广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民6031号原告（反诉被告）：王美莹，女，1981年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小清，广东泽荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陆星，女，1982年10月19日出生，汉族，住广西灌阳县。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。第三人：中山市骏升房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**兴文路**远洋城天祺花园108卡。法定代表人：赵华英。委托诉讼代理人：陈俊波，该公司员工。原告（反诉被告）王美莹与被告（反诉原告）陆星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据原告申请，依法追加中山市骏升房地产代理有限公司（以下简称骏升公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年9月8日、2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告王美莹及其委托诉讼代理人冯耀兴，被告陆星及其委托诉讼代理人曾少晖到庭参加诉讼，第三人骏升公司委托诉讼代理人陈俊波到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王美莹向本院提出诉讼请求：1.被告将位于中山市东区［房产证号：粤（2017）中山市不动产权第00200**］过户到原告名下；2.被告赔偿原告经济损失40000元。事实和理由：原、被告于2017年3月6日签订二手房买卖合同，约定原告以138万元的价格购买被告所有的位于中山市东区。合同签订后，原告向被告支付定金20万元，另外还支付购房款5万元。2017年4月初，原告就房产买卖事宜与被告进行沟通，被告表示其不会将房屋卖给原告。原告追问理由，被告不予理会。原告认为，双方签订的二手房买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告拒绝履行合同已构成违约。为此，原告提起本案诉讼。庭审中，原告明确第2项诉求的经济损失系涉案房产不能依约过户、交付，造成原告不能及时使用房屋的损失。被告陆星答辩并提出反诉称，1.被告一直严格按照合同约定履行合同义务，导致合同不能继续履行的全部责任在原告。原告未按照合同约定申请银行按揭贷款及支付剩余购房款，且发函要求变更支付方式的情况下，被告仍按照原告的函中所提要求，于2016年4月20日通过借款方式筹集资金还清房贷，完成赎楼。并于当日将结清贷款事实告知原告，并通知原告履行合同义务。被告于2016年5月9日注销抵押登记后取得房产证，并交于居间方，且要求居间方于当日通知原告履行合同并一次性付款过户。虽然原告一再违约，延迟履行合同义务，被告仍在居间方于2016年5月13日通知双方继续履行合同义务，完成过户发出的函上签字确认同意继续履行合同。2.原告已构成根本违约，原告有权解除合同。原告多次违反合同约定，未按照合同约定履行合同义务，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。根据合同法第九十四第四款的规定以及涉案合同第十二条约定，被告有权解除合同。原告未按照合同约定于2017年3月20日前向银行提交资料申请按揭，也未按照备注条款的约定于3月20日后7日内支付剩余购房款用于赎楼。原告未按照合同约定于2017年4月30日前支付除定金之外的首期款23万元。被告自行筹集资金结清房贷，完成赎楼并通知原告于2017年5月5日前一次性支付剩余楼款及违约金、缴纳税款、办理递件过户手续后，原告仍然未履行合同，持续违约。被告于2017年5月9日将完成注销抵押登记的房产证交至居间方，居间方于当日通知原告要求其履行合同并一次性付款过户，原告仍未履行合同。居间方于2017年5月13日发函要求双方按照合同约定继续履行合同，完成过户，被告签名确认同意继续履行合同，并限期原告5个工作日内前来办理，但原告依然未履行合同义务。2017年6月1日，被告再次向原告发函，但原告还是故意迟延履行合同义务。3.原告提起的诉讼系恶意诉讼，系其想借诉讼的名义来掩饰自己违约的事实，寻求违约的借口。被告从未表示过不将房屋卖给原告，如果被告不愿意卖房给原告，就无需按照原告的通知函要求于2016年4月20日前借钱赎楼，无需积极为交易顺利进行创造条件。原告于2016年4月10日发通知函要求改为过户当日一次性付清剩余购房款，并于当天提起诉讼，申请财产保全，查封涉案房地产。发函当天即起诉，显然，其发函目的并非是想继续履行合同，其起诉及查封行为亦是刻意给合同继续履行制造障碍。原告虽诉请求要求继续履行合同，然而事实上其并未有继续履行合同的意思表示及相应行为。被告多次为交易顺利进行创造条件，原告却置之不理，延迟履行合同义务，致使合同目的不能实现，其诉讼实为恶意诉讼。被告在原告起诉一个多月即2017年5月14日才收到法院裁定书及财产保全告知书，才得知被起诉。