四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0116民初1879号原告：赵征，男，1984年6月11日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：姜美红，北京京师（成都）律师事务所律师。被告：张旭，男，1989年1月1日出生，汉族，住四川省南江县。被告：成都满意壹佰房地产经纪有限公司，住所地：成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元6层601号。法定代表人：唐李雨航，总经理。第三人：四川金恒德国际贸易有限公司，住所地：成都市双流区现代商贸集中发展区内。法定代表人：丁双胜，董事长。委托诉讼代理人：袁佳伟，男，1992年10月12日出生，汉族，住四川省彭山县，系该公司员工。原告赵征与被告张旭、成都满意壹佰房地产经纪有限公司（以下简称“满意壹佰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，根据被告张旭的申请追加四川金恒德国际贸易有限公司（以下简称“金恒德公司”）为本案的第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵征及其委托诉讼代理人姜美红、被告张旭、被告满意壹佰公司的法定代表人唐李雨航、第三人金恒德公司的委托诉讼代理人袁佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵征向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除赵征与张旭、满意壹佰公司签订的《商品房预定买卖合同》；2.请求判令张旭返还赵征首付款140000元及相应利息（利息以140000元为基数，自2017年9月9日开始计算至实际清偿之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算）；3.判令满意壹佰公司退还赵征已付中介费6000元；4.判令张旭向赵征支付违约金243000元，满意壹佰公司对上述违约金承担连带清偿责任。事实和理由：2017年8月28日，赵征与张旭、满意壹佰公司签订《商品房预定买卖合同》，约定赵征以810000元的价格购买位于金恒德四季金悦12栋1单元702号，建筑面积为86.49㎡的房屋。赵征先后向张旭支付40000元定金及300000元首付款，共计340000元，并向满意壹佰公司支付佣金6000元。后赵征得知该房屋存在权属纠纷，甚至出现被案外人查封等情况，严重影响了合同的履行。张旭在得知该合同无法履行的情形下，已退还赵征200000元，剩余140000元一直未归还，侵害了赵征的合法权益，故原告诉至法院。张旭辩称，赵征所述是事实，但是赵征是清楚房屋尚未办理权属登记证书，张旭向第三人金恒德公司转款100000元的事实赵征也是知晓的。对于收取赵征的房款，应该退还，赵征主张的违约金过高。满意壹佰公司辩称，赵征主张违约金243000元及要求满意壹佰公司与张旭承担连带责任没有合同依据，《商品房预定买卖合同》上约定满意壹佰公司是免责的。金恒德委托满意壹佰公司出售房屋的时候，该房屋权属并无争议，对于签订合同当天房屋被查封的事实，满意壹佰公司并不知晓。公司同意退还赵征主张的中介费6000元。第三人金恒德公司述称，公司没有委托过他人出售房屋。本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，赵征与张旭在满意壹佰公司居间下签订《商品房预定买卖合同》，约定张旭将其所有的位于成都市双流区东升街道航港路609号金恒德四季金悦×栋×单元×号房屋出售给赵征，房屋总价款为810000元。合同第四条约定，赵征于2017年8月28日向张旭支付房屋定金40000元，于2017年9月18日支付首付款300000元，剩余房款470000元，待该房屋过户手续办理完毕抵押后，由贷款银行支付。合同第五条第3款约定，张旭保证该房屋权属无争议，张旭保证该房屋不存在法院查封等情况，该房屋也不存在抵押、质押等情况；如因张旭原因导致不能办理过户，则由张旭承担违约责任。合同第六条第4款约定，如果张旭、赵征任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付该房屋实际成交价的30%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。合同签订当日，即2017年8月28日，赵征向张旭支付定金40000元；2017年9月9日，赵征向张旭支付首付款140000元；2017年9月24日，赵征向张旭支付首付款160000元。截止2017年9月24日，赵征共计向张旭支付房款340000元。张旭分别于2017年8月28日、2017年9月9日、2017年9月24日向赵征出具三份收条。同时，赵征于2017年8月28日向满意壹佰公司支付中介费6000元。另查明，赵征与张旭签订《商品房预定买卖合同》当日，即2017年8月28日，案涉房屋被成都市金牛区人民法院以（2017）川0106执保1293-1号协助执行通知书及（2017）川0106民初5299号民事裁定书查封，查封期限为三年。同时，根据本院于2017年11月14日作出的（2017）川0116民初6070号《民事判决书》可知，张旭与金恒德公司于2015年4月27日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定张旭以贷款方式购买金恒德公司开发建设的位于成都市双流区东升街道航港路609号金恒德四季金悦×幢×单元×楼×号房屋，套内建筑面积73.63㎡，总房价478290元。