广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初19610号原告：吴真龙，男，1989年12月7日出生，汉族，住江西省高安市，原告：刘婷，女，1989年12月25日出生，汉族，住江西省高安市，上列两原告共同委托诉讼代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。被告：罗锦培，男，1987年12月13日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。被告：关宇慧，女，1985年4月5日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区，第三人：中山市房小二房地产中介有限公司，住所地广东省中山市南区永安一路18号星汇云锦花园1-5幢25卡之一。法定代表人：易小兵。原告吴真龙、刘婷与被告罗锦培、关宇慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依职权依法追加中山市房小二房地产中介有限公司（以下简称房小二公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴真龙、刘婷及其共同委托诉讼代理人覃大新，被告罗锦培委托诉讼代理人梁毅陶到庭参加诉讼，被告关宇慧、第三人房小二公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴真龙、刘婷向本院提出诉讼请求：两被告向两原告支付购房定金120000元、违约金240000元以及中介费25000元，合计385000元。事实与理由：原告与被告于2017年3月12日在房小二公司处签订了房地产买卖合同，约定两被告出售其认购的位于广东省××南区××街××花园××房，约定总价款为1200000元，两原告向被告支付定金120000元，余下款项申请银行贷款950000元，并于过户当天支付首期款130000元。签订合同当天两原告支付了中介费15000元以及向被告支付定金120000元，随后又向中介支付了中介费10000元。签订合同时两被告说在2017年4月12日前可以拿到房产证，于是合同才约定：“于2017年4月12日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约”。但两被告至今未能向原告提供房产证资料，因此无法办理按揭申请手续，导致合同无法继续履行。在此过程中，原告发现两被告将该房产另行在网上继续出售，且在原告要求被告支付违约金、返还定金时，被告要求原告以12000元每平方米的价格帮其出售房屋后才能向原告支付定金及违约金等。原告多次找两被告协商未果，为维护自身合法权益，遂向法院提出诉讼。庭审中，原告吴真龙、刘婷增加一项诉讼请求为：解除双方签订的房地产买卖合同。原告吴真龙对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同、农业银行申请二手住房贷款提供资料清单；2.收款收据；3.刘婷和LUOJINPEI的聊天记录及光盘；4.原告与关宇慧的聊天记录；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.企业机读档案登记资料；7.交通银行付款凭证；8.微信记录。被告罗锦培辩称，1.两原告在签订房地产买卖合同之前已经清楚涉案房屋是预售房屋，还没有取得房产证。被告也没有向原告承诺何时取得房地产证。在合同签订前中介机构已经向两原告出示了中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）签署的中山市商品房买卖合同,在合同已经明确了开发商在商品房交付使用后360个工作日内办理房屋的产权登记，并且房屋交付时间是2016年12月31日，意味着拿到房地产证的时间是2018年4月底，所以两原告是很清楚涉案房屋是不可能很快拿到房产证。两被告不是房地产部门，也不是开发商，不能保证何时拿到房产证，所以不可能作出承诺。假设被告作出承诺，涉案房屋也不可能这么快出证，原告也可以去中介了解情况，而不是那么轻易相信被告。被告在此过程中没有任何的违约行为，并且愿意履行房地产买卖合同，不会将涉案房屋出售他人。如果两原告坚持解除合同，或者认为合同无效，两原告对合同也存在同等过错。2.两被告没有从原告处收到120000元定金，原告也没有举证任何转账凭证，且合同最后的收据是格式文本，上面的签字不是被告本人所签，是中介预先填好的，收据上面有备注120000元定金转给业主，因此不是转账凭证，应以两原告的转账凭证为准。被告经查询银行账户，确认在2017年4月4日通过银行转账收到一笔名为“许嘉玉”转来的款项58000元，另外在同日通过支付宝收到一笔名为“余伟健”转来的款项50000元。另，被告从未收过中介公司支付的12000元现金。被告罗锦培对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.税收缴款书（税务）收现专用；3.离婚证复印件；4.支付宝转账电子回单打印件、中国建设银行个人账户收入明细；5.商品房收楼通知书、收楼流程、入住合约；6.收据。被告关宇慧、第三人房小二公司未到庭应诉，亦未提交书面意见及证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告吴真龙、刘婷（买方）、被告罗锦培（卖方）与第三人房小二公司（居间方）签订房地产买卖合同，约定：由买方购买卖方位于广东省××南区××街××花园××房，转让总价款为1200000元；买方在签订合同时向卖方支付定金120000元；买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，买方在约定期限将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫；买方须于2017年4月12日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方向银行申请的贷款金额为950000元；买方须于过户之时支付除定金之外的首期款130000元给经纪方指定的银行监管账户或卖方；买方应在签订合同当日向经纪方支付36000元作为佣金；如买卖双方任何一方未按照合同约定的期限履行义务的,守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买卖双方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则；无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该房产，则违约一方须即时支付经纪方36000元作为违约金。合同备注：1.