广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3475号原告：佛山市德馨园物业服务有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人：郝保峰。委托诉讼代理人：李志义，系广东引力律师事务所律师。被告：李国平，女，汉族，1973年3月29日出生。原告佛山市德馨园物业服务有限公司诉被告李国平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。后因本院在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，故本院依法决定本案转为适用简易程序，并于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志义到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费6818.40元及逾期支付物业管理费的滞纳金1854.42元（以被告拖欠的物业管理费为基数，按合同约定每日5‰计至实际支付所有欠款为止，暂计至2017年12月31日，滞纳金按总标的30%计）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告于诉讼中明确因滞纳金总额已超过物业管理费欠款本金的30%，其自愿按物业管理费总欠款的30%向被告主张滞纳金，并自愿放弃剩余滞纳金。事实和理由：被告是佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民公寓1座2梯402房住户。2015年1月1日，佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组与原告签订了《格二公寓物业服务委托协议》，约定：委托管理期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅房屋物业服务费用由原告按建筑面积1.18元/平方米/月向业主或物业使用人收取（包括固定停车位、公共水电费、绿化费、垃圾及公共场所保洁费、垃圾清运费、定期除四害、抽取粪池费用、员工工资、福利、公共照明、梯灯、车位灯维修费、法定税费等）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。协议签订后，原告依约对格二村民公寓提供了物业管理服务，但被告自2015年1月1日起一直拖欠物业管理费，期间原告多次向被告催收，被告却置之不理。至2017年12月31日，被告尚欠原告物业管理费合计6818.40元，其依约应承担逾期支付物业管理费的滞纳金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告人口信息查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《格二公寓物业服务委托协议》。证明①案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组委托原告对涉案公寓进行物业服务，并就具体的物业服务内容、服务时间及双方权利义务、违约责任等进行了约定；②合同约定的服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日，并由原告收取每月每平方米1.18元的物业服务费；③三年期间，原告已严格依约履行合同义务。3、《东升村格二公寓住户》。证明被告是原告提供物业服务期间的住户，且在委托管理期间欠缴物业管理费。4、《催费通知单》。证明原告在被告每月拖欠物业管理费的情况下向被告派发并且通知催促其按期缴纳物业管理费，但被告直至起诉仍未按时按期缴纳。5、《欠物业管理费的滞纳金明细表》。证明根据涉案《格二公寓物业服务委托协议》第十九条第4点的约定，被告拖欠物业管理费应依约支付滞纳金，因被告应付的滞纳金已超过物业管理费本金，故依据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告自愿按物业管理费总欠款的30%主张滞纳金。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取以下证据：《关于佛山市禅城区人民法院（调查函）回复》（佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组）及附件。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的《欠物业管理费的滞纳金明细表》，系原告单方制作，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定。原告提交的其他证据或有原件核对，或可相互佐证真实性，且均与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取的证据，原告不持异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月1日，案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《格二公寓物业服务委托协议》，约定由案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组委托原告为涉案格二公寓提供物业管理服务，协议主要内容为：“……第二条物业基本情况物业类型：住宅座落位置：佛山市禅城区祖庙（街道）南二路。建筑面积：住宅19500平方米；第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公用环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视、门岗执勤。第十条管理与物业相关的工程图纸、住宅用户档案与竣工验收资料。第十一条协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业服务综合服务费；2.房屋共有部位和共用设施日常维修费；3.停车费；……第十四条对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。第三章委托管理期限第十五条委托管理期限为3年自2015年1月1日起至2017年12月31日止。第四章双方权利义务……第五章物业服务服务质量第十八条乙方按《佛山市普通住宅小区物业服务等级参考标准》中‘三级服务等级标准’实现目标管理。第六章物业服务费用第十九条物业服务综合服务费1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.18元向业主或物业使用人收取；（包含固定停车位、公共水电费、绿化费、垃圾及公共场所保洁费、垃圾清运费、定期除四害、抽取粪池费用、员工工资、福利、公共照明、梯灯、车位灯维修费、法定税费及其他应缴税费）注：下水道每年清理4次，粪池每年清理不少于1次。