北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终932号上诉人（原审被告）：安小丽，女，1968年12月23日出生。委托诉讼代理人：高柳（安小丽之夫），住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。被上诉人（原审原告）：郭楠，女，1988年12月12日出生。委托诉讼代理人：郭永刚（郭楠之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩雪梅（系原告郭楠之母），住北京市海淀区。原审第三人：北京市兴商房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。法定代表人：曹炜，总经理上诉人安小丽因与被上诉人郭楠、原审第三人北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商经纪中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初18364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。安小丽上诉请求：撤销一审判决、发回重审。事实和理由：1.一审程序违法。我曾提起反诉，但一审法院未受理；2.一审事实不清。贷款没有批下来的原因没有查清。一审在没有查清事实的基础上认定我违约，属于主观臆断；3.合同也未约定履行期限。我也积极筹措资金准备继续履行合同减少损失，一审判决损害了我的合法利益。郭楠辩称，同意一审判决，不同意安小丽上诉请求。兴商经纪中心未出庭发表意见。郭楠向一审法院起诉请求：判令解除我与安小丽之间通过兴商经纪中心居间介绍签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号0001535）、《存量房屋买卖合同》（经济成交版、编号：C1487062号）；2、判令安小丽、兴商经纪中心配合我办理撤销网签备案登记相关手续；3、判令安小丽承担违约金人民币450000元；4、判令本案诉讼费由安小丽承担。一审法院认定事实：郭楠系北京市大兴区908房屋（以下简称908房屋）的所有权人，规划用途为办公，房屋所有权证书编号为X京房权证兴字第XX**号。2017年2月25日，郭楠作为甲方（出卖人）与作为乙方（买受人）的安小丽、作为丙方（居间人）的兴商经纪中心签订《居间服务合同》，对兴商经纪中心为郭楠、安小丽就908房屋买卖提供居间服务权利义务进行了约定。当日，郭楠作为出卖人与作为买受人的安小丽签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为0001535）：该房屋性质为商品房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）940000元（大写：玖拾肆万元整），本合同第一条（三）中所列的各种物品经双方协商作价人民币（小写）1310000元（大写：壹佰叁拾壹万元整），以上两部分总计价款人民币（小写）2250000元整（大写：贰佰贰拾伍万元整），本条款所约定的房屋和物品作为一个整体不单独出售，由买方一并按照本合同约定的付款方式支付价款（该价款在本合同中统称购房款）：本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金人民币（大写）伍万元整（不高于成交价格的20%）；买受人与出卖人约定于2017年4月15日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后三个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款人民币（小写）1780000元（大写：壹佰柒拾捌万元整）（其中已包含购房定金人民币伍万元整）一次性支付给出卖人，剩余房款人民币（小写）470000元（大写：肆拾柒万元）通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户；出卖人应当在收到全部房款叁日内将房屋交付给买受人；除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：1、逾期交房超过30日；2、逾期付款超过30日；3、因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的；4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现本合同目的的；6、买受人不具备在京购房资格，导致不能实现本合同目的的。上述合同签订后，安小丽按照合同约定先行支付郭楠50000元。另查，2017年3月20日，郭楠（出卖人）与安小丽（买受人）办理了上述房屋的网签手续，双方共同签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：C1487062）：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币940000元（小写），玖拾肆万元整（大写），其中自有交易结算资金为人民币470000元（小写），肆拾柒万元整（大写），该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定，具体约定见附件一；买受人应将房价款人民币470000元（小写），肆拾柒万元整（大写）存入北京市大兴区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币470000元（小写），肆拾柒万元整（大写），买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。庭审中，郭楠陈述其曾督促安小丽继续履行合同，但安小丽明确说自己没有能力购买房屋并拒绝履行合同，就此其提交了短信聊天记录、告知函、微信聊天记录。安小丽对上述证据的真实性认可，但辩称银行贷款没有办理下来不是其自己的原因。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对他方当事人提供的证据进行质证的权利，本案兴商经纪中心经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩、质证等权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，郭楠与安小丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。该合同中约定买受人需将银行贷款所需证件材料准备齐全并办理银行贷款审批手续，且双方约定的首付款为178万元，安小丽在申请贷款被拒后，未积极补充相关材料，在出卖方催促下，仍未采取任何措施。同时，在出卖方询问“你是什么意思，房子不买了吗？你可是违约”，安小丽回复“中介收了贷款手续费，没有尽到责任导致我无力购买”，在出卖方继续询问“想要5万定金吗？是想解除合同吗？”，安小丽均未予回复。在中介人员将涉案告知函送达安小丽后，安小丽回复“您公司给我办理银行贷款下不来，我无能力支付了，您就把所有费用返还给我，计111000元”。综合以上情形，安小丽的行为已经构成根本违反合同义务，在此情况下，郭楠享有合同解除权，故对郭楠要求解除涉案两份合同的诉讼请求，法院应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。郭楠选择按照双方约定的违约条款要求对方赔偿，符合法律规定，根据双方合同约定，安小丽应当承担的违约金为45万元，但安小丽签订合同时已支付郭楠5万元，该已支付部分应当予以扣除。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年12月缺席判决：一、解除郭楠与安小丽于二〇一七年二月二十五日签订的编号为0001535的《北京市存量房屋买卖合同》及于二〇一七年三月二十日签订的编号为C1487062的《存量房屋买卖合同》；二、安小丽、北京市兴商房地产经纪中心于本判决生效后十五日内配合郭楠办理北京市大兴区908房屋的网签备案登记撤销手续；三、安小丽于本判决生效后十五日内支付郭楠违约金400000元；四、驳回郭楠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。另查明：安小丽未向一审法院递交反诉状及交纳反诉费。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：安小丽是否存在违约行为并支付违约金。根据查明的事实，安小丽因为申请贷款被拒后，也未积极筹措资金支付房款，且明确表示不再履行合同义务。安小丽的上述行为违反了合同约定，构成违约，且导致郭楠合同目无法实现。因此，郭楠要求解除合同，并要求安小丽支付违约金有法律和合同依据。综上所述，安小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28400元，由安小丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  刘丽杰二〇一八年三月二十七日书记员  孙辰姝