河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1181民初298号 原告（反诉被告）：吕秋华，女，1979年9月28日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：陈国文，河北双冀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张云亭，男，1957年2月21日出生，汉族，住衡水市冀州区。 第三人：张世平，女，1963年11月1日出生，汉族，住衡水市冀州区，系被告张云亭之妻。 委托诉讼代理人：寇秉诚，男，1956年12月19日出生，系衡水市冀州区居民。 原告（反诉被告）吕秋华与被告（反诉原告）张云亭、第三人张世平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日作出（2017）冀1181民初727号民事判决书，宣判后，被告（反诉原告）张云亭、第三人张世平不服本院判决，向衡水市中级人民法院提出上诉，衡水市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）冀11民终1758号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕秋华及其委托诉讼代理人陈国文、被告（反诉原告）张云亭、第三人张世平委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吕秋华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告（反诉原告）张云亭履行房屋买卖协议义务，将冀州区富宁路北西苑东区产权证号第00008505号，土地证号：（2001）7**的房屋所有权过户给原告吕秋华。2.本案诉讼费用由被告（反诉原告）张云亭承担。事实和理由：2017年3月30日原、被告签订房屋买卖协议一份，协议约定房款总价为1150000元整。原告于2017年3月30日交付被告定金50000元整，2017年4月1日打入被告银行卡上600000元整，2017年4月9日打入被告银行卡上500000元整，协议并约定交清房款后被告随时为原告协助办理过户手续，但被告至今拒绝办理过户手续，其行为严重违约，为此，原告依相关的法律规定诉至法院，请求法院依法判决被告按照房屋买卖协议履行义务，将房屋过户给原告。 被告（反诉原告）张云亭答辩并反诉称，撤销2017年3月30日协议，确认协议已经解除，驳回吕秋华诉讼请求。 事实与理由：一、没签正式合同，未生效，反诉被告无诉权：1、我的《国有土地使用证》地权登记面积198.96平米，实际使用权面积199.80平米。《房屋所有权证》登记建筑面积284.14平米，实际建筑面积285.19平米。2017年3月30日，我要出差，原告怕别人竞买，急于要求草签意向协议，先行约定了284.14的“裸房”的毛坯价。原始购置地皮出资作价、室内装修、证外多出0.8平米的地皮使用权及多出的1.05平米的建筑面积作价以及配套设施、附着物、有线电视网、无线网络WLAN、我与邻居自建车库、胡同内9户共同分摊路面硬化费用、冀通热力公司热网改造前几十户共有的“热交换站”房屋二间、设备一部请求权、太阳能、空调、天然气网络费用、水电暖网络价格，是去是留，哪些是必须附带的，哪些是选择留用的，哪些是拆走的等，言明我回来逐一勘验评估议价，谈妥后签订正式的《合同》，迄今没协商好。2、未登记、未交付。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。反诉被告未取得物权，就没有“过户”的诉权，仅享有债权。3、共有人不同意。二、我依法解除了协议，协议既未生效又已经解除，对于我妻子份额部分，协议始终无效，不具备约束力。2017年4月9日发现原告违约在先，上网挂卖我的房屋，我立即明确告知原告解除协议，不卖她了并退款，但她拒收。10日约其丈夫协商她也在场，再次明确解除协议退款。13日又请托她村支书解除协议退款。14日又请托她亲叔婶吕庆增、耿殿晨夫妇协调解除协议退款。我向公证处申请“提存”，没有提存账户。原告又拉关系，又不给关系人“面子”。三、重大误解。我不料反诉被告违约不签正式合同。本来协议承诺住多长时间也可以，我搬走后根据她的需要再办登记手续。没想到原告违约言而无信网上挂卖，企图过户，严重伤害了我的居住安全。四、显失公平。原告试图仅仅支付部分价款攫取全部产权，显失公平。 第三人张世平述称： 一、张云亭、吕秋华所签房屋买卖协议是无效合同。本案标的是张世平与张云亭婚后的法定共有财产，张云亭无权独自处分 1、张世平在本案中的法律地位应当确认，她不是第三人，是本案标的物的共有人，具有当事人的法律地位。张云亭、张世平是标的物的共同共有人，法律地位平等，张云亭在本案中的行为仅由其本人承担法律责任，对张世平没有任何要束力。 2、我国婚姻法第17条规定，该房产是共同所有财产。（证据：结婚证、房产构建原始资料）。