云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初209号原告：梁锐，女，1990年10月7日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李雯，云南砝达律师事务所实习律师.被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告梁锐与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁锐的委托诉讼代理人苏建良、李雯，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁锐向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金77276.32元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租湖泉湾1号x栋xx号商品房，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），租金为原告所购房屋价款的8%，租金每年支付一次，于每年的第一个月内支付一次，同时对违约责任及争议解决的办法进行了约定。后双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2019年5月31日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。2017年3月22日，双方签订《2016年返租公寓租金分期支付协议》，协议约定因被告资金周转困难，无力一次性支付2016年全额租金在双方协商后原告同意2016年返租公寓租金为40318.07元分12期，每期支付金额3359.84元，首期于2017年3月支付，之后每期次月1日以前支付，被告在支付第一期租金后就未再支付剩余租金，至今已拖欠原告租金23个月共计77276.32元。原告为维护自己的合法权益，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告不是适格的主体，租赁合同和补充协议是吴永成与被告签订的。原、被告双方签订了分期付款协议，该协议系对原合同的变更，对租金的金额及支付方式均进行了新的约定，租金应为分期协议约定的金额扣除税费。现双方约定的租金过高，合同继续履行显失公平，应予以调整或解除合同。针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.房屋所有权证、离婚协议书复印件各1份，欲证实争议房屋的所有权人为原告；2.房屋租赁合同及补充协议各1份，欲证实原、被告之间的租赁关系合法有效及双方对租金、违约金的约定；3.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议1份，欲证实原、被告就2016年付的租金支付签订了分期支付协议；4.商品房购销合同复印件1份，欲证实吴永成向被告购买房屋的事实；5.离婚证复印件1份，欲证实原告与吴永成离婚的事实。经质证，被告对原告提交的证据3、4、5无异议；对证据1的真实性、合法性无异议，对证明力有异议，认为与被告签订合同的是吴永成；对证据2无异议，但认为双方已签订分期支付协议，应按新的约定履行。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提供证据如下：1.房屋租赁合同复印件及补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费；2.电子银行转账复印件1份，欲证实被告向原告支付过2016年度的租金3359.84元。经质证，原告对被告提交证据2无异议；对证据1的真实性无异议，认为被告并未实际支付税费。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告虽有异议，但原告提交的证据，足以证实原告系湖泉湾Ⅰ号3-2009号房屋的所有权人，予以采信；证据2、3、4、5，能证明原告欲证明的事实，予以采信。被告提交的证据1能证明原、被告约定税费由原告承担，予以采信；证据2，原告无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与吴永成原系夫妻，二人于2015年6月15日办理离婚登记手续。2013年5月7日，吴永成与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：吴永成向被告购买暂定名为弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾Ⅰ号建设的商品房中第3幢第xx层xx号房，房屋预售建筑面积为76.68㎡，每平方米单价为7168.32元。原告与吴永成在离婚协议中约定上述房屋归原告所有。2015年11月26日，原告取得该套房屋的房屋所有权证书，房屋登记的建筑面积为75.72㎡。2013年5月8日，吴永成与被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，被告按房屋价款的8%向吴永成支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向吴永成支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。同日，吴永成与被告签订《补充协议》，被告继续租赁该套房屋，租期顺延三年至2019年5月31日止。2017年3月12日，原告与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告2016年度租金为40318.07元，分12期支付，每期支付金额为3359.84元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年4月23日，被告向原告转账支付3359.84元，汇款用途记载为2016年3-2009返租租金第一期。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩解原告主体不适格，从原告提供的证据来看，原告与吴永成离婚时约定争议房屋归原告所有，原告也取得了该套房屋的所有权证书，说明原告系该套房屋的合法所有权人；2017年3月12日，原告与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，被告依据此协议支付了一期租金，说明被告亦认可原告系合法的出租人，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额已预扣税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依据双方签订的房屋租赁合同计算的租金与分期支付协议约定的租金的差价为3104.75元，该金额即为双方暂约定应由被告代缴的税费。现因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，原告主张的租金系按照分期支付协议确定的金额计算，税费在双方实际履行时应根据实际缴纳的数额多退少补作相应扣减。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年4月23日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告2016年6月1日起至2018年5月31日止的房屋租金为77276.3元（40318.07元×2年-3359.84元）。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，因双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告梁锐自2016年6月1日起至2018年5月31日止的租金77276.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取计866元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李祯祯二〇一八年三月七日书记员  张人尹