贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6132号上诉人（原审原告）：王中兰，女，1989年12月22日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈廷喜，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义聚和房地产经纪有限公司中华路分公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华北路**门面。负责人：颜玉楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：税小龙，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：周文会，女，1974年3月7日出生，仡佬族，住贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县。上诉人王中兰与被上诉人遵义聚和房地产经纪有限公司中华路分公司（以下简称聚和经纪公司）、周文会房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王中兰上诉请求：1、撤销原判，支持王中兰的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1、聚和经纪公司出卖涉案房屋已经得到了周文会的授权。王中兰是基于聚和经纪公司如实告知了周文会的授权行为，并实际看到房屋的相关资料后才签订了《房屋买卖合同》。2、即便是聚和经纪公司擅自实施了无权代理行为，仍然应当由无权代理人聚和经济公司对王中兰承担法律责任。3、一审法院对于居间与委托代理的法律关系认定错误。本案中聚和经纪公司是以周文会的名义收取王中兰的购房定金，而非收取居间服务费用，可见本案中聚和经纪公司是依据周文会的授权与王中兰签订《房屋买卖合同》，该行为属于代理行为。聚和经纪公司、周文会在二审中未提交书面答辩意见。王中兰向一审法院起诉请求：1.判令聚和经纪公司、周文会立即双倍返还王中兰定金共计40000元；2.本案诉讼费用由聚和经纪公司、周文会承担。一审法院认定事实：2018年4月11日，周文会与聚和经纪公司负责人颜某某口头约定，颜某某承诺于2018年6月11日前将周文会位于遵义市××区××路港澳商贸城A2-702号房屋推销出去，并向周文会支付费用2000元。2018年4月16日，周文会退还颜某某2200元。2018年4月12日，王中兰（承购方）与聚和经纪公司（代理方）签订《诚意金合同》，约定：王中兰以828800元的价格拟购买由聚和经纪公司所介绍的坐落于遵义市××区××路港澳商贸城A2-702号房屋一套。承购方为表示购房诚意，同意向代理方支付伍仟元的诚意金，代理方于2018年4月16日之前明确该套房屋的出售条件，在此期间代理方不得将此房屋介绍给他人。当代理方达成承购方的上述购买条件，代理方则将诚意金转为购房定金。如果在上述期限内代理方未能达到承购方的购买条件的，则诚意金立即无息返还给承购方。承购方购买上述房屋成功，必须支付代理方房屋中介费16500元。合同订立后，王中兰向聚和经纪公司支付诚意金5000元。2018年4月17日，王中兰（乙方）与聚和经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同首部写有卖方：周文会（甲方），约定：乙方自愿以828800元的价格购买周文会（甲方）所有的位于遵义市××区××路港澳商贸城A2-702号房屋。甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费16500元。甲、乙双方商定，定金20000元于本合同签订之日由乙方付给甲方，同时丙方预留2000元为该房屋水、电、气等押金，待甲、乙双方确认交房后由丙方支付给甲方。如甲方于签署本合同及收取上述定金后未将房屋出售给乙方，则甲方退还乙方双倍定金；若乙方于签署本合同及交付上述定金后未购买此房屋，则甲方无需退还乙方定金。但该合同甲方处无周文会签名或捺印。合同签订后，聚和经纪公司收取王中兰购房定金15000元。次日，聚和经纪公司工作人员通过微信将其与王中兰签订的《房屋买卖合同》照片发送给周文会，并文字注明“周姐，房屋定金已经收了”、“你看是转给你还是就暂时放在我们这里，你得空上来拿”，周文会对此未答复。2018年4月26日白天，聚和经纪公司工作人员与周文会电话通话，告知客户情况，周文会要求先签订协议并支付购房款，聚和经纪公司工作人员表示次日支付购房款。当天晚上聚和经纪公司工作人员因获悉周文会已收取他人购房定金再次联系周文会，周文会表示欲卖房给他人。诉讼中，王中兰表示向聚和经纪公司主张买卖合同关系。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据《诚意金合同》与《房屋买卖合同》约定，聚和经纪公司为王中兰购买房屋报告机会、提供媒介服务，王中兰向聚和经纪公司支付中介费，则双方之间系居间合同关系。王中兰根据《房屋买卖合同》中约定内容：“甲、乙双方商定，定金20000元于本合同签订之日由乙方付给甲方（周文会），如甲方于签署本合同及收取上述定金后未将房屋出售给乙方，则甲方退还乙方双倍定金；”主张聚和经纪公司双倍返还定金，该条款显然是约束买卖双方而非居间合同内容，不能约束聚和经纪公司，故王中兰据此向聚和经纪公司主张定金双倍返还，没有法律根据，不予支持。《房屋买卖合同》中卖方为周文会，王中兰明知出售方系周文会，聚和经纪公司非出售房屋的权利人，却向聚和经纪公司支付购房定金，该合同无周文会签名或捺印确认，在王中兰与周文会之间不成立房屋买卖合同关系。王中兰主张购房时聚和经纪公司出示了周文会委托聚和经纪公司代理的手续，且与周文会第一次见面时周文会表示如果要买房子就直接与聚和经纪公司谈，但亦未提供证明聚和经纪公司与周文会之间的授权委托证据，而聚和经纪公司抗辩签订合同并按合同收取王中兰20000元后得到周文会授权，但聚和经纪公司未举证证明签订合同与收取款前得到周文会授权，虽然事后通过微信告知了周文会这一事实，但并未得到周文会追认，且2018年4月26日周文会与公司通话时仍要求与客户签订合同，显然并未认可其未签名的聚和经纪公司与王中兰签订的房屋买卖合同，周文会也未收取此款，聚和经纪公司行为不符合代理行为要件，故该合同对周文会不具有法律效力，周文会不享有合同权利，也不承担合同义务。综上，聚和经纪公司与王中兰建立居间合同关系后，因未促成房屋买卖合同成立，且其收取的20000元非居间报酬或费用，应返还王中兰。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，判决：一、遵义聚和房地产经纪有限公司中华路分公司于判决生效后三日内返还王中兰20000元；二、驳回王中兰其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半收取），由遵义聚和房地产经纪有限公司中华路分公司承担。本院查明的事实与一审认定事实无异。本院认为，本案的争议焦点在于聚和经纪公司在本案中是居间人还是代理人。本院基于以下理由认定聚和经纪公司在本案中为居间人而非代理人。第一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，代理人与居间人的区别在于，代理人有缔结合同的代理权，而居间人无代理权，不得代委托人订立合同。本案的《房屋买卖合同》中，卖方（甲方）为周文会，买方（乙方）为王中兰，丙方为聚和经纪公司，聚和经纪公司在该合同中并未以周文会的名义与王中兰签订合同，而是作为《房屋买卖合同》中独立的一方当事人，也即该公司并非周文会的代理人。第二、王中兰与聚和经纪公司签订的《诚意金合同》第五条约定，王中兰在成功购买涉案房屋后，其应当向聚和经纪公司支付中介费16500元，由此可见聚和经纪公司在本案中实施的民事行为是为周文会与王中兰提供交易信息及媒介服务，促成双方就涉案房屋达成交易，该合同特征符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，故王中兰与聚和经纪公司所签订的合同为居间合同。据此，王中兰主张聚和经纪公司与周文会之间存在代理关系的理由均不成立，本院不予支持。综上，王中兰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王中兰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇一八年十一月九日书记员  黎雪梅