济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初253号原告：山东澳青置业有限公司，住所地青岛市。法定代表人：LiuChunmei，董事长。委托诉讼代理人：顾宗淮，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡安瑞，山东舜天律师事务所律师。被告：董海磊，男，1977年1月10日出生，汉族，户籍地山东省章丘市，现住济南市玉函路34号1号楼2单元103室。委托诉讼代理人：苑晓军，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙少青，山东睿扬律师事务所实习律师。被告：宗学成，男，1964年12月8日出生，汉族，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。被告：罗建华，女，1963年10月9日出生，汉族，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。原告山东澳青置业有限公司（以下简称澳青公司）与被告董海磊、宗学成、罗建华案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告澳青公司的委托诉讼代理人顾宗淮、胡安瑞、被告董海磊的委托诉讼代理人苑晓军、孙少青、被告宗学成、罗建华的共同委托诉讼代理人郝芳芳、蔡文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告澳青公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令立即停止对青岛市东海中路17号碧海花园小区6号楼2单元501室的强制执行，解除对该房屋的查封，确认该房屋归原告澳青公司所有；二、判令立即停止对平安银行青岛分行账号为100055XXXXX的房屋按揭贷款还款账户中的108000元的强制执行，确认该账户里的108000元为原告澳青公司所有，并予以返还。事实与理由：2004年11月28日，被告宗学成与原告澳青公司签订《商品房买卖合同》，购买原告澳青公司位于青岛市东海中路17号碧海花园小区H1楼西单元5层501户（即6号楼2单元501室）房屋，后因被告宗学成个人原因申请退房。2006年1月18日，原告澳青公司给被告宗学成发出《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501房屋手续的通知》确认退房事宜。2006年5月16日，被告宗学成签署《退房确认书》；2007年5月8日，被告宗学成签署关于收到2006年1月18日的“退房通知”并重申房屋没有转让、没有抵押，房屋归原告澳青公司所有的保证说明。涉案房屋虽然以被告宗学成的名义办理了按揭贷款登记，但原告澳青公司与被告宗学成协商解除《商品房买卖合同》之后，被告宗学成并未实际支付过购买该房屋的任何款项，且该房屋的按揭款一直以来全都是原告澳青公司在偿还，原告澳青公司依照办理贷款手续时的月供数如期转账至被告宗学成按揭贷款账户中。原告澳青公司是该房屋按揭贷款的实际还款人，自偿还第一笔贷款至今逐月转入该账户月供13000元，因按揭贷款逐年递减，至2016年11月10日账户余额10万余元。现因被告董海磊诉被告宗学成、罗建华一案已由贵院判决，贵院依据被告董海磊的申请，作出（2015）历商初字第1752-1号民事裁定书，查封了涉案房屋,并作出（2016）鲁0102执2090号执行裁定书，扣划了被告宗学成按揭贷款账户中的108000元。上述房屋及108000元，实为原告澳青公司所有，原告澳青公司向贵院提出执行异议，被贵院以（2016）鲁0102执异64号执行裁定书予以驳回，故提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告董海磊辩称，涉案房产系被告董海磊与被告宗学成民间借贷纠纷一案中，被告董海磊在查询被告宗学成名下财产时自行发现，后向历下法院申请了财产保全，历下法院于2015年12月1日查封了涉案房产。在此之前，涉案房产除银行贷款抵押之外，不存在其他抵押、查封的情况。同时，根据被告宗学成在深圳发展银行青岛分行为涉案房产办理抵押贷款的手续中也可以看出，涉案房产权利人就是被告宗学成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断”，据此，被告宗学成平安银行账户内的存款应归被告宗学成所有，故历下法院对涉案房屋进行查封，进而进行强制执行，对汇款进行划扣，于法有据。原告澳青公司对执行标的物，即涉案房产及银行存款主张权利，必须有指向该特定财产的法律关系作为依据，同时该法律关系所支持的权利主张还必须优先于普通债权，即对物的权利。普通债权并不具有对物的优先性或者排他性，不能阻却其他债权的执行。即使原告澳青公司与被告宗学成之间存在债权债务关系，也不能排除历下法院的强制执行。被告宗学成、罗建华辩称，一、涉案房产权利人系被告宗学成，请求法院依法驳回原告澳青公司的诉讼请求。