天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终509号上诉人（原审被告）：天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司，住所地天津中新生态城汉北路7号增119号。法定代表人：孙岩，董事长。委托诉讼代理人：林思思，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘丽菊，女，1964年6月20日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：贾林，天津名士律师事务所律师。上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人刘丽菊商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初43196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。世茂公司上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，两审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人接受房屋时所提出需要维修的部分已经维修完毕，如果没有维修，举证责任在被上诉人一方;2、被上诉人主张22个月的租房损失时间过长；3、被上诉人主张还需维修的部分已经超过保修期限。刘丽菊答辩，驳回上诉，维持原判。刘丽菊向一审法院起诉，请求：1、判令世茂公司赔偿其延迟入住房屋租金损失64000元、物业费损失3752.40元、采暖费损失3716.69元；2、判令世茂公司维修房屋“精装修不合格项目”15项：厨房瓷砖松动、重新打胶；过道壁纸污染；厨房门歪、壁纸破损、主卧地板起鼓、踢脚板重做、主卧顶掉皮、主卧卫生间窗户瓷砖松动、主卧卫生间吊顶未打胶、主卧壁纸踢脚板污染、厨房吊顶打胶、主卧地板污染、阳台门外墙破损、客厅入户门旁踢脚板开裂、洗衣间瓷砖开裂、太阳能管道漏水；3、判令世茂公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月6日，双方签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0112491），刘丽菊出资1329021元购买了世茂公司开发建设的中新天津生态城中津大道980号鲲玉园8-1801室商品房，建筑面积为126.10平方米，套内面积92.34平方米。合同约定：商品房竣工、经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。世茂公司应于2011年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付给刘丽菊。另，世茂公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定，世茂公司承诺（详见附件三商品房质量、设备等情况），未达到国家规定标准和承诺的世茂公司应承担责任。在刘丽菊正常使用情况下，世茂公司应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。同时对于刘丽菊的具体联系地址以及联系电话确认为：天津市河西区大沽南路新城小区95-416，联系电话135××××2295。附件五《补充合同》第七条约定：刘丽菊若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由世茂公司认定核实后进行维修；若买卖双方对商品房质量认定有争议，应委托当地有资质的检测机构检测，并以其出具的书面鉴定意见为处理争议依据。刘丽菊同意按前述的约定处理商品房的相关问题，不以此为抗辩理由拒绝接受商品房或追究被告逾期交房责任，且维修期间不视为逾期交付。第十七条约定：合同一方向另一方送达任何文件、回复以及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信或邮政特快专递邮寄或直接送达的方式送达。送达地址为买卖合同约定的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址（地址变更方因为通知另一方变更后的地址，需承担因文件、回复及其他联系送达不能的责任）。若以邮政特快专递的，以快递人员签收回执单为准。另查，2014年4月8日，刘丽菊到世茂公司处办理了房屋交付手续，领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及房屋钥匙，刘丽菊又签订了《确认书》一份，刘丽菊确认世茂公司房屋逾期交付违约结算的相关事项。刘丽菊另向小区物业服务中心交纳了2012年8月9日—2013年8月8日的物业服务费3752.40元。刘丽菊办理房屋入住手续后同世茂公司工作人员对案涉房屋进行了勘验，世茂公司维修人员记载的刘丽菊报修内容有：1、客厅、餐厅壁纸发霉；2、主次卧、书房地板更换；3、室内门、门套线泡水变形；4、主次卧、壁纸更换；5、客卫生间墙内管道漏水。