福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民初481号 原告：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路153号，统一社会信用代码913500007051037715。 委托诉讼代理人：陈琳晖，福建合伦律师事务所律师。 被告：福建多特实业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂路西湖科技大厦七楼，统一社会信用代码913508006765376685。 法定代表人：郭柏生，董事长。 被告：郭柏生，男，1964年5月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：郭美玲，女，1970年4月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告:张钦山，男，1956年3月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：林丽，女，1969年12月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：丁志明，男，1964年5月18日出生，汉族，住福建省龙岩市。 张钦山、林丽、丁志明共同委托诉讼代理人：黄文坤，福建六韬律师事务所律师。 原告中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司(以下简称“长城资产公司”)与被告福建多特实业有限公司(以下简称“多特公司”)、郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琳晖，张钦山、林丽、丁志明共同委托诉讼代理人黄文坤到庭参加诉讼。其余被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告多特公司偿还拖欠原告的贷款本金3440万元（人民币，下同）及相应的利息、罚息、复利、违约金（利息按12.33%/年计算，逾期罚息按18.5%/年计算，复利按罚息利率计算，违约金按日万分之五计算，暂计至2017年3月21日利息为745.380119万元、罚息及复利为552.192226万元，此后的利息、罚息、复利、违约金按照上述标准计至实际还款之日止）；2.判令原告有权对被告多特公司提供抵押的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）B幢共计93套、龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢共计44套房屋在建工程【即“龙岩国际商贸中心”7-27层未售在建工程（建筑面积35542.53平方米，扣除原告已予以解押的22944.43平方米），在建工程抵押登记证明书号“龙房建字第2013041号”，商品房预售许可证号“龙房预售证（2011）第28号”】及其对应的国有土地使用权【国有土地使用权证号“龙国用（2009）第200392号”】财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款，就本案全部债权享有优先受偿权；3.判令被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明对被告多特公司的上述债务承担连带清偿责任；4.判令由各被告承担本案诉讼费用（含公告费）。 事实和理由：2013年12月18日，原告与恒丰银行福州分行及各被告签订了一份《债权转让协议》【编号：中长资（榕）合字[2013]158号】，协议约定：截止协议签订日，被告多特公司结欠恒丰银行福州分行《委托贷款合同》项下借款本息为11500万，其中本金11500万，恒丰银行福州分行将《委托贷款合同》项下对被告多特公司的贷款债权及担保权利以及该笔贷款项下的所有权利、权益和利益转让给原告，转让买价为11500万。2013年12月24日，原告向恒丰银行福州分行支付了11500万转让款。2013年12月18日，原告与各被告根据《债权转让协议》的约定，签订了一份《债务重组协议》【编号：中长资（榕）合字[2013]159号】，协议约定：被告多特公司请求原告对上述11500万的贷款债权实施债务重组，债务重组期限为18个月，从2013年12月18日起至2015年6月17日止。原告的重组收益包含:利息收入，利息按照未偿还重组债务本金的12.33%/年计算，逾期还款的，逾期罚息利率按18.5%/年计算，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。本息的清偿方式为：利息按季度收取；重组期半年末至少偿还本金的30%；剩余本金按每个还款季度不低于重组半年期末本金余额25%的比例偿还。