广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初95号 原告（反诉被告）：邢立亚，男，汉族，住山东省淄博市张店区。 原告（反诉被告）：许业，女，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托代理人：潘光庆，广西先导联合律师事务所律师。 委托代理人：杜亮，广西先导联合律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 原告（反诉被告）邢立亚、许业与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢立亚及其委托代理人潘光庆、杜亮，被告（反诉原告）的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。第三人经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邢立亚、许业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告立即为原告办理广西北海市四川路38号万家兴苑第二幢二单元1901号房的不动产权证；2、判令被告向两原告支付逾期办理广西北海市四川路38号万家兴苑第二幢二单元1901号房的权属证书的违约金11200元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告邢立亚与许业系夫妻关系。2014年底，经朋友介绍，两原告到被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑售楼部了解房屋情况。2015年1月4日，两原告与被告签订了《万家兴苑认购协议书》，约定认购被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑第二幢二单元1901号房。双方对认购房屋的价格、面积、定金、购房款的支付及签订《商品房买卖合同》的期限等进行了约定。2015年1月29日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》(销售合同编号为2-2-1901号)；《合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。由于涉案房屋为现房销售，次日，被告将涉案房屋交付两原告验收使用，两原告亦于2015年6月1日分批付清了购房款。两原告作为房屋买受人，付清了全部购房款，合同依法成立并已经实际履行，被告作为房屋的出售人，有义务为两原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但时至今日，被告总是以各种理由逾期办理涉案房屋的权属证书构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，原告起诉状陈述与事实不符。原被告未签订《认购协议书》，协议书是原告与李梅林签订的；原告没有证据证明已支付完购房款，实际上原告并未支付完全部购房款，且购房款是支付给李梅林而不是支付给被告；房屋交付是错误交付，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判决反诉被告将北海市四川路38号万家兴苑2幢二单元1901号房屋恢复原状后腾退给反诉原告；3、判决反诉被告支付房屋占有使用费48000元（从2015年1月30日起计算至房屋腾退之日止，现参考房租2000元/月暂计至2017年1月30日，继续产生另计）给反诉原告。事实和理由：2015年1月29日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定：反诉被告认购反诉原告开发建设的万家兴苑2幢二单元1901号商品房，总房价款为419112元；余款300000元，应当于2015年4月30日前付清；反诉被告逾期支付购房款超过30天的，反诉原告有权解除合同等。合同签订后，反诉被告并没有向反诉原告支付任何购房款，而是分别于2015年1月29日、6月1日向第三人的员工李梅林交付了现金110000元及200000元。李梅林收到反诉被告的现金后，自己单独或与第三人一起将现金非法占为已有。之后，李梅林与反诉被告串通一起，利用合同原件等欺诈反诉原告交房人员，致使反诉原告在没有收到任何购房款的情况下将涉案房屋错误地交付给反诉被告装修使用。反诉原告与第三人的代理销售合同中明确约定，第三人没有权利收取定金及购房款，且反诉原告与第三人的代理销售合同已经于2014年11月16日解除。反诉被告违反合同约定将购房款或定金交付给第三人或李梅林，不能视为已经向反诉原告支付了购房款，履行了合同主要义务。反诉被告已经逾期支付购房款超过30天，严重违反合同约定。为此，特诉至法院。 反诉被告（本诉原告）邢立亚、许业辩称，双方形成合法有效的商品房买卖合同关系，合同公章是真实的。根据合同约定，反诉原告已经将房屋交付反诉被告居住，反诉被告已经付清全部购房款，合同义务已经基本履行完毕，只差房屋过户登记没有履行，请求法庭依法驳回反诉原告的诉请。 原告（反诉被告）邢立亚、许业针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、北海万家兴房地产开发有限责任公司电脑咨询单，证明被告北海万家兴房地产开发有限责任公司主体资格； 2、万家兴苑认购协议书，证明原告邢立亚、许业与被告于2015年1月4日签订万家兴苑认购协议书，认购被告开发的万家兴苑第二幢二单元1901号房； 3、商品房买卖合同，证明原被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的万家兴苑第二幢二单元1901号房； 4、住宅使用说明书，证明被告告知原告住宅使用的事实，从而证明原被告存在万家兴苑第二幢二单元1901号房商品房买卖合同关系； 5、万家兴苑业主临时规约，证明原被告存在万家兴苑第二幢二单元1901号房商品房买卖合同关系的事实； 6、前期物业服务合同，证明原被告存在万家兴苑第二幢二单元1901号房商品房买卖合同关系的事实； 7、北海万家兴物业服务有限责任公司电脑咨询单，证明被告委托其作为股东发起设立的北海万家兴物业服务有限责任公司对原告的房屋、设施进行物业管理； 8、万家兴苑房屋验收交付书，证明被告于2015年1月30日依约将万家兴苑第二幢二单元1901号商品房交付给申请人并已验收； 9、壹号装饰工程有限公司合同书、施工计划报价表、北海北方壹号装饰设计有限公司企业变更咨询单、北海万博房地产代理有限公司电脑咨询单、万家兴物业小区业主缴纳水电等相关费用单、万家兴苑地下停车场车位租赁费收款凭证、鲁Ｃ×××××牌号机动车行驶证，证明被告依约将万家兴苑第二幢二单元1901号房交付给申请人，申请人装修入住使用的事实； 10、收款收据、收据，证明原告依约将涉案房屋购房款56万付清给被告的事实。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）邢立亚、许业提交的证据质证意见为： 对证据1真实性、合法性、关联性无异议； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，是李梅林与原告签订的《认购协议书》，上面没有被告万家兴公司印章； 对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告《认购协议》和《商品房买卖合同》约定的购房款不一致； 对证据4-6真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明内容有异议； 对证据7、8合法性、真实性无异议，关联性有异议。