北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2664号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘全生，男，1955年6月17日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）:陈国金，女，1932年12月13日出生。二上诉人委托诉讼代理人：聂先亮，北京市开创律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：张明英，北京市都嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘畅，女，1982年2月25日出生。委托诉讼代理人：张淑敏，北京市汉鼎联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满义，男，1983年12月23日出生。上诉人刘全生、陈国金因与被上诉人刘畅、满义房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国金、刘全生上诉请求：撤销原判，改判支持我方一审诉讼请求，驳回刘畅反诉请求。事实与理由：1．我方已提交的与链家公司员工的录音材料已经充分说明陈国金已通知刘畅及链家公司不再出售房屋，故已明示撤销了满义的代理权；2．我方本诉与对方反诉并非同一法律关系，不应同案处理；3．刘玉杰去世后，物权已经发生改变，涉案房屋所有权已变更为刘全生、陈国金共有。刘畅、满义并未采用继承公告或者诉讼的合法方式继续履行合同，而是采用隐瞒刘玉杰去世的事实重新签订自行成交版房屋买卖合同，继而骗取产权登记；4．满义与刘畅恶意串通，目的是为了损害陈国金的利益。刘畅辩称，同意一审判决，不同意陈国金、刘全生上诉请求。满义的代理权限为委托书记载的事项办理完毕为止，刘玉杰的死亡并不导致满义的代理权终止。陈国金、刘全生也从未向我方提出过终止满义的授权。双方实际履行的是2015年9月14日签订的房屋买卖合同，我方已按照约定付款123．5万元，不存在任何违约行为，也没有收到过陈国金、刘全生解除该合同的通知。后续尾款本应该通过贷款方式支付，因为刘玉杰去世无法办理贷款，我方愿意全款支付。2016年5月6日签署的合同是备案网签用的，不是双方真实履行的合同，一审法院认定合同价格条款无效，但并不影响合同其他部分的效力。对刘全生、陈国金提交的录音真实性不认可，且二人提交的录音能够体现陈国金并未撤销满义的代理权。满义辩称，刘玉杰和陈国金两位老人要卖房，委托我卖，所以签订了2015年9月14日的房屋买卖合同及补充协议。刘玉杰和陈国金对我的授权没有问题，公证委托是请公证人员上门做的。后来在付款的过程中，刘玉杰去世了，从公证委托书来说，我的授权没有撤销，我有代为履行合同的权限。陈国金、刘全生也没有撤销过我的代理权。因刘玉杰老人去世，合同履行遇到障碍，档案里老人多了一个不存在的儿子，无法办理继承公证，因此双方决定不通过中介，签订2016年5月5日自行成交版合同办理过户。在刘玉杰老人去世后，陈国金老人已经开始对卖房犹豫不决，到4、5月份的时候就不想卖了。刘畅让陈国金签字的纸有一、两张是空白的，刘畅的解释是免去后续手续找陈国金签字的麻烦。我和刘畅不存在恶意串通。陈国金、刘全生向一审法院起诉请求：请求依法确认刘玉杰与刘畅之间的2016．5．5日自行成交版房屋买卖合同无效。刘畅反诉请求：依法确认涉案房屋权利人刘玉杰、陈国金与刘畅于2015年9月14日签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法有效。一审法院认定事实：1、刘玉杰与陈国金系夫妻关系，刘全生系二人之子，满义系陈国金远亲。位于北京市海淀区6号房屋（以下简称诉争房屋）所有权人原登记为刘玉杰，该房屋系刘玉杰与陈国金的夫妻共同财产。2015年9月14日，陈国金、刘玉杰和陈国金之委托代理人满义与刘畅通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘畅购买诉争房屋，房屋成交价格为133万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为192．5万元。同日，双方签订《补充协议》，约定房屋交易具体事宜，其中约定刘畅应于2015年10月30日前支付45万元，不包含前期支付的定金5万元；于2015年11月30日前支付50万元；于办理产权转移手续前5个工作日内给付143．5万元；在批贷后五个工作日内共同办理所有权转移登记手续。2015年10月21日，陈国金、刘玉杰出具《委托书》，委托满义、王美祥作为全权代理人出售诉争房屋，包括代为签订房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续；待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；转让房地产过程中，有权代为接收房屋管理部门的询问并签署文件；代收出售上述房产的房款并签署相关文件等；上述受托人中任一人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予承认并承担相应的法律责任；委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。该《委托书》经北京市方正公证处予以公证，并出具（2015）京方正内民证字第80020号公证书。2015年11月21日，刘玉杰去世。