广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1223号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司），住所地广州市海珠区东晓路花园街11号Ａ201单元。法定代表人：赵冬凌，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷玥霏，该公司职员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：卫国雄，男，1966年5月15日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人新城市公司因与被上诉人卫国雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人新城市公司的委托诉讼代理人雷玥霏、被上诉人卫国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城市公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第六项；2、撤销一审判决第七项；3、变更一审判决第四项为：卫国雄向新城市公司支付2016年10月至2017年8月期间拖欠租金的违约金15424.2元（暂计至2017年8月17日，至实际支付之日止）；4、变更一审判决第五项为：卫国雄向新城市公司支付解约违约金16302元；5、本案一审、二审诉讼费用由卫国雄承担。事实和理由：一、一审判决对新城市公司主张的延迟支付租金的违约金标准的调整缺乏事实和法律依据。双方约定的延迟支付租金的违约金属于惩罚性违约金，不应以损失为基础作出调整，合同的履行应遵循意思自治的原则。二、一审判决支持的解约违约金不足以弥补新城市公司的实际损失。由于卫国雄多次延迟支付租金超过5日，新城市公司才依约主张没收保证金，与解约违约金无关，不应将该租赁保证金作为调整解约违约金的参考因素；新城市公司主张按照合同未履行期间的租金总额计算解约违约金，既是合同约定也符合法律规定。请求法院酌情提高违约金赔偿。卫国雄辩称：一、2017年5月开始，卫国雄选择以停缴租金的方式回应新城市公司的不作为，但新城市公司依然拒绝整体维修。卫国雄作为承租人起诉解除租赁关系是无奈之举。二、一审判决确定迟延支付的违约金标准按每日万分之五计算，符合公平原则。三、新城市公司已没收卫国雄11400元保证金，一审判决确定卫国雄另付一个月租金4180元作为违约金公平合理，足以弥补新城市公司的实际损失。四、卫国雄已完整按照一审判决内容支付新城市公司违约金和管理费，请求驳回新城市公司的全部上诉请求，并判令新城市公司承担全部上诉受理费。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，内容公平合理，应予维持。2017年8月2日，卫国雄向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除卫国雄、新城市公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同（补充合同）》；2、新城市公司返还卫国雄押金11400元；3、卫国雄不向新城市公司交付2017年5月-2017年6月的商铺管理费每月203元；4、新城市公司返还卫国雄关于102铺所产生的所有费用45600元（2016年9月至2017年8月的租金及建设费3800元×12个月=45600元）；5、新城市公司按卫国雄已付租金及费用的三倍作为赔偿金45600元×3=136800元；6、新城市公司赔偿卫国雄因该物业的证照办理面付出该物业的工商税务中介的业务办理费用共5000元；7、本案诉讼费用由新城市公司承担。新城市公司在一审中反诉要求：1、判决卫国雄支付所欠的2017年8月的租金380元；2、判决卫国雄支付所欠的2017年3-6月的物业管理费620元；3、判决新城市公司依合同约定没收租赁保证金11400元；4、判决卫国雄支付2016年10月至2017年8月期间拖欠租金的违约金15424.2元（暂计至2017年8月17日，至实际支付之日止）；5、解除《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同（补充合同）》，卫国雄按解约后合同未履行期间的租金标准支付违约金101156元；6、判决卫国雄承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：新城市公司为广州市荔湾区逢源路58号102房（讼争商铺，新城市公司自编113铺）的房屋权属人。