江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终11230号上诉人（原审被告）：南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社，住所地南京市六合区程桥街道河南村王庄组43号102室。法定代表人：武德良，该合作社经理。委托诉讼代理人：徐帮达，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁红梅，女，1973年6月17日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：赵峰江，江苏信棠律师事务所律师。委托诉讼代理人：董啸龙，江苏信棠律师事务所律师。原审被告：南京祥腾农业公司投资发展有限公司，住所地南京市六合区程桥街道河南村王庄组43号102室。法定代表人：杨中伟。上诉人南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社（以下简称祥和合作社）因与被上诉人袁红梅、原审被告南京祥腾农业投资发展有限公司（以下简称祥腾公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2017)苏0116民初5698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。祥腾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。祥和合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案袁红梅未就解除《租赁合同》通知上诉人，袁红梅依据该条款主张解除《租赁合同》错误。并无任何证据可以表明袁红梅就上诉人迟延履行合同义务发出催告；二、上诉人未交代代建大棚的原因为袁红梅不愿接收，并非代建大棚没有建成或不符合交付条件。种植大棚建好后，上诉人的员工即通知袁红梅来接收，但袁红梅考虑其当时的公职人员身份迟迟不肯接收。一审法院认定2012年让别人来种植至少可以证明2012年时种植大棚符合种植条件。袁红梅支付给祥腾公司的18万元性质为种植大棚的代建款项，并非都是种植大棚的租金；三、一审法院审理程序错误，一审法院闭庭后并未进行相应调解工作。袁红梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祥腾公司未到庭，未答辩。袁红梅向一审法院起诉请求：1、判令解除袁红梅与祥和合作社、祥腾公司于2011年12月31日签订的《租赁合同》；2、判令祥和合作社、祥腾公司共同返还袁红梅已交租金18万元并共同承担违约金（自2012年1月1日起至实际给付之日止，以18万元为本金，按日万分之一标准计算）；3、判令祥和合作社、祥腾公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月30日，甲方祥和合作社、乙方袁红梅签订《租赁合同》，约定甲方将位于南京市六合区程桥镇河南村西部干线西侧地块种植区内一期单元为D21号的大棚（面积为560平米）出租给乙方使用，租赁期自2010年10月20日起至2045年10月20日止，共计35年。甲方在该地块上为乙方代建种植面积64平米的日光温室，216平米的种植大棚，280平米的露天种植园。乙方应向甲方支付日光温室，种植大棚及生活配套设施的使用费用共计人民币180000元，租赁合同签订时付清全部款项，甲方开具收款证明。甲方于2011年12月31日前完成日光温室及大棚的建造并交付使用，交付标准为日光温室、大棚达到可立即种植为准，水通、电通、路通、排水入户。除不可抗力外，如甲方未按期交付，甲方应按乙方所付全额款项日万分之一向乙方支付违约金。乙方在租赁期内享有该日光温室、种植大棚、露天种植区的使用权、经营权、种植权、继承权。如乙方将所租赁土地及地上物进行转让或转包须通过甲方，甲方同意后协助乙方办理相关手续。甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园区的防火、防盗、卫生和安全。乙方自签订合同之日起每年向甲方支付管理费1800元。自签订合同之日起每年递增10%。如乙方不按时交纳管理费用，超过交费期限两个月后，每月按千分之五收取滞纳金，超过半年视同提前终止合同，甲方收回土地使用权和地上一切建筑物，一切损失乙方自负。在以下情况下，任何一方可单独解除合同：1、甲乙双方如违反所签订的土地租赁合同中任何一条约定；2、乙方出现违法行为并对甲方构成重大威胁。合同签订后，袁红梅给付祥腾公司180000元。一审庭审中，祥腾公司提供与南京市六合区程桥街道河南村村民委员会2010年签订的《租赁合同》，证明案涉土地系祥腾公司承包，祥腾公司将该部分土地交由祥和合作社经营。袁红梅质证意见为真实性认可，但关联性不知情。同时，为防止空种，自2012年就让别人来种植。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。本案中，双方当事人签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。合同签订后，祥和合作社应依约履行交付义务，根据合同约定祥和合作社应在2011年12月31日前交付标的物，但未交付，已超过合同履行的合理期限，现袁红梅要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。祥和合作社未在约定期限内交付即存在违约过错，袁红梅主张自违约之日2012年1月1日至实际给付日期间按照日万分之一计算的违约金，未违反法律规定，一审法院予以支持。案涉合同相对方系祥和合作社，袁红梅要求祥腾公司承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、解除袁红梅与南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社于2011年12月30日签订的《租赁合同》；二、南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社于判决生效后十日内返还袁红梅180000元，并支付自2012年1月1日至实际给付日期间按照日万分之一计算的违约金；三、驳回袁红梅的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，减半收取1950元，由南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社负担。经审查，一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案《租赁合同》超出20年部分的效力；2.祥和合作社是否应返还全部租金并支付违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。祥和合作社与袁红梅签订的租赁合同约定的租期为35年，超出了法律规定的租赁期限上限，故双方租赁合同超出二十年的部分无效，但租期超出二十年部分无效并不影响合同其他部分的效力。袁红梅应当按照合同约定支付租金，祥和合作社亦应按照合同约定交付租赁物。袁红梅已根据双方合同约定支付了18万元租金，履行了承租人的主要义务。祥和合作社作为出租人应当按照约定将租赁物交付袁红梅，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但祥和合作社在收取租金后并无证据证明其已履行出租人的主要义务，即将租赁物交付袁红梅，也无证据证明租赁物已符合合同约定，一审法院认定祥和合作社违反合同约定，并判决解除合同，祥和合作社返还租金并支付违约金，并无不当。祥和合作社还主张曾向袁红梅交付租赁物但袁红梅拒绝接收，但其并未提交证据予以证实，对其该上诉主张，本院亦不予支持。祥和合作社的其他上诉理由，并无事实依据及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由南京市六合区祥和鑫园种植专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年三月十九日书记员  倪 辉