河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终1305号 上诉人（原审被告）：邯郸市杰辉房地产开发公司，住所地邯郸市果园路**枫景华庭C商业**。 法定代表人：王安民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于世杰，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚如月，女，1968年12月4日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：李平芳，男，1966年12月29日出生现住丛台区。系姚如月丈夫。 被上诉人（原审原告）：李平芳，男，1966年12月29日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 上诉人邯郸市杰辉房地产开发公司（以下简称杰辉房地产公司）因与被上诉人李平芳、姚如月房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉请求：1、撤销（2017）冀0403民初5318号民事判决第二项，并改判上诉人仅返还二被上诉人121620元，不应返还841620元；2、本案上诉费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，理应撤销。通过一审庭审调查，二被上诉人虽然向法庭出示上诉人出具的财务收据两张。一张显示为100000元，一张为741620元，共计841620元。但有银行转账凭证的仅有121620元，剩余720000元未见银行转账凭证，而该720000元二被上诉人通过证人出庭证实是由其从邯郸市新业房地产开发有限公司承接，并称新业房地产公司将该720000元债务转移给上诉人。通过上诉人举证一个叫宋某的（二被上诉人称其为新业房地产开发公司经理，但未有任何证据予以证实）承诺在2016年3月22日前偿还720000元，但是至今上诉人未收到该720000元房款，也就是说退一步讲即便存在债务转让，但仅有债务转让的形式，债务转让的内容并未实际履行，也就是说二被上诉人没有向上诉人缴纳该720000元购房款，何谈返还？！因此一审法院不能认定上诉人应向二被上诉人已返还该720000元，请二审法院予以查明。二、一审法院认定事实证据不足。请二审法院予以改判。一审中，二被上诉人通过证人予以证实其所谓720000元中，有王国庆100000元、周玉芹260000元、翟娟60000元。还有姚如月300000元。且该款项的真实性仅有证人证言。没有其声称的与新业房地产签订的协议或这原始银行转账凭证，如果二被上诉人认为将对新业房地产的债权转移给上诉人，应当将新业房地产公司列为本案第三人，将该720000元债权是否存在的事实查清，但一审法院仅凭三位证人证言以及二被上诉人的自述认定显然缺乏证据支持，因此请法院在查明案件事实的基础上予以改判。 李平芳答辩称，邯郸市杰辉房地产开发公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 姚如月答辩称，邯郸市杰辉房地产开发公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李平芳、姚如月向一审法院起诉请求：1、请求判令被告按照约定交付丛台区果园路169号枫景华庭小区9-1104号房产；2、如不能将枫景华庭小区9-1104号房产交付原告，请求判令被告返还购房款841620元；3、如不能将枫景华庭小区9-1104号房产交付原告，请求判令被告按月年利率6%支付自2016年1月22日起至判决确定日期的利息损失92578；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2016年1月21日之前。邯郸市新业房地产开发集团有限公司曾向姚如月及王国庆、周玉芹；翟娟借款30000元、100000元、260000元、60000元，共720000元。姚如月、王国庆、周玉芹、翟娟四人经协商、王国庆、周玉芹、翟娟将其债权100000元、260000元、60000元，共420000元转让给姚如月。2、2016年1月21日、邯郸市新业房地产开发集团有限公司将其所欠姚如月720000元债务转让给杰辉房地产公司。杰辉房地产公司同意接受邯郸市新业房地产开发集团有限公司转让的720000元债务，由姚如月、李平芳补齐121620元购房款后，购买杰辉房地产公司开发建设的风景华庭小区面积为129.48平方米9-1104号房屋。3、同日，姚如月通过银行卡转给杰辉房地产公司法定代表人王安民80000元、存入现金20000元，共计100000元。4、2016年1月22日，李平芳通过银行卡转给杰辉房地产公司法定代表人王安民购房款21620元。邯郸市新业房地产开发集团有限公司经理宋某为杰辉房地产公司出具了份欠条。内容为：“今欠河北杰辉房地产公司风景华庭购买9号楼1104室房款720000元。2016年3月22日前还清该欠款。”杰辉房地产公司依据邯郸市新业房地产开发集团有限公司经理宋某出具的欠条和姚如月、李平芳转款，为李平芳开具了一份为100000元、一份为741620元，共计841620元的收款收据。两份收款收据中均显示房款129.48平方米9-1104号房屋。5、杰辉房地产公司开发建设的风景华庭小区至今未完成工程建设。一审法院认为，从王国庆妻子姚如静、周玉芹、翟娟出庭所做的证人证言和杰辉房地产公司举证的邯郸市新业房地产开发集团有限公司经理宋某所写欠条分析，能够证实王国庆、周玉芹、翟娟将邯郸市新业房地产开发集团有限公司所欠自己的债权100000元、260000元、60000元，共420000元转让给姚如月后，结合邯郸市新业房地产开发集团有限公司所欠姚如月300000元债务，杰辉房地产公司同意将其开发建设的风景华庭小区面积为129.48平方米9-1104号房屋出售给姚如月、李平芳，姚如月、李平芳根据与杰辉房地产公司达成的协议，按6500元／平方米补交了121620元购房款。杰辉房地产公司据此为李平芳开具了一份为100000元、一份为741620元，共计841620元的收款收据。自此，杰辉房地产公司与姚如月、李平芳之间形成商品房预售合同关系，杰辉房地产公司与邯郸市新业房地产开发集团有限公司之间形成债权债务关系。鉴于原、被告双方未签订商品房预售合同，也未签订商品房买卖合同，无法确定涉案房屋的交付时间。而且，依据庭审查明的事实，凤景华庭小区至今未完成工程建设，故姚如月、李平方主张交付房屋之诉讼请求不能成立，应予以驳回。关于姚如月、李平方主张的返还购房款及购房利息问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于杰辉房地产公司开发建设的风景华庭小区至今未完成工程建设，致使不能实现合同目的，故杰辉房地产公司应返还姚如月、李平芳购房款841620元、并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付841620元购房款自2016年1月21日起至购房款付清之日止的利息。该利息在本案执行程序中另行计算。判决：一、驳回姚如月、李平芳要求交付房屋的诉讼请求二、河北杰辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，返还姚如月、李平芳交纳的购房款841620元并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付841620元购房款自2016年1月21日起至购房款付清之日止的利息。该利息在本案执行程序中另行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，从宋某为杰辉房地产公司出具了份欠条,内容为：“今欠河北杰辉房地产公司风景华庭购买9号楼1104室房款720000元。2016年3月22日前还清该欠款。”和杰辉房地产公司为李平芳开具了一份为100000元、一份为741620元，共计841620元的收款收据上看，上诉人、被上诉人及新业房地产公司形成了债权债务转移，宋某虽未按照约定向上诉人支付720000元款项，但不影响上诉人与被上诉人之间形成的债权债务关系。 综上所述，邯郸市杰辉房地产开发公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11000元，由上诉人邯郸市杰辉房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新莉 审判员  张 颖 二〇一八年三月二十七日 书记员  贾 欢