山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1302民初12547号 原告：临沂永基置业有限公司，住所地临沂市北城新区汀香郡，统一社会信用代码913713005509443132。 法定代表人：卢乐溪，董事长。 委托诉讼代理人：朱文山，山东琅琊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴警，山东琅琊律师事务所律师。 被告：任燕燕，女，1962年2月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯磊，山东宇澄律师事务所律师。 原告临沂永基置业有限公司与被告任燕燕租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂永基置业有限公司的委托诉讼代理人朱文山、被告任燕燕委托诉讼代理人王永娟、冯磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 临沂永基置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决解除原、被告双方之间签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》。事实和理由：2015年1月31日，原告与被告签订了《汀香郡香颂街房屋租售合同》，合同期限自2015年2月19日至2023年2月19日，共8年；租金约定：在租赁期内第一年租金总额为334070元，第二年为501105元，2017年2月19日至2023年2月19日租金标准以1.8元/天/平方米为基础，每3年一个阶段递增，递增幅度为上阶段租金水平的5%；租金支付方式及时间：租金支付方式按年结算，具体支付时间如下：首期租金被告应在双方签订合同后5个工作日内向原告支付，剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月付清，即每年12月30日前付清。到现在，被告仅支付2015年2月19日至2017年2月19日的租金，如今已经逾期不支付租金数月，根据合同第6.2条约定：被告逾期不支付租金超过一个月的，原告有权解除本合同；并且被告在租赁期间内还存在将其租赁房屋转租或转借给临沂市兰山区顺福酒店的行为，根据合同第6.2条约定：被告擅自将房屋转租、转借他人，或者擅自调换使用的，原告有权解除本合同。综上，原告逾期不支付租金已超过一个月并且存在转租或转借租赁房屋的行为，根据合同约定，原告有权解除合同的权利，但被告一直占据租赁房屋不归还，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 任燕燕辩称，原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回。2017年2月19日开始被告可向原告行使购买权，事实也是被告已向原告行使购买权，故在此期间不应交纳租金。被告并不存在出租、出借涉案房屋的行为，被告是与案外人张子浩合伙开办饭店，对此情况原告明知，并且在双方签订合同的第四条也有明确的体现，故原告的诉求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、原告营业执照，证明原告的主体资格；证据二、原被告于2015年1月31日签订的汀香郡香颂街房屋租赁合同，证明合同约定的租赁期限为8年，自2015年2月19日至2023年2月19日，租金支付方式为预付，每年12月30日前支付下一年度的租金，合同第二条约定，非甲方书面同意乙方不得改变、转租或转租部分闲置的承租房屋，合同第六条约定，乙方擅自将房屋转让、转租、转借他人或擅自调换使用的，乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同，证明双方约定原告解除合同的情形，本案中，被告存在原告有权解除合同的行为，并存在违约行为；证据三、临沂市兰山区顺福酒店企业工商登记信息，证明被告存在转借、转租情形，被告将其承租的房屋转给张子浩从事生产经营；证据四、被告交纳房屋租金单据两张，证明被告仅支付房租至2017年2月19日，被告逾期交纳房租。被告的质证意见如下：证据一无异议；证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告并不存在违约，合同已约定2017年2月19日前被告可行使购买权，被告向原告表达了购买的意思表示，故不应再交纳租金，本案被告与案外人张子浩合伙经营酒店，利用承租的6间作为共同经营场所，必须打通内墙，内部墙体拆除是经原告同意并由原告承担费用的，对于被告与张子浩的合作经营，原告是明知的，且原告一直为提供办理竣工手续，根据合同约定，租期及行使优先购买权的日期应相应顺延，原告构成违约；证据三、无异议，但对证明目的有异议，通过双方签订的合同可以看出被告与张子浩合伙经营酒店的情况原告是明知并认可的，工商登记仅是行政许可，不能反映被告与张子浩的合作关系；证据四、无异议，该租金应在原告购买房屋时折抵购房款，且两次交纳租金的日期分别为2015年2月6日及2016年2月3日，两个日期均与合同约定的交纳日期不一致，而原告均接受了被告的付款，说明双方在合同履行过程中，已对付款方式进行了变更。 