北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京02民终2418号上诉人（原审原告）：许美花，女，1971年7月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丹，北京市京联律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚洪越，北京顶言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李冬辉，男，1970年11月18日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：王梦姣，女，1990年9月23日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐耀坤，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：历继超，男，1985年7月1日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人许美花因与被上诉人李冬辉、王梦姣、历继超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初587号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许美花上诉请求：撤销一审裁定，改判撤销李冬辉与王梦姣房屋买卖合同，依法保护许美花与李冬辉之间房屋买卖合同的法律效力，李冬辉、王梦姣、历继超承担本案诉讼费用等。事实和理由：一、一审裁定没有依法确认许美花与李冬辉所签署的《房屋买卖协议书》的法律效力。许美花与李冬辉所签署的《房屋买卖协议书》没有违反国家相关法律、法规规定，系当事人自主自愿签订，应当得到有效履行和法律的保护。二、许美花有权主张撤销李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖合同。许美花是基于保护自己先于李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖协议的合法权益；李冬辉隐瞒房屋已交易的事实与王梦姣签订房屋买卖合同书，违背合同法诚信原则，属于民事欺诈，理应予以撤销；李冬辉与魏婧及北京方正公证处实施的一系列抵押借款公证行为均是民事欺诈行为，李冬辉与王梦姣所签房屋买卖合同书不具有法律效力。三、许美花虽然不是李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖合同的相对方，但是他们之间买卖合同的关联方，直接涉及到许美花合法权益，因此不能仅以未取得房屋所有权证而认定不是适格原告，从而驳回许美花的起诉，使许美花的合法权益受到极大损害（李冬辉没有任何财产和其他赔偿能力）。四、由于本案有小额贷款公司的幕后操作，因此王梦姣与历继超第二次交易是在本案诉讼过程中进行的，故意规避法律，虚假交易，同样侵害许美花的合法权益。历继超逾期提交付款证据，所谓的补单完全是一份伪证，不具有任何法律效力。五、一审裁定认定事实有错误。王梦姣的代理人是王宇静，但历继超却把房款打给了谭宁，谭宁既不是卖房人，也不是卖房人的代理人，历继超打款给他不能证明是买房款。李冬辉辩称，不同意一审裁定，同意许美花的上诉意见，已经另案起诉要求撤销王梦姣和历继超的房屋买卖合同。王梦姣辩称，许美花未申请确认其与李冬辉签订的《房屋买卖协议书》的效力，一审法院无需裁判。许美花以签订《房屋买卖协议书》在先，且李冬辉故意隐瞒房屋已交易的事实来主张有权撤销王梦姣与李东辉之间的房屋买卖合同无法可依。许美花不是其要求撤销的任何一个合同关系的当事人，许美花应当起诉李冬辉主张自己的权益，李冬辉的过错应当由其自身承担，不能因为其不具备赔偿能力，就将责任转嫁第三方。许美花所指的小额贷款公司被上诉人三方均不了解，也没有任何证据证明被上诉人各方与小额贷款公司有任何恶意串通，许美花指责王梦姣与历继超之间是虚假交易缺乏证据支撑。谭宁代理王梦姣收受房款的行为是合法有效的，王梦姣以实际行为追认了谭宁的代收房款行为，王梦姣与历继超之间的房屋买卖合同履行完毕。历继超辩称，同意一审裁定内容，不同意许美花的上诉请求。许美花向一审法院起诉请求：1.撤销李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖合同；2.撤销王梦姣与历继超签订的房屋买卖合同；3.诉讼费由李冬辉、王梦姣、历继超承担。一审法院认定事实：2014年1月6日，原告许美花（乙方）与被告李冬辉（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：就甲方在拆迁中根据安置协议登记在甲方名下的回迁房，出售给乙方的事宜，经双方协商，达成如下协议：1.房屋坐落于北京市大兴区榆垡镇新城嘉园小区X区X号楼X单元XXX室，建筑面积为80.86平方米；2.房屋价款为85万元；3.本合同签订后一次性付清，由甲方为乙方出具收据；4.房屋交付期限为2014年9月30日；5.房屋过户在房产证办下来一周后，由甲方配合乙方办理过户事宜；6.违约责任，本协议签订后，双方必须履行各自义务，如有违反，由违约方向守约方支付双倍房款，总计170万元。2014年1月6日，许美花向李冬辉支付全部购房款85万元，李冬辉向许美花交付涉案房屋。2016年8月4日，李冬辉（甲方，借款人）与魏婧（乙方，出借人）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款70万元用于资金周转；本合同项下的借款期限为一个月，自2016年8月4日到2016年9月3日止；本合同项下的借款月利率为2%，日息为月利率除以30；房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房屋抵押登记手续：房屋所有权人李冬辉，房屋坐落：北京市大兴区榆文街X号院XX号楼X层X单元XXX。2016年8月5日，北京市方正公证处（以下简称：方正公证处）对李冬辉与魏婧签订的上述借款合同作出（2016）京方正内民证字第83359号具有强制执行效力的债权文书公证书。2016年8月4日，李冬辉（委托人）与王宇静、戴庆杰（受托人）签订两份委托书，第一份委托书委托内容：…2.代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续，缴纳相关税费，领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料；3.代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记登记后领取产权证等相关证书。第二份委托书委托内容：…3.代为确定房屋价格，出售房产，代为签署房屋买卖合同；4.代收房款。2016年8月5日，方正公证处对李冬辉与王宇静、戴庆杰签署的上述委托书作出（2016）京方正内民证字第83360号和（2016）京方正内民证字第83362号公证书。2016年11月9日，王宇静作为李冬辉的代理人与王梦姣签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给王梦姣，合同约定总价款为72万元，并办理完成房屋所有权转移手续。2017年3月3日，王宇静作为王梦姣的代理人与历继超签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给历继超，合同约定总价款为50万元。一审庭审中，历继超称，房屋的实际价格为150万元，并提供银行交易明细，证明其在2017年3月6日通过转账向王梦姣的代理人谭宁转账145万元。现涉案房屋已登记在历继超名下。在一审庭审中，许美花申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，一审法院未予准许。上述事实，有房屋买卖合同、借款合同、公证书、委托书、银行明细及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：我国《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案的争议焦点在于许美花是否有权主张撤销李冬辉与王梦姣及王梦姣与历继超之间签订的房屋买卖合同。根据《合同法》第五十四条规定，撤销权是合同一方基于重大误解、显失公平或被欺诈、胁迫等情况下签订合同，而向相对方主张的法定权利。本案中，许美花尚未取得涉案房屋所有权，仅是涉案房屋的购买方，其并非李冬辉与王梦姣、王梦姣与历继超房屋买卖合同的相对方,基于合同的相对性，其无权主张撤销李冬辉与王梦姣、王梦姣与历继超之间签订的房屋买卖合同。故，许美花不是本案的适格原告，应当驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回许美花的起诉。本院认为：许美花认为李冬辉与王梦姣签订的房屋买卖合同及王梦姣与历继超签订的房屋买卖合同侵害了许美花的合法权益，因此要求撤销上述合同。但许美花仅与李冬辉之间存在房屋买卖合同关系，许美花亦非房屋的所有权人，因此许美花主张其有权撤销李冬辉与王梦姣、王梦姣与历继超签订的房屋买卖合同，缺乏法律依据。一审法院裁定驳回许美花的起诉并无不当，应予维持。综上，许美花的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  饶林生审判员  耿燕军审判员  李 琴二〇一八年三月二十三日书记员  岳国英