福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初4818号 原告（反诉被告）：福建冠深物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人：马海军。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省卡思黛乐贸易有限公司，住所地：福州鼓楼区。 法定代表人：陈义平。 委托诉讼代理人：杨学新，福建建达律师事务所律师。 原告福建冠深物业管理有限公司（反诉被告，下称原告）诉被告福建省卡思黛乐贸易有限公司（反诉原告，下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人商毅，被告委托诉讼代理人杨学新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出以下诉讼请求： 一、判决被告向原告支付截至2017年4月10日止的租金379964元及逾期付款违约金22688元（逾期付款违约金按每日欠款总额万分之2.1计）； 二、判决本案所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由： 2015年4月1日，原、被告签订了《场地租赁合同》，原告将福州市五四路中的1500平方米场地转租给被告作为仓库使用，每月租金4万元，租期自2015年4月1日至2018年12月31日。被告应在合同签署日缴纳81000元履行保证金，每月租金按先缴租后使用的原则于每月十日前缴纳，逾期按每日欠款总额2%加收滞纳金。合同还约定：未经同意不得转租；逾期30日未交租金，视为单方解除合同，被告应立即退出租赁场所；被告违约，原告有权没收履约保证金等。合同签订后原告已按约履行义务，但被告却违约，自2015年6月10日起开始未按约足额缴纳租金，2016年9月10日起拒不缴纳租金，至2017年5月10日止共拖欠租金379964元，滞纳金2268832.56元（按日欠款总额2%计）。原告多次要求被告严格履约，但都无果。 被告辩称，原告陈述不属实，1、原告所诉被告拖欠租金没证据证明；2、诉请中的违约金和“事实理由”中陈述的滞纳金严重不符；3、自2015年6月10日起月租金4万元由双方协商降为3万元。 被告提出反诉请求：1、判令原告立即返还被告履约保证金人民币81000元、多支付的租金人民币15000元，并支付给原告违约金人民币81000元，三项合计177000元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2013年4月1日，因被告未成立，被告法定代表人陈义平先生以个人名义与原告签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止，陈义平先生于2013年3月16日、3月21日向原告代表人马海军个人银行账户（账号18×××13）汇入人民币81000元，作为该合同的履约保证金。 2015年4月1日，上述合同到期，被告决定继续租赁上述场地，同日，被告与原告签订《场地租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日起至2018年12月31日止。前述租赁合同的履约保证金，原告并未退还被告，而转为本次租赁合同的履约保证金。2015年6月，被告与原告协商，双方同意将上述租赁合同的租金减少为每月30000元。所以，自2015年6月起，场地租金为每月人民币30000元，直至2016年9月份。 2016年8月初，场地业主福建省田径自行车运动管理中心，通知被告,其与原告签订的租赁合同将于2016年8月14日到期，且原场地不再续租给原告。为此，被告在支付完2016年8月份租金后，要求原告提供其与业主签订的租赁合同，以供核实，但是，原告无法向被告提供。原告与被告签订的场地租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日止，而其自2016年8月15日起已无权将相关场地租赁给被告，原告违约事实清楚，按照租赁合同约定应当返还被告履约保证金81000元并赔偿被告违约金81000元。且实际自2016年8月15日起，原告已无权收取被告的场地租金，原告多收取的租金人民币15000元应当返还。 原告针对被告的反诉作如下答辩： 1、2011年7月19日原告与福建体育职业技术学院签订一份《租赁服务合同书》，租赁期为5年，自2011年8月15日至2016年8月14日。但后因客观原因，自2011年10月20日至2013年12月31日期间合同中止执行，2014年4月1日后才正式恢复履行。合同中止履行期间依法不应计入合同期限，否则合同约定的租赁期就无法达到5年，合同双方的权益也都得不到保障。原告与福建体育职业技术学院均同意合同中止履行期间不计入合同期限，同意《租赁服务合同书》于2019年12月31日终止。被告至今仍然在使用租赁物，就可证明原告与福建体育职业技术学院约定的租赁期未满。 原告与福建体育职业技术学院签订的《租赁服务合同书》实际于2019年12月31日终止，原、被告签订的《场地租赁合同》，约定租期至2018年12月31日，故原告不存在过错。 2、被告自2015年6月10日起开始未按约足额缴纳租金，2016年9月10日起拒不缴纳租金，至2017年5月10日止共拖欠租金459946元（2015年6月至2017年4月的租金），扣除被告已交的履约保证金81000元，尚欠租金378946元。