河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民再168号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王贤海，男，1980年3月16日出生，汉族，现住任丘市。委托诉讼代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张文革，男，1955年5月15日出生，汉族，现住沧州市凤凰城**。委托诉讼代理人：吴艳红，沧州市运河区蓝天法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘悦，女，1963年1月16日出生，汉族，现住任丘市。二审上诉人（一审被告）：江杉，女，1963年1月16日出生，汉族，现住任丘市。委托诉讼代理人：曹金祥，河北浮阳律师事务所律师。再审申请人王贤海因与被申请人张文革、刘悦买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）冀09民终405号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年7月30日作出（2018）冀民申3782号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开开庭审理了本案。再审申请人王贤海及其委托诉讼代理人曹金祥、原审被告江衫的委托诉讼代理人曹金祥、被申请人张文革及其委托诉讼代理人吴艳红、被申请人刘悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贤海申请再审称，一、一审和二审法院在判决时认定事实不清。通过一审申请人提交到证据可以充分证实，被申请人张文革对申请人和被申请人刘悦所签订的房屋买卖合同是知情的。1、双方签订房屋买卖合同后己经对其中一套住房513室进行了过户，过户时因为双方签订的买卖合同把两套住房513和514室写在一个买卖合同上，不符合过户条件，每套房必须单独写一份买卖合同，在这种情况下双方包括被申请人张文革在场又签订了一份513室的买卖合同，经过被申请人张文革签字双方办理513室的过户手续，很明显被申请人张文革对双方签订513和514室的买卖合同是明知的，并且其没有提出反对意见是对该买卖合同的认可，因此双方的买卖合同有效。2、514室的一个卧室，在双方签订买卖合同以后，经过被申请人同意与514室隔开并且与513室联通成为513室的组成部分，已经经过装修，由申请人实际占有居住，也就是514室在双方签订合同后也已经部分交付给申请人并且装修完毕，被申请人诉称自己现在住在514室，那么他从一开始就不可能不知道514室少了一间，很明显被申请人张文革一审陈述不是事实，其主要是看到房价上涨太快，觉得吃亏了，不想卖房了。因此一审法院和二审法院认定事实错误。二、一审法院和二审法院适用法律错误。根据《合同法解释三》的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此不管签订买卖合同时被申请人之一是否知情，法院都不能判决合同无效。故请求法院依法对本案予以重审。被申请人张文革辩称，2013年3月23日，刘悦和王贤海、江杉夫妇签订房屋买卖合同，刘悦将会战道西渤海路北综合五处机关小区23号楼4单元513室、514室两套房子卖给王贤海、江杉夫妇。513室、514室是刘悦、张文革夫妇的共同财产，房屋买卖合同上没有张文革的签字。2017年3月28日513室办理了过户手续。2017年4月5日，任丘市出台了“关于进一步加强房地产调控的通知”，规定非本地户籍家庭只能在任丘市区购买**住房，本地户籍只能购买两套住房。王贤海、江杉夫妇不是任丘市户籍，限购令的出台使王贤海、江杉夫妇失去了购买第二套住房的资格，514室无法办理过户。刘悦、张文革夫妇夫妻感情不好，多年以来分居生活，刘悦、张文革夫妇在任丘市另有一套住宅，该房由刘悦居住，514室是五楼老房子，没有电梯，张文革60多岁了，上五楼比较困难，张文革计划买套有电梯的房子养老，本地户籍限购两套，514不过户，张文革无法买房。在此情况下，张文革在一审法院起诉，要求认定房屋买卖合同无效，一审期间，刘悦、张文革夫妇同意王贤海、江杉让亲戚、朋友顶名为514办理过户，但是王贤海、江杉找不到合适的人顶名买房，最后，一审法院适用《物权法》、《合同法》的相关条款，认定房屋买卖合同无效。二审期间，刘悦、张文革夫妇向法庭递交了限购令，说明了不能履行房屋买卖合同的原因，二审判决维持原判。二审判决后，刘悦、张文革夫妇将514室出售，并且办理了过户手续。房屋买卖合同在先，任丘市限购令的出台在后，限购令的出台是不可归责于双方的事由，根据限购令该房屋买卖合同即使有效也应该解除，任何一方对解除合同均无过错，双方均承担不违约责任的。一审被告刘悦述称，同意张文革的答辩意见。张文革向一审法院起诉请求：1、依法确认三被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，被告刘悦（甲方）与被告王贤海、江杉（乙方）签订房屋买卖合同，该合同主要条款约定：第2条，经甲乙双方商定房屋售价肆拾叁万元；甲方房屋地址：会战道西渤海路北综合五处局机关小区23号楼4单元513，甲方房屋地址：会战道西渤海路北综合五处局机关小区23号楼4单元514；甲方房屋编号：10572面积59.77平米，甲方房屋编号：面积平米；第3条，甲乙双方房屋交易程序：乙方在2017年3月23日付给甲方贰拾陆万元整，（260,000元），包括定金壹万元整（10,000元），同时甲方配合乙方过户，过户费用由乙方承担。于乙方2017年月日剩下壹拾柒万元整（170,000元）付给甲方。同时甲方配合乙方过户，过户费用由乙方承担。第5条，本合同生效后甲万不得收回该房屋，乙方不得退回。甲万不得在原价款基础上涨价或反悔，否则视甲方违约，甲方必须赔偿乙万总房价双倍违约金。如乙方违约，乙方必须赔偿甲方总房价双倍违约金。第7条，本合同共壹页，一式叁份，甲、乙各持一份，本合同在双方签字生效后，并具有同等法律效力。另查明，1993年6月26日，原告张文革与被告刘悦登记结婚。位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区**楼****、514号房屋系夫妻共同财产；刘悦已收取王贤海、江杉购房款26万元；513号房屋原登记所有权人为刘悦，现已交付王贤海、江杉，并已办理过户登记手续。位于任。