北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初15757号原告（反诉被告）：焦波，男，1978年10月22日出生，汉族，北京市热力公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄福涛，北京勤弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：亓协德，男，1937年5月15日出生，汉族，中国建设银行北京分行退休职员，住北京市丰台区委托诉讼代理人：程和风（亓协德之妻），1954年3月7日出生，汉族，首钢大学退休教师，住北京市丰台区委托诉讼代理人：张志杰，北京润文律师事务所律师。原告（反诉被告）焦波与被告（反诉原告）亓协德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦波及委托诉讼代理人黄福涛，被告（反诉原告）亓协德的委托诉讼代理人程和风、张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦波向本院提出诉讼请求：1、确认我与亓协德于2016年9月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同无效。2、亓协德向我支付违约金117.6万元。3、诉讼费用由亓协德负担。事实和理由如下：2016年9月24日，我与亓协德签订了房屋买卖合同，合同约定亓协德将位于北京市丰台区右安门外301号房屋出卖给我，房屋价款共计588万元。签订合同后，双方于2016年11月2日进行了网签，我按照要求缴纳了税款，但亓协德以各种借口不配合办理房屋产权过户手续，我于2017年2月28日给亓协德发出催告函，要求配合我过户，亓协德仍不理会。后经我调查，亓协德在与其妻子刘惠平婚姻存续期间购买本案诉争房屋，房屋属于夫妻共同财产，且二人育有两个女儿，刘惠平去世后，房屋应当由亓协德和两个女儿共有。亓协德在出售房屋时应当征求其他共有权人的同意，否则买卖合同应属无效。亓协德的原因导致合同无效，应当向我支付违约金。故我提起本案诉讼。被告（反诉原告）亓协德辩称，不同意焦波的诉讼请求。焦波与我签订的合同约定了焦波应于2017年1月21日之前支付全部购房款，中介公司多次催促焦波，其至今未付款，早已超过约定的时间。合同无法继续履行的原因就在于焦波逾期支付房款构成违约。合同通过居间方签订，不存在没有处分权的情形，合同应属有效。被告（反诉原告）亓协德向本院提出反诉请求：1、判令解除我与焦波于2016年9月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、焦波配合我办理注销网签合同；3、焦波向我支付违约金117.6万元；4、反诉费由焦波负担。我与焦波签订《北京市存量房屋买卖合同》后，我依据合同履行了作为出卖人的义务，根据合同约定，双方最迟应于2017年1月22日完成房屋过户，焦波最迟应于2017年1月21日前向我支付所有房款。但至今焦波未按照合同约定支付房款，期间我催告焦波仍不履行义务，其行为已经构成根本违约，我有权要求解除合同。我于2017年3月2日向焦波发出了解除合同通知书，焦波不配合注销网签等。原告（反诉被告）焦波针对反诉辩称，我多次催促亓协德办理资金监管账户，但亓协德以自己生病为由拖延办理，我没有违约，不同意解除合同和注销网签。亓协德要求的违约金没有法律依据，且违约金约定的标准过高，焦波没有损失，法院应酌减违约金。现我认为合同属于无效，我不同意亓协德的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、房产证、定金收据、发票、催告函、微信记录、证人证言等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月24日，亓协德（出售方、甲方）与焦波（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋位于丰台区玉林里301号房屋（以下简称301号房屋），房屋建筑面积共95.89平方米，规划设计用途为住宅。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价588万元，乙方应于本合同签定当日向甲方支付定金5万元。乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，乙方分两次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款：第一次于过户前3日内，乙方通过资金监管方式向甲方支付220万元；第二次于过户前5日内，乙方通过资金存管方式向甲方支付363万元。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，亓协德（甲方）、焦波（乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称我爱我家公司）签订了居间服务合同，确认了由丙方协助甲乙双方订立了北京市存量房屋买卖合同，且甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管等手续……签订上述合同当日，焦波向亓协德支付了定金5万元。2016年11月2日，焦波与亓协德提交编号为C1395801的网签合同。2016年11月16日，焦波交纳了税款。后双方合同未再继续履行。