1、从合同本身来讲，被告宗学成与原告澳青公司签订的《商品买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，且原告澳青公司认可被告宗学成购买房产的事实，故涉案房产权利人系被告宗学成、罗建华。2、从合同履行角度来讲，被告宗学成已经全额支付了购房款，并办理了网签手续，被告宗学成办理按揭贷款时，该房产的他项权证书登记的权利人为被告宗学成，因此，被告宗学成系涉案房屋的真正权利人。3、从偿还房屋贷款角度上讲，涉案房屋的按揭贷款的借款人为被告宗学成，并且贵院在执行中查封按揭贷款账户后，被告宗学成重新以自己的名义申办账户，一直在偿还房屋贷款。4、涉案房贷之前由原告澳青公司代被告宗学成偿还，一方面，系因原告澳青公司欠付被告宗学成工程款；另一方面，系因被告宗学成为原告澳青公司出具了600余万元的欠条。原告澳青公司与被告宗学成之间的债权债务关系，与涉案房产的权属无关，涉案房产系被告宗学成、罗建华所有。5、《退房确认书》不具有真实性，被告宗学成签名系伪造，不是宗学成本人所签，双方根本未实际履行退房手续。该《退房确认书》的落款时间为2006年5月16日，距现在已过11年的时间，涉案房屋的网签购房人仍是被告宗学成，并没有发生变更，原告澳青公司主张解除合同不能成立。而且，合同解除不变更网签，原告澳青公司依然代为偿还房贷，也不符合交易习惯。因此，原告澳青公司以此主张合同解除缺乏事实根据。二、被告宗学成账户上的108000元款项系被告宗学成的财产，不存在返还给原告澳青公司的问题。货币系种类物，被告宗学成账户上的资金系其个人所有，原告澳青公司主张被告宗学成银行账户内存款为其所有，缺乏法律根据。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十一条的规定，原告澳青公司并无证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月28日，青岛澳青房地产开发有限公司与被告宗学成签订合同编号为H1-西-501的《商品房买卖合同》一份，约定由被告宗学成购买青岛澳青房地产开发有限公司开发建设的位于青岛市市南区东海中路17号第H1幢西单元501号商品房一套，总价款4005450元。该《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按贷款方式按期付款，（1）买受人应于2004年11月8日前支付人民币叁万元整；（2）买受人应于2004年11月18日前支付人民币贰佰肆拾柒万伍仟肆佰伍拾元整，余款人民币壹佰伍拾万元办理银行按揭；（3）买受人应于2004年11月18日前首付款付清后持有关材料于2004年11月28日前到深发展银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。（按揭款全部到达出卖人账户，视为办妥贷款手续）”该合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的日万分之五向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。”该合同签订后，青岛澳青房地产开发有限公司与被告宗学成办理了涉案房屋的预售登记，预售登记记载的权利人为被告宗学成。2004年11月18日，青岛澳青房地产开发有限公司出具预收购房款收据一份，载明收到宗学成交纳的H1-西-501室购房款2475450元。2005年1月25日，被告宗学成出具欠条一份，内容为：“今欠青岛澳青房地产开发有限公司房款陆佰壹拾陆万捌仟伍佰玖拾陆，此款必须在3个月内还清，如不能及时偿还，此房产为青岛澳青房地产开发有限公司所有，保证此房不出租，不居住，不转卖，若青岛澳青房地产开发有限公司通知来办理有关手续，保证伍天内来办理。各银行每个月的贷款及利息由青岛澳青房地产开发有限公司代付。”据此，原告澳青公司主张该欠条中的欠款，包括涉案房屋的首付款，即涉案房屋首付款被告宗学成并未实际缴纳。对此，被告宗学成予以认可，并主张因青岛澳青房地产开发有限公司欠其工程款，故双方约定以欠付工程款抵顶房屋首付款。2005年2月21日，被告宗学成（借款人、抵押人）、青岛澳青房地产开发有限公司（保证人）与深圳发展银行青岛分行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为深发青房贷字第2005XXXX号的《房地产买卖抵押贷款合同》一份，约定被告宗学成向深圳发展银行青岛分行申请住宅按揭贷款1500000元，借款期限自2005年3月4日至2025年3月4日止，贷款本息按“等额偿还法”偿还，首期还款金额为人民币10158.01元。青岛澳青房地产开发有限公司作为开发商为被告宗学成的贷款提供保证担保，保证期限自《房地产买卖抵押贷款合同》生效起至青岛澳青房地产开发有限公司将涉案房屋交付给宗学成，并协助宗学成办妥涉案房屋产权证及抵押登记手续，有关权属证明交贷款人收执和保管为止。同时，宗学成以涉案房屋向深圳发展银行青岛分行提供抵押担保，双方在青岛市房管局办理了抵押登记，在青岛市房地产他项权利审核表中记载的“房地产权利人”为宗学成。