河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1725民初2460号原告：黄大虎，男，汉族，1972年6月1日生，住河南省确山县。委托诉讼代理人：何建新，河南精锐律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：赵旭，男，1991年7月2日生，汉族，住河南省确山县。被告：崔海霞，女，汉族，1990年6月16日生，住河南省确山县。被告：张香，女，1969年2月1日生，汉族，住河南省确山县。三被告委托诉讼代理人：王道君，河南精锐律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告黄大虎与被告赵旭、崔海霞、张香房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年8月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄大虎及其委托代理人何建新、被告赵旭、张香以及三被告的委托代理人王道君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房租人民币35000元及利息；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告支付原告经评估的经济损失116388元、鉴定费3000元。事实与理由：2016年9月22日，原、被告双方签订房屋租赁协议，赵旭将老乐山旅游开发公司安置房上下两层共约360平方米租赁，以每年35000元，租期为6年，出租给原告黄大虎用于开酒店。2016年10月12日被告的父亲(赵留喜)以被告赵旭婚后便同父母分家，财产各自独立，被告赵旭无权对外出租该房屋为由起诉到确山县人民法院，要求原告黄大虎返还该房屋，2017年5月24日确山县人民法院一审，2017年6月27日驻马店市中级人民法院二审，支持赵留喜的诉讼请求。现因被告赵旭无权对外出租父亲的房屋，致使原告的租房目的不能实现，原告因开酒店对该房进行了全面的装修増加了房屋的实用性，购买了酒店的相关设备及酒店营业所需用品，投入了大量的人力、物力、财力等损失费用，现依法提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。三被告赵旭、崔海霞、张香辩称，1、原告黄大虎与被告赵旭签订的合同是效力待定，没有经过房主赵留喜的追认，这个合同没有约定生效的条件；2、原审判决已经认定赵留喜不同意出租房屋，赵旭将该情况于2016年9月30履行了通知义务。告知黄大虎不再出租该房，黄大虎同意不再租该房，事实表明该合同已经终止。双方已经达成终止合同履行的协议；3、黄大虎知道该房屋不是赵旭的房屋，是赵留喜的房屋，赵旭没有出租权，黄大虎本人有过错；4、房屋租赁合同于2016年9月30日终止之后，该合同就不应该再履行，但原告黄大虎强行搬入房屋使用、侵占的事实一直持续到2017年10月17日，原告已经使用房屋，没有权利要求返还租金35000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据经庭审质证的证据认定事实如下：被告赵旭、崔海霞系夫妻关系，赵旭系赵留喜和被告张香之子。赵留喜在确山县瓦岗镇××村委××组有一处宅基地，面积322平方米，并取得了集体土地建设用地使用证。2013年10月14日，赵留喜与驻马店市乐山旅游开发有限公司签订“村民住宅迁建安置协议”，以其所有的宅基地使用权按相应比例置换驻马店市乐山旅游开发有限公司安置房。2014年10月，驻马店市乐山旅游开发有限公司将安置房交付赵留喜。2016年9月22日，赵旭与原告黄大虎签订租赁合同，双方约定将赵留喜名下的安置房上下两层共360平方米租赁给原告黄大虎使用，租期六年，租赁费每年35000元。同日原告黄大虎将当年度的租赁费35000元交付给被告赵旭。2016年9月30日下午，赵旭电话通知黄大虎说房子不对外租了，黄大虎也表示同意，但要求赵旭退还租金并赔偿损失，故黄大虎继续占有并使用该处房屋。赵留喜打工回来后，因无处居住，于2016年10月13日向本院提起诉讼，要求原告黄大虎返还房屋，本院于2017年5月24日作出判决，判令原告黄大虎返还房屋。黄大虎不服本院判决，上诉至河南省驻马店市中级人民法院，河南省驻马店市中级人民法院于2017年6月27日维持了本院判决。判决生效后，赵留喜向本院申请执行，2017年10月17日下午15时许，黄大虎亲属电话告知本院执行人员，已经将房屋内的东西腾空且同意将钥匙交给赵留喜。当晚20时，在本院执行人员在场的情形下，双方交接完毕。原告于2017年9月4日向本院提出申请，请求本院指定评估鉴定机构对房屋装修、购买相关的设备及酒店营业所需用品，投入的人力、物力、财力等进行评估。本院依法委托驻马店中亚资产评估事务所对涉案物品进行了评估。评估意见为：经评定估算，委托评估的酒店装修及物品的总评估价值为116388元，原告支付评估费3000元。