湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初8950号原告（反诉被告）：梅帆。原告（反诉被告）：李兰。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：李宏飞。委托诉讼代理人：金啟文，湖北圣青律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉被告）：武汉信誉家地产经纪服务有限公司，住所地：洪山区张家湾街白沙五路**万科金色城市**地块**楼/单元**商**。法定代表人：冯广东，该公司总经理。委托诉讼代理人：章旭林、冯镖，该公司员工。特别授权代理。被告（反诉被告）：武汉中环互联房地产经纪有限公司，，住所地：武昌区紫阳东路**伟鹏大厦****法定代表人：覃正亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽、吴天文，该公司员工。一般授权代理。原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞、被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司（以下简称：信誉家经纪公司）、被告（反诉被告）武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称：中环经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅帆、李兰的共同委托诉讼代理人阎斌，被告（反诉原告）李宏飞及其委托诉讼代理人金啟文，被告（反诉被告）信誉家经纪公司的委托诉讼代理人冯镖，被告（反诉被告）中环经纪公司的委托诉讼代理人吴天文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梅帆、李兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间订立的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、判令被告李宏飞向原告已给付的定金60000元，原告不用返还；3、判令被告武汉信誉家地产经纪服务有限公司返还原告保证金5000元；4、判令被告武汉信誉家地产经纪服务有限公司返还原告支付的2000元费用；5、本案所有的诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告二人系夫妻关系，经被告信誉家经纪公司、中环经纪公司作为房屋中介，原告与被告之间于2018年5月7日签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定原告将洪山区白沙洲大道5号爱家优优城1-3号楼2-1单元1层2号房屋出卖给李宏飞，合同内容主要有，面积79.03平方米，价格920000元，李宏飞选择申请银行贷款方式购买该房屋，向银行申请办理贷款690000元。李宏飞在2018年5月7日向原告支了购房定金60000元。按照合同约定，李宏飞除了首付170000元，还应当支付原告购房款690000元。但在原告配合被告办理手续齐全提交工商银行汉阳支行予以审核后，2018年7月，原告从被告中介处得知贷款没有通过审核，不可以发放贷款。之后在8月，中介又通知原告更换贷款银行继续办理，但被告一直没有支付首付款170000元给原告。现原告认为，该房屋的买卖关系已经过了4个多月，却一直没有任何推进，已经没有存在的意义，应当予以解除。同时根据合同第十一条约定的违约责任，被告不支付首付170000元购房款，以及其不能通过银行的正常审批，其申请的690000元贷款无法办理，也就是不能支付给原告剩余的购房款的结果已导致被告构成违约，现原告要求被告承担违约金及定金罚则，合理合法，原告为维护合法权益，起诉要求判如所请。被告（反诉原告）李宏飞辩称：1、同意解除合同。2、不同意定金不返还，被告李宏飞在合同履行过程中一直在配合原告和中介，李宏飞的贷款一直是按照合同和中介方的要求提交各种资料，如果原告在后期予以配合，则贷款会很快通过。李宏飞具备履行170000元的能力，因为合同没有约定170000元履行的时间，原告也没有要求李宏飞支付170000元，直到后来原告发来律师函才提到这170000元，李宏飞随时准备支付，但是由于原告的原因，一直无法支付，所以李宏飞不存在违约。即使李宏飞无法通过银行贷款，李宏飞也可以通过其他的方式支付。3、中介方收取的费用应当予以返还。被告（反诉被告）信誉家经纪公司辩称：原、被告于2018年5月7日签订的居间合同，是当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，居间方已经收取的费用不应当返还。