安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终3777号上诉人（原审被告）：新华文景苑业主委员会，住所地安徽省合肥市蒙城北路新华文景苑。主要负责人：李明，该委员会主任。委托诉讼代理人：张鹏，安徽昊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：储修华，安徽昊华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽道济置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市濉溪路26号。法定代理人：程某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘和涛，安徽文得律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，安徽文得律师事务所律师。上诉人新华文景苑业主委员会（以下简称文景苑业委会）因与被上诉人安徽道济置业有限责任公司（以下简称道济置业公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初339号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。文景苑业委会上诉请求：1、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初339号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不是涉案小区的建设单位和产权单位不应享有本案的诉权。1、新华文景苑小区的建设单位为合肥济道置业发展有限公司，被上诉人与合肥济道置业发展有限公司没有任何法律上的关系。上诉人在一审中出示合肥市规划局编号：合规建民许2005443号《建设工程规划许可证附件》中反映新华文景苑的原用地单位和建设单位为合肥济道置业发展有限公司。虽然该规划许可证在附件的备注栏中备注了将项目名称变更为安徽道济置业有限责任公司“新华文景苑一期地下车库”，但该项目的名称变更不能认为是建设单位的主体变更。规划行政管理部门不是企业注册登记的行政管理部门，对于企业的主体变更应当以工商行政管理局的登记为准。被上诉人主张对该地下停车库享有相关权利的理由是：被上诉人是由原建设单位合肥济道置业发展有限公司分立出来的，原建设单位将在建的建设项目转给了被上诉人，但被上诉人的这一主张没有任何事实和法律依据。首先，合肥济道置业发展有限公司是私营企业，而被上诉人却是完全国有企业性质，众所周知私营企业不可能分立出国有性质的企业；其次，从工商注册登记来看，被上诉人的股东是安徽普兰德置业发展有限公司，而不是小区的建设单位合肥济道置业发展有限公司，安徽普兰德置业发展有限公司的股东是安徽出版集团有限责任公司和安徽新华发行集团控股有限公司，合肥济道置业发展有限公司既不是被上诉人的股东，也不是被上诉人的实际控制人，被上诉人不可能因为合肥济道置业发展有限公司的分立而成立；再次，退一步一说即使被上诉人由合肥济道置业发展有限公司分立而来但被上诉人并未提供合肥济道置业发展有限公司与被上诉人之间关于建设项目转让的相关协议或公司决议。2、被上诉人向原审法院所提供的规划许可证与该建设项目备案材料不一致。上诉人通过向合肥市城建档案馆查询发现，合肥市规划局编号：合规建民许2005443号《建设工程规划许可证附件》中并没有被上诉人在一审中所出示的建设项目名称变更的内容，且在合肥市人防办的人防工程竣工验收资料中关于该小区地下停车库和人防工程的建设单位也显示为合肥济道置业发展有限公司。被上诉人自己出示的《房地产测绘报告书》中也反映该建设项目的建设单位为合肥济道置业发展有限公司，需要指出的是，该份测绘报告书是由合肥市房地产管理局于2010年3月13日委托测绘形成的，合肥市房地产管理局是不动产的登记行政管理机关，该测绘报告书中记载的建设单位是根据合肥市房地产管理局的委托书确定的，这也间接的说明案涉小区的实际合法的建设单位就是合肥济道置业发展有限公司。因此，被上诉人不是案涉小区地下停车库和人防工程的建设单位，且与建设单位没有任何法律上的承继关系，无权主张该小区地下停车库和人防工程的相关权利。二、原审法院认定事实错误，案涉小区地下停车库应归小区业主共同所有，被上诉人无权主张该地下停车库的相关权益。抛开建设单位主体不说，本案所涉的地下停车库和停车位应归小区全体业主所有。《城市居住区规划设计规范》第6.0.5规定：居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场（库）。被上诉人提供的建设用地规划许可证显示用地性质为R2+G12，用地性质分类表代码规定，Rl为住宅用地，R2为公共服务设施，G12为街头绿地。被上诉人所出示的建设用地规划许可证恰恰说明该地下停车库属公共服务性质用地，因此应归全体业主所有。从该建设项目的开工报告可以看出，案涉地下停车库和人防工程在工程建设时已将工程建设造价计入小区整体建设成本中。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，该小区的地下停车库及人人防工程无论从占地性质还是建设成本上分析均应归小区全体业主共有，建设单位无权主张任何权利。三、上诉人与被上诉人之间所签订的协议是无效协议。如上所述，被上诉人既不是小区的建设单位，也不是案涉不动产的产权单位，因此，被上诉人与上诉人所签订的租赁协议无效。