山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民终358号上诉人（原审被告）：泰安唯客酒店投资管理有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道新华城国际广场**楼。法定代表人：何晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐小屏，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰安新华房地产开发有限公司，登记住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村，现住所地山东省泰安市龙潭路与泰玻大街交汇处新华国际广场B1写字楼**。法定代表人：吴伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏秀彦，山东华林律师事务所实习律师。原审被告：何剑敏，男，1970年3月6日出生，汉族，江西唯客控股集团有限公司董事长，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：左婷婷，安徽天禾律师事务所实习律师。原审被告：江西唯客控股集团有限公司，，住所地江西省南昌市西湖区洛阳路****法定代表人：何剑敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：左婷婷，安徽天禾律师事务所实习律师。上诉人泰安唯客酒店投资管理有限公司（简称泰安唯客公司）因与被上诉人泰安新华房地产开发有限公司（简称泰安新华公司）、原审被告何剑敏、江西唯客控股集团有限公司（简称江西唯客公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰安唯客公司的委托诉讼代理人徐小屏，上诉人泰安唯客公司与原审被告何剑敏、江西唯客公司的共同委托诉讼代理人计京旺，被上诉人泰安新华公司的委托诉讼代理人李伟刚、柏秀彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安唯客公司上诉请求：一、撤销山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民初215号民事判决第二项，改判泰安唯客公司向泰安新华公司支付利息525625元；二、撤销山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民初215号民事判决第二项，改判驳回泰安新华公司要求泰安唯客公司支付律师费、保险费的诉讼请求；三、一二审诉讼费用全部由泰安新华公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认为《还款协议书》第二条“尚欠的购房款”是指泰安唯客公司尚欠的房屋总价款5800万元，以该数额为基数计算利息，该认定与事实不符。首先，依据《还款协议书》的约定，泰安唯客公司对两笔款项分别自泰安唯客公司收到证书之日起享有3个月和12个月的付款期限利益。一审判决使泰安唯客公司丧失基于双方合意享有的第二笔款项的付款期限利益。其次，从《还款协议书》的行文逻辑来看，第二条中“尚欠的购房款”应是指第一条和第二条约定的到期应付款项，而不是所有房屋总价款。第三条是双方约定的对泰安唯客公司出现违反第一条和第二条行为给予的违约惩罚，即泰安唯客公司违反第一条时，按第三条承担违约责任，违反第二条时，同样按第三条承担违约责任。作为计算违约金基数的“尚欠的购房款”应是指当期应付而未付的购房款。二、原审判决认为本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对泰安唯客公司请求调整违约金数额的主张不予支持，适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。《还款协议书》中约定的违约金过分高于造成的损失，依法应予以调整。一审判决认为应由泰安唯客公司举证损失是错误的，且涉案购房款中己经有超额利润，如泰安新华公司不能举证损失，应承担举证不能的责任。泰安新华公司的损失应按逾期贷款利率计算，对超出损失30%的部分，依法应予以调整。三、泰安新华公司主张泰安唯客公司支付律师费、保险费无事实和法律依据。双方己经约定逾期付款付息，泰安新华公司不能再另外主张其另行产生的损失即律师费和保险费，否则就是双重主张，既主张违约金，又主张实际损失。