云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云23民终1298号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司楚雄分行。住所地：云南省楚雄州楚雄市北浦路**。统一社会信用代码：91532300431846112F。负责人：张希，该分行行长。委托诉讼代理人：李强，男，1966年6月7日生，汉族，云南省姚安县人，大学文化，该行信贷与投资管理部经理，住，住楚雄市理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张昕，女，1987年12月10日生，汉族，云南省楚雄市人，大学文化，该公司员工，住，住楚雄市理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周光学，男，1986年10月14日生，汉族，中专文化，云南省楚雄市人，职工，住，住楚雄市/div>被上诉人（原审原告）：李银萍，女，1991年2月28日生，汉族，中专文化，云南省武定县人，职工，住，住云南省楚雄彝族自治州武定县/div>二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨军，云南聂宗林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审被告):楚雄万湖房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇胜景路汇东胜景****/div>统一社会信用代码：91532300582366431X。法定代表人：马啸，该公司董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工商银行楚雄分行）因与被上诉人周光学、李银萍、楚雄万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖房地产公司）商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人工商银行楚雄分行的委托诉讼代理人李强、张昕，被上诉人周光学、李银萍的共同委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被上诉人万湖房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人工商银行楚雄分行上诉请求：1、依法撤销云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初3180号民事判决第二项；2、依法撤销云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初3180号民事判决第五项；3、判令周光学、李银萍、万湖房地产公司承担二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决解除周光学、李银萍与工商银行楚雄分行《个人购房借款/担保合同》，属于适应法律错误，对司法解释断章取义，违背司法解释本意。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”只有当购房合同解除在法律上被承认，包括协商解除、生效法律文书确定解除，才能启动“当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”的第二个诉讼程序。同时，合同解除适用《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十四条司法解释的本意，是为了避免在购房合同解除后，银行一方不及时解除借款合同导致购房人无法提前偿还贷款，目的是为了支持借款人（购房人）提前清偿借款，并不是支持同时解除购房合同与借款合同，该两个法律关系未经诉讼当事人同意并不必然一并处理，契约精神应该得到尊重，银行合法债权应该得到保护。二、一审将借款人未归还的贷款判决由开发商偿还，违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应经债权人同意”，属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”上诉人认为本案一审中上诉人并未提出诉讼请求，并未同意将购房合同与借款合同合并处理，因此，一审法院只能处理商品房买卖合同纠纷，不得将商品房买卖合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理，一审法院合并审理并判决解除上诉人与被上诉人周光学、李银萍签订的《个人购房借款/担保合同》，将购房人（银行借款债务人）债务未经银行(债权人）同意转移给第三人（开发商、担保人），违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”，也不符合司法解释第二十五条的本意。购房合同与借款合同，是两个不同的法律关系，两个合同之间没有相互依存关系，也不存在法律规定的主从合同关系，即使购房人的购房合同解除，购房人作为借款人身份与银行的借款合同在未履行完毕前无法定因素、未经双方协商一致不当然解除，双方应该按照借款合同约定履行各自权利义务。本案中即使购房合同解除，借款人只能在还清银行贷款本息后（或提前清偿贷款后），向开发商去追索购房款，一审判决第五项要求开发商偿还剩余银行贷款是错误的，银行与开发商之间不存在债权债务关系，在借款合同里，银行是贷款人，购房者是借款人，双方的债权债务与开发商无关。