被告提交如下证据：证据一、原、被告签订的租售合同，证实被告有权于2017年2月19日前行使涉案房屋的购买权，已缴纳的两年房租835175元可冲抵放款，也证实原告允许被告在此期间不用交纳下一年度租金；证据二、2015、2016租金收据，证实被告已向原告交纳两年租金835175元，该款项应在购房款中扣减；证据三、山东宇澄律师事务所受被告委托向原告发送的律师函及原告收到该函的邮件回执，证明自2017年1月起，被告及案外人张子浩通过各种形式向原告表达购买涉案房屋的意思表示，原告均未与被告接洽，原告构成违约，因此发送律师函，也证实被告未交纳2017年度租金是行使购买权而非恶意违约；证据四、2017年3月16日原告发送给被告的函件，证明原告已收到被告向其发送的律师函；证据五、录音资料及录像资料，证实自2017年1月12日开始，被告及张子浩委托李虹彩多次与原告财务负责人艾丽华进行电话联系，协商购买涉案房屋事宜，2017年2月22日被告与李虹彩到原告售楼部进行接洽联系购买涉案房屋情况，因原告内部管理问题或其他因素未给被告答复，致使被告至今无法行使购买权；证据六、2017年2月20日被告以及李虹彩到原告售楼部接洽购买房屋事宜的照片，证明被告与案外人张子浩多次通过多种方式与原告联系，均未获得原告明确答复；证据七、被告与原告人员蒋磊、杜川就购买涉案房屋事宜联系的短信息、微信截屏，证实被告为行使购买权多次通过多种方式与原告沟通，均未获得明确答复；证据八、原告出具给被告的委托书，证明杜川系原告的重要负责人；证据九、原告与案外人张子浩的合伙协议，证实涉案房屋是被告与张子浩合伙经营酒店，并非出租、出借行为，原告对此明知认可；证据十、原告与张子浩的房屋合同，证实被告及张子浩两份合同系同时签订，被告及张子浩存在合作经营关系，利用租赁原告的6间商铺共同作为经营场所，因张子浩欲购买的商铺并非连成一体，因此存在打通内墙共同使用的问题，内部墙体拆除是经原告同意，并由原告承担相关费用的，可以证明原告对被告与张子浩合作经营的情况在签订合同之初是明知的，而在本次诉讼中原告却提出被告擅自将所租赁房屋转租他人，明显不成立，且在合同中约定，原告租赁房屋的前提条件是已办理竣工手续，否则租期及行使优先购买权日应相应顺延，但自合同签订至今，原告一直未向被告及第三人提供竣工验收的手续，从该证据能够反映出原告行为违约。原告的质证意见如下：证据一、真实性无异议，关联性有异议，合同约定的购买权是承租人的优先购买权，而非被告主张的购买权，合同约定房租的支付方式为预付，交纳时间为前一年度的12月30日，所以被告已逾期交纳房租；证据二、真实性无异议，关联性有异议，被告已逾期交纳房租，仅支付了前两年度的房租；证据三、有异议，被告未提供委托手续证实是否有发函的基础，该律师函是单向，不能证实被告的主张，且双方签订的是租赁合同并非商品房买卖合同，合同约定的是优先购买权，而非购买权；证据四、真实性无异议，关联性有异议，该证据证实原告存在违约行为，同时证明原告有权解除合同，不能证实被告的主张；证据五、录音的真实性无异议，关联性有异议，不能证实与本案有关联；证据六、有异议，被告单方制作，不能证实被告的主张对证据七、有异议，系被告方单方所发对证据八、真实性无异议，关联性有异议，该证据仅能证实杜川的代理人身份对证据九、有异议，无法核实其真实性，且张子浩与本案有利害关系，合同约定转租、转借必须经原告书面同意，原告对此并不知情；对证据十、真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，合同为租赁合同，而非买卖合同，且张子浩已在被告承租的房屋内生产经营，并办理了相关手续，证明被告违约。 根据当事人陈述、举证、质证及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告与被告签订了《汀香郡香颂街房屋租售合同》，约定：“一、租售房屋情况1.2房屋为汀香郡一期C4号楼14、15、16号商铺，建筑面积为773.31平方米，房屋用途为商业用房，坐落于北城新区；房屋楼层：一、二层，房屋类型为商品房，结构为框架结构。房屋情况：毛坯房。二、租赁期限及用途2.1.1租赁期：8年，自签订本合同之日起计算。即：自2015年2月19日至2023年2月19日止。乙方承诺将承租房屋仅用于自主经营，在本合同租赁期限内，非经甲方书面同意，乙方不得改变、转租或转租部分闲置的承租房屋的用途。2.1.2租金：2015年2月19日至2017年2月19日：租金为人民币1.8元/天/平方米（税后），租赁期内第一年租金总额为人民币334070元（含4个月免租期折合后），（大写：叁拾叁万肆仟零柒拾元整）；第二年租金总额501105元。