北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1860号上诉人（原审原告）：北京齐诚普利科技有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-1576。法定代表人：齐劲松，总经理。委托诉讼代理人：赵宏魁，男，北京齐诚普利科技有限公司办公室副主任。被上诉人（原审被告）：北京联合大学应用文理学院，住所地：北京市海淀区北土城西路***号。法定代表人：张宝秀，院长。委托诉讼代理人：常敏，北京市中地律师事务所律师。委托诉讼代理人：果小峰，男，北京联合大学应用文理学院行政人员。上诉人北京齐诚普利科技有限公司(以下简称齐诚公司)因与被上诉人北京联合大学应用文理学院(以下简称文理学院)合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初32119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。齐诚公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判文理学院支付违约金900万元，或者发回重审。事实和理由：1.协议书是双方真实意思表示，应为有效合同。2.双方合同并非房屋租赁合同。3.文理学院根本违约，齐诚公司有权解除合同，文理学院应当承担违约责任。文理学院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。齐诚公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的协议书；2.判令文理学院按协议约定给付经济损失900万元并按月息2%给付2014年9月26日起至付清为止的利息；3.判令文理学院返还房屋建造工程款3998000元。一审法院认定事实：2011年8月28日，文理学院(甲方)与北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）(乙方)签订一份《协议书》，主要条款约定，由双方联合建设文理学院双清校区学生宿舍公寓B楼，该楼建筑面积1680平方米，两层钢结构。项目竣工日期为2011年9月25日。工程总造价3998000元。甲方负责提供项目建设用地，乙方负责与施工单位签订施工合同，负责全部建设费用；双方共同对建设项目进行验收，乙方在使用该项目期间需用于合法用途。项目建成后，甲方拥有该楼完整的所有权，并在该楼竣工后前3年由甲方优先使用。乙方拥有整橦公寓楼9年或公寓二分之一面积18年的使用权(具体时间从乙方开始使用之日起算，届时由双方对使用的具体时间起始点签署书面确认书)。在乙方使用期间，甲方每年无偿提供水电暖共计18万元额度，超出部分款项由乙方自行负担。在乙方使用期间，物业、卫生、保安、电视电话费用由乙方自行承担。因甲方单方面违约或政府征用、拆迁、拆除，乙方无法继续使用，甲方按乙方未完成的使用期，支付乙方经济损失(按使用9年，每年按100万元计算)。2011年8月31日，地天泰公司作为发包人与北京中化勤丰建筑装饰工程有限公司第一分公司签订建设工程施工合同，约定由该公司承建文理学院双清校区学生宿舍公寓B楼，合同工期为2011年7月5日至同年9月25日，工程价款优惠后为3998000元。地天泰公司支付了全部工程价款。公寓楼建设完成后，由文理学院先作为学生公寓使用。2014年9月9日，文理学院给地天泰公司发函，称其已使用该楼3年，根据双方协议约定，应交与该公司使用，希望其尽快与文理学院办理交接手续。2014年9月10日，地天泰公司给文理学院复函，称其已启动交接工作，9月2日到现场了解并拍摄了院内环境，9月3日与文理学院就交接事宜进行了洽商，双方达成以下共识，双清校区院内施工未完，对公寓楼正常使用有影响，近期不具备交接条件，正式交接日期根据双清校区院内施工进度，双方再行协商，其同意如果在2015年2月1日前施工基本完毕环境整洁具备交接条件，则不再追究文理学院违约责任。同时，地天泰公司还就文理学院提出的新开南门及隔离墙，公寓楼由地天泰公司独立使用，建议其尽快落实，并提出公寓楼西侧院墙存在安全隐患，应尽快重建等建议。2015年3月17日，文理学院、地天泰公司与北京明通达通信技术服务中心（以下简称明通达中心）签订《三方协议》，约定文理学院同意地天泰公司提出的变更联合建设协议乙方主体的申请，将协议书签约主体由地天泰公司变更为明通达中心，本协议签署后，地天泰公司不再承担协议书所规定的所有权利与义务，明通达中心履行协议书中所规定的所有权利与义务。