江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣08民终514号 上诉人（原审被告）：胡军，男，汉族，1966年10月30日生，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：万丽琴（胡军之妻），女，汉族，1971年1月19日生，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：罗建明，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吉安市工农兵电影院，住所地江西省吉安市吉州区沿江路**，注册号360802010001304。 法定代表人：左冬平，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1969年10月24日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系原电影公司书记。 委托诉讼代理人：沈阳，吉安市天平法律服务所法律工作者。 原审被告：吉安潮人文化传媒有限公司，住所地江西省吉安市吉州区沿江路**，注册号360802210027034。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 上诉人胡军因与被上诉人吉安市工农兵电影院（以下简称工农兵电影院）、原审被告吉安潮人文化传媒有限公司（以下简称潮人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初109号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人胡军的委托诉讼代理人万丽琴、罗建明，被上诉人工农兵电影院的法定代表人左冬平及委托诉讼代理人陈勇、沈阳到庭参加了诉讼，原审被告潮人公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人胡军上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判驳回工农兵电影院的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由工农兵电影院承担。事实与理由：1.一审法院认定工农兵电影院诉讼主体适格，判决错误。2017年5月22日，吉安市人民政府发布了《关于吉安大桥西岸互通工程国有土地上房屋征收决定的公告》，决定征收工农兵电影院的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。因不动产物权发生变动，工农兵电影院对其房屋的产权已丧失。工农兵电影院关于解除合同、立即腾房的诉讼请求，属诉讼主体不适格，其无权解除《房屋租赁合同》，也不存在腾房问题。2.一审法院认定胡军向工农兵电影院出具的承诺书系单方意思表示，判决错误。2017年6月20日，胡军向工农兵电影院出具承诺书，承诺租金在此后的拆迁补偿款中予以扣除。工农兵电影院长达半年对此未提出异议，应当视为双方对租金作出新的约定。根据合同法的相关规定，合同的订立包括要约和承诺两个阶段，订立合同是一个动态的过程，以要约开始，承诺生效即告合同成立。该承诺书作为支付租金部分的特别条款，是双方真实意思表示，工农兵电影院提前要求胡军支付租金，违反了合同约定，也违反了诚实信用原则，动机不纯。3.简易程序适用于事实清楚、权利义务明确、争议不大的简易案件，但本案不属于简易案件，一审法院适用简易程序审理本案，违反了法定程序。4.潮人公司在一审期间委托律师出庭不合法，违反了法定程序。 被上诉人工农兵电影院答辩称：1.本案审理的是租赁合同法律关系，不是房屋权属问题，按照合同的相对性原则，工农兵电影院享有诉讼主体资格。2.合同第11.1条及第14.2条对终止合同、腾退房屋进行了明确约定，工农兵电影院要求终止合同、腾退房屋有合同依据。3.从拆迁工作的流程来看，征迁办是与工农兵电影院签订补偿协议，再由工农兵电影院负责承租户的拆迁工作，并由工农兵电影院与承租户签订补偿协议，所以工农兵电影院是适格主体。4.工农兵电影院于2017年6月20日发出搬迁催告函，要求搬迁腾房，胡军对此并未提出任何异议。5.工农兵电影院是收到过承诺书，承诺书只是胡军的单方意思表示，工农兵电影院不认可。如果承诺书是对方的要约，工农兵电影院未作出承诺；如果承诺书是对方的承诺，工农兵电影院未发出要约。工农兵电影院没有口头和书面的表示，没有以任何民事方式来表达，胡军认为工农兵电影院未予搭理便可以作默认，这是错误的。6.潮人公司拆迁款曾经有260万元到账，工农兵电影院也从未要求租金在其中扣除，从这一点也表示工农兵电影院从未同意租金在拆迁款中扣除。 原审被告潮人公司书面辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，请求法院维持原判。1.胡军认可其曾与工农兵电影院签订了租赁合同，同意依法处理，潮人公司与工农兵电影院是适格的当事人；2.