江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初14410号原告：昆山明地物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇湖庭**（近上海市青浦区朱家角镇绿湖路999弄）。法定代表人：王巧英，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娅然，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫孝丹，德恒上海律师事务所律师。被告：上海商投实业投资控股有限公司，住，住所地上海市黄浦区巨鹿路****/div>法定代表人：周忠祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨方昇，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆美玲，上海市中和律师事务所律师。原告昆山明地物业服务有限公司与被告上海商投实业投资控股有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2017年9月13日公开开庭审理,后因案情复杂，本案转为普通程序,本院依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行审理。原告的委托代理人王娅然（参加第一次庭审）、闫孝丹（参加第二次庭审），被告的委托诉讼代理人杨方昇、骆美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山明地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费186065.43元及滞纳金270406.38元，业主维修基金15635.75元，代付电表费100元，2014年8月至2017年6月电费46.2元，共计472253.76元。2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确诉讼请求第一项的计算方式为：物业管理费以建筑面积625.43平方米计算，按8.5元/月/平方米的标准自2014年8月1日计算至2017年6月1日止；滞纳金按应付物业费每日千分之三的标准自2014年11月1日起计算至实际给付之日止。事实与理由：根据原告分别于2013年12月2日和2017年1月1日与案外人昆山湖庭实业投资有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告负责对被告所有的位于昆山市房屋（建筑面积625.43平方米）提供物业管理服务，被告应按其房屋的建筑面积以8.5元/月/平方米的标准向原告支付物业管理服务费。房屋交付后被告均未按约支付物业管理服务费，期间原告多次催收未果，截止2017年6月，被告欠缴物业管理服务费已达186065.43元，且根据《商品房物业管理协议》第七条约定，被告还应按照每日千分之三的标准向原告支付因欠缴物业管理服务费所产生的滞纳金270406.38元（截止2017年6月）；此外被告应按照每平方米25元的标准向原告支付业主维修基金15635.75元，代付电表费100元，2014年8月至2017年6月电费46.2元。基于以上事实，原告现诉诸法院，请求依法判决。被告上海商投实业投资控股有限公司辩称：1、原告主张的物业管理费金额应作大幅削减，因为该金额违背双方约定、违背客观事实且与法律法规相左。原告以其与建设单位约定的8.5元/月/平方米的收费标准向被告主张物业费无法律依据，本案物业所涉别墅属于非普通住宅，实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业约定，然而原告却未与被告签订物业管理服务协议，仅以其与建设单位签订的高于市场价一倍有余的价格来主张物业费，另原告与建设单位虽为两个独立法人,但是两家公司的股东为父母与子女、公婆与媳妇之间的关系，两家公司的主要工作人员丁向峰和郑黎在两家公司任职，两家公司财务混同，实为一家人关系，建设单位未通过市场竞争机制即非招投标，非协议选聘，而是通过选派成员单位，系关联企业间的关联交易，江苏省别墅综合五级的物业服务收费市场价为3.5元/月/平方米，而原告与建设单位却定价8.5元/月/平方米，被告质疑，原告始终没有向被告及政府相关备案部门提供收费价格构成和明细，被告背离市场定价且自始不透明，被告不认可该物业费收取标准；2、原告主张的物业费应当据实扣除四个月。原告取得涉案房屋是因建设单位昆山湖庭实业投资有限公司欠付被告1.55亿元本金和利息无力偿还，法院强制将该十幢别墅抵债给被告的，昆山湖庭实业投资有限公司与被告虽然在2014年7月11日达成抵债和解协议，且在2014年8月27日收到民事裁定书，司法过户给被告，但该房屋实际交付是在2014年11月14日根据物业管理相关规定，业主自办理房屋交付使用手续之日起按物业服务合同的约定交纳物业服务费，原告主张的物业费金额中多计算了4个月；3、被告依法享有两年物业费7折优惠的权利，建设单位将涉案房屋交付被告后，被告从未入住使用，被告于2014年11月21日就将包括涉案房屋总共36把房屋钥匙交给了原告的工作人员郑黎，被告口头告知原告并以行为明确告知原告不入住，被告应享有2年物业费七折的优惠；4、原告应当按约履行免除被告一年物业费的承诺。