济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2805号 原告（反诉被告）：王爽，女，1985年5月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：何军，北京市明宪（济南）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：徐龙振，北京市明宪（济南）律师事务所实习律师。特别授权。 被告（反诉原告）：山东中齐房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：赵喜传，总经理。 委托诉讼代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 原告王爽与被告山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐公司）、第三人康曦、王森商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，因第三人康曦无法直接送达，本院对其公告送达。公告期满后，本院依法适用普通程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理，原告王爽的委托诉讼代理人何军、徐龙振，被告中齐公司的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。第三人康曦、王森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。审理中，员工王爽申请撤回了对第三人康曦、王森的起诉。本案现已审理终结。 王爽向本院提出诉讼请求：一、判令中齐公司与康曦、王森共同就位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城小区*的房屋立即办理撤销商品房买卖合同网签备案手续；二、判令中齐公司就位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城小区*的房屋立即配合王爽办理登记商品房买卖合同网签备案手续；三、诉讼费由中齐公司承担。事实和理由：2016年4月19日，王爽与中齐公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定王爽购买中齐公司开发的位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城小区*的商品房，约定房款总价125万元，付款方式为王爽先支付首付款55万元，剩余70万元由中齐公司为王爽提供阶段性担保以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，王爽于合同签订当日即向中齐公司支付55万元首付款，但中齐公司至今未配合王爽就上述所购房屋办理登记商品房买卖合同网签备案手续，致使王爽不能取得银行按揭贷款。后经了解，中齐公司在向王爽出售上述房屋之前，已经将该房屋出售给第三人康曦、王森，后中齐公司虽向第三人收回了房屋，但未与第三人共同就该房屋办理撤销商品房买卖合同的网签备案手续。现王爽为顺利取得银行按揭贷款并最终取得该房屋，特诉至贵院，望判如所请。 中齐公司辩称，关于王爽要求中齐公司与第三人办理撤销网签备案手续的诉讼请求，存在客观事实履行不能情形，应予驳回。2008年7月19日，中齐公司与第三人签订《商品房买卖合同》，后因两第三人逾期未归还贷款，中齐公司履行担保责任后向两第三人提起追偿权诉讼。2014年12月11日，济南市中级人民法院作出（2014）济商终字第554号民事判决书，法院依法委托拍卖涉案房产，中齐公司于2016年4月14日竞回涉案房产。中齐公司准备竞买涉案房产前，王爽已经与中齐公司取得联系并表达了购买意向，双方在拍卖过程中一直有沟通交流。2016年4月19日，中齐公司与王爽签订《商品房买卖合同》，合同为新建商品房制式合同，合同价格125万，房款缴纳方式为按揭贷款。2016年5月17日，济南市历城区法院下达了确认权属的执行裁定文书，并向济南市住房保障和房产管理局送达协助执行手续，以撤销原网签并为王爽办理网签。经房产登记部门工作人员告知该涉案房产法院送达的手续为产权过户手续，属于二手房交易，无法办理一手房网签手续。