河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初10422号 原告:张万芳，男，1949年2月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托代理人：白延伍、李文超，河北君德风律师事务所律师。 被告：石亚梅，女，1982年1月22日出生，汉族，现住唐山市乐亭县。 第三人：刘伟，男，1994年8月15日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：廖晶，河北宏业律师事务所律师。 原告张万芳诉被告石亚梅，第三人刘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，第三人刘伟申请参加诉讼，经审查，本院依法追加刘伟为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张万芳及委托代理人李文超，被告石亚梅，第三人刘伟的委托代理人廖晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张万芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《借名购房协议》；2、请求判令被告将位于河北省秦皇岛市金海湾Ｃ区房屋过户到原告名下；3、请求判令被告向原告支付违约金60000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原告与被告签订了《借名购房协议》，以被告名义从亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司名下购买了河北省秦皇岛市金海湾Ｃ区房屋。后该房屋登记在被告名下，自2017年3月至今，原告虽多次催促被告将上述房产过户到原告名下，但被告不予配合，并欲强行入住。请法院依法维护原告的合法权益，望判如所请。 被告石亚梅辩称，被答辩人要求答辩人继续履行《借名购房协议》不成立，《债权转让协议书》在前，是2016年8月19日签订的；9月19日签订《债权债务抵消协议书》，同日，最后签订《借名购房协议》，9月27日取得产权证书，发票和产权证书是由答辩人保存，房子是由答辩人居住并控制，房子抵押贷款30万由答辩人偿还，并且答辩人给被答辩人个人账户汇了30万房款。2016年9月19日，亚泰都会与答辩人石亚梅签订了《债权债务抵消协议书》，约定将公司位于河北秦皇岛金海湾Ｃ区房屋一套转让给我，房屋作价60万，用于抵消答辩人石亚梅享有对亚泰都会的60万元债权，该60万元债权系2016年8月19日由亚泰都会大股东张万芳转给答辩人石亚梅个人，三方之间在2016年8月19日签署了《债权转让协议书》，约定大股东张万芳将其享有的对亚泰都会的60万元债权无偿转让给石亚梅，并且在2016年9月27日答辩人石亚梅在秦皇岛房产局取得了该房屋产权证，契税也是答辩人石亚梅本人缴纳，该房屋产权证和发票一直由答辩人石亚梅保管，房子始终是答辩人石亚梅居住并控制。2016年9月19日，亚泰都会与答辩人石亚梅签完《债权债务抵消协议书》同一天，在被答辩人的屈打成招下，被迫签署了《借名购房协议》。后来在被答辩人的屈打成招下，2016年12月6日，答辩人给被答辩人个人账户汇款30万房款，有汇款票据一张，此款是拿金海湾Ｃ区6-1-3101房屋作抵押贷的款，该贷款一直由答辩人偿还，有银行流水为证，该笔贷款连本带息一共偿还银行312672.46元。在2017年3月，被答辩人张万芳起诉亚泰都会，要求终止与公司签订的《合作协议》，因签协议时，所有文件都是经答辩人传递，所以被答辩人威胁答辩人出庭作伪证，并且多次要求，2016年7月还在威胁答辩人出庭作伪证，不出庭，就让答辩人倾家荡产。该房屋有30万元贷款，答辩人失业后，没有经济来源，孩子上学需要钱，房贷要还，没有办法，答辩人于2017年7月初到小区大门口鲲洋房屋中介登记该房屋出售，要求全款95万元。没几天，中介就带几波人来看房，但我要求现金支付房款，后只有刘伟在7月9日与我达成买房意向，我同意让利5万元，房子卖90万元，其中有30万元贷款也需要刘伟支付，过户费7万元由刘伟承担。