河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终12923号上诉人（原审被告）：河南长实置业有限公司，住所地郑州市经济技术开发区航海东路********。法定代表人：张帆，总经理。委托诉讼代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，河南恪法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈博，男，汉族，1983年2月20日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：李文乐，女，汉族，1983年12月15日生，住河南省南阳市宛城区。上诉人河南长实置业有限公司（以下简称长实置业）与被上诉人陈博、李文乐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长实置业上诉请求：1、请求依法撤销（2018）豫0191民初9056号民事判决第一项；2、请求依法变更（2018）豫0191民初9056号民事判决第二项为河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以356126元为基数，按日0.01%向李文乐、陈博支付自2017年3月28日起至报送房屋权属初始登记之日止逾期办理产权初始登记违约金，但须扣除苏晨应向河南长实置业有限公司支付的违约金12465.9元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院滥用自由裁量权，随意变更合同当事人双方约定事项，判决上诉人于判决生效后三十日内协助被上诉人办理房屋所有权证错误。首先，根据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项约定“出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证”，由此可知，上诉人协助被上诉人办理产权证的前提是取得商品房初始登记，期限为300天。一审庭审中，上诉人称正在准备初始登记报送材料，但一审法院却认定上诉人已经报送材料，在未查明事实的情况下，随意变更合同约定内容，在不具备协助办理产权证的情况下判决上诉人承担协助义务，且滥用自由裁量权，随意将上诉人协助办理所有权证的期限变更为60天，加重了上诉人的合同履行义务，此判决没有合同和法律依据，请二审法院予以撤销。二、一审法院认定被上诉人存在逾期付款的违约行为，却将顺延办理产权初始登记的时间计算错误，且并未按照合同约定将被上诉人需要向上诉人支付的违约金12465.9元予以扣减，其做法错误。根据合同第七条、附件四《补充协议》第八条约定，被上诉人逾期付款应支付逾期付款违约金，违约金的计算方式为：逾期付款天数X逾期付款金额X万分之一。且因被上诉人的违约行为，应减轻上诉人应承担的违约责任，上诉人顺延提交办理产权初始登记资料的时间应为被上诉人迟延付款的时间513天，被上诉人应向上诉人支付违约金12465.9元，且被上诉人应承担的逾期付款违约金和上诉人应承担的逾期报送产权初始登记资料违约金性质相同，属于法院审查的范围，即便上诉人在一审中未提反诉，但是系合同关于双方违约责任的约定，法院在审查被上诉人一审诉求时应一并审查被上诉人是否存在违约行为，其违约行为应减轻上诉人的违约责任及因其违约行为应承担的违约责任，为避免诉累，一审法院在查明案件事实的基础之上应将两项违约金抵消扣减。李文乐、陈博答辩称，上诉人称被上诉人违反约定逾期付款是与事实不符的。被上诉人在2015年8月份已经将首付款支付完毕，2015年2月28日到银行办理住房公积金贷款，但是因上诉人自己的原因导致没有及时备案，所以即使贷款发放晚了也是上诉人的原因，上诉人应当按照合同约定履行。李文乐、陈博向一审法院起诉请求：一、被告配合原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付违约金（暂计起诉之日2018年1月19日）为28846.21元，剩余部分算至产权证办理完毕日止；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月11日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****）一份，约定李文乐、陈博从被告处所购的商品房基本情况为：位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××花园××房屋××套，该商品房的用途为住宅，建筑面积为63.02㎡，单价5651元，总金额人民币35612元整。原告应于2015年2月11日前支付首付款113126元，剩余金额243000元以商业贷款方式于2015年2月25日前支付。被告应当于2015年9月1日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2.出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记办理方式：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。原告向被告缴纳房款后，被告于2016年5月26日、2016年12月30日分别向原告开具金额为113126元、243000元河南增值税发票。2016年7月22日上海浦东发展银行个人借款凭证显示：借款人李文乐、陈博，借款金额243000元，收款人被告河南长实置业有限公司，借款人处由原告李文乐、陈博签字，并由中国建设银行盖章。庭审中法庭询问被告，该涉案项目的初始登记材料是否已经报送房产登记部门，被告回复已经报送，尚未完成。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告已经按约定履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定履行义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。