广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17350号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭文陆，男，1974年10月10日出生，壮族，住所地：广西上林县，委托诉讼代理人：孙雷，广东核略律师事务所律师。委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市蓬客酒店有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区梅园路仓库铁路公司办公楼**，统一社会信用代码：91440300693977470M。法定代表人：林桂华，执行董事。委托诉讼代理人：白云，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严祎南，北京市地平线（深圳）律师事务所实习律师。上诉人谭文陆因与被上诉人深圳市蓬客酒店有限公司（以下简称蓬客酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭文陆上诉请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2016)粤0303民初19615号民事判决，并依法改判蓬客酒店退还租赁铺位的进场费80000元、押金50000元并赔偿因蓬客酒店非法单方撬门造成的财产损失62000元、店面装修费用49000元给谭文陆；二、判令由蓬客酒店负担本案一审诉讼费以及律师费合计25184元以及二审的全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月25日，谭文陆因开办经营深圳市罗湖区图们江烧烤屋的需要与蓬客酒店签订一份《租赁合同》，书面约定蓬客酒店将位于深圳市罗湖区梅园路7号蓬客酒店一楼X号商铺出租给谭文陆承租使用，但是蓬客酒店并没有向谭文陆出示任何关于出租房屋的房地产权证书，也没有向谭文陆说明上述出租铺位的真实用途。上述合同约定，首期租金应当于2016年1月25日前交付，此后租金在每月10日之前支付。2016年10月，因谭文陆外出谈客户导致交租时间延误，但是谭文陆曾经电话告知蓬客酒店法人代表林桂华要求延迟交租并得到同意。但是当谭文陆在2016年10月30日回到深圳市罗湖区图们江烧烤店时，发现该店铺已经被蓬客酒店的保安人员撬门，并搬走完毕全部的物品财产。为此，谭文陆立即找蓬客酒店法人代表林桂华，林桂华确认了蓬客酒店撬门搬迁物品的事实，但是要求谭文陆立即走人，并不予补偿。由于根据上述《租赁合同》第十三条第一款的约定，谭文陆逾期30曰后，蓬客酒店才有权解除合同。蓬客酒店的法人林桂华的恢复违反了上述合同约定，擅自非法撬门造成谭文陆的严重经济损失，谭文陆依法向一审人民法院起诉。谭文陆起诉后，蓬客酒店才提出反诉要求谭文陆赔款。一审人民法院明知道蓬客酒店出租给谭文陆的铺位的属于办公楼宇，不得作为商铺，谭文陆与蓬客酒店签订的《租赁合同》无效，另谭文陆提出调查取证申请与本案事实息息相关，一审法院却故意拒绝依法依职权调取，一致本案基本事实至今没有查清楚，作出的判决没有法律依据，也违背了本案事实。为此，谭文陆不服一审法院作出的错误判决。一、谭文陆与蓬客酒店签订的《租赁合同》是无效合同，一审法院根据无效的合同的无效的约定判决谭文陆需要赔款给蓬客酒店没有事实根据，也违背了法律规定。根据蓬客酒店向一审人民法院提交的房地产权证书记载，案涉的铺位的用途是办公楼，而不是商铺；蓬客酒店向一审人民法院提交的不动产权资料电脑查询结果表显示，案涉房屋的房屋用途是办公楼。可是蓬客酒店向一审法院提交的深业进智物流发展有限公司与其签订的合同却显示，案涉铺位是商业用途.蓬客酒店与谭文陆签订后的租赁合同显示的案涉铺位用途是餐饮。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定："有下列情形之一的，合同无效：（5)违反法律、行政法规的强制性规定的"。我国法律行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。我国实行的是"房地合一、房随地走"的政策，土地用途决定房屋用途，如需要改变房屋用途需要办理土地和规划审批手续，否则不得变更。我国法律和行政法规对改变房屋用途的强制性规定属于效力性规范。因此擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所禁止的，违反上述规定即导致合同无效。