云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终781号上诉人（原审被告）：勐腊县昌龍房地产开发有限公司,住所地勐腊县新城大街**。统一社会信用代码：915328235945638467。法定代表人：邓大仕，董事长。委托诉讼代理人：李松运，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨梓苒，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：依应勇，女，1975年10月7日出生，傣族，住勐腊县。委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人勐腊县昌龍房地产开发有限公司(以下简称昌龍公司)因与被上诉人依应勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2017）云2823民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人昌龍公司的其委托诉讼代理人李松运、杨梓苒，被上诉人依应勇的委托诉讼代理人王金莲到庭参加诉讼。本系列案依法扣除调查取证期限30日、庭外和解期30日。本案现已审理终结。上诉人昌龍公司的上诉请求：1.撤销勐腊县人民法院(2017)云2823民初41号民事判决书,驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的主体不适格，双方所签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》归于无效，并且因为被上诉人故意隐瞒自己并非被征收房屋所有权人的事实造成合同目的无法实现，应承担同等违约责任。上诉人与被上诉人自2012年8月29日签订了《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》后，被上诉人一直未按照合同约定的将被征收房屋的建盖批文、房屋所有权证、土地使用权证等权属凭证交付给上诉人，上诉人前往相关部门查询后发现，被上诉人的房屋所占土地的规划许可证上，用地单位一栏的使用人为杨少林，并非本案被上诉人依应勇，被上诉人不是被征收房屋的真正产权人，被上诉人无权签订该份《房屋征收补偿安置协议书》。根据《协议书》第五条第（一）款的约定“乙方在前述本协议之日，应当将被征收建（构）”筑物的建盖批文、房屋所有权证（含共有权证）、土地使用权证等权属凭证（原件）完整交付给甲方，并委托甲方统一到相关部门进行注销”，被上诉人的行为已构成违约。根据《协议书》第六条第（一）款约定“以上任何一方逾期15天内不履行义务的，逾期方须向另一方支付200元每天的违约金；”和（二）款约定“任何一方擅自违约，违约方须向守约方支付违约金人民币贰拾万元整，且必须赔偿给守约方所造成的一切损失。”由于被上诉人故意隐瞒不告知上诉人自己并非被征收房屋的所有权人，并且未将被征收房屋的相关产权证明交由上诉人到相关部门进行注销，致使该合同的目的无法实现，被上诉人也应当承担同等违约责任。二、一审法院适用法律错误，判令上诉人承担的违约金过高。按照一审判决，上诉人除了需向被上诉人支付200000元违约金以外，还需要支付从2014年9月14日暂算至2017年8月20日共计1071天×每日200元=214200元的违约金，合计需要向上诉人支付414200元的违约金，已经远远超出被上诉人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，若上诉人需要支付被上诉人临时安置补助费为108858元，按照原审判决中的违约金计算方法，上诉人还要支付被上诉人414200元的违约金，远远超出了被上诉人损失的30%，显失公平且严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人依应勇答辩称：杨少林是原土地的所有权人，但把房子、土地均转让给依应勇，双方有协议书，杨少林把所有材料一并交给了上诉人，上诉人才把安置款发放给依应勇，并与依应勇签订合同，杨少林有书面承诺，证实依应勇把所有房款付清。依应勇向一审法院起诉请求：1.判决昌龍公司双倍支付依应勇2015年1月21日至2017年7月20日的临时安置补助费117882元；2.判决昌龍公司支付违约金200000元；3.判决昌龍公司支付逾期交房违约金174000元（从2014年8月30日至2017年1月20日200元×870天）；4.判决昌龍公司从2017年1月21日开始每日支付200元违约金至合法交房日止。以上1、2、3项合计491882元。一审法院认定事实如下：2012年8月29日，昌龍公司为征收人（甲方）与依应勇为被征收人（乙方）签订《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》1份，约定：第一条被征收建（构）筑物：乙方被征收的建（筑）物位于勐腊镇粮食收储站，《房屋所有权证》证载的建筑面积为130.98平方米，层数一层，砖混结构，用途住宅，产权人依应勇（身份证号：），产权证编号建设许可证2007-426，使用权面积130.98平方米，土地性质出让。第二条补偿方式：1、乙方选择回迁安置，经双方协商一致同意以下安置补偿方案：①回迁安置房屋位于本项目区内的指定位置，使用性质：住宅。安置房屋的交房标准为符合国家建筑标准的合格工程，入户门及窗安装到位、各项功能管线预留接口。②乙方被征收房屋按《房屋所有权证》载明的建筑面积为130.98平方米，按1：1.4比例进行产权置换后，安置房屋建筑面积为183.372平方米；双方同意对上述面积进行产权置换（不互补差价）。2、其他补偿款：附属设施补偿费为1100元；房屋室内装修补偿费为39294元；临时安置补助费（第一次六个月）11788.20元；搬家费（一次性）2000元/户；奖励费5000元；其他补偿费8300元，以上合计67482.20元。3、过渡期暂定为24个月，从腾房验收合格之日起计算，过渡期间的住房由乙方自行解决。4、临时安置补助费发放直至安置房交付为止，每6个月计发一次，自第二次发放起由甲方直接存入乙方银行卡内。超过协议约定期限的，双倍计发。