浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终115号 上诉人（原审被告）：赵钧，男，1992年7月11日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：赵海平（系赵钧父亲），男，1963年3月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：陶拥军（系赵钧母亲），女，1968年3月6日出生，汉族，住台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：王珏，女，1982年11月22日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈天龙，浙江常青藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，浙江常青藤律师事务所律师。 原审被告：台州市管家婆房产经纪有限公司，住所地台州市椒江区开元路342号1层。 法定代表人：黄道宝。 原审被告：浙江中景房地产开发有限公司，住所地台州市新台州大厦29-A、29-E、29-F。 法定代表人：韩国华。 委托诉讼代理人：陈敏剑，浙江安天律师事务所律师。 上诉人赵钧因与被上诉人王珏、原审被告台州市管家婆房产经纪有限公司（以下简称管家婆经纪公司）、浙江中景房地产开发有限公司（以下简称中景房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初6472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵钧上诉请求：撤销台州市椒江区人民法院作出的（2017）浙1002民初6472号判决，发回重审或者查清事实后改判。事实与理由：一、一审法院认定“被告赵钧的行为己构成根本性违约”系事实认定错误。被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约责任。1、本案涉案标的房屋即使被法院查封保全，也不能直接推定为合同目的无法实现，上诉人也不构成根本性违约。上诉人与被上诉人无过户期限约定，且房屋被保全也是可以解除的，上诉人可以通过向台州银行代偿贷款或缴纳履约保证金，解除保全，房屋也能具备过户条件。2、根据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》中约定：“过户当天付30%房款”。2017年6月15日，上诉人、上诉人母亲、上诉人的受托人周海滨、管家婆经纪公司员工及被上诉人共同到达台州市不动产登记服务中心、台州市地税局办理不动产变更登记手续时，因被上诉人对上诉人拒付该30%购房款，才导致上诉人方未予办理过户手续。3、2017年5月8日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》时房屋并未被保全。在合同签订之后即同年6月10日，上诉人因在台州银行贷款事宜导致房屋被保全。6月15日，上诉人向被上诉人借款人民币23万元作为上诉人向台州银行履约的保证金，上诉人与被上诉人签订了一份《协议书》，由周海滨担保，管家婆经纪公司的宋建华作为中间人签字，另外上诉人向被上诉人出具了《借条》，并由上诉人母亲陶拥军担保，台州银行收到被上诉人的该笔款项后于同日即2017年6月15日解除了保全，使标的房屋具备了过户条件。后因被上诉人不愿先支付30%的购房款而又向台州银行撤回了23万元的保证金，致使涉案房屋再次被台州银行保全。二、一审法院认定“被告赵钧应当双倍返还原告定金，并返还预付款”，系基本事实认定错误。即使像一审法院所认定的上诉人违约返还定金也不应该双倍返还，根据上诉人向被上诉人出具的定金收条中的约定：“甲方违约退还定金，乙方违约没收定金”。根据该约定，即使上诉人违约，上诉人也只要按原额返还即可，而不是双倍。三、被上诉人支付数额有误，定金数额有误。1、《房地产买卖契约》中约定的定金明确为25万元，虽然被上诉人诉状中所提支付的金额为274953元，但并不能把这个数额全部认定为定金。2、被上诉人在起诉状中提到：被上诉人支付的金额中为代缴法院执行费4965元、物业费3448元、支付给中景房地产公司22万元、定金收条46540元，共计274953元。但是，从被上诉人提供的证据中，支付给中景房地产公司的金额为209608元，并非被上诉人所称的22万元整。 被上诉人王珏答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、根据双方签订的房地产买卖契约第十条双方约定的出售方在收到定金五个工作日之内办理不动产登记证书，自取得登记证书七个工作日之内将房屋过户到购买方名下。