河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终821号上诉人（原审原告）：阎豫玫，女，汉族，1961年6月7日出生，住焦作市山阳区。上诉人（原审原告）：李勇为，男，汉族，1958年11月24日出生，住焦作市山阳区。上诉人（原审被告）：焦作远大置业有限公司，住所地焦作市山阳区塔南路与工业路交叉口东南角。法定代表人：冯许军，董事长。委托诉讼代理人：崔青叶，河南敬事律师事务所律师。上诉人阎豫玫、李勇为与被上诉人焦作远大置业有限公司（以下简称远大公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（2017）豫0811民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人阎豫玫、李勇为，上诉人远大公司的委托诉讼代理人崔青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎豫玫、李勇为上诉请求：1.依法撤销原判第五项；2.依法撤销原判第三项，改判远大公司赔偿因违反合同约定的一楼层高违约金58664元；3.依法撤销原判第四项，依法改判远大公司赔偿二上诉人损失20万元；4、依法改判远大公司履行双方合同约定，拆除中国蒂森电梯有限公司安装的国产电梯，安装合同约定的进口蒂森电梯（德国）或赔偿损失；5.依法改判将本案诉争房屋一楼主卧窗户、二楼主卧窗户及二楼北侧二间房屋的窗户按照样板间进行修复；6.诉讼费由远大公司承担。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。事实与理由：1.远大公司违反合同约定，交付房屋比合同约定减少了20厘米，应赔偿二上诉人58664元，而不是赔偿22172元；2.远大公司应当赔偿二上诉人损失200000元。《合同补充协议》，该合同补充协议第十六条约定：“在销售期内，如果同类型商品房（指同类位置、户型、楼层的商品房）在销售现场的对外销售价低于××所购房合同单价，出卖人承诺双倍补偿差价，否则××可要求退房及银行同期存款利息”。远大公司销售的同一期别、同一楼层、同一户型房屋两套均比二上诉人购买的房屋房价低十余万元，根据补充协议约定应依法赔偿二上诉人200000元；3.本案中，《商品房买卖合同》附件三中第9条电梯约定的是帝森电梯（德国），远大公司应当安装来源于德国的进口电梯，现实际安装的蒂森电梯有限公司（中国）的国产电梯质量和安全隐患问题频发，严重影响到住户的安全和出行；4.远大公司交付二上诉人的房屋二楼三���窗户太低，未达到国家标准要求，影响采光，存在安全隐患，无法正常使用。远大公司应当按照样板间进行修复窗户。远大公司答辩：阎豫玫、李勇为上诉不成立，理由与上诉状一致。远大公司上诉请求：依法撤销原判第一条、第三条、第四条，依法改判驳回阎豫玫、李勇为要求远大公司为其封闭南阳台、支付层高违约金、违反最低价约定支付违约金的诉讼请求。事实与理由：阎豫玫、李勇为购买的房屋南阳台造型根本不能封闭，设计也不允许封闭，远大公司也未承诺封闭；阎豫玫、李勇为购买的房屋为复式，其中26层的房高，商品房买卖合同自动生成为3.2米，其实为3米，远大公司没有违约，不应当承担违约金责任；一审参照的买卖合同与阎豫玫、李勇为购买的房屋没有可比性，远大公司不应赔偿损失。阎豫玫、李勇为答辩意见同��上诉状意见。阎豫玫、李勇为向一审起诉请求：1.判决被告远大公司履行双方合同约定将房屋客厅的南阳台进行封闭；2.判决被告履行双方合同约定拆除中国蒂森电梯有限公司安装的国产电梯,安装合同约定的进口帝森电梯（德国）；3.判决被告立即将办理房屋权属的资料报产权登记机关，配合二原告办理房屋所有权证,并支付逾期违约金8000元；4.判决被告赔偿二原告损失200000元；5.判决被告将本案诉争房屋一楼主卧窗户、二楼主卧窗户、二楼北侧两间房屋的窗户按照样板间进行修复;6.判决被告按照规划设计对房屋楼顶进行整体修复;7.判决被告支付因违反合同约定的一楼层高的违约金58664元；8.