贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0102民初11662号 原告（反诉被告）：欧筑军，男，1949年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：邵力（系原告之妻），女，1955年5月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：欧凡（系原告之子），男，1987年4月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被告（反诉原告）：袁洪国，男，1953年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 欧筑军与袁洪国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理，袁洪国于2017年3月6日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧筑军及其委托诉讼代理人邵力、欧凡，被告（反诉原告）袁洪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告欧筑军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金8585元；2.判令被告所交的1500元押金作为违约赔偿归原告所有；3.判令被告支付原告房屋闲置期补偿费4600元；4.判令被告支付原告家具赔偿费5700元；5.判令被告支付原告为其垫付的水费315.65元、电费232.06元；6.判令被告赔偿原告精神损害费1000元；7.判令因原告按照合同约定采用停电停水措施，原告所支付的费用和包括恢复的费用共计700元；8.判令被告赔偿原告不能安排新租户入住所支付的违约金300元；9.判令被告向原告当庭做书面和口头道歉；10.本次诉讼费由被告承担；11.判令被告支付原告沙发、音响清理费150元；12.判令被告支付原告恢复进户电源线、拆除钢管及修补墙面孔洞的费用300元；13.判令被告将电视机顶盒中的用户卡返还原告；14.判令被告支付原告涉案屋内过道门修复和安装费用300元；15.判令被告支付原告涉案房屋内卫生间便池冲水阀和恢复卫生间照明的费用150元；16.判令被告将单元大门的防盗门钥匙、电视机和机顶盒的遥控器返还原告；17.判令被告将剪断的一些如卫生间、卧室内的照明灯头恢复原状；18.判令被告将拆走的卫生间内的不锈钢毛巾支架恢复原状。 本诉原告欧筑军主张的事实和理由：原告于2010年4月9日将位于贵阳市南明区中山东路上的中山花园D栋二单元五楼二号自住房租给了被告，由于原告的疏忽和对市场预估的失误，因极低的租金使原告损失了好几千元。2012年3月22日，原被告另行续签了新合同，租金由原每月1100元增至1800元，增加了机顶盒，删除了原合同中第十六条的补充条款，其余条款和约定与原合同相同。从2013年起的租金，原告根据市场情况平均每年度（没有执行合同中所约定的半年）都作了5%左右的增幅调整,被告在前期都表示接受。2017年10月8日，合同到期后，被告拒不交还原告房屋，强行向原告银行卡内汇入9000元，而不是被告所承诺的每月租金2300元（半年计13800元）。在向被告发出告知书和110出警无果后，被告仍拒不交还房屋，特诉至法院。 本诉被告袁洪国抗辩并反诉称，从欧筑军的诉讼状来看，看不到其一点受侵害的事实，看到的是一次性从1100元租金恶意上涨到1800元，看电视要另收费用。租房交房租后，多次断水断电的侵害自述及要求赔偿9000元的无理要求。最重要的一个合同细节条款，尤其说明问题，一般的租房合同条款，关于房屋条款事项这一条，房主尽可以写成甲方（房主）有权按市场变化调整房租价格，合同中明确了“双方有权”，肯定了双方的权利，体现了平等互利的原则。根据“双方有权”的原则，在适当的时候我也可以提出下调房租。今年（2017年）9月底，也就是提前交下轮房租的20天内，我根据“双方有权”的原则，提出甲方已大幅上涨了3次房租，这半年将房租调整到1500元/月的中间状态，半年后再回调回来，平衡一下体现一下合同的平等原则，欧筑军不同意。经多次协商，欧筑军勉强同意，并提供了汇款账号，第二天我即将9000元半年房租以汇款方式交给了欧筑军。没想到刚交9000元房租10天，欧筑军即强行叫立即搬家，理由是我逾期支付房租，9000元属于违约金，欧筑军的行为属于合同欺诈。欧筑军突然断水断电，给我的生活造成了极大的影响，于是我和楼下邻居商量，以全月替对方交纳当月电费的代价达成“借电”协议，维持基本的生活用电保障。纵观“案件”的全过程及其性质，就是我按期交了9000元房租，欧筑军不许我住房，想直接侵吞9000元资金。