江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初1618号 原告:李向勤,男,1976年7月23日出生，沭阳县人，户籍地沭阳县，现住沭阳县。 被告：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城B8幢18-20号，统一社会信用代码91321322323993641C。 法定代表人：蒋世新，该公司执行董事兼总经理。 被告：沭阳华希南岸房地产开发有限公司,住所地沭阳县上海南路西侧苏州西路北侧，统一社会信用代码91321322675493421T。 法定代表人：谭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建新，江苏通达声远律师事务所实习律师。 原告李向勤与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）、沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李向勤、被告华希公司委托诉讼代理人左亮到庭参加诉讼，被告理想之家公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李向勤向本院提出诉讼请求：判决二被告连带给付原告商铺租金45000元（租金计算从2016年11月1日起至2018年6月30日止）。事实及理由：2013年3月20日，原告与被告华希公司签订商品房买卖合同，原告购买被告华希公司开发的华希南岸丽景第3幢xxx号商铺，总价款为342587元，被告华希公司向原告承诺10年返租收本，并按照被告华希公司要求与被告理想之家公司签订商铺委托经营管理合同，约定自房屋实际交付之日起计算房租（每年按照总房款8%），经查被告华希公司于2013年11月份向被告理想之家公司实际交付涉案3间商铺，被告理想之家公司也于2013年11月实际接收（陈石磊等多家业主诉讼案件判决结果可以证实）。被告理想之家公司没有按照租赁合同要求，擅自接受被告华希公司交付的房屋，并经营至2016年11月20日才告知原告房屋存在问题，其实是由于其经营不善故意推脱租金；被告华希公司在销售房屋时宣传10年返租返本，却强行让原告与没有承租能力的被告理想之家公司签订租赁合同，且到目前为止，涉案房屋的相关手续仍不齐全，影响正常营业与产权办理，是导致原告无法获得租金的主要原因，应当承担连带责任。 被告理想之家公司未作答辩。 被告华希公司辩称：被告理想之家公司原法定代表人周慧与被告华希公司之间存在合伙关系，由周慧销售和经营华希南岸项目南侧沿苏州路的家居名品商城即涉案房屋，具体周慧在销售涉案商铺时是如何宣传的，被告华希公司并不知情，且也未承诺十年返租终身包租的事实，原告与被告华希公司签订的商品房买卖合同也未提及。对于原告购买涉案商铺的事实无异议，涉案商铺被告华希公司系于2013年11月份向被告理想之家公司交付的，但根据商品房买卖合同约定的交付时间，涉案租金起算时间应当从2014年12月31日开始。 根据当事人提交的证据及双方陈述、答辩，本院查明本案事实如下：2010年4月1日，华希公司与周慧、理想之家公司签订合作协议一份，约定周慧决定和华希公司合作，销售和经营管理华希•南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场。 2013年2月27日，原告李向勤与被告华希公司签订华希•南岸丽景3号楼商铺认购书，约定原告认购位于沭阳县xxx商铺，并约定了房屋认购总价、返租总价以及除三年返租租金后总价等内容。认购条款中明确约定：1、该商铺认购书签订后，已交纳的理想之家VIP会员费即转为购房款，补差后不予退还；2、认购方在认购该商铺的同时，同意将该商铺委托给理想之家家居购物中心经营管理，并在签订《商品房买卖合同》时与理想之家家居购物中心签订《商铺委托经营管理合同》，签订本协议后认购方须于2013年3月28日前到华希•南岸丽景售楼部签订《商品房买卖合同》及和理想之家家居购物中心签订《商铺委托经营管理合同》，选择按揭的客户同时办理银行按揭手续。……签订正式《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》后本认购书自行作废。 2013年3月27日，原告李向勤与被告华希公司签订《商品房买卖合同》三份，约定原告李向勤购买被告华希公司开发的华希•南岸丽景第1#、2#、3#幢第xxx号商铺，商铺价格分别为76196元、90036元、94134元。三份合同均约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。 同日，原告在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。2015年3月31日，被告理想之家公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周慧签名确认。《商铺委托经营管理合同》内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方）：李向勤，乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心。甲乙双方经友好协商，就甲方将其购买的华希•南岸丽景商铺委托乙方统一经营管理事宜，在平等自愿基础上达成本合同，共同遵守。一、委托经营的商铺基本情况（一）、甲方是华希•南岸丽景xxx号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为79.45平方米（房管所实测为准）。位于沭阳县西侧（以下简称为该商铺）；（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：叁拾肆万贰仟伍佰捌拾柒元（￥342587.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起算计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营的期限；（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。三、委托经营权限……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币贰万柒仟肆佰零柒元（￥27407.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金高于所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定按照以下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。