河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2176号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳龙众物业管理服务有限公司，住所地洛阳市西工区九都路28号院1幢1-202室。法定代表人：王彩霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韩海萍，河南航星律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市西工区心欣中老年服装店，经营场所洛阳市西工区涧东路二十五号一楼。经营者：陈翠翠。委托诉讼代理人：陈巧玲，女，汉族，1966年1月16日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：卫晓明、王涛，河南惠人律师事务所律师。洛阳龙众物业管理服务有限公司（以下龙众公司）诉洛阳市西工区心欣中老年服装店（以下简称心欣服装店）租赁合同纠纷一案，双方均不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙众公司的上诉请求：1、请求改判增加支持心欣服装店向龙众公司支付2017年4月1日至2017年10月1日期间的租金9000元；2、撤销一审判决第四项；3、诉讼费由金泰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实证据不足，适用法律错误。双方签订的《租赁合同》第二条明确约定：心欣服装店应予使用前10日内将三个月房租交付龙众公司，逾期交纳，龙众公司有权收回房屋并终止合同。该约定与《合同法》第九十一条（七）[有下列情形之一的，合同权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形]约定的合同终止情形完全相符心欣服装店未按照约定交纳2017年1月1日以后的房租，龙众公司有权按照《合同法》的规定和《租赁合同》第二条约定：收回房屋并终止合同，龙众公司于2017年2月15日终止合同，此后心欣服装店无权继续占有、使用租赁物。2017年4月19日前龙众公司多次书面通知心欣服装店腾房，2017年4月20日又派人腾房，心欣服装店拒不腾房。一审判决认定终止《租赁合同》第二条明确约定及法律规定不符，属于认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定心欣服装店没有损失证据、查明心欣服装店另接电源并进行经营活动，一审减交房租6个月及酌定赔偿损失证据不足，法律依据不足，综上请求二审法院支持龙众公司的上诉请求。心欣服装店的上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，并驳回龙众公司要求支付占有使用费的诉讼请求；2、依法撤销原审判决第四项，改判龙众公司赔偿心欣服装店损失45000元。4、本案的上诉费由龙众公司承担。事实和理由：本案中龙众公司仅仅是受洛阳农业局的委托负责涉案房屋的出租以及收取租赁费用，在双方的《租赁合同》到期终止后，龙众公司的受托事项即终了，其无权再按原租金标准向心欣服装店收取租赁期满之后的占有使用费。龙众公司仅仅是洛阳市农业局的代理人，其被授权的范围仅限于同心欣服装店签订属于洛阳市农业局所有的门面房的租赁合同。租赁期满后涉案房屋归所有权人管理使用，本案系龙众公司采取恶意违约、停止供电等手段迫使心欣服装店等商户于租赁期限届满之前搬离引起的，其违约行业一直持续，在龙众公司未退还心欣服装店押金的情况下要求其店按照原租赁合同的标准向龙众公司支付占有使用费是不公平的。二、龙众公司及其法定代表人雇佣社会人员对心欣服装店打砸造成的损失应依法予以认定，一审法院对心欣服装店经营损失的认定不符合实际情况。龙众公司对心欣服装店的打砸行为发生在双方租赁合同有效期内，其目的是为迫使心欣服装店提前搬离而收回房屋，其行为破坏了租赁物的附属设施给其店造成了直接损失，且其店在租赁期间不仅花费了高额的装修费用还在最初承租时支付了巨额的转让费用，因龙众公司的断电行为，使其店无法持续经营而获得收益，导致其店造成直接损失和间接损失不仅包括经营损失，还包括装修物的残值损失，龙众公司应予支持。综上，请求二审法院支持心欣服装店的上诉请求。一审法院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方无争议事实的认定如下：1.龙众公司与心欣服装店均认可洛阳市农业局授权龙众公司与心欣服装店签订房屋租赁合同。2.龙众公司于2016年12月16日出具《收据》一张，显示龙众公司收到心欣服装店2016年10月-12月租金4500元；龙众公司出具《收据》一张，显示龙众公司收到心欣服装店电费161元。3.龙众公司于2017年2月13日发出《通知》一份，内容为“接洛阳市农业局通知，因涧东路农业局老办公楼年久失修，需改造、维修，决定对涧东路农业局一楼门面房于2017年4月1日停止出租。2017年1月1日至2017年3月31日为搬迁期，免收租金，请各租户在此期间妥善安排经营问题。4月1日腾空租房，将钥匙交到物业管理处”。4.心欣服装店为个体工商户，经营者为陈翠翠，经营范围为服装零售。5.心欣服装店称龙众公司于2017年4月5日开始断电，龙众公司认可其有断电行为，大概从2017年4月十几号开始停电，截止开庭之日仍未供电。该院工作人员于2017年10月30日下午15:00分左右到心欣服装店店铺现场查看，现场用电、经营正常，有一名人员在店内经营。经法庭询问，心欣服装店称其从龙众公司停电后用电瓶进行照明，其他电器无法使用，后来用发电机供电照明至2017年9月，2017年10月2日左右从他处接电后开始正常用电。双方有争议的事实如下：龙众公司（甲方）提供其与陈翠翠（乙方）于2014年2月28日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房1间，面积17㎡租给乙方使用，经营服装零售，租期一年从2014年1月1日至2014年12月31日，到期后，如乙方续租，甲方可优先考虑；租金月租1500元，本着先交租金后用房的原则，乙方应于使用前10日内将三个月租金交付甲方，逾期不交，甲方有权收回房屋并终止合同，如房租调整，按调整价执行；甲方保证乙方水、电供应（供电和水务部门临时停电停水除外）以表实用数据按市定营业用水、电价格收费，每三个月结算一次。《租房合同》还对其他事项进行约定。心欣服装店（陈翠翠/乙方）提供其与龙众公司（甲方）于2016年9月26日签订的《租房合同》一份，约定甲方将涧东路二十五号一楼门面房北第二间，面积15㎡租给乙方使用，租期一年从2016年10月1日至2017年9月30日，到期后，乙方续租，甲方可优先考虑。