淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初6016号原告:杜其洪，男，汉族，，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。被告:江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路，统一社会信用代码：913206912518785128。法定代表人：金钟仁，职务董事长。委托诉讼代理人：杨绍平，北京安博（上海）律师事务所律师。原告杜其洪与被告江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称“乐天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜其洪及其委托诉讼代理人王静、陈莹，被告乐天公司的委托诉讼代理人杨绍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜其洪向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告可得利益损失9.16万元、装修损失18.48万元、退还保证金78120元，合计354520元。事实和理由：原告为经营“SWJEANS”品牌服装的业主，长期租赁被告位于清江浦区××号乐天玛物淮安店的场地开设“七匹狼”品牌服装专卖店，租赁面积为77平方米，租赁合同一年一签，最近一期合同为2016年4月1日至2017年4月25日，月租金为26040元，按月支付。正常经营情况下，原告每月销售额平均18万元，月净利润为5.5万元。2017年3月6日，该店因消防存在安全隐患，被关闭停业整顿，原告的店铺也因此停业，造成原告可得利益91600元未能实现，另原告2015年刚投入30余万元对店铺进行了装修升级，现投资也无法收回。由于被告的违法行为造成原告损失，故提起诉讼。被告乐天公司辩称，双方的租赁合同是到2017年4月25日到期，实际关店时间是2017年3月6日。原告主张的保证金可以退还，但原告主张的可得利益损失数额过高，装修损失需要进行评估鉴定。经审理查明：原告杜其洪系从事“SWJEANS”品牌服装的经营者，其长期租用被告乐天公司开办的位于淮安市××东路××号乐天玛特超市淮安店（以下简称：乐天玛特超市）的场地用于经营。2016年3月28日，原告杜其洪（承租方，乙方）与被告乐天公司（出租方，甲方）签订最后一期商铺场地租赁合同，约定：乙方承租位于淮安市××东路××号甲方经营的乐天玛特淮安店一层场地，建筑面积为77平方米，用于经营SWJEANS服装；租赁期限自2016年4月1日起至2017年4月25日，月租金26040元、年租金312480元；整个租赁期内，乙方以每一个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金；乙方每月支付管理费351元；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金78120元，本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金。合同签订后，原告杜其洪按约定支付租金并使用涉案场地。原告杜其洪另向被告乐天公司支付了押金78120元。2017年3月5日，因被告经营的乐天玛特超市消防不合格，淮安市公安消防支队责令被告停业整改。次日，涉案的乐天玛特超市停业，此后一直没有重新开业，原告在该乐天玛特超市经营的“SWJEANS”服装商铺也无法再进行营业。以上事实，有《商铺场地租赁合同（标准版）》、责令限期改正通知书等及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。庭审中，原告杜其洪主张其可得利益损失为91600元，是按月销售额18万元的50%再扣除房租、人员工资、水电费得出，提供2016年12月到2017年3月零售收银报表四页分别载明营业额为135320元、238407元、166208元、94000元，旨在证明月销售额18万元；对于每月人员工资、水电费等未提供证据。对此被告乐天公司质证称：报表系原告单方制作的电子数据，不能作为定案依据。原告杜其洪主张其装修损失为18.48万元，没有提供其进行装潢的相关证据。对此被告乐天公司不予认可。经征询双方当事人同意，本院依法咨询专家，专家到现场实地测量后确定原告对涉案场地进行装修现值为每平方米750元左右。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方之间关于本案所涉房屋的租赁合同不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。2017年3月6日，因被告经营的乐天玛特超市消防需整改停业，导致双方和租赁合同无法继续履行，双方租赁关系终止。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告乐天公司将涉案房屋场地出租给原告杜其洪经营，却因消防不合格导致整个超市停业，原告杜其洪在租赁合同期间无法再使用涉案场地，对此被告乐天公司应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告乐天公司所经营的超市因消防原因被有关机关查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，被告乐天公司应当对原告杜其洪因不能使用场地所造成的装修损失予以赔偿。根据咨询专家意见，原告杜其洪对场地进行装修的现估值为每平方米750元左右，本院酌定为750元/平方米，故原告的装修损失为57750元，原告杜其洪主张超出的部分不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告乐天公司所经营的超市因消防原因被有关机关查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，被告乐天公司应当对原告杜其洪的预期利益进行赔偿。双方租赁合同至2017年4月25日到期，原告杜其洪在2017年3月6日至4月25日期间无法使用涉案场地获取营业利益，对此被告乐天公司应予赔偿。由于原告杜其洪提供其自己电脑内的报表，而无其他证据佐证，原告陈述的利润按营业额的50%计算也未提供证据证明，原告主张其可得利益损失为91600元，证据不足，不予采纳。对此，本院酌情确定为4万元。双方租赁关系已经终止，现原告杜其洪要求返还保证金78120元，被告乐天公司表示同意，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江苏乐天玛特商业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杜其洪可得利益损失4万元、装修损失57750元，返还保证金78120元，合计175870元；二、驳回原告杜其洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，由原告杜其洪负担3335元，被告江苏乐天玛特商业有限公司负担3283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张树维代理审判员  李 媛人民陪审员  赵卫东二〇一八年三月十六日书 记 员  朱隆基附：《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。