贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终5137号上诉人（原审原告）：周麒麟，男，1992年2月12日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：周东波，男，1971年1月21日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州乾峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝叶华，女，1950年5月25日出生，汉族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人周麒麟因与被上诉人祝叶华返还原物纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周麒麟上诉请求：撤销原判，改判支持周麒麟的一审诉讼请求。事实和理由：1．案涉楼房是1992年修建完毕，该楼房的修建是由原遵义县第二建设工程公司一处（现改制为贵州亚威达建设工程有限公司）总承建，发包方为遵义市房产经营公司，周麒麟之祖父周贵生时任原遵义县第二建设工程公司一处处长。原遵义县第二建设工程公司是国营性质，但是原遵义县第二建设工程公司一处实际上是私人承包挂靠的。遵义市燃料总公司的总经理李文学与周贵生熟识，周贵生同时也在给燃料总公司承建工程，李文学向周贵生提出提供三套房屋居住的要求，其中提及了遵义市燃料总公司职工毛光义居住困难的情况，周贵生即在1993年左右将包括案涉房屋在内的三套房屋交给李文学。2．祝叶华主张其夫妻通过购买福利房形式购买了案涉房屋，但其提交的缴纳购房款的收据、遵义市燃料总公司交售房情况表中载明的房屋位置、建筑面积均与案涉房屋不同，双方缴纳的购房款差距甚大，可以印证祝叶华夫妻缴纳的购房款并非是案涉房屋的购房款。3．原判援引的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的意见裁判本案错误，祝叶华没有提交任何证据证明案涉房屋产权登记是恶意办理的，同时不动产以登记为准，案涉房屋的产权登记手续、程序完全合法。祝叶华辩称：1．案涉房屋是祝叶华的丈夫毛光义的单位遵义市燃料总公司分配给毛光义的福利房，之后按照房改政策购买而得，并不是周麒麟所谓李文学向周贵生索取或者租来居住的；2．由于当时办理祝叶华夫妻缴纳购房款的经办人员的原因，收据中没有体现具体的房号，加上二十多年的时间中辖区居委会及派出所已经将案涉房屋编制过不同房号，故登记房号与祝叶华提交的档案材料中的记载情况不一；3．原始档案材料中注明的面积实际上是套内面积，不含公摊和墙体，所以面积的数据存在一定出入；4．按照周麒麟的主张，其父周东波购买案涉房屋二十多年，明知房屋被祝叶华夫妻占用，不收取任何费用，亦不管不问，明显违背常理和交易习惯。周麒麟向一审法院起诉请求：祝叶华于十五日内搬出周麒麟所有的位于遵义市红花岗区××厂××号开发房××号房屋，将该房屋归还周麒麟。一审法院认定事实：涉案房屋位于遵义市红花岗区××电厂××单元××号（居民委员会编号为39栋2单元5-2号），该房于1992年新建完毕后，贵州省遵义市燃料总公司将该房分配给其员工毛光义（祝叶华的丈夫，已故）居住。毛光义及其妻子祝叶华将房屋装修后，于1993年居住该房至今。因房改政策的需要，毛光义分别于1994年1月17日、27日向贵州省遵义市燃料总公司交纳购房款9,300.7元、586.3元，合计9,887元，购买了涉案房屋70%的产权。1996年1月8日，贵州省遵义市燃料总公司要求毛光义务必于1996年1月30日前到公司房改办补交房款3,458.9元及办理房屋全部产权的有关手续。毛光义于2000年7月3日向该公司补交购房款3,458.9元，但其至今未办理房屋所有权登记手续。1994年7月8日，周麒麟的父亲周东波（乙方）与遵义市房产经营公司（甲方）签订了《购房协议》，约定：乙方共计向甲方购买四套房屋（含涉案房屋在内），购房总价162,128.7元，抵扣已付款107,500元，乙方欠购房款54,628.7元，乙方于1994年10月30日前付清尾款，购房尾款付清后，再正式办理购房有关合同，乙方应另交1,000元作为电机厂房屋的保修款。1995年3月13日，周贵生（周本华）向遵义市房产经营公司交付电机厂购房款39,928.7元（周麒麟的父亲周东波陈述此款系其父亲代其交纳）。2015年8月，周麒麟的父亲周东波向遵义市不动产登记中心申请办理涉案房屋的产权证，该中心向其颁发了涉案房屋的不动产登记证书，证书编号为（2015）遵义市不动产权第0004382号。2016年1月13日，周麒麟的父亲周东波与周麒麟签订了《赠与合同》，周东波将涉案房屋赠与给周麒麟，周麒麟据此于2016年2月22日办理了涉案房屋的不动产登记证书，证书编号为（2016）遵义市不动产权第0000804号。因涉案房屋被政府纳入棚户区改造的范围，2017年11月12日，周麒麟依据不动产权证书与遵义市红花岗区人民政府延安路街道办事处签订了《房屋模拟搬迁补偿安置协议》。周麒麟要求祝叶华搬离房屋，将房屋返还给周麒麟遭拒后，酿成诉讼。另查明，贵州省遵义市燃料总公司、遵义市房产经营公司均系全民所有制企业，两公司未开展业务多年，营业执照已被吊销。现无法联系两公司，核实房源情况。一审法院认为：本案属于一房两卖后产生的纠纷，由于出卖方不同，导致周麒麟的父亲周东波与遵义市房产经营公司签订了《购房协议》中所载明的一处房屋，同祝叶华的丈夫毛光义与其所在单位贵州省遵义市燃料总公司购买的房屋发生冲突。