海南省万宁市人民法院民事判决书（2018)琼9006民初237号原告：万宁某有限公司。住所地：海南省万宁市万城镇城北新区纵二路东侧。法定代表人：姚常文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王淼，女，1986年2月9日出生，汉族，系万宁某有限公司职员。被告：李某，女，1965年9月11日出生，汉族，住所地北京市海淀区，现住北京市海淀区。原告万宁某有限公司与被告李某商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告万宁某有限公司的委托诉讼代理人王淼、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金52569.84元（计算方法为：510801÷10000×46+460801÷10000×78+410801÷10000×1135＝2349.68+3594.25+46625.91＝52569.84元，暂计算至2018年1月10日，具体以实际判决生效之日为准）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年5月22日，原告与被告签订编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买原告项目名称为“万宁国瑞城”的A4－1－101号房，总房款560801元，签订合同的同时支付50000元房价款，余款510801元在2014年7月30日内付清。但截止原告起诉之日，经原告多次电话通知及发函催款，被告仅于2014年9月14日、2014年11月30日向原告各支付50000元，余款410801元至今未支付。原告认为原、被告之间签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力。并且合同第六条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款......逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之壹支付违约金。”自2014年7月30日至原告起诉之日止，被告逾期长达1260天，已达到法定及约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，特提起诉讼。被告李某的答辩称，她签完合同后推销员就拿走了合同，她不知道付款时间，公司给她派出的第一位推销员离职后没有人给她说付款的事，根本不知道什么时候应该支付余下房款，7份合同的原件她没有见过，不知道什么时候支付房款，现要继续履行合同，支付余下房款。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》，证明原告与被告签订编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》，被告购买原告A4－1－101号房。证据2、编号为0010886、0010824、0011567的收据三张，证明被告仅仅向原告支付房款150000元。证据3、编号为104232574118及1000339567307的邮寄单、日期为2015年3月24日和2016年6月8日关于履行《万宁市商品房买卖合同》的通知各一份，证明原告履行了通知付款义务。被告对原告提供的证据质证意见如下:证据1，真实性没有异议，但认为签完后推销员就拿走了，根本不知道什么时候付款；证据2，对证据的三性均没有异议；证据3，真实性没有异议，但只收到一份，是我们学校快递点的学生收到后送到我办公室的。被告没有向法庭提供证据。本院对原告提供的证据认证如下：证据1、2、3内容真实、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信确认，可以作为认定本案事实的证据。经庭审采信确认的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下事实:2014年5月22日，被告与原告签订编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买原告项目名称为“万宁国瑞城”的A4－1－101号房，总房款560801元。合同第五条约定:“付款方式为一次性付款，买受人在签订合同的同时支付50000元的房价款，余款510801元在2014年7月30日内付清。”第六条约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之壹支付违约金......。”但被告于2014年5月21日支付房款50000元后，仅于2014年9月14日、2014年11月30日向原告各支付50000元，总共支付了房款150000元，余款410801元至今未支付。2015年3月24日、2016年6月7日，原告分别向被告邮寄了《关于履行〈万宁市商品房买卖合同〉的通知》，要求被告履行付清房款义务。自2014年7月30日至2018年1月10日止，被告逾期付款长达1260天，原告认为已达解除合同的条件，特提出上述诉讼请求。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、现原告是否有权解除原、被告之间签订商品房买卖合同。二、被告是否应向原告承担违约责任。一、关于现在原告是否有权解除原、被告之间签订的商品房买卖合同问题。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的合同第五条约定：“付款方式为一次性付款，买受人在签订本合同的同时支付50000元房价款，余款510801元在2014年7月30日内付清。”第六条约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之壹支付违约金......。”根据以上约定，被告如在2014年7月30日不付款，则90天后即从2014年10月29日起原告即享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况下：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”在商品房买卖合同关系中，交付房屋和支付购房款是合同双方最基本的合同义务，因对方当事人违反最主要的合同义务而享有的合同解除权当然尚且受除斥期间的制约，则因对方当事人其他违约行为而享有的合同解除权当然亦应适用除斥期间之规定。本案中被告迟延支付购房款违约以后，未催告过原告行使解除权，原、被告也未在合同中约定解除权的行使期限，则原告行使解除权的期限为一年，即从2014年10月29日起至2015年10月28日止，但原告并没有在该期间行使解除权，其解除权已经消灭，不再享有解除权。据此，现原告诉请判令解除原告与被告之间签订的编号为WNL000007918的《万宁市商品房买卖合同》，本院不予支持。二、关于被告是否应向原告承担违约责任的问题。根据上面的认定，被告未按照合同约定时间向原告支付购房款，其行为已构成违约。被告抗辩称合同签订后推销员就拿走了，她没有拿到合同，不知道付款时间。因被告是一名大学教师，比一般的人更应知道合同是双方的合意，双方都应持有一份，其抗辩意见不符合常理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告不依合同约定支付房款，应承担违约责任。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的合同的第六条约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之壹支付违约金。”根据以上合同约定，被告应自逾期之日起每日按未付的房价款向原告支付违约金，被告逾期后于2014年9月14日、2014年11月30日各付了50000元，具体计算方法为：2014年7月31日至2014年9月14日共46天的违约金为510801÷10000×46＝2349.68元；2014年9月14日至2014年11月30日共78天的违约金为（510801－50000）÷10000×78＝3594.25元；2014年11月30日至2018年1月10日共1136天的违约金为（510801－50000－50000）÷10000×1136＝46666.99，上述期间的违约金为共为52610.92元。原告诉请暂计至2018年1月10日逾期付款的违约金为52569.84元，没有超出该期间应当支付的违约金数额，予以照准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。"从开庭审理过程了解到，涉案的房屋已经办理预售备案登记至被告的名下，被告现明确表示要继续履行合同，因此原、被告签订的合同可以继续履行，实现合同目的，被告在支付违约金后，仍应履行债务，继续支付房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告李某限于本判决生效之日起十日内向原告万宁某有限公司支付违约金52569.84元（暂计算至2018年1月10日），2018年1月11日以后的违约金按日万分之一计算至判决生效之日止；二、驳回原告万宁某有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9934元，由被告李某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 黄业锋人民陪审员 许声军人民陪审员 卓祥武 二O一八年三月二十七日书 记 员 蒲 玲附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。