成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初499号 原告（反诉被告）：冯学良，男，1982年12月8日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘泽，四川法典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司，住所地：北京市通州区。 法定代表人：阳烽，董事长。 委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司成都第二分公司，住所地：成都市金牛区。 负责人：肖岳振，总经理。 委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都飞大置业有限公司，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：林泽权，董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住成都市锦江区，公司员工。 原告（反诉被告）冯学良与被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司（以下简称“华联商厦公司”）、被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司成都第二分公司（以下简称“华联商厦分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理后于2017年1月11日作出判决，原告（反诉被告）冯学良不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2017年10月31日作出裁定，发回本院重新审理。依原告（反诉被告）冯学良申请，追加成都飞大置业有限公司（以下简称“飞大公司”）作为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，对本、反诉案件公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯学良及其委托诉讼代理人刘泽，被告（反诉原告）华联商厦公司、华联商厦分公司的共同委托诉讼代理人习卫红、李柯宏、被告飞大公司的委托诉讼代理人郭虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯学良向本院提出诉讼请求:1.判令华联商厦公司、华联商厦分公司赔偿各项损失16234734元；2.判令华联商厦公司、华联商厦分公司退还保证金201000元。审理过程中，冯学良追加飞大公司作为被告参加诉讼，要求共同赔偿财产损失。另外，对于已主张的的损失16234734元，冯学良提交变更诉讼请求申请书，对该损失明确为装饰装修损失、其他附属设施损失、机器设备损失合计6594734元；预期收益损失964万元。事实和理由：冯学良因开办open开放式量贩KTV所需，于2011年12月14日和华联商厦分公司签订《场地租赁合同》及《补充协议》。约定：冯学良经营的商品/服务种类为KTV，经营品牌为open开放式量贩KTV；冯学良须在2012年6月15日前或根据华联商厦分公司安排的时间开业；如冯学良在五年合同期内无重大违约情况下合同自动续约3年。合同签订后，冯学良按约向华联商厦分公司支付了保证金201000元，并对租赁场地进行了装饰装修、购买辅助设施及机器设备。 2014年4月29日，华联商厦分公司向冯学良发出《关于提前终止租赁合同的函件》，华联商厦分公司以相关物业配套条件无法满足经营需求为由，要求提前终止租赁合同。2014年8月，华联商厦分公司在双方未就善后事宜协商一致情况下，单方停运电梯，并将冯学良的人员赶离租赁场地。 2014年10月28日，华联商厦分公司向冯学良发出《通知函》，载明open量贩KTV停业后未搬离，华联商厦分公司已于2014年8月22日将租赁场地交还给了产权人飞大公司，且飞大公司已全面招商。后冯学良为妥善解决，双方对租赁场地内的物品进行了清点。2014年11月26日，华联商厦分公司在未解决善后事宜情况下，单方向飞大公司发函：同意飞大公司将4楼KTV遗留物品撤出场地。之后，租赁场地的装饰装修、辅助设施、机器设备完全灭失。后经冯学良了解，成都市环保局于2006年9月29日向飞大公司做出了《关于成都飞大置业有限公司都市豪庭项目环境影响报告书审查批复》，明确冯学良承租场地不得从事娱乐项目经营。冯学良认为，华联商厦分公司明知出租房屋不能用于娱乐项目经营，却隐瞒该重大事实，存在重大过错在先。华联商厦分公司负有提供符合合同约定、保证租赁房屋环评通过、顺利营业的法律义务。