达尔罕茂明安联合旗人民法院     民事判决书        (2018)内0223民初205号     原告：李二小，男，出生，汉族，农民，住内蒙古自治区包头市。     被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司，统一社会信用代码×××。     法定代表人：柴君和，总经理。     委托代理人：周凯北，。     被告：达茂旗商业大楼有限责任公司，注册号码     法定代表人：底峰，总经理。     原告李二小与被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、达茂旗商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月7日受理后，依法适用简易程序于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告李二小、被告恒生达公司委托代理人周凯北及被告商业大楼公司法定代表人底峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。     原告李二小向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司签订的《认购协议书》无效；2.判决被告返还原告的购房款111240元，并赔偿原告利息损失（按同期银行贷款利率计算，从实际给付被告之日起计算至实际给付之日）；3.本案诉讼费由被告承担。     事实和理由：2013年2月3日，原告与被告恒生达公司签订了关于商业大楼二期工程商席房产《认购协议书》，双方主要约定内容为：被告将自己投资开发的达茂旗商业大楼二期工程商席房产销售给原告，出售房产位于商业大楼二期一层118号商席，建筑面积为9.27㎡；销售面积按建筑面积计算，销售价格为每平米12000元，购房款价格为111240元， 2013年2月3日、2013年6玥25日原告分二次将房款付清；被告恒生达公司应于2013年10月1日前将商席交付给原告。当日在被告方工作人员的安排下，原告又与被告商业大楼公司签订了《达茂旗商业城委托经营协议》，协议约定主要内容为：原告将所购置的达茂旗商业二期一层118号商席全权委托给被告商业大楼公司以被告商业大楼公司名义出租该商铺，被告商业大楼公司每年按购房款总价10%支付原告“经营性补贴”。委托期限为2013年10月1日至2016年9月30日，原告与被告签订以上两份合同后，被告恒生达公司按照约定时间向原告收取了购房款111240元，而二被告开发建设的商业大楼二期工程整体迟迟不能竣工，至今未向原告交房。原告认为，原告与被告恒生达公司签订了《认购协议书》，原告已经履行完毕自己的全额付款义务，二被告未能按照约定交房时间交付买卖房屋，拖延至今已经将近三年之久。之后，部分购房户主已向法院起诉，并经包头市中级人民法院判决确认双方的认购合同无效，由二被告全额退还原告已付的购房款。故原告为维护合法权益诉至法院。     原告向本院提供的证据有：     《认购协议书》、付款收据、《达茂商业城商席委托经营协议》复印件各1份（与原件核对无异），欲证明原告与被告恒生达公司签订《认购协议书》的时间、认购价款及给付方式、商席交付的时间、逾期交付商席的处理、逾期付款的处理等事实；收据说明原告交付111240元给被告商业大楼商席销售；委托经营协议证明原告所购置的118号商席出租于商业大楼公司，租期为2013年10月1日至2016年9月30日，恒生达公司与商业大楼公司存在共同关系，属人格混同。被告恒生达公司质证称，认可协议书，认可收据，实际收款人都是恒生达公司。被告商业大楼公司质证称该协议实际履行者是被告恒生达公司。本院对于该组证据予以采信。     被告恒生达公司辩称，一、恒生达公司与原告买卖商席的事实存在，不仅已经交付商席，原告还出租了商席并收取了租金，所以“至今未向原告交房”的说法不符合事实。原告在诉状中自己也承认：接受商席后和商场的实际经营者商业大楼公司签订了《委托经营协议书》，并收到了一年半的租金，剩余一年半的租金由于市场原因，虽没有按时交付，但与恒生达公司无关；二、包头市中级人民法院对与原告的纠纷还没有受理，更没有判决。其他购买人起诉的合同虽被确认无效，但与原告陈述的事实有本质出入。根本的不同在于原告提起诉讼之前恒生达公司已经办理了《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，参照包头中院的判决内容，本案所涉及的房屋在起诉前不仅已成现房，而且补全了开发的全部手续。所以不存在预售的问题，也无需再办理商品房预售许可证。目前的手续不动产部门完全可以直接办理产权证，故应当认定双方的房屋买卖合同合法有效；三、原告一方面向商业大楼收取了三年的租金，一方面却要求恒生达公司退回全部购房款和利息，实质是既不想花钱买房，又想得到商席租金，这一想法是错误的。综上，恒生达公司认为原告的主张不能成立，应当依法予以驳回。     被告恒生达公司向本院提供的证据有：     国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证复印件（与原件核对无异议）各1份，欲证明在原告起诉前这些证已经办下来，现在就可以办理产权证了。原告与被告签订的认购协议是有效的。原告李二小质证称，土地使用证2013年就已经有了，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是去年办的，与原告签订认购协议时没有这两个证。被告还缺预售许可证、建设工程竣工验收备案、建设工程施工许可证、建设工程消防备案验收、网签合同、不动产销售发票。所以原告与被告签订的认购协议无效的。被告商业大楼公司质证称认可该组证据。本院对于该组证据的真实性予以确认，但该组证据无法证明原告与恒生达公司签订的合同有效。     被告商业大楼公司辩称，一、商业大楼公司与原告不存在商席买卖关系，商业大楼公司既没有开发商铺，也没有销售，更没有收取售楼款，因此将商业大楼公司列为本案的被告属于主体设置不当；二、商业大楼公司与原告存在租赁商铺关系，租赁合同签订了三年，支付了一年半的租金，剩余一年半的租金由于市场原因，虽没有按时支付，但原告并未起诉，不属于本案受理范围；三、原告在收取租金同时，要求商业大楼公司退回全部购房款和利息，是没有事实依据的，商业大楼公司并未收取过原告的购房款。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。     被告商业大楼公司提供的证据有：     《达茂商业城委托经营协议》复印件(与原件核对无异)1份及银行流水单6份，欲证明被告商业大楼公司与原告签了的委托经营协议约定期限三年，被告商业大楼公司已经给付原告六个季度的委托经营款。原告李二小及被告商业大楼公司均质证称认可该组证据。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据与本案争议焦点无关。     法庭出示了（2017）内02民终569号《民事判决书》及（2017）内02民终803号《民事判决书》。原告李二小、被告恒生达公司及被告商业大楼公司均质证称认可该证据。本院认为根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的判决书所确认的事实可以作为定案依据。     根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月29日，原告李二小与被告恒生达公司签订一份《认购协议书》，协议约定：1、恒生达公司将达茂旗商业大楼二期工程一层118号商席卖给李二小，建筑面积为9.27平方米；2、商席价款12000元/平方米，共计111240元；3、商席交付日期为2013年10月1日前，如遇不可抗力，可以变更协议或者解除协议；4、付款时间为2013年2月3日、2013年6玥25日。