陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终2015号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘君龙，男，1984年11月8日出生，汉族，西安市户县公安局刑警大队民警，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓静，陕西宝伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张磊，男，1984年1月15日出生，汉族，西安佑生药业有限公司经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：宋晓娟，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人刘君龙因与被上诉人张磊房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年6月29日，刘君龙、张磊经中介陕西佳和商业运营有限公司签订《房屋买卖定金合同》，张磊将其所有的位于西安市碑林区边东街西侧（东泰城市之光）7幢1单元12809室住宅楼房一套（建筑面积82.77平方米）出售刘君龙，刘君龙、张磊均委托并协助中介公司办理银行按揭及房产过户手续，张磊出售房屋时尚未取得房屋所有权证，双方尚未签订房屋买卖合同。定金合同约定：房价款925000元；合同签订后由刘君龙交付购房定金20000元；定金由中介代为收取转张磊50%，剩余50%作为保证金，在房产交易过户当天支付张磊；违约责任为，张磊提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致刘君龙不能成交，张磊支付刘君龙双倍定金作为违约金由刘君龙与中介平均分配；若刘君龙提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致张磊不能成交，张磊（收取）定金不退作为违约金由张磊与中介平均分配。合同签订后，刘君龙按合同约定交付中介陕西佳和商业运营有限公司定金20000元，中介公司交付张磊定金10000元。2015年9月15日，张磊将出售房屋交付刘君龙居住使用，2015年9月16日，刘君龙支付张磊购房款50000元，自2015年9月15日至2015年12月13日居住使用该房屋。刘君龙在居住使用房屋期间以张磊无法办理学区、学位手续及交易房屋价格过高为由，未按合同约定办理银行按揭贷款，购房余款未支付张磊，2015年12月13日，刘君龙将居住房屋交还张磊，双方因定金及购房款退还发生纠纷，刘君龙至今尚有一把房门钥匙未交还张磊。2016年3月21日，张磊委托陕西一元律师事务所向刘君龙致律师函表示：要求刘君龙承担房屋交易失败的违约责任；解除《房屋买卖定金合同》；定金不予退还；赔偿房屋租金损失15000元、房屋重新出售利益损失125000元。2016年11月18日，陕西建业房地产估价有限公司房地产估价报告显示：西安市碑林区边东街西侧（东泰城市之光）7幢1单元12809室住宅楼房一套，市场价值为791100元；月租金为1821元。刘君龙在原审诉称，刘君龙、张磊于2015年6月29日经陕西佳和商业运营有限公司介绍签订了《房屋买卖定金合同》，刘君龙购买张磊位于西安市××区东泰城市之光7号楼1单元2809号商品房，支付定金20000元及购房款50000元，该小区开发商在销售宣传时声称该小区为学区房。合同签订后，刘君龙要求张磊配合办理学区学位手续时，得知根本无法办理学区、学位手续。刘君龙购买该小区的房屋就是看中其属于学区、学位房，为了孩子就学方便，合同签订前，张磊向刘君龙隐瞒了这一事实，属于合同欺诈。经双方协商，刘君龙于2015年12月3日将房屋及钥匙退还张磊，张磊拒绝退还刘君龙所付定金及50000元购房款。诉讼请求：1、请求解除刘君龙、张磊签订的《房屋买卖定金合同》；2、请求张磊返还50000元购房款；3、请求张磊双倍返还订金40000元；4、本案诉讼费由张磊承担。张磊在原审辩称，2015年6月29日，刘君龙、张磊经陕西佳和商业运营有限公司介绍签订了《房屋买卖定金合同》，约定购房定金20000元，刘君龙交付中介公司定金20000元，中介公司转交张磊定金10000元，剩余10000元作为保证金，在房产交易过户当天支付张磊，刘君龙要求张磊支付定金4万元，无事实依据。