成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初12035号 原告：蒋守菊，女，1948年1月14日出生，汉族，住西宁市城中区。 委托诉讼代理人：杨育成、李永超，四川舟楫（宜宾）律师事务所律师。 被告：武侯区锦阳饰品经营部，住所地成都市武侯区机投桥机九路1号附4号。 经营者：张兆周，男，1986年7月13日出生，住四川省营山县。 第三人：高建军，男，1969年2月8日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：侯尧，四川衡纵律师事务所律师。 原告蒋守菊与被告武侯区锦阳饰品经营部（以下简称锦阳经营部）、第三人高建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序分别于2017年12月27日、2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告蒋守菊委托诉讼代理人李永超、杨育成，被告武侯区锦阳饰品经营部经营者张兆周到庭参加诉讼，第三人高建军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋守菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的2014年10月6日至2016年10月6日期间的租金65000元；2、判令解除原被告关于机投桥机九路1号房屋的租赁关系；3、判令被告立即腾退成都武侯区机投桥机九路1号的房屋；4、判令被告按照房屋产权面积50%份额比例支付原告2016年10月7日至房屋腾退之日其的租金（暂时计算至2017年11月6日的租金为105000元）；5、判令诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第二项关于××路××号房屋租赁关系的诉讼请求。事实和理由：被告承租原告位于成都市武侯区机投桥机九路1号附4号的房屋（原告享有该房屋50%的份额）用于被告经营使用，租赁期限自2012年9月29日起至2016年10月6日止，且双方对租金进行了约定，其中2015年10月6日至2016年10月6日的租金经成都市中级人民法院确定为180000元。现被告拖欠原告2014年10月6日至2016年10月6日的租金65000元，并由武侯区人民法院（2016）川0107民初515号判决确认被告应向原告支付65000元的事实。租赁期届满后，被告仍占有使用该房屋，且拒不支付租金。 被告锦阳经营部辩称：对65000元租金予以认可，但我方已交押金30000元，实际还应支付租金35000元。原告蒋守菊已于2016年10月将房屋门上锁，将房屋收回，不让被告继续使用，并要求被告搬离，故后续租金不应支付。 本院经审理查明，张兆周系个体工商户锦阳经营部的经营者。2012年9月29日，原告蒋守菊、案外人高寿南与张兆周签订《房屋租赁合同》，约定将高寿南所有的位于武侯区××镇××路××号××号门面房出租给张兆周用于经营锦阳经营部，租赁期限5年，自2012年9月30日起至2017年9月29日止，每年租金分别为18000元、25000元、35000元、73000元、100000元。 2013年8月2日，高寿南去世。本院（2013）武侯民初字第5067号民事判决书判决案涉房屋由原告蒋守菊及第三人高建军各继承50%。 2013年10月6日，原告蒋守菊与案外人杨红霞签订《租房合同》，就案涉房屋租金重新约定为：2013年10月6日至2014年10月6日租金为16万元；2014年10月6日至2015年10月6日租金为17万元；2015年10月6日至2016年10月6日租金为18万元。该合同第四条约定：“乙方（杨红霞）给甲方（蒋守菊）维修押金叁万元整。乙方（杨红霞）不租甲方（蒋守菊）铺面时，甲方（蒋守菊）按押金本金和利息一同退还给乙方（蒋守菊）”。同日，杨红霞向原告蒋守菊支付押金3万元。 2015年10月23日，原告蒋守菊与案外人张泽聪就案涉房屋签订《租房补充协议》，约定“今蒋守菊收到房租12万元，余下房租8万元，2015年到2016年房租加去年房租7万元整共计13万元。2016年4月6日一次性付清”。 2016年1月13日，第三人高建军向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院（2016）川0107民初515号民事判决书确认，截止2016年10月6日的租金，锦阳经营部尚有13万元未支付，租金收益应由高建军和蒋守菊各收取50%，即各收取6.5万元。被告锦阳经营部对尚欠原告租金6.5万元予以认可。 2016年10月6日，原告蒋守菊将案涉房屋房门上锁，并在其后对门锁进行了更换。截至庭审之日，案涉房屋处于封闭上锁状态，且门锁钥匙由原告持有。被告锦阳经营部尚有部分物品留在案涉房屋内。 另查明，案外人杨红霞、张泽聪向本院表示，张兆周为张泽聪的弟弟，杨红霞为张泽聪妻子，两人与蒋守菊签订的租赁合同以及相关付款行为均代表张兆周。 以上事实有（2013）武侯民初字第5067号民事判决书、（2016）川0107民初515号民事判决书、（2017）川01民终3093号民事判决书、《村镇房屋所有权证》《房屋租赁合同》《租房合同》《租房补充协议》《收条》《证明》、手机视频以及当事人庭审陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，2012年9月29日高寿南、蒋守菊与张兆周签订的《房屋租赁合同》、2013年10月6日蒋守菊与杨红霞签订的《租房合同》、2015年10月23日蒋守菊与张泽聪签订的《租房补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。杨红霞、张泽聪均明确表示自己签订的两份合同系代表张兆周，故2013年10月6日蒋守菊与杨红霞签订的《租房合同》、2015年10月23日蒋守菊与张泽聪签订的《租房补充协议》应视为对2012年9月29日《房屋租赁合同》租赁期限和租金的变更。按照2015年10月23日《租房补充协议》的约定，截至2016年10月6日，锦阳经营部尚有13万元租金未支付。根据生效民事判决书，在高寿南去世后，案涉房屋由原告蒋守菊及第三人高建军各继承50%，故高寿南就案涉房屋享有的收取房屋租金的权利，也应由蒋守菊和高建军各继承50%。且生效的民事判决书亦确认截至2016年10月6日的租金收益应由高建军及蒋守菊各收取50%，即6.5万元。故截至2016年10月6日，案涉房屋的租金，锦阳经营部尚欠蒋守菊6.5万元。根据2013年10月6日《租房合同》关于押金的约定，房屋租赁关系结束后，蒋守菊应退还押金及利息。现蒋守菊已收取了被告30000元押金，且房屋租赁合同已于2016年10月6日期限届满，故蒋守菊应退还被告30000元押金及利息。又因被告答辩称其已交押金30000元，认可实际还应支付租金35000元，应视为被告对押金利息的放弃。故被告锦阳经营部尚欠原告蒋守菊租金65000元，对蒋守菊应返还锦阳经营部的30000元押金进行折抵后，锦阳经营部还应向蒋守菊支付35000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，对于原告要求被告支付2014年10月6日至2016年10月6日期间的租金65000元的诉讼请求，本院在35000元内予以支持。对于原告要求被告支付2016年10月7日起至房屋实际腾退之日止的租金，本院认为，2016年10月6日原被告之间房屋租赁合同已届满，当天原告将案涉房屋房门上锁以后，被告并未继续占有、使用该房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告应在租赁合同届满后腾退房屋，但因案涉房屋房门钥匙由原告持有，故原告应负有积极协助的义务，该义务包括但不限于打开案涉房屋房门等。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告武侯区锦阳饰品经营部于本判决生效之日起五日内向原告蒋守菊支付截至2016年10月6日，承租成都市武侯区××镇××路××号房屋的租金35000元； 二、被告武侯区锦阳饰品经营部于本判决生效之日起十日内腾退位于成都市武侯区××镇××路××号的房屋，原告蒋守菊负有协助腾退义务； 三、驳回原告蒋守菊的其他诉讼请求。 案件受理费3700元，因适用简易程序，减半收取1850元，由原告蒋守菊负担1200元，被告武侯区锦阳饰品经营部负担650元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李非阳 二〇一八年三月十三日 书记员何馨悦