广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10073号原告：李其梓，男，汉族，1990年8月7日出生，住广东省电白县，委托诉讼代理人：冼豪，广东法岸律师事务所律师。被告：唐路，男，汉族，1985年12月14日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。第三人：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道季华七路2号怡翠玫瑰园39座首层172号商铺，统一社会信用代码91440604345444336X。法定代表人：李功望。委托诉讼代理人：李智就，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康律师事务所律师。原告李其梓诉被告唐路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告唐路于2016年8月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还已支付的房款178000元；3、判令被告向原告支付违约金203200元；4、判令被告向原告偿还原告已支付的中介服务费19360元；5、判令被告向原告赔偿房产升值部分的利益损失624520元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月13日签订《房地产买卖合同》，原告以968000元的价格购买被告位于佛山市禅城区魁奇二路139号十四座1602号房屋。其后因商品房二手价格涨幅原因，被告一直不履行合同，原告多次要求被告继续履行合同，均遭到被告的拒绝。被告辩称：1、原告没有如期支付首期款13万元并且至今没有支付赎契款约60万元构成根本违约，被告根据合同约定解除的条款有权解除合同，在此情况下，被告解除合同不构成违约，原告要求被告承担违约责任并且解除合同没有事实和法律依据；2、原告主张的203200元违约金没有合同依据，所依据的补充协议只是草拟意向，并未生效；3、关于中介费，既然被告没有违约，被告不需承担，同时原告也没有提供其实际支付中介费的有效凭证；4、关于房屋升值利益损失，原告根本违约在先，其主张利益损失没有法律依据。同时，原被告在合同上已经在明确约定了10%的违约金，足以覆盖原告方在涉案交易中主张的所谓损失，另行主张房屋升值可得利益损失与双方约定不符，而且原告主张的差价也远远超过其实际损失。第三人陈述称：1、第三人已经依约履行居间服务，在涉案房屋买卖交易中不存在过错，不应当承担任何责任。2、涉案物业交易过程中，原告已经按照合同的约定履行了相应义务，其诉请有法律依据。原告在签订合同之后，支付了首期款并且办理了银行按揭手续。根据约定，应该是被告协助原告办理房屋过户，但是被告一直欺骗第三人与原告未办理房产证，并且迟迟不领取房产证，而且原告与第三人无法联系被告，因此原告的诉请均有事实法律依据。3、关于补充协议，第三人认为该协议有效，协议明确约定一方违约的，应当支付20%违约金。4、在赎契问题上，在第三人多次询问银行通知时，被告多次推脱，导致无法通知原告。在2017年被告明确提出要求提高房价，在此前提下，经第三人协调下，签订了补充协议，其后，第三人通过多种方式询问房产证的办理情况，但是被告隐瞒房产证办理的情况，这才是导致买卖合同无法履行的根本原因，所以被告承担相应的违约责任。原告在诉讼中提供了以下证据：1、原告身份证、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。2、《房地产买卖合同》、补充协议（2017年2月13日)，证明原告与被告房地产买卖的事实，根据《房地产买卖合同》第七条的约定，违约方须按照物业成交价的3%向经纪方支付代理费，根据双方签订的《补充协议》约定，违约方需向守约方按楼价的20%向守约方支付违约金。根据所签订的《房地产买卖合同》关于所售物业已办理抵押登记情况适用关于赎契方式，卖方需要向银行办理提前还贷手续，办理公证委托，但是被告一直没有履行这个手续。3、兴业银行38000元转账记录及收据、定金10000元收据、2016年11月28日南海农商银行结算业务委托书2张、汇款收取凭证、客户回单1张、收据3张，证明原告向被告支付房款178000元。4、收款收据，证明原告向第三人支付咨询及代理服务费19360元的事实。被告提供的证据如下：《个人购房借款/担保合同》，证明涉案房屋系被告与前妻婚后的夫妻共同财产，本身负有银行按揭贷款，且在合同签订之时，房屋尚未完成离婚析产。借款合同，证明因原告违约，未在合同约定的期限内支付赎契款，被告迫不得已于2016年10月14日向案外人张海业借款60万元赎契。平安银行个人账户汇总信息清单、招商银行转账汇款和业务回单、结婚证、证明张海业通过其妻子银行账户于2016年10月14日向被告出借60万元。