刘君龙、张磊签订《房屋买卖定金合同》，均未提及学位房、学区房问题，张磊从未承诺向刘君龙办理学区学位，刘君龙称存在口头承诺，无证据证明。张磊按合同约定履行了交付房屋义务，刘君龙至今未支付购房余款，应承担违约责任。张磊以上述理由提出反诉，反诉请求：1、判令解除刘君龙、张磊签订的《房屋买卖定金合同》，并归还张磊房屋钥匙一把；2、判令刘君龙支付2015年9月15日至2015年12月13日期间实际占有房屋的房屋使用费15000元；3、判令刘君龙承担因其违约给张磊造成的房屋折价损失115000元；4、判令刘君龙支付合同约定的剩余定金10000元；5、诉讼费由刘君龙承担。刘君龙对张磊反诉辩称，张磊违约在先，其要求刘君龙承担房租损失15000元及房屋折价损失115000元，没有事实依据及法律依据。刘君龙已支付20000元定金，由于张磊原因导致合同不能履行，其反诉要求支付定金10000元，没有依据，请求驳回张磊的诉讼请求。原审法院认为，刘君龙、张磊及陕西佳和商业运营有限公司签订《房屋买卖定金合同》，合同明确约定交易房屋坐落地及房号、房屋面积、房价款及房价款交付时间，合同意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。刘君龙、张磊在履行合同期间因学区房、学位房问题及房屋交易价格发生纠纷，现双方均要求解除合同，依法应予准许。合同解除后，张磊依据合同约定收取刘君龙购房款50000元，应予退还，刘君龙持有房屋钥匙一把应予返还。刘君龙、张磊在履行合同期间，刘君龙以张磊隐瞒学区房、学位房事实，存在合同欺诈，未提供证据，双方争议的房屋是否具备学位房、学区房条件，因合同中未明确约定，且刘君龙亦未提供证据证明张磊出售的房屋应必备学区房、学位房条件，刘君龙未履行支付房价款义务，违反合同约定，应承担违约责任，由于刘君龙存在履行合同反悔情形，其要求张磊双倍返还定金40000元的诉讼请求，不予支持。按照合同约定，张磊履行了交付房屋的义务，刘君龙自2015年9月15日至2015年12月13日居住使用该房屋，合同解除后，由于刘君龙构成违约，应承担居住房屋期间张磊所产生的租金损失。刘君龙、张磊约定房屋交易价款925000元，评估鉴定部门评估该房屋目前市场价值为791100元，房屋交易差价为133900元，由于房屋交易失败归责于刘君龙，刘君龙应承担违约赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后张磊可以获得的利益，张磊反诉房屋折价损失115000元，符合法律规定，该项请求依法应予支持，张磊反诉主张租金损失与房屋折价损失存在相互重叠，房屋折价损失应包含租金损失，刘君龙支付房屋折价损失后，不应再支付租金损失，张磊反诉要求刘君龙支付房屋使用费15000元的诉讼请求，不予支持。刘君龙、张磊签订的《房屋买卖定金合同》涉及案外人陕西佳和商业运营有限公司，刘君龙将定金20000元交付案外人陕西佳和商业运营有限公司，按照合同约定及刘君龙承诺，案外人陕西佳和商业运营有限公司收取定金并代为办理银行贷款及房产过户手续的义务，案外人陕西佳和商业运营有限公司收取定金20000元后，交付张磊10000元，刘君龙、张磊在本案中均未要求陕西佳和商业运营有限公司履行相关义务，张磊反诉要求刘君龙支付定金10000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘君龙与被告张磊签订的《房屋买卖定金合同》。二、本判决生效后十五日内，被告张磊退还原告刘君龙购房款50000元。三、本判决生效后十五日内，反诉被告刘君龙支付反诉原告张磊房屋折价损失115000元。四、本判决生效后十五日内，反诉被告刘君龙返还反诉原告张磊房屋钥匙一把。五、驳回原告刘君龙要求被告张磊双倍返还订金40000元的诉讼请求。六、驳回反诉原告张磊要求反诉被告刘君龙支付房屋使用费15000元及支付定金10000元的诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7500元（包含反诉费1550元、评估费3900元）由原告刘君龙负担3750元，被告张磊负担3750元（此款原告已预付2050元，被告预付5450元，原告于判决生效后15日内支付被告1700元）。