湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2148号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队（原中国人民武装警察部队湖北省总队第二支队），住所地武汉市汉阳区龙阳大道升官渡特一号。法定代表人：周祖华，支队长。委托诉讼代理人:徐瑞，股长。委托诉讼代理人：马福林，山东泉泽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市世纪星光投资有限公司，住所地武汉市洪山区马湖路2号保利心语2栋1单元22层04号。法定代表人：陈亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩红梅，湖北立丰律师事务所律师。上诉人中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队（以下简称武警执勤支队）与上诉人武汉市世纪星光投资有限公司（以下简称世纪星光公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武警执勤支队上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持武警执勤支队的全部诉讼请求，驳回世纪星光公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由世纪星光公司承担。事实与理由：一、一审认定武警执勤支队与世纪星光公司于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，系认定错误。二、在《武警部队房地产租赁合同》有效的情况下，世纪星光公司违约事实清楚，应承担相应的违约责任。世纪星光公司辩称，双方签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，不能因为历史原因而违背法律。因《武警部队房地产租赁合同》无效，故世纪星光公司不存在违约问题。世纪星光公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回武警执勤支队的诉讼请求；2.本案诉讼费由武警执勤支队承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，武警执勤支队并非案涉房屋的所有权人，无权要求世纪星光公司腾退房屋。二、一审认定的房屋占有使用费标准过高。双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，依照法律规定，世纪星光公司可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方签订的《武警部队房地产租赁合同》附加条款第三条约定，由于租赁房屋属于砖混结构，存在结构安全性问题，世纪星光公司承租后，加固改造的费用应在租金中予以减免，故房屋占有使用费应为房屋租金减去世纪星光公司已支出的房屋加固费用。武警执勤支队辩称，世纪星光公司的上诉请求应驳回，其上诉主张的事实与理由均不能成立。武警执勤支队向一审法院起诉请求：1.解除武警执勤支队与世纪星光公司于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》；2.判令世纪星光公司立即腾退上述《武警部队房地产租赁合同》项下所涉租赁房屋及其附属设施（包括世纪星光公司添建、增扩的房屋及其附属设施，租赁房屋位于武汉市武昌区临江大道33号），并完好地交还给武警执勤支队；3.判令世纪星光公司向武警执勤支队支付欠付的房屋租金（自2015年5月29日起至本案租赁合同解除判决生效之日止，按年租金192万元计算，暂计算至2017年8月7日欠付租金数额为370.6082万元）；4.判令世纪星光公司向武警执勤支队支付房屋占有使用费（自本案租赁合同解除判决生效之日起至世纪星光公司将租赁房屋腾退返还给武警执勤支队之日止，按照年占有使用费192万元计算）；5.判令世纪星光公司支付逾期支付房屋租金的违约金（自应付租金之日起至实际支付之日止，按欠付租金数额的日千分之三计算，暂计算至2017年8月7日应支付违约金数额为497.3618万元）；6.本案诉讼费用由世纪星光公司承担。世纪星光公司反诉请求：1.判令双方于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》无效；2.判令武警执勤支队赔偿世纪星光公司损失910万元，退还世纪星光公司租金96万元，退还世纪星光公司代为支付的转让费92.5万元，共计1098.5万元；3.由武警执勤支队承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月10日，武警执勤支队后勤处发布《二支队空余房地产租赁招标书》，就武昌区临江大道33号4层总面积2424平方米临街门面进行招租。招标书载明：支队保证出租的房地产符合武警部队房地产租赁条件，权属清楚；支队保证出租给乙方使用的房地产，按照《中国人民武装警察部队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，经武警部队审批机关批准出租。中标单位确定后，未中标单位保证金将于七个工作日内返还原汇入账户，中标单位保证金将抵扣房租。2014年6月12日，世纪星光公司法定代表人陈亮向武警执勤支队支付投标保证金20万元，2014年7月29日支付投标保证金20万元。2014年8月13日，世纪星光公司经核准成立，法定代表人陈亮。2014年12月13日，武警执勤支队（甲方、出租方）与世纪星光公司（乙方、承租方）签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：第一条甲方自愿将位于湖北省武汉市武昌区临江大道33号4层（坐落号：武总鄂字第0205号）的房屋建筑面积2424平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租房地产。第三条租赁用途：餐饮住宿。第四条租赁期限自2015年5月28日起至2020年5月28日止。第五条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）年租金192万元。租金按半年结算。付款方式电汇。合同履行中，世纪星光公司于2014年12月31日向武警执勤支队支付租金56万元。之后，世纪星光公司未再支付租金。武警执勤支队依约向世纪星光公司交付了涉案房屋。2016年2月26日及2016年3月27日，世纪星光公司两次作出申请书，请求武警执勤支队提供房产证、土地证、一次建筑工程消防验收意见书、室外消防给水总平面图、全套土建、结构、水、电及消防系统图纸、设计单位相应资质证书、工程消防设计自审表、房屋租赁许可证。武警执勤支队称未收到上述申请书，世纪星光公司亦未就申请书的送达进行举证。世纪星光公司在租赁期间加盖房屋一层并安装了电梯一部。经武汉马房山理工工程结构检测有限公司【鉴】LGJC-ZTJG-2015-0165号房屋安全鉴定书鉴定，上述加盖房屋安全等级为A级（无危险点房）。一审法院另查明，2007年12月14日中国人民武装警察部队湖北省总队曾向武汉市国土资源和规划局武昌分局出具证明，证明涉案武昌区中华路街临江大道33号地块系1982年武警部队组建时由当时的湖北省军区移交给武警执勤支队，申请办理土地使用权证和房屋所有权证。案涉武昌区中华路街临江大道33号土地使用权人于2008年7月30日登记为武警执勤支队，使用权面积606.87平方米。武警执勤支队未向一审法院提交案涉房屋的房屋所有权证，也未提交该房屋的建设工程规划许可证。一审法院再查明，案涉房屋现由武汉鑫楚丞酒店管理有限公司、武汉市武昌区兄弟芝九草堂凉茶店（经营者王志新）、武汉市武昌区观澜印象美食城（经营者陈亮）占用经营。