.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）辽02民终359号上诉人(原审被告)：朱红卫，女，1968年8月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：朱红梅，朱红卫妹妹,1972年2月28日出生，住址大连市甘井子区。上诉人(原审被告)：刘传富，男，1963年8月8日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴彦彬、那瀛瀛，辽宁群宣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘佳，男，1970年5月22日生，汉族，住址瓦房店市。委托诉讼代理人：祖丽霞、柴青源，辽宁和轩律师事务所律师。上诉人朱红卫、刘传富因与被上诉人刘佳房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第6995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱红卫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘佳的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1、一审法院于2017年3月28日到大连市地方税务局直属局调档的材料中，除了一审法院列举的《房地产买卖合同》、房地产估价报告、二手房计税价格核定、朱红卫作为买受人向大连亿达房地产股份有限公司购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票外，还包括终止交易手续申请，该申请明确记载”终止办理手续原因：税费高”。可见，上诉人朱红卫与被上诉人刘佳对房地产买卖关系中不以双方申报房价作为基础是不知晓的，否则也不会以税费高的理由终止交易。一审法院认为”税务机关核定税费不以当事人所申报房价为基础，原、被告对此理应知晓”是错误的。故案涉房地产买卖合同体现的价格只是上诉人朱红卫与被上诉人刘佳想要达到的少缴税款的目的，而故意少写了交易价格，并不是双方当事人真实意思表示，属于无效合同。2、如前所述，大连市地方税务局直属档案材料中”终止交易手续申请”已明确记载双方已终止交易，一审法院认定双方全面履行合同办理过户存在明显错误。3、根据合同法规定，有5种情况应认定为合同无效。从一审查明事实可知案涉合同因税费高未办理过户，由此可以证明双方都有规避法律、逃避纳税的主观恶意，案涉房屋价格明显低于市场价格，如本合同实际履行必将造成国家税收损害，实质上属于合同法无效事由第二项，恶意串通损害国家集体或第三人利益，应当认定为无效合同。4、税务机关在2014年1月估价案涉房屋价格为280多万元，如果本合同履行，交易价格与税务机关认定的价格产生巨大差异，其结果为逃税漏税，国家税收将产生巨大损失。刘传富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1、民诉法基本原则是”谁主张，谁举证”，上诉人刘传富是否知道朱红卫擅自卖房的证据，应由被上诉人刘佳举证，不应由刘传富举证。2、被上诉人刘佳不属于善意买受人，根据一审法院调自大连市地方税务局直属局的档案资料中评估机构作出的报告记载案涉房屋在2014年估价是280多万元，而上诉人只支付了76万余元，远远低于市场价值，故刘佳不是善意购买人。3、根据最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第89条规定和《婚姻法》解释三第11条规定，案涉房屋2014年市场价值是281.95万元，刘佳只支付了76万余元，低于市场价格，刘佳不属于善意购买人，没有支付合理对价，没有办理产权证，且刘传富不知道朱红卫卖房，故案涉房屋买卖合同无效。4、案涉房屋买卖合同是朱红卫与刘佳为了达到少缴纳税款而签订的，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税计算采用就高不就低原则，首先依据成交价格，只在成交价格明显低于市场价格时才以市场价格为依据。所以朱红卫与刘佳以低于市场价格签订合同在一般情况下可以达到少缴税的目的，只是该价格明显低于市场价格才没有达到签订合同目的，所以刘佳才以税费高为由终止了合同。可见，双方对税费以什么为计算依据此前不知晓，双方确实存在少纳税的侥幸心理，在合同中写了100万远远低于281.95万元的市场价格，该100万元价格并不是双方真实意思表示，是用合法形式掩盖非法目的，依此该合同应为无效合同。5、一审法院认定不支持刘佳要求办理过户是因未按合同约定全额给付购房款是错误的。