广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初12576号原告：佛山市南海房地产公司西樵分公司，住所地：佛山市南海区西樵官山江浦西路**，统一社会信用代码XXX。法定代表人：林世华,该公司总经理。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住，住所地：佛山市南海区西樵官山江浦西路**一社会信用代码XXX。法定代表人：林世华，该公司总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：霍锐景，广东禅都律师事务所律师，委托诉讼代理期限从2017年8月1日至2017年12月17日。两原告的共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师，委托诉讼代理期限从2017年12月18日起。两原告的共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。被告：杨源伟，男，1967年6月7日出生，汉族，住广东省高州市，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司与被告杨源伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月7日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人莫文政、谭启健，被告杨源伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除两原告与被告于2011年12月5日签订的租赁合同，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司有权没收被告已缴纳的租赁保证金13440元；2.被告向原告佛山市南海房地产公司西樵分公司支付自2016年10月1日至2017年2月28日拖欠的租金14410元及支付逾期付款违约金（违约金以每季度应缴纳的租金为本金从每季度首月16日起按日1%计至实际清偿之日止）；3.被告向原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2017年2月28日拖欠的物业代理服务费4070元及支付逾期付款违约金（违约金以每季度应缴纳的物业服务费为本金从每季度首月16日起按日1%计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定原告佛山市南海房地产公司西樵分公司将位于佛山市南海区西樵镇民乐顺发楼二楼3、4号铺的物业租给被告使用，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司同时委托原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司对租赁物进行物业管理，《租赁合同》对租赁期限、租赁费用（租金、物业管理费）的支付方式、逾期付款的违约责任等进行了约定。2016年10月至今，被告一直拖欠租金、物业管理费，两原告多次催促被告支付相应费用，但被告拒不履行支付租金、物业管理费的有关义务。两原告认为，被告拒不支付租金、物业管理费的行为已构成违约，故起诉。被告杨源伟辩称，1.对于两原告与被告之间的租赁合同（即租赁期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止），被告已经于2017年1月27日前撤离租赁合同中约定的承租地，两原告已派人收回物业，且当时并无异议，租赁行为已经终结。2.被告在履行合同中，虽经营艰难但仍然坚持到合同期满才结业离场，并没有任何违约行为。3.至于尚未及时支付租金和物业费，被告只不过沿用原告一直采用的方式（即是用保证金抵租金和物业费）的做法，并且原告工作人员收交租金之时，被告明确口头告知：无法继续经营，不再续约投标。4.本次纠纷因两原告管理欠妥造成，纠纷发生后，被告曾与两原告工作人员交涉，两原告告知被告：公司换新领导，实行新规（即是在2016年12月以前可按原来的用保证金抵租金和物业费的方式处理中途结业的商户，而2017年1月起就不实行了）。被告认为该新规极不公平合理，因为新规实行，两原告最起码有告知的责任，但被告在毫不知情的情况下，按原来约定俗成的方式（即用保证金抵租金和管理费）处理欠租和物业费。5.被告自2002年4月份起长期租赁两原告的商铺，长达15年，期间从未发生过欠交租金和物业费之事，本次拖欠租金和物业费，实非被告本人有意而为，而是按照原告原来的以保证金抵租金和物业费的方式进行处理，两原告作为国有公共资产公司，应公开、公平、公证，但其却对2016年12月份中途结业的商户不追究，而对2017年1月份以后的追究。6.原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司主张的因被告拖欠租金14410元产生的违约金27696.02元金额过高，超出相关法律法规对违约金的规定，被告认为无需支付；原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司主张的因被告拖欠物业费4070元产生的违约金7822.54元金额过高，超出相关法律法规对违约金的规定，被告无须支付。7.关于被告已经缴纳的租赁保证金13440元，根据租赁合同约定，因承租方无履行合同义务导致对方财产损失的可从保证金中扣减。本案中，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司没有向法庭举证因承租方无履行合同义务导致原告财产损失的具体项目和明细，因此，对于原告主张有权没收被告已经缴纳的保证金13440元于法无据。另外，两原告已经就被告未及时支付租金和物业管理费向法庭主张了违约金，在此主张下同时主张要求没收被告的保证金属于就同一事项重复主张，故请求驳回原告佛山市南海房地产公司西樵分公司主张的没收保证金13440元的诉讼请求。8.被告愿意承担基于租赁合同产生的尚未支付的租金及物业代理服务费，即2016年10月至2017年2月期间的租金合计14410元，2016年10月至2017年2月期间的物业代理服务费4070元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的粤房字第**房屋所有权证、房屋共有权人意见书、证明原件各1份，两原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年12月5日，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司（出租方、甲方）、原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（物业代理服务方、丙方）与被告杨源伟（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于西樵民乐顺发楼二楼3、4号组合铺位租赁物共2间（以下简称涉讼租赁物）租赁予乙方，租赁物面积为79.42平方米，租期为60个月，从2012年3月1日起至2017年2月28日止，租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同；甲方必须于2012年3月1日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，乙方的正式起租期为2012年3月1日；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理；租赁合同保证金13440元，第1至3年（即前36个月）每月租赁费用为3360元，其中，每月租金2620元，每月物业代理服务费740元，第4年起（即第37个月至第60个月）每