被告（反诉被告）中环经纪公司辩称：中环和信誉家是加盟关系，双方是独立的法人，从合同的第九条可以看出，中环没有收取原告的任何费用，所以不存在返还任何费用。被告（反诉原告）李宏飞向本院提出反诉请求：1、判令解除双方之间订立的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、判令被反诉人梅帆、李兰向反诉人双倍返还定金12万元；3、判令被反诉人武汉信誉家地产经纪服务有限公司及武汉中环互联房地产经纪有限公司向反诉人返还38300元（31300元中介服务费、5000元定金、2000元办理银行贷款的资料费用）；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月7日，经信誉家经纪公司、中环经纪公司作为房屋中介，李宏飞与梅帆、李兰签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：梅帆、李兰将洪山区白沙洲大道5号爱家优优城1-3号楼2-1单元1层2号房屋出售给李宏飞，房屋建筑面积79.03平方米，成交价为920000元，本合同签订当日支付定金60000元，本合同签订之日起十个工作日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过现金转账170000元，余款690000元乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付。合同签订当日，李宏飞向梅帆支付定金60000元，梅帆出具收条一张。同时李宏飞名下的中国建设银行个人活期账户有290000元存款，准备于贷款审批手续办好后，双方办理交易手续前通过现金转账170000元，支付给梅帆。当日，李宏飞依合同约定向房屋中介提供了申请贷款审批手续所需的有效材料。在整个贷款审批过程中，李宏飞均按照中介要求提供、补充有效材料，并另行支付了31300元服务费及2000元办证费。贷款审批手续办好后，梅帆却不予配合房屋中介及李宏飞去银行办理按揭手续，导致按揭手续无法办理成功。2018年8月5、6日，李宏飞收到梅帆代理人发送的《律师函》一份，内容为催促李宏飞付清170000元购房款，但未明确支付帐号。李宏飞收到上述函件后当即与中介联系，中介多次打梅帆的电话，却无人接听，导致李宏飞无法支付购房款。李宏飞认为，梅帆、李兰不履行接受购房款的义务，违反了本合同的约定，李宏飞依合同约定可以解除合同，并追究梅帆、李兰的违约责任。李宏飞为维护自身合法权益，特提起反诉，要求判如所请。原告（反诉被告）梅帆、李兰辩称：1、同意解除合同。梅帆、李兰委托律师发函催促李宏飞履行合同，给予了李宏飞必要的准备时间。2、不同意双倍返还定金。3、2000元是李宏飞作假银行流水的费用，李宏飞和中介都清楚李宏飞不具备贷款资格，中介不但不阻止不具备银行贷款资格的李宏飞签订合同，反而为其提供便利。李宏飞和中介没有合理的预判，应当承担违约责任。4、合同中的免责条款排除了李宏飞的付款义务，故该条款无效，李宏飞应当承担违约责任。被告（反诉被告）信誉家经纪公司辩称：1、同本诉的答辩意见。2、因为梅帆、李兰的原因导致合同无法履行，我方多次与其联系，一直处于不接听电话的状态，希望双方继续履行合同，如果不继续履行合同，则按合同约定承担违约责任。被告（反诉被告）中环经纪公司辩称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，梅帆、李兰（甲方）、李宏飞（乙方）与信誉家经纪公司（丙方）、中环经纪公司（丁方）签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同第一条约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于武汉市洪山区白沙洲大道5号爱家优优城1-3号楼2-1单元1层2号的房屋出售给乙方。合同第五条约定：甲、乙双方商定房屋买卖价款920000元。合同第六条“付款方式及手续办理”约定：1、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金6万元，甲方出具收据；2、签订本合同当日，甲方同意支付人民币5000元作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管；3、甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，即甲、乙双方同意自本合同签订之日起10个工作日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过转账170000元，在不动产登记机构受理当日支付给甲方，剩余房款690000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后（各银行存在规定差异，以贷款银行规定为准）通过银行放款到甲方签定贷款合同的账户；如首次贷款未获得银行批准，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，更换贷款银行；如因无法获得银行批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁四方同意解除此合同，均可免责。