买卖双方协商一致，所有楼款由双方互转，不经过第三方监管；2.买卖双方协商一致，买方所支付的金额是业主实收金额；3.买卖双方协商一致，买方在过户当天支付业主首期款。合同中收据一栏注明“买卖双方协商一致，经过证件查档核实，定金12万元转付业主”，“兹收到吴真龙、刘婷交付上述规定之定金120000元，收款人罗锦培，收款日期2017年3月12日”，罗锦培在上述收据收款人处签名、捺印。同日，吴真龙、刘婷通过交通银行转账120000元定金给房小二公司，又分别于2017年3月12日、4月5日向房小二公司支付中介费15000元、10000元。房小二公司于2017年4月4日通过案外人分别转账支付50000元、58000元给罗锦培。2017年6月17日，罗锦培从房小二公司处取回涉案房地产的备案表、购房发票、完税票、合同原件和钥匙。2017年10月23日，两原告以两被告未按约提供房产证资料，致其未能办理按揭申请手续，合同无法履行为由诉至本院，主张前述实体权利。另查，涉案房地产由罗锦培、关宇慧于2014年8月3日从案外人金澳公司处购买，备案登记于罗锦培、关宇慧名下，并抵押登记给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，至2017年10月23日止，该抵押登记未注销。罗锦培、关宇慧与金澳公司签订的中山市商品房买卖合同显示：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。两被告于2016年12月10日收到商品房入伙通知书，并于2017年2月25日办理收楼手续。另，两被告于2017年9月19日登记离婚。又查，两原告提供的刘婷与罗锦培的微信聊天记录显示：2017年8月31日，罗锦培与刘婷联系，称下午与关宇慧一起过来。2017年9月18日，刘婷询问罗锦培涉案房屋为何又在网上出售。2017年10月20日，刘婷称“我们希望协商时你方能够出具最近的国土局备案表”、“签约时你们说房产证很快就能出，所以才约定4月12日前你们拿到房产证配合我们办理按揭，但至今都没出来”，罗锦培回复“但是现在出不来，我也不能控制”、“我没有那么多钱给你的，要么你替我卖这个房子吧，按照你说的能够12000一个方，你帮我找买家吧，找到的话我就赔你27.6万元，如果不是，要么等，要么赔你原来给我的12万+3.6万中介费+你们这12万从三月份到现在的利息，要么起诉我吧”。刘婷与关宇慧的微信聊天记录显示：2017年10月21日，刘婷微信要求与关宇慧通话谈房子怎么处理，关宇慧回复称不是说好在等证？庭审中，两原告称房小二公司的股东殷鹏以现金形式另行支付了定金12000元给罗锦培。罗锦培确认涉案房屋已具备办理房产证的条件。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告吴真龙、刘婷与被告罗锦培及第三人房小二公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，各方当事人均应恪守履行。关宇慧作为涉案房屋登记权利人之一，虽然没有在涉案合同上签名，但从两原告提交的刘婷与罗锦培、关宇慧的微信聊天记录内容可知，关宇慧对罗锦培出售涉案房屋是知情并认可的，对此，关宇慧亦没有到庭提出异议，故本院认定关宇慧对罗锦培出售涉案房屋知情并予以追认，其是涉案合同一方当事人，涉案合同对其有约束力。关于罗锦培辩称没有收到定金120000元问题。从两原告提供的银行转账凭证证实两原告已于签订合同当日通过交通银行转账120000元给房小二公司，之后罗锦培于2017年4月4日收到两笔共108000元的款项，房小二公司在微信中称该两笔款项是其支付，罗锦培在之后的微信沟通中亦没有否认其收到120000元定金的事实，退一步而言，即使房小二公司所称另12000元定金以现金形式支付的待证事实不能确定，但结合“买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，买方在约定期限将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫”的合同约定以及罗锦培于签订合同当日出具收据确认收到120000元定金的事实，可以认定罗锦培已收到两原告定金120000元，两原告已履行支付定金120000元的合同义务。至于房小二公司是否确实以现金形式支付罗锦培12000元定金，系罗锦培与房小二公司之间的关系，不影响罗锦培收到两原告定金120000元的事实认定。关于违约责任认定问题。从刘婷与罗锦培的微信聊天记录内容可知，罗锦培并不否认其在签订涉案合同时曾承诺于2017年4月12日前办理出房产证给两原告办理按揭贷款的事实，只称不能按期办证，其没有办法，其亦表示愿意赔偿两原告损失，结合罗锦培虽称同意继续履行合同，但在涉案房屋具备办证条件的情况下，至今仍未积极办理涉案房屋产权证可知，其并非真心愿意继续履行涉案合同。综上所述，罗锦培、关宇慧未按其承诺于2017年4月12日前办理涉案房屋产权证，致两原告无法办理按揭贷款手续，合同无法继续履行，罗锦培、关宇慧的行为已构成违约，应承担违约责任。两原告主张解除其与罗锦培、关宇慧签订的房地产买卖合同，本院予以支持，但仅限于两者之间的房屋买卖合同关系，而不包括两者各自与房小二公司之间的居间合同关系。罗锦培、关宇慧违约导致房屋买卖合同关系解除，两原告要求罗锦培、关宇慧返还购房定金120000元及支付购房款20%的违约金240000元，均符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。两原告支付的中介费25000元，属罗锦培、关宇慧违约解除合同导致两原告支出的实际损失，应由违约方罗锦培、关宇慧承担。综上，两原告诉求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吴真龙、刘婷与被告罗锦培、关宇慧于2017年3月12日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告罗锦培、关宇慧于本判决发生效力之日起七日内向原告吴真龙、刘婷返还购房定金120000元；三、被告罗锦培、关宇慧于本判决发生效力之日起七日内向原告吴真龙、刘婷支付违约金240000元；四、被告罗锦培、关宇慧于本判决发生效力之日起七日内向原告吴真龙、刘婷赔偿中介费损失25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7076元,诉讼保全费2445元,合共9521元（原告吴真龙已预交），由被告罗锦培、关宇慧负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告吴真龙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  林玉玲人民陪审员  刘爱诗二〇一八年三月二十六日书 记 员  梁楚英梁琳