河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终89号上诉人(原审原告)：秦光祥，男，1953年8月5日出生，汉族，住重庆市巴**。上诉人（原审原告）：秦明嘉，男，1972年9月30日出生，汉族，住重庆市巴**。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖思斯，河南金博大（海口）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：史卓男，金博大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯宏凯，男，1963年7月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：高崇，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：安元星,河南天基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆花溪建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴**花溪新村**。法定代表人：张朝刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄先强，该公司员工。上诉人秦光祥、秦明嘉与被上诉人侯宏凯、重庆花溪建设（集团）有限公司（以下简称花溪公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫01民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦光祥、秦光祥与秦明嘉的共同委托诉讼代理人肖思斯、史卓男，被上诉人侯宏凯的委托诉讼代理人高崇、安元星，被上诉人花溪公司的委托诉讼代理人黄先强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人秦光祥、秦明嘉上诉请求：1、撤销郑州市中级人民法院（2017）豫01民初第421号民事判决；2、改判确认重庆市巴南区鱼洞工农坡16号的附4至8号共5间门面房归秦光祥、秦明嘉所有；3、立即停止对上述门面房的强制执行；4、由侯宏凯、花溪公司承担本案诉讼费。事实与理由：秦光祥、秦明嘉与花溪公司于查封争议房产九年前，就对包括争议房产在内的8间门面房签订合法有效的书面买卖合同，以工程款抵项的方式支付了全部价款，并将其中的1-3号门面房转让他人，其余五间争议房产由秦光祥、秦明嘉出租他人使用至今，实现了对争议房产的合法占有和实际控制。由于花溪公司管理原因导致诉争5间门面房未能过户至二人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定，应认定上诉人对争议房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院以争议房产系门面房，上诉人一直用于出租受益，不符合《异议复议规定》第二十九条第（二）项之规定为由，判决驳回秦光祥、秦明嘉的诉讼请求。秦光祥、秦明嘉认为，《异议复议规定》第二十八条与第二十九条是普通条款与特殊条款的关系，第二十八条系普适性条款，第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，在案外人所提异议符合第二十八条规定的情况下，法院不得以不符合第二十九条规定为由，认定案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院违背最高法审判指导精神、相关法律规定和立法本意，请求二审法院依法予以纠正并改判。被上诉人侯宏凯辩称：在《异议复议规定》第二十八条、二十九条适用问题上，特殊条款应优先于一般条款，花溪公司属于房地产开发企业，适用第二十九条并无不当，即使适用二十八条也应驳回秦光祥、秦明嘉诉请，一是双方并未签订合法有效的书面买卖房地产合同，二是未办理过户属于秦光祥、秦明嘉自身原因。综上，秦光祥、秦明嘉与花溪公司之间系交付房屋的债权请求权，和侯宏凯与花溪公司之间的金钱给付债权请求权性质一样，，地位平等且侯宏凯与花溪公司之间的债权请求权已经司法确认，并经过查封、进入执行程序，应保证侯宏凯的司法裁判优先权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人花溪公司辩称：诉争房产系秦光祥、秦明嘉挂靠花溪公司，并由二人实际施工建设的房产，房屋建成后，二人一直占有诉争门面房，并多次找过花溪公司要求办证，但由于种种原因，花溪公司未能配合二人办理过户手续。请求法院依法查明真相，依法判决。秦光祥、秦明嘉于2017年1月9日向一审法院起诉，请求：1、确认重庆市巴南区鱼洞工农坡16号的附4至8号共5间门面房归二原告所有。2、立即停止对上述门面房的强制执行，并解除查封。3判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案争议房产所属的重庆市巴南区鱼洞工农坡16号综合楼是重庆市巴南区总工会部分职工集资建造的以职工住宅为主的综合用房。建设方和施工方约定建造不足的资金，由施工方垫资修建，待建成完工后，用门面房的销售房款及门面房的产权来抵偿施工方的工程款。秦光祥、秦明嘉都是花溪公司下属工程部项目经理。该项目开工时施工方花溪公司委派并承包给秦光祥来垫资具体负责施工修建，因秦光祥本人的资金不能满足工程所需，便约请秦明嘉出资，来共同出资实施。