广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初10908号原告（反诉被告）深圳市高卡体育运动发展有限公司，住所地深圳市光明新区光明办事处东周社区光安路**整套**。法定代表人许嘉荣。委托代理人段志刚，广东圣天平律师事务所律师。委托代理人蔡坤河，广东圣天平律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市日佳物业管理有限公司，，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新路兴联工业区综合楼附楼**之一法定代表人黄佳文。委托代理人杨浩，广东国欣律师事务所律师。第三人深圳市新中泰物业服务有限公司，，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新路兴联工业区综合楼附楼**之一法定代表人黄庆洪。委托代理人耿晓东，系该公司员工。上述原告深圳市高卡体育运动发展有限公司诉被告深圳市日佳物业管理有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市新中泰物业服务有限公司作为第三人参加诉讼，并适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告深圳市高卡体育运动发展有限公司的法定代表人许嘉荣、委托代理人段志刚、蔡坤河，被告深圳市日佳物业管理有限公司的委托代理人杨浩，第三人深圳市新中泰物业服务有限公司的委托代理人耿晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，许嘉荣与被告于2013年8月23日签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告将位于深圳市光明新区××大街金色阳光园旁边租地自建物业出租给许嘉荣使用，租期九年，自2013年11月1日起至2021年11月30日止。为此，许嘉荣与其朋友共同成立了深圳市高卡体育运动发展有限公司，即原告，在上述物业经营GT-Plaza室内卡丁车场。原告投入巨资，采用国内最顶级的卡丁车设备，打造全国最大室内卡丁车场，车场总占地面积达15000平方米，赛道长达1i00米，能同时容纳2台smart奔跑。然而，原告经营GT-Plaza室内卡丁车场不足两年半，于2016年1月26日，原告收到深圳市光明新区光明办事处出具的《光明新区国有土地违法乱搭建场所消防安全告知书》。告知书中称被告所出租之场所因属违法乱搭建的砖墙铁房项建筑，存在消防安全违法行为和火灾隐患，故责令原告于2016年1月31日前自行搬离并拆除该场所，否则将依法予以处罚并强制拆除。至此，原告经营的GT—Plaza室内卡丁车场被迫停业及遭遇拆除。被告将不合法的租地自建物业进行出租，未能确保交付的租赁房地产及附属设施能够实现租赁目的，违反了我国法律的有关规定及双方签订的《房屋租赁合同》第八条的规定，给原告造成重大的经济损失，被告依法应予以赔偿。原告委托对承租厂房自行装修部分进行价值评估，经中国检验认证集团深圳有限公司鉴定，GT—Plaza卡丁车俱乐部装修工程在2016年2月28日的价值为880398元，该装修工程去年八月份全部被拆除。剩下卡丁车数量有27台，其残值约为280000元(以9年即108个月折旧，每台140**元，己使用了28个月计)。同时，依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的规定，被告需赔偿两季度押金计840000元的违约金。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、判令被告向原告支付实际损失人民币1160398元(工程款880398元+卡丁车残值280000元)；2、判令被告向原告支付违约金人民币840000元；3、由被告承担本案的诉讼费及律师费。被告答辩称，一、原告深圳市高卡体育运动发展有限公司不是本案适格原告，其起诉应当予以驳回。