海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15201号 原告（反诉被告）:丁勤，女，1967年2月出生，回族，住海口市。 委托诉讼代理人：李绍飞、王乾召，北京市盈科律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨淇深，男，1969年8月出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：张忠和、余文姗，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁勤（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨淇深（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李绍飞、王乾召及被告委托诉讼代理人张忠和、余文珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）丁勤向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还办理房产证和按揭费5832元、房屋维修基金5012元;2.判令被告赔偿原告因无法办理房产证给原告造成的损失69620元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月27日，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》，合同约定，被告将坐落在海口市××村房出售给原告，并约定“该房房产证2009年10月27日起两年内办理到买方名下，土地证自付清土地分割费之日起2年内办理到买方名下”，房屋余款以向银行按揭的形式向被告支付，房地产买卖契约签订后，原告依约向被告支付了购房款及其他款项，由于被告无法办理房产证，银行按揭至今无法办理，原告多次催办，被告违反契约的规定，没有办理房产证，造成原告在拆迁中损失巨大，扣除合同双方约定购房尾款外，被告还应当赔偿原告损失69620元，2016年10月龙华区政府对坡博村进行整体拆迁，根据拆迁方案，有房产证的房屋每平米6268元，无房产证的房屋与有房产证的房屋补偿标准相差一半还多，被告在出售房产时一直宣称和承诺办理房产证没有任何问题，而且在合同中也特别注明了办理房产证条款，被告的违约行为，直接造成了原告的损失，故诉至法院。 被告（反诉原告）杨淇深辩称，一、原告以有证房与无证房的补偿差价来主张其所谓的损失没有事实及法律依据。首先、原告并不存在所谓69620元无法办证损失，原告也并未举证证明其存在69620元的损失，其主张没有事实依据。其次、本案客观事实上，原告仅仅支付了部分购房款，并没有向被告付清全部购房款，在未付清购房款的前提下，涉案的房屋是不可能完成办理房产证的，况且涉案的房屋客观上也无法办理产权证，对无法办理产权证法律后果原告也有心理预期，即被告向其退还所支付的购房款。故其以有证房与无证房的补偿差价来主张所谓的损失没有事实与法律依据。第三、原告明知涉案房屋的产权情况，仍然购买涉案房屋，因此，原告应对合同无效造成的损失应当承担相应的责任。此外，涉案房屋为农村宅基地上自建房，无法上市交易，故原告并不存在因诉争房屋升值获得的利益损失。原告脱离涉案房屋的客观情况，而假设其购买了商品房并以二者之间差价作为其损失，是没有事实与法律依据。第四、客观上，海口市龙华区房屋征收局系按照公示无异议的征收补偿方案，根据涉案房屋的实际情况进行征收补偿。即便是被告，也没有获得6268元/平方米标准的征收补偿款，原告要求被告赔偿连被告自己也没有取得的征收补偿款，依法不应被支持。二、原告直至2017年才起诉要求返还土地分割费用等各项费用已超过两年诉讼时效。涉案房地产买卖契约第十一条，房产证办理时间为2009年10月27日起两年内即2011年10月27日之前，逾期办理房产证的原告有权要求退还已付所有款项，那么2011年10月28日未能办理房产证，原告就知道权利受到损害，其应在2013年10月28日前主张权利，但是原告直至2017年才主张权利起诉被告返还相关办证费等费用，已经超过两年的诉讼时效丧失胜诉权，依法其诉请不应被支持。综上所述，原告要求被告赔偿无法办证损失，没有事实及法律依据；要求返还办证费等各项费用已经超过2年诉讼时效丧失胜诉权，请贵院依法查明客观事实，驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）杨淇深向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付购房余款150000元及利息（利息从2010年1月1日起计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2009年10月27日，原、被告签订了一份《房地产买卖契约》，合同约定，被告将坐落于海口市××村房出售给原告，原告确认对所要出售的房产做充分了解，愿意购买该房产，房屋总价款为250000元。合同签订后，被告于2009年12月31日将房屋正式交付给原告，但原告仅支付了购房款100000元，剩余的购房款150000元至今未付。被告认为，本案的《房地产买卖契约》已经被人民法院确认未无效合同且未见房屋或房屋的拆迁权益返给被告。被告交付房屋多年，原告也占有、使用、收益涉案房屋多年。根据公平原则，原告依法应向被告支付全部购房款。原告至今未付清购房款，已严重侵害原告的合法权益，故被告诉至本院。 原告（反诉被告）丁勤辩称，1、不同意被告的全部反诉请求，根据双方签订的契约中约定的余款的支付方式按揭方式支付，但是由于被告的原因至今无法给原告办理房产证，最终导致也无法给原告办理银行按揭手续，根据合同的约定支付余款付款条件不具备，因此不应支付被告的剩余购房款。2、由于被告的原因导致双方签订的合同无效，过错完全在于被告，根据合同无效后法律原则，被告应当承担无法给原告办理房产证的法律责任。现在涉案房屋面临政府拆迁，无产权证房与产权证方相差过大，其责任完全在于被告，给原告造成实实在在的损失。该损失数额远远大于按照原来合同约定给被告支付余款的数额，因此原告不应当再支付被告剩余房款，并且主张被告赔偿由此造成的实际损失。