四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初228号 原告（反诉被告）：苏晓波，男，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨大军，律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：王泽宽，男，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：魏红珍，女，住成都市青羊区。 上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄叔贵，律师，特别授权代理人。 上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：毛奇，律师，一般授权代理人。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行。 负责人：朱虹。 委托诉讼代理人：王兰红，女，住成都市青羊区。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：刘锋，男，住成都市青羊区。一般授权代理人。 原告（反诉被告）苏晓波与被告（反诉原告）王泽宽、魏红珍、第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行房屋买卖合同纠纷本反诉一案，本院先后于2018年1月2日、2018年2月7日立案，依照苏晓波申请追加第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行（以下简称建设银行自贸区支行）参加本案诉讼，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，苏晓波及其委托诉讼代理人杨大军，王泽宽、王泽宽和魏红珍的委托诉讼代理人黄叔贵、毛奇，建设银行自贸区支行的委托诉讼代理人王兰红、刘锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏晓波向本院提出本诉诉讼请求：一、判令王泽宽、魏红珍立即结清因购买成都市高新区房屋向中国建设银行申请的按揭贷款；二、判令王泽宽、魏红珍配合苏晓波办理购买房屋的银行按揭贷款手续（贷款合同收款方确认签字）；三、判令王泽宽、魏红珍立即将成都市高新区房屋过户给苏晓波；四、判令王泽宽、魏红珍向苏晓波支付违约金125.8万元；五、判令王泽宽、魏红珍承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年8月27日，苏晓波通过成都林豪房地产经纪有限公司与王泽宽、魏红珍签订了《房产买卖合同》，购买王泽宽、魏红珍所有的位于成都市高新区房屋。次日苏晓波即按照合同约定向王泽宽、魏红珍支付定金10万元。因王泽宽、魏红珍所出售的房屋上有银行设定的抵押，但二人无还款能力，故苏晓波应二人要求，于2017年9月1日与王泽宽、魏红珍签署了《房产买卖合同之补充协议》，苏晓波依照补充协议在2017年9月7日、2017年11月8日及2017年11月9日向王泽宽、魏红珍三次转款共计金额300万元，该款项用于王泽宽、魏红珍偿还银行贷款并解押房屋。但王泽宽、魏红珍收到上述房款后至今不办理银行贷款结案使房屋无法解除抵押，进而导致房屋不能过户到苏晓波名下。王泽宽、魏红珍的行为已经构成严重违约，应当依法向苏晓波承担违约责任。 被告王泽宽、魏红珍就本诉辩称，1.案涉《房产买卖合同》无效。首先，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项和《合同法》第五十二条规定，双方签订《房产买卖合同》时，案涉房屋并未取得权属证书，因此该合同为无效合同。其次，在签订案涉合同时，苏晓波出具的身份证信息显示其不具有购房资格，苏晓波在2017年8月27日至2017年11月22日期间将其身份信息变更为高新区地址，且与案涉房屋属同一小区，根据政策苏晓波已无购房资格。综上，《房产买卖合同》属于无效合同；2.即使合同有效，苏晓波违约在先，其未完全支付首付款，仅向王泽宽、魏红珍支付2680000元，经王泽宽、魏红珍多次催促支付购房款及同步办理按揭手续均拒不配合。应当由苏晓波承担违约责任；3.即使合同有效，双方已经解除合同，在双方往来短信中，苏晓波已明确提出解除合同，王泽宽、魏红珍也予以同意，因此双方已达成合意解除《房产买卖合同》；4.