固阳县人民法院   民事判决书   （2018）内0222民初1148号         原告：严二成，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。     被告：包头市梦想城臻营销策划有限公司，住所地内蒙古自治区包头市     被告：李鹏飞，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。     被告：高宏伟，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。     被告：尹红霞（又名尹茹），女，汉族，住内蒙古自治区包头市。      原告严二成与被告包头市梦想城臻营销策划有限公司、李鹏飞、高宏伟、尹红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严二成、被告包头市梦想城臻营销策划有限公司、被告李鹏飞的委托诉讼代理人李臻、被告高宏伟、被告尹红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。     原告严二成向本院提出诉讼请求：1.请求确认《二中大门西门公寓楼认购协议》（以下简称认购协议）无效；2.请求判令被告包头市梦想城臻营销策划有限公司、高宏伟退回定金10000元；3.被告间相互承担连带责任；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月4日签订了《认购协议》，并由被告包头市梦想城臻营销策划有限公司收取定金5000元，被告高宏伟收取定金5000元，二被告分别出具了收据，加盖了私自刻的印章，并口头承诺可以办理《房屋产权证》。后经原告仔细甄别，发现该《认购协议》缺乏应有的要件，内容与法有悖，且不能依法履行。该协议中没有明确的预购房的集体位置，如没有对应的地理位置和楼层；没有具体的结构和面积；没有房屋总价；所指定房号与协议中的房号不符；《认购协议》上应当加盖甲方的印章而没有加盖。以上足以说明涉案《认购协议》的签订没有法律依据，不能成立。为此，原告要求被告退回缴纳的所谓的“定金”。综上，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，做出公正的判决。     被告包头市梦想城臻营销策划有限公司（以下简称梦想城臻公司）辩称，1. 被告梦想城臻公司既非诉争房屋的所有权人，也非诉争房屋买卖合同的主体一方，本案与原告严二成没有“公寓楼认购协议”上的权利义务关系；2.原告严二成购买固阳县二中公寓楼的时间是2017年9月4日，而被告梦想城臻公司注册成立时间为2017年9月14日，根据《公司法》第七条的规定，依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。也就是说，原告严二成购买本案诉争公寓楼时，被告梦想城臻公司还没有成立，不具备签订合同的主体资格，所以被告梦想城臻公司不应为本案被告。综上，原告严二成将梦想城臻公司列为被告属主体错误。     被告李鹏飞辩称，1.原告严二成主张合同无效的依据不足。双方所签合同标的明确、价格明确、履行期限明确、解决争议办法明确，并注明房屋不退不换，具备《中华人民共和国合同法》12条规定的主要内容。原告严二成主张合同无效应举证证明双方合同存在《中华人民共和国合同法》52条规定的情形之一，否则其主张不能成立。2.双方所签合同合法有效，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》规定，双方应全面履行，任何一方不得擅自解除，现原告严二成违反约定要求返还定金，不符合《中华人民共和国合同法》保护交易稳定的宗旨。     被告高宏伟辩称，1.原告严二成与被告高宏伟没有法律上的权利与义务关系，故所诉主体错误。二中大门西公寓楼销售部与原告严二成签订的认购协议，被告高宏伟在该合同中是财务经理的身份，被告高宏伟是房屋所有权人委托代理行使权力。在认购房屋过程中，原告严二成清楚该房屋不是被告高宏伟所有。根据《中华人民共和国民法通则》第36条规定，此行为是被代理人的行为，其权利、义务由被代理人承担。被告高宏伟与原告严二成没有法律上的权利义务关系，故起诉主体错误。2. 原告严二成所述的二中大门西公寓楼销售部所销售房屋无法办理过户手续与事实不符。二中大门西公寓楼销售部出售的301、311、324号房间均在买受人赵建霞、张飞、魏晓霞交清全部房款后成功办理过户手续，并于2018年3月15日在固阳县不动产交易中心领取了不动产权证书。3. 原告严二成在2017年9月4日在二中大门西公寓楼销售部定购了第四层的447号房间（447为销售编号），经原告严二成看房无异议后，与销售部签订了认购协议，并依照协议交付了房屋定金10000元，且销售部将房屋交付给原告严二成，认购协议约定签订之日起7日内交清房款，但原告严二成至今未交房款，其构成违约。     被告尹红霞辩称，1.根据《中华人民共和国民法通则》规定，企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。尹红霞系梦想城臻公司雇佣的销售人员，工资构成为底薪加提成，尹红霞只是工作人员，如产生民事责任，应由法人承担。2.原告严二成诉请合同无效不符合法律规定。原告严二成购买二中公寓楼是真实意思表示，不能仅因为其陈述的合同上的形式瑕疵而影响合同效力。故，原告严二成的诉讼请求应予驳回。     原告严二成提供的证据有：1.《二中大门西公寓楼认购协议》复印件1份、收据复印件1份，证实原告购买二中公寓楼及交付定金10000元的事实；2.不动产登记产权证复印件2份，证实房屋所有权情况。     被告梦想城臻公司提供的证据有：1.史晓艳与李颖签订的四层房屋销售价格表复印件1份，证实史晓艳是房屋的销售人员而非被告梦想城臻公司；2. 