浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0108民初4801号 原告：王建明，男，1970年10月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：顾杰峰、虞逸烽，浙江峰翔律师事务所律师。 被告：钦秋园，女，1987年8月15日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。 委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 原告王建明与被告钦秋园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，在依法适用简易程序审理过程中，王建明向本院申请对案涉房屋的装修恢复所需费用进行评估，本院经审查后予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定，后因王建明未在规定期限内缴纳鉴定费，故鉴定机构终止了本次鉴定。本案于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾杰峰、虞逸烽、被告的委托诉讼代理人陈允周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《杭州房屋租赁合同》于2017年7月12日解除；2、被告支付原告两个月租金人民币56000元作为提前解除合同代通知金；3、被告赔偿原告损失人民币89700元（其中租赁物品缺失损失50400元，装修恢复损失39300元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，原、被告通过居间方杭州何公子房地产代理有限公司签订《杭州房屋租赁合同》一份，约定原告将杭州市滨江区长河街道江汉路1785号网新双城国际大厦1幢1604室出租给被告，租赁期限自2017年3月6日至2020年3月5日止，从2017年2月28日到2017年3月5日为装修期，免租金。同时，合同对租金、押金的支付方式、双方的违约责任等均作出了约定。合同订立后，原告按约向被告交付了房屋。2017年7月6日，被告突然以微信形式通知原告要求自2017年7月6日退租，并表示房间已让阿姨打扫干净，桌子、椅子留给原告等，但未按合同约定办理任何交接手续。原告无奈之下于2017年7月12日组织杭州何公子房地产代理有限公司以及网新双城国际物业公司即南都物业一并见证对房屋进行了检查接收。原告经检查后发现，房屋交接清单中列明的物品，除了回字椅、山水画、会议桌、金鱼缸、花卉以外，其余物品均已缺失，且房屋原装修格局已被被告破坏。经原告统计，缺失物品损失价值人民币50400元，重修装修损失39300元。2017年7月14日，原告通过律师发函要求被告赔偿损失，之后被告通过律师复函提出自愿将28000元押金作为赔偿，但对于原告主张的赔偿款不予支付。原告认为，被告在租赁期间中途擅自退租，未办理交接手续，同时违反合同约定擅自进行装修后亦没有恢复原状，已构成根本违约，且原告损失已远远超过违约金，被告应予以赔偿。现原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告钦秋园辩称，1、被告因经营能力出现问题无法继续承租案涉房屋，也一直在与原告协商弥补其损失的问题，但原告一直拒绝协商，故被告在不得已的情况下才以微信方式通知原告，并表示愿意以押金弥补原告的损失；2、被告在2017年7月6日通知原告后，原告立即将案涉房屋门锁更换，案涉合同解除时间应于2017年7月6日解除；3、原告称丢失的物品均在被告处，当时被告因办公需要经原告同意后搬走了部分家具，由于之后原告更换了门锁，被告也无法将家具归还。目前，被告也愿意将搬走的家具归还给原告；4、被告经过原告同意后才对案涉房屋进行了装修，故原告主张恢复装修损失依据不足。综上，虽然被告提前解除合同违约在先，但被告已支付给原告的28000元押金已足以弥补原告的损失，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、杭州市房屋租赁合同及附件，证明原、被告之间的租赁关系，以及合同约定的内容。 证据2、微信聊天记录，证明2017年7月6日被告以微信形式通知原告要求解除租赁合同。 证据3、物业检查接收情况说明，证明2017年7月12日，原告组织物业及中介对租赁房屋进行检查接收，经检查发现房屋内家具有缺失，屋内已被擅自装修。 证据4、律师函（2017浙峰律函字第76号）、律师函（浙泽律2017函字第548号），证明原告通过律师函要求被告赔偿损失，被告复函自愿将28000元押金作为赔偿。 