工程完工并交付使用后，2005年11月1日，花溪公司与秦光祥、秦明嘉签订《协议》，约定花溪公司将重庆市巴南区鱼洞工农坡16号的附1至8号门面房产权交由秦光祥、秦明嘉自主销售或租赁来抵偿其工程款垫付的款项。后巴**鱼洞工农坡**的附**门面房由秦光祥变卖给他人，其余五间争议房产至被秦光祥、秦明嘉出租给他人使用。因侯宏凯诉花溪公司借款合同纠纷一案，一审法院在诉讼过程中于2014年8月4日、5日分别做出（2014）郑民四初字第403号协助执行通知书，查封了被执行人花溪公司名下的房产。一审法院依据该院（2014）郑民四初字第403号民事判决书和河南省高级人民法院（2015）豫法民二终字第474号民事判决书，于2016年6月16日立案执行。执行过称中，秦光祥、秦明嘉提出异议，一审法院于2016年12月13日作出（2016）豫01执异246号执行裁定书，驳回秦光祥、秦明嘉的异议请求。后二人提起本案的执行异议之诉。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该条之规定，所购商品房必须系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋，本案秦光祥、秦明嘉所主张的涉案房屋均为门面房，一直用于出租受益，因此不符合二十九条第（二）项之规定，二原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回秦光祥、秦明嘉的诉讼请求。案件受理费11800元，由秦光祥、秦明嘉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，2001年9月24日，重庆市巴南区总工会与花溪公司签订联合建房协议，联合建设重庆市巴南区鱼洞工农坡16号综合楼，约定一层商业用房产权属花溪公司所有，重庆市巴南区总工会出资90万元，不足部分资金，由花溪公司将一层商业用房出售后补充。秦光祥、秦明嘉做为花溪公司项目经理，实际施工建设整个工程。2003年12月31日，经重庆市巴南区财政局批准，按“谁投资、谁拥有”原则，将286.98平方米（即本案8间门面房）的商业门面界定为非国有资产。该8间门面房其中的附1-3号门面房由秦光祥以花溪公司名义，于2004年8月、11月变卖给他人，并办理了过户手续。秦光祥称售房款用于综合楼施工费用。2006年1月5日，花溪公司为所有权人，办理了诉争的巴南区鱼洞工农坡16号的附4-8号商业用房的房屋所有权证，房产证办好后一直由秦光祥保管。在诉争房屋2014年8月被一审法院查封后，秦光祥、秦明嘉向一审法院提出执行异议，认为诉争5间商业用房建成后一直由二人对外出租，并交纳水电费，由于二人欠债十几万元，同时过户费用较高故至今未办理过户手续，请求解除查封。在执行异议被驳回后，二上诉人提出执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点是秦光祥、秦明嘉是否具有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该两个条款分别规定了一般房屋买受人的物权期待权以及房屋消费者物权期待权的保护条件，第二十八条为普适性条款，第二十九条为特别条款。《异议复议规定》第二十八条、二十九条虽然适用于不同情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且执行的不动产登记在该房地产开发企业名下的商品房，同时符合第二十八条所称的“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条所称的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在此情况下《异议和复议规定》第二十八条、第二十九条在适用上产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，一审法院依据秦光祥、秦明嘉诉争的房屋为门面房，认定不符合《异议复议》第二十九条的保护条件并无不当，但一审法院没有审查二上诉人还有没有符合第二十八条规定的保护条件，便径行驳回秦光祥、秦明嘉的诉讼请求不当，本院予以纠正。本案中，秦光祥与秦明嘉二人于2005年11月1日签订了对包括争议房产在内的8间门面房的处分协议，花溪公司作为鉴证人对协议进行了确认，该协议约定了花溪公司同意将8间房屋以房屋抵工程款，并明确了二人各自房屋归属，该协议具有清偿债权债务性质，应为以物抵债协议。该协议当事人意思表示真实，不违反法律规定，系合法有效合同。诉争5间房屋房产证办出后，一直由秦光祥、秦明嘉保管，二人从2006年至今，对该诉争房屋实际控制并出租收益，二人情况符合《异议复议规定》第二十八中条中关于签订合同、合法占有、支付全部价款的规定。但二上诉人在对包含诉争房屋在内的8间门面房的实际控制中，已依自主的意思将其中3间房屋买掉，并由花溪公司协助办理了过户手续，二上诉人在持有产权证、并对诉争5间门面房长达十余年的的实际控制中，基于过户费用过高原因，一直未办理过户手续，对主观上存在过错，不能认定为非因自身原因未办理登记情形。秦光祥、秦明嘉不符合《异议复议规定》二十八条规定情况，不能取得对诉争房屋的物权期待权，不享有可以排除执行的民事权益。综上，秦光祥、秦明嘉上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由秦光祥、秦明嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李    红审 判 员 周  新  峰代理审判员 尚    可二〇一八年三月七日书 记 员 赵丽欢（代）