北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初30263号原告（反诉被告）：张金辉，男，1982年1月2日出生，汉族，北京亿国源贸易有限公司职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郑建鸥，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚清，男，1969年6月18日出生，汉族，中金联创投资控股有限公司董事长，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：冯斌，男，1969年2月16日出生，汉族，无业，住陕西省府谷县。被告：潘代权，男，1973年10月28日出生，汉族，北京家翼教育咨询有限责任公司职员，住北京市朝阳区。冯斌及潘代权之共同委托诉讼代理人：姜玉堂，北京市大嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）张金辉与被告（反诉原告）冯斌、被告潘代权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月作出（2015）朝民初字第12069号民事判决，冯斌和潘代权均对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年4月作出（2016）京03民终字第854号民事裁定，撤销（2015）朝民初字第12069号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张金辉之委托诉讼代理人郑建鸥、张亚清，潘代权及其与冯斌之共同委托诉讼代理人姜玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金辉向本院提出诉讼请求：判令冯斌支付2014年2月1日至2015年1月31日的租金1231093.75元及逾期付款的违约金（按照年利率24%计算）、公证费用1020元，潘代权承担连带给付责任。事实和理由：2013年8月1日，我与冯斌签订《租赁合同》，约定冯斌承租朝阳区***5号别墅，建筑面积1430平方米，租赁期限自2013年8月1日至2023年10月31日止，前三个月为免租期。租金按季度支付，第一年每季度租金为391462.5元，第二年每季度租金为456706.25元。冯斌应于每个租赁季度届满前的10日内向我支付下一个季度租金。冯斌向我支付履约保证金40万元。冯斌逾期支付租金及其他任何费用，若超过7日的，每逾期一日应按未付金额的日千分之一向我支付滞纳金，若拒不支付滞纳金，我有权在冯斌已支付的履约保证金中扣除。《租赁合同》签订时，潘代权、我的事务代理人张亚清等人在场见证。《租赁合同》生效后，我如约履行了交付租赁标的的义务，但冯斌仅支付了40万元履约保证金及第一季度租金，自第二季度起就开始拖欠租金。我多次催告，冯斌以种种理由拖欠，直到2014年9月12日才支付40万元，其余租金继续拖欠。2015年1月7日，冯斌委托潘代权与我签订三方《租赁合同终止协议》，约定，因冯斌自身原因退租全部房屋，于2015年1月31日终止《租赁合同》，截至2015年1月31日，冯斌共拖欠租金1231093.75元，冯斌承诺于2015年1月15日前付清，若迟延支付的，则应当自原拖欠之日起按租赁合同约定承担违约金，潘代权为冯斌在该协议项下的义务承担连带保证责任。然而，冯斌并未按照《租赁合同终止协议》约定支付租金，潘代权也没有代偿。冯斌和潘代权辩称，不同意张金辉的诉讼请求。租赁合同和终止协议均属无效。保证合同是从合同，要求潘代权的连带清偿及保证责任不成立。在签订终止协议过程中，张金辉明确告知潘代权没有冯斌签字协议不生效，其不相信潘代权有代理权。潘代权在终止协议上签字系张金辉方强迫所致，并不是潘代权的真实意思表示。潘代权对张金辉所述的债务不承担任何责任。公证费并非合同必要支出。冯斌向本院提出反诉请求：确认我与张金辉、潘代权签订的《租赁合同》及《租赁合同终止协议》无效，张金辉返还履约保证金40万元，张金辉赔偿经济损失（北师大合作费用、装修装饰、设备损失）共计1974554.42元、信赖利益损失80万元。事实和理由：我承租案涉房屋后，对房屋进行了装修装饰、设备添置和改造，拟用于开办幼儿园。案涉房屋的开发建设没有取得相关的规划许可，属于违法建筑，双方签订的合同应属无效。