广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初220号 原告：莫秀珍，女，汉族，1977年12月20日出生，住所地：广西北海市海城区。 委托代理人：吴奕，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 被告：刘新，男，汉族，1978年4月5日出生，现住北海市。(同是刘明鑫的法定代理人) 委托代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 委托代理人：冯贤光，广西现城律师事务所律师。 被告：刘明鑫，男，汉族，2000年4月2日出生，现住：北海市。 原告莫秀珍诉被告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）、刘新、刘明鑫合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告莫秀珍的委托代理人吴奕、被告刘新及其委托代理人洪颖峰、冯贤光到庭参加诉讼，被告逢时公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告莫秀珍提出诉讼请求：1、撤销三被告于2017年1月3日对位于北海市铺面商品房买卖合同的更名行为；2、确认北海市房屋归原告所有，三被告协助原告将北海市房屋的不动产登记证书办理到原告名下。 事实和理由如下：原告与被告刘新原属于夫妻关系，被告刘新与被告逢时公司于2014年1月27日签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，房屋价款是3755700元，签订合同后被告刘新交纳了首付款，并约定分期付款并以被告刘新的工程款进行冲抵剩余房款，根据被告逢时公司出具的说明，现案涉房屋的全部购房款已经支付完毕，且房屋已交付原告使用至今。另，原告与被告刘新于2014年4月17日协议离婚，并于当天签订离婚协议书，协议对夫妻共同财产进行了分割，约定位于北海市铺面的房产所有权归原告所有。签订离婚协议后，原告多次要求被告刘新与被告逢时公司协助变更合同名字及办理产权登记，但两被告置之不理，并且被告逢时公司与被告刘新未经原告同意的情况下于2017年1月3日将案涉房屋的商品房买卖合同更名给了被告刘明鑫，严重的侵犯了原告的合法权益。根据协议和商品房买卖合同的约定被告逢时公司应当为原告办理产权登记，但案涉房屋至今未能办理到原告名下，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告刘新辩称：一、案涉房屋被答辩人未缴清房屋尾款，不能过户。答辩人与被答辩人原属夫妻关系，由于感情不和已协议离婚，协议离婚后双方共同签订了离婚协议书，协议书里“三、婚姻存续期间双方共同财产分割如下：1、位于广西北海市别墅房产所有权归男方所有。2、宝马小轿车，车牌号码：桂Ｅ×××××，和大众越野车，车牌号：桂Ｅ×××××两辆汽车归男方所有。3。位于北海市广东南路128号1幢301房、位于北海市广东南路海上一品1203房、位于北海市铺面的房产所有权归女方所有。4、奥迪A7小汽车，车牌号：桂Ｅ×××××归女方所有。5、男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有。（详情请查阅离婚协议书）”。在分割双方共同财产第1款中，位于广西北海市别墅房产所有权归男方所有，当时该幢房产价款是2980000元，还剩400000元，剩余的房款都是答辩人自行付清。在分割双方共同财产第3款中，案涉房屋归女方所有，在协议离婚时，还有部分房款982109元未付清。该欠款是北海华洪混凝土有限公司用混凝土材料款抵扣北海市逢时实业开发有限公司的，这是在双方未离婚时尚欠华洪公司的房款。华洪公司2017年9月6日出具给北海市海城区人民法院的《证明》，该证明证实了该房还属于北海华洪混凝土有限公司所有，以及2016年12月20日华洪公司出具给北海逢时实业开发有限公司的《函》，里面明确华洪公司经股东们研究决定，将该商铺暂时过户给刘明鑫，如把欠华洪公司房款补齐方能过户给刘新。现答辩人还欠华洪公司982109元。根据离婚协议书里“四、债务及债权的处理：不存在经女方的手产生的债务和债权，经男方的手所产生的债务由男方承担。债权由男方享有。”以及《中华人民共和国婚姻法》第41条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”虽然离婚协议没有详细说明，以此类推，被答辩人应交付位于北海市铺面的剩余房款。根据华洪公司要求在2017年1月3日把该案涉房屋过户给刘明鑫，现女方要求把该房产过户到其名下，但是982109元房款迟迟未付给华洪公司，华洪公司也不给答辩人写收据，至此该房不能再过户。离婚协商时该房剩余房款982109元应由女方付清，因此只要女方补齐该剩余房款给华洪公司才能将房产过户给女方。