黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民终281号上诉人（原审被告）：黑龙江大湾集团有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：隋秀海，总经理。委托诉讼代理人：王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：黑龙江颐和房地产开发有限责任公司，住所地东宁市。法定代表人：曲志刚，董事长。委托诉讼代理人：王春风，男，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：孙常江，局长。委托诉讼代理人：沈恩宁，男，该单位业务科长。委托诉讼代理人：马凤军，黑龙江马凤军律师事务所律师。原审第三人：黑龙江颐稼农业科技有限公司，住所地东宁市。法定代表人：刘祖国，总经理。原审第三人：徐文利，男，1969年3月5日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。上诉人黑龙江大湾集团有限公司（以下简称大湾公司）、黑龙江颐和房地产开发有限责任公司（以下简称颐和公司）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局（以下简称沈阳军区牡丹江房地产管理分局）、原审第三人黑龙江颐稼农业科技有限公司（以下简称颐稼公司）、徐文利租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2017）黑1024民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.由沈阳军区牡丹江房地产管理分局、颐和公司承担本案的一、二审诉讼费用、财产保全费及其他一切费用。事实和理由：一审法院判决沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司于2015年12月23日签订的《关于提前终止租赁合同协议书》有效是错误的，属判非所请，超越了沈阳军区牡丹江房地产管理分局诉讼请求。一审法院认定大湾公司和颐和公司没有证据证明转租经过了沈阳军区牡丹江房地产管理分局同意是错误的，认定颐和公司以颐稼公司的名义于2016年在八里坪新建12栋建筑、35处构筑物，改建15栋库房及有2000多头猪没有事实根据和证据支持。一、沈阳军区牡丹江房地产管理分局的诉讼请求是判令解除和终止房屋租赁协议，而一审法院判决“沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司之间的2015年12月23日签订的提前终止租赁合同协议有效”超越了沈阳军区牡丹江房地产管理分局的诉讼请求，违反法定程序。二、《关于提前终止租赁合同协议书》是沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求大湾公司配合其整改工作而形成的，不是双方真实意思表示。三、《关于提前终止租赁合同协议书》载明终止的是2002年10月15日签订的房地产租赁合同，而大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局签订的房地产租赁合同的时间是2002年8月9日，因此，即使《关于提前终止租赁合同协议书》有效，也与本案无关。大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局于2002年8月9日签订的房地产租赁合同，并没有因《关于提前终止租赁合同协议书》的形成而终止。四、沈阳军区牡丹江房地产管理分局每年每季度都指派专人到八里坪库区进行定期巡查，沈阳军区牡丹江房地产管理分局是知道大湾公司转租的事实，并且在长达五年的时间里没有提出任何异议，说明其是同意大湾公司转租的。且大湾公司在转租时也告知了沈阳军区牡丹江房地产管理分局，并将大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局签订的房地产租赁合同作为附件交给了颐和公司。五、颐和公司和颐稼公司是两个独立的法人单位，颐和公司不是颐稼公司的股东，也不是颐稼公司的出资人，二者不存在隶属关系。颐和公司没有提交证据证明其是以颐稼公司的名义对八里坪库区进行经营和管理，颐和公司也没有证据证明八里坪库区内的12栋新建建筑、35处构筑物是其所建，也没有证据证明15栋库房是其改建的，也没能证明八里坪内的2000多头猪是其饲养的。综上，请求撤销一审判决第一项，维护大湾公司的合法权益。沈阳军区牡丹江房地产管理分局辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颐和公司辩称，原审判决违反了法定程序，侵害了当事人的合法权利，应予以纠正。超出了诉讼请求范围，违反了不告不理的审判原则。沈阳军区牡丹江房地产管理分局在本案中没有请求确认其与大湾公司之间于2015年12月23日签订的提前终止租赁合同有效，而是终止其与大湾集团的租赁合同。颐稼公司、徐文利未发表意见。颐和公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回沈阳军区牡丹江房地产管理分局的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司承担。