福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终182号上诉人（原审被告）：王世雄，男，1942年12月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上诉人（原审被告）：赵木英，女，1948年6月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被上诉人（原审原告）：范流旺，男，1977年1月4日出生，汉族，住福建省将乐县。被上诉人（原审被告）：王永辉，男，1975年9月17日出生，汉族，住福建省将乐县。被上诉人（原审被告）：王世和，男，1946年1月11日出生，汉族，住福建省将乐县。上诉人王世雄、赵木英因与被上诉人范流旺、王永辉、王世和买卖合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王世雄、赵木英、被上诉人范流旺到庭参加诉讼。被上诉人王永辉、王世和经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王世雄、赵木英上诉请求：确认王永辉、范流旺签订的房屋买卖合同不合法。事实和理由：2005年12月1日，王世雄、赵木英夫妇出于兄弟情谊将通过企业改制已依法登记的合法房产，以低于原价3000元价格让售给王世和居住。当时尚未办好土地证，因此于2005年11月6日写出房屋转让情况说明书，承诺会协助办证等事宜，2005年12月1日前王世雄夫妇是真心实意将房子让售给王世和住。但自2005年3月交房后，王世和一家并未搬进机床厂居住，2005年12月上旬王世雄回将乐县医保报销药费，特意到王世和处询问王世和未搬进机床厂居住原因时，王世和明确向王世雄表示“机床厂房子太远，我买了没有用，现在退还你自己处理”，王世雄当即表示愿意收回自己处理。事后才知道，王世和已准备购买现在住房，该房足够一家人居住，故决定将房子退还王世雄。王世和、王世雄是亲兄弟关系，双方对404室产权的转让和退还，也就是404室房屋买卖合同从建立到撤销，均是双方真实意思的表示，虽然是口头协议，但不违反国家法律和行政法规，依法签订的口头协议具有法律效力。双方均遵守诚信原则，没有发生民事纠纷。2005年12月上旬退房后，王世和从未向王世雄提出过产权过户等事宜，同时也没有发现王世和私自去处置诉争房的行为，若王世和于2005年12月1日前将房子出售给范流旺，王世雄有责任和义务帮助其办理房产过户等事宜，12月1日后因王世和退房，王世雄已没有这个义务和责任。2005年12月1日前，王世雄若是违约，王世和可凭收款收据、同年11月6日所写《房屋转让说明书》中的承诺，通过民事诉讼起诉王世雄，但到今天为止没有民事诉讼之事。王世和没有起诉，本应“民不告，官不究”，而法院仅判房屋出售有效，尚未判决退房同样有效，王世雄、赵木英不服。王世雄、赵木英、王世和三人和范流旺没有任何买卖房屋的事实，更没有签订什么买卖合同，也不存在合同纠纷。王世雄以低于原价3000元将讼争房售给王世和住，现有证据证明王世和于2005年12月上旬要求退房，也有证据证明，王永辉卖房前王世雄有打电话通知王永辉不准卖房，但王永辉为了净赚26000元强行将王世雄房子卖掉，造成现产权不能过户，其原因是王永辉、范流旺双方明知产权人是王世雄，而王永辉、范流旺两人仍进行非法买卖交易，而法院却判王世雄要将产权过户范流旺，这不符合判案要符合人之常情的精神，王世雄、赵木英不服。房屋是特殊商品，国家对房地产交易有专门法律法规，产权证是处置房屋的法律凭证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第六项的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不准转让交易，而王永辉没有讼争房的权属证，双方签订房屋买卖合同进行交易是否合法？王世雄和王世和双方房屋转让合同即使成立，当时产权人也仅是王世和，王世和并没有授权委托王永辉去出售房屋的证据，这点从范流旺提供诉讼材料可证实。《房屋转让说明书》有写明今后房屋居住或者让售给别人需办有关手续时王世雄将出面协助办理手续，但2005年12月王世和退房后，产权仍属于王世雄，而且有证据证明，王永辉出售房屋前王世雄有电话通知王永辉不准卖房，王永辉不听劝阻，肆意卖房，是为了多赚26000元。即使是卖房，王世雄有优先权赎回房产。没有证据证明王世和对王永辉将房屋出售给范流旺无异议，王世和并没有出具委托授权王永辉卖房证据，是王永辉私自行为，王永辉想造成既成事实逼大家就范。因王世雄以低于原价3000元价格出售案涉房产，目的是让王世和家人住，房子被王永辉出售后，王世和自知理亏，因此从不提卖房之事。王世雄不肯将房产证过户给范流旺，王世和如果没有退房的事实，他完全可以凭王世雄的收款收据及房屋转让说明书，通过民事诉讼，要求王世雄遵守诺言予以办理过户事宜，但至今未见王世和起诉王世雄。占据讼争房的并非王世和，范流旺是以第三方身份占据，所以法院判定王永辉、范流旺房屋买卖合同有效，王世雄有义务协助其办理产权过户，王世雄、赵木英不服。