海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9005民初167号 海南省文昌市人民法院 民事判决书 (2018)琼9005民初167号 原告：王绘波，女，1984年4月3日出生，汉族，海南省定安县定城镇人，现住文昌市文城镇文清大道×××××。 委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。 被告：文昌佳友实业有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇沿江东路**。 法定代表人：符敦佳，总经理。 委托诉讼代理人：黄良福，海南川合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩世衍，海南川合律师事务所律师。 原告王绘波与被告文昌佳友实业有限公司（以下简称佳友公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年1月9日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王绘波的委托诉讼代理人韦桂庆、被告佳友公司的法定代表人符敦佳及其委托诉讼代理人黄良福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王绘波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年5月31日起至2018年1月8日止的逾期办理房屋所有权证违约金13,431元，并继续支付原告自2018年1月9日起至该房屋所有权证办至原告名下之日止每日按已付购房款的万分之一计算的逾期办理房屋所有权证违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于文昌市文城镇文清大道17号金城广场×××××房，房屋建筑面积120.01平方米，总价款605,000元。合同第十五条同时约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2015年6月10日将房屋交付给原告入住至今,但被告未在约定办证期限即2017年5月31日前将房屋所有权证办理至原告名下，构成违约，应承担违约责任。为此，原告特诉至法院，恳请判如所请。 被告佳友公司辩称，1、涉案房产权证尚未办理是由于政府及其职能部门原因，系属于不可抗力因素，被告并不存在过错，依法不应当承担逾期办证的违约责任。 首先，被告依法有权将涉案房屋销售给原告。在本案中，被告提供的土地使用权证【文国用（2005）第W×××××号】、建筑工程施工许可证、文昌市建设工程规划临时许可证、文昌市商品房预售许可证等证据足以证明被告系在依法取得涉案房地产开发的条件，并依法取得销售资格的情形下将涉案商品房出卖给原告的。其次，被告严格按照双方签订的《文昌市商品房买卖合同》履行合同义务，并一直以来均积极在为原告办理相关房屋权属登记手续（被告提交的证据2、4、5、6及文昌市规划委退件的通知等可以证实）。第三，由于政府职能部门的原因涉案的“金城广场”商住小区房地产项目用地的规划用途须由“办公、住宅用地”调整变更为“商住用地”，且政府职能部门（文昌市国土资源局、文昌市规划委）迟迟没有办理相关审批手续，致使涉案房屋的产权证明至今尚未办理（被告提交的证据2、4、5、6可以证实）。据此，被告涉案房产权证尚未办理是由于政府及其职能部门原因，系属于不可抗力因素，被告并不存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。显然，涉案房产证至今尚未办理的原因系属于不可抗力因素，因不可归责于被告的过错事由的，被告依法不应当承担违约责任。 2、原告所主张的违约金缺乏事实根据。 首先，双方签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法有效的。其次，原告所主张的违约金违背了双方订立合同之真实意思。根据《文昌市商品房买卖合同》第十五条之约定，涉案房屋自交付之日起720日内办理房屋权属证书。若出卖人逾期60日以上未能办理房屋权属证书，并且是出卖人责任的，那么买受人有权单方解除合同，退还房屋。出卖人按已付房款价的千分之一向买受人支付违约金。退一万步而言，即便原告在办理产权证过程中存在违约情形，那么违约金的计算仅能依据双方约定的“出卖人按已付房款价的千分之一向买受人支付违约金”的标准计算违约金。据此，结合原告诉求的违约金的计算显然是违背了《文昌市商品房买卖合同》双方的真实意思表示，其所主张的违约金缺乏事实根据。 综上所述，涉案房产权证尚未办理是由于政府及其职能部门原因，系属于不可抗力因素，被告并不存在过错，依法不应当承担逾期办证的违约责任。据此，恳请法院能够依法查明本案的客观事实，准确适用法律规定，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的证明内容有异议，本院认定如下： 对原告提交的证据：1、《文昌市商品房买卖合同》，2、海南省销售不动产专用发票，3、《文昌市金城广场前期物业管理服务协议》，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但是本院认为，《文昌市商品房买卖合同》第十五条不属于重复约定，系关于出卖人逾期办证60日内和60日外不同时间段支付违约金的分别约定； 对被告提交的证据：1、《文昌市商品房买卖合同》，2、 文昌市住房和城乡规划建设局《关于征询文昌佳友实业有限公司文国用（2005）第W×××××号地块出让条件的函》（文规建函[2016]7号）复印件，3、海南省人民政府《关于加强房地产市场调控的通知》（琼府[2016]22号）复印件，4、文昌市国土资源局《关于征询文昌佳友实业有限公司文国用（2005）第W×××××号地块出让条件的复函》（文土资函[2016]76号），5、文昌市住房和城乡规划建设局《关于征询文国用（2005）第W×××××号宗地土地用途变更的函》（文规建函[2016]165号）复印件，6、文昌市国土资源局《关于文国用（2005）第W×××××号宗地涉及土地用途情况的函》（文土资函[2018]176号），7、《国有土地使用权证》[文国用（2005）第W×××××号]，8、《建筑工程施工许可证》；9、《文昌市建设工程规划临时许可证》，10、《文昌市商品房预售许可证》，11、文昌市规划委员会《退件通知单》（受理编号2015BG0001、2017BG0093，时间2015年1月21日、2017年12月25日)，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且被告提交的证据2和证据5虽系复印件，但与本院调取的证据原件一致（2份证据显示的土地证号为文国用（2005）第W&tim**;××××号，与涉案土地证号文国用（2005）第W&tim**;××××号不一致，经核实系笔误造成），本院予以采纳。