吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终4559号上诉人（原审被告）：吉林省康芒斯家居商贸有限公司，住所：长春市二道区东盛大街**万科蓝山**。法定代表人：荆菁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张严军，吉林卓行律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：长春万科京诚房地产开发有限公司，住所：长春，住所：长春市二道区东盛大街**>法定代表人：林曈，总经理。委托诉讼代理人：宿梦远，吉林功承律师事务所执业律师。上诉人吉林省康芒斯家居商贸有限公司（下称康芒斯公司）因与被上诉人长春万科京诚房地产开发有限公司（下称万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院于2018年8月20日作出的（2018）吉0105民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。万科公司一审诉求：1.判令解除原、被告于2014年7月30日签署的《长春万科1948项目S8#商业租赁合同》，返还房屋；2.判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日止的租金，共计384904元；3.判令被告支付自判决生效之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）；4.判令被告自2017年1月1日起对欠付租金按日千分之五标准向原告支付违约金，直至租金全部清偿完毕之日止（其中至2017年12月31日止应付违约金为544758元）；5.判令被告向原告支付2015年10月1日至2017年12月31日止的物业服务费119146元；6.判令被告自2015年10月1日起对欠付物业费按日千分之五标准向原告支付违约金，直至物业费全部清偿完毕之日止（其中至2017年12月31日止应付违约金为203282.91元）；7.判令被告支付原告已垫付的2014年1月1日起至2017年12月31日止的供热费145552.57元；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月30日，原、被告签订《长春万科1948项目S8#商业租赁合同》，约定被告承租原告位于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”的S8号楼。原告已于2014年7月30日向被告交付该房屋，自2017年1月1日起，被告拒绝按照合同约定支付租金，截止2017年12月31日，被告共欠付租金369504元。此外，被告一直未按合同约定缴纳物业费、供暖费等相关费用，原告自2015年10月1日起，已代被告垫付物业费119146元，且原告还代被告垫付2014年度及2017年度的供热费145552.57元。故诉至法院。康芒斯公司一审辩称：原告所述与事实不符，原告诉称我方因未履行双方签订的合同导致违约，并提出一至四项诉请与真实情况不符，实际是原、被告之间签订房屋销售合同，双方真正要履行的是房屋买卖合同相关义务，而租赁合同只是房屋买卖的一种风控方式，非双方真实意思表示，故原告的诉请不能成立，原告的第5、6诉请要求给付物业费，这是两个法律关系，应另案处理，主体上物业服务公司与地产销售为不同主体，原告没有起诉的权利，第7项诉请也应是供热公司与被告之间法律关系，与原告无关。请求驳回原告诉请。一审法院查明：2014年7月30日，万科公司与康芒斯公司签订《长春万科1948项目S8#商业租赁合同》，约定：万科公司将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S8#号楼、建筑面积1124.85平方米的店铺租赁给康芒斯公司；租赁期限为8年，自2014年7月31日起至2022年7月31日止；该出租店铺第一年租金为92379元，第二年、第三年的基本租金为每天每平方米0.9元人民币，月租金30792元，第四年、第五年、第六年的基本租金为每天每平方米0.99元人民币，月租金33872元，第七年、第八年的基本租金为每天每平方米1.09元人民币，月租金37259元；康芒斯公司应在2015年4月20日前全额缴纳首年租金，自第二个租赁年度起，以每三个月且上打租的方式支付租金，具体支付办法为康芒斯公司应于2015年8月1日（即第二个租赁年度开始之日）之前10个工作日向万科公司支付下一期租金，3个月为一期，于每期最后一个月二十日之前支付下一期的租金。合同6.1约定：该出租店铺的物业管理费按照租赁建筑面积每平方米每月人民币4元计算，该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币4448元。合同6.3约定：康芒斯公司自行承担租赁房屋及连廊的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费，该等费用均应由康芒斯公司直接向供应单位支付。合同6.4约定：因康芒斯公司迟延缴纳能耗费的，除需按租赁合同承担违约责任外，由此而引起的任何罚款及其他法律责任都应由康芒斯公司独自承担，如万科公司或物业公司已向有关设施部门支付相应费用及承担违约责任的，康芒斯公司应在万科公司或物业公司通知后5日内偿还万科公司或物业公司已支付的相应费用及违约金、罚金、滞纳金等，万科公司亦有权从康芒斯公司的租赁保证金中直接扣除该款。合同24.2（24）约定：康芒斯公司逾期支付保证金、租金、物业费、商业管理费、水暖、电费、通讯费或其他任何费用及任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金连续超过30日或累计超过60日的，万科公司有权解除本合同，万科公司选择解除合同的，康芒斯公司须补足上述所欠费用及违约金。合同25.1约定：康芒斯公司违反24.2条约定导致合同提前解除的，康芒斯公司除需按照本合同其他约定承担违约责任外，万科公司对康芒斯公司已支付的保证金、所有租金或其他费用均不予退还，且在租赁期超过三年而提前解约的情况下，被告康芒斯公司需向原告万科公司支付解约当年基本租金标准6个月的租金及物业管理费作为违约金。合同25.3另约定：康芒斯公司违反租赁合同约定逾期支付保证金、租金、物业费、商业管理费、水费、电费、通讯费或其他任何费用及任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金的，每逾期一日，则每日按应支付款项的千分之五支付违约金。