甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘1026民初780号原告：庆阳新鸿基房地产开发有限责任公司，住所地庆阳市西峰区安定东路292号。法定代表人：张兴盛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙潇玮，甘肃凌东律师事务所律师。被告：宁县金樽娱乐有限责任公司，住所地宁县新宁镇马莲河大桥西侧。法定代表人：左小同，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王华，该公司副经理。被告：左小同，汉族，甘肃宁县人，住宁县。被告：席平，汉族，甘肃宁县人，现住庆阳市。被告：兰大伟，汉族，甘肃庆阳人，职工，住宁县。委托诉讼代理人：田建宏，甘肃通联律师事务所律师。原告庆阳新鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称“新鸿基公司”）与被告宁县金樽娱乐有限责任公司（以下简称“金樽娱乐公司”）及被告左小同、席平、兰大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新鸿基公司委托诉讼代理人孙潇玮，与被告金樽娱乐公司委托诉讼代理人王华、被告兰大伟及其委托诉讼代理人田建宏到庭参加诉讼，被告左小同、席平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿基公司向本院提出诉讼请求：1.要求四被告连带支付拖欠原告租金1755360元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：要求四被告连带支付拖欠原告房租费2431038元；增加诉讼请求：合同期满，要求被告返还租赁房屋。事实和理由:2013年12月20日被告金樽娱乐公司与原告签订书面《房屋租赁合同》，约定被告金樽娱乐公司租赁原告位于宁县翠珠名苑商业裙楼负一层商铺开办KTV，租期自2014年3月至2019年3月计5年，每年3月1日前交付下年度租金。被告席平、左小同、兰大伟为金樽娱乐公司的实际经营者。合同签订后，被告交纳保证金20万元，仅支付一年租金546480元，自2015年3月1日至今再未交纳房租费，拖欠原告租期内租金2431038元。经原告多次催要未果，故提出如上诉讼请求。被告金樽娱乐公司辩称，金樽娱乐公司与原告新鸿基公司在签订《房屋租赁合同》时，金樽娱乐公司未在工商行政部门办理工商登记，不具备企业法人资格，该合同依法无效，没有法律约束力。合同签订后，原告虽将出租房屋部分交付被告金樽娱乐公司装潢，但因原告没有办理《消防许可证》，交付的房屋属于不合格工程，屋内四角漏水，2014年3月1日准备营业时，被宁县消防大队因消防设施不齐全责令停业，实际并未正常营业。2017年9月12日庆阳嘉美物业管理公司宁县翠珠名苑分公司受原告指令，将出租的翠珠名苑商业裙楼负一层大门门锁更换，并违法查封，导致金樽娱乐公司投入的几百万元设备闲置，给被告公司造成巨大经济损失。据此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告席平辩称，2013年3月席平受金樽娱乐公司的委托，向原告新鸿基公司财务处交纳房屋保证金20万元，但其对租房一事并不知情，涉案租赁合同与席平无关，请求驳回原告要求席平连带清偿拖欠房租的诉讼请求。被告兰大伟辩称，其与金樽娱乐公司法人左小同于2016年4月10日达成租赁《合同书》，承包经营位于宁县翠珠名苑负一层的金樽娱乐及慢摇吧，装修后经营KTV，承包期限为一年，且已交清承包费40万元，租期届满已将承租房屋退还左小同。其与原告新鸿基公司之间没有房屋租赁合同关系，也与左小同、席平之间不存在合伙关系，原告要求兰大伟承担连带清偿责任无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宁县翠珠名苑住宅小区由原告新鸿基公司开发建设，涉案租赁房屋所有权人为该公司。被告金樽娱乐公司于2014年1月22日在宁县工商局登记成立，出资人为左小同，系公司法人。2013年12月20日原告新鸿基公司与被告金樽娱乐公司签订书面《房屋租赁合同》，约定原告新鸿基公司将其位于宁县翠珠名苑商业裙楼负一层的1380平方米毛坯房出租给被告金樽娱乐公司经营KTV项目，租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日计5年，装修期70天，自2014年3月1日起计算租金。