蓬客酒店作为房屋出租方根据无效租赁合同提出的反诉请求均不成立。二、一审人民法院没有通知深业进智物流发展有限公司到庭参与诉讼，深业进智物流发展有限公司是否同意蓬客酒店转租案涉铺位至今没有查明。谭文陆曾经在收悉本案判决书后找到深业进智物流发展有限公司，经谭文陆向深业进智物流发展有限公司负责人查询，深业进智物流发展有限公司并没有同意蓬客酒店出租房屋给谭文陆，因此蓬客酒店未经过房屋所有权人同意擅自出租房屋蓬客酒店所签订的《租赁合同》也是无效的。一审人民法院根据无效合同判决谭文陆需要赔偿所谓的"违约损失"是错误的，违背了《中华人民共和国合同法》的明文规定，请上级法院依法纠正。三、申请人曾经在一审人民法院审理期间，曾经前往案涉铺位正前方的治安监控摄像头的设立单位深圳市公安局笋岗派出所报盗窃案件，经深圳市公安局笋岗派出所经调取上述摄像头的录像后认为，虽然谭文陆开办经营的深圳市罗湖区图们江烧烤屋的财产系蓬客酒店前门搬走，但是本案属于经济纠纷，如果有关人民法院需要调取上述涉及撬门的录像，笋岗派出所可以配合。为此，谭文陆依法向一审人民法院书面申请向深圳市公安局笋岗派出所调取2016年10月25日至30日的治安监控录像，以便充分查明案件事实经过。可是一审人民法院在没有向笋岗派出所调取上述录像的情况下，就简单武断的认为谭文陆提出的调取录像申请没有必要，进而出具了不准许调查收集证据申请的通知书，以致本案事实不清，定案证据不足，有损谭文陆的合法权益。为此，现谭文陆再次向上级人民法院提出调取录像申请，请上级法院根据本案案情需要依职权向深圳市公安局笋岗派出所调取2016年10月25日至30日在深圳市罗湖区梅园路与笋岗路交叉路口设立的治安监控录像，并根据确切的案件事实作出科学准确的裁判。四、如前所述，由于蓬客酒店在谭文陆延迟支付租金没有达到30天的情况下就擅自非法单方面撬门，造成谭文陆开办经营的深圳市罗湖区图们江烧烤屋的内部物品的损失，以及谭文陆被单方非法赶出上述出租铺位后的装修损失，蓬客酒店应当赔偿谭文陆的物品损失62000元以及装修损失49000元给谭文陆，上述两项损失均有相应的票据可以佐证，请上级法院予以核实并作出科学准确的裁判。另外，由于谭文陆与蓬客酒店签订的租赁合同是无效合同，依照《中华人民共和国合同法》的明文规定"合同无效应当恢复到合同签订之前的状态〃，因此，蓬客酒店依法应当返还租赁铺位深圳市罗湖区梅园路5号蓬客酒店一楼商铺11一1号进场费80000元，并退还谭文陆支付给蓬客酒店的押金50000元给谭文陆。请上级人民法院充分查明本案事实，并严格依法裁判本案。五、如前所述，由于蓬客酒店存在侵权、租赁合同无效以及违约在先的事实，谭文陆不应当支付免租期间的租金11400元以及所谓的“拖欠租金"19200元及水电费4213.26元，也不应当支付违约金108000元给蓬客酒店。蓬客酒店辩称，一、涉案租赁物已交付谭文陆使用，并且谭文陆正常开业经营。二、租赁合同解除的原因在于谭文陆拖欠租金，故谭文陆违约。三、原审判决事实清楚，适用法律准确，请求法庭驳回谭文陆的上诉请求，维持原判。谭文陆向一审法院起诉请求：1、判令蓬客酒店退还梅园路5号蓬客酒店一楼商铺11-1号进场费8000元；2、判令蓬客酒店退还梅园路5号蓬客酒店一楼商铺11-1号押金50000元；3、判令蓬客酒店赔偿撬门造成的财产损失62000元给谭文陆；4、判令蓬客酒店赔偿店铺装修费用49000元给谭文陆；5、判令蓬客酒店负担诉讼费用及律师代理费用17900元。蓬客酒店向一审法院反诉请求：1、判令双方签订的《租赁合同》于2016年11月16日解除；2、判令谭文陆支付免租期（2016年1月25日起至2016年2月13日止）期间的租金11400元；3、判令谭文陆支付2016年10月1日至2016年11月15日期间的租金30500元，以及违约金288675元（每日5%，自2016年10月10日暂计至2017年4月30日，并计算至清偿完毕之日止）；4、判令谭文陆支付2016年9月1日至2016年11月15日期间的水电费（含污水处理费）4240.26元,以及违约金40700.65元（每日5%，自2016年10月10日暂计至2017年4月30日，并计算至清偿完毕之日止）；5、判令谭文陆支付因其违约导致解除合同的违约金108000元；6、判令谭文陆支付因未将有关装修图纸资料、设备资料、报建报批等文件交蓬客酒店存档而产生的违约金20000元；7、判令谭文陆承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、深圳市罗湖区梅园路仓库铁路公司办公楼登记在案外人深业进智物流发展有限公司名下，不动产证号为20××86，房屋用途为办公楼。