临高县人民法院判决书(2017)琼9024民初1316号海南省临高县人民法院民事判决书（2017）琼9024民初1316号之二原告：刘兰英，女，汉族，1962年10月5日出生，住址海南省临高县，现居住海南省临高县。公民身份号码：×××。委托代理人：符棋锋，海南临高金牌港经济开发区管理委员会工作人员，系刘兰英之儿子。委托代理人：莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。被告：高惠平，女，汉族，1957年5月18日出生，住址四川省成都市锦江区，现居住海南省临高县。公民身份号码：×××。委托代理人：倪虹，成都市国税局工作人员。原告刘兰英诉被告高惠平确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘兰英的委托代理人符棋锋、莫海鹏，被告高惠平及其委托代理人倪虹到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告刘兰英诉称:2017年1月9日，原告与被告协商一致，签订了《二手商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买登记在被告名下的海南省临高县临城镇江北东路小城之春第A2幢3层301号的房屋，合同总价款为370000元；合同第三条第二款约定，原告向被告支付购房款（含定金）共计200000元后，剩余170000元购房款在房屋过户登记到原告名下后40日内支付给被告。原告按照约定于合同签订当日向被告交付定金50000元；在此之前的两日，即2017年1月7日，原告先行向被告支付了50000元作为购买该房屋的定金；截止合同签订之日，原告向被告支付购房定金共计100000元。原告于2017年3月4日向被告支付购房款50000元，双方同时约定，被告来到临高县时，原告再向被告支付购房款50000元，双方于付款当日去办理房屋过户登记。被告于2017年3月9日来到临高县，原告按照上述的约定向其支付50000元购房款，至此，被告收到原告的购房款（含定金）共计200000元，按照合同的约定以及双方在微信中的约定，被告此时应配合原告办理房屋过户手续。但被告以临近房管局下班时间为由，提出次日再去办理过户登记手续。但到了当天晚上，被告对此予以反悔，以合同约定“双方配合办理房屋登记手续最迟不晚于2018年6月31日，所以应当等到2018年6月31日才办理”为由，通知原告在付清所有购房款前不会配合原告办理过户登记手续。但是事实上，双方当初约定的上述期限是最晚的截止日期，不是要等到那时才能办理，而是说在截止该日期之前，双方按照政府工作情况和双方实际情况约定日期去办理。双方当初之所以将办理房产过户登记的期限约定得如此长，是因为当时政府对该小区房产的土地分割证明事宜并未完成，双方无法确定何时可以办理不动产登记，目的是预留充足的时间来等待。2017年2月7日，被告主动通知原告说政府已经办理完碧桂园小城之春的土地分割证明，双方可以一同前往碧桂园金沙滩即碧桂园公司办公地点领取涉案房屋的土地分割证明。原、被告在当日一起前往该处领取了土地分割证明，目前已不存在办理房产过户登记的客观障碍，双方可凭房产证及土地分割证明等材料去办理不动产权属过户登记手续。但被告不仅不配合原告办理房产过户手续，还要求原告多支付购房款才能同意。原、被告在合同中约定购房款分三次支付，原告支付前两次购房款后，双方到房产管理部门办理过户登记手续。目前，原告已经如约支付了前两次的购房款给被告，按照双方的约定被告应当于2017年3月9日配合原告履行房产过户手续。但被告拒绝履行其义务，致使原告无法取得房产物权，不能享有收益、处分等权利，其已构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、确认原告刘兰英与被告高惠平双方签订的《二手房买卖合同》合法有效；二、被告高惠平继续履行合同并按照双方的约定协助原告刘兰英办理房屋过户登记手续；三、被告高惠平支付原告刘兰英购房款利息（以购房款200000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准，从2017年3月9日起至房屋过户到原告刘兰英名下之日止）；四、案件诉讼费、保全费、鉴定费等已经产生或者可能在诉讼中产生的费用由被告高惠平承担；五、原告刘兰英聘请律师产生的律师费5000元由被告高惠平承担。被告高惠平辩称：一、原告向被告承诺签订合同就可以提取110000元的公积金用于支付购房款，但是原告并没有兑现，由此引起被告对原告的个人信用产生了严重的疑虑。被告认为原告或是对政策产生重大误解、或是对被告有重大的事情隐瞒，因此被告从2017年3月初就一直要求原告修改合同，由原告支付全部购房款后，被告再配合原告办理房产过户手续，但是原告一直未予采纳。二、原、被告在合同中约定履行房产过户手续的期限为2018年6月，被告目前并没有违约。原告向人民法院提起诉讼，并申请诉讼保全强行查封被告名下的房屋，于情于理相悖。2017年1月8日，原告支付50000元后，就拿去房屋的钥匙，并以丈量房屋建筑面积、进行装修以及购置家具为由占用至今。三、被告购买涉诉房屋时价格为400000元（以发票为准，含物业维修基金、契税等），但却以低于该价格出卖给原告，违背了被告的真实意愿，显失公平，于情于理于法不符。特别是在房价不断上涨的情况下，以低于原始购买价和当时评估价出售房屋，缴纳契税是无法通过的，并涉嫌骗取国家税收的行为。