辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽13民终2431号上诉人（原审被告）朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区。法定代表人张成轩，董事长。委托代理人丁亮，男，1987年10月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）曹桂田，男，1954年10月19日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）赵玉芝，女，1954年1月11日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。二被上诉人委托代理人王木伟，朝阳市双塔区站南法律服务所法律工作者。上诉人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人曹桂田、赵玉芝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2018）辽1302民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的委托代理人丁亮，被上诉人曹桂田、赵玉芝的委托代理人王木伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳盛泰房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》对楼层差无禁止性规定，上诉人收取楼层差符合交易习惯。二、上诉人延期交付房屋，是因为规划部门改变规划，属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。曹桂田、赵玉芝二审辩称，关于楼层差双方在协议中没有约定；关于延期交房违约金协议中有明确约定。请求维持一审判决。曹桂田、赵玉芝向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》，将位于“盛泰家园”西单元十三层C户型（约85平方米）的回迁房屋交付二原告；2、要求被告给付截止到2018年5月15日的临时安置补助费46,800元，并按原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定的标准给付至被告实际向二原告交付回迁房屋之日止；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告曹桂田、赵玉芝系夫妻。二原告针对其原有的朝阳县畜牧局综合住宅楼拆迁事宜与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2011年5月15日签订了一份《房屋拆迁安置协议书》，内容如下：“拆迁人：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，被拆迁人：曹桂田、赵玉芝。经拆迁人与朝阳县畜牧局住宅楼住户及其代表反复协商，就朝阳县畜牧局住宅楼拆迁事宜达成如下协议：1、被拆迁人的有照房屋（42户）面积均为68㎡，拆迁后安置在原有位置的新建高层“盛泰家园”西单元14层以下住宅（42户）。户型有A户型（面积约105㎡）；B户型（面积约75㎡）；C户型（面积约85㎡）。安置房屋结构形式、装饰装修等与“盛泰家园”商品房相同。2、协议补偿计算方法如下：（1）、选A户型（预计安置面积约105㎡。最后以房产测算面积为准，多退少补）：（105㎡-85㎡）×3,750.00元/㎡=75,000.00元。即：被拆迁人支付给拆迁人差价款：柒万伍仟元整。（2）、选B户型（预计安置面积约75㎡。最后以房产测算面积为准，多退少补）：（85㎡-75㎡）×4,500.00元/㎡=45,000.00元。即：拆迁人支付给被拆迁人差价款：肆万伍仟元整。（3）、选C户型（预计安置面积约85㎡。最后以房产测算面积为准）：原则是拆迁人与被拆迁人互不找差价款。当房产测算实际面积与预计安置面积85㎡有误差时，①误差≤±2㎡以内时，拆迁人与被拆迁人互不找差价款。②误差＞±2㎡以上时，拆迁人与被拆迁人按超出部分实际面积×4,500.00元/㎡互找差价款。3、第2条协议补偿计算方法的前提要件如下：（1）、此“协议补偿计算方法”已包含拆迁人赔付给被拆迁人的一切费用。（2）、工程竣工时限：以最后一户搬迁日期开始计算，730天内竣工。因拆迁人的责任延长过渡期即是竣工期（24个月）的，超期在6个月以内的，从超期之日起每月加发50%的临时安置补助费，超期6个月以上，每月加发100%临时安置补助费（标准：按每户三人以下每月400元，每增加一人每月增加40元的标准执行）。当遇到自然、政府政策调整等不可抗力延误工期时，则工程竣工时限顺延。（3）、协议时限：2011-5-13---2011-5-15。（签协议时被拆迁人必须把拟拆迁房屋的房照[原件正副本]交给被拆迁人），如超期，则工程竣工时限顺延。（4）、搬迁时限：2011-5-13---2011-5-20。如超期，则工程竣工时限顺延。（5）、搬迁规定：①、被拆迁人搬迁前，经拆迁人核查：网费、电话费、水、电、煤气、取暖费、闭路费、卫生费及物业费等清算完毕（以结算单据为准）。