贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初438号原告：兴义市宝利房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市黄草办北京路。法定代表人：李建宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐瑞延，贵州黔兴律师事务所律师。被告：李达国，男，1960年6月15日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：王琴惠，女，1963年6月30日生，汉族，住贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：蒋顺花，贵州权衡律师事务所律师。原告兴义市宝利房地产开发有限公司（以下简称宝利公司）与被告李达国、王琴惠商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝利公司的委托诉讼代理人齐瑞延，被告李达国、王琴惠的委托诉讼代理人蒋顺花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝利公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告李达国、王琴惠于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、判决确认位于贵州省兴义市××“××”小区××号房屋（建筑面积295.42平方米）的所有权未发生转移，即：该房屋所有权仍然属于原告；3、判令被告李达国、王琴惠到不动产登记机关办理上述房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记的注销手续；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告是贵州省兴义市下五屯平桥路“香溪美林”小区的开发商。被告李达国、王琴惠夫妻二人向原告购买“香溪美林”小区X栋X号房屋，2014年2月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》约定：房屋总价款为161万元，被告首付49万元，余款112万元由被告通过办理银行按揭贷款的方式支付。补充协议约定：原告为被告向银行贷款提供保证担保责任的，如被告出现三次以上（包括三次，且无论是否连续违约）逾期支付银行贷款本息的情形，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应对此承担违约责任。上述合同及补充协议签订后，被告向中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）申请按揭贷款112万元，工行兴义分行审批同意后，2014年3月3日，已在登记机关（兴义市房地产管理局）实际办理了“香溪美林”小区X栋X号房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记手续。2014年4月8日，工行兴义分行与被告、原告签订了《个人购房借款合同/担保合同》，合同约定，工行兴义分行向被告提供112万元贷款，被告用所购房屋提供抵押担保，先办理抵押预告登记，在房屋产权转移登记至被告名下后办理正式抵押登记，原告在办理正式抵押登记前对贷款承担阶段性连带保证责任。工行兴义分行发放贷款后，被告长期不按时偿还银行贷款，工行兴义分行在多次催收无效后，从原告保证金账户中扣划8252.82元用于偿贷，并向兴义市人民法院起诉，要求：1、提前解除借款合同。2、由被告偿还本金及其利息。3、由原告承担连带清偿责任。4、对“香溪美林”小区X栋X号房屋享有优先受偿权。兴义市人民法院审理后认为：“根据《物权法》第二十条规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。双方至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故工行兴义分行对前述房屋并不享有优先受偿权”，据此，兴义市人民法院于2016年10月18日作出（2016）黔2301民初1753号民事判决书，判决：由被告王琴惠偿还贷款本金1069217.18元及利息，由宝利公司对上述债务承担连带清偿责任，驳回了工行兴义分行对香溪美林小区X栋X号房屋主张抵押权（优先受偿权）的诉请。该判决已生效。上述案件中，如果银行实际享有抵押权的情况下，原告无需承担保证责任，原告才能确定的实现取得购房款之目的，但因银行起诉时房屋尚未办理转移登记（也就无法办理抵押权正式登记），所以法院判决驳回了银行的抵押权主张，且要求原告对银行债务承担连带责任，其实质效果是原告需将取得的购房款又交出来返还给银行，原告作为出卖人获取价款之目的当然没有得到实现。为此，2017年8月1日，原、被告双方经协商后达成了《解除商品房买卖合同协议书》，协议书签订后，原告代被告向工行兴义分行共计支付了1183527.95元（含本金、利息、案件受理费、公告费等），但被告夫妻二人却一直以在外办事为由，迟迟不至登记机关办理房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记的注销手续。综上所述，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，尚未办理房屋的转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原告仍然是房屋的所有权人；因被告尚未取得房屋所有权，所以法院认为工行兴义分行未取得房屋的正式抵押权，在银行不能对房屋享有优先受偿权实现其债权的情况下，原告只得与被告解除买卖合同关系，继续持有房屋所有权，并为被告实际清偿了银行债务；被告在解除合同后未按约办理注销预告登记手续的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，只得向人民法院提起诉讼，望人民法院判决支持诉请为谢。