贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终1852号上诉人（原审被告）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县海校街道办事处老北街长征路。统一社会信用代码：91520322741114216W。法定代表人向中其，总经理。委托诉讼代理人：吴晓英，贵州大娄山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭国刚，男，1965年9月12日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：余兆梅，女，1969年12月23日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：传雪丹，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）与被上诉人彭国刚、余兆梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院(2017)黔0322民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宏兴公司上诉请求：撤销贵州省桐梓县人民法院(2017)黔0322民初4012号民事判决，改判或者发回重审以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于逾期交房违约金的问题。1、《商品房买卖合同》是桐梓县住建局备案的格式合同，上诉人无权修改，根据《商品房预售许可证》载明的交付使用日期，住建局要求将交房时间统一填写为“2014年7月1日”，该时间不是双方约定的。上诉人与鑫馨花园小区所有购房户签订《商品房买卖合同》时，均未约定交房日期，即便是2014年7月1日后签订的合同，交房时间仍是“2014年7月1日”。2、被上诉人购买房屋所在楼因政府未在预计时间内与拆迁户达成《拆迁安置补偿协议》，影响开工和竣工时间，接房时间晚于“2014年7月1日”并非上诉人原因造成。只是该《商品房买卖合同》系住建局设置权限的格式合同，无法更改合同的交房时间，原审判决上诉人承担迟延交房的违约责任不当。3、被上诉人接收房屋时，未提出逾期交房异议，应视为认可上诉人未逾期交房，或放弃了对上诉人主张逾期交房责任的权利。4、原审未对逾期交房违约金予以调减，适用法律不当。被上诉人没有举证证明因逾期接房造成的损失，合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院应当调减，原审法院适用该司法解释第十七条的规定不当。二、关于办理房屋产权转移登记违约金的问题，原审遗漏了对双方之间办理权属转移登记的法律关系为委托关系的认定。1、“2015年1月1日交付办理商品房转移登记的有关文书”是住建局备案格式合同条款，并非双方的协商约定。上诉人与所有购房户签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款均统一填写“出卖人承诺于2015年1月1日前……交付给买受人”，“2015年1月1日”是按照桐梓县住建局备案要求统一填写的，上诉人无法修改，故该交付时间不是双方合同约定。2、上诉人未交付“有关文书”并不构成违约。“有关文书”不是且不包括房屋所有权证和国有土地使用权证，而是指办理商品房转移登记的过程性资料。且被上诉人至今未明确“有关文书”是什么，导致上诉人交付不能。3、上诉人与被上诉人之间对于办理房屋权属转移登记的法律关系为委托关系，上诉人没有向被上诉人交付“有关文书”的义务。根据《商品房买卖合同》第八章第三项第四款的约定，被上诉人已将自己办理商品房权属转移登记的事务委托上诉人代为办理，即便上诉人负有交付“有关文书”的义务，但因上诉人接受委托，代理被上诉人办理商品房权属转移登记事务，自然免除上诉人交付“有关文书”的义务，故双方合同关于逾期交付“有关文书”违约金的约定无效。4、因双方未约定完成委托事务的具体时间，且被上诉人至今未将办理商品房权属转移登记所需的相关资料交给上诉人，加之部分小区业主擅自改动消防设施，导致小区消防整体验收没有通过，故上诉人未完成被上诉人委托事务并不构成违约。5、原审法院判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任，则上诉人将提出解除与被上诉人之间办理产权转移登记的委托关系，不再为被上诉人代理相关事项。6、原审判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任过高。三、关于水电设施安装费的问题。原审法院混淆了水电开户费和水电安装费，适用法律错误。1、上诉人从未向被上诉人收取水电设施安装费。《商品房买卖合同》第七条约定的是上诉人不得向被上诉人收取水电设施安装费，但水电设施安装费不是水电开户费。2、上诉人未向被上诉人收取水电开户费，不是退还该笔费用的主体。