证据5、租赁合同，证明原告出租房屋系承租自杭州炅炅实业有限公司（原杭州鼎业化工有限公司），且相关租赁物品原系杭州鼎业化工有限公司购置。 证据6、办公用品发票，杭州鼎业化工有限公司购置的办公家具的价值。 证据7、南鸿装饰工程有限公司工程预算清单、建筑装饰工程施工合同、装饰工程预算、装修图纸，证明案涉房屋原由鼎业化工委托南鸿装饰公司装修，以及现原告装修恢复原状预计产生的费用。 被告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、装修手续需备，证明被告如需敲墙、拆卫生间、更改进户门、拆除天花板、网格地板等大规模装修均需要原告的同意，这也能证明被告进行的只是部分隔断装修，并非大规模装修，因此原告所称的装修恢复损失中的水电、天花板、吊顶、墙体等损失均不存在。 证据2、情况说明及附件，证明经中介确认，目前尚未移交给原告的家具均在被告处保管，而原告故意不接收上述家具。 对于原、被告提交的上述证据材料，本院结合双方的质证意见，认证如下： 关于原告提交的证据。被告对证据1、2、4的三性均无异议；对证据3的真实性有异议，其一直未归还家具是因为原告没有找其交接；对证据5的三性均有异议，原告系杭州炅炅实业有限公司的法定代表人，该合同附随的交接清单恰好是目前丢失的家具，因此有理由怀疑该份合同是事后伪造的；对证据6的真实性无异议，但无法证明该发票与本案具有关联性，且记账凭证上没有报销单；对证据7的三性均有异议，该装修是2012年8月份的，即使合同实际履行，在被告租赁案涉房屋之前，原告也已经使用过该房屋，并不能以此证明被告租赁时的房屋装修与2012年8月的装修是一致的。恢复装修预算是原告单方委托第三方提供的，被告并不认同，况且被告并没有对水电、墙面进行过改造。本院经审查认为，对证据1、2、4的效力均予以确认；证据3，原告自认其在2017年7月12日收回了案涉房屋，以及原、被告在庭审中对原告缺失的物品进行了确认，与该证据中表述的缺失物品一致，故本院对上述事实予以确认；证据5-6，发票上的货物名称与交接清单中的物品无法进行一一对应，而王建明系杭州炅炅实业有限公司的法定代表人，且清单中办公家具的价值在出租给被告时并未告知过被告，被告对此亦不予认可，上述证据无法达到其证明目的，本院不予采信。对证据7中的装饰工程施工合同、工程预算清单、装修图纸形式上的真实性予以确认，但无法达到原告的证明目的，不予采信；证据7中的装饰工程预算系原告单方委托第三方出具的，被告对此亦不予认可，故对该证据亦不予采信。 关于被告提交的证据。原告对证据1的真实性无异议，但该证据是物业公司的一般性规定，并非针对案涉房屋的装修相关手续，且没有房东的书面同意，原告对此也并不知情；证据2的三性均有异议，照片未提供原件，且何善祥的陈述主观性较强，缺乏其他客观证据予以印证。本院经审查后认为，证据1无法达到其证明目的，不予采信；证据2从内容上看实为证人证言，证人未到庭接受法庭质询，不予采信，照片亦无法达到其证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月28日，原告王建明（甲方）与被告钦秋园（乙方）及案外人杭州何公子房地产代理有限公司（丙方）签订《杭州房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市滨江区长河街道江汉路1785号网新双城国际大厦1幢1604室房屋（建筑面积为386.22平方米）出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2017年3月6日至2020年3月5日止，从2017年2月28日到2017年3月5日为装修期，免租金；房屋年租金为338328元（计算方式为386.22平方*2.4元*365天），房租前两年不递增；租金支付方式为先付后用，押一付四，首期租金为112776元于签订合同3日内支付给甲方，以后每期租金于到期前30天支付；租房押金为28000元，于合同签订当日内支付给甲方。合同第七条关于房屋修缮责任条款约定：除房屋内已有装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应事先征得甲方书面同意，并按规定应向有关部门办理申报手续，需办妥有关手续后，方可进行。租赁期满或合同解除，乙方应保留硬装修；乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续。