张金辉对于合同的无效具有重大过错，应当赔偿我装修装饰和设备损失。张金辉隐瞒出租房屋属违法建筑的事实，以致我不能办理开办幼儿园的各项证照手续，致使合同目的无效实现，张金辉应赔偿我信赖利益损失。张金辉针对反诉辩称，不同意冯斌的反诉请求。案涉房屋建设经过政府相关集体决定，没有被认定为违法建筑，合同应该认定为有效。双方建立租赁关系时，冯斌明知房屋没有产权，但冯斌基于房屋租金低廉及办学风险，愿意承租，在租赁过程中，冯斌因拖欠租金曾多次提出宽限，从未提出因没有房产证而要求确认合同无效和解除合同。保证金应当从违约金中扣除，不应返还。因冯斌主动退租，装修及设备折旧损失不应由我承担，对于冯斌提出的损失证据，我也不予认可。冯斌所述的与北师大合作费用，我不知情，也是冯斌自身商业行为，不应由我承担。因系冯斌要求退租，并且委托潘代权与我协商退租事宜，不存在因我方原因导致合同不能继续履行，我不承担信赖利益损失。潘代权述称，冯斌的反诉请求合理合法，但与我无关，并未要求我承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2013年8月1日，张金辉（出租方、甲方）与冯斌（承租方，乙方）签订《租赁合同》，冯斌承租案涉房屋，约定：该租赁房屋是根据北京市朝阳区三间房乡人民政府的授权，由北京通建合美投资管理有限公司开发和经营的项目。2012年12月15日张金辉从北京通建合美投资管理有限公司购买了该租赁标的使用权，对该租赁标的拥有使用、经营管理和出租的权利；在签署本合同之前，张金辉已将该租赁房屋的上述权属情况全面地告知了冯斌，冯斌对该租赁房屋的上述权属情况已经充分知悉；冯斌自愿承租该租赁房屋，在本合同履行过程中，张金辉将积极协助冯斌办理该租赁房屋的产权证明文件；冯斌承租该租赁房屋的用途为培训、教学等之用；合同租赁期限自2013年8月1日起，至2023年10月31日止，其中自2013年8月1日至2013年10月31日为免租期；经双方协商一致，租期内租金价格、递增标准和具体金额按照下表执行：第一年，年度租金标准为1565850元，季度租金金额为391462.5元；第二年，年度租金标准为1826825元，季度租金金额为456706.25元……租金按季度支付，本合同签署之日起5日内，冯斌须支付首期第一季度租金391462.5元，以后各期租金，须于每个租赁季度届满前的10日内支付下一季度租金，以此类推；冯斌须于本合同签署之日支付租房押金人民币40万元，作为履约保证金；冯斌逾期支付租金及其它任何应付费用，若逾期超过7日的，每逾期一日，应按未付金额的日千分之一支付滞纳金，如拒不支付滞纳金，张金辉有权在冯斌支付的履约保证金中扣除。《租赁合同》签订后，冯斌交纳了2013年11月1日至2014年1月31日的租金391462.5元、2014年2月1日至2014年4月30日的租金40万元（2014年9月12日交纳）及履约保证金40万元，之后冯斌未再支付租金。另，冯斌主张双方在2014年6月左右，协商延长免租期三个月，提交了证人书面证言予以佐证。张金辉不予认可。2015年1月7日，张金辉、冯斌、潘代权签订《租赁合同终止协议》，约定：现冯斌因自身原因提出退租全部房屋，经三方友好协商，就租赁合同终止事宜达成如下条款：双方于2015年1月31日终止租赁合同，租金结算到租赁合同终止之日；截至2015年1月31日，冯斌共拖欠租金1231093.75元，承诺应于2015年1月15日向张金辉付清租金。若冯斌及时付清租金且履行本协议第三、四条义务的，则张金辉不予追究冯斌拖欠期间的违约责任，并且将40万元押金退还给冯斌（与应付租金进行冲抵）。若冯斌迟延支付租金，则应当自原拖欠之日起按租赁合同约定承担违约金。冯斌付清租金之前，房屋内的设施、物品不得搬走；截至2015年1月31日前欠缴的水、电、气、物业等各项费用，冯斌承诺于2015年1月15日前缴清；冯斌应当于2015年1月31日将房屋现状完好交还，若不交还，张金辉有权直接接管。房屋如有损坏，冯斌应当提前修复。房屋内现有装修和不可移除的设施归张金辉，由张金辉自行留用、拆除或处置，双方互不找补；潘代权为冯斌在本协议项下的所有义务承担连带保证责任。协议落款处甲方处张金辉签名，乙方（或代理人）处及丙方处均由潘代权签字按印。《租赁合同终止协议》签订当日，潘代权将租赁房屋钥匙交付张金辉。张金辉称冯斌方未清理房屋内物品，其在2015年1月31日才将物品清理，正式收回房屋，直到2016年6、7月才将房屋再次出租，现承租方已将房屋重新装修。