《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电，交付达使用条件，且由上诉人办理开通使用手续。开通费的收取主体是桐梓县供排水公司和桐梓县供电局，上诉人仅是代为收取，且已将代收费用全部交付给桐梓县供排水公司和桐梓县供电局。3、原审法院判决上诉人退还水电开户费没有法律依据，根据原审判决的论理，桐梓县供排水公司和桐梓县供电局应将上诉人代被上诉人缴纳的水电开户费退还给上诉人，再由被上诉人自行申请免费开通水电开户费。四、原审法院根据被上诉人提交的信访局出具的证明材料及法院调取的信访登记簿而认定诉讼时效中断，两份证据的证明力不能及于全体购房人。首先，信访局出具的证明材料没有负责人签字，不具备证据的形式要件，同时没有体现具体的被上诉人。其次，信访登记簿仅体现四名具体的购房人，而非全部购房人，诉讼时效中断的证明力仅及于该几名购房人。最后，如果确实存在人数较多的群体性信访事件，上诉人应当收到相关部门的协调通知，信访登记簿上也没有上诉人签名，上诉人有理由怀疑上述材料是否真实，二审法院应当对此审查。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：1、关于逾期交房违约金及诉讼时效的问题。上诉人存在违约责任，原被告签订的商品房买卖合同，系上诉人提供的格式合同，所有内容都是由上诉人书写的，没有违反法律法规，因此对双方都具有约束力。合同第11条第1项明确约定上诉人应在约定时间内向被上诉人交付房屋，但上诉人在约定时间内未交付房屋，同时合同第11条第2项明确约定未按期交房的违约责任，且被上诉人在接收房屋时也向上诉人反映存在逾期交房的问题，后又多次通过信访等方式找相关部门处理该事宜，一审中已提交了信访的证明，以及一审法庭向信访人员的调查，以上均能证明被上诉人主张逾期交房违约金未超过诉讼时效，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金；2、关于逾期办理产权登记的违约责任。合同22条第3项明确约定上诉人为被上诉人办理房屋转移登记的时间及违约责任，上诉人未在约定时间为被上诉人办理房屋转移登记，且上诉人为被上诉人办理转移登记是其法定义务，不是委托与被委托的关系；3、关于上诉人重复收取水电开户费的问题。在一审过程中，被上诉人已经向法庭出示相关法律法规，证明上诉人房款已包含了房屋的基础设施及水电价款，因此上诉人不能再向被上诉人收取水电基础设施安装费，一审中被上诉人已出示相关证据证明并不是上诉人所称的其已向其他部门缴纳了水电开户费；4、关于违约金调减的问题。在一审法院判决中已经调减了，被上诉人是依据合同主张的违约金，上诉人没有证据证明违约金过高。彭国刚、余兆梅向一审法院诉讼请求：1、判决确认原被告于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即支付原告逾期交房违约金3052元；3、判令被告立即为原告办理桐梓县鑫馨花园商住小区第2号楼1单元6层1-6-2号房屋所有权转移登记，并自2015年1月1日起按已交房款的日万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止；4、判令被告立即退还原告供水和供电户头费1900元；5、本案保函费、保全费、诉讼费等费用由被告承担。一审法院查明：2014年5月15日，本案当事人协商买卖本案所涉商品房，彭国刚、余兆梅向宏兴公司交购房款188770元，2014年5月16日，双方正式签订《商品房买卖合同》，双方约定宏兴公司以376770元的价格将其开发的位于桐梓县海××办事处××花园××小区××楼××单元××号房屋出售给彭国刚、余兆梅，合同第七条第三款约定：房价已经包括水和电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定:出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：水和电交付时要达到使用条件，买受人无需自行办理开通使用手续；第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定交付之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年8月19日，彭国刚、余兆梅按合同约定向宏兴公司付清购房款，宏兴公司于2014年9月20日向彭国刚、余兆梅交付了房屋，并向彭国刚、余兆梅收取了水和电户头费1900元。宏兴公司至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。一审法院认为：双方于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律法规的规定，是真实意思表示，该合同合法有效，予以确认。根据彭国刚、余兆梅提交的《情况说明》，证明桐梓县“鑫馨花园”业主自2016年7月起，多次到桐梓县信访局反映本案诉争的问题，经桐梓县人民政府县长阅示：由住建局牵头，国土局、发改局、海校街道办事处配合调查处理。