江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初936号原告：宋建伟，男，1967年2月20日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：吴秋亮，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦源，江苏瀛恒律师事务所律师。原告：史国珍，女，1965年9月18日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：吴秋亮，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦源，江苏瀛恒律师事务所律师。原告：宋晨雨，男，1993年8月19日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：吴秋亮，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦源，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：无锡市新龙腾商业物业经营管理有限公司，统一社会信用代码9132021459001847X8，住所地无锡新区欧典家园177-26-27室。法定代表人：舒策张，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭钊，该公司职员。被告：无锡市龙腾商业投资发展有限公司，统一社会信用代码913202145668782503，住所地无锡经济开发区苏巷路1号。法定代表人：张阿小，该公司执行董事。原告宋建伟、史国珍、宋晨雨与被告无锡市新龙腾商业物业经营管理有限公司（以下简称新龙腾公司）、无锡市龙腾商业投资发展有限公司（以下简称投资公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋建伟（第一次庭审）及原告宋建伟、史国珍、宋晨雨的共同委托诉讼代理人吴秋亮、浦源（第一次庭审）、被告新龙腾公司的委托诉讼代理人彭钊到庭参加诉讼。被告投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宋建伟、史国珍、宋晨雨向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与新龙腾公司就新区哥伦布广场B-1045商铺签订的《无锡新区腾龙商业广场（哥伦布商业广场）商铺委托经营管理协议书》（以下简称《商铺托管协议书》）；2、判令新龙腾公司立即向其腾退B-1045商铺；3、判令新龙腾公司向其赔偿租金损失284277.3元（以相当于房屋总价836784元的8%即66942.72元为年租金自2013年11月1日起计算至新龙腾公司向其腾退房屋之日止）；4、判令投资公司就新龙腾公司在第3项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任。事实与理由：其购买新区哥伦布商业广场商铺时受新龙腾公司、投资公司欺诈就B-1045商铺与新龙腾公司签订了《商铺托管协议书》，委托期间为15年，自2013年11月1日计算，该协议为格式文本且新龙腾公司未对协议中对其不利的条款作出说明，并强调如果不签只能退房，但要损失定金和部分房款，其出于对新龙腾公司、投资公司的信任签署了该协议。但是，新龙腾公司没有经营新区哥伦布商业广场的能力，在协议约定的三年无收益托管期后，虽有江苏明康汇健康食品有限公司（以下简称明康汇公司）曾入驻其商铺，但其到目前为止没有任何租金收入，新龙腾公司却向其收取高额的物管费和商服费。新龙腾公司置业主利益于不顾，追求自身利益最大化，新区哥伦布商业广场人气越来越惨淡，导致招商难、商铺空置、楼顶上种菜，业主的租金收入极低甚至没有租金等情况，其认为新龙腾公司已经根本违约，导致合同目的无法实现。同时，投资公司是新龙腾公司的唯一股东，若投资公司不能证明其财产独立于新龙腾公司，投资公司应当就新龙腾公司在第3项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任。其多次与新龙腾公司协商解决此事，但均未果。为保障其合法权益，请求判如所请。被告新龙腾公司辩称：1、双方签订的《商铺托管协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法、有效，不应解除合同；2、其在接受委托后，需要依据商铺所在的位置、地段、市场培育等情况来招商，且招商需要一定周期，同时根据近几年商业地产环境来看，整体处于不景气的状态，宋建伟、史国珍、宋晨雨作为投资者应对自身投资承担风险；3、其与投资公司是各具法人资格且相互独立的不同主体，故宋建伟、史国珍、宋晨雨要求投资公司承担责任没有依据。综上，其请求驳回宋建伟、史国珍、宋晨雨的诉讼请求。