北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1541号上诉人（原审被告）：北京天宜乳腺医院有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号8号楼。法定代表人：李晋，执行董事。委托诉讼代理人：陈东辉，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：修凭，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号。法定代表人：韩元军，董事长。委托诉讼代理人：王一，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张京莹，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。原审第三人：北京肿瘤医院，住所地北京市海淀区阜成路**号。法定代表人：季加孚，院长。委托诉讼代理人：米岚，男，北京肿瘤医院职员。委托诉讼代理人：魏旻，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京天宜乳腺医院有限公司（以下简称天宜公司）因与被上诉人北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）、原审第三人北京肿瘤医院（以下简称肿瘤医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天宜公司上诉请求：同意一审法院判决第二项，撤销一审法院判决第一项、第三项，依法改判驳回五棵松饭店关于腾退房屋及支付占用费的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.天宜公司出具的《承诺书》可以证明改扩建是经五棵松饭店同意的，且改扩建和装修的事实客观存在。2.关于租赁期限认定错误。天宜公司的装修、改扩建是以五棵松饭店同意将租赁期限延长至2026年12月31日为前提的，双方是联建合作关系。从情理角度出发，如果仅剩3年租期，天宜公司是不可能投入大量资金进行装修和改扩建的。2016年10月份五棵松饭店向天宜公司发出解除，导致天宜公司产生巨额损失。二、一审法院判决书第一项不具有可操作性。涉案房屋作为肿瘤医院的西院区对外经营，具有社会服务性的特点，应给予合理的腾退时间。以便新院区周转安置。一审法院判令判决书生效后30日内腾退交还房屋，未充分考虑实际情况，不具有可操作性。五棵松饭店辩称，同意一审判决，不同意天宜公司的上诉请求。五棵松饭店与天宜公司之间的合同已于2016年12月31日终止，五棵松饭店已提前两个月通知天宜公司不再续租。天宜公司多次欠付租金，存在违约行为。天宜公司没有证据证明其投入巨额资金进行改扩建装修情形，亦没有证据证明五棵松饭店同意天宜公司改扩建。五棵松饭店收回租赁场地用于自己的办公。肿瘤医院述称，同意一审法院判决，不了解五棵松饭店与天宜公司之间的事情，肿瘤医院与天宜公司签订的合同期限是至2025年12月31日，肿瘤医院在腾退上确有困难。五棵松饭店向一审法院起诉请求：1.判令天宜公司将3号楼3101-3120室，5号楼A座、B座、E103、203室房屋腾退并交还五棵松饭店;2.判令天宜公司支付五棵松饭店上述房屋2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金314666.95元，并按照上述款项每日万分之三的标准支付五棵松饭店自2017年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2017年3月27日为3835.97元；3.判令天宜公司按照3300000元每年即两倍租金标准向五棵松饭店支付上述房屋自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占用使用费，暂计算至2017年3月31日为825000元；4.判令天宜公司支付五棵松饭店水费、通讯费20116.96元，并按照上述款项每日万分之三的标准向五棵松饭店支付自2017年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计算至2017年3月31日为1810.53元。一审法院认定事实：五棵松饭店原名称为北京中铁五棵松饭店。91号的地址名称后变更为19号。五棵松饭店隶属于中铁物资集团有限公司（以下简称中铁集团），中铁集团出具委托书，将其名下19号院的32000平方米的房屋及附属设施委托五棵松饭店经营管理，同意五棵松饭店以受托单位的名义，对外出租委托管理房屋。