一审法院在2017年3月28日调取税务局档案”终止交易手续申请”已写明双方买卖合同终止，退一步讲，即使暂不考虑以上原因，即使合同有效，这份合同已终止。对于终止合同，双方都不能再依此履行。一审法院却将其他证据详述，将此份终止申请只字不提，属于认定事实错误。6、一审法院认定朱红卫提供两份证据证明房屋价值是错误的，该两份证据是刘传富提供的。刘佳辩称，不同意朱红卫和刘传富的上诉请求。主要理由如下：1、上诉人只是以逻辑推理形式主张”税务机关核定税费不会以当事人所申报的房屋价格为基础，原、被告对此应当知晓”是错误的，且其主张案涉合同不是真实意思表示，合同无效没有事实和法律依据。税务机关办理税费时不仅需要合同还需要双方签署房屋缴纳税费的保证书。2、终止交易手续是因对第一次税务机关评估报税有异议，不报税而提交的，不能证明双方买卖合同终止，不是双方解除合同。3、刘传富对案涉房屋的交易是明知的，其中有一笔款是打到刘传富银行卡中的，因此刘传富不可能不知道房屋买卖一事。综上，请求驳回二上诉人的上诉请求。刘佳向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同有效；2、确认位于大连市甘井子区芳美园8-3号（甘私有）2XXXX号房屋归原告所有，二被告协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2013年5月8日、2014年3月3日，原告通过银行转账方式分别向被告朱红卫和刘传富的银行账户给付部分购房款760,730．93元。被告朱红卫向原告出具收条两张，分别载明：”今收到刘佳购买2XXXX号房款660,730．93元（陆拾陆万零柒佰叁拾元玖角叁分）收款人：朱红卫2013年5月8日”，”今收到刘佳购买2XXXX号房款10万元正（壹拾万元正）刘传富卡里（农行）收款人：朱红卫2014年3月3日”。2013年8月28日，原告与被告朱红卫签订书面《房地产买卖合同》，并由大连市地税局直属局存档保管，约定被告朱红卫为出卖人（甲方），原告刘佳为买受人（乙方），乙方受让甲方自有房屋，房地产坐落于甘井子区芳美园8-3号，建筑面积122．59平方米，房产证号2XX**，产权取得日期为2011年1月7日；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1,000,000元，壹佰萬元整，乙方付款方式为现金，付款日期为2013.8.28。另外，合同第三条交房日期处为空白，双方未在该份书面合同中约定交房条件。被告朱红卫对该份《房地产买卖合同》的来源提出异议，认为该份合同系双方为少缴税费而签订，且原件已经被税务局收回，不能证明双方的真实意思表示。一审法院于2017年3月28日到大连市地方税务局直属局调档，调取该份合同原件，关于原、被告房屋买卖的档案材料还包括房地产估价报告、二手房计税价格核定、朱红卫作为买受人向大连亿达房地产股份有限公司购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票等。其中，大连市地方税务局直属局于2014年1月7日委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司评估案涉房屋，估值为2,819,500元。朱红卫购房合同及购房发票上，房屋价格均记载为1,532,375元。此外，被告朱红卫提供两份证据证明案涉房屋价值：1．协议书，大连泉荣机械化工程有限公司与被告朱红卫妹妹朱红梅达成以案涉房屋抵顶工程款的协议，房屋作价1,700,000元；2．被告朱红卫自行委托辽宁众华房地产土地评估有限公司对案涉市场价值进行评估，评价时点为2016年12月18日，估价2,158,000元。庭审中，对案涉房屋及产权证交付一节事实，原告表述为：双方约定原告将被告的银行贷款还清后，被告将房屋交付给原告，双方曾到大连市房地产交易中心办理手续，但因税费过高而未实际申报纳税，双方另约定，房屋办理过户手续后，原告将剩余房款给付被告。第一次庭审中，被告朱红卫表述为：2013年8月28日，双方去地税局办理手续，因收税过高而未办理纳税过户，为日后纳税和办理过户方便，其将房产证交给原告，双方除口头约定房价1,600,000元外，还约定税费由原告承担、房款付清再办理过户，房屋钥匙在被告妹妹朱红梅处，原告在看房时取得房屋钥匙，至今未退回给原告。二被告系夫妻关系，于1989年6月13日登记结婚。案涉房屋登记产权人为朱红卫，房屋产权证书记载他项权利：权利人为中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行，抵押权利价值75万，自2011年4月26日至2021年4月26日，于2013年5月17日注销抵押登记。