江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初2165号原告：李伟钊，男，1986年11月28日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张松婷，上海市协力（南京）律师事务所律师。被告：南京存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：薛瑞，该公司财务总监。委托诉讼代理人：李鸿鹏，该公司法务。第三人：李品湘，男，1967年7月24日出生，汉族，住福建省长乐市。第三人：李爱芳，女，1968年10月27日出生，汉族，住福建省长乐市。原告李伟钊与被告南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）以及第三人李品湘、李爱芳房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟钊的委托诉讼代理人张松婷，被告存房公司的委托诉讼代理人李鸿鹏到庭参加诉讼。第三人李品湘、李爱芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟钊向本院提出诉讼请求：被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失50万元。事实和理由：2016年3月11日原告（买受方）和第三人李品湘、李爱芳（出售方）、被告（中介方）签订了一份《存量房交易合同》，约定原告以420万元购买第三人李品湘、李爱芳所有的南京市××××室房屋（以下简称涉案房屋），其中定金10万元，佣金42820元；第三人李品湘、李爱芳的银行抵押贷款由被告负责出资解押，原告和第三人李品湘、李爱芳配合被告办理解押所有相关事宜，若在交易过程中发生违约，由违约方支付给守约方标的额10%的违约金42万元等等。合同签订后，原告按照约定给付第三人李品湘、李爱芳定金10万元，给付被告佣金42820元。合同履行过程中，被告以第三人涉及其他民事案件、存在交易风险为由，未能履行合同约定的解押义务，导致买卖合同未能履行。被告方的行为已经构成根本违约，该事实也经过生效裁判文书予以确认。由于被告的违约行为，导致三方合同最终解除，原告有权向被告主张合同约定的违约金及实际损失。由于涉案房屋总价上涨40至50万元，加上原告的10万元定金损失，超过了合同约定的违约金42万元，故原告要求被告承担原告实际损失共计50万元。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告存房公司辩称：原告所称的合同签订情况属实，但双方协商沟通时有瑕疵，没有把事实写清楚，被告作为居间方并没有垫资解押的义务，在双方无其他法律关系情况下，被告不可能垫资几十万元进行解押，该合同第15条约定的由被告垫资解押等内容违背公平正义，应属无效；即使该约定有效，被告也退还了佣金，不存在赔偿原告损失的情形，合同约定的42万元违约金明显过高，而且原告没有履行承诺，不符合信用良好的约定。被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法裁判。第三人李品湘、李爱芳未答辩。本院经审理认定以下事实：2016年3月11日，原告李伟钊作为委托人（买受方，乙方）、第三人李品湘、李爱芳作为委托人（出售方，甲方）、被告作为受托人（中介方，丙方）共同签订了一份《存量房交易合同》，约定丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；第三人李品湘、李爱芳出售的房屋是本市鼓楼区清江西苑7号1501室房屋即涉案房屋，建筑面积147.22平方米，房屋售价420万元；甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金10万元；乙方办理商业贷款294万元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲、乙双方应于2016年3月14日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料；甲方银行抵押贷款由丙方负责出资解押，甲、乙双方配合丙方办理解押所有相关事宜，甲、乙双方承诺信用良好，若在交易过程中发生违约，由违约方交付给守约方标的额的10%共计42万元，乙方违约甲方不退还已收定金，甲方违约退还已收双倍定金；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金21000元，支付贷款基础服务费为820元；若合同签订后，因丙方责任，房屋交易未能核准登记导致合同解除，丙方将佣金退还各方；若因甲、乙双方责任，导致本合同无法正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任；丙方无正当理由不履行合同等情形的，应承担违约责任；甲、乙方无正当理由不履行合同、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同等情形的，应承担违约责任，违约金按标的额10%为42万元等等。上述合同签订当日，原告（甲方、购房者）、被告（乙方、居间方）还同时签订了一份《综合保障服务协议》，约定保障服务费金额为21000元等等。