被告投资公司未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理查明以下事实：2012年5月20日，宋建伟、史国珍、宋晨雨与投资公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由宋建伟、史国珍、宋晨雨以836784元的价格向投资公司购买腾龙商业广场第7单元-1层1045号面积为27.17平方米的房屋（即B-1045号房屋）等。同日，宋建伟、史国珍、宋晨雨又与新龙腾公司签订《商铺托管协议》1份，约定宋建伟、史国珍、宋晨雨自愿将购买的无锡新区腾龙商业广场B-1045号面积为27.17㎡的商铺委托新龙腾公司出租和经营管理；委托期间为15年，自2013年11月1日起算；宋建伟、史国珍、宋晨雨自愿放弃委托经营期限内该商铺前3年（自委托期间起始日计算）的使用权、管理权、收益权、经营权等权利，放弃向新龙腾公司收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前3年如有收益的，作为新龙腾公司的经营管理收入；第4-15年（自委托期间起始日计算）宋建伟、史国珍、宋晨雨委托新龙腾公司出租该商铺，新龙腾公司根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租商铺，商铺租赁决策权归新龙腾公司，租金以《租赁合同》的实际成交价为准全部归宋建伟、史国珍、宋晨雨所有，同时宋建伟、史国珍、宋晨雨支付实际租金收益的7%给新龙腾公司作为租赁服务费，由新龙腾公司在代收租金中直接扣除，如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按各业主购铺总价的比例进行分配，新龙腾公司应当努力追求租金收益的最大化；在委托租赁期限的前3年期间，新龙腾公司代表宋建伟、史国珍、宋晨雨对上述商铺的出租行使完全的处置权，宋建伟、史国珍、宋晨雨不得以所有人身份主张在此期间的租金损益并不得要求任何形式的补偿；在委托经营期间，除非经双方协商一致，任何一方不得单方面解除本协议书；委托期间内，任何一方提前终止协议的，应提前90天书面通知对方，并征得对方的同意，对方同意终止的，要求提前终止协议的一方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按宋建伟、史国珍、宋晨雨购买商铺总价的8%作为年租金计算）向对方支付违约金，并赔偿由此造成对方的其他损失；宋建伟、史国珍、宋晨雨确认，在签署本协议前，宋建伟、史国珍、宋晨雨已经逐一认真阅读本协议的全部条款，新龙腾公司已就本协议各条款向宋建伟、史国珍、宋晨雨做了明确说明和解释，宋建伟、史国珍、宋晨雨已确认协议载明的事实，理解并接受本协议各条款的含义，并自愿接受其约束等。合同签订后，宋建伟、史国珍、宋晨雨向投资公司支付购房款836784元，购得腾龙商业广场B-1045号面积为27.17平方米的商铺。另查明，新龙腾公司的股东为投资公司。以上事实，有《商品房买卖合同》、《商铺托管协议》、销售不动产统一发票、企业登记资料查询表以及当事人陈述等证据证实。诉讼中，宋建伟、史国珍、宋晨雨为证明其主张，还向法院提供了以下证据：1、宣传单2张及宣传单照片打印件10张，宣传单上有“300%招商、100%品牌、100%收益”等字样，其欲证明哥伦布商业广场的开发商投资公司以及作为投资公司的关联公司的新龙腾公司对哥伦布商业广场的入驻商家、经营业态及投资回报作出了承诺。2、哥伦布商业广场的现场照片4组及微信公众号截图1组。表明哥伦布商业广场现在经营惨淡，大量商铺空置，楼顶已被用于蔬菜种植，相关商铺被出租给教育机构，地下室引进经营汽车美容、喷漆的商户。其欲证明新龙腾公司无力经营，不顾广大业主利益，只为自己利益，将商铺当做写字楼出租，引进对商场环境有影响的项目，改变原来的规划业态，没有实现商业广场兴旺和商铺升值的合同目的。3、新区哥伦布商业广场部分商户维权照片及无锡市电视台报道商户维权的视频。证明新龙腾公司管理混乱，很多宣传中的主力店未到位，导致五十余户商户维权。4、业主与新龙腾公司谈判的视频。证明新龙腾公司不公开收费使用情况、不让业主复印租赁合同，没有本着诚实信用的原则，其作为委托人已经丧失了对新龙腾公司的信任。5、（2016）苏02民终2709号判决书打印件1份，证明新龙腾公司将地下车库出租给商户的租金为每月39.5元，高于地面商铺业主的租金，同时，新龙腾公司向商户收取每平米21元的物业费，证明新龙腾公司只考虑自身利益最大化。6、多家网站关于新龙腾公司的母公司的报道打印件14张。证明多地出现五洲国际维权的报道，新龙腾公司作为被报道公司的关联公司，管理能力不足，无法实现《商铺委托管理协议书》的合同目的。7、情况说明1组，宋建伟、史国珍、宋晨雨陈述该组情况说明为新区哥伦布商业广场311户业主签字确认的，内容为其作为新区哥伦布商业广场业主，受投资公司和新龙腾公司欺诈签订了《商铺委托管理协议书》，但在新龙腾公司经营管理下，人气惨淡，租金收入极低，其认为新龙腾公司的行为导致其无法实现合同目的，构成违约，其想与新龙腾公司解除《商铺委托管理协议书》。新龙腾公司对宋建伟、史国珍、宋晨雨提供的上述证据的质证意见为：1、该组证据为案外人提供，对真实性和关联性均不予认可。