广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初6185号原告：邓国祥，男，香港人，现住广东省江门市蓬江区，委托代理人：黄日森、李德明，广东五邑律师事务所律师。被告：朱青艳，女，住广东省江门市江海区.被告：蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇，住所地广东省江门市蓬江区杜阮镇木朗村庚厚里9号首层，注册号440703600696544。经营者：朱青艳，女，住广东省江门市江海区，上列被告的委托代理人：张更生，广东三良律师事务所律师。原告邓国祥诉被告朱青艳、蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇（以下简称恒邑园林总汇）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月13日、2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告邓国祥的委托代理人黄日森、李德明，被告朱青艳、恒邑园林总汇的委托代理人张更生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓国祥诉称：2017年2月1日，被告与原告签订《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》，对租赁的权利义务进行详细约定。自2017年5月起至9月，被告一直拖欠租金、水电费及垃圾管理费，合计12924.7元。2017年9月20日，原告向被告发出《通知》，催促被告限期缴清拖欠费用。因催缴无果，原告于2017年9月26日向被告发出《解除合同通知书》解除合同，被告于2017年9月28日签收该通知书。根据双方签订的合同约定，被告不按时足额缴交租金及违反本合同各条款的属违约行为，被告违约，原告有权解除合同，无偿收回出租土地，追收被告所欠款项，不退回已交押金。经原告多次催促，被告均以各种理由拖欠租金等费用。被告恶意欠租的行为，已致使原告遭受经济损失。为此，原告起诉请求法院判令：一、确认原告与被告于2017年2月1日签订的《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》于2017年9月28日解除；二、两被告共同清偿拖欠租金和垃圾管理费10915元和利息（利息从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止给原告，并交还租赁场地给原告；三、两被告支付从2017年10月1日起的场地占用费（因被告仍在占地经营，场地占用费按每月2183元的标准计算至两被告交还场地之日止）给原告；四、两被告立即支付水电费2009.7元（水电费暂计至2017年9月30日，以后的水电费计至两被告交还租赁场地之日止）；五、本案诉讼费用由两被告承担。原告在诉讼期间提供的证据：证据1.原告的《居民身份证》，证据2.被告恒邑园林总汇的《企业公示信息》，共同证明原告、被告恒邑园林总汇的主体身份适格；证据3.《承包合同》，证明2013年6月14日，原告与江门市XX房地产开发有限公司签订《承包合同》，承包XX村大坪地段临时XXXX旁2667平方米（折合4亩）土地；证据4.《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》，证据5.《通知》，证据6.《解除合同通知书》，证据7.《EMS快递单及跟踪流程》，共同证明原、被告签订租赁合同，自2017年5月起被告拖欠租金、水电费及垃圾管理费合计12924.7元，2017年9月20日原告向被告发出催缴租金通知，催收无果，9月26日发出解除合同通知书，被告9月28日签收通知书；证据8.《土地使用合同》，证据9.《土地租赁合同》，共同证明土地租赁的来源及之前与被告所签的租赁合同。被告朱青艳、恒邑园林总汇答辩认为，一、原告与被告在2014年3月24日签订土地租赁合同，在合同将要结束时，原告明确告知被告可以继续承租该地块，被告在2016年10月搭建250平方米左右的工棚用于花卉养殖，当时原告在招商引资过程中，是以该地块花卉养殖为目的。