自逾期之日起，原告可以要求多特公司按未清偿金额（包括上期应偿付而未清偿的债务本金、利息）的日万分之五支付违约金，直至全部清偿完毕为止。该重组债务，由被告多特公司以其享有的“龙岩国际商贸中心”项目7-27层未售在建工程（面积35542.53平方米）及其分摊土地使用权作为抵押担保，由被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明提供连带责任保证担保。 2013年12月18日，根据《债务重组协议》的约定，原告与被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明签订了《连带保证合同》【编号为：中长资（榕）合字[2013]161号】，约定被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明为《债务重组协议》项下原告要求被告多特公司偿还的全部债务提供连带责任保证担保，保证期间为2年。2013年12月18日，根据《债务重组协议》的约定，原告与被告多特公司签订了一份《抵押合同》【编号：中长资（榕）合字[2013]160号】，约定被告多特公司以其合法所有的“龙岩国际商贸中心”项目7-27层35542.53平方米未售在建工位于程及其分摊土地使用权向原告提供抵押担保。2013年12月20日，双方就上述在建工程及国有土地使用权办理了抵押登记【在建工程抵押登记证明书号：龙房建字第2013041号、商品房预售许可证号“龙房预售证（2011）第28号”、国有土地使用权证号“龙国用（2009）第200392号”】。项目实施过程中，被告多特公司陆续偿还借款本金8060万元，原告也陆续为其解押22944.43平方米建筑物，目前剩余的抵押物为位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）B幢共计93套、龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢共计44套房屋在建工程【即“龙岩国际商贸中心”7-27层未售在建工程12598.10平方米（原抵押建筑面积35542.53平方米，扣除原告已予以解押的22944.43平方米），在建工程抵押登记证明书号“龙房建字第2013041号”，商品房预售许可证号“龙房预售证（2011）第28号”】及其对应的国有土地使用权【国有土地使用权证号“龙国用（2009）第200392号”】财产。上述合同签订后，被告多特公司按《债务重组协议》偿还借款本金8060万元及利息1636.264676万元，截止2017年3月21日，尚欠原告借款本金3440万元和利息745.380119万元、罚息及复利552.192226万元。 张钦山、林丽、丁志明辩称,一、答辩人不应对多特公司的债务承担连带清偿责任。《债务重组协议》约定解押面积为22944.43平方米，剩余抵押在建工程12598.43平方米。但答辩人向龙岩市不动产登记局查询了解，原告尚有的抵押权在建工程只有12503.95平方米，其余的均已解押。根据双方签订的《债务重组协议》第3.1.2条约定：债务重组期间。“龙岩国际商贸中心”项目抵押物销售收入的60%用于偿还债务本金，且不低于以下安排：重组期半年末至少偿还本金的30%，剩余本金按每个还款季度不低于重组半年期末本金余额25%的比例偿还，若销售收入不足以覆盖约定的还款金额，乙方应当补足不足部分金额。而本案，根据原告提供的解押数据，其于2017年3月前解押的在建工程面积为2294.43平方米，而且是分批解押的，并非一次性解押，本案所涉房产为位于龙岩市龙岩大道中段的办公用房，每平方米的销售价格平均在8500元以上（原告并未提供此销售数据），解押后销售金额至少在19502.8万元，60%为11701.7万元人民币，超过了原告的债权。而2017年又解押了94.15平方米，解押价值为800275元人民币，可以偿还原告的债权。所以原告诉称的尚欠其3440万元及利息、罚息、复利，显然是事实依据不足。另外，原有抵押给原告后又解押，多特公司并未用于销售，而是登记到多特公司名下的房屋有2459.96平方米，价值2090.9万元人民币，这部分的价值加上前述的解押价值，足以偿还原告所有债务。根据《债务重组协议》第2.1条的约定，债务重组期限为18个月，即在2015年6月17日就应当还清全部借款，但是多特公司违约，没能在此期间内偿还债务，已经违约，在此情形下，原告应当要求多特公司立即偿还全部借款本金及利息，并要求抵押物用于偿还债务，但是原告没有依据合同进行处置，反而原告于2015年7月17日为多特公司解押了4586.33平方米，于2015年9月6日解押了1399.39平方米，于2015年9月28日解押了160.73平方米，2016年6月2日解押了1665.95平方米，2016年8月12日解押了1707.93平方米，2017年9月26日又解押了94.15平方米。