广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终1368号上诉人（原审被告）：吴柏花，女，1965年6月10日出生，汉族，住广东省梅县，委托诉讼代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘绍峰，男，1978年9月17日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号，统一社会信用代码91440600893543642U。委托诉讼代理人：王更炎，男，该公司员工。上诉人吴柏花因与被上诉人刘绍峰、原审第三人交通银行股份有限公司佛山分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0606民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴柏花上诉请求：1.撤销（2017）粤0606民初4562号民事判决，依法改判；2.本案全部诉讼费用由刘绍峰负担。事实和理由：一、一审法院并未严格审查刘绍峰现时是否具有购买佛山限购区域二手房的资格，明显属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院并未通过告知本案案外人曾令湘相关诉讼情况或通知其参加诉讼查明本案事实即简单认知其知悉并同意涉讼房屋买卖事宜，明显缺乏事实及法律依据。本案中，一审法院查明吴柏花与曾令湘于1989年登记结婚，涉讼房屋是在双方婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。因此，对于共有财产的处理应得到共有人的同意，但吴柏花已当庭陈述其配偶对涉讼房屋不知情，一审法院并未追加曾令湘作为共同被告参加诉讼，即凭借无法辨认的微信记录认定其已同意，明显属于程序错误且缺乏事实及法律依据。三、一审法院查明事实不清，判决与合同约定不符，显失公平。案涉合同双方在不同条款对首付款的支付方式及期限作出了不同约定，但可以明确的一点是刘绍峰足额支付首期款、办理房贷、交付贷款额度差额，是双方办理过户手续的前提，一审法院并未对此不同约定作出明确说明，也未查明案涉合同双方如何对首期款的支付进行约定，如何申请房贷、交付贷款额度差额等问题，而直接判令吴柏花在协助刘绍峰办理完涉讼房屋涂销抵押登记手续后三十日内协助刘绍峰将涉讼房屋过户至刘绍峰名下的手续，只字未提上述内容，显失公平，也与合同约定不符。刘绍峰辩称：一、本案中双方签订案涉合同时，佛山市限购政策尚未出台，刘绍峰具有购房资格，具备继续履行合同的可行性。案涉合同未履行完毕是因吴柏花的原因造成的。根据佛府办函【2017】326号文件的规定，案涉合同仍可继续履行。二、刘绍峰愿意一次性履行合同支付全部款项，一审判决并不存在不公。三、微信聊天记录、证人出庭等已足以证明曾令湘对案涉交易知情并同意，吴柏花对涉讼房屋的处分是有权处分。交通银行答辩称：交通银行根据吴柏花的申请发放的贷款合法有效，抵押权已经按照法律规定办理抵押登记。为担保上述贷款，吴柏花以房屋设定抵押，交通银行在收回贷款本息后，再行协助办理涂销抵押登记。刘绍峰向一审法院起诉请求：1.吴柏花继续履行房屋买卖合同的约定，即刘绍峰代吴柏花还清交通银行就位于南海区××佛新干线雅××名门花园××房的抵押贷款，吴柏花、交通银行涂销涉讼房屋抵押,吴柏花协助刘绍峰办理房屋过户手续；2.本案诉讼费用由吴柏花承担。一审法院认定事实：涉讼房屋为广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园19座1307房（权利证号为0012214），登记信息显示吴柏花为权利人，单独所有，已办理预抵押登记，抵押权人为交通银行。2014年8月27日，甲方（借款人、抵押人）吴柏花与乙方（贷款人、抵押权人）交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号2014482099001100865），约定甲方向乙方贷款520000元用于购买涉讼房屋，期限为180个月，并以该房作为抵押担保。吴柏花丈夫曾令湘作为共有人签名同意以涉讼房屋为该债权提供抵押担保。截至2017年8月29日，吴柏花尚欠交通银行贷款本金余额为418888.85元。