即使合同有效，王泽宽、魏红珍亦享有不安抗辩权，有权中止履行合同，因至今未办理存量房买卖合同网上签约，苏晓波无法向银行申请贷款，结合苏晓波的月工资4000元的收入能力、已超过50周岁的情况，其向银行贷款存在极大不确定性，根据月供收入不超过50%的规定，其贷款额度完全不足以支付剩余款项。由此可见，苏晓波履约能力严重不足；5.即使合同有效，因苏晓波严重违约、履约能力不足且合同已经解除，因此其无权要求过户；6.苏晓波要求支付违约金的诉讼请求无法律依据，首先苏晓波违约在先，应当向王泽宽、魏红珍支付违约金。其次合同8.1、8.2、8.3条约定，在解除合同的前提下才能根据8.3条主张总房价的20%的违约金，本案中苏晓波要求继续履行合同又要求支付违约金与约定不符。且苏晓波主张违约损失应当参照中国人民银行同期贷款利率4.35%，其主张远高于实际损失，依法应当降低。 第三人建设银行自贸区支行陈述，截止2018年2月28日，王泽宽尚欠银行1970854.79元。银行愿意配合法院的裁判，无论还款主体是何人，待其收完尾款后配合办理解除案涉房屋抵押的手续。不清楚原被告双方之间的房屋买卖合同关系。 被告王泽宽、魏红珍提出反诉诉讼请求：一、判令解除王泽宽、魏红珍与苏晓波签订的《房产买卖合同》；二、判令苏晓波向王泽宽、魏红珍支付违约金1258000元；三、本案诉讼费用由苏晓波承担。事实及理由：双方于2017年8月27日签订《房产买卖合同》，并于2017年9月1日签订《房产买卖合同之补充协议》，约定王泽宽、魏红珍向苏晓波出售位于成都市高新区房屋，房屋总价6290000元，支付方式为定金100000元，首付款1000000元，首付款3000000元。苏晓波于2017年9月8日前支付1000000元，2017年11月10日前支付2000000元，剩余款项3190000元（其中1190000元在办理过户递件当日向王泽宽、魏红珍支付，2000000元由苏晓波以银行按揭贷款的方式由银行划付给王泽宽、魏红珍）。同时双方约定在王泽宽、魏红珍贷款同一银行同步办理结清王泽宽、魏红珍的按揭贷款手续及苏晓波按揭贷款手续。后在合同履行的过程中，苏晓波仅向王泽宽、魏红珍支付2680000元。 原告苏晓波就反诉辩称，王泽宽、魏红珍称苏晓波未按照合同的约定支付购房款与实际情况不符，苏晓波通过其岳父张满义向王泽宽转账420000元；王泽宽、魏红珍提出的不安抗辩权主张不成立，首先不安抗辩权是指履行义务的一方将自己的主要权利交给对方出现或有的风险，如此时告知对方后对方没有及时澄清或者没有提供相应担保的情形下，合同一方可以以不安抗辩权为理由提出终止或暂缓履行，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋至今在王泽宽名下，而苏晓波已经支付了3100000元，根据合同约定王泽宽、魏红珍应当向银行偿还贷款、收到房款之后交付房卡、钥匙、同时要配合苏晓波前往银行办理按揭贷款的尾款，但上述义务二人均未履行。作为一家公司的法定代表人的王泽宽反悔的理由系通过苏晓波支付的3100000元度过公司资金困难期，且案涉房屋已增值，因此故意毁约，基于以上事实应当驳回王泽宽、魏红珍的诉讼请求。 第三人建设银行自贸区支行对反诉的陈述意见与本诉意见一致。 苏晓波就本反诉向法庭提交如下证据： 一、《房产买卖合同》、《房产买卖合同之补充协议》。证明原被告双方存在房屋买卖合同关系，买卖合同关系真实有效，各方均应当严格按照合同约定履行义务； 二、成都银行客户回执（2张）、中国工商银行凭条及回单、中国建设银行客户回单、定金收条。证明苏晓波于2017年8月28日支付100000元定金、2017年9月7日支付1000000元首付款，2017年11月8日支付首付款420000元，2017年11月9日支付首付款1580000元； 三、原被告双方往来短信及（2018）川律公证内民字第15865号《公证书》、苏晓波与中介公司的往来短信、与银行工作人员的往来短信。证明苏晓波已经按照合同约定履行了付款义务，多次催促王泽宽、魏红珍履行合同、办理结案交付钥匙、房卡以及办理按揭贷款、收款账户的签字确认手续、过户手续等； 四、苏晓波户口本。证明苏晓波在签订合同签就系高新区户口，有购房资格； 五、中国建设银行个人活期账户交易明细。证明苏晓波有履行合同的能力； 六、张满义、张云霄身份证复印件、户口薄、苏晓波结婚证、付款说明。证明张云霄系苏晓波之妻、张满义系苏晓波岳父，2017年11月8日苏晓波委托张满义向王泽宽支付首付款420000元； 七、苏晓波、苏晓波之妻张云霄的收入证明。证明苏晓波在不贷款的情况下仍具有支付购房尾款的能力； 八、个人住房信息查询记录。证明苏晓波在成都市范围内无住房，具有购房资格； 九、个人信用报告。证明2017年9月5日苏晓波已经在积极履行办理按揭贷款手续，因贷款需要查询了个人信用。