河北省沧州市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0902民初2075号 原告：董赢谦，女，1986年12月16日出生，汉族，现住廊坊市经济技术开发区。 原告：丛士翔，男，1983年9月13日出生，汉族，现住廊坊市经济技术开发区。 被告：杜雅楠，女，1988年1月7日出生，汉族，现住天津市河西区。 被告：唐金永，男，1982年7月13日出生，汉族，天津市河西区。 被告：闫永刚，男，1971年3月6日出生，汉族，住沧州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：黄大朋，河北东方伟业律师事务所律师。 原告董赢谦、丛士翔与被告杜雅楠、唐金永、闫永刚执行异议之诉一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告董赢谦、丛士翔、被告杜雅楠、唐金永、被告闫永刚及其委托诉讼代理人黄大朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董赢谦、丛士翔向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认坐落于廊坊经济技术开发区原告所有，并停止对廊和坊金融家第3幢2单元2803室的房产的执行。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告董赢谦与原告丛士翔系夫妻关系。2016年7月6日，原告董赢谦与被告杜雅楠、唐金永签订《房屋买卖合同》，该合同约定，原告购买登记在被告杜雅楠名下的廊和坊金融家第3幢2单元2803号房产一套，转让价款人民币1005000元，支付方式为合同签订当日支付人民币肆拾万元整（400000.00元），合同签订后一年内杜雅楠协助原告办理涉案房产的产权过户手续，剩余价款在产权过户当日一次性支付给被告杜雅楠。被告唐金永作为本合同履行的保证人，愿意为被告杜雅楠所承担的所有合同义务向原告承担连带保证责任。合同签订当日，原告向被告杜雅楠支付了房屋转让价款人民币40万元，被告杜雅楠将涉案房屋的商品房买卖合同等所有手续原件交付了原告，同时将涉案房屋也交付原告使用并实际占有至今，这期间有关涉案房产的物业、水电费等均由原告支付。合同期限届满一年，原告催促被告杜雅楠、唐金永办理产权登记手续，被告杜雅楠、唐金永拖延办理。2017年10月10日，被告杜雅楠、唐金永要求原告先将涉案房产的银行贷款560000元代被告杜雅楠偿还银行后，配合原告办理涉案房产的产权过户手续，剩余房屋价款人民币45000元待房产过户后支付给被告杜雅楠。原告基于诚信，将560000房款支付给被告杜雅楠偿还银行贷款，当贷款还完办理涉案房产产权过户手续时，被产权交易中心工作人员告知涉案房产已被查封（贵院执行的（2016）冀0902执595号案件），无法办理产权过户手续。原告得知上述情况后，依法向贵院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行，贵院作出（2017）冀0902执异48号执行裁定书，裁定驳回董赢谦、丛士翔的异议请求。原告认为：1、原告董赢谦与被告杜雅楠、唐金永双方签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，虽未办理产权过户手续，但已实际履行（包括房屋价款的支付、房屋交付并由原告实际使用），该合同成立且生效，应受法律保护。2、涉案房产是在2016年12月份被贵院查封，而原告与被告签订的《房屋买卖合同》时间是在2016年7月6日，所签订的《房屋买卖合同》不但早于贵院的查封时间，且原告支付了大部分的房款（总房款1005000元，支付了960000元，剩余45000元未支付）并实际使用占有涉案房产至今。另，在申请执行异议过程中，原告已将剩余房屋价款人民币45000元交付贵院。3、涉案房产在可办理产权登记时，已经因二被告个人债务被贵院查封，且被告杜雅楠、唐金永签字同意拍卖涉案房产，这一点足以印证涉案房产未办理过户登记非因买受人自身原因导致，以上情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房产应属原告所有，贵院应停止对该房产的执行。综上，原告为维护其合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，向贵院提出上述诉求，请贵院做出公正裁决。 被告唐金永辩称，当初卖房和原告签订的是买卖协议，实际是借款协议，约定一年后还本息，为了躲闫永刚，涉案房屋是出租状态，是原告强行入住，当时房子230万左右，不可能以100万成交。 