重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初5014号原告：邓成聪，男，1949年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：胡顺宇，男，1947年4月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆昌野药房连锁有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号21-1号，统一社会信用代码91500108450391635Y。法定代表人：韦薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周秀红（同时系胡顺宇的委托诉讼代理人），该公司员工。被告：重庆盛联企业管理服务有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路1号5楼，统一社会信用代码500103000141950。法定代表人凌春利，该公司经理。原告邓成聪与被告胡顺宇、重庆昌野药房连锁有限公司（以下简称“昌野药房”）、重庆盛联企业管理服务有限公司（以下简称“盛联公司”）物权保护纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓成聪，被告胡顺宇、昌野药房的委托诉讼代理人周秀红到庭参加诉讼。被告盛联公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓成聪向本院提出诉讼请求：1.判令胡顺宇、昌野药房承担2009年5月13日至2009年7月12日、2009年9月13日至2012年9月14日被告占用渝中区长江一路1号负三层1号房屋的轴1-2、轴E-G，面积120平方米部分其中14.401％份额的占有使用费50657.94元（以上金额以2014年1月6日法院指定评估机构的评估的市场价租金每月每平方米77元为依据），盛联公司承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年3月27日重庆科华电子技术有限公司（以下简称科华公司）与原告以长江一路负三层1号房屋500平方米作抵押签订了房产抵押协议，合同期至2004年9月23日止，并办理了抵押权登记；抵押合同到期后，科华公司无法清偿债务，债权人诉至法院，请求科华公司清偿债务，并应抵押合同行使优先受偿权，法院均判决支持。2005年5月20日，科华公司与盛联公司签订《租赁合同》，约定科华公司将渝中区长江一路负三层1号房屋租赁给盛联公司，租赁期为10年，至2015年5月19日止，盛联公司又将120平米部分转租胡顺宇、昌野药房。2009年3月24日，科华公司与邓成聪以签订折价协议和卖出后优先受偿的方式实现其抵押权，并按份额办理了《房地产权证》。根据法律规定，上述租赁合同和转租合同对原告没有约束力，被告对该房屋的占有、使用没有合法依据，其行为是对原告的侵权行为，原告有权要求被告停止侵害，并赔偿损失。被告胡顺宇、昌野药房辩称，昌野药房是与盛联公司签订的合同，昌野药房也已向盛联公司支付了相应的租金。如果原告要主张占用使用费，应向盛联公司主张。被告盛联公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2004年3月23日，邓成聪与科华公司签订借款合同一份，双方约定邓成聪借款1200000元给科华公司，科华公司以其所有的位于渝中区长江一路1号“中华广场”负3层非住宅门面（建筑面积500平方米）为该借款作抵押担保等。同日，邓成聪将1200000元借款支付给科华公司。同年3月25日，邓成聪与科华公司签订抵押合同，约定科华公司以其所有的位于渝中区长江一路1、3、5号-3-6号负三层部分非住宅房屋(建筑面积500平方米)作为上述借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。2005年5月20日，盛联公司与科华公司签订租赁合同，约定科华公司将“中华广场”负三层2800平方米租赁给盛联公司；合同有效期从2005年5月20日起至2015年5月19日；租金每年400000元。盛联公司租用后，用于经营农贸市场。2007年9月15日，盛联公司（甲方）与昌野药房、胡顺宇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将渝中区长江一路中华广场负三层靠纪念碑处约120平方米租给乙方作销售药品用地。合同有效期从2007年9月15日起至2012年9月14日。因科华公司逾期未还款，重庆市渝中区人民法院作出（2005）中区民初字第3141号民事判决书，科华公司偿还邓成聪借款1200000元，如不履行，邓成聪有权以渝中区长江一路1、3、5号-3-6号负三层部分非住宅房屋(建筑面积500平方米)折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。2009年3月24日，邓成聪与科华公司签订折价协议，约定科华公司所有的“中华广场”负三层建筑面积380平方米，折价1140000元给邓成聪，抵偿部分债务。2009年5月13日，邓成聪就该380平方米取得房地产权证，载明“负三层1号总面积为2638.73平方米，邓成聪按份共有该层1号的产权份额为14.401%，以人民币1140000元购得”。2013年5月13日，邓成聪就渝中区长江一路1号负三层1号房屋另外2518.73平方米（除本案120平方米外）部分按14.401%的比例向重庆市第五中级人民法院提起诉讼主张其权利，在该案审理过程中，重庆市第五中级人民法院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司对诉争房屋和期间的房屋占有使用费进行鉴定。2014年1月6日，该公司作出司法评估鉴定报告，评估意见为：评估月租金为77元/㎡。盛联公司共向邓成聪支付了两笔租金112400元（2009年5月10日至2011年9月30日）和43203元（2011年10月至2012年6月），重庆市第五中级人民法院在（2013）渝五中法民初字第00042号一案中就邓成聪诉请的部分对上述租金进行了扣减，扣减金额分别为99811.9元、41238.28元。审理中，昌野药房、胡顺宇举示收据3张，拟证明其已向盛联公司支付了租赁期间的租金。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，科华公司将“中华广场”负三层租赁给盛联公司之前，已将该负三层部分房屋抵押给了邓成聪并办理了抵押登记，后邓成聪实现抵押权并成为受让人。抵押权设立在前，租赁关系成立在后，故科华公司与盛联公司的租赁合同对邓成聪不具有约束力。2009年5月13日，邓成聪取得涉案房屋的所有权，有权要求盛联公司支付自此之后的房屋占有使用费。至于盛联公司与昌野药房、胡顺宇之间的租赁合同，对邓成聪亦不具有约束力。但邓成聪只是按份共有人之一，其所占产权份额仅为涉案房屋全部面积2638.73平方米的14.401%，而昌野药房、胡顺宇承租的仅为120平方米，邓成聪无法证明昌野药房、胡顺宇占有使用的系其专有部分，且昌野药房、胡顺宇已向盛联公司缴纳了租赁期间的全部租金。故本院对邓成聪要求昌野药房、胡顺宇承担房屋占有使用费的请求不予支持。至于具体的房屋占有使用费，盛联公司已缴纳的112400元和43203元在前案未抵扣部分（112400元+43203元-112400元÷28.7×2月-99811.9元-41238.28元=6720.07元）应在本案中抵扣，故本院支持邓成聪诉请的房屋占有使用费为120平方米×38.07月×77元×14.401%-6720.07元=43937.87元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆盛联企业管理服务有限公司于本判决生效后立即向原告邓成聪支付房屋占有使用费43937.87元；二、驳回原告邓成聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元，由被告重庆盛联企业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭宁模人民陪审员  姚天玲人民陪审员  陈邦碧二〇一八年三月二十八日书 记 员  蒋 娟