山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初4951号原告（反诉被告）：山东统一银座商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王仁泉，董事长。委托诉讼代理人：杜万军、徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。被告（反诉原告）：山东佳怡物流有限公司，住所地济南市。法定代表人：王珍，董事长。委托诉讼代理人：赵秀利，山东盈德律师事务所律师。原告（反诉被告）山东统一银座商业有限公司(以下简称统一银座)与被告（反诉原告）山东佳怡物流有限公司（以下简称佳怡物流）合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年5月12日、6月28日、7月24日、9月11日、2018年1月9日、2月27日公开开庭进行了审理。原告统一银座的委托诉讼代理人杜万军、徐晨龙,被告佳怡物流的委托诉讼代理人赵秀利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。统一银座向本院提出诉讼请求：1、解除2014年签订的《合作意向书》；2、要求佳怡物流返还订金90万元并支付利息（以90万元为基数，按同期银行贷款利率自2015年7月20日计算至支付之日）；3、佳怡物流承担本案诉讼费。事实及理由:2014年统一银座就租赁房产事宜与佳怡物流签订《合作意向书》，约定了房产地址、租赁面积、租金、订金等事项。同年8月8日，统一银座按约定向佳怡物流支付90万元订金。后因佳怡物流原因导致《合作意向书》无法履行,无奈要求解除该意向书，要求佳怡物流返还订金90万元，佳怡物流拒绝。为此诉至法院。佳怡物流辩称，自合同签订后，佳怡物流便积极履行合同，但是2015年初统一银座内部人事变动，后来的主管无故停止合作。因待租仓库及其他附属设施系为统一银座量身定做，如果统一银座有意不履行合同，则涉案项目很难推进，项目只能搁浅。所以不存在因佳怡物流原因导致合同不能履行的后果。统一银座无故违约，我公司无过错，不同意解除意向书，应驳回其诉讼请求。佳怡物流向本院提出反诉请求：1、请求判令统一银座赔偿佳怡物流各项经济损失5526516.90元；2、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年，佳怡物流与统一银座签订《合作意向书》，约定佳怡物流负责提供场地，按照统一银座的要求承建待租房屋等事项。2014年3月15日，双方又重新签订《合作意向书》，约定了租赁房产的具体要求、租赁仓库的面积、仓库起租租金等。佳怡物流本着诚实信用原则，积极开始对场地进行建设，为此投入大量人力物力，统一银座无故终止合作，使佳怡物流蒙受巨大的经济损失：1、为筹建涉案项目已支出17项咨询费、勘查费、评估设计费及工程款等计1568505元；2、为涉案项目支出人员工资559861.9元；3、可得利益（一年租金）损失3398150元。统一银座辩称:1、统一银座不存在过错，合作意向书明确载明该意向书仅作为洽谈使用，因租金差额较大，统一银座多次发函要求佳怡物流确定房租，佳怡物流均未回复，造成无法签订正式租赁合同，过错方在佳怡物流。2、佳怡物流并不是为统一银座建设房屋，统一银座作为意向承租人，不应承担佳怡物流房屋建设费用。3、涉案施工支出部分是否界定为损失应看是否仅为承租人施工、是否仅可供承租人使用、是否可后续利用等因素。4、佳怡物流与李奎胜签订的施工合同明显系伪造。5、2015年4月28日，统一银座向佳怡物流发出合作条件尚未达成共识、暂勿施工函后，佳怡物流与案外人签订的合同及后续向案外人所支付的款项不应由统一银座承担。6、意向书仅描述租赁面积大体范围、大约价格，在房屋未建成的情况下，合同的主要条款均不能确定，不构成正式的租赁合同，意向书的性质为磋商性、谈判性文件，双方当事人之间并未形成民事法律关系。请求依法判决驳回佳怡物流的反诉请求。双方当事人对以下事实无异议，且有经质证的《合作意向书》、付款回单、收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认:2013年12月18日，佳怡物流作为受让人与济南市国土资源局作为出让人，签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：合同项下出让宗地位于济南市历城区荷花路办事处付家庄、北辛店村，面积5.5428公顷，用途为仓储用地；出让年限50年；合同自签订之日起生效。2014年7月22日，佳怡物流取得上述土地的历城国有（2014）0500052号国有土地使用权证。