同时信用良好，具有付款能力； 十、建设银行短信截屏。证明建设银行已经受理了苏晓波的个人贷款手续，苏晓波个人信用良好，有付款资格和付款能力。 经质证，王泽宽、魏红珍对证据一真实性无异议，合法性有异议，不能达到苏晓波的证明目的；对证据二中定金收条、成都银行转账凭证三性予以认可，其余转账凭证不认可，王泽宽、魏红珍仅收到2680000元；对证据三中短信往来三性不予认可，对公证书真实性予以认可，但不能达到对方证明目的；对证据四真实性予以认可，但不能达到对方证明目的；对证据五真实性认可，恰好证明苏晓波没有履约能力；对证据六中张满义身份证复印件、付款说明三性不予认可，其余证据真实性无异议，但与本案无关；对证据七真实性无异议，但不绝对客观公正，工资收入应当以银行流水为准；对证据八真实性予以认可，但达不到苏晓波的证明目的；对证据九三性均不予认可；对证据十三性均不予认可，不能证明其具有贷款能力。 建设银行自贸区支行对证据一、二、四、五未发表质证意见；对证据三、六、七、八、九、十无异议。 王泽宽、魏红珍就本反诉向法庭提交以下证据： 一、《房产买卖合同》、《房产买卖合同之补充协议》。证明原被告于2017年8月27日签订合同，双方存在房屋买卖合同关系，依合同约定苏晓波应当支付定金100000元及首付3000000元； 二、银行短信通知。证明苏晓波仅支付了2580000元首付款，并未支付3000000元首付款，因此苏晓波构成违约； 三、不动产权证书、苏晓波身份证复印件。证明案涉房屋在2017年8月27日合同签订时未取得不动产权证书，不动产权证书的取得时间为2017年10月29日。合同签订时，苏晓波身份信息显示为成华区望平街120号3栋1单元34号。证明苏晓波在签订合同时不具有高新区购房资格，因此案涉合同无效； 四、（2017）川国公证字第159724号《公证书》、王泽宽与中介短信往来记录、王泽宽与苏晓波通话录音、王泽宽与案外人张晋旗的通话录音。证明苏晓波名下转账给王泽宽的购房款仅为258万元，苏晓波需要垫资过桥费用，其履行能力存在瑕疵。王泽宽多次催促苏晓波支付购房款及办理按揭贷款手续，苏晓波均不配合，其已违约在先，双方已经协商解除案涉合同。 五、中国建设银行个人活期账户交易明细。证明苏晓波月收入仅4000余元，存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，王泽宽、魏红珍享有不安抗辩权有权中止履行合同。 六、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、客户回单。证明王泽宽、魏红珍已分两次退还张满义的转款共计4万元，并备注“不明款项，原账号退回”。 经质证，苏晓波对证据一无异议；对证据二无异议，但苏晓波还委托其岳父张满义向王泽宽转账420000元；对证据三中不动产权证书的真实性、合法性无异议，证明案涉合同有效。对苏晓波身份证复印件真实性无异议，但这是2006年经公安机关颁发的身份证，地点在成华区，其于2017年3月31日将户口迁至成都市高新区万象南路********房，该时间早于签订案涉合同五个多月，苏晓波有购房资格，因此不能达到对方证明目的；对证据四中公证书真实性认可，但短信内容不完善，其已经在证据中提交更为完善的内容。对王泽宽与中介的短信往来记录真实性无法确认。对王泽宽与苏晓波通话录音真实性予以认可，但不能达到对方证明目的。对王泽宽与张晋旗通话录音真实性不予认可，即使为真实也与本案没有利害关系。对证据五真实性认可，但苏晓波与其他人进行资金拆借、垫付与本案无关；对证据六真实性无异议，但退款是发生在苏晓波起诉之后，王泽宽明知张满义是苏晓波的岳父的情况下逃避责任、恶意违约。 建设银行自贸区支行对王泽宽、魏红珍的证据未发表质证意见。 本院对各方当事人提交的证据作如下评判：对各方当事人真实性均无异议的《房产买卖合同》、《房产买卖合同之补充协议》、（2018）川律公证内民字第15865号《公证书》、（2017）川国公证字第159724号《公证书》、苏晓波户口本、张满义身份证复印件、户口薄、苏晓波结婚证、个人住房信息查询记录、银行短信通知、不动产权证书、苏晓波身份证复印件、王泽宽与苏晓波通话录音、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、客户回单予以采信。