华联商厦分公司单方解除《场地租赁合同》，构成根本违约。同时，华联商厦分公司在未解决善后事宜情况下，草率处置冯学良的财产，应承担相应的法律责任。 华联商厦公司和华联商厦分公司共同辩称：1.双方当事人签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，合法有效，华联商厦分公司已按合同履行了提供租赁房屋的义务；2.华联商厦分公司并不知晓冯学良承租的房屋是否能通过环评，且冯学良接收租赁房屋后已实际使用并获得收益（冯学良提供的预期利益咨询报告显示，open量贩KTV从2012年7月开始营业至2014年8月期间，经营利润为6055785元），租赁期间未受到损失；3.双方当事人解除合同与冯学良租赁房屋无法通过环评无关联性，并不影响冯学良使用租赁房屋；4.依据合同约定，华联商厦分公司有权将收取的保证金201000元抵扣冯学良欠付租金，故不应退还保证金；5.华联商厦分公司行使合同约定解除权，无需承担责任。 飞大公司辩称，飞大公司与冯学良没有合同关系，冯学良主张飞大公司赔偿损失无法律依据；冯学良向飞大公司提出的诉讼请求已超过诉讼时效。 华联商厦公司、华联商厦分公司共同向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《场地租赁合同》于2014年4月29日解除；2.判令冯学良支付租金及物业管理费等各项费用2090844.74元（按合同约定标准从2012年10月1日计算至2014年4月29日）；3.判令冯学良支付租赁场地占用费及其他费用1760711.36元（从2014年5月1日起至2014年10月31日，按约定租金双倍标准计算）。事实和理由：冯学良和华联商厦分公司于2011年12月14日签订《场地租赁合同》，约定租期为5年（2012年6月15日至2017年6月14日），租金为每月52629.96元。冯学良接收租赁场地后，于2012年6月15日开始营业。从2012年10月至华联商厦分公司书面通知解除合同之日，冯学良未向华联商厦分公司支付租金，华联商厦分公司有权解除合同。2014年8月，租赁关系解除后，租赁房屋应交还飞大公司，冯学良占用房屋致损失扩大。 冯学良针对反诉辩称，1.华联商厦公司和华联商厦分公司主张租金已超过诉讼时效；2.华联商厦分公司未提供符合合同约定的租赁房屋，冯学良有权行使先履行抗辩权，拒付租金；3.租赁房屋产权人为飞大公司，即便合同解除后产生占用费也应由飞大公司提出，华联商厦公司和华联商厦分公司主张占用费，没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无异议的证据：1.华联商厦分公司与冯学良于2011年12月14日签订《场地租赁合同》及《补充协议》；2.2014年4月29日，华联商厦分公司向冯学良发出的《关于提前终止租赁合同的函件》；3.华联商厦分公司分别于2014年10月28日、11月24日向冯学良发出的《通知函》；4.华联商厦公司于2014年11月26日向飞大公司发出的《回复函》；5.成都市环境保护局于2006年9月29日作出的《关于成都飞大置业有限公司都市豪庭项目环境影响报告书审查批复》（以下简称“环评批复”）；6.冯学良与华联商厦公司、华联商厦分公司于2014年11月12日对租赁场地共同清点形成的《固定资产-机器设备评估明细表》；7.成都市金牛区广播电视新闻出版（版权）局分别于2013年5月27日、2013年6月3日向open开放式量贩KTV作出的《责令改正通知书》；8.2016年3月6日，成都市中级人民法院针对双方当事人就本案房屋租赁纠纷分别撤回本、反诉，作出准许撤诉的民事裁定【（2014）成民初字第3004号】。 根据以上双方无异议的证据，认定事实如下： 华联商厦分公司与冯学良于2011年12月14日签订《场地租赁合同》及《补充协议》。《场地租赁合同》约定的主要内容：1.华联商厦分公司将位于金牛区一品天下399号的北京华联商厦四层F4区域出租给冯学良使用，租用面积为1573平方米，租期5年（2012年6月15日至2017年6月14日），免租期为2011年12月14日至2012年6月14日；2.租金按每日每平方米1.1元，即每月租金为52629.96元，首次支付时间为2011年12月20日前，以后每月的对应日25日之前交纳次月租金；3.营运管理费为每日每平方米1.2元，即每月为57414.5元，与租金同时支付；4.冯学良经营的商品/服务种类为KTV，经营品牌为open开放式量贩KTV;5.租赁期间，双方应本着诚信和共担商业风险的原则履行合同，若华联商厦分公司因合理的商业原因而需整体（非针对包括冯学良在内的任何租户）停止商场运营，则华联商厦分公司可以提前一个月通知解除本合同，无需向冯学良承担任何责任，但应按合同有关约定退还保证金；6.