河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初6989号原告：河南商都古玩艺术品投资有限公司，住所地郑州市郑东新区商务步行街******。法定代表人：孙大瑞。委托诉讼代理人：张国辉、李俊凯，河南国基律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：张迎，女，1980年2月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨林华，河南鑫苑律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告河南商都古玩艺术品投资有限公司与被告张迎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张国辉及被告的委托诉讼代理人杨林华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年10月28日起至2016年10月27日期间的租金34000元、2016年10月28日至2018年2月27日期间的租金117600元；2、被告向原告支付违约金44640元（违约金按照2%/月的标准，自2015年10月28日起暂计算至2017年10月27日，以后连续计算至被告实际还清租金之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月10日，原告与被告签订编号为SD-20141010-南-220号《天下收藏文化商业店面租赁合同》一份，约定由被告承租原告一层编号为J002#的店铺1间，面积60㎡，租赁期间自2014年10月28日起至2015年10月29日止。2015年10月28日续租至2016年10月27日，租金按照一层160元/㎡/月，二层120元/㎡/月的标准计算（上下二层，各30㎡），每月租金8400元，被告应于补充协议签订之日一次性向原告交付续租期间的租金共计84000元。如补充协议没有约定的以原租赁合同为准。《补充协议书》签订后，被告仅向原告支付了50000元租金，剩余34000元租金至今未支付。《补充协议书》期满后，原、被告口头协商一致，被告继续租赁该商铺至2017年10月27日期间的租金84000元，截止至2017年10月28日，被告共欠原告租金11800元和电费2068元。经原告多次催要，被告均未按照合同约定履行义务。现原告为维护其自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，诉至法院。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《天下收藏文化街商业店面租赁合同》一份；2、租赁场所交付确认书、租赁交接表；3、申请一份；4、补充协议书一份；5、收据两份（编号为8970879、0716855）；6、收据三份（编号为1747413、0794688、5456050）；7、声明、情况说明各一份。被告辩称，张迎不是本案的适格被告，张迎当时是作为郑州梵絮珠宝有限公司的法定代表人，受该公司的委托与原告签订了店面租赁合同，且该商铺由该公司实际使用，该公司与原告之间也签订的有铺位租赁合同，该租金应由郑州梵絮珠宝有限公司承担，原告应向该公司主张。被告向本院提交如下证据材料：1、郑州梵絮珠宝有限公司的工商信息一份；2、《天下收藏文化街商业店面租赁合同》及《铺位租赁合同》各一份。原告提交的证据及被告提交的郑州樊絮珠宝有限公司工商信息、《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，均可以证明案件的基本事实，本院予以采信。被告提交的《铺位租赁合同》系原告与郑州樊絮珠宝有限公司签订的，对其关联性与真实性，本院予以认可，但该合同从形式及内容上，与双方提交的另一份租赁合同均明显不同，且签订时间与上述合同签订的时间不一致，系被告单方提交，不能与其他证据形成证据链条，无法证明案件的客观事实，对其效力，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：被告张迎承租原告位于河南省郑州市郑东新区商务内环与商务外环路之间自商务东街至九如路的CBD天下收藏文化街南区一层编号为J002的店铺1间，总面积为60平方米。2014年9月29日，双方对涉案店铺进行验收交付，并签订商铺租赁交接表；2014年10月10日，原、被告签订《天下收藏文化街商业店面租赁合同》一份，合同约定，被告承租原告店铺用于经营珠宝；租赁期间1年，自2014年10月28日起至2015年10月29日止；约定每月租金10200元；先付租金后使用房屋，被告于合同签订之日一次性向原告缴纳租赁期间的全部租金。2015年10月26日，原、被告又签订《补充协议书》一份，约定原、被告之间继2014年10月10日签订的店面租赁合同到期后，被告再续租12个月，租赁期限为2015年10月28日至2016年10月27日，租金为每月8400元。2018年3月12日，被告张迎向原告返还租赁房屋。另查明，2014年10月28日至2015年10月29日期间的租赁费用，被告张迎已向原告支付。2015年10月28日至2016年10月27日期间的租赁费共计84000元，被告向原告支付租赁费50000元，剩余租金34000元未支付。2017年10月27日至2018年3月12日期间的租金，被告未支付。本院认为，关于张迎是否为本案适格被告的问题，结合原、被告提交的证据，能够相互印证，可以形成完整的证据链条，证据指向具有一致性，因此本院可以认定，原告是与张迎本人签订的房屋租赁合同；对于被告在庭审中提交的《铺位租赁合同》，属孤证，其证明方向与庭审查明的事实不符，对此本院不予采信。综上，郑州梵絮珠宝有限公司不是本案商铺租赁合同的实际签订者和履行者，故对被告辩称张迎非本案适格被告的观点，本院不予采纳。原、被告之间签订的《天下收藏文化街商业店面租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院予以确认。经庭审查明，双方约定2015年10月28日至2016年10月27日期间的租金是84000元，被告实际仅向原告支付租金50000元，尚余租金34000元未支付，故对原告主张的此部分租金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告主张2016年10月27日至2018年3月12日期间的租金，因租赁合同到期后，被告一直占有使用涉案房屋，原告也未提出异议，双方仍继续实际履行原租赁合同，故被告应向原告支付此期间的租金117600元（84000元/年+8400元/月×4个月=117600元)。关于原告主张的违约金，根据原、被告之间签订的《补充协议》约定，如被告逾期支付租金、电费及其他费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项的3‰作为违约金。经庭审查明，被告未按约支付租金，已构成违约，其应当向原告支付违约金，鉴于原告庭审中主张按约月息2%支付违约金，并未超出法律规定的范围，本院予以支持。原告主张的违约金分为三个阶段计算：1、2015年10月28日至2017年10月27日期间的违约金，应以34000元为本金，按照年利率24%计算为16320元；2、2016年10月27日至2017年10月27日期间的违约金，应以84000元为本金，按照年利率24%计算为20160元；3、2018年3月13日之后的违约金，应以151600元为本金，按照年利率24%计算至被告实际清偿之日止。对原告主张的过高部分，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的电费，因原告未向本院提交电费票据，无法证明电费的具体数额，故对原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张迎于本判决生效之日起十日内支付原告河南商都古玩艺术品投资有限公司房屋租金151600元；二、被告张迎于本判决生效之日起十日内支付原告河南商都古玩艺术品投资有限公司违约金36480元，以151600元为本金，按照年利率24%，自2018年3月13日开始计算至被告实际清偿之日止。三、驳回原告河南商都古玩艺术品投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4266.16元，由原告河南商都古玩艺术品投资有限公司负担204.56元，被告张迎负担4061.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  董金海人民陪审员  冯佩新二〇一八年十一月十九日书 记 员  张露平