湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终1761号上诉人（原审被告）：王支文，男，1978年5月10日生，汉族，住湖北省汉川市。被上诉人（原审原告）：湖北汉唐物业管理服务有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处文化路。法定代表人：叶望龙，该公司经理。委托诉讼代理人：李虎远，该公司员工。委托诉讼代理人：李战雄，湖北松竹梅律师事务所律师。上诉人王支文因与被上诉人湖北汉唐物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院(2018）鄂0984民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王支文上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判上诉人按每月每平方米0.8元支付物业管理费，或者发回重审。事实和理由：1、《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。即开发商与前期物业服务企业签订物业服务合同时，内容必须与开发商与业主签订的买卖合同内容一致，否则无效。本案中，开发商与业主签订房屋买卖合同时，明确载明前期物业服务费标准为每月每平方米0.8元，该约定是受法律保护的，有汉川市人民法院和孝感市中级人民法院民事判决予以支持。2、原审判决认定有80%业主按每月每平方米1.2元交纳了物业管理费属实错误。实际情况是物业服务公司采取停水停电的方式逼迫业主交纳的，从2014年11月就有208户业主向人民法院起诉，2017年孝感市中级人民法院终审判决认定，被上诉人应当退还多收0.2元物业管理费。经汉川市人民法院执行协调，被上诉人退款转为后期物业管理费，又以每月每平方米1.2元向业主开出收据，作为乱收费的依据向法院提起诉讼。一审法院认定事实不清，导致判决错误。3、一审法院支持被上诉人按每月每平方米1.2元收取物业服务费错误。孝感市物价局关于物业收费限价的规定并不是案涉小区的物业费收费标准，且未经过业主或者业主委员会的代表与物业企业签订合同进行约定。4、一审认定物业合同中约定未包含公摊水电费用，这是法律法规明确禁止收取的费用，一审法院予以支持明显违法。5、一审法院将汉川市物价局的文件作为裁判依据属于适用法律错误。其一，汉川市物价局无权不经业主或者业主授权的业主委员会同意擅自指定收费标准，其作出的物业收费最高限价文件违法；其二、汉川市物价局文件明显违反法律程序和规定，不能作为定案依据。物业公司辩称，一、原审判决认定事实清楚。①2012年10月3日，开发商湖北达利地产公司与答辩人签订了《达利世纪新城一期前期物业服务合同》第七条就物业服务费进行明确约定：物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费），达利世纪新城一期物业服务费标准：高层住宅按1元/月/平方米，第一年按80%优惠（即0.8元/月平方米），满一年后优惠取消。按照法律规定，该约定对全体业主具有约束力。上诉人以不知情、不认可该协议为由否定该协议没有法律依据。②答辩人不存在擅自定价、乱收服务费行为。答辩人在前期物业服务合同约定的一年期满后的2013年11月，按照合同约定取消优惠，恢复到每月每平方米1元标准收取物业服务费。自2014年11月起，答辩人根据孝感市物价局“一价清”文件，向汉川市物价局申请服务费收费标准，汉川市物价局依法进行了批复。答辩人按照物价局的批复将物业综合服务管理费定为每月每平方米1.2元，同时将批复文件在小区内予以公布。二、原审判决客观公正。①汉川市人民法院作出的（2016）鄂0984民初1339号民事判决与孝感市中级人民法院（2017）鄂09民终1039号民事判决与本案无关联性，答辩人向业主退还的0.2元物业服务费与本案无关；②答辩人服务的达利世纪新城小区连续几年被评为优秀住宅小区，足以证明答辩人的服务能力和水平是与高档层次相匹配的。虽然小区至今没有成立业主委员会，但并不是上诉人单方能够实现的。上诉人单方请求长期按照每月每平方米0.8元标准缴纳物业服务费，违反了法律规定的公平原则，否则损害的将是全体公众合法权益。请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王支文支付物业服务费4420元（1.2元/平米×111.78平米×33个月）；2、判令王支文支付物业服务费滞纳金6922.42元；3、本案诉讼费用由王文支承担。一审法院认定事实：2012年10月3日，开发商达利公司（以下称甲方）与物业公司（以下称乙方）签订了《达利世纪新城一期前期物业服务合同》，约定：第二条、前期物业服务合同期限自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务有限公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第七条、物业服务费的标准和收取办法，（一）收费标准，1、本合同的计费方式为包干制，按照本物业所在地市、县级政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《孝感市物业服务等级标准》的一级物业服务标准；2、物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费），达利世纪新城一期物业服务费标准：高层住宅按1元/月/平方米，第一年按80%优惠（即0.8元/月平方米），满一年后优惠取消。（二）物业服务费构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和合理利润。（三）收费起始时间，业主应于每年1月1日和7月1日前支付物业服务费。（四）第2条本合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如果调整收费标准，应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过过半业主同意，由乙方（即物业公司）与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。第7条达利公司因前期与业主签订的物业服务费为0.8元/月/平方米，达利公司同意补贴物业公司物业服务费0.1元/月/平方米，补贴期限一年整。