河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终90号上诉人(原审原告)：黄红梅，女，1971年10月7日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：杨溢，重庆中世律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯宏凯，男，1963年7月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：高崇，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：安元星,河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆花溪建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴**花溪新村**。法定代表人：张朝刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄先强，该公司员工。上诉人黄红梅与被上诉人侯宏凯、重庆花溪建设（集团）有限公司（以下简称花溪公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2017）豫01民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄红梅的委托诉讼代理人杨溢，被上诉人侯宏凯的委托诉讼代理人高崇、安元星，被上诉人重庆花溪建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人黄先强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄红梅上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判确认查封房屋归上诉人所有，并立即停止对房屋的强制执行。事实与理由：1、黄红梅与花溪公司在法院查封涉案房屋之前签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有使用了涉案房屋，虽然该房屋双方没有办理过户手续，仍然登记在花溪公司名下，但黄红梅已经实际取得了涉案房屋的所有权，法院无权因第三人的债务纠纷查封涉案房屋。2、黄红梅购买涉案房屋后，并没有用于出租收益，一直是自己使用，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十九条的规定驳回上诉人的诉讼请求，适用法律不当。请求二审法院依法查明，予以改判。侯宏凯辩称：1、在本案执行异议审查过程中，黄红梅称所签订买卖合同主体系其与花溪集团都豪房地产开发有限公司，提供证据却为黄红梅与花溪公司的买卖合同，其陈述前后矛盾，该买卖合同明显系上诉人为阻止涉案房产执行而倒签的合同，非真实合同。2、黄红梅支付的购房款为花溪集团都豪房地产开发有限公司，并非本案花溪公司。3、黄红梅所购商品房为门面房，并不满足《异议和复议规定》第二十九条第二项之规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人上诉请求。花溪公司辩称：重庆花溪集团都豪房地产开发有限公司（以下简称“都豪公司”）是花溪公司的子公司，在开发诉争房屋所在小区时，都豪公司有房地产开发资质，但土地使用权是花溪公司的，为节省土地过户费用，就以花溪公司名义申请了开发，都豪公司财务与花溪公司长期混同，黄红梅的购房款花溪公司已全额收到。黄红梅于2017年1月5日向一审法院起诉，请求：1、确认房屋归黄红梅所有。2、立即停止对上述房屋的强制执行，并解除查封。3、判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月15日，黄红梅购买花溪公司名下位于重庆市××镇虎啸××村××号门面房，并将购房款、契税、维修基金等款项共计757102元支付给花溪公司。花溪公司认可收到购房款项，并认可由于公司原因未能办理过户登记手续。因侯宏凯诉花溪公司借款合同纠纷一案，一审法院在诉讼过程中于2014年8月4日、5日分别做出（2014）郑民四初字第403号协助执行通知书，查封了被执行人花溪公司名下的房产。一审法院依据（2014）郑民四初字第403号民事判决书和河南省高级人民法院（2015）豫法民二终字第474号民事判决书，于2016年6月16日立案执行。执行过程中，黄红梅、李俊禄提出异议，一审法院于2016年12月14日作出（2016）豫01执异245号执行裁定书，驳回二人的异议请求。后黄红梅提起本案的执行异议之诉。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该条之规定，所购商品房必须系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋，本案黄红梅所主张的涉案房屋为门面房，一直用于出租受益，因此不符合二十九条第（二）项之规定，黄红梅对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回黄红梅的诉讼请求。案件受理费10989元，由黄红梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，黄红梅之夫李俊禄于2010年11月18日与花溪公司签订买卖合同，购买重庆市巴南区南泉镇虎啸口村16号2栋附13号门面房，用于开办诊所，2012年9月14日取得该房屋产权证。2014年1月15日，黄红梅购买花溪公司名下位于重庆市××镇虎啸××村××号门面房，约定房屋总价款718900元，李俊禄当天向重庆花溪建设集团都豪房地产开发有限公司（以下简称都豪公司）尾号为006105账号转款357102元，2014年1月17日黄红梅向都豪公司尾号为006105账号转款400000元,2014年1月23日，花溪公司向黄红梅开具金额为718900元的购房款收据一张、金额为29986元的契税收据一张、金额为8216元的大修基金收据一张。庭审中黄红梅称其将所购的附12号门面房装修后，于2014年5月用于诊所经营使用。2016年10月31日，花溪公司为黄红梅开具不动产销售发票。另查明，侯宏凯申请执行其与花溪公司借款合同纠纷引发的另一案外人重庆市巴南公路建设有限公司、重庆市巴南区保障性住房管理中心执行异议之诉案件（案号郑州市中级人民法院（2017）豫01民初390号）卷宗材料显示，都豪公司于2005年4月由花溪公司出资600万元、曾昌伦出资100万元、范先绪出资100万元设立，在2008年8月重庆市巴南区南泉镇虎啸口村王朝花园项目中，花溪公司、都豪公司作为联建卖方负责该项目建设。本院认为，本案争议焦点系上诉人黄红梅是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该两个条款分别规定了一般房屋买受人的物权期待权以及房屋消费者物权期待权的保护条件，第二十八条为普适性条款，第二十九条为特别条款。第二十八条、二十九条虽然适用于不同情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且执行的不动产登记在该房地产开发企业名下的商品房，同时符合第二十八条所称的“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条所称的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在此情况下《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条在适用上产生竞合。一审法院仅依据黄红梅所购买的房屋为门面房，并一直用于出租受益，不符合《异议复议规定》二十九条第（二）项之规定，除在事实认定上有误外，也没有审查上诉人黄红梅是否还符合第二十八条规定的保护条件，便径行驳回黄红梅的诉讼请求不当，本院予以纠正。本案中，黄红梅于花溪公司签订书面买卖合同是2014年1月，涉案房屋查封是2014年8月，在查封之前黄红梅就已全额支付购房款，并在购买后至今一直由其实际控制使用至今，上诉人虽现未取得房产证,与花溪公司未能及时开具正式购房发票有关，而且从通常办证流程和期限看，黄红梅之夫李俊禄购买其相邻的附13号房产，产权证在购买约2年后方才办理完毕，黄红梅在购买不到七个月时，房屋即被查封，其未办证可认定为非因买受人自身原因造成。被上诉人侯宏凯辩称黄红梅所签合同系为躲避执行而倒签之说，因其未提供相关证据证明，本院不予采信。都豪公司系花溪公司作为大股东投资开办的子公司，花溪公司代理人认可二公司间财务混同，这与黄红梅交款给都豪公司，而交款收据却由花溪公司开具能相互印证，故可认定黄红梅已履行完毕合同付款义务。黄红梅符合《异议复议规定》第二十八条规定的保护条件，享有对该诉争房屋的物权期待权和足以排取执行的民事权益，对该房屋的查封应予解除。因涉案房屋能否登记在黄红梅名下，即能否完成物权设立，需经房管登记部门依规审查，故本院对黄红梅确权请求不予支持。黄红梅及花溪公司可待查封手续解除后，持相关手续自行办理不动产物权登记。综上，上诉人黄红梅上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初391号民事判决；二、不得对重庆市巴南区南泉镇虎啸口村16号2栋附13号门面房执行；三、驳回黄红梅的其他诉讼请求。一审案件受理费10989元，由侯宏凯负担5494.5元，重庆花溪建设（集团）有限公司负担5494.5元。二审案件受理费10989元，由侯宏凯负担5494.5元，重庆花溪建设（集团）有限公司负担5494.5元。本判决为终审判决。审 判 长 李    红审 判 员 周  新  峰代理审判员 尚    可二〇一八年三月二十一日书 记 员 赵丽欢（代）