事实和理由：一、原审判决违反法定程序。首先，原审判决超出诉讼请求范围，违反了“不告不理”的原则。沈阳军区牡丹江房地产管理分局没有请求确认其与大湾公司之间的提前终止租赁合同协议有效，而是请求判令解除或终止其与大湾公司之间的租赁合同，原审确认“提前终止租赁合同协议”有效没有法律依据。沈阳军区牡丹江房地产管理分局没有请求颐和公司搬出案涉租赁土地，仅请求判令搬出案涉合同中约定的房屋，原审判决颐和公司将案涉合同的军事用地腾出，违反了“不告不理”的原则。沈阳军区牡丹江房地产管理分局请求限期搬出并交付房屋，而非请求立即搬出，原审判决颐和公司立即搬出不当。原审对沈阳军区牡丹江房地产管理分局请求“判令解除或终止其与大湾公司之间的租赁合同”的诉请未作处理，违反法定程序。二、原审判决认定事实不清。原审判决未对颐和公司与大湾公司之间的转租合同效力进行认定，未对颐和公司与大湾公司之间的转租合同是否应当解除进行认定。三、原审判决认定事实错误。原审判决认定沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司之间租赁合同于2015年12月23日解除错误。首先，沈阳军区牡丹江房地产管理分局在诉状中自认其与大湾公司之间的租赁合同自起诉时尚未解除。因此，才在本案中请求判令解除或终止其与大湾公司之间的租赁合同，据此可认定该租赁合同在本案起诉时尚未解除。大湾公司也明确说明该解除合同协议并非双方真实意思表示，而是配合部队的整改检查。颐和公司作为案涉场地和房屋的实际经营者，未收到大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局关于双方已经于2015年12月23日解除租赁合同的任何通知。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序，应予纠正。沈阳军区牡丹江房地产管理分局辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大湾公司辩称，颐和公司主张一审法院认定“提前终止租赁合同有效”的判项超出诉讼请求范围无异议。颐和公司主张的认定沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司于2015年12月23日解除合同属于认定事实错误，称其没有收到大湾公司和沈阳军区牡丹江房地产管理分局解除合同的通知不属实，对其他的部分有异议。颐稼公司、徐文利未发表意见。沈阳军区牡丹江房产地管理分局向一审法院起诉请求：依法判令解除和终止其与大湾公司之间的房屋租赁协议，大湾公司和颐和公司限期搬出并交付租赁房屋；诉讼费用由大湾公司承担。诉讼中，明确要求大湾公司和颐和公司立即搬出及交付所占用的房地产。一审法院认定事实：2002年8月9日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司签订了军队房地产租赁合同，合同约定主要内容为：沈阳军区牡丹江房地产管理分局将东宁县境内八里坪原部队库区（房屋建筑面积9000平方米，土地使用面积约800万平方米，实际以电网面积为准，实际使用面积小于档案面积）及附属设备、设施出租给乙方使用，做为养殖基地。房地产租金为130万元;租赁期限为50年，自2002年10月15日至2052年10月15日。租赁期间，如遇到国家有关法律、法规、政策调整，则按新法律、法规、政策执行。合同签订后，沈阳军区牡丹江房地产管理分局将八里坪部队库区给大湾公司管理使用。该库区的土地使用证面积7908452平方米，租赁时有营房33栋。2011年，大湾公司为甲方、颐和公司和徐文利为乙方，双方签订土地承包合同，合同约定：“大湾公司将其租赁的八里坪库区800万平方米土地和原有库房耕地承包给乙方。承包期限自2011年4月8日至2052年8月10日，年租金3万元，每年4月8日前以现金方式交与甲方。第七条（一）甲方的权利和义务，1.发包国家所有依法由本单位使用的土地;2.监督、检查乙方按合同约定的用途合理有效使用土地，制止乙方损害土地和农业资源的行为;对沈阳军区房地产管理分局的有关事情帮助协调。3.现在库房的使用乙方使用多少维护多少，并保持原貌。4.按合同约定的租金价格和应交方式收缴租金；5.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；6.依照合同为乙方提供生产、技术、信息等服务；7.尊重乙方的生产经营主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。（二）乙方的权利和义务1.享有承包土地的使用、收益和土地承包经营的权利，有权自主组织生产经处理产品；2.乙方对发包责任人擅自更改合同内容或不合理的摊派有权拒绝；3.承包土地被依法征用、占用的、给予的的补偿有权依法获得；在承包期满或因故终止合同时，应使所承包的土地恢复原有状态；4.维护土地的农业用途，不得用于非农建设，不得给土地资源造成损害；5.不经甲方同意不准对外转包。6.按合同约定交纳租金；7.执行甲方与沈阳军区房产局租赁合同的各项条款的内容。2015年9月6日，徐文利与曲志刚签订终止合作协议书，约定徐文利退出合作经营，曲志刚对其投入补偿65万元。2015年10月13日，沈阳军区牡丹江房地产管理分局向大湾公司送达了关于违规租赁问题专项整治通知。