北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1853号上诉人（原审被告）：魏某，男，1981年1月7日出生。上诉人（原审被告）：史某，女，1983年3月8日出生。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：张国久，北京张国久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，1984年2月5日出生。委托诉讼代理人：孙涛，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲金东，北京市东元律师事务所实习律师。上诉人魏某、史某因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初14452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏某及魏某、史某的委托诉讼代理人张国久、被上诉人王某及其委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏某、史某上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判驳回王某定金和违约金的诉讼请求，一二审诉讼费由王某承担。事实和理由：1.王某存在违约行为，其违约金请求不成立。王某支付定金时间迟延两天，未依约于2016年12月19日前付清购房款444万元，签订合同后长时间无购房资格，王某在2015年11月15日已经有卖房房款无需贷款，王某的行为导致合同解除；2.魏某、史某不存在根本违约行为，其要求从中介公司撤回手续仅是履行了解除合同的通知义务，魏某、史某履行合同并无恶意；3.原审程序错误，未追加中介公司作为本案当事人；4.原审判决违约金过高；5.王某在诉讼中使用特权。王某辩称，同意原审判决，不同意魏某、史某的上诉请求。王某向一审法院起诉请求：1.解除2016年7月20日双方签订的交易合同及补充协议；2.魏某、史某返还定金90000元；3.魏某、史某赔偿我经济损失2127825元；4.魏某、史某承担连带责任；5.诉讼费由魏某、史某承担。一审法院认定事实：2016年7月20日，出卖人魏某与买受人王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买601号房屋，建筑面积96.85平方米，总房价款575万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期为2016年4月29日与2016年1月12日。其中该合同附件二内容为：第一条房屋成交价格该房屋按套计价，成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。第二条付款方式1、定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币九万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付日期为签订本附件当日支付。2、解押款抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押数额为451万元，出卖人于2016年8月3日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。5、公积金贷款部分房款：买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方应于2016年11月15日与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为120万元；买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需材料；若买受人贷款申请未获批准或批准数额不足，买受人应于办理权属转移登记手续前补齐。6、剩余购房款（1）买受人于过户前一日支付出卖人购房款98万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；（2）买受人于过户前一日支付出卖人购房款346万元，支付方式为银行资金监管。第三条权属转移登记1、买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续；2、买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续。第四条房屋租赁及交付出卖人应于过户后3日内将该房屋交付买受人。第五条买卖双方应缴纳的各项税费由买受人承担。第七条违约责任买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，双方与北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）签订《居间服务合同》，约定麦田经纪公司为双方本次房屋买卖提供居间服务，买受人向居间方支付居间服务费12.65万元。同日，双方与福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定买受人交付保障服务费23500元。同日甲方魏某、乙方史某与丙方王某签订《补充协议》，约定：一、乙方承诺，乙方同意出售该房屋并认可甲方与丙方签署的买卖合同等全部文件的效力，乙方将严格按照买卖合同履行出卖人义务并承担责任，配合将该房屋所有权转移登记至丙方或丙方指定的第三人名下，如乙方违约的，甲方应承担连带责任。二、丙方承诺，丙方知晓并认可甲方将该房屋所有权转移登记至乙方名下，丙方将严格按照买卖合同履行买受人义务并向乙方承担责任，将按照买卖合同约定履行购房款支付义务及办理贷款手续等合同义务。如丙方违约的，应向乙方承担违约责任。三、甲乙丙三方同意丙方将全部房款支付至甲方指定账号。四、甲乙丙三方约定于2016年12月20日前完成过户。同日，甲方魏某与乙方王某签订《补充协议》，约定甲方确认该房屋的登记日期至今已满五年且该房屋为甲方家庭唯一住房，甲方在甲乙双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由甲方承担。