广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1472号 原告（反诉被告）：布如杰，女，汉族，住山东省梁山县。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 原告（反诉被告）布如杰与被告（反诉原告）北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李蓓、被告（反诉原告）的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。第三人经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）布如杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，被告、第三人协助原告办理位于北海市四川北路38号万家兴苑第1幢1单元x号房的不动产登记证手续；2、判令被告向原告支付违约金3753.5元（以已付房款187675元为基数，按2%计算），合计191428.5元；3、判令第三人为被告向原告支付违约金承担连带责任；4、本案的诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：2014年10月10日，原告在被告的售楼部，通过第三人购买了被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑一幢一单元x1、x2号房。原告于2014年11月17日向第三人支付了2101、2102号房的全额购房款，第三人开具了收款收据。同日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告当日将上述两套房屋交付原告使用，随后原告将涉案房屋进行装修并入住。2016年12月19日，被告为原告办理了2101号房屋的不动产登记证，但却迟迟未为原告办理2102号的不动产登记证。经与被告多次交涉，被告均以第三人未交付原告房款为由拒绝为原告办证。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）万家兴公司辩称，原告没有向被告付清购房款，无权要求被告为其办理房屋不动产登记及支付逾期办证违约金，理由为：其一，在商品房买卖过程中，一般都是先由买受人付清购房款及办证费后，出卖人才会将房屋过户至买受人名下，但原告至今尚未付清购房款及办证费，依据《合同法》第67条的规定，被告行使先履行抗辩权，可以拒绝为原告办理房屋不动产权登记；其二，被告并没有委托第三人或李梅林收取购房款，原告向第三人或李梅林支付购房款，不能视为向被告交付了购房款。原告将购买的2101号房屋的购房款交付给了被告，被告向其开具了发票，并将房屋过户至原告名下。原告没有将2102号房的购房款交付给被告，而是被李梅林骗取，责任在于原告。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告（反诉原告）万家兴公司同时向本院提出反诉：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判决反诉被告将北海市四川路38号万家兴苑1幢一单元x号房屋恢复原状后腾退给反诉原告；3、判决反诉被告支付房屋占有使用费60000元（从2014年11月17日起计算至房屋腾退之日止，现参考房租2000元/月暂计至2017年5月17日，继续产生另计）给反诉原告。事实和理由：2014年11月17日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定：反诉被告认购反诉原告开发建设的万家兴苑1幢一单元2102号商品房，总房价款为187675元；反诉被告逾期支付购房款超过30天的，反诉原告有权解除合同等。合同签订后，反诉被告并没有向反诉原告支付任何购房款，而是分别于2014年10月10日、11月10日向第三人及其员工李梅林交付了现金20000元及87675元。第三人及李梅林收到反诉被告的现金后，将现金非法占为已有。之后，李梅林与反诉被告串通一起，利用合同原件等欺诈反诉与原告交房人员，致使反诉原告在没有收到任何购房款的情况下将涉案房屋错误地交付给反诉被告装修使用。反诉原告与第三人的代理销售合同中明确约定，第三人没有权利收取定金及购房款，且反诉原告与第三人的代理销售合同已经于2014年11月16日解除。反诉被告违反合同约定将购房款或定金交付给第三人或李梅林，不能视为已经向反诉原告支付了购房款，履行了合同主要义务。反诉被告已经逾期支付购房款超过30天，严重违反合同约定。为此，特诉至法院。 反诉被告（本诉原告）布如杰辩称，不认可反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告购买反诉原告一套大的公寓，为了避税，反诉原告将一套大的公寓拆成两个小的公寓来办证，反诉被告是同时将两套房的购房款交付给第三人甲东公司，其中反诉原告收到2101号房的购房款，肯定也会收到2102号房的购房款。至于第三人甲东公司与被告万家兴公司之间的现金往来不清，与反诉被告无关。 第三人甲东公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等权利。 原告（反诉被告）布如杰针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、营业执照信息，证明被告的诉讼主体资格； 2、营业执照信息，证明第三人的诉讼主体资格； 3、营业执照信息，证明被告是北海市万家兴物业管理有限责任公司的股东的事实； 4、商品房买卖合同，证明原被告之间合法有效的商品房买卖合同关系，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋的过户手续，被告存在违约的事实； 5、收款收据，证明原告已按约向第三人支付涉案房屋的购房款共187675元的事实； 6、准予入住通知书，证明被告向原告交付涉案房屋的事实； 7、现金缴款单，证明原告向物业公司缴纳涉案房屋的公共维修资金的事实； 8、不动产登记证，证明被告已协助原告办理了万家兴苑1幢1单元2101号房的不动产权属证书的事实； 9、房屋登记信息查询证明，证明涉案房屋仍登记在被告名下的事实。 被告（反诉原告）万家兴公司对原告（反诉被告）布如杰提交的证据质证意见为： 证据1-3真实性、合法性、关联性无异议； 证据4真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，公章是真实的； 证据5真实性、合法性、关联性有异议，证明内容有异议； 证据6真实性、合法性、关联性无异议，交付房屋存在一定欺诈行为； 证据7真实性、合法性、关联性有异议，不清楚是否真实； 证据8真实性、合法性、关联性无异议，该份证据可以证明2101号房屋原告将购房款交给万家兴公司，万家兴公司为其办理了房产证； 证据9真实性、合法性、关联性无异议。 