北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1563号上诉人（原审原告）：孙红菊，女，1983年4月20号出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔磊（孙红菊之夫），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁春明，北京市隆安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杜利霞，女，1979年4月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张远，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈西选，男，1982年1月15日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人孙红菊与上诉人杜利霞、被上诉人陈西选房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初23659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙红菊上诉请求：1.改判杜利霞另行支付违约金75万元（违约金85万元，已抵销10万元定金）；2.改判陈西选对抵销后的75万元违约金承担连带清偿责任；3.二审案件受理费由杜利霞负担。事实和理由：1.陈西选对违约金应当承担连带清偿责任。签订《北京市存量房屋买卖合同》时，陈西选与杜利霞是夫妻关系。两人负有共同的房屋购买人债务义务，且离婚只是他们技巧。故对于婚姻存续期间的共同债务，陈西选不能免除。2.签订合同后房价大幅上升。317新政后，房价仍在高位运行。至6月初房价开始下降。6月中旬双方解除合同后，杜利霞以必须退还10万元定金为要挟拒绝注销网签。时至今日，仍拒绝协助孙红菊注销网签合同，致使房屋不能出售。杜利霞认为房价要下跌了，而拒绝履行合同付款义务。杜利霞违约行为是主观恶意的，客观上给杜利霞造成200万元以上损失。杜利霞、陈西选应连带承担75万元违约金。杜利霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回孙红菊的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实不清。一审法院未查明双方签署《解约协议》的原因及解约前景，以及《解约协议》中相关合同解除的善后问题另行协商，双方对此保留追诉的权利中善后问题的内容所指，错误地将违约责任列为双方可保留追诉权利的事项，属于事实不清。2.一审法院错误的将微信记录中当事人的身份弄混淆，进而错误认定新政发布后至签订解约协议前这段时间，杜利霞已明知其受新政影响，仍要求继续履行合同，并在利用时间筹集受新政影响多出的100多万元首付款，只是因再次贷款未获批准后，才以无力履行合同为由，提出解除合同，违约的主观恶意明显，故判决杜利霞承担30万元的违约金。该事实与真实情况严重不符。3.一审法院关于杜利霞在两次贷款申请均未获得批准后，未按合同约定采用现金方式支付房款，而向孙红菊提出解除合同，已构成违约的认定属逻辑错误。4.合同中关于现金支付全款的约定对买方而言是一项加重的合同义务，最早见于房地产商提供的格式合同中，最高法院对这类约定的态度是认定无效。5.一审法院错误分配举证责任，将杜利霞存在违约行为的举证责任交由杜利霞承担，显属错误。6.关于孙红菊解约后的损失，杜利霞认为因双方对于合同解除均无过错，二审法院应依据公平原则确认孙红菊损失的合理范围。陈西选辩称，不同意一审判决，但是没有上诉。陈述意见与杜利霞的一致。孙红菊向一审法院起诉请求：1.杜利霞配合孙红菊注销C1496221号网签合同；2.杜利霞、陈西选支付孙红菊违约金75万元；3.诉讼费用由杜利霞、陈西选承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，杜利霞(买受人)与孙红菊（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落于丰台区蒲安西里×号（以下简称涉诉房屋），建筑面积共71.16平方米。该房屋规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为355万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为70万元。买受人向出卖人支付定金总额为10万元。买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见《补充协议》。