广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终22014号上诉人（原审原告）:段敬吉，男，1947年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人:曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48-50层。负责人：谢宏儒，职务：行长。委托诉讼代理人：梁德健，该行员工。被上诉人（原审被告）:北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一06房。负责人：代建功。被上诉人（原审被告）:刘永杰，男，1976年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：曾翠儿，女，1977年3月2日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区。上诉人段敬吉因与被上诉人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）、北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（以下简称怡然居客广州分公司）、刘永杰、曾翠儿房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人段敬吉上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令刘永杰、曾翠儿立即将广州市越秀区淘金东路116号501房过户到段敬吉名下；3、判令怡然居客广州分公司、中信银行广州分行协助办理刘永杰将广州市越秀区淘金东路116号501房过户到段敬吉名下的手续；4、判决刘永杰向段敬吉支付中介费用13000元；5、判令刘永杰、曾翠儿向段敬吉支付直至完成涉讼房屋过户至段敬吉名下之日止的违约金(从2016年1月3日起计算至过户之日止，以2600000元本金，按每日千分之一计算)；6、判令刘永杰向段敬吉支付维权律师费20000元；7、判令刘永杰、曾翠儿连带向段敬吉支付一次性违约金260000元；8、本案的诉讼费用由中信银行广州分行、怡然居客广州分公司、刘永杰、曾翠儿连带承担。事实和理由：1、刘永杰、曾翠儿应立即履行《存量房买卖合同》义务将涉讼房屋过户至段敬吉名下。而怡然居客广州分公司、中信银行广州分行应予以配合。一审法院判项损害了合法、善意购房人的合法权益，二审应对其纠正。段敬吉己向刘永杰支付房款230万元，按照段敬吉、刘永杰之间签订的买卖合同约定，段敬吉已经履行了合同义务并已实际入住房屋多时，段敬吉享有涉讼房屋的物权依法应当被保护。另外，由于段敬吉支付给刘永杰的房款是用于刘永杰向中信银行偿还贷款，而刘永杰未及时偿还中信银行贷款责任不在于段敬吉，段敬吉在整个房屋买卖过程无过错并支付了对价和实际使用，是善意购房人。因此，段敬吉不应承担由于刘永杰未及时还款所产生影响段敬吉对涉讼房屋权利的一切不利后果。结合一审法院已经认定段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司所签订的《存量房买卖合同》均合法有效，段敬吉的合法地位已经被确认。因此，刘永杰与中信银行广州分行之间的行为与段敬吉无关，中信银行广州分行、怡然居客广州分公司、刘永杰、曾翠儿应将房屋过户或配合过户至段敬吉名下，至于刘永杰与中信银行广州分行之间的纠纷可由其双方另案处理。2、就房屋买卖中介费、违约金问题，刘永杰应当承担。一审法院存在认定事实不清的情况。本案中，导致房屋暂未能过户的责任在于刘永杰，而且刘永杰在本案庭审期间一直拒绝到庭足以证实刘永杰消极履行其自身义务。刘永杰的行为已事实造成段敬吉的权利受损并且一直持续，刘永杰对房屋买卖存在过错。根据公平原则，中介费由违约一方支付亦合法合理。另外，根据《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定，又结合违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性的特点，在涉案合同已经约定违约金且刘永杰的消极行为已损害段敬吉合法权益的情况下，一审应当判决刘永杰承担违约责任，而非判断现状是否能过户才承担违约责任。而且《存量房买卖合同》已经约定交易过户手续需在2015年12月30日完成，既然刘永杰仍未完成，必然承担违约后果。3、根据：《高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》规定，本案段敬吉要求刘永杰支付律师费完全符合前述规定即：(1)当事人存在拖延承担诉讼义务等明显不当行为；(2)造成诉讼对方或第三人直接损失的；(3)相对方属于无过错方；(4)主张内容是赔偿合理的律师费用等正当要求；一审应当支持段敬吉的律师费请求，但一审并无正确适用法律。