江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2127号上诉人（原审被告）：薛玲玲，女，1987年9月11日生，汉族，住河南省虞城县。诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。被被上诉人（原审原告）：王静，女，1984年2月5日生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：马荣红，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴震飞，江苏爱信律师事务所律师。原审被告：左庆华，男，1987年10月1日生，汉族，住安徽省庐江县。上诉人薛玲玲因与被上诉人王静、原审被告左庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初8869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛玲玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院在一审审理过程己经认定该违约金50000元系双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因一方违反合同对自己可能造成的损失数额，因此，对于上诉人赔偿给被上诉人损失金额不应超过合同约定的违约金数额50000元，而一审在认定上述违约金数额性质的基础上仍然酌定上诉人赔偿被上诉人损失100000元，属于适用法律错误。；（二）根据双方签订的合同内容看，被上诉人应于2016年9月30曰前支付上诉人首付款，并于当日办理产权交易过户手续。但被上诉人并未依合同约定将首付款按时交付给上诉人，上诉人违约在先。且对于双方之间《房地产买卖中介合同》不能继续履行的原因在于继续履行过程中涉及到抵押权人利益，存在合同事实上不能履行的情形，被上诉人仅支付10000元定金且未提供相应其他相应对价的情况下，仍然坚持要求继续履行案涉房屋买卖合同，因此，被上诉人对于该份合同履行不能也有责任。；（三）被上诉人在本次房屋买卖合同中只实际支付了10000元定金,且《房地产买卖中介合同》中约定的大部分义务被上诉人都未实际履行，且被上诉人在合同履行过程中也存在违约行为，现判决上诉人赔偿其100000元，不符合法律中公平、公正和过失相抵的原则。被上诉人王静辩称：（一）被上诉人王静在交易当天已准备好了合同约定的全部首付款，但发现上诉人薛玲玲没有按照合同约定履行房产解押、过户手续，故被上诉人王静依法行使不安抗辩权；（二）本案事实部分历经两级法院三次审理认定清楚无误，均认定双方的合同签订真实有效，依法受法律保护，被上诉人王静不存在违约行为，系上诉人薛玲玲违约，导致合同不能继续履行；（三）本案系上诉人故意违约所造成，其根本的原因是，案涉房屋南京市××区乌江镇故居路8号的江岸景城6幢2单元604室的价格在交易期间，发生了较大的市值变动，上诉人见利忘义，故意不履行合同约定的义务，阻碍交易的继续履行，系恶意违约；（四）本案案涉房屋南京市××区镇故居路8号的江岸景城6幢2单元604室，面积137.05平方米。在双方合同签订时的单价为6545元／平方，而起诉时，单价已经接近10000元／平方，故在本案一审诉讼时被上诉人主张上诉人赔偿可得利益损失45万元；（五）根据双方房屋买卖合同的约定，一方违约除承担违约金5万元以外，同时还约定了违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。原原审被告左庆华陈述：其对一审判决没有意见。王静一审请求：1、判令解除双方之间的签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令薛玲玲、左庆华退还购房定金10000元及电器款5000元；3、判令薛玲玲、左庆华赔偿损失450000元；4、判令薛玲玲、左庆华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月1日，王静（合同乙方）与薛玲玲、左庆华（合同甲方）签订《房地产买卖中介合同》及补充约定各一份，《房地产买卖中介合同》约定：薛玲玲、左庆华将坐落于浦口区乌江镇故居路8号江岸景城6幢2单元604室（产权证号为：宁房权证浦转字第××号、建筑面积为137.06平方米）出售给王静，房屋售价为897000元。合同签订当日，双方就房屋付款方式和付款期限达成补充协议：1、乙方于2016年9月1日前支付甲方购房定金10000元，该定金最后冲抵房款。2、乙方于2016年9月30日前支付甲方（薛玲玲、左庆华）首付款人民币叁拾万元整，并于当日双方办理产权交易过户手续；3、余款580000元，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；4、尾款7000元，在乙方已付清购房定金，首付款及余款后于交房前在甲方清空该房屋内所有户口，结清相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方直接支付给甲方。上述合同签订后，2016年9月7日，王静将首付款10000元支付给薛玲玲。后经双方协商将案涉房屋内的电视机、冰箱、洗衣机、空调作价5000元，王静将该款支付给薛玲玲。