定，但上述约定的内容与《商品房销售管理办法》第十六条的规定相比较仍有不少欠缺，且双方还在协议中约定：在项目取得预售资格后，双方当事人另行签订商品房买卖合同。因此，本院认定《商品房合作建房协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。 关于本案《商品房合作建房协议》的效力问题。第一，如前所述，本案协议不应认定为商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因此，本案协议不因被告未取得涉案项目的预售许可证而无效。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订商品房合作建房协议、收取诚意金，其行为违反了《商品房销售管理办法》第六条和第二十二条的规定，并因此受到行政处罚。但《商品房销售管理办法》属于中华人民共和国建设部发布的部门规章，并非法律或者行政法规，且第六条、第二十二条的规定不属于效力性强制性规定，被告的行为违反了上述规定，并不是导致合同无效的事由。综上所述，原、被告之间的《商品房合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在诉讼过程中，原、被告均同意解除合同，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应向原告退还合作建房诚意金15万元。 被告在庭审中自认现涉案房屋所在项目工程只进行了三通一平，被告无法在合同约定的期限内交付房屋。由此而得，合同不能继续履行的责任在于被告一方，原告有权要求赔偿损失。本案中，被告收取原告的合作建房诚意金，原告因此客观存在资金占用期间的利息损失。故被告还应向原告支付资金占用期间的利息损失。原告主张从2014年12月31日起计算利息损失属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。利息损失的具体计算方式如下：以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年12月31日起计算至被告实际返还完毕合作建房诚意金之日止。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《商品房销售管理办法》第六条、第十六条、第二十二条之规定，判决如下： 一、解除原告姚茂江与被告广西中大股份有限公司于2014年12月31日签订的《商品房合作建房协议》； 二、被告广西中大股份有限公司应向原告姚茂江退还合作建房诚意金15万元； 三、被告广西中大股份有限公司应向原告姚茂江支付资金占用期间的利息（计算方式：以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年12月31日起计算至被告实际返还完毕合作建房诚意金之日止）。 案件受理费3673元，由被告广西中大股份有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 审 判 员  范 俪 人民陪审员  钟新燕 二〇一八年三月二十二日 法官 助理  肖 哲 书 记 员  覃树鹏 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《商品房销售管理办法》 第六条商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。