成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9956号 原告：李亢，女，1986年7月29日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：植艳君、袁波兰，四川永靖律师事务所律师。 被告：李志，女，1973年11月10日出生，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：杨陈怡，四川道达律师事务所律师。 第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地：成都市。 法定代表人：张熙宗。 委托诉讼代理人：薛伟俊，系公司员工。 原告李亢与被告李志、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称：富房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亢及其委托诉讼代理人植艳君、被告李志及其委托诉讼代理人杨陈怡、第三人富房公司的委托诉讼代理人薛伟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亢向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告、第三人于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同书》（合同编号：NO.1700191）;2、判令被告向原告退还购房款5万元、首付款38万元；3、判令被告赔偿房屋价差损失600000元；4、判令被告向原告支付佣金10000元；5、本案诉讼费、保全费、评估费、律师费等由被告承担。事实与理由：2017年8月21日，我方与李志在富房公司居间介绍下，签订《房屋买卖合同书》，约定李志将其所有的位于成都市天府新区华阳剑南大道南段333号7栋1单元34层3401号房屋转让给我方，房屋价款114万元，由我方以银行按揭方式支付。合同中还约定违约方支付合同中甲乙双方应当支付给丙方的佣金。合同签订后，我方按照合同约定，已向李志支付定金5万元及首付款38万元，同时积极办理银行贷款手续。在此过程中，双方办理的公积金贷款手续已经审批通过，在需要对房屋进行评估时，李志拒绝配合我方继续办理相关手续，我方与其协商时，李志违约加价，构成违约。配合我方办理银行贷款手续，既是我方的义务，也是李志的责任，在李志无理拒绝配合的情况下，我方无法继续进行银行贷款手续，因而无法按合同约定继续进行过户递件手续，非我方原因不履行合同义务，是李志违约在先，李志不享有先履行抗辩权。此后，李志在明知我方购房资格需审批情况下，以我方故意隐瞒为由提出解约，明确表示将不再继续履行合同，李亢为此多次与李志协商无果。后我方得知李志将房屋一房二卖，案涉房屋被法院查封，有违约行为，导致我方购房目的不能实现，我方有权解除合同，李志不享有合同解除权。根据合同第九条约定，李志应承担违约责任，承担我方已交纳中介方的佣金1万元、诉讼费和保全费（包括296号案诉讼费7530元、诉讼保全费5000元和本案诉讼费7035元）、律师费4万元，并赔偿房价差额损失。 被告李志辩称：1、案涉合同已经合法解除，不存在李亢诉请解除的问题。由于李亢自身不具有购房资格，导致案涉合同无法继续履行，我方于2017年11月20日向李亢发送解除通知，已经合法行使了解除权，双方合同已解除。我方卖房是为了换房，要求尽快卖房，富房公司王某对我方说走正常流程2个月就可以完成，并向我方介绍了李亢，说她有引进人才的文件，有文件就有购房资格就可以过户，但没有说有了文件还要后期去办理购房资格。因为王某说很快就可以办完，我方也不懂，没有约定办贷款和过户的时间。虽然双方在合同中没有约定贷款和过户期限，但根据合同法第64条的规定，我方有权随时要求李亢办理相关手续，且我方已给了李亢合理的时间。合同签订后，从我方最初的不断催促，到明确要求10月14日前办理相关手续，到三方协商一致在11月7日到公积金中心办理贷款，李亢仍不具备购房资格。