北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初39755号原告张林林，女，1971年1月6日出生，汉族，自述为自由职业，住辽宁省大连市中山区。委托代理人王晔，北京市国宁律师事务所律师。被告傅利，男，1966年7月12日出生，满族，自述为大连傅氏国际集团董事长，住大连市中山区。委托代理人刘树茂，北京市季诺律师事务所律师。被告崔鹏，男，1969年8月21日出生，汉族，自述为无业，住北京市朝阳区。委托代理人沈君怀，北京市季诺律师事务所律师。被告北京深思天成科技有限公司，住所地北京市海淀区花园路****楼****。法定代表人刘彬。原告张林林（以下称原告）与被告傅利、被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司（以下分别提起时称傅利、崔鹏、深思天成，一并提起时称三被告）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晔，傅利委托代理人刘树茂，崔鹏委托代理人沈君怀到庭参加了诉讼。深思天成经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉至本院称：原告与傅利于2013年3月1日签订借款合同，合同约定原告贷款给傅利500万美元，折合人民币3100万元，借款期限从2013年3月1日至2013年7月10日。借款期限届满傅利未支付利息和本金。原告起诉至辽宁省大连市中级人民法院，要求傅利支付欠款等费用。经过大连市中级人民法院的审理，于2013年12月18日作出（2013）大民一初字第57号民事判决书，判决傅利给付原告借款本金3100万人民币及利息等各项费用。傅利未上诉，该判决已生效。2015年2月2日大连市中级人民法院做出(2014)大执二字第93号民事裁定书，裁定以傅利名下的8套房屋抵偿(2013)大民一初字第57号民事判决书所确认的全部债务，其中—套房屋是位于北京市朝阳区东三环北路丙2号22层x房屋(以下称涉案房屋)，产权证号为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积141.81平方米。该裁定书确认原告对涉案房屋享有所有权。根据《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，原告于2015年2月2日取得了涉案房屋的所有权。2015年5月13日北京市住房和城乡建设委员会向原告下发了涉案房屋房产证：X京房权证朝字第XXXX号。原告取得涉案房屋所有权后有权占有使用房屋，但涉案房屋一直被傅利占用，原告多次向傅利要求腾退房屋，而傅利拒绝腾退。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，原告有权要求傅利腾退房屋。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，原告有权向傅利主张房屋占用期间的占有使用费。原告起诉后，傅利提交了其与崔鹏之间的房屋租赁协议，主张涉案房屋亦在2011年出租给崔鹏，租期20年。实际情况是涉案房屋从未被崔鹏使用过，原告取得涉案房屋所有权之后，傅利为继续通过该房屋盈利，与崔鹏恶意伪造了租赁合同，崔鹏与傅利之间恶意串通行为侵害了原告的合法权益，理应腾退涉案房屋并承担相应的房屋占有使用费。经原告实际调查，涉案房屋现由深思天成实际占用。深思天成与傅利显然没有租赁合同关系，其占用涉案房屋没有法律依据，应当腾退。即使深思天成与崔鹏之间存在租赁关系，由于崔鹏无权占有使用涉案房屋，因此深思天成也无权占有使用涉案房屋，并应连带支付占用房屋的占有使用费。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、崔鹏与傅利共同腾退涉案房屋并交还给原告；2、深思天成腾退涉案房屋并交还给原告；3、三被告按照8元/平/天的标准向原告连带支付自2015年2月2日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。傅利辩称：不同意原告全部诉讼请求。根据最高法的司法解释，原告通过大连市中级人民法院执行局以流拍财产抵债的形式取得涉案房屋所有权后，应由大连市中级人民法院执行局将涉案房屋移交给原告，不应当以物权重新起诉，原告主张的占有使用费也应当在执行程序中一并解决。8套房屋从2009年到2012年的时候，都已经陆陆续续的租出去了，房子现在也不在我控制之下。房子租出去的时候有的用来办公，有的他们用来转租了，具体信息我也不知道，我没有在用。