湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初1983号原告：金圣杰，男，生于1990年9月13日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：方胜强，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：金峰（系金圣杰的父亲），男，生于1965年2月11日，丹江口市公安局干警，住湖北省丹江口市。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行，住所地:湖北省十堰市朝阳中路**，法定代表人：李晓刚，该行行长。委托诉讼代理人：王心萍，中国邮政储蓄银行股份有限公司丹江口市支行保全部经理。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起上诉、代为签收法律文书等特别授权。第三人：十堰市东煌置业有限公司，，住所地：湖北省丹江口市新城区开发区桥头组织机构代码：78093785-6。法定代表人：龚心成，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑新明，十堰市东煌置业有限公司会计，代理权限：一般代理。第三人：丹江口市兴诚酒店管理有限公司，，住所地：湖北省丹江口市新城开发区水都大道组织机构代码：68562123-9。法定代表人：左启兵，该公司总经理。第三人：龚心成，男，生于1968年6月2日，户籍地：湖北省枝江市马家店街办团结路**，现住湖北省丹江口市汉江国际大酒店。公民身份号码：4227231968********。第三人：蔡娥，女，生于1968年1月11日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。第三人：曹光权，男，生于1955年2月20日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。第三人：龚新兰，女，生于1957年5月27日，户户籍地：湖北省枝江市，住湖北省丹江口市。原告金圣杰诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行，第三人十堰市东煌置业有限公司、丹江口市兴诚酒店管理有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰案外人执行异议之诉一案，本院2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告金圣杰的委托诉讼代理人金峰、方胜强，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行的委托诉讼代理人王心萍、易平，第三人十堰市东煌置业有限公司的委托诉讼代理人郑新明到庭参加了诉讼，第三人丹江口市兴诚酒店管理有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰经传票传唤未到庭参加诉讼，本案经合议庭合议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告金圣杰诉称，2010年5月27日，原告在被告十堰市东煌置业有限公司处购买了位于丹江口市新城区××大道西侧××区××-23轴(108),面积为163.85平方米、A-F轴号22轴-23轴（109），面积为63.72平方米的门面房，该门面房建筑面积共226平方米，总购房价为1582000元整，并于当日签订了《商品房预售合同》。合同签订后，原告按合同约定支付清了购房款。2010年底十堰市东煌置业有限公司将房屋实际交付原告占有使用，后原告多次找到十堰市东煌置业有限公司要求办理房屋产权证书，其都以种种理由推诿不予办理。原告于2015年10月22日向丹江口市人民法院起诉，丹江口市人民法院于2016年1月15日作出（2015）鄂丹江口民初字第01947号民事判决，判决十堰市东煌置业有限公司在判决生效后30日内为原告办理房屋权属登记，提供全部资料到房产登记机关备案，并支付原告违约金15万元。第三人十堰市东煌置业有限公司在判决指定的期限内没有履行义务，原告于2016年3月16日向法院提出强制执行申请，现该案已在执行中。2012年5月23日，十堰市东煌置业有限公司与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行签订《最高额保证合同》，为第三人丹江口市兴诚酒店管理有限公司的金融借款提供保证责任，后因丹江口市兴诚酒店管理有限公司到期无力偿还本息导致诉讼，经丹江口市人民法院审理，作出（2015）丹江口民初字第01707号民事判决，判令十堰市东煌置业有限公司对丹江口市兴诚酒店管理有限公司欠中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行的借款本金及利息承担连带清偿责任。2016年8月30日，丹江口市人民法院作出（2016）鄂0381执221号《执行裁定书》，将十堰市东煌置业有限公司位于丹江口市右岸新城区水都大道西侧的C区幢1楼中的房屋予以查封。但其中C区幢1楼108、109房屋实际已销售给原告并实际交付使用，只是未办理预告登记。原告以案外人的身份向法院提出执行异议，在法院审查期间，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提出，房屋在2012年5月25日设定抵押并办理抵押登记，并对原告房屋买卖合同提出异议，属于以房抵债。法院于2016年12月20日作出（2016）鄂0381执异37号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求，并于2016年12月30日向原告送达。基于以上事实，原告购买了房屋并支付了购房款，至于购房款是以砂石款抵付还是以现金支付，与双方的买卖合同无关，且第三人十堰市东煌置业有限公司将房屋实际交付原告，此事实有生效的（2015）鄂丹江口民初字第01947号民事判决确认，而十堰市东煌置业有限公司在2012年5月25日在明知该房屋已经销售的情况下，隐瞒事实，将该房屋设定抵押至被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行，并利用未办理预告登记的空隙，办理了抵押登记，故该房屋实际所有人应认定为原告。请求判决1.