北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1535号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐旭生，男，1959年12月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人徐心磊，男，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人张运，女，北京市国联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐安蓉，女，1976年9月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人杨征，男，北京晋熙律师事务所律师。上诉人徐旭生因与被上诉人唐安蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐旭生上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第四项，驳回唐安蓉的全部诉讼请求。2.判令唐安蓉支付徐旭生押金1万元、违约金25000元。事实和理由：1.私自外接房屋并不在《底商租赁合同》约定的租赁面积之内；2.拆除自建部分很小，对《底商租赁合同》的履行不造成任何障碍；3.即便退还剩余租金，唐安蓉2017年4月13日交还钥匙，只需退还自2017年4月14日至4月30日的租金11798元；4.唐安蓉并未向徐旭生支付1万元押金；5.合同具有相对性，上手承租人周某与唐安蓉是否存在转让关系与本案无关，即便存在转租，亦未征得徐旭生同意；6.徐旭生与周某约定，在征得徐旭生同意后，周某可按经营需要对租赁房屋进行装修，合同期满时，周某应将房屋及原有配套设施完好交还徐旭生，经徐旭生验收合格后退还周某押金，装修归徐旭生所有，因此唐安蓉主张的装修损失不应支持；7.周某非法转租已经构成违约，徐旭生有权要求周某支付违约金并不退还押金；8.唐安蓉提供的《装修合同》等证据，并非实际支出证据，不能证明其装修损失；9.唐安蓉擅自解除《底商租赁合同》，构成违约，应支付年租金20%的违约金；10.唐安蓉提交的两份《美容院转让合同》，一份没有约定装修费用，一份列有装修费用，证据存在重大瑕疵，不能作为定案依据。唐安蓉辩称：1.徐旭生出租的房屋已经被行政机关认定非法外接，唐安蓉有权解除合同；2.唐安蓉向徐旭生发出解除合同通知后，徐旭生已经认可合同解除；3.唐安蓉提供的证据真实、合法，有关装修损失的主张应当支持；4.唐安蓉与徐旭生在2016年10月7日签订《底商租赁合同》，是与周某租赁合同的存在期间，表明徐旭生已经默认周某的转租行为；5.唐安蓉与周某有两份转让协议是因为第一份约定不细，才重新签订了第二份。唐安蓉向一审法院起诉请求：1.请求判令徐旭生退还剩余租期的租金35616元、押金1万元；2.请求判令徐旭生赔偿停业损失111632.5元；3、请求判令徐旭生赔偿装修损失15万元；4、徐旭生承担本案诉讼费。徐旭生向一审法院反诉请求：1.请求判令唐安蓉向徐旭生支付房屋押金人民币1万元；2、请求判令唐安蓉向徐旭生支付违约金人民币25000元；3、由唐安蓉承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：周某自2013年起承租徐旭生位于海淀区53号底商（以下简称53号底商），徐旭生未经审批将53号底商由原108.11平方米私自接出约9平方米房屋，2015年11月1日，徐旭生与周某续签《底商租赁合同》，合同签订后，周某交纳押金1万元，合同期满后，徐旭生未将押金1万元退还周某。2015年11月7日，周某与唐安蓉签订《美容院转让合同》，周某将53号底商转让给唐安蓉经营。2016年10月7日，徐旭生与唐安蓉签订《底商租赁合同》，合同签订后，徐旭生未向唐安蓉收取押金1万元，唐安蓉交纳半年租金，双方按合同履行，唐安蓉未进行过装修。2017年3月10日，马连洼城管执法监察队对租赁房发出整改通知书,之后私自接出约9平方米房屋被拆除，对唐安蓉的经营造成影响。2017年4月6日，唐安蓉通过短信向徐旭生发出解除底商租赁合同通知书，要求解除合同、返还租金及押金。徐旭生收到短信后要求唐安蓉将营业执照从租赁房屋迁出后协商返还租金及押金问题。2017年5月4日，唐安蓉将营业执照住所地从租赁房屋迁出。一审法院认为，徐旭生与唐安蓉签订的底商租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。