浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0104民初4109号 原告（反诉被告）红苹果家园第二届业主委员会，住所地杭州市江干区九堡镇仁爱路红苹果家园****。 委托代理人林朴，浙江元祐律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人朱国华，系红苹果家园业主，特别授权代理。 被告（反诉原告）陈洁，女，1978年7月4日生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人乐海英，杭州市九堡法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托代理人汪建，系陈洁丈夫，特别授权代理。 原告红苹果家园第二届业主委员会诉被告陈洁租赁合同纠纷一案，原告红苹果家园第二届业主委员会于2016年5月19日向本院起诉，在本案审理过程中，被告陈洁向本院提起反诉。本院受理后，进行合并审理，并依法适用简易程序，由审判员吴斌元独任审判，分别于2016年10月13日、2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告红苹果家园第二届业主委员会的委托代理人林朴、朱国华及被告陈洁的委托代理人乐海英、汪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红苹果家园第二届业主委员会诉称，原、被告于2013年7月11日签订红苹果家园物业管理经营用房租赁合同，约定被告租赁原告位于杭州市江干区房屋，租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日，租金共计1038848元，其中2015年4月1日至2016年3月31日的租金为373248元，租金支付时间为2015年3月31日前，逾期支付房租的，每逾期一天，须向原告支付租金的0.5%作为逾期滞纳金。经原告多次催讨，被告至今未支付2015年4月1日至2016年3月31日的房租。另合同约定租赁期满，被告须将房屋腾空还原毛坯退还给原告，如未腾空还原毛坯，则被告支付原告腾空清理人工费贰万元整；租赁期满，被告逾期退还房屋的，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍的滞纳金。现租赁期限已满，被告仍占用房屋拒不归还，其行为已对原告造成了巨大的经济损失。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年3月31日的房租人民币373248元及逾期支付房租的滞纳金（以月租金31104元为基数，按日息0.5%计至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付至被告将房屋腾空交付原告之日止的逾期交还房屋滞纳金（2016年4月1日起至2016年5月18日暂计为98169元）；3、判令被告将案涉租赁房屋腾空还原毛坯并交还原告；4、本案的诉讼费由被告承担。 被告陈洁辩称，第一，原告主体资格不适格，没有相应的诉权，请求法院裁定驳回起诉。第二，原告主张租金的诉讼时效已过，根据法律规定，追索租金的诉讼时效应该是1年，原告于2016年5月18日向法院起诉，已超过1年，不应予以保护。第三，被告不存在违约行为，双方签订租赁合同后，案涉房屋出现漏水、渗透水情况，导致被告装修损坏，被告多次请求原告履行房屋修缮义务，但原告未履行维修义务。被告只能自己进行维修，但多次维修亦未能修好。因原告出租的房屋有质量问题，且未及时修复，已构成违约，被告享有抗辩权，不支付租金及不支付滞纳金和逾期交还房屋滞纳金，退一步说，即使被告违约，滞纳金也过高，应当减少。另原告将房屋门上锁，致使被告无法交接房屋。 反诉原告陈洁诉称，双方签订合同后，反诉原告发现承租的房屋存在渗水、漏水，并有墙纸脱落等情况。反诉原告找物业和反诉被告维修，但经多次维修未能解决问题。房屋该情况给反诉原告造成巨大损失，并已由法院委托鉴定机构进行鉴定。另反诉被告在签订合同时向反诉原告交纳押金60000元，应予以退还。 诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因房屋漏水支出的维修费、房屋转让费、鉴定费等各项开支400000元（包括房屋维修费43161元，商铺长期存在渗水漏水三年的租金差价134904元，商铺转让价值161935元，鉴定费60000元），并返还房屋租赁押金人民币60000元；2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 反诉被告红苹果家园第二届业主委员会辩称，造成墙体渗漏并非反诉被告房屋主体结构原因，即使与反诉被告有关系，反诉原告主张金额和本案也无关。