不得执行位于丹江口市右岸××大道西侧××区××楼××（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第**）、C区幢1楼109（面积为63.72平方米，产权证号：丹江口市房房权证三官殿字第**）屋。2.请求依法宣告十堰市东煌置业有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行设定的抵押无效。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行辩称，1.本案被告与丹江口市兴诚酒店管理有限公司签订合同，由十堰市东煌置业有限公司以房屋提供担保，并且提供担保时，抵押物经过评估并办理抵押登记，没有任何人对抵押物提出异议，抵押物处于闲置状态，归属十堰市东煌置业有限公司。因此，抵押登记的效力是高于原告与十堰市东煌置业有限公司签订的房屋买卖合同的效力。2.原告与十堰市东煌置业有限公司之间不是真正的买卖关系，而是由于十堰市东煌置业有限公司拖欠沙石料款，是原告保证能够收回砂石料款而与十堰市东煌置业有限公司签订的房屋买卖合同，双方没有在房产部门办理登记，故买卖合同并没有实际履行和依法成立。房屋买卖合同是履行以物抵债的售房合同，他们之间的关系属于金钱债权，在买卖合同没有办理预告登记时，合同只能产生债权上的效力，不能作为对抗房屋抵押登记的答辩人。第三人十堰市东煌置业有限公司述称：金圣杰是2007年为我公司提供建材，双方签订有合同，以我公司开发的房屋为金圣杰作担保购买房屋。时间要早于中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提供的担保。其他第三人未答辩。经审理查明，2012年5月23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与丹江口市兴诚酒店管理有限公司签订了《小企业额度借款合同》，丹江口市兴诚酒店管理有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款500万元，约定借款存续期最长为48个月，自2012年5月23日至2016年5月22日。同日，十堰东煌置业有限公司为抵押人与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行为抵押权人签订了《小企业最高额抵押合同》，十堰东煌置业有限公司为丹江口市兴诚酒店管理有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款提供金额8336500元的最高额抵押担保，担保债权确定的期限为2012年5月23日至2018年5月22日。抵押财产为十堰市东煌置业有限公司位于丹江口市右岸××大道西侧××区××楼××（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房权房权证三官殿字第**）区幢1楼104（面积为50.07平方米，产权证号：丹江口市房权证房权证三官殿字第**）幢1楼105（面积为85.34平方米，产权证号：丹江口市房权证三房权证三官殿字第**）1楼108（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房权证三官房权证三官殿字第**）楼109（面积为63.72平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿房权证三官殿字第**）市国用（2012）第80、81、82、83、89号土地使用权。上述抵押财产于2012年5月25日分别在丹江口市房产局和丹江口市国土资源局办理了抵押登记，他项权证分别为丹江口市房他证三官殿字第××号和丹江口市他项（2012）第074号。后丹江口市兴诚酒店管理有限公司未履行偿还借款义务。中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与丹江口市兴诚酒店管理有限公司、十堰市东煌置业有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰产生诉讼，本院于2015年11月2日作出（2015）鄂丹江口民初字第01710号民事判决书，判决：丹江口市兴诚酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行借款本金400万元，利息自2015年5月16日起至本金全部付清时止按年利率12.15%予以计算，十堰市东煌置业有限公司、蔡娥、曹光权、龚新兰承担连带清偿责任。该判决已生效并进入执行程序。本院于2016年8月30日作出（2016）鄂0381执221号执行裁定书，裁定查封了被执行人十堰市东煌置业有限公司位于丹江口市右岸××大道西侧××区××楼××（面积为177.51平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字房权证三官殿字第**）04（面积为50.07平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第房权证三官殿字第**）5（面积为85.34平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第×房权证三官殿字第**）（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第××房权证三官殿字第**）面积为63.72平方米，产权证号：丹江口市房权证三官殿字第**房权证三官殿字第**）查封期间，查封的财产由被执行人十堰市东煌置业有限公司保管使用。本院在执行该案过程中，案外人金圣杰提出执行异议，认为其与被执行人十堰市东煌置业有限公司签订有《商品房预售合同》，本院查封的C区幢1楼108、109房屋归其所有。理由为：金圣杰与十堰市东煌置业有限公司在2010年5月27日签订《商品房预售合同》，购买了C区幢1楼108、109房屋，面积为226平方米，单价每平方米7000元，总价款1582000元。付款方式为分期付款，1.2010年8月20日前支付40万元，2.余款与工程款清单相抵补。双方没有书面约定交房时间。2011年1月6日金圣杰付款8万元，下余房款由金圣杰的叔叔金勇从自己砂石料款中抵扣（于2013年11月10日双方对账冲抵）。2011年3月金圣杰从十堰市东煌置业有限公司处已实际取得了合同约定房屋的使用权并租赁给他人使用。后金圣杰要求十堰市东煌置业有限公司办理房屋产权证书无果。