刘伟同意并去张罗现金。7月25日中介打电话给我说刘伟可以在第二天与我签订购房合同，7月26日，刘伟交购房定金10万元，7月28日我收到刘伟购房款现金50万元，之后，中介到房产局查档，一切正常。8月2日刘伟垫付30万元，此款用于偿还该房屋贷款，同时该房屋交付给刘伟使用，并且有房屋交接清单。综上，《借名购房协议》不成立，房子是答辩人的，望法院以事实为依据，以法律为准绳！把房子早日解封，维护答辩人的合法权益！ 第三人刘伟对原告的起诉述称，原告诉请无事实和法律依据，涉案房屋及所有权证显示所有权人为石亚梅，物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更，转让及消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，因此不动产物权登记是发生社会公信力，其功能在于保护交易安全，保护交易主体合理信赖利益的安全，交易者根据一般的判断标准，在正常情况下的交易行为，其期待利益受法律保护，本案中享有物权的是石亚梅，并非张万芳，借名购房协议是违反国家法律，损害他人利益的，假设，借名购房的事实存在，借名也只享有对登记权利人的债权，并不享有对涉案房屋的所有权，因此原告无权主张涉案房屋的所有权，其诉请不能得到法律支持。 第三人刘伟向本院提出参加诉讼申请，并提出诉讼请求：判决刘伟与石亚梅的《商品房买卖合同》合法有效，判令石亚梅立即为刘伟办理金海湾Ｃ区6-1-3101号房屋的产权过户手续。事实与理由：申请人与本案被告石亚梅在秦皇岛市地产经纪有限公司的居间下，于2017年7月26日签订了《房屋买卖合同》，申请人以总价900000元的价格购买了金海湾Ｃ区6-1-3101号房屋。申请人于合同签订当日交纳定金100000元；于2017年7月28日交纳房款500000元；于2017年8月2日交纳房款300000元。至2017年8月2日，申请人已交齐了全部购房款。出卖人石亚梅于当日将房屋交付给申请人使用，双方签署了《房屋交接清单》，申请人亦于当日搬入该房屋居住至今。申请人是以公平、合理的市场价格购买的房屋，购买之前也到房管部门查询了该房屋的档案，无论是房屋登记簿还是房屋所有权证书上，均显示所有权人为石亚梅。申请人是有理由相信房管部门公示信息的公信力的。石亚梅并没有向中介公司和申请人披露之前签署过《借名购房协议》的事实，张万芳与石亚梅的内部约定不能对抗房屋管理部门的登记，不动产的物权以登记为准，申请人依据房管部门的登记信息，信赖石亚梅是房屋所有权人才购买的房屋，其购买行为不存在丝毫恶意，完全是善意的。而且，案涉房屋在出卖给申请人之前，一直是石亚梅占有和使用；房屋贷款也由石亚梅按月归还；房屋所有权证和土地使用权证由石亚梅持有。在与申请人签订房屋买卖合同后，石亚梅将两证均交给房屋中介公司，准备房屋解押后办理过户登记使用。根据以上事实，申请人明显系善意第三人。依据交易安全和公平公正的原则，依法应当获得案涉房屋的所有权，张万芳与石亚梅的《借名购房合同》因违反国家法律和损害第三人利益而无效，张万芳无权主张返还房屋，其与石亚梅的纠纷应自行解决，不能损害善意第三人的利益。请贵院查明事实，判如所请，依法维护申请人的权益。诉讼过程中，第三人刘伟增加诉请：石亚梅与刘伟的房屋买卖合同有效。 原告对第三人诉讼请求答辩意见：1、第三人刘伟并非涉案房屋的所有权人，其也构不成善意取得，其无权要求被告为其办理房屋过户手续。2、石亚梅与刘伟签订的合同，明显为双方恶意串通，损害了原告的合法权益，该买卖合同为无效合同。因涉案房屋未完成转移登记，刘伟并非房屋所有权人，即使其与石亚梅签订的房屋买卖合同有效，因石亚梅无权处分，刘伟构不成善意取得，应由石亚梅与刘伟另行解决，与本案无关。石亚梅与刘伟房屋买卖是在2017年8月2日，是在原告起诉前与石亚梅沟通后，双方进行的。因原告与石亚梅之前是同事关系，2017年8月2日前石亚梅也明确表示要将涉案房屋过户给原告，所以才让委托代理人与石亚梅商量，原告给予石亚梅一定补偿，将房屋过户给原告。原告要求石亚梅与刘伟出示付款50万元的证据。 被告石亚梅对第三人答辩意见为：对第三人的诉请没有意见。 