天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初4238号原告：王英琳，女，1987年6月26日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。委托诉讼代理人：韩宗泽，系原告所在社区推荐之代理人。委托诉讼代理人：郭春明，天津津瑞律师事务所律师。被告：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。法定代表人：张芝安，董事长。委托诉讼代理人：刘云鹄，该公司经理。被告：商跃国，男，1972年2月23日出生，汉族，住天津市西青区。原告王英琳与被告天津益博置业发展集团有限公司、被告商跃国预约合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告王英琳之诉讼代理人韩宗泽、郭春明，被告商跃国，被告天津益博置业发展集团有限公司之诉讼代理人刘云鹄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王英琳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》；2.被告双倍返还原告已付定金40000元；3.被告天津益博置业发展集团有限公司返还原告已付购房首付款327950元及利息16480元（按银行同期贷款利率计算，从2017年1月13日计算到实际给付之日止，暂计算到2018年1月29日）；4.被告天津益博置业发展集团有限公司承担300000元的赔偿责任；5.被告商跃国返还原告已交付的中介费共计326000元及利息损失18020元（按银行同期贷款利率计算，从2016年12月6日计算到实际给付之日止，暂计算到2018年1月29日）；6.本案诉讼费用由二被告负担。事实及理由：原告在被告商跃国经营的天津市西青区国赫房屋信息咨询服务中心获悉被告天津益博置业发展集团有限公司开发的恒益隆庭小区有新房销售，2016年12月6日原告通过被告商跃国与被告天津益博置业发展集团有限公司签订《恒益隆庭认购协议》。协议约定被告天津益博置业发展集团有限公司将位于天津市西青区恒益隆庭6-4-402房屋出售给原告，房屋总价款为887950元。应被告商跃国要求，原告于2016年11月27日通过案外人韩宗泽向被告商跃国的员工王连杰缴纳购房定金20000元，中介费20000元。2016年12月5日缴纳中介费27900元。后被告商跃国将房屋定金20000元转交给被告天津益博置业发展集团有限公司。应被告商跃国要求，原告于2016年12月6日通过案外人韩宗泽向被告商跃国的员工彭娟缴纳部分差价款278100元。应被告商跃国要求，原告于2016年12月6日向被告天津益博置业发展集团有限公司缴纳房屋首付款227950元，2017年1月13日原告向被告天津益博置业发展集团有限公司缴纳房屋首付款100000元。至今被告天津益博置业发展集团有限公司未完成房屋的交付及办理房屋权属登记手续。被告天津益博置业发展集团有限公司辩称：不同意原告提出的诉讼请求。被告天津益博置业发展集团有限公司未就涉案房屋与原告形成房屋买卖关系，未收取原告房款。被告商跃国辩称：其中介处向俞海涛介绍买房人韩宗泽，俞海涛让彭娟把买房人带到售楼处协商，彭娟与韩宗泽去售楼处，在售楼处达成买卖协议，韩宗泽向售楼处交付多少首付款与中介方无关，中介方无权过问。彭娟不是被告商跃国的员工。其不清楚韩宗泽给彭娟多少价款，且与其无关。恒益隆庭14号楼定金20000元已经记入首付，韩宗泽与俞海涛自行调换到23-5-501室，双方自行达成协议后，韩宗泽才交付中介费共计47900元，被告已经完成中介义务，中介费无需退还。原告起诉的购买恒益隆庭6-4-402室，此案不是被告介绍的房子，后续一切事务与被告中介无任何关系。不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告商跃国作为个体工商户的经营者分别注册了天津市西青区国赫房屋信息咨询服务中心和天津市西青区家赫房屋信息咨询服务中心。上述个体工商户均已注销。2016年12月6日原告通过被告商跃国开办的房屋中介介绍与被告天津益博置业发展集团有限公司签订《恒益隆庭认购协议》。关于原、被告签署《恒益隆庭认购协议》的事实。原告提交一份2016年12月6日签订的《恒益隆庭认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方位于天津市西青区牛坨子村恒益隆庭6号楼4门402室，成交价格为887950元，乙方于2016年12月6日交纳定金20000元，于2016年12月30日交纳首付款227950元，余款办理贷款。乙方须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本，所交定金自动转为房款。交付定金后，若乙方提出退房、未在甲方通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为乙方自愿放弃以上房屋的购买权，甲方有权对该房屋另行出售，所交定金不予退还。如甲方在乙方履行上述协议约定后，拒绝向乙方出售房屋的，则双倍返还乙方定金。在签署《天津市商品房买卖合同》及办理完毕贷款手续后，本协议自动失效。该认购协议中甲方经办人签名为俞海涛并加盖了“天津益博置业发展集团有限公司”印章。关于被告商跃国收取原告费用的事实。2016年11月27日被告商跃国收取原告中介费20000元（恒益隆庭14-1-501）。2016年11月27日被告商跃国收取原告意向金20000元（恒益隆庭14-1-501），该款已转付给被告天津益博置业发展集团有限公司。2016年12月5日被告商跃国收取原告中介费27900元（恒益隆庭23-5-501）。关于被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告费用的事实。2016年12月6日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付247950元”，该证据上的房号存在涂改，涂改内容涉及3个房号，涂改处有被告天津益博置业发展集团有限公司的印章；2017年1月13日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付100000元。”