江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0425民初931号原告：王勇，男，汉族，1973年9月26日出生，住江西省永修县，原告：黎方生，男，汉族，1968年4月29日出生，住江西省永修县，两原告共同委托诉讼代理人：黄玲娟，江西华邦律师事务所律师。被告：南昌新蓝天房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区京东南路**。统一社会信用代码：91360100727751358K。法定代表人：孙春云，该公司总经理。被告：南昌新蓝天房地产开发有限公司永修分公司，住所地：江西省永修县涂埠镇人民路**。统一社会信用代码：91360425784130486G。负责人：孙春云，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。原告王勇、黎方生与被告南昌新蓝天房地产开发有限公司（以下简称“蓝天公司”）、南昌新蓝天房地产开发有限公司永修分公司（以下简称“蓝天分公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理，2016年9月12日做出一审判决，原、被告均向九江市中级人民法院提起上诉，九江中院于2017年6月10日做出民事裁定发回本院重审。本院于2017年8月14日重新立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人黄玲娟、两被告共同委托诉讼代理人邹晨、程子怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王勇、黎方生向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿其损失500万元并承担本案诉讼费。原一审审理过程中两原告变更诉请，要求两被告赔偿其损失999万元并承担本案诉讼费。事实和理由：被告蓝天公司负责永修县老城改造二期工程并取得永修县老城国有土地使用权，被告蓝天分公司具体负责该项目。2013年12月10日，被告蓝天分公司与原告签订《房地产合作开发协议》，协议约定被告将小商品批发市场和西菜市场改造项目与原告共同合作开发，被告收取原告合作费200000元，开发利益各享受50%。后双方口头变更协议，约定该项目由原告全额投资负责，所得利益全部归原告所有，原告增付100000元。原告在支付300000元后买断该项目的全部改造开发权，其中步行街商住楼工程已经全部开发完毕。2014年12月4日，被告蓝天公司与永修县政府签订《永修县老城改造二期工程终止合作协议》，被告蓝天公司将小商品批发市场和西菜市场的土地使用权移交给永修县政府，致使原告与被告的合作协议不能全部履行。故原告向法院起诉并提出以上诉请。被告蓝天公司、蓝天分公司辩称，两原告确实与被告签订了《房地产合作开发协议》，但该协议没有实际履行，也没有实际开工，原告也未支付合作款项，故合同未实际履行，原告依据没有履行的协议来追究违约责任，没有法律依据，故要求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交了《永修县老城改造二期工程合作合同书》及补充协议、房地产合作开发协议、《永修县老城改造二期工程终止合作协议书》等9组证据，被告对其中第7组中的可得利益比照计算表、第9组证据中的永修县建设工程监理服务有限公司证明的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，本院对其他证据予以确认。被告提供了原告黎方生所签的借条及承诺书各一份，原告对其真实性无异议，本院予以确认。对于双方有争议的证据，原告提供的可得利益比照计算表系原告单方书写打印制作，未经被告认可，因此不具备证据的证明效力，本院不予认可；对于永修县建设工程监理服务有限公司证明，该证明中所涉的已建商业步行街项目与本案没有直接关联，本院不予确认。对于被告提交的本案诉争土地使用权权属证两份复印件，因被告逾期未提交两份土地使用权原件，且被告在庭审中自认其与永修县政府的终止协议并未解除，本院认为该证据与待证事实并无关联性，故对该两份证据复印件不予确认，对被告调取原件的申请依法不予准许，对被告的证明目的依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月28日，永修县政府与被告蓝天公司签订《永修县老城改造二期工程合作合同书》，两被告依法取得老城相关工程用地的国有土地使用权。2013年12月10日，原告王勇、黎方生与被告蓝天分公司签订房地产合作开发协议，协议约定被告将西菜市场及小商品批发市场的土地与两原告进行共同合作开发，被告一次性收取原告合作费200000元，双方各占此项目的百分之五十产权，合作费于开工之前一星期支付。后原告王勇于2013年12月底向被告公司的法定代表人孙春云支付了现金300000元。2014年12月4日，被告南昌新蓝天房地产开发公司（乙方）与永修县人民政府（甲方）签订了《永修县老城改造二期工程终止合作协议书》，约定有：1、双方同意终止《永修县老城改造二期工程合作合同书》及相关协议，乙方退出老城开发；……3、双方同意执行2010年时任县委副书记与蓝天董事长达成的“打包处理”口头协议，即由甲方责成县国土、县房管、县城建等职能部门完善已纳入2010年房地产清理范围内乙方建设的房屋的办证手续，乙方须按照部门的规定交纳规费，2010年房地产清理就此了结。乙方退还原县长徐耀纯及原财政局长张义武签字同意税费返还441万元的报告原件，不再向甲方主张任何税费返还，永修县政府不再追缴乙方2010年未缴纳的300万；……4、乙方不再提出关于修河二桥北面的1350平方米用地的诉求，自行处理好与合作商之间的协议；5、乙方原取得但未开发部分的用地由永修县政府无偿收回；……7、乙方提供甲方拖欠移民建镇款11万的凭证，由审计局审核认定后据实支付；……8、乙方将农贸市场、小商品批发市场的产权、土地使用权向甲方无偿移交；……9、甲方补偿乙方老城西转盘2.8亩土地补偿费140万、填土、售楼部建设等费用49.5万元，两项共计189.5万元，2.8亩土地使用权由甲方收回；……11、鉴于12号地块乙方已经使用7900平方米的用地，剩余18000平方米用地上已经进行了部分拆迁的现实情况，甲方补偿乙方拆迁费186万元、拆迁费利息74万元、土地补偿款270万元、共计530万元，蓝天公司将剩余的18000平方米交还永修县政府……等。