上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初27957号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市。法定代表人林建岳，该公司董事长。委托代理人黄志军，该公司员工。委托代理人李琬倩，该公司员工。被告上海玉汝企业管理咨询有限公司。住所地上海市松江区。法定代表人谢一。委托代理人郭艳萍，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告上海玉汝企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩、被告委托代理人郭艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：2016年5月，原、被告签订租约，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号北座NL3-01单元房屋出租予被告使用，租期3年。2017年3月28日，被告致函称因环评问题未能办妥餐饮许可证，要求与原告协商解决方案。2017年3月30日，被告书面通知原告解除租约，原告对此于次日复函告知不予接受退租申请。之后，被告自2017年4月1日起即擅自闭店并撤场。2017年4月15日，原告书面通知被告解除租约。2017年4月24日，原告对系争房屋加换门锁。之后，原告将系争房屋另行出租。现原告诉请要求原告(1)确认所涉租约于2017年4月15日予以解除；(2)被告支付2017年4月1日至2017年4月15日期间欠付租金人民币13,991.67元、欠付该租金之滞纳金(计至2017年5月15日止之滞纳金为人民币272.84元，要求计至实际付款日)；(3)被告支付2017年4月1日至2017年4月15日期间欠付物业管理费人民币3,975元、欠付该物业管理费之滞纳金(计至2017年5月15日止之滞纳金为人民币77.51元，要求计至实际付款日)；(4)被告支付2017年4月1日至2017年4月15日期间欠付推广费人民币230元、欠付该推广费之滞纳金(计至2017年5月15日止之滞纳金为人民币4.49元，要求计至实际付款日)；(5)被告支付2017年4月1日至2017年4月15日期间水费人民币73.45元、欠付该水费之滞纳金(计至2017年5月15日止之滞纳金为人民币5.73元，要求计至实际付款日)；(6)被告支付2017年4月1日至2017年4月15日期间电费人民币3,689.45元、欠付该电费之滞纳金(计至2017年5月15日止之滞纳金为人民币287.78元，要求计至实际付款日)；(7)被告将承租单元房屋恢复至毛坯状态，或向原告支付装修恢复费用人民币61,516.93元；(8)被告支付房屋空置期之租金及物业管理费共计人民币95,679.99元(自2017年4月16日起，按3个月空置期计)；(9)被告支付2016年6月1日至2016年6月30日期间所涉装修期之租金人民币27,983.33元。原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》及《香港广场房屋租赁合同》，以证明(1)原、被告之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、原告追偿权利等均作约定；(3)被告对房屋负有装修恢复之责任。2、被告《律师函》及原告回函、被告《解除合同通知书》及原告回函、原告就擅自停止营业致被告函件、原告《解约通知》、被告欠款明细及毛坯恢复报价单，以证明原告多次公函要求被告恢复开店，同时被告被告欠款情况。被告上海玉汝企业管理咨询有限公司辩称：被告实际支付截至2017年3月31日止之租金，租赁期间，因原告未能提供大环评之评估意见书，导致被告无法办理小环评评估及经营证照，从而亦导致被告租赁目的无法实现。被告就此于2017年3月30日书面通知原告解除租约并予实际迁离，就此，原、被告所签租约因原告违约而实际于2017年3月30日提前解除。对于原告诉请之各项费用，因被告在所涉时段已迁离系争房屋，且解约责任在于原告，故被告对上述诉请均不予认可。被告对原告提供证据形式真实性均予确认；对原告提供证据1称据此可予证明被告存在各项损失；对原告提供证据2称据此可予证明被告自2017年7月起即与原告协调办理环评事宜，但原告始终予以推诿，同时称原告所述修复费用仅系报价，被告对此不予认可。被告提供以下证据：1、《香港广场房屋租赁合同》、被告律师函及被告《解除合同通知书》，以证明原、被告之间租赁合同关系，同时证明合同合法解除情节。2、电子邮件及原告回函，以证明(1)租赁场地之承诺经营用途；(2)原告提供虚假合同以供环评审批；(3)被告针对环评问题多次与原告进行沟通。3、微信通讯记录光盘及文字内容，以证明原告对环评无法通过的原因予以明确。4、租赁楼层总环评图纸，以证明铺号之变更。5、伪造虚假之租赁合同，以证明原告将铺号变更以供环评审批。6、环评物业证明，以证明原告提供与真实合同不相符之物业证明以供环评审批。7、《情况说明》、发票及银行回单，以证明环评局反馈环评提交材料存在问题，同时证明办理环评手续时间。