上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终164号上诉人（原审原告）：上海市徐汇区日晖二村业主委员会，住所地上海市徐汇区日晖二村48号2室。负责人：谷士林、袁金海、顾根兴。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海高建物业有限公司，住所地上海市徐汇区东安路50弄13号。法定代表人：沈龙彪，董事长。委托诉讼代理人：张钢，上海高建物业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：於传宏，上海市申汇律师事务所律师。上诉人上海市徐汇区日晖二村业主委员会（以下简称日晖二村业委会）因与被上诉人上海高建物业有限公司（以下简称高建公司）业主共有权纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初10849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人日晖二村业委会的负责人谷士林、顾根兴及委托诉讼代理人杨晨，被上诉人高建公司的委托诉讼代理人张钢、於传宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日晖二村业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持日晖二村业委会一审的诉讼请求。事实和理由：经日晖二村业委会和高建公司多次协商后确认将《物业服务合同》中“其余部分用于补贴本物业小区‘一体化’管理的经费不足”以涂黑的方式予以删除。上海XX公司（以下简称XX公司）系高建公司的母公司，高建公司陈述的亏损情况和XX公司提供的数据相差巨大，故XX公司出具的情况报告不能作为认定案件事实的证据。法律、法规并未将住宅小区区分为新建商品房小区和售后公房小区等，一审法院人为予以划分，判决停车费收益应先补贴小区一体化管理经费，没有法律依据。日晖二村新一届业委会成立后，高建公司从未主动公布公共收益收支情况，损害业主知情权。日晖二村业委会要求高建公司定期公布公共收益的诉讼请求合法有据。请求二审法院支持日晖二村业委会的上诉请求。高建公司辩称：高建公司在《物业服务合同》上盖章后，日晖二村业委会未经高建公司同意将合同上部分条款涂黑，涂黑之处并无高建公司盖章确认，并无法律效力。一审法院对房屋性质的区分正确，公房不同于商品房，高建公司对日晖二村进行物业管理系历史原因造成，不能完全按照市场机制，现高建公司在亏损状态下仍在进行物业管理。若小区业主要求查阅公共收益情况，高建公司会予以配合。一审判决正确，请求二审法院予以维持。日晖二村业委会向一审法院起诉请求：1、判令高建公司返还自2015年1月至实际支付之日收取的日晖二村停车费收益，计算至2017年5月底暂计546,000元。（计算方式为：2015年度停车费收益205,830元+2016年停车费收益368,540元的75%；2017年1-5月计算按照2016年度停车费收益÷12个月×5个月）；2、判令高建公司每月向日晖二村业委会报告公共收益收入情况，每半年提交财务报表，每年提交财务报告。一审法院认定事实如下：高建公司为上海市徐汇区日晖二村的物业服务单位。2015年1月12日，上海市徐汇区日晖二村业主大会（以下简称日晖二村业主大会）、业主委员会登记备案，业委会负责人为谷士林、袁金海、顾根兴。2016年9月6日，日晖二村业委会（甲方）与高建公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，其中有关停车收费约定为：“（一）机动车露天场地停放收费……，（二）停车管理服务费按补充条款（一）处理（该句被涂黑）。”补充条款（一）第五条约定：“乙方按照本合同约定所收取的机动车场地停车费，除提取25%停车管理服务费外，‘其余部分用于补贴本物业小区一体化管理的经费不足’（该句被涂黑）。”2017年5月2日，日晖二村业主大会就“业委会委托上海市浩信律师事务所起诉上海高建物业有限公司返还2015年度及2016年度小区公共道路机动车停车费收益”的表决事项结果发布公告，征询意见符合两个过半数法定条件，予以通过。日晖二村业委会提供2015年度小区一体化审计收入成本明细表证明2015年度小区停车费收入为205,830元，日晖二村2016年度收支情况表固定停车费收入257,700元、临时停车费收入110,840元。高建公司对此真实性予以认可，认为该明细表证明高建公司2015年度、2016年度在将停车费全部算入收入的情况下还都分别亏损741,371.71元、270,379.91元。关于合同中涂黑部分，日晖二村业委会称是和高建公司达成一致意见后在场一起涂黑的。高建公司称双方对停车费分配一直有争议，该合同由高建公司先盖章后给日晖二村业委会，系日晖二村业委会单方面将该处涂黑，高建公司从没有同意过。