湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1224民初114号原告(反诉被告)：唐满连，女，1975年1月18日出生，汉族，务农，住溆浦县。委托诉讼代理人：张少文，湖南高剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：张姝，女，1986年10月2日出生，汉族，职工，住溆浦县。委托诉讼代理人：夏洪信，湖南民海律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海波，湖南民海律师事务所实习律师。被告：唐冬连，女，1966年11月22日出生，汉族，务农，住溆浦县。原告（反诉被告）唐满连与被告（反诉原告）张姝、唐冬连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月13日、10月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）唐满连及其委托诉讼代理人张少文、被告（反诉原告）张姝的委托诉讼代理人夏洪信、夏海波到庭参加诉讼，被告唐冬连经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案审理过程中，原告（反诉被告）唐满连申请财产保全，本院作出保全裁定，采取了保全措施。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐满连向本院提出诉讼请求：1、责令二被告返还原告购房款30000元，支付利息21375元（利息按溆浦县农商行年利率9.5%计算，从2010年7月24日起至2018年1月共7年6个月，之后至购房款还清日止的利息，另行计算）；2、责令被告张姝赔偿原告房屋装修款124380.3元，利息88620.95元（利息按溆浦县农商行年利率9.5%计算，从2010年7月24日起至2018年1月共7年6个月，之后至装修费付清日止的利息，另行计算）；3、由二被告承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为责令二被告赔偿原告房屋装修款124380.3元，利息88620.95元（利息按溆浦县农商行年利率9.5%计算，从2010年7月24日起至2018年1月共7年6个月，之后至装修费付清日止的利息，另行计算）。事实与理由：原告与被告唐冬连系姊妹，被告张姝系唐冬连之女。2010年6月，张姝委托其母亲唐冬连将位于大盛机电灯饰城x栋x单元的x房屋转让给原告，售价97000元。原告依约代付了该房屋银行按揭款67000元，另付现金30000元。房屋移交给原告后，原告进行了装修，装修费用为124380.3元。后因被告不配合办理房屋过户登记手续，原告起诉要求办理房屋过户登记。2016年1月20日，溆浦县人民法院作出（2015）溆民一初字第358号民事判决书，将案涉房屋判给张姝所有，由被告张姝退还原告代付的银行按揭款67000元，并承担该款利息。判决生效后，原告要求二被告返还剩下的购房款30000元，赔偿原告房屋装修费124380.3元，并按银行贷款利率给付利息（计算至2018年1月，购房款30000元的利息为21375元，装修费124380.3元的利息88620.95元），但至今未果。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持。被告张姝辩称，原告诉称的30000元购房款，没有实际支付。关于房屋装修的费用，原告是在被告张姝明确表示不同意房屋买卖合同的情况下将房屋进行装修后入住。故请驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。被告唐冬连未作答辩。被告张姝向本院提出反诉请求：1、判决唐满连对案涉房屋恢复原状；2、判决唐满连支付自2010年11月至2018年1月5日占用房屋使用费35000元；3、反诉费用由反诉被告唐满连承担。事实和理由：2010年4月，因父亲去世，张姝母亲唐冬连一人在家（小江口）。唐冬连受其妹妹唐满连的邀请住在唐满连家（溆浦租房），张姝表示同意并很感激。张姝外出时，委托母亲将本人购买的位于溆浦县大盛机电灯饰城x栋x单元x的房屋出卖，唐满连知道后便向唐冬连提议由她买下。大概在2010年6月左右（具体时间记不清），唐满连电话告知张姝，将张姝的房屋以9.7万元的价格卖给唐满连，张姝当即表示价格太低不同意出卖，唐满连坚持以与唐冬连说好为由，不肯退房一直占用并于2010年8月擅自对房屋进行了装修。2015年4月份，唐满连起诉至法院，请求将房屋过户给唐满连。溆浦县人民法院审理后，于2016年1月20日作出了（2015）溆民一初字第358号民事判决书，判决驳回唐满连诉讼请求。从2010年8月份，唐满连占用张姝的房屋至2018年1月15日。按照溆浦县房屋租赁市场价，3室2厅的房屋出租年租金在0.5万元至1.2万元不等，按最低房屋租赁市场价，唐满连应支付房屋使用费3.5万元。由于被告的侵权行为，给张姝造成了巨大经济损失。请人民法院对张姝的反诉请求予以支持。