四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川11民初86号 原告：乐山美地置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区彭山路长江开发公司**。 法定代表人：桂永吉，执行董事。 委托诉讼代理人：范薇，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丽，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 被告：四川金旅大酒店有限公司，住所地：四川省乐山市市中区柏杨路**。 法定代表人：吴茜，董事长。 委托诉讼代理人：刘栓宁，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建忠，四川高贸律师事务所律师。 被告：黄梅，女，1960年11月13日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：薛涛，四川沫若律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈界来，四川高贸律师事务所律师。 原告乐山美地置业有限公司（以下简称美地公司）与被告四川金旅大酒店有限公司（以下简称金旅公司）、黄梅合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年7月21日、2017年8月4日、2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告美地公司的法定代表人桂永吉及委托诉讼代理人范薇、徐丽，被告金旅公司的委托诉讼代理人刘栓宁、张建忠，被告黄梅及委托诉讼代理人薛涛、陈界来到庭参加诉讼。在本案审理期间，美地公司、金旅公司、黄梅分别于2017年5月11日、2017年7月14日申请庭外和解，共扣除审限3个月。金旅公司、黄梅于2017年8月7日申请调取新的证据，本院决定延期1个月审理。本案因案情疑难、复杂，经批准延长审限6个月。本案现已审理终结。 美地公司向本院提出诉讼请求：1.金旅公司、黄梅按合同约定向美地公司连带支付超面积价款41955840元；2.金旅公司、黄梅连带支付美地公司律师代理费160万元；3.本案诉讼费由金旅公司、黄梅承担。事实和理由：2011年7月22日金旅公司、黄梅与美地公司签订《梅花城项目联合开发合同书》，该合同书第一条中第3条下第（2）条约定金旅公司、黄梅在本项目中获得商业房产及土地使用权；第五条中第（一）条约定美地公司应确保金旅公司、黄梅实际获得的商业房产建筑面积不少于40949㎡，低于40949㎡的不足部分由美地公司按6000元/㎡向金旅公司、黄梅支付，超出40949㎡的部分由金旅公司、黄梅按6000元/㎡向美地公司购买；第十六条约定本合同签订后，双方均不得以任何理由（包括国家政策变化、市场变化、成本费用增加、情势变更、显失公平等原因）要求对方改变合同约定条款，或增加己方在本项目中的收益分配，或侵害对方的利益。2012年因金旅公司、黄梅与北京王府井百货（集团）股份有限公司（以下简称王府井百货公司）签订租赁合同，获得政府提高梅花城项目容积率的审批，故美地公司与金旅公司、黄梅于2012年12月31日签订《梅花城项目联合开发备忘录》。《梅花城项目联合开发备忘录》第二条约定，金旅公司获得的总面积调整为47629㎡，其中根据《梅花城项目联合开发合同书》第五条约定获得40949㎡，若面积不足或超出按《梅花城项目联合开发合同书》的相关约定执行，剩余的6680㎡系金旅公司增加获得的作为集中商业地下负2层小车车库，该部分最终面积以实测面积为准。《梅花城项目联合开发备忘录》第二条“若面积不足或超出按《梅花城项目联合开发合同书》的相关约定执行”中的“相关约定”指的是《梅花城项目联合开发合同书》第五条中第（一）条。梅花城项目竣工验收后，美地公司按约向金旅公司、黄梅交付了房产并办理了产权登记，其中地上及地下负1层商业房产的建筑面积为47941.64㎡，地下负**地下车库建筑面积为6167.97㎡。金旅公司、黄梅从梅花城项目实际获得的商业房产面积比合同约定的建筑面积40949㎡超出6992.64㎡（47941.64㎡-40949㎡）。在超出合同约定的6992.64㎡中，有一部分是因王府井百货公司经营需要而增建、改建导致面积的增加，包括梅花城集中商业增加5层夹层、5层露台变更为室内房屋以及大门、中庭的改造。虽然金旅公司、黄梅承诺增建、改建的主要成本由其承担，但事实上无论是增加5层夹层还是5层露台变更为室内房屋以及大门、中庭的改造等工程，双方均有成本增加。前述增建、改建工程是在《梅花城项目联合开发合同书》约定的履行期间完成，且属于梅花城集中商业不可分割的部分，由此增加的房产面积属于双方共同开发梅花城项目的一部分；在此期间双方就增建、改建工程达成的意见是对《梅花城项目联合开发合同书》签订后未尽事宜的补充约定，并非对合同主要条款的改变；虽然建设成本系由双方共同承担，但双方未对增加部分的归属进行约定，该部分收益分配仍应受《梅花城项目联合开发合同书》的约束。因美地公司交付给金旅公司、黄梅的商业房产比合同约定的40949㎡多出6992.64㎡，故金旅公司、黄梅应按《梅花城项目联合开发合同书》第五条中第（一）条的约定向美地公司支付41955840元（6000元/㎡×6992.64㎡）。美地公司多次要求金旅公司、黄梅支付前述款项，但金旅公司、黄梅至今未付，已构成根本违约。根据《梅花城项目联合开发合同书》第十七条中的第9条：“本合同项下违约方应赔偿的损失包括守约方的直接损失和间接损失，包括但不限于守约方向第三方承担的赔偿责任、诉讼费、仲裁费、律、鉴定费等费用。”的约定，金旅公司、黄梅还应连带支付美地公司因本案产生的律师代理费160万元。 金旅公司、黄梅辩称，金旅公司、黄梅从梅花城项目中获得的商业房产45458.42㎡，获得商业配套房产2483.22㎡。因商业配套房产与商业房产的规划依据、使用功能、空间位置、经济价值均不同，故不能将商业配套房产混同于商业房产；《梅花城项目联合开发合同书》第二条中第4条约定美地公司负责配套设施建设，即商业配套房产的建设是美地公司应尽的当然义务；《梅花城项目联合开发合同书》第五条中第（二）条明确约定金旅公司、黄梅应获得的40949㎡房产用途为商业，并对40949㎡房产具体空间位置、层高和面积进行了约定，小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）不在双方约定的40949㎡商业房产范围内，故美地公司主张金旅公司、黄梅获得商业房产47941.64㎡（商业房产45458.42㎡+商业配套房产2483.22㎡）的理由不能成立。《梅花城项目联合开发合同书》第一条约定梅花城项目分两期开发；第二条约定金旅公司、黄梅提供项目开发用地及地上建筑物，美地公司提供项目开发建设资金并承担全部税费；第四条约定金旅公司、黄梅享有按本合同约定获得商业房产的权利，美地公司负责提供和承担开发过程中所需的全部建设资金，并承担资金利息及融资成本；第五条不仅约定了美地公司应交付商业房产的主要技术指标和要求，还约定了美地公司应确保金旅公司、黄梅实际获得的商业房产建筑面积不得少于40949㎡，低于40949㎡的不足部分由美地公司按6000元/㎡向金旅公司、黄梅支付，超出40949㎡的部分由金旅公司、黄梅按6000元/㎡向美地公司购买。根据前述约定可知，金旅公司、黄梅对超过40949㎡的商业房产部分按6000元/㎡向美地公司购买的前提是该部分系由美地公司投资修建。因王府井百货公司租赁梅花城商业房产，为满足该公司经营需要，对于梅花城一期（集中商业及地下室）金旅公司、黄梅自行投资完成了增建5层夹层（增加建筑面积5088.06㎡）、5层露台封闭（增加建筑面积1079.59㎡）、2-5层入口挑空部分（大门）改造（增加建筑面积363.11㎡）、2-5层（取消自动扶梯）结构板改造（增加建筑面积317.35㎡）、负1层改造（增加建筑面积404.33㎡），由此共增加建筑面积7252.44㎡，比美地公司主张的6992.64㎡多出259.80㎡。