江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）苏06行初276号 原告周吉祥，男，1961年7月19日生，××族，住江苏省南通市崇川区。 委托代理人周剑，男，1989年3月12日生，××族，住江苏省南通市崇川区，系原告周吉祥儿子。 被告南通市崇川区人民政府，住所地南通市崇川区。 法定代表人钱锁梅，区长。 出庭负责人李日葵，副区长。 委托代理人徐锋，南通市崇川区房屋征收管理办公室信访督查科科长。 委托代理人李小飞，江苏泰临律师事务所律师。 原告周吉祥不服被告南通市崇川区人民政府（以下简称崇川区政府）作出的房屋征收补偿决定，于2017年9月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于10月9日向被告崇川区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案。原告周吉祥及其委托代理人周剑，被告崇川区政府的副区长李日葵及委托代理人徐锋、李小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年1月15日，被告崇川区政府决定对被征收人周吉祥户在内的青年路南五一路两侧规划红线范围内的国有土地上房屋实施征收，并作出崇川政征补字[2017]8号《房屋征收补偿决定书》（以下简称8号补偿决定），依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第十七条第一款、第二十一条第一款、第二款、第二十二条、第二十五条第一款、第二十六条之规定，决定：一、限被征收人自本决定送达之日起三十日内完成搬迁，腾空被征收房屋，将被征收房屋交付给征收部门。二、被征收人可以选择下列货币补偿、房屋产权调换补偿、拆迁安置房安置补偿三种中的一种补偿方式：（一）选择货币补偿的，本政府支付被征收人房屋价值补偿1146816元，搬迁费1152元，临时安置费5184元，合计1153152元。（二）选择房屋产权调换补偿的，本政府支付被征收人房屋价值补偿1146816元，搬迁费1152元，临时安置费5184元，合计1153152元。本政府提供××府××幢××室房屋（建筑面积131.91平方米）用于房屋产权调换。被征收房屋价值1146816元与用于产权调换房屋价值1027038.07元的差价119777.93元由本政府支付被征收人。两项合并后，被征收人应支付政府126113.93元（2017年10月23日更正为“两项合并后，本政府应支付被征收人126113.93元”）。（三）选择拆迁安置房安置补偿的，本政府支付被征收人房屋价值266400元，搬迁费1152元，临时安置费5184元，合计272736元。被征收人应自行过渡，过渡期限自被征收人完成搬迁并实际交付被征收房屋之日起18个月；过渡期限超过18个月的由本政府按照《补偿安置方案》中过渡补偿标准另行支付被征收人临时安置补偿。被征收人按照《补偿安置方案》中拆迁安置房安置补偿方式确定的购房规则选择房屋，与拆迁安置房销售单位按照该补偿方式确定的房屋价格等规则签订购房合同，并履行支付购房款等合同义务。 本决定送达后，被征收人应至征收部门选择补偿方式，签订房屋征收补偿协议，领取或者支付相应款项。被征收人在实际搬迁之日前仍不选择补偿方式的，本政府按照货币补偿方式进行补偿，即：本政府支付被征收人房屋价值补偿1146816元，搬迁费1152元，临时安置费5184元，合计1153152元。该款项已专户储存，被征收人可随时至征收部门领取。三、被征收房屋可能存在的住宅改营业用房等增加的补偿以及被征收房屋装饰装修等附属设施的补偿，由被征收人提供相关资料证明，南通爱德信房地产评估事务所有限公司（以下简称爱德信评估公司）在具备实地查看评估条件评估后出具补偿评估报告，本政府根据补偿评估结果支付给被征收人相应补偿。该款项已预留并专户储存，被征收人在补充评估报告送达后可随时至征收部门领取。该决定同时告知被征收人和利害关系人行政复议和行政诉讼的救济途径及期限。 原告周吉祥诉称，原告房屋合法建筑面积应为144平方米，而非131.91平方米。补偿决定所依据的征收决定程序违法，补偿有违公平补偿原则，请求撤销被告崇川区政府作出的8号补偿决定。 原告周吉祥起诉时提供了1995年6月的集体土地建设用地使用证、8号补偿决定证明被诉行政行为存在及违法的事实。 原告庭审中补充以下证据：1.南通市崇川区政府关于对青年路南五一路东西两侧项目范围内房屋实施协议搬迁的协议（崇政搬字【2012】32号。