胡军向潮人公司出具承诺书，该承诺书并非是双方合意，而是胡军的单方意思表示，对潮人公司不具有法律效力。 上诉人工农兵电影院向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，胡军和潮人公司立即腾退房屋；2.判令胡军和潮人公司支付自2015年7月起至2017年6月期间拖欠的租金、管理费、水电费等共计543000元；3.由胡军和潮人公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2014年8月27日，工农兵电影院与胡军签订《房屋租赁合同》，约定甲方（工农兵电影院）将吉安市吉州区沿江路7号房屋租赁给乙方（胡军），租赁期限为5年，自2014年8月30日至2019年8月29日止；租赁保证金为200000元，其中100000元半年后转为部分租金，另100000元仍为租赁保证金；租金每年为150000元，管理费每年150000元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方的书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如拖欠租金达1个月等情况，甲方可终止合同收回房屋；并约定因市政建设需要拆除或改造该租赁房屋，乙方必须无条件终止合同，甲方不赔偿乙方任何费用，政府对甲方的赔偿与乙方无关等内容。合同签订后，胡军在此经营潮人酒吧。胡军已于2014年5月30日向工农兵电影院支付保证金200000元，潮人公司于2014年9月1日向工农兵电影院支付至2015年4月止的租金150000元。2014年11月6日，胡军与案外人袁冬、欧阳秋宏签订《合作协议书》，约定由其三人共同出资、经营、管理潮人公司，各占33.33%的股份，项目场地承租合同由胡军代表公司与工农兵电影院签订，合同的责任与权利由三方共同承担和享受等内容。2015年5月25日，工农兵电影院与胡军签订《补充协议》，约定由于乙方（胡军）特殊原因将租赁标的的屋面重新做过增大了投资，在原合同到期后再续签5年，时间为2019年8月30日至2024年8月29日止，租金每年为165000元，管理费每年165000元，其它事项按原合同执行。2016年11月3日，工农兵电影院向胡军发出律师函，要求其支付拖欠的租金500000元。2017年5月，胡军承租的房屋因吉安大桥西岸互通工程建设需要，被吉安市人民政府列入国有土地上房屋征收范围。2017年6月19日，工农兵电影院向胡军发出搬迁催告函，敦促其接到本催告函之日起30日内自行完成搬迁，将承租房屋腾空。截止2017年6月，胡军尚欠工农兵电影院租金、管理费、水电费共计743000元。 一审法院认为：工农兵电影院与胡军签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。胡军先以个人名义与工农兵电影院签订的合同及补充协议，后胡军与袁冬、欧阳秋宏签订的《合作协议书》中约定胡军系潮人公司股东，代表公司与工农兵电影院签订了租赁合同；合同签订后胡军在该房屋内经营潮人公司，故胡军与潮人公司应共同承担本案的法律责任。至于潮人公司与胡军之间的内部关系，不在本案的审理范围。 现工农兵电影院以胡军和潮人公司未按期支付租金及合同约定的“因市政建设需要拆除或改造租赁房屋，乙方应无条件终止合同”为由要求解除《房屋租赁合同》、胡军和潮人公司立即腾退房屋，潮人公司同意工农兵电影院的意见，工农兵电影院要求胡军和潮人公司支付核减200000元保证金后尚拖欠的租金、管理费、水电费费用543000元，潮人公司亦同意工农兵电影院的意见，法院予以照准。 胡军称工农兵电影院诉讼主体不适格。法院认为，工农兵电影院依据房屋租赁合同起诉符合合同相对性原则，至于政府征收不在本案审理范围；胡军提出其已承诺所欠的租金从拆迁款中扣除，工农兵电影院亦默认，故不存在拖欠租金的问题，但此说法并未获得工农兵电影院的认可，且拆迁款问题与本案的租赁关系无关；其提及的建筑物补偿及查封物品被盗与本案无关；上述事项均应通过合法正当途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告吉安市工农兵电影院与被告胡军于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》，限二被告于本判决生效后五日内从所承租的吉安市吉州区沿江路7号房屋内腾出；二、被告胡军、吉安潮人文化传媒有限公司支付自2015年7月起至2017年6月止拖欠原告的租金543000元，限二被告于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，减半收取计8925元，由被告胡军、吉安潮人文化传媒有限公司共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 工农兵电影院对胡军提供的证据的真实性持异议，认为该证据只是胡军的单方说明，并不能证明潮人公司在一审期间委托的律师是违法的。本院认为，潮人公司向一审法院提供的委托诉讼代理人的委托书上加盖了公司的公章，足以证明其委托诉讼代理人系经其授权参与本案诉讼，胡军提供的证据不足以证实潮人公司委托的诉讼代理人违反了法律规定，故本院对该证据依法不予采信。 