湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0681民初918号原告：汨罗市罗城社区物业管理有限公司，住所地：汨罗市城西南路**。法定代表人：杨莉，公司经理。委托诉讼代理人：狄汨兴，公司副经理，一般代理。委托诉讼代理人：杨怡兵，汨罗市正义法律服务所法律工作者，特别授权。被告：何新，男，1973年9月8日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：伍琼，湖南大义律师事务所律师，特别授权。原告汨罗市罗城社区物业管理有限公司（以下简称罗城物业公司）诉被告何新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗城物业公司的委托诉讼代理人狄汨新、杨怡兵，被告何新及其委托诉讼代理人伍琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾空门面，将门面返还给原告；2、判令被告承担2018年3月1日起至庭审之日止的租金25000元，后段租金计算至被告交付门面时止；3、判令被告承担水电费；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2017年3月1日与汨罗市第一中学签订《汨罗市一中门面出租合同书》，将位于汨罗市建设西路汨罗市一中第11、12号门面租给被告，租赁期限为1年。2018年初，为了积极配合汨罗市“三城同创”的重大举措，加强城市网格化管理，便于社区对区域内设施的监管和维护，汨罗市一中和原告达成合意，由汨罗市一中将建设西路沿线门面整体打包交由原告托管，双方于2018年4月10日签订并公证了一份《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》。根据托管合同的约定，原告享有对门面的管理权、对外租赁权以及自主调整门面租金价格等权利。2018年4月12日，汨罗市一中对建设西路各租赁户下发了一份通告，明确告知门面租赁合同已经到期，门面已经托管，有意续租的可与罗城物业公司联系。2018年4月13日，原告亦向各租赁户下发了通知，通知事项与汨罗市一中的相同。但各租赁户拒不退还门面，强行占用。原告认为，根据合同法的规定，租赁合同到期后，被告应无条件将门面腾空并交还给原告，并支付占用期间的占有使用费。被告强行占用门面已经严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告何新辩称，1、原告无权利起诉被告，本案的原告既不是门面所有权人，也不是门面的合法占有人，根据物权法的规定，只有所有权人和合法占有人才有权要求收回门面；2、原告所提供的托管合同实际上为租赁合同，所以原告实际上并没有管理门面的权利；3、原告与汨罗市一中签订的托管合同属于恶意串通，损害了被告的优先承租权，且本案诉争的门面属于国有资产，经营收益不应当由汨罗市一中收取，故托管合同应属无效合同；4、被告已经向法院起诉请求确认托管合同无效。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方无异议的证据本院予以认定，对有异议的证据分析认证如下：关于原告提供的证据5、6、7，加盖有汨罗市一中和原告公司公章的通知书及张贴的照片及签字的登记表，三组证据能够证实汨罗市一中和原告尽到了通知义务，且被告已经知道门面被托管的事实，对原告提供的该三组证据本院予以认定。本院依据当事人提供的证据和庭审查明的事实确认如下案件事实：被告何新从2001年起开始租赁汨罗市一中的门面经营“汨罗市心连心布艺店”，门面编号11号、12号，逐年签订租赁合同。2017年4月9日，被告与汨罗市一中签订了《汨罗市一中门面出租合同书》，约定租赁期限为2017年3月1日至2018年3月1日，租金为17000元，在签订合同时将年租金一次性交清。合同对优先承租权没有约定。2018年3月份左右，为了积极配合汨罗市“三城同创”的重大举措，加强城市网格化管理，便于社区对区域内设施的监管和维护，汨罗市一中和原告罗城物业公司达成合意，由汨罗市一中将建设西路沿线门面整体打包交由罗城物业公司托管。2018年4月10日，以汨罗市一中为甲方，罗城物业公司为乙方，在汨罗市公证处签订并公证了一份《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》，合同约定：将甲方所有的汨罗市建设西路19个门面整体打包给乙方进行托管，合同有效期为3年，乙方享有门面的租赁权、管理权，可在市场调节范围内自主调整门面租金；门面租金由乙方自主议定，在乙方租赁价格的基础上优先原门面租赁户；合同签订后，乙方需向甲方一次性付清门面租金，租赁期内第一年为22万元，第二年为26万元，第三年为28万元；水电费由乙方每年预付2万元；如因不可抗拒因素使得甲方提前终止合同，甲方需在30天之前通知乙方，乙方无条件配合，并协商合同后续事宜。托管合同签订后，罗城物业公司于2018年4月11日向汨罗市一中预交了门面租金及水电费共24万元。由于汨罗市一中与被告的租赁合同已到期，罗城物业公司与被告协商续租事宜未果，从而酿成纠纷。