河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫03民终320号 上诉人（一审原告，反诉被告）：翟宝凤，女，汉族，1978年8月20日出生，住河南省洛阳市洛龙区。 委托诉讼代理人：张会强，男，汉族，1974年6月21日出生，住河南省洛阳市洛龙区，系翟宝凤之夫。 委托诉讼代理人：张国强，河南成昊律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：申欢欢，男，汉族，1989年2月27日出生，住河南省汝阳县，现住河南省洛阳市洛龙区。 委托诉讼代理人：杨立，河南开物律师事务所律师。 一审第三人：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城B1幢04号。 法定代表人：刘继欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。 上诉人翟宝凤因与被上诉人申欢欢、一审第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司(以下简称家天下公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初451××号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人翟宝凤的委托诉讼代理人张会强、张国强，被上诉人申欢欢及其委托诉讼代理人杨立，一审家天下公司的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟宝凤上诉请求：一、依法撤销一审判决并改判为支持翟宝凤的一审诉讼请求；二、本院诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年2月1××日双方及第三人签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定翟宝凤将其名下位于洛龙区厚载门街306号9幢1-2703室房产一套（房产证号：洛房权证市字第××号、面积105.94平方米）出卖给申欢欢，合同约定购房总款为862000元。申欢欢向翟宝凤支付先期款项240000元，余款申欢欢以贷款方式支付。2017年3月3日，双方及第三人代表又签订了一份《补充协议》，当日翟宝凤将房屋交付给申欢欢居住使用。后期申欢欢及第三人联系多家银行办理房屋按揭贷款，翟宝凤均予以积极配合，后因银行政策发生变化，银行要求申欢欢增加首付款比例，申欢欢拒绝，致使银行贷款没有如期办理。申欢欢通过第三人告知翟宝凤不再办理银行按揭贷款，也不再向翟宝凤支付房屋余款，经多方协商无果。翟宝凤在整个买卖过程中没有过错，因申欢欢原因多次没有完成贷款办理。综上所述请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持翟宝凤的一审诉讼请求。 申欢欢辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、本案主要是2017年初洛阳房价大涨后，翟宝凤提出加价，申欢欢不同意后，翟宝凤就故意不配合申欢欢履行面签及过户义务。2、翟宝凤一直称多次配合去面签，但真实情况是2017年2月21日在王姣易转款24万元至翟宝凤账户后第一次面签十分顺利，2017年5月份翟宝凤提出加价，双方没有协商成功后，2017年7月25第二次面签及2017年7月27日第三次面签时翟宝凤到场不配合，2017年8月1日申欢欢专门从东北赶回来面签，但在邮政银行等了一天，翟宝凤也没有到场。3、根据翟宝凤与申欢欢签订的《买卖合同》及《补充协议》，申欢欢在支付首付款后，无论银行按揭代贷款是否发放，翟宝凤在2017年8月3前应当为申欢欢办理过户的义务。翟宝凤不配合面签及过户，申欢欢无法办理房产证，也就无法获取银行贷款支付尾款。二、申欢欢没有违约行为。申欢欢交付首付款并与翟宝凤交接水电、车位、物业费后入住。且翟宝凤已将家具、家电以及房屋等相关手续交付给申欢欢居住使用至今。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 家天下公司辩称：买方申欢欢、王娇易和卖方翟宝风、张会强于2017年2月1××日通过家天下公司中弘分公司达成买卖意向，在买卖双方自愿，相互信任的基础上签定了房屋买卖居间合同，房屋成交价86.2万元整，经协商，因该房屋有增值税，双方约定2017年2月28日前先办理银行面签手续，买方向卖方交纳首付款，同时将钥匙交于乙方。买卖双方并办理水电、物业、暖气等相关配套手续，房屋过户手续于2017年7月29日之后办理。买卖双方在2017年2月21日通过中介方安排在银行办理面签手续，当天买方向卖方交付首付款24万元整，买卖双方协商于一周后交接房屋钥匙及水电、物业等配套手续。同时当天签定补充协议，约定过户时间为2017年8月3日前办理，如因买方原因没有办理，则买方需要把剩余尾款一次性支付给卖方。在5月底时，家天下公司接到卖方电话，卖方因房价上涨原因，想让买方在成交价的基础上再加点钱，或卖方愿意按合同约定的赔付成交价的lO%作为违约金，给买方一定补偿。家天下公司以和平解决问题，使双方都认可为目的，给买卖双方多次沟通和约双方见面协商，最终依然未达成意向。