张旭向中国建设银行股份有限公司双流分行申请贷款330000元，金恒德公司对该笔贷款承担担保责任。张旭从2017年3月起未向银行按时归还贷款，金恒德公司作为担保人于2017年6月8日代张旭向贷款银行归还了剩余的贷款318739.97元。故金恒德公司依据合同于2017年6月15日将张旭诉至本院。本院于2017年11月14日判决：一、解除张旭与金恒德公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、张旭于判决生效之日起十日内协助金恒德公司办理双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》的撤销备案手续；三、张旭于判决生效之日起十日内支付金恒德公司违约金47829元。该判决已经发生法律效力。上述事实，有当事人的身份信息、《商品房预定买卖合同》、付款凭证、收条、房屋查询结果证明、当事人的一致陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，赵征与张旭签订的《商品房预定买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，赵征按照合同约定向张旭支付了房屋首付款340000元，履行了相应的合同义务。张旭在合同中明确约定保证该房屋权属无争议、不存在法院查封、不存在抵押等情况，如因张旭原因导致不能办理过户，则由张旭承担违约责任。但实际上该房屋于合同签订当日就已经被法院查封。且根据成都市双流区人民法院（2017）川0116民初6070号《民事判决书》可知，在《商品房预定买卖合同》签订之前，由于张旭逾期未归还银行贷款，导致金恒德公司作为贷款担保人代其归还了贷款，张旭与金恒德公司之间关于房屋的权属问题仍旧存在法律纠纷。张旭在明知上述情况导致房屋无法完成过户手续的情况下，仍旧与赵征签订合同并收取原告的首付款，且导致该房屋被查封系因张旭个人原因，根据原被告双方的约定，张旭构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于张旭的违约行为导致合同目的无法实现，原告赵征主张解除与张旭签订的《商品房预定买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于赵征诉请的违约金请求是否成立（含违约金是否过高）的问题。本院认为，由于张旭单方违约行为，导致双方合同目的不能实现，其违约事实清楚，按照合同约定，应当承担房款30%的违约金即243000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为100000元。关于赵征诉请张旭退还首付款140000元及相应利息的诉请，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；根据庭审查明事实，赵征共计向张旭支付房款340000元，双方均一致认可张旭已经退还赵征200000元，对于该事实，本院予以确认，张旭还应退还赵征房款140000元；张旭主张其向第三人金恒德公司支付了100000元，其中100000元应由第三人金恒德公司向赵征支付，本院认为，张旭向第三人金恒德公司付款系张旭与金恒德公司之间另一个法律关系，与本案无关，故对于张旭请求第三人金恒德公司向赵征支付100000元的意见不予采纳。关于利息问题，由于双方在合同中并未明确约定利息，且赵征明知涉案房屋尚未取得权属登记证书仍与张旭签订《商品房预定买卖合同》，其本身存在过错，且赵征在本案中同时主张了违约金，违约金已具有弥补损失的功能，故对于赵征主张的利息，本院不予支持。关于赵征要求满意壹佰公司对上述违约金承担连带清偿责任的主张，本院认为，满意壹佰公司在本案中仅仅是合同签订的居间服务者，其应当只对自己的居间服务承担相应的合同义务。赵征没有证据证明满意壹佰公司在提供居间服务过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害赵征利益的行为，同时合同也未约定满意壹佰公司应当对张旭的违约责任承担连带清偿责任，故赵征主张满意壹佰公司对违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，由于满意壹佰公司当庭表示愿意退还赵征中介费6000元，故对于赵征诉请满意壹佰公司退还中介费6000元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告赵征与被告张旭于2017年8月28日签订的《商品房预定买卖合同》；二、被告张旭于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告赵征首付款140000元；三、被告成都满意壹佰房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告赵征中介费6000元；四、被告张旭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵征支付违约金100000元；五、驳回原告赵征的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，由被告张旭负担2450元，被告成都满意壹佰房地产经纪有限公司负担25元，原告赵征负担1093元（赵征已预交3568元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张翼龙二〇一八年三月二十二日书记员  李 莹