柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7101民初192号 原告（反诉被告）:马万经，男，1978年4月4日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：覃明，柳州市正明法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：吕贻标，男，1965年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：覃禄勇，广西华恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨才英，广西华恒信律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）马万经与被告（反诉原告）吕贻标租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，被告吕贻标于2017年12月20日提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了合并审理。原告马万经及委托诉讼代理人覃明，被告吕贻标的委托诉讼代理人覃禄勇、杨才英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马万经向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《门面租赁协议》无效，如有效，要求解除该《门面租赁协议》；2.被告立即返还原告所支付的押金53000元、租金52980元。事实和理由：原、被告于2016年4月12日签订了《门面租赁协议》，约定马万经租赁吕贻标所有的位于柳州市门面经营网吧。由于该门面消防通道被占用，无法通过消防审批，造成马万经无法正常经营网吧，由此产生重大损失，故诉至法院。同时，原告对装修（硬装）以及设备（软装）的损失暂时保留相应的诉讼权利（待评估后再另案起诉）。 被告吕贻标辩称：1.马万经的诉请无事实及法律依据，吕贻标要求继续履行合同。双方签订租赁协议之后，吕贻标已经按照协议第六条约定将门面交付给马万经，马万经也实际占有和使用门面至今；协议约定前三个月免除租金，所以马万经交的52980元是2016年7月20日至10月19日的租金，马万经要求确认租赁协议无效无事实和法律依据，应依法驳回。2.关于消防通道的问题，在马万经租用之前，涉诉门面是柳南区人民政府租用的，柳南区人民政府没有使用该通道，把门锁起来了；一楼门面也是吕贻标所有，出租给他人用于汽车修理和洗车，承租户在通道口外违法搭建了一个洗车棚堵住了消防通道，但该车棚不是吕贻标搭建，故与其无关，且该违章搭建的车棚现已被拆除。3.消防要求经营娱乐场所需要有两个通道，马万经在装修之前就应报消防审批，但其没有这样做就直接装修，才导致之后审批出现问题。 反诉原告吕贻标向本院提出诉讼请求：1.马万经向吕贻标支付2016年10月20日至2017年12月19日止的租金共247240元。事实及理由：马万经与吕贻标于2016年4月12日签订了《门面租赁协议》，约定：吕贻标将属于自己所有的位于柳州市.99平方米的商铺出租给马万经经营网吧；租期为10年，从2016年4月20日起至2026年4月19日止；前三个月免租金，从第四个月起计算租金；租赁期内，前三年的租金价格保持不变，从第四年开始每隔二年以每平方米递增10%计；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，吕贻标按照合同的约定将门面交付给马万经使用，但马万经没有按照合同约定交纳租金。截至2017年12月19日，马万经只支付了2016年7月20日至2016年10月19日的租金共52980元，自2016年10月20日起未再支付租金，依照合同约定计算至2017年12月19日共14个月，租金为247240元。吕贻标多次向马万经催收，但马万经以各种理由拒交，马万经已构成违约，吕贻标特向法院提出反诉，请求判如所请。 反诉被告马万经辩称：其已按照经营网吧需要办理好所有手续，一楼的车棚是早已经搭建的，消防部门现场验收后于2017年3月下了整改通知书，但吕贻标一直不跟一楼用户协商，导致网吧无法通过消防审批，直到2017年11月城管才将车棚拆掉。但因经过了一年多时间，电脑更新换代快，其购买的电脑已经不符合现在的需求，合同已经无法继续履行，故该门面无法通过消防审批系吕贻标的原因，现其无法正常使用门面，过错在吕贻标，请求法院驳回吕贻标的反诉请求。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1.本案《门面租赁协议》是否有效，如果有效，是否应当解除；2.本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否成立。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 2016年4月12日，马万经与吕贻标签订《门面租赁协议》一份，约定：吕贻标将其所有的位于柳州市门面出租给马万经经营网吧；租赁期限共10年，自2016年4月20日至2026年4月19日；第一年租金为17660元/月，从第四年开始每隔两年以每平米递增10%计算，即第四年为19420元/月，第六年租金为21370元/月，第八年租金为23500元/月，第十年租金为25850元/月；第一至三个月为装修免租期，从第四个月起计算租金；马万经向吕贻标缴纳三个月的租金53000元作为押金，押金作为马万经在合同期内遵守合同的保证，合同期满后，马万经遵守合同，押金退还，若马万经在合同期内违反合同或提前解除合同，吕贻标所收取押金不予退还，如马万经的押金不够赔偿吕贻标损失，吕贻标有权追索；马万经于每月5日前交清当月租金、物管费及水电费；吕贻标按现状交付门面，使用过程中的维护维修责任由马万经负责，马万经要确保门面的完好；门面交付给马万经后，马万经如果装修，必须报请吕贻标同意，经吕贻标批准后，方可进行装修，装修费用由马万经自理，租赁期满，所有装修不得拆除，有改动之处马万经要恢复原样或付修复费用；吕贻标只对是否改变房屋结构及外观进行审查，其他情况的审查则由马万经向政府相关部门申请办理审批；马万经营业执照由其自行办理，与经营有关的税费由马万经缴纳；租赁期满或因马万经原因中途解除合同，吕贻标收回门面使用权，马万经应将租赁期间所产生的所有费用交清，并于吕贻标通知的三天内把物品全部搬出并交还房屋，马万经逾期不交还房屋，吕贻标有权自行腾空，所需费用及由此造成的损失由马万经承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2016年4月15日，马万经向吕贻标交纳押金53000元，吕贻标出具了收据。