广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24252号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢燕玉，女，1983年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王志淼，男，1981年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，现住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈尚英，广东蒿芃燊晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘吉林，男，1980年3月13日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈彦，女，1980年7月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，现住广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙荣锋，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，住所地广州市海珠区昌岗中路173之一、二楼。负责人：马强，职务：行长。委托诉讼代理人：杨俊，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨志平，男，该公司职员。上诉人谢燕玉、王志淼因与被上诉人刘吉林、陈彦、原审第三人广州农村商业银行股份有限公司海珠支行（以下简称广州农商银行海珠支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢燕玉、王志淼及其共同委托诉讼代理人陈尚英、被上诉人刘吉林、陈彦的共同委托诉讼代理人孙荣锋、原审第三人广州农商银行海珠支行的委托诉讼代理人杨俊、杨志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢燕玉、王志淼上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.驳回刘吉林、陈彦要求谢燕玉、王志淼支付违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由刘吉林、陈彦承担。事实和理由如下:一、一审法院支持刘吉林、陈彦违约金的诉讼请求违背了法院不告不理的原则。刘吉林、陈彦一审中要求谢燕玉、王志淼支付违约金16万元人民币的依据是《存量房买卖合同》第十条“交易不成的违约责任”，因此刘吉林、陈彦主张的按照成交价的10%计算违约金即是交易不成的违约责任，但一审法院一方面不支持刘吉林、陈彦以“交易不成”主张的违约金，一方面又变相支持“延迟办理产权证登记”的违约金，令人难以理解；二、一审法院未能真正查清谢燕玉、王志淼为何发出解除通知的原因，而是先入为主的认为是谢燕玉、王志淼因房价上涨拒绝履约。事实上，是刘吉林、陈彦变更了按揭公司，导致其承诺谢燕玉、王志淼收到房款的期限一拖再拖。谢燕玉、王志淼见刘吉林、陈彦一直无法按承诺支付房款，导致谢燕玉、王志淼看到出售涉案房屋也无法按计划在淘金置业，且刘吉林、陈彦在2017年4月17日前从未告知谢燕玉、王志淼贷款已经办妥的信息，故而发出解除通知；事实上，在发出解除通知前，谢燕玉、王志淼并不知道刘吉林、陈彦已经办妥贷款，直到2017年4月18日收到刘吉林、陈彦的《催告函》后才获悉已办妥贷款的事实。一审法院以谢燕玉、王志淼发出解除合同通知作为追究谢燕玉、王志淼违约责任的时间起点，是未查清事实基础上作出的认定。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人刘吉林、陈彦答辩称：一、一审法院对16万元违约金的判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。刘吉林、陈彦在一审提交的《增加诉讼请求申请书》中的请求2“每日800元人民币标准”的违约金是指合同中第十三条“延迟办理登记产权登记”和第十一条“延迟交房”的违约责任。“延迟办理产权登记”和“延迟交房”是一个连贯的过程，延迟办理产权登记势必导致延迟交房。按照交易习惯，办理产权登记与首付同日进行，纯商业贷款放款在产权登记后一周左右，根据合同第四条约定房产交付时间为“卖方收齐楼款当天”。