山西省绛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0826民初829号 原告：何志勇，男，1974年3月1日出生，汉族，福建省莆田市。 委托诉讼代理人：李存社，男，陕西新纪律师事务所律师。 被告：山西宇丰房地产开发有限公司，住所地绛县古绛镇厢城街东端。 法定代表人：梁彬生，总经理。 委托诉讼代理人：常宝平，男，山西欣哲律师事务所律师。 原告何志勇与被告山西宇丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何志勇及委托诉讼代理人李存社、被告山西宇丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常宝平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何志勇向本院提出诉讼请求：1、被告将办理宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号的房屋所有权登记所需资料报产权登记机关，办理房屋产权证并交付原告；2、被告支付原告违约金1279.79元；3、本案受理费由被告承担。事实与理由:2014年10月20日，原告何志勇与被告山西宇丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于绛县宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号房屋一套，房屋总价为259557元，该合同第十五条约定：被告应在商品房交付使用后180日内为原告办理房产登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告应按已付购房款的0.5%向原告支付违约金。当日，原告与被告办理付款手续，被告向原告出具259557元房款收款收据。至今，被告未按合同约定为原告办理房产登记，也未支付违约金1297.79元。双方协商未果故诉至法院。 被告山西宇丰房地产开发有限公司辩称：1、原告的起诉没有真实的证据，其用于起诉的合同收据是伪造的，被告从未与原告签订过商品房买卖合同，也未收取过原告的房款，原告涉嫌虚假诉讼。涉案房屋是案外人周静在答辩人公司工作期间，承揽被告公司的业务，被告公司于2011年8月18日将本案所涉的9号楼2单元601室抵顶给案外人周静。2013年年底，周静为原告承揽工程，原告向周静支付了30万元的工程介绍费，因介绍的工程未实施，原告多次向周静索要30万元，周静与原告签订了两份还款协议，承诺分期归还原告款项，因未按期偿还，在被答辩人逼迫情形下，为了拖延时间，周静利用其在被告公司做销售员之际存留的空白合同伪造了一份商品房买卖合同和购房收据交给了原告做抵押，合同空白处内容均为周静自己填写。原告与案外人周静形成的是借贷法律关系，原告与被告之间并无房屋买卖关系。2、从程序上讲，本案假如商品房买卖合同成立，但双方约定解决纠纷的方式是仲裁，而不是诉讼，法院应当驳回被答辩人的起诉。 原告何志勇围绕诉讼请求提交证据如下：第一组证据：商品房买卖合同一份、证明2014年10月20日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于绛县宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号房屋一套，房屋总价为259557元，该合同第十五条约定：被告应在商品房交付使用后180日内为原告办理房产登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告应按已付购房款的0.5%向原告支付违约金。第二组证据:收据一份，证明2014年10月20日，原告与被告办理付款手续，被告向原告出具259557元房款收款收据。第三组证据:山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书一份、手机银行转账截图一份，证明2018年9月16日原告提出司法鉴定，原告与被告商品房买卖合同上和收据上的公章均是真实的，被告应履行与原告的商品房买卖合同，山西警察学院作鉴定时由原告手机转账支付7500元的鉴定费。 被告山西宇丰房地产开发有限公司质证认为：对第一组证据真实性无异议，但是合同中的公章和法人名章是案外人周静在担任宇丰房地产销售员的过程中利用空白盖有公章和名章的合同书自行书写的合同，然后由原告签字；对第二组证据收据上的财务章的真实性有异议，财务章是案外人周静私刻的；对第三组证据公章和法人名章的鉴定无异议，对财务章的鉴定结果有异议，是案外人周静私刻的。 