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原告阎豫玫与李勇为系夫妻关系。2014年11月28日,二原告（××）与被告远大公司（出卖人）签订了合同编号为HNJZYS00044292的《商品房买卖合同》（附件四份）,该合同中约定：二原告购买被告开发的焦作市山阳区站前路1739号远大未来小区第17号楼1单元26-27层2601号商品房一套，层高3.2米，建筑面积267.42平方米，单价每平方米5998.97元，总金额1604245元，付款方式为于签订本合同时付清首付、余款以贷款方式付清，房屋交付期限为2015年12月31日前。该合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人继续施工达到双方约定的标准。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。该合同附件三《装饰、设备标准》第8条约定：“阳台：天花板混凝土素面，楼地面混凝土素面；墙体混合砂浆粉刷；另所有阳台设计为不封闭阳台，实际按双方约定交付”，第9条约定：“电梯：帝森电梯（德国）”。该合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“实际交房标准以本合同附件三为准，任何广告宣传、口头介绍或承诺、样板房内的家具、吧台。售楼处的沙盘模型、各种宣传资料、楼书等仅供××参考，对双方无约束力，本合同有特别约定的除外”；第九条中约定：“为维护小区及楼宇的整体形象，××不得破坏建筑物外立面及私自封闭阳台，空调主机按指定位置安装。”；第十三条约定:“将《商品房买卖合同》第15条变更为：出卖人应当在本商品房所在的小区综合竣工验收后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；第十六条约定：“在销售期内，如果同类型商品房（指同类位置、户型、楼层的商品房）在销售现场的对外销售价低于××所购合同单价，出卖人承诺双倍补偿差价，否则××可要求退房及银行同期存款利息”。同日，二原告（作为甲方、委托方）与被告（作为乙方、受托方）还签订一份委托协议，协议约定：“一、需封闭的阳台为甲方购买的远大未来小区的第17号楼26层2601号房的阳台；二、封闭阳台所用的材料由乙方统一指定，甲方不得有异议，乙方为甲方封闭阳台的费用为零元，时间由乙方根据实际情况安排。三、。”。合同签订后二原告按合同约定交付了房款。后二原告向被告送达一份落款日期为2015年8月23日的《关于远大未来城房子的问题》的书面材料，后又向被告送达一份落款日期为2016年1月7日的《解除合同通知书》。被告远大公司收到《解除合同通知书》后，以阎豫玫、李勇为为被告向原审法院提起诉讼，请求判决阎豫玫、李勇为单方解除《商品房买卖合同》的行为无效。本院于2016年6月30日作出（2016）豫0811民初444号判决书，判决确认阎豫玫、李勇为通过向远大公司送达《解除合同通知书》的方式单方解除《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00044292）的行为无效。该判决已经生效。被告向原告交付房屋的时间是2016年1月7日。审理中，原、被告均认可原告购买被告的商品房实际一层层高为3米，二层层高为3.2米；均认可原告购买的商品房所在的17号楼安装的是蒂森电梯有限公司（该公司系外国法人独资，营业执照上登记的住所地在中山市制造的德国品牌的蒂森电梯，但原告认为被告应安装的是德国生产的蒂森电梯，而不应该是中国生产的蒂森电梯。庭审调查期间，原告放弃了第六项诉讼请求，即不再要求被告对房屋楼顶进行整体修复。被告对原告第三项诉讼请求中的逾期违约金8000元的计算无异议，并且认可验收备案应在2016年12月31日前、而实际验收备案已逾期。原告要求的一层高度不够造成的损失按建筑面积154平方米计算，原告不认可但也未提出相反证据，故对原告所称的一层建筑面积154平方米予以认定。