冯斌认为《租赁合同终止协议》尚未成立，亦未生效，理由是潘代权代其签订《租赁合同终止协议》系无权代理，其未追认，故该终止协议对其不发生法律效力。张金辉称事前与冯斌进行了沟通，确认所欠的租金和合同终止时间，后给冯斌发短信，冯斌委托潘代权全权处理。为此，张金辉提交了短信予以佐证。短信内容“2014年8月24日冯斌：张总，请您再宽限几日。为了给您交房租……请您放心，我会给您交清房租的，我不会放弃我亲手办起的幼儿园的！”，“2015年1月7日冯斌总好，关于你向张金辉承租的……，涉及你方已无力经营、退租、租金等一切事宜，是你本人这二天来京处理，或是继续全权委托潘代权替你处理，请明确回信。”，“2015年1月7日，我们今年一直多方想法，因没有房产证明而无法在朝阳教委备案，也无法办出其他相关证件，只是朝阳教委多次通知停下来或者关闭，而你们说好给我们提供房产证明，但一年来也没有给我们拿出证明，也没有给我们想过任何办法，不是我们不想办了，是没有证件办不下去了……谁还敢无证或非法经营呢……因为这阶段我的煤矿正在验收，实在走不开，由老潘全权代理我处理。”冯斌和潘代权认可证据的真实性，但称印证了是因为无法备案导致关闭，并非招生不上等原因，且短信中内容，冯斌并未与潘代权沟通过，潘代权也不知道，短信内容只能证明冯斌有委托潘代权全权处理的意思，并未具有代为承认、放弃财产权利的授权。张金辉支出短信公证费1020元。冯斌及潘代权又称《租赁合同终止协议》系张金辉拟定的格式合同，系潘代权谈判一整天后被迫签订，认为该协议内容无效。冯斌和潘代权提交录音予以佐证。张金辉不予认可。张金辉提交2015年1月1日《租赁合同补充该协议》，称此时潘代权仍作为冯斌的代理人，也并未提及因无法办理证照而要求解除合同。冯斌和潘代权认可证据的真实性，不认可证明目的。关于装修、设备情况，冯斌提交了合同、收据予以佐证。冯斌称费用均为两套房屋共同的费用，案涉房屋面积1430平方米、案外房屋面积1306.46平方米。张金辉认可建筑工程合同、中央空调设备供货及安装合同书、消防工程施工合同的真实性，不认可其他合同的真实性，不认可收据的真实性和关联性。关于设备损失，冯斌和潘代权主张有锅炉、中央空调、厨房设备。张金辉称房屋交付时有锅炉，冯斌将原锅炉拆除，另行加装锅炉，中央空调系与相邻房屋共同加装，主机在另一房屋内，不清楚有无厨房设备。张金辉主张支付过冯斌5万元锅炉安装补贴，冯斌不予认可。冯斌主张租赁期间，其与第三方合作建设幼儿园，合作期限五年，自2013年8月1日至2018年7月31日，支出50万元，因证照问题，无法办学，第三方不予退还50万元。为此，冯斌提交了共建协议、转款50万元的银行明细及收据。张金辉称协议乙方未盖章，对协议真实性和是否成立存疑，银行明细未显示收款方名称，认可收据的真实性，协议并未向其出示，其不知情，非其可预见的损失。冯斌主张张金辉在签订合同时隐瞒房屋没有证照的情况，如果房屋有相关产权，其开展经营会产生相应的收益，故根据同等面积幼儿园主张80万元信赖利益损失。张金辉不予认可。2015年1月28日，潘代权代冯斌签字，由律师事务所向张金辉发出《有关租赁合同无效的律师函》。冯斌主张案涉房屋开发建设没有取得相关的规划许可，双方签订的合同应属无效。张金辉不予认可，称案涉房屋并未被确认为违章建筑，且经过政府相关集体决定，合同有效。为此，张金辉提交了北京市朝阳区三间房乡人民政府出具的《授权委托书》。冯斌和潘代权不认可证明目的。冯斌和潘代权提交了北京市规划委员会朝阳分局的《政府信息答复告知书》，记载“根据所提供位置，经查办公系统及档案资料，未查询到相关许可信息”。张金辉不认可证明目的。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，张金辉与冯斌就案涉房屋签订的《租赁合同》无效。关于潘代权作为保证人及代理人代理冯斌与张金辉签订的《租赁合同终止协议》问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。委托代理是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的事务。授权委托应当是委托人与受托人之间的协商约定。因此，需要判定冯斌与潘代权是否有约定，由潘代权代冯斌处理租赁合同终止事宜。