合同第九条关于变更和解除条款第4条约定：变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使对方遭受损失的，应当负责赔偿；第5条约定：一方因特殊需要，可提前2个月向对方提出提前解除租赁合同，并向对方支付相当于年度1个月租金的补偿金，本合同即告解除。合同第十一条关于乙方的违约责任条款第1条约定：在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应支付相当于当年度一个月租金的违约金，若乙方已经进行装修，硬装修无偿归甲方所有，其中第4）项：在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。同时，合同附件的房屋交接清单列明了房屋内的家具及数量等。合同签订后，王建明按约交付了案涉房屋，钦秋园亦按约支付了押金及租金。 2017年7月6日，钦秋园通过微信通知王建明自该日起退租，但双方并未办理退租手续。2017年7月12日，原告收回了案涉房屋。 另查明，双方在庭审中确认钦秋园搬离时擅自带走了案涉房屋内的部分家具，具体如下：老板转椅2张、沙发一大一小2张、茶具1套、茶桌1张、小桌柜1张、单人四方皮椅2张。关于钦秋园对案涉房屋的装修改动情况，王建明主张钦秋园对水电、吊顶及部分墙体、模压门板、钢化玻璃门等进行了改造，而钦秋园则主张其只安装了部分的玻璃隔断。庭审中，王建明自认其于2012年8月对案涉房屋进行装修后，也出租给案外人过。 本院认为：原、被告签订的《杭州房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。被告于2017年7月6日微信通知原告于当天退租，即未提前告知，亦未与原告当面交接，其行为已构成违约。现原、被告对解除案涉合同均无异议，但对解除时间产生争议，原告主张合同解除的时间应为2017年7月12日，即原告检查接收案涉房屋当天，而被告则主张合同解除的时间应为2017年7月6日，即被告微信通知原告退租当天。本院认为，案涉合同并未赋予被告支付1个月租金作为补偿金即可任意解除合同的权利，故其向原告发送的提前退租的通知并不能发生合同解除的效力。原告自认其在2017年7月12日收回了案涉房屋，故视为案涉合同于该日解除，故本院对原告上述主张予以支持。 合同解除后，原告要求被告赔偿损失，本院予以支持。被告主张其损失主要有租赁物品缺失损失、装修恢复损失及提前解约租金损失：1、关于租赁物品缺失损失，本院认为，被告擅自拿走案涉房屋内原有的家具，其应当承担由此产生的不利后果，故原告要求折价赔偿，本院予以支持。但由于原告未能提供有效的证据证明家具的价值，双方亦无法达成一致意见，故本院基于房屋的租金等酌情确定为25000元。2、关于恢复装修损失，根据案涉合同第七条的约定，被告装修房屋应事先征得原告的书面同意，并按规定办理相关手续，方可进行。庭审中，双方对被告改动的部位无法达成一致意见，依照谁主张谁举证的证据规则，原告应当对被告改动的部位及恢复原样所需费用承担相应的举证责任。虽然原告提供了案涉房屋于2012年8月份装修时的装修合同、装修图纸、预算清单等证据，但未能提供工程实际完工的相关证据予以印证，况且，原告也自认装修后对外出租过案涉房屋。基于被告自认只是安装了玻璃隔断，考虑拆除费用，本院酌情确定2000元。3、关于租金损失，原告主张被告支付两个月租金作为代通知金，以弥补被告提前退租给原告造成的租金损失。本院认为，合同解除前，被告应当按照合同约定支付租金，即2017年7月7日至2017年7月11日期间的租金4634.64元。合同解除后，由于原告已于2017年7月12日收回了案涉房屋，对其再次出租并未产生影响，原告称被告对房屋进行了装修改动，影响了其再次出租，但未能提供相应的证据予以证明，故本院酌情赔偿约半个月租金，即14000元。综上，被告赔偿原告各项损失合计45634.64元，扣除被告已支付的押金28000元，还需支付17634.64元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、确认原告王建明与被告钦秋园签订的《杭州房屋租赁合同》已于2017年7月12日解除； 二、被告钦秋园于本判决生效之日起十日内赔偿原告王建明损失人民币17634.64元。 三、驳回原告王建明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3214元，减半收取1607元，由原告王建明负担1487元，被告钦秋园负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 代理审判员 费 婧 二〇一八年三月十五日 书 记 员 杨颖婕 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?