美地公司主张其对金旅公司、黄梅自行投资完成的增建、改建部分也有投资，但其提交的证据不能证明其主张。前述增建、改建部分不属于《梅花城项目联合开发合同书》约定的应由美地公司投资修建40949㎡商业房产范围，且系由金旅公司、黄梅自行投资建设，故不应受《梅花城项目联合开发合同书》约定的调整，美地公司将《梅花城项目联合开发合同书》第十六条解读为在任何情形下，对于金旅公司、黄梅获得的超面积部分均应按6000元/㎡向美地公司购买的理由不能成立。将金旅公司、黄梅自行投资修建部分（7252.44㎡）和小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）扣除，由美地公司投资建设并交付给金旅公司、黄梅的商业房产面积少于合同约定的40949㎡，故美地公司关于其向金旅公司、黄梅多交付6992.64㎡商业房产的主张不能成立。《梅花城项目联合开发合同书》第十七条中的第9条并没有关于律师代理费由谁承担的约定；在本案审结之前，因美地公司的诉讼请求能否得到支持处于未知状态，故其不具备主张律师代理费的前提；另外，美地公司主张律师代理费160万元的计算明细不清楚，且其没有提交证据证明该律师代理费已实际支付，故美地公司要求支付律师代理费的请求不应得到支持。责任主体承担连带责任必须有法律规定或约定，美地公司要求金旅公司、黄梅承担连带责任没有事实和法律依据，故其该主张不应得到支持。综上，请求驳回美地公司的诉讼请求，本案的诉讼费用由美地公司自行承担。 本院经审理查明：2011年4月30日金旅公司、黄梅(甲方)与美地公司（乙方）签订了《补偿协议》，该协议载明：甲、乙双方2006年4月29日签订《联合建房合同书》，双方共同开发建设原“梅花超市”项目。由于各种原因造成项目拖延，乙方至今仍未启动，客观上给甲方经营收益造成重大损失。该损失应由乙方承担支付给甲方，甲乙双方继续合作，双方补偿如下：一、补偿方案：从2006年4月起至今，乙方按年向甲方补偿每年1100万元，合计补偿5500万元。在建期间乙方向甲方补偿500万元，共计补偿总额6000万元。二、支付时间、办法：本项目正式开工建设后，乙方在5个月内将补偿款从销售收入中支付给甲方，为了保证乙方项目运作资金，甲方收到补偿款后即退还乙方的2000万元保证金。三、所有补偿款甲方应缴纳的所有税费由乙方承担支付。四、本协议签订后，双方在原2006年4月29日《联合建房合同书》基础上协商，另行签订合同。其余此前双方就本项目签订的协议、补充协议、会议纪要、备忘录、约定、函告、通知、承诺等全部作废。本协议经甲、乙双方法定代表签字或盖章后生效。 2011年7月22日金旅公司、黄梅(甲方)与美地公司（乙方）签订了《梅花城项目联合开发合同书》，该合同书约定：鉴于1.甲方黄梅拥有位于四川省乐山市市中区天星路和白云路的土地使用权及相应房产所有权（详见附件一）；2.甲方金旅公司拥有位于四川省乐山市市中区天星路和白云路的土地使用权及相应房产所有权（详见附件二）；3.乙方美地公司作为一家在乐山市工商局注册登记并合法存续的独立企业法人，具有房地产开发资质、房地产开发能力、资金实力；4.甲乙双方同意，在甲方享有的上述两宗国有土地使用权上合作开发房地产项目（即“梅花城”项目）。5.甲乙双方此前曾就本项目签过一系列的合同、协议、备忘录、补充协议等文书，现将本合同签订之前的所有文本的主要内容统一整理，签订本合同。甲乙双方在平等自愿、互惠互利的基础上，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，就位于四川省乐山市市中区白云路与天星路之间的“梅花城”项目（在该合同中以下简称本项目）的合作开发事宜，达成如下条款，供双方共同遵守执行。第一条项目概况1.项目名称：梅花城项目2.项目位置：位于四川省乐山市市中区天星路与白云路交汇处的临街地段3.项目规划条件：（1）土地总面积为25958.80㎡（约40亩）。（2）甲方在本项目中应获得的物业类型：商业房产及土地使用权，商业房产的总面积为40949㎡（其中包含集中商业城、小商铺、地下超市、商业车库、仓储、卸货区）。（3）政府部门批准的规划指标为：容积率为4.7。（4）本项目方案已于2011年4月18日通过市政府规委会批准。4.本项目采取分期开发建设：第一期开发：集中商业及集中商业对应的地下部分，建筑面积约34631.66㎡；第二期开发：一、二、三号楼（含小商铺）以及除集中商业对应的地下室外的所有地下室部分，建筑面积约123749.34㎡。第一期和第二期同时报建、同时开工、同时建设。第二条合作方式1.甲方负责提供本项目开发所需的上述土地，乙方负责提供本项目开发建设所需的全部资金并承担全部税费，双方以此为基础，按照本合同的约定共同投资、共同管理、合作开发本项目。2.因本项目建设需占用甲方现有的附件一、附件二中的土地并拆除该土地上的房屋，双方同意将甲方享有的上述两宗土地使用权及其地上房屋作为甲方对本项目的投入，乙方同意甲方以土地使用权及其地上房产对本项目的投资。3.在符合相关法律要求及政策规定条件时，本项目由甲乙双方采取联建的方式共同开发，甲乙双方办理土地加名联建手续。本项目开发建设所需的所有政府批准文件均必须载有双方的单位名称。在上述手续办理过程中产生的所有税费由乙方自行承担。4.乙方负责承担和实施本项目开发建设和管理过程中的具体事务，包括但不限于房屋拆迁、项目策划、报建、设计、工程施工及配套设施建设、工程款支付、营销、本项目在媒体上发布广告、项目管理、竣工验收、备案、办理房产证及土地使用证、委托物业管理、房屋质量保修等，并独立承担本项目的全部经济和法律责任。5.甲乙双方共同组建项目管理领导小组，其主要职能为：负责项目重要事项的决策，审定本项目各类计划、设计及图纸，监督和管理本项目的执行，监管本项目财务，沟通甲乙双方的关系等。第四条双方的权利义务1.甲方的权利与义务（1）甲方享有对本项目开发过程的日常经营、建设管理、营销、策划、广告发布、工程建设、工程保险、安全、选聘物业管理公司等经营管理活动的全部知情权和监督权；（3）甲方对在本项目中应分得的商业房产的相关建设标准及要求享有决定权；乙方应按符合国家相关标准规范和本合同约定标准进行修建；（4）甲方享有按本合同约定获得的商业房产的权利；2.乙方的权利与义务（1）负责本项目的日常经营、建设管理、营销、策划、工程建设、工程保险、安全、人力资源、选聘物业管理公司等经营管理活动；（3）乙方负责提供和承担开发过程中所需的全部建设资金，并自行承担资金利息及融资成本；（7）乙方应按照本协议约定向甲方按时交付质量合格的商业房产，并为甲方办理房屋产权证和国土证。第五条关于本项目的收益分配甲乙双方确认：甲方在本项目中应获得40949㎡的商业房产；除此之外，本项目的住宅及车库和其他税后净利润（扣除本项目的所有成本、费用、税费）由乙方享有。甲方获得该40949㎡商业房产无需向乙方支付任何款项，也无需承担任何税、费（甲乙双方产生的所有税费均由乙方承担）。甲方所获房地产的所有办证税费全部由乙方承担。（一）乙方应确保甲方实际获得的商业房产的产权证上记载的建筑面积不得少于40949㎡。特别约定：（3）低于40949㎡，不足部分按6000元/㎡向甲方支付。（4）超出40949㎡，超出部分甲方按6000元/㎡向乙方购买。（二）甲方应获得的商业房产的主要技术指标及要求为：乙方应确保甲方在本项目中获得的商业房产是本项目中的唯一商业房产。甲方在本项目中应获得的商业房产总建筑面积为40949㎡，房产用途应为商业。具体要求如下：1.集中商业城（商场）：（1）1层层高：7.40m，建筑面积：6421.24㎡（2）2层层高：6m，建筑面积：5814.18㎡（3）3层层高：6m，建筑面积5989㎡（4）4层层高：6m，建筑面积：5989㎡（5）5层层高：6m，建筑面积：3997㎡2.小商铺：（1）1层层高：7.40m，建筑面积：1725.64㎡（2）2层层高：6m，建筑面积：1725.64㎡3.地下负1层：（1）层高：6.50m（2）地下超市面积：5318.95㎡（3）商业车库：3220㎡（4）仓库：246.34㎡（5）卸货区：500㎡。4.本项目小区主入口通道宽：12.10m，小区次入口通道宽度不得小于：10m。5.