在担保合同里，开发商是担保人，银行是担保权人，购房者是债务人，银行可以按照担保合同约定要求开发商承担担保责任，周光学、李银萍作为借款人，无权要求开发商承担担保责任。一审将借款人未归还的贷款判决由开发商偿还，违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”如果作为债权人的银行不同意，则不得将借款人（购房人）债务转移给开发商。即使购房合同经法院判决解除，借款人与银行通过协商、诉讼解除借款合同，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《借款合同》当事人为借款人与银行，如果借款合同解除，应由合同当事人借款人将借款返还银行。三、一审判决“第二项”、“第五项”未实现法律正义，也未实现社会正义。(一）未实现法律正义，是因为两项判决违反《中华人民共和国合同法》第八十四条，第九十七条的规定，违背了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的解释本意。(二）未实现社会正义，两项判决开了恶例，银行将因法治环境差、合法债权无法得到保障、预期权益无法得到司法保护，不再发放个人按揭贷款，使得众多期望银行按揭贷款实现购房梦的人“梦碎楚雄”。将银行合法债权转移给不具有偿还能力的开发商，表面看是购房人受益，安抚了购房人，本质是为了维稳而损坏法律尊严，经不起历史检验，与建设法治国家背道而驰。烂尾楼盘的解决，唯一的途径就是通过破产重整方式完成建设，才能依法保障购房人、银行合法权益。通过诉讼将合同解除来解决，购房人还是拿不到房、收不回钱。被上诉人周光学、李银萍辩称，一、一审判决解除购房户与银行《个人购房借款/担保合同》，充分适用了相关法律、司法解释，并无错误。本案中，购房人向万湖房地产公司购买商品房，因资金不足，与银行签订了《借款合同》，向银行借款支付给了万湖房地产公司。《借款合同》是基于《商品房购销合同》而产生的，是一种衍生合同；没有《商品房购销合同》，必然就不会有《借款合同》。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，没有设置什么前提条件或后置条件，更没有规定第一诉讼程序、第二诉讼程序。《商品房购销合同》与《借款合同》基于共同的事实基础产生，合并起诉、合并审理，有利于节约诉讼成本，具有充分的合理性，法律也没有规定必须分案诉讼。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，解读不出“购房人要提前向银行清偿借款”的含义，反而为人民法院解除《借款合同》提供了法律依据。契约精神应该得到尊重，银行合法债权应该得到保护，购房人的合法权益也应该得到平等的尊重和保护。诉讼中，合同及法律关系的处理，不以诉讼当事人的同意为前提；任何法律，都不排斥购房人寻求司法救济的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条，是规定合同解除后，对后续权利义务的处置。本案购房人的诉讼请求及人民法院的判决，嵌合了《中华人民共和国合同法》第九十七条：解除合同；未履行的不再履行，已履行的由万湖房地产公司分别向购房人和银行赔偿损失。一审法院的判决，对维护购房人及银行权益进行了充分的体现。二、判决借款人未归还的贷款由开发商偿还，并不违反《中华人民共和国合同法》第八十四条，适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，如果商品房买卖合同当事人单独就买卖合同提起诉讼时，银行有权作为第三人申请参加诉讼，或另行起诉，对诉讼权利的行使具有主动权、选择权。购房人与开发商、银行是平等的民事主体，根据权利对等性原则，依法具有同等的诉讼权利，同样具有主动权、选择权。本案是购房人起诉，要求同时解除《商品房购销合同》、《借款合同》，并非单纯的商品房买卖合同纠纷，银行、开发商都是被动参加，诉讼内容更不由自己选择。《中华人民共和国合同法》第八十四条或其他任何法律，都不排斥司法救济的原则。当事人对合同的处理，如果不能达成共同意见（如债权人不同意），任何一方当事人都有寻求司法救济的权利，这也是民事活动的基本原则。全国人大及其常委会制定的法律，其中的一些条文，难以涵盖和完全触及到现实生活、特别是司法实践中的方方面面。所以，最高人民法院制定的司法解释，是对原有法律条文的完善、补充和细化，与原有法律条文具有同等的法律效力，为各级人民法院的审判工作提供了最直接可用的法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，与《中华人民共和国合同法》第八十四条，不矛盾、不冲突，直接指向了商品房买卖纠纷，对商品房合同、借款合同的处理做出了毫不含糊、明白无误的规定。所以，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条为周光学、李银萍与银行解除《借款合同》提供了充足的法律依据。并且，根据该解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，一审法院判决开发商偿还剩余贷款是正确的。三、一审判决实现了法律正义，也实现了社会正义。（一）如前所述，一审法院的判决并不违反《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十七条的规定，并严格遵照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定进行了判处，法律正义毋庸置疑。（二）楼盘烂尾，现实社会条件下还不能完全杜绝，所有相关主体(购房人、开发商、银行)都应承担由此造成的风险。购房人承担的是付了款（至少是首付款），却得不到房屋的风险；甚至开发商，也承担了前期投资血本无归、开发失败的风险。