抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0402民初1494号原告刘影，女，1967年3月15日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人沈东民，系辽宁人民律师事务所律师。被告抚顺时代广场房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一路**。法定代表人朱志敏。原告刘影与被告抚顺时代广场房地产开发有限公司（以下简称时代广场）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘影及其委托代理人沈东民到庭参加了诉讼。被告时代广场房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2006年10月14日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的地下负一层中兴产权商铺，建筑面积18.24平方米，2006年11月21日又与抚顺中兴时代广场商业有限公司（以下简称中兴商业）签订了《商铺租赁协议》（与《商品房买卖合同》同日同时签订），约定租赁期限从2007年10月1日至2017年9月30日。被告在返租协议未到期的情况下，未通知原告（各业户），于2011年将该楼1-6层产权卖给抚顺苏宁电器，导致中兴商业提前撤离，造成中兴商业有限公司于2015年12月30日与原告提前解除《商铺租赁协议》，抚顺中兴商业赔偿原告6个月租金损失。中兴商业撤离后，原告多次与被告沟通并发函告知尽快建设商铺，被告以各种借口拖延并告知业主100年后建设商铺，从目前情况所见，被告尚不能如约履行建设商铺的约定，其必然给原告造成经营损失。被告应遵守《商品房买卖合同附件三》中各项规定，请求法院：1、判令被告履行《商品房买卖合同附件三》中各项约定完成商铺建设，限定在法院判决之日起，被告在10日内完成商铺建设，同时负一层消防等各项设施完整好用，并达到商场经营标准。2、判令被告赔偿从2017年10月1日至建设完成商铺之日止给原告造成的违约金及利息（按《商品房买卖合同第九条规定》，房屋总价款日万分之三未预期交房的责任给予赔偿，日赔偿82.5元及利息按照央行同期贷款利率赔偿，暂计算从2017年10月1日至判决之日，后续经营损失及利息履行至建设完成商铺之日止）。3、被告承担诉讼费用。被告时代广场未答辩。经审理查明：2006年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中兴时代广场第1座负一层商铺，建筑面积18.24平方米，价款274855元。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任。该条款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2006年11月21日，原告与中兴时代广场商业有限公司签订《商铺租赁协议》，约定将其购买前述商铺出租中兴商业，租期2007年10月1日至2017年9月30日，租金每年27486元。原告购买商铺建成后，被告直接交付中兴商业使用。2008年4月23日，原告取得购买房屋产权证，产权证记载房屋坐落新抚区西一路4号楼地下商铺。2015年11月末，中兴商业搬离租赁原告的商铺。2016年11月17日，原告与中兴商业协议约定《商铺租赁协议》于2015年12月31日解除，中兴商业一次性支付原告六个月租金的经济补偿。现原告购买的商铺处于闲置状态，商铺所在地下负一层为一个通透的大空间。《商品房买卖合同》附件三约定封闭式商铺装饰、设备交付标准（本装修标准为中兴时代广场与出租人租赁合同期满后方可执行）：1.门。单扇钢化玻璃门（50平方米以上的商铺为双扇钢化玻璃门）2.间墙。a)正面墙，安装钢化玻璃b)内墙，商铺间墙安装轻钢龙骨石膏板，间隔高度界定：周界隔墙距离地面2.5米以内，上部安装格栅3.天花。结构楼板天花无批荡，不提供假天花4.地面。水泥沙浆抹平5.招牌。统一规范尺寸及指定安装位置，按物业公司规定高度、尺寸制作6.供电、照明。a）每铺安装独立电能计量表b）不提供室内照明7.给排水。铺位内不设用水和排水点8.空调系统。集中中央空调9.消防设施。按消防规范要求设计和安装消防系统设施，包括消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭、消防喷淋头。业主不得改变原消防设施，上述装修标准最终由物业管理公司按照国家相关建筑装修规范实施执行。中兴商业搬离租赁房屋后，购买被告开发的中兴时代广场第1座负一层商铺的部分业主曾找到被告要求按照《商品房买卖合同》附件三标准对商铺进行建设。但是双方的纠纷，未能协商解决。原告来院提起诉讼。另查，本院曾经受理和判决与原告相同诉求和事实的其他人的案件，后经抚顺市中级法院依法改判，案件已经发生法律效力。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、产权证、收据、商铺租赁协议、解除合同协议书、商铺接收确认单、中兴时代广场商铺业主租金领取须知、告知函两份，以及原告陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：1.原被告签订的《商品房买卖合同》自愿合法有效。原告主张被告按照《商品房买卖合同》附件三约定标准将购买的商铺交付原告的请求及被告承担违约责任的请求应予支持。依据《商品房买卖合同》附件三的约定，该装饰标准为中兴商业与出租人租赁合同期满后方予执行。即原告与案外人中兴商业之间签订的《商铺租赁协议》期满。依据《商铺租赁协议》约定，租赁期限为2017年9月30日届满。本案特殊事实在于原告与案外人抚顺中兴时代广场商业有限公司之间签订的《商铺租赁协议》没有按照合同约定期限履行届满，而是在合同履行过程中，双方议定提前解除租赁合同，该《商铺租赁协议》提前解除，并没有征得被告同意，系租赁合同双方当事人意思自治的结果。故被告交付原告符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺时间应为2017年10月1日。根据本案的其他相关事实，被告于判决生效后90日内交付原告符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺是合理的。但如逾期交付，自逾期交付次日起到实际交付止，应按照原告已付款的日万分之三给付迟延履行金是正确的。2.依据双方达成的《商品房买卖合同》第九条第一款1.（2）的约定，被告逾期交房，构成违约，被告应按照购房款日万分之三标准支付违约金。违约金应从商铺的交付时间，即2017年10月1日起计算，到本判决生效之日止。如逾期给付，依照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息是应该的。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告刘影与被告抚顺时代广场房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，交付原告刘影符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺。如逾期交付，按照刘影已付房款274855的日万分之三给付延迟履行金，自逾期交付次日起至交付时止；三、被告抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付刘影违约金（按照刘影已付房款274855元的日万分之三计算，自2017年10月1日起至本判决生效之日止）；四、驳回原告刘影其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5423元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  赵建华人民陪审员  何 丹人民陪审员  张智恒二〇一八年十一月十五日代书 记员  陈世芳