江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2704号上诉人（原审被告）：南京环宁餐饮管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道格致路99号文鼎广场06幢121室。法定代表人：胡建云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京百市物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区江宁路18号。法定代表人：许晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱静静，江苏同帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦朝伟，江苏同帆律师事务所律师。上诉人南京环宁餐饮管理有限公司（以下简称环宁公司）因与被上诉人南京百市物业管理有限公司（以下简称百市公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初7037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环宁公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判判上诉人按3元/平方米/月标准向被上诉人支付物业费。事实和理由：江苏爱信诺航天信息科技有限公司为解决公司员工及爱信诺大厦其它物业使用单位人员用餐需求，将爱信诺大厦裙楼二楼餐厅租赁给上诉人用作员工餐厅。在租赁期间餐厅外立面玻璃的清洗、垃圾清运、化油池的清理工作等均由上诉人自行完成，被上诉人并未提供相应管理和维护服务。作为大厦的配套服务项目，上诉人所使用的物业不属于办公性质也与通常经营用房有所不同。根据《浦口区物业服务收费管理实施办法》第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相应的原则规定，在双方未签订物业服务协议亦未对物业费标准作出约定情形下,一审判决按照4元/平方米/月标准过高，与事实不符。百市公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。爱信诺大厦物业管理委托合同约定，办公用房物业费标准为5元/平方米/月，经营用房物业管理费由乙方即被上诉人与入住单位另行商定。虽然被上诉人与上诉人未签订物业管理协议，但从常理上看，经营用房的物业费一般高于办公用房，且事实上，被上诉人对于爱信诺大厦其他经营用房收取的物业费均高于5元/平方米/月。由于上诉人承租物业系从事餐饮服务，属于经营用房，故被上诉人要求上诉人按照5元/平方米/月的标准支付物业费，已经属于降低标准，且完全符合浦口区物业服务收费管理实施办法的相关规定，并无不当。因此，环宁公司以双方未签订物业服务协议，亦未对物业费标准作出约定为由，认为一审判决标准过高，无事实和法律依据。百市公司向一审法院起诉请求：1．判令环宁公司支付2016年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费169443元及逾期付款利息（自2016年4月1日起至环宁公司实际付款之日止按银行同期贷款利息计算）。2．判令环宁公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月18日，爱信诺公司（甲方）与环宁公司（乙方）签订爱信诺大厦员工餐厅租赁协议，约定：爱信诺公司将位于爱信诺大厦裙楼二楼的餐厅租赁给环宁公司用于满足爱信诺大厦所有员工的用餐需求。租赁期限自2015年10月1日至2018年3月31日，其中前六个月即2015年10月1日至2016年3月31日为双方协议试租赁期；合同试租赁期内半年免租及物业管理费，试用期满后环宁公司自行承担餐厅区域的物业管理费。2016年11月28日，爱信诺公司（甲方）与百市公司（乙方）签订物业管理委托合同，爱信诺公司将位于南京市高新区浦泗公路8-2号爱信诺大厦的前期物业服务委托百市公司进行管理。该合同约定：2015年6月1日至2015年9月30日为物业管理前期服务期，2015年10月1日起正式物业管理，委托管理期两年，至2017年9月30日止；物业管理费标准为5元/平方米/月，经营用房的物业管理费用由百市公司与入住单位另行商定；百市公司自行向各入住单位签订《爱信诺大厦物业管理协议》，收取相应的物业管理费。2016年12月13日，爱信诺公司（甲方）与百市公司（乙方）签订物业管理服务协议，约定：物业管理服务期自2015年10月1日至2017年9月30日；物业服务费用按季度支付，首期物业服务费应于合同签订后七个工作日内支付；之后应于下季度开始前的七个工作日内支付当期物业管理费；正常使用区域的物业服务费为5元/平方米/月。