宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁05民撤1号原告：雍桦，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：刘文香，宁夏君元律师事务所律师。被告：宁夏银基房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：韩建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继胜，宁夏兴业律师事务所律师。被告：贾建华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告雍桦与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）、贾建华第三人撤销之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理，原告雍桦及其委托诉讼代理人刘文香与被告银基公司的委托诉讼代理人陈继胜到庭参加了诉讼。被告贾建华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雍桦诉讼请求：1.撤销（2016）宁05民终898号民事判决第二项，依法确认银基公司、贾建华就中卫市沙坡头区××街××号综合楼×幢××号、××号、××号房屋签订的商品房买卖合同无效；2.依法判令银基公司按2800元/平方米的价格与雍桦就中卫市沙坡头区××街××号综合楼×幢××号、××号、××号房屋签订商品房买卖合同，并由银基公司、贾建华协助雍桦办理产权过户手续；3.本案诉讼费由银基公司、贾建华承担。事实与理由：原告自2012年5月3日起至今一直是中卫市沙坡头区鼓楼南街××号综合楼×幢××号、××号、××号房屋的合法承租人，至今合法占有使用上述房屋。其中，生效的（2013）沙民初字第1019号民事判决书及（2013）卫民终字第314号民事判决书查明且确认原告与宁夏银基房地产开发有限责任公司中卫分公司（系被告银基公司的分公司，于2014年8月25日注销，以下简称银基中卫分公司）自2012年5月3日至2014年6月26日之间形成合法的不定期租赁合同的事实，在此期间，原告一直未放弃自己对案涉房屋的优先购买权。2014年4月28日，原告与银基中卫分公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁案涉房屋期限自2014年4月22日至2019年4月21日，银基中卫分公司出售案涉房屋，须在１个月前书面通知原告，在同等条件下，原告有优先购买权。原告合法租赁案涉房屋的事实，因被告贾建华公司办公地点与原告租赁的案涉房屋相邻，被告贾建华一直知情，且原告多次在其面前提起自己享有案涉房屋优先购买权且不放弃此权利。2014年年底，原告听说银基中卫分公司要将案涉房屋出售给他人，所涉受让方有好几家，原告向银基中卫分公司落实，并且表明自己在同等条件下要优先购买，但银基中卫分公司告知原告并不出售案涉房屋，只答复关于案涉房屋有些纠纷，正在协商中，具体情况不便透露。原告对此感到很不安，明确提出在不知情的纠纷未解决之前且银基中卫分公司未明确答复之前，有权拒绝支付相关租赁费用。之后，银基中卫分公司也未向原告要过租赁费，更没有告知原告有关案涉房屋纠纷内容及解决的情况。2017年12月份，原告从依法调取的（2016）宁05民终898民事判决书中得知：银基中卫分公司于2013年3月22日收取被告贾建华50万元案涉房屋的预付房款，于2014年6月4日又将案涉房屋出售给韩某某，被告贾建华对案涉房屋出售给韩某某的合同效力有异议，于2015年以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，二被告知道原告承租且占有使用案涉房屋的事实。该判决确定：银基中卫分公司与韩某某于2014年6月4日签订的两份《商品房买卖合同》无效；被告贾建华于本判决生效后30日内向被告银基公司付清房屋余款1236672元；贾建华付清房款后之次日起10日内被告银基公司与被告贾建华签订正式的商品房买卖合同；商品房买卖合同签订后之次日起30日内被告银基公司、韩某某、蒋某某共同向被告贾建华交付案涉房屋。判决内容直接侵害了原告的合法优先购买权。综上，原告的合法优先购买权应受法律保护。二被告在处理案涉房屋归属问题前后，在明知涉及原告合法权益的情况下，既不告知原告，也不在诉讼中追加原告为有利害关系的第三人，直接导致原告客观上无法以合法的当事人参与上述诉讼，不能及时主张自己合法权益，侵害了原告的优先购买权，被告贾建华不是善意受让人，其权利不应受到保护。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，特提起诉讼，望秉公判决。被告银基公司辩称，被告银基公司与贾建华房屋买卖纠纷一案，银基公司一直主张未与贾建华签订房屋买卖合同，银基中卫分公司开具给贾建华的收据并不能代表双方签订了房屋买卖合同，因此，银基公司对（2016）宁05民终898号民事判决书第二项判决内容也不认可。但银基公司与贾建华房屋买卖合同已经中卫市沙坡头区人民法院及中卫市中级人民法院判决生效，且房屋已经执行程序过户至贾建华名下。原告陈述的事实银基公司不予认可，自2013年至今围绕涉诉房屋展开的诉讼有5、6起，这5、6起诉讼本案原告均知情，本案原告自2012年起租赁案涉房屋至今未向银基公司支付过房屋租赁费用，银基公司有理由相信原告根本没有购买案涉房屋的能力。