广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10154号上诉人（原审原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：刘占垒，该公司总经理。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健杨，广东一杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许杭，男，1993年1月27日出生，汉族，住广东省潮州市饶平县。委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）因与被上诉人许杭房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除恒卓公司与许杭之间的租赁关系；3.许杭立即向恒卓公司支付租金40040元及逾期付款违约金（自2017年1月6日起，以40040元为本金，按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日，为3993.99元）；4.许杭立即向恒卓公司支付违约金15015元；5.许杭立即向恒卓公司支付清场费3000元；6.许杭立即向恒卓公司支付本案律师费3000元；7.本案全部诉讼费用由许杭承担。事实与理由：（一）恒卓公司是顺德雅居乐都荟广场（以下简称都荟广场）的实际管理者及承租者。一审法院认为恒卓公司与许杭之间不存在租赁合同关系，缺乏事实与法律依据。1.由于广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）退出都荟广场的管理经营，故都荟广场各商铺的所有权人与恒卓公司签订《租赁合同》并向恒卓公司签发授权书，恒卓公司取得对都荟广场的实际管理权利和收取租金的权利。2.恒卓公司与部分业主的租赁合同纠纷案中，法院已认定恒卓公司与业主签订的租赁合同合法有效，即使有部分业主没有与恒卓公司签订租赁合同，恒卓公司与业主之间也存在事实上的租赁合同关系，恒卓公司应当向业主支付租金。通过上述租金纠纷案件及本案的租赁合同和授权书，可以确定恒卓公司与涉案商铺业主之间存在真实合法的租赁合同关系，涉案商铺是由恒卓公司实际承租，恒卓公司有权转租及收取租金，对商铺进行管理及收取物业管理费。3.虽然许杭与卓凯公司签订了《商铺租赁合同》，但该合同已履行不能，卓凯公司目前已“下落不明”。（2017）粤0606民初8836号民事判决也认定，即使部分业主的租赁合同是卓凯公司与业主签订，但事实上恒卓公司已成为都荟广场事实上的承租人和管理人，不影响恒卓公司的管理者和承租人主体地位。4.都荟广场是商业广场，出租、经营和管理均需要统一性，必须由单一的公司进行招商、出租和物业管理等，不可能存在单一的商铺不受出租人管理的情形。（二）一审法院未审查许杭与卓凯公司签订的《商铺租赁合同》效力问题，也未审查卓凯公司是否有权出租涉案商铺。若卓凯公司无权出租涉案商铺，而恒卓公司根据业主的授权出租涉案商铺，则卓凯公司与许杭签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。至于《商铺租赁合同》是否仍未解除并不影响恒卓公司与许杭之间的租赁关系。（三）许杭与恒卓公司之间存在事实上的租赁合同关系，故许杭拖欠恒卓公司数月租金和物业管理费明显违约。恒卓公司已通过现场谈话、电话、短信、律师函等多种形式向许杭追收，但许杭仍一直无视，许杭一直占用涉案商铺却不支付租金、管理费等，严重损害恒卓公司及业主的合法权益，恒卓公司主张上述费用符合法律规定。许杭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。（一）许杭与恒卓公司不存在租赁合同关系。许杭与卓凯公司签订《商铺租赁合同》，建立租赁合同关系，并非与恒卓公司建立租赁合同关系。许杭不清楚恒卓公司与他人之间的关系，亦与许杭无关。（二）恒卓公司不是涉案商铺的出租主体，其无权向许杭收取租金。卓凯公司的违约行为及恒卓公司的侵权行为导致许杭承租商铺的目的无法实现，许杭与卓凯公司的租赁合同关系和物业服务已于2016年12月解除，故2017年1月份之后产生的租金与许杭无关。再者，免租期至2016年12月底，许杭已向卓凯公司足额缴纳租金保证金、物业费保证金、首月租金、首月物业费，不存在欠费情况。（三）卓凯公司逾期交付商铺、违反规定将物业管理擅自委托他人，未对商铺物业进行管理，也未履行提供额外商场物业服务的义务。恒卓公司对涉案商铺停水停电并强制封锁涉案商铺，严重扰乱社会秩序，致许杭无法继续承租商铺。恒卓公司向一审法院起诉请求：1.解除恒卓公司、许杭之间的租赁关系；2.许杭立即向恒卓公司支付租金40040元及逾期付款违约金（自2017年1月6日起，以40040元为本金，按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日，为3993.99元）；3.许杭立即向恒卓公司支付违约金15015元；4.许杭立即向恒卓公司支付清场费3000元；5.许杭向恒卓公司支付本案恒卓公司律师费3000元；6.本案全部诉讼费用由许杭承担。一审法院认定事实：2016年1月20日，许杭与案外人卓凯公司签订商铺租赁合同一份，约定许杭向案外人卓凯公司承租顺德雅某乐花园35座1梯商铺的1层293号商铺作经营之用，双方约定租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日。后，案外人李某学与恒卓公司签订授权委托书和租赁合同各一份，授权恒卓公司对涉案商铺全权进行出租、经营和管理。