2009年9于11日，案外人深业进智物流发展有限公司（甲方）与案外人林桂华（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方名下的前述房产（房产证号为20××**），每月租金158017元，应于每月10日前交纳；租赁期限自2009年9月13日起至2021年9月12日止；租赁房地产用途为商业。双方还约定了其他权利义务。2010年2月3日，案外人深业进智物流发展有限公司出具《转租证明》，载明：我司与林桂华（身份证号：）订立深（罗）1333067号房屋租赁合同，因经营需要，我司同意林桂华将其承租我司物业深圳市罗湖区梅园路仓库铁路公司办公楼一楼商铺进行转租。商铺用于商业用途，转租期限为2009年9月13日至2021年9月12日止。2016年1月25日，谭文陆（乙方）与案外人林桂华（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将深圳市罗湖区梅园路7号蓬客酒店一楼X号商铺（简称涉案房产）出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2016年1月25日起至2019年2月28日止。现月租金为人民币18000元，地，地铁开通后第一个月起月租金人民币25000元；首期租金应于2016年1月25日前交付，此后，租金应于每月10日前支付。同时，乙方应于每月10日前支付水电费、卫生费、物业管理费等费用。合同第五条约定，为保证乙方正常履行合同、水、电的正常供应及物业管理服务的正常进行，本合同签署当日，乙方应向甲方缴纳相当于2个月租金数额的租赁保证金人民币50000元；乙方违约导致甲方单方解除合同的，甲方可不予返还保证金。合同第七条约定，因乙方经营需要对租赁房屋进行装修，故甲方同意给予乙方免租期，期限自2016年1月25日起至2016年2月13日止，免租期届满之日起，乙方应开始向甲方缴纳租金；上述免租期内，乙方无需承担租金，但是应当足额承担物业管理费、水、电等其他相关费用；上述免租期不因任何原因而延长。甲方提供的免租期是基于乙方在履行合同的过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，如在租赁期内，因乙方原因导致合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方合同的，则乙方不得享受免租期的免租金优惠，乙方应按照合同约定的租金标准向甲方补交该期间的全部租金。乙方装修完毕后，有关装修图纸资料、设备资料、报建报批等文件须在五日内交甲方存档。合同第十一条第2款约定，乙方如出现下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）乙方拖欠租金达三十天（壹个月）以上的。第十三条约定，1、乙方如逾期支付租金、水电费、物业管理费、保证金等任一种费用或款项，每逾期一日须向甲方支付拖欠金额5%的违约金；逾期10日之次日起，甲方有权停止供应水、电；逾期三十日后，则甲方有权解除合同；5、乙方违约导致甲方单方解除合同的，应支付相当于当年六个月租金金额的违约金给甲方。6、乙方未将有关装修图纸资料、设备资料、报建报批等文件交甲方存档的，应向甲方支付违约金2万元”。双方还就其他事项进行了约定。2016年1月22日，谭文陆向蓬客酒店出具《承诺书》，载明：本人谭文陆于2016年1月25日承租深圳市蓬客酒店有限公司位于梅园路7号一楼的商铺，本人在此承诺：于2016年3月15日前向蓬客酒店交清商铺进场费人民币40000元（大写：肆万元整）。第二次原审庭审中，蓬客酒店确认收到了谭文陆的进场费40000元。二、案外人林桂华是蓬客酒店的法定代表人。原审庭审中，蓬客酒店确认其同意林桂华以公司的名义出租涉案房产给谭文陆。原审法院向案外人林桂华调查核实相关情况，并制作了《询问笔录》。林桂华确认涉案《租赁合同》的出租方实际上是蓬客酒店，其只是履行法定代表人的职务，代表蓬客酒店与谭文陆签订了该合同；该合同实际也是由蓬客酒店履行的，与其无关。三、前述合同签订后，谭文陆向蓬客酒店支付了租赁保证金50000元及第一个月租金9600元，蓬客酒店向谭文陆出具了《收款收据》并在《收款收据》加盖了公章。涉案房产交付给谭文陆后，谭文陆对涉案房产进行了装修。