河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1028民初255号 原告：郑立洋，男，1987年12月5日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市松山区。 委托诉讼代理人：高晓娜，北京市京师律师事务所律师。 被告：张晓翠，女，1981年7月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。 被告：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧。 法定代表人：王晓玮，经理。 委托诉讼代理人：蔡少泽，男，1988年7月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。 原告郑立洋与被告张晓翠、三河市夏威夷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告郑立洋及其委托诉讼代理人高晓娜，被告张晓翠及其委托诉讼代理人景海旭，被告三河市夏威夷房产经纪有限公司的委托诉讼代理人蔡少泽、马兆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑立洋诉称，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》；2.被告张晓翠返还原告首付款1100000元，支付违约金464000元、居间服务费46400元及过户服务费3000元；3.被告三河市夏威夷房产经纪有限公司对被告张晓翠给付原告居间服务费、过户服务费承担连带责任。事实与理由：2017年3月28日，原、被告签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，总价款为2320000元。合同签订后，原告依约给付了被告张晓翠1100000元，给付了被告三河市夏威夷房产经纪有限公司居间服务费46400元、过户服务费3000元。根据《补充协议》第二条第三款以及第四条的约定，甲方（被告张晓翠）应在2017年8月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，若逾期超过十五日，则构成根本违约，乙方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方（被告张晓翠）应按照涉案房屋总房款20%的标准赔偿乙方（原告）。在合同履行过程中，被告张晓翠未能在2017年8月1日前向涉案房屋的原贷款机构一次性清偿贷款，亦未办理完毕解除抵押登记手续，且已逾期超过15日，故被告张晓翠构成根本违约。我方于2017年11月25日向被告张晓翠通过ＥＭＳ邮寄送达了《解除合同通知书》。另，被告三河市夏威夷房产经纪有限公司在为原告提供居间服务过程中，未向原告明确告知新政策出台后，首付款比例提升至50%，首付款金额应为1160000元的政策要求，被告三河市夏威夷房产经纪有限公司存在重大过程，故应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告张晓翠辩称，认可原、被告三方签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》的真实性、合法性，合同已实际履行，我方不同意解除合同。理由：1.《补充协议》第五条明确约定了因当时涉案房屋取得房屋产权证书的无法确定，故双方约定最早于2017年8月31日完成过户，若房本尚未办理完毕，则于房本下发之日起10日内完成过户手续，故《补充协议》第二条约定的解押期限是2017年8月1日，该日期的确定系三方结合涉案房屋办理过户手续所做的预判，目的在于避免出现因涉案房屋未办理解押手续而影响过户；2.我方虽未在合同约定的2017年8月1日前，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，但实际于2017年11月29日已将清偿了涉案房屋的剩余贷款，并办理了解押手续，虽然发生了逾期超过15日，但不影响合同主要目的的实现，涉案房屋的产权证书至今未办理完毕，尚不具备过户条件，亦未对原告造成实际损失，我方不构成根本违约，我方仍同意继续履行合同；3.原告向我方邮寄的《解除合同通知书》已实际收到，但我方于2017年12月5日向原告明确回复不同意解除合同。 被告三河市夏威夷房产经纪有限公司辩称，关于合同是否解除，我方尊重买卖双方及法院的裁判意见，但《居间服务合同》已实际履行完毕，我方已实际为买卖双方提供了居间服务，故已收取的居间服务费不应向原告退还。关于过户服务费，因房屋买卖合同在未经法院裁判解除之前，是否会发生办理过户事宜处于未知状态，我方不应退还。另涉案房屋不存在过户后办理抵押贷款的情形，故我方不存在过错，我方不应承担任何赔偿责任亦或连带责任。 本院围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月19日，被告张晓翠与河北福泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了河北福泰房地产开发有限公司开发建设的位于大厂回族自治县房屋。