成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0108民初2162号 原告杨文池，男，汉族，1995年4月4日出生，住福建省安溪县。 委托代理人陈天福，男，汉族，1952年2月15日出生，住四川省资阳市乐至县，特别授权。 被告成都亿铭投资管理有限公司，住所地成都市蓉北商贸大道二段**。 法定代表人詹欢。 委托诉讼代理人田利，四川毫达律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人张诺依，四川毫达律师事务所律师，一般授权。 被告成都亿铭茶叶有限公司，住，住所地成都市成华区昭觉寺南路**/div> 法定代表人郑美玲。 委托诉讼代理人田利，四川毫达律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人张诺依，四川毫达律师事务所律师，一般授权。 被告成都涌邦商贸有限责任公司，住所地，住所地成都市彭州市天彭镇金彭中路**iv> 法定代表人王彩霞。 委托诉讼代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人钟沅岑，四川法典律师事务所实习律师，一般授权。 原告杨文池与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、被告成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈天福，被告亿铭投资公司、亿铭茶叶公司委托代理人田利到庭参加诉讼。被告涌邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告杨文池向本院提出诉讼请求：1、依法判决亿铭茶叶公司不履行合同义务向原告赔付违约金55903.22元，可获得利益损失154396.55元，不符合约定租赁房屋用途，监守防盗、主张权利误工费损失83212.40元，返还保证金10000元，合计303512.17元；2、判决被告涌邦公司赔偿违约强拆原告租赁房屋装修损失40000元；3、依法判决涌邦公司租赁房屋在租赁期间发生变动，继续原址履行原《茶城配套设施维护运行管理协议》，租赁房屋在租期内发生变动，应当继续履行接收转让《商位租赁合同》，除不符合约定用途时期外，原租期共五年全部承继义务；4、依法确认被告涌邦公司与亿铭公司2013年9月17日订立《租赁合同书》、亿铭公司2014年4月24日《授权委托书》、委托亿铭茶叶公司与原告2014年6月29日订立《商位租赁合同》、2015年5月15日涌邦公司与亿铭公司订立《关于“亿铭茶城”交接协议》、互相变更、转让《租赁合同书》、《商位租赁合同》替换承继其权利义务、形成连带租赁关系合法有效；5、依法确认涌邦公司非法取缔“亿铭福建茶城”经营权、通知停业、断水、断电、关闭茶城大门、电梯、围堵全部商户门前通道、毁损租赁物公用设施，导致不能实现合同约定目的的全部违约责任和承担赔偿损失责任；6、依法确认涌邦公司未依法与原告签订《出租房屋拆迁安置补偿协议》，暴力强拆原告承租的商铺装修、盗抢货物的违法、违约责任，依法履行拆迁安置补偿义务；7、依法确认亿铭茶叶公司未解除与原告订立的《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商位租赁合同》，涌邦公司违反与亿铭管理公司订立的《关于“亿铭茶城”交接协议》不履行承继义务，将原告承租商铺租期五年使用权重复出租他方，单方提高租赁房屋租金价格，上涨的租金差价是原告可获得利益损失，由三被告承担连带、违约赔偿全部责任；8、依法确认亿铭茶叶公司要约承诺免租期有效，亿铭茶叶公司自定收缴租赁房屋租金起至日期约定不明，违法提前收缴申请人承租商铺租金的违约责任，履行退还多收缴原告租金24022.13元，确认原告不构成欠租违约行为；9、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年9月17日,涌邦公司将商铺清水房出租给亿铭投资公司,前3年优惠租金为50元/㎡/月。