江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏执复21号复议申请人（申请执行人）：江阴佳顺置业有限公司，统一社会信用代码91320281MA1MEFC45L，住所地江苏省江阴市鲥鱼港路38号。法定代表人：徐彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪梅东，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋多奇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被执行人：江阴顺嘉置业有限公司，组织机构代码66762359－9，住所地江苏省江阴市人民东路31-33号。法定代表人：周颜，该公司董事长。被执行人：江阴市富尔顿商贸有限公司，组织机构代码69079504－9，住所地江苏省江阴市名贤路188号。法定代表人：周颜，该公司董事长。被执行人：周颜，男，1975年1月16日生，汉族，住所地江苏省江阴市。复议申请人江阴佳顺置业有限公司（以下简称佳顺公司）不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出的（2017）苏02执异134号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。无锡中院受理的江苏靖江农村商业银行股份有限公司江阴园区支行（以下简称靖江农商行）与江阴顺嘉置业有限公司（以下简称顺嘉公司）、江阴市富尔顿商贸有限公司（以下简称富尔顿公司）、周颜金融借款合同纠纷一案，��2015年6月12日作出无锡中院（2015）锡商初字第0048号民事判决，判令：顺嘉公司向靖江农商行归还贷款本金6000万元，并支付利息、逾期罚息、赔偿律师费等损失；靖江农商行有权以富尔顿公司提供抵押的“澄房他证江阴字第ｆ××号”房屋他项权证项下的房屋所有权和“澄土他项（2013）第2432号”土地他项权证项下的土地使用权折价或者以拍卖、变卖前述房屋所有权和土地使用权的价款，分别在6000万元和200万元的范围内优先受偿；对顺嘉公司前述债务，周颜承担连带清偿责任。该判决生效后，因债务人顺嘉公司、富尔顿公司、周颜未履行判决义务，根据债权人靖江农商行的请求，无锡中院于2015年11月立案执行。2016年12月19日，该院作出（2015）锡执字第00572号之三执行裁定书，变更佳顺公司为本案申请执行人。在案件执行过程中，无锡院依法对被执行人富尔顿公司名下的，坐落于江阴市××房产以及国有土地使用权进行了评估和拍卖、变卖，因无人竞买而流拍。佳顺公司申请以物抵债。该院要求佳顺公司返还5458170.43差价，佳顺公司按无锡中院要求将5458170.43元交付到法院。该院于2017年7月25日作出（2015）锡执字第00572号之四执行裁定书，将被执行人富尔顿公司名下的，坐落于江阴市××、所有权证号为010826342的房产以及证号为澄土国用2011第7916号的国有土地使用权共作价53230000元，交付申请执行人佳顺公司抵偿被执行人顺嘉公司欠款。佳顺公司收到上述抵债裁定书后，即提出执行异议称：其与被执行人因借款合同纠纷执行一案，业经法院在执行过程中对被执行人富尔顿公司涉案的座落于江阴市果园路18号18幢房地产进行了拍卖和变卖处置，因无人竞买而流拍后，其申请以物抵债。法院亦作出了相应的执行裁定书，将该涉案房地产交由其抵偿债务。但法院要求其支付涉案土地使用权差额5458170.43元。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因异议人已就涉案房产办理了金额为6000万元的抵押登记，故该房产范围内的土地使用权应视为一并抵押。异议人有权在涉案房产、土地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款在6000万元范围内优先受偿，因上述房产、土地使用权抵债金额合计为5323万元，并未超出优先受偿范围，故异议人无需支付差额。请求法院依法裁决。无锡中院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中法院依法处置被执行人财产流拍后，佳顺公司作为申请执行人申请接受流拍的财产抵偿债务，因接受抵债的土地使用权金额高于其抵押权设定的金额，依法必须补交差价后，法院方能下达相应的执行裁定书。现本院尚未以书面形式作出要求佳顺公司补交差价的执行行为，故佳顺公司提出的异议不符合受理执行异议案件的条件。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定驳回佳顺公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院提出复议。佳顺公司向本院申请复议请求：撤销无锡中���（2017）苏02执异134号民事裁定，请求裁定无锡中院退还5458170.43元给该公司。事实与理由：一、该房地产的地价和房价已经不可分离。土地的评估价仅仅是评估公司在评估时的一个参考值，该土地使用权已无法独产估价。二、我公司对上述房地产享有6200万元抵押权，在该房地产的处置价款低于6200万元时应足额优先受偿。1.对于案涉拍卖房地产，原产权人与债权人已签订了抵押合同，合同约定，抵押物包括房产和土地，总抵押值为6000万元。2.2013年10月31日办理了国有土地使用权抵押登记，他项权证上记载的抵押权利价值为200万。3.2013年11月13日办理了房地产抵押登记，他项权证上记载的房产抵押权利价值为6000万元。4.根据物权法确定的房随地走、地随房走的原则，房主抵押的优先权效力及于房地坐落的土地，土地使用权抵押的优先权效力及于该土地上的房产。根据物权法的精神，该地产和房产于2013年10月31日设立了第一顺位抵押权，抵押价值总计为200万元，该房产和地产于2013年11月13日设立了第二顺位抵押权，抵押价值总计为6000万元。