广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21065号上诉人（原审原告）：黄伟光，男，汉族，1961年4月20日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈舒，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南方建设开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：朱荣岳。被上诉人（原审被告）：广州翠桦地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：吕兆泉，董事长。委托诉讼代理人：古俐敏，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：罗韵瑶，该司职员，联系地址。上诉人黄伟光因与被上诉人广州市南方建设开发有限公司（以下简称南方公司）、广州翠桦地产置业有限公司（以下简称翠桦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初11488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人黄伟光的委托诉讼代理人陆志强、陈舒，被上诉人翠桦公司的委托诉讼代理人古俐敏、罗韵瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄伟光上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判南方公司、翠桦公司向黄伟光支付从1999年2月25日起至今的临迁费174919元（按每月829元计算，暂计至起诉日，最终计算至归还日）；3.依法改判南方公司、翠桦公司向黄伟光支付从2001年1月1日至今的延期迁回违约金121200元（按每日20元计算，暂计至起诉日，最终计算至归还日）。事实与理由：（一）一审法院未查清案件事实，适用法律以及赔偿标准不正确，一审判决依法应予以撤销。一审法院无故提出参照同一地段的同类型案件的弃租补偿均价是1278.5元/平方米，黄伟光不同意该弃租补偿的价格标准。南方公司、翠桦公司应当按照黄伟光起诉之时的同一地段的同类型案件的弃租补偿25000元/平方米的标准向黄伟光支付弃租补偿款项1125000元。（二）一审法院认为黄伟光要求翠桦公司承担连带责任没有依据，一审法院严重违背了《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》的内容，且没有客观事实的支持。一方面，一审法院已查明，上述公告明确了涉案地块的竞得人应当负责解决涉案地块所有拆迁遗留问题，因此翠桦公司是解决涉案地块拆迁遗留问题的继受主体。另一方面，一审法院作出的（2001）越法房初字第1204号民事判决书正是黄伟光与南方公司就原址房屋拆迁纠纷而得出的司法文书，翠桦公司应当承担该判决书中南方公司应当承担的义务。同时，翠桦公司从来没有代南方公司处理黄伟光的拆迁问题。上述判决书和公告正是翠桦公司向黄伟光支付临迁费、延期迁回违约金以及弃租补偿的事实依据，二审法院依法应予以纠正。被上诉人翠桦公司答辩称：黄伟光已经与南方公司签订了房屋拆迁安置协议，在签订协议后已经得到了房产调换的约定。翠桦公司通过烂尾地特殊政策取得涉案地块，黄伟光的房屋并不属于翠桦公司需要解决的拆迁遗留问题。黄伟光已经向南方公司提起民事诉讼，要求其承担临迁费以及临迁的违约金，因此黄伟光应向南方公司申请强制执行，而非向翠桦公司主张权利。被上诉人南方公司经法院公告传唤没有到庭发表答辩意见。黄伟光向一审法院起诉请求：1、南方公司、翠桦公司向黄伟光支付从1999年2月25日起至支付货币补偿之日的临迁费（按每月829元计算）；2、南方公司、翠桦公司向黄伟光支付从2001年1月1日起至支付货币补偿之日的延期回迁违约金（按每天20元计算）；3、请求变更产权调换补偿、回迁安置为作价补偿，并要求南方公司、翠桦公司支付货币补偿款（按涉案房屋所在地段市场价每平方米25000元计算，面积45平方米，合计1125000元）。一审法院认定事实：黄伟光是广州市XX房屋的使用人，南方公司是黄伟光上址房屋的拆迁人。广州市南方建设开发公司（为甲方，于1998年1月5日公司改制变更名称为广州市南方建设开发有限公司）与黄伟光（为乙方）于1997年1月15日签订了《房屋拆迁安置协议》，其中订明：“甲方经广州市房地产管理局以（96）房拆许字036号房屋拆迁许可证批准，拆除XX的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积24.83平方米，有正式户口的实际居住人口3人。