山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初7009号 原告：滕沛安，男，1958年4月16日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：刘湘,北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。 被告：王宝领，男，1975年3月5日出生，汉族，济南市历城区某环小草房水煮鱼馆经营者，住济南市。 委托诉讼代理人刘兵兵,山东昌平律师事务所律师。 原告滕沛安与被告王宝领租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告滕沛安及其委托诉讼代理人刘湘，被告王宝领的委托诉讼代理人刘兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕沛安向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除滕沛安与王宝领于2009年3月12日签订的土地使用权租赁合同；2、请求判令王宝领向滕沛安支付自2016年6月20日至实际返还土地之日的租金542945.00元（截止2018年1月3日）；3、请求判令王宝领向滕沛安支付迟延支付租金的违约金（以拖欠租金数额为基数，自2016年6月20日起至支付完毕之日止，按照日万分之五计算。截止2018年1月3日，为人民币180008.5元）；4、本案诉讼费用由王宝领承担。事实与理由：滕沛安与王宝领于2009年3月12日签订《土地使用权租赁合同》，滕沛安将济南市历城区某路西，中石化济南分公司第xx加油站与时珍堂医院（鞋城）之间原小草房饭店所处的土地使用权约575.3平方米租赁给王宝领使用，合同对租赁期限、租金标准、租金支付时间、合同解除、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，滕沛安依约履行了义务，王宝领起初能够按合同约定按时支付租金，但从2013年5月份开始，出现拖延支付租金的情况。滕沛安曾向济南市历城区人民法院提起诉讼，追要2013年6月20日至2014年6月19日的租金及违约金等，法院判决作出后王宝领至今未履行。2016年12月9日，王宝领在长期拖延后才付清了2014年6月20日至2016年6月19日期间的租金。2016年6月20日至今的租金，王宝领仅支付28.1万元，剩余租金虽经多次催要，王宝领一直未付。王宝领不讲诚信，无视合同约定，多次、长期、恶意拖欠租金，其行为严重违反了合同约定和法律规定，致使滕沛安的合同目的无法实现。为了维护滕沛安的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 王宝领辩称，王宝领没有构成根本性违约，不同意解除租赁合同。滕沛安主张自2016年12月19日以后没有支付租金不属实。王宝领自2016年12月19日至2017年12月7日，至少支付滕沛安25.8万元租金。虽然仍欠付滕沛安部分租金，但通过王宝领不断向滕沛安支付租金可以看出王宝领没有故意违约，只是因暂时资金周转困难不能完全按时支付。通过往年双方的交易习惯已经改变了土地使用权租赁合同中约定的租金的一次性支付方式，而改为了阶段性支付方式。涉案土地上王宝领自筹资金建设了地上三层房屋，地下**，建筑物均归王宝领所有，另外，建设的房屋已经承包给多个经营主体。如果合同解除会造成巨大的资源浪费和多个诉讼纠纷。综上所述，不具备解除土地使用权租赁合同的条件。王宝领愿意继续履行合同，向滕沛安支付租金。滕沛安未按照土地使用权租赁合同的约定支付90万元投资款，请求法院降低违约金数额。滕沛安当庭陈述的事实与理由与起诉状中已经签字确认的事实理由不符，应当依起诉状中的事实与理由为准。其中滕沛安在起诉状中已经确认王宝领分期付清了2009年6月20日至2016年12月19日的当期租金，应以2017年11月30日起诉状确认的为准。 本院经审理认定事实如下：2009年4月20日，滕沛安通过招标方式取得了济南市历城区山大路街道某某路西（原小草房）约500平方米的土地使用权。2009年4月22日，滕沛安与甸柳居委会签订了土地使用权租赁合同，租期二十年，租期内可转租及合伙经营。