河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5443号上诉人（原审原告）：张秀广，男，1975年8月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区。法定代表人孟惊，董事长。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。上诉人张秀广因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司(以下简称华夏公司)买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张秀广上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：上诉人要求赔偿利息损失的诉讼请求，一审判决未予表述，程序违法；一审法院未调取《预售许可证》和车位所有权归属证明，也未组织补充质证，一审判决认定的事实与客观事实不符，程序错误；上诉人一审期间提交的朋友圈截图等证据，证明车位的市场价远低于上诉人出售车位的价格，一审判决对此未予表述，程序错误；上诉人在购买房屋时，如不交车位款就无法签订购房合同，上诉人为了购房才向被上诉人交纳了车位款；一审判决认定案涉车位使用权出售实质为地下车位所有权转让，根据《城市房地产管理法》第二条、第三十八条之规定，被上诉人出售车位应当具有权属证书或取得商品房预售许可证，被上诉人既未取得权属证书，也未取得销售车位的商品房预售许可证，其销售车位属于违法销售，且根据《人民防空法》的规定，人防工程所有权属于国家，被上诉人无权出售车位的所有权，故被上诉人出售地下车位的行为违法，其收取的车位款应予返还。华夏公司辩称，一、上诉人认为其在购房过程中，交纳了房款、车位款，就依此认为被上诉人存在捆绑销售的行为是完全错误的。1、上诉人在购房时，对所交纳的各项款项的用途是明知的，且是明确的。2、对于被上诉人是否存在捆绑销售行为的认定，属于行政机关的职权范围。截至今日，被上诉人并未因此受到任何行政处罚。3、被上诉人不具有垄断地位。在大厂回族自治县进行商品房开发的不只被上诉人一家，据被上诉人了解，同一时期还有诸如大厂回族自治县中基商业房地产开发有限公司开发的楼盘“路劲阳光城”、河北福泰房地产开发有限公司开发的“潮白新城”和“早安北京”等，上诉人在购买商品房时具有选择性。二、被上诉人按照规划审批文件建设所开发小区的地下停车位，不仅有权转让，且其转让使用权也是为了保障业主的权利。车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上以满足业主需要为前提。《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。三、上诉人在上诉状中引用的所谓的“法律依据”不适用于本案。张秀广向一审法院起诉请求，撤销双方签订的《地下车位使用权协议》、被告返还原告车位转让款627325元并支付利息损失；被告赔偿分期付款手续费43200元，由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月21日，原告与华夏公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了被告开发的位于大厂潮白河孔雀城紫宸园小区第0025幢02单元06层0602号房屋，建筑面积114.65平方米，单价每平方米15123.59元，总房款1733920元。3月22日，原告与被告签订《地下车位使用权协议》，车位总价627325元。原告向华夏公司分期支付车位款：2017年3月21日前支付了车位首付款327325元（包含2016年9月28日认筹款100000元）；剩余车位款300000元于2017年3月30日交纳，原告如期进行了足额交纳，华夏公司向原告出具了收款收据。下车位使用权协议》约定：鉴于3、“乙方（买受方）要求受让本项目车位使用权”；第二条、车位形式系“地下普通车位或地下人防车位”；第三条、车位价款及付款方式约定车位总价款627325元，分期支付。第四条、车位的交付：。车位不作为商品房交付的内容，乙方不得未选定车位或以车位存在瑕疵为由而拒绝接收商品房交付。第五条、甲方责任：。乙方享有该车位的使用权期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方确保乙方对车位享有使用权。第七条特别条款：1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号、具体位置和面积甲方不作承诺，依据甲方后续通知的选定规则或方式选定车位或甲方指定车位为准。乙方同意，车位的情况仅以本协议的描述及交付时车位现状为准…。2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记…。3、车位使用权转让期限自该车位交付之日开始计算，至车位所占用的国有土地使用权使用年限届满。在协议末端：乙方已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，甲方已就本协议内容向乙方做出充分说明并就黑体字特别说明。乙方在此基础上签署本协议。对对于原告申请法院调取的华夏公司《预售许可证》及大厂回族自治县不动产登记局关于涉案小区地下普通车位及人防车位所有权归属证明，本院组织原、被告双方进行了庭后补充质证。一审法院认为：当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下车位使用权协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同约定义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同行为、付款行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。