广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7109号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市名都商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村，统一社会信用代码为91441900748010997W。法定代表人：王茂华，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨振锋，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：程彬玲，广东中建合展律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，下称被告）：萧进仪，男，1959年11月4日出生，住台湾新北市，委托诉讼代理人：张达林，广东品峰律师事务所律师。原告东莞市名都商业管理有限公司（以下简称名都公司）诉被告萧进仪，被告萧进仪反诉名都公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陈巧勤适用简易独任审理，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告名都公司的委托诉讼代理人杨振峰，被告萧进仪及其委托诉讼代理人张达林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都公司向本院提出诉讼请求：1.自2017年3月31日解除原、被告之间租赁合同关系；2.被告支付给原告商铺租金280,857.6元（月租金23,404.8元，欠缴12个月，自2016年4月至2017年3月）、管理费117,024（月管理费9,752元，欠缴12月，自2016年4月至2017年3月）、电费13,210.05元（欠缴10个月，自2016年5月至2017年2月）；3.被告自2017年4月1日起以411,091.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至所有款项还清之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月28日，名都公司与萧进仪签订商铺租赁合同书，约定萧进仪租赁名都公司经营卖场D区二层D229、D231号铺位，经营品牌台北之窗，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日。但实际租用对面铺位D228、230，实际使用名称台北城市。租赁期限届满后，萧进仪继续租赁使用D228、230铺位，未约定新的租赁期限。截至起诉，萧进仪已拖欠名都公司租金、物管费、电费一年。经多次追款未果。为维护自身合法权益，名都公司依法提起诉讼，请求法院判如诉请。另，萧进仪实际租用名都公司的铺位D228、230至2017年3月1日，相应的请求商铺租金、管理费相应减少一个月，因为2017年3月6日已经将案涉铺位转租给案外人。被告萧进仪答辩称：与反诉意见一致。被告萧进仪向本院提出反诉请求：1.自2017年1月1日起解除双方关于名都家居D228、D230铺位的租赁关系；2.原告退还押金78,016元；3.原告支付解除合同违约金156,032元；4.原告支付一层E139铺位店铺的装修费用172,000元；5.原告支付一层名都家居D228、D230铺位的装修费用400,000元；6.原告承担被告店铺内的货物（家具等）398,650元；7.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：名都公司须支付一层E139铺位的装修费172,000元给萧进仪。1.2016年7月17日名都公司与萧进仪签订商铺租赁合同书，承租一层E157、E156、二层E258铺位，租期从2006年7月1日至2009年6月30日；2009年7月5日双方签订商铺租赁合同书，承租一层E155、156、157铺位，租期从2009年7月1日至2010年6月30日。