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意1997年1月31日前迁出原址房屋，乙方同意自行解决临时搬迁；甲方按乙方原建筑面积每月每平方米18元计算，合计每月补助829元。该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止。三、甲方应于2000年12月31日前，在原征用地段（第南向幢）第九层，产权属于公有的二房一厅套间，使用面积45平方米，安置给乙方回迁居住。五、甲、乙双方须严格履行协议。甲方违反本协议第二条的，应按每超期一天赔偿20元的标准向乙方承担违约责任。”协议签订后，黄伟光迁出原址房屋，南方公司按每月829元的标准向黄伟光支付临迁补助费至1999年2月24日。此后，黄伟光迁出上述被拆迁房。因南方公司无力继续开发建设涉案地块而导致该地块“烂尾”。2007年6月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，公开拍卖涉案越秀区XX等地块。该公告载明：上述地块现状为用地范围内部分房屋已拆除，现场为临时停车场；出让附带条件有：1、竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；2、竞得人必须按有关规定办理拆迁补偿安置资金监控手续；3、本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责解决等。之后，翠桦公司竞得涉案地块。2009年11月9日，一审法院在《广州日报》刊登（2006）越法执字第43号等公告，内容为：本院执行的以广州市南方建设开发有限公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案件，本院作出的有关民事判决书、民事调解书已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，被执行人应清偿相关拆迁补偿款、临迁费等给各申请执行人。在执行过程中，由于被执行人未能履行应尽义务，本院依法查封了被执行人名下位于本市XX2432平方米的土地使用权，经评估及公开拍卖，上述土地使用权已经成交，由翠桦地产置业有限公司以87516840元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首次（即2008年5月15日）兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。现根据有关法律规定发出公告，属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。一审另查明，2001年，黄伟光曾向一审法院起诉南方公司，一审法院经审理，于2001年作出（2001）越法房初字第1204号的判决书，判决：“一、南方公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将从1999年2月25日起至本判决发生法律效力之日止的临迁费（按每月829元计）一次性支付给黄伟光。从本判决发生法律效力之次日起，南方公司应按上述标准按月向黄伟光支付临迁费至安排黄伟光回迁之日止；二、南方公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将2001年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期回迁违约金（按每天20元计）一次性给付黄伟光。从本判决发生法律效力之次日起，南方公司应按上述标准按月向黄伟光给付延期回迁违约金，至安排黄伟光回迁之日止。”一审再查明，2008年，案外人卢鸿彬等人曾向一审法院起诉南方公司，一审法院以（2008）越法民三初字第1889号案立案审理，在案件审理过程中，受一审法院委托，广州市房地产估价管理所对拟回迁的房屋进行了评估，并于2008年6月6日以穗国房估函〔2008〕317号《关于XX房屋、第7层南向房屋评估结果的复函》函复一审法院，明确XX北东向房屋不交吉价为2997元/平方米、全交吉价为4282元/平方米；XX原地段回迁大楼第7层南向房屋不交吉价为2968元/平方米、全交吉价为4240元/平方米。一审庭审中，黄伟光表示：第三项诉讼请求实际上是要求弃租补偿，金额不变。一审法院认为：黄伟光与南方公司在平等基础上自愿签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。黄伟光依约将原址房屋交付拆迁后，南方公司无力建设回迁大楼，长期不能履行合同义务，已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。因（2001）越法房初字第1204号的判决书已对临迁费及延期回迁违约金进行了处理，本案不再重复处理。黄伟光在南方公司无法继续履约的情况下，请求变更回迁安置方式为弃租补偿，合理合法，一审法院予以支持。