湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0102民初2827号 原告：李某某，男，1990年5月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李旭荣，广东知明律师事务所律师。 被告：杨某某，女，1958年2月3日出生，汉族，住所地洞口县。 被告：尹某某，女，1981年11月11日出生，汉族，住所地洞口县水东乡。 两被告委托诉讼代理人：曾玉琦，湖南中楚律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：陈伟，湖南中楚律师事务所律师。 第三人：长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部，住所地长沙市岳麓区望岳街道金星北路二段**恒大华府**地下车库****。 经营者：万某某，男，1984年6月18日出生，汉族，住所地湖，住所地湖南省岳阳县v> 第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长，住所地长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场**v> 法定代表人：秦帅辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈某某，女，1991年7月13日出生，汉族，住所地蓝山县。 原告李某某诉被告杨某某、尹某某，第三人长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部(以下简称宇航服务部)、湖南中环地产顾问有限公司(以下简称中环公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李某某及其委托诉讼代理人李旭荣，杨某某、尹某某的委托诉讼代理人曾玉琦、陈伟，宇航服务部的委托诉讼代理人万明，中环公司的委托诉讼代理人陈琼英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某某向本院提出诉讼请求：1、解除三方签订的《房地产买卖居间合同》。2、杨某某向李某某赔偿损失372482元。3、杨某某向李某某赔偿信息咨询费、居间服务费损失23200元。4、尹某某对杨某某的第二、三项诉讼请求中的债务承担连带支付责任。5、杨某某、尹某某承担本案诉讼费用。事实与理由：杨某某是长沙市岳麓区茶子山西路19号国泰嘉园二期某某栋某某某房屋(以下简称某某某房屋)的所有权人，尹某某是杨某某的女儿。2017年2月25日，尹某某作为杨某某的代理人与李某某、第三人签订了《房地产买卖居间合同》，约定：杨某某将某某某房屋出售给李某某，房屋建筑面积130.32平方米，成交价格116万元，李某某采取银行贷款的方式支付剩余房款。合同签订当日，李某某向杨某某支付了购房定金伍万元，尹某某代收了定金并向李某某出具了定金收条。李某某向第三人支付了信息咨询服务费、居间服务费23200元。 之后，李某某向银行申请按揭贷款，需提供杨某某的收款银行账户给银行，杨某某、尹某某拒绝提供。后尹某某又于2017年3月21日通过微信告知原告：因为长沙限购了，杨某某不愿意卖房子了。李某某委托律师于2017年3月28日发送律师函给杨某某、尹某某，要求两人继续履行合同，配合办理银行按揭贷款手续及赎楼手续。尹某某于2017年3月29日收到了律师函，当天即通过银行转账方式退还了5万元定金至李某某的账上。杨某某、尹某某的上述行为，已违约，应按合同约定承担相应的违约责任及赔偿违约给李某某造成的全部损失。 据了解，两被告不愿意卖房的原因是因为长沙限购，房价上涨，有利可图，即违约，其行为已严重违背诚实信用原则。李某某购房是为结婚用。现因两被告的违约行为，导致李某某赶上长沙的限购政策，不但房价上涨，首付比例也从20%上升至30%，给李某某造成重大损失，合同约定的违约金不足以弥补李某某的实际损失。故请求法院对两被告的违约行为进行严惩，支持李某某的诉讼请求。 被告杨某某辩称：涉案《房地产买卖居间合同》是无权代理合同，事后未经被代理人杨某某的追认，依法属无效合同。作为涉案房屋产权人的杨某某，事先根本没有过任何要求或者同意尹某某代为出售房屋的意思表示。对于尹某某与李某某及宇航服务部私下协商签订合同的过程，杨某某本人完全不知情。从始至终，杨某某既没有出具过任何手续资料授权给尹某某，也没有同李某某及宇航服务部有过任何直接或间接的接触和联系表示对合同进行追认。 被告尹某某辩称：一、房屋买卖居间合同未被权利人追认，属无效合同。2017年2月，尹某某以母亲杨某某的名义与李某某签订了房屋买卖居间合同。签订合同时，李某某及宇航服务部均明确知道尹某某并未得到母亲授权。