合同第九条约定：丙方依托丁方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，或为其推荐房产经纪公司，促进双方交易，丁方作为丙方的房产中介门店管理方，为甲、乙双方提供成交后相关服务。本合同订立后，乙方向丙方支付服务费23000元。合同第十条约定：成交后，房屋交易过户、银行按揭、公积金贷款等手续由丁方代办，代办费用1500元由乙方支付给丁方，按揭贷款服务费6800元，于办理银行按揭贷款手续前由乙方支付给丙方。合同第十一条“违约责任”约定：若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格20%的违约金；甲乙双方均同意从上述所获赔偿中优先支付丙、丁方服务费，余额支付给守约方；甲乙双方任何一方违约，违约方须支付房款2%作为违约赔偿金给丙、丁方。合同第十三条约定：甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙、丁方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担相应责任。合同签订当日，李宏飞向梅帆支付定金60000元，向信誉家经纪公司支付佣金23000元、按揭服务费6800元，向中环经纪公司支付代办费1500元。梅帆向信誉家经纪公司支付交房保证金5000元、服务费10000元，并将鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0056261号不动产权证交由信誉家经纪公司保管。2018年5月，梅帆、李兰协助李宏飞向工商银行汉阳支行申请贷款。后信誉家经纪公司通知梅帆、李兰及李宏飞工商银行汉阳支行的贷款审批未通过。2018年6月3日，李宏飞向信誉家经纪公司支付2000元流水制作费。2018年7月10日，梅帆向信誉家经纪公司出具退款收据，载明：“今收到章旭林与冯广东退还人民币8000元整，本人与居间方无任何争议以及经济纠纷，乙方在银行审批通过后，按二手房合同约定条款积极配合办理过户手续。”2018年7月，信誉家经纪公司工作人员冯彪告知梅帆贷款银行更换为工商银行青山支行，并要求梅帆、李兰再次到工商银行青山支行协助李宏飞办理贷款。梅帆、李兰未到工商银行青山支行予以配合。2018年7月31日，梅帆委托湖北灵均律师事务所向李宏飞发出律师函，要求李宏飞在收到函件后7日内联系梅帆先生，付清170000元购房款，并办理银行按揭贷款手续，若李宏飞在收到律师函后仍未及时履行上述义务，梅帆将依据合同约定解除合同，并追究李宏飞的违约责任。2018年8月7日，李宏飞向梅帆确认其已收到律师函。以上事实有原告（反诉被告）梅帆、李兰、被告（反诉原告）李宏飞、被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司的当庭陈述，《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，原告（反诉被告）梅帆、李兰提交的60000元定金转账记录、交楼保证金收款收据、房屋所有权证收条、10000元服务费支付及退费转账记录、鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0056261号不动产权登记信息查询单、录音，被告（反诉原告）李宏飞提交的梅帆出具的60000元定金收条、律师函、李宏飞与房屋中介的聊天记录、李宏飞的银行帐户明细，被告（反诉被告）信誉家经纪公司提交的梅帆出具的退款说明等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同第六条中免责条款的约定是否是无效条款？二、合同四方当事人中谁应当承担违约责任？一、合同第六条中免责条款的约定是否是无效条款？对合同第六条中第1、2项内容，原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞均依约履行了各自的义务，双方对此并无争议。原告（反诉被告）梅帆、李兰，被告（反诉原告）李宏飞及被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司最大的分歧在于对合同第六条第3项的理解以及该条款是否有效。1、第六条第3项的第一部分约定了被告（反诉原告）李宏飞应于合同签订之日起10个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续。