上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终1196号上诉人(原审原告)：蔡嘉兵，男，1962年11月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨舒婷，上海市申房律师事务所律师。上诉人(原审被告)：庄玉明，男，1964年8月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。上诉人蔡嘉兵、上诉人庄玉明均因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡嘉兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蔡嘉兵的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院责任认定错误，蔡嘉兵积极履行《房地产买卖协议》，其作为守约方，对合同不能履行没有任何过错，不应承担任何责任。二、庄玉明与案外人庄某某恶意串通造成上海市宝山区(以下简称“系争房屋”)过户障碍，属于恶意违约，应当承担全部违约责任。三、蔡嘉兵是通过房屋买卖并在正常交房程序后入住系争房屋，其对系争房屋有装修的权利。庄玉明辩称，未与庄某某恶意串通，庄某某因为赡养父母所以取得系争房屋的所有权。蔡嘉兵明知系争房屋为动迁房，买卖风险较高，仍在未查明产权状况的情形下签约，应该承担相应责任。此外，蔡嘉兵在未取得产权的情况下进行装修，对装修合同的真实性和履行情况均不予认可。庄玉明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回蔡嘉兵的全部诉讼请求。蔡嘉兵占有使用系争房屋的收益应该从损失中扣除。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终9784号民事判决书提及：“蔡嘉兵可依法另行向庄玉明主张合同履行不能的违约责任。”根据2009年5月31日签订的《房地产买卖协议书》条款5的约定，庄玉明如存在违约行为，退还房屋当时购买价及违约金共计人民币(以下币种均为人民币)88.5万元(59万+29.5万)。二、蔡嘉兵应承担《房地产买卖协议书》不能继续履行的相应责任。蔡嘉兵在明知系争房屋为动迁房的情况下，却没有尽到合理的注意义务，系对相关风险产生的放任，其理应承担相应责任。蔡嘉兵辩称，签约时庄玉明提供的动迁协议和结算单上只有庄玉明一人的姓名，据此可以认定庄玉明有权出售系争房屋。居委会无权分割动迁利益。此外，蔡嘉兵基于买卖合同入住系争房屋，并且支付了全部款项，不存在庄玉明所述的收益。蔡嘉兵向一审法院起诉请求：庄玉明赔偿因不能履行将上海市宝山区房屋过户给蔡嘉兵的违约责任，赔偿蔡嘉兵的实际损失共计391万元，其中房屋价值为370万元，装修费15万元，律师费6万元。一审法院认定事实：2009年5月31日，庄玉明(甲卖方)与蔡嘉兵(乙买方)签订《房地产买卖协议书》，约定，甲方经家人协商一致同意将分配到的系争房屋以总价59万元转让给乙方。其中第5条约定，甲乙双方已认定现在的房屋成交价，不管以后的住房价格涨或跌，双方都不准备反悔，违约者将赔偿(在这套房价的基础上再加该套房价的50%)支付给对方。协议书签订后，庄玉明将系争房屋钥匙交付蔡嘉兵，由蔡嘉兵一家居住使用。本案审理过程中，蔡嘉兵已搬离系争房屋，将房屋交给一审法院执行庭。2009年4月24日，蔡嘉兵支付庄玉明35万元。2009年6月2日，蔡嘉兵支付庄玉明19万元。2009年9月23日，蔡嘉兵支付庄玉明5万元。一审另查明，2005年6月25日，庄玉明(被拆迁人，乙方)与上海杨行企业发展有限公司(拆迁人，甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，其中约定，乙方所有的房屋座落在，房屋结构砖混，建筑面积181.28平方米。同日，甲乙双方签订《补充协议(适用动迁产权房安置)》，主要内容为，乙方选择了动迁产权房安置方式，甲方提供给乙方的动迁产权房座落在大黄基地，房型为三室两厅一套。2008年10月27日，上海市宝山区杨行镇桂家木村民委员会出具证明，内容为：桂家木塘北动迁户庄玉明，动迁项目：工业园区，签约分得一房37-201室。因庄玉明家庭特殊，又增配一房44-401室照顾对象，户口所在地居住地塘北13号庄寿芳、张杨弟二老失独生子庄永昌。陈秀娟是建房人，庄某某出生地插队落户，下岗回老家照顾祖父母，单位每月补房帖30元，因没有享受过国家福利分房。此房每平方按4,150元计算。考虑四人无经济能力，所以结合庄玉明结算单一起结算。2008年10月27日，杨行镇动拆迁办公室分房组出具结算单，主要内容为，一、村队别桂家木塘北，动迁户庄玉明。二、动迁房：房号①44-401，面积88.33平方米，计251,740.50元，房号②37-201，面积120.22平方米，计324,594元；合计576,334.50元。四、拆迁房屋补偿可购房款326,768元。五、可安置面积118.24平方米。(拆迁房屋补偿可购房款/2,763.53元)。六、超平方90.31平方米。八、房款结算，房款合计680,284元。九、动迁户应收款合计357,948.16元，应付款合计房款680,284元，余额322,335.84元由动迁户支付。2013年3月1日，上海金晶置业有限公司经登记为系争房屋的房地产权利人。