证明对原告所在房屋地块的征收，在2012年7月6日就已经开始实施。其中包括对青年路南五一路两侧搬迁户的公开信，内容涉及到根据上级政府要求，该工程需在2012年7月25日前全面完成搬迁任务，证明搬迁协议实际起到征收作用。2.2013年8月7日扬子晚报C2板的新闻，证明2012年之前已经搬迁了一半，在8月7日当天，150户中只有50多户没有签订房屋征收协议，被告在6月19日对150户被征收对象进行房屋登记调查不是事实。3.南通中诚信房地产房地产公司对周洪彬户的评估报告，证明被告在2012年已经要求评估公司对该征收地块的房屋进行过评估，同时在此评估报告中注明系宅基地补偿，证明原告被征收房屋是集体土地。这份评估报告的时点是2012年7月6日，与被告在2014年作出的评估报告中补偿标准是一样的，显然不符合社会发展。4.两份存折和一份殡仪馆的服务收据，证明原告的岳母孙金霞已于2016年3月7号去世，证明被告评估通知送达对象错误。5.国有土地使用证及房屋产权证，证明房屋的容积率要达到5，评估报告的参比对象错误。 被告崇川区政府辩称，一、征收决定合法。案涉地块作为旧城改建项目，符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和专项规划及南通市土地利用总体规划，列入2013年国民经济和社会发展计划，并经区人大会议审查通过。征收部门对征收范围内的房屋进行了调查公示，拟订了征收补偿方案并公示征收意见。进行了社会风险评估，补偿款专户存储，也预留房屋用于产权调换。所作出的征收决定载明了征收补偿方案，告知了复议权、诉权和期限。二、8号补偿决定合法、适当。在被征收人未能就协商选定评估机构达成一致意见的情况下，被告崇川区政府通过公证方式抽签确定爱德信评估公司为本次房屋征收的房地产评估机构。在原告周吉祥户不配合评估的情况下，爱德信评估公司分别就货币补偿方式、拆迁安置房安置补偿方式、房屋产权调换补偿方式的房屋价值补偿作出评估报告，并对用于产权调换房屋的价值作出评估报告，保护了原告周吉祥户的选择权。在无法达成补偿协议的情况下，被告崇川区政府根据征收部门的申请作出2号补偿决定并送达原告周吉祥户，符合《征补条例》的相关规定。关于2号补偿决定中的笔误被告已经作出了更正。请求判决驳回原告周吉祥的诉讼请求。 被告崇川区政府在法定期限内向本院提供了以下证据、依据： 一、征收项目属于旧城区改建需要，符合公共利益以及“四规划一计划”的证据 1.《南通市市区国有土地上房屋征收项目审核意见单》；2.《南通市国民经济和社会发展第12个五年规划纲要》（部分）、《崇川区国民经济和社会发展第12个五年规划纲要》（部分）；3.《关于做好2012年国有土地上房屋征收计划的通知》（通房发【2011】126号）、《2012年国有土地上房屋征收计划汇总表》（崇川区部分）；4.《市发改委关于青年路南五一路两侧地块土地储备开发项目的批复》（通发改投资【2012】115号）；5.《南通市××区控制性详细规划（老城04单元）》；6.《建设项目选址意见书》（选字第320600201220044号）及其附图；7.《土地利用总体规划（2006-2020年）局部（青年路南、五一路两侧）》；8.《关于批准南通市土地资产管理处征用土地及撤销一个村民小组建制的通知》（苏地管【1992】556号）、《关于批准为南通市土地综合开发公司征地和撤销三个村民小组建制的通知》（苏地管【1993】231号）、《关于批准为南通纺织工业学院征地和撤销一个村民小组建制的通知》（苏地管【1994】157号）、《关于批准江苏南通纺织工业学校征地和撤销两个村民小组建制的通知》（苏地管【1996】397号）；9.《关于崇川区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年国民经济和社会发展计划的决定》《关于崇川区2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年国民经济和社会发展计划草案的报告》《崇川区2013年度城中村（旧改）项目统计表》。 二、征收部门办理相关停办手续的证据 10.通崇政建发【2013】46号青年路南五一路两侧地块项目暂停办法相关手续通知书、快递面单、签收记录。 三、征收部门调查登记以及调查结果公示的证据 11.《南通市国有土地上房屋征收调查登记通知》以及张贴证明、张贴照片；青年路南五一路两侧地块项目房屋征收面积等公示【含附件《调查登记表》（居民）】以及张贴证明、张贴照片。 四、征收补偿方案拟定、论证、公告征求意见及修改情况的证据。 