对有异议的证据作如下评判：因第三人建设银行自贸区支行对个人信用报告予以认可，因此本院对该证据予以采信；双方均认可建设银行短信截屏、与中介公司的往来短信、与银行工作人员的往来短信中对话主体的身份信息，因此本院予以采信；成都银行客户回执（2张）、中国工商银行凭条及回单、中国建设银行客户回单、定金收条、付款说明因与本案查明的事实一致，本院予以采信；苏晓波、苏晓波之妻张云霄的收入证明、王泽宽与案外人张晋旗的通话录音等其他证据与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，王泽宽、魏红珍（甲方、卖方）、苏晓波（乙方、买方）与案外人成都林豪房地产经纪有限公司（丙方、居间方、以下简称林豪公司）签订《房产买卖合同》（合同编号：MY0005142）。合同约定由苏晓波购买位于成都市高新区房屋（建筑面积248.90平方米，业务号2017090700F00386）。合同第二条约定“甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币6290000元。上述交易总价款包括：交易前期物业处发生的费用，办理甲方产权证所有税收”；第三条约定“3.1购房定金乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币100000元（购房定金不能超过成交价的20%），该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方保管。3.2首付款：人民币1000000元，乙方在2017年9月8日前一次性支付甲方。3.3其余部分款项，即人民币5190000元，乙方在2017年11月10日前一次性支付甲方其中200万购房款，其中119万于甲乙双方办理过户递件手续当日乙方一次性支付甲方，剩余200万元乙方以按揭贷款方式支付甲方。乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲、乙双方协商按以下方式处理：自动递加首付款方式。3.4甲方指定收款账户：户名王泽宽，开户行中国建设银行账号62×××22”；第四条约定：“4.1该房屋已设定抵押，如设定抵押，甲方承诺在2017年11月10日前办理完成该房屋他项权证的注销。4.2该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺在2017年11月30日前取得该房屋的房屋所有权证，因此产生的一切费用由甲方自行承担。4.3乙方需以向银行贷款的形式支付甲方房款的，甲乙双方应在2017年11月1日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。4.4丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2017年11月30日前前往房产交易中心办理过户手续”；第五条约定：“5.1房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：1）维修基金、2）营业税及附加、3）契税、4）个人所得税、5）交易手续费、6）土地出让金、7）转移登记费、8）书证费、9）委托公证费、10）提档费、11）印花税、其他：因过户及按揭产生的所有费用，上述费用甲方承担0%，乙方承担100%。届时，如遇国家、地方政策调整，甲乙双方认可按照新政策执行”；第八条约定：“8.1逾期付款乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的0.3‰的违约金，合同继续履行。逾期天数超过7日乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第8.3条约定追究乙方违约责任。8.2逾期交房甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房产成交价0.3‰的违约金。逾期天数超过7日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同、书面通知甲方并依法及依据8.3条约定追究甲方违约责任。8.3甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房价款20%的违约金”；第九条约定：“……③当乙方累计支付甲方购房款金额超过300万元，甲方支付本房业主卡、钥匙，用于乙方装修设计，但不得装修施工”。 2017年8月28日，苏晓波通过成都银行向魏红珍的账户（账号为62×××59）转入100000元。王泽宽、魏红珍出具《定金收条》，载明：“今收到苏晓波（身份证：），购我位于高新区房屋，定金10万元”。收条落款日期为2017年8月27日。 