呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终3174号上诉人(原审原告)：边海瑶，女，住呼和浩特市，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：李豫，男，住呼和浩特市，住呼和浩特市。上诉人边海瑶因与被上诉人李豫房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人边海瑶及被上诉人李豫到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。边海瑶上诉请求：一、依法撤销原判,改判或发回重审；二、依法判令李豫向边海瑶返还8日租金745元;三、依法判令李豫向边海瑶返还押金3000元；四、依法判令李豫向边海瑶返还暖气费1687.28元（自2017年10月15日起至2018年2月1日止共3个半月,3.68元/平方米/月*3.5个月*131平方米）；五、依法判令李豫向边海瑶支付所垫付暖气开通措施费150元；六、依法判令李豫向边海瑶支付违约金7400元。事实及理由:2017年2月17日，双方签订《房屋租赁合同》,李豫将位于呼和浩特市赛罕区南二环恒大名都9号楼1503室,建筑面积为131平方米的房屋出租给边海瑶。租赁期共12个月,自2017年2月18日起至2018年2月17日止,房屋租金:12个月共计34000元(含取暖费及物业费),边海瑶并交付3000元作为押金。李豫承诺配合边海瑶提供房产证明及其他边海瑶经营所需的证明、证书。同时合同约定在租赁期内,如因李豫违约终止租赁合同,则需将边海瑶投入的装修费用及剩余租金于合同终止7日内一并支付给边海瑶,并向边海瑶支付合同总租金20%的违约金。李豫违约责任一:边海瑶按照合同约定支付了租金、物业费、暖气费、押金后,李豫在合同起始日直至2017年12月底这期间,未按照合同约定及时协助配合向边海瑶提供房产证明等资料,导致边海瑶办理房产税务等方面受到严重影响,为此边海瑶在不得已的情况下于2017年8月就此事报警,后无奈于2017年8月份另行租用一套房屋进行公司住所变更。还有一点,边海瑶租赁房屋的初衷是作为公司注册、办公及宿舍使用,事前就要求李豫考虑好出租年限满足两年以上,而合同是一年一签,经李豫同意后才有了进一步的租赁行为。边海瑶依据房屋格局和面积买了整屋的办公家具,结果刚租了三个月李豫就打算卖房,并以边海瑶必需配合有买房意向的人来家里看房作为配合边海瑶开具地税票的条件,强迫边海瑶。边海瑶要求其收回房屋后自行去出售,李豫未接受,但一直为难边海瑶不予配合办理开票,并声称他是有义务配合办理开票,但是今天办还是什么时间办是另外回事，可气至极。李豫违约责任二:李豫未在供暖期初向供暖公司及时缴纳采暖费,导致边海瑶租赁的房屋被供暖公司强制关闭供暖阀门,即热力公司声称“限供”,使边海瑶在最寒冷的季节居住于一间潮冷的房屋内,冷到穿拖鞋冻脚的程度。边海瑶原以为是小区整体供暖不好,实在冷到没法忍受时报物业维修暖气,才发现李豫未交暖费的事实,后严厉告知,李豫于两日后即2018年2月1日缴费,并由边海瑶垫付了150元暖气开通措施费后由热力公司工作人员开通供暖。边海瑶难以接受近一年时间租用该房屋以来各类莫名其妙的遭遇,决意提前终止租赁合同马上搬离该房屋。后于合同结束前8日即2018年2月9号雇搬家公司搬离。此项违约的根本责任在于李豫没按合同约定在必要时间交取暖费这件事本身。至于热力公司在没交取暖费的情况下停暖还是限暖,结果均致使边海瑶在最寒冷的季节住在一个没暖气的房子内,居住条件大打折扣。李豫违约责任三:边海瑶在2018年2月9日搬离该房屋并要求李豫前来进行钱款钥匙交接,李豫却以该房屋管道曾漏水为由拒绝退还押金,并从边海瑶手里强行抢走房屋钥匙欲进行换锁,后边海瑶在拿不到押金的情况下报警,经民警协调,并经物业人员见证,李豫同意由物业负责该房屋管道漏水点维修,以及相关设施维修。在场人员一致强调管道漏水属建筑过程中产生的问题,而非边海瑶人为所致,不属于房屋人为损坏范畴。况且边海瑶在之前几个月内几次就漏水问题向物业报修,尽到了妥善管理租赁房屋的义务,因为管道漏水点位于该套房屋厨房顶部拐角处与楼上过渡的区间位置(天花板内),所以物业人员几次都没能找到漏水点,而主卧卫生间漏水处位于地砖下面的供暖管道,物业之前维修时以为是冬季潮气重或地表防水有问题,后期才发现是地砖下面有漏水点。