北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2265号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1978年6月6日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：崔冉，女，1978年12月3日出生，住北京市朝阳区。ＸＸ、崔冉共同委托诉讼代理人：张继恒，北京市京师律师事务所律师。ＸＸ、崔冉之共同委托诉讼代理人：李洪松，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：祝叶，男，1971年2月18日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：高菲鸿，女，1973年7月30日出生，住北京市朝阳区。祝叶、高菲鸿之共同委托诉讼代理人：隋鹏涛，北京腾岳律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：贾梦，女，1995年8月6日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人ＸＸ、崔冉，上诉人祝叶、高菲鸿与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、崔冉之委托诉讼代理人张继恒、李洪松，上诉人祝叶、高菲鸿及其委托诉讼代理人隋鹏涛到庭参加诉讼。原审第三人我爱我家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。ＸＸ、崔冉上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初22297号民事判决第四项，依法改判祝叶、高菲鸿给付ＸＸ、崔冉违约金由原30万元增加至189.26万元；2.依法撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初22297号民事判决第六项，依法判令祝叶、高菲鸿赔偿ＸＸ、崔冉评估费损失13145元、律师费损失10万元；3．一、二审诉讼费由祝叶、高菲鸿承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，一、原审判决认定事实不清。原审法院认为，ＸＸ、崔冉主张的违约金数额过高，法院将以实际损失为基础并结合案件实际情况酌情确定。ＸＸ、崔冉认为，对于ＸＸ、崔冉的实际损失，原审法院认定不清。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。本案由于房屋价格上涨，祝叶、高菲鸿根本违反合同，导致合同解除，造成ＸＸ、崔冉损失，ＸＸ、崔冉的实际损失为房屋的差价损失，原房屋成交价为368万元，合同解除后评估价为557.26万元，ＸＸ、崔冉房屋差价损失为189.26万元。原审法院仅支持ＸＸ、崔冉30万元的违约金，远远低于ＸＸ、崔冉的损失，显然是认定事实不清。另外，由于祝叶、高菲鸿的违约行为，导致ＸＸ、崔冉现在无固定房产居住。ＸＸ、崔冉为履行与祝叶、高菲鸿的房屋买卖合同，筹集购房款，已经出售了名下的唯一住房，这种情况祝叶、高菲鸿在签订买卖合同时已经知晓，现祝叶、高菲鸿违约，不同意出售房屋并长期占用首付款，随着房价上涨，ＸＸ、崔冉已经不能依据原房产价格的标准购买房屋。ＸＸ、崔冉主张的赔偿金也不能弥补祝叶、高菲鸿所造成的损失，虽然涉案房产经过评估价值为557万元，但实际目前房价已经升至600万元以上，ＸＸ、崔冉依据评估报告所计算的赔偿金已经远远不能弥补所受的损失。二、原审法院适用法律错误。1．关于违约金的数额。由于一审法院认定事实不清，认为ＸＸ、崔冉主张的违约金过高，导致错误适用《合同法》第一百一十四条之规定，对ＸＸ、崔冉主张违约金进行了减少，属于适用法律错误。本案中，合同解除后涉案房屋差价为189.26万元，ＸＸ、崔冉主张的违约金也是189.26万元，而原审法院仅支持ＸＸ、崔冉30万元的违约金。依据《最高人民法院关于适用合同法的司法解释二》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，ＸＸ、崔冉主张违约金不超过造成损失的百分之三十，原审法院不应当进行减少。