湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1205号上诉人（原审原告、反诉被告）：柴德平，男，1964年4月5日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：郑丹舟，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑文毅，男，1963年11月11日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：李敏，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗涛，男，1984年9月12日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：李敏，湖北多能律师事务所律师。原审第三人：武汉聚联世纪房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区中北路107-2号广厦中北领寓二期1栋/座1层1室。法定代表人：吴美英，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁纹龙，该公司员工。上诉人柴德平因与被上诉人郑文毅、罗涛，原审第三人武汉聚联世纪房地产经纪有限公司（以下简称聚联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柴德平上诉请求：1、撤销原判第二、三、五项、维持其他项；2、改判郑文毅、罗涛向柴德平支付逾期支付租金的违约金3743元（以78.5元每月每平方米之6个月的租金总和292387元为标准，按日万分之四计算32天）；3、改判郑文毅、罗涛支付解除合同后的违约金446952元；4、判令本案一、二审诉讼费由郑文毅、罗涛承担。事实和理由：一、关于逾期支付租金违约金的计算依据，合同第2条租金的支付方式为：乙方应提前将6个月的房屋租金交给甲方，以后租金交纳以此类推，因此，应当以逾期支付的6个月租金作为日万分之四违约金的计算依据。二、关于解除合同违约金，一审判决以约定的违约金过分高于造成的损失为由判决予以减少，其存在法律适用问题：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，而根据合同约定，柴德平因合同履行后可以获得的利益为剩下两年的租金，显然合同约定的第一年租金标准的违约金没有高于合同履行后的可期待利益。2、即使按照一审判决的“实际损失”来衡量，2017年2月6日柴德平与案外人艾苏黎签订的房屋租赁合同中约定了45天的免租期，该免租期的租金损失也是柴德平的实际损失。3、柴德平与新租户签订合同过程中聘请专业人员起草合同及洽谈合同的服务费用、本案一、二审的律师费用、将来的装修拆除费用等也是柴德平的实际损失。4、一审判决将保证金退还郑文毅、罗涛，既没有考虑柴德平的拆除损失，也没有考虑拆除属于保证金担保的范围。郑文毅、罗涛辩称，柴德平要求郑文毅、罗涛支付逾期租金的违约金和解除合同的违约金均过高，保证金应当退还给郑文毅、罗涛，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聚联公司述称，违约方应承担违约责任，我公司支持柴德平的上诉请求及理由。柴德平向一审法院起诉请求：1、判令郑文毅、罗涛支付2016年12月1日至2017年1月2日的房屋租金50355元;2、判令郑文毅、罗涛支付逾期支付租金的违约金3743元（以78.5元每月每平方米之6个月的租金总和292387元为标准，按日万分之四计算32天）;3、判令郑文毅、罗涛支付解除合同后的违约金446952元;4、判令郑文毅、罗涛支付未缴纳的物业管理费4759元、水费3645元、电费3699元;5、本案诉讼费用由郑文毅、罗涛承担。郑文毅、罗涛反诉请求：1、判令柴德平退还郑文毅、罗涛保证金和支付空调款16万元，减去郑文毅、罗涛应支付的租赁费和违约金后的金额暂定130848元；2、柴德平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:坐落于武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元16层1-1604、1605、1606、1607、1608、1609房的登记所有权人为柴德平。2013年10月11日，柴德平（出租方、甲方）与郑文毅、罗涛（承租方、乙方），聚联公司（中介方、丙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元1604、1605、1606、1607、1608、1609室；出租房屋面积为620.78平方米；该房屋租赁期自合同签订日起至2018年12月1日止；如果甲方不同意续租或者双方达不成协议的，乙方应在租赁期满的第二日将房屋清扫干净后交还甲方；租金及支付方式：自起租日2013年12月1日起至2014年11月30日止为第一个租期，在第一个租期内，房屋的租金按60元每平方米每月的标准执行，即该房屋该租期内月租金为37246元。