上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初25707号原告：殷玉琴，女，1955年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。原告：陈殷，男，1983年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：任璐，男，1982年10月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖委，上海众华律师事务所律师。原告殷玉琴、陈殷诉被告任璐确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年12月7日、2018年1月24日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷玉琴、陈殷向本院提出诉讼请求：确认两原告、陈某2与被告在2008年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：殷玉琴与陈某2系夫妻关系，两人育有一子陈殷，陈某2于2015年9月30日去世。陈某2的父母已于上世纪70年代相继去世。上海市天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系两原告、陈某2三人共同共有的产权房，现产权人为案外人毛某某。2008年9月5日，被告与两原告、陈某2就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，但合同对交房、房款支付等主要条款没有任何约定。两原告作为卖方至今都没有交房的意思表示，任璐作为买方亦未支付过任何房款。殷玉琴签订买卖合同时，一直被告知系办理贷款，将房屋出售给任璐，由任璐做名义上的产权人，合同双方之间并无真实的房屋买卖关系。任璐辩称，同意原告的诉讼请求。任璐与陈殷系朋友关系，因陈殷急需用钱，经向中介公司了解可通过将房子过户的方式向银行申请贷款，名义上由任璐申请贷款，实际由陈殷归还贷款。当时，系争房屋仍为公有住房，只有购买成产权房后才能过户并申请贷款，中介公司代为支付了该笔购买为产权房的款项。任璐未支付首付款，77万元贷款亦分文未取。77万元贷款由陈1一家偿还，还了十个月后，因陈殷经济状况不好，未能及时还贷，任璐与陈殷协商将系争房屋过户给陈殷一家，但种种原因导致最终未能过户回去。后任璐因需要结婚用钱，在帮忙还贷两个月后，无力继续偿还该笔贷款。经陈殷同意，任璐将系争房屋过户给两人的共同好友车某某，约定房屋售价145万元，由车某某向银行申请贷款105万元，任璐将该笔贷款用于归还77万元贷款本息，并将扣除交易税费后的剩余款项归还给陈1，自己分文未取。系争房屋一直由殷玉琴、陈殷居住，任璐从未居住，出售给车某某后其亦未居住。本院认定事实如下：殷玉琴与陈某2系夫妻，陈殷系两人之子。陈某2于2015年9月30日报死亡。陈某2的父母均于20世纪70年代去世。系争房屋原系公房，殷玉琴、陈某2与陈殷均为同住人。2008年4月8日，殷玉琴、陈某2、陈殷与案外人上海汇峰房地产开发有限公司签订上海市公有住房出售合同，以54,730元购买系争房屋产权，权利人确定为殷玉琴、陈某2与陈殷共同共有。同年9月，殷玉琴、陈某2与陈殷(甲方、卖售人)与任璐(乙方、买受人)签订上海市房地产买卖合同[以下简称买卖合同(一)]，乙方以110万元的价格买受系争房屋，双方约定在2008年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同系有关部门指导的示范文本，合同中除以上约定外，有关买卖双方的付款方式、交接房屋期限、违约责任承担、违约金计算等条款均为空白。同年9月9日，任璐与星展银行(中国)有限公司上海分行(以下简称星展银行)签订房产抵押贷款合同，任璐以系争房屋作抵押，向星展银行贷款77万元。之后，系争房屋过户至任璐名下，殷某某、陈某2与陈1仍居住在系争房屋。双方对何时交房、何时支付剩余房款等未作书面约定。审理中，任璐称未支付首付款，星展银行贷款77万元由陈殷收取。陈殷称任璐既未支付过房款，亦未取得星展银行贷款，陈殷仅拿到贷款中的25万元，其余款项作为中介费用被中介公司收取。2010年1月14日，任璐(甲方、卖售人)与案外人车某某(乙方、买受人)签订房地产买卖合同[以下简称买卖合同(二)]，乙方以150万元的价格买受系争房屋，双方约定在2010年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方于2010年1月14日支付人民币45万元，于2010年2月28日前由贷款银行放贷到甲方账户105万。该合同系有关部门指导的示范文本，合同中除以上约定外，有关买卖双方交接房屋期限、违约责任承担、违约金计算等条款均为空白。任璐于同年2月12日向星展银行还清系争房屋全部贷款本金及利息。车某某与上海银行签订个人住房借款担保合同，以系争房屋作抵押，向上海银行借款105万元。2010年3月8日，系争房屋过户至车某某名下。上海银行放贷款105万元由任璐收取，但买卖合同(二)约定的首期45万元房款车某某未向任璐支付。车某某知晓系争房屋由殷玉琴、陈某2与陈殷使用，殷玉琴、陈某2与陈殷户口亦在系争房屋内。