内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2527民初1066号原告（反诉被告）：内蒙古吾尔益物业服务有限公司。法定代表人：ＸＸ锋，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李妙，女，1993年10月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：李勇智，内蒙古双由律师事务所律师。被告（反诉原告）：张进林，女，1969年4月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡满，男，1967年3月12日，汉族。委托诉讼代理人：郭宝泉，系太仆寺旗“148”法律服务所法律工作者。原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司（反诉被告）与被告张进林（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司（反诉被告）（以下简称吾尔益物业）的委托诉讼代理人李妙、李勇智，被告张进林（反诉原告）及委托诉讼代理人郭宝泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吾尔益物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳物业费20902元、滞纳金6270元（暂计算至2017年8月31日，自2017年9月1日起以物业费为基数，按日千分之五连续计算至给清物业费止），合计27172元；2、诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2012年5月18日，内蒙古长胜房地产开发有限责任公司将其开发的宝丰新天地小区的前期物业交由原告管理。被告宝丰新天地小区东商业1号楼10号的业主，原告与被告签订《前期物业服务合同》，被告物业为商业用房，建筑面积1935.4平方米，欠费期间自2016年6月30日起至2017年6月30日，物业费1935.4×0.9元×12个月=20902元；依据合同第八条第七项规定，逾期缴纳物业费按每日5‰加收滞纳金6270元。原告对宝丰新天地小区实施规范的物业管理，被告应当缴纳物业费。被告拖欠物业费后，原告以书面、电话等多种形式催收，但被告拒绝缴纳。综上所述，被告拖欠原告物业费20902元、滞纳金6270元，现依据法律规定诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张进林辩称，一、原告起诉的诉讼主体错误，如果起诉物业服务建筑面积1935.4平米，应诉另一业主为共同被告；如果只起诉张进林为被告其建筑面积966.04平米（805.04+161），又因为原告与建设单位自认的委托管理期限为五年，自2012年6月10日至2017年6月9日止。但原告起诉截止日为2017年6月30日，对起诉21天，属越权代理，越权代理无效，原告仅能主张物业费9823.8元(966.04平米×0.9元×11个月+260元)，起诉主张物业费20902元无依据。二、原告主张滞纳金6270元无依据，行政主体与行政相对人适用滞纳金，平等民事主体适用违约金，本案中未约定违约金，所以原告无权主张滞纳金。三、原告在2016年6月30日至2017年6月9日，未履行共用部位，共用设施、设备的维修、养护义务，原告转嫁自己的义务，加重了业主负担，造成经济损失1万余元。综上，原告诉讼主体错误，物业管理服务不作为，只关心权利不承担义务，并由此给原告造成利益损失，应赔偿损失，原告无权主张索要物业费。请求法院驳回诉讼请求。反诉原告张进林向本院提出诉讼请求：请求法院判令反诉被告承担不履行前期物业服务合同义务，给原告造成的经济损失10700元，并判令反诉被告承担反诉费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年被逼签《前期物业服务合同》，如反诉原告不签订合同，开发方不交买受方钥匙。2015年前的物业费反诉原告都交了，但反诉被告只收费不履行义务。2016年12月6日共用下水污水井和管道堵塞，找物业维修，物业拒绝履行义务。反诉原告雇人维修，共支出费用3800元，2016年9月4日和2017年6月初公用地沟堵塞，反诉原告维修支出人工费、材料费共计6400元，宾馆门前反诉被告不履行清理任务，发生卫生费500元。由于反诉被告不尽物业管理、维护义务，反诉原告被迫修理，共支出10700元，依据合同约定，房屋共用部分、共用设施、设备公共场地的维修、养护费用，方从物业管理中支出，所以，反诉原告支出的费用应由反诉被告承担。反诉被告吾尔益物业辩称，关于主体的问题是一个错别字，不影响主体。城管局收费，跟物业公司没有关系，浇水也是城管局浇水，清理垃圾都是城管局做的。关于反诉，我们在工作中，没有接到你们报修，我们公司的服务是有口碑的，你说的堵塞是自己造成的，不是我们公司造成的。原告在举证期限内向本院提交以下证据材料：1、《前期物业服务合同》(与原件核对无异)一份6页，证明双方存在合同关系、面积、商品用房，故每平米是0.9元，逾期缴纳物业费的计算方式。2、物业公司的催缴函、律师函、顺丰快递的快递单，证明已经向被告催缴过物业费。3、光盘一张与照片19张一致（工作联系函、房屋维修报请单、工程维修派工单），证明催收过物业费以及进行过维修。被告对原告提交的证据的质证意见为：对1号证据物业服务合同不是张进林签的，也不是张进林丈夫签的，身份证号码也不是张进林的，起诉状中张进林是男的。物业合同面积错误，张进林的面积是966.04元，对合同的形式要件不认可，只认可第九条，该合同不是本人签的，合同部分无效。该合同模糊物业公司的义务，强调公司的权利。加重业主的负担。第七条第2款不认可。第三条、第四条没有做到，我们只认可第九条。对2号证据真实性、合法性认可，关联性不认可。对3号证据真实性无异议，与本案无关。被告在举证期限内向本院提交以下证据材料：1、《前期物业服务合同》，是张国宇给的，证明合同不是张进林签的。2、张进林在本小区的买卖合同2份。