当租赁期满或依有关约定提前终止（解除）时，除合同另有约定外，冯学良应于合同届满时或解除前办妥撤场手续，并于解除当日闭店后23时前，将租赁场所及设施恢复至交付使用时的完好无损状态并归还，否则，每逾期一天，应支付相当于两倍日租金及营运管理费的场地占用费。《补充协议》第五条约定：华联商厦分公司负责协助冯学良环评通过，费用由冯学良自理。 2014年4月29日，华联商厦分公司向冯学良发出《关于提前终止租赁合同的函件》（以下简称“提前终止函”），载明：自2011年4月开业以来一直受物业问题困扰，虽经多方努力，其相关配套的物业条件依然未能达到实际经营需求，故决定终止与飞大广场的房屋租赁关系。 2014年10月28日，华联商厦分公司向冯学良发出《通知函》，主要内容：冯学良已按此前通知要求于2014年8月25日停止经营，人员撤离租赁场地，但未将租赁场地物品搬离；华联商厦分公司已于2014年8月22日将包括冯学良承租场地在内的全部场地交还给飞大公司，且飞大公司开始全面招商，请务必立即清空租赁场地遗留物品，在通知期限内仍不移除物品，视为放弃。2014年11月24日，华联商厦分公司针对冯学良在收到前述《通知函》未搬离的情况，再次要求务必尽快搬离物品。 2014年11月26日，华联商厦公司向飞大公司发出《回复函》，主要内容：根据飞大公司开业进度要求向四楼KTV承租人发出了撤场通知。现四楼KTV已终止营业退场。为确保履行双方《租赁合同终止协议》，华联商厦公司同意飞大公司将四楼KTV遗留物品撤除该场地。 2006年9月29日，成都市环境保护局作出《环评批复》，明确租赁场地所在项目不得从事娱乐、火锅经营。 2014年11月12日，冯学良与华联商厦公司、华联商厦分公司就租赁场地现有的机器设备、辅助设施进行清点明确。 庭审中，双方当事人一致认可冯学良已向华联商厦分公司支付保证金201000元、open开放式量贩KTV于2012年7月开始营业至2014年8月23日等事实。 对与本案诉争有关联且有争议的证据和事实，本院认定如下：冯学良提交了《房地产咨询报告》及《open量贩式KTV预期收益的咨询意见》，拟证明open量贩式KTV装修装饰、机器设备及辅助设施价格，以及以冯学良提供的2012年7月至2013年6月营业额7606665元、2013年7月至2014年6月的营业额8147486元为计算标准，作出的至租期届满（2017年6月14日）预期利润为964万元的咨询结果。对此，华联商厦公司及华联商厦分公司认为前述报告及意见均是冯学良单方委托机构形成，缺乏客观性，并认可预期收益中所依据的冯学良提供的营业状况。本院认为，双方当事人在2014年11月12日已对租赁现场物品进行清理，能够确定就冯学良搬离租赁现场物品达成共识。同时，即便冯学良对合同解除后善后处理存在异议，也应负有即时腾退、交还租赁场地的义务。故冯学良在双方清理后，故意怠于行使腾退、搬离租赁物品，并以此进行委托评估，有违诚实信用原则，本院对《房地产咨询报告》意见不予采信。另外，关于《预期收益的咨询意见》，本院认为，预期收益必须具有合法性。冯学良承租后，经营open开放式量贩KTV未通过环评，系无照违法经营，其所得收益不能作为预期收益的计算依据，故对其咨询意见，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点主要为：一、华联商厦分公司对于租赁场地未通过环评、取得经营许可是否构成违约；二、华联商厦公司及华联商厦分公司主张的租金、占用费是否超过诉讼时效，理由是否成立；三、华联商厦分公司和华联商厦公司是否应退还保证金201000元；四、华联商厦分公司于2014年4月29日发出的《提前终止函》是否已产生法律效力；五、冯学良主张的赔偿装饰装修、附属设施、机器设备及预期收益损失的理由是否成立。 华联商厦分公司对于租赁场地未通过环评、取得经营许可是否构成违约。 根据冯学良与华联商厦分公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》约定内容，明确冯学良承租房屋是用于经营KTV，且约定华联商厦分公司负有协助冯学良环评通过的合同义务。同时，华联商厦分公司作为向飞大公司整体承租的经营者，对承租人冯学良使用租赁房屋具有营运管理权，应对分租商铺的用途能否实现承担谨慎义务。冯学良接收房屋直至双方解除合同，也未能通过环评，取得开办KTV的合法经营手续，对此，华联商厦分公司作为出租方和商场整体承租经营方，未能如实向冯学良披露承租房屋无法经营娱乐场所的信息，也未尽到协助冯学良通过环评的合同义务，已构成违约。 华联商厦公司及华联商厦分公司主张的租金、物业管理费、占用费是否超过诉讼时效，理由是否成立。