月租赁费用为3696元，其中，每月租金2882元，每月物业代理服务费814元；乙方须于合同签订当日，向甲方支付租赁保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以3个月内为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费，乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费用总额的1%；租赁期间，乙方享有对租赁物、附属物及所属设施的使用权，负责对租赁物、附属物及所属设施的维护、保养，并承担所有维护、保养的费用，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，因乙方使用不当造成所租赁财物损坏的，乙方应负责维修，费用由乙方承担，合同终止时，乙方须将租赁物、附属物及所属设施完好无损交还给甲方；乙方不得擅自将租赁物以转租、转让、转借、调换等方式给予其他人使用，否则，不管乙方从中获利与否，甲方有权直接收回租赁物，一切由此而引起之责任及因而造成甲方的损失，概由乙方负责；除因社会公共利益等公益事业需要使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则须向乙方退回合同保证金和当年的全年租金；租赁期间，乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付相应的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满之日（或之前）迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。各方并约定其他权利义务。另查明，涉讼租赁物所在的建筑物已取得房屋所有权证。2017年8月18日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述涉讼合同租赁期满后，涉讼租赁物由两原告实际控制。本院认为，租赁的涉讼租赁物已办理房屋产权登记，合法适租，原、被告签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。根据涉讼合同约定，涉讼合同的租赁期限自2017年2月28日已届满，在涉讼合同约定的租赁期限届满且两原告于租赁期限届满日实际收回涉讼租赁物的情况下，两原告主张解除涉讼合同没有事实依据，本院依法不予支持。两原告主张被告尚未向其支付2016年10月1日至2017年2月28日期间租金和物业代理服务费，被告予以认可并同意向两原告支付该期间的租金和物业代理服务费，故本院对原告佛山市南海房地产公司西樵分公司要求被告支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的租金14410元（2882元/月×5个月）及原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司要求被告支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的物业代理服务费4070元（814元/月×5个月）的诉讼请求均予以支持。涉讼合同虽约定被告逾期支付当期租金和物业代理服务费应从逾期日起按日1%计收逾期付款违约金，但该违约金标准过高，基于公平合理、诚实信用原则，考虑原告的实际损失情况，本院酌定上述违约金标准调整为日万分之五标准计算。根据涉讼合同约定，被告应于2016年10月15日前向两原告支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2017年1月15日前向两原告支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金和物业代理服务费，现被告未依约支付相应月份的租金和物业代理服务费用，应以8646元（2882元/月×3个月）为本金从2016年10月16日起、以5764元（2882元/月×2个月）为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期违约金予原告佛山市南海房地产公司西樵分公司；应以2442元（814元/月×3个月）为本金从2016年10月16日起、以1628元（814元/月×2个月）为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，两原告的违约金请求超出上述核定部分，本院不予支持。对于原告佛山市南海房地产公司西樵分公司能否没收被告保证金13440元的问题，本院分析如下：首先，涉讼合同约定租赁期间，被告逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金。根据该约定，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司没收被告的合同保证金是以被告违约而原告佛山市南海房地产公司西樵分公司请求提前解除涉讼合同为前提，现原告佛山市南海房地产公司西樵分公司在涉讼合同租赁期限届满前、被告拖欠租金及物业代理服务费的情况下并未要求提前解除涉讼合同，涉讼合同因约定的租赁期限届满而终止，故被告虽有逾期付款的行为，但其并非导致涉讼合同解除的原因。其次，原告佛山市南海房地产公司西樵分公司在租赁期限届满之日实际收回涉讼租赁物，且两原告在本案中要求被告支付至涉讼合同租赁期限届满日的租金、物业代理服务，本院已予以支持，故被告虽有逾期付款的违约行为，但原告佛山市南海房地产公司西樵分公司实际并不存在空租期损失。最后，对于被告逾期付款的违约行为，本院亦已判决被告向两原告支付拖欠租金、物业代理费期间的逾期付款违约金。综上，本院对原告佛山市南海房地产公司西樵分公司没收被告保证金13440元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨源伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的租金14410元予原告佛山市南海房地产公司西樵分公司；二、被告杨源伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2017年2月28日期间的物业代理服务费4070元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；三、被告杨源伟应以8646元为本金从2016年10月16日起、以5764元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海房地产公司西樵分公司，本项随上列第一项判决清；四、被告杨源伟应以2442元为本金从2016年10月16日起、以1628元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，本项随上列第二项判决清；五、驳回原告佛山市南海房地产公司西樵分公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费1485.96元（两原告已预交4444.96元），由两原告负担1179.56元，被告杨源伟负担306.4元，被告杨源伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳306.4元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告预交的诉讼费用3265.4元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海房地产公司西樵分公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  余考坚二〇一八年三月二十二日书 记 员  邓洁婷