河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终501号上诉人（原审被告）：北京完美空间教育科技有限公司，住所地：北京市海淀区三义庙2号院13号楼3层302室。法定代表人：庄严，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南莱恩实业有限公司，住所地：郑州市金水区纬五路21号主楼8层801号。法定代表人：王亮，该公司总经理。上诉人北京完美空间教育科技有限公司因与被上诉人河南莱恩实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京完美空间教育科技有限公司上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决书，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉诉房屋属于国有资产，被上诉人既不是涉诉房屋的产权人，又没有获得出租该房屋的授权，涉案租赁合同应属于无效。涉诉房屋属于河南教育学院（今河南财政金融学院），该院是教育部批准成立的接受财政拨款的事业单位，涉诉房屋属于国有资产，被上诉人既不是涉诉房屋的产权人又没有获得出租涉诉房屋的授权，因此，涉案租赁合同应属无效。二、即使该《合作协议》有效，也属于居间合同而非租赁合同。被上诉人既不是产权人，也没有获得产权人的授权许可，其没有权利出租涉案房屋，作为租赁合同主体被上诉人不适格。被上诉人为上诉人提供的是居间服务而不是租赁服务。关于5%的递增，合同里并没有约定在第二年的基础上逐年递增，我们认为即便递增也应该是在第一年的租金的基础上递增5%。补充的第二点是关于房屋腾退的时间，实际上是在2016年3月就已经腾退，合同已经解除。不需要支付以后的费用。综上，涉诉房屋是事业单位所管理的国有资产，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求上级法院依法撤销原判，予以纠正，支持上诉人的所有上诉请求。河南莱恩实业有限公司辩称，被上诉人认为一审法院判决正确，法律适用正确。房产在庭审的时候被上诉人已经说了，这个是河南省教育学会远程教育专业委员会，从教育学院承租的房屋，河南莱恩实业有限公司从河南省教育学会原教育专业委员会托管涉案房屋，双方签的有协议。两份协议都带来了。请求二审维持一审原判。河南莱恩实业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年6月25日签订的合作协议；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币793125.58元、违约金358387.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2014年6月25日签订了《合作协议》一份，主要约定：合作期间，甲方（本案被告）负责乙方（本案原告）及其关联机构日常经济支撑工作，乙方协调其托管的位于河南教育学院主楼××（郑州××主楼××西半层）房屋，供甲方及其关联机构使用；甲方提供给乙方一定运行费用，每年人民币401500元整，该费用以现金形式半年性支付首付在签约3日内支付50%，所余部分签约10日内结清，以后每半年度的合作费用在该半年度费用到期前提前60天一次性支付(按照5%的增幅进行调整，甲乙双方本着“随行就市”的原则诚意协商而定),甲方若不能按前述及时向乙方支付费用，每逾期一天按应付金额的1%向乙方另行支付违约金，直至应付费用全额付清；若甲方不能按前述方式保障乙方运行费用，乙方即可随时收回前述房屋，双方合作即自行终止，但不影响乙方索偿本协议约定之由甲方违约给乙方导致的损失；如果合作结束，甲方按照装修之前的格局恢复改造过的房屋布局结构；首度合作期（自2014年6月25日起，首度合作期给甲方一个月的装修期，装修期内免收相关费用）为3年；为保证双方合作的稳定性，任何一方不得提前终止合作，否则，提出终止方需提前两个月提出终止合作并向对方作出相应的补偿，方可终止合作。2014年6月27日、6月30日、7月1日、7月2日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、50750元，合计200750元。2014年12月31日、2015年1月4日、1月5日、1月14日、1月30日、3月9日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、20000元、20000元、10750元，合计200750元。