广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3207号原告：广东同信物业管理有限公司，住广东省佛山市禅城区卫国路107号201房，统一社会信用代码914406047330974605。法定代表人：苏日生，董事长。委托诉讼代理人：阳贵军，男，汉族，1982年10月20日出生，住湖南省江永县，系公司员工。委托诉讼代理人：冯建仪，女，1994年10月22日出生，A），香港居民，系公司员工。被告：温铿钟，男，1970年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东同信物业管理有限公司诉被告温铿钟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2012年2月1日至2017年12月30日期间物业服务费19327.14元、车位管理费3843.84元、维修费100.4元；2、被告从拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每月百分之三的标准向原告支付违约金12790.38元（暂计至2018年1月13日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与佛山市建业房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，为嘉俊雅苑（佛山市禅××××号）提供物业管理服务。被告为嘉俊雅苑7座801房业主，该房屋建筑面积为153.39㎡。签订协议后，原告一直按照《前期物业服务合同》履行相关物业管理服务义务，但被告自2012年2月1日起一直拒绝向原告交纳物业管理费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应当向原告缴纳物业服务费、停车管理服务费、维修费。其中住宅物业服务费为按建筑面积1.8元/平方米/月计算，按季度收取，停车管理服务费按车库汽车位1.6元/平方米/月计算。被告自2012年1月1日开始，一直拖欠物业服务费、停车管理服务费、维修费。经原告多次催收未果。截至2018年1月13日，被告拖欠物业服务费19327.14元、车位管理费3843.84元、维修费100.4元。因此，被告拖欠原告各项费用共计人民币23271.38元。另根据《前期物业服务合同》的约定，被告应从拖欠之日起按每月百分之三的标准向原告支付违约金。综上，原告认为，被告的行为严重违反了《前期物业服务合同》之约定以及我国相关法律法规的规定，损害了原告和其他业主的利益。被告辩称：一、根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。也就是说2015年1月之前的物业管理费同信公司已经无权向法院提起诉讼，因被告自购房及收楼入住以来从未收到同信公司的任何正式催收物业管理费的通知。而且自收楼之日，被告与其他所有业主一样按开发商和同信公司的要求提交了与托收水电煤气同一账号的工商银行存折资料给同信公司统一办理物业管理费的银行托收。如不提交此资料同信公司拒绝交付楼房钥匙(此点法院可向其他业主取证)。提交后水电煤气一直正常扣费，因此被告不存在主观上的不交物业费，而是因为同信公司自身的管理混乱导致的，收不到物业费的责任在于同信公司本身。二、同信公司没有正常履行合同且管理混乱存在众多缺陷。根据同信公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，根据合同的第二章服务内容与质量第二条规定和第四章物业的经营与管理第十一条以及第五章物业的承接验收和第六章物业的使用与维护第十九条（详见合同），同信公司也是严重违反合同条款，侵犯损害了被告作为业主的权益，也损害了整个物业小区业主的权益。主要有以下几点：1、安保严重失职，小区门禁系统形同虚设。非小区住户的社会人员可随意进入各住户楼层，门卫保安居然不知道。小区共7座楼的所有负一层门禁自交楼入住后从未正常闭合，根本不起作用。2、车场管理混乱，无车位车辆可随意进入乱停乱放，严重侵害了购买了车位的业主的权益。同时堵塞通道造成消防等安全隐患。尤其是停在7座入口处及被告的车位出口处，严重影响被告的车位使用，侵害被告的权益。被告及众多业主多次投诉至今同信公司不予理会。3同信公司未能按合同规定诚信地履行对小区物业的公共设施设备的管理，根据国家企业信用信息公示系统的企业信用信息公示报告第六页看到，同信公司被禅城区市场监督管理局分别于2015年7月30日检查出15台电梯未办过户没有管理人员、同年8月28日检出未配备电梯安全管理人员、2016年3月8日和6月20日被检查出同信公司违反《特种设备安全法》规定，使用特种设备未按照安全技术规范要求及时申报并接受检验。由于对电梯的养护严重不足导致电梯空调损坏且不维修只是在电梯桥箱内乱接电扇。高压水泵也是严重缺养护，致使高层住户水压不足无法启用煤气热水器。7座首层大门破损了也只是用铁丝草草捆扎了事。4、根据《前期物业服务合同》第十一条规定，同信公司可以利用物业小区的公共部位及公共设施设备经营提取收入的50%，但同信公司利用小区空地让外人摆摊和利用电梯做广告的所有收入均不见同信公司公示出来。严重侵犯业主权益。三、根据2014年1月1日起执行的《物业服务费管理办法》第十二条明确指出物业服务公司应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，并每年不少于一次公布，但同信公司从未见其在本小区内公布过。而且，同信公司至今还扣押着被告装修按金。四、被告是2012年8月才向开发商购买停车位的。被告购买的是一个汽车位和一个摩托车位。按规定同信公司代开发商将车位交付被告使用时必须交给被告两个IC门禁卡，其他业主均是一个位对应一个卡，而同信公司却只交了一个卡给被告，当被告了解到这个情况后多次到同信公司的小区管理处提出合理要求其补给一张门禁卡，但管理处负责人竟然拒绝补发。至今未给，严重侵犯了被告的业主权益。综上，原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，其所述与事实严重不符。原告违反《前期物业服务合同》在先，并严重侵害被告权益。因此原告的各项诉讼请求均应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照复印件及核准变更登记通知书、被告的人口查询信息，证明原、被告的诉讼主体资格。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告所在的房产位于原告物业管理范围内；被告应按房产的占地面积向原告缴纳物业管理费。3、前期物业服务合同，证明原告与涉案小区的开发商签订合法有效的前期物业服务合同，原、被告双方应当按照前期物业服务合同的相关约定履行相关的义务，并承担相应的违约责任。