广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初2087号原告：广东庆狮汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广汕路华侨段2号自编102房。法定代表人：于立，董事长。委托诉讼代理人：张兴亮、李青峰，均系广东百高律师事务所律师。被告：李锐坤，男，1954年2月18日出生，汉族，住广东省广州市开发区。被告：李煜云，男，1971年9月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：钟叙文，男，1972年10月19日出生，汉族，住广东省广州市开发区。三被告共同委托诉讼代理人：周磊、朱延，均系广东恒益律师事务所律师。原告广东庆狮汽车销售服务有限公司诉被告李锐坤、李煜云、钟叙文租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人于立、委托诉讼代理人张兴亮和三被告的共同委托诉讼代理人朱延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与三被告于2013年12月31日签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告向三被告承租位于广州市萝岗区（现黄埔区）广汕路华侨段2号（原凌凯汽车技术学校）物业（以下简称“案涉场地”），占地面积9189平方米，其中建筑物三栋，合计建设面积9668平方米，空地4144.75平方米，租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，共计15年，免租期4个月。合同签订后，原告按合同约定支付了租赁保证金和租金，三被告按合同约定将案涉场地交付给原告装修使用。原告接收三被告交付的场地后，花费巨资进行升级改造，但由于三被告的原因，案涉场地至今未能通过环评手续，造成原告的汽车维修业务以及第三人的汽车检测业务无法正常进行。后原告找被告协商环评事宜，三被告口头承诺在环评手续完成之前，免收租金。2014年10月，因地铁六号线的黄陂出口设置在案涉场地，需要对案涉场地进行围蔽施工。为了顾全大局，保证六号线的顺利开通，原告在没有取得地铁业主方以及施工方任何补偿的情况下，腾出案涉场地以便于地铁施工。而三被告在街道办以及相关政府部门组织的论证会中，均表示在地铁施工期间，免收原告的租金。地铁施工直至2016年12月31日才完工。地铁施工期间，原告才了解到三被告对案涉场地没有合法的转租权，案涉场地受到广州市第一一七中学、广州市经济开发区国有资产投资公司、广州市萝岗区联和街华沙社区华侨经济合作社主张权利。而且案涉场地存在违章建筑，合法报建的建筑面积只有3556平方米。三被告违反了合同第五条第六款的约定。基于上述原因，三被告违反合同的约定，在没有合法转租权的情况下，将案涉场地出租给原告，应当依据合同约定承担违约责任，赔偿原告的经济损失和装修损失等。原告为维护合法权益，请求法院判令：1.于起诉之日即2017年4月24日解除双方于2013年12月31日签订的关于广州市黄埔区广汕路华侨路段2号的《广州市房地产租赁合同》（涉案场地约定的租赁面积是9668平方米，具有合法报建手续的建筑面积只有3556平方米，其余没有合法的报建手续，没有合法报建手续的建筑面积的租赁合同为无效合同，只要求解除具有合法报建手续的3556平方米的租赁合同）；2.三被告向原告支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号因地铁六号线施工期间即2016年1月1日起至2016年12月31日止原告的停业损失共240万元（每月按照20万元计算，其中人工损失约109682元/月，贷款利息48592元/月，贷款总额是13000000元，贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，装修损失暂计约3306986.95元，按照租赁年限8年计算，每月是33462元，以上三项合计是191736元/月）；3.三被告向原告支付广州市黄埔区广汕路华侨段2号的装修损失2066866元（装修费总额为3306986.95元，扣除2014年1月1日至2016年12月31日前三年的装修金额，总额为2066866元）；4.三被告向原告支付解除合同的违约金989467元（租金274852元/月×36个月×10%）；5.三被告退还保证金80万元；6.三被告承担本案的诉讼费用。三被告辩称：1.我方同意于2017年4月24日解除合同。2.我方提供了涉案场地的土地证、报建手续及与117中学的合同书，以证明我方对涉案场地及房屋具有合法的转租权，且根据双方的租赁合同约定，涉案场地及房屋是以现状出租给原告，原告已在租赁场地办理以租赁场地为经营地的合法工商登记手续等，也证明涉案场地是合法的。