2014年5月27日，陈秀娟、张杨弟、庄某某、庄玉明(乙方)与上海金晶置业有限公司(甲方)签订《大黄馨园动迁房屋认定协议书》，其中约定，乙方凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买系争房屋，房屋总金额251,740.50元。乙方在支付结清房款时必须确认该房屋的产权人，一经确认后不得更改或转让于他人。同日，上海金晶置业有限公司向上海宝房大楼物业管理有限公司出具系争房屋的分房结算入住通知单，确认庄玉明购买的系争房屋，现已全部结清所购房款，请给予办理相关的房屋入住手续。一审再查明，陈秀娟、张杨弟、庄某某作为原告于2014年11月18日向一审法院起诉庄玉明、蔡嘉兵要求确认两人签订的买卖合同无效，一审法院经审理查明判决驳回了陈秀娟、张杨弟、庄某某的全部诉讼请求。陈秀娟、张杨弟、庄某某不服提出上诉，二审法院判决维持原判。庄某某于该案上诉期间与系争房屋的开发商签订了该房屋的商品房买卖合同，并于2015年9月8日取得了系争房屋的房地产权证。2016年5月，蔡嘉兵作为原告向一审法院起诉庄玉明、庄某某，要求庄某某将系争房屋过户给蔡嘉兵。该案后经二审法院审理认为，庄玉明、蔡嘉兵签订的房屋买卖合同合法有效，但庄某某已取得房屋产权，该行为造成庄玉明、蔡嘉兵的合同履行不能的客观后果，蔡嘉兵可依法向庄玉明主张合同履行不能的违约责任。本案审理过程中，经蔡嘉兵申请，一审法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估，价值时点为2017年3月31日，估价结果为345万元。评估报告中对估价对象实物状况的描述中记载为，经注册房地产估价师实地勘察，房屋室内装修状况为：厅地面为铺设地砖、墙面为刷乳胶漆；卧室地面为铺设木地板、墙面为刷乳胶漆；厨房地面为铺设地砖、墙面为贴面砖并配有整体橱柜设施；卫生间地面为铺设地砖，墙面为贴面砖并配有卫浴设施。蔡嘉兵表示，认可评估程序，但评估价345万元过低，坚持房屋的市场价值为370万元。庄玉明表示，目前房屋市场价应为325万元，低于评估价。评估报告中对房屋的装修状况进行了描述，证明评估结果已经包含装修费用。一审法院认为：蔡嘉兵与庄玉明签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应恪守履行。蔡嘉兵按约向庄玉明付清房款，庄玉明应当履行过户义务。但由于系争房屋已登记在案外人庄某某名下，客观上造成庄玉明无法将房屋过户给蔡嘉兵的后果。蔡嘉兵要求庄玉明承担无法继续履行合同的违约责任，可以准许。本案双方签订买卖合同时，系争房屋并未确定权利人，蔡嘉兵应当预测后续可能存在的风险，但本案合同不能履行的直接原因是庄玉明在向蔡嘉兵交付房屋后，系争房屋产权却确定为庄玉明的姐姐庄某某所有，故对于相关法律后果由庄玉明承担主要责任，蔡嘉兵承担次要责任。合同约定的违约赔偿为原房价基础上再加上该房价的50%，蔡嘉兵认为该违约金标准过低，应当根据房屋市场价格及其实际损失确定违约金，符合法律规定，一审法院可以准许。根据评估机构的估价，系争房屋的市场价格为345万元，蔡嘉兵认为该评估价过低，庄玉明认为该评估价过高，但均未提供相应证据予以证明，在没有相反证据的情况下，一审法院采纳评估价格，认定房屋市场价格为345万元。评估报告显示了系争房屋内有装修的事实，但蔡嘉兵在房屋权属尚不明确，法院诉讼仍在进行的情况下，于2016年对房屋进行装修，对装修损失应当承担一定的责任。综上，一审法院根据双方履约情况、结合公平诚信原则，酌情确定庄玉明应赔偿蔡嘉兵违约损失300万元。蔡嘉兵主张的律师费用，并非本案必要支出，不予支持。一审法院据此判决：一、庄玉明于判决生效之日起十日内，支付蔡嘉兵违约损失人民币300万元；二、蔡嘉兵的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为蔡嘉兵虽上诉认为其不应承担任何责任，应由庄玉明承担全部违约责任，然正如一审法院所认定其与庄玉明签订房地产买卖协议书时，其明知庄玉明并非房屋产权人，而且系争房屋又系动迁房，其应预测到可能存在的风险，一审认定蔡嘉兵应承担次要责任并无不当。虽然蔡嘉兵认为其依据房屋买卖协议占有系争房屋，可以合法装修，但实际情况是双方就该房屋买卖协议的履行一直产生争议并诉讼法院，其在未取得房屋产权的情况下仍对房屋进行装修，后因协议无法履行所产生的损失应系扩大损失，一审认定蔡嘉兵对该损失承担一定责任亦无不当，本院予以认同。本案中庄玉明也提起上诉，其作为违约方应承担主要责任，在一审法院已经视案件实际情况酌情由蔡嘉兵承担一定责任的前提下再提出上诉显无道理，本院不予支持。虽然蔡嘉兵占有房屋产生一定收益，但依据协议支付房款并占有房屋系合法占有，庄玉明要求将该收益从损失中扣除也无依据。虽然协议对违约责任有约定，但现在蔡嘉兵依据法律规定主张赔偿损失，一审法院就此根据相关评估结论及双方履约情况，结合公平诚信原则，酌定庄玉明赔偿蔡嘉兵损失300万元尚属公平合理，本院不再作调整。综上所述，蔡嘉兵、庄玉明的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,080元，由上诉人蔡嘉兵、上诉人庄玉明各半负担19,040元。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  王晓梅审判员  余 艺二〇一八年三月十五日书记员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……