该合同签订后，深圳发展银行青岛分行依照合同约定发放了贷款。庭审中，被告宗学成、罗建华自认2016年10月份之前的涉案房屋按揭贷款均由原告澳青公司代为偿还，2016年10月之后的贷款由其自行偿还。原告澳青公司主张，因被告宗学成未按约定支付房屋首付款，双方签订的《商品房买卖合同》已解除。为证实其主张，原告澳青公司提交其于2006年1月18日出具的《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》一份，内容为：“宗学成先生：您购买了青岛澳青房地产开发有限公司开发的“碧海花园”H1楼西单元501户房屋，并于2005年1月25日写有欠条……。从您欠款至今已近1年之久。按照您写的欠条内容，此房现应归青岛澳青房地产开发有限公司所有。2005年12月27日，您再次来到青岛澳青房地产开发有限公司明确告知不能偿还欠款，此房已按约定归青岛澳青房地产开发有限公司所有。请您在收到此通知后一周内到青岛澳青房地产开发有限公司办理相关手续。”2007年5月8日，被告宗学成出具说明一份，内容为：“2006年1月18日青岛澳青房地产开发有限公司发给本人的关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知本人已收到，本人保证该房屋没有转让、没有抵押、归澳青房地产开发有限公司所有。”此外，原告澳青公司提交2006年5月16日的《退房确认书》一份，内容为：“山东澳青置业有限公司（原青岛澳青房地产开发有限公司）：本人宗学成与贵公司签订了《商品房买卖合同》合同编号：H1-西-501，并与银行签订了银行借款担保合同，购买贵公司开发建设的“碧海花园”小区H1楼西单元五层501户（现6号楼2单元501户）房屋。因申请人资金不足，所购房屋的首付款及银行还贷等费用均由贵公司支付。因我自身的经济条件不能偿还贵公司所垫付的资金及支付银行的贷款，已向贵公司提出退房申请，现向公司做出如下确认：1、本人已将上述所购房屋退回贵公司，归贵公司所有；2、我保证在办理相关手续中按时做好配合工作，按贵公司要求在规定的时间内办好所有退房手续；3、我保证该房屋在我所有期间不存在处置、转让、抵押等损害所有权完整性的情况。”该《退房确认书》尾部有“宗学成”的签名，但被告宗学成主张该签名系伪造，并提出司法鉴定的申请。本院根据被告宗学成的申请，委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行笔迹鉴定，经鉴定，《退房确认书》尾部“宗学成”的字迹与2005年1月25日被告宗学成出具的欠条及2007年5月8日被告宗学成出具的说明中“宗学成”的字迹不是同一人所写。因该鉴定，被告宗学成预交鉴定费2000元。2008年1月25日，青岛市国土资源和房屋管理局向原告澳青公司送达《房地产权属准予登记通知书》一份，载明涉案房屋在符合房屋权属登记条件之内。另查明，2006年4月19日，青岛澳青房地产开发有限公司名称变更为山东澳青置业有限公司。再查明，被告董海磊因与被告宗学成、罗建华之间存在民间借贷纠纷，被告董海磊诉至本院，案号为（2015）历商初字第1752号。在该案的审理过程中，本院根据董海磊的财产保全申请，于2015年12月1日预查封了涉案房屋。之后，本院经审理，于2016年1月11日作出（2015）历商初字第1752号民事判决书，判令宗学成、罗建华共同偿还董海磊借款本金350万元及利息。该判决书生效后，因宗学成、罗建华未主动履行判决确定的金钱给付义务，董海磊向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年11月10日划扣了宗学成在平安银行青岛分行的按揭贷款账户（账号为1005571847701）内的108000元款项。澳青公司向本院提出执行异议，主张涉案房屋归其所有，划扣的108000元归其所有，要求停止执行。本院经审查，于2016年11月17日作出（2016）鲁0102执异64号执行裁定书，认为澳青公司未提交证据证明预告登记已失效，故澳青公司对执行标的房屋的异议依法不能成立，且存款存入谁的账户，即应认定归谁所有，据此裁定驳回了澳青公司的执行异议。之后，原告澳青公司遂提起本案诉讼。本院认为，本案的焦点问题是：一、原告澳青公司对按揭还款账户中的108000元款项，是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告澳青公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点问题一，关于被告宗学成按揭还款账户中的108000元款项，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；……”据此，因涉案108000元款项系从被告宗学成名下的银行账户中扣划，该款项的权利人应为被告宗学成。即使该款项为原告澳青公司委托他人存入，但该款项在存入被告宗学成的账户起即发生所有权转移，应当视为被告宗学成的财产。