河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初1764号原告（反诉被告）刘华举，男，1987年12月18日出生，汉族，住河南省西华县。委托代理人张小明、张路羽，河南优泽律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州新芒果春天房地产有限公司，住所地郑州高新区长椿路****南配楼**。法定代表人李曙成,董事长。委托代理人李军红、吴利波，该公司法律顾问。原告（反诉被告）刘华举与被告（反诉原告）郑州新芒果春天房地产有限公司（以下简称新芒果春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员汪涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘华举委托代理人张小明、张路羽、被告（反诉原告）郑州新芒果春天房地产有限公司（以下简称新芒果公司）委托代理人李军红、吴利波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华举诉称：2015年1月24日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于长椿路16号8幢2单元27层2××号房屋，价款为617067元，原告依约交纳了房款。被告于2016年12月31日向原告交付了房屋，但截止起诉时，其并未将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州高新区房管局，房地产行政主管部门也未受理，导致原告至今无法取得房产权属登记，被告已构成违约，应支付原告违约金。双方签订的合同约定，被告应在2016年12月31日达到供配电正常使用，运行方式为市政电力直接供给；达到燃气供应设施正常使用，户内燃气管铺设到位，运行方式为市政燃气直接供给，2016年12月31日前取得燃气企业出具的验收合格证明。截止起诉之日，该两项基础设施仍未完善。按照合同约定，被告应在六个月内完善，届满仍未达到使用条件的赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。原告在购买该房屋时，被告宣传小区内配备有九年一贯制公立学校，并书面承诺于2016年12月31日建成完工。但被告至今尚未动工，其已严重违反《商品房买卖合同》及《关于电梯品牌及学校问题答复》的承诺约定。故请求判令：1、被告立即办理郑州高新技术产业开发区长椿路16号8幢2单元27层2××号房屋产权登记手续，赔偿原告违约金3085元（暂计算至2017年6月10日，并继续计算至实际办理产权登记之日止）；2、赔偿2017年6月30日至2017年8月底使用临时用电、2017年6月30日至2017年10月底未取得燃气的损失1000元；3、判令被告立即完善学校建设，并赔偿损失3085元（参照房屋迟延交付违约金，自2017年1月1日计算至实际交付之日，暂计算至2017年4月11日）。被告新芒果春天公司辩称：1、双方商品房买卖合同中约定由我公司向房管局提交办理初始登记的相关资料，而不是办理产权登记。我公司至今未完成房屋初始登记系因为国家关于不动产登记政策发生了变化，并非我公司原因造成，双方均应对此自觉适应和接受，我公司不应承担违约赔偿责任。2、合同约定若我公司未完成水电等设施，应在六个月内完善，若没有完善，才承担相应经济损失。我公司已于2017年1月31日达到用电和天然气标准，所以不应承担赔偿责任。3、我公司宣传的是代建公立学校，只有待市政府根据区域建设规划启动学校建设时，才向市政府申请代建。学校属于市政项目，我公司无法掌控，且商品房买卖合同中没有对学校进行任何约定，原告提交的相关材料中也显示为代建，故原告请求赔偿相应损失没有任何合同和法律依据。反诉原告新芒果春天公司反诉称：根据我公司与反诉被告签订的《商品房买卖合同》的约定，反诉被告应当于2015年3月11日前缴纳贷款350000元，但其于2015年6月10日才支付贷款款项，逾期付款超过91天，其行为已经构成违约，我公司有权解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。故请求判令:1、解除反诉原告与反诉被告于2015年1月24日签订的编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》；2、反诉被告刘华举支付我公司违约金3500元；3、反诉被告在解除《商品房买卖合同》之后及时配合反诉原告办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息撤销手续，并返还房屋。反诉被告刘华举辩称：我方不存在任何违约行为。反诉原告行使解除权的期间应为解除事由发生之日起一年内，反诉原告行使解除权已超过了该除斥期间。反诉原告已接受房款并向反诉被告交付了房屋，其以自己的行为表示选择继续履行合同。反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2015年1月24日，刘华举作为买受人，新芒果春天公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、刘华举购买位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套（以下简称本案争议房产），房屋价款617067元，买受人应当于2015年1月24日前支付购房款267067元，剩余350000元进行公积金贷款，付款时间为2015年3月11日；2、买受人未按照本合同规定时间付款，逾期在90日以内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；3、出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2016年12月31日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；2016年12月31日，燃气供应设施管道铺设到户，2016年12月31日取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4、如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。5、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条和第八条的约定内容执行；出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。