上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初6093号原告：上海静工(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李春农，董事长。委托诉讼代理人：陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇楠，男。被告：商亨实业(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李强。委托诉讼代理人：王国江，男。委托诉讼代理人：陈建国，男。原告上海静工(集团)有限公司与被告商亨实业(上海)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海静工(集团)有限公司的委托诉讼代理人陈慧玲到庭参加了诉讼。被告商亨实业(上海)有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。期间，因本案存在应当中止诉讼的情形，据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，于2017年5月18日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案现已审理终结。原告上海静工(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市闵行区黎安路XXX号XXX幢房产的转让过户手续；2、判令被告交付上海市闵行区黎安路XXX号XXX幢房产；3、判令被告支付逾期过户违约金(自2017年2月10日起计算至实际过户之日止，按人民币(币种下同)5,076,000元的日万分之五计算)。事实和理由：2017年2月9日，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定，被告将其所有的位于本市黎安路XXX号XXX幢房屋转让给原告，转让款为5,076,000元。同时，原、被告及案外人立信会计师事务所就涉案房屋资金支付事宜签订了《房地产交易资金监管服务合同》。签约后，原告将购房款全额汇入双方指定的监管账户内，全部履行了合同义务。但被告却未按约配合原告办理所购房屋的产权变更登记手续，严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，遂特向法院提起诉讼，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告商亨实业(上海)有限公司辩称，一、原告要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合办理过户手续的诉讼请求没有依据。被告公司两个股东对房地产转让一事全然不知，公司没有召开过任何股东会，且房地产买卖合同只有公司印章，而没有具体经办人。此外，原告支付房款的行为没有合同依据。二、原告要求被告承担逾期过户违约金没有合同依据和法律依据。三、本案应当通知案外人立信会计师事务所参与诉讼，否则本案事实无法查清。经审理查明，2016年7月25日，原告上海静工(集团)有限公司与被告商亨实业(上海)有限公司经协商签订的《房地产买卖意向书》约定，由原告购买被告位于本市黎安路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房屋。同年8月30日，原告上海静工(集团)有限公司(为购买方即签约乙方)与被告商亨实业(上海)有限公司(为出售方即签约甲方)及案外人(监管方即签约丙方、特殊普通合伙)立信会计师事务所签订了一份《房地产交易资金监管服务合同》。该合同记载：甲、乙双方共同委托丙方对甲、乙双方买卖上海市黎安路XXX号房地产的交易资金进行监管；根据甲、乙双方于2016年7月25日签订的《房地产买卖意向书》，经甲、乙双方共同委托银信资产评估有限公司对系争房屋的市场价值实施评估，该房地产价值110,310,000元，本次房地产转让价款为110,000,000元；甲、乙双方委托丙方监管的购房款为全额房地产转让价款分期支付(以下简称监管房款)；根据甲、乙双方相关合同，乙方自《上海市房地产买卖合同》签订之日起分二次，将监管房款存入甲、乙共同指定的丙方银行账户(以下简称指定账户)，乙方于甲、乙双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》当日，第一次向指定账户存入购房款80,000,000元，乙方取得该房地产权利人变更为乙方的《上海市房地产权证》当日，第二次向指定账户存入购房款30,000,000元；就乙方支付至指定账户内的购房款，付款方式经三方协商一致，按照以下方式执行：1、甲、乙双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》后15日内，应共同至闵行区房地产交易中心办理该房地产的《上海市房地产买卖合同》及房地产权利人变更为乙方的登记备案手续，交易中心审核通过相关申请文件并出具收件收据的当日，甲、乙双方通知丙方同时到场，经甲、乙、丙方共同确认相关资料和凭证后(从丙方账户向甲方)支付60,000,000元；2、乙方取得该房地产权利人变更为乙方的《上海市房地产权证》当日，甲、乙双方通知丙方同时到场，经甲、乙、丙方确认相关资料和凭证后(从丙方账户向甲方)支付20,000,000元；3、甲方应于乙方取得该房地产权利人变更为乙方名下后六个月内，完成该房地产内承租人清退工作，向乙方交付该房地产、双方签订交接书的当日，甲、乙双方通知丙方同时到场，经甲、乙、丙方确认相关资料和凭证后(从丙方账户向甲方)支付15,000,000元；4、甲、乙双方办理该房地产交接后15日内，且无其他未决或遗留事项后，甲、乙双方通知丙方同时到场，经甲、乙、丙方确认相关资料和凭证后(从丙方账户向甲方)支付15,000,000元；丙方依据本合同规定支付上述各笔款项的，应核对约定的资料和凭证无误后，将乙方支付的监管购房款支付至甲、乙双方共同确认的账户。同时，三方约定：如发生以下情形，乙方有权单方面通知丙方，丙方须于接到通知后二日内无条件解除资金监管，并向乙方退还所有款项及相应利息，本合同自然终止。(一)甲、乙双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》后30日内，未到闵行区房地产交易中心办理该房地产变更登记手续的；(二)在办理该房地产变更登记过程中，经房地产登记机关审核，因不符合产权变更登记条件而导致不能办理交易过户、权利人变更登记，或相关申请文件被交易中心拒收或退回；(三)甲方未能按照本合同及甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定履行该房地产变更等合同义务；(四)鉴于乙方系公有制企业，所有的投资行为均受本级人民政府及国有资产监督管理部门的监管，在办理房地产转移登记过程中，如因上述部门不予审批等原因导致本次房地产买卖无法进行的；(五)甲、乙双方于正式签订《上海市房地产买卖合同》前签订本合同，但因故终止该房地产交易，或由甲、乙双方所签的《上海市房地产买卖合同》引起纠纷造成交易登记终止的。