上述证据2-7以证明环评无法通过系因原告原因所致。8、租赁合同附件五，以证明合同项下存在租赁保证金。9、被告承租商铺后装修、装饰、办理手续之合同、发票及银行转款记录，以证明被告损失。上述证据8、9以证明被告就该份合同履行所实际遭受之损失。原告对被告提供证据1、2-6、8形式真实性予以确认；对被告提供证据1证明内容不予认可，称合同系因被告违约而导致提前解除；对被告提供证据2证明内容均不予认可；对被告提供证据7形式真实性及证明内容均不予认可；对被告提供证据8证明内容予以确认；对被告提供证据9称列表4、5、7、8因未予加盖印章，故形式真实性不予认可，称列表3系员工保险，与装修无关，称列表4、5、10系因被告未予清空商铺所致，均与原告无关，称列表7、8系用于宣传活动之费用。经审理查明：原告系上海市淮海中路XXX号房屋权利人，所涉《上海市房地产权证》附记中注明“另有门牌号为淮海中路XXX号”。2016年5月12日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座NL3-01室房屋出租予被告使用(合同1-1-1)；(2)本合同提前终止时或期满终止时，原告有权决定并要求被告自费自行将拆除、改建或增设部分予以恢复原状，亦有权决定并要求全部或部分按现状收回，但原告对此须以书面形式予以特别明示，否则被告仍然应当恢复原状(合同1-2-3)；(3)被告未经原告事先书面同意，擅自停止营业，且在原告发出书面通知后7日内仍未恢复正常营业情形下，原告有权终止合同并要求被告交还房屋，本合同自原告将终止合同通知书送达被告之日起即行终止，原告亦可在所送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日(合同16-2-4、16-3-1)；(4)当发生上述(3)情况及被告提前解约时，原告有权没收被告缴付之全部保证金，被告在该房屋内之装修、装潢全部无偿归原告所有，被告并应付清一切合同项下之应付款项，包括补付已享用之装修期租金(合同16-4)；(5)被告逾期支付合同项下任何款项，原告有权要求被告就迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项0.2%计收(合同17-1-1)；(6)未经双方协商一致，被告单方面要求提前终止合同，或因被告违约行为造成原告提前解除合同时，原告有权不予退还被告已付保证金，此外，原告仍有权向被告追偿A、因提前解除合同形成房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失；B、原告基于被告完全履约考虑而给予被告享有之装修期、免租期之租金损失(合同17-3-1、3)。合同附件一为系争房屋平面示意图，图中对系争房屋所处位置及具体面积予以明确标注。合同附件二约定(1)系争房屋租赁面积为46平方米，租赁期自2016年7月1日起至2019年6月30日止、原告暂定于2016年6月1日将房屋交付被告；(2)装修期为1个月，自2016年6月1日起至2016年6月30日止，装修期内免租金，但被告须按每月人民币3,450元支付物业管理费，且须支付装修期内之能耗费；(3)该房屋仅限于用作“CARTOONNETWORKCAFé”品牌下之商品经营用途，被告须领取有效之营业执照、税务登记证明及其他必需经营文件，原告保证该房屋在法律上不被禁止用作出租，但不保证该房屋适合被告所作经营之特定用途，亦不保证被告能取得从事该等经营所必须之各类许可或登记文件，如被告未能最终获取上述许可或文件，原告不负任何责任。合同附件四对系争房屋现有装修、附属设施及设备状况予以列表明确。合同附件五约定(1)租金按先付后用原则按月支付，租金按保底租金与提成租金中较高者支付，保底租金每平方米每日为人民币20元，月租金为人民币27,983.33元；(2)物业管理费每平方米每月为人民币75元，月物业管理费为人民币3,450元，物业管理费支付方式、期限等均与租金相同；(3)原告负责物业之整体推广，被告自租赁期开始之日起按月支付推广费，每平方米每月为人民币10元，月推广费为人民币460元；(4)被告应于本合同签订同时缴付租赁保证金人民币94,299.99元，此款项系3个月保底租金及物业管理费之和；(5)房屋应设水电煤之独立计量仪表，被告依照实际使用量及出租人所提供之被告使用仪表数、帐单按月交纳，原告每月提供之仪表使用数及帐单送达被告后7日内，被告未予提出书面异议，视为被告接受并同意该仪表数及帐单。签约后，原、被告履行各自合同义务，原告交付房屋，被告收房后进行装修并用于经营。期间，被告按约缴纳租赁保证金人民币94,299.99元，并实际支付截至2017年3月31日止之租金。2017年3月23日，被告委托律师致原告《律师函》，称因原告就被告承租铺位未予办理大环评手续，导致被告无法办理小环评手续，从而导致无法办理餐饮许可证及经营证照，故此要求原告提供解决方案。2017年3月29日，原告回函称经查询并无被告申报环评之相关记录，此系被告自身怠于办理环评手续，同时称因被告始终未能取得环评及餐饮许可证等，故要求被告自即日起暂停营业，并着力完成所有相关证照之申办。