江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1838号上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区华东饭店，住所地南京市北京西路**号。负责人：袁际，该饭店总经理。委托诉讼代理人：王维祥，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卉，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京特创物业管理有限责任公司，住所地南京市高新区29号619室。法定代表人：潘金顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐宁，江苏谢满林律师事务所律师。上诉人中国人民解放军南京军区华东饭店（以下简称华东饭店）因与被上诉人南京特创物业管理有限责任公司（以下简称特创物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华东饭店上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：被上诉人一直占用327房间，双方就返还多收取的租金、支付水电费及违约金一直协商状态，故一审以超过诉讼时效驳回上诉人相关请求，损害了上诉人的合法权益。被上诉人特创物业公司辩称：上诉人的各项主张均已超过法律规定的诉讼时效。上诉人与被上诉人之间的租赁关系于2012年8月已经结束，双方完成了交接。被上诉人也从承租的房屋中迁出,因此不存在上诉人在上诉状中所称的使用费。涉案327房间里面的物品为被上诉人遗弃的物品,是由上诉人搬至327房间。综上，请求维持一审判决。华东饭店一审请求：1.特创物业公司向其支付房屋占有使用费120726元（1.8元/平方米/天×38平方米×1765天，自2012年7月1日至2017年5月15日），并按上述标准支付自2017年5月16日起的房屋占有使用费；2.特创物业公司向其返还多收取的租金450196.94元；3.特创物业公司向其支付拖欠的水电费78078元；4.特创物业公司向其支付违约金620000元（20000元/天×31天）。一审法院认定事实：位于北京××号的综合楼系由华东饭店进行管理的，该房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证。2012年2月8日，华东饭店与特创物业公司签订了《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议》，约定：华东饭店将坐落于鼓楼区北京××号的整栋房屋（建筑面积为5190平方米）出租给特创物业公司使用；租期自2012年1月16日至2012年6月30日；租金1040076元，租金3个月结算一次，于每季度前10日内支付；租期内的水、电费等也于每季度前10日内支付；如双方在2012年6月15日前未能续签租赁协议，则特创物业公司必须于2012年7月1日上午8时前撤离其所承租的房屋，清空房屋内的物品，并与华东饭店办理交接手续；如特创物业公司未能在规定的时间内撤离或不办理交接手续，则视为违约，除每天应按1.8元/平米支付占用费外，还应按照20000元/天支付违约金。2012年8月1日，华东饭店与特创物业公司进行了交接，并签署了交接清单。交接清单载明：经双方协商，华东饭店接收特创物业与各承租人签订的房屋租赁合同，华东饭店及其代理人在该房屋租赁合同上签字或盖章后即成为合同中的出租方，即时生效，同时承租方和出租方履行各自的义务。该清单用表格的方式列明了承租方的名称以及所承租的房间号码，其中327室是南京东蒙消防设备有限公司承租的。该清单的下方有手写体文字，内容为“以上均已按合同约定收费”，文字下方有张振进和邢某的签名。交接清单签订后，华东饭店在特创物业与承租人所签订的合同上加盖了印章，其中关于327室房屋的合同约定的承租面积为40平方米，租金标准为28000元/年，按季支付，期限自2012年5月2日起。该合同未约定终止期。交接清单中并未记载101室的承租状况。庭审中，华东饭店为证明特创物业收取了其应当获得的租金450196.94元，向本院提供了一份《华荟商务大厦房屋租赁合同移交汇总表，该表载明了各个房间的状况和合同到期日，并载明了年租金标准和特创物业公司的欠款数额和计算方式，其中327室房屋的合同到期日为2013年5月2日。华东饭店为证明特创物业公司欠其水电费还向一审法院提交了一份收据存根和一份水、电费抄表记录复印件，但未向一审法院提供抄表记录原件，上述证据显示特创物业公司在2012年5月25日应缴的水、电费总额为78078元。华东饭店为证明特创物业没有腾空房屋，向本院提供了一份影音资料，该资料显示2017年9月23日有人进入了327室搬走了部分物品。特创物业公司对其搬走室内物品的事实不持异议，但称该物品系其已经遗弃的物品，华东饭店在其不知情的情况下将该物品搬至327室，对此华东饭店并未与其签订租赁合同，也没有约定过租金，且该房间没有产生水电费，故其不应当支付租金。另外，因该房屋没有产生水电费，故即使该房屋堆放了物品，也只能按照仓库的标准来计算使用费，而不能按照办公的标准来计算租金。华东饭店对此不予确认，并称特创物业公司在交接后将101室的物品搬到了327室。2017年11月13日，一审法院第一次庭审时，特创物业公司称如327室有其物品，请华东饭店随时处理。