安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1225民初6360号原告：孙同豪，男，2006年3月23日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。法定代理人：孙某（系原告孙同豪父亲），男，1980年8月6日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：魏旭东，安徽振颍律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾兆蕊，安徽振颍律师事务所律师。被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路。统一社会信用代码913412255770606574。法定代表人：马莉娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。原告孙同豪与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾兆蕊，被告委托诉讼代理人沈西顺、刘坤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙同豪向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房的违约金17504元（自2016年6月1日计算至2016年11月11日，其后违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）；被告支付延期办理产权登记违约金19965.50元（自2016年8月29日至2017年12月29日，其后违约金计算至实际完成产权登记之日）。被告承担讼费。事实与理由：2015年6月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的金马中央公馆房屋一套，原告按照合同约定的方式支付了全部购房款547000元。根据双方合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格。第十一条约定“出卖人应当在2016年5月31日前，向买受人交付该商品房”；合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金”。2016年5月26日，涉案楼房经建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位综合验收合格，未取得《竣工验收备案表》。被告在不符合交房条件下交房，违反法律、法规规定及合同约定。另根据双方合同第二十条关于房屋登记中约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理（即双方协商解决）。至今，被告未能给原告办理房屋产权登记，被告已经严重违约；虽双方约定协商解决，但仅是约定问题解决的方法而非违约责任的承担。综上，被告依法应承担逾期交房和逾期办证违约责任。被告安徽鑫马置业有限公司辩称，被告已按合同约定交付房屋，不存在合同约定的违约交房行为，原告主张在5月31日之前交房是双方真实意思表示，原告在此前，有权选择接受房屋，也有权拒绝接受房屋，但本案原告选择是接受房屋，双方真实交房时间是2016年5月26日，该交接房屋不违反国家任何强制禁止性规定，合法有效；2016年5月31日被告交付房屋的行为视为新的要约，而原告的接收是对新要约的承诺，承诺同意按照交付时的房屋现状进行接收，是对原合同条款的变更，原交房的条件是综合验收，原告放弃条件，要求现房交付，双方对交房达成新的一致，交房条件第十一条第二项第二段有明确约定，交付商品房时等，由此逾期交付责任由出卖人承担，原告主张逾期交房责任，合同约定的是买受人有权拒绝接受，拒绝接收后才能按合同条款追究违约责任，但实际买受人接收了房屋，不符合合同第十一、第十二条约定，其违约金主张不应得到支持；按双方合同附件规定，一次性付款的办理房屋产权证由买受人自行办理，买受人因自身原因未取得房屋产权证的责任不在被告，被告依法不承担办证逾期的责任，原告主张按照合同约定计算违约金无任何依据，且与合同约定相违背，不应支持。本院经审理认定事实如下:2015年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县××路北侧、××为路西侧××“××中央公馆”小区××楼×××单元××室房屋一套，预测建筑面积117.48平方米，总价款为547000元。双方合同第七条关于付款方式及期限约定：“一次性付款。买受人应当在2015年6月11日前支付该商品房全部价款。合同第九条关于商品房交付条件约定：“该商品房交付时应符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格”。合同第十一条关于交付时间和手续约定：“出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：“1、按逾期时间，作分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。合同第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决”。被告于2015年6月11日已收原告全部购房款547000元，原告于2016年5月26日接收涉案房屋。2017年11月2日，被告获得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容：“你单位建设的阜南县金马中央公馆住宅小区一期工程项目（内容为3号楼、5-12号楼，共计9栋），现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，查验通过、同意交付使用，特此通知”。被告于2017年11月21日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，该工程系于2016年5月24日竣工验收。经本院释明，原告明确要求继续履行合同；逾期办证违约金要求按每日万分之一计算。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2016年5月31日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，实际被告于2016年5月26日交付房屋，符合双方合同约定；原告接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，且涉案房屋在本案法庭辩论终结前已经阜南县住宅小区综合查验领导小组综合验收合格，且取得房屋建设工程竣工验收备案表，原告在接收了房屋后又以被告在不符合交房条件的情况下交房，违返法律、法规及合同约定为由主张逾期交房违约金，本院不予支持，因合同约定的是被告交房时不出示建设工程竣工验收备案证明文件或不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任才由被告承担，合同约定的逾期交房违约金是指逾期交房，而原告在合同期内自愿接收了房屋，被告不存在逾期交付，不应承担逾期交房违约责任。关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋至今仍未能办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未取得竣工验收备案表前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按照每日万分之一计算，低于上述逾期贷款利息标准，视为原告对其诉讼权利的自愿处分，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年8月25日计算至2017年12月29日止，共492天，违约金为26912.40元（547000元×0.0001×492天），原告要求支付自2016年8月29日计算至2017年12月29日期间的逾期办理房屋产权证违约金19965.50元，本院予以支持；房屋所有权登记需要房产部门审核登记，属行政行为，具体何时取得，无法确定，对于2017年12月29日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙同豪逾期办理房屋产权登记违约金19965.50元（从2016年8月29日计算至2017年12月29日）；二、驳回原告孙同豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元（原告已预交），减半收取计368.50元，由原告负担69.50元，被告安徽鑫马置业有限公司负担299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 侯 涛二〇一八年三月七日书记员 庞艳平