北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初6305号原告于玲玲，女，1987年4月30日出生,汉族,户籍地北京市平谷区。委托代理人彭金城，北京市玖典律师事务所律师。原告岳士明，男，1987年6月21日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，住北京市顺义区。被告陈春静，女，1986年2月18日出生，汉族，户籍地北京市平谷区。被告杨晓凯，男，1987年7月24日出生，汉族，户籍地北京市平谷区。二被告委托代理人胡世秋，北京金钲律师事务所律师。原告于玲玲、岳士明与被告陈春静、杨晓凯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于玲玲及其委托代理人彭金城，原告岳士明，被告陈春静、杨晓凯及二被告委托代理人胡世秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于玲玲、岳士明诉称:2016年5月11日，于玲玲、陈春静达成房屋买卖合同，于玲玲购买陈春静位于顺义区X镇X小区楼房一套，面积63.58平方米（以产权登记面积为准），价款108万元。于玲玲依约交付45万元，2016年8月31日于玲玲入住。现具备过户条件，陈春静反悔，拒绝配合过户。涉诉楼房原房号为X小区X，2016年6月开发商变更楼号。涉诉房屋为二原告共同出资购买。于玲玲诉请法院判令：1.确认2016年5月11日房屋买卖合同有效；2.陈春静、杨晓凯协助二原告办理将北京市顺义区X镇X小区号楼房过户到二原告名下的过户手续；3.诉讼费由陈春静、杨晓凯承担。被告陈春静、杨晓凯辩称:第一，合同不是正式的房屋买卖合同，因为签订合同的时候房本还没下来，被告没有权利对房子交易。第二，合同是无效的，许多条款都没有写清，合同的条款不具有履行效力。合同第三条第三款中，付尾款情况没有说清楚。双方所定合同很多条款都不明确，不是严格意义上的买卖合同，至多是合同意向。第三，原告有违约行为。2016年5月11日，于玲玲、陈春静签订了房屋买卖合同，于玲玲购买陈春静位于顺义区X镇X小区号楼房一套，面积63.58平方米。合同约定，于玲玲应于2016年6月8日前给付首付款。于玲玲2016年8月13日前才支付完首付款。于玲玲并未于双方约定时限支付首付款。第四，二被告在住房上也有困难。二被告之前跟老人住在一起，现在有了孩子，住不下了。根据购房政策，刚买的房子卖掉之后再买新的房子，贷款会提高，二被告无法支付。综上，被告不同意卖房。经审理查明:出卖人（甲方）陈春静与买受人于玲玲2016年5月11日签订《北京市房屋买卖合同》，约定：……第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，房屋坐落为：北京市顺义区X小区X号楼X单元X号……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证号为：京顺国用（2011）出字第XXXX号……所有权证登记日期为2012年11月20日，填发单位为北京天正华特房地产开发有限公司。……（三）……该房屋已经设定抵押，抵押权人为陈春静……第三条成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1080000元……（二）付款1.乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币50000元……2.乙方采用以下第B种方式购买此房……B.乙方为银行商业贷款购买该房产，拟定贷款人民币金额为630000元，甲乙双方应在合同签署后个工作日内进行银行贷款面签，除贷款申请额之外的剩余全部房款即购房首付款，由甲乙双方协商于日前支付完成。贷款部分的房屋尾款按银行规定支付。……3.甲乙双方协商一致，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，或虽经批准贷款，但所获得贷款数额不足拟定贷款金额，乙方应于获得银行审批结果之日起个工作日内，按照以下按第B种方式予以解决：B、乙方继续申请其他银行贷款，直到贷款批准，在此期间所发生的费用由乙方承担。第四条房屋产权及具体状况的承诺1.甲方保证该房产无产权及债务纠纷，并保证提供的材料齐全，真实有效。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任……第五条房屋交付……2.乙方贷款购买该房产，甲乙双方应在甲方收到全部尾款之日（贷款机构签发的乙方贷款发放日）起/个工作日内办理完毕该房产的交接手续……第九条权属转移登记1.甲乙双方同意丙方为其办理网签手续，以便办理贷款及权属转移登记手续。2.甲乙双方同意自本合同签订之日起/日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。……第十三条补充协议条款1.甲乙双方协商一致等房本下发至甲方手中一周内开始办理后期手续。2.甲乙双方协商首付款支付日期为2016年6月8号之前交齐，首付款450000元整。3.钥匙为2016年8月1号交齐。甲方（签章）陈春静（签字按手印）。乙方（签章）于玲玲（签字按手印）。丙方：北京顺兴达房地产经纪有限公司（加盖印章）……签约时间：2016年5月11日。二原告系夫妻关系。二原告表示涉诉房屋由二原告共同出资购买。申请时间为2018年1月22日、申请编号为2070408的二原告家庭购房资格核验结果为初步核验通过。二被告系夫妻关系。二被告表示涉诉房屋为二被告夫妻共有财产。2016年5月11日，陈春静收到于玲玲给付的购买涉诉房屋定金50000元。2016年8月13日，在杨晓凯在场且并未反对的情况下，陈春静收到于玲玲给付的首付款400000元。关于首付款给付时间的商议情况，陈春静认可于2016年6月8日于玲玲或于玲玲丈夫给其打电话商议给付首付款的事，表示其于2016年7月8日分娩婴儿，并认可首付款的给付时间是经房屋中介沟通协商确定的。