谭文陆在涉案房产开办经营深圳市罗湖区图们江烧烤屋。原审庭审中，谭文陆称涉案房产的装修为简易装修，没有装修图纸等资料，不需要报建报批，故其没有向蓬客酒店交付过装修图纸、报建报批等相关资料。原审庭审中，谭文陆称其于2016年10月30日发现蓬客酒店强行撬锁搬走谭文陆的全部东西，但谭文陆未提供证据证明该主张。原审庭审中，蓬客酒店称谭文陆于2016年11月3日晚擅自搬离，未通知蓬客酒店亦未与蓬客酒店办理涉案商铺的交接手续，而其没有于2016年10月30日前撬开涉案房产并将谭文陆物品全部搬离。双方因而发生纠纷，谭文陆向原审法院提起了本案诉讼，蓬客酒店提起了反诉。截至原审庭审之日，蓬客酒店未支付2016年10月1日之后的租金及2016年9月1日之后的水、电费。2016年10月1日至2016年11月2日的租金为19200元；2016年9月1日至2016年11月2日的水电费为4213.26元。蓬客酒店于2016年11月11日向谭文陆发出解除合同通知书，原审庭审中，谭文陆称其未收到该通知书。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案外人林桂华是蓬客酒店的法定代表人，其以蓬客酒店的名义与谭文陆签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。《租赁合同》签订后，蓬客酒店依约将涉案房产交付给谭文陆使用。原审庭审中，谭文陆称其于2016年10月30日发现蓬客酒店强行撬锁搬走谭文陆的全部东西，但谭文陆未提供证据证明该主张，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，谭文陆应当承担举证不能的法律后果。谭文陆于2016年11月3日晚擅自搬离涉案房产，未通知蓬客酒店亦未与蓬客酒店办理涉案商铺的交接手续。因谭文陆于合同期限届满前搬离涉案房产，且截至原审庭审之日其仍未向蓬客酒店支付2016年10月1日之后的租金，谭文陆的行为已构成违约。谭文陆拖欠租金已达三十天以上，根据《租赁合同》第十一条的约定，蓬客酒店有权单方解除合同。蓬客酒店于2016年11月11日向谭文陆发出解除合同通知书，因蓬客酒店未举证证明谭文陆收到了该通知书，因此，涉案《租赁合同》并未解除，故蓬客酒店反诉请求确认《租赁合同》于2016年11月11日解除的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。涉案合同虽未于2016年11月11日解除，因谭文陆的违约行为已达到双方约定的合同解除的条件，原审法院确认解除涉案《租赁合同》。谭文陆要求蓬客酒店返还进场费80000元，因谭文陆违约导致合同解除，谭文陆的该请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。谭文陆要求蓬客酒店返还押金50000元，原审法院认为，谭文陆向蓬客酒店交纳了保证金50000元，谭文陆诉请的押金50000元实为保证金50000元。根据《租赁合同》第五条“乙方违约导致甲方单方解除合同的，甲方可不予返还保证金”的约定，蓬客酒店无须向谭文陆返还该保证金，谭文陆的该诉讼请求，原审法院不予支持。谭文陆要求蓬客酒店赔偿撬门换锁造成谭文陆的财产损失62000元、店铺装修费用49000元并负担谭文陆支付的律师费17900元，因谭文陆未举证证明蓬客酒店擅自对涉案房产撬门换锁并搬走谭文陆的物品，亦未举证证明其财产损失、店铺装修费用及律师费的具体数额，谭文陆应当承担举证不能的法律后果；且如前所述，谭文陆是违约方，故谭文陆的该诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，原审法院亦不予支持。蓬客酒店反诉要求谭文陆支付免租期（2016年1月25日起至2016年2月13日止）期间的租金11400元，根据《租赁合同》第七条“因乙方原因导致合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方合同的，则乙方不得享受免租期的免租金优惠，乙方应按照合同约定的租金标准向甲方补交该期间的全部租金”的约定，谭文陆违约导致合同无法继续履行，谭文陆应向蓬客酒店支付免租期的租金11400元。蓬客酒店的该反诉请求，原审法院予以支持。截至原审庭审之日，谭文陆拖欠2016年10月1日至2016年11月2日的租金19200元及2016年9月1日至2016年11月2日的水、电费4213.26元，谭文陆应当向蓬客酒店支付其拖欠的该两笔款项。