中华人民共和国江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏04民终2423号上诉人（原审被告）：常州万都商业广场有限公司，住所地常州市和平中路**。法定代表人：张大平，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹倩芸，江苏常辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋松王，男，汉族，1961年6月25日出生,住浙江省青田县。被上诉人（原审原告）:HUANGHONGLI(黄红丽)，女，意大利籍，1964年1月27日出生。两被上诉人共同委托诉讼代理人：耿志群，江苏常联律师事务所律师。上诉人常州万都商业广场有限公司(以下简称万都公司)因与被上诉人蒋松王、HUANGHONGLI(黄红丽)商品房销售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院(2017)苏0402民初5109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人诉讼委托代理人曹倩芸，被上诉人蒋松王、HUANGHONGLI的共同委托诉讼代理人耿志群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万都公司的上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足。一审法院认定被上诉人的购房贷款未能发放是非被上诉人的原因造成，这一认定是错误的。上诉人己经按照合同履行了相应的职责，协助被上诉人办理贷款，并己经做好了房屋交付准备。上诉人与工商银行、中信银行均有贷款合作协议，但是被上诉人因为自身原因未能在工商银行办理贷款后，又不愿意向中信银行提交贷款手续，不配合相关手续办理才导致贷款无法审批。一审法院认定被上诉人贷款未能办理的证据主要为:沈某出具的蒋松王贷款情况说明、沈某名片。上诉人认为这份证据未能证明被上诉人贷款未能审批的原因，且证人沈某并未出庭作证。上诉人也提供了一份沈某出具的情况说明，在这份情况说明中沈某进一步明确了被上诉人贷款未获审批是被上诉人的自身原因导致。但是这份情况说明未出现在一审判决书中，一审法院也未组织双方对这份证据进行质证。而这份证据正是一审案件重点所在。因此一审法院在证据不足的情况下，对案件事实做出了错误的认定。2、根据案件查明事实，即使被上诉人享有合同解除权，则被上诉人的合同解除权也己经消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”的规定，被上诉人于2016年1月25日知道贷款未获审批，即使其享有解除权，则被上诉人直至2017年9月14日提起诉讼，也己超过法律规定的一年期限。被上诉人蒋松王、HUANGHONGLI共同辩称，一审判决事实认定清楚，证据充分，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。蒋松王、HUANGHONGLI向一审法院起诉请求：解除原、被告商品房买卖合同；被告返还原告首付款2500336元及其资金占用期间的银行同期贷款利息181274.36元，共计2681610.36元（暂计算利息按年息4.35%计算20个月为181274.36元）；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：万都公司原名常州万都广场置业有限公司，注，注册地址曾经变更都公司与中国工商银行股份有限公司常州分行（以下简称工行常州分行）、中信银行股份有限公司常州分行（以下简称常州中信银行）均签订有按揭贷款业务合作协议。万都公司的万都广场商业项目于2013年10月25日取得商品房预售许可证；2015年1月28日通过了竣工验收备案。2014年9月11日，万都公司与蒋松王签订“商品房买卖合同”。合同约定：蒋松王购买被告万都商业广场1－4幢乙单元1046号房，用途为商业，建筑面积73.43平方米，总价4130336元；蒋松王应于合同签订之日起3日内支付2500336元，余款163万元于合同网上备案之日起7日内（2014年9月18日）申请办理银行贷款，以按揭贷款方式支付；因买受人原因，买受人未获得银行贷款，出卖人同意买受人以自有资金或者其他方式支付；因非归责于双方的原因，导致买受人未获得贷款，双方应就付款方式另行协商，协商不成，买受人可以单方面解除合同；买受人单方面解除合同，应书面通知出卖人等。双方还于即日签订了商品房买卖合同补充协议。补充协议约定，买受人在签订合同并支付首付款后7日内，将申请银行贷款所需资料交付出卖人，出卖人代买受人办理贷款资料移送。