上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初26406号原告武维凤，女，1958年8月28日生，汉族，户籍所在地上海市闸**，现住上海市松江区。委托代理人孙振峰，上海市杰豪律师事务所律师。委托代理人方念臣，上海市杰豪律师事务所律师。被告王野，男，1969年11月2日生，汉族，户籍所在地江苏省，现住上海市普陀区。被告董荣匡，男，1960年8月24日生，汉族，住所地上海市闵行区。被告董佐红，女，1956年8月4日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告武维凤与被告王野案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，本院依法追加董荣匡及董佐红为被告参加诉讼。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武维凤及其委托代理人孙振峰、方念臣、被告王野、被告董荣匡到庭参加诉讼。被告董佐红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告武维凤诉称，2015年3月16日原告与被告董荣匡、董佐红签订了房地产买卖协议，原告向被告董荣匡、董佐红购买本市泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告为此分期支付了房款共计人民币820,000元。被告董荣匡当时虽然没有到场，是由被告董荣匡的妻子高荣珍在上述房地产买卖协议上签字，但曾通过电话微信获得被告董荣匡的确认。同月18日双方签订房地产买卖补充合同，在确认系争房屋购房款为人民币870,000元及具体付款方式的同时，由于系争房屋为拆迁安置房屋，按照本市相关政策在一定时限内无法办理房屋转让过户手续，故约定系争房屋办理过户转让手续的时限为开发商大产证及动迁协议同时满三年或房产证登记日满三年的30日之内。被告董荣匡到场在上述房地产买卖补充合同及房屋交接书上签字。原告则实际居住使用上述房屋至今。由于系争房屋被法院查封，原告向法院提出案外人执行异议，法院裁定驳回。鉴于原告在2015年3月16日与被告董荣匡、董佐红签订了房地产买卖协议，并分期支付了上述房地产买卖协议约定的购房款，同时实际居住使用系争房屋至今，另未能办理系争房屋的产权过户手续是由于本市相关政策造成的，并非原告自身原因怠于办理房屋过户手续，故要求确认上述房地产买卖协议合法有效，解除对系争房屋的查封，被告董荣匡、董佐红将系争房屋过户给原告。原告武维凤为证明其上述主张向本院提供上海市拆迁房屋补偿安置协议、房地产买卖协议、房地产买卖补充合同、房屋交接书、房产出售人产权声明及承诺书、佣金确认单、收据、银行卡取款业务回单、房地产权证、房屋租赁合同、发票、上海市居民管道燃气供用气合同、电费单据、(2017)沪0101执异75号执行裁定书等证据材料。被告王野辩称，被告王野无法确认原告与被告董荣匡、董佐红之间的买卖系争房屋的关系，且系争房屋已由法院查封，应当通过法院执行用于清偿被告董荣匡的债务，现表示不同意原告的诉讼请求。被告王野在本院审理过程中未能向本院提供证据材料。被告董荣匡辩称，由于被告董荣匡当时身患重病，并不知晓被告董佐红与被告董荣匡的前妻高荣珍将系争房屋出售给原告，被告董荣匡也从未收到过任何购房款。2015年3月18日被告董荣匡虽然在房地产买卖补充合同、房屋交接书上签字，但被告董荣匡没有阅读过上述房地产买卖补充合同、房屋交接书的具体内容。同时，系争房屋为被告董荣匡获得的拆迁安置房屋，应当用于解决被告董荣匡的实际居住，故表示不同意原告的诉讼请求。被告董荣匡向本院提供瑞金医院出院小结。被告董佐红未到庭应诉，且未向本院提交证据材料。在本院庭审质证过程中，被告王野对于原告提供的证据材料的真实性均不予以确认。被告董荣匡则表示对原告提供的房地产买卖协议的真实性不予认可，房地产买卖补充合同、房屋交接书、房产出售人产权声明及承诺书上均为被告董荣匡本人所签，但当时均未能阅读过。原告对于被告董荣匡提供的瑞金医院出院小结的真实性予以确认，但认为与本案没有关联。被告王野对于被告董荣匡提供的瑞金医院出院小结的真实性予以确认。