天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0106民初4383号原告（反诉被告）：路楠，男，1984年12月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曲艺，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谷卓喜，男，1981年3月14日出生，汉族，住天津市红桥区。被告（反诉原告）：刘岩，女，1981年6月6日出生，汉族，天津市红桥区。委托诉讼代理人：谷卓喜（夫妻关系），基本情况同前。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，职务董事长。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。第三人：赵军，女，1955年1月15日出生，汉族，住天津市河北区。原告（反诉被告）路楠与被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、赵军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路楠及委托诉讼代理人曲艺，被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩及其委托诉讼代理人，第三人链家公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼，第三人赵军经本院公告送达诉状副本、反诉状副本及开庭传票，未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）路楠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告定金100000元及预付款50000元，总计人民币150000元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月12日在天津链家宝业房地产经纪有限公司签署房产交易合同。合同约定，原告购买被告名下天津市红桥区XX家园房屋，购买价格为人民币3510000元。原告于当日交付被告定金50000元。2017年3月16日，原告又追加了定金50000元，房屋预付款50000元（原告总计给付被告定金100000元、预付款50000元）。另，房产交易合同第二项2.2款约定“原告及被告须于2017年5月31日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》”截止2017年5月27日原告没有接到被告如约履行合同的任何通知，故于当日快递给链家公司要求尽快确定签约时间。链家公司定于2017年5月31日签署正式房产买卖协议，当日三方均到达房管局，准备签署协议。被告知，原告系单身且名下已有房产，属于限购范围，不具备购买资格，故当日协议未签。原告因不可抗力政策性原因，现无法购买此房，故要求被告返还相关款项，遭拒。无奈，原告诉至贵院，以求维权。之后第三人找到原告，2017年6月8日第三人和原告达成一致的协议，因为2017年4月1日被告才拿到房产证，导致原告在限购政策出来以后属于限购的状态，导致房屋无法购买，无法继续履行合同，由于被告不配合退还原告的定金及预付款，因此链家与原告达成了一个协议，由链家公司退还原告以及缴纳的居间服务费用70200元。被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩辩称，从原告的起诉状中可以看出是原告单方违约，因为原告起诉状说5月31日三方均到达房管局，被告知原告不具备购买资格，5月31日我们三方都去了房管局，但实际房屋的购买人是原告的父母，他是采用接力贷的方式。原告明知政策随时都有出的可能，2017年3月28日，原告的父母以及原告、链家公司、以及我方签订了贷款的协议，我们有相关的记录可以证明这点。另外原告全程干预我的平贷过程，我3月22日把800000元的平贷资金准备好了，当时原告听说政策有变，多次电话联系我让我做平贷。3月28日我们在上海银行办理了贷款，出政策以后原告三成首付比例的贷款已经批复。尽管我们赶上了这个政策，但是我们处于政策的窗口期，链家也和房管局进行沟通，已经给我们发正式的通知说4月6日到红桥区房管局打印协议，但是路楠以各种理由做借口拒绝打印协议，这个事件持续了有半个月，链家公司也知晓此过程。原告在购买我房子前一天在他处也购买房子，我不知道原告是否有投资的性质，政策出来以后经过确认原告可以买，但原告一直以政策为理由拒绝购买，我认为是原告违约。原告也担心上海银行把我这个房子贷款批了以后影响他的贷款。综上，原告有明显主观放弃购买的情形，所以我要求原告对我的损失进行赔偿，共计707000元。第一、原告主观放弃购买房产，现在房价一直在降低，目前我的房价已经降了310000元。