2016年5月6日，满义作为刘玉杰委托代理人与刘畅签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由刘畅购买诉争房屋，房屋成交价格为300万元。该合同由北京市海淀区不动产登记事务中心备案，双方并于当日在该中心申请不动产转移登记，满义向该中心提交了（2015）京方正内民证字第80020号公证书。2016年5月9日，刘畅取得了诉争房屋的不动产权证书，现诉争房屋由陈国金居住使用。审理中，刘畅提交满义的收条及银行转账凭证,内容分别为满义2015年9月14日收到定金49900元、2015年10月21日收到转账20万元及现金18．5万元、2015年10月25日收到转账25．01万元、2015年12月2日确认收到15万元，据此刘畅表示其支付给满义房款83．5万元。满义对此予以否认，表示其收到65万元，未收到收条中记载的现金18．5万元。刘畅提交陈国金于2016年5月8日出具的证明及收条、银行凭证，表示该收条及证明系在诉争房屋内书写，陈国金确认其委托满义收取房款83．5万元，并收到了刘畅交付的40万元。陈国金对证明的真实性不予认可，其记不清签字的过程，对收条、凭证的真实性认可，对内容不予认可。满义表示因刘玉杰去世，链家公司要求其办理遗产继承的公证手续，但其找不到刘玉杰的儿子，故其与刘畅以个人买卖的形式办理诉争房屋的过户手续。刘畅表示因链家公司办理诉争房屋的网上签约手续，需要进行法定继承的流程，故其选择自行成交房屋并过户。陈国金、刘全生认为满义与刘畅在明知刘玉杰去世的情况下，恶意串通，强行过户诉争房屋，其要求确认满义与刘畅签署的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，撤回了要求刘畅协助办理诉争房屋产权变更手续之诉讼请求。刘畅在第一次庭审中表示其应该是在网签之前知道刘玉杰去世，在第二次庭审中表示记不清何时知道刘玉杰去世之事。满义表示其将刘玉杰去世之事告知了刘畅与链家公司，陈国金、刘全生表示其于2016年12月中旬即将此事告知刘畅。刘畅提出刘玉杰死亡后，满义的代理权限仍有效，且《存量房屋买卖合同（自行成交版）》系备案的网签合同，并非实际履行的合同，其不同意陈国金、刘全生的诉讼请求。刘畅提出反诉，要求确认刘玉杰、陈国金与刘畅于2015年9月14日签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法有效。陈国金、刘全生表示2015年9月14日满义与刘畅签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已因履行不能而终止，且满义与刘畅已于2016年5月6日重新签署了自行成交版的存量房屋买卖合同。在法院于2017年6月7日的庭审中，满义经法院传票传唤，未到庭应诉，法院予以缺席审理。一审法院认为，本案诉争房屋系刘玉杰与陈国金的夫妻共同财产。刘玉杰生前与陈国金于2015年10月21日共同向满义出具经公证的《委托书》，委托满义办理代为签订房屋买卖合同、代办网签手续、代办房屋的立契过户及权属登记相关一切手续等。虽然满义代刘玉杰于2015年9月14日与刘畅签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》时没有代理权，但刘玉杰与陈国金于2015年10月21日与满义办理了委托的公证手续，得到了刘玉杰与陈国金的追认，故满义代刘玉杰与刘畅签署的该份合同及补充协议合法有效。现刘畅要求确认陈国金、刘玉杰（满义代）于2015年9月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》合法有效之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。陈国金、刘全生提出《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已因履行不能而终止，于法无据，法院不予支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十二条之规定，被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的，被代理人死亡后，委托代理人实施的代理行为有效。刘玉杰、陈国金向满义出具的经公证的委托书中载明委托期限自签字之日起至委托事项办完为止，因此在刘玉杰死亡后，且刘玉杰、陈国金未解除对满义授权委托的情况下，满义仍有与刘畅在不动产登记事务中心签署备案的2016年5月6日《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的代理权限。但结合2015年9月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》之内容及收条、转账凭证可以认定，双方就诉争房屋的真实交易价格为325．5万元。当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，因此《存量房屋买卖合同（自行成交版）》中除价格条款之外的条款应当为有效。现陈国金、刘全生主张满义与刘畅在明知刘玉杰去世的情况下重新签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，存在恶意串通，损害其利益，要求确认该合同内容全部无效之诉讼请求，未提交充分证据，法院不予支持。满义经法院合法传唤未参加法院2017年6月7日的庭审，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈国金、刘玉杰与刘畅于2015年9月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》有效；二、驳回刘全生、陈国金的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，陈国金、刘全生提交了陈国金和张扬（刘畅的丈夫）之间的电话录音材料，以证明陈国金在签署证明和收条时，根本就不清楚签署的内容。