江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0324民初7347号 原告（案外人）：张宝甫，男，1965年9月6日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：张宏圣，睢宁县群星法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方玲，睢宁县群星法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：仝连太，男，1945年11月10日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙仁跃，男，1969年4月2日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：姜雨微，系被告孙仁跃之妻。 原告张宝甫与被告仝连太、第三人孙仁跃案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告张宝甫及其委托诉讼代理人方玲，被告仝连太及其委托诉讼代理人梁戈，第三人孙仁跃的委托诉讼代理人姜雨微，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张宝甫向本院提出诉讼请求：依法确认睢宁县××区××楼××单元××室房产及××楼××号车库归原告所有，并停止对该房产的执行。事实和理由：2010年1月9日，原告与孙仁跃签订购房协议，约定孙仁跃将睢宁县成侯花园A区16号楼1-302室房产及16号楼-1-1号车库，以30万元的价格卖给原告。合同约定，签订合同当天支付1万元定金，2010年1月10日支付14万元，上房之日支付14万元，余款1万元于过户时付清，银行贷款由卖方偿还。合同签订后，原告按照约定支付购房款29万元，孙仁跃于2010年4月20日，将上述房产交付原告，原告占有使用至今。因孙仁跃未有及时偿还银行贷款，未有办理过户手续。又因孙仁跃欠仝连太租金未付，仝连太申请强制执行。法院根据仝连太的申请，于2017年4月12日将涉案房产查封，原告于2017年6月26日，提出执行异议，但法院驳回了原告的异议申请。为维护原告的合法权利，故诉至人民法院，请求依法判如所请。 被告仝连太辩称，1、已登记的房产，应当按照不动产登记簿来判断权利人。涉案房产登记在孙仁跃和姜雨微名下，原告主张确认涉案房产归其所有，无事实和法律依据，不应得到支持。2、按照原告的主张，其已经支付购房款29万元，足以支付银行贷款，但其未有偿还或者督促孙仁跃偿还，放任了风险的发生，其对未有办理过户登记具有过错。3、涉案房产2012年5月7日就已办理产权登记，并将产权证交给了原告，但直到法院查封该房产时，已经近5年的时间，原告均未办理过户登记，其自身存在过错。4、涉案房产至今仍是毛坯房，原告并未实际占有并使用。综上，原告与第三人签订的购房协议是虚假的，请求依法驳回原告的异议请求。 第三人孙仁跃述称，涉案房产早在2010年就已经卖给了原告了，原告已经支付了29万元购房款，原告多次催促我们去办理过户手续，但由于我们的原因未有及时办理，过错不在原告，请求支持原告诉讼请求。 经本院审理查明如下事实，仝连太原在孙仁跃处租赁钢管、扣件等设备，租金双方未有结算。2011年10月10日，双方签订转租塔吊协议一份，约定因仝连太欠孙仁跃钢管租金，仝连太同意将其所有的华夏（48公尺吊臂）塔吊一座及三节吊架和附属拉臂一套，交由孙仁跃对外转租，转租期间为一年，每天租金为210元，由孙仁跃先行收取，待钢管租金抵清后，将余下租金返还仝连太。后仝连太主张返还塔吊及租金时，孙仁跃以该塔吊在转租期间出现事故被别人扣留为由，拒绝返还，仝连太遂诉至本院。经本院审理，于2016年2月4日作出（2015）睢民初字第01958号民事判决书，判决孙仁跃于该判决生效后十日内返还仝连太华夏（48公尺吊臂）塔吊一座、三节吊架和附属拉臂一套，并向仝连太支付租金（按照210元/天的标准，自2011年10月11日起至实际返还塔吊时止，减去129983.67元，但应以25万元为限）。 因孙仁跃未履行上述生效法律文书确定的义务，仝连太向本院申请强制执行，本院于2016年7月13日立案执行。在该案执行过程中，本院根据仝连太的申请，于2017年4月12日，作出（2016）苏0324执2003号执行裁定书，查封了登记在孙仁跃、姜雨微名下，坐落于睢宁县××区××楼××单元××室房产及××楼××号车库。案外人张宝甫以其对涉案房产享有所有权为由提出执行异议，经本院听证审查，于2017年10月30日作出（2017）苏0324执异177号执行裁定书，驳回了张宝甫的异议申请。张宝甫因不服该裁定，于2017年11月10日，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，第三人孙仁跃与姜雨微，2009年4月2日登记结婚，婚后于2009年8月7日，以姜雨微的名义购买涉案房产及车库，总价款为303951元，首付款61951元，余款242000元以银行按揭贷款的方式支付。该房产于2012年5月7日办理房屋所有权证，登记在孙仁跃与姜雨微二人名下。 2010年1月2日，原告张宝甫与孙仁跃、姜雨微签订购房协议一份，约定以30万元的价格购买涉案房产,合同签订时支付定金1万元，2010年1月10日支付15万元，余款14万元上房时一次付清。