江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0982民初5192号 原告：王树兰，女，汉族，个体户，户籍地盐城市大丰区，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：赵春根，江苏丰元律师事务所律师。 被告：盐城大丰鸿隆置业有限公司，统一社会信用代码913209827344146913，住所地盐城市大丰区工农路**。 法定代表人：袁洪喜，该公司董事长。 原告王树兰与被告盐城大丰鸿隆置业有限公司（以下简称鸿隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王树兰的委托诉讼代理人赵春根，被告鸿隆公司的法定代表人袁洪喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王树兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于盐城市大丰区工农西路北侧鸿隆置业综合楼附房105室房屋产权变更登记至原告王树兰名下；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月30日，原、被告双方签订房地产买卖协议一份，被告将其建设的位于大丰区工农西路北侧鸿隆置业综合楼第5号门市房出售给原告，价款为54万元。双方同时约定，原告在协议签订时交纳35万元，被告在2010年1月30日将所售房屋交付给原告，余款原告在2010年5月份结清，被告在原告缴清房款后六个月内将房屋两证办理完毕交给原告。协议订立后，原告按约缴付了35万元房款，被告也按约向原告交付了所售房屋。2010年5月，原告准备按约缴付剩余房款时，被告告知原告由于建设规划等方面的原因，房屋两证短时间内无法办理。原、被告双方遂再次商定，购房尾款待办理产权证时一并结清。2010年11月1日，被告将应付给原告的防盗门货款9万元转为原告的购房款，至此，原告实际付购房款44万元，尚欠购房款11万元。其后四年多时间，原告及其他购房者，多次要求被告依法、依约办理房屋产权证，但被告始终未能办理。2015年5月19日，原告及其他购房人联合向大丰市委、市政府反映了这一情况，在市领导及主管部门督促、协调下，被告办妥了所售房屋产权的初始登记，具备了办理产权转移登记的条件。原告知悉这一情况后，从2016年3月份开始，多次口头和书面要求被告履行产权转移登记义务，将所售房屋产权办至原告名下，被告却无理要求原告给付所谓的逾期付款利息14万多元。综上，请求支持原告的诉讼请求。 被告鸿隆公司辩称，原告陈述不是事实。原告购房时，双方约定原告先行交付35万元，系因原告资金紧张，在原告的要求之下，我公司才同意的，按照正常情况，房款不付清，我公司是不可能将房屋交付给购房者的，也是原告请求，我公司才将房屋交付给原告。2010年5月份，原告并未如其所诉的要求向我公司交付剩余购房款，原告也从来未到我公司来过。此后，我公司找原告要求其将剩余房款交付给我公司，原告称产权证办不起来，我公司告知原告只要将钱交付给公司，我公司就能为其办理房屋产权证。后原告称其资金紧张，我公司即告知其需支付利息，可以到办证时一并给付，反正合同是有约定的。事后几年，原告的房产证确实是到2015年才可以办理的，我们也通知原告来交钱，包括利息一并结掉，但是原告不承认利息。2016年10月份，我公司书面通知原告，要求其将剩余房款及利息交清，因为此前我公司多次口头通知原告，但是原告不当一回事。因此，原告所诉事实不存在，我们没有再次约定待两证办理之后再付房款及不付利息这个说法，这也是对其他客户不公平的。因为我公司考虑到原告需要给付利息，才同意原告拖了七年之久，否则根据我们当时的相关协议约定，60天内不交全房款，我公司是可以要求原告退房的。