广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初1973号原告（反诉被告）：吴朝永，男，汉族，1965年6月10日出生，住广东省汕头市潮**。原告（反诉被告）：池佣兵，男，汉族，1980年9月25日出生，住深圳市福田区。上述两原告（反诉被告）委托诉讼代理人:黄睿，广东伟伦律师事务所律师。上述原告（反诉被告）委托诉讼代理人:王杰，男，汉族，1977年3月10日出生。被告（反诉原告）:惠州市惠阳宏裕实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水古屋石径村（淡澳大道西侧）。法定代表人：陈建标。委托诉讼代理人:曾越华，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人:余惠祥，广东立邦律师事务所律师。原告（反诉被告）吴朝永、池佣兵与被告（反诉原告）惠州市惠阳宏裕实业有限公司（以下简称宏裕公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后曾作出（2015）惠阳法民二初字第554号民事判决书，被告（反诉原告）宏裕公司不服判决提起上诉，惠州市中级人民法院于2017年2月23日作出（2016）粤13民终2158号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2017年11月16日、2018年1月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴朝永、池佣兵及其共同委托诉讼代理人黄睿和王杰、被告（反诉原告）宏裕公司之法定代表人陈建标及其委托诉讼代理人曾越华到庭参加诉讼，被告（反诉原告）宏裕公司的诉讼代理人余惠祥于第二次开庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴朝永、池佣兵向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认宏裕公司构成违约，并责令其继续履行2013年6月4日《承包厂房经营管理合同书》；2、请求确认吴朝永、池佣兵依照合同享有收取位于惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房租金的权利；3、宏裕公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月4日，宏裕公司与吴朝永、池佣兵签订了一份《承包厂房经营管理合同书》，约定由吴朝永、池佣兵承包位于惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房经营管理，并转移该厂房的经营权，由吴朝永、池佣兵收取厂房租金，宏裕公司向吴朝永、池佣兵收取承包押金200万元，并且支付相应的厂房、宿舍保证金300万元，承包期限自2013年7月1日至2028年6月30日止。根据合同书的约定，涉案厂房吴朝永、池佣兵可以自行对外招租，厂房移交的时间为2013年7月1日，如由吴朝永、池佣兵对外招租的，均以被告合同章为依据。该合同书是双方真实合法的意思表示，至今仍在履行，吴朝永、池佣兵依法享有收取厂房租金的权利。合同签订以后，宏裕公司积极履行合同义务，但后期因为宏裕公司自身经营情况发生困难，宏裕公司为达到偿债目的，不惜恶意违约，于2015年8月14日向吴朝永、池佣兵发出《解除厂房物业管理通知书》，单方解除《承包厂房经营管理合同书》，严重侵害了吴朝永、池佣兵的合法权益。对此，吴朝永、池佣兵认为，宏裕公司在吴朝永、池佣兵没有违约以及合同没有任何约定的情况下违法解除合同，没有任何事实以及法律依据，并直接影响了吴朝永、池佣兵的经济利益。鉴于此，吴朝永、池佣兵依照《合同法》的相关规定提起诉讼。被告宏裕公司辩称，一、宏裕公司解除《承包厂房经营管理合同书》合法有据，不存在违约情节。1、双方签订合同时的客观情况已发生情势变更，《合同书》继续履行将对宏裕公司显失公平，宏裕公司解除合同符合《合同法》司法解释（二）第二十六条的规定。在双方2013年6月4日签订《承包厂房经营管理合同书》后，因宏裕公司出现债务危机，债权人通过人民法院起诉并强制执行其资产。随后在人民法院的主持下，宏裕公司将部分涉案厂房及宿舍所有权抵债，只是宏裕公司的厂房所有权出现变动，双方签订的《合同书》的履约情况也出现了不可预见的变更。基于上述事实，继续履行《合同书》已不能实现合同目的，并将对宏裕公司显失公平，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的相关规定，宏裕公司解除合同的行为合法有据，请求人民法院支持宏裕公司的请求，确认《合同书》于2015年8月14日已由宏裕公司解除。2、吴朝永、池拥兵在履行合同过程中严重违约，导致宏裕公司损失，依约可解除合同。