验收交付书并不代表被告的真实意思表示，是李梅林欺骗被告员工说已经支付购房款，导致被告员工错误将房屋交付原告使用； 对证据9真实性、合法性、关联性有异议； 对证据10真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议，收据一共5张，其中有3张只有李梅林的签字，说明原告是将购房款交给李梅林，不是交给被告，另外有2张票据是加盖甲东公司印章的，甲东公司并不知道该印章是虚假还是真实的，因此对该印章真实性有异议。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明被告是涉案房屋所有人； 2、合同解除协议，证明被告与第三人的代理销售关系于2014年11月16日终止，第三人应当于2014年12月15日前拆除其在万家兴苑门口的售楼部； 3、鉴定意见书，证明涉案房屋的商品房买卖合同上面的被告公章及法定代表人印章是真实的； 4、起诉书，证明李梅林因伪造被告公章及法定代表人印章并骗取购房款的行为已经被检察院以涉嫌诈骗罪为由提起了公诉。 原告（反诉被告）邢立亚、许业对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，涉案房屋是反诉被告实际所有而不是反诉原告的； 对证据2真实性、合法性、关联性有异议，是被告万家兴公司与第三人甲东公司为了推卸责任伪造的证据，该协议第四条约定甲东公司有权收取商品房购房款，第七条也提到了在万家兴苑门口建有万家兴售楼部，协议并未约定反诉原告与甲东公司解除代理关系的具体时间； 对证据3真实性、合法性、关联性无异议； 对证据4真实性无异议，应以职务侵占罪定罪，同时反映李梅林是反诉原告的销售人员且该刑事案件的受害人是反诉原告。 第三人甲东公司未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年1月4日，原告邢立亚(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目2幢2单元1901号住宅，建筑面积约116.42平方米，销售单价为4810.17元／平方米，销售总价为560000元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金100000元整；乙方必须在签订本协议后2015年2月10日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方支付26万元整(定金折抵购房款)，余款即人民币300000元整申请银行按揭贷款。2015年1月4日和2015年1月9日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点分别将涉案房屋的购房款100000元和50000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据二份，收据上分别加盖甲东公司的公章或财务专用章，并均有李梅林签字。2015年1月29日，原告邢立亚、许业（买受人）与被告万家兴公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑2幢二单元1901号房。该房建筑面积共116.42平方米，单价为人民币每平方米3600元，总金额419112元；买受人分期付款，买受人已付首期款人民币119112元，余款人民币300000元于2015年4月30日前付清；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年1月29日、2015年3月9日和2015年6月1日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点分别将涉案房屋的购房款共计410000元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据三份，收据上只有李梅林签字。两原告总共支付购房款56万元。庭审中，两原告确认合同价格与认购协议书价格之差是被告万家兴公司为了避税所为。双方实际履行系认购协议书约定之价格。两原告向北海市万家兴物业服务有限责任公司支付了居民生活垃圾处理费、万家兴苑用电公摊及居民用水费等。2015年1月30日，被告万家兴公司将涉案房屋交付两原告占有使用。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第003633号。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.涉案房屋的实际购房总额如何确定？3.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告邢立亚、许业与被告万家兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，本院予以确认。 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，两原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的56万元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，原告未支付完全部购房款，房屋交付是错误交付的抗辩，本院不予采信。 关于涉案房屋的购房总额如何确定的问题。本案中，合同约定的购房价格与认购协议书约定的购房价格之差，原被告在庭审中皆承认此举目的为避税，且两原告已实际按照《认购协议书》的约定支付了全部购房款，本院认为双方约定涉案房屋的实际购房总额为560000元。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。合同合法有效，双方均应恪守履行。本诉原告依约支付了涉案房屋的全部购房款560000元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑第2幢二单元1901号房的不动产权登记证，本院予以支持。被告万家兴公司逾期办证构成违约，应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金为11200元（560000元×2%），由本诉被告万家兴公司支付给本诉原告邢立亚、许业。 对于反诉原告诉称反诉被告与李梅林串通一起，利用合同原件等欺诈反诉原告的问题，反诉原告未能提供证据证实。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间构成商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受欺诈错误交房的理由不成立，故反诉原告要求解除合同、腾退房屋并支付房屋占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告邢立亚、许业将位于广西北海市四川路38号万家兴苑2幢二单元1901号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证（2012）字第003633号］办理到本诉原告邢立亚、许业名下； 二、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金11200元给本诉原告邢立亚、许业； 三、驳回反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 本诉案件受理费7754元，反诉费500元，公告费350元，合计8604元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在履行上述义务时一并付还给本诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉7754元，反诉500元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