五、税费承担……。” 另查明，案外人陈石磊系华希南岸丽景共5个商铺的购买者，作为与本案相同情形的案件，陈石磊于2017年2月27日向本院提起诉讼，要求理想之家公司、周慧连带给付原告2017年11月份至2017年6月份的租金共计36717元（庭审中明确租金系从2016年12月1日计算至2017年6月30日）。本院经审理后作出（2017）苏1322民初3001号民事判决书，支持原告的诉讼请求。后理想之家公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后作出（2017）苏13民终2876号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案经审理查明，被告周慧曾于2017年1月25日出具《声明》一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。” 周慧原系被告理想之家公司股东及法定代表人，后于2017年9月5日进行股东变更及法定代表人变更登记，现理想之家公司股东及法定代表人为蒋世新。 本案争议焦点为：1.李向勤主张被告理想之家公司给付租金的理由能否成立，如成立，租金数额如何确定；2.原告要求被告华希公司承担租金连带给付责任有无法律依据。 关于第1个争议焦点，本院认为，原告与被告理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金起算时间应为2013年11月份。理由为：根据原告李向勤与被告理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》第二条第（三）款约定：“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。”根据查明的事实，被告理想之家公司时任法定代表人周慧于2017年1月25日出具的《声明》能够证实被告理想之家公司于2013年11月份接收涉案商铺并进行装修使用，故应视为被告理想之家公司已于2013年11月份受原告委托与被告华希公司办理了涉案商铺的交接手续。同时，根据《商铺委托经营管理合同》第二条第（一）款约定：“商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。”故应认定《商铺委托经营管理合同》自2013年11月份开始履行。被告华希公司辩称租金应自2014年12月31日起算，本院不予采纳。 关于第2个争议焦点，本院认为，原告要求被告华希公司承担租金连带给付责任无法律依据。理由如下：本案中，《商铺委托经营管理合同》系原告与被告理想之家公司签订，根据合同相对性原则，应由被告理想之家公司承担合同权利、义务。原告提供涉案商铺的宣传海报主张被告华希公司在销售涉案商铺时承诺“十年返租终身包租”因此被告华希公司应当承担连带责任。根据原告提供的宣传海报，系理想之家家居精品馆的宣传海报，且根据原告与被告华希公司签订的涉案商铺的认购书，可以明确原告在购买涉案商铺时即同意涉案商铺委托给理想之家家居购物中心经营管理，而该理想之家家居购物中心即系由被告理想之家公司经营管理的，且涉案商铺也确由被告理想之家公司进行承租并签订了商铺委托经营管理合同，签订的租赁期限亦为十年，故不存在违反承诺的情形。原告在与被告华希公司签订商品房买卖合同包括认购协议时，均未明确约定由被告华希公司对涉案商铺租金承担连带责任。连带责任的承担应当由合同约定或者法律明确规定，现原告未能举证证明其曾与被告华希公司存在该约定，亦不存在法律规定的应由被告华希公司对涉案租金承担连带责任的情形，故对原告要求被告华希公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张涉案商铺至今手续不齐全且无法办理产权登记，系原告与被告华希公司关于商品房买卖合同的履行问题，与本案不属于同一法律关系。 综上，本院认为，原告主张被告理想之家公司于2013年11月份（实际交房日）从被告华希公司接收原告商铺，故应从2013年11月份起给付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于理想之家公司接收房屋的日期无法准确至具体哪一天，同时参照同类案件即陈石磊与理想之家公司、周慧租赁合同纠纷案件的生效民事判决书，本案租金亦同样从2016年12月1日起计算为宜。原告主张从2016年11月1日起计算租金，未提供证据，本院不予支持。根据商铺委托经营管理合同约定，在委托经营期限前三年，理想之家公司无须向原告支付租金，之后的租金每半年支付一次，先付后用，于每租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前支付。因此，在2016年12月1日之前，被告理想之家公司无须支付租金，自2016年12月1日起截至本案法庭辩论终结前（2018年3月9日），被告理想之家公司应分别于2017年1月10日前向原告支付第四年度上半年租金及2016年12月份的租金（即2016年12月1日至2017年6月30日），于2017年7月10日前向原告支付第四年度下半年的租金（即2017年7月1日至2017年12月31日），于2018年1月10日前向原告支付第五年度上半年的租金（即2018年1月1日至2018年6月30日），以上共计一年零七个月的租金，根据合同约定，第四年、第五年的租金标准系按照委托经营管理合同约定的购房总价的8%，即27407元/年计算。故被告理想之家公司应向原告支付租金43394.42元（27407元+27407元/年÷12×7），原告现主张截至2018年6月30日的租金为45000元，对超出部分，本院不予支持。原告要求被告华希公司承担连带给付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告理想之家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李向勤给付2018年6月30日前的租金合计43394.42元; 二、驳回原告李向勤的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理925元，已减半收取463元（已由原告李向勤预交），由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费925元。 审判员 周 妮 二〇一八年三月二十六日 书记员 吕梦月 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。