因出卖方贵州省遵义市燃料总公司、遵义市房产经营公司未开展业务多年，营业执照已被吊销，已无法联系两公司核实房源情况。但根据房屋的购房时间、使用情况、产权登记时间来看，本案的争议焦点在于周麒麟是否系恶意办理登记的买受人，其权利是否能优先于已经合法占有使用该房屋数年的祝叶华。1992年，祝叶华及其丈夫毛光义经毛光义所在单位贵州省遵义市燃料总公司的分配取得了涉案房屋使用权，祝叶华及其家人于1993年至今一直居住在涉案房屋内，20多年来该房屋一直由祝叶华及其家人占有、管理、使用，且毛光义已根据房改政策的要求于1994年1月向其所在单位交付购房款9,887元，取得了涉案房屋70%的产权，其又于2000年7月向其所在单位交付购房款3,458.9元，取得了涉案房屋的全产权，因认识问题，祝叶华及其家人一直未办理涉案房屋的所有权登记手续。在此情况下，周麒麟的父亲周东波依据其与遵义市房产经营公司于1994年签订了《购房协议》，并于2015年8月办理了涉案房屋的产权登记，其登记行为，应当认定为恶意办理登记。首先，涉案房屋系房改房，其权利人应为祝叶华之夫毛光义所在单位贵州省遵义市燃料总公司，遵义市房产经营公司无权处置涉案房屋；其次，周麒麟在诉讼中的陈述“周麒麟父亲于2005年购买了位于遵义市红花岗区××厂××号开发房××号房屋，购买后周麒麟父亲暂让祝叶华居住于该房”不实，周麒麟的父亲周东波与祝叶华及其家人非亲非故，其不可能将涉案房屋交付祝叶华使用，且周麒麟及其父亲周东波自始至终没有占有、使用过涉案房屋；再次，周东波与遵义市房产经营公司在签订《购房协议》时，未实地查看房屋使用情况，与日常交易习惯不符，而且《购房协议》中明确约定“周东波购买四套房屋，购房总价162,128.7元，抵扣已付款107,500元，周东波欠购房款54,628.7元，周东波应于1994年10月30日前付清尾款，购房尾款付清后，是否再正式办理购房有关合同”，可知双方签订的《购房协议》只是一份认购协议，而非正式房屋买卖合同；最后，周东波在明知涉案房屋在已由祝叶华及其家人占有、管理、使用了20多年的情况下，绕开祝叶华，自行到不动产登记中心办理产权登记，具有恶意。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因周麒麟父亲周东波购房时间晚于祝叶华，且涉案房屋已由祝叶华占有使用了25年，周东波在没有占有使用涉案房屋的情况下，办理涉案房屋产权证，具有恶意，系恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有使用该房屋数年的祝叶华。同理，周麒麟亦不能居于赠与而取得优先于祝叶华的权利。故祝叶华对涉案房屋的占有系合法占有，未侵犯周麒麟的权利。因周麒麟不能举证证明祝叶华对涉案房屋的占有系非法占有，侵犯了其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，周麒麟应承担举证不能的法律后果，故对周麒麟要求祝叶华返还房屋的诉讼请求不予支持。判决：驳回周麒麟的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由周麒麟承担。二审中，当事人没有提交新证据。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案中，周麒麟主张祝叶华夫妻购买的单位房改房并非案涉房屋，但其并未提供任何证据证明；相反，祝叶华提交的原始档案材料中对所购房屋具体位置“延安路机电街”的记载与现状是吻合的，同时周麒麟亦并无证据证明祝叶华在“延安路机电街”占有或者享有其他房屋，考虑到祝叶华夫妻居住在案涉房屋内长达二十余年且未与他人发生权属争议的实际，应当认为案涉房屋即是祝叶华夫妻所购房改房。至于周麒麟所提房屋价格及面积差异的质疑，本院认为，周东波购买案涉房屋是市场交易，而祝叶华夫妻购买案涉房屋是基于房改政策而购买，价格存在区别并不违背历史实际；对面积上不足10平方米的差异，考虑到祝叶华夫妻购买时的面积计算方式与现在的计算方式不同，祝叶华所作面积差异缘于是否计入公摊面积、墙体面积的解释，符合时代变迁的实际，本院予以认同。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权经登记发生效力。但是，物权法的颁布生效时间是2007年，在处理跨越物权法颁布前后的民事争议时，应当兼顾基础交易行为时的实际情况。在祝叶华夫妻购买案涉房屋时，法律法规并未规定物权须经登记生效，同时，记载案涉房屋由祝叶华夫妻购买的遵义市燃料总公司职工有住房认定证情况表等原始档案材料留存于遵义市红花岗区经贸局，在一定意义上证明了国家机关对祝叶华夫妻享有案涉房屋所有权的认可。反观周麒麟所提本案诉请，存在陈述前后矛盾以及就其产权登记由来、基础交易情况的陈述不符常情常理等诸多问题，对此，原判已作详尽论述，本院不再赘述。综上，原判所作周东波恶意办理案涉房屋登记以及周麒麟受赠而得产权登记不能对抗祝叶华长期合法占有案涉房屋权益的认定并无不当，本院亦予认同。周麒麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由周麒麟负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  罗小龙审判员  付甫金二〇一八年十一月五日法官助理潘晓书记员张群斌