江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终4067号上诉人（原审原告）：无锡万胜房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区梁青路49号。法定代表人：顾成，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：任晓威，男，1969年11月6日生，汉族，住无锡。委托诉讼代理人：季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈璐，女，1986年7月21日生，汉族，住无锡。上诉人无锡万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）因与被上诉人任晓威、陈璐房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2015）锡滨民初字第01231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年1月19日公开开庭审理了本案。万胜公司的委托诉讼代理人孙建峰，瞿建洋，任晓威的委托诉讼代理人季润芝到庭参加诉讼，被上诉人陈璐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万胜公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决确认解除《商品房买卖合同》以及返还金域蓝湾花园13幢8单元XX02号房屋（以下简称金域蓝湾房屋）；2.判决支持房屋占有使用费。事实及理由:一、“商品房预售合同登记备案”和“预告登记”是两种完全不同法律制度，商品房预售合同登记备案制度仅具有一定的公示效力，但并不发生物权变动的效力，主要是有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。因此，金域蓝湾房屋尽管完成了商品房网签备案手续，但基于该房屋的物权并非发生变化，仍为其所有。一审法院判决错误混淆“商品房预售合同登记备案”和“预告登记”两种不同法律制度的性质和法律后果，驳回其要求解除合同并返还房屋的诉讼请求显然缺乏法律和事实依据。二、其与陈璐在《商品房买卖合同》补充协议第六条中对解除合同的条件作了明确约定,在其为陈璐承担担保责任时，解除合同的条件即已成就，其依据合同法的规定享有解除权。三、被上诉人任晓威申请对金域蓝湾房屋的查封保全措施并不影响其享有的合同解除权。被上诉人任晓威辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈璐未作答辩。万胜公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈璐于2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》并判令陈璐将金域蓝湾房屋返还给其；2.判令陈璐支付其代为偿还的借款本息、相关费用合计946197.35元及相应利息；3.判令陈璐支付房屋占有使用费10000元/月（自2010年11月至2015年5月为55万元）；4.判令陈璐支付其律师费损失134010元。一审法院审理查明以下事实：2009年5月12日，万胜公司（甲方）与陈璐（乙方）签订《商品房买卖合同》并办理了商品房买卖合同备案手续，合同备案号为200905120219，约定由乙方购买甲方开发的位于无锡市滨湖区房屋一套，房屋建筑面积216.51平方米，购房款2355239元，其中首付款595239元，银行按揭贷款176万元。该合同附件中的补充条款第六条第二款约定：“甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的……如果因乙方原因拖延办理商品房抵押登记手续，使甲方担保责任无法正常解决，因此发生的诉讼导致甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿。甲方通过诉讼途径实现前述追偿权利的，甲方支出的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费均由乙方承担，同时甲方也有权解除本合同。”签订房屋买卖合同后，陈璐按约向万胜公司支付了房屋首付款；并与农行滨湖支行签订了《个人购房担保借款合同》，陈璐向农行滨湖支行借款176万元用于支付按揭贷款，万胜公司作为该借款的担保人。另外，金域蓝湾房屋于2010年10月底交付给陈璐，但至今陈璐仍未办理该房屋产权证。2015年3月，因陈璐未能按约归还农行滨湖支行按揭贷款，该银行以陈璐、万胜公司为被告遂诉至滨湖法院[案号：（2015）锡滨商初字第00130号]，宣布贷款提前到期并主张陈璐归还剩余贷款本息，由万胜公司对陈璐的债务承担连带保证责任。该案经法院主持调解达成调解协议：万胜公司同意于2015年5月31日前代陈璐一次性偿还该银行借款本金889833.15元、利息19700元，并支付该银行律师费28000元；另外案件受理费6381元及保全费5000元由万胜公司承担。2015年5月22日，万胜公司实际代陈璐支付农行滨湖支行借款本息、律师费、案件受理费及保全费合计946197.35元。又查明，2014年5月4日任晓威因与张外南、陈璐合伙纠纷[案号：（2014）锡滨民初字第0784号]诉至滨湖法院，后经法院调解双方达成调解方案：张外南、陈璐于2014年11月20日前支付结欠任晓威的500万元，案件受理费、保全费各半承担14200元。该案诉讼中，任晓威申请财产保全，2014年6月12日，滨湖法院查封了金域蓝湾房屋。该案执行过程中，法院已经划扣陈璐名下的银行存款111942.84元，采取了包括查封张外南、陈璐名下车辆、查封陈璐名下房屋等执行措施，但由于并无其他财产可供执行，故该执行案件已程序性终结。一审中，万胜公司提交《法律服务合同》，证明其为本案须支付律师代理费134010元。一审法院认为：陈璐经法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。最高人民法院、国土资源部、建设部法发[2004]5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”。