河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0303民初65号原告：陈建卫，男，汉族，1973年7月26日出生，住河南省温县。被告：狄旺旺，男，汉族，1991年11月17日出生，住山西省垣曲县。原告陈建卫与被告狄旺旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建卫、被告狄旺旺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈建卫向本院提出诉讼请求：1.判令狄旺旺支付陈建卫房屋租金4万元（从2017年9月1日计算至2017年12月31日）；2.判令双方签订的租房协议书截止到2017年12月31日解除；3.判令狄旺旺支付陈建卫租金滞纳金6000元（自2017年8月15日起按每天年租金千分之一的标准计算至2017年8月21日，之后的滞纳金仍按照以上标准计算至合同解除之日）；4.判令狄旺旺支付违约金3万元；5.判令狄旺旺归还陈建卫租房时房间所装的8台空调（其中3台一匹半美的空调、5台3匹美的空调）；6.本案诉讼费用由狄旺旺承担。事实和理由：狄旺旺与李刚、张少剑三人取得小乐造型国际形象设计学院授权同意其使用“小乐”品牌，遂在洛阳开展化妆设计培训经营活动（狄旺旺在洛阳注册公司名称为洛阳小乐化妆设计有限公司且经营至今），因场地需要于2016年8月中旬与陈建卫签订了房屋租赁协议书。协议书约定陈建卫将位于洛阳市西工区凯旋路78号办公楼北一楼写字间3间、北二楼写字间11间共300多平方米租赁给狄旺旺，租赁期限为2016年9月1日至2021年12月31日，2016年9月1日至2018年12月31日的租金为每年12万元，2019年1月1日至2021年12月31日的租金为每年13.8万元。租金每半年支付一次，下次租金应提前15日交纳，如果逾期不支付租金，每天按年租金的百分之一加收滞纳金；如果狄旺旺逾期5日不交纳租金，陈建卫即可终止协议解除合同。另还约定如狄旺旺因个人原因提前解除合同需提前三个月通知陈建卫，否则应按照当期租金标准向陈建卫支付三个月的租金作为违约金。在原、被告协议签订后，陈建卫依照协议将房子交付给狄旺旺使用，狄旺旺也如约按期交纳租金至2017年8月31日，但2017年8月15日之后，狄旺旺应交纳的下期半年租金至今分文未付，陈建卫多次催要未果。另，狄旺旺租赁房屋期间，将陈建卫购买并安装在涉案房屋内的8台空调私自变卖。狄旺旺的行为已经构成违约，按照双方签订的房屋租赁协议书，陈建卫有权终止协议书，且狄旺旺应向陈建卫支付拖欠房租、滞纳金以及违约金。为维护陈建卫的合法权益，遂提起本案诉讼。狄旺旺辩称，一、本人于2016年8月中旬来洛阳创业开办小乐化妆形象设计有限公司，选定洛阳市西工区凯旋东路78号北二楼房屋若干间。经与陈建卫联系，得知其是房屋所有人，双方商谈后，最终拟以每年租金12万元、转让费35000元、经营保证金2万元签订了房屋租赁合同。后本人在办理营业执照时得知陈建卫并非房屋所有权持有人，鉴于双方合同已拟定，本着相安无事、和平经营的原则，本人答应了陈建卫的请求（声称与其系亲戚关系），协同陈建卫向刘女士（或为房屋代理人）取得房屋产权证明，于2016年9月中旬顺利办理了营业执照，进出市场合法经营。本次合同签订时房东不在场。二、本人自2016年9月1日租赁陈建卫房屋签订合同之日起，共签署了北二楼合同两份，一份合同商定每年租金18000元（半年缴一次），另附一份合同商定租金每年12万元。三、合同自签订之日起，陈建卫便以暂放东西为由占用了三间房屋（120平方米），至今未退。四、我方签订合同之日起至2017年8月中旬一直无心经营、亏损严重、生活入不敷出，后因经济原因被迫关门。但我方本着经商守信的原则多次与陈建卫电话沟通妥善处理房屋退租事宜，其一拖再拖，直至2017年9月1日合同最后期限才与我方见面，并伙同三名社会闲散人员拘留我方一日之久，另私自扣押我方场地内的办公设备（价值约5万元）。经协调无效，110出警解决，警察到场后，我方再次明确表示退租意向，警察同志进行了协调并做了笔录，搁置争议。在公安出警调解笔录中我方再次明确声明了退租意向。五、我方一直履行为期半年缴纳一次房租的约定，在我方已明确表示退租意向的情况下，陈建卫还要求我方支付2017年9月1日至2017年12月31日的房租是否合理请求法院予以判定。六、关于陈建卫诉求的3万元违约金，我方本着经商守信的原则愿适当给予其补偿。签订合同时我方已向陈建卫支付了经营保证金2万元，经营保证金同时具有保证金与违约金的性质，我方认为可以纳入违约金的补偿范畴，作为违约补偿金使用。七、拆卸空调时陈建卫在场并明确表态过空调按约定归属我方，故其主张的1.5万元空调费用我方不认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：2016年8月16日，张艳芳（甲方）与陈建卫（乙方）签订了一份《协议书》，约定：一、甲方给乙方提供凯旋路78号办公楼北一楼写字间4间、北二楼写字间13间。乙方签订协议时，应向甲方缴纳经营保证金5000元，如果乙方在租赁期满后不再继续承租，经过检查设施完好无损，保证金在离场30日内全部退还，承租期未满，一律不退还经营保证金。二、租赁期限为五年，即2017年1月1日至2021年12月31日。三、从2017年1月1日起至2019年12月31日止房屋每年租金为15万元。