购房人、开发商，都已“梦碎楚雄”，预期权益都没有实现，必然会波及到银行的预期权益。银行从事商业贷款，本身就是一种经营行为；如果不承担贷款风险、旱涝保收，有悖于市场经济法则，会凸显社会主体的不平等、权利的不公平，更与社会正义背道而驰。楼盘烂尾，是本案的基本事实;一审法院“以事实为依据、以法律为准绳”，让购房人、开发商、银行平等地分担了风险，真正体现了社会正义，经得起历史的检验，为建设法治国家起到了积极的作用。四、购房人只能选择诉讼的途径。银行提出“烂尾楼盘的解决，唯一途径就是通过破产重整方式完成建设，…”购房人认为，破产重整也好，或其他什么方案，如果能够得到各方认可，确实维护购房人权益，以合法、有效的方式进行，购房人都不排斥。但是，楼盘烂尾已达三年之久，众多购房人无助地奔波于开发商、政府之间，政府等多部门也多次研讨解决方案，最终购房人选择了现在的诉讼方案。而银行，在这一过程中，除了催收贷款，始终置身事外。如果不是诉讼，购房人连与银行对话的机会都没有。迫于无奈，购房人只能选择诉讼的途径。被上诉人万湖房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。周光学、李银萍向一审法院起诉请求：1.判令解除周光学、李银萍与万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》；2.判令万湖房地产公司向周光学、李银萍退还购房款99375元、支付违约金31937.50元（319375元×10%）、契税10625元，合计141937.50元；3.判令解除周光学、李银萍与工商银行楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；4.判令万湖房地产公司偿还周光学、李银萍已归还工商银行楚雄分行的贷款本息45545.05元，自2017年9月1日起的贷款本息由万湖房地产公司偿还；5.由工商银行楚雄分行、万湖房地产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：周光学与李银萍系夫妻。万湖房地产公司系楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目的房地产开发企业。2015年4月14日万湖房地产公司取得房屋预售许可证。2015年5月10日，周光学、李银萍（乙方、买方）与万湖房地产公司（甲方、卖方）签订《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0434），约定：乙方向甲方购买楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段第6幢第22层6-22-03号房；套内建筑面积88.68平方米，每平方米售价3601.43元，总金额319375元，买受人首期支付购房总价款的31.12%，金额99375元，付款日期为2015年5月10日，其余价款220000元，向工商银行楚雄分行贷款支付。双方对房屋交付及逾期付款、交房违约责任，约定如下：甲方应于2016年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同约定付款，自应付款时限届满后次日起至实际付款之日止120天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，甲方有权选择终止合同，乙方按本合同总金额的10%支付甲方违约金，或选择继续履行合同，乙方按本合同总金额的5%支付甲方违约金；甲方如未按本合同约定交房，自应交房时限届满后次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，乙方有权选择终止合同，甲方按本合同总金额的10%支付乙方违约金，或选择继续履行合同，甲方按本合同总金额的5%支付乙方违约金。同时，合同补充协议约定：乙方按商品房购销合同逾期交房责任行使解约权的，应于期限届满之日起15日内向甲方发出解除合同的书面通知，若乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同签订当天，周光学、李银萍交付了首付款99375元及代收税费10625元，万湖房地产公司向周光学开具了交纳房款的发票及交纳代收税费的收款收据。2015年6月3日，涉案房屋备案登记在周光学名下。2015年6月17日，周光学为借款人，李银萍为共同借款人，周光学为抵押人，李银萍为抵押物共有人，共同与中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行以及万湖房地产公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款金额为220000元，用途为购房；借款期限15年；全部借款直接划入万湖房地产公司账户（户名：楚雄万湖房地产开发有限公司，开户行：工商银行楚雄东路支行，账号：25×××03），由万湖房地产公司提供阶段性连带责任保证。2015年6月18日，工商银行楚雄分行将220000元借款打入合同指定账户。此后，周光学、李银萍按合同约定归还贷款本息至2018年2月18日。截止2018年3月15日，周光学、李银萍累计归还贷款本息共55930.39元，尚欠贷款本金191975.92元未归还。经查明，本案房屋的工程建设于2014年7月开始施工，2015年10月全面停工。因未能按合同约定期限交房，万湖房地产公司于2017年2月14日作出书面承诺，内容为：我公司在2017年3月5日前3栋、5栋、6栋全面复工，3月15日前向要求退款的业主全额退还所交款项。