海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初128号原告：文成，男，1988年2月25日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：陈传松，海南海地律师事务所律师。被告：海南赛孚实业有限公司，住所地：海南省海口市秀英区金滩路赛孚油库内。法定代表人：褚玉龙，总经理。委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。原告文成诉被告海南赛孚实业有限公司（以下简称“赛孚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，并于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告文成的委托诉讼代理人陈传松，被告赛孚公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文成向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金（违约金按已付房款98万元的日万分之三计算，从2017年3月31日起计算至房屋符合合同约定交付条件之日止，暂计至2017年6月30日的违约金为27048元）；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年9月20日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定，被告将其开发的位于海口市××区宇信·西岸公馆项目的3幢5层501房销售给原告，总金额98万元；被告应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告交付的房屋不符合合同约定的，原告有权拒绝交接；逾期交付房屋，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全额购房款。2017年3月30日合同约定交房的期限到期，被告没有依照合同约定向原告交付所购买的房屋。2017年5月25日原告收到被告发出的交房通知书，随后，原告到宇信·西岸公馆办理交房事宜，经了解宇信·西岸公馆项目并没有竣工验收备案表，即房屋没有经政府部门备案登记，没有验收合格。因被告无法提供竣工验收备案表，原告没有办理交接事宜，并明确告知被告要追究其违约责任。根据合同第八、九、十一条的约定，被告应向原告支付从2017年3月31日起至宇信·西岸公馆项目在行政主管部门办理竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告赛孚公司辩称，一、原告起诉所述内容与事实不符，涉案房屋已经验收合格并且符合合同约定的交付条件，原告也已经实际收房并且办理装修，故原告主张涉案房屋验收合格之后的违约金不成立。合同第八条第一款约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，而涉案项目在2017年5月19日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收合格，已经达到合同约定的交付条件，被告已于2017年5月22日向原告邮寄送达了《交房通知书》及附件《办理交房手续所需要资料》。2017年5月28日，原告已经验房收房，并办理了收房和装修手续，该收房行为，证明原告认可和接受涉案房屋已经符合约定交付条件。二、即便涉案房屋存在超过约定时间延期交房的情形，该交房延期有合同约定正当事由，亦不属于被告违约，故原告主张延期交房的违约金不成立。1.根据合同第八条第二款之约定，涉案项目因停水、停电、台风、降雨、高温等不可抗力原因，经施工单位、监理单位及建设单位审核确定工期延误139天；2.由于海口市行政审批制度改革工作领导小组办公室于2016年10月26日作出《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》，各审批单位对此理解和执行不同，互相推诿，导致项目竣工后迟迟未按预期开始验收，经被告协调，直至2017年5月19日才组织完成联合验收，前后延误验收近两个月。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告逾期交房的抗辩事由是否成立。原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》第八条“交付期限”第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因导致工程延缓、延期的；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或者连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八个小时以上；……7.因买受人未履行合同义务或者未按合同约定期限支付购房款及其他缴纳之相关费用的；8.如出现本条2的情形时，出卖人在上述事件发生之日起30日内通过电子邮件告知买受人。”为证明在施工期间因停水、停电、台风、降雨、高温等不可抗力原因导致工程延误139天，被告提交的证据有：《工程延期报审表》、《工程延期依据及工期计算说明》、《工程签证》（停水）、《停水证明》、《工程签订》（停电）、《停电网上公布信息》、《工程签订》（台风）、《工程签证》（降雨）、《海口国家基准气象站地面气象风雨资料统计》、《工程签订》（高温）、《海口国家基准地面气象站日最高气温大于等于35度资料统计》。本院认为，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第3项、第4项的约定，在非因出卖人原因，停水、停电累计超过72小时，或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；或者施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他导致停工八小时以上的情形，出卖人均可以据实予以延期交房时间。被告所提交的上述证据，可以相互印证在施工期间发生了双方合同约定的第八条第二款第3项及第4项的情形，应当据实予以延期交付房屋时间。被告主张可据实延期139天，对此本院认为，对于双方签订合同之前发生的可延期的情形，是否会造成工期延误已明知，被告根据上述情况对交房时间应有合理预期，但仍然与原告约定2017年3月30日交房，因此上述情形无论是否对涉案工程工期造成影响，都不能成为被告应当顺延交付房屋的理由，故在双方合同签订前发生的符合延期交房的情形在本案中不能予以延期。