广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初218号原告：叶小良，男，1962年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省和平县，原告：广州市富康沐足有限公司，住所地广州市白云区永泰元下田十二岭路同泰二街****。法定代表人：叶小良，执行董事。两原告共同委托诉讼代理人：张建思，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市熾昌物业管理有限公司，住，住所地广州市白云区永泰元下田丛云路****限办公用途）。法定代表人：林伟雄。委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃文志，广东智洋律师事务所实习人员。原告叶小良、广州市富康沐足有限公司（以下简称富康公司）与被告广州市熾昌物业管理有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月3日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶小良与富康公司的共同委托诉讼代理人张建思，被告熾昌公司的委托诉讼代理人庞勇智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶小良、富康公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还我方租赁保证金余额49800元；2.被告赔偿我方装修损失673005.39元；3.被告赔偿我方设备损失179563.59元；4.被告赔偿我方员工遣散费用396932元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月9日，原告叶小良与被告签订《租赁合同书》（编号：2010-70）。合同约定被告将坐落在广州市白云区永泰元下田十二岭路同泰二街二号（原永康沐足中心一、二、三楼）租赁给原告叶小良使用，期限为2010年11月1日起至2020年2月2日止，该场地只限于经营沐足。合同对租金、租赁保证金、双方的权利义务、违约责任等内容也作出了约定。合同签订后，原告叶小良向被告交纳了保证金120000元，对该沐足中心进行了全面的装修，添置了必备的设施设备。其中消防系统的工程费用为896100元，场地装修费用为922833.5元，沐足按摩椅的购置费用为162260元，电视机购置费用为49467元，厨房设备购置费用184900元，空调购置费88680元。原告叶小良设立了原告富康公司在场地进行沐足经营。原告叶小良一直正常经营该沐足中心，无发生违约行为，被告却于2016年9月2日、4日擅自强行对该房屋进行锁封并加贴封条，造成我方无法继续经营。沐足中心被迫停业后，原告富康公司依法对员工作出了相应的经济补偿，共计396932元。同时，被告撇开我方，威胁租用沐足中心餐厅的租户直接向被告交纳租金。被告的一系列违约行为造成我司巨大的经济损失，我方多次要求与被告协商解决赔偿事宜，均遭其拒绝。为维护我方的合法权益，请求法院支持我方的诉讼请求。被告广州市熾昌物业管理有限公司辩称，原告违反了租赁合同的约定，从2016年7月开始不缴纳租金，且因违法行为被公安机关查处，我司有权收回场地且不给予装修、物品的补偿。且由于场地被公安机关查处，我司无法实际使用也遭受了损失，我司保留追究原告经济责任的权利。我司确实于2016年9月2日及2016年9月4日两次贴封条，但是主要目的是因为公安机关贴的封条被吹走了，为了防止他人擅自闯入，我司才临时贴了封条。事后，我司已向公安机关报告，公安部门重新张贴了封条。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月9日，原告叶小良（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签署《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区永泰元下田十二岭路同泰二街二号（原永康沐足中心一、二、三楼）房屋（以下称该场地）出租给乙方使用。租赁期限为9年，自2010年11月1日起至2020年2月2日止。乙方须于每月25日前主动到甲方财务部缴纳当月租金。2010年11月1日至2013年10月31日为41000元/月；2013年11月1日至2016年10月31日为45100元/月；2016年11月1日至2020年2月2日为49610元/月。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性付清租赁保证金120000元，合同到期，甲方将租赁保证金全额免息退还给乙方。甲方必须负责办理街道、村对该场地的权属或有效使用证明。乙方承租场地后，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与甲方无关。在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，否则应赔偿乙方的所有投资损失，但不限于实际损失，退回保证金。乙方必须按时向甲方缴纳租金，如乙方逾期缴交相关费用，须向甲方支付违约金，从迟交日起每逾期一天，扣罚所欠金额千分之三的违约金。如逾期二月不交付租金，甲方有权单方面终止合同，无条件收回场地，租赁保证金、水电费保证金不予退回，对乙方的装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修，乙方在甲方发出收场地通知后三天内缴清甲方的应缴费用并搬出该场地，否则，该场地内的物品视作遗弃物处理。乙方如被公安部门、税务部门查处或被工商业吊销执照，在三十天内无法恢复履行本合同的，甲方有权解除合同，租赁保证金不予退回，固定装修不能拆回、甲方不作任何补偿等等。上述合同签订当天，原告叶小良向被告支付了押金120000元，被告将涉案场地交付原告叶小良使用。原告叶小良对涉案场地进行了装修。审理中，原告叶小良向本院提交《消防系统施工合同》《委托证明书》《装修工程合同书》《工程结算表》及发票，证明对涉案场地进行装修的事实。原告为证明购买经营设备的事实，向本院提交《采购合同》及付款凭证。被告确认涉案场地装修及消防工程均系原告出资施工的事实。2012年8月24日，原告富康公司成立，原告叶小良将涉案场地用作富康公司的经营场所。原告叶小良正常缴纳租金至2016年6月。2016年7月，原告叶小良缴纳了租金20000元，自2016年8月起，原告叶小良未再缴纳租金。2016年9月1日，案外人秦选静签署《协议书》，表明因其经营不善，未按期缴纳租金，同意原告富康公司收回涉案场地。