浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民再3号 上诉人（原审原告）吴正辉，男，1966年11月20日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。 委托诉讼代理人解本平，浙江天富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州堡业建设有限公司，住所地浙江省杭州市江干区三堡公寓****。 法定代表人杨国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人史源，浙江金道律师事务所律师。 上诉人吴正辉因与被上诉人杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院作出的（2015）杭江民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人吴正辉上诉请求：1、撤销（2015）杭江民再字第1号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由如下：本案堡业公司曾申请再审被驳回，但原审法院依职权决定再审，再审一审过程中，金先根多次做上诉人工作，要求上诉人撤回起诉，对上诉人进行补偿，但上诉人均予以回绝。上诉人的哥哥吴金云与广业控股有限公司（以下简称广业公司）签署了《合作协议书》，约定广业公司提供资金，双方合作买房，但是从实际履行看，广业公司并未提供全部资金，不足部分均是吴金云补足，并支付给贷款银行。上诉人提供还贷存折给广业公司是为了证明上诉人按照合同约定的借款用途使用资金，而不是同其他骗取贷款的个人一样，其存折直接由广业公司控制，并由广业公司直接向存折打款。案涉房产在出售给吴金云之前，已经出售给周红芬，堡业公司已经从周红芬处收到了6000多万元的购房款。由于行情差，周红芬委托吴金云对案涉房产进行出售，吴金云将案涉房产由自己及兄弟购买，并向周红芬付清全部房款。本案是房产买卖合同纠纷，案涉房产的来源以及广业公司是否能够通过利用上诉人与被上诉人签署案涉房产的买卖合同骗取银行贷款，从而达到骗取银行资金的目的，不应是本案审查范围。因为本案的主要证据购房合同的形成过程，包括使用的公章，并不是由广业公司控制的，而是由三堡村全程参与盖章的，购房过程与广业公司没有任何关系，即使广业公司提供部分资金，上诉人也能提供资金来源的合法性依据，即合作协议书。一审法院仅根据滨江法院判决书中描述的与本案事实存在矛盾的事实来认定案涉房产合同属于合法形式掩盖非法目的，就认定属于无效合同，太过草率。一审过程中，上诉人提供的房屋买卖合同原件经过庭审质证，证明案涉房产在出售之前已经出售给周红芬，对于如何从周红芬手中购买房产的过程提供了合作协议书、协议书、委托协议书进行佐证，可见，上诉人购买案涉房产的意思表示是真实的。上诉人根据与被上诉人之间签署的房屋买卖合同，向被上诉人主张交付房产，该合同为双方当事人真实的意思表示，且被上诉人已经收到全部购房款项。由于被上诉人公司内部管理不严，自己的法定代表人违法犯罪行为导致购房款项被挪用无法追回，却将责任推给上诉人，尤其是滨江法院的刑事判决书中也没有将上诉人列为被告人，没有证据证明上诉人签订案涉房产买卖合同存在骗取银行贷款的主观故意,也没有证据证明上诉人与广业公司存在合谋骗取银行贷款的意思联络，仅依据刑事判决中的一段描述，就认定上诉人与被上诉人签署的合同无效，上诉人的合法权益没有得到保护。请求二审支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人堡业公司答辩称,（2014）杭滨刑初字第182号刑事判决证明上诉人系广业公司因资金紧张为骗取银行贷款而通过广业公司代为支付购房首付款，签订虚假房屋转让合同、夸大收入或伪造收入证明等方式向杭州联合农村合作银行上塘支行（以下简称上塘支行）申请取得保证贷款，后由广业公司代为支付每月按揭贷款。上诉人在庭审中也承认未支付首付款及按揭贷款的事实。上诉人与堡业公司签订的《房屋转让合同》真实目的是为了骗取银行贷款，该行为属于合同法第52条第三款规定的以合法形式掩盖非法目的的无效合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 吴正辉向原审法院起诉请求：1、判令堡业公司向吴正辉支付所购买的东方大厦A幢27层2710、2711、2712、2713、2714、2715、2716、2717室房屋；2、判令堡业公司支付违约金3427057元（2011年4月1日至2013年3月20日，暂计至2013年3月20日，之后的违约金请求按照约定的标准计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由堡业公司承担。 