北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终197号上诉人（原审被告）：北京世纪鑫塔建设工程管理中心，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村大街***号B地块综合性商业楼**层*号楼1121。法定代表人：李东泽。委托诉讼代理人：刘桂梅，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹昱明，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：席玉翠���女，1963年10月25日出生。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。第三人：霍刚，男，1977年1月7日出生。上诉人北京世纪鑫塔建设工程管理中心（以下简称世纪鑫塔中心）因与被上诉人席玉翠及第三人霍刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初11243号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世纪鑫塔中心之委托诉讼代理人刘桂梅、曹昱明，被上诉人席玉翠之委托诉讼代理人陆玉红，第三人霍刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪鑫塔中心上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、我方转租给霍刚，跟物业公司和席玉翠沟通过；2、霍刚的装修是对房屋���行了装饰性的变动，电梯安装也是对房屋价值的增值。席玉翠辩称，同意一审判决，上诉人没有告知装修的情况。霍刚述称，我方对本案没有意见。席玉翠向一审法院起诉请求：1、解除席玉翠与世纪鑫塔中心于2009年11月30日关于昌平区2号楼5-101室房屋的《房屋租赁合同》；2、判令第三人霍刚自2017年11月1日起每月支付席玉翠昌平区2号楼5-101室房屋的占有使用费50000元；3、本案诉讼费由世纪鑫塔中心承担。一审法院认定事实：北京市昌平区2号楼-1至4层5-101房屋（以下简称：“涉案房屋”）登记的房屋所有权人为席玉翠。2009年11月30日，席玉翠（出租方，甲方）与世纪鑫塔中心（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋（建筑面积821.4平方米及室外停车场）出租给乙方使用，租赁期为20年，自2010年5月1���起至2030年4月30日止；房屋押金为50000元（此押金在本合同解除之日甲方一次性退还乙方），房屋每年租金为310000元，支付方式为半年付，租赁期间，第一个五年物业费及取暖费由甲方交纳，租金每年310000元，第二个五年物业费及取暖费开始由乙方交纳，租金每年330000元，第三个五年租金递增为350000元，第四个五年租金递增为370000元；在租赁期内，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须征得甲方同意后方可施工。合同签订后，世纪鑫塔中心的负责人李东泽向案外人郑某出具《授权委托书》，主要内容为：“由于李东泽事务繁忙，特委托郑某全权处理北京市昌平区天通苑东苑三区2号楼5-101房屋出租等一切事宜，特此委托”。2013年6月1日，郑某（出租方，甲方）与第三人霍刚（承租方、乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积为821.4平方米，三层和四层与隔壁商铺打通联合使用，现有装修（内外）全部拆除，由乙方重新装修成宾馆，现有水、电、暖等设施，由乙方负责改造，重新设置安装，并通过相关部门验收，因房屋改造装修而发生的一切费用由乙方独自承担；由于甲方将该房屋租赁给乙方时基础设施设备，整体固定装修都是装修完好的，但乙方经营需要拆除重新装修，所以在房屋租赁期满后，乙方不得损毁、破坏或拆除基础设施设备、整体固定装修装饰和电梯，保证完好无缺并能够正常使用，无偿交给甲方；该房屋租赁期为十年，自2013年6月1日起至2023年6月30日止，租金支付方式为第一年至第三年每年租金560000元，第四年至第六年每年租金为590000元，第七年至第十年每年租金为620000元。世纪鑫塔中心因开业后自行停业连续六个月以上，2014年2月24日被北京市工商局昌平分局作出的京工商昌处字（2014）第324号行政处罚决定书吊销营业执照。2016年11月1日，席玉翠委托律师向世纪鑫塔中心发送了《律师函》，该函主要内容为：因世纪鑫塔中心违反合同约定擅自改变房屋内部结构，要求世纪鑫塔中心自该函发出之日起1个月内将涉案房屋恢复原状，逾期席玉翠有权解除合同。