江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终3338号上诉人（原审原告）：张军,男,1980年7月20日出生,汉族,住东海县。上诉人（原审原告）:刘书玮,男,1997年9月7日出生,汉族,住东海县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:朱晓娟,女,1984年11月6日出生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人：周景宝，江苏恒旭律师事务所律师。原审第三人:颜大勇,男,1978年6月16日出生，汉族,住海州区。上诉人张军、刘书玮与被上诉人朱晓娟、原审第三人颜大勇排除妨害纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2017）苏0722民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人张军、刘书玮上诉请求：撤销原判，一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不符合客观实际。1.原审第三人和被上诉人之间的租赁合同已经履行完毕，三年合同到期，应将租赁房屋返还给上诉人，一审法院认定双方之间不存在租赁关系是错误的。该份合同不是原审第三人所签，但并不代表原审第三人不予认可，事后追认合同也应成立。该份合同是被上诉人提供给工商局用于办理工商营业执照，具有一定的公示力；2.一审法院认定原审第三人和被上诉人之间已经履行5年的租赁合同是错误的，即认定2012年至2017年将每年房租金交至原房主，不符合客观实际；3.一审法院判决被上诉人十日后向上诉人支付2018年房屋租金9万元是错误的，超出了上诉人的诉讼请求。被上诉人朱晓娟答辩称：1.涉案房屋系被上诉人从案外人梁随云处转租而来，签订合同后，即按合同约定向原房主即原审第三人及其妻赵恩娟支付租金；2.上诉人所谓的2015年3月30日原审第三人与被上诉人签订的《租赁合同》，合同上面不是双方当事人的亲笔签名，租金也未按合同履行，原审第三人也自认在2018年才知道该合同，被上诉人也是在原审第三人起诉时才知道该合同的，该合同不是双方的真实意思表示，不具有法律效力；3.买卖不破租赁是合同法的基本原则，既然上诉人要求排除妨碍的请求不能成立，租赁合同就应当继续履行，故原审判决被上诉人向上诉人支付2018年的租金9万元，并无不当。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人颜大勇未作答辩。张军、刘书玮向一审法院起诉请求：1.判令朱晓娟立即停止侵害、排除妨碍，腾空房屋；2.赔偿张军、刘书玮租金损失10万元；3.朱晓娟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月17日，颜大勇作为甲方与梁随云作为乙方签订房屋租赁合同一份，内容为甲方将和平西路原楼外楼出租给乙方，出租期限15年，2010年2月1日至2013年2月1日年租金为7万元；2013年2月1日至2016年2月1日年租金为8万元；2016年2月1日至2019年2月1日年租金为9万元；2019年2月1日至2022年2月1日年租金为10万元；2022年2月1日至2025年2月1日年租金为11万元。2011年1月30日，梁随云作为甲方与案外人王粲（即朱晓娟丈夫）作为乙方签订宾馆经营权承包合同一份，内容为甲方将自己租赁的和平西路原楼外楼宾馆承包给乙方使用。承包期从2011年3月30日至2025年2月1日。承包金48万元，包括2011年2月1日至2012年2月1日的承包金，今后的承包金由乙方代甲方付给房主颜大勇。2012年2月1日至2013年2月1日年承包金为7万元；2013年2月1日至2016年2月1日年承包金为8万元；2016年2月1日至2019年2月1日年承包金为9万元；2019年2月1日至2022年2月1日年承包金为10万元；2022年2月1日至2025年2月1日年承包金为11万元。张军、刘书玮举证2015年3月30日颜大勇作为甲方和朱晓娟作为乙方签订的租赁合同一份，该合同约定甲方将牛山镇和平西路北侧出租给乙方使用，年租金15万元，租赁期限自2015年3月30日至2018年2月28日。双方均认可该份协议上的签名非本人签字，证据来源于东海县市场监督管理局，系颜大勇在2018年调取。