湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3258号原告：李志勇，男，汉族，1978年10月29日出生，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：唐宾，北京市立方（武汉）律师事务所律师。原告：唐海立，女，壮族，1977年12月5日出生，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：唐宾，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被告：李东晟，男，汉族，1976年6月30日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：乔靖，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：胡丹，女，汉族，1979年4月1日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：乔靖，北京市京师（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦。委托诉讼代理人：叶凯，该公司员工，原告李志勇、唐海立诉被告李东晟、胡丹，第三人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄桂武适用简易程序进行审理，原告李志勇、唐海立的共同委托诉讼代理人唐宾，被告李东晟、胡丹的共同委托诉讼代理人乔靖，第三人万科物业公司的委托诉讼代理人叶凯到庭参加了诉讼。审理中当事人申请庭外和解至今未果。本案现已审理终结。原告李志勇、唐海立诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年8月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》和《补充协议》，将位于武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科某小区，房产证号为“武房权证湖字第××”号房屋转移登记至原告名下；2、判令被告支付原告违约金45万元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费和原告支出的律师代理费等全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，原告李志勇、唐海立夫妇与被告李东晟、胡丹夫妇及武汉市万科物业服务有限公司租售中心（以下简称：万科租售中心）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定被告李东晟、胡丹将李东晟婚前购买并取得物权的位于武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科某小区，房产证号为“武房权证湖字第××”号，建筑面积86.1平方米的房屋，以总价150万元转让给原告，合同对房屋交付、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订当日，原告、被告及万科租售中心签订《补充协议》对购房定金、首付款及余款支付方式、贷款面签、税费承担、过户事宜等进行了详细约定。《补充协议》约定，协议签订当日原告支付被告购房定金20万元，完税过户当天见税费缴款通知单支付首付款39万元，余款90万元以贷款方式支付，贷款金额以银行审批金额为准，首付款根据银行实际审批金额调整；任何一方未按协议约定履行义务，应向守约方支付合同价款30%的违约金，合同内容与《补充协议》约定不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》签订后，原告依约向被告支付定金20万元，原被告双方依约办理贷款面签手续，2016年9月1日原告贷款申请获批，2016年9月13日在武汉市房管局二手房买卖网上签约备案系统办理了网签。2016年9月14日，原告、被告及第三人经办人叶凯前往办理房屋抵押注销、产权调查和不动产转移登记，因当天办证人数太多，被告提出改日再办理转移登记，并由被告提供身份证号码给第三人经办人叶凯，当场预约了2016年9月26日办理不动产转移登记。但是，因标的房屋价格上涨较快，被告在9月24日便明确拒绝配合办理不动产转移登记。9月26日当日，原告与第三人经办人员多次联系被告前往办理不动产转移登记，并按照约定时间在东湖高新政务中心等候被告，但被告拒绝前往，万科租售中心系第三人内设职能部门，其诉讼权利义务依法由第三人万科物业公司承担。原告认为，《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，被告应当秉承诚实信用原则，全面履行合同义务，办理不动产转移登记，其拒绝办理的行为构成违约，应当承担继续履行并依《补充协议》约定支付违约金的责任。故诉至人民法院，要求判如所请。被告李东晟、胡丹辩称：1、案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》为无效合同，其不应承担合同义务，合同“使用须知”第一条明确“本合同适用于已合法取得房地产经纪机构资格的单位，未经许可不得擅自印制和转让，违者必究”，但第三人万科物业公司未合法取得房地产经纪机构资格；且合同“使用须知”第三条约定“本合同须加盖经纪机构和武汉市房地产经纪代理存量房居间（买卖）合同专用章方为有效”，但案涉合同未加盖约定印章，仅加盖“武汉市万科物业服务有限公司租售中心”公章，但万科租售中心不具备法人资格，故该合同无效。2、原告为自身利益，恶意拖延履行，应承担合同被拖延产生的全部后果，原告于2016年8月29日购买了一套256万元的房屋，为防止该房屋按照二套房贷款，原告拖延案涉房屋的放款、办证手续；被告出售案涉房屋目的是换房，原告拖延时间导致被告换房成本增加，原告贷款于2016年9月1日已经通过审批，按照合同约定应于7日内办理过户，但原告却拖延过户时间，2016年9月14日办理过户手续时，因原告迟到导致当天上午仅办理了解除抵押手续。3、案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》由于限购政策已经无法实际履行，被告有权解除该合同，根据2016年10月2日武汉市限贷限购政策，原告已经拥有了3套房屋，且非武汉户籍，不能再办理商业贷款；根据2016年11月15日武汉市限贷限购政策，被告已拥有3套房屋，一旦售出了案涉房屋，将无法购买新的房屋，达不到换房的目的，案涉合同已无法履行，故被告有权解除合同且无须承担任何责任。第三人在庭审中陈述：原被告双方签合同过程进行很顺利，在银行贷款审批时，被告催促要求快点办理，原告提出要求银行贷款审批放慢一点，贷款审批通过的时间是2016年9月1日，双方约定的过户当日因一方迟到，没有过户成功，双方约定9月26日再次去政务中心过户，但在9月26日之前被告表示因原告拖延导致其有损失，不愿配合过户。