广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22057号上诉人（原审被告）：李阳，男，1969年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区梅花路**号大院*号***房。委托代理人：张占文，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李义启，男，1958年3月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托代理人：任杰，广东合盛律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州银山支行，住所地：广东省广州市越秀区仓边路93至95号银山大厦首层。法定代表人：钟梅。原审第三人：广东李阳文化教育发展有限公司，住所地：广东省广州市越秀区太和岗路18号2-4楼。法定代表人：李阳。委托代理人：张占文，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：李宁，女，1974年12月28日出生，汉族，身份证住址北京市西城区。委托代理人：张占文，广东红棉律师事务所律师。上诉人李阳因与被上诉人李义启、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州银山支行（下简称工行银山支行）、广东李阳文化教育发展有限公司（下简称李阳文化公司）、李宁所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李阳上诉请求判令：撤销一审判决，改判驳回李义启的诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决李阳将涉案房屋过户至李义启名下，缺乏事实依据。其一，2003年5月30日的《合作协议》、2009年的《承诺兑现协议书》及2012年的《协议书》中的甲方均是“广东李阳文化教育发展有限公司”，处分的是李阳个人房产，属于无权处分行为。其二，李义启给李阳公司造成了重大损失，从根本上动摇了赠与协议的基础。2003年的《合作协议》也可视为附条件的赠与协议。合作协议中特别约定：“甲乙双方特别约定，合作期满”，加之前面年终销售金额的2％给与提成，由此可知，这应视为一份附条件的赠与协议。赠与房屋的前提是李义启所编写教材为李阳公司做出了重大贡献。但实际情况是，李义启给李阳公司造成了重大损失，初步统计金额超过200万元。由此，从根本上动摇了赠与协议的基础；二、李义启尚欠25万元，一审判决中未予确认。2012年8月29日《协议书》显示，“乙方(李义启)尚欠甲方(李阳)人民币25万元没有付清”，可见，即使房屋归李义启所有，李义启也应当再向李阳支付25万元，而一审判决书并未确认这一事实。被上诉人李义启答辩称：其一，涉案三份协议书并非李阳所称均是由李阳文化公司所签订，涉案的《合作协议》和《协议书》是李义启分别与李阳文化公司、李宁签订，《承诺兑现协议》是李阳与李义启签订。根据李义启提交的证据，虽然涉案的《合作协议》和《协议书》是李义启与李阳文化公司、李宁签订，但是为李义启提供住房的是李阳，李义启也是将购房款项支付到李阳的个人账户，李阳对涉案房屋的转账以及房屋款项支付事宜是知晓并同意的。双方于2009年所签订的《承诺兑现协议书》及双方的短信、微信往来内容均可以印证，双方的本意是由李阳向李义启转让其名下的房屋。李义启一审提交的证据显示李阳文化公司的股东和法定代表人均为李阳，李阳与李宁是兄妹，涉案房屋的处置事宜是由李宁为李阳出面办理，故李阳文化公司与李宁处理涉案房屋的行为均代表了李阳，构成了表见代理，李阳应承担相应的法律后果。其二，李阳主张涉案房屋相关协议是赠与协议，无事实及法律依据，且自相矛盾。首先，李阳主张涉案协议无效，同时又主张撤销赠与协议，基于无效协议而主张行使撤销权是自相矛盾的。其次，双方在本案中所达成的涉案房屋转让一系列约定均是等价有偿的约定，并非是李阳所称的赠与。根据《合作协议》及《协议书》的约定，李义启已经将涉案房屋的市场价格予以补足，而李阳所主张的因李义启的原因给李阳文化公司造成损失，没有任何事实依据。