2015年7月22日、7月27日、8月3日，8月10日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、50750元，合计200750元。以上共计602250元；被告认可自2015年11月24日起未再支付租金，且未支付自2014年11月24日起增幅部分的租金。被告于2016年1月21日、28日、31日，3月2日、21日，4月8日，6月20日，2017年6月13日，7月25日通过电子邮件向原告发函商讨租金及相关费用、解除合同等事宜；原告于2016年2月24日、2017年4月28日、6月12日、6月16日、7月26日、8月2日向被告发函沟通关于解除合同、租金等事宜。庭审中，原告称被告多次推迟支付租金，而被告认为只是双方对支付方式的一个变更，且经原告同意。被告称于2016年3月21日搬迁完毕，双方《合作协议》已经解除，原告对此不予认可；原告认为被告一直未办理交接事宜，《合作协议》并未解除。原告提交的证人王某出具的《证人证言》，载明：2017年8月12日打开被告所租赁的河南教育学院主楼五楼西半部的八个门锁，房间内有桌子、椅子、铁皮柜、空调。一审法院认为，原、被告双方签订的《合作协议》中，并未具体约定双方合作办学的相关内容，该协议中对原告权利义务的约定是：原告协调其托管的位于河南教育学院主楼××（郑州××主楼××西半层）房屋，供被告及其关联机构使用……同时，被告与原告双方在往来邮件中多次发函均提到租金、撤离房屋等字眼，未涉及其他纠纷。结合双方协议的约定及双方往来的邮件，应当认定双方签订的《合作协议》实为房屋租赁合同。在签订上述协议后被告已实际使用涉案房屋，虽原告未出示该房屋所有权人授权其托管的文件，但并未影响被告对该房屋的租赁使用权。根据协议约定，若被告不能按前述方式保障原告运行费用，原告可随时收回前述房屋，双方合作即自行终止，但不影响原告索偿本协议约定之由被告违约给原告导致的损失。庭审中，原告称被告多次推迟支付租金，而被告亦认可其并未按协议约定的方式向支付相应费用，被告称其实际支付费用的方式是与原告达成一致而变更的，原告对此不予认可，而被告也未提供证据证明，其答辩意见缺乏依据，不能成立，应当认定被告违约，因此，原告以被告推迟支付租金为由而要求解除合同，符合合同约定，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。由于被告违约，其并不具备解除权，其辩称已于2016年3月21日发函解除了双方之间协议的意见，实际上是与原告协商终止协议并商榷补偿原告的商议过程，且一直未能得到原告的同意，因而双方未能对终止协议达成一致意见，才导致原告诉至该院；故被告的该项答辩意见理由不成立，该院不予采纳。原告提供的证人证言能够证明，2017年8月12日涉案房屋仍然是锁门状态，结合被告认可其撤离房屋时未与原告办理交接手续，据此应当认定被告并未向原告交回房屋；被告称其2017年3月21日撤离该房屋时已通知原告而原告拒绝与被告办理交接手续，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证明，故其该项答辩意见，证据不足，该院不予采纳，该院认定原告于2017年8月12日收回房屋，双方协议由此解除，被告应当向原告支付截至2017年8月12日的房屋租金。被告认可自2015年11月24日起未再支付过租金，且未支付自2014年11月24日起增幅部分的租金，因此依据合同约定，被告应当向原告支付的租金，是自2016年1月25日至2017年8月12日期间的租金，以及自2015年1月25日至2017年8月12日期间的增幅部分的租金。依据协议约定：被告提供给原告一定运行费用（每年401500元），该费用以现金形式半年性支付（首付在签约3日内支付50%，所余部分签约10日内结清，以后每半年度的合作费用在该半年度费用到期前提前60天一次性支付）；首度合作期给被告一个月的装修期，装修期内免收相关费用。那么，被告应当于2014年6月28日前（签约3日内）支付给原告100375元（半年租金的50%），于2014年7月5日前（签约10日内）再支付给原告100375元。以上租金为2014年7月25日至2015年1月24日期间所应支付的。之后，被告应当于每半年度费用到期前提前60天一次性支付给原告接下来半年的租金，具体支付方式如下：2014年11月24日支付接下来半年（2015年1月25日至2015年7月24日）的租金210787.50元（200750元上幅5%），于2015年5月24日支付接下来半年（2015年7月25日至2016年1月24日）的租金221326.88元（210787.50元上幅5%），于2015年11月24日支付接下来半年（2016年1月25日至2016年7月24日）的租金232393.22元（221326.88元上幅5%），于2016年5月24日支付接下来半年（2016年7月25日至2017年1月24日）的租金244012.88元（232393.22元上幅5%），于2016年11月24日支付接下来半年（2017年1月25日至2017年7月24日）的租金256213.52元（244012.88元上幅5%），于2017年7月24日支付至2017年8月12日的租金29891.58元（256213.52元上幅5%后的租金除以180天后得出每日的租金而后计算20天）。