福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初2144号 原告：恒禾物业（福建）有限公司泉州经济技术开发区分公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区吉泰路**，统一社会信用代码：913505000584222736。 法定代表人：黄志强，总经理。 委托诉讼代理人：张华，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈忠山，男，系该公司员工。 被告陈明华，女，1983年11月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李色阳，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锦桂，福建闽荣律师事务所律师。 第三人：泉州盘隆置业有限公司（本院追加），住，住所地泉州经济技术开发区清濛园区6-22（A）号德亿工业园标准厂房**楼一社会信用代码：9135050255959089X1。 法定代表人：邱峰茂，董事长。 委托诉讼代理人：汪卫峰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：洪朝恒，男，系公司员工。 原告恒禾物业（福建）有限公司泉州经济技术开发区分公司（以下简称“恒禾公司”）与被告陈明华、第三人泉州盘隆置业有限公司（以下简称“盘隆公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法通知盘隆公司作为第三人参加诉讼，适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒禾公司的委托诉讼代理人张华、陈忠山，被告陈明华委托诉讼代理人李色阳、陈锦桂，被告盘隆公司委托诉讼代理人汪卫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒禾公司向本院提出诉讼请求：1.陈明华立即向恒禾公司缴纳物业服务费及水电费（含公摊）合计141639.1元（其中，自2013年11月1日至2017年7月31日物业费98806.5元，自2013年11月1日至2017年7月31日水电费9891.6元，自2013年11月1日至2017年7月31日水电公摊费32935元）；2.陈明华立即向恒禾公司支付违约金204529.45元；3.陈明华承担本案诉讼费用。审理中，恒禾公司自愿撤回对陈明华部分诉讼请求，变更第1项诉讼请求为判令陈明华立即向恒禾公司支付2013年11月1日至2017年7月31日的物业服务费合计74652.78元。审理中，恒禾公司明确其第2项诉讼请求为陈明华立即向恒禾公司支付以每月物业服务费2195.7元为基数分别自每月物业服务费逾期之日起至实际付款之日止按日千分之三计算的违约金。事实和理由：陈明华系泉州经济技术开发区标准厂房3#楼二层车间业主，房屋建筑面积1463.78平米。2011年7月1日，恒禾公司与盘隆公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定盘隆公司将泉州经济技术开发区厂房委托给恒禾公司实施物业管理。委托管理期限六年，自2011年7月1日起至2017年7月1日止。物业服务费按建筑面积计算，厂房按1.5元/月/平方米标准收取。合同还对其他收费标准、委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，恒禾公司依约提供了物业服务，陈明华却未按约支付物业服务费及相关费用。陈明华的行为已构成违约，应承担违约责任。故起诉至法院。 陈明华辩称，恒禾公司的起诉与事实不符，陈明华并不存在违约。1.恒禾公司系盘隆公司委托的物业服务公司，但恒禾公司又与盘隆公司共同向双环能源公司发出催缴水电费及水电公摊的通知，加盖恒禾公司公章，催缴通知体现的收款账户亦是盘隆公司，可认定恒禾公司又委托盘隆公司催缴相关物业服务费等。贵院受理的（2016）闽0502民初1355号案件中，恒禾公司的委托人即盘隆公司已经明确放弃对陈明华2016年8月31日之前物业服务费等费用的主张，恒禾公司作为接受盘隆公司委托的受托人，在其委托人已经放弃物业服务费的情况下无权再次主张。2016年9月1日至2017年11月30日期间的物业费陈明华已缴纳。恒禾公司另要求的水电费、水电公摊费均无事实依据。因此，恒禾公司诉求应予驳回。2.陈明华不存在违约，无需承担违约金，恒禾公司要求的违约金既不符合约定及法律规定，违约金标准也明显偏高，不能得到支持。 盘隆公司述称，陈明华有义务向恒禾公司交纳水电公摊费、物业服务费等。在（2016）闽0502民初1355号案件中，盘隆公司当时为了解除与陈明华房屋买卖合同，提出水电公摊费、物业服务费等请求也是因为陈明华在占有房屋期间产生了上述费用，盘隆公司为了一并解决，盘隆公司收回上述费用后会转给恒禾公司。后盘隆公司与陈明华经法院调解继续履行房屋买卖合同，该房屋买卖合同中明确约定陈明华也应向恒禾公司缴纳物业服务费等。盘隆公司无权代替恒禾公司放弃陈明华本案物业服务费等费用。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院已组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据分析认定如下：1.陈明华主张恒禾公司系盘隆公司委托的物业公司，恒禾公司又与盘隆公司共同向双环能源公司出具催缴通知，加盖恒禾公司公章，收款账户体现亦是盘隆公司账户，可认定恒禾公司又委托盘隆公司催缴物业服务费，盘隆公司已免除陈明华的缴费义务，后果应由恒禾公司承担。恒禾公司无权再向陈明华主张2016年8月31日前的物业服务费。本院认为，陈明华与盘隆公司签订的《商品房买卖合同》及附件以及盘隆公司与恒禾公司签订的《福建省前期物业服务合同》，均约定由恒禾公司提供圣弗兰小镇的物业服务，业主向恒禾公司支付物业服务费。可见，陈明华及盘隆公司均已知晓有权收取物业服务费的主体系恒禾公司。