被告杜雅楠辩称，唐金永说不是为了卖房，是借钱做生意，到时候该给利息就给利息，然后就拉着我签合同，其他不清楚，卖房价格低。 被告闫永刚辩称，原告提出的确认房产的所有权是错误的，本案是执行异议之诉，应对执行行为的正确性进行审理，如对房屋产权提出主张，应当另行提起合同纠纷之诉。2、答辩人诉唐金永、杜雅楠案件于2016年4月20日由贵院受理，而原告与其二人在之后签订了所谓的买卖合同，根据被告唐金永、杜雅楠的辩称，其买卖行为不能排除合理怀疑。 原告为证明其主张提供证据如下： 1、董赢谦与张瑞亮的租房租赁合同、张瑞亮的证人证言、董赢谦物业交费的凭证11张、廊坊经济技术开发区祥泰社区居民委员会证明、廊坊澳中物业服务有限公司出具的证明、杜雅楠房屋买卖合同，证明房屋登记在杜雅楠名下（网签），由原告在使用； 2、董赢谦与杜雅楠、唐金永签订的房屋买卖合同、杜雅楠与唐金永的离婚证、离婚协议书、杜雅楠工商银行银行卡、董赢谦向杜雅楠转账40万元的转账凭证、丛士翔向杜雅楠转账56万元的凭证、丛士祥与唐金永的微信聊天记录、丛士翔向杜雅楠转账的记录，证明原、被告签订房屋买卖合同，原告按合同履行付款义务、要求被告唐金永协助办理房证、得知房屋被查封后与唐金永协商的事实； 3、丛士翔将45000元交付我院的凭证，证明原告的行为符合排除执行的规定； 4、证人张某（律师）的证人证言，证明其为二原告与被告唐金永、杜雅楠起草房屋买卖合同的事实及过程，并称据其了解当事涉案房屋所在小区在合同签订时房价在七八千左右； 5、2017年7月6日涉案房屋小区的通知，证明无法办理房证非因原告原因，通知办理房证的时间为2017年7月8日至2017年8月31日； 6、（2017）冀0902执595号执行裁定书、（2017）冀0902执异48号执行裁定书，证明本院执行涉案房屋、原告提出执行异议被我院驳回的事实。 被告唐金永质证认为，证明信可信度不高，物业费交费票据只能证明交费情况，房屋登记在杜雅楠名下，房屋买卖合同签订的时候是被逼无奈想要着急用钱才签的，第二次收56万是因为银行贷款还不起了才收的，聊天记录、小区的通知和本案无关联性，证人和原告有关系，合同条款都是偏向原告的，在签订买卖合同之前已经签了借条了。 被告杜雅楠质证认为，同唐金永的意见，她只负责签字，其他不知道。 被告闫永刚质证认为，买卖合同能够确认房屋所有权为杜雅楠，租赁合同和证明信相互矛盾，有承租人情况下实际居住人不应是原告，房屋买卖合同签订于2016年7月6日，房价应在2万元左右，涉案房屋价值应在260万以上，而买卖合同100.5万远低于市场价格，不符合交易习惯，原告在签订合同一年后至今超过一年半，原告拥有被告的证件，其怠于行使权利的行为存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16、17条规定，法院有权查封冻结，原告应当了解房屋是否被查封，房屋买卖合同不成立，是虚假合同。利息的支付与合同履行不具有关联性。 为查明本案事实，本院调取了2017年10月12日询问笔录一份，询问人为本院执行法官孙士强、孙景芳，被询问人为唐金永、杜雅楠，主要内容：问：“在闫永刚、张梅诉唐金永、杜雅楠阶段，沧州市新华区人民法院保全了你们廊坊幸福城廊园5号楼1010室一套房，因你们当时把该住房出卖给第三人，第三人需要办理过户手续，你们提供了杜雅楠名下坐落于廊坊经济开发区住房用于偿还闫永刚、张梅债务，按你们的要求，法院变更了查封手续……”唐金永、杜雅楠回答：“对。”问：“现在杜雅楠名下的座落于廊坊经济开发区住房处于什么状态”唐金永、杜雅楠回答：“仍在杜雅楠名下，没有人居住。” 原告质证认为无异议。 被告闫永刚质证认为，该笔录能反映二被告不想卖房，而是通过多种渠道取得钱款，侵害了原告利益，也侵害了被告闫永刚利益，但不能证实买卖合同成立。 被告唐金永质证认为，不知道这种行为的性质，以为把原告的钱给还上就行了。 被告杜雅楠质证认为，当时不懂以为把钱还了，签个字就行了。 经审理本院认定事实如下：2016年7月6日，原告董赢谦与被告杜雅楠、唐金永共同到张某律师事务所处，由张某律师起草，签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，原告购买登记在被告杜雅楠名下的廊和坊金融家第3幢2单元2803号房产一套，转让价款人民币1005000元，支付方式为合同签订当日支付人民币肆拾万元整（400000.00元），合同签订后一年内杜雅楠协助原告办理涉案房产的产权过户手续，剩余价款在产权过户当日一次性支付给被告杜雅楠，被告唐金永作为本合同履行的保证人，愿意为被告杜雅楠所承担的所有合同义务向原告承担连带保证责任。