2017年3月30日，被告致原告《解除合同通知书》，称因原告提供之商铺铺位与原告在环评机构备案之铺号不符，导致被告环评及经营证照均无法办妥，原告此项根本性违约导致被告合同目的无法实现，被告就此书面通知解除《租赁合同》，并要求原告于收讫通知书后3日内办理交接及结算事宜。被告发出书面解约通知后即迁离系争房屋并停止营业。2017年3月31日，原告回函称相关经营证照应由被告自行申办，原告系履行积极协助之义务，同时对被告提前终止合同之请求不予认可。2017年4月1日及4月5日，原告就被告停止营业事宜致函被告，称被告自2017年4月1日起未经通知原告即擅自闭店停业，现要求被告恢复正常营业。2017年4月15日，原告致被告《解约通知》，称因被告经原告多次书面催告后仍未予恢复正常营业，故自2017年4月16日起解除双方所签《租赁合同》。2017年4月22日，原告对系争房屋调换门锁。之后，原告收回系争房屋并另行出租。另查明：被告就系争房屋所涉房屋租赁合同纠纷另以(2017)沪0101民初27961号案件将原告诉至本院，被告在他案中提供原告于2016年12月所编制项目名称为“香港广场新增餐饮功能项目”之《建设项目环境影响报告表》(下称《报告》)，《报告》中列明新增餐饮单位包括建筑面积为46平方米、位于香港广场北座三楼西南方向、编号为NL3-01a之商铺。该《报告》所附项目所在平面布置图(三楼)中显示新增餐饮铺位NL3-01a所处位置与《租赁合同》中约定由被告承租之商铺NL3-01所处位置一致。2017年1月24日，黄浦区环境保护局(下称环保局)出具审批意见，明确同意项目建设，并要求在项目竣工后申请环保验收。2017年7月17日，包括北楼3楼商铺100平方米在内、建筑面积计354平方米之香港广场南、北楼商场调整餐饮商铺项目被准予项目竣工环境保护验收。审理中，经本院向上海市黄浦区行政服务中心查询，答复称(1)香港广场南北楼商场属于环保局所列“特定区域”，相关环评事宜须向环保局查询；(2)是否曾申请环评等情况，须向环保局查询；(3)开设饮品店无须办理环评，但会产生油烟之餐饮须办理环评手续；(4)自2017年始实行“证照分离”政策，即向工商部门申请营业执照并不以环评通过作为必须前提，可以先向工商部门申请营业执照后先行营业，而后办理环评手续。之后，本院向环保局进行查询，答复称(1)2017年1月24日新增环评面积中包括“北座NL3-01a室、46平方米”，另截至2016年12月香港广场已通过环评面积部位中包括“北座NL3-01室”房屋；(2)2016年度及2017年度，被告未曾向环保局递交任何环评申请材料，在相关申请环评登记公司名单中，并无被告；(3)如曾向环保局接待窗口递交环评申请材料，不论是否获得批准，均会将公司名称登记在册，即均有相关记录可供查询。综上，现原告认为《租赁合同》因被告违约而于2017年4月15日予以解除，被告对2017年4月1日至解约日期间租赁费用负有支付义务，另被告在迁离时并未按约将系争房屋予以恢复原状，该项恢复原状工程报价为人民币61,516.93元，原告遂以此为由起诉来院，要求确认合同解除，同时要求被告支付尚欠租赁费用并承担合同项下之违约责任。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、来往函件、报价单、被告提供的往来函件、环评资料、本院向相关部门查询之《情况说明》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告闭店停业并迁离系争房屋，被告行为实质属于单方面提前退租之违约行为。对此，原告以被告擅自停业且经催告不予恢复正常营业为由发出书面解约通知，但根据之前双方往来函件，原告曾因被告始终未予办妥经营证照等事宜而要求被告暂时停止营业，故原告上述解约理由无法成立，该解约通知并不产生解约之法律后果。但鉴于被告未经原告同意即实际退租，原告虽于2017年4月22日调换门锁从而取得房屋掌控权，但原告现要求以2017年4月15日作为合同解除日，原告该项意见与法无悖，且并未增加被告应予承担之合同义务，本院依法应予准许。鉴此，原、被告所签《租赁合同》因被告擅自退租而于2017年4月15日予以提前解除，被告对于截至合同解除日止之租金、物业管理费及推广费仍负有支付义务。对于原告针对上述三项欠费所诉请之滞纳金，原告该项诉请存在合同依据，本院依法予以支持，但原告可获支持之滞纳金应当以欠费本金数额为限。对于原告诉请之装修期租金，原告该项诉请符合合同约定，本院依法予以支持。对于原告诉请之3个月空置期租金、物业管理费及推广费损失，由于《租赁合同》系因被告擅自退租而导致提前解除，在此情形下，合同约定原告就提前解约所致房屋空置期可要求被告赔偿上述三项费用损失，现被告并无证据可予证明原告在合同解除后3个月内已将系争房屋另行出租，故原告将该空置期定为3个月并无不当，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告要求被告将系争房屋恢复至毛坯状态或支付装修恢复费用之诉请，鉴于(1)系争房屋已由原告另行出租；(2)原告所称恢复费用仅系报价，且被告对此并不认可。鉴此，本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告诉请之水电费用及其滞纳金，鉴于合同约定原告要求被告付款依据系原告须向被告提交仪表使用数及帐单，在被告收取付款依据且在限定时间内未予提出异议情形下，方可视为被告对原告主张之水电费用予以认可。