广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3208号 原告：广西某某房地产代理有限公司，住所地：北海市。 法定代表人：黄某某，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，广西律师事务所律师。 被告：夏某某，男，汉族，1970年11月10日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：陈伟华，广西律师事务所律师。 原告广西某某房地产代理有限公司（下称原告某某公司）诉被告夏某某居间合同纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人陈宇和被告夏某某的委托诉讼代理人陈伟华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某某公司提出如下诉求：1、判令被告向原告支付居间服务费9600元（按房屋交易价的3%计算）；2、判令被告向原告支付违约金12800元（按合同委托价的4%）；以上两项合计22400元；3、判令由被告承担本案诉讼费和公告费。 事实与理由：2016年10月24日，原告与被告签订《限时销售合同》一份，约定，被告委托原告独家代理以320000元总价出售其所有的位于北海市富丽华海御2幢1单元1101号房屋，原告在查档并核实上述房屋为被告所有后支付限时销售保证金1000元，委托期限为：2016年10月24日（签订合同当日）至2017年1月30日，若原告在上述委托期限内找到适格的买受人，原告代被告收取购房定金后，可直接转入被告提供的银行账户，视被告已收到买受人的定金，被告自收到原告通知之日起3天内与买受人办理上述房屋交易相关手续。在独家委托期限内，若被告自行出售该房屋的，被告应向原告支付上述房屋销售委托价的4%作为违约金。上述《限时销售合同》签订后，原告依约支付1000元限时销售保证金并于委托期限内为被告找到适格的买受人，原告依约将买受人的购房定金转账给被告后多次催促被告来北海与买受人签订《房屋买卖合同》和办理过户手续。而被告在协助原告进行房屋预审后，便一再推托，最后答复说上述房屋不再出售。经查，被告与原告所找的买受人于2016年11月21日私下签订了《北海市二手房买卖合同》，完成了房屋交易及过户等相关手续。被告“跳”过原告私自进行上述房屋交易，无视原告的劳动与付出，违反诚实信用原则，明显构成违约。为此，原告诉至法院。提出上述诉求。 被告夏某某辩称：原告的请求没有事实和法律依据，应该驳回。原告应该承担欺诈给被告带来的损失24000元。原告请求支付居间服务费无事实和法律依据。原被告之间的销售合同中并没有约定被告要支付居间服务费，所以原告请求的服务费无事实和法律依据。原告并没有履行限时销售合同中的居间服务；原告请求的违约金无事实和法律依据，因为被告不存在违约的事实，因此原告请求被告支付违约金无事实和法律依据。原告在整个居间服务过程中存在隐瞒事实、欺诈违背诚信原则的行为，其请求的违约金无事实和法律依据；3、原告的限时销售合同中违约责任的条款属于格式条款，是原告作为格式合同提供给被告的，违约责任条款中免除了自己的责任，加重了被告的责任，该条款与法律抵触无效；4、由于原告存在欺诈行为，依照《合同法》425条的约定，原告无权请求支付居间服务报酬，原告还应当承担因隐瞒给被告带来损失的赔偿责任。综上，原告的请求无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年10月24日，原告某某公司（乙方）与被告夏某某（甲方）签订《限时销售合同》一份，主要约定：被告夏某某委托原告某某公司出售位于茶亭路31号富丽华海御2幢1单元1101号房产，建筑面积60.72平方米，交易净收价格320000元，中介服务费：甲方应将实际售价高于上述交易净收价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费，限时销售（独家委托）期限为：2016年10月24日至2017年1月30日；限时销售保证金：甲方保证该房地产产权清晰，没有任何产权纠纷问题，并于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询；乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金1000元。甲方收取到买家购房定金后，自收到乙方通知之日起3天内到达北海与买家办理交易手续。甲方收取买家定金后，拒绝出售该房地产或者拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产相关交易手续的，甲方向乙方支付上述销售委托价格的4%作为违约金以及双倍返还定金给买家。限时销售期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，限时销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响甲方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方违约责任，如甲方违反本款，应向乙方支付该房地产上述销售委托价的4%作为违约金，若乙方擅自终止本合同的，应支付甲方相当于该房地产上述销售委托价格的4%作为违约金；合同还约定了其他内容。 