经审理查明：2016年8月7日，李东晟、胡丹（甲方）与李志勇、唐海立（乙方）经万科租售中心（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同中约定：甲方向乙方出售的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科某小区，钢混结构，面积86.1平方米，房屋所有权证号为“武房权证湖字第××”，土地使用权证号为“武XXXXXXXX”；房屋成交价150万元；房屋完税过户中所产生的契税、个税、丙方服务费及贷款费用由乙方承担；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的30%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，甲方解除合同的，按全部房款的30%向甲方支付违约金；丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，在7个工作日内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担退还佣金的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担退还佣金的违约责任；甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的应当承担赔偿责任；合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行商定，并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力。当日，李东晟、胡丹（甲方）与李志勇、唐海立（乙方）及本案第三人万科物业公司（丙方）签订《补充协议》，协议对上述合同未尽事宜约定：乙方在签订本协议当日支付甲方购房定金20万元，定金冲抵购房款，甲乙任何一方未按本合同其他相关条款约定履行相应义务的，应就其违约行为向守约方赔付合同金额30%的违约金；乙方为商业贷款购买该房屋，甲乙双方均认可丙方的贷款流程，贷款金额为90万元（乙方贷款金额以银行审批金额为准，首付款根据银行实际审批金额调整），双方约定于2016年8月31日之前去银行办理贷款面签手续，丙方协助甲乙双方签订贷款合同，待乙方贷款审批通过后，丙方协助甲乙双方办理过户手续；甲乙双方完税过户当天见《武汉市房屋交易税费缴款通知单》乙方支付甲方购房款39万元，剩余90万元将在过户完毕，乙方银行见《房屋他项权证》后一次性放款到甲方账户。上述合同及协议签订后，原告向被告支付了购房定金20万元，并于2016年8月23日向银行申请贷款。此后，原告向第三人要求放缓贷款审批进度。2016年9月1日原告贷款获批。2016年9月10日，第三人将贷款获批情况通知原告，2016年9月13日第三人将贷款获批情况通知被告。2016年9月13日，原被告双方签订网签备案的《武汉市存量房买卖合同》（武房字【14】第XXXXXXXX号）。2016年9月14日，原被告前往办理案涉房屋的过户手续，当日上午未成功办理过户手续，经双方协商及通过预约系统预约2016年9月26日再次前往办理过户手续。后因被告在2016年9月26日前表示不愿配合过户，且9月26日当天被告亦未前往协助办理过户，双方经协商未果，原告诉至法院。诉讼中：1、原告李志勇、唐海立向本院申请财产保全，本院依法查封了案涉房屋，查封期限自2016年10月12日起至2019年10月11日止。2、原告李志勇、唐海立已将剩余房款130万元提存至本院账户中。以上事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、定金收条、房屋产权证明、武汉市房屋产权登记信息查询单、短信及微信记录、当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告李志勇、唐海立与被告李东晟、胡丹以及万科租售中心签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》包含两个法律关系，一个是原告李志勇、唐海立与被告李东晟、胡丹之间的房屋买卖合同关系，一个是原告李志勇、唐海立和第三人万科物业公司之间的居间合同关系。本案中只对房屋买卖合同关系予以评判。上述协议系各方当事人真实意思表示，为有效合同，对各方当事人均有法律约束力。关于违约问题。原被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》后，原告方依约支付了购房定金20万元，向银行申请并获批了90万元购房贷款，被告方亦履行了注销案涉房屋抵押等相关义务，但本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》中均未对过户时间作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》的约定及交易的实际情况，在2016年9月14日案涉房屋已具备过户条件，双方均应在约定的时间配合进行过户，在过户的具体操作中，涉及双方的履约行为、行政主管部门的办理要求以及多种因素的影响，但合同的履约各方均应依照诚实信用原则推进合同履行，本案中被告方在约定的第二次办理过户时间即2016年9月26日拒不配合过户，以及在双方协商过程中两原告提出放弃贷款全额支付房款时被告仍拒不过户的行为构成违约。案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》均未对申请贷款的期限作出具体明确的约定，其中《武汉市存量房居间（买卖）合同》中约定：“丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，在7个工作日内协助双方办理房产过户手续”，系对丙方的义务作出的约束，两原告并未不配合过户，购房贷款亦涉及到银行等第三方机构的办理要求等不确定因素；原告方在2016年9月1日获批银行贷款后，于2016年9月14日双方相约办理房屋过户手续，该期限未明显超出合理期限，亦未明显违反交易习惯，被告方应予必要容忍，故原告方的行为不构成对合同义务的违反。关于案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》在武汉市限贷限购政策之后能否继续履行，本案合同签订、网签合同等均在相应政策发布、生效之前，故两原告要求继续履行办理过户手续，本院予以支持，过户相关税费等依约由两原告承担。关于两原告诉称的违约金，结合合同履行情况，为平衡双方利益，在本院已支持房屋过户给原告的情况下，结合原告在履行合同中有要求延后批贷等非积极完成交易的行为，该行为虽未违反合同约定，但客观上让被告再次购房受到此后限购政策的影响，故本院对该诉请不予支持。对于两原告主张的律师代理费，依据不足，本院不予支持。对于两原告提存至本院账户的购房余款130万元，当事人未就此提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，两被告可在完成本案房屋所有权变更登记交付手续后持有效法律文书来本院领取。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李东晟、胡丹于本判决生效之日起十五日内协助原告李志勇、唐海立将武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科某小区（房产证号为武房权证湖字第××号）变更登记至原告李志勇、唐海立名下并交付房屋，相关税费等由原告李志勇、唐海立承担；二、驳回原告李志勇、唐海立的其他诉讼请求。本案案件受理费11175元（已减半收取）、保全费3000元，由被告李东晟、胡丹负担（此款原告李志勇、唐海立已交纳，被告李东晟、胡丹于本判决生效之日起十日内向原告李志勇、唐海立支付案件受理费11175元、保全费3000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇一八年三月二十三日书记员  姜 涛