蒋松王向万都公司支付首付款2500336元后，万都公司于2014年9月29日开具了发票。后蒋松王和其妻子HUANGHONGLI向万都公司递交了申请贷款手续，万都公司也依约将贷款手续转交工行常州分行，但贷款迟迟未获批准。2016年1月25日，工行常州分行员工沈某出具说明，证明蒋松王在规定时间向工行常州分行提交了相关资料，银行也正式受理了蒋松王的贷款申请，由于银行审批方面的原因，其贷款一直没有获得批准。2016年1月22日，蒋松王按合同上载明的万都公司的注册地址向万都公司发函，要求解除商品房买卖合同并要求返还首付款。因万都公司经营地址变更未收到该通知。双方也未就后续房款的支付方式进行过协商。审理中，万都公司要求双方继续履行合同；蒋松王和HUANGHONGLI称当时房子没有买下来，现在两人都已定居到了意大利，因此不想买这房子了。一审法院认为,合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告于2014年9月11日签订商品房买卖合同约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未获得贷款，双方应就付款方式另行协商，协商不成，买受人可以单方面解除合同。双方签订的补充协议约定，买受人在签订合同并支付首付款后7日内，将申请银行贷款所需资料交付出卖人，出卖人代买受人办理贷款资料移送。原告向被告支付了首付款2500336元，也在规定时间向银行提交了相关资料，银行也正式受理了蒋松王的贷款申请，由于银行审批方面的原因，其贷款一直没有获得批准。故原告未获得贷款是因非归责于双方的原因。双方未就后续房款的支付方式进行过协商。现被告要求继续履行合同，原告则不想买该房，故双方就余款的付款方式协商不成，依约原告可以单方面解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告单方面解除合同理应通知被告，并应主动与被告协商。本案中，原告于2016年1月22日按合同上写的被告注册地址向被告发函，要求解除商品房买卖合同并要求返还首付款。但被告经营地址变更，未收到该通知。故合同解除时间以被告收到通知为准，原告提起本案诉讼后，法院于2017年10月18日向被告送达了相关证据，可以视为向被告送达了解除合同的通知，解除合同以2017年10月18日为准。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同于2017年10月18日解除，故被告理应向原告返还首付款，并自2017年10月18日起计算银行贷款利息。原告单方面解除合同未主动与被告协商，2017年10月18日前合同未解除的原因上被告不存在过错。故本案诉讼费应由原告自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、万都公司与蒋松王签订的“商品房买卖合同”于2017年10月18日解除；二、万都公司于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋松王、HUANGHONGLI（黄红丽）返还首付款2500336元及利息（自2017年10月18日起按同期贷款利率计算至给付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理28253元，由蒋松王、HUANGHONGLI（黄红丽）负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了工行常州分行于2018年4月20日出具的单位证言“情况说明”一份。该“情况说明”载明：蒋松王、黄红丽于2014年9月11日购买万都商业广场1-4幢乙单元1046号商用房，工行常州分行随后收到上述两人贷款申请材料，蒋松王、黄红丽申请163万元贷款用于购买上述商用房。贷款申请时，黄红丽为意大利国籍，蒋松王尚在围内生活。工行常州分行针对外籍人士贷款审查较为严格，除对申请材料进行审查外，还需对其个人及单位进行电话回访。但该行工作人员拨打蒋松王、黄红丽所留电话号码进行回访时多次无法联系，且时常处于关机状态，无法正常进行贷款申请情况核实。后得知蒋松王提供的手机号码并非其本人所有，故该行考虑黄红丽（意大利籍）、蒋松王两人长期生活国外，且处于失联状态，贷款风险加大。故不予批准贷款。被上诉人的质证意见为：对该份证据的真实性不认可，虽然情况说明上加盖了工行常州分行的印章，但签字经手人是沈某，因为此前沈某也向被上诉人出具了一份证明，证明是因为银行审批的原因未能贷款。而银行未能审批的原因实际是万都广场大产权证没有办下来，所以四大国有银行都不能贷款。银行和开发商存在利益的交换关系，属于利害关系人，其证据没有说服力。关于联系方式的问题，蒋松王当时与几名万都公司的销售人员潘丽君、罗燕都有微信联系，且电话都是畅通的，不存在联系不上的问题。