宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初6814号原告：白雪琴，女,1959年1月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：王莹，金凤区良田镇法律服务所法律工作者。被告：舒洋，男，1987年12月10日出生，汉族，河南省潢川县人，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：舒振安，男，1966年8月30日出生，汉族，系被告舒洋之父，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告白雪琴诉被告舒洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白雪琴的委托诉讼代理人、被告舒洋的委托诉讼代理人舒振安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告白雪琴向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的租赁合同，并支付原告租金349333元。2.判令被告承担租赁期间的水费861元，电费22468元，物业费13324元。3.判令被告支付违约金104799元。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告在位于银川市金凤区某区内自建厂房数栋。被告求租，双方于2014年11月1日签订租赁合同,约定某东号标准厂房租期三年，自2014年11月1日至2017年11月1日，约定年租金78000元，另约定租金支付方式在每年11月1日前一次付清，水电费、物业费均由承租人按实际发生数额支付，还约定了违约条款，在使用期间被告只支付了部分租金。紧接着被告为扩大生产经营规模，提出求租某西号标准厂房，双方于2016年4月1日签订租赁合同，约定租期一年，时间2016年4月1日到2017年4月1日，约定年租金64000元，付款方式每年4月1日一次付清。在使用过程中，被告未依约履行合同义务，使用原告厂房，且未清偿租金。合同到期后还继续使用租赁物至今，其行为已构成违约。依据《合同法》第114条，第227条之规定提起民事诉讼，请求人民法院依法判令，支持原告的诉求。被告舒洋辩称：房租费我们已经给了，但原告不给我们水电房租费的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，原告提交了房屋租赁合同二份、工业园区厂房用电明细表十张、工业园区厂房抄水表明细七张、承诺书二张证实其主张，被告提交了房租收据十张、银行卡交易明细单三张证实其主张，上述证据符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日原、被告经协商签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其位于银川市金凤区某东号标准厂房出租给被告使用，面积651㎡，每年租金78000元，租期三年，自2014年11月1日至2017年11月1日。租金按年支付，房屋内产生的水、电、暖费均由被告负担，如有损耗由被告均摊，物业费由承租人负担，每平方米0.3元。水、电、房租费不开具发票；租期届满前如续租的，及时签订续租协议，如不续租，应提前三个月书面告知原告，房屋到期后，完好无损交回租房；如违约承担总金额100%的违约金。合同签订后原告按约将房屋交付被告使用。2016年4月1日被告为扩大生产经营规模又与原告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于银川市金凤区某西号标准厂房，面积540㎡，每年租金64000元，租期一年，自2016年4月1日到2017年4月1日，租金按年支付，房屋内产生的水、电、暖费均由被告负担，如有损耗由被告均摊，物业费由承租人负担，每平方米0.3元；水、电、房租费不开具发票；双方对双方的权利义务及违约均与前合同一致。合同签订后原告按约将该房屋交付被告使用，被告陆续支付原告房屋租金31万元，下剩租金及相关的水、电、物业费均未按约履行支付的义务，经原告多次催要无果，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的二份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应自觉全面履行合同约定的义务。原告按约将房屋交付被告使用，被告就应当按约履行交付房屋租金及水、电、物业费的义务。双方在房屋租赁合中约定租赁期间届满后均未再续签租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告现仍使用原告的房屋，视为不定期租赁。由于被告未按约向原告支付房屋租金，致使合同目的无法实现，故原告请求解除租赁合同的主张，本院予以支持。原告请求被告支付房屋租金至2018年11月1日的诉请符合法律规定，本院亦予以支持。被告按照二份合同的约定应当支付原告房租金477333元，除已支付原告租金310000元外，下剩167333元应承担偿付责任。被告在使用原告房屋期间拖欠水费861元，电费22468元，被告也予以认可，被告应承担偿付责任。对物业费由于合同明确约定，被告应承担偿付义务。被告应支付物业费为14396.4元，原告仅主张13324元，放弃1072.4元，本院支持其请求。原告主张的违约金由于双方约定的计算比例过高，本院不予采纳，本院比照应付款期限占用资金年利率6%计算违约金，即167333元×6%×22个月=18406.6元（自2017年1月1日至2018年11月1日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告白雪琴与被告舒洋签订的二份房屋租赁合同。二、被告舒洋于本判决生效后十日内偿付拖欠原告白雪琴的房屋租金167333元、水费861元、电费22468元、物业费13324元，并承担违约金18406.6元，共计222392.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4331元，原告白雪琴负担2013元，被告舒洋负担2318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李建东二〇一九年三月六日法官助理 汤艳宁书 记 员 陈威樾本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。