广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初7202号原告：施锦荣，男，1977年2月2日出生，香港特别行政区居民，住香港沙田马鞍山。原告：唐玲，女，汉族，1986年9月13日出生，住址：湖南省溆浦县。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈克军，广东泰诺师事务所律师。被告：何忠云，男，汉族，1954年8月5日出生，住址：江苏省兴化市。原告施锦荣、唐玲诉被告何忠云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施锦荣、唐玲及其委托诉讼代理人陈克军到庭参加诉讼，被告何忠云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施锦荣、唐玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告之间的房屋租赁合约；2.判令被告腾退香洲区拱北粤华路268号（宝珠新村）3栋701房给两原告；3.判令被告支付拖欠的房屋租金55000元（自2016年1月12日起暂计至2017年10月12日止共22个月，按2500元／月租金标准）；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金5000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：两原告是夫妻关系，2012年12月8日，两原告与被告签订《房屋租赁合约》（下称合约），合约约定两原告将位于珠海市香洲区××路××号（宝珠新村）3栋701房出租给被告使用，租赁期限一年，自2012年12月12日起至2013年12月11日止，每月租金2300元，每半年支付一次租金，本合约期限内原、被告双方均按约定履行了各自义务。合约期满后，被告提出再继续承租该房屋，两原告表示同意，双方口头约定租金每月2500元，其余租赁条件还按原租赁合约执行，双方未再签订书面的租赁合约，也未约定租赁期限。2015年下半年开始，被告开始出现拖欠租金，经两原告催促，至2016年5月，被告付清了2015年的租金。自2016年5月开始，被告再未付过租金，两原告打电话、发信息要求与被告解除租赁条约，但被告称其不在珠海，不同意解除租赁合约，称承租原告房屋是办公用途，里面有重要的图纸、文件资料，必须本人亲自回来珠海处理解除租约，且在电话、信息联络中承诺不会赖原告租金。经原告了解，被告租赁期间确有用于办公室用途，至今房间内仍存放有办公桌、柜子等诸多办公用品。一年多时间里，两原告在香港多次电话、短信联系被告，被告以单位派其到新疆工作暂时无法回珠海为由，一拖再拖，至今被告连原告的电话也拒绝接听。被告既不同意解除合同，腾退房屋给原告，也不支付原告租金。致使原告有房不能住，租金无法收。综上所述，原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，原告有权依法解除租赁合约；被告理应合约解除之日腾退房屋给原告使用；被告在租赁期间拖欠的租金也应如约支付给原告。为维护两原告的合同权利，现依法起诉，望判如所请。被告何忠云向本院提供书面应诉状，辩称：被告于2012年12月租赁两原告房屋作为公司办公及住宿。两原告诉讼被告于2012年12月8日至2013年12月11日，被告以2300元／月租金租用两原告珠海市香洲区××路××号好望角3栋2单元701房属实。合约期满后，原、被告口头商定仍然按2300元／月续租。根据两原告民事起诉状第二页正数第三、四行“自2016年5月开始被告未再付过租金……”这就充分证实本案被告2016年4月之前已经全部付清两被告房租。2016年5月至7月被告支付给两原告房租，按2300元／月，合计三个月，被告欠原告6900元。2016年8月两原告擅自换锁违约锁上被告租赁房，导致被告无法入住及拿取公司文件，直接产生经济损失。如果说被告欠两原告租房费，也就是从2016年5月至7月三个月合计6900元未付给两原告。两原告擅自换门锁违约造成被告直接经济损失98000元，减去被告应付两原告房租费6900元，两原告应赔偿被告91000元。从2016年8月至今两原告擅自换门锁违约责任自负，两原告违约期间房租自行负责。综上：由于两原告擅自换锁导致被告以上经济损失，请求依法判令：1.两原告赔偿擅自违约换门锁终止租房，造成被告无法拿去公司文件参加新疆水利工程投标，直接产生的经济损失98000元；2.