照此计算，甲方对第一个租期的租金适当优惠，即每半年租金为22万元，自第二个租期开始，租金不再优惠；自2014年12月1日起至2015年11月30日止为第二个租期，此后以此类推，共计五个租期，自第二个租期开始，租金的计算方式为在前一个租期租金标准的基础上递增7%，如第二个租期按64.2元每平方米每月的标准计算租金；签订本合同的当日，乙方向甲方支付合同保证金5万元，该保证金用于担保乙方严格履行本合同，包括按时交纳租金、不损坏房屋、向物业公司履行支付物业费及水电费的义务以及将来按时腾退房屋等乙方应该履行的全部义务，甲方依据前款约定扣除保证金的，乙方应按时补足；乙方应提前将6个月的房屋租金交付甲方，6个月到期后，乙方应提前将下一个6个月的租金交付甲方，以后的租金以此类推；双方确定，乙方每一期支付租金的时间分别为2013年合同签订日、2014年6月1日前、2014年12月1日前和2015年6月1日前，以此类推；乙方应按时交纳物业管理费，如果乙方延迟或者拒绝支付，甲方有权以保证金直接支付；水费、电费、网络费及其他由乙方实际使用的设备设施而产生的费用由乙方交纳；乙方可以对房屋进行装修，但装修图纸及方案应该经过物业公司和甲方的审核通过，装修时不得损坏房屋的主体结构，不得对相邻的其他业主造成损害；双方租赁关系终止或者一方依据本协议而解除合同或者合同被依法解除的，乙方向甲方交付房屋时，对乙方装修时的添附部分，可以拆除的设备等由乙方自行拆除，对不可拆除的部分如地板、墙壁装饰、天花板装饰和镶嵌灯具等，乙方应保持现状交付甲方，甲方不对房屋装修而另行向乙方支付费用；房屋租赁期间，乙方拖延支付任何一期房租达20日的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同约定的第一年租金的100%向乙方支付违约金；乙方拖欠保证金、房租或者应该支付的水电、物业费用满30日的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同第一年租金的100%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同第一年租金的4倍向甲方支付违约金（已经支付的租金可以扣减）；乙方逾期支付保证金、租金的，按照日万分之四的标准支付违约金；租金起算期从起租日计算；双方约定自2013年12月1日为起租日，但甲方向乙方的交房日至起租日不得少于40日；丙方的中介费由甲、乙双方各承担18000元，合同签订后丙方有义务对甲乙双方在租赁合同执行过程中发生的纠纷进行协调等。合同履行中，郑文毅、罗涛于2016年11月28日向柴德平发出手机短信，载明：“我们于2013年12月1日签订的房屋租赁合同，承租您名下位于武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元1604-1609室，作为网络公司办公。截止2016年11月公司亏损被迫经营转向，以下两点望您给予支持：1、转向经营为网络电商工作室，需要重新装修，望您能免除2016年12月-2017年5月的房租。2、因经营成本巨大导致收支无法平衡，望您能在2017年5月之后的房租进行下调”。柴德平收到上述短信后，向郑文毅、罗涛回复短信，载明：“1、现贵我双方龙源大厦A座16楼1604-1609室房屋租赁合同处于履行期，请贵方严格按照合同履行，本人不同意对合同进行变更。2、贵方于本月曾经口头提出要求提前解除合同，贵我双方未就此达成一致意见，本人不同意贵方提前解除合同。3、贵方应该于本月30日前向本人交纳下一期房屋租金，如果贵方逾期达到30日的，则本人按照合同约定从逾期30日的次日起解除房屋租赁合同，由贵方按照合同约定支付违约金”。2017年1月2日，柴德平向郑文毅、罗涛发出手机短信，载明：“贵我双方签订的龙源大厦A座16楼1604-1609室房屋租赁合同，贵方应该于2016年12月30日前向本人交纳下一期房屋租金，贵方已逾期支付达到30日，现本人按照合同约定通知贵方如下：解除贵我双方签订的龙源大厦A座16楼1604-1609室房屋租赁合同，由贵方按照合同约定支付违约金及房屋租金”。2017年1月11日，柴德平再次向郑文毅、罗涛发出手机短信，载明：“贵我双方签订的龙源大厦A座16楼1604-1609室房屋租赁合同，贵方已经搬离房屋。贵方此前对房屋进行了重新装修，但未依合同约定将装修图纸交本人审核通过，现本人按照合同约定通知贵方如下：请贵方在5日内自行将装修全部拆除，逾期不拆除的，本人将聘请装修公司及物业公司拆除并清运垃圾，费用55520元（拆除费4万元，垃圾清运费15520元）以及拆除期间10天的房租将由贵方承担”。一审审理中，郑文毅、罗涛对收到上述短信的真实性无异议。2017年1月6日，武汉祥胜物业服务有限公司向A座16楼1604-1609室房屋住户发出缴费通知，通知其缴纳2016年10月1日至2016年12月31日的物业服务费4655.85元。