原告据以提起本案诉讼的依据为许嘉荣同被告于2013年8月23日签订的《房屋租赁合同》。但原告并非该合同的当事人，在租赁合同履行期间，房屋租金亦由许嘉荣支付，原告未履行过合同项下的义务。故，原告并非本案的适格原告，无权提起本案诉讼，其起诉应当予以驳回。二、涉案房产为自建物业，并未取得房产证及建设和规划许可证件，本案《房屋租赁合同》无效，原告依据《房屋租赁合同》的规定要求被告赔偿损失及支付违约金缺乏事实和法律依据。涉案房产为原告自深圳市新中泰物业服务有限公司租赁所得的自建物业，从未取得房产证及建筑和规划许可证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，本案《房屋租赁合同》属于无效合同，租赁合同中有关责任认定、损失赔偿、违约金等条款均一并无效。原告并非房屋租赁合同当事人，更无权依据无效合同的规定向被告主张违约损害赔偿及违约金。即便本案租赁合同有效，因合同中约定的违约金系对损害赔偿金额的预先设定，根据合同法的规定，其与损害赔偿金不能够同时主张。原告在本案中既主张因违约行为而导致的损害赔偿金又同时主张违约金显然与法不符，不应当得到支持。三、本案因合同无效导致的损失应当由原告自行承担，被告并无过错，不应当承担赔偿责任。被告将涉案房产从深圳市新中泰物业服务有限公司租赁来的现状即为自建临时物业，原为仓储仓库。在被告在转租给许嘉荣前已明确告知其房屋没有房产证及建设及规划许可证件，涉案房屋属于现状出租，被告不限定许嘉荣的适用范围，法律风险由许嘉荣自行承担。许嘉荣则明确表示其后续注册经营公司的相关手续自行办理，后续盈亏及法律责任其自行承担。因涉案房租系被告从深圳市新中泰物业服务有限公司租赁而来，涉案房屋属于无证房屋与被告无关，被告在本案中自始至终均未向许嘉荣隐瞒涉案房屋属无证房屋的事实，双方均同意按房屋现状出租，故本案对本案房屋租赁合同无效被告并无责任，对所谓的损失也无过错，不应当承担合同无效的赔偿责任。而许嘉荣作为理性的投资人，欲租赁涉案房屋开办特种文化体育公司，经营专业卡丁车赛场。在注册公司及投入卡丁车场建设前，理应对经营特种卡丁车体育项目的政策要求及法律风险有充分的了解。更应对承租的物业是否符合经营特种文体项目的要求有专业的判断。而许嘉荣在明知涉案房屋属于自建临时建筑，没有房产证及建设、规划许可证件的情况下，不顾后续经营有可能无法取得消防、工商、文化等经营许可证及房屋有可能被政府拆除的经营风险，仍投入大量资金建设卡丁车场，因此而导致的后续停业的商业风险理应由其自行承担。另外，本案许嘉荣自2013年8月承租涉案房屋后实际经营至2016年2月，在无消防、文化许可的情况下原告居然正常经营达2年之久，可见许嘉荣在投入场地建设时已决定无证经营，且预判相关许可证件不构成其经营障碍。再有，自2014年5月起原告实际已经营不善，许嘉荣以资金困难等为由长期拖延支付房租，2014年5月至7月的房租直至2014年9月才支付。被告经同许嘉荣协商，将租赁押金420000元冲抵2014年8-10月份的租金，同时将原租赁合同改为不定期临时租赁，租金按后续实际使用月份逐月支付。由此可见，原告在停止营业前早已经营困难，政府收回涉案房屋并非其停业的唯一原因。许嘉荣将其投资的正常商业风险转嫁给被告承担显然不应得的法律的支持。四、原告提交的《价值鉴定报告书》（以下称“鉴定报告”）不具有真实性、合法性，不具有法律效力，不能证明其装修工程的损失。原告对其装修工程进行价值鉴定时并未通知被告到场对其自行扩建、装修及添附的部分进行确认，也未对鉴定现场进行公证保全，无法确定涉案房屋中哪一部分系其自行扩建、装修及添附的部分。基于此被告对其装修评估对象的真实性无法确认。鉴定报告系违法超范围鉴定，不具有合法性。评估人员无法定资质，鉴定机构无建筑装饰工程价格评估的专业鉴定能力，鉴定报告超过其鉴定专业资质范围，鉴定结论与原告提供的鉴定资料存在众多矛盾，鉴定报告将装饰合同并未包含的装修项目列入鉴定范围，鉴定报告将物业内的可拆卸及移动的动产列入了鉴定范围，鉴定报告成新率认定不合理。五、涉案房屋内有大量的动产及可拆除添附物，无证据证明该部分动产及添附物已经灭失。