合同签订后，马万经着手对门面进行装修并筹备办理经营网吧所需的各种审批手续。之后马万经向柳州市公安消防支队报送网吧装修工程竣工验收消防验收检查材料，经工作人员审查资料及现场检查测试，2017年3月14日柳州市公安消防支队向其出具《建设工程消防验收意见书》认为该场所还存在下列问题：1.该场所一安全出口疏散门使用卷帘门，不符合《建筑设计防火规范》；2.火灾确认后消防控制室无法切断火灾区域非消防电源，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；3.部分区域未安装感烟探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；4.火灾确认后消防联动控制器无法联动喷淋泵且喷淋泵启停等相关动作信号无法反馈至消防联动控制器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》；5.一疏散楼梯间内设有储藏室，不符合《建筑设计防火规范》。同时要求马万经对上述问题进行整改，整改完毕后重新申报验收，未经验收合格不得投入使用。马万经收到该通知后，针对通知中的第1、5项整改内容，于2017年4月6日向吕贻标发出通知，要求吕贻标与一楼门面承租户协商，把二楼门面的消防通道腾空或留出1.5米专用消防通道，以便通过消防审批。 另查明，该门面一楼也属吕贻标所有，在马万经承租之前已经出租给他人经营汽车修理及美容，一楼承租户在与二楼连接的楼道口外面搭建棚状建筑，并用卷闸门将该楼道口一并锁在里面，一楼承租户于2017年11月将该卷闸门向后推移，将楼道口留空出来。马万经向吕贻标支付了2016年7月20日至2016年10月19日期间的租金52980元，其后的租金未付。 本院认为，马万经与吕贻标签订的《门面租赁协议》是双方的真实意思表示，合同的形式、内容未违反国家法律、行政法规的禁止性和效力性强制性规定，合法有效，故马万经要求确认该合同无效，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 合同签订后，当事人双方应严格、全面履行合同义务。吕贻标依约将门面按现状交付给马万经使用，马万经着手对门面进行装修并筹备办理经营网吧所需的各种审批手续，因租赁场所存在相关问题而未能通过消防审批以致本案诉讼。作为本案租赁场地的承租方，其理应明白经营网吧对场地要求特殊性，在协议签订前亦应对租赁现场进行审慎查验，且“该场所一安全出口疏散门使用卷帘门”并非导致未能通过消防审批的唯一原因，况一楼承租户于2017年11月将该卷闸门向后推移，将楼道口留空出来后，马万经可即行整改后再次报批，继续经营。故马万经以吕贻标交付的门面不符合约定的使用目的，吕贻标违约为由要求解除合同，与本案事实不符，本院不予支持。鉴于马万经坚持要求解除合同，且该《门面租赁协议》自签订至起诉时长达一年半时间，马万经未能使用该门面营利，其表示无力再继续经营，合同继续履行无法达到双方预期的效果，亦强人所难，故对双方签订的《门面租赁协议》予以解除。本案合同解除，不能归咎于吕贻标，属承租方提前解除合同，故马万经要求返还其所支付的押金53000元及租金52980元，没有事实和法律依据，亦与双方合同约定不符，本院不予支持。 马万经于2017年3月14日收到柳州市公安消防支队向其出具的《建设工程消防验收意见书》后，针对通知中的第1、5项整改内容，于2017年4月6日向吕贻标发出通知，要求吕贻标与一楼门面承租户协商解决消防通道事宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，作为出租人，吕贻标应积极作为，协助马万经共同消除合同履行障碍，且吕贻标作为一楼门面的所有者，对一楼承租户使用门面的行为有监督和管理的责任，在马万经提出整改要求后不予配合，未履行其合同附随义务，虽未构成合同违约，但在一定程度上造成马万经的经济利益受损，对此，吕贻标应予相应补偿，即从2017年4月7日至2017年10月30日期间，租金予以减半收取，即2017年4月7日至2017年10月30日（共6个月24天）期间，马万经应付租金为（17660×6+17660÷30×24）÷2=60044元。故吕贻标所诉从2016年10月20日至2017年12月19日共14个月期间的租金为17660×14-60044=187196元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）马万经与被告（反诉原告）吕贻标于2016年4月12日签订的《门面租赁协议》； 二、原告（反诉被告）马万经向被告（反诉原告）吕贻标支付租金187196元； 三、驳回原告（反诉被告）马万经的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）吕贻标的其他诉讼请求。 上述给付金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉案件受理费1210元（本诉原告已预交），减半收取605元，由本诉原告马万经负担；本案反诉案件受理费2504元（反诉原告已预交），减半收取1252元，由反诉原告吕贻标负担304元，反诉被告马万经负担948元。原告（反诉被告）马万经负担的部分，连同上述应付款项一并支付给被告（反诉原告）吕贻标。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  秦春洪 二〇一八年三月十四日 书记员  王 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。