2016年7月29日，卫国雄与新城市公司签订了《房屋租赁合同（补充合同）》，约定新城市公司保证对讼争商铺拥有合法出租权，卫国雄已经明确清楚该房屋的权属状况并实地勘察该房屋，同意按现状承租；租赁期间房屋用途限于商业；租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止；2016年8月1日至2017年7月31日的租金为1900元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为2090元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为2299元；卫国雄须在本合同签署之日向新城市公司缴交2016年8月1日至2016年8月31日的租金1900元，并于每月25日前向新城市公司支付下个自然月应缴的租金；租赁期间，除本合同另有约定外，占有、使用该房屋所发生的的物业管理费、水、电、煤气、通讯等一切使用费用概由卫国雄承担；该房屋的物业管理费、水、电、煤气、通讯等因使用该房屋产生的费用，按政府物价部门或相关收费单位规定标准执行，由卫国雄向相关单位直接缴纳或由新城市公司代收代缴。物业管理公司名称：广州康都物业管理服务有限公司；物业管理费由卫国雄按月向物业管理企业缴纳；本合同签署当日，卫国雄应向新城市公司支付该房屋租赁保证金11400元；租赁关系终止时，在没有发生新城市公司根据本合同约定没收租赁保证金情况下，新城市公司收取的租赁保证金除用以抵充根据本合同约定由卫国雄承担的费用（包括但不限于租金、违约金、赔偿金）外，剩余部分无息退还卫国雄；新城市公司应于2016年8月1日前将该房屋按现状交付给卫国雄使用（本合同签订前，卫国雄已对该房屋现场查验并确认接受新城市公司按现状交付该房屋而无异议，房屋交付时，卫国雄不得无故拒收该房屋）；租赁期间内，由卫国雄负责该房屋的所有修缮义务；卫国雄必须按时支付租金及其他应支付的费用；卫国雄有下列情形的，新城市公司有权随时解除本合同，并依约追究卫国雄违约责任（包括违约金、赔偿金等）：……（5）拖欠该房屋的租赁或装修保证金、租金、物业管理费等使用费中任何一项的时间超过5日（含5日）……卫国雄存在拖欠租金等费用超过5日（含5日）的违约情形的，新城市公司无论是否解除合同，均有权没收卫国雄租赁保证金，若新城市公司解除合同的，除有权没收卫国雄租赁保证金，收回该房屋另行出租、追讨卫国雄所有欠费及于解约日前依约按日计收卫国雄违约金外，新城市公司并有权自解约日起，按合同未履行期间计算租金总额向卫国雄另行计收违约金；卫国雄迟延缴纳租赁或装修保证金、租金、物业管理费等使用费（无论是否给新城市公司造成实际损失），每迟延一日，应按所欠款额的3%向新城市公司按日计付违约金，直至卫国雄付清或新城市公司解除合同；如本合同与双方所签《广州市房屋租赁合同》内容有不一致的，以本合同约定内容为准等等。合同签订后，卫国雄于2016年8月12日支付了保证金11400元。2016年8月19日，卫国雄与新城市公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定新城市公司将讼争商铺租赁给卫国雄作商业用途，建筑面积40.77平方米，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日，其中2016年8月1日至2017年7月31日每月租金1900元，2017年8月1日至2018年7月31日每月租金2090元，2018年8月1日至2019年7月31日每月租金2299元；租金按月结算，由卫国雄在每月的第25日以转账付款方式缴付租金给新城市公司；卫国雄向新城市公司交纳11400元保证金，新城市公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回卫国雄；卫国雄应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，卫国雄须按当月租金额的3%向新城市公司支付违约金；任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同一式三份，卫国雄、新城市公司双方各持一份，送一份给街出租屋管理服务中心备案，等等。