二、尚且不论本案案涉房屋尾款问题，但被答辩人的法定诉讼时效没到期，法院不应给予支持。根据2017年12月28日海城区人民法院（2017）桂0502民初2465号民事裁定书，关于案涉房屋的案件被答辩人已经于2017年12月28日向贵院申请撤诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条：原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件，没有新情况、新理由，六个月内又起诉的，比照民事诉讼法第一百二十四条第七项的规定不予受理。根据以上法条，在6个月内被答辩人不应向法院申请诉讼。为此，请求法院维护答辩人的合法正当利益。 被告刘明鑫辩称：请求驳回原告的诉讼请求。 被告逢时公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料，视为放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：2014年1月27日被告刘新（买受人）与被告逢时公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定出卖人将其开发的位于北海市商铺出售给买受人；该商品房建筑面积144.45平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为26000元，总价为3755700元；买受人选择分期付款方式支付购房款：买受人同意在与出卖人签订《商品房买卖合同》的同时付清该房总价款的1000000元（冲抵剩余工程款），余房款2755700元冲抵剩余工程款。并手写标注：2773599元已经冲抵工程款，余982109元冲余工程款；出卖人应当在商品房交付使用后350日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在《商品房买卖合同》补充协议第二条中约定买受人同意签署本《商品房买卖合同》时交纳房价款人民币2773599元，剩余982109元冲抵工程款。 2014年4月17日原告与被告刘新签订《离婚协议书》一份，主要载明“我俩于2000年4月5日以夫妻名义同居生活，双方于2014年4月16日到海城区民政局登记处补办登记结婚，于2000年4月2日生育大儿子刘明鑫，于2009年12月27日生育小女儿刘伊璇，现由于双方性格不合，感情不和，夫妻感情已破裂，达成协议如下：…三、婚姻存续期间双方共同财产分割如下：1、位于广西北海市别墅房产所有权归男方所有。2、宝马小轿车，车牌号码：桂Ｅ×××××和大众越野车，车牌号：桂Ｅ×××××两辆汽车归男方所有。3、位于北海市广东南路128号1幢301房、位于北海市广东南路海上一品1203房、位于北海市铺面的房产所有权归女方所有。4、奥迪A7小汽车，车牌号：桂Ｅ×××××归女方所有。5、男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有。四、债务及债权的处理：不存在经女方的手产生的债务和债权，经男方的手产生的债务由男方承担。债权由男方享有…六、经济帮助及精神赔偿：鉴于女方为支持男方发展事业在抚养子女付出了巨大的精力和心血，且在房产和车辆分割方面做出了巨大让步，男方承诺补偿女方人民币130万元整，男方于2014年12月31日前支付完毕。如逾期不付，女方除有权要求男方一次性付清补偿款外，位于北海市别墅的房产权即归女方等内容”。上述《离婚协议》签订后，原告与被告刘新除了案涉房屋之外，其它内容均已按协议履行完毕。被告刘新与被告逢时公司签订上述《商品房买卖合同》后，将案涉房屋交付被告刘新使用，被告刘新于2014年下半年将案涉房屋交由原告使用至今。 被告逢时公司于2017年4月18日出具《情况说明》一份，载明“刘新于2014年1月27日认购北海市逢时实业开发有限公司名下“逢时商城花园”1#104号商铺，于2017年1月3日已更名为刘明鑫（身份证号码：）。该套商铺房款以华洪混凝土供应给北海市逢时实业开发有限公司的混凝土材料款抵扣，至今该套商铺的房款已抵扣完毕”。在庭审中原告与被告刘新、刘明鑫也均确认案涉房屋已更名至被告刘明鑫名下，并于2017年1月3日换签了《商品房买卖合同》。 另查明，案外人北海华洪混凝土有限公司向被告逢时公司出具《函》一份，载明“贵公司用我北海华洪混凝土有限公司的商品混凝土，在欠有我公司砼款的情况下，贵公司用坐落于北海市商铺（建筑面积共144.45平方米），商铺价值3755700元抵数给我司。因我公司也欠得有北海市伟顺贸易有限公司（法定代表人：刘新）粉煤灰款2773595元，我司用该商铺全价转让给北海市伟顺贸易有限公司的刘新，用以抵扣粉煤灰货款，现刘新还欠我公司982105元，不能把该商铺过户到刘新名下。