广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤15民终48号上诉人（原审原告）：尤智强，男，1963年7月30日出生，汉族，住汕尾市区。委托诉讼代理人：冯悦腾,男,1964年9日26日出生,汉族,住汕尾市区。上诉人（原审被告）:龚文豪，男，1995年10月20日出生,汉族，住汕尾市城区。委托诉讼代理人：林佳瑞，男，1963年6月11日出生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区。上诉人尤智强、龚文豪因房屋租赁合同纠纷一案,均不服广东省汕尾市城区人民法院（2017）粤1502民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尤智强上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判龚文豪自2017年4月1日至本案结案，租金按每月5500元计算；2.本案一、二审诉讼费用由龚文豪承担。事实与理由：本案双方已就续租租金方式进行约定，一审判决忽视近几年物价租赁价格上涨及人民币贬值的事实存在，因龚文豪侵权行为致使尤智强经济损失，应依法判如所请。龚文豪答辩称，本案中2014年3月9日签订的《铺面租赁合同书》中约定到期后，一方有租赁的优先权，但租金价格按当地市场价，合同约定双方对续租关系没有争议，但租金没有按照合同的约定的市场价格，因此，龚文豪投资30万元经营该铺面，合同的约定无关人民币的贬值。双方对价格有异议，续租无异议，应发回重审，对市场价格来进行评估，才合理合法。龚文豪上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判涉案店面按照合同约定由龚文豪续租，租金按照评估价格为准交付尤智强或发回重审；2.本案诉讼费用由尤智强承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。尤智强只提交了房地产权汕尾产字第02××73号，未能提交证据证明涉案店面的权属。二、双方已就续租相关事项进行约定，龚文豪是在续租有优先权前提下才出资30万元对涉案店面进行装修及购买设备，并且双方对续租已达成合意，只是对租金价格意见不一，龚文豪请求委托价格评估机构对租金进行评估，并按照该评估价格依合同约定由其继续承租。尤智强答辩称，一审认定事实清楚。涉案合同已履行完毕，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期满承租方应归还租赁物，龚文豪非法占用涉案店面应承担侵权责任。尤智强在一审已提交涉案店面购买合同书来证明权属问题，龚文豪在租赁期间正常交纳了物业费、水电费等，且根据该购买合同办理了工商营业执照。可见，涉案店面系尤智强所有。双方在协商一致情况下，龚文豪对涉案店面进行装修，至于其投资成本及盈亏问题与出租方无关。参考涉案店面附近的租金涨幅，涉案店面现在租金约7000元，一审法院多次组织调解不成，现请求归还租赁物。尤智强向一审法院起诉请求：1.龚文豪按双方签订合同归还被占用的位于汕尾市区××前××号铺面；2.龚文豪自2017年4月1日起至本案结案止租金按在铺面周边价格每月5500元计算；3、龚文豪承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2014年3月9日，尤智强与龚文豪签订了《铺面租赁合同书》，合同其中约定的主要内容：第1条、尤智强将位于汕尾市区××前××号铺面给龚文豪经营养生馆，每月租金3500元，租赁期为三年，自2014年4月1日至2017年4月1日止，每季度（3个月）交租一次；第2条、租赁期间未经尤智强同意，龚文豪无权把铺面转租别人使用。本协议书到期后，如龚文豪有意续租，龚文豪享有优先权，但租金按当时市价及周围门市租金涨幅，经双方协商作适当调整。如不续租，龚文豪所装修固定设施不能随意拆迁；第3条、租赁期间该铺面水、电费、卫生管理费等费用一切由龚文豪负责，与尤智强无关。为了防欠水电费等，龚文豪应交按金3500元，租期满如龚文豪无不当之处尤智强应无条件退还龚文豪；第4条、租期完满后，龚文豪如在10天内不向尤智强联系，办理续租或退还手续，尤智强有权把铺面东西当废品清理等。合同签订后，双方按合同的约定充分履行，尤智强将铺面交付被告经营使用，龚文豪按时交纳租金等。至2017年3月底双方就铺面是否续租及租金问题进行协商，后因租金问题双方无法达成协议，尤智强不同意续租,要求龚文豪归还铺面,龚文豪不同意归还而继续经营使用,尤智强遂于2017年5月23日起诉至法院。