根据我国法律规定和精神，只能主张一项。且其主张的律师费也过高，山东省律师收费标准是根据全省制定的，考虑到全省经济状况不平衡，所以制定标准时，有上限和下限之分。根据山东省政府的公报，2016年青岛的GDP为10100亿元，在山东排名第一；泰安的GDP为3630亿元，在山东排名第九，属于中等偏下。故泰安的律师收费标准应适用下限收费标准，且司法实践中，法院认定的律师收费标准也是下限。泰安新华公司辩称，一、一审法院判令泰安唯客公司支付购房款利息3625000元完全正确。泰安唯客公司多次承诺归还购房款，但均没有按期履行，违背诚实信用原则，泰安唯客公司没有改变尚欠购房款5800万元的事实基础。“尚欠的购房款”就是指所欠的全部房款5800万元，故以5800万元为基数按年息15%计算利息符合双方的约定和法律规定。二、一审法院判令泰安唯客公司支付律师代理费和保险费符合法律规定和双方合同约定。泰安唯客公司的行为已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。关于律师代理费计算，依据《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》（鲁价费发【2017】70号）第七条规定，律师服务收费可以采取标的额比例收费方式。同时可以参考政府指导价中的比例确定。《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》第五条规定，法律事务特别重大、疑难、复杂的，可以由律师事务所与委托人在政府指导价上限5倍以内（含5倍）协商确定。其中由中级以上人民法院作为一审的案件，可以认定为重大、疑难、复杂诉讼案件。因此，本案完全可以认定为重大、疑难、复杂诉讼案件，可以按照政府指导价上限5倍以内确定。本案按一倍确定律师代理费没有超过收费规定。关于保险费35000.07元，是泰安新华公司为了实现债权采取诉讼手段支出的合理费用，属于泰安新华公司的合理经济损失，按照《还款协议书》约定，应当予以赔偿。三、一审法院不予调整违约金适用法律正确。泰安唯客公司取得商品房两年未支付房款，给泰安新华公司造成重大损失，不存在违约金过高问题。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。泰安新华公司向一审法院起诉请求：1.泰安唯客公司支付首批购房款2900万元，偿还垫付的费用502227.14元；2.泰安唯客公司支付购房款利息3625000元（5800万×15%÷12个月×5个月，暂计算至2017年8月份）；3.泰安唯客公司支付律师代理费等824900元；4.诉讼费用、保全费、保全担保费等全部由泰安唯客公司负担；5.何剑敏和江西唯客公司对上述全部债务承担连带偿还责任。一审庭审中，泰安新华公司将第3项诉讼请求明确为“泰安唯客公司支付律师代理费824900元”，将第4项诉讼请求明确为“诉讼费211561元、保全费5000元、保全担保费35000.07元由泰安唯客公司负担”。一审法院认定事实：2015年12月24日，泰安新华公司与泰安唯客公司签订《商品房买卖合同》，约定泰安唯客公司购买泰安新华公司开发的新华国际广场C3楼商品房138套，总价款5800万元。其后，泰安新华公司将案涉房屋交付于泰安唯客公司。泰安唯客公司于2016年8月15日支付泰安新华公司200万元办理房产证费用，未按《商品房买卖合同》的约定支付购房款，于2016年8月22日向泰安新华公司出具承诺函，承诺分批支付购房款。其后，泰安唯客公司未按其承诺支付购房款。2017年3月22日，泰安新华公司与泰安唯客公司及担保方何剑敏、江西唯客公司签订《还款协议书》，约定：泰安新华公司应泰安唯客公司要求，同意先行为泰安唯客公司办理不动产登记证书，办理完不动产登记证书后，交泰安唯客公司办理银行贷款，用银行贷款偿还所欠房款；泰安唯客公司自拿到不动产登记证书之日起3个月内，归还泰安新华公司首批购房款2900万元，同时将泰安新华公司在为泰安唯客公司办理不动产登记证书中垫付的税、维修基金等各项费用一并支付给泰安新华公司（具体数额以泰安新华公司垫付单据数额为准）；泰安唯客公司剩欠购房款2900万元，泰安唯客公司承诺自拿到不动产登记证书起12个月内支付完毕；如泰安唯客公司未能如期按照协议约定支付购房款和垫付款，泰安唯客公司承诺自拿到不动产登记证书起支付甲方所欠的购房款利息（以尚欠的购房款为基数，按年息15%予以计算利息）；泰安唯客公司保证按照协议约定的时间按期归还泰安新华公司购房款和垫付款，否则泰安新华公司采取法律手段解决时，泰安唯客公司还应承担泰安新华公司支付的律师代理费、诉讼费用、保全费、交通费等全部经济损失；泰安唯客公司违反协议约定，担保方自愿对泰安唯客公司所欠泰安新华公司的协议约定的全部债务（范围包括购房款、垫付款、利息、违约金、代理费等等全部损失）提供保证担保，保证担保期间为协议约定的债务履行期届满后两年。