济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4898号原告（反诉被告）：刘伟，男，1980年8月21日出生，汉族，山东同圆设计集团有限公司设计师，住济南市。委托诉讼代理人：孟凡鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗超，北京大成（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张静，女，1962年9月6日出生，汉族，退休，住济南市。委托诉讼代理人：张相坤，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市君致（济南）律师事务所律师。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：解学鑫，男，1989年11月19日出生，汉族，系该公司法务，住济南市。原告（反诉被告）刘伟与被告（反诉原告）张静及第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘伟及其委托诉讼代理人孟凡鹏、郗超，被告（反诉原告）张静及其委托诉讼代理人张相坤、王强，第三人山东中住地产经纪有限公司的委托诉讼代理人解学鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》向原告交付济南市历下区环山路75号1号楼1-401房屋(附属地下室一处);2、请求判令被告赔偿原告损失14800元(自2017年3月27日计算至被告实际交付房屋之日止，暂计算至2017年7月28日);3、请求判令被告向原告支付律师费30000元;4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年11月3日，原告、被告与居间人山东中住地产经纪有限公司(以下简称中住公司)三方签订编号为0000839号《房屋买卖合同》，约定:被告向原告出售位于济南市历下区环山路75号1号楼1-401号房产，房屋所有权证为济房权证历字第076192号(附属地下室一处)，房屋所有权人为张静，房屋建筑面积为72.4平方米，房产总价款1495000元整，合同约定对双方的权利义务及对相关违约责任进行了约定。后签署补充协议对房屋上的户口迁移及房屋交付时间进行了补充约定，约定交房最晚时间为2017年3月26日。合同签订后，原告依约向被告支付了的相应房屋价款，并对房屋进行了过户，原告于2016年12月29日取得鲁(2016)济南市不动产权第0173714号不动产权证书(附记地下室一处)，依法取得房屋所有权。根据协议约定被告应于银行贷款放款之日办理完毕户口迁移，银行贷款于2017年2月24日放款，被告至2017年3月24日才将户口进行迁移，违反了合同约定。同时被告对房屋自2017年3月26至今拒绝交付，违反合同约定，并且阻挠原告行使对涉案房屋的居住使用权，严重侵害原告利益，造成重大损失。特诉至贵院，望判如所请。张静辩称，张静不存在刘伟主张的违约事由，不应当承担责任；因刘伟违约，造成被告损失，在刘伟未承担违约责任的前提下，张静有权拒绝交房。张静向本院提出反诉请求:1、判令被反诉人向反诉人支付违约金448500元；2、反诉费、律师费3万元等费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人张静与被反诉人刘伟房屋买卖合同纠纷一案已由贵院受理。张静依据合同约定，在刘伟贷款资格通过银行审批后为刘伟办理了房屋过户手续。双方约定，在张静为刘伟办理房屋过户手续当日，刘伟与银行办理抵押手续，办理抵押贷款。张静积极为刘伟办理过户目的是刘伟能及时与银行办理抵押贷款。但办理完房屋过户手续后，刘伟故意拖延，在张静及21世纪不动产济南中住加盟店中介的不断催促下，直到2017年2月8日(逾期41天)，才与银行办理抵押手续。刘伟的行为构成违约，严重损害了张静的合法权益。为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，向贵院提起反诉，请求贵院查明事实，维护反诉人的合法权益。刘伟辩称，刘伟已经严格按照合同履行了付款义务，不存在违约情形，且涉案房屋在济南市不动产登记中心已经办理房屋过户手续，刘伟不存在违约情形，不应承担违约责任，请求法院判令驳回张静的反诉请求。山东中住地产经纪有限公司述称，本诉与反诉没有针对我方的诉讼请求，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对刘伟提交的《补充协议》，协议上出卖人处签字为张宝林，本院认为，张静虽未在该协议上签字，但据其陈述确实委托张宝林处理涉案房屋事宜，且签署涉案房屋买卖合同时李宝林亦在场，结合张静提交的李宝林与山东中住地产经纪有限公司胡洁的聊天记录，《补充协议》具有客观性、真实性，本院予以采信。对刘伟提交的网页截图（58同城、房天下），系网络公开信息，具有客观性、真实性，且张静认为该证据属于网络公开信息，具有价格的参考性，故该证据本院予以采信。对于张静提交的张静与山东中住地产经纪有限公司胡洁短信记录、李宝林与山东中住地产经纪有限公司胡洁聊天录音，具有客观性，对其真实性本院予以认可，但无法证明其证明目的。对张静提交的房屋权属状况信息一份、定金收条一份、齐鲁银行股份有限公司交易回单六份、夏涛江身份证复印及证明各一份、安居客、链家网、房天下网站显示的张静购买房屋的现市场价格截图各一份及证人李洁的证人证言，欲证明因刘伟的行为致使其遭受购房损失，本院认为，上述证据，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，张静（出卖人）与刘伟（买受人）及山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定张静将其所有的坐落于济南市历下区环山路75号1号楼1-401室房屋出售给刘伟，房屋建筑面积72.40平方米，有地下室一处，产权证号为历字第076192号，该房屋上已设立抵押，房屋总价款149.5万元。