广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终265号上诉人（原审原告）：张宗书，女，1939年7月15日出生，汉族，住广西南宁市。委托诉讼代理人：罗政，广西同望律师事务所律师柳州分所律师。被上诉人（原审被告）：覃纪英，女，1953年7月2日出生，住广西柳州市。委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。原审第三人：广西和益房地产开发有限责任公司。住所地：广西桂林市临桂县仕通路碧水山庄会所A2栋，统一社会信用代码91450322718884108F。法定代表人：于承暄，该公司总经理。原审第三人：广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司。住所地：广西桂林市临桂县仕通路碧水山庄会所A2栋，统一社会信用代码914503227512129790。负责人：于承暄，该公司总经理。上诉人张宗书因与被上诉人覃纪英、原审第三人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司临桂分公司执行异议纠纷一案，不服柳州市柳北区人民法院作出的（2016）桂0205民初4852号民事判决书向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2011年10月10日，张宗书与广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司签订《桂林“碧水山庄”认购协议书》，约定和益临桂分公司将位于桂林市临桂县的碧水山庄xxx别墅以120万元出售给张宗书。2012年7月15日，原告与和益临桂分公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并办理了房屋交接手续。截至2015年3月2日，原告已向和益临桂分公司支付了全部购房款120万元。期间原告多次要求和益临桂分公司办理商品房备案手续和房产证，但和益临桂分公司以公司内部存在股权纠纷以及内部办事效率问题为由，至今未帮张宗书办理商品房备案手续。且上述事实已被已经生效的广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院桂03**民初335号民事判决书所确认。覃纪英为一审法院（2014）北执字第239号案件的申请人，和益临桂分公司为该执行案件的被申请人，在该执行案件中覃纪英向一审法院申请对上述房产进行执行。张宗书对一审法院的执行涉案房产提出异议，请求停止对涉案房产的拍卖。一审法院于2016年9月21日作出（2016）桂0205执异7号执行裁定书，裁定驳回张宗书的异议申请。张宗书不服提起异议之诉，请求撤销柳州市柳北区人民法院（2016）桂0205执异7号执行裁定书，解除对桂林市临桂县碧水山庄xxx号别墅的查封和执行。一审法院认为，涉案房屋于2015年6月18日被柳州市柳北区人民法院查封，桂林市临桂区人民法院桂03**民初335号民事判决书于2017年6月14日作出，2017年7月6日生效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，张宗书不能仅凭该文书主张排除执行，还需要提供其他证据证明其享有足以排除本案强制执行的民事权益。而从2012年7月15日至2015年6月18日一审法院在执行中依法查封了涉案房屋的将近三年的时间里，涉案房屋一直处于空置状态，无人居住，未办理商品房预售登记备案手续。张宗书提供查询其无其他房产的范围较小，且与涉案房屋不在同一城市。因此，张宗书主张其所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房产的证据不足，张宗书的该项主张缺乏事实依据。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张宗书的诉讼请求。案件受理费100元由张宗书负担。上诉人张宗书不服一审判决，上诉称：一审法院认为上诉人不享有足以排除强制执行的民事权利是错误的。主要理由如下：一、除本案讼争房屋之外，上诉人名下无其他用于居住的房屋，一审法院以上诉人提供的房产查询范围较小为由对此不以确认，强加举证责任给上诉人，应予纠正。二、本案商品房买卖合同系执行法院查封前签订、交付并支付全部价款，未办理商品房预售登记的责任不在上诉人，一审法院认定本案讼争房产在查封三年时间处于空置和无人居住状态，与本案无关。综上所述，上诉人在本案房屋被查封前已就购买本案房屋与第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，且上诉人名下无其他住房，符合我国相关司法解释所规定的可排除强制执行的法定情形。上诉人依法享有足以排除强制执行的民事权益。请求二审法院依法撤销柳州市柳北区人民法院作出的（2016）桂0205民初4852号民事判决书，依法改判，立即停止桂林市临桂县道碧水山庄xxx号别墅的执行，并解除查封。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人覃纪英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。主要理由如下：一、上诉人向人民法院提交的证据材料是虚假的。1、购房文书作假。《桂林“碧水山庄”认购协议书》与《商品房买卖合同》上的签名明显不一致，此外，商品房买卖合同无签订日期，也无交房时间。2、收款收据作假。上诉人提交的收款收据不符合正常的开票顺序，特别是根据收款收据显示，上诉人先向第三人缴纳50万元购房款，然后再缴纳定金15万元，完全违背正常交易的常理。明显这些收据是为了本案诉讼东拼西凑而成。3、付款凭证与收款收据所记载的日期、金额互不对应。上诉人提供的以陈玲名义支付到第三人名下的付款回单只有两张，合计35万元。其余价款没有相应的付款凭证予以证明。二、上诉人提出的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。