经审理查明，位于秦皇岛市金海湾Ｃ区房屋原为亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司所有，2016年9月27日登记在石亚梅名下。2016年8月19日，原告张万芳（乙方）与被告石亚梅（甲方）及亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司（丙方）签订了《债权转让协议书》，内容为：“甲方石亚梅，乙方张万芳，丙方亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司。为妥善解决甲、乙、丙三方的债权债务问题，甲、乙、丙三方在平等自愿、协商一致的基础上，依据合同法等有关法律、法规、就债权转让事宜达成如下协议：1.债权转让。1.1乙方同意按本协议的条款和条件向甲方转让部分债权。甲方同意按本协议的条款和条件从乙方受让债权。1.2经各方同意。本协议项下的债权转让是无偿的。丙方同意在债权转让完成后向甲方偿还债务，该等债务的金额为：陆拾万元。1.3丙方向甲方偿债的方式和期限如下：还款期限自2016年8月1日起至2018年8月19日止。上述期限为丙方向甲方付款的期限，在该期间内，如双方互负债务时可以进行债务抵消。2.陈述、保证和承诺：2.1甲方承诺并保证其为完全民事行为能力人，有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任；2.2乙方承诺并保证,（1）其为完全民事行为能力人有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；（2）其转让的债权系合法、有效的债权。2.3丙方承诺并保证其依法设立并有效存续，自愿并有能力按照本协议约定向甲方清偿上述债务。3.违约责任。经各方同意。如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼、费用、义务或责任。违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害。”2016年9月19日，被告石亚梅（甲方）与亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司（乙方）签订了《债权债务抵消协议书》，内容为：“甲方石亚梅，乙方亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司。鉴于：1、甲方拟购买乙方所有的一套房屋为：位于河北省秦皇岛市金海湾Ｃ区，建筑面积120.69平米；此房屋计购房款为万元：2、甲方原享有对乙方的债权陆拾万元，甲方主张进行债权债务抵消；3、乙方同意进行债权债务抵消。甲、乙双方经友好协商、就互负债权债务抵消一事，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，一致达成本债权债务抵消协议，以资共同遵照执行。一、债权债务抵消。1、双方确认，甲方对乙方享有陆拾万元债权；2、双方确认，甲方对乙方负有陆拾万元债务（购房款）;3、双方确认，就上述债权债务进行抵消。二、债权债务消灭，双方确认，待双方签署完本协议。并履行有关手续后，上述债权、债务归于消灭。”2016年9月19日，原告张万芳（乙方）与被告石亚梅（甲方）签订了《借名购房协议》，内容为：“乙方因故不便以自已名义购买以下目标房屋，现委托甲方以甲方名义买产权人为亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的一套房屋，位于河北省秦皇岛市金海湾Ｃ区，建筑面积120.69平方米。甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。由于乙方是目标房屋产权所有人亚泰公司的债权人，因乙方现金不足，故采取“债权转让”＋“以房抵债”的方式使目标房屋过户到甲方名下，即通过甲、乙及亚泰公司签订债权转让协议。约定将乙方对亚泰公司的部分债权（具体数额以实际购房费用为准）无偿转让给甲方，甲方以获得的债权冲抵购房费用从而将目标房屋过户到甲方名下。甲方承诺：签订上述债权转让协议之目的实为达成乙方出资之约定，并非实际转让债权，甲方不得据此主张任何权益；若目标房屋未能过户到甲方名下，上述债权转让协议应自然解除，甲方应配合乙方、亚泰公司办理相关解除手续。