广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初85号原告：邓树田，男，1982年4月12日出生，汉族，住罗定市。原告：伍锦萍，女，1990年3月8日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被告：云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。统一社会信用代码：914453816771037810。法定代表人：肖志均，总经理。委托诉讼代理人:彭志威，该公司员工。原告邓树田、伍锦萍与被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨仕通，被告创宇公司的委托诉讼代理人彭志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓树田、伍锦萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金33051.78元（以378646元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是37.86元/天，从2015年1月3日计算到2017年5月25日，共873日）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买xx小区的房屋。合同约定被告必须在2012年11月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并在交房后180日内办证。此外，合同还对违约方式、违约责任等做了约定。合同签订后，被告在2013年11月9日将房屋交付给原告。但是，被告直到2017年5月25日才为原告办理了房产证。根据合同的约定，被告应需支付原告逾期办证违约金。为此，根据《民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提出诉讼，请求法院判如所请。被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》出台后，要求被告补充提供授权委托书等材料，在《不动产登记暂行条例》出台前是不需要提供的。因此，本案纠纷产生是属于情势变更的原因。被告根据罗定市房管局的要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请原告前来签名办理授权委托书，但原告未能及时履行办理相关授权委托书的义务。二、被告逾期办证行为是因原告未能及时提交完整办证材料导致的，办证期限应该相应顺延。本案中，罗定市房管局按规定要求办理产权登记必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。原告必须向我司提供查档证明才能缴纳契税，完税证明属于办证的必须材料，而查档证明有效期仅有30天。完整的办证材料为：商品房权属证明书、申请书、身份证复印件、情况说明、营业执照复印件、委托书、完税凭证、测绘报告复件、买卖合同、询问表、宗地图、土地证复件。被告在知悉上述情况下，已经电话和邮寄书面通知原告前来提供完整的办证材料，但原告置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理不动产权证书的完整材料。从而应当认定迟延办证的原因在于原告。双方签订的《附件四：合同补充协议》载明：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）……出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；……”依据授权委托书签订的日期2017年5月5日及完税证明得出原告当时没有把完整的办证材料提供给被告，因此而造成的办证延误。所以其过错责任应当由原告承担，办理不动产权证书的期限应该相应顺延。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。四、诉讼费应当由原告自行承担。五、逾期办证对原告并没有造成实质性的损失。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，逾期办证是原告本身造成的，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告创宇公司是XX小区的房地产开发商。2011年5月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX小区XX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为378646元。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：1、……2、……3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《附件四：合同补充协议》第四条对《商品房买卖合同》第十五条补充约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。合同签订后，原告按约定向被告支付完全额购房款。原告于2013年11月9日办理了收楼手续。被告于2017年4月13日替原告缴纳了契税，于2017年5月25日为原告办妥了不动产权证书。另查明：被告在庭审中出示了税收缴款书、委托书、罗定房管局收件收据（回执）（上述证据为被告向本院申请调取的证据），拟证实原告于2017年才提供完整的办证材料。针对上述证据，原告提出税收缴款书说明被告没有按时交纳契税导致逾期办证；而委托书的日期跟回执上的日期都一一对应，是被告的员工在办证当天才填写的。根据委托书和罗定房管局收件收据（回执）记载，被告于2017年5月5日才向罗定市不动产登记局递交房屋所有权转移登记的资料，委托书的落款日期是2017年5月5日。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款支付凭证、办证和契税费用支付凭证、业主收楼资料、不动产权证书、罗定房管局收件收据（回执）、民事判决书以及本案调取的税收缴款书、授权委托书、收件回执、庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、被告应否承担逾期办证的违约责任？二、原告的起诉是否超过诉讼时效？关于第一个焦点，被告认为是《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动，导致其未能按合同约定办证，属于情势变更。本案原告于2013年11月9日办理了收楼手续，根据双方的合同约定，被告须在商品房交付使用后的180日内（即2013年11月9日至2014年5月8日期间）办理房屋产权转移登记手续，为原告办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（2014年5月9日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行，即在《不动产登记暂行条例》实施前，被告的逾期办证违约责任已经产生，因此，被告的该项答辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告认为逾期办证行为是因原告未能及时提交完整办证材料导致的，办证期限应该相应顺延。本院认为，根据双方在《附件四：合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续……”的约定，原告已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向被告交纳办证费用，亦已按合同约定向被告交付了办证资料及完善了办证手续，双方之间的委托代理办证关系已成立。而且根据合同约定，被告须在2014年5月8日前将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时在上述期限内为原告办妥不动产权证书。但被告于2017年5月5日才向罗定市不动产登记局递交房屋所有权转移登记的资料。被告没有证据证实迟延办理不动产权证书的原因是原告没有提供完整的办证材料，况且，被告作为登记成立的房地产开发商，在经营过程中出售的是商品房这种需要依法登记的特殊标的物，基于卖方转移标的物所有权的法定义务，其理应对代为申办房地产权证的流程、所需的资料有充分的认识，被告在收取买方交纳的相关费用接受委托时，理应提示买方协助提交办证所需的包括授权委托书在内的有关资料，现被告在双方发生办证争议且原告提起了诉讼后才主张原告在前并未提交完整的办证材料，本院不予采信。因此，被告未能在约定的期限内为原告办妥不动产权证书，在诉讼中也未能提供证据证实在此之前未能办妥产权证书的原因不能归责于自身，故被告应按约定支付逾期办证违约金给原告。关于第二个焦点，原告的起诉是否已过诉讼时效的问题。本院认为，本案原、被告双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条约定的逾期办证违约金是按日计付的持续性违约金，非一次性违约金，被告每日的违约金均可单独计算。关于诉讼时效期间，原告起诉时生效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。被告直至2017年5月25日才为原告办理取得不动产权证书，涉案房屋逾期办证违约金本应从2014年5月9日计至2017年5月25日止，但由于2014年5月9日至2015年9月30日前逾期办证违约金的诉讼时效，在2017年9月30日之前已届满，即原告诉请的2015年1月3日至2015年9月30日期间的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，但从2015年10月1日至2017年5月25日期间产生的违约金未超出法定的诉讼时效，因此，对被告的时效抗辩，本院部分予以支持。综上，被告应向原告支付从2015年10月1日起至2017年5月25日止共602天的逾期办理不动产权证书的违约金22791.72元。原告的诉讼请求，本院在上述核定的范围内予以支持，超出部分，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓树田、伍锦萍支付逾期办证违约金22791.72元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担216元，原告邓树田、伍锦萍负担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一八年三月二十九日书记员  陈丽华