营业执照1份，证实被告梦想城臻公司成立的时间。     被告李鹏飞的委托诉讼代理人提供的证据有：1.《二中大门西门公寓楼认购协议书》1份，证实原、被告签订的认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效；2.不动产权第0000010号证书复印件1份、固阳县不动产登记中心出具的证明1份，证实诉争房屋所有权人是李金，可以办理产权转移登记；3.固阳县人民法院法院裁判文书复印件、民事起诉状复印件各1份、民事起诉状1份，证实诉争房屋有案件正在审理；     被告高宏伟提供的证据有：授权委托书1份，证实李金、李彦荣、李鹏飞授权高宏伟、李颖销售房屋。     本院调取的证据1.包头市固阳县房屋转移登记申请表1份、固阳县二中综合楼三层、四层平面图各1份，2.固阳县房屋所有权登记审批表5份，3.包头市固阳县房屋变更登记申请表1份、不动产权利及其他事项登记信息1份，4.视频证据1份，证实二中大门西门公寓楼房屋所有权登记情况及二中大门西门公寓楼在工商部门登记情况。     经庭审质证，原告严二成提供的证据客观、真实，本院予以采信；被告梦想城臻公司提供的证据客观、真实，本院予以采信；被告李鹏飞的委托诉讼代理人提供的1、2、3号证据的客观、真实，本院予以采信。被告高宏伟提供的证据，不予采信。本院调取的证据客观、证实，本院予以采信。     本院根据上述有效证据和当事人的陈述，对本案案件事实确认如下：2017年9月4日，原告严二成与二中公寓楼销售部签订《二中大门西门公寓楼认购协议》。《认购协议》约定，认购房号447，原总价46000元／㎡、现总价36000元／㎡；乙方于2017年9月4日向甲方支付定金10000元，并承诺于2017年9月11日的首付款26000元；如乙方未按双方约定的期限支付，此房甲方可另行销售，定金不予退还。成功认购此公寓后，本公寓之前所租情况必须履行不再签署租赁协议，期间所产生的租金费用归乙方所有，甲方需退给乙方，认购书签署日期为2017年9月4日。为保证享有甲方提供的优惠条件以及优先购买甲方发售公寓的权利，乙方自愿于签订本协议书时交付定金作为甲、乙双方当事人订立《认购协议》的担保，签订《认购协议》后，乙方已支付的定金可抵充相应首付款，甲方开具定金收据。因本协议发生的纠纷，协商不能解决的，向甲方注册地人民法院提起诉讼。协议亦约定了其它事项。《认购协议》签字处有客户严二成、销售顾问尹茹、财务经理高宏伟的签字及加盖二中公寓销售部章。原告于2017年9月4日交纳定金10000元，史晓艳、高宏伟分别出具收取定金5000元的收据并加盖二中公寓楼销售部章。     另查明，二中大门西门公寓楼，房屋座落于固阳县文化路北二中大门西，该房屋总层数为四层，涉案房屋的房屋所有权人为李金，现该房屋仍由房屋所有权人占有和管理。     梦想城臻公司成立日期为2017年9月14日，法定代表人史晓艳。     又查明，二中公寓楼销售部未依法核准登记也未领取营业执照等相关证照。     还查明，尹红霞系史晓艳雇佣销售房屋的业务员。     本院认为，合同的双方当事人在签订合同时，其合同主体应符合法律规定，且应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，《认购协议》的签订双方为原告严二成与二中公寓楼销售部，而二中公寓楼销售部并未依法核准登记也未领取相关营业执照等相关证照，该销售部在合同签订时未取得民事主体资格，民事合同主体必须真实，否则会给合同相对人一个错误的信息，影响合同当事人对对方资信的判断。故，二中公寓楼销售部作为《认购协议》签订方，其主体资格不符合我国法定民事主体要求。因此，该《认购协议》不成立。经本院审理查明，史晓艳、高宏伟分别各自收取原告严二成定金5000元，合计10000元，现因该《认购协议》不成立，且涉案房屋现仍由房屋所有权人占有和管理，被告史晓艳、被告高宏伟无占有原告严二成定金的法律依据与合同依据，应将其收取的定金10000元返还原告严二成。因史晓艳非本案被告，故应由被告高宏伟返还原告严二成定金5000元。     综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：     一、被告高宏伟于本判决生效后十日内返还原告严二成定金5000元；     二、驳回原告严二成其他诉讼请求。     如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     案件受理费50元，原告严二成已交纳，由被告高宏伟负担。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                                                                                                                审判长徐海龙     审判员李东菊     人民陪审员齐秀珍             二○一九年三月五日         书记员尉杰                 附：相关法律条文     《中华人民共和国合同法》     第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。     第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。     《中华人民共和国民事诉讼法》      第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。     人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。     第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。