北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终779号上诉人（原审被告、反诉原告）：高某，男，1951年11月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李春华，北京市中淇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：田某，女，1953年9月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李春华，北京市中淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许某，男，1980年2月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张某（许某之妻），1984年5月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高晓阳，北京市万腾律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：马燕凯，1994年11月2日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人高某、田某因与被上诉人许某、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初34084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高某及其与上诉人田某的共同委托诉讼代理人李春华，被上诉人许某及其委托诉讼代理人张某、高晓阳，被上诉人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某、田某上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第四项；2.许某按总房款的20%向高某、田某支付违约金80万元；3.诉讼费由许某、我爱我家公司承担。事实和理由：1.许某违反合同附随义务，属违约在先，应承担80万元的违约责任。根据双方签订的履约服务合同即补充协议第三条的规定，网签之后过户前2日，支付全部房款，本案中2016年4月21日进行了网签，至此许某就应开始履行付款义务，因双方未约定是先去银行办理监管协议，设立监管账号，还是先去交纳税款，所以发生争议，根据《合同法》关于附随义务的规定，应先办理银行监管协议，但许某和我爱我家公司迟迟不予办理，属于违约在先；2.高某、田某要求先办理银行监管协议，是行使后履行抗辩权，不应承担违约责任；3.我爱我家公司未如实告知相关义务，虚构装修协议，逃避应缴税款，且没有公正履行居间义务，应承担责任。许某辩称，同意一审判决，不同意高某、田某的上诉请求。我爱我家公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决对于违约责任的认定。许某向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同）；2.要求高某和田某返还定金10万元及每日万分之五的违约金；3.要求高某和田某按照总房价款20％支付违约金80万元；4.要求高某和田某支付中介服务费64800元；5.要求高某和田某支付律师费6万元；6.要求高某和田某配合办理注销网签手续。2016年8月9日，许某提交变更诉讼请求申请书，要求继续履行合同及补充协议，并要求高某和田某协助办理房屋权属转移登记手续，将北京市朝阳区××1801号房屋（以下简称1801号房屋）过户至许某名下，同时要求高某和田某支付违约金80万元，承担律师费6万元。2016年8月26日，许某提交增加诉讼请求申请书，增加要求高某和田某于付清房款后1日内交付房屋，如逾期每日按购房总价款的万分之五支付违约金；要求高某和田某按照200万元合同价款配合办理缴税手续；要求高某和田某支付律师费10万元；要求高某和田某于房屋过户之日起十日内将户口迁出1801号房屋，逾期未迁出按房屋总价款10％支付违约金40万元；要求高某和田某自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止按每月9000元的标准支付房屋租金。2017年9月27日，许某再次变更诉讼请求：1.要求高某和田某继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续，将1801号房屋所有权转移登记到许某名下；2.要求高某和田某支付违约金80万元；3.要求高某和田某承担房屋交付之日前的物业费、供暖费等费用。4.要求高某和田某在房屋所有权转移登记之日起十日内将户口迁出，否则按照总房款的10％支付违约金40万元。5.要求高某和田某按照每月9000元的标准支付自2016年7月1日至房屋过户之日止的租金。6.诉讼费由高某和田某承担。事实与理由：2016年3月4日，经我爱我家公司介绍，许某与高某签订合同及补充协议，约定由许某购买高某和田某共有的1801号房屋，许某于合同签订当日支付高某定金10万元，第二笔款项390万元于网签后、过户前2日以资金存管方式划转。2016年3月7日，高某妻子田某出具同意出售1801号房屋声明书。之后，我爱我家公司多次催促高某和田某办理央产房上市审批及上市出售许可手续，并配合缴纳税费，但高某以各种理由拖延，并要求许某提前将390万元房款直接支付至其账户，而且单方面要求将网签合同约定的房价款改为400万元才肯继续履约，如不满足其提出的条件即要求解除合同。