贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔民终42号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行，住所地：贵州省遵义市红花岗区北京路中建大厦**。 负责人：周丽利，系该行行长。 委托诉讼代理人：向东，贵州他山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵林峰，贵州他山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程胜书，女，1974年9月26日出生，汉族，住贵州省遵义市。 原审第三人：遵义阳光房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道九州大厦**。 法定代表人：杨光丽，系该公司经理。 委托诉讼代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄漫铃，贵州佳信律师事务所律师实习律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称“建行遵义市北京路支行”）因与被上诉人程胜书，原审第三人遵义阳光房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义阳光房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民初689号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建行遵义市北京路支行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判准予对位于贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋的执行；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案涉诉房屋在2005年8月29日已一并抵押给上诉人，上诉人已依法取得抵押权，被上诉人的房屋买卖合同未经过备案登记，依法不能对抗上诉人已合法设立的抵押权；二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不适用第二十八条的规定，认定被上诉人享有足以排除执行的物权期待权属于适用法律错误；三、一审法院认为被上诉人是合法占有涉案房屋，属于认定事实不清，适用法律错误。 程胜书辩称，判决驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。事实及理由：2006年5月20日，答辩人与遵义阳光房开公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋，合同签订后，答辩人一次性付清房款，遵义阳光房开公司于2006年5月20日将房屋交付给答辩人。因该公司经营不善等原因，导致其至今未能缴纳房屋维修基金、相关税费等，未能按约为答辩人办理产权过户手续。答辩人的购买时间要早于被答辩人申请保全查封时间，也即在人民法院查封前已完成签订合同、交款、占有等一系列合法法律行为，答辩人合法占有案涉房屋，答辩人的权利属不动产受让人物权期待权中的消费者物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的条件，一审法院适用法律正确。 遵义阳光房开公司二审未作陈述。 建行遵义市北京路支行向一审法院起诉请求：一、判决准许执行贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年8月29日，中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行（以下简称建行遵义开发区支行）与遵义阳光房开公司签订《抵押合同》，遵义阳光房开公司将其开发的贵州省遵义市环城路阳光小区21套住房（含涉案房屋）和13间门面房作为抵押物，为8,000,000元借款提供抵押担保。 2006年5月20日，程胜书与遵义阳光房开公司签订《商品房屋买卖合同》，购买该公司开发的贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋，面积193.15平方米，单价每平方米854.25元，总价款165,000元。合同签订后，程胜书付清了全部房款。遵义阳光房开公司于2006年5月20日将房屋移交给程胜书，程胜书于2006年5月入住至今。在一审法院执行建行北京路支行与遵义阳光房开公司借款合同纠纷一案中，程胜书作为案外人对一审法院查封贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋提出书面异议。一审法院审查后于2017年7月10日作出（2017）黔03执异218号执行裁定书，中止对贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼2单元7楼1号房屋的执行。 一审法院认为：本案的争议焦点是被告程胜书是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，被告程胜书与遵义阳光房开公司在涉案房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，约定程胜书以165,000元的价格购买涉案房屋，程胜书已付清全部购房款，且在2006年5月接收房屋后入住至今。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告程胜书在本院查封房屋前已签订了房屋买卖合同、支付了全部价款并已合法占有，且房屋未办理过户登记并非因其自身原因所致，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封。 一审法院判决：驳回原告建行遵义市北京路支行的诉讼请求。案件受理费100元，由建行遵义市北京路支行承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2006年4月20日建行遵义市北京路支行与遵义阳光房开公司就案涉房屋办理登记并取得编号为“遵房他权他字第55203号”他项权证书，证书记载的抵押权设定日期为2006年4月20日，约定期限为2005年8月26日至2006年8月25日。 2007年4月24日，在（2007）遵市法民二初字第47号建行遵义市北京路支行诉遵义阳光房开公司金融借款合同纠纷一案审理前，贵州省遵义市中级人民法院根据建行遵义市北京路支行的申请，作出遵市法诉保字第12号诉前保全裁定，对案涉房屋实施查封保全。 程胜书在一审庭审中答辩，其所购商品房系用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋，建行遵义市北京路支行对此答辩未表示异议。 2013年7月3日建行遵义开发区支行更名为建行遵义市北京路支行。 本院认为：本案的争议焦点为：建行遵义市北京路支行享有的抵押权是否能对抗程胜书提出的排除执行异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，虽然建行遵义市北京路支行就案涉房屋办理了抵押登记，但如果法律、司法解释另有规定，就不能对抗案外人的排除执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该司法解释的规定可知，抵押权不能对抗购买商品房的消费者所享有的债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的上述规定即属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴，因此，建行遵义市北京路支行享有的抵押权不能当然对抗案外人的排除执行异议。故对上诉人提出的，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不适用第二十八条的规定，认定被上诉人享有足以排除执行的物权期待权属于适用法律错误的上诉理由不予支持。 程胜书是否能对建行遵义市北京路支行的抵押权提出排除执行异议，还要看其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的具体条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，程胜书与第三人遵义阳光房开公司于2006年6月20日，就案涉房屋签订《商品房屋买卖合同》，该合同合法有效，是否经过行政机关备案审批，并不是影响合同效力的因素，2007年4月24日，贵州省遵义市中级人民法院根据建行遵义市北京路支行的申请，作出遵市法诉保字第12号诉前保全裁定，对案涉房屋实施查封保全，程胜书在法院查封前签署书面买卖合同，对案涉房屋系合法占有。程胜书在一审庭审中答辩，其所购商品房系用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋，建行遵义市北京路支行对此答辩未表示异议。案涉房屋购房款程胜书在合同签订后即付清。从上述事实看，程胜书对建行遵义市北京路支行的抵押权提出排除执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应得到支持。故对上诉人提出的，本案涉诉房屋在2005年8月29日已一并抵押给上诉人，上诉人已依法取得抵押权，被上诉人的房屋买卖合同未经过备案登记，依法不能对抗上诉人已合法设立的抵押权；一审法院认为被上诉人是合法占有涉案房屋，属于认定事实不清，适用法律错误的上诉理由不予支持。 综上，中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵传毅 审判员  徐 彬 审判员  干秋晗 二〇一八年三月二十三日 书记员  陈 雁