2016年，五棵松饭店（出租方）与天宜公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为3号楼3101-3120室，5号楼A座、B座，E103、230室。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。年租金165万元，租金支付方式为季度支付，2016年6月28日前支付上半年及第三季度租金1237500元，余款于当年9月25日前交纳。租赁期限内，承租方自行承担租赁标的的物业费用，包括但不限于水电费、停车占地费、通信费等。承租方可直接向有关收费部门支付，如上述费用系由出租方代收代付的，承租方应根据出租方的通知支付。在不影响建筑主体结构且对出租方其他场所正常经营活动不构成重大影响前提下，承租方可以对租赁标的进行必要的维修和改造，但是，承租方应提前将改造装修方案报出租人批准，未经出租方书面批准的，不得实施。租赁期届满后，承租方需继续承租本合同项下租赁标的的，应在租赁期限届满前30天前向出租方发出书面通知，且双方在本合同约定的租赁期届满前另行签署租赁合同或本合同的补充协议；租赁期届满，双方未按前款规定签署租赁合同或补充协议的，本合同终止。同等条件下承租方享有优先承租权。租赁期内，承租方逾期交纳合同约定的由承租方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付滞纳金。承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的千分之三支付滞纳金；租赁期满，承租方应如期交还房屋，承租方逾期返还期间，应按本合同约定租金标准的双倍向出租方赔偿房屋使用费。如仍不能弥补出租方损失的，出租方有权要求进一步补偿。租赁期满或本合同终止，承租方不就其对租赁标的的装修改造等对出租方主张任何权利。在签订上述合同之前，五棵松饭店与天宜公司在2011年至2015年期间，每年都签订有房屋租赁合同，就3号楼、5号楼房屋的租赁问题进行了约定，除2015年签订两份租赁合同、每份合同约定租赁期限为半年外，其余合同约定的租赁期限均为一年即当年1月1日至12月31日。2013年3月1日，天宜公司向五棵松饭店出具《承诺书》，内容为“鉴于我院与贵公司2013年1月1日签订的《租房合同》，《租房合同》约定租赁的标的物（楼房）于2013年12月31日到期，现我院将对贵公司所有的19号院内的5号楼食堂进行内部装修，尚须归贵公司领导批准，为此我院作出如下承诺：在租赁合同期内，我院对5号楼食堂进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对此不主张任何权利。在租赁合同期满后，我院对5号楼食堂进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对5号楼食堂所增加的不可移动的附属设施无偿归贵公司所有，我院对此不主张任何权利。租赁期满后，在同等条件下，我院有优先续租权。”此外，2011年11月10日，五棵松饭店（甲方）与北京海淀金桥信息咨询公司（以下简称金桥公司）（乙方）、天宜公司（丙方）签订有《三方协议书》，约定2010年11月1日甲方将19号（原91号会议楼）全楼及该楼前空地（以下简称主楼房屋）的使用权租给乙方使用，租期至2016年12月31日合同期满止，年度租金175.6万元，五年合计租金878万元，现甲方同意乙方于2012年1月1日起又将此标的物使用权转租给了丙方至2016年12月31日止。三方协议，丙方直接向甲方交纳2012年及以后年度租金，每年度租金175.6万元，支付方式采取预付款方式，按季度交纳，丙方需分别于2011年12月及次年3月、5月、8月10日前不用通过乙方直接向甲方交纳下年度房租费，以此类推。甲乙双方均视此同于乙方直接向甲方支付租金。2016年4月29日，肿瘤医院（甲方）与天宜公司（乙方）签订《合作协议》，约定，甲乙双方就设立北京肿瘤医院乳腺癌预防治疗中心事宜，达成协议；医疗场所位于19号院（房屋平面图见本协议附件1）。该房屋产权人为中铁集团，受托单位为五棵松饭店，目前使用人为天宜公司（租赁标的物的产权证书见本协议附件2，产权人委托书见本协议附件3，使用人的租赁合同见本协议附件4）。房屋建筑面积6788.08平方米，包括六层医院大楼5500平方米，一层行政办公楼410.8平方米，二层会议室350平方米，食堂527.28平方米。该租赁标的物产权方提供产权证明及委托书，受托方出具关于房屋租赁合同的说明（见本协议附件5），同意天宜公司在约定租期内（至2026年12月31日止）将标的物转租于甲方设立医疗经营场所。双方于2014年1月28日签署的原《房屋租赁协议》终止。