福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0802民初5686号 原告：福建双嘉电梯有限公司，住所地龙岩市新罗区罗龙路**罗桥地矿大厦**，统一社会信用代码91350800555090943X。 法定代表人：陈小红，执行董事。 委托诉讼代理人：张旭，福建同英达律师事务所执业律师。 被告：龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会，，住所地龙岩市新罗区龙腾中路** 代表人：廖胜诚，主任。 委托诉讼代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所执业律师。 原告福建双嘉电梯有限公司（以下简称双嘉电梯公司）与被告龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会（以下简称城市中心花园业主委员会）承揽合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告双嘉电梯公司及被告城市中心花园业主委员会的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 双嘉电梯公司向本院提出诉讼请求：判令城市中心花园业主委员会立即向双嘉电梯公司支付拖欠的电梯保养费及配件费合计76180元及逾期付款违约金（计算方法：1、截至2017年8月10日拖欠的逾期付款违约金4732元；2、以76180元为本金从2017年8月11日起至款清之日止按月利率2%计算）。事实和理由：龙岩双嘉电梯有限公司于2017年3月份经核准名称变更为福建双嘉电梯有限公司。2016年8月30日、2016年11月7日、2017年1月1日，双嘉电梯公司与城市中心花园业主委员会签订三份《福建省电梯日常维护保养合同》，约定：双嘉电梯公司为城市中心花园业主委员会的20台电梯提供维修保养服务，每台电梯每月保养费400元，配件费另外计算，保养费按季支付，城市中心花园业主委员会逾期付款违约金每日逾期付款金额的3‰支付违约金。截至2017年7月31日，城市中心花园业主委员会尚欠双嘉电梯公司电梯保养费74000元，配件费2180元，合计76180元。双嘉电梯公司多次要求城市中心花园业主委员会支付拖欠的保养费及配件费未果。故诉至法院请求支持双嘉电梯公司的诉讼请求。 城市中心花园业主委员会辩称：一、案外人福建意佳物业管理有限公司（以下称：意佳物业公司）在2016年12月31日前是城市中心花园业主委员会所在小区的物业管理公司，根据双方签订的《物业服务合同》，电梯维护费包含在物业管理费中。意佳物业公司于2013年8月23日与城市中心花园业主委员会签订《物业服务合同》；合同期限三年，从2013年8月15日至2016年8月14日；合同第四条约定，意佳物业公司按照《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级标准提供物业服务；合同第七条第（二）款约定，物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。合同期限届满，因城市中心花园业主委员会未选聘到新的物业管理公司，经双方协商将合同期限延长至2016年12月31日，意佳物业公司向业主收取的物业管理费也收到2016年12月31日。 因电梯保养费及配件费属合同约定的公共设施设备的维护费用，包含在物业管理费中，2016年8月份之前，意佳物业公司均有按合同约定交纳电梯保养费及配件费，却未交纳讼争款项中2016年9月至2016年12月31日之前电梯保养费和配件费。 二、案外人厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下称：佰鸿物业公司）是2017年1月1日起为城市中心花园业主委员会所在小区提供物业服务的物业管理公司，根据双方签订的《物业服务委托合同》，电梯维护费也包含在物业管理费中。佰鸿物业公司于2016年11月28日与城市中心花园业主委员会签订《物业服务委托合同》；合同期限从2017年1月1日起至申请人按合法程序重新选聘新物业服务企业实施管理时止；合同第四条约定，佰鸿物业公司按《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级标准提供物业服务；合同第七条第（二）款约定，物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行管理费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润。 在小区业主樊成荣就《物业服务委托合同》提起的业主撤销权纠纷一案[案号：（2017）闽0802民初512号]中，佰鸿物业公司在答辩状中也确认，其与意佳物业公司的收费标准是一致的，但在服务标准方面却比意佳物业公司的三级标准提高了一个等级，即为小区业主提供二级物业服务标准，新罗区人民法院对该事实予以认定；但令人遗撼的是，佰鸿物业公司却不愿交纳讼争款项中2017年1月1日至2017年7月份的电梯保养费及配件费。 3、承揽合同虽然是城市中心花园业主委员会和双嘉电梯公司签订的，但该合同仅仅是形式，而双嘉电梯公司与物业公司之间才存在事实上的承揽合同法律关系。双嘉电梯公司提供的维修单中客户的签字都是物业公司的员工签署的，城市中心花园业主委员会无法判断维修单据的真实性；因之前的电梯维护费都是物业公司支付的，城市中心花园业主委员会根本不知道物业公司支付维护费的情况，相应的也无法确认具体的欠款金额，况且，双嘉电梯公司所诉请的欠费金额也与合同约定不一致。 4、意佳物业公司和佰鸿物业公司违反合同约定拒不支付电梯维护费，与本案纠纷存在法律上的直接利害关系，应追加作为被告参加本案诉讼。 综上，电梯日常维护费用包含在物业公司向业主收取的物业管理费中，电梯维护费应按时间段分别由意佳物业公司和佰鸿物业公司承担；法庭应追加意佳物业公司和佰鸿物业公司作为被告参加本案诉讼。 经审理查明，2015年4月9日，龙岩双嘉电梯有限公司取得福建省质量技术监督局颁发的特种设备安装改造维修许可证。2017年3月29日，龙岩双嘉电梯有限公司变更为福建双嘉电梯有限公司。2017年5月2日，福建省质量技术监督局将上述特种设备安装改造维修许可证持证人变更为福建双嘉电梯有限公司。2016年8月30日，龙岩双嘉电梯有限公司与城市中心花园业主委员会签订《福建省电梯日常维护保养合同》。