沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0106民初330号 原告：沈阳东方华圣物业管理有限公司，住所地沈阳市。 法定代表人：王惠志，系该公司经理。 委托代理人：刘丽梅，系该公司职员。 委托代理人：万艳洁，系该公司职员。 被告：房继现，男，汉族，1957年2月22日出生，住址 公民身份号码 委托代理人：刘玉杰，女，汉族，1956年11月14日出生，住址沈阳市。 原告沈阳东方华圣物业管理有限公司诉被告房继现物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月9日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告沈阳东方华圣物业管理有限公司委托代理人刘丽梅、被告房继现委托代理人刘玉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳东方华圣物业管理有限公司诉讼请求为：请求判令被告给付原告物业管理服务费１600元、电梯费432元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由为：2009年1月20日，云鼎家园小区物业建设单位沈阳旭雅房产开发有限公司为完善物业小区的物业管理，委托原告对云鼎家园小区物业进行管理，并与原告签订物业管理委托合同，合同约定原告为所在小区提供前期物业服务，按每月每平方米0.65元向小区业主收取物业服务费，被告系坐落于沈阳市铁西区南八东路16号4号楼2-6-2业主，房屋建筑面积136.79平方米，每年物业费为1067元，被告入住后，从2015年2月-2016年7月，拖欠原告物业服务费1600元、电梯费132元未付。因原告收取的物业服务费用于物业小区的服务管理，被告的拖欠行为损害原告的合法权益，故原告在多次催要未果后，诉至人民法院。 被告房继现辩称，欠费有异议，我家阳台水管漏，我自己修理的。事实上从2014年2月至2015年1月已交一年物业费1067元，这一年物业没有给我服务，因此将已交的物业费1067元平摊至2015年2月-2016年7月，平摊后每年交物业费近400元，对于一个开放式小区已经不少了，因此我不欠物业费。原告违约在先，给被告生活带来了诸多不便，并造成了一定的经济损失和精神损害，被告才从2015年2月起停止交纳物业费。具体事实与理由如下：一、原告未履行对公共设施进行修缮、维修的管理义务。被告所在的单元门锁和对讲机出现故障后，原告迟迟没有维修，致使单元对讲门形同虚设，给被告的生活带来不便并造成一定的安全隐患。二、小区大门24小时开放，外来人员随便进出，摄像头无法使用，调取录像无法看清人和汽车车牌，导致盗窃事件频发，有的业主财产损失达数万元，派出所对偷盗事件都有备案，原告根本没有尽到封闭式小区24小时保安服务的义务。三、园区、楼道等公共区域的清扫、保洁工作不到位。原告刚开始只清理园区里垃圾，后期园区垃圾都不清理了，有些业主为了能在干净、整洁的环境中生活，无奈自己雇车清运垃圾。四、未经全体业主同意，原告私自将小区业主共有房屋4号楼地下室、十几间房屋、自行车库、园区地面停车位出租，占为己有。原告并未按照相关条例规定，定期向全体业主公示公布管理费用的收支情况，甚至新物业进驻后向其索要账目往来登记，原告都置之不理。原告严重侵害了广大业主的权益，在忍无可忍的情况下，小区成立业主委员会将其换掉。 经审理查明：被告房继现系沈阳市铁西区云鼎家园住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区南八东路16-1号2-6-2、建筑面积136.12平方米。2009年1月20日，原告与沈阳旭雅房产开发有限公司签订物业服务合同，该合同约定委托服务事项、物业管理服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等内容。该合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，具体标注为：住宅0.65元/月/平方米，商业网点0.40元/月/平方米，电梯费12元/月/人 另查明，2014年2月16日，被告交纳电梯费288元；2016年5月26日，被告交纳电梯费288元。2014年2月16日，被告交纳物业服务费1067元，同时收据上载明多收12元。 上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同和被告提供的专用收款收据等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低、园区规模等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出的其自行更换阳台水管的抗辩主张，因其未提供证据加以证明，故不予支持。关于被告提出原告将地下室、房屋等对外出租获益问题，因其未提供证据证明上述地下室、房屋等为原告对外出租，故不予支持。关于被告交纳的电梯费截止时间确定问题，被告分别于2014年2月16日和2016年5月16日交纳物业服务费288元，该两份物业费收据上均未载明电梯费交纳的起止时间，被告主张欠半年电梯费，且两份收据上记载的金额均为整一年度金额，由于电梯费收据为原告方单独制作，故被告交纳的物业费截止时间应按照不利于收据制作方即原告方进行解释，本院推定被告电梯费交费的截止时间为2016年1月31日。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。本案中，原告主张的物业费时间跨度大，有很多证据已无法固定，但通过本小区其他业主提供的视频和照片可知云鼎家园小区确实存在管理混乱、脏乱差的情况，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况和多收12元物业服务费的事实，确定被告给付原告2015年2月1日至2016年7月31日期间的住宅物业服务费人民币1262元。电梯费为电梯运营和保养的费用，电梯费按2人计算，电梯费12元/月/人，故2016年2月1日至2016年7月31日期间的电梯费为人民币144元（2人×6月×12元/月/人）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告房继现给付原告沈阳东方华圣物业管理有限公司2015年2月1日至2016年7月31日期间的住宅物业服务费人民币1262元； 二、被告房继现给付原告沈阳东方华圣物业管理有限公司2016年2月1日至2016年7月31日期间的电梯费人民币144元； 上列判决款项确定的给付款，由被告房继现于本判决生效后十日内给付原告沈阳东方华圣物业管理有限公司，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告沈阳东方华圣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告房继现承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  张伟 二〇一八年三月三十日  书记员李鲲  本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。