浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初8875号原告（反诉被告）：绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道大普路606号1-15层，统一社会信用代码91330604085289519R。法定代表人：金定余，执行董事。委托诉讼代理人：蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕诗楠，浙江越光律师事务所律师。被告（反诉原告）：楼益民，男，1980年4月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区，委托诉讼代理人：陈立标，浙江曹娥江律师事务所律师。原告（反诉被告）绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司（以下简称禹贡酒店）与被告（反诉原告）楼益民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，原告委托诉讼代理人蔡炎炯、被告委托诉讼代理人陈立标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。针对本诉，原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付截止到2017年10月15日的租金187757.26元、环保垃圾清运费3700元、停车管理费11556.20元，共计203013.42元，并承担该款自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；庭审中原告变更为：判令被告向原告支付自2017年10月31日起至2017年12月19日止的房屋租金82883.83元、环保垃圾清运费1633.33元、停车管理费5101.37元，共计104618.53元，并承担该款自起诉之日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；3.判令被告向原告支付自2017年10月16日起（庭审中原告变更为自自2017年12月20日起）至实际腾退之日止房屋占有使用费（按617400元／365天计算），环保垃圾清运费（1000元／30天）、停车管理费（按38000元／365天计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，就被告承租原告位于上虞大普路606号禹贡酒店三楼约2000平方米作为健身娱乐经营场所等事项进行了约定，合同另附房租明细表一份。合同对租金、租期、保证金、其他服务费、违约责任等事项做了约定。被告一直占有使用原告前述房屋，但被告逾期支付合同约定的第二年租金及相关费用，原告已经通过诉讼向被告主张权利，现被告没有按约支付第三年房屋租金及约定的环保垃圾清理费、停车管理服务费等费用，故原告要求解除合同，诉请如上。被告辩称：1.由于原告房屋漏水，导致房屋无法使用，被告同意解除租赁合同；2.原告租金计算到2017年12月19日，被告也同意同一天解除租赁合同，故其后的房屋占有使用费不应当继续计算。原告围绕诉讼请求提交证据如下：1.房屋租赁合同一份，证明原告与案外人上虞市城东农工商有限公司签订房屋租赁的事实；2.房产证一份，证明原告承租房屋所有权属于案外人上虞市农工商有限公司的事实；3.房屋租赁合同及附件一份，证明①原告将所租赁房屋部分转租给本案被告,租赁房屋免租期是2015年6月26日至2015年10月30日，第三年应付租金时间为2017年10月30日,第三年应付租金为617400元,被告另需按时缴纳1000月/月的垃圾清理费及38000元/年的停车服务费；②合同第二条约定，被告未按时缴纳租金，则视为违约，原告有权收回租赁场地并没收被告的6万元保证金；③合同第五条约定，合作期满，装饰装潢固定资产归原告所有，不需支付赔偿金；4.工商变更登记两份，证明2016年7月14日，案外人上虞市城东农工商有限公司更名为绍兴市上虞城东农工商有限公司；2016年5月9日，原告由上虞市禹贡酒店管理有限公司更名为绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司；5.（2017）浙0604民初2373号民事判决书一份，证明被告尚未支付2016年度的租金、垃圾清理费、停车服务费等合计438000元，法院已经支持原告诉讼请求；6.（2017）浙06民终3725号民事判决书一份，证明被告不服一审判决而上诉，中院判决驳回上诉，维持原判。被告质证认为，证据1真实性不清楚，且与本案不具有关联性；证据2与本案不具有关联性；证据3真实性无异议，但系被告为注册公司而签订，其后各项费用的支付均系公司支付，故本案被告主体应当是被告注册的公司；证据4无异议；证据5、6，虽然前案经过了一审、二审，但原告仍认为被告主体应当是被告注册的公司。被告针对本诉未提供证据。针对反诉，反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人返还反诉人保证金60000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失的70%计1089571元；3.判令被反诉人赔偿反诉人经营损失1960753.91元（前述二、三项损失若进行鉴定，以鉴定结果为准）；4.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于上虞区百官街道大普路禹贡酒店三楼转租给反诉人作为健身娱乐经营场所，合同约定至2015年10月30日的装修期间免租金，租金一年一付，租期至2028年2月11日，对租赁房屋的修缮义务未作约定。合同签订后，反诉人按约支付了定金60000元和第一年租金560000元，并于2015年8月7日登记注册了绍兴上虞健乐健身有限公司（以下简称“健乐公司”）为租赁房屋的实际使用人，租赁房屋在投入使用时即出现大量渗、漏水的现象，严重影响了场地的使用，造成了重大器材及经营损失，反诉人多次与被反诉人协商却未予解决后，于2016年10月支付租金200000元，并于同月发函给被反诉人，要求协商损失的赔偿却未果。