辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终1345号上诉人（原审被告）：营口银河房产置业有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区闽江路东段南。法定代表人：徐海翔，该公司总经理。委托代理人：陈瑞江，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李森，男，1986年6月20日出生，满族，辽宁省营口市人，职员，现住营口市鲅鱼圈区银河湾蝴蝶泉路**号**幢*单元***室。委托代理人：王新，辽宁成启律师事务所律师。上诉人营口银河房产置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2017)辽0804民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人营口银河房产置业有限公司的委托代理人陈瑞江，被上诉人李森的委托代理人王新到庭参加了诉讼。本案现巳审理终结。营口银河房产置业有限公司上诉请求:撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由:上诉人未及时“将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的原因，确属政府政策原因，上诉人无过错。故不应对被上诉人承担违约责任。原审判决错误，依法应予撤销。李森辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，答辩人作为买受人按时足额向上诉人支付了购房款，上诉人亦应在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内及时履行房屋权属登记资料备案义务，上诉人未按时履行登记备案义务违反了《合同法》第六十条之规定，答辩人有权依照《合同法》第一百零七条诉请上诉人给付违约金；2、答辩人与上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中关于产权登记的约定事项中并未约定具体免责事由，上诉人以本合同中第八条约定的免责事由进行抗辩显然不具有关联性；政府政策不属于不可抗力事由，不属于法定免责事由；退步讲假使政府政策可以作为免责事由抗辩，由于本案中事关免责事由属于上诉人添加的制式格式条款，上诉人在签订合同时未尽明确解释说明之义务，依据《合同法》第四十条之规定，上诉人辩称的免责事由当属无效；政府政策行为不足以影响上诉人依约定履行登记备案义务，政府违约与履行权属登记备案义务没有必然因果关系。3、根据合同相对性原则，合同的义务和责任应当由当事人承担，与合同无关的第三人毋需就合同违约担责。根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，上诉人与政府之间的纠纷应当依法或按照其约定解决，与本案毫无关联。李森向一审法院起诉请求：一、判决被告给付违约金24245.10元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2012年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以409113元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区银河湾银河上园11幢2单元802号、面积83.83平方米的房屋，原告已将房款付清。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方当事人同意按照出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。另查，上述房屋原告于2013年4月30日交付办理入住手续。被告于2017年5月5日将办理权属登记资料提交营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心。经核算，被告未按上述合同约定，导致原告逾期办理房照的时间为1099天。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告做为房屋出卖人，却未按合同约定的期限为原告办理房屋产权登记手续，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，关于办理权属登记日期的认定，被告于2017年5月5日已将办理房屋产权登记的相关手续送至营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心，其相应义务已履行完毕，故该日期应认定为营口市鲅鱼圈区银河湾银河上园办理房屋产权证明日期。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金”，本院认为，被告已在2013年将房屋交付使用，原告购买房屋用以居住的价值已然得到了实现，被告未按照合同约定的期限为原告办理房屋产权登记对于原告购买房屋用于居住的影响相对较小，故本院认为该违约金约定的数额较高，应以房价款的日万分之零点二五计算违约金为宜，即11240元{409113元×0.000025×1099天}，原告主张的超出部分违约金，不予支持。对于被告辩称由于政府法令政策引起的延期导致产权证没有及时办理的答辩意见，首先合同中对此约定系延期交房项下的免责条款，与本案中逾期办理房屋产权证明没有关联性；其次对于政府的相关政策，与本案中被告逾期办理房屋产权证明并无相应的因果关系，故对于被告的辩论观点本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告银河房产置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李森违约金11240元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费406元，由被告银河房产置业有限公司负担203元，由原告李森负担203元。二审查明，上诉人营口银河房产置业有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；......5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3.市政府配套批准和安装延误，政府主管部门验收时间延误，为执行政府法令政策引起的延期，因气候原因造成临时性施工中断，施工中遇到重大技术问题，其他非出卖方的原因造成的延误。二审另查明，2014年4月16日，营口经济技术开发区管委会营开管发（2014）12号关于印发营口开发区2014年“权益”购房实施方案的通知：......二、适用范围：（一）区域内被征地居民，且与政府仍存有补偿权属利益关系征地补偿对象，以及未分配到保障性住房的回迁居民（以下简称：“权益人”）；（二）区域内自愿参与并与政府签署遵守方案及规则的房地产开发企业的商品房（以下简称：“有效房源”）。......四、补偿办法：（四）“有效房源”持有人与政府之间所欠税费冲抵工作，对“权益人”购房价款小于“有效房源”持有人所欠税费时，所欠税费按购房协议或合同价款直接冲抵，余额暂挂账处理；对“权益人”购房价款大于“有效房源”持有人所欠税费时，按购房协议或合同价款差额挂账另行处理。此项工作由财政局牵头，相关部门配合，按各自的工作职责规范处理。二审再查明，原审认定银河房产置业有限公司名称有误，应为营口银河房产置业有限公司。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人营口银河房产置业有限公司与被上诉人李森签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无违法之处，该合同合法有效。本案争议的焦点为上诉人营口银河房产置业有限公司未按该合同约定在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案而导致被上诉人李森不能及时办理房屋产权登记应否承担违约责任。对此问题，上诉人营口银河房产置业有限公司虽称系政府政策原因所致，但其与被上诉人李森订立《商品房买卖合同》时，营口经济技术开发区管委会营开管发（2014）12号关于印发营口开发区2014年“权益”购房实施方案的通知并未出台，且该实施方案系针对动迁户制定，而本案被上诉人并非动迁户，二者之间并无关联性，上诉人营口银河房产置业有限公司的违约行为不存在免责事由，一审法院判决其承担相应的违约责任并无不当。综上，上诉人营口银河房产置业有限公司的上诉理由不成立，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81.00元，由上诉人营口银河房产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 红审 判 员  宋福田审 判 员  盖世非审 判 员  姚 望审 判 员  赵 群二〇一八年三月十四日法官助理  那晓梅书 记 员  李 博