广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5020号原告：何静波，男，1984年10月31日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。原告：谭艳娟，女，1990年10月2日出生，汉族，住清远市清城区。上述原告的共同委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告：刘桂逢，女，1978年11月3日出生，汉族，住清远市清城区。被告：黄文芬，男，1979年9月12日出生，汉族，住清远市清新区。上述被告的共同委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。第三人：清远市清城区新北江中介服务部，住所地清远市清城区松鹤西街威龙新城A区23#商铺。经营者：唐庚秀。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地清远市清城沿江一路北二座一号楼邮政大楼。主要负责人：郭建科，该支行行长。委托诉讼代理人：黎明亮，该支行员工。原告何静波、谭艳娟与被告刘桂逢、黄文芬、第三人清远市清城区新北江中介服务部（以下简称新北江中介）、中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称邮政银行城区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何静波、谭艳娟的共同委托诉讼代理人李国伟、被告刘桂逢、黄文芬的共同委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。第三人新北江中介、邮政银行城区支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何静波、谭艳娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告向清远市房管部门申请办理位于清远市清城区××城大道××花园××房的产权转移登记手续，在原告取得新的产权登记证后，被告向清城区人民法院领取原告提存的455000元购房款；2、被告承担本案的诉讼费。在诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求中的“在原告取得新的产权登记证后，被告向清城区人民法院领取原告提存的455000元购房款”的请求。事实和理由：经新北江中介提供居间服务，原告谭艳娟委托弟弟谭召清与两被告于2017年2月27日签订了《房屋买卖居间合同》，由原告买受位于清远市清城区××城大道××花园××房，成交价为475000元，签订合同当天支付20000元定金，于2017年3月27日前向银行申请345000元的贷款，于2017年4月27日前支付110000元首期款（直接支付给卖方或存入经纪方指定银行账号监管）。原告依约于2017年2月27日支付了20000元定金，被告于2017年3月17日配合了原告向邮政银行城区支行提交按揭贷款申请手续，原告于2017年4月27日向被告和新北江中介提出支付110000元的购房款，但被告拒绝提供银行账户和拒绝接受该首期款，原告因此将该110000元存入新北江中介指定的银行账号进行监管。被告于2017年5月4日向原告和新北江中介发出《解除合同通知书》，解除合同的理由是“现谭召清逾期支付首期款，以及银行迟迟未同意贷款，已经构成重大违约，并导致我方未能顺利收回全部房款”，解除合同的依据是合同第9条第1款。原告谭艳娟和谭召清因此于2017年5月9日以回复函告知被告如下事实：原告已经办妥银行的贷款申请手续，因被告口头通知银行暂停贷款审批，银行因此至今没有答复，原告从来没有听说过被告卖房后买房，原告在2017年4月27日明确向被告支付110000元首期款，但被告拒绝提供银行账户和拒绝接受该首期款，因此原告存入新北江中介的指定银行账号监管且函告被告接受110000元的首期款，向银行申明继续审批原告的按揭贷款申请和要求被告按约定办理递件交易手续。以上事实有新北江中介的《证明》和邮政银行城区支行的工作人员电话录音为证。邮政银行城区支行于2017年6月14日向原告出具《个人房屋贷款审批通知书》。基于上述事实和理由，现原告依法提起诉讼，请求法院判决被告继续履行合同，以维护原告自身合法权益。原告何静波、谭艳娟提供如下证据：1、房屋买卖居间合同，拟证明双方签订了房屋买卖合同，约定了相关权利义务和违约责任；2、收据，拟证明被告收取了原告20000元的定金；3、房地产买卖合同，拟证明被告确认两原告为实际买受人；4、解除合同通知书，拟证明被告向原告和新北江中介发出解除合同通知，该通知书记载的内容没有事实和法律依据；5、回复函、快递回单和投递记录，拟证明原告回复被告真实的事实，被告已经签收回复函；6、证明，拟证明新北江中介出具证明，证实真实的事实；7、谭艳娟与银行经办的录音，拟证明被告通知银行暂停审批原告的贷款申请；8、中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明被告拒绝提供银行账号和拒绝接受首期款，原告因此将110000元的首期款存入新北江中介指定的银行账号监管；9、李艳卿与银行经办华姐的录音，拟证明邮政银行城区支行已经同意原告的贷款申请；10、户口本复印件，拟证明谭召清与谭艳娟是姐弟关系，家庭成员之间委托买卖涉案房屋；11、声明，拟证明谭召清声明受谭艳娟的委托与被告签订房屋买卖合同；12、结婚证，拟证明两原告系夫妻关系，共同买受涉案房屋；13、贷款审批通知书，拟证明邮政银行城区支行已经同意向原告发放贷款；14、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋产权清晰，没有查封、抵押，符合交付条件。