金圣杰于2015年10月22日向本院提起诉讼，本院于2016年1月15日作出（2015）鄂丹江口民初字第01947号民事判决，判决十堰市东煌置业有限公司在判决生效后30日内为原告金圣杰办理房屋权属登记，提供全部资料到房产登记机关备案。支付原告违约金15万元。现判决已生效并进入执行程序。在审查执行异议的案件中，本院认为，案件的焦点为1.金圣杰是否取得了房屋的所有权（物权）。2.中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）是否有效。3.中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行与金圣杰主张的权利之间，谁具有优先性。一、金圣杰是否取得了房屋的所有权（物权）。我国法律对物权的变动实行的是“债权合意加登记”，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立且有效。金圣杰与十堰市东煌置业有限公司签订《商品房预售合同》，总价款1582000元，金圣杰在抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行于2012年5月25日办理抵押登记前仅支付了现金48万元，余款由金圣杰的叔叔金勇从自己的沙石料款中抵扣房款。可以看出，该合同主要是一个履行“以物抵债”的售房协议，基础法律关系是十堰市东煌置业有限公司欠金圣杰叔叔的金钱债权。双方签订《商品房预售合同》后，没有办理不动产（预告）登记，因此，该合同仅能产生债法上的效力。其次，对于房屋何时交付使用即金圣杰占有该不动产的问题，金圣杰提供的签订于2011年3月的房屋租赁合同，证明此时已经占有使用不动产。合同一方的当事人为其本人，与本人密切联系较强。中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提供的2012年5月《房地产抵押评估报告》所附的照片显示，该房屋没有安装大门及装修使用，即此时房屋没有被占有使用。《房地产抵押评估报告》系第三方作出，与本人密切联系较弱，照片客观再现了当时的场景。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，本院认为，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行提供的证据的证明力大于金圣杰提供的证据。金圣杰取得房屋所有权的证据不足。二、中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行取得担保物权（抵押权）应考虑两个要件，一是债权人是善意的，二是已经进行了不动产抵押登记。丹江口市兴诚酒店管理有限公司在向中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行签订借款合同和十堰市东煌置业有限公司设定抵押时，房屋的所有权登记在十堰市东煌置业有限公司名下，抵押权人与抵押人也是按照法定的程序办理了抵押登记，此时，抵押权人尽到了谨慎注意义务，没有证据证明抵押权人与抵押人恶意串通损害金圣杰的合法利益，其担保物权（抵押权）的取得为善意。物权登记具有公信力。因此，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）合法有效。三、金圣杰与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行主张的权利之间，谁具有优先性。金圣杰与十堰市东煌置业有限公司之间的权利基础为债权，双方签订《商品房预售合同》但没有办理不动产（预告）登记，购房款的支付绝大部分是沙石料款冲抵，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，在查封房屋前虽有本院（2015）鄂丹江口民初字第01947号民事判决书，亦不能排除本案执行。相反，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行签订借款合同与十堰市东煌置业有限公司设定抵押时，依法进行了抵押登记。物权登记具有公示效力。因此，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行对房屋上设定的担保物权（抵押权）享有优先受偿的权利。据此，驳回了金圣杰的异议请求。导致本案的诉讼。另查明，在本院查封前，诉争的房屋已由金圣杰租赁给他人使用。本院认为，中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行在办理抵押时，未充分了解抵押物的现状，对抵押物调查不全面，依赖十堰市东煌置业有限公司和丹江口市兴诚酒店管理有限公司对抵押物的状况做虚假的陈述。原告金圣杰虽不是工程的直接承建人，但是其出资所供材料已物化为建筑工程的一部分，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于为建设工程应当支付的材料款，应享有比抵押权优先受偿的权利。在被告办理抵押登记前缴纳了购房款48万元，余款以材料款冲抵，属于房屋买受人，未办理房屋预售登记是因十堰市东煌置业有限公司的原因。且在本院查封前已实际占有、使用房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除本案执行。原告请求依法宣告十堰市东煌置业有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行设定的抵押无效，该项请求不属于执行异议之诉的审理范围，本院对该请求不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于丹江口市右岸新城区水都大道西侧的C区幢1楼108（面积为163.85平方米，产权证号：丹江口市房房权证三官殿字第**房权证三官殿字第**）为63.72平方米，产权证号：丹江口市房权房权证三官殿字第**房权证三官殿字第**） id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、驳回原告金圣杰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司十堰市分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  王少波审 判 员  李 新人民陪审员  刘军梅二〇一八年三月二十八日书 记 员  杨雪芹