成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初450号 原告四川蜀鑫投资有限公司，住所地：成都市成华区建设南路********。 法定代表人：程耀贵。 委托诉讼代理人周艳，四川迪扬律师事务所律师，特别授权。 被告：方琼，女，汉族，1977年6月16日出生，住四川省简阳市。 被告：张合，男，汉族，1975年9月13日出生，住成都市武侯区。 委托代理人：方琼，女，汉族，1977年6月16日出生，住四川省简阳市，系夫妻关系，特别授权。 原告四川蜀鑫投资有限公司（以下至判决主文前简称蜀鑫公司）与被告方琼、张合商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蜀鑫公司的委托代理人周艳，被告方琼以及张合委托代理人方琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蜀鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）；2、判令被告支付原告违约金41122.50元；3、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2016年9月27日，原告和被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告出售的位于成都市成华区房屋一套。合同约定被告应当于2016年9月27日前支付房屋首期款，占房屋总房款的51%。现被告逾期未履行付款义务，原告起诉来院请求判如所请。 被告方琼、张合辩称，不同意解除和原告签订的房屋买卖合同，同意继续履行合同给付剩余购房款。不同意原告主张的违约金，并且违约金金额过高，请求予以调减。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年9月27日，原告蜀鑫公司和被告方琼、张合签订四川省商品房买卖合同，约定被告方琼、张合购买原告出售的位于成都市成华区房屋一套，购房款总额为411225元。合同第九条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月27日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%；余款人民币（币种）200000元向中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年9月27日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同附件十三有如下补充约定：第十条（二）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定：2、出卖人售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装饰示范仅为展示空间布局和装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。十九、对合同解除权的补充约定：（一）双方因购买力、财产等自身客观情况发生变化的，或市场变化引起的房产贬值或升值均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同或不履行合同义务，否则仍应依法或依约承担相应的违约责任。（二）按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在买受人已接房的情况下）将该商品房的占有转移与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。（三）在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或合同约定买受人可以解除合同的事由，除《商品房买卖合同》或本协议另有约定外，出卖人自发生该等事由之日起10日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。二十、其他补充约定：（一）……凡涉及解除合同的，违约方均不支付利息，同意按合同约定的违约金或实际损失（直接损失）承担违约责任。（二）出卖人售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。出卖人售楼书、模型及装饰示范单位所展示房屋功能仅为其空间布局导向、装饰装修和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准。出面人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。合同特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”的全部内容（尤其是黑体字内容），买受人已充分知悉、理解并予以接受，买受人确认，出卖人在签订本合同及其补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。 合同签订后，被告于2016年9月27日向原告蜀鑫公司缴纳案涉房屋首付款41225元，该购房款金额约占商品房购房款总额的10%。诉讼中，被告辩称因原告蜀鑫公司在出卖案涉房屋过程中曾经通过销售人员口头承诺或以宣传手册形式宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋，剩余首付款通过蜀鑫公司垫资予以解决。基于对原告蜀鑫公司承诺和蓝光楼盘品牌的信任才交付一成首付款购买案涉房屋。现被告认可除首付款尚有未付部分外，剩余购房款尚未支付。原告蜀鑫公司尚未实际交付案涉房屋给被告。庭审中，被告主张可以愿意按照合同约定金额支付剩余购房款。 另查明，案涉楼盘的销售宣称单上载明首付首期4万元起买地铁口2房，轻松入主东二环。项目地址成都东二环崔家店路52号。同时载明本广告系系要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同内容为准。 2017年12月5日，本案相关联案件第一次庭审开庭，庭审中涉及本楼盘诉讼的相关购房者均到庭参加诉讼。庭审中作为被告的各购房者反映在和原告蜀鑫公司签订案涉房屋买卖合同后，原告蜀鑫公司即以合同盖章审批为由收走案涉房屋买卖合同原件。同时反映在签订合同时原告蜀鑫公司的销售人员口头表示蜀鑫公司愿意为被告购买案涉房屋垫资。此外，被告等人反映在签订案涉房屋买卖合同同时，还和原告蜀鑫公司指定的案外人签订借款协议，借款协议约定主要内容为原告蜀鑫公司指定出借人向被告出借款项用于购买案涉房屋，其中四成购房款应由原告蜀鑫公司垫付。现原告蜀鑫公司未按照借款合同约定为被告垫资购房。 2017年7月19日，原告蜀鑫公司委托泰和泰律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付剩余首付款170000元。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、四川省商品房买卖合同；3、本系列案件涉及的宣传单；4、付款凭证；5、邮寄单据和律师函等。 本院认为，原告蜀鑫公司和被告方琼、张合建立合法有效的商品房买卖合同关系。本案争议焦点为：一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约；二、被告是否存在逾期未足额支付购房款的违约行为；三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据；四、原告主张违约金和律师费的请求是否成立。 一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据原告蜀鑫公司和被告方琼、张合签订的商品房买卖合同约定，买受人于2016年9月27日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%。但被告仅在2016年9月27日向原告蜀鑫公司支付总购房款一成的金额即41225元后再未支付剩余购房款。而包括被告在内的参与本案庭审共同买受人均表示和原告蜀鑫公司签订商品房买卖合同同时，蜀鑫公司的销售人员口头承诺首付一成即可购买房屋，并剩余四成购房首期款可以通过蜀鑫公司方面办理垫资解决。而被告方琼、张合支付一成购房款后，原告蜀鑫公司在2017年10月31日以向本院起诉方式主张解除合同。庭审中，被告方琼、张合亦表示愿意并且有能力支付剩余购房款。故从全案证据和庭审情况看，被告并非故意违反合同约定导致逾期支付剩余购房款，而是基于对原告蜀鑫公司的案涉楼盘销售宣传信任，认为付款金额和付款期限已经发生变更。虽然原告蜀鑫公司庭审中不认可宣传单系其公司制作，但是宣传单指向的楼盘为案涉楼盘。结合当事人陈述和其他在案证据，可以认定案涉宣传内容对原告和被告订立案涉合同具有重大影响，应当视为要约，即原告和被告就付款期限和付款金额重新达成新的合意，该变更后的合同内容约束双方当事人。 二、被告是否存在逾期足额支付购房款的违约行为。因原告和被告重新就付款方式、金额和期限达成新的合意，现被告按照新的合意支付一成首付款，且愿意支付剩余款项的行为尚未构成违约。原告蜀鑫公司主张被告违约缺乏进一步证据印证，应当承担不利后果。 三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否成立。根据原告蜀鑫公司和被告签订商品房买卖合同约定，逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。但鉴于原告蜀鑫公司和被告方琼、张合就付款金额、方式和期限重新达成新的合意，且被告愿意继续履行合同支付剩余购房款，尚不构成违约。原告蜀鑫公司以前述合同约定主张被告违约而解除合同，证据不充分，本院不予支持。 四、原告蜀鑫公司主张违约金和律师费的请求是否成立。鉴于被告尚不构成违约，原告主张违约金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费因缺乏合同约定以及被告违约的证据证明，因证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告四川蜀鑫投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费450元，由原告四川蜀鑫投资有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一八年三月二十八日 书记员  赵小宇 速录员  夏宇莉