原告确认将涉案场地发包秦选静经营的事实，对《协议书》真实性予以确认。2016年9月2日、2016年9月4日，被告对涉案场地加贴封条，原告遂停止在涉案场地经营。2016年10月，被告将涉案场地转租给案外人经营。审理中，被告向本院提交现场照片，证明涉案场地因违法经营被查封的事实，据照片显示，涉案场地分别于2016年4月21日、2016年12月26日被公安机关查封，其中2016年12月26日的封条加盖公章。原告否认照片的真实性，否认违法经营的事实。原告向本院申请证人陈某、杨某出庭作证。陈某述称，其于2016年4月22日起未再上班，对于停业原因并不知情。2016年9月，陈某离职，领取了补偿款20000余元。证人杨某述称，其本人为原告富康公司的水电工人，每月领取工资5000元，其正常工作至2016年9月后因涉案场地被张贴封条而离职，离职时领取了解散补偿费50000元。原告向本院提交《劳动合同》《工资表》《经济补偿金发放表》，证明因被告违约支付遣散费396932元的事实。因原、被告对于装修现值及设备损失金额不能达成一致意见，本院依原告申请，委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称“华盟公司”）对涉案场地的装修现值及设备损失进行司法评估。2017年11月30日，华盟公司作出穗华价估[2017]384号《价格评估结论书》，评得涉案场地内部装修现值为240130元、经营设备评估现值为26579元。原告为本次评估预付评估费50000元。另查：被告向本院提交六份《农村（墟镇）宅基地使用证》以及《合资建房协议书》，拟证明涉案场地具备合法的规划报建手续。本院向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的产权及规划报建情况，该局于2017年2月10日出具穗云国规函[2017]272号复函，载明：根据你院提供的门牌地址，暂未查到相应的产权登记信息。经庭审双方当事人确认，涉案场地系由原宅基地房屋拆除重建，重建未经行政主管部门报建审批。经本院释明涉案租赁合同效力，原告表示坚持原诉讼请求不予变更。本院依被告申请，向广州市公安局白云分局永平派出所（以下简称永平派出所）调取了受案登记表、拘留证、处罚决定书、查某等证据。永平派出所向本院出具《情况说明》，内容为：2016年4月21日22时许，该所民警对原告富康公司进行突击检查时，在三楼312等2间按摩房抓获四名涉嫌卖淫嫖娼人员。部分嫌疑人供认其卖淫嫖娼违法行为，因此该所刑事拘留刘某等2人，行政拘留叶某等10人。对富康公司涉案现场进行了现场保护措施。以上事实，有租赁合同书、押金收据、支付凭证、营业执照、合同书、劳动合同、经济补偿金发放表、协议书、照片、宅基地证、合资建房协议书、评估报告、证人证言、受案登记表、拘留证、处罚决定书、查某、情况说明及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，2010年9月9日，原告叶小良以本人名义与被告签署《租赁合同》，签订合同后，也系其本人对涉案场地进行了装修并向被告交纳租金。2012年8月24日，在原告富康公司依法成立后，原告叶小良将涉案场地交付原告富康公司使用，但未有证据表明原告富康公司加入了原告叶小良与被告之间的租赁合同关系，故本院根据现有证据，认定涉案《租赁合同》的相对人为原告叶小良与被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无规划验收资料，故原告叶小良与被告之间签订的《租赁合同》应属无效合同。合同无效，因合同而取得的财产应当相互返还，原告叶小良要求被告返还租赁保证金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告自2016年9月起在涉案场地张贴封条，原告叶小良自该时点已无法继续利用涉案场地，故原告叶小良需支付的场地使用费应计至2016年8月止，扣除原告叶小良应付房屋使用费，被告需返还原告叶小良的保证金余额为49800元。关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，原告叶小良入场装修并实际经营，未有证据显示被告对此提出异议，故可推定属于承租人装修经出租人同意的情形。原告叶小良已举证证明对涉案场地进行了实际的装修，本院予以采信。装修现值损失应由原、被告依导致合同无效的过错分担。从双方导致合同无效的过错考量，被告作为出租人，其未能提交涉案场地合法的规划报建手续；原告叶小良在签订租赁合同时，未尽审慎的审查义务，均应承担相应的责任。结合在公安机关调取的相关证据，本院认定双方的责任比例应为50%：50%。被告应当赔偿原告叶小良已形成附合的装修损失金额为120065元，其余损失由原告叶小良自担。关于原告叶小良主张的设备损失，因被告在收回涉案场地后直接将场地转租给了案外人，场地内的设备均未返还原告叶小良，故原告叶小良主张被告返还设备损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持。本院委托专业评估机构评定的设备金额具有中立性和专业性，较之原告的举证，证明力更强，本院予以采信。被告应赔偿原告叶小良的设备损失金额为26579元。关于原告主张的员工遣散费用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《租赁合同》无效，双方均有过错，原告自始不应在涉案场地进行经营，故就此而产生的损失应当由原告自行承担。原告要求被告赔偿员工遣散费用的诉讼请求无事实与法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:本判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司返还叶小良租赁保证金余额49800元；本判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司赔偿叶小良装修损失120065元；本判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司赔偿叶小良设备损失26579元；驳回叶小良、广州市富康公司有限公司其他的诉讼请求。本案受理费16240元，由叶小良负担12011元，由广州市熾昌物业管理有限公司负担4229元并于本判决生效之日三日内迳付叶小良；评估费50000元，由叶小良负担24000元、由广州市熾昌物业管理有限公司负担26000元并于本判决生效之日起三日内迳付叶小良，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  聂清玉人民陪审员  龙杰明二〇一八年三月十五日书 记 员  马学丹