在此期间，被告一直按照合同约定履行义务，并就合同继续履行积极创造条件。若原告有继续履行合同的意思，其完全可以在此期间撤诉，直接履行合同义务即可。据此，被告陆星提出反诉，请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年3月6日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.反诉被告向反诉原告支付转让总价款20%的违约金，即27.6万元，扣抵前期支付的25万元，还需支付2.6万元；3.反诉被告向反诉原告赔偿利息损失（按本金70万元，月利率2%计算利息，自2017年4月21日至反诉被告付清70万元之日止）。庭审中，反诉原告陆星明确第1项反诉请求系其行使约定解除权，即王美莹未依约于2017年3月20日前申请银行按揭贷款，根据涉案合同第十二条（违约责任条款）约定的解除合同条件，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同。王美莹于2017年4月13日向陆星发函同意变更付款方式为一次性付款，该行为已经符合涉案合同约定的解除条件，陆星据此主张解除合同。反诉原告陆星明确第3项反诉请求的利息损失系陆星为了赎楼而对外借款产生的利息损失。反诉被告王美莹对反诉辩称，1.王美莹不同意解除合同，反诉事实不成立，王美莹没有违约。双方签订的买卖合同约定涉案房产过户至案外人名下，双方约定的银行贷款审批手续需陆星配合，但陆星没有配合。2.王美莹系珠海人，在签订买卖合同时，因为中山限购、限贷，故涉案房产过户至案外人名下可以贷款，如过户至原告名下则不能贷款。因王美莹不能申请贷款，所以王美莹才发出通知，王美莹愿意一次性付款。3.因为陆星不愿意履行合同，为了保障合同继续履行，所以王美莹提起本案诉讼，本案不是恶意诉讼。陆星设置了不必要的履行障碍，即要求王美莹必须支付违约金才愿意继续履行合同，才导致双方失去信任。陆星认为涉案房产已经涨价，出于自身利益考虑才不愿意履行合同。故请求法院驳回陆星的全部反诉请求。第三人骏升公司述称，原、被告双方于2017年3月6日通过骏升公司签订中山市二手房买卖合同及居间服务合同。房产位于中山市东区，成交价格1380000元。当天，双方签订合同前，买方向卖方说明情况，可能会用亲戚名字作为买方，卖方同意买方这一要求，所以合同第十六条备注条款约定买方可能变更第三方，暂定买方为王美莹。同时卖方也向买方说明了出售房产的原因，即在万科朗润园已购买了套大房，是换房性质。当天合同签订非常顺利，合同签订后几天，卖方提出资金紧张，咨询居间方买方定金是否可以多给几万，应卖方的要求，居间方将该情况向买方说明，买方同意提前支付5万元首期款。2017年3月13日，卖方收到买方的定金和首期款合共25万元。同日，居间方通知卖方过来开具收据给买方，但是卖方称忙，有空再过来。约一个星期左右卖方与其夫何先生到居间方开具了收据。何先生说合同有第三方不合法，房价天天涨价，卖方也在等着钱给别人，担心买方炒房，这样对于卖方好像亏损了。同年3月下旬，卖方之夫何先生多次致电居间方，表示房价天天在张，要求买方一次性付款，自己非常急于用钱，要付新房的房款。在居间方的努力下安排了双方第一次会面，买方让其夫郭先生代表其出席面谈。郭先生先到场，卖方后到场，双方一见面，卖方之夫提出合同关于第三方的约定不合法，要求买方一次性付清房款。可能卖方之夫何先生性格比较急，说话语气大，面谈的气氛尴尬。郭先生表态，按合同办事，买方购房不是炒房，是自住。何先生坚持要求买方一次性付款，双方面谈多时，最终不欢而散。同年4月上旬，居间方多次联系双方协商继续进行合同交易，买方之夫郭先生始终认为卖方根本不诚信，不值得信任。郭先生说从一开始的定金20万元，后来又多给5万元，约好用买方亲戚的名字，后卖方又说第三人不合法，现在又要求一次性付款。假如买方没有足够一次性付款的能力，那后果会怎样。如果买方凑不够钱，那买方付出的钱可能全挞定了，表示要找律师咨询。卖方则认为其没有收到银行签按揭手续的通知，担心被耽误的时间长，现在钱比较紧张，需要尽快处理。同年4月8日，买方通知居间方，表示同意一次性付款，于是居间方致电卖方之夫何先生，何先生说一次性付款也没有了。同年4月10日，居间方致电卖方，卖方说上次面谈觉得郭先生的态度不友善，没有想进一步好好谈的意向，表示同意一次性付款，但需要与其夫何先生商量。同年4月12日，居间方致电卖方，卖方说其老公去澳门了，晚上就回来，等其夫回来再说。同年4月13日，居间方与卖方何先生通话，何先生认为买方违约了，接受买方一次性付款，按合同违约条款处理。当天，居间方致电卖方，卖方认为买方违约，按3月20日至4月10日买方违约时间进行违约赔偿。当天，居间又致电买方之夫郭先生，将买方要求违约赔偿的要求予以告知，郭先生认为没有违约，表示一次性付款可以接受，但不接受违约赔偿。若如此，走法律程序解决。同年4月14日，居间方收到卖方发生的通知函。同年4月17日，居间方再次致电卖方，卖方表意交易还是可以继续进行，接受一次付款，前提是买方支付违约赔偿。同年4月19日，居间方与买方之夫郭先生沟通，郭先生认为卖方坚持买方违约，就按法律程序走。如果不用支付违约金，则可以接受。同年4月21日，卖方到居间方拿房地产证去解押，卖方表示如果买方一次性付款，还是可以继续交易。卖方说其曾与买方联系，买方说已经交给律师处理了。