湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘02民终206号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路572号（逸景华天大酒店）。法定代表人：张俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄明镝，男，汉族，1968年12月11日出生，住重庆市渝中区，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：丁盛，男，汉族，1972年6月1日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：李燕萍，女，汉族，1970年6月23日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗谭勇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人丁盛、李燕萍商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年3月9日询问了上诉人奥园公司委托诉讼代理人邓志雄、黄明镝及被上诉人丁盛、李燕萍共同委托诉讼代理人罗谭勇、于永亮。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认奥园公司已于2017年4月18日取得了《竣工验收报告》，达到合同约定的交房条件，并以该日作为上诉人奥园公司承担逾期交房责任的截止日；由丁盛、李燕萍承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋交付条件为质量监督部门出具的《工程质量监督报告》，并以该报告最终形成之日作为上诉人奥园公司可交付房屋的日期，这属于适用法律错误。因为1、按照法律规定，工程的验收主体和责任主体为建设单位，而非行政职能部门；2、工程质量监督部门出具的《工程质量监督报告》仅仅是对工程竣工验收合格的事后认可，而非工程竣工验收合格的必要条件。综上，在工程竣工验收合格的基础上，质监部门制作的《工程质量监督报告》是对合格行为的行政确认和备案，该行政确认和备案不是涉案房屋交付的约定或法定条件。二、一审认定涉案商品房预售合同合法有效，但又忽视合同约定以五方责任主体验收为准的交房条件，擅自以质监部门出具的《质量监督报告》作为房屋交付条件，并以此确认违约金赔偿截止日期，显然与合同约定不符，也与法律规定相悖。综上，请求二审法院支持上诉人奥园公司的上诉请求。针对奥园公司的上诉，丁盛、李燕萍共同辩称，1、工程质量监督部门出具的《工程质量监督报告》时间不能认定为奥园公司交房时间，因为这时的涉案房屋仍未达到约定和法定的交付条件；2、房屋竣工验收必须合法，奥园公司组织的所谓五方验收损害了购房业主的权益。3、涉案延期交房违约金应计算至市质监处出具《工程质量监督报告》之后，奥园公司与购房业主签订《入伙通知书》并拿到钥匙之日止；4、涉案延期交房违约金应按日万分之二计算，一审认定为日万分之一是错误的。奥园公司在会议纪要和相关回复中均明确了按日万分之二标准支付违约金，且未诉讼的业主反而按日万分之二标准获得了延期交房违约金。丁盛、李燕萍向一审法院起诉请求：1、被告继续履行双方所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房的违约金33998.745元（按日万分之二的标准，暂计算至2017年5月31日，之后的违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明，被告系一家从事房地产开发、销售的有限责任公司，成立于2012年10月11日。2013年11月30日，被告与原告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000185991），被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定的内容有：1、乙方向甲方购买天元区泰山路361号奥园广场8栋1501号房屋，政府批准的规划用途为成套住宅；2、乙方购买该房屋单价为5360.84元／㎡，根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价暂定为人民币618159元，总房价款包含合同附件三中装修、设备价格及房屋占用的相应比例的土地使用权的价格；3、签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售条件。乙方应按本合同约定的时间如期足额将房款支付到甲方的预售款监管账户，逾期则按未付款额的日万分之一计算违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应按总房价款的1％承担赔偿责任；4、该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为甲方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；5、甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方未按约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同；6、该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件。