证人王某也说过李亢的购房资格会“尽快办理”是指二个月，我方已给了李亢必要的准备时间，已超过2个月，我方不可能无限期的等待李亢取得购房资格。李亢的行为符合合同法第九十四条（三）项的规定，我方有权解除合同。2、从交易流程来看，李亢应先具备购房资格，办理完贷款手续，我方才办理过户手续，根据合同法第67条先履行义务的规定，在李亢向我方出示有购房资格证明文件前，我方有权拒绝配合李亢办理相关手续，我方是行使先履行抗辩权，不是违约行为。现李亢提出解除合同，我方也同意解除合同，双方为协商一致解除合同，我方不应承担违约责任。3、李亢诉称的一房二卖无事实和法律依据。我方在与李亢签订合同后并未与第三方签订买卖合同，也未将房屋抵押给第三人。虽然我方与贾文静等人的房屋买卖合同纠纷与本案涉及同一套房屋，但该合同是2016年11月限购政策之前签订，合同也于2017年4月19日解除，不存在我方一房二卖的事实。4、案涉房屋被查封只是一种财产保全措施，只导致交易障碍，并不必然影响房屋交易的进行，我方仍是案涉房屋所有权人，不存在合同不能履行的问题。如果李亢具有购房资格，按合同约定贷款付清房款后，我方可以按合同要求交付房屋过户，不存在违约。真正导致案涉合同目的不能实现的是李亢不具有购房资格，而非我方违约。5、我方认可收到43万元的款项，但应扣除因李亢违约给我方造成的损失后，确定是否返还及返还金额。李亢给我方造成的损失，已另案起诉。6、针对李亢的第三项、第四项诉讼请求，要求李亢明确诉请是损害赔偿还是违约责任。如果是损害赔偿，则应适用过错责任，还需证明因果关系、损害结果，我方在本案中没有过错，也未给李亢造成损失，李亢也没有举证证明其损失实际发生，不应支持赔偿金。如果是违约责任，在本案中我方并未违反约定，是李亢自身违约，合同中也约定违约金额为成交价的20%即228000元，而非李亢诉请的60万元。且合同约定违约金过高，应当予以调低。即使认定我方违约，也不应当按照现在房屋的价格进行价差比较，我方在2017年11月20日已明确告知李亢合同解除，李亢当时就应去寻找新的房屋，避免损失广大。并且李亢是在我方解除合同后（2017年12月）才具有购房资格，并未给李亢造成损失。7、我方并没有违约，而是李亢违约，根据合同约定，应由违约方支付佣金，我方不应承担佣金。8、富房公司不具备经营资格，作为居间方没有尽到合理提醒义务，不应当收取居间费用，还应对交易的失败承担赔偿责任。李亢如有损失，应该向富房公司主张，而不是向我方主张。在签订合同时，富房公司不仅未将李亢具有购房资格的有效证明文件出示给我方，反而和李亢隐瞒了李亢不具备购房资格的事实，让我方错误相信李亢在签合同时有购房资格，导致我方在重大误解情况下签订了合同。我方急需卖房，不会和没有购房资格的人签订买卖合同。直到2017年11月7日三方到公积金中心申请贷款，李亢想将购房合同及贷款主体变更为其配偶江敏时，我方才知道李亢没有购房资格，也未同意变更合同主体。富房公司和李亢一直隐瞒此事，让我方陷入无用的等待。在李亢迟迟不出具购房资格证明文件，不办理贷款手续的过程中，富房公司作为居间人未尽到督促义务。同时，富房公司作为中介机构，明知李亢不具有购房资格，还对房屋买卖交易时间（如贷款办理时间、尾款支付时间、过户时间等）的重要合同条款不作约定，也不提醒双方合同中不约定交易时间的后果，导致双方就此发生争议，未尽到一个合格居间人的义务。9、我方未违约，不应承担本案受理费及律师费。李亢主张的双流法院296号案件的受理费和保全费及2017年11月签订委托代理合同的律师费，是李亢及江敏2017年起诉我方的费用，该案是李亢自行撤诉，上述费用是因其自身处理法律程序不当导致的费用，不应由我方承担。综上，导致合同目的不能实现的是李亢不具备购房资格，而非我方违约，请求法院驳回李亢的诉讼请求。 第三人富房公司述称：1、对解除合同没有意见。2、我方没有隐瞒李亢的购房资格，李志是知晓李亢的购房资格，合同是大家看了才签订的，不存在偏向李亢。我方已合理提醒合同双方，天天在催李亢、李志办理手续，应当收取中介费。3、我方不存在违法经营。4、房屋买卖主体不是我方，我方只是居间促进双方交易，不应支付违约金。