广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初5650号 原告:庞子胜，男，汉族，1969年1月3日出生，住广西博白县。 委托诉讼代理人：邓云升，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江**菠萝岭中六街**。 法定代表人：覃春凯。 原告庞子胜与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称“金悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告庞子胜及其委托诉讼代理人邓云升到庭参加诉讼，被告金悦公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庞子胜向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告金悦公司签订的《“大塘·聚德隆城合作建房合同》（合同编号：聚20140315-3）无效；2、被告金悦公司返还原告已支付的购房款115045元；3、被告金悦公司向原告支付利息（利息计算方式：以115045元为基数，按照中国人民银行同期流的资金贷款利率，从2014年3月15日计算至全部返还购房款之日，暂计算至起诉之日为15530元）；4、本案诉讼费由被告金悦公司承担。审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告金悦公司向原告支付利息（利息计算方式：以115045元为基数，按照中国人民银行同期流的资金贷款利率，从2014年9月12日计算至全部返还购房款之日，暂计算至起诉之日为15530元）。 事实与理由：2014年3月15日，原告与被告签订了《“大唐·聚德隆城”合作建房合同》（合同编号：聚20140315-3）一份，约定由原告向被告购买位于南宁市西乡塘区丰达路东面、新康路南面交汇路口旁“大唐·聚德隆城”B号楼08层01号房屋。原告在签订该合同后，总计支付了115045元作为合作建房购房款。经查，该楼盘至今没有竣工及办理商品房预售许可证，而其所依附的土地也没有通过行政审批转为国有建设用地。 原告认为，原、被告签订的《大唐·聚德隆城合作建房合同》（合同编号：聚20140315-3）名为合作建房，实为商品房买卖；被告在未办理土地变更等手续的情况下，在农村集体土地上开发商品房并公开对外进行销售，违反了我国法律、法规的强制性规定，该合同应当认定无效，被告应将购房款归还给原告，同时支付利息损失。 被告金悦公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《“大唐·聚德隆城”合作建房合同》（合同编号：合同编号：聚20140315-3）。合同第一条约定：“合作建房模式。1.南宁市西乡塘区安吉街道大塘村十四队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2.甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款”。第二条约定：“丙方提供合作建房的土地基本情况：甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市西乡塘区丰达路东面、新康路南面交汇路口的三产综合楼建设资格。该项目暂定名为：大唐·聚德隆城（如有变更，以最终变更的名称为准）。集体土地使用证号为南宁集用2013第702667号，该地总占地面积为7480平方米，土地用途：商服用地”。第三条约定：“合作建房项目概况，项目地址：南宁市西乡塘区丰达路东面、新康路南面交汇路口；项目名：大唐·聚德隆城”。第四条约定：“乙方参与合作建房之房屋位于为项目B号楼08层01号房（房屋结构见附件）。房屋建筑面积70.76平方米……”。第五条约定:“乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有70年使用权，即自2014年3月15日至2072年6月30日止”。第六条约定：“该房屋合作建房单价为3470元/平方米，总金额245537元”。第七条约定，原告分期付款，首付款为总房款的40%即98215元，应于签署本合同时付清；第二、三、四、五期房款各为总房款的15%即36830元应分别于2014年8月31日、2015年2月28日、2015年10月31日、2016年3月31日支付房款。第八条约定，被告金悦公司应于2015年10月31日前将房屋交付原告使用。双方同时在合同中就逾期付款及逾期交房违约责任、保修责任、位置及户型图、装修标准、物业管理等其他相关事项进行了约定。 2014年3月15日和2014年9月12日，被告金悦公司分别向原告出具《收据》，确认收到原告支付的大唐·聚德隆城B号楼08楼一单元1号房款项98215元、16830元，共计115045元。 另查明：被告金悦公司是具有房地产开发资质的有限责任公司。原告并非南宁市西乡塘区安吉街道大塘村十四队村民。 截止法庭辩论结束，未见被告提交本案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地以及已经办理建设、销售等审批手续的相应证据。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 关于合同性质。原告与被告签订之合同虽名为《“大唐·聚德隆城”合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告金悦公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告金悦公司之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益,其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“大唐·聚德隆城”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告金悦公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告收取的购房款115045元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为利息损失，应由被告金悦公司负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以原告已付购房款115045元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告主张的支付第二笔购房款之日即2014年9月12日计算至被告返还全部购房款之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告庞子胜与被告广西金悦房地产开发有限责任公司于2014年3月15日签订的《“大唐·聚德隆城”合作建房合同》（合同编号：合同编号：聚20140315-3）无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告庞子胜返还购房款115045元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告庞子胜支付利息（利息计算方法：以115045为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年9月12日计算至被告金悦公司返还全部购房款之日，计算得出利息总额后，被告广西金悦房地产开发有限责任公司负担其中的70%）。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2601元，公告费350元，合计2951元（原告庞子胜已预交），由被告广西金悦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××28，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈国庆 人民陪审员  何曼玲 人民陪审员  黎细石 二〇一八年二月二十三日 书 记 员  黄黎欣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。