四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0114民初855号 原告（反诉被告）:四川傲曦投资有限公司，所在地：成都市新都工业东区新石路，统一社会信用代码：915101146721620107。 法定代表人:陈敏，该公司总经理。 委托代理人:方志国（系公司员工），男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托代理人:周波（系公司员工），男，1985年5月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：曾江磊，男，1991年9月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托代理人：黄大容，四川法奥律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川傲曦投资有限公司（以下简称四川傲曦公司）与被告（反诉原告）曾江磊租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理，依法由审判员周佑红适用简易程，于2017年3月13日、6月30日、10月23日、2018年1月16日在第三法庭、第十法庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川傲曦公司的委托代理人方志国、周波，被告（反诉原告）曾江磊及其委托委托代理人黄大容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川傲曦公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾江磊立即向四川傲曦公司支付拖欠的租金603080元及违约金243485元；2.判令曾江磊立即向四川傲曦公司支付水电费273037.7元。事实和理由：2013年12月28日，四川傲曦公司和曾江磊就曾江磊承租四川傲曦公司位于新都区（晨明新都汽车总部港）物业事宜签订了《物业租赁协议》，约定：物业用途为从事汽车生产维修及其他汽车展销服务相关业务；租赁期为72个月，从2014年1月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，四川傲曦公司依约履行了物业交付义务，但曾江磊至今尚欠四川傲曦公司租金603080元及违约金、水电费。 同时对反诉答辩称：曾江磊主张《物业租赁协议》无效和要求四川傲曦公司退还租金、保证金、赔偿损失的诉求没有法律依据。理由：签订《物业租赁协议》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，四川傲曦公司向曾江磊介绍了租赁物业的现状，曾江磊系在充分考察了解过才签订的租赁协议。2015年6月4日，曾江磊因拖欠租金等费用向四川傲曦公司出具交款承诺书。关于消防通道验收未通过原因系曾江磊为达到商业利益最大化，无视消防通道存在，组织装修施工，完全属于曾江磊行为造成。四川傲曦公司在整个租赁事宜中无任何过错。 曾江磊答辩称：不同意四川傲曦公司的诉讼请求。理由：双方于2013年12月28日签订的《物业租赁协议》中约定的租赁面积其中130.2平方米系消防通道，四川傲曦公司隐瞒了这一事实，并将消防通道出租给曾江磊，导致曾江磊的酒店因不能通过消防过检手续而无法经营。由于四川傲曦公司未解决好消防通道事宜，曾江磊于2015年9月底便未支付租金，后四川傲曦公司对曾江磊酒店进行锁门、贴封条等阻扰行为，导致曾江磊的酒店损失3000000余元。12月31日，在曾江磊不知情的情况下，四川傲曦公司竟然与第三人签订租赁协议，将租赁给曾江磊的部分物业（第二层）交与给第三人使用，该事实说明四川傲曦公司单方作出了终止《物业租赁协议》的行为。曾江磊在本案中无任何过错。 同时曾江磊向本院提出反诉请求：1.判令四川傲曦公司与曾江磊签订的《物业租赁协议》无效；2.判令四川傲曦公司向曾江磊返还租金200000元及100000元保证金；3.判令四川傲曦公司向曾江磊赔偿损失2200000元。事实和理由：双方签订《物业租赁协议》约定承租面积为2100平方米，其中2栋6号与2栋7号通道之间的130.2平方米属于消防通道。由于四川傲曦公司出租给曾江磊的物业中有整个总部港的消防通道，该消防通道是不能出租占用的，致使曾江磊在承租物业上设立酒店根据无法通过消防检查，属于违法项目，不能进行合法经营，给曾江磊造成了严重损失。 四川傲曦公司为证明其主张向本院提交如下证据： 1.