贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初251号原告：周凯,男，1977年10月23日生，黎族，贵州省关岭布依族苗族自治县人，贵州省关岭布依族苗族自治县花江镇中心小学教师，现住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告：温倩，女，1977年5月10日生，汉族，贵州省关岭布依族苗族自治县人，贵州省关岭布依族苗族自治县花江镇中心幼儿园教师，现住址同上。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码91520400670713157L。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，贵州省安顺市人，系贵州安顺今旦房地产开发有限公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告周凯、温倩诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称“今旦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周凯、温倩，被告今旦公司委托代理人杨超，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凯、温倩向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B7-11-4商品房转移登记手续并将有关文件交付原告；2、判令被告按照原告已付购买款总款为365010元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2018年1月7日逾期办证违约金，并判令被告支付剩余逾期办理40426元违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年2月2日签订商品房买卖合同，合同编号为：FJ-B7-11-4，原告所购买的商品房位于安顺市××××大街东段丰景华府B7-11-4号，建筑面积113.50平方米，套内建筑面积为95.87平方米，房屋单价每平方米3807.34元，总价款（小写）365010元，于2013年3月22日向安顺市商业银行贷款250000元，于2013年1月14日交购房定金20000元，于2013年2月2日交购房首期款95010元，于2012年2月2日维修基金7378元，四通费4319元，其它520元，该房屋已于2013年9月30日交付。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定被告在2014年12月31日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告，超过约定日期90日以后，被告仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告不退房的，被告自约定日期起实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，提出原告诉讼请求的违约金已经超过两年诉讼时效的部分不应得到支持，违约金的计算方式应按照相关法律规定计算。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了二原告的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件3张、《安顺市商业银行个人购房借款/担保合同》复印件；被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、商品房预售许可证复印件、安顺市商品房预售合同备案登记表复印件、房屋所有权转移预告登记申请表复印件、安顺市房屋所有权登记审核表复印件等证据，并经庭审质证、认证，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，原告周凯、温倩与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：FJ-B7-11-4），约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第B7幢1单元11层4号房屋，所购商品房建筑面积为113.50㎡，总房价款人民币365010元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币365010元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的不动产登记证书办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。同时查明，双方争议房屋已办理预售许可，尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理商品房转移登记手续（即不动产权属证书）条件。另查明，原告周凯与温倩于2000年1月30日登记结婚，二人系夫妻关系。庭审中，原告陈述其在第一项诉请中要求办理商品房转移登记手续并将有关文件交付原告，指的是办理房屋不动产登记证书。本院认为，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告已支付完毕原告所购商品房全部价款及被告尚未办理房屋所有权证且原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的事实，故对原告主张的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否包括原告所称的不动产登记证书。原告认为双方所签订合同中约定的“商品房转移登记的有关文书”包括不动产登记证。被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、商品房所有权初始登记、预告登记等材料就是“商品房转移登记的有关文书”。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》（即不动产登记证书）、《房屋他项权证》等。……”及《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”包含房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证并交付给原告而非仅向房屋主管部门提交材料，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请有理，本院依法予以支持。二、原告诉请的逾期办证违约金应当支持的期间。关于被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司提出的原告请求的违约金中部分是否超过两年诉讼时效的问题：原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求原告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因本案起诉于2018年1月10日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年．．．．．．”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即2015年10月1日至2017年9月30日期间共计730天的违约金，对2017年10月1日后的违约金，从2017年10月1日计至原告起诉之日2018年1月10日共计101天，2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告不动产登记证书之日止，因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告何时能为原告办理房屋产权证并交付不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式为：从2015年10月1日起至2017年9月30日计730日，2017年10月1日起至2018年1月10日计101天，共计831天，以原告已交购房款365010元×831日×万分之一/日=30332元。因“丰景华府”项目已办理预售许可的A2至A9栋、B1至B7栋尚未申请办理商品房现房备案，尚不能办理产权登记，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的不动产登记证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告周凯、温倩从2015年10月1日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金人民币30332元。二、驳回原告周凯、温倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币856元，减半收取人民币428元，由原告周凯、温倩承担人民币99元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币329元（该诉讼费原告已预交，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后其向原告支付逾期办证违约金时一并支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 付   蓉二〇一八年三月二十三日书记员 邓芸（代）