商场建筑外边线与沿街人行道外沿最宽处距离确保不得小于15m（以实际为准），最窄处为11.40m。6.商业房产的外立面要求：商场临街外立面全部按照经甲方确认的图纸要求实施，材料直接价格按1200元/㎡的标准执行。若材料价格超出1200元/㎡时，由甲方承担材料价格超出部分。甲方有权自行选购材料及组织施工，若甲方决定自行选购材料及组织施工的，则材料直接费用（按照1200元/㎡计算）、辅助材料费及安装费用、税收等按照同类同标准建筑市场价格由乙方划转至甲方账户或甲方指定的施工单位账户，由甲方或甲方指定的施工单位向乙方出具正式工程税务发票。商场背立面（临小区面）采用花岗石贴面，价格按600元/㎡的标准执行。7.乙方确保商业临街人行道专供甲方商业房产使用的露天停车位不少于50个。8.商场外墙与道路边线的地面满铺花岗石，面积约2500㎡（以实际面积为准）。9.甲方应获得的商业房产为本项目的所有临街商业房产，本项目的商业房产全部归甲方所有。甲方获得的商业房产为清水房，全框架现浇结构，集中商业房产的主要柱子的间距为12m，最终以深圳库博设计公司初设方案及四川创想设计公司施工图要求为准。电器、给排水、通风、采暖、采光、消防、安全等严格按照国家规范实施，满足商场整体使用的功能，包括但不限于独立的垃圾库、货物临时堆放地、货物车辆进入及转弯、暂停区域等，并应安装配备上下水、电、气（4户）、电话、电视光纤、宽带及相关管线、配线、机盒等，接至每层配电箱内。集中商业和小商铺每层商场强电、弱电、给排水、智能系统均各分设一个独立户头，商业部分共设4个独立煤气户头，并根据商场使用需要及双方的约定安装好商业房产经营所需的一线品牌，国产三菱品牌中央空调（选用变频式空调）和商业电梯（扶梯及电梯按国产三菱品牌的最高配置为准，品牌及规格以甲方书面签字认可为准，甲方也可自行选购及安装，费用由乙方全部承担并划至甲方账户或甲方指定的供货安装单位账户，由甲方或甲方指定的供货安装单位向乙方出具国家正式税务发票）。消防系统须符合大型商场Ⅰ级（最高级别）验收规范和设计要求。关于甲方应分得的商业房产的开发、建设等全过程，以及与甲方应分得的商业房产有关的一切事项（包括但不限于设计、施工、材料采购、验收等），乙方均应在征得甲方的书面同意后，方可实施。第六条项目建设期限及质量要求一、甲方在2011年8月10日前将商业部分施工图交付乙方，并积极配合乙方办理施工图审查和报建相关手续。关于本项目的建设周期、交付使用、办理权属证书等各项工作进度，乙方承诺如下：7.本项目中的商业房产部分需由甲方签字认可，方案图及施工图须由甲方提供并经甲乙双方确认。第八条关于税费承担事宜双方确认“梅花城”项目乙方为项目开发主体及纳税主体（无论根据相关法律法规的规定，最终认定谁为纳税主体或开发主体，均不影响乙方按照下述条款承担所有税费和责任），乙方同意以下纳税条款并由乙方全权负责缴纳和承担：1.在联建过程中，本项目涉及金旅公司、黄梅及美地公司的所有税费由美地公司承担。税种包括但不限于：营业税及附加、土地增值税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。工本费、评估费、交易手续费、测绘费等由美地公司独立承担并按规定时限缴纳，金旅公司、黄梅不承担任何税费。3.乙方承诺：与本项目开发建设相关的各种税费，无论是项目建设前、建设中或建设后所发生的应由甲方承担的一切税费和应由乙方承担的一切税费（包括：营业税及附加、土地增值税、企业所得税和个人所得税、土地使用税、印花税、契税、办证费用等）均由乙方独立承担，甲方不承担任何税费。对于甲乙双方应缴税费、乙方承诺严格按照税务机关的规定或甲方通知按时向税务机关申报缴纳相关税费，如因乙方原因导致税务机关给予处罚的，一切责任及费用均由乙方承担。第十六条特别约定1.本合同签订后，乙方不得以任何理由（包括国家政策变化、市场变化、成本费用增加、情势变更、显失公平等原因）要求甲方改变合同的约定条款、或减少甲方在本项目中的收益分配，或侵害甲方的利益。2.本合同签订后，甲方不得以任何理由（包括国家政策变化、市场变化、成本费用增加、情势变更、显失公平等原因）要求乙方改变合同的约定条款、或增加甲方在本项目中的收益分配，或侵害乙方的利益。4.在本合同履行过程中，乙方因设计变更、材料变更、工程量增加、人工费增加、税费增加、需缴纳政府的款项增加等任何因素导致本项目的投资或成本增加的，增加的投资或成本均由乙方自行承担。乙方不得以任何理由要求甲方承担，或要求甲方减少在本项目中的应得利益。第十七条违约责任9.本合同项下违约方应赔偿的损失包括守约方的直接损失和间接损失，包括但不限于守约方向第三方承担的赔偿责任、诉讼费、仲裁费、律、鉴定费等费用。第二十三条合同有效文本及附件一、有效文本：1.2006年4月29日双方签订的《联合建房合同书》2.双方于2011年签订的《“梅花城”项目部资金监管制度约定》和《“梅花城”工程项目实施监督、管理制度修正约定书》作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。二、附件1.黄梅拥有的本项目的土地使用证及相应房产所有权证2.金旅公司拥有的本项目的土地使用证及相应房产所有权证3.《“梅花城”项目部资金监管制度约定》4.《“梅花城”工程项目实施监督、管理制度修正约定书》 根据乐山市天地测绘有限公司（以下简称天地测绘公司）对梅花城二期的预测绘，梅花城二期的商业用房（小商铺）共两层，建筑面积合计3451.81㎡。 2011年10月20日梅花城二期（住宅、小商铺及地下室）工程开工。 2012年1月1日金旅公司、黄梅、美地公司共同向乐山市住房和城乡规划建设局（以下简称乐山住建局）出具的《关于梅花城项目集中招商增加容积率的申请》[川金旅字（2012）01号]载明：2010年12月份，经乐山市人民政府规划委员会批准“梅花城”项目，该项目商业购物中心为：地下负**、地上**，总建筑面积40949㎡，工程已按法定程序开工。为把国内商业品牌商家及王府井引进乐山，提升乐山城市名片，弥补乐山高端商业百货空白，按照市委、市政府领导的要求，首选引进王府井百货公司。根据目前王府井百货公司入驻乐山的要求，特申请市政府规划委员会对“梅花城”项目商业购物中心审批，将商场总面积调整至5.05万㎡，从原方案5层调整为6层，项目总容积率增加约0.37，以满足国内王府井百货公司等一线品牌高端商业招商要求，以便我们在春节之前尽快与王府井百货公司等国内一线品牌商家签订《合同》。金旅公司的工作人员李晓玲于2012年1月6日在该申请落款处手写了如下内容：按2011年12月30日在山庄同桂总协商，本次因招商需要，调整规划和容积率，在原则不影响住房前提下进行。涉及调增容积率的成本由我们负责。以及各项建设成本由我方负责。美地公司认可该手写体内容是双方协商的结果。 2012年1月20日乐山住建局向金旅公司、黄梅、美地公司出具《乐山市住房和城乡规划建设局关于梅花城项目调整容积率事宜的回复》（乐住建规划函[2012]11号）载明：你们关于申请梅花城项目调整容积率的请示收悉。经研究，现作出如下答复：一、经2012年第一次乐山市城乡规划委员会审议，已原则同意受理梅花城项目容积率调增申请，并按相关规定启动程序。二、我局大力支持梅花城项目引进王府井百货公司（或类似一线品牌综合性商场），请你单位按照市规委会精神，会同市商务局、市投促局加快与王府井百货的商务谈判，尽快达成意向性协议。 2012年12月31日金旅公司、黄梅与美地公司签订《梅花城项目联合开发备忘录》，该备忘录约定：双方认同，在尊重《梅花城项目联合开发合同书》（在该备忘录中以下简称原合同）及相关约定的基础上，共同推动项目按期、保质完成，实现双方互利共赢，并形成备忘事项如下：一、关于梅花城集中商业施工修改图的确定和报建1.金旅公司和美地公司共同确认以双方确认的西南设计院最终出具的施工图作为“梅花城”项目集中商业部分建设的施工图。2.由美地公司牵头、金旅公司配合在取得预测绘报告之日后3个工作日内共同向有关行政主管部门申请办理集中商业施工图变更的报建手续（包括但不限于工程规划许可证、施工许可证等），力争在本备忘录签订后30日内获得梅花城集中商业的施工许可证。二、关于对《梅花城联合开发合同书》第五条“关于本项目收益分配的约定”的调整以及集中商业变更产生相关问题的处理。