另查明15号地块总面积为16269.3平方米，规划批准建设蓝天农贸市场和小商品批发市场、商业步行街项目，其中已建的商业步行街占地1064.99平方米，剩余土地面积为15204.31平方米，该地规划改造面积为12294.74平方米，商业步行街已建面积为1862.48平方米，建筑容积率为1.4，故依照规划文件规定，蓝天农贸市场和小商品批发市场允许的建设占地面积应为7451.61平方米[（12294.74－1862.48）÷1.4]。西菜市场及小商品批发市场项目未开工，未取得建设工程规划许可证、施工许可证。本院认为，本案争议焦点：一是原、被告双方签订的合同性质及效力如何认定；二是合同无法继续履行的情况下，原告的损失如何计算。关于原、被告双方签订的合同性质及效力问题。原告主张其支付300000元后获得合作项目全部产权，因其无相关证据证明且被告不予认可，本院对该意见不予支持，而是应当按照双方签订的《房地产开发协议》约定的“该地皮开发后的房屋、商铺一切产权归双方所有”条款，认定双方签订的是合资合作开发房地产协议，而非土地转让合同，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故应当认定该协议自成立时生效；对于被告主张原告王勇支付的300000元系原告黎方生对其法人代表孙春云的个人债务偿还而非合作款项的意见，本院认为，被告提交的欠条以及承诺书只能证明黎方生等人对孙春云负有债务并同意以房抵押，不能证明王勇支付的300000元系用于黎方生偿还个人债务，且孙春云仍然持有欠条的原件，因而在其不否认收到300000元的情况下，没有证据证明是原告方对其他债权的给付，因此对被告的该项抗辩意见本院不予支持。关于合同无法继续履行的情况下，原告的损失如何计算问题。2014年12月4日，被告南昌新蓝天房地产开发公司（乙方）与永修县人民政府（甲方）签订了《永修县老城改造二期工程终止合作协议书》，其中第8条约定，乙方将蓝天农贸市场、小商品市场的产权、土地使用权向甲方无偿移交……该协议条款导致原告与被告签订的《房地产开发协议》实际无法履行，且该《房地产开发协议》约定的农贸市场与小商品市场的整体改造项目未开工，若依原告在蓝天商业街招商报告中的利润预期，主张其预期可得利益为上千万元并作为计算损失的依据，将显失公平，故对原告的主张部分予以支持。本院认为计算原告损失需确定两个方面的问题，一是赔偿项目，二是赔偿标准。一、关于赔偿项目。一是因原、被告签订的《房地产开发协议》约定的项目并未动工，且实际已无法履行，故被告应返还其认可收到的原告给付的300000元；二是因蓝天公司与永修县政府签订的《永修县老城改造二期工程终止合作协议书》约定该终止协议是“按整体打包处理”，该协议涉及的款项包括：1、被告提供关于永修县政府拖欠移民建镇款11万的凭证，永修县政府安排审计局核实认定据实支付；2、永修县政府补偿乙方老城西转盘2.8亩土地补偿费用140万，填土、篮球场、售楼部建设等费用共计49.5万元，两项共计人民币189.5万元；3、针对12号地块中的18000平方米用地，永修县政府补偿被告拆迁费186万元、拆迁费利息74万元，另外补偿被告土地款270万元，共计人民币530万元；4.被告放弃的税款。被告蓝天公司放弃向政府主张441万税费返还的权益，政府不再追缴被告未缴纳的300万元税款，即被告实际放弃了141万元的税款返还请求权益。综上不难看出，被告蓝天公司从永修县政府获得的直接补偿只有土地补偿款410万元与本案存有关联性，其他方面则不然，故本院认为原告基于被告的违约行为所应获得的赔偿项目应当只限于被告从永修县政府获得的土地补偿款，其他项目则缺乏事实和法律依据。二、关于赔偿标准。因被告未与合作方即原告协商而单方与政府签订终止协议，并从政府获得土地补偿款，被告应当按照双方合作协议的约定，向原告支付相应的补偿款。本院认为补偿标准可以参考被告所有被收回土地同一平米的同一标准的补偿金额。综上所述，被告应补偿原告款项如下：一是返还原告王勇、黎方生合作款项300000元，二是支付土地补偿款850108.69元。被告蓝天公司依约定交还给政府的土地面积有：1、修河北面地块（协议约定的面积为1350平方米，但结合土地证以及已建设项目，剩余土地面积为1593.57平方米）；2、蓝天农贸市场和小商品批发市场（该地土地总面积为16269.3平方米，商业步行街占地1064.99平方米，剩余土地面积为15204.31平方米）；3、老城西转盘2.8亩（面积为1866.65平方米）；4、12号地的18000平方米，以上全部土地面积总和为36664.53平方米。原、被告协议合作的被收回土地面积认定为15204.31平方米，按其在全部被被收回土地中所占基数，该地补偿金额为1700217.38元[（15204.31÷36664.53）×4100000]，参照双方之间各占50%产权的约定，原告可以得到的补偿为850108.69元。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决如下：一、被告南昌新蓝天房地产开发有限公司、南昌新蓝天房地产开发有限公司永修分公司返还原告王勇、黎方生合作款300000元；二、被告南昌新蓝天房地产开发有限公司、南昌新蓝天房地产开发有限公司永修分公司支付原告王勇、黎方生土地补偿费用850108.69元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81730元，由被告南昌新蓝天房地产开发有限公司、南昌新蓝天房地产开发有限公司永修分公司负担9409元，原告王勇、黎方生负担72321元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  周文平审判员  杨小品审判员  熊 萍二〇一八年三月九日书记员  熊秀牡