徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0312民初9824号 原告：王亚，女，1972年12月23日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。 被告：卢桃，女，1982年3月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。 被告：王秋刚，男，1979年10月5日出生，汉族，住徐州市铜山区。 二被告共同委托诉讼代理人：耿海军，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。 原告王亚与被告卢桃、王秋刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王亚的委托诉讼代理人刘民，被告卢桃、王秋刚及其委托诉讼代理人耿海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王亚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同，支付房屋租金69000元（即自2017年8月30日至2018年2月28日，共计6个月租金），支付物业费及公共能耗费7595元（即自2016年8月23日至2017年1月9日的费用），违约金765元（即以76595元为基数，按年利率6%为计算依据，自2017年8月30日计算至实际支付之日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是夫妻。2016年8月23日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于铜山区××室外步行街××号房屋用于经营，每月租金11500元，物业费用由被告承担。原告上房后缴纳物业费及公共能耗费共7595元。被告承诺下次缴租金时一起付清。原告如约履行合同交付房屋，被告支付六个月的租金。2017年8月30日被告应缴纳六个月的租金，但至今没有缴纳。现依法诉至法院请支持原告的请求。 被告卢桃、王秋刚辩称，一、原被告已于2017年6月26日达成口头解除合同的意见。被告实际租赁时间为自2016年8月23日至2017年6月26日。口头达成的解除合同不违反法律规定，双方达成解除合同后，相互没有要求进行赔偿，故原告针对该租金提起的诉讼无事实依据。二、至于物业费和水电费以实际交纳的票据为准，合同约定由被告承担的，被告愿意支付上述费用。三、原告主张的违约金，是基于被告的违约产生的费用，而结合上述原被告已就本合同达成口头解除合同，双方均不追究相互违约责任，该违约金的计算及请求不符合约定。综上，请求法院依法驳回原告对卢桃、王秋刚的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2016年8月23日，原告王亚与被告卢桃、王秋刚签订《房屋租赁合同》一份，主要内容如下：出租方（以下简称甲方）：王亚；承租方（以下简称乙方）：卢桃、王秋刚。甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条，房屋位置：位于铜山××室外步行街××号的房屋。第二条，房屋用途：该房屋用途为经营。第三条，租赁期限：租赁期限为5年，自2016年月至2021年月（从甲方交付乙方房屋钥匙的时间扣除20天装修期，开始计算租金）。第四条，租金：该房屋月租金11500元，乙方在收到房屋钥匙后向甲方交纳六个月租金69000元，以后租金每六个月交纳一次，乙方在上次所交租金期满前15日向甲方缴纳下期租金，从第四年起租金递增为每月12650元。乙方另缴纳水、电、物业费等押金10000元。第五条，甲方对房屋产权的承诺：甲方保证该房屋没有产权纠纷。第六条，房屋装修费用乙方自理，甲方给与乙方20天装修期，装修和经营期间需要房屋所有人办理的手续甲方办理，因房屋及房屋附属设施的质量问题由甲方协调。第七条，维修养护责任：租用期间，一般日常维修保养，均由乙方负责，费用乙方自付。租赁期间，防火安全，环境卫生，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任，并听从甲方检查劝告。第八条，……物业费各项管理费用等等，均由乙方自己付费。第九条，乙方在租赁期内可以转租，应告知甲方。第十条，租赁期满：租赁期满后，如乙方要求继续租赁，乙方应在期满前一个月向甲方提出，在同等条件下乙方有优先承租权。 第十一条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，如一方违约，承担本合同总租金的20%违约金。第十二条本合同共2页，一式2份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。