贵州省贵阳市观山湖区人民法院行 政 判 决 书（2017）黔0115行初193号原告：李定福，男，1975年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：侯勇，贵州金黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明平，贵州金黔律师事务所律师。被告：贵阳市白云区住房和城乡规划建设局，住所地贵州省贵阳市白云区健康路**。法定代表人：李斌，系该局局长。被告：贵阳市白云区房地产市场管理所，，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路**法定代表人：樊力华，系该所所长。两被告共同委托诉讼代理人：吴小兰，贵州商同律师事务所律师。被告：贵阳市白云区房地产服务中心（原贵阳市白云区房地产交易中心），住所，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路**div>法定代表人：刘俊，系该中心主任。第三人：贵阳白云津泉房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路**v>法定代表人：祖文友，职务董事长。委托诉讼代理人：赵洪福，该公司法律顾问。第三人：黄杰，男，1989年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄武俊，男，1984年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区,系第三人黄杰之兄。原告李定福诉被告贵阳市白云区住房和城乡规划建设局（以下简称白云住建局）、贵阳市白云区房地产服务中心（以下简称白云房地产服务中心）、贵阳市白云区房地产市场管理所（以下简称白云房管所），第三人贵阳白云津泉房地产开发有限公司（以下简称白云津泉房开公司）、黄杰其他行政管理纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，于2016年12月14日以（2016）黔0115行初61号作出行政判决，原告李定福不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2017年4月7日以（2017）黔01行终91号作出行政裁定，发回重审。本院于2017年7月20日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯勇、罗明平，被告白云房地产服务中心法定代表人刘俊及被告白云住建局、白云房管所共同委托诉讼代理人吴小兰，第三人白云津泉房开公司委托诉讼代理人赵洪福、第三人黄杰委托诉讼代理人黄武俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告白云住建局委托白云房管所根据第三人白云津泉房开公司及黄杰的申请，以及第三人白云津泉房开公司及黄杰提交的黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行转账凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据等资料，经其审查认为备案资料齐全，故于2015年2月4日对白云区龙井路188号澜岸花园1栋负一层194号房屋作出了Y15008267号商品房买卖合同备案登记。原告李定福诉称，2013年12月，其与第三人白云津泉房开公司签订了澜岸花园地上一层11-20号门面（车库）的房屋购买合同，并于2015年6月经贵阳市中级人民法院二审终审判决该合同有效，且判决白云津泉房开公司于房屋达到交付条件后交付原告。终审法院确认原告与该房开公司的房屋合同有效，且原告支付房款，即使房屋达不到交付条件，原告也可以放弃权利而自愿接受该房屋。因此，按照《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消失的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”从2015年6月二审终审判决生效起，澜岸花园地上一层11-20号门面（车库）的所有权就应当从该房开公司转移给原告，第三人白云津泉房开公司却拒不执行。2015年7月28日原告向法院申请强制执行，于2016年5月16日收到白云区人民法院执行裁定书，裁定书上明确载明，在2015年1月30日原告所申请执行的标的已由白云津泉房开公司以七千余元价格出卖给第三人黄杰，并在被告白云房地产服务中心办理了备案登记。但该备案登记不等于所有权备案登记，不能以行政机关的备案登记行为对抗司法机关生效裁判确定的物权，因此，该房屋的所有权在二审终审判决给原告之后，其所有权就应转移给原告。