福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0803民初367号 原告：江武清，男，1969年2月12日出生，汉族，住福建省永定区。 委托诉讼代理人：郑小林，福建乐康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈倩云，福建乐康律师事务所律师。 被告:福建省东方恒基房地产有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园****，统一社会信用代码：91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所律师。 原告江武清与被告福建省东方恒基房地产有限公司(以下简称：东方恒基公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江武清的委托诉讼代理人郑小林与被告东方恒基公司委托诉讼代理人皮慧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江武清向本院提出诉讼请求：1.判令东方恒基公司向江武清支付从2013年4月3日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款777548元的0.01%计算的逾期办证违约金（其中暂计算至起诉之日的违约金为144623元）。2.本案一切诉讼费用由东方恒基公司承担。事实与理由：2011年12月14日，江武清与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：0428553，向东方恒基公司购买其开发的坐落于永定区凤城镇龙凤花园名仕公馆（下简称“本项目”）6幢18层A1802的商品房，该房屋的总购房款为777548元。双方在该合同第十四条约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权证书的双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”江武清已按照合同的约定向东方恒基公司支付了全部购房款，2013年1月2日，江武清与东方恒基公司办理了交房手续。但是，因东方恒基公司在开发建设本项目中存在擅自修改规划、违规建设等问题，导致江武清未能在房屋交付使用后90日内取得土地使用权证书。虽经江武清多次催促，但东方恒基公司至今未能解决江武清房屋前述权属证书的办证问题。东方恒基公司的前述违约行为，已导致江武清所购的前述房屋无法转让或办理抵押融资手续，严重侵害了江武清的合法权益。为了维护自身的合同权益，江武清遂诉至法院，恳请判如所请。 东方恒基公司辩称：一、东方恒基公司已依《商品买卖合同》的约定向当地房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始登记，并配合江武清取得了讼争商品房的《房屋所有权证》，不存在逾期办理权属证书之情形。 根据《商品房买卖合同》之附件六《合同补充协议》第八条约定：“双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人履行了相关办理初始登记义务。 根据前述约定，东方恒基公司只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，且江武清已取得讼争商品房的房屋所有权证，这足以说明东方恒基公司已依据约定履行了配合办理房屋权属登记的义务。不存在任何过错，无需承担任何责任。 二、东方恒基公司与江武清签订的《商品房买卖合同》明确约定，东方恒基公司配合江武清办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证。江武清已实际取得讼争商品房的房屋所有权证，东方恒基公司不承担逾期办证的责任。 （一）双方签订的《商品房买卖合同》约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，江武清对合同条款的理解错误。 《商品房买卖合同》正本第十四条约定了办证的内容，在附件六《〈商品房买卖合同协议〉补充协议》第八条中对《商品房买卖合同》第十四条作了补充约定。该条第1款明确“出卖人待与项目有关的资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属登记资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了出卖人办理初始登记义务。取得收件单之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任”。此条明确，双方约定的取得的房屋权属证书是房屋所有权证书，而不是土地使用权证书，具体理由如下： 1、根据合同字义理解，办理“房屋所有权初始预登记”以及办理“房屋权属证书”，均是特指的房屋，未涉及土地证办理之内容。 2、从机构设置来看，本条约定的“房屋权属登记机构”，不包含土地使用权登记机构。 在本合同范本制定时，《不动产登记条例》尚未公布实施。当时永定县房屋权属登记机构为：永定县房地产交易与权属登记服务中心（以下简称该中心），而土地使用权的登记机构为：永定县国土资源局。 该中心的职能便是办理房屋所有权初始预登记及房屋所有权证，而东方恒基公司“房屋所有权初始预登记”均是由该中心负责办理的。东方恒基公司亦是向该中心“收集办理房屋所有权证的资料”，故十四条所约定由开发商办理的事项，均由该中心接待办理即告完结，无需永定县国土资源局参与。故本十四条仅约定开发商如何办理房屋所有权证的相关规定，与办理国有土地使用证无关。 3、从合同约定的时间来看，《商品房买卖合同》第十四条及附件的约定特指房屋所有权证书。 