河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终3010号上诉人(原审被告)：司海涛，男，汉族，1984年9月10日出生。委托诉讼代理人：齐坛坛，河南思敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地郑州经济技术开发区经开第八大街以东。法定代表人：冯劲义，该公司董事长。委托诉讼代理人：张羽，河南舒展律师事务所律师。上诉人司海涛因与被上诉人郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称绿都地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初7466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司海涛及其委托诉讼代理人齐坛坛，被上诉人绿都地产公司的委托诉讼代理人张羽到庭接受了询问。本案现已审理终结。司海涛上诉请求：依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初7466号民事判决书，并将该判决书第一项改判为:司海涛不支付绿都地产公司房产差价款121040元。事实和理由：1.《商品房优惠购买协议》是绿都地产公司单方制作的格式合同，免除了自己责任，排除对方权利、加重对方责任，尤其协议第一条第7款、第七条第1款等，应认定为无效或显失公平。2003年司海涛进入郑州宇通重工有限公司工作，2016年10月28日郑州宇通重工有限公司提出与司海涛解除劳动关系，司海涛在迫于无奈的情况下离职，目前仍处于失业状态，离职时郑州宇通重工有限公司称双方已不存在其他任何纠纷，现绿都地产公司又要求司海涛支付高额房屋差价款，明显是有违公平正义。2.一审判决司海涛支付121040元违反公平正义。司海涛在商品房优惠买卖协议签订后虽未工作满10年，但也实际工作7年多，应对司海涛已经工作的期限进行折抵计算房屋差价款，一审仅简单按照房屋差价65%比例判决司海涛支付121040元，有失公平公正，且类似案件却将服务期限对应的房屋优惠差价予以冲减，故请求二审法院充分考虑司海涛的工作年限对房屋差价予以调整。绿都地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回司海涛的上诉，维持一审判决。绿都地产公司向一审法院起诉请求：1.判令司海涛退还24%的房屋差价款230227.2元；2.判令司海涛赔偿违约金191856元；3.判令司海涛支付迟延履行违约金41975元；4.本案的诉讼费由司海涛承担。一审法院认定事实：宇通集团为解决其成员企业员工住房问题，委托绿都地产公司（原名称为郑州绿都置业有限公司）出售优惠房给其成员企业员工。郑州宇通重工有限公司系宇通集团的成员企业，司海涛系郑州宇通重工有限公司员工。2009年2月25日，司海涛作为宇通集团成员企业的员工与绿都地产公司签订商品房优惠买卖协议一份，约定绿都地产公司将位于中原区中原西路绿都城小区69号楼1单元2层西南户的房屋出售给司海涛，房屋面积79.94平方米；绿都地产公司给予司海涛所购商品房市场价24%的优惠，优惠后房价为每平方米3280元，总价款262203元，双方以该优惠价另行签订《商品房买卖合同》，并以该《商品房买卖合同》办理商品房发售、备案、产权登记等的法律手续；司海涛享受优惠价的条件是自协议签订之日起，司海涛在包括绿都地产公司在内的、由宇通集团直接或间接控股的各个子公司、参股公司，以及由郑州宇通客车股份有限公司控股或参股的公司连续工作满十年；如司海涛在服务期内离职，绿都地产公司有权依照司海涛离职时商品房市场价乘以76%作为回购价格，购买本协议项下的商品房。若司海涛拒不配合绿都地产公司回购，绿都地产公司有权强制回购，但绿都地产公司在司海涛离职时表示放弃回购权利或司海涛拒不配合的，司海涛应当补足商品房差价，差价的计算按照司海涛离职时的市场价×24%×商品房建筑面积确定，司海涛还应按照离职时商品房市场价总额的20%向绿都地产公司计付违约金。协议签订后，司海涛按照协议约定的价格从绿都地产公司处购买了约定的房屋，并于2010年11月26日取得房屋所有权证，房屋建筑面积79.49平方米。2016年10月28日，郑州宇通重工有限公司作为甲方与作为乙方的司海涛签订《解除劳动关系协议书》一份，约定“一、经乙方与甲方协商一致，自2016年10月28日起解除双方的劳动关系。二、依据《劳动合同法》及其他相关法律之规定，乙方在办理完毕离司手续后，甲方在10个工作日内一次性支付乙方46124.52元作为补偿，该款项已包含经济补偿金等各项费用。