相关单页内容对应的是商铺销售行为，不是新龙腾公司做出，落款不是新龙腾公司或投资公司，无法证明该组证据取得时间为购房之前或购房之时，不能体现有宋建伟、史国珍、宋晨雨所述的承诺，也不能证明新龙腾公司作出过以上承诺。2、照片不能证明新龙腾公司不履行合同义务及职责，相反，教育机构租赁商铺的情况及引进汽车美容项目能证明其按照《商铺托管协议书》的约定将商铺出租，保障业主利益，引进汽车美容喷漆企业也并不必然导致商业广场人气惨淡。3、商户的行为不能证明新龙腾公司存在欺诈，且其与商户之间的关系与业主无关，同时电视台的报道存在多处错误，内容不真实。4、视频资料不完整，对真实性不予认可。且视频拍摄未经其许可，对于合法性也不予认可，相关证据也不能达到相应的证明目的。同时，视频中显示新龙腾公司没有拒绝向业主提供相关数据。5、对真实性无异议，但商铺的租金标准受到一系列因素的影响，该份判决书与本案无关。6、对证据的真实性存在异议，对报道的内容也存在异议。报道的内容没有任何证据支撑，带有价值判断及感情色彩。故该组证明没有证明力。7、对情况说明的真实性无法核实，同时该组情况说明也不能证明新龙腾公司有违约行为。诉讼中，宋建伟、史国珍、宋晨雨及新龙腾公司一直认可案涉商铺曾经租赁给明康汇公司，但起诉时，案涉商铺已无人经营。新龙腾公司向本院提交了房屋租赁协议及闭店工作函各1份，证明新龙腾公司曾将案涉商铺及其他商铺出租给明康汇公司，但明康汇公司于2016年3月因经营亏损闭店停业，同时由于明康汇公司不欠新龙腾公司租金，故新龙腾公司没有追究明康汇公司违约责任。宋建伟、史国珍、宋晨雨质证认为，对房屋租赁协议及闭店工作函的真实性由法院审查，根据租赁协议约定，租赁期间为10年，承租方提前解除合同将损害其利益，新龙腾公司不向明康汇公司追究违约责任，亦损害了其利益，新龙腾公司不能作为适格的受托人。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋建伟、史国珍、宋晨雨与新龙腾公司签订的《商铺托管协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。双方在合同中对协议的解除作了明确约定：除非双方协商一致，任何一方不得单方面解除本协议书；一方提前终止协议的，应提前90天书面通知对方，并征得对方同意。该约定系对委托人的任意解除权作出了排除约定，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，且该约定是对双方权利义务作出的约束，并不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款，应为有效。因双方存在排除单方解除权的有效约定，故宋建伟、史国珍、宋晨雨不得再依据任意解除权解除与新龙腾公司之间的《商铺托管协议》。宋建伟、史国珍、宋晨雨同时认为新龙腾公司没有管理能力，存在不诚信行为，没有尽到经营管理义务而使其收益最大化，属于根本违约，其有权行使法定解除权解除《商铺托管协议》。但根据其提供的证据，均无法证明新龙腾公司存在根本违约情形。同时，结合新龙腾公司提供的证据及当事人陈述，可以确认案涉商铺曾经出租给明康汇公司。但《商铺托管协议》约定自2013年11月1日起3年内，新龙腾公司代表宋建伟、史国珍、宋晨雨对案涉商铺的出租行使完全的处置权，宋建伟、史国珍、宋晨雨放弃该期间的使用权、管理权、收益权、经营权等权利，放弃向新龙腾公司收取任何形式的经营收益，宋建伟、史国珍、宋晨雨不得以所有权人身份主张在此期间的租金损益并不得要求任何形式的补偿，因此案涉商铺的租赁情况以及新龙腾对违约金的收取情况不能证明新龙腾公司有违反《商铺托管协议》的情形，事实上，案涉商铺曾出租给明康汇公司的事实能证明新龙腾公司在履行《商铺托管协议》约定的义务。故宋建伟、史国珍、宋晨雨主张行使法定解除权以解除合同亦欠缺事实依据。此外，宋建伟、史国珍、宋晨雨诉称协议签订存在欺诈以及《商铺托管协议》中部分条款系格式条款，存在加重其责任情形以及损害国家利益的意见与其主张合同解除的诉由不能对应，故本院不予理涉；故宋建伟、史国珍、宋晨雨要求解除其与新龙腾公司签订的《商铺托管协议》的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。相应的，宋建伟、史国珍、宋晨雨要求新龙腾公司赔偿租金损失以及要求投资公司对新龙腾公司的上述债务承担连带清偿责任也无依据，本院亦不予支持。关于宋建伟、史国珍、宋晨雨要求新龙腾公司腾退案涉商铺的诉讼请求，因新龙腾公司并非实际占用案涉商铺，故要求新龙腾公司腾退案涉商铺没有依据，不予支持。综上，对于宋建伟、史国珍、宋晨雨的诉讼请求，本院全部不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回宋建伟、史国珍、宋晨雨的诉讼请求。案件受理费5564元，减半收取2782元，由宋建伟、史国珍、宋晨雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员  雷海亮二〇一八年三月八日法官助理毕俊书记员史婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。