《商品房买卖合同》第十四条约定商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，90日内取得房屋权属证书。此间房屋权属登记机构共有30日的办证时间。 而办理《国有土地使用权证》需要《房屋所有权证》办妥后才能办理，前述约定的30天是指办理《房屋所有权证》的时间，如果要办理《国有土地使用权证》，肯定在此30天之后，因此，东方恒基公司根本不可能在所谓的90天内办下《国有土地使用权证》。因此《商品房买卖合同》不可能违背客观规律，强求出卖人在房屋交付后90天内同时取得房屋所有权证书和土地使用权证书。 4、双方签订的《商品房买卖合同》正文是由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制及解释（见合同封面及说明），附件由双方另行约定。因此福建省建设厅制定的合同内容不能约束土地登记部门，也不会越权对取得土地使用权证书的时间作约定。 5、从房地产开发的规律和流程而言，《商品房买卖合同》不可能约定每位购房者取得土地使用权证书准确的时间。 开发商在开发房地产时，首先要取得拟开发土地的国有土地使用权证书，然后申请办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。在商品房预售时，还要取得《商品房预售许可证》。 “名仕公馆”建筑面积近13.9万平米的，总户数900多套，开发有多幢（1幢、2幢、6幢属于第一期，3幢、4幢属于第二期）。东方恒基公司开发时，只能分批次开发、销售，但是办理国有土地使用权证书需要等待所有的楼盘建设完成后，才能分割、制作国有土地使用权证书。所以在商品房预售时，不会约定办理国有土地使用权证书的时间。 故《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”，与办理国有土地使用权证无关，东方恒基公司无违约之情形。 结合参考案件：业主武仕科诉龙岩嘉盛房地产开发有限公司（2016）闽08民再23号《民事判决书》（倒数第二页）体现，龙岩中院认定：“再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》并未对办理土地使用权作出约定，再审申请人要求被申请人支付延迟办理土地使用权的违约金没有事实与法律依据。”，该《商品房买卖合同》系统一的格式范本，同样印证本案合同未约定办理土地使用权，东方恒基公司不应就此承担所谓的违约责任。 三、虽然东方恒基公司可以配合江武清办理土地使用权证，但是附件六《补充协议》第八条已经将东方恒基公司办理房屋权属初始登记的起算时间作了变更。根据该补充协议约定，东方恒基公司不存在逾期办证情形，且江武清提起诉讼的条件未成就，应驳回其诉求。 双方签订的附件六《补充协议》第八条约定：按照《买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下： 1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。 《补充协议》第十七条约定：本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。故双方应优先按补充协议约定履行。 故本案东方恒基公司办理房屋所有权初始预登记的起算时间不能再适用《商品房买卖合同》第十四条约定的“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”，而应按附件六《补充协议》第八条约定的“出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内”作为起算时间。目前，东方恒基公司在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆2幢（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。根据附件六《补充协议》第八条特别约定，取得收件单后90个工作日取得房屋所有权证。东方恒基公司已经按双方签订的附件六《补充协议》第八条约定履行了办证中应尽的义务，东方恒基公司并未违约。 四、即便东方恒基公司需要协助江武清办理土地使用权证，本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，非东方恒基公司的过错，东方恒基公司无需承担任何的责任。 东方恒基公司作为永定区一家正规的房地产开发企业，一直秉承企业良心及社会责任进行项目开发。 东方恒基公司在开发建设房屋之时，即按政府规定和程序取得各类审批和项目竣工规划验收合格证，手续非常完整和规范，在施工过程中，没有违规、违法之情形。 在房屋竣工后，东方恒基公司如期向业主交房，积极为业主办妥了《房屋所有权证》，后因政策变化及历史遗留问题等问题，导致《国有土地使用权证》尚未办理。东方恒基公司认为，政策原因主要是国土局认为本项目因分期开发建设，暂时无法分割办证，故无法办理《国有土地使用权证》。而历史遗留问题主要是本项目土地系受让而来，原无规划指标，容积率不确定，导致补交土地出让金缴纳主体、金额、时间不明确，影响了本项目的规划验收。同时，办理《国有土地使用权证》需要业主先办理《房屋所有权证》，由于办理《房屋所有权证》需要业主积极配合，故业主个人办理《房屋所有权证》的速度，亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间，具体分析如下： （一）从政策原因来看：东方恒基公司向业主交房时（2013年）永定县国土资源局出具的就该商品房土地登记业务申请服务指南中所列申报材料中，除第9项土地使用权分割情况表未具之外，东方恒基公司均已经备好其他9项申报材料（其中与政府部门审批或验收有关的其他重要材料：土地登记申请书、国有土地使用权证、商品房预售许可证、永定县建设项目竣工规划验收合格证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均合法具备，可即时提供。）