湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终234号上诉人（原审被告）：宜昌市东升职业培训学校，住所地宜昌市东山大道105号。统一社会信用代码5242050066228214XK。法定代表人：周俊华，该校校长。委托诉讼代理人：唐军，湖北百思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市广播电视大学，住所地宜昌市西陵一路*号勤业商务大厦**楼。统一社会信用代码12420500420179641A。法定代表人：张业沛，该校校长。委托诉讼代理人：张开华，湖北民基（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷之辂，湖北民基律师事务所律师。原审第三人：湖北东升人力资源有限公司，住所地宜昌市东山大道105号。法定代表人：周俊华。原审第三人：湖北千行企业运营管理有限公司，住所地宜昌市西陵区果园一路3号。法定代表人：鲁建平。原审第三人：宜昌市融金资产管理有限公司，住所地宜昌市发展大道3号。法定代表人：黄万会。上诉人宜昌市东升职业培训学校因与被上诉人宜昌市广播电视大学、原审第三人湖北东升人力资源有限公司、湖北千行企业运营管理有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜昌市东升职业培训学校上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判宜昌市东升职业培训学校与宜昌市广播电视大学签订的租赁合同继续有效，租赁期限至2018年12月31日。2、由宜昌市广播电视大学承担二审案件受理费。事实及理由：从事实上看，双方签订的租赁合同应于2015年6月30日到期，此后双方之间形成不定期租赁合同关系，基于此，一审判决并无不当。但实际情况是，宜昌市东升职业培训学校与宜昌市广播电视大学一直保持良好的合作关系，宜昌市东升职业培训学校早在2009年就占有、使用涉案房屋，用于双方合作办学。2016年10月，双方协商，宜昌市广播电视大学同意由宜昌市东升职业培训学校将2016年12月31日前拖欠租金23万元全部付清后，由宜昌市东升职业培训学校再次出资对涉案房屋进行装修改造升级，并将租赁期限延长至2018年12月31日。宜昌市东升职业培训学校按协议付清了租金，同时筹措30余万元对租赁房屋进行了装修改造。虽然双方未续签书面合同，但宜昌市东升职业培训学校积极交纳租金并装修房屋的事实证实，双方已对续租达成了合意。宜昌市广播电视大学、湖北东升人力资源有限公司、湖北千行企业运营管理有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司均服从一审判决。宜昌市广播电视大学向一审法院起诉请求：一、确认宜昌市东升职业培训学校与宜昌市广播电视大学之间的租赁关系已于2017年2月28日解除；二、宜昌市东升职业培训学校、第三人湖北东升人力资源有限公司、湖北千行企业运营管理有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司立即腾退租赁房屋，并交付给宜昌市广播电视大学；三、宜昌市东升职业培训学校立即支付所欠租金15万元（2017年1月1日至2017年3月31日）；并自2017年3月1日至实际付清房租之日止，按同期贷款利率的4倍计算滞纳金；四、宜昌市广播电视大学不向宜昌市东升职业培训学校返还保证金2万元；五、宜昌市东升职业培训学校向宜昌市广播电视大学支付违约金4万元；六、宜昌市东升职业培训学校承担自2016年12月5日至2017年3月9日占用房屋期间产生的水电费6563.70元，以及至宜昌市东升职业培训学校实际腾退房屋之日止的水电费；七、宜昌市东升职业培训学校向宜昌市广播电视大学支付房屋占用费，自2017年3月1日起按5万元/月标准计算至实际交还该房屋之日止；八、本案诉讼费用由宜昌市东升职业培训学校承担。一审法院判决认定事实：2012年7月1日，宜昌市广播电视大学（甲方）与宜昌市东升职业培训学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宜昌市果园一路3号沿街办公楼1楼大厅、收发室及2至7楼出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，年租金20万元；租金支付方式和时间为先交租金后使用，合同签订一周内交半年租金10万元，以后每年1月1日和7月1日之前分两次各交清10万元；乙方每年向甲方交付设施设备等使用保证金2万元（2009年4月已交保证金2万元转为此次保证金）；若乙方将房屋转租、转借或者拖欠租金累计3个月以上的，甲方有权解除合同，且已收取的租金、保证金不予退还，乙方应按年租金总额的20%支付违约金；租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，月租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。