1.金旅公司获得的总面积调整为47629㎡，其中根据《梅花城联合开发合同书》第五条约定获得的40949㎡，若面积不足或超出按《梅花城联合开发合同书》的相关约定执行；剩余的6680㎡系金旅公司增加获得的作为集中商业配套的集中商业地下负2层小车车库（含满足车库使用的自动人行步道、电梯、电力、照明、给排水、消防、通风等设备），此部分由美地公司按双方确认的西南设计院施工图进行施工，最终面积以实测面积为准。2.金旅公司同意将双方于2011年4月30日签订的《补偿协议》中约定的补偿款6000万元调减至4050万元。3.因建设和分得梅花城集中商业的地下负2层所产生的由金旅公司名义和美地公司名义向政府相关部门缴纳的所有税金和费用由金旅公司承担；以金旅公司名义缴纳的由金旅公司自行缴纳，以美地公司名义缴纳的，金旅公司按实际发生金额在前述4050万元补偿款中调减。美地公司应至迟在报税或缴费前30天通知金旅公司。4.美地公司应负责将该地下负2层产权证办理至金旅公司名下。5.金旅公司和美地公司同意根据西南设计院的方案对地下室车道流线进行优化设计，并以共同认可的创想设计院优化施工图作为地下室车道流线施工的依据。6.在原已报建通过的施工图基础上增加的2台直梯和8台扶梯由美地公司负责按金旅公司指定的品牌购买和安装。此笔款项按实际发生金额在前述4050万元补偿费中调减。7.梅花城商场部分的暖通由美地公司按双方确认的西南设计院已完成的施工图进行施工。六、其他2.美地公司因按本备忘录约定进行集中商业负2层施工前期准备工作所产生的工程量重复和浪费的相关费用由金旅公司承担。3.本备忘录作为对双方就原合同权利义务的明确和补充，经双方法定代表人或授权代表签字并加盖双方公章、黄梅签字后生效，与原合同具有同等法律效力。原合同内容有与本备忘录内容不一致的以本备忘录为准，其余部分仍然有效。 2013年1月13日天地测绘公司对梅花城地下室项目规划设计图纸进行了房产面积预测，其中：集中商业地下室总层数2层，负1层地下超市建筑面积7256.79㎡，负2层地下车位建筑面积5378.87㎡、商业库房建筑面积362.46㎡、配套用房建筑面积452.43㎡，合计13450.55㎡；小商铺地下室总层数1层，即商业库房建筑面积2568.06㎡。 2013年1月16日天地测绘公司对梅花城集中商业（地上部分）项目规划设计图纸进行了房产面积预测，梅花城集中商业地上部分共5层，1层建筑面积6880.28㎡、2层建筑面积5979.87㎡、3层建筑面积5243.61㎡、4层建筑面积5716.80㎡、5层建筑面积4389.84㎡，合计28210.40㎡。根据天地测绘公司出具的预测报告反映，建筑面积由套内面积和分摊面积组成，套内面积由使用面积和套内墙体组成，前述房产分摊面积包括：1.1层-5层外墙一半；2.1层-5层楼梯、电梯；冲楼、井道；3.1层-5层扶梯；4.1层-5层设备用房。该预测报告还载明中庭为镂空部分不计面积。 梅花城一期（集中商业及地下室）工程于2013年4月18日开工。 2013年12月31日金旅公司（出租人）与王府井百货公司（承租人）签订《合同书》，约定王府井百货公司租赁金旅公司位于四川省乐山市市中区天星路与白云街交叉口的梅花购物中心项目商业部分地下1层至地上5层及其夹层的部分房屋。 2014年1月15日金旅公司、黄梅、美地公司向乐山住建局出具的《关于梅花城项目调增容积率的报告》载明：为满足王府井百货公司关于梅花城需有电影院和餐饮设计的要求，将导致梅花城集中商业（一期）5层建筑层高由原6m增至9m，建筑高度由原批准的31.4m增至34.4m，5层及夹层增加建筑面积5549.37㎡，地上建筑面积由28210.53㎡增至33759.90㎡。因此，原批准的容积率已经不能满足工程建设的实际需要，应调增梅花城项目的容积率。金旅公司于2013年12月31日与王府井百货公司签订正式合同，因此，请求贵局根据2012年1月20日《关于梅花城项目调整容积率事宜的回复》（乐住建规划函[2012]11号）的精神尽快启动梅花城（一期）容积率调增程序。在该报告美地公司盖章处有手写内容为：同意申报，须公示经业主（住户）同意，如因此产生纠纷由金旅公司及黄梅负责解决。美地公司与金旅公司、黄梅均认可前述手写内容是双方经协商达成的一致意见。 2014年3月6日金旅公司、黄梅、美地公司向乐山住建局出具《关于王府井调整梅花城集中商业功能的报告》载明：在市委、市政府的关心和大力支持下，成功已引进王府井百货公司入驻梅花城集中商业。梅花城集中商业原批准建筑高度为31.4m，设计功能为商业。按照王府井百货公司增设在线影院功能的要求和《电影院建筑设计规范》规定，影院设计须满足9m建筑层高的要求。因此，梅花城集中商业地上第5层层高需由原设计的6m增加到9m，建筑总高度增至34.4m。因此，特申请贵局批准将梅花城集中商业建筑总高度由31.4m变更为34.4m。 2014年3月7日金旅公司、黄梅向美地公司出具《关于梅花城集中商业建设相关问题的函》（川金函[2014]01号）载明：在我方与王府井百货公司谈判期间，为考虑到王府井百货公司入驻可能带来设计变化，贵我双方口头协商暂停了梅花城集中商业地上四层的主体结构施工，我方在此感谢贵司给予的大力支持和配合。我方现将梅花城集中商业建设的相关问题函告如下，望贵司继续支持与配合。一、关于梅花城集中商业增加建筑高度问题根据王府井百货公司的要求，梅花城集中商业需要增设在线影院功能，因此，原批准的建筑高度需由31.4m增加至34.4m，即地上第5层层高由6m增至9m。我方已委托乐山创想设计院出具方案图，只增加地上第5层的建筑层高，其他设备设施的设计不变。望贵司配合我方共同办理相关报建手续。二、关于梅花城集中商业暂停期间的停工损失问题。关于暂停期间的停工损失问题，由我方与乐山市第一建筑工程有限公司（以下简称乐山第一建筑公司）直接协商解决。三、关于调增建设高度增加的建设成本问题由于调增建设高度引起的实际建设成本由我方承担。若贵我双方对建设成本有争议，届时可请政府相关职能部门仲裁。四、关于梅花城集中商业的外立面问题由于王府井百货公司要求梅花城集中商业外立面原设计的玻璃幕墙改为花岗石外墙，因此，涉及外立面变更引起的相关问题待建筑施工设计图完成后由贵我双方共同协商解决。同时，因3号楼的小商业也同时租赁给王府井百货，3号楼小商业的外立面也相应改为花岗石外墙，请贵司予以配合。五、关于梅花城集中商业隔墙施工问题由于王府井百货商业布局的需要，请贵司通知乐山第一建筑公司暂停梅花城集中商业内墙隔墙施工。六、关于梅花城集中商业复工、竣工时间安排梅花城集中商业的修改方案已报市住建局，待批准后我方另行通知贵司，预计复工时间在3月中下旬，我司希望在今年七月底前完成竣工。 2014年3月11日美地公司向金旅公司、黄梅出具《回函》载明：一、关于梅花城集中商业增加建筑高度问题我司原则上同意贵方的关于梅花城集中商业原批准建筑高度由31.4m增加至34.4m，即地上第5层由6m增至9m的要求，请贵方尽快将修改方案和图纸送交我公司，其方案和修改图的容积率和面积与施工图一致。待贵我双方确认后报批并按规划要求进行公示，若公示中有不同意见，由贵方负责处理。二、关于梅花城集中商业暂停期间的停工损失问题应由贵方与我方及乐山第一建筑公司共同在集中商业开工前协商解决。三、关于调增建设高度增加的建设成本问题因调增建设高度增加的各项建设成本，在新施工图出具同时，由设计单位作出概算，再请专业造价机构进行核定，贵方应及时将增加的费用支付到位，保证商业施工。四、由于建筑高度增加直接影响住宅3号楼4套住宅，其中3套未售，由贵方按市场价购买，另1套已售房屋，由贵方与该户业主协商处理相应的善后事宜。其他间接影响的住户，若有业主提出赔偿要求的，由贵方负责处理。因贵方未处理造成我司损失，由贵方承担相应责任。五、关于梅花城商业部分的外立面问题因贵方商业外立面改为花岗石，请贵方在2014年3月20日前将花岗石样品提交我司，确保3号楼外立面施工和住宅的交付，否则会拖延工期，无法完成，造成严重后果。六、关于商业部分的工期基于规划更改，施工图变更以及其他原因，须贵我双方根据实际开工日期与施工单位共同重新确定工期。 