海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初91号 原告：王某，男，1961年9月3日出生，汉族，住琼海市。 被告：琼海鸿信投资有限公司，住所地：琼海市嘉积镇爱华路275号。 法定代表人：屈某，总经理。 委托诉讼代理人：郑某，海南众品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，海南日新律师事务所律师。 原告王某与被告琼海鸿信投资有限公司（以下简称鸿信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某，被告鸿信公司的委托诉讼代理人郑某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告与原告签订《商品房买卖合同》；2、被告承担诉讼相关费用。事实和理由：2014年1月26日，原、被告签订认购协议，约定原告在御景湾认购房屋一套（5#301室）。原告于2015年12月21日将购房款全部交齐。当时没有签合同的原因是没有找到合适的客户，以及因为孩子的婚姻状况不稳定，考虑到合同上不知道写谁的名字，且当时该公司负责人（代静）口头承诺此房可以更名，所以没有签订购房合同。2017年11月8日，被告以海南省限购政策为由向原告退还购房款，不同意原告更名，但原告没有受限购政策的影响，几次与屈总沟通都无果。事后，原告找房管局协商此事，但被告还是不和原告签正式合同，被告没有告知原告的情况下，于2017年12月15日通过银行转账退还购房款给原告。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，1、未签订正式的《商品房买卖合同》的责任应由原告承担。自2014年1月26日双方签订《鸿信御景湾认购协议》后，被告多次催告原告到售楼处办理购房手续，但原告以各种理由拖延办理并要求被告不按照双方已签订协议约定的认购方办理相关购房手续，而是要求将房屋登记在其他第三人名下。对原告不合法的要求，被告未同意办理，亦不敢办理，而是一再要求原告按约定办理购房手续。因原告的不合法要求及拖延，导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》。2、被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》有法律依据。原告未在协议约定的时间内且经被告多次催告后，仍拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，原告的行为已构成违约，被告有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》。另根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（3）项规定，拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。根据上述规定及双方合同约定，被告有权拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。3、原告炒房、逃避税收的行为不应得到支持。原告与被告签订认购协议的目的并非购买房屋自己居住使用，而是在签订协议后寻找第三方买家，进行炒房。其要求被告不按约定办理购房手续，直接为第三方办理购房手续，更是为了满足其免交房屋过户税费的目的，原告的上述行为正是国家法律及政策所禁止的行为，其诉请不应得到支持。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据本院认定如下:原告提供的证据：审批表，证明当时被告的老板同意原告缓签合同与办理更名手续。被告质证认为，该证据没有原件，对其真实性不予认可，被告没有这种先例。本院经审查认为，该证据为复印件，没有原件核对且被告对其真实性不予认可，故本院对该证据不予认定。 经审理查明：2013年12月4日，原告向被告缴交了认购“鸿信御景湾”御轩阁5-301房的定金20000元，被告向原告出具收据一份。2014年1月27日，原、被告签订了《鸿信御景湾认购协议》，协议约定：乙方（原告）在本协议签字之前已详细阅读了《鸿信御景湾》及《商品房买卖合同》，并对以上所有条款进行深入了解；乙方认购甲方（被告）出售的位于海南省琼海市××路房，建筑面积为69.06㎡，单价为6168.55元/㎡，成交总价为426000元。付款方式为分期付款；乙方缴付20000元作为购房定金，并计入乙方首付款中。第七条约定，乙方在本协议签定之日起七天之内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续；如逾期不办理相关手续，甲方有权不返还乙方所交定金，并有权对该房屋另行处置，不再通知乙方。第八条约定，本协议签订之日起，在甲乙双方约定的时间内，甲方不得将该商品房另售他人，否则甲方须向乙方返还双倍已交购房定金。协议签订后，原告未在协议规定的期限内办理相关购房手续，但分期向被告付清了剩余购房款406000元，其中2014年2月13日支付180000元，11月20日支付100000元，2015年12月21日支付126000元，被告向原告出具了收款收据。2017年11月8日，被告向原告发出《告知函》，主要内容为：依据协议第七条约定，您应于签订协议之日起七日内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续，但经我司多次催促您前来办理购房手续后，您仍未到我司办理，现依据琼海政府出台的购房限购政策，您的条件已不符合购房政策。现发函告知您，请您在收到本函件之日起7日内前往我司办理退还购房款等相关手续。原告收到告知函后，向被告表示不用更名，用自己的名字与被告签订正式合同，但被告不同意，并于2017年12月15日将所收购房款426000元通过银行转账方式退还给原告。原告经与被告交涉签订正式商品房买卖合同未果，遂向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。审理过程中，原、被告均表示协议第七条中“到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续”即签订正式的商品房买卖合同。原告表示没按协议约定的时间到御景湾售楼处办理相关购房手续，是因为与被告沟通后，双方达成了缓签合同及更名的口头协议。对此，被告予以否认，表示已多次通知原告前来办理相关购房手续，但原告一直拖延，原告的行为已构成违约，现不同意与原告签订正式的商品房买卖合同，并表示收取除定金外的购房款是疏忽造成的。在庭审中，本院认为原告诉请“被告与其签订商品房买卖合同”的主张不能成立，遂向原告行使释明权告知其变更诉讼请求，但原告坚持未予变更诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《鸿信御景湾认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告均应当按照认购协议的约定履行自己的义务。本案的争议的焦点为：原告主张被告与其签订商品房买卖合同有无事实和法律依据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套实施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜等。本案中，原、被告签订《鸿信御景湾认购协议》，仅约定了房屋的坐落、房号、建筑面积、商品房价款、付款方式、定金条款等，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容，且原、被告在认购协议中约定在协议签定之日起七天之内办理相关购房手续，即签订商品房买卖合同，说明双方签订认购协议的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，虽然原告缴交了全部购房款，但原、被告之间签订的认购协议亦不能认定为商品房买卖合同,应为商品房预约合同。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，应变更为商品房预约合同纠纷。 《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的订立需遵循当事人意思自治的原则。本案中，根据双方签订的认购协议第七条约定，乙方在本协议签定之日起七天之内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续；如逾期不办理相关手续，甲方有权不返还乙方所交定金，并有权对该房屋另行处置，不再通知乙方。原告未按认购协议约定在2014年2月3日前到鸿信御景湾售楼处与被告办理相关购房手续即签订商品房买卖合同，但根据被告在2014年2月3日之后仍收取原告分期支付的购房款406000元，并出具收款收据的事实，应视为在认购协议约定的签订商品房买卖合同的期限届满后，被告仍同意与原告签订商品房买卖合同。2017年11月8日，被告向原告发出《告知函》要求原告办理退还购房款以及2017年12月15日被告单方通过银行转账退还购房款给原告后，已表示不同意与原告签订商品房买卖合同。现原告要求被告与其签订商品房买卖合同，在被告已明确拒绝与原告签订商品房买卖合同情况下，人民法院并不能强制要求双方当事人签订商品房买卖合同。在本院进行法律释明之后，原告坚持未予变更诉讼请求，而仍要求被告与其签订商品房买卖合同，原告的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。原告是在琼海市人民政府出台《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》之前与被告签订的认购协议及支付购房款，不属于限购范围。被告关于原告未在认购协议签定之日起七天之内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续构成违约、收取原告购房款是疏忽造成以及主张原告的条件已不符合购房政策的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  王国锋 二〇一八年三月三十日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。