广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初813号 原告：林冰，女，汉族，1989年8月5日出生，住所地：广西北海市海城区。 委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地：北海市四川路38号。 法定代表人：吴秀荣。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 第三人：北海甲东房地产营销代理有限公司，住所地：北海市北海大道163号振业中央华府0203号。 法定代表人：朱英。 委托代理人：周娜，广西汇百川律师事务所律师。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 原告林冰与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)、第三人北海甲东房地产营销代理有限公司(以下简称“甲东公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林冰及其委托代理人林剑、被告的委托代理人刘宁富、第三人的委托代理人周娜、陈崇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林冰向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告网签、备案《商品房买卖合同》并继续履行，即确认《商品房买卖合同》有效，被告协助原告将位于北海市四川北路38号万家兴苑小区1幢1单元1410号房过户到原告名下；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月5日，原告与被告委托的第三人在被告的售楼部内签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于北海市四川北路38号万家兴苑小区1幢1单元1410号房屋，建筑面积约89.75平方米，单价为4800元／㎡，总价430800元；原告应于签订本协议时交纳定金2万元，于签订《商品房买卖合同》时支付首付款至130800元（含已付定金2万元），余款30万元按揭支付。协议签订后，原告当场支付了2万元定金，于2015年1月5日、2015年1月29日分别支付了6万元及50800元购房款。2015年1月30日，原被告手签了一份《商品房买卖合同》，合同约定的房屋总价、付款方式等与认购协议内容一致且确认原告已支付首付款的事实，同时还对房屋交付时间、条件、违约责任等其他事项作了具体约定。合同签订后，原告于2015年3月23日委托评估机构对案涉房屋进行评估、于2015年8月24日依法缴纳了契税，已备齐所有由其提供的按揭资料并与银行进行面签。2015年10月22日，被告将案涉房屋交付原告使用，但因被告未与原告在“北海市新建商品房预（销）售合同网上备案系统”上进行网签合同并备案，原告按揭手续至今无法办理，且势必影响将来产权证书的取得。原告多次催促履行，被告均以各种理由拖延，其行为严重违反法律规定和合同约定，更有违诚实信用原则。依据合同法相关规定，被告行为已严重违约，但基于原告已依约履行了付款义务（未能办理按揭贷款系因被告所致），无任何违约行为，且被告已将房屋交付原告使用之事实，双方合同目的仍可实现，故诉至法院。 被告万家兴公司辩称，被告不同意与原告网签、备案《商品房买卖合同》并继续履行合同。合同上的横线空白处部分手写内容是李梅林、原告或者其他人擅自添加上去的，不是被告的真实意思表示；本案涉嫌刑事，建议法院将本案移送公安机关处理。 第三人甲东公司辩称，不同意原告的诉讼请求，合同是原告与被告万家兴公司签订的，相关义务应该由被告万家兴公司承担，第三人无须承担义务。 原告林冰在举证期限内向本院提交的证据有： 1、身份证，证明原被告及第三人基本信息； 2、电脑咨询单，证明内容同上； 3、照片、销售代理身份信息，证明被告委托第三人代为销售案涉房屋的事实； 4、认购协议书，证明原被告关于购买案涉房屋的具体约定； 5、商品房买卖合同，证明内容同上； 6、付款凭证，证明原告已依约支付购房首付款130800元的事实； 7、房屋评估报告、收据，证明为办理按揭贷款，原告已委托评估机构对案涉房屋进行评估、缴纳了房屋契税并与银行进行了面签； 8、付款凭证，证明内容同上； 9、入住通知书，证明被告已将案涉房屋交付原告使用的事实； 10、收据、缴费单，证明原告使用案涉房屋期间产生的物业管理费用。 被告万家兴公司对原告林冰提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性、关联性有异议，对证明内容有异议。因为这些证据是第三人或者案外人制作的，不是被告制作的，被告对别人制作的内容无法控制。这些证据上没有加盖被告的任何印章或者法定代表人的签字，被告也没有委托第三人代理销售涉案房屋的意思表示； 对证据4真实性、合法性、关联性有异议，对证明内容有异议。因为认购协议书是第三人与原告签订的，上面没有被告的任何印章或法定代表人签字，被告无法鉴别真伪。被告没有就涉案房屋认购事宜与原告进行过约定； 对证据5真实性、合法性有异议，对关联性无异议。《商品房买卖合同》上的印章是被告加盖的，但是合同的横线空白处部分手写内容是他人擅自添加上去的，不是被告的真实意思表示； 对证据6真实性、合法性有异议，对关联性无异议。这些收款收据是第三人开具的，不是被告开具的，被告无法鉴别真伪；这些证据正好证明原告向第三人交付了定金或者购房款，没有向被告交付过定金或者购房款； 对证据7、8真实性、合法性、关联性有异议。这些证据是由案外人出具的，不是被告出具的，被告无法鉴别真伪； 对证据9真实性、合法性有异议，对关联性无异议。因第三人、李梅林或其他人擅自在合同的横线空白处添加了“买受人已付首期款人民币130800元”等手写内容，让被告误认为原告已经向被告支付了购房款，导致被告错误出具了“入伙通知书”，致使物业公司将涉案房屋交付给了原告； 对证据10真实性、合法性有异议，对关联性无异议。这些证据是由案外人出具的，不是被告出具的，被告无法鉴别真伪。 第三人甲东公司对原告林冰提交的证据质证意见为： 对证据1、2真实性、合法性、关联性无异议； 对证据3真实性、合法性有异议，对关联性无异议，只能证明李梅林是第三人的员工，无法证明李梅林可以作为第三人的代理人代理销售房屋。第三人与万家兴公司有授权委托销售房屋的关系，但是第三人没有授权李梅林销售房屋； 对证据4-10的真实性、合法性有异议，对关联性无异议。这几份证据的真实性第三人都无法核实，收款收据上公章的真实性第三人无法核实，第三人也没有收到收款收据上面的款项。 被告万家兴公司在举证期限内向本院提交的证据有：房屋所有权证，证明位于北海市四川北路38号万家兴苑小区1栋1单元1410号房屋是被告开发并待售的商品房。 原告林冰对被告万家兴公司提交的证据质证意见为：对证据真实性及证明内容无异议，但恰好证明了原告购买的房屋是被告万家兴所有的，而且也证明了被告与第三人之间存在代理销售关系。 