湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2549号上诉人(原审被告)：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡红芳，女，1974年4月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人蔡红芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人汇龙公司委托诉讼代理人李万华，被上诉人蔡红芳的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.大幅度核减蔡红芳请求的违约金，改判汇龙公司承担蔡红芳因延期办证受损数额30%以内的违约责任；3.本案一、二审诉讼费由蔡红芳合理负担。事实和理由：（1）一审判决汇龙公司支付被上诉人逾期办证违约金30964.5元[以购房款365425元为基数，按年利率4.35%自2016年7月1日起计算至被上诉人办妥产权证书之日止（2018年6月12日）]的证据不足。一是一审法院忽视房屋初始登记改为不动产登记在客观上导致延迟办证的基本事实。根据合同约定汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥商品房初始产权登记，郴州市人民政府于2016年6月28日实行不动产统一登记的全新管理制度，而在实施前房产部门已经停办商品房初始登记，同时也停止了收受商品房初始登记的资料。二是自实行不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、资料整理、人员编制等原因，导致郴州的不动产权证办理停滞、放缓、积压的情况加倍严重，即使到现在办证工作推进仍然迟缓。（2）一审判决违约金计算至办妥产权证书之日止缺乏证据支持。根据合同约定，汇龙公司只要向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥商品房产权登记，即完成合同义务。因此计算违约金截止的时间最长到汇龙公司向产权登记机关全面完整的提供应当由其提供的相关资料之日止。（3）蔡红芳系购房自住，几乎没有损失，一审违背违约金以损失为基础的立法宗旨属适用法律错误，应予改判。双方对逾期办证违约金既无合同约定，也无计算依据，同时蔡红芳也没有提供证据证明其存在损失，一审法院按照已付购房款的总额，按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金错误。（4）汇龙公司有新证据证明蔡红芳存在未付清购房款的情况，双方合同约定购房面积为76.14平方米，实测面积为87.25平方米，汇龙公司多次向被上诉人催缴面积差价款53321元，但蔡红芳至今未付清。因此，汇龙公司有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。（5）涉案工程项目因业主方投诉致使涉案部分房型需重新审批规划，汇龙公司也被处罚款近700000元，各业主均已知悉被处罚一事，也知悉规划变更一事，故各业主应当接受因规划变动导致的办证迟延。蔡红芳辩称：不动产登记制度的变更，对案涉房屋办证没有造成任何影响。没有办证必然会有损失，汇龙公司说没有损失不是事实。变更规划汇龙公司没有告知蔡红芳，蔡红芳不知情，汇龙公司也没有提供证据证明蔡红芳对变更规划知情。蔡红芳已经支付全部购房款，而且根据双方合同约定，未交清购房款，汇龙公司可以不协助办理房产证，但蔡红芳本案主张的是未办理初始登记的违约责任。合同没有约定逾期办证违约金计算方式是事实，但当事人主张违约金有法律依据。蔡红芳向一审法院起诉请求：1.判令汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成蔡红芳无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金35941元（暂计至2018年3月24日，违约金计算至初始登记即首次登记之日止）；2.本案诉讼费用由汇龙公司承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实2013年1月29日，蔡红芳（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定蔡红芳购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第A5栋房，总房款为365425元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，蔡红芳依约向汇龙公司付清了全部购房款365425元，汇龙公司于2014年12月30日将房屋交付给了蔡红芳使用。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”另查明：因存在违规问题，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款，郴州市城乡规划局2017年10月31日作出郴规罚决字[2017]22号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款。再查明，“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3栋于2018年5月24日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕，B2栋于2018年5月24日办理完毕。二、双方当事人有争议的事实汇龙公司提供了从网上打印的郴州市人民政府于2016年4月27日发布的《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》（郴政办函（2016）60号文件）和郴州市人民政府于2016年10月18日发布的《郴州市人民政府办公室关于做好房产交易管理与不动产统一登记衔接工作的通知》（郴政办函（2016）158号文件），拟证明因实施不动产统一登记制度，造成了涉案商品房办理初始登记的时间延长，其责任不在汇龙公司。汇龙公司提供的证据，不能证明延期办证违约责任系因政策变动原因所致。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……”汇龙公司于2018年4月份之后才完成涉案商品房的初始登记，对汇龙公司提出的初始登记未完成是因为不动产统一登记的政策变动而导致，系不可抗力因素，而非汇龙公司原因所致的辩解意见，不予采纳。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点在于能否认定汇龙公司存在违约行为;如果汇龙公司存在违约行为，违约责任如何承担。