广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）桂0105执异6号 异议人（案外人）昆明永丰源房地产开发有限公司，住所地：云南省宜良县匡远镇起春路**。 法定代表人钟万龙，董事长。 委托代理人包世旭，北京大成（南宁）律师事务所律师 委托代理人卢丹，北京大成（南宁）律师事务所律师 申请执行人李桂芝，女，汉族，1955年6月1日出生，住南宁市。 委托代理人蓝斌，广西金益律师事务所律师 被执行人罗勇，男，汉族，1970年11月26日出生，住南宁市青秀区。 被执行人尹玲君，女，汉族，1972年12月6日出生，住南宁市青秀区。 被执行人广西沅君建筑工程有限公司，住南宁市金湖路北段佳得鑫水晶城第******房。 被执行人罗勇、尹玲君、广西沅君建筑工程有限公司共同委托代理人胡祥峰及广西智森律师事务所律师黄策荣。 本院执行李桂芝申请执行罗勇、尹玲君、广西沅君建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，该案件于2016年7月20日立案执行，执行标的为3692.47万元及利息。在执行过程中，案外人昆明永丰源房地产开发有限公司向本院提出异议，认为本院(2016)桂0105执1512号执行裁定书对位于宜良县匡远镇匡山街延长线与起春路交叉口东南角（永丰华庭二期）共23套房产和31间商铺查封及对房产、商铺评估拍卖，认为法院执行严重违法，侵犯案外人的合法权利。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月20日通过听证程序进行审查，案外人昆明永丰源房地产开发有限公司未到庭，其委托代理人北京大成（南宁）律师事务所包世旭、卢丹到庭。申请执行人李桂芝未到庭，其委托代理人广西金益律师事务所蓝斌到庭。被执行人罗勇、尹玲君、广西沅君建筑工程有限公司未到庭，其共同委托代理人胡祥峰、广西智森律师事务所黄策荣到庭。现已审查终结。 案外人昆明永丰源房地产开发有限公司的异议称：一、贵院所查封并评估、拍卖所涉23套房屋和31间商铺房屋所有权证书登记的权利人是永丰源公司，法律赋予异议人永丰源公司为该不动产物权的享有者。二、虽然被异议人罗勇与异议人签订了《补充协议》，但在昆明市中级人民法院、云南省高级人民法院的判决中均认定：《昆明项目补充协议书》和《房屋产权确认协议书》上只有梁玉书（另案处理）和罗勇的签字，并无永丰源公司的签字和盖章，其两人关于退出《合作协议书》即对讼争房产的分配约定并未得到合同相对方永丰源公司的认可，该约定对永丰源公司并不产生约束力。案外人提交了其与梁玉书签订的《合作协议》，与梁玉书、罗勇签订的《补充协议》及《房屋所有权证》、（2014）昆民一初字第26号《民事判决书》、（2015）云高民一终字第56号《民事判决书》，2015年10月9日刊登于昆明日报的公告等予以佐证。 罗勇答辩称：涉案的23套房产和31间商铺均为经各方确认的属于答辩人享有所有权的财产，永丰源公司所提执行异议不成立，法院应当依法驳回异议人的异议请求。罗勇提交了案外人与梁玉书签订的《合作协议》，异议人与梁玉书、罗勇签订的《补充协议》、《永丰源公司未销售商铺、住宅、车位移交数据》，案外人与罗勇签订的《昆明永丰源房地产开发有限公司期项目房产销售补充协议》《永丰华府二期部分住宅商品房购销合同备案登记情况》、《住宅明细》等证据予以证明其主张。 被执行人尹玲君、广西沅君建筑工程有限公司没有作出答辩，也无证据提交。 到庭双方认可的事实如下： 一、2011年12月20日，昆明永丰源房地产开发有限公司与梁玉书签订《合作协议书》，协议约定：“一、永丰源公司将其位于昆明市宜良县匡远镇起春路王家巷的”永丰华庭“第二期项目的房地产资产出售给梁玉书，梁玉书同意购买。该房地产项目的资产类型为商铺、商品房和车库。商铺、商品房和车库具体数量及位置以双方确认的图纸并双方清点所列明的清单为准······”等。 二、2012年10月10日，昆明永丰源房地产开发有限公司与梁玉书罗勇签订《补充协议》，协议写明：昆明永丰源房地产开发有限公司与梁玉书于2011年12月20日签订《合作协议书》,双方已实际履行，为继续履行该协议书，昆明永丰源房地产开发有限公司、梁玉书和罗勇达成以下补充协议：“一、签署本补充协议的各方，一致同意将《合作协议书》项下约定梁玉书方的权利义务转由梁玉书、罗勇共同承担。