泰安新华公司就案涉房屋为泰安唯客公司办理了鲁（2017）泰安市不动产权第0005144号不动产权证书，并于2017年3月30日将不动产权证书交付于泰安唯客公司。泰安新华公司支付了不动产登记费75900元、印花税和契税1684762.14元、住宅专项维修资金741565元，共计2502227.14元。泰安唯客公司取得案涉房屋不动产权证书后，办理了银行贷款并用于案涉房屋的装修，未用于支付欠泰安新华公司的购房款。泰安新华公司委托律师于2017年8月9日向泰安唯客公司邮寄律师函，催促泰安唯客公司支付首批购房款2900万元及利息3625000元（5800万×15%÷12个月×5个月，暂计算至2017年8月份）、偿还已垫付的费用2502227.14元，泰安唯客公司回函认为其已于2016年8月15日支付给泰安新华公司办理不动产登记费用200万元，回函同时载明：“按还款协议，我公司自拿到不动产登记证书起12个月内将5800万元购房款陆续支付完毕，由于我公司未按还款协议，在拿到不动产登记证书起3个月内归还新华公司首批购房款2900万元以及垫付费用502227.14元（以实际单据为准），如果在3个月内付款，按年利率15%向新华公司支付上述两款项的利息。利息承担至上述两款项支付完毕为止。为表示我公司的合作诚意及歉意，我公司愿意支付此项利息。”“今年上半年，我公司先后斥资约3000万元，全力以赴将从新华公司购入的新华国际广场C3楼按准五星级酒店标准装修完毕，并于7月18日试营业。因酒店装修也加重了我公司的资金压力，故未按约定支付新华公司购房款”。泰安唯客公司至今未向泰安新华公司支付首批购房款2900万元及泰安新华公司为办理不动产权证书而垫付的费用。泰安新华公司委托律师于2017年8月29日提起本案诉讼并申请财产保全，支出律师代理费824900元，交纳案件受理费211561元、保全费5000元，在中华联合财产保险股份有限公司泰安中心支公司投保诉讼财产保全责任险，支付保险费35000.07元。一审法院认为，泰安新华公司、泰安唯客公司签订的《商品房买卖合同》、《还款协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面诚信履约。泰安新华公司依约将案涉房屋交付泰安唯客公司后，泰安唯客公司并未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款，其后双方签订了《还款协议书》，又对购房款支付条件、期限、违约责任等进行了约定，泰安唯客公司亦未按约定在收到不动产登记证书之日起3个月内支付首批购房款2900万元及泰安新华公司为其垫付的费用502227.14元，至今仍未支付，泰安唯客公司的行为构成违约，应承担违约责任，泰安新华公司要求其支付首批购房款2900万元、偿还垫付的费用502227.14元，泰安唯客公司亦无异议，依法应予支持。关于泰安新华公司要求的利息，泰安唯客公司认为应以2900万元为基数从2017年7月份开始计算，并认为年利率15%过高，请求予以调整，即对起算的时间节点、计算基数及年利率均提出异议。一审法院认为，关于利息的起算点，《还款协议书》约定“如泰安唯客公司未能如期按照协议约定支付购房款和垫付款，泰安唯客公司承诺自拿到不动产登记证书起支付甲方所欠的购房款利息”，明确约定“自拿到不动产登记证书起”支付利息，因此，利息应自泰安唯客公司2017年3月30日收到案涉房屋不动产权证书起支付；关于利息的计算基数，《还款协议书》约定“以尚欠的购房款为基数，按年息15%予以计算利息”，泰安唯客公司主张第二批购房款2900万元尚未到期、应以首批购房款2900万元为基数，一审法院认为，泰安唯客公司未按《商品房买卖合同》的约定支付购房款，在其出具承诺函承诺还款后，亦未按约定支付，泰安唯客公司欠付购房款事实清楚、数额明确，其后双方签订《还款协议书》对购房款支付事宜作出约定，泰安唯客公司对欠付购房款又予确认，虽双方约定泰安新华公司给予泰安唯客公司支付宽限期，但并未改变泰安唯客公司尚欠购房款5800万元的事实基础，结合以上事实，对《还款协议书》的内容进行整体理解判断，“尚欠的购房款”系泰安唯客公司尚欠的房屋总价款5800万元，应以此为基数计算利息，泰安唯客公司的主张无事实根据，不能成立，不予支持。