湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民再439号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：长沙鑫霖置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道**恒大城****。法定代表人：贺喜阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：刘刚，男，1960年12月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区时代阳光大道恒大城小区**。被申请人(一审原告、反诉被告告、二审被上诉人)：李素勤，女，1959年8月12日出生，汉族，住湖南省长，住湖南省长沙市雨花区时代阳光大道恒大城小区**>以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：桂南方，湖南湘正律师事务所律师。再审申请人长沙鑫霖置业有限公司（简称鑫霖公司）因与被申请人刘刚、李素勤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终5372号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月29日作出（2018）湘民申354号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人鑫霖公司的委托诉讼代理人肖钧城，被申请人刘刚、李素勤的共同委托诉讼代理人桂南方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫霖公司申请再审称，1、鑫霖公司于合同约定的交楼时间2014年6月30日前即已按合同约定通过了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检测合格报告》及取得了《电梯安全检测合格证》。申请人通知被申请人于合同约定的交楼时间前来收房，符合合同约定，不存在违约。一、二审法院均认定《竣工验收备案表》的证据效力高于《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防检测合格报告》，从而认定申请人违约显属错误。《竣工验收备案表》并非合同约定和法律规定的交楼必备文件。一、二审法院直接将《竣工验收备案表》记录的验收合格时间认定为实际验收合格时间，违反了当事人真实意思表示，属于适用法律错误。申请人已将钥匙交付给被申请人，被申请人已签收，视为房屋交付使用，符合法律规定的出卖人履行了房屋交付使用的义务。2、根据法律关于民事责任的规定，即使法院认定申请人交楼文件存在瑕疵，其依法也不应当承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是赔偿责任。被申请人未举证证明其所受损失，申请人也不应该承担赔偿责任。被申请人依照合同法应承担不采取补救措施放任损失扩大的责任。3、本案被申请人的起诉已超过诉讼时效。请求：1、撤销一、二审判决；2、将本案发回重审或改判鑫霖公司无需向刘刚、李素勤支付违约金；3、本案一、二审诉讼费由刘刚、李素勤承担。刘刚、李素勤辩称，1、被申请人虽办理了收房手续，但此时房屋并未达到合同约定和法律规定的交付条件，直到2014年11月26日涉案房屋经竣工验收合格才能视为有效交付，申请人的违约事实清楚。2、申请人提交的《单位工程质量竣工验收记录》和情况说明涉嫌篡改。关于交房问题，对方援引法律不当，双方关于房屋交付的民事法律行为另附生效条件。3、鑫霖公司关于其瑕疵交房只承担赔偿责任的理由不能成立。合同中，双方约定了违约责任的承担方式为支付延迟履行违约金以及违约金的计算方法等。一审法院根据合同法的有关规定，判决鑫霖公司支付延期交房违约金，并无不当。4、鑫霖公司认为被申请人未采取补救措施放任扩大损失的理由不成立。5、本案诉讼时效应当从违约行为终了时起诉，因延迟交付的时间连续，本案并未超过诉讼时效。请求驳回再审申请，维持原判。李素勤、刘刚向一审法院起诉请求：1.判令鑫霖公司向李素勤、刘刚支付迟延交房违约金14917.55元（违约金按房屋总价款的每日万分之一计算，从2014年7月1日计算至2014年11月26日止）；2.本案诉讼费用全部由鑫霖公司承担。鑫霖公司向一审法院提起反诉请求：1.判令鑫霖公司按李素勤、刘刚实际收楼时间支付逾期交楼违约金0元；2.判令李素勤、刘刚要求支付逾期交楼违约金的本诉的诉讼请求已过诉讼时效，李素勤、刘刚已经丧失胜诉权；3.判令鑫霖公司无需支付本诉主张的逾期交楼违约金，判令鑫霖公司依法承担赔偿损失的责任；4.判令李素勤、刘刚承担本诉、反诉部分诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月16日，李素勤、刘刚作为买受人与鑫霖公司作为出卖人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城第56栋1401号房；房屋建筑面积为169.72平方米，总款项为1001178元，单价为5899元/㎡；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，李素勤、刘刚还与鑫霖公司签订一份《合同补充协议》作为上述合同的附件四，该补充协议约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述合同签订后，李素勤、刘刚根据合同约定向鑫霖公司支付了购房款。鑫霖公司于2014年6月20日通知李素勤、刘刚于2014年6月30日开始办理收（验）楼手续。2014年6月30日，李素勤、刘刚收房并签署《房屋钥匙签收确认书》。李素勤、刘刚认为鑫霖公司交付的房屋不符合交付条件，遂诉至一审法院，鑫霖公司后提起反诉，双方请求判如所请。本案经一审法院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。《建设工程竣工验收备案表》（从长沙市建设工程质量监督站调取）载明：涉案楼栋工程由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年11月26日，竣工验收的备案时间为2015年2月5日。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及情况说明载明：涉案工程由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年4月26日；说明内阐述系因建设工程竣工验收备案的需要，上述五单位又于2014年11月26日在验收备案表内签署竣工验收合格意见，故晚于实际工程竣工验收时间。涉案房屋电梯安全检验合格证、涉案房屋建设工程消防检测报告结论为合格。一审法院认为：李素勤、刘刚与鑫霖公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋交付标准。涉案合同对房屋交付的标准明确约定为验收合格；同时，《合同补充协议》约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述约定，符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，合法有效。