四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初2249号 原告：陶智，男，汉族，1970年10月21日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈辉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，北京市中尊律师事务所律师。 原告：成都市武侯区民丰小额贷款有限公司，住所地：成都市武侯区武兴一路8号。 委托诉讼代理人：陈辉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，北京市中尊律师事务所律师。 法定代表人：田政宏，董事长。 被告：四川省华拓实业发展股份有限公司，住所地：成都市高新区科技孵化园9号。 法定代表人：张志刚，董事长。 委托诉讼代理人：李举中，北京京师（成都）律师事务所。 原告陶智、成都市武侯区民丰小额贷款有限公司（以下简称民丰公司）与四川省华拓实业发展股份有限公司（一下简称华拓公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年6月28日受理后依法组成合议庭，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。陶智、民丰公司共同委托诉讼代理人陈辉、张帆，华拓公司委托诉讼代理人李举中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶智、民丰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认陶智、民丰公司与华拓公司于2013年7月5日签订的《物业租赁管理战略合作合同》（以下简称《租赁合同》）继续有效；二、判令华拓公司承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，陶智、民丰公司改变诉讼请求为：一、请求确认华拓公司于2016年12月14日向我方寄送的《解除《物业租赁管理战略合作合同》通知》（以下简称《解除合同》）无效；二、判令华拓公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月24日，陶智和民丰公司的代理人到贵院参加与华拓公司之间的房屋租赁合同纠纷（案号为：2016川0191民初字第9102号）案件庭审时，才知道华拓公司已于2016年12月14日向陶智、民丰公司寄送了《解除通知》。在该《解除通知》中，华拓公司以陶智、民丰公司存在着从2014年3月31日实际占用至今未交纳“租金”、拖欠巨额的水电费、擅自改变房屋用途等三个“违约行为”为由，要求解除陶智、民丰公司与华拓公司于2013年7月5日的《租赁合同》。针对华拓公司的上述“理由”，陶智、民丰公司认为在履行《租赁合同》过程中并无任何违约行为、华拓公司不具有我国现行《合同法》九十四条赋予的“解除权”，双方之间签订的《租赁合同》继续有效，具体理由如下：一、众所周知：华拓公司因其股东—四川华通投资有限公司深陷“债务危机”，从2015年6月起至今其法定代表人、其他高管人员以及公章均下落不明，连正常的经营活动都无法开展，在众多法院（包括贵院）受理针对被告的诉讼中，绝大部分都是以“公告送达”、“缺席判决”方式结案的。鉴于上述情况，陶智、民丰公司对以“华拓公司”名义寄送的《解除通知》上公章的“真实性”无法核实，故对该《解除通知》的法律效力不予认可。二、陶智、民丰公司已经按照《租赁合同》的约定，全面、适当地履行了合同义务，没有违约行为，因此，华拓公司不具有合同解除权。陶智、民丰公司现根据《合同法》第九十六条规定，特诉至法院，请求支持陶智、民丰公司全部诉讼请求。 基于上诉事实，华拓公司认为：一、陶智、民丰公司违反案涉合同约定，未按时足额支付租金，华拓公司有权依法解除合同。（一）即使根据《租赁合同》的约定，华拓公司的合同目的仍然十分明确——获得稳定的租金收益。（二）自2014年3月31日陶智、民丰公司实际占有租赁房屋起至今，陶智、民丰公司从未支付租金。（三）陶智、民丰公司拖欠租金，华拓公司依据法律规定有权解除《租赁合同》。二、陶智、民丰公司主张“应收债权冲抵租金”的说法并不能成立。