湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初149号原告：黄燕（曾用名黄燕红），女，汉族，1976年2月5日出生，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：万炼，湖北彰卓律师事务所律师。被告：武汉联发瑞成置业有限公司，住所地：武汉市武昌区和平大道**金宁国际商厦****。诉讼代表人：武汉联发瑞成置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王栋，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：孙世贝，该公司破产管理人工作人员。原告黄燕与被告武汉联发瑞成置业有限公司（以下简称联发瑞成公司）商品房销售合同纠纷一案，本案于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告黄燕的委托诉讼代理人万炼，被告联发瑞成公司委托诉讼代理人王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄燕向本院提出的诉讼请求：1、联发瑞成公司继续履行江尚天地3-42-3号商品房买卖合同，接受黄燕一次性支付购房余款；2、联发瑞成公司在江尚天地3-42-3号商品房具备办理“商品房权属证明书”条件时，协助黄燕办理该房产的“商品房权属证明书”；3、联发瑞成公司支付自2014年12月13日至2017年4月17日延期交房的违约金53715元；4、联发瑞成公司承担延期办理商品房权属证书的违约金6275元；5、本案诉讼费用由联发瑞成公司承担。庭审中，黄燕明确其第一项诉讼请求中主张联发瑞成公司接受黄燕的购房余款41.8万元，系以江尚天地3-42-2号商品房买卖合同所约定的购房款总价1045513元，扣除其已支付江尚天地3-42-3号商品房的购房款627513元后所得出的金额，并撤回第二项诉讼请求中关于“江尚天地3-42-3号商品房具备办理‘商品房权属证明书’条件”之内容，主张联发瑞成公司协助黄燕办理江尚天地3-42-3号商品房的“商品房权属证明书”。且表明其第三、四项诉讼请求中逾期交房违约金53715元及逾期办证违约金6275元，均是依据江尚天地3-42-2号商品房买卖合同的约定计取，其中逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，逾期办证违约金系以黄燕已支付的购房款627513元为基数，按百分之一标准计算。事实和理由：2013年10月4日，黄燕以每平方米11494.206元的价格向联发瑞成公司购买其开发的建筑面积均为90.96平方米的江尚天地3-42-2号和3-42-3号两套商品房，并与联发瑞成公司签订《商品房买卖合同》后，当即支付了两套房的预售定金，且先后支付了江尚天地3-42-2号商品房30%的购房款和江尚天地3-42-3号商品房60%的购房款。2014年1月1日，联发瑞成公司就江尚天地3-42-2号商品房办理了网签手续及银行按揭手续，但却因资金链断裂，无法对江尚天地3-42-3号商品房办理网签及银行按揭手续。2017年4月17日，联发瑞成公司交付上述两套商品房后，黄燕即与武汉世纪苑物业服务有限公司（以下简称世纪苑物业公司）签订两套住房的《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，并缴纳了物业费。由于联发瑞成公司进入破产清算程序，其破产管理人承诺会履行江尚天地3-42-2号商品房买卖合同，并协助办理该套住房的商品房权属证明书，但要求黄燕返还江尚天地3-42-3号商品房并解除该商品房买卖合同。因黄燕不同意解除合同，且愿意一次性支付购房余款，在遭到拒绝后，现提起本次诉讼。联发瑞成公司辩称：一、江尚天地3-42-3号商品房属于联发瑞成公司的财产，依法应由武汉联发瑞成置业有限公司破产管理人（以下简称管理人）接管。2013年10月4日至2014年6月11日期间，黄燕共向联发瑞成公司交付627513元用以购买江尚天地3-42-3号商品房，占购房款总额1045513元的60.0196%。然截至联发瑞成公司破产申请受理日，黄燕与联发瑞成公司未签订该套商品房的买卖合同，未办理商品房网签备案手续，且黄燕亦未向联发瑞成公司补缴剩余购房款。