庭审后，一审法院至现场勘查，发现327室房门锁闭，房屋内比较凌乱，有几张桌椅没有搬走，其他物品均已经搬离，门锁周围的房间已经被腾空，并打扫干净。华东饭店未向一审法院提供其向特创物业公司索要欠款的书面证据和电话记录。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于本案所涉租赁合同的效力问题本案中，华东饭店虽向本院提供了建设本案所涉房屋的图纸，但并未提供相应的建设工程规划许可证和房屋产权证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定，原、被告双方之间所签订的《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议》无效。二、关于特创物业公司是否占用327室房屋的问题2012年8月1日，特创物业公司虽与华东饭店进行了交接，并签订了交接清单，但并未记载101室的交接状况。因特创物业公司系承租的整栋楼房，故不能认定特创物业公司在2012年8月1日将101室交付给了华东饭店。特创物业公司辩称系华东饭店将其抛弃的物品搬到了327室，该抗辩不具有合理性，因为既然其早在2012年即已抛弃了327室的物品，那么在5年后再行取回该物品的可能性较小，且其未提供证据证明系华东饭店为其打开的房门，故一审法院对其抗辩意见不予采纳，对华东饭店所主张的特创物业公司占用327室的事实，予以认定。因特创物业公司与华东饭店之间的房屋租赁合同已于2012年8月解除，其继续占用327室房屋已无法律依据，故华东饭店要求特创物业公司支付327室的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。但是，因华东饭店并未提供证据证明其在占有使用费产生后及时主张了权利，故根据华东饭店的起诉时间，一审法院仅对327室房屋在2015年5月27日至2017年5月26日期间的占有使用费，予以支持。对于2015年5月27日之前的占有使用费，因超过了诉讼时效，一审法院不予支持。对于2017年5月26日以后的占有使用费，因特创物业公司在2017年11月13日庭审中陈述，如该房屋内的物品系其所有，请华东饭店随时处理，故一审法院仅对2017年5月27日至2017年11月13日的占有使用费予以支持，对2017年11月14以后的占有使用费不再予以支持。特创物业公司虽辩称该房间并未产生水电费，因此应按照仓库的费用标准确定房屋占有使用费，但其并未提供证据证明其就该标准与华东饭店达成了一致，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。因华东饭店与南京东蒙消防设备有限公司所签订的租赁合同约定327室房屋的租金标准为28000元/年，面积为40平方米，故一审法院认定该房屋每平方米的年租金标准为1.9元/天（28000元/年÷40平方米÷365天）。华东饭店主张按照1.8元/天及38平方米计算327室房屋的占有使用费，并未超出上述标准，故一审法院予以支持。根据华东饭店主张的计算标准及本院确定的占有使用费计算期间，一审法院认定特创物业公司应向华东饭店支付占有使用费61560元（1.8元/天/平方米×38平方米×900天，自2015年5月27日至2017年11月13日）。三、关于华东饭店的其他诉讼请求问题华东饭店虽提供了交接清单、水电费收据和房屋租赁合同等证据，但并未提供证据证明其在上述费用产生后及时向对方主张了权利，故其所提出的租金、水电费及违约金等诉讼请求，均已超过了诉讼时效。因特创物业公司对上述请求均提出了诉讼时效抗辩，故一审法院对华东饭店提出的上述请求，均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、特创物业公司于本案判决生效之日起十日内向华东饭店支付房屋占有使用费61560元；二、驳回华东饭店的其他诉讼请求。案件受理费16221元，由华东饭店承担6221元，特创物业公司承担10000元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方均无异议。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”本案中，上诉人就租金、水电费、违约金提起本案诉讼时，已超过了法律规定的诉讼时效。被上诉人亦就此提出抗辩。由于上诉人未能举证证明本案中存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故一审法院判决驳回上诉人关于租金、水电费、违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。同理，上诉人在主张涉案327室占有使用费时，2015年5月27日之前的占有使用费部分也已超过了诉讼时效。故一审法院仅支持了2015年5月27日之后占有使用费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人华东饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16221元，由上诉人华东饭店负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月十二日书记员  陈晓君