云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初377号原告：师丽娅，女，1972年6月29日出生，汉族，工人，住泸西县九华路**，现住泸西县。原告：姜建明，男，1965年7月7日出生，汉族，工人，，住泸西县九华路**现住泸西县。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告师丽娅、姜建明与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师丽娅、姜建明，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师丽娅、姜建明向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告2016年的租金25897.85元，并支付自2016年2月1日起至2017年12月31日止的违约金9058元；2.被告支付二原告2017年房屋租金31077.41元，并支付自2017年2月1日起至2017年12月31日止的违约金5668.45元；3.被告支付二原告2018年房屋租金31077.41元；4.被告继续履行房屋租赁合同及补充协议；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月，原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号x幢x层x号商品房一套，同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套房屋，租期3年，租金为原告所购房屋价款的8%，租金每年支付一次，于每年的第一个月内支付一次，同时对违约责任及争议解决的办法进行了约定。后双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2018年12月31日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。前三年被告支付了净租金，但未出具完税证明。自2016年起，被告拖欠租金。2017年3月28日，原、被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，约定2016年度租金分12期支付，从2017年4月支付首期分期款，之后每期于次月1日前支付，均以银行打款方式发放至本人银行卡，未约定免除被告违约金。被告通过银行转账方式支付了原告2016年度2个月税后净租金5179.56元，未出具代扣代缴税费完税证明。之后，被告再次违约，未支付租金。原告为维护自己的合法权益，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：对于2016年度的租金，原、被告双方签订了分期付款协议，该协议系对原合同的变更，对租金的金额及支付方式均进行了新的约定，租金应为分期协议约定的金额扣除税费。2016年度的违约金视为原告已经放弃，违约金的计算天数按未支付租金的次月开始计算。违约金计算的利率按照中国人民银行一年期贷款利率年利率4.35%计算。现双方约定的租金明显高于市场价格，合同继续履行显失公平，应予以调整或解除合同。针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同及补充协议各1份，欲证实原、被告之间的租赁关系合法有效及双方的权利义务；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实原、被告就2016年付的租金支付签订了分期支付协议，被告违约的事实；3.房屋所有权证复印件1份，欲证实房屋的所有权人为师丽娅。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3均无异议。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同复印件及补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实分期协议中约定的租金包含了税费；3.电子银行转账凭证复印件2份，欲证实被告向原告支付了两期租金。经质证，原告对被告提交证据3无异议；对证据1的证明力有异议，认为双方虽然约定税费由被告代扣代缴，但被告未实际代缴税费；对证据2的证明力有异议，认为分期支付协议中约定的金额已经扣除了税费。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，能够证实原告欲证明的事实，予以采信。被告提交的证据3，二原告无异议，予以采信；证据1，能证明原、被告约定税费由原告承担，予以采信；证据2，能证明双方签订了分期付款协议，予以部分采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。原告师丽娅系弥勒市弥阳镇西区生态园以东（湖泉湾Ⅰ号）1-1506号房屋的所有权人，该套房屋建筑面积51.15㎡。购买房屋后，原告姜建明与被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告姜建明支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年4月18日，原告师丽娅与被告签订《补充协议》，被告继续租赁该套房屋，租期顺延三年至2018年12月31日止。2017年3月28日，原告师丽娅与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告2016年度租金为31077.41元，分12期支付，每期支付金额为2589.78元，首期于2017年4月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年4月28日、2017年6月15日，被告分别向原告师丽娅转账支付2589.78元。诉讼中，原告姜建明表示同意由原告师丽娅单独享有争议租金及违约金。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，二原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向二原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。原告姜建明在诉讼中表示同意由原告师丽娅单独享有争议租金及违约金，系原告姜建明对自己权利的处分，予以支持。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额已预扣税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依据双方签订的房屋租赁合同计算的租金与分期支付协议约定的租金有差价。现因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，原告主张的租金系按照分期支付协议确定的金额计算，税费在双方实际履行时应根据实际缴纳的数额多退少补作相应扣减。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年6月15日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告师丽娅2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金为88052.67元（31077.41元×3年-5179.56元）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告师丽娅截至2017年12月31日的违约金为12941.15元[31077.41元×0.0005×422天＋2589.78元×0.0005×（27天＋45天＋213天＋183天＋152天＋121天＋91天＋60天＋30天）＋31077.41元×0.0005×334天]。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告师丽娅自2016年1月1日起至2018年12月31日止的租金88052.67元及截至2017年12月31日的违约金12941.15元，共计100993.82元。二、原告姜建明与被告云南昆润高宏投资有限公司签订的房屋租赁合同及原告师丽娅与被告云南昆润高宏投资有限公司签订的补充协议继续履行。三、驳回原告师丽娅、姜建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，减半收取计1178元，由原告师丽娅、姜建明负担20元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李祯祯二〇一八年三月十九日书记员  张人尹