房子租给张某三套，租给崔鹏五套。我也欠张某和崔鹏的钱，我欠张某和张某的爱人张大某1000万元，欠崔鹏5000万元港币，折合人民币4000万元，房租就是用来抵欠他们双方钱的。张某和崔鹏都想把房子给买了，但是我一直没卖。后来原告通过大连市中级人民法院以极低的价格将涉案房屋变更到自己的名下，崔鹏和张某对我的意见很大，认为是我跟原告串通逃避债务。在2014年的时候，大连市中级人民法院估价8套房屋为9978万元人民币，而我只欠原告4000多万元，但大连市中级人民法院却把8套房屋都抵给了原告。现在8套房屋确实是原告所有。崔鹏辩称：不同意原告全部诉讼请求。崔鹏对涉案房屋的使用是基于合法的房屋租赁关系，我方于2011年与傅利签订了房屋租赁协议，并通过债务抵偿的方式取得了涉案房屋二十年的使用权。崔鹏在取得涉案房屋合法使用权时，并不知晓日后会发生产权的变更，根据我国民法买卖不破租赁的原则，即使不动产的产权发生变更，在不动产上原已成立的租赁关系仍受法律保护，鉴于崔鹏对涉案房屋的使用权系合法取得，无论本案原告或任何当事人获得了房屋产权，应当尊重崔鹏的合法使用权。同时，我认为朝阳法院受理此案有问题，原告起诉傅利，并追加我方及深思天成是基于辽宁省大连市中级人民法院（2014）大执二字第93号民事裁定书，该执行程序应当在办理产权同时将房屋实物一并交付申请执行人，根据最高法司法解释，原告应找大连市中级人民法院执行局移交房屋，而不应在朝阳法院起诉。深思天成经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告于2013年将傅利、大连傅氏企业集团有限公司、傅氏国际（大连）双金属线缆有限公司、大连傅氏双金属制造有限公司诉至大连市中级人民法院，要求傅利支付借款本金3100万元人民币并支付利息、违约金、律师费，要求大连傅氏企业集团有限公司、傅氏国际（大连）双金属线缆有限公司、大连傅氏双金属制造有限公司对傅利上述债务承担连带给付责任。大连市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）大民一初字第57号民事判决书，认定原告出借给傅利共计500万美元，判决傅利给付原告借款本金3100万元人民币并支付利息、律师费；大连傅氏企业集团有限公司、傅氏国际（大连）双金属线缆有限公司、大连傅氏双金属制造有限公司对傅利上述给付义务承担连带责任。在该案诉讼期间，大连市中级人民法院于2013年8月21日查封了傅利名下位于北京市朝阳区东三环北路丙某号某某层8套房屋，包括26B01、26B02、26B03、26B05、26B06、涉案房屋、26B08、26B09（以下分别提起时各自简称房号及涉案房屋，一并提起时称8套房屋）。2014年2月11日，原告向大连市中级人民法院申请强制执行。2014年4月25日，原告向大连市中级人民法院申请对8套房屋市场价值进行评估，大连戴德梁行房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定8套房屋市场价值为人民币9978万元。2014年9月11日，经原告申请，大连市中级人民法院委托辽宁东方拍卖有限公司对8套房屋进行拍卖。自2014年9月30日起，辽宁东方拍卖有限公司在《北京日报》上三次刊登拍卖公告，均因无人交纳保证金而至拍卖标的流拍。2014年12月18日，原告申请按第三次流拍保留价6785.04万元，以8套房屋抵偿（2013）大民一初字第57号民事判决书所确认的债务。经原告与傅利共同确认并经大连市中级人民法院核定，傅利应向原告支付共计42475183.89元人民币。原告申请按照第三次流拍保留价6785.04万元的价格用8套房屋抵债，傅利对抵债方案无异议，大连市中级人民法院于2015年2月2日做出(2014)大执二字第93号民事裁定书，准许原告以物抵债的申请，原告应补交差价款25375216.11元，8套房屋归原告所有。2015年5月13日，原告取得了8套房屋产权证。2014年12月4日，大连市中级人民法院对傅利所作调查笔录中，傅利向大连市中级人民法院表示：“2603号、2608号由案外人承租，是一家投资公司，承租期十年；2605号、2606号由张大某承租，合同的租赁期包含在贷款期限内，多余十年；我自己的公司用两处，400平左右……租金通过银行月付……我公司使用的部分，我可以积极配合腾退，但需要时间……如果房屋被张林林竞买或抵债给她，我使用的部分和另两个承租人的房屋腾退问题由我负责。如果他人接手，另两处承租方的腾退问题依法处理……租赁合同我争取明天尽快提供……”傅利在该笔录中未向大连市中级人民法院明确其自己公司使用的是哪两处房屋以及其余房屋使用状况。