依我国法律规定，该商品房的权属在未经变更登记的情形下，其权属仍在联发瑞成公司的名下，应归属于联发瑞成公司的财产。故，联发瑞成公司进入破产程序后，该财产未经管理人准许，其他任何组织或个人无权擅自侵占、使用和损坏。且由于黄燕所购置的标的物不同，其亦不能套用江尚天地3-42-2号商品房的买卖合同，主张联发瑞成公司以该合同继续履行江尚天地3-42-3号房屋的买卖关系。二、黄燕无权将骗领江尚天地3-42-3号商品房钥匙的行为，视为联发瑞成公司完成房屋的交付行为，更无权以非法侵占为由，主张该商品房已不属于联发瑞成公司的财产。2017年6月1日，经联发瑞成公司委托江尚天地项目的物业公司告知，黄燕于同年4月17日用江尚天地3-42-3号商品房的首付款发票及其与联发瑞成公司所签订的江尚天地3-42-2号商品房的购房合同，从物业公司处骗领了江尚天地3-42-3号商品房的钥匙及相关材料后，管理人在多次与黄燕沟通无果的情况下，遂以在该商品房门前张贴《公告》的方式，就管理人的职责进行了宣告。然黄燕于2017年12月22日擅自强行对该房屋进行装修，并造成该房屋墙壁的损毁。为此，管理人立即向武汉市公安局武昌分局杨园派出所（以下简称杨园派出所）报警，制止了其违法行为。故，黄燕以非法手段取得江尚天地3-42-3号商品房的钥匙，无视管理人张贴的《公告》，擅自侵占联发瑞成公司财产的行为，不符合物权期待权成就的法律要件。三、黄燕与联发瑞成公司间所形成江尚天地3-42-3号商品房的买卖关系已视为自动解除。因即便当事双方构成商品房的买卖关系，然该买卖关系也产生于联发瑞成公司破产申请成立前，且属于当事人之间未履行完毕的合同。依我国法律规定，在人民法院受理联发瑞成公司破产申请后，管理人有权就该合同的继续履行或予以解除作出决定。若管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知黄燕，双方间的买卖关系应视为自动解除。四、黄燕主张联发瑞成公司继续履行江尚天地3-42-3号商品房买卖合同，并交付该房屋的诉求于法无据。首先，双方间的买卖关系已自动解除，黄燕无权要求联发瑞成公司继续履行合同并交付房屋。其次，在黄燕已拥有江尚天地3-42-2号商品房的情形下，其购置江尚天地3-42-3号商品房的行为，不符合法律对于“消费者”的界定，何况联发瑞成公司并未与黄燕签署购房合同。故，黄燕就讼争房屋的物上请求权不能对抗其他债权。五、联发瑞成公司无须协助黄燕办理江尚天地3-42-3号商品房的权属证明及支付违约金。鉴于双方间的买卖关系已解除，黄燕的诉讼主张均无事实和法律依据。综上，请求驳回黄燕的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年4月19日，联发瑞成公司就其开发建设的位于武汉市武昌区徐家棚街和平大道918号江尚天地项目2#、3#楼取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的编号为武房开预售（2013）116号《武汉市商品房预售许可证》。同年10月4、10日，联发瑞成公司共向黄燕红开具四份《销售不动产统一网络发票》载明，就江尚天地3-42-2号、3-42-3号房屋，收到黄燕红分别缴纳的预售定金和预收购房款均为1万元和51013元。同年12月23日，联发瑞成公司开具一份《销售不动产统一网络发票》载明，其预收黄燕红缴纳江尚天地3-42-2号房屋的购房款25.35万元。据此，截至2013年12月23日，联发瑞成公司就江尚天地3-42-2号、3-42-3号房屋，共向黄燕红预收购房款合计314513元和61013元。2014年1月1日，黄燕红与联发瑞成公司签订一份编号昌12041051《武汉市商品房买卖合同》约定，联发瑞成公司开发建设的江尚天地项目商品房，已取得武房开预售（2013）116号《武汉市商品房预售许可证》，并以每平方米11494.206元价格向黄燕红出售江尚天地第3幢42层2号，建筑面积共90.96平方米的房屋，合同总金额为1045513元。黄燕红于2014年1月20日前一次性交付购房款314513元，余款办理贷款。