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 案涉房屋位于成都市天府新区华阳剑南大道南段333号7栋1单元34层3401号，系李志于2014年12月从开发商处购买，产权证号：川（2017）成天不动产权第0042052号。 李志为了换房购房，在中介公司富房公司挂牌出售案涉房屋。2016年11月3日，李志与案外人钟奎、贾文静签订了《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，将案涉房屋卖给钟奎二人，后因限购政策出台，李志认为二人不具备购房资格，于2017年4月提出解除合同，后双方在本院受理的（2017）川0116民初10417号案件中协商一致解除了合同。李志因需退买方定金，急需出售此房，李志及富房公司经办人王某均表示要找一个有购房资格的买家。 2017年8月,李亢找到富房公司联系购房。李亢当时并不符合在成都市天府新区购房的资格，她与富房公司经办人王某联系时，拿出一份中国十九冶集团有限公司（以下简称：十九冶公司）的文件《关于申请办理成都天府新区商品房购房资格的通知》复印件，称公司文件报到房管局，不用迁户口就有购房资格。该文件的主要内容为：十九冶公司通知内部各单位、各部门，经集团公司与成都市天府新区管委会协商，可以对公司有购房意愿的员工实行购房资格认定，其申请程序主要为申请购房员工按通知提交申报材料，由各部门统一汇总后报送至集团公司，经成都市天府新区相关部门核实后，出具《购房资格函》；并通知各部门在2017年9月25日前将收集、核实后的申请购房员工的申报材料报送集团公司集中办理。王某向房管局电话咨询，确认只要有文件，招商引资通过的到，就可以办理购房资格。此后，王某向李志介绍了买家李亢，称其有引进人才的文件。 2017年8月21日，王某通知双方协商签订合同事宜，将李亢提供的十九冶公司的文件《关于申请办理成都天府新区商品房购房资格的通知》打印出来给李志看，告知李志李亢的购房资格现状，称李亢的购房资格会尽快办理。王某在庭审中自述“会尽快办理”的意思，自己推测2个来月就可以办理。李亢并未给李志说购房资格审批什么时候可以办完。王某告诉李志因为卖方提前还款需要约银行，而每个银行约还款时间不一样，说服李志在合同中未约定具体的贷款付尾款的时间及过户时间。当日，李志（甲方）与李亢（乙方）、富房公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方将位于成都市天府新区华阳剑南大道南段333号美城悦荣府7栋1单元34层3401号主张出售给乙方，建筑面积88.67平方米，权证号为：权0389733，成交价为114万元；付款方式为，在签订合同当日，乙方向甲方交付定金50000元；首付款38万元（未填写支付时间及支付方式）；部分款项(未填写金额)，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方;尾款71万元（未填写支付时间及支付方式）；乙方在本合同签订当日向丙方支付佣金17100元，甲乙双方自愿解除合同，或因甲方或乙方违约或违背诚信原则等任何非因部分原因导致未能交易成功的，中介费不予减免；违约方应按照成交价的20%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同中甲乙双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任，因违约而产生的诉讼费、差旅费、律师费等费用，概由违约方承担；甲方自行结清过户前所有水电气、物管等费用；乙方用部分首付款38万元协助甲方结清银行贷款（具体数额以查询为准）等等。合同虽然未填写购房尾款71万元的支付方式，但三方庭审中均认可约定的支付方式为买方通过银行贷款支付。同日，李亢通过银行转账向李志支付定金5万元，向富房公司转账支付佣金1万元，李志出具了定金收条，富房公司出具了收据。同年9月4日，李亢通过银行转账向李志支付首付款38万元，用于结清银行贷款，李志出具了收条。 合同签订后，李志多次自已催促并通过王某催促李亢办理贷款、过户。在催促过程中，王某告诉李志，李亢公司提交购房资格申请到管委会审批需要多久时间不确定，会帮其催李亢。李亢也告诉王某，找公司的人问过几次，说的是在收资料，收到后会交上去。