2.1吴朝永、池拥兵未按合同约定准时足额支付合同约定的租金及水电费给宏裕公司。根据《合同书》中第六条约定，吴朝永、池拥兵代宏裕公司收取租金，且租金应于当月21日前交清，如逾期缴纳的，则按逾期一天未交总额的3‰处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还。在《合同书》履行过程中，吴朝永、池拥兵已出现逾期60天未缴交证据的情况，且经过催告后仍未缴交，导致宏裕公司出现资金困难，成为引发债务危机一大因素，此外，吴朝永、池拥兵亦出现未足额支付水电费的情况。吴朝永、池拥兵的行为已构成根本违约，宏裕公司依法有权解除合同。2.2吴朝永、池拥兵管理不善，导致厂区发生火灾事故，严重损害宏裕公司的合法利益。在合同履行过程中，于2014年1月25日凌晨发生一起火灾，经惠州市公安消防支队惠阳区大队的火灾事故认定书确认，是由于惠州市新禾利实业有限公司宿舍楼一楼东侧电闸开关内电线短路引起火灾。且根据新禾利公司反映，在火灾发生时，由于距离起火点不足八米范围内的消防栓无水，从而导致未能及时施救，火势无法控制。因此可见，吴朝永、池拥兵未履行《合同书》第七条第二款所约定的义务，致使宏裕公司厂区发生重大事故，违反了《合同书》中所约定义务。基于上述事实，吴朝永、池拥兵因管理不善未做好检查电箱电路的安全及消防设施设备，导致了此次重大的火灾事故，造成了新禾利公司的损失及宏裕公司厂房损坏，其行为已构成严重违约，按照《合同法》第九十四条第（四）的规定及双方《合同书》第七条第二款的约定，宏裕公司有权解除合同。综上两点事实，吴朝永、池拥兵的严重违约行为，已达到合同约定以及法定解除合同的条件。二、吴朝永、池拥兵违反合同义务，应当承担相应的违约责任。《合同书》第六条约定，吴朝永、池拥兵应在当月的21日前向宏裕公司交清代收的租金，如逾期缴交的，则按逾期一天按未缴交总额的3‰处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还。合同履行过程中，吴朝永、池拥兵已出现上述违约事实，故按照双方约定，宏裕公司有权不予退回吴朝永、池拥兵所交纳的承包押金，请法院对吴朝永、池拥兵的违约事实予以确认，并判令其承担相应的违约责任。（反诉原告）宏裕公司向本院提出以下反诉请求：1、判令确认宏裕公司与吴朝永、池拥兵于2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》于2015年8月14日由宏裕公司合法解除；2、判令吴朝永、池拥兵支付自2014年1月（含1月份）至2015年8月（含8月份）共20个月宏裕工业园二期租金共计人民币3832000元（已经按照合同书第四条约定从2014年7月1日起在厂房宿舍租金中扣除吴朝永、池拥兵预付厂房宿舍保证金）；3、判令吴朝永、池拥兵退还代收的自2014年1月（含1月份）至2015年8月（含8月份）共20个月工业园一期、商业街、老公司租金人民币2539001元；4、判令吴朝永、池拥兵将收取的工业园各租户的租赁厂房保证金（押金）、2015年9月份以后的厂房、宿舍租金共计人民币208534元移交给宏裕公司；5、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还工业园第二期（电表号为******）自2014年1月份至2015年8月份共20个月电费收入132917.48元；6、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还宏裕工业园第一期（电表号为******）自2014年1月份至2015年7月份共19个月的电费收入566236.04元（暂计算19个月实际21个月）；7、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还宏裕实业老公司（电表号：******）自2014年1月份至2015年7月份共14个月的电费收入4063.62元（暂计算14个月实际20个月）；8、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还宏裕实业商业街（电表号：******户名：国雄）自2014年1月至2015年7月份共5个月电费共计32707.24元（暂计算5个月，实际20个月）；9、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还宏裕实业商业街（电表号：******户名：黄燕辉）自2014年1月份至2015年7月份共5个月电费收入人民币41930.64元（暂计算5个月实际20个月）;10、判令吴朝永、池拥兵向宏裕公司返还自2014年1月份至2015年8月份共20个月水费收入人民币195736.63元（其中1、表一户名：刘光明，电脑编号：******；2、表二户名刘广明，电脑编号：******；3、石径村水库）；11、判令吴朝永、池拥兵承担违约责任（支付的200万元承包押金不予退还）；12、判令吴朝永、池拥兵承担本案诉讼费用。