刘伟在合同签订时向张静支付5万元的定金，刘伟于过户当日过户前，将首付款84.5万元存入张静指定的账户，剩余房款60万元，通过公积金贷款的方式，在银行发放贷款之日直接由银行向张静支付，以上款项具体金额由贷款银行去定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额刘伟应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，刘伟向张静结清全部房款。张静应于收到全部房款当日通知刘伟进行房屋验收交接。如张静、刘伟任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿向对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同还约定，刘伟于2016年11月18日前将70万元，网签当日存入张静指定账户。后，签订《补充协议》，约定交房最晚日期为2017年3月26日，如有违约，因按照买卖合同规定承担违约责任。刘伟向张静支付定金5万元，由张静出具收条。2016年11月3日，刘伟向山东中住地产经纪有限公司支付17000元中介服务佣金。2016年11月18日，双方办理了网签备案手房屋，同日，刘伟通过转账汇款的方式分两次共计向张静支付70万元。2016年12月12日，刘伟又通过转账的方式分两次共计向张静支付14.5万元。2016年12月18日，双方办理了房屋权属变更登记手续，2016年12月29日，涉案房屋不动产权证书办理完毕，刘伟于2017年1月4日领取该不动产权证书。刘伟于2017年1月13日，申请银行贷款，于2017年2月8日办理完毕房产的贷款抵押登记手续，贷款银行于2017年2月24日向张静发放了银行贷款。再查明，刘伟因本案房屋买卖合同纠纷与北京大成（济南）律师事务所签订委托代理协议，向北京大成（济南）律师事务所支付30000元律师费。本院认为，刘伟与张静、山东中住地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，双方应按约履行。根据合同约定，张静应于收到全部房款当日通知刘伟进行房屋验收交接，而贷款银行已于2017年2月24日向张静发放了贷款，即2017年2月24日刘伟已经将全部购房款支付给了张静；同时根据《补充协议》，交房最晚日期为2017年3月26日。房屋至今未交付，故刘伟主张张静继续履行《房屋买卖合同》向其交付济南市历下区环山路75号1号楼1-401房屋(附属地下室一处)的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋租金属于张静按照约定的时间将涉案房屋交付给刘伟后，刘伟可以获得的利益。故刘伟主张张静赔偿其损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于刘伟主张张静支付律师费30000元的诉讼请求，因刘伟已经将全部购房款支付给了张静，而张静至今未将涉案房屋交付，张静确存在违约行为；且合同对于该项损失有单独的约定，因而刘静应赔偿刘伟的律师费损失，故该项诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。对于张静提出要求刘伟向其支付违约金448500元的诉讼请求，张静主张，双方在办理房屋过户手续当日，刘伟与银行办理抵押手续，办理抵押贷款，但办理完房屋过户手续后，刘伟故意拖延，直至2017年2月8日才与银行办理抵押手续。刘伟主张，其于2017年1月4日缴纳相关费用，2017年1月6日拿到产权证书并于2017年1月13日开始办理住房公积金贷款手续，至于何时放款，由银行决定，并且1月底正值春节放假期间。本院认为，涉案《房屋买卖合同》并未对刘伟应于何时办理贷款手续进行约定，且张静也未提交证据证明刘伟确存在故意拖延的情况，故，张静的该项反诉请求，没有合同及事实依据，本院不予支持。对于张静要求刘伟赔偿其律师费3万元的反诉请求，其没有提交证据证明律师费已实际支付且刘伟并不存在违约情形，故张静的该项反诉请求没有事实及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张静于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市历下区环山路75号1号楼1-401室房屋(附属地下室一处)交付原告（反诉被告）刘伟；二、被告（反诉原告）张静于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）刘伟损失（自2017年3月27日起至实际交付房屋之日止，按照房租每月3000元计算）；三、被告（反诉原告）张静于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）刘伟律师费30000元；四、驳回原告（反诉被告）刘伟的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）张静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18260元，由原告（反诉被告）刘伟负担160元，由被告（反诉原告）张静负担18100元；财产保全费520元，由被告（反诉原告）张静负担；反诉案件受理费4010元，由被告（反诉原告）张静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一八年三月二十三日书 记 员  郭 帅