单从漏水点的位置即可容易地分辨出到底是不是人为损坏造成,且物业自己也不否认在他们的质保范围,李豫却在明知没理的情况下故意刁难边海瑶以讹取本该退还的押金。因为边海瑶与物业维修人员作息时间几乎一致,在工地经常加班,本身就不方便经常性地专门腾出白天的时间配合物业人员。再者关于房子究竟怎么修怎么更换一些设施,边海瑶不认为自己能代替李豫行使权力,所以止损后特意安排于搬离房屋的同时约物业人员一起当面对后续维修事宜进行交接,这么做是合情合理的。在第一次交接时李豫以管道漏水为由不予退还押金并同意由物业人员开始维修后,2月14日边海瑶接到物业电话告知房屋已修好,边海瑶于当日就分别以电话(同事联系李豫)以及短信(边海瑶短信告知了李豫爱人)维修完毕这件事,并告知其再来时提前联系,边海瑶对时间不负有责任。而李豫是按照自己方便的时间于3月4日中午才来,由一男性陪同。边海瑶由公司一名女职员陪同到达房屋,开门后几个人同时看到屋内陈列有从卫生间拆下来的隔断等设施,边海瑶当时对此并不知情,后来才从物业了解到是因为对卫生间漏水点还不放心,前面维修完后看房子总没人过去以为不急用,想进行一次彻底维修,所以将设施拆除下来正在维修。而李豫当时不由分说责难于边海瑶,从边海瑶手里硬抢了一把不属于他的钥匙,导致左手中指勒破,半指发麻两个多月。在李豫对边海瑶动手的长达十多分钟时间内,限制边海瑶自由,将边海瑶不断地从电梯里往外撕拽摔打不允许下楼,同时口出污言秽语进行人身攻击,边海瑶均未还口还手。后来边海瑶悄悄从消防步梯下楼并报警,也通知物业人员到场。而后民警到达现场,将所有人带回派出所,经协调未果,边海瑶居然称其撕拽摔打并侮辱女性的行为属正当防卫!边海瑶认为李豫行为的恶劣性已完全超出容忍限度,决定对其进行民事诉讼维权。从派出所出来后边海瑶回到了出租屋,当时李豫正进行换锁,拒绝边海瑶进入屋内,边海瑶依然拿不到押金,在李豫拒绝交接的情况下,边海瑶把钥匙、煤气水电卡等放于地上拍照后离开出租屋,当时物业人员及上面提到的两方陪同人员均在场。以上所述也就是一审判决中所谓每一项判决背后的真正事实经过,也是边海瑶申请再审的根本原因。希望法院能充分了解实情,以期得到重审及公平公正地判决,对不守信用乃至不当侵权的恶劣行为予以警示和处罚,维护边海瑶的合法权益。被上诉人李豫辩称，对于边海瑶所陈述的内容全部不予认可。合同没到期的时候边海遥打电话收房，其收房的时候，发现卫生间地板、阳台窗户和房屋有损坏的地方。李豫认为边海瑶有义务通知，也有义务进行维修。关于配合提供房产证明，李豫出租房子的时候已经提供过购房合同，后来边海瑶需要购房合同开具证明，李豫也一直配合提供。关于退押金，边海瑶要提前退房，当时还有八天才期满，李豫认为房屋到期了，才可以退押金。到期以后，边海瑶也不联系我，不退房，李豫通知对方如果再不办理退房，就准备换锁芯。后来李豫与边海瑶一起进入房屋，发现房屋损害很严重，后来报警。卫生间漏水、地板浸泡，都是李豫自己联系物业修理的。关于取暖费，李豫与对方签订租房协议的时候，已经交纳了取暖费和物业费，其以为交的是17-18年的。供暖公司在限暖之前应该会给家里贴条子通知，但边海瑶从没有通知过李豫。边海瑶告知李豫交暖气费的第二天李豫就交了取暖费。关于边海瑶主张的开通暖气费150元，国家规定限暖和供暖是不允许收费的，所以这150元是怎么来的。而且限暖只限了几天，不是一直限，不应当退暖气费。边海瑶向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令李豫向边海瑶返还8日租金745元；2．依法判令李豫向边海瑶返还押金3000元；3．依法判令李豫向边海瑶返还暖气费1687．28元（自2017年10月15日起至2018年2月1日止共3个半月，3．68元／平方米／月×3．5个月×131平方米）；4．依法判令李豫向边海瑶支付暖气开通费150元；5．依法判令李豫向边海瑶支付违约金7400元；6．本案的诉讼费由李豫承担。一审法院认定事实：2017年2月17日，边海瑶（乙方）与李豫（甲方）签订《房屋租赁合同》，李豫将位于呼和浩特市赛罕区南二环恒大名都9号楼1503室出租给边海瑶使用，建筑面积131平方米。