江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初2074号 原告：泰州高教投资发展有限公司，统一社会信用代码91321200762445903Q,住所地泰州市中国医药城商务**楼**。 法定代表人：沈春明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐冰，江苏海信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张严，江苏海信律师事务所实习律师。 被告：陆德祥，男，1964年7月19日生，汉族，住扬州市江都区。 原告泰州高教投资发展有限公司（以下简称高教公司）与被告陆德祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高教公司的委托诉讼代理人唐冰、张严到庭参加诉讼，被告陆德祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 高教公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的房屋租赁合同已终止，被告将租金房屋腾空后交付给原告；2、被告已支付的2万元诚信经营保证金作为违约金归原告所有；3、被告从2018年7月1日至实际交还租赁房屋之日止，按房屋租赁合同约定的租金标准给付房屋占有使用费；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同一份，约定陆德祥承租高教公司位于南理工1号门面房从事水果经营活动，租赁期限自2015年9月1日至2018年6月30日止，第一年租金12.1万元，第二年13.31万元，第三年14.641万元。合同第五条约定，合同期满、解除或终止之日起7日内，陆德祥应将房屋内的全部可移动物品搬出，逾期不搬视为陆德祥自动放弃，高教公司有权自行处置且不承担任何赔偿责任。合同期满后，高教公司多次通知，陆德祥拒将租赁房屋腾空交还高教公司。为维护高教公司合法权益，特具状诉至法院。 陆德祥未答辩，亦未举证。 本院经审理认定事实如下：高教公司与陆德祥签订房屋租赁合同一份，具体内容如下：第一条、高教公司将其所有的位于南京理工大学泰州科技学院1号，面积约20平方米的门面房出租给陆德祥用于水果经营；第二条、租期2年零10个月，自2015年9月1日至2018年6月30日；合同签订时，陆德祥一次性付清第一年租金12.1万元及诚信经营保证金2万元，第二年租金以第一年的租金为基础，递增10%计，计13.31万元在2016年6月1日前缴纳，第三年10个月的租金以第二年的租金为基础，再递增10%，计14.641万元在2017年6月1日前缴纳；第三条、陆德祥未按合同履行相应的义务和责任，高教公司有权终止合同、收回房屋，并扣除诚信经营保证金作为陆德祥的违约金，陆德祥无违反本合同约定相应的义务和责任，合同期满结清所有费用后退还陆德祥诚信经营保证金（不计算利息）；第四条、有下列情况之一的，高教公司可以终止合同，收回房屋，并扣除诚信经营保证金：1、陆德祥擅自将房屋转租、转让或转借（含分割转租的），或从事超出合同载明的经营范围的，2、陆德祥利用承租房屋进行非法活动、恶意宣传，损害公共利益和学生利益的，3、陆德祥未按合同期限缴纳租金，拖欠租金一个月以上的，4、陆德祥在经营期间，如发生违法违规经营、食品中毒事故的，5、不服从高教公司及校方管理，被警告三次拒不整改的，6、陆德祥擅自改变房屋结构的；第五条、合同终止时，陆德祥原则上对所租房屋的固定性装潢不得拆除，合同期满、解除或终止之日起7日内，陆德祥应将房屋内的全部可移动物品搬出，逾期不搬则视为陆德祥自动放弃，高教公司有权自行处理屋内全部物品，且不承担任何赔偿责任。 后高教公司依约将租赁房屋交付陆德祥，陆德祥依约给付诚信经营保证金2万元，并按时足额给付了租金。 2018年5月10日，高教公司向陆德祥发出通知书，告知陆德祥租赁合同即将于2018年6月30日到期，不再续签合同。请陆德祥于合同期满之日起7日内将租赁房屋内的可移动物品搬出，交还房屋，同时结清房租及水电费等所有费用。 2018年8月28日，高教公司再次向陆德祥发出通知书，要求陆德祥立即将租赁房屋内的可移动物品搬出并到高教公司办理交还租赁房屋的相关手续；高教公司正通过司法途径依法收回租赁房屋，如果陆德祥拒绝按照通知书的要求执行，甚至向租赁房屋内进货，由此所造成的一切后果及损失均由陆德祥承担。 另查，泰州市海陵区梅兰东路8号4号宿舍楼房屋所有权人为泰州高教园区建设发展有限公司，后泰州高教园区建设发展有限公司变更公司名称为高教公司，案涉租赁房屋在此宿舍楼范围内。 庭审中，高教公司陈述，虽然合同载明的是“第三年10个月租金为14.641万元”，但实际这是约定的一年租金，故房屋占有使用费应当参照14.641万元/年的标准，即1.22万元/月计算。 以上事实，有原告的当庭陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、通知书、照片等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年9月1日至2018年6月30日，租赁期限届满前，高教公司已向陆德祥发出不再续租通知书，且在租赁期限届满前一个月，双方未曾重新签订书面租赁合同，故自租赁期限届满之日起，双方签订的房屋租赁合同权利义务已终止。根据相关法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故陆德祥应当遵循诚实信用原则，根据合同约定于2018年7月7日前将租赁房屋腾空并交付给高教公司，但陆德祥至今未履行该义务，故陆德祥理应支付自2018年7月8日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，高教公司主张参照月租金1.22万元的标准计算房屋占有使用费，符合合同及法律规定，本院予以支持。 高教公司主张将2万元诚信经营保证金作为违约金处理。但陆德祥在租赁期内已按时足额缴纳租金，高教公司当庭提交的证据亦无法证明陆德祥有违反房屋租赁合同第三条、第四条的约定，故其无权扣除陆德祥缴纳的诚信经营保证金，对该主张本院不予支持，高教公司理应将2万元诚信经营保证金退还陆德祥。陆德祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告泰州高教投资发展有限公司与被告陆德祥签订的房屋租赁合同权利义务终止； 二、被告陆德祥应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于南京理工大学泰州科技学院1号门面房内自己的物品腾空，并将租赁房屋交还给原告泰州高教投资发展有限公司； 三、被告陆德祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州高教投资发展有限公司支付自2018年7月8日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按照1.22万元/月的标准计算）； 四、原告泰州高教投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告陆德祥诚信经营保证金2万元； 五、驳回原告泰州高教投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费532元，依法减半收取266元，由被告陆德祥负担（此款原告已垫付，被告应于本判决生效后十日内一并加付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  吴兵 二〇一八年十一月二十六日 法官助理钱鑫 书记员唐月 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。