浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0324民初4629号 原告：永嘉县和田房地产开发有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道河田村。 法定代表人：杨金龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周耀斌，浙江中辛律师事务所律师。 被告：尤志兄，男，1955年8月17日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。 第三人：永嘉县瓯北街道新桥村民委员会。住所地：永嘉县瓯北街道新桥村。 负责人：余新章，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：胡忠光，男，该村民委员会委员。 原告永嘉县和田房地产开发有限公司（以下简称和田房开公司）与被告尤志兄、第三人永嘉县瓯北街道新桥村民委员会（以下简称新桥村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法于2017年10月11日转为普通程序，组成合议庭于2017年11月10日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人周耀斌，被告尤志兄及其委托诉讼代理人徐锋，第三人新桥村委会的委托诉讼代理人胡忠光均到庭参加诉讼；原告的法定代表人杨金龙参加了第二次庭审活动。本案现已审理终结。 原告和田房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款546704元及违约金（违约金以209600元为基数从2010年8月16日起按月利率2.6%计算至2010年12月26日止，以471600元为基数从2010年12月27日起按月利率2.6%计算至2016年8月30日止，以524000元为基数从2016年8月31日起计算至实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告为永嘉县瓯北街道新桥商贸大厦工程的建设单位。2007年7月6日，瓯北街道新桥村民代表会议表决通过，原告享有新桥商贸大厦43套房屋。2007年7月30日，原告与新桥村委会签订《补充协议书》，约定原告享有新桥商贸大厦43套房屋。2007年12月28日，原告与新桥村委会签订第二份《补充协议书》，明确了43套房屋的具体位置，其中包括新桥商贸大厦707室房屋。2008年3月25日，新桥村民代表大会通过决议，新桥商贸大厦以16层7500元/㎡为基准平均房价，每降低1层房价降低100元/㎡。被告购买的房屋为新桥商贸大厦707室，以16层为基准共降低9层，房屋价格为6600元/㎡，新桥商贸大厦707室房屋实际建造面积为143.44㎡，总房价计946704元。根据决议，第一期应交房款700000元，第二期为房屋建造至第10层时缴纳剩余房款的40%，第三期为房屋结顶时缴纳余下房款的50%，第四期为交房屋钥匙时将房款付清。2009年6月1日，被告认购新桥商贸大厦707室房屋，签订了一份《协议书》。根据该《协议书》约定，被告若未按期缴纳房款需承担每日3‰的违约金。2009年9月16日，被告缴纳了第一期房款400000元，原告出具了一份收款收据。根据收款收据约定，房款余款支付期限：到10层时付余款的40%，结顶时付余款的50%，交钥匙时全部付清，逾期违约金按每日3‰计算。针对第一期房款，原、被告经过协商，被告只需先缴纳400000元。2010年10月14日，三箭建设工程集团有限公司新桥商贸大厦工程项目部出具新桥商贸大厦1层至18层《主体结构验收报告》，报告表明2010年8月16日大厦第1-18层已经建造完毕，被告应当支付剩余房款的40%，而被告未支付，已经构成违约。2010年12月27日，湖北九州建设项目咨询管理有限责任公司出具新桥商贸大厦《主体结构十九层至层面中间验收评估报告》，报告表明大厦已经结顶，根据约定被告应当支付剩余房款的50%。2016年8月15日，永嘉县瓯北城市新区管理委员会作出《关于瓯北街道新桥村安置房分批交付使用专题协调会议纪要》，交房时间自2016年8月31日开始。综上所述，被告在支付了第一期购房款之后未支付剩余购房款546704元，已经构成违约。原告为了维护自身的合法权益，提起本案诉讼。 被告尤志兄辩称，原告陈述内容不符合客观事实。1、原告诉称被告向其购买新桥商贸大厦707室房屋是不客观的。根据原告提供的房屋买卖协议书以及购房款收款收据等证据材料，本案被告尤志兄并没有向原告购买房屋，而是向第三人新桥村委会购买了本案所涉房屋。