安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1226民初3704号 原告：孙健，男，1983年6月25日出生，汉族，农民，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：文俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告：侯福兰，男，1963年7月26日出生，汉族，农民，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：侯井成，男，住安徽省颍上县，系侯福兰亲属。 被告：安徽颍上农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县解放北路，统一社会信用代码91341200704983981G。 法定代表人：叶文峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢州，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：孙兵，该公司法律顾问。 被告：武伟，男，1978年1月8日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现在合肥监狱服刑。 原告孙健、侯福兰与被告安徽颍上农村商业银行股份有限公司（以下简称颍上农商行）、武伟执行异议之诉一案，本院于2017年12月28日作出（2017）皖1226民初18号民事判决。原告孙健、被告颍上农商行均不服，提出上诉。阜阳市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）皖12民终761号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年6月20日重新立案后，依法组成合议庭，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告孙健及其委托诉讼代理人文俊，原告侯福兰的委托诉讼代理人侯井成，被告颍上农商行的委托诉讼代理人卢州、孙兵，被告武伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙健、侯福兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对孙健、侯福兰购买的颍上县迪沟镇开发区阳光大道北侧23号房屋（房地产权证号99××56）的强制执行，并解除对该房产的查封；2.依法判决孙健、侯福兰与武伟购房协议合法有效；3.依法判令武伟协助孙健、侯福兰办理颍上县迪沟镇开发区阳光大道北侧23号（房地产权证号99××56）的房屋过户手续；4.颍上农商行和武伟承担本案诉讼费用。事实和理由：孙健、侯福兰分别于2007年12月17日、2010年5月19日购买武伟位于颍上县迪沟镇阳光大道北侧23号的门面一间、两间（侯福兰的两间包括后面的三间四层）。当时，孙健为购房支付武伟购房款180000元，侯福兰为购房支付武伟购房款530000元，并各自书面约定武伟的过户义务。孙健、侯福兰多次要求武伟办理房屋过户，但武伟总以各种理由拖延，并找人担保甚至用武德平、饶春兰的房产抵押用以保证其按约定办理过户手续。几年来，孙健、侯福兰早已占有、使用该房屋，但一直未停止过要求武伟办理房屋过户手续。武伟从颍上农商行贷款的时间是2011年3月9日，晚于购房的时间。颍上农商行在给武伟发放贷款时未详细调查，实地了解，违反了有关法律规定。同时，根据物权法等规定，孙健、侯福兰取得案涉房屋，只是未登记，没有过错，并不影响合同效力，法院不应该对案涉房屋予以查封并强制执行。 颍上农商行辩称，颍上农商行与武伟之间的借款合法有效，武伟用其所有的房屋为贷款办理了抵押手续，依法受法律保护，颍上农商行对案涉房屋享有优先受偿权。孙健、侯福兰不享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回孙健、侯福兰的诉讼请求。 武伟辩称，欠颍上农商行的钱等出狱再还，对孙健、侯福兰的诉讼请求没有异议。但是，孙健没有全额支付购房款，孙健对案涉房屋不是合法占有，武伟对孙健将剩余购房款90000元交由人民法院交付执行的行为不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、村委会证明、购房协议书、购房合同、贫困证明、收条、保证书、借款合同、抵押合同、同意抵押承诺书、申请等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.侯福兰提供的收条，武伟予以认可，颍上农商行虽有异议，但无相反证据予以反驳，本院对其证明效力予以认定；2.颍上农商行提供的借款合同、保证合同、抵押合同、借款借据、颍房局监字第99008889号他项权证、户口本、结婚证、身份证，武伟对该组证据予以认可，孙健、侯福兰虽有异议，但无相反证据予以反驳，本院对其证明效力予以认定；3.孙健提供的中国工商银行存款凭证及情况说明，颍上农商行、侯福兰、武伟对该证据真实性均无异议，其内容与本案处理具有关联性，本院对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于颍上县汤店镇（现为迪沟镇）迪沟开发区阳光大道北侧23号（房地产权证号99××56），登记房地产权利人为武伟。 2007年12月17日，武伟与孙健签订《购房合同》，约定武伟将位于颍上县汤店镇（现为迪沟镇）迪沟开发区阳光大道北侧23号门面房一间（该房东靠夏志勇，西靠武伟）出售给孙健，武伟在2008年2月29日以前必须过户，所有过户费用由武伟支付，房屋价格180000元，在交付房款时，孙健扣除10000元暂不付给武伟，作为房产证过户保证金，过户后孙健付清房款。合同签订后，孙健分别于2007年12月17日、2008年3月12日向武伟支付购房款70000元、20000元，共计90000元。 2009年，武伟向颍上农商行借款，将案涉房屋抵押给颍上农商行，并于2009年1月9日办理了《房地产他项权证》（房地权颍房他字第99004414号）。 2010年5月19日，武伟与侯福兰签订《购房协议书》，约定武伟将位于颍上县汤店镇（现为迪沟镇）迪沟开发区阳光大道北侧23号门面房两间两层及后三间四层房屋（西靠夏慧连，东靠孙健）出售给侯福兰，房屋价格530000元，付款方式：2010年5月19日付240000元，第二次付款290000元在2010年12月30日，农历2011年正月十六双方去过户。合同签订后，侯福兰依照合同约定，分别于2010年5月19日、12月25日分别支付武伟购房款240000元、290000元，共计530000元。 