上诉人针对被上诉人的质证意见认为：1、被上诉人在商品房买卖合同中提供的电话号码并非其本人使用的号码，银行希望联系到被上诉人，确实无法实现。根据被上诉人向法庭提供的2016年1月22日的EMS面单反映，该面单上留存的蒋松王的手机和座机号码与商品房买卖合同上蒋松王的手机号码不一致，这也进一步证实蒋松王和HUANGHONGLI提供的联系方式确实已经发生了改变，而办理贷款手续是使用的是2014年的资料，故联系方式的改变使得银行无法联系被上诉人。2.被上诉人提供的“情况说明”系证人证言，但在一审中被上诉人并未申请该证人出庭作证，同时该份情况说明内容模糊，无法确定为非因双方原因造成贷款无法审批。3、被上诉人认为的上诉人与银行有利害关系不是事实。4、上诉人一审中已提交了房屋的竣工备案表和房屋销售许可证，说明当时可以办理房屋销售和贷款手续。事实上，同时期其他购房人均已办理了贷款。因此，被上诉人认为贷款未批下来是因为未办妥大产权证的原因不是事实。因工行常州分行员工沈某曾于2016年1月25日出具过一份有关上诉人贷款未能审批通过的“蒋松王贷款情况说明”，该“情况说明”由被上诉人在一审中作为证据向一审法院进行了提交，但沈某并未到庭作证，同时二审中工行常州分行提供的“情况说明”，其经手人也是沈某，故本院依职权通知沈某到庭作证。沈某到庭作证的主要内容如下：1、沈某是办理包括上诉人在内因购买万都商业广场商品房而向工行常州分行申请贷款审核业务的工作人员。2、2016年1月25日的“情况说明”是由其出具，但当时其不是向被上诉人出具的，而是因万都公司提出因工行常州分行对被上诉人的贷款不能通过审批，故想转而向别的银行申请贷款，因此要求工行常州分行出具被上诉人未能在工行贷款的证明。“情况说明”中“由于银行审批方面的原因，蒋松王的贷款一直没获得批准”这句话是万都公司工作人员要求这样写的，当时万都公司工作人员讲没有贷成款的原因，不能写成是蒋松王和HUANGHONGLI的原因，否则别的银行也贷不到款。所以该情况说明中就写了这句话。3、二审中，工行常州分行向法院出具“情况说明”，是因为工行考虑已经发生诉讼了，所以银行有必要把其清楚的与案件有关的事实向法庭进行说明。这份以单位名义出具的情况说明也是沈某经手的。贷款没有审批下来的原因是银行考虑客户的还贷能力，HUANGHONGLI作为外籍人士的收入没有办法核实，而银行对外籍人士的贷款很审慎。这两份情况说明并不矛盾，只是第二份情况说明是对第一份情况说明的进一步解释。4、贷款未能审批的原因，一般情况下，银行不需要告知借款申请人。5、房产销售是实行的预销售证，即只要有预销售证即可销售，并可以贷款，并不需要大产权证。本院认为，工行常州分行及其工作人员沈某系案外与案件无利害关系的第三人，他们系具体办理被上诉人贷款审批的银行和具体经办人，故他们对被上诉人贷款审查，最终未能通过的过程是知情的，故他们出具的证言在没有相反证据的情况下可采信度高。上述证人证言，证明被上诉人未获得工行常州分行贷款的原因是：该行工作人员拨打蒋松王、黄红丽所留电话号码进行回访时多次无法联系，且时常处于关机状态，无法正常进行贷款申请情况核实。后得知蒋松王提供的手机号码并非其本人所有，故该行考虑黄红丽（意大利籍）、蒋松王两人长期生活国外，且处于失联状态，贷款风险加大，故不予批准贷款。对此，被上诉人并没有相反的证据能推翻该内容。而被上诉人提出的贷款未能获批的原因是万都商业广场未获大产权证显然不是事实。同时根据被上诉人一审中提供的2016年1月22日的EMS面单反映，该面单上留存的蒋松王的手机和座机号码与商品房买卖合同上蒋松王的手机号码不一致，这也进一步证实蒋松王和HUANGHONGLI提供的联系方式确实已经发生了改变，而办理贷款手续是使用的是2014年的资料。故这一事实也能印证上述证言的证明内容。故本院对该证人证言予以采信。至于上述证人证言所证明的贷款未获批准的原因是否仍然属于双方当事人合同上约定的“非归责于双方的原因”，本院将在下文作出认定。一审查明的事实本院予以确认。根据二审中上诉人提供的新证据和证人到庭所作证言，二审除一审查明事实外，还查明以下事实：HUANGHONGLI于2013年8月23日获得护照签发；与上诉人签订购房合同是以蒋松王一人的名义，向银行贷款时是以蒋松王和HUANGHONGLI两人名义；2016年1月25日，上诉人向工行常州分行表达了将被上诉人申请的贷款转向其他银行申请，并要求工行常州分行出具贷款未获审批的情况说明，上诉人工作人员并从工行常州分行拿走了被上诉人的贷款资料；根据被上诉人一审中提供的2016年1月22日的EMS面单反映，该面单上留存的蒋松王的手机和座机号码与商品房买卖合同上蒋松王的手机号码不一致，且该手机号码和座机号码是也并非蒋松王本人使用的号码，而是其两个居住在国内的亲戚的电话号码，被上诉人认为之所以留其亲戚的电话号码主要是担心其后面去国外后原号码可能无法联系；上诉人就其商业广场项目贷款合作银行除工行常州分行外，还有常州中信银行。