呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2号上诉人（原审被告）：张铠,个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊慧荣，内蒙古旭隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王捷，内蒙古旭隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张绥生，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金平，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人张铠因与被上诉人张绥生、上诉人张金平合同纠纷一案，不服新城区人民法院（2017）内0102民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人均无新的证据或事实理由，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张铠上诉请求：依法撤销原审判决，并依法改判驳回张绥生、张金平的诉讼请求。一、二审诉讼费用由张绥生、张金平承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，所作判决不公正。本案的基础法律关系是房屋置换，对于房屋是否置换完成张铠与张绥生、张金平已经在《房屋置换协议》第4条做出了约定"房屋置换完成后，（双方取得房产证当日）双方完成置换交接"，但是张绥生、张金平在房屋尚未置换完成时就对张铠所有的房屋私自进行了装修，是对张铠财产权益的极大侵害，所以应当由张绥生、张金平赔偿由此给张铠造成的损失，而张绥生、张金平私自进行的装修应当由其自行承担，与张铠无关。本案核心在于，虽然张铠与张绥生、张金平双方已经签订了《房屋置换协议》，但置换协议的签订以及履行并不代表房屋置换完成，在房屋置换未完成之前15层房屋的所有权人依然是张铠，只有张铠才享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，其他人未经张铠同意不得对该房屋行使以上权利。当时双方在签订《房屋置换协议》后，张铠仅仅是同意张绥生、张金平可以在15层存放装修材料，但是不能影响张铠的正常使用，更没有授权张绥生、张金平对房屋进行装修改造，但是张绥生、张金平却对张铠的个人财产进行装修，其行为是对张铠合法财产权益的极大侵害，张绥生、张金平应当排除对张铠房屋的妨害并恢复原状，以及赔偿给张铠造成的损失；由于张绥生、张金平的行为导致张铠无法正常使用房屋，并最终导致房屋置换协议无法继续履行，所以张铠才依法向张绥生、张金平发出解除通知书，究其原因是张绥生、张金平导致以上事实的发生，因此，应当由张绥生、张金平对自己的行为承担相应的法律责任。最后，张铠曾在一楼大厅属于自己产权的位置上装修自己的会所并进行正常营业，由于双方商讨说要进行房屋置换，方便房屋的整体利用和各自对房屋产权的管理，说服张铠将一楼会所交由他们作为酒店整体出租，前期会所的装修等投入费用待房屋置换时一并解决，且以后的房屋租赁费用按照各自份额予以支付，但是由于张绥生、张金平的原因现在房屋置换无法完成，因此，张绥生、张金平应当赔偿张铠一楼会所的装修费用，且应当支付属于张铠的房屋租赁费用。张铠针对以上事实在一审时提起了反诉，但是一审法院武断地认为以上事实属于两个法律关系，不予张铠提起反诉，其做法也有失公正，既造成了诉累，也不利于纠纷的解决。张绥生、张金平辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。张绥生、张金平向一审法院起诉请求：1、判令张铠赔偿张绥生、张金平装修损失718041元。2、本案的诉讼费用由张铠承担。一审法院认定事实：2011年12月6日内蒙古佳迪房地产开发公司与张金平、张铠签订了《共同持有协议》、《房屋置换协议》，张绥生、张金平与张铠签订一份《租赁合同》。《共同持有协议》约定：瑞德福公寓楼北楼一楼前厅（南厅）是一至××道。该通道只限人员出入、消防应急疏散使用，不得它用，三方承诺严格遵守该前厅原设计功能，任何一方不得侵占。该大厅按黄益民43.22%，张铠16.78%，张金平40%共同持有。《房屋置换协议》约定：1、张金平将其一楼大厅（不含前厅）面积的40%，即337.872平方米置换张铠十五楼542.57平方米和五楼208.64平方米。本次置换以另外双方签署的一楼大厅租赁协议为始，以产权办理完毕为终。三方确认北楼一楼前厅（北厅）按原设计作为酒店前台使用，其他可以通行。《租赁合同》约定：张铠同意将位于瑞德福公寓楼一楼房屋出租给张金平作为酒店经营使用，出租房屋面积844.68平方米，租赁期限15年，年租金400800元。租赁协议签订后，原告即开始装修涉案十五楼房屋。2012年3月4日，因张铠占用北楼前厅部分北厅，誉昊律师事务所向张铠发出律师函，要求解除房屋置换协议、租赁协议，并要求赔偿装修损失。因装修损失已经产生，经佳迪房地产开发公司总经理张庆海给张绥生、张金平与张铠双方做调解工作，三方对瑞德福公寓楼北楼南前厅重新分配，且协调张绥生、张金平与张铠双方继续置换房屋。2012年11月15日，三方签订了《关于瑞德福公寓北楼一楼南前厅分配协议》，协议约定：本分配持有协议特指瑞德福公寓楼北楼一楼南前厅，面积约100.56平方米的公共出入使用面积。南前厅北边20%的面积由黄益民、张绥生、张金平共同持有。南前厅南边20%的面积由刘勇持有，该两边的中间部分60%的面积由张铠持有。所有持有人所分割持有的面积属于公共通行使用面积，任何持有人不允许单独分隔使用和破坏原设计使用功能。