黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初2595号原告杨志江，男，1966年4月1日出生，汉族，安达市农民，住大庆市龙凤区，委托代理人杜宝娜，黑龙江百湖律师事务所律师。被告陈德红，女，1974年12月25日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托代理人胥长春，黑龙江龙凤律师事务所律师。原告杨志江与被告陈德红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，于2017年4月19日做出（2017）黑0603民初422号民事判决书，原告杨志江对判决不服提出了上诉，大庆市中级人民法院于2017年8月31日做出（2017）黑06民终1489号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回龙凤区法院重审。我院另行组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭审理了本案，原告杨志江及其委托代理人杜宝娜，被告陈德红委托代理人胥长春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨志江诉称：2016年9月29日，被告隐瞒了大庆石化第一小学周边商铺没有产权证，且即将要拆迁的事实真相，与原告签属了超市转让合同，将其租赁经营的超市连同货物以14万元的价格转让给原告，2017年1月13日，大庆石化第一小学给原告下发了一份通知书，告知被告转让给原告的商铺是大庆石化第一小学的临时建筑，政府要求统一拆除，恢复院墙，限原告三个月内自行搬出，致使原告的租赁合同目的无法实现。为此，根据法律规定，请求人民法院依法确认被告签订超市转让合同的行为无效，判令被告返还转让费14万元。重审中，原告诉讼请求变更为请求被申请人陈德红返还剩余租期的转让费45833.35元，赔偿预期可得利益收入18669.58元，以上总计64502.93元。案件受理费由被告承担。计算依据为转让费的构成问题合同第四条明确写明，包括其他费用，所以下一年度的租金应由被告交纳，现在2017年5月1日后我方搬离该经营场所，按照合同约定总共租金14万元，扣除货物费用3万元，又将该总额除12个月，计算出每个月的转让费用，即而乘5个月的租期，计算出的被告应当退还我方的转让费数额。我们按照黑龙江省上一年度批发和零售业的职工月平均工资计算的该工资每年是44807元，除12个月乘剩余租期五个月，被告主张的租期只剩20天的是与事实不符的，根据交易习惯和常识，任何人都知道原告不可能租赁一个租期只剩20天的店来经营，同时结合合同中的约定就是原告可以继续使用被告的营业执照，营业执照也由被告进行办理，营业执照的经营期限也不可能只有20天就到期，双方还约定了逾期交付转让费等的违约责任，根据交易惯例来看双方签订合同时不可能租期仅确定为20天，被告没有相应证据来证实，我们认为应该还有一年的租期。合同法60条、61条、125条都约定了根据交易惯例和本案中的租赁合同中的条款来看可以看出租期不可能剩余20天。被告陈德红辩称：因该案是发回重审，我方坚持一审答辩意见如下：原告与被告于2016年9月29日所签订的超市转让合同合法有效，系双方的真实意思表示，而且合同签订后，该合同已经履行完毕，原告已经经营该超市近五个月的时间，而且经营行为一直持续至今，并未终止，合同双方系完全行为能力人，在签订合同前，原告已经对被告转让的自强超市进行了充分了解，而且在原告的诉状中，已经明确表明被告所转让的超市连同货作价为14万元，转让给原告，而且合同还约定在原告受让该超市经营以后还需以被告陈德红作为名义上的经营者，还需保留原超市自强超市这个字号，可以看出该合同的签属，仅仅是超市转让合同，并非租赁合同，在转让合同签属前原告已明知，自强超市现经营地点属于临时建筑，其对经营场所有充分的认知，不存在被告对其隐瞒，而且在2016年10月20日原告又与房东自行签订了房屋租赁合同，交纳了房屋租金，所以本案不存在合同无效的法定要件，请法庭对原告的诉请予以驳回。补充意见如下：因该合同在被告与原房东租赁期满后，原告又自行交纳了租金，与原房东建立了租赁合同关系，所以原被告双方所签订的超市转让合同已经履行完毕，不存在被告退还剩余租期转让费的事实依据，所以被告也不承担赔偿原告逾期经营损失的任何理由。庭审过程原告已经明确陈述超市转让合同转让金额14万元，包含货物、货架、电话、房屋装修，这个转让行为并不包含经营场所的租金，也就是说原告受让的超市只要不超过经营范围之内，都可以在任何场地进行经营，并不以在现在场所经营为必然的经营要件。庭审中原告一直主张合同第四条及其他相关费用，包括房屋租金，但庭审中并未举出任何证据证实房屋租金包含其他相关费用中，而且原告在计算所谓的余租期转让费，其计算方式并没有任何依据，而且也未举出转让时相应货物的具体价值，所以原告的诉讼请求根据不能成立，也无法证实其主张的数额的准确性和合法性。本案在审理过程中，原告向法庭出示如下证据：证据一：超市转让合同1份，欲证明2016年9月26日，原被告签订了租赁合同，该合同第四条约定租金设备押金等费用在内的转让费总计为14万元，第八条约定如合同签订后遇到拆迁情形，则被告返还剩余租期的租赁费。