云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2822民初790号 原告：王某，男，2003年12月18日出生，哈尼族，现住勐海县， 法定代理人：黄某，女，1973年10月21日出生，汉族，现住勐海县。（系原告王某的母亲） 被告：王国恩，男，1981年10月15日出生，哈尼族，个体工商户，住勐海县。 委托诉讼代理人：夏丽菊，勐海县象山镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。 ：罗椿瑜，女，1984年3月3日出生，汉族，个体工商户，住。， 委托诉讼代理人：罗文建，云南佛海律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：明南，女，1934年9月3日出生，哈尼族，住勐海县。 第三人：阳某，男，2012年7月31日出生，哈尼族，住勐海县。 法定代理人：勒某，女，1988年6月16日出生，哈尼族，住勐海县。（系第三人阳某的母亲） 原告王某与被告王国恩、罗椿瑜、第三人明南、阳某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某的法定代理人黄某、被告王国恩的委托诉讼代理人夏丽菊、被告罗椿瑜及其委托诉讼代理人罗文建到庭参加诉讼，第三人明南、阳某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年9月14日王国强（原告之父）因交通事故死亡，2017年10月15日，被告王国恩擅自将王国强个人所有的位于出售给被告，双方约定买卖价款为1,060,000元。被告王国恩在未经作为法定继承人的原告同意下，擅自将不属于自己个人的所有房产出售给被告，属于无权处分，严重损害了原告的合法权益。 被告王国恩辩称：原告诉称的被告王国恩擅自将王国强的遗产出售与事实不符，王国强离婚后，与其母明南共同居住在勐阿家中，因王国强生前所欠债务较多，遗产继承人之一明南将遗产处理相关事宜交由其子王国恩全权处理，被告王国恩并非擅自处理遗产。其次，被告王国恩在出售争议房屋前，曾向另外两位继承人王某、阳某的法定代理人黄某、勒某征求过意见，两继承人的法定代理人均口头表示将争议房屋出售后用于偿还王国强生前债务，剩余款项再作分配，故被告王国恩将该房屋以1,060,000元出售给被告罗椿瑜。第三，被告王国恩出售房屋的行为已经得到了两继承人，即原告王某、第三人阳某的追认，勐海县人民法院作出的（2017）云2822民初1346号《民事判决书》中已核实被告王国恩用出售房屋的价款偿还王国强生前部分债务，且对剩余部分作了明确分配，原告王某和第三人阳某对该判决未提出异议，判决书生效，足以证明原告王某和第三人阳某对被告王国恩出售争议房屋的行为进行了追认。综上，被告王国恩与被告罗椿瑜签订的《房屋买卖合同》不存在法定的合同无效行为，原告提起确认合同无效的理由无法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告罗椿瑜辩称：首先，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告罗椿瑜是在与原告及王国恩、明南协商后签订的合同，被告罗椿瑜已经履行了付款义务，不动产权证正在办理过程中，合同并没有无效的情形。其次，原告并不能以王国强与其母亲黄某所签订的离婚协议而取得房屋产权，因为在黄某与王国强离婚时，本案争议的房屋尚未取得，而离婚协议中约定的内容对第三人明南、阳某没有约束力，故该约定不能作为原告取得房屋产权的依据。第三，原被告经生效判决确定了原告与被告明南、阳某对争议房产的售房款1,060,000元的继承权，在此之前，原告起诉过程中房产尚未作为遗产分割，但是在庭审过程中原告并未提出异议或提起买卖合同无效的诉讼，或者申请该案中止审理，法院判决后原告也未提出上诉，被告王国恩已经领受了买卖房屋所得价款，几继承人未分割所得房款是继承人内部处理问题，与被告罗椿瑜无关，也不得以此作为对抗被告罗椿瑜购房权利的理由和依据。几继承人应当根据法定继承分割售房款，对房屋产权已经丧失了主张的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告诉求。 本院依职权追加的第三人明南经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交了答辩状，第三人明南辩称：原告诉称的被告王国恩将王国强遗产争议房屋擅自出售与事实不符，王国强车祸去世后，因得知其生前债务较多，但明南年事已高，无法为王国强料理身后事宜，故委托其子王国恩全权处理王国强遗产的相关事宜，并非王国恩擅自为之。此外，原告王某、第三人阳某已对王国恩出售房产的行为进行了追认，勐海县人民法院作出的（2017）云2822民初1346号《民事判决书》已核实明南委托王国恩出售房屋，并用售房款偿还王国强生前债务的事实，且对剩余款项作了明确分配，原告王某与第三人阳某对判决未提出异议，该判决书生效，足以证明原告王某和第三人阳某对被告王国恩出售争议房屋的行为进行了追认。 本院依职权追加的第三人阳某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 原告王某向本院提交如下证据：1.《离婚协议》，欲证明王某拥有诉状所说房产的50%； 2.《房屋买卖合同》，欲证明二被告不合法交易此房产； 3.《民事判决书》，欲证明法院判决原告享有房产的四分之一，另外还应就剩余部分进行遗产分割。 被告王国恩向本院提交如下证据：1.《委托书》，欲证明被告王国恩出售王国强遗产位于勐海县是受遗产持有人明南委托的事实； 2.（2017）云2822民初1346号《民事判决书》，欲证明王某诉明南、阳某遗产继承一案是对明南委托王国恩出售遗产鑫海花园住房行为的承认，并且出售房款用于偿还被继承人生前债务的事实。 被告罗椿瑜向本院提交如下证据：1.《房屋买卖合同》，欲证明2017年10月15日被告王国恩受明南委托与被告罗椿瑜签订《房屋买卖合同》，约定被告罗椿瑜出资1,060,000元购买王国强个人所有位于，并约定先支付860,000元，余款200,000元于房产过户之日一次性支付，违约金为总房款的30%； 2.