涉案房屋如需办理过户手续至王爽名下，需要缴纳三个环节的高额税费，第一个环节是将涉案房屋不动产登记办理至两第三人名下，第二个环节是两第三人转移登记至中齐公司名下，第三个环节是中齐公司再转移登记至王爽名下。另外，因两第三人非亲属关系，如缴纳涉案房屋第一个环节的契税，必须先由两第三人本人到现场确认各自的房产比例才予以办理，而两第三人因存在矛盾，目前双方针对房产比例的纠纷已诉至法院，而悬而未决。关于王爽要求中齐公司配合其办理涉案房屋网签备案手续的诉讼请求，中齐公司基于重大误解与王爽订立的《商品房买卖合同》为可撤销合同，故王爽的该项诉讼请求应予驳回。 中齐公司向本院提出反诉请求：1、依法撤销王爽与中齐公司之间签订的商品房买卖合同；2、依法判令王爽返还锦绣泉城*室房产；3、诉讼费用由王爽承担。事实和理由：该涉案房屋交易情况实属罕见，中齐公司的工作人员也缺乏相应的交易经验，中齐公司以及王爽均对涉案房屋的性质产生了重大误解，中齐公司与王爽签订的《商品房买卖合同》（按照一手房交易、办理网签、没有高额多重的过户税费）与涉案房屋的实际二手房交易情况相去甚远。双方就税费负担问题达不成一致，而且即便达成一致，也需要王森、康曦先确定对涉案房产拥有的产权比例，税务机关才能办理原一手房交易的契税。中齐公司与王爽多次协商未果，双方确实无法再继续履行《商品房买卖合同》。 反诉被告王爽辩称，一、中齐公司主张撤销涉案合同理由根本不能成立，本案不存在所谓的重大误解，其所称的理由根本不符合民法及合同法上重大误解的法定构成要件。首先，中齐公司不能仅以房管部门工作人员答复涉案房屋系二手房交易就认为自己认识错误。房管部门工作人员的答复真实与正确与否暂且不论，仅就涉案房屋本身而言，其所处法律状态系前一次交易尚未履行完毕的情况下，随即发生了合同终止，即中齐公司向两第三人追偿又回购了涉案房屋，故涉案房屋的所有权始终在中齐公司名下，没有过户给第三人，没有发生物权法意义上的所有权变动，何来二手房一说。况且退一步讲，即便涉案房屋是二手房交易，也不存在所谓的重大误解。双方签订的是《商品房买卖合同》，不管是一手还是二手，甚至十手，只要是合法有效的商品房，只要该房屋是中齐公司自己开发销售的，产权在其名下，且房屋将来具备合法确权条件不是违章建筑或违规开发，就不存在所谓的认识错误和重大误解。其次，如果税务部门需要因涉案房屋的网签办理征收一部分税费才能办理，也应属于中齐公司自身的经营成本问题，这种问题的认识是否错误，根本不是合同法上的重大误解。所谓重大误解，一般是指合同当事人对自己交易行为的性质、交易对象的主体、交易标的物的性质等问题存在认识错误方能构成，而对交易成本、交易收益等问题的认识不能成为重大误解的构成要件。不能因为出卖人没有意识到自己会提高成本就撤销合同、反悔不卖。买卖合同合法有效，出卖人就应当向买受人交付符合合同约定的标的物，至于付出的成本是高还是低，均与买受人无关。如果成本高就认为自己重大误解要撤销合同，那么买受人是否也可以买贵了为由主张自己也重大误解而撤销合同？显然中齐公司的主张既不合情又不合理，更不合法。再次，重大误解仅涉及对交易行为内容的误解，中齐公司所谓的追回代偿损失，不以增值盈利为目的的行为认识不论错误与否，均不构成重大误解。事实上，中齐公司所谓的追回代偿损失且不增值盈利仅为其单方主观说辞，无从考证，仅就客观而言，中齐公司也不存在代偿损失一说，其在向银行返还第三人贷款所得购房款之后，既收回了涉案房屋也没有向第三人返还首付款，其次回购价款也不是实际支付第三人，仅仅是自己的钱从左口袋进右口袋。王爽与中齐公司在2016年4月签订合同时的成交价为每平方米11578元，完全属于甚至高于当时市场均价（经网络查询，2016年4月锦绣泉城的平均房价在11280元左右），同时，中齐公司回购的竞买价是119.45万元，而王爽的购房总价125万元，也高于其回购价。因此，中齐公司所谓的追回损失、低价出售涉案房屋的说辞根本是无稽之谈，且根本不能构成所谓的重大误解。第四，退一步讲，即便中齐公司与王爽签约时存在一定的疏忽，但目前合同也根本不存在所谓的履行不能，无非增加了一定的履行程序和税费负担，但这些问题根本不是涉案合同履行的重大内容问题，也没有给中齐地产造成重大损失，这些均是中齐公司履行合同义务的必然要求。相关的税费相比房屋总价比例较小，也不是王爽过错导致，以此作为重大误解的理由，完全与事实和法律不符。中齐公司的目的是想逼王爽退房毁约，从而再以更高的价格卖房，这种不讲诚信的恶意违约行为，怎么能是所谓的重大误解。