北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初5203号原告（反诉被告）：衣建华，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨春雷，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵振琴，女，1950年7月3日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:谢涛（赵振琴之女婿），1973年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，该公司法务专员，住该公司宿舍。原告（反诉被告）衣建华诉被告（反诉原告）赵振琴、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）衣建华之委托诉讼代理人杨春雷、被告（反诉原告）赵振琴及其委托诉讼代理人谢涛、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衣建华向本院提出诉讼请求：1、判令赵振琴向我支付居间费66420元；2、判令赵振琴向我支付违约金410000元；3、诉讼费由赵振琴承担。事实与理由：我购买房屋委托我爱我家公司进行居间服务，并要求购买的房屋必须将原房屋名下全部户口迁出。2017年9月13日，我爱我家公司给我推荐赵振琴的房屋，我和我爱我家公司分别询问了赵振琴房屋名下是否有户口，其明确回答没有户口。当天我与我爱我家公司签订了《居间服务合同》，与赵振琴签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。居间合同第五条第3款约定我与赵振琴任何一方违反买卖合同的约定，如支付居间服务费为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。买卖合同第一条约定，房屋坐落位于海淀区×××路×号院×号楼×层×单元×号（以下简称涉案房屋），建筑面积55.6平方米；第四条约定房屋总价款410万元。买卖合同签订之日我向赵振琴支付定金20万元，我用公积金贷款80万元，网签后过户前三日我两次分别给赵振琴付款263万元和45万元，合同约定房屋尾款2万元于交付房屋当日支付；第七条约定赵振琴在房屋过户后2017年12月9日前将房屋交付给我；第九条约定赵振琴在房屋所有权转移之日起10日内，把房屋名下原有全部户口迁出，如因赵振琴的原因未如期或无法迁出，其应向我支付房屋总价款10%的违约金，同时继续履行全部户口迁出义务。居间合同、买卖合同签订后，我向我爱我家公司支付了居间费，在其协助下，我按时支付房款，我与赵振琴于2017年11月21日办理了房屋产权转移手续；2017年12月9日上午，我和我爱我家公司的人拿着房屋产权证到派出所查询，发现涉案房屋地址名下有2010年2月23日迁入至今的唐春生等二人的户籍。我爱我家公司和我多次催促赵振琴将他人的户籍迁出，但其置之不理。我认为赵振琴违背诚实信用原则，明知涉案房屋名下有他人户籍却虚假陈述，欺骗我，违反居间合同、买卖合同约定，依法应当承担违约责任。赵振琴辩称，我不同意衣建华的诉讼请求。2015年我从唐春生兄弟姐妹5人处购买了涉案房屋，我当时询问了对方，他们说房屋中没有户口。当时我爱我家公司和衣建华没有向我明示合同中有迁出户口的条款，我只关注了房款。因为合同都是格式条款，我就没有仔细看。衣建华知道房屋有他人的户口后，没有告诉我。我当时都已经交接完毕了，结果衣建华突然说我违约，故不能支付尾款，并告诉我有其他人的户口在涉案房屋中。我赶紧联系了唐春生等人，我们一起去了派出所，结果户籍警说无法迁出户口，但户籍警明确告诉我们不影响孩子上学。我一直不知道涉案房屋中有其他人的户口，我也不知道会有这么多的违约金。衣建华承诺给我一段时间迁出户口，我也一直在努力帮衣建华把房屋中的户口迁出，衣建华和我爱我家公司也一直没有催促过我，他们也从来没有要求过违约金，衣建华只是提出尾款不给我了。在知道衣建华起诉了我后，我才知道违约金的数额。我认为格式合同本身就有霸王条款，衣建华是恶意诉讼。现提出反诉，反诉请求：1、判令衣建华给付我房屋尾款2万元；2、判令衣建华给付我水电燃气费共计1500元。衣建华针对赵振琴的反诉辩称，不同意赵振琴的反诉请求。尾款2万元和水电燃气费1500元确实尚未支付，但我认为赵振琴违约在先，赵振琴承担起相应的违约责任后，我同意支付相应款项。我爱我家公司述称，衣建华的诉讼请求和赵振琴的反诉请求与我公司没有实际关联。第一，根据房屋买卖合同中的签约提示，并不存在我公司在签订合同前未与双方明确合同内容的事实，我公司已经向双方履行了告知义务。第二，我公司的经办人已经向赵振琴询问过户口问题，其表示说没有。第三，我公司没有房本原件，根据法律规定，我公司无法查询户口。综上所述，第三人已经履行了全部义务，本案与我方没有关联。本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年9月13日，衣建华、赵振琴与我爱我家公司签订了编号为×××的《居间服务合同》，约定由我爱我家公司提供居间服务，衣建华（买受人）与赵振琴（出卖人）就购买涉案房屋签订了编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为410万元。上述合同签订当日，衣建华向我爱我家公司支付了全部居间服务费66420元，并向赵振琴支付了房屋定金5万元。后衣建华向赵振琴支付房款共计403万元。双方于2017年11月21日办理了房屋过户手续，衣建华于当日取得房屋所有权证书。现赵振琴已按照合同约定将涉案房屋交付给衣建华使用，交付当日双方确认水电燃气剩余金额为1500元，衣建华尚未支付。根据合同约定，衣建华须于交付房屋当日向赵振琴支付房屋尾款2万元，现尚未支付。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第四项约定，赵振琴应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续；如因赵振琴自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向衣建华支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。现涉案房屋内有案外人唐春生与其子唐可的户口。经询问，衣建华表示其购买涉案房屋后还计划将该房屋出卖，其与子女的户口均未迁入涉案房屋内。《居间服务合同》第五条第三项约定，衣建华与赵振琴任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致我爱我家公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，我爱我家公司不承担责任，且我爱我家公司有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用；如已交付的，我爱我家公司无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。本院认为，衣建华与赵振琴签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及衣建华与赵振琴、我爱我家公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赵振琴未按照合同约定时间完成户口迁出手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故衣建华要求赵振琴支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。现衣建华表示其将来还要出卖涉案房屋，虽户口问题对房屋价值具有一定影响，但该影响尚未实际发生，且衣建华未举证证明赵振琴未迁出户口的行为给其造成的实际损失，现衣建华主张的违约金数额过高，本院依法予以酌减。对于衣建华主张的居间费，赵振琴虽存在逾期迁户的违约行为，但该违约行为并未导致我爱我家公司不能协助双方办理房屋买卖交易后续事项，现双方已办理了房屋过户手续，且房屋也已交付使用，故衣建华要求赵振琴承担居间费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对此不予支持。根据合同约定，衣建华须于交付房屋当日向赵振琴支付房屋尾款2万元，现房屋已交付给衣建华，衣建华应当按照合同约定履行其付款义务，双方于交付之日确认的水电燃气剩余金额1500元亦应一并支付。故赵振琴要求衣建华支付房屋尾款2万元及水电燃气费1500元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、赵振琴于本判决生效后七日内给付衣建华因逾期迁出户口产生的违约金两万元；二、衣建华于本判决生效后七日内给付赵振琴房屋买卖尾款两万元及水电燃气费一千五百元；三、驳回衣建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千二百二十三元（衣建华已预交），由衣建华负担四千零四十六元，由赵振琴负担一百七十七元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一百六十九元（赵振琴已预交），由衣建华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇一八年三月二十七日书记员  汤思淼