上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初13125号原告(反诉被告)：上海海质商贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹红娟，总经理。委托诉讼代理人：邹长春，男。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。被告(反诉原告)：龚宇，男，1986年3月15日出生，汉族，户籍所在地江西省南昌市。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇人民政府。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海海质商贸有限公司诉被告龚宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年9月14日第一次公开开庭进行审理，原告上海海质商贸有限公司的委托诉讼代理人阳胜、被告龚宇及委托诉讼代理人魏璐、王利芳到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府作为第三人参加诉讼。本案于2017年11月17日第二次公开开庭进行审理，原告上海海质商贸有限公司的委托诉讼代理人阳胜、邹长春、被告龚宇及委托诉讼代理人魏璐、王利芳、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。审理中，被告申请对其投入的装修价值进行审价，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价并出具《司法审价鉴定意见书》。本案于2018年3月16日第三次公开开庭进行审理，原告上海海质商贸有限公司的委托诉讼代理人阳胜、邹长春、被告龚宇的委托诉讼代理人魏璐、王利芳、第三人上海市青浦区华新镇人民政府的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海质商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，被告腾退房屋；2、被告支付原告2017年6月1日至2017年8月11日的房屋租金人民币49,955.60元、违约金(以49,955.60元为基数，自2017年6月1日起计算至付清之日止，按日万分之五计算)、房屋占有使用费(自2017年8月12日起计算至实际返还之日止，按每日703.60元计算)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，被告腾退房屋；2、被告支付原告租金(自2017年6月1日计算至实际腾退之日止，按照每年253,300元计算)；3、被告支付逾期支付租金的滞纳金(第一笔以63,325元为本金，自2017年6月1日起至实际付清之日止，第二笔以63,325元为本金，自2017年9月1日起至实际付清之日止，均按日万分之五计算)。事实与理由：2016年8月19日原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区华新镇芦蔡北路XXX号建筑面积672平方米的房屋出租给被告，租期自2016年9月1日至2020年8月31日，租金每年253,300元，第三年递增8%，先付后用，付三押一，押金21,000元。逾期支付租金，逾期一个月，原告可以提前终止租赁合同，同时不给被告任何补偿。现被告从2017年6月1日再未向原告支付任何租金，故原告起诉至本院。被告龚宇辩称：被告不存在逾期支付租金的情形，原告无权单方解除合同。2017年4月10日，被告承租的房屋突然停电，对被告造成严重影响，经双方协商，原告同意减免租金并恢复供电。原告多次催被告支付2万元租金，被告支付了6月至8月的租金2万元，被告支付后截图给原告，原告未提出异议，可以证明6月到8月的租金是2万元。被告对系争房屋进行了装修，支出费用达30多万，在使用三个月后原告采取了保安拦门、挖断路、断电等措施，导致被告无法正常使用，故对于2017年4月至6月的租金，被告仅同意支付原标准的30%，7月1日起不同意支付租金。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：原被告之间的租赁关系与第三人无关。因为系争房屋所在厂区的经营户没有通过环评手续，青浦区环保局发函给第三人要求开展整治清理工作，第三人发出书面告知书，并与村委会一起张贴，要求厂区内的经营户停产停业进行整治。第三人配合环保部门在2017年4月对厂区进行断电，被告经营仓储根据规定也应当填报环境影响登记表，该手续应有租赁企业自己去办理。安保人员是上海华新工业园区经济发展有限公司派驻用于维持厂房内秩序的。被告龚宇认为原告提供的厂房无法供电，且安排人员阻止被告将货物运进，导致被告无法正常使用，提起反诉请求：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2、原告退还被告多支付的租金43,219元以及押金21,000元；3、原告赔偿被告装修损失308,468.74元和搬迁费48,000元。原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。原告有权解除合同，被告无权解除合同。被告所述的停电、挖路均非原告所为，安保人员也非原告所派。被告违约无权要求原告赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房座落在青浦区华新镇芦蔡北路XXX号，建筑面积约为672平方米(含公摊面积)；租赁期限自2016年9月1日至2020年8月31日；2016年9月1日至2018年8月31日，每年租金253,300元(不含票)，包括物业管理费，第三年始房租每2年递增8%；先付费后使用，付三押一，三个月租金为63,320元，下一期租金需提前7天支付，押金21,000元，合同到期乙方完成各项合同规定内容后甲方应于7个工作日内将押金退还给乙方；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行简单装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动，乙方应按国家政策法令正当使用该物业；乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%滞纳金；逾期15日可以断水断电；若乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前终止租赁合同，同时不给乙方任何补偿等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告已按照合同约定支付租金至2017年5月，并支付了押金21,000元。