本院对原告何志勇提交的证据认定如下：对原告提交的第一组证据被告宇丰房地产开发有限公司对真实性无异议，本院对该组证据予以确认；对第二组证据被告宇丰房地产开发有限公司对财务章的真实性有异议，但是根据鉴定意见财务章是真实的，被告也没有提交反驳证据，故本院对该组证据予以确认；对第三组证据被告宇丰房地产开发有限公司对财务章的真实性有异议，但没有提交反驳证据，故本院对该组证据予以确认。 被告宇丰房地产开发有限公司提交证据如下:当庭提交第一组证据:收据二份,证明2011年8月18日周静购买了本案所涉房屋宇丰9号楼2单元601室，房款232154元，契税3482元，维修基金4643元，房产证费67元，被告公司与周静之间存在商品房买卖合同关系；第二组证据手机:转账记录一份、银行明细一份，证明原告何志勇和周静之间存在债权债务关系，原告是做房地产开发的，通过周静承揽了项目于2013年11月18日、2014年1月12日分两次给周静账户转款30万元，因项目无法开工故原告一直向周静催要介绍费，该30万元周静已经陆续支付完毕，通过手机可以显示的共23万，银行流水可以显示30万元。证人周静出庭作证证明我是2007年开始在被告公司做房屋销售员，2014年10月20日仍在被告公司做兼职销售。我因为给何志勇介绍绛县紫金山路的工程项目有了联系，何志勇分两次向我支付了30万元的工程介绍费，因项目没有开始实施，何志勇让我偿还该30万元，因当时我无力偿还，何志勇多次找我，我分两次给何志勇签订了两份借款协议，同时出具了两份借据，并将房屋钥匙也给了何志勇。根据借款协议上约定的还款时间我还是未能偿还，何志勇便提出用该房屋作为抵押，当时我是公司的员工，便用手中留存的空白合同填写了一份交给何志勇，合同上的公章和法人名章是原本就盖好的，收据是我自己购买的，收据上的公章是我私刻后加盖的，上面的内容是我随意填写的。在2016年我将该30万元偿还完毕，因时间较长根据约定的利息目前与何志勇还没有谈妥。 原告何志勇质证认为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该收据为2011年出具，可以证明案外人周静2014年将买受人合法变更为原告何志勇，证明不了原、被告之间的商品房买卖合同无效；对第二组证据证明目的有异议，证明不了原、被告之间的买卖合同无效，可以证明案外人与原告之间的关系，但是与本案无关。 本院对被告山西宇丰房地产开发有限公司提交的证据认定如下：对第一组证据原告对真实性和合法性无异议，本院予以确认；对第二组证据手机转账记录和银行流水是案外人和原告之间的法律关系，和本案无关联性，本院不予确认。对证人证言因没有相应的其他证据予以佐证，且其陈述与鉴定结论不符，本院认为鉴定结论的证明力大于证人证言，故对其证明效力不予认定。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定法律事实如下：2011年8月18日，被告山西宇丰房地产开发有限公司将位于绛县宇丰东城天韵9幢楼2单元601室的房屋出卖给案外人周静，双方签订了商品房买卖合同，双方约定用被告山西宇丰房地产开发有限公司欠案外人周静的工资抵顶房款，并于同日给案外人周静出具了房款232154元的房款收据一张和契税3482元、维修基金4643元、房产证费867元的收据一张。 因案外人周静和原告何志勇之间存在债务纠纷，案外人周静和原告何志勇到被告山西宇丰房地产开发有限公司将其于2011年8月18日购买的位于绛县宇丰东城天韵9幢楼2单元601室的房屋变更到原告何志勇的名下，由何志勇和被告山西宇丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定买受人何志勇购买绛县宇丰东城天韵9幢楼2单元601室的房屋，商品房的性质为住宅属砖混结构，建筑面积109.61平方米。计价方式按照建筑面积计算，单价为每平方米2368元，总金额为259557元，付款方式为一次性付清。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。被告山西宇丰房地产开发有限公司于2014年10月20日重新出具了259557元的收据一张。后原告何志勇因办理房屋权属登记找被告山西宇丰房地产开发有限公司要求其向产权机关提供相关材料，被告山西宇丰房地产开发有限公司不予配合，致使原告至今未能取得房屋产权证书。原告何志勇因此诉至法院。 在本院第一次庭审中，被告宇丰房地产开发有限公司对商品房买卖合同中的公章和法人名章以及房款收据上财务专用章的真实性提出异议，原告何志勇向法院申请司法鉴定，本院委托运城市中级人民法院指定山西警察学院司法鉴定中心对商品房买卖合同中山西宇丰房地产开发有限公司的公章、法人梁彬生的名章以及2014年10月20日山西宇丰房地产开发有限公司的财务专用章的真实性进行鉴定。