山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初6820号原告（反诉被告）：青岛好玩文化创意有限公司，住所地青岛市市**延吉路****。法定代表人：张括，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛吖咪餐饮管理有限公司，住所青岛市市**贵州路****大厅。法定代表人：王铮，职务：总经理。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告青岛好玩文化创意有限公司与被告青岛吖咪餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理期间，被告青岛吖咪餐饮管理有限公司提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告青岛好玩文化创意有限公司的委托诉讼代理人张倩，被告青岛吖咪餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩传明、刘伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛好玩文化创意有限公司（以下简称“好玩公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《场地租赁协议》于2017年4月20终止；2、判令被告退还原告租金17.5万元，租赁保证金3万元，支付原告违约金8.75万元，共计29.25万元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月19日签订《场地租赁协议》，约定原告租赁青岛市市北区台东一路37号房屋负一层F01共837平方米的场地（以下简称“涉案场地”）。合同约定，租赁期限为2016年8月15日至2021年10月14日，第一年租金为35万元，随后逐年增加，租金每半年支付一次；原告另支付3万元租赁保证金，合同期满后被告无息退还原告；若因被告原因致使原告租赁目的不能达到，原告有权解除合同，被告应退还租金和保证金，并支付原告相当于3个月租金的违约金。原告承租的涉案场地，所有权人为青岛金麦园经贸有限公司、青岛市房地产开发总公司。房屋所有权人将包括涉案场地在内的房屋出租给青岛国美电器有限公司（以下简称“国美公司”），租赁期至2022年。后国美公司将该房屋负一层2000平方米转租给青岛摩尔世家物业管理有限公司（以下简称“摩尔公司”），摩尔公司又转租给被告，被告将涉案场地转租给原告。上述历次出租、转租均经过房屋所有权人和承租人的认可。合同签订后，原告正常履行合同，向被告支付租赁保证金3万元、租金35.5万元国。2016年10月，因摩尔公司拖欠国美公司租金，国美公司起诉摩尔公司。该案经法院审理作出（2016）鲁0203民初8860号民事判决书，判决认定因摩尔公司违约，认定其与国美公司之间的租赁合同于2016年10月12日解除，判令摩尔公司腾房并付房屋使用费。后国美公司要求原告腾退涉案场地，原告于2017年4月20日停业搬出该涉案场地。被告与摩尔公司的股东和法定代表人完全一致。被告明知原租赁合同已经解除而不告知原告，仍然收取原告租金。因被告违约行为致使原告的合同目的不能实现，造成原告经营和装修损失。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告青岛吖咪餐饮管理有限公司（以下简称“吖咪公司”）辩称：1、被告享有涉案场地的出租权，原告至今仍租赁占用涉案场地；2、根据《场地租赁协议》约定，退还涉案场地为原告义务，原告延期交还租赁场地，应向被告支付场地使用费；3、原告仍欠缴租金和使用费，被告不应退还原告租金和保证金等，且原告应向被告支付违约金。反诉原告（本诉被告）吖咪公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告（本诉原告）返还反诉原告涉案场地；2、判令反诉被告向反诉原告支付场地使用费及每日按照银行同期贷款利率支付利息至实际退还之日止（截止至2018年7月25日的场地使用费为272329元。