江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0324民初7819号 原告：杨宗梅，女，1949年10月20日生，汉族，住睢宁县。 原告：耿道举，男，1962年5月15日生，汉族，住睢宁县。 二原告共同委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 被告：何跃，男，1982年4月20日生，汉族，住睢宁县。 被告：吴金伟，女，1981年4月20日生，汉族，住睢宁县。 二被告共同委托诉讼代理人：黄思远，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。 原告杨宗梅、耿道举与被告何跃、吴金伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月6日受理后，依法适用简易程序审理，后因案件复杂转为普通程序组成合议庭,于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告杨宗梅、耿道举及其委托诉讼代理人梁戈，被告何跃、吴金伟的委托诉讼代理人黄思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、继续履行原、被告之间于2013年11月15日签订的购房协议及补充协议，将涉案房屋交付给原告；二、返还过渡费12600元；三、由被告承担违约金8万元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月15日，原被告签订购房协议和补充协议。购房协议约定被告将坐落于睢宁县人民路安置房12号楼2单元1405室转让给原告，房屋总价款309357元。签订协议后原告已付款198000元，剩余房款在上房时付给被告。补充协议约定，从2015年11月15日起被告不能按期交房，过渡费应由原告领取直至上房为止。现房屋已于2017年3月份可以上房，但被告迟迟不去上房，而且被告领取了政府发放的过渡费，没有返还给原告。原告多次与被告交涉无果，于2017年9月26日向法院起诉，经庭外和解，被告同意将涉案房屋于2017年12月1日前交付给原告，同时将实际领取的过渡费12600元返还给原告，但被告至今未将房屋交付给原告。特诉讼请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告何跃、吴金伟辩称，原告所购买的房屋是小产权房，法律禁止买卖，所以购房协议是无效的，不存在继续履行的问题，而且购房协议上购买人是杨宗梅，被告至今为止不知道买房人是原告杨宗梅还是原告耿道举。即便后期与原告耿道举进行协商，同意重新签订购房协议及上房事宜，但原告耿道举并没有配合，所以现在被告放弃此房产的交易；原告杨宗梅无权代理原告耿道举，也不是实际购买人，其主体不适格。至于第二项和第三项诉求，二被告均不认可。被告至今也没有违约，所以本案的诉讼费被告不承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年11月15日被告何跃、吴金伟（二者系夫妻关系，甲方）与原告杨宗梅（代理原告耿道举、乙方）签订了一份《购房协议》。该合同第一、二、三、四条约定，二被告将其所有的坐落在睢宁县人民西路西华园安置小区安置房12号楼1405室房屋（面积113.24平方米）以19万8千元的价格转让给乙方，乙方于2013年11月14日付给甲方定金1万元，于次日前再付款18万元8千元给甲方，余款由乙方在上房时付给开发商，甲方无条件协助乙方办理更改合同或者过户，所需费用由乙方负担；第五条约定，甲方不得以任何理由将该房屋转让或者买卖，否则负法律责任，承担由此造成的一切经济损失并补偿给原告40%的房价款，乙方有权继续履行本合同，如任何一方有违约或毁约行为应向对方支付40万元的违约金，同时支付对方定金的2倍；第六条约定，双方另行签订的补充条款与合同正文具有同等法律效力；第七条约定，本合同自双方签字后立即生效。当日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议主要内容为：甲方将涉案房屋卖给乙方，总房款309357元，现乙方已付给甲方198000元，余款等上房时一次付清；甲方无条件配合乙方购买车库和上房，所需费用由乙方负担；甲乙双方自2013年11月15日签订之日二年整交房，如不能按时交房，从2015年11月15日起过渡费应由乙方领取，直至上房为止。合同签订后原告耿道举按约履行合同约定的义务，并于主合同签订当日经过代理人杨宗梅手付给被告购房款198000元。2015年11月15日前被告（甲方）未按约向原告耿道举（乙方）交付房屋，但领取了过渡费12600元。