第二条租赁期限及约定：租赁期12个月，自2017年2月18日起至2018年2月17日止；房屋租金34000元（含取暖费及物业费），并交付3000元作为押金（合同期满如房屋无损坏退还），总计37000元，付款凭证以银行转账流水为准，甲方开户行及账号：中国工商银行李豫××××××。甲方向乙方承诺，配合乙方提供房产证明及其他乙方经营所需的证明、证书。第三条甲方的违约处理约定：在租赁期内，如因甲方违约终止租赁合同，则需将乙方投入的装修费用及剩余租金于合同终止7日内一并支付给乙方，并向乙方支付合同总租金20％的违约金。合同签订后，边海瑶于2017年2月17日至2月25日分多次给李豫的银行账户打款共计36040元，双方认可房屋租赁费和押金中抵顶了安装窗帘的相关费用，李豫认可房屋租赁费和押金边海瑶已付清。李豫于2018年1月31日向北方联合电力有限责任公司呼和浩特市金桥热电厂交纳暖气费2884．09元，案涉房屋的供暖于2018年2月1日恢复正常。边海瑶于2018年3月4日将房屋的钥匙、门禁卡、煤气费本、电卡等物品返还李豫。一审法院认为，边海瑶与李豫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李豫将房屋交付边海瑶使用，边海瑶依约交纳房屋租金及押金。2018年2月8日，边海瑶提出提前退房，但双方未就房屋押金返还事宜协商一致，直到2018年3月4日，边海瑶才将房屋钥匙、门禁卡、煤气费本、电卡等物品交还李豫。对于边海瑶请求法院判令李豫返还8日租金745元的诉讼请求，因不存在租期届满前返还房屋的事实，对该项诉讼请求，该院不予支持；对边海瑶请求法院判令李豫返还押金3000元的诉讼请求，该院认为，边海瑶租赁房屋期间应尽到妥善管理租赁房屋的义务，根据边海瑶和李豫的陈述，案涉房屋在交房时存在损坏，李豫亦因此不予退还押金，边海瑶未提供证据证明房屋损坏与其无关，且边海瑶超出租期交还钥匙，可能产生房屋占有使用费，对该项诉讼请求，该院不予支持；关于边海瑶主张因李豫未在供暖期间向供暖公司缴纳采暖费，导致租赁房屋被强制中止供暖，经该院向北方联合电力有限公司呼和浩特金桥热电厂热力部工作人员了解，对恒大华府的欠费用户，该公司采取了限暖措施，并未停止供暖，且该户已于2018年1月31日交纳暖气费，故对边海瑶请求法院判令李豫返还暖气费1687．28元并支付暖气开通费150元的诉讼请求，该院不予支持；关于边海瑶请求法院判令李豫支付违约金7400元的诉讼请求，因边海瑶提供的证据不能证明李豫存在违约行为，故对该项诉讼请求，该院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，否则应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：驳回原告边海瑶的诉讼请求。案件受理费已减半收取计65元由原告边海瑶负担。二审中，双方围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，边海瑶向本院提交了如下新证据：1、微信聊天记录三张，以证明其多渠道联系解决维修漏水问题；2、短信记录截图六张，证明其于2018年2月14日通知李豫及其爱人交接房子；3、物业报修单。证明其就房屋的问题多次向物业报修，已经及时、妥善地处理了问题，尽到了保管房屋的义务。李豫向本院提交了如下新证据：1、暖气费缴费收据。证明其于2017年2月缴纳了暖气费2637元；2、物业维修单。证明交房时房子存在损坏，后来是由物业给维修好的；3、收据一张。证明李豫于2018年3月4日不得已进行了换锁，花费480元。本院组织双方进行了证据交换和质证。李豫对边海瑶所举一审证据中的照片的真实性及与本案的关联性不予认可；对于收据不予认可，认为按照相关法律规定限供后重新开通应该是不收费的，且收据上的章也不是供热公司的章；对于租赁合同及物业维修单没有异议。对于边海瑶所举二审新证据均没有异议，但认为其已在边海瑶通知的第二天就缴纳了暖气费；且2月14日边海瑶通知其交接房子时由于其在老家才没法过去；后来李豫于2月17日再次发信息通知交接房屋，边海瑶没有回复。边海瑶对于李豫所举证据认为均与本案无关，不予认可。