宜昌市广播电视大学将办公楼交付宜昌市东升职业培训学校使用后，宜昌市东升职业培训学校又将其承租的部分场地转租给湖北东升人力资源有限责任公司、湖北千行企业运营管理有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司使用。合同到期后，宜昌市东升职业培训学校继续使用其承租的场所，宜昌市广播电视大学予以认可，但双方未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限。2017年2月13日，宜昌市广播电视大学通知宜昌市东升职业培训学校按照市政府有关部门的决定需要将出租的办公楼收回，故解除双方不定期租赁合同，同时限定其于2017年2月28日前将承租房屋腾退并办理房屋移交手续。因宜昌市东升职业培训学校未在限定期限内腾退房屋，故宜昌市广播电视大学委托湖北民基律师事务所于2017年3月8日向其发送《律师函》，要求其于7日内腾退租赁房屋并办理房屋移交手续，同时根据合同约定，补交拖欠的租金。2017年3月20日，宜昌市广播电视大学向宜昌市东升职业培训学校、湖北东升人力资源有限责任公司、湖北千行企业运营管理有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司发出通知，要求其于10日内腾退房屋。但时至今日，宜昌市东升职业培训学校、湖北东升人力资源有限责任公司、宜昌市融金资产管理有限公司仍未搬离，遂成讼。同时认定，截至2016年12月31日的租金宜昌市东升职业培训学校已缴清，自2017年1月1日起，其再未交纳租金。一审法院认为：2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应予以确认。一、关于合同解除时间的认定：2015年6月30日合同到期后，虽然双方未签订书面租赁合同，但宜昌市广播电视大学对宜昌市东升职业培训学校继续租赁使用原租赁场所并无异议，而双方对续租期限并未进行约定，故实际形成不定期租赁合同关系，但双方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》的相关内容依法继续有效。因此，《房屋租赁合同》第七条第五款约定“租赁期间，任何一方提出解除合同的，需提前3个月书面通知对方……”的内容对双方仍有约束力。法律规定，在不定期租赁合同履行中，双方均有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因《房屋租赁合同》已对单方解除合同需给予对方合理期限进行了约定，且宜昌市东升职业培训学校租赁房屋是用于开办教学，故给予宜昌市东升职业培训学校3个月作为“合理期限”更为妥当。双方的不定期租赁关系自2017年2月13日宜昌市广播电视大学向宜昌市东升职业培训学校作出解除合同的书面通知达到时即已解除，但之后3个月内即截至2017年5月13日之前均为“合理期限”，宜昌市东升职业培训学校在此期间继续占用房屋不应作为违约处理，但宜昌市东升职业培训学校应按照租金标准支付占有使用费。二、转租行为的效力：合同解除后，宜昌市东升职业培训学校及第三人作为房屋占用人应及时腾退房屋。虽然宜昌市东升职业培训学校将承租场所转租给他人使用未取得宜昌市广播电视大学的书面同意，但宜昌市广播电视大学的办公场所与其租赁给宜昌市东升职业培训学校的场所相邻，在长达5年多的时间里，宜昌市广播电视大学对宜昌市东升职业培训学校的转租行为并未提出异议，按照法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、违约责任的承担：因宜昌市东升职业培训学校拖欠数月租金，按照合同约定，其交纳的保证金2万元用于抵付租金，不予退还。截至宜昌市广播电视大学起诉之日，宜昌市东升职业培训学校已累计拖欠租金3个多月，根据《房屋租赁合同》第十条第二款约定“乙方应按照年度租金总额的20%向甲方支付违约金”，宜昌市东升职业培训学校对此提出抗辩。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非对违约方的严厉处罚，现双方约定的违约金计算标准明显高于法律规定“造成损失的百分之三十”这一上限，因此，宜昌市广播电视大学主张宜昌市东升职业培训学校按照年租金的20%支付违约金的诉讼请求难以支持，但宜昌市东升职业培训学校应按中国人民银行同期贷款利率的标准计付逾期付款利息。