济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初805号原告：侯宪滨，男，1982年11月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦伟，山东苏润律师事务所律师。被告：张开开，男，1989年9月14日出生，汉族，住山东省临邑县。被告：张江成，男，1968年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明生，北京大成（济南）律师事务所律师。原告侯宪滨与被告张开开、张江成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯宪滨的委托诉讼代理人王丽超、秦伟、被告张开开、被告张江成的委托诉讼代理人李友震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯宪滨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告张开开、张江成向原告侯宪滨退还剩余租金、押金、补偿金共计94043元；2、请求判令告张开开、张江成向原告侯宪滨支付补偿金，自起诉之日的次日起计算至全部租金退还之日止，按照每天400元计算；3、本案诉讼费用由被告张开开、张江成负担。事实与理由：2017年6月24日，被告张江成委托被告张开开与原告侯宪滨签订房屋租赁合同一份，约定原告侯宪滨承租被告张江成所有的位于济南市历下区泺文路38号的房屋，用于餐饮经营，租赁期限自2017年8月10日至2025年8月9日，2017年7月10日至2017年8月10日为装修免租期。该合同签订后，原告侯宪滨通过银行转账向被告张江成支付租房押金4万元，一年租金47万元，共计51万元。2017年9月18日，经双方协商签订协议一份，约定原告侯宪滨实际使用时间为十天，结算租金为12877元，剩余应退租金为457123元，应退押金为4万元；补偿金自2017年9月18日至原告侯宪滨提起本案诉讼之日，即2017年10月24日为37天，按照每天400元计算，为14800元。上述费用共计511923元，但被告仅于2017年10月10日退还417880元，尚有94043元未退还，故请求法院判如所请。被告张开开辩称，原告侯宪滨所诉没有任何事实及法律依据，被告张开开仅是原告侯宪滨与被告张江成房屋租赁合同的签约代理人，请求法院依法驳回原告侯宪滨对被告张开开的诉讼请求。被告张江成辩称，原告侯宪滨所诉没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。按照实际交房日期，即2017年10月16日算，押金4万元抵扣租金，原告侯宪滨尚欠被告张江成租金33397元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，被告张江成出具授权委托书一份，内容为：“兹授权张开开为历下区泺文路38号商用房产出租签约人，并将房产出租款汇入开户行：齐鲁银行金牛支行，卡号62237953157XXXX，姓名：张江成，特此委托。”该授权委托书由被告张开开、张江成签名确认。同日，原告侯宪滨（乙方）与被告张开开（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于历下区泺文路38号、面积约447.86平方米的房屋出租给乙方；租赁期限自2017年8月10日至2025年8月9日，2017年7月10日至2017年8月10日为装修免租期；起始租金标准为人民币47万元，租金在上年度的基础上每年递增5%，支付方式为年付；在本合同签订之日乙方需向甲方支付保证金4万元及首期租金47万元，合计51万元；之后每年租金于该年度7月10日前支付；在租赁期内，保证金不能作租金及管理费抵偿，合同期满当日，甲方将保证金无息退还给乙方，否则乙方有权将保证金按租金折算租期继续使用房屋，直至保证金全部使用完为止。该合同的落款处，由被告张开开在“出租人委托代理人”处签字，原告侯宪滨在“承租人”处签字。2017年6月25日，被告张开开出具租金收条一份，内容为：“今收到侯宪滨租赁位于济南市历下区泺文路38号商铺租金肆拾柒万元整。此款项已打入房主张江成齐鲁银行账户。”另，被告张开开出具押金收条一份，内容为：“今收到侯宪滨租赁位于济南市泺文路38号商铺押金肆万元整，此款项已打入房主张江成齐鲁银行账户。”涉案房屋位于居民住宅楼一楼。2017年8月5日，济南市历下区人民政府发布了《关于依法关闭违法餐饮项目的通告》，明确规定全区范围内凡不符合法律规定，违法在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务单位及个体餐饮业户一律依法关闭。为此，原告侯宪滨与被告张江成协商解除了《房屋租赁合同》。2017年9月18日，被告张开开出具书面材料一份，记载：“……侯宪滨租赁位于泺文路38号商铺经营，实际使用日期为10天，剩余房租和押金退还。由于张江成无法及时退回侯宪滨剩余房租和押金，所以张江成每天承担400元人民币给侯作为补偿，补偿金自2017年9月18日开始算起，结束日为退还剩余房租当日为止。……”被告张江成提交2017年10月10日的书面材料两份，其中一份（以下简称材料一）的内容为：“侯宪滨租用张江成名下的商业用房，受政府政策影响，导致侯无法继续使用，经房东和侯宪滨协商一致，使用日期自2017年7月3日起至2017年8月20日止，为侯使用，共计47天，房租60520元，剩余房租409480元以及押金4万元，合计449480元，于2017年10月10日退回侯宪滨账户。