此约定明确了被告（反诉原告）李宏飞提交贷款资料的时间，本案中，被告（反诉原告）李宏飞依约向被告（反诉被告）信誉家经纪公司提交了贷款资料，同时原告（反诉被告）梅帆、李兰也配合被告（反诉原告）李宏飞到工行汉阳支行办理贷款手续，故原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞均按照此约定履行了各自的义务。2、第六条第3项的第二部分的具体内容为“乙方办理交易手续前通过转账17万元，在不动产登记机构受理当日支付给甲方”。根据此约定，被告（反诉原告）李宏飞应在过户当日（即在不动产登记机构受理当日）先（即办理交易手续前）向原告（反诉被告）梅帆、李兰支付170000元首付款，然后原告（反诉被告）梅帆、李兰再配合被告（反诉原告）李宏飞办理交易过户手续。本案中，原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞均认为此约定不明确，本院认为此系原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞对合同文本的理解错误，本院对双方认为“合同条款约定不明”的意见均不予采纳。3、第六条第3项的第三部分约定，涉案房屋剩余房款690000元由被告（反诉原告）李宏飞通过向银行申请按揭贷款方式支付，具体支付时间以银行放款的时间为准，被告（反诉原告）李宏飞有两次向银行申请贷款的机会，若均未获得银行批准，则合同解除，且合同四方当事人均不承担违约责任。原告（反诉被告）梅帆、李兰认为此条款免除了本诉中三被告的主要责任（付款），排除了梅帆、李兰的主要权利（收款），故应认定为无效条款。本院认为，原告（反诉被告）梅帆、李兰错误理解了法律规定和合同条款，忽视了社会现状，刻意降低了其作为完全民事行为能力人的认知能力与审慎义务。根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，本案中，提供格式条款的一方为被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司，而非被告（反诉原告）李宏飞。原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞在涉案合同中，均系被动接受格式条款的当事人。且支付购房款是被告（反诉原告）李宏飞的义务，并非被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司的义务，不存在排除了被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司的主要义务。其次，目前房价之高众所周知，若有偿付能力，大多数人不会选择贷款买房，银行的贷款审批程序、额度的发放均由银行控制，既然买卖双方自愿约定以贷款方式支付房款，那么银行不批准贷款则应属于“不可归责于当事人双方的事由”，若要求被告（反诉原告）李宏飞进行专业预判，且以被告（反诉原告）李宏飞无法通过银行审批为由要求被告（反诉原告）李宏飞承担违约责任，支付违约金，实质是加重了被告（反诉原告）李宏飞的付款责任和义务。最后，原告（反诉被告）梅帆、李兰作为完全民事行为能力人，完全有能力自行阅读合同文本，且该合同条款并非专业性极强无法理解的合同条款，即使原告（反诉被告）梅帆、李兰没能理解文意，也应主动向格式合同的提供方进行询问。综上，涉案合同第六条中免责条款的约定不属于“格式条款无效”的法定情形，该约定合法有效，对原告（反诉被告）梅帆、李兰的此辩论意见，本院不予采纳。二、合同四方当事人中谁应当承担违约责任？根据合同约定，合同履行的顺序是：先由被告（反诉原告）李宏飞支付定金60000元，然后由被告（反诉原告）李宏飞提交贷款资料，由被告（反诉被告）信誉家经纪公司、被告（反诉被告）中环经纪公司联系担保公司、银行，再由原告（反诉被告）梅帆、李兰配合协助被告（反诉原告）李宏飞到银行申请贷款，可申请次数为两次，银行批准贷款后，被告（反诉原告）李宏飞向原告（反诉被告）梅帆、李兰支付首付款170000元，原告（反诉被告）梅帆、李兰将涉案房屋过户至被告（反诉原告）李宏飞名下，最后由银行将余款690000元发放至原告（反诉被告）梅帆、李兰的帐户。首先，在被告（反诉被告）信誉家经纪公司通知双方更换贷款银行后，原告（反诉被告）梅帆、李兰应协助被告（反诉原告）李宏飞再次申请贷款，但本案中，原告（反诉被告）梅帆、李兰却拒绝配合被告（反诉原告）李宏飞及被告（反诉被告）信誉家经纪公司再次到银行办理贷款手续，故原告（反诉被告）梅帆、李兰此时已构成违约。其次，根据被告（反诉原告）李宏飞提供的证据，被告（反诉被告）信誉家经纪公司要求其交付2000元，便可以制作假流水，被告（反诉原告）李宏飞支付了上述款项。虽然被告（反诉原告）李宏飞和被告（反诉被告）信誉家经纪公司的行为目的是合同的顺利履行，但制作假流水的行为属于不诚信、不合法的行为，不能得到法律的认可和支持，故被告（反诉原告）李宏飞和被告（反诉被告）信誉家经纪公司也应对自己的不诚信行为承担责任。