济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初999号 原告：徐好莲，女，1968年1月5日出生，汉族，农民，住济南市。 委托诉讼代理人：姚兴中、匡兆坤（均系特别授权代理），均系北京市盈科（济南)律师事务所律师。 被告：董传忠，男，1956年10月6日出生，汉族，农民，住济南市。 委托诉讼代理人：董继来（系被告董传忠之子，特别授权代理），男，1984年10月4日出生，汉族，农民，住济南市。 第三人：赵磊，女，1954年5月4日出生，汉族，无业，住济南市。 原告徐好莲与被告董传忠物权保护纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月12日第一次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将该案转为普通程序并报院长延长审限。诉讼中依法追加赵磊为本案的第三人参加诉讼。因无法直接向第三人送达相关法律文书，本院依法公告向其送达相关法律文书，并向被告董传忠公告送达了开庭传票。公告期满后，本院于2018年1月30日第二次公开开庭进行了审理了本案。第一次开庭原告徐好莲及其委托诉讼代理人姚兴中、匡兆坤，被告董传忠到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告徐好莲及其委托诉讼代理人匡兆坤，被告董传忠及其委托诉讼代理人董继来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐好莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告对属于原告的宅基地使用权停止侵害，将破坏的原有宅基地上的房屋和树木等恢复原状。2、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中徐好莲将第1项诉讼请求变更为：判令被告停止建房，归还原告的宅基地使用权、对造成的损失进行赔偿。事实与理由：原、被告都是历城区柳埠镇小刘家峪村村民。原告在小刘家峪村有一处农村自建房。原告曾经将房屋使用权转让给村外人赵磊使用。2013年12月28日，原告根据村里的规定依法办理了《土地使用证》。2016年4月，被告不顾原告的多次警告，在没有任何手续的情况下，推倒原告所有宅基地上的房屋，砍掉院里的三棵几十年的核桃树，重新自建房屋，严重侵害了原告的宅基地使用权。 董传忠辩称，被告生有两个儿子，父子三人共同生活在一个宅基地。因儿子无房屋居住，多次向村委会申请宅基地。但由于村有旧村改造的计划，故一直未被批准。被告就想在村里购买闲置的老宅子。2015年11月，被告认识了赵磊，她在2006年2月以2.8万元的价格买下了原告的宅子拟转卖。被告与赵磊谈好5.5万元的价格。2015年11月16日前被告多次找原户主董传利，经董传利确认，才与赵磊签订的协议。被告支付了全款。根据合同约定：“卖方买断后，该住宅与原房主董传利、徐好莲不再有任何干系，否则支付十倍违约金。”2015年11月17日被告去国土所询问能否办理过户手续。国土所工作人员答复能办理。被告于是与董传利商量过户，但他因事没有去成。2016年农历四月初二被告开始盖房，动工之前找到董传利，他满口答应你盖你的，没有任何事。在反复询问董传利七八次后，他每次都是答应帮我办过户。新住宅于农历四月十九完工，加上后期投资，已花费十一万元。原告于1995年与董传利结婚。前些年离婚又嫁到济南，不再是刘家峪村的村民，也不具有宅基地的产权，没有资格也不应该拿到新发的宅基地使用证，也无权干涉该住宅的任何事情。被告已完成了购买房屋的过程，真实有效，没有违规。为此要求驳回原告的无理诉求。 第三人赵磊未作陈述。 当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织进行了质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告提供的证据：1、徐好莲名下2013年12月28日颁发的历城集用（2013）第*号中华人民共和国集体土地使用证1份；2、2014年6月23日徐好莲与董传利离婚证1份。3、徐好莲身份证复印件1份。4、徐好莲常住人口登记卡1份。5、争议宅基地现状照片复印件3张；6、录音1份、 被告提供的证据：1、董传利名下的历城集建（1993）字第*号集体土地建设用地使用证1份；2、董传利、徐好莲与赵磊于2006年2月28日签订的房屋买卖协议书1份；3、被告与赵磊在2015年11月16日签订的宅基地转让合同1份；4、赵磊出具的收到被告55000元房款收到条1份。5、2017年12月20日济南市历城区柳埠镇刘家峪村民委员会出具的证明1份。 本院现场勘验照片、笔录以及调取的济南市国土资源局历城分局柳埠国土资源管理所出具的情况说明。 当事人对下列证据有争议：原告提供的证据：田延胜、陈学福证明复印件各1份。内容均为：“田延胜是徐好莲的南（西）邻居，我证明徐好莲于柳埠镇小刘家峪村6号有宅基地一处。2016年四月前上有北屋五间，东屋一小间，均为砖瓦房。院内有三棵核桃树。2016年4月份，本村董传忠推倒原上述房屋，并重新加盖砖房，现该处无人居住。”被告对证人田延胜、陈学福的证言有异议，要求证人出庭作证。 被告提供的证据：2017年3月25日王林军、王永明等人出具的证明1份。内容为：“我是清水圈村小型建筑队队长王林军，领着10多个村民给周围村民盖房子。我给刘家峪村村民董传忠盖房子时，时间是从2016年4月2日开始扒屋，到4月26日完工，共计干了24天。在盖屋这24天之内没有任何人员去制止不叫盖屋和停工。”原告认为证人没有提供身份证复印件无法确认其身份，而且这些工人与被告有利害关系，对证言不予认可。 对上述有争议的证据，本院经审理认为：1、原告提供的田延胜、陈学福的证明。被告认可田延胜系南邻，陈学福系西邻。本院对此予以认定。对其他内容，因两份证明系复印件，且证人未到庭作证，但对其他证明内容本院不予认定。2、被告提供的王林军等人的证言。