本案审理中，原告就所主张之水电费用并未提供相关仪表使用数等付款依据，而被告对于该项水电费亦未予确认，鉴此，结合合同约定，本院对原告提起之水电费及其滞纳金诉请均依法予以驳回。对于被告辩称因原告无法提供环评资料，从而导致被告无法针对系争房屋办理环评事宜并申办经营证照，且原告该项根本性违约行为最终导致合同解除一节，鉴于(1)根据原告针对新增餐饮项目所编制之《报告》，并结合《租赁合同》附件一中所示系争房屋具体位置，应可依法认定新增餐饮项目所涉NL3-01a位置即被告承租之系争房屋位置，《租赁合同》中所称NL3-01室房屋实际即为原告申报环评资料中所称NL3-01a室房屋，所涉面积均为46平方米；(2)根据2017年1月24日环保局所出具审批意见，同意系争房屋处增设餐饮功能，并要求按照意见所示相关决定内容进行项目建设，在项目竣工后申报环保验收；(3)环保局将“北座NL3-01a室、46平方米”列入2017年1月24日香港广场新增环评面积，另截至2016年12月香港广场已通过环评面积部位中包括“北座NL3-01室”房屋，即无论“北座NL3-01”室房屋抑或“北座NL3-01a”室房屋，系争房屋所处位置在2017年1月底之前均已取得餐饮功能；(4)自2017年始，向工商部门申办营业执照并不以环评作为前置条件；(5)目前并无证据显示被告曾向环保局递交任何环评申请材料，亦无证据显示被告曾向工商部门申办经营证照但遭拒；(6)被告入驻系争房屋后即实际进行经营。综上，被告在要求解约前应可先行申办经营证照，在经营过程中再行办理环评手续，况且，此前系争房屋新增餐饮功能已经环保局审批同意，被告履行合同应不存在所述障碍，被告租赁目的亦不必然无法实现，鉴此，被告在要求解除合同时实际并未取得合同解除权，被告之书面解约通知亦不产生合同解除之法律后果，而被告在此情形下闭店停业并迁离实际构成擅自退租之违约情节，故本院对被告所述合同系因原告根本性违约而致提前解除之辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于2016年5月12日所签《香港广场房屋租赁合同》于2017年4月15日予以解除；二、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2017年4月1日至2017年4月15日期间租金人民币13,991.67元；三、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2017年5月15日止之滞纳金为人民币272.84元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以人民币13,991.67元为限)；四、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2017年4月1日至2017年4月15日期间物业管理费人民币3,975元；五、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第四项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2017年5月15日止之滞纳金为人民币77.51元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以人民币3,975元为限)；六、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2017年4月1日至2017年4月15日期间推广费人民币230元；七、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第六项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2017年5月15日止之滞纳金为人民币4.49元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以人民币230元为限)；八、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失人民币95,679.99元；九、被告上海玉汝企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司装修期租金损失人民币27,983.33元；十、驳回原告上海丽兴房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,225.40元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，由被告上海玉汝企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一八年三月二十八日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。