2、本案被告并没有拖欠购房款，因为被告向第三人购买房屋，当时约定房屋总价款为400000元一套，被告已经按约定支付了400000元，所以不存在拖欠第三人购房款，更不可能拖欠原告购房款。3、有关原告与第三人签订的补充协议书以及村民代表会议记录，被告不知情，且根据相关刑事判决书可以知道原告提供的相关协议书实际上没有履行，协议书的民事效力也是有争议的。4、原告诉称第三人新桥村委会在2008年3月25日通过决议，对购房款的金额和付款期限进行了规定，实际履行过程中，第三人应收的购房款并没有按照该决议进行收缴，其中有一部分安置房都是以建筑成本价出售的，在刑事判决书中提到，当中有7套房子是以400000元价款出售。另外，根据原告提供的相关会议纪要，有部分安置房是以成本价2500元每平方米的价款出售给村民，所以原告诉称本案所涉房屋按照6600元每平方米的价款显然不符合客观实际。5、原告称被告应承担违约责任的理由是不成立的，因为原、被告之间不存在买卖合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求被告履行合同的义务。综上，被告认为原告的陈述不属实，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人新桥村委会述称，新桥商贸大厦由原告和田房开公司代建，原告和第三人约定有43套房屋以成本价给原告，该43套房屋中有10套左右只是挂名在原告名下，而实际上由第三人处分，其中包括新桥商贸大厦707室房屋。第三人将新桥商贸大厦707室作价400000元安置给被告，第三人与被告尤志兄签订的合同，两者之间存在房屋买卖关系，被告与原告之间不存在房屋买卖关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的第三人两委会议记录表（一）、第三人两委会议记录表（二）、补充协议书（一）、补充协议书（二）各一份。被告尤志兄质证认为：根据杨金龙及余乾寿相关刑事判决书，该证据是没有法律效力的，是以合法的形式掩盖非法的目的，法院最终判决杨金龙与余乾寿涉及受贿、行贿；如果这两份补充协议书有效的话，最终判决应该是认定公司犯罪，而最后认定是个人犯罪，故该证据不能证明原告已经享有43套安置房。第三人质证认为无异议。本院审查认为：二份村两委会议记录表来源于第三人，补充协议书系原告与第三人之间的协议，第三人经质证对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 2.原告提供的协议书一份。被告质证认为：对其真实性没有异议，根据这份协议，足以证明被告在2009年6月1日向第三人购买了新桥商贸大厦707室房屋，原告并不是本案涉案房屋的出卖方；依照协议书的第一点记载内容及盖章情况，该房屋是按套出售的，而不是以每平方计价出售。第三人质证认为：对其真实性无异议，是被告与第三人签订协议书，与原告无关。本院审查认为：该证据经被告、第三人质证对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定；至于原、被告之间是否存在房屋买卖关系，待在说理部分论及。 3.原告提供的收款收据一份。被告质证认为：对其真实性没有异议，该证据证明本案房屋不是原告出售的；收款收据第一项内容没有明确约定单价，说明当时房屋是按套出售；收款人也不是原告公司，并不能证明原告是涉案房屋的出卖方，也不能证明原告收取了被告购房款400000元。第三人质证对其真实性无异议。本院审查认为，结合被告陈述其在2009年9月间按第三人时任主任余乾寿提供的账户交付400000元的陈述，本院对该收款收据的真实性予以认定。 4.原告提供的房地产估价报告一份。被告质证认为：这份估价报告与本案没有关联性，且评估时间节点在2007年7月30日，被告购买时间在2009年6月，不能作为本案房屋买卖价格的参考依据。第三人经质证认为无异议。本院审查认为：该房地产估价报告曾在审理（2015）温永刑重字第2号案件时作为计算违法所得的参考依据，估价本案涉案新桥商贸大厦707室每平方米单价6700元，本院予以认定。 5.被告提供的第三人出具的证明一份。原告质证认为：对其真实性有异议，在复印件上再加盖第三人单位公章不符合常理；即使该份证据属实，新桥村民委员会已经将新桥商贸大厦707室房屋转让给原告，其所出具的证明与客观事实相违背。第三人质证认为：对证明的真实性没有异议，确系第三人出具，第三人单位名称在2012年之后就称呼为江北街道新桥村民委员会，而不是称呼瓯北镇新桥村民委员会，该证明落款时间为2011年3月5日，落款单位名称正确。本院审查认为：第三人将该房屋作价400000元安置给被告，与第三人在此前的2007年间已将新桥商贸大厦707室房屋以成本价转让给原告相矛盾，与原告提供的收款收据相矛盾，本院不予采信。 