据此，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持”及建设部《房屋登记办法》第八十条“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记”之规定，提出如下诉请：1.撤销白云房地产服务中心关于澜岸花园地上一层11-20号门面（车库）的错误备案登记；2.本案诉讼费由被告承担。原告李定福为证明其主张，向本院提交如下证据：1.李定福身份证；2.原告李定福与第三人白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》、贵阳市白云区人民法院作出的（2015）白民初字第16号民事判决书及贵阳市中级人民法院作出的（2015）筑民一终字第971号民事判决书，证明根据贵阳中院作出的民事判决已将贵阳市白云区人民法院作出的（2015）白民初字第16号判决予以撤销，原告与第三人白云津泉房开公司签订的买卖合同有效，原告对合同载明的10个车库享有所有权的事实；2.贵阳市白云区人民法院作出的（2015）白执字第1010之一号执行裁定书、第三人白云津泉房开公司与黄杰签订的《商品房买卖合同》、门面分割示意图，证明原告所买的车库与白云津泉房开公司出售给黄杰房屋实为同一诉争的11-20号门面的事实；3.2015年2月2日第三人白云津泉房开公司向第三人黄杰出具的收款收据、2015年2月3日中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细表，证明黄杰于2015年2月3日才支付首付款，白云津泉房开公司在未收到首付款的情况下于2015年2月2日便向第三人黄杰出具收款收据，系弄虚作假。此外，白云津泉房开公司提交的商品房预售资金交存明细册同为弄虚作假的事实；4.被告出具的备案登记表，证明被告在未尽到审慎审查义务情况下就根据第三人提交的伪造资料办理涉案商品房备案登记，此行为侵犯了原告的合法权益，应予以撤销的事实；5.贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第16号案件受理通知书、开庭传票，证明被告在原告与第三人白云津泉房开公司就涉案车库进行诉讼期间对诉争的车库进行了预售登记，其登记程序违法；6.被告白云房地产服务中心出具的涉案商品房销售合同的备案登记，证明第三人白云津泉房开公司与黄杰恶意串通买卖房屋逃避债务的事实；7.贵阳市白云区人民法院出具的上诉缴费通知书及缴费发票，证明原告与白云津泉房开及黄杰之间买卖合同纠纷的案子已上诉，但判决尚未生效的事实；8.贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终5679号民事判决书，证明贵阳市中级人民法院已确认涉案房屋确系原告所有，第三人黄杰不能取得该房屋所有权的事实。被告白云住建局与白云房管所共同辩称，一、白云房管所受白云住建局的委托，具体办理商品房预售合同备案登记；二、原告向第三人白云津泉房产公司购买的地上一层11-20号门面房并不存在，故原告不是本案适格的诉讼主体，无权对答辩人的备案登记提起行政诉讼。根据贵阳市公安局白云分局出具的“关于门牌编制号码确认的通知”、贵阳市规划局白云区分局审查通过的“规划设计图”及贵阳市燃创规划测绘中心出具的“贵阳市房屋建筑面积测绘报告”和“房屋分层分户平面图”，第三人白云津泉房开公司开发的澜岸项目只存在“澜岸花园1-12号负一层190号—258号独立车库，不存在地上一层11-20号门面房，原告和白云津泉房开公司买卖的地上一层11-20号门面房是不存在的、虚假的。因此，原告与澜岸花园1-12号负一层190号—258号独立车库没有法律上的利害关系，其无权对答辩人就有关澜岸花园1-12号负一层190号—258号独立车库备案的行政行为提起诉讼，原告的诉讼主体不适格，应驳回其起诉；三、答辩人对第三人黄杰和白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记合法有效，应予维持。黄杰和白云津泉房开公司签订《商品房买卖合同》后，在网上向答辩人申请合同登记备案，答辩人根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，进行法定审查，确认符合登记备案条件，在网上进行了登记备案。答辩人的登记备案行政行为是合法的，不存在与原告的合法权利相冲突的情形，也不与贵阳市中级人民法院的生效判决结果相冲突，故原告的起诉理由是不能成立的，应依法驳回原告的全部诉讼请求，维持答辩人作出的备案登记。被告白云住建局及白云房管所向本院共同提交如下证据：1.第三人黄杰身份证、黄杰与白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》、首付款收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据，证明第三人白云津泉房开公司及黄杰提交的备案资料齐全，白云住建局及白云房管所的备案行为合法有效；2.