12.《委托书》《关于对青年路南五一路两侧项目房屋征收补偿安置方案进行论证的请示》（崇征发【2015】61号）及其附件方案，《论证会议记录》《青年路五一路两侧项目房屋征收补偿安置方案公告》及附件方案、张贴证明、张贴照片、网页公布打印件，《情况说明》（征求意见情况），《青年路南五一路两侧项目房屋征收补偿安置方案征求意见及修改情况公告》及张贴证明、张贴照片。证明补偿安置方案的合法以及补偿决定依据合法。 五、社会稳定风险评估的证据 13.《房屋征收项目社会稳定风险评估审批表》（涉稳材料，非公开资料）证明案涉房屋进行了风险评估。 六、房屋征收补偿资金足额到位、专户储存的证据 14.《资金到位证明》《青年路南五一路两侧项目产权调换房屋锁定证明》证明补偿资金到位。除了货币补偿资金还包括用于产权置换的房屋。 七、未经登记建筑认定的证据 15.《关于青年路南五一路两侧项目规划红线范围内国有土地上房屋未经登记房屋的调查、认定与处理的会议纪要》《关于青年路南五一路两侧项目规划红线范围内国有土地上未经登记房屋的调查、认定与处理》证明对原告户等人未经登记的房屋，被告方进行了相应的调查认定。 八、征收决定作出并公告的证据 16.《国有土地上房屋征收公告》（崇川政告字【2014】2号）、《关于对青年路南五一路两侧项目规划红线范围内国有土地上房屋实施征收的决定》（崇川政征决字【2014】2号、含附件补偿安置方案）、张贴证明、张贴照片、网页公布打印件。证明2号征收决定作出以后依法进行了公告 以上八组证据证明2号征收决定合法。 九、评估机构依法产生的证据 17.《青年路南五一路两侧项目房地产机构报名通知》、报名申请、《房地产评估机构协商选定公告》与附件《房地产评估机构备选名单》及张贴证明、《情况说明》（未选定评估机构）、《公证文书》《抽签选定评估机构结果公告》及张贴证明。证明征收部门发出评估信息后，有六家评估机构报名，征收部门由各被征收人选定评估机构但未能协商一致，所以征收部门采取抽签方式确定。 十、被征收房屋现状及权属依据、用途证据 18.房屋现状照片、村民建房用地申请表、审批表。证明被征收房屋面积144平方米，宅基地120平米。 十一、评估机构评估并作出评估报告的证据 19.《评估通知》《评估流程情况说明》《公示》与附件分户评估结果及用于产权调换房源评估结果、张贴证明，评估报告（用于调换房屋价值、货币补偿方式被征收房屋价值、拆迁安置房安置补偿方式房屋价值、产权调换补偿方式房屋价值）、送达证明及照片。证明评估机构依法对被征收房屋进行评估，但原告户没有协助。 十二、再次通知签约的证据 20.《告知书》（协商签约）及张贴证明、《不予受理行政复议申请决定书》（通房复决【2015】17号）。证明征收部门再次通知各被征收人进行协商签订补偿安置协议，并告知如不协商或协商不成将依法补偿决定。 十三、征收部门申请调解未果的证据 21.《函》《授权委托书》《回执》及签到单、情况说明。证明原告户明确拒绝调解。 十四、洽谈证据 22.拆迁笔录。证明原告拒绝协商。 十五、补偿决定作出、公告、送达的证据 23.《关于对青年路南五一路两侧项目周炳华作出房屋征收补偿决定的请示》（通崇政建发【2017】11号）、《房屋征收补偿决定书》（崇川政征补字【2017】8号）及送达证明，1-12号补偿决定张贴证明、8号补偿决定错误文字更正的告知书 十六、补偿决定资金的证据 24.《资金到位证明》（补偿决定）。 十七、相关文书公示，公布、公告、送达的电子证据 25、照片、视频光盘。 法律依据：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《征补条例》等相关条文。 原告对被告所举证据质证认为,证据1审核意见单是内部审核文件，且案涉地块的审核性质是储备，与证据2国民经济发展规划纲要以及证据3房屋征收计划属于旧城改造的规划相矛盾；证据4证明发改委批复的土地储备而非改造项目；证据5附图明确征收地块是商业办公用地（灰色部分），而非被告所称的公共利益需要；证据6项目选址意见书也是批给南通土地储备中心，进一步证明是案涉地块系土地储备项目；对于证据7图纸下方的书写内容不予认可。证据8证明4组、5组、13组“农转非”，被告认为原告被征收土地是国有土地与1995年6月所发集体土地使用证相矛盾；对证据9无异议；证据10在整个征收过程中流程顺序有矛盾；证据11调查时间是2013.6.1-2013.6.6，而事实上被告在2012年就已经开始征收，2012年就拆了一半房屋。