山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终1号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵永生，男，1949年8月14日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：李岳、陈晨，山东宁泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵立君，男，1969年10月1日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：孙涛、张培恩，山东荆河律师事务所律师。上诉人赵永生因与被上诉人赵立君房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵永生上诉请求：1．依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，确认《宅基地转让合同》无效，判令被上诉人向上诉人返还宅基地；或者撤销原判，发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人具有赵场居集体经济组织成员资格，是错误的。一审判决以被上诉人已将户口迁入赵场居，并在该居实际居住、生活，同时与其他集体经济组织成员形成了较为固定并具有延续性的联系为由，认定被上诉人拥有赵场居集体经济组织成员的资格。这一认定，仅关注了农村集体经济组织成员资格判断标准的形式要件，而忽视了实质要件，是不正确的。根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》以及《天津市高级人民法院关于农村集体经济组织成员资格确认问题的意见》等地方法院指导意见，农村集体经济组织成员资格的判断标准，应考虑以下三个因素：（一）是否为农业户口且落户在本集体经济组织，（二）是否在本集体经济组织生产、生活，（三）是否以本集体经济组织土地为基本生活保障。前两个是成员资格的主要表现形式，第三个是本质特征。“是否以本集体经济组织土地为基本生活保障”应是界定成员资格的核心标准。这里的“以土地为基本生活保障”，强调的是承包土地的资格，不能简单的理解为实际取得了承包地；“基本生活保障”也不应简单的理解为日常的、现实的生活来源。三个因素中，仅符合前两个因素不一定就是集体经济组织成员；虽不符合前两个因素但具备第三个因素却属于集体经济组织成员。前者如退休回乡人员，将户口迁回集体经济组织所在地并在此居住生活，但并不具有集体经济组织成员资格。后者如农村集体经济组织成员在上学、服兵役、服刑期间，虽然户口迁出了本集体经济组织所在地，平时也不在本集体经济组织所在地居住生活，但是其成员资格一般仍被保留。本案，被上诉人因在赵场村购买房屋，而将户口迁入。虽然将户口迁入并在赵场村居住生活，但是其并不享有土地承包经营权和宅基地分配权，对征地补偿费用也不具有参与分配权，不符合以本集体经济组织土地为基本生活保障，所以被上诉人不具有集体经济组织成员资格。上诉人提交的市政府拆迁改造指挥部和赵场居委会公示内容的照片，也充分说明赵场居委会并未接纳被上诉人为本集体经济组织成员。农村集体经济组织成员资格的取得方式分为原始取得和加入取得。原始取得的主要表现形式是出生；加入取得主要包括基于婚姻、收养取得，政策性迁入取得以及协商取得。协商取得属于村民自治范畴，应当符合《村民组织法》等法律规定的民主议定程序。从公示的内容来看，赵场居委会并未接纳被上诉人为本集体经济组织成员，被上诉人未取得赵场居集体经济组织成员资格。二、一审判决将被上诉人提交的四份“证明”作为有效证据，是错误的。一审判决以被上诉人提交的四份“证明”，认定“在该居实际居住、生活，同时亦与其他集体、经济组织成员形成了较为固定并具延续性的联系”，并进一步认定被上诉人拥有赵场居集体经济组织成员资格。但是，该四份“证明”不应作为认定案件事实的证据。其中，两份落款为2017年9月30日的《证明》以及落款为2016年3月28日四人签字的《证明》，该三份《证明》均不符合民诉法解释第一百一十五条规定的“单位证明”的标准，不属于“单位证明”。如果作为证人证言，证人必须出庭作证。上诉人在质证时已提出该意见，但一审法院仍一意孤行，直接将该三份《证明》作为有效证据。第四份，盖有党支部委员会章的《证明》，亦不符合“单位证明”的标准，不属于“单位证明”，并且落款处书写的是居委会却盖了党支部委员会的章，另外党支部委员会也不适宜作为证明主体。上诉人在质证时已提出该意见，但一审法院依然直接将此作为认定案件事实的证据。