宣判后，刘君龙不服向本院提起上诉称，一、刘君龙与张磊之间纠纷属于定金合同纠纷，解决该纠纷，应当依据《房屋买卖定金合同》的约定，并按照法律关于定金的规定处理。一审法院依照《合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定判决刘君龙支付张磊房屋折价损失115000元，适用法律错误。二、《房屋买卖定金合同》虽未约定争议的房屋是学位房学区房，但在《房屋买卖定金合同》订立之前，张磊将争议的房屋在赶集网公示的信息、及张磊向刘君龙和陕西佳和商业运营有限公司工作人员承诺为学位房学区房，赶集网公示的信息及张磊的承诺即使末载入《房屋买卖定金合同》之中，亦应当视为合同内容，张磊违反的，应当承担违约责任。一审中，张磊辩称，签订《房屋买卖定金合同》，均未提及学位房学区房问题，张磊从未承诺向刘君龙办理学区学位。由于产生争议后，赶集网公示的信息己被删除，为证明该事实，刘君龙申请陕西佳和商业运营有限公司工作人员陈明亮出庭作证，证实：“张磊的卖方信息是在网上发布的，房子是学区学位房，可以上大学南路小学”；为进一步证明该事实，刘君龙提交了与张磊之间微信（短信）聊天记录，张磊称：“东泰的房子不止是学位房还是学区房”。通过刘君龙一审提交的证据及张磊一审答辩，足以证明张磊与刘君龙在订立《房屋买卖定金合同》时，存在提供虚假信息的情形。三、《房屋买卖定金合同》约定，刘君龙向张磊支付人民币贰万元整，作为购房定金，定金由陕西佳和商业运营有限公司代张磊收取。刘君龙按照约定向陕西佳和商业运营有限公司支付定金视为向张磊支付，由于张磊在订立合同中提供虚假信息，其行为己构成违约，张磊应当按照约定双倍返还定金40000元。上诉请求，1、维持原审判决第一、二、四、六项；2、撤销原审判决第三项，改判驳回张磊要求刘君龙支付其房屋折价损失115000元；3、撤销原审判决第五项，改判张磊支付刘君龙双倍定金40000元；4、一、二审诉讼费由张磊承担。张磊辩称，一、刘君龙上诉状逻辑错误，请求事项与事实前后矛盾，一审法院适用法律正确。（一）刘君龙请求二审法院维持原判第一、二、四、六项判决。原判决第四项为：“本判决生效后，反诉被告刘君龙返还反诉原告张磊房屋钥匙一把”，该请求维持的事项视为刘君龙认可且知晓张磊将房屋交付给刘君龙实际使用并将钥匙交付给其，双方己经实际履行了符合商品房买卖合同的关于卖房人的全部义务，即双方虽未实际签订《房屋买卖合同》，但从《房屋买卖定金合同》的形式要件、双方事后的履行情况，以及一审中张磊提供的证据证明刘君龙于2015年7月16日要求在公积金上多写数额办理贷款，余下费用以现金支付，2015年9月15日刘君龙告知中介通知其与张磊去中介领取材料办理手续，实质是双方已具备了《房屋买卖合同》的出卖人交付房屋的要件，也证明了买受人拒绝履行办理手续及支付房款的义务。但刘君龙在实际占有房屋并且在张磊多次要求其支付剩余房款之时，拒绝支付，并且拒绝办理贷款、网签，在房价走低时恶意诉讼，对此根本违约的情形，应当承担非违约方的实际损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，一审法院适用法律正确，认定事实清楚。（二）一审庭审确认及刘君龙已经认可仅支付给张磊1万元定金，另1万元定金交付给陕西佳和商业运营有限公司，上述事实已经很明确，双方实际已经履行房屋买卖合同，但刘君龙违反合同约定已属根本违约，定金不应当予以返还。且定金罚则是为了保护非违约方的合法利益。本案中，刘君龙要求返还40000元定金，且其称不追加佳和公司旨在确认合同签订之时向张磊支付的定金应为20000元，张磊按照合同约定向刘君龙交付房屋且履行了合同约定的全部义务，而且还基于朋友之心，多次帮助其咨询、托关系帮助解决刘君龙的落户问题。刘君龙在实际占有使用房屋后一直未向张磊支付剩余房款，在张磊多次催缴后，仅向张磊支付部分房款。合同约定无不可抗力原因，任意一方不可撤销本协议。无论从合同的履行还是合同约定明显是刘君龙违约，在此情况下，刘君龙的要求明显于法不符。（三）刘君龙上诉状内容前后矛盾。刘君龙上诉状中称张磊及陕西佳和商业运营有限公司均承诺案涉房屋系学位房学区房，但《房屋买卖定金合同》未提及该情况。事实是，陕西佳和商业运营有限公司系刘君龙为办理贷款自己找到，张磊在一审中提供证据“全部的联系、通知均为陕西佳和商业运营有限公司与刘君龙之间，再由刘君龙向张磊通知”进行联系，自己找的公司办理贷款又如何自己承诺？