海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终151号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙贵均，男，1957年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。 被上诉人（原审原告）：孙婷（系孙贵均之女），女，1983年4月6日出生，汉族，住贵州省黔西县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：芦水水，海南信迖律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁雅兵，海南信达律师事务所律师。 原审被告：海南屯丰旅游投资有限公司，住，住所地海南省海口市文明东板桥路蓝水湾****/div> 法定代表人：娄义波，该公司负责人。 原审被告：海南屯丰旅游投资有限公司贵阳分公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南阳区花果**国际中心******v> 负责人：罗丹，该分公司经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人孙贵均、孙婷及原审被告海南屯丰旅游投资有限公司（以下简称屯丰公司）、海南屯丰旅游投资有限公司贵阳分公司（以下简称屯丰贵阳分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，有损上诉人合法权益。一、一审判令上诉人承担民事责任依据的事实与理由与被上诉人主张的不一致，且判超被上诉人所请。被上诉人以其与上诉人签订了美林湖国际社区15栋305房的商品房买卖合同，而上诉人在未告知被上诉人的情况下，将该商品房卖给案外第三人，导致所签商品房买卖合同无法履行为由，主张上诉人承担退还购房款本息及赔偿责任。一审判决虽然认定被上诉人与上诉人未签订房屋买卖合同，但却认为屯丰公司系在上诉人授权范围内以自己名义与被上诉人签约并收取购房款，应视为代理上诉人售房、收款，该行为法律后果应由上诉人承担，并判令上诉人承担退还购房款本息责任。可见，一审判决判令上诉人承担民事责任所依据的事实与理由与被上诉人主张的不一致。被上诉人请求屯丰公司、屯丰贵阳分公司及上诉人返还购房款本息及支付赔偿金，但一审判决却判令上诉人一方承担退还购房款本息责任，一审判决明显判超被上诉人所请。二、上诉人并未授权屯丰公司以自己的名义与第三人订立合同，也未收到屯丰公司代被上诉人支付的购房款，不应负有退款责任。上诉人与屯丰公司签订的《房地产销售代理协议》证明，上诉人与屯丰公司之间的销售合作关系是进行岛外市场的中介服务、广告策划、看房、售后服务共同开展合作，上诉人委托屯丰公司营销策划及推广销售美林湖国际社区，根据屯丰公司推广销售的业绩向屯丰公司支付佣金，并未授权屯丰公司以自己的名义与第三人订立合同、收取购房款。在该协议执行过程中，只有数宗房产交易是屯丰公司代客户向上诉人支付购房款，上诉人收到屯丰公司代为支付的购房款后，再与客户签订购房合同，从未授权或默认屯丰公司直接与客户签订合同及收取购房款。因此，上诉人接受从屯丰公司账户汇出的购房款的行为应理解为上诉人接收了屯丰公司代客户支付的购房款，而不是上诉人默认和接受屯丰公司直接收取客户的购房款。而且一审判决也认定不能证明屯丰公司已将被上诉人所交的180700元购房款转给上诉人。依据现有证据，只能证明2011年10月25日，被上诉人向屯丰贵阳分公司支付180700元用以购买美林湖社区5栋301房，2012年11月6日，被上诉人与屯丰公司签订了美林湖社区15栋305房的《认购协议书》。上诉人既未与被上诉人签订过涉诉房屋的买卖合同，也未从屯丰公司或被上诉人处收取过涉诉的180700元购房款。屯丰公司三次与被上诉人签订退款协议承诺承担退还购房本息款义务，但上诉人并未向被上诉人做出过任何还款承诺。根据合同相对性原则，上诉人不应负有还款义务。屯丰公司法定代表人娄义波因收取了客户的购房款及装修款又不履行义务，已被屯昌县人民检察院以涉嫌合同诈骗罪提起公诉至屯昌县人民法院，而娄义波为减轻罪责谎称被上诉人支付的购房款已转交给了上诉人。娄义波是屯丰公司法定代表人，其所做陈述不是证人证言，应归类为当事人的陈述，且一审法院调取的上诉人银行账户明细单显示上诉人没有收到涉诉的180700元购房款，故娄义波的陈述不应采信，一审判决予以采信是错误的。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第四百零二条的规定，推定上诉人应为屯丰公司收取购房款的行为承担法律后果。无论是被上诉人提供的证据，还是对娄义波所做的询问笔录，均不能证明上诉人书面或口头授权屯丰公司以自己的名义直接与被上诉人签订售房合同、收取款项。被上诉人的起诉状并未声称其与屯丰公司订立合同时知道上诉人授权屯丰公司与他人订立合同、收取款项。假设被上述人知道上诉人与屯丰公司之间存在该种代理关系，被上诉人起诉时就应将上诉人列为唯一被告，直接向上诉人主张权利，但被上诉人将屯丰公司、屯丰贵阳分公司列为第一、第二被告，仅将上诉人列为第三被告，且是基于上诉人与其签订了涉诉房屋买卖合同后未经其同意又将该房卖给他人为由，主张上诉人与屯丰公司、屯丰贵阳分公司一并承担退款责任，这证明被上诉人在订立合同时并不知道上诉人授权屯丰公司与他人订立合同、收取款项，更何况上诉人从来未对屯丰公司有过如此授权。