第三征收补偿款支付办法：（一）本协议经甲、乙双方签订生效后5个工作日内，甲方支付乙方奖励费，即人民币5000元。（二）乙方搬空房屋并办理完房屋移交手续后三日内，甲方向乙方支付征收补偿款，即人民币60482.20元。（三）乙方分别到自来水、供电等公司结清费用并销户（凭回执）甲方向乙方支付剩余尾款，即人民币2000元。（四）征收补偿款项和今后临时安置补助费的领取均以依应勇名义办理，若出现任何经济经济纠纷，与昌龍公司无关。第四条甲方责任（一）乙方选择产权调换的，在乙方按协议履行的前提下，甲方负责为乙方办理安置房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，承担本协议确定的安置面积内183.372平方米房屋的首次契税费用、工本费、登记等费。（二）签订协议后，负责对乙方腾空的房屋进行验收。（三）签订协议后，负责按协议约定支付补偿费用。（四）甲方为乙方办理安置房屋的交付、手续、办理等一切与安置房屋有关的所有事宜。第五条乙方责任（一）乙方在签署本协议之日，应当将被征收建（构）筑物的建盖批文、房屋所有权证（含共有权证）、土地使用权证等权属（原件）完整交付给甲方，并委托甲方统一到相关部门进行注销。（二）乙方必须在本协议签订后15日内将房屋腾空交甲方验收拆除。若乙方未按协议约定时间腾房，视为乙方违约，甲方有权依法申请强制拆除，由此给甲方造成的一切损失及费用由乙方承担。（三）协议签订后至房屋腾空验收前，乙方承担对房屋的管理维护责任。不得拆除房屋门、窗、水表、电表等一切设施及附属设施，否则甲方可直接从乙方的补偿款中将被擅自拆除的设施按市场价格予以抵扣。第六条违约责任（一）以上条项任何一方逾期15天内不履行义务的，逾期必须向另一方支付200元每天的违约金。（二）本协议中约定的安置补偿即为甲方应给予的乙方全部安置补偿，乙方不得再以任何理由或形式向甲方主张其它任何权利，否则视为违约。（三）任何一方擅自违约，违约方须向守约方支付违约金200000元，且必须赔偿给守约方所造成的一切损失。双方还约定了其他事宜。依应勇腾空房屋后与昌龍公司就补偿安置进行了结算于2012年8月29日领取了67482.20元[该款包括附属设施补偿费1100元、房屋室内装修补偿费39294元、临时安置补助费（第一次六个月）11788.2元、搬家费（一次性）2000元、奖励费5000元、其他补偿费8300元]。2013年8月26日依应勇收到昌龍公司支付房屋征收过渡补偿费35364.60元（补偿日期2013年8月20日至2015年1月20日）。2012年12月13日勐腊镇人民政府作出腊镇政发[2012]62号文件《勐腊镇人民政府关于勐腊镇粮管所片区房屋征收的实施方案》，内容包括工作原则、工作要求、征收范围及对象、征收期限、征收补偿和安置原则搬家费与临时过渡安置补助费的发放、其他、工作保障措施等。2014年1月15日勐腊县人民政府发出《征收通告》，对征收范围、征收实施时间、征收部门、征收补偿标准、其他事宜进行了明确。另查明，勐腊县人民政府与昌龍公司于2015年5月18日签订《勐腊县妙曼香林项目土地开发投资合作框架协议》，勐腊县勐腊镇粮管所片区旧城改造项目现处于停滞状态。现依应勇以昌龍公司未按双方签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》履行义务于2017年1月20日诉至一审法院。一审法院认为，本案系依应勇、昌龍公司双方因履行房屋征收拆迁补偿安置协议产生纠纷，故本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为：1.依应勇与昌龍公司签订协议是否已过诉讼时效期间。2.依应勇、昌龍公司双方签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》是否有效、昌龍公司主体是否适格。3.依应勇诉请的各款项及金额是否合理。关于依应勇起诉是否已过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定及依应勇、昌龍公司双方协议书中的约定“临时安置补助费发放直至安置房交付为止，每6个月计发一次。”现依应勇于2017年1月20日向一审法院起诉并未超过诉讼时效期间，故对昌龍公司提出依应勇与昌龍公司签订协议已过诉讼时效期间的抗辩，一审法院不予采纳。关于依应勇、昌龍公司双方签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》是否有效、昌龍公司主体是否适格的问题。昌龍公司提出抗辩认为，双方于2012年7月29日签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》违背《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”应为无效合同。且根据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法》等规定，《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》的签订主体及房屋征收应为政府，并由政府发布房屋征收决定，昌龍公司没有资格、也没有权利与义务与被拆迁户签订《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》，因此昌龍公司不属于适格主体。因昌龍公司提出的抗辩理由并非是导致合同无效的情形，故对其以上述理由提出的合同无效的抗辩一审法院不予采纳。既然双方签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》不违反法律强制性规定，该协议书为有效合同，而依应勇、昌龍公司双方均系《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》的主体，依应勇基于与昌龍公司签订的协议书向昌龍公司提起诉讼，主张权利有事实依据，故对昌龍公司提出的其不属于适格主体的辩解不成立，一审法院不予采纳。