因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前述资料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；7、房屋灭失、毁损等风险责任自甲方向乙方交付该房屋之日起转移至乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当向乙方进行一次书面的催告。如乙方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至乙方；8、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权解除合同；9、该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同；10、乙方行使本合同解除权时，应书面通知甲方。甲方应在收到通知后30天内将乙方已付房款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿总额为总房价款的1％；11、甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；12、甲方已选聘广州奥园物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，甲乙双方已签订了《临时管理使用公约》；13、合同双方按照本合同约定向对方送达的任何文件、回复及其他联系必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方。直接送达的，则另一方签收时视为已送达；14、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；15、本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定；16、本合同一式四份，具有同等效力，由甲乙双方及房产局、公积金各执一份。该合同附有五个附件及一份补充条款，其中附件一为付款方式和付款期限；附件二为该房屋建筑设计及平面图；附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准；附件四为该房屋相关情况（抵押、租赁、相邻及小区平面图）；附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书；补充条款就交房事宜、办证约定、付款、交易价格说明及其他内容进行了约定，主要内容有：1、房屋验收合格的标志：按国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格，方可交付使用。合格的标志为甲方组织勘测、设计、监理、施工、建设等五方责任主体验收盖章的《竣工验收报告》；2、书面通知交房的形式：甲方以“交房公告”的形式在《株洲日报》或《株洲晚报》或《长株潭报》发布交房公告，或者通知客户到售楼部领取登记，或以挂号信方式寄出均可视为书面形式。乙方须在交房公告发布的交房时间内到甲方营销中心办理相关手续，逾期则视为乙方所购商品房已交付乙方使用，保修内容及物业服务费从公告发布的交房日起计算；3、本合同提及的《房屋交接书》，在房屋交接时变更为《入伙通知书》，以乙方签署《入伙通知书》为房屋交付标志；4、延期接收房屋的违约处理：在接到甲方交房通知后，乙方无正当理由延迟接收房屋，经甲方催告后，仍未按催告时间办理房屋验收交接手续，由此导致延期交房、房屋产权不能按时办理等所有责任均由乙方自行承担，自合同约定的交房日次日起全额计算收取物业管理费；5、乙方在交房过程中提出的房屋局部维修整改内容，属于甲方正常维修范围内的工作，不属于房屋未达到交付条件的内容，不能作为乙方拒绝收房的依据；6、乙方已经详细阅读并完全理解《商品房（预）销售合同》、合同补充条款与附件及甲方与物业公司签订的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的所有条款并予以全部接受和遵守；7、双方承诺本合同中双方所提供的通讯地址、电话号码真实有效，如有变更应及时书面通知对方。如一方提供有误或变更未及时告知导致合同不能正常履行，则由该一方承担责任。合同签订后原告共向被告支付购房款618159元，被告向原告开具了收款专用凭据。被告未能在合同约定的房屋交付时间内向原告交付房屋。被告虽认为本案所涉房屋在2016年10月28日即具备了交付条件，但对其主张没有相应的证据予以证实。被告在认为本案所涉房屋符合合同约定交房条件的情况下，向原告发出《入伙通知书》。原告则以该房屋未达到交付条件为由不同意收房。在其他业主亦对被告开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，被告与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，被告就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”被告对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付（原告确认已收取被告支付的2016年8月29日之前的违约金，支付标准为日万分之一）。后被告再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，被告亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金。在双方未能协商一致的情况下，原告等购买《奥园广场》房屋的业主就房屋不符合交付条件的事项向株洲市建设工程质量安全监督管理处（以下简称市质监处）进行反映。