王世和退房的证据有：1.2005年12月上旬王世雄404室房权属证书已具备办理产权过户的条件，由于王世和要求退房，故2005年12月1日前双方口头协议房屋买卖合同撤销，故已没有必要去办理产权过户。由于王世和突然退房，王世雄从福州来将乐，一时无法付还房款，准备将款还清后收回产权证、钥匙。2.在诉讼材料中王世雄有王世和要求退房事实的陈述，由于是口头协议，在法庭审理中无法提供书面证据，只能事后收集证据。3.2017年7月12日为收集王世和要求退房的事实，王世雄特意从福州到将乐找王世和交谈沟通，达成三方（点）共识：（1)福州祖房已被老大王世珍登记在其名下，其他兄弟无份，王世雄无需向王世和交纳房租；（2)王世雄和王世和双方没有债务纠纷，王世雄在经济上有资助王世和。其目的是回击王永辉将王世雄资助他们行为说成是还债，胡说还有10多年房租未算。最后，王世雄要求在二共识后添加王世和于2005年12月上旬向王世雄要求退房讲过“机床厂房子太远，我买了没有用，退回你自己处理”，王世雄答应收回自己处理。碍于王世雄对他们的资助情面，以及王世和自己确实讲过此要求，王世和同意添加此条共识。共识书第3条证实王世和要求退房的事实。4.王世雄和郑秀英（王世和之妻，退房要求在场人）电话录音碟片。2017年8月7日为进一步确认王世和要求退房事实，王世雄与郑秀英对几个问题进行讨论确认，其中郑秀英多次承认王世和有要求退房的事实，郑秀英承认王世和要求退房时，王世和就在接电话的郑秀英旁边，王世和没有否认有要求退房的事实。为慎重起见，王世雄要求郑秀英再次征询王世和有否讲过退房要求，王世和没有反对，证明该事实存在。电话中郑秀英也承认在卖房前，王世雄有电话通知王永辉不准卖房，只是因为买现房钱不够才将王世雄房卖掉的事实。特别提请法庭注意“王世雄是以低于原价3000元价格转让给王世和住，且双方口头商定‘只准住不准卖’”，所以《房屋转让说明书》中并未注明王世和有出售讼争房权利。故王世和不敢出售讼争房，更没有委托授权王永辉出售该房。唯有经王世雄同意出售该房后，王世雄才会协助办理产权过户事宜，其增值部分归王世和。范流旺辩称，其买房子是和王永辉签的合同，王永辉当时说好了要协助范流旺把房子过户。王永辉和王世和是父子关系，王永辉卖房有获得授权，王世雄是王永辉大伯。2006年3月份，王世雄已经知道了王永辉卖了房子给范流旺，过了十几年王世雄再（才）来说卖房不合法。如果房屋不能卖，为何王永辉会有案涉房屋的房产证？王世雄声称其对王世和说过房子不能转让给第三人没有依据、王世雄说王世和把房子退给王世雄也没有证据证明。王永辉、王世和未作陈述。范流旺向一审法院起诉请求：责令王永辉、王世和、王世雄、赵木英将位于将乐县龟山北路28号机床厂1号楼404房产产权变更为范流旺所有。一审法院认定以下事实：2004年将乐县机床厂改制，王世雄作为机床厂职工购得机床厂1号楼404室房屋，当时房屋产权证尚未办出。2005年年初王世和向王世雄协商购买该房屋，王世雄同意后王世和将房款交由赵木英，赵木英于2005年3月16日出具《收据》一份，上写明“今收到世和交付的购房（机床厂新楼404）款19598.08元，其他费由世和自行处理，今后房子归世和所有。”之后，以王世雄所有，赵木英共有的房屋产权证[房产证：将房权证2005字第××号，土地证：将国用（2005）第3367号]办出后由王世和及王永辉保管。2005年11月6日，王世雄出具《房屋转让说明书》一份，说明机床厂1号宿舍404室因政策原因只能由本单位职工购买，故该房屋由王世雄、赵木英夫妻出面购买，房款壹万玖仟伍佰元由王世和支付，房产所有权归王世和所有，今后房屋居住或让售他人需办有关手续时王世雄将协助办理。房屋增值部分归王世和所有，其他费用由王世和负责。说明书中并确认赵木英出具《收据》及房产证事项。2005年年底至2006年年初，王世和一家合意将诉争房屋予以出售，由王永辉处理相关事务。2006年1月26日，王永辉与范流旺签订《房屋出售协议》一份，王永辉将将乐县机床厂宿舍楼4层404室房屋（含杂物间）以42000元的价格出售给范流旺，房屋过户费用由范流旺承担。签订协议当日，范流旺支付购房定金6000元，同年2月17日、4月11日分别支付购房款20000元、15000元，总计支付购房款41000元，王永辉出具《收条》三份，另余款1000元协议等产权过户后再支付。王永辉将房屋钥匙及原产权证[房产证：将房权证2005字第××号，土地证：将国用（2005）第3367号]交由范流旺，范流旺入住至今。2006年4月，王世雄得知房屋已出售范流旺，其与范流旺在协商房屋后续事项时发生争议。2015年5月17日，王世雄、赵木英以诉争房屋产权证不慎遗失为由在《福建日报》发布声明，并于2015年11月、2016年3月重新办理了诉争房屋的产权证[房产证：将房权证2015字第2352-××号，土地证：将国用（2016）第0333号]。王世雄以办理新证，房屋仍属其与赵木英夫妻共有为由要求范流旺搬离房屋，故引发纠纷。另查明，本案诉争房屋将乐县机床厂宿舍楼1号楼404室坐落于将乐县龟山北路28号，建筑面积80.32平方米。一审法院认为：一、关于王世雄与王世和的房屋转让行为是否合法有效。王世雄与王世和对房屋转让达成合意，双方虽未签订书面协议，但根据2005年3月6日赵木英出具的《收据》及2005年11月6日王世雄出具的《房屋转让说明书》，足以认定王世雄、赵木英有明确将房屋转让给王世和的意思表示，且王世和已按当时合理价格将购房款支付完毕，王世雄、赵木英也予以接受。