二、购房手续。1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续，包括：签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。上述手续，视情况由甲方亲自出面办理，或由甲方出具授权委托书给乙方，由乙方具体办理。相关协议的内容、所涉及的条件及相关手续办理事项等由乙方决定。2、乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由乙方承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管。3、如因本次购房与卖方或中介等相关方产生纠纷，由乙方承担相关费用并代为处理，甲方提供相应手续配合，一切后果实际由乙方承担。三、房屋的所有权和使用情况。1、上述房屋登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有杈归乙方所有。由乙方实际占有使用上述房屋。即乙方享有上述房屋占有、使用、收益及处分的权利。2、因上述房屋所产生的所有费用，包括物业、水电费、装修费、维护费等，包括将来可能发生的因持有上述一套房产所产生的所有税费，均由乙方实际承担。3、乙方有权将上述房屋出租，需要时甲方应配合办理相关手续。出租所得收益归乙方所有，但因此产生的税费及出租产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方实际承担。四、房屋所有权的处分上述房屋的实际处分权归乙方，视乙方意愿，甲方配合乙方按以下方式处分房屋。1、乙方认为可以将上述房屋全部或部分转移到乙方或乙方指定的其他人名下时，甲方应配合按买卖或赠与等方式将相关房屋过户给乙方或乙方指定的其他人。2、如乙方需要出售上述房屋，由乙方确定买家和相关交易事项，甲方配合办理房屋出售等相关手续，售房所得款项归乙方所有。2、本协议自双方签字之日起生效，至上述房屋按乙方意愿通过买卖、赠与、继承等方式转到乙方或其他乙方指定的名下后，本协议自动失效。”上述协议签订后，2016年9月20日，石亚梅交纳了相关涉案房屋的契税，于2016年9月27日石亚梅在秦皇岛房产局取得了该房屋的产权证，该房屋产权证和发票一直由石亚梅保管，涉案房屋由石亚梅居住使用。2016年11月29日石亚梅在中国邮政储蓄银行股份有限公司秦皇岛市分行直属支行处用涉案房屋作抵押办理了30万元的贷款。该贷款由石亚梅按月偿还。2016年12月6日，石亚梅以现金方式存入张万芳账下299500元。石亚梅称该30万是张万芳屈打成招下向其汇款。张万芳对此不予认可，认为是用石亚梅名办理的贷款，由其将该贷款转入张万芳账下。石亚梅陆续按月偿还贷款，但张万芳对于2016年12月29日、2017年1月24日两次向石亚梅转账3400元款项为偿还银行贷款的主张，石亚梅不予认可，称与张万芳存在暧昧关系，是张万芳给付的生活开支。 2017年5月24日，国联证券有限公司发布关于亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的风险提示公告，其中：“2017年2月，亚泰都会与石亚梅签订了《债权债务抵消协议书》，约定将公司所有的位于河北省秦皇岛市金海湾Ｃ区转让给石亚梅，房屋作价60万元，用于抵消石亚梅享有的对亚泰都会的60万元债权。该60万元的债权系2016年8月由亚泰都会大股东张万芳转让给石亚梅个人的，三方之间在2016年9月19日签署了《债权债务抵消协议书》，约定张万芳将其享有的对亚泰都会的60万元债权无偿转让给石亚梅。” 2017年7月20日，甲方石亚梅与乙方刘伟、丙方秦皇岛市地产经纪有限公司签订房屋买卖（居间）合同，约定：“甲方自愿将座落于秦皇岛市海港区房屋出售给乙方，面积120.69平方米，成交总价格90万元，合同签订同时乙方向甲方支付购房定金10万元，定金暂存于丙方，过户手办理完毕后，由丙方转付给甲方，充抵房款。乙方于2017年7月28日支付给甲方购房款50万元，剩余房款30万元于2017年8月2日前付清，甲方必须用该款项还清银行的剩余贷款，解除抵押。