其三，关于李阳所主张的李义启欠付的25万元，一审法院没有确认，根据双方约定，该款项是在过户手续完成后一次性付清。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李阳的上诉没有事实及法律依据，应当予以驳回。原审第三人李阳文化公司、李宁共同述称：同意李阳的上诉意见。原审第三人工行银山支行经本院依法传唤未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见。2015年12月9日，李义启向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认位于广州市XX路A座3XX3房屋产权归李义启所有；2、李阳协助李义启办理上述房屋的产权变更登记至李义启名下的手续；3、李阳及工行银山支行办理涉案房屋的涂销抵押手续。原审法院经审理查明：2003年5月30日，李阳文化公司（为甲方）与李义启（为乙方）签订《合作协议》，约定：一、合作方式：甲方聘任乙方为中学教学特约研究员，乙方将对中学英语教学研究成果（教材、书籍），以相应有偿方式提供给甲方。二、甲方责任和义务：1、提供乙方工作和生活场所，及乙方教研写作工作的相关办公设施；2、在合作期间，按月固定向乙方支付报酬，计每月8000元；3、按乙方提供的书籍，印刷出版后，每年年终以实际销售金额的2%给乙方提取项目奖金。三、乙方责任和义务：1、每年至少向甲方提供4个以上书籍品种。2、所有向甲方提供的书稿，版权归甲方所有，乙方署名“执行编辑”；3、在合作期间，不再独自或与其他第三人合作出版英语书籍。四、合作期限：自2003年5月1日至2008年4月31日，合作到期后，双方根据实际情况再行续约。五、特别约定：甲乙双方特别约定，合作期满，甲方将乙方现居住的由甲方提供的房屋的产权转让给乙方或另提供广州市区三室一厅（建筑面积100平方米左右）房屋一套（包含产权）。2009年5月9日，李阳（为甲方）和李义启（为乙方）签订《承诺兑现协议书》，约定：根据2003年5月30日签署的合作协议书，同时也表达李阳老师对中学恩师李义启老师过去五年来的辛勤工作和付出，甲乙双方达成如下共识：一、原协议议定赠送李义启老师的房屋面积为100平方米，现在涉及的房屋面积146平方米（XX路A座3XX3）。针对此变化，甲乙双方议定：1、乙方承担另外46平方米的首付款项111197元，乙方承担另外46平方米的已供银行按揭的款项106519.68元。2、乙方愿意承担另外46平方米的价格升值部分（按13000元平米）。3、乙方需承担从2008年4月31日协议到期后，甲方供楼款63564元。4、以上部分合计534624.96元（注明：计算数字均为粗略数），李阳老师愿意在此基础给予更大的让步，所以，甲方同意减免部分款项，总额减低至530000元。二、原协议中第二条第二款。甲方在合作期间每月支付乙方工资8000元，在合作期间，甲方都如数支付，合作期满后，因为没有及时再续签协议，从08年10月份起，甲方停掉了乙方的工资；经双方协商，停掉的工资部分不再按照8000补发，只按照重新规定的4000处理。三、原协议中第二条第三款：甲方每年年终以实际销售金额的2%给乙方提取项目奖金，由于这五年中，而且公司愿意履行房屋赠送的协议约定，乙方同意放弃此项收益。四、当乙方将所承担所有款项530000元交付甲方后，甲方同意立即办理房屋过户手续，期间产生的费用由甲乙双方共同承担。五、协议承诺兑现后，甲乙双方达成新的协议框架，并愿意再进行五年为一期的合作（协议每年续签一次），协定以下主要内容：1、甲方支付乙方工资每月4000元（税后）。2、乙方编辑的项目产品按照市场价格的一半计价（即所交稿每千字60元计算），由甲方支付乙方，每年11月1日结清一次。3、双方新的合同期从2008年11月1日开始。六、本协议书涉及到的房屋转让合同和工作合作合同需要另外签订。2009年5月22日，李宁出具《收条》，内容为：今收到李义启老师广州市XX路A座3XX3房款53万元，并协助办理过户手续。2011年11月28日和2011年11月29日，李义启向李阳分别转账552000元和4000元。2012年8月29日，李宁（为甲方）与李义启（为乙方）签订《协议书》，约定：经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的A座3XX3房屋产权转让给乙方。