北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民终699号上诉人（原审原告）：北京市北协建设工程公司，住所地北京市丰台区大成路5号。法定代表人：刘亦江，总经理。委托诉讼代理人：霍明亮，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈业涛，北京市汉卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行，营业场所北京市丰台区蒲芳路28号。负责人：孙会，行长。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市恒泰房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。法定代表人：张世平，董事长。委托诉讼代理人：姚学志，男，北京市恒泰房地产开发有限责任公司职员。原审第三人：超音波投资有限公司，住所地北京市西城区西内大街43号。法定代表人：许学浩。原审第三人：北京恒大兴业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄西路9号院29号楼（金泰富地大厦）1701室。法定代表人：何光印。上诉人北京市北协建设工程公司（以下简称北协公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称建行城开支行）、被上诉人北京市恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）、原审第三人超音波投资有限公司、原审第三人北京恒大兴业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北协公司的委托诉讼代理人霍明亮、陈业涛，被上诉人建行城开支行的委托诉讼代理人周勤华，被上诉人恒泰公司的委托诉讼代理人姚学志到庭参加诉讼。原审第三人超音波投资有限公司、原审第三人北京恒大兴业房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。北协公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判停止对北京市昌平区西三旗新康园5号楼305号房屋（原新康小区D组团三单元305号，以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封。二、一、二审诉讼费用由建行城开支行、恒泰公司共同承担。北协公司的上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，理由如下：一、北协公司与恒泰公司在法院查封前，已就案涉房屋签订了合法有效的房屋买卖协议，且该份协议的生效时间早于查封时间。二、《商品房销售管理办法》第十六条系管理性强制规定，一审法院不能据此认定北协公司与恒泰公司签订的协议书不是房屋买卖协议，且北协公司依据协议向恒泰公司支付购房款与恒泰公司欠北协公司工程款分属两个不同的法律关系，一审法院否定双方签订的协议书的性质为房屋买卖协议，显属事实认定不清，适用法律错误。三、北协公司于2008年3月26日，将案涉房屋出售给案外人高树丰证明了在人民法院2005年对案涉房屋采取查封措施之前，北协公司已合法占用了案涉房屋。一审法院对此事实未予认定，显属事实认定不清，适用法律错误。建行城开支行当庭辩称，不同意北协公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。恒泰公司当庭辩称，不同意解除查封，请求维持一审法院判决。北协公司向一审法院起诉请求：一、停止对案涉房屋的执行并解除查封。二、诉讼费用由建行城开支行、恒泰公司共同承担。一审法院认定事实：2000年12月，恒泰公司与北京市北协建设工程公司第三工程处（以下简称北协公司第三工程处）签订协议书，该协议书载明：经双方友好协商，北协公司第三工程处予购恒泰公司商品房三套，具体如下：新康小区D组团三单元3-05（旧号），面积102.6㎡，单价3000元，总价307800元；新康小区D组团三单元3-06（旧号），面积99.83㎡，单价3000元，总价299490元；清缘小区9号楼三单元6号，面积125.46㎡，单价4000元，总价501840元，合计1109130元。经双方友好协商，决定将所购三套商品房的费用，从恒泰公司所欠北协公司第三工程处工程款中扣除。2000年12月19日，北协公司向恒泰公司开具了金额为1109130元的发票。2008年3月26日，北协公司第三工程处与高树丰签订协议书，约定将建筑面积为102.6㎡的案涉房屋出售给高树丰，因为现阶段暂无法办理产权证，北协公司第三工程处以略低于市场价将房屋出售给高树丰，价格为每平米8000元整。合计总价为820800元。待条件允许，房屋产权证由北协公司第三工程处配合高树丰共同与开发商协调办理，后高树丰将购房款820800元交纳至北协公司。高树丰在该房居住至今。2005年，建行城开支行起诉恒泰公司、超音波投资有限公司、北京恒大兴业房地产开发有限公司，要求判令恒泰公司偿还贷款本金7230万元并支付贷款利息，判令超音波投资有限公司、北京恒大兴业房地产开发有限公司对该笔债务承担连带保证责任。2005年11月18日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2005）二中民初字第13733号民事判决，判令恒泰公司向建行城开支行偿付贷款本金7230万元及借款利息，超音波投资有限公司、北京恒大兴业房地产开发有限公司对恒泰公司所欠本息承担连带清偿责任。该判决生效后，建行城开支行申请对恒泰公司采取执行措施，案涉房屋被查封。2011年，北协公司起诉恒泰公司要求其支付拖欠的工程款。2011年11月21日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第14119号民事判决，判决恒泰公司支付北协公司工程款7438969.92元及相应利息。2016年，北协公司以案涉房屋系其以工程款折抵购房款所得为由向二中院提出执行异议。二中院作出（2016）京02执异119号执行裁定书，该裁定书认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律、司法解释规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，北协公司并未就案涉房屋与恒泰公司签订合法有效的书面买卖合同，故其所提出异议请求不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持的情形，二中院不予支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回北协公司的异议请求。恒泰公司一审中陈述，北京市昌平区西三旗新康园小区的大产权证在2003年已经办理。建行城开支行一审中陈述，北协公司与恒泰公司签订的协议书中另外两套房屋，建行城开支行并未查封。一审法院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。同时《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。基于案涉协议所约定内容，其仅约定了房屋的门牌号、单价及总价，对于其他上述《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容并未涉及，同时结合该协议所记载的具体三套商品房的费用从恒泰公司所欠北协公司第三工程处工程款中扣除的内容可知，该合同订立的目的实则是以恒泰公司所有的房屋抵偿所欠北协公司的工程款，因此案涉协议的属性不应认定为房屋买卖协议。且根据北协公司自述，在2008年3月26日，北协公司已将案涉房屋出卖给了高树丰，高树丰在案涉房屋一直居住。北协公司已不持续占有使用该房屋。因此，在案证据无法证明北协公司与恒泰公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，北协公司亦未持续占有使用该房屋，故北协公司不享有案涉房屋的物权期待权，不属于足以排除强制执行的民事权益。北协公司要求对案涉房屋停止执行无事实和法律依据，一审法院不予支持。建行城开支行及恒泰公司的相关抗辩理由具有事实及法律依据，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回北协公司的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。北协公司提交的证据中，写有北协公司第三工程处与高树丰于2008年3月26日签订的协议书上未加盖北协公司第三工程处公章。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案是二中院对（2005）二中民初字第13733号民事判决予以执行期间，对登记于恒泰公司名下的房屋查封后，北协公司提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。在对生效法律文书的执行过程中，法院有权对恒泰公司作为被执行人应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案执行异议指向的标的物登记在恒泰公司名下。北协公司提交的协议书及相关证据不能产生物权变动的效力，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决驳回其诉讼请求与事实相符，于法有据，本院应予维持。综上所述，北协公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市北协建设工程公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李淑莱审判员  王 肃审判员  张 力二〇一八年三月五日书记员  王 峥