银行解除抵押的同时双方办理过户手续。乙方全款付清同时，甲方将该房屋交给乙方居住使用。过户的最后期限为2017年8月31日。”合同签订后，秦皇岛市地产经纪有限公司出具收到刘伟交来购房定金10万元，由其保管。2017年7月26日，甲方与乙方签订房屋银行贷款垫付协议，约定由乙方为甲方垫付30万元，此款由乙方通过银行转账或其它方式汇到甲方贷款还款账户。2017年7月28日，石亚梅出具收到刘伟交来购房款50万元收条一份。2017年8月2日，刘伟以银行转账方式向石亚梅付购房款30万元。同日，石亚梅将涉案房屋在银行的贷款全部还清，并于当日双方对涉案房屋进行了交接。 原告为证明其主张提交证据：证据一、借名购房协议一份。证明目的：1、证明2016年9月19日原告与被告签订《借名购房协议》；证明该协议约定原告委托被告以被告名义购买产权人为亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的位于秦皇岛市金海湾Ｃ区房屋一套，但实际购房款及相关费用全部由原告张万芳支付，原告是实际出资人和房屋的实际所有人；证明该协议约定原告是目标房屋产权所有人亚泰公司的债权人，因原告张万芳现金不足，采取“债权转让＋以房抵债”的方式使目标房屋过户到被告名下；证明该协议约定原告张万芳认为可以将上述房屋全部或部分转移到原告或原告指定的其他人名下时，被告应配合按买卖或赠与等方式将相关房屋过户给原告或原告指定的其他人；证明该协议约定如因被告有关的原因导致原告无法按本协议约定的条款行使对房产的权利，被告应按房屋市场价格的10%为标准，支付违约赔偿金给原告。证明该协议明确约定原、被告双方签订债权转让协议的目的是为达到原告出资的约定，并非实际债权转让给被告，被告不得主张任何权益；证据二、债权转让协议书、债权债务抵消协议书各一份。证明目的：证明原被告双方根据《借名购房协议》的约定，已采取“债权转让＋以房抵债”的方式使涉案房屋过户到被告名下，购房款为60万元；证据三、借款单四份。证明目的：证明原告是涉案房屋原所有人亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的合法债权人，对其具有68万元的部分合法债权；证据四、亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司2012年度报告摘要、亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司2012年年度股东大会决议公告、亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司2012年度分红派息公告各一份（网上打印）；证明目的：证明原告是涉案房屋原所有人亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的股东，对其持有24539474股股数，2012年度亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司向全体股东每10股发放现金股利1元，亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司的合法债权人至今尚欠原告2453947.4元分红未付，原告是其合法债权人；证据五、原告张万芳中国工商银行股份有限公司北京大山子支行借记卡账户历史明细清单3份。证明目的：1、证明2016年12月6日被告将涉案房屋所贷房款299500元支付给原告；2、证明2016年12月29日、2017年1月24日原告向被告支付涉案房屋贷款月供每期3400元。证据六、秦皇岛市海港区人民法院（2017）冀0302财保异262号民事裁定书一份。证明目的：证明秦皇岛市海港区人民法院于2017年8月7日作出（2017）冀0302财保异262号民事裁定书，查封了登记在被告名下的秦皇岛市海港区金海湾Ｃ区6-1-3101号房屋。案外人刘伟于2017年8月10日向秦皇岛市海港区人民法院提出书面异议，被告于2017年8月12日向秦皇岛市海港区人民法院提出书面异议，秦皇岛市海港区人民法院依法受理并作出了驳回刘伟、石亚梅的异议请求的裁定，刘伟、石亚梅并非涉案房屋的所有权人，其二人无权提出异议。 