协议对于逾期交付商席及购房款、争议处理等内容作了约定。2013年2月3日、2013年6玥25日原告分二次将房款付清，该商席至今未投入使用。     另查明，商业大楼二期工程是恒生达公司以包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司。     又查明，恒生达公司的成立日期为2004年6月29日，柴君和为该公司股东和法定代表人。商业大楼公司的成立日期为2013年1月21日，注册资本为人民币50万元，公司股东为柴君和与底峰。其中柴君和认缴出资额为42.50万元，实缴出资额为42.50万元；底峰认缴出资额为7.50万元，实缴出资额为7.50万元。2016年9月19日，柴君和代表商业大楼公司就该公司给付欠付租金事宜及该大楼土地、房屋产权办理事宜出具了两份《证明》。     再查明，恒生达公司向原告销售本案所涉商业大楼商席时，该大楼尚未竣工。2017年12月22日达茂旗住房和城乡规划建设局为商业大楼公司颁发了地字第15022320170018号《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未取得该大楼施工许可证及商品房预售许可证明。     本院认为，双方争议的焦点问题为：李二小与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题；恒生达公司与商业大楼公司是否构成人格混同。     一、关于李二小与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，恒生达公司给李二小销售的虽然是商业大楼中的非独立封闭式的建筑物或构筑物，但从其与李二小签的《认购协议书》中约定的内容来看，对房屋情况、房屋坐落、建筑面积产权登记等事项均进行了约定；从其销售标的物及销售方式来看，其销售的标的物是其投资开发的商业大楼中的商席，对外销售是针对不特定的买受人。综合上述情形分析，恒生达公司销售本案所涉商业大楼商席的行为符合商品房销售的特征，可以认定其销售商席的行为系商品房买卖行为；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定 “商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的《认购协议书》中约定的事项已经具备了上述规定的主要内容，故双方签订的《认购协议书》应认定为商品房买卖合同；第三，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和施工许可证，虽然2017年12月22日达茂旗住房和城乡规划建设局为商业大楼公司颁发了地字第15022320170018号《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，但是该工程至今未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，其与李二小签订的《认购协议书》应为商品房预售合同；第四，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未取得该大楼的商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人李二小签订商品房预售合同，且在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定恒生达公司与李二小签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人李二小购房款111240元，其存在过错，应将该购房款返还给李二小。李二小提出的双方签订的《认购协议书》无效及恒生达公司应返还其购房款的主张成立。作为房屋购买人，对于其所要购买的房屋相关情况及房屋出卖人是否具有预售资格，是否具备预售条件等情形也应当尽到必要的注意义务，李二小未尽到相关注意义务，其自身也存在过错。故其提出的要求恒生达公司赔偿其购房款利息损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。     二、关于恒生达公司与商业大楼公司是否构成人格混同的问题。虽然恒生达公司的法定代表人柴君和系商业大楼公司的股东，并代表商业大楼公司出具了相关证明，但仅以此证明恒生达公司与商业大楼公司存在人格混同证据不足。故李二小提出的恒生达公司与商业大楼公司存在人格混同的主张不能成立，对于其提出的商业大楼公司承担共同还款责任的主张本院不予支持。     依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：     一、确认原告李二小与被告包头市达茂旗恒生达工贸有限责任公司签订的《认购协议书》无效；     二、被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还李二小购房款111240元；     三、驳回原告李二小的其他诉讼请求。     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     案件受理费2525元，减半收取1262元（原告已预交)，由被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司负担。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费2525元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。     本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。                                审判员 赵    辉                            二〇一八年三月二十八日         书记员    敖登高娃                                                     附：本判决适用的法律条文     《中华人民共和国合同法》     第五十二条有下列情形之一的，合同无效：     （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；     （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；     （三）以合法形式掩盖非法目的；     （四）损害社会公共利益；     （五）违反法律、行政法规的强制性规定。     第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠纷案件适用法律若干问题的解释》     第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。     第五条 商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。       当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。     第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。