因原告澳青公司委托他人代还按揭贷款而在其与被告宗学成之间形成的新的债权债务关系与《商品房买卖合同》及《房地产买卖抵押贷款合同》无关。因此，原告澳青公司对该款项不具有所有权，其要求对该款项停止执行、确认其为该款项权利人，并要求返还的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点问题二，即原告澳青公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，本院认为应当从涉案《商品房买卖合同》是否已解除、涉案商品房预售登记的效力两方面进行分析。首先，关于涉案《商品房买卖合同》是否已解除的问题，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，已成立并生效。原告澳青公司据以主张该合同已解除的证据为其2006年1月18日出具的《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》及2006年5月16日的《退房确认书》。关于2006年5月16日的《退房确认书》，经本院委托笔迹鉴定，该《退房确认书》上“宗学成”的字迹与2005年1月25日被告宗学成出具的欠条及2007年5月8日被告宗学成出具的说明中“宗学成”的字迹不是同一人所写，故原告澳青公司提交的证据不足以证实《退房确认书》系被告宗学成本人签订，故该《退房确认书》不发生合同解除的效力。关于《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》，解除合同通知是合同一方当事人在一定条件下通过单方行为终止合同效力的意思表示，该意思表示必须具体、明确。而原告澳青公司向被告宗学成发送的《关于办理退还“碧海花园”H1楼西单元501户房屋手续的通知》中未明确表达解除合同的意思表示，而只是主张涉案房屋所有权归原告澳青公司所有。本院认为，主张物权与主张合同解除权是两个完全不同的法律概念，故该通知不能视为原告澳青公司已行使了合同解除权。另一方面，从合同解除的效力方面分析，合同解除后，涉案房屋的预售登记应当撤销，原告澳青公司应当将其已收取的银行贷款返还给被告宗学成。但是，在该通知发送后直至本案诉讼期间，涉案房屋预售登记记载的权利人一直为被告宗学成，原告澳青公司亦未向被告宗学成返还购房款，且涉案房屋的按揭贷款一直按约偿还，据此可以证实涉案商品房买卖合同并未实际解除。综上，本院认为，原告澳青公司主张涉案《商品房买卖合同》已解除，证据不足，本院不予认定。其次，关于涉案商品房预售登记的问题，被告宗学成与原告澳青签订《商品房买卖合同》之后，在房管部门办理了预售登记，预售登记是为保全以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记行为，是一种特殊的不动产登记，预售登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动，经预售登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，因此预售登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。在预售登记作出以后，预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，该权利应受法律保护。虽然《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但因涉案房屋预售登记发生在物权法实施之前，根据“法不溯及既往”的原则，涉案房屋的预售登记并不发生自动失效的效力。同时，根据我国目前的房屋预售登记制度的现状，房屋预售登记系政府的行政化管理手段，非按规定的程序撤销，预售登记不会自动失效。因此，虽然涉案房屋所在小区的房产大证在原告澳青公司名下，但因涉案房屋进行了预售登记，被告宗学成即取得了办理房屋所有权转移的期待权，因此在《商品房买卖合同》依然有效的情况下，被告宗学成有权要求原告澳青公司协助办理涉案房屋的过户手续，从而取得涉案房屋的所有权。综上，本院认为，原告澳青公司提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求停止执行、确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：一、驳回原告山东澳青置业有限公司要求对青岛市东海中路17号碧海花园小区6号楼2单元501室房屋停止执行并解除查封的诉讼请求；二、驳回原告山东澳青置业有限公司要求确认青岛市东海中路17号碧海花园小区6号楼2单元501室房屋归其所有的诉讼请求。三、驳回原告山东澳青置业有限公司要求对平安银行青岛分行账号为10055XXXX的账户内款项108000元停止执行、确认归其所有并予以返还的诉讼请求。案件受理费39710元，鉴定费2000元，由原告山东澳青置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  宋海玲人民陪审员  咸维玲二〇一八年三月十二日书 记 员  王 凤