广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11322号原告（反诉被告）：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市厦岗盘福南街西23号。组织机构代码为61811227-4。负责人：麦耀华。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宏雅，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈美玉，女，1969年9月20日出生，汉族，住湖北省江陵县，委托诉讼代理人：陈扬骏，广东泰旭律师事务所律师。原告东莞市长安镇厦岗社区居民委员会(以下简称“厦岗经联社”)与被告陈美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，被告陈美玉向本院提起反诉,本院对被告陈美玉的反诉予以受理。本案曾适用简易程序于2017年11月14日审理，后因案情复杂转换适用普通程序审理于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告厦岗经联社的委托诉讼代理人陈月凤（参加两次庭审）,被告陈美玉（仅参加2018年2月7日的庭审）及其委托诉讼代理人陈扬骏（参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦岗经联社向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《宿舍租赁合同书》无效；2.判令被告立即按原状向原告返还《宿舍租赁合同书》项下位于东莞市长安镇厦岗第三工业区福荫路22号的宿舍楼；3.判令被告向原告支付2016年11月1日至实际搬离之日止的占有使用费（暂计至2017年9月30日为租金为人民币370000元）及滞纳金（以各月拖欠数额为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，自拖欠之日起计至实际付清之日止，暂计至2017年9月15日为人民币25999元，具体见附件：被告合同每期应收款清单）；4.判令被告向原告支付2017年8月份电费人民币10350元；5.判令被告向原告支付律师代理费人民币19425元；以上三项共计人民币425774元；6.判令被告承担本案诉讼费用。后厦岗居委会在庭审中将第四项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付代被告垫付的至被告实际搬离之日止水费及电费（暂计至2018年1月31日止，垫付水费为6617.9元，电费为22105.55元）。事实和理由：被告于2016年8月30日在长安镇集体资产交易管理中心厦岗交易点现场通过举牌况价竞得原告位于：厦岗第三工业区福荫路22号的宿舍楼二至五层（建筑面积为4686平方米，以下简称“案涉房屋”）租赁使用权。当日双方签订了《宿舍租赁合同书》，约定由原告将上述宿舍楼出租给被告作“居住”使用，租赁期为伍年，即自2016年9月1日至2021年8月31日止，租金为人民币37000/月，被告需在每月5日前缴交当月租金。如果逾期缴交租金，则甲方（即原告）有权按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍向乙方（即被告）计收滞纳金。上述合同签订后，原告依约按时交付宿舍楼给被告使用，但被告仅支付了一个月的租金后就再无支付过其他租金。期间，原告多次口头、当面或发出书面催收函、律师函向被告催收，但被告至今仍未履行支付义务。被告陈美玉反诉并答辩称，2016年8月30日，原、被告双方签订《宿舍租赁合同》，约定被告承租案涉房屋，租期5年，从2016年9月1日至2021年8月31日，免租期为两个月，计租期从2016年11月1日起至2021年8月31日。合同签订后，被告向原告缴纳押金222000元和一个月租金37000元。被告按约交款后，原告在2016年11月3日才为租赁物开户通电，通电后被告开始装修，共支付装修费392660元。装修完成后不久，被告发现案涉房屋存在大面积漏水和其他安全隐患问题，被告要求原告维修，但原告拒绝。后原告找人检测后发现是房屋建筑结构问题，因维修费用很高，原告一直不维修，故房屋漏水一直持续导致被告无法对外出租案涉房屋大部分房间。2017年9月，原告对案涉房屋多次停水停电，导致被告无法经营，被告被迫将案涉房屋返还给原告。另，被告也同意案涉租赁合同为无效合同。2017年9月，原告对于案涉租赁物进行停水停电，被告在该月已经搬离案涉租赁物，搬离后不再占有案涉租赁物，原告要求被告方支付至2018年1月的水费和电费没有事实依据。对于2017年8月的电费，被告同意依据实际使用情况支付。被告不同意占有使用费的标准，原告交付给被告的租赁物存在建筑结构问题，被告装修后发现租赁物存在大面积漏水，被告多次要求原告降低占用费标准，但原告拒绝，原告是在2016年11月3日才为租赁物开户通电，双方签订的租赁合同中约定免租期为2个月，即使计算占用费也是从2017年1月开始计算，所以占用费的计算期间为2017年1月至9月，被告已向原告支付占用费37000元，另押金222000元可再予以抵扣。对于律师费，双方约定的律师费的承担方式由于案涉租赁合同属于无效合同而应无效。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告押金222000元；2.