海口市龙华区人民法院   民事判决书   （2017）琼0106民初11677号   原告：祁小莉，女，1954年1月24日，汉族，住成都市。   委托诉讼代理人：张晓东，海南威盾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张涛，海南威盾律师事务所律师。   被告：海南中嘉房地产开发有限公司，住所地海口市国贸大道2号时代广场10层A。   法定代表人：陈烈进，副总经理。   委托诉讼代理人：余天德，海南川海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。   原告祁小莉（以下简称原告）与被告海南中嘉房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张涛，被告的委托诉讼代理人韦桂庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年3月1日至2016年8月5日期间的违约金236144元；2.判令被告向原告支付因逾期支付上述违约金所产生的滞纳金（自2016年8月14日暂计至2017年5月30日，实际应支付至被告完全履行之日）203320元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年3月12日签订了三亚?富春山居项目的《认购意向书》，该意向书约定：原告认购的房屋总价为899598元，原告已全额向被告缴纳房款。由于被告存在违约事实，原被告双方又分别于2013年1月、2014年3月签订了两份补充协议，对被告的违约责任做了明确约定。2016年8月6日，被告向原告发出《关于签署的通知》，根据原被告之间的约定，被告应于2016年8月13日前向原告支付2014年3月1日至2016年8月5日期间的资金利息236144元。由于被告未向原告支付上述资金利息，被告还应依照协议约定，按逾期应付款项支付每日百分之三的滞纳金。原告现暂按每日千分之三计算，滞纳金为203320元（自2016年8月14日暂计至2017年5月30日，实际应支付至被告完全履行之日），对于每日千分之三与每日百分之三的差额部分原告保留追诉的权利。原告多次向被告催款，2016年11月28日向被告发出催款函，至今未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。   被告作答辩如下：一、原告所主张的逾期办理商品房买卖合同的网签手续的违约金。逾期办理网签手续是由于双方尚未签订正式的商品房买卖合同，被告无法仅凭认购意向书在住建部门办理网签手续，因为商品房买卖合同是国家房管部门规定的要件合同，单方无法实现。二、关于律师费。由于双方订立的意向书和补充协议中均没有对所产生的律师费进行约定，且该费用尚未发生，因此原告主张律师费缺乏依据。三、虽然双方签订补充协议，具有违约金和滞纳金的约定，但是滞纳金是因为逾期向国家交纳各种费用的行政责任形式，不是民事责任形式，二者重叠，原告的主张属于重复要求赔偿。四、按照原告在起诉书的陈述，被告的违约责任自2014年3月1日开始计算，至今已经超过2年的诉讼时效，不受法律保护，因此，应当驳回原告的诉讼请求。五、即使如原告所述，被告存在逾期交付房屋的情形，但原告没有举证证明其因为被告的逾期交房而造成损失，被告不应当支付每日万分之三的违约金，即使被告违约应承担责任，每日万分之三的约定过高，应当予以减少。六、根据龙华法院（2017）琼0106民初1711号民事判决书载明认定的事实，涉案小区于2014年8月将房屋交付给业主，此后，即使存在逾期交房的事实，那么在2014年8月之后也不应当承担违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据如下：1、认购意向书；2、关于履行海南省三亚富春山居关于认购意向书相关问题的协议；3补充协议；4、关于签署商品房买卖合同的通知；5、房款缴费凭证；6、三亚市中级人民法院（2017）琼02民终1297号民事判决书。被告提交的证据：海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7177号民事判决书。上述证据经当事人认可并经与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：   原告提交的证据：1、催款函，拟证明原告致函被告要求支付利息，诉讼时效发生中断。被告认为该函无被告公章，无法证明该催款函已送达至被告，无法确认该证据的真实性。该证据仅有购房人代表签字，无被告公章或其他签收信息，无法证明该催款函已送达至被告，故本院对该证据的真实性不予确认。2、承诺书,拟证明被告向认购客户确认认购协议书的执行，诉讼时效中断。被告认为承诺书为复印件，不作质证，但并未否定该证据的真实性。该证据虽为复印件，但被告出具的承诺书是面对涉案房产项目的所有认购客户，并非特定的某一或某些认购客户，本案的原告亦为认购客户之一，因此原告持有的承诺书无论是否是原件，都是被告单方向所有认购客户承诺并同意按《认购意向书》执行的意思表示已在承诺当天完成并受其约束，故，本院对该证据的真实性予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年3月12日，原、被告签订《认购意向书》，原告向被告意向认购被告三亚富春?山居项目10栋7层1-705房屋。《认购意向书》约定：房屋建筑面积83.05平方米，总价人民币1124497元。原告选择一次性付款，享受八折优惠，优惠后总价为人民币899598元。被告应当在2012年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用标准文件经验收合格的原告认购房屋交付原告使用。如逾期不能交付，被告应承担最后交付期限第二日起至实际交付日止，按原告已支付的房款支付每日万分之三的违约金或原告有权解除合同。   2013年1月3日，原、被告签订《关于履行海南省三亚?富春山居相关问题的协议》（以下简称《协议》），原、被告双方于2012年3月12日签订了《认购意向书》，因被告违约达成以下协议：1、被告同意按意向书第四条约定，自2013年1月1日起按乙方已支付房款支付每日万分之三的违约金给原告，直至被告取得三亚?富春山居的五证和房屋经国家有关部门验收合格取得商品房交付使用批准文件，并以书面形式正式通知原告交房之日止；2、原告在收到被告的书面通知及违约赔付金后，必须在五个月内来现场与被告签署正式购房合同，并办理接房手续；3、被告承诺若在2013年12月31日前不能达到交房条件，将原告所认购的房屋交房给原告，被告将在2014年1月10日前一次性双倍返还原告所缴纳的全部房款，如未能按时支付则按每日百分之三支付滞纳金。2012年12月31日，被告向原告出具资金往来专用凭证，载明收到原告祁小莉购房款899598元。   