云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）云民初82号原告：嵩明县国土资源局。住所地：云南省昆明市嵩明县县城秀嵩街**。法定代表人：张寓，局长。委托诉讼代理人：李广胜，云南滇源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王静榆，云南滇源律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：昆明富达房地产开发经营有限公司。。住所地：昆明市富民县永定街道办事处城器墩村法定代表人：李培云，总经理。委托诉讼代理人：陆燕燕，云南天途律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：昆明万年宸房地产开发有限公司。。住所地：昆明市嵩明县嵩阳镇玉明路法定代表人：陈龙，总经理。委托诉讼代理人：谢之军，昆明万年宸房地产开发有限公司职员。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：陆燕燕，云南天途律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告嵩明县国土资源局（简称“嵩明县国土局”）与被告昆明富达房地产开发经营有限公司（简称“富达公司”）、昆明万年宸房地产开发有限公司（简称“万年宸公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年9月28日裁定中止诉讼，至2017年11月9日恢复诉讼。原告嵩明县国土局的委托诉讼代理人李广胜、王静榆，被告富达公司的委托诉讼代理人陆燕燕，被告万年宸公司的委托诉讼代理人陆燕燕、谢之军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嵩明县国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠的国有建设用地使用权出让价款共计143302500元，以及自2011年9月16日起每日按延迟支付款项的1‰计算至付清之日止的违约金（计算至2017年6月9日起诉之日止为300075435元），合计443377935元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月16日，富达公司通过公开拍卖方式取得14-1号、14-2号地块的国有建设用地使用权，并于当日与嵩明县国土局签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定受让人在合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。付款期限届满后，富达公司未按期支付出让价款，嵩明县国土局于2011年9月20日向被告寄送《告知函》，明确告知被告未缴纳国有建设用地使用权出让价款，并从2011年9月16日起计收违约金。2012年8月13日富达公司申请将上述土地使用权证办理在万年宸公司名下。自2011年10月9日至2017年3月20日期间，原告多次向被告催收上述土地使用权出让价款，被告均未支付，而且嵩明县检察院也几次参与催收，被告一直以各种理由要求延期支付，至今被告都未支付上述款项。富达公司辩称：1.就本案诉争的14号地块，与原告签署、履行、承担合同责任以及建立国有建设用地使用权出让法律关系的主体是富达公司而非万年宸公司，万年宸公司不应当与富达公司共同承担合同责任。2.本案已过诉讼时效。原告的“缴款通知”等催收文件告知对象、催款对象均是富达公司，应当邮寄到富达公司的注册地址或者交由富达公司的人签收，但原告却将“缴款通知”交给万年宸公司的外聘人员签收，对富达公司而言不发生送达的法律后果，诉讼时效没有中断，本案至起诉时已过诉讼时效，请依法驳回原告的诉讼请求。3.即便原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，富达公司已无力支付14-1号、14-2号地块的土地出让金及违约金，无法继续履行合同，请求判决解除《国有建设用地使用权出让合同》，因富达公司无力支付反诉诉讼费，故不在本案中提起反诉。（1）因原告交付的17-1、17-2号地块存在无法整体开发建设的障碍、增加的拆迁回迁安置成本过高，且因规划多次调整延迟发放规划许可证，延迟发放预售许可证，至今没有发放商业用房预售许可证等原因，导致融资困难，回收投资困难；再加之在目前的市场条件下难以销售，故富达公司无力支付14-1号、14-2号的地块的土地出让金及违约金，无法继续履行合同。（2）根据合同第三十条“延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”和第三十二条“土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”的约定和2012年11月1日原告对逾期未缴纳土地出让金的处理通知，以及《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《闲置土地处置办法》第十四条之规定，原告应当解除合同、收回土地。4.