因此，本案的实际情况与合同法第四百零二条规定的事实要件不符，一审判决适用法律错误。综上，一审判决在认定事实、适用法律均存在明显的错误，将本应由屯丰公司承担民事责任错误地转嫁给上诉人承担，有损上诉人合法权益，望二审依法改判，支持上诉人全部的上诉请求。 孙贵均、孙婷辩称，一审查明事实正确。一、一审判决上诉人承担民事责任依据的事实与理由与答辩人的主张一致，并没有超过答辩人的诉讼请求。答辩人在庭审中明确过上诉人没有在商品房买卖合同中盖章及将上诉人列为共同被告的原因，委托人、受托人中哪一方承担责任或是共同承担责任，均在法院审查的范围。一审仅判决上诉人承担本案的民事责任，未超出答辩人的诉讼请求范围。屯丰公司属于上诉人的有权代理商，屯丰公司签订合同、收取购房款行为应直接约束上诉人。上诉人与屯丰公司签订的《房地产销售代理协议》中约定上诉人委托屯丰公司进行推广销售上诉人的物业，负责上诉人物业的岛内外市场营销策划及推广销售工作，屯丰公司必须在2011年5月20日完成该物业44套房销售，并给上诉人支付220万元定金，则上诉人授权该物业的预售许可证必须在2011年7月30日前提交给屯丰公司使用销售。根据该协议条款的解读，上诉人与屯丰公司不是普通的代理合作关系，双方不仅约定销售任务，也约定屯丰公司需支付给上诉人220万定金。屯丰公司作为上诉人的代理商，有权推广销售代理商的物业，而不仅限于带有意向客户看房促成交易。况且，上诉人与屯丰公司之间构成委托销售代理关系情况下，上诉人是否授权屯丰公司收取房款为其内部的关系，不应成为对外对抗购房者的抗辩理由。事实上，上诉人对屯丰公司代收房款行为是知情并予以认可的。如按上诉人所述屯丰公司收取房款的行为属超越代理权限，那其在第一次收到屯丰公司转账的购房款后，即知情屯丰公司私自收取客户购房款，应当立即纠正这种行为，但上诉人并未做出任何制止行为，而是继续默许此行为。作为一般的购房者，有理由相信屯丰公司有权代上诉人收款，才会在签订认购协议后交款给屯丰公司，因此，屯丰公司的代理行为应直接约束上诉人。二、一审适用法律正确。依照合同法第四百零二条的规定，答辩人和屯丰公司签订的《认购协议书》中，屯丰公司明确陈述所销售的商品房给为其负责包销，上诉人与屯丰公司之间的《房地产销售代理协议》也明确了上诉人委托屯丰公司进行推广销售案涉物业。如果答辩人不知情上诉人与屯丰公司之间有委托代理关系，就不可能与屯丰公司签订《认购协议书》，也不可能将相关房款交付给并不是房产所有者的屯丰公司。而屯丰贵阳分公司在收到房款后也将房款汇入上诉人的账户。因此，本案情况适用合同法第四百零二条规定的条件，答辩人签订认购协议书时知道屯丰公司和上诉人之间的代理关系，屯丰公司有权代理上诉人进行相关物业的销售。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 原审被告屯丰公司、屯丰贵阳分公司未作陈述。 孙贵均、孙婷向一审法院起诉请求：1.判决三被告返还原告购房款180700元、利息（以180700元为基数，从2015年2月2日起，至被告退完购房款之日止，按年利率24%计算利息）及赔偿金15600元，暂合计196300元；2,本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2011年10月25日，原告孙贵均为购买美林湖国际社区5幢301号房屋，向被告屯丰贵阳分公司支付购房款180700元。因美林湖国际社区****房屋已经被出售给案外第三人，原告孙贵均便以女儿孙婷及外孙罗翊桓为购买人，于2012年11月6日与被告屯丰贵阳分公司签订《认购协议书》，以已支付的180700元为认购款，重新认购美林湖国际社区15幢305号房屋（总房款为263255元）。因。因双方签订《认购协议书》前美林湖国际社区****房已经被出售给案外第三人，《认购协议书》履行不能，原告孙贵均便找到被告屯丰公司要求退款，双方于2014年8月19日、2014年10月20日、2015年2月2日三次签订遐款协议。最后一次退款协议约定：在退还本金之前，屯丰公司每月按3%的利息进行补偿，本金于2015年4月3日前还给孙贵均，退还本金时增加15600元作为赔偿金。经原告孙均催讨，三被告至今尚未退还认购款。为维护自身合法权益，二原告于2017年1月24日向法院提起诉讼。另查明，被告美丰公司为美林湖国际社区的开发商，被告屯丰公司（原名：海口屯丰房地产营销策划有限公司，于2012年6月21日变更企业名称）为被告美丰公司以上社区商品房的代理分销商。被告屯丰公司于2011年10月21向被告美丰公司的账户（开户行：工行屯昌县支行，账号：转入资金244150元；被告屯丰贵阳分公司于2011年12月21日向被告美丰公司以上账户转入资金200000元，于2012年2月27日转入资金241312元，于2012年3月12日转入资金140121元。以上被告屯丰公司、屯丰贵阳分公司转入被告美丰公司账户的资金均注明为“房款”。 一审法院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为二原告主张退还认购款并支付利息、赔偿金是否合理，由谁承担退款及支付利息、赔偿金的义务。