江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初6451号原告：江苏万珂机械有限公司，住所地句容开发区西二环路。法定代表人：郑飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑玉平，江苏民中律师事务所律师。被告：句容市华阳金通汽修厂，住所地住句容市经济开发区世贸北路。经营者：郝金龙。委托诉讼代理人：胡传喜，江苏金风华律师事务所律师。原告江苏万珂机械有限公司（以下简称万珂机械公司）诉被告句容市华阳金通汽修厂（以下简称金通汽修厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月22日受理后依法由审判员陆玉婷适用简易程序于2018年1月26日、2月27日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑玉平、被告经营者郝金龙两次开庭均到庭参加诉讼，原告法定代表人郑飞、被告委托诉讼代理人胡传喜第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万珂机械公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的厂房租赁合同，要求被告立即搬离所租赁厂房；2.判令被告支付自2017年10月29日起至实际给付厂房之日止的房租和2017年10月29日起至2017年11月28日止的滞纳金（房租以租金7.8万元/年，核算为214元/天；滞纳金按照234元/天，主张30天，为7020元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告在2016年10月初签订一份厂房租赁合同，原告依据合同将句容经济开发区西二环路江苏万珂机械有限公司院内9号厂房交付给被告使用，被告依据合同将第一年房租交付给了原告。被告在使用过程中擅自将其租赁的部分厂房出租给了第三方使用，并且从2017年10月28日后至今未缴纳第二年租金，被告行为违反了合同第五条和第七条第二款第一项的约定，原告有权解除合同收回厂房，故提起诉讼，请求判如所请。被告金通汽修厂辩称，原告的第一项诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的该项诉请，理由如下：一、被告无违反《厂房租赁合同》第五条和第七条第二款第一项的情形；1.被告无转租厂房行为，被告承租的厂房使用情况一部分是经营汽车修理业务，一部分是与句容市大众快递有限公司合作经营快递业务，并非原告所称的转租房屋；2.被告无拖欠租金行为，本案租金缴纳时间为每年10月28日付清下一年租金，但超过每年10月28日未缴纳租金并不是拖欠租金，其之后的租金因尚未发生而不构成拖欠；本案之前的租金缴纳方式为原告法定代表人的妻子上门收取，2017年10月28日原告未来收取房租，被告派员多次到原告法定代表人家中交款，但其家中无人，原告公司也无人，被告不知原告单位银行账号导致无法缴纳租金；且被告在收到原告通知后立即提出支付租金，遭到原告拒绝，因此不能认定被告系拖欠租金拒不缴纳；二、本案原告未经合理通知程序提出解除合同的诉请，其解除权不合法，不产生解除合同的法律效力，双方应继续履行《厂房租赁合同》；1.即使被告存在违反合同约定第五条和第七条第二款第一项的情形，依据《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案原告未依据合同约定通知解除，其提出的解除合同的诉请，不应产生解除合同的法律效果；2.原告虽然在2017年12月5日向被告发出租赁关系终止的通知，但该通知是以《厂房租赁合同》使用期已到，现已逾期为由提出的租赁关系终止的终止通知书，并非是依据上述合同第五条和第七条第二款第一项约定所行使的解除权，因此该通知书不是原告行使合同约定的解除权的通知；3.如果原告的通知系行使解除权的通知，则原告在本案中的诉请应当是确认之诉，确认合同解除是否有效；法院只审查原告行使解除权的合法性，法院没有解除合同的职权；三、本案《厂房租赁合同》系租期不明的租赁合同，从合同第三条租金的交付期限来看，本案租期最低为二年以上或者更长期限，因此合同并非使用期已到，不应终止；合同约定租期从2016年10月28日开始计算，未约定终止期限，原告在2017年12月5日向被告发出的通知称“《厂房租赁合同》使用期已到”，该通知内容与合同约定不符；事实上双方所签订的《厂房租赁合同》系租期不明的合同，被告在合同签订时认为没有期限对自己有好处，是一份长期的合同，被告在合同签订后为生产经营投入了近40万元的资金，被告的经营性质也需要长期、固定的场所，在此情况下若终止合同势必造成被告重大的经济损失；《厂房租赁合同》是原告提供的，对导致合同期限不明的格式条款应作不利于合同提供方的解释，因此被告认为本案合同应为二年以上或者更长的期限。