2017年3月20日，被反诉人以原告身份向上虞区人民法院提起诉讼，要求反诉人（被告）支付房屋租赁等费用，庭审中原告明确要求支付租金的期限为2016年10月31日至2017年10月31日止，一审法院判决后反诉人不服提起上诉，正在审理中，现一审原告再次提起诉讼要求一审被告支付租金等费用并解除租赁合同，反诉人认为，首先，由被反诉人于2017年3月20日提起的诉讼在一审判决后因还在二审审理中未生效，而本案的租金支付起止时间必须以先判决为依据，故本案应依法中止审理；其次，房屋租赁期因被反诉人未履行法定修缮义务给反诉人造成重大损失，反诉人根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条之规定依法提起反诉，请求如上，请判决支持。反诉被告辩称，1.根据租赁合同第二条约定，反诉原告无权要求返还6万元保证金；2.租赁合同的解除是反诉原告未付租金所致，根据租赁合同第五条约定，装饰装潢固定资产归反诉被告所有；3.经营损失属于不可预见的损失，不属于损失范围。反诉原告针对反诉提供证据如下：7.美的空调销售安装合同、委托墙面绘画合同书、协议书、收条、消防安装工程合同书、美的空气能热水设备购买合同、美的空气能热水安装合同、中央空调销售合同、弱电施工合同、建筑工程装饰装修施工合同各一份，证明反诉原告为租赁场地进行装饰装修所支出的各项费用；8.（2017）浙0604民初9818号案件副本一份，证明因反诉被告房屋漏水导致健身房无法运营，从而使反诉原告产生经营性损失。反诉被告质证认为，证据7，真实性不清楚，关联性有异议，反诉原告所提供所有合同中的主体均为绍兴上虞健乐健身有限公司，并非本案反诉原告，另外这些合同具体是否履行，反诉原告未提供合同履行情况及付款凭证等依据；证据8，真实性无异议，但与本案无关联性。反诉被告针对反诉未提供证据。经审查，本院认为证据1-4在（2017）浙0604民初2373号民事判决书已经认定，不再赘述；证据5、6系上虞区人民法院及绍兴市中级人民法院两份判决书，符合证据三性要件，本院予以认定；证据7，庭审中反诉原告陈述庭后七个工作日补充提供费用支出证据，但至今未能提供，该组证据达不到反诉原告证明目的，本院不予认定；证据8，反诉原告健身房经营不善是否系反诉被告所致无法确定，本院不予认定。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告（反诉被告）向案外人绍兴市上虞城东农工商有限公司（原上虞市城东农工商有限公司）承租房屋，双方签订房屋租赁合同一份，约定案外人将其位于绍兴市上虞区迎宾大道与王充路交汇处的房屋部分楼层（建筑面积约13000平方米）及地下室部分车位承租给原告（反诉被告）用作旅店业及相关行业所用，期限自2014年1月12日至2029年1月11日止，并约定租金等相关权利义务。2015年6月，原告（反诉被告）将其承租的酒店三楼约2000平米区域转租给被告（反诉原告）作为健身娱乐经营场所使用。双方签订房屋租赁合同一份，约定租期为十二年三个月11天整，合同有效期为2015年6月26日到2028年2月11日，并约定租金及付款期限等相关权利义务条款。合同签订后，被告（反诉原告）将租赁场地进行装修后开设健身房，经过一段时间经营，现健身房已处于停业状态。庭审中被告（反诉原告）同意自2017年12月19日解除与原告（反诉被告）签订的租赁合同。另查明，原告（反诉被告）于2016年5月变更企业名称为绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，内容不违反法律法规的规定，主体适格，合法有效，应受法律保护；本诉部分，庭审中被告同意解除双方之间的租赁合同，对原告第二项诉讼请求即租赁期内的各项费用的支付亦无异议，但辩称租赁合同解除后不应继续支付原告第三项诉请中的各项费用，对此辩称，本院不予采信，被告健身房虽已停业但目前仍占用相关场地，房屋占用期间的费用仍应参照租赁合同继续支付，故原告诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持；反诉部分，本案反诉被告要求解除合同主要基于反诉原告未按时支付租金，该事实已经（2017）浙0604民初2373号民事判决书所确认，根据租赁合同第二条约定，反诉被告有权不再退还反诉原告缴纳的6万元保证金，同时因反诉原告违约且反诉被告对租赁房屋内形成附合的装饰装修物不同意利用，且反诉原告经营不善与反诉被告无关联性，故反诉原告要求反诉被告返还保证金、赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失以及经营性损失的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司与被告（反诉原告）楼益民于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》自2017年12月19日解除；二、被告楼益民应于本判决生效之日起三日内支付原告绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司自2017年10月31日起至2017年12月19日止的房屋租金82883.83元、环保垃圾清运费1633.33元、停车管理费5101.37元，共计89618.53元，并承担该款自2017年12月20日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；三、被告楼益民应支付原告绍兴上虞禹贡酒店管理有限公司自2017年12月20日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按617400元／365天计算）、环保垃圾清运费（1000元／30天计算）、停车管理费（按38000元／365天计算）；四、驳回反诉原告楼益民的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4345元，依法减半收取2172.5元，由被告楼益民负担，反诉受理费15841.5元由反诉原告楼益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  闫利峰二〇一八年三月六日书记员  俞洁燕?附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。