本院经二审审理查明：一审期间，潮人公司委托江西智桥律师事务所的律师李天鸿为本案一审的委托诉讼代理人，潮人公司在授权委托书上加盖了公司的公章，江西智桥律师事务所向一审法院出具了律师事务所函。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.一审法院是否存在违反法定程序的情形？2.工农兵电影院是否为本案适格主体？3.涉案房屋租赁合同应否解除及胡军应否腾房？4.胡军向工农兵电影院出具的承诺书能否视为对租金作出的新约定，即租金能否在拆迁补偿款中扣除？ 关于第一个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对涉案房屋租赁合同和补充协议及欠付的租金额均无异议，且本案的证据材料均系当事人自行提供的，并非经法院调查收集的；虽然胡军认为工农兵电影院不是本案的适格主体，但本案权利的享有者和责任的承担者并不难区分；双方当事人对本案争议的事实和标的均无原则分歧，双方争议的事项均与本案无关，不是本案的审理范围。因此，一审法院适用简易程序审理本案并未违反法律规定。另外，潮人公司在一审期间委托江西智桥律师事务所的律师李天鸿为本案一审的委托诉讼代理人，潮人公司在授权委托书上加盖了公司的公章，江西智桥律师事务所向一审法院出具了律师事务所函，故一审期间认定李天鸿为潮人公司的委托诉讼代理人有事实和法律依据，并未违反法定程序。综上，胡军关于一审法院违反法定程序的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。 关于第二个争议焦点。本院认为，工农兵电影院与胡军于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。该合同第十四条明确约定，因市政建设需要拆除或改造该租赁房屋，胡军必须无条件终止合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；依据该法第九十六的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，涉案房屋因吉安大桥西岸互通工程建设需要，于2017年5月被吉安市人民政府列入国有土地上房屋征收范围。工农兵电影院于2017年6月19日向胡军发出搬迁催告函，敦促其接到本催告函之日起30日内自行完成搬迁、将承租房屋腾空。胡军收到催告函后未在催告期内将承租房屋腾空，工农兵电影院遂向法院起诉主张权利，符合合同的约定和法律的规定，其具有本案诉讼主体的资格。胡军关于工农兵电影院不是本案适格主体的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。 关于第三个争议焦点。本院认为，涉案合同第十一条明确约定，胡军如拖欠租金累计达1个月，工农兵电影院可终止合同并收回房屋；合同签订后，工农兵电影院已按合同约定将租赁物交付给胡军使用，胡军在租赁物内经营潮人公司，但胡军和潮人公司仅支付了部分租金，自2015年7月起未向工农兵电影院支付租金，工农兵电影院为此向胡军发出律师函要求其支付拖欠的租金；涉案房屋因吉安大桥西岸互通工程建设需要，于2017年5月被吉安市人民政府列入国有土地上房屋征收范围，依据合同第十四条的约定，涉案合同无条件解除，工农兵电影院于2017年6月19日向胡军发出搬迁催告函，敦促其接到本催告函之日起30日内自行完成搬迁，将承租房屋腾空。因此，无论是依据合同第十一条的约定，还是依据合同第十四条的约定，工农兵电影院均有权主张解除合同，并要求胡军和潮人公司腾出租赁物。 关于第四个争议焦点。本院认为，本案当事人对欠付租金的金额均不持异议，只是对租金的支付方式存在争议。胡军认为其向工农兵电影院承诺了租金在征收补偿款中扣除，工农兵电影院并未否认，故工农兵电影院关于支付欠付租金的主张违反了双方的约定；工农兵电影院和潮人公司认为承诺书系胡军的单方意思表示，其并未同意涉案租金在征收补偿款中扣除，故胡军应向工农兵电影院支付欠付的租金。本院认为，胡军于2017年6月20日出具承诺书，承诺其拖欠工农兵电影院的租金543000元在此后的拆迁补偿款中扣除。工农兵电影院并不认可该承诺书的内容，胡军未提供证据证实工农兵电影院认可该承诺书的内容，亦未提供证据证实工农兵电影院未否认承诺书的内容即视为其认可。因此，胡军作出的承诺系其单方意思表示，其关于该承诺是双方真实意思表示的上诉理由，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳，胡军理应向工农兵电影院支付欠付的租金543000元。至于拆迁补偿款问题与本案的租赁关系无关，本案对此不予审理，胡军可以依法另行主张权利。 综上所述，胡军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17850元，由上诉人胡军负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖永兰 审判员  黄小红 审判员  胡 婧 二〇一八年三月十四日 书记员  郭 琴