从永定区国土资源局出具的证明可见，分期开发项目需等建设完成后，才能办理土地分割，江武清土地使用权证至今无法办理的障碍系因土地使用权分割未完成。 因此，除了东方恒基公司不可控的土地使用权分割事项之外，东方恒基公司已履行其他全部申报材料的准备，即东方恒基公司客观上已尽办理土地使用权证的所能。而土地使用权分割未完成的责任不在于东方恒基公司，东方恒基公司不具有过错。 （二）从历史遗留问题来看，主要是容积率调整导致补交土地出让金的问题，然而该项目涉及补交土地出让金的问题，也不应由东方恒基公司担责。东方恒基公司提交的证据2017年8月18日龙岩市永定区人民政府【2017】159号《关于龙凤花园.名仕公馆项目相关遗留问题处理事宜的纪要》、2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组办公室第13期《会议纪要》证实：“2008年4月，珑府小区项目开发方东方恒基公司通过转让方式从东方银河公司取得珑府小区项目用地，该项目用地因属于龙凤小区（李子塘坝小区）项目的组成部分，非单独出让地块，无初始的出让规划控制指标，影响了后期规划验收及相关不动产权的办理，导致珑府小区业主多次信访要求政府解决问题”。由此可知，导致江武清不能在约定期限内取得国有土地使用权证的原因系珑府小区地块无初始规划指标，该地块的初始指标在2017年10月25日政府才最终确定。在此情况，应当依据讼争《商品房买卖合同》约定认定东方恒基公司不承担责任。 1.东方恒基公司提交的证据即2017年8月18日龙岩市永定区人民政府【2017】159号《关于龙凤花园.名仕公馆项目相关遗留问题处理事宜的纪要》、2017年10月25日龙岩市永定区人民政府永政【2017】219号《龙岩市永定区人民政府关于珑府小区补收土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》。 上述证据证实，导致珑府小区无法办理国有土地使用权证的原因在于东方恒基公司受让的珑府小区地块无初始规划指标，从而导致无法确定该项目是否补缴土地出让金，以及补缴付多少土地出让金、由哪一方缴补土地出让金。 2．东方恒基公司提交的证据即2017年10月25日龙岩市永定区人民政府永政【2017】219号《龙岩市永定区人民政府关于珑府小区补收土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》证实，龙岩市永定区人民政府在2017年10月25日才确定了珑府地块的初始标准指标，确定对龙凤花园—名仕公馆（珑府小区）予以补收土地出让金1775万元。 3．东方恒基公司提交的证据即2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组办公室第13期《会议纪要》证实，2008年4月珑府小区地块由东方银河公司转让给东方恒基公司而非“以出让方式取得”，该项目早在2008年1月10日经原永定县城市规划委员会评审通过，同意容积率调整为3.39。因此，东方恒基公司系按容积率3.39的规划指标受让的珑府小区地块。 现政府确定讼争地块的初始规划指标后，应当由原土地使用权人即东方银河公司补缴土地出让金，而非东方恒基公司。 东方恒基公司为了广大珑府项目业主的利益，防止群体性事件的发生，于2017年9月13日向龙岩市永定区人民政府出具《承诺书》，愿意代原土地使用权人福建闽西东方银河房地产开发有限公司补缴出让金。 4．龙岩市永定区国土资源局在2017年11月2日才通知东方恒基公司补缴土地出让金。 因此，导致东方恒基公司在本案中对江武清无法取得讼争房屋的国有土地使用权证无责任，也无过错。讼争的《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定：“因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。” （三）办理《国有土地使用权证》需要业主先办理《房屋所有权证》，由于《房屋所有权证》需要业主积极配合，故业主个人办理《房屋所有权证》的速度，亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间，东方恒基公司不存在故意拖延的行为。 东方恒基公司投入巨额资金开发建设楼盘，并已经开始出售。业主办理银行按揭贷款的同时，东方恒基公司也向银行交纳贷款保证金合计达500多万，因此，业主如顺利办理房屋权属证书，东方恒基公司可以收回上述保证金，回笼资金，避免纠纷，故完全符合东方恒基公司的根本利益，也能尽到企业的社会责任。东方恒基公司没有任何的理由和必要来拖延办证，而且东方恒基公司也不能为业主包办产权证，办证需要业主的积极配合，其配合程度及进度，影响了《房屋所有权证》的办理时间，也影响了《国有土地使用权证》的办理时间。 五、江武清的主张违约金的权利已经超过诉讼时效。 东方恒基公司开发的一期楼盘在2012年12月至1月份交房，如果按照交房后90天办证的约定，则所谓的违约责任则从该日届满后计算，双方在《商品房买卖合同》以及附件六中约定的违约金是一个可以确定的数额（一时性债权），或是一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金（个别性债权，应当从约定的办证之日起算诉讼时效，江武清没有拿出证据证明有诉讼时效的中断、中止，事由。故在2017年10月1日之前已经届满《民法通则》规定的两年诉讼时效，其已丧失胜诉权，其诉讼请求依法应当驳回。 