徐旭生出租私自外接的房屋被拆除，对唐安蓉的经营造成影响，对合同的解除负有责任，私自接出约9平方米房屋的拆除，虽然对唐安蓉的经营造成影响，因合同约定的租赁面积还在，该影响不足以阻碍实现合同目的，不构成唐安蓉的单方解除权，双方可就损失及租金问题进行协商，故唐安蓉对合同的解除也负有责任。关于本诉中的退还租金问题，因双方的底商租赁合同已实际解除，徐旭生应将剩余租金退还唐安蓉，故唐安蓉要求徐旭生退还剩余租期租金35616元的诉讼请求合理，法院予以支持。关于本诉中的押金问题，首先，徐旭生未向唐安蓉收取押金1万元，其次，徐旭生与周某的合同期满后，徐旭生未将押金1万元退还周某，唐安蓉已向周某支付押金1万元，基于上述原因，为减少诉累，徐旭生应将押金1万元退还唐安蓉，故唐安蓉要求徐旭生退还押金1万元的诉讼请求合理，法院予以支持。关于本诉中的赔偿停业损失问题，因唐安蓉就其停业损失提交合法有效的证据，故法院不予支持。关于本诉中的赔偿装修损失问题，唐安蓉支付了装修费用，未使用满一年租期，存在一定损失，应得到赔偿，但唐安蓉要求赔偿数额过高，法院根据15万元装修费用一年的使用余期及双方均有责任的实际情况，酌定为3万元。关于反诉中徐旭生要求唐安蓉支付押金问题，因双方合同已实际解除，已经终止履行，故法院不予支持。关于反诉中徐旭生要求唐安蓉支付违约金问题，因双方对合同的解除均有责任，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、徐旭生于本判决生效后七日内退还唐安蓉租金人民币三万五千六百一十六元、押金一万元；二、徐旭生于本判决生效后七日内赔偿唐安蓉装修损失人民币三万元；三、驳回唐安蓉其他诉讼请求；四、驳回徐旭生全部反诉请求。如果徐旭生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院审理查明，周某自2013年起承租徐旭生的53号底商，周某于2013年10月9日向徐旭生交纳押金1万元，徐旭生未经审批将53号底商由原108.11平方米私自接出约9平方米，周某出资17万元于2015年6月对53号底商进行了装修。2015年11月1日，徐旭生（甲方）与周某（乙方）续签《底商租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方53号底商，面积108.11平方米，作为美容保健使用。租期一年，自2015年11月1日起至2016年10月31日止。房屋押金1万元，自签订合同生效之日起乙方向甲方一次付清。年租金15万元，租金为半年付，自合同签订生效之日起将半年的租金支付甲方，下半年租金缴纳时间为2016年5月1日。在征得甲方同意后乙方可按经营需要对租赁房屋进行装修，合同期满时，乙方保持装修完好，未经甲方同意不得擅自拆除，合同期满后，乙方应将房屋及原有配套设施完好交还甲方，经甲方验收合格后退还乙方押金1万元，装修归甲方所有。因是续签合同，原押金没有退还，周某亦未重新交纳押金。2015年11月7日，周某与唐安蓉签订《美容院转让合同》，周某将53号底商转让给唐安蓉经营，转让费24万元（装修费用15万元，设备、产品费用9万元），房屋押金1万元。合同签订后，53号底商由唐安蓉继续经营使用，唐安蓉向周某支付转让费24万元及房屋押金1万元。周某将53号底商转租唐安蓉时未经徐旭生同意，但徐旭生知道转租事实后未提出异议。徐旭生在与周某签订的《底商租赁合同》快期满时，直接与唐安蓉于2016年10月7日签订《底商租赁合同》，租赁期限一年，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。年租金25万元，租金为半年付，自合同签订生效之日起将半年的租金支付徐旭生，下半年租金缴纳时间为2017年5月1日。合同约定的其他内容和徐旭生与周某于2015年11月1日签订的《底商租赁合同》一致。合同签订后，唐安蓉向徐旭生支付了半年租金，继续使用53号底商。徐旭生没有找周某联系合同到期后是否续租事宜，没有向周某返还1万元押金，亦没有要求唐安蓉交纳1万元押金。2017年3月10日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局马连洼城管执法监察队对53号底商发出《整改告知书》：经查，此房屋涉嫌私自外接房屋，形成违法建设和私自破墙开门，存在安全隐患，影响市容环境卫生，请此房屋的建设单位、所有人、管理人自查自纠，存在上述违法行为请自行整改完毕，否则我单位将3月12日依法查处。因徐旭生没有自行整改，城管部门从2017年3月26日起，用了一周的时间，依法将徐旭生私自外接的约9平方米房屋拆除。从城管部门开始拆除起，对唐安蓉的经营造成实质影响。2017年4月6日，唐安蓉通过短信向徐旭生发出解除底商租赁合同通知书，要求解除合同、返还租金及押金。