重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初9773号原告唐珍绿，男，1967年2月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告重庆市渝江混凝土有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区，注册号5000001804019（已吊销）。法定代表人彭建铭，董事长。被告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，地址重庆市江**建新北路**，统一社会信用代码915001057784579928。负责人曾涛，行长。委托代理人岑俭，男，该银行员工。原告唐珍绿诉被告重庆市渝江混凝土有限公司（以下简称渝江混凝土公司）、中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行（以下简称工行建北支行）物权确认纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松、人民陪审员王玉碧、宋春蓉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。原告唐珍绿和被告工行建北支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告渝江混凝土公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐珍绿诉称，原告唐珍绿系原重庆市渝江建筑工程有限公司员工。2001年6月29日，重庆市渝江建筑工程有限公司与原告唐珍绿签订《房屋买卖协议》，约定将该公司所有的位于重庆市渝中区文化街XX号房屋一套作价16.5万元出售给原告唐珍绿。原告唐珍绿于同年分两次支付了购房款15万元后，重庆市渝江建筑工程有限公司于2004年将该房屋抵押给被告工行建北支行。2006年，重庆市南岸区人民法院在处理重庆市渝江建筑工程有限公司破产清算一案时，将该房屋列入拍卖清单，经原告唐珍绿提出异议后，重庆市南岸区人民法院停止了执行。2007年重庆市渝江建筑工程有限公司清算完毕后，以其他财产偿还了被告工行建北支行的全部贷款和部分利息，但被告工行建北支行不执行法院裁定，也不执行有关协调会议精神。现起诉请求：判决确认重庆市渝中区文化街XX号房屋所有权属原告唐珍绿所有，并由被告方承担承担本案诉讼费。被告渝江混凝土公司未答辩。被告工行建北支行辩称，被告工行建北支行对讼争房屋享有抵押优先权，且讼争房屋已经过相关法院作出判决。请法院判决驳回本案原告唐珍绿的诉讼请求。经审理查明，已发生法律效力的重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第09459号民事判决书及重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终5849号民事判决书认定如下事实：重庆市渝江建筑工程有限公司成立于1998年5月29日，，住所地为江**观音桥街道大坪村万寿社2005年6月经工商变更登记为重庆市渝江混凝土有限公司，，住所地变更登记为南岸区茶园新城区原告唐珍绿系重庆市渝江建筑工程有限公司职工。重庆市渝江建筑工程有限公司作为甲方与原告唐珍绿作为乙方于2001年6月29日签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于渝中区文化街XX号房屋一套，卖给乙方，作价16.5万元。乙方分三次付房款给乙方，在签订协议时先付购房款11万元，在2001年12月30日支付4万元，尾款1.5万元待甲方通知办理过户手续时三天内付清。该房屋所有权从乙方付清房款之日归乙方所有。甲方在乙方付清房款后将房屋的房地产权证交乙方，房屋过户的一切费用由乙方支付，甲方代办过户手续。甲方交证给乙方时，乙方过户的一切费用交给甲方。原告唐珍绿于2001年6月30日、12月29日向重庆市渝江建筑工程有限公司分别支付房款11万元、4万元，该公司分别向原告唐珍绿出具收据，并加盖财物专用章。该房屋现由原告唐珍绿占有、使用，至今没有办理过户登记。工行建北支行与重庆市渝江建筑工程有限公司签订有《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、（2011）抵押第3205号抵押合同，抵押合同重庆市渝江建筑工程有限公司和工行建北支行于2004年10月11日办理抵押登记，抵押物位于重庆市渝中区文化街XX幢，房号为XXXX，建筑面积分别为202.16平方米、198.2平方米，合计400.36平方米的房屋，抵押担保金额为54万元。后工行建北支行至重庆市第一中级人民法院向渝江混凝土公司提起借款合同纠纷案，该院于2006年7月27日作出（2006）渝一中民初字第267号民事判决书，判令渝江混凝土公司在该判决生效后10日归还工行建北支行借款本金1445万元以及利息和逾期利息；如渝江混凝土公司到期未履行还款义务，工行建北支行有对渝江混凝土公司所有的包含讼争房屋在内的房屋享有优先受偿权。