北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1552号上诉人（原审被告）：田某，女，1967年8月13日出生。委托诉讼代理人：解某，女。委托诉讼代理人：刘某（田某之夫）。被上诉人（原审原告）：李某1，男，1983年8月14日出生。委托诉讼代理人：赵志鹏，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李风昌，北京市安衡律师事务所律师。上诉人田某因与被上诉人李某1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田某上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回李某1一审要求我支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1.我与李某1签订合同时口头约定，合同送达给双方后才生效，但此后合同一直没有送达给我，所以房屋买卖合同没有生效，一审法院认定合同生效是错误的；2.在2017年3月5日凌晨草签房屋买卖合同后，我在2017年3月5日下午即提出不购买诉争房屋，即使合同生效，我也及时表达了不能履行合同的意思，李某1所称其一直不知情是错误的；3.李某1在2017年3月5日以后有机会再次出售房屋，但其拒绝出售，故其损失应当自行负担；4.2017年3月5日签订合同至“3.26新政”出台期间时间很短，不可能完成交易，新政出台后，我因名下有一套房产而不具备购房资格，限购新政的出台是导致房屋买卖合同不能履行的主要原因。李某1辩称，我与田某不存在关于合同送达后生效的口头约定，且合同中已经写明合同签订后生效；自2017年3月4日签订房屋买卖合同至“3.26新政”出台，完全有时间履行合同；我在2017年3月30日得知田某不购买房屋，并于2017年3月31日发出解除通知；因田某违约导致我受有损失，且损失比较高，田某应当承担违约金。同意一审判决，不同意田某的上诉请求及理由。李某1向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令田某支付违约金97.6万元；3.本案诉讼费由田某承担。一审法院认定事实：2017年3月4日，李某1（出卖人、甲方）与田某（买受人、乙方）签订了《买卖定金协议书》，就李某1出售房屋给田某而收取定金事宜达成协议，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方收取的定金不予退还。双方当天签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由田某购买李某1位于北京市海淀区604号房屋，成交价格为300万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价188万元，买受人向出卖人支付定金90万元；逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《补充协议》，第二条第一款定金，乙方于2017年3月4日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方，乙方于2017年3月15日将第二笔定金80万元以自行划转方式支付甲方；第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订当日，田某与李某1共同到银行自动柜员机，田某通过自动柜员机向李某1转账10万元定金，李某1向其出具收据，但李某1并未实际收到该笔款项，田某对此解释称因银行系统设置导致该笔款项未转到李某1账户。此后，田某未向李某1支付定金及购房款。2017年3月20日，李某1向田某发出《催款函》，内容主要为：乙方应于2017年3月4日和2017年3月15日分别支付甲方定金10万元和80万元，合计人民币90万元，截止2017年3月20日，甲方未收到乙方任何款项，故致函提醒，请进行确认。2017年3月31日，李某1向田某发出《合同解除通知函》，内容主要为：截止2017年3月31日，甲方未收到乙方任何款项，且乙方明确表示不愿继续履行合同，基于以上原因，依据双方签订的《补充协议》第四条乙方已出现“拒绝购买该房屋”，“逾期支付定金超过十五日”，构成根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，现甲方作出如下决定，解除甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》，乙方在收到本通知函后即表示关系解除，因乙方构成根本违约，导致甲方遭受巨大损失，甲方保留追究乙方法律责任的权利。田某收到上述《催款函》及《合同解除通知函》。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.田某主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为附生效条件的合同，因条件未成就，故合同未生效。田某称双方在订立合同时口头约定，待定金到账后再将合同文本送达双方，此时合同才正式生效，现因定金未到账，亦未收到合同文本，因此合同未生效。李某1对田某所述不予认可，称双方从未做过如此约定，在订立合同之后，双方只是约定了领取合同文本的时间，因为定金没有到账，田某也是保障卖房人利益，因此约定定金到账后再拿合同，但并不是约定合同不生效的意思。庭审中，经田某申请，链家公司经纪人李某2出庭作证，证人陈述：“在签订合同之后，与田某、李某1共同到自动柜员机转账10万元，柜员机显示操作成功，第二天，田某说资金有问题不再购买房屋，当时打电话告知李某1此事，李某1称可以不买房屋，但要赔偿违约金”。对于田某主张双方口头约定未收到定金及合同，则合同不生效一事，证人李某2称：“田某在签订合同后说‘合同双方都先别拿了，等定金到账后，给经纪人打电话，再给双方送达合同’，并没有提出合同生效没生效问题。”田某对其主张双方口头约定合同附生效条件一事，未能向法院提交相应证据。2.对于田某告知李某1不再继续购买涉案房屋的时间，田某称在签订合同后第二天即告知卖方李某1无法继续购买房屋。李某1称田某没有明确表示不再购买房屋，因2017年3月21日向对方发出了《催款函》，对方未履行付款义务，因此才得知田某不购买房屋一事。