全案吴朝永、池拥兵应支付宏裕公司厂房租金、退还非法占有的水电费收入、保证金（押金）等共计人民币8749926.65元，减去人民币150万元（含王杰2015年7月份分三次支付给惠阳区人民法院的执行款人民币85万元），吴朝永、池拥兵应支付、退还宏裕公司人民币7249926.65元。事实与理由：2013年6月4日，宏裕公司与吴朝永、池拥兵签订了《承包厂房经营管理合同书》，约定由吴朝永、池拥兵经营管理宏裕公司投资建设的淡水古屋石径村宏裕工业园，确定第二期工业园起步价格为每月每平方米人民币柒元整，以后按每三年递增10%的基率递增租金，第一期工业园按实际出租面积每平方米由乙方收取0.50元/㎡管理费，原合同到期后按第二期工业园同步的价格执行。吴朝永、池拥兵对外以原工业园的名义收取各项费用，对内做好核对工作，经营管理工业园对外都以原宏裕工业园合同章为依据。宏裕公司和吴朝永、池拥兵同时约定，乙方使用的水、电费用应于当月10日前交还给甲方，租金应于当月21日前交清，连续逾期超过60天时，宏裕公司有权终止本合同，乙方支付的贰佰万元承包押金不予退还，并视情况有权向乙方追讨其他经济损失。合同签订后，双方依约于2013年7月1日移交厂房，并按照合同其他约定履行各方义务。然而，吴朝永、池拥兵利用2013年12月16日开始宏裕公司因涉嫌刑事案件而被羁押失去人身自由之际，于2014年1月开始未向宏裕公司缴纳任何工业园租金，同时于2014年8月份，成立惠州市宏泰裕物业管理有限公司，擅自收取工业园租金，隐匿工业园租金收入，宏裕公司在2015年4月15日恢复人身自由后，多次要求吴朝永、池拥兵全面履行合同书义务，依约支付全部租金，吴朝永、池拥兵以种种理由予以推脱，导致宏裕公司陷入生存困境之中。在宏裕公司失去人身自由期间，吴朝永、池拥兵疏于工业园管理，导致各种事故频发，租户怨声载道，在此困境之下，宏裕公司于2015年8月14日发出《解除厂房物业管理通知书》，要求吴朝永、池拥兵协商解除合同，吴朝永、池拥兵拒绝，宏裕公司不得不于2015年8月24日，在多人见证下，向吴朝永、池拥兵物业管理代表再次送达解除合同的文书。宏裕公司认为，吴朝永、池拥兵恶意利用宏裕公司失去人身自由的时机，违反合同书中租金当月21日前交清，水电费当月10日前交还给宏裕公司，以原工业园的名义收取各项费用，对内做好核对工作的约定义务，转移、隐匿收取的工业园租金、水电费，拒绝支付二期工业园租金、返还一期工业园、老公司、商业街租金，拒绝返还宏裕公司因投资工业园变压器收取的水电费差价，严重损害了宏裕公司的利益，导致了宏裕公司与吴朝永、池拥兵签订承包合同书的合同目的无法实现，吴朝永、池拥兵巳经构成根本违约，同时，吴朝永、池拥兵无视2015年4月宏裕公司恢复人身自由后向吴朝永、池拥兵多次提出支付租金、返还财产的要求，已经符合《承包厂房经营管理合同书》第六条宏裕公司享有解除权的条件。（反诉被告）吴朝永、池拥兵辩称，一、吴朝永、池拥兵不存在任何违约情形，宏裕公司单方解除合同的行为无事实和法律依据，依法不能成立。宏裕公司自移交其工业园给吴朝永、池拥兵管理后，自始至终未能保证工业园正常运作，后因债务问题更导致法院冻结相关租金收入，导致吴朝永、池拥兵因为无法收取租金而产生履约障碍，其违约事实相当明显。1、由于宏裕公司对外欠付巨额债务，2014年1月16日宏裕公司与石径村民小组、吴朝永、池拥兵形成通知，约定2014年元月起工业园租金、水电费等有关费用均由物业公司代收代付，并由村小组负责监管资金，但工业园租金收入仍然入不敷出，相应租金用于抵偿宏裕公司及其法定代表人对外欠付巨额债务。由于宏裕公司的债务问题不断升级，诸多债务人到厂区闹事，发生打架斗殴、锁门闹事等事件，严重影响厂区的正常经营，导致租户怨声连连，后宏裕公司与村小组协商，将本应当由吴朝永、池拥兵收取的租金用于抵偿宏裕公司对外债务（从村小组于2015年11月9日所作《证明》可以清楚看出事态的严重性），造成吴朝永、池拥兵巨大的经济损失，但是吴朝永、池拥兵又不得不作出妥协，因为从投资的角度来看，吴朝永、池拥兵已经对工业园区设施的维修维护、人员的投入、设施的兴建等花费大量投资，如果因为暂时性的因宏裕公司违约而造成的经营困境而放弃对工业园区承包，将导致吴朝永、池拥兵更大的经济损失。2、2015年2月，因宏裕公司债权人起诉至法院并已经进入到强制执行程序，惠阳法院作出生效裁定，要求工业园区各租户需将租金支付到法院账户，使得吴朝永、池拥兵不得不通过提起执行异议以及起诉的方式来确认吴朝永、池拥兵有相应的权利，而租户一部分选择支付租金至法院账户，一部分选择支付至宏裕公司，造成吴朝永、池拥兵的权利行使障碍。而宏裕公司因自身财务情况导致法院强制执行租金却主张其无法收取租金的原因是吴朝永、池拥兵造成，是无稽之谈。3、依照《承包厂房经营管理合同书》的约定，宏裕公司有权收取的费用为约定的承包金以及吴朝永、池拥兵使用的水电费，依照合同约定，水电费由吴朝永、池拥兵按照每租户的水电表核对后将该水电表所载明的量所对应的水电费支付给宏裕公司，并由宏裕公司统一对外支付水电费（因水电表的户主等级为宏裕公司）。