本案中，原告孙贵均为购买美林湖国际社区的商品房，以女儿孙婷及外孙罗翊桓为购买人与被告屯丰贵阳分公司签订《认购协议书》，认购美林湖国际社区15幢305号房屋，并支付认购款180700元。在《认购协议书》签订前，原告孙贵均认购的房屋已被出售给案外第三人，该《认购协议书》履行不能，应自动解除。《认购协议书》解除后，原告孙贵均已支付的认购款180700元应予退还。被告屯丰贵阳分公司为被告屯丰公司的分支机构，现已停止营业并搬离办公地点，其民事责任应由被告屯丰公司承担。关于被告屯丰公司的代理权限问题，被告美丰公司认为被告屯丰公司虽为美丰公司的代理分销商，但其代理权限仅限于介绍客户及推广楼盘，并无签订房屋买卖合同和收取认购款的代理权限。原告认为其在签订合同时已看到被告美丰公司出具给被告屯丰公司的授权委托书，被告屯丰公司有代理权限。经二原告申请，本院调取了被告美丰公司的账户明细清单，美丰公司在工行屯昌县支行账号为×××的账户明细清单表明：被告屯丰公司在收取原告孙贵均交来的认购款和签订《认购协议书》前后，向该账户分别转入资金244150元、200000元、241312元、140121元，并注明“房款”。以上明细清单中的转账记录可以证明被告屯丰公司存在代收“房款”并转给被告美丰公司的事实。被告屯丰公司代收“房款”的行为已明显超越了被告美丰公司所称的介绍客户、推广楼盘的代理权限范围。对被告屯丰公司超越权限的行为，被告美丰公司并未制止和纠正，而是默认和接受。被告美丰公司接受转来的代收“房款”即视为对被告屯丰公司该项代理权限的确认，故被告屯丰公司有代收认购款的代理权限。虽然现有证据并不能证明被告屯丰公司已将原告孙贵均所交的180700元认购款转给被告美丰公司，但该笔款项转交与否并不影响被告屯丰公司代收认购款代理权限的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被告屯丰公司在授权范围内以自己的名义与原告孙婷签订《认购协议书》并收取原告孙贵均交来的认购款180700元应为代理行为，其行为的法律后果应由被代理人被告美丰公司承担。双方签订的《认购协议书》因认购房屋已出售给案外第三人而自动解除，被告美丰公司应向认购款支付人原告孙贵均承担退款、支付利息和赔偿损失的民事责任。虽然原告孙贵均与被告屯丰公司在协商遐款过程中，双方曾三次达成退款协议，但《认购协议书》的退款及赔偿责任人为被告美丰公司，本案现有证据并不能证明被告屯丰公司具有代理被告美丰公司处理赔偿纠纷的此项权利，故原告孙贵均与被告屯丰公司之间的退款协议对被告美丰公司没有约束力。二原告主张计付自2015年2月2日起至退完房款之日止的利息的请求合理，予以支持，但按年利率24%计算没有法律依据，应以180700元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。二原告要求三被告支付赔偿金15600元，但未提供相应证据予以证明，对其该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条第二款规定，判决：一、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙贵均商品房认购款180700元并支付2015年2月2日至认购款退还完毕之日止的利息（利息以180700元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；二、驳回原告孙贵均、孙婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4226元，由被告海南美丰不动产有限公司负担3890元，由原告孙贵均、孙婷负担336元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对当事人在一审中提交的证据予以确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是美丰公司是否应向被上诉人退还认购款并支付利息。上诉人称仅授权屯丰公司推广而未授权销售，但从销售代理协议书的条文来看，授权范围包括推广销售，并在条款中要求屯丰公司需销售固定数目的房屋。该协议书系上诉人与原审被告之间的协议，是否明确授权销售对被上诉人没有约束力。而且根据双方二审中的陈述，上诉人认可被上诉人到上诉人开发的项目楼盘看过房屋，而被上诉人也是通过屯丰公司在看过房屋后才签订的认购协议书，被上诉人有理由相信屯丰公司有权代理美丰公司销售案涉项目房屋，已构成表见代理，屯丰公司的表见代理行为的法律后果应由委托人美丰公司承担。上诉人收取屯丰公司转汇的多笔房款，应视为其认可了屯丰公司代其销售房屋并收取房款的行为。故一审判决美丰公司承担退款义务并支付利息并无不当，本院予以维持。如上诉人认为原审被告的代理行为侵犯了其权利，可另案主张。 综上所述，美丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4226元，由上诉人海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林芝静 审 判 员 吴罗南 审 判 员 王东史 二〇一八年三月三十日 法官助理 周忠胜 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。