通知内容为：“根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，中国人民解放军总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治的指导意见》的通知，对于擅自出租、超期出租、超面积出租，未使用制式文本合同等房地产资源管理领域存在的问题进行专项整治，要求一律以中止合同或废止原租赁合同重新签订制式合同的方式解决，并按规定报批的要求进行整治。因我部与贵集团所签订的50年长期租赁合同，属于擅自出租、超期出租、超面积出租、签订非制式合同，违反了军队有关房地产管理的政策规定，因此，所签合同在此次专项整治、整改范畴，望你集团接此通知后与我部积极配合，确保此项工作顺利整改完成。”2015年12月23日，原、大湾公司签订关于提前终止租赁合同协议书。约定：“一、因双方原因于2002年10月15日签订的租赁期限为50年的房地产租赁合同从即日起终止。二、本协议生效执行前，乙方对承租该房地产期间所产生的水、电、暖等一切费用负责结清，对经过四方同意维修改造的房地产固定部分，乙方一律不得拆除，保持现状。如发生拆除损坏房屋及设施设备，按市场价格给予赔偿，协商不能解决的，甲方将向法院起诉。三、本协议签订终止合同生效后，一是甲方退还剩余合同期租金95.8万元;二是给予大湾公司承租后投资更换电网、打井、增加变压器等固定投入的经济补偿，合计退还及补偿105.8万元。同日，沈阳军区房地产管理局批复牡丹江房管分局，同意终止黑龙江大湾集团有限公司项目，收回出租房地产，退还租金95.8万元，补偿固定设施费10万元，所需费用105.8万元列入2016年度预算。2015年12月29日，沈阳军区房管局将上述105.8万元付给大湾公司提供的帐户。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。颐和公司在经营期间以颐稼公司的名义对八里坪库区进行经营管理，从事养猪。2015年期间对八里坪库区原有的部分营房进行了改建，2016年起，颐和公司未经沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司许可，新建建筑12栋用于做员工宿舍、猪舍等，新建渔池、水井、化粪池等构筑物35处，改建原有营房15栋。颐和公司目前尚有饲养的未出栏猪2000多头。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。一、沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司之间以及大湾公司与颐和公司之间的租赁合同是有效。《合同法》第二百一十七条的规定，“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司之间签订的军队房地产租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方约定租赁年限为50年，超出法定的租赁期限20年的限制，超过20年的超过部分无效。大湾公司在使用八里坪库区期间，将八里坪库区转租给颐和公司，大湾公司及颐和公司均未提供确实充分的证据证明转租行为已经沈阳军区牡丹江房地产管理分局同意，因此沈阳军区牡丹江房地产管理分局与颐和公司之间未形成租赁合同关系。二、沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司之间的承包合同于2015年12月份是否已经终止问题。沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司之间签订的提前终止租赁合同系根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，中国人民解放军总后勤部《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治的指导意见》的通知，对于擅自出租、超期出租、超面出租，未使用制式文本合同等房地产资源管理领域存在的问题进行专项整治，要求一律以中止合同或废止原租赁合同重新签订制式合同的方式解决。并按规定报批的要求进行整治时形成，沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司所签订的50年长期租赁合同，属于擅自出租、超期出租、超面积出租、签订非制式合同，违反了军队有关房地产管理的政策规定，因此，所签合同在此次专项整治、整改范畴。沈阳军区牡丹江房地产管理分局、大湾公司之间所签订的提前终止租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，沈阳军区牡丹江房地产管理分局以按约定将剩余租金和补偿费共计105.8万元给付大湾公司，应视为双方已合意终止租赁合同。三、沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求大湾公司和颐和公司腾出土地和房屋的请求是否应当支持。大湾公司将其承租的八里坪军用库区转租给第三人，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司之间已解除租赁关系，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与第三人之间未建立新的租赁关系，第三人继续占有使用八里坪库区没有依据。