上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初30111号原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司，住所地上海市。法定代表人浦月根。委托代理人夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司，住所地上海市。法定代表人戴恒芬。被告江阴滨江医疗设备有限公司，住所地江苏省江阴市。法定代表人查惠兴。两被告共同委托代理人马伟，上海申泽律师事务所律师。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司与被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司的委托代理人夏晓萍，被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司的共同委托代理人马伟、被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司的负责人戴恒芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司诉称：2016年10月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。约定：原告将位于本市普陀区同普路XXX弄XXX号东、西侧房屋(以下称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2016年10月21日起至2017年10月20日止。现租赁合同已到期终止，被告应腾退并迁出系争房屋，并支付欠付的水电费及非法占有房屋期间的使用费。为维护合法权益，原告诉讼来院，请求法院判令：1、两被告腾退并迁出本市普陀区同普路XXX弄XXX号东、西侧房屋；2、两被告支付截止于2018年1月之前的电费人民币877.50元(以下币种均为人民币)；3、两被告支付自2017年10月21日起至实际腾退房屋之日止的物业费，按140元/月的标准计；4、两被告按每日每平方米4.4元的租金标准向原告支付自2017年10月21日起至实际腾退房屋(面积为62平方米)之日止的房屋使用费。被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司辩称：第一份合同期限届满后，原、被告于2017年5月9日又签订过一份房屋租赁合同，约定租期为2017年5月9日至2020年5月8日。现租期尚未届满，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月19日，原告与被告江阴滨江医疗设备有限公司(以下称江阴医疗设备公司)签订《房屋租赁合同》。约定：原告将其所有的位于本市普陀区同普路XXX弄XXX号东、西侧房屋(以下称系争房屋)出租给被告；房屋出租总建筑面积为62平方米；用途为办公、仓储；租赁期自2016年10月21日起至2017年10月20日止，租期一年；每日每平方米建筑面积租金为2.2元，年租金总计为49786元；根据先付后用的原则，被告支付租金的方式为3个月支付一次；双方同意，每3个月作为一个支付周期，被告应于起租日起支付第一期房屋租金(当期)，在下期开始前的5个工作日内向原告支付该期租金，以此类推；逾期支付，每逾期一日，则被告应按年租金的千分之三支付违约金；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金8300元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、电话费由被告承担，每月结算一次，目前水费标准为6元/立方米，电费标准为1.3元/度，电话费以账单为准；被告承担物业管理费，每月按2元/平方米计算，每月共支付124元，每月支付一次；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还，如需继续承租，则应于租赁期满前二个月提出续租书面要求，经原告评估同意后重新签订租赁合同，否则应视为被告无意继续承租该房屋；本合同因到期终止或被提前解除的，被告应在本合同终止或解除之日起的5个工作日内返还该房屋，未尽原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按4.4元/日/平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费。签订合同后，原告按约将系争房屋交付给被告租赁使用。2016年10月21日，被告向原告缴纳租金XXXXXXX元及押金8300元。2017年1月17日，被告支付租金37339.5元。至此，被告已向原告缴清2017年10月20日之前的租金。2017年4月5日，原告与被告江阴医疗设备公司签订《补充协议》，约定原合同中的承租方变更为被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司(以下称江阴医疗设备公司普陀分公司)，由江阴医疗设备公司普陀分公司履行原合同中相应权利和义务。2017年5月9日，原告与被告江阴医疗设备公司签订《租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告；租期自2017年5月9日至2020年5月8日；年租金为113150元，先付后用，每季度支付一次。