《关于门牌编制号码确认的通知》，证明本案澜岸房开项目法定门面号码为白云区龙井路160号-186号，190号-258号。第三人白云津泉房开公司与原告签订《商品房买卖合同》中涉及的门牌号并不存在；3.规划设计图、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、房屋分层分户平面图，证明澜岸1-12号190号至258号20间独立车库经测绘部门测绘定为负一层，即澜岸1-12号负一层190号至258号车库，进一步证明白云津泉房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》中涉及的门面不存在。白云津泉房开公司在白云住建局登记备案的独立车库才是真实存在的，原告的起诉理由不成立的事实。被告白云房地产服务中心辩称，其只负责房屋中介、系中介机构，本案与其无关。被告白云房地产服务中心未向本院提交证据证明其主张。第三人白云津泉房开公司述称，首先，其与原告无商品房买卖关系，而第三人黄杰与其签订的《商品房买卖合同》已向行政部门申请备案并支付了房款。原告向法院提交的《商品房买卖合同》系与白云津泉房开公司前任法人因民间借贷关系而签订，且该合同第六条“付款方式及期限”载明应将购房款支付到白云津泉房开公司账户，但原告至今未支付该款项，请求法院依法驳回原告诉请。第三人白云津泉房开公司向本院提交了如下证据：1.第三人白云津泉房开公司营业执照；2.贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初1745号民事判决书，证明其与第三人黄杰之间签订的《商品房买卖合同》经贵阳市白云区人民法院确认合法有效的事实；3.贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第16号民事判决书、原告李定福向法院提交的购房款支付凭证、白云津泉房开公司前任法人林木全向李定福出具的借条，证明其与原告之间不存在商品房买卖合同关系而系其前任法人向李定福借款的事实；4.贵阳市白云区人民法院（2015）白执字第1010之一号执行裁定书，证明本案原告诉请的房屋实际并不存在的事实。第三人黄杰述称，其系善意第三人，以合法程序购买了涉案房屋。第三人黄杰向本院提交了如下证据：其与白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》、首付款、维修基金及尾款收据，证明其与第三人白云津泉房开公司间的商品房买卖合同关系真实有效。对于原告提交的上述证据，被告及第三人的质证意见如下：被告白云住建局、白云房管所，对原告身份证、贵阳市白云区人民法院出具的上诉缴费通知书及缴费发票无异议；对贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终5679号民事判决书真实性无异议，但对关联性有异议；对其余证据真实性无异议，但对证明目的有异议。被告白云房地产服务中心对原告提交的贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终5679号民事判决书真实性无异议，但对关联性有异议；对原告提交的其余证据，其未予以质证。第三人白云津泉房开公司、黄杰对原告身份证、贵阳市白云区人民法院出具的上诉缴费通知书及缴费发票无异议。对其余证据真实性无异议，但对证明目的有异议。对于被告白云住建局、白云房管共同所提交的证据，原告、被告白云房地产服务中心及第三人的质证意见如下：原告李定福对证据1的真实性及证明目的均有异议，对其余证据的真实性无异议但对其关联性及证明目的有异议。被告白云房地产服务中心，第三人白云津泉房开公司、黄杰对被告白云住建局、白云房管所提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对于第三人白云津泉房开公司提交的上述证据，原告、被告及第三人黄杰的质证意见如下：原告对证据1白云津泉房开公司的营业执照无异议，对其余证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告白云住建局、白云房管所、白云房地产服务中心，第三人黄杰对第三人白云津泉房开公司提交的上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均无异议。对于第三人黄杰提交的上述证据，原告、被告及第三人白云津泉房开公司的质证意见如下：原告李定福对第三人黄杰提交的尾款收据的真实性有异议，对其余证据无异议。被告白云住建局、白云房管所、白云房地产服务中心，第三人白云津泉房开公司对第三人黄杰提交的上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均无异议。