XX公司出具情况报告称，高建公司系其下属企业，经一体化审计，高建公司管理的日晖二村2015年管理亏损达100余万元，2016年管理亏损达120余万元，且日晖二村属于老旧小区硬件基础条件差修缮费用日益增加，小区管理成本不断上涨，小区停车费收入高建公司已经都投入到小区管理中，高建公司作为国有物业管理企业对老旧小区实施管理时并不以盈利为目的。日晖二村业委会对该报告发表质证意见认为：日晖二村停车费收益按法律规定属于业主共有，主要补充小区专项维护基金及按照业主大会决定用于业委会工作经费或者物业管理方面的其他需要，2015年1月小区业委会换届后，日晖二村业委会多次向高建公司提出续订《物业服务合同》，从2016年7月到12月日晖二村业委会派人上门与高建公司负责人协商合同续订及停车费收益分配事宜，但双方始终未能就小区停车费收益的归属和分配比例达成一致意见，日晖二村业委会通过每年签一份临时合同，删掉停车费条款配合高建公司向政府申请补贴，高建公司自恃国有企业对协商解决此事毫无诚意，企图用小区全体业主的利益来弥补其自身经营不善的亏损。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不得违背公序良俗。日晖二村业委会所在小区系由售后公房、系统公房、军管公房等类型房屋组成，并非新建商品房小区，高建公司管理该小区系由历史情况决定，该小区物业管理费也是按照政府规定的售后房收费标准收取，并非由当事人自行磋商决定，低于市场一般收费，本身具有政府扶持性质，故该小区物业管理有一定特殊性。双方在2015年、2017年并没有签订《物业服务合同》。2016年签订的《物业服务合同》中停车费“补贴小区一体化管理经费不足”等条款被涂黑，该条款双方一直有争议，涂掉属于合同条款重大变更，但涂黑处并没有双方共同签章确认，故应保留合同条款原状。高建公司将该小区的全部停车费收益均投入小区物业管理后，仍然亏损，故停车费应首先补贴小区一体化管理经费。综上，日晖二村业委会据此主张高建公司返还75%的停车费收益的诉请，缺乏依据，且有违公平，不予支持。根据相关法律规定，业主对公共收益情况享有知情权，审理中高建公司也明确表示同意随时向日晖二村业委会公开相关资料，但法律并未明确规定公开的具体时间或频次，且业主行使知情权的前提是相关材料客观存在可供查阅和复制，故日晖二村业委会要求高建公司每月向日晖二村业委会报告公共收益收入情况，每半年提交财务报表，每年提交财务报告的诉请，于法无据，且诉请不明确，难以支持。若有业主要求公布、查阅已发生的小区公共收益情况，高建公司不同意的，业主可依据业主知情权单独另行起诉。一审法院审理后，于2017年11月7日依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定判决：驳回上海市徐汇区日晖二村业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4,630元，由上海市徐汇区日晖二村业主委员会负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，一、关于停车费问题。第一，从法律规定来讲，合同的变更应经合同各方当事人协商一致。本案所涉《物业服务合同》上关于明确高建公司收取的停车费中的75%用于补贴小区一体化管理的经费不足的条款有明显涂黑的痕迹，且在涂黑部分并无双方当事人的盖章或负责人签字确认。现日晖二村业委会主张该涂黑条款的行为系经双方当事人一致同意，缺乏证据予以佐证，本院不予采信，双方当事人应按照合同原条款履行各自权利义务。第二，从客观情况来讲，本案所涉小区系由售后公房、系统公房、军管公房等不同类型房屋组成，此系该小区形成的客观事实，一审法院对此认定符合实际情况。因高建公司对该小区进行物业管理系由历史情况决定，其按照政府规定以低于市场价的标准收取物业管理费。在高建公司收取的停车费收益用于小区物业管理后，仍处于亏损状态的情况下，停车费优先补贴小区一体化管理经费属于合理的处理方式。据此，日晖二村业委会要求高建公司返还75%停车费的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于报告公共收益情况问题。业主对公共收益有知情权，但日晖二村业委会要求高建公司每月向其报告，每半年提交财务报表，每年提交财务报告的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。高建公司对此明确表示，若业主要求公开或查阅公共收益情况的，其会予以配合。况且，若高建公司不予配合的，业主亦可以行使业主知情权为由另行主张权利。综上所述，日晖二村业委会的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,260元，由上诉人上海市徐汇区日晖二村业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年三月二十九日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……