被告在法院执行案件中无奈接受建设单位抵债给被告，被告短时间难以处置，还承担交付物业费之累，被告向建设单位法定代表人要求免除两年物业费，但建设单位法定代表人口头同意免除一年，被告应当信守承诺。5、原、被告从未就滞纳金有过约定，原告主张滞纳金依法不能成立，原告与建设单位签订的前期物业管理协议也没有作出要交纳日千分之三滞纳金的约定，原告与其他业主签订的滞纳金的条款对被告无约束力。6、原告主张维修基金既非适格主体，又缺乏收取依据和标准，普通维修基金的收缴主体是昆山湖庭实业投资有限公司，专项维修基金的收取原告并未提供可以收取的依据和标准。7、原告主张代缴电费和电表费，但未提供任何代缴凭证，被告从未居住使用涉案房屋，何来产生电费。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：物业服务备案合同、昆山市人民政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知、执行和解协议、民事裁定书、房产证、催缴物业费告知函、商品房购销合同、电费发票、房屋交接确认书、银行业务回单和收据、其他业主物业费交纳凭证、民事调解书；被告向本院提交了交接清单、收条、发票、钥匙借据、名片、邮件、工商登记信息、户籍档案材料、江苏省物业管理费市场参考。本院根据原告庭审中的陈述及审查认定的证据认定事实如下：2011年3月30日，原告昆山明地物业服务有限公司向与昆山金杰房地产开发有限公司（以下简称金杰公司）签订《湖庭前期物业管理委托合同》一份，并至昆山市住房和城乡建设局备案，备案信息中载明：物业管理项目总建筑面积48543.2平方米，总套数为63套，原告的物业服务企业资质证书为苏（昆山）068三级资质。2011年4月2日，金杰公司向昆山市住房和城乡建设局出具证明一份，载明:金杰公司开发的位于昆山市XX旅游度假区地块“XX别墅”项目，委托集团直属单位“昆山明地物业服务有限公司”参与施工阶段的现场管理并承担前期物业服务管理。金杰公司于2012年9月21日变更名称为昆山湖庭实业投资有限公司（以下简称湖庭公司）。2013年12月2日，原告与湖庭公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定:XX别墅的物业类型为独立式花园别墅，总建筑面积47865.23平方米，其中住宅约43893.47平方米，会所3971.76平方米，物业管理服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日，物业共有部分、专有部分如出现质量问题由湖庭公司负责返修，湖庭公司提供管理用房398.21平方米；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为8.5元/月/平方米，停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有；在业主委员会成立之前湖庭公司负责制定《湖庭别墅业主临时管理规约》,同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《湖庭别墅业主临时管理规约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件。2014年12月6日，原告将上述合同报备昆山市住房和城乡建设局。2017年1月1日，原告与湖庭公司再续签一份《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费按建筑面积向业主收取，住宅为8.5元/月/平方米；该建设项目物业管理服务登记为综合五级，服务时限按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行。2017年5月5日，原告将该合同报备昆山市住房和城乡建设局。另湖庭公司与原告签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定：住宅公共服务费为8.5元/月/平方米，前期物业管理费自湖庭公司通知业主入伙之日起算，如因为主未入伙或未入住期间的物业管理费由原告承担，入伙是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续。2014年7月7日，苏州市中级人民法院对被告上海商投实业有限公司作为申请执行人与被申请执行人金杰公司、上海美高美投资集团有限公司公证债权文书执行两案作出执行裁定书，载明：被执行人于2012年9月21日变更名称为湖庭公司，依法对湖庭公司名下位于昆山市XX镇XX的十套别墅进行了三次公开拍卖，均已流拍，申请执行人表示愿意以第三次拍卖的保留价接受拍卖财产，以抵偿本案全部债务155271682.5元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定裁定：一、湖庭公司名下位于昆山市的房屋交付申请执行人上海商投实业有限公司以抵偿本案所负债务，二、申请执行人上海商投实业有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，法院在该案中对上述房屋所作出的查封效力即行消灭。