经产权人委托单位（五棵松饭店）授权，乙方将租赁标的物转租予甲方，租期十年，自2016年1月1日起，至2025年12月31日止。租赁期满，双方根据实际需要以及房屋的客观权属情况协商确定是否继续租赁。租赁标的物租金为1000万元每年，第一年度租金于合同签订后十五日内支付，此后甲方于每年2月28日前支付当年度租金（因甲方支付本项目租金需获得行政主管部门审批，故具体支付时间以甲方行政主管部门审批时间为准）。自第二个租赁年度起，经双方协商一致，以后每年租金增加2.55%（详细金额见附件6。）另，天宜公司与肿瘤医院于2014年1月28日曾签署的《房屋租赁协议》约定租赁标的物座落于19号院六层独栋含楼前使用院落（附平面图）共9000平方米，租赁期限十年，自2014年1月25日起至2024年1月24日止。天宜公司向肿瘤医院提供了上述《合作协议》载明的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》。本案中，肿瘤医院向法院提供了《租房协议书》及《关于房屋租赁合同的说明》的复印件，其中《租房协议书》显示，五棵松饭店（甲方）与天宜公司（乙方）约定就19号（原91号）会议楼全楼及该楼前全部空地，甲方将使用权租给乙方使用，租期至2026年12月31日合同期满止，年度租金为803万元。该份协议书上加盖有天宜公司及五棵松饭店的公章，但未载明签订日期；《关于房屋租赁合同的说明》显示内容为五棵松饭店表示其将19号8号楼房屋出租给了天宜公司，其同意天宜公司在房屋租赁周期内转租给肿瘤医院，并同意肿瘤医院在国家相关法律、法规允许范围内对租赁房屋进行装修改造。上述材料中亦加盖有五棵松饭店的公章，但未载明日期。本案庭审中，天宜公司表示上述二份材料原件由其持有，庭后向法院提交，但截至本案判决作出前，天宜公司未向法院提交上述二份材料的原件；五棵松饭店则表示其从未与天宜公司签订过上述《租房协议书》，亦从未出具过《关于房屋租赁合同的说明》。天宜公司主张其与五棵松饭店达成协议五棵松饭店同意其承租另案所涉主楼房屋至2025年12月31日，本案所涉房屋与主楼房屋租期一致，但举证不足，五棵松饭店对此亦不予认可。2016年10月26日，五棵松饭店通过北京矩阵律师事务所向天宜公司发出了《律师函》，表示天宜公司欠付租赁房屋2016年租金共计200余万元，要求天宜公司在收到函件之日起10日内支付租金。同日，五棵松饭店向天宜公司发出了《告知函》，表示租赁期限届满后，其将收回天宜公司承租的所有租赁物，不再与天宜公司续签租赁合同，天宜公司于租赁期限届满前腾空租赁物，以便双方进行租赁物交接。本案中，各方当事人对于涉案房屋在房产证所附房地平面图中的位置予以确认。天宜公司通过与肿瘤医院签订《合作协议》，将本案所涉房屋中5号楼A座、B座及3号楼3101-3120室的部分房屋与另案诉讼所涉主楼房屋转租给了肿瘤医院，肿瘤医院支付租金至2017年6月31日。现涉案房屋中5号楼A座作为肿瘤医院食堂使用，由肿瘤医院委托天宜公司经营管理；5号楼B座一层房屋作为肿瘤医院的药品和器械库，二层房屋作为肿瘤医院的会议室；E103、203室两间房屋由天宜公司使用作为食堂职工宿舍；3号楼3101-3120室房屋由天宜公司与肿瘤医院各使用一部分。天宜公司主张对涉案房屋有改扩建，但未向法院提交相应证据。五棵松饭店与天宜公司确认，本案所涉房屋及另案诉讼所涉的主楼房屋在2016年1月1日（不含当日）之前的租金，天宜公司已经支付完毕；2016年1月1日后，就全部租赁房屋，天宜公司共计向五棵松饭店支付租金1335333.05元，五棵松饭店表示双方并未约定上述款项是支付的本案所涉房屋的租金还是支付的另案诉讼所涉主楼房屋的租金，其在本案中将上述款项全部计入本案所涉房屋租金；天宜公司则表示其曾口头告知五棵松饭店上述款项交纳的是主楼房屋的租金，但未向法院提供相应证据。天宜公司主张其对涉案房屋及场地享有优先续租权，五棵松饭店则表示其收回涉案房屋自用。肿瘤医院抗辩认为依据天宜公司提供的《合作协议》的附件材料，其与天宜公司签订的《合作协议》合法有效，五棵松饭店则否认《合作协议》的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》的真实性，主张《合作协议》超出其与天宜公司之间合同约定的租赁期限的部分应为无效。五棵松饭店就其主张的水费及通讯费，未向法院提交充分有效证据。另，本案诉讼过程中，经五棵松饭店申请，法院对于天宜公司银行账户中的存款1165251.67元进行了保全，五棵松饭店交纳保全费五千元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，五棵松饭店与天宜公司于2016年所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，天宜公司虽抗辩主张其承租涉案房屋的期限应届至2025年，但举证不足，法院对此无法采信。