在此提请法庭敦促欧筑军，即日起立即恢复正常水电，10月10日至元月10日三个月没有水电的房租我可按1000月一个月计算房租，元月10日起如在不恢复正常水电，我只能按有电梯代步水电齐全、同等面积的公租房每月300元计算我已交付的9000元房租的居住期间，这是完全合理的基本要求，请法庭予以支持，故诉讼请求：1.判令欧筑军退还房租7500元；2.判令欧筑军退还押金1500元。 反诉被告欧筑军的答辩意见与其在本诉中的主张一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月1日，欧筑军（甲方）与袁洪国（乙方）经中介机构介绍，签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于中山东路中山花园D栋二单元五楼二号出租给乙方使用，房租半年一付，按每月1100元计算，租费因市场变化，双方有权调整租金，第二次房租应在租用开始前20日内支付，依次类推；合同生效时，乙方需向甲方交付押金1500元；租期满后及乙方没有发生违约责任，甲方向乙方退还押金；承租期内，物管、卫生、水、电、电话、煤气、电视开通收视等费用由乙方按规定支付；承租期内，乙方不得将该房（包括家具，房内主要家具见清单）损坏或自行改变承租房的结构和设施，否则照价赔偿，并对产生的不良后果负法律责任；乙方可自费对房内家具进行一对一的更新，但在退租时乙方不得把更新的家具搬走；甲乙任何一方不续租，必须提前一月通知对方，如违约及在租期未满前退租，需赔偿对方所有损失，乙方违约，甲方不退还乙方租金和押金；乙方如逾期未交租金，甲方有权断水断电；租期从2010年4月9日至2010年10月8日止，甲方提前于4月1日交房。双方另补充约定：甲方对乙方承诺在两年内不涨租金，如违约甲方付乙方违约金1500元；乙方承诺在两年内连续按本合同约定租金租住该房，如违约则向甲方支付违约金1500元。袁洪国按约定向欧筑军支付了房租及押金1500元，并按每月1100元的租金标准支付至2012年4月8日。 2012年3月22日，欧筑军（甲方）与袁洪国（乙方）签订了《房屋租赁合同（续租合同）》，将房租调整为每月1800元，仍按半年一付，租期为2012年4月9日至2012年10月8日，其他条款不变。2016年9月7日，欧筑军向袁洪国发出《通知》，告知袁洪国自2016年10月11日起将房租调整至每月2300元，袁洪国在《通知》上写明：“不同意，不租”。后经双方协商将租金调整至每月2200元，袁洪国于2016年9月18日向欧筑军出具《承诺书》，承诺：“1.房租自2017年10月10日起同意增自2300元（每月）；2.如果搬走（不续租），家具不动，全部留在房间内。” 2017年9月27日，欧筑军向袁洪国发出《通知》，载明：“如你继续租用该房，我方对租金可作适当让步：一、你所租用的房屋租金在下一个租赁期不作调增，即仍按每月2200元（贰仟贰佰元）收取。二、如你能一次交清两年房租则每月租金按2000元（贰仟元）收取。你要继续租用该房，请你务必在10月5日前将你选择后所对应的租金交给房主欧先生。否则视为你不再续租该房，我方将在10月6日另行安排新租户入住该房，并在10月9日按合同约定收回该房。请你交清水电物管等费用搬离该房，以便新租户能及时入住该房。” 《通知》发出后，袁洪国未按通知要求的标准和时间支付租金，而是于2017年10月12日将9000元汇入欧筑军银行账号。2017年10月17日，欧筑军向袁洪国发出《告知书》，要求袁洪国于10月22日前搬离房屋，否则将择期采用合同所约定的方式强行收回房屋。2017年10月25日，欧筑军将该房屋断电。2017年11月10日，欧筑军又将该房屋断水，但次日袁洪国恢复了供水。 本案审理过程中，经本院主持调解，双方同意先行解除房屋租赁合同，并于2018年1月31日办理了房屋移交手续。经清点，房屋内缺少大小沙发、单开柜、平柜、写字台、木箱等家具。另，欧筑军认为方桌已被袁洪国损坏，亦要求其赔偿。 另查明，2017年11月13日、2018年1月30日和2018年3月12日，欧筑军共替袁洪国交纳了2017年11月份、2018年1月份和2018年3月份的水费共计281.34元。2017年10月25日，欧筑军替袁洪国交纳了2017年10月份电费173.93元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，欧筑军与袁洪国自愿订立房屋租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，具有法律约束力。本案审理过程中，双方自愿解除合同，返还房屋，系对自身权利的处分，本院从其自愿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，2012年3月22日双方签订的《房屋租赁合同（续租合同）》到期后，袁洪国继续使用该房屋，欧筑军没有提出异议，双方的租赁关系继续有效，但该租赁系不定期租赁，双方均有权随时解除合同。