四、租赁期内，因乙方原因需要提前解除合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并按照当期租金标准向甲方支付三个月租金的违约金，甲方不再退还乙方已支付但未使用期间的租金（如乙方提前三个月告知甲方解除协议，不再支付甲方违约金和房租）。五、租赁期间，甲方只针对乙方，乙方在告知甲方后可以合租、合作。如转让需经甲方同意，并向甲方缴纳转让费2万元，方可办理手续。协议签订后，陈建卫向张艳芳缴纳房租至2017年12月31日。2016年8月22日，陈建卫（甲方）与狄旺旺（乙方）签订了一份《协议书》，约定：一、甲方给乙方提供凯旋路78号办公楼北一楼写字间3间、北二楼写字间11间。乙方签订协议时，应向甲方缴纳经营保证金2万元，如果乙方租赁期满不再继续承租时，经过检查设施完好无损，保证金在离场30日内全部退还，承租期未满，一概不退还经营保证金。二、租赁期为五年，即2017年1月1日至2021年12月31日（2016年9月1日至2016年12月31日四个月的租金与2017年租金一样）。三、从2017年1月1日起至2018年12月31日止房屋每年租金为12万元，先交租金，后用租房，每半年缴纳一次租金，即签订协议时先交半年的租金，以后提前15日缴纳下半年租金。逾期不缴者，每天按年租金的1%加收滞纳金，超过5天不缴者甲方有权终止协议书。四、乙方装修房屋，必须先征求甲方同意，装修时不得破坏房屋主体结构。合同期满，不可移动装修部分归甲方所有，乙方不得拆除。五、租赁期内，因乙方原因需要提前解除合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并按照当期租金标准向甲方支付三个月租金的违约金，甲方不再退还乙方已支付但尚未使用期间的租金（如乙方提前三个月告知甲方解除协议，不再支付甲方违约金和房租）。协议签订后，陈建卫将房屋交给狄旺旺使用，狄旺旺向陈建卫缴纳租金至2017年8月31日，2017年9月1日起的房租未再缴纳，陈建卫遂起诉来院。对本案有争议的事实，认定如下：狄旺旺在答辩时称其自2017年8月中旬起曾多次告知陈建卫2017年9月1日之后不再续租涉案房屋，故没有继续向陈建卫缴纳房租。陈建卫在诉状中也认可自2017年8月15日开始向狄旺旺催缴下半年房租其一直未付，即陈建卫此时已经知道狄旺旺存在违约行为。根据合同约定“租赁期内，因乙方原因需要提前解除合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并按照当期租金标准向甲方支付三个月租金的违约金，甲方不再退还乙方已支付但尚未使用期间的租金”，狄旺旺在租赁期内未提前三个月通知陈建卫不再续租的行为构成违约，故其应向陈建卫支付违约金3万元。庭审中，原、被告均认可狄旺旺曾向陈建卫缴纳了2万元保证金，狄旺旺认为该款项应作为违约补偿金进行抵扣，陈建卫认为该笔款项其已交给房东作为转让保证金，其并没有实际取得，不应抵扣。根据合同约定“乙方签订协议时，应向甲方缴纳经营保证金2万元，如果乙方租赁期满不再继续承租时，经过检查设施完好无损，保证金在离场30日内全部退还，承租期未满，一概不退还经营保证金”，狄旺旺在承租期未满的情况下不再租赁涉案房屋，故陈建卫无需退还保证金，其要求将2万元保证金作为违约补偿金进行抵扣的主张本院不予支持。关于空调问题，陈建卫称狄旺旺私自拉走并进行变卖，要求其予以归还。狄旺旺提交了一张《收条》，称其向陈建卫支付了35000元转让补偿金，该笔款项中包含了空调转让费；陈建卫对此不予认可，认为35000元系装修补偿款，与空调无关。原、被告双方说法不一，且均未提交证据证实空调的数量、价值，故对该部分本院无法认定，不予处理。本院认为，陈建卫与狄旺旺签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对双方均有法律约束力，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。合同签订后，陈建卫依约将租赁房屋交由狄旺旺使用，狄旺旺应按约履行支付租金的义务，若在租赁期内提前解除协议，需提前三个月通知陈建卫。狄旺旺未提前三个月通知陈建卫解除协议构成违约，故其应承担违约责任，按照当期租金标准向陈建卫支付三个月租金作为违约金即3万元。双方签订的《协议书》对违约责任进行了约定，陈建卫诉求的房屋租金4万元超出了违约责任约定范围，且没有合同依据，本院不予支持。本案中，狄旺旺自2017年9月1日起便不再履行承租义务，故陈建卫要求解除双方于2016年8月22日签订的《协议书》的诉讼请求本院予以支持。陈建卫诉求的滞纳金部分不属于民事案件范畴，本院不予支持。关于空调问题，因原、被告说法不一，且均未提交证据证实空调的数量、价值，故对该部分本院无法认定，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（二）项、第一百零七条、一百一十四条规定，判决如下：一、解除2016年8月22日陈建卫与狄旺旺签订的《协议书》；二、狄旺旺于本判决生效后十日内向陈建卫支付违约金3万元；三、驳回陈建卫的其他诉讼请求。如果狄旺旺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费2075元，减半收取1037.5元，由陈建卫负担487.5元，由狄旺旺负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇一八年三月十九日书记员  张星星