上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初18866号原告：吴成凤，女，1982年7月26日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海朗士达服装有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈朗秋，总经理。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。第三人：张丹燕，女，1979年5月13日出生，汉族，住上海市杨浦区民星路XXX号。第三人：上海澄绍生物科技有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：叶雄建，总经理。上列两第三人共同委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。原告吴成凤诉被告上海朗士达服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中本院根据原告申请依法追加张丹燕、上海澄绍生物科技有限公司为第三人参与本案诉讼。本案于2018年2月1日公开开庭进行审理，原告吴成凤、委托诉讼代理人贵阳杰、曲立鑫，被告法定代表人陈朗秋、委托诉讼代理人沈舟(兼作为两第三人的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴成凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系；2、判令被告返还押金人民币(以下币种均为人民币)6,063元及2017年5月1日至2017年10月31日租金45,307元；3、判令被告支付补偿费337,681.60元(其中：搬迁费17,318.90元、基建补偿225,354元、构筑物补偿43,959.20元、装饰装修补偿51,049.50元)；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告将青浦区重固大街XXX号厂房租赁给案外人上海共新化妆品有限公司(以下简称共新公司)，后共新公司将青浦区重固大街XXX号厂区内一号楼底下厂房转租给原告，并于2014年4月8日签署了一份《租赁协议》，租期自2014年5月1日至2019年4月30日。但由于2015年共新公司将涉案厂区退还给被告，经原被告一致确认后由原告继续租赁该厂区，租金按期支付至被告法定代表人的女儿即第三人张丹燕账户内，双方未签署书面租赁合同。直至2017年4月18日，青浦区重固镇人民政府向原被告发出公告，限期拆除原告承租厂房内的违法建筑，致使双方之间的租赁合同无法继续履行，经协商解除双方的租赁合同关系，但被告拒绝支付原告搬迁费及装饰装修补偿款，为此原告诉至法院作如上诉请。被告上海朗士达服装有限公司辩称：1、原告与共新公司签订租赁合同时，被告并不知晓。被告与共新公司的租赁合同于2015年1月1日解除，被告要求原告搬离厂房，但原告拒绝搬离；后经查实，原告确实将房租打到第三人张丹燕的账户上。原告在政府发出动迁指令后仍拒绝搬离，实际使用房屋到2017年10月被强拆，因此被告或第三人均无需返还租金。至于被告是否收到押金并不清楚，无法返还。根据重固镇城中村改造房屋征收补偿实施方案的规定，由于原告没有提供有效的租赁合同，因此未被列入补偿对象；机器设备是被告和共新公司遗留下来的；基建和构筑物、装饰装修是被告添附建设的，因此没有必要给原告补偿费用。原被告应该不存在租赁关系，但原告支付费用并实际使用，所以被告也同意双方租赁合同关系在2017年10月解除。第三人张丹燕、上海澄绍生物科技有限公司述称：第三人张丹燕确实收到原告支付的款项，但没有确认是租金，视为是对房屋使用的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区重固镇重固大街XXX号(原编订路牌号为青浦区重固镇重固大街XXX号)房地产权利登记人为被告上海朗士达服装有限公司。2010年12月31日，被告(甲方)与共新公司(乙方)签订《租赁厂房协议书》，约定甲方将青浦区重固镇大街的厂房及土地租赁给乙方，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。上述协议到期后，2013年12月24日，被告(甲方)与共新公司(乙方)又签订了《租赁合同》，由甲方将青浦区重固镇重固大街XXX号的厂区全部厂房租赁给乙方使用，实际计算面积4,700平方米；租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；乙方如需对所租房屋进行装修，必须先征得甲方书面同意，装修的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)，所有的基础设施保持恢复原状；因乙方生产需要，甲方提供的生产设备由乙方无偿使用，但乙方需要保证日常保养维护，双方租赁期满后需归还甲方；合同另对其他内容进行了约定。2014年4月8日，共新公司(甲方)与原告(乙方)签订《租赁协议》，由甲方将青浦区重固镇大街XXX号厂区内一号楼底下厂房(实际计算面积443平方米)租赁给乙方经营上海承崴箱包制造厂；租赁期限5年，自2014年5月1日至2019年4月30日；租金第一年72,762.75元、第二年80,847.50元、第三年88,932.25元，第四年起每年按2.5%提增计算；房租每六个月支付一次，并收取一个月押金；因乙方生产需要，甲方提供的生产设备由乙方无偿使用，但乙方需保证日常保养维护，双方租赁期满后需归还甲方；如果甲方厂区所在地遇到规划拆迁等情况，由甲方先行通知乙方，乙方需无条件负责搬迁事宜，并不得向甲方提出任何赔偿。