综上，本院对原告（反诉被告）梅帆、李兰的本诉请求与被告（反诉原告）李宏飞的反诉请求评判如下：1、原告（反诉被告）梅帆、李兰与被告（反诉原告）李宏飞均向本院提出解除合同的申请，故本院确认梅帆、李兰、李宏飞与信誉家经纪公司、中环经纪公司于2018年5月7日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》解除。2、根据《合同法》第九十七条的规定，原告（反诉被告）梅帆、李兰应向被告（反诉原告）李宏飞返还定金60000元。被告（反诉被告）信誉家经纪公司应向原告（反诉被告）梅帆、李兰返还购房保证金5000元。因涉案房屋的交易尚未进入到过户环节，未向房管部门递交过户资料，更未办理过户手续，故被告（反诉被告）中环经纪公司应向被告（反诉原告）李宏飞返还办证服务费1500元。3、对原告（反诉被告）梅帆、李兰要求被告（反诉被告）信誉家经纪公司向其返还2000元费用的诉讼请求。根据被告（反诉被告）信誉家经纪公司提交的“退款”证据来看，该“退款”的落脚点是要求原告（反诉被告）梅帆、李兰配合过户即继续履行合同，现涉案合同已解除，故被告（反诉被告）信誉家经纪公司应退还其收取的服务费2000元。4、对被告（反诉原告）李宏飞要求被告（反诉被告）信誉家经纪公司向其返还6800元按揭贷款服务费及2000元银行流水制作费的诉讼请求。被告（反诉被告）信誉家经纪公司虽根据合同约定，向被告（反诉原告）李宏飞提供了申请办理贷款的服务，但其要求被告（反诉原告）李宏飞制作假银行流水，并收取费用的行为违反了居间服务公司的职业道德及诚信原则，对此被告（反诉被告）信誉家经纪公司应承担相应的责任。同时，被告（反诉原告）李宏飞配合被告（反诉被告）信誉家经纪公司制作假银行流水的行为并支付费用的行为亦违反诚信原则，也应对自己的行为承担相应的责任。故本院酌情认定被告（反诉被告）信誉家经纪公司向被告（反诉原告）李宏飞返还5280元[（6800元+2000元）×60%]。5、对被告（反诉原告）李宏飞要求原告（反诉被告）梅帆、李兰双倍返还定金及要求被告（反诉被告）信誉家经纪公司返还中介服务费23000元的诉讼请求。本院认为，虽原告（反诉被告）梅帆、李兰不配合被告（反诉原告）李宏飞办理银行贷款，导致合同未能继续履行，但同时被告（反诉被告）信誉家经纪公司提交的贷款资料不真实，最终也可能导致银行贷款无法审批通过，合同无法继续履行。故本院根据合同第六条的约定，认定原告（反诉被告）梅帆、李兰不用承担双倍返还定金的违约责任，被告（反诉被告）信誉家经纪公司应向被告（反诉原告）李宏飞返还23000元中介服务费。但因原告（反诉被告）梅帆、李兰在履行过程中亦存在违约行为，其应当对自己的违约行为承担一定的责任，故本案的本诉及反诉费均由原告（反诉被告）梅帆、李兰承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梅帆、李兰、被告（反诉原告）李宏飞与被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司、被告（反诉被告）武汉中环互联房地产经纪有限公司于2018年5月7日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》解除；二、被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梅帆、李兰返还交房保证金5000元；三、被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梅帆、李兰返还服务费2000元；四、原告（反诉被告）梅帆、李兰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李宏飞返还定金60000元；五、被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李宏飞返还中介服务费23000元；六、被告（反诉被告）武汉信誉家地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李宏飞返还按揭贷款服务费5280元；七、被告（反诉被告）武汉中环互联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李宏飞返还代办服务费1500元；八、驳回原告（反诉被告）梅帆、李兰的其他本诉请求；九、驳回被告（反诉原告）李宏飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取100元、反诉案件受理费减半收取1733元，共计1833元，由原告（反诉被告）梅帆、李兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一八年十一月三十日法官助理李惠书记员郑梦婷