上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初27961号原告上海玉汝企业管理咨询有限公司。住所地上海市松江区。法定代表人谢一。委托代理人郭艳萍，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市。法定代表人林建岳。委托代理人黄志军，该公司员工。委托代理人李琬倩，该公司员工。原告上海玉汝企业管理咨询有限公司诉被告上海丽兴房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭艳萍、被告委托代理人李琬倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海玉汝企业管理咨询有限公司诉称：2016年5月12日，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市淮海中路XXX号北座X单元房屋作为餐饮经营使用，租期3年。2016年6月1日，原告进场装修，装修完毕后即向环保局申请环评许可，以便办理店铺经营许可，但因被告原因，导致原告始终无法办妥环评手续，亦无法办理经营证照。因系争房屋无法满足租赁用途，原告租赁目的无法实现，原告遂于2017年3月30日书面通知被告解除租约并予迁离系争房屋。现原告诉请要求(1)确认所涉租约于2017年3月30日予以解除；(2)被告退还租赁保证金人民币94,299.99元，并按银行同期贷款利率偿付自2017年3月30日起至实际还款日止之利息；(3)被告赔偿装修损失人民币395,413元及代办营业执照费用损失人民币10,500元。原告提供以下证据：1、《香港广场房屋租赁合同》、原告律师函及原告《解除合同通知书》，以证明原、被告之间租赁合同关系，同时证明合同合法解除情节。2、电子邮件及被告回函，以证明(1)租赁场地之承诺经营用途；(2)被告提供虚假合同以供环评审批；(3)原告针对环评问题多次与被告进行沟通。3、微信通讯记录光盘及文字内容，以证明被告对环评无法通过的原因予以明确。4、租赁楼层总环评图纸，以证明铺号之变更。5、伪造虚假之租赁合同，以证明被告将铺号变更以供环评审批。6、环评物业证明，以证明被告提供与真实合同不相符之物业证明以供环评审批。7、《情况说明》、发票及银行回单，以证明环评局反馈环评提交材料存在问题，同时证明办理环评手续时间。上述证据2-7以证明环评无法通过系因被告原因所致。8、租赁合同附件五，以证明合同项下存在租赁保证金。9、原告承租商铺后装修、装饰、办理手续之合同、发票及银行转款记录，以证明原告损失。上述证据8、9以证明原告就该份合同履行所实际遭受之损失。10、2017年1月24日《关于香港广场新增餐饮功能项目环境影响报告表的审批意见》(下称《审批意见》)，以证明NL3-01a商铺系于2017年1月24日通过增容餐饮审批，被告就此从未告知原告任何信息，而该商铺环保验收系在双方租约解除后之2017年7月17日。11、环保局《关于香港广场南、北楼商场调整餐饮商铺》文件，证明内容同证据10。12、2016年12月《建设项目环境影响报告表(试行)》(下称《报告》)，以证明增容餐饮所对应之商铺NL3-01a并非原告所承租之商铺铺位号。13、原告菜单及原告设计备案图纸，以证明被告对于原告租赁系争房屋用于餐饮经营系明知。被告上海丽兴房地产有限公司辩称：因原告擅自停止经营，故被告于2017年4月15日书面通知解除租约，就此，认可原、被告所签租约已予解除，但解除日期应为2017年4月15日。对于原告缴纳之租赁保证金，因租约系因原告违约而导致提前解除，故该项租赁保证金按约应由被告予以没收。对于原告所称装修损失及代办证照费用损失，鉴于租约解除责任在于原告，且被告对原告所述金额亦不清楚，故被告对于该项诉请不予认可。被告对原告提供证据1、2-6、8形式真实性予以确认；对原告提供证据1证明内容不予认可，称合同系因原告违约而导致提前解除；对原告提供证据2证明内容均不予认可；对原告提供证据7形式真实性及证明内容均不予认可；对原告提供证据8证明内容予以确认；对原告提供证据9称列表4、5、7、8因未予加盖印章，故形式真实性不予认可，称列表3系员工保险，与装修无关，称列表4、5、10系因原告未予清空商铺所致，均与被告无关，称列表7、8系用于宣传活动之费用；对原告提供证据10-12称租约中明确系争房屋用途为饮品而非餐厅，另《审批意见》系针对香港广场南、北楼商场整体调整所作备案，与系争房屋并无直接关系；对原告提供证据13称租约中对饮品经营用途予以明确，此系原告在装修及开业期间所进行之相关经营调整，原告不可以该项调整反推被告系对餐饮用途明知，同时称被告提供铺号调整之合同抑或物业证明，均系为协助原告办理相关审批手续。被告提供以下证据：1、原告销售报表，以证明原告实际进行经营。2、经营证照及许可证，以证明原告租户均在系争房屋处办妥营业执照及相关许可证。