天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初5195号原告（反诉被告）：融豪（天津）置业有限公司，住所地天津市河东区十一经路与九纬路交口三联大厦1-1001号。法定代表人：徐多伟，总经理。委托诉讼代理人：赵晋，该公司职员。委托诉讼代理人：王若宜，该公司职员。被告（反诉原告）：王宏鹏，男，1992年2月6日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：冯熹微，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冲，天津星聚律师事务所律师。原告（反诉被告）融豪（天津）置业有限公司与被告（反诉原告）王宏鹏商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）融豪（天津）置业有限公司（以下简称融豪公司）的委托诉讼代理人王若宜、被告（反诉原告）王宏鹏的委托诉讼代理人冯熹微、王冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。融豪公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《融科.瀚棠认购协议》和调房申请书；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月19日，原告与被告签订《融科.瀚棠认购协议》，约定被告自愿购买原告开发建设的天津市河东区商品房,后双方又签订了《融科.瀚棠园调房申请书》，调换为位于天津市河东区商品房。现调换的房屋已经出售给案外人天津融景企业管理有限公司，不再具备销售条件，同时被告未按合同约定缴纳首付款，因此起诉被告要求解除上述两个协议。王宏鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2016年6月，原告对外销售房屋，被告看中瀚棠园10-1-604号房屋，当时原告尚未取得10号楼商品房销售许可证，为促成交易，原告提出签署认购瀚棠园2-1-3101号房屋的认购协议，同时再签署一份调房申请书，确认被告实际购买的是瀚棠园10-1-604号房屋，待10号楼的销售许可证下发后再为被告办理《天津市商品房购房合同》。2016年6月19日，双方签订了《融科瀚棠认购协议》和《融科瀚棠调房申请书》，约定被告购买瀚棠园10-1-604号房屋。后被告多次找到原告要求交付首付款，原告一直推脱不予接受，因此不存在被告延迟支付购房款的情形。2、本案涉诉商品房具备履行条件，且被告有履行能力，原告应当承担继续履行合同的责任。王宏鹏向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行与反诉人于2016年6月19日签订的《融科·瀚棠园调房申请书》；2.反诉费由被反诉人承担。事实理由：2016年6月19日，反诉人与被反诉人签订《融科·瀚棠园认购协议》，约定反诉人购买天津市河东区房屋，总价款为3215275元，反诉人于当日交付被反诉人定金20000元。双方于当天还签订《融科·瀚棠园调房申请书》反诉人将购买房屋由原协议约定的2号楼1门3101更换为10号楼1门604。签订申请书后，反诉人多次要求支付首付款但是被反诉人均以种种理由推脱不予配合。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉。融豪公司对王宏鹏的反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。因反诉人未缴纳房款，被反诉人有权解除认购协议及调房申请书；融科·瀚棠园10-1-604房屋已经出售给第三人且已经备案，故无法履行调房申请书，请求驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，以原告为甲方（出售方）、被告为乙方（认购方）签订《融科.瀚棠认购协议》，约定：“乙方自愿购买甲方开发建设的位于天津市河东区商品房。该商品房建筑面积为126.01平方米，户型C1，原销售单价为￥27500元/平方米，原销售总价为￥3465275元；乙方享受优惠内容（优惠以总价计）2万电商抵25万房款，优惠总额为￥250000元人民币。该商品房优惠后实际销售单价为￥25516元/平米，实际销售总价为￥3215275元人民币。……一.乙方有权选择如下二种方式中的一种为购买本协议书中的如下约定：……2.按揭贷款①签订此购房协议书同时，交付购房定金￥20000元人民币；②于2016年7月15日前交付购房首期款￥645275元，同时签署《购房合同》并办结按揭贷款、公积金或组合贷款手续；③乙方应于2016年8月15日前将贷款款项计￥2570000元人民币交付甲方。……三.双方的权利与责任：1.如乙方未能在本协议第一条之约定时间内交付应付房款并与甲方签订《购房合同》履行相关责任，则甲方有权视乙方自愿放弃购买本协议书所指商品房，本协议书随即失效，乙方所交定金不予返还；甲方有权在不通知乙方的情况下将本协议所指商品房转定或转售他人，乙方不得提出异议。……4、未经甲方同意，乙方不得将本协议书所指商品房及相关权利与义务转移给第三方……”。后被告通过刷卡的方式交纳了定金20000元。同日，原告与被告签订《融科.瀚棠园调房申请书》，约定被告购买原告开发的天津市河东区商品房，认购协议签署时间为2016年6月27日。现因个人原因，向原告申请在2016年7月5日至2016年7月15日期间，将原认购的商品房调换为位于天津市河东区商品房，并按照调换后商品房的销售价格重新签署认购协议，并缴纳购房款及相关税费。调换后商品房建筑面积98.58平方米，原单价29900元，原总价为2947542元，享受优惠内容：2万电商享91折+签约优惠99折，优惠总额为292101元人民币，商品房优惠后实际单价为26940元/平方米，实际总价为2655441元，上述房屋建筑面积及购房款以双方签署的《天津市商品房买卖合同》为准。被告与天津臣信房地产经纪有限公司签订《结算确认书》，被告通过天津臣信房地产经纪有限公司提供的中介服务，确认购买融科瀚棠项目房屋，房号10-1-604，并拟与开发商签订商品房销售合同。现确认使用订单编号为16061914595859144908的E金券，用以享受购房优惠。被告同意第三方支付平台将本人该平台账户中的20000元预存款转入相应的中介机构账户，作为向该中介机构支付的中介服务费。被告向该公司交纳了20000元。经查，原告提交天津市商品房买卖合同，内容为原告将天津市河东区商品房出售给天津融景企业管理有限公司，每平方米26940元，总价2655745元。另查，天津融景企业管理有限公司系融豪（天津）置业有限公司股东。庭审结束后，本院到天津市不动产登记事务中心河东分部调查天津市河东区房屋档案，天津市河东区房屋的商品房预告登记在天津融景企业管理有限公司。庭审后法院为双方当事人调解多次未果。本院认为，原告与被告签订的《融科.瀚棠认购协议》、《融科.瀚棠园调房申请书》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，原告以被告没有在合同规定的期限内足额缴纳首付款为由主张解除《融科.瀚棠认购协议》和《融科.瀚棠园调房申请书》。被告表示一直在等原告的履约通知，且有能力就涉诉房屋一次性付款购买，故不同意解除。根据《融科.瀚棠认购协议》的约定，虽然被告没有在指定的时间内交付房款并与原告签订《购房合同》，但是在《认购协议》指定的时间里10号楼的销售许可证尚未下发，待10号楼的销售许可证下发后，原告未举证证实其通知原告缴纳房款并办理相关手续，亦不能证实《认购协议》不具备履行条件，且被告曾多次联系原告要求继续履行合同被原告拒绝。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现原告也未提供证据证实原告主张解除合同符合法律规定，故原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告要求继续履行调房申请的反诉请求，本院认为，现原告与案外人签订关于涉诉房屋的《天津市商品房买卖合同》且已于天津市不动产登记事务中心河东分部进行备案，现涉诉房屋的买卖涉及案外人天津融景企业管理有限公司，被告在本案中主张继续履行，遗漏与案件有利害关系的天津融景企业管理有限公司，不宜在本案中一并解决，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）融豪（天津）置业有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王宏鹏的反诉请求。案件受理费80元，由原告融豪（天津）置业有限公司负担；反诉费80元，由被告王宏鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  吴晓飞代理审判员  李 菊人民陪审员  刘春洪二〇一八年三月二十三日书 记 员  吴 彤