根据新城市公司提交的2016年7月29日签订的《房屋装修分期付款协议》，约定卫国雄委托新城市公司代为安排施工单位装修讼争商铺，根据卫国雄租赁用途的性质，新城市公司已按卫国雄要求安排施工单位为卫国雄装修完毕，按现状交付；双方约定，装修费分期支付，2016年8月1日至2017年7月31日每月首期款项1900元，每月总额3800元；2017年8月1日至2018年7月31日每月首期款项2090元，每月总额4180元；2018年8月1日至2019年7月31日每月首期款项2299元，每月总额4598元；卫国雄按月支付装修费，每月的装修费以银行转账的方式于上一个月的25日前一次性支付；若卫国雄违反本协议约定拖欠新城市公司装修费的，每迟延一日，应按所欠款额的千分之三按日计付违约金，拖欠超过10日的，应一次性支付所欠金额的当期月总额为违约金；若卫国雄需提前退租，应将剩余的装修款总额一次性支付给新城市公司等等。该协议的甲方处由新城市公司签署盖章，但乙方签章处为空白，卫国雄并未签署。2017年5月4日，讼争商铺所在小区的业委会向小区业主发出《缴费通知》，要求自2017年5月1日起，商铺的物业管理费由广州长建物业管理有限公司收取。2017年6月28日，新城市公司向广州雄得机电设备有限公司发出《费用缴纳告知函》，载明：“逢源轩小区处于调整物业管理公司期间，但逢源轩首层绝大部分商铺的产权属于我司，我司有权将该部分物业管理继续交康都物业公司管理，现告知如下：……从2017年5月1日起，贵租户每月产生的水电费、物业管理费请转账到我司所指定的银行账号，勿自行缴纳至其他地方。”另查，广州市雄得机电设备有限公司的法定代表人为卫国雄，成立日期为2016年10月31日，登记住所地为讼争商铺。一审庭审中，卫国雄提供了租金发票5张及建设费的收款收据1张，其中发票记载每月租金金额均为1900元，以此证明卫国雄每月支付租金3800元，但发票金额为1900元，对装修费1900元新城市公司没有开具发票，只开具了收据，新城市公司质证认为每月租金由租赁补充合同的租金和装修协议的装修款组成，该证据是租赁补充合同的租金，装修费没有开发票，因为会产生税费，所以没有开具发票；卫国雄提供了照片2张，证明讼争商铺内厕所堵塞，新城市公司质证认为根据合同约定维修责任在于卫国雄；卫国雄提供了费用交纳告知函、付款通知书、缴费通知、缴费通知单，证明新城市公司与广州长建物业管理有限公司双重收取卫国雄物业管理费，新城市公司质证认为其作为产权人，有权约定商铺的物业管理费和水电费的缴费方式，且已经通知卫国雄讼争商铺的物业管理费由新城市公司代缴。新城市公司为证明卫国雄2016年8月就进场装修并使用讼争商铺，提供了2016年8-10月的电费、商铺管理费的发票2张，发票的开票日期均为2016年11月29日，内容分别为广州市雄得机电设备有限公司向广州康都物业管理服务有限公司交纳的商铺管理费510元及电费8.98元，在备注栏分别有载明：“首层113铺，2016年8月15日-10月31日商铺管理费”及“首层113铺，2016年8月15日-10月5日商铺电费”卫国雄对此质证不予认可，确认上述113铺是案涉商铺，认为用电量可以证明其再8月份没有进场；新城市公司为证明卫国雄担任法人的广州市雄得机电设备有限公司于2016年10月31日才成立，是卫国雄自身原因拖延了营业执照的办理时间，提供了广州市雄得机电设备有限公司的《企业信用信息公示报告》，卫国雄质证认为，前租户没有将工商注册地址迁出，造成卫国雄无法迁入，该证据无法证明是卫国雄自身原因造成的。卫国雄认为签订了两份租赁合同，但履行的是2017年8月19日签订的备案合同即《广州市房屋租赁合同》，《房屋装修分期付款协议》没有签署，但确认租金是由补充协议约定的租金及装修费组成，对装修协议中其他内容不予确认，确认按每月3800元标准交租至2017年8月，其中2016年10月、11月租金是于2016年11月17日交纳，2016年12月租金中1900元是于2016年11月30日交纳，1900元是于2016年12月1日交纳，2017年1月租金是于2016年12月28日交纳，2017年2月租金中1900元是于2017年1月25日交纳，1900元是于2017年2月6日交纳，2017年3月租金是于2017年2月28日交纳，2017年4月租金是于2017年3月29日交纳，2017年5月租金是于2017年5月2日交纳，2017年6月租金是于2017年5月31日交纳，2017年7月租金是于2017年7月3日交纳，2017年8月租金中1900元是于2017年8月7日交纳，1900元是于2017年8月10日交纳，380元至今未交纳。