深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初348号原告：深圳市四季阳光物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福滨新村**705（仅限办公），统一社会信用代码：914403007576392522。法定代表人：余子明。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼里人：郑秀琴，广东律点律师事务所实习律师。被告：黄赞群，男，汉族，1944年8月27日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告：叶爱芳，女，汉族，1950年10月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上列原告深圳市四季阳光物业管理有限公司与被告黄赞群、叶爱芳物业管理合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告深圳市四季阳光物业管理有限公司委托诉讼代理人黄昌宏、郑秀琴、被告黄赞群、被告叶爱芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市四季阳光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即支付自2006年11月至2017年10月所拖欠的物业管理费8892.38元；2.依法判令由二被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告黄赞群、叶爱芳是深圳市罗湖区凤凰路凤凰街综合楼1号401房业主，房屋收费面积为84.4平方米。根据2005年12月19日深圳市罗湖区黄贝街道办新谊社区居委会出具的“凤凰街六号大院”住宅区物业管理的情况说明，原告开始对涉案小区提供物业管理服务，2014年12月25日原告与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会签订的《罗湖区食品公司宿舍物业管理委托合同》的约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2006年11月开始被告停止缴纳物管费，截止2017年10月，被告共计欠缴132个月的物管费，共计人民币8892.38元，物管费单价为0.5元/平方米/月，每户管理费里包含本体基金12.66元/月和公共照明、消杀费用12元/月。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告黄赞群、被告叶爱芳答辩称，凤凰路6号大院1号楼原为深圳市食品总公司综合楼，一楼原为深圳市食品总公司商场，二楼原为深圳市食品总公司办公室，三四五楼为公司住户，共十八户。九十年代初就出租，一二楼出租给天天渔港酒楼（现为天天鱼墩酒楼），凤凰街一侧为商铺。2000年左右深圳市食品总公司转卖给五丰行，五丰行又将一二楼转卖出去（深圳市食品总公司及五丰行都是仅考虑自家的利益，损害1号楼住户的住宿环境唯利是图，罔顾1号楼住户的生命安全，无视1号楼住户的诉求）。自此才有深圳市四季阳光物业管理公司进入，本楼住户从来没有和深圳市四季阳光物业管理公司签过任何服务合同,也不认可其提供的物业管理服务。自1985年以来都是我们住户自行打扫环境卫生，本楼所有的防盗门和防盗护栏都是本楼18户住户自行出钱安装。本楼一直以来从未有过任何的维护和管理，没有任何消防安全设施，甚至连一个灭火器都没有安装。本楼西侧的空地被天天鱼墩酒楼违建改成厨房，厨房顶部安装了三座大型冷却塔，本楼长期以来受到酒楼的冷却塔和烟囱的噪音和废气的危害，檐棚安装满了海鲜池水泵和空调，楼梯出入口顶部长期放置海绵和杂物，本楼住户出钱筹建的围墙都被天天鱼墩酒楼强行进入私自安装、堆满了配电箱，本楼的信箱也被破坏移除，防盗门和对讲机也遭到严重破坏和拆除，致使本楼住户出钱安装防盗大门常年敞开，无法关闭。酒楼的杂物随意堆放到本楼内的楼梯口内，堆放杂物有油桶，消毒用品，水鞋，衣物，发电机等。酒楼经常从海鲜池扔出十几斤的大海鱼扔到本楼的出口杀鱼，本楼住户经常被鱼砸到，出入口常年乱摆各种海鲜，海鲜池海水对本楼锈蚀严重，致使本楼住户出入困难，险象环生，每天出入都得左顾右看，小心翼翼，提心吊胆的出入。酒楼违建的厨房设有地下油库和油桶气瓶等危险品，综合楼本楼楼梯口常年都是油迹，卫生恶劣。酒楼曾经就发生过一次火灾险情，巨大的火势从烟囱中部冒出，所幸当时的事故没造成人员伤亡。由于酒楼的霸道行为，已多次引起1号楼住户的不满，并多次产生冲突，还发生殴打我401住户的人身攻击，并闹到黄贝岭派出所解决。我们住户也向多方投诉，但根本就没有相关政府部门的人员来帮忙解决这问题。本楼由于防盗门被酒楼破坏了，致使经常有拾荒者，乞丐，尼姑进入本楼，对本楼住户造成严重困扰。402住户两次被撬门进入，由于没有贵重财物，没有造成大的财物损失，401也两次入室被盗，造成万余元现金和财物损失。由于物业公司催缴管理费不成，利用非法手段两次剪断401的电箱电线，后经报警处理才没有再次发生类似的非法破坏行为。对原告起诉401住户拖欠管理费，我方现提出以下事实依据：1、原告在起诉书里提到其一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。请问原告在本楼有安装灭火器等消防设施吗？有保安人员站岗、有安装监控设备吗？而且原告作为正规的物业管理公司，还两次利用非法手段剪断401配电箱电线，原告的法律意识在哪里，何来依法依规，何来为住户提供完善物业管理服务。2、原告说我方自2006年11月停止缴纳物管费，截止2016年5月，管理费里包含12.66元/月，消杀费12元/月。请问原告有安排清洁人员每天都来本楼打扫卫生吗？本楼墙体脱落，围栏钢筋裸露、防盗门、信箱被破坏，原告何时来维修过一次，本楼四周都是酒楼商铺，违建厨房，没有任何绿化，老鼠经常在楼道门口出没，甚至从住户阳台，窗户钻进室内，楼梯门口又是酒楼海鲜池，原告你有对1号楼进行过消杀吗？原告自单方面接管物业服务以来，从未进行过一次的楼体维护和卫生环境的消杀。清洁人员打扫卫生也是偶尔一个月来几次，仅扫扫楼梯的烟头纸屑，围栏上丢弃的杂物一概视而不见，并且仅仅清扫到一楼楼梯口即止，每层楼梯口旁摆放的垃圾杂物也一概不管。