对此，被告朱红卫在第二次庭审中表述为：当时我妹（朱红梅）搅拌站周转不过来，跟我商量将房证给她作抵押，我贷款是借钱给她用，我妹说有人要买这个房子1,600,000元，我说行，我没有和刘传富商量，2013年5月8日收到民生银行660,000元，我同意卖房子，同意卖给原告。庭审中询问二被告是否在案涉房屋居住过及如何取得案涉房屋，二被告回答：没有居住，是清水房。在第一次庭审中，被告朱红卫称房屋是夫妻存续期间二被告共同购买的。在第二次庭审中，被告朱红卫称房子是亿达抵给朱红梅，朱红梅抵给被告。一审法院认为，本案争议焦点有三：第一，房地产买卖合同是否真实有效及房屋交易价格；第二，案涉房屋是否符合过户条件；第三，朱红卫单方卖房行为是否构成无权处分。关于第一个争议焦点，房地产买卖合同系原告刘佳和被告朱红卫亲笔签名并按捺手印确认生效，并向税务机关报送备案，系双方真实意思表示，不存在欺诈、受胁迫等情形，即便存在双方欲少纳税的侥幸心理，但税务机关核定税费不以当事人所申报的房价为基础，原、被告对此理应知晓。关于房屋交易价格的争议，从原、被告提供的证据材料来看，案涉房屋价值有以下参考：一是朱红卫提供的购房合同及发票（标价1,532,375元）、二是抵账协议书（作价1，700，000元）、三是朱红卫自行委托评估机构作出的结论（2016年12月18日市价估值2,158,000元）、四是税务机关委托评估机构作出的结论（2014年1月7日市价估值2,819,500元），以上购房价格、抵账作价和不同时期的房屋市价估值结论是通过不同方式反映案涉房屋价值，起到核定纳税、抵顶债务、买卖交易等不同作用，但均不能直接作为本案房屋买卖双方实际真实交易价格的证据予以采信。合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。被告虽辩称双方另行达成过口头买卖合同，约定房屋交易价格为1,600,000元，但其不能提供任何证据加以证明，且被告于2013年5月8日、2014年3月3日，累计收到原告给付的购房款760,730．93元后，并未提出异议，也未要求原告返还房屋，故双方均应按照诚实信用原则全面履行合同约定，即全额给付购房款、缴纳税费、办理过户。关于第二个争议焦点，现原告并未按照合同约定全额给付购房款，亦未能提供证据证明双方达成先过户后交款的约定，故对于原告主张二被告协助办理过户的诉讼请求，不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，夫妻双方对共同财产具有平等处分的权利，虽然被告刘传富称其对卖房一事并不知情，但对此并未提供证据，且基于二被告夫妻关系的特殊性，原告作为需按照合同约定支付对价房款的善意买房人，有理由相信朱红卫有权代表夫妻二人处分案涉房屋，故对被告刘传富的辩驳意见，不予采信。综合案件审理情况，一审法院确认案涉房屋买卖合同合法有效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第十二条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告刘佳与被告朱红卫签订的房地产买卖合同合法有效；二、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。案件受理费13，850元，由原告和二被告各自承担一半。本院二审期间，朱红卫提供其与刘佳的电话录音，拟证明案涉房屋真实房价是160万元。刘传富和刘佳未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘传富对该证据的真实性没有异议，刘佳对该录音证据有异议。对该份录音证据，本院认为，首先该份录音证据体现不出来交谈时间和录音时间，其次，从内容来看，在录音中第48秒时朱红卫说”你就是不要房屋了呗”，刘佳回答”对呀......”，在第59秒时，朱红卫又说”150万元不要了呗”，刘佳回答”你处理吧，我都和你讲很清楚了，把我给的钱加上装修钱给我就行了......”后双方对装修款数额又聊了几句。在整个通话过程中，刘佳均未认可案涉房屋价格是150万元或160万元。因此，对该份证据的真实性和待证事项，本院不予采信。本院经审查认为，一审判决查明事实中第五页关于协议书和辽宁众华房地产土地评估有限公司评估报告的举证人记载有笔误，应为刘传富而非朱红卫，除此处笔误以外，一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：在一审审理期间，一审法院向大连市地方税务局直属局调档材料共有28页，其中第27页系终止交易手续申请，朱红卫本人在两次询问笔录中均否认上面的签名是其本人。在2017年3月28日询问笔录中，朱红卫本人亲自认可其与刘佳签订的案涉合同的真实性以及其本人签名及手印的真实性，并明确表示不申请对该合同中卖方处签名进行司法鉴定。