贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初26号 原告：贵州三才致远商业管理有限公司，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道环南路安置小区，统一社会信用代码：91522730MA6E6LBG16。 法定代表人：吴金鑫，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李承尧，贵州驰宇律师事务所律师，特别授权。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码：915227307705794425。 法定代表人：周江，系公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昌春，贵州公达律师事务所律师，特别授权。 原告贵州三才致远商业管理有限公司与被告贵州龙里大福房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月26日公开开庭进行审理，原告贵州三才致远商业管理有限公司的委托诉讼代理人李承尧，被告贵州龙里大福房地产开发有限公司的法定代表人周江及其委托诉讼代理人徐昌春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州三才致远商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告之间签订的《房屋委托销售合同》；2、请求判令被告向原告支付房屋销售佣金2082754元及逾期付款违约金208275.45元；3、请求法院判决被告因违约行为，依照《房屋委托销售合同》第七条支付违约金1000000元；4、判决诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年7月30日，原、被告就被告开发的“龙里县冠山街道腾龙路腾珑湾商业综合体”的房屋销售达成了《房屋委托代理销售合同》，合同中约定原告以负一层底价3500元/平米、一层20000元/平米、二层6000元/平米的底价，代理销售该项目房屋，双方约定原告的佣金为超出底价部分后完税的70%。合同签订后原告方切实履行合同，为被告方制定切实可靠的销售计划，积极按照合同约定销售房屋，在2017年9月9日开盘后至11月20日期间，原告共为被告方销售了各类房屋、门面40余套，按照约定被告应当结算2082754元的佣金给原告方，原告多次找到被告要求按照约定履行合同，被告均以各种理由搪塞原告，2017年11月20日被告单方向原告解除合同，被告的行为已经构成根本违约，原告多次找到被告要求其按照合同约定支付完毕佣金及违约金1000000元均未果。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告贵州龙里大福房地产开发有限公司辩称，1、在合同履行期间原告在未经被告同意情况下，擅自制定团购方案，并向大量客户收取团购费，高达60余万元，原告至今未将该笔款项交付被告。鉴于原告重大违约行为，被告已经向原告提出解除合同。2、原告共计为被告成功共销售商铺13间，应该以正式签订商品房买卖合同并办理备案为准，而被告已经超额支付该13套商铺的佣金，不存在逾期付款的事实。3、被告不存在违约行为，而是原告存在重大违约情形，原告擅自收取定金、房款等，且不向被告上交，现在存在大量购房户向被告主张退房退款，给被告带来巨大损失，严重影响被告的正常经营，我方对此保留对原告的另案起诉权利。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定如下事实：2017年7月30日，以原告贵州三才致远商业管理有限公司为乙方，以被告贵州龙里大福房地产开发有限公司为甲方签订《房屋委托代理销售合同》，合同约定：“委托代理销售项目为被告开发的“龙里县冠山街道腾龙路腾珑湾商业综合体”（商业用房和地下建筑物），以负一层底价3500元/平米、一层20000元/平米、二层6000元/平米作为销售底价；销售代理佣金为超出底价部分完税后的70%；销售代理佣金支付办法：以到款时间3日内必须支付，否则乙方有权暂停销售工作，且乙方有权向甲方催讨该佣金，甲方收到催付后，10日内必须给付该佣金，并另行支付该佣金的10%作为违约金一并给付。所有佣金的结算甲方直接以现金或转账的方式结算；甲方负责派专人跟班向客户收取房屋收购金、房款，并开具合法收据；委托代理期限为：甲乙双方签订合同之日起至乙方完成商业总量90%的销售止，售楼部建成之日起6个月之内商业总量销售达到50%、2个月内无一单成交乙方自动退出本合同解除，甲方不承担乙方任何费用，销售任务完成以客户交认购金一万元及以上视为计算依据，退房客户不计入销售，但退房违约金由甲乙双方各得50%；合同期内如有一方违约，须向对方支付违约金100万元，甲方应向乙方按时支付销售代理佣金，甲方超过结算时间未予（与）乙方结算，甲方向乙方承担滞纳金，计算方法为：每拖延一月，按应付款百分之十的比例计算。”