《地下车位使用权协议》体现了双方在签订协议时的真实意思，后原告陆续向被告支付车位转让款共计627325元，双方同期一并签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》。结合前述证据可以认定，原告在向被告交纳车位款、签订购房合同之前，于常理而言，原告对所购车位现状、价款及相关程序会进行谨慎权衡，并对周边车位市场状况会进行充分了解和知悉。按一般交易习惯，在签订房屋等大宗商品合同期间，买受方应出卖方要求先行支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈及销售价格显失公平，在后续履约过程中，原告却未主张与被告解除购房合同或及时向被告表示翻悔退款，显然有悖常理。判断行为人在签约时是否存在重大误解，应结合当事人的行为能力、同期房地产市场政策、同期市场价格走势等因素予以综合认定，不宜脱离特定时期、特定背景进行孤立、割裂判断。故，原告主张被告在销售车位中存在误导、欺诈、显失公平及强迫交易等意见明显理据不足，本院不予支持。对于原告申请法院调取东亚银行（中国）信用卡有限公司有关信用卡卡号62×××07的交易明细记录，基于该证据与本案诉讼标的无直接必然关联性，本院决定不予调取。关于车位形式及车位权属，被告是否有权进行有偿转让问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条规定，被告与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被告对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权。涉案车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。上述两部法律对人防工程权属规定并不存在冲突与矛盾，对涉案人防地下车位的权利性质及归属认定并无影响。涉案《地下车位使用权协议》实质为地下车位所有权转让，不适用于租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”规定，如在合同约定时间届满被告不能向原告交付涉案车位，被告须承担相应违约责任。故，基于原告涉案主张缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款（一）项、《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张秀广的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5100元，由原告张秀广负担。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人华夏公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，上诉人已支付部分车位款，此后双方签订《地下车位使用权协议》，上诉人继续付清剩余车位款，被上诉人向上诉人出具车位款收据，在此过程中，上诉人并未对上述车位款的数额及性质提出异议，应视为双方当事人对车位款数额达成一致意见，系双方真实意思表示，本院予以确认。上诉人主张，其在购买房屋时，如不交车位款就无法签订购房合同，上诉人为了购房才向被上诉人交纳了车位款。本院认为，上诉人已知晓房屋价款、装修款数额、车位款数额，上诉人有权选择是否一并购买，被上诉人也有权选择是否向上诉人出售，上诉人在双方达成一致意见，购买被上诉人出售的房屋、支付装修款、车位款后，又主张其无法行使自主购买的权利，要求返还车位款，不能成立，本院不予支持。被上诉人是否存在捆绑搭售行为，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。上诉人主张，根据《城市房地产管理法》第二条、第三十八条之规定，被上诉人出售车位应当具有权属证书或取得商品房预售许可证，被上诉人既未取得权属证书，也未取得出售车位的商品房预售许可证，其出售车位属于违法销售，且根据《人民防空法》的规定，人防工程所有权属于国家，被上诉人无权出售车位的所有权，故被上诉人出售地下车位的行为违法。本院认为，本案所涉小区车位形式为地下普通车位或地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，根据被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》，约定了土地使用权的平面界址和空间界址，被上诉人对涉案地下车位相对应土地，拥有合法土地使用权，涉案车位由被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或附属设施，投资单位应当享有所有权。综上，被上诉人向上诉人转让车位使用权，符合上述规定。上诉人收取被上诉人车位款，是对车位使用权的转让，一审判决认定为地下车位所有权转让不当，本院予以纠正。上诉人主张，一审判决对上诉人的诉讼请求未正确表述，程序违法，一审法院未调取《预售许可证》和车位所有权归属证明，也未组织补充质证，一审判决认定的事实与客观事实不符，程序错误，一审判决对上诉人提交的朋友圈截图等证据证明车位价格的证据未予表述，程序错误。本院经审查认为，上诉人主张的一审判决诉讼请求表述问题，未影响一审判决结果正确，上诉人主张的调取事项，因一审在案证据已经能够证明被上诉人对本案所涉车位所享有的权利，上诉人主张调取的事项，不影响案件事实认定，上诉人主张的其提交的朋友圈截图等证据一审判决未予表述，本院认为，一审判决虽存在该瑕疵，但上述朋友圈截图等证据，不能否定双方当事人协商一致达成的《地下车位使用权协议》及相应车位款交纳数额对双方权利义务的约定，不影响本案事实的认定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，一审判决应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一八年十一月二十日书记员 李 煜