基于无效协议所取得的收益应当依法互相返还，被上诉人不仅不应获得所谓的租金还应返还之前已经收取的租金。退一步说，即使双方所签订的协议有效，被上诉人主张合同债权，不仅要证明合同的成立还应就合同的履行负有举证责任。根据协议约定，只有在地下停车库被有效出租使用的情况下，双方才有租金分成，被上诉人没有举证地下停车库的实际使用情况，因此其主张的租金没有事实依据。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。道济置业公司辩称：1、上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实、适用法律均正确，请二审驳回上诉，维持原判；2、案涉地下车库及人防工程是合肥道济置业公司建设，后该公司分离为两个公司安徽道济公司和合肥济道公司。分离相关土地使用权证、规划许可证、销售许可证均进行了变更；3、地下防空室根据法律规定是归安徽道济公司管理，地下车库法律并没有规定归业主所有。道济置业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《新华文景苑地下停车场委托租赁协议》；2.文景苑业委会交还道济置业公司地下车库管理权以及相关管理资料（包括但不限于与第三人签订的已生效正在履行的车位租赁合同）；3.文景苑业委会给付委托租赁车位收入中属于道济置业公司的收入部分71568元（暂计算至2016年11月，计算至车库实际移交之日止）；4.文景苑业委会承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月29日，道济置业公司（协议甲方）与文景苑业委会（协议乙方）签订《新华文景苑地下停车场委托租赁协议》一份，载明新华文景苑地下停车场106个产权车位（除售出外）产权归属甲方，人防工程130个车位用益物权归属甲方，约定在委托期限2015年7月1日至2017年11月9日期间，甲方委托乙方在小区业主范围内实施租赁；由乙方对地下停车场进行管理和维护，乙方自行承担地下停车场物业管理费、日常运营所发生的水电费、维护维修费用等一切费用，并以每车位140元/月的租赁价格收取住户租赁费；按实际车位数收取的租赁费，乙方50元/车位/月的物管费用，剩余90元/车位/月的租赁费归甲方所有，但为支持乙方加强地下停车场的管理工作，甲方从收取的90元/车位/月的租赁费中，提取30%给予乙方，即甲方实际收取63元/车位/月的租赁费，乙方实际取得27元/车位/月用于地下停车场设备设施维修；乙方每月5日前书面将上月车位租赁表送甲方审核，甲方签字确认，车位租赁费在每季度结束后5个工作日内，由乙方交付甲方，由甲方根据双方约定进行分配；如未在规定时间内完成以上行为，视为违约，守约方有权单方面解除本协议，并追究应得利益；因乙方原因造成协议终止或协议到期，甲方有权收回管理权，协议终止，并与甲方结清所有收益和移交完善的设备设施。该协议乙方由文景苑业委会常务副主任程旸签字并加盖文景苑业委会公章。上述协议签订后，道济置业公司按约定将地下车库移交文景苑业委会管理。文景苑业委会始能履约，按其报送的车位场地使用登记表，按季度分配道济置业公司2015年7月至9月租赁费14553元、2015年10月至12月租赁费17010元，道济置业公司已向文景苑业委会出具两张发票。但之后，文景苑业委会拒绝向道济置业公司支付租赁费用，故道济置业公司诉至本院，要求判如所请。一审法院另查明：2003年4月30日,合肥济道置业有限公司取得位于合肥市蒙城北路项目名称为新华苑小区面积为60882.88平方米的《建设用地规划许可证》，合肥市规划局在该证备注栏中进行变更记载：原申报单位由合肥济道置业有限公司变更为道济置业公司。2005年6月14日，经合肥市规划局批准，新华文景苑一期地下车库建筑面积8892平方米，建筑层数地下一层符合城市规划要求，准予建设，建设单位为安徽道济置业有限责任公司，并取得《建设工程规划许可证》。2008年11月19日，根据道济置业公司申请，合肥市规划局同意办理新华文景苑一期地下车库建设工程规划许可证变更手续，地下车库建筑面积变更为8192平方米。2006年4月17日，合肥市房地产管理局针对新华文景苑一期地下机动车库（建筑面积为2636.33平方米）向售房单位合肥济道置业发展有限公司发放《商品房预售许可证》（预售许可证号：合房预售证第20060273号），该预售证于2007年4月24日变更记载：“项目转让：经土地，规划同意合肥济道置业发展有限公司单位名称变更为安徽道济置业有限责任公司”。2010年3月13日，经合肥市房地产管理局委托，合肥市三维房地产测绘有限公司对新华文景苑地下机动车车库进行测绘，制作《房地产测绘报告书》，结果为地下一层总建筑面积为8066.284平米，其中车库建筑面积为2426.8418平方米，人防工程建筑面积为5639.4422平方米，套内分摊面积均分摊在车位建筑面积之内。2012年6月5日，合肥市房地产管理局在地下车库的《商品房预售许可证》上标注：现预售地下机动车位建面2426.84平方米，106个，其他不变，损失24个车位在二期项目中补齐。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、道济置业公司作为本案原告主体是否适格；二、道济置业公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。一、解决第一个争议焦点的首要问题是道济置业公司是否具有新华文景苑一期地下车库的所有权和人防工程地下车位的使用权及收益权。