北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初21310号原告：叶成舜，男，1980年1月29日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：刘鹿，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜学颖，北京济和律师事务所律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路**院**。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：王文恩，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，北京中鑫源房地产开发集团有限公司职工。被告：北京华尔行房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街**。法定代表人：刘勤军，总经理。委托诉讼代理人：于华，1991年7月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：微迅天下（北京）科技发展有限公司，住所，住所地北京市朝阳区div>法定代表人：刘勤军，总经理。委托诉讼代理人：于华，1991年7月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告叶成舜与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）、北京华尔行房地产经纪有限公司（以下简称华尔行公司）、微迅天下（北京）科技发展有限公司（以下简称微迅天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶成舜之委托诉讼代理人刘鹿、杜学颖，被告中鑫源公司之委托诉讼代理人王文恩、崔树全，经本院传票传唤到庭参加诉讼；被告华尔行公司、微迅天下公司经本院公告送达开庭传票后，共同委托诉讼代理人于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶成舜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告叶成舜与被告中鑫源公司于2016年9月8日签订的北京市商品房认购书；2、判令三被告共同返还原告叶成舜已经支付的购房款12万元；3、判令被告中鑫源公司、华尔行公司共同赔偿原告叶成舜12万元损失（房价损失与一倍赔偿并用）；4、判令被告中鑫源公司、华尔行公司赔偿原告叶成舜房屋差价损失100万元（具体数额以评估鉴定数额为准）；5、判令被告中鑫源公司、华尔行公司赔偿原告叶成舜房租损失10万元；6、诉讼费由三被告负担。事实与理由：2016年8月14日，原告叶成舜与被告中鑫源公司签订编号为0000023的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）一份。被告中鑫源公司确认涉案出售房屋为预售商品房，预售许可证号为，京房售字（2015）138号。认购书约定，原告叶成舜认购被告中鑫源公司开发的新地国际家园项目的房屋，具体房号为XX号，用途为住宅，建筑面积共计166.82平方米，其中套内建筑面积为129.97平方米，总房价款为7902587元，套内建筑面积单价为60803.17元/平方米。另，被告中鑫源公司承诺在前述价格基础之上再给予原告99折优惠。认购书签订后，被告中鑫源公司业务员要求原告先向被告微迅天下公司支付12万元购房优惠款，并表示该款项可以折抵18万元购房款，后原告按照被告中鑫源公司要求向被告微迅天下公司支付12万元。原告与被告中鑫源公司签订涉案认购书后，北京市房价暴涨，涉案诉争周边小区房价一度达到7万元每平方米。原告在签订认购书后一直不断催促被告中鑫源公司履行认购书，被告中鑫源公司均答复称正在办理期房转现房手续，办理完相关手续后即履行认购书，并让原告等待通知。此后，原告及其他购房人就涉案诉争认购书的履行事宜，多次找到被告中鑫源公司讨要说话；2017年3月中旬，被告中鑫源公司明确表示不再继续履行认购书。由于被告中鑫源公司的恶意拖延，导致原告在等待履约过程中遭遇北京市房屋价格暴涨，并错失购买其他房产机会。更在被告中鑫源公司通知原告不再履行涉案认购书后的第3天，北京市出台史上最为严厉的“限购”政策。在本次认购书签订过程中，被告华尔行公司、微迅天下公司系被告中鑫源公司的委托销售代理机构。