朱晓娟对于该份合同质证意见为这份合同是中介帮助其在东海县市场监督局申领牛山嘉泰宾馆营业执照时，擅自用市场监督局的格式合同填写的。朱晓娟2015年、2016年、2017年分别向颜大勇及其妻子赵恩娟缴纳房租8万元、9万元、9万元。2017年10月5日东海县人民法院将涉案房屋和平西路北侧房产及土地使用权变卖，并在公告中注明“该房屋有租赁”。张军及刘书玮竞买购得，并办理了产权所有证书。一审法院认为，2009年11月17日颜大勇与梁随云签订房屋租赁合同，系合同当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于2011年1月30日梁随云与王粲签订宾馆经营权承包合同效力，王粲及其妻子朱晓娟自2012年至2017年将每年房屋租金交至原房主颜大勇及其妻子赵恩娟，颜大勇收取租金行为表示其认可梁随云将涉案房屋转租给王粲，故梁随云与王粲签订宾馆经营权承包合同合法有效。关于2015年3月30日颜大勇和朱晓娟签订的3年租赁合同，该合同并不是双方当事人的亲笔签名，租金也未按照该份合同约定履行，而是按照之前颜大勇与梁随云签订房屋租赁合同约定的租金履行。该合同不是双方真实意思表示，第三人颜大勇也是2018年才知道该合同，故张军、刘书玮主张朱晓娟与第三人颜大勇就涉案房屋签订的合同于2018年2月28日到期，一审法院不予采信。根据《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。本案中，梁随云与王粲签订宾馆经营权承包合同仍然具有法律约束力，王粲继续享有该合同规定的权利，履行该合同明确的义务，而现房主张军、刘书玮承继该合同明确的权利义务。故张军、刘书玮诉求排除妨碍，腾空房屋的诉求，一审法院不予支持。按照合同约定，张军、刘书玮享有收取租金的权利，朱晓娟与王粲系夫妻关系，共同经营在涉案房屋内开的宾馆，朱晓娟应缴纳2018年租金9万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱晓娟于判决生效后十日内向张军、刘书玮支付2018年和平西路北侧房屋（原楼外楼）租金9万元。二、驳回张军、刘书玮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1400元，由张军、刘书玮承担700元，朱晓娟承担700元。二审期间，上诉人张军、刘书玮向本院提交2013年2月17日朱晓娟署名的收条复印件一份，以证明涉案房屋已被朱晓娟分租出去，改变了房屋用途。被上诉人质证称对收条真实性、关联性有异议，收条即使是真实的，也体现不出与涉案房屋有关。本院认为该份收条仅为复印件，无法确认其真实性，亦无法确认与本案有关，本院不予采信。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原审第三人颜大勇与案外人梁随云签订了涉案房屋的租赁合同，后梁随云与朱晓娟的丈夫王粲签订了《宾馆经营权承包合同》，将涉案房屋转租给王粲。王粲、朱晓娟按照合同约定每年向原房屋所有人颜大勇支付房屋租金。颜大勇收取租金的行为表明其已认可梁随云将涉案房屋转租给王粲的事实。张军、刘书玮在知晓涉案房屋有租赁的情况下，通过法院拍卖取得涉案房屋的所有权，张军、刘书玮作为房屋现所有人应承继原所有人所签订或认可的合同确定的权利义务。关于上诉人上诉所依据的颜大勇与朱晓娟于2015年3月30日签订的三年期《租赁合同》，上诉人在一审庭审时已明确说明该合同非颜大勇本人签名，朱晓娟亦称系中介为其办理营业执照时擅自所制，且双方亦未按照该租赁合同实际履行，故该合同非双方真实意思表示，依法不能成立。故一审法院对上诉人要求朱晓娟排除妨碍、腾空房屋的诉求不予支持并无不当。关于上诉人上诉称原审判决超出其诉讼请求的主张，经查，张军、刘书玮在原审庭审时称“要求朱晓娟承担从2018年2月28日至房屋交付之日止，暂定6个月10万元的租金”，一审法院依据本案实际情况判决朱晓娟支付上诉人2018年租金9万元，虽超出上诉人所称的6个月，但符合合同约定，且对上诉人有利。综上，上诉人张军、刘书玮的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人张军、刘书玮负担。本判决为终审判决。审判长  刘井鑫审判员  黄 宇审判员  齐 扬二〇一八年十一月二十二日法官助理张奇书记员韩振亚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。