每层楼道的垃圾杂物，都是我401住户每天下楼顺便捡拾清理的，我401住户每天晚上下来倒垃圾就用海鲜池旁的自来水冲洗一楼楼道的卫生，并且经常用自家的自来水冲洗楼梯。再次请问原告，到底本楼的卫生是谁在打扫和维护,全是住户自已打扫清理卫生，四季阳光物业根本没有向1号楼的住户提供应有的、完善的物业服务。3、原告提到曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。原告无非就是把催缴打印条放置住户门口，用电话骚扰的方式以及粗暴的态度方式来向住户进行催缴，在电话里根本就不是友善的口气，而是恶言恶语相向，也根本不听住户反映的意见和诉求，以及拒缴物业费的理由。我方多次都明确向四季阳光物业提出我方的要求:原告用围墙隔开酒楼海鲜池和本楼出入口，安排保安人员站岗，安装消防设施，移除酒楼安装到本楼内的配电箱，违建设施及一切酒楼堆放的杂物，每天打扫楼道，如果原告做不到，我方就拒绝缴纳物业管理费，也多次明确表达要求原告可以到法院进行起诉。这么多年来，物业管理公司从未提供应有的物业服务及楼体的维修，致使现在凤凰路6号大院1号楼都己经成为了危楼。请问住户得不到应有的物业管理服务，为何还要缴纳物业管理费？1号楼住户生活的地方都是垃圾、污水及堆放易燃物品。住户根本得不到应有的干净的、安全的生活环境，也更得不到物业公司提供的物业管理及服务，住户的生命都受到严重的威协。根据合同法第67条之规定，本人合法行使抗辩权。事实与理由：深圳市四季阳光物业管理有限公司于2014年12月5日服务凤凰路6号大院1号楼以来，一直不能按照合同要求进行物业管理及服务。形成多方面的完全违约。如：车辆秩序管理，访客登记，绿化，楼体维修，楼道的防火安全、出入口的安全，物业没有依据合同提供应有的物业管理及服务约定。我方认为：所谓的业主委员会（并不是1号楼居民选出的业主委员会，1号楼根本没有成立业主委员会）与四季阳光物业签订的物业管理服务合同，物业公司的违约行为不仅损害了我本人的权益，更损害了全体1号楼业主的合法权益。也损坏了深圳市这个以文明城市命名的深圳和谐，美好，卫生，文明的形象。为此，根据中华人民共和国合同法第六十七条，第一百一十三条，中国物业管理条例第六条，第三十六条，第四条，民法通则第四条，第一百零六条，第一百一十一条，消费者权益保护法第四十九条，物权法第七十条，七十一条，七十四条之规定，恳请法院判如诉请!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告深圳市四季阳光物业管理有限公司具备三级物业管理企业资质。2014年12月25日，原告深圳市四季阳光物业管理有限公司（乙方）与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会（甲方）签订《罗湖区食品公司宿舍物业管理委托合同》，约定就罗湖区食品公司宿舍的物业服务事宜，订立合同：多层住宅业主每月按建筑面积每月每平方米0.50元，业主应在每月15日前应按月交纳当月物业服务费；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；物业服务期限为三年，自2014年12月23日起到2017年12月22日止。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2005年12月19日，深圳市罗湖区黄贝街道办新谊社区居委会出具《关于“凤凰街六号大院”住宅区物业管理的情况说明》，载明：“凤凰街六号大院”住宅区原由“深圳市城投物业公司”管理，由于该公司经营管理不善，亏损严重，于2005年8月31日撤出该物业公司的管理，而该小区没有业主委员会，因此凤凰街六号大院面临无人管理状况，为了保证物业管理的连续性，保证社区的安全稳定，经黄贝街道及新谊社区推荐，决定由“深圳市四季阳光物业管理有限公司”进行管理。被告黄赞群、叶爱芳是深圳市罗湖区凤凰路凤凰街综合楼1号401房业主，房屋收费面积为84.4平方米。原告主张被告未缴纳2006年11月至2017年10月的物业管理费。被告承认未缴纳过管理费。另查明，深圳市本体维修基金的收费标准，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.15元；。本院认为，原告与罗湖区食品公司宿舍第一届业主委员会于2014年12月25日签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对全体业主均具有法律约束力。根据原告提交的情况说明及原、被告在庭审中的陈述，本院认为原告自2005年9月1日开始对涉案住宅区提供物业服务。原告具备物业管理资质，依法可以对涉案物业进行管理，并有权依据《物业服务合同》向包括涉案物业在内的业主及实际使用人收取物业服务费。虽然原告对涉案小区提供物业服务有瑕疵，但原告确已实际对涉案小区进行了一定的物业管理，故被告仍应向原告支付物业管理费。况且本案中的物业管理费标准已经低于深圳市不带电梯住宅的物业服务收费指导标准最低（五级）人民币0.60／平方米。关于原告主张的消杀费用及公共照明费用，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，原告未提供证据证明该主张，本院对此不予认可。被告提及的酒楼违建等问题，被告可另寻其他途径解决，但不能以此作为拒缴物业管理费的理由。被告应向原告缴纳2006年11月至2017年10月的物业管理费5570.4元（132×0.5×84.4），本体维修基金人民币1671.12元（0.15×84.4×132）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄赞群、叶爱芳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市四季阳光物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费人民币7241.52元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由二被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  周淑萍二〇一八年三月二十六日书记员  吴 雪