太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2018）晋0109民初518号   原告：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**华宜大厦****。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张耀华，董事长。   委托诉讼代理人：王文杏，女，1990年3月4日出生，该公司法务部员工，住太原市杏花岭区。   被告：王英博，男，1980年8月10日出生，汉族，自由职业，住太原市。   原告山西郡宇房地产开发有限公司与被告王英博确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西郡宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王文杏，被告王英博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告山西郡宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的关于购买万象城南区A座32层3202号房屋的《商品房买卖合同》无效。2、判令被告向原告退还其购买的位于太原市万柏林区千峰南路郡宇万象城南区A座房屋（价值471229元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（被告）购买出卖人（原告）所有的郡宇万象城第10幢2单元房屋，建筑面积96.24平方米，单价为4896.34元，房款总金额为471229元”。合同签订后，截止至2011年8月前，被告累计向原告付款281229元。2013年7月，被告向原告提出拟将其购买的万象城第10幢2单元房屋更换为万象城南区A座32层房屋，经原告同意后，双方重新签订了《商品房买卖合同》，约定“买受人（被告）购买出卖人（原告）所有的郡宇万象城南区A座32层房屋，建筑面积96.77平方米，单价为4796.34元，房款总金额为464142元”。被告自办理了更换手续至本案起诉时，向原告支付房款80960元，被告已支付的购房款共计362189元。双方在签订第一份合同前，原告曾明确告知被告该房屋在销售时暂时没有房屋预售许可证，被告对此并无异议，仍与原告签订了该合同，并在原告处更换所购房屋时也明知其更换后的房屋也没有预售许可证，其仍继续办理了更换且履行合同。但截至起诉之日止，被告以房屋未能办理产权证书为由拒不支付剩余购房款101953元，并多次到原告处闹事，导致原告无法正常经营。原告认为被告拒付房款和闹事的行为构成违约，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。   被告王英博辩称，我认为我与原告之间签订的《商品房买卖合同》真实有效。1、由于原告的原因，2013年7月给我置换到该项目一期A座，由于是顶层，在我们要求下每平米便宜了100元，当月30日让我收房。并说已验收合格，交一部分房款即可拿钥匙，并签了《商品房买卖合同》。2、根据《商品房销售管理办法》第十四条，房地产开发企业，房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。3、《商品房销售管理办法》第二十三条，房地产开发企业应当在订立买卖合同之前向买受人明示该规定和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》，所有这些原告当时并没有明示。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，所指是商品房预售合同，故本案所涉合同不受约束。5、如果赋予违法行为人以自己的行为违法为由主动请求确认合同无效的权利，并且依据违法的事实判决其受益，无疑是鼓励人们违法。只有购房人有权选择以没有预售许可证为由主张商品房买卖合同无效，决不允许开发商以此为由主张合同无效，制裁开发商的违法销售行为，保护广大购房民众的利益。   双方当事人围绕本案争议事实分别向本院提交了证据，原告山西郡宇房地产开发有限公司提交的证据有：原告营业执照复印件一份，被告的身份证复印件一份，土地置换房地产开发合同一份，商品房认购合同（编号JY-2-0038）复印件一份，商品房买卖合同复印件一份，还款承诺书一份，收款收据复印件八份。被告王英博提交的证据有：原告的户外广告照片一张，原告财务部门开具的收据一张（上面有财务人员手写注明的房款计算方式和核减5000元违约金的事实），千峰南路西岸小区的购房合同一份。上述证据已经双方充分质证，本院予以确认并在卷佐证。   关于本案事实本院经审理认定如下：被告通过原告的售楼广告及工作人员的介绍，对该项目进行一般了解后，于2010年9月29日与原告签订《商品房认购合同》一份，约定：被告购买原告开发的郡宇万象城项目第10幢2单元房，该房屋建筑面积96.24平方米，单价每平方米4896.34元，总价为471229元。分四次付款：2010年9月29日付191229元，2010年12月31日付90000元，房屋封顶时付140000元，交房前付50000元。交房期限为2012年12月31日前。双方还约定了各自的违约责任及合同发生争议时的解决方式。在该合同履行过程中，被告实际自2010年9月26日至2011年3月19日分六次向原告付款共计281229元。之后，双方又签订了一份《商品房买卖合同》，该合同无编号，无签订时间。约定：被告购买原告开发的郡宇万象城项目南区A幢32层房。该房屋建筑面积96.77平方米，单价每平方米4796.34元，总价为464142元。分三次付款：买受人于签约当日付281229元，交房时付120000元，于2013年12月31日之前付清全部尾款62913元。交房期限为2013年7月30日前。该合同中双方也约定了各自的违约责任及合同发生争议时的解决方式。2013年7月30日，被告向原告出具还款承诺书一份，对其购买的A-3202号房的剩余房款182913元，申请分一年付清，即收房时付款79960元，2013年8月20日前付款35040元，2013年12月31日前付清尾款62913元。2013年7月30日，被告以刷卡方式向原告支付79960元，2017年4月22日，以转账方式向原告付款1000元。剩余房款96953元，被告以原告未按合同承诺办理产权证书为由至今未付。双方多次协商无果，原告以被告行为构成违约为由，诉至本院，形成本案诉讼。   另查明：原告山西郡宇房地产开发有限公司，2006年7月14日成立，经营范围：房地产开发及销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2008年8月20日，原告与太原市万柏林区新庄村村民委员会就“新庄村城中村改造建设项目”签订一份《土地置换房地产开发合同》。本案争议房屋即属于原告依该合同所开发“郡宇万象城项目”。原告在开发该项目时，项目所占土地的性质仍为集体土地。截止到本案庭审结束前，原告尚未取得商品房开发、销售所必需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”；第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中,原告与被告签订《商品房认购合同》后，又签订另一份《商品房买卖合同》，这一过程是双方对被告第一次选定的房屋进行调换的真实意思表示，因此对合同的效力并无实质影响。而原告作为房地产开发企业，在尚未取得该项目房屋的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的情况下，即向被告销售房屋的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律强制性规定，故双方所签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。原告应当返还被告已付购房款362189元，被告应当返还原告位于万柏林区郡宇万象城南区A幢32层房屋一套。被告在签订上述合同时未尽到相应的审查及注意义务，虽有一定的过错，但综合双方的过错程度，原告以不实的广告宣传向社会公众销售的行为，致使被告基于错误的认识与其签订购房合同，最终导致被告的合同目的不能实现，原告的行为应认定为故意隐瞒事实，应当赔偿被告的损失。鉴于原告对合同无效有较大的过错，其赔偿被告的损失应按其实际占用被告所交房款为基数参照民间借贷年利率的上限24%计算至付清时止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告山西郡宇房地产开发有限公司与被告王英博签订的关于万柏林区郡宇万象城南区A幢32层房屋一套的《商品房买卖合同》无效。   二、被告王英博于本判决生效之日起三十日内返还原告山西郡宇房地产开发有限公司位于万柏林区郡宇万象城南区A幢32层房屋一套。   三、原告山西郡宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王英博购房款362189元，并赔偿被告王英博利息损失，按年利率24%计算，分别以每次交款金额为基数，自每次交款日起至返还之日时为止。（2010年9月26日定金10000元、2010年9月29日购房款180900元、2010年10月16日购房款329元，2011年1月3日购房款50000元、2011年2月26日购房款30000元、2011年3月19日购房款10000元、2013年7月30日购房款79960元、2017年4月22日购房款1000元）。   四、驳回原告山西郡宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取4184元，由原告山西郡宇房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 高 强     二〇一八年三月三十日   书记员 冯美红