合同25.6约定：康芒斯公司逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，应按日支付占用费（每日占用费以合同解除当年日租金、物业费、商业管理费总和的三倍作为计算标准）外，并应承担租赁合同约定的能耗费等一切费用。合同14.1约定：康芒斯公司应予租赁期限届满或租赁合同提前解除后15日内，将租赁房屋交还万科公司。14.2约定：除万科公司另行书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，康芒斯公司应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还万科公司。否则，无论康芒斯公司对租赁房屋进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得万科公司同意，均视为康芒斯公司放弃租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求万科公司赔偿或补偿，同时万科公司为使租赁房屋及设施、设备符合交还条件而发生的费用，由康芒斯公司承担。2014年7月30日，万科公司与康芒斯公司又签订《万科长春1948S7#、S8#商铺预购协议》，约定：由康芒斯购买万科公司开发建设的万科长春1948项目S7#、S8#商铺，其中关于S8#商铺建筑面积为1124.85平方米，单价为10000元/平方米，总价为11248500元。协议2.3.1约定：康芒斯公司在2014年7月30日向甲方支付S7#商铺与购房款4049460元，其中包括康芒斯公司预支付S7#、S8#商铺2015年5月1日-2016年12月31日的租金1403400元。2.3.3约定：康芒斯公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间，按《万科长春1948S8#商业租赁合同》的约定支付S8#商铺的租金抵作S8#商铺预购房款，合计1197839元。2.3.4约定：康芒斯公司在2019年10月31日前向万科公司支付S8#商铺预购房款4426411元。至此，康芒斯公司累计支付S8#商铺购房款总价的50%，剩余房款康芒斯公司以按揭贷款方式支付。2.3.5约定：截至2019年10月31日，康芒斯公司交纳S8#购房款合计应达到50%，万科公司应通知康芒斯公司签订买卖合同，康芒斯公司应当按照万科公司的通知正式签订S8#商铺买卖合同，双方签订买卖合同后，就S8#商铺签订的《万科长春1948S8#商业租赁合同》自动终止，不再履行。2014年7月30日，康芒斯公司向万科公司交纳S8#商铺2015年5月1日至2016年12月31日租金。经一审法院询问万科公司“因预购协议中约定将房租抵作部分购房款，现你方要求解除租赁合同，对于预购协议你方什么意见？”万科公司答：“暂不主张解除《预购协议》，另案解决。”经一审法院询问康芒斯公司“如租赁合同被解除，对于房屋装修你方什么意见？是否主张装修损失？”康芒斯公司答：“租赁合同并非双方真实意思表示，我方不认可租赁合同效力，我方坚持履行预购协议。”一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，依据我国法律规定，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，被告辩称双方签订的《租赁合同》并非双方真实意思表示，双方真正要履行的是《预购协议》，但根据《预购协议》2.3.5约定“截至2019年10月31日，康芒斯公司交纳S8#购房款合计应达到50%，万科公司应通知康芒斯公司签订买卖合同，康芒斯公司应当按照万科公司的通知正式签订S8#商铺买卖合同，双方签订买卖合同后，就S8#商铺签订的《租赁合同》自动终止，不再履行。”本院认为，原、被告双方虽签订了《预购协议》，但真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，且被告尚未支付全部或部分购房款，从《租赁合同》、《预购协议》签订的过程和约定的内容看，《预购协议》是双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认，故本案原、被告双方签订的《预购协议》为预约合同，但亦为独立有效的合同。原、被告双方在正式签订S8#商铺买卖合同之前，真正的商品房买卖行为并未发生，双方针对该房屋应为租赁合同关系，被告虽辩称《租赁合同》非双方真实意思表示，但并未向法庭提供证据予以证实，故原告万科公司与被告康芒斯公司签订的《租赁合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应按照合同约定，履行各自相应的义务。原告按照约定已向被告交付租赁房屋，被告应当按照约定及时向原告交纳租金，但被告并未向法庭提供证据证实其已按照约定向原告交纳租金，故根据《租赁合同》24.2（24）约定，被告已构成违约，故原告要求解除《租赁合同》，要求被告支付拖欠的租金并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的被告自本判决生效之日起至实际返还房屋期间的房屋占有使用费的要求，符合法律规定，本院予以支持，可以按照双方《租赁合同》约定数额将租金计算至实际返还房屋之日止。关于拖欠租金、物业服务费及供热费数额及违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定，被告每逾期一日支付租金、物业费，则每日按应支付款项的千分之五支付违约金，但双方约定的违约金明显过高，考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或者低于违约造成的损失时可以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基础，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”康芒斯公司主张根据最高院司法解释即当事人约定的违约金是否超过造成损失的30%来认定违约金是否过高，适当调整违约金的请求应予支持。本院结合双方合同约定及履行情况、当事人的过错以及预期利益等，综合衡量本案情况，万科公司因康芒斯公司逾期付款造成的损失实为资金被占用期间的利息损失，故违约金应以月利率2%标准计算为宜。根据《租赁合同》约定，第三年月租金为30792元，第四年月租金为33872元，故2017年1月1日至2017年12月31日租金应为384904元（30792元/月×7个月+33872元/月×5个月），被告应向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日租金共计384904元。根据合同约定，租金为每三个月支付一次，上打租，于每期最后一个月二十日之前支付下一期的租金。