陈国金、刘全生还提交了和链家公司业务员肖敬坤的电话录音材料，以证明满义、刘畅均知道刘玉杰去世的事实，并且明确知道2015年9月14日经纪成交版房屋买卖合同已经无法履行，链家公司已通知二人到链家公司办理解约手续，但二人未到链家公司办理书面材料。刘畅对该两份证据不予认可，称不能证明陈国金不知道签字内容，链家公司在2016年4月到5月间还给其发函催促其过户。满义发表质证意见称，因链家公司无法再继续进行接下来的操作，故撇开链家，由买卖双方直接完成房屋交易。对第一份证据，因与本案合同效力无关，本院不予认定。对第二份证据，真实性无法确认，法院也不能仅凭此就认定双方经纪成交版合同已经解除。就刘畅提交的2015年9月14日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》上陈国金的签字，陈国金表示是刘畅提交的收条、证明等一起签的，她年老看不清，刘畅、满义并未如实告知其签字内容，故对该签字不认可。刘畅认可是与收条、证明一起找陈国金签的字，签字时已询问过陈国金房屋买卖是否是陈国金本人的真实意思。就涉案房屋的出售情况，陈国金自述出售房屋是她和刘玉杰的真实意思，一开始委托的是满义的父母出售，满义的父母又委托满义出售。就就涉案房屋的价款情况，陈国金表示其当时想卖350万元，因为要求对方一次性付款，故在中介的挂牌价是340万元。刘畅称双方经过协商，最后以合同约定的325．5万元成交。就涉案房屋房款的给付与收取情况，刘畅称其总共已给付房款123．5万元，并提交了满义的收条、银行转账凭证等予以证明，并提交了收条、证明等证明陈国金已签字确认其收取了上述房款。陈国金称其从未收到过房款，刘畅和满义的确曾一起找其签字，但并未如实告知其所签文件的内容。满义称已收取刘畅给付的房款105万元，其中40万元是刘畅转账到陈国金的银行卡里，不认可除此之外收取过刘畅现金18．5万元，并称收条和证明上的字确系陈国金所签，但陈国金对满义代为收取105万元确实并不知晓，该笔钱未给陈国金另有原因，与本案无关。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，刘全生、陈国金的本诉请求与刘畅的反诉请求都是基于刘玉杰、陈国金和刘畅的房屋买卖合同关系提出的，一审法院予以合并审理并无不当。2015年9月14日满义代刘玉杰、陈国金与刘畅签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》时虽无书面授权，但刘玉杰与陈国金作为诉争房屋的共有权人，已于2015年10月21日共同向满义出具经公证的《委托书》，委托满义办理代为签订房屋买卖合同、代收房款、代办网签手续、代办房屋的立契过户及权属转移登记相关一切手续等，表明上述房屋买卖合同及补充协议已经得到了刘玉杰和陈国金的追认，且在诉讼中陈国金也认可委托过满义售房，故2015年9月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是刘玉杰、陈国金与刘畅的真实意思表示，该合同及协议未违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院对刘畅诉讼请求予以支持正确。上述公证《委托书》已载明刘玉杰、陈国金对满义的授权委托期限自签字之日起至委托事项办完为止，在刘玉杰去世后，并无证据证明满义的代理权限已被撤销并告知了刘畅，故满义于2016年5月6日仍有与刘畅签署《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的代理权限。该合同虽名为房屋买卖合同，但并非双方实际履行的合同，实为双方当事人为履行2015年9月14日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》而进行的房屋权属转移登记手续。该名义合同中存在为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，故该价格条款无效。陈国金、刘全生主张在刘玉杰去世后，其已通知链家不再出售房屋，对此，本院认为陈国金、刘全生即使通知过，此举的目的也是试图解除经纪成交版合同，并不代表撤销了满义的代理权，仅以此不能证明陈国金、刘全生已撤销了满义的代理权限并告知了刘畅。陈国金、刘全生主张签订合同时刘玉杰已去世，但该理由并非合同无效的法定事由，本院不予采纳。陈国金、刘全生主张满义与刘畅恶意串通，但恶意串通指的是合同双方希望订立合同损害国家、集体或者第三人的利益，但本案中，满义并不是合同的当事人，而是代理人，故陈国金、刘全生以此为由要求确认合同无效没有法律依据，并且，满义在刘玉杰去世后签约、过户都是在代理权限范围内正常履行相应合同义务，并无充分证据证明满义与刘畅之间存在串通起来损害陈国金、刘全生利益的恶意，故对陈国金、刘全生该请求本院不予支持。关于陈国金表示其未收到过房款的问题，因本案审理的是合同效力问题，合同履行及代理人是否损害被代理人利益的相关问题不在本案审理范围，就这些问题陈国金、刘全生可另行解决。综上所述，陈国金、刘全生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由陈国金、刘全生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年三月二十日法官助理 叶康喜书 记 员 明 玥