4、广东增值税专用发票一张，证明原告在物业管理过程中所支出的维修费用，被告应当按照每户分摊的金额承担该费用。5、欠费催缴通知，证明原告有向被告催缴物业管理费的事实。诉讼中，被告举证如下：1、收楼须知、工商银行存折及流水复印件，证明被告按照收楼须知的要求提供了工商银行存折用于扣收物业管理费。2、国家企业信息信用报告，证明禅城区市场监督管理局在检查原告发现其违反特种设备安全并在电梯管理方面存在问题。3、被告购买小区车位的房屋买卖合同，证明被告是在2012年8月购买车位，但原告主张车位管理费从2012年2月开始收，明显不当。4、小区现状及停车场的照片，证明涉案小区存在安保有问题、门禁已经坏了、停车场管理混乱、水压严重不足等问题。5、录音光盘，证明原告对停车的管理存在问题。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：对原告举证的证据1、2、3经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。证据4，原告陈述除了发票之外无其他证据证明该费用是维修被告房屋所在楼座电梯的费用，被告应否分摊该费用，存有疑问，故对该证据关联性，本院不予确认；对证据5，原告仅提供催缴通知，未提供向被告送达或在小区公告栏张贴的证据，故对该证据的证明内容，本院不予确认。对被告举证的证据1、2、3、5，原告对真实性均无异议，本院予以确认；对证据4，原告未确认真实性，但对该证据反映的问题部分确认，对水泵水压不够、车乱停乱放、乱发广告的问题予以确认，故可据此对该证据的关联性予以认定，并确认原告提供的物业服务存有瑕疵。庭后，被告提交上述证据1中存折流水自2012年2月9日至2018年3月8日的详细记录，记录显示：被告均有不断存入一定金额款项，一直有扣收水电费，但无扣收物业费的记录。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方与佛山市建业房地产有限公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》，合同备案时间为2011年5月25日。合同约定，甲方选聘乙方对嘉俊雅苑提供前期物业管理服务，坐落位置为佛山市禅××××号；物业服务费收费标准方面，住宅物业服务费为按建筑面积1.8元/平方米/月计算，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；停车场收费标准为，车库汽车位1.6元/平方米/月计算。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业管理费用（物业服务资金）的，应按每月3%的标准向乙方支付违约金。另查明，根据佛山市禅城区不动产档案馆于2018年1月15日出具的查询结果，佛山市禅城区后龙一街1号七座801房的权利人为温铿钟、郑栩君，于2011年1月购买，房屋建筑面积为152.89平方米。庭审中，原告陈述：1、被告缴纳物业管理费、车位管理费的方式，现金、存折扣款都可以，只要存折有钱就可以扣收；2、物业管理费用均是按季度收取，在下一季度的第一天缴纳上一季度的管理费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业费及车位管理费。经查，案涉房屋存在两名业主，而被告对原告要求其承担全部物业费用未表异议，故本院对此不作处理。关于维修费。原告未提供证据证明其主张的维修费发生于被告房屋所在楼座，故该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于诉讼时效。因被告提出时效抗辩，故应审查原告起诉是否已过诉讼时效。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月、季或按年度支付物业费的，每一期物业费各自独立，诉讼时效应从每一期物业费履行期限届满之日起计算。本案中，合同对交纳物业管理费用的时间没有具体约定，原告认为是在下一季度的第一天缴纳上一季度的管理费，符合常理且被告未表异议，应予确认。故每季度的物业费用的诉讼时效应从下一季度第一个月的第二日起计算，如2015年7-9月的物业费用的诉讼时效应从2015年10月2日开始计算。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》，虽将诉讼时效期间从《中华人民共和国民法总则》规定的“二年”延长至“三年”，但权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。据此可知，原告诉请2015年7月即第二季度之前的物业费用，已超过二年诉讼时效，不受保护；其诉请2015年第三季度（含）之后的物业费用，诉讼时效应从2015年10月2日开始计算，未超过二年诉讼时效，诉讼时效期间为三年，应受保护。因此，在原告未提供充足证据证明已进行有效催收而导致诉讼时效中断的情况下，本院对原告主张被告支付2012年2月至2015年6月的物业费、车位管理费，不予支持。关于尚欠费用。根据原告主张并扣除超过诉讼时效部分，被告尚欠10个季度的物业费及车位管理费未支付。同时，原告主张的建筑面积（153.39平方米）与不动产登记信息查询结果（152.89平方米）有异，应以后者为准，以案涉房屋登记面积计算，被告每季度的物业服务费应为825.61元。而车位面积被告未表异议，对原告主张的车位管理费每季为164.74元，本院予以支持。综上，被告应支付的物业管理费为8256.1元，车位管理费为1647.4元。关于违约金。案涉合同约定，被告交纳违约金的前提为未能按时足额交纳物业服务费用。而根据被告提交的银行流水可知，被告已存入相当金额的款项，但原告一直未扣收物业费，在此情况下，原告也未能举证证明已通知被告以现金或其他方式交纳物业费，因此，无法认定被告存在不及时足额交纳物业费的情形。此外，原告的物业服务确实存有瑕疵且一直未进行有效催收以防止损失扩大。综上，原告要求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告温铿钟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东同信物业管理有限公司支付2015年7月至2017年12月的物业管理费8256.1元、车位管理费1647.4元；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元，由原告广东同信物业管理有限公司负担255元，由被告温铿钟负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年三月二十六日书记员  吴章斐