云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初54号原告：刘艳华，女，1965年8月25日出生，汉族，居民，大学专科文化，住昆明市盘龙区。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，1990年7月12日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。系云南昆润高宏投资有限公司职员。代理权限：特别授权。原告刘艳华与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艳华，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳华向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付2016年房屋租金30959.04元，支付违约金按每延迟一天未付租金额日万分之五的约定标准，从2016年9月1日起至2017年12月31日止的违约金7538.52元；2.判令被告及时支付2017年房屋租金30959.04元，支付违约金按每延迟一天未付租金额日万分之五的约定标准，从2017年9月1日起至2017年12月31日止的违约金1888.50元；3.继续履行房屋租赁合同及补充协议；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月8日，原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号1区3栋2层06号商品房一套，同时双方签订了房屋租赁合同，被告承租该套商品房，租期3年（自2013年9月1日起至2016年8月31日止），被告已按期付清三年的净租金，但未出具代扣代缴税费完税证明。2013年8月31日，原、被告又签订了补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年，租期共六年，至2019年8月31日止，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》不变。从2016年至2017年两年被告违约，未能按约定支付租金共计61918.08元。根据房屋租赁合同及补充协议约定：每个租赁年度的第一个月内支付租金，若迟延支付租金，每迟延一天，按未付款额的万分之五支付违约金。对被告失信的行为，诉请法院支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1、原告主张2016年的租金已超过诉讼时效规定，2016年租金诉讼时效是2016年10月计算至2017年9月已经经过，主债务诉讼时效经过从债务诉讼时效也同样经过；2、原告主张的违约金过高，原告违约金计算基数存在错误，应该扣除税费。违约金计算应自2017年10月1日起按同期银行利率4.35%计算；3、要求对租赁合同约定的租金进行调整；对2018年未履行的租金进行调整或解除合同。租金的计算基数应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金减去已付租金为基数计算。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。原告刘艳华为证实其主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同及补充协议原件各1份，欲证实原被告租赁关系成立，并对租金等进行了约定。2.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告买房51.39平方米价款为386988元。经质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，但认为房屋实测面积与购房合同约定面积有误差，实际购房款应以385181元计算。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料，向本院提交了如下证据材料：1.租赁合同及补充协议，欲证实双方约定租金是代扣贷记税金，在每年第一个月内支付，违约起算时间应该是2016自年10月1日起算，诉讼时效期限一样。2.确认单复印件1份，欲证实原告已经知晓面积变更，被告退了1807元给原告，原告租金计算有误。经质证，被告对原告的证据1、2的真实性、合法性均无异议，但支付租金按约定以实际交房面积、金额计算。原告对被告的证据1、2的真实性无异议。本院认为，原告提交的证据1、2，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信。被告提交的证据1，与原告提交的证据1相同，房屋租赁合同及补充协议能证明双方关于房屋租赁事宜的相关约定，结合双方所签租赁合同及履行情况，协议所载金额应为扣除租赁税费后的净租金，关于违约金的计算将在说理部分阐述，此处不再赘述，采信该证据，对证明内容不予确认。证据2，原告无异议，能证明被告欲证实的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，原告刘艳华与被告云南昆润高鸿投资有限公司共同签订了湖销住第3-206号《商品房购销合同》，原告向被告购买了弥勒市湖泉湾1号1区3栋2层06号商品房一套，约定房屋建筑面积51.39平方米，每平方米价格7530.41元，房屋总价为386988元；同时双方还签订了《房屋租赁合同》，约定刘艳华将上述房屋出租给被告经营管理，租期为2013年8月31日起至2016年8月31日止，被告按房屋价款的8%向刘艳华支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向刘艳华支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年9月1日至2016年8月31日的租金已支付原告用于抵扣购房首付款。2013年8月31日，原、被告又签订了《补充协议》，被告续租该套房屋，租期顺延三年，租期共六年，至2019年8月31日止，约定租金计算和给付时间与《房屋租赁合同》不变。2013年9月8日，经实际确认面积为51.15平方米，实际购房价款为385181元，多收的购房款1807元已退给原告。从2016年9月起至2017年12月31日，被告就未能按约定支付租金，刘艳华向本院起诉要求支持其诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于诉讼时效问题。“被告辩解原告主张的2016年度的租金已超过诉讼时效”，因《民法总则》已明确规定诉讼时效为三年，从2017年10月1日起开始施行。原被告双方先行支付租金只是双方的约定，诉讼时效应从约定阶段租金租赁期限届满后第一天或者权利人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起开始计算，则本案的诉讼时效应从2017年9月1日起开始计算，故对被告辩解原告2016年的租金已超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告2016年9月1日起至2018年8月31日止的房屋租金为61628.96元（385181元×8%×2），原告主张由被告支付2016年度、2017年度的房屋租金61918.08元，多余的289.12元不予支持。三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至2017年12月31日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告支付四期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，原告的该主张即为要求被告在履行期限届满之前承担违约责任。因截至2018年1月22日庭审时，被告仍未支付过租金，原告主张违约金计算至2017年12月31日，符合事实和法律规定，本院予以支持，故支持2016年度未付租金产生的违约金应从2016年10月1日起计算至2017年12月31日止共457天，2017年度的违约金应从2017年10月1日计算至2017年12月31日止共计92天，故被告应支付原告截至2017年12月31日的违约金为8458.57元[385181元×8%×0.0005×457天＋385181元×8%×0.0005×92天]，多余的不予支持。四、关于是否应调整租金或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：1、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告刘艳华自2016年9月1日起至2018年8月31日止的房屋租金61628.96元及截至2017年12月31日的违约金8458.57元，共计70087.53元。2、原告刘艳华与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》及于2016年8月31日签订的《补充协议》继续履行。3、驳回原告刘艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，减半收取计718元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  孙应忠二〇一八年三月十五日书记员  马林菊