退一步讲，如果依据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第二款及《补充协议》第三条之规定，由于违约方原因导致合同解除，违约方应当支付房屋总价款20%的违约金，即违约金73.6万元，原审法院至少支持ＸＸ、崔冉主张房屋总价款20%的违约金，而实际原审法院仅仅支持30万元违约金，还不到房屋总价款10%。2.关于ＸＸ、崔冉的评估费损失及律师费损失。对涉案房屋进行价格评估，是法院计算ＸＸ、崔冉房屋差价损失的重要证据，所以，对涉案房屋评估所产生的费用也应当由祝叶、高菲鸿承担。关于ＸＸ、崔冉律师费，系因祝叶、高菲鸿的违约行为造成的直接损失。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第二款之规定，在房屋交易过程中已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担。所以，对于评估费损失及律师费损失，祝叶、高菲鸿应当赔偿。祝叶、高菲鸿不同意ＸＸ、崔冉的上诉请求，并提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回ＸＸ、崔冉的诉讼请求，判决祝叶、高菲鸿不给付ＸＸ、崔冉定金50000元及违约金，不给付延期返还首付款的违约金25950元，不支付ＸＸ、崔冉违约金300000元，不赔偿居间费损失60000元。2.一二审诉讼费由ＸＸ、崔冉负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，认定事实证据依据不足。我方并未违约，是ＸＸ方违约。根据合同约定应当在3月24日办理完毕网签。签订合同后我方一直催促对方办理网签过户手续，但是对方一直拖延。我方本着友好协商的原因一直催促对方，并要求我爱我家公司约对方见面。2016年3月30日我方一直等待对方及我爱我家公司通知，直至3月30日晚我方找到我爱我家公司，对方称崔冉出差，依然拖延。直至4月2日我方又找到我爱我家公司要求对方尽快办理，但被告知对方已经找了律师，无法办理。上述期间内，我爱我家公司及ＸＸ方从未通知我方去办理网签的时间，而是我方一直催促办理。到了2016年6月，我方依然通过我爱我家公司给对方发函，要求其尽快履行合同，办理手续。后来我爱我家公司明确告知我方ＸＸ方起诉了，无法办理，让我们等待。这期间从来没有人通知我们办理网签手续，而是一直我们在催促。我爱我家公司及ＸＸ方从未通知我们办理网签手续的时候，在ＸＸ违约的情况下，何来我们拒绝办理？我们违约？一审判决事实错误，没有依据。从补充协议本身来说，针对办理手续时候，第一个是协议第六条3月7日办理完毕原房过户手续，在与对方签订合同时，再三强调时间，约定了上述时间。ＸＸ在与我们交易之前就已经将原房屋出售，当时考虑到对方的原房屋过户时间问题，给了对方一个合理时间，故约定3月7日没有办理也不视为违约。第二时间是3月24日，双方办理网签时间最迟是3月24日，延期办理视为违约。一审法院错误理解补充协议，错误判决，认为我方违约。通过双方整个过程的时候来看，从我方提交的证据，双方在3月4日、3月11日的短信记录来看，也明确说明了双方签订合同及补充协议的真实意图，即在3月24日办理网签，不办理视为违约。进一步说明了协议约定的真实意图。通过我方与我爱我家公司谈话记录，也可以看出3月24日办理完毕网签手续，3月24日没有办理是ＸＸ方原房屋过户的问题，是ＸＸ违约。一审法院认定我方违约依据证据不足。一审法院仅依据对方的陈述、函件、证人证言就认为对方办理催促，我方拒绝，属于证据不足。函件没有任何事实及法律依据，我爱我家公司没有证据证明何时通知过我方办理网签手续。ＸＸ前面的房屋的出售及后面房屋的购买均是委托了我爱我家公司。所以在此过程中我爱我家是与对方有利益关系。导致了双方的争议过程中，我爱我家公司偏袒ＸＸ。函件不能作为定案依据。这份函件发出时间是4月初，实际上我方收到时候是4月15日，不可能实现4月10日的履行任务。证人证言与事实不符，偏向ＸＸ，与ＸＸ方有经济利害关系，其证人证言不能作为定案依据。没有证据证明对方及我爱我家公司多次催促，也没有证据证明我方拒绝。一审法院判决对方有单方解除权是错误的，是诉讼中双方协商解除。一审法院已经肯定了对方迟延办理，但是没有针对此判决对方承担违约责任。补充协议中明确提到了如任何一方违反补充协议约定，应承担房屋总价值20%的违约金。我爱我家公司向本院提交书面意见称：同意一审判决。