因从签合同到月底过户时间过长，中间还需要再重新办理面签手续，在7月中旬时，买方王娇易提出需要重新办理面签，家天下公司按买方王娇易提出要求给其安排时间，后在农业银行、邮政银行面签时，卖方均准时到场，但卖方因买方夫妻已离婚，房屋买卖合同是与申欢欢签的为由，怕承担后续责任拒绝签字。在约定过户日期8月3日过后，卖方让家天下公司通知买方先腾空房屋，再协商后面签合同问题，买方不予理会。同时买方也让家天下公司通知卖方继续履行合同配合其办理银行面签及过户手续，卖方以买方离婚和补充协议到期了，认为是买方违约也不予理会。第三人已经促成双方签订合同，完成居间义务，故不存在违约。请求法院查明事实，据实判决。 翟宝凤向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2017年2月1××日签订的《房屋买卖合同》以及2017年3月3日签订的《补充协议》。2、依法判令被告申欢欢向原告支付违约金86200元。3、依法判令被告申欢欢搬出原告所有的房产证号为：洛房权证市字第××号房屋，并向原告支付占用该房屋期间的费用（自2017年3月3日按照约定的租金每月3000元计算至被告实际搬离并交付该房屋之日止），暂算至2017年8月2日止为1××000元。4、依法判令被告申欢欢将上述房屋的全套家具、家电等物品（详见清单）全部退还给原告。5、本案诉讼费用由被告全部承担。 申欢欢向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行2017年2月1××日与反诉人签订的《房产买卖合同》，并协助反诉人办理银行贷款及过户等合同义务；2、请求判令被反诉人赔偿违约金86000元；3、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年2月1××日，原告作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的被告及作为中介方（丙方）的第三人家天下公司签订《房屋买卖合同》，原告将自己名下的位于洛阳市洛龙区厚载门街306号9幢1-××号房产（洛房权证市字第××号）以86.2万元（包含：煤暖初装费、维修基金、墙体固定装修、全套家具家电等）的价格出售给被告。该合同原告的签约代理人为其丈夫张会强，被告的签约代理人为其妻子王娇易；合同第四条约定由被告向第三人家天下公司交纳中介服务费10930元及代办过户服务费5000元，并约定在合同履行过程中，非因第三人家天下公司的原因导致合同不能履行的，第三人家天下公司收取的中介服务费一律不予退还；合同第五条中约定，由被告于2017年2月1××日向原告交付定金23760元，该定金由第三人家天下公司代为保管，定金金额以第三人家天下公司实际收到并开具收据为准。首付款238240元在2017年2月28日前准备齐全。被告委托第三人家天下公司为其购买房屋办理商业形式贷款，贷款金额为60万元。并于合同签订当日，被告向第三人家天下公司交纳按揭担保费6000元；合同第七条违约责任中的第4项约定：（如贷款）甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3）乙方须保证所有提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应的责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；合同第十条中约定：经甲乙双方友好协商，签订本合同之日，乙方向丙方交纳评估费肆仟叁佰壹拾元整（￥4310元）（代收）。经商定由于此房屋有增值税，双方约定先办理银行面签手续，审批通过后由乙方向甲方缴纳首付款时，甲方将房屋钥匙交于乙方，同时办理物业交接手续，房屋过户手续于2017年7月29日之后办理，双方不得故意拖延。在2017年2月1××日的《房屋买卖合同》签订当日，被告按约向第三人家天下公司支付定金23760元、中介服务费10000元、评估费4310元、按揭服务费（按揭担保费）6000元、代办费（代办过户服务费）5000元。2017年3月3日，原告之夫张会强作为甲方与作为乙方的被告及作为丙方的第三人家天下公司签订《补充协议》，对上述《房屋买卖合同》项下的权利义务进行了补充约定，载明在2017年3月3日被告已向张会强交付房屋首付款26.2万元，剩余房款60万元（实际尾款额度以银行最终审批结果为准，多退少补为准则）于过户完毕后40个工作日内由银行放款给张会强银行账户；张会强与被告另行协商房屋产权过户手续于2017年8月3日前办理，新产权证办理时间为30个工作日，被告需在第三人家天下公司通知后3个工作日内领取新产权证，同时根据第三人家天下公司安排办理银行抵押手续，以确保张会强在5个工作日内收到剩余房款；并在该《补充协议》签订当日，张会强将《房屋买卖合同》项下的房屋钥匙交付给被告；在该《补充协议》第5条中手写约定：“经甲乙双方友好协商，乙方向甲方交纳水电、暖、物业、车位费陆仟肆佰陆拾元，如因双方其中一方造成违约，其承担后果。如因乙方原因造成不能正常过户，乙方需保持该房屋内物品完整，并向甲方交纳每月3000元房屋租金。如因乙方贷款未获批，需在拿到新房产证1××个工作日内交付甲方尾款”。该《补充协议》中甲方处由张会强签字，乙方处由被告签字，丙方见证人处由张苗青签字，未加盖第三人家天下公司的印章。