2014年3月15日，统一银座与佳怡物流签订《合作意向书》，该意向书约定：“甲方（统一银座）租赁乙方（佳怡物流）的房产地址位于济南市历城区荷花街道裕华路以东山东佳怡物流园区内厂房；乙方负责提供建筑面积15000平方米仓库与甲方长期使用，甲方一期意向租赁仓库面积不小于13000平方米，另租赁办公室600平方米，租金另计，后期根据需要，甲方有序租赁剩余的面积，详细内容以正式合约为准；甲方租期意向初步预计不低于20年；双方确认的租金原则：1、普通仓库起租租金0.7元/天/平方米，2、租金调整方案以正式合约为主；3、起租日期为正式使用日期，乙方提供变压器安装场所，并代为购买、安装、调试，及办理审批手续，甲方根据供电局预算方案支付费用；乙方为甲方提供发电机安装场所，由甲方购买与管理；乙方满足甲方对租赁房产的设施条件基本要求；2014年8月15日前，甲方支付乙方订金90万元，2015年6月15日前，甲方再次支付乙方订金60万元，订金用以冲减甲方后续租金；本意向书只作为双方洽谈时使用，详细事项依后续签订的合约为准；甲乙双方签订正式的租赁合同之日起，此意向书失效。”2014年3月18日，佳怡物流取得山东省建设项目登记备案证明，载明：企业全称山东佳怡物流有限公司，项目名称济南华山物流港城市配送中心项目，建设地点历城区荷花路街道办事处付家庄、北辛店村华河路东侧，项目总用地55428平方米，总建筑面积54700平方米。2014年8月8日，统一银座依《合作意向书》的约定，向佳怡物流支付订金90万元。此后，双方就租金等事项进行协商，但未达成一致，没有签订正式的租赁合同。2015年4月28日，统一银座致函佳怡物流：“针对荷花路新DC案仓库租赁事宜，双方合作条件尚未有共识，请佳怡公司在未签订正式合同前，暂勿进行作业以维护双方权益。”同年7月20日，统一银座向佳怡物流发出终止合作通知函，该函称“双方就仓库租赁合作事宜于2014年3月签署《合作意向书》，期间双方共同协商合同内容，对于租金条款及其他条件一直未能达成一致意见，为避免因此影响双方公司的发展，我公司决定终止合作意向，且就已支付与贵司的90万元款项，惠于返还。”2017年7月25日，佳怡物流就涉案土地申报了新的建设项目，济南市规划局给其发放了建字第370112201700207号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位山东佳怡物流有限公司，建设项目名称济南华山物流港城市配送中心项目（一期），位置历城区荷花路街道办事处裕华路以东，220千伏黄韶线以西；工程名称汽车半轴总成和轮毂分拣车间。佳怡物流为证实其反诉请求提交如下证据：证据1、统一银座工作人员张晓婷和佳怡物流工作人员于东峰、佳怡物流委托律师赵秀丽和统一银座李总（姓名不详）的电话录音各1份，录音中张晓婷称“而且后来咱为什么不合作，不就是因为成立了什么别的小组，就和俺没关系了，俺还掺和这个事干吗”。拟证明在合同履行中，佳怡物流并无过错，系统一银座故意违约。证据2、于东峰邮箱中与本案有关的二十封星标邮件，拟证明佳怡物流积极履行合同，统一银座对此是明知并认可的。证据3、反诉原告佳怡物流与案外人签订的与涉案项目有关的合同及支付凭证共17份，证明统一银座应赔偿佳怡物流为涉案项目支出的1568505元损失。分别是：（1）2014年2月10日，为编制项目申请报告，佳怡物流与济南智华咨询有限公司签订的《工程咨询合同》，合同约定酬金2万元，未附支付凭证及发票。（2）2014年4月9日，为编制环评报告，佳怡物流与山东民通环境安全科技公司签订的《技术咨询合同》，合同约定价款1.2万元，附有2014年5月29日金额为1.2万元的银行电子回单和增值税发票。（3）2014年为编制项目节能评估报告，佳怡物流与济南鲁建管理咨询有限公司签订的《技术合同书》，合同金额2.3万元，附有支付凭证和2014年3月13日开具的金额为2.3万元的机打发票。（4）济南正维信诺测绘有限公司开具的金额为1200元的测量费发票、付款凭证，未附合同。（5）2014年4月11日，为编写物流港城市配送中心项目，佳怡物流与济南市勘察测绘研究院签订的《地质灾害危险性评估项目合同书》，合同价款2.8万元，附有山东省国土资源厅（2014）74号山东省济南市历城区华山物流港城市配送中心项目地质灾害危险性评估成果备案证明和2014年6月13日银行电子回单、2.8万元的增值税专用发票。（6）为办理济南华山物流港城市配送中心项目一期报规划局、办证用勘测定界图测量，佳怡物流与山东正维勘察测绘有限公司签订的《测绘合同》，合同价款1.2万元，附有支付凭证及2014年7月23日开具的金额为1.2万元的机打发票。