贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔06民终190号上诉人（一审被告）：贵州大容房地产开发有限公司。地址：铜仁市新华中路建设大楼**。法定代表人：刘劲松，系公司总经理。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：林昌旭，男，1987年8月11日出生，苗族，贵州省铜仁市人，铜仁市建筑勘察设计院员工，住贵州省。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师，特别授权。上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）为与被上诉人林昌旭与被告商品房销售合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大容房开公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林昌旭的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人大容房开公司不应支付逾期交房违约金。一、根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的免责条款及我国法律规定，上诉人大容房开公司不应支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十二条、第十三条和第二十七条明确约定了免责情形包括不可抗力和政府及其部门行为。本案中，大容房开公司逾期交房是因不可抗力和政府行为所致，应予免责。（一）供电部门未能及时给大容房开公司建设的容湾小区供电是造成上诉人未能按合同约定期限交付房屋的第一个原因。(二）碧江区政府未完成对凉水井加油站地块的征地、拆迁，导致大容房开公司建设的涉案商品房不能通过消防验收并不能备案而达不到交付条件，不是上诉人的原因和过错，应依法认定为不可抗力事由。（三）2014年5月至7月遭受的多次洪涝灾害应认定为不可抗力事件，因洪灾致使上诉人施工工地出现内涝，地下车库及配电房被洪水淹没，2014年8月25日才完成清淤工作，2014年11月才修复变压器，根据合同第十二条约定，应免除上诉人逾期交房责任。二、上诉人已按被上诉人在合同上预留的地址和电话，分别于2015年3月19日、5月6日两次通过挂号和快递方式向被上诉人发出交房通知书，不是上诉人已收到通知。一审错误认为挂号函件是上诉人单方制作，快递非被上诉人本人签收，对上诉人已通知交房的事实不予认可。被上诉人不按约定时间接房，责任在于被上诉人。上诉人不应承担违约责任。三、被上诉人起诉已超过诉讼时效。本案诉讼时效起算时间应为2015年4月3日，被上诉人2017年10月11日起诉，已超过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。林昌旭向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币82522.05元；2、本案诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，原告林昌旭与被告贵州大容房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012005183）。合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号住房。该商品房建筑面积167.28㎡，套内建筑面积135.09㎡，按照套内建筑面积计算房屋价款，单价为4698.98元／㎡，房屋总价款为634785元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款334785元，余款300000元以银行按揭方式支付。合同约定交房时间为1-20-12013年12月31日前。逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款634785元，被告于2015年10月12日将案渉房屋交付给原告使用。原告于2017年10月11日诉至该院要求被告承担违约金。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告则应当按照合同约定向原告交付房屋。关于涉案房屋交房时间，原告自认交房时间为2015年10月12日，被告辩称交房时间为2015年4月3日，经审查，中通快递上载明的5月6日签收并非是原告方签收或者拒收的时间，被告自认是其写的时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条（第一）项的规定，被告应当在交房日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告并未出示相关证据证明其书面通知原告，应当承担举证不能的后果。因此，本案房屋的交房日期为原告自认的2015年10月12日，被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。关于本案是否超过诉讼时效的问题，前述认定原告的接房时间是2015年10月12日，原告于2017年10月11日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定,原告起诉未超过法律规定的起诉期限，对被告抗辩涉案起诉超过诉讼时效的辩解不予支持。关于被告提出其逾期交房是政府职能部门的原因，合同约定属于免责事由的辩解。对此，该院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第(一)项第(3)小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，因《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第(一)项第(3)小项的条款理解发生争议时，应对该合同条款作出有利于原告的解释，据此对被告这一辩解理由不予支持。关于被告提出其开发建设的容湾小区因暴雨淹没施工工地，致使配电设施损坏，对配电设施进行维修、更换以及对施工工地清淤致使工期延误的辩解，本院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，被告占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否造成逾期交付商品房。即使如被告主张，连续降雨致使其施工工地淹没，但作为房地产开发企业的被告，其也完全能够采取有效措施予以克服因降雨而造成的工期延误。因此，对被告的这一辩解理由不予支持。本案原告已经支付全部房款634785元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告自认交房时间为2015年10月12日，故逾期交房时间应从2014年1月1日起算至2015年10月11日止，共计逾期交房649天，根据约定，其承担的违约金为634785元×0.0002／天×649天＝82395.09元。因此，对原告要求被告承担的逾期交房违约金依法支持82395.09元，对于原告超出部分的违约金请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条四十四条第一款、第六十条六十条第一款、第一百零七条一百零七条、第一百一十四条一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林昌旭逾期交房违约金人民币82395.09元。二、驳回原告林昌旭的其他诉讼请求。案件受理费1864元，减半收取计932元，由贵州大容房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认本院认为，大容房开公司主张导致其不能按期交房的原因均发生在合同约定的交房时间2013年12月31日之后。大容房开公司提交的证据证明其2013年因暴雨影响工期的时间仅为83天，而其提交的证据证明其房屋实际竣工验收时间为2014年5月。则即使顺延83天后，案涉商品房仍不具备交付使用条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，大容房开公司主张因遭受多次洪涝灾害导致其不能按期交房的事实均发生在2014年5月至7月，即该不可抗力事件均发生在其迟延履行交房义务之后。根据上述规定，不能免除其延期交房违约责任。双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第一项第三小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是大容公司提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第一项第三小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，本院应对该合同条款作出有利于买受人的解释。大容公司提出因政府原因导致其房屋不能达到交付条件应予免责的上诉主张，本院不予支持。关于林昌旭是否已收到交房通知的问题。大容房开公司提交了2015年3月19日寄出挂号函和2015年5月6日的中通快递单，但没有提交证据证明林昌旭本人已签收。中通快递虽经网上查询，签收人是拍照签收，但未提交签收人的图片，不能证明是林昌旭本人签收，一审以证据不足，不予认定并无不当。同时，大容房开公司也未提及证据证明其通知交房时该商品房已具备了交付使用条件，一审以林昌旭实际接房时间认定房屋交付时间并无不当。关于诉讼时效起诉时间计算问题。按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满，义务人已经确定取得了不履行义务的时效抗辩权，该时效抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。本案林昌旭之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或应当其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日超过二年，诉讼时效已经届满，不因《民法总则》的施行而变更。本案中，《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年12月31日前，即合同约定的交房履行期限届满之日为2013年12月31日，逾期即构成违约。但合同约定“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案大容房开公司交房时间为2015年10月12日。一审认定本案诉讼时效应从商品房实际交付之日起算，即2015年10月12日起算，林昌旭2017年10月11日起诉，尚未超过两年诉讼时效，应当受法律保护。大容房开公司提出本案诉讼时效起算时间应为其通知接房时间即2015年4月3日，没有事实依据，与合同约定支付违约金的期限不符，其该上诉理由不能成立。综上所述，大容房开上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由贵州大容房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一八年三月二十九日书记员 李正雷