2014年3月13日，原、被告签订《补充协议》，协议约定：1、双方同意，由被告按原告支付的房款总额向原告支付每日万分之三的利息解决被告的违约责任；2、计算时间：从被告收到原告支付总房款之日起至富春山居项目取得国有出让土地使用权证之日止；3、付款时间：在被告收到富春山居项目国有出让土地使用权证后，向原告发出通知后7日内一次性支付2014年3月1日至富春山居项目国有出让土地使用权证上载明时间之日的利息。4、被告违约责任：被告若不按时支付款项，应按逾期应付款项支付每日百分之三的滞纳金。   2016年6月24日，被告的富春山居项目取得国有出让土地使用权（不动产权证书：琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号）。   2016年8月6日，被告向原告出具《关于签署的通知》（以下简称《通知》），载明：被告开发的三亚富春山居项目已办妥《商品房预售许可证》，原告购买的富春山居××楼，现向原告发出书面的签约通知，公司将于2016年9月1日开始办理《商品房买卖合同》签约事宜。   2017年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将三亚市南新凤凰××区出售给原告。合同主要约定：1、该商品房已由三亚市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证为：三房预许字【2016】30号。建筑面积83.35平方米，其中套内建筑面积69.84平方米，分摊共有建筑面积13.51平方米；2、价款：商品房单价为每平方米12927.38元，总价款为902848元；3、付款方式及期限：签订本合同前，原告已向被告支付定金902848元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。4、交付时间和手续：被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房；5、预售合同登记备案：被告应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告，被告在原告付清余款后，给予网上备案。   另，2014年6月8日，被告向原告出具往来凭证，载明原告祁小莉有线电视开户费280元，公共维修基金4983元。2014年8月，被告将涉案房屋交付原告，原告一直使用至今。此后，原告多次向被告催付违约金及滞纳金未果，遂向人民法院起诉。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否违约，是否应向原告支付违约金；三、被告是否应向原告支付上述未支付的违约金所产生的滞纳金。   一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。被告认为被告的违约责任于2014年3月1日开始计算，至今已经超过2年的诉讼时效，不受法律保护。被告于2016年2月24日向认购客户出示承诺书，该承诺书系被告单方向所有认购客户承诺并同意按《认购意向书》执行的意思表示已在承诺当天完成并受其约束，从该承诺书作出之日起，诉讼时效期间因中断而重新计算。故，被告认为已过诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。   二、关于被告是否违约，是否应向原告支付违约金的问题。原、被告签订《认购意向书》、《协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。《认购意向书》约定应于2012年12月31日前，将取得商品房交付使用标准文件经验收合格的原告认购房屋交付原告使用。但被告未依约取得国有土地使用权证、商品房预售许可证，未向原告按时交付，被告构成违约。双方签订的《协议》、《补充协议》系原、被告双方就被告违约的相关问题所达成的协议，双方对被告违约行为予以认可。《补充协议》约定：在被告获得富春山居项目国有土地使用权证后，向原告发出通知后7日内一次性支付2014年3月1日至富春山居项目国有出让土地使用权证上载明时间之日的利息。被告于2016年6月24日取得国有出让土地使用权证，故原告主张被告支付自2014年3月1日至2016年6月24日的违约金228317.97元（计算方式：899598元×0.3‰×846天＝228317.97元）有事实依据。被告以违约金约定过高为由抗辩，基于诚实信用、公平合理原则，综合原告的实际损失、被告的过错程度考虑，虽然被告未能按约定的时间取得相应批准文件并将经验收合格房产交付，但鉴于2014年8月被告已将原告购买的涉案房产实际交付原告使用至今，原告的实际损失并不严重，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”故，本院确定，按照原被告双方约定被告应支付的违约金228317.97元的30%予以支持较为合理，被告应向原告支付违约金68495.39元（228317.97元×30%）。   三、关于被告是否应向原告支付上述未支付的违约金所产生的滞纳金的问题。原告虽主张支付的是滞纳金，但从《补充协议》对该约定的陈述来看，应视为是支付应付违约金的逾期利息。如前所述，原、被告签订《认购意向书》、《协议》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。《补充协议》第七条第一项约定：被告若不按时支付款项，应按逾期应付款项支付每日百分之三的滞纳金。原告主张被告按上述违约金每日千分之三支付逾期利息，兼顾合同履行情况以及原告并未提交证据证明其因逾期交房导致的损失，依据公平原则，按每日千分之三支付逾期利息明显过高，本院予以调整为年利率6%。故被告应向原告支付上述未支付的违约金所产生的利息（计算方式：以68495.39元为基数，自2016年8月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、限被告海南中嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告祁小莉支付违约金68495.39元及逾期利息（计算方式：以68495.39元为基数，自2016年8月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；   二、驳回原告祁小莉的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费7892元，由原告负担2367元，被告海南中嘉房地产开发有限公司负担5525元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 张汉政   审 判 员 詹润红   人民陪审员 林春妙     二〇一八年三月三十日   书 记 员 蒋琼慧