云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0902民初455号原告：赵耀晖，男，1980年1月5日出生，汉族，湖南省邵东县人，户籍所在地湖南省邵东县。现住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨小泉，云南天外天(临沧)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201310427045。委托诉讼代理人：王赛娜，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201011860056。被告：临沧市宏天房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市圈掌街延长线万隆小区**。法定代表人：向心平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤清伟，该公司副总经理。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：汤志伟，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309200910378264。原告赵耀晖与被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司（以下简称临沧宏天房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理，依法由审判员李悦适用简易程序公开进行审理。因案情复杂，2017年6月21日依法将本案转为普通程序审理，并经批准延长审理期限6个月。案件审理过程中，双方当事人在举证期限内向本院提交了相关证据材料，2017年5月15日、10月26日本院二次公开开庭进行了审理。原告赵耀晖及其委托诉讼代理人杨小泉、王赛娜，被告临沧宏天房地产公司的委托诉讼代理人汤清伟、汤志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀晖向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房购销合同》有效；2.被告临沧宏天房地产公司继续履行《商品房购销合同》，按合同约定履行交房义务；3.被告临沧宏天房地产公司为原告办理房屋所有权证；4.本案诉讼费、保全费由被告临沧宏天房地产公司承担。事实和理由:2015年6月15日，原告与被告临沧宏天房地产公司签订一份《商品房购销合同》，原告购买被告建设的天豪国际第1幢01号商铺一套，面积为39.36㎡，房屋价款为127.5067万元，其中约定：被告临沧宏天房地产公司应于2015年8月31日前，将该商品房屋交付给原告，并在商品房交付使用后60个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需要的全部资料递交产权登记机关。但是原告将房款交付并且被告出具收据后，被告并没有按照合同约定向原告交房以及协助原告办理产权登记。原告多次与被告协商办理产权登记，但是协商不成，为保护原告的合法权益，特提起诉讼。被告临沧宏天房地产公司辩称：1.原告所诉购房不是事实。实际情况为：被告的法定代表人向心平与原告于2015年6月14日签订借款合同，原告为了借款权益得到保障，要求向心平用被告临沧宏天房地产公司开发的天豪国际小区A-01号商铺作为借款抵押，同时于当天签订了《商品房购销合同》，合同金额为1275067元。2.被告的法定代表人即实际借款人向心平与原告于2015年6月14日签订了民间借款合同，该合同由原告保管，约定借款月利息为5分，借款金额为50万元，并用公司开发的商铺作为借款抵押，向心平在没有被告公司的股东会决议情况下私自指示销售公司与原告签订《商品房购销合同》，合同签订后原告通过工商银行转账给向心平32万元，同时给现金10万元，实际借款合计为42万元。当天向心平写了借条给原告，但是原告为了达到《商品房购销合同》能够在住建局进行合同备案的目的，提出要求实际借款人向心平开据合同全款收据，向心平仍在没有公司股东会决议情况下私自指示公司出纳开据了与合同等价款的收款收据，被告公司和实际借款人向心平都没有收到收款单据中所列金额的房款，原告应该向法庭出具双方签订的借款合同及借款收款收据，并提供转款的银行流水。综上所述，原告与实际借款人向心平之间借款属于民间借贷，向心平在没有公司股东会决议情况下违背公司股东之间的《联合开发合同》以及公司《章程》的约定条款，私自指示有关人员进行违规操作，严重侵害第三人的合法权益，为此请求法院作出公平公正判决，诉讼费由原告自行承担。综合各方当事人的诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1.原、被告之间是否存在商品房预售合同关系？原告与被告的法定代表人向心平之间是否存在民间借贷关系？2.原告的诉讼请求是否应该得到支持。针对以上争议，原告赵耀晖为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，用以证明原告是本案适格主体；2.《商品房购销合同》一份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；3.收款收据一份，用以证明原告向被告支付了全部房款的事实。经质证，被告临沧宏天房地产公司对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2、3组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为虽然看似属于商品房买卖合同但实质是民间借贷关系，实际是为了原告的借款利益而作的抵押担保，对于私自指使财务人员开据的收款收据也不予认可。