广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初19号原告：张汉清，男，1967年3月10日出生，汉族，身份证住址：郁南县，现住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所实习律师。被告：广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市迎宾二路****906，统一社会信用代码：91445381588290554A。法定代表人：杜新许。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。原告张汉清与被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汉清及其委托诉讼代理人许武、李志强，被告新丰泽公司的委托诉讼代理人梁劲锋、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金5825.17元；二、请求判令被告立即为原告办妥房地产权证；三、请求判令被告向原告支付违约金20893.22元至实际办妥房地产权证之日止（以购房款总额为基数按年利率6%计算至实际办妥房地产权证之日止，暂计至2017年12月30日）。事实和理由：原告于2013年10月8日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买××商住小区××座××房，约定房价款为523047元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按照如下方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告向被告支付了房价款523047元，被告向原告开具了购房款发票。原告于2016年9月21日向被告支付了办证费3000元。被告于2015年4月12日向原告交付了所购房屋。被告构成违约，理应支付逾期交楼违约金。因为房屋的交付是以到房管局登记、办理房屋权属证书后才算完成，才发生物权变动。由于被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得房地产权证。被告没有完全履行房屋买卖合同，构成违约，理应支付违约金。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，恳请支持。被告新丰泽公司辩称：一、原告主张的逾期交楼违约金，计算数额有误，且已超过诉讼时效。1、关于数额，本案逾期交楼的时间已超过100天，根据《商品房买卖合同》第九条第2点“逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行”的约定，违约金的数额为定值，即523047×1%＝5230.47元。2、关于诉讼时效，《民法总则》的施行时间为2017年10月1日，在该施行时间前已超过2年诉讼时效的诉讼请求（即2015年10月1日前产生的债权请求权），法院应予以驳回，而不应适用3年诉讼时效的规定。原告关于支付逾期交楼违约金的请求权，产生于2015年10月1日前，而原告于2017年12月20日才提起诉讼，故原告关于逾期交楼违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。二、被告逾期办证应支付给原告的违约金为固定数额，原告主张按年利率6%计算没有任何依据。首先，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其对于被告逾期办理权属登记手续应承担的违约责任已作明确约定，而原告作为完全民事行为能力人，其同意签订《商品房买卖合同》足以说明其对于合同履行过程中存在的风险以及合同所约定的违约金标准能否维护其权益已有充分的认知与预期。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如被告应承担违约责任，被告向原告支付的违约金是523047×0.1%＝523.04元。该违约金为定额，不因违约天数增加而增加。其次，根据《合同法》第一百一十四条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十九条的规定，主张调整违约金的一方，应当举证证明因违约行为造成的实际损失。同时，根据《侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而遭到的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失。涉案商品房已实际交付，原告可以正常居住，而原告未提供任何证据证明因被告逾期办证所造成的实际损失，应承担举证不能的法律后果。最后，已有生效判决明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。云浮市中级人民法院于2017年11月8日作出的（2017）粤53民终144号《民事判决书》，确认请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。综上所述，原告的诉讼请求依据不足，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告新丰泽公司是位于罗定市龙××路（××区对面）××商住小区的房地产开发商。2013年10月8日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××座××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为523047元。第六条约定买受人应于2013年10月8日交付首期房款￥163047元，贷款￥360000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定支付了购房款给被告。被告开发的××商住小区一期已于2014年12月29日竣工验收，于2017年6月16日取得竣工验收备案表。2015年4月12日，原告到被告处签了《房屋交接书》，办理了涉案商品房的交接手续。2016年9月21日，原告交付了办证费3000元给被告。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、房屋交接书、收据，被告提供的建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表等及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼主张是否已过诉讼时效；2、原告请求以总房价为基数按年利率6%计算逾期办证违约金的主张应否得到支持？对于第1个争议焦点，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼主张是否已过诉讼时效的问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告于2015年4月12日才将涉案商品房交付给原告，实际交楼时间已比合同约定的时间迟了超过90日，已构成违约，本应承担逾期交楼的违约责任。但原告于2015年4月12日已接收涉案商品房，虽然本案中原、被告双方并未约定逾期交楼超过90日的违约金应如何计算，但无论以何种方式计算，最迟截至2015年4月12日止，逾期交楼的违约金数额已可终止计算，被告逾期交楼的违约行为亦已结束，原告亦已知道或应当知道自己的权利受到了侵害。虽然2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年，但本案中原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效最迟从2015年4月12日计起，计算二年，为2017年4月12日，即被告在民法总则实施前已获得诉讼时效的抗辩权利。故本案诉讼时效应按《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年计算。根据该条规定，原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效于2017年4月12日已届满。因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼主张已过诉讼时效。对于第2个争议焦点，原告请求以总房价为基数按年利率6%计算逾期办证违约金的主张应否得到支持的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。本案中，被告于2015年4月12日将涉案商品房交付给原告使用，那么，被告最迟于2017年4月1日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告并未能提供证据证实其在2017年4月1日前已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，被告应向原告支付逾期办证的违约金，并应继续履行合同，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案商品房的不动产权属证书。至于逾期办证的违约金如何计算的问题，本院认为，原、被告已在合同中明确约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告认为约定的违约金标准过低不足以弥补其损失，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现原告请求调整增加违约金，那么，原告首先要举证证明被告逾期提交需由被告提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，原告要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于被告违约造成的原告的损失，才能要求调整增加违约金。但现原告均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，本院不予支持。被告应按合同向原告支付逾期办证违约金523.05元（523047元×0.1%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告张汉清办理罗定市龙华东路××商住小区××座××房的不动产权属证书。二、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金523.05元给原告张汉清。三、驳回原告张汉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元（原告已预交），由原告张汉清负担230元,被告广东新丰泽房地产开发有限公司负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年三月三十日书记员  谭丽颜