李志曾于2017年10月9日发短信联系李亢，李亢回复短信称，公司同事告诉她天府新区房管局在国庆节后15个工作日内将购房资格批下来，本来打算先把贷款合同签了，富房王某说必须先取得购房资格才能签贷款合同，绝不是故意拖延。李志发短信称自己看好了房子，不具备购房资格没办法签合同，房价天天上涨，看好的房子近半个月已涨了近两千块钱，自己压力很大，要求李亢尽量协调一下集团，尽量能在10月14日之前完善提交材料，并问：“你们集团都下了批文了，为啥现在还需要这个购房资格呢？”。 2017年11月7日，李志、李亢经王某联系一起去成都市公积金管理中心办理个人住房公积金贷款，在提交贷款申请资料时，双方从公积金中心了解到，李志提供的离婚判决书上身份信息与身份证上身份信息不一致，需补交证明材料；李亢没有购房资格，不能以她的名义作为购房主体申请公积金贷款；李亢的丈夫江敏有购房资格，可以申请公积金贷款购房，但需要李志与江敏签订房屋买卖合同，并提供李亢放弃房产的声明。李亢的公积金贷款申请当日未提交成功。次日，李亢与江敏办理了《债务承担的承诺书（再交易住房）》的公证书，向中行锦江支行承诺李亢同意将所购买的案涉房屋登记在江敏名下等等。此后，李志未向公积金中心补交其离婚判决的身份证明材料，也未与江敏签订将购房主体由李亢变更为江敏的房屋买卖合同。 同年11月20日，李志通过手机短信告知李亢，因李亢人为隐瞒了没有落实购房资格的情况，导致交易迟迟未能落实，让其至今无法具备资格购买其它房屋，多次打电话与李亢联系沟通，李亢却拒不接电话，故提出解除该购房协议，并要求其提供银行账号，将退还李亢定金和协助结按的钱款。李亢回复短信，称并没有刻意隐瞒，已拿出集团文件给李志看，集团早已将购房资格审批资料提交给天府新区房管局，但房管局审批流程缓慢，需要时间，现贷款审批已通过，不可能同意解约，且解约也涉及赔偿。此后，李亢告诉富房公司人员王某李志发了解除合同通知，富房公司组织双方进行过一次协商，李志称已解除合同，并在协商中说现在的价格卖少了，要涨价。 2017年12月21日，李亢经成都市天府新区管委会审批取得了在天府新区购房的资格，李亢并未将其已取得购房资格的情况告知李志。此后，李亢参加摇号购买了成都市天府新区华阳美岸路二段199号小区一套商品房，并于2018年9月10日进行了签约备案登记。 又查明，李亢在与李志签订、履行房屋买卖合同期间，直至向法院起诉，除向李志出示过十九冶集团公司的一份内部文件复印件外，从未向李志提供过其系十九冶集团公司员工的身份证明、单位参保证明以及个人社会保险购买情况等证明购房资格的材料，未提供过十九冶集团的招商引资文件，未提供李亢已通过天府新区管委会审批取得购房资格的证明文件。在本案审理中，经法院提出举证要求，李亢向本院提交了证明其购房资格的相关材料：李亢与十九冶公司签订的《劳动合同》，攀枝花市社会保险管理局出具的李亢2016年至2017年期间的《个人参保缴费证明》，攀枝花市社保局及十九冶集团西昌设备结构有限公司出具的李亢、江敏的《单位职工参保证明》，四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局出具的《介绍函》及《关于李亢人才购房资格的情况说明》（说明李亢系管委会招商引资企业成都天府新区中冶新德置业的工作人员，经审核于2017年12月21日取得了购房资格）、《已通过审核购买商品存量房人员名单》。 经审查，李亢曾数次向本院起诉，诉讼情况如下： 2017年11月29日，本院立案受理李亢起诉李志房屋买卖合同纠纷一案，因李亢未预交案件受理费，本院作出（2017）川0116民初11280号民事裁定书，裁定按李亢撤回起诉处理。 2017年12月11日，李亢向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）川0116财保118号民事裁定书，裁定对李志名下的案涉房屋进行了查封，李亢缴纳了诉前财产保全费5000元。 2018年1月4日，本院受理（2018）川0116民初296号李亢、江敏诉李志房屋买卖合同纠纷一案，并受理了李志提起的反诉。李亢二人起诉请求法院判决李志继续履行合同，办理过户、交付房屋，同年6月11日提交变更诉讼请求申请书，请求法院判决解除合同、退还房款、赔偿损失。