判令原告赔偿被告装修损失340305元；3.判令本案诉讼费由原告承担。原告厦岗经联社对被告陈美玉的反诉答辩称，1.关于押金，基于合同无效，押金应抵扣实际占用期间发生的占用费、水电费等费用后再返还。2.关于装修损失，根据租赁合同的第一条第二款，双方已经约定装修由被告自行承担，且其装修必须向原告报备并经同意后方可，但被告并未履行上述义务，根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同的司法解释相关规定，该部分损失应由其自行承担。其次，被告主张的装修费用部分不足，部分不属于装修，如报价单提及的第一、七、九、十项，这些属于其租赁后使用房屋的费用支出。3.报价单内有个别装修项目报价偏高，如第二项石片其单价为80元，原告经了解为65元，原告对于报价单内的报价均不认可。4.案涉租赁物的房门紧锁，原告无法查看核实，对是否装修的情况不能了解。5.关于漏水，被告在投标前是先去现场查看和评估租赁物后承租的，其对于租赁物的情况是有一定了解的；而且漏水是大部分建筑物常见的使用问题，是否属于建筑结构问题，我方要求被告出具评估公司出具的意见；另，原告招标时，租赁物的租金底价是非常低的，原因就是考虑到租赁物的现况（包括建造年限、装修情况等)；根据租赁合同第五条的约定，已经明确租赁物的维护及维修是由被告承担。6.关于通电延迟，租赁物的通电时间是10月30日，未能通电的原因不在原告，根据租赁合同第五条的规定，水电的报装是由被告负责的，原告已经协助被告办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、案涉租赁合同。2016年8月30日，原告与被告签订《宿舍租赁合同书》,约定被告承租厦岗第三工业区福荫路22号宿舍楼二至五层宿舍。该合同载明：被告投标及签署本合同前均已清楚租赁物未办理建筑规划许可证及权属凭证；租赁期从2016年9月1日至2021年8月31日止，计租期从2016年11月1日至2021年8月31日止，原告于2016年9月1日前将租赁物交付给被告使用；租金每月37000元；被告在合同签订日需一次性支付押金222000元；如被告逾期支付租金，则每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付滞纳金；如有争议，所产生的律师代理费用由败诉方承担。二、案涉房屋情况。原告未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证或其他经主管机关批准建设的证据。三、双方合同履行情况。（一）承租人提供房屋情况。原告向被告提供了案涉房屋，被告主张因原告延迟配合办理通电手续，导致案涉房屋在2016年11月3日才通电，故应从2016年11月起免两个月租金，从2017年1月起计算租金。被告提交了客户用电受理回执、委托银行代扣电费协议显示被告在2016年11月3日办理了委托银行代扣电费协议及用电受理手续，原告对被告提交的客户用电受理回执、委托银行代扣电费协议真实性确认，但主张该两份资料上显示的材料都并无原告需要提供的材料，因此有关用电开户的责任在于被告。（二）房屋押金、租金（占有使用费）及水电费支付情况。被告于2016年8月30日签订合同时向原告支付了押金222000元及2016年11月份租金37000元。另，被告于2017年9月15日缴纳了8月份的水费，9月之后的水费未缴纳。根据原告提交的水费催缴通知，厦岗自来水管理站向被告催缴2017年9月1日至2018年1月31日的水费6617.9元，原告称被告所欠水费如下：2017年9月2886.4元；10月1622.2元；11月960.5元；12月649.6元；2018年1月499.2元；被告确认其自2017年8月起未缴纳过电费，原告称被告拖欠电费如下：2017年7月、8月合计为10222.5元；9月、10月合计为9066.4元；11月、12月合计为2816.65元。原告提交了电费通知单和电费票据，其中电费通知单载明为单月抄表，电费票据载明原告分别于2017年9月29日缴纳电费10222.5元，于2017年11月28日缴纳电费9066.4元，于2018年1月28日缴纳电费2816.65元。三、房屋搬离情况。原告主张被告长期拖欠租金、水电费，故要求被告搬离交回房屋，但被告自行离开，留下部分次承租人仍占有案涉房屋，故被告仍一直支付占有使用费至次承租人搬离房屋时止。被告则主张，因原告多次对案涉房屋停水停电，导致其无法正常使用案涉房屋，被告被迫于2017年9月20日离开，次承租人也于9月已全部离开，故占有使用费只能计算至2017年9月20日。原告提交了证人证言，并申请了次承租人作为证人出庭作证，证人作证称，厦岗村委会对案涉房屋停过几次水，在2017年9月19日也停水，之后被告离开了案涉房屋，后证人在2017年10月15日也搬离了，证人搬离时，只剩下两三户未搬离。另证人证言还载明，原告于2017年9月19日停水停电，停水停电后作为二手房东的被告搬离案涉房屋，而后次承租人代表与原告协商，原告于2017年9月21日恢复供电供水，之后，原告又于2017年9月28日通知全部次承租人搬离，并停水停电，后经次承租人与原告协商，原告后才恢复供电。原告对于停水停电的事实予以确认，但主张停水停电是因为被告欠水费和电费导致，与原告无关。被告则主张，其在2017年9月15日已经交了2017年8月的水费，2017年9月19日时并未到交水费的时候，此时并不欠水费，因此不可能因欠费停水。被告提交了该2017年9月15日的水费单据，原告对该水费单据真实性确认，称供水供电部门为何停水停电应由被告举证。