合计解押了9614.47平方米的房产，按每平方米8500计算，价值为8172.2995万元人民币。而此期间，多特公司仅偿还了本金1141.5万元，利息138.6552万元，合计为1280.1552万元，原告相当于放弃了6892.1443元的抵押物担保物权。根据双方签订的《债务重组协议》第3.2条约定，原告与多特公司及监管银行签订了监管协议，原告对多特公司的“龙岩国际商贸中心”项目销售回款进行了监督，并对还款专用账户的资金专款用于偿还原告的债务，非经原告同意，不得挪作他用。所以对于原告解押后多特公司的销售及回款是有监管权利，并有监管手段，即使是销售后而多特公司未足额偿还债务，也是原告自身的责任，不应当再由答辩人承担担保责任。根据担保法第二十八条、物权法第一百七十七条的规定，原告应当在其放弃权利的范围内免除答辩人的保证责任，本案中原告解除抵押的房屋价值远远高于其债权，所以，答辩人不应当承担本案原告债权的担保责任。二、退一步而言，根据担保法第二十八条的规定，即使是要答辩人承担担保责任，也应当在物的担保外承担担保责任。双方签订的《连带保证合同》中保证方式3.2条并未明确其应先要求答辩人承担保证责任的次序，而且根据《连带保证合同》第5.5条的约定，原告要求答辩人承担担保责任时，应当以书面形式向答辩人提出，原告除了在本案诉讼中向答辩人提出偿还要求外，并没有任何书面的通知、函等法律文件要求答辩人先承担保证责任的义务，所以，即使是答辩人要承担保证责任，也应当根据物权176条规定，债权人应当先就该物的担保实现债权；在经过执行程序后未能实现时，才由答辩人承担保证责任。三、2015年8月15日，答辩人将持有多特公司的全部股权转让给了郭柏生、郭美玲，不再是多特公司的股东，对公司的经营情况并不了解，对于原告解押了多少房产、公司销售了多少金额、是否偿还了原告债务也不了解，所以不应当对公司的债务承担责任。对于原告的具体诉讼请求，利息及罚息、复利，原告没有列出具体的计算办法，如果不符合法律规定的，则不应当支持。 被告多特公司、郭柏生、郭美玲未作答辩亦未提交答辩意见。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证明资料：1.债权转让协议；2.汇款凭证;3.债务重组协议;4.抵押合同;5.在建工程抵押登记证明;6.《连带保证合同》;7.还款情况说明、本金和利息对账单;8.《在建工程抵押登记表》。 被告张钦山、林丽、丁志明提供以下证明资料：1.关于多特公司工商变更登记信息；2.《关于撤销在建工程抵押的函》；3.不动产登记解押登记日期表；4.不动产登记信息证明；5.《龙岩国际商贸中心价格表》；6.《照片》一组。 经质证，原告对被告提交证明资料的真实性无异议，被告张钦山、林丽、丁志明对原告提交证明资料的真实性无异议，但对证明资料8的证明对象有异议。被告多特公司、郭柏生、郭美玲未到庭应诉，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院确认原告和被告提交的证明资料均具备证据的真实性、合法性及关联性特征，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定原告起诉属实。另查，原告与各被告于2013年12月18日签订的《债务重组协议》第一条约定长城资产公司对多特公司享有的主债权由多特公司所欠重组债务本金（含债权本息）、债务重组收益组成；第三条约定在债务重组期，“龙岩国际商贸中心”项目抵押物销售收入的60%用于偿还债务本金，且不低于以下安排：重组期半年末至少偿还本金的30%，其余本金按每个还款季度不低于重组半年期末本金余额的25%的比例偿还。若销售收入不足以覆盖约定的还本金额，乙方应当补足不足部分金额。 原告与被告多特公司于同日签订《抵押合同》，合同第2.5条约定在甲方债权全部实现前，抵押财产的抵押率应保持不超过37.58%（抵押率=未偿还的主债权金额/抵押财产评估价值与抵押财产市场价值孰低之价值）；第2.6条约定本案抵押房产35542.53平方米的评估值为36136万元；合同还约定抵押担保的范围为主合同项下全部债权等。 原告作为甲方，被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明作为乙方，双方于同日共同签订了《连带保证合同》，约定乙方为《债务重组协议》项下原告要求多特公司偿还的全部债务提供连带责任保证担保，保证期间为2年。合同第6.6条约定长城资产公司既有上述保证担保,又有债务人或第三人提供的物的担保的,乙方仍然对债务人在主合同项下的全部债务承担连带保证责任；合同第7.2.4条约定无论长城资产公司对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效，长城资产公司是否向其他担保人提出权利主张，或放弃、部分放弃任何担保债权……乙方在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城资产公司均可直接要求乙方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，乙方将不提出任何异议。 