综上，原告认为各被告的行为构成根本违约，并因此导致原告遭受巨大的经济损失。为保护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告中鑫源公司辩称：1、同意解除原告与被告中鑫源公司之间签订的认购书，但是不同意原告的其他诉讼请求。2、根据涉案诉争认购书的内容及约定，本案案由应当为商品房预约合同纠纷，双方所订立之认购书仅限定双方应当于原告通过资格审核后7日内签订正式商品房预售合同。3、原告的起诉没有法律及事实依据，因被告中鑫源公司的预售许可证到期，涉案认购书实质系潜在购房人员在被告中鑫源公司购买相关房屋的一种排号行为，故对签订于2016年7月7日以后的认购书，被告中鑫源公司均没有收取定金；在预售许可证到期之前，被告中鑫源公司专门安排了相关人员负责办理预售许可证延期手续，但最终未能成功。4、被告中鑫源公司并未收取原告支付的12万元款项，该笔款项亦并非购房款；根据约定，原告未能成功购房的，应当向收款方申请退款；在原告主张退还12万元优惠款的基础上，其在主张要求赔偿该项损失（原告诉讼请求第3项），缺乏法律依据，不应予以支持。5、涉案认购书不能履行的原因在于涉案房产预售许可证到期且未能顺利延期，双方无法按照认购书约定时间签署正式购房合同；预售许可证无法顺利延期是被告中鑫源公司在签订认购书时无法预见的，对此，被告中鑫源公司没有过错。6、原告主张之损失系在买卖合同成立前提下的可得利益损失，且主张金额明显过高，双方签订之认购书实质为预约合同，故被告中鑫源公司没有赔偿相关损失及所谓违约金之义务。综上，请求法院依法驳回原告对被告中鑫源公司的诉讼请求。被告华尔行公司、微迅天下公司共同辩称：1、被告华尔行公司与被告中鑫源公司之间存在委托销售合同，被告华尔行公司系被告中鑫源公司的委托代理人，根据法律规定，因代理行为所产生的法律责任应由委托人承担。2、被告华尔行公司在履行代理销售工作时不存在过错，涉案认购书或其他相关材料中均明确约定，涉案房屋的出卖人均为被告中鑫源公司，被告华尔行公司仅系其代理人，故被告华尔行公司不应当承担任何赔偿责任。3、涉案的团购活动由被告华尔行公司依据被告中鑫源公司的授权与被告微迅天下公司联合开展；原告诉讼请求中提到的12万元款项的收款方并非被告华尔行公司，实际收款人为微迅天下公司，且被告微迅天下公司同意就该笔款项随时履行返还义务。4、被告华尔行公司、微迅天下公司并未通过此次代理销售行为获益，且实际付出了营业支出。综上，作为被告中鑫源公司的委托代理人，被告华尔行公司、微迅天下公司根据法律规定忠实履行代理人职责，在此过程中并无任何过错亦无任何违法行为，请人民法院查明事实，依法驳回原告对被告华尔行公司、微迅天下公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，原告叶成舜（买受人）与被告中鑫源公司（出卖人）签订编号为0000023的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）。该认购书约定主要内容如下：1、认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔（新地国际家园）项目中的XX号房，建筑面积166.82平方米，其中套内建筑面积129.79平方米。2、涉案房屋为预售商品房，预售许可证号为京房售字（2015）138号，发证机关为北京市住房和城乡发展委员会。3、该商品房按照套内建筑面积计价，单价为60803.17元/平方米，房屋总价款共计人民币7902587元；出卖人同意认购人按照其他方式付款，认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金0元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间和有效期限。4、认购人同意在资审通过之日起7日内，与出卖人签署商品房预售合同并交纳房款。5、出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应向认购人双倍返还定金。6、认购人未在资审通过之日起7日内与出卖人签订商品房预售合同的，视为认购人违约，本认购书自动解除，出卖人有权将涉案房屋出售给第三方。7、该认购书还约定了其他内容。另，被告华尔行公司作为被告中鑫源公司涉案项目的委托销售代理机构在涉案认购书上加盖印章。