但鉴于宏裕公司法定代表人被采取刑事强制措施，导致宏裕公司无人管理，使得吴朝永、池拥兵直接代为向水电部门缴交水电费用，不存在占有水电费的情形。根据2014年1月16日、2013年12月30日由吴朝永、池拥兵、村民小组以及宏裕公司确认的《通知》载明，吴朝永、池拥兵对水电费有代收代付的权利，且吴朝永、池拥兵已经足额、按时支付园区水电费用，不存在任何占用的情形，否则该工业园根本无法正常运营，宏裕公司要求吴朝永、池拥兵对水电费进行返还，完全不顾客观事实，属于无理取闹。4、依照《承包厂房经营管理合同书》的约定以及合同的目的，其为宏裕公司委托吴朝永、池拥兵对外统一招租并且对工业园进行管理，宏裕公司仅有获取承包金的权利，而所有对外招租事宜均由吴朝永、池拥兵负责。在各租户对应的租赁合同仍在继续履行时，相应的履行主体应为吴朝永、池拥兵和各租户。因此对相应收取押金（保证金）权利人为吴朝永、池拥兵，吴朝永、池拥兵无需对该费用进行返还。5、无论是宏裕公司租金抵偿欠债，还是宏裕公司租金收益被法院冻结，均不属于双方在签订《承包厂房经营管理合同书》中约定的经营风险，而是吴朝永、池拥兵在签约时无法预见的宏裕公司自身原因所导致的违约情形，因此吴朝永、池拥兵在宏裕公司该违约情形未消除时依法可中止向其支付承包金。根据双方在《承包厂房经营管理合同书》中约定，宏裕公司作为甲方负有“保证发包给乙方承包管理的厂房产权清楚”，“为乙方协调好消防、环保、工商、税务及村委的相关关系，确保工业园运作”，而双方合作最重要的基础，就是宏裕公司应当不会因其自身原因而导致产生合同履行障碍。换句话说，在该合同签订时，应当由吴朝永、池拥兵自负盈亏的经营风险并未包含因宏裕公司违约而造成的履约障碍，宏裕公司作为工业园区的所有人应当保证其权属清晰以及工业园区的正常运作，并不因其原因而导致履约障碍，吴朝永、池拥兵所应承担的经营风险应当仅限于因其自身原因导致的履约障碍，以及因其自身原因所导致收不到租金的经营风险。根据《合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其利息要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，宏裕公司负有保证工业园区正常运作，相应租金不因自身原因而产生收取障碍的义务，但其未能履行上述义务，并且其违约行为继而造成了吴朝永、池拥兵无法收取租金而支出大量的人工、设施维护等巨额费用，吴朝永、池拥兵当然可以依法要求其先将履约障碍消除后，并且相应租金能够收取后才支付承包费用。6、宏裕公司向吴朝永、池拥兵发出解除通知，既未达到行使法定解除权的条件，也未达到约定解除权的行使条件，其违约事实明显，为平衡合同双方损益，合同应当继续履行。二、只有吴朝永、池拥兵的权利得到确认，合同得以继续履行，方才能做到平衡各方权益，达到各方利益最大化的目的。1、如违约解除《承包厂房经营管理合同书》，将导致宏裕公司需向吴朝永、池拥兵偿付巨额经济损失及返还所收取的押金及保证金，并且增加诉累，不利于解决现实问题。根据合同约定，宏裕公司在签订合同之时收取了吴朝永、池拥兵的押金及保证金共500万元，加之本次宏裕公司的违约解除合同行为导致了吴朝永、池拥兵各项管理成本、经营成本以及可得利益等损失将达到1000万元左右，若宏裕公司如此冒险违法解除合同，将面临巨额的经济赔偿责任，而在现实操作上，也无益于解决现实问题，还不如将合同继续履行，从长远发展重新考虑租金收取和分配的问题。所以，解除本合同并不能解决任何问题，百害无一利，着实下下策。2、继续由吴朝永、池拥兵行驶合同权利，将有利于维护工业园的长久安定，并且在收益中合理分配达到平衡各方当事人权益的效果。如上所述，与其解除合同面临巨大的解决风险，不如将现状维持，继续由吴朝永、池拥兵行使合同权利，通过协商协调的方式平衡各方权益，以达到各方权益最大化，避免矛盾的进一步尖锐，如此才能避免显失公平的发生。三、补充意见。1、根据双方签订的合同书，宏裕公司能够收取的款项为该合同书所列的承包金。而根据2014年1月16日以及2013年12月30日双方确认的通知载明，吴朝永、池拥兵有收取工业园区租金的权利，以及直接向相关部门缴纳水电费的权利，且该两份通知至今没有经过司法部门撤销或由被告向司法部门以任何事由进行撤销。因此，该两份通知与合同书形成有效的合同关系，双方均应依照合同书及通知所约定事宜履行合同义务。宏裕公司称其有直接收取租金及水电费的权利是不符合合同约定，在承包经营合同中出租人收取所有租金及水电费，那么承包人的收入在哪里，而且水电费是实际发生的损失而不是收入。吴朝永、池拥兵认为其主张的诉求不符合合同及法律规定；2、关于涉案合同履行情况问题，根据合同第七条第一点规定，其中宏裕公司负有确保工业园正常运作的约定义务。事实上在该合同履行过程中，由于宏裕公司诸多违约行为导致工业园无法正常运行。具体由我方提交证据可以看出，其存在大量债务问题，由于人民法院的强制措施导致我方无法正常运营。