广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8689号原告：廖兆媚，女，1976年9月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。被告：黄嘉俊，男，1989年3月5日出生，汉族，住广东省中山市。被告：关茵茵，女，1991年6月28日出生，汉族，住广东省廉江市。以上两被告委托诉讼代理人：冯杰锋，广东德疆律师事务所律师。第三人：中山市横栏镇诚熙房地产咨询服务部，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路118号君兰豪庭117卡。主要负责人，周宇熙，系第三人的经营者。原告廖兆媚与被告黄嘉俊、关茵茵、第三人中山市横栏镇诚熙房地产咨询服务部（以下简称诚熙服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖兆媚及其委托诉讼代理人潘国康到庭参加诉讼，被告黄嘉俊、关茵茵的委托诉讼代理人冯杰锋，第三人诚熙服务部的主要负责人周宇熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖兆媚向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的定金协议书；2.被告黄嘉俊、关茵茵返还定金30000元并赔偿损失271391.6元；以上合计301391.6元。诉讼过程中，原告廖兆媚明确明确其第一项诉讼请求为要求解除定金协议书中买卖合同的部分、明确第二项诉讼请求为要求被告黄嘉俊、关茵茵连带承担返还定金30000元并赔偿损失271391.6元。事实和理由：2017年5月2日，原告廖兆媚、被告黄嘉俊、关茵茵及第三人诚熙服务部签订定金协议书，约定被告黄嘉俊将坐落于中山市××尚××房转让给原告廖兆媚，并配合原告廖兆媚和发展商办理注销备案登记手续；原告廖兆媚支付定金30000元给被告黄嘉俊、关茵茵，违约方需支付房价10%即71391.6元给守约方，在签订合同后，原告廖兆媚依约支付30000元定金，但经多次催告后，仍拒绝配合原告廖兆媚和发展商办理交易房地产的重新登记备案相关手续，导致至今无法顺利完成交易。由于被告黄嘉俊、关茵茵违约，导致合同无法履行，造成原告廖兆媚订立合同的目的落空，同时也丧失另行订立其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。原告廖兆媚如要达成合同履行后的利益状态，必然要以当前市场加8000元每平方米购入房屋，造成原告廖兆媚的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见的，故原告廖兆媚诉至法院，请求判如所请。被告黄嘉俊、关茵茵辩称，1.原告廖兆媚与被告黄嘉俊、关茵茵及诚熙服务部签订的定金协议书违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议书，定金协议书违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项及《城市房地产转让管理规定》第六条第六项的规定，未依法登记领取权属证书不得转让；2.基于原告廖兆媚、被黄嘉俊、关茵茵及第三人诚熙服务部签订的定金协议书为无效协议书，第三人诚熙服务部托管定金30000元没有法律依据，依法应由第三人返还定金给原告廖兆媚；三、原告廖兆媚要求被黄嘉俊、关茵茵返还定金并赔偿损失没有法律依据。第三人诚熙服务部辩称，其方通知被告黄嘉俊、关茵茵收取定金并协助办理相关手续，但被告黄嘉俊、关茵茵一直拖延未办理。其方同意解除定金协议中买卖合同部分。本院经审理认定事实如下：2017年5月2日黄嘉俊、关茵茵作为甲方、廖兆媚作为乙方、诚熙服务部作为丙方签订了定金协议书，约定拟出资713916元购买位于中山市××尚××房（商品房销售登记备案表合同编号为HTN2016XXX）的房产，2017年5月2日前乙方应向甲方支付30000元作为定金，应甲方要求并同意把定金交给丙方保管直到过户当天，在办理注销备案登记手续中若甲方由于私人原因或不配合经纪方办理银行贷款手续购买涉案房产，则视为甲方违约，乙方有权拿回定金，并赔偿10%的房价给乙方。如果乙方不配合甲方进行该房产交易手续，乙方需要赔偿10%的房价给甲方，并没收定金。在交易期间由于发展商原因无法进行转名交易手续，该定金无条件退还乙方。甲乙双方同意和平解除本协议，甲方同意丙方无息退回定金给乙方。本协议约的服务期限自本协议签订之日起至2017年8月30日。甲乙双方同意在递件过户时所产生的所有税费均由乙方承担，与甲方无关。乙方负责向丙方支付中介代理费、转名费、咨询费。本协议未尽事宜双方可签订补充协议另行协商，补充协议与本协议具有同等法律效力，本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，甲乙双方同意向签订所在地中山人民法院提起诉讼。乙方指定收款人为何均华、账号为62×××75的为中国建设银行账号为丙方收取保证金账号，该账号到账及视为乙方已收取定金。本次交易过程中买方可自行指定过户到他人名下。本协议一式三份，经甲乙双方签名（加盖指模）后生效。黄嘉俊、关茵茵、廖兆媚均在合同上签字并加盖指模，诚熙服务部在合同上加盖印章。廖兆媚于合同签订当天向诚熙服务部支付30000元定金，黄嘉俊向廖兆媚开具了收据并在收据上签名，诚熙服务部亦在该收据上盖章确认。黄嘉俊、关茵茵主张该定金协议书无效，并主张由诚熙服务部退还该定金。