2017年2月19日至2023年2月19日：租金标准以1.8元/天/平方米为基础，每3年一个阶段递增，递增幅度为上阶段租金水平的5%。2.1.3租金支付方式及时间：租金采取预付的方式按（年）结算，具体租金支付时间双方约定如下：首期租金乙方应在双方签订合同后五个工作日内向乙方支付，剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月内向乙方支付，剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月付清，即每年12月30日前付清。每次支付租金后，甲方应向乙方出具相应付款金额的付款凭证。四、租期内购买约定4.1由乙方行使购买14、15、16号商铺（总建筑面积：773.31平米，总房款：10810348元）的优先购买权，因合同所涉房屋系乙方与第三方张子浩存在合作经营关系，双方用分别租赁（预购）的房屋开设酒店，如届时张子浩不行使优先购买权，甲方同意乙方行使原属张子浩的优先购买权、4.2甲方将房屋出租给乙方，在租赁期间甲、乙双方约定，甲方同意乙方在租赁期两年内即2017年2月19日前行使该房屋的优先购买权，甲方承诺按照上文约定的价格出售给乙方，已付两年租金（含4个月免租期）835175元直接冲抵房款，双方签订《商品房买卖合同》，此租售合同自动作废。……六、合同的终止和解除6.2有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；（2）乙方擅自将房屋转租、转让、转借他人，或擅自调换使用；（3）乙方逾期不支付租金逾期超过1个月的。七、违约责任2.租赁期间，如因甲方未办理竣工验收手续导致乙方不能正常使用房屋，并办理经营所需其它手续，甲方应免除在此期间乙方的租金，并承担因此造成的损失，租期及行使优先购买权日期相应顺延。……”，原告及被告均在合同上盖章或签字。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告于2015年2月6日、2016年2月3日交纳商铺租金334070元、501105元，共计835175元。后被告于2017年1月通过电话联系原告财务负责人艾丽华、杜川等工作人员、到原告售楼处沟通等多种途径方式联系原告行使优先购买权，原告均未给予明确答复。被告委托山东宇澄律师事务所冯磊律师向原告发出律师函，主张行使购买权，原告给被告出具回函，称因被告违约在先，丧失了优先购买权，原告有权解除合同。现原告以被告未按合同约定交纳2017年度租金，并将涉案房屋转租、转让、转借他人，要求解除原、被告之间签订的租售合同。 本院认为，原、被告之间签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》，是双方真实意思表示，不违反相关的法律法规，并且已实际履行，应为有效合同，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。双方在合同中约定，原告同意被告在租赁期两年内即2017年2月19日前行使涉案房屋的优先购买权，被告提交的录音资料、律师函、回函、照片及微信聊天记录等证据材料，能够相互印证，证实被告在2017年2月19日之前之后均向原告行驶了涉案房屋的优先购买权。合同约定剩余各期租金应在每期租金支付时间到期前一个月付清，现原告以在合同约定的时间内行使了优先购买权，而未按该约定交纳租金的做法，并无不当，原告亦未提交证据证实其在2017年2月19日前要求被告在合理期限内支付租金，或不同意将涉案房屋出售给被告，故原告称被告未支付租金，已构成违约的主张，理由不能成立，本院不予支持。合同中已写明涉案房屋系被告与案外人张子浩存在合作经营关系，同时案外人张子浩亦与原告就本案所涉房屋的相邻12.13.17号商铺签订了租售合同，且合同约定的房屋现正由张子浩用于经营饭店，因此，应当认定原告是明知被告租赁房屋是用于与张子浩合伙经营饭店的，同时被告提交了其与张子浩签订的合作协议予以证实，故原告主张被告擅自将涉案房屋转租、转让、转借他人构成违约，与事实不符，理由不当，且被告已投入较大的资金对涉案房屋进行了装饰装修，仍在营业运营中，如解除双方已签订的租售合同，将有失公允，故原告的主张，本院亦不予支持。 综上所述，原告主张被告未按合同约定支付租金，并将涉案房屋转租、转让、转借他人，构成违约，要求解除与被告双方之间签订的《汀香郡香颂街房屋租售合同》，其提交的证据并不能充分证实其主张，故原告的请求，与事实不符，理由不当，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告临沂永基置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告临沂永基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  韩庆林 人民陪审员  孙学超 人民陪审员  王春霞 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  王亚旭