协议另对其他内容进行了约定。2015年2月17日，被告(甲方)与共新公司(乙方)共同出具《补充协议》，载明因乙方未按时支付2014年下半年房租给甲方，故双方协商一致，于2015年1月1日起，取消原租赁协议，从2015年1月1日起，乙方作为二房东收取的部分房租，应全部退回给甲方，并由甲方收取以后的房租，关于2014年下半年乙方未付的房租，双方另外签订付款协议。同日，乙方共新公司法定代表人陆锦涛出具《还款计划》，载明共新公司陆锦涛欠被告房租522,245元，应于2014年6月30日前付清，因其他原因无法及时支付，双方协商达成一致，由陆锦涛个人担保，承诺在2015年6月30日付清该笔欠款。共新公司与被告解除租赁关系后，原告继续使用上述承租房屋，但未重新签订书面租赁协议，并按照原与共新公司约定租金标准向被告法定代表人陈朗秋之女即第三人张丹燕账户支付租金。2017年4月29日，原告向第三人张丹燕账户支付2017年5月1日至2017年10月30日的租金45,307元。另查明，2016年3月28日，原告通过电子邮件方式向第三人张丹燕使用的langshida@163.com邮箱发送：《上海承崴箱包制造厂员工名单》、《上海承崴箱包制造厂库存清单》、《上海承崴箱包制造厂设备清单》、《平面布局图》等资料供上报评估之用。2017年4月12日，上海东洲房地产估价有限公司受重固镇房屋土地征收补偿办公室委托，以2016年6月29日为价值时点，对“青浦区重固镇城中村改造所涉上海市青浦区重固镇重固大街XXX号(上海朗士达服装有限公司)”出具《地上物征收补偿估价报告》，对包括原告提供的库存、设备等一并评估在内，估价结果为7,597,500元，其中有证房屋2,501,016元、无证房屋2,294,328元、装修951,267元、构筑物505,175元、可恢复使用机器设备291,520元、不可恢复使用机器设备1,035,969元、苗木18,225元。以上述估价报告为基础，2017年4月24日，被告(乙方)与青浦区重固镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，就乙方坐落于青浦区重固镇重固大街XXX号房地产，经估价后：房屋建安重置价4,795,344元,土地使用权费用1,896,000元，设备搬迁和安装费用291,520元，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用1,035,969元,停产停业损失补偿487,250元,一次性速迁奖励费1,200,000元、附属物1,474,667元、职工遣散费487,250元(1,949平方米*250元/平方米)、土地前期整理费用632,000元(6.32亩*100,000元/亩)，合计12,300,000元;乙方在2017年6月23日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未搬迁，如乙方不能如期搬迁的，取消本协议第七条的一次性速迁奖励费。协议另对其他内容进行了约定。此后原被告就搬迁补偿、搬迁时间、租金退还等问题进行了协商，但未能协商一致。2017年6月时，系争房屋被断电，之后房屋被强制拆除。本院认为，被告将包括系争房屋在内的青浦区重固镇重固大街XXX号厂区出租给共新公司，后共新公司又将系争房屋转租给原告使用；2015年1月1日起，被告与共新公司解除租赁关系后，原告继续使用上述承租房屋，并按照原与共新公司约定租金标准向被告法定代表人陈朗秋之女即第三人张丹燕账户支付租金，但原告未与被告重新签订书面租赁协议，应视为原告与被告就系争房屋建立了不定期租赁合同关系。在原被告不定期租赁合同关系存续期间，2017年4月发生了被告所有的青浦区重固镇重固大街XXX号房地产被征收的客观事实，导致原告无法继续使用承租房屋，因此本院确认2017年4月24日原被告间的房屋租赁合同关系终止。合同终止后，被告理应退还已收取的租金。对于原告向共新公司交纳的租赁押金，原告向被告主张退还，没有事实和法律依据。结合原告发送给被告的待评估清单和征收补偿办公室委托评估单位出具的《地上物征收补偿估价报告》，可以看出估价报告中包含了原告在房屋内的装修添附、机器设备等费用。本院综合原告提供的各项证据、考虑到原告作为实际承租人生产经营以及搬迁的客观性，酌情给予补偿费20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告吴成凤与被告上海朗士达服装有限公司的不定期租赁合同于2017年4月24日终止；二、被告上海朗士达服装有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告吴成凤租金人民币45,307元；三、被告上海朗士达服装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴成凤补偿费人民币20万元；四、原告吴成凤其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7,135.70元，减半收取人民币3,567.80元，由原告负担1,078元，由被告负担人民币2,489.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一八年三月十九日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。