2017年9月1日，王泽宽、魏红珍（甲方、出卖方）、苏晓波（乙方、买受方）与案外人张军（丙方、居间方）签订《之补充协议》，双方约定：根据出卖方、买受方签订的《房产买卖合同》（合同编号为：MY0005142）（以下简称原合同）第十一条之规定，现就合同未尽事宜，双方达成以下补充约定以资共同信守：第一条将原合同3.2条修改为：首付款300万元，其中100万元，乙方在2017年9月8日前一次性支付给甲方；其余200万元，一方在2017年11月10日前一次性支付给甲方。第二条将原合同3.3条第1款修改为：其余部分款项，即人民币319万元，其中119万元，在办理过户递件手续当日由乙方一次性支付给甲方；其余200万元，乙方以按揭贷款方式由银行划付给甲方。第三条将原合同3.3条第2款修改为：乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲、乙双方协商按以下方式处理：自动递加首付款方式。此款乙方应在银行批准贷款额度确定之日起45日内且在办理过户递件手续日前向甲方一次性付清。第四条将原合同4.1、4.2、4.3条修改为：4.1甲乙双方承诺在甲方按揭贷款同一银行同步办理甲方的结清按揭贷款手续和乙方的按揭贷款手续。该手续的办理应在2017年9月15日前开始进行，丙方协助双方办理。具体的办理方式、流程等以银行为准。第五条将原合同4.4条修改为：4.2丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续。甲乙双方应在甲方取得该房屋的房屋所有权证后30个工作日内办理完成过户手续。第六条将原合同4.5条修改为：4.3因办理房屋所有权证时间的不可控性，产权证取得时间以房屋产权证办证机关发放的时间为准，乙方不因此追究甲方的违约责任。第七条将原合同8.3条修改为：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。但非因甲乙双方自身的原因（包括但不限于房产商、办证机关、银行、政府政策等不可抗力因素）造成的本合同终止或者违约行为，甲乙双方均不承担违约责任。第八条本补充协议与《房产买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准。 《个人信用报告》显示，2017年9月5日，苏晓波就贷款审批事宜到银行查询其个人信用报告。 2017年9月7日，苏晓波通过成都银行向王泽宽账户（账号为62×××22）转账1000000元。 2017年10月19日下午2:23分，王泽宽向苏晓波发送短信，内容为“苏先生，房屋不动产权证已办下来了，我昨天在物管取到了复印件。请明天到银行办过户手续。按协议，从明天开始计算过户时间，三十天内完成。我已预约银行明天。谢谢！” 2017年10月20日，因王泽宽、魏红珍需要收款签字，苏晓波与王泽宽通过短信约定10月23日上午十点半到其贷款银行办理相关手续。10月23日，仅王泽宽一人前往银行，魏红珍未到。 2017年11月6日早上8:57分，苏晓波向王泽宽发送短信“王总早上好，我问了建行顾泱泱经理，她说要等您和您夫人签了字才能将我的按揭贷款资料报上去。审批时间大概需要半个月。我想同您商量一下：本周内（11月10日前）我先付您100万，其余219万待建行审批下来我的按揭贷款（200万）当日并与您进行房产过户时向您支付如何？苏晓波”。下午16:15分，王泽宽向苏晓波回复短信：“苏先生，您好！如果你筹集资金困难，无法按约付款，那我们就友好协商解除合同，以免拖到后来大家都为难……我从一开始就反复提醒你：现在政策等环境下想要从银行贷款买房很难很难，你只能自己准备好资金。我是经营企业的，资金快速回收比什么都重要，所以我不接受你不按约定执行。望知悉并理解！王泽宽”。下午16:28分，苏晓波回复短信：“王先生，您好！我会按约在11月10日前支付您购房首付款余款200万元，也请您及您夫人尽快去建行办理贷款合同上款方的签字，顾泱泱说贷款政策每天都在变化。拜托！苏晓波”、“您和您夫人不签字，建行顾泱泱她们无法上报贷款资料，她说政策每天在变，贷款审批无法保证”、“请您按约定尽快去银行签字”、“如果您和您夫人不去银行签字而导致银行贷款审批不下来，那我们就友好协商解除合同”，王泽宽回复“可以”。 2017年11月8日，案外人张满义通过中国工商银行向王泽宽所有的中国建设银行账户（账号62×××22）转账420000元。苏晓波向王泽宽发送短信：“王先生好！今天给您打了42万，请查收哈！”。 2017年11月9日，苏晓波通过中国建设银行向王泽宽的账户（账号62×××22）转账1580000元。同日，王泽宽发短信确认收到1580000元。苏晓波又发送短信：“王泽宽先生，您好！我已按合同约定向您支付购房首付款200万（目前已支付310万），请您抽空尽快和您夫人到建行完善贷款资料，这样以免耽误你收款时间和过户时间，望相互配合”，王泽宽回复“稍后给你电话”。