卖方表示将自己的事情做完，再也不愿意与买方打电话，会再发一份告知函。居间方于当天下午签收了卖方发出的告知函。同年4月22日，居间方与买方之夫郭先生联系，郭先生表态已经交给律师处理了，走法律程序。同年5月4日，居间方致电买方，买方也表态将给卖方发出一份通知函，表示卖方的要求超出合同约定。同年5月8日，经过居间方多次努力，双方同意下午2点半到居间方公司面谈。当天卖方夫妻与卖方的代理律师先到场，10分钟后买方之夫郭先生到场，双方未达成一致意见。同年5月13日，居间方经过多次调解未果，分别给双方发出告知函，要求双方尽快按照合同履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，王美莹（买方）、陆星（卖方）、骏升公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易位于中山市东区，转让总价格138万元，定金20万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，合同签订后7日内再向卖方支付定金15万元。买卖双方一致同意将定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款等事项依买卖双方与居间方所签订的监管协议或类似文件而定。买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫。买方须于2017年4月30日之前支付除定金之外的首期款23万元至买卖双方约定的银行监管账户，买方意向贷款金额为95万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月20日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代管。该房产处抵押状态，卖方承诺于45天内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方自愿支付除提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、担保赎楼费之外的所有税费。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）：经买卖双方协商一致达成以下协议：1.买方暂定由王美莹，签订合同内7天后，买方有权更改买方指定第三方为买方，卖方同意接受更改买方。2.买方银行同贷书出示同意贷款金额后，买方7天内支付剩余购房款于卖方用于赎房用途（除银行贷款）。合同还约定了其他事项，由王美莹、陆星签名捺印，骏升公司盖章予以确认。当天，王美莹向陆星支付定金5万元，后王美莹于2017年3月10日、同年3月11日、同年3月12日向陆星分别转账支付定金5万元，合共支付定金20万元。同年3月13日，根据陆星的要求，王美莹向其支付首期款5万元。后双方因履行合同产生纠纷，王美莹遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，诉讼中，双方一致确认涉案合同第十六条第二项[买方银行同贷书出示同意贷款金额后，买方7天内支付剩余购房款于卖方用于赎房用途（除银行贷款）]系对合同第四条第二款中首期款支付方式的变更。2017年4月10日，王美莹向陆星发出通知函，载明：本人王美莹于2017年3月6日与你签订中山市二手房买卖及居间服务合同，以138万元的价格向你购买位于中山市东区的房地产。合同签订后，本人已依约向你支付了20万元定金及5万元首期款。现本人决定一次性付清全部购房款并决定房屋过户到本人名下，请你按照合同约定在4月21日前还清原有银行贷款及注销抵押登记，办妥后立即通知本人到国土局办理过户手续。本人将在过户手续办理当日一次性向你付清余下113万元购房款。陆星于同年4月13日收到上述通知函。2017年4月13日，陆星向王美莹发出通知函，认为王美莹未依约于2017年3月20日前申请银行按揭贷款，故应依约承担支付违约金的违约责任并继续履行合同。同时，根据合同备注条款约定，王美莹应支付70万元用于赎楼。据此，陆星要求王美莹于2017年4月20日前支付70万元购房款用于赎楼，赎楼完成后三个工作日内配合过户，并将剩余购房款及上述违约金支付陆星。如果王美莹未予2017年4月20日赎楼款70万元支付给陆星，如逾期履行超过15个工作日的，则陆星有权解除合同，并可没收定金或要求王美莹支付违约金。又查，陆星于2017年4月21日清偿了涉案房产尚欠按揭贷款，并于同年5月5日注销抵押登记。陆星于同年5月29日将涉案房地产权证交付第三人骏升公司。2017年4月21日，陆星向王美莹发出告知函，载明：本人陆星已经还清双方交易的房产的银行贷款，现通知你于2017年5月5日之前履行以下第4、5、6项义务：……4.一次性支付剩余购房款以及违约金、5.办理递件过户手续、6.缴纳税费。……为保障合同各方权益，特提醒你在本函签发之日起10日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，你将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经济损失。