但名都公司劝萧进仪让出一层E139铺位，改为承租三层E351、E355铺位，并承诺补偿萧进仪的装修费172,000元（名都公司员工张华安签订的保证书），萧进仪同意了，所以在2009年7月7日签订商铺租赁合同书，承租三层E351、E355铺位，租期从2009年7月1日至2010年6月30日。2010年7月12日双方签订商铺租赁合同书，承租一层E155、156、157铺位，租期从2010年7月1日至2011年6月30日。2011年6月23日双方签订商铺租赁合同书，承租一层E155、156、157铺位，租期从2011年7月1日至2013年6月30日。2012年5月份，名都公司以重新装修，重新招租等为借口，想6月份让租户撤场，搬去D区铺位，但是名都公司拒不支付租户的赔偿。2.名都公司与萧进仪在2012年6月1日建立起名都家居D228、D230铺位租赁关系，每月租金为23,404.08元，管理费9,752元，萧进仪多次催促名都公司签订书面租赁合同，名都公司一直不搭理。可是，令萧进仪忍无可忍的是，名都公司在名都广场前面的路修整好后，根本没有履行合同的承诺，而且一再地故意刁难，在2017年1月1日名都公司强行把水、电停掉，导致萧进仪无法经营。3.名都公司在2017年3月，就名都家居D228、D230出租给萧进仪店面“台北城市”的店长，造成萧进仪损失惨重。名都公司无视同萧进仪订立的租赁协议，不提供萧进仪所需的商业经营环境，处处刁难，还强行停水停电把萧进仪赶出来，这对于萧进仪依靠小本经营谋取生活出路的市民来讲，打击是非常巨大的。无论是从合同约定还是名都公司制定的商场管理制度来看，名都公司都没有履行自己的义务，同时，名都公司的商场严重空置，已经丧失了作为商场经营的最基本的条件，萧进仪的合同目的根本无法实现。为此，依法提出解除合同的请求等，恳请依法支持。萧进仪于庭前提交了撤诉申请书，申请撤回第四项反诉请求，即原告支付被告一层E139铺位店铺的装修费用172,000元。针对第四项诉讼请求的事实与理由撤回。原告名都公司答辩称：双方之间的租赁关系实际于2017年3月1日解约，2017年1月1日时萧进仪仍占用名都公司的铺位并在经营。名都公司不同意退回押金，原因是萧进仪违约，按照合同约定，押金应当不予退还。对于萧进仪所主张的解除合同违约金，没有任何依据，而且是由于萧进仪违约导致合同解除。萧进仪主张装修费没有任何依据。有关店铺内的货物，确实被名都公司出售，出售价格为55,000元，名都公司把55,000元给了萧进仪的原店长贺礼，即该店长后续租用萧进仪的部分铺位，如果萧进仪认为出售55,000元有异议，则不应当属于本案反诉的受理范围，原因是假如名都公司无权处理，而名都公司处理的对象又是萧进仪的原店长，涉及到物权处分问题，应当属于侵权关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：名都公司于2008年10月1日起向惠民投资有限公司、驰生有限公司、香港丰和工业有限公司租赁位于东莞市××街××五名都家居广场，该物业已经办理了房产证。名都公司承租该物业后，将其商铺分租给各商户。萧进仪自2006年7月起向名都公司租赁名都家居广场的商铺用于经销家具。萧进仪先后租赁过名都公司多个铺位，双方签订过多个商铺租赁合同书，自2009年起均为使用相同版本格式合同。2012年5月28日，双方签订最后一份商铺租赁合同书及补充协议，约定萧进仪向名都公司租赁名都家居广场D区二层D229、D231号商铺，合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日。租金为42216元/月，于每月25日前支付。水电费由萧进仪于每月25日前向名都公司缴交。合同补充协议书中约定物业管理费（含物业管理费、公共部分水电及空调费）为20元/㎡。合同第6条约定，萧进仪应当于合同签订时支付相当于三个月租金的款项给名都公司，其中相当于两个月租金的款项为履约保证金，剩余为首月预付款。如萧进仪未能履行或未能适当履行租赁合同，名都公司可就萧进仪的过错扣除履约保证金的一部分或全部。由此造成履约保证金的扣除，萧进仪应当补足。如履约保证金不足或萧进仪逾期未交付或补交保证金，名都公司有权进一步追索。合同第35条第5款约定：有证据证明萧进仪在租期届满时将不履行或不适当履行合同义务的，名都公司有权解除合同，萧进仪承担违约责任。