江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终7248号上诉人（原审原告）:睢宁县红叶社区居民委员会红旗组，住所地江苏省睢宁县睢城镇红旗巷30号2幢1单元401室。负责人：赵建和，该组组长。委托代理人：朱刚，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:孙远锋，男，1970年3月2日生，汉族，个体工商户，住江苏省睢宁县。上诉人睢宁县红叶社区居民委员会红旗组（以下简称红叶社区红旗组）因与被上诉人孙远锋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人红叶社区红旗组负责人赵建和及该组委托诉讼代理人朱刚、被上诉人孙远锋到庭接受询问。本案现已审理终结。红叶社区红旗组上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项、第四项。2、依法判令孙远锋赔偿红叶社区红旗组损失38万元。3、孙远锋承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、红叶社区红旗组与孙远锋签订的房屋租赁合同（签订日期2015年10月1日）已经于2016年2月20日解除，但孙远锋及次承租人持续占用租赁的房屋至2016年12月，孙远锋应当对其及次承租人占用原租赁的房屋期间给红叶社区红旗组造成的损失承担全部赔偿责任。虽然红叶社区红旗组在孙远锋租赁及占用期间采取堵门等错误行为影响孙远锋的经营，但红叶社区红旗组的目的是要求孙远锋支付租金，红叶社区红旗组采取的措施属于自救行为。一审法院认定红叶社区红旗组对租赁房屋被占用期间所造成的损失扩大存在过错明显错误。2、即便红叶社区红旗组就未采取适当措施致使损失扩大存在过错，根据一审判决认定的事实，孙远锋对红叶社区红旗组的损失应承担主要责任。红叶社区红旗组的损失期间为2016年2月20日至2016年12月共10个月时间，孙远锋应承担至少9个月的租金损失。从红叶社区红旗组与孙远锋签订的房屋租赁合同约定的内容看，从2016年10月1日起至2017年9月30日，房屋租金约定为78万元。红叶社区红旗组的损失不能简单的参照2015年10月1日至2016年9月30日约定的每年65万元的租金标准予以计算。二、一审法院关于孙远锋一审提起反诉的认定错误。一审时，孙远锋提起反诉，但因孙远锋未缴纳反诉诉讼费用，一审判决不应当对反诉部分予以审理。一审法院在判决中对孙远锋在一审中反诉的部分主张予以采信，属于认定事实错误。综上，请求二审法院依法改判。孙远锋二审答辩称：孙远锋诉讼代理人未及时将一审判决书转交给孙远锋，致使孙远锋错过上诉时机。一审法院认定合同解除时间为2016年2月20日正确，租金的给付日期也应当到2016年2月20日截止。自该日起，孙远锋已将自己收取次租户的租金退还，并让他们退出房屋，对此红叶社区红旗组知情。红叶社区红旗组赵健和多次把承租户往外赶，商场中很多原来承租户，都将租金交给了红叶社区红旗组刘连中，他们不愿意搬出去。并非孙远锋转租的次租户不愿意搬出，租户没有及时搬出的责任不在孙远锋。红叶社区红旗组组织人员多次采用堆放沙土、焊门的方式阻止商场经营，给孙远锋造成损失，孙远锋将另行诉讼。一审中，孙远锋已说明没有及时缴纳租金的原因是红叶社区红旗组没有将租赁物全部交给孙远锋，地下一层商场因为有很深的积水，无法交付使用。孙远锋采取了很多措施，仍然无法将积水排干，底下一层商场一直没有使用。孙远锋多次找红叶社区红旗组，要求解决，但红叶社区红旗组一直不理。一审中，孙远锋提出反诉，虽没有缴纳有关费用，但反诉所反映的事实毕竟存在，红叶社区红旗组给孙远锋造成损失和扩大占用期间的损失，该情形明显存在，红叶社区红旗组应当自行承担责任。红叶社区红旗组让孙远锋对扩大损失承担责任，无事实基础和法律依据。