四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终194号上诉人（原审原告）：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#，A5。统一社会信用代码：91510402694800327P。负责人：李世民，该公司区域总监。委托诉讼代理人：李亮，男，1988年8月2日出生，汉族，该公司员工，籍贯四川省广元市昭化区。委托诉讼代理人：朱珉韪，男，1974年12月14日出生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审被告）：蒋勇，男，1968年7月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市。原审原告：四川衡易物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区琉璃乡东光村静居寺11号。统一社会信用代码：915100007779138458。法定代表人：王华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮，男，1988年8月2日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，籍贯四川省广元市昭化区。委托诉讼代理人：朱珉韪，男，1974年12月14日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市东区。原审被告：曾清，女，1970年2月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市。上诉人四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称：衡易攀分司）因与被上诉人蒋勇、原审原告四川衡易物业服务有限公司（以下简称：衡易公司）、原审被告曾清物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人衡易攀分司、原审原告衡易公司的共同委托诉讼代理人李亮、朱珉韪，被上诉人蒋勇，原审被告曾清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡易攀分司上诉请求：请求依法撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初4178号民事判决，改判蒋勇向衡易攀分司支付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费6396元、违约金1918.8元，共计8314.8元，并由蒋勇承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，没有依据事实兼顾合同的履行情况，按照公平原则、过错程度合理判定责任。衡易攀分司对蒋勇楼下业主违章搭建之初的行为进行了整改告知，并及时向主管违建的行政主管部门汇报，衡易攀分司作为物业服务单位，并无行政执法权，不能强行制止或拆除违章搭建。蒋勇家中被盗是不存在的。按照合同约定，物业服务标准有七大项十六小项，无违章搭建仅为十六小项之一，一审判决对衡易攀分司应收的物业费减少50%存在错误。蒋勇辩称，一审中衡易攀分司也到我家去看过，我家被盗过一次。我家一楼住户违规搭建，期间我通知过衡易攀分司三次，但衡易攀分司都没有处理。我认可一审判决。衡易公司述称，请求二审法院支持衡易攀分司的主张。曾清述称，我家被盗时去找过衡易攀分司，衡易攀分司也来人看过情况。一楼的搭建现在已经影响到我家的安全。衡易攀分司与我签订安全协议我可以交纳全部物业费。衡易公司、衡易攀分司向一审法院起诉请求：1.请求判令蒋勇、曾清支付拖欠的物业服务费6396元（2015年4月1日至2017年9月30日期间物业服务费）；2.判令蒋勇、曾清支付衡易攀分司、衡易公司违约金1918.80元；3.一、二项合计金额8314.8元；4.判令蒋勇、曾清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月8日，蒋勇与攀枝花阳城金海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，蒋勇购买了位于阳城金海·金域阳光小区9幢第2层1单元2-5号房屋一套。同日，衡易公司所属的衡易攀分司（甲方）与蒋勇（乙方）签订了《金域阳光前期物业服务合同》一份，合同主要约定：“第一条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管理的疏通；4.公共绿化的日常养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第二条在物管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务质量标准：1.完好整洁，无违章搭建；……第二章服务费用第一条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1.物业服务费用由乙方或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，具体标准如下：高层住宅：壹元伍角/月·平方米；地下车库50元/月·个（上述价格最终以物价局核定价格为准）。2.甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。第二条乙方应于开发商发出交房通知次日起支付物业服务费用，首次应支付半年物业服务费，以后可按月支付，乙方或物业使用人应在每月十日前履行当月支付物业服务费义务。……第六章违约责任第一条乙方或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。第二条甲方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，乙方和物业使用人就超额部分有权拒绝支付；甲方已经收取的，乙方和物业使用人有权要求甲方退还。……”在攀枝花阳城金海房地产开发有限公司向蒋勇交付了房屋后，衡易攀分司对金域阳光小区进行了物业服务管理工作。2015年4月，蒋勇楼下105号住户开始装修，蒋勇发现该住户其阳台外违章搭建房屋顶棚，即找到衡易攀分司反映，要求衡易攀分司制止105号住户的违章搭建行为，衡易攀分司遂即在105号房门上张贴了一张《装修违规整改通知书》，但该住户未予理睬，继续进行了搭建。2015年4月1日起，蒋勇开始拖欠物业服务费，至2017年9月30日，共计30个月，每月应交纳物业服务费213.2元，共计拖欠6396元未交纳。2017年6月20日，衡易攀分司到现场查看了违建情况，将金域阳光小区的违规搭建行为以书面形式向相关职能部门进行了汇报（包括9幢1单元105号业主违章搭建彩钢瓦），并同时将处理情况告知了蒋勇、曾清。