。《房屋委托代理销售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，原告到被告售楼处代销房屋。其中原、被告双方无异议的为2-8（面积为48.89平方米、成交单价为9142.97元）、2-18（面积为29.47平方米，成交单价为9107.57元）、2-19（面积为29.47平方米，成交单价为9107.57元）、2-21（面积为25.9平方米，成交单价为9341元）、2-22（面积为18.75平方米，成交单价为8735.09元）、2-27（面积为15.96平方米，成交单价为8521.3元）、2-28（面积为15.96平方米，成交单价为8510.96元）、2-49（面积为12.9平方米，成交单价为8761元）、2-54（面积为20.27平方米，成交单价为9040.61元）共9间；2-14（面积为26.03平方米，成交单价为9540元）、2-15（面积为21.08平方米，成交单价为9120.86元）为签订认购协议后支付了首付款并已网上备案；1-16（面积为40.01平方米，认购协议的单价为38840.26元，原告主张的单价为30000元）无备案但已支付240000元首付款；1-17（面积为40.01平方米，成交单价为32799.95元）已备案，备案时间为2017年11月30日，原告无认购协议，被告提出和原告公司股东商定该商铺不计入代销范围；1-19（面积为22.76平方米，成交单价为33000元）已备案，被告向购房人补偿30000元；2-5（面积为34.92平方米，成交单价为8551.8元）和2-9（面积为48.89平方米，成交单价为8533.63元）截止庭审时已备案；2-6、2-7、2-26未备案，认购协议上仅载明交付购房房款首付款，未注明具体金额；2-10未备案，被告出具了退还购房人定金10000元的收条；2-20（面积为25.9平方米，成交单价为8880.31元）无认购协议但有备案，被告出具其退还购房人6744元的收条；2-30未备案有两份认购协议，一份载明交付购房款10000元，另一份未载明交付购房款的金额；2-37、2-38未备案，认购协议上载明购房人交纳的金额均为10000元。认购协议上载明的房屋价格均高于实际备案价格。原告在为被告代销房屋的过程中，被告向原告已支付佣金400000元，原告通过POS机刷卡共收取955338元（包含2017年9月4日收取购房人许家慧200000元，原告于2017年9月20日将200000元汇入许家慧的账户内，许家慧购买的2-21、2-22号房已备案），后原告向被告转账345838元,剩余部分为被告收取的团购费，双方对团购费的分成并无书面约定。双方认可应扣税为0.06。双方因佣金问题发生争议，2017年11月初以后原告就未再进入被告处销售房屋。 2017年11月20日，被告向原告发出《解除合同通知》，内容为：“贵州龙里大福房地产开发有限公司（简称甲方）与贵州三才致远商业管理有限公司（简称乙方）于2017年7月30日签订《房屋委托代理销售合同》有效期6个月，但乙方公司未如实认真履行合同约定，具体如下：（1）在双方合同中未约定收取团购费（一户一费）的情况下乙方擅自以乙方公司名誉（义）从9月9日开盘当天开始收取此费用到2017年10月1日前总金额：约39万元，此行为严重违法。（2）乙方在收取客户购房订金时没有将此费用交于甲方指定账户，而是收取后私存，属非法挪用甲方销售资金。总金额：约9万月（元）左右。（3）乙方在收到甲方预支佣金费用之后没有及时发放销售服务人员工资，从而导致销售工作停止。从2017年10月1日起近2个月内无一单成交。根据合同约定2个月内无一单成交乙方自动退出，本合同解除，甲方不得承担乙方任何费用。（4）甲方在多次通知乙方协商解决以上问题时乙方拒绝配合，因此造成甲方损失巨大。基于以上多种原因，乙方已经违约在先，甲方有权单方面解除销售合同，提前终此（止）履行。并根据合同约定的违约责任，甲方有权追偿违约金。甲方现作出如下决定：（1）于2017年11月20日解除双方签订合同的《房屋委托代理销售合同》。……”。后原告因向被告要求支付佣金未果，遂诉至本院。 