在工业园区正常运作的情况下，吴朝永、池拥兵才可能依照合同约定收取到相应的租金，因为这是合同中无法预见的风险，不属于我方应承担的经营风险，而是宏裕公司所造成的，对此吴朝永、池拥兵不只将本应自己取的经营收入支付宏裕公司的债务，还需承担工业园区的运营费用使得吴朝永、池拥兵利益受损。对此宏裕公司没有对损失做出补偿也没有返还押金等，反而违法解除合同，所以其解除合同的请求无事实法律依据。原告（反诉被告）吴朝永、池拥兵为其诉请及辩称向本院提交以下证据：第一组证据：1、吴朝永、池拥兵身份证，证明吴朝永、池拥兵诉讼主体资格；2、宏裕公司工商登记信息，证明宏裕公司诉讼主体资格；3、承包厂房经营管理合同书、押金收据、保证金收据，证明原被告存在合法有效的承包经营关系，依照合同约定，吴朝永、池拥兵已经向宏裕公司支付承包押金200万元，以及厂房、宿舍保证金300万元，合同第八条约定合同期内，双方都不得中途终止合同，否则应当赔偿对方相应的经济损失；4、委托书，证明吴朝永、池拥兵依照合同约定，具有收取厂区租金的权限；5、解除厂房物业管理通知书，证明宏裕公司因自身问题单方面解除本合同，已经构成违约，导致吴朝永、池拥兵严重的经济损失，需要承担赔偿责任；6、通告，证明宏裕公司恶意违反合同约定，违约收取厂房租金。第二组证据：1、2013年12月30日《通知》、2014年1月16日《通知》，证明吴朝永、池拥兵于2014年1月底才接手涉案厂区的管理，管理范围为厂区公共区域的日常维护，其管理行为与2014年1月25日所发生的消防事故无任何关联性；2、情况说明，证明涉案厂区长期以来存在消防设施及附属设施损坏、无法使用的问题，宏裕公司作为消防责任人及所有人拒不履行维修义务，对吴朝永、池拥兵的管理工作造成难度；3、维修单据，证明由于宏裕公司拒绝维修其消防设施，吴朝永、池拥兵为厂区公共利益自行出资进行维修，但至今宏裕公司未对相关费用进行返还；4、协助执行通知书、执行异议申请书，证明2015年2月，由于惠阳区人民法院对厂区租户作出协助执行通知书，要求将相应租金汇入法院账户以解决宏裕公司的债务问题，致使吴朝永、池拥兵无法收取租金，造成严重经济损失。第三组：1、水电费发票，证明是吴朝永、池拥兵依照约定支付水电费，涉案厂区才能得到持续运转；2、证明，证明由于宏裕公司长期存在债务问题直接影响了厂区的正常秩序，经过宏裕公司、村小组监管，由吴朝永、池拥兵所收取的租金全部用于抵偿宏裕公司债务，对吴朝永、池拥兵造成了严重的经济损失；3、还款收据，证明吴朝永、池拥兵所收取的租金全部用于抵偿宏裕公司债务的事实；4、情况说明，证明吴朝永、池拥兵依法聘请管理人员管理厂区的事实。补充证据：1、2014年1月至2015年9月的代偿债务凭证，证明事实为吴朝永、池拥兵在上述期间内为解决宏裕公司的债务问题从已收取的租金内偿付宏裕公司的债务以维持涉案工业园的正常运营；2、代交水电费凭证，证明的事实为涉案工业园区在上诉期间所发生的水电费已有吴朝永、池拥兵代收代缴不存在占用的情形，否则该工业园无法正常运营。被告（反诉原告）为其诉称及辩称向本院提交以下证据：第一组证据（1.宏裕公司统一社会信用代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件），证明宏裕公司主体适格；第二组证据（2.《承包厂房经营管理合同书》、3.《解除厂房物业管理通知书》、4.《凭证》），证明三个内容，一是证明宏裕公司与吴朝永、池拥兵之间存在承包管理关系，二是证明宏裕公司已经两次通知吴朝永、池拥兵解除承包管理关系，三是证明吴朝永、池拥兵应支付宏裕公司工业园第二期20个月租金人民币3832000元；第三组证据（5.《工业园第一期、商业街、老公司租金明细表》、6.工业园、商业街、老公司的厂房租赁合同、7.现在宏裕工业园管理人：惠州市惠阳区石径广发实业有限公司《2015年9、10、11月一期租金、商业街对账明细表》），证明从厂租合同到宏裕公司收回宏裕工业园后最近的月份，工业园一期、商业街、老公司的租金收入共计人民币2493454元；第四组证据（8.相关申请报告、证明、情况说明等、9.要求从承包款支付村民小组地租通知），证明两个内容，一是证明吴朝永、池拥兵未尽物业管理责任，二是证明吴朝永、池拥兵拒绝支付承包金，造成宏裕公司生存困难；第五组证据，10.收据、收条、银行流水单，证明吴朝永、池拥兵收取、占有2015年9月份部分厂租、宿舍租金、保证金（押金）人民币208534元；第六组及第七组证据（11.《开庭笔录》、12.《吴朝永、池拥兵提交的电费发票统计明细表》、13.转变用户用电台账、14.通知、15.石径村原村长黄远青证明、16.电表尾号3435的《证明》和照片），证明三个内容，一是证明宏裕公司向宏裕工业园一期、二期租户电费收取标准为1.18/度收取或1.20/度，吴朝永、池拥兵当庭认可按1.18/度收取电费，二是证明吴朝永、池拥兵应向宏裕公司退还非法占有的电费人民币1974655.02元，三是证明吴朝永、池拥兵代收水电费，而不是水电费的实际受益人；第八组证据（17.