原告认为被告为了应诉需要而后补的证据；证据11房屋面积的公示涉及150户与实际不符，且没有按照法律规定在征收范围内进行公示，是在社区服务中心范围内公示；证据12房屋征收补偿安置方案公告公示张贴地点是该地块的红线内，但实际上是社区服务中心，该证据系伪造。征收补偿方案征求意见的修改公告的张贴时间是2014年1月14日，与被告提供的电子版照片的拍摄时间不一致，被告电子档照片的拍摄时间是2014年4月6日，证明被告在征收补偿方案意见时违反公示要求，是为应诉需要而补充的证据；证据13社会稳定风险评估表不予认可。大多数住户不同意拆迁而非极少数的群众，专家论证情况和领导审核意见栏空白；证据14予以认可；证据15不予认可，会议纪要中认定红线内的国有土地房屋是12户，与实际征收的150户相矛盾。同时这份会议纪要也证明原告被征收的房屋并未登记为国有土地；证据16房屋征收公告证明2号决定公告的张贴时间是2014年1月15日，而被告提供的电子照片显示拍摄时间是2014年4月6日。证明被告没有在法定时间内公示。张贴证明地点是五一路两侧的拆迁地块，被告没有佐证的照片，故对被告征收范围内的公示不予认可。被告网上发布的公告，原告认为公告的目的是在于让被征收人知晓，网上公告只能作为告知送达的辅助手段，被征收范围内绝大部分被征收人无法通过网络看到征收决定；证据17整组证据真实性没有异议，但在房屋征收阶段，被告曾经邀请南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司对该征收地块的房屋进行过评估，不应当再重新邀请其他房地产评估机构再次进行评估；证据18房屋的现状、建房审批表等没有异议，村民建房申请表证明原告申请的仍然是农村宅基地，是集体土地；证据19评估通知不予认可，通知中写有“交给施雪霞手中”原告不认识施雪霞。分户初评结果公示只有12户，而实际征收红线范围内共有150户，被告公示违反了结果公开的原则，侵犯了原告的知情权。三份评估报告对原告房屋的评估采用的是市场比较法，将原告建筑面积144平方，土地120平方的房屋与六层、多层房屋进行比较，原告认为原告的房屋在房屋结构，特别是容积率与六层多层建筑没有可比性，对比不合理。搬迁补偿评估报告的评估依据是“青年路南五一路两侧地块工程项目协议搬迁补偿安置方案”，房地产评估公司应该独立公正地对房地产进行评估，以政府的安置方案作为评估依据不合理也不合法。且这份评估报告作出于2014年1月15日，按照2014年的补偿标准，与2012年南通中诚信土地房地产评估有限公司以2012年7月6日为始点的评估标准完全一致。时隔三年，经济社会都在发展，补偿标准没有变化，明显不合理。房屋搬迁补偿评估报告送达证明注明：周吉祥拒签，说明被告采用直接送达的方式，从被告佐证的照片来看，看不出原告本人，不能证明原告拒签。且在直接送达拒签的情况下，应由无关的两个基层工作人员见证后留置送达，并由送达人、见证人签名。事实上原告从未收到过搬迁补偿评估报告；证据20告知书、不予受理行政复议申请决定书与本案无关联；证据21调解通知书是否送达没有照片佐证，回执日期空白，原告从未收到过调解通知；证据22拆迁工作笔录内容与本案无关；证据23更告知不及时、形式随意，不符合相关的规定和要求，不予认可。8号决定送达地点有误，原告居住地点并非508室，而是406室；证据24没有异议。证据25多份照片的实际拍摄时间与被告提交的公示证明中纸质照片的时间不一致，证明被告多份送达证明、张贴证明涉嫌伪造。 被告崇川区政府对原告所举证据质证认为，集体土地使用证的真实性认可，但明确属于农改居国有土地，土地性质已经变为国有土地；崇政搬字【2012】32号决议以及致搬迁户的公开信并不能证明案涉地块在2012年就实施征收，但案涉地块之前确实存在协议搬迁的事实；对新闻报道的内容不予认可；南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司评估报告的真实性不能确认，即使真实，补偿方式是拆迁安置房安置补偿，与本案中安置补偿方式是相同的。被征收房屋的补偿价值与评估时点没有关系，是政府制定的政策来确定的；两份存折和收据的真实性予以认可，不能据此证明相关文书未送达，所附照片证明送达地址是在信用社的楼上；证据7产权证和土地证的真实性认可，但没有证明力。 本院认为，被告所举证据证明了2号征收决定、8号补偿决定作出的内容和程序，对其真实性、合法性、关联性予以确认。至于送达证明、评估通知能否作为证据采信的问题，需结合其他证据及关联事实综合予以认定。