被告（反诉原告）万家兴公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房屋所有权证，证明涉案房屋于2015年5月11日登记在万家兴公司名下； 2、万家兴苑销售代理合同，证明2012年8月15日，万家兴公司与甲东公司签订代理合同，约定甲东公司代理销售万家兴苑商品房，代理期限为3个月，但甲东公司不得收取购房款和定金； 3、合同解除协议，证明万家兴公司和甲东公司签订协议，约定从2014年11月16日起解除代理销售合同关系； 4、起诉书、鉴定意见书，证明甲东公司员工李梅林因骗取吕玉衡等20多名购房者的购房款，已经被检察机关以涉嫌诈骗罪起诉到人民法院； 5、商品房买卖合同，证明万家兴公司收到购房款后，会向购房者开具发票，第三人或李梅林开具的收据不能视为购房者已经向万家兴公司支付了购房款； 原告（反诉被告）布如杰对被告（反诉原告）万家兴公司提交的证据质证意见为： 证据1真实性、合法性、关联性无异议； 证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据之前的案件，万家兴公司与甲东公司在2015年后仍然存在代理销售商品房的事实，而且在2015年后存在商品房款项来往的事实； 证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，两公司约定解除代理销售合同关系，原告无法知晓，在整个购房过程中，原告不存在任何过错； 证据4真实性、合法性无异议，涉案商品房买卖合同公章是真实的，不存在李梅林诈骗原告购房款的事实； 证据5真实性、合法性无异议，证明内容有异议，万家兴公司与甲东公司购房款的交付是双方内部的管理问题，原告是无法知晓的。 反诉第三人甲东公司未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2014年11月17日，原告布如杰（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元x号房。该房建筑面积共41.58平方米，单价为人民币每平方米4513.59元，总金额187675元；买受人一次性付款；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。签订合同当天，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款共计187675元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。原告总共支付购房款187675元。同日，原告向北海市万家兴物业服务有限责任公司支付了煤气开户费、有线数字电视开户费及相关办证费用共计10671.73元，被告万家兴公司已将涉案房屋交付原告占有使用。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，现无抵押、查封记录。 综合当事人的诉辩事由，本案本诉及反诉的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本诉原告（反诉被告）布如杰与本诉被告（反诉原告）万家兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，本院予以确认。 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的187675元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，未收到原告支付的购房款的抗辩，本院不予采信。 关于本诉及反诉的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。合同合法有效，双方均应恪守履行。本诉原告依约支付了涉案房屋的全部购房款187675元，履行了合同的主要义务，本诉被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的不动产登记证书。现本诉原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助办理位于北海市四川路38号万家兴苑第一幢一单元2102号房的不动产登记证，本院予以支持。被告万家兴公司逾期办证构成违约，应承担相应的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金为3753.5元（187675元×2%），由本诉被告万家兴公司支付给本诉原告布如杰。本诉原告要求第三人甲东公司协助办理案涉房屋的房产权属证书没有依据，本院不予支持。本诉原告诉请第三人为被告支付上述违约金承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。 对于反诉原告诉称反诉被告与李梅林串通一起，利用合同原件等欺诈反诉原告的问题，反诉原告未能提供证据证实。第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，李梅林的行为系履行职务行为，反诉原被告之间构成商品房销售合同关系，反诉原告万家兴公司提出因受欺诈错误交房的理由不成立，故反诉原告要求解除合同、腾退房屋并支付房屋占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助本诉原告布如杰将位于广西北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元2102号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证（2015）字第020564号］办理到本诉原告布如杰名下； 二、本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金3753.5元给本诉原告布如杰； 三、驳回本诉原告布如杰和反诉原告北海万家兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4128元，公告费350元，反诉费650元，公告费350元，合计5478元，由本诉被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（本诉案件受理费本诉原告已向本院预交，本诉被告在履行上述义务时一并付还给本诉原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本诉4128元，反诉650元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