33河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0684民初3116号原告：党月山，男，1985年8月25日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被告：戎博文，男，1994年12月30日出生，汉族，住高碑店市。委托诉讼代理人：吴兴华，河北朗泽律师事务所律师。原告党月山与被告戎博文不当得利纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2018）冀0684民初199号民事判决。原告党月山不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院作出（2018）冀06民终2710号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党月山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2017年4月6日签订的《协议书》；2.判令被告戎博文返还原告购房款23万元，并支付相应利息，自2017年4月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，截止2017年12月6日利息共计6670元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：河北尚轩房地产开发有限公司所建设的位于高碑店市XXXX住宅小区（XXXX）X号楼X单元XXX室127.48平方米房屋原来为被告戎博文购买。2017年4月6日，被告戎博文与原告签订一份《协议书》，约定将涉案房屋转让给原告。首付款485922元，可贷款1110000元，原告共需付给戎博文首付款485922元加差价款230000元，共计715922元，付款后戎博文负责更名。原告将上述款项交给戎博文之后，2017年5月18日戎博文带原告到开发商处办理更名手续，原告与河北尚轩房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买涉案房屋，房屋面积127.48平米，每平米12519元，房屋总价款1595922元，买受人应于2017年5月18日前支付首付款645922元，余款950000元向银行申请贷款支付。原告于2017年5月18日交齐首付款645922元，河北尚轩房地产开发有限公司为原告开具收据。《商品房买卖合同（预售）》在履行过程中，2017年5月27日，高碑店市人民政府下发《关于进一步促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，该文件第一条规定，“（一）对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或者保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）。补缴的纳税证明或社会保险缴纳证明不得作为购房有效凭证。……（三）……无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”原告属于在北京市工作的职工，不符合高碑店市购买商品住房的条件。原告曾与被告协商解决返款问题，但是被告拒绝。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将收受的房款本金及利息或者定金返还买受人。”《最高人民法院关于印发的通知》第20条规定，“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。”现双方在履行合同过程中，因高碑店市的限购政策导致原告无法继续履行该合同，合同目的无法实现，该限购政策属于不可归责于双方的原因，被告拒不返还房屋及利息，无事实和法律依据。故依法提起民事诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告当庭变更事实理由如下：被告戎博文采取欺诈手段非法收取加价款。2017年4月6日，被告戎博文与党月山签订《协议书》，被告谎称涉案房屋已由其购买，可以加价23万元转卖给原告。但当原告到开发商河北尚轩房地产开发有限公司签订《商品房房屋买卖合同（预售）》时，得知被告根本没有从开发商处购买涉案房屋，原告是直接与开发商签订的房屋买卖合同。上述情况证明，被告采取欺诈手段违法从中收受加价款23万元，上述加价款的收取，属于不当得利。况且原告与开发商签订的买卖合同因限购政策已被法院判决解除合同。被告仍占有加价款无法律依据，应当返还。被告戎博文辩称，对于原告当庭变更诉状事实部分被告不予认可，认为本案审理应围绕原告初始诉状展开；原告所陈述与尚轩公司履行其商品房买卖合同的内容及与尚轩公司的纠纷与本案没有关联性，不属于本案审理范围；被告与原告是合同关系，双方依法自愿平等协商订立合同，合同真实有效，现被告已按照合同约定履行了全部合同义务，原告也确实取得了双方约定的权利，本案合同已全部履行完毕，不存在解除的情形，另被告认为本案不属于不当得利纠纷，应属合同关系，且根据相关法律规定，本案的法律适用法律而非政策，原告所述的法律规定，已因民法总则的实施，而不予有效；综上，原、被告合同真实有效，且已经全部履行完毕，不具备解除条件，被告所取得的收益是按照合同约定和法律规定取得的相应合同收益，不应返还，应驳回原告全部诉请。