合同第36条第1款约定：商铺装修及萧进仪添附设施的所有权于租期届满、合同提前终止或解除之日起转归名都公司，未经名都公司同意，萧进仪不得迁移、拆除、抛弃、毁损或进行其他处分行为。该条第5款约定：如萧进仪未能支付商品售后服务保证金或完成清场工作，则萧进仪不得迁离商铺之内的货物、设施及其他财物。名都公司有权留置商铺之内的货物、设施及其他财物等。若萧进仪未能在30日内清偿该款项，名都公司有权出售、拍卖或以其他方式处理该货物、设施及其他财物，所得款项优先用于清偿萧进仪所欠款项。合同第7条约定：萧进仪未按时足额缴纳任何款项（包括但不限于租金、费用及履约保证金等）的，应按拖欠数额向名都公司支付每日3%的滞纳金。拖欠时间超出名都公司给予的宽限期（若名都公司未另行指定宽限期，则宽限期为10日）或拖欠数额累计达1个月租金的，名都公司有权解除合同，萧进仪承担违约责任。萧进仪拖欠任何款项的，拖欠期间，名都公司有权暂时闭锁商铺门锁/门禁、暂停供水、供电及其他能源供应，直至萧进仪付清拖欠的款项及滞纳金。上述商铺租赁合同和补充协议签订后，萧进仪并未租赁名都家居广场D区二层D229、D231号商铺，而是于2012年6月1日起租赁了名都家居广场D区二层D228、D230号商铺。双方确认每月租金为23,404.08元、管理费为9,752元。萧进仪于2013年12月24日支付了78,016元合同保证金，该收款收据上手写注明“D228、D230”。双方没有另行签订书面租赁合同。名都公司主张双方口头约定按照前述D229、D231号商铺迳行变更为D228、D230号商铺。萧进仪则主张双方口头另行订立租赁合同，各项约定均与原合同约定不一致，但萧进仪未对该主张进行举证，亦未说明口头订立的租赁合同与原合同不一致之处。2014年2月19日，萧进仪与名都公司员工张华安共同签署未缴租金明细表，确认萧进仪至2014年2月19日共欠D228、D230号商铺租金343,564.95元。该表下方空白处，手写了萧进仪对2012年6月没给装修期及对此前租赁的E155、157号商铺没补装修费用的异议。落款处有萧进仪及张华安的签名。但未见张华安有书写对萧进仪异议的意见。名都公司按月向承租其商铺的各商户发放缴费通知单，2016年4月至2016年12月期间，萧进仪（或其聘任的店长贺礼）均有签收，自2017年1月起，萧进仪未签收缴费通知单。名都公司主张萧进仪拖欠2016年4月至2017年3月租金共计280,857.6元、管理费117,024元，2016年5月至2017年2月电费13,210.05元。萧进仪对此不予确认，主张已付清全部租金、管理费、电费，并提交了收据5张。其中，2015年3月11日的收据显示萧进仪支付了2015年3月1日至31日期间租金23,404.8元、管理费9,752元、上月电费1,903.25元，共计35,060.05元。2016年7月1日收据显示收到萧进仪支付的120,000元，但注明为“15年租金费用部分款”。2016年11月2日、2016年12月6日、2016年12月13日的收据显示分别收到萧进仪支付的60,000、20,000元、50,000元，均注明为“租金”。名都公司主张上述收据指向的是2016年3月及之前的租金，但名都公司未对该主张进行举证。萧进仪未提交其他租金、管理费、电费支付凭证。双方确认，名都公司于2017年1月1日对萧进仪租赁的商铺采取了断电措施。名都公司主张因萧进仪长期拖欠租金故断电，萧进仪则主张名都公司无故断电。名都公司主张，该日断电后，萧进仪口头承诺会短期内尽快支付款项，故于当天恢复了供电。后，名都公司又以萧进仪没有按约付款为由，于2017年1月5日再次对萧进仪租赁的商铺断电，此后一直未恢复供电。2017年3月6日，名都公司与萧进仪聘任的店长贺礼签订商铺租赁合同书，将萧进仪租赁的D228、D230号商铺出租给贺礼，并于2017年3月10日进行了交接。名都公司又于2017年3月31日将萧进仪被扣留的商品整体作价55,000元出售给贺礼。名都公司于庭审答辩中主张其又将该55,000元交给了贺礼，但未对该主张进行举证。本院认为，名都公司承租名都家居广场，并向萧进仪分租了其中的D228、D230号商铺，该物业已经办理了房产证，名都公司与萧进仪之间形成合法有效的租赁合同关系。萧进仪曾向名都公司租赁多个商铺，自2009年起，各份租赁合同均采用相同模板的格式合同。