对于原告所举证据，1995年6月的集体土地使用权证已经注明“农转居国有土地”，结合被告所举证据8《关于批准南通市土地资产管理处征用土地及撤销一个村民小组建制的通知》（苏地管【1992】556号）《关于批准为南通市土地综合开发公司征地和撤销三个村民小组建制的通知》（苏地管【1993】231号）《关于批准为南通纺织工业学院征地和撤销一个村民小组建制的通知》（苏地管【1994】157号），本院确认案涉地块的土地性质属于国有；原告提供的协议搬迁文件，被告对案涉征收决定前存在先行协议搬迁的事实并不否认，本院予以确认，但并不影响对被诉补偿决定合法性的审查；对于原告提供的新闻报道，因本案被诉行为并非房屋强拆，故与本案补偿决定的审查无关联；两份存折、殡仪馆的服务收据具有真实性，可以证明评估通知送达记载的内容错误，至于该评估通知是否送达，需结合其他证据综合认定；原告所举南通中诚信房地产房地产公司对周洪彬户的评估报告、国有土地使用权证和房屋产权证均与本案待证事实无关联，不具有证明效力。 经审理查明，2014年1月15日，被告崇川区政府发布崇川政征决字〔2014〕第2号《关于对青年路南五一路两侧规划红线范围内国有土地上房屋实施征收的决定》，决定对该项目规划红线范围内国有土地上房屋实施征收，并将该决定及所附《补偿安置方案》在区政府网站发布及南通市××区文峰街道厂北社区居委会（以下简称居委会）、青年路南五一路两侧拆迁地块进行张贴。原告周吉祥户所有的144平方米二层楼房在征收范围内。同年7月1日，南通市××区房屋征收管理办公室发布《青年路五一路两侧项目房地产评估机构报名通知》。7月2-3日，爱德信评估公司等6家评估机构书面申请参与评估工作。7月4日，南通市××区住房和城乡建设局（以下简称征收部门）发布《房地产评估机构协商选定公告》，告知被征收人于7月9日18时前将协商选定结果书面报居委会，如该项目中50%以上被征收人就选择评估机构达不成一致意见的，将于协商公告期满后组织公证抽签方式确定。因被征收人未能协商一致选定评估机构，7月17日，经江苏省南通市崇川公证处公证，抽签确定爱德信评估公司为本次房屋征收的房地产评估机构。7月22日，征收部门将抽签选定评估机构的结果在被征收范围内予以公告。 2015年6月15日，爱德信评估公司向原告周吉祥户送达《评估通知》，告知将于6月19日到原告周吉祥家中进行房屋评估，请家中留人配合。同年6月19日，因周吉祥户不予配合，爱德信评估公司无法实地勘查。7月30日，爱德信评估公司就青年路南五一路两侧地块项目用于产权调换房源中位于南通市××区学士府住宅房地产产权调换房屋价值评估作出《房地产估价报告》，并于8月5日公示。8月12日，爱德信评估公司对原告周吉祥户房屋及其占用土地，分别作出通爱房评估（2014）字第015003A号、015003B号、015003C号货币补偿、安置房安置、产权调换的《南通市××区房屋搬迁补偿评估报告》《房地产估价报告》。上述估价报告显示，原告周吉祥户住宅于估价时点2014年1月15日可能实现的市场价值为1146816元，搬迁补助费1152元，临时安置补助费5184元，合计补偿价为1153152元(精确到元)。原告周吉祥户合法房屋补偿价266400元（144平方米*1850元/平方米），搬迁补助费1152元（144平方米*8元/平方米），临时安置补助费5184元（144平方米*6元/平方米.月*6月），合计原告周吉祥户房屋搬迁补偿安置费用为272736.00元。 上述评估报告于9月8日送达原告周吉祥户，周吉祥拒签。10月26日，征收部门告知原告周吉祥等被征收人按照《补偿安置方案》选定补偿方式，并于2015年11月27日前进行协商签订房屋征收补偿协议。周吉祥对告知书申请行政复议，南通市住房保障和房产管理局作出不予受理决定。因原告周吉祥与征收部门未能达成补偿协议。12月23日，征收部门函请南通市××区社会矛盾纠纷调处中心进行调解。因原告周吉祥户拒绝调解，调解未果。 2017年2月15日，征收部门作出通崇政建发〔2017〕11号《关于对青年路南五一路两侧项目周吉祥户作出房屋征收补偿决定的请示》，报请被告崇川区政府对原告周吉祥户作出征收补偿决定。同年4月17日，被告崇川区政府作出8号补偿决定。4月18日，被告崇川区政府将8号补偿决定送达原告周吉祥户，送达人员在送达证明上注明“原八厂信用社楼上508室(周吉祥)、拒签、留置送达”。同日、被告将补偿决定在征收范围内张贴公告。原告周吉祥不服8号补偿决定，诉至本院，要求判如所请。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.8号补偿决定所依据的2号征收决定是否合法；2.8号补偿决定内容是否公平，补偿是否公平合理，程序是否合法。 