苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初5855号原告：姚爱平，男，1966年1月18日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：徐礼华，男，1974年4月21日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：季方，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。被告：蒋鹏，男，1988年9月25日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：潘重岳，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告姚爱平诉被告徐礼华、蒋鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理。本案原由代理审判员瞿忠奎适用简易程序独任审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚爱平，被告徐礼华及其委托诉讼代理人季方，被告蒋鹏及其委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚爱平向本院提出诉讼请求：判令被告徐礼华、蒋鹏将房屋复原完好归还，支付原告2017年7月18日至归还房产期间的商铺租金（按每天1712.33元计算），并结清水电费。审理中，原告撤回要求被告将房屋复原完好归还的诉讼请求，明确主张电费5000元。事实与理由：2014年7月3日，原告与被告徐礼华签订《房屋租赁协议》。协议约定原告将吴商雅苑42幢101室房屋和102是东边两间半房屋（共计约200平米）出租给被告徐礼华，租期三年，自2014年7月18日至2017年7月17日止。协议约定被告徐礼华不得以任何形式转租，到期后不续租应提前一个月告知。原告不承担装修费用，徐礼华须将房屋复原完好归还原告。合同期满前两个月原告已经告知被告不再续租，此时才得知被告已经房屋分割三块出租，其中100平米转租给被告蒋鹏，租期自2016年7月18日至2019年7月17日。原告与被告徐礼华租赁协议终止后，被告蒋鹏以其与徐礼华租赁协议未到期为由，不与原告签订租赁协议，也不搬离。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告徐礼华辩称，其与原告租赁关系合法有效，租赁合同到期之前原告书面告知其因自身经营需要收回房屋自用。实际上原告将部分房屋出租给他人，致使其丧失优先承租权。原告的行为构成违约,故要求原告继续履行合同，并承担违约金，赔偿损失。其多次要求支付租金给原告，但原告拒收，责任在于原告。原告主张租金的计算标准没有事实与法律依据，且现涉案房屋由被告蒋鹏占有使用，应由被告蒋鹏支付租金。请求驳回原告的诉请。被告蒋鹏辩称，转租合同是有效的，其合法占用涉案房屋。原告与被告徐礼华已连续签约12年之久，原告在合同中已倾向性的约定被告徐礼华可以转租，在被告徐礼华向其承诺合同期满之后原告会续签的情况下，其支付了被告徐礼华合理的对价。其尽到了审慎的注意义务，是善意的占有人。原告在其使用房屋一年多时间内从未提出异议，应视为原告对转租是明知的，其与被告徐礼华之间的转租合同是有效的。其有权占有使用涉案房屋，不负有腾空退还房屋的义务，逾期腾退房屋的损失应由被告徐礼华承担。本院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区商城大街23、25号房屋登记为姚爱平、濮菊香共同共有，该房屋即苏州吴中经济开发区吴商雅苑42幢102室，房产证的分户平面图标注为42-2室。2014年7月3日，出租方（甲方）姚爱平与承租方（乙方）徐礼华签订《房屋租赁协议》。协议约定，甲方同意将吴商雅苑42幢101室和102室东边二间半约200平米左右续租乙方经营。租赁期三年，自2014年7月18日至2017年7月17日，乙方不得以任何形式转租，如违约甲方无条件收回门面。年租金105万元，先付后租，一年一付。租赁期间，乙方可以在本协议基础上转让，但需要甲方同意。到期后不续租要提前一个月通知对方。甲方不承担任何装修费用，乙方须将房屋复原完好归还甲方。2016年7月15日，出租方（甲方）徐礼华与承租方（乙方）蒋鹏签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方同意将商城大街21号约100平米房屋出租给乙方，租赁期自2016年7月18日至2019年7月17日，年租金54万元，先付后用，水电费由乙方承担。