广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书(2018)桂0981民初252号原告：北流市春城置业有限公司，住所地北流市荔园路009号。法定代表人：陈聪聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。被告：何梅容，女，1993年5月12日出生，汉族，住北流市。委托诉讼代理人：李开勇，广西鸿州律师事务所律师。原告北流市春城置业有限公司与被告何梅容商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐耐程、被告的委托诉讼代理人李开勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2016年4月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201604180057）；2、判令被告向原告支付已垫付的银行按揭款人民币48547.06元和相应违约金（违约金计算方式为：以8093.28元基数自2017年9月30日起每日按照万分之五计付违约金，计至清偿之日止；以8096.72元为基数自2017年10月31日起每日按照万分之五计付违约金计至清偿之日止；以8085.03元为基数自2017年11月30日起每日按照万分之五计付违约金，计至清偿之日止；以8088.48元为基数自2017年12月26日每日按照万分之五计付违约金计至清偿之日止；以8093.43元为基数自2018年1月29日起每日按照万分之五计付违约金，计至清偿之日止；以8090.12元为基数自2018年2月27日起每日按照万分之五计付违约金，计至清偿之日止；3、判令被告向原告支付本案律师费人民币8000元和相应违约金（违约金计算方式为8000元为基数自2018年1月11日起每日按照万分之五计付违约金，计至清偿之日止）；4、判令被告向原告支付合同解除违约金436000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于北流市荔枝场新区碧桂园用地西面的“春城.半山荔园”房地产项目是经有关部门依法批准、由原告开发的高档住宅小区。原告于2014年12月31日取得北流市房地产管理所批准对该房地产项目进行商品房预售，商品房预售许可证为北房预字第2014022号。2016年4月15日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：201604180057)，约定被告以总价款218万元人民币购买原告开发的“春城.半山荔园”第15幢15-A号房；采用首期购房款+银行按揭款的付款方式支付款项，其中首期购房款为44万元，银行按揭款为174万元。2016年9月22日，由于被告要求提高首付款比例，原被告签订《补充协议》对有关付款金额进行补充约定，被告支付首付款变更为66万元，银行按揭款变更为152万元。2016年11月14日，由被告作为借款人、原告作为保证人，与中国工商银行股份有限公司北流市支行签订《个人购房借款／担保合同》，被告在银行办理了有关按揭购房手续，银行将被告的购房贷款152万元支付给了原告。2017年9月30日、2017年10月31日、2017年11月30日和2017年12月26日，被告拖欠四期按揭款共计32363.51元未还，工商银行北流支行经向被告催收而未得到支付后，依照有关协议约定直接从原告保证金账户扣收了上述款项。被告已逾期偿还银行到期贷款本息累计二次（含二次）以上，按照《商品房买卖合同。附件十一《补充协议》第三条第4款第（2）（3）（4）项以及第十三条第1款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应支付原告实际承担的款项和律师费等损失额每日万分之五的违约金给原告，还应向原告支付合同解除违约金436000元。被告辩称，被告在与原告签订房屋商品房买卖合同中不存在违约，被告已经履行所有商品房买卖合同的所有义务。原告没有任何证据证明是被告违约，被告仅是违反了被告与银行之间的贷款合同约定，并不等同违反被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》的约定，是原告违反《商品房买卖合同》的约定在先，故我方认为原告无权提起解除合同的权利，更无权要求被告承担违约责任，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告北流市春城置业有限公司是依法取得成立并领取了房地产开发、销售的独立法人。其所开发、销售的房地产“春城半山荔园”项目于2014年12月31日取得北流市商品房预售许可证。预售范围包括1#-3#、5#-13#、15#-23#、25#-33#、35#-39#、50#-53#、62#、65#。2016年4月15日，原告与被告何梅容签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告购买原告开发的位于北流市荔园路009号15幢15-A号；2、房屋建筑面积336.9平方米，每平方米6470.8元，总房价218万元；3、被告应于2016年4月15日前支付首期付款44万元，余款174万元向银行按揭贷款支付；4、商品房交付时间：原告应当在银行按揭贷款放款后十五日交房。原告代被告办理房屋产权登记手续及抵押登记手续。