成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初5339号 原告：成都尚品物业管理有限公司，住所地成都市武侯区锦绣路******。 法定代表人：周琴。 委托诉讼代理人：陈亚倩，女，公司员工。 委托诉讼代理人：唐燕，女，公司员工。 被告：郭红，女，1970年2月26日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都尚品物业管理有限公司与被告郭红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都尚品物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈亚倩，被告郭红到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告成都尚品物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费3226元及违约金13210.47元（违约金以拖欠物业服务费为基数，按每日应交款千分之五的标准从逾期之日计算）2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了成都市高新区芳沁街25号牡丹御园2栋1单元1楼3号的房屋一套，原告系牡丹御园小区的物业服务企业，与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》。原告按照合同约定为牡丹御园小区提供了物业服务。而被告没有按照约定向原告交纳2014年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，且原告催告后仍未交纳，故原告诉诸法院。 被告郭红辩称，被告因原告提供的物业服务存在瑕疵拒交物业服务费，瑕疵主要表现在：1.保安人数少，案涉小区偷盗频发，尤其是2016年6月涉案物业被盗，被告向原告的安保人员呼救，安保人员拒绝追赶小偷。2.下水道管道无人疏通导致出现涉案物业内出现反水，被告自行花钱疏通下水道。3.消防设施未维护。4.原告未达到物业服务企业三级资质，业主委员会无权代表业主与原告签订物业服务合同，大部分业主对物业服务合同的签订不知情，被告找到原告要求召开业主大会，但原告拒绝。5.原告工作人员在催收物业服务费时态度恶劣。6.原告至今未为被告安排车位，原告存在占用公共绿地并倒卖车位的行为。 本院经审理认定事实如下：被告系位于成都市高新区芳沁街25号牡丹御园小区2栋1单元1楼3号房屋的业主，房屋建筑面积115.22平方米。 2011年7月，原告与牡丹御园小区的第三届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为牡丹御园小区提供物业服务，多层住宅类物业收费标准为每月0.7元/平方米，物业服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月15日至31日。如不按月交纳物业服务费及水电费，则按每天千分之三交纳滞纳金；若业主未按约交纳物业服务费，原告有权要求业主委员会向业主催促补交并从逾期之日起按每日应交款千分之五的违约金和利息；合同期限自2011年7月3日至2014年7月2日。该合同上加盖有牡丹御园业主委员会的印章，牡丹御园第三届业主委员会的主任委员陈琦、周萍在该合同的甲方处签名。 2014年6月，原告与牡丹御园小区的第三届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为牡丹御园小区提供物业服务，多层住宅类物业收费标准为每月0.7元/平方米，物业服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月15日至31日。如不按月交纳物业服务费及水电费，则按每天千分之五交纳滞纳金；若业主未按约交纳物业服务费，原告有权要求业主委员会向业主催促补交并从逾期之日起按每日应交款千分之五的违约金和利息；合同期限自2014年7月1日至2017年6月30日。该合同上加盖有牡丹御园业主委员会的印章，牡丹御园第三届业主委员会的主任委员陈琦、周萍在该合同的甲方处签名。 2016年10月，原告与牡丹御园小区的第四届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为牡丹御园小区提供物业服务，多层住宅类物业收费标准为每月0.7元/平方米，物业服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月15日至31日。如不按月交纳物业服务费及水电费，则按每天千分之五支付逾期违约金；若业主未按约交纳物业服务费，原告有权要求业主委员会向业主催促补交并从逾期之日起按每日应交款千分之五的违约金和利息；合同期限自2014年7月1日至2017年6月30日。该合同上加盖有成都高新区牡丹御园第四届业主委员会的印章，牡丹御园第四届业主委员会的主任委员何鹰在该合同的甲方处签名。 上述合同均约定了原告的物业服务事项包括有：交通与车辆停放秩序的管理、保证道路畅通、消防通道无碍，御园业主大会决定利用园区绿化带、小区道路等物业共有部分设置机动车停放位置，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并支付物业服务企业一定比例的报酬；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，小区主要出入口24小时值勤，对重点区域、部位每3小时巡逻1次；园区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏等。 原告为牡丹御园小区提供物业服务至今，被告未向原告支付2014年4月1日至2017年4月30日的物业服务费。 另查明，1.原告的物业服务企业资质为一级。2.牡丹御园小区的第三届业主委员会任期为2011年4月19日至2016年4月20日，主任委员为陈琦、周萍；牡丹御园小区的第四届业主委员会任期为2016年4月1日至2021年3月31日，主任委员为何鹰。3.2016年7月28日，公安机关对被告报案所称的被盗一案予以受理。 以上事实有，房屋信息摘要及个人房屋信息记录、物业服务企业资质证书、成都市业主大会设立事项备案记录、3份《物业管理服务合同》及备案表、巡逻签到表、出入登记表、小区日常维护照片、检查及疏通下水道、化粪池照片、小区共用设施设备损坏未维护照片、缴费通知单及催收照片、受案回执、双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告分别与牡丹御园小区第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对牡丹御园小区的全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如被告认为涉案小区业主委员会作出的与原告签订《物业管理服务合同》的决议不合法，侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在涉案小区业主委员会所作的与原告签订《物业管理服务合同》决议未被撤销之前，应视为《物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业为牡丹御园小区进行了物业管理服务，被告作为牡丹御园小区的业主，应当按《物业管理服务合同》的约定向原告支付物业服务费，故本院对原告主张的2014年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费3226元（115.22平方米×0.7元/月/平方米×40个月）予以支持。 关于被告提出原告提供的物业服务有瑕疵的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，因此被告以原告存在提供物业服务有瑕疵的违约行为拒绝交纳物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若业主因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致小区物业服务质量下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，也不公平。被告作为业主，对原告提供的服务如果不满意，可通过正常途径与原告沟通、协商解决，也可通过业主委员会与原告沟通加以解决，同时法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，故被告拒交物业服务费的理由于法无据。 由于原告未向本院提交证据证明其对小区共用设施设备进行了及时的维修、养护和管理，且原告在涉案物业被盗一事上的沟通协调存在一定瑕疵，因此本院认为，在双方就物业服务的履行承担的方面存在争议的情况下，被告逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故原告要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下： 一、被告郭红于本判决生效之日起十日内向原告成都尚品物业管有限公司支付2014年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费3226元； 二、驳回原告成都尚品物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭静 二〇一八年三月三十日 书记员  胡悦