安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0123民初4090号 原告：张玲，女，1971年10月9日生，汉族，住肥西县。 委托诉讼代理人：范先宝、刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码91340123584567077L（1-1）。 法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：程周明、张璞君，安徽华人律师事务所律师。 张玲与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张玲及其委托诉讼代理人范先宝、刘吉光，两被告委托诉讼代理人程周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张玲向本院提出诉讼请求：1．判决慎独公司依法向张玲支付租金收益共计43050元，并支付违约金6457.5元，要求后期租金及违约金（按照日万分之三计算）计算至实际支付止；2．判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任；3．本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年2月27日，张玲从用世公司处购买用世?生活城1号馆4层4130号商铺，产权面积40.71平方米。当日，张玲与慎独公司签订十年期的《用世?生活城委托经营管理合同》，合同中明确租期为10年，前3年免租金，第四年至第八年租金为房价总额的10.53%，共5年，其余两年为合作期，租金为9：1分成（合同执行时间为2012年11月1日至2022年10月31日止）。根据合同约定，慎独公司应当足额支付租金，但在实际履行过程中，慎独公司仅支付了部分租金，张玲多次向慎独公司索要余下租金，但慎独公司均不予理睬，其行为已经构成了严重违约，同时根据合同约定，慎独公司依法应当承担相应的违约金。用世公司针对慎独公司拖欠租金收益的行为向张玲提供了担保。现诉至法院，请求判如所请。 慎独公司、用世公司辩称，1．慎独公司与张玲是委托合同关系，而非房屋租赁关系，慎独公司向张玲支付房屋租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准，张玲商铺因位置欠佳，至今未出租成交，不产生租赁收益，慎独公司不应支付租金收益；2．慎独公司之前已经向本案张玲支付过租金收益为五笔，共计60449元，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠张玲的租金，张玲诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同的签订面积有所减少；3．张玲诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据。4．慎独公司向张玲支付租金均以实测面积计算。 本院经审理认定事实如下：2012年2月27日，张玲作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张玲以总价365130.43元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世?生活城1号馆4层4130商铺，合同约定面积为40.71平方米，张玲按照合同约定向被告用世公司支付房屋价款，用途为商业。 2012年2月27日，张玲（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世?生活城委托经营管理合同》，张玲接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1．甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2．乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 后期，该商铺实测面积为40.52平方米。慎独公司分别于2017年1月20日支付13953元、2017年9月1日支付8610元、2016年12月16日支付3444元、2016年1月5日支付17221元、2016年5月31日支付17221元，共计向张玲支付60449元，后续租金慎独公司未再支付。 2018年1月29日，用世公司向用世?生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世?生活城委托经营管理合同》、慎独公司向张玲支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述等证据附卷佐证。 本院认为：张玲与慎独公司签订的《用世?生活城委托经营管理合同》对涉案房屋出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均做了约定，符合法律关于租赁合同的规定。本案中，合同约定张玲将房屋交付给被告慎独公司，慎独公司按照合同约定的价格和时间向张玲支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与张玲系委托合同关系，而非租赁合同关系，本院不予采信。 本案中，《用世?生活城委托经营管理合同》系张玲与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。张玲已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付张玲租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故张玲请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。慎独公司辩称张玲的商铺因未被出租，所以其不应当支付张玲租金。首先，本案中，张玲与慎独公司之间的合同系租赁合同关系，且该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向张玲支付租金的必要条件加以约定。其次在合同的实际履行过程中，被告慎独公司在张玲房屋未被出租的情况下，分五笔共计向张玲支付租金60449元，也印证了慎独公司在未将商铺实际出租给“最终租户”的情况下仍应向张玲支付租金是符合双方约定的。故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。 根据张玲与慎独公司之间的合同约定，自2015年11月1日起，慎独公司应按张玲与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9：1分成）向张玲支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。张玲与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为365130.43元（合同面积为40.71平方米），商铺实测面积为40.52平方米，张玲与用世公司核算了面积差的价格，商铺按实测面积计算总价为363426.31元。现张玲以实测面积的商铺价款计算年租金，扣减10%所得税后作为租金收益的标准，即每个支付节点的租金（半年租金）为17220.96元（363426.31元×10.53%×90%÷2），本院依法予以支持。至一审辩论（2018年9月27日）结束前，慎独公司尚欠租金42876.76元（17220.96元×6-60449元，截止到2018年10月31日）未付。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付张玲租金，应当承担违约责任，现张玲要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，故本院予以支持。另张玲主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向张玲支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。张玲主张的租金收益已扣减10%所得税。 关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向张玲出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故张玲主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张玲给付租金42876.74元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止； 二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费956元，减半后收取478元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇一八年十一月六日 书记员  方玉娟 附表一、逾期付款违约金计算方法 从原告主张的欠付租金节点之日，按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 六个月付款期每个节点租金：（363426.31元×10.53%×90%÷2）=17220.96元（已扣减10%税） 1．以17220.96元为基数，从2015年11月1日计至2016年1月5日； 2．（17220.96元-17221元=-0.04元），从2016年1月6日至2016年4月30日不计违约金； 3．以17220.91元（-0.04元＋17220.96元）为基数，从2016年5月1日计至2016年5月31日； 4．（17220.91元-17221元=-0.09元），从2016年6月1日至2016年10月31日不计违约金； 5．以17220.87元（-0.09元＋17220.96元）为基数，从2016年11月1日计至2016年12月16日； 6．以13776.87元（17220.87元-3444元）为基数，从2016年12月17日计至2017年1月20日； 7．（13776.87元-13953元=-176.13元），从2017年1月21日至2017年4月30日不计违约金； 8．以17044.83元（-176.13元＋17220.96元）为基数，从2017年5月1日计至2017年9月1日； 9．以8434.83元（17044.83元-8610元）为基数，从2017年9月2日计至2017年10月31日； 10．以25655.79元（8434.83元＋17220.96元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 11．以42876.75元（25655.79元＋17220.96元）为基数，从2018年5月1日计至2018年4月30日实际给付之日止。 附二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。