随后，刘丽菊因房屋维修将房屋钥匙托管给物业服务中心，请物业服务中心代刘丽菊开启单元门并承诺在托管钥匙结束后，刘丽菊本人将亲往物业公司取回。此后，世茂公司对刘丽菊房屋进行了维修，但何时维修完毕、维修后是否经刘丽菊复验确认，当事人各执己见。刘丽菊同时主张直至2015年10月31日，案涉房屋仍然存在15项需要维修内容，并由世茂公司维修人员董健记载在维修单（表一中），该维修单记载的维修内容为：1、厨房瓷砖松动、重打胶；2、过道壁纸污染；3、书房壁纸污染；4、次卧壁纸污染；5、主卧地板起鼓、踢脚板重做；6、主卧顶掉皮；7、主卧卫生间窗户瓷砖松动；8、主卧卫生间吊顶打胶；9、主卧壁纸、踢脚板污染；10、厨房吊顶打胶；11、主卧地板污染；12、阳台门后外墙破损；13、客厅入户门旁踢脚板开裂、污染；14、洗衣间瓷砖接口开裂；15、空调眼未堵。在该表格下方至董健签名处上方位置，标注有“有遗漏项目见上次维修单（上次，2015.9.29）”字样。再查，刘丽菊于2015年11月1日，向天津生态城能源投资建设有限公司交纳了2014年-2015年采暖费2308.50元。一审法院认为，本案当事人争议的焦点如下：一、案涉房屋交付使用的时间。原告主张原、被告于2014年4月8日办理的房屋入住手续，此时间是被告交付案涉房屋的时间。理由为：首先，原告在商品房买卖合同中留存地址是身份证上的地址，原告已不在该地址居住，但该地址房屋由原告母亲居住，如被告确实邮寄过房屋交付通知书和收楼通知书，原告母亲能够收到。其次，原告留存的联系电话号码在合同签订后因手机丢失则不再使用，重新更换了现在使用的133××××7291号码，且在更换后已经告知了被告，被告寄往天津开发区第三大街80号A2座602-603室是开放的写字楼，本人确实在2006年至2009年在此地址工作，单位为锦江税务师事务所。被告则主张，被告在合同中留存地址是天津市河西区大沽南路新城小区95-416，联系电话135××××2295。2012年8月5日以邮政EMS快递邮寄方式向原告邮寄房屋交付通知书，是事先与原告联系确认的邮寄地址，通知被告8月9日前办理交房手续，收件人刘丽菊、收件地址天津市开发区第四大街80号A2座603室。收件人电话133××××7291。2012年12月10日，邮寄收楼催告函，收件人刘丽菊、收件地址天津市河西区大沽南路新城小区95-416、收件人电话133××××7291。被告多次向以书面形式通知原告办理手续，不存在原告没有收到上述通知的情况，且邮寄邮件也没有被退回。一审法院评判认为，当事人在合同中留存的地址和联系电话是合同的一部分，对合同履行具有重要作用，合同的补充条款对此有明确的约定，根据原告陈述和被告邮寄信函注明新的原告新联系电话，一审法院确认首次邮寄地址及联系电话系原告提供，在原告没有按通知时间前来办理房屋交接手续的情况下，被告再次向合同中确认的地址邮寄收楼催告函，本无过错，故原告主张没有收到书面通知的主张，一审法院不予支持。应视为被告于2012年8月9日前已履行了房屋交付书面通知义务，案涉房屋交付使用日期为2012年8月9日。二、案涉房屋存在的问题是否已经超过保修期。原告主张，被告的保修期应以原告实际入住起算，现未超过保修期。被告主张，原告房屋属于精装修，保修期为两年，自交付房屋时间2012年8月9日开始计算。一审法院评判认为，对于精装修的保修期，双方在合同中未有明确约定，在质量保证书中也没有约定诸如壁纸、地板、瓷砖、吊顶等装修装饰的保修期。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定，在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期子住宅室内装饰工程竣工验收合格之日起计算。据此，被告主张的装修保修期为两年，自交付房屋之日起计算并不违反相关规定。本案原告在接收房屋2014年4月8日之时，仍在保修期间，被告仍有义务承担装修保修责任。被告主张的被告已经对原告验房时房屋存在的五项装修质量瑕疵进行了维修，并于2014年6月维修完毕，但被告无证据证实维修结束后被告组织原告进行了复验并得到原告的确认，且2015年10月31日的董健签字的维修单中仍存在质量问题，对此被告仍应承担保修责任。三、原告的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间。对于被告主张原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效期间。一审法院评判认为，因案涉房屋装修装饰自始即存在质量瑕疵，原告在收楼时既已要求被告维修，被告虽然进行了维修，但是被告提交的完成维修时间的证据仅是被告与维修单位之间结算往来材料，与向原告交付维修成果以及原告的复验确认无关联性，故不能证明被告于2014年6月维修完毕并得到原告确认，直至2015年10月，被告受理维修人员仍然登记原告房屋装修存在的质量问题，足以使原告认为被告履行合同保修义务，原告于2017年6月1日起诉主张权利，未超过诉讼时效期间。四、关于被告是否应当赔偿原告2014年8月至2017年3月期间的房屋租金64000元及物业费、采暖费损失、电器维修问题。