广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0106执异273号 异议人（案外人）：周世宏，男，1979年3月3日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。 委托代理人：岳民，广东百健律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区马场路亿街3号珠光国际商务中心10楼。 负责人：周伙荣。 委托代理人：刘丰茂、许蔚琳，均系广东法盛律师事务所律师。 被执行人：张丽，女，1972年3月8日出生，加拿大国籍，住广东省翁源县。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融资管广东公司）申请执行张丽借款合同纠纷一案中，案外人周世宏提出书面异议，请求贵院终止对位于广州市天河区兴盛路8号之二2901房（以下简称涉案房屋）的拍卖，并解除对该执行标的查封状态。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人周世宏认为：涉案房屋是本人于2008年9月1日向张丽购买的房产，已经支付完购房款319万元。2009年4月张丽将该房交付给本人使用，本人居住涉案房屋至今。请求人民法院依法裁定解除对涉案房屋的继续查封，终止对涉案房屋的拍卖。 申请执行人华融资管广东公司辩称：一、本案原申请执行人招商银行股份有限公司天河支行（以下简称招行天河支行）对涉案房屋的抵押权经合法登记，系善意抵押权人。2007年12月19日，招行天河支行与张丽签订的《个人住房（抵押）借款合同》，约定张丽向招行天河支行借款人民币1610000元，将涉案房屋作为抵押。2008年1月2日，双方办理抵押备案登记，2013年4月28日，张丽办理产权证，同日，招行天河支行就上述抵押权取得房地产他项权证，依据《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，招行天河支行合法取得涉案房屋的抵押权。二、招行天河支行对涉案房屋的优先受偿权，贵院于2014年7月25日作出（2013）穗天法民二初字第3907号民事判决书，认定《个人住房（抵押）借款合同》真实有效，抵押合同关系成立并已经依法办理抵押登记手续，招行天河支行合法取得抵押权，并判决招行天河支行对涉房屋享有优先受偿权，该判决于2014年7月29日生效，招行天河支行已申请执行，贵院受理案号（2015）穗天法执字第1193号。三、无论招行天河支行与张丽之房屋买卖关系是否真实，招行天河支行仍可行使抵押权。招行天河支行就上述抵押权依法办理了抵押备案登记手续，并办理他项权证，原告与张丽签订《物业买卖合同》的时间为2008年9月1日，在抵押权设立之后。依据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十七条之规定，张丽与招行天河支行签订的《物业买卖合同》在抵押权设立之后，且转让涉案房屋一事并未告知抵押权人，招行天河支行依法仍可行使抵押权。周世宏作为完全民事行为能力人，其在明知涉案房屋已对外设定抵押的情况下仍与张丽签订买卖合同，理应承担抵押权人实现抵押权的风险。四、招行天河支行对涉案房屋的抵押权经合法抵押登记设立，张丽与招行天河支行签订《物业买卖合同》的行为，依据《物权法》第一百九十一条第二款之规定，张丽与招行天河支行签订《物业买卖合同》将房产转让之行为未经抵押权人同意，案外人也未代张丽清偿债务，无权将涉案房产过户至案外人名下。五、招行天河支行经贵院（2015）穗天法执变字第3号执行裁定书裁定变更答辩人为（2015）穗天法执字第1193号案的申请执行人，合法继受招行天河支行对张丽的债权下全部权利，对涉案房产享有合法抵押权。又依据《合同法》第八十一条规定，贵院作出的（2015）穗天法执变字第3号执行裁定书裁定变更答辩人为（2015）穗天法执字第1193号案的申请执行人，我司已合法继受招商银行天河支行与张丽签订的借款合同及相应的担保合同项下的全部权利，对涉案房产享有合法抵押权。综上，我司对涉案房屋享有合法抵押权，案外人提出的执行异议无事实及法律依据，请求人民法院依法裁定驳回。 本院查明，招行天河支行与张丽借款合同纠纷一案，本院作出的(2013)穗天法民二初字第3907号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，一、解除招行天河支行与张丽签订的《个人住房（抵押）借款合同》；二、张丽应向招行天河支行偿还借款本余1328250.14元及利息；三、招行天河支行对张丽提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权等。