庭审中新芒果春天公司认可本案争议房屋应当由不动产登记中心办理首次登记，其已向房管局提交资料，房管局已出示测绘报告，现正在与不动产登记中心对接。现双方因《商品房买卖合同》的履行问题协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：2016年12月31日，郑州高新技术产业开发区管理委员会出具《郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，显示：郑州高新区布袋里城中村改造（M41-05地块）项目7#、8#、9#、10#、11#、12#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年12月31日收讫，文件齐全，准予备案。以上事实，有刘华举提交的《商品房买卖合同》一份、新芒果春天公司提交的《商品房买卖合同》一份、《郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》六份、《居民用户管道燃气设施配套合同》一份、《电力工程施工协议》一份、钥匙领取签收表一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。刘华举提交有《致尊敬的春天业主函》、《关于电梯品牌及学校问题的答复》各一份，欲证明新芒果春天公司应赔偿其相关损失及违约金。因该证据并不足以证明其证明目的，新芒果春天公司亦不认可，故对该证据本院不予采纳。新芒果春天公司提交有《郑州市住房保障和房地产管理局通告》一份，欲证明登记制度及程序发生客观变化，属于情事变更，其不存在违约。因该证据不能证明其证明目的，故对该证据本院不予采纳。新芒果春天公司提交有高新区房屋面积测绘报告书两份，欲证明其已向房管局提交了相关材料。因截止法庭辩论终结之日，新芒果春天公司仍未取得首次登记受理凭证，故该证据不能证明其已履行合同义务，对该证据本院不予采纳。新芒果春天公司提交有回款凭证一份，欲证明刘华举未按期支付贷款。因双方合同约定由刘华举于2015年1月24日支付首付款，剩余金额的付款方式为公积金贷款。刘华举已按合同约定办理贷款，新芒果春天公司亦收到该回款，故该证据不能证明其证明目的，本院不予采纳。本院认为：刘华举与新芒果春天公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用的履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，新芒果春天公司应当于2016年12月31日交付房屋，并于商品房交付使用后60日（即2017年3月1日）内，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向刘华举支付总房款0.005%的违约金。本案中，新芒果春天公司至今未履行上述约定义务，未取得相关受理凭证，导致刘华举至今未取得不动产权属证书，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。以本案争议房屋总价款617067元为标准计算，新芒果春天公司应当自2017年3月2日起，按总房款的日0.005%向刘华举支付违约金至本案争议房产取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止。刘华举请求新芒果春天公司赔偿2017年6月30日至2017年8月底使用临时用电、2017年6月30日至2017年10月底未取得燃气的损失1000元。双方签订的合同中约定有“配电设施及燃气供应设施如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人在6个月完善，届满后仍未达到使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据”。本案中，新芒果春天公司已于2016年12月31日取得相应竣工验收手续，且刘华举并未提交证据对其所主张的该损失予以证明，故其该请求依据不足，本院不予支持。刘华举请求新芒果春天公司立即完善学校建设。因双方签订的《商品房买卖合同》对此未有约定，且学校建设涉及相关部门的审批手续，故对刘华举该诉讼请求本院不予支持。刘华举请求新芒果春天公司参照迟延交付房屋违约金标准，赔偿未建设学校的损失。因双方签订的合同中并未对建设学校及相关违约金作出约定，故其该请求不具有相关依据，对其该诉讼请求本院不予支持。新芒果春天公司提起反诉，请求解除本案争议《商品房买卖合同》，并请求刘华举办理备案、预告登记的解除手续，及时交还本案争议房屋。本案中，新芒果春天公司接收了刘华举的购房款，并向其交付了本案争议房屋，上述事实能够认定新芒果春天公司同意双方合同继续履行，其解除权的除斥期间已过，其解除权已经消灭。故对新芒果春天公司的该反诉请求，本院不予支持。新芒果春天公司提出反诉，请求刘华举支付违约金3500元。双方签订的商品房买卖合同约定刘华举于2015年1月24日支付首付款，剩余金额的付款方式为公积金贷款。刘华举已按合同约定的时间支付首付款，并办理了公积金贷款，新芒果春天公司亦收到该贷款回款。因贷款的放款时间并不受刘华举个人控制，且其已入住该房屋并正常还贷款，新芒果春天公司并未提交证据证明刘华举存在迟延办理公积金贷款的行为，亦未在刘华举提起本案诉讼前向其主张过该迟延付款违约金，应视为双方均对该合同的履行无异议。故对新芒果春天公司该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新芒果春天房地产有限公司协助原告刘华举办理位于郑州高新技术产业开发区长椿路16号8幢2单元27层2××号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州新芒果春天房地产有限公司于本判决生效后10日内，支付原告刘华举违约金[自2017年3月2日起，以617067元为基数，按照日0.005%的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。三、驳回原告刘华举的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郑州新芒果春天房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元,减半收取25元，由被告郑州新芒果春天房地产有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告郑州新芒果春天房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一八年三月八日书记员 岳征晶