《证明》，证明工商银行佛山分行于2016年10月21日完成了涉案房屋赎契款的划扣，被告为此一次性支付了591248.29元赎契款；《房地产买卖合同》，证明1、合同第三页第二条第三款“赎契方式”明确约定了由买方原告赎契，原告至今未向被告支付赎契款591248.29元，已经构成根本违约，且被告根据合同第6条违约责任约定有权解除合同；2、合同第三页第二条第三款“赎契方式”还明确约定原告应该在银行通知还贷之日起5个工作日内支付赎契款以及首期楼款，被告在10月8日收到银行通知要求存款赎契后即通知原告，故原告应在10月12日前付款，但是原告未如期支付，11月28日才支付，逾期达46天，甚至至今未支付赎契款，构成根本违约，被告依法有权解除合同；微信记录，证明被告在向银行申请赎契，银行通知支付赎契款以及被告被迫自行赎契后均在第一时间通知原告与居间方，但原告未在合同约定的时间内支付首期款，至今也未履行承担赎契款的根本合同义务，构成根本违约；个人账户汇总信息清单（2016年11月30日），证明被告在收到原告逾期支付首期款13万元后，当即将该笔款项用于清偿对张海业的借款本息。个人借款凭证，证明被告多番要求原告支付赎契款，但是原告以及中介方均不配合，原告更是拒不支付，因无力偿还，迫不得已，被告为了偿还对张海业的到期借款，另行向中信银行股份有限公司佛山分行举债贷款50万元。原告的根本违约，给被告造成了巨大的经济损失。个人账户汇总信息清单（2017年6月5日），证明被告以上述银行50万元贷款清偿了对张海业的借款本息。解除房屋买卖合同通知书、ems邮单及邮寄记录，证明1、因原告根本违约，被告于2017年5月22日通过ems邮政快递的方式向原告送达合同解除通知，该通知于2017年5月31日送达原告。2、不存在被告恶意违约。补充协议（草拟意向），证明1、原告违反民事诉讼诚信原则，且违法恶意编造、篡改证据，意图虚假诉讼；2、该草拟意见协议系中介方为了促成交易，自己草拟的意向文件，游说被告签字，且明确声明补充协议需要双方正式议定为准，该份意向协议并无生效；3、该协议反映出中介方为了掩饰自身及原告的违约过错，为了一己私利想促成交易，而试图掩盖本案原告违约的根本事实。被告在原告不解决赎契款及承担违约责任问题之前始终未同意和其签订补充协议。第三人提供了以下证据：1、微信聊天记录、不动产登记信息查询，证明1、被告要求上调涉案房屋的交易价格，同时在2017年3月6日房产证已经登记成功的情况下，多次欺骗第三人未办理房产证，恶意不履行买卖合同；2、证明第三人在涉案房屋交易过程中已尽到及时通知、协调义务，第三人在本案中不存在任何过错。2、催告函、ems快递退件，证明在无法联系被告的情况下，第三人受原告的委托向被告发出《催告函》，通知被告履行领取房产证的义务。本院对以上证据认证如下：对于原告提供的证据1、3以及证据2中的《房地产买卖合同》，各方当事人对真实性无异议，本院予以确认；证据2中的补充协议，第三人无异议，被告质证认为签名属实，但备注栏存在纂改，且只是草拟意向，并未生效。经审查，本院对该补充协议的真实性予以确认，至于是否生效，本院在下文阐述；证据4，因第三人作为相对方已经确认，且原告在庭后补充提交了银行卡明细清单显示原告在2016年8月18日通过POS交易支付了19360元中介费，故本院对该证据予以确认。对于被告提供的证据1-7、10、11，各方对真实性无异议，本院确认证据的真实性；证据8、9，因与本案无关，本院不予采信。对于第三人提供的证据1、2，各方对真实性无异议，本院予以确认。在诉讼过程中，本院依原告的申请，委托了佛山市价格事务所有限公司对涉讼房屋的价值进行评估，并确定以原、被告一致确认的2017年5月31日作为评估基准日。佛山市价格事务所有限公司向本院出具了《价格评估报告书》，确定涉讼房屋在评估基准日的评估价格为1557393.95元。经质证，原告、第三人对评估报告无异议，被告则认为评估报告评估价格高于实际市场价。综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年8月13日，原告李其梓作为买方、被告唐路作为卖方、第三人佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（下称盛世嘉誉公司）作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》1份，主要内容包括：经纪方已促成买卖双方就位于佛山市禅城区魁奇二路139号十四座1602房（以下简称该物业）所有交易条件达成一致，买卖双方就自愿协商达成协议如下：1、该物业建筑面积为91.14平方米，已办理抵押登记；2、买卖双方同意该物业成交价为968000元，本次交易过程中产生的税费由买方承担；3、卖方持有该物业的《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），号码为1301013658；……7、经纪方促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖双方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付……。