2010年1月9日，双方重新签订购房协议一份，购房款总额未变,付款方式变更为：合同签订时支付定金1万元，2010年1月10日支付14万元，上房之日支付14万元，余款1万元待过户后一次付清。过户费用由卖方负担，银行贷款亦由卖方进行偿还。2010年1月10日，原告张宝甫通过其妹妹张真的账户转入姜雨微银行账户14万元；4月18日，原告在中国邮政储蓄银行取现金5万元，存入姜雨微的银行账户；4月22日，原告在中国邮政储蓄银行取现金9万元，转存入姜雨微的银行账户。2010年4月20日，姜雨微为原告出具了29万元的购房款收据一份。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，涉案房产已经办理了房屋所有权证书，应当按照产权证书来判断该房产的权利人。但该房产登记在姜雨微、孙仁跃二人名下，故原告张宝甫并不是涉案房产的登记所有权人。 案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，有权提起执行异议之诉，但应当承担相应的举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件必须同时满足，否则即不足以排除强制执行。结合本案案情，对上述条件分述如下： 一、双方签订的房屋买卖合同是否合法有效。2010年1月9日，原告张宝甫与孙仁跃、姜雨微签订了书面购房协议，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效。而本院于2017年4月12日，才根据仝连太的申请查封了该房产，故在本院查封涉案房产之前，双方已经签订了合法有效的书面合同。虽然被告对该协议真实性不予认可，但是没有相反证据推翻，本院依法不予采纳。 二、原告是否已经合法占有该不动产。原告主张其已经占有并使用涉案房产多年，并向本院提交了相关物业费收据及租赁合同。本院认为，原告陈述其在购买涉案房产后曾带孩子在该房居住多年，但其陈述的居住期间与其提供的租赁合同以及到外地做生意的时间，相互冲突，无法对应，本院依法不予采信。原告提供的物业费收据，虽然载明原告自2011年起即开始缴纳物业费，但该收据存在涂改痕迹，且均系连号票据，明显系后补的，原告对此亦不能作出合理解释，该组证据本院依法不予认定。关于房屋租赁合同，原告承认并不是其本人所签，且对于房租的具体价格、租金是否已经实际收取、以及租赁协议上记载的欠款数额及欠款性质等问题，原告均无法作出合理说明，与中介人员的陈述也相互矛盾，本院亦不予认定。原告在本案庭审过程中，陈述涉案房产在2010年就已经装修入住，但其在2017年7月31日，到执行局提出执行异议时明确表明该房产当时还是毛坯房，根本没有装修。综上，原告陈述前后矛盾，且与其提供的证据不符，对其陈述的真实性产生合理怀疑，故其主张在法院查封前就已经实际占有了涉案房产，证据不足，本院依法不予采信。 三、原告是否已经支付了全部购房款。第三人购买涉案房产时的价格已经超过30万元，并且还有银行按揭贷款，其以仅30万元的低价将房产卖给原告，本身就不合常理。另外，第三人在低于购房价格出售该房产时，仍然约定过户费用由其承担，不符合常理，也不符合当地交易习惯。即便双方的交易行为及付款均属实，但是原告也仅支付29万元购房款，按照双方签订的购房协议，尚有1万元购房款未有付清。 四、对于未办理过户登记，原告是否存在过错。第一、涉案房产系由第三人夫妻通过按揭贷款的方式购买，购房时已将房产抵押给银行，原告在购买该房产时对此系明知的。在其与第三人夫妻互不相识的情况下，仍然同意将房款全部支付给第三人，由第三人偿还银行贷款，不合常理，也放任了风险的发生，原告主观上存在过错。第二、根据原告的陈述，其在2010年4月22日就已经支付了购房款29万元，已经足以清偿银行按揭贷款，但其未有督促第三人提前偿还贷款、解除抵押，而是放任第三人按照原贷款协议约定方式逐月还款，客观上存在过错。第三、涉案房产于2012年5月7日就已经办理了产权登记，并交给原告持有，具备了办理变更登记的条件，但直到2017年4月法院查封该房产时，已近5年的时间，原告均未办理过户登记，其自身存在明显过错。虽其抗辩曾多次催促第三人还清贷款并为其办理过户手续，但未提供相关证据证明，且未通过诉讼等有效方式，维护其自身利益，对此原告亦存在过错。 综上，虽然原告与第三人签订了书面购房合同，但至今未有付清购房款，且在涉案房产早已具备了过户登记条件的情况下，双方至今未有办理产权变更登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，涉案房产物权尚未发生变动的效力，原告尚未取得涉案房产的所有权。因为原告主观上放任了风险的发生，客观上未有通过合法有效的方式，要求第三人提前还贷并协助办理过户手续，其自身存在明显过错。故其要求确认睢宁县成侯花园A区16号楼1单元302室房产及16号楼-1-1车库归其所有，并排除对该房产执行的诉讼请求，不符合法律规定的条件，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告张宝甫的诉讼请求。 本案案件受理费5800元，由原告张宝甫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘宝玉 审 判 员  倪泗娟 人民陪审员  何书玲 二〇一八年三月十四日 书 记 员  胡 慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。