被告所缴纳的履约保证金81000元已冲抵所欠租金，不应予以退还。 被告拖欠租金的行为已构成违约，2016年9月10日起拒不缴纳租金的行为，不符《合同法》规定，系违法行使不安抗辩权。根据《场地租赁合同》“六、双方权利和责任乙方：5、按时间向甲方缴纳租金...逾期30天未交，视为乙方单方面终止合同，乙方应立即退出租赁场所，除应按实际逾期天数向甲方缴纳租金和滞纳金外，还应按照本合同第七条第4款的约定承担违约责任”、“七、合同生效、解除及违约责任4、协议签订后，如遇乙方违约，甲方有权没收乙方履行保证金作为补偿”，因被告自2015年6月10日起就违约（未按约缴纳租金，逾期均超过30天），依据双方合同约定，原告也有权没收履行保证金作为补偿。3、反诉原告所主张的多支付租金15000元没有合同依据。 经审理查明，2013年4月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将福州市省室内田径中心地下车库的部分场地出租给被告使用。租赁时间为2013年4月1日至2015年3月31日。2013年4月30日，被告向原告缴纳了押金81000元。合同签订后，被告即进场经营。2015年4月1日，双方签订《场地租赁合同》，约定被告继续租用上述场地，租赁期限自2015年4月1日至2018年12月31日。租期内每平方米27.5元，面积1500平方米，合计每月40000元。双方约定，每月十日前缴纳当月租金及其他费用，按照先缴租后使用的原则，逾期按每月2%加收滞纳金。履行保证金为81000元，待承租期届满后无息退还。双方并约定，协议签订后，如遇被告违约，原告有权没收被告履行保证金作为补偿；合同期满后，同等条件下被告有优先续租权。 2016年10月26日，原告发函给被告，称被告自2016年2月至2016年10月，共计拖欠租金135900元，产生滞纳金238994元，合计374874元，故原告决定解除与被告的租赁合同，要求被告退还租赁场所并清偿所欠租金。 庭审中，原告补充提供其与福建体育职业技术学院2011年7月19日签订的《租赁服务合同》及福建体育职业技术学院出具的《证明》，证明诉争场所系原告向福建体育职业技术学院承租而来，虽然合同约定承包期限自2011年8月15日至2016年8月14日，但福建体育职业技术学院确认至2017年1月13日，福建冠深物业管理有限公司仍在履行该租赁服务合同，该租赁服务合同书的具体终止时间拟定于2019年1月25日。 庭审中，原告确认，其诉状中主张的租金计算有误，被告实际拖欠租金为459946元，产生的滞纳金为2268832.56元。现原告仅向原告主张379964元租金，并自愿将滞纳金降低为22688元. 本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》除对滞纳金的约定高于法定幅度，应适当予以降低外，其余条款合法有效，双方均应予以遵守。原告与福建体育职业技术学院2011年7月19日签订的《租赁服务合同》虽然约定的租赁期间自2011年8月15日至2016年8月14日，但福建体育职业技术学院确认实际租赁期限至2019年1月25日，且被告也实际在租赁场所经营至2017年5月10日，故期间拖欠的租金被告应予以补足。综上，本院认为，原告按约定向被告提供了租赁场所，被告未按时足额交纳租金显属违约，应承担违约责任，向原告补缴自2015年6月10日至2017年5月10日拖欠的租金，现原告仅主张379964元，本院予以照准。关于滞纳金，本院认为，被告要求原告提供其与福建体育职业技术学院对租赁期限的重新确认，但原告迟迟未能提供，而被告拒付2016年9月后的租金与此有一定关系，鉴于双方在履行过程中均有过错，因此，应各自承担相应责任，现原告主张解除合同并没收履约保证金，本院依法予以支持，但滞纳金损失原告自行承担。被告辩称原、被告协商将租金降低为3万元，但电话录音中对该约定不明确，无法证明双方对此达成一致意见，故被告该主张本院不予采信；被告反诉称其多缴纳了15000元租金但未提供计算依据，本院不予支持；被告在合同履行过程中亦存在违约，其反诉请求双倍返还履约保证金没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告福建省卡思黛乐贸易有限公司（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内支付原告福建冠深物业管理有限公司（反诉被告）2015年6月10日至2017年5月10日止的租金379964元； 二、驳回原告福建冠深物业管理有限公司（反诉被告）其他诉讼请求； 三、驳回被告福建省卡思黛乐贸易有限公司（反诉原告）的反诉请求。 如果俩被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案本诉诉讼费7339元，因适用简易程序减半收取3669.5元由原告承担669.5元，被告承担3000元；反诉费3840元，适用简易程序减半收取1940元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  梁旭丹 二〇一八年三月十二日 书记员  杨成文 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。