被告质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该合同已经明确双方的民事行为为超市转让，而并不是租赁合同，关于第八项的规定有两个构成要件，第一点是如果签订合同后，政府明令拆迁店铺，第二点是甲方退还剩余租期的转让费，而本案的事实是第一没有遇到政府拆迁，第二点被告转让给原告时所剩的房屋租期仅为20天，该租赁期间原告一直进行经营，期满后另行与房主建立房屋租赁合同，其与被告间的超市转让合同已经履行完毕。不存在被告退还剩余租期的租金，本院对该组证据的真实性予以采信。证据二：通知书2份及该涉案超市在拆迁之时的照片4张，欲证明2017年1月23日和2017年5月15日大庆石化第一小学分两次通知原告该房屋拆迁，从2017年5月1日开始原告已经无法继续经营，达到了租赁合同第八条约定的解除条件，被告需返还原告剩余租期的费用。被告质证：对通知的真实性没有异议，无法证实该房屋已经被拆除，而且大庆石化第一小学作为一个事业单位不应该具有拆迁的权利及主体的资质，对四张照片真实性有异议，无法证实拍摄的时间及具体的地点，也不能仅凭四张照片就认定为原告租赁经营的房屋已经被拆除。通知形成的时间均是在被告转让超市之后，剩余房租已经到期，原告与房屋所有人自行达成房屋租赁合同后所发生的，与本案被告无关，本院对该组证据的真实性予以采信。证据三：录音资料1份，欲证明被告在开始租赁大庆石化第一小学周边的商铺时，大庆石化第一小学的负责人即明确告知涉案的房屋系临时建筑，所以原被告在租赁合同的第八条约定了如果遇到拆迁则被告返还剩余租期的转让费，现在拆迁已成事实，所以第八条约定的返还转让费的事由成立。被告质证：对真实性有异议，这份证据从形式上看属于证人证言，因证人并没到庭，无法核实真实性，我看录音内容有靳德富的陈述中有“厂长”的字样，可以看出房屋现在管理人并不是石化一小，而且原告作为兑店一方，在签订超市转让前已明知该房屋系临时建筑。因证人未出庭，本院对该证据的真实性不予采信。本案在审理过程中，被告向法庭出示证据如下：证据一，收条原件一份，欲证明原告在经营超市期间于2017年1月17日交纳了2016年10月20日至12月20日的房租3000元，由房屋管理者靳德富所出具的收条，原告交纳房租的行为可以证实其租赁超市现在经营场所的行为已经得到了房东的认可，而且其交纳房租的行为是在原告得到石化一小限令搬出房屋通知下发以后，可以看出其所称的因房屋拆迁无法经营的事实不存在。原告质证：真实性和证明问题均有异议，我们没有交过3000元房租，收据在被告手中，可以视为被告向房东交的租金，也就是和租赁合同中第四条约定的相吻合。我们将14万元包括租金交给被告，被告应向房东交纳。因靳德富未出庭作证，本院对该证据的真实性不予采信。证据二，收条原件1份，欲证明被告2015年至2016年经营超市的起始时间，截止至2016年10月19日原告经营超市时，离房屋租期仅剩20天。原告质证：对证据的真实性无异议。这个是被告与房东间的交款收据，另外我方与被告之间的租期不能根据该收据确定的起止日期来确定，而根据原告与被告方签订的合同来确定，该合同与本案无关联性，本院对该证据的真实性予以采信。依据上述证据，确认本案的法律事实为：2016年9月29日，原告杨志江与被告陈德红签订了一份《超市转让合同》，合同约定被告将自己经营的自强超市以14万元的价格转让给原告，租期内营业执照、税务登记等相关手续继续由被告办理，但相关费用及由原告引起的债权债务全部由原告负责，与被告无关。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，原告有权解除合同，被告退还剩余租期的转让费。合同签订后，原告两天内分两次向被告支付了14万元转让费，被告将超市交给原告经营，包括货架和货物，双方对超市货物没有清点。2017年1月13日，房屋管理人大庆石化第一小学向原告下发了书面《通知》，内容为“由于龙凤区政府统一规划，大庆石化第一小学周边商铺（属临时建筑）统一拆除，恢复围墙。请各位业主配合接到通知后三个月内自行搬出。”2017年5月1日，原告搬出该房屋。另查，该房屋为大庆石化第一小学负责管理的临时建筑，被告口头租赁该房屋开了8年超市，每年租金为20000元。本院认为，双方的争议焦点为对《超市转让合同》第八条中“剩余租期转让费”的理解。该合同的“剩余租期”取决于被告与出租方的租期，因为出租房屋为临时建筑，被告与出租方为口头合同，租金一年一交，所以“剩余租期”应理解为每年交完一年租金后因拆迁剩余的期间，即原告向出租方交纳一年租金后，剩余租期应为5个月。由于双方签订的是超市的整体转让合同，所以货物的具体数额应该包括在整体费中，不需单独计算。原告要求返还剩余租期的转让费的请求应予支持，要求赔偿预期利益的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告陈德红于本判决生效之日起十日内返还原告杨志江剩余租期的转让费用45833.35元；二、驳回原告杨志江的其他诉讼请求；如果被告陈德红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，原告杨志江负担2000元，被告陈德红负担1380元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘勇人民陪审员  孙莉人民陪审员  梅杰二〇一八年三月十二日书 记 员  丁威附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。