内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民终60号上诉人（原审原告、申请执行人）：浙江中成建工集团有限公司。法定代表人：王永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶士坚，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：张程杰，男，该公司法务。被上诉人（原审被告、案外人）：吕卫东，男，1970年1月20日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古瓯江房地产开发有限公司。法定代表人：李义星，该公司总经理。委托诉讼代理人：阿娜日，内蒙古英南律师事务所律师。上诉人浙江中成建工集团有限公司（以下简称中成公司）因与被上诉人吕卫东、内蒙古瓯江房地产开发有限公司（以下简称瓯江公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中成公司的委托诉讼代理人叶士坚、张程杰，被上诉人吕卫东的委托诉讼代理人张占峰，被上诉人瓯江公司的委托诉讼代理人阿娜日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对执行标的许可执行；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）吕卫东与瓯江公司串通以倒签《商品房买卖合同》等方式制造虚假证据和事实以逃避执行，双方签订合同时，瓯江公司没有取得预售许可证明，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同应为无效合同。（二）无房证明仅说明在呼和浩特市无房，不能说明涉案房屋是其唯一住房。（三）仅凭收据不能证明吕卫东已经交付了全部购房款。人民法院应当合理分配举证责任，瓯江公司应当举证其收到缴纳的购房款。（四）按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，承包人对建设工程具有优先受偿权，优先于其他债权，只有买受人支付全部或者大部分款项后承包人才不享有优先权。不能仅凭收据来确定购房款，应结合其他证据形成完整的证据链，一审法院对本案中买受人是否支付了全部或者大部分房款未查清。吕卫东辩称，（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条但书规定，起诉前瓯江公司已经取得预售许可证明，瓯江公司与吕卫东签订的《商品房买卖合同》是有效的。（二）吕卫东享有的业主物权优先于中成公司的债权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，中成公司对该规定的理解有误。（三）本案所涉房屋位于呼和浩特市，所以开具无房证明就应在所购房屋所在市开具，呼和浩特市产权产籍档案馆出具无房证明，既符合客观实际，也符合上述司法解释的规定，中成公司提出的观点错误，且没有相应的证据证明其主张，执行中止裁定和一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。瓯江公司辩称，本案《商品房买卖合同》是有效合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。吕卫东购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中成公司向一审法院起诉请求：1.准予对“瓯江现代城”小区7号楼2单元1103号房屋的执行；2.诉讼费由吕卫东、瓯江公司承担。一审法院认定事实：吕卫东与瓯江公司于2013年11月3日签订了书面《商品房买卖合同》，约定瓯江公司将位于呼和浩特市××区西交汇处“瓯江现代城”小区7号楼2单元1103号房屋（建筑面积117.17平方米）出售给吕卫东，房屋价款为533124元。合同签订后，吕卫东即于2013年11月3日交付购房款217124元，瓯江公司出具收据。吕卫东于2014年2月26日向上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行贷款316000元。另查明，呼和浩特市中级人民法院在审理中成公司与瓯江公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2016年6月24日作出（2015）呼法执字第00238号裁定，查封被执行人瓯江公司位于呼和浩特市××区“瓯江现代城”的房屋。吕卫东购买的瓯江公司“瓯江现代城”7号楼2单元1103号房屋被查封，吕卫东对执行标的提出书面执行异议，呼和浩特市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）内01执异190号执行裁定，中止对瓯江公司“瓯江现代城”7号楼2单元1103号房屋的查封。又查明，呼和浩特市房屋产权产籍档案馆于2013年10月5日出具《房屋权属登记信息查询结果证明》，查询结果为吕卫东及其家庭成员无房屋权属登记信息。一审法院认为，本案争议焦点为：吕卫东对于涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即作为案外人的商品房买受人符合上述法律规定的三项条件即可排除人民法院的强制执行。本案中，吕卫东与瓯江公司于2013年11月3日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，签订时间早于查封时间；涉案被执行房屋为住宅且为吕卫东名下唯一住房；吕卫东已通过支付现金以及贷款的方式向瓯江公司全额支付了房款。故吕卫东针对涉案被执行的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，可以排除强制执行。综上所述，吕卫东对于涉案执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，中成公司请求准予对涉案执行标的执行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回中成公司的诉讼请求。案件受理费9179.27元，由中成公司负担。二审中，中成公司提交了“瓯江现代城”获得许可证（网络打印件）一份，拟证明瓯江公司的商品房预售许可证于2013年11月27日取得，在此之前签订的合同都属于无效合同。吕卫东质证认为，该证据在一审时能够获得并可向一审法院提供，不属于新证据；且瓯江公司已向一审法院提供过，能够证明相关预售的内容，从证明的角度，恰恰能够证明2013年11月27日起所有与瓯江公司签订的房屋买卖合同合法有效。瓯江公司质证认为，在一审中瓯江公司已经举证过，不属于新证据，该证据反而证明了瓯江公司与购房人签订的合同属合法有效。本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，瓯江公司于2013年11月27日取得案涉房屋商品房预售许可证。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉房屋应否准予执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。第一，本案中，吕卫东与瓯江公司已于2013年11月3日签订了《商品房买卖合同》。比照（2015）呼法执字第00238号裁定书所作出的日期，即2016年6月24日，《商品房买卖合同》签订时间远早于法院查封裁定作出的日期。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经查，本案所涉房屋于2013年11月27日取得商品房预售许可证，即出卖人瓯江公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证，且该商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。其次，关于案涉商品房是否系用于居住且买受人吕卫东名下有无其他房屋的问题。本案中，案涉商品房系住宅，且位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市。根据呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房屋权属登记信息查询结果，吕卫东名下无其他房产。中成公司认为仅凭该证据尚不能证明吕卫东名下无其他供居住的住房，但又未能提供相反证据推翻该证据的结论，故一审法院依据该查询证明认定案涉房屋系吕卫东名下唯一住房并无不当。最后，关于已支付价款是否超过合同约定总价款50%的问题。经查，根据吕卫东提交的2013年11月3日购房收款收据，结合《商品房买卖合同》约定的“签订合同当日首付房款217124元，剩余房款316000元办理银行贷款”的内容，及吕卫东与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行签订的《个人购房担保借款合同》和还贷账户明细、公证书、公证费收据等证据，能够证明吕卫东已依照合同约定通过支付现金以及贷款的方式向瓯江公司支付了房款，完成了合同付款义务，同时瓯江公司亦认可收到吕卫东全部购房款，故中成公司提出仅凭收款收据不能充分证明买受人吕卫东已足额交付购房款的理由不能成立。综上所述，吕卫东作为买受人针对案涉商品房提出排除执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。中成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9179.27元，由浙江中成建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王彦凯审判员  徐玉蓉审判员  张志宏审判员  张 静审判员  严 肃二〇一八年三月二十九日书记员  闫 凌