福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0206民撤1号原告：颜园治，女，1968年10月18日出生，汉族，户籍地厦门市同安区，现住厦门市湖里区。委托诉讼代理人：黄平旺，福建君守律师事务所律师。被告：厦门华辉房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**帝豪大厦****之二。法定代表人：王振强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟栋，福建群翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。被告：毛巧霞，女，1980年8月8日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：李志鹏，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。原告颜园治与被告厦门华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）、毛巧霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜园治及其委托诉讼代理人黄平旺，被告华辉公司的委托诉讼代理人王伟栋、蒋志勇，被告毛巧霞的委托诉讼代理人李志鹏、蓝丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜园治向本院提出诉讼请求：依法撤销厦门市湖里区人民法院作出的案号为（2016）闽0206民初7370号民事调解书（以下简称7370号调解书）。事实与理由：1998年5月6日，颜园治与华辉公司签订一份编号为0026544的《商品房预售合同》（以下简称预售合同），向华辉公司购买位于厦门市湖里区的商品房（以下简称案涉房产），约定总成交价为174250元，当天颜园治向华辉公司支付购房款项70250元。同日，双方在福建省厦门市思明区公证处对预售合同进行公证，厦门市思明区公证处出具编号为（98）厦证经字第263号的公证书（以下简称263号公证书），颜园治为此支付公证费260元。此后，颜园治于1998年5月15日缴纳了维修基金、卫星天线、邮政信箱以及管理费等费用，华辉公司将案涉房产交付颜园治。颜园治于1998年6月入住和使用至今已将近20年。2017年11月份，毛巧霞等人突然到颜园治的住处，说案涉房产是毛巧霞的，要求颜园治无条件搬离。后经了解，毛巧霞于2016年在湖里区法院起诉华辉公司，随后，毛巧霞与华辉房产就此事达成调解协议，厦门市湖里区人民法院因此作出了7370号调解书，毛巧霞依据该调解书向有关部分办理了产权登记手续。颜园治认为，颜园治与华辉公司之间的买卖合同真实有效，并且经过公证处公证。华辉公司也已经实际将案涉房产交付给颜园治使用，颜园治在此连续居住了近20年。法院在未查明相关事实，未追加颜园治作为第三人参与诉讼的情况下出具调解书，导致毛巧霞依据法院作出的调解书向相关部分办理产权登记手续，严重侵害了颜园治对案涉房产的权利。同时，颜园治在本案涉诉房屋居住期间，从未收到毛巧霞要求腾房或者主张其他房产权利的要求，毛巧霞在购买涉诉房产时也未到涉诉房产进行看房，不符合常理。华辉公司与毛巧霞恶意串通、企图通过法院调解的合法形式掩盖其非法目的的行为，严重损害了颜园治的合法权益。华辉公司辨称，一、颜园治对案涉房屋不享有所谓的合法民事权益，无权提起本案诉讼。华辉公司在房产开发经营过程中，出现资金周转困难、经营管理不善等原因，公司管理非常混乱。在颜园治提起本案诉讼后，华辉公司方知此事，但具体情况已无法核实。鉴于颜园治的丈夫叶福寿系华辉公司处的售楼人员，知晓华辉公司的经营情况，考虑到近二十年以来，颜园治未向华辉公司主张权利，明显不符合常理，不排除颜园治利用华辉公司管理混乱的情况非法占有案涉房屋及虚构预售合同的可能。