根据原、被告办理房屋交付时记载的质量问题，足以严重影响原告入住该房屋，原告提出的案涉房屋存在质量问题影响入住的主张成立。同时，原告作为房屋所有权人，其虽将房屋钥匙进行托管但其对房屋的维修以及维修完成时间负有一定的注意义务，原告有义务对被告的维修进行督促与监督，故根据本案实际情况以及通常维修时间本院酌定涉案商品房存在质量问题影响原告入住的时间共计22个月。结合天津市房管部门公布的中新生态城房屋指导租金及原告房屋面积、楼层等因素，原告主张2000元/月不违反法律规定，一审法院予以准许，原告的租房损失费计算为44000元。物业费系2012年8月9日至2013年8月8日的物业服务费，案涉房屋已经交付原告，此费用系原告支付的合理费用，不属于损失范畴。原告交纳采暖费后因不能入住造成采暖费损失2308.50元，被告应予赔偿。关于电器维修，依合同约定不属于被告保修范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：“一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘丽菊租房损失44000元、采暖费损失2308.50元，合计46308.5元；二、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后三十日内对原告刘丽菊购买的中新天津生态城鲲玉园8-1801室商品房装修装饰予以维修至合格,维修项目为1、厨房瓷砖松动、重打胶；2、过道壁纸污染；3、书房壁纸污染；4、次卧壁纸污染；5、主卧地板起鼓、踢脚板重做；6、主卧顶掉皮；7、主卧卫生间窗户瓷砖松动；8、主卧卫生间吊顶打胶；9、主卧壁纸、踢脚板污染；10、厨房吊顶打胶；11、主卧地板污染；12、阳台门后外墙破损；13、客厅入户门旁踢脚板开裂、污染；14、洗衣间瓷砖接口开裂；15、空调眼未堵；三、驳回原告刘丽菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，原告担负338元，被告担负630元。”。在本院审理期间，依世茂公司的申请，本院调取了涉案房屋水、电、燃气的缴费明细。明细显示，涉案房屋水、电、燃气均从2015年11月开始出现交费情况。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，涉案房屋的水、电、燃气均从2015年11月开始出现交费情况。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照该合同的约定，履行各自相应的义务。在实际履行过程中，上诉人向被上诉人交付的商品房存在瑕疵，在承担修复义务后，有义务通知被上诉人对房屋进行交接。上诉人主张应由被上诉人举证证明涉案房屋没有维修完毕，上诉人该项主张，不符合法律规定的举证原则，故上诉人该项上诉主张不能成立。关于修房期间租房损失的时间计算问题，被上诉人向上诉人主张租房损失是从2014年8月至2017年3月，本院调取的证据可以证实，从2015年11月，已经有人使用了涉案房屋的水、电、燃气，上述证据可以证实，虽然上诉人修复房屋以后，双方没有对涉案房屋进行交接，但被上诉人从2015年11月已经实际使用涉案房屋，在此情况下，被上诉人再向上诉人主张其实际使用涉案房屋以后的租房损失依据不足，故一审法院酌定被上诉人的租房损失为22个月欠妥，本院予以更正为14个月（从2014年8月至2015年10月）。关于被上诉人主张还需维修的部分是否超过保修期的问题，由于房屋维修以后，双方没有书面交接，涉案房屋的维修人员在2015年10月仍然登记涉案房屋装修存在的质量问题，从彼时至被上诉人向原审法院起诉，并未超过诉讼时效期间，一审法院对此裁决正确。综上所述，世茂公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初43196号民事判决第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初43196号民事判决第三项；三、变更天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初43196号民事判决第一项为：上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人刘丽菊租房损失28000元、采暖费损失2308.50元，合计30308.5元；四、驳回被上诉人刘丽菊其他诉讼请求；五、驳回上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费968元，由上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司承担410.5元，由被上诉人刘丽菊承担557.5元；二审案件受理费958元，由上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司承担627元，由被上诉人刘丽菊331元。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  靳淑敏审判员  李会芝二〇一八年三月二十二日书记员  温凯强