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等房地产开发项目竣工综合验收的制度，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中的附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等房地产开发项目的竣工综合验收，不再成为商品房交付的法定条件。关于消防验收、备案。消防验收、备案，是房地产开发商基于法律、行政法规的强制性规定的一项法定义务。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼栋共计15层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案房屋不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类，只需进行消防备案即可。关于竣工验收合格的时间。李素勤、刘刚提供的《建设工程竣工验收备案表》载明竣工验收合格的时间为2014年11月26日；鑫霖公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》则载明竣工验收合格的时间为2014年4月26日，并附情况说明。双方证据载明的竣工验收时间相差5个月之久。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第七十三条第一款的规定，应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。同时《规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。根据上述规定，李素勤、刘刚提供的《建设工程竣工验收备案表》系从长沙市建设工程质量监督站调取的有关建设工程的档案材料，其证明力大于鑫霖公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故一审法院确认李素勤、刘刚提供的《建设工程竣工验收备案表》，并据此确认涉案房屋的竣工验收合格的时间为2014年11月26日。关于违约责任。双方所签补充协议约定的房屋电梯安全检验、建设工程消防检测报告，均已在涉案房屋竣工验收前完成；同时，涉案房屋依法向公安机关消防机构进行了消防备案。合同约定的交房时间为2014年6月30日前，李素勤、刘刚虽于2014年6月30日收房并签署《房屋钥匙签收确认书》，但此时涉案房屋并未达到合同约定和法律规定的交付条件，直到涉案房屋于2014年11月26日竣工验收合格才能视为有效交付，鑫霖公司对此已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故李素勤、刘刚、鑫霖公司在合同内就逾期交房约定违约金及计算方式符合法律规定，因鑫霖公司未根据合同约定时间及标准向李素勤、刘刚交付房屋，李素勤、刘刚要求鑫霖公司根据合同约定支付违约金有法律及事实依据，予以支持；鑫霖公司反诉主张其不应承担违约责任，于法无据，不予支持，鑫霖公司另反诉称应按实际交房时间计算逾期交房违约金，没有事实及法律依据，亦不予支持。鑫霖公司应向李素勤、刘刚支付2014年7月1日至2014年11月26日期间的逾期交房违约金（逾期时间149天），根据双方合同约定，鑫霖公司应向李素勤、刘刚支付的逾期交房违约金计算为14917.55元（1001178元×万分之一×149天）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、第七十七条第（二）项之规定，判决：一、鑫霖公司于判决生效之日起10日内支付刘刚、李素勤逾期交房违约金14917.55元；二、驳回鑫霖公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费173元，反诉受理费40元，合计213元，由鑫霖公司负担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为鑫霖公司与李素勤、刘刚签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，李素勤、刘刚依约支付了购房款，鑫霖公司虽在2014年6月30日向李素勤、刘刚交付了房屋，但该房屋直至2014年11月26日才竣工验收合格，故鑫霖公司存在违约行为，应按合同的约定支付违约金。一审判决鑫霖公司支付李素勤、刘刚2014年7月1日至2014年11月26日期间的逾期交房违约金14917.55元，并无不妥。鑫霖公司提出本案李素勤、刘刚的起诉已超过诉讼时效丧失胜诉权的上诉意见，无事实和法律依据，不予支持。鑫霖公司提出即使认定其交楼文件存在瑕疵，也不应承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是依法承担赔偿责任的上诉意见，与合同约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由鑫霖公司负担。再审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题是，1、本案是否已过诉讼时效；2、鑫霖公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于本案是否已过诉讼时效的问题。合同约定的交房时间为2014年6月30日，刘刚、李素勤一审起诉时间为2016年5月10日，并未超过2年诉讼时效。关于鑫霖公司是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，刘刚、李素勤作为买受人，其主要义务是支付购房款；鑫霖公司作为出卖人，其主要义务是按约定时间交付符合约定的房屋。鑫霖公司虽于2014年6月20日向刘刚、李素勤邮寄了收（验）楼通知书，刘刚、李素勤亦于2014年6月30日实际收房。但长沙市建设工程质量监督站《建设工程竣工验收备案表》载明，涉案房屋2014年11月26日才具备交付条件。此前鑫霖公司将不具备交房条件的商品房交付给刘刚、李素勤，已构成了交房违约的事实。故刘刚、李素勤基于合同关于房屋交接及违约责任的约定，主张鑫霖公司承担逾期交房违约责任的诉请，应予支持。但违约金的性质是以补偿实际损失为主、惩罚性为辅，涉案房屋虽不符合交付条件，但刘刚、李素勤实际接收了房屋，不影响刘刚、李素勤居住和使用，且涉案房屋最后亦经过竣工验收备案，刘刚、李素勤未证明其因逾期交房造成的实际损失数额。从公平和诚实信用原则出发，一、二审认定鑫霖公司向刘刚、李素勤支付逾期交房违约金14917.55元过高，本院酌情调整为7458.78元。综上，鑫霖公司的再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终5372号民事判决；二、变更长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2708号民事判决第一项为：长沙鑫霖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘刚、李素勤逾期交房违约金7458.78元；三、维持长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2708号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费173元，反诉受理费40元，二审案件受理费213元，共计426元，由长沙鑫霖置业有限公司负担213元，刘刚、李素勤负担213元。本判决为终审判决。审判长  王鹏审判员  王琳审判员  曾光二〇一八年十一月二日法官助理林峰书记员汤杨程