山西警察学院司法鉴定中心于2018年11月7日作出了警院司鉴中心【2018】文鉴字第635号鉴定意见书认定商品房买卖合同中山西宇丰房地产开发有限公司的公章和被告提供的同一时期的其他商品房买卖合同中的公章系同一枚印章盖印形成，梁彬生的印章与被告山西宇丰房地产开发有限公司提供的同一时期的其他商品房买卖合同中梁彬生的印章系同一枚印章盖印形成，山西宇丰房地产开发有限公司财务专用章与被告山西宇丰房地产开发有限公司提供的同一时期的其他收据中的宇丰房地产开发有限公司的财务专用章系同一枚印章盖印形成。原告为此花支鉴定费7500元。 2007年9月份，案外人周静开始在被告宇丰房地产开发有限公司做销售员。至2014年10月20日仍在被告公司做兼职销售。 本院认为：原告何志勇与被告宇丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，真实有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同的约定全面的履行各自的义务。被告山西宇丰房地产开发有限公司辩称原告何志勇与被告山西宇丰房地产开发有限公司之间并无房屋买卖关系，被告山西宇丰房地产开发有限公司从未与原告何志勇签订过商品房买卖合同，也未收取过原告的房款，涉案的《商品房买卖合同》是案外人周静在被告宇丰房地产开发有限公司工作期间利用担任销售员之际存留的空白合同伪造了《商品房买卖合同》和购房收据。根据《民法总则》第一百七十条第一款规定执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中案外人周静作为被告宇丰房地产开发有限公司的房屋销售人员，代表公司和不特定的买受人签订房屋买卖合同是其职权范围内的事项。因此案外人周静代表被告山西宇丰房地产开发有限公司与原告何志勇签订的房屋买卖合同的法律后果，应当由被告山西宇丰房地产开发有限公司承担。 关于购房款的问题，被告山西宇丰房地产开发有限公司于2011年8月18将涉案房屋出卖给了案外人周静，并交付其使用。后因案外人周静和原告何志勇之间存在其他债务纠纷，故约定将该房屋直接变更给原告何志勇，因此涉案购房款视为已经支付。案外人周静于2014年10月20日将《商品房买卖合同》的买受人和房款收据上的交款单位直接变更到原告何志勇名下，并在商品房买卖合同上加盖山西宇丰房地产开发有限公司的公章、法人梁彬生的名章，在收款收据上加盖宇丰房地产开发有限公司的财务章，因此周静行为的后果直接约束山西宇丰房地产开发有限公司和何志勇。 根据原告何志勇与被告山西宇丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。被告宇丰房地产开发有限公司在和原告何志勇签订《商品房买卖合同》后案外人周静已经将房屋的钥匙交给原告何志勇，因此被告山西宇丰房地产开发有限公司至今未将办理权属登记需要的由其提供的资料报产权机关备案已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。因此对原告何志勇要求被告将办理宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号的房屋所有权登记所需资料报产权登记机关的诉讼请求以及要求被告支付违约金1279.79元的诉讼请求，本院予以支持。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方当事人共同申请，故对原告何志勇要求被告办理房屋产权证后交付原告的诉讼请求，在事实上无法实现，故本院不予支持。原告可以要求被告将办理宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号的房屋所有权登记所需资料报产权登记机关时协助原告办理不动产登记。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，判决如下： 一、被告山西宇丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将办理宇丰东城天韵小区9幢楼2单元601号的房屋所有权登记所需资料报产权登记机关并协助原告办理不动产登记； 二、被告山西宇丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告何志勇支付违约金1279.79元； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告山西宇丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审 判 长 张磊审判员柴婧婧 人民陪审员 赵   惠   霞 二〇一八年十一月二十八日 书 记 员 赵   煜   杰