双方签订的最后一份2012年5月28日的合同，虽然没有实际履行，但是萧进仪实际租赁D228、D230号商铺的时间与2012年5月28日的合同约定的起租时间吻合，仅仅是租金数额、管理费数额等涉及铺位具体情况确定的费用发生变化，结合双方此前签订的统一模板的格式化租赁合同，足以认定双方是按照2012年5月28日的合同变更租赁铺位后继续履行。萧进仪主张双方就此重新进行口头约定，但未对该主张进行举证，亦未举证说明口头约定的内容，应当承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。关于合同解除的时间。双方确认，名都公司于2017年1月1日对萧进仪承租的商铺进行断电，恢复供电后，又于2017年1月5日再次断电，并一直未恢复。由于萧进仪承租铺位的目的在于对外经营，断电导致萧进仪无法继续经营商铺，名都公司于2015年1月5日断电的行为属于以实际行动解除双方之间的租赁合同，故本院依法认定双方解除合同的时间为2017年1月5日。关于租金。名都公司主张萧进仪自2016年4月起欠缴租金。萧进仪对此予以否认，并提交了5张收款收据拟证明其已经足额支付了租金。但是，从该收款收据来看，2015年3月11日的收据支付的是2015年3月1日至31日期间租金、管理费及上月电费。2016年7月1日收据支付的是15年的部分租金。均非对应名都公司主张的欠缴费用期间。2016年11月2日、2016年12月6日、2016年12月13日的收据均注明为“租金”，在没有相反证据的情况下，应当认定该三笔款项支付的是当前月份的费用。名都公司主张上述收据指向的是2016年3月及之前的租金，但名都公司未对该主张进行举证，应当承担举证不能的不利后果。萧进仪未提交其他租金、管理费、电费支付凭证，亦应当承担举证不能的不利后果。由此，本院依法认定，萧进仪仅支付了2016年4月至2017年1月5日期间租金共计130,000元。而根据双方确认的租金标准，2016年4月至2017年1月5日期间，萧进仪共需支付租金23,404.08元×（9月＋5天÷31天/月）=214,411.57元。扣除已经支付的130,000元，尚欠84,411.57元。此外，根据租赁合同第6条履约保证金的约定，该履约保证金并非萧进仪在租赁期间内发生违约即可没收，而是用于冲抵萧进仪的违约责任，冲抵之后，再行补足。由此，萧进仪向名都公司缴纳的履约保证金78,016元可以冲抵萧进仪拖欠的租金。冲抵之后，萧进仪仍欠租金6,395.57元，萧进仪应当支付。如前所论述，双方之间的租赁合同于2017年1月5日解除，而解除的原因在于萧进仪拖欠租金。同时，根据租赁合同第7条、第35条第5款的约定，名都公司有权在萧进仪未支付欠缴费用前采取停电的自力救济措施，并解除合同。因此，名都公司对萧进仪租赁的铺位进行断电并解除合同并无不当。断电后，萧进仪的货物存放于商铺内，萧进仪没有及时补缴费用，导致该货物未能取出，并一直占用案涉商铺，萧进仪应当参照租金标准，承担该期间的占有使用费。租赁合同于2017年1月5日解除，名都公司确认至2017年3月1日萧进仪使用完毕，故萧进仪应当支付2017年1月6日至2017年2月28日的占有使用费：23,404.08元×（26天÷31天/月＋1月）=43,033.31元。名都公司将萧进仪商铺内的货物作价5,5000元处分给了后续租客贺礼，萧进仪主张名都公司低价处分，应当承担赔偿责任。但是，萧进仪未举证证明该批货物的价值。而根据租赁合同第36条第5款的约定，名都公司有权对该货物进行处分。虽然，名都公司是将该批货物出售给了后续租客贺礼，但是，贺礼除了是案涉商铺的后续租客身份外，同时还是萧进仪在经营该商铺时所聘任的店长，换而言之，名都公司处分该批货物时，处分价格是经过萧进仪所聘任的店长所确认的。名都公司本身并不从事家具生产销售业务，对萧进仪的货物价值并无评估能力，在萧进仪聘任的店长确认该价格后，以该确认的价格迳行出售，并无不当之处。因此，即使名都公司出售价格低于该批家具货物的实际价值，由此产生的损失也是萧进仪的内部人员失职所造成，名都公司亦不需承担任何赔偿责任。因此，对于萧进仪要求名都公司赔偿家具货物价值共计398,650元的诉请，本院不予支持。