②、被拆迁人物品自行搬走，其他任何门、窗、（阳台）、管道、阀门、暖气片、煤气表、水表、电表、灯具、开关、插座（含墙内各种导线）、卫生洁具、隔断、地板、地砖、墙砖、吊顶、吊厨、固定壁橱、理石板、窗台板、门窗套及木装修等不得拆搬。③、本协议签订5日内被拆迁人必须交房验收，由拆迁人验收合格后，签发交接手续。此交房验收日期即是本协议生效日期。不按期交接的，选房顺序号顺延。（6）、产权调换房屋回迁时相关税费：①、在68㎡（含68㎡）之内，除住宅公用部位共用设施设备维修基金、产权调换房屋允许误差面积差价款和拆迁补偿安置协议约定的款项外，拆迁人不得向被拆迁人收取其他任何税费；同时除拆迁补偿安置协议中明确约定被拆迁人购买地下室仓房外，拆迁人不得强行搭售地下室仓房。②、超出68㎡之外的建筑面积（以房产测算面积为准），被拆迁人承担超出面积的维修基金、营业税、配套费等省、市等相关规定费用。③、被拆迁人必须无条件承担省、市等相关规定之内的其它必要费用。4、被拆迁人选定房屋为：“盛泰家园”西单元住宅十三层C户型（约85㎡）。5、被拆迁人的有照房屋68平方米由拆迁人拆除（北单元七层南户）。本协议自双方签字、盖章之日起生效。文本一式六份、双方各执一份；其中2份用于公证，公证费用双方各承担50%；余者交有关部门存档。拆迁人：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（公章）、王志军（个人签字），被拆迁人：曹桂田（签字手印），共有人：赵玉芝（签字手印），2011年5月15日”。原告曹桂田、赵玉芝与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司签订上述《房屋拆迁安置协议书》后，在协议约定时限内从其原有的被拆迁房屋内搬出。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2011年10月10日向朝阳市人民政府提交了一份名头为《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在上述报告中以相关手续不能办理，造成拆迁难度大，县畜牧局住户中有80%要求要105㎡户型，政府修路和建围栏占用其公司166.95平方米规划范围内的土地，造成其公司多交纳200多万元土地出让金以及增加了遮光补偿金和因工期拖后，延期交房需按《房屋拆迁安置协议书》的约定赔偿被拆迁户违约金等原因请求朝阳市人民政府协调土地局、规划局等相关部门对该项目的土地使用税、土地出让金、建筑容积率等进行核算，并给予调整、补偿、减免，同时要求将工程项目的楼层由21层增加到26层，容积率上调，以解决其公司所遇到的实际难题。朝阳市住房和城乡规划建设委员会对被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司提交的上述《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》中的问题进行核实后，于2012年6月4日向朝阳市政府出具了一份《关于核实“盛泰家园”停工补偿及其它补偿情况的说明》，上述情况说明中核算了被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在开发“盛泰家园”项目中因出现的难题而产生的相关补偿费用情况，其中第五项注明了“工期拖后，延缓交房，违约补偿33.07万元，有动迁协议和未动迁户提出的条件”。2013年12月2日，朝阳市城市规划局向朝阳市开发办出具了一份《情况说明》，载明被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司开发建设的“盛泰家园”项目于2007年规划，于2008年8月摘牌，2009年因遮挡北面“银盛花园”A座阳光，把原规划图中拟建三个单元15层住宅改为两个单元21层后，新规划又新增加了西侧马路对面银河小区7层砖混A1#遮光资金补偿150.92万元，现在市政府、规划部门、市国土资源局等相关部门正在抓紧协调处理中。2018年4月10日，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向包括本案二原告在内的“盛泰家园”广大业主发出了一份公告通知，该通知第4条内容注明“动迁户的业主，限在2018年4月30日前算账、补缴齐全差价款、并办理相关入住手续。否则，按违约处理，拆迁协议声明作废。超期交款的按3倍银行利息计息收取费用。”，该通知第5条第②款注明“动迁户原有房屋面积的部分业主只承担办照契税、维修基金、楼层差（朝价检发【2011】4号）”，该通知第5条第③款注明“动迁户超出原面积部分的差价款及所有的税费、维修基金、契税等业主自理。（拆迁协议规定日期以后交纳差价款的，按月补缴差价款3%的滞纳金【注：差价款超期没缴清的计算利息】”。原告曹桂田、赵玉芝在本案审理过程中称被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2018年4月10日发出上述通知后，其提出向被告缴纳维修基金，但被告要求其将楼层差价款和上述维修基金一并缴纳，不同意单独收取房屋的维修基金。现原告曹桂田、赵玉芝以被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司既不向其交付回迁房屋，又拒绝给付其因回迁房屋延期竣工而增加的临时安置补助费，且违反拆迁协议书的约定要求其缴纳楼层差价款为由将被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司诉至本院。