3.涉案合同解除的原因是原告擅自将部分租赁场地租赁给第三人及拖欠涉案场地租金，所以原告主张的违约金及装修损失不成立。4.原告提及的地铁施工，并非我方原因造成，且地铁施工并未占用租赁的场地及房屋，故原告停业及其原因并非我方的原因导致，所以其装修损失也不应当由我方承担。5.我方不同意支付违约金，我方没有违反合同第五条第６款的约定，且违约金的计算标准过高，由法院认定。6.我方不同意退还保证金，是原告违约，保证金应该没收。经审理查明：2002年7月18日，案外人广州市第一一七中学（出租方）与三被告（承租方）签订《合同书》，约定：出租方将广州市第一一七中学西边围墙以西，运通油站以东，小河边以北，广汕公路以南约二亩低洼地出租给承租方办企业，租赁期限从2002年10月1日至2032年10月1日止，租金每年1万元，每五年交租金一次。2013年12月31日，三被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，第一条租赁主体约定：甲方同意将坐落在广州市萝岗区广汕路2号（自编）（原凌凯汽车技术学校）的物业出租给乙方作汽车相关的商业用途使用，总占地面积9189平方米，其中自建主体建筑三栋，A栋有三层（原办公楼）、B栋有四层（原车间楼）、C栋有五层（原宿舍楼），合计建筑面积9668平方米和空地4144.75平方米。第二条出租金额约定：租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日止共15年，租金采取分段递进收取，2014年1月1日至2014年4月30日免收租金，房屋2014年5月1日至2016年12月31日期间的租金为每平方米25元合计每月241700元，2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金为每平方米27元合计每月261036元。空地2014年5月1日至2016年12月31日期间的租金为每平方米8元合计每月33152元，2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金为每平方米8.64元合计每月35804.16元。第三条付款方式约定：租金按月结算，乙方在每月的5日前以银行转账方式缴付当月租金给甲方。第四条保证金约定：甲乙双方在签订本合同后5个工作日内，乙方须向甲方交纳800000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起五日内将保证金退回乙方。第五条甲方权利与义务约定：2.甲方拥有该物业在租赁期内的合法产权（所有权或转租权，该合法产权证明作为本合同附件），并能提供可让乙方工商注册、加建经营运作硬件、安防等设施、室内装修等报建过程中需要的有效证明文件，有合法出租许可证，能到街道房屋管理中心开具合法的租赁发票。6.甲方保证拥有该物业在租赁期内的合法产权（所有权或转租权等），甲方保证在租赁期限内乙方（或所承租物业）不受任何第三方追索。如因任何第三方向乙方（或所承租物业）主张权利由甲方全部负责解决，造成乙方损失或影响乙方正常使用租赁物业、经营的情况下，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿其全部造成经济损失，有权追究相应年限装修成本补偿和存续期总租金10%的惩罚性违约金。第六条乙方权利与义务约定：2.依时交纳租金，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的4%向甲方支付违约金。4.乙方在合同期内会按汽车功能分别以不同股东姓名注册公司名称，可以是汽车销售、维修站、汽车检测站、美容区、汽车商品贸易、其他商品贸易等商业用途，以及其他内部生活区等使用范围，均无需另行征得甲方同意。第七条其他责任约定：1.任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。第十二条双方约定其他事项约定：1.双方一致同意在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方，若乙方有欠缴租金、水电费的，甲方可以扣一个月租金作为保证暂抵扣，等结算清楚再退还相应部分。4.甲方应在本合同签订当日内向乙方移交租赁物业。租赁物业移交后，如原有装修、设施需要拆除、重新装修的，由乙方负责，费用由乙方承担，无需另行征得甲方同意。上述租赁合同签订后，原告向三被告交纳了80万元保证金，三被告向原告交付了涉案场地。双方确认交付时有进行初步测量，测量结果和合同约定的面积一致，双方未办理书面交接手续。