广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1803民初2870号原告：魏巍，女，汉族，住广州市番禺区。被告：清远市清新区中凯置业有限公司。住所地：清远市清新区太和镇环城中路**，统一社会信用代码：91441803799351898Y。法定代表人：谭剑东，经理。委托代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。委托代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。原告魏巍与被告清远市清新区中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告魏巍和被告中凯公司的委托代理人刘嘉玲、舒嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏巍向本院提出的诉讼请求:1.判令被告向原告支付逾期交房违约金8619元；2.判令被告向原告支付误工费6140元；3.判令被告向原告支付验房费800元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年9月8日，原告与被告中凯公司就原告购买其开发的华府假日酒店公寓2116号房屋签订《商品房买卖合同》。约定房屋总价为633741元，被告应于2018年1月1日前向原告交付该住房，如逾期交房的，按照每日以全部购房款的万分之一向原告支付违约金。原告按照合同约定于2017年9月23日付清了全部购房款，但被告通知原告于2018年2月1日才可收楼。经被告安排，原告于2018年2月7日前往收楼，并聘请广州市天玑房地产咨询服务有限公司进行验房，查验出24处质量问题，被告表示将安排修复后再交房。后被告分别于2018年4月8日、4月21日通知原告再次验房，但经检验仍存在有些质量问题未修复完成，导致不能收房。2018年5月16日，被告修复完质量问题将房屋交付原告使用。因此，被告逾期交房136天，应赔偿逾期交房违约金。另原告三次前往收房无果，导致误工5天，被告应赔偿原告误工费。被告中凯公司答辩称，一、合同约定2018年1月1日前交楼，案涉商品房在2017年7月19日取得竣工验收备案，完全达到合同约定的交付条件。被告于2017年12月28日通知原告收楼，虽然可能存在一些属于工程保修范围的瑕疵，但该问题属于保修责任，原告不得以此为由拒绝收楼。因此，被告不构成逾期交房，无需承担违约金。二、原告提出的误工费没有法律依据，被告无需赔偿该项损失。三、原告为了验房支付的验房费是原告与验房公司之间的约定，与被告无关。原告魏巍向本院提交的证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明双方签署买卖合同，合同约定了交房支付时间及逾期交付责任；2.华府假日酒店公寓收楼通知书，拟证明被告未能按合同约定的2018年1月1日交楼，逾期至2018年2月1日；3.广州市天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告，拟证明根据被告安排验房时，被告所交付的房屋未达到合同约定的交付条件，未能交付；4.2018年4月8日《华府假日酒店公寓物业交接验收表》，拟证明根据被告安排再次验房时，被告所交付的房屋未达到合同约定的交付条件，未能交付；5.关于催促商品房交付及支付逾期违约金的通知书，拟证明因被告拖延交付及回避责任，原告催促交付并要求支付逾期违约金；6.2018年4月21日《华府假日酒店公寓物业交接验收表》，拟证明根据原告再次验房时，被告所交付的房屋未达到合同约定的交付条件，未能交付；7.2018年5月16日的《华府假日酒店公寓物业交接验收表》，拟证明被告实际的房屋交付时间；8.2018年5月16如《华府假日酒店公寓收楼确认书》，拟证明被告实际的房屋交付时间；9.收入证明，原告误工费的证明。被告中凯公司对原告提交证据的质证意见是：对证据1、3、4、6、7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告提出的相关问题属于合同中的装修瑕疵，是保修内容，不影响收楼；对证据2的真实性、合法性没异议，关联性有异议，我方尽了通知收楼义务；对证据5的真实性、合法性认可，关联性不予认可；对证据8的真实性、合法性认可，关联性不予认可，原告提交的通知书和确认书证明2018年5月16日才前往收楼，不能证明是由于我方的责任；对证据9不予认可，收入证明缺少工资条等辅助证明，不足以证明其工作单位和工资收入。被告中凯公司提交的证据有：1.竣工验收备案表，拟证明被告于2017年7月19日已经取得竣工验收备案表，符合交楼条件；2.《收楼通知书》、快递单、快递跟踪情况，拟证明被告于2017年12月28日已向原告发出收楼通知，通知其前来收楼，不存在逾期交楼的情况。原告魏巍对中凯公司提交的证据1不予认可，与本案无关；对证据2的关联性不认可，被告没有按照合同约定的时间交楼。