被上诉人中信银行广州分行二审辩称：根据《物权法》第191条第二款规定，未经抵押权人的同意，不得转让抵押房产，本案中段敬吉涉案房屋已经被抵押，应当将相关购房款打入段敬吉的账户以清偿刘永杰对于中信银行广州分行的贷款以及相关债务，但是段敬吉却将相关款项交付刘永杰才导致双方争议的合同，所以段敬吉应该对其过错承担相应的责任和风险。综上，中信银行广州分行不存在任何过错，不应该承担赔偿的义务。被上诉人怡然居客广州分公司、刘永杰、曾翠儿经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面答辩意见。段敬吉于2016年1月4日向一审法院提起本案诉讼称：段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司在2015年8月29日签订《存量房买卖合同》，约定刘永杰向段敬吉出售位于广州市越秀区淘金东路116号501房房屋，怡然居客广州分公司提供中介服务。在2015年10月30日，段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司网签《存量房买卖合同》。段敬吉依照《存量房买卖合同》在2015年8月29日向刘永杰支付定金80000元，在2015年10月15日向刘永杰支付购房款200000元，在2015年10月30日刘永杰支付购房款2020000元。在2015年9月13日向怡然居客广州分公司支付中介费13000元。刘永杰在收到段敬吉支付2300000元后，未能按照合同约定在指定期间内为段敬吉办理房屋过户手续。故起诉请求法院判决：1、刘永杰、曾翠儿立即将广州市越秀区淘金东路116号501房过户到段敬吉；2、怡然居客广州分公司、中信银行广州分行协助办理刘永杰将广州市越秀区淘金东路116号501房过户到段敬吉名下的手续；3.刘永杰向段敬吉支付中介费用13000元；4、刘永杰、曾翠儿向段敬吉支付直至完成涉讼房屋过户至段敬吉名下之日止的违约金（从2016年1月3日起计算至过户之日止，以2600000元本金，按每日千分之一计算）；5、刘永杰向段敬吉支付维权律师费20000元；6、刘永杰、曾翠儿向段敬吉支付一次性违约金260000元。中信银行广州分行一审辩称：刘永杰向我方贷款1500000元，从2015年11月1日起已逾期还款，我方已在2016年4月份在广州市天河区人民法院起诉刘永杰偿还借款[案号：（2016）粤0106民初7099号]，该贷款抵押物就是本案的涉案房屋，故我方对本案涉案房屋有优先偿还权。现段敬吉要求过户的前提条件是必须清偿所有贷款及利息，并承担我方另案起诉刘永杰的相关费用，包括律师费。该清偿责任应由段敬吉或刘永杰清偿上述费用，我方才同意协助办理过户手续。怡然居客广州分公司、刘永杰、曾翠儿一审没有作答辩。一审法院经审理查明：据2015年12月30日的房产登记号：2010登记字1139756号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区淘金东路116号501房的建筑面积为81.2619平方米，住宅，登记时间2010年11月9日，2014年7月17日刘永杰、中信银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押，权利人中信银行股份有限公司广州分行，权利种类抵押权，登记时间2014年7月18日。段敬吉（乙方、买方）与刘永杰（甲方、卖方）及怡然居客广州分公司（丙方、中介方）签订了《存量房买卖合同》№：0003301，其中约定：第一条、房地产权属情况及计价1、房地产地址：越秀区淘金东路116号501房。2、建筑面积约81.26平方米。3、该房地产按整套出售并计价，总金额2600000元。4、房屋类型：住宅。第二条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年7月10日前。第六条、付款方式3、涂销抵押后一次性付款（1）定金：80000元，乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方。（2）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起30个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。（3）甲乙双方应在甲方完成该房地产涂销抵押登记后7个工作日内到房管部门办理过户、递件、交税手续。（4）首期楼款（不含定金）2220000元，乙方应在取得到房管部门收缴证件收据的当天支付。