2017年5月8日、9日王珏一共支付购房款274953元，上诉人在收到被上诉人交付的定金以后没有按照合同的约定在五个工作日办理不动产登记证书，被上诉人多次要求上诉人办理不动产登记证书，上诉人称因为经济原因无法办理不动产登记手续。于是2017年6月14日，被上诉人被迫再次到台州市不动产登记中心与上诉人一起代上诉人缴纳了其办理不动产登记证书的相关费用两万多元。被上诉人要求上诉人管家婆经纪公司办理不动产登记手续，这时上诉人称涉案房屋无法办理过户登记，因为还有110万元的抵押贷款没有还，而且上诉人的房屋已被台州银行向法院申请保全，所以不存在被上诉人违约造成无法过户的情况。二、上诉人在缔约过程中明显存在过错，在被上诉人支付预付款后，上诉人未按照约定办理不动产登记证书。在一审审理中，法庭多次组织调解，因为上诉人欠债房屋被法院查封，不符合过户条件。三、虽然定金约定是25万元，但被上诉人实际交付了27万元，有两份定金收条、银行交易记录和中景公司的收款收据等可以证实。综上，在合同履行过程中，被上诉人按约定向上诉人支付相关款项后，因上诉人的过错导致房屋无法办理过户，一审判决解除房地产买卖契约并要求上诉人返还购房款和双倍定金正确。 原审被告管家婆经纪公司、中景房地产公司未作答辩。 王珏向一审法院起诉请求：1.解除2017年5月8日原告与被告赵钧签订的房屋买卖合同；2.被告赵钧返还原告双倍定金549906元，返还原告购房款23900.05元；3.被告管家婆经纪公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任并退还原告中介服务费23800元；4.被告中景房地产公司对上述第二项诉讼请求中定金中的220000元承担返还责任。 一审法院认定事实：原告王珏经房产中介介绍向被告赵钧购买位于台州市房屋。2017年5月8日，原告王珏与被告赵钧签订一份《房地产买卖契约》，被告管家婆经纪公司作为中介方在契约上盖章。该契约约定，被告赵钧自愿将涉案房屋出售给原告王珏。双方议定交易价格为1580000元。付款方式：合同签订之日，买方付250000元作为定金，过户当日付30%房款，购房者取得房产证后，全部剩余房款一次性支付给出售方。违约责任：契约签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，若购买方中途违约，应书面通知出售方，出售方应在三日内将已付款返还给购买方，但购房定金归出售方，如出售方中途违约，应书面通知购买方，并自违约之日起三日内将购买方所付定金的双倍及已付款返还给购买方。税费分担：经双方协商，交易各种税费由出售方承担，中介费按房地产成交总金额的1%收取，即购买、出售双方各自按1%交付给中介方，任何一方违约均须提取违约罚金2%支付给中介方作为中介费，如双方均反悔违约，双方也各按售房总价的2%给付中介方中介费，房地产权证及房款移交结束，中介服务随之结束。双方约定的其他事项：出售方在收到定金之日起五个工作日内办理自己的不动产登记证书，自取得不动产登记证书之日起七个工作日内将上述房产过户至购买方名下；出售方因上述房产与房地产开发商存在买卖合同纠纷执行一案，现双方约定250000元定金先由购买方直接支付到法院账号，具体金额以法院确定金额为准（执行款、执行费、诉讼费、保全费等），剩余部分由购买方支付给出售方，出售方保证在法院只有该案纠纷，无其他诉讼纠纷，否则该条款作废；双方在过户期间，所产生的费用（房产税、个人所得税、契税、过户税等）由出售方承担；如法院执行款高于250000元，该契约作废，双方不负违约责任，但需向本中介支付5000元的中介费，由出售方支付，双方在履行本契约所产生的任何纠纷与本中介无关。契约签订后，原告王珏于2017年5月8日、5月9日支付给被告中景房地产公司共计人民币220000元，于5月8日支付至台州市椒江区人民法院执行费4965元，5月8日支付物业费3448元，于5月9日支付至应遵账户46540元。上述款项总计人民币274953元，被告赵钧事后出具给原告王珏定金收条二份，确认上述款项为定金。2017年6月14日，原告王珏以其中国工商银行账户支付至应遵账户15800元，当日，台州经济开发区伴你房产中介所向原告出具收款收据，金额为15800元。6月15日，周海滨出具给原告一份金额为5000元的收款收据。同日，原告支付给宋建华5000元，宋建华返还给原告2000元。2017年6月14日，原告王珏为被告赵钧垫付涉案房屋初始登记的契税23380.05元，公证费440元，不动产登记费80元，合计金额23900.05元。另查明，2015年12月7日，被告赵钧向被告中景房地产公司购买案涉房屋，被告中景房地产公司同意暂借给被告赵钧197667元支付购房首付，后因被告赵钧未还款，被告中景房地产公司提起诉讼。本院以（2016）浙1002民初6779号民事判决书判决被告赵钧偿还被告中景房地产公司借款197667元及利息。