2014年3月18日金旅公司（发包人）与四川创想博世建筑工程设计监理有限公司（以下简称创想博世公司）（设计人）签订《建设工程设计合同》，该合同约定：发包人委托设计人承担梅花城集中商业楼5层增加夹层工程设计，该设计包含5层层高由6m变为9m（含夹层）所涉及的建筑、结构、给排水、电气、通风；设计费30万元。创想博世公司分别于2014年3月27日、2015年7月14日出具的收款收据载明收到金旅公司交来的梅花城集中商业楼5层增加夹层设计款项共计30万元。 2014年4月30日金旅公司支付乐山第一建筑公司停工损失135万元。 2014年6月13日梅花城二期（住宅、小商铺及地下室）工程竣工验收。2014年6月18日天地测绘公司对梅花城二期（住宅、小商铺及地下室）工程进行了房产面积实测，其中梅花城3幢1层商业用房（小商铺）建筑面积1712.60㎡，梅花城3幢2层商业用房（小商铺）建筑面积1754.07㎡，合计3466.67㎡；小商铺负1层商业设备房（商业库房）建筑面积2483.22㎡。2014年7月25日梅花城二期（住宅、小商铺及地下室）工程取得竣工验收备案登记。 2014年6月17日美地公司向金旅公司、黄梅出具《关于“梅花城”集中商业建设相关问题的函》载明：我方就梅花城集中商业建设过程中急需解决的相关问题向贵方致函如下：一、集中商业增加建筑高度而增加的各项建设成本由贵方承担，乐山第一建筑公司已向贵方提交预算清单，请贵方及时审核支付，用于工程建设。现增加工程已进入后期施工的关键时期，若贵方不及时增加部分的工程款，造成工期延误的责任由贵方承担。四、贵方现提供的集中商业外立面效果图在主入口处与已施工完成的土建结构不符，需进行结构改造。请贵方及时确定改造方案及完成时间，否则会影响外立面施工工期。 2014年6月20日美地公司向金旅公司、黄梅出具《函》载明：我司于2014年6月17日收到贵方提交梅花城集中商业增加3米高度的修改施工图，对此，我司发函如下：一、根据贵我双方2012年12月31日《梅花城项目联合开发备忘录》约定，我方已按双方已确认的西南设计院出具的集中商业施工图（原施工图）进行施工。贵方2014年6月17日又向我司提交了集中商业修改施工图，因贵方增加夹层变更，该修改图与原施工图比较，暖通、消防、水电等都做了大量修改，各项工程量均有较大增加。该增加的工程量及造价费用在贵我双方约定签字施工图范围之外，由贵方负责，请贵方及时确定该部分工作的安排，并及时与我方沟通处理。 2014年7月18日美地公司（甲方）与金旅公司、黄梅（乙方）签订《协议书》约定：乙方因招商王府井百货公司需调增梅花城一期集中商业建筑高度3m，将影响甲方3号楼第9层、10层共四套房屋（其中一套已出售）的采光并造成户型、建筑面积发生相应变化。其中，甲方未出售的三套房屋，甲方同意由乙方或乙方指定的单位或自然人出资购买，该三套房屋按套计价，每套价格均为645063元，共计1935189元。甲方已出售的房屋，乙方同意一次性补偿甲方12万元，由甲方负责与购买该套房屋的业主协商处理善后事宜。协议签订后，金旅公司、黄梅按协议约定的时间支付了前述款项。 2014年7月20日金旅公司（发包人）与中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）（承包人）签订《协议书》，约定：第一条工程概况一、工程名称：梅花城王府井百货乐山店改造工程。三、工程内容：土建加固改造工程。第二条承包范围及方式一、承包范围：土建总承包施工主体竣工验收之后，为满足消防验收及商场经营功能布局进行的相关结构加固设计、加固、拆除、新建等全部工作，具体为：1）负1层超市扶梯洞口结构改造施工。2）主入口1-4层节点加固、钢结构及钢承楼板施工。3）拆除负2层至3层两个剪刀钢筋砼楼梯及平台施工。4）新增3个钢筋砼楼梯及节点拆除、加固、砌筑、抹灰、防火门制作安装施工。5）取法（消）中厅（庭）一部扶梯1-5层钢结构及钢承楼板施工。6）5层夹层钢承楼板植筋及结构填平原砼结构梁施工。7）业主委托的其他结构加固等施工任务。二、承包方式：本工程以包工、包料、包工期、包质量方式由乙方总承包。第三条合同工期一、合同工期总工期为70天（日历天）开工日期：2014年7月21日第一竣工日期：2014年8月30日（保证总承包主体验收，重点是消防验收部分）第二竣工日期：2014年9月30日。2014年8月5日至2016年1月27日期间华西公司分七次共计收到金旅公司、黄梅支付的梅花城王府井百货乐山店改造工程款6786850.60元。 2014年8月18日金旅公司、黄梅（甲方）与美地公司（乙方）签订《关于乐山梅花城（一期）集中商业楼增建五层夹层土建工程费用的协议书》，该协议书载明：甲乙双方就增建第五层夹层的工程建设费用问题共同委托四川正源工程管理有限公司（以下简称正源公司）进行工程造价核定。现甲乙双方就前述工程造价核定结果、工程费用支付等达成如下协议条款。一、甲乙双方均认可正源公司对梅花城集中商业增建五层夹层土建部分核定的工程造价3499373元。二、支付方式：1、甲方在本备忘签订之日起三日内按照正源公司对梅花城集中商业增建五层夹层土建部分核定工程造价的80%（即2799498元）从双方往来款中退还乙方。2、梅花城（一期）集中商业竣工验收并移交甲方之日起三日内，甲方按照正源公司对梅花城集中商业增建五层夹层土建部分核定工程造价的15%（即524906元）从双方往来款中退还给乙方。3、剩余5%（174969元）作为质保金，在质保期（竣工验收之日起两年）满之日起十五日内从双方往来款中退还乙方。以上款项甲乙双方同意从2012年12月31日签订的《梅花城项目联合开发备忘录》中约定的4050万元补偿款中调减。三、甲乙双方确认因增建梅花城集中商业五层夹层的土建费用除正源公司核定的工程费用外无其他任何费用。四、双方同意梅花城集中商业增建五层夹层的楼板在梅花城集中商业竣工后由甲方另行委托其他施工单位施工，费用由甲方承担。五、乙方同意因增建五层夹层而现阶段又无法完成的砌筑和抹灰工程由甲方委托其他施工单位完成，该部分工程费用由乙方承担，并在结算时由甲方扣除。七、本协议经甲乙双方签署后立即生效。 2014年8月20日经美地公司委托，天地测绘公司对梅花城一期（集中商业及地下室）工程进行了房产面积实测，梅花城一期地上1层至5层商业用房建筑面积合计28217.31㎡，负1层建筑面积为7245.89㎡，负2层建筑面积6167.97㎡（地下车位建筑面积5355.49㎡、配套房建筑面积812.48㎡）。 梅花城一期（集中商业及地下室）工程于2014年8月26日竣工验收。 2014年8月28日乐山住建局出具《建设工程规划核实合格证》（川乐规法2013028）载明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定、《四川省城乡规划条例》第五十八条规定以及乐山市总规、控规要求，经审核后对该建设工程竣工规划条件核实如下：建设项目梅花城（一期），规划许可证面积35052.09㎡（其中地上28210.53㎡）。 2014年10月10日金旅公司、黄梅、美地公司向乐山住建局出具的《关于申请报批梅花城王府井项目五层夹层部分的报告》载明：为引进王府井项目，我公司在项目装修过程中，按王府井百货公司功能布置的要求，在商业部分第五层中加建了部分夹层，现将夹层部分报贵局审查，以确保王府井百货公司在12月底实现正式开业的预定目标。同日，乐山住建局向金旅公司、黄梅、美地公司出具的《乐山市住房和城乡规划建设局关于申请报批梅花城王府井项目五层夹层部分的报告的回复》载明，你们《申请报批梅花城王府井项目五层夹层部分的报告》收悉。经我局研究，现回复意见如下：为满足电影院设备及管道布置等功能要求，梅花城商业部分第五层增加层高（含夹层）符合规划要求。 2014年11月12日金旅公司（甲方）与青海威龙钢结构有限公司乐山分公司（以下简称青海威龙乐山分公司）（乙方）签订《乐山梅花城王府井横店电影院钢结构及土建工程合同》，该合同约定：第一条工程概况1.1工程名称：乐山梅花城王府井横店电影院钢结构及土建工程第二条工期2.2乙方于2014年10月15日开工，2014年11月30日竣工并验收完毕，工期共计45天。第三条合同价款及付款方式3.1本合同价款为人民币1103905元。