湖南省怀化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘12民终1579号上诉人(原审被告)：全少华，男，1968年9月25日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：周开文，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：沅陵县经济建设投资有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路城南市场54号，统一社会信用代码：91431222707463594Q。法定代表人：蔡兴文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师。上诉人全少华因与被上诉人经投公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2016）湘1222民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人全少华上诉请求：1、撤销原判；2、查明本案事实后依法改判；3、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。经投公司取得房屋所有权证是不合法的，不能作为定案依据；原审法院对沅陵县公安局两次党委会议的性质认定错误。该会议并未形成决议，系建设方单位意思表示。会议代表的个人意见对集资户并不适用。筹集建设资金不是公安局履行法定行政职权，故会议记录不具备“必须执行的内部决定”的效力；原审判决认定上诉人交纳的“集资款”系预交的租金是错误的；上诉人与涉案房屋建设单位及被上诉人之间不存在租赁关系，且租赁关系存在与否并不导致买卖关系的解除和终止。二、原审判决基本事实不清。原审判决认定案涉房屋是公安局占有和支配的国有资产，处置应当履行审批手续并需履行评估、进场交易程序是错误的。公安局以集资方式出售房屋是民事行为，集资建房经计委批准，并不违反规定。由于建房款来源于自筹和集资，决定了房屋产权的复杂性。三、原审判决适用法律错误。原审判决将被上诉人提供的权属证明作为定案依据采用属适用法律错误，将公安局党委会会议记录的内容认定为综合楼建设单位与上诉人成立租赁关系违法，将涉案综合楼全部认定为国有资产无事实和法律依据。四、原审判决严重违反法定程序。董远福虽然中途撤回了行政起诉，但胡德友已经向沅陵县人民法院提起行政诉讼，行政案件仍未审结。本案恢复审理程序不合法。被上诉人经投公司辩称：原审判决认定经投公司对争议门面享有所有权，上诉人是依租赁关系占有门面，事实清楚，适用法律正确。经投公司拥有争议门面的产权证，产权证合法有效，上诉人没有证据证明其具有合法产权。公安局是以提前收取租金的方式筹集建设资金，后面两次党委会议也明确了对门面是出租而不是出卖；原审法院判决程序合法。上诉人所述的行政案件不是本案中止审理的事由，一审法院恢复审理程序合法。请求：驳回上诉，维持原判。被上诉人沅陵县经济建设投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼101门面；2.判令被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定：沅陵县公安局城东派出所在沅陵县城移民搬迁时即已规划并取得了划拨土地。2000年3月27日，县计委批准沅陵县公安局城东派出所报请的修建宿舍办公楼一栋的固定资产投资计划，计划内容为修建建筑面积1700㎡的宿舍办公楼，其中宿舍面积1200㎡，总投资120万元，2000年已落实110万元，其中自筹30万元，集资80万元。2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会，孙宪初等沅陵县公安局领导参会，会议作出决议性意见：城东派出所七间门面，以一间6万元—7万元不等的租金出租13年。2001年城东派出所综合楼施工完毕。被告全少华在2000年时为沅陵县公安局在职干警，其于2000年12月6日向沅陵县公安局交纳门面“集资款”6万元，并从2001年开始至今实际占有、使用城东派出所综合楼一楼105号门面。2005年6月，沅陵县公安局与被告全少华签订了门面出租协议，约定门面租赁期间从2002年元月1日到2015年12月31日止共14年，租金6万元。2011年9月8日，沅陵县公安局以沅房权证城字第××号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、104等7套房屋的所有权。2011年8月至9月，沅陵县人民政府以沅政函【2011】92号文件、专题工作会议纪要，沅陵县政府办公室以沅政办函【2011】118号文件，决定县政府对全县行政事业单位经营性的国有资产收回统一管理，并全部变更登记到县经济建设投资有限公司，依上述决定，2011年10月17日，沅陵县经济建设投资有限公司以沅房权证城字第××号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、104等7套房屋的所有权，同年10月25日取得了沅国用（2011）第01593号国土使用权证书，该证书载明土地用途为商业用地，使用权类型为国有出让。