退一万步讲，即使预售合同及相应收据是真实的，预售合同也仅是成立但并未生效，且颜园治的行为也已构成违约。首先，预售合同并未进行登记，故预售合同成立但并未生效。其次，房屋总价款是174,250元，根据约定，余款104,000元颜园治以办理银行按揭形式支付，颜园治必须具备银行按揭条件，如无法办理银行按揭，颜园治应分两年按银行同期贷款利息付清余款。但颜园治仅支付了其中70,250元，余款104,000元再未支付，已构成违约。二、华辉公司与毛巧霞不存在恶意串通。毛巧霞持《购房协议书》、《商品房买卖合同》及收据向湖里区人民法院起诉，要求华辉公司配合其办理案涉房屋的过户登记手续。因上述文书确有经华辉公司盖章确认，且毛巧霞于2004年6月16日支付了全部购房款216,750元，距今已有十几年，双方之间的房屋买卖关系事实清楚，手续齐全，且本案之前除毛巧霞外再无他人就案涉房屋向华辉公司主张权利。故毛巧霞起诉后，华辉公司只能认可与毛巧霞存在案涉房屋买卖关系，遂在湖里法院主持下与毛巧霞达成调解书，案涉调解书内容正确、程序合法，不存在颜园治所称的华辉公司与毛巧霞恶意串通侵犯其合法权益的情形。综上所述，颜园治的诉求缺乏事实根据和法律依据，予以驳回。毛巧霞辨称，一、颜园治以《民事诉讼法》第五十六条第三款，主张案涉调解书错误提起本案诉讼的理由不成立。根据法律规定，第三人提起撤销之诉的条件是有证据证明调解书错误。本案中颜园治主张7370号调解书内容错误，但未提供证据证实。就本案而言，充其量只是华辉公司一房两卖，存在违约。7370号调解书是在华辉公司与毛巧霞购房手续完整，存在真实买卖关系的基础上进行的调解，不存在错误，颜园治依据该条款起诉是错误的。二、毛巧霞与华辉公司不存在恶意串通的情形。1.毛巧霞在2004年6月份向华辉公司购买案涉房产，购买时华辉公司称因手续不完整暂无法办理合同备案登记和过户手续，房屋目前是由其员工居住使用，待手续完整后即可办理过户登记，并承诺里面居住的员工华辉公司会自行负责处理，于是双方签订一份临时的《购房协议书》。该协议书中也特别明确约定了，房产涉及租赁或其他的，由华辉公司负责予以清退。上述协议签订后，毛巧霞便依约交付了全部的购房款。此后毛巧霞一直催促华辉公司与毛巧霞签订正式的买卖合同并办理备案手续，华辉公司一直以公司内部手续未办理齐全、员工未清退等为由拖延，直至2007年5月份才与毛巧霞签订正式《商品房买卖合同》，后又以各种理由继续拖延，并向毛巧霞承诺会以租金的形式向毛巧霞支付费用，以弥补毛巧霞的损失。此后毛巧霞也一直与其沟通、协商、催促均无果，无奈于2016年依法向法院提起诉讼。2.毛巧霞与华辉公司存在真实的买卖关系，也已付清购房款，并不存在恶意串通的情形。案涉房产的购房款，毛巧霞系以现金方式于2004年6月16日支付216,750元，同日华辉公司向毛巧霞出具等额收据。相反，如颜园治确有购买涉案房产，但在长达十几二十年的时间里都不向华辉公司主张权利，办理过户，更有违常理，况且颜园治的配偶还是华辉公司的前员工，毛巧霞更有理由相信其与华辉公司恶意串通，损害毛巧霞的合法权益。三、案涉房产已以1,780,000元的售价（备案价格为1,400,000元，实际成交价为1,780,000元）出售给案外人刘东升，并于2018年4月3日办理了过户。本院经审理，对当事人无争议的事实认定如下：一、毛巧霞与华辉公司签订《购房协议书》，约定：毛巧霞向华辉公司购买兴隆新村3号楼1单元303室商品房一套；房屋面积为85平方米；每平方米单价2550元，总购房款为216,750元；毛巧霞应于本协议签订后三日内以现金付款形式缴清全部购房款等。《购房协议书》最后载明“签订日期：2004年6月15日”。二、毛巧霞作为买受人、华辉公司作为出卖人（抬头处华辉公司法定代表人载明为“潘淳华”）签订《商品房买卖合同》，约定：毛巧霞向华辉公司购买湖里区园山北里第3幢1单元303号房；建筑面积共85平方米；每平方米2550元，总金额为216,750元；华辉公司应当在2007年12月31日前将案涉房产交付颜园治使用等。