另载明，世纪鑫塔中心将涉案房屋进行转租未经得席玉翠同意，出租人有权解除合同。故督促世纪鑫塔中心收到该函后5日内同席玉翠协商解决。一审庭审中，世纪鑫塔中心提交李东泽与案外人徐某的通话录音，拟证明世纪鑫塔中心对涉案房屋进行改建装修、转租均告知了席玉翠的受托人徐某，席玉翠对改建装修及转租事宜均知情。席玉翠对此不予认可，并称录音中的谈话内容并不能证明其知晓并同意转租。霍刚称席玉翠在发律师函前才发现转租的情形，此前李东泽、郑某要求其告知席玉翠与世纪鑫塔中心是合伙关系，不要告知席玉翠其承租了涉案房屋。2017年8月14日，法院工作人员前往涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋三层、四层北侧墙体被拆除并与相邻房屋打通连接，另在一至四层房屋东侧安装了电梯。席玉翠称房屋主体结构被拆除、改建、破坏，世纪鑫塔中心称房屋主体结构并没有破坏，被拆除的北侧墙体原本就是可以任意拆除的陶粒空心砖墙，而在东侧安装电梯是对建筑物的添附，增加了建筑物的价值。霍刚称北侧墙体是其拆除，为陶粒空心砖墙，东侧电梯也是其安装。双方均认可涉案房屋原为整体开间，出租后被隔成若干房间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力��本案中，席玉翠与世纪鑫塔中心签订《房屋租赁合同》，双方约定如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须征得席玉翠同意后方可施工，双方均应按此约定履行。世纪鑫塔中心称其并未改变房屋主体结构，只是拆除了不影响房屋主体结构的陶粒空心墙，且安装电梯的行为系对建筑物的添附，可以增加建筑物的价值。但根据现场勘验的结果，被拆除的涉案房屋北侧墙体系与相邻房屋的隔离结构，是区别涉案房屋与相邻房屋分界线，是房屋的主体组成部分，且双方合同约定的是对“房屋内部结构、装修”进行改变均需经得出租人同意，并非改变主体结构时才需征得出租人的同意，而世纪鑫塔中心并未提出相应证据证明其拆除墙体及安装电梯行为已经经得了席玉翠的同意，其行为已经违反了双方合同的约定。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。席玉翠与世纪鑫塔中心签订的《房屋租赁合同》并未约定世纪鑫塔中心有转租权。世纪鑫塔中心称其已将涉案房屋转租给霍刚用于经营宾馆一事告知了席玉翠租赁合同的代理人徐某及席玉翠的前夫赵某，但其只提交了李东泽与徐某的通话录音并无其他证据予以佐证，且通话录音中双方主要针对房租涨价事宜进行商谈，并未明确席玉翠知晓并同意转租一事。结合庭审中霍刚关于该问题的陈述，可以认定世纪鑫塔中心以郑某的名义将涉案房屋转租给霍刚使用并未取得席玉翠的同意，故对于世纪鑫塔中心的该项辩解，本院不予采信。现席玉翠要求解除双方的租赁合同，其请求具有事实及法律依据，本院予以支持。席玉翠主张霍刚向其支付自2017年11月1日起涉���房屋的占有使用费，该费用并未实际发生，其请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除席玉翠与北京世纪鑫塔建设工程管理中心于2009年11月30日就北京市昌平区2号楼-1至4层5-101房屋签订的《房屋租赁合同》；二、驳回席玉翠的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有房屋所有权证、企业信息查询、《房屋租赁合同》《授权委托书》《律师函》、现场勘验笔录、照片、通话录音及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。根据现场勘验的结果，被拆除的涉案房屋北侧墙体系与相邻房屋的隔离结构，是区别涉案房屋与相邻房屋的分界线，是房屋的主体组成部分，安装电梯的行为亦对房屋层板造成了损坏，而世纪鑫塔中心并未提出相应证据证明其拆除墙体及安装电梯的行为已经取得了席玉翠的同意。2016年11月1日，席玉翠委托律师向世纪鑫塔中心发送了《律师函》，该函主要内容为：因世纪鑫塔中心违反合同约定擅自改变房屋内部结构，要求世纪鑫塔中心自该函发出之日起1个月内将涉案房屋恢复原状，逾期席玉翠有权解除合同。世纪鑫塔中心未在合理期限内恢复原状，现席玉翠要求解除合同，具有事实及法律依据，一审法院判决支持其诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，世纪鑫塔中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59400元，由北京世纪鑫塔建设工程管理中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一八年三月二十六日法官助理 王志栋书 记 员 刘芳芳