关于2017年租金，被告应在2016年10月20日前，支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金；应在2017年1月20日前，支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金；应在2017年4月20日前，支付2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金；应在2017年7月20日前，支付2017年8月1日至2017年10月31日期间的租金；应在2017年10月20日前，支付2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金。原告要求被告于每期开始之日前10个工作日支付租金不违反约定及法律规定。依据原告主张的被告违约天数计算至2017年12月31日，2017年1月租金的违约金为92379×（24%÷365）×365＝22170.96元；2017年2月-4月租金的违约金为92379×（24%÷365）×334＝20287.95元；2017年5月-7月租金的违约金为92379×（24%÷365）×245＝14881.88元；2017年8月-10月租金的违约金为101616×（24%÷365）×153＝10222.85元；2017年11月-12月租金的违约金为101616×（24%÷365）×61＝4075.78元，以上违约金共计71639.42元。自2018年1月1日起租金违约金以欠付的2017年度租金384904元为基数，按照年利率24%标准计算至租金全部清偿完毕之日止。对于原告主张的被告欠缴的物业服务费及供热费，原告垫付的该两项费用均因房屋租赁合同产生,在本案一同解决并无不当。物业服务费根据合同约定每月为4448元，故原告要求被告支付2015年10月1日至2017年12月31日止的物业服务费119146元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的物业费违约金，原告主张按照4499.4×12×0.005×365＋4499.4×12×0.005×365+4499.4×3×0.005×92＝203082.91计算至2017年12月31日，本院依据原告主张的被告违约天数计算至2017年12月31日并根据合同约定物业费数额4448元/月酌情保护违约金数额4448×12×（24%÷365）×365＋4448×12×（24%÷365）×365＋4448×3×（24%÷365）×92＝26427.7元。自2018年1月1日起物业费违约金以欠付的物业费119146元为基数，按照年利率24%标准计算至物业费全部清偿完毕之日止。关于供热费，原告仅提供交纳供热费的付款回单，但并未载明房屋位置、缴费期间及滞纳金计算方式，且在被告对此不予认可的情况下，原告此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：一、解除原告长春万科京诚房地产开发有限公司与被告吉林省康芒斯家居商贸有限公司于2014年7月30日签订的《长春万科1948项目S8#商业租赁合同》，并于本判决生效之日起15日内返还原告长春万科京诚房地产开发有限公司本案涉案房屋即万科长春1948项目S8#商铺；如被告吉林省康芒斯家居商贸有限公司未在本判决规定的期限内返还本案涉案房屋，则应按照租赁合同4.2(3)约定支付原告长春万科京诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；二、被告吉林省康芒斯家居商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告长春万科京诚房地产开发有限公司欠付的2017年度租金共计384904元，并支付违约金（2017年度违约金共计71639.42元，自2018年1月1日起租金违约金以欠付的2017年度租金384904元为基数，按照年利率24%标准计算至租金全部清偿完毕之日止）；三、被告吉林省康芒斯家居商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告长春万科京诚房地产开发有限公司欠付的2015年10月1日至2017年12月31日止物业费共计119146元，并支付违约金（计算至2017年12月31日违约金共计26427.7元，自2018年1月1日起物业费违约金以欠付的物业费119146元为基数，按照年利率24%标准计算至物业费全部清偿完毕之日止）；四、驳回原告长春万科京诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17563元，减半收取8781.5元，由吉林省康芒斯家居商贸有限公司承担。康芒斯公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：1.一审认定事实错误。上诉人2014年7月30日给付被上诉人的款项并非租金，而是购房款，双方真实意思表示是履行房屋买卖合同，并非租赁合同。一审在未对双方真实交易目的进行认定的情况下径直裁判是错误的。2.一审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间成立的是房屋买卖合同关系，非租赁合同关系，一审适用租赁合同的相关法律规定作出裁判，属适用法律错误。万科公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：万科公司与康芒斯公司于2014年7月30日签订的《长春万科1948项目S8#商业租赁合同》和《万科长春1948S7#、S8#商铺预购协议》虽具有关联性，但应为两份相互独立的合同。按照上述两份合同约定，康芒斯公司应当先行履行房屋租赁合同，只有在支付的房屋租金达到总价款50%时，双方才能签订正式房屋买卖合同，并终止房屋租赁合同的履行，且将已支付的房屋租金抵作购房价款。但因康芒斯公司迟延付款违约，导致其一直未满足“支付租金达到总价款50%”这一条件，双方之间仍系房屋租赁合同关系，故康芒斯公司主张其与万科公司之间系房屋买卖合同关系，其于2014年7月30日给付万科公司的4049460元系购房款，而非房屋租金，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，康芒斯公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10628.00元，由上诉人吉林省康芒斯家居商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年十一月六日书 记 员  林星辰