山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终146号上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地威海市世昌大道**。法定代表人：梁泽文，执行董事。委托诉讼代理人：王丽伟，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣枚香，女，1979年10月5日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。上诉人威海东新置业有限公司（以下简称东新置业公司）因与被上诉人荣枚香房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2017）鲁1091民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东新置业公司上诉请求：撤销一审判决，依照东新置业公司与荣枚香关于面积差价款的约定予以改判。事实和理由：1.双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》明确约定计价方式为按套计算，房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补，并非约定不明，一审法院认定双方并未对按套计价时面积存在差异房款退补如何计算作出明确约定，继而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行判决是错误的；2.根据双方的约定，面积差价款的计算方式应为213600元［1858676元/52.21㎡×（52.21－46.21）㎡］，该计算数额与荣枚香诉讼请求数额一致，说明荣枚香也是如此理解双方关于面积差价款的约定，亦进一步证明双方关于面积差价款的约定是明确的。荣枚香辩称，同意一审法院的判决，请求予以维持。荣枚香向一审法院起诉请求：东新置业公司返还荣枚香威海火炬高技术产业开发区世昌大道－100号－12房屋实际面积小于合同约定面积的房款213600元，并自2016年1月4日起至实际履行之日止，按照年利率6%计付荣枚香利息。一审法院认定事实：荣枚香于2013年4月18日与东新置业公司签订《商品房预售合同》，约定：荣枚香向东新置业公司购买位于威海市高区世昌大道－100号－12商品房，用途为商业；建筑面积为52.21㎡，计价方式为按套计算，房屋计价为1858676元；东新置业公司应在2013年12月31日将单体竣工验收合格的商品房交付给荣枚香；第五条约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积，据实结算房款，多退少补，不计利息。同日，双方签订《补充协议》，协议第七条第二款约定：荣枚香需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续；房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息。荣枚香分别于2011年7月31日、2011年10月31日、2013年4月18日向东新置业公司支付房款464094元、309396元、685186元，通过银行贷款的方式于2013年9月2日支付房款40万元。荣枚香主张，经测绘，案涉房屋的建筑面积仅为46.21㎡，与合同约定的52.21㎡存在6㎡的差异，并申请法院到测绘部门调取房屋的测绘报告。一审法院于2017年10月23日到威海市房地产测绘中心有限公司调取了案涉房屋的《房产分户图》，该图显示案涉房屋的建筑面积为46.21㎡，其中专有建筑面积44.73㎡，分摊建筑面积1.48㎡。东新置业公司主张，双方签订的《商品房预售合同》约定计价方式为按套计算，总价款1858676元，并非是按建筑面积进行计算，无论房屋测绘面积是否发生变化，均不影响案涉合同项下房款的数额；根据合同第五条的约定，面积存在差异影响房款只在按套内建筑面积计算或是按建筑面积计算房款时发生，荣枚香主张的面积差价款与合同不符，没有合同及法律依据；因不存在房屋差价款，所以不应有利息的产生，即便存在房屋差价款，荣枚香主张自最后一笔房款交纳起按照年利率6%计算利息，没有法律依据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。荣枚香、东新置业公司于2013年4月18日签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定案涉房屋建筑面积为52.21㎡，经测绘，实际建筑面积仅为46.21㎡，存在6㎡的差异，双方虽约定房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息，但并未对按套计价时，面积存在差异，房款退补如何计算作出明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，案涉房屋面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款应为55760.28元（1858676元/52.21㎡×1.5663㎡），面积误差比超过３％部分的双倍房价款应为315679.44元（1858676元/52.21㎡×4.4337㎡×2）。现商品房已交付给荣枚香，荣枚香要求继续履行合同，主张东新置业公司返还面积差异所对应的房款，未超出法律规定的标准，予以确认。6㎡面积差对应的房款为213600元。因双方约定房款退补不计利息，故荣枚香要求自2016年1月4日计算利息没有法律依据，利息应自荣枚香起诉之日，即2017年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，于2017年10月30日判决：威海东新置业有限公司于判决生效之日起十日内返还荣枚香房款213600元，并以213600元为基数，自2017年9月26日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付荣枚香利息。如果威海东新置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2252元，由威海东新置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，东新置业公司与荣枚香签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方虽约定计价方式为按套计算，但亦明确约定面积与产权登记面积发生差异的，按产权登记面积（以房管局实测面积为准）据实结算房款，多退少补，表明双方对于房屋面积差异的处理已有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条系针对出卖人交付使用的房屋与合同约定的面积不符时如何处理的规定，区分为合同有约定与合同无约定或约定不明两种情形，不应理解为按套计价时属于合同无约定或约定不明，一审对此理解不妥，东新置业公司的上诉理由成立。东新置业公司交付荣枚香的房屋实际建筑面积比合同约定的建筑面积少6㎡，其应返还荣枚香相应的购房款，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4504元，由威海东新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年三月五日书记员  邓雯涛