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，共有房地产未经共有人书面同意的，不得转让；物权法第97条规定，处分共有不动产应当全体共同共有人同意。因此，张云亭无权独自出让该房产，其与吕秋华所签协议因张世平明确表示反对且未在协议上签字而无效。 二、吕秋华有重大过失。在明知张世平是共有人，张云亭无权独自处分该房产的情况下，与张云亭单独签订房屋买卖议。 1、婚姻法是我国非常普及的基本法律，吕秋华做为国家公民应当知道该法的规定。故吕秋华应当明白该房产属张世平与张云亭共同所有。 2、该房出让信息是以张世平的名义和联系电话出现的。后期协商中，在明知张世平坚决反对并拒绝签字的情况下与张云亭签订协议并强行付款，是一种强买强卖的行为。 3、在一审开庭前，吕秋华申请法院追加张世平为第三人，经法院审查后向张世平送达了参加诉讼通知书。此行为足以证明吕秋华明知张世平是争议房产共有人，张云亭无权独自处分该房产。 4、违反交易习惯的过失（最高法院关于适用物权法若干问题的解释）。在一般二手房交易中，买方对房源的共有人情况、是否有封存抵押情况、是否唯一住房、房地产证年限等均需详细了解。这是房产交易中的常识。而吕秋华违反这一交易习惯，在明知张世平是房主的情况下，连房产证都不查验（房产证一直由张世平保存，未向吕秋华出示过）就与张云亭一人签订协议。这种反常行为是重大过失。 三、吕秋华不具备“善意取得”的构成要件 物权法第106条及相关解释明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人取得，必须同时满足三个条件，一是必须不知道出让人无处分权，二是必须支付了合理的价款，三是必须已经完成了物权转移的登记过户。三者缺一不可。本案一个要件也不具备。 1、从该房屋最初发布的出让信息及联系人电话是张世平、到吕秋华去看房时由张世平接待过、到吕秋华和张云亭签协议时张世平坚决反对、再到吕秋华申请法院将张世平列为第三人均可证明：一审前，吕秋华对张世平是房产共有人是清楚的，对张云亭无权单独处分该房产是知道的。 2、此房产张世平初期要价1500000元，经相关部门评估后（有评估报告）此不动产裸房地产价应为1380000元，而房外有热交换站房屋和设备投资、车库投资、道路建设投资、院内有内部设施和房屋装修等，保守计算数额在300000元以上。吕秋华欲以1150000元价款取得总价近1700000的产权，明显的价格不合理。 此外，吕秋华在未取得物权的情况下在58同城上以1350000元价款出售（有截图为证），属明显的炒卖谋取暴利行为。此行为也与习**主席说的房子是用来住的不是用来炒的相违背。 3、该不动产至今没有完成物权转移登记（过户）。 以上事实充分证明吕秋华根本不具备善意取得的三个条件中的任何一个，更不用说同时满足三个条件了。故此所谓的吕秋华是善意取得不成立。 四、吕秋华的过失给张世平造成了严重伤害 因吕秋华强买强卖的过激行为，以及法院一审的不当判决，致使张世平心理受到严重打击，精神忧虑大病一场，仅去石家庄医疗住院就花去近两万元至今未愈，后续治疗费用和治疗效果尚不确定。此事有诊断证明及相关书证证明。 原告围绕其诉讼请求提交证据如下：证一、2017年3月31日原、被告双方签订的协议一份，用以证明双方签订了房屋买卖协议；证二、付款凭证复印件三份，证明协议房款已完成交付；证三、被告向原告出具的收条一张，证明房款对方已收到；证四、原告家属与第三人通话录音资料，证明第三人张世平对房屋买卖协议知情，且认可；证五、诉争的土地证、房产证复印件。 针对原告提交的证据，被告（反诉原告）质证意见如下：对证一，认可协议是其签署，但指纹不清晰；对证二、证三没有异议；对证四认为不合法；对证五，认为应该出示原件。 针对原告（反诉被告）提交的证据，第三人当庭表示不予质证。 被告围绕其答辩和反诉请求，提交证据如下：证一、（2017）冀1181民终1758号裁定书；证二、申请追加第三人通知书；证三、衡水正财资产评估有限公司评估报告函，用以证明本案中1150000元购房款非真实价值体现，故交易违背我真实意见；证四、衡水拍卖行、公证处出具的成交凭证、拍卖简介；证五、照片，证明我该房所有的设施；证六、原告卖我房的58同城的截图；证七、证人、证言，证明反诉原告已经解除撤销个人签字表示，对方也接受，只是想多要钱。 针对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：针对证一，证二，无异议；针对证三、证四、证五、证六，认为该证据与本案无关；针对证七，对其不认可，认为证人应当出庭。 针对被告（反诉原告）提交的证据，第三人当庭表示不予质证。 第三人围绕其陈述的事由，提交证据如下：证一、结婚证；证二、张世平住院凭证；证三、起诉状收费单据、邮寄起诉状回执。 针对第三人提交的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：针对证一，认为结婚证持有人是张云亭不是第三人；针对证二认为应属反诉内容，对其不予质证；针对证三，认为证明事实不明。 