判决生效后，该案进入执行程序，后因原告向被告中景房地产公司支付220000元结案。还查明，被告赵钧以案涉房屋提供抵押担保向中国农业银行股份有限公司台州分行借款1140000元，并办理了抵押预登记。6月15日，案涉房屋不动产权属正式登记在被告赵钧名下，上述抵押预登记转为正式抵押登记。原告与被告赵钧签订房屋买卖合同后，因被告赵钧涉及诉讼，案涉房屋被法院查封至今。被告赵钧明确表示无力清偿债务，同意解除合同。 一审法院认为，原告王珏与被告赵钧所签订的房地产买卖契约，为双方的真实意思表示，内容并不违法，应为有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已按约支付给原告定金274953元，房屋预付款23900.05元。被告赵钧未按约履行房屋过户手续，目前涉案房屋已被法院查封，致使合同目的无法实现。原告提出解除合同的诉讼请求，应予支持。被告赵钧的行为已构成根本性违约，其应当双倍返还原告定金，并返还预付款。被告赵钧抗辩，案涉房屋查封发生在合同签订之后，其不构成违约，不承担双倍返还定金的违约责任。该院认为，案涉房屋因被告赵钧债务问题被查封，被告赵钧有义务清偿债务使案涉房屋具备过户条件，而被告赵钧并未履行相应义务，违约事实清楚，该院对被告的抗辩理由不予采纳。原告要求被告管家婆经纪公司返还中介费，但其提供的证据无法证明被告管家婆经纪公司收取相应中介费的事实，对该请求，不予支持。对于原告提出的要求被告管家婆经纪公司对被告赵钧的违约责任承担连带责任的诉讼请求，该院认为无法律依据，不予支持。被告中景房地产公司收取的220000元，系原告代被告赵钧支付的执行款，被告中景房地产公司于案涉房地产买卖契约无法律上的权利义务，原告要求被告中景房地产公司对被告赵钧定金中的220000元承担连带返还义务，无法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分予以支持；不合理的，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告王珏与被告赵钧于2017年5月8日签订的房地产买卖契约；二、被告赵钧于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王珏购房款23900.05元，双倍返还原告王珏定金549906元，二项合计金额为573806.05元；三、驳回原告王珏其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4888元（已减半，原告预付），保全费3508元，合计8396元，由原告王珏负担196元，被告赵钧负担8200元。 本院二审期间，上诉人赵钧提交了协议书、借条各一份，用于证明王珏同意借给赵钧23万元偿还银行贷款就可以过户。被上诉人质证认为，当时双方是有协商，因为没有办法过户，这个协议就作废了。本院审查认为，协议书、借条只能证明双方曾有这方面协商的事实，不能证明上诉人所提的待证事实。 本院审理认定的事实与一审法院审理认定的一致。 本院认为，本案的争议焦点一是上诉人赵钧的行为是否构成根本性违约，二是如若构成违约，要否双倍返还定金，定金数额多少。根据审理查明的事实，上诉人赵钧与被上诉人王珏签订房地产买卖契约后，被上诉人王珏按约支付了定金，上诉人赵钧未按约在五个工作日办理不动产登记证书，也未按约履行房屋过户手续，此后又因另案纠纷涉案房屋被法院查封，致使合同目的无法实现，上诉人赵钧的行为已经构成了根本性违约。上诉人上诉称，上诉人向被上诉人出具的定金收条中约定“甲方违约退还定金，乙方违约没收定金”，所以即使认定上诉人违约，上诉人也只需返还定金即可。针对该上诉理由，本院认为，担保法、合同法明确规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此定金规则也是日常经济交往中的常识。且从上诉人出具的定金收条中所谓的约定“甲方违约退还定金，乙方违约没收定金”的字面含义上，也不能得出甲方违约只需退还定金而不需双倍返还定金的唯一结论。故对上诉人的该上诉请求和理由，本院不予支持。同时，上诉人认为《房地产买卖契约》中约定的定金明确为25万元，不能把274953元这个数额全部认定为定金。对此，本院经审理认为，虽然双方当事人在《房地产买卖契约》中约定定金为25万元，但被上诉人实际交付了274953元，并且上诉人赵钧出具了两份定金收条（合计金额为274953元），一审法院因此认定定金数额为274953元并无不当。 综上所述，上诉人赵钧的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4888元，由上诉人赵钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一八年三月十五日 代书记员 包菲菲 ?*MERGEFORMAT?10?