三、乙方同意前述补偿费用及工资直接支付至以下账户：账户名：司海涛，开户行：中国光大银行，账号：62×××12，四、本协议签订后，甲乙双方之间的劳动关系解除，双方依据劳动法及劳动合同约定产生的权利义务解决完毕，双方不存在其他任何争议。五、乙方对本协议负有保密义务，若对第三方泄露本协议的信息，则需向甲方返还前述款项，且甲方有权追究依法乙方的法律责任。六、本协议经甲乙双方签字或者盖章后即生效。甲方：郑州宇通重工有限公司，乙方：司海涛，2016年10月28日”。上述事实，有商品房优惠买卖协议、房屋所有权证、解除劳动关系协议书及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，绿都地产公司与司海涛之间签订的商品房优惠买卖协议，是双方的真实意思表示，合法、有效。绿都地产公司与司海涛所在的郑州宇通重工有限公司均系宇通集团的关联企业，绿都地产公司与司海涛签订的协议中绿都地产公司的主要义务是为司海涛购买房屋提供市场价24%的优惠，而司海涛的主要义务则是自协议签订后在宇通集团或郑州宇通客车股份有限公司二者控股或参股的公司连续工作满十年。司海涛于2016年10月28日与郑州宇通重工有限公司协议解除劳动关系，不再为宇通集团关联公司工作，没有完全履行合同约定的义务，故司海涛应当向绿都地产公司支付房屋差价款。对房屋差价款的数额基数，协议约定为司海涛离职时的市场价，但双方均未提交证据证明该价格，故一审法院以郑州市住房保障和房地产管理局公布的司海涛离职当月（2016年10月）郑州市二手房均价每平方米9761元作为计算房屋差价款的数额基数。司海涛从郑州宇通重工有限公司离职，虽然客观上商品房优惠买卖协议约定的支付房屋差价的条件成就，但司海涛并非主动辞职或因司海涛单方面原因被郑州宇通重工有限公司辞退、开除，而是双方在协商一致的情况下解除劳动关系，考虑到商品房优惠买卖协议签订后司海涛已在郑州宇通重工有限公司连续工作多年，且并非因司海涛单方原因或司海涛的过错导致其劳动关系解除，故一审法院认为司海涛支付房屋差价的比例应在商品房优惠买卖协议上约定的24%的比例基础上予以调整，综合本案案情，一审法院酌定司海涛应承担协议约定的房屋差价的65%。综上，司海涛应当支付绿都地产公司房屋差价121040元（9761元×79.49平方米×24%×65%）。就司海涛的离职行为，司海涛已经承担了返还房屋差价的责任，绿都地产公司还主张司海涛承担房屋市场价20%的违约责任，该违约责任过分高于绿都地产公司的损失，也与司海涛的过错程度不符，一审法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、司海涛自判决生效之日起十日内支付绿都地产公司房产差价款121040元；二、驳回绿都地产公司其他诉讼请求。司海涛如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，减半收取4130元，由司海涛负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于司海涛上诉称其与绿都地产公司之间签订的《商品房优惠买卖协议》是绿都地产公司制作的格式合同，加重了司海涛的责任，免除了绿都地产公司的责任，应属无效协议或显失公平的上诉理由，因该协议是在双方合意的情况下签订，该协议也对双方的权利义务进行了明确，协议约定了绿都地产公司的主要义务是为司海涛购买房屋提供市场价24%的优惠，而司海涛的主要义务则是自协议签订后在宇通集团或郑州宇通客车股份有限公司二者控股或参股的公司连续工作满十年，并不在存在免除绿都地产公司责任，加重司海涛责任的情形，且司海涛于2016年10月28日与郑州宇通重工有限公司协议解除劳动关系，不再为宇通集团关联公司工作，没有完全履行合同约定的义务，司海涛应当向绿都地产公司支付房屋差价款，故本院对司海涛的该上诉理由不予支持。关于司海涛上诉称一审对司海涛应支付的房屋差价款比例计算过高的上诉理由，因一审已经充分考虑了司海涛从绿都地产公司离职是双方在协商一致的情况下解除劳动关系，并非因司海涛单方原因或司海涛的过错导致其劳动关系解除，且也充分考虑了商品房优惠买卖协议签订后司海涛已在郑州宇通重工有限公司连续工作多年的情形，一审酌定司海涛承担协议约定的房屋差价的65%，符合客观实际，并无不当，本院予以采纳，故本院对司海涛该上诉理由亦不予支持。综上所述，司海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2721元，由上诉人司海涛负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一八年三月二十日书记员 韩冬梅