且从《房屋买卖定金合同》的内容来看，张磊将交付仅百万的房屋，但合同中对张磊未有任何有利的内容，包括在一审期间张磊对证人的质证，刘君龙自始至终认可曾交付给陕西佳和运营管理公司1万定金，但却拒绝要求陕西佳和运营管理公司返还该定金，均可看到陕西佳和运营有限公司与刘君龙的紧密关系。其次，刘君龙称张磊聊天记录曾称“东泰的房子不止是学位房还是学区房”，该句话就足以证明张磊提供虚假信息。对此，刘君龙显然属于扩大概念。案涉房屋是否属于学位房或学区房在教育局官网上尽可查询，且在签订合同之初，刘君龙就应当尽到签订合同的审慎义务，双方存在近百条微信短信，仅该句阐述客观情况的微信就可证明张磊提供虚假信息？双方要进行近百万的房屋交易，在刘君龙入住案涉房屋之前及入住期间均未将学位房或学区房事宜以书面形式确认，仅从一句话就认定张磊欺骗，然后入住房屋，这显然与情理不符。二、张磊并不存在任何合同欺诈的事实，刘君龙要求张磊承担违约责任于法无据。（一）通过一审开庭的举证、质证，证明了以下问题：1、刘君龙无任何证据证明张磊承诺办理学区学位；2、刘君龙一审称张磊口头承诺为其办理学区学位，上诉期间又称微信承诺其为学区学位房，首先两次诉状前后矛盾。且前期要约、承诺及合同签订均未约定学区学位办理，试问多次联系的短信往来、收条、合同等书面都未约定，怎可推定对其口头承诺？一审开庭中，刘君龙自己提供的证人也称张磊仅在签订合同时承诺客观属于学区学位房，但并未承诺办理，承诺办理学区学位房和是否属于学区学位房实属两个概念，且不论证人与刘君龙的利益关联，证人的证明效力是否合法有效，其也证明张磊仅阐述其作为房屋一手买受人所获知客观情况。（二）刘君龙合同存在欺诈的原因是由于张磊承诺小区是学区及学位房，隐瞒办理学区学位手续，该原因明显与事实不符。首先，如前所述，刘君龙通过张磊网上的房屋出售信息，即张磊的要约邀请向张磊发出要约，张磊经过刘君龙多次的购房确认信息，针对张磊的要约作出承诺，并于2015年6月29日签订《房屋买卖定金合同》。当事人在要约、承诺、最终达成一致意思表示签订合同至合同生效，均未提及学位房学区房问题，也从未对学位学区问题达成一致的意思表示，而且张磊也从未向其明示或默示承诺为其办理学区学位手续，现刘君龙称张磊就学位学区问题涉及欺诈明显不符合事实。如真如刘君龙所言，该问题严重影响到其签订合同，那么为何，其在与张磊的短信、合同中均未体现呢？且刘君龙要出资近一百万购买房屋，看到张磊的房屋出售信息之时就已经经过多方查询及确认，其强烈的要求购买房屋可以推定其已经了解到房屋的实际情况，试想如果刘君龙不去调查了解怎么可能如此强烈的要求购买房屋，怎可能向其所称的听信张磊承诺的一面之词？而且张磊也按照合同向其交付房屋，刘君龙已实际使用房屋，忽然刘君龙以欺诈之因要求撤销合同明显是刘君龙因房屋价格走低想要违约自己杜撰的理由。其次，学区学位问题并非是合同成立的要件，也并非合同的内容。其仅是客观问题，是政策问题，其在政府××官方网站（××碑林区教育局官网）中均有出处。这些在网上公式的均有确定信息，案涉房屋也确实属于学区范围，刘君龙在签订合同之初通过各种公开的网站尽可查询。是否办理学区学位手续并非张磊的能力范围，这属于行政机关的职能。事实上，刘君龙本身已确定房屋优势，但其因为房屋价格走低恶意违约所寻找的理由。最后，刘君龙所述逻辑明显错误。刘君龙其在一审诉状中多次称其看中该房屋属于学区学位房，证明其已深知该房屋属于学区学位范围。其又称根本办不了学区学位手续，故张磊欺诈。第一，其所称根本办不了学区学位手续是从何而知？既然其在签订合同时就明知该小区属于学区学位范围的情况下，怎能不知道是否能否办理学区学位问题？而且，张磊也仅是个房屋购买者，其所知道的情况也仅限于政府公示的情况，即该小区属于学区学位范围，是否能够办理以及如何办理，张磊如何得知？刘君龙唯一得知的情况就是其媳妇同事的爸爸所说，这是否具有真实的效力？而且张磊与刘君龙获知信息的渠道相同，地位近似，张磊在明知小区属于学区学位范围的情况下都无从而知是否能够办理学区学位问题，怎可就推断张磊全部知晓并且向其隐瞒？综上，刘君龙称张磊合同欺诈无论从逻辑上、事实上及法律上均无法无据。三、张磊已经按照合同约定履行交房义务，但刘君龙迟迟不予交付房款，且至今并未向张磊交付完毕全部钥匙，合同依然在继续履行，所以张磊主张刘君龙要求截止起诉时的房屋折价款的实际损失于法有据。