即便原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，但合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求法庭综合考虑合同的实际履行情况、双方的过错依法调减违约金。（1）两份《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金标准为日1‰，原告计算到起诉之日的违约金将近土地出让金的三倍，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，不应受到法律保护。（2）政府职能部门在收取了富达公司1.6亿资金后，未履行让富达公司进行一级土地开发的承诺，而让其从二级市场通过竞买取得，大大增加了富达公司的成本；原告交付的17-1、17-2号地块存在无法整体开发建设的障碍、增加的拆迁回迁安置成本过高，且因规划多次调整延迟发放规划许可证，延迟发放预售许可证，至今没有发放商业用房预售许可证等原因，导致融资困难，回收投资困难；富达公司不能及时缴纳14号地块土地出让金，原告、嵩明县政府、嵩明县住建局具有一定过错，应当减轻富达公司的违约责任。（3）原告原本有权根据法律规定和合同约定行使合同解除权收回14-1号、14-2号地块，防止损失扩大，但其怠于行使权利未及时收回土地所造成损失扩大的部分，应由其自行承担。万年宸公司辩称：1.万年宸公司不是本案的适格被告，不应承担合同责任，请依法驳回原告对万年宸公司的起诉。（1）就本案诉争的14号地块，与原告签署、履行、承担合同责任以及建立国有建设用地使用权出让法律关系的主体是富达公司而非万年宸公司。（2）万年宸公司不是14号地块《国有建设用地使用权出让合同》的一方当事人，也没有发生合同权利义务转让或部分转让给万年宸公司的法律事实。（3）万年宸公司与富达公司是两个独立的法人主体，富达公司2012年8月13日单方作出的将14-1号、14-2号地块的土地证办至万年宸公司名下的《申请》并不符合法律规定和合同约定，该《申请》不具有变更土地使用权的法律效力，更何况因富达公司没有缴纳土地出让金，14-1、14-2号地块的国有建设用地使用权没有转让或变更到万年宸公司名下，14号地块与万年宸公司无关，万年宸公司不应当与富达公司共同承担合同责任。2.如果法庭判决万年宸公司承担合同责任，万年宸公司同意富达公司的答辩意见。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据举证、质证意见，本院确认本案事实如下：经公开拍卖程序，嵩明县国土局（出让人）于2011年8月16日与富达公司（受让人）分别签订四份《国有建设用地使用权出让合同》（简称《出让合同》），约定：嵩明县国土局将坐落于嵩明县城××大街与××交叉口、宗地编号为SM-J2010（201）-14-（1）号（简称14-1号）、SM-J2010（201）-14-（2）号（简称14-2号）、SM-J2010（201）-17-1号（简称17-1号）、SM-J2010（201）-17-2号（简称17-2号）四宗地块的国有建设用地使用权出让给富达公司；14-1号地块面积29512.85平方米、出让价款125683400元，14-2号地块面积4137.30平方米、出让价款17619100元，17-1号地块面积34251.06平方米、出让价款145862000元，17-2号地块面积29125.88平方米、出让价款124035500元；嵩明县国土局同意在2011年9月26日前将出让宗地交付给富达公司，富达公司同意在合同签订之日起30日内一次性付清出让价款……。其中第三十条约定：“受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”；第三十二条约定：“受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”。上述四份《出让合同》签订后，嵩明县国土局按约将四宗地块交付给富达公司。2012年8月13日，富达公司向嵩明县国土局提交《申请》，载明：“按嵩明县人民政府相关规定和要求，我公司在嵩明注册成立了‘昆明万年宸房地产开发有限公司’用于开发建设入城口片区项目的法人主体，现特此向贵局申请将我公司竞拍的昆明空港新城（嵩明）中央商务区14-1、14-2、17-1、17-2地块土地证办理在‘昆明万年宸房地产开发有限公司’名下，以便于在开发销售过程中能在嵩明县当地缴纳税费”。2011年9月20日，嵩明县国土局向富达公司发出《告知函》，明确：“根据出让合同约定，你单位应在2011年9月15日前缴清土地使用权出让价款，你单位至今未交，我局将从2011年9月16日起按《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定每日计收出让价款1‰的滞纳金”。之后，富达公司缴清了17-1、17-2号地块的土地出让价款。富达公司分别于2012年9月29日、2013年5月28日向嵩明县国土局提交《申请》，明确：“申请将我公司取得的17-1、17-2号地块土地证变更到万年宸公司名下”。17-1、17-2号地块的《国有土地使用证》分别于2012年10月11日、2013年6月13日办至万年宸公司名下，并由万年宸公司对17-1、17-2号地块进行开发建设。