以上合同还约定：付款方式：……二、所售物业已办理抵押登记情况适用：1、定金：人民币10000元，买方须在2016年8月13日支付给卖方；2、定金余款：人民币38000元，买方须在2016年8月15日前支付给卖方；3、赎契方式：……（2）赎契出资方：买方出资赎契的，卖方必须在本合同签订后五个工作日内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款）并承担还贷之一切手续费用，把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并在签订本合同五个工作日内办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理赎契、提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资赎契的先决条件）。买方须在银行发出还贷通知之日起五个工作日内将赎契款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿卖方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。首期楼款：（不含定金）人民币130000元买方须在银行通知还贷之日起五个工作日内直接存进卖方还贷账户（到账即视为收取），买卖双方切勿擅自变更该款项用途及支付时间，否则由此导致无法赎契及交易过户的后果由买卖双方自行承担；……6、楼价余款：B、按揭付款：人民币790000元由买方向银行办理按揭贷款。买方须在本合同签订后五个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。以上《房地产买卖合同》签订之后，原告于2016年8月13日向被告唐路转账支付了48000元定金，被告于当日向原告出具了收据。2016年11月28日，原告向被告唐路转账130000元首期款，被告唐路亦向原告出具了收据，确认收取该首期款。2017年2月13日，原告作为买方与被告唐路作为卖方，签订一份《补充协议（草拟意向）》，主要内容为：买卖双方经协商同意，就履行《房地产买卖合同》编号为000211达成补充协议如下：一、卖方于2017年3月31日前将该物业房产证办理完毕。二、买方同意在该物业成交价968000的基础上，另支付48000给卖方，于卖方办理完毕该物业房产证后3天内支付完毕。三、因买方购买该物业是按揭付款，买方同意在2017年6月20前将购买该物业的全部楼款支付完毕给卖方。四、买卖双方不得以任何理由就该物业签订的《房地产买卖合同》（编号NO：000211）双方协商不再变更该合同的任何条款及内容，否则违约责任如下:1、若卖方违反合同条款，卖方除退还本次交易买方支付的所有款项外，另支付楼价20%作为违约金，双方无异议。2、若买方违约合同条款，卖方有权没收买方就本次交易支付的所有款项作为违约金，双方无异议。以上补充协议备注为：买卖双方经协商同意，关于以上协议的时间节点，以买卖双方再次议定为准。2017年3月6日，涉讼房屋登记在被告唐路名下。自2017年2月起至2017年5月，第三人盛世嘉誉公司员工通过微信的方式多次与被告唐路联系办理房产证以及按揭事宜，但被告并未如实告知已取得房产证的事宜。2017年5月9日，被告唐路将涉讼房屋抵押给中信银行，办理了抵押登记。2017年5月22日，被告唐路向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，要求解除合同。另查明一：在诉讼过程中，原告实际缴纳评估费为6393元。另查明二：在诉讼过程中，原告于2017年8月22日变更诉讼请求，请求解除涉讼合同，该变更诉讼请求申请书本院于2017年8月25日向被告送达。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉讼《房地产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点是：1、原、被告双方何方构成违约。2、原告主张的返还购房款、赔偿中介费、赔偿房屋上涨差价损失、支付违约金是否应当支持。关于原、被告何方构成违约的问题。被告认为：原告未依约支付赎契款和首期款，构成根本违约。原告则认为，原告已经依约将定金和首期款交付给被告，不存在违约。而被告在取得房产证后刻意隐瞒，导致合同无法继续履行，构成违约。本院阐述如下：1、从本院查明的事实可知，双方在《房地产买卖合同》约定的定金合计为48000元，首期款为130000元（买方须在银行通知还贷之日起五个工作日内存入卖方还贷账户），按揭付款为790000元，以上款项合计为968000元。该合同约定从整体可以看出，银行通知还贷后，买方应支付的款项为130000元，并非被告主张的首期款130000元和赎契款591248.29元之和。