广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10505号上诉人（原审原告）：李观强，男，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。上诉人（原审原告）：卢秋娟，女，汉族，住广东省封开县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈婉婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。上诉人李观强、卢秋娟因与被上诉人陈婉婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李观强、卢秋娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李观强、卢秋娟的诉讼请求；2.判令陈婉婷承担保全费；3.判令陈婉婷承担诉讼费用。事实和理由：陈婉婷的父亲陈勋和李观强、卢秋娟于2016年12月24日签订的出售位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会XX路XX号东X湾中心广场逸X居X座XXX号房（房产证号为11××46）的房屋买卖合同，李观强、卢秋娟相信陈勋口头表示其有代理权，符合中国人伦。而且陈婉婷已经通过行为进行追认，即使陈勋没有代理权，经过陈婉婷追认，应视为陈婉婷签署该房屋买卖合同，该房屋买卖合同合法、有效。一审中，陈婉婷称涉案房屋系其父亲陈勋出的首付款，该房屋是双方共有，陈婉婷名义上完全持有。因此，陈婉婷的父亲代陈婉婷签订房屋买卖合同合情、合理，共有人有出售的意思表示和双方的父女关系，更能进一步证明陈勋获得陈婉婷代理授权的合理性、真实性。陈婉婷根据其父亲陈勋的通知已经到东莞银行股份有限公司佛山分行协助李观强、卢秋娟办理了按揭贷款合同，没有陈婉婷的协助，该按揭贷款合同根本无法办理。上述行为是陈婉婷对房屋买卖合同的追认。一审法院认为争议焦点是陈婉婷辩称李观强、卢秋娟违反垫资赎契义务，因此合同履行不能的责任在李观强、卢秋娟，亦足以证明陈婉婷已经追认该房屋买卖合同。综上所述，涉案房屋买卖合同合法、有效，依法应予完全履行。陈婉婷辩称，一、卢秋娟是职业炒家，专职从事房屋中介。二、陈婉婷没有授权陈勋签订涉案合同，也没有事后进行追认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李观强、卢秋娟向一审法院起诉请求：1.请求判处陈婉婷继续履行房屋买卖合同，将顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会XX路XX号东X湾中心广场逸X居X座XXX号房过户给李观强、卢秋娟；2.本案诉讼费和保全费用由陈婉婷负担。一审法院认定事实：李观强、卢秋娟商定共同出资购买房产，由卢秋娟出面签订房屋买卖合同，以李观强的名义申请贷款，并使用李观强的名字登记。后在佛山市顺德区东润房产中介服务有限公司的居间下，陈婉婷的父亲陈勋以陈婉婷的名义与卢秋娟于2016年12月24日签订了房屋买卖合同，由卢秋娟购买陈婉婷名下位于顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会XX路XX号东X湾中心广场逸X居X座XXX号的房产。房产的房产证号为粤（2016）顺德区不动产权第11××46号，套内面积为88.54平方米，建筑面积为113.18平方米。上述合同约定：房产总成交价为人民币670000元，乙方（即卢秋娟）应于合同签订当日向甲方（即陈婉婷）支付定金50000元，余款由乙方通过向银行贷款支付；在签订本合同10天内办理银行贷款手续，甲乙双方同意在银行出示同意贷款合同书五天内或签订合同后70天内带齐房产证、贷款合同及相关的一切资料到所属房地产交易中心办理过户手续；房产登记名义由乙方确定，甲方应无条件协助乙方办理产权转移登记手续；甲方决定中途不卖或逾期拒不交付房地产时，作甲方中途违约处理，甲方应在违约之日起两日内将乙方所付的定金及款项退还给乙方，甲方并赔偿乙方所付定金数量给乙方，另赔偿相等成交价的10％的违约金后合同正式解除；甲方提供房产证、发票、完税凭证、结婚证、户口簿、身份证（复印件），乙方提供身份证、户口簿、结婚证（复印件）；在2017年1月30日前收到银行还贷通知时，经甲乙双方同意引进第三方垫资公司垫资赎契，所产生费用由乙方负责，甲方需配合办理相关手续。签订合同过程中，陈婉婷的父亲陈勋向卢秋娟出示了上述房屋的房产证和陈勋为户主、陈婉婷为成员的户口簿，但没有出示陈婉婷的身份证和委托其父亲陈勋代其出售房产的授权委托书。合同签订后，卢秋娟通过向陈勋的银行账户转账的方式支付了定金50000元，陈勋出具了收据。后李观强到东莞银行股份有限公司佛山分行办理上述房屋的按揭贷款申请。2017年2月24日，双方签订了购房按揭抵押贷款合同，东莞银行股份有限公司佛山分行同意向李观强发放贷款750000元。卢秋娟催促陈婉婷的父亲陈勋办理过户手续，但由于该房产设定了他项权，办理过户手续前必须涂销该他项权，按合同约定双方应引进第三方垫资以完成涂销手续，而第三方要求在垫资后李观强申请到的按揭贷款发放到陈婉婷的账户时该账户必须由第三方进行管理，陈勋对此表示不同意，双方因此僵持至今。另查明，陈婉婷在本案庭审当中称没有授权其父亲以其名义出售房屋，而在得知父亲与他人签订房屋买卖合同后一直持反对意见，并且拒绝签订任何文件，事后也没有对该合同进行追认。