被告李达国、王琴惠答辩称：1、对于原告诉状上的陈述予以认可，签订合同以后，确实是因为被告在外地办事，所以没有及时配合办理注销手续。2、被告目前的资金紧张，希望原告能够体谅被告的难处，先支付26万元的房款给被告，被告再配合办理注销登记手续。本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，李达国、王琴惠与宝利公司签订了《商品房买卖合同》及附件十二的《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：李达国、王琴惠向宝利公司购买兴义市下五屯平桥路“香溪美林”小区X-X号房屋，建筑面积295.42平方米，房屋总价款为161万元，首付49万元，余款112万元通过按揭贷款方式支付。《补充协议》第二条主要约定：宝利公司为李达国、王琴惠向银行贷款提供保证担保责任的，若李达国、王琴惠出现三次以上（包括三次，且无论是否连续违约）逾期支付银行贷款本息的情形，宝利公司有权解除《商品房买卖合同》，李达国、王琴惠应承担违约责任。合同签订后，李达国、王琴惠依约支付了首付款49万元，于2014年3月3日在登记机关办理了房屋买卖的预告登记和抵押预告登记，2014年4月8日，王琴惠作为借款人，宝利公司作为担保人，向工行兴义分行按揭贷款112万元支付购房余款。后因李达国、王琴惠未按约向工行兴义分行偿还按揭贷款，工行兴义分行提起诉讼，本院作出（2016）黔2301民初1753号民事判决书，判决由王琴惠偿还贷款本金1069217.18元及利息，由宝利公司承担连带清偿责任，驳回了工行兴义分行对“香溪美林”小区X-X号房屋主张抵押权（优先受偿权）的诉请。2017年8月1日，李达国、王琴惠与宝利公司签订了《解除协议书》，主要约定：解除双方于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》；宝利公司不再向李达国、王琴惠交付房屋及所有权（即不再办理产权转移登记），“香溪美林”小区X-X号房屋所有权仍然属于宝利公司；已付购房款161万元，扣除宝利公司代偿的银行贷款及相关费用135万元，返还26万元；在协议签订3日内双方共同到登记机关办理注销登记等。另查明，李达国、王琴惠购买的“香溪美林”小区X-X号房屋，因李达国、王琴惠与其他人的借款合同纠纷等，于2017年6月12日被本院以（2016）黔2301执1697号之一预查封，查封期限为2017年6月12日至2020年6月12日；于2017年6月30日被浙江省苍南县人民法院以（2017）浙0327执2228号、（2017）浙0327执2228号之一预查封，查封期限为2017年6月30日至2020年6月29日；于2018年3月1日被黔西南州中级人民法院以（2018）黔23执恢19号预查封。本院认为：李达国、王琴惠与宝利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同标的物“香溪美林”小区X-X号房屋是预售商品房，在签订《商品房买卖合同》后，李达国、王琴惠已通过首付款和按揭贷款方式支付了购房款161万元，因所购房屋系预售商品房，仅办理了预告登记，至今未根据合同约定办理初始登记和转移登记。因李达国、王琴惠与其他人的借款合同纠纷等，其所购“香溪美林”小区X-X号房屋已被法院依法预查封。由于李达国、王琴惠未按按揭贷款合同约定偿还银行的按揭贷款，宝利公司作为保证担保人承担了担保责任，代李达国、王琴惠偿还了银行贷款本息。根据法律规定，宝利公司依法取得追偿权，追偿权是担保人承担担保责任后的法定权利。随后，宝利公司与李达国、王琴惠协商一致解除双方原来签订的《商品房买卖合同》，从而双方签订了《解除协议书》。虽然当事人协商一致可以解除合同，但是，双方协商解除的合同标的物“香溪美林”小区X-X号房屋已被法院预查封。所谓预查封，是指人民法院对被执行人尚未进行所有权登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部》第十五条、第十八条、第二十二条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋可以进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，对原告宝利公司第1项和第3项要求确认合同已解除，被告李达国、王琴惠协助办理房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记的注销手续的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如前所述，“香溪美林”小区X-X号房屋是预售商品房，仅作了预告登记，尚未进行所有权的登记，依法并不发生物权效力。预告登记的权利人是李达国、王琴惠，且该预告登记已为法院预查封，预查封的效力等同于正式查封，经法院查封的财产，当事人不得擅自变更或者处分，得维持查封状态。因此。对原告宝利公司第2项要求确认“香溪美林”小区X-X号房屋所有权依然属于宝利公司的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条规定，《最高人民法院、国土资源部、建设部》第十五条、第十八条、第二十二条规定，判决如下：驳回兴义市宝利房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由兴义市宝利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一八年三月二十六日书记员  聂家玲