3.2本工程没有预付款，以乙方申报并经审核确认的工程量为准分三阶段付款。3.2.1以影厅墙体砌筑完工后为首次付款，付款额度为完成工作量的85%；3.2.2以影厅钢结构完工后为第二次付款，付款额度为完成工作量的85%；3.2.3完工后结算，付款额度为结算总价格的95%。3.4保修期结束无质量问题30日内，甲方无息支付乙方合同价款的5%。2014年11月25日至2015年8月20日期间，青海威龙乐山分公司分三次收到金旅公司、黄梅支付的王府井横店电影院钢结构及土建工程款共计95万元。 2014年11月28日乐山住建局向金旅公司、美地公司、黄梅出具的《乐山市住房和城乡规划建设局关于梅花城（一期）项目相关面积变更的通知》（乐住建法规函[2014]31号）载明：你们在中心城区天星路修建的梅花城(一期）项目，我局2014年8月已颁发《建设工程规划核实合格证》（川乐规法2014028）：建设规模为35052.09㎡（其中地上28210.53㎡）。按照2014年11月27日市规委会以及11月28日市委办公会议精神，对项目在工程竣工规划核实后项目局部改建以及增设内部夹层致建筑面积增加给予按实核实。我局11月28日向市国土资源局发出追缴超面积土地出让金的函（乐住建法规函[2014]29号）、向市城管局发出该项目涉嫌违规的函（乐住建法规函[2014]30号），两局已回函。经我局复核，现将梅花城（一期）项目建筑面积及相关用途变更如下：建设规模为48159.74㎡（其中地上34745.88㎡，地下13413.86㎡）。项目地上：商业34745.88㎡；地下：商业7245.89㎡、车位5355.49㎡、配套房812.48㎡。请你们完善项目备案，缴清相关规费。 2014年11月28日梅花城一期（集中商业及地下室）取得竣工验收备案登记。 2014年11月30日天地测绘公司对梅花城一期（集中商业及地下室）工程进行了房产面积实测，地上共**（含夹层），1层建筑面积5185.78㎡，2层建筑面积6324.78㎡，3层建筑面积5630.43㎡，4层建筑面积6125.20㎡，5层（含夹层）建筑面积11479.67㎡，合计34745.86㎡；负1层建筑面积为7245.89㎡（超市建筑面积5658.25㎡、卸货平台建筑面积1587.64㎡），负2层建筑面积6167.97㎡（地下车位建筑面积5355.49㎡、配套房建筑面积812.48㎡）。根据天地测绘公司出具的实测报告反映，建筑面积由套内面积和分摊面积组成，集中商业分摊面积包括：1层-5层外墙一半、扶梯、楼梯、电梯、前室、井道、空调机房（为商业服务）、卫生间、屋顶冲楼、1层走道、门厅；地下室分摊面积包括：外半墙、楼梯、电梯、前室、井道、风机房、车道。 金旅公司、黄梅于2014年12月上旬陆续取得梅花城一期、梅花城二期（商业部分）房产的权属证书。其中，梅花城二期小商铺负一层（建筑面积2483.22㎡）取得×号房屋所有权证，该证“规划用途”一栏载明“商业配套房”。美地公司与金旅公司、黄梅均认可该商业配套房现实际用途为电力配套房，梅花城商业房产在使用该配套房。 盖有天地测绘公司测绘成果资料专用章的《梅花城集中商业（一期）测绘报告分层面积情况表》载明5层面积11479.67㎡，其中夹层4775.28㎡。盖有天地测绘公司测绘成果资料专用章的《梅花城集中商业明细表》载明天星路88号5楼1号建筑面积6391.61㎡，夹层建筑面积5088.06㎡。 2015年4月2日美地公司出具《关于催促支付超面积价款的函》，要求金旅公司、黄梅在2015年4月15日前支付超面积款41955840元，并通过公证将该函送至金旅公司办公室和位于四川省乐山市市中区竹公溪街487号的梅花山庄门卫。 2015年5月22日美地公司（发包方）、四川武盾消防工程有限责任公司乐山分公司（以下简称武盾乐山分公司）（承包方）与金旅公司、黄梅（业主方）签订《梅花城商业区五层夹层消防工程承包合同》，该合同约定：第一条工程概况1.1工程名称：梅花城集中商业五层夹层消防工程1.4承包方式：本合同为总价合同第二条工期消防安装工程自2015年4月28日起至2015年5月30日止，共33天（由于本项目的特殊性，为了配合业主方的正式竣工验收，大部分工程实际已经完成，此工期仅为善后完善工程）。第三条合同价款工程总造价：176.80万元，优惠包干价格：165万元。第四条付款方式：1.鉴于本项目承包方已经基本完成合同约定的工程内容，因此在本合同签订后3日内支付工程总价的45%。2.消防主要设备进场后支付工程总价的35%。3.工程完工后经验收合格后17%。4.余下的3%待维保期（消防正式验收后2年）满后支付。本合同总价款165万元（含质保金）均由发包方委托业主方在双方往来款中直接支付给承包方，该价款在发包方应付业主方的补偿款中调减。金旅公司分别于2015年5月4日、2015年5月21日、2015年6月25日支付武盾乐山分公司梅花城集中商业五层夹层消防工程款共计1600500元。 2016年7月1日乐山市国土资源局出具《乐山市国土资源局关于核定梅花城（王府井）相关问题的复函》载明：2014年，根据市住建局《关于梅花城项目超面积的函》（乐住建法规函[2014]29号），梅花城（一期）项目竣工后多建的6535.35㎡还需补交土地出让金。我局按照市政府《备忘录》（第128期）精神暂缓收取，具体应补交的土地出让金金额需评估并报市政府批准后方能确定。2017年3月17日金旅公司就梅花城项目向乐山市国土资源局缴纳了1462150元土地出让金。 2017年9月21日本院对天地测绘公司员工周勇（梅花城项目测绘负责人）制作了调查笔录，调查笔录主要内容如下：梅花城项目无论是商业房产还是住宅均由天地测绘公司负责测绘。当开发项目所有的规划、施工手续全部完备，施工图纸已盖有四川省建设工程设计出图专用章时，就可以对施工图纸上将要施工的房产面积进行预测绘。房屋修建完工后，就进行实测，房屋所有权证上的面积以实测面积为准。经美地公司要求，天地测绘公司于2014年8月20日出具的关于梅花城一期（集中商业及地下室）实测报告载明的地上1层-5层建筑面积28217.31㎡与乐山住建局对梅花城一期（集中商业及地下室）出具的《建设工程规划核实合格证》载明的地上实测面积28210.53㎡存在差异的原因是测量误差引起的，该误差属于测绘允许的误差范围内，最终面积以《建设工程规划核实合格证》载明的面积为准。天地测绘公司于2014年11月30日出具的关于梅花城一期（集中商业及地下室）实测报告是办理房屋权属登记时出具的测绘报告，该报告载明的数据就是房屋所有权证载明的数据。梅花城一期5层建筑面积6391.61㎡与夹层建筑面积5088.06㎡是通过实测得出的数据。夹层建筑面积4775.28㎡是通过施工图与竣工图对比得出的数据，再用5层及夹层的总面积11479.67㎡减去夹层面积4775.28㎡就得出5层面积6704.39㎡，这与现场实际修建存在一定差异，并非实测数据。梅花城二期商业用房（小商铺）是按照规划图纸修建的，因住宅楼的阳台面积发生变化引起整栋楼的公摊面积发生变化，导致该商业用房的实测面积与预测面积相比发生变化。梅花城二期商业用房（小商铺）的负1层商业配套房是按照规划图纸修建的，因整个梅花城项目（商业房产和住宅）的地下室车位大小发生变化，导致该商业配套房的实测面积与预测面积发生变化。 2017年9月21日天地测绘公司出具两份《情况说明》，主要载明，乐山住建局对梅花城一期（集中商业及地下室）出具的《建设工程规划核实合格证》载明的地上实测面积28210.53㎡是不包含夹层、5层露台、2-5层入口挑空部分、2-5层中庭增加结构板部分。梅花城一期（地上部分）房屋所有权证载明的面积34745.86㎡比规划核实面积28210.53㎡超出的6535.33㎡，是因增加5层夹层，5层露台、2-5层入口挑空部分、2-5层结构板改造而导致。因现场无法实地测量，超出部分面积（6535.33㎡）的具体分布是通过施工图与竣工图进行对比得出，与现场实际修建存在一定差异，仅供参考：5层夹层4775.28㎡、5层露台10**.59㎡、2-5层（大门）入口挑空部分363.11㎡、2-5层（取消自动扶梯）结构板317.35㎡。梅花城一期（集中商业及地下室）的地下室（地下超市、地下车位、配套房）是按照规划图纸修建，由于预测车位面积与实测车位面积发生变化，导致实测面积与预测面积存在差异。 