被告刘桂逢、黄文芬辩称，1、我方认为本案应当中止审理，本案审理之前，原告方向法院提起解除合同之诉的纠纷，要求解除房屋买卖居间合同，该案的被告是谭召清，本案的原告也是参与诉讼的，本案的房屋买卖居间合同是否解除与合同能否继续履行是密不可分的；2、本案当中，谭艳娟是不具有诉讼主体资格的，谭艳娟不是涉案房屋买卖的主体，并没有在涉案的居间合同中签字，同时她也不是广东省房地产买卖合同的主体，甲方是刘桂逢，乙方是何静波，房地产买卖合同第一页中没有谭艳娟的任何个人信息，因此我方认为谭艳娟并不是房地产买卖合同的当事人，谭艳娟的原告主体不适格；3、本案当中不存在任何的履约基础，涉案的房屋买卖居间合同已经解除，我方已经按照法律规定向本案的当事人发出解除合同通知书，因此我方认为不存在履约基础。在本案当中，我方解除合同是因为涉案的房屋买卖居间合同当事人已经违反了相关的约定，导致合同无法履行，因此我方要求解除合同。在房屋买卖居间合同中明确约定，我方有权不用成交涉案房屋，卖方应返还买方双倍定金以弥补损失，约定了买方不可要求卖方履行合同，因此我方有权利收取定金后，是可以不出售涉案房屋的，在广东省房地产买卖合同当中的第六条也有提及。综上，卖方是有权利不出卖涉案房屋的，买方不能进一步要求我方履行合约，我方认为不存在继续履行合同的条件；4、广东省房地产买卖合同只有刘桂逢一人的签名，该合同在形式上不合适；5、本案当中，应当追加谭召清作为原告，我方认为原告的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求；6、根据广东省关于房屋买卖合同中的司法解释，分期付款采用按揭的方式，银行拒不放款的条件下，是没有履行合同的基础的。被告刘桂逢、黄文芬提供如下证据：1、房屋买卖居间合同，拟证明本案的原告并不是房屋买卖居间合同的当事人；2、定金收据，拟证明我方没有收到两原告的款项，而是收到了谭召清的款项；3、快递单、解除合同通知书，拟证明我方已经向谭召清发出了解除合同通知书。第三人新北江中介没有提供陈述意见和证据。第三人邮政银行城区支行书面述称，在本案中，原告谭艳娟与何静波、被告刘桂逢一同于2017年3月17日到我行申请办理住房按揭贷款业务。我行于2017年6月14日审批通过该笔贷款，并出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》。按照我行有关制度，借款人（本案原告）应自本通知书通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续。因此，若借款人（本案原告）的问题，导致无法在2017年9月14日前办妥房屋产权登记手续，该笔住房按揭贷款申请失效，我行有权不予发放贷款。本院经审理认定事实如下，2017年2月27日，原告何静波与谭艳娟委托谭召清（买方）与被告刘桂逢、黄文芬（卖方）、第三人新北江中介（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：“买卖双方通过经纪方出售及购入清远市清城区附城大道33号东城御峰花园一座九梯10层04号之物业，建筑面积101.84平方米，转让成交价为475000元；买方须于签署本合同时交纳定金20000元；须在2017年4月27日前付清首期款110000元（根据银行批准的实际贷款金额多退少补），直接支付给卖方或存入经纪方指定银行账户监管；买方需于2017年3月27日前申请银行按揭贷款345000元，卖方须无条件配合，双方均不得借故拖延，否则视为违约；在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划付给卖方，办理按揭所需费用由买方自行办理，否则视为买方违约；如买方未能履行本合同之条款致合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或赔偿损失。如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。等。”上述合同签订后，谭召清当即向被告刘桂逢、黄文芬支付了定金20000元。同年3月17日，原告谭艳娟、何静波为涉案房屋买卖申请办理银行按揭贷款，与被告刘桂逢一起到第三人邮政银行城区支行处并以房地产买卖合同示范文本就涉案房屋签订了一份《房地产买卖合同》，该合同明确转让房屋位于清远市清城区××城大道××花园××、交易总金额475000元，合同落款处甲方（转让方）有刘桂逢签字捺印、乙方（受让方）有谭艳娟、何静波签字捺印。同年5月4日，被告刘桂逢向谭召清及第三人新北江中介发出解除合同通知书，称“谭召清逾期支付首期款及银行迟迟未同意贷款，已经构成重大违约，并导致其未能顺利回收全部房款，依据合同第9条第1款，其有权解除上述《房屋买卖居间合同》；即日起，上述《房屋买卖居间合同》正式解除。”