诚如上述，张磊无任何的欺诈行为，并无任何违约行为，且刘君龙实际占有并使用张磊的房屋，本应当继续履行向张磊的付款义务，按时签订房屋买卖合同，并按照其向张磊承诺的情况按时办理按揭手续，并支付下余款项。其现在无任何正当理由拒绝履行合同应属根本违约。综上，刘君龙所述完全不符，要求撤销原判第三项、第五项明显于法不符。请求法院依法驳回刘君龙上诉请求，维持原判。本院二审查明，在原审诉讼期间，2016年5月26日庭审时，刘君龙申请陕西佳和商业运营管理有限公司经理陈明亮作证。陈明亮证明：在签订房屋买卖定金合同时，张磊口头承诺涉案房屋是学区房学位房，可以上大学南路小学。其余事实原审查明事实。二审期间，刘君龙申请陕西佳和商业运营管理有限公司职员郭珂、吴光超作证。郭珂、吴光超证明：在刘君龙与张磊协商涉案房屋交易时，谈到涉案房屋是大学南路小学的学位房。刘君龙申请法院对涉案房屋是否学位房学区房及购买后孩子能否上大学南路小学及涉案房屋现行价格进行调查。2017年12月7日，本院在大学南路小学调查，大学南路小学校长李茵陈述：涉案房屋虽属大学南路小学学位房学区房，但大学南路小学与碑林区政府、碑林区教育局及涉案房屋开发公司有协议约定，大学南路小学只保证首次购房业主的子女上学问题。2018年2月12日，本院在涉案房屋所在地住友不动产、利航地产调查：涉案房屋小区的房屋目前交易单价为每平方米15000元-16000元。本院认为，刘君龙、张磊自愿订立房屋买卖定金合同，合同内容不违反法律禁止性规定且双方意思表示真实，故双方订立的合同为有效合同。合同订立后，刘君龙向张磊支付定金10000元，另向张磊支付购房款50000元，张磊将涉案房屋交付刘君龙。在合同履行中，因涉案房屋是否大学南路小学学区房学位房，即刘君龙的子女能否在大学南路小学上学的问题，双方发生纠纷。此后，刘君龙将涉案房屋交还张磊。现刘君龙诉讼主张解除双方签订的房屋买卖定金合同。张磊反诉亦主张解除双方签订的房屋买卖定金合同。因双方均诉请解除房屋买卖定金合同，依法准许。关于涉案房屋是否大学南路小学学区房学位房问题，双方订立的房屋买卖定金合同中虽无约定，但刘君龙举证陈明亮、郭珂、吴光超证明，在交易时，张磊承诺涉案房屋是大学南路小学学区房学位房，结合刘君龙与张磊交易房屋的价格明显高出一般房屋价格，故本院认定刘君龙与张磊交易的房屋包含学区房学位房的因素。但大学南路小学与相关单位约定，大学南路小学只保证首次购房业主的子女上学问题。而刘君龙与张磊的交易属二手房买卖，子女上学问题大学南路小学不予保证，该情形超出刘君龙与张磊合同约定范畴，不能视为刘君龙或张磊违约。故本案不适用定金罚则，张磊将收取刘君龙定金10000元及购房款50000元予以返还。刘君龙与张磊主张对方双倍返还定金，均不予支持。鉴于刘君龙与张磊在涉案合同中均不存在违约问题，且涉案房屋交易地区的房价已超出双方交易时价格，亦超出一审诉讼中评估时的价格，故张磊实际没有房屋折价损失，张磊主张房屋折价损失不予支持。刘君龙该项上诉请求，依法予以支持。但刘君龙实际占有张磊房屋期间，应当支付相应的费用。综上所述，刘君龙的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定其余事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第一、二、四项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第三、六项；三、变更西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第五项为本判决生效后十五日内，张磊返还刘君龙定金10000元；四、本判决生效后十五日内，刘君龙支付张磊房屋占用费5463元；五、驳回张磊要求刘君龙支付定金10000元的诉讼请求。一审案件受理费2050元，刘君龙已预交，由刘君龙负担615元，张磊负担1435元。反诉案件受理费1550元，张磊已预交，由张磊负担775负担，刘君龙负担775元。评估费3900元，张磊已预交，由张磊负担1950元，刘君龙负担1950元。二审案件受理费3400元，刘君龙已预交，由刘君龙负担1360元，张磊负担2040元。张磊将其应负担之诉讼费在执行案款时一并向刘君龙支付。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一八年三月十五日书 记 员  袁萱