经我司股东们研究决定，将该商铺暂时过户给刘明鑫（身份证号码：），如把所欠我公司的商铺款补齐方能过户给刘新等内容”，落款时间为2016年12月20日。 案外人北海华洪混凝土有限公司向本院出具《证明》两份，主要均是载明“北海华洪混凝土有限公司供应商品混凝土给北海市逢时实业开发有限公司，逢时公司欠有我华洪公司砼款，所欠砼款逢时公司用坐落于北海市商铺（建筑面积共144.45平方米），该商铺房款总价3755700元抵数给我华洪公司，由于我华洪公司欠有北海市伟顺贸易有限公司（法定代表人：刘新）粉煤灰款2773595元，华洪公司用该商铺转让给北海市伟顺贸易有限公司，商铺用以抵欠粉煤灰货款，至今北海市伟顺贸易有限公司还欠我华洪公司982105元未付”，落款时间为2017年9月6日。 再查明，北海市不动产登记中心于2018年1月8日出具《不动产登记档案查询证明》，载明北海市逢时实业开发有限公司名下位于重庆路南、湖南路西逢时商城花园1幢104号，不动产权证号为N北房权证2015字第××号的不动产抵押、查封记录，经核查，截至2018年1月8日10时40分，所查该不动产现无抵押记录，现无查封记录。另案外人北海华洪混凝土有限公司的股东为黄朝强、刘光伟、刘新，刘新担任该公司的总经理职务。北海市伟顺贸易有限公司股东为刘新、刘光伟，刘新系该公司的法定代表人。 本院认为：被告刘新与被告逢时公司于2014年1月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应恪守履行。上述合同中约定房屋总价为3755700元，从本案所查明的事实可知，上述合同签订时，被告逢时公司欠有案外人北海华洪混凝土有限公司混凝土款，而案外人北海华洪混凝土有限公司则欠有被告刘新作为法定代表人的北海市伟顺贸易有限公司粉煤灰款2773595元。从上述合同的实际履行情况可知，被告逢时公司、刘新以及案外人北海华洪混凝土有限公司三方均同意北海华洪混凝土有限公司用其对被告逢时公司享有的债权冲抵拖欠北海市伟顺贸易有限公司粉煤灰款2773595元，被告刘新进而用转让而来的债权冲抵上述购房合同中2773595元购房款。另被告逢时公司与被告刘新在上述合同中亦已明确了剩余的982105元购房款继续冲抵工程款。为此，案涉房屋的权利及义务由被告刘新享有。 原告与被告刘新于2014年4月17日签订的《离婚协议书》亦系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该《离婚协议书》约定了案涉房产归女方所有，协议双方在庭审中也均确认除了案涉房屋之外，其它内容均已按协议履行完毕，该离婚协议约定案涉房屋归女方所有，实际系被告刘新将其对案涉房屋所享有的权利义务转让给了原告。为此，本案三被告未经原告同意，于2017年1月3日将案涉房屋更名为刘明鑫侵害了原告的合法权益，原告请求撤销三被告于2017年1月3日将案涉房屋更名至刘明鑫名下的行为实际是撤销被告刘明鑫与被告逢时公司于2017年1月3日就案涉房屋所换签的《商品房买卖合同》，为此，两被告换签合同的行为因侵害了原告的合法权益应予以撤销。从被告逢时公司于2017年4月16日所出具的《情况说明》可知，案涉房屋的购房余款已通过冲抵案外人北海华洪混凝土有限公司的混凝土材料款抵扣完毕，案外人北海华洪混凝土有限公司用被告逢时公司拖欠其的混凝土材料款代被告刘新冲抵剩余购房款982105元，其可另行起诉主张权利。因案涉房屋已支付了全部购房款，且原告已实际占有使用至今，为此，原告请求确认案涉房屋归其所有以及请求被告逢时公司协助其将案涉房屋的不动产登记证书办理到原告名下的诉求（涉案房产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）于法有据，本院予以支持。因原告对案涉房屋的权利系从被告刘新处取得，且案涉房屋现更名至被告刘明鑫名下，为此，原告请求被告刘新、刘明鑫协助原告办理案涉房屋的不动产权登记证书于法有据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告北海市逢时实业开发有限公司与刘明鑫于2017年1月3日签订的将位于北海市被告刘明鑫名下的《商品房买卖合同》； 二、确认位于北海市商铺归原告莫秀珍所有； 三、被告北海市逢时实业开发有限公司、被告刘新、被告刘明鑫共同协助原告莫秀珍将位于北海市商铺的不动产权证书办理到原告莫秀珍名下（涉案房产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）。 案件受理费36845.6元，减半收取18422.80元，由被告刘新承担（该费用原告已向本院预交，由被告刘新在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费36845.6（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年三月二日 书记员  叶秀贤