一审法院认为，本案的争议焦点为陈婉婷的父亲以陈婉婷的名义与卢秋娟签订的房屋买卖合同是否有效。在本案中，李观强、卢秋娟没有提供相关证据证明陈婉婷明确授权其父亲代其与李观强、卢秋娟签订合同，虽然陈勋在签订合同过程向李观强、卢秋娟出示了上述房屋的房产证和陈勋为户主、陈婉婷为成员的户口簿，却没有出示陈婉婷的身份证和相关授权委托书或者其他证明文件，在出售的房屋为价值巨大的财产的情况下，即使陈勋与陈婉婷之间确是父女关系，也不足以令具有正常认知能力的普通人相信陈勋具有代其女儿出售房屋的代理权，且购房定金系陈勋通过其银行账户收取，没有证据显示陈婉婷接受了合同利益，也没有证据证明陈婉婷对其父亲与李观强、卢秋娟签订的合同进行了追认，相反，陈婉婷在庭审中明确表示一直不同意其父亲出售房屋，故应认定陈婉婷的父亲以陈婉婷的名义与卢秋娟签订房屋买卖合同的行为属无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，故李观强、卢秋娟要求陈婉婷继续履行房屋买卖合同的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李观强、卢秋娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为5250元、保全费为3870元，合共9120元（李观强、卢秋娟已预交），由李观强、卢秋娟负担。本院二审期间，李观强、卢秋娟提交了银行流水；陈婉婷没有提交新证据。本院根据李观强、卢秋娟的申请，发函给东莞银行股份有限公司佛山分行，询问该行就其与李观强签订的《购房按揭抵押贷款合同》（合同编号：90XXXXXXXXXXXX87），是否保存有陈婉婷亲笔签署的相关文件原件。东莞银行股份有限公司佛山分行于2018年1月15日作出回复函。经审查，李观强、卢秋娟提交的银行流水加盖了中国工商银行股份有限公司佛山大沥支行自助回单机专用章，故本院对其真实性予以采信。东莞银行股份有限公司佛山分行于2018年1月15日作出的回复函是本院依法调取的，本院对其内容亦予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，东莞银行股份有限公司佛山分行于2018年1月15日作出回复函，回复如下：“兹有李观强（身份证号码：）向我行申请购房按揭抵押贷款，房屋地址为：佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会XX路XX号东X湾中心广场逸X居X座XXX号。该笔抵押贷款申请已被我行审批同意，金额为75万元。经核实，我行与李观强于2017年2月24日签订了《购房按揭抵押贷款合同》（合同编号：90XXXXXXXXXXXXXX87），并保有以下文件：1.具有陈婉婷签名的陈婉婷身份证复印件；2.具有陈婉婷签名的陈婉婷在我行开立银行账户的业务受理单和借记卡复印件；3.留存有上述房屋《房地产买卖合同》复印件，但陈婉婷没有在复印件上签名。”本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对李观强、卢秋娟的上诉，本案二审的争议焦点在于：陈婉婷的父亲以陈婉婷的名义与卢秋娟签订的房屋买卖合同是否对陈婉婷具有法律约束力。对此，本院分析如下：首先，关于陈婉婷的父亲以陈婉婷的名义与卢秋娟签订房屋买卖合同是否构成表见代理的问题。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，陈婉婷的父亲陈勋以陈婉婷的委托代理人身份与卢秋娟签订案涉房屋买卖合同，但陈勋在签订合同时仅出示了上述房屋的房产证和陈勋为户主、陈婉婷为成员的户口簿，在陈勋未提供陈婉婷的授权委托书和身份证或其他证明文件的情况下，不足以令交易相对方相信陈勋有代理权限，故本案不构成表见代理。其次，李观强、卢秋娟上诉主张陈婉婷通过协助办理按揭抵押贷款申请的方式，已经事后追认其父亲的代为签订的案涉房屋买卖合同。陈婉婷对此不予确认，否认其签署过办理按揭贷款申请的相关文件。对此，本院根据李观强、卢秋娟的申请，依法向东莞银行股份有限公司佛山分行发函调取相关的证据材料。根据东莞银行股份有限公司佛山分行的回复，其留存的文件中仅有陈婉婷身份证复印件、陈婉婷在该行开立银行账户的业务受理单和借记卡复印件上有陈婉婷的签名确认，《房地产买卖合同》复印件上并没有陈婉婷的签名确认。陈婉婷否认其在东莞银行股份有限公司佛山分行留存的《房地产买卖合同》上签过名，而李观强、卢秋娟亦未能提供该份合同的原件予以核对。鉴于最能直接证明陈婉婷对于出售案涉房屋的行为进行事后追认的东莞银行股份有限公司佛山分行留存的《房地产买卖合同》仅有复印件，而陈婉婷对该份复印件的真实性亦不予确认，故现有证据不足以证明陈婉婷对其父亲陈勋代为出售案涉房屋的行为进行了追认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，李观强、卢秋娟诉请陈婉婷承担继续履行案涉房屋买卖合同的责任，理由不成立，一审法院驳回李观强、卢秋娟的诉请，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人李观强、卢秋娟负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  黄玉凤审判员  安 静二〇一八年三月八日书记员  钟勉力