2017年10月16日，衡易公司和衡易攀分司起诉来院，请求判令上述诉讼请求。一审法院认为，衡易攀分公司与蒋勇签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对双方具有约束力。双方在合同中约定物业公司提供的前期物业管理服务质量标准应当保证服务区域完好整洁，无违章搭建。但在蒋勇向衡易攀分公司、衡易公司举报其邻居有违章搭建的行为后，未及时有效的制止，并拖延至两年后才将处理情况告知蒋勇，致使蒋勇的财产安全因相邻业主的违章搭建行为受到侵犯，衡易攀分公司、衡易公司未完全按照合同约定保质保量的履行服务合同的约定，存在管理服务上的瑕疵与漏洞，但考虑到衡易攀分公司没有行政执法权，并不能强行制止或拆除业主的违章搭建，且蒋勇仍享受到衡易攀分公司、衡易公司提供的其他物业服务内容等客观因素，蒋勇仍应向衡易攀分公司、衡易公司交纳一定的物业服务费。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”一审法院根据双方服务合同的内容、性质及价款，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对衡易攀分公司、衡易公司请求的物业服务费酌情的予以减少，由蒋勇向衡易攀分公司、衡易公司支付拖欠的物业费3198元，其余损失由衡易攀分公司、衡易公司自行承担。曾清并非《金域阳光前期物业服务合同》的签订人或权利义务相对方，故衡易攀分公司、衡易公司要求曾清承担给付义务于法无据，一审法院不予支持。同时由于本案衡易攀分公司、衡易公司具有一定的过错，故对其违约金的主张一审法院不予支持。另本案蒋勇、曾清就其邻居的违章搭建行为可向相关行政职能部门举报，或以相邻权纠纷另案起诉侵权人来维护自己的权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋勇于本判决生效后三日内一次性向四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司支付物业服务费3198元；二、驳回四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司对曾清的诉讼请求；三、驳回四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。二审中，衡易攀分公司提交了以下新证据：1.2017年12月26日衡易攀分公司出具的《装修违规整改通知书》，证明衡易攀分公司持续在对9-105业主违规装修进行处理；2.2017年12月26日衡易攀分公司向规建支队的《关于金域阳光小区违规搭建的情况说明》，证明衡易攀分公司持续在对9-105业主违规装修进行向行政主管部门进行报告；3.攀枝花市规划建设监察支队攀规建监发〔2017〕29号《关于加强物业管理规范住宅装修的通知》，证明衡易攀分公司可以对违法搭建的业主采取停水、停电等措施，衡易攀分公司收到通知的时间是在2017年12月28日，之前不能对违规搭建进行停水停电；4.衡易攀分公司与与攀枝花市规划建设监察支队李支队的电话沟通记录及光盘一张，证明规建支队虽然发了停水停电的通知，但又不同意对已经入住的住户进行停水停电处理。经二审庭审质证，蒋勇对衡易攀分公司提供的新证据1、2、3真实的真实性无异议；对证据4，蒋勇认为书面通话记录最后两行载明内容与光盘播放的录音有出入，对该部分内容不认可，对前面的录音蒋勇予以认可，但认为衡易攀分公司提交的证据不能达到衡易攀分公司的证明目的。曾清质证后认为，这些证据是真实的，也不否认衡易攀分公司在做，但应在一楼装修进材料的时候就阻止。衡易公司对衡易攀分公司提交的新证据无异议。本院认为，衡易攀分公司提供的新证据，来源合法，内容客观真实，本院予以采信。经二审审理，所查明的本案基本事实与一审查明认定的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人衡易攀分公司与被上诉人蒋勇签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规规定，该合同合法有效并对双方具有法律约束力。《金域阳光前期物业服务合同》签订后，上诉人衡易攀分公司履行了物业服务的主要义务，期间，虽然发生了被上诉人蒋勇所购买房屋楼下邻居进行搭建的行为，但由于上诉人衡易攀分公司没有行政执法权，不能强行制止或拆除业主的搭建，上诉人衡易攀分公司在对搭建业主进行制止并向相关部门汇报后，已尽到合理义务，在此情形下，被上诉人蒋勇仍应向上诉人衡易攀分公司履行支付物业服务费的义务。故上诉人衡易攀分公司提出要求被上诉人蒋勇支付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费6396元的上诉理由成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被上诉人蒋勇认为上诉人衡易攀分公司未尽到合同义务，可以与上诉人衡易攀分公司协商或另行向上诉人衡易攀分公司主张权利。同时，鉴于上诉人衡易攀分公司对被上诉人蒋勇楼下邻居搭建行为制止不够及时，上诉人衡易攀分公司履行合同义务中存在瑕疵，对上诉人衡易攀分公司要求被上诉人蒋勇支付违约金1918.80元主张，本院不予支持。综上所述，上诉人衡易攀分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初4178号民事判决第二、三项，即“驳回四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司对曾清的诉讼请求”、“驳回四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求”；二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初4178号民事判决第一项，即“蒋勇于本判决生效后三日内一次性向四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司支付物业服务费3198元”；三、蒋勇于本判决生效后三日内一次性向四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司支付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费6396元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司负担；二审案件受理费50元，由四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司负担30元，蒋勇负担20元。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  张渝婕审判员  刘起新二〇一八年三月十二日书记员  李志强