另该通知第十八条规定预查封的效力等同于正式查封。由此可见，预查封的对象是被执行人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦商品房被预查封，当事人不能再通过行使合同约定的解除权解除房屋买卖合同，也不能协商一致解除房屋买卖合同。否则，一方面，将损害被执行人主张交付房屋并转移登记的请求权，另一方面也将损害被执行人的债权人因预查封产生的在执行过程中享有的合法利益。就本案而言，2014年6月12日，在（2014）锡滨民初字第0784号一案中，法院基于当事人申请预查封了陈璐名下的金域蓝湾房屋，后该案在执行过程中，被执行人未能清偿债务，该预查封未被解除。万胜公司与陈璐之间的《商品房买卖合同》虽然约定了万胜公司行使约定解除权的条件，即万胜公司履行房屋按揭贷款合同的担保责任。但是，万胜公司不得行使该约定解除权以对抗预查封的效力。据此，万胜公司主张行使约定解除权的诉请，缺乏法律依据，法院不予支持。相应，万胜公司要求陈璐支付所谓房屋占有使用费，法院亦不予支持。关于万胜公司主张陈璐支付相应垫付费用946197.35元，系万胜公司依照《商品房买卖合同》的约定主张履行担保债务的追偿权。由于万胜公司在（2015）锡滨商初字第00130号一案中支付给农行滨湖支行借款本息、律师费、案件受理费及保全费合计946197.35元，陈璐按约应向万胜公司承担上述费用。关于万胜公司主张的律师费损失，由于万胜公司与陈璐的《商品房买卖合同》约定了陈璐承担律师费的情形，万胜公司也确因本案聘请律师并支付相应律师费，结合本案的财产标的并依照《江苏省律师服务费收费标准》的规定，法院支持万胜公司主张的律师代理费118000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、陈璐于判决发生法律效力后立即向万胜公司支付946197.35元并支付相应利息（以946197.35元为基数，自2015年5月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、陈璐于判决发生法律效力后立即向万胜公司支付律师代理费118000元。三、驳回完胜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19472元，由万胜公司承担8169元，由陈璐承担11303元；保全费5000元、公告费560元，由陈璐承担。本院二审查明的事实与一审一致。二审中，任晓威与万胜公司达成和解协议，任晓威于2018年3月25日向滨湖法院申请解除对金域蓝湾房屋的财产保全措施。以上事实，有解封申请书在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人万胜公司与被上诉人陈璐在《商品房买卖合同》附件中的补充条款第六条第二款约定：“甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的……如果因乙方原因拖延办理商品房抵押登记手续，使甲方担保责任无法正常解决，因此发生的诉讼导致甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿。甲方通过诉讼途径实现前述追偿权利的，甲方支出的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费均由乙方承担，同时甲方也有权解除本合同。”根据查明的事实，万胜公司已经为陈璐的债务承担了担保责任，而陈璐尚未偿还万胜公司，故双方约定的解除合同的条件已经成就。鉴于二审中，任晓威已经向滨湖法院申请解除对金域蓝湾房屋的查封措施，万胜公司行使解除权不再与法院查封措施的效力发生对抗，故本院对万胜公司解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，万胜公司主张返还房屋符合其与陈璐的约定，亦不违反法律的规定，本院予以支持。但万胜公司同时也应当将购房款2355239元返还陈璐。关于万胜公司要求陈璐支付垫付费用946197.35元及利息的主张，系其行使履行担保债务之后的追偿权，本院予以支持，该款从万胜公司返还的购房款中扣除。关于万胜公司因本案聘请律师并支付的律师费，按约亦有陈璐承担，各方当事人对一审法院认定的金额118000元并无异议，本院予以确认，该款亦从万胜公司返还的购房款中扣除。至于万胜公司主张的房屋占有使用费，因为《商品房买卖合同》未对此进行约定，且陈璐系基于房屋买卖关系而合法占有使用房屋，故本院万胜公司的主张不予支持。综上，因为任晓威申请解除对金域蓝湾房屋的查封措施，故万胜公司解除合同的请求不再与法院的查封效力发生对抗，本院对该上诉请求予以支持，并据此对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第01231号民事判决；二、解除无锡万胜房地产开发有限公司与陈璐于2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》；三、陈璐于本判决发生法律效力后立即向无锡万胜房地产开发有限公司归还金域蓝湾花园13幢8单元XX02号房屋；四、无锡万胜房地产开发有限公司于收回金域蓝湾花园13幢8单元XX02号房屋的同时向陈璐归还购房款2355239元，需扣除946197.35元及相应利息（以946197.35元为基数，自2015年5月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）和律师代理费118000元；五、驳回无锡万胜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19472元、保全费5000元、公告费560元计25032元（由万胜公司预交），由万胜公司承担8169元，由陈璐承担18463元；二审案件受理费19472元、公告费600元计20072元（由万胜公司预交），由万胜公司负担6772元，陈璐负担13300元。陈璐于本判决生效之日起将其应负担的31763元直接支付万胜公司。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 潘晓峰审判员 林中辉二〇一八年三月二十七日书记员 汪丽敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。