本院依被告尤志兄申请调取了相关刑事案件中永嘉县人民检察院对杨金龙、柯献真、余乾寿的讯问笔录。 杨金龙陈述（时间分别为2012年4月24日、2012年5月2日）：杨金龙系原告公司负责人，经杨金龙和时任第三人村委会主任余乾寿商谋，原告公司以每套平均成本价350000元享受新桥商贸大厦43套房屋，后余乾寿让杨金龙拿出7楼以下的12套房子以每套房屋400000元的优惠价格给村干部和村民。原告质证认为：这两份笔录是杨金龙在永嘉县人民检察院、永嘉县纪委等部门工作人员疲劳轰炸等方式下被迫所做的笔录，并非杨金龙的真实意思表示；在刑事案件审理过程中，杨金龙对该两份笔录予以否认；关于刑事案件中的事实，应当以刑事判决书认定的事实作为依据，不能以其中的两份讯问笔录作为本案的依据。被告及第三人经质证均表示无异议。 柯献真陈述（时间为2012年7月3日）：柯献真系杨金龙的儿媳。柯献真在2008年初开始接手原告公司关于新桥商贸大厦项目的财务，余乾寿让杨金龙拿出7楼以下的12套房子以每套房屋400000元的优惠价格照顾村干部和村民。原告质证认为：以每套房屋400000元出售，已经被刑事判决书予以否认，相应的笔录不能作为认定本案事实的依据。被告质证认为：对柯献真的陈述无异议，且与杨金龙的谈话笔录相互印证，证明了原告确实有12套房子以每套400000元价格出售给新桥村村民。第三人经质证表示无异议。 余乾寿陈述：第三人新桥村委会以成本价给和田房开公司43套安置房，经余乾寿介绍，原告将新桥商贸大厦707室以400000元给尤志兄。原告质证认为：关于这份讯问笔录，余乾寿在庭审时就予以否认，且余乾寿存在撒谎的情形；对于本案事实的认定，不应以刑事案件中某一人或某一篇讯问笔录作为依据。被告质证认为：对余乾寿陈述无异议。第三人经质证无异议。 对以上杨金龙、余乾寿、柯献真的询问笔录，应以已发生法律效力的（2015）温永刑重字第2号刑事判决书认定的事实为准。 综合上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定以下事实：杨金龙系原告和田房开公司负责人；余乾寿原系第三人新桥村委会主任；被告尤志兄系第三人新桥村委会村民。经杨金龙和时任第三人村委会主任余乾寿商谋，原告公司获得了永嘉县瓯北街道新桥商贸大厦代建权。新桥村民代表会议于2007年7月6日表决通过，原告以成本价享有新桥商贸大厦43套房屋。2007年7月、12月，原告与新桥村委会先后签订二份《补充协议书》，约定原告以成本价享有新桥商贸大厦43套房屋，并明确43套房屋的具体位置，其中包括本案涉案的新桥商贸大厦707室，平均每套成本价约350000元。2008年3月25日，新桥村民代表会议通过决议，主要内容如下：“（一）、（略）。（二）、有关新桥商贸大厦内容（略）；新桥商贸大厦基准平均房价为7500元/㎡，以16层为基准平均房价，上下每层的差价为100元；上述安置房由本村村民按本条款定价认购，盈利部分实行货币分配方式返还村民。（三）、本村村民认购的安置房应按村民代表会议决议的规定缴款，第一期应缴纳房款700000元，款到村委会账户方可签订认购协议书，安置房建造至第10层时缴纳剩余房款40%的第二期房款，结顶时缴纳剩余房款50%的第三期房款，交房屋钥匙时将房款付清。（四）、认购安置房的村民，如违反第三款的缴款办法，由村民代表会议通过另行调整，并追究违约责任。”本案涉案房屋为新桥商贸大厦707室，按第三人的定价方法，该房屋单价为6600元/㎡。新桥商贸大厦707室房屋原预计面积约140㎡，实际面积为143.44㎡，房价总计为946704元（6600元/㎡×143.44㎡）。2008年间，原告开始对外销售43套房屋。 2009年6月1日，被告尤志兄（乙方）与第三人永嘉县瓯北街道新桥村民委员会（甲方）签订一份协议书。该协议书记载：甲方投资的新桥商贸大厦为30＋1层，坐落于江心塗安置房东，新建路北，经甲方两委、村民代表会议研究，同意乙方认购套间落实在7层07室（附图），一、该套间面积为140㎡（具体以房管部门测绘的面积为准），新桥商贸大厦套房定价（注：此处没有文字，盖有第三人单位公章），交钥匙时将房款付清。二、乙方违反上述缴款方法，甲方按每日3%向乙方收取违约金，并有权处置该房产。乙方尤志兄签名；甲方法定代表人余乾寿签名，并加盖第三人单位公章。2009年9月16日，被告尤志兄按余乾寿的要求和提供的账户（实际为杨金龙开设在中国农业银行尾数为11×××16的账户）缴纳了建房款400000元。