按照上述证据被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告款项共计347950元。按照原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》中约定“乙方于2016年12月6日交纳定金20000元，于2016年12月30日交纳首付款227950元”定金与首付款两项合计款项为247950元，被告天津益博置业发展集团有限公司2016年12月6日给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付247950元”。故本院认定2016年12月6日给原告出具收据中被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告定金20000元、首付款227950元。加上2017年1月13日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据收取王英琳首付100000元。被告共收取原告定金20000元，首付款327950元。关于原告主张被告商跃国的员工彭娟收取原告房屋差价款278100元的事实。原告提供彭娟给原告出具的收款收据及银行转账业务客户回执。上述证据相互佐证，可作为定案依据，故彭娟收取原告278100元的事实，本院予以认定。被告商跃国否认彭娟为其员工。原告主张彭娟给原告出具的收据为被告商跃国中介的收据，以此证明彭娟为被告商跃国的员工。被告商跃国主张彭娟没有带纸质收据，借走收据与原告私下达成差额款协议，收据没有被告中介单位的盖章，与被告无关。原告未提供其他证据。故原告主张彭娟系被告商跃国的员工，缺乏有力证据证实，本院不予认定。本院认为，原告与被告天津益博置业发展集团有限公司双方签订的《恒益隆庭认购协议》，内容不违反强制性法律规定，应为合法有效。但该协议欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《恒益隆庭认购协议》应当认定为预约合同。关于原告要求解除原告与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》、要求被告天津益博置业发展集团有限公司返还原告首付款327950元的诉讼请求。虽在履行过程中多次调整房屋房号，但终因被告原因不能履行该《恒益隆庭认购协议》，对双方的预约合同依法应予解除。故对原告要求解除原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》、返还原告首付款327950元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚不产生任何经济利益。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。对于原告而言，被告不履行认购协议，仅使原告丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。故原告主张要求被告赔偿房屋差价损失300000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金及要求被告返还原告首付款利息的诉讼请求。原告与被告成立预约合同法律关系，所涉定金20000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现因被告原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，故原告要求被告双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告主张的利息损失应为被告违约给原告造成的实际损失，虽因适用定金罚则由被告赔付的20000元能够弥补原告当前的利息损失，但被告返还原告首付款327950的实际给付之日不能确定，因而利息损失数额亦无法确定，为充分考虑原告的合法权益，就该两项诉讼请求，本院依法支持自2017年1月13日开始至实际给付之日止的利息（以327950元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），如果不足20000元，按照20000元标准给付。关于原告主张被告商跃国返还中介费326000元及利息损失18020元的诉讼请求。因本案为预约合同纠纷，而原告与被告商跃国之间为居间合同法律关系，且涉及案外人彭娟，与本案不属同一法律关系，本案中不予审理，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告王英琳与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》；二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王英琳返还首付款327950元、返还定金20000元；三、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王英琳支付首付款327950元的利息损失（自2017年1月13日开始以327950元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），如果不足20000元，按照20000元标准给付。四、驳回原告王英琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元，原告负担2895元，被告天津益博置业发展集团有限公司负担4133元（被告于本判决生效之日起5日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  高建忠二〇一八年三月二十日书记员  韩晓凤附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。