原告对被告提供证据1形式真实性予以确认，但称此系原告在租约解除之前所进行之试营业；对被告提供证据2称所涉经营证照记明系饮品经营而非餐饮，针对饮品经营则无须办理环评手续。经审理查明：2016年5月12日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)被告将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座X室房屋出租予原告使用(合同1-1-1)；(2)原告未经被告事先书面同意，擅自停止营业，且在被告发出书面通知后7日内仍未恢复正常营业情形下，被告有权终止合同并要求原告交还房屋，本合同自被告将终止合同通知书送达原告之日起即行终止，被告亦可在所送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日(合同16-2-4、16-3-1)；(3)当发生上述(2)情况及原告提前解约时，被告有权没收原告缴付之全部保证金，原告在该房屋内之装修、装潢全部无偿归被告所有(合同16-4)；(4)未经双方协商一致，原告单方面要求提前终止合同，或因原告违约行为造成被告提前解除合同时，被告有权不予退还原告已付保证金(合同17-3)。合同附件一为系争房屋平面示意图，图中对系争房屋所处位置及具体面积予以明确标注。合同附件二约定(1)系争房屋租赁面积为46平方米，租赁期自2016年7月1日起至2019年6月30日止、被告暂定于2016年6月1日将房屋交付被告；(2)该房屋仅限于用作“CARTOONNETWORKCAFé”品牌下之商品经营用途，原告须领取有效之营业执照、税务登记证明及其他必需经营文件，被告保证该房屋在法律上不被禁止用作出租，但不保证该房屋适合原告所作经营之特定用途，亦不保证原告能取得从事该等经营所必须之各类许可或登记文件，如原告未能最终获取上述许可或文件，被告不负任何责任。合同附件五约定原告应于本合同签订同时缴付租赁保证金人民币94,299.99元，此款项系3个月保底租金及物业管理费之和。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告交付房屋，原告收房后进行装修并用于经营。期间，原告按约缴纳租赁保证金人民币94,299.99元，并实际支付截至2017年3月31日止之租金。2017年3月23日，原告委托律师致被告《律师函》，称因被告就原告承租铺位未予办理大环评手续，导致原告无法办理小环评手续，从而导致无法办理餐饮许可证及经营证照，故此要求被告提供解决方案。2017年3月29日，被告回函称经查询并无原告申报环评之相关记录，此系原告自身怠于办理环评手续，同时称因原告始终未能取得环评及餐饮许可证等，故要求原告自即日起暂停营业，并着力完成所有相关证照之申办。2017年3月30日，原告致被告《解除合同通知书》，称因被告提供之商铺铺位与原告在环评机构备案之铺号不符，导致原告环评及经营证照均无法办妥，被告此项根本性违约导致原告合同目的无法实现，原告就此书面通知解除《租赁合同》，并要求被告于收讫通知书后3日内办理交接及结算事宜。原告发出书面解约通知后即迁离系争房屋并停止营业。2017年3月31日，被告回函称相关经营证照应由原告自行申办，被告系履行积极协助之义务，同时对原告提前终止合同之请求不予认可。2017年4月1日及4月5日，被告就原告停止营业事宜致函原告，称原告自2017年4月1日起未经通知被告即擅自闭店停业，现要求原告恢复正常营业。2017年4月15日，被告致原告《解约通知》，称因原告经被告多次书面催告后仍未予恢复正常营业，故自2017年4月16日起解除双方所签《租赁合同》。2017年4月22日，被告对系争房屋调换门锁。之后，被告收回系争房屋并另行出租。另查明：2016年12月，被告编制项目名称为“香港广场新增餐饮功能项目”之《报告》，其中列明新增餐饮单位包括建筑面积为46平方米、位于香港广场北座三楼西南方向、编号为NL3-01a之商铺。该《报告》所附项目所在平面布置图(三楼)中显示新增餐饮铺位NL3-01a所处位置与《租赁合同》中约定由被告承租之商铺NL3-01所处位置一致。2017年1月24日，黄浦区环境保护局(下称环保局)出具《审批意见》，明确同意项目建设，并要求在项目竣工后申请环保验收。2017年7月17日，包括北楼3楼商铺100平方米在内、建筑面积计354平方米之香港广场南、北楼商场调整餐饮商铺项目被准予项目竣工环境保护验收。审理中，原告提供装修合同及转款记录等，称原告承租系争房屋后曾进行装修，装修费用为人民币395,413元。同时，原告提供第三方出具情况说明及付款凭证，称原告委托第三方代为办理经营证照，并支付代办费用人民币10,500元。本案审理过程中，经本院向上海市黄浦区行政服务中心查询，答复称(1)香港广场南北楼商场属于环保局所列“特定区域”，相关环评事宜须向环保局查询；(2)是否曾申请环评等情况，须向环保局查询；(3)开设饮品店无须办理环评，但会产生油烟之餐饮须办理环评手续；(4)自2017年始实行“证照分离”政策，即向工商部门申请营业执照并不以环评通过作为必须前提，可以先向工商部门申请营业执照后先行营业，而后办理环评手续。