被告贾建华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告雍桦提交以下证据支持其诉讼主张：第一组证据：（2013）沙民初字第1019号民事判决书（从沙坡头区人民法院调取）、（2013）卫民终字第314号民事判决书、《房屋租赁合同》（从沙坡头区人民法院调取）、收条（从沙坡头区人民法院调取）各1份，证明：1.2010年5月6日银基中卫分公司与祁某某签订了《房屋租赁合同》1份，约定由祁某某承租银基中卫分公司位于中卫市沙坡头区××街××楼一连三层营业房（建筑面积620.55平方米），租期为2010年5月20日至2012年5月20日，合同签订后，双方按约履行，祁某某将上述房屋装修为”贵族城”进行经营。2012年5月3日，祁某某以60万的价格将其经营的”贵族城”转给雍桦经营，雍桦将”贵族城”占用的房屋改造成足浴房进行经营的事实；2.（2013）沙民初字第1019号民事判决书、（2013）卫民终字第314号民事判决书确认2012年5月3日起雍桦与银基中卫分公司之间形成合法的不定期房屋租赁合同的事实；3.（2013）卫民终字第314号民事判决书判决雍桦与判决生效后4个月内搬离案涉房屋，该判决书于2014年2月26日送达，因此，雍桦与银基中卫分公司之间存在合法的不定期房屋租赁合同期限自2012年5月3日至2014年6月26日，在此期间，雍桦依法享有上述承租房屋优先购买权的事实；第二组证据：《房屋租赁合同》1份，证明：1.2014年4月28日，雍桦与银基中卫分公司就上述案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定雍桦租赁案涉房屋期限自2014年4月22日至2019年4月21日，银基中卫分公司出售案涉房屋，须在１个月前书面通知雍桦，在同等条件下，雍桦有优先购买权的事实。2.结合证据一，可证明自2012年5月3日至2019年4月21日，雍桦是案涉房屋合法的承租人，在此期间，依法享有案涉房屋的优先购买权；第三组证据：（2016）宁05民终898民事判决书（从本院调取）1份。证明：1.2017年12月26日雍桦从依法调取的（2016）宁05民终898民事判决书中得知，银基中卫分公司于2013年3月22日收取贾建华50万元案涉房屋的预付房款，于2014年6月4日又将案涉房屋出售给韩某某，2014年8月25日银基中卫分公司注销，贾建华对案涉房屋出售给韩某某的合同效力有异议，于2015年以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼。该判决书最终判决银基中卫分公司与韩某某于2014年6月4日签订的两份《商品房买卖合同》无效；贾建华于本判决生效后30日内向银基公司付清房屋余款1236672元；贾建华付清房款后之次日起10日内银基公司与贾建华签订正式的商品房买卖合同；商品房买卖合同签订后之次日起30日内银基公司、韩某某、蒋某某共同向被告贾建华交付案涉房屋；2.上述判决查明的事实证实贾建华对雍桦一直占有使用案涉房屋及其与银基中卫分公司之间的诉讼、雍桦系案涉房屋的承租人的事实一直知情且应当知情，在明知承租人享有优先购买权的情况下，以明显低于市场价格（2800元每平米）受让案涉房屋且在其提起相关诉讼时，未追加有利害关系的承租人雍桦参与诉讼，显然为其利益而恶意侵害雍桦优先购买权，属不动产的恶意取得，不应受法律保护；3.银基分公司、银基公司在出售案涉房屋时未依法提前告知雍桦；在与贾建华的诉讼中，在明知雍桦有优先购买权的情况下，既未向雍桦告知，在相关诉讼中，更未依法追加雍桦为有利害关系的当事人，导致客观上雍桦无法参与其与贾建华之间的诉讼，雍桦无法及时维护自己的合法权益的事实；第四组证据：企业信息打印件2份，证明：贾建华作为中卫市悦达农业有限公司、宁夏金诚信建设工程咨询有限公司法定代表人，两公司经营场所与案涉房屋相邻，中卫市悦达农业有限公司办公地点就是雍桦与银基中卫分公司签订的房屋租赁合同中第十九条二款下约定的：由雍桦交还给银基中卫公司公司的原人防办四间办公室，从而证实贾建华知道或应当知道一直由雍桦承租，其在明知情况下恶意侵害雍桦优先购买权，其不属于受法律保护的善意受让人。对原告雍桦提交的证据，被告银基公司质证认为：对于第一组证据中的二份判决书三性无异议，证明目的也无异议，另外能够证明雍桦自2012年开始租赁房屋一直未向银基公司交纳房屋租赁费用，且2012年5月3日起雍桦受让于祁某某转租案涉房屋，并未经过银基公司同意，因此银基公司才提起索要占用房屋期间租赁费用，并归还房屋的诉讼；第一组证据中房屋租赁合同、收条真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性；对于第二组证据三性无异议，证明目的也无异议，但是该证据也能证明雍桦在履行该租赁合同时存在迟延付款的重大违约行为；对于第三组证据三性无异议，证明目的也无异议；对于第四组证据真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，对其证明目不予认可。被告银基公司、贾建华未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告雍桦提交的第一组证据、第二组证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认；第三组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，除不能达到贾建华系恶意取得案涉房屋的证明目的外，对该组证据的其他证明效力予以确认；第四组证据与本案没有关联性，不能达到雍桦的证明目的，不予采纳。