首先，张金辉并未提交证据证明冯斌与潘代权有关于处理此事务的约定，且潘代权也明确表示未收到冯斌的授权，冯斌也表示未授权潘代权处理此事务；其次，关于张金辉提交的与冯斌的短信记录，第一，该短信记录系案外人与冯斌之间的往来记录，并非冯斌与潘代权之间的往来记录，不能作为冯斌与潘代权之间约定的证明，第二，短信的时间为2015年1月7日，即签订《租赁合同终止协议》当天，无证据证明在此之前冯斌已委托潘代权处理此事务，或者在短信之后，签订《租赁合同终止协议》之前，潘代权知晓此短信内容且同意接受该委托；再次，短信内容显示的全权处理租赁合同事宜，没有具体明确的委托事项。最后，冯斌和潘代权提交了签约过程的录音，录音中潘代权明确提出要求修改协议，并要求与冯斌通话，潘代权认为其没有冯斌授权签订协议，张金辉方也认为潘代权不是代理人，协议需要冯斌签字才生效，说明张金辉方明知潘代权无代理权。虽张金辉不予认可录音的真实性，但未提交证据予以反驳。该录音证据可以作为一定的辅证和参考。综上，本院认定《租赁合同终止协议》对冯斌不发生法律效力。《租赁合同终止协议》中约定潘代权承担连带责任保证，属于主合同中的担保条款。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。《租赁合同终止协议》对冯斌不发生法律效力，基于此所约定的担保条款也无效。故，本院对于冯斌关于确认《租赁合同》及《租赁合同终止协议》无效的请求，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。冯斌应当支付张金辉占有使用案涉房屋期间的占有使用费。占有使用费的标准，本院参照《租赁合同》的有关约定，同时考虑到2015年1月冯斌退租的面积租金，扣除已经支付的费用，确定冯斌应当支付的占有使用费数额。张金辉要求冯斌支付逾期付款的违约金，因合同无效，张金辉的主张无法律依据和合同约定的依据，本院不予支持。张金辉要求冯斌支付公证费，不符合法律规定，本院不予支持。冯斌主张双方协商延长免租期三个月，但提交的证据不足以证明其主张，且张金辉不予认可，本院对其该项主张不予采纳。张金辉应当返还冯斌履约保证金40万元。冯斌承租房屋后，进行装修，支出了装修费用，安装锅炉、中央空调和厨房设备，最后未能完全使用、收回设施设备，为履行合同，与案外人合作支出合作费用，后因未能正常办学，产生了损失。对于损失的分担，本院认为虽然双方的合同无效，但合同中有明确房屋状况的表述，说明冯斌对房屋状况是知悉和了解的，其明知办学需要办理相关的证照，仍与张金辉签订合同，承租案涉房屋，导致自身的损失，存在主要的过错；张金辉作为出租房，也存在一定的过错，应当分担冯斌部分损失。现房屋已由张金辉另行出租他人，房屋已非冯斌承租时状况，冯斌就其损失提交的证据，张金辉不予认可，但未提交证据予以反驳，本院根据冯斌提交的证据及其主张的数额，考虑部分设施设备及合作费用共用的情况、已退租的部分、已使用的期限、案涉房屋的面积，按照双方的过错，确定张金辉应当支付冯斌的赔偿款。张金辉主张支付过冯斌5万元锅炉补贴，但未提交证据予以证明，且冯斌不予认可，本院对于张金辉的该项主张不予采纳。关于张金辉主张的80万元信赖利益损失。根据张金辉的主张，实际为合同有效严格履行的情况下，其可以因此得到的经营利益，因此属于可得利益的损失。在合同被确认无效的情况下，张金辉的主张不符合法律规定，本院不予支持。张金辉要求潘代权承担连带保证责任，因《租赁合同终止协议》无效，张金辉的主张无合同约定的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、确认张金辉与冯斌于2013年8月1日签订的《租赁合同》及2015年1月7日与潘代权签订的《租赁合同终止协议》均无效；二、冯斌于本判决生效后十日内支付张金辉房屋占有使用费一百二十二万元；三、张金辉于本判决生效后十日内退还冯斌履约保证金四十万元；四、张金辉于本判决生效后十日内赔偿冯斌装饰装修、设施设备及合作费用损失五十万元；五、驳回张金辉的其他诉讼请求；六、驳回冯斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15890元，由张金辉负担110元（已交纳），由冯斌负担15780元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费16098元，由张金辉负担6400元（于本判决生效后七日内交纳），由冯斌负担9698元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林审 判 员  孙 赫代理审判员  梁 远二〇一八年三月二十九日书 记 员  裴 娜