另外，一审判决在“另查明”部分还对上述《证明》大篇幅叙述，原文引用，并违反常规直接作为认定案件事实的证据，但对上诉人的质证意见、证据调查申请以及提交的证据，却只字未提，没有任何回应。三、转让的宅基地上是否有房屋，一审判决没有查清。《宅基地转让合同》中描述宅基地上有房屋，庭审中上诉人陈述没有房屋，被上诉人陈述有房屋。对此，上诉人庭后又提交了宅基地上并不存在房屋的六张现场照片及指挥部公示内容《集体经济组织成员空宅基公示表》的照片，充分证明宅基地上并不存在房屋。上诉人并提交了一份《赵永生关于案件事实的补充》，详细陈述了转让的是空宅基地的情况以及合同虚假描述的原由。但一审法院对该问题没有继续进行调查。转让的宅基地上是否有房屋，这一问题事实不清。四、一审判决适用法律不当。一审判决在认定被上诉人具有赵场居集体经济组织成员资格的基础上，以《宅基地转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，以及尊重意思自治、维护交易安全、公序良俗、诚实信用民法基本原则，认定合同有效。这一认定适用法律错误。本案《宅基地转让合同》应为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，国家法律和政策不允许向非集体经济组织成员转让。如果允许转让，将难以避免宅基地使用权流转到本集体经济组织以外，而丧失了宅基地使用权的村民依法将无法再申请宅基地，并最终导致出现流离失所的情况。而且，根据现行法律的规定，宅基地归农村集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，这些应属于社会公共利益的范畴。所以，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。为此，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》对此明确规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。另外，一审判决认定被上诉人具有赵场居集体经济组织成员资格，在这个基础上适用法律其实很简单，也很明确。向本集体经济组织成员转让宅基地房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，当然是有效的，没有任何争议。但一审判决又适用一系列民法基本原则，来阐述“认定其合法有效更为适宜”。这种逻辑的混乱，其实恰恰体现了一审法院本身对认定集体经济组织成员资格以及认定合同有效的不自信。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法改判，或者撤销原判，发回重审。赵立君辩称，一、赵立君已经取得赵场居委会集体经济组织成员资格。1、自2006年起因赵立君购买赵场居苏三景的宅基地建房后就在赵场居委会居住。2009年全家户口迁入赵场居委会，履行了村民应当承担的各项义务，与赵场居委会形成了固定的生产、生活关系。2、集体经济组织成员资格问题在2005年最高院制定农村土地承包法司法解释时就已经上报全国人大常委会，建议全国人大制定解释或相关规定。3、集体经济组织成员的判断标准有村民自治说、行政判断说、司法判断说三种观点。根据《立法法》第45条第1项的规定，集体经济组织成员资格问题应由全国人大进行解释或作出具体规定，在发生争议后由法院判断、确定集体经济组织成员资格。在最高法院编著的农村土地承包法司法解释中，对集体经济组织成员资格应当由法律作出明确规定且不能由集体经济组织作出判断有明确的解读。4、关于集体经济组织成员资格的标准有单一标准：按照常住户口；复合标准：即以户口为基础，辅之以是否在本集体经济组织所在地长期生产、生活来判断；是否形成事实上的权利、义务关系及管理关系作为判断标准。赵立君完全符合上述三个标准，前两个标准均没有争议。事实上的权利义务关系包括上诉人赵永生提到的是否以取得承包土地或者是否具备承包土地的资格。具体到本案，能否承包土地与本案事实没有任何关联，与能否认定集体经济组织成员资格也没有任何关联，因赵场居委会已划入城市规划区，已无承包地，不存在是否承包土地问题。赵场居委会所有居民均不再以农业生产作为生活来源。涉案土地已经进入土地征收程序，没有争议的其他村民均已签订征收补偿协议。虽然征收补偿法律程序没有最终完成，但事实上该农村集体土地已经改变为国有建设用地。5、合同法的基本宗旨是鼓励交易，促进财产流转，不轻易认定合同无效。基于上述原则，具体到本案实际情况，应当认定赵立君具备集体经济组织成员资格。