结合双方当事人庭审中的陈述及双方提交的证据，对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年2月9日，边海瑶通知李豫提前终止合同。双方交接房屋时，李豫发现房屋存在地板有污渍、卫生间门口木地板反黑、厨房顶子漏水、阳台墙面有污渍、阳台推拉门把手脱落等情况。因双方对于押金3000元是否应予退还问等题存在争议，当日双方未交接完毕，边海瑶仍持有涉案房屋的钥匙、门禁卡、煤气费本、电卡等。双方对于是否应退还剩余租期的房租也没有达成一致。同日，李豫向涉案房屋的物业服务公司即金碧物业有限公司呼和浩特市分公司（以下简称金碧公司）进行报修。金碧公司对涉案房屋中的损坏部分进行了维修，且并未向李豫收取维修费用。2018年2月14日，边海瑶短信通知李豫爱人金碧公司已将房屋修好，可以交接房屋。2018年3月4日，双方再次交接房屋。此外，虽然边海瑶提供的收据上加盖的公章与涉案房屋的供暖公司即北方联合电力有限责任公司呼和浩特金桥热电厂并不一致，但结合边海瑶所举的物业维修单等证据以及一般常理等因素，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，本院认为该证据足以证明边海瑶垫付了暖气开通措施费150元。本院二审认定的事实与一审查明的其它事实无异，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行其合同义务。涉案合同约定，如李豫违约提前终止合同，则应支付合同总价20%的违约金。现无证据表明李豫存在提前终止合同的违约行为，故本院对边海瑶主张李豫支付违约金7400元的请求不予支持。边海瑶主张该合同条款涵盖因李豫的违约行为导致边海瑶提前终止合同的情形，其主张无证据支持，本院不予采纳。关于边海瑶认为李豫应退还其因合同提前终止而多付的租金的请求。鉴于无证据表明双方对于退还剩余租期的租金达成一致，且双方并未在合同到期前完成房屋交接，故本院对边海瑶的此项请求不予支持。除合同约定的义务外，依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条之规定，李豫作为出租人负有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务。租赁期内，李豫迟延支付取暖费导致涉案房屋被“限制供暖”，其行为极大的影响了边海瑶的居住条件，并导致边海瑶为其垫付了开通措施费。鉴于边海瑶已经向李豫支付了涉案房屋的取暖费，结合呼和浩特市地区的供暖期以及取暖费的缴纳期限等因素，本院酌情确定李豫向边海瑶返还取暖费1205.2元（2.5月×3.68元/平方米/月×131平方米），并对边海瑶主张李豫支付其垫付的150元开通措施费的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，边海瑶作为承租人负有正当使用租赁物的义务，否则即应承担损害赔偿责任。因无证据表明涉案房屋的损坏系因边海瑶未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物所导致，并且涉案房屋的物业服务公司对损坏部分进行了维修且未向李豫收取维修费，李豫也当庭认可现房屋无损坏，故本院对边海瑶主张李豫退还押金3000元的请求予以支持。综上所述，边海瑶的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2399号民事判决；二、李豫于本判决生效之日起十日内返还边海瑶支付的暖气费1205.2元；三、李豫于本判决生效之日起十日内退还边海瑶支付的房屋押金3000元；四、李豫于本判决生效之日起十日内支付边海瑶为其垫付的暖气开通措施费150元；五、驳回边海瑶的其他诉讼请求。如果李豫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费65元，由边海瑶负担45元，由李豫负担20元。二审案件受理费130元，由边海瑶负担90元，由李豫负担40元。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 李 艳审判员 王海莹二〇一九年三月十三日书记员 魏恩霖