2016年9月8日，叶成舜与微迅天下公司签订《新地国际团购优惠确认单》（以下简称团购优惠单），团购优惠单约定内容如下：1、明确记载了原告叶成舜的手机联系方式、身份证号等信息，微迅天下公司本次为叶成舜争取的意向购买房产即为原告叶成舜与被告中鑫源公司所签订的认购书所指向的标的物；2、客户自愿参与，为获得本次活动的购房优惠权，在签署本团购优惠确认单时，客户需支付团购服务费12万元，客户持本团购优惠确认单，可享受新地国际项目对外公布销售价格基础上每套总价减免18万元的优惠；3、当原告叶成舜没有成功购房（成功购房系指，客户缴纳首付款并与开发商签订商品房预售协议书或购房合同），客户可以随时向微迅天下公司申请退款；4、团购优惠单还约定了其他内容。原告叶成舜与微迅天下公司签订团购优惠单后，即向微迅天下公司交纳了团购费12万元，微迅天下公司为此向原告叶成舜出具加盖公司财务印章的收据。在本案审理过程中，原告叶成舜向本院表示其已经收到前述团购费12万元的全额退款。另查：就本案诉争项目，被告华尔行公司、微迅天下公司与被告中鑫源公司系委托销售关系，被告华尔行公司、微迅天下公司系被告中鑫源公司的代理销售公司。此外，被告中鑫源公司称，预售许可证到期后，中介公司仍然与原告签订认购书系中介公司单方行为，与被告中鑫源公司无关。对此，被告华尔行公司、微迅天下公司并不认可，被告华尔行公司、微迅天下公司表示收取团购费系被告中鑫源公司授权收取的，被告华尔行公司、微迅天下公司做出的所有行为都是经过委托人即被告中鑫源公司授权，且被告华尔行公司、微迅天下公司对于涉案项目预售许可证已经过期并且没有办理延期的事情并不知情。再查：2017年4月28日，北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州区住建委）对被告华尔行公司作出京建法罚（通建）字[2017]第650012号行政处罚决定书。该份行政处罚决定书载明，2017年3月15日，通州区住建委对被告华尔行公司进行了立案调查，认定被告华尔行公司存在代理销售不符合销售条件的商品房行为；被告华尔行公司相关行为违反《商品房销售管理办法》第二十七条第二款之规定，依据《商品房销售管理办法》第四十三条之规定，决定责令被告华尔行公司停止销售行为，并处以3万元罚款。2017年6月14日，通州区住建委对被告中鑫源公司作出京建法罚（通建）字[2017]第650019号行政处罚决定书。该份行政处罚决定书载明，2017年3月15日，通州区住建委对被告中鑫源公司开发建设的新地国际家园项目售楼处进行执法检查时，发现被告中鑫源公司在预售许可证过期的情况下，签订认购书收取认购定金，被告中鑫源公司存在不符合商品房预售条件向买受人收取预订款性质费用的行为。被告中鑫源公司的上述行为违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定，依据《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）项的规定，通州区住建委决定责令被告中鑫源公司限期15日内改正，并处3万元罚款。经核实，京建法罚（通建）字[2017]第650012号行政处罚决定书所指向之房地产项目与京建法罚（通建）字[2017]第650019号行政处罚决定书所指向之房地产项目系同一标的物。在本案审理过程中，原告叶成舜起诉时选定案由为房屋买卖合同纠纷；经审查，原、被告双方诉争起源系诉争涉案认购书，根据涉案认购书所约定之内容，本院认为诉争认购书并不具有商品房预售合同之必要要件，应当认定为预约合同为宜，故本院将本案案由确定为商品房预约合同纠纷，对原告起诉立案时选定之案由予以纠正。在审理过程中，被告中鑫源公司表示1、涉案房屋的预售许可证于2016年6月30日到期，后经被告中鑫源公司申请，相关部门批准进行过一次延期，但该预售许可证最后期限亦仅截止至2016年7月7日；2、预售许可证到期后，被告中鑫源公司即要求相关代理销售商停止销售，但相关代理销售商仍然与认购人签订认购书系代理商的行为，与被告中鑫源公司无关；3、此外，认购书不具备定金担保或买卖合同的形式，在预售许可证到期的情况下，被告中鑫源公司不具备卖房的资质，签订认购书的目的仅限于让潜在客户排号，而非正式订立预售合同，对于到期后签订认购书的认购人，被告中鑫源公司亦未收取定金；4、预售许可证到期后，被告中鑫源公司曾积极申请延期，但是，相关主管部门以涉案项目存在逾期交房、业主（客户）上访、小区围墙、车位等问题为由，未予批准被告中鑫源公司提出的延期申请；5、商品房预售必须接受政府的行政管理，属于特别规定，对于预售许可证到期后未能顺利延期这一客观后果并非被告中鑫源公司所能预判、左右，被告中鑫源公司已经就办理预售许可证的延期进行了积极努力，但诸多因素导致未能顺利延期，过错不在被告中鑫源公司。