美地公司与金旅公司、黄梅均认可因王府井百货公司入驻梅花城，导致梅花城一期（集中商业及地下室）增建了5层夹层、原设计的5层露台变更为室内房屋，大门、中庭及负一层均进行了改造。 前述事实有《补偿协议》《梅花城项目联合开发合同书》《梅花城预测建筑面积汇总》（梅花城二期）、《关于梅花城项目集中招商增加容积率的申请》[川金旅字（2012）01号]、《乐山市住房和城乡规划建设局关于梅花城项目调整容积率事宜的回复》（乐住建规划函[2012]11号）、《梅花城项目联合开发备忘录》《梅花城地下室预测建筑面积汇总》《梅花城房产面积测绘预测报告》（2013年1月16日）、《合同书》《关于梅花城项目调增容积率的报告》《关于王府井调整梅花城集中商业功能的报告》《关于梅花城集中商业建设相关问题的函》（川金函[2014]01号）、《回函》《建设工程设计合同》、收款收据（创想博世公司出具）、《请款报告》、收款收据（乐山第一建筑公司出具）、商业银行进账单（收款人乐山第一建筑公司）、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告》（梅花城二期）、《乐山市房产面积（实）测绘报告》（梅花城二期）（2014年6月18日）、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（梅花城二期）、《关于“梅花城”集中商业建设相关问题的函》《函》《协议书》（与美地公司签订）、收款收据（美地公司出具）、业务委托书（收款人美地公司）、梅花城专用收据、销售不动产统一发票、《协议书》（与华西公司签订）、业务委托书（收款人华西公司）、结算业务申请书（收款人华西公司）、成都银行电汇凭证（收款人华西公司）、《关于乐山梅花城（一期）集中商业楼增建五层夹层土建工程费用的协议书》《梅花城集中商业房产面积测绘实测报告》（2014年8月20日）、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告》（梅花城一期）、《建设工程规划核实合格证》（川乐规法2013028）、《关于申请报批梅花城王府井项目五层夹层部分的报告》《乐山市住房和城乡规划建设局关于申请报批梅花城王府井项目五层夹层部分的报告的回复》《乐山梅花城王府井横店电影院钢结构及土建工程合同》、中国银行跨行人民币汇款凭证、结算业务申请书（收款人青海威龙乐山分公司）、成都银行电汇凭证（收款人青海威龙乐山分公司）、《乐山市住房和城乡规划建设局关于梅花城（一期）项目相关面积变更的通知》（乐住建法规函[2014]31号）、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（梅花城一期）、《乐山市房产面积（实）测绘报告》（梅花城一期）（2014年11月30日）、房屋所有权证、《梅花城集中商业（一期）测绘报告分层面积情况表》《梅花城集中商业明细表》《关于催促支付超面积价款的函》《梅花城商业区五层夹层消防工程承包合同》、乐山市商业银行结算业务申请书（2015年5月4日）、成都银行电汇凭证（收款人武盾乐山分公司）、《乐山市国土资源局关于核定梅花城（王府井）相关问题的复函》、调查笔录、《情况说明》及各方当事人的陈述等予以证明。 本院认为，美地公司与金旅公司、黄梅达成的《梅花城项目联合开发合同书》《梅花城项目联合开发备忘录》等合同是双方的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。 本案的争议焦点：1.梅花城二期小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）是否属于双方合同约定的商业房产?2.金旅公司、黄梅是否获得超出双方合同约定6992.64㎡商业房产?3.金旅公司、黄梅是否应连带支付美地公司超面积商业房产价款41955840元?4.金旅公司、黄梅是否应连带支付美地公司律师代理费160万元? 关于梅花城二期小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）是否属于双方合同约定的商业房产的问题。虽然双方签订的《梅花城项目联合开发合同书》第五条在关于金旅公司、黄梅应获得商业房产的主要技术指标及要求中没有单独就商业房产配套设施占用面积进行约定，但明确约定美地公司交付给金旅公司、黄梅的商业房产无论是总面积、分层面积还是区域划分面积均是建筑面积。根据梅花城房产面积的预、实测绘报告反映，建筑面积由套内面积与共有建筑面积的分摊面积组成；套内面积由使用面积和套内墙体组成。《四川省房产测绘实施细则》第6.1条规定：“6.1公用建筑面积的分类公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。”。第6.1.1条规定：“6.1.1不被分摊的公用建筑面积……3）建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面积……”。第6.1.2条规定：“6.1.2共有建筑面积1）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、管道井、垃圾道、室外楼梯等垂直通道的建筑面积。2）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。3）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附属用房、工具间等的建筑面积。4）仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室、管理用房等的建筑面积。5）套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积的一半、外半墙水平投影面积。”。从前述规定可知，共有建筑面积包含了栋内共有的配套设施所占面积，而且属于公用建筑面积的配套设施所占面积，因分摊与否导致其在产权证上表现形式不同，但其性质不会因为分摊与否而发生变化。虽然《梅花城项目联合开发合同书》约定梅花城商业房产相关配套设施的建设由美地公司负责，但并未明确约定配套设施所占面积不计入该公司交付给金旅公司、黄梅的商业房产面积，且商业配套设施为商业房产服务，其占用面积的房产，用途亦属于商业，故根据建筑面积通常含义及房地产交易习惯，在双方未对房产建筑面积和配套设施所占面积作特别约定的情况下，《梅花城项目联合开发合同书》关于金旅公司、黄梅应获得商业房产建筑面积的约定包含了配套设施所占面积系应有之义。根据本案查明的事实，梅花城二期小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）系按规划图纸修建，天地测绘公司出具的房屋面积预测绘报告反映该房属于梅花城项目中商业房产部分。梅花城二期小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）现实际用途是电力配套房，梅花城商业房产在使用该配套房，与梅花城商业房产其他被分摊了的配套设施占用面积不同，该配套房没有进行分摊，而是单独办理了权属证书，但这并不影响其属于商业房产性质的认定，故金旅公司、黄梅主张梅花城二期小商铺负1层商业配套房（2483.22㎡）不属于《梅花城项目联合开发合同书》约定的商业房产的抗辩理由不能成立。 关于金旅公司、黄梅是否获得超出双方合同约定6992.64㎡商业房产的问题。2011年7月22日双方签订的《梅花城项目联合开发合同书》第二条约定金旅公司、黄梅提供梅花城项目开发所需的土地，美地公司负责提供本项目开发建设所需的全部资金并承担全部税费。第五条约定金旅公司、黄梅获得40949㎡商业房产无需向美地公司支付任何款项，也无需承担任何税、费；超出40949㎡部分，金旅公司、黄梅按6000元/㎡向美地公司购买。第五条还对金旅公司、黄梅应获得的商业房产面积、分层、外观、部分配套设施等主要技术指标有明确约定，即美地公司应交付商业房产的建设规模、布局、相应配套设施等相对特定化。