在上述合同履行过程中，两被告房租租金均已支付到2017年7月17日。电费由被告蒋鹏交给徐礼华，再由徐礼华交给供电部门，平均每两个月电费7000元至9000元。2017年5月起，两被告未在交纳电费，由原告交纳。审理中，原、被告一致确认结欠电费5000元，涉案商铺已于2017年12月31日交还原告。另，蒋鹏与徐礼华房屋租赁合同纠纷一案[（2017）苏0506民初6386号]，本院于2017年8月25日立案受理。经调解达成以下协议：一、双方一致确认：蒋鹏与徐礼华于2016年7月15日签定的《房屋租赁合同》于2017年12月26日解除。二、徐礼华支付蒋鹏装修赔偿款共计人民币40000元，分别于2018年1月15日前支付蒋鹏10000元，于2018年2月10日前支付蒋鹏30000元。三、如徐礼华未按照上述约定支付装修赔偿款，蒋鹏有权要求徐礼华按照其主张的装修损失124333元进行赔偿并申请执行。四、蒋鹏撤回租金差额的诉讼请求。五、诉讼费减半收取计人民币9690元，由蒋鹏负担。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、房屋租赁协议、电费发票，被告徐礼华提供的房屋租赁合同，本院调取的民事调解书，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，原告还提供以下证据：1.商铺不再续租通知两份，主要内容：您的商铺签订的租赁合同将于2017年7月17日到期，合同期满后不再续租，请于合同期满后如期交还商铺。落款时间分别为2017年5月17日、2017年7月7日。原告陈述，其于2017年5月17日、7月7日将上述通知放到涉案商铺的柜台上，明确表示到期不再续租，要求承租人搬离并返还商铺。2.涉案房屋平面图，被告蒋鹏使用房屋西面房屋由蔡统益租赁，东面两部分依次由敖小平、王亚中租赁。3.2017年6月30日原告与蔡统益签订的《房屋租赁协议》，约定年租金50万元；2017年7月7日原告与王亚中签订的《房屋租赁协议》，约定年租金15万元；2017年7月11日原告与敖小平、黎子豪签订的《房屋租赁协议》，约定年租金62万元。原告陈述蔡统益租赁2间房屋年租金50万元，每间25万元，被告蒋鹏租赁2.5间房屋，故每天租金为1712.33元（25万÷365天×2.5间）。经质证，被告徐礼华陈述，其没有见过商铺不再续租通知，对房屋平面图不清楚，对3份房屋租赁协议的真实性无法确认。被告蒋鹏陈述，其没有见过商铺不再续租通知，原告称将该通知送到其经营的商铺，说明原告明知涉案商铺已经转租。对房屋平面图真实性无异议，对3份房屋租赁协议的真实性无法确认。被告蒋鹏提供了以下证据：江首平、刘叶文分别出具证明并均到庭陈述，自2017年7月18日起蒋鹏经营的八五手机店就不再经营。经质证，原告陈述蒋鹏经营的手机店在2017年7月18日关过，后来也开过。被告徐礼华表示不清楚蒋鹏是否在经营。本院认为，原告与被告徐礼华签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。租赁房屋被转租的，出租人有权要求实际使用人返还房屋并支付房屋占有使用费，承租人承担连带清偿责任。原告与被告徐礼华之间的房屋租赁合同到期终止后，双方未续签租赁合同，被告徐礼华也未继续交纳租金，故被告徐礼华应及时返还租赁房屋。因被告徐礼华将涉案房屋部分转租给被告蒋鹏，该转租行为未取得原告同意，且转租期间超过了其剩余租赁期间，故原告与被告徐礼华之间的房屋租赁合同到期终止后，被告蒋鹏无权继续占有涉案房屋，应当向原告返还涉案房屋。涉案房屋已于2017年12月31日返还原告，故被告蒋鹏应支付原告2017年7月18日至2017年12月30日期间的房屋占有使用费，被告徐礼华承担连带清偿责任。本院参照原告与被告徐礼华之间房屋租赁合同约定的租金标准核算上述期间房屋占有使用费为238767元。关于电费，原告与被告蒋鹏一致认可原告主张的电费金额为5000元，原告已代交该期间电费，故此款应由被告蒋鹏直接支付给原告。至于被告徐礼华要求原告继续履行合同，承担违约金并赔偿损失，因被告徐礼华未提起反诉，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告蒋鹏于本判决生效之日起十日内支付原告姚爱平房屋占有使用费人民币238767元。二、被告蒋鹏于本判决生效之日起十日内支付原告姚爱平代付的电费人民币5000元。三、被告徐礼华对被告蒋鹏上述第一项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1284元，由被告蒋鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  张永平代理审判员  瞿忠奎人民陪审员  王佩珍二〇一八年三月二十七日书 记 员  李未彦