北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1351号上诉人（原审被告）：杨玲凤，女，1945年9月25日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：包晔萍，女，1972年11月6日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：包燕，女，1976年6月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄必全，北京市戎联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠堂，男，住北京市海淀区，由北京市海淀区××路街道××路××号社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。法定代表人：王鹤田，董事长。委托诉讼代理人：王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。上诉人杨玲凤、包晔萍、包燕因与被上诉人北京市天旷物业管理有限责任公司(以下简称天旷公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初29626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨玲凤、包晔萍、包燕之委托诉讼代理人黄必全、王忠堂，天旷公司之委托诉讼代理人王晓卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲凤、包晔萍、包燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天旷公司起诉或改判驳回天旷公司的诉讼请求，并由天旷公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、天旷公司主体不适格，属于虚假诉讼，应驳回其起诉。1.天旷公司不是涉案物业服务合同的当事人。包富春系与1995年成立的北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称95天旷公司）签订的《房屋委托管理合同》，天旷公司不是该合同当事人，也无证据证明95天旷公司与天旷公司之间对涉案小区物业服务进行了合法转让；天旷公司依据95天旷公司与中国人民解放军××部××处（以下简称××处）签订的《物业管理委托合同》主张物业费，本案双方均不是该合同的当事人，该合同对双方均不产生约束力。2.一审法院认定存在物业服务转让行为属于认定事实错误，且即使转让行为成立，也属无效。××路小区办出具《确认函》的行为无效，且该份函件文不对题、逻辑不通，未经过一审庭审质证；××处签发的《复北京市天旷物业管理有限责任公司函》构成对其前期与95天旷公司签订《物业管理委托合同》无效的确认，也是对同意顺延物业服务行为的否认；95天旷公司与天旷公司存在物业服务整体转委托行为是虚假的、不成立的，即使该行为成立，全体业主并不知情，且该行为违反了《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应属无效。二、一审法院在确认双方构成事实物业服务关系的基础上判令按照《物业管理委托合同》中的标准支付物业费有误，应按照北京经济适用住房标准认定物业费并予以减少。涉案小区为经济适用住房，95天旷公司的收费标准超出了经济适用住房的相关收费标准，包富春原单位多年来代付的物业费已超出按照北京经济适用住房标准应交纳的金额，足以支付我方的物业费，故我方不存在拖欠；物业公司存在擅自收取停车费及重复收费的情况，应减少物业费；即便涉案小区的物业服务整体转委托行为成立，按照相关规定我方也仅应“支付适当的物业服务费”。天旷公司辩称，95天旷公司是我方的总公司，我方专门负责该小区的物业工作，从2003年7月开始为小区提供物业服务，绿化养护、垃圾清运、公共水费等都是由我方支付和签订的相关协议；售房单位是××处，主体地位没问题；对方是军队适用房，不是社会上的经济适用房，业主提交的与95天旷公司签订的合同里也明确了物业费收费标准是1.5元。天旷公司向一审法院起诉请求：1、依法判令包富春支付我公司2003年7月1日至2017年4月30日的物业服务费共计17173.6元；2、包富春支付我公司违约金，从欠费之日按照每天万分之2.1的标准计算至实际支付之日；3、本案诉讼费用由包富春承担。一审法院认定事实：北京市海淀区××路××号院内建设的××住宅小区（××），原门牌为海淀区××路××号院，2004年6月变更为现门牌海淀区××路××号院。2001年7月13日，包富春购买北京市海淀区××路××号院内售房区（××部）××号楼××室房屋，该房屋建筑面积155.16平方米。包富春未交纳该房屋自2003年7月1日至2017年4月30日的物业费17160.70元。1995年5月2日95天旷公司成立，2005年4月22日该公司名称变更登记为北京天旷国际投资有限公司。