上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初2623号原告(反诉被告)：周品兰，女，1938年12月1日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚新元，男，1958年9月22日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张贤，男，1966年10月10日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：顾雪仁。第三人：张贤，男，1966年10月10日生，汉族，住上海市崇明区城桥镇鳌山村**。原告周品兰与被告姚新元房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月13日起诉来院。本院受理后，依法由代理审判员顾锦华独任审判，于同年5月25日第一次公开开庭进行了审理。原告周品兰的委托诉讼代理人张白云、被告姚新元的委托诉讼代理人张贤、顾雪仁到庭参加诉讼。2017年7月10日，本院依法组成合议庭。2017年8月22日，经原告申请，本院依法追加案外人张贤作为本案第三人参加诉讼。2017年11月13日，被告姚新元向本院提起反诉，本院依法予以受理。因未按时交纳反诉诉讼费，本院于2018年2月26日依法裁定，本案反诉按反诉原告姚新元撤回起诉处理。2017年11月14日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周品兰及其委托诉讼代理人张白云、被告姚新元(反诉原告)的委托诉讼代理人张贤、顾雪仁及第三人张贤到庭参加诉讼。2018年3月8日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告周品兰的委托诉讼代理人张白云、被告姚新元的委托诉讼代理人张贤、顾雪仁及第三人张贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周品兰向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2009年7月29日订立的房屋租借协议书，被告腾退位于上海市崇明区城桥镇新崇西路XXX号房屋4间。事实与理由：原、被告原系同厂同事关系。原告受托管理余志兰、朱锡甫名下位于崇明区城桥镇新崇西路XXX号房屋4间(以下简称“系争房屋”)。2009年7月29日，原、被告订立房屋租借协议书1份，约定，由被告承租系争房屋，面积约80平方米，年租金为人民币9,600元(以下币种均为人民币)，每半年交一次租金，先付后用。协议书还约定了如下条款：被告在不改变房屋结构的前提下，可进行必要改造，所需费用由被告负担，原告不予承担任何费用；考虑到被告改造费用较大，故原告愿意时限延长至房屋动迁为止等。签约时，双方明确房屋系被告自住自用。然原告近期发现，被告将系争房屋作大面积改造并出租他人商用。原告为此向被告提出异议，并要求收回系争房屋，被告却要求原告出资500,000元方可收回房屋，否则将使用至动迁为止。原告认为，被告将系争房屋进行大面积改扩建并出租他人，系违约行为；协议书未明确租赁期间，属不定期租赁合同，原告随时有权主张权利。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、房屋租借协议书复印件1份，证明由被告承租系争房屋，面积约80平方米，年租金为9,600元，每半年交一次租金，先付后用。协议书还约定了如下条款：被告在不改变房屋结构的前提下，可进行必要改造，所需费用由被告负担，原告不予承担任何费用；考虑到被告改造费用较大，故原告愿意时限延长至房屋动迁为止等；2、国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、上海市房地产权证复印件各1份，证明系争房屋的权利人为余志兰、朱锡甫，总面积为71.30平方米；3、回复及通知、乙方的意见和建议复印件各1份，证明原告对被告搭建的违章建筑早就提出异议，并表示不予认可；4、崇明区城桥镇人民政府的答复1份，证明被告与第三人系转租关系，并非合伙经营。被告姚新元辩称，不同意原告的诉讼请求。对与原告就系争房屋签订房屋租借协议书等事实没有异议。本案适格原告应为房屋产权人余志兰，而非原告。协议书明确约定租赁期至动迁为止，现系争房屋尚未动迁，租赁期未到。被告承租系争房屋后与第三人合伙开设了上海市崇明区平贤小吃店。营业执照上的经营者是第三人，性质属于个体工商户。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、房屋租借协议书复印件1份，证明租期延长至动迁为止，现系争房屋并未动迁；2、装修平面图复印件1份，证明系争房屋装修面积120平方米；3、协议复印件1份，证明被告与第三人合伙在系争房屋内开设饭店，并非被告转租；4、乙方(承租方)函1份，证明原告要求收回系争房屋，被告不同意；5、回复及通知复印件、乙方的意见和建议复印件各1份，证明被告对系争房屋改造过程中未改变房屋结构；6、装饰工程报价决算表复印件1份，证明被告重新装修(2016年9月中旬至11月底)，花费装修费196,889元。第三人张贤述称，不同意原告的诉讼请求。协议书明确约定租赁期至动迁为止，现系争房屋尚未动迁，租赁期未到。2016年11月，第三人出资对系争房屋重新进行装修，原告的儿子对此知情也未表示反对。如原告需解除协议书，应提前6个月书面告知。若原告坚持解除协议，应赔偿被告及第三人经济损失20余万元。经审理查明，系争房屋位于上海市崇明区城桥镇新崇西路XXX号。其中产权人余志兰名下为35.3平方米、朱锡甫名下为35.3平方米，共计70.6平方米。2009年7月29日，原、被告订立房屋租借协议书1份，约定，由被告承租系争房屋，年租金为9,600元，每半年交一次租金，先付后用。协议书还约定了如下条款：被告在不改变房屋结构的前提下，可进行必要改造，所需费用由被告负担，原告不予承担任何费用；考虑到被告改造费用较大，故原告愿意时限延长至房屋动迁为止等。被告租赁期内，双方就租金上涨、租期、被告搭建房屋等发生过争议。审理中，被告表示在2010年6月-8月对系争房屋进行了第一次装修，花费20多万。对此，原告表示只认可协议书签订后2个月内，被告对系争房屋进行了一定的装修，第三人则表示无异议。被告另表示其与第三人在2016年9月中旬至11月底对系争房屋进行了第二次装修，花费196,889元。对此，原告表示不予认可，第三人则表示无异议。另查明，2012年1月起，系争房屋租金上涨至每年18,000元；2017年1月1日之前的房租已经结清。再查明，2018年3月2日，姚新元、张贤共同向本院提起诉讼，要求判令周品兰继续履行合同至房屋动迁为止，赔偿装修费及停业损失共计296,889元并承担诉讼费。案号为(2018)沪0151民初1961号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的房屋租借协议书，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。本案中，鉴于双方在协议书中未明确约定租赁期，视为不定期的租赁合同，双方均可随时解除合同，现原告要求解除协议，本院依法予以支持。协议解除后，作为合同相对方的被告及房屋使用人的第三人应将系争房屋腾退给原告。原告表示2017年1月1日后的房屋租金(使用费)另行主张，并无不当，本院予以照准。又鉴于本案反诉已按撤诉处理，被告及第三人已就经济损失另案向本院提起诉讼，故本案中对于被告及第三人主张的经济损失不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告周品兰与被告姚新元于2009年7月29日就位于上海市崇明区城桥镇新崇西路XXX号房屋签订的房屋租借协议书；二、被告姚新元于本判决生效之日起三个月内将承租的上述房屋返还给原告周品兰。本案受理费人民币80元，由被告姚新元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国代理审判员  顾锦华人民陪审员  高士生二〇一八年三月二十七日书 记 员  郭瑞梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。