连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初67号 原告：窦辉，女，1979年7月18日生，汉族，住连云港市海州区。 原告：杨文玲，女，1967年4月7日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：窦辉，女，1979年7月18日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路118号九龙世贸城。 法定代表人：尤建霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。 被告：连云港市九龙世贸城有限公司，住所地连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。 法定代表人：张启飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。 被告：上海必胜客有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号801B室。 法定代表人：高耀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周飞、韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。 原告窦辉、杨文玲与被告连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）、连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城）、上海必胜客有限公司（以下简称必胜客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法由审判员刘永红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告窦辉即杨文玲的委托诉讼代理人，被告九龙大世界和九龙世贸城的共同委托诉讼代理人顾东杰，被告必胜客公司的委托诉讼代理人周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦辉、杨文玲向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告必胜客公司交还其非法占用的九龙大世界商铺N1-68；2.判决九龙大世界、九龙世贸城与必胜客公司之间的非法租赁关系无效；3.判决三被告连带支付占用期间使用费18万元及利息（暂算为2014年12月28日-2017年12月28日，庭审中，明确为2015年1月至2017年12月31日）；4.判决被告承担一切与之有关的诉讼及仲裁费用。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定商铺N1－68委托出租期限为2014年1月1日到2023年12月31日，年租金为6万元，每季度第3个月的25日支付15000元（详见合同）。自2014年12月28日至今被告九龙大世界、九龙世贸城没有再支付任何租金给原告。必胜客公司同样没有向原告支付任何租金补偿。2016年12月19日经仲裁委员会裁决，解除杨文玲、窦辉与九龙大世界之间的《商铺租赁协议》。为维护本人的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告九龙大世界、九龙世贸城共同辩称，九龙大世界与原告签订的商铺租赁协议，已经生效仲裁书解除了该租赁协议，双方间的租赁关系已经终止，原告在裁决生效后，完全可以申请法院强制执行，其怠于行使其权利，且在诉状中也承认系必胜客公司占用使用商铺，故原告要求九龙大世界、九龙世贸城支付仲裁裁决生效后占有使用费无事实和法律依据，应当驳回原告对九龙大世界、九龙世贸城的诉讼请求。 被告必胜客公司辩称，一、必胜客公司依法应当支付租金而非占有使用费。必胜客公司与九龙大世界签订的租赁合同尚未解除，涉案商铺归37名业主各自所有，其中部分业主解除租赁合同不构成转租合同必然解除，且仲裁时未追加必胜客公司为第三人，仲裁裁决书中对于必胜客公司与九龙大世界签订的租赁合同的法律状态并未作出确认。海州区法院于2017年9月11日作出的（2015）海执字第3727－3759号《协助执行通知书》和（2015）海执字第3727－3759号之一《执行裁定书》，明确扣留被执行人九龙大世界在必胜客公司合同内截止2017年8月的租金收入678447.45元，2017年9月后的租金收入继续扣留，扣留总额为3321552.55元。