因涉案房产中存有大量的可移动财产包括室内广告牌、抽油烟机、应急灯、装饰灯管、室外监控摄像头、电表等电气设备，同时大量的铝合金门窗、铁栅栏杆角杆立柱等金属构建均可以拆除并具有经济价值，在涉案房屋将被拆除的情况下，原告不可能不对该部分动产及添附物予以拆除变卖。原告未对房屋拆除的现场进行公证，无法证明该部分动产及添附物已实际灭失。六、原告要求被告赔偿卡丁车残值无事实和法律依据。原告并无证据证明卡丁车因房屋租赁合同无效而灭失。该经营资产属于原告的动产，具有经济价值，该经济损失并不存在。原告按9年年限对卡丁车予以折旧并要求被告赔偿残值损失没有事实和法律依据。七、原告要求被告支付律师费没有法律依据。原告要求被告支付律师费没有任何法律依据，双方并未对因解决争议发生的律师费用如何承担有过约定，也不存在律师费承担的合同依据，故原告的该项请求不应予以支持。综上所述，原告并非本案的适格原告，其诉讼请求均无事实和法律依据，请求贵院予以驳回。第三人深圳市新中泰物业服务有限公司答辩称，第三人与深圳市日佳物业管理有限公司于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》，第十六条明确约定了仲裁条款，排除了法院的管辖权，如果双方发生合同纠纷应向深圳市仲裁委员会申请仲裁，故不应追加深圳市新中泰物业服务有限公司作为第三人参加此案诉讼。第三人与深圳日佳物业管理有限公司于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》第五条，租赁房地产用途：普通工业厂房及普通物流仓库，乙方若将租赁房地产用于其他用途的，须甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理相关手续。深圳日佳物业管理有限公司违反合同明确约定的房屋用途，将房屋租赁给深圳高卡体育运动发展有限公司从事《房屋租赁合同》约定以外的商业用途，属于违约出租转租房屋的行为，一切责任应由违约方深圳日佳物业管理有限公司承担。根据合同的独立性原则，第三人同深圳市高卡体育运动发展有限公司根本有没有任何直接法律关系。第三人与深圳日佳物业管理有限公司于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》第四条约定：甲方给予乙方共计4个月免租期（租金共计：人民币360000元），由租户深圳市日佳物业管理有限公司负责安装消防设施并取得消防合格证，承担—切消防责任。在深圳日佳物业管理有限公司经营管理的四年后，因消防违法行为，在2016年1月26日接到深圳市光明新区光明街道办《消防安全通知书》要求强制拆除。根据双方《房屋租赁合同》第约定，应由负责经营管理的租户深圳日佳物业管理有限公司承担一切消防安全责任，同第三人没有直接的法律关系。第三人与深圳日佳物业管理有限公司于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》时已经明确表示此房屋属于临时性自建房屋，并未有房产证和建设规划许可证，也没有消防许可证，故特给予共计4个月免租期（租金共计：人民币360000元），由租户深圳市日佳物业管理有限公司负责安装消防设施并取得消防合格证，承担一切消防责任。深圳市日佳物业管理有限公司与深圳市高卡体育有限公司签订《房屋租赁合同》时也明确告知临时自建房屋的法律风险，深圳市高卡体育运动发展有限公司明确表示，后续的盈亏及法律风险和责任由其自行承担。深圳市日佳物业管理有限公司拖欠第三人2016年1月及2月份房租及水电费用：127296.88元，第三人根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条的规定，在2016年3月15日发函解除了双方的《房屋租赁合同》，深圳市日佳物业管理有限公司也并无异议。至于深圳市日佳物业管理有限公司与深圳市高卡体育运动发展有限公司房屋租赁合同纠纷与第三人没有任何法律关系。综上所述，第三人已经从法律和事实上证明了，原告提起的房屋租赁合同纠纷只是其双方内部的合同纠纷，同第三人并没有直接的法律关系。