《自来水缴费册》；18、《惠阳市自来水发展总公司水费查询》；19、刘广明的《证明》；20、《石径村水库供水情况表》及《收据》），证明两个内容，一是证明宏裕工业园供水来源为刘广明名下尾数8943、8944水表及石径村水库，二是证明吴朝永、池拥兵应向宏裕公司退还非法占有的水费人民币195736.63元；第九组证据（21.《惠州市宏裕实业有限公司客户服务中心收款通知》、22.《企业信用信息公示报告》及《营业执照》、惠州市宏裕泰物业管理有限公司账户信息、23.《银行电子回单》、24.《录音记录》），证明两个内容，一是证明吴朝永、池拥兵违约转租给案外人王杰的事实，二是证明吴朝永、池拥兵违约将租金、水电费等转移且非法占有的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对哦有争议的证据和事实，本院认定如下：1、根据吴朝永、池拥兵提交的第一组证据和宏裕公司提交的第二组证据，本院查明，2013年6月4日，吴朝永、池拥兵与宏裕公司签订一份《承包厂房经营管理合同书》。合同约定宏裕公司为甲方，吴朝永、池拥兵为乙方，乙方承包甲方位于惠阳区淡水古屋石径村的宏裕工业园的工业厂房经营管理，承包期限15年，从2013年7月1日始至2028年6月30日止。合同第三条约定，承包价格为第二期工业园起步价为每月每平方米7元，以后每三年递增10%；第一期工业园按实际出租面积由乙方收取每平方米0.5元的管理费，原合同到期后按第二期工业园同步的价格执行。合同第四条约定，合同经双方签名（盖章），乙方应交纳承包押金200万元后生效，该款不计利息，在承包合同期满后三天内交还给乙方；乙方应在合同生效后30天内预付厂房、宿舍保证金300万元给甲方，该款在2014年7月1日起的厂房宿舍租金中扣除，直至扣完为止。合同第六条约定，乙方使用的水、电费用应于当月10日前交还给甲方，租金应于当月21日前交清，如逾期缴交，则按逾期一天未交总额的3%处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止本合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还并视情况有权向乙方追讨其他损失。合同第七条约定，甲方应保证发包给乙方承包管理的厂房产权清楚，已租赁的厂房（包括宿舍）按甲方与原来客户签订的租赁协议（或合同）移交给乙方经营管理，协助乙方做好原租赁客户的租赁移交手续，为乙方协调好消防、环保、工商、税务及村委的相关关系，确保工业园正常运作，如遇厂房主体翻修、下沉等方面的费用由甲方负责；乙方应积极主动做好工业园的管理工作，承包期内自负盈亏，承包期内工业园产生的一切债权债务由乙方自负，从2013年7月1日起按时支付承包金及相关的水电费、卫生费、治安费等各项费用，自觉接受相关部门的指导，爱护工业园的设施，保障工业园卫生、安全，注重工业园的安全生产，如乙方造成发生安全事故承担一切法律责任及经济损失责任，承包期内工业园内的日常维护工作，费用由乙方负责。合同第八条约定，合同期内双方不得中途终止合同。合同第九条约定，甲方将厂房移交给乙方管理后，乙方取得该工业园相应的使用、租赁权，承包期内乙方不得将承包经营管理权转给第三方，更不得将承包的厂房产权转让或变向转让给第三方，否则甲方有权单方终止合同，乙方所交的承包押金不予退还，如造成甲方经济损失应承担赔偿责任。合同第十三条约定，合同在履行过程中如发生争议，甲、乙双方应友好协商解决。合同签订后，吴朝永、池拥兵于2013年6月30日向宏裕公司交纳了承包押金200万元，承包保证金300万元。同日，宏裕公司向吴朝永、池拥兵出具《委托书》，载明：“现委托吴朝永、池拥兵俩人管理经营惠州市惠阳宏裕实业有限公司工业园壹拾伍年，即从2013年6月1日至2028年5月30日全权处理本工业园业务，在此期间管理出错及工业园厂商发生事故及纠纷，一切经济损失及责任由吴朝永、池拥兵承担。”2015年8月14日，宏裕公司发出《解除厂房物业管理通知书》：“致：惠州市惠阳宏裕实业有限公司物业管理部吴朝永先生池拥兵先生由于我公司拖欠永丰电子有限公司（香港）、刘广明、林耿松、马楚和、大东公司、严少勇、戴嘉慧、钟年娣、陈运和、黄新岸、林送来等十几个债主之债务达3000余万元的本和息，并申请法院强制执行，我公司无能力偿还债主的债务，只有用我公司的物业抵债，加上你们在管理过程中出现诸多问题，无法继续经营，现通知你们在本月内到我公司解除物业管理事宜。望见谅！特此通知！惠州市惠阳宏裕实业有限公司陈建标2015年8月14日。”2015年9月1日，发出《通告》：“由于宏裕工业园的产权及土地租赁使用权、管理权，法定程序转移给债权人：林送来、陈运和、永丰公司、刘广明、林耿松、黄新岸、马楚和、戴嘉慧、钟年娣、严少勇、太东公司等十几位所有权人，望见本通告后找新业主办理租赁变更手续，所有租金即日起不可以交原物业公司。”