还约定在买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋。从原告提供的证据中可以认定被告长实置业收到全部房价款的日期为2016年7月22日，超过了约定的最后付款时间513日，根据合同约定被告可相应顺延交房时期，故被告应交房时间顺延至2017年1月26日，被告报送办理房屋权属登记材料的时间顺延至2017年3月27日。原告主张要求被告配合原告办理房屋所有权证，经查被告庭审时称涉案房产的初始登记材料已经报送，尚未审批，该院予以确定，但因办证系行政机关的职权范围，被告负有协助办证义务，故该院酌定被告于本判决生效后三十日内协助原告办理房屋所有权证。关于原告主张被告支付逾期办理产权初始登记违约金28846.21元（自2015年11月1日起暂计起诉之日2018年1月19日），剩余部分算至产权证办理完毕之日止，对于原告的该项诉请，该院予以部分支持，被告应按总房款的0.01%向原告支付自2017年3月28日起至被告河南长实置业有限公司实际办理完毕产权初始登记之日止逾期办理产权初始登记的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南长实置业有限公司被告于本判决生效后三十日内协助原告李文乐、陈博办理房屋所有权证；二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款356126元为基数，按日0.01%向原告李文乐、陈博支付自2017年3月28日起至初始登记办理完毕之日止逾期办理产权初始登记的违约金；三、驳回原告李文乐、陈博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，减半收取260.5元，由被告河南长实置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了两组证据：第一组证据：1、《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》一份；2、《河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司鉴定报告》一份；该组证据证明上诉人的施工过程从设计图纸到主体结构检测均是严格按照规定执行，主体结构经过河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司检测完全符合设计要求，主体结构安全。第二组证据：1.《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份；2.消防工程网上备案信息一份。该组证据证明涉案房屋已经五大主体单位验收合格，且消防工程已经竣工验收备案，上诉人交付的房屋符合法律规定的交付条件，应认定为有效交付，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。本院经审查，对上诉人提交证据的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。关于被上诉人主张的限期办理涉案房屋产权登记手续问题，涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于转移登记部分约定：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。现涉案房屋的初始登记尚未完成，出卖人尚未取得该商品房初始登记，买受人关于逾期办理权属证书的条件尚不具备，一审判决上诉人长实置业三十日内为被上诉人办理房屋所有权证，无合同依据，应予撤销。关于逾期办理房屋权属初始登记问题。涉案《商品房买卖合同》第八条同时约定，买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，出卖人有权利推迟交付房屋；该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记约定：产权初始登记出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。买受人超过合同约定的最后支付全部房款的时间，一审判决认定出卖人报送办理房屋权属初始登记的时间相应顺延有合同和事实依据。现出卖人长实置业在扣除买受人逾期付款情况下，仍逾期报送办理房屋权属初始登记的资料，一审判决其承担违约责任，有合同约定、事实和法律依据，判决正确。但根据合同约定，上诉人承担的是报送办理房屋权属初始登记的资料义务，该项违约金的时间应截止至长实置业报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日，故本院对一审判决第二项予以变更。对于上诉人所称被上诉人因逾期付款应当向其支付的逾期付款违约金应冲抵其应承担的逾期办理权属初始违约金的诉求，因其一审中未提出反诉，本院不予处理。综上所述，上诉人长实置业的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9056号民事判决第三项；二、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9056号民事判决第一项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9056号民事判决第二项为河南长实置业有限公司于本判决生效后十日内以总房款356126元为基数，按日0.01%向被上诉人李文乐、陈博支付自2017年3月28日起至河南长实置业有限公司报送房屋初始登记资料并由行政主管部门受理之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费521元，减半收取260.5元，由河南长实置业有限公司负担。二审案件受理费521元，由河南长实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  陈 涛审判员  王燕燕二〇一八年十一月二日书记员  王子姣