2017年5月13日，第三人骏升公司向双方发出告知函，载明：双方交易的房产已经完成赎楼和注销抵押登记，已经完全具备交税和过户的条件，请你们双方按照合同约定继续履行合同，落实交税和过户时间并通知我方，我方将全力协助你们双方完成交税和过户工作。陆星于同年5月15日在卖方处签名并捺印，并注明：本人同意继续履行合同，限对方5个工作日过来办理。再查，诉讼中，本院根据王美莹申请，依法查封了涉案房地产，王美莹为此支付保全费5000元。中山市土地房产产权档案馆于2017年12月26日出具不动产登记资料证明表显示，涉案房地产登记的权利人为陆星，不动产证书号为粤（2017）0020075。建筑面积89.77平方米，登记时间为2017年2月8日。抵押信息栏载明于2017年5月5日注销抵押。查封信息栏载明涉案房地产因本案被本院查封。还查，诉讼中，经本院释明，原告明确表示将剩余购房款的支付方式变更为一次性付款，并提供其名下中山农村商业银行股份有限公司账号尾数70162的银行流水以证明其具有相应的履行能力，该流水显示2017年9月11日账户余额为1130622.09元。庭审中，双方一致确认涉案合同违约责任条款约定的15个工作日的截止日期为2017年4月11日。庭审中，骏升公司确认涉案合同约定的第三方系指王美莹的表妹吴妃杰，并确认王美莹于2017年3月17日向骏升公司提交了相关申请银行按揭贷款的资料。后因王美莹称自己办理相关贷款手续，故骏升公司未将相关贷款资料提交给银行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王美莹与陆星、骏升公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、陆星主张解除涉案合同的条件是否成就；二、涉案合同是否应当继续履行。关于争议焦点一。本院认为，首先，王美莹主张已于合同约定期限内以其亲属名义申请银行按揭贷款，陆星对此不予认可，骏升公司亦称王美莹虽提交了相关按揭贷款资料，但根据王美莹的要求未提交给银行，且王美莹未提供相关证据予以证实向银行办理了申请按揭贷款手续，据此，本院认定王美莹未依约于2017年3月20日前申请银行按揭贷款，其行为构成违约。其次，根据骏升公司关于双方交易过程的说明及王美莹、陆星分别发出的书面函件，结合双方在庭审中的陈述，本院足以认定根据陆星的要求，双方于2017年4月10日合意变更剩余购房款的付款方式为一次性付款的事实。一次性付款可有效缩短交易周期，更有利于陆星实现合同目的。因此，王美莹虽有上述违约行为，但系一般违约，非根本性违约。再次，虽然合同备注条款约定银行同贷书出具后，买方7天内支付剩余购房尾款于卖方用于赎楼，因双方已经合意变更付款为一次性付款，故该合同条款适用的前提已不存在，故陆星主张王美莹未依上述备注条款支付相应购房款构成违约，理据不足，本院不予采信。最后，根据双方一致确认涉案合同中解除合同条款约定的15个工作日的截止日期为2017年4月11日，结合双方合意变更付款方式的时间（2017年4月10日），故双方合意变更付款方式未超过涉案合同违约责任条款中约定的15个工作日。因此，本院认为涉案合同解除条件尚未成就。陆星以王美莹未依约申请银行按揭，并据此主张解除涉案合同，理据不足，本院不予支持。关于涉案合同是否应当继续履行的问题。涉案房产的按揭贷款已由陆星清偿并注销抵押登记，消除了履行障碍，亦不存在事实上或法律上无法继续履行的情形。同时，双方合意变更剩余购房款的支付方式为一次性付款，王美莹亦提供了其名下银行流水，证实其具有支付剩余购房款的履行能力。因此，王美莹要求继续履行合同，将涉案房屋过户至王美莹名下的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，王美莹亦应履行支付剩余购房款113万元的义务，陆星需配合收取相应款项。王美莹主张赔偿其不能及时使用涉案房屋产生的经济损失4万元，未提供证据予以证实，应自行承担举证不能的不利后果，且合同约定的交付条件尚未成就，故本院不予支持。如前所述，王美莹没有导致本案合同无法履行的违约行为，故陆星反诉王美莹承担违约责任的相关诉求，没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陆星于本判决发生法律效力之日起七内协助原告王美莹将其名下位于中山市东区［不动产权证号：粤（2017）0020075］的权属变更登记至原告王美莹名下，过户所产生的税费由原告王美莹负担；二、原告王美莹于双方办理前述房地产权属变更登记递件手续当日向被告陆星一次性支付剩余购房款113万元；三、驳回原告王美莹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陆星的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，诉讼保全费5000元，合共22580元（原告已预交），由原告负担1580元，被告负担21000元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费2720元，由反诉原告陆星负担（陆星于本判决生效之日起七日向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一八年三月一日书 记 员  陈 璐冼日飞