2017年2月1日签订合同后，原告交纳了2、3、4月的租金，但5月份原告明确告知被告，要求解除土地租赁合同，双方就赔偿事宜多次协商，被告基于不安抗辩，没有缴纳5月份之后的租金；二、从2016年下半年开始，陆续有不同的餐饮行业在该地块开办餐厅、农庄及木器厂，已经改变了该地块当初的用处，环境发生明显的变化，被告也不能实现自己的合同目的从事花卉经营；三、基于以上原因，请求法院驳回原告的所有诉讼请求，被告保留赔偿款的诉讼权利。被告在诉讼期间提交的证据有：证据1.《现场照片》，证明原告将该地块租赁给其他行业经营，只剩被告一家从事花卉经营，与当初原告招商引资的宣传目的不符，有涉嫌欺诈的情形。经审理查明：涉案租赁的地块使用权【江门市蓬江区XX镇XX村大坪地段临时XXXX旁2667平方米（折合4亩）土地】系原告与他人签订承包合同而获得的。2017年2月1日，原告、被告朱青艳作为甲方（出租方）、乙方（承租方）签订《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》一份，合同约定：一、租赁土地编号D1、面积251平方米，租赁期限2017年2月1日至2020年2月28日，使用用途花木园艺种植经营；二、土地租金，由2017年2月1日起至2017年4月30日以每平方米7.5元出租，每月租金共1883元，2017年5月1日起至2018年4月30日每月租金共2133元，由2018年5月1日起至2019年4月30日每月租金共2385元，由2019年5月1日起至2020年4月30日每月租金共2636元；三、以上地块须交垃圾管理费，每月共50元，水表、电表费用由乙方交付，甲方负责水网、电网到户（水费按江门市自来水价格，电费目前价格约为1.25元/度）；四、租金（包括垃圾管理费、水电费等）缴交办法，每月5日前缴交，如不按期按额缴交按第十三条违约办法处理，同时乙方于合同签订的当日缴交押金2800元；五、违约责任，乙方不按时足额缴交租金及违反本合同各条款的数违约行为，乙方违约甲方有权解除合同，无偿收回出租土地，追收乙方所欠款项、不退回已交押金。甲方行使此权利时，可书面通知乙方限期补救违约行为，若乙方仍不补救，甲方可书面送达解除合同通知，合同自通知送达之日起解除；六、合同期满或解除后，乙方应在三日内自行拆走物料和设施（基建）外，否则视为放弃，若乙方违约而导致仲裁、诉讼的，仲裁、诉讼期间若乙方占用甲方土地，则需继续缴纳租金等内容，其中合同末还手写备注：押金以2000元为准，旧的合同作废，以这份为准。签订合同后，被告缴纳租金至2017年4月30日，2017年5月1日没有继续向原告缴纳租金。2017年9月20日，原告邓国祥向两被告朱青艳、恒邑园林总汇发出《通知》，内容为：两被告自2017年5月起至今拖欠租金10665元、水电费及垃圾管理费等，为妥善解决问题，请在收到本通知之日起三日内缴清拖欠的租金、水电费及垃圾管理费，逾期，原告将解除合同，并追究违约责任。同月26日，原告邓国祥向被告朱青艳、恒邑园林总汇发出《解除租赁合同通知书》，内容为：被告方拖欠租金，根据合同约定，不按时足额缴交租金及违反本合同各条款的属违约行为，被告违约，原告有权解除合同，无偿收回出租土地，追收欠款，不退回押金，通知如下：一、自本通知送达之日起，解除双方租赁合同，二、请被告立即清偿拖欠的租金10665元、水电费及垃圾管理费，三、请被告立即自行拆除相关物料和生产设备，搬离所占用场地。此后，被告没有缴交租金，也没有搬离上述场地，继续经营。诉讼中，对被告所使用的水电费问题，双方确认为独立电表，但双方均未提供相关读表数或者单据。另查，经本院组织双方当事人现场勘验，涉案地块周边确有经营花卉种植、农庄生意的店铺，也有堆放的模板。再查，2014年3月20日，原告邓国祥与被告朱青艳签订《承包XX村大坪地段（XXXX木场）土地使用合同》一份，合同约定：一、租赁土地编号F10、面积203平方米，租赁期限2014年5月1日至2020年2月28日，使用用途花木园艺种植经营等内容。2014年8月4日，被告朱青艳申请注册设立恒邑园林总汇的个体工商户，经营场所为江门市蓬江区杜阮镇木朗村庚厚里9号首层。本院认为，原、被告系租赁合同关系。2017年2月1日原告邓国祥与被告朱青艳签订的《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，本院予以确认。