原告已经按照合同约定的租金标准向三被告支付了2014年11月之前的租金，原告在本案诉讼前对该租金标准并未提出异议。2014年11月1日至2016年12月31日期间的租金原告尚未向三被告支付。三被告为证实原告未经其允许将涉案场地转租给案外人使用构成违约，提交了经行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》两份，合同显示原告将萝岗区广汕路华侨段2号街1号102房的教学楼1至4层和宿舍楼1至3层出租给案外人广东优而快汽车维修有限公司，租赁期限从2016年7月1日至2028年12月31日。三被告于2016年12月21日委托广东广之洲律师事务所向原告发送第一份《律师函》，要求原告限期在2016年12月31日前支付欠交的租金。三被告于2016年12月29日又委托广东广之洲律师事务所向原告发送第二份《律师函》，要求原告接到律师函三日内搬出并腾空所租物业。原告抗辩未收到上述《律师函》，三被告也未提交送达证明予以证实。2017年2月9日，原告法定代表人于立签署《确认书》，确认从2014年11月1日开始至2016年12月31日止欠三被告租金共计750万元，现只能支付200万元，余额550万元后续再解决。原告称其承租涉案场地后部分自己使用，原告在涉案场地上加建了烤漆房，其余分三部分分别转租给案外人广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司，另一家公司名称已经记不清楚（该公司租赁合同已经解除，场地已经交还）。三被告确认原告转租给广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司经过其同意。原告与次承租人广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司、广东优而快汽车维修有限公司的租赁合同尚未解除。经本院释明，三被告表示广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司是原告征得其同意后转租，其可自行解决与广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司的场地交接问题，广东优而快汽车维修有限公司已经没有在涉案场地经营，且其营业地址也不是在涉案场地注册，该司租赁的场地处于空置状态，故三被告表示不同意追加上述次承租人为本案第三人。本院责令原告在法定期限内提交其与次承租人的租赁合同，原告未在本院指定的期间内提交。原告拟证实广州市第一一七中学曾对涉案场地主张权利，提交了《关于归还占用学校生物园和地理园建设用地的函》的复印件，三被告对此不予确认，本院对该证据不予采信。原告拟证实涉案场地因地铁施工不能经营提交了《会议签到表》以及地铁施工方案的复印件，三被告对此不予确认，本院对该证据不予采信。双方确认以下事实：1.地铁施工期间为2016年1月1日至2016年12月31日，地铁施工期间围蔽了涉案场地的空地，但涉案建筑物未被围蔽，原告在地铁施工期间部分停业；2.涉案场地四至范围为：广州市第一一七中学西边围墙以西、中国石化销售有限公司广东广州运通加油站以东、小河边以北、广汕公路以南。双方当事人根据双方确认的四至范围（土名）对涉案场地进行了测绘并将测绘示意图作为证据提交。本院将双方当事人确认的涉案场地测绘示意图提供给广州开发区、黄埔区国土资源和规划局以查询涉案场地的土地性质、用途和权属情况。广州开发区、黄埔区国土资源和规划局复函称：一、经核查，根据《科学城、东区、永和控制性详细规划》，该地块规划控制为中小学用地。二、该地块原属白云区管辖，该局查无该地块《建设用地规划许可证》及审批手续等历史档案资料，仅查到《建设工程规划许可证》及产权证（08国用（05）第000030号）。三、根据提供的红线核查，该地块2016年土地利用现状为城市用地。四、该地块范围内，部分土地核发了《集体土地所有证》，证号：穗集有（2014）第05000053号，权利人：广州市萝岗区联和街华沙社区华侨经济合作社农民集体；部分土地核发了《国有土地使用证》，证号：08国用05第000030号，权利人：广州经济技术开发区国有资产投资公司，使用权类型为划拨，用途为公共建筑用地，剩余部分未登记发证。五、根据提供的红线核查，部分土地批准为建设用地使用。广州开发区、黄埔区国土资源和规划局复函还提供了其套图后形成的附件《测绘示意图测量范围线内权属情况》。三被告主张本案诉争的范围仅限于08国用05第000030号《国有土地使用证》J15、J16、J17、J18、J19、J24、J25、J26合围的范围，不包括广州开发区、黄埔区国土资源和规划局套图后形成的《测绘示意图测量范围线内权属情况》红线范围内的白色和黄色区域。