在本案中，即使在上诉之日2017年11月10日交房，也已经远远超过正当履行合同的交房日期。谢燕玉、王志淼的违约行为已经是“延迟办理产权登记”而且实际上已经达到了“延期交房”的危害。该两种违约金的计算标准相同，因此为保障刘吉林、陈彦利益将两者一并提出，并将计算日期算至交房之日。一审法院支持了合同第十三条“迟延办理产权登记”违约金的其中16万元人民币，完全没有违反不告不理原则。二、一审法院以解除合同通知发出时间作为追究谢燕玉、王志淼违约责任的时间起点合法合理：首先，双方在2017年3月20日赴民生银行股份有限公司广州分行办理商业贷款按揭手续，共同签订《划款确认书》，谢燕玉、王志淼发出解除合同通知，这两个事实足以认定前一行为变更了合同贷款时间和方式，谢燕玉、王志淼发出解除通知的行为构成预期违约，将该时间作为违约责任的时间起点事实清楚，适用法律正确；其次，合同法规定的违约责任是无过错责任，谢燕玉、王志淼打算收取房款后作何用途、“发出解除通知的原因”与本案毫无关系，不在也不应在本案的审查范围内；最后，为满足谢燕玉、王志淼早日收取房款，在其要求下双方将贷款方式由组合贷转为纯商贷让刘吉林、陈彦比组合贷款多付出近30万元的利息，大大缩短了审批与放款周期。于合同约定、目的、买方义务的履行刘吉林、陈彦无任何违约之处。反而是谢燕玉、王志淼直到2017年5月2日都没有履行作为过户前置手续的赎契。三、一审法院支持合同继续履行的判决认定事实清楚，适用法律正确。1.该合同由始至终不存在法律上或事实上的不能履行；2.广州房产新政于2017年3月17日实施，而双方是在3月20日办理的贷款手续。恰恰说明贷款手续是在双方对新政充分认知后作出的真实意思表示。这一法律行为表明双方对合同履行方式作出调整并继续交易；3、2017年房产新政后涉案房屋地段房价如往年平稳上涨，并没有出现特别大幅波动，完全属可预见范围，继续履行合同并无对任意一方显著不公平的情形，不属于适用情势变更原则的范畴。综上，请求二审法院予以维持。原审第三人广州农商银行海珠支行述称：同意谢燕玉、王志淼的上诉请求。2017年4月27日，刘吉林、陈彦向一审法院起诉，请求：1.谢燕玉、王志淼继续履行《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字170XXX55670号），协助刘吉林、陈彦完成房产过户；2.谢燕玉、王志淼支付刘吉林、陈彦违约金16万元；3.由谢燕玉、王志淼支付已交的中介费1.6万元；4.谢燕玉、王志淼承担本案全部诉讼费用、财产保全费用。后刘吉林、陈彦以谢燕玉、王志淼无任何理由拒不配合办理过户手续更未交付房屋至今，故根据《广州市存量房买卖合同》第十三条“因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的”、第十一条“甲方如未按本合同规定的期限交房”，谢燕玉、王志淼应当每日按总房款0.05%的标准即每日1600000*0.05%=800元人民币向刘吉林、陈彦支付违约金等为由，增加诉讼请求：1.谢燕玉、王志淼向刘吉林、陈彦支付2017年4月12日至交付房屋之日的违约金；2.谢燕玉、王志淼按每日398元人民币的标准，向刘吉林、陈彦支付2017年6月30日至交付房屋之日刘吉林、陈彦负担的利息；3.谢燕玉、王志淼按每日150元人民币的标准，赔偿刘吉林、陈彦2017年6月1日至交付房屋之日的房屋租金。谢燕玉、王志淼向一审法院反诉请求：1.确认2017年2月17日《广州市存量房买卖合同》及2017年2月18日《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字170XXX55670号）解除于2017年4月13日生效；2、刘吉林、陈彦支付谢燕玉、王志淼违约金32万元人民币。一审法院经审理查明，位于广州市白云区××1303房的产权人为谢燕玉。上述房屋的抵押权人为广州农商银行海珠支行。2017年2月17日，刘吉林、陈彦（乙方、买方）与谢燕玉、王志淼（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于广州市白云区××1303房；该房屋建筑面积62.87000平方米，使用性质为住宅；该房地产存在抵押，交易方式为涂销抵押后按揭付款；该房地产按整套出售并计价，总金额为160万元；……。上述合同附件约定：1.定金2万元，乙方须在2017年2月17日支付给甲方；2.出资赎契：甲方应当在签订本合同后8天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；3.