针对第三人提交的证据，被告（反诉原告）不予质证。 结合对证据的审查以及原、被告、第三人相互之间对各个证据的质证意见，本院对证据认定如下： 一、针对原告（反诉被告）提交的证据 证一系原、被告双方签署的协议，被告（反诉原告）当庭表示系其签署，本院对其予以确认；证二、证三被告（反诉原告）无异议，本院对其予以认可；证四因其属于原告（反诉被告）丈夫与第三人之间的通话录音，通话内容系就涉案房屋转让价款、以及延期半年腾房达成了口头上的约定，该证据的合法性因未涉及到买卖涉案房屋以外的隐私内容且来源也并未采取侵犯隐私的手段，故本院对其予以确认；证五该复印件系对争议房屋的描述与坐落确认，其原件原告（反诉被告）非因其主观过失或故意隐瞒而无法提供，故本院对其予以认定。 二、针对被告（反诉原告）提交的证据 证一、证二因各方认可，本院对其予以确认；针对证三，其系描述争议房屋的鉴定价值，该证据显示的房屋价值与实际交易价值有出入，故同被告（反诉原告）主张的“1150000元购房款非真实价值体现”这一待证事实有关联，但与“交易违背我真实意见”这一待证事实的关联性本院不予认可；针对证四、证据五其与待证事实“几十户共有的热交换站是反诉原告不可拆分的不动产，未协议进”存在关联性，本院予以确认；针对证据六，与本案关联性不足，不予认定。针对证七，因证人应当出庭作证，故对该证据，本院不予确认。 三、针对第三人提交的证据 证一系第三人与被告（反诉原告）之间夫妻关系的证明，本院对其予以确认；证二系第三人主张因房屋争议引起的第三人身体不适的证明，与本案关联性不足，本院不予确认；证三系第三人起诉原告确认合同无效的立案材料，证明限于程序性事项，故该证据与本案实体审理的关联性不足，不予确认。 结合以上证据以及各方的当庭陈述，本院认定事实如下：被告（反诉原告）与第三人系夫妻关系。2017年3月30日，原告丈夫与第三人通过电话方式商议房屋买卖的细节，约定房款1150000元，十日内房款交付完毕，并暂定半年后第三人腾房，约定随后形成书面协议。当日，原、被告签订房屋买卖协议一份，协议约定将位于富宁路北西苑东区.14平米住房出售，房款总价为1150000元，付款方式为当日付款50000元，10日内付清尾款1100000元，房屋交付为以半年为限，过户方式为交清房款后随时为原告协助办理过户手续。2017年4月1日，原告（反诉被告）付款600000元，2017年4月9日原告（反诉被告）付款500000元，同日被告出具收条一份，写明“协议房款已清”。此后，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）协助过户，但被告（反诉原告）不予过户，原告诉至法院。 本院认为，依法成立的合同其效力受法律保护。本案中原、被告订立的房屋买卖合同，合法有效，对双方具备约束力。针对被告（反诉原告）提出的“没签正式合同，未生效，反诉被告无诉权”“协议系草签，没有说明房屋水电、天然气管道、超出面积等”这一抗辩，本院认为协议因其内容说明了买卖标的物的地理位置、买卖价款数目、价款支付的方式、方法，房屋过户的方式方法，故该合同已经基本能够说明其成立的目的，且在房屋买卖活动中，普遍认为房屋的通水、通电、通暖设施系与房屋不可分割的一部分，而超出的面积0.8平米、1.05平米能够被认为系在所购买房屋面积内，故被告（反诉原告）这一抗辩事由不能成立。针对被告（反诉原告）提出的“未登记，未交付”“原告（反诉被告）不享有过户诉权，仅享有债权”这一抗辩事由，本院认为原告（反诉被告）诉讼请求是“判令被告履行协议约定的协助过户的义务”，系请求被告（反诉原告）履行给付行为这一债权客体的表现，是行使债权请求权的行为，故原告诉请符合法律规定。针对被告（反诉原告）、第三人都提出的“未经第三人同意”这一抗辩，本院认为电话录音证据以充分说明第三人参与到合同中权力义务的订立事宜，且对合同的同意，故该抗辩本院不予支持。针对被告（反诉原告）提出的合同解除，本院认为该合同依法订立，且原告已履行完毕合同约定的付款义务，被告也出具收条，双方既未约定解除也不存在法定解除的条件故合同未产生解除的效力。对于被告（反诉原告）、第三人提出的合同无效的抗辩，本院认为物权登记与否，不影响合同效力，原告提供的电话录音足以证明第三人知情且同意房屋买卖，故合同有效。据此，原告（反诉被告）的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）张云亭于本判决生效之日起十五日内协助原告吕秋华办理位于衡水市冀州区房屋所有权、土地使用权的过户手续（产权证号第00008505号，土地证号：（2001）7**）。 二、驳回被告（反诉原告）张云亭的反诉请求。 案件受理费7575元，反诉费7575元，共计15150元由被告（反诉原告）张云亭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判长  肖玉山 审判员  邢新同 审判员  张立华 二〇一八年三月二十六日 书记员  郑建东