联发瑞成公司应于2014年12月12日前交房，若逾期不超过30日，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按黄燕红已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；若逾期超过30日，黄燕红有权解除合同，联发瑞成公司自黄燕红解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按累计已付款的10%支付违约金。如果黄燕红要求继续履行合同，合同继续履行，并按已付房款的日万分之一支付违约金。该商品房达到交付使用条件后，联发瑞成公司应当将办理交接手续的时间、地点、地点及应携带的证件等内容书面通知黄燕红双方进行验收交接时，出示证明文件，签署交接单。所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。若不出示证明文件或证明文件不齐全的，黄燕红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由联发瑞成公司承担。黄燕红应遵守业主临时公约，履行联发瑞成公司与世纪苑物业公司签订的前期物业服务合同约定内容。商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由联发瑞成公司向房地产管理部门申请登记备案等。该合同附件六合同补充协议载明，黄燕红在2013年10月10日前支付首付款314513元，余款73.1万元于2014年2月1日前到达联发瑞成公司指定账户。该合同经签约双方分别以盖章、签名及拓印的方式确认。2014年3月3日，联发瑞成公司以一份《销售不动产统一网络发票》载明，黄燕红缴纳江尚天地3-42-2号房屋的预收购房款为73.1万元。2014年4月14日、2014年6月11日、2014年6月23日，联发瑞成公司分别开具《销售不动产统一网络发票》载明，其预收黄燕红缴纳的江尚天地3-42-3号房屋购房款为10万元、45.9982万元、6518元，合计56.65万元。据此，截至2014年3月3日，黄燕红已缴纳江尚天地3-42-2号房屋的全额购房款1045513元，且截至2014年6月23日，联发瑞成公司共预收黄燕红缴纳江尚天地3-42-3号房屋的购房款627513元。2017年1月24日，本院作出（2017）鄂01破申1号民事裁定，受理联发瑞成公司破产清算一案后，于同年3月20日指定武汉市金都清算服务有限公司为管理人。2017年4月17日，黄燕红以江尚天地3-42-3号房屋业主的身份，就该物业使用的相关权利义务，与世纪苑物业公司分别签订《江尚住宅临时管理规约》《江尚住宅前期物业管理服务协议》，世纪苑物业公司于当日开出《收据》称，黄燕红已缴纳3-42-3号房屋的物业费和水费共计3553元。2017年5月5日，本院发布公告，告知联发瑞成公司债权人自公告之日起至2017年7月4日前向管理人申报债权。同年12月22日，管理人向杨园派出所报案，并在江尚天地3-42-3号房屋大门上张贴《公告》。其中，管理人在报案材料中写道：联发瑞成公司进行破产清算程序后，管理人依法接管了该公司的全部财产并进行管理，包括江尚天地3-42-3号房产。2017年6月1日，经江尚天地项目的物业公司告知，3栋42层3室购房人黄燕红于同年4月17日用江尚天地3-42-3号商品房的首付款发票及其与联发瑞成公司所签订的江尚天地3-42-2号商品房的购房合同，从物业公司处骗领了江尚天地3-42-3号商品房的钥匙及相关材料后，管理人与物业公司曾多次与其沟通，要求返还钥匙及相关材料未果。为保障联发瑞成公司财产安全，管理人在该房产大门前张贴了公告，明确该财产由管理人接管，任何人未经许可不得擅自侵占、使用和损坏，否则将承担法律责任。因黄燕红的家人擅自打开该房屋并强行装修，损毁房屋内墙，故特此报警，请求黄燕红退还该房产钥匙及相关材料，并警告、制止其不得未经准许擅自侵入房屋并进行装修等违法行为。江尚天地3-42-3号房屋大门上张贴的《公告》，就管理人接管联发瑞成公司全部财产（包括该处房产）之职责，以及侵权人的法律后果进行了载明。当月25日，世纪苑物业公司出具一份《收条》和一份《关于江尚3#4203违规收楼情况说明》。其中《收条》载明，今收到杨园派出所交付的江尚天地房号3栋4203房屋电子钥匙及机械钥匙各一把。