以上事实，有双方提交的《房屋委托代理销售合同》，原告提交的《腾珑湾商铺认购协议》、POS机刷卡记录、收据、龙里县房地产管理局网签表格、转账凭证、《解除合同通知》以及被告提交的收条等证据加以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《房屋委托代理销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于双方签订的《房屋委托代理销售合同》是否解除的问题，双方因佣金问题发生纠纷后原告已于2017年11月初离开被告处不再销售房屋，符合《房屋委托代理销售合同》第六条“2个月内无一单成交乙方自动退出本合同解除”的约定，况且被告已于2017年11月20日向原告发出《解除合同通知》，故对原告要求解除《房屋委托代理销售合同》的诉讼请求予以支持。 关于原告为被告代销房屋所获得佣金的金额问题。佣金的计算方式为（成交单价-底价）×房屋面积×（1-税费）×70%。对无异议的2-8、2-18、2-19、2-21、2-22、2-27、2-28、2-49、2-54，该部分的佣金为429144.78元；1-16未备案但已支付首付款240000元，应计佣金，认购协议的单价高于原告主张单价，应以原告主张的单价计算，佣金为289592.38元；1-17原告未提交认购协议，而该门面网签备案时间为2017年11月30日，原告已于2017年11月初离开被告售楼部，原告主张1-17是其代销的证据不足，不计入佣金；1-19被告虽提交证据证明补偿购房人30000元成功签约，但未证实是因为原告原因导致，应计入佣金为194689.04元；2-14、2-15已备案，虽只支付首付款，但按合同约定应计入佣金为103919.82元；2-5、2-9截止庭审时已备案，被告虽提出购房人已提出退房但未提交相应的证据证实，应计入佣金为140138.96元；2-6、2-7、2-26未备案，认购协议也未载明金额，不计入佣金；2-10未备案，且被告已退还购房人定金，不计入佣金；2-20已备案，被告未举证证明退还6744元才成交是因为原告的原因，应计入佣金为49086.82元；2-30未备案，有两份不一致的购房协议，无法确定交付房款金额，不计入佣金；2-37、2-38未备案，仅交付房款10000元，不计入佣金；综上，原告为被告代销房屋所获得的佣金总金额为1543550.52元。 关于团购费的金额和归谁的问题，根据原告提供的POS机刷卡记录和银行流水，其收取钱款总额为955338元，扣减其已付给被告的345838元和返还购房人许家慧的200000元，其收取的团购费金额为409500元，而原告提出刷卡扣减手续费的意见并未提交证据证明，被告提出原告收取的团购费是590000元的意见也未提交证据证明均不予认可。原、被告在合同中并未约定收取团购费及团购费归谁所有，而根据原告提交的POS机刷卡记录，并不能分别证明其收取每一户的团购费和房款的准确金额，考虑到备案的房款单价低于认购协议书，可判定该团购费是计入房款金额的，同时根据《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”的规定，该团购费视为房款金额应为被告收取。综合上述两点，被告欠原告的佣金为原告应获佣金总额-被告已支付的佣金-原告收取的团购费，故被告尚欠原告佣金为734050.52元。 关于被告是否违约的问题。根据上述计算的被告尚欠原告佣金至今未支付，双方合同约定“10日内必须给付该佣金，并另行支付该佣金的10%作为违约金一并给付”，故被告应向原告支付佣金的10%即73405.05元作为违约金。而对于原告提出被告的应按照双方约定的“合同期内如有一方违约，须向对方支付违约金100万元”的主张，该约定和前述约定有重复之处，同时，原告私自收取团购费也存在一定的过错，故对原告要求被告给付1000000元违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告贵州三才致远商业管理有限公司与被告贵州龙里大福房地产开发有限公司签订的《房屋委托销售合同》； 二、被告贵州龙里大福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告贵州三才致远商业管理有限公司佣金734050.52元及违约金73405.05元； 三、驳回原告贵州三才致远商业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33128元，依减半收取16564元，保全费5000元，共计21564元，原告贵州三才致远商业管理有限公司负担15184元，被告贵州龙里大福房地产开发有限公司负担6380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上诉法院提交上诉状及副本，通过本院或直接上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本院指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇一八年三月二十六日 书记员  岑 娜