被告深圳市日佳物业管理有限公司反诉称，被告与深圳市新中泰物业管理有限公司于2012年11月30日签订了《房屋租赁合同》承租了位于深圳市光明新区××大街金色幼儿园旁边租地自建物业（以下称“涉案房产”）后于2013年8月23日与许嘉荣签订了《房屋租赁合同》将涉案房产转租给许嘉荣使用，后许嘉荣发起成立原告，并将涉案房产交付给原告实际使用。被告将涉案房产转租给许嘉荣时，已明确告知其涉案房产并未有房产证及建设及规划许可证件，许嘉荣表示其成立公司的相关手续自行办理，后续盈亏及法律责任其自行承担。许嘉荣租赁涉案房屋后，早期均按时按季支付房租，但自2014年5月许嘉荣以原告经营不善，资金困难等为由长期拖延支付房租，2014年5月至7月的房租直至2014年9月才支付。考虑到原告的经营困难，经许嘉荣与被告协商，双方同意将租赁押金420000元冲抵2014年8-10月份的租金，同时将原租赁合同改为不定期临时租赁，租金按后续实际使用月份逐2016年1月底，因原告无证经营被文化部门要求停业，涉案房产也由于消防及违建问题政府需要强制拆除，原告实际经营至2016年2月底。但2016年1、2月份的房租及2015年12月、1月的水电费原告至今未支付给被告。被告认为因深圳市新中泰物业管理有限公司出租给被告的涉案房产属于违法建筑，故被告同许嘉荣签订的房屋租赁合同属于无效合同，但被告有权参照房屋租赁合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，原告作为许嘉荣发起设立的公司及涉案房产的实际占有使用方有义务向被告支付房屋占有使用费，同时原告使用涉案房产所发生的水电费也应当支付给被告。故请求法院依法判决：1、判令被反诉人向反诉人支付2016年1、2月份的房屋占有使用费人民币280000元；2、判令被反诉人向反诉人支付2015年12月至2016年1月份的水电费合计人民币21388元；3、诉讼费由被反诉人承担。原告对被告的反诉答辩称，一、被告反诉状记载的事实是虚假的，原告与被告之间之所以签订合同，是因为被告的名称是深圳市日佳物业管理有限公司，被告是一家专门做物业管理的公司，但被告拿违章物业出租给原告9年，如果我方知道被告的物业是违章物业，我方不可能承租被告的物业，被告隐瞒事实，涉案物业没有消防许可证，对于被告称事先已告知原告涉案物业是违章的事实不予认可。二、第三人在陈述事实过程中陈述已明确告知被告，涉案场地是自建的，所以安全消防许可由被告自行办理，在合同中作出约定，且被告已签字，关于消防安全问题、行业许可问题由被告办理，被告也是这样向原告承诺，原告办理工商登记手续完毕时，在办理卡丁车许可时被告知无法办理，因没有消防安全许可，事后被告也承诺办理，但一直没有办理，直到2014年5月份有拆迁之说，我方有3个月没有缴租金，原因是因原告的律师提出被告的出租的物业是违章建筑，后面的经营没有保障，根据相关的法律规定，被告这是根本违约，应当向我方赔偿损失，但被告称会办理相关的手续，不会再有人干扰经营。但我方不知情被告欠第三人的房租，我方提出的是9年投资，现在怎么办，我方拒绝交，被告的办法是你可以继续经营，所以才出现2014年至2016年还在经营，是在被告的承诺下，到2016年1月2日被强拆，其实被告是在欺骗原告，被告称可以通过协调让我方经营下去，要符合拆迁条件必须有8个条件，该8个条件走完需要一年半。被告称我方拖欠租金未交是不成立的；三、被告的反诉状提出消防违建，政府需要强制拆，原告拖到2016年2月底，你如何赔偿未到期的投资投入，因双方未达成一致意见，政府强制拆除文件下来了，我方无法将人员解散，东西搬迁，被告称这些是动产。在该情况下，我方认为是因被告的过错给我方损失，我方不应当支付租金；我方无法经营想办法安置时产生的费用，应当由过错方即被告承担。被告在反诉状中没有提到不动产是否赔偿的问题，但被告的答辩中有提到。第三人深圳市新中泰物业服务有限公司表示其对原被告之间的纠纷不知情，不发表答辩意见。