首期楼款46万元，乙方于递件成功当天付甲方；4.楼价余款：乙方应于2017年2月28日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提贷款所需资料；6.甲方双方于签订本合同后8天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该房地产转名之一切手续并提交交易所需全部资料；7.甲乙双方需在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；……。当日，谢燕玉收取了刘吉林交付的定金5万元。同年2月18日，刘吉林、陈彦（乙方、买方）与谢燕玉（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字170XXX55670号），约定：乙方购买甲方位于广州市白云区××1303房；该房屋建筑面积62.8709平方米，使用性质为住宅；该房屋存在抵押，涂销抵押、交易及抵押登记一并办理；该房屋按照整套出售并计价，总金额160万元；签约时，乙方向甲方支付5万元定金；乙方于递件成功当天向甲方支付房款48万元；剩余房款112万元由乙方于2017年4月1日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；按揭的方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；中介公司协助甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后7天内备齐交易所需资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；单方解除合同应当书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；其他约定：5.甲乙双方于签订本合同后8天内委托指定机构办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用；贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内；6.出资赎契：甲方应在签订本合同后8天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；……；甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金；……。同年2月21日，刘吉林向中介公司支付中介费16000元。同年2月22日，谢燕玉向广州农商银行海珠支行结清涉案房屋的银行贷款。同年3月20日，双方在中国民生银行股份有限公司广州分行签署《划款确认书》，并办理了申请商业按揭贷款手续。同年4月5日，刘吉林取得中国民生银行股份有限公司广州分行《个人二手房按揭贷款承诺书》，有效期限为2017年6月29日前。同年4月17日，谢燕玉通过微信向刘吉林发出《通知》（落款日期2017年4月13日），主要内容为：根据双方于2月17日签订的房屋买卖合同，刘吉林、陈彦应在2月28日前根据按揭银行要求签订购房贷款申请办理事宜，因刘吉林、陈彦条件原因未能如期办理按揭，拖延合同履行，根据合同第十条的约定，谢燕玉、王志淼行使单方解除权，提出解除合同。同年4月18日，王志淼将上述《通知》以中国邮政特快专递的方式邮寄给刘吉林、陈彦。同年4月21日，刘吉林、陈彦收到上述《通知》。同年4月27日，刘吉林、陈彦向一审法院提起本案诉讼。谢燕玉、王志淼提起反诉。同年5月2日，涉案房屋上仍存在抵押权登记未涂销。一审庭审中，刘吉林、陈彦提供银行存款记录证明其具有以现金一次性支付剩余房款155万元的能力。一审法院认为，刘吉林、陈彦与谢燕玉、王志淼于2017年2月18日订立的《广州市存量房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。其中王志淼虽未在上述合同上签名，但根据其在2017年2月17日《广州市存量房买卖合同》上的签名行为及其作为共同反诉原告向刘吉林、陈彦提起反诉的行为，一审法院认定其亦为房屋买卖合同的卖方主体。