本院认为，证人未提供身份证复印件，也未到庭作证，本院对该证言不予认定。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告徐好莲与董传利原系夫妻关系。董传利名下有历城集建（93）字第*号集体土地建设用地使用证1份。证载面积为216.32平方米，四至为：东至墙外滴水、西至墙外滴水、南至墙外滴水、北至墙外滴水。 2006年2月28日，原告徐好莲及董传利与赵磊签订房屋买卖协议和宅基地转让协议1份。房屋买卖协议主要内容为：“董传利将柳埠镇小刘家峪村村东地号为历城集建（93）字第*号，用地面积216.32平米，建筑占地82平方作价28000元卖于赵磊。由赵磊长期使用，房子新旧程度一般，北屋五间，东屋一间，西屋0间，南屋0间，大门情况简易，院落情况树3棵，院子地上物、树等全部一次性卖给新房住赵磊，买方一手交钱，卖方一手交土地使用权证做凭证，一次性交接清楚，钱证全部付清……此房无论是搬迁，国家征地，开发占用，村里扩建、通道、修路等所有补偿、优待全部由新房主享用领取，买主赵磊有继承权、买卖权、转让权等对本房院的所有权力”。原告徐好莲及董传利在卖方处签字。签字合同当日赵磊支付了28000元，董传利将历城集建（93）字第*号集体土地建设用地使用证交给赵磊。赵磊即日占用和使用该宅基地及地上房屋。 2013年原告徐好莲以原集体土地建设用地使用证丢失为由向济南市历城区柳埠镇刘家峪村民委员要求开具证明补办土地使用权证。该村委会出具了证明，济南市国土资源局历城分局柳埠国土资源管理所依据该证明及董传利向原告徐好莲出具的赠与协议，将该土地使用权使用人确定为原告徐好莲，并于2013年12月28日向原告徐好莲颁发了证号为：历城集用（2013）第*号的中华人民共和国集体土地使用证。该证载明面积为237.57平方米，四至为东至巷道、西至夹道、南至田洪东、北至巷道。 2014年6月23日原告徐好莲与董传利以感情不和为由在民政机关办理了离婚手续。 2015年11月16日，被告董传忠与赵磊签订宅基地转让合同，内容为“甲方赵磊同意将历城区柳埠镇刘家峪村的宅基地使用权及地上建筑物、树木、建材等附属物品有偿转让给乙方，原证件号为历城集建（93）字第*号，双方协商总价格为伍万伍仟元整人民币（￥55000.00）。”当日被告向赵磊支付了55000元，赵磊向被告交付了董传利名下的历城集建（93）字第*号集体土地建设用地使用证。被告即日占用和使用了该宅基地及地上房屋。 2016年4月2日被告将该处宅基地上的房屋拆除，并新建房屋及院落。 2018年1月30日济南市国土资源局历城分局柳埠国土资源管理所出具情况说明1份，内容为：“徐好莲土地证号：历城集用（2013）第*号，使用权面积216.32平方米，实测面积237.57平方米。董传利土地使用证号：历城集建（93）字第*号，证载面积216.32平方米。二证为同一宗地，后证为前证的换发。新证实测面积与老证证载面积相差21.25平方米。由于办理老证时为手工测量，新证利用GPS进行测量。由于测量技术差别，存在了一定误差。无法说明21.25平方米具体为哪个位置。” 本院认为，宅基地使用权是宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权只有能宅基地使用权人行使，任何组织和个人不得侵占、毁损宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定：“宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，农村村民一户只能有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，宅基地使用权的转让必须满足一定的条件：一是转让行为经本集体经济组织同意；二是受让人为同意经济组织内部成员；三是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权的分配条件。董传利与赵磊之间的签订的房屋转让协议，本质上属于宅基地使用权的转让，因赵磊不属于本集体经济组织成员，且宅基地使用权的转让也未经本村集体经济组织同意，故董传利与赵磊之间的房屋转让协议无效。 原告徐好莲在2013年12月28日取得位于济南市历城区柳埠镇刘家峪村地号为*的集体土地使用证，系该集体土地使用证范围内的合法使用权人。 2015年11月16日第三人赵磊与董传忠签订的宅基地转让合同，因第三人赵磊未获得证号为历城集建（93）字第*号土地的宅基地使用权，无权处分。且被告董传忠在本村另有宅基地，违反了一户一宅以及宅基地不得买卖的强制性规定。因此，被告董传忠与第三人赵磊签订的宅基地转让合同为无效合同。 因此，争议宅基地使用权人仍为原告徐好莲。现其要求被告董传忠停止建房、返还宅基地使用权符合法律规定，本院予以支持。原告徐好莲要求返还历城集用（2013）第*号，使用权面积216.32平方米，实测面积237.57平方米的土地使用权，该证载面积与历城集建（93）字第*号宅基地使用权证四至及面积不相符，但该证系历城集建（93）字第*号土地的宅基地使用权的延续，颁发于2013年，此时旧房仍存在，且该证载明了坐标，可以确认四至范围。因此，本院对原告徐好莲要求返还土地使用权的诉讼请求予以支持。 原告徐好莲不申请对损失不申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条、第一百五十二条；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告董传忠停止在争议宅基地上建房。 二、限被告董传忠于本判决书生效之日起三十日内返还位于济南市历城区柳埠镇刘家峪村证号为历城集用（2013）第*号集体土地使用证所载明四至范围内的土地。 案件受理费50元，由被告董传忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  韩玉宝 人民陪审员  王富春 二〇一八年三月二十日 书 记 员  吕纯纯