湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初4344号原告（反诉被告）：董世芳，女，1971年9月4日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：施云丰，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭晓慧，女，1979年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘增福，男，1973年7月31日出生，汉族，系郭晓慧的丈夫，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。原告（反诉被告）董世芳（以下简称原告）与被告（反诉原告）郭晓慧（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施云丰，被告的委托诉讼代理人刘增福、杨皓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董世芳向本院提出诉讼请求：1．解除原告和被告于2015年5月5日签订的《门面租赁合同》及2016年7月14日签订的《门面租赁合同补充协议》，并腾房给原告；2．被告按9000元每月的标准向原告支付自2017年5月6日起至实际腾房之日止的租金给原告，其中暂计算至2017年7月5日为18000元；3．被告自2017年4月28日起每日按月租金5%的标准即450元每天的标准向原告支付违约金至全部租金实际清偿之日止，其中暂计算至2017年7月5日的违约金为30600元；4．被告承担实际腾房给原告之日止的水电费及物业管理费；5．确认原告有权没收被告支付的押金10000元；6．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月5日，原告作为甲方，被告和余琪作为乙方，双方签订了一份《门面租赁合同》。合同约定：原告将自己所有的位于长沙市雨花区门面出租给乙方用于经营，租赁期限自2015年5月6日至2019年7月5日，月租金9000元；合同生效后，乙方应向甲方缴纳押金1万元，乙方在合同签订之日起开始缴纳租金，付款方式为一次性缴清三个月的租金共计2.7万元，在一季度租金满期前应提前七天向甲方交纳下个季度的租金，以此类推；若有拖欠，乙方每天按月租金的5%支付违约金；租赁期限内因租赁产生的水、电、卫生费、物业管理费及乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方承担。合同第十条还约定，门面租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收押金，并要求乙方赔偿相应损失……（2）在租约期内，拖欠租金，逾期10天……合同签订后，三方办理了门面交接手续，被告和余琪开展了经营活动。经营过程中，被告和余琪解除了合伙关系，由被告独自继续经营。为此，原告应被告和余琪的要求于2016年7月14日签订了一份《门面租赁合同补充协议》，该协议约定，余琪退出租赁关系，由被告独立继续租赁并承担和享受《门面租赁合同》中约定的权利和义务。根据《门面租赁合同》的约定，被告应在2017年4月28日前支付2017年5月6日至2017年8月5日期间的租金2.7万元。但租金支付期限届满后，被告却以各种理由拒付。原告曾多次口头催促但被告仍未履行。鉴于此，原告分别于2017年5月6日及当月12日两次书面致函被告要求支付租金，但被告收到函件后仍是置之不理。原告于2017年6月2日向被告送达了《合同解除通知》，要求被告腾房和支付租金，但被告仍未与原告结清租金和腾还门面给原告。被告（反诉原告）郭晓慧辩称，双方签订合同，因为涉案门面因市政工程建设对主干道进行围挡使得被告在经营期间产生了巨额亏损，鉴于双方签订的合同与履行过程中发生的重大情势变更，导致履行合同的客观情形发生变化。双方在2016年5月约定将月租金标准由9000元变为6500元，故被告不存在拖欠租金。原告应当依法将多收取未退还的租金3万元退还给被告。因情势变更，原告无权要求解除合同，被告请求继续履行合同，并按照变更后的租金予以收取。被告（反诉原告）郭晓慧向本院提出反诉请求：1．原告继续履行合同；2．原告返还自2016年5月7日至2017年5月6日共计12个月的租金差价3万元；3．确认原告和被告之间的门面租金的标准为每月9000元变更为每月6500元；4．本案的案件受理费、反诉费由原告承担。事实与理由：2015年5月5日，原告、被告和余琪三人签订了门面租赁合同，约定被告和余琪共同租赁原告的门面用于经营，租赁期限为2015年5月6日至2019年7月5日，租金为9000元每月。