《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。汇龙公司因违规建设，2016年9月12日、2017年10月31日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前办理房产证，还是现在办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件，汇龙公司被规划部门处罚的事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件。汇龙公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续。因此，汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力的主张，依法不予支持，汇龙公司未如期办证构成违约。(关于同一个土地证下分期开发所导致的土地验收障碍问题，经郴州市中级人民法院询问被告汇龙公司，本案不涉及到这个问题，同一个土地证是同期开发的。此外，经不动产登记中心领导介绍，2017年2月不动产登记中心已经试行办理该情况下的不动产登记;2017年7月市政府出台了郴政办函(2017)116号文件，专门解决这种情况下的不动产登记问题，故该问题在2017年7月底也已经解决)。汇龙公司逾期办证构成违约，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。双方合同中没有约定违约金，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。该司法解释规定“合同没有约定违约金或者损失数额无法确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付蔡红芳居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金，不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，结合郴州市中级人民法院的生效裁判，酌定从2016年7月1日开始，以6个月至1年的贷款基准利率计算违约金。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2016年7月1日起按已付购房款365425元为基数，按年利率4.35%计算到汇龙公司为蔡红芳办妥不动产首次登记之日止（2018年6月12日）为30964.5元（365425元×4.35%÷365天×711天）。汇龙公司辩称蔡红芳存在未付清购房款的情形，但未提供证据证实，且未在本案中提起反诉，本案不予处理，当事人可另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡红芳逾期办证违约金30964.5元；二、驳回原告蔡红芳的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费699元，由原告蔡红芳负担97元，被告郴州汇龙置业有限公司负担602元。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汇龙公司提交2份证据：1.《不动产测量报告》，拟证明蔡红芳所购房屋实测面积多于合同约定面积；2.律师函、EMS快递单一份，拟证明汇龙公司委托律师向蔡红芳催收了超过合同面积部分的房款。蔡红芳对汇龙公司提供的证据的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为所谓的超过合同面积部分就是汇龙公司承诺赠送给蔡红芳的原规划中的镂空采光部分，蔡红芳无需支付所谓超过面积部分的房款；证据2律师函蔡红芳没有收到。因双方对证据的真实性没有异议，本院予以采信，但汇龙公司仅提供了快递单收寄单，没有签收记录，不能证明蔡红芳收到了该律师函。本院二审查明事实：涉案房屋实测建筑面积大于合同约定的房屋面积。本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点：汇龙公司是否应承担逾期办证的违约责任，如需承担，应如何计算违约金。汇龙公司与蔡红芳签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，合同合法有效。该合同关于产权登记的约定为：双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起90日内完成该商品房的初始登记,540日内向产权登记机关提交应由出卖人提供的资料。汇龙公司没有在合同约定的交房后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交相关资料，违反了合同约定。《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，汇龙公司因违规建设涉案房屋，在2016年9月12日、2017年10月31日还被郴州市城乡规划局予以处罚，而通过规划审核是办理初始登记（首次登记）的必要条件，汇龙公司因违规建设被处罚的事实可以证明在合同约定的办证期间内和不动产登记政策实施转换过程中，涉案房屋并不具备办证条件。汇龙公司提出逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整导致，属于不可抗力，其不应承担违约责任的主张不能成立，依法不予支持。汇龙公司逾期办证构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算违约金，没有完全按照上述规定按逾期贷款利率予以上浮，已经兼顾了汇龙公司的利益。一审法院考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金至2018年6月12日[汇龙公司完成涉案房屋首次登记（初始登记）之日]，认定汇龙公司逾期办证711天，逾期违约金为30964.5元（以已付购房款365425元为基数，按年利率4.35%计算），处理妥当。汇龙公司关于仅承担蔡红芳迟延办证受损金额30%以内的违约责任的主张，本院不予支持。涉案房屋面积的误差系规划调整所致，现双方当事人对是否应当支付涉案房屋面积误差款项、何时支付等存在争议，合同中也没有约定出现面积误差时价款应在何时支付，汇龙公司不因蔡红芳未支付房屋面积差价款而享有先履行抗辩权，其以蔡红芳未交清涉案房屋面积误差款项为由，主张蔡红芳对延迟办证负有责任，应减轻或免除汇龙公司违约责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳萍审判员  谢末钢审判员  王 洪二〇一八年十一月二十日法官助理陈佳书记员曹婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。