该情形发生在本案诉讼时效届满前的诉讼时效进行期间，产生本案诉讼时效中断的后果，宏兴公司关于本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本案不超诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2014年7月1日，宏兴公司实际交房时间为2014年9月20日，宏兴公司未举证证明房屋符合交付条件后，因彭国刚、余兆梅的原因而未按约定期限交房，宏兴公司应按照《商品房买卖合同》第十三条的规定向彭国刚、余兆梅支付逾期交房违约金2092.96元[（188770元×0.0001元/天×49天）+（376770元×0.0001元/天×31天）]。低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，不予调减。在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中明确约定，宏兴公司应于2015年1月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，该约定是双方当事人的真实意思表示，而且，宏兴公司在约定交房期限后有长达5个月的履行准备时间，只要宏兴公司有诚意，是完全能够履行的，因此，宏兴公司“该履行期限非合同双方约定”的理由不能成立，至今未交付房屋转移登记的有关文书，已构成违约。宏兴公司认为按已交房款为基数按日万分之一标准计算违约金过高，要求调减，彭国刚、余兆梅没有提交宏兴公司此项违约行为给其造成损失的证据，结合房屋已由彭国刚、余兆梅使用的事实，视为没有损失，从而认定该项违约金约定过高，根据公平与诚实信用原则酌情判定此项违约金5000元。根据《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，彭国刚、余兆梅支付的房屋总价款已经包括供水及供电设施的相关费用，无论供电和供水部门是否向宏兴公司收取费用，宏兴公司均不能以代收为由转嫁彭国刚、余兆梅承担。宏兴公司提交的《供水管道安装及户表工程合同》系宏兴公司与贵州省桐梓县供排水公司之间的约定，该约定不能约束房屋购买人，宏兴公司收取彭国刚、余兆梅供水和供电户头费用，违背了宏兴公司在《商品房买卖合同》的承诺，亦不符合法律规定，应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告彭国刚、余兆梅与被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告彭国刚、余兆梅逾期交房违约金2092.96元；三、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司自本判决生效之日起90日内将位于桐梓县海××办事处××花园××小区××楼××单元××号房屋的所有权转移登记在原告彭国刚、余兆梅名下；四、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告彭国刚、余兆梅支付逾期未交付办理房屋转移登记有关文书的违约金5000元；五、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告水和电户头费1900元；六、驳回原告彭国刚、余兆梅的其他诉讼请求。二审中，宏兴公司提供了两组证据：第一组证据，公告、通知书、圆通速递快递单及运费收条，以证明上诉人在房屋符合交付条件后通过公告、通知书、邮寄等方式一直在通知鑫馨花园小区业主接房，鑫馨花园小区业主迟延接房系其自身原因导致；2014年5月9日，上诉人在鑫馨花园小区及周边张贴了《告知书》，通知鑫馨花园小区业主接房，上诉人是从2014年5月6日起开始陆续通知业主接房的。第二组证据，《证实》及《桐梓县娄山关镇和平路机械厂片区危旧房改造房屋征收与补偿安置协议书》各一份，以证明政府在进行2号楼拆迁安置工作时，因一拆迁户迟迟不予配合拆迁工作，导致该栋楼迟延开工，以致2号楼延迟竣工，导致2号楼住户延迟接房，该情况系政府原因所造成，系不可抗力，故上诉人不应当承担逾期交房的责任。被上诉人的质证意见为，对第一组证据三性均持异议，公告上没有经办人的具体签名，不符合证据要件，且该公告的对象是和平路原机械厂片区房屋被征收人，与本案无关，被上诉人等78户业主均不是被征收人，都是商品房购房人。对通知书三性均持异议，不能达到其证明目的，该证据是上诉人单方出具的，没有被上诉人签字，通知没有到达被上诉人。对快递单三性均持异议，不能达到证明目的，有些不是涉案当事人，也没有显示邮寄的是通知书或者交房的资料，而且被上诉人没有收到通知书；对收条三性均持异议，与本案无关，收条载明收款单位为遵义强通快递公司桐梓分公司，和圆通快递单不能相互印证。对第二组证据《证实》和房屋补偿安置协议的三性均持异议，与本案无关。被上诉人未提交新证据。