一、乙方已付甲方53万（2009年5月22日在淘金路建设银行交给了甲方代表李宁），第二笔偿还A座3XX3房屋的银行全部贷款人民币55.6万（2011年11月28日中山5路工商银行办理过户，乙方第二笔交全部银行提前还贷556000元，甲方代表田振江），乙方已经付了两笔共计108.6万元。根据房屋的市场价值，乙方尚欠甲方25万元没有付清（房屋过户手续办理好后一次付清）。乙方必须在双方约定的期限内把剩余款项支付给甲方。二、甲方一直在积极办理房屋过户手续，由于2012年1月17日在公证处办理A座3XX3房屋产权转让公证时，公证处提供的公证文书上签名位置不正确，导致房屋转让公证未能办理完成。我们补签完字后，在6月13日再次去房屋产权转让局办理过户手续，由于在2012年3月13日因离婚案，被北京朝阳区人民法院依法查封了A座3XX3房屋，该房屋产权的过户手续暂时不能办理。对此，乙方表示理解，甲方承诺待该房屋解封后，马上办理该房屋产权转让手续。三、实际上A座3XX3房产权已属乙方，因房子查封现在还不能办理过户而已，甲方双方在明确以上情况下，签订本协议。该协议最后一页署名栏下方有以下手写内容：“按实际（以上协议）进行。李宁20**年8月6日。”据查册时间为2016年8月3日的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区XX路XX号3XX3房的抵押权人为工行银山支行，权利价值为997972。原审法院于2016年8月向工行银山支行发函了解涉案房屋的抵押贷款及还款情况。该行于2016年9月26日发出《复函》，内容为：“案件所涉李阳名下的广州市越秀区XX路XX号XX房已抵押给我行，并向我行申请一笔人民币80万元的个人一手住房购置贷款，该笔贷款已于2011年11月29日办理提前结清，同时我行已将相关涂销材料给回借款人，若上述抵押登记仍未涂销，恳请贵院依法处置。”原审另查明，2012年，李阳与李金离婚纠纷一案经北京市朝阳区人民法院审理并作出（2012）朝民初字第03041号民事判决，其中判决内容为：五、位于……广州市天河区XX路XX号3XX3房房屋……归李阳所有，剩余房屋贷款由李阳负责偿还。李阳提交了短信记录，载明“李阳老师（155××××8622）”于2015年11月19日称“李义启老师，您好！关于3XX3房一直被法院查封、法院准备内部拍卖450万元（现在市场价在500万元），用于执行我的离婚案。我想450万换回房子尽快过户给您，您要另出100万给我。不然这个房子拍卖给别人就麻烦了！要尽快做决定，时间很紧”。李义启回复称“2009.5.26交李宁53万元（补交房子48平方米的差价），2011,11,28与老田一起交房款55.6万元（提前还清该房的全部代款）。其实此房的过户，本该在08年5月就解决的。该交的房款我们早已全部交齐，只是差过户而已，怎么又要交你100万，这又是交的什么款？怎么能信口开河想多少就要多少？没过户是你单方原因。你再看下二次合同书，再说。”李阳为证明李义启编辑的图书因抄袭他人著作和严重滞销，给李阳文化公司陷入侵权纠纷，提交了邮件内容打印件和库存照片。李义启质证称无法核实上述证据的真实性。原审庭审中，双方确认没有就涉案房屋产权转让问题另行签订合同。李义启表示：我共向李阳支付了房款108.6万元，该108.6万元是分三笔支付的，第一笔是在2009年5月22日从自己账户取现金53多万后直接转入李宁名下的账户，当时还电话联系过李阳，李阳说可以支付给李宁；第二笔和第三笔是在2011年11月28日、2011年11月29日支付至李阳名下帐户，共支付55.6万元。李阳确认李宁收到上述第二笔和第三笔房款，也确认李宁收到53万元，但称李宁并未交给李阳个人支配，而是用于当时经营困难的公司日常开支。据广州市不动产登记中心作出的《购房资格证明》显示，截止2017年3月18日，李义启、廖雪媛具备本市住房限购区域内住房购买资格。另，李义启向原审法院提出了对登记在李阳名下的广州市越秀区XX路A座3XX3房进行保全申请，原审法院依其申请发出了查封广州市越秀区XX路A座3XX3房的裁定。李义启交纳了保全费5000元。李义启表示：2002年12月8日由李阳与李阳的弟弟李军将涉案房屋交付给李义启居住使用至今。