原审认定的事实：2009年11月15日，堡业公司（出让人）与吴正辉（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢27层2710、2711、2712、2713、2714、2715、2716、2717室房屋出让给吴正辉。双方约定：房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积为660.30平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为15586.04元，总价款为10291464元，受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10％，计人民币1029146元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.73％，金额为4191464元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2％向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函[2008]183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）…...。广业公司为上述合同的见证人。 合同签订后，吴正辉向堡业公司支付了房款共计为10291464元。房屋建成后，2012年7月份，因存在工程款纠纷，施工单位浙江中强建工集团有限公司向杭州市中级人民法院申请财产保全，查封了东方大厦A幢楼。2012年11月14日，三堡东方大厦商业办公综合楼及建材超市经杭州市规划局审核，已具备竣工规划确认条件。2013年5月15日，因堡业公司并未按约交付房屋，吴正辉向原审法院起诉。 另查明，2007年12月28日，杭州三堡股份经济合作社（甲方）与上海物美商业投资发展有限公司（乙方）签订租赁合同一份，将三堡东方大厦的一层至三层出租给乙方，约定：租赁期限为20年，初步定为自2010年7月1日至2030年6月30日止；双方确定的租赁房屋交付日暂定为2010年6月30日；本合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为1.30元/平方米/天（前三年含第一年免租期）。以后每三年环比递增5％，即第四、五、六年为1.365元/平方米/天，以此类推。 原审法院认为，原审原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第八条约定，堡业公司应在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付受让人使用，但堡业公司并未履行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，逾期违约金按已交付房屋价款万分之二计算，超过90日后按已交付房屋价款万分之五计算。若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失10291464*5÷10000÷660.30约等于7.79元/平方米/天。现堡业公司延期交房已约两年，若按合同约定计算违约金，则堡业公司应承担的违约金明显高于吴正辉的实际损失，故堡业公司请求降低违约金，符合法律规定，该院予以支持。原审原、被告明知案涉房屋尚未建成、未领取权属证书而进行买卖，违反了有关房地产管理法，均应承担由此造成的风险。因此，对于堡业公司应支付的延期交房违约金，该院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年4月1日起至2013年7月18日止堡业公司应支付的延期交房违约金为10291464×1÷10000×840约等于864483元。因案涉房屋处于司法查封状态，堡业公司的交房义务法律上不能履行，故该院对吴正辉提出的请求堡业公司交房的诉讼请求不予支持。又因堡业公司将来能否交付房屋尚不能确定，故吴正辉提出的关于2013年7月18日后的延期交房违约金应由其待堡业公司能否交房明确后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定，判决：一、杭州堡业建设有限公司于本判决生效后十日内支付吴正辉从2011年4月1日起至2013年7月18日止的延期交房违约金人民币864483元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟履行期间的债务利息。二、驳回吴正辉的其他诉讼请求。 原审再审查明的事实：（2014）杭滨刑初字第182号刑事判决书系公诉机关杭州市滨江区人民检察院指控被告单位浙江省广业钢铁实业有限公司、被告单位杭州市重特钢铁材料有限公司、被告单位广业公司、被告人金某、被告人陆某、被告人徐某骗取贷款罪、票据承兑罪。该判决书第28页确认的广业公司骗取贷款事实部分，载明：2007年4月，广业公司与三堡经济合作社成立堡业公司开发东方大厦项目。