广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终7608号 上诉人（原审被告）：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市友谊路吴圩段**吴圩凤翔园******房。统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所主任。 委托诉讼代理人：廖海蛟，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张传富，男，1953年3月12日出生，汉族，住广西象州县。 上诉人广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）因与被上诉人张传富房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人高英公司上诉请求：一、撤销（2017）桂0105民初3044号民事判决；二、改判驳回张传富的全部诉讼请求。事实及理由：一、高英公司虽然向张传富出具编号为№1002406的《收据》，载明收到张传富288000元的首付款，但是高英公司并未实际收到张传富的该笔款项。此票据是双方同意用涉案房屋交付以后，后三年的租金予以抵扣而形成的。二、一审证据证实涉案房屋的实际交付时间和张传富的收房时间为2015年12月30日，一审判决认定房屋交付时间为2014年8月5日与客观事实不符。三、高英公司与张传富签订《南宁市商品房买卖合同》后，再签订为期6年的《委托经营管理协议》，该协议的本意即合同的目的为：涉案房屋自交付之日起，即由张传富交给高英公司统一进行经营管理，高英公司有权对外招商经营等。涉案房屋在2015年12月30日实际交付，至今尚未得以出租经营，未取得收益。张传富在得以用后三年租金抵扣房款首付款288000元的情况下，却诉请涉案房屋的租金，违背了《委托经营管理协议》的本意。因涉案房屋至今未能成功出租经营，其第一个租赁周期尚未确定，不能确定下一个租赁周期，也就是说高英公司向张传富支付租金的时间尚且不能确定。况且，涉案房屋在未能实际出租经营的情况下，高英公司并未拖欠张传富的租金。四、一审判决高英公司独自负担本案诉讼费用有违客观事实及公平合理原则。 张传富答辩称，高英公司称未收到首付款288000元不符合事实。双方约定的是用前三年的租金来抵扣首付款，当时口头约定前三年的租金按照涉案物业总成交价的6%来计算，也即是1600000元×6%×3年=288000元，后三年的租金按照涉案物业总成交价的7%计算应该是336000元，因此高英公司称是用后三年的租金来抵扣是没有证据证明的。高英公司称没有租金收益就不支付我方租金，我方不认可，不论有没有租金收益，高英公司都应该向我方支付租金。另外，收房时间按照《商品房买卖合同》约定的2013年12月30日为准。 张传富向一审法院起诉请求：高英公司向其支付委托经营管理期第四年的房屋租金112000元。 一审法院判决：高英公司向张传富支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金112000元。 二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，且均无新证据提交。综合一审判决认定的事实，及本案在案证据，本院二审认定事实如下：2014年2月21日，张传富（买受人）与高英公司（出卖人）签订一份合同编号为YS00434666的《南宁市商品房买卖合同》，双方约定：张传富购买高英公司开发的南宁市江南区友谊路吴圩段48-6号八桂凤凰城·凤鸣园13号楼108号房，建筑面积226.78平方米，购房价款总额为1600000元；高英公司应于2013年12月30日前将具备五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，高英公司应当书面通知买受人办理交付手续。双方在《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中约定：涉案房屋首付款为480000元，银行按揭贷款为1120000元；买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人逾期未办理交房手续的，视为买受人已认可交房……。 2013年11月3日，高英公司向张传富出具编号为№1002406的《收据》载明：“今收到张传富交来凤鸣园13-108号房首付款288000元”；出具编号为№1002520的《收据》载明：“今收到张传富交来凤鸣园13-108号房房款127919元”；出具编号为№1000661的《收据》载明：“今收到张传富交来凤鸣园13-108号房房款34081元”；出具编号为№1002519的《收据》载明：“今收到张传富交来凤鸣园13-108号房定金款30000元。”