原告曹桂田、赵玉芝针对其诉讼请求向本院提供了二原告与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置协议书》、二原告的户口薄、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2018年4月10日发出的公告通知等证据材料予以证明，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司针对其答辩意见向本院提供了其公司于2011年10月10日向朝阳市人民政府提交的《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》的复印件、朝阳市住房和城乡规划建设委员会于2012年6月4日向朝阳市政府出具的《关于核实“盛泰家园”停工补偿及其它补偿情况的说明》复印件、朝阳市城市规划局于2013年12月2日向朝阳市开发办出具的《情况说明》等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料及双方的庭审陈述认定上述事实。一审法院判决认为，原告曹桂田、赵玉芝就房屋拆迁事宜于2011年5月15日与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，上述《房屋拆迁安置协议书》对原、被告双方均具有约束力。原、被告签订上述《房屋拆迁安置协议书》后，双方均应当按照上述协议书的约定履行各自的义务。二原告与被告签订上述《房屋拆迁安置协议书》后，按约定从原拆迁房屋内搬出，而被告在本案审理过程中又未向本院提供证据证明二原告有上述《房屋拆迁安置协议书》中约定的其他违约行为，二原告已经履行了主要合同义务。根据二原告提供的被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2018年4月10日发出的公告通知能够证明二原告的回迁置换房屋现在已经竣工，符合交付条件，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应当将其与二原告签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定的回迁置换房屋交付二原告。虽然二原告在本案审理过程中未向本院提供证据证明其已经向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司缴纳了拆迁协议中约定的维修基金及相关税费，但二原告在庭审中作出的被告要求其将楼层差价款和维修基金一并交纳的陈述具有高度概然性，二原告应当在被告向其交付回迁置换房屋的同时向被告缴纳房屋维修基金及相关税费。本案原、被告双方签订的是《房屋拆迁安置协议书》，原、被告双方形成的是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，与普通商品房买卖合同不同，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在回迁房屋竣工时应当优先保障二原告对回迁置换房屋的居住权，及时向二原告交付回迁置换房屋。如二原告在被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向其交付回迁置换房屋后拒绝向被告缴纳房屋维修基金及其他相关税费，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司可另行向二原告主张权利。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于2018年4月10日向包括本案二原告在内的广大业主及回迁户发出的公告通知系被告的单方行为和意思表示，该通知中有关回迁事宜的内容与原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定不符的和新增加的内容对二原告不具有约束力。关于二原告是否应当向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司缴纳楼层差价款问题，在原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中对被拆迁房屋的面积、回迁房屋的具体位置、楼层、面积和与拆迁事宜有关的其他相关事项均作出了详细的约定，但该协议书中并未约定二原告需要向被告缴纳楼层差价款。因此，二原告针对本案中的回迁房屋不应再向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司缴纳楼层差价款，现被告要求二原告向其交纳楼层差价款，并以二原告未向其缴纳楼层差价款为由拒绝向二原告交付回迁置换房屋，缺乏事实根据和法律依据，其该辩解意见，本院不予采纳。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中辩称国务院于2011年1月21日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和朝阳市人民政府关于房屋拆迁管理实施办法中均没有对房屋开发公司收取被拆迁人的回迁房屋楼层差价款作出禁止性规定，根据法无禁止即可为原则，二原告应向其缴纳回迁房屋的楼层差价款，被告根据法无禁止即可为原则要求二原告向其缴纳楼层差价款系对民事法律中的上述原则的误读，民事法律中的法无禁止即可为原则通常指单方的意思表示或法律行为，而其与二原告签订的《房屋拆迁安置协议书》系双务有偿合同，是原、被告双方合意后的结果，原、被告双方均应按照上述《房屋拆迁安置协议书》的约定履行各自的合同义务。