上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16446号原告：陈肖青(CHEN.XIAOQING)，女，1974年7月6日生，中国香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨小青，上海汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，上海汇业律师事务所实习律师。被告：姜慧丽，女，1966年4月9日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐梦捷，女，1988年9月10日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐皓，女，2000年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：刘道荣，上海市锦泓律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶，女。原告陈肖青与被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，本案依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)作为第三人参加诉讼。本案分别于2016年11月7日、2017年4月13日、2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告陈肖青的委托诉讼代理人杨小青、陈成，三被告的共同委托诉讼代理人刘道荣、张犇，第三人德佑公司的委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈肖青向本院提出诉讼请求：三被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：位于本区莘松路XXX弄XXX号XXX室、XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)是开发商按照三室两厅一厨两卫建造的实际按照一套房屋使用的两套房屋。案外人周某某系原告之母。2016年1月18日，原告与被告姜慧丽签订了二份《房屋买卖居间协议》，分别约定购买三被告位于本区莘松路XXX弄XXX号XXX室、XXX室的房屋，总价款均为220万元。协议签订后，原告向三被告支付意向金10万元，并按约转为定金。2016年1月23日，原告与三被告签订了《上海市房地产买卖合同》，因为被告徐皓系未成年人，故由其父亲徐新福、母亲姜慧丽代签。鉴于陈肖青是香港籍人士，按照相关规定,港籍人士应当为上述合同办理公证。在买卖合同签订之后的公证过程中，原告得知被告姜慧丽不是被告徐皓的生母，而徐皓的生母因为涉及刑事案件被羁押在看守所，被告徐新福与徐皓的生母原系同居关系，已由法院判决解除了同居关系，由徐新福作为徐皓的监护人。公证处需要三被告提交徐皓的出生证明及相关材料，但三被告没有提供。陈肖青在(2016)沪0117民初7066号案件中起诉要求解除居间合同。之后因为徐皓生母的二审刑事判决已经出具，公证处已可以办理公证事宜，被告也口头表示愿意继续履行合同，故陈肖青对于前案申请了撤诉，2016年6月6日法院裁定准许撤诉。为此，原告申请撤诉即撤回了解除合同的意思表示；退一步讲，即使法院认定解除条件成就，那么陈肖青前案也是要求解除居间协议，而不是买卖合同。2016年7月1日，房地产交易中心不再需要港籍人士办理买卖合同公证手续，原告就催告三被告配合办理过户手续，但三被告没有配合。根据房地产交易中心的要求，办理过户时需要三被告提供判决书证明徐新福系徐皓的监护人，故原告要求三被告出示上述判决书并共赴松江区房地产交易中心，三被告亦承诺尽快提供。但是，被告至今未提供判决书，没有配合办理公证这一付款的前提条件，故原告行使不安抗辩权而暂缓支付购房款。原告认为，被告隐瞒徐皓生母的真实情况、不提供证明徐新福是徐皓监护人的判决书，也不配合原告提出的其他履行合同的要求，三被告的行为已经构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓辩称：不同意原告的诉请。1.双方所订立的《上海市房地产买卖合同》并未成立，陈肖青在前案的起诉状中，表示买卖合同公证时徐皓生母未到场签字确认，导致买卖合同未完成签署，三被告对此亦认可，而且如果买卖合同成立，那么定金应转为房款，但陈肖青前次起诉要求双倍返还定金，即表明定金并未转为房款，故买卖合同并未成立。2.《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”)关于港籍人士房屋买卖合同需要公证的规定已经由行政判决书确认与相关法律法规相抵触，所以公证实际是不需要的，并且联合通知之后已经被废止，原、被告房屋买卖中可能存在公证机关和中介人员的误导，导致原告认为一定需要办理公证，但公证以及徐皓的生母到场不是被告的约定或法定义务，不能以此追究三被告的违约责任。3.原告称房地产交易中心要求提交确认徐皓的监护人身份的相关判决书，但双方并未去过房地产交易中心，所以三被告无从得知房地产交易中心的要求。