自2017年9月18日至2017年10月10日共计21天，房东按每天400元人民币合计8400元给侯作为资金使用费。侯收到两笔款到账时，退回租赁房屋。此为终结租赁合同的有效字据。”该材料落款处由原告侯宪滨签名，但该材料系复印件，原告侯宪滨对其真实性不予认可。另一份书面材料（以下简称材料二）的落款时间为2017年10月10日，内容为：“侯宪滨租用张江成名下的商业用房，受政府政策影响，导致侯无法继续使用，经房东和侯宪滨协商一致，使用日期自2017年7月3日起至2017年8月20日止，为侯使用，共计47天，房租60520元，剩余房租409480元以及押金4万元，合计449480元，于2017年10月10日退回侯宪滨账户。自2017年9月18日至2017年10月10日共计21天，房东按每天400元人民币，合计8400元给侯作为资金使用费。侯收到两笔款到账时退回租赁房屋。截止协议签字后，押金4万元没有给侯宪滨。此为终结租赁合同的有效字据。（备注：以上协议为按照张江成个人要求所写，侯宪滨对于合同上的免租期不予退还存在极大争议，后期双方再次协商，如协商不一致交由公安机关处理，与本合同无关。上述每天400元的资金使用费至此协议生效之日作废。）”该书面材料由原告侯宪滨签字并按手印，但原告侯宪滨主张该书面材料已作废。2017年10月10日，被告张江成向原告侯宪滨以电汇的形式分别支付409480元、8400元。对于押金4万元，被告张江成认可其未向原告侯宪滨退还，并主张该押金应当抵扣装修免租期一个月的租金，抵扣后原告侯宪滨尚欠其租金33397元。本院认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定，该合同经原、被告协商已解除。关于合同解除后相关事宜的处理，原告侯宪滨与被告张江成分别提交了三份证据：原告侯宪滨提交了由被告张开开于2017年9月18日出具的书面材料，被告张江成提交了材料一、材料二。对于被告张江成提交的材料一，因系复印件，其未提交原件予以核对，故对该份证据的真实性本院不予认定。对于被告张开开于2017年9月18日出具的书面材料，该书面材料中涉及的问题包括剩余租金及押金的退还、补偿金的支付标准及起止时间，而被告张江成提交的材料二中也涉及该两个问题，但两份证据对该两个问题处理方案的记载不一致。被告张江成提交的材料二形成时间晚于被告张开开出具的书面材料，且被告张江成提交的材料二由原告侯宪滨签名并按捺指印，应当为原、被告双方经过多次磋商而形成的最终处理意见。虽然原告侯宪滨主张材料二已作废，但未提交证据予以证明，故对其该抗辩本院不予采信。涉案《房屋租赁合同》解除后的事宜应当按照被告张江成提交的材料二的记载处理。根据材料二中“备注”的记载：“以上协议为按照张江成个人要求所写，侯宪滨对于合同上的免租期不予退还存在极大争议，后期双方再次协商”，由此可以证实原告侯宪滨与被告张江成就合同约定的免租期租金是否应当交纳存在争议，本案的诉讼亦是由此而引发。对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》提前解除系因政府政策影响，合同中并未对此种解除情形下，免租期的租金是否需要交纳作出约定，但合同对免租期的约定，是建立在8年租赁期限基础上的。因此，在原告侯宪滨与被告张江成对合同的解除均不存在违约行为的情形下，根据公平原则，本院认定免租期内的租金由原告侯宪滨、被告张江成各承担50%。根据材料二的记载，原告侯宪滨使用涉案房屋的起止时间为2017年7月3日至2017年8月20日，共计47天；根据《房屋租赁合同》的约定，装修免租期为2017年7月10日至2017年8月10日，共计32天。据此，原告侯宪滨应支付租金的租期为31天（47-32÷2），租金为39918元。因原告侯宪滨向被告张江成交纳了租金及押金共计51万元，被告张江成应返还470082元（510000-39918）。此外，根据材料二的记载，被告张江成应当向原告侯宪滨支付2017年9月18日至2017年10月10日的资金使用费8400元，故被告张江成应当向原告侯宪滨支付的款项共计478482元（470082+8400）。因被告张江成仅返还417880元，剩余60602元其应当承担继续返还的责任。对原告侯宪滨要求被告张江成自2017年10月25日至全部租金退还之日，按照每天400元的标准支付补偿金的诉讼请求，根据材料二的记载，“上述每天400元的资金使用费至此协议生效之日作废”，据此，双方关于每天400元资金使用费的约定于2017年10月10日效力终止，原告侯宪滨要求被告张江成自2017年10月25日至全部租金退还之日，按照每天400元的标准支付补偿金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对原告侯宪滨要求被告张开开承担责任的诉讼请求，根据原告侯宪滨提交的授权委托书，可以证实其对被告张开开作为被告张江成的代理人与其签署《房屋租赁合同》的事实是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此，涉案《房屋租赁合同》出租方的权利义务应由被告张江成承担，原告侯宪滨要求被告张开开承担退还租金、押金、支付补偿金的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张江成于本判决生效之日起十日内向原告侯宪滨返还租金及押金60602元；二、驳回原告侯宪滨的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告侯宪滨负担765元，由被告张江成负担1385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  咸维玲二〇一八年三月二十一日书 记 员  庞嫣然