经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对原告李定福提交的证据1中贵阳市白云区人民法院作出的（2015）白民初字第16号民事判决的真实性予以确认，对其关联性及证明目的不予确认。对证据2中贵阳市白云区人民法院作出的执行裁定书真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明目的不予确认。对证据1、证据2中的其余证据及证据8的真实性、关联性、合法性及证明目的予以确认。对原告提交的证据3、4、5、6的真实性、关联性及合法性予以确认，对证明目的不予确认。对原告提交的证据7的真实性、合法性及证明目的予以确认，对关联性不予确认；对被告白云住建局、白云房管所提交的证据1、2、3的真实性、关联性及合法性予以确认，对证明目的不予确认；对第三人白云津泉房开公司提交的证据1的真实性、关联性、合法性及证明目的予以确认。对白云津泉房开公司提交的证据2的真实性予以确认，对关联性及证明目的不予确认。对白云津泉房开公司提交的证据3中贵阳市白云区人民法院作出的判决的真实性予以确认，对合法性、关联性及证明目的不予确认。对李定福向法院提交的购房款支付凭证的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予确认。对白云津泉房开公司前任法人代表林木泉出具的借条的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认。对白云津泉房开公司提交的证据4的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的不予确认；对第三人黄杰提交的证据真实性、合法性及关联性予以确认，对证明目的不予确认。本院经审理查明确认事实如下：2013年12月3日，原告李定福与第三人白云津泉房开公司签订《商品房买卖合同》，向第三人白云津泉房开公司购买位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”地上单元1层11至20号门面。同日，第三人白云津泉房开公司原法定代表人林木全向原告出具收条，收条载明“今收到李定福购房款人民币现金壹佰五十万元正（1500000.00）”。并约定2014年6月30日交付房屋。因第三人白云津泉房开公司未按时交付，原告李定福向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，贵阳市白云区人民法院作出（2015）白民初字第16号民事判决，判决：“驳回原告李定福的诉讼请求”。原告李定福不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，2015年1月30日第三人白云津泉房开公司与第三人黄杰签订《商品房买卖合同》，黄杰购买了白云津泉房开公司位于贵阳市白云区××“××花园”××194商品房，并支付了首付款。2015年2月4日，第三人白云津泉房开公司及黄杰向被告白云房管所申请办理第三人黄杰购买的上述商品房预售合同备案登记，并提交了黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据的备案材料。2015年2月4日，被告白云房管所根据第三人白云津泉房开公司及黄杰的申请对白云区龙井路188号“澜岸花园”1栋负一层194号房屋作出了Y15008267号商品房预售合同备案登记。2015年6月24日，贵阳市中级人民法院作出了（2015）筑民一终字第971号《民事判决书》，判决：“一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第16号民事判决书；二、被上诉人贵阳白云津泉房地产开发有限公司在贵阳市龙井“澜岸花园”小区地上单元1层11至20号门面（车库）达到交付条件时立即向上诉人李定福交付该房屋”。后原告李定福向贵阳市白云区人民法院申请强制执行贵阳市中级人民法院作出了（2015）筑民一终字第971号民事判决书，贵阳市白云区人民法院作出（2015）白执字第1010号执行裁定书，裁定：“终结本案本次执行程序”。原告李定福不服该裁定，申请执行异议，2016年5月16日贵阳市白云区人民法院作出（2015）白执字第1010之一号《执行裁定书》以“贵阳市龙井‘澜岸花园’小区地上单元1层11至20号门面（车库）……与贵阳市房监所关于该项目车库位于负一层，无商业；从贵阳市房产管理系统查询，未查询到贵阳白云津泉房地产开发有限公司在贵阳市××龙井路‘澜岸花园’小区地上单元1层1至20号相应房屋信息的查询意见，执行标的与房屋产权主管部门出具的被执行人所登记的房屋信息不符。其次……该商铺已由贵阳白云津泉房地产开发有限公司于2015年1月30日出卖给案外人黄杰，……并办理了备案登记……。”