本案中，新华文景苑一期地下车库工程的原申报单位是合肥济道置业发展有限公司，但经合肥市规划局批准《建设用地规划许可证》已将申报单位变更为道济置业公司,且道济置业公司于2005年6月14日即取得地下车库的《建设工程规划许可证》，合肥市房地产管理局也将车库预售许可证的售房单位变更为道济置业公司，故可以确认道济置业公司系本案所涉的新华文景苑一期地下车库及人防工程的建设单位。道济置业公司既已取得车库预售许可证，且地下车库面积并未分摊至业主所购买的商品房建筑面积中，故道济置业公司对案涉地下车库106个车位（已售出除外）享有所有权。关于人防工程，这是国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产需要，修建的地下防护建筑及其设备设施，我国现行法律未对人防工程的产权归属及物权登记做出明确规定，但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”即本着“谁投资，谁管理，谁受益”的原则，道济置业公司通过合肥市规划局的批准，出资建设了新华文景苑人防工程，道济置业公司当然享有对地下人防工程的使用管理及收益的权利。综上，道济置业公司对新华文景苑一期地下车库暂未售出的车位享有所有权，并对人防工程享有使用权和收益权，故其与文景苑业委会签订的委托租赁协议不违反法律规定，亦体现了当时双方的真实意思，故属于合法有效的合同，双方应按合同约定严格履行合同义务。现双方当事人在履行该合同过程中发生纠纷，道济置业公司作为合同一方起诉至本院，原告主体适格，本院对文景苑业委会相关抗辩意见不予采信。二、关于道济置业公司的诉讼请求，文景苑业委会拒绝按委托租赁合同约定向道济置业公司交纳自2016年1月起至今的车位租赁费，其行为已经构成严重违约，道济置业公司按合同约定有权主张解除《新华文景苑地下停车场委托租赁协议》，而文景苑业委会应当协助配合道济置业公司收回地下车库管理权，同时向道济置业公司交纳2016年1月至归还管理权之日的租赁费。对于应付租赁费数额。因道济置业公司未能提交经双方确认的车位实际租赁情况登记表，酌情比照2015年7月至12月期间的实际租赁情况，按道济置业公司此期间平均月租赁收入5260.5元（31563元÷6个月）计算此后的租赁收入，截至2016年11月文景苑业委会应当支付道济置业公司租赁费57865.5元（5260.5元/月×11个月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告安徽道济置业有限责任公司与被告新华文景苑业主委员会于2015年6月29日签订的《新华文景苑地下停车场委托租赁协议》；二、被告新华文景苑业主委员会于本判决书生效之日起十日内将新华文景苑一期地下车库及人防工程移交给原告安徽道济置业有限责任公司，归还车位管理权，并移交所有相关管理资料（主要包括与第三人签订的已生效正在履行的车位租赁合同）；三、被告新华文景苑业主委员会于本判决书生效之日起十日内给付原告安徽道济置业有限责任公司租赁费57865.5元（暂计算至2016年11月，之后的租赁费按照每月5260.5元的标准顺延计算至涉案车库实际移交之日止）；四、驳回原告安徽道济置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取计875元，由原告安徽道济置业有限责任公司负担152元，由被告新华文景苑业主委员会负担723元。本院二审期间，文景苑业委会提交一份2006年8月24日《江淮晨报》A4版《再次公告》，证明被上诉人声称安徽道济是由合肥济道公司分离出来的，与我方提供的工商注册查询事实不符，其并不能提供二单位承继关系的会议纪要、项目转让的对价协议，所以被上诉人主体不适格。道济置业公司质证意见：公告真实性没有异议，不能达到其证明目的。2017年8月11日，文景苑业委会以道济置业公司为被告诉至合肥市庐阳区人民法院，要求确认新华文景苑一期地下车库户室归小区全体业主所有。2017年8月14日，本院裁定：本案中止诉讼。2017年11月3日，文景苑业委会经合肥市庐阳区人民法院口头裁定准许撤回了对道济置业公司的起诉。本院恢复本案审理。一审判决认定基本事实清楚。本院认为，首先，合肥市规划局颁发的合规地（2003037）号《建设用地规划许可证》反映用地单位由合肥济道置业有限公司变更为道济置业公司，合肥市规划局颁发的合规建民许2005443号《建设工程规划许可证》载明新华文景苑一期地下车库的建设单位为道济置业公司，合肥市房地产管理局颁发的合房预售证第20060273号《商品房预售许可证》记载新华文景苑一期地下车库的售房单位于2007年4月变更为道济置业公司。上述许可证系政府行政机关依职权颁发，其证明力明显高于文景苑业委会提交的开工报告等证据的证明力。其次，文景苑业委会在案涉委托租赁协议签订后，未诉请撤销该协议，且文景苑业委会撤回了上述确权一案的起诉。综上，一审判决认定案涉委托租赁协议合法有效，并无不当。文景苑业委会关于此节上诉理由，不能成立。案涉委托租赁协议约定道济置业公司委托文景苑业委会对案涉车库实施租赁、进行管理和维护。因此，文景苑业委会更有能力提交反映案涉车库实际租赁情况的证据，但其未提交该部分证据予以反驳，所以文景苑业委会主张一审判决其支付租金错误的上诉理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1750元，由上诉人新华文景苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陆文波审判员  张 健二〇一八年三月九日书记员  於笑仙《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。