ＸＸ、崔冉向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；祝叶、高菲鸿返还ＸＸ、崔冉已经支付的定金5万元并支付由此产生的违约金（以5万元为基数，按照日万分之五标准，自2016年4月21日起至实际返还定金之日止）；祝叶、高菲鸿支付因延迟返还首付款产生的违约金46950元（以30万元为基数，按照日万分之五标准，自2016年4月21日起至2017年2月28日止）、违约金1892600元、居间费6万元、律师费10万元、评估费13145元。一审法院认定事实：ＸＸ、崔冉系夫妻关系；祝叶、高菲鸿系夫妻关系。北京市朝阳区广渠路××号房屋的所有权人登记在祝叶名下。2016年2月3日，ＸＸ、崔冉（买受方、乙方）与祝叶（出售方、甲方）经我爱我家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：甲方出售坐落在北京市朝阳区广渠路××号的房屋给乙方，房屋建筑面积103.59平方米，成交总价款368万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元；乙方拟贷款120万元，分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于房源核验通过当天向甲方支付30万元，第二次于网签当日向甲方支付103万元，第三次于缴税前向甲方支付110万元；甲方应当在全款到账3日内将该房屋交付给乙方；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；乙方未按本合同及补充协议约定时间付款，逾期在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用合同解除条款约定；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方的全部款项返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金；如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同签订后，ＸＸ、崔冉于2016年2月3日支付祝叶、高菲鸿定金5万元，于2月4日支付祝叶、高菲鸿首付款30万元。ＸＸ、崔冉另支付我爱我家公司居间费6万元。2016年2月27日，ＸＸ、崔冉（乙方）与祝叶（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》。双方约定：标的房屋最晚的过户时间为2016年5月15日；甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2016年3月24日起再开始办理该合同的所有流程及手续，上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任；本协议为买卖合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同相抵触，以本协议为准。2016年4月6日，由ＸＸ、崔冉、祝叶共同委托的履约代办方北京伟嘉安捷投资担保有限公司以挂号信的方式向祝叶发出告知函，内容为祝叶未能配合办理网签手续，影响合同的正常履行，通知祝叶于2016年4月10日前尽快配合办理。祝叶称其于2016年4月15日收到该告知函。ＸＸ、崔冉主张其需出售其名下首套房屋后方能办理涉案房屋的网签，其首套房屋于2016年3月30日过户他人，其已于2016年3月10日告知祝叶、高菲鸿可在2016年3月30日办理网签，当时对方未提出异议；后其于2016年3月30日开始通知祝叶、高菲鸿办理网签，第三方于2016年4月6日通过挂号信对祝叶、高菲鸿进行书面催促，但祝叶、高菲鸿以应在2016年3月24日办理网签为由拒绝在网签合同上签字。ＸＸ、崔冉就其主张向法院提供我爱我家公司的经办人杨洋的证言为证。祝叶、高菲鸿主张ＸＸ、崔冉未于2016年3月10日提出在2016年3月30日办理网签，双方合同约定应于2016年3月24日办理网签，其多次催促ＸＸ、崔冉及我爱我家公司办理网签，但由于ＸＸ、崔冉的原因致使未能按照约定时间办理；当时ＸＸ、崔冉虽称2016年4月可办理网签，但已延期，故ＸＸ、崔冉的行为构成违约，应承担违约责任。