（7）2014年7月，为华山物流港城市配送中心项目厂房一、厂房二的工程勘察任务，佳怡物流与山东正维勘察测绘有限公司签订的《建设工程勘察合同》、《变更函》及工程决算单，合同价款49885元，附有金额分别1.5万元及34885元的增值税专用发票及付款凭证。（8）为济南华山物流港城市配送中心项目设计，2014年5月佳怡物流与山东省城建设计院签订的《建设工程设计合同》，合同估算设计费70万元，附有支付14万元、60473.7元、2万元的增值税专用发票3张和付款凭证。（9）2014年12月15日，为一期仓库的城市规划，佳怡物流与济南市城市规划咨询服务中心签订的《山东省城市规划技术服务委托合同》，合同价款19665元，附有支付凭证及2014年12月29日开具的19665元的机打发票。（10）2015年1月，为济南华山物流港城市配送中心项目（一期仓库）工程施工图设计文件审查工作，佳怡物流与山东省建筑设计研究院签订的《建设工程施工图设计文件审查合同》，合同价款6.5万元，附有6.5万元的付款凭证和2015年1月22日开具的增值税专用发票。（11）放线测绘费300元的支付凭证及济南市坤元舜达测绘科技有限公司的机打发票，无相关合同。（12）为济南华山物流港城市配送中心项目水土保持方案编制项目进行技术咨询专项技术服务，2015年1月13日，佳怡物流与山东龙跃兴建设集团有限公司签订的《技术服务合同》，合同价款4.2万元，附有2015年1月开具的1.26万元、2015年9月开具的2.94万元的增值税发票2张和付款凭证。（13）为济南华山物流港城市配送中心项目（一期仓库）的防雷设计图纸进行技术评价、雷电防护装置进行检测验收，2015年2月9日，佳怡物流与山东省雷电防护技术中心签订的《防雷装置设计技术评价及验收检测协议书》，合同价款15773元，附有付款凭证及2015年2月12日开具的15773元的增值税专用发票。（14）按照《建设项目职业病危害评价规范》，为济南华山物流港城市配送中心项目做职业病危害评价，2015年3月，佳怡物流与山东安健源检测评价技术有限公司签订的《建设项目职业病危害预评价委托合同》，合同价款4万元，附有支付款凭证和2015年3月开具的金额为1.6万元及2015年4月开具的金额为2.4万元的增值税专用发票2张。（15）支付施工图专家评审服务费1800元，证据为600元的收条，无相关合同及支付凭证。（16）给济南市渣土管理处支付渣土管理费3264元的凭证及2015年9月1日济南市渣土管理处开具的机打发票。（17）为佳怡物流园区内的围墙及两侧土方回填、东侧回填、及西侧沟渠改造，2014年5月5日，佳怡物流与李奎胜签订的《围墙工程、土方回填、沟渠改道工程施工合同》及《竣工结算报告》，工程竣工结算总价981888元，附记账凭证及金额共计981888元的增值税专用发票5张、付款980288元的银行交易明细。综上，佳怡物流提交以上17项证据拟证明支出费用总计为1568505元。证据4、《济南市规划局建设工程规划许可证附表》复印件、《工程咨询委托合同书》及所附发票、支付凭证1宗，《测绘合同》及所附发票、支付凭证1宗，《补充协议》及所附发票、支付凭证1宗，《山东省城市规划技术服务委托合同》及所附发票、支付凭证1宗、《建设工程施工图设计文件审查确认书》、《建设工程勘察合同》各1份，证实因统一银座违约停止合作，导致涉案工程不能再进行建设，如土地长时间未动工，国土部门要求收回，所以佳怡物流只能重新规划建设工程项目，新项目的名称为“汽车半轴总成和轮毂分拣车间”，于2017年7月25日重新办理《建设工程规划许可证》，因项目名称变更，需重新进行规划、勘察、设计评估，现已重新签订了6个合同并支出费用，证据3中的各项合同已不能使用。证据5、涉案项目费用明细及人员工资社保明细（日期自2014年3月至2015年4月）及于东峰名下开户行齐鲁银行账号为62237953104********的账户交易明细、开户行工商银行账号62220816020********的账户交易明细，于东峰出具的书面证明材料及于东峰的视频录像。该书面证明内容为：“本人名下的开户行齐鲁银行账号为62237953104********的账户及开户行工商银行账号62220816020********的账户，由公司专用于山东佳怡物流有限公司与山东统一银座商业有限公司专项业务上员工薪酬支出，其利用用途不由本人具体操作，特此说明。”视频录像内容显示于东峰出示其居民身份证后在书面证明上签字并摁指印。佳怡物流提交以上证据拟证明涉案项目运作期间，参与项目工作的人员工资均通过于东峰名下的两个银行账户进行支付，金额为559861.90元。证据6、《合作意向书》约定的起租面积最小是13300平方米，起租租金0.7元/天/平方米，一年的租金为3398150元，佳怡物流按此标准主张可得利益损失。