经审理查明，2013年8月25日，原告的法定代表人许嘉荣（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将违约深圳市光明新区××大街金色阳光园旁边租地自建物业出租给乙方使用，租赁地产含公摊按8500明方米计，合同前期1-3年每月租金为140000元，4-6年每月租金为150000元，7年到合同终止每月租金为160000元；经商定签订合同期限约9年，自2013年11月1日起至2021年11月30日止，乙方签订合同时交付一个季度租金为押金，共420000元；乙方应于每季度第二个月15日前支付当季租金，如延期支付，每延迟1日支付，按月租金千分之三的违约金处罚，如延迟支付租金超过1个月，甲方有权解约，保证金没收，乙方不得向甲方要求任何补偿并立即搬离，甲方给予乙方免租装修期70天（即从2013年8月20日至2013年10月31日止）从2013年11月1日起开始计算租金；甲方如果毁约，赶走乙方，赔偿两个季度押金给乙方；交付租赁房地产时，双方应就租赁房地产面积及附属设施的当时状况及附属财产等有关情况进行确认；租赁期限届满，双方协议解除合同，因不可抗力或其他原因导致合同无法继续履行时，甲方向乙方返还保证金；甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并按乙方要求办理租赁合同，所有租赁税费乙方自行承担，按时支付租赁房地产的水电费用，暂定电费1.2元/度，水费4.5元/吨；乙方应合理使用租赁房地产及其附属设施，并不得利用租赁房地产从事违法行为，若乙方擅自改变租赁房地产用途或违法经营，乙方应向甲方支付不低于3个月租金总额的违约金，并需赔偿甲方一切损失；乙方在使用租赁房地产过程中的损坏由乙方自行维护，租赁期间，乙方可将租赁地产全部或部分转租第三人，乙方转租时，应向第三人告知本合同内容，乙方作为转租人的权利不应超过依据本合同所取得的权利，乙方转租时，本租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，乙方应当赔偿损失；本合同有效期内，发生下列情形的，允许解除或变更本合同：发生不可抗力使本合同无法履行，政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产按政府有关政策处理，甲乙双方协商一致解除；本合同终止后，乙方应于10日内遣离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定之租赁期届满，乙方需继续租用租赁地产的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权，甲乙双方就续租达成协议的，应重新订合同；本合同约定的各项条款，甲乙双方均自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。2013年8月25日，原告法定代表人许嘉荣与案外人浙江圣奇运动器械制造有限公司签订购销合同，购买卡丁车15台，共计金额210000元。2016年1月26日，深圳市光明新区光明办事处向原告发出《光明新区国有土地违法乱搭建场所消防安全告知书》，称涉案房屋因存在搭建砖墙铁房顶存在安全违法行为和火灾隐患，责令原告于2016年1月31日前自行搬离并拆除该场所。2016年2月25日，原告向被告发出律师函，要求被告与原告协商赔偿事宜，该律师函于2016年3月1日由案外人黄进荣签收。2016年7月7日、11日、8月1日，受原告单方委托，中国检验认证集团深圳有限公司对涉案房产的装修价值进行了鉴定。2016年12月8日，中国检验认证集团深圳有限公司作出鉴定报告称，涉案房屋装修工程在2016年2月28日的价值为人民币880398元。被告对该份鉴定报告不予认可。经查，中国检验认证集团深圳有限公司系进出口商品检验鉴定机构，许可范围包括商品检验、鉴定、测试及代理业务，价值鉴定，仪器设备的计量校准业务。2015年11月5日，中国检验认证集团深圳有限公司获得了广东省发展和改革委员会颁布的《价格评估机构资质证书》，执业范围为价格评估。庭审中，原被告双方均确认原告交纳的押金420000元已经抵作租金。