根据《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。据此，被告区政府具有对原告周吉祥被征收房屋作出补偿决定的法定职权。 关于原告周吉祥主张的案涉征收决定违法的问题。本院认为，根据《征补条例》第八条第五项、第十三条的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要而征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，并应当及时公告。本案中，被告崇川区政府为了旧城区改建的需要，在被征收房屋范围内对房屋权利人作出征收决定并依法进行了公告，在公告规定的起诉期限内，未有被征收户对征收决定提起诉讼，故2号征收决定具有法律效力。且本案被诉行为系8号补偿决定，并非2号征收决定，2号征收决定附有安置补偿方案，经过了论证、风险评估、征求意见等基本程序，并无重大且明显违法的情形，故该征收决定可以作为8号补偿决定的依据。 关于8号补偿决定内容是否合法，补偿是否公平合理，程序是否合法问题。 1.涉案房屋征收评估机构的选定合法。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，被告崇川区政府公布具有相应资质的6家房地产价格评估机构名单，要求被征收人协商选定，因被征收人在公告协商选择评估机构届满日前未能协商一致，通过抽签的方式随机选定具有资质的爱德信评估公司作为涉案房屋评估机构，并委托公证机关予以公证，符合规定。 2.评估报告可以作为补偿决定的依据。在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益能否得到保障。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。《征补条例》第二十四条规定，市县政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中，征收部门依照前述规定对原告周吉祥户的建筑进行了调查登记，并将调查登记的房屋面积予以公示。在公示期间，原告周吉祥并未对面积提出异议。且本案双方当事人对被征收房屋合法面积144平方米，土地使用权120平方米均无异议。爱德信评估公司以此作为评估依据，根据建房用地审批表中批建房屋面积、性质以及相关《补偿安置方案》对涉案房屋进行评估，所作出的评估结果并无不当。《征补条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，评估结果依法公示，评估报告亦已送达原告周吉祥，原告周吉祥在规定的期限内未向评估机构书面申请复核，亦未向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定，对其在诉讼中就评估报告提出的异议理由不予采信，因此，被告崇川区政府依据评估报告作出2号补偿决定符合《征补条例》规定。 3.8号补偿决定内容合法。《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市县政府作出补偿决定并予以公告。本案中，因未能就补偿安置事宜与原告周吉祥户达成协议，征收部门报请被告崇川区政府作出征收补偿决定。崇川区政府作出的补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换补偿、拆迁安置房安置补偿等三种方式，保证了被征收人的选择权。其中用于产权调换的房屋位于崇川区学士府，符合旧城改造就近安置的原则。崇川区政府所作补偿决定内容包括补偿方式、补偿金额及支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费以及作出的依据、理由，并告知了复议和诉讼的权利、期限。 本案中，原告周吉祥认为评估通知送达对象错误。本院认为，送达人员在评估通知下方注明“2015年6月16日上午交于周吉祥丈母施雪霞手中”，由证明人员签名，并附有照片，虽然记录的姓名存在错误，但案涉地块存在多户被征收人，评估工作在同一时间段统一进行，据此可以认定该评估通知已送达周吉祥户，原告对评估人员入户评估的事项是知晓的。评估通知明确告知6月19日评估，要求家中留人予以配合。爱德信评估公司之后出具的说明，证明评估员及征收工作人员于6月19日到周吉祥户评估时，家中无人，致评估工作无法进行。