（一）陶智、民丰公司关于“冲抵”、“抵扣”、“抵消”租金的主张的法律定义不明确，是否适用“充抵”、“抵销”的法律规定存疑。（二）即使陶智、民丰公司主张的“冲抵”理解为“抵充”、“抵消”理解为“抵销”，但是因不满足《合同法》规定的抵销构成要件，抵销不能成立。第一、抵销实现的前提条件是双方互负债务，但陶智、民丰公司与华拓公司之间并未互负债务。第二、陶智、民丰公司所谓的《租金抵消通知书》等债务抵销通知既未送达被告、也未送达债务人华通公司。1、陶智、民丰公司提交的邮寄《租金抵消通知书》及《租金冲抵通知书》的快递单载明的收件人地址错误，前述通知书皆未送达华拓公司。2、经了解华通公司作为与陶智、民丰公司之间的借款合同的债务人，从未收到任何关于债务抵销的通知。3、陶智、民丰公司主张的“抵销”未通知对方，“抵销”不成立。第三、《租赁合同》中的“抵销”条款约定是附条件的，不符合法律规定。三、陶智、民丰公司实际占用租赁房屋后，未按照《租赁合同》约定交纳水、电费等物业租赁费用，华拓公司有权解除《租赁合同》。四、陶智、民丰公司违反合同约定将部分租赁房屋用途由办公变更为商业，华拓公司有权解除合同。五、案涉合同已经解除，陶智、民丰公司在合同解除通知到达三个月后才向人民法院提起诉讼，人民法院依法应不予支持。六、华拓公司已向高新区人民法院提起诉讼并立案，诉请陶智、民丰公司腾退实际占用的租赁房屋，故华拓公司未在本案中提起反诉。综合以上意见，华拓公司认为陶智、民丰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回陶智、民丰公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院确认如下： 2013年7月5日，陶智、民丰公司与华拓公司签订《租赁合同》，合同约定，“第一条、物业房屋基本情况，1、物业房屋坐落、面积：（1）位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园。房屋所有权证书编号：整栋出租，详见附件，其中第1层到第10层，地下室2层，面积以产权证为准。（2）位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园，房屋所有权证书编号：整栋出租，详见附件，其中第1层到第10层，地下室2层，面积以产权证为准。（3）位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园，房屋所有权证书编号：整栋出租，详见附件，其中第1层到第5层，地下室1层，面积以产权证为准。以上物业房屋全部租赁给乙方、丙方，甲方不保留任何房屋。2、该房屋设施、设备包括：（1）具备：□供电、□供水（冷热水）；（2）拥有网络通讯系统：中国电信，能够满足办公网络及通讯需要。第二条、物业房屋权属状况，该房屋权属状况为以下第1种：1、甲方对该房屋拥有全部所有权的，甲方应向乙方出示房屋所有权证原件并提供甲方签字或盖章确认后的复印件，作为本合同的附件。第三条、物业房屋用途为：办公。甲方保证该房屋符合乙方、丙方使用用途和办公要求，以及符合第三方使用用途和办公要求；乙方、丙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途。若因乙方原因擅自更改房屋用途，乙方将承担相应责任。第六条、物业租赁期限，1、房屋租赁有效期2013年7月5日至2033年7月4日，共计20年。2、甲方给予乙方、丙方6个月的免租金装修期（2014年4月1日至2014年10月1日，共计6个月），以便乙方进行装修，但装修发生的税费、电费、（请根据实际情况填写）由乙方、丙方承担，其他费用由甲方承担。3、租赁期限届满之前，乙方、丙方有意继续承租该物业房屋的，应在租赁期限届满之前至少90日向甲方书面提出续租要求，乙方、丙方在同等条件下享有优先续租权。如乙方、丙方继续租赁该房屋，双方应另行签订租赁合同。如乙方、丙方不再租赁该房屋，甲方有权在租赁期限届满后收回该房屋。4、如租赁期限届满之后不再出租该房屋，甲方应在租赁期限届满之前至少90日前向乙方、丙方出具不再出租该房屋的书面通知。第七条、物业租赁费用。（一）房屋租金，1、本合同约定的房屋租赁包括租金、租赁税金等费用。2、房屋租金标准：15元/平方米/月。以上计价按照建筑面积计价。