于玲玲出示其丈夫与陈春静商议给付购房首付款的通话录音，显示出陈春静因住院而表示给付首付款的时间等陈春静电话。2016年8月底，陈春静向于玲玲交付涉诉房屋的钥匙，并将涉诉房屋交付于玲玲。顺义区X路X号院X区X号楼X层X单元X房屋于2017年5月18日登记于陈春静名下，面积64.34平方米。陈春静认可顺义区X路X号院X区X号楼X层X单元X房屋为涉诉《北京市房屋买卖合同》中向于玲玲出售的房产。于玲玲出示其2017年6月1日交纳“X-X-X”物业费1466.95元的发票。于玲玲于2016年10月21日与北京首华物业管理有限公司签订了关于“X2期X”采暖总面积64.34平方米的《北京市居民供热采暖合同》。关于剩余购房款的给付，二原告表示其具备给付能力，并表示希望用公积金贷款的方式给付。二被告反驳称：（1）不同意配合二原告办理贷款；（2）根据涉诉《北京市房屋买卖合同》第三条第二款B，约定的是商业贷款，没有约定贷款的时间和贷款申请不下来怎么办；（3）涉诉《北京市房屋买卖合同》不具备履行条件，是草签合同；（4）如果二原告同意退我们房，我方至多同意给二原告20万元的补偿。在二被告不同意协助办理贷款的情况下，关于如何履行继续支付购房款的义务，二原告于2018年1月16日的庭审中表示：（1）可以在10天内给付二被告10万元购房款；（2）希望二被告协助二原告办理公积金贷款手续，二原告符合公积金贷款条件。二原告提交的收入及纳税、社保缴纳证明显示：（1）岳士明2016年社会保险缴费正常，申报的月缴费工资为2600元；（2）岳士明2017年2月至11月住房公积金月缴存金额为264元，月工资四千元左右，2月至12月的个税实缴金额8.19元至26.87元不等，2018年2月至3月每月公积金增加额1052元，上海晨达服务外包有限公司2018年3月14日出具岳士明月收入3480.19元的证明；（3）于玲玲2016年社会保险申报的月缴费工资1月至5月、7月至9月金额为2000元至2100元不等，6月金额3838元，11月、12月金额为2800元；（4）于玲玲2017年10月至2018年2月每月住房公积金增加额1200元，2017年1月至11月养老、医疗社会保险年缴费基数分别为32414元、48632元，2017年8月至2018年1月每月个人所得税实缴金额为19.74元，中模（北京）国际品牌管理有限公司出具于玲玲上年度税前月收入6000元的证明；（5）截止2018年1月15日，于玲玲余额宝货币基金账号×××中资产数额为45335.06元。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、通话录音、《北京市居民供热采暖合同》、不动产权证书、北京市社会保险个人缴费信息对账单、住房公积金个人明细、税收完税证明、余额宝资产证明等证据在案佐证。本院认为:虽然《北京市房屋买卖合同》签订时陈春静并未取得涉诉房屋的不动产权证书，但涉诉房屋现在已经登记在陈春静名下。不动产权证书取得时间在后并不影响陈春静签订涉诉《北京市房屋买卖合同》。在《北京市房屋买卖合同》履行过程中，于玲玲爱人岳士明、陈春静爱人杨晓凯均有积极参与合同履行的行为，均以其行为表明对《北京市房屋买卖合同》的认可和加入，均应与其爱人共同享有、承担《北京市房屋买卖合同》的权利、义务。陈春静、于玲玲之间的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。首付款的给付时间晚于涉诉《北京市房屋买卖合同》的约定时间。但根据二原告出示的录音等证据，首付款给付时间的推迟是在原、被告双方口头协商的范围内。之后，陈春静于2016年8月底将涉诉房屋交付二原告。故关于首付款的给付，二原告并无违约。二被告提出其因无充足的居住条件而不同意出售涉诉房屋，但涉诉《北京市房屋买卖合同》签订的合同目的为收到房款。在二原告收入稳定的情况下，二被告并无充分证据证明其合同目的不能实现。二被告没有通过银行发放贷款一次性收到全额剩余购房款，是二被告不同意配合二原告办理购房贷款所致。《北京市房屋买卖合同》中约定了于玲玲采取银行商业贷款的方式给付余款63万元。《北京市房屋买卖合同》约定了在陈春静取得取得涉诉房屋不动产权证书后一周内开始办理后期手续，该后期手续应当包括办理涉诉房屋的产权转移登记，亦应当包括剩余购房款按照双方约定以贷款的方式继续给付。现二被告无正当理由拒绝办理后续手续，违反诚实信用原则。涉诉《北京市房屋买卖合同》应当按此约定继续履行。本案酌定由陈春静、杨晓凯协助配合于玲玲、岳士明办理将顺义区X路X号院X区X号楼X层X单元X房屋过户至于玲玲、岳士明名下的相关手续。二原告已经向二被告交付购房款45万元，欠付二被告购房款63万元。二原告应当积极、尽力给付剩余购房款。考虑《北京市房屋买卖合同》签订时涉诉房屋未登记在陈春静名下，无法具体约定通过贷款给付剩余购房款给付时间的个案情况，结合双方所约定的房本下发至甲方手中一周内开始办理后期手续的约定，为避免出现给付剩余购房款的期限无所依从的情况，本案一并酌定于玲玲、岳士明给付陈春静、杨晓凯剩余购房款的期间为本判决生效之日起七日内。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、涉诉《北京市房屋买卖合同》有效。二、被告陈春静、杨晓凯于本判决生效之日起七日内协助原告于玲玲、岳士明办理将顺义区X路X号院X区X号楼X层X单元X房屋过户至原告于玲玲、岳士明名下的过户手续。三、原告于玲玲、岳士明于本判决生效之日起七内给付被告陈春静、杨晓凯剩余购房款六十三万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2017年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理一万四千五百二十元，由被告杨晓凯、陈春静负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  焦广涛人民陪审员  雷晓文人民陪审员  杨艳荣二〇一八年三月三十日书 记 员  马 超