2012年12月29日，张绥生、张铠及佳迪房地产开发有限公司重新签订房屋置换协议，约定：张绥生（张金平）将其一楼大厅（不含前厅）40%面积和前厅20%共计357.984平方米（按每平方米8300元）合人民币2971267.20元，置换张铠十五楼共计751.21平方米（按每平方米4000元）。房屋置换完成后，双方完成互换交接。房屋原装修和设备一律自行处理。2014年7月27日，张铠致函张绥生（张金平），通知张绥生（张金平）解除房屋置换协议。因张绥生、张金平未支付清装修费，15楼房屋被装修队看起来，张铠无法收回房屋。2014年12月28日，内蒙古中砺建设工程项目管理有限公司对瑞德福公寓楼十五层装修进行鉴定，鉴定意见为：装修已完工部分造价为620277元。本案在审理过程中，张铠要求对张绥生、张金平已完装修部分重新鉴定，原审法院委托内蒙古新广厦项目管理有限公司鉴定，鉴定意见为：装修已完工部分造价为561951元。张铠方于2015年9月16日入驻瑞德福公寓楼十五楼，对房屋继续进行装修，本庭明确告知张铠不要处理张绥生、张金平的装修材料，但制止未果，张铠将张绥生、张金平的部分定制装修材料使用在十五楼的房间中，且剩余材料下落不明。张绥生、张金平于2015年9月26日提出鉴定申请，要求对已定制好尚未使用的装修材料价值进行鉴定，因材料部分灭失导致无法鉴定。张绥生、张金平主张其所购买的装修材料价值为97763.82元（其中包括15层的设计费5300元）。一审法院认为，张绥生、张金平与张铠于2011年12月6日所签订的《房屋置换协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同为有效合同，依法应予保护。合同约定："本次置换以另外双方签署的一楼大厅租赁协议为始，以产权办理完毕为终"，同日双方也签订了《租赁合同》。张绥生、张金平自此取得对涉案房屋的合法占有，并着手进行了装修。至2012年3月，因张铠占用北楼前厅部分北厅，张铠违反合同约定，张绥生、张金平委托誉昊律师事务所向张铠发出律师函，要求解除《房屋置换协议》、《租赁协议》，并要求张铠赔偿装修损失。因装修损失已产生，佳迪房地产公司张庆海给原、张铠双方做调解工作，故张铠对张绥生、张金平已进行的装修行为是知情的，在张庆海的调解下，原、张铠双方签订了第二份《房屋置换协议》。虽然该协议约定："房屋置换完成后，双方完成互换交接。房屋原装修和设备一律自行处理。"但事实上互换交接于2011年12月6日后已经完成，张绥生、张金平对涉案房屋所进行的装修也早于该合同签订的时间。故第二份《房屋置换协议》对协议签订之前的行为无溯及力，故对张铠的抗辩理由不予采纳。2014年7月张铠要求解除《房屋置换协议》，张绥生、张金平也同意。同时张铠接受装修工程已完部分，并对张绥生、张金平的部分装修材料加以利用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，张铠因经营需要解除合同，给张绥生、张金平造成的装修损失，张绥生、张金平要求张铠支付对涉案房屋的装修损失的诉讼请求，予以支持。已完工的装修价值应以鉴定意见即561951元为准。张铠收回属于自己的房屋合法，但应当妥善处理张绥生、张金平堆放于涉案房屋中的财产，定制的装修材料所有权归属原告所有，在未征得张绥生、张金平的同意并在本庭制止未果的情况下，张铠擅自处理原告的财产，给张绥生、张金平造成的损失，依法应予赔偿，故对张绥生、张金平要求张铠支付定制的装修材料款92463.82元予以支持。张铠并未按照原告的原设计进行装修，故对张绥生、张金平请求的设计费5300元不予支持。张铠所提一楼大厅房租收益问题属另一法律关系，可另行起诉，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七之规定，判决：一、张铠于本判决生效后十五日内支付张绥生、张金平装修损失费654415元;二、驳回张绥生、张金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费10980元、诉前财产保全费4091元，共计15071元（原告已预交），由原告承担1336元，张铠承担13735元。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院认定事实与一审查明相关事实一致，本院予以确认。本院认为，张绥生、张金平与张铠（张明飞）签订的房屋置换协议，系当事人真实意思表示依法成立，合法有效。双方按协议约定履行权利义务，至2014年7月27日，张铠单方主张解除合同，张绥生、张金平同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿。房屋置换协议约定，房屋原装修和设备一律自行处理，但并未禁止双方对所使用房屋进行添附或装修。对于张绥生、张金平装修工程造成的损失,经原审法院委托内蒙古新广厦项目管理有限公司鉴定，鉴定意见为：装修已完工部分造价为561951元。张绥生、张金平堆放于涉案房屋中的财产，定制的装修材料所有权归属张绥生、张金平所有，在未征得张绥生、张金平的同意并在一审法院制止未果的情况下，张铠擅自处理该部分财产，给张绥生、张金平造成的损失，依法应予赔偿，故对张绥生、张金平要求张铠支付定制的装修材料款92463.82元予以支持。张铠并未举证证明张绥生、张金平在合同履行或解除过程中给其造成经济损失，其所提一楼大厅房租收益问题，如确存在纠纷，可另行起诉。综上所述，张铠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10980元，由张铠负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 李 娜审判员 周 纬二〇一八年三月二十八日书记员 刘子贺