庭审时尤智强明确其诉讼请求2为：龚文豪支付自2017年4月1日起至本案结案止按在铺面周边价格每月5500元计算的租金。一审法院认为，尤智强与龚文豪签订的《铺面租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定享有权利和履行义务。尤智强已按照合同的约定将铺位出租给龚文豪，龚文豪也按约正常开展经营活动。现合同约定的租赁期限已于2017年4月1日届满,合同已终止,双方在租赁期限届满之前或之后未就继续租赁达成一致意见,造成合同不能续订,尤智强已明确表示不再出租,依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定,尤智强要求龚文豪归还租赁铺面的请求应予支持。龚文豪应将租赁的铺面归还尤智强，龚文豪继续占有使用租赁的铺面至现，拒不返还，给尤智强造成一定的经济损失，故龚文豪应承担相应的违约责任。根据本案的实际情况、预期利益及公平、诚实信用的原则，龚文豪应赔偿尤智强铺面被占用的损失,该损失数额可按原合同约定的租金每月3500元计算,尤智强要求自2017年4月1日起计付至本案结案止的租金应予支持，但尤智强请求按在铺面周边价格每月5500元计付租金不予采信，龚文豪应自2017年4月1日起至本案结案止按每月3500元的租金计付给尤智强。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款第七项的规定，一审判决：一、龚文豪应于本判决生效之日起15日内将租赁的位于汕尾市区××前××号铺面归还尤智强使用。二、龚文豪应于本判决生效之日起15日内向尤智强支付自2017年4月1日起至本案结案止按每月3500元计付的租金。本案受理费2607.5元，由龚文豪负担。二审中，上诉人尤智强提交了《房屋租赁合同》复印件一份，以证明涉案店面周边店面的租金价格，该店面建筑面积为45平方米，每月租金3400元。经质证，龚文豪认为不属于新证据，不予质证。经查证，该证据属复印件，龚文豪未能提供有效证据佐证且龚文豪不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，该证据不具有独立证明效力，本院不予采信。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，证据充分，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案焦点：一是涉案店面的权属问题；二是讼争合同约定店面续租的条件是否成就以及因此产生的民事法律责任的问题。关于涉案店面的权属问题。龚文豪提出涉案店面权属不明，但尤智强在一审已提交《粤房地权产汕房产字第**房地产权证》《购买湖景苑园一期车库协议书》《滨海社区湖景花园管理服务处管理费收费收据》等证据，且龚文豪亦承认涉案店面是向尤智强承租，足以证明涉案店面系尤智强实际购置使用处分，故龚文豪的上述请求理据不足，本院不予支持。关于讼争合同约定店面续租的条件是否成就以及因此产生的民事法律责任的问题。本案中，2014年3月9日，尤智强与龚文豪签订《铺面租赁合同书》，双方就店面租赁事项及违约责任进行了约定。合同签订后双方均履行了合同义务，至2017年4月1日，涉案合同已履行完毕，但双方未能就续租问题达成共识。虽龚文豪提出双方在《铺面租赁合同书》约定在其有意续租情况下有优先权，但该承租优先权实现是指在租赁合同届满前出租人对外明确作出的合同要约情形时，承租人在同等条件享有优先缔约合同的权利。从诉辩双方意见而言，尤智强不仅明确表示不同意将店面续租给龚文豪，且双方诉讼至现对续租问题也无法达成合意，因此讼争合同约定店面续租的条件不成就，龚文豪主张行使优先权于法无据，本院不予支持。同时，龚文豪在合同履行完毕后本应返还涉案店面但非法继续占用，属不履行合同义务之情形，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于尤智强不同意对涉案店面的租金价格进行评估，亦未能提交有效证据证明涉案店面租金价格。为平衡双方民事权益，尽快定纷止争，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审判定龚文豪返还涉案店面并按照原合同租金价格3500元赔偿尤智强，理据充分，本院依法予以维持。综上所述，尤智强、龚文豪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3007.5元，由上诉人尤智强负担1500元，应补缴费用1100元；上诉人龚文豪负担1507.5元，退还其多预交费用1100元。本判决为终审判决。审判长  许少棠审判员  彭晓春审判员  施伟强二〇一八年三月××日法官助理黄彬斌书记员杨清隆