被告对原告提交的证据质证意见：对证一借名购房协议是被逼迫签订的，是在债权转让协议和债权抵销协议签订后签订的。对证二债权转让协议书、债权债务抵销协议书是真实的。对证三证明不了原告把钱打到公司账户，此借款单现在公司不承认。对证四我不清楚。对证据五中的2016年12月6日是真实的，是我在被威胁的情况下打给张万芳的，房屋是无偿给我，后来我又给张万芳打款的。对2016年12月29日和2017年1月24日张万芳分别向我打款3400元是真实的，因我给其做饭洗衣服，是其给我支付的劳务费。证据六是真实的。 第三人对原告提交的证据质证意见：对证据一的真实性、合法性有异议，该协议签订的时间是2016年12月6日，是在债权转让协议签订后的一个月，也就是原告对被告赠予完成后签订的，是无效的，另外该协议的法律效力仅限于原被告之间，没有对外公示力，其法律效力不能给予除原被告外的任何第三人，不能行成对善意第三人的有效抗辩。对证据二真实性认可，证明了原告将涉案房屋依法转让给被告，被告依此办理了房屋登记，第三人也是依据房屋登记的信息才购买的涉案房屋。对证据三不清楚，同意被告的质证意见。对证据四真实性认可，恰恰证明了亚泰都会对张万芳负有债务，所以张万芳可以享有债权将涉案房屋转给石亚梅。对证据五不清楚，同意被告的意见。对证据六真实性认可，对其证明目的不认可，该书证的裁决是由于法院认为执行异议标的物为原被告诉争的标的物，刘伟作为执行异议申请应当以有独立请求权的第三人参加到诉讼中来，才能实现合法权益，因此才有本案的审理。 被告提交证据：证据一、债权转让协议书两页（2016-8-19）。证明该协议约定亚泰都会大股东张万芳将其享有的对亚泰都会的60万元债权无偿转让给石亚梅。此协议签在《借名购房协议》之前一个月；证据二、债权债务抵消协议书一页（2016-9-19）。证明该协议约定：将公司所有的秦皇岛市金海湾Ｃ区房屋一套转让给石亚梅，房屋作价60万，用于抵消石亚梅享有的对亚泰都会的60万元债权；证据三、河北省增值税普通发票一页（2016-9-20）。证明房子当时的评估价是75万元，发票一直在石亚梅处保管；证据四、完税证明一页（2016-9-20）。证明契税由石亚梅缴纳；证据五、秦皇岛市房权证复印件一页（2016-9-27）。证明房屋在石亚梅名下，产权证由石亚梅保管；证据六、取款凭单和汇款凭证（2016-12-6）。证明石亚梅汇款到张万芳个人账户30万元房款。证据七、邮政银行银行流水一页（2016年11月25日-2017年8月2日）。证明房屋抵押贷款贷了30万元，贷款一直由石亚梅偿还，该笔贷款连本带息一共偿还给银行312672.46元；证据八、房屋买卖合同二页（2017-7-26）。证明买方刘伟，居间方鲲洋房地产与卖方石亚梅签订的《房屋买卖合同》，房屋作价90万；证据九、房屋银行贷款垫付协议一页（2017-7-26）。证明买方刘伟，居间方鲲洋房地产与卖方石亚梅签订的《房屋银行贷款垫款协议》，约定买方刘伟为卖方石亚梅垫付现金人民币30万元，此款用于偿还邮政银行房屋抵押贷款； 证据十、查档证明一页（2017-8-2）。证明房子一切正常；证据十一、房屋交接清单一页（2017-8-2）。证明在收到买方刘伟全款之后，房屋已经交付刘伟使用。 原告对被告提交的证据质证意见：对证据一真实性无异议，但该协议的真实目的在借名协议中有明确约定，并非真实转让债权，是为达到张万芳出资约定，该协议签订时间是笔误，应当为9月19日，即使该协议书是先签订的，在借名购房协议中原被告也对其做出变更；对证据二真实性无异议，但该协议书也是为完成借名购房协议的约定达到张万芳出资购买房屋的约定；对证据三、四真实性无异议，但相关费用是张万芳支付，另根据借名购房协议约定，也是将房屋先落户到石亚梅名下；对证据五真实性无异议，根据借名协议约定，该房屋实际所有权人为原告；对证据六真实性无异议，汇款金额299500元，被告汇款并不是购房款，此款是涉案房屋贷款；对证据七真实性无异议，对证明目的不认可，其房屋贷款2016年11月29日、2017年1月24日分别由张万芳还款，月供3400元；对证据八真实性、合法性不认可，房屋出卖人石亚梅并不是房屋所有人，其无权处分涉案房屋，其交易价格明显低于市场价格，涉案房屋市场价格130万元；对证据九真实性、合法性不认可，石亚梅无权处分房屋，该协议存在倒签行为；对证据十双方签订买卖合同是在2017年7月26日，其他是2017年8月2日，即在石亚梅得知我方要起诉后刻意进行，也能够从侧面证明双方买卖合同存在倒签行为，买卖双方存在恶意；对证据十一真实性、合法性不认可，该协议为倒签，且这些物品均为原告购买，石亚梅无权处分。 