天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初11131号原告：安立君，男，1990年2月24日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：安立彬（系原告之兄），男，1986年11月21日出生，汉族住址同上。委托诉讼代理人：单中卫，天津翠亨律师事务所律师。被告：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清区开发区北财源道14号1门101。法定代表人：朱艳春，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄浩然，男，1984年10月8日出生，汉族，该公司法务经理，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。原告安立君与被告天津陶润置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人安立彬、单中卫，被告委托诉讼代理人赖汉兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安立君向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，并要求被告交付原告之房屋合法手续；2、请求判令被告赔偿原告因延迟收房产生的损失10万元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，1、解除原、被告于2016年5月18日的协议；2、判令被告向原告赔偿损失570503元；3、判令被告向原告支付鉴定费5800元；4、退还原告定金及首付款35000元；5、诉讼费由被告担负。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年5月18日与被告签署了《天津市商品房预订协议》，原告购买被告位于武清开发区，建筑面积101.68平方米，总房款749616元。原告于当日支付定金1万元，首付款2.5万元交付给被告。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务。根据合同约定，被告应当与原告签订《天津市商品房买卖合同》，并且交付已完工的商品房。但被告以原告未支付首付款，构成违约为由，不与原告签订《天津市商品房买卖合同》，由于被告的行为，导致至今原告不能按照合同约定获取房屋并合法入住，被告的行为构成了严重违约，按照合同约定被告应立即交付房屋并赔偿原告无法收房造成的损失。原告多次向被告提出按照合同约定履行合同，但原告请求都遭到拒绝。该房屋在2016年5月30日被天津市第一中级人民法院查封，现涉案房屋已经销售。故原告起诉。天津陶润置业投资有限公司辩称，1、原告负有先履行义务未履行，已构成违约，双方签订的《约定协议》已经解除，原告所交付的定金依法予以没收，被告无需返还原告定金和赔偿损失。双方签订的《预定协议》明确约定，原告自本协议签订之日起至2016年5月21日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预订人双倍返还定金；预订人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。原告由始至终仅仅向被告支付了定金10000元，原告未按约定向被告支付首付款，其行为构成根本违约，预约合同已经约定解除。被告于2016年7月22日发函告知双方签订的《预定协议》已经解除，属于约定解除。2、双方签订的《天津市商品房预定协议》属于预约合同，并非本约合同，本案应为商品房买卖预约合同纠纷。3、因原告没有依约向被告支付首付款，已构成违约，被告有权将涉案房产另行处置，并没收定金。4、退一万步，假使被告在本案中存在违约行为，双倍返还定金即20000元足以弥补原告的损失，而无需再赔偿。综上请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告安立君围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告与被告签订的商品房预定协议，证明双方存在房屋买卖关系；2、购房定金收据一张，证明被告收取原告定金10000元；3、优惠活动确认单一份，证明原告参加被告的优惠活动，被告收取了原告首付款25000元，并且该房屋为原告优惠60000元；4、通知单一份，证明被告通知原告解除了合同；5、查封公告的照片一张，证明涉案房屋曾被查封过；6、评估报告书一份，证明被告违约给原告造成的损失；7、评估费票据。被告天津陶润置业投资有限公司对原告提交的证据质证意见如下：1、对证据1、2真实性没有异议；2、对证据3的证据三性不予确认，该确认单无被告盖章确认，被告未收到25000元，确认单的内容可以反应出该确认单并非首付款；3、对证据4通知单的真实性没有异议，因原告违约，双方签订的协议已经解除；4、对证据5照片的真实性没有异议，房屋被查封不影响原告缴纳首付款；5、对证据6的证据三性不予确认，该报告设置了假设和限制条件，整个房地产行业在2017年至今都不景气，房价都属于下跌状态，该评估价远高于市场价。涉案房屋转让给他人的单价为9750.84元每平方米，该报告书不应被采信；6、对证据7的真实性没有异议，对关联性有异议，该评估系原告单方委托评估，产生的费用由原告承担。本院对原告提交的上述证据认定如下：对证据1、2，因被告没有异议，本院对该证据予以认定。对证据3，被告虽不予认可，但被告认可在该证据上签名的蔡向平系其公司员工，且根据该证据上的优惠后的房屋价格与证据1中确定的价格相一致，故本院对该证据予以认定。对证据4，因被告对该证据的真实性没有意义，本院对该证据的真实性予以确认。对证据5，因被告对该证据的真实性没有意义，本院对该证据的真实性予以确认，但该照片中所查封的房屋未包含本案涉案房屋，故本院对原告的证明目的不予采信。对证据6，被告虽不予认可，但该报告系本院委托有资质的专业机构作出的，且被告未能提供相反的证据予以证明，故本院对该证据的真实性予以确认。被告虽在鉴定过程中，向本院提交了鉴定异议申请书，要求本院对该鉴定不予批准，不符合法律规定。对证据7，因被告对该证据的真实性没有意义，本院对该证据的真实性予以认定。被告天津陶润置业投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、天津市商品房预定协议，证明原、被告双方于2016年5月18日签订了协议，约定原告须在2016年5月21日前缴纳首付款并签订天津市商品房买卖合同，如被告未按协议约定的日期订立天津市商品房买卖合同，应当向原告双方返还定金。