《物业租赁协议》1份，证明四川傲曦公司与曾江磊于2013年12月28日签订租赁协议，合同约定：出租人为四川傲曦公司，承租人为曾江磊，租赁期限为72个月，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，租赁地址位于新都区物业，租赁面积2100平方米，租赁用途为酒店经营； 2.欠费交款承诺书1份，证明2015年6月4日曾江磊本人向四川傲曦公司承诺所拖欠的租金172160元（不包括欠的水电费273037.7元），于6月28日之前清偿； 3.催款通知单，证明2015年5月11日四川傲曦公司已经向曾江磊发出催款通知； 4.房租支付方式变更协议1份，证明四川傲曦公司与案外人成都市九汉网吧签订的物业租赁中涉及到二楼130.2平方米，曾江磊是知晓此事，曾江磊与成都市九汉网吧存在关联性，属于经营一体； 5.水电费明细表，证明曾江磊拖欠水电费的具体数据。 经质证，曾江磊对证据1的真实性无异议，但是对证明目的有异议，在租赁协议中存在有法律禁止的出租对象，即消防通道（2-6和2-7号之间的消防通道，系法律上禁止出租的消防通道），该合同是无效合同；对证据2的真实性无异议，但内容中的金额并非曾江磊本人填写，系曾江磊处于胁迫状况下签字的；对证据3有异议；对证据4真实性无异议，但与本案无关联性，不能达到其证明目的；对证据5有异议，系四川傲曦公司单方制作，缺乏客观性、合法性。 曾江磊为证明其主张向本院提交如下证据： 1.营业执照1份，证明成都九汉酒店管理服务有限公司于2015年4月14日在工商部门登记成立，出租物业因占用整个园区消防通道致使未通过消防检验； 2.《物业租赁协议》1份，证明合同中未载明出租物业中有消防通道，出租人存在故意向承租人隐瞒事实。合同签订后，出租人同意承租人将承租物业用途作变更，即设立酒店，酒店的大厅就是消防通道； 3.照片2张，证明承租物业2-6号和2-7号之间为消防通道，曾江磊在装修酒店时不知道此处为消防通道； 4.新都区规划局的规划图纸1份，证明承租物业2-6号和2-7号之间为消防通道，属于法律上禁止出租的对象； 5.光碟1份，证明通过实地考察，四川傲曦公司向曾江磊出租的物业2-6号和2-7号之间底部和规划图中面积长度、位置系一致的； 6.交款明细1份，证明四川傲曦公司对曾江磊所有的酒店进行破坏、并强制断水、断电，曾江磊对交款明细上载明的款项不予认可； 7.照片32张，证明曾江磊所有的酒店被四川傲曦公司强行锁门，酒店装修也被破坏，导致酒店无法正常营业； 8.收据、租赁协议1组，证明四川傲曦公司将曾江磊承租的部分物业（1号地2栋7号2层物业与2层6号、7号之间的消防通道）转租于案外人，另证明四川傲曦公司于2015年12月31日已单方终止与曾江磊的租赁协议； 9.四川傲曦公司出具的收据2张，证明四川傲曦公司收到曾江磊保证金100000元和租金100000元； 10.装修工程施工合同、报价定额预算表1组，证明曾江磊为所承租物业与案外人签订装修合同，合同约定装修造价2200000元，曾江磊已支付80%款项，尚有20%款项未支付； 11.照片4张，证明酒店所处整栋大楼不具有商业价值、可观性、吸引力。 经质证，四川傲曦公司对证据1真实性无异议，与本案无关联性；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，协议系在物业出租方履行了告知义务，承租方充分了解和考察后自愿签订的；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，出租方履行了告知义务；对证据4、5的真实性无异议，但对证明目的有异议，出租方告知过此处为消防通道，并未隐瞒出租物业包含消防通道，出租人只是将消防通道给予承租人使用；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，承租人并未对应交款项提出异议，出租人未对承租人进行断水、断电；对证据7的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，酒店被破坏并非出租人所为；对证据8的真实性无异议，但对关联性有异议，不存在重复出租，未将曾江磊承租的物业进行转租；对证据9无异议；对证据10有异议，不能证明曾江磊为装修产生了费用；对证据11真实性无异议，与本案无关联性，不能达到其证明目的。 