成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初162号 原告（反诉被告）：游贤波，男，汉族，1981年9月25日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李传珍，女，1982年12月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：余威，男，汉族，1960年12月17日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卉，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：官桂容，女，汉族，1962年9月2日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卉，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人：成都永好房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区。 法定代表人：刘勇，总经理。 委托诉讼代理人：毛兴雨，公司员工。 原告游贤波与被告余威、官桂容，第三人成都永好房产经纪有限公司（以下简称：永好公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告游贤波及其委托诉讼代理人陈庆跃、李传珍，被告余威、官桂容及二被告的委托诉讼代理人陈端祥，第三人永好公司的委托诉讼代理人毛兴雨，证人段学梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告游贤波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付案涉房屋，并于判决生效后协助原告办理不动产转移登记；2、判令二被告向原告支付违约金151200元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻关系，2017年7月24日，二被告以其按份共有的位于龙泉驿区龙泉街道办事处建材路228号香水城X栋X单元X层X号的住宅房与原告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价款756000元，双方共同委托并协助第三人办理提前还贷，按揭贷款和房屋过户手续，如发生争议协商不成，由不动产所在地人民法院管辖。合同签订的当日和次日，原告分别两次向被告支付了10万元定金，被告出具收条。因二被告迟迟未办理提前还贷解除按揭贷款抵押，原告一直无法办理按揭贷款支付剩余房款。直到2017年11月6日被告才告知原告已经办妥了提前还贷，但以“房价上涨、自己原来卖亏了”为由要求原告增加购房款，并明确拒绝按合同约定价款履行。被告的行为已违反了合同的约定，被告应按合同约定承担总价款20%的违约责任。 被告余威、官桂容辩称：在签订房屋买卖合同后，三方共同于2017年7月15日到银行办理被告方提前还贷手续及原告重新申请贷款的手续，在办理手续过程中，所有手续均填好了以后，原告发现按揭要支付2万元左右的利息，就拒绝签字，原告所在地方要拆迁，短时间内可能就会付款，他们希望取得拆迁款后一次性支付完全部款项，就拒绝办理按揭，是原告违反了合同的约定。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人永好公司述称：双方签订合同是实。当天在银行为原告办理按揭时，开始是卖方觉得银行放款时间太长，不同意；后卖方同意，买方认为其拆迁款在这个期间内会下来，可以直接支付，也不同意贷款，因此按揭合同没有做成。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求判决确认双方的《房屋买卖合同》已于2017年11月解除；2、反诉原告收取的定金10万元不予退还；3、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年7月24日，经第三人中介，反诉原告、反诉被告签订了《房屋买卖居间合同》，反诉原告将其所有的位于龙泉驿区龙泉街道办事处建材路228号香水城X栋X单元X层X住宅出售给反诉被告，成交坐价为756000元。合同签订时，反诉被告支付了定金10万元，其余房款以按揭方式购买，2017年7月25日，双方办理按揭手续时，反诉被告以按揭会产生利息为借口，拒绝签署贷款申请手续，意图等其拆迁款到位后一次性支付而拖延付款时间，导致合同逾期未能履行，反诉原告已于2017年11月21日向反诉被告发出了《解除房屋买卖合同通知书》，反诉被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 反诉被告游贤波辩称：反诉原告所诉与事实不符，7月25日的真实情况是因为反诉原告得知银行按揭需要4—6月的时间，当场提出异议，拒绝签定贷款协议，反诉被告主动提出早于该时间内用拆迁款与被告进行交易，实际上反诉被告的拆迁款也是11月份下来的，整个履行合同过程中，不存在任何形式的违约。