红叶社区红旗组一审诉称：2015年10月1日，红叶社区红旗组与孙远锋签订房屋租赁合同，合同约定，租赁期限为10年，第一年租金是65万元，前五年每年递增13万元，后五年每年按第五年租金为准，同时约定先交租金后使用，租金一年一交，如孙远锋每年租金超过一个月没交，红叶社区红旗组有权终止合同。合同第五条第四项约定，孙远锋先交2万元保证金作为修复隔墙费用。合同签订后，孙远锋先后支付房屋租金40万元，余下的2015年10月1日至2016年10月1日的25万元租金及保证金2万元，经红叶社区红旗组多次催要，孙远锋一直没有支付。孙远锋还分别于2015年11月13日及2015年12月6日书写承诺书，承诺支付剩余租金及保证金，但孙远锋没有履行承诺。请求：1.依法解除红叶社区红旗组与孙远锋于2015年10月1日签订的租赁合同，并返还租赁的房屋；2.依法判令孙远锋给付欠缴房屋租金25万元、保证金2万元共27万元及利息（以27万元为本金，按照银行同期贷款利率1.5倍，自2016年2月2日起计算至2016年10月1日止）（2015年的租金）；3.2016年10月1日之后租金13万元及利息（2016年租金从2016年10月1日起开始计算，以78万元每年按天计算至孙远锋全额支付时为止），如2017年10月1日前还没有交付，之后的租金另行主张；4.诉讼费用由孙远锋承担。孙远锋一审辩称：涉案房屋产权人是徐州金盛房地产开发有限公司（简称金盛公司），根据金盛公司和红叶社区红旗组的约定，红叶社区红旗组对涉案房屋有使用权，于是红叶社区红旗组和孙远锋于2015年10月1日签订了房屋租赁合同，合同的期限自2015年10月1日起自2025年10月1日止。合同签订后，红叶社区红旗组没有将合同约定的负一层商场交给孙远锋，而且涉案房屋不符合消防要求，金盛公司作为涉案房屋的产权人于2015年12月向消防大队提出消防验收，至今没有通过验收。租赁的第一年度，因孙远锋没有按合同约定足额缴纳65万元的房屋租金，红叶社区红旗组于2015年11月22日将涉案房屋的门用推土机推土堵上，11月23日通过公告的方式把房屋实际收回，后红叶社区红旗组于2016年2月20日委托江苏仁台律师事务所以律师函的方式正式和孙远锋解除了合同。到目前为止，涉案合同已经解除，且房屋实际上于2015年11月22日被红叶社区红旗组收回，孙远锋实际缴纳了40万元的租金，第一年度租金的标准按合同约定为每天1780.82元，孙远锋实际占有天数为53天，即便红叶社区红旗组按合同全部交付约定的且符合消防要求的房屋，孙远锋应支付的房屋租金为9438.36元，目前孙远锋支付的租金总款大于应支付的房屋租金数额，且红叶社区红旗组提前收回房屋，给孙远锋造成了很大的经济损失，孙远锋要反诉要求红叶社区红旗组返还部分租金，并赔偿孙远锋经济损失。一审法院认定事实：2015年10月1日，红叶社区红旗组与孙远锋签订《房屋租赁合同》，约定:租赁期限为10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止，租金第一年是65万元，以后前五年每年递增13万元，后五年每年以第五年租金为准，合同约定的先交租金后使用，租赁范围是睢宁县红叶北路170号睢宁县古汉国画院综合楼一楼（永和豆浆店面除外），以及地下一层商场，租金一年一交，如孙远锋每年租金超过一个月没交，红叶社区红旗组有权终止合同。合同第五条第四项并约定，孙远锋先交2万元保证金作为修复隔墙费用。合同签订后，孙远锋先后支付房屋租金40万元，余下的25万元租金及保证金2万元没有交付。因孙远锋欠付租金，红叶社区红旗组村民于2012年11月、12月以堆土、焊门等方式封堵孙远锋租赁的营业场所大门，孙远锋则于2015年11月13日向红叶社区红旗组出具“承诺书”,承诺于2015年11月18日前付清剩余租金，孙远锋于2015年12月6日再次向红叶社区红旗组出具“承诺书”，承诺2015年12月24日前付清上述剩余租金和保证金，但孙远锋没有履行承诺。孙远锋租赁的营业场所于2015年12月份开业正式经营，但在当月开业不久，红叶社区红旗组组民采取堆土、焊门等方式封堵孙远锋租赁的营业场所大门，一直至2016年6月份，其中封堵大门共5、6次。