《关于江尚3#4203违规收楼情况说明》称，江尚3#4203业主黄燕红于2017年4月17日以首期付款发票及江尚3#4202购房合同非法领取江尚3#4203房屋钥匙及相关资料后，经物业公司多次沟通，其仍迟迟未还。2017年12月22日，物业公司发现该户强行装修，并及时报警，通过政府部门（派出所）配合，该户仅返还一把钥匙和一张IC卡，至今仍持有一把钥匙和一张IC卡。为安全起见，物业公司已更换门锁等。审理期间，经联发瑞成公司的申请，本院在相关房地产管理部门查询了黄燕（曾用名黄燕红）名下的房产信息。依房地产部门出具的《武汉市房屋交易查询结果告知单》显示，黄燕（曾用名黄燕红）名下仅存有江尚天地3-42-2号房屋的信息。且经核实，联发瑞成公司所开发建设的江尚天地项目取得编号为武国用（2012）第202号《国有土地使用证》后，就该项目项下的土地使用权设立了抵押，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行。同时，该项目目前尚未办理建设工程竣工备案手续，并存在被法院查封的情形。庭审中，黄燕与联发瑞成公司均承认江尚天地3-42-2号房屋现已实际交付，并就该套商品房买卖合同已实际履行的事实不持异议，且对于双方未签订江尚天地3-42-3号房屋之买卖合同的事实亦予以认可。同时，联发瑞成公司对世纪苑物业公司分别就江尚天地3-42-3号房屋物业管理，与黄燕所签订的《江尚住宅临时管理规约》《江尚住宅前期物业管理服务协议》，明确表明不予追认，并在本院向黄燕释明后，其表示坚持自己的诉讼主张，无需变更诉讼请求。另查明，2016年2月1日，武汉市黄陂区蔡家榨街派出所开具《异常户口注销证明》载明，经调查核实，原我辖区居民黄燕红，女，公民身份证号码：，户口住址桃元店黄土坡**的户口属重复户口，已于2016年2月1日按规定予以注销。其真实户户口为黄燕，民身份证号码：，户户口住址黄陂区前××街××街××号。/div>本院认为，商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，既具有买卖合同的一般特性，也存在其自身固有的法律特征。其关键在于买卖双方就买卖的标的物系其间依约可予以特定化的不动产，且双方就该不动产所有权的转移必须办理物权变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”。依上述法律、行政法规的规定可知，商品房买卖合同属于法律规定的要式法律行为，买卖双方应就可特定化的商品房签订书面的房屋买卖合同，并在合同中明确具备实质性操作内容的具体履行方式。因此，作为当事人合意结果的合同，其合意内容是构成真正交易的精神事件，并体现着契约自由的原则。本案中，联发瑞成公司在取得行政部门颁发的《武汉市商品房预售许可证》后，其作为涉案江尚天地3-42-3号房屋的权利主体，有权对自己开发建造的该套房产自主作出转让与否的决定，他人无权干涉。故，在当事双方经庭审确认其间并未就该套商品房的买卖缔结过书面的购房合同，且现有的证据也未能证实联发瑞成公司与买受人黄燕之间就转让该套商品房之主要事项达成一致的基础上，即便联发瑞成公司自2013年10月4日至2014年6月23日期间，以开具发票的行为，表明其预收黄燕支付涉案江尚天地3-42-3号房屋购房款627513元的事实客观存在，但该事实也仅能说明联发瑞成公司存有向黄燕出售该套房产的可能性，从而间接印证其间所形成的商品房买卖法律关系，然却无法证实联发瑞成公司的该行为即代表其就出售该套商品房可按黄燕之要求予以了承诺，从而具备了商品房买卖合同成立的必备条件。且黄燕以支付涉案房产项下购房款的行为，系以认购方式向联发瑞成公司发出了购买该套房产的要约邀请，但尚未构成要约的实质内容。具言之，依据《中华人民共和国合同法》所规定的要约和承诺的规则，只有当要约经受要约人承诺同意，并以通知方式作出后，双方间的买卖合同关系方能成立。然联发瑞成公司以其自始不与黄燕签署涉案江尚天地3-42-3号房屋购房合同的事实行为，表明了该公司自主决定暂不处分该财产的真实意愿。同时，根据《中华人民共和国合同法》第十四条第一款规定，要约的内容需具体明确，即要求当事人作出的要约需具备合同构成的实质性条款，如购房总价、支付方式、履行期限等主要内容，方能在受要约人对要约作出承诺后，据此成为判定双方间买卖合同成立的法律基础，并依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，在黄燕已履行要约的主要义务，且联发瑞成公司已接受的情形下，认定双方间的房屋买卖合同关系成立。