2009年3月，上塘支行对堡业公司东方大厦项目按揭授信人民币4亿元，由广业公司提供担保。为解决广业公司资金紧张局面，被告人金先根利用广业公司实际管理堡业公司东方大厦项目的便利条件，于2010年初至2012年初，先后以投资买房、挂名购房等名义找来叶惠仙、许训建、王伟兵、梁珍香、金云岳、蔡丽芳、金林军、叶兴初、颜帮波、潘友清、何祥林、叶萍英、杨益明、张珊珊、林小平、吴玉修、王群、吴正辉、吴金云、吴云生等20人，由广业公司代为支付购房首付款，后以签订虚假房屋转让合同、夸大收入或伪造收入证明等方式向上塘支行申请取得保证贷款共计人民币13125万元（缴存其中15人贷款总额9625万元20％的保证金1925万元），后由广业公司代为支付每月按揭还款。上述贷款经堡业公司账户转入广业公司账户，先后用于金先根控制下各企业使用。截至2012年6月，广业公司因资金链断裂无力偿还上述贷款，至案发时，广业公司尚有骗取的贷款本金人民币11737万元逾期未还。2013年8月1日，被告人金某、陆某、徐某被抓获归案。被告人陆某到案后检举了他人犯罪事实，并经查证属实。杭州市滨江区人民法院审理期间，各被告单位均已通过“以资抵债”方式清偿了所涉相关银行的债务，并均已取得银行谅解。该刑事判决已生效。 原审法院再审认为，根据已生效的刑事判决查明的事实，吴正辉、吴金云、吴云生等人均系广业公司因资金紧张为骗取银行贷款而通过由广业公司代为支付购房首付款，签订虚假房屋转让合同、夸大收入或伪造收入证明等方式向上塘支行申请取得保证贷款，后由广业公司代为支付每月按揭还款。上述贷款经堡业公司账户转入广业公司账户，先后用于金先根控制下各企业使用。吴正辉亦在庭审中承认其并无资金直接用以支付首付款及每月按揭款，首付款及每月按揭还款均由广业公司支付，还款事宜都由广业公司财务统一管理。吴正辉虽然辩称其兄弟吴金云与广业公司签订合作协议书，且所有款项均由吴金云向广业公司出具借条。但原审法院再审认为，首付款及每月按揭款的归还都由广业公司支付管理，这一行为同一般人购房的情况完全不同，同刑事判决书所认定的以虚假合同形式骗取银行贷款的事实则能相印证。因此对吴正辉关于其兄弟吴金云与广业公司合作购买案涉房屋牟利的解释不予采信。合同法第五十二条第三款规定以合法形式掩盖非法目的的合同无效。吴正辉与堡业公司签订的《房屋买卖合同》系原堡业公司的实际控制人广业公司为骗取银行贷款而签订的虚假合同，系无效合同。吴正辉以此合同约定的权利义务起诉堡业公司要求其交付房屋、支付迟延交房的违约金，没有法律和事实依据，其诉讼请求应予驳回。综上所述，依据再审查明的事实，原审判决认定的事实有误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销（2013）杭江民初第652号民事判决；二、驳回原审原告吴正辉的诉讼请求。原审案件受理费人民币34216元，由原审原告吴正辉负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审再审查明的事实一致，对原审再审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人吴正辉是依据其与堡业公司签订的《房屋转让合同》起诉堡业公司要求履行合同交付房屋并承担违约责任，现上诉提出其是向周红芬购买案涉房屋并向周红芬付清全部房款，与本案事实不符，不予采信。上诉人上诉时又主张上诉人是按照其哥哥吴金云与广业公司签署的《合作协议书》来履行，但本案审理的是上诉人与堡业公司因房屋转让引起的纠纷，至于吴金云与广业公司签署的《合作协议书》是否有效、是否能履行等问题引发的法律关系与本案不是一个法律关系，不是本案审理范围。广业公司当时实际管理堡业公司东方大厦项目，利用吴正辉与其签订的《房屋转让合同》，并代为吴正辉支付案涉房屋的首付款及按揭贷款，通过夸大收入或伪造证明等方式，以购房作为借款用途，骗取上塘支行的银行贷款。纵观前述整个骗贷过程，广业公司与吴正辉签订《房屋转让合同》的目的就是为实现骗取上塘支行银行贷款的犯罪目的，因此案涉的《房屋转让合同》属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。即使吴正辉本人不存在与广业公司合谋骗取银行贷款的故意，也不影响认定《房屋转让合同》无效。吴正辉以无效的《房屋转让合同》主张继续履行合同交付房屋并要求堡业公司承担违约责任没有事实与法律依据，再审一审判决驳回吴正辉的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人吴正辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34216元，由上诉人吴正辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨逸强 审判员  寿俊峰 审判员  寿凯迎 二〇一八年三月二十三日 书记员  胡 丁 ??? ??1?