2016年2月20日红叶社区红旗组向孙远锋发出律师函，言明根据合同约定，因孙远锋违约不按期支付租金，合同自行终止，要求孙远锋十日内清场交还红叶社区红旗组租赁房屋。但由于孙远锋已经将涉案房屋转租给其他数名商户经营，而其他商户以已经将租金交付孙远锋为由，拒不退出租赁房屋，期间与红叶社区红旗组发生多次纠纷，其中2016年6月7日经睢城街道办事处人民调解委员会调解，部分商户代表、孙远锋、红叶社区红旗组负责人参与调解，双方约定租赁合同于2016年6月10日终止，现有商户2016年7月15日前办理涉案租赁房屋，部分商户在人民调解协议书上签字认可，但红叶社区红旗组负责人及孙远锋没有在人民调解协议书上签字确认。2016年12月份仍有部分商户滞留涉案租赁房屋内，与红叶社区红旗组发生纠纷且经辖区派出所处理，但孙远锋不在纠纷现场；一审另查明，孙远锋在诉讼中提起反诉请求，但其未按要求缴纳诉讼费用。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。红叶社区红旗组与孙远锋签订的租赁合同不违反法律规定合法有效，双方当事人应该按照租赁合同的约定履行义务，合同约定了租金支付方式和数额，且约定孙远锋每年应交租金，超过一个月没交,红叶社区红旗组有权终止合同,但孙远锋未按约定交付租金，红叶社区红旗组依法可以解除租赁合同，2016年2月20日红叶社区红旗组向孙远锋发出律师函要求解除合同的通知，符合双方租赁合同的约定，租赁合同的权利义务自红叶社区红旗组向孙远锋发出律师函之日依法终止，因孙远锋也认可合同已经解除,故对红叶社区红旗组要求解除租赁合同的诉求依法予以支持,因此确认双方合同的解除日期为2016年2月20日;孙远锋在收到红叶社区红旗组的解除合同通知后，应依法返还涉案租赁房屋。根据《江苏省高级人民法院》第三十一条：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失”的规定，从查明的事实看,孙远锋未向法庭提交返还房屋的相关证据,且根据法庭调取的相关调解材料中可以证明孙远锋将房屋另行转租多人,部分次承租人一直到2016年12月尚未向出租人返还房屋,孙远锋在次承租人逾期退房中理应承担相应责任，即使系次承租人自行占用租赁房屋，其依法也应承担连带赔偿责任，综上，孙远锋依法应该赔偿红叶社区红旗组的损失，关于赔偿损失的数额，本案的纠纷系孙远锋欠付租金引起,其应承担损失的主要责任,因孙远锋已将该房屋承租给其他商户，而红叶社区红旗组在孙远锋欠付租金时没有依法采取合法有效方式维护自身的权益，而采取堆土、焊门等手段封堵租赁房屋大门，影响孙远锋转租给其他商户的正常经营,因而必然造成相应损失，红叶社区红旗组没有采取适当措施致使损失扩大,红叶社区红旗组自身也有过错，根据孙远锋逾期退房的期间及租金和双方违约情形等因素,依法按从双方租赁合同解除之日起计算赔偿红叶社区红旗组五个月的租金损失，即孙远锋给付及赔偿红叶社区红旗组的租金和损失应从2015年10月1日起计算至2016年7月20日期间共293天的租金521781元，扣减孙远锋已经给付的租金40万，孙远锋还应给付红叶社区红旗组的租金赔偿数额为121781元；而红叶社区红旗组与孙远锋双方合同上约定孙远锋应交付红叶社区红旗组修复隔墙费用2万元保证金，孙远锋因没有将隔墙修复，因此以合同约定孙远锋应将2万元保证金交付红叶社区红旗组。关于孙远锋提起反诉及主张红叶社区红旗组给孙远锋租赁的房屋上锁堵门等方式，导致其经济损失的主张，虽其没有提供证据证明其损失具体数额，判令其赔偿五个月的租金时已经充分考虑这些情形，因而对其抗辩的部分主张予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认红叶社区红旗组与孙远锋双方于2015年10月1日签订的房屋租赁合同于2016年2月20日解除；二、孙远锋于判决生效后十日内赔偿睢宁县红叶社区居民委员会红叶社区红旗组损失121781元；三、孙远锋于判决生效后十日内给付睢宁县红叶社区居民委员会红叶社区红旗组修复隔墙保证金2万元；驳回红叶社区红旗组其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，由红叶社区红旗组负担4000元，由孙远锋负担3300元；保全费1870元由孙远锋负担。