根据一审法院认定的利息计算基数、起算点及泰安新华公司所主张暂计算的截止时间，按《还款协议书》约定的年利率15%计算，则利息为3625000元（5800万元×15%÷12个月×5个月）。双方约定的利息性质为违约金，应依据关于违约金的规定进行考察。泰安唯客公司认为年利率15%过高，请求予以调整，其要求减少违约金的意思表示明确。一审法院认为，本案违约金3625000元不应调整，理由为：一、双方于2015年12月24日签订《商品房买卖合同》，泰安唯客公司至今仍未支付购房款，存在明显违约行为，致泰安新华公司客观上确有损失，应承担赔偿责任；泰安唯客公司主张约定的违约金过高请求予以调整，但其并未提供证据证实因其违约造成的损失数额且过分低于约定的违约金；二、泰安新华公司依约向泰安唯客公司交付了房屋，并为泰安唯客公司办理并交付了不动产权证书，泰安唯客公司现已将房屋投入使用，泰安新华公司全面履行了合同义务；泰安唯客公司并未按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款，向泰安新华公司出具承诺函后亦未按其承诺付款，签订《还款协议书》后泰安唯客公司仍未按协议约定付款，在以案涉房屋办理了抵押贷款后，亦未支付购房款，在向泰安新华公司回函认可欠付事实后，至今仍未支付购房款及垫付的费用。综合合同整体的履行情况，泰安新华公司已全面诚信履行了合同义务，而泰安唯客公司至今并未向泰安新华公司支付任何购房款，严重违背诚信原则，其存在重大过错；三、泰安唯客公司与泰安新华公司均为公司法人，双方缔约地位平等，经协商一致签订了《还款协议书》，该协议并非格式合同，且明确约定了泰安唯客公司的违约责任，泰安唯客公司对以年利率15%计算利息明确知晓，在其对泰安新华公司的回函中对年利率15%亦予确认，对泰安新华公司的损失是可以预见的，其应严格按照约定履行。四、泰安唯客公司对泰安新华公司负有的支付购房款义务，系在泰安唯客公司多次迟延履行付款义务后双方对其合同义务的进一步明确，具有金钱给付内容，如参照民间借贷案件的处理方式，双方约定的年利率15%远低于年利率24%，按年利率15%计算违约金，并不会造成双方利益失衡，对泰安唯客公司并无不公。五、泰安唯客公司本案中主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定确定违约金数额，但该条规定适用的前提是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案中双方《还款协议书》约定了违约金的确定方式，并不存在适用该条规定的前提。综上分析，泰安唯客公司并未提供证据证明泰安新华公司所受实际损失过分低于违约金，其主张对违约金数额进行调整，并无充分的事实根据和法律依据，一审法院根据本案具体情况，结合合同履行程度、泰安唯客公司的过错程度、泰安新华公司确有损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，对泰安唯客公司要求调整本案违约金数额的主张不予支持。关于泰安新华公司要求的律师费、保全费、保险费，系因泰安唯客公司存在违约行为，泰安新华公司通过诉讼实现债权而实际支出的费用，符合双方《还款协议书》的约定，其中律师费数额亦符合山东省律师服务收费办法的规定，泰安新华公司要求泰安唯客公司承担，予以支持。关于泰安新华公司要求的案件受理费问题，并不属于当事人可提出诉讼请求的范围，根据《诉讼费用交纳办法》的规定决定案件受理费的负担。关于泰安新华公司要求何剑敏、江西唯客公司对泰安唯客公司所负债务承担连带责任问题，案涉《还款协议书》明确约定两者对泰安唯客公司的债务自愿提供保证担保，何剑敏、江西唯客公司对其应承担连带责任并无异议，对泰安新华公司该项诉讼请求，予以支持。综上所述，泰安新华公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、泰安唯客酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付泰安新华房地产开发有限公司购房款2900万元及垫付的费用502227.14元；二、泰安唯客酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付泰安新华房地产开发有限公司利息3625000元；三、泰安唯客酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付泰安新华房地产开发有限公司律师费824900元、保全费5000元、保险费35000.07元；四、何剑敏、江西唯客控股集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；何剑敏、江西唯客控股集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权向泰安唯客酒店投资管理有限公司追偿。