第三人对被告提交证据质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性认可，张万芳是通过三方协议将涉案房屋合法转让给石亚梅；对证据三真实性、合法性、关联性认可，可以看出在2016年房屋当时评估价75万元，时隔一年时间刘伟以90万价格购买该房屋应在市场价格之上，属于善意取得；对证据四真实性、合法性、关联性认可；对证据五真实性、合法性、关联性认可，刘伟据此才与石亚梅签订合同；对证据六真实性、合法性、关联性认可，原本张万芳是将涉案房屋无偿转让给石亚梅，后石亚梅在张万芳胁迫下又汇款给张万芳30万元，该汇款后双方对涉案房屋做了完全了结；对证据八真实性、合法性、关联性认可；对证据九认可，刘伟以银行转账方式归还了贷款30万元；对证据十真实性、合法性、关联性认可，该查档证明是买卖双方及中介共同到房产局完成；对证据十一真实性、合法性、关联性认可。 第三人提交证据：针对原告的本诉及第三人提出的诉讼请求一并出示证据；证据一、案涉房屋产权证书、案涉房屋发票、案涉房屋查档证明（复印件），证明案涉房屋所有权人是石亚梅，石亚梅有权处分该房屋，刘伟依据房屋登记簿和房屋产权证书上公示信息购买案涉房屋，已经尽到了买受人的注意义务，刘伟属于善意第三人，刘伟与石亚梅签订的房屋买卖合同合法有效；证据二：房屋买卖（居间）合同（复印件）；1、刘伟和石亚梅是在秦皇岛市地产经纪有限公司的居间下签订的合同，石亚梅将房本和土地证交与房屋中介公司持有，刘伟与石亚梅签订的房屋买卖合同合法、有效。2、刘伟完全按照合同约定付款方式支付了案涉房屋的全部价款、刘伟也依据合同约定时间接收并实际占有、使用了该房屋至今。房屋买卖合同已经实际履行；证据三、秦皇岛市地产经纪有限公司购房信息费收据一张，证明2017年7月26日在石亚梅和刘伟签订房屋买卖合同当日，刘伟支付给房屋中介公司9000元居间费用，收款人为鲲洋公司财务黄如锋，有收款人黄如锋的签字，并加盖鲲洋公司的财务专用章；证据四、刘伟建设银行个人活期账户交易明细一份；1、2017年7月26日，刘伟付石亚梅购房定金10万元；2、2017年8月2日，刘伟付石亚梅房屋尾款30万元；证据五、秦皇岛市地产经纪有限公司出具“代收据”一张；证明房屋中介代石亚梅收取了10万元购房定金，并声明将该定金付给产权人石亚梅，充抵购房款；证据六、石亚梅收取50万元购房款收据一张，证明2017年7月28日，石亚梅收取刘伟50万元现金购房款；证据七、刘哲（刘伟哥哥）中国银行交易流水明细清单一份，证明2017年7月10日，刘伟汇款69万元给刘哲，刘哲于当日取出现金，存放于保险柜中，2017年7月28日刘伟付给石亚梅的50万元现金即从该笔现金中支付；证据八、房屋交接清单一份，证明2017年8月2日，石亚梅和刘伟已经按照合同约定将案涉房屋及室内家具、电器如数交付给刘伟，由刘伟实际占有并使用。该清单另注明：所有费用已结清。该交接清单经房屋中介人员签字确认。房屋买卖合同已经实际履行；证据九、国联证券股份有限公司发布的关于亚泰都会风险提示公告（网上打印）。证明该公告内容与原告证据二相吻合，能证明2017年5月亚泰都会与石亚梅签订了债权债务抵销协议书，约定将公司所有的位于秦皇岛海港区房屋转让给石亚梅，房屋作价60万元，并进一步确认系大股东转让给石亚梅个人的，该公告是向全国范围内所有投资人进行公示的，中国大陆范围内所有投资人均知道涉案房屋已经转让给石亚梅个人所有，张万芳无权再主张涉案房屋的权益。 原告对第三人提交证据的质证意见：证据一、二同对被告的质证意见一致；对证据三不排除倒签可能；对证据四支付30万元无异议，对支付时间是在原告与被告沟通后支付的，双方明显存在恶意。