市质监处介入调查后，于2016年12月23日作出株建监管函（2016）16号关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年1月16日，株洲市住房和城乡建设局对被告作出行政处罚决定书，认为被告2013年11月开始组织建设的奥园广场二期7-21号栋工程于2016年11月开始向业主们交房，截止2017年1月3日，奥园广场二期7-21号栋房屋正在进行装修的业主共有52户，该工程未经组织竣工验收即擅自交付使用，违反了法律规定，责令改正并给予罚款人民币200000元。被告于2017年2月缴纳了罚款，也没有在处罚决定书确定的期限内申请行政复议或提起行政诉讼。2017年4月18日，被告组织勘察、设计、监理、施工、建设等五方责任主体对《奥园广场》8号栋工程进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告。庭审中，被告认为其在2016年10月28日已经完成了五方验收，因行政部门的介入，被告只好在2017年4月18日重新进行了一次验收。但根据行政部门的调查，被告在2016年10月28日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收。市质监处针对被告2017年4月18日组织完成的8号栋工程竣工验收于2017年7月7日制作了《工程质量监督报告》，认为各责任主体对质量验收文件进行了签字认可，竣工验收会上一致认为奥园广场8号栋工程符合设计文件，能满足结构安全要求和正常使用要求，均同意验收，监督科同意各责任主体单位意见并对实物观感等提出部分整改意见，建设单位及施工单位对存在的问题已进行整改并作出书面回复，工程具备备案条件。《工程质量监督报告》审核时间为2017年7月10日。一审法院另查明，原告在与被告协商未果的情况下向一审法院提起诉讼，请求判如所请。原告至今未办理收房手续，被告至今未向原告支付2016年8月30日之后的违约金。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间的商品房销售合同是否成立有效？在履行过程中被告是否存在逾期交房的违约行为？被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？违约时限应如何确定？原告要求按日万分之二的标准计算至实际交房之日止的主张有无依据？2、被告是否应当继续履行合同约定的交房义务？被告认为合同应当解除的理由是否成立？具体分析如下：一、关于焦点一原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据原、被告订立合同的约定及本案查明的事实，原、被告就逾期交付房屋约定自逾期之日起按已交房款的日万分之一支付违约金至交付房屋之日止，逾期90天以上买受方可以解除合同。而对于约定的最迟交房日2016年5月31日至2016年8月30日止的逾期交房违约金被告已经按合同约定向原告予以支付。在逾期交房超过90天的情况下，原告没有选择解除合同，而是要求被告继续交付房屋，故被告按合同约定向原告支付违约金的截止时间为房屋交付之日。关于违约金计算标准的确定：原告虽主张被告承诺2016年8月30日之后的违约金应按日万分之二计算，但根据双方的合同约定，对于合同内容的变更应由合同双方达成一致并签订协议。而本案中，被告通知原告交房后，原告认为房屋未达到交付条件，双方产生纠纷，并由第三方组织协调。在协调过程中，被告提出原告如按交房通知要求的时间办理收房手续，2016年8月30日至收房之日止的违约金按日万分之二予以计算。但原告没有同意被告的方案，也没有在被告要求的时间内办理收房手续，双方就此并没有达成一致，故被告在协调过程中所做的附条件的承诺，因原告没有接受条件而不能对双方产生约束力，故原告要求按日万分之二计算违约金的主张没有事实基础，于法无据，不予支持。被告承担的支付逾期交房违约金的标准应为合同约定的标准日万分之一。关于被告违约时限的确定：按照原、被告所签订的合同的约定，房屋交付条件为五方责任主体竣工验收合格，房屋交付标志为原告签署《入伙通知书》。本案中，被告主张其2016年10月28日组织五方竣工验收合格，但该验收未得到相关行政部门的认可。在行政部门的督促整改下，被告组织五方责任主体在2017年4月18日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并就此形成了工程质量监督报告。该报告对被告组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，于2017年7月10日对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见，故本案所涉建设工程已完全具备交付条件。同时，被告在认为本案所涉建设工程具备交付条件的情况下向原告发出了交付通知，被告要求向原告交付房屋的态度明确积极，而原告对被告要求交付房屋的行为完全知情。故综合本案的实际情况，本案所涉建设工程在双方就是否符合交付条件产生争议的情况下，经行政部门介入并确认具备交付条件，行政部门于2017年7月10日作出的工程质量监督报告对原、被告双方均具有约束力，以行政部门形成工程质量监督报告的时间作为被告承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理，故被告承担逾期交付房屋违约金的截止时间应为2017年7月10日。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的主张缺乏事实基础，不予采纳。综上，被告自2016年8月30日至2017年7月10日期间应向原告支付的逾期交房违约金为19410.19元（618159元×0.1‰／天×314天），对原告主张过高的部分，不予支持。二、关于焦点二。本案中，原告在被告逾期交房超过合同约定的90天的情况下，没有选择合同约定的解除合同处理方式，而是要求被告继续履行交房义务。