许某已将自己原有房屋出售，因高某和田某拒绝履约，导致许某及家人无家可归，只得暂住父母家中。因此，许某诉至法院，以维护合法权益。高某、田某反诉请求：1.要求确认双方于2016年3月4日签订的合同及补充协议已经解除；2.要求许某按照总房价款的20%向高某和田某支付违约金80万元；3.要求许某承担诉讼费用。事实与理由：2016年3月4日，经我爱我家公司居间服务，高某与许某签订合同，同时签订了存量房屋交易结算资金自行划拨声明，之后又陆续签订三份补充协议。合同签订后，高某将田某出具的同意出售声明书、自朝阳区不动产登记事务中心调取的购房买卖契约，以及户口本、身份证、结婚证复印件交给我爱我家公司工作人员，以办理央产房上市手续。2016年4月21日，许某及我爱我家公司未经高某和田某同意，且在高某和田某不在场的情况下，擅自办理了网签，并将房屋成交价款400万元变为200万元。许某及我爱我家公司的行为违反了税法的相关规定，具有逃税嫌疑。高某与许某、我爱我家公司交涉，均不予答复。2016年5月12日，高某向许某邮寄了解除合同通知书，要求其在三日内付清全部房款，并将网签合同总价改为400万元。时至今日，许某既未付清全部房款，又未变更网签合同总价。2016年8月2日，许某向高某发出解除合同通知书，高某对此不持异议。至此，双方所签合同已经解除。一审法院认定事实：2016年3月4日，高某与许某签订合同。合同主要内容是，高某将建筑面积79.29平方米的1801号房屋出售给许某。房屋成交总价400万元，许某于合同签订当日向高某支付定金10万元，拟贷款120万元，剩余270万元购房款于网签后、过户前2日以资金存管方式支付。高某应当在领取全部房款后1日内将房屋交付许某。本次交易应缴纳的税费由许某承担。双方最晚于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方未履行合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按照房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任；如构成合同解除情形的适用合同解除条款约定。双方就合同解除条款约定，如高某依照本合同的约定单方面解除合同，应当以书面方式进行，本合同自高某向许某发出的书面通知到达之日起自动解除，许某应按成交总价的20％向高某承担违约责任。合同解除后，许某须配合高某办理注销网上签约手续。如许某依照本合同约定单方面解除合同，应以书面方式进行，本合同自许某向高某发出书面通知到达之日起自动解除，高某应于5个工作日内将已收取的款项返还许某，并按照房屋成交总价的20％向许某支付违约金。解除合同后，高某须配合许某办理注销网签手续。当日，高某与许某签署装修补充协议，约定高某出售给许某的房屋交易总价为400万元，包含房屋配套设施折价款200万元、房屋价款200万元。如许某未支付上述款项，高某有权追究许某的违约责任。双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。2016年3月4日，高某与许某、我爱我家公司还签订两份补充协议，一份居间服务合同和一份履约服务合同。其中一份补充协议约定，双方同意高某最迟在2016年4月10日之前办理完毕央产房上市出售许可，因高某个人原因导致的未能按约定办理完央产房上市审批手续，高某需按合同约定的房屋总价款的20％承担违约责任；如因国家政策导致央产房上市无法办理，三方免责，各自返还对方资料及钱款。由于许某原因导致合同未能按照原约定履行完毕，双方同意延期至2016年6月30日。如延期仍未履行完毕，任何一方均有权以书面形式通知违约方解除合同。任何一方违反补充协议约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金。另一份补充协议约定，由于高某个人原因，经双方友好协商同意将合同约定的付款方式变更为全款支付，许某于网签后过户前2日以资金存管方式一次向高某支付除定金之外的390万元。居间服务合同对居间服务确认、权利义务及违约责任等进行了约定，其中在权利义务条款中约定，买卖双方共同授权我爱我家公司办理房屋核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续，买卖双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向我爱我家公司出具书面告知书，且因此导致我爱我家公司不能履行授权事项，我爱我家公司不承担任何责任。买卖双方认可网签合同价格以合同成交价为准，双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。上述合同及补充协议签署当日，许某支付高某定金10万元。2016年3月7日，高某配偶田某出具“同意出售声明书”，同意出售1801号房屋。之后，双方发生争议，高某于2016年5月12日向许某、我爱我家公司发出解除合同通知，提出双方签订的合同已于2016年4月21日完成网签，限许某三日内将390万元购房款汇到高某建设银行卡号尾号1357账户，并限许某、我爱我家公司三日内将网签合同房款总额改为400万元。如逾期，双方签订的合同及补充协议全部解除。