世纪星光公司租赁案涉房屋前，陈亮曾与案涉房屋前承租人蝴蝶KTV负责人刘芳、武汉市武昌区江东宾馆签订门面转让协议，并向前承租人支付了转让费。一审审理中，世纪星光公司于2017年9月13日当庭向一审法院申请对案涉房屋的内外装修造价进行评估。武警执勤支队对鉴定部分的范围提出了异议，世纪星光公司未向一审法院提交鉴定项目清单。经一审法院释明，世纪星光公司于2017年12月20日撤回要求武警执勤支队赔偿910万元损失的反诉，一审法院于当日作出（2017）鄂0106民初7089号民事裁定书，裁定予以准许。一审法院认为，武警执勤支队与世纪星光公司签订《武警部队房地产租赁合同》，将案涉房屋出租给世纪星光公司，由于该房屋没有权属登记，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，武警执勤支队与世纪星光公司签订《武警部队房地产租赁合同》应为无效。世纪星光公司请求确认双方于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，一审法院予以支持。武警执勤支队请求解除合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。武警执勤支队要求世纪星光公司返还位于武昌区临江大道33号房屋的主张，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，现武警执勤支队要求世纪星光公司以年租金192万元为标准支付租金及占有使用费，计算至房屋实际腾退之日止的主张，一审法院予以支持。但由于世纪星光公司已支付了保证金及租金共计96万元，保证金折抵租金后，世纪星光公司实际已支付租金半年，故尚欠占有使用费应自2015年11月29日起算。该费用的性质均系占有使用费。世纪星光公司请求退还租金96万元，一审法院不予支持。因租赁合同无效，双方在合同中约定的逾期付款的违约金条款没有法律约束力，故对武警执勤支队主张的逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。世纪星光公司反诉要求武警执勤支队退还转让费92.5万元。但上述转让费系基于陈亮与房屋前承租人之间的门面转让协议关系，款项系支付给前承租人，与武警执勤支队无关。世纪星光公司请求武警执勤支队返还没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队与武汉市世纪星光投资有限公司于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》无效；二、武汉市世纪星光投资有限公司于一审判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区临江大道33号房屋返还给中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队；三、武汉市世纪星光投资有限公司于一审判决生效之日起五日内向中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队支付房屋占有使用费（从2015年11月29日起以年租金192万元为标准，计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队的其他诉讼请求；五、驳回武汉市世纪星光投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费72637元，减半收取36318.5元，由武汉市世纪星光投资有限公司负担（此款中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队已垫付，由武汉市世纪星光投资有限公司连同上述款项一并给付中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队）。反诉案件受理费10882.5元，由武汉市世纪星光投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，武警执勤支队与世纪星光公司于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》第十八条第三项约定，双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：三、该房产属于砖混结构，世纪星光公司在改造过程中，如出现结构安全性问题，确须进行加固改造，加固改造费用由世纪星光公司先行承担，武警执勤支队根据世纪星光公司改造费用实际和申请（不含装修事宜）酌情在租金中适当减免部分费用。二审再查明，一审宣判后，中国人民武装警察部队湖北省总队第二支队名称变更为武警执勤支队。本院认为，武警执勤支队与世纪星光公司于2014年12月13日签订的《武警部队房地产租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审认定《武警部队房地产租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。武警执勤支队上诉认为在《武警部队房地产租赁合同》有效的情况下，世纪星光公司违约事实清楚，应承担相应的违约责任。因双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》应为无效，武警执勤支队的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。世纪星光公司上诉认为武警执勤支队并非案涉房屋的所有权人，无权要求世纪星光公司腾退房屋。虽然武警执勤支队没有取得案涉房屋的房屋所有权证，但取得案涉房屋所在土地的国有土地使用证，而且双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》中明确约定，武警执勤支队将涉案房屋出租给世纪星光公司使用，故世纪星光公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。世纪星光公司上诉认为一审认定的房屋占有使用费标准过高，双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》附加条款第三条约定，由于租赁房屋属于砖混结构，存在结构安全性问题，世纪星光公司承租后，加固改造的费用应在租金中予以减免，故房屋占有使用费应为房屋租金减去世纪星光公司已支出的房屋加固费用。虽然双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》第十八条第三项约定，双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：三、该房产属于砖混结构，世纪星光公司在改造过程中，如出现结构安全性问题，确须进行加固改造，加固改造费用由世纪星光公司先行承担，武警执勤支队根据世纪星光公司改造费用实际和申请（不含装修事宜）酌情在租金中适当减免部分费用，但因《武警部队房地产租赁合同》应为无效，上述第十八条第三项的约定亦为无效，故世纪星光公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，一审参照合同约定的租金标准认定世纪星光公司应向武警执勤支队支付的房屋占有使用费，并将世纪星光公司已支付的保证金予以相应折抵并无不当，本院予以维持。综上所述，武警执勤支队、世纪星光公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72637元，由中国人民武装警察部队湖北省总队执勤支队负担36318.5元，武汉市世纪星光投资有限公司负担36318.5元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年三月二十八日书记员 赖瑞文