文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初14124号原告：钱跃，女，1973年6月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。原告：蒋芷伊，女，1990年4月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。原告：段建林，男，1993年3月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓琴，女，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路******，统一社会信用代码91500106MA5U7L3T5T。法定代表人：林锦山，重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司经理。委托诉讼代理人：王潇，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆鸿和商业管理有限公司，住所地，住所地重庆市沙坪坝区南二路********会信用代码91500106355646951H。法定代表人：曾勇，重庆鸿和商业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：郭桂林，男，重庆鸿和商业管理有限公司员工，住贵州省桐梓县。原告钱跃、蒋芷伊、段建林与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司、第三人重庆鸿和商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法由审判员袁勇独任审判，适用简易程序进行审理。原告钱跃、蒋芷伊、段建林的委托诉讼代理人唐玲、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人王潇、第三人重庆鸿和商业管理有限公司的委托诉讼代理人郭桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱跃、蒋芷伊、段建林向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林房屋租金18230.04元，支付物业管理费用从2018年1月1日起按每月1052.2元支付至交还房屋之日止，并支付违约金3646元；2.由被告立即修复房屋或者支付修复费用19234.50元，并支付修复期间的房屋租金损失（每月6076.68元）至修复完毕交还房屋之日止；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：三原告分别拥有位于沙坪坝区大学城南二路某号商铺，该商铺是带租约的商铺，由第三人负责将以上商铺出租。2017年5月17日第三人与被告签订了一份商业房屋租赁合同，将三原告的上述商铺租赁给了被告。合同对出租的标的物、租赁期限、租金的标准及缴纳方式、交房和退房、违约责任等进行了约定。合同签订后双方都开始履行合同。但从2017年9月起被告开始不缴纳租金。后原告向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼,重庆市沙坪坝区人民法院于2018年3月23日作出了(2018)渝0106民初1148号民事判决书,判决由被告支付原告从2017年8月18日至2018年2月17日租金33145.56元、从2017年9月1日至2017年12月31日物业管理费4208.9元、从2017年8月至10月水电费3417元、律师费9000元。根据合同约定被告应在2018年2月3日前支付从2018年2月18日至2018年5月17日的房屋租金18230.04元，但被告并未按照合同约定支付给原告,也未按照合同约定修复门面。原告迫于无奈,故持状来院,望判如所请。被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司辩称，其认可租金只支付到2018年2月17日，物业费只支付到2017年12月31日，但三原告是出租方不是物业服务提供方，无权请求被告支付物管费。在(2018）渝0106民初1148号案中三原告诉请被告腾空并返还房屋系按照《商户物业管理协议》第8.3条行使单方解除权，其真实意思表示为解除租赁合同，故原被告之间的租赁合同实际已经解除，被告不应支付租金。在租赁合同解除后三原告不积极寻找其他承租人，其不作为应当损失扩大部分承担责任。被告已经承担了提前解除合同所致的部分损失，包括：2017年10月至2018年2月期间约33000的租金、2017年8月18日至2017年9月17日的租金、11000余元的保证金。原告既以合同未解除为由请求被告支付租金，又以被告的原因导致合同解除为由要求支付违约金3646元，其诉求与主张自相矛盾。被告不应承担恢复房屋的责任，被告承租房屋时，涉案房屋已经装修，被告根本不知房屋未装修前的清水状态如何，不可能承诺恢复房屋至清水状态，原被告之间的房屋租赁合同约定存在矛盾：第17.3条约定“乙方交还房屋之前，应当恢复原状，将装修添加物、附着物和附加物拆除，不能拆除部分视为乙方放弃对该物的权利，甲方可以处置该物。”该条明确表示承租人应当将租赁房屋恢复至接房状态，恢复的方式为拆除添加物、附着物和附加物。但第17.4条有约定“乙方清晰认识接房现状，承诺交还房屋之前恢复房屋清水原状。”合同约定矛盾，双方无法协商一致，应当按照交易习惯或法律规定执行。同时，从法律和事实角度，恢复涉案房屋“清水原状”难以实现，房屋装修过程中必然存在装修材料及房屋添加物、附着物和附加物不能分离或即使能够分离但分离后毁损房屋的情形。第三人重庆鸿和商业管理有限公司述称，其代原告出租房屋，原告于先前已经起诉过，本案原告诉求是否应予支持由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区大学城南二路某号的房屋分别为原告段建林、钱跃、蒋芷伊所有。三原告委托第三人重庆鸿和商业管理有限公司对涉案房屋进行管理、出租。2017年5月13日，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司法定代表人林锦山与案外人李碧峰签订《重庆远伦教育餐饮项目固定资产转让合同》，接手位于重庆市沙坪坝区大学城南二路某号的房屋的餐饮服务项目，合同约定转让的固定资产包括：加工产地所有设备设施，加工区域内加工设备、抽排风系统、加工刀具、烹调设备、开餐区域座椅、开餐设备等。被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司接手该餐饮项目时，涉案房屋已被装修。