《租房合同》约定的其他内容与2014年2月28日的《租房合同》一致。心欣服装店称其与龙众公司在2014年至2016年期间均签有合同，最后一份合同的到期日是2017年9月30日。龙众公司称心欣服装店提供的合同上加盖的龙众公司公章是真实的，但是合同内容与双方此前应签订的合同不一致，是心欣服装店为办理营业执照借用的空白合同。本院认为，心欣服装店提供的合同为双方加盖公章或签字确认的最新合同，且龙众公司未提供相反证据反驳心欣服装店提供的合同，故对2016年9月26的《租房合同》本院予以采纳。2、心欣服装店提供《收据》一张，证明其防盗门花费3000元。龙众公司称《收据》不能证明所购防盗门用于营业。3、心欣服装店提供其制作的手记账本及2016年进货单，证明其经营损失。龙众公司对该证据的真实性、客观性均有异议，称即使停电也不会造成无法经营，该证据也不显示经营利润情况。该院认为，该证据系心欣服装店单方制作，该院不予采纳。一审法院认为，龙众公司与心欣服装店于2016年9月26日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。《租房合同》约定的合同到期日为2017年9月30日，龙众公司于2017年2月13日发出《通知》，要求心欣服装店在合同未到期前即2017年4月1日腾空房屋，龙众公司的行为违约。另外，心欣服装店提供的房租《收据》显示，龙众公司实际向租户收取租金的时间也未按《租房合同》约定执行，如心欣服装店迟延支付租金，龙众公司作为出租人可在合理期限内向承租人催缴租金，如果承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。龙众公司未向心欣服装店催缴租金反而要求心欣服装店提前搬离房屋，故龙众公司终止《租房合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。现《租房合同》已经到期，龙众公司已表示不同意继续将房屋租赁给心欣服装店，故心欣服装店应当立即腾空并搬离涉案房屋。2017年1月至3月房屋正常使用期间的租金以及合同到期后即2017年10月1日起之后的房屋占用费，心欣服装店应当支付给龙众公司，房屋占用费的标准按照《租房合同》的标准1500元/月计算至心欣服装店实际归还房屋之日止。因《租房合同》中未约定心欣服装店不再使用涉案房屋时需要将房屋恢复原状，故龙众公司要求心欣服装店将房屋恢复原状的理由不足，本院不予支持。龙众公司作为出租人应当保障承租人正常用电，因龙众公司在租赁期间内无理由断电，造成心欣服装店租用房屋的合同目的无法实现，故2017年4月至9月断电期间的租金心欣服装店不再向龙众公司支付。心欣服装店租赁涉案房屋用于商业经营使用，龙众公司的断电行为给心欣服装店造成一定的经营损失亦应当由龙众公司承担，虽然心欣服装店未能提供充分证据证明其损失的实际数额，但是因断电无法经营造成的损失确实存在，考虑到心欣服装店在停电后自行供电照明，本院酌定龙众公司向心欣服装店赔偿经营损失9997.5元。心欣服装店要求因打砸造成的防盗门的损失与本案无关，其可另行主张权利。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。《租赁合同》的租赁期间已经届满，且心欣服装店未提供证据证明其存在装修损失，故心欣服装店要求龙众公司因提前解除合同给其造成的装修损失本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1、洛阳市西工区心欣中老年服装店于本判决生效后七日内腾空并搬离洛阳市西工区涧东路二十五号门面房北4号；二、洛阳市西工区心欣中老年服装店于本判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金4500元；三、洛阳市西工区心欣中老年服装店于本判决生效后十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2017年10月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月1500元的标准计算）；四、洛阳龙众物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市西工区心欣中老年服装店赔偿经营损失9997.5元；五、驳回洛阳龙众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回洛阳市西工区心欣中老年服装店的其他反诉请求。如果洛阳龙众物业管理服务有限公司、洛阳市西工区心欣中老年服装店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费250元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担145元，由洛阳市西工区心欣中老年服装店负担105元，反诉受理费814元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担110元，由洛阳市西工区心欣中老年服装店负担704元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，洛阳市农业局委托龙众公司管理和出租其临街门面房，龙众公司与心欣服装店于2016年9月26日签订的《租房合同》上龙众公司的公章属实，应认定为龙众公司的意思表示，合法有效。鉴于上述租赁合同已经到期，龙众公司已经明确表示不愿意续租，故心欣服装店应当将租赁房屋交回龙众公司。因心欣服装店在租赁期限届满后仍实际占用房屋并未腾出，故心欣服装店作为承租人应当按照《租房合同》的标准支付房屋占用费至搬离之日止。龙众公司作为出租人应当保障承租人对房屋的正常使用，提供正常用电，龙众公司的断电行为导致心欣服装店无法正常经营，故心欣服装店不应支付断电期间的租金。因龙众公司的断电行为对心欣服装店的经营行为造成一定影响，造成了心欣服装店一定的营业损失，原审法院按照心欣服装店性质参照相关行业人员工资标准酌定龙众公司赔偿心欣服装店经营损失并无不当，应予维持。龙众公司和心欣服装店的上诉请求均理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项只规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费475元，由龙众公司承担100元，心欣服装店承担375元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年三月三十日书记员  张 利