二、本案不存在重大误解，中齐公司主张撤销合同，其撤销权也超过了除斥期间，依法不应支持。三、中齐公司的主张在不构成重大误解，不能撤销合同的情况下，其实也已经以自己的实际行动表明认可合同效力，放弃了撤销。如中齐公司所言，其是在2016年7月被房管部门告知涉案房屋系所谓的二手房交易，但此后直到2017年1月，中齐公司也没有因此而主张重大误解撤销合同，反而通过律师向王爽发出律师函，称王爽入住房屋是“违背双方约定的违约行为”，更在2017年3月向王爽发出书面通知，称如果王爽不腾房，就“行使抗辩权”。以上可以说明中齐公司已经于2017年通过发出律师函和通知函的方式，自行确认了合同效力。因此根据法律规定，其主张撤销合同不应得到支持。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定的事实如下： 2008年7月19日，两第三人康曦、王森与中齐公司签订《商品房买卖合同》一份，购买济南市历城区锦绣泉城小区*室房产，房屋总价款773894元。中齐公司与两第三人办理网签备案后，两第三人康曦、王森在上海浦东发展银行济南分行贷款54万元。后因两第三人未按时偿还银行贷款，中齐公司履行担保责任后向两第三人康曦、王森提起追偿权诉讼。2014年7月10日，本院作出（2013）历城民初字第1999号判决书，判令康曦、王森支付欠款及利息。康曦不服判决提起上诉，2014年12月11日，济南市中级人民法院作出（2014）济商终字第554号判决书，判决驳回上诉，维持原判。康曦、王森拒不履行生效判决，本院于2015年8月12日依法委托山东嘉禾国际拍卖有限公司拍卖康曦、王森购买的济南市历城区锦绣泉城*室（含负一层，现楼号为*室，即涉案房屋）。2016年4月14日，中齐公司拍得涉案房产，拍卖成交金额1194500元，佣金额59725元，总金额1254225元。本院于2016年5月17日出具（2015）历城执字第413-1号执行裁定书，裁定涉案房产归中齐公司所有。 2016年4月19日，中齐公司（出卖人）与王爽（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：出卖人以出让方式取得位于济南市七里河路12号的地块土地使用权，买受人购买的商品房为*室。该商品房建筑面积107.95平方米，其中，套内面积90.05平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.90平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11579.43元，金额125万元，以上总价款125万元。买受人应于签署本合同同时交纳首付购房款55万元，其余房款70万元由买受人申请办理银行按揭贷款，买受人须在签订本合同同时提供按揭贷款所需的全部资料，贷款申请获得批准后，买受人须自出卖人发出通知之日起五个工作日内办理完毕按揭贷款手续。合同第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后730工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在签订合同前的2016年1月19日，王爽为购买涉案房屋交纳5万元定金，中齐公司出具收据并加盖公司发票专用章。2016年4月19日，王爽交纳房款50万元，中齐公司出具收据并加盖公司发票专用章。2016年6月，王爽取得涉案房屋钥匙并装修入住至今。2016年6月14日，济南齐华物业管理有限公司（甲方）与王爽（乙方、业主）签订房屋装饰装修管理协议一份，约定了物业公司、王爽、装饰公司三方的权利和义务。 另查明，根据济南市房屋档案馆查询的房屋权属状况信息显示：所有权人康曦、王森，房屋坐落于*，权属状态合同备案，面积107.52平方米，权属取得方式商品房备案，登记时间2009年5月23日，无抵押、查封、异议、补证等情况。济南齐华物业管理有限公司登记股东赵喜传、高建芳，该两人也系中齐公司股东。 中齐公司提交落款时间为2017年1月18日、4月18日的通知各一份，拟证实王爽系私自入住涉案房屋，中齐公司曾两次通知王爽返还房屋，但王爽拒不返还。