佳怡物流提交的上述证据经质证，统一银座发表以下质证意见：对证据1，真实性及证明目的均有异议，与佳怡物流赵律师通电话的统一银座李总2016年6月1日才到统一银座工作，对涉案租赁事宜未参与并不知情，电话录音中并没有实质意见；张晓婷是统一银座的文员，其并不负责公司与佳怡物流的纠纷事宜，其个人意见并不代表公司意见。对证据2，真实性及合法性有异议，电子数据证据因易被修改，作为证据提交应当进行公证，根据邮件内容证明双方就租金多次协商未果。对证据3真实性、关联性、证明目的均有异议，统一银座不是该组合同的缔约主体，对其真实性及是否履行等均无法确定，该组证据所列名目均系整个物流港的前期项目开发投入，上述费用是开发任何一个项目前期通用性支出，不属于损失范畴。首先，对于物流港前期支出的证据3中的⑴-⒂项费用，佳怡物流作为涉案工程的所有权人，理应自行承担全部建设费用；该费用算作损失要求统一银座承担，没有任何依据；其次，上述合同范围为物流港全部园区的面积计54700平方米，而统一银座仅意向租赁13300平方米；再次，佳怡物流诉称损失数额与实际支出金额不符，大部分未实际支付给合同相对方，其中，工程咨询合同、技术咨询合同未支付；技术合同仅支付1.3万元；测量费用未支付；建设工程勘察合同仅支付1.5万元；建设设计合同签订两份性质相同的合同，支付两份费用，不合罗缉；防雷设计等未完成；专家评审费无合同依据；对证据3中的⒃项渣土清运费，因工程尚未动工，不存在渣土处置等费用支出，保证金系将来应当退还的费用，也不属于所谓的损失。对证据3中的⒄项，第一，该施工合同因承包人无相应资质而无效，佳怡物流依据无效合同主张损失，无任何依据。第二，施工内容为围墙、东侧土回填，西侧沟渠改造，本案诉讼期间到现场看过并拍摄照片，围墙未建设，回填至今未完工。第三，围墙、回填、改造等价格过高，价格比市场价增幅高达两倍；仅围墙造价就高达25万元，与合同约定的14万元不符；发票没有体现与本案的关联性，支付申请单上的手写部分是由很多人书写的，包括李奎胜的签名，明显不是一人所签；发票金额、付款金额与结算金额不符。对证据4，规划许可证没有原件，真实性无法确定；其他6份合同是否履行、是否支付均不知情，所以真实性不认可，即使佳怡物流签定的上述合同是真实的，其做为物流项目的建设单位，变更了该物流港的规划应当自行承担因此发生的费用。根据我方提交的山东省建设项目登记备案证明，总建设面积为54700平方米，佳怡物流提交的许可证载明的工程面积是地上31368.61平方米，地下是388.32平方米，无法直接体现规划许可证所确定的建设地点及面积与本案诉争有关。对证据5，银行的交易记录真实性无异议，对其他证据的真实性有异议，该交易记录显示的户名为于东峰个人账户，不能证实该账户为佳怡物流代发工资的账户；即便这些人员是佳怡物流的职工，工资发放本身就是用人单位的义务，该费用不应由其他人代为承担；该组证据无法体现这些员工与涉案项目存在任何关系，故对其关联性及证明的内容不予认可；于东峰的证明系证人证言，于东峰作为证人应当出庭。对佳怡物流提交的上述证据，本院认定如下：证据1，不具有证明力，通话录音内容含糊，不能证明统一银座故意违约的事实。证据2，邮件有具体的时间、参与人员、具体事项等内容，能够证明双方就筹备合同履行及租赁事宜进行协商的过程，应予采信。证据3、证据4，所提供相关合同真实性予以认定。证据5，参与涉案项目员工工资明细与银行帐户交易明细及于东峰的证言可以相互印证，应予采信。本院认为，本案的争议焦点有以下三点：一、双方当事人签订的《合作意向书》的性质问题；二、违反《合作意向书》应承担的法律后果；三、佳怡物流损失的确定。关于双方当事人签订的《合作意向书》的性质问题，本院认为，依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。本案中，原、被告双方签订的《合作意向书》对租赁房产的地址、租赁面积、租金原则进行了约定，但双方在签订意向书时作为租赁标的物的房屋尚未进行施工，所以双方租金数额、租赁期限、违约责任等诸多权利义务尚不明确，不具有可履行性；且意向书明确约定：“本意向书只作为双方洽谈时使用，详细事项依后续签订的合约为准”，说明双方在签订意向书时，对于该行为的性质为预约合同的认识是明确无疑的。故本院认定双方当事人签订《合作意向书》是以将来签订租赁合同为目的的预约合同。关于违反预约合同应承担法律后果的问题，本院认为，签订意向书后，缔约当事人之间基于诚实信用原则已经产生了特定的信赖关系，未能缔约，有过错的应承担赔偿责任，双方都存在过错的，应当根据双方的过错大小合理的对责任进行分担。在本案中，需建设的租赁房屋投资金额较大，在关系到能否缔约的关键条款即租金尚未达成一致的情况下，即投入设计建设，双方对此负有同等过错责任，应分担造成的损失。