另查涉案房产系被告向第三人租用的，租赁地面积按7000平方米计，租赁用途为普通工业厂房及普通物流仓库，并约定被告若将租赁房地产用于其他用途，须经第三人书面同意，并按有关法律、法规的规定办理相关手续。再查，原告的法定代表人许嘉荣于2013年8月15日与案外人陈聪、何俊伟、何旭彦共同发起设立公司，经营卡丁车业务。以上事实，有发起人协议书、房屋租赁合同、购销合同、卡丁车残余照片、光明新区托幼土地违法乱搭建场所消防安全告知书、律师函、委托代理合同、律师费发票、价值鉴定报告书、商事登记簿查询结果、无证经营通告张贴现场照片、房屋租赁合同（被告与第三人签订）、关于光明新区城管执法大队近期拆迁的通知、微信聊天记录、房租交纳清单及银行流水、水电对账单、被告向第三人交纳租金的收据、关于租户违约的联系函等证据及庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。关于合同主体。涉案合同的签订方为原告的法定代表人许嘉荣和被告深圳市日佳物业管理有限公司。2013年8月5日，许嘉荣与陈聪、何俊伟、何旭彦共同签署了发起设立公司经营卡丁车业务的协议。2013年10月，原告公司成立，股东分别为何旭彦、陈聪、许嘉荣、何俊伟。许嘉荣任原告公司法定代表人，持股25%，且许嘉荣亦当庭表示其与被告签订涉案租赁合同实为系原告公司筹备过程中，代原告公司签订。尽管履行过程中，依然由许嘉荣个人支付租金和水电费用，但实际在涉案房屋内经营卡丁车业务的系原告，且许嘉荣为原告的法定代表人，可以代表原告签订协议并履行合同义务。故涉案合同的适格主体应当为原告深圳市高卡体育运动发展有限公司和被告深圳市日佳物业管理有限公司。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系原被告双方真实的意思表示，但由于涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书，故涉案合同违反国家强制性规定，应当认定为无效合同。原告主张其租赁涉案房产时并不知晓涉案房产的性质。经核查，涉案房产为铁皮砖墙结构，且租金明显低于正常范围，另涉案合同中亦明文表示涉案物业为自建物业，如政府征用、收购、收回或拆除阻力房地产的按政府有关政策处理。综合上述情况，原告不可能不知晓涉案房屋的性质非商品房。据此本院认定，在合同签订时，原被告双方对房屋性质均有明确的认识，双方抱着侥幸的心理签订租赁合同，应当认定对合同无效存在同等过错。由于合同无效，合同双方基于合同取得的利益应当相互返还。本案中，庭审过程中，原被双方均确认涉案房产因涉嫌违建已被政府拆除，故原告不再负有返还房产的义务。关于合同押金。因涉案合同无效，故被告深圳市日佳物业管理有限公司收取原告深圳市高卡体育运动发展有限公司押金缺乏合同依据，故押金应当返还。庭审中，原被告均确认押金已经折抵2014年8月至10月的租金。故被告不再负有退还押金的义务。关于房屋占有使用费，涉案合同无效，原告深圳市高卡体育运动发展有限公司占用深圳市日佳物业管理有限公司房屋期间应当支付占有使用费，占有使用费参考合同约定的租金计算。庭审中，原被告双方确认，原告交纳租金至2015年12月31日。原告主张其使用房屋至2016年2月，被告主张原告使用房屋至2016年6月。经审查，原告单方委托中国检验认证集团深圳有限公司对涉案房屋装修部分进行价格评估的时间为2016年7月1日，故可以认定直至2016年7月1日，涉案房屋仍处于原告控制之下。故本院采信被告的主张，应当认定原告占有涉案房屋至2016年6月。现被告仅主张要求原告支付2016年1月、2月的占有使用费，系被告对其自身权益的合法处分，本院予以支持。原告仍须支付房屋占用费人民币280000元（140000元/月×2个月）。关于水电费用，因原告占有、使用涉案房屋，必然产生水电费用，原告在庭审过程中，亦对其拖欠水电费用的事实予以确认。被告提交了其自行制作的水电费通知单，原告对其真实性不予认可，但原告确认其拖欠了水电费用。本院认为被告提交了初步的证据证实被告应当支付水电费用共计21388元，原告不予确认的，应当提交相反的证据予以驳斥。现原告无法证明其拖欠水电费的具体金额，应当承担举证不能的不利后果。