本院确认上述事实有终止交易手续申请、一审两次询问笔录（分别为2017年3月24日和3月28日）、质证意见及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合各方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题为案涉房屋买卖合同是否违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项和第三项之规定”（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”，应否认定为无效。针对此焦点问题，朱红卫、刘传富上诉认为案涉房屋价格明显低于市场价格，买卖双方都有以此种形式规避法律、逃避纳税的主观恶意。对此，本院认为，（一）根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，出卖人朱红卫和买受人刘佳均为完全行为能力人，依法有权自愿订立合同中标的物转让款，并应自行承担相应的法律后果。朱红卫明知其购买案涉房屋时价款为1,532,375元，却仍在2013年8月28日以书面形式与刘佳签订案涉房屋买卖合同，将案涉房屋以100万元价格出售给刘佳，这是朱红卫依法自由处分自己财产的民事行为，应当认定系其真实意思表示，应为合法有效。况且，如果朱红卫事后认为转让价款明显低于市场价格，其依法有权积极申请撤销或变更案涉合同，但从合同于2013年8月签订至刘佳于2015年9月提起本案诉讼期间长达两年多时间里，朱红卫从未主张撤销或变更案涉合同；（二）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朱红卫、刘传富未能提供证据直接证明签订案涉合同时双方均存在逃避纳税的主观恶意。朱红卫、刘传富仅仅以其购买房屋时价款和大连市地方税务直属局的估值均明显高于案涉房屋买卖合同约定转让款，以及”终止交易手续申请中记载终止理由为税费高”等为由，主张双方存在恶意串通的主观恶意和行为以及逃避纳税的目的，无充分事实和法律依据。况且，朱红卫在一审审理期间明确否认该终止交易手续申请中系其本人签名，一审法院未采信该份证据并无不妥，现朱红卫又以该份申请证明其主张并上诉称一审法院未采信该证据错误，有悖诚实信用原则，本院不予支持。此外，从一审法院在大连市地方税务局直属局调档案涉房屋相关资料而知，税务机关在受理买卖双方申报纳税金额时并不以房屋买卖合同约定房屋价格为唯一依据和基数进行计税，而是相对独立的评估计算纳税数额，从而避免国家税收受到侵害。因此，朱红卫、刘传富的此项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于刘传富上诉称根据最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知（以下简称民通意见）第89条规定和《婚姻法》解释三（以下简称婚姻法解释三）第11条规定，刘佳不属于善意购买人，没有支付合理对价，没有办理产权证，且刘传富不知道朱红卫卖房，故案涉房屋买卖合同无效一节，本院认为，该民通意见发布和实施时间系1988年4月2日，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称”买卖合同司法解释”）系2012年7月1日施行的，根据”新法优于旧法”的基本原则，该买卖合同司法解释的效力优于民通意见，该法第三条第一款规定”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故刘传富以其不知道妻子朱红卫卖房为由主张合同无效，无法律依据。此外，该婚姻法解释三第11条内容为”一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”，全文未见该司法解释对此类合同的效力作出否定性价值评价。因此，刘传富的此项上诉事实和理由，本院不予支持。至于朱红卫庭后提交鉴定申请书，要求对一审法院调自大连市地方税务局直属局的档案材料中朱红卫签名和手印真实性进行司法鉴定一节，本院认为，本案争议焦点系房屋买卖合同效力，而对于该合同中朱红卫签名和手印的真实性，朱红卫本人已在一审审理期间明确表示认可和不申请司法鉴定。在二审时，亦未对一审判决查明的此节事实提出过异议，此时才申请司法鉴定，有悖诚实信用原则，本院不予准许。综上所述，朱红卫、刘传富的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,700元(朱红卫和刘传富分别预交了13,850元)，由朱红卫负担13,850元，由刘传富负担13,850元。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员季烨二○一八年三月二十二日书记员王丽秋