2017年1月至6月，李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的一间门面出租给向海棠，半年租金为12000元。2017年2月17日至2018年2月16日，毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新，年租金为32000元。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，国有资产的买卖、出租、出借等使用与处置须上报同级财政部门审核批准并履行严格的程序。本案的争议焦点是：1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体；2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体。沅陵县公安局系行政机关，其所占有和支配的财产均为国有资产。根据查明的事实，沅陵县公安局城东派出所综合楼系由沅陵县公安局根据发改局的批准通知用自筹和集资二种方式筹集款项在国有划拨土地上自建而得，自建的资金来自于沅陵县公安局干警的集资及该局自筹的资金，综合楼包括办公用房、集资宿舍及争议的7间门面。综合楼在修建前沅陵县公安局召开了两次会议讨论决定了综合楼修建资金的来源及修建房屋的使用方式。所涉案的7间门面是以收取13年门面租金的方式实现“集资”意图，故该争议门面的原始产权属于沅陵县公安局，后因沅陵县人民政府的行政决定，将属于沅陵县公安局的国有资产产权变更登记到原告名下。现原告系该7间门面的不动产登记所有权人，被告未就争议门面要求确权也未提交有效证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应承担举证不能的责任。故争议门面的所有权人为原告，原告是适格的诉讼主体。2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。沅陵县公安局城东派出所综合楼是国有资产。根据我国国有资产相关法律法规规定，国有资产的处置应当履行审批手续，未经批准不得处置，并需严格履行评估、进场交易等程序，这些规定均系效力性规定，必须遵守执行。结合沅陵县公安局内部会议决议，可见沅陵县公安局当初筹建城东派出所时就决定对门面实行的是预收13年租金进行出租，而且被告与沅陵县公安局签订有门面出租协议，明确约定被告租赁争议门面，租赁期间是2002年1月1日到2015年12月31日共14年，门面租金为6万元。对被告主张该租赁协议系被胁迫签订的事实，因被告未能举证证明，应承担举证不能的责任。门面出租协议系被告与沅陵县公安局所签订的书面协议，双方均应当按照协议内容享有权利和履行义务，被告应在租赁到期后履行退还租赁房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，按照沅陵县人民政府的行政决定将房屋所有权人由沅陵县公安局变更为本案原告后，此租赁合同的相对方变更为本案原告和被告，租赁合同对本案原告及被告均具有约束力。租赁合同2015年12月31日到期后，被告继续使用租赁物，出租人原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但需要在合理期限之前通知被告，而原告起诉前未通知被告解除合同，故在原告起诉前原租赁合同一直有效，被告应按原租赁合同约定的租金继续支付原告租金。在原告起诉后，被告应当将租赁物归还给原告，被告未归还租赁物构成侵权，故本院对原告要求被告腾空并退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼104门面的诉讼请求予以支持。由于被告未退还门面构成侵权，被告应当支付占有门面期间的租金。因从2016年1月1日到原告起诉时即2016年3月1日原租赁合同继续有效，故被告应当按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金即714元；2016年3月1日后被告占用争议门面系侵权，原告有权要求被告支付占用争议门面期间的租金，且原告提交了有效证据证明同地段门面租金情况，本院参照同地段门面的出租价格及沅陵县城内门面整体出租情况酌情确定争议门面2016、2017年度的租金为每月2000元，被告应支付租金至房屋腾空之日止。被告全少华认为被告已提起要求确认沅陵县房产管理局为沅陵县公安局所颁发的涉案房屋房产证无效，并撤销向本案原告颁发的房产证的行政诉讼，本案现在进行审理程序违法。本院认为，导致本案中止审理的行政案件已经撤诉，本案中止审理的理由已不复存在，恢复审理并无不妥，且行政案件无论结果如何，均不能否认沅陵县公安局与被告之间存在的是房屋租赁关系，被告占有该门面不是基于国有资产的处置而是基于国有资产的出租，故其占有门面不能免除被告按约支付租金、租期届满退还房屋的义务，目前行政机关颁发的房屋产权证书证实诉争门面的产权人为本案原告，故本案继续审理并不违反法律规定。