3、反诉费由反诉被告好玩公司承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年7月19日签订《场地租赁协议》，约定反诉被告租赁涉案场地，由于双方的合同已经解除，但反诉被告却一直未向反诉原告交还涉案场地，根据合同约定，反诉被告应支付延期期间的场地使用费及违约金等。为此反诉原告诉至法院，请求判如所请。反诉被告好玩公司辩称，1、反诉原告主张反诉被告继续向其支付租金没有依据，经法院判决后，涉案场地的占有权、出租权、控制管理权及收取租金的权利均应由国美公司行使，而非反诉原告；2、反诉原告主张反诉被告向其交付涉案场地没有依据，依法院判决，反诉被告应当向国美公司交付房屋，而非反诉原告；3、2017年4月20日，反诉被告已将涉案场地腾空，已经符合实际交付条件，反诉原告故意与国美公司在交房一事反复扯皮，并在本案审理中恶意提起管辖权异议，故意制造反诉被告长期占有房屋的虚假事实。为此，反诉被告请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案场地系摩尔公司承租国美公司青岛市市北区台东一路37号的一部分，2015年3月摩尔公司将涉案场地转租给吖咪公司，吖咪公司经同意取得对外转租权。2016年7月19日吖咪公司（甲方）与好玩公司（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将涉案场地出租给乙方进行合法经营，场地面积约837平方米，租赁期限自2016年8月15日起至2021年10月14日止，装修期自2016年8月15日起至2016年10月14日止，装修期免收场地使用费。第三条约定，第一年场地使用费为35万元，按半年支付；乙方于每期期满前60日支付下一期的租赁费用。从第三年开始，场地使用费按每年5%的标准递增。乙方须在签署本协议当日向甲方支付定金3万元，此定金在协议履约后转为租赁保证金。乙方应在2016年7月30日向甲方支付10万元，2016年8月15日前支付7.5万元用于支付2016年10月15日至2017年4月14日的租金共17.5万元。在租赁期间，甲方要保证水、电等基础设施正常供应。因甲方原因致使乙方不能正常使用的，甲方应承担由此给乙方造成的全部损失。第五条约定，为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金及能源费，乙方应向甲方缴纳3万元保证金。合同期满后在乙方归还甲方场地后一个月内甲方将保证金无息退还给乙方。第十四条第一项约定，因任何原因导致本协议终止后七日内，乙方应将场地交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留场地内所有装修，或者要求乙方应将场地恢复至接收场地时的状态（正常使用及时间耗损除外），交还后双方应签字确认。如果乙方延期交还场地，则乙方仍应承担延期期间的场地使用费、能源费等各项费用，且每延迟一日，每日乙方应按日租金的千分之五支付违约金，并承担由此导致甲方的全部损失。第十四条第四项约定，乙方在未付清应付甲方款项情况下自行离开场地超过七日的，视为乙方自愿放弃其乙方在场地内的财物所有权，甲方可自行处置上述财物。甲方有权通知乙方按规定时间撤离所租场地（甲方将撤场通知张贴于租赁场地即表明已将通知送达乙方），甲方有权随时进入和收回整个租赁场地，并解除本合同。第十五条第四项约定，因甲方违约致使乙方租赁目的不能达到，乙方有权解除本协议，甲方应退回乙方剩余款项（包括剩余租金和保证金），并向乙方支付相当于3个月租金的违约金。甲方在扣除乙方应付的场地使用费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。除前述费用外，甲方无须向乙方提供其它任何形式的赔偿或补偿。第十八条约定，在本合同履行过程中需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。甲方地址：青岛台东一路37号吖咪美食广场，收阅人：王铮，电话：186。乙方地址：青岛漳州一路泛海名人广场五号楼负二层，收阅人：张括，电话：151。吖咪公司与好玩公司分别协议落款处加盖公章。协议签订后，吖咪公司向好玩公司交付了涉案场地，好玩公司对涉案场地进行了装修并开始经营。