依据天宜公司与五棵松饭店就另案所涉主楼房屋所签订的《三方协议书》及就本案所涉房屋所签订的《房屋租赁合同》，天宜公司承租全部租赁房屋的期限均于2016年12月31日届满；天宜公司与肿瘤医院签订的《合作协议》，名为合作，实为租赁，因天宜公司超过其有权租赁期间转租，《合作协议》自2017年1月1日起应为无效。天宜公司主张其经五棵松饭店同意，出资对涉案房屋进行了改扩建和装修，腾退房屋将造成其损失，然天宜公司就其主张的改扩建的事实，举证不足，且其在双方《房屋租赁合同》中已明示放弃装饰装修的相应权利，故现天宜公司以上述理由拒绝腾退房屋的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。综上，五棵松饭店要求天宜公司腾退涉案房屋、要求天宜公司支付涉案房屋自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。五棵松饭店主张的房屋占有使用费，标准过高，法院依据租金标准予以调整。因五棵松饭店与天宜公司并未约定已付租金对应的租赁物，对于五棵松饭店将已付租金算作本案所涉房屋租金的主张，法院予以确认，但五棵松饭店的上述主张不应有损天宜公司的诉讼利益，结合考虑天宜公司与五棵松饭店就租赁期限问题存在争议的事实，对于五棵松饭店主张的未付租金的滞纳金，法院不予支持。五棵松饭店就其主张的天宜公司欠付水费、通讯费的事实，举证不足，对其相应诉请，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、第十五条之规定，判决：一、北京天宜乳腺医院有限公司于本判决生效后三十日内将十九号三号楼三一〇一至三一二〇室房屋，五号楼A座、B座房屋及E一〇三、二〇三室房屋腾退交还北京五棵松饭店有限公司；二、北京天宜乳腺医院有限公司于本判决生效后七日内支付北京五棵松饭店有限公司上述房屋二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间欠付的租金三十一万四千六百六十六元九角五分；三、北京天宜乳腺医院有限公司按照一百六十五万元每年的标准向北京五棵松饭店有限公司支付上述房屋自二〇一七年一月一日起至房屋腾退之日止的占有使用费；四、驳回北京五棵松饭店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天宜公司提交证据材料用以证明其投入资金进行装修、改扩建的情况以及3号楼部分楼层还在出租。五棵松饭店对该证据的真实性表示无法确认，对关联性不予认可。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。本院认为，五棵松饭店与天宜公司于2016年签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。该合同约定租赁期限至2016年12月31日止。天宜公司虽称其与五棵松饭店系联建合作关系，且租赁期限延长至2026年12月31日，但并未就此提供证据予以证明，本院对此不予采信。天宜公司超过其有权租赁的期间将诉争房屋转租给肿瘤医院，天宜公司与肿瘤医院之间租期超过部分的约定应属无效。五棵松饭店要求天宜公司在合同到期终止后腾退房屋，具有事实和法律依据。天宜公司虽主张己方享有优先续租权，但五棵松饭店称其系收回房屋自用，尚不存在优先续租权的适用问题。天宜公司虽称其在承租期间对于诉争房屋有装修、改扩建行为，终止合同会给其造成损失，但其在一审期间并未就此提出反诉，且不能作为合同到期终止之后其拒绝腾退房屋的理由，本院对其在二审期间提供的证据不予处理。对于腾退房屋的时间一节，由于合同约定租赁期限至2016年12月31日止，天宜公司对腾退问题应有相应预期，不能仅以现房屋使用人肿瘤医院使用房屋具有社会服务性特点为由拒绝腾退。天宜公司在合同履行期限内欠付的租金，应当按照合同约定标准予以支付。在合同终止之后到腾退房屋之前的占有使用费亦应由天宜公司承担。一审法院判令天宜公司腾退交还房屋、支付欠付租金和腾退之前的占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，天宜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15288元，由北京天宜乳腺医院有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十三日法官助理  刘 瑾书 记 员  赵梦芸