徐旭生收到短信后要求唐安蓉将营业执照从租赁房屋迁出后协商返还租金及押金问题。唐安蓉于2017年5月4日将营业执照住所地从租赁房屋迁出，此后双方就返还租金及押金问题未能达成一致。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。双方就解除合同的法律后果虽然尚未达成一致，但双方明确先行解除合同、解除合同的法律后果另行解决的，可以认定已经协商一致解除合同。徐旭生与唐安蓉于2016年10月7日签订的《底商租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因徐旭生提供的租赁物存在私自外接房屋的情况，被城管部门依法拆除，在此情况下，唐安蓉于2017年4月6日向徐旭生通过短信提出解除合同，徐旭生收到短信后要求唐安蓉将营业执照从租赁房屋迁出后协商返还租金及押金问题，表明徐旭生同意先行解除合同，解除合同的法律后果，即返还租金及押金问题另行协商解决，故本院认定双方签订的《底商租赁合同》于2017年4月6日协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《底商租赁合同》解除后，徐旭生应当将唐安蓉已经支付的剩余25天租金退还唐安蓉，自2017年3月26日城管部门依法拆除私自外接房屋起，对唐安蓉的经营造成实质影响，徐旭生应当赔偿唐安蓉2017年3月26日至4月5日共计11天的租金损失。一审判决将退还剩余租金与赔偿租金损失混为一谈，且自2017年3月10日起算剩余租金错误，本院予以纠正。唐安蓉与徐旭生协商解除合同，唐安蓉并无违约事实，徐旭生反诉要求唐安蓉支付25000元违约金，没有事实根据，一审法院判决驳回徐旭生的该反诉请求正确，本院予以确认。通过徐旭生在与周某的租赁合同快期满时直接与唐安蓉签订租赁合同的事实、徐旭生没有找周某联系合同到期后是否续租事宜且没有向周某返还1万元押金的事实以及徐旭生没有要求唐安蓉交纳1万元押金的事实，能够证明徐旭生知道周某将53号底商转租唐安蓉、唐安蓉受让了周某的1万元押金且未提出异议，进而表明徐旭生返还原押金的债务已经与唐安蓉交付新押金的债务相互抵销，抵销后视为唐安蓉已经按照《底商租赁合同》的约定一次付清了押金，合同解除后，唐安蓉起诉要求徐旭生返还1万元押金，有事实和法律依据，一审法院判决支持唐安蓉的该诉讼请求正确，本院予以确认。徐旭生反诉要求唐安蓉支付押金1万元，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回徐旭生的该反诉请求正确，本院予以确认。周某与徐旭生于2015年11月1日续签的《底商租赁合同》约定：合同期满后，装修归徐旭生所有。周某出资于2015年6月对53号底商进行了装修，装修发生在前一个合同履行期间，即便装修发生在该合同履行期间，合同于2016年10月31日期满后，装修都应归徐旭生所有，徐旭生对周某无需补偿装修费用。债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。周某将装修的相关权利转让唐安蓉后，徐旭生对周某无需补偿装修费用的抗辩可以向唐安蓉主张。故唐安蓉要求徐旭生赔偿装修损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决徐旭生赔偿唐安蓉装修损失错误，本院予以纠正。综上所述，徐旭生的上诉请求部分成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19610号民事判决第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19610号民事判决第二项、第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19610号民事判决第一项为：徐旭生于本判决生效后七日内日退还唐安蓉剩余租金17123元、赔偿租金损失7534元、退还押金1万元；四、驳回唐安蓉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2954元，由唐安蓉负担2621元（已交纳），由徐旭生负担333元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费338元，由徐旭生负担（已交纳）。二审案件受理费2028元，由唐安蓉负担915元（本判决生效后七日内交纳），由徐旭生负担1113元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一八年三月十六日法官助理 张进中书 记 员 舒 妍