蓬客酒店要求谭文陆支付租金30500元及水电费4240.26元的反诉请求，原审法院予以部分支持。蓬客酒店反诉要求谭文陆支付因其违约导致解除合同的违约金108000元，因谭文陆违约导致蓬客酒店单方解除合同，根据《租赁合同》第十三条“乙方违约导致甲方单方解除合同的，应支付相当于当年六个月租金金额的违约金给甲方”的约定，蓬客酒店的该反诉请求，具备合同依据，原审法院予以支持。违约责任的根本属性在于补偿性而非惩罚性，其目的在于补偿因违约一方的违约行为给守约一方造成的损失。本案中，因蓬客酒店未举证证明其因谭文陆违约而产生的损失的具体数额，且蓬客酒店要求谭文陆支付相当于当年六个月租金108000元违约金的反诉请求已获原审法院支持，故，蓬客酒店要求谭文陆支付拖欠的租金及水电费的违约金（每日5%，自2016年10月10日暂计至2017年4月30日，并计算至清偿完毕之日止）的反诉请求，以及蓬客酒店要求谭文陆支付因未将有关装修图纸资料、设备资料、报建报批等文件交蓬客酒店存档而产生的违约金20000元的反诉请求，原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除谭文陆与蓬客酒店于2016年1月25日签订的《租赁合同》。二、谭文陆应于本判决生效之日起十日内向蓬客酒店支付免租期期间的租金人民币11400元。三、谭文陆应于本判决生效之日起十日内向蓬客酒店支付拖欠的租金人民币19200元及水电费人民币4213.26元。四、谭文陆应于本判决生效之日起十日内向蓬客酒店支付违约金人民币108000元。五、驳回谭文陆的全部诉讼请求。六、驳回蓬客酒店的其他反诉请求。案件受理费人民币5184元，由谭文陆负担。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产有房产证，房产权利人深业进智物流发展有限公司亦同意蓬客酒店转租涉案房产，谭文陆与蓬客酒店签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。深业进智物流发展有限公司与涉案合同的履行没有直接关联性，无须追加其为本案当事人。本案中，谭文陆主张其于2016年10月30日发现蓬客酒店强行撬锁搬走其商铺内物品，但谭文陆作为财产被侵害人，完全有能力在当时报警并调取相关证据，因其未提供相应证据，本院对此不予采信。谭文陆在合同未到期之前离开涉案商铺已构成违约。关于搬离的时间，双方未办理交接手续，应由作为承租人的谭文陆进行举证，因其举证不能，原审采信出租人蓬客公司的说法认定为2016年11月3日正确。谭文陆应支付其拖欠的2016年10月1日至2016年11月2日的租金19200元以及2016年9月1日至2016年11月2日的水电费4213.26元。谭文陆拖欠租金达到三十天，且自行搬离涉案商铺已构成违约，蓬客公司有权行使合同解除权。涉案合同因谭文陆违约而导致解除，依据合同约定，蓬客公司有权没收保证金并要求谭文陆支付免租期的租金。关于解除合同的违约金，虽然涉案合同约定“谭文陆违约导致蓬客公司解除合同的，应支付相当于当年六个月租金金额的违约金”，但蓬客公司在谭文陆搬离商铺不久即已收回商铺，上述相当于六个月的租金数额的违约金过高于实际损失，且谭文陆认为其不违约，应视为谭文陆已提出相关抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，本院酌情对上述违约金予以调整，考虑到蓬客公司另行出租涉案商铺所可能存在的空置损失，本院酌情将违约金的数额调整为相当于三个月租金的违约金50400元。综上，原审认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19615号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19615号民事判决第六项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19615号民事判决第四项为“谭文陆应于本判决生效之日起十日内向深圳市蓬客酒店有限公司支付违约金人民币50400元”；四、驳回深圳市蓬客酒店有限公司其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均为5184元，由谭文陆负担3184元，由蓬客酒店负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一八年三月二十二日书记员 廖冉冉(兼)