广东省惠州市惠阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1303执异60号 异议人（案外人）：陈源杰（又名CHEN,YUAN-CHIEN），男，1972年2月23日出生，台湾居民来往大陆通行证证件号码：XXX。台湾身份证姓名：陳源傑。 委托代理人：曾绮姿、卢晓聪，广东日升律师事务所律师。 申请执行人：中建三局第一建设工程有限责任公司。住所地：湖北武汉东西湖区台商投资区东吴大道特1号。 法定代表人：吴红涛，董事长。 委托代理人：熊昆，男，汉族，1988年10月17日出生，身份证住址：湖北省房县，该公司职员。 被执行人：惠州市惠阳本因坊实业有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水南湖路本因坊宝家园11栋3楼。 法定代表人：叶绿青，总经理。 本院在执行（2015）惠阳法执字第2603号案件申请执行人中建三局第一建设工程有限责任公司与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈源杰对查封房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。 异议人陈源杰称，本院因中建三局第一建设工程有限责任公司与惠州市惠阳本因坊实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2014年8月12日以（2014）惠阳法民一初字第863-1号《民事裁定书》查封了惠州市××区淡水××路××层112号商铺，该案进入执行程序后，又以（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书对上述商铺进行了查封，该房属于在查封前已出售给异议人，房款已付清，房屋已交付。要求本院中止对该房的执行、解除对该房的查封。 异议人陈源杰提交的证据有： 一、有关商品房买卖的合同或协议共4份。 1、2012年11月14日，出卖人惠州市惠阳本因坊实业有限公司与买受人陈源杰签订的三份合同： （1）《广东省商品房买卖合同》【惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同】，买卖商品房（商铺）为X小区第X层X号商铺，建筑面积31.86平方米，套内建筑面积为18.48平方米。总铺款人民币494343元，签订本合同付120000元，铺款余额374343元在2012年12月1日至2015年11月30日支付完毕，每月还款时间为15号前，月还款金额10398元整。还款汇入本因坊专用账户，开户银行为工行惠阳支行，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。出卖人应在2012年12月1日前，交付买受人使用，超期未交的，出卖人承担每日万分之三的违约金。第三条规定，该商品房按套出售，总金额494343元。 （2）《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》。对成交价、付款时间逾期付款违约金及违约责任进行了约定，“5、本协议一经签订，视为乙方同意在关于购房合同中约定的产权属办理起始时间相应顺延到2015年12月15日，中途如乙方书面同意更改付款方式且向甲方付清所有商铺款后，该商铺产权证办理期限的起始时间由甲、乙双方另行商议。6、该商铺2015年12月31日前使用权归甲方所有”。 （3）《补充协议》。第一条：出卖人同意买受人人民币164781元的购铺优惠（作为买受人自2012年12月1日起到2015年11月31日止投入商场的委托经营费，该款项不可返还，不可撤销），该商铺的所有折扣的折后价款为人民币494343元，在买受人以《商品房买卖合同》为依据要求出卖人退房时，出卖人以《商品房买卖合同》第三条注明的款项退还给买受人。第二条：买受人承诺自2012年12月1日起到2015年11月31日止，将该商铺不可撤销地全权交由出卖人经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理。该商铺若涉及产权转让的，买受人应将该商铺三年使用权归属告知该商铺受让人，并要求该商铺受让人签字确认同意继续履行本协议，因该商铺产权转让导致出卖人三年使用权受到损害的，均由买受人负责承担。第三条：三年内，即自2012年12月1日起到2015年11月31日止，若出卖人因经营管理需要将该商铺委托第三人经营或出租，买受人对此表示同意、不持异议。 2、本因坊公司与陈源杰签订《商品房买卖合同补充协议》，签订时间2014年6月20日，确定原买卖合同约定建筑面积为31.86平方米，成交总额人民币494343元，房产证登记建筑面积为27.05平方米，误差4.81平方米，合计人民币74632.5元，甲方应向乙方退回款项人民币74632元，最终成交总额为人民币419711元。 二、收款收据及银行流水、回执。 1、本因坊公司开具的收款收据。2012年10月25日、11月11日、12月11日，2013年1月8日、2月18日、3月9日、4月10日、5月14日、6月18日、7月19日、8月12日、9月9日、10月10日、11月21日、12月23日，2014年1月10日、2月10日、3月10日、4月17日、5月20日、6月16日、7月17日、8月25日、9月20日、10月20日、11月13日、12月7日由本因坊公司营业部开具、有出纳、填票人签名的、收到陈源杰商铺款供款《收款收据》共27张，其中2012年10月25日的收款金额为10000元，2012年11月11日的收款金额为110000元，余下25张的收款数额均为10398元，合计收款总额379950元；2014年12月22日由本因坊公司（财务专用章）开具、有出纳、填票人签名的、陈源杰补交商铺款39761元的《收款收据》1张。 2、招商银行户口历史交易明细表，记录了2012年12月11日至2014年12月7日向本因坊汇款25次、每次10398元,2014年12月22日向本因坊汇款39761元。 3、银行回执3张。陈源杰于2012年10月25日、11月11日在招商银行汇付购房定金、购房首付款的存根2张；2014年12月20日在交通银行惠州分行汇付购房尾款39761元的回执1张。 三、2014年12月23日本因坊公司开具向陈源杰收款419711元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》1张，发票号码072××××5060。 四、2014年6月20日本因坊公司《商铺验收交接表》1张，验收声明书一栏由陈源杰签名，物业管理处确认一栏由练春华签名、没有盖章。 五、本院（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书复印件，证明异议商铺被本院查封。 申请执行人中建三局第一建设工程有限责任公司辩称，一、在法院查封涉案商铺前，异议人并未实际占有该商铺。