期间，好玩公司于2016年7月31日分两笔转帐支付了吖咪公司3万元、5万元、于2017年2月28日转帐支付了吖咪公司18万元。庭审中，好玩公司主张支付的18万元为2017年4月21日至2017年10月14日的租金17.5万元及5000元的家具费。2016年10月24日国美公司诉摩尔公司房屋租赁合同纠纷一案，青岛市市北区人民法院以（2016）鲁0203民初8860号案件（以下简称“8860号案件）立案受理。国美公司诉求为：请求判令国美公司与摩尔公司签订的青岛市市北区台东一路37号的《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除，摩尔公司国美公司返还租赁房屋并向国美公司支付欠付租金及违约金等。案经审理，法院于2017年6月28日判决双方签订《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除，摩尔公司将租赁房屋及设施腾让和归还给国美公司，并支付租金和违约金等。2017年4月5日好玩公司与吖咪公司进行协商，商谈期间吖咪公司表示应退还好玩公司租金17.5万元、押金3万元，共计20.5万元，并希望好玩公司先与国美公司签订新的租赁合同后，吖咪公司再与好玩公司解除租赁合同，并将20.5万元退还给好玩公司。此后，吖咪公司（甲方）通过微信向好玩公司（乙方）发出《提前终止租赁合同协议书》称，甲乙双方于2016年7月19日签订《租赁合同》，由乙方租赁甲方涉案场地，租期5年。甲方于2017年2月28日收取乙方公司2017年4月15日至2017年10月14日租金17.5万元整。现双方就终止租赁合同事宜达成如下协议：第一条、甲方同意：国美公司收回该租赁场地，甲乙双方签订的租赁合同自2017年4月30日终止，并由乙方就该租赁场地与国美公司签订场地租赁合同。乙方同意：2017年4月30日终止与甲方签订的租赁合同，就该租赁场地直接与国美公司签订场地租赁合同。第二条、在乙方与国美公司签订的场地租赁合同生效后7日内，甲方将收取乙方的2017年月1日至2017年10月14日的场地使用费16万元、场地租赁押金3万元，无息退还给乙方。第三条、乙方与国美公司就租赁场地直接签订场地租赁合同由乙方负责进行，甲方予以协助。第四条、除本合同约定事宜外，甲乙双方因已经签订的租赁合同履行、终止再无任何争议，相互不再承担任何责任。吖咪公司未在协议落款处签章。好玩公司收到该协议书后也未签章认可。期间，好玩公司未能与国美公司签订新的租赁合同，吖咪公司也未能退还好玩公司20.5万元。庭审中，吖咪公司对上述协商过程和《提前终止租赁合同协议书》的真实性均予以认可，但认为这是双方为解除纠纷的协商过程，因双方均未签章确认，导致租赁合同未通过书面协议形式解除。2017年6月19日吖咪公司向好玩公司发出《关于解除租赁合同的公函》称：贵我双方于2016年7月19日签订了涉案场地的租赁合同，由于我司与国美公司就房屋租赁问题未成协议，导致我司与国美公司之间的租赁合同无法继续履行，国美公司将于2017年6月30日收回租赁场地。鉴此，我司现通知如下：1、根据双方签订的场地租赁合同第十五条第四项之约定，解除贵我双方的租赁合同。2、请贵司于2017年6月30日将租赁场地腾空并交还我司，贵我双方办理交接手续。特此告知！吖咪公司未在落款处签章。庭审中，吖咪公司对此证据的真实性予以认可，认为双方租赁合同应于2017年6月19日解除，但租金和场地使用费应计算至好玩公司实际返还涉案场地为止。庭审期间，好玩公司主张涉案场地已于2017年4月20日返还给了吖咪公司，但未提交有效证据予以证明。吖咪公司对此不予认可，认为好玩公司实际经营至2017年8月，截止2018年8月1日仍然实际占有涉案场地。好玩公司主张已经支付给了吖咪公司35万元租金（2016年8月15日至2017年10月14日期间的租金，含两个月免租期）和3万元保证金，吖咪公司不予认可，认为好玩公司实际支付租金为26万元（2016年8月至2017年2月期间的租金）。反诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日吖咪公司向好玩公司邮寄发出《交还租赁场所通知书》称：你司承租了我司涉案场地，现双方租赁合同已经终止且你司已经向市北区人民法院提起了诉讼，但至今你司仍将该设备留置于租赁场所、拒绝将租赁场所返还给我司，严重损害了我司合法权益。