另查明，案涉房屋登记在薛玲玲、左庆华名下；薛玲玲、左庆华于2016年1月21日在民政部门办理了离婚手续，就案涉房屋的分割双方在离婚协议中约定：该房屋产权归女方所有，该房屋公积金贷款由男方支付还款，商业贷款由女方负责还款，今后房屋出租出售一律与男方无关，如女方出售房屋男方必须配合办理手续。2016年9月7日，左庆华将办理案涉房屋出售等相关事宜委托薛玲玲代理，并在南京市××区公证处进行了公证。同日，左庆华与薛玲玲签订协议一份，该协议约定：左庆华配合薛玲玲出售案涉房屋，售房所得款项归薛玲玲所有，售房所需缴纳的税费由薛玲玲自行承担；案涉房屋公积金贷款和商业贷款由薛玲玲负责偿还，与左庆华无关。再查明，上述合同签订后，双方就合同的履行产生争议，王静诉至一审法院要求继续履行，一审法院经审理后认为：王静在仅付10000元定金，其他合同内容尚未履行的情况下，经一审法院释明后王静不能一次性全款支付购房款且坚持要求继续履行房屋买卖合同，因此如判决继续履行，必然涉及案涉房屋抵押权的涤除、购房款的交付、房屋的交付、过户及后续购房款需要通过银行贷款的方式支付等难以强制执行的情况，该合同在事实上无法继续履行，故判决驳回了王静要求继续履行房屋买卖合同的诉请。王静不服该判决向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，江苏省南京市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：合法有效的合同受法律保护。王静与薛玲玲、左庆华于2016年9月1日所签订的房地产买卖中介合同，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案合同履行过程中，由于薛玲玲违约，导致合同无法履行应当承担相应的违约责任。现王静与薛玲玲均同意解除房地产买卖中介合同，一审法院予以确认。本案中双方主要争议焦点为：1、王静主张薛玲玲、左庆华赔偿其450000元的损失是否合理；2、左庆华是否应对王静的损失承担赔偿责任。对于争议焦点1、一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王静在庭审中陈述因薛玲玲、左庆华不履行合同给其造成的损失是：因案涉房屋纠纷产生的诉讼费用、合同履行后可以获得的利益损失。薛玲玲认为，王静只支付了10000元的定金，合同约定的大部分义务并未实际履行，现王静主张450000元的损失不符合公平、公正和过失相抵的原则。一审法院认为，双方已在合同中就一方无正当理由不履行合同的情形约定了违约金50000元并约定造成其它损失的按法律规定进行赔偿，可以认定该违约金系双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因一方违反合同对自已可能造成的损失数额，在此基础上，一审法院结合双方合同实际履行的情况、双方的过错责任及王静因案涉纠纷产生的诉讼费用等因素，对薛玲玲不履行合同给王静造成的损失酌定为100000元。对于争议焦点2，一审法院认为，左庆华与薛玲玲在案涉房屋买卖合同签订前已离婚，并在离婚协议中约定：该房屋产权归薛玲玲所有，今后房屋出租出售一律与左庆华无关，如薛玲玲出售房屋左庆华必须配合办理手续。且左庆华在案涉房屋买卖合同签订后就案涉房屋出售等相关事宜委托薛玲玲代理，并在南京市××区公证处进行了公证。其在案涉房屋买卖的履行过程中并无违约行为，其不应对薛玲玲的违约行为承担赔偿责任。左庆华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：王静与薛玲玲、左庆华于2016年9月1日签订浦口区乌江镇故居路8号江岸景城6幢2单元604室《房地产买卖中介合同》；薛玲玲于本判决生效之日起七日内退还王静购房定金10000元及电器款5000元并赔偿王静100000元。案件受理费16968元，由王静负担8484元，由薛玲玲负担8484元。本院二审期间，各方均未提交新证据。对于一审查明的事实，各方均无异议。本院认为：本案中，根据生效判决所查明事实，上诉人薛玲玲违反约定拒绝继续履行涉案合同，构成违约。二审中，上诉人薛玲玲主张王静未依约支付首付款，系违约在先。对此，本院认为，涉案合同中虽约定王静于2016年9月30日前支付薛玲玲、左庆华首付款人民币30万元整，但同时也约定双方于当日办理产权交易过户手续。现根据生效判决查明的事实王静已于2016年9月29日，在中信银行账户内存入329000元，而薛玲玲并未举证证明其已于2016年9月30日前做好相应准备使涉案房屋处于可交易过户状态，故本院对薛玲玲该上诉理由不予采信。涉案合同中，虽约定违约金数额为5万元，同时也约定违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。现薛玲玲违约，给王静造成了律师费、房屋价格上涨所产生的差价等损失。故本院结合双方合同实际履行的情况（包括王静只支付了1万元首付款，电器作价5000元的事实）、双方的过错责任、涉案房屋因房价涨跌可能产生的差价及王静因涉案纠纷产生的诉讼费用等因素，认定一审酌定薛玲玲赔偿王静10万元，并无不当，应予以维持。综上所述，上诉人薛玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人薛玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月二十八日书记员  戴 苗