江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0982民初2705号 原告:李根儿,男,1969年01月08日出生,汉族,樟树市农科所职员,住樟树市。 原告:刘国珍,女,1974年10月03日出生,汉族，无业,住樟树市。 委托诉讼代理人:黎明,江西药都律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒋宇阳,江西药都律师事务所律师。 被告:江西荣盛房地产置业有限公司，住所地:江西省樟树市。 法定代表人:聂睿,该公司总经理。 委托诉讼代理人:肖娟,江西新青年律师事务所律师。 委托诉讼代理人:熊俊莹,江西新青年律师事务所律师。 原告李根儿、刘国珍（下称二原告）与被告江西荣盛房地产置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李根儿及二原告的共同委托诉讼代理人黎明，被告的委托诉讼代理人肖娟、熊俊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付将不符合合同约定的未验收合格的房产交房违约金36960元（480000×0.0001×770，违约金自2016年08月29日算至2018年10月08日止）；2、判令被告支付原告2017年06月07日至2018年10月08日因违约导致逾期办证违约金23472元（480000×0.0001×489），2018年10月09日起以480000元为基数按每日万分之一向原告支付违约金至原告实际取得房地产权属证书之日止；3、判令被告在本判决生效之日起90天内为涉案房产办理完成房地产权属证书；4、诉讼费由被告承担。 事实和理由:2015年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定:原告向被告购买江南花园×幢×号住宅一套，建筑面积109.66㎡，每平方米4377.16元，房屋总价480000元。被告应在2016年08月28日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期不超过90日，出卖人按日自按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按按日以已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付首付房款15万元，通过银行按揭支付房款33万元，原告已于2016年02月付清全部购房款48万元。被告在2017年03月07日将商品房交付原告，但所交房产却不符合合同约定，经过原告多次交涉，至今被告未向原告出示房产已经完成竣工备案表验收合格的相关文件，属于违约交房，应承担违约责任。由于被告的原因，至今未办理竣工备案手续，未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋产权证一直未能办理，已经严重违约。就此，原告等业主曾向有关部门反映，也与被告进行过协商，但最终未能达成一致。原告认为，被告已严重违约，依法律规定及合同约定应向原告承担违约责任，现原告选择要求被告按继续履行合同方式承担违约责任。故原告特向法院起诉，请求法院支持原告诉请。 被告辩称，1、答辩人向原告交付的房屋完全符合相关验收合格的标准。答辩人作为樟树市江南花园小区的开发商，在与原告签订商品房买卖合同后，已于2016年10月向各住户统一送达入伙（住）通知书，原告在收到通知后已于2016年年底-2017年年初（具体时间见入住时间表）办理入伙手续。答辩人向原告交付的商品房已于2016年11月3日办理了工程竣工验收报告，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均签署了工程竣工验收报告，确认该房屋质量合格，同意验收。在各单位签署工程竣工验收报告确认房屋符合竣工验收条件的情况下，答辩人便及时向原告交付了房屋。并且江南花园小区工程已于2017年09月29日通过樟树市城乡规划建设局验收，出具了建设工程竣工规划核实合格意见单确认该建设工程竣工规划合格；于2017年10月09日通过樟树市建筑工程质量监督站的验收，出具了工程质量监督报告确认工程质量合格；于2017年10月13日通过樟树市公安消防大队的验收，出具了建设工程竣工验收消防备案检查结果通知单确认消防合格。根据答辩人提交的第二组证据可以证实，交付给原告使用的江南花园小区的房屋完全符合相关验收合格的标准；2、答辩人开发的江南花园小区商品房尚未办理竣工验收备案手续、逾期办理房产证非因自身过错，而是政府与答辩人延期结算，导致时间拖延。江南花园小区项目系答辩人通过参与拍卖程序竞得土地后进行建设，其中第1-3栋、9-12栋、15、16栋房屋均由政府回购用于棚户区改造安置。在拍卖公告及拍卖须知中已经明确注明樟树市政府应于安置房竣工验收后按约定结清回购安置房款项，而江南花园项目早已于2016年11月03日就办理了工程竣工验收报告。但在工程竣工后，因政府就安置房回购面积问题未确定最终意见，回购款一直未按时支付；以及因原投资人吴四清个人债务问题，被樟树市人民法院查封了江南花园项目23套住宅，且该查封违反相关法律规定，导致江南花园项目迟迟未能与樟树市人民政府进行结算，项目资金链断裂，商品房部分“一单清”费用未全部缴清。答辩人也因此无法办理竣工验收备案手续、无法办理房产证。其中江南花园小区第1-3栋、9-12栋、15、16栋房屋属于政府安置房，均于2017年09月办理了竣工验收备案手续，并由樟树市房屋测绘管理办公室出具了樟树市房屋交易与产权告知书，准许办理房产证。由此可以证明答辩人一直积极办理相关手续，其开发的江南花园小区工程完全符合相关竣工验收条件，但是由于樟树市人民政府对于安置房部分的结算问题，对答辩人办理竣工验收备案手续造成了拖延，导致目前尚未取得房屋产权证。根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，才应当承担违约责任。在本案中，答辩人已经尽力协调，积极采取措施与政府相关部门协商，未在约定时间内取得权属证书不是由于答辩人的责任，故不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，原告的各项诉讼请求依法无据，请贵院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年11月20日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同约定:二原告(买受人，下同)向被告(出卖人，下同)购买江南花园×幢×号住宅一套，建筑面积109.66㎡，每平方米4377.16元，房屋总价48万元；出卖人应在2016年08月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理⑴、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,每逾期一天出卖人向买受人支付万分之一的违约金，因买受人原因导致产权登记不能按时办理，出卖人不承担违约责任的内容。合同签订后，二原告于2015年11月20日向被告支付首付房款15万元及契税、办证费等20300元，2016年02月04日通过个人公积金贷款支付房款33万元，合计支付购房款48万元。2017年03月07日，被告将商品房交付二原告。因被告未办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使二原告的房地产权属证书一直未能办理，因此产生纠纷，故二原告向法院提起诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、依法成立。双方当事人应履行合同义务。根据合同的约定，二原告已向被告支付购房款48万元，被告应按合同的约定于2016年08月28日前交房，而二原告于2017年03月07日实际接收了讼争屋即江南花园×幢×号住宅，被告延期交房191天，被告应承担逾期交房的违约责任；原告要求将逾期交房的违约金计算至2018年10月08日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于政府部门未将江南花园安置房回购款支付被告，影响被告向有关部门支付“一单清”规费的缴纳，造成被告未报产权登记机关备案，二原告未能取得房地产权属证书，不归属于被告的责任，但被告已于2018年09月29日收到安置房回购款，应及时缴纳“一单清”规费，被告应当自2018年09月30日起90日内办理房地产权属证书；故二原告要求被告支付2017年06月07日至2018年10月08日因违约导致逾期办证违约金23472元的诉讼请求，本院不予支持。二原告诉请被告办理讼争房屋的房地产权属证书的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。故确认原告的损失如下:逾期交房的违约金为:480000元×0.0001×191天＝9168元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告江西荣盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告李根儿、刘国珍逾期交房违约金9168元； 二、被告江西荣盛房地产置业有限公司于2018年09月30日起90日内为诉争房屋即江南花园×幢×号住宅办理房地产权属证书；如逾期未办理，则以480000元为基数，按日万分之一计算违约金； 三、驳回原告李根儿、刘国珍的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1310元，减半收取655元，由原告李根儿、刘国珍负担556元，被告江西荣盛房地产置业有限公司负担99元(与上述款项同期支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审判员  席云平 二〇一八年十一月三十日 书记员  余惠娟