2017年3月23日，佛山市华众房地产有限公司工作人员吴某通过其微信与吴柏花女儿曾思协商涉讼房屋交易、签约事宜，期间，曾思曾将其与父亲的聊天记录发给吴某，其父亲表示不够每平方米20000元就不卖。吴某反复要求曾思问清楚全家意见是不是2680000元一定卖以及曾思其父亲意见如何。曾思表示2680000元两天内复全家都没问题，其父亲也同意。吴某询问要不要等其父亲过来签约，曾思表示由母亲签约即可。2017年3月24日，刘绍峰（买方）、吴柏花（卖方）与佛山市华众房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定刘绍峰向吴柏花购买涉讼房屋。该物业建筑面积81.61平方米，以佛南不动产权第0012214房地产权证为准。吴柏花保证所填写物业产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯交通银行的权利。成交价为1630000元。签合同当天给定金50000元，吴柏花收到定金50000元后3个工作日内要到银行申请提前还贷，吴柏花收到银行提前还款通知前2天内刘绍峰将500000（不含定金）存进吴柏花账户上，过户当天给首期200000元，吴柏花收到全部楼款后5天内必须搬走。吴柏花要求搬走一台电视，一张床，两张梳妆台，一台冰箱，一张写字台，其余全部留给刘绍峰。一方拒绝出售或购买物业的视为违约。守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金并支付相当于成交价10%的违约金。同日，刘绍峰向吴柏花支付定金50000元。涉讼房屋实际与广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园19座1308房（以下简称1308房）连通，为一个整体。该1308房登记权利人为吴柏花的儿子曾峯，单独所有。曾峯同时与刘绍峰签订《房屋买卖合约》，出售1308房予刘绍峰。刘绍峰同时起诉曾峯【（2017）粤0605民初4563号案】，诉请曾峯协助办理1308房过户手续等。一审法院于2017年8月29日作出民事判决，认为曾峯拒绝履行合同没有依据，并判决其于判决生效后十日内协助刘绍峰办理1308房变更登记至刘绍峰名下的手续等。另查明，吴柏花与曾令湘于1989年9月6日登记结婚。一审法院认为，涉讼合同是刘绍峰与吴柏花真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均依约全面履行合同。庭审中，双方确认涉讼房屋交易价格为1630000元，双方对此并无争议，综合备注以及附件中关于付款方式、期限的约定，基本可以确定刘绍峰付款义务内容，而且即使双方对此有约定不明之处，亦可以通过此后的协商予以补足，吴柏花不得以此为由拒绝履行合同。吴柏花虽称涉讼房屋为夫妻共有财产，其丈夫对出售涉讼房屋不知情、不同意，但其一，吴柏花确认在签约前由其女儿出面放盘，与中介公司协商涉讼房屋出售事宜，而根据中介公司与其女儿的微信往来，可以认定吴柏花丈夫实际对涉讼交易知情，并提出了具体的要求，吴柏花女儿并按照其要求与中介公司议定商品房价格，最终由吴柏花签约出售涉讼房屋。其二，涉讼房屋与1308房连通，分别登记于吴柏花及其儿子曾峯名下，且曾峯同时将1308房同时出售予刘绍峰。刘绍峰、吴柏花交易涉及吴柏花其他家庭成员，实际上是家庭决策，吴柏花辩称其丈夫不知情的不合常理；其三，涉讼房屋与1308房实际连通，而1308房房屋买卖合同已经一审法院判令继续履行，基于实际操作的考量，涉讼合同亦应继续履行。综上，一审法院认为吴柏花丈夫对涉讼交易知情，且刘绍峰基于协商的过程亦有理由相信吴柏花有权单独签约出售涉讼房屋，吴柏花上述抗辩没有理据，一审法院不予采纳。此外，吴柏花辩称其没有参与协商过程、合同为仓促签订，故合同不应继续履行，但吴柏花作为完全民事行为能力人，自行选择委托其女儿代为磋商房屋交易，应受其后果约束。即使其疏于阅读合同内容，也是其对自己权利的处分，风险及法律后果应由吴柏花自行承担，现吴柏花以此为由拒不履行合同违反诚实信用原则，一审法院对其抗辩不予采纳。刘绍峰现已经提供证据证明其有能力支付剩余房款，且同意代吴柏花向交通银行清偿贷款，交通银行对此没有异议，一审法院予以准许。刘绍峰代吴柏花向交通银行清偿贷款后，吴柏花与交通银行应配合办理涉讼房屋涂销抵押手续；待涂销抵押后，吴柏花应将涉讼房屋变更登记至刘绍峰名下。