二、一审中，双方对诉争合同为房屋买卖合同均无异议，上诉人上诉时又提出系宅基地转让，没有房屋，违反自认与禁止反言原则。无论是房屋买卖或者单独的宅基地转让，都不影响合同的效力，焦点是赵立君是否具备集体经济组织成员资格。三、诚实信用原则是民法基本原则，本案纠纷产生的根本原因是诉争房屋被政府征收，上诉人因利益诱惑而撕毁合同，背信弃义。如果诉争房屋不被征收，发生本案纠纷的可能性极小。法院应当通过裁判引导当事人遵守契约，惩戒失信人，维护守约方合法权益，树立诚信守约的社会风气。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。赵立君向一审法院起诉请求：1．依法确认房屋买卖合同有效；2．征收补偿收益归原告所有；3．诉讼费用由被告承担。赵永生向一审法院反诉请求：1．确认反诉原告与反诉被告签订的《宅基地转让合同》无效；2．判令反诉被告向反诉原告返还宅基地；3．诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年3月24日，原告赵立君（乙方）与被告赵永生（甲方）签订宅基地转让合同一份，约定：“甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让之宅基地的土地使用权（长期使用）及上盖有一层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。一、甲方同意将位于赵场村，村西边两位老年宅基地贰佰肆拾平方米的土地使用权有偿转让给乙方。二、该宅基地四邻至：东邻路、西邻路、南邻路、北邻黄友君。三、双方责任。1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也由乙方负责承担。四、转让价格为人民币11.6万元（大写：壹拾壹万陆仟元整），已付人民币伍万元正，下剩人民币陆万陆仟元正于今年中秋节前一次付清。五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为万元整。六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。”原、被告均在该合同上签字捺印，并有见证方赵场居委会党支部书记、居委会主任的签名捺印。2017年4月10日，滕州市人民政府发布滕征公告[2017]2号《滕州市人民政府拟征收土地公告》，拟征收土地位置、范围：东起建设的冯河小学西墙、西至华腾B区西墙、南起华腾A区北墙、北至规划的陶山路（最终范围以实际征地范围为准），涉及农村集体经济组织：北辛街道赵场居委会，拟征收土地用途：公共设施用地、住宅用地。另查明，原告赵立君于2009年4月10日赵立君将户口迁入北辛办事处赵场居委会70号。2016年3月28日，中国共产党滕州市北辛街道赵场村支部委员会及赵场居委会赵连国、杨传芹、赵连宝、赵连友出具证明两份，证明“兹有北辛街道赵场居居民赵永生同志，在村西头补老年宅基地前后两位，因2003年居民老年宅分配面积不够，此人自动让出，于2006年又经全体居民大会举手表决同意。现已转让给本居居民赵立君使用。”2017年9月30日，北辛街道办事处赵场居委会经办人赵连国、赵连宝出具证明，证明“赵立君2005年购买赵场居一处宅基地，2006年房屋建成后搬去居住，2009年3月份赵立君全家户口迁入赵场村，全家均在赵场居住、生活，村里收取的各类集资、捐助、卫生费、巡逻费等赵立君均按照村里的要求向村里缴纳，和其他村民承担了相同的村民义务。现全村土地由政府征收。”一审法院认为，双方所订立的协议虽名“宅基地转让合同”，但合同内容涉及房屋及土地，实为农村房屋买卖协议。对于农村私有房屋买卖合同的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。而农村集体经济组织成员资格的取得，应该以该成员是否在集体经济组织所在地生产生活并依法登记为常住户口为基本判断依据。本案原告在与被告签订房屋买卖合同前已于2009年4月10日将户口迁入被告所在的居委会，并在该居实际居住、生活，同时亦与其他集体经济组织成员形成了较为固定并具有延续性的联系，足以认定原告拥有该居集体经济组织成员的资格。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于农村宅基地上房屋的买卖应本着尊重历史，照顾现实的原则进行处理，当事人的合法权益受法律保护。第五十八条第一款规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。