（5）楼价余款300000元乙方应在房管部门成功受理本次交易递件后当天支付给甲方。（6）交易过户手续需在2015年12月30日前完成（以付清双方交易税费为准）第七条、违约责任4、本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向乙方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金。6、甲乙任何一方自本合同签订之日起如有以下情形之一，构成根本违约。届时，违约方应按照本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：（4）甲乙任何一方拒绝到房管部门办理相关过户手续逾期三十个工作日以上等。在该《存量房买卖合同》的下方，段敬吉与怡然居客广州分公司签订了《中介服务收费确认书》，其中内容为：本人段敬吉现经北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司介绍成功购买越秀区淘金东路116号501房物业，基于经纪方提供的中介及咨询服务，本人同意向经纪方支付13000元作为北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司之中介咨询服务费等。2015年8月29日，段敬吉支付了80000元定金给刘永杰。2015年9月13日，段敬吉支付了中介服务费13000元给怡然居客广州分公司。2015年10月15日，段敬吉支付了200000元定金给刘永杰。2015年10月30日，段敬吉（乙方、买方）与刘永杰（甲方、卖方）及怡然居客广州分公司（丙方、中介方）签订了合同编号：穗存量房合字第15100238480号《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况1、房地产地址：越秀区淘金东路116号501房。3、建筑面积81.2619平方米。4、房屋使用性质：住宅。第二条、计价和价款1、该房地产按整套出售并计价，总金额2195000元。第三条、付款，签订本合同时，乙方向甲方支付80000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额2195000元，乙方应于房管局受理本次交易并出据回执后的当天向甲方支付。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年7月10日前。第七条、中介服务费的给付1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签订三方买卖合同当天向丙方支付中介服务费，其中：（2）乙方应向丙方支付中介服务费13000元等。同日，段敬吉支付了2020000元购房款给刘永杰。2015年12月21日，段敬吉支付了20000元律师费给广东法制盛邦律师事务所律师。2016年5月，刘永杰将涉案房屋交付给段敬吉使用。本案一审诉讼过程中，段敬吉撤销要求刘永杰、曾翠儿支付一次性违约金260000元的诉讼请求。一审另查明，刘永杰与曾翠儿为夫妻，于2002年2月4日登记结婚。一审再查明，2016年4月14日，广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初7099号受理了中信银行广州分行起诉刘永杰的借款合同纠纷一案，中信银行广州分行请求解除与刘永杰签订的抵押合同；要求刘永杰归还贷款本金1486119.28元及利息等。该案仍在审理当中。一审法院认为：段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司自愿签订的《存量房买卖合同》的内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。鉴于刘永杰至今仍未将涉案房屋进行涂销抵押，中信银行广州分行对涉案房屋享有抵押权，其表示在贷款未还清时不同意涉案房屋过户到段敬吉名下，因此，段敬吉请求将涉案房屋过户到其名下理由不成立，一审法院不予支持。关于段敬吉要求刘永杰支付中介费的问题，因上述《存量房买卖合同》约定中介费由段敬吉承担，虽然现在刘永杰仍未将涉案房屋进行涂销抵押，但段敬吉未提出解除合同，上述《存量房买卖合同》仍存在继续履行的可能，故段敬吉要求刘永杰支付中介费缺乏事实与法律依据。关于段敬吉要求刘永杰、曾翠儿支付从2016年1月3日起至过户之日止的违约金的问题，因该违约条款是在涉案房屋能过户至段敬吉的情况下才适用，但涉案房屋现存在抵押，无法过户到段敬吉名下，故段敬吉要求刘永杰支付该违约金一审法院不予采纳。关于段敬吉要求刘永杰支付律师费的问题，因刘永杰承担段敬吉律师费的前提是刘永杰构成根本违约，合同目的无法实现，段敬吉为实现债权才适用。