呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初390号原告：龚和平，企业职工，内蒙古卓资县教育局，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：包双连，内蒙古蒙杰律师事务所实习律师。原告：王喜玲，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：包双连，内蒙古蒙杰律师事务所实习律师。被告：呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司。法定代表人：诸水良，该公司总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峰，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告龚和平、王喜玲与被告呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司（以下简称富贵房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚和平的委托诉讼代理人牧人、包双连，原告王喜玲的委托诉讼代理人牧人、包双连，被告富贵房地产公司的委托诉讼代理人郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚和平、王喜玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行合同义务，将为原告办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得房屋权属证书；2.请求判令被告支付已付购房款0.1%的违约金，即427元；3.请求判令被告承担因国家商品房交易税率及公共物业维修基金政策性上浮调整造成原告已交付被告的原办理产权证的税费资金不足以达到目前国家税费标准的差价金额的违约赔偿责任；4.本案诉讼受理费由被告负担。事实和理由：2009年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市鄂尔多斯大街以南养鱼池东巷"富贵国际花苑"小区9号楼1单元202号商品房，建筑面积为110.87平方米，单价为3856元，总价为427515元。交付期限约定被告在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告已将购房款全部支付被告，被告按照合同约定条件将房屋交接给原告，原告随后入住该房屋至今。期间，原告于2019年11月26日将代办房屋权属证所需的税金、公共物业维修基金等各项费用5860元交付被告，但被告至今未能为原告办理房屋产权证，原因是被告在出售涉案标的房屋前，已将该开发项目土地使用权证抵押给了银行。根据双方合同约定，被告应当在商品房综合验收后360天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，代原告办理、取得房屋产权证书，但在原告交接入住该房屋至今已近多年，被告依然未履行上述合同义务。综上所述，原被告之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，签订了书面合同，原告已经全部履行了合同义务，并将委托代为办理权属证书所需材料及税、费资金交给被告，现因被告原因至今未能履行备案及协助办理产权证的合同义务及承诺，被告已经构成违约，经原告多次与被告协商，被告拒不履行上述义务，故原告诉至本院，请求判如所请。被告富贵房地产公司辩称，本案产权备案登记条件是否成就，是本案应当着重考虑的。作为商品房买卖合同，首先应当是合同备案。被告已经向房产局备案。其次是产权登记备案。根据合同约定，产权登记备案的前提条件是项目综合验收360日内进行备案，但到目前为止，因市规划局的原因以致无法备案。2016年市政府向市规划局作出了批复，明示道路调整是在项目规划之后，由于道路调整与项目发生冲突，不能按照之前的方案进行，所以市政府同意规划局按照项目具体建成情况再进行规划。房屋的综合验收肯定要按照规划方案进行验收的，因市规划局无法出具项目规划方案，导致无法进行验收，进而导致无法办理备案登记。原告提到的信访回复与事实不符，被告未找到任何依据表明有抵押不能办理产权登记报备等手续。办理产权证书是行政审批的事项，被告无法干涉，只能配合，故被告不存在违约情形的。综上所述，被告认为，无法办理产权登记非被告自身原因，是因为规划出现的客观原因所致，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.原告龚和平、王喜玲与被告富贵房地产公司于2009年11月25日签订了《商品房买卖合同》，约定原告龚和平、王喜玲以总价427515元购置被告富贵房地产公司开发的位于呼和浩特市××区号房屋一套，建筑面积为110.87平方米，单价为3856元，买受人于合同签订当日付清首付款299145元（含定金），购房尾款180000元办理公积金，尾款于合同签订后汇到出卖人账户。合同还约定，出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，出卖人应当在商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2.2017年5月18日，被告富贵房地产公司出具发票证实其收到原告龚和平、王喜玲购房款476892.5元。庭审中，双方对该房屋已按合同约定交付买受人不持异议。3.2009年11月26日，原告龚和平、王喜玲将代办房屋权属证书所需的税金、公共物业维修基金等各项费用5860元交付被告富贵房地产公司。4.2015年6月11日，呼和浩特市人民政府作出呼政字[2017]171号批复，写明经研究原则同意市规划局《关于补办富贵国际花苑项目有关情况的请示》中提出的意见，其中第一条明确，鉴于项目办理规划前期相关手续在前，调整道路规划红线在后，办理项目规划许可时仍按原规划条件执行，第五条明确，鉴于2007年项目经市和玉泉区政府同意先行开工建设，且已基本建成，建设单位未按规划审批图纸建设属于历史遗留问题，由市处理建设项目历史遗留问题工作组和城管执法局按照有关政策在项目验收时处理到位，你局按照实际情况（实测图）先行办理相关手续。5.2017年10月16日，呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以南养鱼池东巷富贵国际花苑小区业主黄志敏向呼和浩特市住房保障和房屋管理局反映该小区未办产权证事宜。2017年12月29日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局咨询投诉中心出具《信访事项处理意见书》，写明经查，该项目已办理在建工程抵押业务，因开发企业于2017年未及时为一期业主办理解除在建工程抵押业务，导致富贵国际项目一、二期无法办理网签及产权证相关业务。我中心已敦促开发企业，令其及时与中国银行沟通交涉，尽快为广大业主办理解除在建工程抵押业务。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订合同时，自愿、平等、协商一致，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，且现双方就案涉房屋已经进行了网签备案，故本案的争议焦点为，被告富贵房地产公司未能协助原告龚和平、王喜玲取得房屋权属证书是否构成违约。针对本案的争议焦点，根据双方合同的约定，被告富贵房地产公司应当于商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助购房人取得房屋所有权属证书，但住宅小区的综合验收系住宅小区竣工后，在相关职能部门验收的基础上，对住宅小区是否符合法定和设计的居住条件进行的验收，涉及多个部门。庭审中，被告富贵房地产公司提交的2015年6月11日由呼和浩特市人民政府作出的呼政字[2017]171号批复文件，证实富贵国际花苑项目住宅无法进行综合验收系因市规划局无法出具项目规划方案，现已属历史遗留问题，系案涉房屋无法进行验收的主要原因，进而导致现阶段该住宅项目尚不具备办理产权备案登记的条件。据此，本院认为，本案所涉住宅项目系经市政府和玉泉区政府同意先行开发建设，且已基本建成，具有开发的特殊性，考虑到被告富贵房地产公司确系遇到因项目办理规划前期相关手续在前，调整道路规划红线在后等方面的客观原因而出现了无法综合验收的局面，仅依据合同认定被告富贵房地产公司构成违约明显对被告富贵房地产公司不利，显失公平，且市政府专门针对该项目的特殊性作出过专项批复，兼之双方就办理房屋产权证书的条件在合同中约定明确，故本案不宜认定为被告富贵房地产公司构成违约。原告所举《信访事项处理意见书》认为，不能办理房屋权属证书原因在于被告富贵房地产公司存在在建工程抵押，但其证明力不足以对抗市政府专门向相关职能部门就富贵国际项目出具的批复，对该意见书，本院不予采纳。待富贵国际花苑项目住宅综合验收后，双方对此仍有争议的，可以另行协商或通过起诉主张权利。针对双方在合同中约定的代缴税费问题，至庭审时未实际发生，无法确定其实际缴纳数额同被告富贵房地产公司预收金额是否存在增减差额，故双方应在实际数额发生后依据合同约定另行解决。综上，因本案认定被告富贵房地产公司现阶段够成违约依据不足，本院对原告龚和平、王喜玲的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告龚和平、王喜玲的诉讼请求。案件受理费25元，由原告龚和平、王喜玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二〇一八年三月二十六日书记员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。