西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初9540号 原告:李志坚，男，1984年11月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王德明。 被告：陕西杨家置业有限公司。住所地：西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。统一社会信用代码91610000667999182X。 法定代表人：郑备战。 委托诉讼代理人：郭昕。 委托诉讼代理人：冯彦铭。 原告李志坚与被告陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李志坚委托的诉讼代理人王德明，被告杨家公司委托的诉讼代理人郭昕、冯彦铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志坚诉称，2014年5月25日，其与被告签订商品房买卖合同，约定其以总价款341618元购买被告开发的红星美凯城第X幢X单元X层XX号房屋，建筑面积74.57平方米，其应于2014年5月22日前支付首付款111618元，剩余23万元办理按揭贷款；被告应于2014年3月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定向其交付经验收合格的商品房。其按照合同约定支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按以下第1种方式处理：1.（1）逾期不超过60日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺于商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、房屋交付使用时，水电安装到位；2、天然气管道入住装修后具备使用条件；3、暖气在入住装修后的第三个采暖期具备供暖条件；4、有线电视、电话、宽带在入住装修时具备使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因的按本合同第九条之第一款处理；2、由于政策法规或者行政命令的改变、市政因素、不可抗力等非出卖人能力所涉及的情况出现而导致基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的，买受人免除出卖人责任。但是，被告自2015年3月28日向其交付商品房后至今未办理正式用电手续，使用临时供电供其使用，常年频繁跳闸停电；也没有接通天然气和暖气，根据该合同第九条、第十四条的约定，被告应当自其装修入住之日起60日内每日按照其支付被告的总购房款的万分之1.1支付其违约金。另外，商品房买卖合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2、买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。现因被告的原因其无法办理房屋产权证书。综上所述，被告至今未给其购买的商品房安装天然气、未接通市政供暖，已构成违约，应承担违约责任并赔偿给其造成的巨大经济损失，为维护其合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付其逾期开通天然气违约金36997.22元（从2015年7月1日起暂计算33个月，即341618×万分之1×60日+341618×万分之1.1×930日）；2、判令被告支付其逾期开通暖气的违约金4868元（暂计算135日，即341618×万分之1×60日+341618×万分之1.1×75日）；3、判令被告支付其因被告逾期办理房屋产权证书的违约金1708.09元；4、诉讼费由被告承担。 被告杨家公司辩称，对原告所述事实及原告主张的逾期办证违约金没有异议。对逾期开通天然气及暖气违约金部分，因双方合同第十条关于违约责任的认定，包含四项内容，即使其违约，也应按照四分之一计算违约金数额。 经审理查明，2014年5月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的红星美凯城第X幢X单元X层XX号房屋，该房屋建筑面积74.57平方米，总价款为341618元；被告应于2014年3月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房不超过60日，按日支付原告已交房款万分1的违约金，超过60日且原告不解除合同的，被告按日支付原告已交房款万分之1.1的违约金至实际交房日等；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、房屋交付使用时水、电安装到位；2、天然气管道在入住装修后具备使用条件（初装费由被告承担，开通及使用等相关费用由买受人承担，具体开通时间以天然气公司的规定为准）；3、暖气在入住装修后的第三个采暖期具备供暖条件；4、有限电视、电话、宽带在入住装修时具备使用条件。如因被告的原因在规定的日期未达到使用条件，双方同意按照合同约定的逾期交房违约责任处理。合同还约定：被告应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2015年3月28日，被告向原告交付了房屋，同日，原告向小区物业申请进行装修，装修期限为2015年4月1日至2015年6月30日。2018年6月4日，原告以被告交付的房屋天然气及暖气未按约定开通，且被告逾期办理产权证书构成违约为由，将被告诉至本院，酿成诉讼。庭审中，原告称其所在4号楼2018年5月28日开通天然气，暖气至今未开通。被告认可，但认为该条约定的公共配套设施包括四项，天然气、暖气仅是其中一项，即使其存在违约，违约金应各按四分之一计算。庭审调解，因双方分歧较大未果。 以上事实，有商品房买卖合同、购房款票据、收款收据、红星美凯城小区物品领取签收表（交房单）及装修审批表，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定天然气管道在入住装修后具备使用条件，因天然气管道是房屋的基础设施，其目的在于提供燃气，根据通常性理解，合同约定的天然气管道具备使用条件不仅指设施安装到位，而且还应通气，满足业主实际生活需要。合同约定天然气管道在入住装修后具备使用条件，根据原告提供的证据，其收房后的装修期为2015年4月1日至6月30日，被告未提供证据证明原告2015年6月30日以后未装修完成，继续办理装修审批的手续，本院对原告装修期满装修完成予以采信。违约金应从2015年7月1日起计算，双方认可天然气于2018年5月28日通气，故原告从2015年7月1日起主张33个月的违约金不违反合同约定，应当予以支持。被告承诺暖气在入住装修后的第三个采暖期具备供暖条件，原告2015年6月30日以后装修完成，第三个采暖期应自2017年11月15日开始计算，但暖气至今未开通，原告主张被告按约定承担135日逾期开通暖气违约金，本院予以支持。因双方《商品房买卖合同》约定了四种情形下被告应支付违约金，其中天然气未达到使用条件、暖气未开通各系其中一种情形，故被告抗辩应各按四分之一计算违约金的意见，本院予以采纳。综上，原告主张的被告自2015年7月1日起承担33个月（至2018年3月31日）即990天的逾期开通天然气违约金，应以原告已付房款为基数，60日内每日按照万分之一的四分之一即万分之0.25计算，61日至990日期间每日按照万分之1.1的四分之一即万分之0.275计算，共计应为：9249.31元（341618元×万分之0.25×60天＋341618元×万分之0.275×930天）。按照该标准计算，被告应向原告支付逾期开通暖气的违约金1217.02元（341618元×万分之0.25×60天＋341618元×万分之0.275×75天）。双方合同约定被告应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告将涉案房屋向原告交付使用后，至今已经超过365个工作日，原告没有取得房地产权属证书，被告亦没有证据证明其已经将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。故原告主张被告按合同约定支付违约金1708.09元（341618元×0.5%），符合合同约定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付上述各项违约金共计12174.42元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告陕西杨家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李志坚12174.42元。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1391元（原告李志坚已预交），由被告陕西杨家置业有限公司承担339元，于履行本判决付款义务时一并给付原告李志坚。其余1052元由原告李志坚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王 蔚 审 判 员  杨 宁 人民陪审员  田利花 二〇一八年十一月二日 书 记 员  王 雪