华辉公司在该《商品房买卖合同》出卖人落款处盖章，出卖人法定代表人处所盖印章载明“王振强印”，且该合同最后载明“2007年5月26日签于福建省厦门市”，作为该合同附件的毛巧霞身份证复印件上载明该证件有效期限为“2007.07.28-2027.07.28”。2016年8月30日，毛巧霞向本院起诉，请求判令：1.华辉公司协助毛巧霞办理NO：0348086《商品房买卖合同》登记备案及相关产权手续；2.华辉公司立即将本案讼争房产交付给毛巧霞使用；3.华辉公司承担本案的全部诉讼费用。该案审理过程中，经本院主持调解，毛巧霞与华辉公司于2016年9月22日自愿达成如下协议：一、华辉公司应在15日内协助毛巧霞办理NO：0348086《商品房买卖合同》中约定的“兴隆新村”3号楼1单元303室商品房的登记备案手续，并于30日内协助毛巧霞办理该房产转移登记至毛巧霞名下的手续；二、华辉公司应在90日内将本案讼争房产交付给毛巧霞使用；三、双方就本案再无其他争议。该日，调解过程中，华辉公司陈述案涉房产目前系“我方在使用”、“买房时口头约定交房时间推迟，后来被告办公室地址搬迁，原告无法找到被告，因此讼争房产还在我方”，且华辉公司、毛巧霞一致陈述，案涉房产未涉及其他纠纷、“2007年5月26日双方签订一份商品房买卖合同，进一步确认被告将讼争房屋出售给原告”。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认，并于同日出具7370号调解书。2017年7月24日，厦门市思明区国家税务局代华辉公司向毛巧霞开具金额为216,750元的增值税普通发票。2017年8月2日，厦门市不动产登记中心受理湖里区园山北里25号303室的转移登记业务（转让人为厦门华辉实业有限公司、受让人为毛巧霞）。三、2017年11月，毛巧霞曾到案涉房产向颜园治主张权利。颜园治分别于2017年12月14日、2017年12月20日报警，报警事项为房产纠纷。四、毛巧霞与案外人潘志苹为夫妻关系，潘志苹系厦门华辉实业有限公司的董事，厦门华辉实业有限公司系华辉公司的股东。案件审理过程中，颜园治、华辉公司、毛巧霞均确认预售合同中载明的“园山北路（街）兴隆新村3#楼133房”、《商品房买卖合同》中载明的“兴隆新村3号楼1单元303室”以及产权证上载明的“园山北里25号303室”系同一处房产；颜园治、华辉公司均确认颜园治自1998年起至今一直居住在案涉房产，毛巧霞对此不予认可并陈述其购买案涉房产时曾到案涉房产看过，知道里面有住人，但记不住当时居住的人是否为颜园治；颜园治、毛巧霞2018年8月7日确认案涉房产已登记至案外人刘东升名下。本案2018年7月9日的庭前会议中，在颜园治对《商品房买卖合同》的实际签订时间提出质疑（盖章处载明的法定代表人“王振强”与抬头处的法定代表人“潘淳华”不一致、附件身份证有效期起始日期晚于合同载明的签订日期）后，毛巧霞陈述“法定代表人不一致的问题我方不清楚，关于身份证问题，我们可以确认合同（该《商品房买卖合同》）是在2007年5月签订的，至于身份证交的时间需要庭后向当事人核实”，2018年8月7日的询问笔录中，毛巧霞、华辉公司一致确认《商品房买卖合同》系“2016年签订，倒签为2007年5月26日”。本院对有争议的主要证据及事实认定如下：一、关于颜园治与华辉公司之间是否存在房产买卖关系。颜园治为证明其向华辉公司购买了案涉房产，提交了预售合同、263号公证书、交接单及收款收据。华辉公司对证据中公司印章的真实性予以确认，但以年代久远无法核实为由，认为不排除颜园治虚构该事实的可能。本院经审查认为，该组证据均有原件，华辉公司作为预售合同相对方以无法核实为由质疑该事实真实性的抗辩不能成立。