评估明细为：1、门头招牌：7米*1.5米、表面贴字、霓虹灯、单价700、金额7350元；2、海信牌电视机：50寸、1台、金额4200元；3、商用自动控温售饭台：20**年10月、金额6500元；4、酒柜吧台：木质、金额4000元；5、海信空调柜机：型号50、金额7000元；6、海信分体空调、型号35、3台、金额10800元；7、保鲜展示柜：品牌广东展艺兄弟、1台、金额6000元；8、消毒柜、型号YTP-380、1台、金额5000元；9、冰柜：品牌新飞、2台、金额5200元；10、节能燃油灶：1台、金额2300元；11、土灶台：4台、金额1200元；12、地锅台：3台、金额2400元；13、液化气灶：1台、230元；14、饭桌：7个、金额5600元；15、椅子：100把、金额6000元；16、椅子罩布：70个、金额1400元；17、锅碗瓢盆筷子：1套、金额500元；18、纯水机：九阳牌1台、金额1600元；19、钢结构棚、铁皮瓦：3*7.7、3.3*3共32.2平方米、金额4508元；20、房屋室内装修：地砖、洗水池、百叶窗、1套、金额1260元；21、卫生间推拉门：1.2*2.5*2.9、1顶、金额480元；22、卫生间蹲便池：1个、金额160元；23、门：1扇、金额450元；24、单人床：铁质、4个、金额640元；25、电压力锅：2个、金额360元；26、保温桶：1个、金额300元；27、电锯：1个、金额230元；28、窗帘：8个、金额360元；29、电动车：品牌时风GD04B、1辆、金额16000元；30、厨柜：2个、金额800元；31、货架：木质1个、不锈钢1个、金额600元；32、长条方桌：10个、金额2600元；33、圆凳子：20个、单价15元、金额300元；34、方凳子：8个、金额160元；35、电磁炉：4个、金额600元；36、储水罐：1个、金额300元；37、抽油烟机：1个、金额2000元；38、电路改造：1项、金额3000元；39、用水改造：1项、金额2000元；40、下水道改造：1项、金额2000元。本院认为，赵留喜系原告黄大虎和被告赵旭双方租赁合同所涉房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵旭与黄大虎签订租赁合同，将案涉房屋出租给黄大虎使用，须在合同签订之前经所有人赵留喜同意或在合同签订之后经所有人赵留喜追认或赵旭取得处分权方能使之有效，当事人没有充分的证据证明案涉合同存在上述有效情形，故应认定原告黄大虎和被告赵旭于2016年9月22日签订的房屋租赁协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。就本案而言，本院认为，被告赵旭过错较大，理由是：被告赵旭未经所有人同意出租所有人房屋，致使原告黄大虎不能实现其租赁6年从事经营活动的合同目的，故应认定被告赵旭存在较大过错。但原告黄大虎在租赁房屋时未尽到审慎的注意义务，未能确认被告赵旭是否有权出租房屋，且在租赁协议签订后的第9天，赵旭即通知其房子不对外租了，其亦明确表示同意。2016年10月3日，黄大虎却又搬入该房屋并占有使用一年有余，故应认定其亦存在过错。原告黄大虎为经营酒店进行投资，关于本案涉及的酒店装修以及物品，本院认为，考虑到经过本院执行，原告黄大虎亲属已经将房屋腾空交付给所有权人赵留喜，对已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但拆除后严重影响物品使用价值的装饰装修物，可以认定形成附合，由双方各自按照过错分担现值损失。经本院审查，对评估明细中的第1、11、12、19、20、21、22、23、38、39、40项，可认定为与租赁房屋形成附合，价值共25038元，被告赵旭应赔偿原告黄大虎20030.4元（25038元×80%）。原告主张被告应返还原告房租人民币35000元及利息。经查，双方租赁协议约定每年租金为35000元，原告黄大虎于2016年10月3日搬入该房屋并占有使用至2017年10月17日，已一年有余，故对原告该请求不予支持。原告主张被告应支付原告违约金20000元。经查，双方在租赁协议中并未约定违约责任，故对原告该请求亦不予支持。被告崔海霞、张香并非原告黄大虎和被告赵旭所签合同的当事人，其不应承担相应责任。综上所述，对原告诉讼请求中超出本院认定的部分，因无事实和法律依据，本院不予支持。对被告辩解意见中的合理合法部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，判决如下：一、被告赵旭于本判决生效后三日内赔偿原告黄大虎各项经济损失20030.4元；二、驳回原告黄大虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3788元，原告黄大虎负担3409元，被告赵旭负担379元。评估费3000元，原告黄大虎、被告赵旭各负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  高 辰审 判 员  路盛平人民陪审员  方炳强二〇一八年三月一日书 记 员  邢伟民