广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7号上诉人（原审原告）：曾剑军，男，1971年10月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张建忠，广东法拯律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯全民，广东法拯律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：周凡，女，1965年12月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卢萍，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文科，广东法丞律师事务所律师。上诉人曾剑军因与被上诉人周凡物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人曾剑军及其委托诉讼代理人张建忠、冯全民、被上诉人周凡的委托诉讼代理人邹文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾剑军上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持曾剑军在一审中提出的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费由周凡承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，《房地产买卖合同》、《补充协议》已于2016年10月31日解除。1.在（2016）粤0106民初11620号案件中（以下简称11620号案），周凡当庭更改诉讼请求，提出解除《房地产买卖合同》、《补充协议》。虽然曾剑军也提出了其认为周凡无权解除上述合同的说法，但曾剑军也在该案的庭审过程中最终表示同意解除《房地产买卖合同》、《补充协议》。另，周凡提出“请求支付购房款的利息和一倍购房款的赔偿”的依据是《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》第八条，而本案是二手房买卖，不能适用此司法解释。在11620号案的庭审中，双方围绕赔偿金金额的合理性及法律依据进行了多次答辩，并且对涉案房屋申请了价值评估。所以，曾剑军与周凡已经表达统一意见：即《房地产买卖合同》、《补充协议》于2016年10月31日解除，仅余赔偿金的金额合理性等庭审裁决。2.虽然周凡撤回了11620号案的起诉，一审法院也未就周凡解除《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力作出确认，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，一审法院的确认并非是解除《房地产买卖合同》、《补充协议》的必要条件。即使没有一审法院的确认，《房地产买卖合同》、《补充协议》也必然在2016年10月31日解除。（二）一审法院作出判决的依据前后矛盾。一审法院在判决后中写道，“曾剑军虽在2016年10月31日的庭审过程过程表示同意解除《房地产买卖合同》、《补充协议》，但亦提出了其认为周凡物权解除上诉合同，也不同意赔偿周凡相关损失的意见”，这是对11620号案开庭笔录法律效力的确认。后又写道“本院也因周凡撤回11620号案的起诉，而未就周凡解除《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力作出确认”，而这却是对11620号案开庭笔录法律效力的否认，所以该判决是错误的。被上诉人周凡辩称：同意一审法院的判决。1.合同成立生效后，解除需有法定的条件，否则就要达成新的协议，协议应当包括合同如何解除，如何履行新的协议，如果仅有解除合同的意思表示，而没有订立新的条款，不能认为达成解除合同协议。2.在11620号案中，由于当时主办法官对周凡释法，曾剑军对涉案房屋进行抵押而导致无法办理过户手续，主办法官建议周凡变更解除合同的诉讼请求，故周凡提出了变更诉讼请求申请。曾剑军向一审法院起诉请求：1.周凡搬离广州市天河区龙口西路240号501房并将该房屋交还曾剑军；2.周凡支付其占用上述房屋期间的租金（自2012年12月3日起计至交还房屋之日止，租金按每月7000元的标准计算）；3.本案诉讼费由周凡负担。一审法院认定事实：曾剑军系广州市天河区龙口西路240号501房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。2010年10月20日，曾剑军（卖方）与周凡（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋售予买方，双方同意涉案房屋总楼价为3180000元；买方须在2012年10月20日支付定金20000元，2012年10月21日前支付定金余款80000元；因案涉房屋存在抵押，卖方应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；买方出资赎契，买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款1500000元存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用；楼价余款1580000元由买方完税过户当天直接支付卖方；双方同意涉案房屋的交付使用时间为卖方收齐楼款当天等。2012年11月2日，曾剑军、黄思媛（卖方）与周凡（买方）签订《补充协议书》，约定考虑双方资金实际需要，协商达成以下条款：1、买方付定金161万元给卖方，定金分两期支付，第一期2012年11月2号前支付80万元（已付），第二期2012年12月1号前支付81万元，以上全部为定金；卖方于2012年12月1号将涉案房屋的使用权交付给买方。2、剩余157万元的房款，由买方代卖方每月1号支付给深圳发展银行广州分行，每月支付的金额为1万元本金加利息，如果买方没有按时支付银行本息，由此产生的滞纳金等相关费用由买方负责。3、待买方替卖方支付完毕涉案房屋银行的剩余贷款本金后，即日卖方到房产交易部门将涉案房屋的产权过户给买方，其所有税费由买方负责。