2014年6月24日，亿铭投资授权委托亿铭茶叶公司与原告订立的《茶城配套设施维护运行管理协议》、《租赁合同》，租期5年（含前期免租期8个月），约定支付保证金10000元，2014年5月30日起计租，租金为135元/㎡/月。原告已交保证金10000元、至2015年6月30日止的运营管理费1890.57元，交清至2016年1月31日房租合计39146.12元（含免租期8个月）。2015年5月15日，涌邦公司与亿铭投资公司签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，涌邦公司与亿铭投资公司签订的租赁合同的权利自动转让原告及各商户。该协议约定自2015年5月5日亿铭投资公司不再收取房租。亿铭茶叶公司只能收取含8个月免租期在内的11个月房租，亿铭茶叶公司多收取原告6.4个月的房租65063.04元。因涌邦公司与亿铭投资公司的租赁合同自动转让给原告，故两份合同租金相减，原告可得利益94.88元/㎡/月，5年租期，原告可得利益损失326228.75元。原告租期5年，除去8个月免租期，应交租金及营运管理费为52个月，共计565125.60元，亿铭茶叶公司违约，应按合同标的的20%承担违约金即113025.12元。涌邦商贸公司违法《关于“亿铭茶城”交接协议书》，赔付违约、暴力强拆原告租赁房屋装修损失60052元，赔付抢损原告商铺内货物损失280000元。涌邦公司收购案涉合同房屋后没有自用，且单方提高租金与案外人另行签订租赁合同构成违约，应当由涌邦公司赔偿原告。涌邦公司违反《关于“亿铭茶城”交接协议》（以下简称：交接协议）自动构成违约事实成立。三被告恶意串通损害原告利益，重复转让合同，自动形成连带租赁关系的事实成立。亿铭茶叶公司以原告为次承租人欠租为由，拒付出租人涌邦公司租金，原告与涌邦公司并无直接的法律关系，在未解除原告及其商家《租赁合同》时，涌邦公司与亿铭管理公司订立《交接协议》已构成违约，相对原告依法不支付租金自身不存在违约行为的事实成立。涌邦公司为了达到单方面提高租价，非法取缔“亿铭福建茶楼”经营权强制停业，采取断电、断水关闭茶城大门电梯，毁损租赁物的共有设施，暴力强拆原告承租商铺装修、盗抢商铺货物，单方面提高租金，是导致不能实现案涉租赁合同约定目的的违约方，应承担责任。 被告亿铭管理公司、亿铭茶叶公司辩称：1、二被告不存在原告所称的违约行为。被告亿铭茶叶与租赁合同的承继者涌邦公司一直向原告提供了租赁房屋供其经营使用。2、被告亿铭茶叶和亿铭投资公司不存在恶意串通黑社会人员干扰原告经营的行为。也不存在关闭茶城大门围堵封闭原告承租商铺的行为。3、本案纠纷系原告自身违约行为导致，原告未按照租赁合同的约定，按时足额缴纳房屋租金，恶意拖欠租金致使出租人无法正常经营。4、原告所称的违约金和装修损失可得利益无事实和法律依据。5、原告主张的保证金是租赁期限届满后，在原告没有违约的情况下才予以退还。但是本案中原告存在恶意拖欠租金的行为，返还条件不成立。6、亿铭投资公司未参与租赁房屋的实际经营，也与原告没有合同关系。不是本案的适格被告。 被告涌邦公司未答辩。 经审理查明，2013年9月17日，亿铭投资公司与涌邦公司签订《租赁合同书》，涌邦公司将位于，单体建筑三层的房产14747.67平方米出租给亿铭投资公司，双方约定租赁期限自2013年9月17日起至2028年9月16日止。2014年4月24日，亿铭投资公司给其子公司亿铭茶叶公司出具《授权委托书》，亿铭投资公司授权亿铭茶叶公司全面管理“亿铭福建茶城”运营相关事宜。 