2003年4月17日北京市天旷金四季物业管理有限公司（以下简称金四季公司）成立，2006年12月18日该公司名称变更登记为北京市天旷物业管理有限责任公司。2001年12月14日，××处（甲方）与95天旷公司（乙方）就××住宅小区委托于乙方实行物业管理事项签订《物业管理委托合同》，其中约定“第二条物业基本情况物业名称：××（××小区）物业类型：普通小区坐落位置：北京市海淀区××路××号四至：东××路；南××小学：西××学校；北××路、××路市场。第四条托管范围：小区内；1、2、3号住宅楼；4号楼的供暖锅炉房、配电室、消防监控室、消防泵房、供水泵房。第十八条委托管理期限为10年。自2000年9月1日起至2010年8月31日止。第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米1.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋另行协商。2、管理服务费标准的调整，按国家有关规定调整。3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平米1.5元向甲方收取。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之四交纳滞纳金。”自2003年7月1日起，金四季公司开始为涉案小区提供物业服务。2004年1月5日，中国人民解放军××部××路住宅小区管理办公室出具确认函，将上述合同中乙方的全部权利义务关系转移至金四季公司。一审法院认为，天旷公司为包富春居住的北京市海淀区××路××号院内售房区××号楼××室房屋提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，包富春应当交纳物业费，现天旷公司起诉要求包富春支付拖欠的物业费，理由正当，法院予以支持，但其主张的金额有误，法院根据房屋面积予以核算。包富春虽辩称天旷公司诉请已过诉讼时效，但因天旷公司一直持续为其提供服务，不存在明显怠于行使权利的情形，故对该抗辩意见法院不予采纳。包富春欠交物业费系因对物业服务合同效力等理解有误，并非恶意拖欠，故对天旷公司主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、包富春于判决生效后七日内向北京市天旷物业管理有限责任公司支付2003年7月1日至2017年4月30日的物业费17160.7元；二、驳回北京市天旷物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决作出后，包富春于2018年1月5日去世。包富春的第一顺序继承人杨玲凤、包晔萍、包燕自愿申请参加本案二审诉讼，本院予以准许。二审中，杨玲凤、包晔萍、包燕作为上诉人参加诉讼，包富春已经进行的诉讼行为对杨玲凤、包晔萍、包燕有效，杨玲凤、包晔萍、包燕承继包富春的全部诉讼权利义务。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审庭审中，杨玲凤、包晔萍、包燕认可目前涉案小区存在提供服务的物业公司，但主张系95天旷公司在提供服务。本院认为，关于天旷公司是否为主张物业费的适格主体问题。虽然天旷公司并未与包富春签订书面物业服务合同，但结合相关证据可以认定天旷公司为包富春居住的涉案房屋提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。杨玲凤、包晔萍、包燕虽主张天旷公司不具备收取物业费的主体资格，但其在庭审中认可目前涉案小区存在提供服务的物业公司，在其未能提供充分证据证明存在其他物业服务企业的情况下，本院认定天旷公司系该小区的物业服务企业，对杨玲凤、包晔萍、包燕的该项上诉理由本院不予支持。据此，在天旷公司提供了物业服务的情况下，杨玲凤、包晔萍、包燕应履行交纳相关费用的义务。关于一审法院认定的物业费金额是否适当的问题。在双方未签订书面合同的情况下，天旷公司主张的物业费收费标准低于××处与95天旷公司订立的物业费收费标准，该收费标准适当，一审法院据此所确定的物业费数额并无不当。鉴于包富春已去世，杨玲凤、包晔萍、包燕自愿申请参加本案二审诉讼并承继包富春的全部诉讼权利义务，上述交费义务应由杨玲凤、包晔萍、包燕承担。杨玲凤、包晔萍、包燕主张应按照经济适用房相关收费标准交纳物业费，缺乏依据，本院不予支持。杨玲凤、包晔萍、包燕以天旷公司存在擅自收取停车费及重复收费等问题为由要求减免物业费，未提供充分证据予以佐证，本院亦不予支持。关于杨玲凤、包晔萍、包燕主张一审证据质证存在遗漏的问题，经查阅，一审卷宗中存在对《确认函》的书面质证意见，不存在杨玲凤、包晔萍、包燕所述的程序问题。综上，杨玲凤、包晔萍、包燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229元，由杨玲凤、包晔萍、包燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一八年三月十五日法官助理 任可娜法官助理 黄慧婧法官助理 朱龙臻书 记 员 苏 杭书 记 员 周 玮书 记 员 谢冰伦