本院认为，被告提交的上述证据能够形成证据链条，证明被告取得涉案商品房项目用地时，文昌市政府并未对该宗地设定容积率，对于项目用地是否涉及改变土地用途，文昌市政府未予明确，导致被告无法按程序顺利完成竣工验收、初始登记及房屋权属证书办理等工作。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月9日，原告王绘波与被告佳友公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于文昌市文城镇文清大道17号“金城广场”×××××，房屋建筑面积120.01平方米，每平方米5,041.24元，总价款为605,000元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房价的千分之一向买受人支付违约（金）”。原告于2015年4月10日、2016年3月1日分别向被告支付购房款185,000元、420,000元，合计605,000元，并交付了办理房产证所需证件资料。被告于2015年6月10日将房屋交付原告使用。 另查明，涉案“金城广场”项目用地土地证号为文国用（2005）第W&tim**;××××号，面积为6875.31平方米，土地出让用途为办公、住宅用地，于2000年12月29日经文昌市市政府文府函[2000]246号文件批准出让，初始出让未设定容积率。2013年1月31日，被告取得关于“金城广场”1号楼、2号楼商住小区项目的《文昌市建设工程规划临时许可证》，容积率为2.5。2015年1月21日，文昌市规划局向被告作出《退件通知单》，要求被告到国土局办理增容等相关手续后，再申请办理规划方案变更手续。 2016年2月23日，海南省人民政府作出《关于加强房地产市场调控的通知》，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划用地审批。 2016年3月1日，文昌市国土资源局（以下简称国土局）对文昌市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）作出《关于征询文昌佳友实业有限公司文国用（2005）第W×××××号地块出让条件的复函》（文土资函[2016]76号），载明涉案土地的具体情况，要求住建局核准该项目用地是否涉及增加容积率或改变土地用途，如涉及增容或改变土地用途，应及时函告用地单位到国土局依法办理增容或改变土地用途补缴地价款相关手续。 2016年3月14日，住建局对国土局作出《关于征询文国用（2005）第W×××××号宗地土地用途变更的函》，主要内容为：“文国用（2005）第W×××××号宗地位于文城镇文清大道，土地使用面积6875.31平方米，土地登记用途为办公、住宅，土地使用权人为文昌佳友实业有限公司，2013年已批建金城广场商住小区项目。根据《文昌市文城组团东·北片区控制性详细规划》，该宗地规划用地性质为商住用地。为依法履行规划审批手续，现特向贵局征询‘办公、住宅用地’是否需经办理土地用途变更手续方可转变为‘商住用地’。” 2017年9月30日，被告换取“金城广场”项目房屋的《文昌市商品房预售许可证》。 2017年12月25日，文昌市规划委员会向被告作出《退件通知单》，要求被告办理土地变性手续及缴完增容费后再申请办理变更手续。 2018年2月1日，国土局向文昌市规划委员会作出《关于文国用（2005）第W×××××号宗地涉及土地用途情况的函》，写明：“……该宗地涉及改变土地用途，须按规定办理改变土地用途审批手续。” 因改变土地用途的审批手续尚未办完，截至开庭前，涉案工程未取得《建设工程规划验收证明》，涉案房屋尚未登记至原告名下。 再查明，自2016年9月起文昌市实施不动产统一登记，土地使用权证与房屋所有权证合并为不动产权证。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋逾期办证的原因及责任承担。 涉案房屋的实际交付时间为2015年6月10日，根据合同约定被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，并于此后360日内办理土地使用权证，即被告应于2017年5月31日前、2018年5月26日前为原告办理房屋所有权证和土地使用权登记，因自2016年9月起文昌市实施不动产统一登记，土地使用权证与房屋所有权证合并为不动产权证，因此，被告应于2018年5月26日前为原告办理不动产权证，被告的行为并未构成逾期办证。此外，根据查明的事实，被告取得涉案商品房项目用地时，文昌市政府并未对该宗地设定容积率，对于项目用地是否涉及改变土地用途，文昌市政府未予明确，导致被告无法按程序顺利完成竣工验收、初始登记及房屋权属证书办理等工作。直至2018年2月1日，国土局才明确意见，认为该宗地涉及改变土地用途，须按规定办理改变土地用途审批手续。上述问题的解决涉及多个行政流程，且需行政部门的工作协调，其用时长短不在被告的控制范围内，且不以被告的主观意志为转移。因此，并非被告有意懈怠不予办理房地产权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由，该逾期办证的原因不应归咎于被告。根据双方合同第十五条“……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房价的千分之一向买受人支付违约（金）”的约定，以及依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，只有因出卖人的责任导致逾期办证，出卖人才应承担违约责任。如前所述，本案房屋即使逾期办证，也并非因被告的责任所致，系因政府原因所致，被告的行为并未违反双方合同的约定和法律规定，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王绘波的诉讼请求。 案件受理费135.78元，由原告王绘波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                        ⺁                         gqhdjlom8p4fimsjwm       案件唯一码                                               审 判 长 于景艳             人民陪审员 梁振忠             人民陪审员 唐怀仙                                     二〇一八年三月十五日                         书 记 员 吴育才             [盖章位置]                附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 审核：于景艳撰稿：于景艳校对：周国宇印刷：周国宇 文昌市人民法院2018年3月20日印制 （共印9份）