如在3月30日内无法履行该承诺，我公司自愿将万湖东城土地交还政府，由政府处置（所赔款项均以现金方式赔付）。至一审开庭时，万湖房地产公司承建的万湖东城房地产建设一标段项目工程尚处于停工状态，周光学、李银萍购买的商品房所属的第6幢楼房仅建盖至地面第三层，不具备合同约定的房屋交付条件。另查明，2016年11月4日，中国工商银行云南省分行以工银云复[2016]323号文件批复，因工商银行楚雄分行深化扁平化管理改革，经中国工商银行云南省分行批准，中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行的一级支行管理职能上收，该支行对外业务产生的责任由工商银行楚雄分行承担。2015年4月8日，甲方(万湖房地产公司)、乙方(市住建局)、丙方(工商银行楚雄分行)三方签署《房屋预售款监管协议》，其中协议第四章第二条约定：甲方欲使用专用账户资金时，应填报《预售商品房项目预售款使用申请审批表》，提交《预售人申请使用预售款申请材料》，乙方在核实用款金额后，签署审批意见作为丙方拨付预售资金的依据。第四章第三条约定：丙方作为资金监管银行，应按乙方审核签署意见并送达丙方的《预售商品房项目预售款使用申请审批表》内所载明的已完成工程量进度、拨付金额、用款时间进行核验后，方可办理资金拨付业务。丙方对甲方办理预售款拨付的金额必须以乙方批准的金额为准，未经乙方批准擅自拨付预售款的，丙方应承担由此产生的经济法律责任。第五章第十条约定：甲方使用预售款，只能按本协议第八条规定的用途使用，不得挪作他用。2016年1月21日,楚雄市住建局向中国银行监督管理委员会楚雄监管分局发出“加强对商品房预售资金共管银行监管的函”。同时，2018年2月28日楚雄市住建局出具的情况说明中载明：经查询相关资料，未发现我局曾对“万湖东城”项目预售资金进行审批的情况。一审庭审中，周光学、李银萍、工商银行楚雄分行认可万湖房地产公司使用商品房预售资金时未按2015年4月8日三方签订的《楚雄市商品房预售款监管协议书》履行审批手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.工商银行楚雄分行在本案中的诉讼主体地位；2.商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷能否合并审理；3.商品房销售合同及金融借款合同是否应当解除。关于焦点一，一审法院认为，商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人的意志。当购房人亦即借款人一并就商品房销售合同和金融借款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告。事实上，银行作为被告参加诉讼，针对购房者的诉讼请求，并未丧失抗辩的权利和机会。本案周光学、李银萍在提起诉讼时一并要求解除商品房销售合同及金融借款合同，诉讼中申请将工商银行楚雄分行由第三人变更为被告，其申请不违反法律规定，予以准许。关于焦点二，一审法院认为，购房者为购房与开发商、银行先后签订商品房销售合同与金融借款合同，即借款合同系因买房需要而签订，两个独立的合同相辅相成，因同一事实而发生，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。由此，上述两个合同中的任何一方均可向法院起诉，法院根据起诉情况可以合并审理。现周光学、李银萍因买房目的无法实现,一并主张解除两个合同，为便于查明事实，节约诉讼成本，法院可以将商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理。关于焦点三，一审法院认为，周光学、李银萍与万湖房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。万湖房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，万湖房地产公司应当在2016年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给周光学、李银萍，现查明的事实是万湖房地产公司出售给周光学、李银萍的商品房项目工程至今仍处于停工状态，其公司逾期交房120天以上，双方虽约定了合同解除权的行使期限，但万湖房地产公司于2017年2月14日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销，现双方的合同目的已不能实现，周光学、李银萍有权依照合同约定解除与万湖房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故万湖房地产公司应将已收取的全部款项，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款及代收税费全部返还原告方。同时，还应支付周光学、李银萍已向银行归还的贷款本息，并承担自判决生效之日起周光学、李银萍名下的剩余贷款本息。另外，关于周光学、李银萍主张的违约金，按合同约定，以房款总金额的10%予以支持。关于本案涉及的商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故不予评判。综上，对于周光学、李银萍要求解除商品房购销合同、个人购房借款/担保合同及要求归还购房首付款、代收税费、违约金的诉请，符合法律规定，予以支持。