经审理，本院认定事实如下：2017年9月8日，中凯公司作为出卖人，与魏巍作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定魏巍向中凯公司购买其开发的位于清远市清新区太和镇环城中路10号华府假日酒店公寓2116号房屋，房屋总价为633741元，分别应于2017年9月8日前支付253741元，于2017年9月26日前付清余下的380000元。第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不应以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件六约定交付的商品房为精装修房屋。合同签订后，原告按约付清全部购房款633741元给被告。被告于2017年7月19日取得案涉华府假日酒店工程的竣工验收备案，但由于房屋装修部分未完成，便于2017年12月28日通知原告于2018年2月1日才前往收楼。2018年2月7日，原告雇请广州天玑房地产咨询服务有限公司协助办理验收手续。经验收，发现案涉房屋存在阳台插座面板堵塞、餐厅和卧室吊顶灯不亮、卫生间马桶不蓄水、餐厅吊顶四处开裂、主卧墙面三处空鼓、卧室地砖二处空鼓、淋浴石一处开裂等房屋装修质量问题，双方因此未能成功交楼。2018年4月8日，被告再次通知原告办理收楼手续。但经验收，案涉房屋还存在餐厅天花四角裂纹未补、浴室大理石地面未收口、通道地板缝未收口、入户门残缺需修补等装修质量问题，原告因此拒绝收楼。2018年4月21日，被告又通知原告办理收楼手续，原告发现浴室大理石地面修补未打磨、厨房窗装反方向、墙布脏污需保洁等问题，还是拒绝收楼。2018年5月16日，案涉房屋经原告验收不存在质量问题，双方办理了房屋交接手续。2018年8月10日，奥林巴斯（广州）工业有限公司向原告出具《收入证明》，确认原告魏巍是该公司职工，月工资标准为26727元。以上事实，有原、被告提交的证据，以及庭审笔录等佐证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。魏巍与中凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。二、逾期交楼违约金。由于合同约定中凯公司交付的商品房为精装修房屋，因此案涉房屋交付时不但要取得竣工验收备案，还应符合双方约定的装修质量。中凯公司于2017年12月28日通知魏巍收楼时，虽案涉房屋已经取得竣工验收备案，但仍未完成装修，不符合交付条件，魏巍有权拒绝收楼，中凯公司主张逾期交房是由魏巍拒绝收楼导致，依据不足，应不予支持。至于交楼时间的认定问题，魏巍因中凯公司通知，于2018年2月7日对案涉房屋进行验收，发现存在阳台插座面板堵塞、餐厅和卧室吊顶灯不亮、卫生间马桶不蓄水、餐厅吊顶四处开裂、主卧墙面三处空鼓、卧室地砖二处空鼓、淋浴石一处开裂等装修质量问题，其又于2018年4月8日应约验房，发现案涉房屋还存在餐厅天花四角裂纹未补、浴室大理石地面未收口、通道地板缝未收口、入户门残缺需修补等问题。2018年4月21日，魏巍再次应约验房，仍发现案涉房屋存在浴室大理石地面修补未打磨、厨房窗装反方向、墙布脏污需保洁等问题。以上房屋装修质量问题证明房屋装修质量不合格，魏巍有权拒绝收楼。因此，实际收楼时间应认定为魏巍在《收楼确认书》上签名确认的2018年5月16日。合同约定中凯公司应当在2018年1月1日前交付房屋，计算至魏巍实际收楼之日止，中凯公司逾期交楼时间为136天。依照双方合同第十二条关于“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，中凯公司应向魏巍支付逾期交楼违约金8618.9元（633741元×0.01%/天×136天）。三、验房费和误工费。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》没有关于验房费、误工费的约定，因此，原告魏巍向被告中凯公司主张验房费800元和误工费6140元，没有事实和法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告清远市清新区中凯置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏巍支付逾期交楼违约金8618.9元；二、驳回原告魏巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费94元，由原告魏巍负担42元，由被告清远市清新区中凯置业有限公司负担52元。被告负担部分原告已预交，本院不作退回，由被告清远市清新区中凯置业有限公司在履行本判决时迳付给原告魏巍。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年十一月二十二日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。