2017年1月18日的通知载明：“致王爽女士：中齐公司与你于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》第八条款关于交付期限的约定，出卖人应当在全款结清后7个工作日将商品房交付给买受人使用，截至目前为止，你房款还未结清，然而中齐公司刚刚获悉你已单方侵占尚不属于你的房产，并已装修入住，你的行为已严重违背了双方约定，既是合同违约行为，又是严重的侵权行为。鉴于以上情况，受中介公司委托，现郑重通知，请您于2017年3月31前，积极配合腾清房屋，交回原状房产和钥匙，中齐公司保留向你主张非法侵占期间的房屋侵占费的权利，同时保留追究你非法侵占他人财产法律责任的权利，如不配合，届时将会给你带来经济损失和法律风险，望你慎重处理。本通知寄出两日内视为送达。”2017年4月18日的通知载明：“致王爽女士：拟定于4月24前，在锦绣泉城小区*室前，我方将委托工作人员与您办理该房屋交接手续，请您积极配合腾清房屋，交回原状房产和钥匙。望您提前做好交接准备，具体时间由工作人员电话通知至您，届时如您无故不到场，将视同您愿意我公司单方自行换掉门锁，望您积极配合。本通知寄出两日内视为送达。”根据特快专递（EMS）邮件查询回单显示后一份通知的邮件于2017年4月19日由收件人本人签收。王爽对此不予认可，称中齐公司交付房屋是主动且明知的，中齐公司未按约定履行合同，已给王爽造成了重大损失。 审理中，王爽申请撤回了对第三人康曦、王森的起诉，并申请撤回第一项诉讼请求。 本院认为，中齐公司与王爽签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。王爽与中齐公司争议的焦点问题是该商品房买卖合同系合法有效合同还是可撤销合同。王爽认为涉案商品房买卖合同为有效合同，中齐公司应继续履行合同义务。中齐公司认为该商品房买卖合同系可撤销合同，理由是中齐公司竞拍涉案房屋前王爽就表达了购买的意向，中齐公司认为涉案房产产权一直在自己名下，又被自己拍回，故双方的商品房买卖合同性质应为一手房交易，基于以上错误认识，中齐公司对房产性质产生了重大误解，如果继续履行合同，房管部门要求中齐公司支付大额及多重税费，中齐公司会产生较大经济损失，故请求撤销该商品房买卖合同。对此本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，王爽有意购房，中齐公司有意竞拍回涉案房屋后卖房，双方对合同的性质、当事人身份、合同标的并无误解。中齐公司所谓的重大误解，是指其对房产大证登记在自己名下又通过竞拍购回的房产交易是属于一手房交易还是二手房交易产生了误解。中齐公司作为专业的房地产公司，选择用竞拍的方式购回涉案房屋并另行出卖，应当承担相应的法律后果。从竞拍价格来看，房产交易价格也符合房屋当时的市场价值，王爽作为购房者在交易过程中并无过错，不应承担不利的后果。因此，中齐公司认为其对房产交易应否缴纳多重税费问题的错误认识构成重大误解，不符合法律规定，本院不予采信，对其反诉请求不予支持。中齐公司与王爽签订的商品房买卖合同为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，剩余购房款70万元由买受人申请办理银行按揭贷款。按照房产交易流程及办理银行按揭贷款的需要，中齐公司应当配合王爽办理涉案房产的网签备案手续。办理网签前产生的税费成本，应由中齐公司承担，案外人应承担的部分，中齐公司可依法另行主张，故该情况并非合同客观上不能继续履行之情形。因此，王爽的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。王爽申请撤回对第三人康曦、王森的起诉，并撤回第一项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告山东中齐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于济南市历城区七里河路12号锦绣泉城小区*的房屋配合原告王爽办理登记商品房买卖合同网签备案手续。 二、驳回反诉原告山东中齐房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费100元，由被告山东中齐房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，由反诉原告山东中齐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一八年三月二十二日 书 记 员  岳 静