房屋交付后，房屋产权证及钥匙由王世和保管，王世和已实际占有房屋，对此王世雄、赵木英未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“……当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故对王世雄、赵木英的辩解意见不予采纳，双方的房屋买卖合同关系成立。转让房屋系王世雄、赵木英夫妻合意，王世雄与王世和的口头协议系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。二、关于王永辉与范流旺的《房屋出售协议》是否合法有效。王世和对王永辉将房屋出售给范流旺无异议，《房屋出售协议》系双方真实意思表示，范流旺已履行主要付款义务并实际入住，双方的《房屋出售协议》已成立。王世雄辩称房屋产权系其夫妻共有，王永辉无权出售及有口头约定房屋不能转售他人，王永辉转让给范流旺的行为违反双方约定应为无效的意见，经查，王世雄在其出具的《房屋转让说明书》有写明“今后房屋居住或者让售给别人需办有关手续时，王世雄将出面协助办理手续……”，其内容并无体现双方有约定房屋不能转售他人这一附加条件，王世雄提供的证据不能证明其主张。依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，故对王世雄辩称意见不予采纳。三、关于王世雄、赵木英和王世和、王永辉是否有义务协助范流旺办理房屋产权过户手续。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。王世雄在其出具的《房屋转让说明书》中明确表示房屋居住或让售他人时，其将协助办理相关手续。现王世雄与王世和、王永辉与范流旺的房屋转让合同均为有效，王世和、范流旺均已履行支付价款义务，王世雄、赵木英应按约履行协助办理过户义务，王世和、王永辉也有协助义务。根据范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》约定，办理房屋产权过户费用由范流旺承担，并支付王永辉房屋尾款1000元。王世雄、赵木英辩称其夫妻只有这一套房产，且为合法权利人，要求确认范流旺与王永辉签订的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”范流旺有证据证明其为房屋实际权利人，故对王世雄、赵木英的辩称意见不予支持。综上所述，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。王世雄、赵木英、王永辉、王世和应当依照双方签订的合同协助范流旺办理诉争房产的过户手续，故范流旺的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：王世雄、赵木英、王世和、王永辉应于本判决生效之日起十日内协助范流旺办理将乐县古镛镇龟山北路28号住房404室（房屋建筑面积：80.32㎡，原产权证号：将房权证2005字第××号，将国用（2005）第3367号，现产权证号：将房权证2015字第2352-××号，将国用（2016）第0333号）的房屋所有权人变更登记手续，办理房权过户手续的费用由范流旺承担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，王世雄、赵木英对“王世和一家合意将诉争房屋予以出售，由王永辉处理相关事务。”有异议，认为没有证据证明王世和授权王永辉出售案涉房屋；此外，还应当认定王世和已经把案涉房屋退还给王世雄，退还时间是2005年12月上旬。王世雄、赵木英对一审法院认定的其他事实没有异议。范流旺对一审认定的事实没有异议。本院认为，1.在本院（2017）闽04民终1058号上诉人王世雄、赵木英因与被上诉人范流旺、王永辉、王世和房屋买卖合同纠纷一案庭审中，王世雄、赵木英表示对（2017）闽0428民初452号原告（反诉被告）范流旺与被告王永辉、王世和、被告（反诉原告）王世雄、被告赵木英房屋买卖合同纠纷一案将乐县人民法院认定的事实无异议，而（2017）闽0428民初452号一案已认定“王世和一家合意将诉争房屋予以出售，由王永辉处理相关事务。”之事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，对于王世雄、赵木英关于没有证据证明王世和授权王永辉出售案涉房屋的观点，本院不予采信；2.在（2017）闽0428民初452号原告（反诉被告）范流旺与被告王永辉、王世和、被告（反诉原告）王世雄、被告赵木英房屋买卖合同纠纷一案、（2017）闽04民终1058号上诉人王世雄、赵木英因与被上诉人范流旺、王永辉、王世和房屋买卖合同纠纷一案、（2017）闽0428民初1629号原告范流旺与被告王永辉、王世和、王世雄、赵木英房屋买卖合同纠纷一案等叁案中，王世和均委托其子王永辉为诉讼代理人，特别是在（2017）闽0428民初452号原告（反诉被告）范流旺与被告王永辉、王世和、被告（反诉原告）王世雄、被告赵木英房屋买卖合同纠纷一案中，王永辉的代理权限包括“行使委托人承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等实体意义上的诉讼权利”等权限，也即王永辉系王世和的特别授权代理人。