我公司已多次向原告发出了书面通知，也不同意协助原告办理房产证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖协议、收据、信访件、关于刘剑信访问题的答复意见、《关于催办“两证”的函》、通知、《关于催缴房款利息的函》、大丰市房屋产权登记审批表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王树兰提交的盐城市大丰区领导信访接待日来访人员登记表，证实到2017年3月7日时案涉门市房仍不具备权属证书的办理条件，购房户仍未能办理权属证书，被告对此提出异议。因原告提交的系复印件，故本院对其真实性、合法性、关联性依法不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盐城大丰鸿隆置业有限公司曾用名为大丰市鸿隆置业有限公司，于2016年4月28日进行了名称变更登记。2010年1月30日，鸿隆公司（甲方）与原告王树兰（乙方）签订了《房地产买卖协议》一份，载明：“一、鸿隆公司自愿将座落在大丰工农西路路北102号建筑面积约5号门市43.20㎡的房屋有偿出售给王树兰，实际面积待房产部门核定为准，王树兰对鸿隆公司所出售的房地产作了充分了解。二、双方议定房地产成交价款，门市房售价12731.48元/㎡，合计房款伍拾伍万元，鸿隆公司在交房前通知王树兰交款总额及交款期限。三、付款方式：王树兰在签订本协议时必须预付首期房款叁拾伍万元。四、鸿隆公司保证上述房地产权属清楚，两证由鸿隆公司办理，若发生与鸿隆公司有关产权纠纷或债权债务，妨碍产权转让，概由鸿隆公司负责清理，并承担民事责任，因此给王树兰造成的经济损失，鸿隆公司负责赔偿。五、鸿隆公司同意于2010年元月30日将上述所订房屋交付给王树兰，鸿隆公司将房屋交付王树兰时，其房屋所占用范围内的土地使用权一并转移给王树兰。六、违约责任：王树兰中途违约，扣除王树兰房款总额的10%作违约赔偿金；鸿隆公司中途违约，应在违约之日起30日内将首期款退还给王树兰。王树兰如不能按期向鸿隆公司付清房款或鸿隆公司不能按期向王树兰交付房地产，违约一方按万分之四支付逾期违约金给对方，如超过60天，不交清房款或不能交房，守约方有权解除协议，并追究对方的违约责任。七、办理房地产所缴纳的有关税费，除3%的契税、2%维修基金由王树兰承担外，其他费用均由鸿隆公司承担，王树兰必须积极提供办理证件所需的物件等”。另合同第十条双方约定其它事项载明：“一、鸿隆公司同意签订合同时王树兰先缴款叁拾伍万元，余款在2010年3月30日与鸿隆公司结清，逾期将按照月息15‰支付利息给鸿隆公司。二、鸿隆公司同意在王树兰缴清全部房款后，六个月之内将二证办理完毕交给王树兰。三、如王树兰确有资金上的困难，鸿隆公司同意尚欠的贰拾万元延迟到2010年5月结清。”被告鸿隆公司法定代表人袁洪喜又于2010年5月26日在合同下方加注“该尾款待办理产权证时一并结清。”2010年1月30日，鸿隆公司向原告出具了收据一份，载明交款单位为王树兰，金额为35万元，收款事由为购路北门市款5号门市；2010年11月1日，鸿隆公司又向原告出具了收据一份，载明交款单位为王树兰，金额为9万元，收款事由为草堰防盗门款转路北门市款（5号门市）。此后，被告未收到原告的剩余购房款，被告亦未将案涉房屋的权属证书办至原告名下。 2015年5月19日，原告等购买鸿隆公司房产的购房户向市委、市政府提交了《关于请求办理房屋产权证的信访书》一份，载明：“市委、市政府领导：我们是大丰市鸿隆置业有限公司（原名大丰市鸿隆木材有限公司）开发的大丰市工农西路155号至179号门市房的全体购房户。2004年，大丰市鸿隆置业有限公司通过对原大丰市木材公司的土地的出让，委托大丰市大桥建筑公司代建住宅及一楼门市房，都是以大丰市鸿隆木材有限公司名义办理的建设规划许可证，并以商品房和门市房形式对外出售。当时我们按时价购房，并签订购房合同，合同约定：在房子交付的一年内办理好房屋产权证。但时至今日大丰市鸿隆置业有限公司仍未办理。