四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0303民初565号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司职员。委托代理人：张亚平，该公司职员。被告：关震江，男，满族，1964年12月25日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告关震江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良、张亚平，被告关震江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告2013年9月10日入住，自2016年1月20日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行支付物业服务费的义务，故诉至法院。请求：1、判令被告支付物业服务费4861元。2、判令被告支付违约金4248元。3、判令被告承担本案诉讼费。关震江辩称：1、我自2013年9月10日与物业公司签订物业合同后，一直没有入住涉案房屋，该房屋属于毛坯房，没有装修，没有人居住，水电均没有使用，没有享受到物业服务。按照常理，物业公司应该酌情减免物业费。2、物业服务不合格，我家门前防火通道被同楼层其他业主占用，在楼道里私自搭建晾衣杆，放置铁质大型货架子，影响居民往来通行，侵犯了我的权益。多次向物业公司反映要求解决，但物业公司不予制止和解决。3、2013年我入住该房屋时，物业费是1.2元/平方米，现在物业费涨到1.7元/平方米，属于物业公司乱涨价，违反有关规定，属于不合理收费。基于以上原因，要求物业公司对我的物业服务费减免，如果物业公司不同意，我拒绝交纳物业服务费及违约金。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1.企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。关震江质证意见：营业执照住所写的铁西区仁兴街华亿居大卖场，不是铁东区。2.物业服务合同（业主公约），证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。关震江质证意见：我是和北京乐邦泰合物业有限公司签订的物业管理合同，不是和原告公司签的。签合同时物业费收费标准是1.2元/月/平方米。3.物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。关震江质证意见：没看到该公告，没接到通知，不清楚价格调整的事情。4.价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。关震江质证意见：据我所知，大多数居民都不同意价格调整。我当时没在家，但是听别人说了。不交费就不给升级电梯扣。5.物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。关震江质证意见：给我打电话催缴过物业服务费，没有接到书面通知。打电话时我把我家的问题都和物业说了，但是物业没有给我答复和解决。6.我公司的回访表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。关震江质证意见：我不满意，物业服务不到位，防火通道被占用了。关震江向法庭提交证据材料如下：光盘一份，证明我家门前防火通道被同楼层其他业主占用，在楼道里私自搭建晾衣杆，放置铁质大型货架子，影响居民往来通行，侵犯了我的权益。泰合物业质证意见：关于个别产权人私自占用消防通道问题，物业公司将连续消防部门及时予以清除。经审理查明：被告关震江的房屋位于四平市铁东区华亿紫金城20-3-1609室，建筑面积80.75平方米。2013年9月10日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.2元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明及智能维护费180元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2015年多数业主反映电梯维保保险费（高层）100元/户/年，公共照明及智能维护费180元/户/年的收取有失公平，应以面积大小进行收取，泰合物业公司在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将价格调整为电梯维保保险费（高层）100元/户/年不变，公共照明及智能维护费180元/户/年调整为电梯费，1层至5层价格0.4元/月/平方米，6层至顶层价格0.5元/月/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2016年1月20日至2016年12月31日期间欠物业服务费1105元，电梯费461元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1163元，电梯费485元，2018年1月1日至2018年12月31日期间欠物业服务费1163元，电梯费485元，合计拖欠物业服务费4861元。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告关震江支付物业服务费4861元及违约金4248元是否合理？根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告关震江支付物业服务费4861元合理。被告应支付原告违约金1458元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告关震江系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告关震江一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告关震江提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称涉案房屋其没有居住，未享受物业服务问题，由于原、被告签订《物业管理托管合同》之时，被告就已经取得房屋钥匙，已经对该房屋享有实际占有权，没有装修及沒有实际入住并不影响被告对该房屋行使占有权和使用权。物业公司已履行了合同义务，对整个小区提供了物业服务，被告未居住是自身原因，原告并无过错。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。关于被告辩称原告公司说赠送其4个月物业费，但没有赠送，欺骗业主违约问题。因该问题不属本案审理范围，被告如果对赠送物业费有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称涉案房屋水电都没有使用，应当减免物业费问题，因供水、供电问题主体并非原告物业公司，没有使用水电并不影响物业服务合同的履行。原告公司履行了物业合同义务，被告应当支付物业费，故对被告的该项辩解不予采信。关于被告主张与其相同情况的其他业主有减免物业费的情况，因此要求减免物业费问题，首先其主张没有相应的证据证明、另外物业与业主属于分别签订物业服务合同，其他物业服务合同的履行情况与本案无关，故对被告该项请求不予支持。关于被告主张自家门前防火通道被占用侵犯其合法权益问题，首先侵权人并非原告物业公司，其次物业并非消防部门对此没有处罚权力，被告如有异议，可另行提起侵权之诉或向有关部门要求解决。关于被告辩称原告涨物业费不合理问题。我国目前物业服务价格分为政府指导价和市场调节价，随着社会的发展，物业成本的不断上涨，2015年原告在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将物业费价格作了适当调整，并将调整后的物业费价格以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。因调整后的物业服务费价格符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费4861元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月20日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即1458元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告关震江于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费4861元、违约金1458元，合计6319元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告关震江如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告关震江负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一八年三月二十二日书记员  周 璐