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：双方合同解除后，相关占用房屋损失应当如何计算。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审另查明：2016年，就本案诉争的租赁房产，孙远锋曾起诉赵建和（红叶社区红旗组负责人）、红叶社区居民委员会[(2016)苏0324民初3446号]。在该案中，孙远锋以红叶社区红旗组不是涉案房屋产权人为由，要求确认租赁合同无效，退还已经缴纳租金40万元，并赔偿损失。在该案审理中，一审法院查明：2005年8月6日，红叶社区居民委员会与睢宁县古汉国画院签订《土地出让协议书》，约定红叶社区居民委员会将土地出让给睢宁县古汉国画院进行建设开发。睢宁县古汉国画院以建成后房产的第一层办公用房1000平方米及现金50万元作为拆迁补偿。后因睢宁县房管局系统不支持分割房号，无法为前述1000平方米房产办理登记，金盛公司（睢宁县古汉国画院项目开发商）遂将产权登记在自己名下。2015年5月2日，金盛公司出具《承诺书》，承诺“在没有给红叶社区红旗组办理好房产分割之前，一楼和负一楼房屋使用权全部归红叶社区红旗组所有，在办理好产权证之后，除红叶社区红旗组所有的1000平方米以外，剩余房产使用权归还房东。”2016年7月29日，一审法院就该案作出(2016)苏0324民初3446号判决，驳回孙远锋诉讼请求。本院认为：2016年2月20日，红叶社区红旗组向孙远锋发出律师函，要求解除合同，该解除通知符合双方租赁合同的约定，租赁合同的权利义务自红叶社区红旗组向孙远锋发出律师函之日依法终止。孙远锋也认可双方合同2016年2月20日已经解除,故确认双方合同的解除日期为2016年2月20日。合同解除后，孙远锋未尽到合同约定的义务，部分次承租人逾期退房，给出租人红叶社区红旗组造成了相应的租金损失。红叶社区红旗组有权参照合同约定的租金要求孙远锋支付一定的占有使用费。同时，红叶社区红旗组在孙远锋欠付租金时，没有依法采取合法有效方式维护自身的权益，而采取堆土、焊门等手段封堵租赁房屋大门，影响孙远锋转租给其他商户的正常经营,因而造成相应损失。一审法院根据孙远锋逾期退房的期间及租金和双方违约情形等因素,酌定从双方租赁合同解除之日起孙远锋赔偿红叶社区红旗组五个月的租金损失，即孙远锋给付及赔偿红叶社区红旗组的租金和损失应从2015年10月1日起计算至2016年7月20日期间共293天的租金521781元，扣减孙远锋已经给付的租金40万，孙远锋还应给付红叶社区红旗组的租金赔偿数额为121781元。红叶社区红旗组上诉主张孙远锋应支付2016年2月20日至2016年12月份约9个月的占有使用费。孙远锋对该占有使用的时间不予认可，孙远锋主张已经将房屋交还红叶社区红旗组。孙远锋抗辩部分逾期搬离的次承租人系直接向出租方交纳租金的租户，孙远锋对此不应承担责任。本院认为，鉴于红叶社区红旗组就其主张未提交相关证据证明未搬离的次承租户的数量及占用房屋的具体时间，一审法院综合本案租赁双方的过错程度，酌定合同解除后孙远锋的占有使用期间为五个月，并按照相关租金标准计算占用期间的租金损失，并无不当。退一步讲，在红叶社区红旗组与孙远锋解除租赁合同后，如果确有通过孙远锋转租的个别次承租人，超过合理的占有使用期间，继续占用涉案房屋，红叶社区红旗组可在另行收集证据的基础上，向直接占用人主张占用期间的相关损失。综上所述，上诉人红叶社区红旗组的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人红叶社区红旗组负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一八年三月十七日书记员  张 扬