4.原、被告之间就涉案房屋曾基于居间合同有过房屋买卖关系，但原告已经严重违反了居间合同的约定未按约付款，原告亦出国而无法办理手续，且居间合同已经被原告的前案的起诉状要求解除，被告对合同解除也认可和同意。第三人德佑公司述称：若法院判决继续履行，第三人愿意继续履行居间服务。经审理查明：2014年2月10日，本区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX、XXX室登记于三被告名下。2016年1月18日，原告及案外人周某某分别向被告徐梦捷支付定金10万元。2016年1月23日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买三被告所有的位于本区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积92.27平方米，转让价款共计220万元；甲方于2016年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2016年4月15日前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。补充条款(一)第五条约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，并应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三第一条约定，首期房价款为78万元，乙方应于双方签订本合同前支付甲方定金10万元，在签署本合同后转为部分首期房款；于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内支付甲方部分首期房价款25万元；于2016年2月15日前支付甲方部分首期房价款43万元。附件三第二条约定，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向银行申请贷款，支付甲方第二期房款140万元。附件三第三条约定，双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、价款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；附件三第四条约定，尾款2万元，双方于2016年3月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对其他相关事宜进行了约定。被告徐皓的落款签名由姜慧丽、徐新福代为签字。同日，案外人周某某(乙方)与三被告(甲方)亦签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定周某某购买三被告所有的位于本区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同对相关事宜亦作出了相应约定。当日，上述合同签订后，在办理合同公证的过程中，公证员要求徐皓的生母到场，后发现其生母因涉刑事案件被采取强制措施而无法到场，故合同公证未果。因上述二份合同无法履行，原告就涉案房屋的买卖事宜于2016年4月14日将姜慧丽、徐梦捷、徐皓诉至本院，案号分别为(2016)沪0117民初7066号、(2016)沪0117民初7068号。该二案的起诉状中，原告均表示因为2016年1月23日徐皓的母亲无法到场签字确认，导致正式的买卖合同未完成签署；原告多次与三被告联系沟通，均被告知徐皓的生母无法到场签字，并均诉请要求解除房地产买卖居间合同、双倍返还定金20万元。上述诉状材料已送达三被告。之后原告提出撤诉申请，本院于2016年6月6日出具(2016)沪0117民初7066号、(2016)沪0117民初7068号《民事裁定书》，裁定准许原告对该两案撤回起诉。2016年8月20日，原告向三被告寄送《催告函》一份，言明根据相关规定，房屋过户时需要提供判决书证明徐新福是徐皓的监护人，故现函告被告于收到本函件起5个自然日内向原告提供上述生效判决书，并尽快配合原告履行房地产买卖合同约定的未完成事宜。另查明，1991年11月1日起施行的联合通知第四条规定，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。2016年7月5日，《司法部关于废止的通知》规定，上述联合通知已不再使用，经商住房和城乡建设部，现决定予以废止，自本通知印发之日起不再执行。上海市松江区住房保障和房屋管理局于其网站发布的《二手房办证所需材料》规定，二手房办证时，若出售方产证上有未成年的，需提供未成年人的户口簿或出生证或独生子女证的原件及复印件，监护人双方需到场签字。再查明，上海市杨浦区人民法院于2003年8月4日出具(2003)杨民一(民)初字第1702号《民事判决书》，判决解除顾肖雯与徐新福的同居关系，双方所育之子徐皓随徐新福共同生活等。上海市第一中级人民法院于2016年5月12日出具(2016)沪01邢终453号《刑事裁定书》，载明顾肖雯于2015年3月24日被刑事拘留，同年4月7日被逮捕，现羁押于上海市浦东新区看守所；上海市浦东新区人民法院于2015年12月29日作出(2015)浦邢初字第3790号刑事判决书，决定执行有期徒刑九年。