原告对本案诉争的范围为《测绘示意图测量范围线内权属情况》红线范围内的土地没有异议。经本院释明，双方当事人均无法核实测绘示意图中已确权和未确权的土地面积。庭审中，本院组织原告交还场地，但原告称需要三被告将涉案场地内的所有物品交还给原告后才同意交还场地。案件审理过程中，本院多次组织双方当事人交还场地，原告均不同意。三被告于2017年12月25日自认已于2017年12月1日重新启用涉案场地，但未与原告办理正式的交接手续。原告确认尚未办理正式的交接手续，但原告现也未实际使用，原告主张三被告已经将涉案场地租赁给案外人使用，具体租赁时间其不清楚。案件审理过程中，本院于2018年2月7日组织双方当事人进行现场勘验。经双方当事人指认，涉案场地共有三栋建筑物，测绘图中A2、A3是一栋L型建筑物，共3层，为临时建筑，顶部玻璃房没有报建手续，A2、A3栋一直由广州市伟盛机动车安全技术检测有限公司使用，现仍由该公司在使用；A4、A5为两栋独立的建筑物，A4栋为4层，A5栋为5层，A4、A5两栋有报建手续，报建范围均是3层；A4、A5栋三被告收回场地后已经重新装修。原告陈述其自己使用的是A4栋的第一至三层及A5栋的第一层和第三层，其主张的装修损失是指上述其自己使用部分的装修损失及A4栋外面的广告牌的损失，现均已被拆除，已无装饰装修物可拆。原告还陈述其于2014年进场装修，2016年6月其转租给广东优而快汽车维修有限公司，该司进场后在原告装修的基础上又进行了装修，现只能依据相应票据来主张装修损失。原告为主张其装修损失2066866元，提交了其涉案场地的装修费用明细表、付款申请书、付款凭证、发票等证据。原告为主张贷款利息的损失，提交了贷款账务交易明细表。原告为主张其支付员工工资的损失，提交了费用报销单。三被告对上述证据均不予确认，均认为与本案无关。三被告主张原告自己经营的涉案场地的装饰装修经过其同意，加建的烤漆房及擅自转租的部分场地的装饰装修没有经过其同意。原告主张全部装修装修都经过三被告同意。另查，广州市第一一七中学于2003年5月12日取得了白云区萝岗镇黄陂地段的《建设工程规划许可证》，建设规模为二幢三层、连廊，总建筑面积3556平方米，建设项目为办公楼、文体活动楼、连廊。2001年7月24日，广州市城市规划局白云区分局出具《违法建设行政处罚决定书》，对广州市第一一七中学擅自于1992年间在广汕公路南侧黄陂地段兴建1幢3层框架酒店（建筑面积2168平方米）给予处罚。2001年12月27日，广州市城市规划局白云区分局出具《关于同意减低违法建设罚款的复函》，同意广州市第一一七中学减低违法建设罚款的申请，减低后的罚款为53755.08元，罚款要求在接到复函之日起7天内缴纳，罚款后的建筑物只作临时使用，使用时间为两年。2002年1月，广州市第一一七中学缴纳了相应罚款。再查，三被告在另案中[案号为（2017）粤0112民初411号]起诉要求解除双方签订的《广州市房地产租赁合同》。以上事实有《合同书》《广州市房地产租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《律师函》《确认书》、测绘示意图、复函、《建设工程规划许可证》《违法建设行政处罚决定书》《关于同意减低违法建设罚款的复函》、装修费用明细表、付款申请书、付款凭证、发票、贷款账务交易明细表、费用报销单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案《广州市房地产租赁合同》的效力。涉案租赁物包含土地和物业，其中，仅有3556平方米的物业取得《建设工程规划许可证》办理了报建手续，另外2168平方米是临时建筑，已过临时建筑的使用期限，剩余物业未办理报建手续。涉案土地规划为中小学用地，现双方租赁用于商业用途。综上，本院认定涉案《广州市房地产租赁合同》部分有效部分无效，涉及已办理《建设工程规划许可证》的3556平方米物业的部分租赁合同有效，其余部分无效。关于违约行为的认定。原告主张涉案场地没有经过环评手续违反《广州市房地产租赁合同》第五条第2点约定，该条款只是约定三被告应能提供可让原告加建经营运作硬件、安防等设施需要的有效证明文件，但原告并未提交证据证明其曾要求三被告配合其办理环评手续而三被告拒绝配合，故原告应承担举证不能的法律后果。原告还主张三被告不是涉案场地的合法产权人和承租人，本院认为，三被告提交了其与案外人广州市第一一七中学签订的《合同书》证实其从案外人广州市第一一七中学租赁涉案场地，与本院查询的涉案地块规划为中小学用地基本一致，且《合同书》中约定的四至与双方确认的四至一致，三被告还提交了《建设工程规划许可证》证实广州市第一一七中学为涉案场地的部分物业办理了报建手续，在原告未举证证实有其他权利人阻止其使用导致其实际无法使用涉案场地的情况下，三被告并不存在违约行为。