河北省涞源县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0630民初1090号原告：李永刚，男，1978年12月27日出生，汉族，涞源县国土资源局职工，住涞源县。被告：陈智（曾用名陈志），男，1973年9月19日出生，汉族，住涞源县。委托诉讼代理人：龙成文，男，1964年1月8日出生，汉族，住涞源县。第三人：张慧，男，1949年6月22日出生，汉族，住涞源县。委托诉讼代理人：杨观光，河北泉源律师事务所律师。原告李永刚与被告陈智、第三人张慧案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月28日作出（2016）冀0630民初174号民事判决。原告李永刚不服该判决，提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2017年9月22日作出（2017）冀06民终3658号裁定，撤销本院作出的（2016）冀0630民初174号民事判决，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年1月11日，公开开庭进行了审理。原告李永刚、被告陈智的委托诉讼代理人龙成文，第三人张慧的委托诉讼代理人杨观光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法停止对位于涞源县新华书店北侧房屋（产权证号为10××**）的执行，确认对该房产查封、评估、拍卖等违法行为；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于涞源县新华书店北侧原第三人所有的房屋（产权证号为10××**），已于2005年10月1日买给了原告所有，并于当天将房屋交付原告使用。因此,你院因陈智诉张慧民间借贷纠纷一案，对该处房产进行查封、评估、拍卖错误为此，请求你院停止对该处房产的执行。理由如下：1、第三人已将该房屋于2005年10月1日卖给原告所有，且于当天将该房屋交付原告使用。第三人虽于2001年8月30日将该房屋抵押给涞源县塔崖驿信用社，但抵押期限为一年，在卖给原告时，已经过了抵押期限，所以第三人并未丧失对该房屋的所有权，因此双方买卖行为合法有效；2、被告并没有申请对该房屋进行查封、评估、拍卖（有被告的申请证实），而是申请对第三人所有的位于涞源县“梁山”的房屋进行评估、拍卖，所以法院对该房屋进行查封、评估、拍卖程序违法；3、第三人借被告款，是用第三人位于“梁山”的房屋抵押的，所以法院应当先执行抵押物，不足部分才能执行其他财产；4、原告购买该房屋后一直在此居住，但从未有人到该房屋内送达过法律文书，也没有对该房屋进行过测量、勘验。所以不知道评估拍卖是怎么进行的？由此可见法院对该处房产进行查封、评估、拍卖执行是错误的，望法院判准原告的诉讼请求。陈智辩称，1、第三人张慧在2005年2月7日向我借现金66000元，月息0.05元，借期3个月，借款到期后，经多次催要，被告以种种原因推脱。2009年1月，答辩人再次向第三人催要借款，第三人承诺在2009年2月底本息一并归还，如到期还不了，将其四间北房抵押归我所有，但其为了逃债，已出走外地。2010年11月10日，我起诉到法院后，经多次公告送达诉讼文书，法院判决张慧给付我的借款及利息；2、2011年8月30日，执行二庭依法查封位县村梁山房产（产权证号10××3**），后通过保定评估拍卖但三次拍卖均无人购买，后以房抵债。因第三人贷款将房产证抵押在涞源县塔崖驿信用社，为了落实房屋产权证，执行庭让我交75000元现金从塔崖驿信用社取回房产证（现在执行二庭封存）；3、涞源县法院交由保定宏达拍卖行进行评估为340000元，由于没有卖出，定为保留价120768元以房产抵债。2013年7月22日法院裁定，将位村梁山张慧房产抵债，并让陈智补交差价款37000元到房管局办理过户手续，办理时发现房产证与房屋不一致。原因是该房产证是张慧位村书店后边的房屋，而保定拍卖行搞错没有得到纠正。（评估时间为2014年11月17日）在拍卖三次无果的情况时又以120728元为我抵债；4、在执行过程中，原告提出书面申请，说第三人将房屋卖给了他，后法院举行了两次听证会，于2015年12月24日裁决，驳回李永刚的执行异议。