上述一系列合同签订后，王某于2016年7月20日、7月22日交纳定金共计7万元，于同年7月30日交纳居间服务费、保障服务费共计15万元。庭审中另查魏某与史某2003年结婚，2017年2月6日协议离婚。2017年2月8日，魏某与马某登记结婚，二人2月10日协议离婚，约定涉案房屋归马某所有，同日涉案房屋由魏某过户至马某名下。2017年2月14日，王某、周某（王某之夫）与马某就涉案房屋另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某、周某购买涉案房屋；房屋成交价格为374万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价401万元。同日双方与北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，王某、周某交纳居间代理费17.05万元。同日双方与北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，王某、周某交纳保障服务费及代收评估费27725元。同年3月23日，王某、周某缴纳契税56100元。后涉案房屋过户至王某、周某名下。就王某与魏某、史某房屋买卖合同后续履行事宜，现双方主张不一。王某主张魏某未按约定办理解抵押，未进行房屋核验，后在先抵押解抵后再次设立抵押，并将房屋过户至马某名下，构成根本违约；魏某则主张双方合同约定六个月内王某付清全部款项，但至该年12月份才进行房屋核验，合同已明显履行不完，故不再同意履行合同；史某则主张合同签订后王某一直未向其主张履行合同。庭审中，王某提交中介公司2017年1月20日向魏某邮寄的通知函，内容为催促魏某尽快办理相关手续；王某另申请负责本次房屋买卖的中介人员沙某出庭作证，证人陈述证言称：魏某承诺自行解抵押，但之后一直未予办理；买卖二手房，需进行购房资格及房屋核验，核准之后办理网签、贷款、缴税、过户，房屋未办理完解抵押不影响先办理房屋核验；王某2016年11月出售名下其他房屋之后获得了购房资格；因先前王某购房资格一直未具备，故亦没有办理房屋核验，同年11月20日左右提交了房屋核验申请，但魏某要求其将核验先撤掉，12月初其将房屋核验申请撤回；2017年1月20日向魏某邮寄通知函，催促魏某办理含房屋核验在内一系列手续，后了解到涉案房屋过户至马某名下。魏某对证人证言认可；史某则仍主张合同履行期内中介人员一直未联系其要求履约。魏某在451万元抵押款解抵之后另行办理了抵押，具体时间其称记不清了。本案中，王某要求解除与魏某、史某签订的房屋买卖合同，魏某、史某则主张双方合同已在2017年1月解除，魏某称向中介公司提出过，未提交相关证据；王某要求魏某、史某返还定金9万元；要求赔偿经济损失2127825元，含两次买卖涉案房屋差价200万元、两次买卖税费差价64800元、两次中介费差价48225元、因魏某、史某未按时交房，其另行租房居住支出的四个月租金14800元。王某为此提交两次买卖税费清单-计算结果；提交2014年8月与他人签订的租房合同，其中租房期间为2014年8月至2017年8月。魏某、史某主张己方不存在违约行为，不同意赔偿。一审法院认为，王某与魏某、史某签订的一系列房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方对王某已交纳定金款项无异议，对合同后续履行情况主张不一。根据双方举证质证情况，可认定魏某未按约定办理房屋贷款解抵押手续，在中介公司已提交房屋核验的情况下要求撤回，致使后期一直无法办理房屋核验，后在先抵押已解押情况下再次设立抵押，并另行将房屋过户至第三人名下，致使双方合同无法得到履行，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。史某主张非合同相对人，履行过程中中介人员未向其主张过履行，故不同意承担责任，其抗辩无依据，法院不予采信。王某要求解除双方合同，符合合同约定，法院予以支持；魏某、史某主张双方合同已于2017年1月解除，未提交相关证据，法院不予采信。王某要求退还定金9万元，合法有据，法院予以支持。王某要求赔偿损失，就王某要求赔偿损失一节，双方合同约定一方存在根本性违约，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。本案中，王某根据其实际损失要求赔偿，系其以诉请内容要求调整违约金的行为，合法有据，法院依据其实际损失，确定魏某、史某应赔偿的数额，其中房屋差价损失，中介费差价有事实及法律依据，法院予以支持；税费差价损失，王某未提交充足证据，法院不予支持；就房租费用，因王某自2014年即开始租房居住，租金支出与房屋买卖无关，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除王某与魏某、史某于二Ｏ一六年七月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；二、魏某、史某于本判决生效后七日内连带返还王某购房定金人民币九万元；三、魏某、史某于本判决生效后七日内连带赔偿王某违约损失二百零四万八千二百二十五元；四、驳回王某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的合同及相关协议，确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约按照合同及相关协议约定履行。魏某、史某未按照合同约定履行，且其在履行过程中的行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任。魏某、史某在二审期间提交执行案件相关资料，只能证明其确有违约动机，而不能构成其违约的合法抗辩，故本院不予采信。一审法院结合双方合同及相关协议约定、合同履行状况及王某实际损失等因素综合确认违约金数额，符合法律规定，并无不妥，本院予以确认。双方合同及相关协议解除后，魏某、史某应当依法返还王某已付定金，魏某、史某上诉主张不予返还，于法无据，本院不予支持。综上所述，魏某、史某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23906元，由魏某、史某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张磊审 判 员 徐冰审 判 员 范磊二〇一八年三月二十一日法官助理 王梦法官助理 武旋书 记 员 杨帆