从《解除厂房物业管理通知书》和《通告》的内容看，宏裕公司单方提出解除合同的主要原因并非吴朝永、池拥兵违约，而是自身对外负债。2、吴朝永、池拥兵提交的第二组证据2013年12月30日《通知》、2014年1月16日《通知》，宏裕公司认为没有经其法定代表人授权，对证明内容有异议。在庭审中，宏裕公司法定代表人陈建标述称，其因刑事案件于2013年12月16日至2015年4月15日被公安机关刑事拘留，期间公司业务委托其妻子林少芬及胡某阔管理。2013年12月30日，宏裕公司向宏裕工业园各企业及经营户发出《通知》：“根据吴朝永、池拥兵与宏裕实业有限公司的经营合同，以及工业园管理过渡期的意向，现工业园证件齐全，管理逐渐完善，结合工业园现状，现将有关事项通知、函告你们：1.维持原宏裕公司与园区企业及经营户签订的和及有关约定；2.2014年元月起物业公司接管宏裕公司的日常经营管理，包括房屋租金收取，水、电费等费用的代收代付；3.工业园公共区域的水、电日常维护、保养以及安全、卫生等均由物业公司负责。并维持原宏裕公司合同的有关约定；望工业园各企业及经营户接通知后，支持配合我们的工作，并遵照执行。如有不明之处，请与宏裕公司及物业管理处宋先生联系。……惠州市惠阳宏裕实业有限公司客户服务中心2013年12月30日。”2014年1月6日，惠州市惠阳宏裕实业有限公司、惠州市惠阳宏裕实业有限公司客户服务中心、惠州市惠阳区淡水街道办事处古屋石径村民小组三方联合向宏裕工业园各企业及经营户发出与2013年12月30日相同内容的《通知》，该通知落款处有三方签章及各方代表签名。其中惠州市惠阳宏裕实业有限公司签名代表林少芬。以上证据，可以证明吴朝永、池拥兵于2014年1月接手涉案厂区的管理，吴朝永、池拥兵对工业园区的水电费进行代收代付；2014年1月25日所发生的消防事故不能完全归责于吴朝永、池拥兵，事故发生后吴朝永、池拥兵自行出资进行维修；宏裕公司对外负债并被人民法院强制执行的事实等主张，本院予以确认。3、吴朝永、池拥兵提交的第三组证据，2014年1月至2015年9月的代偿债务凭证、证明、代交水电费凭证。经本院2017年11月21日组织双方对账，可以证明吴朝永、池拥兵接管工业园后，从2014年1月起用应缴交给宏裕公司的承包金为宏裕公司偿还债务及工业园至宏裕公司单方收回时没有拖欠水电费的事实，本院予以确认。4、宏裕公司提交的第三组证据（5.《工业园第一期、商业街、老公司租金明细表》、6.工业园、商业街、老公司的厂房租赁合同，7.现在宏裕工业园管理人：惠州市惠阳区石径广发实业有限公司《2015年9、10、11月一期租金、商业街对账明细表》）。吴朝永、池拥兵对该证据的三性均不予认可。本院认为，该证据是宏裕公司依据与承租人的合同约定形成，可以反映承租人按合同约定每月应交给宏裕公司的租金，但无法证实宏裕公司实际收取的租金数额及吴朝永、池拥兵拖欠宏裕公司管理费的事实，且吴朝永、池拥兵对该证据的三性不予认可，故宏裕公司的该组证据不能证明其待证事实，本院不予确认。5、第四组证据（8.相关申请报告、证明、情况说明等、9.要求从承包款支付村民小组地租通知）。吴朝永、池拥兵对证据8的三性不予认可，该证据在2015年8月份之后形成，相关租金被执行法院冻结，而吴朝永、池拥兵依然按照合同约定对工业园进行有效管理。对证据9，吴朝永、池拥兵对其真实性、合法性认为认可，恰好证明宏裕公司拖欠村民小组地租。本院认为，该组证据可以证明吴朝永、池拥兵在2015年8月仍在管理工业园和工业园拖欠村民小组地租的事实，但无法证明宏裕公司的待证事实。2005年9月15日，吴朝永、池拥兵向本院提起诉讼，要求确认合同效力。审理期间，宏裕公司提出反诉，请求确认双方2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》已经解除，判令吴朝永、池拥兵承担违约责任（即宏裕公司无需退还吴朝永、池拥兵的承包押金）。重审期间，宏裕公司增加诉讼请求，要求吴朝永、池拥兵支付2014年1月至2015年8月的厂房租金、返还工业园各租户的租赁厂房保证金（押金）、返还工业园2014年1月至2015年8月的水电费收入等。本院将两案合并审理。本院认为，原、被告签订的《承包厂房经营管理合同书》是双方当事人的真实意识表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方应恪守履行。引起本案纠纷的原因是在履行过程中，宏裕公司单方通知吴朝永、池拥兵解除合同。关于合同的解除，法律规定，一方行使合同解除权，必须符合一定条件。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示货值以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，合同第六条对宏裕公司可以单方解除合同的情形进行了约定，即“乙方使用的水、电费用应于当月10日前交还给甲方，租金应于当月21日前交清，如逾期缴交，则按逾期一天未交总额的3%处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止本合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还并视情况有权向乙方追讨其他损失。”