我们曾多次与楼上的住房户一起为房产证、土地证办理与大丰市鸿隆置业有限公司及房管部门、市信访办交涉，大丰市鸿隆置业有限公司在市政府信访办多次促办下于2013年12月份办理了部分住房户的房屋产权证，但对同期购置的门市房仍以各种理由一直拖延拒不办理产权证。我们工农西路155号至179号门市房的全体购房户本应通过诉讼途径解决这一问题，但我们大部分购房户都是小商户，通过诉讼成本太高，无力承担这一昂贵的费用。作为开发商的大丰市鸿隆置业有限公司这几年通过开发房地产效益一直很好，现在仍在外参加多项招、投标工作，而对于其开发的大丰市工农西路155号至179号门市房的两证的办理完全有能力承担，但其一直拖着不办，我们在楼上住房办好两证后又曾多次找鸿隆置业有限公司法定代表人协商、沟通，其答复总是：一直是在办理中。但一直未办理。从购房到现在已十多年过去了，我们购房户因两证没有办理，导致办任何事情都受到阻碍，如向银行办理贷款抵押、房屋买卖过户等都受到影响。现在我们全体购房户在多次与鸿隆置业有限公司沟通、协商无果的情况下，没有任何办法可用的情况下，特请求市委、市政府领导能够为我们全体购房户着想，责成鸿隆置业有限公司限期履行法定义务，为我们办理相关的两证手续，以维护全体购房户的合法权益，维护社会的稳定与和谐，体现政府为人民服务的宗旨与理念。”2015年5月22日，大丰市住房和城乡建设局向刘剑等发出《关于刘剑信访问题的答复意见》一份，载明：“刘剑同志：您信访反映的购买鸿隆置业公司开发的工农西路155号至179号门市房，因改变规划建设门面房，致使信访人购买的门面房无法办理产权证的问题。我局接到倪书记的批示后，高度重视，立即组织人员进行调查了解，现将有关情况答复如下：该处房屋建于2004年，共建12间门市房，当时以大丰市木材公司单位自建，后以大丰市鸿隆置业有限公司名义对外进行销售。后因大丰市鸿隆置业有限公司在乡镇（草堰、三龙、万盈）开发建设多个小区，楼盘销售不太理想，地，地税局要求其补齐税款后再进行开票之少数业主房款至今还未交清，故到现在还尚未办理产权，属历史遗留问题。经多次和大丰市鸿隆置业有限公司负责人及反映人协调，该公司表示抓紧时间补齐相关手续及费用并负责向相关关系人做好解释工作，争取在10月底前办理好。” 2016年10月19日，被告鸿隆公司向原告发出通知一份，载明：“王树兰：兹有我公司于2010年元月30日与你签定的工农路路北5号门市房的购房合同，由于至今尚欠我公司房款壹拾壹万元，以及由此产生的逾期付款的利息壹拾叁万零叁佰伍拾元（2010年3月30日至2016年10月30日止），合计贰拾肆万零叁佰伍拾元，前期我公司已多次口头通知你将上述欠款缴清，你置若罔闻，甚至电话不予接听，现我公司书面通知你在接到本通知后，务必在2016年10月30日之前缴清房款和逾期的利息为盼，逾期我公司将与你解除购房合同。” 2016年11月9日，原告王树兰向被告发出《关于催办“两证”的函》一份，载明：“盐城市大丰鸿隆置业有限公司：本人于2010年1月购买贵公司位于市区工农路5号门市房一处，根据购房合同条款，贵公司为本人办理房产证和土地使用证的期限不得超过半年。但贵公司至今仍未为本人办理两证手续，远远超过约定时间。为维护购房人合法权益，特敦促贵公司尽快为本人办理两证事项。本人并将购房余款一次性与贵公司结清。特此函告，盼复。”2016年12月9日、2017年4月12日，原告王树兰又将上述《关于催办“两证”的函》发送两次。 2017年9月8日，被告鸿隆公司向原告发出《关于催缴房款利息的函》一份，载明：“王树兰：你于2010年元月30日与我公司签定的工农路102号105室的商品房买卖合同，由于你至今尚欠我公司的房款110000元，利息143550元，计币253550元，未缴到我公司（此利息的截止时间为2017年8月31日之前的利息），现我公司通知你务必在2017年9月13日将所欠款项全部与我公司结清，逾期我公司将根据2010年1月30日签订的合同约定与你解除此合同另行销售。”