柴德平于2017年2月8日缴纳物业服务费4759元，于2017年1月6日缴纳2016年1月至12月的水费3645元，于2017年1月19日缴纳2017年1月的电费3699元。2017年2月6日，柴德平与艾苏黎签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给艾苏黎，第一个租期月租金每月每平方米80元，下一个租期的租金标准在前一个租期租金标准上递增7%。一审法院认为，柴德平与郑文毅、罗涛，聚联公司签订的房屋租赁合同，将其所有的案涉房屋出租给郑文毅、罗涛，该合同系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自的权利。合同履行中，郑文毅、罗涛于2016年11月28日以公司亏损被迫经营转向为由向柴德平提出免除2016年12月至2017年5月的房租，并将2017年5月之后的房租下调的要求，柴德平未予同意，至2017年1月郑文毅、罗涛欠付从2016年12月1日起的租金达30余日，对此郑文毅、罗涛应承担全部违约责任。根据房屋租赁合同中“乙方拖欠保证金、房租或者应该支付的水电、物业费用满30日的，甲方有权解除合同，收回该房屋”的约定，柴德平于2017年1月2日手机短信告知郑文毅、罗涛解除双方签订的租赁合同，该通知到达郑文毅、罗涛处时即2017年1月2日房屋租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，现柴德平要求郑文毅、罗涛支付2016年12月1日至2017年1月2日的租金50355元，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，虽然郑文毅、罗涛主张于2016年11月30日就已搬出案涉房屋，但未能提交证据予以证明，且庭审中，郑文毅、罗涛表示愿意承担2016年12月1日至2017年1月2日的房租，故一审法院对柴德平要求郑文毅、罗涛支付所欠租金的主张予以支持，但根据房屋租赁合同约定，该租期内的月租金为45629元（60元/平方米×1.07×1.07×1.07×620.78平方米），所欠2016年12月1日至2017年1月2日房租应为48573元（45629元＋45629÷31×2），故对柴德平的此项主张，一审法院予以部分支持。柴德平要求郑文毅、罗涛支付逾期支付租金的违约金3743元（以78.5元每月每平方米之6个月的租金总和292387元为标准，按日万分之四计算32天），根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，应为逾期支付租金即所欠租金48573元的违约金，而非6个月租金的违约金。郑文毅、罗涛认为按日万分之四标准计算违约金过高的抗辩意见，因该标准并不过分高于实际造成的损失，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故柴德平的此项主张，一审法院部分支持。郑文毅、罗涛应支付柴德平的违约金为622元（48573元×0.0004×32）。柴德平要求郑文毅、罗涛支付解除合同后的违约金446952元，郑文毅、罗涛认为合同约定的“按照合同第一年租金的100%”计算违约金的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，此项违约金主张应当予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，具体标准应以其实际损失即2017年1月3日至2017年2月6日35天的租金损失55407元（45629元＋45629元÷28×6）计算，故对柴德平的此项主张，一审法院部分予以支持。柴德平要求郑文毅、罗涛支付未缴纳的物业管理费4759元、水费3645元、电费3699元，因上述款项系2017年2月1日房屋租赁合同解除前产生的费用，且柴德平已代为支付，郑文毅、罗涛认为已于2016年11月30日就搬出租赁的房屋，未能提交证据证明，且未能提交证据证明水电费、物业管理费已结清，故对柴德平的此项主张，一审法院予以支持。郑文毅、罗涛反诉要求柴德平退还郑文毅、罗涛保证金和支付空调款16万元减去郑文毅、罗涛应支付的租赁费和违约金后的金额暂定130848元的主张，其中保证金5万元系为担保郑文毅、罗涛严格履行合同而缴纳，应以该保证金偿还所欠租金及其他费用等，故对郑文毅、罗涛要求柴德平退还保证金的主张，一审法院不予支持；对空调款16万元的主张，因双方签订的《房屋租赁合同》约定合同解除后“对乙方装修时的添附部分，可以拆除的设备等由乙方自行拆除，对不可拆除部分如地板、墙壁装饰、天花板装饰和镶嵌灯具等，乙方应该保证现状交付甲方，甲方不对房屋装修而另行向乙方支付费用”，柴德平在向郑文毅、罗涛通知解除合同后，短信通知其5日内自行拆除装修，然而郑文毅、罗涛未拆除装修，视为放弃其权利，且类比合同约定中列举的天花板装饰和镶嵌灯具等不可拆除部分，该中央空调根据其性质亦应属装修不可拆除部分，按合同上述约定，应保证现状交给柴德平，柴德平不对郑文毅、罗涛另行支付费用。