贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终665号 上诉人（原审被告）毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区学院路，统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权）韩韫，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托代理人艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）郎学必，女，汉族，1982年1月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）成绍国，男，汉族，1977年2月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称：亿翔公司）因与被上诉人郎学必、成绍国商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告郎学必、成绍国提出诉讼请求：1.依法判令被告按2300元/平方米出卖一套住房给原告或者立即返还原告购房款150292元及利息；2.本案案件受理费由被告负担。事实及理由：原告郎学必、成绍国夫妇拟向被告亿翔公司购买御水湾门面，根据被告亿翔公司的要求，原告郎学须于2013年9月1日支付20000元预留款给被告。2013年12月24日，原告与被告亿翔公司以实为商品房买卖，名为借款的方式签订所谓借款合同。合同约定：贷方（原告）借款90292元给借方（被告）使用24个月，作为交换条件，贷方按6800元/平方米出卖御水湾项目B栋负二层7号42.69平方米的门面给原告，总价款290292元。合同签订后，原告按被告的要求分别于当日（2013年12月24日）及2014年3月31日支付给被告70292元、60000元房款。以上原告共支付给被告购房款150292元。但被告收取原告房款后，未能履行向原告交付门面义务。经原告多次催交，原、被告双方于2016年7月1日协商签订《协议》。约定:一、因被告不能按时交房，且（涉案）门面外已被政府种竹、种树（绿化）全部遮挡，甲方（被告）在2016年12月31日前把门面外树子、竹子清出并留出6米宽的位置，按合同约定面积交房给乙方；二、如甲方在2016年12月31日前不能按第一条约定交付门面给乙方，则甲方把其二楼（售楼部位置）门面按乙方交钱时（2013年12月30日）的市场价降低2000元/平方出卖给原告；三、如果甲方在2016年12月31日前不能按第一条约定把门面交给乙方，则甲方按2300元/平方米出卖住房给乙方，户型、面积由乙方选择；四、此协议第二条、第三条由乙方自由选择。如果甲方不兑现以上协议，甲方必须按月息2%利率以乙方票据金额、日期计付利息给甲方。但被告至今拒不履行《协议》。原、被告双方协商达成变更借款合同合意并签订的书面协议，系合同（协议）双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同（协议），双方均应当全面履行约定义务。但被告亿翔公司未能按约定“在2016年12月31日前把涉案门面外树子、竹子清出并留出6米宽的位置，按合同平方面积交房原告”，应当按2300元/平方米出卖给原告一套住房,或者及时返还原告购房款150292元及约定利息。 原审被告亿翔公司辩称：一、原告所购房屋已达交付条件，原告拒绝接受交房，而非被告不能如期交房，违约方系原告。本案中，原被告签订的《借款合同》实为《商品房预售合同》，被告开发的御水湾项目在2016年10月份已经取得《商品房预售许可证》，涉案房屋已经达到交付条件，完全可以交付原告。原告系因政府在涉案房屋前栽种了树木绿化带，涉案房屋被树木遮挡、房屋位置不如签订预购合同时显眼，房屋有所贬值，故在被告提出交房时多次拒绝。被告未改变涉案房屋的规划，故本案的违约方系原告，而非被告。二、被告同意返还原告所付购房款，但被告不应承担向原告支付利息的责任。本案中并非被告不能如期交房，而是原告因个人原因拒绝接受被告的交房请求，违约方系原告而非被告，原告不能要求被告承担违约责任，被告更不需向原告支付购房款的利息。 原审经审理查明：原告郎学必、成绍国系夫妻关系。2013年12月24日，原告郎学必与被告亿翔公司签订借贷合同，合同约定，因被告开发建设毕节市学院路水文局大楼后面御水湾项目需要使用建设资金，向原告借贷90292元，借款期限24个月，在24个月借款期限内无息，被告亿翔公司以位于御水湾B幢负二层7号门面作该笔借款的还款保证，在被告取得《商品房预售许可证》后，双方应及时签订《商品房买卖合同》，被告承诺按照6800元/平方米的单价将抵押房屋出让给原告，总价款大约290292元，面积暂定42.69平方米。借款合同签订后，原告郎学必分别于2013年9月1日、2013年12月24日、2014年3月31日向被告支付购房款20000元、70292元、60000元，共计150292元。被告收取原告购房款后，因未按照约定的时间交房，原被告双方于2016年7月1日再次签订《协议》。协议载明:御水湾项目B栋负二层门面没有按买门面时间交房，并且现在门面外面被政府栽种树子、竹子把门面全部挡住，双方就此事达成如下协议：一、甲方（被告）在2016年12月31日前把门面外树子、竹子清出并留出6米宽的位置，按合同约定面积交房，乙方接受门面；二、如甲方在2016年12月31日前不能按第一条约定交付门面给乙方，则甲方把其二楼（售楼部位置）按乙方交钱时（2013年12月30日）的市场价降低2000元/平方米，按乙方所需面积出卖给乙方；三、如果甲方在2016年12月31日前不能按第一条把门面交给乙方，则甲方按每2300元/平方米出卖住房给乙方，户型、面积由乙方选择；四、此协议第二条、第三条由乙方自由选择。如果甲方不兑现以上协议，甲方必须按月息2%利率以乙方票据金额、日期计付利息给甲方。五、此协议经甲方法人代表签字盖章后生效。协议签订后，被告亿翔公司未能在2016年12月31日前将涉案门面门前的树子和竹子清除并留出六米宽的通道，同时，也未能将其二楼门面或住房按照约定的价格出售给原告。 原审认为，原被告之间签订的《借贷合同》及《协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方均应按合同约定履行义务。原告已经按合同约定向被告提供资金（或交付购房款），被告未能依约在2016年12月31日前将涉案门面前的树子及竹子清除并留出六米宽的通道，同时，也未能将其二楼门面或住房按协议约定出售给原告。