鉴定出的维修费43161元是以反诉原告陈述的4次维修为基础，但反诉原告并不能证明实际维修4次。鉴定出租金差价按三年计算，但租金差价应该从墙体渗漏时开始算起，反诉原告不能证明墙体渗漏出现的具体时间，且反诉原告在前两年的租期均按合同约定支付租金，这也可以说明其在前两年对房子质量是没有异议和问题的。鉴定出的现存物品价值和转让价值与本案无关，物品可以取回；因商铺属于原告，反诉被告可决定同不同意续租，且租赁合同约定在租赁期限届满后需要还原毛坯退还反诉被告，故反诉原告不得向反诉被告主张转让价值。综上，请求法庭驳回相应的诉讼请求。 原告红苹果家园第二届业主委员会为证明其诉请，向本院提交以下证据： 1、红苹果家园物业管理经营用房租赁合同，以证明原被告之间存在租赁合同关系。 2、杭州市建设委员会杭建房确（2009）027号文件（复印件），以证明案涉房屋为红苹果家园物业经营用房。 3、情况说明，以证明案涉房屋由江干区九堡镇红苹果家园业主大会管理。 4、照片，以证明租赁合同期限届满后，被告至今仍非法占有案涉租赁房屋，拒不腾空交还房屋。 5、物业交费证明，以证明被告店铺在2011年已经向他人承租。 6、催告函，以证明原告于2016年1月20日向向被告催讨过房租。 上述证据经庭审质证，被告对于原告提交的证据1，三性没有异议。对证据2，真实性有异议，且与本案无关。对证据3，真实性有异议，且与本案无关，出具的机构不具备相关资质。对证据4，真实性没有异议，但被告之所以没有腾退房屋，是因为原告没有做到相应的维修义务。对证据5，三性没有异议。对证据6，称没有收到。本院经审查，对上述证据均予以认定。 被告陈洁为证明其诉请，向本院提交了以下证据： 1、回函、国内快递，以证明原告提供的房屋不能使用且不履行维修的义务。 2、索赔装修报价单、漏水造成损失报价单、退租金清单，以证明原告提供的房屋不能使用给被告造成的各项损失。 3、房屋漏水维修报价清单，以证明因原告的房屋存在漏水、渗水而多次维修产生的维修费用。 4、照片，以证明被告对房屋进行豪华装修及原告的房屋存在漏水、渗水情况导致房屋不能使用，被告为房屋多次维修的事实。 5、电话录音，以证明2016年1月12日被告与物业鹿主任沟通房子保修情况、及多次维修未果。 6、工程鉴定报告，以证明原告提供的房屋本身存在质量问题。 7、耀华建设管理报告，以证明被告为维修房屋花去的维修费用。 8、杭城价96号鉴定报告，以证明原告提供房屋存在渗水导致被告无法经营，按照市场租金应适当减少及其他损失。 9、情况说明，以证明被告向原告提出房屋楼漏水及渗水需要维修。 10、鉴定费发票，以证明被告为做鉴定支出6万元鉴定费。 11、承诺书（复印件），以证明被告向原告支付6万元房屋押金。 上述证据经庭审质证，原告对证据1，真实性没有异议，但无法达到被告的证明目的，这份回函是在原告向被告发函催要租金情况下的回函，被告在回函中没有提出相关书面材料。对证据2、3，三性均有异议，是被告单方出具，不符合证据要求。对证据4，三性均有异议，拍摄日期没有显示，且照片上一些拍摄地点是无法确认，该组照片无法证明墙体漏水渗水情况。对证据5，三性均有异议，鹿主任是物业公司人员，与原告无关，录音内容无法证明案涉房屋存在漏水渗水情况。对证据6，真实性及关联性没有异议，对证明目的有异议，根据该鉴定报告，房屋漏水不是房屋主体结构造成的。对证据7，真实性没有异议，对关联性有异议，被告主张维修费应是实际支出的维修费用，该鉴定报告是理论上的费用，不能作为直接依据，且该鉴定报告明确了鉴定对象三年四次修复产生的费用，在鉴定报告第三点中，鉴定报告四次费用是依据被告口头陈述的四次，但是具体维修几次被告没有证据证明。对证据8，真实性没有异议，对鉴定中的房租差价、现存价值及转让价值的关联性有异议，上述费用不应由原告承担。对证据9，三性均有异议，该份说明是被告方自行打印，不能作为证据使用。对证据10，真实性没有异议，关联性有异议，不应由原告承担鉴定费。对证据11，三性均有异议，证据没有原件，原告不清楚承诺书的情况。本院经审查，对证据1、5、6、7、8、10的真实性予以认定，关联性结合其他证据和事实综合予以认证，对其他证据不予认定。 依据本院认定的证据及当事人的陈述，本案事实认定如下： 红苹果家园第二届业主委员会经红苹果家园业主大会选举，于2015年9月25日成立，任期为2015年9月25日至2018年9月24日。 