另外，从涉讼《房地产买卖合同》“赎契出资方”约定的内容可知，买方出资赎契的先决条件为卖方将银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等交给经纪方保管并办理委托公证，不可撤销的委托经纪方办理。而本案中被告并未履行以上义务，其要求买方同时支付首期款130000元和赎契款591248.29元显然依据不足。2、《房地产买卖合同》签订之后，申请提前还贷为卖方义务，进度如何由卖方掌握，银行通知可以提前还贷之后，卖方应及时通知买方以及第三人告知进度，并将卖方还贷账号予以告知，以便买方及时支付款项。但被告作为卖方，并未提供充分的证据证实其已经履行通知义务。被告提供的其与中介方盛世嘉誉公司员工陈家泓于2016年11月26日的微信对话不足以证实原告曾经被告知银行通知还贷时间。相反，该微信对话中陈家泓表示通知买方打款并要求被告提供账号后，原告于2016年11月28日即向被告唐路转账130000元，以上事实可以印证原告在收到通知后即依约履行合同义务。3、原告于2016年11月28日向被告转账130000元后，被告于当日向原告出具了收款收据，并未对付款金额以及付款时间提出异议，反而是双方于2017年2月13日签订了《补充协议》，该补充协议虽然带有“草拟意向”字眼，但协议意思表示明确，对房屋买卖的主要条款进行了约定，即双方约定对合同成交总价、房款余款付款时间作出了变更，其余约定按原合同履行。该《补充协议》为具有约束力的合同，双方应依约履行。同时，该《补充协议》的签订亦表明至此双方仍然愿意继续履行合同。4、《补充协议》签订之后，被告本已在2017年3月份办理了涉讼房屋的产权登记，却刻意隐瞒已经取得房产权证的事实，在中介方多次催促之下拒绝配合原告办理按揭贷款手续，且于2017年5月9日再次将涉讼房屋抵押给中信银行，其后发函给原告要求解除合同，已构成根本违约，应当承担违约责任。原告据此要求解除涉讼《房地产买卖合同》以及《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在起诉前并未向被告发出解除合同的通知，故应以本院向被告送达变更诉讼请求申请书时即2017年8月25日为通知到达时间。通知到达时，合同解除。关于原告主张的返还购房款、赔偿中介费、赔偿房屋上涨差价损失、支付违约金的问题。本院分别阐述如下：1、购房款178000元（含定金48000元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告已收取的178000元购房款应当向原告返还。原告的该诉讼请求本院予以支持。2、中介费19360元。该中介费为原告为购买涉讼房屋而产生的费用，且原告提供的收款收据、借记卡明细清单可以证实该中介费已经实际发生，原告主张被告赔偿该部分费用有事实和法律依据，本院予以支持。3、房屋上涨差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋上涨差价损失为可期待利益损失，本院已委托评估公司对涉讼房屋按照双方确定的评估基准日进行评估，评估价值为1557393.95元，该评估价格比双方约定的价格1016000元（968000元+48000元）高出541393.95元。被告应向原告赔偿房屋上涨差价损失541393.95元，原告的相关诉讼请求超过部分，本院不予支持。4、违约金203200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在补充中约定的违约金为成交价的20%，因以上约定的违约金不足以弥补原告损失，故本院对原告的房屋差价损失已按评估价格予以支持，而在该房屋差价损失可以弥补原告损失的情况下，原告再主张违约金理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李其梓与被告唐路于2016年8月13日签订的《房地产买卖合同》以及2017年2月13日签订的《补充协议（草拟意向）》于2017年8月25日解除；二、被告唐路于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李其梓返还购房款178000元；三、被告唐路于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李其梓赔偿房屋上涨差价损失541393.95元；四、被告唐路于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李其梓赔偿中介费19360元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7013元，由原告负担2513元，由被告负担4500元。评估费6393元由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邬青山二〇一八年三月六日书记员  潘有鹏