自签订本补充协议之日起，《合作协议书》项下乙方的权利义务由罗勇、梁玉书共同承受。《合作协议书》之前的履行行为继续有效，各方确定继续履行协议。二、······”等 三、2013年3月30日，昆明永丰源房地产开发有限公司与罗勇及被异议人李桂芝、梁玉书（另案处理）的代理人梁媛确认了关于《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》。 四、昆明永丰源房地产开发有限公司于2013年3月底将75套房产证原件交付给被异议人李桂芝、梁玉书。 五、2014年8月23日，罗勇单独与案外人的法定代表人钟万龙签订的《昆明永丰源房地产开发有限公司二期项目房产销售补充协议》写明“一、乙方与梁玉书所签订的协议，甲方予以认可确定。二、甲方与梁玉书所签订的协议及相关补充协议、土地融资担保协议，乙方予以认可确定。三、梁玉书与乙方就该项目投资所获得财产达成的分割约定，甲方予以确认，其中梁玉书分得的1.4万㎡商品房折合总价3800万，1.4万㎡物业归甲方所有、3800万债务由甲方负责与乙方无关。在甲方与乙方算总账后，甲方同意用第三期的房产替梁玉书担保，甲方用自己持有的土地使用权替梁玉书提供担保6000万，由乙方负责结算、偿还，并用乙方的店面等物业做抵押。”等 本院查明：申请执行人李桂芝与被执行人罗勇、尹玲君、广西沅君建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，申请执行人李桂芝依据已发生法律效力的（2015）南市民四终字第383号民事调解书向本院申请强制执行，本院于2016年7月20日依法立案执行，案号为：（2016）桂0105执1512号，标的为3692.47万元。并于2016年7月20日向被执行人发出执行通知书，但被执行人拒不履行生效法律所确定的义务。本院于2017年9月8日对被执行人罗勇所拥有的在昆明永丰源房地产开发有限公司名下坐落于宜良县××山街××线与××交叉口东南角（永丰华庭二期）23套房产和31间商铺（详见房产清单）进行查封。2017年11月6日，本院裁定对上述23套房产和31间商铺采取评估、拍卖措施用以偿还本案被执行人所欠债务。 案外人昆明永丰源房地产开发有限公司于2017年11月27日向本院提出异议，请求撤销本院对上述23套房产和31间商铺的查封与停止评估拍卖。 另查明，案外人与梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君三方于2013年4月份共同签订了《房屋产权确认协议书》，协议内容为：“一、梁玉书、李桂芝与罗勇、尹玲君确认以下分配方案：1.梁玉书、李桂芝分配取得住宅94套共计14085.33平方米；2.罗勇、尹玲君分配取得住宅31套共计4445.59平方米；3.罗勇、尹玲君分配取得《移交数据》中全部商铺及车位；二、案外人对梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君的上述分配方案予以确认，自本协议先签订之日起，梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君各自拥有分配取得房产的全部产权及处置权······”等。 云南省昆明市中级人民法院于2014年6月9日公开开庭审理了梁玉书诉昆明永丰源房地产开发有限公司及第三人罗勇合同纠纷一案，梁玉书诉求“1、判令被告向原告返还购买款人民币7391790元，支付利息3252388元（按人民银行同期贷款利率四倍从2012年3月7日起暂时计算至2013年12月31日，实际计算至被告返还购买款之日），并承担7391790元的赔偿责任；二、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币148.2万元（以购房款3800万元为基数，按同期人民银行金融机构逾期贷款年利率7.8%，从2013年7月1日起暂时计算至2013年12月31日，并实际计算至房屋所有权登记至原告名下之日）。