位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区**楼****（任丘市房权证任油字第**）登记所有权人刘悦、张文革；王贤海、江杉没有支付剩余房款17万元，该套房屋没有交付，也没有办理过户手续。再查明，2013年3月23日，被告刘悦（甲方）与被告王贤海、江杉（乙方）签订房屋买卖合同，甲方签字处的张文革的签字为刘悦所签、指纹系刘悦按捺。位于任丘市会战。位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区**楼****价款为43万元，双方没有约定每套房的各自价款。被告刘悦同意每套房屋的价款为21.5万元，不再出售514号房屋，返还王贤海、江杉购房款4.5万元；原告张文革同意刘悦上述意见。上述事实有当事人陈述及身份证、结婚证、房屋买卖合同、房屋所有权证、银行交易查询单、税收缴款书、发票等证据予以证实。一审法院认为，位于任丘市会战道西渤海，位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区**楼****房屋悦共同共有。2017年3月23日，被告刘悦与王贤海、江杉签订房屋买卖合同时张文革不知情，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权人的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现原告张文革不同意出售该房屋，且原告对该合同没有追认，故原告要求确认该合同无效，予以支持。因该合同没有明确约定剩余价款17万元的给付时间，房屋亦没有实际交付，原告张文革与被告刘悦同意位于任丘市会战道西渤海路北综合五处局机关小区23号楼4单元513、514号房屋的每套房价款为21.5万元，被告刘悦已收取王贤海、江杉房屋价款26万元，表示退还4.5万元，符合客观实际，法院予以采纳。被告王贤海、江杉称，二被告有理由相信同时出售两套房是原房主夫妻二人的共同意思表示，二被告系善意购买，且在购房过程中不存在重大过错，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”二被告上述辩解意见，不符合法律规定善意取得的内容，不予采信。一审法院判决：一、被告刘悦与被告王贤海、江杉于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告刘悦于本判决生效之日起十日内退还被告王贤海、江杉购房款4.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告刘悦承担20元、由被告王贤海、江杉承担20元。王贤海、江杉不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，重新判决双方购房合同有效并且要求被上诉人承担违约责任。二、依法判令本案和一审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，二审法院经审理查明，与原审法院查明一致。二审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人王贤海、江杉主张被上诉人张文革对上诉和被上诉人刘悦所签订的房屋买卖合同是知情的，但未提交确实有效的证据予以证实，故依法应当承担对其不利的法律后果。原审判决刘悦与王贤海、江杉于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，本院亦不持异议。综上，上诉人王贤海、江杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王贤海、江杉负担。本院再审期间，双方当事人均无新的证据提交。再审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院再审认为，本案有两个争议焦点问题，一是关于被申请人刘悦向再审申请人王贤海、一审被告江杉出卖本案争议的514室房屋，被申请人张文革是否知情的问题；二是关于再审申请人王贤海、一审被告江杉与被申请人刘悦于2017年3月23日签订的房屋买卖合同是否有效的问题。关于第一个焦点问题，再审申请人王贤海与一审被告刘悦2017年3月23日签订的买卖513和514的房屋买卖合同中“张文革”签字系刘悦书写，指印系刘悦按印，被申请人张文革也否认知晓上述房屋买卖合同，该合同不能证明被申请人张文革知晓原审被告刘悦出卖514房屋。虽对513房屋进行过户时，被申请人张文革另行与再审申请人王贤海签订了对513房屋的买卖合同并予以过户，但该出卖513房屋的合同签订时独立于2017年3月23日的房屋买卖合同，该行为不能推定被申请人张文革对原审被告刘悦出卖514房屋是知情的。再审申请人王贤海主张的513室与514室通过一间卧室相连的事实，也不能推定申请人张文革知晓刘悦出卖514室的事实成立。综上，再审申请人王贤海关于被申请人张文革对被申请人刘悦出卖514室知晓认可的主张，证据不足，上述主张不能成立。关于第二个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中被申请人刘悦作为514房屋的共有权人之一，虽在签订房屋买卖合同时未征得共有权人张文革的同意，且张文革也未追认，但再审申请人王贤海、江杉与被申请人刘悦于2017年3月23日签订的513、514房屋买卖合同是双方的真实意思表示，应认定为有效合同，对签订合同的双方当事人具有约束力。故被申请人张文革关于因刘悦无权处分共有财产而应认定该房屋买卖合同无效的主张不能成立，对其要求法院判决确认该合同无效的起诉请求，本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定不予支持。综上，再审申请人王贤海的再审请求成立，本院予以支持。原一、二审判决认定2017年3月23日签订的513、514室的房屋买卖合同无效，适用法律错误，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）冀09民终405号民事判决及河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初2662号民事判决；二、驳回被申请人张文革的诉讼请求。一审案件受理费40元，由被申请人张文革承担；二审案件受理费100元，由被申请人张文革承担。本判决为终审判决。审判长  郑灿志审判员  冷树青审判员  张兆阳二〇一八年十一月二十七日法官助理蔺勇书记员崔振文