贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初517号原告徐灵敏，女，1990年4月6日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺经济技术开发区。原告司泽富，男，1983年6月21日生，汉族，贵州省六盘水市人，住址同上（系原告徐灵敏之夫）。被告贵州新恒基房地产开发有限公司，住址：贵州省贵阳市南明区解放西路南冲北巷1号新恒基花园F幢负1夹层1号。法定代表人陈国财，该公司董事长。委托诉讼代理人陈松涛，贵州宏贯律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告徐灵敏、司泽富诉被告贵州新恒基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告司泽富，被告贵州新恒基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈松涛到庭参加诉讼。原告徐灵敏经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐灵敏、司泽富向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告向被告购买的14栋2单元5层2号房的房产证交付给原告。2、判令被告支付原告自2014年9月30日起至2017年9月30日止买卖合同违约金给原告，共计人民币：361667×0.0005×3×365×10%＝19801.3元。3、判令被告按照合同规定安装用水一户一表。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年11月24日签订《商品房买卖合同》，合同编号为：XHJ2-0840，原告所购买商品房位于安顺市开发区西××大道××印象××单元××号，所购房屋建筑面积116平方米，套内建筑面积96.5平方米，该房屋按套内面积每平方单价3747.84元，房屋总价361667元。原告支付了购房首付款111667元，尾款250O00元。该房屋已于2014年3月交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定安装用水一户一表，但由于被告的原因，至今未能为原告安装用水一户一表。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告在2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，定于2014年9月30日交付房产证。综上所述，被告逾期办证构成违约，特具状诉至人民法院。被告贵州新恒基房地产开发有限公司辩称：办理房屋产权证的责任，不应归责于我公司。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，未明确约定“安装用水一户一表”，我公司已在小区内安装水表，小区用户可以独立使用水。原告向被告主张违约金，已过诉讼时效，其主张按已付房款万分之五承担违约责任的事实尚未成就，且主张的违约金明显过高。经审理查明：二原告与被告于2013年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于安顺开发区××航路××、××号地块，建设项目名称为黔中苑的第14幢2单元5层2号房，该商品房建筑面积116平方米，套内建筑面积96.5平方米，该房屋按套内面积每平方单价3747.84元，房屋总价361667元。付款方式为贷款付款：首期款111667元，余款250O00元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。同时《合同》对商品房交付日期、使用条件、交接手续、规划设计变更、房屋登记及各项的违约责任均有约定。其中，《合同》第十二条，关于本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中在城市基础设施中约定1、上水、下水：交付时达到使用条件。《合同》第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（5）、（6）项费用，……。（5）水、电开户费、天然气、有线电视初装开户费；”。《合同》第二十二条第（一）项关于预告登记约定：“（一）、本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）、于商品房买卖合同备案之日起30个工作日内申请登记。申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3、4、5项，买受人提交下列资料中的2、5项：1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。”，第（二）项关于出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项关于转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后180日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁百元，由买受人承担。”合同签订后，原告按约定付清了购房款。原告并于2013年11月24日支付房屋维修基金6380元、配套费4070元及其它费用742元，合计11192元给被告。2013年12月11日，上述房屋办理了合同备案登记。被告于2014年6月1日将上述房屋交付给原告。由于被告至今未办理商品房转移登记到原告名下，故原告提起诉讼，提出如上诉请。庭审中，被告陈述原告所购房屋还不具备办证条件，暂不能办理不动产登记。原告表示所起诉的违约金为按合同计算应得违约金的10%。同时查明：原告所购房屋的供水形式为物管公司向供水公司购水，小区用户再向物管公司购水使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的身份证及结婚证、《商品房买卖合同》、收款收据、个人购房借款/担保合同及借款凭证、原告向物管公司缴纳水费的票据，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明及身份证、商品房预售备案登记表及预售许可证等证据在卷，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。因被告在庭审中自认其开发的坐落于安顺开发区××航路××、××号地块，建设项目名称为黔中苑的第14幢房屋现还不具备办证条件，达不到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理被告开发的坐落于安顺开发区××航路××、××号地块，建设项目名称为黔中苑的第14幢2单元5层2号房屋权属登记的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。现被告在约定日期的90日内没有交付办理商品房转移登记的有关文书，故《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）、1项约定的情形没有出现，该条款不应当适用。被告在约定日期的90日以后仍然没有交付办理商品房转移登记的有关文书，满足《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）、2项约定的情形，应适用该条款。本案中原告认可的收房时间为2014年6月1日，扣除从商品房交付使用之日起至被告申请商品房初始登记的90日及被告承诺取得初始登记后，申请办理商品房转移登记的90日。逾期办证的起算时间为2014年11月28日。双方约定的逾期办理交付商品房转移登记的有关文书的违约金为按日向买受人支付已交房价款万分之五计算，但在庭审中原告明确只要求被告按计算出的违约金的10%计算，原告的请求不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准。故原告要求被告支付逾期办证违约金有理，本院予以支持。对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的债务，本案起诉于2018年1月18日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定。2017年10月1日后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，自2015年10月1日起算违约金。故原告要求被告从2014年9月30日起计算逾期办证违约金至2017年9月30日，其中2014年9月30日至2015年9月30日的部分已超过诉讼时效。原告主张的逾期办证违约金为19801.3元，根据双方约定，对逾期办证违约金的计算，应在2015年10月1日开始计算逾期办证违约金，故原告得到支持的违约金计算如下：从2015年10月1日起至2017年9月30日，共计730日，以原告已交购房款361667元×730日×万分之5×10%=13200.85元，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告要求判令按照合同规定安装用水一户一表，因双方在合同中约定有买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费、天然气、有线电视初装开户费。且原告已向被告交纳了4070元的配套费用，故原告的此诉请有理，本院予以支持。对于被告的逾期办证不能归责于被告单方及其已为原告安装了用水一户一表的辩称意见，因其未举证证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州新恒基房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告徐灵敏、司泽富从2015年10月1日起至2017年9月30日止的逾期办证违约金人民币13200.85元。二、由被告贵州新恒基房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内为原告徐灵敏、司泽富购买的坐落于安顺开发区××航路××、××号地块，建设项目名称为黔中苑的第14幢2单元5层2号房安装由供水公司直接供水的一户一表。三、驳回原告徐灵敏、司泽富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币378元，减半收取人民币189元，由原告徐灵敏、司泽富承担人民币74元，由被告贵州新恒基房地产开发有限公司承担人民币115元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分由被告在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 李    净二〇一八年三月二十七日书记员 田小冉（代）