2014年6月24日，亿铭茶叶公司（甲方）与杨文池（乙方）签订《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》，《商位租赁合同》约定，亿铭茶叶公司将位于建筑面积37.07平方米商铺出租给杨文池经营；租赁期限五年，自2014年5月30日起至2017年5月29日止，（含甲方对乙方承诺的免租期为前期），自2017年5月30日起至2019年5月29日止为第二期（后期）；月租金标准5004.61元，乙方应在本合同生效之日起三日内一次性付清上半年租金，在下半年计租日期前五日一次性付清下半年租金以此类推，每逾期一天，按乙方欠租金的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权提前解除合同，乙方依约承担违约责任；甲方将房屋交付乙方后，房屋的装修、修缮及由乙方原因产生的一切损害由乙方自行负责，装修方案需报甲方同意后方可实施；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金10000元。双方同时还签订了《茶城配套设施维护运行管理协议》，协议约定，乙方应根据承租商铺面积，按每月每平方米10元标准向甲方支付运营管理费，每逾期一日，按5%支付违约金。租赁合同签订后，杨文池向亿铭茶叶公司支付保证金10000元。原告于2014年8月5日向亿铭茶叶公司缴纳半年租金30026.70元（2014年5月30日—2014年11月29日），营运管理费1112.1元（2014年5月30日—2014年8月29日），于2015年4月28日向亿铭茶叶公司缴纳2015年4月1日至2015年9月30日的房租8007.12元、2015年4月1日至2015年6月30日的营运管理费778.47元。亿铭茶叶公司出具的收据上注明“（2015.5.10前再付8007.12元，2015.6.10日前再付8007.12元。合计分三期支付）”，后杨文池未再向亿铭茶叶公司支付租金。 2015年3月，涌邦公司以亿铭投资公司未按时支付房屋租金为由向茶城内商户发出《通知书》和《告知书》，告知茶城内商户，因亿铭投资公司违约，涌邦公司已与其解除租赁合同，为不影响商户经营，请各商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜。2015年5月5日，被告亿铭投资公司（乙方）和第三人涌邦公司（甲方）双方代表签订《调节协议》，载明：一、甲、乙双方围绕《租赁合同》有关的房租纠纷由双方通过协商或法律途径解决；二、甲、乙双方初步确定解除《租赁合同》，乙方于2015年5月11日上午9:00前将亿铭茶城管理权移交给甲方、并一并移交亿铭茶城已招租的所有客户资料；2015年5月5日至5月11日期间，乙方不再继续向商户收取房租，甲方撤走在亿铭茶城的所有保安并不得干扰乙方的正常经营行为；三、甲、乙双方应采取有效措施保证亿铭茶城管理权的顺利交接，不得作出任何干扰交接的行为，否则，违规方将承担由此造成的全部责任。2015年5月15日，被告亿铭投资公司（乙方）和第三人涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，约定：第一条：甲乙双方租赁合同的终止。1、因甲、乙双方租赁合同纠纷事宜，甲方单方解除与乙方的租赁合同，甲方已封闭乙方办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城。经甲乙双方代表人于2015年5月5日上午在协商，初步确定解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书（以下简称：租赁合同）。待本协议生效，正式解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书。2、自2015年5月5日起，乙方不再继续向商户收取房租。甲乙双方中止租赁合同的履行及甲乙双方应承担的租赁合同权利义务，直至租赁合同正式解除。第二条：茶城商户（租户）权利的保障。1、甲方将租赁合同项下房产出租给乙方后，截至日前乙方（或乙方授权成都亿铭茶叶有限公司）已将该房产分割转租给数十家独立商户。乙方或乙方授权经营公司已与各商户签订了期限不等的租赁合同（实为转租合同），此为亿铭茶城现状。