安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0826民初3484号原告：洪亮，男，1985年10月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：吴亚男，女，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省宿松县。上述二原告共同委托诉讼代理人：高相平，安徽文征律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。被告：安徽浩瀚鑫源实业有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区。法定代表人：袁协友，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所律师。原告洪亮、吴亚男与被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司（以下简称浩瀚鑫源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告洪亮、吴亚男的共同委托诉讼代理人吴建国，被告浩瀚鑫源公司的委托诉讼代理人朱才军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洪亮、吴亚男向本院提出诉讼请求：1、判令浩瀚鑫源公司承担违约责任向洪亮、吴亚男支付违约金22936元；2、本案诉讼费由浩瀚鑫源公司负担。事实与理由：2014年7月1日洪亮、吴亚男与宿松浩瀚鑫源房地产开发有限公司（以下简称浩瀚鑫源房地产公司）签订《商品房预售合同》，约定购买该公司开发的坐落在宿松县破凉镇站前路浩瀚鑫苑3栋1单元501室，房屋总价款为409113元，双方确定房屋的交付时间为2015年12月30日前。合同签订后，洪亮、吴亚男依约交清了全部购房款，但该公司直至2017年7月14日才交房。洪亮、吴亚男多次要求该公司承担违约责任未果。特起诉，望判如所请。浩瀚鑫源公司辩称，对于洪亮、吴亚男诉状中陈述的购买房屋的时间、价款、房号无异议。涉案房屋于2017年7月14日通过竣工验收备案，洪亮、吴亚男同日接收房屋，其主张违约日期应从2015年12月31日起至2017年7月14日止，共计561天。洪亮、吴亚男主张按商品房预售合同计算违约金明显过高，请求法院予以调减，并按涉案房屋同类同地段房屋每平方年租金37元计算。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，洪亮、吴亚男与浩瀚鑫源房地产公司（2015年通过吸收合并并入浩瀚鑫源公司，并于2015年3月20日注销）签订《商品房预售合同》，购买该公司开发的坐落于宿松县破凉镇站前路第3幢1单元501室商品房，房屋面积127.81平方米，价款409113元已全部付清。该合同第八条约定浩瀚鑫源房地产公司应当在2015年12月30日前向洪亮、吴亚男交付房屋。该合同第九条约定逾期交房的自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年7月14日涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格，并于当天向洪亮、吴亚男交付了该房屋。浩瀚鑫源公司逾期交房时间应自2015年12月31日至2017年7月14日止，实际违约天数为561天。上述事实有洪亮、吴亚男提交的身份证复印件、浩瀚鑫源公司身份信息、宿松县商品住宅质量保证书、浩瀚鑫源公司交房通知书、《商品房预售合同》，浩瀚鑫源公司提交的《竣工验收备案表》《评估报告书》等证据及庭审笔录，当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。另，2017年7月12日，浩瀚鑫源公司在另案中就涉案房屋同地段同类房屋年租金申请了评估，安庆市中级人民法院委托安徽富友房地产土地评估有限公司进行了评估，位于安庆市宿松县破凉镇破凉社区站前路浩瀚鑫苑******住宅同地段同类房地产年市场租金价格为4644元/年，单价为37元/平方米·年。此有皖富裁[2017]安庆字第（096）号房地产估价报告在卷佐证本院予以认定。本院认为，洪亮、吴亚男与浩瀚鑫源房地产公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按该约定全面履行合同义务。洪亮、吴亚男依约履行了交付全部购房款的义务，浩瀚鑫源房地产公司应当按约于2015年12月30日前向洪亮、吴亚男履行交付房屋的义务。浩瀚鑫源房地产公司未按约交付房屋，应当承担违约责任。当事人订立合同后合并的，依法由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。浩瀚鑫源房地产公司应当承担的违约责任，应由合并后的浩瀚鑫源公司承担。根据该合同第九条约定，逾期交房的自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。浩瀚鑫源公司辩称该违约金过高，申请调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，浩瀚鑫源公司关于调减违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过洪亮、吴亚男实际损失的30%。关于洪亮、吴亚男的逾期交房的实际损失，从客观实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而造成的租金损失，洪亮、吴亚男未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同地段同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。浩瀚鑫源公司逾期交房时间为561天，参照评估公司就涉案房屋同地段同类房屋评估的每平方年租金37元计算，洪亮、吴亚男实际损失应为7268.36元（37元/年/㎡×127.81㎡×561天/365）；如果依合同第八条约定的总房款的日万分之一计算，本案违约金为22951.2元（409113元×0.1/‰×561天），明显超过租金损失的百分之三十。故对洪亮、吴亚男起诉要求浩瀚鑫源公司按房屋总价款的日万分之一计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为9448.87元（7268.36元×130%），对洪亮、吴亚男超出部分的诉请本院予以驳回。综上所述，洪亮、吴亚男诉讼请求基本符合法律规定，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告洪亮、吴亚男逾期交房违约金9448.87元；二、驳回原告洪亮、吴亚男的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元，减半收取187元，由被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张小兵二〇一八年十一月二十八日法官助理周玲书记员王安琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。