买卖双方最晚应于合同签订之日起100日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起100日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另合同解除后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。同日，杜利霞（买受人)与孙红菊（出卖人）签订了《商业贷款付款方式补充协议》，约定，买卖双方应于网签后2个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为230万元。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批准贷额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。合同签订后，杜利霞向孙红菊支付了定金10万元。2017年3月31日，孙红菊和杜利霞共同签署了编号为C1496221的网签合同。2017年6月12日，孙红菊（甲方）和陈西选代杜利霞（乙方）签署《解约协议》，约定，由于乙方要求解除房屋买卖合同，甲乙双方同意，并达成如下一致：基于丰台区蒲安西里×号房屋买卖合同及相关协议予以解除。相关合同解除善后问题另行协商。双方对此都保留追诉的权利。另查，杜利霞与陈西选原系夫妻关系，双方于2017年3月8日在北京市海淀区民政局婚姻登记处办理了协议离婚，杜利霞和陈西选在诉讼中认可陈西选在杜利霞签订房屋买卖合同过程中作为杜利霞的代理人代其签署相关文件。现孙红菊主张因杜利霞、陈西选违约，要求杜利霞、陈西选依据合同约定按照合同总价款20%支付违约金，且自行扣除杜利霞、陈西选已经支付的定金10万元后确定其主张的违约金金额为75万元。孙红菊向法庭提交公证书，内容是网站中查询蒲安西里小区房屋的成交价格，显示2017年3月9日蒲安西里2室1厅55.52平方米房屋以75649元每平方米的价格成交，而2017年6月蒲安西里2室1厅57.9平方米房屋没有显示成交价格。孙红菊认为签订合同后房屋价格先上涨后下跌，从签订合同到解除合同，房屋价格每平米跌了1.5万余元，系其因杜利霞、陈西选违约遭受的损失，而杜利霞、陈西选未能及时配合其解除网签抵押登记亦导致其无法及时出售房屋，发生损失。杜利霞、陈西选则认为房屋价格处于变化中，无法证明其给孙红菊造成损失。一审中，孙红菊向法庭提供了其与陈西选的微信记录，内容为，2017年3月22日，陈西选：新政对你们没什么影响吧。孙红菊：首付提高了。在使劲筹钱。陈西选：高了很多吗？孙红菊：一百多万。孙红菊欲证明3月17日新政后杜利霞和陈西选坚持继续履行合同。杜利霞和陈西选认可上述证据的真实性。杜利霞和陈西选向法庭提交陈西选与中介公司员工的微信记录，欲证明因为新政导致贷款额减少、首付款增加大约60万元的情况，其与中介沟通解决新政带来的影响。另提交了杜利霞银行流水和陈西选的收入证明以及借条、转账凭证，欲证明杜利霞、陈西选没有能力承担增加的首付款。杜利霞和陈西选称其在网签前后两次以贷款金额230万元向银行申请贷款，均因新政原因贷款未获批准，随后其向孙红菊提出解除合同。孙红菊认可银行未予批贷，但其主张杜利霞、陈西选在未批贷的情况下应当一次性支付房款，杜利霞、陈西选要求解除合同是恶意不履行合同。一审法院认为，孙红菊与杜利霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。第一，本案中，双方当事人已经于2017年6月12日签署协议解除上述合同，孙红菊要求杜利霞配合注销网签合同，杜利霞则主张注销网签合同以孙红菊向其退还定金为前提、两者应同时进行。法院认为，因双方买卖合同已解除，依据合同法规定以及合同约定，就买卖标的房屋所签网签合同应当随即注销，此系双方买卖合同解除的当然后果，杜利霞有义务配合孙红菊完成注销网签合同。而定金属于合同履行的担保，定金是否退还需要对合同履行过程中违约事实进行认定，故杜利霞以定金未退还为由拒绝配合注销网签合同的抗辩理由，不予采信。孙红菊要求杜利霞配合注销网签合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。第二，关于杜利霞是否构成违约。孙红菊和杜利霞所签《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定了若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额的情况下，杜利霞可以再向其他银行申请贷款，再次申请仍未获批准的，则杜利霞应以现金形式补齐贷款部分房款，双方应在20日内办理权属转移登记手续。杜利霞在两次申请贷款均未获批准后，未按照上述约定采用现金方式支付房款，而是向孙红菊提出解除合同，已经构成了违约。杜利霞认为其受到新政的影响，故不构成违约。但一方面，合同已经约定了贷款无法批准时杜利霞有义务以现金方式补齐房款，杜利霞可以预见需要增加支付现金补足贷款额不足的情形，并明知该情形发生后其有义务用现金方式补齐房款。