四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终856号 上诉人（原审被告）何庆，男，1976年5月30日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）成都玉屏物业有限公司。住所地：成都市高新区中和朝阳路。 法定代表人刘雪峰，总经理。 委托代理人何春莉，四川卓安律师事务所律师。 上诉人何庆因诉被上诉人成都玉屏物业有限公司（以下简称玉屏公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后，即将小区的物业管理服务工作交给玉屏公司负责。玉屏公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。何庆系丹桂苑小区21栋2单元6楼22号房屋的业主，房屋建筑面积为126.55平方米。何庆在2014年9月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏公司代收代缴，且该费用玉屏公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年9月起至今，何庆未向玉屏公司缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费。 另查明，2014年2月至2014年9月，高新区丹桂苑第二届业主委员会曾公开选聘丹桂苑小区新的物业服务公司。选定后，高新区丹桂苑第二届业主委员会与玉屏公司因交接问题发生纠纷，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令玉屏公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；玉屏公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故玉屏公司高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。 再查明，被告何庆房屋所在单元曾发生过火灾。 玉屏公司与四川卓安律师事务所签订《民事代理合同》一份，约定就丹桂苑业主物业服务合同纠纷系列案中，玉屏公司委托四川卓安律师事务所代理，代理费收费标准为每户1500元。 原审法院认定以上事实所依据的证据有：各方当事人身份信息证明、《丹桂苑小区水、电、气计量表》、《催费通知单》、《前期物业管理服务协议》、《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、《关于丹桂苑业主大会是否同意罢免第二届业主委员会表决公告》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片、被告房屋照片以及各方当事人当庭陈述等。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管玉屏公司未能向法庭举证其与何庆签订的《物业服务合同》，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知玉屏公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且何庆在2014年9月之前均正常向玉屏公司缴纳各项物业管理费用，而自2014年9月起至今玉屏公司仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此原审法院认为玉屏公司与何庆之间形成物业服务合同关系，双方应当按照《前期物业管理服务协议》约定和相关法律规定履行各自权利义务。 本案的争议焦点为何庆是否有权拒绝向玉屏公司支付物业管理费。对此，何庆主张丹桂苑小区第二届业主委员会已与成都金房物业服务有限公司签订新物业合同，玉屏公司的前期物业合同自动终止，玉屏公司属于非法滞留故其有权拒付。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，何庆主张丹桂苑小区与玉屏公司的前期物业服务合同关系已经终止，应当承担相应的举证责任。本案中，在另案丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，何庆应当提供充分证据证明丹桂苑小区与玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现何庆提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新的物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，原审法院对何庆的抗辩主张不予采信。对何庆称因单元失火导致其额外支付清洁费用的问题，发生火灾的原因需进一步明确，且何庆举示的清洁费票据系复印件，无法进行核对，故何庆以此为由拒绝缴纳物业费缺乏依据，原审法院对其主张不予采信。关于何庆家中多次停电的问题，因何庆长期未交纳电费，其行为本身存在不妥，玉屏公司在此过程中的行为亦存在失当之处。但并不能因此免除何庆交纳物业费的相应责任。 综上，原审法院对玉屏物业公司要求何庆支付2014年9月至2017年9月的物业服务费3278.2元（88.6元/月×37月）的诉讼请求予以支持。 关于玉屏公司要求何庆自2014年9月按照年利率6%的标准支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，玉屏公司在履行物业服务期间，何庆单元楼失火、家中多次停电，玉屏公司在提供物业服务合同过程中存在一定瑕疵，故原审法院对玉屏公司主张的逾期支付物业服务费违约金不予支持。 关于玉屏公司要求何庆支付2014年9月至2017年9月的电费2814元、2014年9月至2017年9月城市垃圾处理费296元，因玉屏公司已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此原审法院对该项请求予以支持。玉屏公司请求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的请求，玉屏公司、何庆双方在《前期物业服务协议》中对电费、生活垃圾处理费的滞纳金并未进行明确约定，故对于该项请求，原审法院不予支持。 关于律师费。首先，律师费非玉屏公司实现债权所必须支付的费用，不属于玉屏公司的直接损失；其次，《前期物业管理服务协议》中未约定律师费应由何庆方承担，玉屏公司主张何庆承担律师费无合同依据；第三，玉屏公司未提供其已实际支付了律师费的相关证据。综上，原审法院对玉屏公司关于律师费1500元的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、何庆应在本判决生效之日起十日内向玉屏公司支付所欠2014年9月至2017年9月期间的物业管理费3278.2元、电费2814元、城市垃圾处理费296元，合计6388.2元；二、驳回玉屏公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由何庆负担。 何庆不服一审判决，提起上诉称：1、一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审；2、请求人民法院判令玉屏公司承担一、二审诉讼费用；3、要求二审法院在审理本案物业合同纠纷前，应先就本小区纠纷的共同事实认定部分进行合并审理，就相关证据的合法性、有效性，让小区业委会、高新区规建局、中和街道办到庭质证、辩论，纠正一审的错误审理程序，作出公正的判决。 玉屏公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，玉屏公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，何庆亦在2014年9月之前均正常向玉屏公司缴纳各项物业管理费用，而自2014年9月起至今虽出现了丹桂苑小区第二届业主委员会请求玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回等情形，但玉屏公司仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，玉屏公司与何庆之间形成的物业服务合同关系仍处于持续状态，双方应当按照《前期物业管理服务协议》约定和相关法律规定履行各自的义务。上诉人何庆拒绝缴纳物业管理费用的理由不能成立，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费50元由上诉人何庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 喻小岷 审判员盛莉 审判员 宣 磊 二〇一八年三月二十八日 书记员 陈 悦