本案中，原、被告为完全民事行为能力人，对于房屋的买卖，是原、被告的真实意思表示，这从原告购买房屋后，至房屋所在区域需要进行拆迁征收之前，双方没有就房屋的归属、合同的效力发生纠纷予以证明。原、被告签订的房屋买卖协议中对宅基地被征用有所预见并约定了受益人为被告，且双方业已按照合同所约定的内容实际履行完毕，买卖时双方所在居委会的书记、主任均参与并予以了见证，并由居委会出具了证明，证明经村民代表会同意转让行为，本院对此予以确认。现该房屋所属集体所有的土地已纳入城市总体规划范围，属于城中村。涉案房屋所在区域纳入拆迁征收改造的情况实际上是为了变更该区域“城中村”现状、去农村化，如若改造完毕更不存在该房屋所在土地的集体土地使用权性质情况。另一方面，其在买卖行为发生时原、被告都是农村村民，系该村集体经济组织成员，原、被告自商讨、履行有关房屋买卖事宜直至房屋所在区域进行改造前，双方均对合同的效力和房屋的权属没有异议的情况看，双方当事人均是严格按照双方的协议行使权利和履行义务的。在此情形下，双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定。由此认为，在本案中，原、被告之间的房屋买卖协议，从尊重当事人意思自治、维护交易安全、维护良好的公序良俗、维护诚实信用的民法基本原则出发，认定其合法有效更为适宜。由此，被告（反诉原告）以原、被告的房屋买卖行为无效提出的反诉并要求返还诉争宅基地，不利于维护交易稳定，也有违诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。原告请求征收补偿利益归其所有，因涉案房产并未被征收，亦未签订征收补偿协议，对未产生的实际拆迁利益，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、原告赵立君与被告赵永生于2016年3月24日签订的《宅基地转让合同》有效；二、驳回原告赵立君的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵永生的诉讼请求。案件受理费2620元减半收取计1310元、保全费3700元，由被告赵永生负担。反诉案件受理费1310元，由被告（反诉原告）赵永生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。赵永生提交照片一组共七张，其中六张是2017年11月1日对现场从不同角度拍摄的，还有一张是拆迁指挥部和居委会公示的内容，其内容是集体经济组织成员空宅基公示表，上面明确显示赵永生名下一处空宅基地，这就是上诉人转让给被上诉人的空宅基地，在调查摸底时，被上诉人在上诉人不知情的情况下，将宅基地登记在了上诉人名下，所以公示时是在上诉人名下，以此证明上诉人向被上诉人转让的是空宅基地，而不是房屋。赵立君对上述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，1、双方事实上宅基地及房屋转让合同，合同上有明确的约定，一审中上诉人答辩时对包括转让房屋也没有异议；2、调查摸底登记的情况，是因被上诉人购买该房屋以后，将原简易房屋拆除后打算重建，因执法部门不同意，没有实际建成，仅建了两间简易房，按照拆迁补偿的政策，不属于正式的房屋，所以拆迁摸底仍记载为空宅基地。上诉人提交的照片是被上诉人将原房屋拆迁后，重建两间简易房的现状，而非交易时的现状。赵立君二审中没有提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实、恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中赵永生与赵立君签订转让合同的行为，系其二人作为民事主体通过自己的意思表示设立民事法律关系的行为，该民事法律行为的设立系其二人基于意思表示一致的结果，且公安机关出具的户籍证明证实双方在签订转让合同时，赵永生及赵立君均系滕州市北辛街道办事处赵场村村民，双方系同一集体经济组织成员，同时合同中亦载明转让标的物为宅基地使用权及其上房产，故本案双方签订的转让合同应为合法有效之合同，一审法院对合同效力的认定准确，本院予以确认，双方应依照合同约定内容享有各自的权利，并同时履行各自应负担的义务。综上，对赵永生要求驳回赵立君诉讼请求、确认《宅基地转让合同》无效并判令被上诉人向上诉人返还宅基地的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由上诉人赵永生负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  孙中海审判员  朱海燕二〇一八年三月五日书记员  马馥君