重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12357号原告郑杨，女，1985年5月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告柯红，女，1967年11月20日出生，汉族，住重庆市南岸区阳光路。被告夏蒙，男，1968年3月30日出生，汉族，住重庆市江**大石坝三村。原告郑杨与被告柯红、夏蒙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告郑杨，被告柯红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑杨诉称：2016年12月6日，原、被告在重庆房天下房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定，由原告以67.5万元的价格购买二被告名下位于重庆市南岸区阳光路1号房屋。合同签订当日，原告按约定支付了购房定金4万元。合同还约定，二被告向银行支付全部应还款项解除抵押，在银行按揭贷款审批通过且房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后35个工作日内二被告配合原告办理过户手续。2017年1月15日原告按合同约定准备好购房过户所需的资料及资金，要求二被告办理过户手续，但被告却称无钱解押，并提出降低房屋售价5000元为条件，要求原告出资解押，原告认为应按合同约定履行，拒绝了被告的无理要求。2017年1月16日，原告以解押为由向贷款银行请求查询房屋产权状况，得知该房屋已被案外人查封冻结。对此原告询问二被告，二被告却称不知情。经原告查询，二被告欠案外人赵波12万元借款未偿还，赵波申请法院对该房屋进行了查封冻结。鉴于合同约定的过户登记期限已届满，原告要求被告解决其纠纷，尽快履行合同，却被二被告拒绝，且二被告表示拒绝再履行合同，导致原告的购房目的无法实现，二被告的行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告起诉来院，请求判令：1、要求二被告继续履行双方在2016年12月6日签订的《房地产买卖合同》，将重庆市南岸区阳光路1号房屋过户致原告名下；2、判令二被告赔偿原告损失35万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。庭审期间，原告自愿撤回对被告夏蒙的起诉，并变更其诉讼请求为：1、要求解除原、被告在2016年12月6日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金135000元，退还原告定金4万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告柯红辩称：同意解除合同，愿意退还原告4万元的定金，但不同意赔偿31万元的损失。在签定合同时，该房屋没有查封，被告并未隐瞒相关事实，没有恶意。被告是诚心将该房屋出售给原告，也曾告知原告因被告在外确实有债务，打算以出售房屋的资金还债。后来房屋被赵波查封，但是被告仍然想履行合同，却无力向贷款银行还款并解除银行抵押，所以才与原告协商，自愿降低房价款5000元出售，但是原告不同意。后来双方曾协商一致解除了合同，也协商过被告赔偿给原告7万元，当时原告也同意了。被告认为原告没有损失，现被告愿意双倍返还定金共计8万元给原告，其他的诉求不予认可。经审理查明：2016年12月6日，原告与被告柯红签订《重庆房地产买卖合同》，约定原告以675000元的价格购买被告所有的位于重庆市南岸区阳光路1号房屋，约定签订合同当天原告向被告支付定金4万元，2016年12月15日前签订按揭贷款合同，贷款金额为54万元，双方应在银行按揭审批通过，并办妥清偿贷款和注销抵押权登记后5个工作日内，办理涉案房屋的过户登记手续，原告在过户当天支付购首付房款。合同还约定，该房屋尚处于抵押状态，抵押权人为工商银行，抵押金额为13万元。被告同意在2017年1月25日前办理完毕该抵押的解除手续。被告应保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，被告承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。合同第八条违约责任还约定：“1、甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价格20%的违约金。2、……因甲方违约导致本交易未成功的，应双倍返还乙方已交购房定金，……”。另查明，该合同上“夏蒙”的签字及捺印系由被告柯红代笔。2016年12月6日，原告向被告支付了购房定金4万元。原、被告当庭确认，双方在2016年12月6日签订的《重庆房地产买卖合同》在2017年4月17日解除；在2017年5月10日合同解除后，被告曾向其朋友借款用于退还原告支付的定金并对原告进行补偿。另查明，被告柯红在2008年10月16日与夏蒙离婚，双方在离婚协议中约定涉案房屋所有权归被告柯红所有。另据原、被告当庭陈述，涉案房屋有贷款银行的抵押权，沙坪坝法院的司法查封，案外人赵波在南岸区法院的司法查封，以及原告在本案中申请的司法查封。上述事实，有当事人提交的《重庆房地产买卖合同》、离婚证、《离婚申请协议书》、通话记录及微信截屏，以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依合同约定，原告向被告支付了定金，但被告未按约定偿还银行按揭贷款并解除涉案房屋抵押，且涉案房屋因被告的其他纠纷被案外人查封，导致无法继续履行，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。依照《合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告当庭确认，双方在2016年12月6日签订的《重庆房地产买卖合同》已在2017年4月17日解除，对此事实本院依法予以确认。关于解除合同的违约金。按照双方合同约定，违约方应向守约方支付房屋成交价格20%的违约金，即675000元×20%=135000元。对此，原告认为合同无法履行系因涉案房屋被查封导致，被告已经违约，应当支付该违约金。被告对此辩称其并非故意违约，没有恶意，且原告并没有损失，对此违约金不予认可。本院认为，涉案房屋买卖合同未能继续履行系因涉案房屋有银行抵押权未涤除，又有法院的司法查封。但在履行过程中，被告也曾积极与原告协商，在合同解除后也曾找朋友借款用于退还原告定金并对原告进行补偿，由此可见被告有履行合同的态度，其违约的主观恶意并不深。又因双方均未就原告的实际损失举示证据，根据公平原则与诚实信用原则，本院综合考虑双方履行情况、被告的过错程度等各因素，酌定调整违约金为7万元。另据《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故本案原告选择要求适用违约金条款，符合相关法律规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告郑杨与被告柯红在2016年12月6日签订的关于买卖重庆市南岸区阳光路1号房屋的《重庆房地产买卖合同》，在2017年4月17日解除；二、被告柯红与本判决生效之日起五日内退还原告购买重庆市南岸区阳光路1号房屋的定金40000元，并支付违约金70000元，两项共计110000元；三、驳回原告郑杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6550元，保全费3895元，两项合计10445元，由被告柯红负担（原告已自愿垫付，被告在本判决之日起五日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  姚静婷二〇一八年三月二十八日书 记 员  文 青