何新于2018年7月30日向本院提起诉讼，请求确认汨罗市一中与罗城物业公司签订的《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》无效，本院于2018年10月30日出具（2018）湘0681民初1537号民事裁定书，裁定驳回何新的起诉。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、汨罗市一中与罗城物业公司签订的《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》是否有效；2、租赁合同到期后，承租人未交还门面，门面占用费的计算标准如何确定；3、原告的诉讼请求是否应当得到支持。关于焦点问题1，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”汨罗市一中与罗城物业公司签订的《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》系经过公证的合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，属于合法有效的合同。被告以该合同侵犯了被告作为门面承租人的优先承租权为由，主张托管合同无效，但被告与汨罗市一中签订的租赁合同中没有对优先承租权进行约定。本院认为，优先承租权并非法定的权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。只有在租赁的过程中，出租人和承租人对优先承租权进行了约定的，承租人才在同等条件下享有优先承租权，才能受到法律的保护。本案中，由于被告与汨罗市一中签订的租赁合同中对优先承租权没有进行约定，那么汨罗市一中有权在门面租赁期满后与罗城物业公司签订托管合同。关于焦点问题2，被告的租赁期限截止至2018年的3月1日，其租金亦交付至2018年3月1日。经本院庭审查明，租赁期限满后被告一直占有并使用门面进行经营，且未支付门面占用费等费用。根据汨罗市一中与罗城物业公司签订的《汨罗市一中建设路沿线门面统一打包托管合同》约定，罗城物业公司享有对托管门面的租赁权、管理权，可在市场调节范围内自主调整门面租金，在租赁价格的基础上优先原门面租赁户。由于原告享有对门面租金的自主定价权，其在庭审后就门面租金的定价向本院出具了书面材料：对门面租金的定价参照对面门面的价格按照30000元-36000元/个门面进行收取，但考虑到与汨罗市一中的约定，可优先原承租户，同时考虑到门面的不规则性，对租金的收取亦按照不同价格对待：对2017年门面租金在8500元及以下的租户按照23000元/个收取租金，对2017年门面租金在12000元及以上的租户按28000元/个的标准进行收取，以后再逐年上浮一定比例。该书面材料是其真实意思的表示，本院予以确认。虽然被告在门面租赁期限届满后未再签订租赁合同，但其自2018年3月2日起一直占用门面进行经营，应当支付门面占用费，门面占用费的标准参照租金的收取标准进行计算。关于焦点问题3，由于原告享有对本案诉争门面的管理权和收取租金等的权利，同时原告已经将租金和水电费预付给汨罗市一中，故对原告要求被告腾空门面并交付以及支付门面占用期间的租金和水电费的诉讼请求本院予以支持，其中：⑴门面占用费，被告应当自2018年3月2日起支付门面编号为11号、12号的门面占用费，标准按照每个门面23000元/年计算至2018年7月30日止为19167元，后段租金计算至被告腾空门面交付给原告时止；⑵水电费，根据原告提供的水电费明细表显示，截止至2018年7月30日止，被告累计拖欠水费280元，电费1277元，共计1557元，后段水电费计算至被告腾空门面并交付给原告时止，以实际发生为准。综上所述，被告何新应当向原告罗城物业公司腾空并交付门面，同时还应承担门面占用期间的占用费和水电费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：一、限何新在本判决生效之日起七日内腾空门面，并将门面交还给汨罗市罗城社区物业管理有限公司；二、由何新向汨罗市罗城社区物业管理有限公司支付门面占用费19167元及后段门面占用费（以23000元/年/个为基数，自2018年8月1日起计算至门面交付之日止），此款限何新在本判决生效之日起七日内一次性付清；三、由何新向汨罗市罗城社区物业管理有限公司支付水电费1557元及后段水电费（自2018年8月1日起计算至门面交付之日止，以实际发生为准），此款限何新在本判决生效之日起七日内一次性付清；如果未按照上述第二、三项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回汨罗市罗城社区物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费464元，由何新负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  郑娅利人民陪审员  李 宁人民陪审员  冯贵福二〇一八年十一月五日书 记 员  兰若媛