合同签订当日，被告交付原告订金10000元，原告向被告出具收条确认收到该款。 2017年1月7日，原告缴纳了涉案房屋物业费、公共能耗费7595.9元。2017年1月9日，原告向被告出具收条，内容为今收到万达房屋租金69000元（2017年3月1日至2017年8月30日），注明万达2F-255房屋。当天，王秋刚向原告出具收条，确认收到2F-225钥匙一把。另明确尚欠物业费及公共能耗费7595元，与8月30日房租一起付清。 2017年6月26日，被告卢桃向王亚打电话。卢桃在通话时称：“我们就实在做不下去关门了，我们准备把房子提前交给你，你想法租吧……那你就这几天你要是星期六星期日得闲的话，我把房子交给你吧……”。王亚称“嗯行……行管……”。后两被告将房屋腾空。被告卢桃于2017年8月17日向原告发送信息称“房屋钥匙放到隔壁了，有空去拿钥匙……”王亚回复称“按合同履行，到期缴房租……”（其他通话录音、短信内容略） 庭审过程中，被告于2018年2月7日陈述，短信中的“隔壁”是指馋小喵店，钥匙在该店员戚鑫处，电话158××××2616。经向原告释明，原告要求如果本院确认涉案合同已解除的情况下，房屋仍被被告占用期间的费用应按租金标准给付原告。 本院认为，原告王亚与被告卢桃、王秋刚之间的房屋租赁合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。合同签订后，原告于2017年1月9日将房屋交付给被告。按照原告出具的收条可以确认，租金系自2017年3月1日起计算。被告已付清截止2017年8月30日共计6个月的租金69000元。 关于合同是否已解除的问题。根据《合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。本案中，被告主张其于2017年6月26日与原告解除了合同，本院予以支持。理由如下：1、根据被告提供的录音内容，能够确认被告通过电话向原告提出近期如果原告有空就交接房屋，表明其要求解除合同的意思。原告回复“行管”。整个通话过程中，被告已明确表明了要求提前解除合同，也讲到了解除的原因、准备约时间返还房屋。之后，被告也以实际腾空房屋，践行了通话时的约定。2、原告当时所述更能准确反映其真实意思表示。双方通话中，在被告两次明确表达准备把房子提前交还的情况下，被告均答行，没有任何表示反对的陈述。原告在庭审中抗辩该录音不真实，经释明后未提出鉴定，故该意见不予采信。原告抗辩当时原告只是应付性的回答，只能表示自己听到了对话的通话内容，与通话中所述话语的字面本义不符，本院亦不予采信。 合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告负有返还房屋的义务。但被告未将钥匙直接交还原告，而是放至案外人处，告知原告钥匙放在“隔壁”而未明确具体店名及钥匙保管人。被告于2018年2月7日在庭审时才明确“隔壁”所指的具体店名以及钥匙在谁手中。鉴于返还房屋的义务在于被告，故在被告未能妥善返还房屋期间房屋的闲置损失应由被告承担。另外，原告在收到被告短信后已得知房屋腾空的情况。通过本案两次庭审清楚得知房屋钥匙的保管人。基于诚实信用原则，原告作为出租人应主动减损，在合理时间内（本院酌定为自2018年2月7日起即准确得知钥匙下落后一个月内）取走房屋钥匙并管理房屋。之后如系原告自身原因扩大的损失应自行承担。原告主张自2017年8月30日至2018年2月28日共计6个月租金69000元，该期间房屋实际已闲置，闲置期间损失参照租金标准应由被告承担。故本院对原告该主张予以支持。鉴于合同已解除，应直接从原告应退还的订金1万元中扣除，剩余59000元。原告主张69000元产生的违约金，因合同已解除，合同中关于定期付租金的条款不再适用，故对此本院不予支持。 物业费及公共能耗费7595元系由原告垫付，被告承诺于2017年8月30日付清，现仍未支付，应承担还款及违约责任。原告主张该费用及该费用产生的违约金本院予以支持，但违约金应从2017年9月1日起算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告卢桃、王秋刚于本判决生效后十日内给付原告王亚房屋闲置损失59000元（自2017年8月30日至2018年2月28日）。 二、被告卢桃、王秋刚于本判决生效后十日内给付原告王亚物业费及公共能耗费7595元（即自2016年8月23日至2017年1月9日的费用）并支付违约金（以7595元为基数，按年利率6%为计算依据，自2017年9月1日计算至实际支付之日）。 三、驳回原告王亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1730元，由被告卢桃、王秋刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  常江红 人民陪审员  谢昌利 人民陪审员  刘建华 二〇一八年三月七日 书 记 员  许 冰