即本院对该组证据予以采信，并确认如下事实：1998年5月6日，颜园治与华辉公司签订预售合同，约定：颜园治向华辉公司购买案涉房产；房屋建筑面积85平方米；成交价格为174,250元，颜园治应于1998年5月5日付其中70,250元，余款104,000元办理银行按揭，如颜园治无法办理银行按揭，应分二年按银行同期贷款利率付清余款；华辉公司应于1998年5月6日将案涉房产建成并正式交付颜园治；合同经厦门市房地产市场管理处登记后生效等。同日，厦门市思明区公证处出具263号公证书，载明预售合同上“双方签字，印章属实”。同日，颜园治向华辉公司支付购房款70,250元。二、毛巧霞是否已实际向华辉公司支付了购房款216,750元。毛巧霞、华辉公司主张毛巧霞于2004年6月16日用现金的方式向华辉公司支付了全部购房款216,750元，为此毛巧霞提供了一张金额体现为216,750元的收据。本案审理过程中，毛巧霞的于2018年8月7日陈述该收据“办理相关手续已经提交给了房管局”，于2018年8月13日陈述“应法庭要求代理人于2018年8月13日向厦门市房管局查询，未查询到该份购房款收据。后代理人再次向当事人确认，当事人表示其在办理过户手续时购房款收据确已经提交”，于2018年8月31日陈述“在那个地方遗失的我不清楚。我现在确实找不到《购房款收据》了，也不知道在哪个部门，没有办法提交”。颜园治申请对该收据进行鉴定，毛巧霞未能提交原件。颜园治认为该收据没有原件，对此事实不予认可。本院认为，毛巧霞、华辉公司未提交证据证明毛巧霞已实际向华辉公司支付购房款216,750元，毛巧霞提交的收据没有原件且未就该问题作出合理解释。故，该收据不能作为认定本案事实的依据，对毛巧霞、华辉公司主张的该事实，本院不予确认。三、关于颜园治所称2016年4月4日与案外人潘志苹（即毛巧霞配偶）的电话录音是否真实、潘志苹是否知晓颜园治与华辉公司买卖案涉房产一事。毛巧霞、华辉公司对该录音的真实性不予认可，毛巧霞陈述“我有将录音播放给潘志苹听，潘志苹明确该录音中的声音不是他的”；“即使不考虑真实性的问题，……该录音内容仅仅能体现的是潘志苹与原告协商处理案涉房产一房二卖的事情……该录音的形成时间是2016年4月4日……”。审理过程中，毛巧霞表示不对该录音的真实性进行鉴定。本院认为，毛巧霞、华辉公司虽对该证据的真实性有异议，但未申请对该录音的真实性进行鉴定，故本院对该录音的真实性予以确认，并据此认定潘志苹至迟在该录音体现的对话发生时（2016年4月4日）已知悉颜园治与华辉公司买卖案涉房产一事。本案诉讼过程中，颜园治于2018年4月25日向本院申请财产保全，请求查封毛巧霞址于厦门市湖里区的房产，本院依法作出（2018）闽0206民撤1号民事裁定书，裁定：查封毛巧霞址于厦门市湖里区的房产，执行过程中发现上述房产的产权于2018年4月3日已经转移登记。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，争议焦点在于颜园治对于讼争房产是否享有民事权益？7370号调解书的内容是否存在错误并损害了颜园治的民事权益？本院予以分析认定如下：一、1.颜园治与华辉公司签订的预售合同系其双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。华辉公司在颜园治依约支付70,250元购房款后，依约向颜园治交付了案涉房产，合同已经部分履行。虽然双方合同约定“合同经厦门市房地产市场管理处登记后生效”，但履行备案登记属于华辉公司应尽的合同义务，“登记”属于合同履行的问题，非合同的效力问题，故，华辉公司未尽登记备案义务进而主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。二、关于7370号调解书的内容是否存在错误。华辉公司先后分别向颜园治、毛巧霞出售同一处房产，华辉公司明显存在恶意。