山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终35号上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司，住所地淄博市博山区白虎山路25号。统一社会信用代码：91370304773192286B。法定代表人：冯雷，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，1972年7月28日出生，汉族，淄博平安物业管理有限公司职工，现住淄博市博山区。委托诉讼代理人：宋燕玲，女，1988年11月13日出生，汉族，淄博平安物业管理有限公司职工，现住淄博市博山区。被上诉人（原审被告）：陈爱玲，女，1966年9月22日出生，汉族，中石化山东淄博石油分公司职工，现住淄博市博山区。上诉人淄博平安物业管理有限公司因与被上诉人陈爱玲物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）的委托诉讼代理人王华章、宋燕玲，被上诉人陈爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于垃圾清运处理费。根据博山区物价局发布的博价字（2005）第33号文件，小区业主有交纳垃圾清运处理费的义务。上诉人进驻案涉小区之初，曾公示社区居委会和业主委员会相关证明，提出书面申请的可以减免收费，被上诉人没有提出申请不存在减免。环卫管理单位对有物业服务的生活小区是向物业服务企业收取垃圾清运费，如不缴纳则不予清理垃圾。案涉小区不存在垃圾堆放的现状，证实上诉人已实际替被上诉人在内的业主交纳了垃圾清运处理费，才由环卫管理单位对垃圾进行清运。上诉人已向法院提供了交纳垃圾清运处理费发票证实上诉人交纳垃圾清运处理费的事实，收款单位没有在发票中设置具体的缴费时段与小区名称与上诉人无关。虽然发票不足以证实上诉人替小区业主代缴全部金额，但上诉人是依据博山区物价局的相关规定每户每月6元的标准代缴。二、关于路灯电费。上诉人依据物业合同约定有维护公共设施的义务，但合同第二十六条中物业费用支出中对公用设施的运行、维护并不包含公用设备使用时的消耗费用。案涉小区路灯是全体业主公用，路灯电费应由业主共同分担。一审中上诉人提供告知书一份，证明经上诉人与业主委员会、北神头居委会三方经过核实计算，确认上诉人为案涉小区业主交纳路灯电费的事实，且平摊到每户每月2.30元。上诉人多年来工作人员更替，具体计算方式无从考证。上诉人自2009年1月至2015年11月共缴费38674.57元，平摊到每户业主为131.54元，该事实一审法院未予认定。三、关于车位使用费。依据上诉人与业主委员会签订的物业管理服务合同第二十七条约定，露天车位使用费由上诉人按照小型车每月50元向业主收取。各方均应按照合同约定执行。根据上诉人提供的被上诉人名下车辆的查询信息，被上诉人名下拥有机动车三辆，根据常理推断，被上诉人名下的车辆应是其自己使用或同住家属使用，且一般停放于案涉小区，因此，被上诉人应按照物业合同约定交纳车位使用费。四、关于违约金。一审对违约金认定适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过损失的百分之三十只是判断违约金是否过分高于损失的标准，对于过分高于损失的违约金，法律只是赋予当事人适当减少的权利，并非将违约金减少到实际损失的130%。本案中，被上诉人逾期交纳物业费长达5年之久，被上诉人完全有交纳物业费的经济能力，被上诉人是故意且恶意的违约行为，且被上诉人没有证据证明上诉人主张的违约金过分高于造成的损失，其没有书面申请调整违约金，一审对违约金进行调整属适用法律不当。陈爱玲辩称，不同意上诉人的上诉，一审认定正确，本案诉讼费被上诉人不应承担。平安物业向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告支付物业管理费2243.20元、车位使用费4200元、垃圾清运费504元、路灯电费193.20元，以上费用合计7140.40元；2．被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金6330元，自起诉之日至清偿完毕之日止的违约金按每日2元另行支付；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。被告陈爱玲系博山区文姜花苑小区2号楼3单元601号业主，其房屋建筑面积为148.77平方米。2008年12月3日，原告（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日-5日、7月1日-5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；露天车位使用费由乙方按小型车每月50元交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2元违约滞纳金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告陈爱玲作为博山区文姜花苑小区业主，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，被告陈爱玲应当按照物业服务合同约定支付物业费。被告陈爱玲对业主委员会的成立有异议，该项答辩内容与本案不是同一法律关系，被告陈爱玲可另行主张权利。对于原告实际向被告提供物业服务的时间。原告主张其提供物业服务至2016年1月10日，被告不予认可，主张原告自2014年就未再提供服务。根据原告提供的证据，2016年1月8日告知书中明确载明原告自2016年1月10日撤销文姜花苑小区管理处，该告知书有博山区文姜花苑小区业主委员会的签章确认，故对被告的主张，不予采信。原告为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。对于被告欠交物业费的时间及金额。原告主张，被告在2009年1月至2016年1月10日间，共向原告缴纳了24个月的物业费，欠缴物业费60个月零10天，按其房屋面积148.77平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为2243.20元。被告对此不予认可，但未提供证据证明，应承担对其不利的法律后果，故对于原告的该项主张，予以采信。被告欠交物业费的金额为2243.20元。对于垃圾清运费。原告主张，其为被告提供了代缴垃圾清运费的服务，并提供淄博市博山绿颜园林工程处出具的垃圾代运费发票，但原告提供的上述垃圾代运费发票未体现清理垃圾的小区名称，故原告提供的证据不足以证明其主张，对于该项诉讼请求，不予支持。对于路灯电费，原告主张被告应支付自2009年1月至2015年12月期间的路灯电费193.20元，但是原告提供的2016年1月5日告知书并无业主委员会的签章确认，被告不予认可，原告也未提供证据证明其所主张的路灯电费的具体计算方式，对于该项诉讼请求，不予支持。