湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1454号上诉人（原审被告）：湖北美好和安物业管理有限公司，住所地武汉市黄陂区前川街油岗村冰晶兰馨苑小区56栋1层16号。法定代表人：余波，总经理。委托诉讼代理人：杨明，湖北永铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭芝国，男，1964年6月12日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原审被告：武汉市黄陂区玫·白兰丽舍第二届业主委员会[原武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会]，住所地武汉市黄陂区。负责人：周萍，该业主委员会主任。上诉人湖北美好和安物业管理有限公司（以下简称美好和安物业公司）因与被上诉人彭芝国，原审被告武汉市黄陂区玫·白兰丽舍第二届业主委员会（以下简称白兰丽舍第二届业委会）业主撤销权纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美好和安物业公司上诉请求：撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初2229号民事判决，发回重审或改判驳回彭芝国的诉讼请求；本案诉讼费用由彭芝国承担。事实和理由：1.一审程序错误。彭芝国本是白兰丽舍业委会委员，针对业委会提出本案的诉讼请求系同一人所为。因彭芝国不满美好和安物业公司对其作为业委会委员和业主的管理，惹是生非，在业主中勾结他人，从而达到换其他物业公司来管理的目的。同时，彭芝国多年未交纳水电费，与本案有直接利害关系，一审未认真审查其是否为适格原告，是否属于虚假诉讼，程序违法。2.武汉市黄陂区油岗社区白兰丽舍（乐府）业主委员会（以下简称白兰丽舍第一届业委会）作为业主大会的执行机构，有权利与美好和安物业公司签订物业管理服务合同。白兰丽舍第一届业委会于2016年3月21日向小区全体业主发出公告是履行了合法的程序，通过上门投票表决也符合法定程序及相关法律规定。美好和安物业公司在小区服务至今，没有接到任何投诉及相关部门处罚，得到小区居委会及街道、区政府表扬。3.物业服务合同已经区房管局备案，得到了区房管部门的认可，产生了行政法律效力。4.彭芝国诉称撤销原“接管决定”，并非人民法院审理范畴，不符合民诉法规定的起诉条件，应予驳回。彭芝国二审答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白兰丽舍第二届业委会二审陈述，对一审判决无异议，服从法院判决。彭芝国向一审法院起诉，请求撤销白兰丽舍第一届业委会与美好和安物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的决定（业委会作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍小区物业服务工作的决定）。一审法院认定事实：彭芝国系黄陂区前川街油岗村三组玫·白兰丽舍二期B14栋1单元2层2室业主。2015年6月23日，彭芝国所在的白兰丽舍（乐府）小区成立业主大会。2015年7月2日，白兰丽舍（乐府）小区业主大会经选举产生第一届业主委员会并在黄陂区前川街油岗社区、黄陂区住房保障和房屋管理局处备案，李蓉等五人为业主委员会委员，李蓉主持全面工作。2016年3月21日，黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍业委会对小区全体业主发出公告：鹤翔物业公司已于2015年12月31日向油岗社区及我小区业委会发出了“关于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务的通知”，为了保障全体业主的权益及物业服务工作顺利过渡，业委会本着公平、公正、公开的原则，同时考虑到业主工作时间，将于本月23日---27日由社区代表和业委会代表上门选投，并于28日在业委会办公室公布选聘结果。请业主之间相互转告。2016年3月28日，白兰丽舍（乐府）业主大会决议：因鹤翔物业公司于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务工作，在社区及业委会的监督下，经过3月23日---27日业主积极投票（上门投票方式），美好和安物业公司的得票过半数，业主投票真实有效，根据其投票结果，业主大会决定由美好和安物业公司接管玫·白兰丽舍乐府物业服务工作。同日，黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍第一届业委会对小区全体业主发出公告：因鹤翔物业公司于2016年4月10日退出玫·白兰丽舍乐府物业服务工作，经过3月23日---27日业主投票决定，油岗社区、业委会推荐美好和安物业公司与鹤翔物业公司洽谈接手事宜。2016年4月10日，在黄陂区前川街油岗社区、白兰丽舍第一届业委会的见证下，武汉鹤翔物业管理公司与美好和安物业公司进行了工作交接。2016年4月25日，白兰丽舍第一届业委会以甲方的名义与美好和安物业公司签订《武汉市物业服务合同》（备案号：40080）。该物业服务合同中的收费项目和收费标准经黄陂区物价局审核后批准，有效期至2019年8月。2016年9月8日，彭芝国以白兰丽舍第一届业委会未依法取得小区业主大多数同意的情况下擅自与美好和安物业公司签订《武汉市物业服务合同》，且白兰丽舍第一届业委会侵犯了全体小区业主的利益为由，诉至一审法院。一审另查明：美好和安物业公司系三级资质企业，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。彭芝国作为案涉小区业主具有诉权。本案中，彭芝国要求撤销白兰丽舍第一届业委会与美好和安物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的决定，实质上系要求撤销白兰丽舍第一届业委会作出由美好和安物业服务公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定。