另原告主张目前尚有张建河、王龙等次承租人占有案涉房屋，并提交了一份张建河与被告签订的租赁合同及押金收据复印件，被告称在2017年9月19日离开时已经与张建河解除合约，并把租赁合同、押金收据和房租、水电费收据原件已经收回，张建河后来继续使用租赁物与被告无关，被告提交了该些租赁合同、押金收据和房租、水电费收据原件。原告提交了一份张建河出具的申请书，载明内容为：张建河已收到厦岗社区发出的搬迁通知，但张建河因其他原因导致未能及时搬走，故向厦岗社区申请延迟2个月时间即到2018年1月30日。被告称王龙自行与原告达成租赁协议继续使用案涉房屋，除张建河、王龙外，其他租户于2017年10月初全部搬离。四、房屋装修损失。被告主张其为房屋装修支出392660元，并要求原告赔偿装修损失340305元。本院后委托东莞市广协鉴定评估有限公司对案涉房屋装修的现有价值进行鉴定，鉴定结论为在鉴定基准日的现有价值为289400元。原、被告双方未在本院规定期限内对鉴定报告内提出异议。原告在庭审中提出鉴定报告中的第69项清理垃圾和第75项疏通下水道不属于装修，第71项和第72项所载明木门锁和铁门锁可以拆除，不应计入装修损失。被告则提出鉴定报告折旧率过高。五、其他：原告不同意利用被告的装修。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告未能提交涉案房屋建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，故原告与被告之间的租赁合同无效，原告请求确认案涉租赁合同无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告请求原告返还已支付的押金222000元，本院予以支持。另因双方之间的租赁合同无效，双方之间有关滞纳金及律师费的约定亦无效，故原告依照合同约定请求被告支付滞纳金及律师代理费，于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、被告返还案涉房屋的时间如何认定；二、被告应支付的房屋占有使用费及水电费的数额为多少；三、案涉房屋的装修损失如何认定。焦点一、首先,原告在庭审中确认于2017年8月、9月向被告及次承租人发出通知要求搬离，并陈述称大部分的次承租人拖延到10月搬离，也就是说，原告确实有发出通知要求被告及次承租人搬离；其次，被告提交的证人证言载明，原告于2017年9月19日停水停电，停水停电后作为二手房东的被告搬离案涉房屋，而后次承租人代表与原告协商，原告于2017年9月21日恢复供电供水，之后，原告又于2017年9月28日通知全部次承租人搬离，并停水停电，后经次承租人与原告协商，原告后才恢复供电，而证人均是10月15日前搬离。而被告提交的书面通知也载明，原告于2017年9月28日要求次承租人于2017年10月15日搬离、腾退上述宿舍楼。原告对于证人证言中载明的停水停电的事实予以确认，但主张停水停电是因为被告欠缴水电费导致供水供电部门停水停电的，对于恢复供水供电的原因，除了是因为业主协商外，是有关部门和村委垫付才恢复的。被告则主张，其在2017年9月15日已经交了2017年8月的水费，2017年9月19日时并未到交水费的时候，此时并不欠水费，因此不可能因欠费停水。被告提交了该2017年9月15日的水费单据，原告对该水费单据真实性确认，称供水供电部门为何停水停电应由被告举证。结合证人证言、原告于2017年9月28日的书面通知及原告对案涉房屋停水停电并与次承租人协商恢复供水供电的事实，本院认为，原告确于2017年9月对案涉房屋停水停电，导致被告无法正常使用案涉房屋而自行搬离案涉房屋，并且原告事实上已控制案涉房屋。至于原告主张还有张建河、王龙等个别次承租人至庭审之日占有房屋，本院认为，本案被告搬离房屋系因原告对案涉房屋停水停电导致被告无法正常使用案涉房屋而搬离，之后原告已事实上控制案涉房屋；且从证人证言来看，原告之后恢复案涉房屋供水供电给予次承租人使用，也是因次承租人与原告协商才恢复，并非因被告与原告协商恢复；另外，从原告自身提交的张建河申请延期使用案涉房屋的申请书来看，张建河亦是直接向原告申请延期使用案涉房屋，并征得原告同意，因此张建河之后使用案涉房屋系因原告同意，与被告无关。综上，原告在被告搬离之后控制案涉房屋之后仍允许次承租人占有使用案涉房屋，与被告无关。综上，本院认定被告在2017年9月因原告对案涉房屋停水停电导致无法使用案涉房屋而搬离案涉房屋，应视为被告已将案涉房屋返还给原告，返还的具体时间本院根据本案情况认定为2017年9月30日，故原告再请求被告返还案涉房屋，本院不予支持。焦点二、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应参照其与原告签订的租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。关于占有使用费起算期，被告主张因原告拖延配合办理用电手续，导致其在2016年11月3日才办理用电手续。根据合同约定，原告应免租两个月，故应从2017年1月1日开始起算。本院认为，现有证据仅能证明被告于2016年11月3日办理了用电手续，不足以证明原告迟延履行了协助办理通电手续的义务。因此，占有使用费起算期应依照合同约定从2016年11月1日开始计算。至于截止期限，如焦点一论述，应计算至2017年9月30日。关于占有使用费标准，被告提交的证据不足以证明案涉房屋存在大面积漏水导致无法使用的情形，故被告应参照合同约定的标准37000元/月支付占有使用费。