另查明，2014年7月21日，被告与段某某签订一份《商品房买卖合同》，段某某购买了被告开发的站前路1739号远大未来小区17号楼1单元26-27层2602号商品房，合同约定：该商品房单价为5620.25元，付款方式为签订合同时一次性付清总房款1511005元。该合同补充协议第十六条的约定和原告合同补充协议第十六条的约定内容相同。一审法院认为：原、被告之间属于商品房预售合同纠纷。双方的合同及附件是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照��同约定全面履行自己的义务。（一）关于原告的第一项诉讼请求。原、被告双方签订商品房买卖合同的当日签订了委托协议，约定“封闭阳台所用的材料由乙方统一指定，甲方不得有异议，乙方为甲方封闭阳台的费用为零元，时间由乙方根据实际情况安排”，按照该协议，原告要求被告履行双方合同约定将房屋客厅的南阳台进行封闭，于法有据，该院予以支持。被告不同意封闭阳台，缺乏依据，该院不予采信。（二）关于原告的第二项诉讼请求。原被告约定电梯为“帝森电梯（德国）”，并未约定电梯系德国原装进口或者在德国生产，双方均认可实际安装的电梯是蒂森电梯公司制造的德国品牌的蒂森电梯，原告也没有证据证明有德国品牌的帝森电梯，故被告安装的电梯应认定为不违反合同约定。原告以蒂森电梯有限公司登记的住所地在中山市，而不是德国为由，要求将原来的电梯予以拆除，安装德国生产的蒂森电梯（即原装进口），依据不足，该院不予支持。（三）关于原告的第三项诉讼请求。庭审调查期间，被告对原告第三项诉讼请求中的逾期违约金8000元的计算无异议，并且认可验收备案应在2016年12月31日前、而实际验收备案已逾期。故该院对原告的第三项诉讼请求予以支持。（四）关于原告的第四项诉讼请求。原被告双方约定“在销售期内，如果同类型商品房（指同类位置、户型、楼层的商品房）在销售现场的对外销售价低于××所购合同单价，出卖人承诺双倍补偿差价，否则××可要求退房及银行同期存款利息”中的“销售期”和“销售现场”，并非确定的概念，双方对“销售期”和“销售现场”的概念又无明确约定，也不能形成一致意见，属于最低价条款约定不明。原告依据2014年7月份他人购买被告商品房的单价与其自己2014年11月份购买被告商品房的单价做对比，要求被告双倍补偿差价，依据不足。鉴于该约定条款系被告方提供的格式条款，对此被告方也没有提交充分的证据证明其尽了合理的解释和说明义务，故综合原告与被告之间的商品房买卖合同和段经纬与被告之间的商品房买卖合同，该院酌定被告因此赔偿原告损失50639元。（五）关于原告的第五项诉讼请求。原告提供的证据不足以证明原告购买的商品房的窗户不符合原被告双方的约定，故对其该项诉讼请求不予支持。（六）关于原告要求被告支付因违反合同约定的一层层高的违约金58664元。原、被告约定原告购买的商品房层高为3.2米，但实际一层层高为3米，故一层实际层高不符合合同约定，被告应承担相应的赔偿责任。原告要求的一层层高不够造成的损失按建筑面积154平方米计算，原告不认可但也未提出相反证据，故��原告所称的一层建筑面积154平方米予以认定。原告要求的损失过高，且也未能进行鉴定，该院参考同类案件既往生效判决的处理方法，即按照房屋层高比销售合同层高减少10cm销售价格扣减1.2%的计算方法酌情判决被告赔偿原告22172元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告焦作远大置业有限公司于本判决生效之日起两个个月内将原告阎豫玫、李勇为购买的房屋客厅的南阳台进行封闭；二、被告焦作远大置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付二原告阎豫玫、李勇为逾期违约金共8000元，并于本判决生效之日起两个月内配合二原告办理房屋所有权证；三、被告焦作远大置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付二原告阎豫玫、李勇为违反合同约定的一层层高的违约金共22172元；四、被告焦作远大置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿二原告阎豫玫、李勇为因最低价条款约定的损失50639元；五、驳回原告阎豫玫、李勇为的其他诉讼请求。