被告为装修门面用于经营，共计花费了40余万元。自2016年3月起，门面所在的华悦城商铺因开发商业项目，门前道路被市政部门封堵，导致被告及周边商户生意急转直下，被告经营惨淡，一致处于亏损状态。门前道路封堵后，华悦城其他门面的房东与其他承租人协调一致将门面租金下调2000元至3000元不等。2016年5月，被告与原告达成口头协议，将租金标准降为6500元每月。由于门面前施工自2016年2月便开始，故原告应向被告退还2016年3月和4月的租金5000元。双方达成口头协议后，原告在2016年5月7日如约向被告退还了该两个月的租金5000元，被告当日向原告出具了收条一张。2016年7月14日，原告、被告和余琪签订了补充协议，约定余琪退出原租赁关系，仅由被告继续承租涉案门面。由于项目施工仍持续，道路封堵未解除，原告明确表示毁约，执意依照原合同9000元每月的租金标准收取租金，并拒绝根据双方约定退还2500元每月的租金。被告已经将2017年5月6日之前的门面租金按照原合同9000元每月的租金标准全部付清。根据诚实信用原则，原告应按照每月2500元的标准退还期间已经支付的租金。且开发商项目导致封路非被告的可以预见的事件，若以原租金标准继续履行合同显失公平，应当以双方协商的下调的6500元的标准履行合同。现原告违反双方约定收取租金，并以被告违约拖欠租金为由诉请解除合同。涉案合同未出现任何事由导致合同根本目的无法实现，应按下调后的租金标准继续履行。原告的主张不能成立。原告（反诉被告）董世芳辩称：（一）租赁合同因被告存在逾期支付租金的违约行为已经被依法解除且已发生合同解除的法律效力，被告无权要求继续履行合同。被告提出要求继续履行合同的诉求应予驳回。租赁合同第四条约定：“乙方（被告）在合同签订之日起开始交纳租金，付款方式为一次性交清3个月门面租金共计人民币贰万柒仟元整，在一季度租金满期前，应提前7天向甲方（原告）交纳下个季度租金，以此类推……”根据该条约定，被告应当于2017年4月28日前一次性支付2017年5月6日至8月5日期间的租金2.7万元。但事实上，被告却未依约支付租金，其行为已构成违约且在原告履行催告义务后仍拒绝履行。被告的行为已经达到租赁合同第十条第二项关于合同解除的约定条件。原告已经依法行使合同解除权且解除通知已送达给被告，已依法发生合同解除的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条、第九十七条之规定，租赁合同已经依法解除，被告无权要求继续履行合同，应依法驳回被告要求继续履行合同的诉讼请求。（二）在合同履行过程中，原告并未同意将月租金标准变更为6500元每月。其一，被告提出要求按6500元每月标准退还差价和变更月租金的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。原告与被告自始至终均未协商同意将月租金标准变更为6500元每月，这是被告一厢情愿。2016年5月，被告以华悦城开发影响生意为由要求原告予以补偿。经沟通协商，双方遂达成由原告给被告一次性补偿5000元的一致意见。意见达成后，原告于当月7日向被告支付5000元，被告向原告出具书面收条一份。收条明确注明款项用途是“因华悦城封路建设房租补助伍千元”。根据收条的文意根本无法解释和推断出被告所诉称“双方达成口头协议，将租金变更为6500元每月，原告退还2016年3月、4月租金5000元”的意思表示。被告的述诉称明显是单方的臆断，并非双方的真实意思表示。其二，自合同签订以来至2017年5月6日期间，被告一直均是按9000元每月的标准向原告支付租金。被告以实际付租的行为证明了双方根本不存在将月租金标准变更为6500元的事实。被告提出双方已口头协议将租金变更为6500元每月的诉称是虚假的。其三，本案并不存在显失公平。根据被告提交的《相邻经营者的证言》中的《门面租赁合同》，原告与被告之间约定的租金标准与相邻门面租金标准相当，甚至还低于其他部分门面的租金。即便按被告所称相邻门面存在降租行为，这也证明了原告出租时的租金标准与相邻门面在降租后的租金标准相当，更进一步说明了原告在出租时的租金标准本身比相邻门面要低，被告已经因此而受益，更不存在显失公平。其四，租赁门面前道路并未封闭，其南面通往湘府路方向的道路只是路幅变小并未全封闭，仅对车辆通行造成影响，但对门面经营不会造成实质性影响。涉案门面系华悦城的商铺门面，其消费群体原本就是本小区、北面的华盛世纪新城小区和西面的莲湖大市场，除此之无其他小区。涉案门面前的道路通往华盛世纪新城小区和西面的莲湖大市场道路并未封闭，且与合同签订时的情况是一致的，其人流量并未减少。