合同约定“租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系，月租金按本合同月租金的3倍（即5万元/月）计算，至房屋归还为止”的内容实际是设定承租人逾期腾退房屋的违约责任，但《房屋租赁合同》第十条第二款已对违约金进行了约定，且承租人逾期腾退房屋依法应支付占有使用费，出租人的财产损失已得以补偿，故该项内容属于重复约定违约责任，一审法院不予支持。宜昌市广播电视大学主张宜昌市东升职业培训学校按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。宜昌市东升职业培训学校应补交2017年1月1日至2017年2月13日期间的租金23888.89元（20万元÷12个月÷30天×43天），还应按照20万元/年的标准支付合同解除后（2017年2月14日至实际交还房屋之日）的房屋占有使用费。宜昌市广播电视大学主张宜昌市东升职业培训学校承担2016年12月5日至其实际腾退房屋之日止的水电费的诉讼请求，因宜昌市广播电视大学在法院指定的举证期限内未提交证据证明，一审法院依法不予支持。第三人湖北东升人力资源有限公司、宜昌市融金资产管理有限公司经一审法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证与辩解权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、宜昌市广播电视大学与宜昌市东升职业培训学校的不定期租赁合同于2017年2月13日解除；二、宜昌市东升职业培训学校及第三人湖北东升人力资源有限责任公司、宜昌市融金资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内腾退其占用的位于宜昌市西陵区果园一路3号房屋，并交付给宜昌市广播电视大学；三、宜昌市东升职业培训学校应于判决生效之日起十日内支付宜昌市广播电视大学2017年1月1日至2017年2月13日的租金23888.89元，并按20万元/年的标准，支付自2017年2月14日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、宜昌市广播电视大学不予退还宜昌市东升职业培训学校交纳的保证金2万元（用以抵付第三项判决内容中的应付租金金额）；五、宜昌市东升职业培训学校应于判决生效之日起十日内，以欠付的租金及房屋占有使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向宜昌市广播电视大学计付逾期付款利息；六、驳回宜昌市广播电视大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元（宜昌市广播电视大学已预交），减半收取2750元，由宜昌市东升职业培训学校承担，于履行上述给付义务时一并转付宜昌市广播电视大学。二审中，宜昌市东升职业培训学校向本院提交《情况说明》、《付款回单》、《东升办公室装饰装修工程预（结）算表》各一份，拟证实其按双方口头约定履行了支付租金及对租赁房屋的装修，双方之间的租赁期限延长至2018年12月31日。经宜昌市广播电视大学质证，宜昌市广播电视大学明确表示其与宜昌市东升职业培训学校就租赁期限并未达成口头协议，对宜昌市东升职业培训学校所举证据不予认可。即使其装修属实，该证据与本案租赁期限并无关联。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为：本案争议的焦点为，宜昌市东升职业培训学校与宜昌市广播电视大学是否重新约定了租赁期限（即租赁合同的终止期限为2018年12月31日）。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，因双方租赁合同约定的租赁期限届满，但宜昌市东升职业培训学校仍继续使用租赁物，且宜昌市广播电视大学对此并未提出异议，因此，应认定双方之间签订的原租赁合同继续有效，但双方之间租赁期限为不定期。在本案中，虽然宜昌市东升职业培训学校诉称其在租赁合同到期后，双方重新对租赁期限达成口头约定，由其付清欠付租金并对涉案租赁房屋重新装修改造后，将租赁期限延长至2018年12月31日，但因宜昌市广播电视大学对宜昌市东升职业培训学校上述诉称事实不予认可，且宜昌市东升职业培训学校所举证据不能证实双方在租赁合同到期之后双方重新达成将租赁期限延长到2018年12月31日的口头或者书面协议，故宜昌市东升职业培训学校上诉主张双方之间的租赁期限应至2018年12月31日的证据不足，本院不予支持。综上所述，宜昌市东升职业培训学校的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元（宜昌市东升职业培训学校已预交），由宜昌市东升职业培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  闫玲玲审判员  胡建华二〇一八年三月一日书记员  张鹏炜