湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终83号上诉人（原审被告）：永州广利来房地产有限公司。法定代表人：李良树。委托诉讼代理人：钟玲，湖南征雁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷庆明。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。上诉人永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来房地产公司）因与被上诉人雷庆明商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广利来房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、上诉人已按合同约定向被上诉人交房，且上诉人于2017年5月1日交房系政府行为所致；2、被上诉人至今未向上诉人交付办理不懂产权证相关资料；3、合同约定高层水电每户配备水表、电表，并未约定上诉人为被上诉人水电气开会，被上诉人诉讼办理一户一表水电气开户无事实和法律依据。被上诉人雷庆明辩称：一审判决认定事实清楚，证据充实，程序合法，判决结果公平公正，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人雷庆明向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金52,600元（2017年8月1日后仍按每日万分之六计付至符合交房条件交房时止）；2.判令被告依约办理一户一表，水、电、气开户；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月13日，雷庆明向广利来房地产公司支付购房定金20,000元。2015年12月30日，雷庆明与广利来房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由雷庆明购买广利来房地产公司开发的“xxxx”小区x栋第x单元xxx号房屋。合同主要内容：房屋面积126.8平方米，单价3292.28元/平方米，总价款417,460元；买受人采用银行按揭贷款方式付款，即签署合同时支付30%的购房款127,460元，剩余购房款290,000元通过向银行按揭贷款支付；出卖人向买受人交付房屋的时间为2016年12月30日，如果逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，从约定交房的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金；买受人按合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。产权证在交房之日起360日内由出卖人统一向当地房产局办理合同备案和申请预告登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，并统一领取后再发放给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费由买受人承担；水、电一户一表，天然煤气管道入户。同日，雷庆明向广利来房地产公司支付购房款107,460元。余款290,000元雷庆明以银行按揭贷款方式支付，2016年6月18日，广利来房地产公司收到了银行的按揭款。由于雷庆明已履行了自己的义务，支付了购房款且已将办理不动产权证相关资料交给广利来房地产公司，但广利来房地产公司至今未向雷庆明交付房屋和为其办理不动产权证，雷庆明遂诉至该院。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为，雷庆明、广利来房地产公司签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依合同约定享受权利、承担义务。合同签订后，雷庆明依约向广利来房地产公司支付了购房款和交纳了办理不动产权证相关资料。双方约定的交房时间为2016年12月30日，但广利来房地产公司至今未向雷庆明交付房屋和为其办理不动产权证，已构成违约。根据合同约定，广利来房地产公司已逾期交房超过30日，雷庆明可请求继续履行合同，由广利来房地产公司向其交付经验收合格的房屋，并从约定交房的第二天起至实际交房之日止，按日向雷庆明支付已付房价款万分之六（即日利率0.06%、月利率1.8%）的违约金。自2017年1月1日起至2017年7月31日，按月利率1.8%计算，广利来房地产公司应向雷庆明支付违约金52,600元（417,460元×1.8%×7个月）。2017年8月1日之后的违约金以417,460元为基数，按月利率1.8%计算至广利来房地产公司实际交付房屋时止。广利来房地产公司辩称已电话通知雷庆明收房，履行了交房义务。但广利来房地产公司提交的证据不能证实房屋已符合交房标准，对此该院不予采纳。根据雷庆明、广利来房地产公司双方的合同约定，水、电一户一表，天然煤气管道只约定管道入户，并未约定一户一表。故对于雷庆明请求广利来房地产公司办理水、电、气开户的诉讼请求，该院依法予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决：一、永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起五日内向雷庆明支付自2017年1月1日起至2017年7月31日止的违约金52,600元；2017年8月1日之后的违约金（以417,460元为基数，按日利率0.06%、月利率1.8%计算）支付至实际交付房屋时止；二、永州广利来房地产有限公司为雷庆明所有的“xxxx”小区x栋x单元xxx号房屋办理水、电一户一表。三、驳回雷庆明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115元，由永州广利来房地产有限公司承担。二审中，上诉人提交了不动产权证复印件、才子佳苑部分业主房屋交接书，拟证实房屋质量合格，已达到交房条件，有业主已办理接户手续。上诉人上述证据无法证实涉案房屋已符合交房标准，对上述证据本院不予采信。被上诉人提交证明及主体验收登记资料，拟证实房屋消防设施没到位、主体未经验收合格，不能交付使用。上诉人对证据一的真实性无异议，本院予以采信；证据二不符合证据的形式要件，上诉人不能证明其出处或来源，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应承担逾期交房的违约责任；二、上诉人应如何承担违约责任；三、上诉人是否应办理涉案房屋水、电一户一表。一、关于是否承担违约责任的问题。上诉人广利来房地产公司主张，因政府涉案房屋区域城市配套设施不到位导致延期交房，上诉人不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，广利来房地产公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现广利来房地产公司逾期交房已构成违约，其未能提交证据证实系政府原因导致逾期交房，故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析，即使因政府行为导致广利来房地产公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成损失，广利来房地产公司也不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此，对广利来房地产公司该项主张，本院不予支持。二、关于如何承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被上诉人未提交任何证据证明因上诉人逾期交房行为造成其实际损失的数额。综合本案实际情况，上诉人的损失应是因被上诉人延期交房造成其无房居住而向他人租房或被上诉人按期交房，其将房屋出租给他人造成的租金损失。因本案属商品房买卖合同纠纷，不宜参照民间借贷的利率标准来计算违约金。因此，双方合同约定每日支付万分之六（月利率已达1.8%）的违约金，显然约定过高，本院认为，由上诉人向被上诉人每日支付万分之一点五的违约金至房屋符合交付条件时止比较恰当。三、关于上诉人是否应办理涉案房屋水、电一户一表的问题。根据双方的合同约定，交房标准为水、电一户一表。一审法院依据合同约定判决上诉人为涉案房屋办理水、电一户一表并无不当。综上所述，永州广利来房地产有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2952号民事判决第二项，即永州广利来房地产有限公司为雷庆明所有的“xxxx”小区x栋x单元xxx号房屋办理水、电一户一表；二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2952号民事判决第一项为：永州广利来房地产有限公司以已付购房款417,460元为基数，自2016年12月31日起，按每日万分之一点五支付违约金至符合交房条件时止；三、驳回雷庆明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1115元，二审案件受理费1115元，合计2230元，由上诉人永州广利来房地产有限公司负担558元，被上诉人雷庆明负担1672元。本判决为终审判决。审 判 长  彭卫民代理审判员  刘 爱代理审判员  刘 青二〇一八年三月十四日书 记 员  唐智慧