（二）物业管理费，1、本合同约定的租赁有限期限内物业管理费用包括：水、电等费用。2、本合同约定的物业管理费用由乙方和丙方与物业管理公司协商或者直接由乙方、丙方直接或委托管理。3、物业管理费支付周期：月付付，首期支付时间为一年后，此后每次支付时间为每年届满后20日前。房屋租金等从甲方交付房屋后开始计收。如甲方的关联企业或甲方的股东以及甲方股东的关联企业有向乙方或丙方借款，责乙方或丙方可用应收债权冲抵对甲方的租金。第十二条、合同的解除，1、甲、乙、丙三方协商一致，可以解除本合同。2、甲、乙、丙三方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任，租金按照实际天数计算，但法律另有规定的除外；（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。上述情况导致本合同终止的，甲乙双方依法可以取得补偿不受影响。3、甲方有下列情形之一的，乙方、丙方有权单方面解除本合同：（1）未按约定时间和方式向乙方、丙方交付该房屋的。（2）交付的房屋不符合合同约定标准，影响乙方、丙方正常使用或危及乙方安全或者健康的。（3）不承担约定的物业管理业务和房屋维修义务致使乙方、丙方无法正常使用该房屋的。（4）甲方隐瞒房屋权属状况、被抵押状况、被司法机关采取强制措施的。（5）该房屋存在严重质量问题或者安全问题，不符合乙方、丙方使用要求的。（6）其他。4、乙方、丙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋。（1）擅自改变该房屋用途的。（2）擅自拆改房屋主体结构的。（3）利用该房屋从事违法活动的。（4）其他。第十三条、违约责任。1、若出现本合同第十二条第2款约定的情形之一的，甲方应在发生之日起5日内以书面形式通知乙方、丙方。乙方、丙方接到甲方书面通知后应在政府规定的期限内将房屋交还甲方。否则，造成的损失由责任方承担。2、甲方有本合同第十二条第3款约定的情形之一的，应按年租金的20%向乙方、丙方支付违约金，并赔偿乙方、丙方实际损失。3、因甲方隐瞒房屋权属状况、安全质量问题或未按约定履行物业管理和维修义务造成乙方、丙方或者任何第三方人身财产损失的，甲方应承担赔偿责任。4、租赁期内，乙方、丙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并按照该房屋租赁合同中1个月的租金标准支付违约金。乙方、丙方若为提前60日通知甲方，给甲方带来的实际损失，乙方、丙方承担相应责任，双方另有约定的除外。5、甲方违反承诺，执意上涨租金以致影响乙方、丙方正常经营活动的，乙方、丙方有权在租到新的房屋后解除合同，甲方并应按照2年的租金标准承担违约赔偿责任、限期退回乙方、丙方多交的租金、物业管理费等费用，同时赔偿乙方、丙方装修、搬家等损失。6、本合同有效期内有第三方对租赁房屋主张权利的。因第三方主张权利，影响乙方、丙方对租赁房屋使用收益的，乙方、丙方可以要求减少相应的租金。因不可归责于乙方、丙方的原因致使租赁房屋部分或者全部损毁，乙方、丙方可要求减少租金或不支付租金；因租赁房屋部分或全部损毁，致使不能实现合同目的的，乙方、丙方可以解除合同并要求甲方承担由此给乙方、丙方造成的损失。7、因甲方对该房屋权属瑕疵、非法出租房屋或者该房屋被查封等纠纷而导致本合同无效或者提前终止的，甲方应赔偿乙方、丙方的全部损失，包括但不限于房屋租金、违约金、装修、搬家及索赔发生的诉讼费、律师费等费用。第十七条、合同争议的解决办法本合同相关的或者因本合同引起的争议，双方当事人应协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，按下列第（1）种方式解决：（1）依法向该房屋所在地人民法院起诉；（2）依法提请仲裁委员会进行仲裁。 2016年4月15日，陶智（寄件人地址：四川省都江堰市幸福镇通锦三巷46号1栋4单元）向华拓公司（收件人地址：成都市高新区科技孵化园9号楼A座）公正邮寄《租金抵消通知书》，通知：贵司向我方移交的物业只有A、D、E座，面积为29368.825㎡。一旦贵、我双方之间的《租赁合同》被人民法院生效的判决确认为“有效”合同时，用我方欠付贵公司的租金与贵司股东欠付我方告的借款本息中直接冲抵，直至抵消完全部借款本息为止。 