本案受理费5299元，由原告阎豫玫、李勇为共同负担3693元，由被告焦作远大置业有限公司负担1606元。二审中，远大公司提交照片8张、光盘1张，证明远大公司的一期三栋楼、二期两栋楼共计20户的顶层均未封闭阳台；《商品房买卖合同》两份，证明与阎豫玫购买的同类户型的房屋，《商品房买卖合同》后附有与阎豫玫同样的《委托协议》，而其阳台同样未封闭，故本案阎豫玫购买房屋的阳台远大公司不应当���其封闭。阎豫玫、李勇为质证认为，对上述证据真实无异议，但证明不了远大公司不应为二人购买房屋封闭阳台的主张。本院经审核，对阎豫玫、李勇为质证意见予以采纳，对远大公司提交上述证据证明效力不予确认。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。阎豫玫、李勇为和远大公司之间签订的《商品房买卖合同》（编号HNJZYS00044292）及附件四份合法有效。原审法院定性准确，认定远大公司违反合同约定，判决其承担违约责任，事实清楚，证据充分，本院予以确认。关于远大公司违反合同约定的一层层高的违约责任问题，双方约定商品房层高为3.2米，但实际一层层高为3米，远大公司应承担违约责任。鉴于合同对此没有约定，一审参考同类案件既往生效判决的处理方法，即按照房屋层高比销售合同层高减少10cm销售价格��减1.2%的计算方法酌情判决远大公司赔偿阎豫玫、李勇为22172元，基本合理，本院予以确认。阎豫玫、李勇为上诉要求改判远大公司赔偿损失58664元，远大公司上诉称其没有违约，不应当承担违约金责任，本院均不予支持。关于远大公司违反最低价约定的违约问题，双方在合同中约定：“在销售期内，如果同类型商品房（指同类位置、户型、楼层的商品房）在销售现场的对外销售价低于××所购合同单价，出卖人承诺双倍补偿差价，否则××可要求退房及银行同期存款利息”。但对其中的“销售期”和“销售现场”约定不明，鉴于该约定系出卖方远大公司提供的格式条款，应承担合理的解释和说明义务，且与××阎豫玫、李勇为购房大致相当的时期内确有低于该二人购房价格的情形，原审法院酌定远大公司支付该二人赔偿金50639元，基本合理，本院予以确认。阎豫玫、李勇为上诉要求改判远大公司赔偿损失20万元，依据不足，远大公司上诉称其不应赔偿损失，理由不成立，本院均不予采纳。关于阎豫玫、李勇为上诉要求判令远大公司拆除中国蒂森电梯有限公司国产电梯，安装进口蒂森电梯（德国）或赔偿损失的请求，由于双方约定电梯为“帝森电梯（德国）”，并未明确约定德国原装进口或者在德国生产，远大公司安装中国蒂森电梯有限公司生产电梯不违反约定，故对阎豫玫、李勇为上述上诉主张不予支持。关于阎豫玫、李勇为上诉要求改判远大公司按照样板间对本案诉争房屋一楼主卧窗户、二楼主卧窗户及二楼北侧二间房屋的窗户进行修复的主张，鉴于样板间并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故本院对该二人上述上诉主张不予支持。关于远大公司上诉请求改判驳回阎豫玫、李勇为要求远大公司为其封闭房屋南阳台的��张，经查，双方在签订商品房买卖合同的当日签订了委托协议，约定“封闭阳台所用的材料由乙方（远大公司）统一指定，甲方（阎豫玫、李勇为）不得有异议，乙方为甲方封闭阳台的费用为零元，时间由乙方根据实际情况安排”，故远大公司应对本案诉争房屋客厅的南阳台进行封闭，远大公司对此上诉无理，应予驳回。综上，原审判决处理无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5299元，由上诉人阎豫玫、李勇为承担2650元，上诉人焦作远大置业有限公司承担2649元。本判决为终审判决。审判长  付明亮审判员  金 莹审判员  贾胜利二〇一八年三月二十日书记员  宁��