江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10866号上诉人（原审被告）：王静，女，1962年12月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏力合物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区水秀花园11-15号。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐亮，江苏玄博律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人江苏力合物业管理有限公司（以下简称力合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.上诉人王静与被上诉人之间没有物业合同关系。上诉人是居住在涉诉小区内，但是被上诉人居住时的物业服务单位是南京交通投资置业有限公司，该公司同时也是涉诉房产的开发单位，上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，我方作为一审被告主体不适格，被上诉人应当起诉合同相对方南京交通投资置业有限公司。2.被上诉人没有获得上诉人提供的物业服务。上诉人房屋在2015年4月6日被犯罪嫌疑人入户盗窃，上诉人初步直接损失达到2万元，后来又发现损失玉器等，上诉人一直与被上诉人沟通，要求被上诉人提供当时的小区监控录像，但是被上诉人始终不予提供，造成上诉人损失始终无法追回。3.上诉人住宅之前失火，消防来后发现小区竟然没有消防水源，被上诉人物业对此置之不理，眼看着上诉人损失的扩大。4.被上诉人在涉诉小区期间，另有鸿意地产发展有限公司新开发楼盘施工，鸿意地产发展有限公司法定代表人宋利群同时也是被上诉人的股东，鸿意地产发展有限公司施工地点与上诉人住房一墙之隔，施工期间噪音和振动一直持续到深夜，上诉人的房屋一直不能正常居住，并且上诉人房屋的玻璃和外墙面都被施工时飞溅的石子等打坏过，上诉人多次联系鸿意地产发展有限公司和被上诉人，被上诉人当时负责接待的是谢茂文经理，但是他们都没有予以解决。5.鸿意地产发展有限公司在施工时，私自更改规划，将环绕上诉人房屋和花园的人工景观河流切断，使得上诉人基于有河流景观而购买涉诉的房屋价值贬损，侵害了上诉人的权益。在上诉人主张权利过程中，被上诉人因为与鸿意地产发展有限公司之间存在关联关系，还处处为难上诉人，而上诉人也没有其他合理途径反映，被上诉人没有做到作为物业管理单位为业主服务的义务。6.一审案件的开庭上诉人王静根本没有收到准确的开庭传票和开庭通知，所以一审法院在程序上出现了问题。而判决书中讲到上诉人经传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，与事实不符。力合物业公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.被上诉人在小区业委会成立之前已与开发商签订物业服务合同，对上诉人具有约束力，上诉人应按照合同约定交纳物业服务费。2.关于上诉人认为被上诉人没有提供物业服务，均与事实不符。其提到的相关内容都与开发商或案外人鸿意地产发展有限公司有关，其主张有关权益受损，应当向相关的侵权人或者当事方主张权利，以此拒交物业费没有法律依据。3.关于上诉人补充的一审程序问题，被上诉人认为一审开庭程序没有问题，请二审法院依法处理。力合物业公司向一审法院起诉请求：判令王静支付物业管理服务费28071.6元并支付应交数额0.05%的违约金；王静承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：力合物业公司于2010年3月6日与南京交通投资置业有限公司签订《汇杰文庭前期物业服务合同》，合同约定由力合物业公司向栖霞区仙林大道128号汇杰文庭小区提供物业管理服务，合同期限自2010年4月1日起至业主委员会成立时止。力合物业公司按照合同约定进驻小区提供物业服务，于2016年3月31日汇杰文庭小区业主委员会成立时撤出小区并办理了相关交接手续。王静系该小区业主，依据《汇杰文庭前期物业服务合同》，王静应当及时向力合物业公司支付物业管理服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的按应交数额的0.05%向力合物业公司支付违约金。截止2016年3月31日王静尚欠力合物业公司物业管理服务费28071.6元。一审法院认为，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业签订的物业服务合同对物业服务企业及业主双方具有法律约束力。本案中，建设单位与力合物业公司签订了《汇杰文庭前期物业服务合同》该合同对力合物业公司和小区业主具有约束力，王静系汇杰文庭42幢101室业主（该房屋建筑面积233.93平方米），其与力合物业公司均应当按约履行各自义务。根据合同约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，花园洋房按1.2元/月·平方米、联排别墅按2元/月·平方米、双拼别墅按2.2元/月·平方米、叠加别墅按1.8元/月·平方米的标准收费；物业服务费按每半年交纳一次交纳，业主应在每年的1月1日及7月1日履行交纳义务；如未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%支付违约金。据此，王静应向力合物业公司缴纳2011年4月1日至2016年3月31日期间物业服务费28071.6元（2元/月·平方米×233.93平方米×60个月），现力合物业公司向王静主张物业服务费和违约金14元（28071.6×0.05%），有事实和法律依据，法院予以支持。王静经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：王静自判决生效之日起十日内向江苏力合物业管理有限公司支付物业服务费28071.6元、违约金14元，合计28085.6元。二审中，王静提交以下证据：1.2017年8月31日接处警说明，拟证明上诉人2015年4月5日21时至次日凌晨6时许房屋被盗，有财产损失。2.规划图及实景图，拟证明在设计时小区门前有一河流，现在该河流被被上诉人的关联公司拦腰折断填平，侵害上诉人的利益，造成上诉人房屋价值贬损和景观的缺憾。3.2013年11月15日出警证明，房屋失火后，当时整个消防管道没有任何存水，上诉人报警后，消防部门用车辆存水将火扑灭，拟证明被上诉人没有提供符合合同要求的物业服务。力合物业公司质证认为，不符合二审新证据的法律规定，上诉人一审缺席已经放弃了自己相应的诉讼权利。对于接处警说明不予认可，该份接处警说明只是对报警人王云健自述内容的记录，对于被盗事件是否发生不能确定，关联性不予认可。对规划图的真实性不予认可，上诉人认为鸿意地产发展有限公司对其权益侵害，可以另行主张。对于出警证明的真实性由法院核实，关联性不予认可，上面只记载了消防支队接警之后出警扑灭火情，并没有记录上诉人主张的消防管道无水以及消防拴故障等内容。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有物业服务合同、通知函、情况说明、立案告知单、照片以及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：力合物业公司要求王静支付物业服务费及违约金的诉讼请求应否得到支持。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依法成立的合同，受法律保护。案涉《汇杰文庭前期物业服务合同》合法有效，力合物业公司和小区业主均应切实履行自身义务。王静上诉主张家中失窃及消防栓无水等情形，如王静有证据证明就相关损失的发生，力合物业公司存在过错或违反物业服务合同的约定，王静可以另行主张权利。但王静以此作为拒付物业服务费的理由，依据不足，本院不予支持。一审法院依据物业服务合同认定王静应向力合物业公司缴纳的物业服务费及违约金，有事实依据，本院予以维持。经审查，一审法院已依法向王静送达开庭传票，缺席审理程序合法，王静主张一审法院程序违法，本院不予采纳。综上，王静的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费502元，由王静负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月一日书记员  陈晓君