李志以李亢在签订合同时隐瞒了其不具备购房资格的事实、导致合同无法继续全面履行为由，反诉请求法院判决撤销双方签订的合同，并赔偿损失。同年6月、7月江敏、李亢先后向法院提交撤诉申请，本院裁定准许李亢、江敏李撤诉，案件受理费7530元由二人承担。同年12月，本院以反诉原告李志未按期补交案件受理费为由，裁定按李志撤回反诉处理。该案中，双方当事人均聘请了律师。 上述事实，有以下证据证实：1、原、被告的身份证复印件，李亢的四川省人口信息（户籍）证明，第三人的营业执照；2、《房屋买卖合同书》，房屋信息摘要3，房屋信息查询记录；3、定金收据，收条，李亢的中国建设银行个人账户支出交易明细；4、李亢的个人住房信息查询记录，十九冶公司出具的《关于申请办理成都天府新区商品房购房资格函的通知》；5、李亢与李志在2017.10.9-11.20期间手机短信记录照片；6、商品住房购买登记查询结果手机截屏图片2张、摇号详情截屏图片1张；7、《劳动合同书》，攀枝花市社会保险管理局出具的李亢《个人参保缴费证明》，《单位职工参保证明》；8、四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局出具的《介绍函》，《关于李亢人才购房资格的情况说明》及《已通过审核购买商品存量房人员名单》；9、本院（2017）川0116民初10417号卷宗查阅打印材料：民事诉状、变更诉讼请求申请书、民事判决书；10、委托代理合同，交纳律师代理费的增值税发票，中国建设银行电子回单；11、人民法院交纳诉讼费用通知书，诉讼费票据，中国建设银行电子回单；12、证人王某的证人证言；13、成都市办公厅成办发（2016）45号《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》；14、本院调查材料：本院（2017）川0116民初10471号、（2017）川0116财保118号、（2018）川0116民初296号案件电子卷宗材料；15、当事人的陈述等等。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 经审查，本院对李亢所提交的富房公司出具的情况说明未予以采信。理由如下：经庭审质证，该说明为王某口述后由第三人员工打印，内容为三方履行合同的经过，其中记载的部分经过王某作证时自述并未实际参与，系听李亢所说，且王某与本案有利害关系，该证据缺乏真实性，证明力不足。 经审查，本院对当事人有争议的以下事实未予认定： 1、李亢所述李志在办理住房公积金贷款时同意将购房主体变更为其丈夫江敏并办理贷款的事实。李志辩称并未同意变更购房及贷款主体为江敏。李亢除了自己陈述及中介经办人王某的陈述之外，并未提供任何书证，而涉及合同主体变更的重要法律事实的形成若无书面依据，明显不符合法律规定及交易习惯，且李亢、王某与本案均有直接利害关系，二人所作陈述的真实性存疑，仅凭二人的陈述不足以认定该项事实客观存在，故对李亢主张的上述事实，本院不予确认。 2、李亢所述公积金贷款申请已审批成功的事实。经审查，除李亢单方陈述公积金贷款申请审批成功外，无其它证据证明该事实客观存在。根据李亢、李志及富房公司王某的一致陈述，2017年11月7日买卖双方向公积金中心提交了申请资料，公积金中心人员告诉她们，李亢无购房资格，不能以她作为购房主体申请公积金贷款，只有其丈夫江敏有购房资格才能作为购房主体申请公积金贷款，从上述陈述可以看出，李亢的住房公积金贷款申请仅仅是处于递交申请资料阶段，并无李亢的公积金贷款申请已审批成功的相关证明。且从三方的陈述可以看出，李亢作为购房人是不可能申请成功公积金住房贷款的，至于江敏是否申请成功公积金贷款，与本案无关。综上，李亢的现有证据，不足以证实其主张，对其主张的事实本院不予确认。 本院认为，李亢与李志、富房公司签订的《房屋买卖合同书》，并不违反国家法律法规，属有效合同，各方当事人均应全面履行合同义务。现买卖双方已部分履行合同，因卖方李志向买方李亢提出解除合同，双方产生纠纷，本院根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，对双方在合同履行中是否存在违约行为、民事责任的承担以及各项诉讼请求评判如下： 一、买卖双方在合同履行中是否存在违约，以及民事责任的承担。 