2017年5月17日，第三人重庆鸿和商业管理有限公司作为涉案房屋的出租人（甲方）与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司作为承租人（乙方）签订了商业房屋租赁合同，主要约定：第一条，甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城南二路某号商铺及其设施出租给乙方使用；第四条，房屋租赁期限为一年，2017年5月18日至2018年5月17日；第五条，5.1，自2017年5月18日起正式计收租金，5.2，2017年5月18日至2018年2月17日期间月租金为5524.26元，季度租金为16572.78元，5.3，乙方在签订本租赁合同2个工作日内应一次性支付季度租金给甲方（即2017年5月18日至2017年8月17日季度房屋租金），以后应当在每季度15日前一次性支付下一季度的房屋租金，5.4,2017年5月18日起，租金情况如下：2017年5月18日至2018年2月17日月租金单价42元/平米，月租金5524.26元，季度租金16572.78元，2018年2月18日至2018年5月17日月租金单价46.2元/平米，月租金6076.68元，季度租金18230.04元；双方约定于本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金11048.52元；第七条，装饰、装修过程中不得改变租赁房屋主体结构，房屋内部装修、改造及广告、店标志设置应提前将方案交甲方进行备案；第十七条，17.2，乙方交还房屋之前，应当按照约定结清租金、物业管理费、各项能源费等乙方应当支付的费用，17.3，乙方交还房屋前，应当恢复原状，将装修添加物、附着物和附加物拆除，不能拆除部分视为乙方放弃对该物的权利，甲方可以处置该物，17.4，乙方清晰认识接房现状，承诺交还房屋之前恢复房屋清水原状，17.5，在双方签署交付手续之后，或虽未签订交付手续，但乙方已经实际搬离城承租房产之后，乙方在承租房产类遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等视为乙方放弃一切权利，甲方有权自行处置；第十八条，18.2，如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致解除的，甲方可以不退保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算,18.5，因乙方违约行为甲方行使权力所付出律师费由乙方承担。租赁合同签订后，第三人重庆鸿和商业管理有限公司将房屋交由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司使用。后被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司向第三人重庆鸿和商业管理有限公司发函提出退租，第三人重庆鸿和商业管理有限公司复函表示租期在2018年5月17日届满，不同意解除双方租赁合同关系，并告知被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司尚欠租金、水电费、物业费等事宜，但双方就解除租赁合同并未达成一致。2017年9月份开始，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司未支付租金，2017年10月起被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司即未在该房屋经营，门已锁闭，但部分设备未搬离。2018年1月11日，原告钱跃、蒋芷伊、段建林起诉至本院，请求：1、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付房屋租金33145.56元，支付物业管理费用4208.9元，水电费3417元并支付违约金9170元；2、由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即修复房屋或者支付修复费用19234.5元，并立即腾空房屋交还原告；3、本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。本院于2018年3月30日作出（2018)渝0106民初1148号判决认定：“原告钱跃、蒋芷伊、段建林委托第三人重庆鸿和商业管理有限公司管理出租房屋，第三人与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司签订了商业房屋租赁合同，因被告未履行支付租金的义务，第三人向原告钱跃、蒋芷伊、段建林披露了第三人未付租金的情况，故原告钱跃、蒋芷伊、段建林可以行使第三人对被告的权利，被告抗辩原告钱跃、蒋芷伊、段建林不是商业房屋租赁合同的相对人理由不承立，本院不予支持。故被告应当向原告履行支付租金、物业费、水电费等义务。......原告主张被告支付租金33145.56元（2017年8月18日至2018年2月17日）、物业管理费4208.90元（2017年9月1日至2017年12月31日）、水电费3417元（2017年8月至10月）、律师费9000元，不违反法律、法规的规定，符合当事人之间的约定，证据充分，本院予以支持。原告要求被告恢复房屋原状的诉请，因该租赁合同并未解除或到期，被告亦未将租赁物交还给原告，故原告的该请求，本院不予支持。”并判令：一、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林租金33145.56元、物业管理费4208.90元、水电费3417元，共计40771.46元。此款于本判决发生法律效力后十日内付清；二、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林因实现债权产生的律师费9000元；三、驳回原告钱跃、蒋芷伊、段建林的其他诉讼请求。此后，当事人双方均未协商过解除《商业房屋租赁合同》，三原告亦未行使解除权。2018年5月18日，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司与第三人重庆鸿和商业管理有限公司之间的《商业房屋租赁合同》到期，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司未续租，仍有部分物品未搬离，未将房屋腾空交还三原告，直至2018年8月5日才将所有物品全部搬离涉案房屋。后本案被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司不服（2018)渝0106民初1148号判决上诉至重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）渝01民终3737号判决：驳回上诉，维持原判。另查明，被告中膳有饭有菜餐饮管理有限公司在签订租赁合同当日，交付第三人重庆鸿和商业管理有限公司11048.52元保证金，第三人重庆鸿和商业管理有限公司后将该笔保证金交给三原告，三原告未向被告中膳有饭有菜餐饮管理有限公司退还该笔保证金。以上事实，有原告钱跃、蒋芷伊、段建林举示的商业租赁合同、重庆市沙坪坝区人民法院（2018)渝0106民初1148号判决书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终3737号判决书、录音录像光盘、律师费发票、法律事务委托合同，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司举示的商业房屋租赁合同、商户物业管理协议、物业催费通知单、水电费收据、（2018）渝0106民初1148号案起诉状及庭审笔录、关于退租事宜的函以及三方当事人的陈述等证据予以证明。