广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1302民初8217号原告：李雨健，男，汉族，1991年2月16日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：叶燕灵，广东惠泰律师事务所律师。被告：惠州市永华房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北16号小区双子星商务大厦A座26楼。法定代表人：陈凯迪。委托代理人：张建新，水东法律服务所法律服务工作者。委托代理人：张颖媛，水东法律服务所法律服务工作者。第三人：戴海姣，女，汉族，1984年1月5日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：乐玉慧，广东鸿浩律师事务所律师。原告李雨健诉被告惠州市永华房地产开发有限公司、第三人戴海姣的房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告李雨健委托代理人林志浩、被告惠州市永华房地产开发有限公司委托代理人张颖媛、第三人戴海姣的委托代理人乐玉慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李雨健诉称：原告的父亲李显良于2016年12月20日与被告惠州市永华房地产开发有限公司签订了《永华会金钻会员申请书》。该申请书约定华晨豪庭D栋1902号房属于内部预定房源，待该房号退出后,双方签订认购书。交付100000元作为华晨豪庭1902号房诚意金。第9条备注:已交20000元整,剩余80000元在2016年12月20日前付清;需于3个月内（2017年3月20日前）一次性付清总房款。签订该申请书后，原告根据约定将100000元诚意金付至被告银行账户。2017年4月1日，原告与被告惠州市永华房地产开发有限公司签订了一份《华晨豪庭商品房认购书》。该认购书约定原告向被告永华公司认购其开发的位于惠州市××大道××号商品房。建筑面积145.97平方米，套内面积118.62平方米，成交总价为2101968元。付款方式为一次性付款，总楼款2101968元于2017年4月1日或之前付清，并签署《商品房买卖合同》及有关文件。另外，该认购书第三条第6款约定:双方正式签署《商品房买卖合同》及相关文件后，本认购协议自动失效并由甲方收回。同时，原告与被告签订了第1页／共2页《商品房买卖合同》，原告签订《商品房买卖合同》时发现该房产的合同备案总价为1633359元。原告获悉该合同价与当时认购价不一致,遂质疑被告超出政府限价规定销售房屋，且规避税费。被告—再向原告强调没有超出政府限价，备案合同只是为了走流程。原告不同意，要求按备案价交易，协商无果。无奈之下，原告当日将房屋总款项付至被告银行账户。后经多方了解，整栋在售的楼盘被告对其中10户左右采取了高于备案合同价销售,其余均按正常备案价格销售。2018年4月，原告获悉购买的房屋所在楼盘因为被告违法加建致使房屋无法竣工验收，政府执法部门出于房屋安全性考虑禁止包括原告在内的所有业主进入该房屋所在楼盘。现房屋虽然名义上已经交付使用，但是实际因房屋无法竣工验收，原告是否能真正占有使用房屋并取得房产证已经不可预知。为此，原告向物价、房产部门反映被告超出政府限价销售，规避税费,希望能争取让被告返还原告已付的超出合同备案交易价的部分房款，均未果。原告认为被告在签订《华晨豪庭商品房认购书》时存在欺诈行为，以远高于政府限价的价格出售房屋，规避税费，双方关于房屋成交总价为2101968元的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第52条、56条之规定，恳请法院在查明事实的基础上，判如所请：一、请求判令确认原被告于2017年4月1日签订的《华晨豪庭商品房认购书》第一条关于商品房成交总价为人民币2101968元的合同条款无效;二、请求判令被告向原告返还原告多交的购房款468609元;三、本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年8月28日提交《变更诉讼请求申请书》，变更后诉讼请求为：一、请求判令被告向原告支付逾期交付符合竣工验收条件的房屋的违约金（违约金按房屋总房款2101968元为计算基数，从2017年12月28日起计至房屋符合竣工验收交付之日止，暂计至起诉之日为94571.48元）；二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。被告惠州市永华房地产开发有限公司答辩称：答辩人已经按约定交付房屋给被答辩人，被答辩人请求逾期交付的违约金无事实依据。首先，答辩人己于2018年01月02日将房屋交付给被答辩人使用，被答辩人也签收了《房屋验收满意书》并己经实际装修入住。其次，惠州市城市管理行政执法局河南岸执法队的公告本身属于政府行政行为，该行为是否合法还存在争议，答辩人也对该执法队的具体行政行为和惠州市住建局违法调整容积率行为，向惠州市人民政府和广东省人民政府提起行政复议。故，被答辩人主张答辩人未按合同约定交付房屋的说法是没有事实依据，依法应予以驳回。再次，房屋验收报告延期是属于其它非出卖人过错原因造成的延期或不可预测的原因造成延期，此种情形下，答辩人可据实予以延期并不承担逾期交房的违约责任。