之后，本院向环保局进行查询，答复称(1)2017年1月24日新增环评面积中包括“北座NL3-01a室、46平方米”，另截至2016年12月香港广场已通过环评面积部位中包括“北座NL3-01室”房屋；(2)2016年度及2017年度，原告未曾向环保局递交任何环评申请材料，在相关申请环评登记公司名单中，并无原告；(3)如曾向环保局接待窗口递交环评申请材料，不论是否获得批准，均会将公司名称登记在册，即均有相关记录可供查询。综上，现原告认为因被告未能提供大环保之评估意见书，且合同中约定之系争房屋铺位号与环保局备案登记材料中所注明之铺位号不符，导致原告无法办理环评手续，亦导致原告无法申办经营证照，被告该项根本性违约行为导致原告无法实现合同目的，亦最终导致合同提前解除且原告就此遭受巨大经济损失。原告遂以此为由起诉来院，要求被告返还租赁保证金，同时要求被告赔偿装修费损失及委托第三方代办经营证照之费用损失。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、往来函件、环评资料、被告提供的销售报表、本院向相关部门查询之《情况说明》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，原告闭店停业并迁离系争房屋，原告行为实质属于单方面提前退租之违约行为。对此，被告虽曾以原告擅自停业且经催告不予恢复正常营业为由书面通知解约，但根据之前双方往来函件，被告曾因原告始终未予办妥经营证照等事宜而要求原告暂时停止营业，故被告上述解约理由无法成立，被告所发解约通知亦不产生解约之法律后果。但鉴于原告未经被告同意即实际退租，被告现要求以2017年4月15日作为合同解除日，被告该项意见与法无悖，且并未增加原告应予承担之合同义务，本院就此依法认定原、被告所签《租赁合同》因原告擅自退租而于2017年4月15日予以提前解除。对于原告要求退还保证金之诉请，合同约定在合同因原告违约而致提前解除情形下，被告可不予退还保证金，鉴此，本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请之装修费损失及代办费用损失，鉴于合同系因原告擅自退租而致提前解除，故本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。至于原告述称因被告无法提供环评资料，从而导致原告无法针对系争房屋办理环评事宜并申办经营证照，且被告该项根本性违约行为最终导致合同解除一节，鉴于(1)根据被告针对新增餐饮项目所编制之《报告》，并结合《租赁合同》附件一中所示系争房屋具体位置，应可依法认定新增餐饮项目所涉NL3-01a位置即原告承租之系争房屋位置，《租赁合同》中所称NL3-01室房屋实际即为被告申报环评资料中所称NL3-01a室房屋，所涉面积均为46平方米；(2)根据2017年1月24日环保局所出具《审批意见》，同意系争房屋处增设餐饮功能；(3)环保局将“北座NL3-01a室房屋，46平方米”列入2017年1月24日香港广场新增环评面积，另截至2016年12月香港广场已通过环评面积部位中包括“北座NL3-01室”房屋，即无论“北座NL3-01”室房屋抑或“北座NL3-01a”室房屋，系争房屋所处位置在2017年1月底之前均已取得餐饮功能；(4)自2017年始，向工商部门申办营业执照并不以环评作为前置条件；(5)目前并无证据显示原告曾向环保局递交任何环评申请材料，亦无证据显示原告曾向工商部门申办经营证照但遭拒；(6)原告入驻系争房屋后即实际进行经营。综上，原告在要求解约前应可先行申办经营证照，在经营过程中再行办理环评手续，况且，此前系争房屋新增餐饮功能已经环保局审批同意，原告履行合同应不存在所述障碍，原告租赁目的亦不必然无法实现，鉴此，原告在书面通知解除合同时实际并未取得合同解除权，原告发出之书面解约通知亦不产生合同解除之法律后果，而原告在此情形下闭店停业并迁离实际构成擅自退租之违约情节，鉴此，本院对原告所述合同系因被告根本性违约而致提前解除之述称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海玉汝企业管理咨询有限公司与被告上海丽兴房地产有限公司于2016年5月12日所签《香港广场房屋租赁合同》于2017年4月15日予以解除；二、驳回原告上海玉汝企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币8,802.10元(原告上海玉汝企业管理咨询有限公司已预缴)，由原告上海玉汝企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一八年三月二十八日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。