江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初16355号原告：昆山明地物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇湖庭**（近上海市青浦区朱家角镇绿湖路999弄）。法定代表人：王巧英，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娅然，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫孝丹，德恒上海律师事务所律师。被告：倪伟清，男，汉族，1968年2月11日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吉祖祥，北京观涛中茂（上海）律师事务所律师。原告昆山明地物业服务有限公司与被告倪伟清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2017年10月30日公开开庭审理,后因案情复杂，本案转为普通程序,本院依法组成合议庭，于2018年3月9日公开开庭进行审理。原告的委托代理人闫孝丹、被告的委托诉讼代理人吉祖祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山明地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费202184.4元及滞纳金340139.86元，共计542324.26元。2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确诉讼请求第一项的计算方式为：物业管理费以建筑面积594.66平方米计算，按8.5元/月/平方米的标准自2014年4月1日计算至2017年7月31日止，实际计算至给付之日止；滞纳金按应付物业费每日千分之三的标准自2014年7月1日起计算至实际给付之日止。事实与理由：被告与案外人昆山湖庭实业投资有限公司（以下简称湖庭公司）签订的《昆山市商品房购销合同》购买昆山市淀山湖镇X庭XX幢别墅，根据《昆山市商品购销合同》附件五《商品房物业管理协议》及原告与案外人湖庭公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告负责对被告所有的位于昆山市房屋（建筑面积594.66平方米）提供物业管理服务，被告应按其房屋的建筑面积以8.5元/月/平方米的标准向原告支付物业管理服务费。房屋交付后被告仅支付2014年1-3月的物业费，剩余物业费未按约支付，期间原告多次催收未果，截止2017年7月，被告欠缴物业管理服务费已达202184.4元，且根据《商品房物业管理协议》第七条约定，被告还应按照每日千分之三的标准向原告支付因欠缴物业管理服务费所产生的滞纳金340139.86元（截止2017年7月）。被告倪伟清辩称：2014年1月-3月被告在原告处及建设方处签订购房合同时缴纳了三个月的物业费，被告至今没有收到原告发出的书面催缴材料，2016年4月1日之前的物业费已经过了诉讼时效。昆政规2014年13号文中规定地下室和半地下室只收取50%，被告房屋有地下室198.22平方米，只能收取50%的物业费，且前24个月打7折，因此，原告对于物业费的诉请有误。原告未按照协议完全履行职责，会所没有开发，整个小区只有一个门卫，小区标示无法找到房屋，收取停车费70%未入小区维修基金。原告主张的千分之三滞纳金过高，应予以减免。按照双方签订的物业管理协议每月缴纳8.5元/平方米原告并未备案。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：昆山市物业服务合同备案表、湖庭前期物业管理委托合同、昆山市物业服务合同备案证明、昆山市前期物业管理委托合同、昆山市人民政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知、昆山市商品房购销合同、湖庭住宅小区房屋交接材料、湖庭编号对照表、催款通知书、邮寄底单、邮件查询记录、不动产权属登记证明。本院根据当事人庭审中的陈述及审查认定的证据认定事实如下：2013年12月2日，原告与湖庭公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定:X庭别墅的物业类型为独立式花园别墅，总建筑面积47865.23平方米，其中住宅约43893.47平方米，会所3971.76平方米，物业管理服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日，物业共有部分、专有部分如出现质量问题由湖庭公司负责返修，湖庭公司提供管理用房398.21平方米；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为8.5元/月/平方米，停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有；在业主委员会成立之前湖庭公司负责制定《湖庭别墅业主临时管理规约》,同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《湖庭别墅业主临时管理规约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件。2014年12月6日，原告将上述合同报备昆山市住房和城乡建设局。2017年1月1日，原告与湖庭公司再续签一份《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费按建筑面积向业主收取，住宅为8.5元/月/平方米；该建设项目物业管理服务登记为综合五级，服务时限按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行。2017年5月5日，原告将该合同报备昆山市住房和城乡建设局。2013年11月，被告与湖庭公司签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2XXX6），约定被告向湖庭公司购买昆山市XX镇XX区X号湖庭第XX幢别墅，建筑面积594.66平方米，建筑层数地上2层，半地下1层，并在合同附件中约定被告送达地址为上海市XX区XX路XX弄XX号XX室，被告需在装修前将装修方案报物业服务企业及相关部门备案审核，经核准后方可进行施工，被告同意湖庭公司选聘的物业服务企业对小区进行物业服务，并遵守相关管理制度和按物业委托管理合同约定支付物业服务费用。被告签署承诺书同意遵守《商品房物业管理协议》、《湖庭业主临时规约》、《湖庭装修管理规定》。在《商品房物业管理协议》中约定收费标准为8.5元/平方米·月（按产权登记建筑面积计，包含地下室建筑面积），被告应在每一季度第一个月的第一周内一次性向原告缴纳8.5元/平方米·月的本季度物业服务费，并从逾期之日起至实际付款日止每天加收千分之三的滞纳金。后湖庭公司向被告交付涉案房屋，被告在拿房时按照约定支付了2014年1-3月期间的物业服务费。被告至今尚未装修入住。后被告未支付后续物业服务费，原告为此诉诸本院，引发本案诉讼。2017年8月16日，原告按照合同约定的地址向被告发送催款通知书要求被告支付2017年7月之前产生的物业费202184.4元。另查明:2014年12月8日昆山市人民政府下发《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》，该细则自2015年1月1日起执行，其第十条规定：各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144平方米的商品住房等费普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行；第十六条规定：新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称半地下一层按照50%计算物业费，因原被告之间的《商品房物业管理协议》约定收费标准为8.5元/平方米·月（按产权登记建筑面积计，包含地下室建筑面积），被告应在每一季度第一个月的第一周内一次性向原告缴纳8.5元/平方米·月的本季度物业服务费，故对于被告实际应当支付的物业费应当按照双方之间的《商品房物业管理协议》约定计算。被告称2016年4月之前的物业费已超过诉讼时效，但被告实际自2014年4月1日起至今一直未交纳物业费，欠付物业费的行为存在连续性，并非仅未欠付2016年4月1日之前的物业费，因此，对于被告的辩称本院不予支持。因此被告截至2018年1月7日时应付的物业费应自2014年4月1日起算,计算至2018年3月31日，为48个月。被告要求未实际入住房屋的物业费按七折计算，根据昆山市下发的《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》规定，因被告购买的系高档别墅，物业费标准高于普通商品房，原告提供的亦应当是高价值的、全面的物业服务，对于业主是否装修入住原告应当知情，被告实际并未装修入住亦未向原告报备任何装修计划，因此其中24个月的物业费可按七折优惠计算。综上，XX别墅区XX幢的物业费应计算206228元（594.66×8.5×24×70%+594.66×8.5×24）。原告主张的滞纳金，原告虽曾催讨，但因双方对物业费计算标准及是否打七折存在争议致使被告履行迟延，故原告按每日千分之三计算主张滞纳金，并无事实依据，故本院对原告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告倪伟清于本判决生效后十日内向原告昆山明地物业服务有限公司支付自2014年4月1日至2018年3月31日期间的物业服务费206228元。二、驳回原告昆山明地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9224元，由原告昆山明地物业服务有限公司负担5716元，被告倪伟清负担3508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  屠 杰人民陪审员  曾 洁二〇一八年三月十二日书 记 员  徐梦丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。