亓协德申请证人石某和陈某出庭作证，二位证人均系北京我爱我家房地产经纪有限公司的职员，负责亓协德与焦波所签房屋买卖合同的居间服务工作。证人称曾经在2016年12月和2017年1月预约过户，但因为焦波的资金一直没到位，故一直没有完成资金监管和过户，期间多次催促焦波，焦波在2017年2月告知证人资金已经到位，但合同周期太长，双方未达成一致意见。庭审中，亓协德提交证人陈某与焦波的微信记录，内容是，2017年2月4日，陈某：“焦哥，我这边问了一下过户的号，随时都有随时都能过，现在就是等您这边的钱了，下周您赶紧把钱提出来，做完监管和存管，然后下一步就过户。”焦波：“秋圆，非常感谢，昨天石先生给我打电话说那个叔叔又生病住院了，这是真的吗？”陈某：“这个是真的，年前那个阿姨就说可能要住院。”焦波：“知道了，钱很快到位，到了后联系你。”证人陈某当庭提交其手机原始载体核实。焦波称因亓协德生病住院影响了合同继续履行，由于未获知资金监管账户其无法支付房款，对此焦波向法庭提交其家属名下的银行卡明细以及其与亓协德的录音证据。其中银行卡明细显示2017年1月17日存入341万元。亓协德称其于2017年1月27日住院，但未影响合同履行，其认为焦波应当在2017年1月21日前付款，未付款已经构成根本违约。2017年2月28日，焦波向法庭提交其向亓协德发催告函复印件，内容是“亓协德先生……我方资金早已经到位，请于2017年3月5日17时前配合中介方与我方办理购房款汇入监管账户手续，同时请对方给予有效回复，积极配合履行合同……”焦波另提交了邮件回单复印件已经查询结果，显示邮件于2017年2月28日投递并于当日签收。亓协德否认收到上述函件。另查，301号房屋于2000年6月6日登记至亓协德名下。焦波向法庭提交了证明信，欲证明亓协德曾经与刘惠平系夫妻关系，二人育有两个女儿，刘惠平于2003年10月29日死亡，故而301号房屋应当由亓协德与两个女儿共有，在未获得其他共有权人同意的情况下，亓协德所签订合同属于无效。亓协德认可证明信所涉亲属关系的内容，但其主张在签订合同之时焦波即已知晓其家庭状况，两个女儿与301号房屋无关，房屋应属亓协德个人所有，合同系有效。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。焦波主张其与亓协德签订的《北京市存量房屋买卖合同》因亓协德未征得共有权人同意，应属无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”焦波的主张无相关法律依据，焦波未提出其他合同应属无效的理由。故本院对于焦波要求确认《北京市存量房屋买卖合同》以及网签合同无效并由此要求违约金的诉讼请求不予支持。焦波与亓协德签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。合同约定焦波和亓协德最晚应于合同签订之日起90日内完成过户，如因一方的原因致使合同签订之日起120日内未能完成过户的，守约方有权单方解除合同。亓协德认为焦波未能在合同签订之日起120日内支付房款并完成过户，故不同意在合同超期后继续履行合同，且要求解除合同。焦波未向法庭举证其在合同签订之日起120日内（即2017年1月22日）履行了支付房款的义务，焦波称亓协德生病且未配合办理资金监管，但从其与证人的沟通来看，焦波在2017年2月4日，在我爱我家公司工作人员陈某的催问下焦波仍表示房款没有到位，此时已经超过了合同约定的120日期限。而证人证言显示焦波系在2017年2月才向我爱我家公司的工作人员提出其资金到位可以继续办理后续手续。故本院认为，焦波逾期付款的行为已经构成了根本违约，根据合同约定，亓协德享有单方解除合同的权利。亓协德要求解除合同以及注销网签的诉讼请求，本院予以支持。焦波违反了合同约定，依据合同应当向亓协德支付违约金。焦波认为合同约定的违约金标准过高，亓协德亦未向法庭提交其损失有关的证据，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及亓协德所述的损失情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额依法予以调整，具体数额由本院依法酌定。亓协德同意在违约金金额内扣除其收取的定金，本院在扣除定金5万元的基础上合理确定违约金金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）焦波与被告（反诉原告）亓协德于二〇一六年九月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）焦波于本判决生效之日起七日内配合被告（反诉原告）亓协德注销编号为C1395801的网签合同。三、原告（反诉被告）焦波于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）亓协德支付违约金十万元。四、驳回原告（反诉被告）焦波的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）亓协德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61192元，由原告（反诉被告）焦波负担（已交纳）。反诉案件受理费26480元，由原告（反诉被告）焦波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  石婷婷人民陪审员  关学岚人民陪审员  马宏新二〇一八年三月二十九日书 记 员  陈利明