原告未按本协议约定的日期订立商品房买卖合同的不予返还原告交付的定金，预定协议的抬头约定了被告的具体收款账户。2、定金收据复印件，证明被告只收到了原告缴纳的定金10000元。3、天津市商品房买卖合同及收据两份，证明涉案房屋已卖给案外人，成交单价为每平方米9750.84元，总房价为990100元。4、关于2016年5月份武清天鹅苑项目部分房产交易统计表及相应的预定协议、定金收据、首付款收据，证明被告在2016年5月份一直是正常收取客户的首期款，但被告却没有依约支付。原告安立君对被告提交的上述证据的质证意见如下：1、对证据1的真实性没有异议，有关缴纳定金和首付款原告均是以现金形式缴纳的。2、对证据2的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，不能证明原告方未缴纳25000元的首付款。3、对证据3的真实性予以认可。4、对证据4中的预定协议真实性认可，对首付款收据及定金收据真实性不认可，因为时间不确定，通过该证据不能证明首付款是在约定时间之内交付的。本院对被告提交的上述证据认定如下：对证据1、2、3，因原告对该证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对证据4，原告虽对预定协议的真实性没有异议，但该证据均与本案没有关联性，故本院对该证据不予认定。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原、被告签订了天津市商品房预定协议。该协议约定：被告天津陶润置业投资有限公司（甲方）将其开发的武清区开发区广源道南侧天鹅苑21-2-101房屋（建筑面积101.68平方米）出售给原告安立君（乙方），商品房销售按建筑面积计算，每平米价格为8267元，优惠后每平米价格为7372.33元，总房价为749619元。双方签订预定协议时，预订人应一次性支付定金10000元。双方约定，自本协议签订之日起至2016年5月21日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。签订《天津市商品房买卖合同》后，预订人支付的定金转为房价款。出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预订人双倍返还定金；预订人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人应当向预订人返还定金。同时双方还约定了其他权利义务。签订协议当日，原告给付被告购房定金10000元。同日，原告在被告举行的优惠活动中，缴纳特惠活动金25000元，优惠后房款为749619元。2016年7月22日，被告向原告发出解除协议的函，内容为“2016年5月18日交纳定金人民币壹万元认购天津武清区天鹅苑21栋2门201室物业，签署《天津市商品房预订协议》并约定须于2016年5月21日前交付首付签署《天津市商品房买卖合同》，但截止2016年5月30日您仍未缴清首付，已构成违约。《天津市商品房预订协议》第四条的约定，预订人未按照协议约定日期签定《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人的定金。鉴于上述客观情况，我司现按照《天津市商品房预订协议》的约定没收您交付的定金，并解除《天津市商品房预订协议》。自您收到本函之日起，《天津市商品房预订协议》即解除。……”2017年6月30日，被告与案外人签订《天津市商品房买卖合同》，将涉案房屋以990100元的价格出售给案外人。该房屋现已登记至案外人名下。本案在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托天津天元房地产土地评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估，经评估涉案房屋的市场价值为1320122元。原告为此支付鉴定费5800元。本院认为，原、被告对于双方于2016年5月18日签订的《天津市商品房预定协议》的真实性、合法性并无异议，该认购协议签订后对双方均发生法律效力。在履行协议过程中，被告以原告未按期交纳首付款为由向原告发出解除合同通知，并认为该协议已经解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案被告未依照法律规定，且在原、被告并无约定的情况下单方提出解除合同，不具有法律效力，不能发生解除《天津市商品房预定协议》的法律后果。现被告又将涉案房屋另行出售，导致合同的目的不能实现，故原告要求解除与被告2016年5月18日签订的协议的请求，本院予以支持。被告单方解除合同并将涉案房屋出售给案外人构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告返还定金及首付款的请求，符合法律的规定，本院予以支持。该房屋经评估市场价值为1320122元，该价值比原告按约购买该房屋上涨了570503元，如双方均遵守约定，原告取得房屋所有权后可以获得该部分房屋增值的利益，故原告要求被告赔偿损失570503元的请求，本院予以支持。原告对房屋价值进行评估所支出的费用，系为证明其损失所支出的必要合理费用，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、解除原告安立君与被告天津陶润置业投资有限公司2016年5月18日签订的《天津市商品房预定协议》；二、被告天津陶润置业投资有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告损失570503元；三、被告天津陶润置业投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告鉴定费5800元；四、被告天津陶润置业投资有限公司于本判决生效后10日内返还原告定金及首付款35000元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4597元，由被告天津陶润置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  王新亮二○一八三月二十八日书 记 员  韩福润附判决依据的条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。