两原告立即解门锁退回扣留被告公司资料柜，办公桌设备，公司文件及相关物品；3.两原告赔偿擅自换锁把门违约金10000元。根据本案当事人提供的证据及其陈述，本院查明：根据原告施锦荣、唐玲提供的房地产权证，载明位于珠海市××路××号（宝珠新村）3栋2单元701房的权属人登记为施锦荣，共有人为唐玲，上述二人各占50%份额。2012年12月8日，原告施锦荣、唐玲作为出租方（甲方），被告何忠云作为承租方（乙方）和案外人珠海中原物业顾问有限公司（经纪人）签订了一份《房屋租赁合约》，约定：甲方同意将坐落在珠海市××路××号（宝珠新村）3栋2单元701房及其设备出租给乙方作为居住使用；租赁期限为一年，从2012年12月12日至2013年12月11日止；租金每月2300元，乙方每半年支付一次租金；签订本合同之同时，乙方即时向甲方支付6个月租金，共计13800元；每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、有线电视费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付，并按单如期缴纳；租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达二个月视为乙方违约，合约因违约而告终止，乙方须按本合同承担全部违约责任所造成的责任；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即返还该物业，如乙方不交出该物业的钥匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的房屋内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给乙方，乙方保证履行合约规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证绝不会提出任何异议；违约责任：本合同生效后，双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为租金的2倍等内容。原、被告双方及珠海中原物业顾问有限公司分别在上述租赁合约落款处签名及盖章。租期届满后，被告何忠云未将涉案房屋交还给两原告并继续使用，两原告表示同意，但原、被告双方没有续签书面租赁合同。两原告举证提供了施锦荣于2015年7月至2017年6月期间在中国建设银行深圳东门支行的账户明细清单，显示施锦荣名下账户6227××××4433于2015年7月15日“ＡＴＭ存款”转入2487.56元，于2015年9月9日“ＡＴＭ存款”转入2487.56元，于2015年11月8日“ＡＴＭ存款”转入2487.56元，于2016年2月2日“ＡＴＭ存款”转入1990.05元，于2016年2月6日“ＡＴＭ存款”转入1890.55元，于2016年4月15日“ＡＴＭ存款”转入995.02元。两原告陈述称，租赁合约到期后，被告续租涉案房屋，双方口头约定自2014年1月12日起每月租金变更为2500元／月，每月12日前支付当月的租金，其他权利与义务仍按原合同履行，双方约定通过转账方式支付租金至施锦荣名下账户，被告支付租金的账户并不固定，上述“ＡＴＭ存款”转入款项均为被告支付的租金，被告在2015年7月15日、2015年9月9日和2015年11月8日汇入的租金均是按2500元的标准支付的，只是扣除手续费后实际交易金额为2487.56元，此后被告就没有依约足额向原告支付租金，被告在2016年支付的款项实际是支付2015年拖欠的租金，被告仅付清了2014年1月12日至2016年1月12日的租金，之后的租金被告没有支付过。两原告提供了施锦荣的多份手机短信记录截图，并称此是自2015年11月至2017年5月期间施锦荣与被告何忠云之间的短信往来。其中，施锦荣发送短信：九月和十月房租你都还没有给我。2015年11月8日对方发送短信：施师你好！2015年9月12日至10月12日房租2500元已汇你建行卡，请查收。10月12日至11月12日房租与你商量拟在本月20日汇给你。11月12日以至今年全年房租拟在本月底全汇给你。因工程款推迟三个月时间，暂时比较紧，但请放心，我不会少你一分钱，请予谅解！。2016年2月6日，施锦荣发送短信：何先生你才汇1900元给我哦！对方回复短信：施师你好！已汇你房费壹仟玖佰元，请查收！因我们工程属于跨年度工程，年前不能结算，需到年后三月上中旬结算。