沈阳军区牡丹江房地产管理分局要求第三人颐和公司从八里坪军用库区内搬出，腾出土地和房屋的请求，本院予以支持。颐和公司在租赁使用八里坪军用库区期间从事养猪行业，其对于新建及改建的建筑物、构筑物及搬出八里坪军用库区的损失已另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局与黑龙江大湾集团有限公司之间的2015年12月23日签订的提前终止租赁合同协议有效;二、黑龙江颐和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即将中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局位于绥阳镇八里坪的军事用地及营房腾出。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：大湾公司在一审中出示的证据《土地承包合同》没有签订时间，一审法院认定该《土地承包合同》是2011年签订的不当，该合同中体现徐文利为丙方，一审法院认定徐文利为乙方错误。一审法院认定“颐和公司在经营期间以颐稼公司的名义对八里坪库区进行经营管理，从事养猪”的事实没有证据支持，本院对该事实不予确认。一审法院出示的牡丹江市华夏资产评估事务所出具的《司法委托固定资产－构筑物及其他辅助设施估清查明细表（改建）》、《司法委托固定资产－房屋建筑物评估清查明细表》及《司法委托固定资产－构筑物及其他辅助设施评估清查明细表》系本案审理过程中一审法院委托牡丹ＸＸ夏资产评估事务对案涉土地上新建、改建房屋、设施等价值进行鉴定过程中形成的，因鉴定未能完成，牡丹ＸＸ夏资产评估事务所未出具确定的评估报告，一审法院仅依据上述明细表认定“颐和公司在2015年期间对八里坪库区原有的部分营房进行了改建，2016年起，颐和公司未经沈阳军区牡丹江房地产管理分局和大湾公司许可，新建建筑12栋用于做员工宿舍、猪舍等，新建渔池、水井、化粪池等构筑物35处，改建原有营房15栋。颐和公司目前尚有饲养的未出栏猪2000多头”依据不足，本院对该事实不予确认。对一审法院认定的除上述以外的事实予以确认。本院认为，沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司于2015年12月23日签订了《关于提前终止租赁合同协议书》，约定双方之前签订的租赁期间为2002年10月15日至2052年10月15日的《房地产租赁合同》于2015年12月23日终止，约定沈阳军区牡丹江房地产管理分局退还剩余合同期租金95.8万元，并对大湾公司的投入给予10万元的经济补偿。2015年12月29日沈阳军区房管局将上述款项支付给大湾公司提供的账户。大湾公司称《关于提前终止租赁合同协议书》并非是双方的真实意思表示，双方的租赁合同未实际终止，但其未能出示证据证实其该主张成立。《关于提前终止租赁合同协议书》是双方的真实意思表示，双方亦按照约定予以履行，是合法有效的，可证实沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司签订的案涉房地产租赁合同于2015年12月23日终止，故沈阳军区牡丹江房地产管理分局请求判令其与大湾公司之间的房地产租赁合同终止符合法律规定，应予以支持。一审法院对沈阳军区牡丹江房地产管理分局的该项请求未予以判决，而是判决“中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局与黑龙江大湾集团有限公司之间的2015年12月23日签订的提前终止租赁合同协议有效”不当，本院予以纠正。大湾公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局签订案涉《房地产租赁合同》后，与颐和公司签订《土地承包合同》，大湾公司与颐和公司系《土地承包合同》的相对方，颐和公司与大湾公司形成转租合同关系，颐和公司与沈阳军区牡丹江房地产管理分局之间不因此而形成直接的法律关系。因沈阳军区牡丹江房地产管理分局与大湾公司之间的房地产租赁合同已终止，现案涉土地及营房由颐和公司占有使用，沈阳军区牡丹江房地产管理分局请求颐和公司立即将该军事用地及营房腾出符合法律规定，应予以支持。综上，大湾公司与颐和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省东宁市人民法院（2017）黑1024民初1774号民事判决第二项；二、撤销黑龙江省东宁市人民法院（2017）黑1024民初1774号民事判决第一项；三、中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局与黑龙江大湾集团有限公司之间的房地产租赁合同于2015年12月23日终止;四、驳回中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局其他诉讼请求；五、驳回黑龙江颐和房地产开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局承担50元，黑龙江大湾集团有限公司承担50元，黑龙江颐和房地产开发有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  周晓光审判员  杜 敏二〇一八年三月二十六日书记员  卫小雨