在合同签订之后发生符合延期交房的情形如下：1.2016年9月24日、2016年10月22日、2016年12月4日、2017年1月14日因市政管网原因停水超过8个小时，导致工程延期4天；2.因201621号台风“莎莉嘉”的影响，导致2016年10月17日至10月26日期间（因2016年10月22日停水已延期）工程延期共计9天；3.2016年9月22日，2016年10月2日、14日、18日（台风“莎莉嘉”期间）、30日、31日，2016年11月18日、19日、23日、24日、25日、26日，2017年1月15日、16日、31日，2017年2月4日、7日，共计16天海口地区降雨达到中雨以上，按照对工期的折算系数0.7计算为11天，导致工程延期11天。为证明因政府原因导致延迟交房，被告提交的证据有：《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》、《海口市政府服务中心关于宇信西岸公馆项目进行同步竣工验收的协调函》。《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》于2016年10月26日前发布，在原、被告双方签订合同之前，被告在签订合同时即应预留工程验收时间。且从函件的内容来看，《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》系拟定建设项目竣工联合专项验收不作为竣工验收的前置程序，也就是说，在验收环节流程中，竣工联合专项验收可与竣工验收同时进行，海口市政府服务中心在《海口市政府服务中心关于宇信西岸公馆项目进行同步竣工验收的协调函》中对此亦作出协商，并不能直接推断出由于政府原因导致涉案项目验收延迟，而从涉案项目于2017年3月20日完工这一时间结点看，被告不能在合同约定的交房时间2017年3月30日前完成竣工验收的主要原因是工程延期完工。为证明被告已履行告知义务，被告提交《给业主的短信》作为证据，但该份证据为被告单方制作，未经原告签收确认，庭审时亦未提交短信发送原始记录，故对该份证据的真实性、合法性以及证明效力均不予确认。二、关于被告正式交房的时间。《海口市商品房买卖合同》第八条约定，“该商品房经验收合格”为商品房交付条件。涉案项目于2017年5月19日经建设单位、勘察单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收合格，同意交付使用，故涉案工程质量竣工验收合格时间为2017年5月19日。被告于2017年5月25日通知原告收房，原告亦承认在2017年5月25日收到交房通知，该时间点在工程验收之后，符合合同约定的交付条件，故本院认定被告已于2017年5月25日完成交房义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：1.被告将其开发的位于海口市××区宇信·西岸公馆项目的3幢5层501房销售给原告，总价款为98万元；2.原告应在合同签订当日支付首付款43万元，剩余房款以银行按揭方式支付，原告应于签订合同之日起七日内提供相应按揭贷款所需资料；3.被告应当在2017年3月30日前将经验收合格的商品房交付给原告；4.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：“1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因导致工程延缓、延期的；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或者连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八个小时以上；……7.因买受人未履行合同义务或者未按合同约定期限支付购房款及其他缴纳之相关费用的；8.如出现本条2的情形时，出卖人在上述事件发生之日起30日内通过电子邮件告知买受人”；5.被告未能按合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款的3%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2017年5月19日，涉案项目经建设单位、勘察单位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，验收结论为：验收合格，同意交付使用。2017年5月25日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，通知原告于2017年7月30日前办理收房手续，原告于2017年5月28日办理收房手续。后原告以被告逾期交房构成违约为由，向本院提起诉讼。另查明，涉案工程因停水、停电、台风、降雨、高温等情形交付期限予以顺延23天。本院认为，本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已经依约支付了全部购房款，被告应按合同约定在2017年3月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。根据本院查明的事实，在双方签订合同后，因停水、停电、台风、降雨等情形，被告可据实顺延23天交付房屋，从约定的2017年3月30日交房至被告于2017年5月25日通知原告收房，共计56天，扣除上述应予延期的23天，被告实际逾期交房33天，根据合同第十一条第1项之约定，被告应向原告支付逾期交房违约金9702元（98万×0.03%×33天=9702元）。原告以涉案项目未取得工程竣工验收备案表为由,主张被告支付2017年5月25日后逾期交房违约金，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告海南赛孚实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告文成支付逾期交房违约金9702元；二、驳回原告文成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理476元，减半收取238元，由原告文成负担213元，由被告海南赛孚实业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员黄清海[盖章位置]附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2018年3月29日印制（共印6份） {文书日期}书记员 黄清海[盖章位置]附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2018年3月29日印制（共印6份）