上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初16179号原告：慈溪市机关事务管理局，住所地浙江省慈溪市。法定代表人：丁科技，职务局长。委托诉讼代理人：陆红霞，浙江麦田律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天平，浙江麦田律师事务所律师。被告：周风雷，男，1973年5月22日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。原告慈溪市机关事务管理局(以下简称管理局)与被告周风雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理。本案原适用简易程序，后因案件审理需要，转为普通程序进行审理，于2017年6月8日、2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告管理局的委托诉讼代理人王天平，被告周风雷到庭参加讼。本案现已审理终结。原告管理局向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；2.判令被告即时腾退位于上海市长安路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)并返还给原告；3.判令被告向原告支付自2010年12月30日起至2015年1月26日的租金人民币58,720元(按每月1,200元计)(以下币种均为人民币)；4.判令被告向原告支付2015年1月27日至被告实际归还房屋之日止的使用费(按每月8,000元计算)；5.诉讼费由被告承担。事实和理由，被告系原慈溪市人民政府驻上海工作处(以下简称上海工作处)的工作人员，系争房屋系工作处(现已撤销)的工作用房。2010年9月29日，原告应被告请求，同意将系争房屋出租给被告，约定每月租金1,200元，起租日期为2010年9月30日，原告对系争房屋另有要求时，应提前终止租赁关系，并即时返还等条款。之后，被告支付租金至2010年12月29日。期间，原告多次向被告催要租金，被告则要求原告补偿装修损失，故双方未达成一致意见。2015年2月2日，原告向被告发出书面通知要求和被告终止系争房屋的租赁关系等，但被告未予理睬。为此，原告于2015年6月23日诉至法院。因同年7月23日，被告起诉法院，要求确认与原告之间存在房屋买卖合同关系，为此，原告撤诉。后被告主张与原告存在买卖合同关系的案件经过法院判决，未能得到支持。故原告再次起诉，提出如上诉请。被告周风雷辩称，不同意原告的诉讼请求。理由1.系争房屋是被告在2005年4月25日从工作处购得，被告是合法占有；2.被告于2010年9月29日在《关于原驻上海工作处办公用房由周风雷暂租的会议纪要》(以下简称《会议纪要》)上的签字，是在原告的胁迫欺诈下所为，《会议纪要》应属无效；3.原告在2015年6月23日诉至法院催要租金，因此，原告主张2013年6月23日之前的租金已经超过了诉讼时效，不能得到支持；4.即使原、被告之间被认定为租赁关系，也应当考虑到系争房屋的历史原因，以及双方在《会议纪要》中确认系争房屋装修费133,928元由被告支出等事实，应将被告应付租金与装修费予以抵销；5.因双方对于租金没有特别约定，因此租金应当按照《会议纪要》约定的1,200元计算。经审理查明，上海工作处系慈溪市人民政府在上海设立的办事机构，2014年9月，上海工作处注销。被告曾系上海工作处的工作人员。上海工作处注销后，资产由原告(2013年5月前名称为“慈溪市人民政府机关事务管理局”)承继。1991年上海工作处出资购买系争房屋。2006年6月19日，系争房屋的产权登记至上海工作处名下。2014年9月3日，系争房屋的产权登记至原告名下。慈溪市人民政府于2014年7月16日在《慈溪市人民政府关于划拨驻上海工作处办公用房的函》中，明确将系争房屋划拨原告使用。被告曾与上海工作处、被告以及政府相关部门就系争房屋买卖事宜多次交涉。2010年9月29日，原告拟定《会议纪要》并盖章。《会议纪要》内容节选为“由于历史(其他)原因，周风雷个人出资对该房进行了装修，经评估装修金额为133,928元，现周风雷向我局要求承租该房……同意将该房出租给周风雷，租金每月1,200元，时间从2010年9月30日始，并要求被告承诺以下条款：1.房屋不能转租……4.管理局对该房另有要求时，应提前终止租赁关系，并即时返还……”。次日，被告在《会议纪要》上签字，落款为承租人周风雷，并表示已收到系争房屋钥匙。《会议纪要》签订后，被告支付原告租金至2010年12月29日。之后，被告未再支付租金，系争房屋被告占有使用至今。2015年1月26日，原告附上盖好公章的《房屋终止租赁协议》，要求与被告终止租赁关系，系争房屋其他遗留问题，由相关部门会商解决。被告未在《房屋终止租赁协议》上签字。