江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0924民初6214号原告:无锡恒大房产开发有限公司,住所地无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。法定代表人：郑奎,该单位总经理。委托诉讼代理人：顾阳，该单位员工。被告:陈玲玲,女,1992年4月27日出生,汉族,住射阳县。原告无锡恒大房产开发有限公司（以下至判决主文前简称恒大公司）与被告陈玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月22日进行审理。恒大公司的委托诉讼代理人顾阳到庭参加诉讼，陈玲玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无锡恒大房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除恒大公司与陈玉玲2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201505310158）及附件；2、陈玲玲配合恒大公司至无锡市锡山区房管局办理上述合同的备案撤销手续；3、剩余房款344896.7元作为违约金给付恒大公司；本案诉讼费由陈玲玲负担。事实和理由：2015年5月31日，恒大公司与陈玲玲签订《商品房买卖合同》（合同备案号201505310158），合同约定，陈玲玲购买无锡新都丽苑7,8幢8号2091商品房，2015年5月31日前支付首付款341063元，余款510000元申请银行按揭贷款支付。……合同附件四：合同补充协议三、双方同意本合同第六条补充如下：……5、在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有如下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。……合同签订后，陈玉玲支付了首付款并办妥了按揭贷款手续。2017年2月16日，银行向恒大公司发《履行担保义务通知函》，称陈玉玲截至2017年2月16日累计拖欠贷款8期，故银行根据与其签订的《个人一手住房贷款合同》及与恒大公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，要求恒大公司立即就陈玉玲所欠的利息及剩余贷款本金承担担保责任。当日，恒大公司向银行支付了截止当日的506661.3元的款项。陈玲玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年3月20日，恒大公司与中国银行股份有限公司无锡分行签订个人房屋贷款合作协议，约定对恒大公司开发并销售的新都丽苑项目中的购房人在该行的借款在借款人银行取得所购房屋房屋抵押登记证明或他项权利证前，对借款人借款本息承担连带责任保证。2015年5月31日，恒大公司与陈玲玲签订《商品房买卖合同》（合同备案号201505310158），合同约定，陈玲玲购买无锡新都丽苑7,8幢8号2091商品房，2015年5月31日前支付首付款341063元，余款510000元申请银行按揭贷款支付。……合同附件四约定：“……在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有如下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。……”。合同签订后，陈玉玲支付了首付款并办妥了按揭贷款手续。因陈玲玲未能及时偿还借款，2017年2月16日，银行向恒大公司发《履行担保义务通知函》，称陈玉玲截至2017年2月16日累计拖欠贷款8期，故银行根据与其签订的《个人一手住房贷款合同》及与恒大公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，要求恒大公司立即就陈玉玲所欠的利息及剩余贷款本金承担担保责任。当日，恒大公司向银行支付了截止当日的506661.3元的款项。另查，1、案件合同及附件系恒大公司提供的统一合同文本订立的合同，上文中所引述的合同附件四的内容为恒大公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与陈玲玲协商的格式条款。2、案涉房屋尚未办理过户登记到陈玲玲名下。上列事实，有恒大公司提交并经庭审质证的以下证据证实：1、商品房买卖合同及附件（备案号：201505310158）；2、中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议；3、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；4、中国银行股份有限公司无锡分行函。5、转张凭证；6、中国银行股份有限公司无锡分行个人消费贷款还清证明及恒大公司陈述在卷证实，足可认定。本院认为，一、案涉商品房买卖合同附件四约定：“……在陈玲玲的《房地产权证》办理完毕之前，陈玲玲未按银行合同规定期限偿还贷款，导致恒大公司承担了保证责任的，恒大公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，陈玲玲所交的全部款项不予退还。”该条款内容是陈玲玲在与银行借款合同中未按时还款产生违约行为，导致恒大公司承担担保责任后享有解除房屋买卖合同权利及合同解除后相关事项处理，但是商品房买卖合同中没有明确“陈玲玲未按银行合同规定期限偿还贷款，导致恒大公司承担了保证责任”为该合同中约定的违约事项，因此，恒大公司不能以陈玲玲未还款导致恒大公司承担担保责任为由主张违约金。二、本案中所引述的恒大公司与陈玲玲签订的《商品房买卖合同》附件四中载明的内容，系恒大公司提供格式条款订立的合同。法律规定，格式条款加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。陈玲玲向银行贷款支付购房款，且银行直接放款至恒大公司帐户内。恒大公司单方解除合同，收回所售商品房，基本能弥补自身损失。房屋总价为851063元，陈玲玲购房时已缴纳首付款341063元，恒大公司代偿506661.3元，无论从相对值还是绝对值来看合同再约定所交全部款项不予退还，显然加重了陈玲玲的责任，排除对方要求返还已付房款的权利，故该约定无效。合同其他部分于法不悖，应认定有效。双方均应依约履行。三、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同附件四约定：“……在陈玲玲的《房地产权证》办理完毕之前，陈玲玲未按银行合同规定期限偿还贷款，导致恒大公司承担了保证责任的，恒大公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，陈玲玲所交的全部款项不予退还。同时陈玲玲必须在恒大公司履行其保证责任后30日内，协同恒大公司到房管局办理有关解除合同手续”。现因陈玲玲不能偿还银行贷款，在银行发函催收后，恒大公司按约定向银行承担了担保责任，清偿了陈玲玲差欠的全部购房贷款本息，因此恒大公司有权依据该条款约定解除商品房买卖合同及附件。现恒大公司履行保证责任已超30日，故在合同解除后，陈玲玲须协助恒大公司到房管局办理有关解除合同手续。综上所述，恒大公司要求解除恒大公司与陈玲玲2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201505310158）及附件、陈玲玲配合恒大公司至无锡市锡山区房管局办理上述合同的备案撤销手续诉讼请求成立，本院予以支持；要求剩余房款344896.7元不予返还的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、无锡恒大房产开发有限公司与陈玲玲签订的《商品房买卖合同》及附件（备案号：201505310158）于本判决生效之日解除。陈玲玲于本判决生效后十日内配合恒大公司至无锡市锡山区房管局办理上述合同及附件的备案撤销手续；二、驳回无锡恒大房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6473元，公告费600元，合计4907元由无锡恒大房产开发有限公司负担6473元，陈玲玲负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  戴志成人民审判员  王锦源人民审判员  华茂仁二〇一八年三月二十二日法官 助理  王雄文书 记 员  王一晖附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。