上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终1871号上诉人(原审被告、反诉原告)：许士荣，男，1974年1月25日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王佳俊，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郑丹，男，1960年2月2日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：郑丽娜(郑丹女儿)，1983年2月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人许士荣因与被上诉人郑丹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初9846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许士荣上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四、五、六、八项，依法改判。事实和理由：一、郑丹同意许士荣以押金抵扣最后一个月的房租，故许士荣不应当支付逾期支付租金的违约金。二、2017年4月8日，郑丹拒绝清算房屋的水、电、燃气费，并拒绝接受房屋。此外，按照生活常识，房屋有六把钥匙，许士荣有二把钥匙，郑丹应该还有四把钥匙，可以进入房屋。一审法院认定许士荣承担逾期占用使用费缺乏事实依据。三、郑丹违反合同约定，在租期内提前进入房屋，一审法院对该部分事实认定不清。被上诉人郑丹答辩称，双方没有达成以押金抵扣最后一个月租金的合意。2017年4月8日收房时，郑丹主张结清水、电、燃气费后退还押金余额，但许士荣不同意，未将房屋返还给郑丹。一审法院判决正确，请求二审予以维持。郑丹向一审法院提起诉讼，要求判令：1、许士荣支付自2017年3月8日起至2017年4月7日止租金人民币(以下币种均为人民币)7,500元；2、许士荣支付违约金，自2017年3月3日起至实际支付日止，按照每日50元计算；3、许士荣支付自2017年4月8日起至2017年6月19日止的房屋使用费18,000元；4、许士荣支付2016年3月至2017年4月水费2,383.50元、2017年2月至4月的电费298.20元、2017年1月至4月的燃气费781.10元。一审审理中，许士荣提出反诉，请求：1、郑丹返还押金12,500元；2、郑丹支付违约金7,500元；3、郑丹支付逾期利息(以12,500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月8日起计算至实际返还之日止)。一审法院审理认定事实如下：上海市(以下简称“系争房屋”)系郑丹和妻子王建花、女儿郑丽娜所有的房屋。2014年3月31日，郑丹和许士荣签订《上海市居住房屋租赁合同》(附《家具清单》)，约定许士荣向郑丹租赁系争房屋，租期自2014年4月8日起至2017年4月7日止；每月租金7,500元，许士荣应于每月2日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则许士荣需按日租金的200%支付违约金；首次付款付三押一，以后每月支付一次房租，以银行转帐方式支付，租赁保证金为7,500元，另有5,000元押金用于保证许士荣不得在地板打洞，如打洞扣掉5,000元押金，另补偿5,000元给郑丹；租赁关系终止时，郑丹收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由许士荣承担的费用外，剩余部分无息归还许士荣；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤等费用由许士荣承担；除郑丹同意续租外，许士荣应在租期届满之日返还房屋，未经郑丹同意逾期返还房屋的，每逾期一日，许士荣应按照每天500元的标准向郑丹支付占用期间的使用费；郑丹同意许士荣在租赁期内将房屋全部或部分转租给他人；租赁期内如郑丹需要进入系争房屋的，需提前24小时通知许士荣，并在许士荣安排的时间内进入。同日，许士荣向郑丹支付2014年4月8日至2014年7月7日租金22,500元、租房押金7,500元和地板不打洞保证金5,000元。许士荣接收系争房屋后不久将系争房屋转租给案外人，此后按照合同约定通过银行转帐方式向郑丹支付租金。2017年2月7日，许士荣向郑丹支付了2017年2月8日至2017年3月7日租金7,500元，2017年3月8日至2017年4月7日租金7,500元未支付。2017年3月，郑丹前往系争房屋处，向实际居住的租客发放《告知书》，告知其与许士荣的租赁合同于2017年4月7日到期，最近得知许士荣的转租合同期限超过4月7日，超过部分无效，且许士荣未支付2017年3月8日至4月7日租金，部分水电、燃气费也未付，产权人不会和许士荣续签租赁合同，故通知租客于2017年4月7日前搬离房屋，恢复原状。