除此之外，上述房地产再没有设立其他抵押登记，故我公司对上述房地产有完全的抵押权。三、即便我公司在上述地产的价值200万元以外我公司没有优先受偿权，但抵押合同是成立的，且无锡中院对该房地产进行了首轮查封，原产权人应当在该房地产的处置价款小于6000万元的范围内承担连带担保责任。四、富尔顿公司以上述房地产的全部价值为本案债务承担连带责任也完全符合富尔顿公司的意图。五、2017年7月18日，本案所涉（2015）锡执字第572号的执行法官在执行谈话中明确告知申请人应向富尔顿公司公司返还5458170.43元，同时执行法官亦告知申请人若有异议，需在15日内向该院书面提出异议。申请��于2017年7月14日将5458170.43元汇入无锡中院帐户。基于上述事实，无锡中院客观上已对申请人实际作出了执行行为，申请人提起执行异议有事实与法律依据。本院查明，2017年7月18日，在无锡中院执行局会议室，佳顺公司委托代理人汪梅东称：“我公司会把上述款项汇给法院，以便于我们顺利完成抵债过户，但我公司仍然认为不应支付，会书面向法院提出异议，请法院不要发放该款。”执行法官告知：“款项交至法院后本院会向你公司送达相关法律文书。按照法律规定本院应依法分配上述款项，你公司若有异议，请于15日内书面向本院提出。”2017年7月26日，佳顺公司向无锡中院提出执行异议，请求确认其对江阴市果园路18号18幢房产及土地使用权在6000万元范围内享有优先受偿权。本院另查明，2013年10月31日，靖江农商行与富尔顿公司签订（委托）靖商银抵字（2013）第1031004号抵押合同，该合同附件表明对江阴市果园路18号18幢房产及土地使用权一并设定抵押值为6000万元。其后，靖江农商行分别对江阴市果园路18号18幢房产办理了6000万元抵押登记、土地使用权办理了200万元抵押登记。本院再查明，2015年1月6日，无锡中院受理了靖江农商行申请保全顺嘉公司、富尔顿公司、周颜银行存款人民币7000万元或查封其等值财产的申请。2015年1月7日，该院作出（2015）锡商诉保字第00002号裁定，冻结江阴顺嘉置业有限公司、江阴市富尔顿商贸有限公司、周颜银行存款人民币7000万元或查封其等值财产。次日，无锡中院依据（2015）锡商诉保字第00002号裁定查封了江阴市果园路18号18幢房地产，为���查封。本院认为：一、关于佳顺公司是否可以提出执行异议问题根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第一款的规定，当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定，提出书面异议的，人民法院应当按照执行异议案件予以立案。本案中，无锡中院明确要求佳顺公司向富尔顿返还5458170.43元，佳顺公司表示会按无锡中院要求将款项汇入法院，并提出异议，无锡中院执行法官亦告知若有异议，于15日内书面提出。2017年7月14日，佳顺公司向无锡中院汇款5458170.43元，该款项至今仍在无锡中院帐户中。据此，无锡中院确已经作出要求佳顺公司返还5458170.43元执行款的执行行为，佳顺公司亦已对此执行行为依法提出了执行异议。无锡中院（2017）苏02执异134号裁定以“现本院尚未以书面形式作出要求佳顺公司补交差价的执行行为，故佳顺公司提出的异议不符合受理执行异议案件的条件。”为由，驳回佳顺公司的异议申请，没有事实与法律依据。二、关于无锡中院是否能够要求佳顺公司返还5458170.43元执行款1.本案中，2013年10月31日，靖江农商行与富尔顿公司签订（委托）靖商银抵字（2013）第1031004号抵押合同，该合同附件表明对江阴市果园路18号18幢房产及土地使用权一并设定抵押值为6000万元。其后，靖江农商行分别对江阴市果园路18号18幢房产办理了6000万元抵押登记、土地使用权办理了200万元抵押登记。因此，靖江农商行仅对江阴市果园路18号18幢房产的土地使用权在200万元范围内拥有优先权，此项亦得到无锡中院（2015）锡商初字第0048号判决确认。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，2015年1月8日，无锡中院根据靖江农商行的申请，作出（2015）锡商诉保字第00002号裁定，查封了江阴市果园路18号18幢房地产，为首查封。因此，靖江农商行对江阴市果园路18号18幢房产的土地使用权200万元优先权范围以外的其它价值已经作了查封、保全，并且为首查封。3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条的规定：��执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。本案中，被执行人富尔顿公司为企业法人，不属于公民或者其他组织，且江阴市果园路18号18幢房产抵债金额为5323万元，亦未能满足生效判决所确定的债权。因此，佳顺公司可以依其申请无锡中院对江阴市果园路18号18幢房地产的首查封地位，获得其债权范围内的全额清偿。无锡中院以生效判决中确定江阴市果园路18号18幢房产的土地使用权优先权为200万元为由，要求佳顺公司返还5458170.43元用于供其它债权人参与分配，没有事实与法律依据。综上所述，复议申请人佳顺公司的复议请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二���五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下：一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02执异134号执行裁定。二、江苏省无锡市中级人民法院不得要求江阴佳顺置业有限公司返还江阴市果园路18号18幢房产土地使用权价值5458170.43元，已收取的5458170.43元退还江阴佳顺置业有限公司。本裁定为终审裁定。审判长 李 晶审判员 赵建华审判员 苏 峰二〇一八年三月十六日书记员 杨 浩