萧进仪未提交证据证明其已经支付了2016年4月至2017年2月28日期间的管理费107,272元（9752元×11月），2016年5月至2017年2月期间的电费13,210.05元，应当承担举证不能的不利后果，故该两笔款项，萧进仪应当向名都公司支付。名都公司诉请超出部分，本院不予支持。由于名都公司处分萧进仪留存于商铺内的货物，获价款5,5000元，该款项应当抵扣前述租金及占有使用费。名都公司主张其又将该款项交回给贺礼，但并未对该主张进行举证，且名都公司扣留、出售该批家具货物的目的即在于获取相应对价以抵扣萧进仪的欠款，如名都公司在获得出售价款后又将此交付给贺礼，则前期的扣留、出售行为均无意义，显然与名都公司的目的不合，故本院对名都公司的该项主张不予采信。由此，萧进仪还需向名都公司支付：6,395.57元＋43,033.31元＋107,272元＋13,210.05元－55,000元=114,910.93元。名都公司诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期付款利息。根据租赁合同第7条的约定，名都公司有权要求萧进仪就逾期支付款项，自逾期支付之日，按每日3%的标准支付滞纳金，现名都公司仅诉请自2017年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息，属于对自身权利的合法处分，本院对此予以确认。故萧进仪应当自2017年4月1日起，以114,910.93元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向名都公司计付逾期付款利息。关于萧进仪要求名都公司退还履约保证金78,016元的诉请。如前所论述，该款项已经用于抵扣萧进仪欠缴租金、占有使用费、管理费、电费等款项，并无剩余，故对于萧进仪的该项诉请，本院不予支持。关于萧进仪要求名都公司支付解除合同的违约金的诉请。如前所论述，双方解除合同的原因在于萧进仪长期欠缴租金及其他相关费用，导致名都公司行使合同解除权。换而言之，是由于萧进仪的违约行为导致合同解除，萧进仪以自身违约行为来主张名都公司的违约责任，显然没有任何事实和法律依据，本院对此不予支持。关于萧进仪要求名都公司支付商铺装修费用的诉请。萧进仪没有对该装修费用支出数额进行举证，且根据租赁合同第36条第1款的约定，在萧进仪违约导致合同解除的情况下，商铺的装修归属于名都公司。因此，萧进仪的该项诉请没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市名都商业管理有限公司与被告萧进仪之间关于名都家居广场D区二层D228、D230号商铺的租赁合同已于2017年1月5日解除；二、限被告萧进仪于本判决生效之日起三日内向原告东莞市名都商业管理有限公司支付2016年4月至2017年2月28日期间租金、占有使用费、管理费，2016年5月至2017年2月期间电费差额共计114,910.93元及逾期付款利息（逾期付款利息自2017年4月1日起，以114,910.93元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至全部款项付清之日止）；三、驳回原告东莞市名都商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告萧进仪的其他诉讼请求。如果萧进仪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3,733元（原告已预交）、反诉诉讼费7,047元（被告已预交），共计10,780元，由原告东莞市名都商业管理有限公司承担3,000元，被告萧进仪承担7,780元。如不服本判决，东莞市名都商业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，萧进仪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈巧勤二〇一八年三月十五日书记员  陈洁欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第3人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。