河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初223号 原告（反诉被告）：陶月武，男，1980年5月5日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：艾雪梅，女，1985年12月10日出生，汉族，住河北省保定市清苑县。 委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。 被告：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082084969432U。 法定代表人：果士红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 原告（反诉被告）陶月武与被告（反诉原告）艾雪梅、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶月武的委托诉讼代理人杨宏飞、被告（反诉原告）艾雪梅及委托诉讼代理人王琦、被告兴达置业的委托诉讼代理人何宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶月武向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告艾雪梅签订的《存量房买卖合同》及补充协议，被告艾雪梅返还原告支付的房款89万元，并支付装修费用（评估后确定数额）。2、请求判令解除原告与被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司返还原告支付的居间服务费59000元。3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年3月17日，原告与被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，并在其居间服务下与被告艾雪梅签订了《存量房买卖合同》及补充协议。上述合同约定：被告艾雪梅将位于三河市燕郊开发区南侧欧逸丽庭二期ＡＢ-1-1205的房屋出卖给原告，房屋总价为295万元人民币，合同签订当日支付定金10万元，2017年3月31日前支付首付款89万元，取得房屋所有权证后办理还款解押、申请贷款及过户手续，居间服务费59000元。合同签订后，原告依约向被告艾雪梅支付了89万元房款，向被告三河市兴达置业房产经纪有限公司支付了服务费59000元，并经被告艾雪梅同意并授权后对房屋进行了装修，支付了大量的装修费用。现房屋产权产证已经取得，由于政府出台了限购政策，原告不具备购买该房屋的资格，原告与被告就该房屋签订合同不能继续履行，原告多次与二被告协商解除合同、退还房款及居间服务费事宜，被告无理拒绝，原告无奈，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告艾雪梅辩称，案涉房屋买卖合同形成的时间为2017年3月17日，2017年3月21日廊坊市人民政府出台(2017)27号文件，该政策调整至首付比例50%，原告对该政策并没有提出异议，理由是：因买方贷款未批准，买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准为止，期间发生的各项费用由买方承担，该约定也证明了原告对于未批准的贷款而补交的首付由原告承担补充责任，如无法办理办理贷款买方应该负责支付全部的购房款的义务。另外，本案中原告没有解除权，被告从未收到过解除合同通知书，所以涉案房屋应当继续履行。 涉案房屋从2017年3月17日就交付给买方，买方一直占有使用、居住涉案房屋至今，在合同履行的过程中，未对无法履行合同作出过任何表示，也未对无力支付购房款作过通知说明。在2017年年底在房地产大幅度下降的情况下，买方才向被告提出无力支付购房款的情形。 根据双方签订的房屋卖卖合同第一条约定：房屋的风险责任自该房屋所有权转移占有之日转移给买受人，被告在合同签订之日起将涉案房屋交付给买方，对于房屋价格下跌的风险产生的损失应当由买方承担。双方签订的补充协议第一条第二项及第一项的规定：房屋的交割价格、家具、家电装修及配套设施作价298万元。双方明确交易风险，自愿达成本交易。所以即便买方装修房屋，也应当自己承担费用。 2017年3月21日廊坊市人民政府出台(2017)27号文件，该文件出台后，买方从未表达过无力支付购房款也未表示过解除房屋卖卖合同，导致卖方在2017年5月17日去银行结清涉案房屋的尾款，如果原告在政策下来后通知被告不履行合同，无力支付被告购房款，被告也无结清房屋尾款，无力返还购房款的责任由原告自身造成，如法院判判决被告返还原告购房款将显示公平，违反诚实信用原则。如法院判决返还购房款将会涉及拍卖涉案房屋，将给卖方造成更大的经济损失，所以法院应当驳回原告的诉讼请求。 被告兴达置业辩称，被告兴达置业已经履行居间服务合同，原告也按照居间服务合同约定支付了居间服务费，双方的居间服务合同已经履行完毕，不存在解除的基础和解除的必要，原告要求退还居间服务费没有任何法律依据。 反诉原告艾雪梅向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行双方签订的《存量房买卖合同》；2、依法判决被反诉人支付反诉人违约金20万元；3、本案的反诉费由被反诉人承担。 