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中辩称向被拆迁人收取回迁房屋的楼层差价款符合正常的交易习惯，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定只有在合同双方当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明并不能达成补充协议的情况下，才按交易习惯履行，而本案原、被告双方签订了《房屋拆迁安置协议书》，并对相关拆迁事宜作出了详细的约定，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司现在要求二原告依照交易习惯给付其回迁房屋的楼层差价款缺乏法律依据，其该辩解意见，本院不予采纳。关于被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司是否应该给付二原告临时安置补助费问题，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》对临时安置补助费进行了约定。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中辩称其公司对回迁房屋延期竣工系因朝阳市人民政府在其公司施工期间对政策作出了调整，根据其公司与二原告签订的《房屋拆迁安置协议书》第三条第二款的约定，属不可抗力导致回迁房屋延期竣工，其公司不应当给付二原告临时安置补助费。但根据被告针对其上述辩解意见向本院提供的其公司向朝阳市人民政府提交的《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》显示系因被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在开发“盛泰家园”过程中出现了许多困难和问题，其主动向市政府申请要求市政府协调相关部门对上述工程项目的土地使用税、土地出让金给予补偿和减免，对建筑容积率给予调整，并对项目楼房的设计规划由21层增加至26层，以解决其公司的难题，即被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司对其公司在经营过程中出现的难题要求市政府给予解决和调整，而并非市政府主动对回迁政策作出重大根本性调整，且被告向市政府提交的《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》中第六条出现的实际情况均在其公司经营风险范畴，与本案二原告无关。在被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向市政府提交的《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》第六条第八款和朝阳市住房和城乡规划建设委员会出具的《关于核实“盛泰家园”停工补偿及其它补偿情况的说明》第五条中均列明了因工期拖后，延期交房需按拆迁协议补偿被拆迁人违约补偿问题。而通过被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向本院提供的朝阳市城市规划局出具的《情况说明》显示，被告在开发“盛泰家园”项目时，早在与二原告签订《房屋拆迁安置协议书》之前的2009年就出现了遮挡“银盛花园”A座阳光问题，说明其在与二原告签订《房屋拆迁安置协议书》时对此知情。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中向本院提供的有朝阳市人民政府原副市长王树轩签字的《申请报告》的时间为2008年10月18日，而原、被告是在2011年5月15日签订的《房屋拆迁安置协议书》，该《申请报告》与本案无关。综上，通过被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司提供的证据材料不能证明其公司延期向二原告交付回迁置换房屋的原因属于其与二原告签订的《房屋拆迁安置协议书》第三条第二款约定的不可抗力，其公司应当按照与二原告签订的上述《房屋拆迁安置协议书》的约定给付二原告临时安置补助费。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司提出的其公司延期向二原告交付回迁置换房屋系不可抗力，其公司不同意给付二原告临时安置补助费的辩解意见，因与事实不符，本院不予采纳。关于被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应给付二原告临时安置补助费的计算时间点问题，因被告在本案审理过程中未向本院提供证据证明二原告存在双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定的延期交付被拆迁房屋的房产证或延期搬迁的情况，被告应当按原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定的期限向二原告交付回迁置换房屋。