签订上述《补充协议》后，被告向原告支付首付款26.2万元及物业等费用6000多元；在原告向被告交付房屋钥匙后，被告于2017年3月6日入住位于洛阳市洛龙区厚载门街306号9幢1-××号房屋至今。在原被告签署上述《房屋买卖合同》和《补充协议》后，双方曾多次到银行为被告办理按揭贷款进行面签，先因被告方的原因，导致银行按揭手续不能顺利进行，期间随着洛阳市的房价上涨，原告方要求对原房价进行上涨，为此第三人家天下公司的职员从中予以协调。在2017年8月3日双方约定办理房产过户手续届满前几天，原被告再次相约去农业银行、邮政银行进行按揭贷款的面签，但因双方存在各持一词的意见分歧，导致按揭贷款的面签手续不能完成。并导致本案的纠纷发生。庭审中，被告称其银行按揭贷款的阻碍已消除，可贷款70万元。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为：原被告和第三人家天下公司于2017年2月1××日签订的《房屋买卖合同》和原被告于2017年3月3日签订的《补充协议》，系各方的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。一、根据《房屋买卖合同》和《补充协议》约定可查，原被告在履行合同中，有先后的履行顺序，在被告支付首付款后，无论银行按揭贷款是否发放，原告在2017年8月3日前具有为被告办理房产过户手续的先履行合同义务，该约定在《房屋买卖合同》的第十条中和《补充协议》的第1条、第2条、第5条中记载明确，故在原告未先履行合同义务为被告办理房产过户手续的情况下，以被告不支付剩余房款60万元为由，主张解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，于法无据，该院不予支持。同理，被告反诉主张继续履行合同的诉求，依法予以支持。二、关于原被告各自主张的违约金诉求。虽上述该院判定原被告之间的《房屋买卖合同》和《补充协议》继续履行，但从上述该院查明及第三人家天下公司的陈述意见中可确认，造成本案纠纷的发生，原被告双方均具有过错，首先系因被告方的银行按揭贷款面签手续不能顺利进行，其次是原告在合同履行期间要求对房屋价款加价，故在原被告双方均存在过错的情况下，双方主张的违约金诉求，该院不予支持。三、因原告主张解除合同的诉求该院予以驳回，故其主张的其他诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告翟宝凤与被告申欢欢、第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司于2017年2月1××日签订的《房屋买卖合同》及2017年3月3日签订的《补充协议》继续履行。二、驳回原告翟宝凤的诉讼请求。三、驳回被告申欢欢的其他反诉请求。本案本诉受理费2430元，由原告翟宝凤负担；本案反诉费975元，由原告翟宝凤负担100元，被告申欢欢负担875元。 本院二审期间，翟宝凤提交新证据：证据1、家天下公司悬挂的二手房买卖流程；证据2、房管局网站上打印的二手房买卖流程。证明：应该先办理按揭手续，在银行通过后，再到房管局办理过户手续。被上诉人申欢欢对翟宝凤提供的证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，但对证明方向有异议。翟宝凤一直以房价上涨为由不配合申欢欢进行面签，影响银行贷款，钱批不下来房产证就无法办理。一审第三人家天下公司对翟宝凤提供的证据没有意见。被上诉人申欢欢提交证据：申欢欢的前妻王姣易和中介公司工作人员微信聊天记录，证明方向：证明一审第三人家天下公司一审向法院提供的答辩状讲述的内容真实，同时证明一审判决后翟宝凤不停联系家天下公司人员希望其更改说辞，作出对翟宝凤有利的证明。上诉人翟宝凤对被上诉人申欢欢提供的证据发表质证意见为：对证据的真实性有异议，无法证明是家天下公司的工作人员与王姣易的聊天记录。一审第三人家天下公司对被上诉人申欢欢提供的证据发表质证意见称：对证据的真实性无法确定，不发表质证意见。一审第三人家天下公司未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案中翟宝凤与申欢欢及家天下公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应为有效。申欢欢按照合同约定向翟宝凤交付本案所涉房屋的首付款26.2万元及物业等费用之后，翟宝凤将房屋及家具、家电、房屋钥匙交付于申欢欢，申欢欢已办理入住本案所涉房屋至今。双方在办理后续贷款的过程中由于房价快速上涨及贷款政策的变动产生纠纷。一审法院根据查明的本案事实并结合庭审及双方相关证据材料作出由翟宝凤、申欢欢、家天下公司三方继续履行签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》符合本案实际情况，本院予以维持。关于翟宝凤提出解除三方达成的《房屋买卖合同》及要求申欢欢支付违约金的问题，由于双方在履行合同过程中均存在过错，故对其该项上诉请求不予支持。综上，翟宝凤的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2430元，由翟宝凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵广云 审判员  杨元卿 审判员  李 慧 二〇一八年三月二十三日 书记员  游碧瑶