太原市万柏林区人民法院民事判决书（2018）晋0109民初74号原告（反诉被告）：李芳，女，1983年12月2日出生，汉族，个体，住太原市。委托诉讼代理人：李大庆，山西弘韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：周丽萍，女，1985年5月20日出生，汉族，无业，住太原市。原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）周丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年1月23日,被告（反诉原告）周丽萍向本院提出反诉请求。原告李芳的委托诉讼代理人李大庆、被告周丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费7101元，采暖费11096元，违约金20000元，以上共计38197元；2、终止合同，收回房屋；3、诉讼费由被告承担。我方当庭变更诉讼请求第2项：请求贵院判令被告腾出房屋交付原告，解除双方的租赁房屋合同；请求贵院判令被告非法占用原告商铺期间2017年12月26日至2019年4月6日所产生的占用费、物业费和采暖费共计人民币172132.4元（按占用费人民币333元/天、物业费19.5元/天、采暖费73.97元/天计算）。事实与理由：2017年5月9日,原、被告在平等自愿的基础上协商，原告将坐落于太原市万柏林区千峰南路西岸小区南区X号楼X号商铺租赁给被告并签订了房屋租赁合同，双方约定合同期自2017年3月3日起至2019年4月6日止，租赁费为每年120000元整，物业费及其取暖费等其他费用均由被告缴纳。租赁费和物业费以及采暖费需要与房租一起交给原告，支付方式为一次性年付，必须提前一个月交清。合同生效后，被告于2017年5月9日开始一直拖欠物业费和采暖费至今，根据租房合同第三条第二项内容，被告必须依法按年缴纳租金及其他费用。如有拖欠，视为违约，原告有权收回房屋，以及合同第七条第二项内容规定，若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或者本合同的任意一项，视为被告违约，负责赔偿违约金两万元整，因此，被告应支付物业费7101元，采暖费11096元，违约金20000元，共计38197元。自2017年10月19日开始，原告先后16次向被告催要采暖费、物业费，被告一直推诿。被告的行为已构成违约，原告有权收回房屋并解除合同。但被告一直不予理会，至今仍占用商铺，造成原告损失。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。周丽萍辩称，我不同意原告的诉讼请求。事实和理由和我的反诉状相同。反诉原告周丽萍向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法判令解除双方租赁法律关系、终止租赁合同；2、请求贵院依法判令被告退还原告自2017年12月26日至2018年4月6日的房租33935.4元并承担违约责任即违约金20000元；3、请求贵院依法判令被告违约给原告造成的直接经济损失43285元；4、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：反诉原告同合伙人与反诉被告于2016年3月签订房屋租赁合同，承租反诉被告坐落于太原市万柏林区千峰南路西岸小区南区X号楼X号商铺，承租时因前房客拖欠物业公司2015年7月1日至2016年7月1日的物业费、采暖费，为尽快使用房屋，双方协商由反诉原告补交所欠费用，反诉被告交付2016年7月1日至2017年7月1日的物业费、采暖费。2017年3月租赁期满，双方协商由周丽萍继续租用上述房屋，但因周丽萍资金周转不便，双方约定2017年中旬再付房租，物业费、采暖费由其自行向物业公司缴纳。2017年5月，反诉原告分5次交付一年租赁费，反诉被告向反诉原告出具收款收据。2018年12月26日反诉被告以拖欠物业费为由强行将租赁房屋锁门，导致反诉原告无法正常授课。学生家长因此要求退还补课费43285元，反诉原告已自行承担，我方认为反诉被告的行为已构成违约，依据《租赁合同》的约定，其应当退还2017年12月26日至2018年4月6日的房租33935.4元，并支付违约金20000元。上述费用共计97220.4元。为维护我方合法权益，现向贵院提出反诉，请求法院支持我方的反诉请求。反诉被告李芳辩称，反诉原告提及的退还相应的房租我方认为该房租不应当退还。反诉原告首先违约，违反了合同的约定，未及时缴纳相关费用，按照合同约定，反诉被告可以解除合同，收回房屋。因而由于反诉原告的违约在先，造成合同无法履行，责任在反诉原告，关于违约金20000元同样也是由反诉原告向反诉被告支付，因反诉原告违约在先。缴纳物业费的具体情况合同有约定，应当与房租一起交纳，但至今反诉原告分文未支付。反诉状第2页第4行提及的2018年12月26日，因该日期还未到，请法庭和本诉被告予以修正。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月24日，原告（反诉被告）李芳向案外人山西九丰房地产开发有限公司购买位于太原市千峰南路X号X幢XX层商铺XXX号房（太原市千峰南路西岸小区南区X号楼X号商铺）。