2015年1月29日，大连市中级人民法院对原告所作询问笔录中，大连市中级人民法院询问原告：“本案执行中，依据张林林的申请，本院对被执行人傅利所有的位于北京市朝阳区东三环北路丙2号22层8套房屋进行了拍卖，经过三次拍卖而流拍。流拍后，张林林申请以第三次流拍保留价6785.04万元抵债。经过张林林与被执行人傅利确认及本院核对，截止2015年1月31日，张林林的债权总额为42475183.89元（含预交的执行费109760元），抵债后需要补交差价款为25375216.11元。对上述数额你是否有异议？”原告表示：“认可，没有异议”。大连市中级人民法院询问原告：“抵债裁定生效后，张林林需对抵债的标的物自行接收，自行解决标的物上的权利负担，办理过户手续并承担相关的税费，你是否听清了？”原告表示：“听清了，没有意见”。傅利通过北京市季诺律师事务所在8套房屋中一扇玻璃门上张贴了律师函，称：“致：张林林女士。我所接受傅利先生委托，仔细阅读了辽宁伯宁律师事务所律师函，并同时审阅了傅利先生提供的相关法律文件，约见了与本次争议相关的人员，现就辽宁伯宁律师事务律师函答复如下：1、张林林女士依据人民法院判决取得了北京市朝阳区东三环北路丙某号某某层26B01、26B02、26B03、26B05、26B06、26B07、26B08、26B09等八套房屋所有权。2、张林林女士对傅利先生提起诉讼之前，傅利先生已明确告知张林林女士，上述争议房屋已于2009年4月至2011年6月先后出租给崔鹏先生。且崔鹏先生因对该房屋进行装修及交付房屋租金，共计支出人民币3900万。双方房屋租赁合同已履行数年。承租人崔鹏先生在租赁期限内拥有对争议房屋占有，使用的权利。此权利不因房屋所有权的变更而失效。傅利先生现已无权要求崔鹏先生腾出、搬离上述房屋（上述事实，有傅利先生与崔鹏先生签订的房屋租赁合同、崔鹏先生向傅利先生交付房屋租金的汇款凭证等为证）。鉴于上述理由，你方要求傅利先生于24小时内搬离并腾出上述房屋的要求，傅利先生无法履行。”该律师函落款日期为2016年3月31日。傅利在2016年8月4日的庭审中向本院称：8套房屋从2009年到2012年的时候，都已经陆陆续续的租出去了，房子现在也不在我控制之下。房子租出去的时候有的用来办公，有的他们用来转租了，具体信息我也不知道，我没有在用。房子租给张某三套，租给崔鹏五套。我也欠张某和崔鹏的钱，我欠张某和张某的爱人张大某1000万元，欠崔鹏5000万元港币，折合人民币4000万元，房租就是用来抵欠他们双方钱的。傅利于2016年8月4日向本院提交其与张某所签北京市房屋租赁合同（自行成交版）一份。该合同显示：傅利将北京市朝阳区东三环北路丙某号某座2605室出租给张某，房屋建筑面积363.63平方米。房屋租赁期自2012年6月19日至2032年6月20日，共计贰拾年。租金标准为每年290000元，张某一次性支付二十年房屋租金5800000元。支付方式（现金/转账支票/银行汇款）。除双方另有约定以外，张某需事先征得傅利书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向傅利承担责任。该合同落款日期为2012年6月6日。傅利于2016年8月4日向本院提交其与崔鹏所签房屋租赁协议一份。该协议显示傅利将坐落于朝阳东三环北路丙某号某某某层房产共计5套出租给崔鹏。房屋分别为：1、京房权证朝私字第XXXX号（26B05），建筑面积363.63平方米；2、京房权证朝私字第XXXX号（26B06），建筑面积200.30平方米；3、京房权证朝私字第XXXX号（涉案房屋），建筑面积141.81平方米；4、京房权证朝私字第XXXX号（26B08），建筑面积289.92平方米；5、京房权证朝私字第XXXX号（26B09），建筑面积152.80平方米。房屋租赁期为二十年，自2011年6月18日起至2031年6月17日止。租金总额为人民币肆仟万圆整（人民币：40000000元）。租金给付方式为：1、本协议签订日起15日内，崔鹏支付傅利人民币20000000元，付款方式为崔鹏关联公司将款项转入傅利关联公司账户，傅利关联公司收到款项即等同崔鹏已付款。2、2011年8月1日前，崔鹏采用上述方式支付傅利房租余款20000000元。该协议签约日期处系打印的2011年6月16日。傅利于2016年8月4日向本院提交其与张某所签北京市房屋租赁合同（自行成交版）一份。该合同显示：傅利将坐落于北京市朝阳区东三环北路丙某号某座2601室（朝私597139号，建筑面积165.12平方米）、2602室（朝私597140号，建筑面积274.21平方米）出租给张某。