后苏晓波又向王泽宽发送短信：“王泽宽先生，您好！按合同约定，在我向你支付购房款达到300万时，你应向我移交该房业主卡和钥匙，以用于装修设计。现在请你执行合同约定，谢谢”、“王泽宽先生，我和小漆在建行顾泱泱这里，我的贷款申报资料是在9月初报给建行的”、“你10月19日通知我们产权证已下，我们10月23日到建行签贷款资料，但你当时未签。我、银行、中介多次请你到银行签字，但你和你夫人都未来。我不存在任何拖你时间的问题”，王泽宽将2017年11月6日下午16:15分的短信复制回复，后苏晓波向王泽宽发送“王先生，请你在11月10日下午5:00前将该房业主卡、钥匙交我或玛雅房屋陈中介小漆处。请你配合，谢谢！”等催促其履行合同的信息。王泽宽仍将2017年11月6日下午16:15分的信息复制回复，并发送“苏先生，对不起，目前你的筹款进度及支付能力不明确的情况下，我只能暂停执行。请知悉并理解！”后双方多次用发送短信的方式进行了交流。 2017年11月16日，王泽宽与中介张经理就案涉房屋事宜进行沟通。张经理发送短信：“王总，目前他是希望按照合同来执行，全款购买也可以，需要过桥200万，过户全款打给你，但是需要5万的费用。他现在觉得之前你说好可以贷款的，现在让他全款付，还要承担费用，他很不理解。我们中间方的意思我们三方共同承担这笔费用，如果你们都不愿意承担，我们也没有办法……”。11月17日，王泽宽将发送给张经理的短信向苏晓波转发“张经理你好！鉴于购房的苏晓波筹集资金困难，那就告诉他我们大家友好协商解除合同，彼此不追究责任，以免拖到后来大家都为难。目前成都购房新政也出来了，更适合他购买新房。久拖让他也失去购房机会。并且这样拖延的结果是：就算他付了全款，我也可以不卖房子给他了……请你转告并协调。谢谢”、“张经理，辛苦你了！如果是协商解除合同可以三方会面。如果他还寄希望于我协助他解决资金问题，那就不必了。另外，你提醒他产权证是十月九日下来的，按约定我们应该在三十天内完成过户……如此拖延，就算付清全款，也买不了我的房了。再次谢谢你”。11月25日，王泽宽向苏晓波发送短信“苏晓波先生您好！鉴于您作为购房人的支付能力不足，导致我们3个月前所签署的协议不能继续有效执行，为了保障我们的合法权益不受损害，我们决定终止该购房合同的执行。特请您尽快通过中介协商解除合同事宜。注：我们收到您苏晓波先生名下转入的款项为3笔，共268万元。特此告知”。 后苏晓波再次发信息催促王泽宽前往银行签字和结清房屋按揭款、去房产交易中心办房屋递件交易过户手续。 另查明，案涉房屋抵押权人系建设银行自贸区支行，双方约定苏晓波办理贷款2000000元的银行亦为建设银行自贸区支行。2017年10月9日，案涉房屋取得不动产权证。2017年10月18日，王泽宽、魏红珍取得不动产权证复印件。本案中涉及的顾泱泱系建设银行自贸区支行工作人员，张经理名为张军与小漆均为中介公司人员。 再查明，本案进行证据交换后，王泽宽分别于2018年3月12日、3月25日退还共计40000元至张满义的银行卡上。 庭审中，苏晓波主张继续履行合同，其愿意将购房尾款中的部分用于代替王泽宽、魏红珍偿还案涉房屋银行按揭贷款，并将扣除银行还款后剩余房款一次性支付给王泽宽、魏红珍。王泽宽陈述其依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款的规定行使不安抗辩权的理由系因想到苏晓波作为50余岁的公务人员，没有足够能力支付全部房款、向银行贷款困难、需要其岳父垫支、需要过桥资金等，并提交了中国建设银行个人活期账户交易明细、短信记录等证据予以证明。在其了解到苏晓波的支付能力严重不足后，与苏晓波协商不通过苏晓波向银行贷款2000000元的方式而是在过户递件前以案涉房屋的全款向其支付。但就苏晓波向小额贷款公司申请过桥资金的费用50000元的分摊上没有达成一致，故双方协商后解除了案涉合同。 本院认为，被告王泽宽、魏红珍主张双方签订的《房产买卖合同》及《之补充协议》因签订合同时案涉房屋未取得权属证书、苏晓波未取得高新区购房资格而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院认为，王泽宽、魏红珍主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项系管理性禁止性规范，并非效力性禁止性规范。庭审中，苏晓波向法庭提交的其本人的户口薄显示其户籍所在地为成都市高新区，且取得高新区户籍的时间早于签订案涉合同时间，本院仅做形式审查，至于迁移户籍原因和过程并非本案审理范围。