因周吉祥未履行协助评估的义务，导致被征收房屋可能存在“住改营”的停产停业损失、装饰装修等附属设施的补偿，8号补偿决定明确由原告周吉祥提供资料证明，爱德信在具备实地查看评估条件评估后出具补充评估报告，被告崇川区政府根据补充评估报告支付被征收人相应补偿。因此，未入户评估并不会实际侵犯到原告周吉祥的合法权益。综上，8号补偿决定内容符合《征补条例》等规定。 4.8号补偿决定内容公平合理。三种补偿方式中，因产权置换方式以就近地段的房屋置换，拆迁安置房安置补偿执行的是政府定价，故此两种安置方式通常不会受到房屋市场价格的波动影响。对于货币补偿安置方式，《征补条例》规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，2号征收决定于2014年1月15日作出，而8号补偿决定于2017年2月15日作出，在当前房地产价格急剧上涨的形势下，以三年前的评估时点确定被征收房屋的价格并予以货币补偿并不足以保护被征收人利益。对此，本院认为，导致案涉补偿决定迟延作出既有《征补条例》中有关征收与补偿规定不完善的原因，也有被征收人拒不配合征收等原因。《征补条例》虽然未对补偿决定作出的期限、评估报告的有效期等作出明确规定，但从有利于保护被征收人合法权益的立法目的出发，补偿决定应当及时作出，以避免不动产市场价波动因素导致迟延补偿的不公平。当然，即使补偿决定在合理期限内作出，因货币补偿方式的天然局限性，也不排除在极端的情形下因房地产行情短期内激剧变化而引起的价格波动。本院注意到，被告崇川区政府已经关注到本案补偿决定作出后，因房价上涨对被征收人造成的不利影响，并承诺分别以征收决定公告之日、补偿决定作出之日、判决生效之日为评估时点再行评估，取被征收房屋价值的最高值作为货币补偿的金额。如此，货币补偿方式体现了公平补偿原则，并不损害原告周吉祥的合法权益。 5.8号补偿决定程序合法。本案中，因周吉祥拒绝协商、调解，征收部门崇川住建局未能与周吉祥达成补偿协议，崇川住建局提请区政府作出补偿决定。被告崇川区政府受理、审查后，作出、送达了征收补偿决定书并予以公告，程序并无不当。 关于原告认为补偿决定所依据的评估报告以及案涉补偿决定未依法送达问题。本院认为，《征补条例》虽然未明确直接送达方式，但由于评估报告、补偿决定涉及被征收人重大利益，被征收人对评估报告有复核权、申请鉴定权，对于补偿决定有复议权和诉讼权，故原则上应采直接送达方式，以便被征收人知晓相关内容，及时行使救济权利。参照民诉法规定的直接送达方式，在直接送达文书时，受送达人或者同住成年家属拒绝接收的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把文书留在受送达人的住所；也可以把文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。本案中，送达评估报告时的送达地点在“原八厂信用社楼上406室”，送达人员注明了“周吉祥拒签”,并有两人以上的证明人签字，另附有送达时的照片，故送达方式符合法律规定。送达8号补偿决定的送达地点在“原八厂信用社楼上508室”，送达人员也注明了“拒签、留置送达”,并有两人以上证明人签名。此外，8号补偿决定还在现场、厂北社会居委会予以公告。需要指出的是，原告周吉祥认为其实际居住406室，而非508室。被告崇川区政府予以认可，但认为属于笔误。对此，本院注意到评估报告送达地点为406室，原告就8号补偿决定提起诉讼的事实说明原告已实际收到8号补偿决定，故被告关于笔误的解释成立，原告关于送达违法、未收到案涉相关文书的理由不能成立，本院不予采信。 综上，被告崇川区政府作出的8号补偿决定证据确凿，适用法律法规正确，内容合法适当，符合法定程序。原告周吉祥要求撤销8号补偿决定的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告周吉祥的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告周吉祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户银行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号：10×××75）。 （此页无正文） 审判长  张志新 审判员  谭松平 审判员  郁 娟 二〇一八年三月二十七日 书记员  朱超先 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。