另外800000元的平贷资金，有700000元是我找他人的借款，还有利息损失33000元。我在浦发银行的贷款800000元，0.7倍的利率，目前还有21年的贷款期限，因为我借款还了这个贷款，如果不是因为卖房子这个事我不会主动还这个贷款，为了还这部分借款我必须以房产抵押的形式去还这个贷款，我和浦发银行、上海银行沟通，目前很多银行不做这个业务，要做利率也在1.4倍，反诉请求：1.判令被反诉人赔偿损失708860.8元，2.反诉费由被反诉人负担。对于被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩的反诉，原告（反诉被告）路楠辩称，不同意被告的两项反诉请求。我们认为原、被告双方之所以没有购买成房屋，主要是由于政策性原因，即不可抗力的原因所造成，因此被告所谓的降价房屋损失与原告没有任何关系，因此原告不应当承担该损失。关于被告所讲平贷利息等问题，原告认为被告出售房屋偿还房屋贷款、平贷是被告的义务，因此该项请求与原告无关。关于被告所讲利率损失的问题，因没有实际发生，且与原告无任何的直接因果关系，故此原告不同意赔偿。请法院驳回被告的全部反诉请求。第三人链家公司述称：3月12日原、被告双方在第三人处签订房产交易合同，当天原告支付定金50000元。之后原告给第三人打电话说他和被告商量好了要追加50000元定金和50000元预付款，他们双方到我们这边签订了补充协议，具体的钱款交接是双方私下进行的，并没有通过链家公司。签订合同的时候原告也在XX城那边也要买新房，双方也谈过二手房买卖签名字的时候签原告母亲的名字。原告追加定金以后被告想清贷，原告担心天津出限贷政策，等了一个星期天津也没有出政策，就猜测在五一之前出政策，想尽快办。原告办理预审，被告办理清贷，原告以原告的母亲作为主贷，原告作为共同还款人办的接力贷。被告的抵押在4月5日撤销了。按照当时的情况来说因为原告的贷款是在4月1日之前批下来的，是可以去房管局办理手续的，我们约了4月6日的号，也通知了原、被告双方，我们当时通知的是原告的母亲，因为需要原告的母亲去签合同，但是原告说户口本让XX城那边拿走办手续去了，后来就一直在等原告的户口本，中间我们也给双方沟通过几次，原告这边的意思是说要调到上海工作，被告这边也比较配合。后来我们问原告想怎么办，他说按合同办，我们后来又约了5月31日的号，当时也告知了原、被告双方，也通知了原告的母亲。到了房管局以后房管局工作人员说如果原告本人签的话交易无法进行。第三人赵军未答辩。综合审查本案全部证据，认证如下：原告提交的房屋认购协议、收据及刷卡单、原告的征信报告、房屋买卖业务签约文件核定本、风险告知书、补充协议、《关于已缴纳的居间费处置协议》、招商银行交易明细、原告的户口本、XX城房屋买卖合同及赵军的户口本和名下房产证，内容真实、来源合法，本院予以认定，能够证明原、被告之间系房屋买卖合同关系及相应的合同款项支付情况，其中《关于已缴纳的居间费处置协议》系第三人与原告之间所签订，形成于限购政策实施之后，对其证明目的第三人当庭表示不予认可，对原告所证明的系因被告原因致使原告处于限购情形之目的缺乏相关证据印证，本院亦不予认定。被告提交的2017年3月14日至3月16日与路楠、第三人的聊天记录截图、2017年3月22日至3月24日与路楠的聊天记录截图、与耿鹏飞从3月10日至5月31日的聊天记录截图、耿鹏飞与其同事聊天记录，结合本院的调查，对于上述记录中所显示的第三人赵军与原告曾就讼争房屋向上海银行天津分行申请贷款的事实，本院予以认定。被告提交的借条和汇款凭证能够证明被告借款之事实。被告提交与上海银行、民生银行工作人员的微信聊天记录以及在链家网上查询的成交记录用于证明房价下降损失及贷款利率提升所致利息损失，缺乏其他证据的印证，本院对上述证据不予认定，被告提交的与浦发银行签订的借款合同内容真实、来源合法能够证明讼争房屋最初抵押贷款之事实，本院予以认定。案件审理过程中，本院至红桥区房管局调取了诉争房屋的不动产登记查询证明，对该证明原、被告及第三人均无异议。本院还至上海银行天津分行进行了调查取证，调取了主借款人为赵军的个人住房贷款调查与审批书，个人住房借款申请书，以及贷审会审议审核及阅示意见书，被告及第三人均无异议，原告虽提出异议但并未提交反证，对于上述证据本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告路楠与第三人赵军系母子关系，二被告系夫妻关系，2017年3月12日，原告路楠作为买受方（合同中简称乙方）、被告谷卓喜、刘岩作为出售方（合同中简称甲方）、第三人链家公司（合同中简称丙方）签订了编号为100000748898的《房产交易合同》，约定路楠以3510000元的成交价购买谷卓喜、刘岩所有的坐落于天津市红桥区XX家园房屋。合同载明：2017年3月12日交付50000元定金，其余款项3460000元采用银行贷款方式支付。合同同时约定，上述房屋剩余贷款900000元由被告谷卓喜于2017年4月30日还清。