后因原告未按被告鸿隆公司要求的数额向其交付房屋尾款及利息，2017年9月14日，被告鸿隆公司向原告发出通知一份，载明：“王树兰：由于你未能在2017年9月13日前将欠我公司的房款及利息结清，为了维护我公司的合法权益，现通知你：2010年1月30日我公司与你签定的工农路105室的购房合同现已与你解除，请你将该房屋移交给我公司后，到我公司办理相关退房款的手续为盼。”2017年9月14日，原告王树兰向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告在协商一致的基础上签订了房地产买卖协议，该协议不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告双方均应按照该协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、被告抗辩原告逾期付款，已构成违约，双方签订的房地产买卖协议应予解除，应如何认定？二、原告应缴纳的剩余款项数额如何认定？ 一、关于原、被告之间的房地产买卖协议应否解除的问题。 原、被告双方虽在2010年1月30日的房地产买卖协议上约定了房款的交付时间，并约定“如超过60天，不交清房款，守约方有权解除协议”，但在2010年5月26日，被告鸿隆公司的法定代表人袁洪喜又在该房地产买卖协议下方手写加注“该尾款待办理产权证时一并结清”，应当认定该内容系双方对原告王树兰履行给付剩余房款义务的时间进行了变更，即至办理产权证时结清。案涉房屋的产权证转移登记至原告王树兰名下的手续至诉讼时尚未办理，且原告王树兰已缴纳了大部分房款，并已实际占有、使用该房屋多年，故被告以原告未按其要求交清全部房款主张双方之间的房地产买卖协议应予解除，原告应予退房，本院依法不予采纳。原告王树兰主张被告鸿隆公司协助将位于盐城市大丰区工农西路北侧鸿隆置业综合楼附房105室房屋产权变更登记至原告王树兰名下，并自愿在本案中一并向被告交付剩余购房款11万元，本院依法应予支持。 二、关于原告王树兰应缴纳的剩余款项数额如何认定的问题。 被告鸿隆公司陈述，其向原告发出的催款通知中载明的利息系自2010年5月30日开始按15‰计算的，本院认为，原、被告双方虽在房地产买卖协议中约定了房款的交付时间，并约定了逾期利息，但此后被告鸿隆公司法定代表人袁洪喜又于2010年5月26日将尾款的交付时间变更至办理产权证时一并结清，应当认定被告鸿隆公司认可逾期交付剩余房款即支付利息的逾期起始时间在2010年5月26日已作调整。鉴于此前被告未为原告办理案涉房屋的登记手续，2016年10月19日，被告鸿隆公司基于履行双方之间房地产买卖协议的需要而向原告发出催款的通知，并要求原告在2016年10月30日前交清全部房款的前提下方才为原告办理房屋权属证书的转移登记手续，符合双方的约定，因原告未能交付，结合原、被告双方协议中约定“逾期将按照月息15‰支付利息给甲方”的内容，本院对被告陈述的未付房款11万元的逾期利息中自2016年10月31日起至给付之日止按月利率15‰计算的部分应予支持。原告主张被告向其发出催款通知时仍不具备办证条件的依据不足，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条的规定，判决如下： 一、被告盐城大丰鸿隆置业有限公司协助原告王树兰将位于盐城市大丰区工农西路北侧鸿隆置业综合楼附房105室房屋产权登记至原告王树兰名下。 二、原告王树兰给付被告盐城大丰鸿隆置业有限公司人民币11万元，并承付该款自2016年10月31日起至实际给付之日止按月利率15‰计算的利息。 上述一、二项义务于本判决生效后10日内履行完毕。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由被告盐城大丰鸿隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  朱剑媚 人民陪审员  沈冠山 人民陪审员  肖书平 二〇一八年三月十二日 书 记 员  王 娟 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。