事实与理由：反诉人与被反诉人在2017年3月17日签订房屋买卖合同及补充协议。该合同约定，反诉人将三河市燕郊开发区欧逸丽庭二期AB-1-1205号房屋出售给被反诉人。在合同签订后，被反诉人一直占有、使用涉案房屋2017年年底，由于燕郊房价大幅度的降低，导致被反诉人不愿意继续履行合同。现反诉人认为，被反诉人不履行合同行为属于违反合同约定的情形，现反诉人向法院提起反诉，请法院维护反诉人的反诉请求。 反诉被告陶月武辩称，陶月武系哈尔滨户口，且没有在本地区缴纳社保，在合同签订之时陶月武尚具备在本地购房资格，合同签订后出台限购政策，导致其不具备购房资格，涉案房屋不能过户到陶月武名下，合同无法继续履行，合同目的不能实现，陶月武没有违约行为，故不同意艾雪梅的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，原告陶月武与被告艾雪梅在被告兴达置业的居间下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告艾雪梅将涉案房屋以295万元的价格出售给原告陶月武。现原告陶月武已向被告艾雪梅支付购房款89万元。同日，三方签订了《居间服务合同》，原告依约向被告兴达置业支付了居间服务费59000元。以上事实及相关证据各方均无异议,本院予以确认并在卷佐证。 对双方存在争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告户籍为黑龙江省哈尔滨市呼兰区，而非本地户籍家庭，且其不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，有原告的身份证、三河市人力资源和社会保障局出具的缴纳社会保险情况证明为证，本院予以确认。2、被告提交的微信聊天记录，原告认可真实性，本院予以确认。但该聊天记录反映的内容是双方在沟通如何履行合同，被告以此认定原告违约，证据不足。3、案涉房屋的不动产权证书于2017年10月12日取得。 本院认为，原、被告于2017年3月17日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，原告依约支付了购房款89万元。案涉房屋的不动产权证书于2017年10月12日取得。双方在继续履行合同过程中，廊坊市人民政府于2017年6月2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》规定“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本案原告的户籍为黑龙江省哈尔滨市呼兰区，而非本地户籍家庭，且其不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录。综上所述，本案属于先签合同，后出台政策，原告主张因政策调整，其非本地户籍居民家庭，且不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，不符合购房条件，属于限购人群为由，要求解除合同。结合本案案情，双方在履行合同过程中出台新政策，属于不可归责于双方当事人的原因，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，对原告主张解除《存量房买卖居间合同》及补充协议，本院予以维护。因合同解除，故原告主张被告返还已付购房款89万元，本院予以维护。 原告虽投入资金对案涉房屋进行了装修，但被告也为了履行合同提前归还了案涉房屋的银行贷款，双方均有损失，案涉《存量房买卖合同》因不可归责于双方当事人的原因而解除，故本院酌情认定双方损失各自承担，故对原告主张的装修费用损失不予维护。被告兴达置业作为居间方，已向原告提供居间服务，促成了原、被告之间房屋买卖合同的订立，故原告主张被告兴达置业退还居间服务费59000元，本院不予维护。因本院已认定双方签订的《存量房买卖合同》解除，故被告主张继续履行合同，本院不予维护。根据被告提供的现有证据，不能证明原告方存在违约情形，故被告主张原告支付违约金，本院不予维护。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、原告陶月武与被告艾雪梅于2017年3月17日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》解除； 二、被告艾雪梅于本判决生效后七日内返还给原告陶月武购房款890000元； 三、驳回原告陶月武的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告艾雪梅的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13290元减半收取6645元，由被告艾雪梅负担（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费4300元减半收取2150元，由反诉原告艾雪梅负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐建国 二〇一八年三月二十八日 书记员  王 萌