江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终342号上诉人（原审被告）：许正启，男，1969年1月2日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐学标,男,1963年5月17日生,汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人许正启因与被上诉人徐学标房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初14954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。许正启上诉请求：1、撤销南京市江宁区人民法院(2017）苏0115民初14954号民事判决，发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定双方房屋租赁合同无租期是错误的。上诉人提交的2003年10月5日双方签订的《租房协议》明确上诉人可一直住到拆迁为止，2014年之后的三份书面合同均约定租期至涉案房屋拆迁为止。因此拆迁是涉案租赁合同的解除期。一审法院认为涉案租赁合同未约定租赁期限是错误的。2、一审法院对涉案房屋续租事实查明不清，适用法律错误。双方房屋租赁关系存在长达15年之久未中断，其中仅有四年签订了书面的合同，双方就涉案房屋租赁有过长时间口头合同的履行惯例。上诉人主张双方约定2017年续租三年是有中间人在场见证的，被上诉人再次同意出租三年不签合同至拆迁为止。2017年的租金也并非上诉人单方汇入，而是上诉人根据被上诉人提供的银行卡号汇入的。3、一审法院未能查明涉案房屋租赁合同解除的条件。在一审判决后的2017年11月10日拆迁部门对涉案房屋的拆迁公告才公示，拆迁的截止期为2018年1月31日。双方就涉案房屋租赁合同的解除尚未到“惯例”及2017年度口头合同约定的拆迁解除期，涉案房屋租赁合同的解除时间未成就。4、一审判决认定双方之间的租赁合同于2017年11月4日解除，仅酌定给予上诉人10日的合理期限，明显不合理。上诉人是一个小有规模的生产工厂，还存在恢复上诉人搭建的80余万元的违章建筑的问题，至少要40天的时间才能搬离。5、一审法院对6000元押金未作表述是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。徐学标辩称：双方在2014年7月1日签订合同租期三年，每年签订一次租房协议。在2016年12月31日租期届满，双方就未再签订书面的租赁合同。此后，双方之间的租赁关系应当视为不定期。我方依据法律规定，通知上诉人解除双方租赁关系，于法有据。综上，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。徐学标向一审法院起诉请求：1、许正启迁出南京市江宁区东山街道高桥社区神路口村10号房屋（以下简称涉案房屋），并将涉案房屋恢复原状；2、许正启按照14000元/年的标准自2017年9月5日起支付房屋使用费至实际迁出并恢复房屋原状之日止。一审法院认定事实：原告徐学标自2003年起将其所有的涉案房屋出租予被告许正启，双方签订有租房协议，但协议未约定租赁期限。2014年7月1日，徐学标与许正启就涉案房屋的租赁事宜重新签订《租房协议》一份，约定：租期三年，租金14000元/年，租赁协议为每年签订一次，租期为2014年1月1日至2014年12月31日；先交租金后入住，租金一年一次性付清，房主三年内不得涨房租；房屋在三年租期结束后，房主是否继续出租该房屋另行商议；如遇该房屋拆迁，本协议立刻终止，房客应立即从该房屋中搬出。2015年徐学标与许正启再次签订书面《租房协议》一份，约定“租期三年，这已是第二年，租期为2015年1月1日至2015年12月31日”，其余内容与上述2014年签订的《租房协议》一致。2016年，徐学标与许正启又就涉案房屋签订书面《租房协议》，约定“租期三年，这已是第三年，租期为2016年1月1日至2016年12月31日”，其余内容仍与双方于2014年签订的《租房协议》一致。2016年12月31日租期届满后，双方再未签订书面租赁合同。审理中，原告徐学标提交粘贴限期办理通知书在涉案房屋门上的照片及邮寄上述通知书给被告许正启（地址为涉案房屋）的快递回单，用以证明其已于2017年8月23日通知被告解除租赁关系，十日内搬离涉案房屋并恢复原状。被告许正启不认可收到上述通知书。许正启辩称2016年12月31日后双方口头约定就涉案房屋再续三年租期，但未签订书面租赁合同。许正启还提交银行汇款回单用以证明其已于2017年3月26日向徐学标汇款20000元，系2017年度的全部租金14000元及押金6000元。