二审中，上诉人主张蒋王松在商品房买卖合同上预留的手机号码本身就不是蒋松王所有，上诉人并认为经其调查得知该手机号码的使用人为林永群，因此，这也进一步证实，工行常州分行证明的难以与蒋王松联系的事实属实。对此，本院以书面通知形式要求被上诉人限期回复该事实是否属实，对此，被上诉人向本院回复认可上诉人主张的该事实，即该手机号码确实系林永群使用。被上诉人并进一步解释当时在购房合同上预留林永群手机号码的原因为：林永群系蒋松王的外甥女，由于当时蒋松王去意大利，担心万都公司可能联系不到蒋松王，蒋松王安排林永群帮忙联络，互相传达信息。林永群于2017年12月25日接到过万都公司一次电话，是唯一的一次，当时未接通。后林永群主动回电万都公司，万都公司在电话中告知林永群房屋贷款可以办了，但当时已处于一审诉讼中了。二审中上诉人提出被上诉人可以比照向银行贷款后逐月还款的方式向上诉人支付房款余额，以确保被上诉人在未能获得银行贷款的情况下照样可以履行合同，但被上诉人不同意。二审争议焦点：被上诉人未获得银行贷款的原因是否属于“非归责于双方的原因”。本院认为:一、关于法律适用问题。本案原告HUANGHONGLI为意大利人，其未参与房屋买卖合同的签订，其作为蒋松王要求解除合同、退还购房首付款的共同权利人在本案诉讼中没有协议约定合同适用的法律，但本案合同的履行全部在中国内地，根据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。二、关于争议焦点。首先，被上诉人未获得银行贷款的原因是HUANGHONGLI作为外籍人士，贷款审批条件高于国内居民申请贷款的条件，以及因被上诉人定居国外后难以联系，银行认为贷款风险加大，故未能审批通过。这其中HUANGHONGLI作为外籍人士贷款条件高，虽然这一原因有其客观因素，但这一因素仍然属于区别于其他国内公民贷款主体的其个人的因素，因此贷款因该因素未能获得审批，应认定是由HUANGHONGLI的原因造成。同时被上诉人定居国外，预留联系电话非其本人电话，后又有改变联系方式的行为，使得贷款银行难以联系被上诉人，进而导致难以进一步审核被上诉人的贷款条件，这应属于被上诉人的过错。故因这一原因导致贷款未获审批也属于被上诉人的原因，而不是“非归责于双方的原因”。其次，相关法律规定商品房买卖合同约定以贷款形式支付购房款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。该规定目的在于规定市场交易行为应遵守诚信原则，确因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房贷款合同而导致买房人无力支付房款，进而使得商品房买卖不能继续履行的，不能强求双方当事人继续履行合同。而本案中，一方面，如上所述，未能签订贷款合同的原因并非属于“非归责于双方的原因”，而是属于被上诉人的原因。另一方面，根据上诉人与常州中信银行也签订有商业广场项目贷款合作协议，以及证人证明上诉人试图将被上诉人未获得工行常州分行审批通过的贷款申请，转向常州中信银行申请贷款的事实，结合上诉人在庭审中表态同意被上诉人可以比照银行贷款后的还款方式向上诉人支付房款余额而被上诉人并不同意的情况，可以认定上诉人在工行常州分行未通过被上诉人的贷款申请后，积极创造条件促使购房合同能够继续履行，且上诉人同意被上诉人比照银行贷款后逐月还贷的方式向上诉人支付购房余款，无异于被上诉人从银行贷到了款。在此能够继续履行合同的情况下，被上诉人仍然拒绝履行，有违诚信。综上所述，造成被上诉人未能从工行常州分行获得涉案贷款是由于被上诉人是外国国籍，增加了贷款难度，同时定居国外而预留联系电话又非本人电话，且此后还存在改变联系电话的事实，造成贷款银行难以核实被上诉人收入等资料，使得贷款风险增加，最终贷款未能通过审批。一审认定被上诉人未获得贷款的原因属于“非归责于双方的原因”，属于事实认定错误，应予纠正。因此，被上诉人要求解除与上诉人的涉案商品房买卖合同，并由上诉人返还首付款2500336元及利息的诉讼请求不应得到支持，二审应依法改判。上诉人的上诉理由成立，上诉请求应予支持。据此，二审出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销常州市天宁区人民法院(2017)苏0402民初5109号民事判决。二、驳回蒋松王、HUANGHONGLI（黄红丽）的诉讼请求。一审案件受理费28253元和二审案件受理费28253元，合计56506元，由蒋松王、HUANGHONGLI（黄红丽）负担。本判决为终审判决。审判长  吕福清审判员  时 坚审判员  蒋小英二〇一八年十一月十五日法官助理张玺书记员邹婷婷