河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终3672号上诉人(原审被告)：李雅微，女，汉族，1988年6月24日出生，住河南省。委托诉讼代理人：彭建功，河南彭友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰冰,河南彭友律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：张红涛，男，汉族，1978年9月2日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王祥杰，河南公谦律师事务所律师。原审第三人：河南环球世纪不动产咨询有限公司，住所地郑州市中原区陇海西路306号1号商业1-2层1号。法定代表人：乔双荣，经理。委托诉讼代理人：季成，男，汉族，1989年7月15日出生，住河南省潢川县,系公司员工。上诉人李雅微与被上诉人张红涛及原审第三人河南环球世纪不动产咨询有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李雅微上诉请求：撤销原审判决第二项，或裁定发回重审并由张红涛承担诉讼费用。事实和理由：一、郑州市中级人民法院终审判决已认定张红涛不具有购房资格才是造成房屋买卖合同根本目的不能实现的原因，原审法院无视该判决认定的事实，认为李雅微将涉案房屋卖给朱文礼系造成房屋买卖合同根本目的不能实现的原因是极其错误的，因为即使李雅微不将房屋出售给朱文礼，张红涛因不具备购房资格也无法实现合同的根本目的。二、原审法院以李雅微没有按照合同第十条第三项的约定给予张红涛10天的容忍期为由判决李雅微解除合同行为构成违约，不但有违本案的基本事实，而且断章取义、错误适用法律。张红涛辩称，李雅微的上诉不能成立，一审法院均以购房资格问题没有支持张红涛的继续履行合同的诉讼请求，但不影响本案李雅微的违约事实的认定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理。请依法驳回李雅微的上诉。环球公司述称，维持原判。张红涛向一审法院起诉请求：1、判令解除张红涛、李雅微及第三人环球公司于2016年7月31日签订的《郑州市存量房（买卖居间合同）》；2、判令李雅微返还张红涛购房定金2万元并赔偿张红涛购房损失20万元；3、要求李雅微向第三人环球公司支付佣金21200元。4．诉讼费由李雅微承担。一审法院认定事实：2016年7月31日张红涛与李雅微的委托代理人江晨杰、第三人环球公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定张红涛购买李雅微位于郑州市中原区××路××花园××单元××西户房屋，房屋面积141．36平方米，房屋价格为1060000元；付款方式为按揭贷款，张红涛、李雅微于合同签订后45个工作日内，共同到贷款银行申请办理相关按揭贷款手续，张红涛在签订合同时支付定金20000元，由第三人环球公司保管；房屋抵押解押由张红涛支付至少400000元解押款。合同第十条第（三）项约定：张红涛未能根据合同约定按期向李雅微支付总房款，逾期在10日之内，每逾期一日，由张红涛向李雅微支付应付房款0．1％的违约金，合同继续履行，逾期超过10天，李雅微有权解除合同，张红涛同时应承担违约金2万元，同时协助办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续。合同第十条第（七）项约定：若因张红涛或李雅微的违约致使合同无法履行的，由违约方承担第三人的佣金总额。合同签订当日，张红涛向李雅微支付2万元定金，由第三人代为保管。2016年8月4日，李雅微从第三人处取走本案房屋房本。2016年10月11日，李雅微与案外人朱文礼签订房屋买卖合同，李雅微将上述房屋以1210000元的价格卖与朱文礼。2016年10月12日11点09分，朱文礼通过交通银行向李雅微支付468000元。李雅微于当日11点29分向交通银行还款479205．01元，提前清偿了以本案房屋作为抵押物向交通银行的借款。2016年11月2日，李雅微与朱文礼办理了房屋买卖合同网签手续，现本案房屋所有权已登记在朱文礼名下。诉讼中，张红涛、李雅微均认可双方约定的办理解押手续的最后期限是2016年10月8日，支付全部房款的最为期限是2016年10月31日。李雅微主张其于2016年10月11日通知了第三人，因张红涛违约故其要求解除买卖合同。诉讼中，张红涛自愿撤回要求李雅微支付第三人佣金21200元的诉讼请求。一审法院认为，张红涛与李雅微、第三人环球公司签订的房屋买卖合同是各方的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，各方均应按照合同约定履行自己的义务。因李雅微已将涉案房屋卖与案外人朱文礼并办理了房屋所有权转移登记手续，本案房屋买卖合同目的已经不能实现，故张红涛、李雅微签订的房屋买卖合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿。房屋买卖合同签订后，张红涛按照约定支付了20000元定金，履行了初步的合同义务。张红涛、李雅微均认可因该房屋已作为抵押物为李雅微的借款提供抵押担保，双方还应于2016年10月8日前办理注销该房屋抵押登记的手续，且张红涛应当支付李雅微解压款400000元。2016年10月8日前，张红涛、李雅微未共同办理房屋抵押登记手续，李雅微主张系因张红涛未按时支付解押款造成，虽然张红涛、李雅微对造成这一事实的过错应由谁承担存在争议，但依据合同第十条第（三）项，即使是张红涛未按照约定在2016年10月8日前向其支付解押款，李雅微也应给予张红涛10天的容忍期，在10天内李雅微仅享有向张红涛主张逾期付款违约金的权利，10天后李雅微才享有解除合同的权利。李雅微主张其于2016年10月11日通知第三人环球公司解除买卖合同，但因李雅微尚不具备解除合同的权利，故其单方作出的解除合同意思表示并不产生解除买卖合同的效力。李雅微于2016年10月11日与案外人朱文礼签订买卖合同时，其与张红涛之间的合同仍处于存续状态，故李雅微又将本案房屋卖与朱文礼的行为构成了违约。因李雅微的违约行为导致买卖合同解除，李雅微应当返还张红涛已经支付的定金并赔偿张红涛的损失。合同解除后，因房价波动，张红涛重新购买与本案房屋价值相当的房屋需支付更多的房款，张红涛据此主张李雅微赔偿其房屋差价损失，符合法律规定，应予支持。对房屋差价的具体数额，因李雅微于朱文礼签订的买卖合同约定的房屋价格为1210000元，该价格与张红涛、李雅微约定的房屋价格1060000元差额是150000元。法院以150000元为基数，综合考虑张红涛仅支付房屋定金20000元及在李雅微与朱文礼签订合同后房价波动的因素，酌定李雅微应当赔偿张红涛的差价损失为100000元。张红涛要求李雅微赔偿其损失200000元，法院对其中100000元予以支持，对剩余部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项，第九十七条，第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张洪涛与李雅微于2016年7月31日签订的《郑州市存量（二手房房买卖居间合同》自本判决生效之日起解除；二、李雅微自本判决生效之日起十日内返还张红涛定金20000元，赔偿张红涛损失100000元，以上共计120000元；三、驳回张红涛的其他诉讼请求。如果李雅微未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由张红涛负担860元，由李雅微负担1290元。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，涉案买卖居间合同合法有效，鉴于涉案房屋已经卖与案外人，故双方房屋买卖合同应予以解除。关于李雅微是否承担赔偿责任的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，李雅微未提交新的证据予以佐证自己的主张，故对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由李雅微负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 王 怡审判员 李剑锋二〇一八年三月二十七日书记员 李 丹