江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初15161号 原告（反诉被告）:江苏广安置业发展有限公司，住所地沭阳县沭城街道大连东路119号。 法定代表人：贾惠清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）:华扬，男，1966年11月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师. 原告江苏广安置业发展有限公司（以下简称“广安公司”）与被告华扬商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案，被告于2017年10月11日提起反诉，后依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告广安公司的委托诉讼代理人叶建康、被告华扬的委托诉讼代理人毛广松到庭参加诉讼；第二次庭审，原告广安公司的委托诉讼代理人叶建康、被告华扬的委托诉讼代理人陆兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广安公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月8日签订的《商品房认购单》于2017年9月7日解除；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月8日，原、被告签订《商品房认购单》，约定被告认购原告开发的豪园·香醍Ⅵ12－01号房屋，单价为9300元/平方米。原、被告双方当时还约定房屋车库价格按照房价一半予以计算，即车库单价为4650元/平方米，该车库面积为69.83平方米。认购单签订当日，被告支付100万元，后支付1490447元，尚欠购房款324709.5元。 《商品房认购单》第三条约定，认购方应在出卖方通知送达七日内携带认购单等相关资料至出卖方指定的地点办理手续，逾期视为认购方放弃该房屋和定金，出卖方可自行处理该房屋。第四条约定认购方须向出卖方提供真实、有效的联系电话、送达地址，出卖方根据认购方提供的地址寄出的函件或通知，被退回或拒收均视为正常送达，由此产生的法律后果由认购方自行承担。2017年8月30日，原告根据被告提供的电话号码与身份证地址向被告寄送办理购房手续通知书，要求被告自本通知书送达之日起，前来原告处缴纳剩余购房款、签订商品房买卖合同，如逾期，双方签订的商品房认购单自动解除，但被告一直拒收该通知书。综上，原告认为原、被告双方于2016年4月8日所签订的《商品房认购单》于2017年9月7日解除，现要求法院予以确认。 在审理过程中，要求变更诉讼请求，如果法院不予确认上述协议已解除，要求被告给付剩余购房款324709.5元。 华扬辩称：原、被告之间签订《商品房认购单》属实，但并未约定车库价格。双方仅达成了房屋买卖合同，没有涉及车库，被告已按约缴纳了房款。被告不同意购买涉案的车库。原告所称的解除合同，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 华扬向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间关于涉案房屋的商品房买卖合同关系成立并生效；2、判令原告继续履行合同，与被告签订书面的商品房买卖合同，并办理备案等相关购房手续；3、原告承担反诉费用。 针对被告提出的反诉请求，原告辩称：原、被告双方之间并未成立商品房买卖合同关系。被告在原告通知缴纳剩余购房款的期限内未予缴纳，认购单已解除，被告要求继续履行合同，无依据。请求驳回被告反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月8日，原告作为出卖方、被告作为认购方签订《江苏广安置业有限公司商品房认购单》，双方约定：被告认购原告开发的位于沭阳县豪园小区南大门豪园·香醍Ⅵ12－01号房屋，单价为9300元/平方米，建筑面积为256平方米（暂定），最终以实测面积为准；认购方应在出卖方通知送达七日内携带认购单等相关资料至出卖方指定的地点办理手续，逾期视为认购方放弃该房屋和定金，出卖方可自行处理该房屋；认购方须向出卖方提供真实、有效的联系电话、送达地址，出卖方根据认购方提供的地址寄出的函件或通知，被退回或拒收均视为正常送达，由此产生的法律后果由认购方自行承担。乙方在协议签订之日，支付购房定金100万元，认购方所支付的定金在签订《商品房买卖合同》后转为房款。同日，被告向原告支付购房定金100万元。 2017年3月9日，被告向原告支付购房款1490447元。2017年8月30日，原告按被告身份证载明的住址向被告邮寄了“办理购房手续通知书”，向被告催缴剩余购房款，并表明自通知送达之日起7日内未缴纳，原、被告所签订的涉案商品房认购单自动解除。上述通知书一直未予投妥，被告未能收到上述通知书。 另查明，原、被告双方在签订《商品房认购单》时以及之后，均未书面确认被告的送达地址。 本案涉案房屋即豪园·香醍Ⅵ12－01号房屋最终实测面积为267.79平方米。该房屋一层以下有一附属车库，该车库面积经实测后为69.35平方米。该车库没有计算在涉案房屋的建筑面积内，与涉案房屋具有不可分性，无法单独另行出售。该车库不能办理相关产权登记手续。豪园·香醍其他房屋的车库与涉案房屋和车库构造一致，其他房屋的购房者正常情况下均以所购房屋价格单价的一半计算所购房屋的附属车库的单价后另行购该买车库，车库面积以建成后实测为准。位于本县的中城美地小区与涉案房屋及车库构造相似的车库亦另行计算价格后出售。 涉案房屋已取得商品房预售许可证等相关行政许可证。 上述事实，由原、被告陈述、《商品房认购单》、收据、合同、图纸、证人证言、谈话笔录等证据证实，足以认定。 本院认为,原、被告于2016年4月8日所签订的《江苏广安置业有限公司商品房认购单》，对涉案房屋的双方当事人、标的、面积、单价、定金、付款方式等内容均进行了约定，且被告已经按照约定交付相应购房款2490447元，原告亦已予以收受该购房款，故上述协议应认定为商品房买卖合同，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故该合同对原、被告双方产生约束力。原告在其提供的《商品房认购单》中，与被告对送达相关通知及后果进行了约定，但其并未与被告确认被告的送达地址，故其未能通过邮寄方式向被告送达办理购房手续通知书的不利后果，不应由被告承担。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除分为约定解除和法定解除，现原告未能提供证据证明其诉讼请求符合约定解除合同和法定解除合同的条件，故其确认解除合同的诉讼请求，不应得到支持。原告应继续履行合同，与被告签订书面的商品房买卖合同，并应予协助被告办理涉案房屋备案等相关购房手续。 至于本案涉案房屋所附属的车库，因其与涉案房屋具有不可分性，无法单独另行出售，且没有计算在涉案房屋的建筑面积内，故被告在购买涉案房屋时，应一并购买该车库，否则，致该车库无法出售，原告的利益将受损。涉案车库虽无法办理相关的产权登记，但原告购买后，可以获得该车库的占用、使用等权利。涉案车库的价格，应采取涉案小区类似车库的交易习惯予以计算，即以车库的实测面积乘以该车库所附属的房屋成交单价的一半，得出总价格。涉案车库的实测面积为69.35平方米，其所附属的房屋即涉案房屋单价为每平方米9300元，一半价应为4650元，故涉案车库的总价应为322477.50元。 综上，原告要求确认解除原、被告所签订的《商品房认购单》的诉讼请求，应予以驳回，其要求被告支付涉案车库的款项，应予支持。被告的反诉请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告江苏广安置业发展有限公司与被告华扬于2016年4月8日所订立的关于豪园·香醍Ⅵ12－01号房屋的商品房买卖合同成立并生效；原告应继续履行该合同，于本判决发生法律效力之日起10日内与被告签订书面的商品房买卖合同，并协助被告办理该房屋的备案等相关手续。 二、被告华扬于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏广安置业发展有限公司支付车库款322477.50元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费25264元（原告已预交12923元），由原告负担20264元，被告负担5000元；反诉受理费13362元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25264元。 审 判 长  宋岩峰 人民陪审员  张晓卫 人民陪审员  熊建东 二〇一八年三月十一日 书 记 员  李 馨 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。