2017年5月9日，原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）周丽萍签订《租赁合同》。合同的主要内容：李芳出租的商铺坐落于太原市千峰南路西岸小区南区X号楼X号商铺；房屋租赁期限为两年，自2017年3月3日至2019年4月6日止；周丽萍需依法按年缴纳租金及其他费用，如有拖欠，视为违约，李芳有权收回房屋；商铺每年租金为贰拾万元整，不包含其他费用，租金的支付方式为一次性年付，并需提前一个月的时间交清第二年的房租；周丽萍必须按照约定的时间向李芳缴纳租金，如有拖欠，视为违约，李芳收回房屋；使用该房屋所产生的各项费用均由周丽萍缴纳，其中每年的采暖费和物业费需要和房租一起交由李芳(2017年3月3日-2018年3月2日物业费7101元，采暖费11096元未支付)；若李芳在周丽萍没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人视为李芳违约，负责赔偿违约金两万元；若周丽萍在李芳没有违反本合同的情况下提前解除合同或本合同的任意一项视为周丽萍违约，负责赔偿违约金两万元整。合同签订后，李芳将涉案房屋交付周丽萍，周丽萍陆续将2017年涉案房屋租金120000元交付李芳。2017年12月26日，因周丽萍一直未将2017年涉案房屋物业费、采暖费交付李芳，李芳将涉案房屋锁门，并张贴《通知》，要求周丽萍于当日搬离涉案房屋，否则，因李芳收回房屋所造成的人员和财产损失由周丽萍承担。李芳于2017年12月26日锁门后周丽萍即未再实际使用该涉案房屋，也未将涉案房屋中属己方的财产搬走，将涉案房屋交付李芳。认定上述事实的证据有：双方身份证复印件，《商品房买卖合同》，《租赁合同》，《通知》，李芳借记卡账户历史明细清单，双方的陈述及开庭笔录。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规，是合法有效的。双方应当按照合同约定全面履行义务。李芳将涉案房屋交付周丽萍，周丽萍实际占有、使用涉案房屋。周丽萍已按合同约定将涉案房屋租金120000元交付李芳，未将2017年涉案房屋物业费7101元、采暖费11096元给付李芳。由于周丽萍已履行了主要义务，其违约是轻微的，李芳想据此以解除《租赁合同》或责令周丽萍尽快给付涉案房屋物业费、采暖费，可以根据相关法律的规定，向周丽萍发出《通知》，并通过正当的法律途径解决，李芳将涉案房屋锁门不妥，也是轻微违约。原告李芳请求法院判令解除与被告周丽萍2017年5月9日签订的《租赁合同》并将涉案房屋腾出交付原告的诉求；反诉原告周丽萍请求法院判令解除与反诉被告李芳于2017年5月9日签订的《租赁合同》的反诉诉求；符合法律规定，本院予以支持。原告李芳请求法院判令被告周丽萍支付违约金20000元的诉求；反诉原告周丽萍请求法院判令反诉被告李芳支付违约金20000元的反诉诉求；因双方都有轻微违约行为，本院都不予以支持。原告李芳请求法院判令被告周丽萍支付从2017年12月26日起至2019年4月6日止所产生的非法占有涉案房屋的费用172132.4元的诉求，因双方合同中没有规定，且不符合法律规定，本院不予支持。原告李芳请求法院判令被告周丽萍支付2017年物业费7101元、采暖费11096元的诉求，因双方都有轻微违约行为，对双方各自造成的违约损失应承担一半的责任，故本院认定被告周丽萍需支付原告李芳2017年物业费3550.5元、采暖费5548元。反诉原告周丽萍请求法院判令反诉被告李芳赔偿直接损失43285元的反诉诉求，因反诉被告李芳锁门这一轻微违约行为，并不必然导致反诉原告周丽萍43285元的直接损失，二者之间无必然的法律上的因果关系，本院不予支持。反诉原告周丽萍请求法院判令反诉被告退还2017年12月26日至2018年4月6日的房租33935.4元的反诉诉求，因反诉原告周丽萍不按期交付2017年物业费、采暖费轻微违约在先，反诉被告李芳锁门的轻微违约在后，对双方各自造成的违约损失应承担一半的责任；反诉原告周丽萍从2017年12月26日虽未再实际使用涉案房屋，但也未将涉案房屋中属自己的财产搬出，将涉案房屋交付反诉被告李芳；故本院认定反诉被告李芳需退还反诉原告周丽萍2017年12月26日至2018年4月6日的房租16967.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）周丽萍2017年5月9日签订的《租赁合同》；二、2018年4月6日前，被告（反诉原告）周丽萍将涉案房屋中属己方的财产搬离，将涉案房屋交付原告（反诉被告）李芳；三、被告（反诉原告）周丽萍于2018年4月6日前给付原告（反诉被告）李芳2017年物业费3550.5、采暖费5548元，合计9098.5元；四、原告（反诉被告）李芳于2018年4月6日前，退还被告（反诉原告）周丽萍2017年12月26日-2018年4月6日的房租16967.7元；五、驳回原告（反诉被告）李芳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取377元，由原告（反诉被告）李芳负担327元，被告（反诉原告）周丽萍负担50元；反诉费1115元，由原告（反诉被告）李芳负担224元，被告（反诉原告）周丽萍负担891元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二O一八年三月二十三日书记员 梁晓娜