关于佳怡物流损失的确定，本院认为，佳怡物流的损失是筹建涉案项目所投入的资金和人力，其诉求统一银座赔偿的证据3共17项费用，所涉及的合同均发生于统一银座正式通知终止合作之前，17项费用计款1568505元，分别论证如下：（1）佳怡物流与济南智华咨询有限公司签订的《工程咨询合同》，合同约定酬金2万元，因未提供付款证据和发票，不计为损失；（2）环评咨询费1.2万元，有相关合同及付款证据，可计入损失；（3）节能评估咨询费2.3万元，有相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（4）测量费1200元，因未提供相关合同，无法证实与本案的关联性，不计入损失；（5）地质勘察费2.8万元，有相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（6）、（7）测绘费1.2万元和勘察费49885元，有相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（8）建设工程设计合同支付设计费220473.7元，有相关合同、付款凭证、发票证实，可计入损失；（9）城市规划技术服务费19665元，有相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（10）工程施工图设计文件审查费用6.5万元，有相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（11）放线测绘费300元无合同，无法证实与本案的关联性，不计入损失；（12）水土保持方案编制技术服务费4.2万元、（13）防雷装置技术评价服务费15773元、（14）职业病评价委托费4万元，提供相关合同、付款凭证和发票证实，可计入损失；（15）专家评审费1800元，仅提供个人出具的600元的收款条，未提交相关合同及发票，不计入损失；（16）渣土管理费3264元，仅提交了相关付款凭证及发票，无法证明与本案的关联性，不计入损失；（17）围墙及土方回填工程款981888元证据不充分，且佳怡物流在建设新项目时，该围墙及土方回填工程可继续使用，因此不计入损失。以上11项可计入损失的金额共计527796.7元，该损失由双方分担，统一银座应赔偿佳怡物流263898.35元。对于佳怡物流要求统一银座赔偿其支付的员工工资559861.9元，基于佳怡物流对涉案合作项目进行了长期准备，做了大量筹备工作，因最终不能签订租赁合同，致使投入的人力不能产生效益，统一银座应适当赔偿佳怡物流支出的员工工资费用，本院酌定按该费用的30%计赔为167958.57元。上述两项赔偿合计431856.92元。综上所述，因原、被告之间在签订《合作意向书》后未能签订租赁合同，《合作意向书》已无实际意义，对统一银座要求解除《合作意向书》、佳怡物流返还订金90万元的诉讼请求，应予支持；其要求佳怡物流自2015年7月20日起以90万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对佳怡物流反诉要求统一银座赔偿各项损失5526516.9元的诉请不予全部支持，判令统一银座赔偿431856.92元。因涉案房屋尚未建设，不存在租金损失，对佳怡物流反诉要求统一银座赔偿其可得利益损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告山东统一银座商业有限公司与被告山东佳怡物流有限公司于2014年3月15日签订的《合作意向书》；二、被告山东佳怡物流有限公司于本判决生效后十日内退还原告山东统一银座商业有限公司订金900000元；三、反诉被告山东统一银座商业有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告山东佳怡物流有限公司赔偿款431856.92元；四、驳回原告山东统一银座商业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告山东佳怡物流有限公司的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费12900元，由被告山东佳怡物流有限公司负担。反诉部分案件受理费25243元，反诉原告山东佳怡物流有限公司负担23270元，反诉被告山东统一银座商业有限公司负担1973元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵翠竹人民陪审员  李 娜人民陪审员  高 虹二〇一八年三月六日书 记 员  袁 萌