1、“合法有效的书面买卖合同应当包括符合规范的商品房买卖合同以及依法办理预售备案登记并开具合法销售发票、缴纳契税四个方面。在本案中，在法院查封前长达五年的时间里，上诉人与第三人都没有将案涉房屋进行销售登记备案，也未取得正式的房地产销售发票，更未依法向税务机关缴纳契税，显然上诉人与第三人没有形成合法有效的商品房买卖关系。2、上诉人虽然提供了其在南宁市、桂林市没有房产登记的信息，但是本法条所指涵义并非局限于房屋所有权，即使买受人没有房屋所有权，其租赁居住（含廉租房、公房）、在亲友家居住都是居住。所以，上诉人以为没有房屋所有权等同于没有居住用房，是对最高法院司法解释的误解。3、基于上诉人在本案提交的支付购房款的支付凭证、收款收据存在弄虚作假的情形，故不能认定上诉人符合司法解释规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。综上所述，上诉人所提起的异议之诉，所依据的证据材料全部是虚假的，所陈述的买房经过违背商业交易惯例，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。原审第三人广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司临桂分公司在二审中未参加询问，也未提出书面陈述意见。上诉人在二审中向本院提供的证据有：1、2017年11月9日由桂林市房产档案馆提供的《房产登记信息系统查询证明》、2017年12月15日由桂林市临桂区不动产登记局提供的《临桂个人名下房屋登记情况查询证明》，旨在证明上诉人在桂林市无有效房产登记信息。2、桂林德瑞物业服务有限公司于2015年3月16日、7月4日、12月9日开具的三份水电费收据复印件，桂林德瑞物业服务有限公司于2016年8月15日、2017年1月16日开具的两份物业费收据复印件，旨在证明上诉人已经实际占有、居住于案涉房屋。被上诉人质证认为：1、对于《房产登记信息系统查询证明》、《临桂个人名下房屋登记情况查询证明》的真实性没有异议。但这并不能排除上诉人在其他地方有住房的情况。2、上诉人提交的收据都是在执行法院查封以后的，并不能证明其在查封前就占有使用案涉房屋，且水电费收据并非水务部门、供电部门所开具的，物业公司开具的白条不具备证明效力。对上诉人在二审中提供的两份证据，本院经合议认为：证据1是有房产管理机关开具的证明，被上诉人亦认可其真实性。本院予以认定。证据2系复印件，庭后上诉人亦未提供原件供法庭核对，且五份收据内容均为向“xxx别墅张宗书”收取水电费或物业费，而本案讼争的房屋为“xxx别墅”，故对证据2本院不予支持。本院在二审通过询问上诉人及被上诉人，审查双方在一、二审提供的证据，对一审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人张宗书在桂林市无有效房产登记信息。本院认为：本案是因一审法院在执行覃纪英与广西和益房地产开发有限责任公司、广西和益房地产开发有限责任公司临桂分公司民间借贷纠纷一案中，依法裁定查封、拍卖登记在广西和益房地产开发有限责任公司临桂分公司名下的位于桂林市临桂县碧水山庄xxx号别墅。上诉人作为案外人对该房产主张权利而提起的案外人执行异议之诉。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否对登记在广西和益房地产开发有限责任公司临桂分公司名下的位桂林市临桂县碧水山庄xxx号别墅享有排除强制执行的民事权利。对争议焦点，依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审理。该条款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于第二十九条第（一）项“合法有效的书面买卖合同”的问题。首先，对于房地产经营者开发的商品房而言，要求要签订规范的商品房销售合同。本案中，上诉人与第三人和益临桂分公司所签订的《商品房买卖合同》，没有约定付款期限、房屋交付时间，连合同的签订时间也没有，缺少商品房买卖合同的主要条款，该《商品房买卖合同》无论从形式和内容上都不规范。其次，我国《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。本案商品房买卖涉及的是不动产房屋转让，按照我国《城市房地产管理法》第61条的规定，应当到房地产管理部门办理登记手续才能生效。在执行过程中，只要房屋买卖具备办理销售合同备案、网签或者预登记，又或者开具正式专用的商品房销售发票、依法缴税等等情形，可认定为生效要件。但本案的商品房买卖并未具备上述生效情形，故上诉人与第三人和益临桂分公司所签订的《商品房买卖合同》，并不符合“合法有效的书面买卖合同”条件。桂林市临桂区人民法院在柳北法院已经查封拍卖涉案房屋且正在审理执行异议之诉的过程中，受理并判决上诉人与第三人和益临桂分公司所签订的《商品房买卖合同》有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，不能作为本案排除涉案房屋执行的依据予以采纳。关于第二十九条第（二）项里的“所购商品房系用于居住且无其他用于居住的房屋”，是要求买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，被执行的涉案房屋一直处于空置状态，上诉人并未在涉案房屋居住，也不在桂林市居住而是长期居住于南宁市。因此，上诉人主张其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房产，缺乏事实依据，本院不予确认。综上所述，上诉人并不同时具备第二十九条所规定的排除执行的条件。因此，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审法院判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  韦飞宇审判员  陶世聪审判员  银邵东二〇一八年三月十五日书记员  张志荣