成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0108民初3180号原告：刘光兴，男，1966年7月7日出生，汉族，住成都市成华区。委托代理人：陈晓辉，四川益正律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杨长林，四川蜀信律师事务所律师，一般授权。被告：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地：成都市成华区猛追湾街94号。法定代表人：车志辉，董事长。委托代理人：钟林志，四川志众律师事务所律师，特别授权。委托代理人：温晓波，四川志众律师事务所律师，特别授权。第三人：中国五冶集团有限公司，住所地：成都市锦江区五冶路9号。法定代表人：程并强，董事长。委托代理人：张君，女，1968年3月12日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工，特别授权。委托代理人：席媛媛，女，1982年9月6日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工，一般授权。原告刘光兴与被告四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称：川塔公司）、第三人中国五冶集团有限公司（以下简称：五冶公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告刘光兴及委托代理人陈晓辉、杨长林，被告川塔公司的委托代理人钟林志，第三人五冶公司的委托代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光兴诉称，原告为购买四川广播电视塔影视文化广场（成都339）项目1幢7层723号房屋，与被告在2015年4月3日签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，商品房交付使用后，买受人（即原告）同意委托出卖人（即被告）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知书送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。签署合同后，原告积极履行义务，按期足额支付购房款4612136元，并提前支付了专项维护基金、契税、合同印花税、权证印花税、转移登记费、国土证工本费、房产交易手续费166618元，将房屋权属转移登记事项委托被告向权属登记机关申请办理。2015年4月9日，被告将1幢7层723号房屋交付给原告使用，随即原告委托成都三三九资产管理有限公司对上述房屋进行装修，支付了装修费用335650元。截止到2016年4月8日，被告仍未完成涉案房屋的权属转移登记，原告多次找到被告要求退房,均未能达成一致意见。经原告在成都市房管局调查得知，在原、被告签订合同之前，被告已经将案涉房屋用于抵押贷款，约定的期限为2014年6月19日至2017年6月18日。被告在向原告出售房屋时，故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，导致合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的九条的规定，原告要求解除合同并请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。由于交付房屋后，原告已经委托成都三三九资产管理有限公司进行装修，支付了装修费，被告应当赔偿该部分损失。原告诉请判令：解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；被告返还已付购房款4612136元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，共计9224272元；被告向原告返还已交付的专项维修资金、契税、合同印花税、权证印花税、转移登记费国土证工本费、房产交易手续费共计166618元；被告向原告支付利息（以全部已付款为本金，从2015年4月9日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至退清全部已付款时止），现暂计算至起诉之日共计35192元；被告赔偿原告损失335650元；本案诉讼费由被告承担。被告川塔公司辩称，1、原被告双方及第三人于2015年3月30日签订了《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》，根据该协议约定，被告将成都339项目房号房屋抵扣并向第三人支付的工程款，总计4947786元。原告及第三人已知悉并现场实地考查了上述房屋，对上述房屋状况予以确认，原告作为第三人指定的买受人，与被告签订上述抵扣房源对应的商品房买卖合同，并履行相应买受人的权利义务。因此，原被告双方所签订的《商品房买卖合同》系因被告冲抵第三人的工程款所致，现由于相关部门原因，未能办理房屋产权证，原告要求解除该合同，应当将该《商品房买卖合同》与《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》一并解除。由于原告并未向被告实际支付购房款项，应当由第三人向原告退还相应款项。2、在原被告及第三人签署《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》及原被告签署《商品房买卖合同》时，被告并不存在商品房买卖合同司法解释第九条规定之任一情形。因此，原告请求被告承担已付购房款一赔的赔偿责任，没有事实及法律依据。第三人五冶公司辩称，原告与被告基于双方签订的《商品房买卖合同》提起的诉讼与第三人无关。被告所称原被告及第三人签订的《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》，是三方真实表示，该协议并且已生效，案涉4947786元系拟制支付，即被告欠第三人工程款，第三人欠原告款项，故三方签订上述协议将案涉房屋抵债给原告，以抵销债务。该款项系债权债务转移，第三人不应承担退还责任，被告要求第三人向原告退还款项没法律依据。经审理查明，2015年3月30日，原告刘光兴（丙方）与被告川塔公司（甲方）、第三人五冶公司（乙方）签订《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》，约定：一、甲方以成都339项目（房号：，房屋性质：写字间，房屋情况精装现状，建筑面积共计335.65平方米）商品房抵扣应当向乙方支付的工程款，用于抵扣的房源房款总价款（含装修费用）共计4947786元。乙方、丙方已知悉并现场实地考察了上述房屋，对上述房屋的状况予以确认。二、甲、乙、丙三方确认，丙方作为乙方指定的买受人，由丙方与甲方签订上述所抵扣房源对应的《商品方买卖合同》（含合同及附件）等系列文书并履行相应买受人的权利义务。