对支付10万元定金，收款方为个人对其关联性不认可；对证据五收据真实性不认可，石亚梅无权收受该房款；对证据六50万元收据真实性不认可，50万元的现金支付不符合常理；对证据七关联性不认可，刘哲并非买卖双方当事人，且流水中具有大笔支出，无法证明与本案有关联性，另外是7月10日取款，取款金额有零有整，说7月28日现金交付不符合常理；对证据八同对被告的质证意见；对证据九能够证明原告与被告签订借名购房协议相印证，即原告以债权转让和债权抵账的方式将房屋过户到被告名下，但房屋实际所有人是原告；对证据九真实性认可，此公告是没有法律效力的，是亚都会的一面之词。 被告对第三人提交的证据质证意见：对第三人刘伟提交的证据均认可，均无异议。 第三人提交证人出庭申请，证人金某、韩某当庭证人证言，证明第三人与被告对诉争房屋的交易过程。 原告对证人证言的质证意见：现在距房屋买卖已经达到4个月，金某对一个月经手几笔业务都记不清，但却对此次交易整个细节记得如此清楚，二人所述如出一辄，我方对其真实性不认可。 对现金交易50万的真实性有异议，如证人陈述都没有真凭实据。 被告对证人证言的质证意见：无意见，证人所述真实。 第三人对证言的意见：两个证人的证言反映了交易的过程。 以上事实，有原、被告及第三人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，秦皇岛市海港区房屋登记在被告石亚梅名下，其有权处分该房屋。被告石亚梅与第三人刘伟、秦皇岛市地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同履行相关义务。合同签订后，第三人先后支付定金，代被告石亚梅偿还了银行的剩余贷款，又支付了剩余购房款，并对房屋进行了交接，第三人刘伟已履行了交付购房款义务，为保护交易安全，故第三人刘伟请求被告石亚梅协助办理秦皇岛市海港区房屋的过户登记手续的诉讼请求本院予以支持。 原告张万芳与被告石亚梅及亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司签订的《债权转让协议书》、被告石亚梅与亚泰都会（北京）城市规划建筑园林设计研究院股份有限公司签订的《债权债务抵消协议书》，系各方真实的意思表示，合法有效。原告张万芳与被告石亚梅签订《借名购房协议》，系双方真实意思表示，原告张万芳称其因不便以自已名义购买涉案房屋，及其年龄大，不能办理贷款，借被告石亚梅的名义办理的贷款。被告石亚梅对此不予认可，认为其与原告存在暧昧关系，债权转让是无偿的，涉案房屋已登记在被告石亚梅名下，登记后被告办理了房屋贷款，按月偿还贷款，房屋由被告使用，被告称迫于原告索款，向原告汇款299500元。故本院认为，原告张万芳为规避信贷政策的目的签订《借名购房协议》，我国商品房的信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房的行为，实际上是对政策的架空。但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产在未登记至原告名下时，权属不能仅依据原告与被告直接的约定即发生变动，双方之间存在的是债权债务关系，不具有物权效力。原告张万芳借名买卖房屋的行为只享有债权，其无法证明被告石亚梅与第三人刘伟之间有恶意串通行为，因此，对原告要求被告协助过户的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求现无事实与法律依据，待原告证据充分后可另行向被告主张权利，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求暂不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 1、?被告石亚梅与第三人刘伟于2017年7月20日，签订《房 屋买卖（居间）合同》合法有效； 2、?被告石亚梅于本判决生效后七日内协助第三人办理秦 皇岛市海港区金海湾C区6栋1单元3101号房屋过户登记手续； 三、对原告张万芳的诉讼请求不予支持。 案件受理费1300元、保全费3520元由原告张万芳负担，反诉案件受理费6400元，由被告石亚梅负担。于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 审 判 员  韩有强 人民陪审员  吕凤玲 二〇一八年三月三十日 代理书记员  杨晓娜