据此，可确认必胜客公司与九龙大世界的租赁合同尚未解除或终止，必胜客公司应将支付给九龙大世界的租金继续支付给海州区法院。二、必胜客公司已履行支付租金的义务，原告向必胜客公司主张占有使用费没有法律依据；三、此前其他业主起诉九龙大世界和必胜客公司的案件，已由海州区法院作出生效判决，确认必胜客公司不具备逾期腾房的事实，无需支付占有使用费及利息。部分业主在前述判决生效后，要求必胜客公司腾房。必胜客公司为避免与业主产生纠纷，已于2018年1月21日关店腾房，同时委托连云港市连云港公证处对必胜客公司的关店和腾房情况进行了现场公证。故原告要求必胜客公司支付逾期腾房占有使用费没有任何事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告对必胜客公司的诉讼请求。 本案原告围绕诉讼请求提交了商铺所有权证、土地使用权证、商铺租赁协议、银行卡客户交易查询单、仲裁裁决书（2016连仲字第0093号）等证据，被告必胜客公司提供了租赁合同复印件、协助执行通知书复印件、执行裁定书复印件、2016年7月-2017年8月租金明细复印件、（2017）苏0706民初7047号民事判决书、（2018）连港证经内字第490号公证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认定事实如下：原告（乙方、出租方）与被告九龙大世界（甲方、承租方）于2014年1月1日签订《商铺租赁协议》，约定原告将其所有的“九龙世贸城”南区N1-068号商铺出租给甲方，租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日，租赁用途为商业经营。年固定租金为60000元，分四期支付，由甲方在每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日支付至乙方指定的银行账户，每次支付的固定租金额为15000元。上述付款日遇国家法定节假日（包括法定节日与双休日）的，可顺延至节假日后的第一个工作日支付。甲方未按本协议第二条第3款、第二条第5款规定的时间向乙方支付固定租金或浮动租金的，每逾期一日，应按应付未付款的万分之一的标准向乙方支付逾期付款违约金。甲方租赁上述物业后，有权选择和决定该商铺的经营业态与经营模式，包括且不限于整体自营、部分自营部分出租（转租）、承包、与他人联营、合作经营等经营模式的确定，并承担该铺位的全部经营风险。在租赁期内，甲方有权代理乙方并以乙方（或甲方）的名义处置与该商铺有关的商业经营活动，包括将乙方名下的商铺汇同“九龙世贸城”整体物业全部或部分，从利益最大化的角度对外进行整体或部分的招租、转租、厂店合作、改建、增建，以及进行布局或规划的调整等，在须报经政府主管部门审批、备案时，乙方授权甲方全权代表乙方签署相关文件（与乙方到场签署具有同等法律效力）。合同还对其他事项进行了约定。 2014年11月17日，九龙大世界与必胜客公司签订《租赁合同》，约定九龙大世界将九龙世贸城391平方米商铺出租给必胜客公司，租赁期限自2014年11月15日至2023年12月31日，双方对租金等事项进行了具体约定。 2016年9月，原告以拖欠租金为由依据租赁协议向连云港市仲裁委员会申请仲裁，要求解除与九龙大世界之间的《商铺租赁协议》、返还商铺，但必胜客公司作为实际使用人未被通知参加仲裁。2016年12月19日，经连云港仲裁委员会（2016）连仲字第0093号裁决书，裁决：解除申请人杨文玲、窦辉与被申请人连云港九龙大世界商贸有限公司之间的《商铺租赁协议》，被申请人连云港九龙大世界商贸有限公司于裁决书送达之日起十日内将位于连云港九龙世贸城的N1-068号商铺返还给申请人杨文玲、窦辉。该裁决作出后，九龙大世界并未向原告返还涉案商铺。 另查明，从2015年1月1日起后，九龙大世界就未再向原告付过租金。必胜客公司所租用的商铺属于九龙世贸城南区的一部分，位于本市商业繁华区域，共分为上下两层，使用面积391平方米，涉及37户业主的产权，其中包括原告所有的商铺。除必胜客公司所经营的必胜客餐厅仍在正常经营外，九龙世贸城南区于2015年9月11日停业至今。2018年1月21日，必胜客公司对包含涉案商铺的连云港九龙必胜客餐厅停业撤场，同时委托公证机构对停业撤场情况进行了公证。还查明，九龙大世界按照商铺价款的10％分别向各个业主交纳年租金，而按照营业额的6-9％向必胜客公司收取年租金，其实际向该37户业主交纳的租金总额远高于向必胜客公司收取的租金。