湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初10654号原告：张治，男，1988年11月2日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告：张某2，男，1986年2月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邹乐，湖南湘达律师事务所律师。被告：彭某，女，1986年6月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邹乐，湖南湘达律师事务所律师。被告：张某1，女，2010年1月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：张某2（系张某1的父亲），男，1986年2月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。法定代理人：彭某（系张某1的母亲），女，1986年6月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：辜星，湖南湘达律师事务所律师。原告张治与被告张某2、彭某、张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张治及其委托诉讼代理人王林，被告张某2、彭某（暨张某1的法定代理人）及其委托诉讼代理人邹乐，被告张某1的委托诉讼代理人辜星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张治向本院提出诉讼请求：1、判令张某2、彭某、张某1立即将长沙市岳麓区诚兴园小区22栋2202房过户至原告张治名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月9日，张治与张某2、彭某签订的《购房协议》中约定：被告将位于长沙市岳麓区诚兴园小区22栋2202房以人民币345000元的价格出售给张治。并约定在将来协助张治进行过户。该房屋登记在张某1名下，合同签订时，张某1年仅5岁，张某2、彭某系张某1的法定代理人。合同签订后，张治已按照合同约定向被告支付了购房款，被告也将房屋交付给张治使用。针对房屋过户一事，虽经张治多次主张，被告却一直未予办理，被告的行为已严重违反合同约定。张某2、彭某辩称：一、本案诉争房屋为拆迁安置房，土地属划拨用地，现不能上市交易。因政策原因，该房屋是限制交易房屋，彭某、张某2无法配合办理房屋过户手续，故本案“购房协议”属实际不能履行，且不能归咎于张治或张某2、彭某。即使认可合同的效力，也属于依法应当解除的合同，不能判决过户房屋。二、根据《民法总则》第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，张某2、彭某为张某1的监护人，与张治签订购房协议时未考虑张某1的利益，事实上甚至损害了张某1的利益。张某2、彭某的该行为违背了上述禁止性规定，应当依法认定双方签订的协议无效。三、张某2、彭某虽不能协助张治将房屋过户，但愿意对其因此事产生的损失进行适当的补偿，以化解纠纷。张某1辩称：一、张某1未与张治签订购房协议。本案涉案房产登记在张某1名下，是因拆迁安置的原因，政府直接补偿给张某1的，应当属于张某1的个人财产。从张治提交的“购房协议”来看，张某1没有参与房屋买卖。彭某、张某2作为监护人处置张某1的房产，在协议中亦没有任何说明和体现。二、根据《民法总则》第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，张某2、彭某作为监护人，与张治签订购房协议时并非为张某1的利益处置房产，也未考虑张某1的利益，客观上未对张某1产生任何利益，该行为违背了上述禁止性规定，应当依法认定双方签订的协议无效。本院经审理认定事实如下:2015年5月9日，张治（乙方）与张某2、彭某（甲方）签订《购房协议》一份。《购房协议》第一条约定：甲方将其位于长沙市岳麓区诚兴园小区22栋2202房屋（房屋所有权证编号：714090198，建筑面积82.18平方米，以下简称涉案房产）以人民币345000元出售给乙方。《购房协议》第三条第2款约定：在将来协助乙方办理产权过户，甲方保证该房屋没有产权纠纷和财务纠纷。《购房协议》第四条第3款约定：在办理房屋过户时，所有费用归乙方承担。《购房协议》第六条约定：本合同自甲、乙双方签订之日起生效，甲方不享有该房的任何权利，同时不承担该房任何法律和经济责任，甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本合同规定履行。《购房协议》签订后，张治依约向张某2、彭某支付了全部购房款，张某2、彭某亦已将涉案房产及权属证书交付给了张治。现涉案房产由张治出租。查，1、涉案房产的购置价为221886元。经咨询新环境诚兴园店置业顾问，其述称与涉案房产同户型房屋的最新成交价为68万元。经查询新环境购房网站，“诚兴园”二手房参考均价最新更新为9280.55元/平方米。2、经庭审询问，双方当事人均称涉案房屋已满足过户至张治名下的条件。双方当事人均不要求对涉案房屋进行评估。3、张某2、彭某、张某1一家经征收安置住房4套（含涉案房产），另购有商品房一套。张某1名下涉案房产无贷款及其他权利争议。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证确认的《购房协议》、收条及转账凭证、销售不动产统一发票、网页截图等证据予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、张治与张某2、彭某签订的《购房协议》的效力问题；二、张某2、彭某、张某1是否应履行涉案房产过户的义务。一、关于张治与张某2、彭某签订的《购房协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，《购房协议》系张某2、彭某作为监护人代理被监护人张某1处分其房产，与张治签订。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条的规定，《购房协议》签订时张某1为无民事行为能力人，其监护人有权代理其实施民事法律行为。其次，《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。根据该条法律规定，监护人处分被监护人财产应当受到“除为维护被监护人利益外”的限制，故该条法律规定是对监护权行使的限制性规定，而非禁止性规定。第三，张某2、彭某出售张某1名下房屋时的价格明显高于张某1按照拆迁政策所应当享有的补偿价格。第四，张某1名下的该房屋并非能够供张某1居住的唯一房屋，只是张某1及其父母一家三口因拆迁安置的4套住房中的一套，且出售前张某1一家并未居住。第五，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条的规定，即使监护人代理被监护人实施的民事法律行为侵害了被监护人的合法权益，其救济途径也应当是由监护人承担法律责任，而不应当波及到善意第三人。第六，根据张某1的年龄情况，其对房产的经营与管理应当尚不具备判断和独立表达真实意愿的能力。综上，张某2、彭某代理张某1签订的《购房协议》合法有效，对本案双方当事人具有法律约束力。二、关于张某2、彭某、张某1是否应履行涉案房产过户的义务问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。如前所述，张某2、彭某代理张某1签订的《购房协议》合法有效，双方当事人应当根据《购房协议》约定，全面履行各自的合同义务。本案《购房协议》签订后，张治依约支付了全部购房款，张某2、彭某也代理张某1依约履行了房屋交付的义务，现经庭审询问，双方均认可该房屋已经具备办理产权过户的条件，故张某2、彭某应当继续代理张某1依约履行协助张治办理产权过户的义务，过户的相关费用依约应由张治自行负担。综上所述，本院对张治诉请本案争议房产过户的请求予以支持，但从未成年人利益角度出发，本案诉讼费应只由其监护人张某2、彭某负担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项之规定，判决如下：限张某2、彭某、张某1于判决生效之日起三十日内协助张治将位于长沙市岳麓区望岳路299号诚兴园22栋2202房屋（房屋所有权证编号：714090198）的房产过户登记至张治名下。本案受理费因适用简易程序减半收取3237.5元，由张某2、彭某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 刘 群二〇一八年三月十二日书记员 何晓燕附相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。