张传富为涉案房屋办理的银行按揭贷款1120000元，已于2014年4月29日转入高英公司账户。 2014年7月25日，高英公司向张传富出具《交房通知书》载明：涉案房屋已具备交付条件，自2014年8月1日起办理交房，因交房量大，预约张传富于2014年8月5日办理交房手续。 张传富（委托人）与高英公司（受托人）签订一份《委托经营管理协议》约定：张传富将南宁市江南区友谊路吴圩段48-6号八桂凤凰城·凤鸣园13号楼108号物业出租给高英公司使用，建筑面积226.78平方米；张传富将涉案房屋委托给高英公司进行统一经营管理，高英公司有权就涉案物业进行自营、租赁经营、对外招商、招租并收取租金等等； 委托经营管理期限为6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止（以《商品房买卖合同》约定的实际交付使用时间计起至满六年时止）；委托期限内，高英公司按以下约定定额包干支付租金：1、第1年至第3年，该物业每年的租金为0元。2、第4年至第6年，该物业每年的租金为112000元；租金支付方式：1、张传富的起租日和租金的起算日为2014年1月1日（以《商品房买卖合同》约定的实际交付使用时间为准）。2.1、2014年1月1日（以《商品房买卖合同》约定的实际交付使用时间为准），为了培育市场，张传富同意给予高英公司三年的免租期，即2014年1月1日至2016年12月31日为免租期，张传富不计租金。2.2、第4年至第6年，该物业租金每6个月支付一次，第一次租金在2016年12月15日前支付，以后在下一个租赁周期开始前的15个工作日内支付。 本院认为，张传富与高英公司均具有缔约能力，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》是其真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一、关于本案的委托经营管理期限问题。《委托经营管理协议》虽然约定了委托经营管理期限从2014年1月1日起至2019年12月31日止，但也在合同中多处注明经营管理期限以实际交房起算，说明双方在签订合同时对于高英公司可能迟延交房已有所预料。鉴于双方当事人均未能提交涉案房屋交接手续的相关材料，本院依据高英公司于2014年7月25日向张传富发出的《交房通知书》以及双方在《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中关于房屋交接的有关约定，认定本案的实际交房时间为2014年8月1日。因此，本案的委托经营管理期限根据实际交房时间从2014年8月1日起计算满6年，至2020年8月1日止。二、关于租金及租金支付方式。《委托经营管理协议》约定，本协议委托经营管理期限内的第4年至第6年，每年的租金为该物业成交总价的7%即112000元；租金每6个月支付一次，第一次租金应提前半个月支付，以后在下一个租赁周期开始前的十五个工作日内支付。按照上述约定，高英公司应当从2017年8月1日起至2020年8月1日止，每年向张传富支付租金112000元。第一次租金56000元（2017年8月1日至2018年1月31日）应在2017年7月15日前支付，第二次租金56000元（2018年2月1日至2018年7月31日止）应最迟于2018年1月31日支付。现高英公司未按期支付租金，违反了《委托经营管理协议》的约定。张传富起诉主张委托经营管理期限内第四年的租金，本院予以支持。 至于租金抵扣的问题，双方当事人均认可№1002406《收据》载明的首付款288000元是用租金抵扣而形成。高英公司主张是用其应付的后三年的租金抵扣。张传富对此不认可，其主张是用前三年的租金抵扣，因此才有《委托经营管理协议》中前三年租金为零的约定。对此本院认为，高英公司与张传富双方合意以部分租金抵扣部分购房首付款，并不违反法律的强制性规定。从《委托经营管理协议》关于后三年的租金数额、支付方式的具体约定来看，高英公司关于是抵扣后三年租金的主张与约定不符，而张传富的主张更符合常理。因此，本院对高英公司关于后三年的租金已抵扣首付款的抗辩不予采信。 综上所述，一审判决支持张传富所主张的第四年租金正确，但对于租金的起算时间点认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初3044号民事判决主文为：广西高英投资建设有限公司向张传富支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金112000元。 一审案件受理费1270元，由广西高英投资建设有限公司负担；二审案件受理费2540元，由广西高英投资建设有限公司负担。 上述应付款项，广西高英投资建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 陆 宁 审判员 黄 琴 审判员 陆力宁 二〇一八年三月二十二日 书记员 陈文玲