陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14471号上诉人（原审被告）：张晖，男，1989年7月29日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王西玲，女，1970年1月13日出生，汉族，无业，住西安市曲江新区，系张晖之母。委托诉讼代理人：车兆基，陕西润慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安和润物业管理服务有限公司，住所地西安曲江新区曲江池南路369号曲池东岸B区1号楼10103-2室。法定代表人：文永平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王望，男，1987年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市长安区。委托诉讼代理人：姬陈苗子，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人张晖因与被上诉人西安和润物业管理服务有限公司（以下简称和润物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张晖上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回和润物业一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由和润物业负担。事实与理由：一审认定其应付金额认定错误，和润物业同意免除其一年物业费，且目前其尚未入住，依照《陕西省物业收费管理实施办法》规定，物业费应按70%标准收取。其自2010年10月21日收房至2012年9月共23个月，但和润物业共收取其29个月的物业费，超收���分应结转至2012年10月以后。根据《前期物业服务协议》规定，逾期三个月仍不缴纳的，乙方停止代收代管服务。采暖费、水电费的收取，依据之前签订的协议，物业公司无权代收代管服务，水电费、电梯费等费用收取有误。其使用卡式电表，不存在抄表电费欠费问题。其水费、电费的欠费记录均为零。其收房时，房屋内未铺设暖气管道，是其自行铺设，且房屋并未入住，不应全额收取取暖费。另，本案存在时效问题。和润物业辩称，一审认定张晖所欠物业费数额正确，免除物业费的证据形成时间在2010年3月，不属于新证据。张晖于2010年即收房，收房后采暖费应按照100%收取。关于物业费，《陕西省物业服务管理办法》第20条是有前提条件的，物业费按70%缴纳，是要进行通知备案的，张晖未进行备案。水费、电费依照上述条例第21条，物业服务企业可以代收。张晖提出的诉讼时效抗辩不应支持，提供物业服务是持续的，且张晖一审并未主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。和润物业向一审法院起诉请求：1.依法判令张晖向和润物业支付欠交的物业管理费共计41618.91元及违约金42768.26元（暂计算至2016年8月31日，均主张至张晖实际支付之日）；2.本案诉讼费由张晖负担。一审法院认定事实：和润物业系荣禾·曲池坊的物业服务公司，张晖系该小区业主。2010年3月23日，张晖与西安曲江新区唐城投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10050732），约定张晖购买位于西安市××区××新区芙蓉西路××小区××单元××号房屋（建筑面积为198.39平方米）。2010年10月21日，张晖收房，并与和润物业签订《前期物业服务协议》，协议第一条约定，根据荣禾·曲池坊建设单位西安曲江新区唐城投资有限公司委托，和润物业同意为该小区提供物业管理服务，张晖同意并确认和润物业与建设单位订立的前期物业服务合同。协议第五条第（二）项收费标准约定：1.物业服务费，按建筑面积计算收取，小高层1.50元/月/平方米；2.电梯费，按建筑面积计算收取，一层0.35元/平方米/月；3.车位服务费，小型汽车为150元/月。协议第五条第（三）项缴费办法约定：（1）物业服务费按每户建筑面积计收；（2）物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度末首月15日前（或以和润物业通知时间为准）履行缴费义务将下个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用5‰的违约金；（3）首次物业服务费收取时以交房通知书确定的交房日期为准，按收费标准全额收取。……（6）根据《西安市城市生活处理收费实施意见的通知》[市政办发（2015）71号]，由和润物业代相关部门向业主收取生活垃圾处理费，政府相关标准调整时，生活垃圾处理费将做相应调整。……（8）受有关部门委托和润物业可提供，供水、供电、供气、供热等代收代缴费服务，业主或使用人逾期未交纳水、电、气、热等费用的从逾期之日起每天按应缴费总额5‰交纳滞纳金。协议签订后，和润物业一直为该小区提供物业服务，张晖起初亦能按照约定支付物业相关费用，但自2012年10月起张晖开始拖欠费用。截止2016年9月，张晖共拖欠物业管理费14104.80元、车位管理费4950元、电梯费3291.30元、生活垃圾费288元、采暖费18179.52元、水费150.57元、电费654.72元，共计41618.91元，及因拖欠上述费用产生的违约金42768.26元。一审法院认为，和润物业与张晖自愿签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，且该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。