惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1936号原告：惠州市煌地置业有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦A座11层15室。法定代表人：郑康雄。委托代理人：邓心茹，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：尹阳，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：从琴艳，女，汉族，1991年1月20日出生，住河南省正阳县，原告惠州市煌地置业有限公司（下称煌地置业公司）诉被告从琴艳商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月12日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告煌地置业公司委托代理人邓心茹、尹阳到庭参加了诉讼，被告从琴艳经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告煌地置业公司诉称：2014年4月21日，原告与被告签订《惠州市煌地置业有限公司认购协议书》（编号：0000620，以下简称“认购协议书”），同日，原告与被告签订购房合同。被告购买原告开发的位于惠州××头中心北区中环路××红树东郡××层××房（以下简称“商品房”）。根据《商品房买卖合同》第四条及第六条的约定：该商品房总价款为人民币455972元，被告选择以银行按揭贷款的方式付款：签订合同之日（2014年4月21日）支付全部购房款的32%，计人民币145972元，其余购房款计人民币310000自签订合同之日起7日内向银行按揭贷款支付。被告于2013年11月6日支付购房定金20000元，2013年11月25日向原告支付购房款972元、专项维修基金5346元、房屋备案登记费80元、房屋抵押登记费80元、合同印花税16元，契税4559.72元，其中购房款合计缴纳20972元。其余购房款被告一直以各种理由推托，也拒绝向银行申请按揭贷款按期缴纳，经原告多次通过电话催收无果。原告于2016年10月25日向被告寄送《商品房买卖合同解除通知书》（MES快递单号：1082156445019），告知被告其与原告签订的购房合同于2016年11月1日正式解除，被告需按合同承担相应的违约责任，被告缴纳的定金及购房款等原告有权进行抵扣违约金后不予退还，被告收到上述通知后也未有任何的表示。有鉴于此，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第七条及补充协议第三条第一款、第三款的约定：“1、买受人未按照约定的期限和数额支付购房款的，每逾期一天应承担总价款万分之三的违约金。…3、买受人采取按揭贷款方式付款，但出卖人未在《合同》约定的期限内收到买受人通过银行贷款支付的购房款，每逾期一日应向出卖人支付未付数额万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除）”。截止原告起诉之日，被告仍拒绝履行应缴纳购房款的义务，被告的行为已经构成严重违约。根据购房合同的上述约定以及依据相关法律法规的规定，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判决：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)05403)及《补充协议》（以下共同简称“购房合同”）于2016年l1月1日解除；二、被告支付原告违约金人民币91194.4元，原告有权自被告缴纳的定金及购房款等款项中扣除该款项，不足部分有权继续向被告追偿；三、被告承担本案诉讼费用。原告煌地置业公司向法庭提交了如下证据：《惠州市煌地置业有限公司认购协议书》（编号：0000620、《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：大亚湾（2014）05403）、收款收据等，拟证明其诉称的事实。被告从琴艳未到庭，未向法庭提交书面答辩状及证据副本。经审理查明：2014年4月21日，被告从琴艳认购原告煌地置业公司开发的位于惠州××区澳头××区中环路××红树东郡××层××房。同日，原告煌地置业公司作为出卖人，与作为买受人的被告从琴艳签订《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××区澳头××区中环路××红树东郡××层××房，建筑面积88.5平方米，总价455972元；二、付款方式，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即签订本合同之日，买受人向出卖人支付购房首期款145972元。余款310000元自签订合同之日起7日内向银行按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，按照合同附件四补充协议约定处理。附件四《补充协议》第三条约定：买受人未按照约定的期限和数额支付购房款的，每逾期一天应承担总价款万分之三的违约金。买受人逾期支付购房款超过三十日，且未支付到期价款的金额达到总价款的五分之一的，出卖人有权解除《合同》，出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的房款中直接扣除）。买受人采取按揭贷款方式付款，但出卖人未在《合同》约定的期限内收到买受人通过银行按揭贷款支付的购房款，每逾期一日应向出卖人支付未付数额万分之三的违约金，逾期超过三十日的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除《合同》的，应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的房款中直接扣除）。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。被告于合同签订当天向原告支付购房款合计20972元，维修基金5364元、房屋备案登记费80元，抵押登记费80元、合同印花税16元及契税4559.72元，上述款项除契税4559.72元外的其他款项合计为26512元均由原告持有。2016年10月25日，原告向被告发出《商品房买卖合同解除通知书》，告知被告其与原告签订的合同于2016年11月1日解除，被告须按合同约定承担违约责任等。被告的同事代被告于2016年10月26日签收该通知书，被告未提出异议。至本案审理终结前，被告仍未以任何方式向原告支付剩余房款，原告起诉至本院，提出上诉诉讼请求。另查，原、被告签订的上述合同尚未在房产管理部门办理合同备案登记。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2017年12月28日的《人民法院报》刊登。以上事实，有原告的庭审陈述及其提交的认购协议书、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷证实，予以认定。本院认为：原告煌地置业公司与被告从琴艳签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告在按约定向原告支付了部分购房款及其他费用合计20331元后，剩余房款至今未支付，且逾期付款已经超过30天，致使原告的合同目的不能实现，被告的行为已经构成根本违约。原告于2016年10月25日向被告发出了《商品房买卖合同解除通知书》，通知上述合同将于2016年11月1日解除，被告签收该通知书后未提出异议。故原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》已经于2016年11月1日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告在合同中明确约定了被告逾期付款致使合同被解除的，应按总价款百分之二十的标准计付违约金，本案中，被告应向原告支付的购房总价款为455972元，则被告应向原告支付的违约金为91194.4元（455972元×20%），该违约金在被告已经向原告支付的26512元中扣除，抵扣后的不足款项被告应继续支付给原告。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已向原告支付了除本案部分首期款及其他款项外的购房款项的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告惠州市煌地置业有限公司与被告从琴艳于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：大亚湾（2014）05403）已于2016年11月1日解除。二、被告从琴艳自本判决生效之日起十日内向原告惠州市煌地置业有限公司支付违约金91194.4元。该款在被告已向原告支付的26512元中抵扣，抵扣后剩余款项64682.4元被告应继续支付给原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2079.86元，由被告从琴艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 曾日华审判员 邓赛花二〇一八年三月十九日书记员 邹晓婷