福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5402号 原告：高芝灵男，1968年5月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 原告：王宜华男，1977年12月8日出生，汉族，住福建省长乐市。 两原告共同委托诉讼代理人：林愷，福建友泽律师事务所律师。 被告：鄢仁柱男1976年4月19日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：傅程，福建谨而信律师事务所律师。 原告高芝灵、王宜华与被告鄢仁柱租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林愷、被告鄢仁柱及其委托诉讼代理人傅程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年10月14日签订的《租赁合同》于2016年12月14日解除；2.判令被告向原告支付2016年5月1日至2016年12月14日期间的租金149333元；3.判令被告向原告支付《租赁合同》解除后的违约金60000元；4.被告鄢仁柱承担本案诉讼费。事实与理由：2015年10月14日，原告高芝灵、王宜华与被告鄢仁柱签订《租赁合同》，合同约定由被告承租位于仓山区东侧首山新都汇ＳＹ-×号楼×复式（×-×）号店面。在合同第四条第2条款还约定，租金按季度支付，即被告应于每个季度（是指计租日起三个月并以此类推）开始前5天内将该季度的租金一次性支付原告。按合同的约定，截止起诉日止，被告本应向原告支付三次的租金，分别为1.2016年1月1日至2016年4月1日的季度租金40000元（应在2015年12月27日前支付）；2.2016年4月1日至2016年7月1日季度租金60000元（应在2016年3月27日前支付）；3.2016年7月1日至2016年10月1日季度租金60000元（应在2016年6月26日前支付）。但被告却未按合同的约定支付租金，被告仅于2015年10月8日一次性支付租金60000元，在此支付的基础上，应付租金总额为100000元。被告一直未支付租金，严重侵犯了原告的合法权益，故原告于2016年12月14日向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，故被告应当还要向原告支付2016年10月1日至2016年12月14日期间的租金49333元，因《租赁合同》解除的原因系被告逾期支付租金的行为造成，故根据《租赁合同》第十条第五款的约定，被告应向原告支付一个季度的租金即60000元作为违约金。 被告辩称，一、原告诉称《租赁合同》于2016年12月14日解除，并要求被告支付解除后的违约金60000元，与原告违约导致《租赁合同》于2016年8月12日解除的客观事实不符，显属缺乏事实和合同依据。事实上，双方于2015年10月14日签订《租赁合同》时，原告向被告出示其与福建中茂房地产开发有限公司（下称“中茂公司”）签订的《打包租赁自主招商合同》（下称“招商合同”），原告表示有权转租讼争租赁场地的同时，向被告承诺在2015年12月31日前引进大型企业如麦当劳、屈臣氏及KTV、电影院等相关客户，并保证在2015年12月31日前所有租赁场地全部营业，形成商圈。但被告基于原告承诺签订租赁合同后，原告承诺的首山新都汇商业1#楼的一层至五层商户全部开业，以及引进屈臣氏等客户等，均没有兑现，导致被告经受严重装修及经营损失。因此，经原告断水断电并要求被告交还租赁场地，被告于2016年8月12日将全部物品设备搬离租赁场地，原告收回被告承租的上述房屋钥匙和场所，被告与原告已实际解除《租赁合同》，原告实际收回租赁房屋。由此可见，不论是基于合同约定还是客观事实，《租赁合同》解除的时间为2016年8月12日，且解除的原因系原告未能履行合同承诺，导致被告经受严重装修及经营损失造成的。二、原告诉称被告应支付2016年8月1日至2016年12月14日期间的租金69333元，缺乏相应的事实和法律依据。如上所述，被告已于2016年8月12日将全部物品设备搬离租赁场地，原告收回被告承租的上述房屋钥匙和场所，被告与原告已实际解除《租赁合同》，原告实际收回租赁房屋，双方自2016年8月12日起即不存在房屋租赁合同关系，且原告不存在任何场地占用的损失。三、本案违约金为一个季度的租金60000元，明显属于违约金过高的约定，超过原告实际损失的百分之三十，依法应当予以核减。请求贵院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的照片、强制措施通知、告知函、视听资料的真实性均有异议，本院对被告提交的上述证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市仓山区东侧）首山新都汇ＳＹ-×＃楼×层×复式商业、×层×复式商业房产（建筑面积115.5平方米）2016年3月18日登记为福建中茂房地产开发有限公司所有。2015年9月28日，福建中茂房地产开发有限公司与两原告签订《租赁合同》一份，约定福建中茂房地产开发有限公司将上述房产出租予两原告，租赁期限自2015年10月1日至2021年9月30日，租赁期间，两原告可将场地转租予第三方。 2015年10月14日，两原告与被告就上述房屋签订《租赁合同》一份，约定:租赁期限五年，其中，免租期自2015年11月1日至2015年12月31日，培育期2016年1月1日至2016年2月28日，每月租金10000元，2016年3月1日至2017年12月31日，每月租金20000元，租金按季度支付，被告应于每季度（指计租日起三个月）开始前5天，将该季度的租金一次性支付给两原告；合同签订之日，被告向原告支付履约保证金60000元；若被告未能按时缴纳租金等，自逾期8天起，每延迟一日，应按拖欠租金总金额的每日万分之五向两原告支付滞纳金；逾期60日的，两原告有权解除合同，被告还应赔偿两原告一个季度的租金作为违约金（合同解除日前上一个缴纳的季度租金）。 合同签订后，被告接收了讼争房屋，支付了履约保证金60000元，但租金仅支付至2016年4月30日，之后的租金未支付。原告于2016年12月14日向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，该《解除〈租赁合同〉通知书》已于2016年12月14日送达被告。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。但合同签订后，被告未按约支付租金，已构成违约。原告于2016年12月14日向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，通知被告解除《租赁合同》，该《解除〈租赁合同〉通知书》已于2016年12月14日送达被告。现原告要求确认原、被告签订的《租赁合同》已于2016年12月14日解除，本院予以支持。原告要求被告支付自2016年5月1日至2016年12月14日的租金149333元〔20000元/月×7个月＋（20000元/月÷30天）×14天〕，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金60000元，被告辩称该违约金过高，鉴于合同约定的违约金60000元（合同解除日前上一个缴纳的季度租金）过高，本院酌定被告向原告支付违约金40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、确认原告高芝灵、王宜华与被告鄢仁柱于2015年10月14日签订的《租赁合同》已于2016年12月14日解除； 二、被告鄢仁柱于本判决生效之日起十日内向原告高芝灵、王宜华支付自2016年5月1日至2016年12月14日的租金149333元； 三、被告鄢仁柱于本判决生效之日起十日内向原告高芝灵、王宜华支付违约金40000元； 四、驳回原告高芝灵、王宜华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15820元，由原告高芝灵、王宜华负担1511元，被告鄢仁柱负担14309元。被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年三月二十日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。