依应勇、昌龍公司于2012年7月29日签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》系双方真实意思表示，没有损害国家、集体和他人的合法权益，并且也不违反法律、行政法规强制性规定，该协议书合法有效，双方均应按约履行，故对昌龍公司提出双方因理解政策失误各自承担责任的抗辩一审法院不予采纳。昌龍公司未按双方签订的协议书约定履行从依应勇腾房验收合格后，在领取奖励款项之日2012年8月29日计算24个月内让依应勇于2014年8月29日前回迁及按时发放临时安置补助费的义务，昌龍公司的行为构成违约。关于依应勇诉请的各款项及金额是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及双方协议书中的约定，昌龍公司提交的证据能够证明昌龍公司已向依应勇支付至2015年1月20日的临时安置补助费，因此，对依应勇要求昌龍公司双倍支付依应勇2015年1月21日至2017年7月20日的临时安置补助费117882元的请求，符合双方约定，一审法院予以支持。对依应勇要求昌龍公司支付违约金200000元及每日按200元计算的逾期交房违约金（自2014年8月30日至合法交房日止）的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，依应勇要求支付违约金的请求未违反法律规定及双方协议书中约定，一审法院予以支持。但逾期交房违约金起止时间，根据双方协议书中“第六条违约责任（一）以上条项任何一方逾期15天内不履行义务的，逾期必须向另一方支付200元每天的违约金。”的约定，一审法院支持以每日200元计算从2014年9月14日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、昌龍公司于判决生效之日起10日内支付依应勇自2015年1月21日至2017年7月20日止的双倍临时安置补助费117882元、200000元违约金及以每日200元计算从2014年9月14日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；二、驳回依应勇的其他诉讼请求。案件受理费8678元，由依应勇负担8元，昌龍公司负担8672元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，上诉人昌龍公司提交《建设用地规划许可证》、《杨少林用地平面图》，因被上诉人认可该证据的真实性，对上述证据本院予以采纳。上诉人提交的《实施方案》、《职工身份置换费用计表》、《解除劳动关系花名册》，被上诉人认可其不是勐腊粮食收储站的职工，土地和房屋是通过转让得到，也办理了相关证件，对上述证据的真实性本院予以确认，但不能证实上诉人欲证明的观点。上诉人提交的《通话录音》、《照片》因被上诉人不认可，也无其他证据佐证的情况下，本院不予确认。上诉人提交的《会议纪要》、《勐腊县人民政府关于勐腊镇粮管所片区旧城改造项目拆迁补偿安置方案的批复》真实性予以确认，但不能证实上诉人的观点，本院不予采纳。《同意函》与本院调取的证据不符，对上诉人欲证明的观点，本院不予采纳。被上诉人提交的杨少林身份证复印件（后附杨少林亲笔书写“所有权利义务的归依应勇，我本人无异议。”）、售房协议书，能够证实依应勇向杨少林转让得到涉案土地。被上诉人提交的《解除劳动关系协议书》、《国有资产安置协议书》、《关于要求办理土地证的申请》、《杨少林用地平面图》、《云南省其他服务同意发票》、《云南省行政事业性收费同意收款收据》系复印件，在上诉人不认可也无其他证据佐证情况，本院不予采纳。因上诉人认可《建设用地规划许可证》的真实性，对该证据本院予以确认。上诉人昌龍公司、被上诉人依应勇对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定法律事实与一审认定法律事实基本一致。本院认为，上诉人认为被上诉人依应勇并非被征收房屋所有权人，主体不适格，上诉人与被上诉人于2012年8月29日签订的《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》归于无效。本院认为，上诉人主张合同无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，结合依应勇实际已将涉案房屋和土地交付上诉人，上诉人也已向依应勇支付部分临时安置补助费的情形，上诉人主张《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》无效的理由不充分，本院不予采纳。《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。上诉人未按照合同约定时间交付回迁房并按时发放临时安置补助费已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》约定，上诉人应双倍支付被上诉人2015年1月21日至2017年7月20日临时安置补助费117882元。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，上诉人提出约定的违约金过高请求适当减少，上诉人虽未按时交付回迁房但也承担支付临时安置补助费义务，结合《勐腊县勐腊镇粮管所片区开发重建项目房屋征收补偿安置协议书》存在约定两项违约金，考虑当事人的过错程度以及预期利益，本院酌情支持上诉人向被上诉人支付违约金155000元。综上所述，上诉人昌龍公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销勐腊县人民法院（2017）云2823民初41号民事判决；二、勐腊县昌龍房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向依应勇支付自2015年1月21日至2017年7月20日止的双倍临时安置补助费117882元、违约金155000元；三、驳回依应勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8678元，由勐腊县昌龍房地产开发有限公司负担。一审案件受理费照二审收取。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律审判长 陈 瑜审判员 朱江舟审判员 玉的勒二〇一八年三月七日书记员 马玲玲