2017年6月21日，被告支付租金2万元，余款未付致讼。2017年8月10日，原告向被告寄送《终止合同告知书》，表示因被告从2017年6月1日未向原告支付任何租金，原告依据《厂房租赁合同》第七条第二款的规定，本合同于2017年8月11日终止，要求被告立即腾空房屋返还给原告，并支付逾期租金、违约金、房屋占有使用费和押金没收。被告于2017年8月11日收到告知书。2017年8月13日，被告向原告寄送《关于搬迁赔偿告知书》，表示因原告原因在2017年4月10日无故停电，给被告经营发货造成损失(上述事件已经在2017年5月31日发函告知)。2017年6月27日因原告原因安排保安看管只许货物自出不进，并在2017年7月7日安排挖土机把进出仓库的道路挖断，导致被告无法正常进出货物严重影响正常经营，一直到本次发函尚未解决，被告决定要求原告赔偿经营损失10万元、搬迁费和装修费40万元，合计50万元。对原告2017年8月10日的来函，被告拒绝接受。原告从上海旭旭实业有限公司处承租系争房屋。2017年3月21日，上海市青浦区环境保护局向第三人复函，表示第三人上报的780家企业，均未办理建设项目环境影响评价审批、建设项目环保设施竣工验收审批，违法投入生产，违反法律法规，应立即停止生产。建议第三人落实企业停产、关闭措施。第三人先后于2016年12月26日、2017年3月1日发布书面告知书，告知系争房屋所在厂区经营户由于环保手续不健全，要求停止生产经营活动。审理中，被告申请对系争房屋的装修工程进行司法审价，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价并出具《司法审价鉴定意见书》，鉴定结论为：1、装饰、装修工程造价为298,179.95元；2、淋浴室造价5,115.98元；3、监控、热水器、浴霸造价5,172.81元。为此被告支付了鉴定费11,100元。被告于2018年3月16日将系争房屋交还原告。对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述，《厂房租赁合同》、《终止合同告知书》、收据、转账凭证、微信聊天记录、《关于搬迁赔偿告知书》、复函、告知书、《司法审价鉴定意见书》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告认为：政府是因为被告没有环评手续进行整治，被告所述的停电、挖断路、保安拦门进入均非原告所为，原告没有同意被告仅支付2017年6月至8月租金2万元。根据租赁合同第六条，被告无合法证照被政府采取相应措施，后果由被告承担。被告至今未将房屋交还给原告，且被告搭建的货架、平台、监控等设施均已被拆走。被告认为：原告对房屋采取了停电、挖断路、保安拦门的措施导致被告无法正常使用。即使上述非原告所为，原告作为出租方，未能提供正常使用的房屋，应赔偿被告损失。被告没有办理环评手续。原告同意被告仅支付2万元作为2017年6月至8月租金，被告于2017年6月21日支付原告2万元，原告未提出异议。为此被告提供了微信聊天记录，原告表示该聊天记录不能证明原告同意被告仅支付2万元作为2017年6月至8月租金。被告为证明其搬迁费用，提供了收据、收条，原告均不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告作为承租方，根据合同约定使用系争房屋应当遵守国家的法律法规。被告认为原告采取了停电、挖断路和保安拦门的行为造成被告无法正常使用系争房屋，对此原告予以否认，被告也未提供证据证明上述行为系原告所为，结合第三人的陈述，本院认定原告未实施被告所述的行为，相反是由于被告承租系争房屋后未按照法律法规的相关规定办理环评等手续，致使政府和环保部门采取措施进行整顿，被告也未提供证据证明系原告拒绝配合提供材料所致，故原告不存在违约行为，被告无权拒付租金或者要求降低租金标准。被告逾期支付租金，原告有权依照合同约定行使解除权，原告已于2017年8月10日向被告发送《终止合同告知书》，被告于2017年8月11日收到，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》于2017年8月11日解除。合同解除后，被告应腾退系争房屋，被告已腾退，故本院无需另行判决。原告按照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，本院予以支持。被告认为与原告协商一致2017年6月至8月租金仅需支付2万元，对此原告予以否认，被告未提供证据予以证明，对被告的该抗辩意见本院不予支持。被告逾期支付租金，对于逾期支付租金的违约金，原告主张的标准低于合同约定的标准，本院予以支持。合同解除后，双方不存在合同关系，被告应支付的房屋占有使用费不适用合同约定的逾期支付租金违约金的约定。因被告未取得合法经营的相关手续，故被告违约，无权要求原告退还租金、赔偿损失和搬迁费。对于押金，原告同意返还，本院予以支持。据此，依照，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海海质商贸有限公司与被告龚宇于2016年8月19日签订的《厂房租赁合同》于2017年8月11日解除；二、被告龚宇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海质商贸有限公司租金和房屋占有使用费180,529元；三、被告龚宇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海质商贸有限公司逾期支付租金的违约金(以49,955.60元为本金，按照日万分之五，自2017年6月1日计算至实际支付之日止)；四、原告上海海质商贸有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海海质商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告龚宇押金21,000元；六、反诉原告龚宇的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,618.80元，减半收取计809.40元，由被告负担；反诉受理费3,805元，由反诉原告负担3,642.50元，反诉被告负担162.50元；鉴定费11,100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一八年三月二十三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。