经审查，由于买方李亢在签订合同时并不具有购房资格，买卖双方在《房屋买卖合同书》中，对买方李亢购房资格的取得期限、办理贷款支付购房尾款的期限、办理过户的期限等合同履行的重要条款未作明确约定，导致双方在履行过程中对各项合同义务履行期限的理解不一致而产生争议，并因未能及时协助对方履行合同而产生矛盾，最终导致李志以对方隐瞒了没有落实购房资格的情况、导致交易迟迟未能落实为由提出解除合同，引起纠纷。综上所述，本案中，买方李亢在签订合同时不具有购房资格，以及双方所订合同缺乏合同履行期限的重要条款，导致买卖双方的合同权益无法得到有效保障，是本纠纷产生的主要原因，买卖双方对此均有过错，应各自承担相应的责任，双方的损失由其自行承担。 首先，卖方李志在签订合同时对买方李亢的购房资格取得情况审查不严，对纠纷产生有过错。签订合同前，李志向中介经办人王某明确表示要找一个有购房资格的买家，也要求尽快卖房，但在签订合同时，李志仅根据中介人员王某提供的一份李亢提交的十九冶公司收集申请资料的内部文件复印件以及王某、李亢的口头介绍，未对李亢的购房资格情况作严格核实、审查，也未对李亢以后取得购房资格的期限作详细了解及约定，便与李亢签订了一份没有约定取得购房资格期限、贷款支付房款期限等履行期限的合同，最终因双方对履行期限产生争议，李亢的购房资格迟迟未取得，未能办理银行贷款支付购房款、房屋无法顺利交易而产生纠纷，自身负有过错。 其次，李亢在合同履行期间未及时取得购房资格的行为，让李志对其失去信任，以李亢隐瞒了购房资格未落实的情况，导致交易迟迟不能落实为由要求解约，李亢对纠纷的产生负有过错。经审查，虽然合同中未约定李亢取得购房资格的期限，但根据李志及中介经办人王某的陈述，以及李亢在签订合同时提供的十九冶公司内部文件的内容（通知各部门在9月25日前将收集的员工申请购房资格资料向集团公司提交），可以反映出：李志及王某在签订合同前，根据李亢的介绍及文件中的期限，均预期在两个多月内可以办理完购房资格等房屋交易手续。合同签订后，李志及王某也多次催促李亢办理贷款及购房资格，在催促过程中，李亢于2017年10月9日向李志回复短信称：公司同事告诉她天府新区房管局在国庆节后15个工作日内将购房资格批下来。并承诺尽快取得购房资格。李志发短信要求她尽量协调一下集团，尽量能在10月14日之前完善提交材料。但在同年11月7日中介通知双方去公积金中心办理贷款时，公积金中心告知李亢没有购房资格不能办理贷款，李志才得知李亢的购房资格还没有取得，并不是如她短信所称的国庆节后15个工作日内批下来。同时，李亢在签订合同及履行合同中，除提交过一份自述系其工作单位十九冶公司的内部文件复印件外，并未向李志提供过证明李亢系天府新区招商引资企业的员工以及招商引资文件等证明其购房资格以及资格审批情况的书证，导致李志对李亢能否取得天府新区的购房资格产生合理怀疑。而买方及时取得购房资格，是涉及能否及时办理贷款支付购房尾款、合同能否及时继续履行的基础，也是买方的基本合同义务。对李亢信任基础的丧失，导致李志认为李亢隐瞒了购房资格未落实的情况，致使交易迟迟不能落实，并要求解约。李志要求解约的行为，并不属违约行为。 再次，李志在得知李亢没有购房资格不能申请公积金贷款后，未再协助李亢办理公积金贷款手续，系行使先履行抗辩权，不属于违约行为。本案中，根据三方当事人的一致陈述，李亢要取得天府新区购房资格后，才能以其个人购房名义向公积金中心申请贷款。取得购房资格，是李亢作为买家的基本合同义务，也是李志协助李亢办理公积金贷款的前提条件。李志在2017年11月7日已协助过李亢办理公积金贷款，但因为李亢无购房资格不能办理，此后，李亢并未向李志提供其已取得购房资格证明文件，李志拒绝继续协助李亢办理贷款手续，合情合理，也符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定。 最后，因李亢没有在合理期限内取得购房资格，且李亢没有购房资格导致案涉合同在事实上不能履行，李志在2017年11月20日要求解除合同，不属违约行为。