对于谢燕玉、王志淼主张确认2017年2月17日、2017年2月18日的《广州市存量房买卖合同》解除于2017年4月13日生效的反诉请求，首先，刘吉林、陈彦主张继续履行的是2017年2月18日的《广州市存量房买卖合同》，故谢燕玉、王志淼主张确认2017年2月17日《广州市存量房买卖合同》解除生效的诉讼请求超出了受理反诉的范围，故不予审理；其次，谢燕玉、王志淼向刘吉林、陈彦发出解除2017年2月17日《广州市存量房买卖合同》的通知，其实际意思为解除双方之间的房屋买卖合同关系，但是2017年3月20日双方共同在中国民生银行办理申请商业按揭贷款手续的事实证明双方用实际行为变更了2017年2月18日《广州市存量房买卖合同》中关于申请银行按揭贷款的时间及方式，故刘吉林、陈彦并不存在违约行为，谢燕玉、王志淼解除房屋买卖合同关系的行为无效。综上，一审法院对谢燕玉、王志淼的上述诉讼请求不予支持。同理，谢燕玉、王志淼主张刘吉林、陈彦向其支付违约金32万元的诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼继续履行2017年2月18日《广州市存量房买卖合同》，协助刘吉林、陈彦完成房产过户的诉讼请求，首先，谢燕玉、王志淼违反合同约定解除合同，刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼继续履行，协助完成房产过户合理合法，予以支持；其次，涉案房屋上的抵押登记虽未涂销，但谢燕玉、王志淼欠广州农商银行海珠支行的债务已还清，故该抵押登记不构成房屋买卖过户障碍；最后，刘吉林、陈彦举证证实其具有一次性支付剩余房款155万元的能力，能够保障谢燕玉、王志淼在涉案房屋过户后取得剩余房款。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼支付16万元违约金的诉讼请求，首先，2017年2月18日《广州市存量房买卖合同》第十条约定“交易不成的违约责任”中卖方违约金为房款的10%，恰为16万元，但因刘吉林、陈彦主张合同继续履行的诉讼请求已得到一审法院支持，故该约定不能适用于本案情形；其次，谢燕玉、王志淼迟延履行办证义务，故刘吉林、陈彦应当按照第十三条“迟延办理产权登记的违约责任”即按日计算迟延履行违约金的进行主张，故一审法院依法对刘吉林、陈彦主张的违约金按照合同约定进行调整；其三，因刘吉林、陈彦未提供证据证实其通知谢燕玉、王志淼办证的时间，故一审法院确定从谢燕玉、王志淼向刘吉林、陈彦发出解除合同通知之日即2017年4月17日起计算违约金，直至过户之日止；最后，经计算，上述迟延履行违约金目前已超过合同约定交易不成的最高违约金16万元，故一审法院对刘吉林、陈彦的该项诉讼请求予以支持。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼支付已交中介费16000元的诉讼请求，在合同继续履行的情况下，刘吉林、陈彦支付中介费的行为并非使其遭受损失，故该诉讼请求无事实法律依据，不予支持。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼以每日800元的标准支付2017年4月12日至交付房屋之日的违约金的诉讼请求，首先，上述违约金为逾期交房违约金，合同约定的交房条件是谢燕玉、王志淼收齐全部购房款，但是谢燕玉、王志淼以自己的行为阻止条件成就，故一审法院认定该条件已成就，刘吉林、陈彦有权随时主张谢燕玉、王志淼交付涉案房屋，但因刘吉林、陈彦并无证据证实其向谢燕玉、王志淼主张交付房屋，故谢燕玉、王志淼的违约行为尚未发生，不应向刘吉林、陈彦支付上述违约金；其次，一审法院在之前已支持刘吉林、陈彦办理交易过户及按房款10%支付相应迟延办理产权登记的违约金的诉讼请求，在房价上涨的背景下，足以弥补刘吉林、陈彦的损失，故此项违约金不再予以支持。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼按每日398元的标准支付2017年6月30日至交付房屋之日刘吉林、陈彦负担的利息的诉讼请求，在谢燕玉、王志淼违约导致银行同贷书失效的情况下，刘吉林、陈彦通过借款紧急筹集资金用于购房确实会增大购房成本，但是刘吉林、陈彦同时亦可选择解除合同、赔偿损失的方式以避免借款，即该损失不是必然发生的，故在刘吉林、陈彦主张继续履行合同及迟延办理产权登记违约金的情况下，一审法院对该项诉讼请求不予支持。对于刘吉林、陈彦主张谢燕玉、王志淼按每日150元的标准赔偿2017年6月1日至交付房屋之日的房屋租金损失的诉讼请求，刘吉林、陈彦在本案中申请财产保全时已提供1套同小区自有房屋作为担保，不能证实其具有租房居住的必要性，故对该诉讼请求不予支持。需要指出的是，刘吉林、陈彦应于本判决生效后及时向谢燕玉、王志淼支付155万元购房款。