第十四条、违约责任，（四）乙方违反本合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付。甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照超一天加收万分之五的标准向乙方支付违约金。并且对其他方面进行了约定。该小区于2015、2016、2017年连续三年被汉川市住房保障和房屋管理局评为“优秀住宅小区”。2014年8月11日川房[2014]03号汉川市物价局文件《关于达利世纪新城物业管理服务费的批复》明确，达利世纪新城物业服务费标准1.05元/平方米/月，你公司可根据物业服务质量、硬件配套设施、物业服务成本和业主的承受能力等因素，按照费用与服务水平相适应的原则，物业服务费标准可在上浮15%，下浮不限的范围内加强与业主之间的协调等等。按此文件精神，物业公司将以前未列入物业管理费的公摊水电费计入物业费中，收费标准定为1.2元/月/平方米。将此收费标准变动情况于2014年8月18日在小区内宣传栏等位置进行了公示。该小区共有1630户业主，已有约80%户业主按此标准缴纳了相应物业综合管理服务费。物业公司为达利世纪新城第一期小区的物业，王支文系该小区的业主。达利世纪新城第一期至今未成立业主委员会。根据本合同约定，物业管理服务费收取标准第一年有优惠价，以后不再享受此优惠价；结合王支文房屋产权的建筑面积111.78平方米，王支文的物业管理服务费用为1608元/年，每次缴纳日期为当年1月1日或7月1日。王支文自2015年4月至2017年12月（共计33个月）期间的相关物业服务费未予缴纳。物业公司为维护自己的合法权益，诉至法院。一审法院认为，本案案由为物业服务合同纠纷。因本案中所涉小区未成立业主委员会，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案物业公司与达利公司签订的《达利世纪新城第一期前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规等规定，合法有效；对该小区的业主均具有约束力。因该合同中对物业费的约定未包含公摊水电费用，原物业管理费定为1元/月/平方米，业主从交接钥匙之日起享有一年的优惠价0.8元/月/平方米。从2014年11月起物业公司依据汉川市物价局第（2014）03号文件，将公摊的水电费用纳入物业综合服务管理费之列，将物业综合服务管理费定价为1.2元/月/平方米，并在小区相应地方进行了公示，约80%业主对此予以认可并按照该标准缴纳了相关物业综合服务管理费用。王支文虽未与物业公司订立书面物业管理服务协议，但双方之间存在事实上的物业管理服务关系；王支文享受了物业公司的物业服务后，应依相关规定及时缴纳物业管理费。王支文以未在物业合同上签字为由进行抗辩，依法不予支持。物业公司诉请要求判令王支文按1.2元/月/平方米支付2015年4月至2017年12月期间共计33个月的物业综合服务管理费用4420元，于法有据，予以支持。物业公司要求王支文上述给付内容，逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王支文负担。二审中，王支文向本院提交了如下证据。证据一、上诉人与开发商达利公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元；证据二、孝感市中级人民法院（2017）鄂09民终1039号民事判决，拟证明双方没有签订物业合同，也没有成立业主委员会，双方应当按照购房合同约定履行，物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元。物业公司质证认为，1、对购房合同真实性无异议，对证明目的有异议。该合同明确约定第一年物业费按照优惠价每月每平方米0.8元标准缴纳，一年以后取消了优惠；2、对证据二质证意见已作答辩，是否成立业主委员会与本案无关。二审中，物业公司向本院提交了三份物价局文件，拟证明其收取物业服务费标准是合法合规的。王支文质证认为，不认可物价局的文件。本院认为，王支文提交的证据一、证据二属实，但是与本案无关联性，依法不能作为定案依据。物业公司提交的三份文件是国家机关颁布的文件，依法予以采信。经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：涉案小区的业主王支文没有与物业公司签订物业管理服务合同，没有明确约定物业管理服务费价格标准，物业公司从2014年11月起依据汉川市物价局指导价向王支文收取物业服务费是否合法。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，当事人就价款或者报酬约定不明的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。湖北省人民政府规定，在湖北省范围内，物业服务费价格标准适用政府指导价。本案中，汉川市物价局是人民政府法定物价管理职能部门，依法有权对物业公司的服务费价格标准进行指导和管理。2014年8月11日，汉川市物价局作出了川价房[2014]03号《关于达利.世纪新城物业管理服务费的批复》。该批复规定：“达利.世纪新城物业管理服务费标准：1.05元/平方米/月，物业公司可以根据服务质量、配套设施、服务成本等综合因素，物业服务费标准可以在上浮15%，下浮不限的范围内与业主签订相关协议，履行规定的权利和义务。收费标准自文件收到之日起执行”。因案涉小区“达利.世纪新城”没有成立业主委员会，物业公司收到该文件后，将物业综合服务管理费收取标准定为1.2元/月/平方米，并在小区相应地方对全体业主进行了公示。上述事实表明，物业公司按照物价部门批复，结合案涉小区的实际情况，从2014年11月起，按1.2元/月/平方米向案涉小区的业主（包括王支文）收取物业综合服务管理费行为没有违反法律强制性规定，应当合法有效。本院作出的（2017）鄂09民终1039号民事判决书认定：物业公司在2014年11月前要按照0.8元/月/平方米标准收取物业服务费，但没有认定物业公司从2014年11月起按照政府指导价收取物业费的行为违法。王支文要求始终按照0.8元/月/平方米标准交纳物业服务费不符合市场交易习惯和法律规定的公平原则，依法不予支持。综上所述，王支文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王支文负担。本判决为终审判决。审判长  李雪飞审判员  王 政审判员  陈 伟二〇一八年十一月二十七日书记员  苏小燕