本案经举证、质证及本院认证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：2013年12月28日，四川傲曦公司与曾江磊签订1份《物业租赁协议》（协议编号：新都20131224），合同约定：物业租赁地位于成都市新都区（总部港）1号地2-7号物业（二、三、四、五层合计建筑面积614.964平方米）；2-8、2-9、2-10、2-11号物业（三、四、五层合计建筑面积1354.836平方米）；2栋6号与2栋7号通道之间（一层建筑面积130.2平方米），物业租赁面积共计2100平方米。租赁物业用途：汽车生产维修及其他汽车展销服务相关业务及商务配套服务。租赁期为72个月，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，其中2014年1月1日至2014年6月30日属于免租期。租金标准为：第一年和第二年每月每平方米10.8元、第三年每月每平方米11.7元、第四年每月每平方米12.6元、第五年每月每平方米13.6元、第六年每月每平方米14.7元。租赁协议期满后，在曾江磊结清物业租金、管理服务费及其他费用（包括但不限于水费、电费、垃圾处理费等），并按本协议约定履行了向四川傲曦公司交还租赁物业等协议的全部义务后10日内，四川傲曦公司无息退还曾江磊的租赁保证金。租金支付方式按半年度支付；违约责任：曾江磊应按约向四川傲曦公司足额支付租金，若每逾期一日，则按拖欠当年年租金总额千分之一计算滞纳金，逾期累计超过30日的，四川傲曦公司有权终止本协议，收回租赁物业，保证金不予退还。《物业租赁协议》签订后，四川傲曦公司依约履行了物业交付义务。四川傲曦公司与曾江磊口头约定变更租赁物业的用途：开设酒店。2014年1月3日，曾江磊向四川傲曦公司支付租赁保证金100000元、租金100000元。 2015年6月4日，曾江磊在欠费交款承诺书上签字并捺印确认，其内容：成都市九汉酒店管理有限公司欠晨明汽车（新都）总部港：1.租金172160元；2.营运管理费181440元；3.物业管理费50400元；4.水电费273037.7元。曾江磊承诺于2015年6月28日开始每月新产生的水电费月结，对前期所欠水电费每月交50000元，最后一月按实际余额结清。 2015年12月31日，四川傲曦公司与案外人成都市九汉网吧签订1份《物业租赁协议》，合同约定：物业租赁地位于成都市新都区（总部港）1号地2栋5、6、7二层物业及6号、7号中间的消防通道，建筑面积为710.27平方米，租赁期从2016年1月1日至2018年12月31日止。 另查，位于2栋6号与2栋7号通道之间一层建筑面积为130.2平方米属于总部港的消防通道。经本院现场查勘，曾江磊将130.2平方米作为酒店大堂使用。 上述事实有双方提交的工商登记信息、《物业租赁协议》、租赁协议、承诺书、催款通知单、收据等证据，以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，对本案的本诉、反诉之争议首先要解决四川傲曦公司、曾江磊于2013年12月28日签订的《物业租赁协议》效力问题。先从订约双方意愿上分析，四川傲曦公司与曾江磊签订《物业租赁协议》系双方真实意思的表示，且经双方协商一致达成的，并无胁迫等情形存在。再从合同内容上分析，《物业租赁协议》约定租赁物业中2栋6号与2栋7号通道之间一层建筑面积130.2平方米确系消防通道，四川傲曦公司将消防通道出租给曾江磊，其行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条规定。合同是否无效，不能简单以部分无效而否定整个合同的效力。其一、《物业租赁协议》总租赁面积为2100平方米，这说明合同的标的物即出租物业并非消防通道（130.2平方米）一处，况且租赁物已交付曾江磊使用，合同得到实质履行。其二、商品经济社会条件下，租赁关系是市场经济的普遍形式，若轻易否决合同效力，不利于维护交易行为的稳定性，也有悖订约双方的合同目的。其三，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“……。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，本案中消防通道出租属于无效内容，但并未影响到其他物业的租赁。因此，本院认定双方于2013年12月28日签订的《物业租赁协议》属于有效合同。 对四川傲曦公司的本诉诉请，本院分述如下： 关于四川傲曦公司主张拖欠租金数额。