反诉被告唐满连就反诉辩称，被告张姝的反诉是重复诉讼，反诉原告反诉的诉讼请求和诉讼事实与（2015）溆民一初字358号民事判决书中，被告张姝提出的反诉事实和请求是一致的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第5项规定，已经发生法律效力的案件，只能提出再审不能反诉。关于恢复原状并没有明确，且房屋已经退还，退还房屋也是一种恢复原状的表现形式。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告唐冬连无正当理由未到庭视为放弃质证的权利。张姝提交的证据（2015）溆民一初字第358号庭审笔录1份，证明张姝母亲唐冬连只收取房款20000元，唐满连没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、唐满连、张姝均向本院提交的（2015）溆民一初字第358号民事判决书，双方对该份证据的真实性、合法性均无异议，但对对方的证明目的提出异议，张姝认为判决书中认定的是唐冬连的越权行为对唐满连造成了经济损失，唐满连可以向唐冬连另行起诉，与张姝没有关系，且唐满连当时亦提出反诉，要求张姝返还9.7万元，唐满连认为在判决书中对9.7万元的事实唐满连没有提出诉讼请求，且判决书进一步证实了张姝的反诉属于重复起诉；本院认为，该判决书已生效，具有真实性、合法性，与本案有关联性，予以采信。对双方的证明目的将结合案件事实在本院认为中予以综合评定。2、唐满连提交唐冬连出具的购房收条（复印件），证明被告收取原告购房款97000元，张姝提出异议，本院认为，该证据在（2015）溆民一初字第358号一案中本院已经确认，认定的事实应以生效的判决书内容为准。3、唐满连提交的装饰材料货单、收据共17页，装修人工费收据、证明5页，证明原告装饰房屋材料费计99580.3元、装饰房屋人工费计24800元，共计124380.3元，张姝提出异议不予认可，唐满连向本院提出申请对大盛机电灯饰城x栋x单元的x号房屋现有装修的价值进行评估，本院委托怀化方兴资产评估有限公司对大盛机电灯饰城8栋1单元的702号房屋及附赠隔层内的装修进行评估，怀化方兴资产评估有限公司出具了怀方评报字[2018]第107号资产评估报告，评估结论为，大盛机电灯饰城8栋1单元的702号房屋及附赠隔层内的装修评估值为5.75万元，唐满连没有提出异议，张姝提出异议，本院认为，怀化方兴资产评估有限公司具有评估资质，评估客观、公正，怀方评报字[2018]第107号资产评估报告予以采信。4、张姝提交的房屋租赁合同1份（复印件），证明唐满连将张姝的房屋出租，年租金5000元的事实。唐满连提出该证据是拍照的，不具有真实性、合法性，本院认为该证据系复印件，没有其他证据印证，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐满连与唐冬连系亲姊妹，张姝系唐冬连之女。2008年7月20日，张姝与溆浦大盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：张姝购买溆浦大盛房地产开发有限公司修建的大盛建材城第x栋x单元x室，建筑面积135.5平方米，房款共计120324元；首付50324元，余款70000元由银行按揭。合同签订后，张姝缴纳首付并到银行办理按揭手续。2010年上半年，张姝因多种原因，欲将该房屋转让，委托唐满连出售并将其购房的相关手续及房屋钥匙交给唐满连。张姝外出后，唐满连同唐冬连商量（唐冬连住在唐满连处），由其购买张姝的房屋，唐冬连表示同意，双方商定：张姝尚欠的银行按揭款由唐满连负责偿还，唐满连一次性给付房款30000元，阁楼（顶层）归唐冬连所有。协议达成后，唐满连于2010年8月对该房屋及阁楼（顶层）进行装修。装修时唐冬连将出售争议房屋的相关情况告知张姝，张姝认为售价太低，不同意转让。争议房屋装修完后唐满连、唐冬连住进该房屋。唐满连给付唐冬连房款20000元，抵扣阁楼（顶层）的装修款10000元，唐满连偿还了张姝在银行的按揭款67000元，并从银行取回争议房屋的产权凭证。因转让价格协商不好，2014年3月张姝到房产部门补办房屋所有权证。2015年清明节左右，在唐满连的要求下，唐冬连给唐满连出具购房收据1张，收据载明“今收到唐满连购买大盛机电灯饰城x栋x单元x住房一套，面积132平方，售价人民币97000元，付款方式一次性付清，包8楼装修10000元；收款人唐冬连；收款时间农历2010年6月8日”。由于张姝不同意办理过户手续，唐满连于2015年4月7日诉至本院，请求本院确认位于溆浦县大盛机电灯饰城8栋1单元702房的房屋所有权归原告所有；被告张姝及时协助原告唐满连办理房屋过户手续。该案诉讼中，张姝提出反诉，请求法院判令确认位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋所有权归张姝所有；判令唐满连返还位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城x栋x单元x房屋；唐满连腾空位于溆浦县卢峰镇屈原大道大盛建材机电城8栋一单元702房屋；判令唐满连支付自2010年5月1日至唐满连返还并腾空702号房屋之日止房屋占用使用费（暂计至2015年4月30日）27500元（5500元/年×5/年）；本案诉讼费用全部由唐满连承担。