2016年1月19日，李永刚又起诉到法院。2016年12月28日开庭审理后，驳回原告的诉讼请求。张慧述称，本案的原、被告及第三人都属于无辜的受害者，由于涞源法院执行庭对本案的错误执行，导致三方受到损失。1、对本案认可原告的事实及理由；2、法院对涉案房产进行查封、拍卖程序违法，且执行行为违法。通过卷宗显示，执行庭对涉案房产采取执行措施并非依职权，而是依据本案被告的申请，但被告申请拍卖的房屋并非本案涉案房产。第三人有两套房产，本案的涉案房产卖给了本案原告，另一套因借款抵押给了本案被告陈智，由于第三人没有按时偿还借款，被告起诉之后，申请对抵押房产进行执行并评估、拍卖，法院在评估、拍卖过程中，包括现场勘查等是基于位于梁山的房产，而不是本案的房产，所以对本案的涉案房产进行拍卖违法；3、关于偿还信用社贷款问题，涉案房产是他人向信用社借款时用第三人的房产进行的抵押，抵押期限是2001年8月30日至2002年8月10日。抵押期满后，包括直到现在，信用社一直没有行使抵押权，所以在2005年时本案第三人将房产卖给本案原告。在执行过程中，法院据此偿还了75000元给信用社，并将75000元作为执行标的，一并进行查封拍卖，对该事实第三人不认可。理由是涉房屋当时抵押给信用社是40000元，另一个房产证抵押了30000元，偿还了75000元。第三人是抵押人而不是贷款人，且抵押期限已过，在这种情况下，法院在没有经过第三人和贷款人的同意，自行对信用社贷款予以偿还，没有依据，所以现在这笔贷款无论是由第三人还是其他人来归还也好，均是错误的；4、关于涉案房产已经卖给了原告，且在签字就已经交付原告使用，由于第三人当时欠外帐比较多，到外地去打工了，所以导致没有及时的给原告办理过户手续，但不存在虚假买卖，转移财产等。综上，请法院依法判决，减少各方当事人的损失。原告为支持自己的主张，举证如下：1、身份证，证实身份信息和主体资格；2、（2015）来执异字159号执行裁定书。证实（1）、该裁定将涉案房屋抵押给信用社，以买卖合同无效，驳回我的异议之诉是错误的，该房屋在信用社抵押期不到一年，我与第三人签订的买卖合同已经超过了抵押期，并且是在抵押期满后又过了三年，这种情况下，张慧有权处理自己的财产；（2）、该裁定书事实错误，适用法律错误；3、房产证10××333证实该房屋抵押担保了40000元，抵押期是2001年到2002年；4、我与第三人签订的房约，证实（1）、我和第三人的房屋买卖是合法有效的，是双方的真实意思表示。（2）、签订契约的时间已经过了抵押期限。（3）、买房价款我已经一次性交付，合同履行完毕；5、张慧于2014年10月1日给我出具的证明，证明张慧对房屋买卖没有异议，认可房屋买卖行为；6、申请法院调取的陈智与张慧的诉讼卷、执行卷，证实（1）、当初张慧借陈智钱是用梁山的房屋进行的抵押。（2）、陈智申请执行的是梁山上的房屋。（3）、最初法院查封、拍卖的也是梁山的房屋，后来法院在执行过程中故意张冠李戴，反而执行我买张慧的房屋，这种执行行为没有法律根据，属于严重违法行为，请求立即停止法院的违法行为，纠正造成的错误，追究相关人员的责任，避免给我们带来更严重的损失；7、赵海兰的证言，证明我与张慧买卖房屋的时间；8、观音堂居委会和李国丽的证明材料，证明该房屋从我买至今一直居住使用，实际买卖交付的行为张慧认可。被告对原告所举证据综合质证如下：1、原告和张慧不是房屋买卖，是以物抵债，是原告逼迫第三人签订的买卖协议；2、在执行过程中张冠李戴，当时执行的是梁山上的房屋，让我的当事人交75000元，现在涉案房屋已经变卖了，既然变卖给原告，为什么房产没有过户，且原告没有占有，我认为原告所讲的都是虚构的，不是事实。第三人对原告所举证据均没有异议。对其陈述第三人在卖给原告之前，双方存在借贷关系，当时第三人外债比较多，在此情况下第三人就准备将涉案房产对外出售，原告得知这个信息之后，找到第三人协商，以70000元的价款卖给了原告，卖房价款当时使用第三人借原告的钱折抵，2005年10月1日签订的房屋买卖协议，当时第三人在场，在张慧借原告钱时当时确实承诺过，并买卖协议是发生在借款期间，请求法院出示房产证原件。