2014年7月11日，被告与湖庭公司签订《苏中执字第139.140号案执行和解协议》一份，约定如下内容:苏中执字第139号案本金余额54180000元，利息24482723.91元，苏中执字第140号案本金余额51775677元，利息24833281.56元，两案未执行本金及利息合计155271682.5元；双方一致同意经法院委托评估拍卖且流拍的昆山XX别墅中的10套房产中的9套房产用以抵偿所有债务，法院委托评估价值为244425000元，第三次拍卖保留价为156432000元，该9套房产（昆山市XX镇湖庭XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢）第三次拍卖的保留价与两案未执行本金利息的差额部分1160317.5元被用作抵扣湖庭公司应承担的相关费用与税收；162幢房产面积594.66平方米，第三次拍卖保留价为17934592元，用以支付两案湖庭公司应承担的执行费、评估费、拍卖费、抵债手续中产生的相关税收；两案中被告与湖庭公司之间的所有债权债务即已全部结清，双方之间就两案再无任何争议。2014年10月21日位于昆山市房屋的房屋所有权证登记在被告名下。2014年11月14日，湖庭公司向被告交付上述抵债的10套别墅的单体钥匙盒，包括进户门钥匙、庭院门钥匙、防火门钥匙、铝合金门钥匙、车库门钥匙、户外信报箱钥匙。被告代湖庭公司缴纳营业税、土地增值税、防洪保安基金等税款，并于2014年11月14日将缴款凭证交付湖庭公司。2014年11月21日，被告将上述十套别墅36把钥匙交由原告公司郑黎。2015年7月,原告以书面形式向被告催缴物业费,告知被告以实物抵债方式接收湖庭10套别墅后,未按规定交纳物业费,截止至2015年6月30日共计欠缴物业费647601.92元,若被告在2015年7月30日前仍不交纳物业费,自逾期付款之日起按欠款总额每日0.3%计收滞纳金。被告收悉后对物业费提出异议，并先后于2015年12月17日、2016年1月26日、2016年2月29日向原告发送电子邮件，要求原告提供物业服务合同事项进展、物业管理费收费依据及物业管理费发票等。原告期间于2016年1月6日再次书面催缴物业费，并告知被告物业费收费标准为每月每平方米8.5元，面积按房产证上载明的面积计。2017年1月20日，原告再次向被告书面催讨，并告知原告2014年12月8日前昆山市物业服务收费不需要进行价格备案，2014年12月8日后别墅的物业服务收费实行市场调节价，政府不提供指导价，亦不需要进行价格备案。被告对原告主张的物业费计算金额持异议，拒不支付，原告为此诉诸本院，引发本案诉讼。另查明:原告昆山明地物业有限公司的法定代表人为王巧英，其股东是上海瀚恒企业发展有限公司（法定代表人亦为王巧英），湖庭公司的法定代表人为冯某1，股东包括冯月明、冯广银。王巧英与冯广银系夫妻关系，双方生育儿子冯某1、冯某2、女儿冯某3。2014年9月11日至2014年11月7日期间，原告向上海电力公司交付湖庭别墅152幢电费合计46.2元。为证明湖庭别墅的物业费收取标准及维修基金按25元/平方米收取之事实，原告提供其他支票申领单、银行业务申请书、2017年10月16日林伟仪交纳178幢2017年10月物业费收据，2017年7月5日刘玉琼交纳120幢2015年4月至2017年5月物业费收据等证据。2014年12月8日昆山市人民政府下发《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》，该细则自2015年1月1日起执行，其第十条规定：各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144平方米的商品住房等费普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行；第十四条规定：业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用；第十六条规定：新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定；第二十七条规定:物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。又查明：经本院至本案所涉湖庭别墅区进行现场勘查，原告公司冯月春、姚伯寅在勘查后表示：绿化是原告自行做的，包括人工、机械、设备费用、保安和保洁的人工费，一年支付约2000000元，截止勘查当时湖庭小区包括抵债给被告的10套在内约有30套别墅已经出售，小区没有业主入住，有一户正在装修，2016年至2017年只有一两户香港籍的业主按时交纳物业费，原告基本没有收取物业费，营运成本目前均是湖庭公司补贴。