因黄伟光无法提供弃租补偿标准的依据，一审法院参照同一地段的同类型案件的弃租补偿均价1278.5元/平方米（弃租补偿均价=全交吉价均价4261元/平方米-不交吉价均价2982.5元/平方米）来计算，故南方公司应支付给黄伟光的弃租补偿为57532.5元（按照1278.5元/平方米×45平方米计算）。黄伟光要求翠桦公司承担连带责任，没有依据，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2017年7月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，南方公司应向黄伟光支付货币补偿款57532.5元，作为南方公司不能履行安排黄伟光回迁的弃租补偿；二、驳回黄伟光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17590元，由黄伟光负担16352元，南方公司负担1238元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄伟光向本院提交调查取证申请书，请求法院向广州市国土资源和规划委员会调取广州市越秀区XXXX的地块信息，以证实翠桦公司是解决涉案地块拆迁遗留问题的继受主体。黄伟光确认：签订协议后涉案房屋交给了南方公司。翠桦公司称：涉案房屋并不属于我方的拆迁范围，也不属于需要我方解决的拆迁遗留问题。我方竞买了涉案地块后，对于南方公司已经签订拆迁协议而房屋还未拆除的，我方负责拆除，但不负责赔偿。对于房屋的产权人或使用人尚未与南方公司签订协议的，我方负责与该产权人或使用人签订协议。对于黄伟光的房屋，不属于我方拆迁红线的范围。二审另查明：广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》对于涉案越秀区XX地块现状描述为：用地范围内部分房屋已拆除，现场为临时停车场，尚未完成房屋拆迁补偿安置面积约1400平方米（其中住宅：约1000平方米，非住宅：约400平方米），约1100平方米房屋未拆除。2009年9月4日，广州市国土资源和房屋管理局以拆许字（2009）第20号向翠桦公司发出房屋拆迁许可证，拆迁范围为：越秀区XXXX。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据本案双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、翠桦公司应否承担涉案房屋的拆迁安置补偿问题；二、黄伟光主张按照25000元/每平方米的标准计付弃租补偿款能否得到支持。关于焦点一。黄伟光主张翠桦公司是涉案地块的继受者，应当承担涉案地块所有的拆迁遗留问题。首先，从广州市国土资源和房屋管理局拍卖公告的内容看，涉案地块范围内部分房屋已拆除，约1100平方米房屋尚未拆除。竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案。本案中，在翠桦公司竞得涉案地块之前，黄伟光已经与南方公司签订了拆迁补偿安置协议，黄伟光也将涉案房屋交给南方公司。故涉案房屋不属于上述拍卖公告所要求的必须由竞得人负责拆迁补偿安置的范围。其次，从广州市国土资源和房屋管理局向翠桦公司发出的房屋拆迁许可证看，涉案房屋XX不在翠桦公司拆迁许可证的拆迁范围之内，本案亦无证据证明涉案房屋系由翠桦公司拆除。再次，2009年11月9日，一审法院已在《广州日报》刊登公告，对该地段有关临迁费、逾期回迁补助费进入执行款分配阶段，要求被拆迁户尽快到法院申请参与分配。对于涉案临迁费、逾期回迁补助费，黄伟光已取得生效判决的支持，但黄伟光不积极向法院申请参与分配，却以同样理由再次提出诉请，对此一审法院予以驳回，并无不当。综上，黄伟光认为涉案房屋属于上述拍卖公告所要求的由竞得人负责补偿安置的范围，要求翠桦公司承担涉案房屋的拆迁遗留问题，缺乏依据，一审对其不予支持，并无不当。至于黄伟光申请本院调查取证，因无必要，本院不予采纳。关于焦点二。黄伟光系原拆迁房屋的使用人，在南方公司无法安置回迁的情况下，其选择弃租补偿合法合理，应予以支持。但黄伟光并非产权人，其认为应当按照房屋全部价值进行赔偿，缺乏依据。一审法院在审理同类型案件（2008）越法民三初字第1889号案过程中，已委托中介机构对拟回迁房屋的不交吉价、全交吉价作出评估，一审法院参照该评估价确定涉案房屋弃租补偿的标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄伟光的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16352元，由上诉人黄伟光负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年三月二十三日书记员  王 敏彭诗敏