尹某某基于孝心想给母亲一个惊喜，怎知突遇长沙颁布史上最严限购令，根据现有政策尹某某母亲房屋出卖后，将不再有在长沙购房的资格。在尹某某将已签订房屋买卖居间合同的情况告知母亲后，母亲明确表示不愿意出售房屋，拒绝追认。根据法律规定，无权代理人签订的合同须经权利人即杨某某的追认方才发生法律效力。本案中，杨某某明确表示拒绝追认该居间协议，因此，本案中的房屋买卖居间协议应当认定为无效。二、尹某某及时退还了定金，履行了法定义务，未给李某某造成损失。尹某某已于2017年3月29日及时将定金退还给李某某，李某某在合同未被追认，已没有法律效力、不会履行的情况下，完全可以重新购买房屋。此时(3月份)，长沙的二手房房价与2月并无多大差别。故李某某主张的购房差价损失实际上是由李某某自身原因造成的，并非尹某某造成，且李某某也未提供充分证据证明其损失，应承担举证不能的责任。其次，李某某主张的居间费用损失，根据三方约定，居间费在买卖不成的情况下，应退还。宇航服务部在促成交易时，未审查签约当事人的权限，本身存在重大过错，应为本案责任的承担方，其不仅应当退还收取的居间费用，还应承担合同无效的责任。故李某某主张的居间费用的损失事实上不会发生，即便是有也是第三人造成的，应由第三人退还。三、买卖居间合同无效，且李某某及第三人自身存在重大过错，尹某某不应承担违约责任。李某某在与尹某某、守航服务部订立合同时，就已经知道尹某某并未得到母亲授权，从买卖居间合同及居间费收款收据中可以看出，李某某、宇航服务部均可预见到涉案的买卖居间合同存在不被追认，不能履行的风险。故李某某及第三人对合同无效的结果亦存在重大过错，理应自行承担合同不能履行的风险及损失。李某某及宇航服务部均不属于善意，且居间合同未被追认，涉案合同系无效合同。李某某当庭变更了诉讼请求，不再主张违约金，仅主张损失，故尹某某不应承担违约责任。 经审理查明：2017年2月25日，尹某某以杨某某(甲方)的名义与李某某(乙方)、宇航服务部(丙方)、中环公司(丁方)签订《房地产买卖居间合同》，约定：一、甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的，坐落于长沙市岳麓区茶子山西路**国泰嘉园**某某栋某某某号房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方；二、该购房合同编号某D13-0某某某，房屋用途住宅，建筑面积130.32平方米，该房屋成交价格1160000元，毛坯房；三、乙方于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金50000元；四、本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，其中：甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费50000元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费23200元。若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；五、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之拾的违约金；合同备注：杨某某、代理人均同意由杨某某的代理人签署本合同，代理人保证取得充分合法之授权来签署本合同，若杨某某违约，由其代理人承担一切违约责任。李某某、尹某某本人并代杨某某在合同上签名，宇航服务部、中环公司加盖合同专用章。合同签订后，李某某支付50000元定金，尹某某代杨某某出具一张《定金收条》：今收到李某某购买本人位于长沙市岳麓区国泰嘉园二期某某栋某某某室定金50000元。李某某向宇航服务部支付信息咨询服务费、居间服务费23200元。 2017年3月21日，尹某某向李某某表示“因为是我妈的房子，现在我妈不愿意了……”，李某某则要求尹某某继续履行合同，双方通过微信沟通协商，未能取得一致。2017年3月28日，广东知明律师事务所向杨某某、尹某某发出《律师函》，要求两人继续履行合同。3月29日，尹某某退还李某某50000元。 诉讼中，本院根据李某某的申请委托湖南华运房地产土地评估咨询有限公司对国泰嘉园二期某某栋某某某号房屋进行价格评估。该公司于2017年10月20日作出湘华运房评字（2017）第1005号《房地产估价报告》，结论：经过测算，确定估价对象于价值时点(2017年6月9日)的市场价值为151.92万元。 另查明：长沙市岳麓区国泰嘉园二期某某栋某某某室登记所有权人是杨某某。 