此外，郑文毅、罗涛主张该空调款为16万元，也未提交证据证明，故对此空调款应退还的主张，一审法院不予支持。综上，对郑文毅、罗涛要求柴德平退还保证金和支付空调款16万元减去郑文毅、罗涛应支付的租赁费和违约金后的金额暂定130848元的反诉主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、郑文毅、罗涛向柴德平支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的房屋租金48573元；二、郑文毅、罗涛向柴德平支付租金的违约金622元；三、郑文毅、罗涛向柴德平支付解除合同后的违约金55407元；四、郑文毅、罗涛向柴德平支付未缴纳的物业管理费4759元、水费3645元、电费3699元；上述四项共计116705元，扣除郑文毅、罗涛已支付给柴德平的保证金5万元后，郑文毅、罗涛应于一审判决生效之日起五日内向柴德平支付66705元；五、驳回柴德平的其他诉讼请求；六、驳回郑文毅、罗涛的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8932元，减半收取4466元，反诉案件受理费2917元，共计7383元，由郑文毅、罗涛负担（其中4466元柴德平已垫付，由郑文毅、罗涛连同上述款项一并给付柴德平）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：柴德平向本院提交微信聊天记录一组，拟证明柴德平给予了艾苏黎45天的免租期。经质证，郑文毅、罗涛对该证据的真实性有异议，且认为不能达到其证明目的。本院认为，柴德平提交的微信聊天记录的真实性无法核实，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，柴德平与艾苏黎签订的房屋租赁合同中约定：自本合同签订之日2017年2月6日起给予乙方30至45日装修期，即至少给予乙方30日装修期，最多给予乙方45日装修期，在该30日至45日装修期内，如果乙方已经实际装修竣工的，以实际竣工之日为装修期满之日。装修期满之日为起租日。双方对起租日可以由本合同载明的双方手机号短信确认。本院认为，柴德平与郑文毅、罗涛、聚联公司签订的房屋租赁合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑文毅、罗涛欠付租金达30余日，根据合同约定，柴德平有权解除合同，合同于解除合同的通知到达郑文毅、罗涛之日即2017年1月2日解除。合同解除后，郑文毅、罗涛需向柴德平支付欠付的租金及承担相应的违约责任。关于柴德平认为应以六个月的租金总和为基数计算逾期支付租金的违约金的上诉理由，双方合同约定“乙方逾期支付保证金、租金的，按照日万分之四的标准支付违约金”，郑文毅、罗涛所欠租金为48573元，违约金应以48573元为基数，按照日万分之四的标准计算，柴德平的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。关于柴德平认为郑文毅、罗涛应当按照合同约定支付解除合同后的违约金的上诉理由，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，因郑文毅、罗涛的违约行为给柴德平造成的实际损失应为空租期间的租金损失，柴德平与艾苏黎签订的租赁合同中约定了30日至45日的装修免租期，该装修免租期的租金损失亦应作为柴德平的实际损失，在柴德平提交的证据不足以证明艾苏黎的装修免租期为45日的情况下，本院根据双方合同约定认定艾苏黎的装修免租期为30日。柴德平的实际损失为2017年1月3日至2017年3月8日的租金损失95674元（45629元÷31×65），本院根据上述法律规定酌定郑文毅、罗涛应当承担的解除合同后的违约金为95674元，对柴德平的该项上诉理由，本院部分予以采纳。综上所述，柴德平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2989号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2989号民事判决第三项为：郑文毅、罗涛向柴德平支付解除合同后的违约金95674元；上述二项共计156972元，扣除郑文毅、罗涛已支付给柴德平的保证金50000元后，郑文毅、罗涛应于本判决生效之日起五日内向柴德平支付106972元；三、驳回柴德平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8932元，减半收取4466元，反诉案件受理费2917元，共计7383元，由郑文毅、罗涛负担（其中4466元柴德平已垫付，由郑文毅、罗涛连同上述款项一并给付柴德平）。二审案件受理费8087.15元，由柴德平负担6400元，由郑文毅、罗涛负担1687.15元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年三月十九日书记员 肖宇晴