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘绍峰应于判决发生法律效力之日起三十日内代吴柏花向交通银行清偿《个人房产抵押贷款合同》（编号2014482099001100865）项下的贷款；二、交通银行、吴柏花应于上列第一项义务履行之日起三十日内协助刘绍峰办理位于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园19座1307房（权利证号为0012214）涂销抵押登记手续；三、吴柏花应于上列第二项义务履行之日起三十日内协助刘绍峰办理位于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园19座1307房（权利证号为20160012214）变更登记至刘绍峰名下的手续。本案受理费减半收取9735元，财产保全费5000元，合计14735元，由吴柏花负担。二审中，吴柏花向本院提交了微信记录打印件。经审查，由于曾思曾确认该微信聊天记录是其与曾令湘的聊天记录，该聊天记录不足以反映各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为案涉合同应否继续履行。刘绍峰与吴柏花签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定继续履行各自的义务。对于吴柏花提出的关于刘绍峰不具备购房资格的问题，本院认为，本案中，涉讼房屋与1308房连通，分别登记于吴柏花及其儿子曾峯名下，吴柏花及曾峯同时将涉讼房屋与1308房出售予刘绍峰并于2017年3月24日签订了合同，曾峯、吴柏花均确认已收到刘绍峰支付的定金，而且刘绍峰向曾峯支付的定金是在签订合同后即通过银行转账的方式支付，再结合本案双方的微信聊天记录等证据可知，案涉交易是在相关限购政策出台前真实发生的交易，刘绍峰在当时并不受相关限购政策的影响，案涉合同本可顺利履行，案涉合同未能在上述限购政策出台前完成是因吴柏花不履行合同造成的，故吴柏花以此为由主张案涉合同不应继续履行缺乏理据，本院不予支持。对于吴柏花提出的关于其配偶曾令湘不同意出售案涉房产的抗辩意见，本院认为，佛山市华众房地产有限公司工作人员吴某是撮合案涉合同的中介，其对案涉合同的缔约磋商情况有全面、客观的了解。一审法院根据吴某的证人证言及吴某与吴柏花女儿曾思的微信聊天记录，并结合与案涉房屋相通且同时出售的1308号房的所有权人是曾令湘的儿子曾峯的事实，认定吴柏花的配偶曾令湘对案涉交易知情，并无不妥，本院予以维持。吴柏花主张该聊天记录实际上是曾思的两个微信号之间的聊天，但是，曾思与曾令湘之间的聊天记录是曾思在与中介沟通过程中发送给吴某的，曾思当时确认这是其与其父亲曾令湘的聊天记录，而本案证据并不足以证明与曾思对话的微信号的实际使用人并非曾令湘，故本院对吴柏花此项主张不予采纳。吴柏花上诉主张一审判决未明确刘绍峰支付首期款、通过银行支付尾期款等义务，判决显失公平。本院认为，首先，吴柏花在一审过程未提出要求刘绍峰支付房款的诉讼请求；其次，由于刘绍峰于一审过程中提供证据证明其有能力支付剩余房款，且同意代吴柏花向交通银行清偿贷款，刘绍峰在二审中也明确其愿意在办理案涉房屋过户手续前一次性支付购房款，故从公平角度考虑，并结合案涉合同中双方对刘绍峰支付房款尾款时间的约定，本院认定刘绍峰应在办理案涉房屋所有权转移登记的当天向吴柏花支付一次性支付全部购房款。综上所述，吴柏花的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。本案基于吴柏花在二审期间提出的新理由以及刘绍峰在二审中确认的内容增加判决内容，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0606民初4562号民事判决；二、刘绍峰应于吴柏花履行广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0606民初4562号民事判决第三项债务的当天向吴柏花一次性支付位于广东省佛山市南海区大沥镇广佛新干线盐步地段雅居乐御景名门花园19座1307房的剩余房款（以163万元为总数减去已支付的房款）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19470元，由上诉人吴柏花负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇一八年三月二十七日法官助理 彭振宇书 记 员 覃心怡