湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0222民初4071号原告：王园芳，女，1987年5月7日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。原告：明佳佳，男，1986年6月9日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。以上二原告共同委托诉讼代理人：成诚，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：阳新金色田园农业技术开发有限公司。住所地：阳新县兴国镇官桥村。法定代表人：马万祥，董事长。委托诉讼代理人：王国平，该公司法务。代理权限：特别授权。原告王园芳、明佳佳与被告阳新金色田园农业技术开发有限公司（以下简称金色田园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王园芳、明佳佳及其诉讼代理人成诚，被告金色田园公司法律顾问王国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王园芳、明佳佳向本院提出诉讼请求：1.被告履行约定交房义务；2.判令被告支付原告逾期交房违约金792,680元（暂以已付房款1,490,000元、每日万分之五的标准计算违约金，从2014年1月31日计算至2017年11月24日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月17日签订《商品房买卖合同》，该合同约定:原告购买被告开发建设的位于阳新县兴国镇官桥村花卉村(龙马御府)1号楼102室房屋一套。该商品房建筑面积584.74平方米，商品房总价款1,490,000元。原告以按揭方式付款，首付款690,000元，已在2014年9月12日支付给被告，剩余房款800,000元办理按揭贷款。该合同同时约定“被告应在2014年12月30日（或2014年12月30日之前）将商品房交付给原告使用，逾期交房的从2014年12月31日起至实际交付之日止，按已交房款万分之五计算违约金”。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，已在2014年9月12日支付给被告首付房款690,000元，并于2014年11于3日通过湖北银行阳新支行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币800,000元。至今，原告已完全、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《商品房买卖合同》的约定，于2014年12月30日（或2014年12与30日之前）将商品房交付原告使用，但经原告多次催告被告如期交付该商品房，被告却不予理睬，并怠于履行交付义务，至今被告仍置之不理。为此，原告特诉至法院，要求判如所请。金色田园公司对原告陈述的事实无异议。但认为：一、原告明佳佳不是本案适格的原告，他并不是本案商品房买卖合同的签订主体；二、原告王园芳的逾期违约金请求过高，请求法院予以减免，且被告从2015年10月替原告偿还贷款直至2017年5月，共还贷款293,500元，故逾期违约金应从2017年6月20日起算。经审理查明，2014年9月12日，原告王园芳与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发建设的位于阳新县兴国镇官桥村花卉村(龙马御府)1号楼102室房屋一套。该商品房建筑面积584.74平方米，商品房总价款为1,490,000元；付款方式及期限：原告在合同签订时付款690,000元，余款800,000办理银行按揭贷款付清；交付期限：被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同落款处被告盖公章，原告王园芳签字并捺印。原告于2014年9月12日支付给被告首付房款690,000元，并于2014年11于3日以原告王园芳的名义通过湖北银行阳新支行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币800,000元，贷款期限从2014年12月20日至2019年11月3日止。后被告未能按合同约定在2014年12月30日前将诉争房屋交付给原告使用，原告多次找到被告协商，并于2015年10月要求解除合同、退房、退还已付房款及支付违约金。后原、被告达成口头协议，由被告替原告偿还从2015年10月至房屋交付之日前的房屋按揭贷款。故从2015年10月至2017年5月期间，除2016年5月被告未偿还贷款后，被告共替原告偿还19个月银行贷款，总计还款293,500元。后被告再未替原告偿还银行贷款，亦未交付房屋，原告多次找到被告协商无果，故起诉至法院，要求被告履行约定交房义务、支付原告逾期交房违约金792,680元（暂以已付房款1,490,000元、每日万分之五的标准计算违约金，从2014年1月31日计算至2017年11月24日止）、并承担本案诉讼费。另查明，原告王园芳与明佳佳于2010年10月21日经政府部门登记结婚，婚后生育一子。后因感情破裂，双方于2017年6月5日经政府部门登记离婚。双方在离婚协议书中对夫妻共同财产予以分割，协议书中约定：夫妻婚后购买的位于阳新县兴国镇官桥村花卉村龙马御府1号楼102室归明佳佳所有，剩余按揭款项亦由明佳佳负责。本院认为，原告王园芳与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应全面履行合同的义务。原告起诉要求被告履行交房义务，因在法庭辩论前该房屋并未经相关政府机构验收合格，不具备交付条件，无法进行交付，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期交房违约金的损失请求，因被告确未按合同约定在2014年12月30日前将房屋交付原告使用，已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定被告逾期60天未交付房屋的，应按日向原告支付已交付房款万分之五支付违约金。因该违约一直处于持续状态直至被告实际向原告履行交房义务，现原告可要求支付从2014年12月31日至2017年11月2日的违约金，之后的违约金可另行起诉，故从2014年12月31日至2017年11月2日计算为1037天，违约金为772,565元（1,490,000元×万分之五／日×1037天）。被告认为该违约金过高，要求予以调整，因该违约金超过原告购房款总额的50%，确属过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金数额为447,000元（1,490,000元×30%）。被告辩称明佳佳不为本案适格原告，因本案涉及房屋系原告王园芳与明佳佳婚后所购房产，为夫妻共同财产，双方在离婚时协议该套房产归原告明佳佳所有，剩余按揭由明佳佳负责偿还，为双方对夫妻共同财产的分割，当事人达成一致的意思自治，不违反法律规定，故明佳佳对该房屋享有所有权，为本案适格原告，相反，原告王园芳虽为合同的相对人，但已与本案诉争房产无利益关系；被告辩称与原告协商，已经更改了合同中关于违约金的约定，改由被告替原告付房屋按揭款，因此违约金的计算应从2017年6月份起算。因原、被告口头协商被告未按时给付房屋，由被告垫付房贷，应视为对原告未按时收房的安抚，不为口头协议对违约金的更改，故对被告此辩解，本院不予支持。但被告确为原告垫付房贷293,500元，此款应从此次违约金中扣减，故被告应支付原告明佳佳的违约金为153,500元（447,000元-293,500元）（该违约金计算至2017年11月2日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条的规定，判决如下：被告阳新金色田园农业技术开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告明佳佳延迟交房违约金153,500元（该违约金从2014年12月31日计算至2017年11月2日止）；驳回原告明佳佳、王园芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,728元，减半收取计5,864元，由被告阳新金色田园农业技术开发有限公司负担1,685元，原告明佳佳负担4,179元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并预交上诉费11,728元，汇款：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李珊珊二〇一八年三月二十一日书记员  石剑锋