涉诉抵押担保物系原为35542.53平方米的未售在建工程及其分摊土地使用权。根据龙岩市不动产登记中心的登记记录，前述《债务重组协议》履行过程中，原告于2013年9月9日至2017年9月26日共计13次为被告多特公司解押共计23038.58平方米房产，余12503.95平方米房产未解押。期间，被告多特公司按《债务重组协议》偿还借款本金8060万元及利息1636.264676万元，截止2017年3月21日，尚欠原告借款本金3440万元和利息745.380119万元、罚息及复利552.192226万元。 本院认为，恒丰银行福州分行、原告与各被告签订的《债权转让协议》，原告与各被告签订的《债务重组协议》、《抵押合同》、《连带保证合同》等，主体适格意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，各方均应按约依法履行。根据上述合同，恒丰银行福州丰行将借款人多特公司结欠的借款本金11500万元债权转让给原告，原告依法享有该债权项下权利和义务，各被告应按《债务重组协议》向原告承担还款和担保责任。被告多特公司未在合同约定期限前即2015年6月17日前归还全部尚欠本息，截止2017年3月21日，尚欠原告借款本金3440万元和利息745.380119万元、罚息及复利552.192226万元，被告多特公司应承担归还尚欠本金及利息的法律责任，此后按《债务重组协议》的约定计至欠款还清之日止。 被告多特公司以其所有的位于福建省龙岩市新罗区的“龙岩国际商贸中心”项目未售在建工位于程及其分摊土地使用权向原告提供抵押担保，现抵押登记给原告的房产尚余12503.95平方米。原告长城资产公司有权就上述房产拍卖或变卖价款，对多特公司前述债务行使优先受偿权。被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明应按其签订的《债务重组协议》、《保证合同》，对被告多特公司上述债务向原告承担连带责任,并在履担保责任后有权向多特公司追偿。 此外，原告依据《债务重组协议》为被告多特公司解押房产共计23038.58平方米，约占全部抵押房产35542.53平方米的64.8%。期间多特公司偿还借款本金8060万元，约占全部欠款本金11500的70.1%。现被告多特公司抵押给原告的涉诉房产还余12503.95平方米未解押，多特公司尚欠原告借款本金3440万元、利息及罚息等1297万元（截止2017年3月21日）。上述数据足以证明原告在履行《债务重组协议》中已注意合理保护已方权益，且符合原告与被告多特公司签订《抵押合同》中关于抵押财产的抵押率应保持不超过37.58%的约定。被告张钦山、林丽、丁志明关于原告为被告多特公司超额解押担保物的异议不成立。而且，根据涉诉《连带保证合同》合同第7.2.4条的约定，无论原告长城资产公司是否放弃、部分放弃任何担保债权，担保人在合同项下的担保责任均不因此减免，故被告张钦山、林丽、丁志明关于减轻已方担保责任的诉讼意见，本院不予采纳。 被告多特公司、郭柏生、郭美玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告福建多特实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国长城资产管理股份有限公司福建分公司偿还《债务重组协议》项下借款本金3440及利息（暂计至2017年3月21日利息745.380119万元、罚息及复利552.192226万元，此后按《债务重组协议》约定的标准计至款项实际清偿之日止）； 二、中国长城资产管理股份有限公司福建分公司有权以被告福建多特实业有限公司所有的位于福建省龙岩市新罗区的“龙岩国际商贸中心”项目未售房产及对应国有土地使用权共计12503.95平方米【在建工程抵押登记证明书号：龙房建字第2013041号；商品房预售许可证号：龙房预售证（2011）第28号；国有土地使用权证号：龙国用（2009）第200392号】拍卖或变卖所得价款，对本案第一项判决确定的债务行使优先受偿权； 三、被告郭柏生、郭美玲、张钦山、林丽、丁志明对本判决第一项确定的债务承担连带责任，并在承担责任后有权向福建多特实业有限公司追偿。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费200544元，由各被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  陈光卓 审判员  薛闳引 审判员  陈 辉 二〇一八年三月二十一日 书记员  刘 巍