新城市公司认为实际履行的是2016年7月29日签订的《房屋租赁合同（补充合同）》而不是备案合同，确认装修费是租金的一部分，确认卫国雄所述的交租情况。卫国雄确认2017年5月后没有交纳过管理费。新城市公司确认2017年5-6月的管理费没有代缴。在一审中，双方于2017年8月30日完成了讼争商铺的交接手续。一审法院认为：本案乃房屋租赁产生的纠纷，本案的焦点在于：1、卫国雄、新城市公司双方实际履行的是哪一份合同；2、违约方的认定及承责范围。对此，分析如下：一、对于双方实际履行合同的分析。首先，双方于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同（补充合同）》中有约定“如本合同与双方所签《广州市房屋租赁合同》内容有不一致的，以本合同约定内容为准”，现因存在两份租赁合同而产生冲突，应当以《房屋租赁合同（补充合同）》约定的为准。其次，双方在一审庭审中，均认为《广州市房屋租赁合同》属于备案合同，既然是备案合同，即是为了满足行政管理的需要而签订的合同，双方真实意思应是更为详尽的《房屋租赁合同（补充合同）》。故双方实际履行的合同是《房屋租赁合同（补充合同）》。二、对于违约方的认定的问题。卫国雄认为其没有接收使用商铺，但依据新城市公司提交的2016年8-10月的讼争商铺电费、及管理费的发票，卫国雄自2016年8月开始使用讼争商铺，且卫国雄注册的“广州市雄得机电设备有限公司”登记住所地为讼争商铺的地址，也能佐证卫国雄已经在使用讼争商铺，故对于卫国雄称未接收使用商铺的说法，不予采信。卫国雄另主张讼争商铺的厕所堵塞，无法使用，但根据双方合同约定，房屋交付使用后，维修的责任义务均为卫国雄自行负担，卫国雄以此主张新城市公司违约，于法无据。卫国雄主张讼争商铺存在前租户公司营业执照未迁出导致卫国雄无法办理合法经营手续，但未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的责任。关于租金的构成，因本案不涉及《房屋装修分期付款协议》的效力认定，不予审查。双方一审庭审中均确认装修费是租金的一部分，实际交租也是按此协议履行，故确认租金是由租赁合同约定的租金及装修费构成。卫国雄认为新城市公司未开具全额的租金发票，这不属于本案审理范围，卫国雄应向相关部门寻求救济。综上，卫国雄迟延交租及要求提前解除租赁合同已构成违约，其要求新城市公司返还所有租金及保证金，支付赔偿金以及办证照费用损失的诉请，依据不足，不予支持。三、对于承责范围的认定。因新城市公司同意解除租赁合同，故按双方一致意见处理，确认双方的租赁合同解除。因卫国雄负有支付租金及物业管理费的义务，也同意支付2017年3-4月的物业管理费406元，故卫国雄应当将上述费用支付于新城市公司。至于2017年5-6月的物业管理费，因新城市公司确认没有进行代缴，故不予支持。因卫国雄违约行为导致合同解除，新城市公司反诉要求没收保证金，合法有据，予以支持。一审庭审中，卫国雄对于新城市公司反诉主张卫国雄有迟延支付租金的事实予以确认，故应按照合同的约定支付逾期支付租金的违约金，因合同约定的3%标准过高，以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金标准按每日万分之五计算为宜，且违约金不应超过本金。又因双方合同约定，卫国雄单方解约的，新城市公司可以合同未履行期间计算租金总额向卫国雄另行计收违约金，但新城市公司反诉要求卫国雄支付解约违约金101156元，因该金额远超于新城市公司的实际损失，结合新城市公司已没收卫国雄的保证金，在此基础上，对此予以调整，调整为一个月的租金为宜即4180元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告卫国雄与被告广州新城市房地产开发有限公司签订的关于广州市荔湾区逢源路58号102房的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同（补充合同）》；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告卫国雄向被告广州新城市房地产开发有限公司支付2017年8月剩余租金380元、2017年3-4月物业管理费406元；2017年5-6月物业管理费原告卫国雄不必向被告广州新城市房地产开发有限公司支付；三、被告广州新城市房地产开发有限公司没收原告卫国雄租赁保证金11400元