本院经审理后认为，争议房屋的所有权应归张姝所有，唐满连要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。唐满连替张姝偿还的银行按揭款应由张姝退还，并按银行贷款利率承担利息。由于唐冬连的越权行为给唐满连造成的经济损失，唐满连可另案向唐冬连提起诉讼。争议房屋所有权人张姝向唐满连行使物权请求权，要求唐满连返还并腾空房屋，符合法律规定，该请求本院予以支持。张姝要求唐满连支付占用费，无法律依据，本院不予支持。作出如下判决：1、位于溆浦县大盛机电灯饰城****702房屋所有权归张姝所有；2、驳回唐满连的诉讼请求；3、唐满连于本判决生效之日起三十日内搬出并腾空位于溆浦县大盛机电灯饰城x栋x单元x房屋；4、张姝于本判决生效之日起十日内退还唐满连代付的银行按揭款67000元，并承担唐满连利息损失22717元(按银行同期贷款年利率6.4%，自2011年1月1日计算至2016年3月底，后段利息另算至该款项支付完毕日止)；5、驳回张姝的其他诉讼请求。该案生效后，张姝申请强制执行，现该案的标的于2018年1月15日执行终结。唐满连搬出涉案房屋后，要求张姝、唐冬连返还30000元房款及支付房屋装修款，双方未能协商，故诉至本院。在本院审理过程中，张姝对唐满连用于涉案房屋的装修费用均不予认同，唐满连向本院申请对涉案房屋内现有装修的价值进行评估，本院委托怀化方兴资产评估有限公司对上述资产进行评估。怀化方兴资产评估有限公司作出怀方评报字[2018]第107号资产评估报告。该评估结论，于评估基准日2018年1月15日，在评估前提和假设充分实现的条件下。溆浦县人民法院委托评估的溆浦县大盛机电灯饰城8栋1单元702号房室及附赠隔层内装修评估值为5.75万元。唐满连向怀化方兴资产评估有限公司交评估费，计5000元。本院认为，唐冬连与唐满连签订口头房屋买卖合同，而涉案的房屋权利人系张姝，唐冬连无权处分的行为，没有取得张姝的追认，本院生效判决案涉的房屋归张姝所有，张姝通过本院执行已取回房屋，唐冬连与唐满连之间的口头房屋买卖合同因唐冬连未取得处分权致使标的物所有权不能转移，无法实现合同目的，故唐冬连应承担违约责任，返还收取的房款，并赔偿利息损失。唐冬连向唐满连出具房款收条中的房款为30000元，因唐满连扣除阁楼的装修款10000元，唐冬连实际收房款20000元，唐冬连应承担实际的给付义务。张姝不是合同的相对方，因而不承担返还房款的责任。唐冬连向唐满连出具房款收条中注明收款时间为农历2010年6月8日，即公历2010年7月19日，故唐满连主张房款利息损失从2010年7月24日起算，本院予以照准。唐满连诉求按溆浦县农村商业银行同期贷款年利率9.5%计算利息，本院认为过高，按中国人民银行同期贷款利率五年以上贷款年利率计算利息，利息损失为20000×5.94%×7＋20000×5.94%÷12×6＝8910元。就唐满连的装修损失，一方面属于违约损失，因而唐满连要求唐冬连赔偿，应当予以支持，另一方面张姝委托唐满连出售涉案房屋并将其购房的相关手续及房屋钥匙交给唐满连，且张姝作为房屋的最终权利归属人，就该装修享有利益，因而唐满连要求唐冬连、张姝连带赔偿，应当支持。怀化方兴资产评估有限公司已对涉案房屋及阁楼装修市场价值进行评估，本院参考该评估结果，酌定唐冬连赔偿唐满连装修损失57500元及评估费5000元。唐满连明知房屋权利人为张姝，却与唐冬连达成口头房屋买卖协议，故唐满连诉求的装修费用的利息损失，本院不予支持。关于张姝提出的反诉请求，请求房屋恢复原状，唐满连基于唐冬连之间的口头房屋买卖协议，对案涉房屋装修，故张姝请求唐满连对房屋恢复原状，无法律依据，本院不予支持。关于占用费用的请求，张姝在（2015）溆民一初字第358号案件中已提出占有费的反诉，该案就占用费用已作出认定及判决，且已经发生法律效力，张姝就该项反诉请求在本案中不予审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告唐冬连于本判决生效之日起10日内退还原告唐满连的购房款20000元，并承担唐满连利息损失8910元，2018年1月24日后的利息损失按年利率5.94%另算至该款项支付完毕日止；二、被告唐冬连、张姝于本判决生效之日起10日内赔偿原告唐满连装修费57500元及鉴定费5000，共计62500元；三、驳回原告唐满连的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张姝的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5266元，财产保全费1842元，共计7108元，由唐满连负担4085元，唐冬连负担3023元；反诉案件受理费338元，由张姝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘红梅人民陪审员  肖时文人民陪审员  张克求二〇一八年十一月十二日法官助理万明明书记员陈婷