田某向法院提交《解约协议书》一份，该协议书上未显示有李某1签字，田某对此表示该协议书为链家公司经理所签，称当时已经得到了李某1的同意，所以才签订了解约协议书。李某1对此份证据不予认可，称从未授权中介代签解约协议。链家公司经纪人李某2在出庭作证时表示在订立合同后第二天，田某即表示因资金出现问题，不再购买涉案房屋。3.审理中，田某表示即使合同有效，但根据2017年3月26日北京市购房新政的影响，自己也丧失了购买资格，无法履行合同，构成不可抗力，根据合同约定应免除责任。李某1对此不予认可，称双方合同无法履行是因为田某怠于履行支付定金的义务导致。经法院释明，田某确认以房屋买卖合同未生效为由进行抗辩，新限购政策问题不构成合同未生效的理由。4.田某另表示即使按照合同约定房价款20%的标准支付违约金，该标准过高，申请法院予以酌减。对于合同解除造成的损失，李某1称损失包含房屋价格下跌造成的损失、向他人借款用于提前归还贷款产生的借款利息、以及律师费。田某对上述损失均不予认可，对于向他人借款偿还贷款一事认为与本案无关，借款是李某1于2016年所借，而与田某的交易发生在2017年，且田某在签订合同第二天即告知解除合同，因此不存在实际损失。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。现田某称双方口头约定定金到账及合同文本送达双方时合同才生效，现条件未成就，因此合同不生效。附条件合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同，该条件必须是将来发生的事实、是不确定的事实、是当事人约定的事实。而对于本案中，田某主张的所附条件为“定金到账及合同送达”，根据本案查明情况，在签订合同时，田某已向李某1支付了定金，李某1亦看到定金支付成功的显示，定金到账并非双方约定的将来发生的不确定事实；合同的送达为订立合同必然发生的步骤，上述两种情况在签订合同时均并非将来有可能发生或不发生的事实状态，因此该两项内容并不属于附生效条件。另外，中介公司经纪人出庭作证时表示双方约定的系合同送达之事，并非对合同效力作出约定。故对于田某以合同为附生效条件的合同，条件未成就，合同不生效为由进行抗辩，法院不予采信。李某1与田某签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在双方签订合同后，田某即表示无力支付购房款，要求解除合同，且事实上亦未能如约支付定金及购房款，属于明确表示不履行合同的行为。根据双方合同约定，逾期付款超过15日，卖方有权解除合同。李某1于2017年3月31日向田某发出解约通知函，田某亦表示收到此解约函，故双方合同于田某收到解约函之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《补充协议》条款约定“乙方拒绝购买房屋的；逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金”，现李某1要求田某按照房屋总价款20%承担违约金，基于田某拒绝购买房屋，构成根本违约，应承担相应违约责任。就违约金问题，田某在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。对此，考虑到田某在签订合同后第二天即向中介机构告知无力支付购房款，要求解除合同，违约程度较轻，另结合本案的实际情况、李某1的实际损失等因素，酌情判定田某按照房屋总价款百分之二标准向李某1支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除李某1与田某于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、田某于本判决生效后十日内向李某1支付违约金人民币97600元；三、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。审理中，田某主张自己并不清楚定金未支付成功的原因。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。田某主张双方口头约定合同自送达给双方当事人后生效，但田某并未就该口头约定的存在提供充分证据加以证明，且田某该项主张与《北京市存量房屋买卖合同》第十二条“本合同自双方签字（盖章）之日生效”的约定相矛盾，故本院对此不予采信。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，双方当事人均应依约履行，否则即应当承担相应的违约责任。田某认可其于2017年3月5日即表示不同意继续履行合同，其该项拒绝继续履行合同的明确表示，已构成违约。依据双方签订的《补充协议》第四条第3款之约定，李某1享有约定的合同解除权，并且有权向田某主张违约金。现李某1于2017年3月31日发出解除通知，并于2017年4月向法院起诉要求解除合同，故一审法院判决解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》并无不当，且双方均未对此提出上诉，本院对此予以维持。田某提出其及时告知了李某1不同意继续履行合同、李某1有机会再次出售房屋等上诉理由，但该两项上诉理由不改变其构成违约的事实，不能支持其不承担违约责任的上诉请求。田某虽上诉主张“3.26新政”出台后其不具备购房资格，导致房屋买卖合同不能继续履行，但其在2017年3月5日已经提出不履行房屋买卖合同，其在合同履行期限内明确表示拒绝履行合同义务已构成根本违约，“3.26新政”的出台亦不能改变其违约事实的发生。关于违约金数额，一审法院在考虑田某的违约程度、本案的实际情况、李某1的实际损失等因素，酌情判定田某按照房屋总价款百分之二标准向李某1支付违约金，所确定数额并无明显不当之处，本院对此不持异议。综上所述，田某的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27120元，由田某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘新泉审 判 员  刘国俊二〇一八年三月十四日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