判决作出后，顾肖雯不服提起上诉，后申请撤回上诉，故现裁定准许上诉人(原审被告人)顾肖雯撤回上诉。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.中介人员张京京的录音、照片，拟证明因为被告不能提供合同公证所需材料，导致公证无法进行，合同也无法继续履行；被告在签订合同前隐瞒了徐皓生母的情况，并欺骗原告称姜慧丽就是徐皓生母；中介工作人员张京京表示不需公证了，但需要将徐皓的出生证明及监护权的判决书交给房地产交易中心，因为被告没有提交材料所以合同没有继续履行。三被告认为录音的性质属于证人证言，但证人证言的形式不合法；被告不清楚张京京的身份；中介员工的判断不能证明手续没有办完的原因。第三人对此没有异议。2.原告与中介人员张震的通话录音、微信记录、照片，拟证明陈肖青在前案撤回起诉之后，被告表示愿意继续履行合同，但被告仍然无法办理公证手续。被告对证据的真实性、合法性均不予认可，认为若中介人员属于证人则某某出庭作证，被告并未愿意继续卖房，相反被告当时是反对原告对前案撤诉的。第三人表示，因为经办人员已经离职，时间也过了很久，具体细节经办人表示不清楚。3.上海市闵行公证处公证员徐翀琳的录音、名片，拟证明若出卖方涉及未成年人，不论办理房屋买卖合同公证还是办理过户，均需未成年人父母双方到场签字。被告表示证据的真实性、合法性无法判定，且公证员坚持生父、生母必须同时到场的要求与法律、公证规则相悖。第三人表示对此情况不知情，另外，本院向原告释明，鉴于原告前案中关于解除合同的诉状已经送达被告，原告在本案中是否考虑从合同解除的角度主张相应的合法权益，但原告坚持要求继续履行合同。以上事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、银行凭证、催告函、行政判决书、民事判决书、民事起诉状、网页截图以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于，一、原、被告签订的上海市房地产买卖合同是否成立。二、原告是否有权继续要求履行合同。关于争议焦点一。本院认为，根据合同法相关规定及上海市房地产买卖合同约定，该合同自双方签订之日起生效，现原、被告双方已经签署，其中被告徐皓作为未成年人已经由其监护人徐新福代为签署，故合同已经成立。该合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效。被告关于合同不成立的意见缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本院认为，鉴于本案所涉101、102室房屋系作为一套房屋实际使用，故形式上签订了二份上海市房地产买卖合同，买受人也不是同一人，但两份合同从订约目的、房屋的使用状态应从整体考虑，两份合同不可分割。陈肖青系港籍人士，在当时的政策要求下，应该进行合同公证。特别是在双方履行过程中，在中介人员、公证员等向双方明确需徐皓生母到场配合公证的情况下，三被告应根据诚实信用原则履行上述义务。三被告怠于履行配合公证的义务，且经陈肖青多次催告三被告在合理期限内仍未履行，陈肖青依法有权解除合同。陈肖青在享有解除权的情况下，由陈肖青通过起诉的方式向三被告送达了要求解除合同的诉状副本，故合同自诉状副本送达被告之日解除。针对原告的相关辩称意见，首先，原告辩称其未发送书面催告，故不满足约定解除权的条件，但陈肖青在前案的诉状中自认其多次与三被告联系沟通要求徐皓生母到场，即陈肖青自认其已经口头催告，故已经满足法定解除权的行使条件。其次，陈肖青、周某某与三被告因签订房屋买卖居间协议、上海市房地产买卖合同而形成了房屋买卖法律关系。前案陈肖青起诉解除房屋买卖居间协议，实质就是解除双方的房屋买卖合同关系。再次，关于陈肖青的撤诉行为能否撤回合同解除的意思表示的问题。根据相关法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，陈肖青的前案中载明解除居间合同的诉请的诉状副本即构成解除通知，其被依法送达三被告时，居间合同即予以解除。陈肖青在合同解除之后的撤诉行为仅构成撤回对三被告的起诉，并不影响合同已经解除的客观状态。至于原告所称前案起诉解除居间合同后，被告又同意履行，原告才撤诉，但被告予以否认，原告依据不足。综上，上海市房地产买卖合同已经解除，在本院向原告释明是否考虑从合同解除的角度主张相关合法权益的情况下，原告仍然要求三被告继续履行上海市房地产买卖合同、协助办理过户手续，缺乏依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈肖青的诉讼请求。案件受理费24,400元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费29,400元，由原告陈肖青负担(已付)。如不服本判决，原告陈肖青可在判决书送达之日起三十日内，被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年三月三十日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……