辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终710号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永会，男，1975年1月5日出生，住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：廉梦楠，辽宁昌赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：营口旺裕和置业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人：关富辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文娜，辽宁西方律师事务所律师。上诉人陈永会因与被上诉人营口旺裕和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2017）辽0804民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈永会及委托诉讼代理人廉梦楠，被上诉人营口旺裕和置业有限公司委托诉讼代理人杨文娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈永会上诉请求：改判被上诉人多支付348900元（购房款一倍的赔偿责任）及利息和上诉人的经济损失。事实与理由：上诉人在2010年与被上诉人签订《商品房买卖合同》，在签订合同时上诉人根本不知道所购买的房屋没有预售许可证，属于不能买卖的房屋。被上诉人公开销售房屋，上诉人购买没有过错，一审法院认定事实不清，责任分配不当，适用法律错误。1、法院应当支持多赔偿一倍购房款的请求。被上诉人的欺诈行为完全可以确定，被上诉人明知道自己的房屋不允许买卖却对外公开销售，此处楼盘已大量卖出，法院应当注意本案涉案合同，明确写道“商品房预购协议”，老百姓不明白所购买房屋属于不可买卖，只要是开发商公开销售并且购买时被告并没有告知上诉人此房不能买卖，否则上诉人也不能购买，其次上诉人购买价格合理，已交20多万，并且约定贷款事项完全是一个正常买房行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告的欺诈行为必然应得到相应处罚。2、上诉人的装修款属于损失范围。上诉人没有任何过错，买房装修属于正常行为，装修费用大约8万元。3、返还购房款及利息应当支持。4、没有取得商品房预售许可证的买卖合同无效，被告提出的土地为工业用地不能买卖，只是没有取得“预售许可证”的一个因素，合同中明确约定办理房产证的事项，足以说明上诉人并不知晓被上诉人五证不全的事实。被上诉人营口旺裕和置业有限公司辩称，1、上诉人不能举证证明答辩人存在故意隐瞒已取得预售证或提供虚假预售许可的情况下，人民法院不能判决答辩人承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。答辩人并未故意隐瞒未取得预售许可证，上诉人购买涉案房屋是答辩人已经明确告知房屋无预售证，属于工业用地的库房，上诉人也明知所购房屋是工业园区内工业用地上的库房，而非商品房。房价是房屋的价款也是按照库房价出售的，而并非是按照商网的价格。商品房买卖合同上及上诉人起诉状也明确载明所购房屋为工业园的库房，工业用地的库房根本没有预售许可制度，因此上诉人明知是库房，无预售证，价格显著低于门市价格，相当于门市价格的二分之一，而购买涉案房屋的，本案不能适用商品房买卖合同解释第九条规定，答辩人无需承担赔偿上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，也无需赔偿其他损失。2、根据合同法58条规定，上诉人明知购房无预售证，属于工业用地库房，答辩人无故意隐瞒的行为，答辩人无需承担赔偿责任。3、上诉人始终未能举证证明答辩人给上诉人造成的经济损失，应当承担举证不能的后果。答辩人并未给上诉人造成经济损失及营业损失，如果真存在经营损失，应当提供相应的缴税凭证。陈永会向一审法院起诉请求：1、请求法院判决返还原告支付的购房款248900元，并且从2010年11月22日起按银行同期贷款利率计算利息直至给付完毕止；2、请求法院判决被告支付已付购房款248900元的赔偿金；3、判令被告支付原告损失20万元（按照同期地段房屋租金计算营业损失）；4、被告承担本案诉讼费用。营口旺裕和置业有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即返还位于塑料工业园区台州工业园4号楼北数28号库房；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费60000元；3、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年11月22日，原告（乙方）与营口旺财房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预购协议书》，约定乙方自愿购买甲方位于xx工业园的xx工业园x号楼北数第x号壹套框架结构库房，建筑面积143.55平方米，单价3580元/平方米，总价款513900元。乙方当日交付248900元，余款265000元以办理银行贷款方式支付，办理产权证的费用由乙方自己承担。合同签订后原告当日交付购房款248900元。2011年3月29日，被告进行企业名称变更登记，由营口旺财房地产开发有限公司变更为营口旺裕和置业有限公司。2011年5月23日被告将涉诉库房交给原告使用，原告在房库内经营综合商店。被告一直未能配合原告办理产权过户手续，原告亦未支付剩余房款。另查，本案争议的房屋至今尚未取得商品房预售许可证。再查，本案被告因原告未交纳剩余购房款向本院提起诉讼，本院于2017年9月7日作出（2016）辽0804民初2238号民事判决书，认定由于未取得商品房预售许可证，原、被告签订的协议无效，驳回了营口旺裕和置业有限公司的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。一审法院认为，依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的协议已经被生效法律文书确认无效，因该合同取得的财产应各自返还，故对原告请求被告返还购房款248900元的诉讼请求，反诉原告请求反诉被告返还库房的诉讼请求，本院均予以支持。关于过错问题，双方签订的协议中明确标明标的物是工业园区的库房，单价每平方米3580元，说明双方均清楚涉诉房屋并非能够办理预售的商品房，而是建在工业用地上的库房，单价显著低于同地段的商业门市，对造成合同无效的后果双方均存在过错，卖方的责任要大于买方的责任，但考虑到买方用一半的房屋价款取得全部房屋并使用多年，双方对自己的损失应各自承担。故对原告要求被告给付购房款利息，支付248900元赔偿金，以及给付营业损失20万元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告请求反诉被告给付房屋使用费6万元的诉讼请求亦不予支持。判决：1、被告营口旺裕和置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈永会购房款248900元。2、反诉被告陈永会于本判决生效后10日内将位于营口市鲅鱼圈区塑料工业园台州工业园4号楼北数28号库房返还给反诉原告营口旺裕和置业有限公司。3、驳回原告陈永会的其它诉讼请求。4、驳回反诉原告营口旺裕和置业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费10778元，由原告陈永会承担6934元，由被告营口旺裕和置业有限公司承担3844元，反诉费1300元由反诉原告营口旺裕和置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供了现场的照片，证明涉案房屋并不属于临街，上诉人购买房屋时价格合理，没有显著低于市场价格。上诉人质证意见认为照片真实性没有异议，对关联性有异议，照片不能证明价格。本院认为，照片的真实性本院予以采纳，但并不能证明涉案房屋价格，对该证据本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人陈永会与被上诉人营口旺裕和置业有限公司签订的《商品房预购协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被上诉人营口旺裕和置业有限公司明知其出售的房屋没有商品房预售许可证，即与上诉人签订《商品房预购协议书》，其自身存在过错。上诉人陈永会作为从事商业活动的完全民事行为能力人，其在签订合同时，应积极履行对合同的审查义务，在营口旺裕和置业有限公司未提供房屋销售相关证明的情况下，依然与营口旺裕和置业有限公司签订合同，其自身也存在过错。同时，上诉人陈永会在未全额给付购房款的情况下使用涉案房屋多年，又没有提供装修花费的证据，故上诉人陈永会要求被上诉人给付装修损失及购房款利息的主张，本院不予支持。其次，上诉人陈永会未提供证据证明营口旺裕和置业有限公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，上诉人陈永会应承担举证不能的法律后果。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情况，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿，如前所述，上诉人陈永会在签订合同时自身也存在过错，因此上诉人陈永会要求被上诉人营口旺裕和置业有限公司赔偿一倍购房款的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人陈永会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6533元，由上诉人陈永会负担。本判决为终审判决。审 判 长 盖世非审 判 员 姚 望审 判 员 赵 群二〇一八年三月十五日法官助理 张文生书 记 员 高 洋