2016年11月11日，文理学院与明通达中心、齐诚公司签订《三方协议》，约定2015年3月17日三方协议废止，文理学院同意明通达中心提出的变更联合建设协议乙方主体的申请，将协议书签约主体由地天泰公司变更为齐诚公司，本协议签署后，地天泰公司不再承担协议书所规定的所有权利与义务，齐诚公司履行协议书中所规定的所有权利与义务。一审审理期间，法院组织双方当事人到涉案公寓楼进行现场勘验，经勘查，在双清路校区院内，有两幢楼，一幢为三层公寓楼，即涉案公寓楼；经询，文理学院称现公寓楼第三层为其所加盖，现公寓楼为空置状态，原公寓学生宿舍内已加建了卫生间，原宿舍房间门已拆下；与该楼近临的北侧楼主体结构除一层外施工完毕，楼内装饰尚未进行，但现场有大量脚手架仍未拆除，施工现场仍有大量堆积物，涉案公寓楼不具备交付使用状态。涉案公寓楼未取得建设工程规划许可手续。齐诚公司称其在涉案联建协议中只是负责提供建设资金，以取得涉案公寓楼的使用权，以其名义签订工程发包合同是应文理学院要求，并未参与房屋建设。一审审理期间，法院释明后，齐诚公司坚持主张双方协议有效，不变更其诉讼请求。一审法院认为，依据我国合同法的相关规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人；依据本案现有证据表明，地天泰公司在与文理学院签订涉案协议书后，将其在协议书中的权利义务先后全部转让给明通达中心及齐诚公司，上述转让行为取得了合同相对人文理学院的同意，故涉案协议书的缔约主体已变更为本案的双方当事人。齐诚公司有权依据协议书的约定向文理学院主张合同权利。结合涉案协议书的内容及双方当事人庭审陈述，表明双方系在文理学院双清校区院内联合建设学生公寓楼，文理学院负责提供建设用地，齐诚公司提供建设资金，公寓楼建成后，文理学院优先使用3年后，齐诚公司享有公寓楼9年或公寓楼二分之一面积18年的使用权，齐诚公司除提供建设资金享有涉案公寓楼一定年限的使用权外，对合建项目不再承担其他经营风险，故其提供建设资金的实质是一次性支付的房屋使用费，双方当事人所签协议的性质名为联合建设协议，实为房屋租赁协议。依据我国相关法律及司法解释的规定，出租人未取得建设工程规划许可手续的，与承租人签订的租赁合同无效，现涉案公寓楼的建设未取得上述审批手续，故涉案协议书应依法确认无效。据此，法院对于齐诚公司要求解除合同的请求不予支持。依据无效合同财产处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽齐诚公司以解除合同为请求返还建设出资款的依据，但合同无效并不影响该笔款项返还的处理结果，为便于当事人诉讼，对其要求文理学院返还该笔款项的请求予以支持。但对于其基于合同约定，要求文理学院给付违约赔偿金及赔偿金利息的请求，因合同无效，且经法院释明后其仍坚持原诉讼请求，故法院不予支持。其对于因合同无效所产生的损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：一、确认原告北京齐诚普利科技有限公司与被告北京联合大学应用文理学院签订的《协议书》无效；二、被告北京联合大学应用文理学院返还原告北京齐诚普利科技有限公司建设工程款3998000元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告北京齐诚普利科技有限公司其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。齐诚公司与文理学院之间的《协议书》虽然有“联合建设”的约定，但从《协议书》全部内容看，齐诚公司只提供资金，不参与实际建设，不承担经营风险，在文理学院优先使用3年后，齐诚公司拥有整橦公寓楼9年或公寓二分之一面积18年的使用权，应当认定为房屋租赁合同。因涉案公寓未取得建设工程规划许可证，双方之间的《协议书》无效，一审法院判决认定《协议书》无效、返还工程款正确，本院予以确认。在齐诚公司经法院释明后坚持不变更诉讼请求的情况下，一审法院判决驳回齐诚公司要求解除《协议书》及给付违约金的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，齐诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由北京齐诚普利科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一八年三月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