且根据本案已查明的事实，毛巧霞与华辉公司之间就案涉房产的买卖存在如下疑点：（1）华辉公司与毛巧霞之间存在如下关联：毛巧霞的配偶潘志苹曾自称是华辉公司一方的人员与颜园治协商案涉房产买卖的相关事宜，潘志苹任（厦门华辉实业有限公司系华辉公司的股东）的董事，厦门华辉实业有限公司是案涉房产办理转移登记业务时的转让人；（2）华辉公司与毛巧霞之间买卖案涉房产的相关事实（2016年8月30日毛巧霞起诉华辉公司、2016年9月22日双方达成调解协议、2017年7月24日华辉公司向毛巧霞开具购房款发票、2017年8月2日办理买卖合同备案及案涉房产转移登记）的发生时间，均晚于毛巧霞配偶潘志苹知悉颜园治购买了案涉房产（至迟于2016年4月4日知悉）的时间；（3）华辉公司与毛巧霞没有证据证明毛巧霞已实际支付了购房款，相应发票的开具时间（2017年7月24日）、毛巧霞向颜园治主张权利的时间（2017年11月），均与华辉公司、毛巧霞陈述的付款时间（2004年6月16日）相距逾十年；（4）华辉公司与毛巧霞在本案审理过程中就《商品房买卖合同》的签订时间的陈述前后不一致，最后一致确认系“2016年签订，倒签为2007年5月26日”；（5）在7370号案件调解过程中，华辉公司、毛巧霞在明知案涉房产由他人实际占有使用、《商品房买卖合同》系“2016年签订，倒签为2007年5月26日”的情况下，向法庭一致陈述案涉房产不涉及其他纠纷、“2007年5月26日双方签订一份商品房买卖合同，进一步确认被告将讼争房屋出售给原告”。综合上述疑点，本院认为，华辉公司与毛巧霞之间就案涉房产从签订合同、达成调解，直至办理过户、向颜园治主张权利的过程疑点较多、不符常理，颜园治认为华辉公司与毛巧霞之间存在恶意串通损害其利益理由成立。华辉公司与毛巧霞签订的《商品房买卖合同》虽已于2017年8月2日办理了备案登记，但因华辉公司与毛巧霞存在虚假陈述等恶意，7370号调解书出具时，其权利不能优先于已经合法占有案涉房产（自1998年起一直居住在案涉房产内）的颜园治。故，本院根据华辉公司与毛巧霞就《商品房买卖合同》所达成协议出具的7370号调解书中涉及案涉房产协助办理产权、交付使用的“一、华辉公司应在15日内协助毛巧霞办理NO：0348086《商品房买卖合同》中约定的“兴隆新村”3号楼1单元303室商品房的登记备案手续，并于30日内协助毛巧霞办理该房产转移登记至毛巧霞名下的手续；二、华辉公司应在90日内将本案讼争房产交付给毛巧霞使用”内容存在错误。三、关于7370号调解书中存在错误的内容，是否损害了颜园治的民事权益。上述错误内容显然与颜园治签订了《商品房预售合同》、交纳部分购房款、合法占有使用案涉房产的现状存在冲突，华辉公司依上述错误的协议内容协助将案涉房产登记至毛巧霞名下，故7370号调解书中存在错误的内容，已损害了颜园治合法享有的案涉房产的民事权益。综上所述，华辉公司与毛巧霞在7370号案件中，明知案涉房产已由颜园治购买并实际占有，但均未向人民法院披露，导致毛巧霞未参加诉讼，且华辉公司与毛巧霞没有证据证明毛巧霞已实际支付了购房款。故，毛巧霞有权在得知7370号调解书中内容损害其民事权益后，要求撤销7370号调解书中存在错误并损害其民事权益的内容。即7370号调解书协议中存在错误的第一、二项应予撤销，但调解协议中第三项“双方就本案再无其他争议”的内容与颜园治无直接利害关系，颜园治要求一并撤销于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销厦门市湖里区人民法院于2016年9月22日作出的（2016）闽0206民初7370号民事调解书中调解协议第一项、第二项的内容；二、驳回颜园治的其他诉讼请求。案件受理费100元，由厦门华辉房地产开发有限公司、毛巧霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  苏天胜人民陪审员  吕雅龙人民陪审员  杨建伟二〇一八年十一月六日法官助理黄钟灵书记员林逸财附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。