以上诉讼请求共计人民币19517968元。三、请求判令被告将原告购买的昆明市宜良县匡远镇起春路王家巷“永丰华庭”第二期项目总共75套商品房办理房屋所有权登记至原告名下（房号见附表一）；四、本案的诉讼费由被告承担。云南省昆明市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）昆民一初字第26号民事判决书，判决驳回梁玉书的全部诉讼请求。梁玉书不服，上诉至云南省高级人民法院。云南省高级人民法院于2015年5月6日作出的（2015）云高民一终字第56号民事判决书依法驳回上诉，维持原判。但本案申请执行人及各被执行人均认为昆明两级法院都确认了梁玉书及罗勇向案外人支付了1.26亿元的房款，证明梁玉书、罗勇与案外人的合作协议实际上为房产买卖协议，并且三方就买卖的房产、车库、商铺数量、面积等进行确认，达成了交付协议。 昆明日报于2015年10月9日第七版刊登的公告，内容为：昆明永丰源房地产开发有限公司名下房屋坐落宜良县××山街××线与××交叉口东南角（永丰华庭二期），遗失《房屋所有权证》七十五本（房产证号略），特申明作废。对此项房产有争议者，于6个月内到宜良县住房和城乡建设局房产管理所申报。逾期即换发新证。但本案申请执行人与被执行人均对作为证据的登报公告有异议，房产证的原件均在梁玉书与李桂芝的手上，该登报行为明显属于隐瞒事实，欺骗媒体，以达到其不可告人的目的。 本院认为，本案的争议焦点为本院查封的23套房屋及31间商铺的权属归谁问题。综合各方当事人的提供的证据及认可的事实，案外人昆明永丰源房地产开发有限公司及梁玉书、李桂芝、被执行人罗勇三方之间的合作协议及补充协议实际上为房地产买卖关系。昆明永丰源房地产开发有限公司与梁玉书的合作协议中明确了房地产项目的具体类型、数量、位置、价格等均符合了买卖合同特征。双方签订协议后即买卖合同成立。之后梁玉书、罗勇已实际支付了一定的价款，且三方就未售商铺、住宅的面积、车位的数量等进行了移交确认。虽然梁玉书与罗勇签订的“昆明项目补充协议”及“房屋产权确认协议书”在签订时未征得案外人签字确认，但在此过程中案外人将经登记在自己名下的相应的房产面积75套房产的房产证原件交与另案被执行人梁玉书、李桂芝，之后又在梁玉书的诉讼过程中，即2014年8月23日，案外人又与罗勇单独签订了《昆明永丰源房地产开发有限公司二期项目房产销售补充协议》，该协议再次确认了之前案外人与罗勇、梁玉书三方共同签订的所有协议。也确认了之梁玉书、李桂芝与罗勇双方单独签订所有的协议，而罗勇与梁玉书、李桂芝在此之前签订的协议无疑包括了《昆明项目补充协议》、《房屋产权确实协议书》及关于梁玉书退出的《合作协议书》对诉争房产的分配等。案外人与罗勇签订的协议行为，正是对之前梁玉书与罗勇签订的协议的追认，也是对其移交梁玉书、李桂芝及罗勇房产、商铺、车库等具体面积、位置、数据的再次承诺和确认。虽然对于该协议案外人及罗勇没有在梁玉书向云南省高级人民法院上诉审理期间作为证据提交，但均不影响该协议的效力及协议对相关方的约束力，各方当事人应严格按协议履行义务。 综上，本院认为,本案的被执行人罗勇及另案被执行人梁玉书、李桂芝已实际支付了一定的房地产买受款，其应得到相应价款及面积的房地产等商品。案外人的种种行为，均表明双方的买卖已成交，且已实际交付或一而再地确认买卖的商品已归买受人。因此，本院查封的经案外人与被执行人确认的房产、商铺等符合有关法律规定，查封行为合理合法。案外人提出的事实和理由不能排除执行，其异议理由不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于》第八条第一款、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条的规定，裁定如下： 案外人昆明永丰源房地产开发有限公司的异议不成立，驳回案外人的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  潘显杰 审判员  曹 克 审判员  吴定坚 二〇一八年三月三十日 书记员  李春梅