虽然买卖双方未约定取得购房资格、办理贷款支付房款等合同履行期限，但依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款交易习惯确定。”之规定、第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，从交易习惯及保障和促进交易的顺利进行来看，合同签订后，李志有权随时要求李亢及时办理落实购房资格、及时办理贷款，但应当给予李亢必要的准备时间，即李亢应在合理期限内取得购房资格、办理贷款，李志并无义务无限期等待李亢办理落实购房资格。经审查，合同签订及履行中，李志及王某均预期李亢的购房资格2个来月可以办好，二人也多次催促李亢办理购房资格及贷款，李亢曾在2017年10月9日告知李志天府新区房管局将在国庆节后15个工作日内将购房资格批下来，但直至11月7日双方办理公积金贷款时，李亢仍未取得购房资格。至2017年11月20日李志要求解约，李志已给予了李亢3个月的合理准备时间，但李亢仍未取得购房资格。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形这一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，因李亢没有取得天府新区购房资格，案涉合同在2017年11月20日时在事实上并不能履行。综上，李志要求解除合同的行为，并不属违约。 关于李亢认为李志将案涉房屋一房二卖、案涉房屋被法院查封，是导致李亢购房目的不能实现的违约行为的诉讼主张。经审查，李志在2017年11月20日要求解除合同，买卖双方的合同目的均不能实现的直接原因，是李亢不具备购房资格，案涉合同在事实上不能履行，并不是李志的一房二卖、案涉房屋被查封造成的，两者没有必然因果关系，上述诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，李亢要求李志赔偿房屋价差损失、律师费及佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于解除合同的诉讼请求。因买卖双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对李亢要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于退还定金及首付款的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，根据本案房屋买卖合同的性质及双方履行情况，合同解除后，李志应退还依合同约定收取的购房款项。李亢要求李志退还购房定金5万元、首付款38万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 四、李亢要求李志承担本院（2018）川0116民初296号案诉讼费及诉前财产保全费的诉讼请求。 经审查，李亢在上述案件中撤诉，系自行处分民事权利，已有生效民事裁定书确认该案受理费由李亢承担。同时，在撤诉案件中，诉前财产保全费用也应由申请人李亢承担，并无法律规定也无生效民事裁判文书确认应由李志承担。综上，上述诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十一条第（一）项，《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李亢和被告李志、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同书》。 二、被告李志在判决生效后十日内退还原告李亢购房定金50000元、首付款380000元。 三、驳回原告李亢的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7035元及诉讼保全费4720元，两项共计11755元，由原告李亢和被告李志各负担5877.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王涛 二〇一八年三月二十日 法官助理万敏 书记员陈芮瑶