浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0702民初1066号 原告：金华天空之城文化创意产业发展有限公司，住所地：金华市婺城区宾虹路1921号。 法定代表人：朱莹巍，经理。 委托代理人：王攀，浙江霁轩律师事务所律师。 被告：金华市互动电子商务有限公司，住所地：金华市婺城区宾虹路1921号B府03B。 法定代表人：李东革，经理。 委托代理人：王放，浙江丰畅律师事务所律师。 原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司与被告金华市互动电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王姗独任审判，于同年2月7日公开开庭进行了审理。原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司的委托代理人王攀，被告金华市互动电子商务有限公司的委托代理人王放到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司起诉称：2015年，被告承租原告位于金华市婺城区宾虹路1921号的B座01、02、03室房屋用于开展经营项目，并相继与原告签订营业房租赁合同、物业管理合同，合同对租赁期限、租金、租金支付时间、违约责任等都作了约定。被告依约支付了第一期租金及物业管理费用，原告也依约交付了房屋。按合同约定，被告应于2016年11月1日前支付B01、02室的租金，于2016年8月1日前支付B座03室的租金，但被告迟迟未付，且仍继续使用上述租赁房屋。原告遂多次以发函的方式催讨租金，并在函件中多次强调因被告根本违约，导致合同解除的事实。据此要求被告撤离租赁房屋。被告收函后，无正当理由拒绝支付租金，且继续占用房屋，2017年4月18日，原告腾空三间房屋，并发函通知被告取回遗留在屋内的物品，但被告至今未取回。原告为此花费仓储费用8000元。为此，现原告请求法院判令：1.被告支付租金及物业费90007.45元；2.被告支付逾期违约金35510.29元（租金按合同约定的20%计算，物业费违约金按月息2%计算）；3.被告支付仓储管理费用8000元；4.被告承担律师费7000元；5.本案诉讼费由被告承担。 为证明上述事实，原告向本院提交证据：1.《壹玖贰壹文化创意及电商产业园营业房租赁合同》1份，证明原、被告成立租赁关系的事实及被告承租期限、租金、租金支付时间及方式等约定内容及违约责任；2.《壹玖贰壹文化创意及电商产业园物业管理合同》1份，证明双方对物业管理费用、费用支付时间、支付方式、违约责任等进行约定的事实；3.通知书1份，证明因被告拒付租金的行为构成根本性违约，原告依合同约定发函通知被告解除合同的事实；4.通知函1份，证明因被告拒不支付租金且继续占用租赁房屋，原告发函通知被告其欲取回租赁房屋的事实；5.通知函及快递面单各1份，证明原告通知被告取回遗留物品、被告收到原告所发通知函的事实；6.仓库租赁合同、仓储房租费发票各1份，证明原告为保管被告屋内物品所花费用的事实；7.委托代理合同、律师费发票、账户交易明细回单各1份，证明原告为维权花费的律师费用。 被告金华市互动电子商务有限公司辩称：1.对租金的计算期间有异议。B01和B02室房租应从2016年11月16日计至2017年3月7日，此后未再继续使用，租期为111天，B03应为203天。2.被告承租的店面是无证建筑，无相应的建筑部门批准，应为无效。被告对占用使用费用无异议，但只需支付租金。假设原告已取得合法建筑，合同约定的违约金过高，应以原告的实际损失为准。要求法院予以调整。3.仓储管理费，不应由被告承担。4.原告主张的律师费用，其自身有违约，律师费用不应由被告全部承担。因原告曾承诺给予租户一定优惠，但至今未实现。 被告金华市互动电子商务有限公司未向本院提交证据。 在审理过程中，本院依法组织双方代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告证据1，被告无异议。本院确认原告证据1的证明力。 2.对原告证据2，被告提出：根据合同约定的使用期限，第一年物业费被告已支付。其中B01、B03室无物业费用的约定，故不存在物业费请求权基础。经查：被告异议成立。本院确认原告证据2的相应证明力。 3.对原告证据3，被告提出：收到过，认可合同解除。经查：被告对原告证据3不持异议。本院确认原告证据3的证明力。 4.对原告证据4、5，被告提出：收到，但不需腾空。经查：原告未举证证明被告确有财物遗留，需腾空，亦无证据证明其确已进行了腾空。被告异议成立。本院确认原告证据4、5的相应证明力。 5.对原告证据6，被告提出：与被告无关。经查：被告异议成立。本院对原告证据6的证明力不予确认。 6.对原告证据7，被告提出：无异议。但原告也有违约，不应由被告全部承担。经查：被告对证据真实性并无异议。本院确认原告证据7的相应证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及双方代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2015年8月4日，原告与被告签订“壹玖贰壹文化创意及电商产业园营业房租赁合同”1份，约定：原告出租给被告使用的经营用房位于金华市婺城区宾虹路1921号壹玖贰壹文化创意及电商产业园（金房权证婺字第××号），户号为B座01室，计租面积为65.40平方米，原告享有使用权、无停车位，被告承租该房仅用于品牌门名，所需办理的相关证照由被告自行办理，租赁期限为2015年8月16日至2020年12月31日；房屋第一年租金标准为每平方米每月70元，第一年租金共计54936元，第二年租金在上一年的基础上商业用途递增8%，以后每年以此类推；租金一年一付，先付后用，第一年租金于签订合同当日一次性支付，第二年租金须在第一年租期届满十五日前一次性付清；使用该房屋期间发生的费用（包括但不限于电费、水费、宽带费、电话费、物业管理费等）均由被告承担；如未按合同约定支付保证金、租金及其他各项费用，所有款项每逾期一日，被告需支付逾期支付金额日千分之五的违约金；在租赁期间内，被告如未按约支付上述费用，逾期超过三十日，原告有权单方面解除合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应予赔偿，且应向原告支付相当于合同总标的20%的违约金并承担原告实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；若租赁期限届满或双方同意提前解除合同的，被告违反合同约定逾期返还该房屋的，被告除应按合同约定支付租金等费用外，还应从逾期返还之日起按日支付合同总标的千分之五的违约金。