福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初5051号 原告：陈茂法，男，汉族，1956年8月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所律师。 被告：张为山，男，汉族，1980年5月2日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张传侃（系被告父亲），住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王常青，福建佐佑律师事务所律师。 原告陈茂法与被告张为山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈茂法的委托诉讼代理人皮慧英，被告张为山的委托诉讼代理人张传侃、王常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈茂法向本院提出诉讼请求：1.请求确认2012年9月21日陈茂法、张为山签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令张为山继续履行《房屋买卖协议书》，将其名下福州市晋安区某安置房交付给陈茂法、且将该房屋过户至陈茂法名下；3.判令张为山支付违约金60万元。诉讼中，陈茂法变更诉讼请求为：1.请求确认2012年9月21日陈茂法、张为山签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令张为山继续履行《房屋买卖协议书》，将其名下福州市晋安区某安置房交付给陈茂法。事实与理由：陈茂法经被告张为山弟弟张某某介绍，向张为山购买其名下拆迁安置房一套。2012年9月21日，陈茂法、张为山签订《房屋买卖协议书》双方约定：陈茂法以81万元总价向张为山购买其名下的某安置房，张某某作为保证人。合同签订后，陈茂法支付了77万元购房款。张为山出具收条、收据，证明已收到77万元购房款。之后，张为山选某室作为其安置房，并向陈茂法表态不愿意卖房。故原告诉至法院。 被告张为山辩称，2012年9月21日，陈茂法、张为山签订的《房屋买卖协议书》系无效合同。理由如下：1.张为山受其弟弟张某某欺骗才签订了《房屋买卖协议书》，协议书内容非张为山本人的真实意愿。张为山在受到欺诈的情况下签订的协议属于无效合同；2.协议内容显失公平。不公平内容包括：陈茂法购买房屋价格明显低于市场价，协议约定房屋维修金、房屋过户税费均由张为山承担，约定的违约金过高等等。协议中双方权利义务完全失衡，违反公平原则，故协议属于无效协议；3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，本案涉案房产未取得权属证明，不得转让。陈茂法同张为山所签订的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，依法属于无效合同；4.张为山转让安置房应征得福州市房管局同意，否则依据合同法规定，转让未生效。退一步说，假设协议有效，陈茂法也毁约在先。协议约定陈茂法应于2012年9月21日签订协议时支付第一期56万元购房款，但至今陈茂法才支付34万元。依据合同法第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。所以即使协议有效，张为山也有权解除协议。另陈茂法主张张为山收到购房款77万元情况不属实。根据协议约定：双方签署协议书时，陈茂法支付张为山第一期购房款56万元，交付房屋时再支付第二期购房款20万元，余款5万元待过户登记时付清。现双方尚未交房，陈茂法无理由提前支付第二笔20万元购房款，且陈茂法支付购房款系通过转账给张为山弟弟张某某。张某某收到购房款时间与张为山出具收条的时间不一致，因此造成张为山出具收条上载明的金额同实际收到的购房款数额不符。根据张某某的银行流水显示张为山实际收到购房款为34万元，陈茂法无权要求张为山继续履行买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方争议的事实，本院查明、分析并认定如下： 1.双方签订的房屋买卖协议是否合法有效。 张为山主张其与陈茂法签订的房屋买卖协议在受其弟弟张某某欺骗情况下签订，但张为山未提交证据证明存在胁迫、欺诈等情况。且张为山系有完全民事行为的人，遭遇欺诈理应及时报警。但其在签订协议后5年内未采取任何措施维护自身权利，该行为有悖生活常理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定内容为无权属证书的房屋不得过户转让，涉及房屋物权转移，同协议是否有效并无关联性。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移”不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故安置房是否取得权属证明及张为山转让安置房是否征得福州市房管局同意，同房屋买卖协议的效力不存在关联性。对张为山主张协议无效的主张，本院不予采纳。张为山主张房屋买卖协议内容显失公平，属于无效合同。但张为山未能提交房屋价格评估报告等证据证明涉案房屋买卖价格明显低于市场价格。经审查，协议内容均属于日常房屋买卖条款，且经陈茂法、张为山双方协商确认。故张为山主张房屋买卖协议显失公平，属于无效协议，显然于法无据，本院不予采纳。陈茂法关于确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，予以支持。 2.关于张为山是否收到77万元购房款。 陈茂法主张张为山收到77万元购房款，并提交张为山出具的收据、收条为证。根据房屋买卖协议约定，陈茂法应于交房后支付第二期20万元购房款，且支付的前两笔购房款总额应为76万元而非77万元。陈茂法主张其已提前支付购房款同协议约定不符，且未能提交足额的转账凭证予以证明。本院对其主张不予采纳。张为山作为具有完全民事行为的人，应当知晓出具收条需承担的结果。张为山主张其实际收到34万元购房款，但其未就该主张提交相关证据予以证明，该主张亦有悖于收条上记载的内容，本院对该主张不予采纳。张为山主张其出具的56万元收条中包含10万元和11万元收据记载的款项，结合收条和《房屋买卖协议书》，该主张符合双方约定。本院确认张为山收到购房款为56万元。 3.关于张为山是否有权解除房屋买卖协议。 陈茂法未按协议约定及时支付第一期购房款，其行为属于瑕疵履行。但张为山接受陈茂法支付的第一期购房款并出具相应收条，张为山的行为视为同意继续履行购房协议。考虑陈茂法已按协议约定履行主要义务，且瑕疵履行行为不会导致合同目的无法实现。故张为山以陈茂法未如期支付购房款为由请求解除房屋买卖协议，理由尚不充分，本院不予支持。张为山可另案起诉主张陈茂法瑕疵履行的违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月21日，陈茂法与张为山签订《房屋买卖协议书》。双方约定：陈茂法以总价81万元购买张为山名下的某安置房；签订协议书时，陈茂法支付张为山56万元购房款，交房之日，陈茂法支付张为山20万元购房款，剩余5万元购房款待过户时给付。协议签订后，陈茂法陆续向张为山的弟弟张某某支付购房款。截止2012年10月25日，陈茂法付清第一期56万元购房款。张为山接受购房款后，出具收条一张予以确认。之后，张为山选定某室作为其安置房。并向陈茂法表示拒绝交付房屋。双方引起纠纷。 诉讼中，2017年12月14日，陈茂法向本院提出财产保全申请。本院于同日作出（2017）闽0111民初5051号民事裁定书。查封、冻结被申请人张为山与福州市住宅保障和房产管理局、福州捷诚拆迁工程处于2011年5月21日签订的《房屋征收补偿协议书》项下的135平方米安置房（位于某室）的交房及产权转移手续。 本院认为，陈茂法与张为山签订的《房屋买卖协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。张为山未按协议约定向陈茂法交付房屋，并明确表示拒绝履行合同，其行为构成违约。陈茂法请求张为山继续履行购房协议，交付房屋。于法有据，本院予以支持。陈茂法在交房同时应支付张为山第二期购房款20万元。 综上所述，本院对陈茂法的诉讼请求全部予以支持，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告陈茂法与被告张为山于2012年9月21日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、被告张为山于本判决生效之日起三十日内向原告陈茂法交付其名下位于福州市晋安区某安置房，陈茂法于房屋交付之日按协议约定向被告张为山支付第二期购房款20万元； 三、驳回原告陈茂法的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11900元，由原告陈茂法承担3200元，由被告张为山负担8700元。财产保全费5000元，由被告张为山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 阳 人民陪审员  陈秋青 人民陪审员  陈守和 二〇一八年三月二十七日 书 记 员  霍雨佳 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。