惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1283号原告：惠州大亚湾康汇物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园采雅一楼。了了了了妈妈法定代表人：邓滨。委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。委托代理人：彭夏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：沈金茂，男，汉族，1981年3月15日出生，住福建省永定县虎岗乡汉洋村秋竹组42号，现住深圳市，被告：万娟，女，汉族，1983年1月28日出生，住湖南省资兴市唐洞新区唐洞2村散户12号，现住深圳市，原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司（以下简称“康汇公司”）诉被告沈金茂、万娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭夏到庭参加了诉讼，被告沈金茂、万娟经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告康汇公司诉称：被告沈金茂、万娟是翠堤尚园1栋901房的业主，原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司依据《前期物业管理服务协议>为包含被告在内的翠堤尚园业主提供物业管理服务。被告负有及时缴纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。现被告欠自2011年9月至起诉之曰止的管理费、管理费滞纳金，管理费10802.57元、管理费滞纳金54244.56元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费1189.85等，合计欠缴66236.98元。根据《中华人民共和国民法通则》第108条规定：债务应当清偿。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。据此，被告应当支付上述物业管理费、公摊水电费等及违约金。为维护原告的合法利益，特向贵院起诉，请求法庭依法判令：一、被告立即向原告支付自2011年9月至起诉之曰止的管理费、管理费滞纳金，管理费10802.57元、管理费滞纳金54244.56元以及2012年5月至起诉之日止的公摊水电费1189.85等，合计欠缴66236.98元；二、被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：《入伙资料/物品签收表》、《前期物业管理服务协议》、《律师函》及快递单、《业主信息表》等，拟证明其诉称的事实。被告沈金茂、万娟未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据副本。经审理查明：原告康汇物业公司登记成立于2002年4月28日，经营范围包括物业管理、房屋租赁等，为位于大亚湾澳头中心区翠堤尚园物业的物业服务公司。被告沈金茂、万娟购买了翠堤尚园1栋901号的房屋，该房建筑面积120.43平方米，并于2011年6月14日办理了收楼手续。2011年6月14日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定的主要内容如下：一、双方的主要权利和义务，甲方的主要权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权、监督乙方的物韭管理服务行为，就物业管理的有关阀题向乙方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依据本协议向乙方按时交纳物业管理费用等。乙方的主要权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知甲方，建立健全本物业的物业管理档案资料，并负责及时记载有关变更情况，做好房屋、设施设备、公共场所、环境绿化等的维修、养护和管理工作，制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为，依据本协议向甲方收取物业管理费用，每6个月向甲方公布物业管理费用收支帐目，对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《临时管理规约》的行为进行处理：包括规劝、警告、制止、责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金等；二、物业管理服务内容，房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等。环境卫生：公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运，公用绿地和花木、建筑小品等的养护和管理定期消杀“四害”。安防：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，小区24小时全天处于受控状态，为小区业主营造一个安全有序的生活工作环境；三、物业管理服务费用，甲方交纳费用的时间为每月15日前，住宅按建筑面积每月每平方米收取人民币1.3元，甲方交纳物业管理服务费用的同时依时交纳公共用水、用电应分摊的费用；四、专项维修资金的管理与使用，根据《广东省物业管理条列》和有关法规规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金，甲方按照国家规定交存住宅专项维修资金。专项维修资金的使用按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》规定执行；五、违约责任，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，连续六个月未交纳，乙方有权通过法院强制追缴。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。被告于2011年6月14日收楼后，按156.56元/月的标准向原告预交了三个月（2012年6月14日-9月14日）的物业服务费。自2011年10月份开始，被告未再向原告交纳物业服务费，至2017年6月止，被告共拖欠原告物业服务费10802.57元（1.3元/平方米/月×120.43平方米×69个月=4713.87元）。原告为此起诉至本院，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2017年10月22日的《人民法院报》刊登。以上事实，有原告提交的前期物业管理委托合同、翠堤尚园催款函、律师函、快递单等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为：原告康汇物业公司具备物业管理的资质，是被告房产所在的位于大亚湾澳头中心区翠堤尚园物业的合法物业管理人，其和被告沈金茂、万娟签订的前期物业服务协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告请求被告支付物业费及违约金、公摊水电费的问题。一、按照原、被告签订的物业服务协议书的约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，被告每月15日前按住宅建筑面积每平方米1.3元的标准按时向原告交纳物业管理费用，并依时交纳公共用水用电应分摊的费用。本案中，原告对被告房产所在的物业履行了管理服务的义务，被告即应当履行按时向原告支付物管费及公摊水电费的义务，即使原告没有及时通知被告交纳相应费用，被告作为已经收楼入伙的业主，也应主动履行付款的义务，不能以此作为拒付物业费及其它费用的理由，故被告应向原告补缴拖欠的物业服务费、公摊水电费。因被告实际于2011年6月14日接收房屋，故物业费应从实际收楼的时间开始计算，本案中，被告已经向原告缴纳了2011年6月14日至9月14日的物业管理费，此后未再向原告交纳任何费用，至2017年6月止，被告共拖欠原告物业服务费10802.57元。故原告请求被告支付其物业服务费10802.57元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告逾期未向原告支付物业管理费，依据合同约定，被告应向原告支付违约金。双方虽在合同中约定了违约金的具体计算方式及标准，即被告自逾期之日起按每天5‰的标准缴纳违约金，因双方约定的逾期付款的违约金计算标准明显过高，被告虽未到庭，考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，本院参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率再提高30%的标准，确定为按年利率7.8%的标准计算逾期付款违约金。因被告自2011年10月开始未再缴纳，故原告实际自2011年10月16日开始计收被告应缴纳的物业服务费的违约金。三、被告所在物业的业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用，应按户据实分摊后由被告缴纳，因被告所在物业未实行一户一表，其公共水电费由原告代为向相应部门交缴并提供了公摊水电费明细表及交缴发票，故原告诉请的公摊水电费1189.85元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已向原告支付了全部或部分物业服务费或公摊水电费的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈金茂、万娟自本判决生效之日起10日内向原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司支付拖欠的2011年10月至2017年6月的物业服务费10802.57元，并自2011年10月16日起按月以156.56元为本金按照年利率7.8%的标准累计计算至2017年6月28日止。二、被告沈金茂、万娟自本判决生效之日起10日内向原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司支付2012年5月15日起至2017年6月28日止的公摊水电费1189.85元。三、驳回原告惠州大亚湾康汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455.92元，由被告沈金茂、万娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一八年三月二十一日书记员 邹晓婷