合同签订当日，原告向被告杜雅楠支付了房屋转让价款人民币40万元，被告杜雅楠将涉案房屋的商品房买卖合同等所有手续原件交付了原告，同时将房屋交付原告。 被告闫永刚与被告唐金永、杜雅楠存在债权债务纠纷，闫永刚向本院申请查封了二被告的财产。2017年10月12日本院对被告唐金永、杜雅楠制作询问笔录，二当事人表示愿意变更查封涉案房屋，该房登记在杜雅楠名下，无人居住。2016年11月2日，被告闫永刚向本院提出强制执行申请，申请执行唐金永、杜雅楠35万元。2016年12月11日，本院作出（2016）冀0902执595号裁定书，裁定查封涉案房屋。12月13日，本院将执行裁定及执行通知书送达廊坊市经济技术开发区住房和规划建设局。2017年5月22日，本院作出（2016）冀0902执595号之一裁定书，裁定拍卖上述房屋。 2017年7月6日，廊坊澳美基业房地产开发有限公司贴出通知，通知开始办理廊和坊家金融街金融家三号楼房屋不动产权证手续。后原告丛士翔通过微信与被告唐金永多次联系办理房屋登记手续事宜。2017年10月10日，被告杜雅楠、唐金永在明知道涉案房屋已被查封的情况下，要求原告将56万元银行贷款代被告杜雅楠偿还后，再配合原告办理涉案房产的产权过户手续。同日，原告丛士翔将56万元代杜雅楠偿还银行后，在办理涉案房产产权过户手续时，得知涉案房产已被查封，无法办理产权过户手续。2017年10月16日，原告向本院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行。2017年10月23日，原告丛士翔将剩余4.5万元房款交付本院。2017年11月6日，本院作出（2017）冀0902执异48号执行裁定书，裁定驳回董赢谦、丛士翔的异议请求。 上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提供的上述证据，本院的执行卷宗等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告通过证人张某律师为双方起草了合法、有效的书面买卖合同；在本院2016年12月11日作出（2016）冀0902执595号执行裁定书之前，原告已占有该房屋；按照合同约定，原告于2016年7月6日给付被告杜雅楠40万元，2017年10月10日，原告向被告杜雅楠支付56万元，在双方办理过户手续时原告得知房屋被查封，后原告将4.5万元交付本院；根据原告所提供的证据，其未能办理过户登记的原因非因原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的行为符合上述规定的四点，故其提出的异议能够排除执行，本院予以支持。 对于被告闫永刚主张原告存在过错、房价明显低于市场价格合同无效，但其未提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。 对于被告闫永刚主张法院有权查封、冻结，原告应当了解房屋是否被查封，房屋买卖合同不成立，是虚假合同。本院认为，因该房屋仍登记（网签）在被告杜雅楠名下，故本院查封涉案房屋正确，但查封是否正确与本案无关联性，对于其主张原告应当了解房屋被查封，但未提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。 对于被告唐金永、杜雅楠主张实际是借款合同，原告是强行入住，但未提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。 对于原告主张涉案房屋所有权，原告基于与被告杜雅楠之间的房屋买卖合同，支付了购房款并实际占有房屋后，可继续要求被告杜雅楠履行产权过户手续，在过户手续尚未办妥之前，根据不动产登记生效主义原则，原告的请求权仍为债权请求权，并非实际享有涉案房屋的物权，故对原告要求确认房屋所有权的主张本院不予支持，其可另诉主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第（一）项、三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行坐落于廊坊经济技术开发区房屋（廊坊经济技术开发区廊和小区3号楼2单元803室房屋）； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告唐金永、杜雅楠承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  沈志学 人民陪审员  胡 洁 人民陪审员  赵红玉 二〇一八年三月六日 书 记 员  胡晓岑