况且，门面人流量的问题也不是原告所能控制的，这显然属于正常商业风险，更谈不上情势变更。其四，华悦城开发封围挡原告已经给予被告一次性经济补偿5000元，双方已经就围挡封路问题达成了一致意见。被告再次以此为由要求以降租方式给予补偿不仅违背了诚实信用原则，而且也不符合合同的约定。综上所述，被告提出反诉及反诉请求严重缺乏事实和法律依据，应全部予以驳回。经审理查明，2013年1月，原告与湖南华盛世纪城房地产开发有限公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市雨花区湘府东路二段300号8栋105号和205号房屋，合同约定两房屋面积分别为51.82平方米、61.13平方米。2015年5月5日，原告作为甲方，被告和余琪作为乙方，三人签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将上述两房屋出租给乙方用于经营，租赁期限为50个月，自2015年5月6日至2019年7月5日，月租金标准为9000元；乙方向甲方交付“押金”1万元，合同期满，如乙方没有欠物业费用、水电费用及其他经纪纠纷的情况下，甲方须把押金全额无息退还给乙方；乙方在合同签订之日开始交纳租金，付款方式为一次性交清三个月租金，在一季度租金满期前，应提前七天向甲方交纳下个季度的租金，如有拖欠，乙方每天向甲方按月租金的5%支付违约金；租赁期间，因租赁产生的水、电、气、卫生费、物业管理费以及乙方经营过程中产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。合同第十条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收“押金”，并要求乙方赔偿相关损失：（1）乙方擅自改动门面的主体结构；（2）在租约期内，拖欠租金，逾期10天；（3）利用承租房租存放危险物品或进行违法活动。该合同签订后，原告向被告和余琪交付了上述房屋，被告和余琪将该门面用于经营。2016年7月14日，原告、被告和余琪三人签订了一份《门面租赁合同补充协议》，其中约定：因被告和余琪解除合作关系，三方对门面租赁合同承租人变更事宜达成补充协议，将原由被告和余琪租赁的门面变更为被告承租；三方共同确认2016年7月14日之前的租金已全部付清，原合同其他条款继续有效。此后，余琪退出门面的租赁和经营事宜，被告独立承租并经营门面。此后，被告按照每月9000元的租金标准支付了截至2017年5月5日的租金。因被告未继续支付之后的租金，原告于2017年5月7日及12日两次通过快递方式向被告发出催款通知书，要求被告在收到通知之日起3日内付清2017年5月6日至2017年8月5日期间的租金。被告收到该两份通知后未向原告支付租金。2017年6月2日，原告再向被告发出了一份合同解除通知书，其中载明，自该通知送达之日起解除双方签订的上述《门面租赁合同》，并要求被告在该通知送达后三日内将租赁房屋腾还给原告并支付计算至实际腾空之日至的租金和逾期支付租金的违约金。被告于2017年6月3日收到了该通知。另查明，原告于2016年5月7日向被告支付了5000元，被告向原告出具了一张收条，其中载明：“今收到房东董世芳因华悦城封路建设房租补助伍仟元整”。再查明，2016年3月开始，涉案门面南面与湘府路之间的路面因市政工程建设施工被围挡。原告于2017年7月6日诉至本院。在本案的审理过程中，原告明确其主张的合同解除后的“租金”为占有使用费；第5项诉讼请求为不予退还被告该1万元押金。以上事实，有两份《长沙市商品房买卖合同》、《门面租赁合同》、《门面租赁合同补充协议》、催款通知书及其快递回单和查询记录、收条、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于原、被告是否对租金标准进行了变更。合同法第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，被告主张双方口头协商一致将租金标准进行了调低，但原告并不认可。被告向原告出具的收条中载明的原告支付给被告的款项也仅为“封路建设房租补助”，并不能证明双方协商一致将租金标准进行的调低，且在原告向被告支付该笔“补助”后，被告亦仍按照原租金标准支付了租金。因此，被告关于确认租金标准变更以及要求原告返还租金差价的反诉请求，本院不予支持。二、关于合同是否已解除。合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告拒不支持租金，且经原告催告后仍不支付租金，原告依照双方的合同约定解除双方的房屋租赁合同关系并无不当，本院予以支持。