案件受理费211561元，由泰安唯客酒店投资管理有限公司、何剑敏、江西唯客控股集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点问题：一、一审法院以总欠款额5800万元为基数计算利息是否正确；二、一审法院以双方约定的年利率15%计算利息是否正确，应否予以调减；三、一审判决泰安唯客公司承担律师费、保险费等是否正确。关于焦点一，泰安唯客公司主张其自收到不动产登记证书起分别对两笔2900万元享有3个月和12个月的付款期限，一审判决使其丧失第二笔款项的付款期限利益，并认为“尚欠的购房款”不是指总欠款5800万元。对此本院认为，当事人虽然分别对两笔2900万元约定了3个月和12个月的付款期限，但第二笔2900万元付款期限是以第一个2900万元在3个月付款期限内如约付款为前提条件的。如果泰安唯客公司没有在第一个付款期限内如约支付2900万元的话，则“剩欠购房款”数额就不是2900万元，而是5800万元，在此情况下泰安唯客公司主张对第二笔“剩欠购房款2900万元”享有12个月的付款期限利益，与协议约定内容不符，即第二笔2900万元付款期限12个月的约定条件未成就。即使泰安唯客公司在第一笔付款期限3个月届满后支付了全部购房款，由于起诉时第一笔付款期限3个月已过，仍属于“未能如期按照协议约定支付购房款和垫付款”的情形。当事人在《还款协议书》中约定非常明确，“如泰安唯客公司未能如期按照协议约定支付购房款和垫付款”，则泰安唯客公司应自拿到不动产登记证书起“以尚欠的购房款为基数”，按年息15%支付利息。《还款协议书》明确约定利息的起算点是“自拿到不动产登记证书起”支付利息，并未以约定的3个月和12个月的付款期限作为利息起算点。泰安唯客公司至二审诉讼期间仍未支付购房款，所欠购房款数额仍是5800万元。泰安唯客公司主张对第二笔“剩欠购房款2900万元”享有12个月的付款期限利益，但显然不存在“剩欠购房款2900万元”的事实依据。所以，本院认为，一审法院以总欠款额5800万元为基数计算利息是正确的。关于焦点二，泰安唯客公司主张按照约定的年利率15%计算利息过高，请求调整，认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，商品房买卖合同的出售方在购买方未按期付款时，损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对此本院认为，该规定适用的条件是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案中双方在《还款协议书》中明确约定了损失赔偿额的确定方式，不符合适用该条规定的条件。泰安唯客公司主张应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定泰安新华公司的损失，缺乏事实依据和法律依据。同时，泰安唯客公司未举证证明双方约定的违约赔偿标准过分高于泰安新华公司的实际损失。一审法院根据本案具体情况，综合各种因素后予以权衡，对泰安唯客公司要求调减的主张不予支持，本院认为并无不当。关于焦点三，双方在《还款协议书》中明确约定，因泰安唯客公司违约未如期支付购房款和垫付款，泰安新华公司采取法律手段解决时，泰安唯客公司应承担泰安新华公司支付的律师代理费等全部经济损失。泰安新华公司所主张的律师费、保险费等属于泰安新华公司通过诉讼实现债权而实际支出的费用，一审法院予以支持，符合合同约定和法律规定，本院认为并无不当。泰安唯客公司上诉主张利息和律师费、保险费只能主张一项，缺乏法律依据，本院认为上述损失都属于实际损失的组成部分，并不存在重合，对泰安唯客公司的这一上诉主张，本院不予支持。综上所述，泰安唯客公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42719.20元，由上诉人泰安唯客酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁国红审判员  李永生审判员  张 豪二〇一八年三月三十日书记员  李 倩