被告陈智及第三人张慧未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院基于当事人所举证据及庭审陈述认定如下事实：陈智与张慧民间借贷纠纷一案，本院于2011年3月23日作出（2011）涞民初字第35号民事判决，判令张慧于判决生效后十日内一次性偿还陈智借款66000元，并自2005年2月7日起按中国人民银行同期贷款利率二倍利息承担至执行完毕止。因张慧未履行给付款义务，2011年7月22日、8月8日，陈智先后向本院提出强制执行申请及拍卖张慧位村梁山的房屋及院落的申请。2011年8月7日、2012年8月31日,本院先后作出（2011）涞执字第159号裁定，裁定查封并拍卖被执行人张慧所有的位涞源县村（产权证号10××333号）房产一处。2013年5月2日，河北宏达拍卖有限公司对拍卖的标的物（位村梁山张慧的房产）作出三次拍卖全部流拍函。2013年7月22日，本院作出（2011）涞执抵字第159号执行裁定，将被执行人张慧所有的位涞源县村（产权证号10××333号）房产一处作价276864元交付申请人陈智抵偿债务，另申请人补交差额款37239元。2014年10月29日,河北宝鼎拍卖有限公司对拍卖的标的物（位村新华书店后张慧的房产）作出三次拍卖全部流拍确认书。2014年11月17日，本院作出（2011）涞执抵字第159号执行裁定，以第三次流拍所确定的保留价120768元以物抵债，将登记在被执行人张慧名下的位涞源县县新华书店后面，产权证号10××333）房产一处交付申请人陈智抵偿债务。2014年12月12日，本案原告李永刚以涉案房产已由张慧于2005年10月1日卖与原告且于当天将涉案房产交付原告使用为由，提出执行异议。并举出2005年10月1日，李永刚与张慧签订的“房约”。该房约内容为，经买卖双方协商，对位于新华书店北面张慧所有的房屋进行转让，达成以下协议：1、买主一次性给付卖房屋转让费70000元；2、因卖主将房产证丢失不能办理过户手续，由卖主办理补证手续后在进行过户；3、在办理过户手续前，如其他任何人与卖主对此房有任何债权债务纠纷，由卖主负全部责任，与买主无关；4、自房约签订后，买主有权对此房使用、出租、转让等所有权利。房约签订当日，李永刚以2005年8月25日张慧借其70000元的借款折抵房屋价款。双方交付完毕后，李永刚于2005年10月份将涉案房屋用于出租，并涞源县城区办事处观音堂社区居民委员会佐证了该事实。2015年12月24日，本院对李永刚提出的执行异议作出（2015）涞执异字第159号执行裁定，驳回了李永刚的执行异议。本院认为，本案原告与被执行人即本案第三人之间的房屋买卖有效与否是能否排除强制执行的前提。首先，第三人将坐落村新华书店后的房屋以买卖的形式卖与原告时，其尚有坐落村梁山的房屋即申请执行人本案被告申请执行拍卖的标的物，因而，可以排除原告与第三人间恶意串通损害本案被告的合法权益等情形。其次，原告以第三人借其款70000元折抵房屋价款的形式并不违反法律规定，双方交付完毕后，原告将该房屋进行出租的行为，可以认定原告取得执行标的物的形成合法并实际占有。第三，原告与第三人签订房屋买卖契约时，是因第三人隐瞒了以该房产证抵押借款的事实，故在签订买房契约时以房产证丢失为由，待补办手续后再行过户的约定。因此，涉案房屋未办理过户登记手续非因原告的过错，且借款抵押已超过抵押期间。综上，原告与第三人于2005年10月1日签订的买房契约是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，且不存在恶意串通损害被告的权益导致执行不能的情形。故该买房契约合法、有效。买房契约签订后，双方即以借款进行了折抵和交付，该行为足以证实原告以全款履行并合法占有涉案房产，且原告对未能办理产权过户登记没有过错，故原告诉请停止对位于涞源县新华书店北侧房屋（产权证号10××3**）的执行理据充分，本院予以支持。本院根据合法、自愿的原则主持了调解，但当事人间未能达成调解协议，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对登记在第三人张慧名下的位涞源县村新华店后（涞房字第**号）房产一处的执行。案件受理费100元，由第三人张慧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  杨东山审判员  冀振鑫陪审员  丁翠玲二〇一八年三月二十六日书记员  吴俊涛