安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0705民初352号 原告：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司。住所地安徽省铜陵市石城大道2388号。 法定代表人：姜定杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于树影，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。 被告：姚海生，男，1987年6月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 安徽安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业）与姚海生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员张能于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告柏庄物业的委托诉讼代理人于树影到庭参加诉讼，被告姚海生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柏庄物业向本院提出诉讼请求：１.判令被告立即支付物业费3928.6元及逾期违约金（以3928.6元为基数，从起诉之日起按每日万分二点一的标准计算至还清时止）；２．案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年4月20日，柏庄物业与铜陵柏庄置业有限公司签订了《铜陵柏庄•春暖花开前期物业服务合同书》，约定由柏庄物业承接铜陵柏庄•春暖花开小区的物业服务管理事宜直至该小区业主委员会成立。姚海生是柏庄•春暖花开小区1栋3单元302室业主，该房屋的建筑面积是77.95平方米。根据协定，柏庄物业为姚海生提供该房屋的物业服务，姚海生按物业综合服务费1.2元/平方米月的标准按月向柏庄物业交纳费用，缴费时间为业主每半年度提前缴纳一次物业费。但姚海生从2015年1月1日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。姚海生享受了柏庄物业提供的物业管理服务，理应按合同约定向柏庄物业交纳物业管理费，但姚海生从至今已拖欠54个月的物业管理费。期间，原告多次联系催要未果。 姚海生经本院合法传唤未到庭答辩，也未提交书面的答辩状及相应的证据材料。 本院经审理认定事实如下：柏庄物业系铜陵柏庄•春暖花开家园的物业服务单位，姚海生系该小区1栋3单元302室业主，该房屋的建筑面积是77.95平方米。2009年4月20日，柏庄物业与铜陵市柏庄置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：柏庄置业（甲方）选聘柏庄物业（乙方）对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2009年5月1日起至小区业主委员会成立后止。物业服务内容为：1、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；2、负责向业主或物业使用人收取物业管理费用，前期物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.20元标准收取。物业费收取时间：由柏庄物业按6个月时间向业主预收；3、关于违约责任，甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方10%的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。合同对其他事项亦作了明确约定。 上述协议签订后，柏庄物业依据协议约定，开始为柏庄•春暖花开家园小区内房屋（含姚海生所有的房屋）提供物业服务。2014年12月24日，姚海生向铜陵柏庄•春暖花开家园1栋3单元302室的房屋所有人左小丽购买了该房屋，取得了该房屋所有权。2014年12月24日，左小丽向柏庄物业支付了2014年12月31日之前的物业费。从2015年1月1日起，姚海生未能向柏庄物业交纳物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。柏庄物业依据与柏庄置业签订的《前期物业服务合同书》，作为柏庄•春暖花开小区的物业服务单位，为柏庄•春暖花开小区提供了物业管理服务，姚海生作为柏庄•春暖花开小区业主，至今未能交纳物业费，显系违约，除依法应继续履行付款义务外，还应当依据合同约定，向柏庄物业支付因逾期付款而产生的违约责任。柏庄物业要求姚海生支付该小区1栋3单元302室2015年1月1日至2018年6月30日之间物业费符合法律规定与合同约定。从柏庄置业与柏庄物业签订的《前期物业服务合同书》看，双方明确约定按业主拥有的建筑面积交纳物业费，依据《前期物业服务合同书》关于物业费每月每平方米1.2元的标准，姚海生需交纳物业费的数额为3928.6元〔77.95平方米×1.2元/平方米/月×42个月（2015年1月1日至2018年6月30日）〕。柏庄物业要求姚海生支付物业费符合法律规定，对其诉讼请求，本院予以支持；关于逾期缴费违约金，因姚海生拖欠物业管理服务费的行为构成违约，应当支付，但柏庄物业主张的日万分二点一标准过高，本院予以适当调整为中国人民银行同期贷款基准利率。姚海生经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姚海生于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司自2015年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费3928.6元及违约金（违约金以实欠3928.6元为基数，从2018年1月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至物业管理服务费付清之日止）。 二、驳回原告安徽安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚海生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇一八年三月二十日 书记员 张雅婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条——被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》第四十二条——业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条——建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条——经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。