2016年10月24日，华拓公司分别向原告陶智（邮寄地址：四川省都江堰市幸福镇通锦三巷46号1栋4单元）、民丰公司（邮寄地址：成都市武侯区武兴一路8号、成都市高新区科技孵化园9号楼A座）公证邮寄了《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》，通知：从2014年3月31日起至今，贵方实际占有了我公司位于成都市高新区天府大道北段1480号9号孵化园区的A座、D座、E座的房屋……从2014年3月31日实际占用至今未交纳过“租金”或房屋占有使用费（以下简称“租金”），请于在收到通知后15日内支付2014年4月1日至2016年3月31日的“租金”9721143.9元。 2016年10月31日，华拓公司向原告陶智、民丰公司发出《交纳水电费的通知》，通知：从2014年3月31日实际占用至今仅交纳了部分水电费。请于收到本通知后15日内，支付2014年4月1日至2015年12月30日的水电费1096921.32元。 2016年11月11日，陶智、民丰公司向华拓公司送达《关于用租金抵偿部分债务的回函》，就《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》回复称：2013年7月5日，——华通公司向我方借款……但是从合同约定的借款期限届满至今，华通公司未能归还借款到期的借款本金及利息，你公司也未能承担担保责任。依据《租赁合同》约定，我方有权从应付的租金中抵扣你方担保的债务。 2016年12月12日，华拓公司向陶智、民丰公司公证邮寄了《解除合同》，通知：贵方有以下违反法律规定、合同约定的行为：一、从2014年3月31日实际占用至今未交纳过“租金”或房屋占有使用费（以下简称“租金”）；二、拖欠巨额的水电费用（前两项并称“物业租赁费用”）；三、擅自改变房屋用途。我公司认为，在没有生效法律文书确认合同无效或者撤销的情况下，贵方有前述三项违反法律规定、合同约定中的任一项，我公司均有权解除合同。为此，根据《合同法》第九十四条第一款第三、四项、第二百二十七条等法律的规定及《租赁合同》关于合同解除等的约定，现我公司郑重通知如下；解除我公司作为甲方与陶智作为乙方、民丰公司作为丙方签订的《租赁合同》。 2017年4月20日，陶智、民丰公司向华拓公司（收件人地址：成都市高新区科技孵化园9号楼E座）公证邮寄了《租金抵冲通知书》，通知：截止目前贵司仅向我方移交了A、D、E座……我方依据《租赁合同》第七条的约定，将2016年5月1日起至2017年4月30日期间我方应向贵司支付十二个月的租金共计人民币5286388.5元冲抵贵公司股东华通公司欠付我方的部分借款利息。 上述事实有陶智身份证复印件、民丰公司营业执照和华拓公司组织机构代码复印件、《租赁合同》、《解除合同》、《租金抵消通知书》、《关于用租金抵偿部分债务的回函》、《交纳水电费的通知》、《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》、《公证书》、《情况说明》、《民事判决书》及各方当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，陶智、民丰公司与华拓公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据双方诉辩意见及相关证据，本案争议的主要焦点为：1、陶智与民丰公司是否改变房屋用途；2、陶智与民丰公司是否支付水电费；3、陶智与民丰公司是否有权用其关联公司的债券来抵偿租金；4、华拓公司于2016年12月12日向陶智与民丰公司寄送的《解除合同》是否有效。现将争议焦点分述如下： 一、陶智与民丰公司是否改变房屋用途。 首先，根据陶智、民丰公司与华拓公司签订的《租赁合同》可知，华拓公司将位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园的第1层到第10层，地下室2层（房屋面积共计：34251.42㎡）；位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园的第1层到第10层，地下室2层（房屋面积共计：43987.79㎡）；位于四川省成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园的第1层到第5层，地下室1层（房屋面积共计：17539.51㎡）的房屋全部租赁给陶智、民丰公司，华拓公司不保留任何房屋，上述房屋面积共计：95778.72㎡。