福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3427号 原告:福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区。 法定代表人:何英,公司总经理。 委托诉讼代理人:许俊成，福建世好律师事务所律师。 被告：郭瑛，女，1964年9月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）与被告郭瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝水湾公司委托诉讼代理人许俊成到庭参加诉讼，被告郭瑛经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付物业服务费4747.8元以及原告代被告垫付的公摊水费26.1元、公摊电费434.7元，共计5218.6元；2.被告立即向原告支付迟延交纳物业服务费的违约金7391.02元（违约金以被告拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日起按每天千分之三的标准计算至实际付清之日止，暂计至2017年6月30日的违约金为7391.02元）。以上诉求合计：12609.62元。3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年4月1日，原告与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》。合同约定：1、由原告为坐落于福州市仓山区闽江大道81号的“旭辉花园”小区提供物业管理服务；2、收费标准：1.7元/月.平方米；3、物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；4、业主/物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之三的标准支付违约金；5、物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立并与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止等。原告已依约提供物业管理服务，但被告尚欠原告物业管理费4757.8元（欠费明细：2#1501单元于2015年12月1日至2016年5月31日期间的物业管理费2345.8元；5#2402单元于2015年9月1日至2016年5月31日期间的物业管理费2412元；合计4757.8元）、原告代垫的公摊水费26.1元（欠费明细：2#1501单元于2015年7月1日至2016年4月30日期间的公摊水费16.7元；5#2402单元于2015年12月1日至2016年4月30日期间的公摊水费9.4元；合计26.1元）、原告代垫的公摊电费434.7元（欠费明细：2#1501单元于2015年7月1日至2016年4月30日期间的公摊电费211.9元；5#2402单元于2015年11月1日至2016年4月30日期间的公摊电费222.8元；合计434.7元），合计5218.6元。原告已多次催讨，但被告仍拒不支付。被告作为“旭辉花园”小区2号楼1501单元以及5号楼2402单元的业主，在享受原告所提供的物业管理服务的同时，有义务按时向原告支付物业服务费及原告代垫的水、电公摊等相关费用。被告怠于支付前述费用的行为已严重侵害原告合法权益，原告有权要求立即支付前述相关费用并按照《“旭辉花园”物业服务合同》的相关约定要求被告每日按千分之三的标准向原告支付迟延交纳物业服务费的违约金。 被告郭瑛未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郭瑛未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提交的承诺书、业主交房验收表、《“旭辉花园”物业服务合同》、律师函及邮寄面单、退件快递、不动产登记信息查询结果等证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。原告未提交被告身份证原件核对，真实性不予认可。水电费公摊发票及水电费公摊代垫网上银行电子凭证，原告有提交原件核对，对该证据形式真实性予以确认。水电公摊欠费明细系原告单方制作，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月1日，原告与福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园建设单位福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》一份。双方约定：原告为福州市仓山区闽江大道81号“旭辉花园”小区提供物业管理服务；物业服务费标准为高层住宅1.7元/月.平方米，商铺2.00元/月.平方米；物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；公摊水电费每月按照依照如实分摊，业主应每月按实缴交；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准支付违约金；物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立，与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。 合同签订后，原告依约为“旭辉花园”小区提供物业服务至2016年5月31日。 另查，被告为“旭辉花园”小区2号楼1501单元以及5号楼2402单元所有权人，房屋建筑面积分别为227.76平方米、157.67平方米。 本院认为，原告作为物业服务企业，与“旭辉花园”建设单位签订的《“旭辉花园”物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力,《“旭辉花园”物业服务合同》在合同期内对包括被告在内的所有小区业主均具有约束力。现原告要求被告按《“旭辉花园”物业服务合同》约定标准支付2号楼1501单元2015年12月1日至2016年5月31日期间的物业费以及5号楼2402单元2015年9月1日至2016年5月31日期间的物业费，本院予以支持，被告应当向原告交纳物业费4735.5元（227.76平方米×1.7元/月.平方米×6月+157.67平方米×1.7元/月.平方米×9月）。关于违约金，根据《“旭辉花园”物业服务合同》第八章第二十九条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天应交纳物业服务费的3‰交纳违约金，该条款对违约金的约定显属过高，本院予以调整为按日万分之五标准计算。根据《“旭辉花园”物业服务合同》约定，业主应于每月10日前交纳相关费用，故被告延迟交纳2号楼1501单元物业费的违约金应从2015年12月11日起算，延迟交纳5号楼2402单元物业费的违约金应从2015年9月11日起算。 关于原告诉请的公摊水、电费用问题，本院认为，首先，虽然原告有提交证据证实其支付了相关的水、电费用，但由于电力、自来水公司出具的发票体现的客户名称均是“上海永升物业管理有限公司福州分公司”，而非原告，原告主张上海永升物业管理有限公司福州分公司有将收取上述公摊水、费用的权利转让给原告，然原告至今未提交证据证实前任物业公司有将上述权利转让给原告，原告支付相关水、电费用的行为是否如原告所述属于权利的转让，并无相应依据。原告现以此为据要求被告支付公摊水电费用，依据不足；其次，原告未提交证据证实公摊水电费用的计算方式及标准有经过主管行政机关和业主大会的确认。综上，原告要求被告支付公摊水电费用的诉请，本院不予支持。被告经传票传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭瑛于本判决生效之日起十日内向原告福州市蓝水湾物业管理有限公司支付物业服务费4735.5元及违约金（以每月应缴纳的物业费为基数，按每日万分之五标准，2号楼1501单元的违约金从2015年12月11日起、5号楼2402单元的违约金应从2015年9月11日起，分别计算至款项还清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，由原告负担60元，被告负担60元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年三月七日 书记员  邱仕鹏 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”