租赁期自2009年4月15日至2029年4月16日。租金标准为每年500000元，总计壹仟万元整（10000000元），支付方式（现金/转账支票/银行汇款）。除双方另有约定以外，张某需事先征得傅利书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租的行为向傅利承担责任。该合同落款日期为2009年4月10日。傅利在2016年8月4日的庭审中向本院表示：8套房屋中有5套租给崔鹏，3套租给了张大某的爱人张某，崔鹏的租金是用欠崔鹏的钱抵的，张某的10000000元是用租金抵的欠款，26B05的租金是张某直接给傅利的。原告庭审中向本院表示其起诉前向傅利发出过律师函，要求傅利腾房，但因不知道有本案其他被告，故起诉前未要求过其他被告腾房。傅利认可起诉前收到过原告的律师函。庭审中，经本院询问，傅利对于其在大连市中级人民法院笔录中、给原告的律师函中、本院庭审过程中所述包括涉案房屋在内的8套房屋租赁期限、使用状况、租金支付方式的陈述出现前后不一、自相矛盾的多种说法未向本院作出合理解释。同时，傅利向本院提交的其与崔鹏、张某的3份房屋租赁合同中，26B05号房屋既出租给了崔鹏，也出租给了张某，且租期中大部分时间重合，傅利、崔鹏对此均未向本院作出合理解释。而傅利提交的3份租赁合同中既未将26B03号房屋出租给崔鹏，亦未出租给张某，傅利对此亦未向本院作出解释。傅利对于其向本院提交的3份租赁合同与其当庭陈述不一致一事未向本院作出合理解释。傅利称其在(2014)大执二字第93号执行案件中向大连市中级人民法院提交过租赁合同，但本院向大连市中级人民法院调取的(2014)大执二字第93号执行案件卷宗中并无租赁合同。在大连市中级人民法院(2014)大执二字第93号执行案件过程中，大连戴德梁行房地产评估有限公司（以下称戴德梁行评估公司）对8套房屋作出房地产估价报告，戴德梁行评估公司于2014年5月19日对当时在傅利名下8套房屋进行现场查勘，根据估价报告记载，8套房屋使用状态为办公自用，而非出租。2016年8月19日，经原告申请，北京市方圆公证处对北京市朝阳区东三环北路丙某号某座某某层房屋使用情况进行公证拍摄，所拍照片显示：北京市朝阳区东三环北路丙某号某座西北方向入口内指示牌上标注B2603号（26B03）房屋由北京福阅某公司使用，B2605号（26B05）房屋由好房某网及某集团共同使用；26层一间未标明房间号的玻璃门上张贴有落款日期为2016年3月31日，傅利通过北京市季诺律师事务所向原告所发律师函；B2608(26B08)号房屋由博彦网鼎某公司使用；B2602(26B02)号房屋大门被锁；B2607号房屋(涉案房屋)由深思天成使用。崔鹏称其将涉案房屋出租给深思天成，涉案房屋内有深思天成的办公用品，没有崔鹏的物品。傅利称对崔鹏对外转租一事不知情，涉案房屋内没有傅利的物品。本院于2017年12月6日对包括涉案房屋在内的8套房屋进行现场勘验。26B01、26B02号房屋由北京软财富某公司使用，该公司工作人员向本院表示该公司是临时向崔鹏借用房屋周转，2017年3月份搬入借用至今。26B03号房屋大门被锁，屋内无人，屋内挂有福阅某公司的牌子。26B05号现由北京中金安盛某公司使用，好房某网系该公司所办网站，该公司负责人不在，工作人员不清楚房屋是向谁租赁。26B06号房屋现由北京珈满教育某公司使用，该公司工作人员向本院表示该公司只是临时在此办公，该房屋实际是北京中金安盛某公司使用并许可其暂时使用，房屋内尚有部分中金安盛某公司办公用品。涉案房屋大门被锁，屋内无人，有办公用品。26B08号房屋现由深思天成使用，该公司工作人员表示该公司于2016年搬入该处办公，不清楚房屋是向谁租赁。26B09号房屋中有一男性，其向本院表示其系受崔鹏委托在此看房，其他情况一概不知。崔鹏于2017年12月27日向本院提交了还款承诺书复印件，内容为：“本人傅利，身份证号：住址：因本人于2011年3月至4月，曾在澳门特别行政区向崔鹏先生及其关联公司借款港币共计伍仟万（800万+400万+400万+1500万+1500万+400万）原定于2011年6月1日前归还上述款项，但因近期公司运作资金紧张，故暂无力偿还上述欠款。为兑现承诺，本人现决定将名下所拥有的位于：中华人民共和国北京市朝阳区东三环北路丙某号某层的5套房屋（面积约1100余平方米）出租给崔鹏先生使用，租赁期限为20年，租金用以抵偿所拖欠的上述款项。本人承诺于10日内就上述房屋租赁事宜与崔鹏先生订立租赁合同并腾空租赁房屋，交付使用。