为此提出与你商量，三月份所欠房费全部给你，这点请你放心。2016年我继续租住你房。特此向你致歉！2016年3月24日，施锦荣发送短信：何先生你说明天25号一定把房租给我汇来？请你不要在拖了！对方回复短信：施师你好！本计划今天给你汇款，刚才我去银行查了钱还没有到账，朋友说要到这个月底才汇给我，因此，我只有再次与你商量本月底全部给你，为证明我的诚意，我将自己零花壹仟元先汇给你，请先用上，月底一定全部给你。我很理解你，今天给款是我定的时间，没有兑现，是我暂时的难度，就自己的心愿也想早点给你款，没有其他原因。但你放心，这次定的时间一定算数，再次向你表示深深地歉意！2016年4月29日，施锦荣发送短信：何先生你上次说十二月工程年结算，现在一拖在拖说三月，一共十月到二月房租有五个月的租金才收了你3900元，租房通常人家有2个月按金，但是你没有按金，你房租一个月拖一个月新一年又到去年房租没有付清，我这样追你要租金我也很烦……。对方回复短信：放心施师三月一定结清。2016年6月29日施锦荣发送短信：何先生你好，明天就是六月底了，到七月十二日是17600元，也是你说月尾搞定，就看你了。对方回复短信：施师你好，我计划十号许回珠海与你联系。2017年1月23日，施锦荣发送短信：发那么多信息，电话也不回，过年了请你汇一部分钱给我，不然你不用回来我也不会等你，我会清走你那些东西。我已等了你那么久，你还没有回来钱又不给……。”对方回复短信：施师你好！上次已经与你说过，我现在新疆库尔勒工区，上面批准我二月二十八号回珠海，届时我们商量解决。同时，我也与你说过，你可以把我的东西收到小房间，不影响你收拾。我们因工作原因拖了些时间，对此给你致歉。但该给你的肯定给你。希望你冷静和理性对待此事，你已经错误擅自换锁，致使我的公司文件资料拿不出，给我们工作造成影响。再者，我与你没有合同，月租可以算壹仟，也可以贰仟，多少由双方商量决定。如果你一错再错任意损失公司文档，出现这种情况，我们有办法找到你，我还是希望大家友好商量解决。就这样，二月二十八日算账给钱搬东西”。2017年3月30日施锦荣发送短信：一天拖一天1月拖1月有意思吗，房子不是你的，我要自己住啊，你能不能赶快搬走你的东西，一年多了……。2017年4月5日，对方发送短信：“施师，计划十号许过来。2017年4月9日，施锦荣发送短信：我是看到你里面有那些合同，纸条，那么多合同书，所以我不想扔你的，给你留了两年，十八个月了你才给了五千元……。对方回复短信：施师，根据工作情况需安排本月底回珠与你处理相关事项，放心，一定回来的。时间长了些，非常抱歉。2017年4月29日，对方发送短信：施师，五月十六日肯定回珠海。施锦荣回复短信：何先生我最后一次在等到5月16日，我也没什么耐性在等，先说明如果你这次在真不来的话，那我只好用法院来解决了。希望五月十六日真可以见到你出现。两原告陈述称，被告自2016年1月12日开始拖欠租金未付，往来短信已证实原告多次通过电话、发短信向被告催收租金，被告在短信中虽多次承诺会向原告支付租金以及尽快回珠海处理，但被告一直未兑现承诺，原告在2016年8月更换了房屋的门锁，并发短信通知了被告，要求被告将放置在房屋内的物品搬走，但被告一直不愿意搬走房屋内的物品，由此可以证明被告的行为已构成违约并侵占原告房屋的事实。本院认为，原、被告双方于2012年12月8日签订的《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认。上述租赁合约约定的租期届满后，原、被告双方未签订书面租赁合同，被告何忠云继续使用涉案房屋，两原告作为出租人没有提出异议，据此，除双方当事人对上述合约内容协商变更的以外，其他合约内容继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。两原告将涉案房屋交付给被告使用，被告作为承租人，理应依约及时向两原告支付租金。两原告主张被告自2016年1月12日开始欠付租金，被告虽对两原告主张的欠租时间不予认可，但其认可拖欠2016年5月至2016年7月的租金未付，在两原告多次催促被告履约后，被告仍未按约足额交纳租金，且拖欠的时间已超过合同约定的十天，据此，可以认定被告在履约过程中存在未按约交纳租金的违约行为，故两原告主张解除双方之间的房屋租赁合同关系，有事实及法律依据，故本院予以采纳。两原告承认在2016年8月将被告承租的涉案房屋换锁，并通知被告将房屋内的物品搬走，被告答辩也确认了两原告主张的上述换锁时间。