原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中第三条第二款虽然约定工程竣工时限以最后一户搬迁日期开始计算，730日内竣工，但该协议第三条第四款约定二原告的最后搬迁时限为2011年5月20日，该约定系对协议第三条第二款约定的变更，而被告在本案审理过程中又未向本院提供证据证明二原告存在超期搬迁的情况。因此，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应按上述《房屋拆迁安置协议书》的约定在2011年5月20日后的730天（24个月）内向二原告交付回迁置换房屋，即其向二原告交付回迁置换房屋的最后时限为2013年5月20日。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司现在仍未向二原告交付回迁置换房屋，其应按《房屋拆迁安置协议书》中约定的标准自2013年5月21日起给付二原告临时安置补助费。关于被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应给付二原告临时安置补助费人口计算标准问题，二原告要求被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司按每户三人以下每月400元标准计算应给付二原告的临时安置补助费符合双方签订的《房屋拆迁安置协议书》的约定。二原告要求被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在回迁置换房屋延期交房的前6个月按协议约定标准的50%计算增加的临时安置补助费，超出6个月之后的时段按协议约定标准的100%计算增加的临时安置补助费不违反原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》的约定，本院予以准许。据此，截止到二原告主张权利（2018年5月16日）之日，按上述标准计算的被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应给付二原告的临时安置补助费为46,694元（400元×6个月×50%+400元×53个月×100%+400元÷30天×26天）+（400元×59个月+400元÷30天×26天），二原告要求被告给付其临时安置补助费的合理部分，本院予以支持。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司同时应自2018年5月17日起按每月800元和100%比例计算的标准继续给付二原告临时安置补助费直至其将二原告的回迁置换房屋交付二原告为止。一审法院判决：一、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将其开发的位于“盛泰家园”西单元住宅十三层C户型（约85㎡）回迁置换房屋交付原告曹桂田、赵玉芝；二、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告曹桂田、赵玉芝截止到2018年5月16日的临时安置补助费人民币46,694元，并自2018年5月17日起按每月800元标准继续给付原告曹桂田、赵玉芝临时安置补助费直至其将本判决第一项中确定的回迁置换房屋实际交付原告曹桂田、赵玉芝之日止；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费985元（原告曹桂田预交，已减半收取），由被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案上诉人与二被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》合法有效，双方均应当按协议书约定履行各自义务。上诉人于2018年4月10日发出的公告，协议约定的回迁置换房屋已经竣工，符合交付条件，故上诉人应向二上诉人交付回迁置换房屋。上诉人关于二被上诉人应交纳楼层差价款的主张，因双方协议没有约定，法律法规亦无强制规定，故不予支持。根据协议约定，上诉人应在2013年5月20日前交付回迁置换房屋。现上诉人于2018年4月10日公告通知交付回迁置换房屋，违反协议约定，构成违约，应承担相应违约责任。根据协议约定，一审法院判决上诉人给付二上诉人2018年5月16日之前的临时安置补助费为46,694元，并自2018年5月17日起按每月800元标准继续给付临时安置补助费直至回迁置换房屋交付为止，并无不当。上诉人提交的《关于朝阳县畜牧局综合楼改造（盛泰家园）工程的报告》、朝阳市住房和城乡规划建设委员会出具的《关于核实“盛泰家园”停工补偿及其它补偿情况的说明》、朝阳市城市规划局出具的《情况说明》、《申请报告》等证据，证明上诉人在涉案房屋开发建设中遇到困难和问题，请求市政府协调相关部门解决，本院认为其困难和问题属于企业经营风险范畴，不属于政府政策调整的不可抗力范畴，其不承担违约责任的主张，证据不足，本院不予支持。综上，朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费987元，由上诉人朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘玉华审判员  刘永志审判员  王海娇审判员  姜永涛二〇一八年十一月十五日书记员  贲 娜