因此，被告应支付的占有使用费数额为：37000元/月×11个月=407000元。另因被告签订合同时已支付过37000元，故被告尚欠的占有使用费数额为370000元。关于水电费。如焦点一论述，原告于2017年9月对被告停水停电导致被告无法使用案涉房屋而于2017年9月底搬离，故被告应支付案涉房屋水电费至2017年9月底。关于水费。原、被告双方均确认被告是从2017年9月1日开始未缴水费，故被告应支付9月的水费。而原告并未提供相应的水费票据证实2017年9月的具体费用，原告的回复函也仅系原告的陈述，不能仅凭该回复函认定被告在2017年9月应承担的水费。故本院参照被告提交的2017年8月份的水费票据认定，被告在2017年9月应支付的水费金额与2017年8月的一致即789.6元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于电费。被告是从2017年8月1日开始未缴电费，而原告提交的电费通知单载明为单月抄表，电费为两月一缴的情况，原告在2017年9月29日缴纳电费10222.5元应为7月、8月，2017年11月28日缴纳的电费9066.4元和9月与10月，2018年1月缴纳的电费为11月和12月的电费。因2017年11月28日缴纳的电费无法区分9月和10月各个月的电费，本院认定9月和10月电费均为4533.2元（9066.4元÷2个月）。因此，被告应支付至9月份的电费金额为14755.7元（10222.5元+4533.2元）。焦点三、本案装修已经委托鉴定机构出具鉴定结论，应参照鉴定结论确定案涉房屋装修现有价值。原告提出的鉴定报告中的第69项和第75项虽然并非直接添加装修物，但系装修工程的一部分，原告主张剔除没有依据。至于第71项和第72项所载明木门锁和铁门锁，系为针对案涉房屋配套设施，拆除后使用价值大幅降低，故原告主张剔除该两项，本院亦不予支持。另被告提出鉴定报告折旧率过高，但未提交任何证据证明鉴定报告认定的折旧率不符合鉴定规则，本院对被告该意见也不予采纳。因此，根据鉴定机构出具的鉴定报告，本院认定案涉房屋装饰装修的现有价值金额为289400元。现本案合同无效，原告明确不同意利用被告的装修，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，原、被告双方按照各自的过错分担该装修现值损失289400元。一方面，原告作为案涉房屋的出租方，明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍向被告出租案涉房屋，对合同无效具有过错；而另一方面，根据双方签订的租赁合同书的记载，被告在投标及签署合同前也清楚案涉房屋未办理建设工程规划许可证及权属凭证，因此被告对合同无效同样存在过错。故本院认定原、被告双方对于合同无效各应承担50%的责任，因此，原告应赔偿被告144700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社与被告陈美玉签订的《宿舍租赁合同书》无效；二、被告陈美玉向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付房屋占有使用费370000元；三、被告陈美玉向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付水费789.6元；四、被告陈美玉向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付电费14755.7元；五、原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社向被告陈美玉返还押金222000元；六、原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社向被告陈美玉赔偿装修损失144700元；上述判项二至四确定的被告陈美玉应向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社承担的支付金额合计为385545.3元，上述判项五至六确定的原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社应向被告陈美玉承担的支付金额为366700元，故二者相抵扣，限被告陈美玉于本判决生效之日起三日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付18845.3元；七、驳回原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社的其他诉讼请求；八、驳回被告陈美玉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7686.6元，反诉受理费4711.52元，鉴定费15000元（被告陈美玉已预交），合计27398.12元，由原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社承担13454.12元，被告陈美玉承担13944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李秋月人民陪审员  李慧霞二〇一八年三月二十三日书 记 员  黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。