广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1322民初3180号原告：惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋(二楼)。统一社会信用代码：9144l322745549049A．法定代表人：杨成业，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹培盛，男，1985年7月1日出生，汉族，住广东省博罗县杨桥镇。系该公司员工。被告：邹鑫，男，1974年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。第三人：招商银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北文明一路三号中信城市时代。负责人李仲华。委托诉讼代理人：蔡桐彬，男，1989年3月1日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区。系该行客户经理。原告惠州市银泰达实业有限公司与被告邹鑫、第三人招商银行股份有限公司惠州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市银泰达实业有限公司委托诉讼代理人邹培盛、第三人招商银行股份有限公司惠州分行委托诉讼代理人蔡桐彬到庭，被告邹鑫经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告的诉辩争议原告惠州市银泰达实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的编号为博罗-GF-201-02445的《广东省商品房买卖合同》。2、依法判令被告判决生效之日起3日内配合原告共同到房地产管理部门办理完毕买卖合同的注销登记手续，逾期未办理注销登记手续的，被告按照合同约定每逾期一日向原告支付总房款万分之五的违约金。3、依法判令被告支付原告解除合同的税费损失44080.66元。4、本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2011年5月21日签订了编号为博罗-GF-201-02445的《广东省商品房买卖合同》(以下简称该合同)，约定被告购买原告开发的位于惠州市博罗县××“××”××房，房屋建筑面积为196.39平方米，总房款为人民币1308920元，被告支付购房款的付款方式为银行按揭贷款。同时双方签署的《合同补充协议书》第六条约定，被告办理完银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过两个月末缴交按揭月供款，原告有权解除合同另行销售房屋。同时《合同补充协议书》第二条第二款约定，被告应在收到原告办理注销合同书面通知之曰起15日内与原告共同到房地产管理部门办理完毕买卖合同的注销登记手续，逾期未办理注销登记手续的，被告每逾期一日向原告支付总房款万分之五的违约金。原告因销售该房屋而缴纳的税费以及注销合同而发生的相关税费由被告承担。该合同签订后，第三人向被告发放了购房贷款91万元。但是，被告获得贷款后，2014年1月17日起至今未缴交过月供款，导致第三人因被告拖欠三期按揭还款于2014年6月12日向惠州市惠城区人民法院提起诉讼并将原告作为共同被告，法院判决原告承担连带责任【案号：(2015)惠中法民二终字第551号】，被告行为已经损害了原告利益。鉴于被告的前述行为，依据双方签署的该合同约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失(营业税：19946元，城建税：997.3元，教育费附加：598.38元，地方教育费附加：398.92元，印花税：199.46元，土地增值税：11967.6元，企业所得税：9973元，合计：44080．66元)。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告认为，原告解除商品房买卖合同的条件已经成就，原告有主张解除合同。请求法院依法判决解除原被告签订的该合同。原告为另行销售该房屋需要办理该房屋的预告登记注销手续，请求人民法院依法判令被告判决生效之日起3日内配合原告共同到房地产管理部门办理完毕买卖合同的注销登记手续，逾期未办理注销登记手续的，被告按照合同约定每逾期一日向原告支付总房款万分之五的违约金。同时，根据法律规定和该合同约定，原告有权解除商品房买卖合同及要求被告赔偿原告因合同解除产生的税费损失。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉之贵院，请贵院依法公正裁决，以支持原告的所有诉讼请求。第三人招商银行股份有限公司惠州分行述称，无异议。被告邹鑫经依法公告送达未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状及证据材料。