原告公司的工作人员向被告出具了一份收款收据，时间为2009年9月16日，交款单位栏目记载新桥商贸大厦707号尤志兄，交款栏目记载该房面积约140㎡，单价（空白）元／㎡，税费由买方负责，余款支付期限至第10层室缴纳剩余房款的40%，结顶时缴纳余下房款的50%，交房屋钥匙时将房款付清；逾期违约金每日3‰；金额大写肆拾万元，小写400000元；财务杨金龙，出纳柯献真，单位新桥大厦项目部（没有加盖单位公章或财务章）。 2010年10月14日，三箭建设工程集团有限公司新桥商贸大厦工程项目部出具新桥商贸大厦1层至18层《主体结构验收报告》，显示新桥商贸大厦第1-18层已于2010年8月16日建造完毕。2010年12月27日，湖北九州建设项目咨询管理有限责任公司出具新桥商贸大厦《主体结构十九层至层面中间验收评估报告》，表明新桥商贸大厦已经结顶。2016年8月15日，永嘉县瓯北城市新区管理委员会作出《关于瓯北街道新桥村安置房分批交付使用专题协调会议纪要》，交房时间自2016年8月31日开始。2016年农历年底，第三人交付了新桥商贸大厦707室。当时，被告尤志兄已将该房屋转让他人。在新桥商贸大厦建设过程中，当收款收据记载的付款条件成就时，原告从未通知被告支付剩余购房款。 2011年间，余乾寿、陈伟荣、王启政、杨金龙等涉嫌犯罪被立案侦查。永嘉县人民检察院以永检刑诉（2012）1653号起诉书指控余乾寿犯非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪；王启政犯非国家工作人员受贿罪、对非国家工作人员行贿罪；陈伟荣犯非国家工作人员受贿罪；杨金龙犯对非国家工作人员行贿罪，于2013年4月2日向本院提起公诉。本院于2013年12月25日作出（2013）温永刑初字第338号刑事判决，永嘉县人民检察院、被告人余乾寿、王启政、杨金龙均不服，分别提出抗诉、上诉。温州市中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）浙温刑终字第88号刑事判决。温州市中级人民法院于2015年1月19日作出（2015）浙温刑监字第11号刑事裁定，以有新的证据证明原判决认定事实不清，裁定撤销（2013）温永刑初字第338号刑事判决与（2014）浙温刑终字第88号刑事判决，发回本院重审。本院于2015年2月4日立案重审，于2015年10月29日作出（2015）温永刑重字第2号刑事判决书，现已生效。该刑事判决书认定部分事实如下，杨金龙为感谢村干部对其公司代建权的取得以及在代建过程中提供的帮助，在2007年至2010年间，杨金龙应余乾寿的要求以每套400000元的成本价格出售给作为村干部的案外人。后因新桥村村民为安置房的事上访，案外人各补交300000元，后杨金龙又退还给其中一案外人100000元。有关杨金龙的判决主文如下：杨金龙犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币200000元，罚金限判决生效后十日内缴纳（刑期从判决执行之日起计算）；追缴杨金龙违法所得人民币17614472元，上缴国库。该刑事判决书违法所得17614472元为：安置房43套（扣除出售给村干部七套的评估价）总价40460149元-14400000元（400000×36）-10445677元（行贿余乾寿金额）+2000000元（送村干部等七套成本价后补缴款）。本案涉案的新桥商贸大厦707室房屋，在刑事案件审理中，经评估单价为6700元（评估时间节点为2007年7月30日），在不考虑行贿金额情形下，计入该违法所得金额为527481元（138.43×6700-400000）。该违法所得17614472元，本院已经立案执行。 2016年8月10日，永嘉县瓯北城市新区管理委员会召开关于瓯北街道新桥村安置房分批交付使用专题协调会议纪要（即[2016]8号）。2016年8月30日、9月21日，永嘉县人民政府召开涉新桥村安置房专题会议纪要（即[2016]195号）。该会议纪要记载：“一、（略）。二、关于新桥村原7位村干部成本价购买8套安置房补交购房款处置方案，为确保政策执行的合理性、可行性，会议明确，采取分步执行到位的方式，按原市场补交差额后安置房先行交付使用，法院判决追缴的剩余部分继续执行。三、根据永嘉县人民法院刑事判决书（2015）温永刑重字第2号的判决结果，将追缴余乾寿违法所得28195677元、王启政违法所得52304830元（包括礁下村）、杨金龙违法所得17614472元，共计98114979元上缴国库。除行贿受贿资金外，会议原则同意将依据法院判决书需上缴国库的资金（即判决生效执行到位的实有资金扣除相关费用）按规定程序拨付给瓯北街道新桥村。”2017年1月，永嘉县村级安置房清理办公室召开关于瓯北街道新桥村遗留少量安置房使用有关问题协调会议，参加人员有永嘉县清房办和瓯北街道工作人员，新桥村余承达、余新章、胡忠光，和田房开公司杨金龙。