2006年9月13日工行建北支行向重庆市第一中级人民法院申请执行，执行中，原告唐珍绿在内的案外人向该院提出执行异议，认为讼争房屋案外人向渝江混凝土公司购买，已经付清全部房款并实际占有、使用，对未办理过户登记没有过错。工行建北支行在抵押登记中，明知房屋已经出售给案外人，责任在工行建北支行和渝江混凝土公司，请求法院协调解决。重庆市第一中级人民法院于2007年8月24日作出（2007）渝一中法执异字第3009号民事裁定书，以原告唐珍绿没有付清房屋价款，其亦债权不能优先于工行建北支行享有的抵押权为由，驳回包括原告唐珍绿在内的异议。后原告唐珍绿向重庆市高级人民法院提起复议，该院于2008年7月3日作出重庆市高级人民法院（2007）渝高法执复字第109号复议决定书，维持重庆市第一中级人民法院的民事裁定书。后原告唐珍绿等人进行信访，2013年11月5日南岸区信访办召集南岸区人民法院、工行建北支行就原告唐珍绿等人的信访问题召开专题会议，会议决定：为妥善处理该信访事项，维护社会稳定，本着“尊重事实，以人为本，互谅互让”的原则，购房人与抵押权人应在法院判决、裁定的基础上，进行友好协商处理，维护双方合法权益。2013年11月20日，该院向工行建北支行出具关于（2009）南执字第791号案《关于重庆市渝中区文化街33号房屋执行的情况说明》，该文件载明：你行致我院的《关于加快我行诉渝江一案执行工作的函》已收悉。关于你行要求根据重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民初字第267号民事判决书所确定的内容，尽快对被执行人重庆市渝江混凝土有限公司位于重庆市渝中区文化街XX号的抵押房屋提起司法处置的要求，现将本案在执行中查明的情况说明如下……鉴于上述抵押房屋已由权利人实际居住，根据“生存权大于债权”的执行理念，结合本案的实际情况，法院不宜进行司法处置。据此，该院于2011年7月裁定终结了本案未执行完毕部份的执行，在终结情形未消失以前，不能启动恢复执行程序。另查明，位于渝中区文化街**房屋于2004年10月9日设有抵押登记，抵押权人为工行建北支行。现工行建北支行对渝江混凝土公司尚有利息债权未执行。现原告唐珍绿以前述诉讼请求起诉至重庆市南岸区人民法院。该院组织原告唐珍绿与工行建北支行协调解决方案未果。2016年4月8日，重庆市南岸区人民法院作出的（2015）南法民初字第09459号民事判决书判决驳回原告唐珍绿要求将渝中区文化街XX号房屋过户至其名下的诉讼请求。2016年10月27日，重庆市第五中级人民法院作出的（2016）渝05民终5849号民事判决书判决驳回原告唐珍绿的上诉，维持（2015）南法民初字第09459号民事判决书。本院另查明，渝中区文化街XX号房屋（房权证XX字第XX号，建筑面积297.3平方米）、渝中区文化街XX号房屋（房权证XX字第XX号，建筑面积103.24平方米）仍登记在重庆市渝江建筑工程有限公司名下。上述事实,有《房屋买卖协议》、购房收据、（2015）南法民初字第09459号民事判决书、（2016）渝05民终5849号民事判决书、房权证等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十九条第一款规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第二款规定：前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十一条第一款规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告唐珍绿以被告渝江混凝土公司已经讼争房屋出售给自己为由，要求确认其对该房屋享有所有权。根据上述法律规定，原告唐珍绿该项诉讼请求不能成立。理由如下：第一，原告唐珍绿虽已向被告渝江混凝土公司支付了大部分购房款，但房屋尾款并未支付完毕，不符合双方签订的《房屋买卖协议》第3条“房屋所有权从乙方付清房款之日起归乙方所有”的约定。第二，即使原告唐珍绿向被告渝江混凝土公司付清了全部购房款，其与被告渝江混凝土公司关于该房屋所有权的转让并未依法进行登记。同时，双方之间就此产生的债权，根据物权高于债权的民法原理，亦不能对抗被告工行建北支行已经过登记的抵押权。且已发生法律效力的重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民初字第267号民事判决书亦确认被告工行建北支行对讼争房屋享有优先受偿权。第三，根据上述《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告唐珍绿并未代被告渝江混凝土公司清偿所欠被告工行建北支行的债务。因此，本案原告唐珍绿的诉讼请求本院不予主张。综上所述，原告唐珍绿的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告唐珍绿的诉讼请求。案件受理费40元，由原告唐珍绿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  巫 松人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一八年三月二十一日书 记 员  雷丹丹