因被执行人张丽未履行上述文书确定的义务，招行天河支行向本院申请强制执行，本院于2015年1月9日以(2015)穗天法执字第1193号案立案执行。2016年6月7日，本院对涉案房产进行轮候查封。2017年1月6日，本院以(2015)穗天法执字第1193号执行裁定书裁定拍卖涉案房产。案外人因此提出异议，请求请求终止对涉案房屋的拍卖，并解除对该执行标的查封。 案件执行期间，因申请执行人招行天河支行与华融资管广东公司于2014年7月30日签订《债权转让协议》，招商银行股份有限公司广州分行将其依法享有的本案被执行人与其签订的借款合同及相应的担保合同项下的全部权利依法转让给华融资管广东公司，并于同年8月1日在《南方日报》上刊登债权转让暨催收联合公告，根据华融资管广东公司的申请，本院于2015年3月17日以（2015）穗天法执变字第3号执行裁定书裁定变更华融资管广东公司为（2015）穗天法执字第1193号案的申请执行人。 另查，涉案房屋建筑面积147.3213平方米，自2013年4月28日起登记在张丽名下，同日，设定权利抵押，抵押权利人为招行天河支行。 案件审理期间，案外人周世宏提供其与张丽2008年9月1日签订物业买卖合同、补充协议、支付房款清单及银行帐户打印明细、物业交付声明、电费等发票、房地产权证及广州市不动产登记查册表、（2014）穗中法民五终字第461号民事判决书、（2013）穗天法民四初字第1092号民事裁定书、（2015）穗中法执异议字第38号执行裁定书、缴纳水电费票据等，以证实其与张丽之间买卖合同真实有效，异议人依约支付全部房款319万元，2009年4月张丽将该房交付给其使用，其居住涉案房屋至今，且异议人一直积极主张自己的权益，2013年在贵院向张丽提起买卖合同纠纷，请求办理涉案房屋过户手续，因案件需待关联案件作出结果后另行主张权利，后异议人撤回起诉。华融资管广东公司认为对于周世宏与张丽买卖合同不知情，真实性无法确认，缴纳电费等的票据仅证明周世宏可能居住在涉案房屋；相关法律文书仅能证明案外人李穗明的诉讼请求被驳回，但法院未对周世宏与张丽之间的法律关系作出认定；其他证据证明涉案房屋存在抵押的事实。 本院认为，首先，案外人周世宏并非涉案房屋的所有人，其无权阻止法院拍卖涉案房屋。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。周世宏称其与张丽签订涉案房屋买卖合同，已支付全部价款，并实际交付使用居住多年，但至今未依法进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，未取得涉案不动产物权，不得以此对抗善意第三人。而涉案房产至今仍登记在张丽名下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因此，本院查封至今仍登记在张丽名下的涉案房屋并无不当。 其次，关于周世宏认为涉案房屋已付清全款并实际占有、使用问题。周世宏提供的物业买卖合同、支付房款清单及银行帐户打印明细、电费发票等证据，只能证明其与张丽存在账面上资金往来，双方互有债权债务关系，周世宏以其名义代付涉案房屋电费，不能证明双方对涉案房产进行真实交易。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房产已在招行天河支行设定抵押，张丽尚未还清涉案房屋银行按揭贷款，对外负有多个债务，且本案的债务进入执行程序尚未清偿的情况下，没有证据显示张丽通知抵押权人并取得抵押权人同意，其擅自将涉案房屋转手给异议人，显属转让资产规避执行。其转让行为应为无效，周世宏不能依据无效转让合同取得所有权。 再次，依据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十七条之规定，张丽与招行天河支行签订的《物业买卖合同》在抵押权设立之后，且转让涉案房屋一事并未告知抵押权人，招行天河支行依法仍可行使抵押权。周世宏作为完全民事行为能力人，其在明知涉案房屋已对外设定抵押的情况下仍与张丽签订买卖合同，理应承担抵押权人实现抵押权的风险。从现有证据看，异议人与张丽签订买卖合同、交付物业、缴纳电费均发生在本院查封涉案房屋之后，即使周世宏与张丽买卖涉案房屋行为真实存在，其买卖、实际占有、使用涉案房屋行为发生在本院依据已生效法律文书作出查封房产之后，该行为也不能对抗法院的查封。 综上，法院裁定拍卖涉案房屋并无不当，周世宏异议理由不成立，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人周世宏的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄谷宜 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶小玲 二〇一八年三月二十七日 书 记 员  曾 妍