阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初3346号原告：阳江市新塑材料科技实业有限公司。法定代表人：关德强，职务：经理。委托代理人：谭家权，广东迅恒律师事务所律师。被告：黄计云，。委托代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。原告阳江市新塑材料科技实业有限公司（以下简称新塑材料公司）与被告黄计云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新塑材料公司的委托代理人谭家权、被告黄计云的委托代理人麦国宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新塑材料公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《厂房租赁协议》；2.判令被告支付租金至返还厂房给原告日止（计至2017年7月欠租金16500元）；3.判令被告立即支付水、电费43358.50元给原告；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:原、被告分别于2016年8月31日和同年9月3日经共同协商一致，先后订立《厂房租赁协议书》两份，约定由原告将其自有厂房共2400平方米出租给被告设厂使用，月租金16500元，每月5日前支付；由被告接驳电表用电，电费按1.15元/度计费；接驳自来水用水，水费按水厂收费计收；接驳原告厂内水塔用水，水费按0.8元一方计费；租期为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。协议生效后，原告将厂房交付被告使用，被告也依约向原告缴交租金至2018年6月，缴交水电费至2018年5月。2018年7月2日，原告通知被告支付7月的租金16500元和6月的水、电费43358.50元，被告置之不理，7月6日付款期限届满时原告派人前往催交，被告仍不理睬，至今被告拖欠租金和水、电费共59858.50元。原告认为，被告拖欠租金和水、电费不付，又不搬迁出厂房并将租赁厂房返还给原告的行为损害了原告的利益，故起诉如诉称。被告黄计云辩称，第一，涉案厂房已列入国道G325改线工程城北段的征拆红线范围。拆迁单位于2018年5月20日函告我方及原告方须在2018年6月10日前完成搬迁工作，根据法律规定和厂房租赁协议约定，两份《厂房租赁协议书》已经终止，故原告主张解除《厂房租赁协议书》，没有法律及事实依据。第二，因租赁厂房已被政府征收、拆迁，租赁厂房土地归国家所有，原告也已领取了相关补偿款，且双方所签订的厂房租赁协议已经终止，故原告主张被告支付租金是没有事实及法律依据的。退一步来讲，如果该厂房所有权仍归原告，被告也是支付占用其厂房的费用，而不是租金。第三，因原告一直未能提供被告在使用其厂房期间的水、电费用账单给被告核实，因此，原告所请求的水、电费应当由双方确认后按实际产生金额支付给原告。第四，被告已向原告交付了押金33000元，该费用应当由原告返还给被告或扣减被告应当承担的费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月31日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《厂房租赁协议书》（以下称协议一），约定由原告将其所有的位于阳江市江城区XXX区XXX路新塑材料公司自有厂房（以下简称租赁厂房）租赁给被告使用，租赁厂房面积为1300平方米（东至大路边、西至小巷边、北至巷边、南至金顺公司厂巷边）；租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止；租金为12500元/月，于每月5日前支付；水费由甲方按0.8元/立方向乙方收取，电费由甲方按1.2元/度向乙方收取；乙方向甲方交付租赁保证金25000元。2016年9月3日，原告(甲方)与被告（乙方）又签订《厂房租赁协议书》（以下称协议二），约定由原告将租赁厂房租赁给被告使用，租赁厂房面积为1100平方米（东至大路边、西至小巷边、北至路边、南至雅源厂房墙边）；租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止；租金为4000元/月，于每月5日前支付；水费由甲方按0.8元/立方向乙方收取，电费由甲方按1.15元/度向乙方收取；乙方向甲方交付租赁保证金8000元。协议一和协议二均约定：租赁期间，租赁厂房因不可抗拒的原因和市政拆迁造成本协议无法履行，甲、乙双方同意终止协议，各自损失自负，双方互不承担责任。国家和地方政府所赔偿的一切费用与乙方无关，甲方向乙方收取的押金如数退还乙方。协议签订后，原告将上述租赁厂房交付给被告管理使用，被告共交付押金33000元给原告，并按每月16500元的标准支付租金至2018年6月30日。