山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0282民初5172号 原告：王春，男，1987年6月2日出生，汉族，住即墨市。 委托诉讼代理人：吴彩桂，山东群誉律师事务所律师。 被告：姜晋，男，1985年11月17日出生，汉族，住即墨市。 被告：即墨市润成房产中介服务部，经营场所即墨市新兴路**。 经营者：姜进元。 原告王春诉被告姜晋、即墨市润成房产中介服务部（以下简称润成服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春及其委托诉讼代理人吴彩桂，被告姜晋、润成服务部经营者姜进元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告支付原告孩子上学借读费30000元；3、判令被告返还原告房屋首付款158000元及利息5000元；4、判令被告双倍返还原告定金40000元；5、判令被告赔偿原告房屋差价损失91463元；6、判令被告支付原告租赁房屋费用14000元；7、判令被告支付原告鉴定费6695元；8、判令被告支付原告以178000元为基数，自2017年6月18日至实际返还之日止，按照2017年3月6日借李秋丽的利率标准（三个月利息5000元）支付原告利息损失。 被告姜晋辩称，同意解除合同，不同意支付借读费、双倍定金、房屋差价及租赁费，房屋首付款现在不能返还；鉴定费及利息不应当由被告姜晋负担。 被告润成服务部辩称，被告润成服务部作为中介，为双方签订合同提供居间服务，没有责任；鉴定费及利息不应当由被告润成服务部负担。 本院经审理查明，2017年2月22日，原告王春作为买方（乙方）与被告姜晋作为卖方（甲方）签订《房地产买卖契约》，该契约主要约定：一、甲方同意将座落在青岛市即墨市永合花园1幢三单元502户的住房（房屋所有权证号：押16540），计建筑面积83.74平方米出售给乙方。乙方对甲方所有出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。二、甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币578000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元作为购房定金。三、甲乙双方同意，自本契约生效之日起日内，将上述房屋价款分3次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：1、2017年2月22日，乙方付给甲方购房定金人民币20000元；2、2017年3月3日，乙方付给甲方购房首付款人民币160000元；3、剩余房款人民币418000元通过银行贷款形式付给甲方。四、甲方应于全款到位将房屋交付给乙方。……七、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的??日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方一方向对方支付购房价款万分之1的违约金。任何一方逾期5日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。2017年2月22日，原告王春向被告姜晋支付购房定金20000元；2017年3月6日，原告王春向被告姜晋支付首付158000元。 2017年11月30日，青岛衡元德房地产评估有限公司出具的编号为（2017）青衡房即估司字第1-××号房地产评估报告书载明：1、含地下室差价估价对象自房屋买卖合同签订之日（2017年2月22日）至2017年5月18日之间的房屋差价=2017年5月18日价值（含地下室价值）-2017年2月22日价值=669463元-578000元=91463元；2、不含地下室差价评估对象自房屋买卖合同签订之日（2017年2月22日）至2017年5月18日之间的房屋差价=2017年5月18日价值（不含地下室价值）-2017年2月22日价值=664393元-578000元=86393元。原告王春为此支付评估费6695元。 另查明，涉案房屋所有权证载明：所有权人：姜晋；共有人：姜日善；房屋座落：即墨市永合花园1号楼3-502户；房屋建筑面积83.74平方米；地下室面积6.38平方米。原、被告双方均认可双方之间的房屋买卖契约包含地下室。 被告润成服务部在庭审中称，青岛润盛房产信息咨询有限公司已经注销，润成服务部承受相关权利义务。 上述事实，有原、被告的陈述，原告王春提交的房地产买卖契约、收条，被告姜晋提交的房屋所有权证书，青岛衡元德房地产评估有限公司出具的房地产评估报告书等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告王春与被告姜晋于2017年2月22日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，虽然被告姜晋称在签订房地产买卖契约时未经共有人姜日善同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的情形，并不影响双方买卖合同的效力，故双方合同合法有效。 关于原告王春要求解除合同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋系姜晋与姜日善的共同财产，被告姜晋未经姜日善同意，擅自处分共有房屋，导致原告王春无法取得涉案房屋所有权，故原告王春要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于合同解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告双方合同解除后，被告姜晋失去了占有158000元购房款的合同依据，故原告王春要求被告姜晋返还已付购房款158000元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。房屋差价损失属于合同履行后，原告王春可以获得的利益，该损失是被告姜晋的违约行为给原告王春造成的实际损失，被告姜晋应当进行赔偿。经评估，房屋差价（含地下室）为91463元，故原告王春要求被告姜晋赔偿房屋差价损失91463元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告王春为此支付评估费6695元，该费用亦应由被告姜晋负担。关于原告王春要求被告姜晋双倍返还定金40000元的诉讼请求，因被告姜晋已赔偿原告房屋差价损失，不应再以双倍定金的形式加大对被告的违约处罚，只需返还原定金20000元即可，故原告王春的该诉讼请求，本院予以部分支持。 本案中，原告王春主张两项利息损失，即第三项中的原告称于2017年3月6日借案外人李秋丽170000元（原告自称该笔借款于2017年6月14日还清）用于支付房屋首付款而支付的利息5000元和第八项中的以已付购房款178000元为基数，自2017年6月18日至实际返还之日止，按照2017年3月6日借李秋丽的利率标准（三个月利息5000元）。本院认为，原告王春称以向案外人借款的方式支付房屋首付款，是原告自愿选择的购房资金筹措方式，原告要求被告承担该利息损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告姜晋于2017年5月18日通知原告王春解除合同，原告王春申请评估的房屋差价亦截至2017年5月18日，故被告姜晋应当于该日返还原告王春已支付的购房款178000元，被告逾期返还应当支付原告利息。据上，原告王春要求被告姜晋支付以已付房款178000元为基数自2017年6月18日至实际返还之日止的利息的诉讼请求，本院依法予以支持，但原告主张的利息计算标准过高，本院依法调整为按银行同期贷款利率计算。 原告王春要求被告姜晋支付房屋租赁费14000元，并提交房屋租赁合同，该合同载明：房屋租金：14000元；租赁期一年，自2017年6月14日起至2018年6月14日止。因被告姜晋于2017年5月18日通知原告王春解除合同，原告王春申请评估的房屋差价亦截至2017年5月18日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告王春要求被告支付房屋租赁费14000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告支付孩子借读费30000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于原告王春要求被告润成服务部承担责任的诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方为原告王春和被告姜晋，被告润成服务部并非涉案房屋买卖合同相对方，原告基于与被告姜晋之间的房屋买卖合同关系向被告润成服务部主张违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除原告王春与被告姜晋于2017年2月22日签订的《房地产买卖契约》； 二、被告姜晋于本判决生效之日起十日内返还原告王春购房首付款158000元及定金20000元； 三、被告姜晋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春房屋差价损失91463元； 四、被告姜晋于本判决生效之日起十日内支付原告王春评估费6695元； 五、被告姜晋于本判决生效之日起十日内支付原告王春以已付房款178000元为基数，自2017年6月18日至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算的利息； 六、驳回原告王春对被告姜晋的其他诉讼请求； 七、驳回原告王春对被告即墨市润成房产中介服务部的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元（原告预缴），由原告王春负担1858元，被告姜晋负担5442元；保全费2020元，由被告姜晋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  宋金修 人民陪审员  刘方超 人民陪审员  王显文 二〇一八年三月八日 书 记 员  徐建龙 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 3、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。” 5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”