2017年9月27日，欧筑军要求袁洪国选择新的租金标准及租赁方式，袁洪国并未在其提供的两个选项中选择，反而要求按每月1500元计算租金，应视为其提出了一个新的要约，而欧筑军并未承诺，故双方并未就袁洪国继续租赁房屋达成一致意见，袁洪国应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定搬离房屋，其拒绝返还房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。袁洪国向欧筑军支付的1500元押金，系对履约行为的担保，故欧筑军诉请判令1500元押金作为违约赔偿归其所有符合法律规定，本院予以支持，对反诉中的第二项诉请不予支持。 2017年10月9日至2018年1月31日期间，袁洪国占有并使用了涉案房屋，应当向欧筑军支付房租。2017年10月9日至2017年10月24日期间的房租，因2017年10月8日前的房租标准为每月2200元，且欧筑军在2017年9月27日的《通知》中主张的亦是每月2200元，故按每月2200元标准计算。考虑水电为人的基本生活需求，断水断电的合同权利必须严格慎用，欧筑军在袁洪国已支付9000元房租的情况下，采取断水断电方式并不妥当，因此，本院酌情按每月1900元标准计算2017年10月25日至2018年1月31日期间的房租。按平均每月30天计算，2017年10月9日至2018年1月31日期间的房租为2200÷30×16+1900÷30×7+1900×3=7306元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，欧筑军主张的房屋闲置期补偿费4600元并不属于因违约所造成的损失，故本院不予支持。 袁洪国未经欧筑军同意，将屋内的沙发、单开柜、平柜、写字台、木箱丢弃，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”之规定，应当承担相应的赔偿责任，鉴于以上家具均已使用30年以上，故本院酌情支持1000元。 根据合同约定，水电费应由袁洪国自行负担，故其应将欧筑军为其代付的水费281.34元、电费173.93元支付给欧筑军。本案为合同纠纷，根据合同法规定，承担违约责任的方式未包含精神损害赔偿和赔礼道歉，故对欧筑军的第六项、第九项诉请，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，欧筑军未就其主张的采用停电停水措施等所支付的费用700元、不能安排新租户入住所支付的违约金300元、恢复进户电源线、拆除钢管及修补墙面孔洞的费用300元、防盗门钥匙、卫生间内不锈钢毛巾支架提供证据予以证明，故本院均不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”之规定，承租人正常使用租赁物造成租赁物受损的，不承担赔偿责任，故对欧筑军诉请的方桌赔偿金、屋内过道门修复和安装费用300元、卫生间便池冲水阀和恢复卫生间照明的费用150元、返还电视机和机顶盒的遥控器、恢复照明灯头原状等诉请，本院亦不予支持。 袁洪国已向欧筑军支付租金，欧筑军另要求其支付搬离后遗留物品的清理费无法律依据，本院不予支持。 电视机机顶盒中的用户卡属租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，袁洪国应将其返还给欧筑军。 结合以上分析，袁洪国共应支付欧筑军7306+1000+281.34+173.93=8761.27元，因袁洪国已支付欧筑军9000元房租，扣除8761.27元后，欧筑军应将剩余的房租238.73元返还给袁洪国。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第三十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、袁洪国所交的1500元押金作为违约赔偿归欧筑军所有； 二、袁洪国于本判决生效之日起三日内将电视机机顶盒中的用户卡返还给欧筑军； 三、欧筑军于上项同时退还袁洪国238.73元； 四、驳回欧筑军的其余诉讼请求； 五、驳回袁洪国的其余诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费175元（已减半收取）、反诉案件受理费25元（已减半收取），共计200元，由欧筑军负担50元，袁洪国负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈连鹤 二〇一八年三月十二日 书记员  张永艳