在该案第三次庭审中，被告王永辉（亦为被告王世和特别授权的代理人）表示“我父亲（也即王世和）全权委托我处理（房子）的”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外……”之规定，一审法院认定“王世和一家合意将诉争房屋予以出售，由王永辉处理相关事务。”合理，本院予以维持。此外，在（2017）闽0428民初1629号原告范流旺与被告王永辉、王世和、王世雄、赵木英房屋买卖合同纠纷一案庭审中，王世雄表示“（《共识书》）第三条是与王世和双方签字后再添加上，该条款也是经王世和同意才添加”。因王世雄提交的材料不足以证明其添加《共识书》第三条经王世和同意，且范流旺、王永辉、王世和对该条均不予认可，本院对《共识书》第三条“确认2005年12月份王世和向王世雄提出‘机床厂宿舍离城关太远，我买这个房子没有用，退回你自己处理’。王世雄当即答应收回房子，自行处理，故双（方）没有去处理产权过户等手续”之内容不予采信。综上，一审法院认定的事实，有相关证据在案为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据2005年3月6日赵木英出具的《收据》及2005年11月6日王世雄出具的《房屋转让说明书》，足以认定王世雄、赵木英与王世和已达成转让案涉房屋的合意，且王世和已按当时合理价格将购房款支付完毕，房屋产权证及钥匙也由王世和保管，王世和已实际占有房屋，也即王世雄、赵木英与王世和转让案涉房屋的口头协议已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“……当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方的房屋买卖合同关系成立。王世雄、赵木英与王世和转让案涉房屋的口头协议系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。王世雄在其出具的《房屋转让说明书》写明“今后房屋居住或者让售给别人需办有关手续时，王世雄将出面协助办理手续……”，其内容并未体现双方有约定房屋不能转售他人这一附加条件，相反，王世雄在该文中承诺“今后房屋……让售给别人需办有关手续时，王世雄将出面协助办理手续……”。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。将乐县房地产管理局于2005年5月8日对案涉房屋颁发将房权证2005字第××号房屋所有权证、将乐县人民政府于2005年11月24日对案涉房屋颁发将国用（2005）第3367号土地使用权证，也即截止2005年11月24日，案涉房屋已由相关行政机关依法登记、颁证。王永辉与范流旺于2006年1月26日就案涉房屋签订《房屋出售协议》，并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定。王世和授权王永辉将房屋出售给范流旺，《房屋出售协议》系双方真实意思表示，范流旺已履行主要付款义务并于2006年开始实际入住，双方的《房屋出售协议》已履行、已成立。依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，结合“案涉房屋已由相关行政机关依法登记、颁证”之事实，范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，故对王世雄、赵木英关于案涉房屋未依法登记取得权属证书、范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》无效的上诉意见，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。同时，王世雄在其出具的《房屋转让说明书》中亦明确表示案涉房屋让售他人时，其将协助办理相关手续。王世雄与王世和、王永辉与范流旺的房屋转让合同均合法、有效，王世和已依约履行支付全部价款的义务、范流旺也依约已履行支付主要价款的义务，王世和、范流旺也先后占有案涉房屋（特别是范流旺已从2006年占有案涉房屋至今），也即王世雄与王世和以及王永辉与范流旺的房屋转让合同均已实际履行，王世雄、赵木英还应依法、依约履行协助办理过户义务，王世和、王永辉也应依法、依约履行协助办理过户义务。综上所述，王世雄、赵木英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王永辉、王世和经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由王世雄、赵木英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽伟审 判 员 廖 春审 判 员 吴树辉二〇一八年三月二十二日法官助理 邱丽萍书 记 员 黄友靖附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。