证明我们的面积966.04平米。3、张进林身份证复印件。原告对被告提交的证据的质证意见为：认可。反诉原告在举证期限内向本院提交证据材料：1、缴费的票据，证明物业公司不履行义务，我们支出了额外费用。2、证人张XX、白X证言，证明维修管道是请其他人修理的。3、我们提交一份营业执照，证明宝康宾馆的经营者是胡满，不是张进林。反诉被告对反诉原告的证据的质证意见为：对1号证据是城管收费，我们还进行了其他业务。与本案无关。对2号证据证人张世明说的疏通马桶，属于业主自己的问题。对于证人白明，他们堵塞的地方不是公共用地。对3号证据真实性无异议，但是与本案无关。反诉被告在举证期限内向本院提交证据材料：1、客服记录，证明业主没有反应共用管道堵塞的问题。2、化粪池及管道疏通票据，证明物业公司履行了疏通义务。3、维修合同，上面也有张进林签字，面积也是我们主张的面积。反诉原告对反诉被告的证据的质证意见为：对于证据1我们三番五次打电话他们不接，这是给居民的不是给商业楼修的。对真实性不认可。对证据2不认可，无法证明争议的维修额支出，与本案无关。盖的章有问题。证据3对该证据不认可。本院认证意见，对原告提供的证据《前期物业服务合同》、物业公司的催缴函、律师函、顺丰快递的快递单、光盘一张与照片19张一致具有真实性、客观性、关联性，本院予以采信；对被告提供的证据《前期物业服务合同》、房屋买卖合同复印件2份，张进林身份证复印件、营业执照具有真实性、客观性、关联性，本院予以采信；对反诉原告提供的缴费票据、证人证言不具客观性，本院不予采信；对反诉被告提供的客服记录、化粪池及管道疏通票据、维修合同不具关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年5月18日，内蒙古长胜房地产开发有限责任公司将其开发的“宝丰新天地”小区的前期物业交由原告管理。被告“宝丰新天地”小区东商业1号楼10号的业主，原告与被告签订《前期物业服务合同》，被告物业为商业用房，建筑面积为966.04平方米，剩余建筑面积968.36平米为另一业主所有。合同第八条约定物业管理服务费为住宅每月0.7元/㎡，经营性用房（商铺、会所等）每月0.9元/㎡；第八条第7项约定，逾期缴纳物业费按每日5‰加收滞纳金。服务期间为2012年6月10日起至2017年6月9日，欠费期间为2016年6月30日起至2017年6月9日止，被告拖欠物业费后，原告以书面、电话等形式向被告催收过物业费，经原告多次催要，被告一直拖欠至今不予给付，原告认为，被告对小区前期物业进行了管理，被告应当缴纳物业费，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令被告给付拖欠的物业费20902元、滞纳金6270元（暂计算至2017年8月31日，自2017年9月1日起以物业费为基数，按日千分之五连续计算至给清物业费止），合计27172元，并要求被告承担本案的诉讼费用。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。原、被告双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告已提供了物业服务，事实上被告也接受了原告提供的物业服务。所以被告应当按照合同的约定缴纳相应的物业费用，但作为物业服务公司应该履行物业服务义务，因原告服务存在一定的瑕疵，故支持70%的物业费。关于被告提出抗辩认为“原告诉讼主体错误，物业管理服务不作为，只关心权利不承担义务，并由此给原告造成利益损失，应赔偿损失，原告无权主张索要物业费。”因其被告提供证据证明其原告的建筑面积为966.04平米，故本院支持966.04平米的物业费。剩余部分物业费应向另一业主主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告通过顺丰速运给被告邮寄“催缴物业费律师函”，通过在被告的“保康宾馆”店张贴“物业服务催缴函”，证明以书面形式向被告催交过物业费；本院对原告请求判令被告给付物业费的诉讼请求予以支持。关于原告请求判令被告给付滞纳金的问题，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，是国家法律、法规规定的款项，只能发生在双方的法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，虽然合同中约定了逾期加收滞纳金，但是滞纳金与违约金不属于同一法律概念，滞纳金不能视为违约金；故本院对原告请求判令被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于反诉部分反诉原告主张“反诉被告未履行对共用部位，共用设施、设备的维修、养护义务，反诉原告共支出维修、养护费用10700元，依据合同约定，房屋共用部分、共用设施、设备公共场地的维修、养护费用，方从物业管理中支出。所以，反诉原告支出的费用应由反诉被告承担。”反诉原告提供的证据不足以证明其主张，故对反诉原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告张进林于本判决生效后十日内给付原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司2016年6月30日起至2017年6月9日期间的物业管理费6876.65元（966.04㎡×0.9元×11个月9天×70%）。二、驳回原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张进林的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元（原告已预交），由原告承担280元，被告承担200元（本判决生效后十日内给付）；反诉费70元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  温树河审 判 员  张文彦人民陪审员  左淑琴二〇一八年三月二十一日书 记 员  尹萌祎附：法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。