江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初7371号 原告:王鑫，女，1979年8月29日出生，汉族，住南京市六合区。 委托代理人：马智敏、俞媛媛，江苏衡顺律师事务所律师。 被告：袁其明，男，1983年12月22日出生，汉族，住南京市六合区。 被告：陈兆平，男，1972年12月11日出生，汉族，住南京市六合区。 原告王鑫与被告袁其明、陈兆平房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月30日立案受理后,依法由审判员鄢志文于2017年9月28日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鑫及其委托代理人马智敏，被告袁其明、陈兆平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王鑫向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房地产中介合同；2、退回原告已付房款31万元；3、双倍返还定金38万元；4、承担律师费2万元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月30日，原告经南京千盛房产经纪有限公司与被告袁其明签订《房地产买卖中介合同》，约定被告袁其明将其位于莉湖春晓××室房屋出售给原告，价款为95万元。合同签订时支付定金50万元，余款在出证后两个月付清。余款到账3日内办理物业及房屋交接手续。因涉案房屋被告陈兆平存在部分权利，陈兆平出具承诺书担保此次交易无任何纠纷，若延期，陈兆平承担经济损失和法律责任。由于陈兆平自愿加入出售方合同义务中，故其应承担与被告袁其明共同承担合同义务及违约责任。2017年9月30日，原告将50万元定金支付至被告陈兆平的账户，由两被告共同出具收条，言明收到原告房屋定金50万元。2017年4月初涉案房屋可以办理产权证，原告即催促被告办理，被告却在办理好一手证后向个人办理了最高额50万元抵押借款，致使双方产权交易无法完成。为此，原告支付了2万元律师费。特诉至法院，望判如所请。 被告袁其明、陈兆平辩称，1、千盛房产作为中介机构明知被告所售期房未交付，也未取得不动产权证并不具备上市销售的条件，由非正式的经纪业务员违规操作且未在房产局备案，故双方签订的合同为无效合同；2、被告明知袁其明在签约时欠付高利贷债务，依然愿意交首付款购买房屋应承担由此带来的风险。被告袁其明因高利贷被迫设押，被告陈兆平一直在积极协调，袁其明也多次与居间方、原告协商借支5万元用于归还高利贷，但原告拒绝，给被告造成损失；3、被告袁其明迫于高利贷压力，在征得原房产出资人陈兆平同意及陪同下签订买卖合同，被告并无违约。被告袁其明在领证后10多天原告就提起诉讼要求解除合同是为骗取高额的赔偿金。被告陈兆平并没有亲自书写承诺书，承诺书上的内容并非本人的真实意思表达；4、高利贷人徐乐违反金融规定借给被告袁其明高利贷，并在明知房产已经出售的情况下办理抵押，致使被告未能与原告履约，应承担连带责任。 经审理查明，2016年9月30日，原告（合同乙方）与被告袁其明（合同甲方）在南京千盛房产经纪有限公司（合同丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告购买被告袁其明所有的位于南京市××区龙袍街道××单元××室房屋，建筑面积为74.31平方米，售价为95万元。还约定乙方在签约当日支付甲方购房定金500000元，甲方于开发商通知3日内办理房屋产权证及土地证，费用由甲方承担，甲方一手证办好、贷款解押好3日内办理产权过户手续，尾款450000元于乙方出证两个月内结清等。同日，被告陈兆平出具承诺书一份，载明陈兆平承诺就袁其明出售涉案房屋给原告无任何纠纷，若延期，由其承担经济和法律责任。签约当日，原告向陈兆平账户上转账支付500000元，并由两被告向原告出具收条一张，载明收到原告购买涉案房屋定金500000元。2017年4月28日原告查询涉案房屋的房屋登记簿，载明涉案房屋登记在被告袁其明名下，该房屋上有两项一般抵押，第一项为2014年11月13日设立的他项权利人为中国建设银行股份有限公司南京大厂支行担保主债权金额为355000元的抵押及2017年4月20日设立的他项权利人为徐乐主债权数额为500000元的抵押。 原告在庭审中陈述因定金不超过合同标的的20%，故其主张支付的500000元定金中310000元为购房款，剩余190000元为定金。被告袁其明陈述其没有足够的钱将涉案房屋解押。 上述事实有原被告当庭陈述、《房地产买卖中介合同》、承诺书、银行转账凭证、收条等予以证实。 本院认为,原告王鑫与被告袁其明签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中，被告袁其明在取得涉案房屋的不动产权证后又将涉案房屋设定500000元的抵押，导致合同无法继续履行，故对原告主张解除与被告袁其明签订的《房地产买卖中介合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告袁其明约定的定金为500000元，依据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故双方约定超出合同标的额百分之二十的部分应认定为购房款由被告袁其明予以返还。又根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，因被告袁其明违反合同约定造成合同不能继续履行，原告主张被告袁其明双倍返还定金380000元于法有据，本院予以支持。对原告主张被告支付律师费20000元的主张，原告仅提供了其与律师签订的合同并没有实际付款的凭证，对原告的该项主张本院不予支持。对原告主张被告陈兆平因书写了承诺书及在定金收条中签名等因素已经参与到合同中来，应承担相应的责任的主张，本院认为，涉案房屋登记在被告袁其明名下，被告陈兆平仅是部分出资方，并不享有涉案房屋的所有权。被告陈兆平书写承诺只是证明其知晓原告与被告袁其明签订了房屋买卖合同，并承诺若延期承担相应的责任，并不能证明其参与涉案房屋的出售，更不能证明其同意承担因被告袁其明违约造成的违约责任。故对原告主张被告陈兆平承担双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。对原告主张被告陈兆平共同返还购房款310000元及返还原告支付的定金180000元的诉讼请求，本院认为，庭审中被告袁其明和陈兆平均认可涉案房屋由袁其明和陈兆平共同出资，且原告是向被告陈兆平的账户中转入500000元用于支付购房款和定金，被告陈兆平应与被告袁其明承担返还500000元的连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下: 原告王鑫与被告袁其明签订的关于南京市六合区龙袍街道文春路58号××室房屋的《房地产买卖中介合同》于本判决生效之日起解除。 被告袁其明于本判决生效之日起五日内向原告王鑫返还购房款310000元，并双倍返还定金380000元，合计690000元。 被告陈兆平对上述袁其明应返还的500000元款项承担连带责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取5450元，财产保全费4220元，合计9670元，由被告袁其明负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10900元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审判员  鄢志文 二〇一八年三月二十九日 书记员  文 茜