2、甲方同意乙方及其授权经营公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权经营公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利，甲乙双方及各商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件。若甲方原因致使前述三方协议未能签订，乙方有权拒绝解除其与甲方之间的租赁合同，并拒绝撤离茶城。3、乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务。乙方应保证乙方与商户之间所签订的租赁合同的真实性。因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所遭受的损失由甲方承担赔偿责任。4、本协议签订后，两天内乙方召集由甲方、商户参加的协调会，签订租赁合同主体变更三方协议，签订的三方协议的同时移交商户租赁合同及所有资料。第三条：租金收取界限确认。甲乙双方确认：以2015年5月5日为界，该时间界点之后，乙方不再向商户收取租金。第四条：租赁房屋设施设备确认。在签订本协议之后，甲方接收亿铭茶城前，甲乙双方需就租赁合同项下房屋现状、新增设施设备等事项进行确认，并签署确认文件作为本协议附件。合同还对其他事项进行约定。 亿铭投资公司和亿铭茶叶公司撤场后，涌邦公司于2016年1月20日向各商户发出告知书，称涌邦公司于2015年5月正式收回亿铭茶城的经营管理，根据公司的长远发展规划，将对茶城进行新的定位打造，各商户之前与亿铭公司或亿铭茶叶公司签订的商铺租赁合同，因涌邦公司与亿铭公司解除租用合同书而丧失存续的法律依据，特作如下告知：1.各商户与亿铭公司或亿铭茶叶公司签订的商铺租赁合同，对涌邦公司没有法律效力；2.在升级改造中，愿意和涌邦公司分享发展新机遇的，请立即与涌邦公司重新协商，签订新的商铺租赁合同；3.各商户不愿与涌邦公司产生租赁关系的，请在2016年3月1日撤出亿铭茶城。亿铭投资公司和亿铭茶叶公司撤场后，原告杨文池继续使用所承租商铺面，但其未与涌邦公司联系商铺租赁事宜，也未向涌邦公司支付商铺租金。2016年3月28日，涌邦公司发出《限期离场通知书》，涌邦公司以茶城内商户未缴纳租金为由，要求茶城内商户于2016年3月30日前搬离。 上述事实，有原告及被告亿铭投资公司、亿铭茶叶公司陈述及下列证据证实：工商登记信息、身份信息、商铺租赁合同、交房屋租金的收据、调节协议、亿铭茶城交接协议、限期离场通知书、城北熊猫生活广场项目概况、告知书、通知书、撤场通知书等证据。 本院认为，针对原告提出的诉讼请求，分别评判如下： 1.原告主张亿铭茶叶公司违反《商位租赁合同》向原告赔付违约金55903.22元、可获得利益损失154396.55元、主张权利误工费损失83212.4元。原告与亿铭茶叶公司签订的租赁合同中，未约定违约金，故其主张亿铭茶叶公司支付违约金不当。涌邦公司与亿铭投资公司之间签订《关于“亿铭茶城”交接协议》其中约定，由涌邦公司接受亿铭投资公司与各商户之间签订的租赁合同权利义务，而非将涌邦公司与亿铭投资公司之间的合同权利义务转移给各商户，故原告主张以两份合同的租金差额计算其可得利益损失不当。原告主张的误工损失费、无证据证明且于法无据，本院不予以支持； 2、原告请求判决涌邦商贸公司赔偿房屋装修损失40000元。双方在合同中约定承租人如需进行装修，应将装修方案报亿铭茶叶公司，经亿铭茶叶公司书面同意方可实施，原告未举证明亿铭茶叶公司同意其对商铺进行装修，原告对其装修主张举证不足，本院对该诉讼请求不予支持； 3、原告请求判决涌邦公司继续履行《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商位租赁合同》。本院认为，本案中，因涌邦公司已经将商铺收回，原租赁合同无法继续履行，原告再主张继续履行不当，故对该项请求不予以支持。