对周光学、李银萍要求支付贷款本息的诉请，根据周光学、李银萍归还贷款截止的时间予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除周光学、李银萍与楚雄万湖房地产开发有限公司于2015年5月10日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0434）；二、解除周光学、李银萍与中国工商银行股份有限公司楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行于2015年6月17日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内，返还周光学、李银萍已付购房首付款99375元、代收税费10625元，以上共计110000元（款交一审法院）；四、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还周光学、李银萍自2015年7月18日起至2018年2月18日止已向中国工商银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本息共计55930.39元（款交一审法院）；五、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向中国工商银行股份有限公司楚雄分行偿还周光学、李银萍自2018年2月19日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金191975.92元及相应利息（利息以中国工商银行股份有限公司楚雄分行出具的明细清单为准，款交一审法院）；六、由楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付周光学、李银萍违约金31937.50元（款交一审法院）。案件受理费4050元，由楚雄万湖房地产开发有限公司负担（未交，限于判决生效后三日内交纳，款交一审法院）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。归纳本案二审争议焦点为：1、一审法院将商品房购销合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理是否违反法定程序？2、周光学、李银萍与工商银行楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行于2015年6月17日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？3、若解除《个人购房担保借款合同》，应由谁向工商银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金191975.92元及相应利息？本院认为，万湖房地产公司与周光学、李银萍对一审判决中涉及万湖房地产公司与周光学、李银萍之间权利义务关系的判处意见均无异议，且工商银行楚雄分行对一审判决解除周光学、李银萍与万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》亦无异议，本案中万湖房地产公司和周光学、李银萍亦未提出上诉，一审判决第一项、第三项、第四项、第六项并不属于本案二审争议焦点，且一审对此判处并无不当，本院依法予以维持。针对焦点1，本院认为，诉的合并是指人民法院把几个独立但又牵连的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判。合并审理的目的主要是为了提高诉讼的效率，便于当事人参加诉讼，且防止法院作出相互矛盾的裁判。本案周光学、李银萍作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的工商银行楚雄分行列为被告，并无不当。工商银行楚雄分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是工商银行楚雄分行在一审中提起诉讼。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然并非工商银行楚雄分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，工商银行楚雄分行此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该规定并未确认贷款合同“目的不能实现”的原因在于商品房按揭贷款合同当事人一方的违约行为，但该条规定赋予了商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。本案中，《商品房购销合同》被解除后周光学、李银萍订立《个人购房担保借款合同》所期望之利益已不复存在。对工商银行楚雄分行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。周光学、李银萍请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除周光学、李银萍与工商银行楚雄分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当，本院予以维持。针对焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决由万湖房地产公司向工商银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金191975.92元及相应利息并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140元，由中国工商银行股份有限公司楚雄分行负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  蒋文娟审判员  蔡建华审判员  夏绍兴二〇一八年十一月三十日书记员  张雅平