故本案的争议焦点为白兰丽舍第一届业委会、业主大会于2016年3月28日作出由美好和安物业服务公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定是否存在违反相关程序及侵害业主权利的情况，进而应否被撤销的问题。结合本案已查明的事实，白兰丽舍第一届业委会作出的选聘物业决议违反了相关法律规定的程序，侵害了业主的相关权利，依法应予撤销。理由如下：1.白兰丽舍第一届业委会在作出选聘物业决议时并未召开业主大会会议，违反了相关法律的规定。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，该项职责应由白兰丽舍（乐府）小区的业主大会履行。同时《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。本案中，白兰丽舍第一届业委会仅通过上门投票的方式组织了表决，上门投票是业主可以采用的投票表决的方式，而不是业主大会会议召开的方式，无论表决的结果如何，均不能取代召开业主大会会议的程序，白兰丽舍第一届业委会并未提供充分的证据证明其已对召开业主大会会议等事项进行了公告，亦无证据证明其已按照法律规定实际组织业主召开了业主大会会议，故白兰丽舍第一届业委会在程序上违反了法律的相关规定，可能存在损害业主利益的情形。2.鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中白兰丽舍第一届业委会无证据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，因此，白兰丽舍第一届业委会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。关于彭芝国所述李蓉作为白兰丽舍第一届业委会主任代表业委会与隶属于自己的美好和安物业公司签订物业服务合同，侵犯了全体业主利益的意见，因李蓉只是美好和安物业公司股东，其并不能代表美好和安物业公司行使权利，法律对此亦无禁止性规定，故对此意见不予采纳；关于彭芝国所述美好和安物业公司不具备承接白兰丽舍（乐府）小区物业服务资质及收费过高，侵犯全体业主利益的意见，因美好和安物业公司具备三级物业资质，可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务，而白兰丽舍（乐府）小区为152439.63平方米，故具备承接白兰丽舍（乐府）小区物业服务的能力，且其物业服务合同中约定的价格均经物价部门审核批准，故对此意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：撤销白兰丽舍第一届业委会于2016年3月28日作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定。本案一审案件受理费100元，由白兰丽舍第一届业委会负担。二审审理期间，各方均未提交新证据。二审查明：2017年4月15日，白兰丽舍第二届业委会在武汉市黄陂区人民政府前川街道办事处进行备案登记，其全称为：武汉市黄陂区玫·白兰丽舍第二届业主委员会。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.彭芝国是否为本案业主撤销权纠纷的适格原告；2.白兰丽舍第一届业委会于2016年3月28日作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定是否应予撤销。对此本院分别评判如下：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，彭芝国系黄陂区前川街油岗村三组玫·白兰丽舍二期B14栋1单元2层2室业主，其主张白兰丽舍第一届业委会作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定侵害其合法权益，根据上述法律规定，具备适格的原告主体资格，依法享有诉权，有权提起本案业主撤销权纠纷。美好和安物业公司上诉认为彭芝国为白兰丽舍第二届业委会委员，且未交纳物业服务费，不具备适格的原告主体资格，对此本院认为，享有业主撤销权的主体是具备业主身份的人，即原告须在该物业小区内享有房屋所有权，而是否为业委会委员并非法定的限制事由。美好和安物业公司主张彭芝国未交纳物业服务费，可另行提起物业服务合同纠纷向彭芝国主张权利，该理由不能否定彭芝国作为业主行使业主撤销权。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会之前，业委会应当提前15日通知全体业主。2016年3月21日，白兰丽舍第一届业委会发出公告，通知23-27日进行新物业公司的上门选投，其间隔时间仅为2天，不符合《物业管理条例》第十四条规定的提前15日的时间要求。2016年3月28日，白兰丽舍第一届业委会发布白兰丽舍（乐府）业主大会决议，宣布美好和安物业公司的得票过半数，但该业主投票是否真实，赞成的业主是否达到法定的建筑面积及人数过半的要求，无相关证据予以证实。美好和安物业公司上诉认为白兰丽舍第一届业委会的决定符合法定程序，但未就其主张提交相应的证据；其上诉认为物业服务合同已经房管局备案，具备行政法律效力，对此本院认为，房管局的备案为事后报备的行政管理行为，选聘物业服务企业的权利属于小区全体业主所有，应以业主的意志为准，该事项不属于行政审批事项，物业服务合同的备案不具有行政强制力。白兰丽舍第一届业委会作出的由美好和安物业公司接管白兰丽舍（乐府）小区物业服务工作的决定违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益，故应予以撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，美好和安物业公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖北美好和安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨玲审判员  李行审判员  叶欣二〇一八年三月十九日书记员  陈成