在（2016）闽0502民初1355号案件中，系陈明华与盘隆公司作为当事人达成的调解协议，陈明华未能提供证据证明恒禾公司参与达成调解协议或授权盘隆公司与陈明华调解放弃本案物业服务费，盘隆公司也主张其无权代恒禾公司放弃本案物业服务费，故陈明华主张恒禾公司又委托盘隆公司催缴物业费，盘隆公司已免除陈明华的缴费义务，恒禾公司无权再向陈明华主张本案物业服务费，无事实与法律依据，本院不予采信。陈明华并主张恒禾公司与盘隆公司系关联公司，但未能提供证据证明，本院亦不予采信。综上，盘隆公司无权代恒禾公司免除本案物业服务费，陈明华仍应向恒禾公司支付物业服务费。2.陈明华对于其2013年6月20日入住圣弗兰小镇厂房及物业服务费1.5元/月/平方米无异议，本院予以确认。根据物业服务合同约定，陈明华应于房屋交付后的次月起缴纳物业服务费，陈明华未能提交证据证明其已缴纳2013年11月1日至2016年8月31日的物业服务费，恒禾公司主张陈明华未交纳2013年11月1日至2016年8月31日物业服务费，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下事实：2011年7月1日，恒禾公司与盘隆公司签订《福建省前期物业服务合同》，与本案相关合同约定如下，盘隆公司将址泉州经济技术开发区镇标准厂房委托给恒禾公司实施物业管理。物业服务费按建筑面积计算，厂房以1.5元/月/平方米标准收取。业主应于物业交付之日后的次月起按约定收费标准交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月7日前支付物业服务费；盘隆公司、业主违反合同约定，经恒禾公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按千分之三的标准向恒禾公司交付违约金。委托管理期限为六年，自2011年7月1日起至2017年7月1日止。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2014年11月11日，陈明华与盘隆公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201403110057）及相关附件，与本案有关合同约定如下，陈明华向盘隆公司购买址泉州经济技术开发区镇标准厂房3#楼二层车间，建筑面积1463.78平方米。该房产项目由盘隆公司以招标方式选聘恒禾公司提供前期物业服务，陈明华同意由盘隆公司依法选聘的恒禾公司按期提供前期物业服务，同意按本合同附件4前期物业服务合同约定的价格和方式缴纳物业服务费。在该买卖合同附件4体现恒禾公司与盘隆公司于2014年11月11日签订一份《前期物业服务合同》，与本案相关合同约定如下：物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层电梯住宅1.5元/月/平方米，不包含电梯、公共水电分摊等费用。业主应于建设单位通知交付物业的下月一日起全额交纳物业服务费。恒禾公司有权向业主收取物业服务费等费用，房屋交付时，业主预交半年的物业服务费，之后按季度缴纳，业主应在每季度第一个月7日前缴纳当季物业服务费。业主逾期交纳物业服务费，恒禾公司可按日加收千分之三的滞纳金。该合同还对其他事项进行了约定。陈明华于2013年6月20日入住圣弗兰小镇厂房。陈明华尚未交纳自2013年11月1日至2016年8月31日物业服务费共计74652.78元（1463.78平方米×1.5元/月/平方米×34个月）。2017年8月15日，恒禾公司向本院提起诉讼。 综上事实，本院认为，恒禾公司与盘隆公司于2011年7月1日、2014年11月11日签订的《福建省前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立有效。该合同对包括陈明华在内的小区全体业主均具有约束力。恒禾公司自愿撤回对陈明华部分诉讼请求，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以照准。陈明华作为圣弗兰小镇标准厂房3#楼二层车间的业主，实际接受了恒禾公司对其整个小区和全体业主的物业服务，有义务按照合同的约定向恒禾公司支付物业费。陈明华未按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。恒禾公司依照合同约定主张陈明华应支付自2013年11月1日至2016年8月31日的物业服务费共计74652.78元，依法有据，本院予以支持。陈明华辩称其无需支付上述物业服务费，证据不足，本院不予采信。根据物业服务合同约定，陈明华未按约定的期限支付物业服务费还应支付按应付物业服务费日千分之三标准的违约金。陈明华主张双方约定的违约金标准过高，应予调整。鉴于恒禾公司未举证其实际损失的数额，本院以恒禾公司实际损失为基础，兼顾本案合同的履行情况、陈明华的过错程度以及恒禾公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌情调整为以陈明华拖欠物业服务费74652.78元为基数从2016年9月1日起至陈明华付清物业服务费之日止按年利率24%计算。恒禾公司主张的违约金，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈明华应于本判决生效之日起十日内向原告恒禾物业（福建）有限公司泉州经济技术开发区分公司支付自2013年11月1日至2016年8月31日的物业服务费共计74652.78元并支付以物业服务费74652.78元为基数自2016年9月1日起至付清物业服务费之日止按年利率24%标准计算的违约金； 二、驳回原告恒禾物业（福建）有限公司泉州经济技术开发区分公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3790元，由原告恒禾物业（福建）有限公司泉州经济技术开发区分公司负担1790元，被告陈明华负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  辜伟隆 审 判 员  黄聪利 人民陪审员  黄志双 二〇一八年三月二十六日 书 记 员  庄 恺 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。