李阳确认涉案房屋由李义启居住使用。原审法院认为：李义启与李阳签订的《承诺兑现协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该《承诺兑现协议书》的内容与李义启和李阳文化公司签订的《合作协议》内容吻合，同时李阳在该协议书中也确认了“原协议议定赠送李义启老师的房屋面积为100平方米”、“当乙方将所承担的所有款项530000元交付甲方后，甲方同意立即办理房屋过户手续，期间产生的费用由甲乙双方共同承担。”可见李义启与李阳已就涉案房屋的转让及对价问题达成一致意见。据转账记录及收条显示，李义启先后于2011年11月28日和2011年11月29日向李阳转账552000元和4000元，另于2009年5月22日向李宁支付53万元，李宁出具的收条中明确了该53万元为房款，在李宁和李阳未能举证证明该款项是基于其它经济往来而支付的情况下，原审法院确认李义启支付的该53万元属支付给李阳的涉案房屋房款。鉴于李义启已支付了合同约定的房屋对价款，李阳理应履行合同义务，现李义启要求李阳协助李义启办理涉案房屋的产权变更登记至李义启名下的手续合法有理，予以支持。因涉案房屋的抵押权人已函复原审法院涉案房屋所涉抵押贷款已于2011年11月29日提前结清，故李阳和工行银山支行应协助办理涉案房屋的涂销抵押手续。至于李义启要求确认所有权的诉讼请求，由于确认权属归李义启所有的前提是李义启在事实上已经对该房屋拥有所有权，李义启通过与李阳签订合同约定转移房屋产权登记，理应通过合同关系主张权利即可，李义启直接起诉要求确认所有权归其所有缺乏事实基础，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2017年4月11日作出判决如下：一、李阳和中国工商银行股份有限公司广州银山支行应于本判决发生法律效力之日起十日内，办理广州市XX路XX号3XX3房的涂销抵押登记手续；二、自上述房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起三日内，李阳应协助李义启到房地产行政主管部门办理广州市XX路XX号3XX3房的产权登记至李义启名下的产权转移登记手续；三、驳回李义启的其他诉讼请求。案件受理费34800元，保全费5000元，由李阳负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：依据2003年5月30日的《合作协议》、2009年5月9日签订了《承诺兑现协议书》及2012年8月29日的《协议书》，李阳与李义启就涉案房屋成立买卖合同关系。因李义启已依约履行支付房款的义务，而李阳至今为止仍未将涉案房屋过户至李义启名下，故李义启诉请李阳履行协助过户义务合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。李阳以上述三份协议的签约方均系李阳文化公司为由，上诉认为李阳文化公司构成无权处分，明显与事实不符。2009年5月9日的《承诺兑现协议书》系由李阳本人签订，而李阳虽非2003年5月30日的《合作协议》及2012年8月29日的《协议书》的签约方，但其中的约定内容与2009年5月9日签订的《承诺兑现协议书》完全相吻合，三份协议可相互印证李阳与李义启买卖涉案房屋的事实。李阳以2003年5月30日的《合作协议》为附条件的赠与协议，而李义启未完成协议约定的条件并造成李阳文化公司遭受重大损失为由，上诉认为其无需承担将涉案房屋过户至李义启名下的义务，亦缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。至于李阳诉请李义启支付25万元剩余房款一项，因李阳在本案中未就此提出相应反诉请求，且2012年8月29日的《协议书》约定该款项在房屋过户手续办妥后一次付清，故有关该款项的处理应由双方另寻法律途径解决。综上所述，上诉人李阳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34800元，由上诉人李阳负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年三月二十一日书记员  杨娟娟黄妙丽