必胜客公司已将2016年6月以前的租金支付给九龙大世界，因九龙大世界有债务未清偿，本院经债权人申请将2016年7月及以后的租金400万元做为债权予以扣留，必胜客公司按月支付租金至本院账户。 本案的争议焦点：1、九龙大世界与必胜客公司之间的租赁关系是否无效？九龙世贸城与必胜客公司间有无租赁关系？2、原告要求必胜客公司返还涉案商铺、连带支付占有使用费18万元及其利息有无事实依据？3、原告主张九龙大世界、九龙世贸城连带支付占有使用费18万元及其利息有无事实和法律依据？ 一、关于九龙大世界与必胜客公司之间的租赁关系是否无效的问题。 本院认为，原告与九龙大世界间的租赁协议系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据该合同约定，九龙大世界租赁该商铺后，有权选择和决定该商铺的经营业态与经营模式（包括转租），九龙大世界在租赁合同存续期间将涉案商铺转租给必胜客公司，符合双方《商铺租赁协议》的约定，且原告也未提出异议，故转租合同亦为合法有效。 关于九龙世贸城与必胜客公司间有无租赁关系的问题。本院认为，原告在庭审中已陈述九龙世贸城与必胜客公司间没有租赁关系，故原告主张九龙世贸城与必胜客公司间的租赁关系无效的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院对该诉讼请求依法不予支持。 二、关于原告要求必胜客公司返还涉案商铺、连带支付占有使用费18万元及其利息有无事实依据的问题。本院认为，租赁合同和转租合同是相互关联但又相互独立的两个法律关系，租赁合同解除的后果是承租人和次承租人无权再占有租赁物，而并非转租合同自动解除或无效，如当事人未行使解除权，则转租合同仍为有效。在出租人要求次承租人腾房的情况下，次承租人负有腾房和支付逾期腾房占有使用费的义务，此后可根据转租合同向承租人主张违约责任或赔偿损失。本案中，必胜客公司基于其与九龙大世界合法有效的《租赁合同》，在租赁期内合法租用涉案商铺期间，作为次承租人未被通知参加仲裁，此后也未被告知租赁合同已解除，而原告和九龙大世界也均未行使解除权，故转租合同仍然有效。另基于涉案商铺的不可分割性，转租合同的效力也不应因部分业主的租赁合同解除而受到影响，虽然原告可基于所有权向必胜客公司主张占有使用费，但其并未要求必胜客公司腾房，而是对转租合同继续履行予以默认，故必胜客公司不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条所规定的腾房义务和逾期腾房的事实。同时，在本案2018年2月6日开庭审理前，必胜客公司已于2018年1月21日停业撤场，并委托公证机关对该停业撤场的事实进行了公证。因此，本院对原告要求必胜客公司退还涉案商铺、承担支付租金、占有使用费及利息的主张不予支持。 三、关于原告主张九龙大世界、九龙世贸城连带支付占有使用费18万元及其利息（2015年1月至2017年12月31日），有无事实和法律依据的问题。本院认为，本案中，原告与九龙大世界之间的《商铺租赁协议》被仲裁委员会裁决解除后，九龙大世界作为承租人应当结清租金并返还商铺，其未返还商铺应当依法支付占有使用费。据此，九龙大世界应根据合同约定的支付租金、逾期付款违约金的标准支付2015年1月1日至2017年12月31日的租金、占有使用费共18万元（万元×3）及利息（每季度租金的利息自该季度第三个月26日起至本判决确定的给付之日止，按应付未付款的日万分之一标准计算）。 关于九龙世贸城、必胜客公司是否应当承担支付租金、占有使用费的责任，本院认为，原告与九龙世贸城之间无租赁关系，原告也未能提供证据证明九龙世贸城占用涉案商铺的事实，故本院对原告要求九龙世贸城支付占有使用费及利息的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告窦辉、杨文玲2015年1月1日至2017年12月31日的租金、占有使用费18万元及利息（每季度租金的利息自该季度第三个月26日起至本判决确定的给付之日止，按应付未付款的日万分之一标准计算）； 二、驳回原告窦辉、杨文玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3900元（原告已预交），由被告连云港九龙大世界商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  刘永红 二〇一八年三月二十九日 书记员  沈 笑 法律条文附录及上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。