从前述约定可知，在美地公司承担开发建设的全部资金及全部税费的前提下，金旅公司、黄梅获得符合《梅花城项目联合开发合同书》约定的商业房产超出40949㎡部分才按6000元/㎡向美地公司购买。2012年12月31日双方签订《梅花城项目联合开发备忘录》，该备忘录是在《梅花城项目联合开发合同书》约定的40949㎡商业房产基础上就增建梅花城一期集中商业负2层车库相关问题进行了约定，同时该备忘录约定除了增建的负2层车库外，《梅花城项目联合开发合同书》第五条约定的40949㎡商业房产，如面积不足或超出仍按《梅花城项目联合开发合同书》相关约定执行。双方签订《梅花城项目联合开发合同书》及《梅花城项目联合开发备忘录》时，金旅公司尚未与王府井百货公司签订租赁合同，前述合同均未涉及未来因王府井百货公司入驻引起的梅花城商业房产增建和改建部分。2013年12月31日金旅公司与王府井百货公司签订租赁合同后，金旅公司、黄梅与美地公司亦未约定梅花城商业房产因王府井百货公司入驻引起的增建和改建部分按《梅花城项目联合开发合同书》及《梅花城项目联合开发备忘录》约定履行，故王府井百货公司租赁梅花城商业房产后引起的该商业房产增建和改建部分不属于《梅花城项目联合开发合同书》及《梅花城项目联合开发备忘录》约定的商业房产范畴。在双方签订《梅花城项目联合开发备忘录》之前，金旅公司、黄梅与美地公司于2012年1月1日共同向乐山住建局出具的《关于梅花城项目集中招商增加容积率的申请》[川金旅字（2012）01号]上手写体内容反映，因王府井百货公司租赁梅花城商业房产导致调整规划和容积率引起的调增容积率成本和各项建设成本均由金旅公司、黄梅承担，美地公司认可这是双方经协商达成的共识。金旅公司与王府井百货公司签订租赁合同后，双方就梅花城商业房产增建、改建的往来函件及签订的相关合同、金旅公司与案外第三方就梅花城商业房产增建、改建签订的相关合同及金旅公司、黄梅支付相应增建、改建成本的事实进一步表明因王府井百货公司租赁梅花城商业房产引起的增建、改建成本应由金旅公司、黄梅承担，即对于因王府井百货公司租赁梅花城商业房产引起的增建、改建部分，双方达成了不同于《梅花城项目联合开发合同书》及《梅花城项目联合开发备忘录》的新约定，故对于应由金旅公司、黄梅承担成本的增建、改建部分的收益分配，美地公司主张仍应按照《梅花城项目联合开发合同书》第五条约定履行的理由不能成立。 双方认可梅花城商业房产的增建、改建工程均发生在梅花城一期（集中商业及地下室），因王府井百货公司经营需要，梅花城一期（集中商业及地下室）增建了5层夹层、5层露台变为室内房屋，对大门、中庭、负1层均进行了改造。根据天地测绘公司出具的《情况说明》及本院制作的调查笔录反映，乐山住建局出具的《建设工程规划核实合格证》载明梅花城一期（集中商业及地下室）地上建筑面积为28210.53㎡，该面积是实测面积；梅花城一期（集中商业及地下室）地上部分房屋所有权证载明建筑面积34745.86㎡，比规划核实面积多出的面积是因为增加5层夹层，5层露台、2-5层入口挑空部分（大门）、2-5层（取消自动扶梯）结构板（中庭）改造导致，故王府井百货公司租赁梅花城商业房产后，梅花城一期（集中商业及地下室）地上部分因增加**夹层，5层露台、2-5层入口挑空部分（大门）、2-5层（取消自动扶梯）结构板（中庭）改造导致建筑面积增加了6535.33㎡[梅花城一期（地上部分）房屋所有权证载明的面积34745.86㎡-规划核实面积28210.53㎡]。增加的6535.33㎡中除了夹层建筑面积5088.06㎡是实测面积外，天地测绘公司明确表示因现场无法实地测量，其余部分的具体面积[5层露台10**.59㎡、2-5层入口挑空部分（大门）363.11㎡、2-5层（取消自动扶梯）结构板（中庭）317.35㎡]是通过施工图与竣工图进行对比得出，与现场实际修建存在一定差异，仅供参考，故金旅公司、黄梅将夹层的实测面积与通过施工图和竣工图对比得出的其余部分面积数据相加，主张梅花城一期（集中商业及地下室）地上部分共增加6848.11㎡，属于计算标准混同，该计算结果错误。金旅公司、黄梅主张其委托华西公司对梅花城一期（集中商业及地下室）负1层改造还增加了建筑面积404.33㎡，本案中，梅花城地下室预测绘时间是2013年1月13日，预测结果是集中商业负1层建筑面积7256.79㎡，金旅公司与华西公司就梅花城一期（集中商业及地下室）相关改造问题（含负1层改造）签订合同时间是2014年7月20日，即梅花城一期（集中商业及地下室）负1层面积的预测绘时间在前，金旅公司委托华西公司对负1层进行改造在后；梅花城一期（集中商业及地下室）负1层面积实测绘时间是2014年11月30日，实测结果是集中商业负1层建筑面积为7245.89㎡，预测面积与实测面积只有10.9㎡的差异；而根据天地测绘公司出具的《情况说明》可知，梅花城一期（集中商业及地下室）的负1层是按照规划图纸修建，预测面积和实测面积的差异是因预测车位面积与实测车位面积发生变化而导致，故金旅公司、黄梅主张因其对梅花城一期（集中商业及地下室）负1层的改造增加了建筑面积404.33㎡的理由不能成立。通过计算，金旅公司、黄梅共获得梅花城商业房产的建筑面积为54109.61㎡（梅花城一期1层至5层建筑面积34745.86㎡+负1层建筑面积为7245.89㎡+负2层建筑面积6167.97㎡+梅花城二期1层至2层建筑面积3466.67㎡+小商铺负1层建筑面积2483.22㎡），扣除梅花城一期（集中商业及地下室）负2层建筑面积6167.97㎡及应由金旅公司、黄梅承担成本的增建、改建建筑面积6535.33㎡，其共获得应由美地公司出资修建并交付的商业房产的建筑面积为41406.31㎡（54109.61㎡-6167.97㎡-6535.33㎡），比《梅花城项目联合开发合同书》第五条约定的建筑面积40949㎡多出457.31㎡，故美地公司主张金旅公司、黄梅实际获得符合《梅花城项目联合开发合同书》约定的商业房产超出40949㎡部分为6992.64㎡（54109.61㎡-6167.97㎡-40949㎡）的理由不能成立。 关于金旅公司、黄梅是否应连带支付美地公司超面积商业房产价款的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，根据《梅花城项目联合开发合同书》第五条的约定，对于金旅公司、黄梅获得的超出40949㎡商业房产部分，即457.31㎡，其应按照6000元/㎡向美地公司购买。因作为合同相对方，金旅公司与黄梅系共同作为甲方与美地公司签订《梅花城项目联合开发合同书》，且并未在合同中对金旅公司、黄梅各自应承担的责任予以明确，那么相对于美地公司而言，该合同约定应由甲方承担的责任，则应由金旅公司和黄梅共同承担，金旅公司与黄梅内部责任的分摊与美地公司无关，故美地公司主张金旅公司与黄梅应承担连带支付责任的理由成立，金旅公司、黄梅应连带支付美地公司超合同面积价款2743860元（6000元/㎡×457.31㎡）。 关于金旅公司、黄梅是否应连带支付美地公司律师代理费160万元的问题。美地公司要求金旅公司、黄梅支付律师代理费160万元，但其没有提交证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对其该请求不予支持。 综上所述，美地公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、四川金旅大酒店有限公司、黄梅在本判决生效之日起十五日内连带支付乐山美地置业有限公司2743860元； 二、驳回乐山美地置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费259579元，由乐山美地置业有限公司负担243226元，四川金旅大酒店有限公司、黄梅负担16353元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  黎 琳 审 判 员  吴维维 人民陪审员  汪 霞 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  聂佳丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。