形成纪要内容如下：“一、由和田房开公司销售的新桥商贸大厦202室、204室、704室、707室、3007室，同意先行交付使用，其剩余余款部分已包含在法院判决违法所得款项17614472元之中，故其剩余尾款部分由和田公司自行处理。二、略。三、略。四、以上七套房源增加面积部分的款项由村委会统一收取。”该会议召开后，第三人于2016年农历年底将新桥商贸大厦707室房屋交付。 另查明，1.2007年初至2009年10月间，温州地区包括永嘉瓯北房价处于稳定的上升趋势。2009年间，原、被告双方没有直接就涉案房屋的价格进行协商，也没有就涉案房屋的第一期房款金额进行直接协商。2011年间，原告将涉案房屋出卖给他人，售价逾2000000元，每平方米单价约14000元。2.本案被告不符合第三人新桥村委会规定的安置对象，没有证据表明被告取得新桥商贸大厦707室房屋经过村民代表会议或村民大会讨论通过。3.永嘉县村级安置房清理办公室在2017年1月12日召开会议纪要内容中，记载以上七套房源增加面积部分的款项由村委会统一收取。关于本案涉案707室房屋原面积为140㎡，实际建筑面积为143.44㎡，增加面积为3.44㎡。 本院认为，关于本案第一个争议焦点，即本案原、被告之间是否存在房屋买卖关系。原告认为原、被告之间存在买卖关系，被告向原告购买新桥商贸大厦707室房屋。被告认为原、被告不存在买卖关系，而由第三人安置新桥商贸大厦707室房屋给被告。第三人认为，43套房屋中的707室挂名在原告名下，实际上由第三人安置给被告。本院认为，经杨金龙和时任新桥村委会主任余乾寿商谋，第三人新桥村委会在2007年间将包括新桥商贸大厦707室房屋在内的43套房屋以成本价让原告享有，由原告和第三人签订协议书为凭，原告遂取得新桥商贸大厦707室房屋的处分权。同时，被告在与第三人新桥村委会签订协议书后，按余乾寿提供的账户即杨金龙名下的账户缴纳400000元，而由原告单位工作人员出具收款收据并交付被告，该收款收据记载财务人员杨金龙、出纳柯献真，应认定新桥商贸大厦707室房屋的出卖方为原告，并非第三人新桥村委会。故本院认定本案原、被告之间存在新桥商贸大厦707室房屋买卖关系。 关于本案第二个争议焦点，即原、被告之间的新桥商贸大厦707室房屋购房款金额问题。原告认为，按照第三人会议记录，新桥商贸大厦707室房屋单价6600元/㎡，面积143.44㎡，总价款946704元。被告认为当时向第三人新桥村委会购买该房屋总价款为400000元，被告已经交付完毕。第三人认为，新桥商贸大厦707室房价为400000元，被告已经交付了房屋安置款。本院认为，原告出具的收款收据没有记载房屋价格（包括单价或总价），原、被告之间没有直接就涉案房屋价格进行协商。被告不属于第三人规定的安置对象，不应以自己不当行为谋取不正当的利益，故涉案房屋价款宜以房屋买卖时的市场价为依据。在2007年至2009年下半年，温州房价处于上升的趋势下，考虑到2007年7月30日（评估时间节点）房产估价报告认定涉案房产单价为6700元、2008年3月第三人新桥村委会决议涉案房产单价为6600元，而本案原、被告发生房屋买卖时间为2009年，结合被告在2011年以超出2000000元售价（单价约14000元/平方米）出卖该涉案房屋，原告主张涉案房产单价为6600元，符合利益平衡原则，故本院认定涉案房产单价为6600元。杨金龙在参与2017年1月召开的关于瓯北街道新桥村遗留少量安置房使用有关问题协调会议纪要中记载，七套房源包括本案新桥商贸大厦707室增加面积部分的款项由村委会统一收取，故本院对原告主张143.44㎡扣减140㎡后的增加面积的款项的诉讼请求不予支持。被告应继续支付原告购房款524000元（6600×140-400000）。鉴于原、被告没有直接约定涉案房屋价格，且原告在收款收据记载的付款条件成就时，没有通知被告支付剩余购房款，违约金宜从原告起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、判令被告尤志兄于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉县和田房地产开发有限公司购房款524000元及违约金，违约金从2017年8月17日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止； 二、驳回原告永嘉县和田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费9040元，由被告尤志兄负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  徐晓林 审 判 员  张新清 人民陪审员  金景月 二〇一八年三月二十日 书 记 员  林奕程