经审理查明，王野诉董荣匡民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月9日以(2014)黄浦民一(民)初字第7679号民事判决书判决，董荣匡归还王野借款人民币60,000元并支付逾期利息(自2014年10月27日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算)。上述判决生效后，由于被告董荣匡未能履行上述判决，被告王野向本院申请执行。在本院执行过程中，本院于2015年9月1日以(2015)黄浦执字第3477号执行裁定书对系争房屋予以查封。之后，本院先后两次对系争房屋予以轮候查封。原告曾为此提出案外人执行异议，本院于2017年9月6日以(2017)沪0101执异75号执行裁定书，裁定驳回武维凤的异议请求。又查明，2014年2月19日被告董荣匡为本市合肥路XXX弄XXX号房屋拆迁补偿安置事宜与拆迁人上海市卢湾区教育局(房屋拆迁实施单位：上海安佳房地产动拆迁有限公司)签订上海市城市房屋拆迁补偿安置协议，系争房屋作为协议约定的拆迁安置房屋用于安置被拆迁人。2015年4月办理了系争房屋的产权登记手续，产权人为被告董佐红、董荣匡，其备注记载，动迁安置房，自登记之日起3年内不得抵押、转让。2015年3月16日原告与被告董佐红、董荣匡签订房地产买卖协议，原告向被告董佐红、董荣匡购买系争房屋，价款为人民币870,000元。被告董佐红及案外人高荣珍作为出售方在上述房地产买卖协议上签名。2015年3月18日原告与被告董佐红、董荣匡签订房地产买卖补充合同，协议约定，被告董佐红、董荣匡将系争房屋出售给原告，净到手价为人民币870,000元，系争房屋可办理过户转让手续的时限为开发商大产证及动迁协议同时满三年或房产证登记日满三年的30日之内。同日，双方还签署了房屋交接书、房产出售人产权声明及承诺书。被告董佐红、董荣匡均在上述房地产买卖补充合同、房屋交接书、房产出售人产权声明及承诺书上签字。原告为此分期支付了房价款共计人民币820,000元，余款人民币50,000元至今未能给付，且原告自2015年3月18日起使用系争房屋。再查明，根据被告董荣匡提供的上海交通大学医学院附属瑞金医院出院小结，被告董荣匡因主动脉夹层、心功能Ⅱ级等于2014年5月17日起在上海交通大学医学院附属瑞金医院住院治疗，同年6月4日出院。以上事实，由原告、被告董荣匡提供的上海市拆迁房屋补偿安置协议、房地产买卖协议、房地产买卖补充合同、房屋交接书、房产出售人产权声明及承诺书、佣金确认单、收据、银行卡取款业务回单、房地产权证、发票、(2017)沪0101执异75号执行裁定书、上海交通大学医学院附属瑞金医院出院小结等证据材料及本院的法庭审理笔录予以证实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案被告董佐红、董荣匡2015年4月办理了系争房屋的产权登记手续，而与原告于2015年3月16日签订了房地产买卖协议，于2015年3月18日签订了房地产买卖补充合同等，被告董佐红、董荣匡在尚未依法办理系争房屋产权登记的情况下即向原告出售系争房屋，显然不符合相关的法律规定。原告在明知系争房屋为动迁安置房，自登记之日起3年内不得抵押、转让的情况下仍违反本市相关政策的规定购买系争房屋，并支付了相应的房价款，原告及被告董佐红、董荣匡应当就系争房屋不得抵押、转让期间的相应风险承担法律责任。本院在执行过程中，根据不动产登记簿的记载，有权对被告董荣匡名下的系争房屋予以查封。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告虽然在本院查封系争房屋之前签订了房地产买卖协议等，并按上述房地产买卖协议的约定支付了相应的房价款，自2015年3月18日起使用系争房屋，但原告明知按照本市相关政策的规定，系争房屋自登记之日起3年内不得抵押、转让，仍然向被告董佐红、董荣匡购买系争房屋，致使系争房屋无法正常办理过户登记，原告存在相应的过错，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告武维凤的诉讼请求。案件受理费人民币12,500元，由原告武维凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 嵘审 判 员  唐建国人民陪审员  金国强二〇一八年三月二十六日书 记 员  汤志华附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。