2017年4月8日，郑丹和许士荣在系争房屋办理交接手续，因双方对是否全额退还押金产生争议，许士荣未将房屋钥匙交还给郑丹，系争房屋交接未成功。2017年4月11日，郑丹诉至法院，要求判如诉请。一审法院另查明，2017年4月8日，郑丹支付系争房屋2017年1月燃气费465.80元和2017年2-3月的电费243.10元。2017年4月10日，郑丹支付系争房屋2016年3月至2017年2月的水费2,286.90元。2017年5月5日，郑丹支付系争房屋2017年2月至3月燃气费315.30元和2017年4月电费55.10元。一审审理中，郑丹和许士荣应法院的要求就系争房屋进行交接。2017年6月19日，许士荣将门禁卡和大门钥匙等交还郑丹，双方确认《家具清单》上的物品均在房屋内且功能正常，地板在可见范围内无打洞。一审法院认为，郑丹与许士荣签订的《上海市居住房屋租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《上海市居住房屋租赁合同》的约定，许士荣应于2017年3月2日前支付2017年3月8日至2017年4月7日的租金7,500元，许士荣辩称与郑丹父亲协商一致，以租赁保证金抵充当月租金，该说法遭到郑丹否认，由于双方合同约定付租方式为先付后用，而非以保证金抵扣最后一个月租金，许士荣抗辩意见也不符合合同约定，故许士荣未支付2017年3月8日至4月7日的租金构成违约，应按照约定支付租金并承担违约责任，合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，许士荣需按日租金的200%支付违约金，现郑丹主张按照每日50元的标准计算违约金至实际支付之日，至判决时已远超过本金，依法予以调整为本金数额。关于房屋使用费，许士荣未按照合同约定将系争房屋返还给郑丹，应向郑丹支付占用房屋期间的使用费，故郑丹要求许士荣支付自2017年4月8日起至2017年6月19日止房屋使用费18,000元的诉请，予以支持。关于水电费，许士荣于2017年6月19日向郑丹交还系争房屋，应支付占用期间的水、电、燃气等费用，许士荣关于2017年4月7日之后的费用不同意支付的意见不予支持，许士荣应支付郑丹代付的水、电、燃气等费用，金额以郑丹实际支付为准。关于许士荣要求郑丹返还保证金12,500元的反诉诉请，法院认为，双方租赁合同已经终止，郑丹在接收系争房屋时亦确认可见范围内无打洞，应将租赁保证金和打洞保证金扣除相关费用后予以退还，该反诉诉请，依法予以支持。关于许士荣要求郑丹承担违约金和支付逾期返还保证金利息损失的诉请，法院认为，未能如期交还房屋的责任在许士荣，其无权要求郑丹支付违约金，在许士荣未交还房屋且欠付租金、水、电、燃气等费用的情况下，郑丹未退还保证金并无不妥，无需支付该款项利息，故该两项反诉诉请不予支持。判决如下：一、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹自2017年3月8日起至2017年4月7日止租金7,500元；二、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹上述款项逾期付款违约金7,500元；三、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹自2017年4月8日起至2017年6月19日止房屋使用费18,000元；四、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹水费2,286.90元；五、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹电费298.20元；六、许士荣应于判决生效之日起十日内支付郑丹燃气费781.10元；七、郑丹应于判决生效之日起十日内返还许士荣房屋租赁保证金共计12,500元；八、许士荣的其他诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，逾期返还，应当承担相应的法律责任。许士荣上诉提出，其最后一个月租金未支付是因为郑丹同意以押金抵扣最后一个月租金，但许士荣未能提供证据证明双方就押金抵扣最后一月租金达成过一致的意思表示，且该主张遭到郑丹否认，故本院对此上诉理由，不予采纳。许士荣逾期支付租金，理应承担逾期付款的违约责任，一审法院判决许士荣支付逾期付款违约金7,500元，符合法律规定，本院予以维持。许士荣在租期届满后，理应及时返还房屋，未及时返还应承担相应的占有、使用费。许士荣上诉提出，是由于郑丹拒绝结算押金和费用而导致其未能及时返还房屋，此节上诉理由与查明的事实不符，本院亦不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565.96元，由上诉人许士荣负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一八年三月六日书记员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……