协议签订后，和润物业按照协议约定为张晖提供物业服务，张晖即应按照协议约定按时交纳各项物业相关费用，但张晖自2012年10月起开始拖欠费用，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于和润物业要求张晖支付2012年10月至2016年9月拖欠的物业管理费14104.80元、车位管理费4950元、电梯费3291.30元、生活垃圾费288元、采暖费18179.52元、水费150.57元、电费654.72元的请求，依法应予支持。对于和润物业要求张晖支付因拖欠上述费用产生违约金的请求，由于双方在协议中约定了张晖逾期支付相关费用，应向和润物业支付违约金，故对于和润物业的此项请��，依法应予支持。对于违约金数额，虽然双方约定若张晖逾期支付则需按交纳费用每日5‰的支付违约金，但是双方约定标准过高，张晖当庭提出要求降低违约金，因此结合拖欠各项费用的数额，对于违约金数额，依法酌定为5000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告张晖于本判决之日起十五日内向原告西安和润物业管理服务有限公司支付自2012年10月至2016年9月拖欠的物业管理费14104.80元、车位管理费4950元、电梯费3291.30元、生活垃圾费288元、采暖费18179.52元、水费150.57元、电费654.72元及违约金5000元，共计支付46618.91元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告西安和润��业管理服务有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费1910元，由西安和润物业管理服务有限公司负担859元，张晖负担1051元；由于西安和润物业管理服务有限公司已预交,张晖在向西安和润物业管理服务有限公司支付上述款项时一并付清。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，和润物业提交的《西安和润物业管理服务有限公司（收费通知单）》备注中载明：2012年采暖费2272.44元，2013年采暖费1637.72元，2014年采暖费1363.46元，2015年采暖费1363.46元。2018年1月16日，本院前往西安市曲江新区芙蓉西路曲池坊第8幢2单元1层20102号房屋调查，涉案房屋仍在装修当中，张晖无法入住。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。2008年10月10日，和润物业与西安曲江新区唐城投资有限公司签订《前期物业服务合同》，2010年10月21日，��润物业与张晖签订《前期物业服务协议》。上述合同、协议均为当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。和润物业作为涉案小区的物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，张晖作为涉案小区业主，应当按照约定履行合同义务。本案和润物业要求张晖支付2012年10月至2016年9月的物业管理费、车位管理费、电梯费、生活垃圾费、采暖费、水费、电费及违约金共计46618.91元；张晖不予认可，称其并未实际入住。关于车位管理费、电梯费、生活垃圾费、水费、电费，一审认定无误，本院予以确认。张晖主张物业管理费应按照70%标准收取，和润物业认为张晖未按约定进行备案，对此收费标准不予认可。考虑到双方矛盾由来已久，且经本院调查涉案房屋至今未装修结束，张晖无法入住，故本院酌定张晖支付和润物业物业管理费9873.36元。关于采��费，因一审中和润物业提交的《西安和润物业管理服务有限公司（收费通知单）》备注中载明：2012年采暖费2272.44元，2013年采暖费1637.72元，2014年采暖费1363.46元，2015年采暖费1363.46元，故和润物业提供的证据与其主张存在矛盾。据此，一审判决张晖全额支付和润物业采暖费不妥，采暖费应按照和润物业提交收费通知单的标准进行收取，即6637.08元。张晖未按照合同支付相关费用，违反合同约定，和润物业主张张晖支付违约金，符合合同约定与法律规定，依法应予支持。因双方约定的违约金标准过高，且张晖主张降低，故一审根据本案的具体情况，酌定和张晖支付和润物业违约金5000元，于法有据，并无不妥。综上所述，张晖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民���院（2017）陕0113民初2568号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2568号民事判决第一项为：张晖于本判决之日起十五日内向西安和润物业管理服务有限公司支付自2012年10月至2016年9月拖欠的物业管理费9873.36元、车位管理费4950元、电梯费3291.3元、生活垃圾费288元、采暖费6637.08元、水费150.57元、电费654.72元及违约金5000元，共计支付30845.03元；三、驳回西安和润物业管理服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1910元，由西安和润物业管理有限公司负担1210元，由张晖负担700元；二审案件受理费940元，由西安和润物业管理有限公司负担318元，由张��负担622元。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君审 判 员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一八年三月十三日书 记 员  侯力萌