。对此，谭召清与原告谭艳娟于5月9日向两被告发出回复函，称“我在4月27日前已经向你及中介服务部表示支付11万元的首期款，但因你拒绝提供银行账号、拒绝到中介服务部领取首期款等，致使未能成功交付给你。按中介服务部的指引，我已将11万元存放在指定的银行账户，你随时可以去支取。我不存在违约事实，和非我的原因导致履行瑕疵，因此你应当按合同的约定继续履行合同。”。同年6月14日，第三人邮政银行城区支行向原告谭艳娟出具个人房屋贷款审批通知书，审批通过给予原告谭艳娟350000元的贷款金额。涉案房屋登记的权属人为被告刘桂逢（不动产权证号0100188256），该房屋无抵押及被查封情况。原告为证明其能一次性支付本案购房款余款455000元，已将该款交至了本院。在原告提供的第三人新北江中介出具的“证明”中表述：“房屋真实买受人是谭艳娟，因其在签订合同当天没有空。故其委托了弟弟谭召清代为签署，卖方同意。买方依约定支付了2万元定金，卖方配合谭艳娟签署了贷款手续。买方于2017年4月27日前已向卖方表示支付11万元的首期款和要求卖方提供银行收款账号，并要求我服务部代为转达该信息给卖方和指定银行账号以监管该11万元，我服务部已经全面转达了该信息给卖方，但卖方以各种理由予以推托。买卖双方于4月29日在新北江地产（威龙分部）面谈，当时买方再次提出给首期款卖方，卖方再次拒绝收款。因卖方不提供银行账号并且拒绝接收首期款的原因，致使首期款未能成功交付给卖方。现该首期款存放在指定的银行账户中。”在原告提供的谭召清的中国建设银行活期账户交易明细显示，截至2017年5月4日，该账户余额为112118.54元。此外，原告提供了谭召清签名的一份声明书，该声明确认谭召清受其姐姐谭艳娟委托与刘桂逢签订《房屋买卖居间合同》，该合同项下的全部权利义务均由谭艳娟享有与承担，与谭召清无关。另查明，本院（2017）粤1802民初3779号原告刘桂逢、黄文芬与被告谭召清、谭艳娟、何静波房屋买卖合同纠纷一案，原告刘桂逢、黄文芬起诉要求确认解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及确认卖方有权没收买方支付的定金2万元，本院于2018年1月15日作出（2017）粤1802民初3779号民事判决，驳回原告刘桂逢、黄文芬的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点主要有：1、何静波、谭艳娟的原告主体是否适格；2、《房屋买卖居间合同》是否可以继续履行。对于第1个焦点，虽然《房屋买卖居间合同》签订时的主体是谭召清与被告刘桂逢、黄文芬，两被告在答辩中称原告何静波、谭艳娟不具有本案的诉讼主体资格，但从此后被告刘桂逢到第三人邮政银行城区支行协助原告申请房屋按揭贷款，并与两原告再签订一份《房地产买卖合同》交给银行方收执等一系列行为，可以认定两原告是房屋的实际买受人，是合同相对人且具有本案的诉讼主体资格，签订合同亦是原、被告双方真实意思表示，且合同内容合法，没有违反法律、行政法规强制性规定，对原、被告双方均有约束力，双方均应按约定恪守履行合同义务。合同签订后，原告已依约支付定金，被告也曾协助原告申请办理银行按揭贷款，但此后被告拒绝提供银行账户及拒绝受领原告支付的首期款。因协作履行是合同履行的原则之一，被告对原告的履行合同义务行为，须提供必要的协助。所以对原告给付首期款义务的履行，被告须为提供银行账户或适时受领。被告没有提供银行账户及适时受领，已经构成对合同义务的违反，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不继续履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告作为合同的守约方，有权要求被告以继续履行合同的方式承担违约责任。鉴于原告已将购房款余款455000已交至本院，合同亦并不存在导致不能实际履行的情形，为维护交易秩序稳定及合同严守原则，对原告要求被告协助办理清远市清城区××城大道××花园××房屋的产权转移登记手续的诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。至于被告以（2017）粤1802民初3779号案件正在审理中，该案与本案存在利害关系为由，申请对本案中止审理，鉴于（2017）粤1802民初3779号案件已审理完毕，判决驳回刘桂逢、黄文芬的诉讼请求，故被告申请本案中止审理理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：限被告刘桂逢、黄文芬于本判决生效之日起15日内协助原告何静波、谭艳娟办理清远市清城区附城大道33号东城御峰花园一座九梯10层04号房屋的产权转移登记手续。案件受理费8425元，财产保全费2895元，合共11320元，由被告刘桂逢、黄文芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球审 判 员  潘金桥人民陪审员  潘素华二〇一八年三月二十二日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。