2013年12月10日，富达公司向嵩明县国土局发函，希望嵩明县国土局同意将14-1、14-2号地块土地款缴纳时间延至2014年9月。嵩明县国土局于2011年10月、11月，2013年5月、9月，2014年3月，2016年1月、8月、11月，2017年3月多次以通知和会议纪要的形式催促富达公司支付14-1、14-2号地块土地出让价款，富达公司至今未缴纳。2017年5月31日，嵩明县人民检察院以嵩明县国土资源局为被告，向昆明铁路运输法院提起行政公益诉讼，认为嵩明县国土局未依法采取有效措施向富达公司追缴拖欠的上述国有建设用地使用权出让金，请求：1.确认嵩明县国土局未依法全面履行监管职责的行为违法；2.判令嵩明县国土局依法继续履行法定职责。昆明铁路运输法院于2017年10月11日作出（2017）云7101行初37号行政判决书，确认嵩明县国土局对富达公司欠缴国有建设用地使用权出让金未依法全面履行职责的行为违法，并认为嵩明县国土局在嵩明县人民检察院提起公益诉讼后已向法院提起民事诉讼追缴所欠国有建设用地使用权出让金并追究富达公司的违约责任，其履行职责的措施已经穷尽，故判决：“确认嵩明县国土局对富达公司欠缴国有建设用地使用权出让金未依法全面履行职责的行为违法”，该判决已发生法律效力。富达公司系1999年8月27日注册登记成立的有限责任公司，万年宸公司系2010年11月10日注册登记成立的有限责任公司。2012年9月28日至2013年7月3日期间，富达公司系万年宸公司的唯一法人股东；2013年7月3日后，富达公司退出了万年宸公司。综合当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点为：1.万年宸公司在本案中应否承担责任；2.嵩明县国土局的起诉是否超过诉讼时效；3.嵩明县国土局与富达公司就14-1、14-2地块签订的《出让合同》应否解除；4.嵩明县国土局主张的违约金应否调减。1.关于承担责任的主体嵩明县国土局认为：富达公司是万年宸公司的股东；万年宸公司系四宗地块的开发主体，且支付了4800余万元的土地出让金；富达公司要求将四宗地块的国有土地使用证办到万年宸公司名下，且万年宸公司已实际取得17号地块的土地证。三方当事人事实上已认可出让合同的受让人由富达公司变更为富达公司和万年宸公司，故万年宸公司应与富达公司共同承担责任。富达公司、万年宸公司认为：富达公司与万年宸公司系两个独立法人；富达公司申请把四宗地块的土地证办至万年宸公司名下是应当地政府税收的需要；万年宸公司代富达公司支付了17号地块4800余万元土地出让金是因富达公司资金不足向万年宸公司融资。万年宸公司不是《出让合同》的一方当事人，在本案中不应承担责任。本院认为：本案中，参与竞拍并与嵩明县国土局签订《出让合同》，受让14-1、14-2地块的主体是富达公司，富达公司应向嵩明县国土局交纳土地出让价款。针对嵩明县国土局的主张，首先，虽然富达公司受让的四宗地块中，17-1、17-2地块的土地证办到了万年宸公司名下，且由万年宸公司进行开发建设，但这是在《出让合同》签订后根据富达公司的申请进行的，该事实并不导致《出让合同》土地使用权受让人发生变更；其次，17号地块的土地出让金中虽有4800余万元系万年宸公司缴纳，但富达公司与万年宸公司均主张是富达公司向万年宸公司进行融资，嵩明县国土局不能举证证明土地使用权受让人发生了变更；再次，本案诉争的是14-1、14-2号地块，该两宗地块土地出让金尚未缴纳，土地使用权证也尚未办理，嵩明县国土局仅依据富达公司关于将土地证办至万年宸公司名下的申请主张万年宸公司也为土地使用权受让人的理由不能成立，即使万年宸公司欲作为该两宗地块的开发主体，也属万年宸公司与富达公司之间的关系，与《出让合同》无关。综上，富达公司与万年宸公司系两个独立的法人，嵩明县国土局主张14-1、14-2号地块的受让人是富达公司和万年宸公司没有依据，嵩明县国土局要求万年宸公司与富达公司共同承担责任的主张不能成立。2.关于诉讼时效富达公司认为：富达公司于2013年12月10日向嵩明县国土局发函要求将土地出让金支付时间延至2014年9月，诉讼时效期间应自2014年9月起算，至2016年9月届满，之后嵩明县国土局发出的缴款通知均交给万年宸公司而非富达公司的工作人员签收，不能引起诉讼时效中断的后果，嵩明县国土局的起诉已过诉讼时效。嵩明县国土局认为：嵩明县国土局在2011年至2017年期间多次向富达公司发出了催缴土地使用权出让价款的通知，由富达公司或富达公司安排万年宸公司的工作人员进行了签收，诉讼时效发生中断，本案未过诉讼时效。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。本案嵩明县国土局向富达公司主张权利的诉讼时效期间为二年，自2011年9月16日富达公司应当支付土地出让金之日起计算。在诉讼时效期间内，嵩明县国土局于2011年、2013年、2014年多次以通知或会议纪要的方式向富达公司提出履行要求，富达公司也于2012年8月6日、2013年8月12日向嵩明县国土局作出履行承诺，并于2013年12月10日向嵩明县国土局发函要求将土地出让金缴纳时间延至2014年9月。