4、违约责任（1）在此期间，如果由于卖方涉案房屋的产权发生纠纷（涉案房屋自带银行按揭本身所产生纠纷除外）和由卖方原因导致卖方不能将涉案房屋的产权过户给买方，卖方除退还已收买方的161万元定金给买方外，卖方再赔偿同等定金161万元给买方；（2）在此期间，如果买方没有代卖方按时支付银行本息，造成银行将涉案房屋收回处理拍卖等用于归还卖方涉案房屋的银行贷款，此现象发生后，视为买方违约，卖方有权收回涉案房屋并没收买方定金161万元。5、本补充协议与主合同《房地产买卖合同》具有同等法律效力等。2012年12月1日，曾剑军将涉案房屋交付周凡使用。2013年11月26日，周凡付清了涉案房屋的购房款318万元。2014年1月8日，周凡以周秀玲的名义与曾剑军就涉案房屋办理了网签手续（合同编号：穗存量房合字14010025627号）。2016年6月5日，曾剑军出具《承诺书》，承诺于2017年8月1日前无条件履行完成2014年1月8日与周秀玲签署的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字14010025627号）的房产过户手续，否则自愿接受相应的法律处罚等。2016年6月30日，周凡向一审法院提起诉讼[即11620号案]，称曾剑军一直拖延办理涉案房屋的过户手续，故要求曾剑军立即将涉案房屋的所有权转移登记至周凡名下，并由曾剑军支付违约金100万元等。在11620号案2016年10月14日的庭审过程中，周凡当庭变更其诉讼请求为：一、解除关于涉案房屋的房屋买卖合同及补充协议；二、曾剑军返还周凡已付的购房款3312103元及利息；三、曾剑军赔偿周凡3312103元等。而在11620号案2016年10月31日的庭审过程中，曾剑军表示，双方本已同意在2017年8月1日前完成过户，周凡现要求解除合同构成违约，但曾剑军同意解除合同及退回其已收取的房款318万元，不同意周凡的其他诉讼请求等。此后，周凡还在该案的审理过程中申请对涉案房屋2016年10月14日的市场价值进行评估，作为其要求曾剑军进行赔偿的依据。但周凡后于2017年6月2日向一审法院申请撤回11620号案的起诉，一审法院于2017年6月14日作出民事裁定，准予周凡撤回起诉。现曾剑军主张，其与周凡签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已在11620号案庭审过程中即2016年10月31日解除。故提起本案诉讼，要求周凡交还涉案房屋，并按7000元/月的标准支付自2012年12月3日起占用涉案房屋的租金等。对此，周凡表示其在11620号案中变更诉讼请求为解除合同，是因为在该案审理过程中了解到曾剑军已私自将涉案房屋抵押给了案外人，存在过户障碍；但经周凡考虑再三，仍希望继续履行合同，所以撤回了11620号案的起诉。且为了能够顺利办理涉案房屋的过户手续，取得涉案房屋的所有权，周凡亦于2017年4月28日向广州铁路运输第一法院提起了行政诉讼[案号为（2017）粤7101行初1557号，以下简称1557号案]，要求广州市国土资源和规划委员会撤销涉案房屋的抵押权证。虽广州铁路运输第一法院于2017年9月11日裁定驳回周凡的起诉，但该1557号案行政裁定书尚未生效，因周凡已提起了上诉。综上，周凡认为其与曾剑军签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》尚未解除。曾剑军在本案中的诉讼请求缺乏依据。一审法院认为：曾剑军系基于其与周凡签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已于2016年10月31日解除提起本案诉讼。而周凡否认双方签订的上述合同已解除。结合11620号案的审理情况来看，虽周凡在该案中提出了解除《房地产买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，但同时也提出了由曾剑军返还购房款、赔偿损失的诉讼请求；而曾剑军虽在2016年10月31日的庭审过程中表示同意解除《房地产买卖合同》、《补充协议》，但亦提出了其认为周凡无权解除上述合同，也不同意赔偿周凡相关损失的意见。故此，周凡、曾剑军在11620号案的审理过程中并未对《房地产买卖合同》、《补充协议》的解除协商一致，且在曾剑军对周凡解除上述合同的效力存有异议的情况下，一审法院也因周凡后撤回11620号案的起诉，而未就周凡解除《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力作出确认。综上，曾剑军主张双方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》已解除，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。周凡系依据《房地产买卖合同》及《补充协议》占有使用涉案房屋，有其合同依据。曾剑军在本案中要求周凡交还涉案房屋并支付租金的诉讼请求，因缺乏理据，一审法院均予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月8日作出如下判决：驳回曾剑军的全部诉讼请求。本案一审受理费7080元，由曾剑军负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为曾剑军认为涉案《房地产买卖合同》、《补充协议》于2016年10月31日双方协商一致已经解除的主张能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”从本案的事实看，周凡于11620号案庭审中提出解除《房地产买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，同时周凡也提出了由曾剑军返还购房款、赔偿损失的诉讼请求。由此可见，周凡所提出的解除合同系附有条件的。虽然曾剑军当庭表示同意解除《房地产买卖合同》、《补充协议》及退回已收取的房款，但并不同意周凡关于赔偿损失的请求。之后双方也未就解除合同的条件最终达成一致意见。因此，2016年10月31日庭审中双方并未就解除合同协商一致。而11620号案因之后周凡撤回起诉，法院并未对上述《房地产买卖合同》、《补充协议》是否解除作出确认。综上，曾剑军的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7080元，由上诉人曾剑军负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年三月十六日书记员  林漫榆彭诗敏