另据第九十六条的规定，有权解除合同的一方当事人应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2017年6月3日收到原告的解除合同的书面通知，故本院确认原、被告的租赁合同关系于2017年6月3日解除。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。另外，本案所涉施工围挡并不属于情势变更之情形，而属于一般的商业风险。故被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。三、关于原告主张的租金及占有使用费。另据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。如上所述，双方合同于2017年6月3日解除，故被告应腾空房屋并向原告返还租赁房屋，原告该项诉讼请求，本院予以支持。此外，原告可要求被告支付2017年5月6日至2017年6月3日期间的租金8700元（29日÷30日/月×9000元/月）。此外，因被告继续占用了租赁房屋，原告要求被告按照该9000元每月的标准支付占有使用费并无不当，故被告应按照每月9000元的标准向原告支付自2017年6月4日起至实际腾空房屋之日止的租金。原告相应的诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告主张的违约金的核定。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《门面租赁合同》约定，承租方逾期支付时需按日支付违约金，出租方还可“没收”承租方已支付的“押金”。上述“押金”系对被告逾期支付租金的违约责任的约定，在法律属性上也属于违约金。即该合同既约定了定额的违约金数额，也约定了违约金的计算方式，故本院认为，在认定被告的违约责任时应将该两项违约金予以综合考虑。结案本案案情，被告实际欠付的租金仅为一期的租金，原告发出的催款通知书也给予了被告一定的宽限期，且原告亦未举证证明被告存在合同第十条约定的其他违约行为，原告既主张按日计算违约金又主张不予退还“押金”确有不妥，而合同约定的每日按照月租金的5%支付违约金亦显然过高。因此，本院酌情对原告主张的违约金予以调整，即被告应以未付的租金8700元为基数按照每日万分之五的标准支付自2017年5月15日起至租金实际支付之日止的违约金，原告主张超出部分，本院不予采纳；原告基于被告逾期支付租金的违约行为而要求不退还“押金”的主张本院不予采纳，但该“押金”还可用于原告在本案中尚未明确数额的水电费和物业管理费的结算。五、关于原告主张的水电费和物业管理费。据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项的规定，原告起诉时必须提出具体的诉讼请求。本案中，原告并未明确其主张的水电费及物业管理费的具体数额，该项诉讼主张不符合起诉的条件，其该项起诉应予驳回，故本院对该项诉讼请求不予审理。为减轻双方当事人诉累，节约司法资源，本院对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）董世芳和被告（反诉原告）郭晓慧在2015年5月5日签订的《门面租赁合同》及2016年7月14日签订的《门面租赁合同补充协议》于2017年6月3日解除；二、被告（反诉原告）郭晓慧于本判决生效之日起10日内腾空位于长沙市雨花区湘府东路二段300号8栋105号和205号房屋并交还原告（反诉被告）董世芳，并按照每月9000元的标准支付原告（反诉被告）董世芳自2017年6月4日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费；三、被告（反诉原告）郭晓慧于本判决生效之日起10日支付原告（反诉被告）董世芳截至2017年6月3日止的欠付租金8700元，并以欠付租金为基数按照每日万分之五的标准支付自2017年5月15日起至租金实际支付之日止的违约金；四、驳回原告（反诉被告）董世芳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郭晓慧的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，反诉费275元，合计1540元，由原告（反诉被告）董世芳负担140元，被告（反诉原告）郭晓慧负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  欧阳毅人民陪审员  周国璋人民陪审员  邓正军二〇一八年三月一日书 记 员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。