这些证据的真实性、合法性、关联性己经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司作为承租人与第三人重庆鸿和商业管理有限公司作为出租人签订的商业房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，当事人应按约全面履行各自义务。合同签订后，第三人按约向被告交付了出租房屋，被告应当按约向第三人支付租金，并按照合同约定自行承担相应物业费、水电费等费用。第三人重庆鸿和商业管理有限公司与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司之间的《商业房屋租赁合同》明确约定租赁期间自2017年5月18日至2018年5月17日止，但被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司仅支付了2017年5月18日至2018年2月17日的租金，2018年2月18日至2018年5月17日的租金未支付。被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司庭审中辩称其仅支付租金至2018年2月17日故双方的租赁合同应当在2018年2月17日解除，无事实及法律依据，对该辩论意见，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原告有权请求被告支付2018年2月18日至2018年5月17日期间的租金18230.04元。同时，三原告占有的被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司交付的11048.52元保证金，因在履行合同过程中，虽然被告被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司存在未按期交纳租金的违约行为，但租赁合同并未因其违约行为导致解除，《商业房屋租赁合同》第18.2条约定的不予退还保证金的条件不成就，故该笔11048.52元保证金应在被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司须支付的租金18230.04元中予以扣除，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司实际应付的租金为7181.52元。对于三原告诉请被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司从2018年1月1日起按每月1052.2元支付至交还房屋之日止的物业费并支付违约金3646元的请求，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司与第三人重庆鸿和商业管理有限公司之间的《商业房屋租赁合同》明确约定“乙方（本案被告）应按约定及时支付、租金、履约保证金、物业管理费、水电费用及其他相关费用。”根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，在租赁合同履行过程中，承租人不履行合同约定的支付物业管理费义务，出租人作为受托人可以向房屋所有人披露承租人，房屋的实际所有人可以行使出租人对承租人的权利，该权利包括合同约定的支付物业管理费的权利。故本案中涉案房屋的实际所有人钱跃、蒋芷伊、段建林在被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司不按约履行合同义务时，有权行使第三人重庆鸿和商业管理有限公司对被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司的权利，故三原告有权请求被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付租期内（2018年1月1日至2018年5月18日）拖欠的物管费4734.9元（1052.2元/月*4.5月）。至于三原告诉请被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付违约金3646元的请求，《商业房屋租赁合同》第十八条违约责任18.2明确约定：“如因乙方（本案被告）不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算。”现虽然被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司存在不履行约定义务的情形，但并未导致双方的租赁合同解除，双方之间的租赁合同系到期终止，故三原告无权请求被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付违约金。对于三原告诉请被告由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即修复房屋或者支付修复费用19234.50元，并支付修复期间的房屋租金损失（每月6076.68元）至修复完毕交还房屋之日止的请求，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司从李碧峰处接手承租涉案房屋时，涉案房屋已经装修并非清水房，虽然《商业房屋租赁合同》中约定承租人承诺交房时恢复房屋至清水状态，但该合同义务的约定定明显违背了公平原则，三原告无权要求被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司将接房时非清水状态的房屋恢复至清水状态，故对于三原告诉请被告由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即修复房屋或者支付修复费用19234.50元，并支付修复期间的房屋租金损失至修复完毕交还房屋之日止的请求，本院不予支持。对于三原告诉请被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付因本案所支出的律师费9000元的请求，《商业房屋租赁合同》第18.5条已明确约定：“因乙方（本案被告）违约行为甲方行使权利所付出律师费由乙方承担。”且三原告举示的律师费发票、法律事务委托合同能够证明其支付了9000元律师费，故对三原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林租金7181.52元、物业管理费4734.9元，共计11916.42元。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。二、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林因实现债权产生的律师费9000元。三、驳回原告钱跃、蒋芷伊、段建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，减半交纳162元（原告已预交），由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司负担，限于本判决生效后十五日内迳付原告钱跃、蒋芷伊、段建林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  袁 勇二〇一八年三月十八日法官助理  崔贺伟书 记 员  肖习敏