本协议生效后，甲方不再向乙方支付相当于抵扣房源房款总价款（含装修费用）的工程款，该部分工程款视为已如期完成付款，乙方不得以任何理由再向甲方主张该部分工程款。乙方、丙方因所抵扣房屋产生的任何纠纷均与甲方无关，甲方对此不承担任何责任。甲、丙双方应配合完成抵扣房源对应的《商品房买卖合同》（含合同及附件）等系列文书的签约工作，具体签约时间定为2015年4月3日。2015年4月3日，原告（买受人）、被告川塔公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于成都市成华区房屋，建筑面积335.65平方米；房屋总价为4612136元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知书送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。2015年4月3日，原告（甲方）与成都三三九资产管理有限公司（乙方）签订《委托装修施工合同》约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营，由于甲乙双方约定系将该房屋以装修房屋出租给乙方，现甲方委托乙方代为寻找有资质的装修公司进行该房屋装修并达到本合同约定的装修标准，甲方装修总价款为335650元，应2015年4月30日前一次性支付给乙方，由乙方代付给装修施工单位。另查明，2016年4月6日，原告向被告支付了代缴税费等166618元。另查明，案涉房屋于2014年8月12日登记到被告川塔公司名下。2015年12月1日，案涉房屋办理抵押登记，登记抵押权人为东亚银行（中国）有限公司成都分行，抵押期限为2014年6月19日至2017年6月18日，抵押价值50000000元。另查明，被告与第三人五冶公司于2016年10月31日签订《四川省川塔恒远实业有限公司四川广播电视塔影视文化广场1#楼钢结构工程项目对账单》，确认4947786元（购房款及装修款之和）已作为第三人的已收款进行了结算。另查明，被告川塔公司于2017年6月20日收到本案诉状副本。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份信息、《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、《委托装修施工合同》、收据3张、房屋信息摘要、《四川省川塔恒远实业有限公司四川广播电视塔影视文化广场1#楼钢结构工程项目对账单》及当事人陈述等。本院认为，原、被告及第三人签订的《关于工程款项冲抵商品房款项的协议》（以下简称：抵款协议）系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，因此，三方达成的被告以案涉房屋抵偿应其支付第三人五冶公司工程款，且第三人指定原告为案涉房屋的买受人的约定合法有效。原、被告签订《商品房买卖合同》虽然基于抵款协议，但《商品房买卖合同》约定了买卖双方的权利义务，故原、被告双方构成商品房买卖合同法律关系。由于原告应支付房屋价款的义务已通被告与第三人之间抵偿债务的方式履行，故被告应按约定履行向原告交付房屋并为原告办理相关产权登记的义务。被告在《商品房买卖合同》中明确“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押”，但合同签订时间在该房屋的登记抵押期限（2014年6月19日至2017年6月18日）内，因此，被告构成隐瞒房屋已抵押的事实。根据双方约定，被告未在交房后365日内为原告办理房屋所有权证书的，原告有权解除合同，由于至原告起诉时（已超过365日），案涉房屋的抵押权仍未消灭，被告尚无法为原告办理所有权登记，故原告解除合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，因此，本院认定：《商品房买卖合同》于诉状副本送达被告之日（2017年6月20日）解除，被告应向原告返还购房款4612136元并应根据约定，按照中国人民银行同期活期存款利率自《商品房买卖合同》签订之日起承担利息；同时，被告应返还原告装修款335650元；同时，被告还应退还原告已支付的代缴税费款166618元，并按照中国人民银行同期活期存款利率承担利息；综合考虑被告的违约情况，本院对原告要求被告赔偿其一倍购房款4612136元的主张，予以支持；另一方面，原告应向被告返还案涉房屋。关于被告提出的应将抵款协议一并解除的答辩意见，由于该协议系三方对被告如何履行所负第三人债务的约定，与《商品房买卖合同》系不同的法律关系，且《商品房买卖合同》签订后被告与第三人结算时，已将案涉购房款及装修款结算为第三人的已收款，故《商品房买卖合同》的解除，并不对抵款协议的权利义务关系产生影响，故不应一并解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘光兴与被告四川省川塔恒远实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（2015年4月3日）及相应补充协议于2017年6月20日解除。二、被告四川省川塔恒远实业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告刘光兴购房款4612136元，并承担利息（利息的计算方式为：以4612136元为本金，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2015年4月9日起计算至实际付清之日止）。三、被告四川省川塔恒远实业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告刘光兴装修款335650元。四、被告四川省川塔恒远实业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告刘光兴代缴税费款166618元，并承担利息（利息的计算方式为：以166618元为本金，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2016年4月6日起计算至实际付清之日止）。五、被告四川省川塔恒远实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘光兴支付购房款一倍的赔偿金4612136元。六、原告刘光兴于本判决生效之日起三十日内向被告四川省川塔恒远实业有限公司返还成都市成华区房屋。七、驳回原告刘光兴的其他诉讼请求。被告四川省川塔恒远实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告刘光兴如果未按照本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费38185元，由被告四川省川塔恒远实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 演二〇一八年三月二日书记员 胡耀源