2009年3月12日，滕沛安（出租方、合同甲方）与王宝领（承租方、合同乙方）签订土地使用权租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方将某路西，中石化济南分公司第xx加油站与时珍堂医院（鞋城）之间原小草房饭店所处的土地使用权约575.3㎡租赁给乙方使用；经甲乙双方友好协商，双方一致同意甲方出资玖拾万元占共同投资总额的三分之一的股权作为出资，以股东身份参与小草房建设，资金乙方已收不再另办手续，以本合同为准，并由乙方作为发起人参与小草房建设事宜；乙方执行共同投资事务所产生的收益归乙方，所产生的亏损或者任何责任由乙方承担，甲方不分担共同投资的亏损；租期十六年，自2009年6月20日起计算至2025年6月19日止；乙方自2009年6月20日至2012年6月19日止按时付给甲方每年税后净租金41万元，自2012年6月20日至2015年6月19日按时付给甲方每年税后净租金47万元，自2015年6月20日至2017年6月19日按时付给甲方每年税后净租金按总面积市场价的三分之一付给，最低每年税后净租金不少于47万元，取最高数付给，自2017年6月20日至2025年6月19日按时付给甲方每年税后净租金按总面积市场价的三分之一付给，最低每年税后净租金不少于53万元，取最高数付给，税金由乙方代交，以上租金中包括分红；第一年租金，乙方应于2009年6月20日一次性付清，此后每年的租金在与第一年租金交纳日提前一个月一次性全部付清，先交租金，后使用土地；乙方应按时交纳租金，逾期支付，每逾期一天，按所欠租金额的万分之五支付滞纳金，逾期60日以上，本合同自动解除；租赁土地上的建筑有乙方自筹资金建设，有关建设手续有乙方自行办理，建筑质量及要求参照国家标准验收，如因违章建设造成的一切直接或间接后果和损失及相关使用中发生的任何责任由乙方承担；乙方装修竣工后免费为甲方提供两间朝阳办公室至合同终止。滕沛安曾于2016年6月20日向本院提起诉讼，要求王宝领支付2013年6月20日至2014年6月19日期间的租金55万元、利息及律师代理费2.99万元。本院作出的（2016）鲁0112民初3938号民事判决书认定：2014年7月1日，王宝领以借条的形式确认2013年6月20日至2014年6月19日欠付的租金数额为55万元，其中2014年7月10日王宝领支付滕沛安10万元。本院作出的（2016）鲁0112民初3938号民事判决书，判决如下：一、被告王宝领支付原告滕沛安租金45万元；二、被告王宝领以45万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2015年6月30日起至2016年7月1日止向原告滕沛安支付违约金；三、被告王宝领支付原告滕沛安法律服务费29900元；以上一、二、三项限被告王宝领于本判决生效之日起十日内支付原告滕沛安。现该判决已发生法律效力，但王宝领未履行生效法律文书确定义务。2014年6月20日之后，王宝领仅支付部分租金，滕沛安多次催要未果。为此，形成诉讼。审理过程中，滕沛安同意违约金调整为自2017年5月20日起至实际给付之日止，以所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于滕沛安主张办公室补差每年15000元的事实，滕沛安主张合同约定王宝领应免费为其提供两间朝阳办公室至合同终止，未提供则需每年支付滕沛安办公室补差15000元，王宝领不认可，认为办公室补差1.5万元每年不存在。本院认为滕沛安所提交的证据材料，不具备证据的关联性，对其主张办公室补差每年15000元的事实不予认定。 关于王宝领欠付租金的数额。滕沛安主张自2014年6月20日至2016年6月19日的房屋租金已付清，自2016年6月20日至法庭辩论终结前即2018年1月3日期间的租金，王宝领仅支付租金28.1万元，现尚欠542945元未付，其中2016年6月20日至2017年6月19日年租金为47万元加上办公室补差1.5万元，扣除王宝领已付的28.1万元，尚欠204000元，2017年6月20日至2018年6月19日年租金为53万元加上办公室补差1.5万元，截止2018年1月3日为338945元（54.5万元÷365天×227天），滕沛安主张自2016年6月20日起至2018年1月3日止王宝领共计欠付租金数额为542945元（204000元+338945元）。