广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0703民初565号原告：冯玲，女，1962年7月月9日出生，汉族，住广东省恩平市，原告：何家锋，男，1992年6月13日出生，汉族，住广东省恩平市，委托代理人：冯玲，系何家锋的母亲。被告：唐文连，女，1965年2月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县，被告：王冬粮，男，1989年2月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县，委托代理人：唐文连，系王冬粮的母亲。第三人：卢国桧，男，1988年11月26日出生，汉族，住广东省恩平市，原告冯玲、何家锋与被告唐文连、王冬粮，第三人卢国桧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告冯玲、被告唐文连、第三人卢国桧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯玲、何家锋起诉认为：原告拟购买一套二手房，第三人卢国桧得知后便带原告于2017年11月26日下午到蓬江区金都花园1号之一802室唐文莲住处查看房屋，最后双方达成以人民币42.8万元成交，第三人卢国桧告知原告首付人民币15万元左右(包括税费、评估费、过户费、中介费等费用)并且在当日提出要求原告交诚意金，被告唐文连要求原告交2万元，原告因经济能力所限，通过第三人卢国桧，微信支付3000元，最后由被告唐文连签收(有收据为证)。次日，第三人卢国桧来电告知原告首付额从原来的15万增加到18万元，原告为保障自身权益，不再相信口头言辞，故要求被告“产调”，遭被告拒绝。原告认为被告不出具“产调”证明，借“卖房”之名侵占他人钱财，只好被迫打消买房念头,并多次通过第三人卢国桧向被告追讨诚意金，均遭被告拒绝。为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求法院判令：一、两被告向原告返还现金3000元；二、两被告和第三人赔偿原告因诉状的所有开支1000元；三、两被告和第三人赔偿原告精神损害费200元。原告对其起诉提供的证据有：1．原告微信转账给第三人卢国桧的截图;2．被告签收的收据；3．原告与第三人卢国桧的微信聊天记录截图共8页;4．原告与被告唐文连的微信聊天记录截图共1页。被告唐文连、王冬粮答辩认为：一、王冬粮和唐莹是江门市蓬江区金都花园**之**房屋的房产登记共有人(但该房屋实际上属王冬粮个人所有)。王冬粮、唐莹两人全权委托唐文连办理房屋出售事宜，唐文连代理卖房所产生的法律后果由王冬粮和唐莹共同承担。二、两被告与原告何家锋已就涉案房屋买卖事宜达成成交合意，房屋买卖合同依法成立。双方约定，被告将位于江门市江区金都花园1号之一802室房屋以人民币428000元转让给原告,原告通过“现金+按揭贷款”方式向答辩人支付购房款。原告于2017年11月26日向答辩人交付了定金3000元。三、两原告反悔购买涉案房产，属两原告根本违约，被告依法有权没收其所交付的定金3000元，法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。四、因原告无故毁约等违约行为,导致被告房屋买卖事宜花费不少的时间及精力,也产生一定的经济损失。为此，两被告将保留进一步追究原告法律责任的权利。被告对其答辩事实提供的证据有：1.被告与原告微信聊天记录截图5页；2．被告与卢国桧微信聊天记录截图2页；3．粤房地权证江门字第**、粤房房地权证江门字第**房产权证2份，江国用（2011）第200629号、江国用（2011）第200630号土地使用权证2份；4．委托书一份。经审理查明，坐落江门市蓬江区金都花园1号之一802室房屋是被告王冬粮和案外人唐莹按份共有的房屋，委托被告唐文连全权处理该房产转让的所有事宜。原告冯玲、何家锋经第三人卢国桧所在房产中介公司成汇地产的介绍，拟购买上述房屋。经第三人居间协调，2017年11月原告与被告唐文连双方达成口头协议约定：两原告以总房价款428000元向被告购买上述房屋，首付为总房价的三成，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付，中介费、过户税费分别按总房价2%、1%计算，均由原告承担；经第三人协调核算，原告应付被告首付款含中介费和过户费约合人民币15万元，原告对此表示同意。被告唐文连要求原告交纳20000元定金，2017年11月26日，原告向被告支付定金3000元。被告唐文连签名出具编号为0007534收据一张，载明：“今收到何家锋交来江门市蓬江区金都花园1号之一802室全部定金。总房价428000元。”定金交付之后，被告因要取走房屋的部分家具，原、被告同意房屋交易价调整为422000元。其后第三人卢国桧告知原告经咨询银行，上述房屋评估价约为5000元/平方米，银行的评估总房价合计约375000元，因该价格低于双方最后协商的实际成交价422000元，故原告除支付银行评估价的三成首期款112500元外还应支付评估价与实际成交价的部分差额约47000元，加上中介费、过户税费等费用11250元，首期款则由原先预计的15万元左右变更为18万元左右。原告认为双方对首期款支付存在重大变更，其经济上无法承受为由不同意购买房屋并要求被告退回定金3000元遭到被告拒绝，遂提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同，其争议的焦点为：一、涉案3000元是否属于定金；第二，原告是否构成违约，应否适用定金罚则。首先，关于涉案3000元是否属于定金的问题。原告主张双方约定的定金为20000元，该3000元是原告支付给被告的买房诚意金。但是，根据双方认可的口头约定及原告提供的收据上“定金”显示，原告向被告支付该3000元之时双方均是清楚该笔款项的用途及性质，既是作为促成房屋买卖的定金担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同……”的规定，原告实际交付3000元并由被告出具定金收据，可视为双方对定金数额的变更，不影响该笔款项作为定金的性质认定。综上，原告何家锋向被告唐文连支付的3000元应认定为定金。第二，关于原告是否构成违约，应否适用定金罚则的问题。根据庭审上各方当事人的陈述，原告在支付定金3000元之前，原、被告虽然没有签订书面的购房合同，但经第三人居间协调，双方对房屋交易的总房价及支付方式等合同主要条款均进行约定并确认，双方意思表示真实，且没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。但是，在交付定金后，由于房屋的实际成交价与第三人咨询银行评估价存在一定差额，致使涉案房屋首付款由原来预计的15万左右变更为18万左右。原告作为仅具有一般认知水平的消费者，其仅按照约定的总房价428000元的三成计算出首付款128400元，加上中介费、过户税费等费用预计15万元符合常理。然而，由于银行评估价与实际总房价存在差异，致使首付款发生重大变更超出原告订立口头合同时所预见的支付能力范围。根据《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”以及第三十条：“……受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”的规定，房屋首付款的支付作为合同的主要条款发生实质性变更，继续履行原合同对原告明显不公平，应视为被告对原告发出新的邀约，原告在原合同的履行过程中不存在违约行为，不应适用定金罚则，故原告请求被告返还定金3000元合法有据，本院予以依法支持。另外，原告主张被告和第三人支付其因提起本案诉讼的开支1000元及精神损害费200元，由于原告对其主张没有提供证据证明，且被告和第三人在本房屋买卖履约过程并不存在过错，对原告该两项本院请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告唐文连、王冬粮于本判决生效之日起十日内向原告冯玲、何家锋返还定金3000元；二、驳回原告冯玲、何家锋其他诉讼请求。被告唐文连、王冬粮逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告冯玲、何家锋负担14元，由被告唐文连、王冬粮负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  吕婉媚二〇一八年三月二十三日法官助理陈华书记员黎威良