因此，本案的争议焦点是吴朝永、池拥兵在合同履行过程中是否有违反合同第六条规定的情形。吴朝永、池拥兵认为宏裕公司为达到偿债目的，恶意违约，单方解除合同。宏裕公司反诉认为，吴朝永、池拥兵恶意拖欠厂房承包费，拒绝返还宏裕公司因投资工业园变压器收取的水电费差价，导致合同目的无法实现，已构成根本性违约。本院作如下分析：关于宏裕公司单方提出解除合同问题。从宏裕公司2015年8月14日向吴朝永、池拥兵发出的《解除厂房物业管理通知书》内容可以看出，宏裕公司提出解除合同的主要原因是宏裕公司对外负有大量债务。宏裕公司认为因吴朝永、池拥兵拖欠其承包费导致其陷入生存困境之中的说法与事实不符。关于承包费问题。涉案合同是承包合同，吴朝永、池拥兵应向宏裕公司支付承包费。合同约定“承包价格为第二期工业园起步价为每月每平方米7元，以后每三年递增10%；第一期工业园按实际出租面积由乙方收取每平方米0.5元的管理费，原合同到期后按第二期工业园同步的价格执行”，“租金应于当月21日前交清，如逾期缴交，则按逾期一天未交总额的3%处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止本合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还并视情况有权向乙方追讨其他损失”。因此，吴朝永、池拥兵每月应向宏裕公司缴交的承包费分为两块部分。一部分是工业园二期按7元/平方米，一部分是工业园一期按租赁合同价扣除0.5元/平方米管理费。吴朝永、池拥兵认为应交宏裕公司的承包费已全部用于代偿宏裕公司债务，并提交2014年1月至2015年9月的代偿债务凭证予以证明。该凭证经本院组织双方对账，宏裕公司对吴朝永、池拥兵提交的代付金额汇总表除2015年4月份代付律师费20000元和2015年8月份代付律师费60000元外，已予确认。宏裕公司对外负债的事实和额度，从宏裕公司解除合同通知的内容中也得到证实。宏裕公司认为吴朝永、池拥兵拖欠承包费，构成根本性违约，但其提交的证据，只能反映其按与承租方签订的租赁合同约定应收取的租金，无法证明吴朝永、池拥兵有拖欠其承包费的事实，应承担举证不能的不利后果。关于水电费问题。涉案合同约定“乙方使用的水、电费用应于当月10日前交还给甲方”，吴朝永、池拥兵应按实际使用水电量向宏裕公司交还水电费。合同履行初期，涉案工业园的水电费及租金均由宏裕公司直接收取，宏裕公司向吴朝永、池拥兵拨付管理费。2013年12月30日及2014年1月6日的《通知》载明“2014年元月起物业公司接管宏裕公司的日常经营管理，包括房屋租金收取，水、电费等费用的代收代付”。至宏裕公司向吴朝永、池拥兵发出《解除厂房物业管理通知书》止，涉案工业园并未拖欠水电费。因此，宏裕公司要求吴朝永、池拥兵返还其因投资工业园变压器收取的水电费差价的主张缺乏事实和法律依据。综上所述，宏裕公司在没有充分证据证明吴朝永、池拥兵违约的情况下，单方解除合同，不符合法律规定。对其要求确认吴朝永、池拥兵与宏裕公司于2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》于2015年8月14日由宏裕公司合法解除的反诉请求，本院不予支持。因宏裕公司单方解除合同不符合法律规定，吴朝永、池拥兵要求继续履行2013年6月4日《承包厂房经营管理合同书》，确认吴朝永、池拥兵依照合同享有收取位于惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房租金的权利，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认吴朝永、池拥兵与惠州市惠阳宏裕实业有限公司于2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》仍然有效，双方应当继续履行。吴朝永、池拥兵依照合同享有收取惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的的厂房租金的权利。二、驳回惠州市惠阳宏裕实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费200元，反诉诉讼费89142.23元，保全费5000元，共计94342.23元，由惠州市惠阳宏裕实业有限公司负担（吴朝永、池拥兵已预交本诉诉讼费200元及保全费5000元，惠州市惠阳宏裕实业有限公司已预交反诉诉讼费89142.23元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  胡卓贤人民陪审员  林冠超人民陪审员  练宝忠二〇一八年三月二日书 记 员  黄靖雅