被告临沧宏天房地产公司对其答辩理由，向本院提交如下证据：1.情况说明、身份证复印件各一份，用以证明当时的财务人员在向心平的指使下开据收据的事实；2.银行流水一份，用以证明向心平在2015年6月15日向原告借款32万元的事实；3.（2015）临民初字第730号民事判决书、（2016）云09民终208号民事判决书、商品房购买补充协议书各一份，用以证明被告的法定代表人向心平一直以来用公司的资产作为向不同当事人借款担保的事实。经质证，原告赵耀晖对第1组证据不予认可，认为证人未出庭作证，且房款是交给向心平而不是交给证人，证人作为专业财务人员在没有收款的情况下是不会开据收款收据的；第2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是说明该款不是借款而是支付的房款；第3组证据认为与本案无关，不予认可。在诉讼过程中，本院依职权调取如下证据：1.经原告申请向临沧市住房和城乡建设局调取一份登记备案表，其中登记原告赵耀晖购买天豪国际1幢1层01号商铺，面积为38.3㎡，备案时间为2015年6月14日；2.谭龙文询问笔录一份，其中陈述当时原告要借钱给向心平，向心平让自己先垫出，自己拿出10万元现金给向心平，让其算在原告的账上，之后原告支付了自己50000元，剩余50000元因为向心平走了，原告就没有给自己。当时借钱时说拿商铺抵押，二人具体签什么合同不清楚。经质证，原告赵耀晖对第1组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第2组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，谭龙文为原告的债权人，其证言不具有真实性和合法性，其陈述的钱不是购买房屋的款项。经质证，被告临沧宏天房地产公司对第1组证据的真实性无异议，但是认为其是原告为了保障借款利益，让被告财务人员开好收据以便在建设局办理备案登记，对其合法性、关联性均不予认可；第2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告赵耀晖提交的3组证据均与本案相关，具有真实性，能够证明本案的事实情况，本院予以采信。被告临沧宏天房地产公司提交的第1组证据系单方制作，对方不予认可，且无其他相应证据予以佐证，该证据本院不予采信；第2组证据能够证实原告转账32万元的事实，本院予以采信；第3组证据真实，但是与本案无关，本院不予采信。本院调取的第1组证据真实、合法，能够证明案件事实，本院予以采信；第2组证据真实、合法，但是其中的陈述无法予以佐证，且有不能确定的陈述，其不能证明案件的有关事实，本院不予采信。对有争议的事实，本院认定如下：2015年6月14日，原告赵耀晖与被告临沧宏天房地产公司签订一份《商品房购销合同》，约定：原告赵耀晖购买被告临沧宏天房地产公司建设的天豪国际项目第1幢第1层01号房，建筑面积为38.3㎡，总价为1275067元。付款方式为一次性付款，付款日期为2015年6月14日，被告临沧宏天房地产公司在商品房交付使用后60个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，并对交付期限、逾期付款、逾期交房的违约、交接、争议处理方式等进行了约定。同日，临沧市住房和城乡建设局对该份合同做了LC2015061401932号合同登记备案。同年6月15日，被告临沧宏天房地产公司向原告出具一份收据，载明：兹收到赵耀晖房号1-01交来1275067元。后原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。另查明，被告临沧宏天房地产公司开发的位于临翔区天豪国际项目的商品房目前尚未经过相关部门验收合格。本院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》，系当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。原告赵耀晖举证的商品房购销合同经过相关行政部门备案登记，且有被告公司开具的收据，二者能够相互印证。被告临沧宏天房地产公司认为该案属于民间借贷关系，但从原告举证的证据来看，相对于被告举证的证据基本能形成证据锁链，有一定的优势。就原告对商品房买卖合同关系证明到一定程度，举证责任就转移到被告一方。被告未能举证有民间借贷关系存在的证据，亦未提交相应证据反驳原告的诉讼主张，其应自行承担举证不能的法律后果，故被告主张民间借贷关系的答辩意见，因其举证不利，本院不予采纳。因该房目前尚未经建设单位组织验收合格，故被告临沧宏天房地产公司应在房屋经建设单位组织验收合格后履行交房及协助办理房屋所有权证的义务。原告诉请的诉讼费、保全费有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告赵耀晖与被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司于2015年6月14日签订的《商品房购销合同》（合同编号：2014-宏天-S020）有效；二、被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司在天豪国际项目经建设单位组织验收合格之日起10日内将验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告赵耀晖所有；三、被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司应在交房之日起60日内协助原告赵耀晖办理产权证登记手续。案件受理费100元，财产保全费5000元，由被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李 悦审 判 员  李 莹人民陪审员  张绍山二〇一八年三月二十七日书 记 员  牟嘉琳