租金为第一、二年33元/平米/月，第三、四年36.5元/平米/月，第五年40.8元/平米/月，合同期内租金总额为2283096元，交纳方式为一年一交，即2014年3月1日交纳第一年房租546480元，2015年3月1日交纳第二年房租546480元，2016年3月1日交纳第三年房租604440元，2017年3月1日交纳第四年房租604440元，2018年3月1日交纳第五年房租675678元。同时约定：乙方（金樽娱乐公司）在签订合同时，需向甲方交纳房屋保证金20万元，甲方（新鸿基公司）在合同期满三个月后，确认乙方腾退完毕，无息返还保证金；租赁期间，经甲方同意，乙方可以将租赁房屋整体或者局部的使用权转让给第三人；租赁物交付前，甲方保证通行道路、水电畅通，一次性消防通过验收（二次消防乙方负责），地下排污设施完备；乙方必须按物价部门批准的物业管理费标准按时交纳物业费；租赁期满，甲方有权收回房屋，继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，重新签订租赁合同，租金另议。违约责任约定：乙方拖欠应缴纳费用30天以上或擅自中止营业7天以上，或者未经甲方同意转租的，甲方可单方面解除合同；甲方严重违反本合同其他条款或就本合同达成的补充协议，给乙方造成严重损失的，乙方可单方面解除合同，并请求甲方赔偿；因不可抗力或政府征用土地，本合同自行解除，甲方应退还多收租金。上述合同签订后，被告金樽娱乐公司（席平）向原告交纳保证金20万元，并支付当年租金546480元。自2015年3月1日起被告金樽娱乐公司再未缴纳租金，依照合同约定，截止2019年3月1日合同期满，被告拖欠原告租金1736616元，原告催要未果，遂向本院提起诉讼。同时查明：合同履行期间，金樽娱乐公司法人左小同与被告兰大伟于2016年3月22签订承包《合同书》，约定金樽娱乐公司将其经营的金樽KTV承包给兰大伟经营，承包期限为1年，即自2016年3月22日至2017年3月22日，年租金40万元（已付押金1万元）。该合同履行期限届满，兰大伟已返还承租房屋。另查明：宁县翠珠名苑小区筹建期间，原告新鸿基公司于2013年10月22日向宁县消防大队申请了《建设工程消防设计备案》（备案号：×××），但投入使用至今，一直未向宁县消防大队申请《建设工程消防验收备案》。被告兰大伟承包经营期间，宁县公安消防大队于2016年6月13日监督检查时发现，金樽KTV自动消防设施（自动喷水灭火系统及火灾自动报警系统）停用，已不具备防火灭火功能,据此作出宁公消封字〔2016〕009号《临时查封决定书》，对金樽KTV予以查封，查封期限一个月，实际停止营业10天。本院认为，公民、法人之间合法的房屋租赁合同受法律保护。本案被告金樽娱乐公司在筹备阶段，为开办公司需要，与原告新鸿基公司签订《房屋租赁合同》，确定公司经营场所，系公司设立的必备要件，虽然在签订该租赁合同时，金樽娱乐公司尚未登记成立，但并不必然导致合同无效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，在合同签订后，双方已部分履行了合同义务，该合同属有效合同，应当受到法律保护。涉案房屋租赁期限已于2019年3月1日届满，原告要求被告金樽娱乐公司退还所租房屋，被告金樽娱乐公司应当予以退还。原告要求被告腾退房屋并支付拖欠租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定租期内租金总额为2283096元，但约定的分年度缴纳的租金之和为2977518元，大于合同约定租金总额，该条款应认定为无效，租金总额认定为2283096元，减去被告金樽娱乐公司缴纳的第一年租金546480元及缴纳的保证金20万元，欠付租金认定为1536616元，按照合同相对性原则，被告金樽娱乐公司应当予以支付。原告以被告左小同、席平、兰大伟系合伙人，要求三被告承担连带清偿责任的诉讼请求，因无证据证明三人系合伙关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、由宁县金樽娱乐有限责任公司腾退并交付庆阳新鸿基房地产开发有限责任公司位于宁县翠珠名苑商业裙楼负一层的租赁房屋；二、由宁县金樽娱乐有限责任公司支付庆阳新鸿基房地产开发有限责任公司欠付租金1536616元；上述判决义务限本判决生效后三个月内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20598元，由宁县金樽娱乐有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  惠玉祥人民陪审员  刘有明人民陪审员  李建平二〇一九年三月二十五日书 记 员  杨赵超