3、根据公平原则，过错在于被告导致合同无效，如果法院再支持被告取得剩余购房款，对于本案原告来说是极其不公平的，基于以上三点请求法院驳回被告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告未经政府相关部门的批准在海口市坡博东村211号宅基地上建起了博众公寓，并对外销售。2009年10月27日，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》，约定原告以总价款250000元的价格购买位于海口市××村房（即6E号房），房屋建筑面积为83.53平方米。合同还约定：原告已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；原告在签订本合同时向被告支付房款100000元，余款150000元由原告向银行申请按揭贷款；被告在2009年12月31日将上述房屋正式交付给原告；被告保证上述房产的产权清晰，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由被告负责清理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。双方还约定：2010年5月30日之前如不做银行按揭的，则分期10年内付清余款，自2010年6月1日起，每月30日之前支付1250元，利息350元，合计1600元。原告取得该房产权时须向被告支付土地分割证费用8353元。该房产证自2009年10月27日起两年内办理到原告名下，土地证自付清土地分割费之日起两年内办理到原告名下；如办证逾期的，原告有权要求被告退还原告已付所有款项，该房产已装修的，按套内面积400元/m2退还装修费。合同签订后，被告依约将原告所购房屋交付原告使用，原告也依约向被告支付了购房款100000元、办理房产证和按揭费5832元，房屋维修基金5012元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，被告亦未将上述办证费用退还原告。涉案房屋于2016年10月被划为海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目，原告以被告未为其办理房产证为由诉至本院，被告认为原告应向其支付购房余款，遂成讼。 以上事实有《房地产买卖契约》、《收据》、《博众公寓售楼宣传册》、证人证言、当事人陈述及庭审笔录证实，足以认定。 本院认为，一、关于本案《房地产买卖契约》的效力问题。被告在未取得相关部门的规划许可、建设许可的情况下，在农村集体土地（宅基地）上建成博众公寓，并向原告出售。双方签订的《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定，所以本案的《房地产买卖契约》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告赔偿无法办理房产证造成的损失的问题。原、被告签订的《房地产买卖契约》属无效合同，该合同自始无效。原告作为购房人应尽到审慎的义务，在购买房屋时应对房屋的性质应有所了解，原告在《房地产买卖契约》中明确表示对涉案房屋做了充分了解并愿意购买涉案房屋，故原告的行为亦存在过错。现原告要求被告赔偿原告因无法办理房产证造成的损失69620元，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于合同无效的后果问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未经相关部门的规划许可、建设许可，在农村集体土地（宅基地）上建成涉案房屋并向原告出售，在出售时还与原告约定了办证时间。被告作为涉案房屋的建造者，对涉案房屋的性质应十分了解，现原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，被告的上述行为明显存在过错。原告在购房时对房屋性质已充分了解，亦存在明显过错。现原告基于购买的目的占有使用涉案房屋多年，故原告应为涉案房屋的拆迁利益权利人，被告亦应取得涉案房屋剩余未付的合同款，原告诉请被告返还办理房产证和按揭费5832元及房屋维修基金5012元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告起诉要求返还办理房产证和按揭费等各项费用已超过两年诉讼时效，因涉案房屋直至2016年10月被划入海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目时，原告方能确定涉案房屋无法办理房产证的情况，故被告辩称原告的诉请超过两年诉讼时效，本院不予采纳。原、被告双方未明确约定支付购房款余款的期限，被告向本院提出反诉，请求原告支付购房余款，原告应于被告提出反诉之日向被告支付购房款余款。原告未能履行支付购房款余款的义务，被告主张原告支付利息有理，本院予以支持。故，原告应向被告支付购房款余款150000元及利息（利息计算方式：以150000元为本金，自2017年12月26日起计算至实际付清之日止，按人民银行同期一年期贷款利率计付）。对于原告主张利息超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）杨淇深于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告）丁勤返还办理房产证和按揭费5832元及房屋维修基金5012元； 二、限原告（反诉被告）丁勤于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告）杨淇深支付购房余款150000元及利息（利息计算方式：以150000元为本金，自2017年12月26日起计算至实际付清之日止，按人民银行同期一年期贷款利率计付）； 三、驳回原告（反诉被告）丁勤的其他诉讼请求; 四、驳回被告（反诉原告）杨淇深的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1812元，由原告（反诉被告）丁勤负担1500元，被告（反诉原告）杨淇深负担312元；反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）丁勤负担1400元，被告（反诉原告）杨淇深负担250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长 林 婷 审判员 谢焕珺 审判员 文国琼 二〇一八年三月三十日 书记员 骆天霞