一审庭审中，双方当事人对以下事实进行了确认：1、百市公司、环宁公司之间未签订物业管理协议；2、爱信诺公司与环宁公司签订爱信诺大厦员工餐厅租赁协议后，按3元/平方米/月的标准为环宁公司缴纳了该租赁协议项下爱信诺大厦裙楼二楼餐厅半年试租赁期的物业管理费；3、爱信诺大厦裙楼二楼餐厅按房屋面积1882.7平方米计算物业服务费；4、百市公司曾多次发函向环宁公司催缴物业服务费，环宁公司认可收到催缴通知；5、爱信诺公司与百市公司签订的物业管理委托合同已于2017年9月30日到期，后百市公司不再为爱信诺大厦提供物业管理服务。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中，爱信诺公司系爱信诺大厦的业主，其与百市公司签订爱信诺大厦物业管理委托合同，将爱信诺大厦的物业委托百市公司进行服务管理。环宁公司系爱信诺大厦裙楼二楼员工餐厅的物业使用人，其与爱信诺公司之间签订了爱信诺大厦员工餐厅租赁协议，根据该协议约定，试用期满后即2016年4月1日起环宁公司应自行承担餐厅区域的物业管理费。根据庭审查明的事实，2017年9月30日爱信诺公司与百市公司之间的物业管理委托合同到期，后百市公司不再为爱信诺大厦提供物业管理服务。故百市公司主张环宁公司支付2016年4月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费符合法律规定，对合理部分一审法院予以支持。关于环宁公司应交纳的物业服务费数额，根据爱信诺公司与百市公司签订的物业管理委托合同约定，百市公司应自行与各入住单位签订《爱信诺大厦物业管理协议》，并与入住单位另行商定物业管理费用。而本案中，百市公司、环宁公司之间未签订物业管理服务协议，因此对物业管理收费标准双方不能达成一致意见，百市公司认为应按照其与爱信诺公司签订的物业管理委托合同中约定的5元/平方米/月标准交纳。环宁公司认为其系服务性质，不应按照商业用房或办公用房的标准交纳物业服务费，且百市公司服务不到位，其试租赁期间的物业管理服务费爱信诺公司都是按照3元/平方米/月的标准交纳。一审法院认为，因百市公司、环宁公司双方未签订物业管理服务协议，且对物业管理收费标准不能达成一致意见，故参考百市公司与爱信诺公司约定的物业管理收费标准，并结合环宁公司公司的实际状况，一审法院酌定环宁公司按照4元/平方米/月的标准向百市公司交纳2016年4月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费135554.4元（4元/月/平方米×1882.7平方米×18个月）。关于百市公司要求环宁公司自2016年4月1日起至实际付款之日止按银行同期贷款利息支付逾期付款利息。一审法院认为，百市公司、环宁公司之间一直就物业服务费的交纳进行协商，双方未能签订物业管理协议的责任不能完全归责于环宁公司，因此百市公司要求环宁公司支付逾期付款利息并无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、南京环宁餐饮管理有限公司于判决生效之日起五日内，给付南京百市物业管理有限公司2016年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费135554.4元。二、驳回南京百市物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3124元，减半收取1562元，由百市公司负担312元、环宁公司负担1250元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人环宁公司与爱信诺公司签订爱信诺大厦员工餐厅租赁协议约定，试用期满后即2016年4月1日起环宁公司自行承担餐厅区域的物业管理费。被上诉人百市公司与爱信诺公司签订的物业管理委托合同约定，百市公司应自行与各入住单位签订《爱信诺大厦物业管理协议》，并与入住单位另行商定物业管理费用。现百市公司、环宁公司之间未签订物业管理服务协议，对物业管理收费标准双方不能达成一致意见。一审法院参考百市公司与爱信诺公司约定的物业管理收费标准，并结合环宁公司公司的实际状况，酌定环宁公司按照4元/平方米/月的标准向百市公司交纳2016年4月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费，并无不当。环宁公司上诉认为百市公司服务不到位，但一审法院已在百市公司主张的5元/平方米/月标准的基础上予以扣减；环宁公司还上诉认为其系服务性质，不应按照商业用房或办公用房的标准交纳物业服务费，应按其试租赁期间的物业管理服务费3元/平方米/月的标准交纳，但环宁公司与百市公司并未对服务费3元/平方米/月的标准交纳达成一致。因此，环宁公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，环宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3124元，由上诉人南京环宁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年三月二十九日书记员  郭旭冬