六、江武清主张至不动产权属证书办妥之日止的违约金不能成立。 从合同约定及流程来看，办理不动产权属证书是江武清的行为，东方恒基公司只负责报送相关资料，东方恒基公司在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园.名仕公馆2幢（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。故江武清主张所谓违约金计至其办妥权属证书之日止显然缺乏事实与法律依据。 综上，东方恒基公司不存在违约行为，江武清主张东方恒基公司支付违约金，没有事实和法律依据。为此，东方恒基公司恳请法庭查明真相，驳回江武清的全部诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。江武清提供的《商品房买卖合同》、《房产证》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《2017年12月21日龙凤花园-名仕公馆（珑府小区）项目调整容积率补收土地出让金合同》、2017年5月2日龙岩市永定区不动产登记中心的《证明》。东方恒基公司提供的：2011年12月14日签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（附件六）、2017年10月18日永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组《会议纪要》（第十三期）、2017年8月18日龙岩市永定区人民政府专题会议纪要（2017）159号、龙岩市永定区人民政府关于珑府小区补交土地出让金及永定湖坑风电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复永政综（2017）219号、《通知》、《承诺书》、《龙凤花园-名仕公馆（珑府小区）项目调整容积率补收土地出让金合同》、《龙岩市永定区建设工程竣工规划条件核实意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》、《龙凤花园土地使用权转让协议书（龙凤花园一期别墅上游A、B、C地块）、永定县城乡规划建设局专题会议纪要》（第十六期）2010年8月31日、《龙岩市永定区人民政府办公室转发龙岩市人民政府办公室关于龙岩市中心城区规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法及其有关事项的通知》永政办[2015]197号、商品房土地登记《办事指南（11）》及申报材料、商品房（首次登记）《办理规程》、《个人房屋贷款合作协议书》、《商品房销售贷款合作协议书》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《公积金按揭贷款业务合作协议》，上述证据经双方当事人质证后均对真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、东方恒基公司提供的龙岩市永定区国土资源局2017年2月16日和5月9日下午的二份《证明》，江武清质证后提出异议，本院认为该二份《证明》是龙岩市永定区国土资源局出具的、欲证明东方恒基公司就《龙凤花园•名仕公馆》第一期办理国有土地使用权证已向龙岩市永定区国土资源局提出分割申请，但与江武清提供的龙岩市永定区国土资源局2017年5月9日上午出具的《证明》的内容不一致，故该三份《证明》不予确认；2、东方恒基公司提供的2017年3月15日龙岩市永定区住房和城乡规划建设局《证明》及2012年10月22日福建省永定县城乡规划委员会《龙凤花园.珑府二期和培丰镇丰旺小区二期等三个规划方案调整的纪要》、龙凤花园名仕公馆《规划及建筑设计方案》，以上证据是负责讼争商品房项目竣工规划条件核实工作的城乡规划管理部门出具，其来源、形式合法、内容与本案相关联，予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：1、双方所签订《商品房买卖合同》第十四条关于办理产权登记中《房屋权属证书》是否包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以上规定明确说明房屋权属证包括房产证和土地使用权证。因此，应当认定《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书包括二证。2、不能在约定期限内取得房屋权属证书(包括二证)是否是东方恒基公司的原因。江武清未在交房后90日内取得房屋权属证书，是否因出卖人东方恒基公司未在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等原因造成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，东方恒基公司作为合同履行义务一方未提供已依约履行义务的证据证明，现东方恒基公司向本院提供的证据，均不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定的“因非甲方责任”，故对东方恒基公司提供的证据以主张逾期办证非其责任，本院不予采纳,应承担对其不利的后果。故江武清未在交房后90日内取得房屋权属证书，应认定为因出卖人东方恒基公司的原因。 