因此，原告购买涉案门面的合同目的已经无法实现，且被告同意返还原告已付购房款，故被告应当将收取的150292元购房款返还原告，同时按照协议第四条之约定支付原告利息，利息按月息2%计付，从原告向被告实际交付购房款之日起开始计算。其中，2013年9月1日交付的购房款为20000元，2013年12月24日交付的购房款为70292元，2014年3月31日交付的购房款为60000元。因此，从2013年9月1日至2014年3月31日，共计210日，应当支付的利息为20000元×24%/年÷365日×210日=2761.64元。从2013年12月24日至2014年3月31日，共计97日，应当支付的利息为70292元×24%/年÷365日×97日=4483.28元。故从2013年9月1日至2014年3月31日，按照原告实际交付的购房款及交款日期，被告应当支付的利息为7244.92元（2761.64元＋4483.28元）。从2014年4月1日起，被告应当以150292元为基数，按照月息2%计付至实际返还完毕之日止。对被告抗辩不应支付原告利息的理由，不予采纳。理由如下：虽然原被告在《借贷合同》中约定在借款期限内不予支付利息，但是根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，原被告双方经协商一致，可以变更合同。原被告于2016年7月1日签订的《协议》第四条约定：“如果甲方不兑现以上协议，甲方必须按月息2%利率以乙方票据金额、日期计付利息给甲方。”该约定系原被告重新对利息的计付方式达成的新的合意，因此，应当按照协议的约定计息。对于被告抗辩称所购房屋已达交付条件，系原告拒绝接受交房，而非被告不能如期交房，违约方系原告的意见，亦不予采纳。理由如下：第一、被告并未提供相应的证据证明在原告购买的门面前可以种植树子和竹子。第二、双方签订的《协议》已经明确载明被告需要将涉案门面前的树子及竹子清除并预留六米宽的通道，方可达到交付条件，但被告并未履行前述约定的义务。因此，应认定涉案门面并未达到交付条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于判决生效之日起立即返还原告郎学必、成绍国购房款150292元及利息，利息计付方式为：从2013年9月1日至2014年3月31日，按照原告实际交付的购房款及交款日期，被告应当支付的利息为7244.92元。从2014年4月1日起，被告应当以150292元为基数，按照月息2%计付利息至实际返还完毕之日止；二、驳回原告郎学必、成绍国的其他诉讼请求。案件受理费1653元，保全费1272元，保险费500元，共计3425元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。 宣判后，亿翔公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《借款合同》名为借贷合同，实为商品房买卖合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，《借款合同》应为无效合同。《协议》形成的背景是因在门面前栽种树木及竹子绿化，不是上诉人的真实意思表示，涉及该门面的购买人集体到政府部门上访，政府为了息访，给上诉人施加压力，迫使上诉人不得已与被上诉人签订《协议》，因此《协议》不是上诉人真实意思表示，属无效协议。且被上诉人也认为《协议》是对《借款合同》的变更，因《借款合同》实为买卖合同，属无效合同，据此，《协议》也应认定为无效。《借款合同》约定的门面已于2016年10月取得预售许可证，只因政府的绿化规划，使案涉门面贬值，并非上诉人擅自改变原规划所致，上诉人不存在违约行为，上诉人愿意退还被上诉人提供的资金，但不应承担违约责任。综上，请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人郎学必、成绍国二审答辩称：上诉人与被上诉人达成房屋买卖的合意，被上诉人向上诉人支付了购房款，双方产生买卖关系系双方真实意思表示，被上诉人主张双方买卖行为无效的理由不成立。上诉人主张《协议》系基于政府部门施加压力，被迫签订无事实依据，主张《协议》无效的理由成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本案二审的争议焦点是：案涉《借款合同》《协议》是否有效，是否应根据《协议》约定支付被上诉人已付购房款利息。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。该条系关于通谋虚伪行为的法律效力的规定，通谋虚伪行为包含两个行为，一为伪装行为，二为隐藏行为。伪装行为系行为人和相对人虚假意思表示的民事法律行为，隐藏行为系被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。因伪装行为系行为人虚假的意思表示，故应认定为无效，而隐藏行为系行为人真实的意思表示，其效力应根据相关法律规定予以认定。具体到本案中，上诉人与被上诉人均认可《借款合同》实为房屋买卖合同，即借款行为系双方的伪装行为，系虚假的意思表示，该行为应认定为无效。双方签订《借款合同》的真实意思表示为房屋买卖行为，该隐藏行为未违反相关法律及行政法规的规定，系有效的民事法律行为。上诉人对上述规定断章取义，据此主张《借款合同》无效系对上述规定的误解，不予采纳。并主张《协议》系对《借款合同》的变更，因《借款合同》无效，《协议》也应认定为无效的理由不能成立，不予采纳。上诉人关于《协议》系被政府部门施加压力，被迫与被上诉人签订，不是其真实意思表示，应为无效的上诉主张无事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使本案系因政府的绿化规划导致案涉门面贬值，上诉人也应向被上诉人承担相应的违约责任。且双方签订的《协议》已经明确约定上诉人需将案涉门面前的树子及竹子清除并留出六米宽的位置交付被上诉人，现上诉人未按《协议》约定交付门面，已构成违约，上诉人主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付被上诉人利息的理由不成立。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2306元，由上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年三月七日 书记员  高 进