本案虽然刘永杰没有按约涂销抵押已构成根本违约，但段敬吉未提出解除合同，而是要求继续履行合同，故段敬吉要求刘永杰支付律师费，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告段敬吉的诉讼请求。本案受理费29965元，由原告段敬吉负担13637元，被告刘永杰负担13648元，本院退回2680元给原告段敬吉。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，段敬吉表示无新证据提交。中信银行广州分行提交如下证据：证据1、（2016）粤0106民初7099号民事判决书，证明我方与刘永杰的借款事实经法院查明真实、有效；我方作为涉案房屋的抵押权人，享有优先受偿权；段敬吉知悉涉案房屋已抵押给我方，不具备过户条件；我方因刘永杰逾期还贷，产生了一系列律师费、案件受理费、保全费等诉讼费用。证据2、（2017）粤01民终10904号民事裁定书，证明上述7099号民事判决已生效，刘永杰应履行生效判决的义务。证据3、上述7099号民事判决书判决债务情况表，证明暂计至2018年1月30日，刘永杰应向我方偿还人民币1857930.35元的判决金钱给付义务。段敬吉质证意见为：证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，由于我方在签订买卖合同过程中刘永杰承诺将我方所支付的房款交由银行进行还清贷款，因此我方已经支付了90%以上的房款给刘永杰，故造成该房屋暂未还清银行贷款的责任并不在于我方，对于该房屋所设立的抵押权、债权本金早已还清并涂销。证据3，由于没有原件，对其真实性、合法性、关联性不予确认，且该证据并无计算的依据，7099号案查明的事实中并没有185万元的款项。另查明，1、本案一审中，经段敬吉诉讼保全申请，一审法院对涉案房屋广州市越秀区淘金东路116号501房进行轮候查封。2、（2016）粤0106民初7099号民事判决查明：2014年7月8日，中信银行广州分行与刘永杰签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《中信银行个人借款合同》，约定刘永杰向中信银行广州分行贷款150万元，刘永杰以广州市越秀区淘金东路116号501房作借款抵押担保。同年7月18日，中信银行广州分行与刘永杰办理上述501房的抵押登记手续。该案认定刘永杰将上述房屋办理了抵押登记手续，中信银行广州分行作为抵押权人对房屋享有优先受偿权，该案判决中信银行广州分行对上述501房享有优先受偿权。（2016）粤0106民初7099号民事判决已生效，并进入执行程序。另，段敬吉在二审中表示愿意代刘永杰偿还借中信银行广州分行的全部本金、利息。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。刘永杰、怡然居客广州分公司、曾翠儿经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。段敬吉与刘永杰、怡然居客广州分公司签订的《存量房买卖合同》的内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，段敬吉已按编号为0003301《存量房买卖合同》的约定，向刘永杰支付了定金8万元和20万元、首期楼款202万元，但刘永杰至今未按上述合同的约定办理涉案房屋提前还贷手续，涉案房屋仍处于双方签订合同前抵押给中信银行广州分行的状态。（2016）粤0106民初7099号民事判决认定并判决中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权，该判决已生效并进入执行程序。鉴于涉案房屋办理抵押登记在先，段敬吉与刘永杰的房屋买卖在后，涉案房屋设置了抵押权，且该抵押权所担保的主债权尚未消灭，抵押权尚未实现，中信银行广州分行对涉案房屋经生效判决书判决享有优先受偿权，生效判决已进入执行程序，尽管段敬吉在二审中表示愿意代刘永杰偿还借中信银行广州分行的全部本金、利息，但涉案《存量房买卖合同》目前客观上不能继续履行。因此，段敬吉请求将涉案房屋过户到其名下，本院不予支持。关于段敬吉要求刘永杰支付中介费和律师费、刘永杰和曾翠儿支付从2016年1月3日起至过户之日止的违约金的问题，一审法院经过审查，作出不予支持的处理，阐述全面，本院不再赘述，予以确认。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。段敬吉上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13637元，由上诉人段敬吉负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年三月十四日书记员  陈婷婷黄咏欣