2016年6月3日，许某向高某和田某发送解除合同通知书，指出高某未依约办理央产房上市审批手续、未协助办理缴纳税款、改变资金存管付款方式，并要求提前支付购房款以及改变网签合同价款等违约行为，无法实现合同目的，提出解除合同，同时要求高某和田某退还定金10万元，支付违约金80万元，并承担服务费用64800元。一审法院认为，许某与高某签订的合同及装修补充协议以及许某、高某、我爱我家公司签订的补充协议、居间服务合同、履约服务合同等，系各方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的问题，买卖双方均认为对方构成违约，并向对方发送解除合同通知书，要求解除合同。无论哪方违约，各自向对方发送解除合同通知，即表明双方对合同解除达成一致。许某虽然有权依法变更诉讼请求，但并不表明其主张成立。许某要求继续履行合同，没有事实与法律依据，法院不予支持，并确认双方所签合同已经解除。关于违约责任问题，从高某发送给许某的解除合同通知内容来看，高某提出两点要求，一是限许某三日内将390万元购房款汇到其建设银行卡号尾号1357账户；二是限许某、我爱我家公司三日内将网签合同房款总额改为400万元。关于高某第一点要求，双方在补充协议中明确约定，许某于网签后过户前2日以资金存管方式一次向高某支付除定金之外的390万元，该约定明确了支付剩余房款的方式是资金存管，高某要求许某将剩余房款直接支付其银行账户，显然有悖约定。关于网签购房价款数额问题，根据居间服务合同约定，买卖双方共同授权我爱我家公司办理房屋核验、网签以及资金监管、资金存管等手续，买卖双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向我爱我家公司出具书面告知书。我爱我家公司办理网签手续，系依授权履行服务义务，且高某并未就授权事项向我爱我家公司提交终止或中止的书面告知，高某主张我爱我家公司擅自办理网签手续，没有事实依据。关于网签合同价款数额，法院认为，我爱我家公司虽然在网签合同中未将房屋配套设施价款列入购房总价款中，但高某应获得的400万元房屋成交总价并未因此发生改变，其个人利益未因此受到损害。因此，高某上述主张显然不符合合同及补充协议约定，其行为构成违约，应向许某承担相应的违约责任。许某要求高某支付违约金80万元，符合事实及法律规定，法院予以支持。许某其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。高某要求许某支付违约金之反诉请求，亦无事实与法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、确认许某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议和装修补充协议已经解除；二、高某和田某于判决生效之日起十日内支付许某违约金八十万元；三、驳回许某其他诉讼请求。四、驳回高某和田某其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，高某、田某提交如下证据：证据一、短信记录，证明网签过后下一步应该办理银行监管协议，高某、田某多次催促许某和我爱我家公司，但对方迟迟不办理，许某应先办理资金托管，高某、田某再缴纳税款。证据二、2016年3月4日的补充协议复印件一份，该协议未盖我爱我家公司的公章。证明一审提交的盖章的补充协议内容被变动了。对上述证据，许某质证意见为：证据一是高某、田某和我爱我家公司业务员沟通的，真实性不能确认，证明目的也不认可。证据二补充协议在签完后就拿去盖章，许某手中也没有，且两份合同内容没有不同。我爱我家公司质证意见为：证据一短信记录内容存在删减，无法确认，证明目的不认可。证据二没有公司的公章也没有骑缝章，真实性无法核实，证明目的不认可。本院认为证据一显示内容不能反映高某、田某主张的证明目的，证据二补充协议与一审提交的盖有我爱我家公司公章的补充协议虽然在格式和个别表述上略有不同，但主要内容一致，且该份证据系复印件真实性无法核实，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、许某未办理资金存管是否构成违约；二、高某2016年5月12日发出的解除合同通知是否构成违约。关于焦点一、根据当事人各方签订的补充协议以及合同签订后各方的磋商经过，可以确定许某向高某、田某支付剩余房款的方式是以资金存管方式一次性支付，支付时间为网签后，过户前2日，故许某只要在上述期限内以资金存管方式支付剩余房款，就符合合同约定。高某、田某主张许某在网签后就应当开始履行付款义务，没有事实和法律依据，本院不予支持，许某在履行合同过程中不存在违约行为。关于焦点二，高某于2016年5月12日发出解除合同通知，要求许某在三日内将剩余房款直接汇至高某的银行账户，该要求与合同约定的履行方式和期限不符，属于单方改变合同主要内容，高某要求许某按此内容履行并表示若限期不履行即解除合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。此外，双方在装修款补充协议中约定涉案房屋交易总价款为400万元，其中房屋的合同价格为200万元，故高某要求将网签合同的房款总额改为400万元亦没有依据。综上所述，高某、田某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由高某、田某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李淼代理审判员  徐晨代理审判员  陈茜二〇一八年三月十四日法官 助理  田晔书 记 员  胡潇