针对原告的第二项诉请，被告认为被告向原告支付租金是必须的，请法院考虑被告曾多次电话或者当面要求缴纳租金而遭到原告拒绝的事实，能够酌情认定少许或者免除交付滞纳金；原告以234元/天主张滞纳金，已超过每天的租金214元，其主张不合法。本院经审理认定事实如下：2016年8月份，原告万珂机械公司与被告金通汽修厂就厂房租赁事宜进行了初步洽谈，2016年9月13日，原告将位于句容经济开发区世贸北路原告公司9号厂房内约1000平方米的厂房交付给被告进行装修及设备的组装与调试。之后，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定上述厂房的租期从2016年10月28日开始计算，年租金为7.8万元，保证金为2万元；租金交付期限为每年10月28日前付清下一年租金。合同第五条约定，租赁期间，乙方（被告）不得转租该房屋；如乙方在未征求甲方（原告）同意的情况下，私自将房屋转租他人的，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人，乙方所交保证金不予退回；租赁期满，同等条件下乙方有优先续租权；如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前三个月通知对方，违约方需向对方支付三个月的租金作为违约金。合同第七条第二款乙方责任第一项约定，乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，甲方有权单方终止合同和收回房屋，并有权拒绝返还保证金。合同第十条乙方承诺部分载明：“……如在双方租赁期间，所租赁的房屋在所属地政府部门拆迁征用或其他商业行为和其他不可抗拒等因素的情况下，甲方有权收回房屋，协议将自动解除。甲方将书面通知乙方，给予三个月时间搬离，期间不产生房租……”。《厂房租赁合同》签订后，被告向原告交纳保证金2万元、2016年10月28日起至2017年10月27日止的租金7.8万元，并使用所承租厂房经营汽修业务。2017年8、9月份，被告将承租的部分厂房约300平方米交由句容市大众快递有限公司使用。2017年10月27日后，被告继续使用所承租厂房，但未向原告缴纳2017年10月28日起的租金。被告陈述未缴纳租金是因为之前的租金为现金缴纳，由原告法定代表人的妻子上门收取并出具收条，水电费缴纳方式也是如此；原告未上门收取租金，被告无原告的账户信息导致无法缴纳。庭审中，被告表示同意立即支付租金。2017年12月5日，原告向被告发出通知一份，载明如下内容，一、自本通知函发出之日起，原、被告之间的租赁关系终止，请被告在收到通知函后三日内办理退租手续；二、被告应将租赁的场地及原告提供的配套设施以良好的状态交还原告；三、被告应按《厂房租赁合同》中约定的租金标准支付租金至实际搬离之日止，并承担因逾期未搬离所产生的经济损失和其他一切责任。被告陈述其收到该通知的时间为2017年12月8日。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应根据合同约定全面履行自己的义务。该《厂房租赁合同》对租赁期限仅约定起始时间，未约定终止时间，对租金交付期限的约定为“每年10月28日前付清下一年租金”，被告据此认为该租赁合同的期限至少为二年以上或者更长期限，不应终止。本院认为，因本案原、被告对厂房租赁期限的约定不明确，双方亦没有针对租赁期限另行签订补充协议，故根据《合同法》规定，应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。考虑被告的经营性质及规模，并参照《厂房租赁合同》第五条与第十条关于提前通知对方以及搬迁时间的约定，本院确定原告解除合同，应给予被告三个月期限搬离所承租厂房。关于滞纳金，通过被告的庭审陈述及证人证言，可以确认被告不具备恶意拖欠租金的主观意愿，故对原告主张滞纳金的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告江苏万珂机械有限公司与被告句容市华阳金通汽修厂签订的《厂房租赁合同》解除；二、被告句容市华阳金通汽修厂于本判决生效后三个月内搬离所承租的厂房；三、被告句容市华阳金通汽修厂于本判决生效后三个月内支付原告江苏万珂机械有限公司自2017年10月29日起至实际搬离之日止的租金（以年租金7.8万元为标准计算，被告已缴纳的2万元保证金在计算租金时可用于抵扣）；四、驳回原告江苏万珂机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告句容市华阳金通汽修厂负担（此款原告已预交，被告句容市华阳金通汽修厂应于本判决生效后十日内将应承担的款项给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  陆玉婷二〇一八年三月九日书记员  付凌丰