2018年1月23日，本院向苏州普士惠物业服务评估咨询有限公司（以下简称普士惠公司）调查，该公司表示：普士惠公司是昆山市物业服务管理协会出资成立的一家第三方公司，经营范围包括物业服务第三方评估监理、物业服务质量评估等，该公司依据《江苏省住宅物业服务标准》、《关于制定公布普通住宅物业公共服务分类分享分级标准及政府指导价标准的通知》、《昆山市物业服务收费管理实施细则》，根据物业服务公司提供的物业服务的湖庭项目基本情况材料，包括:总建筑面积、占地面积、绿化面积、可收物业费面积、停车位个数、消防系统、电气系统、供水系统、排污系统、智能化系统、公共照明系统、近三年人员配备、工资发放明细、收入明细，可以评估测算物业费收取标准。本院依法向原告释明，并限期提供以上可供测算物业费收取标准的证据材料，原告拒不提供。被告在庭审中根据物业费收取标准中关于别墅五级标准认可原告收取物业费标准为3.5元/月/平方米。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，不应予以支持。本案原、被告争议的焦点可归纳为：一、被告应向原告交纳的物业费计算标准是多少，尚欠物业费如何计算？2、原告主张延期交纳物业费滞纳金是否由合同约定？3、原告向被告主张业主维修基金、代付电费是否应予支持？关于争议焦点一被告应向原告交纳的物业费计算标准是多少，尚欠物业费如何计算？原告主张本案所涉房屋的物业费以建筑面积625.43平方米计算，按8.5元/月/平方米的标准自2014年8月1日计算至2017年6月1日止；被告对物业费计算标准及起算日期均有异议。本院认为，按涉案别墅小区的物业类型可确定物业服务费标准为市场调节价，原告与涉案物业管理小区的建设单位湖庭公司于2013年12月2日签订前期物业服务合同，约定了物业费计算标准为8.5元/月/平方米，原告与被告之间就物业费标准虽未协商一致，但其于2014年7月与原告达成执行和解协议时有条件充分了解物业费交纳标准，其应当知晓物业服务费的交纳标准，被告在取得涉案房屋后，原告催缴物业费时才提出异议，本院经实地勘查，涉案别墅小区的物业服务质量较好，涉案别墅的物业类型为独立式花园别墅，被告对物业服务质量并未提出异议，故本院对备案合同约定的物业费交纳标准8.5元/月/平方米不予调整。关于物业费起算时间，因本案被告通过司法拍卖后签订执行和解协议形式以物抵债，原告实际取得涉案房屋的时间为2014年11月14日，又根据物业管理费自通知业主入伙之日起算之约定，被告应付物业费应自2014年11月15日起算,计算至2017年6月1日，为30个月零15天。被告主张湖庭公司承诺减免其应负担的一年物业费，但并未提供充分证据佐证，本院不予采信。被告要求未实际入住房屋的物业费按七折计算，根据昆山市下发的《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》规定，因被告于2014年11月21日将包括本案所涉房屋在内的十套别墅36把钥匙交由原告，原告书面签收，可认定被告已告知原告其未入住使用，自2014年11月15日至2016年11月14日期间原告应付物业费可按七折计算。综上，湖庭别墅区152幢的物业费应计算为:123866.41元（625.43×8.5×24×70%+625.43×8.5×6.5=123866.41）。关于争议焦点二原告主张延期交纳物业费滞纳金是否由合同约定？本案原、被告之间对物业费交纳时间未有明确约定，原告虽多次催讨，但因双方对物业费计算标准、减免年限及是否打七折存在争议致使被告履行迟延，故原告依据其与湖庭公司签订的前期物业管理委托合同及对其他业主具有约束力的商品房物业管理协议约定主张按每日千分之三计算，并无合同依据，故本院对原告该项主张不予支持。关于争议焦点三原告向被告主张业主维修基金、代付电费是否应予支持？原告主张维修基金按25元/月/平方米，仅提供金杰公司支票申领单，未提供维修基金收取之依据，且原告提供的交费凭据主体与原告并非同一，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；关于代付电表费，原告未提供相关证据证明，本院亦不予支持；关于代付电费，原告提供本案所涉152幢别墅的代交电费发票，发票载明金额合计46.2元，本院认为该部分电费在涉案房屋所有权转移至被告之前产生，不由被告负担，故本院对原告主张已代付电费46.2元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海商投实业投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山明地物业服务有限公司支付自2014年11月15日至2017年6月1日期间的物业服务费123866.41元。二、驳回原告昆山明地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9412元，财产保全费3326元，合计12738元，由原告昆山明地物业服务有限公司负担9404元，被告上海商投实业投资控股有限公司负担3334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  俞 绮人民陪审员  朱 炜二〇一八年三月五日书 记 员  徐梦丹附判决相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。