一审法院认为，恒卓公司的请求基于恒卓公司、许杭之间存在租赁合同关系。然而，从本案的事实看，恒卓公司、许杭间并不存在租赁合同关系。首先，许杭是与案外人卓凯公司签订的商铺租赁合同，恒卓公司并未提供证据证明案外人卓凯公司已经将上述合同的权利转移给恒卓公司。其次，案外人李某学授权恒卓公司对涉案商铺全权进行出租、经营和管理，但恒卓公司并未提供证据证明案外人李某学是涉案商铺的所有权人。再次，即使恒卓公司提供证据证明案外人李某学是涉案商铺的所有权人，且授权恒卓公司对涉案商铺全权进行出租、经营和管理，也不能由此就在恒卓公司、许杭间确认租赁合同关系。故，恒卓公司的诉讼请求无理，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回恒卓公司的诉讼请求。本案受理费减半为713.11元，由恒卓公司负担。二审中，恒卓公司提交如下证据：证据1.账户交易明细、收据，拟证明许杭与恒卓公司之间存在事实上的租赁合同关系，许杭曾向恒卓公司支付过租金；证据2.物品（存放）盘点表，拟证明因许杭逾期支付租金，构成根本违约，恒卓公司参照租赁合同自行收回商铺。许杭的物品仍遗留在都荟广场，恒卓公司已将物品搬至仓库保管，并制作好物品（存放）盘点表；证据3.（2017）粤0606民初8830号、（2017）粤0606民初8836号民事判决书，拟证明恒卓公司对都荟广场有权出租、管理，收取租金、物业管理费等，许杭的承租权利是通过恒卓公司取得，恒卓公司是涉案商铺的实际管理者及承租者，恒卓公司与许杭之间存在事实上的租赁合同、物业管理合同关系；证据4.物品取回通知函邮件，拟证明因许杭仍有物品遗留在都荟广场，占用恒卓公司场地，恒卓公司发函要求许杭限期取回物品。许杭没有提交新证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，经审查，对于恒卓公司提交的证据1，虽然恒卓公司提交的账户交易明细与2016年12月24日存根联相互印证，可以证明许杭向恒卓公司支付了2669.33元，但该收据存根联载明该2669.33元为涉案商铺2016年11月的租金，该金额与涉案《商铺租赁合同》约定的租金5005元相差较大，恒卓公司对此未能作出合理解释，许杭则辩称该款项并非租金，实为物业管理费。据此，恒卓公司提交的证据不足以证明许杭向其支付了涉案商铺2016年11月的租金。恒卓公司开具的其他三张收据载明许杭向恒卓公司支付了水电费、物业管理费，与本案无关联性。综上，本院对恒卓公司提交的证据1不予采信。对于证据2，该盘点表是恒卓公司单方制作，许杭对此不予确认，且恒卓公司未提供其他证据予以佐证，本院对恒卓公司提交的证据2不予采信。对于证据3，恒卓公司提交的两份生效判决书所涉商铺与涉案商铺并非同一商铺，恒卓公司提交的证据3与本案无关联性，本院对该证据不予采信。对于证据4，仅凭该快递单不足以证明恒卓公司主张的证明内容，本院对恒卓公司提交的证据4不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据恒卓公司的上诉请求和许杭的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）恒卓公司与许杭是否存在租赁合同关系，如果存在租赁合同关系，应否解除双方之间的租赁合同关系以及许杭应否向恒卓公司支付租金及逾期付款违约金；（二）许杭应否向恒卓公司支付清场费、律师费。关于争议焦点一。恒卓公司上诉主张其与许杭之间存在事实上的租赁合同关系。经审查，首先，恒卓公司与许杭并未签订书面的租赁合同。其次，即便恒卓公司与业主方签订租赁合同并支付租金，恒卓公司取得业主方关于涉案商铺出租的授权，也仅能证明恒卓公司与业主方存在租赁合同关系，不能直接认定恒卓公司与许杭之间存在租赁合同关系。再次，许杭与卓凯公司就涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，卓凯公司是否有权出租涉案商铺并不影响该合同的效力，且该合同的效力与本案的处理结果无关。许杭因卓凯公司的交付而使用涉案商铺，现卓凯公司在未与许杭办理结算并终止合同的情况下，且恒卓公司对许杭提交的《转让经营管理》不予确认，即现有证据无法证明恒卓公司承接了卓凯公司在《商铺租赁合同》项下的权利义务。综上，恒卓公司与许杭之间不存在租赁合同关系。恒卓公司上诉请求解除恒卓公司与许杭之间的租赁合同关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于恒卓公司与许杭之间不存在租赁合同关系，根据合同的相对性，无论许杭是否欠付租金，许杭均无须向恒卓公司支付租金及逾期付款违约金。恒卓公司关于许杭支付租金及逾期付款违约金的上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于争议焦点二。恒卓公司上诉主张许杭应支付清场费3000元。经审查，恒卓公司与许杭间不存在合同关系，许杭没有向恒卓公司清退涉案商铺的合同义务，且恒卓公司提交的证据不足以证明许杭撤场时将私人物品丢弃在涉案商铺，因此，恒卓公司向许杭主张清场费缺乏依据，本院对恒卓公司的该上诉主张不予支持。恒卓公司上诉主张许杭应支付律师费3000元。经审查，恒卓公司为本案支付的律师费并非诉讼的必要支出，且双方未约定该费用由许杭承担，恒卓公司的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，恒卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426.22元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一八年十一月二十七日法官助理邱雪碧书记员许佩珊