虽合同约定从2014年1月1日起至2019年12月31日止，但事实上四川傲曦公司与案外人成都市九汉网吧签于2015年12月31日签订的租赁合同中所涉及的租赁物业部分属于曾江磊所承租的物业，四川傲曦公司存在违约行为，另至2015年12月31日曾江磊已经未再使用所承租的物业，故四川傲曦公司与曾江磊签订的租赁合同于2015年12月31日存在事实上的解除，租金的起算节点从2014年7月1日（1月1日至6月30日属于免租期）至2015年12月31日止。其次，有关租赁物业面积，消防通道130.2平方米应从总承租面积中扣除，即1969.8平方米（2100平方米-130.2平方米）。曾江磊拖欠的租金数额为：2014年7月1日至12月31日租金为127643.04元（1969.8平方米×10.8元/平方米/月×6个月）；2015年1月1日至12月31日租金255286.08元（1969.8平方米×10.8元/平方米/月×12个月），共计382929.12元。曾江磊在签订合同时向四川傲曦公司交纳的租金100000元和保证金100000元应在本案中一并扣减。故曾江磊应向四川傲曦公司支付租金为182929.12元（382929.12元-100000元-100000元）。 关于四川傲曦公司主张违约金243485元。四川傲曦公司将与曾江磊尚在合同期内承租的物业中的部分物业出租给他人，其行为构成违约。曾江磊未按合同约定时间交纳租金，其行为也构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，鉴于四川傲曦公司与曾江磊在履行《物业租赁协议》中均有违约行为，其过错责任相当，故本院对四川傲曦公司主张违约金的诉请不予支持。 关于四川傲曦公司主张水电费273037.7元。欠费交款承诺书中明确了曾江磊欠水电费的具体金额，曾江磊本人也在承诺书上签字确认，且曾江磊对水电费一直由四川傲曦公司代收的事实予以认可，故本院对拖欠水电费确认为273037.7元。曾江磊称承诺书上的签字系胁迫所为，但未就胁迫情形提交证据证明，也未作出合理解释，故曾江磊此项抗辩意见不予采纳。 对曾江磊的反诉诉请，本院分述如下： 关于《物业租赁协议》合同效力问题，本院对该合同的效力在前述上已作认定，即四川傲曦公司与曾江磊于2013年12月28日签订的《物业租赁协议》属于有效合同，故本院对曾江磊主张合同无效的诉请不予支持。 关于返还租金200000元和保证金100000元问题。曾江磊提交的证据显示曾江磊向四川傲曦公司只交纳了租金100000元和保证金100000元，鉴于《物业租赁协议》属于有效合同，并且合同已实际履行，故曾江磊主张返还租金和保证金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于赔偿损失2200000元问题。曾江磊此项诉请其支撑的理由是四川傲曦公司出租物业中含有消防通道、四川傲曦公司对曾江磊承租的物业进行强制破坏。本院认为，其一，曾江磊承租物业是为了开设酒店业务，酒店作为为消费者提供具有安全性、舒适性休息等功能的场所，备有消防通道系酒店设立的必备条件，且需通过相关消防部门的验收合格。曾江磊作为酒店的设立者，要达到酒店经营的目的，从常理上不可能忽视对消防通道进行规划一事，也就是说曾江磊在完成酒店装修后不知道具备消防通道一事上的可能性低。再者，若所租物业不具备开设酒店的条件，曾江磊完全可以在订立合同时向出租人提出修改合同等意见，故曾江磊主张酒店不能通过消防过检手续系四川傲曦公司隐瞒消防通道所致的事实不成立。此外，曾江磊存在将一层的消防通道（130.2平方米）用于酒店大堂使用的事实。其二，曾江磊所提交证据均不能证明四川傲曦公司对其设立的酒店进行强制破坏。其三，曾江磊所提交的装修合同、报价定额预算表不能证明系因四川傲曦公司的过错导致其产生2200000元损失。综上，鉴于曾江磊该项诉请缺乏事实依据，本院对该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、曾江磊于本判决发生法律效力之日起十日内给付四川傲曦公司租金182929.12元； 二、曾江磊于本判决发生法律效力之日起十日内给付四川傲曦公司水电费273037.7元； 三、驳回四川傲曦公司的其他诉讼请求； 四、驳回曾江磊的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6624元（已因适用简易程序减半收取），由四川傲曦公司负担3974元，曾江磊负担2650元（此款四川傲曦公司已预交，曾江磊在给付上列款时一并给付四川傲曦公司）；反诉案件受理费12200元（已因适用简易程序减半收取），由曾江磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  周佑红 二〇一八年三月二十六日 书记员  赖 丹