四、如经过双方友好协商，原告同意补偿因房屋升值、占用房屋而应支付的费用以及因本案诉讼而产生的一切费用，被告则同意继续履行合同，否则被告请求中止合同的履行。刘兰英为了支持其诉讼请求提供了下列证据：一、2017年2月7日《微信聊天记录》，证明被告于2017年2月7日以政府已办理完成土地分割证明为由通知原告一同前往碧桂园公司办公地点领取涉案房屋的土地分割证明的事实；二、《微信聊天记录》，证明原、被告双方通过微信的方式协商变更了合同约定的第二次购房款支付方式，即由“原告的公积金到账后三日内支付100000元给被告”变更为“原告过些天向被告支付50000元，待被告回到临高县当日，原告再向其支付50000元，然后双方一同办理过户登记手续”的事实；三、《微信聊天记录》，证明原告于2017年3月4日向被告支付购房款50000元，截止当日，原告已向被告支付购房款（含定金）共计150000元，双方同时约定，按照合同第三条第二款第三项的约定，被告来到临高县时，原告再向被告支付购房款50000元后，双方于付款当日共同去办理房屋过户登记手续的事实；四、《微信聊天记录》，证明被告通知原告其已经到达三亚市，经双方进行沟通，约定被告来到临高县后，双方一同去办理房屋过户登记手续的事实；五、《微信聊天记录》，证明2017年3月9日，原告在被告来到临高县时向其支付购房款50000元，截止该日，被告收到原告的购房款（含定金）共计200000元，按照双方的约定，此时应当配合原告办理房屋过户登记手续，但是被告当时以已临近房管局下班时间为由，提出次日再去办理手续并经得原告同意的事实；六、《微信聊天记录》，证明被告于2017年3月9日晚上通知原告，在原告支付清购房款前不会配合原告办理房屋过户登记手续。原告为此向被告提出，被告的行为违反了双方当初的约定，即房屋办理过户到原告名下后40日内，原告向被告支付余下购房款170000元的事实；七、《微信聊天记录》，证明被告于2017年3月21日要求变更第二次支付购房款方式，原告当初已妥协过一次，但由于被告没有按照双方于2017年3月9日的约定配合原告办理房屋过户登记手续，其行为已构成违约，原告尝试与被告进行沟通，但依然遭到被告拒绝办理房屋过户登记手续的事实；八、三次《转账记录》，证明原告已依约向被告支付购房款（含定金）200000元的事实；九、《二手商品房买卖合同》，证明原、被告双方于2017年1月9日签订合同，约定由原告购买被告所有位于××县小城之春第A2幢2层301号房屋的事实；十、《海南增值税普通发票》及《法律事务委托合同》，证明原告在本案诉讼中支付的保全费及律师服务费的事实。刘兰英提供的上述证据，经庭审进行质证，高惠平对证据一、证据四、证据八的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据二的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为双方通过微信聊天，被告要求原告变更合同并支付全部购房款后才能办理房屋过户登记手续；对证据三的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为由于原告不能办理手续提取公积金到账，被告要求原告支付全部购房款后才能配合原告办理房屋过户登记手续；对证据五的真实性没有异议，但对证明力提出异议，认为当时双方约定由原告提取110000元公积金作为支付被告购房款，但是由于原告不能办理手续提取该公积金，被告才不配合原告去办理房屋过户登记手续的；对证据六的真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为被告必须收到全部购房款后才能配合原告去办理房屋过户登记手续；对证据七的真实性没有异议，但对证明内容提出异议，认为2017年3月9日收到原告支付的50000元购房款后，被告要求变更合同条款，但遭到原告的拒绝；对证据九的真实性没有异议，但认为不是被告的真实意愿；对证据十的真实性不发表意见，但认为与本案没有关联。高惠平提供下列证据支持其抗辩：《门急诊病历》及《放射科DR诊断报告单》，证明被告在2017年8月至11月期间因脚部受伤不能按照约定的期限来到临高县配合原告办理房屋过户登记手续的事实。高惠平提供的上述证据，经庭审进行质证，刘兰英对证据的真实性不发表意见，但认为与本案没有关联。经审查，本院对刘兰英与高惠平提供的证据认定如下：一、高惠平对刘兰英提供的证据一、四、八的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；对证据二、三、五、六、七、九的真实性没有异议，对关联性及证明力提出异议，但不能提供证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认；证据十是刘兰英为了本案诉讼而支付的合理费用，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。二、高惠平提供证据的真实性本院予以确认，但该证据与本案无关联。