2016年11月24日西华园安置小区建设方江苏润企万国实业有限公司通知小区业主自2016年11月28日起办理上房手续。原告耿道举得知可以上房的信息后，找到被告交涉上房等事宜，未果。2017年9月26日原告向本院起诉，因双方同意案外调解解决，原告于同年11月1日申请撤诉，本院作出（2017）苏0324民初6391号民事裁定，准予原告撤诉。本案诉讼前，双方就上房等相关问题达成协议，为此原告杨宗梅、耿道举向被告出具《声明》一份，主要内容为：“1、杨宗梅代耿道举购买的涉案房产位于，所付的拾玖万捌仟元属耿道举所付，从现在起由耿道举和何跃之间自行办理有关房产所有手续，一切与杨宗梅无关；2、放弃过渡费，不再索取追究任何费用；3、2017年11月27日下午何跃与耿道举办理上房手续”。但2017年11月27日下午何跃仍未协助耿道举办理上房手续，未履行约定的义务。次日原告耿道举向睢宁县公安局城西派出所报警，要求处理，被告知到法院诉讼解决。事后原告耿道举多次催办未果。 另查明，涉案房屋所在的睢宁县人民西路西华园安置小区属于睢宁县和平社区，土地性质在2014年1月24日前为集体土地。2014年1月24日江苏省人民政府批复同意该小区占用土地征收为建设用地，权属性质为国有。 上述事实，有当事人庭审陈述，《购房协议》、《补充协议》,原告杨宗梅、耿道举向被告出具的《声明》、《江苏省人民政府苏政地[2013]4142号建设用地批复》、江苏润企万囯实业有限公司《上房通知》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告耿道举与被告何跃、吴金伟签订的《购房协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约完全履行各自的义务。上述协议签订后原告耿道举通过代理人（原告杨宗梅）给付被告何跃、吴金伟购房款，履行了合同约定的义务，但被告何跃、吴金伟在涉案房屋能够上房的情况下拒不协助原告办理上房手续等，违背诚实信用原则，其行为构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求（被告）继续履行购房协议的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。关于原告耿道举主张的安置房过渡费及违约损失的问题。原告耿道举在得知可以上房的信息后，与被告方就上房、安置房过渡费等问题达成了新的合意，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。从新协议的内容可以看出，原告耿道举是涉案房屋实际购买人，原告杨宗梅与原告耿道举之间系委托代理关系；原告耿道举已经主动放弃过渡费及违约损失等费用，因此原告耿道举要求被告返还过渡费12600元并承担违约金8万元的诉讼主张，本院不予支持。按照新协议约定，被告应于2017年11月27日下午与原告耿道举办理上房手续，但被告仍未履行义务，被告的违约行为，严重损害了原告耿道举的合法权益。关于涉案《购房协议》、《补充协议》是否有效问题。本院认为该协议是有效合同。主要理由：1、涉案房屋为政府定销安置房，涉及回迁住户的切身利益。回迁房本身属于产权置换取得，具有对价性质，原告转让房屋，属对自身权利的处分行为，不损害社会公共利益和第三人利益；2、涉案房屋土地性质，在合同签订时属于集体土地，但2014年12月25日后该宗土地被政府征收为国有土地，涉案房屋可以转让，因此涉案购房协议不违反法律法规的规定。被告有关《购房协议》、《补充协议》无效的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。原告杨宗梅并非涉案房屋实际购买人，其与被告之间不存在买卖关系，其要求被告承担民事责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何跃、吴金伟于本判决生效后30日内协助原告耿道举办理睢宁县人民西路西华园安置小区安置房12号楼1405室房产（面积113.24平方米）上房(交付)及过户手续。 二、驳回原告耿道举的其他诉讼请求。 三、驳回原告杨宗梅对被告何跃、吴金伟的诉讼请求。 案件受理费7330元，被告何跃、吴金伟负担6030元，由原告耿道举负担1300元（鉴于原告已垫付6030元，二被告于履行上述给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张朋银 审 判 员  吴中玉 人民陪审员  任 英 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  苏永浩 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。