孙健、侯福兰对上述案涉房屋进行了占有使用，孙健、侯福兰多次找武伟协商案涉房屋过户事宜，因武伟未能履行协助义务，至今均未办理过户登记。 2010年12月14日，武伟偿还颍上农商行借款后，案涉房屋解除抵押。2011年3月8日，武伟与颍上农商行签订《个人借款合同》，从颍上农商行借款700000元。同日，武伟与颍上农商行签订《抵押合同》，将案涉房屋抵押给颍上农商行，并办理了《房地产他项权证》（颍房局监字第9900888号）。 2014年5月14日，本院依据（2014）颍民二初字第00042号民事调解书，作出（2014）颍执字第00352号执行裁定书查封了案涉房屋。之后，孙健、侯福兰向本院提出书面异议。2016年12月8日，本院作出（2014）颍执字第00352号之一执行裁定书，认为颍上农商行对涉案房产享有对抗案外人的担保物权，裁定驳回孙健、侯福兰的异议请求。孙健、侯福兰对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。本院于2017年12月28日作出（2017）皖1226民初18号民事判决：一、停止对位于安徽省颍上县迪沟镇迪沟开发区阳光大道北侧23号东数第二、三间房屋（西靠夏慧连）的执行，并解除对上述房屋的司法查封措施；二、驳回原告孙健对位于安徽省颍上县迪沟镇迪沟开发区阳光大道北侧23号东数第一间房屋（东靠夏志勇）停止执行及解除查封措施的诉讼请求。原告孙健、被告颍上农商行均不服，提出上诉。阜阳市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）皖12民终761号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2018年6月20日重新立案审理。 另查明，孙健于2018年8月16日向本院提出书面申请，请求将剩余购房款90000交由人民法院交付执行。2018年10月29日，孙健将剩余购房款90000元存入本院执行款专户。 本院认为，本案系孙健、侯福兰主张对颍上农商行申请执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”但该司法解释第二十八条同时规定了金钱债权执行中，对不动产买受人物权期待权的保护条件，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案争议焦点一为孙健的主张是否符合该条规定。孙健与武伟签订的案涉房屋(东数第一间，东靠夏志勇)买卖合同在案涉房屋被抵押、查封之前，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，故认定买卖合同合法有效。孙健基于合同关系对案涉房屋的占有，系合法占有。根据合同约定，孙健在扣除过户保证金10000元暂不付给武伟外，其余170000元应在过户前付清。孙健在支付购房款90000元后，多次找武伟协商过户事宜，均未果。综合以上事实，相对于武伟办理房屋过户手续的后履行义务，孙健按约支付170000元购房款的义务在先。孙健在支付购房款90000元后，多次找武伟协商过户未果，并得知武伟将案涉房屋抵押给颍上农商行后，案涉房屋有可能无法办理过户手续，即拒绝支付剩余购房款，可视为孙健在行使不安抗辩权，并非系未按照合同约定支付部分价款。孙健自愿将剩余购房款交由人民法院交付执行，并未影响债权受偿，应予以保护。案涉房屋未办理过户登记是因为出卖人武伟在将案涉房屋出售给孙健后，又将案涉房屋抵押给颍上农商行，并非系买受人孙健自身原因导致。根据上述司法解释规定，孙健购买案涉房屋符合该司法解释规定的情形。因此，孙健对案涉房屋(东数第一间，东靠夏志勇)享有足以排除法院强制执行的民事权利，其要求对购买的房屋(东数第一间，东靠夏志勇)停止执行的请求，于法有据，应予以支持。颍上农商行辩称案涉房屋已经办理抵押登记，其对该房屋依法享有担保物权，孙健主张权利不足以排除执行的理由不能立，不予采信。 本案争议焦点二为侯福兰的主张是否符合该条规定。侯福兰与武伟签订的案涉房屋(东数第二、三间，西靠夏慧连)买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，故应认定买卖合同合法有效。双方签订合同是在案涉房屋第一次抵押期间，但是案涉房屋于2010年12月14日解除了抵押，颍上农商行对案涉房屋享有抵押权是基于2011年3月8日办理的抵押登记，颍上农商行于2011年3月8日再次对案涉房屋办理抵押登记时，未实地勘察案涉房屋的使用情况，存在审核不严的过错行为。因此，颍上农商行虽然对案涉房屋享有抵押权，但是侯福兰在案涉房屋再次设定抵押及被人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，并基于合同关系对案涉房屋进行合法占有，且已按约支付全部购房款，该房屋虽未办理过户登记，但并不是侯福兰的原因造成。即侯福兰对案涉房屋(东数第二、三间，西靠夏慧连)符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除法院强制执行的民事权利，其要求对购买的房屋(东数第二、三间，西靠夏慧连)停止执行的请求，于法有据，应予以支持。颍上农商行辩称案涉房屋已经办理抵押登记，其对该房屋依法享有担保物权，侯福兰与武伟签订的房屋买卖合同无效，据此认定侯福兰主张权利不足以排除执行的理由不能成立，不予采信。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，孙健、侯福兰主张解除查封、确认与武伟签订的合同有效及武伟协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，孙健、侯福兰可以就此另行主张权利。 综上所述，孙健、侯福兰主张不得执行案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；孙健、侯福兰主张解除查封、确认与武伟签订的合同有效及武伟协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，孙健、侯福兰可以就此另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行安徽省颍上县迪沟镇迪沟开发区阳光大道北侧23号房屋（房地产权证号99××56）。 案件受理费80元，由安徽颍上农村商业银行股份有限公司负担40元，武伟负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  尤 嫚 人民陪审员  任春梅 人民陪审员  唐美霞 二〇一八年十一月二十三日 书 记 员  莫旭东 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行” 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。