2018年5月20日，阳江市江城区城北街道办事处向黄计云发出《关于配合做好国道G325改线工程征地拆迁工作的函告》（北函告〔2018〕019号），告知黄计云涉本案的租赁厂房已列入国道G325改线工程城北段的征拆红线范围，要求黄计云于2018年6月10日前完成拆迁任务。黄计云称接到上述函告后就停止了生产经营并进行了搬迁，只是还有小部分机器占用部分厂房，并认为租赁厂房已被国家征收，所有权归国家，且原告已领取租金补偿款，其不需再向原告支付租金或占用费。原告称未签订任何拆迁协议，也未领取任何补偿费用，被告继续占用租赁厂房应支付租金。原告主张被告尚欠2018年6月份的电费43090元和水费268元，并已将结算单通过短信方式告知黄计云。对此，黄计云称需经其核实才能确认，故本院告知黄计云于庭后7日内核实，但黄计云在规定期限内没有将是否核实或核实情况告知本院。2018年8月7日，被告（被拆迁人，乙方）与阳江市江城区城北街道办事处（拆迁人，甲方）签订了《房屋拆迁补偿协议书》，双方就租赁厂房约定乙方自签订协议之日起至2018年8月27日止将房屋可动产物搬迁完毕，腾出空房，交付甲方统一拆除。因原、被告对被告是否已腾空及何时腾空租赁厂房的问题各执一词，且均未能提供确切的证据加以证实，因此，本院于2018年11月7日去函拆迁单位江城区城北街道办事处调查黄计云腾空租赁厂房的确切时间。2018年11月29日，江城区城北街道办事处复函本院，称黄计云于按照《房屋拆迁补偿协议书》的约定，于2018年8月27日腾空租赁厂房。经质证，原、被告均对《复函》不予认可。以上事实，有原告提供的营业执照副本、厂房租赁协议书两份、水电用量结算通知单、原告和被告之间往来短信、借据卡明细、房产证，被告提供的《关于配合做好国道G325改线工程征地拆迁工作的函告》、《搬迁通知》、《收据》，本院向江城区城北街道办事处调取的《房屋拆迁补偿协议书》，以及江城区城北街道办事处的《复函》等证据证实，结合本案庭审笔录，经综合分析，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的协议一和协议二，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。租赁厂房所在位置已被列入国道G325改线工程城北段的征拆红线范围，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，以及本案两份协议的第七条“租赁期间，租赁厂房因不可抗拒的原因和市政拆迁造成本协议无法履行，甲、乙双方同意终止协议，各自损失自负，双方互不承担责任”的约定，现原告请求解除本案两份《厂房租赁协议》，理据充分，本院予以准许。原、被告双方均认可被告已付清2018年6月之前的租金的事实，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告虽于2018年6月起开始搬迁，但直到2018年8月27日才腾空租赁厂房，即被告在2018年7月1日－8月27日期间仍占用租赁厂房，故现原告请求被告支付租金，本院予以支持，但应计至被告腾空租赁厂房时止，是33000元。被告辩称租赁厂房已被国家征收，所有权归国家，其不需再向原告支付租金或占用费，但原告至今未与拆迁单位签订拆迁补偿协议，租赁厂房的所有权仍归原告，故被告的上述辩解意见，理据不足，本院不予采纳。至于被告辩称其于2018年6月份已腾空租赁厂房并返还给原告，以及原告称被告至今仍占用租赁厂房未交还，均未能提供证据证实，本院均不予采纳。关于水、电费方面，原告主张被告尚欠2018年6月份水、电费共43358.50元，被告虽提出抗辩，但在规定期限内未核实欠费金额，本院采信原告主张的上述事实，原告请求被告支付尚欠水电费43358.50元，合法合理，本院予以支持。因租赁厂房所在位置被纳入城市规划建设的征收范围，这致使双方签订的租赁协议不能继续履行，属不可抗力不能履行合同，原告应将所收取的押金33000元返还给被告。被告主张以该押金抵扣其应支付给原告的款项，本院予以支持。被告尚欠的租金33000元与押金33000元相抵扣，被告不需再支付租金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告阳江市新塑料科技实业有限公司被告黄计云于2016年8月31日签订的《厂房租赁协议书》和于2016年9月3日签订的《厂房租赁协议书》；二、限被告黄计云于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费43358.50元给原告阳江市新塑料科技实业有限公司；三、驳回原告阳江市新塑料科技实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5662元，减半收取2831元（原告已预交），由原告阳江市新塑料科技实业有限公司负担950元，由被告黄计云负担1881元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 曾 杰二〇一八年十一月三十日书记员 陈泳渝《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”