2015年2月2日，原告向被告发出《关于办公用房终止租赁并收回的通知》，要求被告于2015年2月13日将系争房屋返还原告，并缴清租费。2015年6月23日，原告诉至法院，要求判令解除与被告的租赁关系，并要求被告支付租金。2015年7月23日，被告起诉原告要求确认双方关于系争房屋的房地产买卖合同成立等，未得到法院支持【一审判决原上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1731号，二审判决上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终1217号】。终审判决后，被告向上海市高级人民法院提出申诉【2017沪民申1749号】，被驳回。2017年4月12日，被告再次诉至法院，提出如上诉请。2017年7月11日，原告以慈溪市人民政府为被告，诉至本院，要求确认2005年4月原告与上海工作处之间签订的关于系争房屋的《房地产转让合同》成立并有效。2017年12月15日，本院裁定驳回了原告的起诉【上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初16179号】。被告已提出上诉。2017年12月4日，被告诉至法院，要求确认原告作出的《会议纪要》中的房屋租赁条款全部无效。2018年1月31日，本院作出【(2017)沪0106民初46027号】民事判决出，驳回被告的诉讼请求。被告不服，提出上诉。以上事实，由原、被告当庭陈述，以及双方确认一致的证据佐证，本院予以认可。另查，被告曾向上海市高级人民法院信访，信访号为【(2017)沪法信访3751号，(2017)沪法信访2173号】，目前均已办结。审理中，鉴于上海工作处被注销后，其部分资产由原告承继，并且就系争房屋与被告引发的纠纷，一直由原告协调处理等事实，本院确认，系争房屋的权利义务由原告承继。关于租赁关系解除的问题，本院认为，原、被告签订的《会议纪要》系当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。原告主张终止双方的租赁关系，本院予以支持。鉴于双方对于系争房屋是否出售给被告等事宜一直涉讼至今，《会议纪要》也没有约定租赁期限，其中“管理局对该房另有要求时，应提前终止租赁关系，并即时返还”的条款，约定不明确，且被告一直占有使用系争房屋至今，因此，以本案判决日作为双方租赁关系终止日为宜。租赁关系终止后，被告应当在合理期限内将系争房屋返还原告，并参照租金标准向原告支付房屋使用费。关于租金问题，本院认为，原、被告围绕被告和上海工作处是否就系争房屋存在买卖合同关系持续进行了10余次诉讼，从已经生效的民事判决书认定的内容，以及本案查明的事实来看，《会议纪要》明确了被告对系争房屋装修支出的金额为133,928元，但没有对此进行处理，而原告拟定的《房屋终止租赁协议》则明确系争房屋尚存在遗留问题。从原、被告陈述中，反映了未能协商一致的主要原因在于双方对装修费用的承担产生了分歧。鉴于《会议纪要》作为双方对于系争房屋的重新约定，在被告因政策等各种因素接受双方之间的租赁关系后，系争房屋作为工作用房，该房的装修费用应由上海工作处的权利义务承继者原告承担，依据公平原则，原告应向被告支付装修费133,928元。而被告则应按照《会议纪要》约定的数额向原告支付2010年12月30日至租赁关系终止日的租金。审理中，被告提出装修费和租金相抵销，对此本院予以采信。鉴于被告欠付租金金额小于装修费金额，故被告无需再支付租金给原告。此外，本院对于原、被告诉辩称中关于租金标准、时效、解除日等意见，均不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告慈溪市机关事务管理局与被告周风雷之间关于上海市长安路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁关系于2018年3月29日终止；二、被告周风雷应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市长安路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给原告慈溪市机关事务管理局；三、被告周风雷于本判决生效之日起十五日内支付原告慈溪市机关事务管理局自2018年3月30日起(按照每月1,200元标准计算)至实际迁出之日止的房屋使用费；四、驳回原告慈溪市机关事务管理局其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元(该款已由原告慈溪市机关事务管理局垫付)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨佩芳人民陪审员  陈名玲人民陪审员  陈洪林二〇一八年三月二十九日书 记 员  罗亦丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。