异议人与本因坊公司于2012年11月14日签订的《补充协议》第二条“买受人承诺自2012年12月1日起到2015年11月31日止，将该商铺不可撤销地全权交由出卖人经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理”，《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》第6条“该商铺2015年12月31日前使用权归惠州市惠阳区本因坊实业有限公司所有”的约定，在2015年12月31日前涉案商铺的使用权归本因坊公司。《商铺验收交接表》仅有与本案无关的第三人的签字，没有本因坊公司的盖章，也没有物业管理处的盖章，不能证明异议人在2014年8月12日前验收涉案商铺。二、在法院查封涉案商铺前，异议人已支付的购房价款并未超过合同约定总价款的百分之五十。双方合同约定的购房款为人民币659124元，在涉案商铺被查封的2014年8月12日前，仅支付了购房款人民币327960元，并未超过合同约定总价款百分之五十。《收款收据》的填票人叶启花和陈淑婷笔迹相似，系同一时期所写，怀疑是异议人与被执行人串通阻止对商铺的执行。三、异议人对涉案商铺未办理过户登记存在过错：1、异议人并未按照合同约定支付购买涉案商铺的价款，支付涉案购房款的日期均超过了双方约定的日期。2、异议人未及时监督及催告本因坊公司按照合同约定报产权登记机关备案，存在过错，不属于可以排除执行异议的情形。四、异议人购买商铺并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，且异议人并未提交其名下无其他房屋的事实证据，应承担举证不能的责任。涉案商铺在2014年8月12日即被查封，异议人直至2017年11月15日才提出异议申请，存在与本因坊公司串通损害申请执行人权益，试图达到转移财产的目的。要求驳回异议人的异议申请。 申请执行人中建三局第一建设工程有限责任公司未提交证据。 被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司未答辩，未提交证据。 本院查明，2012年11月14日，出卖人惠州市惠阳本因坊实业有限公司与买受人陈源杰签订《广东省商品房买卖合同》【惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同】、《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》，约定以人民币494343元，将X小区第X层X号商铺（建筑面积31.86平方米，套内建筑面积为18.48平方米出卖给陈源杰。该商铺以164781元的购铺优惠，作为买受人自2012年12月1日起到2015年11月31日止投入商场的委托经营费，该商铺的所有折扣的折后价款为人民币494343元。自2012年12月1日起到2015年11月31日止，陈源杰将该商铺不可撤销地全权交由出卖人经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理。2014年6月20日，双方确定该商铺建筑面积为31.86平方米，成交总额人民币494343元，房产证登记建筑面积为27.05平方米，误差4.81平方米，合计人民币74632.5元，最终成交总额为人民币419711元。陈源杰陆续交款后，本因坊公司于2014年12月23日向陈源杰开具收款419711元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》，发票号码072××××5060。陈源杰在2014年6月20日接收所购商铺。2014年8月12日，本院在原告中建三局第一建设工程有限责任公司与被告惠州市惠阳本因坊实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据中建三局第一建设工程有限责任公司的财产保全申请，作出（2014）惠阳法民一初字第863-1号民事裁定书，裁定查封惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××层的商铺，其中有X1层X号商铺。2017年3月14日，本院在执行申请执行人中建三局第一建设工程有限责任公司与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年3月14日作出、并向惠州市惠阳区不动产登记中心送达（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书，裁定查封惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××层的商铺，其中有X层X号商铺。惠州市房产管理局出具的《商品房屋产权权属证明书》载明，产权人惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下的杏林苑小区第1层112号商铺的所有权证号为1110096163。2017年11月15日，陈源杰向本院提出执行异议，认为该房属于其所购买，要求中止对该房的执行、解除对该房的查封。 本院认为，异议人陈源杰提供的其与出卖人惠州市惠阳本因坊实业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》【惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同】、《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》、《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》，证明陈源杰向惠州市惠阳本因坊实业有限公司购买杏林苑1层112号商铺的事实。陈源杰向惠州市惠阳本因坊实业有限公司缴交商铺款，有收款收据及银行流水、回执等证据证实，惠州市惠阳本因坊实业有限公司于2014年12月23日向陈源杰开具收款419711元的《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》，证明陈源杰已缴交全部房款。陈源杰在合同中约定将所买商铺交由惠州市惠阳本因坊实业有限公司使用，属于对商铺使用权在一定期限内的处分，不影响买卖的事实。商铺属于不动产。在本院于2017年3月14日查封之前，陈源杰已签订书面买卖合同、已支付全部价款，买卖在先、查封在后，涉案商铺权属存在争议，陈源杰要求对涉案商铺中止执行的请求，予以支持。但异议人陈源杰未能就涉案商铺长时间没有办理过户手续的原因提供证据合理说明，申请执行人中建三局第一建设工程有限责任公司的抗辩质疑部分有理，异议人陈源杰要求解除查封的请求，在商铺权属确定后再行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止本院（2015）惠阳法执字第2603-4号执行裁定书对被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水X路X苑X层X号商铺（所有权证号为XXX）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 钟盛人民陪审员练宝忠 人民陪审员 林    冠    超 二〇一八年三月二十一日 书 记 员 刘    玉    婷