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告卫国雄向被告广州新城市房地产开发有限公司支付逾期交租的违约金（其中，2016年10月的违约金以3800元为本金，从2016年9月25日起按每日万分之五标准计算至2016年11月17日止；2016年11月的违约金以3800元为本金，从2016年10月25日起按每日万分之五标准计算至2016年11月17日止；2016年12月的违约金以1900元为本金，从2016年11月25日起按每日万分之五标准计算至2016年11月30日止，以1900元为本金，从2016年11月25日起按每日万分之五标准计算至2016年12月1日止；2017年1月的违约金以3800元为本金，从2016年12月25日起按每日万分之五标准计算至2016年12月28日止；2017年2月的违约金以1900元为本金，从2017年1月25日起按每日万分之五标准计算至2017年2月6日止；2017年3月的违约金以3800元为本金，从2017年2月25日起按每日万分之五标准计算至2017年2月28日止；2017年4月的违约金以3800元为本金，从2017年3月25日起按每日万分之五标准计算至2017年3月29日止；2017年5月的违约金以3800元为本金，从2017年4月25日起按每日万分之五标准计算至2017年5月2日止；2017年6月的违约金以3800元为本金，从2017年5月25日起按每日万分之五标准计算至2017年5月31日止；2017年7月的违约金以3800元为本金，从2017年6月25日起按每日万分之五标准计算至2017年7月3日止；2017年8月的违约金以1900元为本金，从2017年7月25日起按每日万分之五标准计算至2017年8月7日，以1900元为本金，从2017年7月25日起按每日万分之五标准计算至2017年8月10日，以380元为本金，从2017年7月25日起按每日万分之五标准计算至实际支付之日止；每期违约金总额以当月所欠费用为限）；五、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告卫国雄向被告广州新城市房地产开发有限公司支付解约违约金4180元；六、驳回原告卫国雄其他诉讼请求；七、驳回被告广州新城市房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2142元，反诉受理费1439元，由原告卫国雄负担3049元，被告广州新城市房地产开发有限公司负担532元。二审中，上诉人新城市公司提交了其张贴招租广告的图片资料及一份房屋租赁合同，拟证明其收回案涉商铺后已积极对外发出招租广告，但直至2017年11月才出租出去，已愈2个月是空置状态。被上诉人卫国雄质证认可上述证据的真实性，但认为是上诉人新城市公司没有配合解决问题，其才提起本案诉讼，其也有装修、货物等损失。二审中，被上诉人卫国雄提交了计算表及转账记录，拟证明其已履行完毕一审判决第二项、第四项、第五项。上诉人新城市公司质证认可上述证据的真实性、合法性、关联性，但认为对于因延迟支付租金的违约金及解约违约金的计算标准应依约执行。二审中，上诉人新城市公司、被上诉人卫国雄均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审庭审中，被上诉人卫国雄对于上诉人新城市公司反诉主张其有迟延支付租金的事实予以确认，故应按照合同的约定支付逾期支付租金的违约金。又因双方合同约定，被上诉人卫国雄单方解约的，上诉人新城市公司可以合同未履行期间计算租金总额向被上诉人卫国雄另行计收违约金。一审判决认为因合同约定的逾期支付租金的违约金的标准过高，以上诉人新城市公司的实际损失为基础，根据公平原则予以调整确定该违约金标准按每日万分之五计算且违约金不应超过本金，以及结合上诉人新城市公司已没收被上诉人卫国雄的保证金，在此基础上对解约违约金予以调整为一个月的租金即4180元，均符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合法合理，本院予以确认。综上，上诉人新城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1064元，由上诉人广州新城市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩     志     军审判员 郭     东     升审判员 刘卉二〇一八年三月二十六日书记员 党     春     婷