四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1622民初455号 原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安市广安区小东街****附**，统一社会信用代码91511602686122001Y。 法定代表人：邹刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹云峰，男，该公司员工。 被告：关成芬，女，1966年7月2日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：何小平（被告关成芬之夫），1965年1月23日出生，汉族，住址同上。 原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺公司）与被告关成芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后,依法适用简易程序于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人邹云峰、被告关成芬及其委托诉讼代理人何小平到庭参加了诉讼，原告天顺公司的法定代表人邹刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告2015年1月1日至2016年12月31期间物业管理费2844.24元（118.51平方米×1元×24个月）；2.请求人民法院依法判决被告依照《合同法解释（二）》第二十九条规定向原告支付违约金853.27元（2844.24元×30%）；3.请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年9月15日，原告天顺公司同滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》，依照合同第五条第二款约定：物业服务费交纳方式及时间为每半年预交一次，缴纳时间为每半年的第一个月上旬。但自2015年1月1日至2016年12月31日，被告未依约交纳物业费；在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应依照《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定被告承担违约责任，原告有权要求被告补交欠费金额，并承担从欠费次月开始计算应交欠费总额3‰的违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院公正判决，以维护原告的合法权益。 被告关成芬辩称，被告所住房屋楼上楼板因质量和厚度问题造成自己所住的房屋声音很大，严重影响被告及家人的睡眠和生活，被告所居住的阳台栏杆锈蚀严重，影响安全，被告多次向原告反映而得不到解决，此外，被告所居住的楼道昏暗、到处张贴小广告，影响被告生活，且被告电瓶车电瓶被盗，原告未尽到职责。由于原告存在以上问题，所以被告才拒绝交纳物业管理费。 本案原告围绕诉讼请求，依法提交了营业执照、资质证书、《滨江新城物业服务合同》、催交物业费通知书照片、被告欠费统计表、被告房屋信息查询结果单、广安市人民政府办公室关于印发《广安市物业服务收费管理实施细则》的通知等证据，被告对原告提供的证据均无异议。本院经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告天顺公司（乙方）与被告关成芬居住的武胜县滨江新城小区的业主委员会（甲方）签订《滨江新城物业服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业管理：1、建筑物共用部位的维护和管理；2、共用设施设备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维护、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3、共有部位的绿化养护、环境卫生的维护；4、物业服务区域的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5、物业服务档案和物业档案的管理；6、物业服务区域内的客户服务；7、共用部位、共用设施设备的经营管理；8、适应业主需求，协助开展社区文化活动；9、接受业主和物业使用人房屋专用部位、专有设施及设备的维护、养护委托、并收取费用。第四条约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/月/平方米，电梯公寓：1.0元/月/平方米，商业物业：0.5元/月/平方米。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日滨江新城小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果，则按武胜县物价局审批文件标准收取（物价费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。……第五条约定：物业服务费于本生效之日起计收，本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收；物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴费时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费；逾期未缴纳物业服务费的，乙方从欠费第2个月开始计收违约金；违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第六条约定：业主自有使用权车位（（地下车库车位依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于使用权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务，小区共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护、补贴本物业维护管理费用。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。 另查明，被告关成芬现居住武胜县滨江新城4幢6楼4号，该房屋属于电梯房，其住房面积为118.51平方米。被告关成芬于2015年1月1日至2016年12月31日未向原告天顺公司交纳物业管理服务费，原告天顺公司向被告关成芬催收未果。 还查明，广安市人民政府办公室于2014年3月1日印发《广安市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务费管理指导标准：服务等级为二级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.55-0.77元，电梯住宅按0.90-1.00元收费。 再查明，原告天顺公司提供的《资质证书》载明，其资质等级为二级。 本院认为，武胜县滨江新城业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，原告天顺公司与被告所在小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告关成芬作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2013年9月15日起至2016年12月31日期间为被告所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，被告应按照《滨江新城物业服务合同》约定的物业服务费标准按时足额向原告交纳物业服务费。 关于原告主张的物业服务费标准。根据武胜县滨江新城业主委员会与原告签订的《滨江新城物业服务合同》第四条约定2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费由双方商议确定，如协商未果，则按武胜县物价局审批文件确定的收费标准收取，现原告未举证证明双方商定的物业服务费收费标准，也未提供武胜县物价局关于物业服务费的审批文件，其仅提供《广安市物业服务收费管理实施细则》，该细则对武胜县物业服务行业收费具有指导作用，根据该细则，电梯住宅每月每平方米按0.9-1.00元收取，故原告主张的2015年1月1日至2016年12月31日被告关成芬应交纳的物业服务费按0.9元每月每平方米计算，本院依法认定为2559.81元（0.9元/月/平方米×118.51平方米×24个月）。 关于原告主张的违约金问题。原告与武胜县滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》第五条约定，逾期未缴纳物业服务费的，违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算，故原告主张的违约金应为7.67元（2559.81元×3‰）。 被告辩称其楼上楼板存在质量问题造成噪音大，影响其睡眠及生活，如果存在该质量问题，被告也应当要求房屋买卖合同的出售人解决，该问题不是物业服务同中约定的原告应承担的义务，对被告该辩称意见，本院依法不予支持。被告辩称的其阳台栏杆锈蚀、楼道昏暗、墙壁张贴小广告及摩托车电瓶被盗等问题，被告未提供充分的证据证实，且原告现已退出该小区的物业管理，本院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告关成芬于本判决生效之日起十日内向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费2559.81元及违约金7.67元。 二、驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元减半收取25元，由被告关成芬负担（原告预交案件受理费25元，本判决生效执行时由被告直接支付给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 傅   强 二〇一八年三月六日 书记员 蒋婷（代） 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。