在审理过程中，原告叶成舜曾向本院提出评估鉴定申请，申请就涉案认购书约定标的物当前市场价值进行评估以确定其房屋差价损失。后，原告叶成舜向本院撤回该评估申请，并坚持原诉讼请求中确定的损失数额即100万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，涉案认购书的签订系所涉及之各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。在认购书的履行过程中，双方出现分歧，被告中鑫源公司主张因预售许可证到期未能顺利延期，导致其无法按照认购书约定内容履行义务。原告叶成舜对此认为被告中鑫源公司构成违约，故诉至本院。经查证，涉案诉争认购书所约定之涉案项目为预售商品房，但该项目的预售许可证过期且至今未能办理延期手续，导致原告与被告中鑫源公司未能按照认购书约定内容如期签订商品房预售合同；被告中鑫源公司作为涉案项目的销售方，被告中鑫源公司对这一现状负有过错，被告中鑫源公司对于预售许可证过期且未能延期的客观后果对原告构成违约，应对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。关于原告要求解除其与被告中鑫源公司签订的认购书诉讼请求，被告中鑫源公司对此予以同意，对此本院不持异议。关于原告要求返还其已经支付的12万元购房款的诉讼请求，在本案审理过程中，原告主动表示其已经受收到相关当事人就该款项的全额退款，故对原告的该项诉讼请求本院不再支持。关于原告要求被告中鑫源公司、被告华尔行公司赔偿12万元电商损失费（原告主张依据为房价损失与一倍赔偿可以并用）的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告中鑫源公司、被告华尔行公司赔偿房租损失的诉讼请求，本院认为涉案认购书系属于预约性质，对于其最终是否能成功履行本身即具有不可确定性，再结合本案的实际情况，对于原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告中鑫源公司、被告华尔行公司赔偿房屋差价损失之诉讼请求，本院认为认购书未能履行对原告确实造成影响，并由此导致相应损失，过错方当然应就此向原告进行赔偿。但关于原告所受损失的性质及具体数额应当予以调整，对于原告主张的过高部分不予支持。具体分析如下，1、本案诉争之起源的认购书根据其约定之内容而言并不具备预售合同的必要要件，故应当属于预约合同；相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围，预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。2、原告叶成舜与被告中鑫源公司、华尔行公司签订了认购书，并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，因被告中鑫源公司的违约行为，使这种机会损失变为现实损失，属于原告信赖利益损失的范围。3、本院根据双方认购书的签订情况、履行情况及违约情况等综合将该损失的具体数额酌情确定为10万元，对于原告主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告叶成舜、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司于2016年9月8日签订的《北京市商品房认购书》（编号0000023）于2017年7月13日解除；二、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司赔偿原告叶成舜因认购书未履行的损失100000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告叶成舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费由被告北京华尔行房地产经纪有限公司、微迅天下（北京）科技发展有限公司负担，具体数额以原告叶成舜提交的相关票据为准（需经审核）。案件受理费15960元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  梁 涛人民陪审员  刘洪英人民陪审员  李世祥二〇一八年十一月三十日法官助理李成书记员纪妍