廖兆媚主张其与黄嘉俊、关茵茵房屋买卖的交易流程为黄嘉俊、关茵茵先向开发商申请办理房屋预售注销登记，然后由廖兆媚与开发商签订房屋买卖合同，再由开发商为廖兆媚办理房屋预售登记。双方约定房屋价款在办理房屋预售登记后支付，并且同意交由银行进行托管。但其向黄嘉俊、关茵茵支付上述购房定金后，黄嘉俊、关茵茵至今未按协议约定配合办理其他任何手续。黄嘉俊、关茵茵不确认该交易流程，主张是其坚持全部价款给完才办理房屋预售注销登记。诚熙服务部确认廖兆媚主张的房屋买卖交易流程，并确认由其方协助廖兆媚、黄嘉俊、关茵茵办理相关手续。诚熙服务部主张因黄嘉俊、关茵茵向开发商申请注销备案登记的时间无法确定，故三方没有签订补充协议，但该相关流程已经告知黄嘉俊、关茵茵。黄嘉俊、关茵茵可以先向开发商申请注销备案登记同时向贷款银行申请偿还房屋贷款，且廖兆媚也同意为黄嘉俊、关茵茵垫支还贷，是黄嘉俊、关茵茵一直拖欠未办理任何相关手续。廖兆媚主张房屋差价的损失为200000元，并申请对涉案房屋2017年7月25日的价格进行评估。本院经摇珠确认中山市佳信土地房地产估价有限公司进行鉴定，中山市佳信土地房地产估价有限公司于2017年11月18日作出（2017）中佳房评字第××号房地产估价报告，确定涉案房屋2017年7月25日的评估价格为906560元。此次评估廖兆媚垫付评估费4419元，由中山市佳信土地房地产估价有限公司出具评估费发票一份。本院认为：虽然黄嘉俊、关茵茵与廖兆媚签订的是定金协议书，但该协议包含有买卖双方关于房屋买卖的合同条款及买卖双方与居间方关于居间服务的条款，其实际为房屋买卖及居间合同，本案中廖兆媚仅主张涉及房屋买卖合同条款的内容，故本案应为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成即发生所有权转移的合同履行目的。依法登记领取权属证书只是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，故而该事实也不影响本案定金协议书中房屋买卖合同条款的效力。据此，定金协议书中房屋买卖合同部分的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同之约定履行各自的权利义务。廖兆媚主张其与黄嘉俊、关茵茵房屋买卖的交易流程为黄嘉俊、关茵茵先向开发商申请办理房屋预售注销登记，然后由廖兆媚与开发商签订房屋买卖合同，再由开发商为廖兆媚办理房屋预售登记。双方约定房屋价款在办理房屋预售登记后支付，并且同意交由银行进行托管，但其向黄嘉俊、关茵茵支付合同约定的购房定金后，黄嘉俊、关茵茵至今未按协议约定配合办理其他任何手续。诚熙服务部对此予以确认。黄嘉俊、关茵茵对此虽不确认，并主张其方坚持全部价款给完才办理房屋预售注销登记，但未提交依据予以证实。诚熙服务部是居间方，作为促进交易双方成交而从中收取报酬的中间人，是整个交易过程的亲历者，其陈述最能体现当时的交易状况，且结合定金协议书的条款“在办理注销备案登记手续中若甲方由于私人原因或不配合经纪方办理银行贷款手续购买涉案房产，则视为甲方违约，乙方有权拿回定金，并赔偿10%的房价给乙方。如果乙方不配合甲方进行该房产交易手续，乙方需要赔偿10%的房价给甲方，并没收定金。在交易期间由于发展商原因无法进行转名交易手续，该定金无条件退还乙方”，即如无法办理注销登记备案手续及转名交易手续仅需退还定金等，并未涉及退还购房款等事项，另结合现实生活的一般交易习惯，本院认为廖兆媚的主张比较可信，故本院采信廖兆媚的主张，认定黄嘉俊、关茵茵违约。定金协议书对买卖双方违约所应承担的法律后果作了具体、明确、对等的约定，现黄嘉俊、关茵茵违约，并主张该定金协议无效且主张由诚熙服务部退还廖兆媚的定金，视为黄嘉俊、关茵茵不同意继续履行定金协议的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零一十三条及第一百一十四条规定，廖兆媚要求解除双方签订的定金协议书中房屋买卖合同的约定，并要求黄嘉俊、关茵茵返还所收定金30000元、赔偿10%的房价及赔偿其产生的损失，于法有据，本院予以支持，但10%的房产差价及其产生的损失数额不得超过黄嘉俊、关茵茵因违约造成的损失。根据评估，涉案房产在起诉之日价值906560元，根据双方签订的定金协议书约定，涉案房产双方的交易价格为713916元，即因黄嘉俊、关茵茵违约导致廖兆媚如购买相同的房产,需多支付192644元，参照该数额，本院认定黄嘉俊、关茵茵因违约造成的损失为192644元，故黄嘉俊、关茵茵应赔偿廖兆媚损失192644元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零一十三条及第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告廖兆媚作为买受方、被告黄嘉俊、关茵茵作为出售方、第三人中山市横栏镇诚熙房地产咨询服务部作为居间方所签订的定金协议书中关于坐落于中山市横栏镇XX路X号锦江尚苑X幢X号房屋买卖的约定；二、被告黄嘉俊、关茵茵于本判决生效之日起十日内返还原告廖兆媚购房定金30000元，并赔偿原告廖兆媚损失192644元；三、驳回原告廖兆媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2910元，评估费4419元，合计7329元，由原告廖兆媚负担760元，被告黄嘉俊、关茵茵负担6569元（该款原告廖兆媚已预交，其同意由被告黄嘉俊、关茵茵直接向其支付，被告黄嘉俊、关茵茵应于支付上述赔偿款时迳付6569元给原告廖兆媚，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 周 斌二〇一八年三月二十九日书记员 程瑞桢吴嘉敏