而通过本案查明的事实，被告要求向原告交付房屋的意思表示真实明确，原告在知情后以房屋不符合交付条件为由拒绝办理交房手续。但经过行政部门介入后确认本案所涉房屋具备交付的条件下，原告应当与被告办理好房屋交付手续，双方也应就房屋的交付事宜友好协商。被告没有拒绝交房的意思表示，原告拒绝接受房屋的情形已经消除。故综合本案的情况，原告要求被告继续履行交房义务没有实际的意义。由此，对原告提出的该项诉讼请求，不予支持。本案系被告逾期交房而引发纠纷，被告应承担违约责任。根据合同的约定，原告在被告逾期交房达到90天以上可以行使合同解除权。合同解除权的行使主体在于原告，被告无权行使，故被告认为本案所涉合同应当解除的主张没有事实基础，于法无据，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告丁盛、李燕萍给付逾期交付房屋的违约金19410.19元；二、驳回原告丁盛、李燕萍的其他诉讼请求。本案案件受理费650元，减半收取325元，由原告丁盛、李燕萍承担140元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司承担185元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明2017年1月18日，湖南省株洲市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，确认涉案房屋所在的奥园广场工程消防验收合格。一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否达到交付条件？2、本案所涉延期交房违约金如何计算？现分析如下：1、关于涉案房屋交付条件的认定。上诉人奥园公司和被上诉人丁盛、李燕萍签订《株洲市商品房预销售合同》约定的交房条件是经验收合格，合格标志为奥园公司组织设计、监理、施工五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》，该约定并不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，对上诉人奥园公司和被上诉人丁盛、李燕萍均有约束力。又因上诉人奥园公司就涉案房屋出具的第一次五方验收合格报告，已被株洲市建设工程质量安全监督管理处（以下简称市质监处）予以否认，其后在市质检处行政监督下，上诉人奥园公司虽然又组织五方于2017年4月18日对涉案奥园广场房屋进行验收并再次出具验收合格报告，但是因为奥园公司此前组织五方验收的瑕疵，导致购房业主对奥园公司的不信任，因此一审法院将市质监处出具《工程质量监督报告》的时间即2017年7月10日确认为涉案房屋工程达到交付条件更符合客观事实，本院予以确认。上诉人奥园公司主张以2017年4月18日验收报告出具时间作为涉案房屋符合交付条件的时间认定理由不成立，本院不予支持。至于被上诉人丁盛、李燕萍主张涉案房屋不满足消防验收条件和房屋存在不符合合同约定的设计变更等理由，因二审已核实涉案房屋所在奥园广场工程已消防验收合格；而房屋设计变更不符合合同约定的问题，被上诉人丁盛、李燕萍未提交相关证据证实，对此也未提出上诉。同时若涉案房屋确实存在设计变更影响房屋居住使用功能以及存在质量问题的，被上诉人丁盛、李燕萍可另行主张权利。综上，对被上诉人丁盛、李燕萍主张涉案房屋仍不满足交付条件的抗辩理由，本院不予支持。2、关于本案所涉延期交房违约金的认定。双方当事人对延期交付违约金的争议主要是违约金计算截止时间认定。上诉人奥园公司认为延期交房违约金计算应截止至2017年4月18日五方验收报告出具之日；被上诉人丁盛、李燕萍认为延期交房违约金应计算至奥园公司再次发出收房通知，且业主签订《入伙通知书》并实际收取房屋之日止；一审法院是将2017年7月10日市质监处出具的《工程质量监督报告》时间认定为涉案延期交房违约金计算截止时间。本院认为一审法院结合本案实际情况将涉案延期交房违约金计算至《工程质量监督报告》出具时间公平合理，应予以支持。理由如下：首先，虽然涉案购房合同约定的交房条件是五方验收合格，但是鉴于奥园公司第一次五方验收的不诚信，即在未实际组织五方验收的情形下出具验收报告的事实，一审法院将市质监处出具监督报告的时间认定为上诉人奥园公司承担延期交房违约金截止时间合情合理。其次，虽然涉案合同约定房屋符合交付条件后，上诉人奥园公司应在交付之日前5日向购房业主发出书面通知并办理交付手续，业主签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙才视为房屋交付标志，但是该条约定属于交房手续办理的约定，涉案房屋经五方合法验收合格并经市质监处监督确认可交付使用后，被上诉人丁盛、李燕萍拒绝收房的情形已经消除，上诉人奥园公司也表示只要被上诉人丁盛、李燕萍愿意收房，公司可随时交付房屋钥匙，故上诉人丁盛、李燕萍应与上诉人奥园公司就房屋交付事宜友好协商，共同办理好房屋交付手续。现因上诉人丁盛、李燕萍仍认为涉案房屋未达到约定和法定的交付条件，故而不愿意收房并引发本案诉讼纠纷，因此在此情形下要求奥园公司再履行发出书面收房通知等交房义务已无实际意义。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”，涉案房屋经市质监处的监督确认可以交付使用，被上诉人丁盛、李燕萍亦无证据证实涉案房屋存在其他不能交付使用的情形，因此一审法院将市质监处出具监督报告的时间认定为延期交房违约金截止时间，防止损失的不合理扩大，本院予以支持。综上，上诉人奥园公司和被上诉人丁盛、李燕萍各自主张的延期交房违约金计算截止时间均不成立，本院不予支持。综上，上诉人奥园公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一八年三月二十八日法官助理 黄洪波书 记 员 汪 晶