双方于2017年5月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告路楠将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告谷卓喜将已收取的定金存入该机构。合同签订后，原告给付被告定金100000元，预收款50000元，2017年3月16日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：如发生房屋购买政策（限购等）以及银行贷款政策（改变首付比例等）不可抗力因素导致的房屋交易失败，被告谷卓喜将全部预售款50000元退还原告路楠，定金100000元整由双方进行协商退还，2017年3月17日，被告出具收到上述款项的收条。经本院向上海银行天津分行调查，第三人赵军与原告曾就讼争房屋向上海银行天津分行申请了贷款，赵军为主申请人，路楠为共同申请人，面谈时间是2017年3月29日，该笔贷款经预审批，已经通过，2017年4月初，该行联系原告时，原告表示不再申请贷款。庭审过程中，就被告反诉主张讼争房屋未交易成功产生的差价损失，释明被告可申请评估，原、被告均表示不申请该项评估。经庭审确认，讼争房屋于《房产交易合同》签订时尚余80万元贷款未还清，被告谷卓喜提交的上海浦东发展银行股份有限公司天津浦安支行《结清证明》载明：借款人谷卓喜购房贷款已于2017年3月28日全部结清。就反诉原告主张的平贷损失，其主张均系向案外人借款所得，计算至年底利息为33000元，另该贷款享受了0.7倍利率，未交易成功将转为抵押贷款，利率增至1.4倍，利差损失365860.8元。次查，被告路楠于签订上述《房产交易合同》同日，与天津顺驰新地置业有限公司签订了《房屋认购协议》，购买天津市河东区XX园房屋一套，2017年3月16日进行了网签手续。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，对在本市拥有一套及以上住房的成年单身人士，暂停在本市再次购买新建商品住房和二手房。本院认为，本案当事人之间签订的《房产交易合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点有二：一、原告不再购买讼争房屋是否构成违约；二、合同解除后，被告的损失如何衡量。针对焦点一：原告同日订购了两套住房，在3月31日前就河东区XX园房屋已进行了网签，符合了限购政策，在5月31日双方约定的到房管部门签订《天津市房产买卖协议》时，原告已经不具备购房资格，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。现原、被告均同意解除《房产交易合同》，符合上述规定，本院予以准予。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。故原告主张被告返还定金100000元，房款50000元，本院予以支持。针对被告的反诉请求，因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。本案中，原告同时购买了两套房产，均未办理产权登记，在限购政策出台后，势必产生只能购买其中一套房产的局面，原告在选择放弃购买时，应当综合考虑损失，在被告已经平贷的情况下，仍选择放弃购买诉争房产，应对本次交易过程中的实际损失承担较大比例。关于被告主张损失708860.8元，分为两个部分，被告主张房屋降价的损失310000元，该部分系直接损失，因合同解除时房屋的市场价值涨跌无法预估，且原、被告均不申请评估，被告提供网站截图缺乏证明力，故对被告主张的降价损失，因证据不足，不予支持；关于被告主张的利息损失，原告为此次交易借款平贷，势必产生利息损失，综合考虑原告剩余贷款数额800000元及合同解除时间，按照同期贷款利率计算自2017年3月至2018年3月利息损失38328元，酌情由原告负担25000元。关于原告主张800000元贷款之后的利差损失，系间接损失，不予支持。第三人赵军经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩于本判决书生效之日起十五日内一次性返还原告（反诉被告）路楠定金100000元，房款50000元；二、原告（反诉被告）路楠于本判决书生效之日起十五日内一次性给付被告（反诉原告）谷卓喜、刘岩利息损失25000元；三、驳回原、被告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，反诉费5444元，公告费560元，由原告路楠负担1862元，被告谷卓喜、刘岩负担7442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯晓飞人民陪审员  薛 晖人民陪审员  路帼君二〇一八年三月二十九日书 记 员  任万岱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。