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人永好公司述称：签订贷款合同并不能放款，卖方的抵押不解除是不能办理过户的，房屋本身状况，不影响贷款合同的签订。 本院经过审理，确认事实如下：2017年7月24日，余威、官桂容作为卖方，游贤波作为买方，永好公司作为居间方签订了《房屋买卖居间合同》，约定余威、官桂容将共同所有的位于龙泉驿区龙泉街道办事处建材路228号香水城X栋X单元X层X号房屋出售给游贤波。房屋价款共计756000元，游贤波在签订合同时支付定金30000元，剩余定金70000元于2017年7月25日前支付；在余威、官桂容将产权证交由监理处受理时，游贤波支付首付款230000元；余威、官桂容同意其余房款420000元向银行申请贷款，由签约贷款银行直接支付给余威、官桂容，具体金额以银行审核为准，如贷款额度不足，由游贤波在办理房产过户之前以现金方式补足差价；尾款6000元，在余威、官桂容结清水电气、光纤、物管费，将该房完整交接给游贤波同时支付。双方应于2017年7月31日前提供办理过户及按揭贷款各自相关的材料；双方于2017年10月15日前办理过户相关手续。2017年7月24日，7月25日，游贤波分别向余威、官桂容支付了现金30000元、70000元；2017年7月25日，余威、官桂容，向其原按揭银行预约了提前还款，以消除抵押权；同日双方又到银行为游贤波购买涉案房屋签订按揭合同，因多种原因未签订合同。2017年11月6日，余威、官桂容偿还了原按揭款，消除了案涉房屋的抵押权。2017年11月21日，余威、官桂容以游贤波违约为由，向其发出了《解除房屋买卖合同通知书》，以游贤波构成实质性违约为由，通知解除合同。庭审中，游贤波自述愿意一次性支付剩余房款。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的《房屋买卖居间合同》、收据、《解除房屋买卖合同通知书》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：游贤波与余威、官桂容签订及第三人永好公司签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方应按合同的约定全面履行义务。合同中约定，在游贤波支付定金后，双方于2017年7月31日前提交过户及办理按揭的相关证明资料，如贷款金额不足由游贤波在办理房产过户之前以现金方式将差价补给余威、官桂容；双方于2017年10月15日前办理产权过户手续，具体过户时间以银行的提前还贷流程时间和银行贷款审批通过时间以及永好公司通知办理为准，虽然游贤波、余威、官桂容在2017年7月25日未能与银行签订贷款合同，因双方约定了贷款金额不足由游贤波以现金方式补足，故当天是否签订该合同并不影响买卖居间合同的效力及履行，同时余威、官桂容于2017年11月6日消除了涉案房屋的抵押权，虽然超出了双方约定的具体的时间，但未超出双方约定的以银行提前还贷的流程时间为准的约定，双方的前期的履行行为并未超出合同约定的范围，故双方在履行合同过程中均不存在违约行为。对于双方要求对方承担违约责任的请求，本院不予支持。在余威、官桂容取得涉案房屋的权属证书后，该合同继续履行的条件已具备，双方应按合同的约定继续履行，余威、官桂容应将案涉房屋转移登记给游贤波，并将案涉房屋交付给游贤波。同时，游贤波应将剩余房款656000元支付给余威、官桂容。庭审中，游贤波提出一次支付剩余房款，未超出合同约定的范围，且客观上对余威、官桂容更有利，本院予以支持。未签订贷款合同并不足以导致合同解除，虽然余威、官桂容向游贤波发出了解除合同的通知书，因余威、官桂容并不享有合同约定或法定的解除权，该通知并不能产生解除合同的效果，对于余威、官桂容要求确认合同已解除的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告余威、官桂容于本判决生效后20日内将位于龙泉驿区龙泉街道办事处建材路X号香水城X栋X单元X层X房屋（业务件号：权1796365）转移登记给原告游贤波，同日将案涉房屋交付给原告游贤波；原告游贤波同时将剩余房款656000元支付给被告余威、官桂容； 二、驳回原告游贤波的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告余威、官桂容的全部诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理1662元，财产保全费4270元，由游贤波负担；反诉案件受理费5680元，由余威、官桂容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 明 二０一八年三月二十三日 书记员 贺胜楠