次日，双方又签订《终止租赁关系协议》，约定：双方于2017年5月9日签订的房屋租赁合同，被告因经营等原因，提出终止租赁关系；双方租赁关系至2017年5月12日终止，被告于2017年5月12日前搬离该房屋。该合同最后加盖了原告及被告江阴医疗设备公司之印章，并有被告法定代表人查惠兴的签字。签订上述协议后，被告未按约定的租金标准向原告支付过租金。2017年7月4日，原告致函被告，其中载明：被告于2016年10月21日租赁的系争房屋，租赁期至2017年10月20日将届满。根据合同约定，被告如需续租应提前二个月提出书面要求。为避免双方损失，原告特此提醒被告，如有意续租，请于接到本函后7日内向原告提出续租书面要求，并于租期届满前一个月内签订续租合同，否则视为被告无意继续承租该房屋。2017年8月1日，被告江阴医疗设备公司致函原告，表示租赁期至2017年10月20日，到期不再续租。该函件最后加盖了被告江阴医疗设备公司之印章。2017年10月23日，原告书面通知被告(张贴于系争房屋门口)，表示租期至2017年10月20日期满，要求被告于2017年10月31日之前搬离系争房屋，否则将根据合同约定执行。嗣后，被告未搬离。2017年12月，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。另查，两被告确认，原告交付系争房屋后，均由被告江阴医疗设备公司普陀分公司使用。原、被告签订租赁合同时，因被告江阴医疗设备公司普陀分公司尚未成立，故均由江阴医疗设备公司作为承租人盖章。再查，被告租赁使用系争房屋期间，有单独使用的电表。审理中，被告称，对原告提供的《终止租赁关系协议》以及被告江阴医疗设备公司于2017年8月1日出具的回函的真实性均不予认可，不能确定系被告加盖的印章，至于其中被告法定代表人查惠兴的签字，经被告向查惠兴核实，其表示已记不清楚。为此，法院向被告释明，被告应在规定的时间内责成其法定代表人查惠兴到庭核实其签字及加盖被告印章的真实性，如坚持原有质证意见可申请对印章及签字的真实性进行司法鉴定。如逾期不予回复，法院将视为被告认可原告的意见，由被告自行承担相应法律责任。嗣后，被告未予回复。关于原、被告于2017年5月9日签订的《租赁合同》，原告表示，该合同签订的缘由在于，因被告向工商部门申请营业执照中涉及的经营医疗设备许可证，需要租期为三年的租赁合同才能办出，故根据被告的要求双方签订该份租赁合同，因双方均明知该合同仅用于申领相关证件，未实际履行，并于次日签署了《终止租赁关系协议》。被告表示，被告的确使用租期为三年的《租赁合同》办理出相关证照，但并不能证明原告的意见。在签订第一份租赁合同时，原告就曾口头同意租期为三年。本院认为，原告与被告江阴医疗设备公司于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自合同义务。本案争议的焦点在于，双方于2017年5月9日签订的租期为三年的《租赁合同》是否依法成立并履行。根据本院查明的事实，该合同签订的次日双方又签订了《终止租赁关系协议》，且被告也未按该合同约定的租金标准支付过租金，双方实际履行的合同仍为2016年10月19日签订的租期为一年的《房屋租赁合同》。上述情况说明，该合同并非当事人真实意思表示，亦未实际履行，原告所述此合同仅用于被告办理营业相关证照之意见合情合理。另，被告在法院释明后，未就《终止租赁关系协议》及相关函件中盖章及签字的真实性作出回复，视为其认同原告的意见。故被告辩称租期为三年的《租赁合同》合同仍在履行之意见缺乏事实依据，本院不予采纳。根据2016年10月19日双方签订的《房屋租赁合同》，租期已于2017年10月20日届满，被告仍使用系争房屋系违约，应承担相应违约责任。原告要求被告迁出系争房屋、按实结算电费及物业管理费及按合同约定的标准支付使用费之诉请，符合合同依据，本院予以支持。为避免讼累，在被告结清上述费用后，原告应将被告支付的押金8300元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退并迁出上海市普陀区同普路XXX弄XXX号东、西侧房屋；二、被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司电费人民币877.50元；三、被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司物业管理费(自2017年10月21日起，至被告实际迁出之日止，按每月人民币124元计算)；四、被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司房屋使用费(自2017年10月21日起，至被告实际迁出之日止，按人民币4.4元/日/平方米及建筑面积62平方米计算)；五，原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司应在被告江阴滨江医疗设备有限公司上海普陀分公司、江阴滨江医疗设备有限公司结清上述费用时返还被告押金人民币8300元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币923元，减半收取，计人民币461.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一八年三月三十日书记员  汉静附：相关法律条文附：案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。