《银行交易明细单、转账凭证、收据》，欲证明被告罗椿瑜按照合同约定将860,000元购房款支付给王国恩的事实； 3.（2017）云2822民初1346号《民事判决书》，欲证明王某、明南、阳某在清偿王国强生前债务后，各自继承到因出售本案中王国强个人房产后的财产份额148526.34元，追认了王国恩卖房行为的事实。 被告罗椿瑜向本院申请调取了（2017）云2822民初1346号《民事判决书》及庭审笔录，欲证明原告王某、第三人明南、阳某均认可被告罗椿瑜与王国恩签订的《房屋买卖合同》有效，并认可房屋交易额为1,060,000元，判决生效后，几继承人均未上诉；且无论几继承人如何分割房款，都与被告罗椿瑜无关，也不得以此对抗被告罗椿瑜取得房屋产权的权利。 经质证，被告王国恩对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，但是对其关联性不予认可，离婚协议不能证明该房产的50%归原告所有；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容不予认可。经质证，被告罗椿瑜对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，被告认为签订离婚协议时，本案争议的房屋尚未取得，该房屋属于王国强个人财产，不属于夫妻共同财产，也不属于离婚协议中分割的夫妻共同财产的范围。另外，离婚协议第四项“其他”约定并不清楚，并没有做进一步的财产类型约定，所以该约定对几被告和第三人都没有任何约束力；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不予认可，合同是双方自愿且在原告知情的情况下签订的，合同已经履行，该合同合法有效。判决书中明确了几继承人继承到1,060,000元售房款，三继承人内部对售房款进行了划分，同时对债务也确定了各自承担的份额，判决书中对此都有明确表述，并没有像原告所述扣除四分之一后再平均继承，仅以1,060,000元来扣除债务后平均再进行分割。 经质证，原告认为被告王国恩提交的证据1《委托书》仅代表明南的个人意见；证据2《民事判决书》判定继承人王某对财产的分割权，除享有四分之一的房屋产权外，还可以按遗产的三分之一来分割，该证据仅能证明对房屋分割的产权权利。被告罗椿瑜对被告王国恩提交的证据1、2无异议，均予认可，认为被告王国恩提交的两组证据相互印证，能证明明南对王国恩的委托，另外原告享有多少财产份额，是原告与其他继承人之间分割遗产的比例问题，但不能以此否认王国恩与罗椿瑜所签订合同的合法性。 经质证，原告对被告罗椿瑜提交的证据1、2、3均不予认可，原告未委托王国恩出售争议房屋，也不同意将房屋出售，二被告签订的《房屋买卖合同》上无原告的签名，该合同无效；原告对罗椿瑜已经支付了部分房款给王国恩并不知情，原告享有该套房屋的产权的四分之一，这四分之一不属于遗产处理，原告愿意继承该套房屋，并承担法院认定的王国强的债权债务，原告未将争议房屋委托他人出售以此来承担债务。被告王国恩对被告罗椿瑜提交的证据1、2、3均予以认可。 经质证，原告认为被告罗椿瑜申请调取的证据仅能确认各继承人分割房产所得的份额，原告未同意将房屋出售，二被告签订的合同上没有三继承人的签字，该合同无效。被告王国恩对被告罗椿瑜申请调取的证据无异议，予以认可。 第三人明南、阳某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的质证意见。 本院认为，原告王某提交的证据1内容真实，来源合法，与本案无关联，本院不予采信；证据2、3的内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。被告王国恩提交的证据1、2客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信。被告罗椿瑜提交的证据1、2、3客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信。被告罗椿瑜向本院申请调取的证据内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，原告王某的父亲王国强因交通事故死亡，遗产继承人为母亲明南，及两个儿子王某、阳某。2017年10月15日，被告王国恩受明南的委托，将王国强的遗产位于勐海县以1,060,000元价格出售给被告罗椿瑜，双方签订了《房屋买卖合同》，被告罗椿瑜向被告王国恩支付了860,000元购房款，双方约定余款200,000元在过户后支付。2018年3月28日，勐海县人民法院（2017）云2822民初1346号原告王某诉被告明南、阳某法定继承纠纷案件作出判决，确认三继承人对争议房屋按照所得房款1,060,000元扣除应承担债务后进行分割，并对各继承人分割所得份额予以确认，三继承人均未上诉，（2017）云2822民初1346号《民事判决书》生效。 本院认为，虽然被告王国恩在出售房屋时并没有处分权，但原告与第三人明南、阳某在得知房屋买卖行为后并未提出异议，原告在庭审中明确表示在勐海县人民法院（2017）云2822民初1346号法定继承纠纷案件庭审前便知道王国恩买卖房屋的行为，且《（2017）云2822民初1346号民事判决书》中已经对争议房屋按照出售房屋所得价款1,060,000元进行分割，对三位继承人应得的份额均予以明确，原告王某、第三人明南、阳某均无异议未上诉，视为对争议房屋买卖行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告罗椿瑜已支付部分购房款，该合同已经部分履行，被告王国恩与被告罗椿瑜之间签订的《房屋买卖合同》不存在无效的法定情形，亦未违反法律、法规及相关强制性规定，该合同合法有效，故对原告王某要求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 丽 人民陪审员  岩学斌 人民陪审员  王树武 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  李 玲