另一方面，三被告提交了经行政部门备案的《广州市房屋租赁合同》证实原告于2016年7月1日将部分涉案物业出租给案外人广东优而快汽车维修有限公司，原告抗辩称根据双方签订的《广州市房地产租赁合同》第六条第4点可以以其他公司的名义使用涉案场地。本院认为，该条款只是约定原告可以在合同期内按汽车功能分别以不同股东姓名注册公司名称，并未约定原告可以转租，且原告也未提交证据证实案外人广东优而快汽车维修有限公司是以原告的股东名义注册的公司，故本院对原告的该抗辩意见不予采信。原告从2014年11月起未向三被告缴纳租金和场地占用费，原告抗辩三被告曾口头承诺免除其2017年之前的租金，但未提交证据证实，三被告对此予以否认，本院不予采信。虽然2016年1月1日至2016年12月31日期间由于地铁施工围蔽了涉案场地的空地，导致原告在此期间部分停业，但原告仍可部分使用涉案场地，故原告拒绝支付全部的租金和场地占用费无理。综上，原告转租、拒付租金及场地占用费的行为构成根本违约，三被告有权行使合同解除权。关于合同解除。由于三被告也在（2017）粤0112民初411号案件中起诉要求解除双方签订的《广州市房地产租赁合同》，本院在该案件中已确认涉案《广州市房地产租赁合同》涉及3556平方米物业的有效部分于2017年4月24日解除，故本案对该诉讼请求不再予以重复处理。关于停业损失。双方确认2016年1月1日至2016年12月31日期间，由于地铁施工围蔽了涉案场地的空地，但涉案物业未被围蔽，导致原告在此期间部分停业，本院已在另案中减免了该段期间空地的场地占用费并酌情减半收取物业的租金和场地占用费。原告在地铁围蔽施工期间若认为场地无法使用，应及时与三被告协商解除合同并办理场地交接手续以减少自己的损失。造成原告在2016年部分停业的根本原因是地铁施工，而不是三被告的原因，故原告要求三被告赔偿其停业损失无法律和事实依据，本院对该项诉讼请求依法予以驳回。关于装修损失。原告主张其装修损失为A4栋一至三层及外面广告牌的装修损失及A5栋第一层、第三层的装修损失，由于A4栋、A5栋一至三层均办理了报建手续，故该部分租赁合同为有效合同。三被告确认上述场地原告的装饰装修经过其同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”经本院勘验现场，A4栋、A5栋现场原告的装饰装修已被拆除，三被告已经收回A4栋、A5栋进行重新装修，由于本院已经认定是原告违约，故对已形成附合的装饰装修物，原告要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失无法律依据，本院不予支持。对未形成附合的装饰装修物，本应由原告拆除，但由于三被告在未与原告办理交接手续的情况下，自行收回涉案场地并拆除所有原告的装饰装修予以重新装修，导致原告已经没有可拆除的装饰装修，三被告对此负有过错。而原告在本院多次组织其交还场地的情况下，拒绝交还场地，原告自身亦有过错。本院综合考虑双方的过错程度，参考原告提交的装饰装修单据、凭证及涉案场地作为汽车4S门店的商业属性，结合可拆除部分在所有装饰装修物中所占的比例及装饰装修物的使用年限、折旧率等，酌情认定三被告需向原告支付可拆除部分的装饰装修损失共计20万元。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于解除合同的违约金。本院已经认定违约方为原告，三被告并无导致合同解除的违约行为，故三被告无需向原告支付解除合同的违约金。关于保证金。根据《广州市房地产租赁合同》第四条约定，三被告应在解除合同之日起五日内将保证金退还给原告，故原告要求退还保证金80万元有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李锐坤、李煜云、钟叙文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东庆狮汽车销售服务有限公司赔偿装饰装修物损失共计20万元；二、被告李锐坤、李煜云、钟叙文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东庆狮汽车销售服务有限公司返还保证金80万元；三、驳回原告广东庆狮汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55594元，由原告广东庆狮汽车销售服务有限公司负担46708元，由被告李锐坤、李煜云、钟叙文共同负担8886元。财产保全费5000元，由原告广东庆狮汽车销售服务有限公司负担3333元，由被告李锐坤、李煜云、钟叙文共同负担1667元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  李小伟人民陪审员  丁树祥二〇一八年三月七日书 记 员  黄曼玲