车某某与任璐对何时交房、何时支付剩余45万元房款等未作书面约定。2011年10月，车某某诉至本院[案号：(2011)徐民四(民)初字第2901号]，要求殷玉琴、陈某2和陈殷迁出系争房屋，并赔偿租房损失。本院于2012年3月8日作出判决，认为在买卖合同(一)、(二)两个合同尚未履行完毕前，原告不得基于所有权请求殷玉琴、陈某2和陈殷返还系争房屋，并判决驳回车某某的诉讼请求。判决后，当事人均未上诉，该判决现已生效。2015年11月13日，车某某与案外人毛某某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同[以下简称买卖合同(三)]，约定转让价款为273万元，车某某于2015年12月31日前腾出房屋并通知毛某某进行验收交接，毛某某应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，车某某将房屋钥匙交付给毛某某为房屋转移占有的标志。2015年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。2016年7月，毛某某诉至本院[案号：(2016)沪0104民初23778号]，要求车某某继续履行买卖合同(三)，协助办理系争房屋的交易过户手续，并支付延迟交房违约金。本院于同年10月13日出具民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、毛某某、车某某继续履行关于上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，车某某于本调解书生效之日起十日内协助毛某某办理上述房屋的交易过户手续并将上述房屋交付毛某某，毛某某于房屋过户当日支付车某某房款20,000元；二、关于上述房屋购房款，双方无其他争议；三、案件受理费31,610元，减半收取计15,805元，由毛某某负担。同年11月，毛某某登记为系争房屋的所有权人。同年11月7日，毛某某向本院申请执行[案号：(2016)沪0104执4924号]，要求车某某履行其尚未履行的上述调解书中规定的义务，交付系争房屋。本院于2017年4月1日作出执行裁定，认为目前不具备执行的条件，该次执行程序亦无继续的必要，应予终结。2017年1月，毛某某诉至本院[案号：(2017)沪0104民初161号]，要求车某某支付延迟迁出户口违约金。本院于同年4月25日作出判决，认为买卖合同(三)为有效合同，判决车某某于该判决生效之日起十日内按照每日400元的标准偿付毛某某逾期迁移户口违约金(自2016年10月22日起计算至案外人殷玉琴、陈殷的户口迁出上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋之日为止)。后车某某上诉，二审于2017年8月14日判决，认为车某某虽然主张系争房屋户口不能迁出的责任不在自身等事实和理由，但其未能提供充分的证据材料予以支持，故判决驳回上诉，维持原判。2017年11月，殷玉琴向本院提出书面异议[案号：(2017)沪0104执异129号]，请求中止对系争房屋的执行[注：执行依据为(2016)沪0104民初23778号民事调解书]。本院于同年11月13日作出执行裁定，认为根据现有证据，无法证明殷玉琴等与任璐的房屋买卖合同已履行完毕，故殷玉琴等居住在系争房屋内仍系事出有因。殷玉琴对系争房屋享有合法的居住权，并足以排除本院的执行，故本院裁定中止对系争房屋的执行。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有户口簿、户籍摘抄、上海市房地产买卖合同、民事判决书、民事调解书、执行裁定书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。买卖房屋系当事人的重大民事行为，当事人必然会对转让价款、付款方式、房屋交付日期、违约责任承担、违约金计算等作出明确约定，进而体现于买卖合同条款之中。本案中，双方当事人对系争房屋买卖合同(一)中除转让价款、产权过户日期之外的主要条款均无约定，与通常的房屋买卖合同形式上不相符。从合同的履行情况看，任璐至今未付任何房款，且其申请的星展银行贷款实际由陈殷、殷玉琴归还。同时，系争房屋出售后，仍由殷玉琴、陈殷等居住至今，始终未完成房屋的实物交付。审理中，任璐亦当庭表示，双方系通过房屋买卖的形式套取银行贷款，并无房屋交易的真实意思表示。综上，本院认为，买卖双方系以房屋买卖的合法形式达到套取贷款的目的，主观上具有恶意，客观上扰乱国家金融秩序，故该买卖合同当属无效。因系争房屋几经易手，现已登记在案外人毛某某名下，故本院对房屋买卖合同(一)无效的后果在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，判决如下：殷玉琴、陈殷、陈某2与任璐于2008年9月5日就上海市徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费减半收取计25元，由陈1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一八年三月一日书记员 卜雯婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。