以上共计1395375.58元。从被告支付租金明细可以看出三点：一、被告向原告支付了租金602250元，是按照每年401500元的标准计算的自2014年7月25日至2016年1月24日期间的租金，2016年1月24日之后的租金未支付，而按照约定2016年1月24日之后的租金应当于2015年11月24日支付；二、增幅部分的租金未支付。其中所欠的2014年7月25日至2016年1月24日期间的增幅部分租金为30614.38元；三、自2014年11月24日起均未按约及时支付租金。按照协议约定，计算出来的租金为762511.2元（2016年1月25日至2016年7月24日的租金232393.22元、2016年7月25日至2017年1月24日的租金244012.88元、2017年1月25日至2017年7月24日的租金256213.52元、2017年7月25日至2017年8月12日的租金29891.58元）、增幅部分的租金为30614.38元，以上合计793125.58元。被告违约致房屋收回，应当向原告支付相应的违约金，协议约定的违约金计算标准为，每逾期一天按应付金额的1%向原告另行支付违约金，原告自认过高并自愿降低了违约金计算标准为应付金额的30%，该标准不违反法律规定，对此该院予以支持，由此计算出来的违约金数额为358387.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原、被告于2014年6月25日签订的合作协议解除；二、被告北京完美空间教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告河南莱恩实业有限公司支付租金人民币793125.58元、违约金358,387.67元，共计1151513.25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该诉的案件受理费15164元，由被告北京完美空间教育科技有限公司负担。二审中，河南莱恩实业有限公司提交河南省教育学会远程教育专业委员会跟河南教育学院签署的租赁协议一份，河南省教育学会远程教育专业委员会跟河南莱恩实业有限公司签署的委托管理协议一份。证明涉案房产租赁是合法的。北京完美空间教育科技有限公司发表质证意见：上诉人这个证据不属于新证据。因为这个证据的时间是在2012年5月28日签订的，不应该作为新证据使用。不同意质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，该院经审查认为，对被上诉人提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的予以采信。二审经审理查明的事实除同原审法院相一致外，另查明，河南省教育学会远程教育专业委员会从河南教育学院租赁涉案房屋后，将涉案房屋以托管的方式交付给河南莱恩实业有限公司使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。河南省教育学会远程教育专业委员会从河南教育学院租赁涉案房屋后，将涉案房屋交付给河南莱恩实业有限公司使用，河南莱恩实业有限公司取得涉案房屋的出租权，双方签订的《合作协议》实际上为房屋租赁协议，该协议中约定了“以后每半年度的合作费用在该半年度费用到期前提前60天一次性支付(按照5%的增幅进行调整，甲乙双方本着“随行就市”的原则诚意协商而定)”的内容，故上诉人关于被上诉人没有出租权、涉案合同无效、涉案合同为居间合同、房租递增标准的上诉理由均不能成立。关于上诉人实际搬离房屋的时间，被上诉人一审提交的上诉人认可的2017年7月25日的邮件中，仍在讨论搬离涉案房屋事宜，可见当时仍在实际占有涉案房屋，结合被上诉人一审提交的证人证言，一审法院被上诉人2017年8月12日收回房屋，双方协议由此解除，并无不当。在此期间之前产生的房屋占用费用，上诉人仍应支付。综上所述，北京完美空间教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15164元，由北京完美空间教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹逢春审判员  黄智勇审判员  贾建新二〇一八年三月二十一日书记员  张倩倩