第三人甲东公司对被告万家兴公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2014年12月5日，原告林冰(乙方)在甲东公司万家兴销售点通过甲东公司员工李梅林与第三人甲东公司签订《万家兴苑认购协议书》，约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目1幢1单元1410号住宅，建筑面积约89.75平方米，销售单价为4800元／平方米，销售总价为430800元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金20000元整；乙方必须在签订本协议后2014年12月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方缴纳30%的购房首付款，即人民币130800元整(定金折抵购房款)，余款即人民币300000元整申请银行按揭贷款。签订《认购协议书》当日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款定金2万元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2015年1月5日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款6万元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上加盖甲东公司的财务专用章和有李梅林签字。2015年1月29日，原告按照销售人员李梅林的要求，在甲东公司万家兴销售点将涉案房屋的购房款50800元支付给了李梅林，李梅林给原告出具了收款收据一份，收据上只有李梅林签字。原告总共支付购房款130800元。2015年1月30日，原告林冰（买受人）与被告万家兴公司（出卖人）在甲东公司万家兴销售点签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元1410号房。该房建筑面积共89.75平方米，单价为人民币每平方米4800元，总金额430800元；买受人已付首期款人民币130800元，余款人民币300000元办理银行按揭贷款，有关银行按揭贷款具体按附件五执行；《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年10月22日，原告向被告万家兴公司支付了煤气开户费及办证费用共计4500元，被告万家兴公司将涉案房屋交付原告占有使用。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。第三人甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与第三人甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与第三人甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，第三人甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 还查明，案外人李梅林作为第三人甲东公司的员工，因涉嫌犯职务侵占罪被北海市海城区人民检察院依法批准逮捕，并起诉至本院。经查，李梅林自2013年8月开始在甲东公司万家兴销售点上班,负责销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”商品房，先后任销售人员、销售主管、销售经理。2014年11月至2016年1月间,其利用职务上的便利，多次收取购房者的购房款后截留占为己有。2017年11月16日，本院(2016)桂0502刑初455号刑事判决书认定，李梅林因犯职务侵占罪，被依法判处有期徒刑七年六个月。 再查明，涉案房屋目前登记在被告万家兴公司名下，房屋产权证号为北房权证(2012)字第002966号。 综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：1.第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效？2.原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据？ 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告林冰与被告万家兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，本院予以确认。 关于第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，第三人甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，第三人甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信第三人甲东公司享有代理权，故第三人甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，第三人甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效。李梅林作为第三人甲东公司的员工，其以自己或甲东公司的名义收取购房款的行为应为第三人甲东公司的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，第三人甲东公司向原告收取的130800元购房款的行为对被告万家兴公司具有约束力，被代理人万家兴公司对代理人甲东公司的代理行为承担民事责任。被告万家兴公司提出与甲东公司已解除代理销售关系，不同意继续履行合同的抗辩，本院不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。合同合法有效，双方均应恪守履行。原告依约支付了涉案房屋的部分购房款130800元，履行了合同的主要义务，被告应按照合同的约定交付房屋，并在约定的时间内协助原告办理涉案房屋的房产权属证书。现原告要求被告万家兴公司继续履行合同，协助将位于广西北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元1410号的房产权属证书办理至原告林冰名下，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条和《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下： 一、确认原告林冰与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林冰将位于广西北海市四川路38号万家兴苑1幢1单元1410号的不动产权证［房屋所有权证：北房权证(2012)字第002966号］办理到原告林冰名下。 案件受理费2916元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。（案件受理费原告已向本院预交，被告在本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告） 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2916元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  何显著 二〇一八年三月二十六日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  黄琳琳