本院查明的事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告惠州市银泰达实业有限公司向本院提交六组证据：证据l原告营业执照；证据2被告身份证复印件；证据3《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议书》；证据4(2015)惠中法民二终字第551号民事判决书：证据5购房发票；证据6应缴税种及申报征收事项核定通知书和税种核定通知书。第三人招商银行股份有限公司惠州分行对原告提供的上述证据无异议，且第三人招商银行股份有限公司惠州分行未向本院提交证据。本院认定事实如下：原被告于2011年5月21日签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议书》，对合同双方当事人信息、所购商品房基本情况、价款．付款方式及期限、商品房交付期限、违约责任等进行约定。被告邹鑫向原告惠州市银泰达实业有限公司缴纳首付款398920元，原告惠州市银泰达实业有限公司于2011年5月23日向被告邹鑫出具首付款发票。后第三人招商银行股份有限公司惠州分行于2011年6月17日向被告邹鑫发放借款910000元。2011年6月24日，本案所涉房产办理预告抵押登记手续，抵押给第三人招商银行股份有限公司惠州分行。(2015)惠中法民二终字第551号民事判决书已发生法律效力，根据其第一项判决，维持惠州市惠城区人民法院(2014)惠城法民二初字第751号民事判决第三项即“原告招商银行股份有限公司惠州分行(本案第三人)对第一被告邹鑫(本案被告)名下位于惠州市罗阳镇××、××浪至××号的房产(建筑面积为196.39平方米)的处置价款在第一被告邹鑫(本案被告)欠原告招商银行股份有限公司惠州分行(本案第三人)上述债务范围内享有优先受偿权”。本院判决理由和结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告营业执照、被告身份证复印件及商品房买卖合同列明的信息可以证明原被告的主体资格。原告惠州市银泰达实业有限公司与被告邹鑫签订的《广东省商品房买卖合同》系原被告的真实意思表示，且不违反法律及行政法律的强制性规定，应属合法有效。关于本案中的焦点问题，本院分析与理由如下：一、关于原告请求解除原被告签订的商品房买卖合同的问题。原告称根据原被告签订的《合同补充协议书》第六条约定，“买受人同意，买受人办理完银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过两个月未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，自出卖人保证金被扣划之日起，视为买受人授权出卖人代表买受人全权处理按揭合同违约的相关事宜(包括终止按揭合同及另行销售该商品房)，同时买受人须按银行同期房地产开发贷款两倍利率的标准向出卖人支付因代付款以及处理该等事宜的赔偿金”，本案中被告已逾期超过两个月未缴交按揭月供款，解除商品房买卖合同的条件已经成就，原告有权主张解除合同。本院认为，《合同补充协议书》第六条属于原告惠州市银泰达实业有限公司提供的格式条款，且在该条款中关于“自出卖人保证金被扣划之日起，视为买受人授权出卖人代表买受人全权处理按揭合同违约的相关事宜(包括终止按揭合同及另行销售该商品房)”是对原被告的商品房买卖合同及买受人与银行的金融借款合同关于合同解除、合同终止内容的关键性条款的约定，加重了买受人即本案被告邹鑫的责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。原告惠州市银泰达实业有限公司作为格式条款的提供方，没有证据证明其对保证金的性质、扣划保证金的后果及买受人授权出卖人代表买受人全权处理按揭合同违约的相关事宜(包括终止按揭合同及另行销售该商品房)的内容尽到合理的提示并说明义务，该格式条款关于加重被告责任的部分应为无效，则原告以该条款为依据请求解除合同，本院不予支持。另本案中被告邹鑫已以首付和通过第三人招商银行股份有限公司惠州分行按揭贷款的方式向原告惠州市银泰达实业有限公司支付购房款1308920元，其主要合同义务已履行完毕。原告惠州市银泰达实业有限公司未提供证据证明本案所涉商品房买卖合同存在法定解除的情形。综上所述，本院不予支持原告请求解除商品房买卖合同的主张。二，关于原告请求被告配合原告共同到房地产管理部门办理买卖合同的注销备案登记手续和要求被告支付解除合同税费损失44080.66元的问题。因本院不予支持原告请求解除商品房买卖合同的主张，则原告请求被告配合原告共同到房地产管理部门办理买卖合同的注销备案登记手续及要求被告支付解除合同税费损失44080.66元没有相应的依据，本院不予支持。被告邹鑫经公告送达未到庭参加诉讼，可以依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州市银泰达实业有限公司的诉讼请求。案件受理费451元和公告费260元(原告己预交)，由原告惠州市银泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五曰内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 何 生审判员 徐添福审判员 廖秉廉二〇一八年三月二十一日书记员 廖建文附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。