广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1203民初217号原告：李桂英，女，汉族，1979年5月24日出生，身份证住址：肇庆市鼎湖区，委托代理人：王美舟、张丽，均是广东广之洲律师事务所律师。被告：肇庆市昆隆房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城**之三，统一社会信用代码：91441203792959761F。法定代表人：吴东。原告李桂英诉被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张丽到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月5日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D7幢1403房。合同约定被告应于2016年5月31日前将通过约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件，并且未出示验收合格文件的原件，未提供盖有被告公章的文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。特请求法院判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按日万分之五的标准，以总房款366663元为本金，支付从2016年6月1日起至被告具备永久供电、永久供气、永久供水、合格电梯及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为105599元）。2.被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、根据我司提交的《竣工验收备案表》可证实我司开发的富海豪庭小区房屋符合交付条件，业主能够如常收楼、装修和入住。二、我司开发的富海豪庭小区，经过建设、规划部门的批准（原规划方案将配电房安排在负一层），但供电部门以南方电网有限责任公司有关规定不符合要求，要求对配电房重新选址，导致规划的变更和进行协调，影响了竣工备案的批复时间。该情形属于民事法律归责裁判规则中的情势变更或不可抗力事件，我司承担违约责任是显失公平。三、本案属于我司与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3点、第九条的约定的情形，故出卖人无需承担责任。四、我司认为既然合同约定免责，且我司对此给付提出抗辩异议，法庭更有责任严格按照合同条款审查违约责任的归责和承担；对没有约定或约定不明的，应当适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十八条的规定来确定应承担的违约责任。经审理查明：被告以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城四十八区之三编号为肇鼎国用（2009）第24436号的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为富海豪庭，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字第2013122号。2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为被告开发建设的富海豪庭小区配电房选址在负楼层内，不符合规定，要求被告对配电房和电表房重新选址。收到上述函件后，被告于2014年6月26日向肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司发出《工作联系函》，要求该公司停止地下室配电房位置建设，待重新选址，并办理相关手续后，再通知施工。2015年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告向原告销售肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D7幢1403房，价款366663元；合同第六条还约定，原告于2015年6月5日支付首期房款166663元，余下房款200000元通过出卖人指定的银行办理按揭，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。第八条约定，被告应在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中遇到重大技术问题，经被告争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非被告所能控制的因素；4、因原告逾期付款或银行按揭借款未划入被告账户，被告有权不通知原告而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5、因政府机关行为导致工期延误的。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该合同还约定了其他的权利义务。2016年1月4日，原、被告签订一份《合同补充协议》，约定双方同意将案涉商品房交付日期更改为2016年5月31日。合同签订后，被告于2015年6月5日开具原告支付首期房款166663元的发票联，于2016年4月8日开具原告支付按揭款200000元的发票联。2015年6月23日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局就被告申请的规划方案修改，作出了审批意见，认为被告送审的48区（48-KQ）用地规划总平面修改方案不宜取消B2A2A3栋骑楼，要求被告进一步修改完善方案后再审批。被告于同月25日签领了该审批意见。2017年6月14日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局就被告申请的规划方案再次作出了审批意见，认为原则上同意报审方案，但：（1）不同意取消B2A2A3栋骑楼；（2）取消瓶组站应征询新奥燃气有限公司的意见。1#配电房未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，请到市城市管理和综合行政执法局鼎湖区分局接受处理。被告没有依约交付涉案商品房。本案审理过程中，被告提交了富海豪庭D5D6D7幢的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示案涉的富海豪庭D7幢于2017年9月8日在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续。被告还提供了一张EMS邮政特快专递单，主张于2017年12月18日向原告邮寄催收楼通知书；原告确认上述EMS邮政特快专递单的真实性，确认于2017年12月24日收到催收楼通知，但认为原告至今没有收楼；被告确认原告收到催收楼通知书的时间以及原告至今没有收楼的事实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2015年6月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》和2016年1月4日签订的《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，原告依约向被告付清涉案商品房的总价款，被告应按合同约定于2016年5月31日前交付涉案商品房给原告使用。涉案小区的配电房原经规划行政部门许可设置在地下室，但广东电网肇庆鼎湖供电局营业部已于2014年6月25日向被告发出《关于小区配电房选址问题的函》，要求被告对配电房和电表房重新选址，虽然被告也于2015年6月23日前已三次向规划行政部门申请修改配电房的重新选址，直到规划行政部门2017年6月14日原则上才同意被告的报审方案，但仍不同意取消B2A2A3栋骑楼和取消瓶组站应征询新奥燃气有限公司的意见，这是导致被告无法按照合同约定交付商品房给原告的原因之一，其过错在被告。被告早已于2014年6月25日知道配电房需重新选址，但仍在2015年6月5日与原告签订本案合同，并约定在2016年5月31日前交付商品房，直到2017年6月14日规划部门才原则上同意被告的规划修改方案。因此，由此产生的相关责任应由被告承担，被告的逾期交楼应负违约责任。被告认为涉案商品的水电、市政配套设施批准或安装延误，是因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延迟或其他非出卖人所能控制的因素，导致逾期交楼的责任不在被告，不应赔偿。被告持此抗辩意见未能提供充分证据予以证实，本院不予采纳。本案审理过程中，被告向本院申请中止本案的审理，其理由是其已就同类案件向广东省高级人民法院申请再审，其提交了一份《广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书》，该受理通知书是对再审申请已立案审查的通知，不是同意再审的裁判文书，故对被告的上述中止审理申请不予采纳。根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张继续履行合同，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并计付至符合合同约定的交楼条件之日止,理据充分，本院予以支持，但违约金应计至合同约定的被告为涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续，并书面通知原告办理商品房交付手续日止。案涉商品房于2017年9月8日已办理了工程竣工验收备案手续，原告确认于2017年12月24日收到了被告邮寄的《催收楼通知书》，但被告至今未收楼。即原告收到催收楼通知书时案涉商品房已符合交楼条件，故逾期交楼违约金应计算至原告收到催收楼通知书之日。违约金从2016年6月1日计算至2017年12月24日，共计572天，故违约金为104865.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李桂英支付迟延交楼违约金104865.62元。二、驳回原告李桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，由被告肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担1156元，原告李桂英负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郭德远二〇一八年三月三十日书记员  蔡学汉