本院对被告的主张予以支持。原告应当交纳拖欠的水电费用人民币21388元。关于原告深圳市高卡体育运动发展有限公司的装修损失，因合同无效，原告深圳市高卡体育运动发展有限公司占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修应当归被告深圳市日佳物业管理有限公司所有，被告深圳市日佳物业管理有限公司应当折价赔偿。本案中，因涉案房屋及室内装修均已被拆除，被告深圳市日佳物业管理有限公司并没有获得原告对涉案房屋装修装饰而产生的价值，故由原告全部赔偿被告的装修残值有失公平，原被告双方应当依照导致合同无效的各自过错比例对涉案房产的装修残值予以承担。因原被告对合同无效负有同等责任，故被告应当就原告装修残值部分价值承担50%的补偿责任。关于原告的装修残值，经原告委托，中国检验认证集团深圳有限公司对截至2016年2月28日涉案房产装修残余价值做出鉴定报告称，涉案房产装修残余价值为人民币880398元。被告对原告提交的鉴定报告书不予确认，主张做出该份报告书的中国检验认证集团深圳有限公司不具备对建筑工程造价的鉴定资质，其做出的鉴定报告不具备合法性。经审查，总过检验认证集团深圳有限公司中国检验认证集团深圳有限公司系进出口商品检验鉴定机构，许可范围包括商品检验、鉴定、测试及代理业务，价值鉴定，仪器设备的计量校准业务。2015年11月5日，中国检验认证集团深圳有限公司获得了广东省发展和改革委员会颁布的《价格评估机构资质证书》，执业范围为价格评估。本院认为，房屋的装饰装修价值鉴定与普通的商品价值评估不同，要求更高的专业性，应当由具备专门资质的评估鉴定机构对装修残值予以评估。故对中国检验认证集团深圳有限公司作出的鉴定报告书，本院不予采信。鉴于涉案房产已经拆除，原被告双方均确认涉案房产的装修残值已经不可能再次鉴定，本院依照市场价格将涉案房产的装修残值酌定为人民币60万元。依照原被告各50%的过错，被告须赔偿原告装修损失人民币30万元。对原告请求被告赔偿装修损失人民币880398元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告提出的卡丁车的损失，应卡丁车系动产，原告可以自行回收处理，故对原告提出的请求被告赔偿卡丁车残值人民币280000元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金人民币840000元。因涉案合同无效，合同内规定的违约责任条款亦无效，故原告请求被告支付违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市高卡体育运动发展有限公司与被告深圳市日佳物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告深圳市高卡体育运动发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市日佳物业管理有限公司支付房屋占有使用费人民币280000元；三、原告深圳市高卡体育运动发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市日佳物业管理有限公司支付水电费用21388元；四、被告深圳市日佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市高卡体育运动发展有限公司补偿装修残余价值损失人民币300000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22803元，由原告深圳市高卡体育运动发展有限公司承担19383元，由被告深圳市日佳物业管理有限公司承担3420元；反诉受理费5821元，由原告深圳市高卡体育运动发展有限公司承担。上述费用，原被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一八年三月十四日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，因当支付迟延履行金。