2017年3月28日，原告与被告张晓翠在被告三河市夏威夷房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告张晓翠所有的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积90.69平方米，总价款为2320000元，关于房款支付方式，《补充协议》第二条约定了原告应在2017年3月28日向被告张晓翠支付定金100000元（支付后视为首付款一部分），因涉案房屋在中国银行燕郊支行办理了抵押贷款，被告张晓翠应在2017年8月1日一次性偿还剩余贷款，办理抵押注销手续，剩余购房款应在涉案房屋办理过户手续当日一次性给付被告张晓翠。关于房屋交付，合同约定原、被告双方应在涉案房屋过户后自行办理物业交割手续。《补充协议》第四条约定了违约情形及违约责任。《补充协议》关于涉案房屋过户部分进行了约定：由于不能确定房本发放日期，甲（被告张晓翠）乙（原告郑立洋）双方约定，最早于2017年8月31日前完成过户，如房本还没发放，则于发放之日10日内完成过户。合同签订后，原告依约给付了被告张晓翠1100000元首付款，被告张晓翠向原告出具了《收条》一张，剩余尾款1220000元未给付，另行给付了被告三河市夏威夷房产经纪有限公司居间服务费46400元、过户服务费3000元，后被告三河市夏威夷房产经纪有限公司向原告出具了《收据》两张。后被告张晓翠未在约定的时间（2017年8月1日前）一次性清偿涉案房屋的银行贷款，于2017年11月29日清偿了涉案房屋的银行贷款，中国银行股份有限公司燕郊支行出具了《个人住房贷款结清证明》。2017年11月25日，原告通过ＥＭＳ向被告张晓翠邮寄了《解除合同通知书》，11月27日被告张晓翠实际收到。2017年12月5日，被告张晓翠向原告发出了书面异议。 另查明，涉案房屋尚未取得产权证，被告张晓翠尚未将涉案方位交付于原告。 上述事实，有原告提交的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，收条，居间服务费、过户费收据，中国农业银行回单及银行卡交易明细清单，解除合同通知书，EMS快递单，妥投查询单，被告张晓翠提交的存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，中国银行股份有限公司燕郊支行出具的《个人住房贷款结清证明》，书面异议材料，《商品房买卖合同》以及被告三河市夏威夷房产经纪有限公司提交的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》以及各方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。原。被告签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依据合同全面履行相应的义务。本案中，《补充协议》中明确约定被告张晓翠应于2017年8月1日前清偿涉案房屋的银行贷款，但其实际于2017年11月29日清偿了涉案房屋的银行贷款，办理了抵押注销手续，已实际逾期119天，根据《补充协议》第四条之约定，被告张晓翠应向原告支付逾期违约金，每逾期一日，按照已付房款万分之五的标准计算，被告张晓翠应向原告支付逾期违约金65450元（1100000元×5?×119天=65450元）。被告张晓翠逾期履行清偿涉案房屋贷款的约定义务，在客观上不必要地延长了双方办理产权过户的时间，给原告造成了一定的损失，故依约应承担相应的违约责任，因涉案合同的主要目的在于原告依约向被告支付购房款，被告协助原告将涉案房屋产权过户至原告名下，现结合庭审查明的案件事实，依据二手房买卖过户之流程，因现涉案房屋的产权证书尚未办理完毕，尚不具备产权过户条件，被告张晓翠在法庭辩论终结前已清偿了涉案房屋的银行贷款，且其当庭明确表示同意继续履行合同，待涉案房屋具备产权过户登记条件时，自愿协助原告办理过户手续，涉案房屋合同的主要目的具有继续履行之可行性，故被告张晓翠逾期清偿涉案房屋银行贷款的行为不构成根本违约，不符合《合同法》第一百一十条规定的法定解除或涉案合同约定的合同解除条件。另，原告主张被告三河市夏威夷房产经纪有限公司在合同履行过程中存在重大过错，未向原告明确告知新政策出台后，首付款比例提升至50%，首付款金额应为1160000元的政策要求，结合庭审查明的事实以及涉案合同的约定，涉案房屋买卖交易系全款分期交易，不采取过户后办理抵押，由银行将剩余尾款直接支付给被告的方式，故与限购、限贷政策不冲突，且其未提交证据予以证明被告三河市夏威夷房产经纪有限公司存在其他违约行为，故对其提出的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，，判决如下： 一、被告张晓翠于本判决生效之日起十五日内向原告郑立洋支付违约金65450元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9660元（已减半收取），由原告郑立洋负担3660元，由被告张晓翠负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  范红达 二〇一八年三月十二日 书记员  董唐宇