经审理查明：2017年1月9日，刘兰英与高惠平签订一份《二手商品房买卖合同》，约定由高惠平将权属为其所有位于海南省××县小城之春第A2幢3层301号的房屋（房屋所有权证号为：临房权证临城字第XXXX号）出售给刘兰英；房屋成交价格为370000元；刘兰英在合同签订当日支付50000元现金给高惠平作为定金，加上2017年1月7日通过转账的方式支付的50000元定金，高惠平共计收到刘兰英定金100000元；双方签订合同后，刘兰英持买卖合同等资料去办理公积金提取手续，在公积金到账后的3日内，刘兰英将100000元转账支付给高惠平的账户；房屋办理过户登记到刘兰英名下后40日内，刘兰英将剩余购房款170000元转账支付给高惠平的上述账户；双方配合办理房屋的房产、土地权等不动产过户登记手续最迟不晚于2018年6月31日，除非遇到政府原因、不可抗力等因素；刘兰英不及时付款的，应承担高惠平的损失赔偿责任。又查明：由于提取公积金不符合条件，刘兰英无法提取公积金以支付高惠平的购房款。2017年2月22日刘兰英通过微信聊天的方式与高惠平进行沟通协商，双方同意将合同约定的“在公积金到账后的3日内，刘兰英将100000元转账支付给高惠平的账户”变更为“刘兰英过些天向高惠平转账支付50000元，待高惠平来到临高县当日，刘兰英再向其支付50000元，然后双方一起到临高县住房保障与房产管理局办理房产过户登记手续”。2017年3月4日，刘兰英通过转账的方式支付高惠平购房款50000元，并且通过微信聊天的方式与高惠平进行协商，已经支付购房款150000元，等高惠平来到临高县时，刘兰英再向其支付50000元，然后双方去办理房产过户登记手续。高惠平对此没有提出异议；2017年3月9日高惠平来到临高县，刘兰英通过转账的方式支付高惠平购房款50000元并请求去办理房产过户登记手续，但高惠平在该天晚上要求刘兰英先支付清购房款而拒绝去办理手续。刘兰英的上述款项支付及微信聊天均由其儿子行使，高惠平均以认可。另查明：刘兰英于2017年10月13日向本院提起诉讼，于2017年11月10日与海南广哲律师事务所签订一份《法律事务所委托合同》，委托该所指派律师提供诉讼服务，刘兰英支付该所律师服务费5000元；此外，刘兰英因提出诉讼财产保全申请需要提供担保而向中国人民财产保险股份有限公司海南分公司支付诉讼保全责任保险保费2000元、诉讼保全费1520元。以上事实，除了刘兰英与高惠平提供的上述证据外，还有双方的庭审陈述，资以认定。本院认为：高惠平取得位于海南省××县小城之春第A2幢3层301号房屋的房产权属证书，高惠平有权对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。高惠平将该房产出售给刘兰英，双方为此签订的《二手商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。刘兰英与高惠平虽然在合同中约定：“双方签订合同后，刘兰英持买卖合同等资料去办理公积金提取手续，在公积金到账后的3日内，刘兰英将100000元转账支付给高惠平的账户”、“双方配合办理房屋的房产、土地权等不动产过户登记手续最迟不晚于2018年6月31日”，但在合同履行过程中，刘兰英通过微信聊天的方式与高惠平进行沟通协商，双方将上述的约定变更为“刘兰英过些天向高惠平转账支付50000元，待高惠平来到临高县当日，刘兰英再向其支付50000元，然后双方一起到临高县住房保障与房产管理局办理房产过户登记手续”。高惠平对此予以认可，并且刘兰英在2017年3月4日向高惠平转账支付50000元购房款，在2017年3月9日高惠平来到临高县后又转账支付50000元购房款。刘兰英与高惠平的上述行为是对付款方式以及办理房产过户手续时间的变更，符合法律的规定。截止2017年3月9日，高惠平收到刘兰英支付的200000元购房款（包括定金100000元）后，双方办理涉案房产过户登记手续的条件成就，并不受原约定时间的限制。刘兰英请求确认《二手房买卖合同》合法有效，高惠平继续履行合同并按照双方的约定协助刘兰英办理房屋过户登记手续有事实根据和法律依据，应予支持；刘兰英为了本案诉讼而支付的诉讼保全费1520元、诉讼保全责任保险保费2000元、律师服务费5000元，刘兰英提供证据证明了该事实，并请求高惠平承担，该费用为合理费用，本院予以支持；双方对支付利息没有约定，刘兰英请求高惠平自2017年3月9日起至房产过户到其名下之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准支付利息，证据不足，本院不予支持；刘兰英并没有申请对本案进行鉴定，刘兰英请求高惠承担本案鉴定费证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘兰英与被告高惠平于2017年1月9日签订的《二手商品房买卖合同》合法有效；二、被告高惠平继续履行合同并按照双方的约定协助原告刘兰英办理房屋过户登记手续；三、被告高惠平支付原告刘兰英律师服务费5000元、诉讼保全责任保险保费2000元；四、驳回原告刘兰英的其他诉讼请求。上述第二项及第三项限被告高惠平于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如被告高惠平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7015元、保全费1520元,由被告高惠平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 林 珩人民陪审员 钟洪潮人民陪审员 符成瑜 二〇一八年三月五日书 记 员 刘 欢附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。