广州农商银行海珠支行经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，一审法院于2017年10月25日作出如下判决：一、谢燕玉、王志淼于本判决生效之日起30日内协助刘吉林、陈彦到广州市国土资源和规划委员会并按照该委的规定办理将位于广州市白云区××1303房的产权转移登记至刘吉林、陈彦名下的手续；谢燕玉、王志淼与广州农商银行海珠支行在上述期限内协助刘吉林、陈彦同时办理涂销上述房屋抵押登记的手续；二、谢燕玉、王志淼于本判决生效之日起5日内向刘吉林、陈彦支付违约金16万元；三、驳回刘吉林、陈彦的其他诉讼请求及谢燕玉、王志淼的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21039元，由刘吉林、陈彦负担1839元，由谢燕玉、王志淼负担19200元并于本判决生效之日起向一审法院交纳；财产保全申请费5000元，由谢燕玉、王志淼负担并于上述期限内向一审法院交纳；反诉受理费3050元，由谢燕玉、王志淼负担。二审期间，谢燕玉、王志淼向本院提交了如下证据：1.刘吉林、陈彦于2017年4月17日向谢燕玉、王志淼发出的《催告函》，拟证明谢燕玉、王志淼是在2017年4月18日收到该《催告函》后才知悉刘吉林、陈彦已完成贷款审批手续并于2017年4月5日取得同贷书；2.2017年11月2日、2017年12月9日与刘吉林的微信聊天记录，拟证明谢燕玉、王志淼在2017年11月2日明确告知刘吉林同意履行合同；3.邮寄单（邮单号：1049XXXX29927）;4.谢燕玉、王志淼于2017年12月7日向刘吉林、陈彦发出《催告函》，证据3.4拟证明谢燕玉、王志淼于2017年12月7日再次明确告知刘吉林、陈彦同意履行合同。刘吉林、陈彦对上述证据质证认为：1.证据1《催告函》不属于二审新取得的证据，不予质证；2.对于微信聊天记录的真实性予以确认，但对其合法性及关联性不予确认。该和解协议应当在一审审理完结前提出，在一审判决后再提出要签订和解协议是无视法院判决的做法；3.对于邮寄单真实性无异议，但对其合法性及关联性不予认可，对《催告函》的真实性、合法性及关联性不予认可，即使该《催告函》有寄出，但谢燕玉、王志淼在2017年12月7日并未告知刘吉林、陈彦已撤诉或变更诉讼请求，因此其意思表示不真实。广州农商银行海珠支行对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。刘吉林、陈彦向本院提交了如下证据：1.中介公司、谢燕玉、王志淼、刘吉林、陈彦各方之间的微信聊天记录，拟证明谢燕玉、王志淼与刘吉林、陈彦于2017年4月6日、4月8日、4月15日三次商谈过户事宜，谢燕玉、王志淼认可已经多次协商的事实；2.中介公司与刘吉林、陈彦的微信聊天记录，拟证明中介公司表示发出催告通知；3.催告通知、EMS快递单；4.EMS查询记录，证据3.4拟证明中介公司于2017年4月11日发出催告通知，2017年4月12日谢燕玉、王志淼收悉该催告通知；5.2017年4月5日的通话截屏，拟证明刘吉林、陈彦于2017年4月5日获得同贷书后第一时间通知王志淼，王志淼拒绝接听；6.门牌照片，拟证明XX新城48栋门牌为××，是本案涉案房屋所在地址。谢燕玉、王志淼质证认为：对上述证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议。1.中介公司、谢燕玉、王志淼、刘吉林、陈彦各方之间的微信聊天记录，确实是发生在中介公司与谢燕玉之间，但从交谈的内容上看，中介公司并没有告知刘吉林、陈彦已经获得银行同贷书这一重要事实。刘吉林、陈彦只是将同贷书发给了中介方，但并没有发给谢燕玉、王志淼，并且中介公司也没有将该同贷书发给谢燕玉、王志淼。谢燕玉、王志淼有理由相信刘吉林、陈彦是为了继续寻找更为廉价的房贷而继续在寻找按揭公司，所以并没有将这一情况及时的告知谢燕玉、王志淼。从双方于2017年4月17日的聊天记录来看，刘吉林、陈彦也未告知谢燕玉、王志淼已经取得银行同贷书这一信息，而是以直接发函的方式，所以谢燕玉、王志淼于4月18日才收到；2.对于中介公司与刘吉林、陈彦的微信聊天记录的关联性有异议，这是中介与刘吉林、陈彦之间的记录，与本案无关；3.对于催告通知、EMS快递单及查询记录，该通知是由中介公司向谢燕玉、王志淼发出，该通知的内容来看，并没有告知谢燕玉、王志淼已经取得同贷书的信息，只是告知谢燕玉、王志淼履行过户手续，而并没有约束刘吉林、陈彦付款。由此造成了谢燕玉、王志淼对该通知的内容不予认可，也不可能按照该通知的内容来履行；4.