贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初77号原告:彭超武，男，1990年9月17日生，土家族，龙宫镇蔡官小学教师，贵州省德江县人，现住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺市翠麓置地发展投资有限公司；住所地：贵州省安顺市西秀区中华西路翠麓大厦*楼*座。统一社会信用代码：91520400598356393C。法定代表人：彭东。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告彭超武诉被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭超武、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司的委托诉讼代理人彭洁茹、农黎波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭超武向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行与原告所签订的《商品房买卖合同》合同义务，将合同涉及的商品房（印象安顺财富中心C栋23-2号房）办理登记至原告的名下。2、判令被告承担2015年9月30日至2017年12月15日期间违约金20396.93元，此后的违约金由被告继续承担，计算至被告向原告办理并交付房屋不动产登记证书之日止。3、判令被告退回契税及代办费用共计：4536元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系房地产开发公司，位于安顺印象安顺财富中心小区系其承建、销售。2015年8月29日，原告因欲购买由被告承建销售的印象安顺C栋23-2号房，并向被告交付购房首付款、契税、维修基金、四通费及产权代办费共计67761元整，当日原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中约定：被告以252750元人民币向原告出售印象安顺C栋23-2号房，交房日期为2015年9月30日，被告于2016年2月29日向原告交付使用，原告至今未收到所购房屋之不动产登记证书。合同虽约定逾期交房以及逾期办理、交付房屋不动产登记证书，违约金按照购房总价款每日万分之零点一计算。但被告提供格式合同且不允许修改，被告明知自己的出售行为会预期违约，为减轻自己违约责任而故意设定。参照安顺其他商品房销售违约的约定，均按照购房总价款每日万分之一承担违约金。故本案中，违约金也应当按此处理，较为公平。至2017年12月15日，被告应支付原告违约金252750元×0.01%×807天=20396.93元，此后被告应当继续承担违约金，至原告获得所购房屋的《房屋产权证》和《不动产登记证》之日止。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，被告不但逾期交付，且未履行办理、交付房屋不动产登记证书之义务。为此，原告特提起诉讼，请法院依法判决。被告安顺翠麓置地发展投资有限公司辩称：房屋现在还未办理现房备案，所以目前不能办理房屋不动产登记证书，违约事实我方承认，原告要求支付逾期办证违约金，应当按照合同约定计算，违约金请求依法判决,契税问题，如果原告坚持要退，我们可以退还。经本院审理查明：原、被告于2015年8月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的安顺西秀区黄果树大街印象安顺-财富中心第C幢1单元23层2号房屋，建筑面积75平方米。按照套(单元)计算，该商品房总房价款为252750元，付款方式为购房首期房款52750元，余款200000元公积金贷款支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告于2015年8月29日向被告支付购房首付款52750元及产权代办费745元、购房契税3791元、维修金4875元、四通费5600元。并于2016年9月14日通过银行贷款向被告支付购房尾款200000元，付清了全部购房款项。该房屋于2016年2月29日交付原告使用。后原告向被告主张逾期办证违约金及退还契税未果，致成诉讼。本院同时查明双方争议房屋已办理预售许可，被告尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权属证书的条件。上述事实有原、被告陈述，原告提供的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、被告出具的收款收据5张、安顺商品房预售合同备案登记表、住房公积金借款合同及个人贷款支付凭证两张，被告提供的营业执照及法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、钥匙放行通知书等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。一、关于原告诉请逾期办证违约金：《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”本案中，被告实际交房的时间为2016年2月29日，故逾期办证违约金的起算应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除180日初始登记和360日转移登记共计540天后，即2017年8月22日。因此被告从2017年8月23日起才算违约，原告庭审中要求支付违约金的时间截止日期为2018年2月7日，故被告应当支付违约金的时间为2017年8月23日至2018年2月7日，共计168天。再根据《商品房买卖合同》第二十二条“（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任”的约定，故168天尚在合同约定的360日内，故被告应当支付的违约金为购房总价款252750元×万分之0.1=25.28元。原告诉请的超出部分本院不予支持。待实际产生后可另行起诉。二、因原告购买的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于安顺西秀区黄果树大街印象安顺-财富中心第C幢1单元23层2号房屋不动产登记证至原告名下的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。三、原告诉请要求退还契税及代办费用共计4536元的诉请，庭审中被告也同意返还，故本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效后五日内支付原告彭超武逾期办证违约金人民币25.28元。二、由被告安顺翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效后五日内返还原告彭超武契税及代办费用人民币4536元。三、驳回原告彭超武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币474元，减半收取人民币237元，由原告彭超武承担人民币187元，由被告安顺翠麓置地发展投资有限公司承担人民币50元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分由被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 沈   健二〇一八年三月一日书记员 包欣（代）