对本案的事实，本院认定如下：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地、地下车库**以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过/div> 2011年12月14日，江武清与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为0428553）一份，合同约定：江武清以单价为每平方米建筑面积5399.76元，总购房款为777458元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第6幢18层A1802号商品房，购房款首付237458元，余额540000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为143.98平方米，其中套内建筑面积121.68平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.30平方米；东方恒基公司应当在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付江武清使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”。双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为0428553）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”；第八条约定“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”。合同签订后，江武清依约履行了支付总购房款777458元的义务。2012年12月31日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第6幢18层A1802号商品房交付江武清使用，江武清向东方恒基公司交纳了住宅专项维修资金、结构板浇捣费、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2014年10月22日，东方恒基公司为江武清办好了房屋所有权证，证号：永房权证2014字第××号。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。 本院认为，江武清与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。江武清已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金的违约责任。现江武清要求东方恒基公司按每日0.01%计算的逾期办证违约金，不符合合同约定，不予支持，逾期办证违约金应按每日0.001%计算。东方恒基公司于2013年1月2日将商品房交付江武清使用，按合同约定应于2013年4月2日前协助江武清办妥房屋权属证书，但江武清仅在2014年10月22日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定向江武清承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司提供的证据不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过二年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分的诉讼时效抗辩本院予以支持；2015年10月1日之后的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时尚未届满，东方恒基公司的诉讼时效抗辩是在新法实施后提出的，基于新法实施及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，应按新法规定的三年诉讼时效，东方恒基公司对该部分违约金的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予支持；依据《补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取江武清相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，不存在任何过错，无需承担任何责任，其主张与事实及合同约定不符，不予采纳。鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至办妥不动产权属证书之日止，对江武清的诉请超出部分不予支持。 综上所述，东方恒基房公司应向江武清支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款777458元的0.001％计算的逾期办证违约金。江武清请求的其他逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下： 一、福建省东方恒基房地产有限公司向江武清支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款777458元的0.001％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）； 二、驳回江武清的其他诉讼请求。 如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3192.5元，因适用简易程序审理减半收取1596.25元，由江武清负担1571.25元，福建省东方恒基房地产有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  林祥贞 二〇一八年三月二十八日 书记员  赖玉珍 附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。