合同附件约定交付日为2015年8月16日，自8月16日起给予免租期3个月。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方另签订物业管理合同1份，约定原告为被告B座01室提供物业服务，物业管理期限为2015年8月30日至2016年7月30日止；第一年的物业管理费标准为每平方米每月2元，第一年物业管理费共计1570元；物业费一年一付，先付后用，第一年物业费于签订合同当日一次性支付，第二年物业费在第一年服务期限届满十五日前一次性付清，以后每年以此类推；如逾期支付物业费，被告需支付逾期支付金额千分之五的违约金并承担实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。 同月7日，原、被告另签订营业房租赁合同2份，约定被告向原告租赁B座02室、B座03室营业房，计租面积均为65.40平方米，租赁期限分别为2015年8月16日至2020年12月31日、2015年8月16日至2020年12月30日，租金分别为每平方每月68元（第一年租金53367元，此后每年递增8%），每平方米每月67元（第一年租金为52582元，此后每年递增8%），其中B座02室合同约定交付日为2015年8月16日，自8月16日起给予免租期3个月。合同其余约定与8月4日合同相同。同日，双方另签订物业管理合同2份，约定原告为B座02室、B座03室提供物业服务，物业管理期限分别为2015年8月30日至2020年8月29日止、2015年8月30日至2016年8月29日止。合同其他约定与B座01室物业管理合同相同。 签订上述合同后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了第一年的租金（B座01室、02室租金付至2016年11月16日止，B座03室租金付至2016年8月16日止）及物业管理费用（均付至2016年8月29日）。此后，被告未再支付租金或物业管理费用。2017年3月7日，原告向被告发送通知书1份，向其催讨尚欠租金，载明如未在收到通知三日内支付拖欠租金，则该函件为正式解除合同的通知。被告自认收到上述通知书，但未支付租金。同年4月6日，原告向被告发送通知函1份，向其催讨尚欠租金，并告知其已于2017年3月7日解除租赁合同。同月19日，原告再次向被告发送通知函1份，要求其取回遗留在营业房内的物品，否则将收取500元每日的管理费用。 另查明，原告为实现本案债权，支出一审律师代理费7000元。 本院认为：原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司与被告金华市互动电子商务有限公司签订的营业房租赁合同及物业服务合同，系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方本应按约履行合同义务。因被告未按约履行房屋租赁费用及物业管理服务费用的支付义务，构成违约，合同约定解除条件成就，原告向被告发函要求解除涉案房屋租赁合同，被告亦对此不持异议，故涉案房屋租赁合同自2017年3月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，当事人可要求恢复原状、赔偿损失等。原告诉请的各项费用：1.租赁费用。应按实际租赁期间，即扣除已支付的租赁费用及原告自愿给予的部分免租期，截止2017年3月7日，B座01、02室应计租赁期111日，B座03室203日。经核算，被告尚欠租赁费用为68087.31元。此后，原告并无证据证明被告仍使用或占用涉案租赁房屋，故对原告主张租赁费计至2017年4月18日，本院不予支持。2.物业管理服务费用。原、被告双方签订的物业管理服务合同中，虽B座01、B座03室约定的物业管理期限约定至2016年7月30日、8月28日，与租赁合同约定的租赁期限不一致，但根据合同文义约定的物业费一年一付及双方租赁合同实际履行情况，在被告占用营业房期间，原告事实上仍为被告提供物业服务，被告应当支付实际占用期间物业服务费用。被告尚欠物业管理费用为2472.12元。3.逾期违约金。双方在租赁合同及物业服务合同中约定违约金为合同总损失的20%或按日千分之五计算，均已超原告实际损失，被告抗辩约定违约金过高，本院予以采纳。被告未及时支付租赁费及物业费，给原告造成逾期利息损失，损失可参照民间借贷利率上限即月利率2%计算，并计至实际履行之日止，但应以原告诉请主张的35510.29元为限。4.仓储费用。因原告并无证据证明合同解除后被告尚有物品需仓储保管，亦无证据证明该项费用的合理性及关联性，本院不予支持。5.律师费。原、被告对实现债权费用承担事项有明确约定，该约定不违反法律禁止性规定；原告主张的律师代理费，未超过浙江省律师服务收费相关标准，可予支持。被告提出涉案建筑物为违法建筑、双方在履行合同过程中均存在过错的抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，本院对原告诉请及被告抗辩意见中合法有据部分，依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市互动电子商务有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司租金及物业费共计70559.43元，并支付逾期付款违约金（暂计至2018年1月17日为14864.52元，此后违约金按月利率2%计至实际履行之日止，违约金以35510.29元为限），并承担原告一审律师代理费7000元； 二、驳回原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1555元（已减半收取，原告已预交），由原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司负担533元，由被告金华市互动电子商务有限公司负担1022元，款于本判决生效之日起三日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 王 姗 二〇一八年二月二十五日 书记员 申鸿位