5、原告为被告购房按揭提供阶段性按揭贷款担保，被告未能按期偿还到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知被告承担保证责任，原告有权要求解除合同，被告承担违约责任。2016年9月22日，原被告再次签订《补充协议》，约定将被告的购房款首付增加致66万元，即2016年4月15日被告已支付首期房款44万元，2016年7月再支付22万元，剩余152万元房款办理银行按揭支付。2016年11月14日，被告何梅容作为贷款人向贷款人中国工商银行股份有限公司北流市支行的按揭贷款152万元，签订《个人购房借款/担保合同》，原告为该借款担保人提供阶段性连带保证责任，担保期间为正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有上述抵押登记的房屋他项权证书之日。2016年12月13日，该银行将被告何梅容购房借款152万元汇入原告的账户。至此，被告何梅容已经付清全部购房款给原告北流市春城置业有限公司。2017年9月30日至2018年2月28日，被告拖欠四期按揭款共计48547.06元未还，工商银行北流支行依照有关协议约定直接从原告保证金账户扣收了上述款项。开庭前，被告何梅容已经将原告垫付的逾期欠贷款本息归还给原告北流市春城置业有限公司。至今，原告仅办理了合同备案登记，没有将春城.半山荔园”第15幢15-A号房交付给被告何梅容，也没有为被告办理房产证和抵押登记手续。原告因本案诉讼已支付律师服务费8000元。上述事实有当事人陈述和原告提供的《商品房买卖合同》、《中国工商银行股份有限公司银行业务凭证》、扣款通知等证据证实并附卷佐证。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告按约定将购房款首付和银行按揭借款已全部支付给了原告，履行了自己的义务，而原告亦应按照约定履行交房等义务。原、被告《商品房买卖合同》第十一条约定，被告2016年12月13日得到按揭货款并支付给了原告，原告应于15日（即2016年12月17日）将商品房交付给被告。但原告至今没有交付，违约在先，被告按揭断供始于2017年9月，断供在后。原告与银行签订的担保合同约定原告承担的是阶段性按揭贷款担保，在买卖商品房办理抵押登记手续后即不再承担保证责任，判断被告是否在原告承担的是阶段性按揭贷款担保期间断供造成违约则确定原告或是被告是否在合理期限内办理产权登记及抵押登记手续成为先决条件。在被告未按约定向银行履行还款义务时，原告承担了保证责任，代为偿还全部拖欠款项的本息后，可向被告追偿，要求被告返还其已向银行承担的款项及相关费用，但不能等同于被告未将购房款支付给原告。另外，原被告所签订合同为格式条款，对商品房变更产权登记及按揭抵押登记手续办理在合同第二十条、附件十一《补充协议》第九条有约定，但内容上有诸多自相矛盾，附件十一《补充协议》第九条第3、5、8款中，商品房产权登记手续及抵押登记手续办理义务主体冲突，应作出对提供格式合同的原告方不利的理解：即原告代办商品房产权登记手续及抵押登记手续，并且应在合理期间内。该合理期限双方并无明确约定，只能依据法律规定进行确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得商品房权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理商品房所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未未建成的商品房的，自商品房交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工商品房的，自合同订立之日起90日。”被告2016年12月13日得到按揭货款并支付给了原告，原告应于2016年12月17日将商品房交付给被告，则最迟2017年3月17日，原告应为被告办理商品房产权变更登记手续，然后办理抵押登记手续，而被告在2017年9月始发生第一次按揭还款断供。如果原告在合理期间代被告办理了抵押登记手续，原告根本不用承担保证责任，但正是原告怠于履行使自己阶段性按揭贷款保证责任的期限延长。因此，本院认为原告的不交房、不办理变更产权证、不办理抵押登记手续等行为促成了其承担保证责任并引起解除《商品房买卖合同》条件成就，有违诚实信用，应视解除条件不成就。况且被告并不同意解除《商品房买卖合同》。原告依《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条“付款方式补充约定”第4款及第十三条“违约责任”的规定主张解除《商品房买卖合同》并要求被告支付律师服务费、赔偿损失等承担违约责任依法不予支持。但原告已代被告垫付给中国工商银行股份有限公司北流市支行的款项被告应予归还。而在本案开庭日，被告已归还清原告垫付给银行的款项。故原告的诉讼请求理由不成立、证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十五条的规定，判决如下：驳回原告北流市春城置业有限公司的诉讼请求。本案受理费8446元，减半收取计4223元（原告已预交），由原告北流市春城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8446元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陈福光二〇一八年三月二十九日书记员  罗 镇