承诺人：傅利印章：时间：”。原告对该承诺真实性及证明目的均不认可。经本院询问，原告表示本案中不申请对涉案房屋占有使用费标准评估。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、公证书、房屋所有权证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，虽然傅利、崔鹏主张本案不应由本院审理，但其二人并未在答辩期内提出管辖权异议，且傅利、崔鹏自认涉案房屋已出租，故原告有权在涉案房屋所在地起诉要求腾房，本院对本案有权审理。傅利、崔鹏虽然均称在原告取得涉案房屋所有权之前已由傅利将涉案房屋出租给崔鹏，并提交了租赁合同。但傅利在大连市中级人民法院笔录中、给原告的律师函中、本案庭审过程中对包括涉案房屋在内的8套房屋租赁期限、使用状况、租金支付方式所作陈述前后不一、自相矛盾，且对上述自相矛盾的说法傅利未向本院作出解释。在本案庭审过程中，傅利称8套房屋中有5套租给崔鹏，3套租给张某，但其向本院提交租赁合同中26B05号房屋同时既出租给崔鹏，又出租给张某，而26B03号房屋既未出租给崔鹏，又未出租给张某，与其当庭所述都不能完全吻合。经本院询问，傅利未向本院明确26B05号房屋到底是租给张某还是崔鹏。崔鹏未向本院举证证明在大连市中级人民法院对涉案房屋查封前其已实际承租、使用涉案房屋。根据大连市中级人民法院执行卷宗中评估报告记载，8套房屋在2014年5月19日评估时仍由傅利办公自用，而非出租。在庭审过程中，崔鹏提交的还款承诺书与租赁合同中对于房屋租金支付方式相互矛盾，崔鹏对此未向本院做出合理解释。综合本案证据来看，在大连市中级人民法院查封涉案房屋之前，涉案房屋使用人系傅利，而非崔鹏。傅利、崔鹏所辩称的在2011年傅利已将涉案房屋出租给崔鹏一事与事实不符，本院不予采信。即使傅利与崔鹏以房屋租金抵偿欠款的意思表示系二人真实意思表示，但这种法律关系实质系债权债务合同关系，不同于房屋租赁关系中出租人与承租人之间的法律关系，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。原告作为涉案房屋所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。排它性是物权的基本属性，即使崔鹏基于债权取得涉案房屋使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗原告对涉案房屋所有的物权。故原告有权要求傅利、崔鹏腾退并交还涉案房屋。深思天成占有涉案房屋没有法律依据，应向原告腾退交还涉案房屋。傅利、崔鹏、深思天成无权占有涉案房屋，应向原告支付房屋占有使用费。考虑到傅利原系涉案房屋所有权人，在大连市中级人民法院(2014)大执二字第93号执行案件中原告与傅利虽就以房抵债事宜协商一致，但双方在大连市中级人民法院执行案件中对涉案房屋交接时间并未协商一致，应给予必要时间腾退房屋，故房屋使用费的具体起算时间及标准由本院酌情确定。深思天成经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告傅利、被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区东三环北路丙2号22层26B07号房屋腾退并交还给原告张林林；二、被告傅利、被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司于本判决生效之日起七日内按每日每平方米六元的标准连带给付原告张林林自二〇一六年九月十七日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告张林林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告傅利、被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至本院）。公告费600元，由被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司负担（原告张林林已预交，被告崔鹏、被告北京深思天成科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张林林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 楠人民陪审员  冯文广人民陪审员  宋 怡二〇一八年三月十六日书 记 员  白婉蓉