上述两份合同签订后，原告向第三人李品湘、李爱芳支付了10万元购房定金。原告还向被告支付了21000元佣金、21000元保障金、820元贷款服务费共计42820元。合同履行过程中，被告以第三人李品湘涉及其他民事案件、涉案房屋交易存在风险等为由，未能按照合同约定代第三人李品湘垫资以解除涉案房屋的抵押权登记。被告曾联系担保公司进行抵押借款等操作，但原告方对此持有异议，导致未能及时解除涉案房屋的抵押登记。第三人李品湘、李爱芳在另案诉讼中提供了福建省高级人民法院的民事判决书（案号为2015闽民终字第575号）以及法院网站被执行人信息查询结果，证明第三人李品湘未承担担保责任，以及被告所称的涉及担保影响个人征信的说法不成立。2016年4月11日，原、被告及第三人曾协商合同终止履行事宜，原告曾向第三人李品湘、李爱芳表示由于被告未垫资解押等原因，要求终止履行《存量房交易合同》等等；第三人李品湘、李爱芳向原告提出其没有信用等问题、合同终止履行存在损失、不同意退还定金、之后其还要找买家等等。原告表示希望第三人李品湘、李爱芳扣除两个月还贷金额2.7万元后将余款退还，第三人李品湘、李爱芳表示扣除6万元损失后余款4万元可以退回，双方对此未能协商一致。2016年5月17日第三人李品湘、李爱芳将涉案房屋另行出售给案外人胡婷婷，并办理了产权过户登记手续。2016年7月原告另案诉至本院，要求李品湘、李爱芳双倍返还定金20万元，存房公司返还佣金42820元。该案审理中，原、被告三方均确认不再继续履行合同，第三人李品湘、李爱芳已将涉案房屋另卖他人。2016年9月本院对上述案件作出（2016）苏0106民初6766号民事判决，判决存房公司一次性给付李伟钊42820元，并驳回李伟钊对李品湘、李爱芳的诉讼请求。李伟钊对该判决不服，提出上诉。2017年2月江苏省南京市中级人民法院对该案作出（2016）苏01民终9899号民事判决，认为依照李伟钊、李品湘和李爱芳、存房公司三方合同约定，存房公司承担履行垫资以解除涉案房屋抵押权登记的义务；在合同履行过程中，因该项义务未能履行，导致《存量房交易合同》未能继续履行；无论是担心李品湘担保债务问题，还是李伟钊与存房公司之间是否由担保公司解押的问题，从已查明的事实来看，均不能将违约责任归咎于李品湘、李爱芳；李品湘、李爱芳在由于上述原因导致合同不能继续履行的情况下，行使合同解除权并另行出售涉案房屋，其行为不构成违约等等，遂判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，存房公司已按照判决内容给付李伟钊42820元。原告陈述其于2018年1月已另外购房。2018年2月，原告以其在合同履行过程中存在较大实际损失为由要求被告赔偿，未果，遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原告陈述其于2017年6月18日另案起诉时，涉案房屋总价涨了40至50万元，以及定金损失10万元，超过了合同约定的42万元违约金，故要求被告赔偿其损失50万元。被告对此不予认可。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《存量房交易合同》、《综合保障服务协议》、定金收条、收款收据、生效裁判文书以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据生效裁判文书的认定，本案原、被告及第三人三方就涉案房屋买卖居间事宜所签订的《存量房交易合同》和《综合保障服务协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合同有效，本院对此亦予确认。被告认为合同中的垫资解押条款违反公平正义原则应认定无效的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据生效裁判文书的相关内容，结合三方合同的约定，被告自愿承担垫资解押义务，并不违法，应予确认。在合同履行过程中，被告未能履行该义务，导致《存量房交易合同》最终解除，其行为已构成违约。根据法律规定，原告可以要求被告承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任，虽然涉案房屋的房价在被告违约后确实存在一定上涨，原告提供的证据也能够证明其存在10万元定金等损失，但对于原告所称其实际损失过分高于合同约定的42万元违约金的主张，以及被告认为原告实际损失过分低于42万元违约金的抗辩，均未提供相应的证据证明，本院均不予采信。综合本案查明的事实，原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，符合法律规定，该赔偿数额可参照合同约定的违约金标准确定为42万元。被告不同意赔偿原告损失的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告李伟钊42万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，因适用简易程序减半收取4400元，由原告李伟钊负担600元，被告南京存房房地产经纪有限公司负担3800元（原告已预交，故被告在给付上述款项时一并将该3800元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年三月二十八日书记员  汪慧娣