2014年9月后，嵩明县国土局分别于2016年1月26日、8月31日、11月24日、2017年3月20日向富达公司发出催缴土地出让价款的通知书，该四份通知书均由万年宸公司工作人员签收。虽然富达公司与万年宸公司系两个独立的法人，但由于富达公司系地块的受让主体，万年宸公司系地块的开发主体，根据嵩明县国土局提交的2014年3月25日的《会议纪要》，万年宸公司的副经理杨春红也曾代表富达公司参加涉及争议地块的会议，结合富达公司申请将土地证办至万年宸公司名下的事实，可认定万年宸公司系代富达公司签收上述通知，本案诉讼时效多次发生中断，嵩明县国土局向富达公司主张权利未过诉讼时效。3.关于合同解除富达公司、万年宸公司认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条“在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，《闲置土地处置办法》第十四条“未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人”规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，同时根据《出让合同》第三十条、第三十二条的约定，嵩明县国土局应当解除合同，收回土地。富达公司无力支付14-1、14-2号地块的土地出让金及违约金，无法继续履行合同，请求判决解除《出让合同》，退还土地。嵩明县国土局认为：合同解除权应由守约方嵩明县国土局行使，违约方不享有合同解除权；且嵩明县政府和检察院的意见都是要求催收土地出让金，不同意解除合同。本院认为：本案中，原告要求继续履行《出让合同》，被告答辩要求解除《出让合同》，并明确表示不就合同解除问题提出反诉。因合同解除问题涉及合同应否解除及解除后的法律后果，在被告就合同解除只提抗辩不提反诉的情况下，本院无法就合同解除问题进行审理，根据“不告不理”的原则，对合同解除问题本院不作审理，《出让合同》应继续履行。4.关于违约金嵩明县国土局认为：根据《出让合同》约定，富达公司应于合同签订后30日内，即2011年9月16日前一次性付清土地出让价款，未按时支付的，自迟延之日起，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金。富达公司认为：合同约定的违约金过高，应调减为按银行同期贷款利率自2011年9月16日起计算两年，两年之后属嵩明县国土局依法依约应行使合同解除权而怠于行使致损失扩大的部分，应由嵩明县国土局自行承担。本院认为，根据《出让合同》约定，富达公司应于2011年9月16日前支付14-1、14-2号地块的土地出让价款143302500元，因富达公司至今未支付该款项，构成违约，应承担相应的违约责任。按照《出让合同》约定，迟延支付土地出让价款的违约金为日1‰。因土地出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院办公厅办发[2006]100号《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》明确规定了国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准为日1‰，并明确了违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，体现在出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜依职权进行调整。况且富达公司在签订合同、取得土地使用权时应当知道违约责任后果，不存在其不能预见的情形，富达公司也不能举证证明嵩明县国土局在履行14-1、14-2号地块《出让合同》过程中存在过错或违约行为，故富达公司要求将违约金标准调整为银行同期贷款利率的主张不予支持。另外，根据相关法律、行政法规规定和《出让合同》约定，土地闲置满两年未开工建设的，土地管理部门可以收回土地，这是土地管理部门的权利而非义务，富达公司认为嵩明县国土局怠于行使合同解除权致损失扩大，违约金只计算两年的主张也不能成立。但同时考虑到嵩明县国土局因富达公司违约所受损失的实际情况，基于公平原则，富达公司的违约责任按照合同约定的违约金标准计算至2017年6月13日本案立案时止，此足以体现对富达公司违约的惩罚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、由昆明富达房地产开发经营有限公司于判决生效后三十日内向嵩明县国土资源局支付国有建设用地使用权出让价款143302500元；二、由昆明富达房地产开发经营有限公司于判决生效后三十日内向嵩明县国土资源局支付违约金，违约金以143302500元为基数，按日1‰自2011年9月16日起计算至2017年6月13日止；三、驳回嵩明县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258690元，由嵩明县国土资源局负担58690元，由昆明富达房地产开发经营有限公司负担2200000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  刘 希二〇一八年三月一日书记员  沈 晨