辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2387号上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：葛雪柯，女，1997年3月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安，该公司总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人曲贵田与被上诉人葛雪柯、被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲贵田上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，改判继续执行案涉房屋；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，被上诉人并没有与联合开发公司签订合法有效的统一版本的备案合同，不能证明双方存在购房的真实意思表示；其次，被上诉人称已将钱转到案外人董晓岩的账户，对其真实性有异议，并且被上诉人也没有提供正规的购房发票及银行流水，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款；最后，被上诉人虽主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，对于该房屋未登记事实存在明显过错。由此可见，被上诉人的异议并不满足法律规定，不能排除对案涉房屋的执行。如果这样的条件都能排除执行，那么联合开发公司可以随时用虚假手段，将被查封房产排除执行。一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的利益。葛雪柯辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。现在我找到了2014年6月20日准住通知的原件，证明我方是在查封前进住的及交了全款。张志勇、联合开发公司经传唤未到庭。其在一审中辩称，应支持葛雪柯的诉讼请求。葛雪柯向一审法院起诉请求：1、立即解除对原告购买居住的沈阳市苏家屯区银杏路28-27-4-2-1房屋的查封、执行；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2013年6月7日，原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁联合房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-27号4-2-1、建筑面积184.64平方米的住宅，总价款590,848元，房屋交付期限2016年7月30日，并约定了其他相关权利义务。当日，原告向案外人董晓岩的招商银行6214861248451977账户内转款590,848元。被告辽宁联合房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。2014年6月30日，原告办理了入住手续，并与园区物业公司沈阳亿迈隆物业管理有限公司签订了《唯美尚品住宅小区前期物业管理服务协议书》。2、工商登记显示案外人董晓岩系被告辽宁联合房地产开发有限公司股东。3、2016年2月22日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封辽宁联合房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议，2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异93号执行裁定书，裁定：“驳回案外人葛雪柯的异议”。一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，故该《商品房买卖合同》合法有效，同时辽宁联合房地产开发有限公司作为出卖人已收到购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理备案登记，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：原告葛雪柯的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-27号4-2-1房屋的执行。案件受理费9708元，由被告曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人葛雪柯提交2014年6月30日的入住通知，证明实际入住时间在查封以前。上诉人认为该证据不属于新证据，本院认为，因被上诉人在一审时未能找到该证据，二审期间找到后向法院提交，并与本案认定事实有关，故本院对该证据予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2008年3月20日-2011年11月17日张志勇任联合开发公司的董事。二审期间，本院组织各方当事人到涉诉房屋现场进行勘查，现房屋由葛雪柯占有使用。本院认为，本案的争议焦点为：葛雪柯对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，葛雪柯于法院查封涉案房产以前与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，虽然曲贵田对其真实性予以否认，但未能提供充分证据足以推翻或否定；从葛雪柯提供的准住通知单、物业公司、居民委员会出具的居住证明、采暖费发票等证据材料及本院现场勘查情况来看，可以认定葛雪柯于法院查封涉案房产前已合法占有使用涉案房产；从联合开发公司为葛雪柯出具的房款收款收据及葛雪柯转款等证据能够看出，葛雪柯已向联合开发公司交纳了全部房款，上诉人虽然对于葛雪柯的付款账户提出的异议，但葛雪柯主张系应联合开发公司的要求，将购房款汇入其的指定的股东账户内，联合开发公司亦承认收到该款项，故上诉人提出的该异议并不足以否定葛雪柯已履行了付购义务；葛雪柯未能办理过户登记系因联合开发公司在将房屋出售给葛雪柯前设置了在建工程抵押，责任不在葛雪柯。故此，一审法院认定葛雪柯对涉案房产具有足以排除执行的权利并无不当。综上所述，曲贵田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9708元，由被上诉人张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年三月二十九日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。