但截至陶智、民丰公司起诉之日起，华拓公司未完全将上述房屋交付于陶智、民丰公司。根据华拓公司于2016年10月24日向陶智民丰公司公证邮寄的《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》以及2016年12月12日向陶智、民丰公司公证邮寄的《解除合同》中的内容明确表示华拓公司只向陶智、民丰公司交付成都市天府大道北段1480号9号科技孵化园区的A座、D座、E座，以及E座负2楼地下车库，上述房屋面积共计38598㎡。因华拓公司并未按照合同约定将全部房屋交付于陶智、民丰公司，剩余571807.72㎡的房屋并未交由陶智、民丰公司管理与使用，陶智、民丰公司就无法保证未交付房屋的使用用途。 其次，本院另查明，华拓公司主张的陶智、民丰公司擅自改变房屋用途用于经营餐饮和超市存在违约情形，并附相关照片予以证明，但并未明确 二、陶智与民丰公司是否支付水电费。 关于是否支付水电费问题，华拓公司主张陶智与民丰公司自实际占用租赁房屋后，未按照《租赁合同》约定交纳水、电费等物业租赁费用。本院认为，陶智与民丰公司已举证证明案涉房屋的电费由陶智与民丰公司在租赁期间以华拓公司名义支付相关电费，而华拓公司并未提供相反证据证明水电气费系华拓公司自己所缴，也未提供相应证据证明陶智与民丰公司长期未缴水电费等物业租赁费用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明得规定，华拓公司应承担举证不能的不利后果。故本院认定陶智与民丰公司已支付案涉房屋的水电费。 三、陶智与民丰公司是否有权用其关联公司的债券来抵偿租金。 首先，根据《租赁合同》第七条（一）房屋租金第3款如华拓公司的关联企业或华拓公司的股东以及华拓公司股东的关联企业有向陶智或民丰公司借款，责陶智或民丰公司可用应收债权冲抵对华拓公司的租金的约定，已明确陶智、民丰公司有权用其关联公司的债券来抵偿租金。其次经本院查明四川华通投资控股有限公司（以下简称华通公司）系华拓公司股东之一，符合《租赁合同》约定的相关条件。根据《合同法解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债券抵消虽有异议。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知达到之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定。本院认为，因华拓公司并未在规定期限内针陶智、民丰公司对债权抵偿租金的行为提起诉讼，故陶智与民丰公司有权用其关联公司的债券来抵偿租金。 四、华拓公司于2016年12月14日向陶智与民丰公司寄送的《解除合同》是否有效。 如上所述，华拓公司未按照《租赁合同》的约定将房屋完全交付于陶智、民丰公司，存在违约行为，本院认为，华拓属于违约在先，因此不享有合同解除权。故华拓公司于2016年12月14日向陶智与民丰公司寄送的《解除合同》无效。另根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”约定，陶智、民丰公司有权要求华拓公司继续履行《租赁合同》。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条第一、二、三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条，《合同法解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认陶智、成都市武侯区民丰小额贷款有限公司与四川省华拓实业发展股份有限公司于2013年7月5日签订的《物业租赁管理战略合作合同》继续有效； 本案案件受理费100元，公告费260元，合计360元由四川省华拓实业发展股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  廖 方 审 判 员  尹 英 人民陪审员  张安华 二〇一八年三月十六日 书 记 员  马 莉