2.空置房屋的管理服务费，按全额收取；3.根据小区的特性，灵活安排收费及上班时间，乙方于每月的10日前向本物业的全体业主/使用人收取上月物业服务费及相关费用。4.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之五交纳滞纳金。……”。后因被告拖欠物业管理费，原告向被告发出《催费通知单》催收欠费。2018年2月1日，原告与案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组共同出具《东升村格二公寓住户》，确认被告所有的公寓房号为1座2梯402房，建筑面积160.47平方米，物业管理费收费标准为1.18元/平方米/月，委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2018年3月16日，经本院发函询问，案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院（调查函）回复》，确认原告系通过公开招标中标后与该村民小组签订涉案《格二公寓物业服务委托协议》，原告提交的上述协议属实，另陈述：“因本小区居住人员大部分都是早出晚归，所以只有晚上才召开业主大会。我们是有召开过业主大会，讲明前期物管公司管理协议到期并退场，不再管理的情况，后应大部分业主要求，另请物管公司对格二公寓的物业管理，当时由两间公司应聘，由于情况特殊，本小组采用发出选票。到各户自行挑选（有选票、点票、及两公司代表确认签名记录）。选出物业管理公司后，本村民小组与中标公司曾召开过业主大会对管理协议内容进行商定，后才签订委托管理协议，协议签订后，本村民小组要求管理公司与小区各户业主签订管理合同的。”上述复函附《关于格二公寓小区选择物业服务公司的公开征询意见书》及投票结果统计。《关于格二公寓小区选择物业服务公司的公开征询意见书》上载：“尊敬的各位住户：你们好；经过长时间的研究和考察，根据乡镇街及部分住户意见，东升格二经济合作社决定就格二公寓小区物业服务事宜向全体住户公开征询意见。现经过认真筛选，推选如下两家专业物业服务公司供选择，敬请各住户发扬民主、认真审阅并做出选择，在您认为理想的公司名称前面的‘□’格内打‘√’即可，（只可打一个‘√’其他符号无效）。并于2014年12月18日晚上8时前交到格二办公室指定信箱内。过期无效，不填或不交视作弃权处理，我们将定于19日将统计结果向全体住户公布。特此通知，祝家庭幸福，工作顺利！1、□佛山市德馨园物业服务有限公司2、□杨永坚（无资料1.10元/㎡）”。投票结果统计如下：发出票数128张，收回票数94张，杨永坚22张，德馨园56张，作废16张。2018年3月16日上午9时35分，本院工作人员至涉案格二公寓小区作现场勘查。经勘查，该小区出入口设有门禁及保安亭，有一名保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，小区主道亦未发现有保安人员巡逻。另，部分公寓楼一层架空层处杂物较多且堆放凌乱，部分绿化带亦存在杂物堆放及种植蔬菜现象，但暂未发现绿化带养鸡现象。部分公寓楼一层防盗门外张贴相关物业管理工作通知及要求部分业主配合处理车房及绿化带养鸡问题的通知。诉讼中，原告确认未与被告签订书面物业服务协议，现涉案公寓仍由原告提供该物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。据案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组向本院作出的复函，其系通过公开招标及投票表决等方式确定原告作为涉案格二公寓的物业管理服务机构，并召开业主大会确定物业管理协议内容后方与原告签订《格二公寓物业服务委托协议》，当中程序公开透明，未违反强制性法律规定，故案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组实系代表包含被告在内的各公寓业主与原告签订《格二公寓物业服务委托协议》。上述协议为当事人真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，并依法对被告产生约束力，原、被告均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自义务。关于原告主张被告支付2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费及滞纳金的诉请。依据上述《格二公寓物业服务委托协议》的约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。因被告未到庭抗辩或提交有效证据对原告的上述欠费主张予以反驳，故本院对原告主张的上述欠费期间予以确认，被告应向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费合计6816.77元（1.18元/月/平方米×160.47平方米×36个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金，被告长期拖欠物业管理费的行为明显已构成违约，原告有权依据涉案《格二公寓物业服务委托协议》第十九条的约定向被告主张滞纳金，但因上述协议约定的滞纳金标准明显过高，且经本院现场勘查及庭审调查，原告的物业管理工作确存在瑕疵，结合涉案公寓系列诉讼案当事人陈述意见，原告的上述工作瑕疵也为导致原、被告产生纠纷的原因之一，故本院综合案件事实及依据公平原则，酌定被告按物业管理费欠款总额的10%即681.68元（6816.77元×10%）向原告支付滞纳金，原告诉请超出部分，本院不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告李国平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市德馨园物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费合计6816.77元；二、被告李国平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市德馨园物业服务有限公司支付因逾期支付上述物业管理费产生的滞纳金681.68元；三、驳回原告佛山市德馨园物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告李国平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市德馨园物业服务有限公司负担3元，由被告李国平负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年三月二十七日书记员  胡会婷附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。