安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初6758号 原告：安徽众安实业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区兰渡路1号绿色港湾C2区7号楼B座，统一社会信用代码91340100746755258G。 法定代表人：施中安，董事长。 委托诉讼代理人：鲁长松，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金城同达（合肥）律师事务所律师。 被告：许高升，男，1972年出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。 委托诉讼代理人：付海峰，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江凯，安徽承义律师事务所律师。 原告安徽众安实业有限公司（以下简称众安公司）与被告许高升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众安公司的委托诉讼代理人鲁长松、孙薇，被告许高升及委托诉讼代理人付海峰、江凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳办证费用433385.96元；2.判令被告向原告支付托管费462680.24元（以8664424元为基数，自2016年8月2日起按日万分之二的标准暂计至2017年4月26日，之后继续计算至被告领取房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月25日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的绿色港湾C1地块（楼王区）第C1-15#102下、102、102上室，总价款8664424元,首付2604424元,余款6060000元办理按揭贷款，交房日期为买受人付清全部房款后7个工作日内，以按揭方式付款的，领房之日必须前来办理交接，并缴纳办理产权证的相关费用，被告自规定领房之日起30日内没有领房的，原告有权自第31日起向被告收取每日总房款万分之二的托管费。合同签订后，被告依约支付首付款，按揭款6060000元于2016年6月22日到账，被告应于2016年7月2日领取房屋并缴纳办证费用，但原告多次催告，被告至今未领取房屋，亦未缴纳办证费用，导致原告阶段性担保责任无法免除。被告显已违约，原告为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼。 被告许高升辩称：被告全额交付购房款，但原告未能交付符合合同约定的房屋，故办理产权登记手续的条件不成就；由于原告先行违约，被告拒收房屋系行使先履行抗辩权，而非违约。 经审理查明：2015年6月28日和12月28日，许高升向众安公司分别交付绿色港湾C1-15#楼102室购房定金280000元和购房款2324424元，合计2604424元。 2016年2月25日，出卖人（众安公司）与买受人（许高升）签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：“买受人购买的商品房为绿色港湾第C1-15#楼1层102下、102、102上室”；第四条约定：“该商品房总价款8664424元”；第六条约定：“首付款2604424元于前支付，余款6060000元办理按揭贷款”；第八条约定：“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工验收资料经市政规划主管部门查验合格”；第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在出卖人寄出的交房通知上规定的领房时间办理领房手续，无论买受人是否按期领房，均须在该通知规定的领房之日起计算物管费；2.无论买受人是否按期领房，均需承担交房通知规定的领房之日起所购房屋因火灾、地震等原因造成的房屋灭失风险的责任，买受人自规定领房之日起30日内没有领房的，出卖人有权自第31日起向买受人收取每日总房款万分之二的托管费”；第十二条约定：“若买受人系按揭客户，规定领房之日必须前来办理交房，并缴纳办理产权证相关费用。因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”；合同附件四补充协议第11条约定：“以按揭方式付款的，买受人必须由出卖人代为办理房地产权属证书。买受人应在出卖人通知的房屋交付日的当天向出卖人提供完整的办证资料并交纳办证费用，否则出卖人有权拒绝向买受人交付所购房屋，买受人按约承担逾期领房的违约责任”；附件四补充协议第15条约定：“交房日期为买受人付清全部房款后7个工作日内办理交付使用”。当日，合同进行网上备案。6月22日，在众安公司担保下许高升向兴业银行股份有限公司合肥分行抵押贷款6060000元，用于支付购房余款。 案涉102室房屋与相邻101室房屋系连排别墅，于2010年6月9日竣工验收合格，2010年12月20日取得建设工程规划许可证。相邻101室房屋在装修过程中，将两户之间的公共内天井增设内墙、东侧院内增设阳台、湖边增设亲水平台等，改变了房屋外貌。2016年1月15日，绿色港湾物业服务中心通知相邻101室业主停止施工，并予整改。7月4日，众安公司向许高升邮寄《入伙通知书》和《物业费结算单》，安排许高升于7月8日办理交房手续，邮件被许高升拒收退回。许高升以两户之间的公共内天井被封堵、隔离墙向湖延伸、东侧院内搭建玻璃房等影响案涉102室房屋采光、通风、观景，且与合同及规划设计图纸不符为由，拒绝办理房屋交接手续，要求众安公司予以拆除。10月27日，绿色港湾物业服务中心再次通知相邻101室业主停止施工，并予整改。10月28日，合肥市包河区城市管理行政执法局亦下发通知，责令相邻101室业主限期拆除。2016年12月12日和2017年3月21日，许高升两次致函众安公司，提出暂停办理产权登记手续，要求众安公司限期整改，恢复原状，并实际交付。众安公司以违搭乱建系相邻101室所为其无权拆除为由，要求按现状交房，双方多次协商未果。至今，涉案102室房屋相邻处的搭建物仍未拆除。 上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告许高升提供的商品房买卖合同、收据（2份）、个人购房抵押（保证）借款合同、兴业银行交易明细，现场照片、设计图纸、函告、律师函，被告众安公司提供的违章装修停止施工通知（2份）、违法（规）行为整改通知书（2份）、合肥市城市管理行政执法责令改正通知书、合肥市城市管理行政执法现场检查（勘验）笔录，以及本院于2017年7月21日所作的现场勘验笔录等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，本案争议焦点是，众安公司交付的房屋是否符合合同约定。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工验收资料经市政规划主管部门查验合格。”绿色港湾C-1地块15#楼于2010年6月9日竣工验收合格，2010年12月20日取得建设工程规划许可证。众安公司对案涉102室房屋负有管理义务，应当保持房屋与合同所附平面图及规划设计图相符的状态。但众安公司书面通知许高升于2016年7月8日交付房屋时，由于相邻101室房屋装修中搭建多处构筑物，改变了原先的规划设计，直接影响案涉102室房屋的采光、通风，且严重影响观景，案涉102室房屋系楼王区的湖景房，而向湖延伸的隔离墙遮住大半个湖面，案涉102室湖景房已名不符实。考察众安公司交付的房屋是否符合合同约定，其时间节点在于交付时，而非竣工验收合格时或取得建设工程规划许可证时。如前所述，众安公司定于2016年7月8日交付的房屋不符合合同约定，构成违约。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，众安公司因相邻101室房屋装修原因造成违约，其应当向许高升承担违约责任。现众安公司明确表示其无力拆除相邻101室房屋装修中搭建的构筑物，不能恢复原状，仅能以现状交房，许高升要求众安公司交付符合合同约定的房屋的请求，在事实上已不能履行，办理房地产权属证书亦无必要，故对众安公司要求许高升缴纳办证费用433385.96元的请求，本院依法不予支持。合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在出卖人寄出的交房通知上规定的领房时间办理领房手续，无论买受人是否按期领房，均须在该通知规定的领房之日起计算物管费；2.无论买受人是否按期领房，均需承担交房通知规定的领房之日起所购房屋因火灾、地震等原因造成的房屋灭失风险的责任，买受人自规定领房之日起30日内没有领房的，出卖人有权自第31日起向买受人收取每日总房款万分之二的托管费。”可见，出卖人收取托管费的前提是“由于买受人原因未能按期交付的”，本院已认定，众安公司定于2016年7月8日交付的房屋不符合合同约定，并非许高升的原因未能按期交付，故众安公司请求判令许高升支付托管费，缺乏事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告安徽众安实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费12762元，由原告安徽众安实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  费贤敏 人民陪审员  杨玉能 人民陪审员  徐 荣 二〇一八年三月二十日 书 记 员  李 静 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法律规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。