综上，原告要求被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼105门面的诉讼请求合理合法，本院予以支持；原告要求被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失的诉讼请求，本院支持2016年1月1日到2016年3月1日期间按原租赁合同标准即每月357元支付原告租金，2016年3月1日起至被告归还门面时止按每月2000元支付门面占用费，超过每月2000元的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：一、被告全少华于判决生效后10日内腾空并退还原告沅陵县经济建设投资有限公司位于沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼105号门面；二、被告全少华于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司2016年1月1日至2016年3月1日期间的租金714元；三、被告全少华于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司门面占用费，按每月2000元的标准计算，从2016年3月1日开始计算至被告全少华归还沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼105号门面时止；四、驳回原告沅陵县经济建设投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告全少华负担。本院经审理查明：原审判决认定的事实中，除“2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会，孙宪初等沅陵县公安局领导参会，会议作出决议性意见：城东派出所七间门面，以一间6万元—7万元不等的租金出租13年。”外，其余事实属实。二审查明：经投公司提供的二份沅陵县公安局党委书记扩大会议记录复印件，并没有写明是哪一年召开的会议，记录中只有“4.10.下午”和“4.11”两处时间标注。按照通常理解，应为4月10日下午和4月11日。虽在会议记录前附了一页注明是2000年会议记录的复印封面，但真实性难以认定。原审法院认定为2000年的4月10日和4月11日没有明确的依据证实。其次，会议关于集资事项的记录也不一致，前一次记录的内容为“关于集资问题，七间门面，租13年，6万一间，其中第一间门面7万元。干警集资11套，450元—500元一平方。住房，城东、刑经、基层所民警顺序集资，局领导中后骨干优先。”第二次会议记录内容为“集资：门面卖13年，两头第一间6.5-7万，其它卖6万元，共43万。先干警后外面。毛羽要一间，剩6间卖。修宿舍11套住房（城东办公470平方米，二楼一层）每套110平方米左右，每平方米450元，可以集资45万。二项集资90万左右。集资顺序，先城东后刑经、基层所骨干、领导、其它人。局领导和中层骨干优先。”本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。上诉人提交了一份范长生的证言，但不属新证据。本院认为：本案中，沅陵县公安局于2000年经沅陵县计划委员会批准、采用自筹和集资的方式筹集资金修建城东派出所综合楼的事实属实。集资的范围包括7个门面和11套住房。对于集资的含义，双方当事人均未提供确切的依据证实。按照当时社会背景及通常理解，应当确认为出资购买房屋的含义。被上诉人经投公司提供的沅陵县公安局党委会会议记录，由于没有体现会议召开的具体年份，则有可能是集资前召开的会议，即于集资之初就将门面集资定位于租13年或卖13年,也有可能系集资款交纳后，沅陵县公安局单方变更集资含义，将门面集资定位为租13年或卖13年。如沅陵县公安局是集资款交纳后单方变更集资的含义，在没有依据证实经出资人同意的前提下，则不能产生双方合意的合同效力。本案的集资建房，是当时历史条件下特有的事物，土地系划拨土地，房屋产权可归属于集资人，是单位依特定政策操作的结果，应当属于单位内部建房范畴。同时，事后7间门面的产权登记，也是按照政府指令性文件，将产权登记到经投公司名下，是具体行政行为调整的结果。所以本案系在政策执行和行政行为调整中产生的争议。如果将本案双方争议定位为平等主体之间的民事合同权利义务争议，一方面，双方对集资建房的含义没有达成一致。经投公司没有确切的依据证实沅陵县公安局党委会会议将门面集资定位为租13年或卖13年的时间,是在集资款交纳前或交纳后,因此合同的基本权利义务不明确。另一方面，对于集资建房这一特定事物，也没有明确的法律法规为裁判依据。此外，对于本案涉及到的政策和具体行政行为，人民法院在民事诉讼中不能进行调整和变更。经投公司虽然提供了一份张素英与沅陵县公安局签订的《沅陵县公安局门面出租协议》，但该协议并未涉及集资建房的权利义务。不能据此得出集资人放弃集资权利的结论。综上，本案是因单位内部集资建房因约定不明而引起的产权纠纷，进而引起租赁及占房、腾房纠纷。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省沅陵县人民法院（2016）湘1222民初187号民事判决；二、驳回沅陵县经济建设投资有限公司的起诉。沅陵县经济建设投资有限公司预交的一审案件受理费50元，全少华预交的二审案件受理费50元，均依法予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  夏英姿二〇一八年三月十三日代理书记员  唐 菁