为由，裁定：“驳回异议人李定福的异议申请。”2016年6月28日，原告李定福因不服白云住建局作出的上述商品房预售合同备案登记向本院提起本案行政诉讼，并提出上述诉讼请求，本院判决驳回原告李定福诉讼请求，原告李定福不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，因原审违反法定程序，贵阳市中级人民法院发回重审，重审期间，原告李定福未就诉讼请求进行变更。行政诉讼二审期间，即2017年7月14日，原告李定福向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，请求确认白云津泉房开公司与黄杰《商品房买卖合同》效力。贵阳市白云区人民法院于2017年8月30日作出（2017）黔0113民初1745号民事判决书，判决“驳回原告李定福诉讼请求”。李定福不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。行政诉讼发回重审期间，原告以涉及民事诉讼未审结,申请本案中止审理,本院遂裁定中止审理。2017年11月30日，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终5679号民事判决书，确认李定福与白云津泉房开公司签订的《商品房买卖合同》中约定的11至20号车库实际已更名为澜岸花园2栋负一层218号房屋和1栋负一层216号、212号、208号、206号、204号、202号、198号、194号和190号房屋，李定福对上述房屋依法享有所有权。白云津泉房开公司将上述涉案房屋售予第三人黄杰之行为系无权处分，而第三人黄杰因在完成涉案房屋不动产物权转移登记之前已知晓该房屋系李定福所有，白云津泉房开公司无处分权，第三人黄杰无法适用善意取得制度获得涉案房屋所有权。另查明，被告白云房管所受被告白云住建局的委托，具体负责办理商品房预售合同备案登记。本院认为，商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对合同的一种行政管理手段，主要目的是规范商品房预售活动，保障登记人将来实现物权，合同登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力，不属于权属登记行为。被告白云住建局依法负有履行商品房预售合同备案登记的法定职责。对于被告白云住建局根据第三人白云津泉房开公司的申请作出的本案涉及的商品房买卖合同备案登记的合法性的问题。参照《贵州省城镇房地产开发管理条例》第三条“房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。房地产主管部门应当推行电子政务，实行销售合同网上即时备案。”之规定，本案中被告白云住建局系第三人白云津泉房开公司开发的位于贵阳市××龙井路“澜岸花园”房地产项目所在地的房地产主管部门依法具有行使商品房买卖合同备案登记的职责，被告白云房管所受白云住建局委托具体实施商品房买卖合同备案登记，故本院认为，本案中涉案的商品房买卖合同备案登记系被告白云住建局作出。本案中第三人黄杰与第三人白云津泉房开公司签订了《商品房购房合同》，并支付了首付款，第三人白云津泉房开公司及黄杰向被告白云住建局申请办理商品房买卖合同备案登记，并提供了黄杰身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、中国工商银行汇款凭证、商品房预售监管资金交存明细清册、贵州省住宅专项维修资金专用收据的备案材料。被告白云住建局据此对第三人黄杰与第三人白云津泉房开公司申请对白云区龙井路188号澜岸花园1栋负一层194号房屋作出了Y15008267号商品预售合同备案登记行为并无不当。但经贵阳市中级人民法院已生效的（2015）黔01民终971号及（2017）黔01民终5679号民事判决书已确认李定福系涉案房屋所有权人，且第三人黄杰不能通过善意取得制度获得该房屋所有权，该商品房预售合同备案登记行为已经不可能实现保障物权登记之目的，同时该行为的存在亦会妨碍原告李定福物权权利的行使。为维护原告李定福的合法权益，应撤销案涉房屋的合同备案登记。综上所述，被诉具体行政行为虽然合法，但所依据的事实证据发生重大变更，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条之规定，判决如下：撤销贵阳市白云区住房和城乡规划建设局关于贵阳市白云区龙井路188号澜岸花园1栋负一层194号房屋登记号为Y15008267号的商品房预售合同备案登记。案件受理费50元，由被告贵阳市白云区住房和城乡规划建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审 判 长  苏 飞人民陪审员  何忠能人民陪审员  张建湘二〇一八年三月二十二日书 记 员  洪 典