经审理查明，2017年3月27日被告与河北尚轩房地产开发有限公司（以下简称尚轩公司）签订诚意单，购买坐落于XXXX小区X号楼X单元XXX室127.48平米的房屋（以下简称涉案房屋），总房价1595922元，诚意金400000元。2017年4月1日政府公布设立雄安新区，受其影响周边房价非理性上涨。2017年4月6日原、被告签订《协议书》，第一条约定甲方（被告）将涉案房屋出售给乙方（原告），首付款485922元，贷款1110000元，乙方共需给付甲方首付款加差价款（230000元）共计715922元，甲方配合乙方办理更名手续，更名费用乙方负担；第二条约定乙方交甲方定金20000元；第三条约定乙方于2017年4月7日将所有首付、差价全部交于甲方，甲方负责更名。《协议书》签订当日，原告党月山给付被告戎博文定金20000元，戎博文出具收条一份。2017年4月7日，原告党月山及杨莉分6次向案外人武美希转账共计210000元。同日，案外人武美希分5次向被告戎博文转账共计180000元。2017年4月3日，被告戎博文为原告出具收条，收条记载“今收到党月山交来差价：贰拾叁万元整。”2017年4月6日，被告戎博文提交《客户需求变更申请单》，申请购房主体变更为本案原告党月山。2017年5月18日，原告党月山与尚轩公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买涉案房并向尚轩公司支付首付款645922元（1595922元*40%）。原告党月山与杨莉原系夫妻关系，于2017年4月11日办理离婚登记。原告户籍系河南省XX县，其工作单位为北京XXXXXX**有限公司，并未在本市缴纳保险。本市于2017年5月27日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。另查明，原告党月山已另案向尚轩公司提起房屋买卖合同纠纷之诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并返还首付款，高碑店市人民法院于2018年8月31日作出（2018）冀0684民初2988号民事判决书，判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并返还首付款；该判决尚未发生法律效力。上述有原告提交的被告出具的收条一份、原、被告签订的协议书一份、银行账户交易明细四份、身份证一份、户口本一份、原告与杨莉结婚证两份、原告与杨莉离婚证两份、离婚协议书一份、杨莉情况说明一份、党国启户口本一份、北京银行医保一份、北京市医疗保险手册一份、纳税清单一份、完税证明一份、个人所得税清单三份、高碑店市社会保障事业管理局证明一份、光盘一份、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、限购政策复印件一份、（2018）冀0684民初2988号民事判决书复印件一份，被告提交的协议书复印件一份、2017年3月27日被告与尚轩公司关于涉案房屋的认购诚意单复印件一份、2017年4月6日被告向尚轩公司申请变更认购主体的申请单复印件一份；以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方自愿签订的《协议书》双方已经按照约定履行协议约定的全部权利义务，原告已经支付差价款及首付款，被告亦按约定为原告办理更名，且原告与尚轩公司已经签订《商品房买卖合同（预售）》，应视为被告已经将其对尚轩公司享有的权利义务转让给了原告，而被告戎博文提交《客户需求变更申请单》及原告与尚轩公司签订《商品房买卖合同（预售）》的行为也显示被转让权利义务的相对方已经同意。原告给付被告差价款的行为系其与被告自愿达成协议，其主张被告勾结案外人骗取加价款并未提交证据证实，本院对此不予采信。原告主张其不符合本市出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中规定的购房条件，并且已经起诉尚轩公司，但原、被告签订《协议书》及协议书履行完毕均在该《实施意见》出台之前，该《协议书》的合同目的已经实现，原告亦未提供证据证实该协议书符合法定的解除条件；且原告与尚轩公司的合同的履行与原、被告签订的《协议书》无关。原告在房价非理性上涨期间盲目购房，应自行承担相应的风险。综上，原告主张解除双方签订的《协议书》和返还原告差价款无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费4850元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  翟自泉人民陪审员  吴 克人民陪审员  谢 朝二〇一八年十一月二十日书 记 员  褚佳佳