最后，双方签订《商品房买卖合同》附件十一，该补充协议第三条第2项约定，收楼以满足基本入住条件为准，即水、电（含电梯）、门、窗安装到户，管道燃气交付时间以燃气公司开通时间为准。答辩人交付给被答辩人的房屋，完全满足以上条件，是合格的。综上，答辩人请求法庭在尊重当事人意思自治原则的基础上，依法对本案作出公正的处理。被告在庭上补充答辩意见：1、原告在变更诉讼请求书上，违约金的截止时间是房屋符合竣工条件交付之日止，因现阶段我司已诉请行政复议，房屋何时能符合竣工条件是未定数，继续履行合同是无法实现的，我司认为合同履行不能的情况下，合同应当予以解除，由我司向原告方返还已付的房款，且无需支付违约金；2、在补充协议中第三条（附件十一），第一点因政府职能部门工作的不确定因素影响，在延期不超过3个月时，不视作违约，前三个月是不能计算违约金的，且本案明显是政府职能部门工作的原因造成我司无法拿到房屋验收报告，并不属于我司的违约过错。第三人戴海姣述称：贵院受理的原告李雨健诉被告惠州市永华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号：(2018）粤1302民初8217号，因申请人是该案诉讼标的物的实际合法所有人。2016年12月08日，作为公司奖励老员工的福利，由申请人认购了涉案房屋，并交纳了20000元人民币的认购金，认购价格为人民币1633359元。由于申请人资金紧张，就于2017年2月28日委托公司对外销售，委托销售单价每平米14400元。2017年4月1日，原告李雨健与被告惠州市永华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了上述房产，被告惠州市永华房地产开发有限公司也已于2017年5月9日将涉案房产销售溢价人民币468609.00元支付给了申请人。现咨询税务机关，得知如此交易违反税收规定，是不允许的。故申请人特请求确认原告李雨健与被告惠州市永华房地产开发有限公司之间于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州(2017)10009120）无效，望准许：一、请求人民法院依法确认原告李雨健与被告惠州市永华房地产开发有限公司之间于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：惠州(2017)10009120)无效;二、本案所有诉讼费用由李雨健负担。之后，第三人撤回了独立诉请，并在庭上述称：因为原告变更了诉讼请求，没有要求返还多余的差价，本案与第三人没有实际上的影响，但原告请求违约赔偿没有事实依据，因为房屋已经交付给原告实际使用了，是原告事实上不存在损失，根据民事诉讼损失补偿原则，原告请求的高额违约金没有事实依据及法律依据。查明的案件事实经审理查明，2016年12月20日，案外人李显良作为乙方与被告作为甲方签订了一份《永华会金钻会员申请书》，载明的内容有：“华晟豪庭D栋1902号房源属于内部预定房源，待该房号退出后，双方签订认购书……”之后，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《华展豪庭商品房认购书》，约定原告向被告认购位于惠州市惠城区××大道××号商品房，认购定金100000元，成交总价2101968元（含定金），一次性付款。2017年4月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于惠州市惠城区××大道××号华晟豪庭D栋、三期19层02号房产，总价款为1633359元，一次性付款。出卖人应当在2017年12月28日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。同时，合同约定的商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后……”另外，庭审期间，原、被告双方共同确认原告向被告实际交付总房款为2101968元。2017年12月28日，原告签订了《房屋验收满意书》，显示内容有：原告对涉案房屋的结构、顶棚、墙面/地面、门窗、各类开关/插座/照明、给排水管道/水龙头、地漏/防水、智能化设施、燃气/水/电表等项目进行了验收确认。同日，被告向物业公司发出《收楼确认书》，告知其为原告办理收楼，同时物业公司与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》。之后，原告签署《装修申请表》、《室内装饰装修管理协议》、《消防安全协议书》后对涉案房产进行装修。对此原告在庭审中称：“原告李雨健有交付，交付时间是2017年12月28日。”被告在庭审中称：“属实。”2018年6月13日，惠州市城市管理行政执法局河南岸执法队于作出的《公告》，载明：“……经核查，华晟豪庭D栋未取得验收合格手续，不具备使用条件，存在很大安全隐患。按有关法律法规要求，请各业主立即停止装修活动，所有人员包括已入住的人员请于2018年6月14日8时前自行搬离华晟豪庭D栋。在该建筑取得验收合格手续前，所有人员不得再进入该建筑。下来，执法部门将函告有关部门，对华晟豪庭D栋采取停水、停电和查封等措施。”