关于租赁合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》（《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，租赁合同履行期间，在2017年5月起至同年9月20日，被告没有按合同约定支付租金，连续拖欠超过五个月租金未支付，被告的行为已构成违约，经原告书面催告后被告仍没有履行该义务，原告可以根据租赁合同所约定的“乙方不按时足额缴交租金及违反本合同各条款的数违约行为，乙方违约甲方有权解除合同，无偿收回出租土地，追收乙方所欠款项、不退回已交押金。甲方行使此权利时，可书面通知乙方限期补救违约行为，若乙方仍不补救，甲方可书面送达解除合同通知，合同自通知送达之日起解除”条款提出解除租赁合同，被告以其行为拒不履行交纳租金的义务，其行为构成违约，租赁合同中的解除合同条件已成就，因而原告请求确认租赁合同于2017年9月28日起解除，是合法合理的，本院予以确认。被告抗辩认为基于地块改变了用处、环境发生明显变化、不安抗辩等原因而没有缴交2017年5月后的租金，对被告的抗辩，本院认为，首先被告在收到原告的催缴通知后没有及时与原告达成协议或者履行支付租金的义务，在接到原告的解除合同通知后仍没有与原告达成协议，致使产生本案纠纷；其次在诉讼中经现场勘验后发现，虽然地块周边有他人经营农庄生意的店铺，也存在有堆放的模板现象，但该地块周围也有经营花卉种植的店铺，同时被告自身也在正常营业花卉生意，因而被告所提出的抗辩，理据不足，本院不予采纳。据此，本院确认双方当事人签订的租赁合同自2017年9月28日起解除。关于租赁合同解除后的处理问题。因为被告的违约行为导致合同解除，在解除租赁合同后，被告应当腾退租赁地块给原告，并支付尚欠的租金、垃圾管理费、水电费以及合同解除后的房屋占用费等费用给原告。因为朱青艳承租地块后，设立个体工商户恒邑园林总汇并在案涉地块经营花卉生意，因而本案的合同权利义务应由被告朱青艳、恒邑园林总汇共同承担。被告拖欠的租金情况，自2017年5月计至2017年9月28日，按照每月租金2133元计算，被告应支付拖欠的租金10665元（2133元/月×5月）、垃圾管理费（每月50元的标准）250元（50元/月×5月），所欠租金、垃圾管理费从起诉之日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息。至于被告拖欠水电费问题，原告可提供相关证据后另行主张权利，本院不作调整。合同解除后，被告仍占有原告地块，应当支付至返还地块之日止的场地占用费，即被告需自2017年10月1日起，按照合同约定的标准向原告支付场地占用费，即场地占用费按每月2183元的标准，支付至返还地块之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告邓国祥与被告朱青艳于2017年2月1日签订的《XX村大坪地段（XXXX花木场）土地租赁合同》自2017年9月28日起解除二、被告朱青艳、蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇应于本判决书发生法律效力之日起二十日内向原告邓国祥返还租赁的江门市蓬江区XX镇XX村大坪地段（XXXX花木场）地块（租赁土地编号D1、面积251平方米）；三、被告朱青艳、蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告邓国祥支付2017年5月至同年9月的租金、垃圾管理费合计10915元以及相应利息（利息从2017年10月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定还款之日止）；四、被告朱青艳、蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告邓国祥支付2017年10月1日至腾退租赁地块期间的场地占用费（场地占用费按每月2183元的标准支付）；五、驳回原告邓国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1871元，财产保全费170元，合计2041元，由原告邓国祥承担50元，被告朱青艳、蓬江区恒邑园林绿化装饰设计总汇承担1991元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁伟宁人民陪审员  吴国伟人民陪审员  黄惠琴二〇一八年三月二十八日法官助理王金玲书记员赵样能