另一方面，根据本案查明的事实，杜利霞所称新政发布于2017年3月17日，在杜利霞明知新政内容以及对其产生的影响后，其仍然与孙红菊以及中介公司工作人员沟通合同履行、办理了网签、筹集房款、向银行申请贷款，以实际行动继续履行合同，直至2017年6月其向孙红菊提出解除合同。杜利霞再以新政的发布导致其无法履行合同，其不构成违约的抗辩理由，不予采信。另，杜利霞认为双方协议解除合同，并非一方违约导致合同解除。双方均认可杜利霞向孙红菊提出了解除合同，但双方签署的解约协议内容仅就解除合同作出约定，不涉及解除合同的后果、双方责任分担，协议中明确了双方对此都保留追诉的权利。现孙红菊追究杜利霞的违约责任，并无不妥。第三，关于违约金的诉讼请求。杜利霞未按照合同约定继续支付房款完成过户，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，法院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现杜利霞认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合孙红菊的实际损失及双方合同履行情况，酌情确定并在折抵杜利霞已付定金十万元的基础上判决确认最终违约方应给付孙红菊的违约金数额。超出部分，不予支持。第四，孙红菊要求陈西选就支付违约金与杜利霞承担连带清偿责任。本案中杜利霞作为买受人与孙红菊签订了房屋买卖合同，合同具有相对性，应由买受人杜利霞享有合同权利、承担合同义务。杜利霞和陈西选已经在2017年3月8日协议离婚，孙红菊不能基于夫妻关系要求陈西选承担连带责任。即便陈西选作为杜利霞的代理人参与了整个房屋买卖过程，陈西选在合同关系中是属于杜利霞代理人的地位，陈西选的代理行为由委托人杜利霞承担责任。故孙红菊要求陈西选与杜利霞共同承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，于2017年11月判决：一、杜利霞于判决生效之日起七日内配合孙红菊注销编号为C1496221的网签合同；二、杜利霞于判决生效之日起十日内支付孙红菊违约金二十万元；三、驳回孙红菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙红菊与杜利霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。孙红菊与杜利霞签订的《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，杜利霞可再向其他银行申请，孙红菊应配合。杜利霞未再次申请、再次申请仍未获批准或批准数额仍不足拟贷款额，则双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时杜利霞应以现金形式补齐贷款部分房款。现有证据表明，因杜利霞在贷款申请未获得批准的情况下，明确表示无力支付全款，故双方签订《解约协议》。由此可见，导致合同解除是基于杜利霞无法按合同约定支付购房款，杜利霞应当承担违约责任。依据双方签订的《解约协议》，该协议明确载明，由于杜利霞要求解除房屋买卖合同，双方同意，并达成如下一致：基于丰台区蒲安西里8号楼3层3门302号房屋买卖合同及相关协议予以解除。相关合同解除善后问题另行协商。双方对此都保留追诉的权利。故孙红菊现要求杜利霞承担违约责任，依据合同支付违约金的请求，依据充分，应予支持。杜利霞认为合同解除是基于新政出台，且双方均无过错的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。关于违约金数额问题。因法律有规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。诉讼中，杜利霞提出孙红菊要求支付的违约金过高，请求法院予以减少，该请求于法有据。一审法院结合孙红菊的实际损失及双方合同履行情况，并折抵杜利霞已付定金十万元的基础上酌情确定判决20万元违约金，并无不妥，本院予以维持。关于孙红菊要求陈西选就违约金与杜利霞承担连带清偿责任的上诉请求。一审法院鉴于合同相对性，即《北京市存量房屋买卖合同》系杜利霞单独与孙红菊签订的，且杜利霞与陈西选已于2017年3月8日协议离婚，故认为孙红菊不应基于夫妻关系要求陈西选承担连带责任，判决杜利霞独自承担违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，孙红菊、杜利霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由孙红菊负担5650元(已交纳)，由杜利霞负担5650元（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 霍翠玲审判员 刘丽杰二〇一八年三月二十七日书记员 孙 雯