王宝领对滕沛安主张的计算标准无异议，但认为数额不准确，办公室补差1.5万元每年不存在，且租金支付的方式由合同约定的一年一付变更为当月付当月的租金，王宝领提交银行转账记录1宗及收款条4份证实自2014年7月10日至2017年12月7日的付款情况，其中王宝领通过银行转款支付租金973000元，以收款条的形式支付租金145000元（2014年7月3日支付85000元、2014年10月26日支付20000元及2016年2月4日支付40000元）再加上2017年6月6日通过商某飞微信支付的33000元，共计支付租金1151000元。王宝领主张2016年12月20日前的租金已付清，自2016年12月20日后又支付滕沛安租金26.1万元，其中银行转账金额为22.8万元，商某飞代缴租金3.3万元，截止2018年1月3日，王宝领尚欠滕沛安24万元左右，但因王宝领财务不健全，缺少部分收据。本院认为，王宝领提交的银行转账记录打款时间和金额均不固定，其于2014年7月10日向滕沛安支付的10万元，本院（2016）鲁0112民初3938号民事判决书已作出认定，并从租金中予以扣除，王宝领辩称租金当月付当月的主张不能成立，且2014年6月20日至2016年12月19日期间租金共计1175000元，但王宝领提交的现有证据无法证实2016年12月20日前的租金1175000元已付清，故对王宝领主张2016年12月20日前的租金已付清，且2016年12月20日后又支付租金26.1万元的事实不予认定。按照双方签订的土地使用权租赁合同，2014年6月20日至2016年6月19日，王宝领应付租金为940000元,自2016年6月20日至法庭辩论终结前即2018年1月3日期间的租金，王宝领应付租金为756054.79元（470000元/年×1年+530000元/年÷365天×197天），滕沛安庭审中认可自2014年6月20日起共计收到王宝领支付的租金1251000元，王宝领所提交银行记录及收款条累计数额低于滕沛安所认可的租金付款数额，故本院认定自2016年6月20日至2018年1月3日王宝领欠付租金数额为445054.79元（940000元+756054.79元-1251000元）。 本院认为：滕沛安与王宝领之间的土地使用权租赁合同，是双方当事人真实意思表示、合法有效。王宝领承租涉案土地使用权后，应依约按时支付租金，王宝领未按（2016）鲁0112民初3938号民事判决书所确定的义务履行支付所欠租金，且在其后的履行中亦拖欠了部分租金，王宝领的行为导致滕沛安合同目的不能实现，合同中亦约定“乙方应按时交纳租金……逾期60日以上，本合同自动解除”，滕沛安要求解除合同及要求王宝领支付租金的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于合同解除的时间应自解除的通知到达王宝领之日即起诉状送达王宝领的时间2017年12月15日。合同解除后，滕沛安要求按照合同约定的租金标准支付合同解除后至法庭辩论终结前的土地使用费，于法有据，本院依法予以支持。滕沛安要求王宝领支付自2016年6月20日起至2018年1月3日止期间的土地租赁使用费445054.79元，予以支持，超出部分不予支持。滕沛安要求王宝领支付自2017年5月20日起至实际给付之日止，以445054.79元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告滕沛安与被告王宝领于2009年3月12日签订的土地使用权租赁合同于2017年12月15日解除。 二、被告王宝领支付原告滕沛安土地租赁使用费445054.79元（截止2018年1月3日）。 三、被告王宝领支付原告滕沛安逾期付款违约金（违约金计算方式如下：自2017年5月20日起至实际给付之日止，以445054.79元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。 上述二至三项，均限被告王宝领于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费11130元，减半收取计5565元，由原告滕沛安负担2115元，被告王宝领负担3450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省中级人民法院。 审判员 孙 刚 二〇一八年三月五日 书记员 王福梅