祝叶、高菲鸿就其主张向法院提供短信记录、录音资料等。2016年4月22日，ＸＸ、崔冉将祝叶、高菲鸿、我爱我家公司起诉至法院。2016年9月1日，祝叶、高菲鸿收到起诉书。2017年2月28日，祝叶、高菲鸿返还ＸＸ、崔冉首付款30万元。审理中，经ＸＸ、崔冉申请，法院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司对涉案房产的市场价值进行评估。经评估，涉案房产在2016年9月28日的市场价值为557.26万元。ＸＸ、崔冉为此支付评估费13145元。一审法院认为，ＸＸ、崔冉与祝叶之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，祝叶未配合办理购房网签手续，并经多次催告后仍拒绝办理，已构成违约。祝叶的行为导致ＸＸ、崔冉不能实现房屋买卖的合同目的，故ＸＸ、崔冉享有合同解除权。祝叶以ＸＸ、崔冉未按约定于2016年3月24日办理网签作为抗辩理由，因双方合同约定“从2016年3月24日起再开始办理该合同的所有流程及手续”，并非必须于3月24日当日办理网签，且即使双方曾约定于3月24日当日办理网签，迟延办理并不构成不继续履行合同的理由，故法院对祝叶的抗辩意见不予采纳。ＸＸ、崔冉将祝叶、高菲鸿起诉至法院后，祝叶于2016年9月1日收到起诉书，故双方之间房屋买卖合同于当日解除。ＸＸ、崔冉要求祝叶返还定金5万元，法院予以支持。ＸＸ、崔冉要求祝叶给付迟延返还定金及首付款的违约金，符合合同约定，对违约金数额法院结合房屋买卖合同的解除时间及合同约定予以确定。ＸＸ、崔冉要求祝叶给付合同解除的违约金，但数额过高，法院将以实际损失为基础并结合案件实际情况予以酌情确定。ＸＸ、崔冉要求祝叶赔偿居间费损失合理，法院予以支持。ＸＸ、崔冉要求祝叶赔偿律师费、评估费损失，因不属于订立合同时可预见到的必然发生的损失，故法院不予支持。因高菲鸿构成上述债务加入，故应与祝叶共同承担责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认ＸＸ、崔冉与祝叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二Ｏ一六年九月一日解除。二、祝叶、高菲鸿于判决生效后十日内返还ＸＸ、崔冉定金五万元并按照日万分之五的标准，支付二Ｏ一六年九月九日起至实际返还之日止的违约金。三、祝叶、高菲鸿于判决生效后十日内返还ＸＸ、崔冉延迟返还首付款的违约金二万五千九百五十元。四、祝叶、高菲鸿于判决生效后十日内给付ＸＸ、崔冉违约金三十万元。五、祝叶、高菲鸿于判决生效后十日内赔偿原告ＸＸ、崔冉居间费损失六万元。六、驳回ＸＸ、崔冉其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方签订的补充协议明确约定“从2016年3月24日起再开始办理该合同的所有流程及手续”，因此，自该日期起至双方约定的最晚过户时间2016年5月15日止的任一合理期间内办理网签手续均可。祝叶、高菲鸿虽提供短信记录等证据欲证明不配合办理网签的责任在于ＸＸ、崔冉，但从短信内容来看，其属于双方确定具体网签日期的沟通过程性内容，且短信沟通截止时间为2016年3月31日，因此，双方完全可以在最晚过户时间届至之前，再次协商确定网签时间。上诉中，祝叶、高菲鸿亦提出原审所依据的证人证言与事实不符，偏向ＸＸ，与ＸＸ方有经济利害关系，其证言不能作为定案依据等上诉主张，但该证人做为合同双方共同确定的居间服务机构的工作人员，在无相反证据推翻的情形下，其所陈述的因祝叶、高菲鸿拒绝在网签合同上签字而合同未能履行下去的证言应予以采信。综上，祝叶、高菲鸿的相关上诉主张，本院不予采信。一审法院以实际损失为基础综合考虑案件实际情况酌情确定违约金数额，并无不当。ＸＸ、崔冉提出的一审判令的违约金数额过低等上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，ＸＸ、崔冉，祝叶、高菲鸿的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21821元，由ＸＸ、崔冉负担20151元（已交纳），由祝叶、高菲鸿负担1670元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎代理审判员  申峻屹二〇一八年三月五日法官 助理  胡震霄书 记 员  高 媛