2016年11月1日，原告某某公司向被告夏某某的银行账户62×××17转账1000元，备注为富丽华海御2-1-1101定房。2016年11月11日，原告某某公司再次向被告夏某某的银行账户62×××17转账2000元，备注为富丽华海御2-1-1101定金。另在2016年10月14日至11月24日期间原告公司的业务员一直与被告就案涉房屋的出售事宜进行商讨。 另查明，2016年10月19日，原告某某公司（甲方）与案外人王云凤（乙方）签订《承购意向书》一份，主要约定通过甲方寻盘、介绍带领看盘等居间服务，乙方对位于位于茶亭路31号富丽华海御2幢1单元1101号的物业有购买的意向，同意以380000元的价款购买。乙方在签订本合同时同意交付3000元的给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。若业主同意该物业售价为340000元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交给业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金或定金的一部分，并以业主出具定金收据为准；若甲方在2016年10月29日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方等内容，并备注若甲方与业主达成一致协议，即视为成交，诚意金自动转为定金，乙方须在3天内补齐房款7000元；乙方购买该物业只同意付2000元中介服务费；此外，还约定了其他内容。签订承购意向书当日，乙方王云凤向甲方某某公司支付诚意金3000元。 再查明，2016年11月21日，被告夏某某（出卖人）与案外人王云凤（买受人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定出卖人将其所有的位于茶亭路31号富丽华海御2幢1单元1101号房出售给买受人，房屋总价为320000元；付款方式为：一次性付款，买受人于2016年11月21日前向出卖人支付房屋价款等内容。案涉房屋于2016年11月21日已办理过户至案外人王云凤名下。 本院认为：原、被告双方签订的《限时销售合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，合同双方应按照合同约定全面履行自身的义务。原告某某公司与案外人王云凤签订《承购意向书》后，又与被告夏某某签订了《限时销售合同》，在限时销售期间（2016年10月24日至2017年1月30日），原告某某公司就案涉房屋交易事宜一直在和被告夏某某、案外人王云凤多次积极洽谈，从本案所查明的事实可知，上述《承购意向书》签订在前，约定购房价为34万元，而《限时销售合同》签订在后，约定的价格为32万元，原告在提供居间服务过程中存在隐瞒事实的情形，但从《限时销售合同》“中介服务费：甲方应将实际售价高于上述交易净收价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费”的约定可知，被告同意原告将实际售价与交易净收价的差额作为原告的中介服务费，为此，原告在提供居间服务过程中所隐瞒了预购人实际预购价的事实并不构成违约。 根据《限时销售合同》中“限时销售期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，限时销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响甲方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方违约责任，如甲方违反本款，应向乙方支付该房地产上述销售委托价的4%作为违约金，……”之约定，被告夏某某在2016年11月21日与案外人王云凤（买受人）签订《北海市二手房买卖合同》将案涉房屋售予案外人王云凤，已违反上述约定内容。综上，在履约过程中，被告夏某某存在违约情形。为此，按照上述合同约定，原告请求被告支付违约金12800元（320000×4%=12800元）于法有据，本院予以支持。另对于原告主张被告支付居间服务费9600元的诉求，本案被告与实际买受人经原告提供居间服务过程中认识，后双方避开原告自行签订合同，实际亦是利用了原告的居间服务，原告为此可向被告主张居间服务费，但对于被告的违约行为本院已支持了原告的违约金主张，为此，对于原告主张居间服务费的诉求本院不再另行支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告夏某某支付原告广西某某房地产代理有限公司违约金12800元； 二、驳回原告广西某某房地产代理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费360元，减半收取180元，由原告广西某某房地产代理有限公司负担77元，由被告夏某某负担103元。（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用360元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一八年三月八日 法官助理孟伟 书记员杨励坚