此外，三方还约定，丙方对房款的监管不意味着对乙方付款义务承担保证责任，丙方对该房地产交易的合法性、可行性不承担任何责任；因丙方未严格按照本合同及甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的时间、条件等情形支付监管房款，丙方应对乙方的损失承担赔偿责任。签约后，原告于2016年11月11日分两次向双方确认的监管方即案外人立信会计师事务所通过银行转账支付6,000万元；2017年1月5日，原告向监管方支付3,000万元；同年1月17日，原告分两次向监管方支付2,000万元。诉讼中，原告对提前向监管方支付房款的行为作出解释，称因其企业账上存款不确定，为避免在合同约定应付款的时间账上无存款，故在账上有存款时即向监管方支付。同时，原告还在诉讼表示，被告拒绝共同到房地产交易中心去办理涉案房屋产权过户登记手续的原因是，原经办人陈卫刚(2016年1月6日之前系被告的法定代表人)于2017年2月23日去世，而被告方的其他人员拒绝配合。2017年2月9日，原告上海静工(集团)有限公司(为买受人即签约乙方)与被告商亨实业(上海)有限公司(为卖售人即签约甲方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》。双方约定：甲方将位于本市黎安路XXX号XXX幢(全幢)房屋转让给乙方，该房屋建筑面积1,004.26平方米，转让款5,076,000元；该房屋使用年限从2003年3月5日起至2053年3月4日止；双方确认于2017年2月9日前向房地产交易中心办理产权转让过户手续。此外，双方还就其他事项分别进行了约定。2017年3月1日，原告以被告未按约共同到房地产交易中心办理涉案房屋产权过户登记手续为由向本院提起诉讼。同时，原告还向本院提出诉讼保全申请，本院于同年3月7日对涉案房屋进行了司法查封。此前，被告因在本院有(2017)沪0112民初4280号民事案件，涉案房屋于2017年2月24日已被本院查封，故本案的司法查封属于轮候查封。此后，被告因还有其他民事案件，涉案房屋先后于2017年3月8日、同年8月21日、同年10月24日及同年12月27日被本院及其他法院轮候查封。2018年3月12日，原告向本院提供的《上海市不动产登记簿》反映，本院于2017年2月24日就(2017)沪0112民初4280号民事案件对涉案房屋的查封现已解除(即本案进行司法查封为首轮查封)。本案以上事实，由原告提供的《房地产交易资金监管服务合同》，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，原告向监管方支付房款的凭证及原告的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》(包括三方签订的《房地产交易资金监管服务合同》)，系签约当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力，原、被告(包括监管方)应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据三方在《房地产交易资金监管服务合同》中规定，原、被告在签订《上海市房地产买卖合同》后15日内向房地产交易中心办理产权过户手续(原、被告后签订的《上海市房地产买卖合同》规定，双方应于签约当日即2017年2月9日前向房地产交易中心办理产权过户手续，因双方未在签约当日共同向房地产交易中心办理产权过户手续，从逻辑上判断原、被告签约后同意按三方在《房地产交易资金监管服务合同》中的规定执行)，被告未能协助原告办理产权过户手续，其行为已构成违约。原告现要求继续履行房屋买卖合同，判令被告协助办理涉案房屋产权过户手续，并交付涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期过户违约金一节，由于双方对逾期办理涉案房屋过户手续的后果未作约定，而法律也没有作具体的规定，故原告的此项主张没有依据，本院不予支持。另外，本院注意到办理产权过户的时间，将直接决定被告向原告交付涉案房屋的时间(根据《房地产交易资金监管服务合同》规定，被告应于原告取得涉案房屋产证后六个月内交房)。由于被告未能协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续，导致原告至今未能取得涉案房屋，故原告可对其未取得涉案房屋所造成的损失另案主张权利。此外，涉案房屋还存在本院及其他法院就被告其他民事案件进行的轮候查封，关于轮候查封是否影响本案原、被告之间房屋买卖合同继续履行问题，依据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定，人民法院对已查封的涉案房屋进行处理后，该房屋上的轮候查封自始不产生查封效力。故涉案房屋上的轮候查封不会影响原被告之间房屋买卖合同的继续履行。关于被告的辩称意见，本院认为，股东是否知晓和公司是否召开股东会不是合同成立的条件，而签约人是否署名也不是合同成立的形式要件。此外，就房屋买卖合同的相对性而言，案外人立信会计师事务所是否到庭，对原告的诉讼请求没有影响。故被告关于买卖合同无法继续履行及案外人立信会计师事务所必须参与诉讼的辩称意见不能成立，本院不予采信。被告关于原告主张逾期过户违约金缺乏合同依据和法律依据的辩称理由成立，本院予以采信。被告商亨实业(上海)有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百三十五条规定，判决如下：一、被告商亨实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区黎安路XXX号XXX幢房屋产权变更登记至原告上海静工(集团)有限公司名下(交易过程中产生的税费按规定由双方各自承担)；二、被告商亨实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于上海市闵行区黎安路XXX号XXX幢房屋交付原告上海静工(集团)有限公司；三、驳回原告上海静工(集团)有限公司其余诉讼请求。案件受理费47,332元及财产保全费5,000元，由被告商亨实业(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇一八年三月二十三日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。