徐学标确认收到上述款项，但称该款项系其不同意继续出租涉案房屋后，许正启单方汇至其账户的。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告徐学标与被告许正启在2016年12月31日租赁期限届满后未再签订书面租赁合同，至起诉时已超过6个月，因此应认定徐学标与许正启间建立了关于涉案房屋的不定期租赁合同关系。被告许正启辩称，2016年12月31日租赁期限届满后，双方口头约定租期再续三年，其也交纳了2017年全年租金，因此目前双方口头约定的租赁协议的租赁期限尚未届满，徐学标无权要求许正启迁出。但即使双方口头约定租期三年，但由于没有依法采取书面合同的形式签订租赁合同，因此只能依法认定2016年12月31日后双方系不定期租赁合同关系。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此徐学标有权随时解除租赁合同，要求许正启搬出，但应当给予许正启合理的搬离时间。至2017年10月25日本案开庭审理之时，许正启已明确收到徐学标解除涉案租赁合同的要求，一审法院酌定给予许正启10日的期限，认定双方之间的租赁合同于2017年11月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，许正启若继续占用涉案房屋，徐学标有权要求许正启支付租赁损失，该损失徐学标主张按照14000元/年的标准主张，许正启亦无异议。故许正启应自2017年11月4日起按照14000元/年的标准向徐学标支付租金损失至实际搬离涉案房屋并恢复原状时止。据此，《中华人民共和国侵权责任法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、被告许正启于判决发生法律效力之日起15日内自南京市江宁区东山街道高桥社区神路口村10号房屋迁出，并将该房屋恢复原状交付予原告徐学标。二、被告许正启自2017年11月4日起按照14000元/年的标准向原告徐学标支付租金损失至实际搬出上述房屋并恢复原状之日止。三、驳回原告徐学标的其他诉讼请求。本案应收案件受理费130元，减半收取，计65元，由被告许正启负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、对吴福成的调查笔录。证明双方房屋续租的情况。2、彩信截图一张及银行流水，证明被上诉人告知上诉人向其银行卡内打款，上诉人根据被上诉人提供的银行卡号，向被上诉人打款2万元，完全缴纳了2017年的租金。一审中被上诉人称对我方打款不知情，不是事实。3、房屋拆迁补偿方案，证明一审判决之日涉案房屋并没有实施拆迁，一审法院判决房屋迁让的条件不成就。被上诉人质证认为：证据1非二审新证据，调查笔录真实性不能确定。2、彩信及打款记录即使真实也不能影响双方系不定期租赁关系的认定。3、房屋拆迁补偿方案是真实的，但拆迁公告发布时间是2017年11月13日。本院认为，1、吴福成在调查笔录中陈述的2017年春节上诉人与被上诉人约定按照此前的书面协议起租三年至拆迁为止，但双方并未签订书面房屋租赁合同，仅凭证人陈述不能认定双方续签了三年的房屋租赁合同。2、对该证据的真实性予以确认，对其证明目的下文综合论述。3、对该证据的真实性予以确认，可以证明一审判决后涉案房屋面临政府协议搬迁。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方签订的房屋租赁合同于2016年12月31日到期后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，故上诉人2016年12月31日后和被上诉人形成不定期租赁关系，上诉人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。二审中，上诉人提交证据证明被上诉人向其发送银行卡号，尚不足以证明上诉人与被上诉人协商一致确定了涉案房屋的租赁期限，一审判决认定双方之间的租赁合同于2017年11月4日解除，并无不当。根据上诉人二审提交的搬迁补偿方案，涉案房屋目前已经被纳入政府协议搬迁范围，上诉人亦应及时迁出涉案房屋。至于上诉人搭建的违章建筑可能涉及政府搬迁补偿问题，上诉人可以另行主张。关于押金问题，一审中上诉人未提出反诉，其可以与被上诉人协商退还，如果协商不成，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人许正启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人许正启负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 付 双审判员 许云苏二〇一八年三月二十九日书记员 王 慧