综上，本院对王泽宽、魏红珍提出合同无效的主张不予支持，《房产买卖合同》及《之补充协议》系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行己方义务。本案争议焦点为：一、案涉合同是否已经解除的问题；二、在合同履行过程中原被告是否存在违约行为的问题；三、违约金责任的承担问题。本院对本案争议焦点分述如下： 一、案涉合同是否已经解除的问题。根据王泽宽、魏红珍的主张，案涉合同已于2017年11月6日双方协商一致而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。于本案中，首先，苏晓波在2017年11月6日发送的短信内容为“如果您和您夫人不去银行签字而导致银行贷款审批不下来，那我们就友好协商解除合同”，该短信内容从语言逻辑上理解是一个假言命题，而并非苏晓波发出的确定解除合同的意思表示；其次，在该条短信发出后，苏晓波于2017年11月9日向王泽宽转账1580000元，王泽宽发短信确认收到该款项。后在相当长一段时间内，双方又对合同的履行进行了较多沟通。从双方当事人的上述行为表明，2017年11月6日双方并未形成解除合同的合意，案涉合同仍在继续履行，故本院对王泽宽、魏红珍提出案涉合同已于2017年11月6日双方协商一致解除的主张不予支持。 二、在合同履行过程中原被告是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据《房产买卖合同》及《之补充协议》约定，苏晓波应当履行的合同义务为1.《房产买卖合同》第3.1条约定，2017年8月27日即签订合同当天，苏晓波应当支付王泽宽、魏红珍定金100000元；2.《之补充协议》第一条约定，2017年9月8日前，苏晓波应当支付王泽宽、魏红珍首付款1000000元；3.《之补充协议》第四条约定，2017年9月15日前，在建设银行自贸区支行处，王泽宽、魏红珍办理结清案涉房屋按揭贷款手续和苏晓波办理贷款手续开始进行；4.《之补充协议》第一条约定，2017年11月10日前，苏晓波向王泽宽、魏红珍支付2000000元；5.《之补充协议》第二条约定，在过户递件当日，苏晓波将1190000元支付给王泽宽、魏红珍；6.《之补充协议》第二条、第三条约定，剩余2000000元由苏晓波以按揭贷款方式由银行划拨给王泽宽、魏红珍。如果苏晓波不能申请到贷款或者贷款额度不够，则双方协商按自动递加首付款方式处理，苏晓波应当在银行批准贷款额度确定之日起45日内且在办理过户递件手续日前向王泽宽、魏红珍一次性付清此款。苏晓波实际履行情况为：2017年8月28日，苏晓波支付定金100000元；2017年9月5日，苏晓波就其贷款事宜查询其个人信用状况；2017年9月7日，苏晓波向王泽宽转账1000000元；2017年11月8日，案外人张满义向王泽宽转账420000元；2017年11月9日，苏晓波向王泽宽转账1580000元。其中关于张满义2017年11月8日向王泽宽账户转账420000元的问题。苏晓波主张系购房首付款而王泽宽、魏红珍则不予认可，认为系不明原因转账。就本案查明的事实来看，在张满义转款当天，苏晓波向王泽宽发送短信告知其已经转款420000元，但王泽宽并未回复。本院认为，从张满义的身份上讲，其系苏晓波的岳父，转款给王泽宽的行为除为苏晓波购房外再无其他正当理由。且转款金额为420000元，该款项与11月9日苏晓波转账的1580000元共计为2000000元，正好符合2017年11月10日前，苏晓波支付王泽宽、魏红珍2000000元的约定。综上，本院确认在2017年11月10日前，苏晓波已向王泽宽、魏红珍支付购房款3100000元，苏晓波无违约行为。但在本案证据交换后，王泽宽、魏红珍将40000元退还到张满义的银行卡中，故到目前为止苏晓波已支付王泽宽、魏红珍房屋价款3060000元。 王泽宽、魏红珍应当履行的义务为：1.《之补充协议》第四条约定，2017年9月15日前，在建设银行自贸区支行处，王泽宽、魏红珍办理结清案涉房屋按揭贷款手续和苏晓波办理贷款手续开始进行；2.《房产买卖合同》第九条约定，当苏晓波累计支付王泽宽、魏红珍购房款金额超过300万元，王泽宽、魏红珍交付案涉房屋业主卡、钥匙，用于苏晓波装修设计；3.《之补充协议》第五条约定，王泽宽、魏红珍取得产权证30个工作日内办理完成过户手续。本案中，王泽宽、魏红珍未提交证据证明其履行了上述义务，而是在庭审中陈述基于不安抗辩权而中止履行合同。