对于宏兴公司二审中提供的第一组证据，因公告的对象是被征收人，且提交的快递单中也没有寄给被上诉人的快递单，加之被上诉人均不认可，故不能证明宏兴公司已通知被上诉人接房，本院不予采信。对于第二组证据，因被上诉人不予认可，且证实人没有出庭作证，而征收与补偿安置协议书与本案无直接关联，不足以证明其主张，本院不予采信。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、宏兴公司是否构成逾期交房以及一审对逾期交房违约金的计算是否正确；2、宏兴公司应否承担逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任以及一审判决的违约金是否过高；3、宏兴公司应否退还已收的水电开户费；4、本案是否已过诉讼时效。关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2014年7月1日前，而本案实际交房时间晚于该时间是事实，因宏兴公司所举证据不足以证明其已在2014年7月1日前通知被上诉人接房以及被上诉人因自身原因迟延接房，应承担举证不能的法律后果，且不能以被上诉人接房来推定其放弃向宏兴公司主张逾期交房的权利，故宏兴公司应当承担逾期交房的违约责任，一审根据迟延交房时间按照合同约定计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定宏兴公司应于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定交付之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由此可见，宏兴公司负有交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，该义务是基于商品房买卖合同关系所约定的，且协助购房人办理商品房所有权转移登记是宏兴公司的法定义务,加之双方在合同中约定买受人同意委托宏兴公司办理房屋转移登记,故宏兴公司相关上诉理由不能成立。本院认为，从该条约定的内容看，2015年1月1日前被上诉人所购房屋应当具备办理商品房权属登记的条件，由宏兴公司交付可以办理房屋所有权登记的有关文书，以便被上诉人办理房屋所有权登记，否则宏兴公司应承担违约责任。由于宏兴公司未能按照约定提供用于办理房屋所有权登记的相关文书或为被上诉人办理房屋所有权登记，导致被上诉人至今无法取得房屋所有权证书，且宏兴公司在二审中称2018年涉案房屋才能办理所有权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，故宏兴公司已构成违约，应承担违约责任。因双方约定的逾期违约金按日以已交付房价款万分之一计算过高，一审法院根据本案实际情况酌情调减违约金为5000元，较为公平，宏兴公司关于一审判决违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于水电开户费的问题。根据《商品房买卖合同》第七条“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”以及第十二条第一款“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……”的约定，双方约定的房屋总价款已经包括供水及供电设施的相关费用，故宏兴公司不能收取房屋总价款以外的其他费用，除非双方另有特别约定。至于宏兴公司称代收水电开户费已交给供电和供水部门的问题，从宏兴公司所举的证据看，其提供的《供水管道安装及户表工程合同》以及支付水电安装费的发票，均只能体现出宏兴公司向供电、供水部门支付了安装费，不能证明安装费应由购房人承担以及供电、供水部门委托宏兴公司代收，且安装合同的签订人及发票的付款单位均是宏兴公司，属于宏兴公司与供电、供水部门之间的合同关系，显然不属于代收代交情形。故宏兴公司以代收为由收取被上诉人水电开户费于法无据，应当返还。关于诉讼时效的问题。根据被上诉人提交的信访局出具的《情况说明》以及一审法院根据宏兴公司的申请到信访部门调取的信访登记簿，足以证明桐梓县“鑫馨花园”部分业主自2016年7月起到桐梓县信访局反映本案诉争的问题。由于涉案房屋所在小区部分业主通过信访反映的问题属于整个小区房屋的共性问题，在已有小区业主向信访部门反映诉求的情况下，不应苛求每一个购房人都到政府部门信访，应视为该部分信访业主的行为代表小区全体业主，故即便被上诉人不在登记簿载明的信访人之列，也应认定被上诉人已在2016年7月通过业主代表信访主张了权利，诉讼时效期间中断，一审认定本案未超过诉讼时效期间并无不当。宏兴公司关于诉讼时效已过的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，宏兴公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 洪审 判 员  胡晓波代理审判员  娄 强二〇一八年三月二十七日书 记 员  魏 莱