原告主张亿铭投资公司退还保证金10000元，予以支持； 4、原告主张的确认被告涌邦公司与亿铭公司2013年9月17日订立《租赁合同书》、亿铭公司2014年4月24日《授权委托书》、委托亿铭茶叶公司与原告2014年6月29日订立《商位租赁合同》、2015年5月15日涌邦公司与亿铭公司订立《关于“亿铭茶城”交接协议书》、互相转让《租赁合同书》、《商位租赁合同》替换承继其权利义务、形成连带租赁关系合法有效。本院认为，杨文池与亿铭茶叶公司签订的商位租赁合同不违背法律、法规强制性规定，属双方当事人真实意思表示，该合同应为合法有效。亿铭投资公司授权亿铭茶叶公司签订租赁合同，合同相对方应为亿铭投资公司，而非亿铭茶叶公司，但亿铭投资公司的合同权利义务全部转让给涌邦公司，原告再主张其与亿铭茶叶公司之间的合同效力不当，本院不予以支持。关于被告涌邦公司与亿铭投资公司签订的《租赁合同书》、《关于“亿铭茶城”交接协议书》，亿铭投资公司向亿铭茶叶公司出具的《授权委托书》，原告杨文池并非合同相对方，且亿铭投资公司与涌邦公司之间存在对原告所签订的租赁合同存在概括权利义务转移问题，原告对上述双方就合同权利义务转移不持异议，仅视为同意亿铭投资公司将其合同（指原告与亿铭茶叶公司之间签订的租赁合同）权利义务转移给涌邦公司。亿铭投资公司与涌邦公司之间并非与原告存在连带租赁关系。故对该请求不予以支持； 5、原告主张确认涌邦公司非法取缔“亿铭福建茶城”经营权、通知停业、断水、断电、关闭茶城大门、电梯、围堵全部商户门前通道、毁损租赁物公用设施，导致不能实现合同约定目的的全部违约责任和承担赔偿损失责任。本院认为，杨文池与亿铭茶叶公司签订的商位租赁合同合法有效，双方均应履行各自合同义务，杨文池于2015年4月28日后，未支付剩余的房租、营运费，在亿铭投资公司和亿铭茶叶公司退出茶城经营后，杨文池如不愿涌邦公司承接亿铭茶叶的合同权利义务，其可选择不再续租，就损失向亿铭茶叶公司主张权利，但杨文池选择继续使用所承租商铺，则其应继续支付租金，亿铭茶叶公司将2015年5月5日后收取租金的合同权利转让给涌邦公司，杨文池可向涌邦公司支付租金，因杨文池未继续支付商铺租金，直接导致涌邦公司将案涉商铺收回，杨文池自身存在违约行为。对原告以上主张，本院不予以支持； 6、原告主张确认涌邦公司未依法与原告签订《出租房屋拆迁安置补偿协议》，暴力强拆原告承租的商铺装修、盗抢货物的违法、违约责任，依法履行拆迁安置补偿义务。涌邦公司与原告之间并不存在拆迁安置补偿合同关系，其所谓的上述行为均是履行合同中是否违约的问题。故对该请求不予以支持； 7、原告请求确认亿铭茶叶公司未解除与原告订立的《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商位租赁合同》，涌邦公司违反与亿铭管理公司订立的《关于“亿铭茶城”交接协议》不履行承继义务，由三被告承担连带、违约赔偿全部责任。原告的该项主张，以上已作出阐述，理由同上，本院不予以支持； 8、原告主张确认亿铭茶叶公司要约承诺免租期有效，履行退还多收缴原告租金24022.13元，确认原告不构成欠租违约行为。同上述理由，亿铭茶叶公司在收取租金已扣除了相应的免租期，亿铭茶叶公司已按合同履行而终止，原告再主张免租其效力不当，不予以支持。欠租是违约行为，原告主张不构成欠租理由不当，本院不予以支持； 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨文池与被告成都亿铭茶叶有限公司于2014年6月24日签订的《商位租赁合同》。 二、被告成都亿铭投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨文池保证金10000元； 三、驳回原告杨文池其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3226元，由被告成都亿铭投资管理有限公司负担200元、原告杨文池负担3026元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院. 审判员  张含菡 二〇一八年三月二十八日 书记员  麦 群