河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初9842号原告郑泽然，男，1994年3月5日出生，汉族，住河南省遂平县。委托代理人王铮，金博大律师事务所律师。被告于鸣高，女，1958年1月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告刘援朝，男，1953年2月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告韩宪法，男，1954年8月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。三被告委托代理人曾建国、邵玲（实习），河南文苑律师事务所律师。第三人驻马店市伟民置业有限公司。住所地：驻马店市解放路中段。法定代表人陈占胜，总经理。委托代理人任鸿飞，男，1968年8月15日出生，汉族，住河南省上蔡县，系第三人职员。原告郑泽然与被告于鸣高、刘援朝、韩宪法、第三人驻马店市伟民置业有限公司（以下简称伟民置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑泽然的委托代理人王铮，被告于鸣高、刘援朝、韩宪法及其委托代理人曾建国、邵玲，第三人伟民置业公司的委托代理人任鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑泽然诉称,2017年6月27日，原告与三被告及第三人签订了承诺协议，约定原告购买三被告通过司法程序取得的位于遂平县××住宅小区××楼中××、××、××、××、××、××、××、××、××、××套房屋，第三人负责将房屋登记在原告指定人名下，原告为此支付240万元。协议签订后，原告查询得知上述房屋无法办理房产登记。请求：1、解除2017年6月27日签订的承诺协议；2、三被告向原告返还购房款240万元及利息（自2017年6月27日起计至款清之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告于鸣高、刘援朝、韩宪法辩称，1、诉争房屋系第三人开发，所有权属于第三人，后被法院查封；2017年6月23日，经三被告介绍和同意，第三人将房屋出售给被答辩人，用以偿还三被告享有第三人的债务；为了便于原告将购买的诉争商品房对外转让，第三人按照原告的要求出具了没有填写买房人姓名等基本信息的商品房买卖合同及收款收据全部交给了原告，完成了交付商品房的义务，故房屋的出卖人系第三人，而非三被告。2、第三人已将诉争房屋交付给原告占有使用，完成交付商品房的义务。3、诉争房屋所在小区五证齐全，具备办理不动产证的条件，原告的合同目的能够实现。4、第三人仅向原告承诺其“无条件负责办理商品房相关手续（乙方指定人名下）”，但没有向原告承诺办理诉争房屋相关手续的最后期限，只要第三人在条件具备时办理房屋相关手续就不构成违约；即使原告未能实现相关房屋权益，也应由第三人承担相应的法律责任，与三被告无关。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人伟民置业公司的述称意见同三被告的答辩意见。经审理查明，2017年6月27日，原告郑泽然（乙方）与被告于鸣高、刘援朝、韩宪法（甲方）、第三人伟民置业公司（第三人）签订《承诺书》一份，约定：一、经甲、乙、丙三方平等自愿协商，现就位于遂平县城锦绣皇城住宅小区一号楼中1002、1003、1005、1101、1102、1103、1104、705、1203、1204（具体面积以房管局丈量为准）共计十套房产转让事宜达成协议，上述十套房产原经司法程序由丙方转让给甲方，现甲方将上述十套房产以240万元的价格转让给乙方，丙方无异议，根据本协议，于2017年6月28日前由乙方向甲方指定的账户支付共计240万元的房款。二、甲方承诺，本协议生效后甲方保证该房产无任何纠纷，如有纠纷甲方除退还乙方房款本金外，还要承担乙方在本金、利息及实现权利所支付费用范围内的违约责任；甲方收到乙方的现金同时应及时把证明房产的法律文书、房产合同以及相关的文件交付给乙方，不得以任何理由拖欠，否则视为违约；如丙方未按照本协议之约定如期履行承诺，甲方在本协议内仍要承担违约责任。三、乙方承诺，本协议生效后乙方应及时按照甲乙双方约定的时间支付房款，未按约定时间付款视为违约，甲方有权自行处置房产，乙方在未能依据本协议得到有效受让之前，甲方仍对该房产享有一切权益。四、丙方承诺，本协议生效后丙方无条件负责办理房产相关手续（乙方指定人名下）……如因丙方的原因致使乙方未能如期实现相关房产利益，丙方应在乙方本金、利息及实现权利所支付费用的范围内向乙方承担连带违约责任等内容。合同签订前，原告于2017年6月23日向被告于鸣高转款160万元；合同签订的当日，原告向被告于鸣高转款80万元，合计240万元。2017年6月27日，被告于鸣高出具收条一份，载明“今收到郑泽然交付遂平县锦绣皇城住宅小区一号楼705#、1204#、1005#、1002#、1103#、1101#、1203#、1102#、1104#、1003#共计拾套房款贰佰肆拾万元整（房款已全部付清）”。后原告以诉称意见起诉来院，酿成纠纷。