关于王泽宽、魏红珍主张的不安抗辩权是否能够成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，双方履行义务系按照时间顺序交替进行，苏晓波已经按照合同约定支付了100000元定金和1000000元首付款之后，王泽宽、魏红珍并未配合苏晓波前往贷款银行进行收款人签字；苏晓波于2017年11月6日发信息要求延期支付部分首付款，王泽宽予以拒绝后，苏晓波于2017年11月10日前支付了2000000元，但王泽宽、魏红珍并未按照合同约定将案涉房屋业主卡、钥匙交予苏晓波，并于2017年11月25日提出解除合同。本院认为，不论苏晓波是否年满50周岁或系公务人员身份或其岳父代其支付房款，其在合同实际履行过程中均无任何违约行为，且银行不能贷款亦只是王泽宽、魏红珍的单方猜测，并未提交任何证据予以佐证；苏晓波拟用过桥资金支付房款亦是因在银行还未确认苏晓波是否能贷款2000000元之前，王泽宽、魏红珍欲变更合同约定，要求苏晓波过户前一次性支付房款所致。综上，王泽宽、魏红珍提交的证据并不能证明苏晓波存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形。综上，本案违约方系王泽宽、魏红珍，王泽宽、魏红珍不享有合同解除权。 三、关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏晓波作为非违约方要求继续履行合同，且在庭审中陈述愿意一次性替代苏晓波、魏红珍偿还案涉房屋在建设银行自贸区支行的贷款并支付还贷后的剩余房款，建设银行自贸区支行也同意在清偿贷款后配合注销案涉房屋抵押登记。本院根据本案双方当事人实际履约情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对苏晓波提出的继续履行的诉请予以支持。关于违约金的问题。《房产买卖合同》第八条和《之补充协议》第七条均约定了双方当事人的违约责任即支付违约金。本院认为，设立违约金的目的除惩戒违约方外还具有填补损害的性质，现本院确认案涉合同得以继续履行，即在一定程度上避免了苏晓波损失扩大，亦即不存在房屋价差等损失，加之王泽宽、魏红珍在庭审中主张调低违约金，故综合本案情况，本院酌定违约金为200000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第六十八条第四款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏晓波在本判决生效之日起三十日内代被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍向第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行清偿关于高新区万象南路199号8栋3单元30层3001号房屋的贷款本息（按照被告与第三人签订的贷款合同计算，具体偿还金额以还款当日第三人结算为准）。 二、被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍、第三人中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行在原告（反诉被告）苏晓波清偿上述贷款本息之日后三十日内办理注销高新区万象南路199号8栋3单元30层3001号房屋抵押登记。 三、被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍在注销上述抵押登记之日起十日内协助原告苏晓波（反诉被告）办理高新区万象南路199号8栋3单元30层3001号房屋的产权转移手续。 四、原告（反诉被告）苏晓波在注销上述抵押登记之日起十日内向被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍支付剩余购房款（剩余房款金额为总房款6290000元扣除已支付的3060000元，扣除苏晓波代王泽宽、魏红珍偿还的银行按揭贷款本息）。 五、被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏晓波支付违约金200000元。 六、驳回原告（反诉被告）苏晓波的其他诉讼请求。 七、驳回被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取32458元，由原告（反诉被告）苏晓波承担4869元、被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍承担27589元。反诉案件受理费减半收取16122元，由被告（反诉原告）王泽宽、被告（反诉原告）魏红珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年三月二十九日 书记员  刘烨