四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0703民初2545号 原告:廖非燕，女，汉族，1986年6月13日出生，户籍住址：四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人:林勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙敏，四川久太律师事务所律师。 被告:绵阳富诚投资集团有限公司。住所地：绵阳市文庙街**。 法定代表人:张军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:康健康，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:金勇，四川联衡律师事务所律师。 原告廖非燕与被告绵阳富诚投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人林勇、孙敏、被告的诉讼代理人康健康、金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付按其逾期办妥不动产权属证书的实际天数以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。二、判令被告向原告支付从2015年12月25日暂计算至起诉之日止的450天的逾期办证违约金24488元，以及从起诉之日起至办妥不动产权属证书给原告之日止以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。三、判令被告在三十日之内办妥不动产权属证书给原告。四、本案诉讼费由被告承担。 原告提出如下事实与理由：2013年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“九鼎•蓝波湾”X幢X单元XX楼X号商品房一套，合计103.47平方米，房屋总价款为351242元。合同约定被告应在2014年3月31日前取得商品房的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定时间内取得商品房权属证明，买受人不退房，初始登记时间顺延三个月并取得该商品房权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，权属转移登记时间顺延6个月，并取得该商品房的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金，同时补充协议又约定，若逾期办证，按千分之二支付违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约为原告办理房屋产权证明及国有土地使用证。因案涉合同及补充协议中关于逾期办证的违约金条款均系格式条款，违约金标准过低，应予调高。根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证及国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。基于上述原因，特提起诉讼，希判如所请。 被告辩称：首先，目前尚未为原告办理房屋权属证明属实，但并非开发商的过错所致。“九鼎•蓝波湾”是经绵阳市人民政府批准的“城中村”改造项目，性质不是单纯的商品房开发商业模式，该项目因绵阳市涪城区青义镇灯塔社区内有758.77平方米土地未报征，导致现在无法办证。而集体土地报征又并非开发商可以决定的。因逾期办证系不可抗力造成，故我方应免除违约责任。其次，合同第十九条第二项约定买受人未在接房之日起540日内取得证书的，买受人不退房，就可以顺延六个月办证，即在接房之日起720日后未办证业主方才能向开发商主张逾期办证的违约责任。第三、因被告已承担了约定的交房时间至实际交房时间期间的逾期交房的违约责任，故被告的办证义务期限应从实际交房之日起计算。第四、根据合同约定，逾期办证违约金的标准已明确为已付房款的万分之二，即使要计算违约金，也只能按合同约定的该标准一次性给付。 经审理查明：2013年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“九鼎•蓝波湾”X幢X单元XX楼X号商品房一套，合计103.47平方米，房屋总价款为351242元。出卖人应在2014年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。若逾期交房，应向买受人支付逾期交房的违约金。若逾期办理初始登记，出卖人应在上述约定的初始登记时间顺延三个月并取得所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，权属转移登记时间顺延六个月并取得该商品房权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。 同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第七条第二款约定：出卖人承诺在取得初始登记之日起18个月内为买受人办理房屋所有权证书，否则按买受人已付房款的千分之二支付违约金。但因买受人不能及时提交办理权属登记所需资料、买受人电话等联系方式变更、政策调整等原因导致权属办理延后，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，原告按约履行了付款义务，但至今被告未能成功为原告办理房屋权属证明。 另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》中，逾期办证的违约金均为以已付全部房款为基数按日计算，但具体标准由当事人自行约定。四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》中，出卖人应承担的违约金亦系按日计算，具体标准由当事人自行约定。 又查明：根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证和国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。 上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、补充协议、住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局商品房买卖合同示范文本、四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局商品房买卖合同示范文本、绵阳市涪城区人民政府关于商请市规划局“蓝波湾”项目土地问题的函、绵阳市国土资源局关于蓝波湾改造项目已售房屋国有土地使用权证的函、绵阳市国土资源局关于青义灯塔社区2、3组城中村改造项目办理土地分割登记的报告等证据经庭审质证后在卷佐证。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。目前，被告尚未为原告办妥房屋权属证书系不争的事实。本案的争点如下： 一、被告逾期为原告办证是否系不可抗力造成？被告在与原告签订合同时应当知道“九鼎•蓝波湾”的城中村改造性质以及项目内有758.77平方米土地未报征，应当预见到在为买受人办理房屋权属证书时的复杂性，但被告仍然承诺了合同所约定的办证期限。虽无法由自己控制，但并非不可预见的情形，不属于法律意义上的不可抗力。因此逾期办证并非由于不可抗力所致，而是由于被告的过于自信造成的，被告不能因此而免除责任。故被告应向原告支付逾期办证的违约金。 二、国家和四川省的相关行政机关提供的示范性文本能否直接适用于本案？现原告主张国家和四川省的相关行政机关提供的示范性文本中逾期办证的违约金均为按日计算，因此本案违约金亦应按日计算。本院认为，合同系双方当事人意思自治的产物，国家和四川省提供的示范性文本，仅是一种引导性文本，并非强制性文本，从原、被告签订的买卖合同在相关行政机关可以顺利备案也可以看出，即使原、被告约定违约金一次性给付，也并非不可以到相关行政机关备案登记。因此，在原、被告没有约定按日计算违约金的情况下，原告要求被告按日赔付违约金的主张，没有合同上的依据，不予支持。 三、双方约定的逾期办证的违约金标准应按已付房款的万分之二认定还是按已付房款的千分之二认定？按照原、被告签订的合同，若被告逾期办证，违约金系按万分之二给付。但在补充协议中，又约定按千分之二给付。在二者不一致的情况下，应以补充协议为准。因此，本院认定双方最终的约定是按已付房款的千分之二计算逾期办证的违约金。 四、原告主张调高逾期办证的违约金标准是否于法有据的问题？根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人享有自由订立合同的权利，违约金的标准也应尊重当事人的约定。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告在自己的损失高于约定的违约金的情况下，可以请求增加违约金，但增加后的违约金不得高于自己的实际损失。但本案原告没有证据证明逾期办证给自己造成的具体损失额度，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”、“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应自行承担相应法律后果。鉴于合同约定的标准过低及举证的难度等实际情况，本院酌情将违约金标准调高至已付房款的百分之一。 五、原告的第三项诉讼请求是否成立的问题？是否能够办理房屋权属证明应由行政机构依法判断并作出决定，不能因为诉讼的存在而转由审判机关行使。同时，在相关违法建设问题未得到妥善处理之前，案涉房屋的不动产权属证书何时能够办妥不可预见，不可预见的行为也不具有强制执行的基础，换言之，在办理房屋初始登记的条件尚未成就的情况下，办证的目的不会因为判决的生效及人民法院的强制执行而得以实现。因此，原告要求被告30日之内办妥不动产权证书的请求不予支持。但是，在相关条件成就的情况下，被告应协助原告办理房屋过户手续。 综上所述，被告应一次性向原告支付逾期办证的违约金3512元（351242元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、绵阳富诚投资集团有限公司在本判决生效后三日内向廖非燕支付逾期办证的违约金3512元； 若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、绵阳富诚投资集团有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后九十日内，协助廖非燕办理“九鼎•蓝波湾”X幢X单元XX楼X号房屋的过户手续，将该房屋的不动产权登记至廖非燕名下； 三、驳回廖非燕的其它诉讼请求。 本案受理费412元，减半收取计206元，由绵阳富诚投资集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一八年三月十八日 书记员 黄小兰