另查明，1、本院另案依申请执行人于鸣高、刘援朝、韩宪法的申请，查封了被执行人伟民置业公司所有的诉争十套房屋，2017年7月21日解除了对诉争十套房屋的查封{案号：（2016）豫1702执1824、1825、1826号之一}。诉讼中，2、三被告提交第三人于2017年6月22日向被告于鸣高出具的承诺书一份，载明：我同意将购房款贰佰肆拾万元整（小写2400000.00）打入指定账户，于鸣高工行账户：62×××09等内容。三被告用以证明：第三人向原告出售了房屋，并且承诺将款打入于鸣高的账户，用于履行第三人的债务，而不是于鸣高以自己的名义收取的购房款。原告质证称，对真实性无异议，但原告对该承诺书不知情，原告是根据三被告的要求将购房款付给于鸣高。第三人质证称，无异议。3、三被告提交2017年6月21日由任鸿飞出具的保证书复印件一份以及2017年6月27日由第三人出具的收条复印件一份，分别载明有“‘锦绣皇城’住宅小区1号楼705、1204、1005、1002、1103、1101、1203、1102、1104、1003十套房产，我保证负责房产相关手续，办理房产证”、“今收到郑泽然购房款贰佰肆拾万元整”等内容。三被告用以证明：系第三人向原告出售的房屋，而非三被告出售的房屋，并由第三人向原告出具有收条，系第三人收取的购房款，仅是按照约定原告将房款交于于鸣高，上述两份证据的原件在原告处。原告质证称：真实性有异议，原件不在原告处。第三人质证称，无异议。4、三被告称其没有证明房产的文书、房产合同及相关文件，所以也没有交付。5、第三人称：2015年在银行办理了在建工程抵押用以借款，现在抵押没有解除，借款没有还完，不动产证是解押一批办理一批，现在诉争的房屋因为没有解押不能办理不动产证，但是原告也没有找第三人办理不动产证。原告、三被告对第三人的上述陈述无异议。上述事实，有原告提交的承诺书、收条，三被告提交的承诺书等证据，以及原告、三被告、第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，关于本案房屋买卖合同关系的相对人。诉讼中，被告于鸣高、刘援朝、韩宪法、第三人伟民置业公司均主张，房屋买卖合同关系的相对人系伟民置业公司。因合同中约定有“甲方将上述十套房产以240万元的价格转让给乙方，丙方无异议”、“本协议生效后丙方无条件负责办理房产相关手续”等内容，根据文意理解，该约定系在诉争房屋所有人伟民置业同意的情况下，于鸣高、刘援朝、韩宪法将诉争房屋出售给郑泽然，由郑泽然支付相应价款，由伟民置业公司协助办理房屋相关手续，故房屋买卖合同关系的相对人系于鸣高、刘援朝、韩宪法，而非伟民置业公司，也即原告郑泽然与被告于鸣高、刘援朝、韩宪法形成房屋买卖合同关系，故对被告于鸣高、刘援朝、韩宪法、第三人伟民置业公司的上述主张，本院不予采纳。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。诉讼中，三被告主张第三人实际收取了原告240万元的购房款，用于偿还三被告享有第三人的债权，被告于鸣高仅系根据第三人的承诺名义上收取了原告的购房款。因合同签订的当日，原告已将购房款240万元全部支付给被告于鸣高，履行了支付义务，至于第三人与三被告之间的债权债务关系，系另一法律关系，即不能阻碍本案房屋买卖合同关系的成立，也不能否认原告向被告于鸣高支付购房款的事实，故对三被告的上述主张，本院不予采纳。现由于第三人于2015年办理了在建工程抵押，诉争房屋至今未解押，尚不具备办理房屋登记的条件，且可办理房屋登记的时间亦不具有确定性，已超出原告的合理预期，故三被告将不具备办理房屋登记且可办理房屋登记时间不具有确定性的房屋出售给原告，致使原告的合同目的无法实现，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求三被告返还购房款240万元并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。利息损失，自原告请求的2017年6月27日起计至返还完毕之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。三被告抗辩主张“即使原告未能实现相关房屋权益，也应由第三人承担相应的法律责任，与三被告无关”，因合同相对人系三被告，且三被告的主张也与合同中约定的第三人协助办理相关房屋手续的义务不相符，故对被告的上述主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告郑泽然与被告于鸣高、刘援朝、韩宪法、第三人驻马店市伟民置业有限公司于2017年6月27日签订的《承诺书》。二、限被告于鸣高、刘援朝、韩宪法于本判决生效后十日内向原告郑泽然返还购房款240万元并赔偿该款的利息损失（以下欠数额为基数，自2017年6月27日起计至返还完毕之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告于鸣高、刘援朝、韩宪法如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元，由被告于鸣高、刘援朝、韩宪法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘林审 判 员  周岩人民陪审员  张平二〇一八年三月十八日书 记 员  张意