因尹某某、李某某居住在广东省深圳市，李某某通过宇航服务部与尹某某沟通房屋买卖事宜后，宇航服务部的员工万明于2017年2月25日乘高铁抵达深圳，三方在尹某某丈夫的公司签订了《房屋买卖居间合同》，尹某某出示了编号为某D130029某某某《长沙市商品房买卖合同》。 杨某某将其与丈夫的结婚证、户籍资料以及房屋所有权证的复印件等相关资料邮寄给万明。 以上事实，有当事人的身份户籍资料、企业组织机构代码证、工商登记资料、《房地产买卖居间合同》、《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、收条、《律师函》、评估报告等经庭审质证的证据证实，足以认定。 本院认为：一、关于本案合同的效力问题。本案杨某某、尹某某均否认杨某某曾委托尹某某出售涉案房屋。经审查认为，杨某某为涉案房屋的所有权人，且具有完全民事行为能力。在没有杨某某明确意思表示的情况下，按常理尹某某无法取得房屋的相关权属证明以及原始购房合同。本案中，尹某某在与李某某的房屋交易过程中，向李某某、宇航服务部提供了房屋的原始购买合同、房屋所有权登记证书、杨某某的身份证复印件。之后，杨某某从其居住的老家向宇航服务部邮寄了其与其丈夫的结婚证以及户籍资料。之后，李某某在与尹某某的沟通中，尹某某也表示是“杨某某不愿意卖了”。由此，可以推断出杨某某对尹某某出售其名下的涉案房屋是知情，也是同意的。李某某基于以上事实，判断杨某某委托女儿尹某某出售房屋也是合乎情理的。因此，两人虽未签订书面委托协议，但基于查明的事实可以确认杨某某授权尹某某出售房屋，尹某某有权代表杨某某签订合同，本案《房地产买卖居间合同》为有效合同，双方均应履行合同。杨某某、尹某某辩称本案合同无效的意见，本院不予采信。 二、本案合同解除及违约责任的认定。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。杨某某在合同履行的过程中，在收取《律师函》后将定金退还给李某某，明确向李某某表示不愿意继续履行合同，现李某某提出解除《房地产买卖居间合同》，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨某某不按约定履行合同，应承担违约责任或赔偿给李某某造成的损失。《房地产买卖居间合同》明确约定若杨某某（被代理人）违约，由尹某某（代理人）承担一切违约责任。因此，尹某某应与杨某某共同承担违约责任。 三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因双方合同签订后，房地产市场走势发生变化，涉案房屋市场价格发生了较大变化，李某某此时购买同地段同类房屋需支付较合同价格更高的房价款，丧失了以同样价格购买同样户型房屋的机会，故合同无法履行确实给李某某造成了差价利益损失，杨某某、尹某某依法应对李某某的该项利益损失予以赔偿。本案李某某于2017年3月28日向杨某某、尹某某发函要求其履行合同，杨某某、尹某某明确表示不愿继续履行合同。此时，李某某仅支付了定金，应知晓双方合同约定的房屋可能无法交易，应另寻他途购买同地段同类型房屋。因此，本案涉案房屋的差价损失确认的时间节点为2017年3月28日。现经评估2017年6月9日时市场价格为1519200元，较合同价格1160000元增值359200元。经本院释明后，李某某坚持以2017年6月9日作为房屋价格鉴定的时间节点，杨某某、尹某某虽对该时间节点提出异议，但未申请重新鉴定。为节约诉讼成本，减少当事人诉累，本院综合考虑本案合同签订、明确不履行、鉴定三个时间段，参考评估价格，酌情确定由杨某某、尹某某赔偿李某某差价损失120000元，超出部分本院不予支持。 四、根据《居间服务合同》约定，信息咨询服务费、居间服务费由违约方承担。支付方可向违约方追偿该笔费用，因杨某某违约造成本案合同不能履行，李某某主张杨某某、尹某某赔偿其已支付的信息咨询服务费、居间服务费23200元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 解除李某某、杨某某、长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司于2017年2月25日签订的《房地产买卖居间合同》； 杨某某、尹某某在本判决生效之日起三日内赔偿李某某房屋差价损失120000元； 杨某某、尹某某在本判决生效之日起三日内赔偿李某某信息咨询服务费、居间服务费23200元； 驳回李某某对杨某某、尹某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7235元，由李某某负担4000元，杨某某、尹某某负担3235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 宜 人民陪审员  刘精科 人民陪审员  蔡厚成 二〇一八年三月二十七日 书 记 员  黄子钰