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。结合冯学良欠付租金的情况，华联商厦公司及华联商厦分公司主张租金、占用费未超过诉讼时效；冯学良抗辩租金、占用费请求已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。另，根据合同约定冯学良承租房屋的用途为KTV。虽然有证据证明冯学良接收租赁房屋后对外进行了经营活动，且在提交的《open量贩式KTV预期收益的咨询意见》中陈述进行了长期经营，但由于经营的open量贩式KTV未取得合法经营许可，其经营收入不具有合法性，收益不能得到法律合法承认与保护，不能以此认定冯学良接收房屋后实现了合同目的、取得了收益。因华联商厦分公司构成违约，致使冯学良无法实现合同目的，故华联商厦公司及华联商厦分公司主张的租金、物业管理费，本院不予支持。另外，华联商厦公司及华联商厦分公司主张按照合同14.1条约定内容：冯学良每逾期交还房屋一天，按两倍日租金及营运管理费支付占用费。对此，本院认为，该条款内容具有不按合同约定履行的惩罚性质，系违约金性质，而占用费仅是租金损失填补，不能引用违约条款；其次，合同解除后，房屋接收方为飞大公司，华联商厦公司及华联商厦分公司未提交房屋迟延移交给飞大公司所造成的损失，故对其主张占用费的诉讼请求，本院不予支持。 华联商厦分公司和华联商厦公司是否应退还保证金201000元。 由于冯学良收到租赁房屋后，未通过环评，无法办理合法经营KTV的相关手续，未实现合同目的，且双方合同已然解除，故华联商厦分公司应退还保证金201000元。依照公司法相关规定，华联商厦分公司的民事责任应由华联商厦公司承担，故退还保证金201000元的法律责任由华联商厦公司承担。冯学良主张华联商厦公司退还保证金的诉求，本院予以支持。 华联商厦分公司于2014年4月29日发出的《提前终止函》是否已产生法律效力。 根据本案查明事实，冯学良收到《提前终止函》后，未在法定有效期内提出异议，该《提前终止函》已产生法律效力。 冯学良主张的赔偿装饰装修、附属设施、机器设备及预期收益损失的理由是否成立。 本院认为，首先，冯学良作为承租人，对于承租房屋开办KTV的合法手续负有法定义务。在承租场地已禁止开办娱乐场所的情况下，投入装饰装修进行经营，自身存有过错；合同解除后，双方已对现场物品进行清理，在没有证据证明存在第三方阻碍冯学良搬离物品的事实前提下，能够确定冯学良对双方解除合同，不及时搬离设施及物品存在主观放任过错。其次，根据冯学良提交的《open量贩式KTV预期收益的咨询意见》，能够确定冯学良在接收租赁房屋后，进行了较长时间的违法经营，所获得的收入不具有合法性，在其未经处理前，具体损失无法评定。综上意见，对其装饰装修、附属设施及机器设备的损失，本院不予支持。 冯学良主张的预期收益损失，其主张的依据来源于第三方机构根据冯学良陈述的接收租赁房屋后较长期限内的违法收入，不能作为预期收益的合法依据，对其预期收益的评定本院不予采信。同时，冯学良承租房屋后，并未通过环评、未获得法定经营许可，依法不能获得合法收益，故冯学良主张的预期收益主张，于法无据，本院不予支持。 另外，冯学良主张飞大公司共同赔偿损失的诉讼请求，因飞大公司不是合同相对方，不负有合同义务。冯学良前述主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院对于冯学良的本诉主张及华联商厦公司、华联商厦分公司的反诉请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 北京华联商厦股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还冯学良保证金201000元； 驳回冯学良的其他诉讼请求； 三、确认冯学良和北京华联商厦股份有限公司成都第二分公司签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2014年4月29日解除； 四、驳回北京华联商厦股份有限公司、北京华联商厦股份有限公司成都第二分公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费120414元，由冯学良负担116000元、北京华联商厦股份有限公司、北京华联商厦股份有限公司负担4414元；反诉案件受理费18806元，由北京华联商厦股份有限公司、北京华联商厦股份有限公司成都第二分公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  刘文心 人民陪审员  李永孝 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  蒋雨航