但联发瑞成公司与黄燕就涉案江尚天地3-42-3号房屋购房款的收付行为，并不能表明双方间对于该套房产的销售总价及履行方式等内容形成了合意，纵使黄燕举示了其与联发瑞成公司就同类商品房买卖所签订的交易契约，且该契约所约定的商品房，其外观表征与涉案讼争房屋类似，但买卖双方就其他房产的买卖行为并不能当然等同于其间对涉案已特定化商品房的交易行为。同理，联发瑞成公司以答辩方式所表达的黄燕已支付涉案江尚天地3-42-3号房屋60%以上购房款之内容，即使能作为其对该套房屋总价的确认，但因双方未就购房尾款的支付方式和交付商品房的时间等内容达成一致，仅有该公司对购房总价的承诺，亦同样不能构成商品房买卖合同的成立条件。何况，该公司于庭审中拒绝黄燕支付购房尾款，并表明了不同意转让该套房产的意愿后，基于合同平等原则，任何当事一方不得将自己的意志强加给另一方。且黄燕以诉讼方式表明就购买涉案讼争房产而再次向联发瑞成公司发出的要约，在联发瑞成公司对自身财产作出决定后，依当事人依法享有自愿订立合同的权利，他人不得非法干预的合同自由原则，其援用江尚天地3-42-2号房屋买卖合同项下的权利义务，而主张联发瑞成公司以该合同替代江尚天地3-42-3号房屋之买卖合同并予以履行的诉求，亦因买卖双方以签约方式所约定的江尚天地3-42-2号房屋已实际完成了交付义务，且就该套房产买卖合同的履行事实并无争议，从而缺乏其请求主张继续履行合同的事实基础和法律依据，本院不予支持。对于黄燕要求联发瑞成公司协助办理江尚天地3-42-3号房屋的相关权证，以及其对于该套房产逾期交房违约金53715元和延期办证违约金6275元的主张，亦均是沿用江尚天地3-42-2号房屋买卖合同项下的权利义务所提出的，在买卖双方并未就此部分内容形成合意的情形下，其该部分主张，本院亦不予支持。至于黄燕与世纪苑物业公司就江尚天地3-42-3号房屋物业管理所签订的《江尚住宅临时管理规约》《江尚住宅前期物业管理服务协议》，因世纪苑物业公司系接受联发瑞成公司的委托而管理涉案江尚天地物业项目的企业，其并不具备该套房产所有权人的资格，无权在未经权利人授意之下，对权利人的财产进行处分权。且从黄燕向联发瑞成公司支付购房款，以及其与世纪苑物业公司订立物业合同，并领取江尚天地3-42-3号房屋钥匙和缴纳物业管理费的行为，可知黄燕对于该套商品房的权利主体及世纪苑物业公司的管理职能应当均是明知的，并不能依据第三人善意取得制度，认定其可享有该套房产的物权期待利益。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，作为无权处分联发瑞成公司财产的世纪苑物业公司，对他人财产权利的处分，在未经权利人嗣后追认的情形下，其超越代理权限而分别与黄燕订立的《江尚住宅临时管理规约》《江尚住宅前期物业管理服务协议》，均应认定为无效。据此，由于无效合同自始即无法律约束力，黄燕依据无效合同所取得江尚天地3-42-3号房屋钥匙的行为亦不合法。故，黄燕认为联发瑞成公司已完成江尚天地3-42-3号商品房交付义务的观点，本院不予支持。综上，联发瑞成公司在收取黄燕为购置涉案江尚天地3-42-3号商品房所支付的购房款后，长期占用购房人的资金，却怠于与购房人黄燕签订购房合同，其行为已构成缔约过失责任，黄燕可据此就其损失向联发瑞成公司主张损害赔偿。然经本院释明后，黄燕仍坚持不变更其诉讼请求。故，在黄燕无实质证据证明其以他合同权利来主张涉案房产之交易的履行，存在出卖人允诺之情形的基础上，其要求援用他合同所构建的房屋买卖关系而继续交易涉案房产，并请求借用他合同主张出卖人承担涉案房产交易项下相应民事责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十二条、第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回黄燕的诉讼请求。本案案件受理费14749.53元，由黄燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  胡 劲审 判 员  林宏文人民陪审员  王旖旎二〇一八年三月二十三日书 记 员  毛亚坤