对于通话截屏，这只是王志淼未接听电话的截屏，与本案无关，并且从刘吉林、陈彦的当庭陈述来看，刘吉林、陈彦希望通过电话方式告知谢燕玉、王志淼其已经办妥了银行同贷书的事实，但王志淼并未接听该电话，故谢燕玉、王志淼对于同贷书已经发放的情况是不清楚的。对于门牌照片，与本案无关。广州农商银行海珠支行对上述证据没有异议。广州农商银行海珠支行向本院提交了：1.还款流水共四张；2.谢燕玉领取涂销资料的签收回执，拟证明广州农商银行海珠支行已按程序给谢燕玉提供正常的还款及涂销资料。谢玉燕、王志淼对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，并确认其确实是在签署合同后尽快还清了贷款。刘吉林、陈彦对上述证据的真实性予以确认。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2017年3月20日，谢燕玉、王志淼及刘吉林、陈彦共同签署《划款确认书》，确认刘吉林、陈彦向中国民生银行广州分行申请二手房按揭贷款，贷款金额为112万元整。二审期间，刘吉林提交了《购房资格证明》，证明截至2018年1月17日止，刘吉林在本市住房限购区域内可购买1套住房。本案上诉期内，刘吉林、陈彦向法院递交了上诉状，但未在法院指定期限内缴纳上诉费，本院已口头裁定按刘吉林、陈彦自动撤回上诉处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对谢燕玉、王志淼提出的上诉请求及事实理由进行审查。本案二审争议焦点为：一、一审判决谢燕玉、王志淼向刘吉林、陈彦支付16万元违约金有否超出刘吉林、陈彦的诉讼请求范围；二、一审法院以谢燕玉、王志淼发出解除合同通知的时间作为谢燕玉、王志淼违约责任的时间起点是否恰当。关于争议焦点一。经查，刘吉林、陈彦在一审期间增加了数项诉讼请求，其中一项诉讼请求为判令谢燕玉、王志淼以每日800元人民币的标准，向刘吉林、陈彦支付2017年4月12日至交付房屋之日的违约金，并载明其该项诉讼请求的事实依据是谢燕玉、王志淼无任何理由拒不配合办理过户手续更未交付房屋至今，合同依据为《广州市存量房买卖合同》第十三条“因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的”、第十一条“甲方如未按本合同规定的期限交房”。一审法院经审查认定谢燕玉、王志淼迟延履行办证义务，故判令谢燕玉、王志淼应当按照合同第十三条承担“迟延办理产权登记的违约责任”，自2017年4月17日起承担迟延履行违约金，并以16万元作为该项迟延履行违约金金额的上限，没有超出刘吉林、陈彦该项诉讼请求的范围。谢燕玉、王志淼上诉主张一审法院超出刘吉林、陈彦的诉讼请求作出判决，与事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二。从刘吉林、陈彦支付定金5万元及申请银行按揭贷款112万元，以及谢燕玉、王志淼接收5万元定金并配合签署《划款确认书》确知贷款金额为112万元的事实可证，双方之间实际履行的是2017年2月18日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字170XXX55670号）。根据本案已查明事实，刘吉林、陈彦及谢燕玉、王志淼已于2017年3月20日在中国民生银行股份有限公司广州分行签署《划款确认书》，并办理了申请商业按揭贷款手续，该手续的办理时间并无超过双方于2017年2月18日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字170XXX55670号）约定的“剩余房款112万元由乙方于2017年4月1日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续”办理期限。谢燕玉、王志淼在解约通知中称刘吉林、陈彦存在未如期办理按揭、拖延合同履行的违约，与事实不符，其于4月17日以此为由发出解约通知，因不具有单方解除权，故不发生合同解除的效力。谢燕玉、王志淼自此拒不配合刘吉林、陈彦办理房屋过户手续，构成迟延履约的违约，一审法院以该时点作为谢燕玉、王志淼承担迟延办证违约责任的时间起点，合法有据，处理并无不当，本院予以维持。各方当事人二审提交的证据不属于二审期间的新证据或虽属新证据但与本案待证事实没有关联性，本院均不予采纳。综上，上诉人谢燕玉、王志淼的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人谢燕玉、王志淼共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年三月十九日书记员  张 旭