贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1910号上诉人（一审被告）：陆蕙，女，1966年7月16日出生，上海市人，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人:汪月华，女，1952年10月8日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路**阳光帝苑******。法定代表人：谢萍，总经理。委托诉讼代理人:谢红，女，1966年11月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司副总经理，住凯里市。代理权限为特别授权。上诉人陆蕙因与被上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称:温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆蕙上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、本案纠纷发生于2013年1月至2015年7月，依原《民法迎则》关于诉讼时效的规定，被上诉人在两年诉讼时效内并未通过法定程序来主张物业费，不论是从2013年1月还是从2015年7月开始计算，被上诉人的诉讼请求都已经超过法律规定的诉讼时效。故被上诉人的请求不应受到法律的积极保护。2、被上诉人提供的物业服务存在严重问题，平时管理极其混乱，小区存在经常停水、房屋墙体、屋顶多处漏水等问题，上诉人曾多次要求维修，但物业公司均不予维修。3、被上诉人不履行或不完全履行物业服务合同约定的相关维修、养护、管理义务，故而引起小区业主共愤，集体拒交物业费，后有部分业主或交部分物业费，或按对折甚至三折交纳物业费，一审判决上诉人全额交纳物业费明显违反公平公正的原则。4、涉案该房产上诉人仅系挂名，一直由上诉人父亲陆宝玉管理使用，其长期居住凯里，且案件审理结果与其有利害关系，应追加其参加诉讼。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司答辩称：1、2016年中旬我公司曾起诉陆蕙，因联系不上而撤诉了。2017年3月起诉后联系到了汪月华，其到法院调解只同意支付1000元的物业费，答辩人不同意，后来答辩人又撤诉了。2018年3月起诉后联系到了陆蕙本人，汪月华是其委托代理人，一审判决支持了答辩人的诉讼请求。从上述过程看，答辩人的诉讼请求并未超过诉讼时效。2、陆蕙房屋不通水是房开商的事，是在陆蕙入住之前房开就应该开通的，但答辩人也给陆蕙处理好了，至于其房顶漏水也应该根据物业条例的规定，由房开商或业主的维修基金修缮，物业公司仅是对公共部份的维护。黔东南州温馨物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、支付物业管理费7786元；2、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介报务。被告陆蕙系“半山别墅”小区金荷居商品房的业主，该商品房的建筑面积为305.58平方米。2012年12月22日，以贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司为委托方（甲方）、温馨物业公司为受托方（乙方）就“半山别墅”小区物业管理事宜签订了一份《物业服务合同》。主要内容为：第一、物业名称：半山别墅；物业类型：独体别墅25栋共25户，建筑面积8078平方米；联排别墅23栋共23户，建筑面积6066.36平方米；多层建筑11栋共438户，建筑面积69083.56平方米；室内车库66个；室外停车位75个；占地面积：473333.52平方米；小区地址;凯里经济开发区（翁义）。第二、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）服务建筑共用部位的维修、养护和管理：……；（二）共用设施设备的运行、维修和养护：……；（三）公共环境卫生……；（四）公共绿化、树木、建筑小品的养护和管理；（五）维护公共秩序、小区安全……；（六）装饰装修管理服务；（七）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。第三、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：第四、住宅物业服务费：多层建筑：天赐花园0.7元/平方米/月；上岭阳光0.6元/平方米/月；独体别墅：0.8元/平方米/月；联排别墅：0.8元/平方米/月；以上价格的调整可采取：业主与物业公司协商价或物价局定价；……；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第五、委托服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同履行过程中，被告陆蕙以原告擅自提高收费标准和物业服务不到位为由从2013年1月起拒绝交纳物业管理服务费。截止2015年7月31日，共拖欠物业管理服务费7786元。原告在多次催收未果的情况下，于2018年3月23日向本院提起诉讼。庭审中，因双方诉讼代理人的意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：原告在诉状中将“陆蕙”写成“陆惠”系笔误，原、被告的诉讼代理人当庭均表示无异议。同时查明：被告陆蕙在涉案小区内拥有的“金荷居”系独体别墅。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性和有效性，一审法院予以确认。原告已为被告所居住的小区提供物业管理服务是事实，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业管理服务费用。被告拖欠物业管理服务费的行为既违反了合同约定，也有悖于法律规定，依法应当承担交纳所欠物业服务费用的民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”被告及诉讼代理人的辩称与庭审查明的事实不符，且没有证据予以证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定判决：被告陆蕙在本判决生效之日起十日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费7786元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陆蕙负担。二审期间，上诉人陆蕙在举证期限内提交了如下新证据：证明、半山别墅四街108号房防水维修合同、发票，拟证明陆蕙房屋漏水，温馨物业公司有责维户，但其一直不管，陆蕙只好请人自己维修。经质证，温馨物业公司认为陆蕙的房屋漏水如在房屋保质期内应由房开商负责，如在保质期外可通过申报维修基金来维修，且该组证据系发生在温馨物业公司撤离“半山别墅”小区后发生的，与温馨物业公司无关。本院认为，温馨物业公司的质证意见，与事实相符，故对陆蕙提交的该组证据不予采信。被上诉人温馨物业公司未提交新证据。经审理本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：温馨物业公司称从2013年1月1日至2015年7月31日期间，陆蕙共拖欠其物业管理费7786元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，温馨物业公司已为陆蕙所居住的小区提供了物业服务，陆蕙已经接受了温馨物业公司的物业服务，应当按照合同的约定，履行交纳物业服务费的义务，但陆蕙至今未向温馨物业公司交纳物业服务费，其行为已经构成违约应当承担违约责任。按照物业服务合同约定，独栋别墅和联排别墅的物业费为每月每平方米为0.8元，陆蕙系“半山别墅”小区金荷居别墅的业主，其房屋建筑面积为305.58㎡，故陆蕙从2013年1月1日起至2015年7月31日期间应交纳的物业费为305.58㎡×0.8元×31月=7578.38元。对温馨物业公司请求超出7578.38元的部分，不予支持。一审判决计算陆蕙欠付的物业服务费为7786元，属计算错误，应予纠正。关于温馨物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，温馨物业公司系2015年7月31日结束与“半山别墅”小区的物业服务合同，故其请求小区业主支付物业管理费的诉讼时效应从2015年8月1日起算，但温馨物业公司于2017年3月份起诉陆蕙后构成诉讼时效中断，即诉讼时效从2017年3月份重新计算两年，而本案温馨物业公司系于2018年3月23日起诉，未超过法定诉讼时效，且陆蕙在一审审理过程中从未提出过诉讼时效的抗辩，因此，对于陆蕙上诉称温馨物业公司的起诉已过诉讼时效的意见，本院不予支持。对于陆蕙辩称温馨物业公司提供的物业服务不到位，涉案房屋不是其管理使用等意见，因其未能提供证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人陆蕙的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初1654号民事判决；二、由上诉人陆蕙在本判决生效之日起十日内支付被上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费7578.38元；三、驳回被上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陆蕙承担20元，黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元，由陆蕙负担40元，黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年十一月七日法官助理罗安松书记员杨兰