鉴于此，特通知如下：一、请你收到本通知书后立即将承租的租赁场所还给我司，双方办理书面交接手续；二、返还租赁场所期间的租金及因此产生所有损失全部由你司承担。通知人：吖咪公司。好玩公司于2018年2月5日签收上述通知书，但因吖咪公司未在落款处签章，好玩公司未予回复。2018年5月4日吖咪公司再次通过邮寄向好玩公司发出《交还租赁场所通知书》，内容与2018年1月20日发出的《交还租赁场所通知书》一致，好玩公司拒绝签收，被退回。2018年8月1日吖咪公司拍摄涉案场地照片，证明涉案场地目前仍由好玩公司占有使用，未返还吖咪公司的事实。好玩公司不予认可，主张照片显示涉案场地目前被锁，处于停电状态的事实。双方争议的主要焦点问题在于：１、原、被告双方如何确定违约方；2、《场地租赁协议》何时解除；3、《场地租赁协议》解除后的损失应当如何承担。本院认为，原、被告签订的《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方协议约定，租赁期间，吖咪公司要保证水、电等基础设施正常供应。因吖咪公司原因致使好玩公司不能正常使用租赁场地的，吖咪公司应承担由此给好玩公司造成的全部损失。根据双方提交的证据，能够证明好玩公司缴纳租赁费后，尚在租赁期间，因为吖咪公司与国美公司之间租赁合同纠纷等原因，导致好玩公司不能正常使用租赁场地，吖咪公司构成违约，应当承担由此给好玩公司造成的全部损失。据此，吖咪公司应当退还好玩公司剩余租金及保证金，并支付违约金。关于《场地租赁协议》何时解除的问题，经查，吖咪公司曾于2017年6月19日向好玩公司发出《关于解除租赁合同的公函》，在该协议书中，吖咪公司通知好玩公司解除合同，并请好玩公司于2017年6月30日交还涉案场地。据此，结合协议约定和好玩公司诉求，本院确认双方签订的《场地租赁协议》于2017年6月19日解除。关于《场地租赁协议》解除后的损失应当如何承担的问题，根据双方协议中有关吖咪公司有权通知好玩公司按规定时间撤离所租场地，逾期不撤离或场地内有好玩公司的财物，吖咪公司有权随时进入和收回整个租赁场地，并可自行处置有关财物的约定，结合吖咪公司违约在先的事实，本院认为，2017年6月30日前涉案场地由好玩公司占有使用，应当按照双方协议约定租赁价格支付租金和占有使用费；2017年6月30日后吖咪公司有义务防止损失的进一步扩大，应当收回租赁场地，吖咪公司怠于收回租赁场地，由此造成的损失由吖咪公司自行承担，本院认定涉案场地自2017年7月1日起即由吖咪公司占有使用。基于上述事实的认定，结合双方提交的证据，能够证明好玩公司已经支付了吖咪公司涉案场地租金至2017年10月14日及保证金3万元，吖咪公司应当退还好玩公司2017年7月1日至2017年10月14日期间租金101644元（350000元÷365天×106天）、租赁保证金3万元及违约金87500元（350000元÷12个月×3个月）。吖咪公司主张好玩公司返还涉案场地并支付2017年7月1日后的场地使用费及利息的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告青岛好玩文化创意有限公司与被告青岛吖咪餐饮管理有限公司2016年7月19日签订的《场地租赁协议》于2017年6月19日解除；二、被告青岛吖咪餐饮管理有限公司向原告青岛好玩文化创意有限公司退还租金101644元及保证金30000元；三、被告青岛吖咪餐饮管理有限公司支付原告青岛好玩文化创意有限公司违约金87500元。四、驳回反诉原告青岛吖咪餐饮管理有限公司的反诉请求。上述二、三项，由被告青岛吖咪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5688元，由原告青岛好玩文化创意有限公司负担1426元，被告青岛吖咪餐饮管理有限公司负担4262元。反诉费3192元，由反诉原告青岛吖咪餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁志鹏人民陪审员  于敬乐人民陪审员  牛清洁二〇一八年三月二十八日书 记 员  张 茁