之后，被告申请复议，惠州市人民政府于2018年9月17日作出惠府行复[2018]86号《行政复议受理通知书》以及广东省人民政府行政复议办公室于2018年11月12日作出粤府行复[2018]463号《行政复议受理通知书》决定受理被告的行政复议申请。另查，根据《广东省惠州市商品房预售许可证》[编号：惠市房预许(2016)091号]显示，开发企业为惠州市永华房地产开发有限公司，项目名称为华晟豪庭；项目坐落：华晟豪庭预售房屋D栋、三期/19层；发证时各栋已建层数：已封顶；符合预售条件，准予预售。该证有效期为2016年9月7日至2017年9月7日。再查，根据本院庭审笔录载明：“原代：问一下被告，请问案涉房屋是否已经取得建设工程竣工验收备案证明文件？是否已取得房屋测绘报告？被代：两份证明文件都没有，是因为政府相关职能部门的违法调控容积率行为导致我司无法取得上述两份证明文件。”以上事实，有《华展豪庭商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《收楼确认书》、《房屋验收满意书》、《前期物业管理服务协议》、《装修申请表》、《室内装饰装修管理协议》、《消防安全协议书》、银行转账记录、收据、微信转账记录、《个人购房借款/担保合同》、《公告》、《行政复议受理通知书》等证据及本院庭审笔录在卷为据。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方形成房屋买卖合同纠纷关系，原告依约向被告支付购房款，被告理应依约及时将符合合同约定交付条件的房屋向原告交付使用。本案中的原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”等条件作为涉案房屋的合同约定交付条件，而被告并未在房屋交付时取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，因此被告确存在违约。但是，原、被告双方亦在合同中约定了“交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”既然原、被告双方已经在合同中约定了房屋交付条件，那么在被告向原告交付涉案房屋时，被告应积极履行向原告出示及告知符合交付条件的证明材料的义务，同时原告亦应对房屋交付条件进行审核。且被告已向物业公司发出《收楼确认书》告知其为原告办理收楼且原告已对涉案房屋签署了《房屋验收满意书》以及与物业公司签订《前期物业管理服务协议》并装修使用。因此对于被告的违约情形原告亦存在一定的原因力，但主要原因仍系被告所致，故被告应当承担相应的违约责任。关于违约责任及期限的计算问题，因被告无法取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告系容积率等问题所造成的，而被告亦提起了行政复议，虽然该行政复议或诉讼等纠纷并非本案民事违约责任纠纷的审理依据，但是行政复议或诉讼的结果可能会对民事违约责任纠纷产生一定的影响，为避免后续的损失继续扩大或相关的赔偿纠纷，原告本可待行政复议或诉讼纠纷结果以后再一并予以主张，但本案中，考虑到被告的行政复议的立案时间在本案立案之后，因此，本院酌定违约金的期限可计至本案的立案之日即2018年7月5日，后原告可视行政复议或诉讼的结果再另行主张其权利。同时，又鉴于原、被告双方在《商品房买卖合同》的《补充协议》第三条第1点中的“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，届时视现场情况，可允许买受人提前3个月进入装修；由于施工周期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅原则，买受人亦同意如出卖人不能如期交楼，在延期不超过3个月时，不视作违约……”从上述条款可以看出原、被告双方对于提前或延后交付房屋的时间有3个月期限的互惠互谅约定，因此本院酌定被告向原告支付的违约金应按总房款2101968元为本金，从约定房屋交付日2017年12月28日的逾期三个月即2018年3月28日起计至起诉之日2018年7月5日止合计99天，合同约定逾期在60日内按日万分之2计算即25223.62元（2101968元×0.02‰×60天），合同约定逾期超出60日按日万分之3计算即20809.48元（2101968天×0.03‰×33天），合计即46033.10元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市永华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告李雨健支付违约金人民币46033.10元。二、驳回原告李雨健的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2165元（原告已预交23616元，预交多出部分予以退回），由原告李雨健负担1054元，由被告惠州市永华房地产开发有限公司负担1111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  贺晔晖人民陪审员  张富添人民陪审员  张文迅二〇一八年三月二十七日法官助理周家琪书记员杨毅韬附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。