考虑两原告的上述行为表明其不允许被告继续使用房屋，故应当视为两原告主张收回房屋，行使合同解除权，但由于原、被告双方就具体换锁时间均未能提供证据予以证明，故本院确认原、被告之间关于珠海市××路××号（宝珠新村）3栋2单元701房的房屋租赁合同关系于2016年8月31日解除。在房屋租赁合同关系解除后，两原告诉请被告予以腾退涉案房屋，理据充分，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。两原告主张被告续租涉案房屋后，原、被告双方口头约定变更租金标准为2500元/月，并提供了银行流水清单以及双方的往来短信记录予以证明。被告对两原告提供的上述证据的真实性并未提出异议，被告在双方往来短信中亦提到“2015年9月12日至10月12日房租2500元已汇你建行卡，请查收……”，现被告主张续租期间仍按2300元/月的租金标准履行，但未能提供有效证据予以证明其主张，故本院对两原告主张续租期间双方已约定租金变更为2500元/月予以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。被告主张已付清2016年1月至2016年4月的租金，两原告对此不予认可，而对于租金是否已经付清的事实，应由被告承担举证责任，但被告对其支付租金的履约情况并未举证证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。据此，被告应当按照2500元/月的租金标准，向两原告支付自2016年1月12日起计算至2016年8月31日的租金共计19416.67元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。两原告作为出租人，在被告没有按约支付租金的情况下，未能采取合法方式向被告催收租金，而是将涉案房屋进行换锁，致使被告无法使用涉案房屋，其行为确实存在不当。但同时根据双方的往来短信内容，可以反映两原告在换锁后曾多次催促被告搬走房屋内的物品，但被告怠于与原告交接涉案房屋，且其物品也一直放置在涉案租赁房屋内，由此可见，原、被告双方均未采取积极、有效的措施交接房屋或者进行维权，双方对租金损失的扩大均存在过错，故本院综合考虑双方的过错程度，酌定由被告承担50%的责任，两原告自行承担50%的责任。据此，鉴于被告在房屋租赁合同关系解除后，未将涉案房屋交还给两原告，其物品仍占用涉案房屋，故本院参照2500元/月的租金标准，另结合两原告的诉请，据此确定被告应当向两原告支付自2016年9月1日至2017年10月12日的房屋占有使用费16958.33元（2500元/月÷30天×407天×50%）。因被告何忠云未依约及时向两原告支付租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据涉案租赁合约的约定“违约方须支付守约方违约金，违约金数额为租金的2倍”，故两原告主张被告何忠云支付违约金5000元，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。对于被告何忠云答辩主张两原告在2016年8月将涉案房屋换锁，导致其产生了各项经济损失，两原告对此不予认可，而被告对其主张的损失未提出反诉，亦未提供证据予以证明，故本院对被告何忠云的上述主张在本案中不予审处，被告何忠云可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告施锦荣、唐玲与被告何忠云之间关于珠海市××路××号（宝珠新村）3栋2单元701房的房屋租赁合同关系已经解除；二、被告何忠云于判决发生法律效力之日起十五日内向原告施锦荣、唐玲腾退珠海市××路××号（宝珠新村）3栋2单元701房；三、被告何忠云于判决发生法律效力之日起七日内向原告施锦荣、唐玲支付房屋租金19416.67元；四、被告何忠云于判决发生法律效力之日起七日内向原告施锦荣、唐玲支付房屋占有使用费16958.33元；五、被告何忠云于判决发生法律效力之日起七日内向原告施锦荣、唐玲支付违约金5000元；六、驳回原告施锦荣、唐玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6108元，由原告施锦荣、唐玲负担1896元，被告何忠云负担4212元。如不服本判决，原告施锦荣可以在判决书送达之日起三十日内，原告唐玲、被告何忠云可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈彦薇二〇一八年三月二日书记员  李阳升