合同约定双嘉电梯公司为本合同电梯保养时间和保养费明细表中列明的电梯即59至64号、65-1号、C7-1至C7-4，C6-1至C-3号，C5-1，C5-2号计16台电梯提供维保和紧急救援服务单位。保养项目应覆盖《电梯使用管理与维护保养规则》规定的半月、季度、半年、年度保养项目和电梯制造单位技术文件所要求的特殊保养项目，以及与电梯安全运行相关的其他项目；维保服务的方式清包，只提供维保所需工具和劳务、不提供任何免费电梯零部件；维保期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止；维保费用共16台电梯总计76800元；支付时间为当季维保结束后且开具收据给城市中心花园业主委员会后的十个工作日之内19200元/季；需支付零部件费用的支付时间为当次维保结束后的十个工作日之内。城市中心花园业主委员会未按照约定期限支付费用的，经双方确认为无正当理由每延误一日应当向双嘉电梯公司支付延误部分费用3%的违约金。双方还对合同的其他权利与义务进行约定。2016年11月7日，双方就65-2梯签订福建省电梯日常维护保养合同。维保期限自2016年11月7日起至2017年11月6日止，维保费4800元，支付时间为当季维保结束后且开具收据给城市中心花园业主委员会后的十个工作日之是1200元/季。合同约定的其他权利与义务的内容与前份合同相同。2017年1月1日，双方就56梯、57梯、58梯签订福建省电梯日常维护保养合同，56梯的维保期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，57梯的维保期限自2017年1月24日起至2018年1月24日止，58梯的维保期限自2017年1月24日起2018年1月24日止，三台电梯维保费14400元，三台电梯支付时间均为各电梯当季维保结束后具开具收据给城市中心花园业主委员会后的十个工作日之内1200元/季。合同约定的其他权利与义务的内容与前份合同相同。合同签订后，双嘉电梯公司对城市中心花园小区的电梯进行维护，其中56梯、57梯从合同约定2017年1月1日起至2017年7月28日止的维护费为2400元×2为4800元，58T电梯的维保时间为2017年1月23日、2017年2月6日、2017年2月20日、2017年3月5日、2017年3月10日，维护费1200元；65TB合同约定的期限从2016年11月7日起至2017年7月28日止的维护费为3200元，对其他电梯的维保根据合同的约定进行维护费为61600元，以上电梯维护费总计70800元，配件费2180元。 另查明，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓物业从2013年8月15日至2016年8月14日由福建意佳物业管理有限公司管理，合同期限届满后延长至2016年12月31日；从2017年1月1日起至申请人按合法程序重新选聘新物业服务企业实施管理时止由厦门市佰鸿物业管理有限公司管理。小区业主樊成荣于2017年1月10日诉至本院要求撤销城市中心花园业主委员会与厦门市佰鸿物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》。本院作出（2017）闽0802民初512号民事判决，驳回攀成荣的诉讼请求。该案正在二审中。 上述事实，有双嘉电梯公司提供名称变更登记通知书、特种设备安装改造维修许可证、保养合同、18台电梯保养单、业委会的盖章和签字电梯配件更换确认函，证人傅某的证言、证人郑某的证言，城市中心花园业主委员会提供物业服务合同、律师函、企业信用信息公示报告、物业服务委托合同（佰鸿物业公司）、（2017）闽0802民初512号《民事判决书》及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，双嘉电梯公司与城市中心花园业主委员会签订的《福建省电梯日常维护保养合同》是双方的真实意思表示，该内容未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均有约束力。城市中心花园业主之间因物业公司的选任产生纠纷，物业公司无法与电梯公司签订维护保养合同，而业主委员会作为自治管理组织，是有效实现全体区分所有权人物业管理权并保障其利益的核心机构，并在权限范围内行使各项物业管理权，包括对共有设施进行维护和修缮，故城市中心花园业主委员会有权与双嘉电梯公司签订维护保养合同。城市中心花园业主委员会认为电梯维护应由小区的物业公司负责，城市中心花园业主委员会签订的维修电梯合同无效的主张，本院不予采信。双嘉电梯公司根据合同约定时间对电梯进行维护，城市中心花园业主委员会应给付维护电梯保养费70800元，配件费2180元。合同约定双方确认为无正当理由延误付款时应支付违约金，双嘉电梯公司未提供证据证明双方确认为城市中心花园业主委员会无正当理由延误付款，故双嘉电梯公司要求城市中心花园业主委员会支付从2017年8月10日至款清之日止按月利率2%计算的违约金，本院不予以支持。城市中心花园业主委员会要求追加两家物业公司为共同被告，根据合同的相对性原则，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国特种设备安全法》第三十八条规定，判决如下： 一、龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会应于本判决生效之日起三十日内给付福建双嘉电梯有限公司电梯保养费70800元，配件费2180元计72980元。 二、驳回福建双嘉电梯有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1824元，由福建双嘉电梯有限公司负担174元，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会负担元1650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 李  美  丰 人民陪审员 赖  小  专 人民陪审员 邓  彩  霞 二〇一八年三月九日 书 记 员 黄仙媛(代) 书 记 员 谢珊珊(代) 附： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国特种设备安全法》 第三十八条特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。