本院经审理查明，2010年5月6日银基中卫分公司与祁某某签订《房屋租赁合同》1份，约定由祁某某承租银基中卫分公司位于中卫市沙坡头区××街××楼一连三层营业房（建筑面积620.55平方米），租期为2010年5月20日至2012年5月20日，合同签订后，双方按约履行，祁某某将上述房屋装修为”贵族城”进行经营。2012年5月3日，祁某某以60万的价格将其经营的”贵族城”转给雍桦经营，雍桦将”贵族城”占用的房屋改造成足浴房进行经营。雍桦使用案涉房屋期间，于2013年1月给银基中卫分公司支付租赁费4万元。2013年10月28日，银基中卫分公司诉雍桦房屋租赁合同纠纷一案中卫市沙坡头区人民法院作出（2013）沙民初字第1019号民事判决，该判决认定雍桦与银基中卫分公司之间构成不定期房屋租赁合同关系，判决雍桦于判决生效后4个月内返还银基中卫分公司所有的位于中卫市沙坡头区××街××#-连三层13号营业房（建筑面积620.55㎡）；雍桦于判决生效后30日内支付银基中卫分公司租赁费47516元（自2012年5月21日至2013年7月24日的租赁费，已支付的4万元除外），2013年7月24日以后的租赁费按照204元/天的标准计算支付至实际返还营业房之日止。雍桦不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月28日作出（2013）卫民终字第314号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年4月28日，雍桦与银基中卫分公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年4月22日至2019年4月21日，银基中卫分公司如出售案涉房屋，须在１个月前书面通知雍桦，在同等条件下，雍桦有优先购买权。银基中卫分公司于2013年3月22日向贾建华出具收据1张，内容为”今收到贾建华（单价2800元/㎡，总价1736672元......款，2个月内交房）交来购房预交款（中卫市××街西侧×号综合楼一连三层建筑面积620.24㎡）人民币伍拾万元整”，交款人为贾建华，收款人为秦某某，收款单位处加盖了银基公司中卫分公司的公章和韩某某个人的印章。2014年6月4日，韩某某作为银基公司的委托代理人与韩某某本人签订两份《商品房买卖合同》，将涉案的银基1号综合楼1幢3层2号房（建筑面积487.35㎡、所有权证号201400××××）、1连2层13号房（建筑面积132.89㎡、所有权证号201400××××）出售给韩某某，合同出卖人处加盖的是银基房地产公司中卫分公司的印章，买受人为韩某某。随后韩某某办理了案涉房屋所有权证书，并将其妻子蒋某某列为房屋共有人。2017年2月13日，贾建华诉银基公司、韩某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷一案本院于作出（2016）宁05民终898号民事判决，确认银基公司与韩某某2014年6月4日签订的两份《商品房买卖合同》无效，判令贾建华于判决生效后30日内向银基公司付清房屋余款1236672元，贾建华付清房款后之次日起10日内银基公司与贾建华签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同签订后之次日起30日内银基公司、韩某某、蒋某某共同向贾建华履行交付位于中卫市沙坡头区××街××号综合楼×幢××号、××号、××号房屋。另查明，2003年9月2日，银基公司设立银基中卫分公司，银基中卫分公司的负责人为韩某某。2014年8月25日，银基中卫分公司注销。本院认为，案涉房屋贾建华于2013年3月22日向银基中卫分公司缴纳房款50万元，银基中卫分公司同日向贾建华出具的收据载明”今收到贾建华（单价2800元/㎡，总价1736672元......款，2个月内交房）交来购房预交款（中卫市××街西侧×号综合楼一连三层建筑面积620.24㎡）人民币伍拾万元整”，而雍桦与银基中卫分公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》是在2014年4月28日，该日期晚于贾建华缴纳购房款的日期，雍桦认为贾建华系恶意取得涉案房屋的理由证据不足，本院不予支持。贾建华诉银基公司、韩某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷案，经历了一审、二审程序，双方当事人在诉讼过程中对抗激烈，利益冲突明显，不存在双方恶意串通的情形，雍桦提交的证据也不能证明本院就该案作出的（2016）宁05民终898号民事判决存在错误。虽然雍桦与银基中卫分公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》对雍桦享有的优先购买权作了明确约定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，雍桦认为其优先购买权受到侵害，可另行向出租人主张赔偿，而不能主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。综上，雍桦的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条第一款第三项之规定，判决如下：驳回原告雍桦的诉讼请求。案件受理费400元，由原告雍桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长  张国宏审 判 员  杨 涛代理审判员  谈 雪二〇一八年三月十九日书 记 员  李佰平本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。