对于车位使用费，虽然物业管理服务合同中约定露天车位使用费为小型车每月50元，但是原告并未提供证据证明双方之间就车位使用数量、时间等做出过约定，也未提供证据证明其为被告提供了专属停车位供其长期固定使用，且原告提供的视频、照片资料不能体现在其管理服务期间被告车辆的停放情况，因此原告的该项诉讼请求，不予支持。对于违约金，原告主张，根据物业管理服务合同约定，被告未按约定交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收2元违约金，合同约定的物业费交纳时间为每年的1月1日至5日、7月1日至5日，被告自2009年1月开始未交纳物业费，故自2009年1月1日起计算至2017年8月31日，共计逾期3165天，违约金金额为6330元（2元/天×3165天）。被告对此有异议。原审法院认为，违约金数额应当相当于因被告违约所造成的损失。本案中，原告主张的违约金数额明显高于其损失，故酌定参照逾期罚息利率计算原告的损失。据此，原告的损失数额为873.31元（计算方式见附一违约金计算表），原告主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈爱玲自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费2243.20元；二、被告陈爱玲自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司违约金873.31元（截止到2017年8月31日，以后的违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算，至物业费付清之日止）；三、驳回原告淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，减半收取计68元，原告负担43元，被告负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平安物业提交证据一，案涉小区业主委员会为上诉人开具的说明，证明小区路灯正常运行，电费由我方代交，被上诉人应当支付；证据二，（2016）鲁03民终1869号民事判决书、（2016）鲁0304民初766号民事判决书、（2016）鲁0304民初767号和（2016）鲁0304民初2545号民事判决书复印件各一份，上述判决书中对垃圾清运费进行了认定，业主应当向上诉人公司支付垃圾清运费，同时证明被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付每天2元违约金；证据三，案涉小区天然气入户信息登记表一份，证明被上诉人名下有两辆汽车；证据四，垃圾清运费发票七张和收款收据一份，证明上诉人已经为小区业主代交了垃圾清运费。经陈爱玲质证，对证据一的真实性有异议；对证据二的真实性无异议，但认为上诉人不应收取垃圾清运费，费用都在物业费中包含；对证据三无异议，但认为不能证明上诉人关于被上诉人有车辆的主张；对证据四的真实性无异议，但认为不能证明是清理涉案小区垃圾的发票。二审审理过程中，本院依职权向淄博市博山区市政园林局调取了上诉人与淄博市博山绿颜园林工程处签订的三份环境卫生协议书，同时对协议书中载明的淄博市博山绿颜园林工程处一方的经办人齐盛军就相关案件事实进行调查并制作了调查笔录一份。经质证，平安物业对上述证据的真实性均无异议，但对调查笔录的内容有异议，认为内容片面、叙述不全，和平安物业负责人陈述不一样，并主张2009年9月1日为涉案小区交纳2000元垃圾清运费，由博山区市政环卫局出具了收款收据；被上诉人对三份协议书的真实性不确认，认为与其无关，对调查笔录的内容无异议。本院经审查认为，平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处签订的三份环境卫生协议书及调查笔录系本院依职权调取，对上述证据的效力予以确认。平安物业提交的业主委员会说明不符合民事诉讼法关于单位出具的证明材料需由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章的规定，且无法证明上诉人关于电费数额的主张，不予采信；提交的民事判决书与本案案件审理情况不尽相同，不予采信；提交的案涉小区天然气入户信息登记表并不能证明上诉人关于收取停车费的主张；提交的垃圾清运费发票和收款收据，不能体现系代交的案涉小区费用，无法证明与本案的关联性，不予采信。二审审理查明，平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处分别于2014年1月16日、2015年1月28日、2016年1月12日签订环境卫生协议书，约定由淄博市博山绿颜园林工程处进行垃圾清运处置，费用为每年18000元，交款方式为每月1500元。其中2014年1月16日、2015年1月28日环境卫生协议书中均约定垃圾清运的地点为万顺御花园。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，关于垃圾清运费，平安物业未提供证据证明其已为涉案小区业主代交该费用。而本院依职权调取的环境卫生协议书及对签订该协议的博山绿颜园林工程处经办人的调查笔录，与平安物业提交的发票相互印证，证明平安物业主张每月交纳的1500元垃圾清运费仅涉及万顺御花园小区，而非就案涉小区代交，故平安物业要求陈爱玲向其支付其代交的垃圾清运费没有事实依据。关于路灯电费。平安物业与涉案小区业主委员会签订的物业管理服务合同中约定物业管理服务费的物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而小区路灯系小区共用设施设备，其日常运行所需费用依照上述约定应包括在业主交纳的物业管理服务费中。同时，物业服务合同中并未就小区路灯电费由业主另行共同分担、物业公司先行代交等作出特别约定。故根据物业管理服务合同，平安物业作为物业管理服务企业所收取的物业费应当用于支出小区路灯电费，其不应在主张物业费的同时再行主张路灯电费。关于车位使用费。收取车位使用费的前提是存在车位，而庭审查明涉案小区内并没有划定固定车位，平安物业也未提供证据证明其为被上诉人提供了专属停车位、双方就车位使用数量、时间等做出过约定，故一审判决对于平安物业提出的车位使用费的诉讼请求不予支持并无不当。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金数额应相当于因当事人一方违约给对方所造成的损失数额，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院可以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素予以裁决。本案中，被上诉人一审庭审中已经明确主张违约金过高并要求调减，而平安物业并未举证证明其因被上诉人不按时交纳物业费所造成的具体损失数额，在此情况下，一审法院根据相关法律规定参照逾期罚息利率标准计算平安物业的损失从而确定违约金数额并无不当。综上所述，上诉人淄博平安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  徐连宏审判员  王 娜二〇一八年三月二十八日书记员  周京京