2013年7月11日，被告（乙方）与江干区九堡镇红苹果家园业主大会（甲方）签订《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁房屋，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市江干区，60号二层，共1间，建筑面积616平方米，该房屋用途为金脚桶足道馆，租赁期共36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租金第一年第一期为160000元，付款时间2013年7月10日，第二期为160000元，付款时间2013年9月30日前；第二年为345600元，付款时间为2014年3月31日前；第三年为373248元，付款时间为2015年3月31日前，首次付款时间为2013年7月10日，押金60000元，该押金于合同终止时乙方付清相关费用后，由甲方无息退还乙方，合同生效之日起，甲方在当天将房屋交付乙方，租赁期满，本合同即终止，乙方须将房屋腾空还原毛坯退还给甲方，如未腾空还原毛坯，则乙方支付甲方腾空清理人工费20000元。如乙方逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金0.5%作为逾期滞纳金，租赁期满乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，等。 上述合同签订后，被告取得上述房屋并用于经营金脚桶足道馆。经营过程中，被告发现上述房屋墙体及地面存在渗水状况。 2016年1月20日，原告向被告发函催讨租金。被告于2016年1月22日发函回复原告，要求原告对房屋进行维修，租金可协商等。 经被告申请，本院分别委托浙江方圆检测集团股份有限公司、耀华建设管理有限公司、杭州诚正价格评估咨询有限公司对杭州市江干区九堡街道仁爱路58号房屋的渗水原因及损失情况进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司于2017年1月22日出具鉴定报告一份，鉴定结论为一层墙体渗漏产生原因为一层地面基层长期潮湿，致使墙体潮湿，相应的面层脱落，二层墙体渗漏产生的原因为建筑外窗与墙体的密封不严，防水封闭不到位造成的。耀华建设管理有限公司于2017年7月12日出具司法鉴定报告一份，鉴定结果为维修工程造价43161元。杭州诚正价格评估咨询有限公司于2017年10月16日出具价格评估报告书一份，评估结论为：案涉商铺在价格评估基准日的合同价格为人民币1038848元（1.54元/天˙平方米），在价格基准日商铺正常市场租金价格与长期渗水商铺在2013年4月1日至2016年3月31日期间3年的租金差价为每平米每天人民币0.2元，总价134904元，商铺内现存物品价值36028元，商铺现存价值（即转让价值）483972元。原告共计支付鉴定费人民币60000元。 被告已支付前两年房屋租金，未支付2015年4月1日至2016年3月31日的租金。2018年2月11日，被告将上述房屋交还原告，双方办理交接手续，并约定：被告应于2018年2月28日前取走留置的物品麻将机5台、中央空调2台，其余物品均放弃；被告愿承担房屋腾空费20000元，原告认可被告已交付押金60000元，双方约定押金与腾空费进行抵扣。 另查明，杭州市江干区九堡镇仁爱路58、60号房屋为红苹果家园物业经营用房，原为浙江昆仑物业管理有限公司红苹果管理处管理，已于2013年3月30日管理权移交江干区九堡镇红苹果家园业主大会。 本院认为，被告与江干区九堡镇红苹果家园业主大会签订的《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效。本院针对双方主要争议焦点分析认证如下： （一）关于原告主体是否适格。杭州市江干区九堡镇仁爱路58、60号房屋为红苹果家园物业经营用房，故该房屋系红苹果家园全体业主共同所有。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告依法可代表红苹果家园全体业主履行合同权利及承担合同义务，故其具备作为原告的主体资格，其诉讼行为法律后果对全体业主具有约束力。 （二）关于原告所提本诉诉请。经专业机构鉴定，案涉房屋确实存在渗水问题，根据鉴定结论，案涉房屋渗水系房屋自身原因所致，故原告应对房屋质量承担相应责任。但被告在发现房屋渗水后，未要求解除合同，而是选择继续履行合同，且经鉴定，案涉房屋虽有渗水，但仅得以减少租金而非不能经营，故被告还应继续支付相应租金。关于被告所提原告起诉时已过诉讼时效的抗辩意见，原告于2016年1月20日向被告催讨租金，被告于2016年1月22日向原告发送回函，其内容能够反映原告对其催讨过租金，以及双方多次进行沟通，故根据法律规定，诉讼时效应中断，原告起诉时并未超过诉讼时效。本院依据鉴定结论，认定减少的租金为人民币134904元，被告还应支付租金人民币238344元。鉴于原告出租的房屋存在瑕疵，亦属违约，本院对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请不予支持。根据合同约定，合同期满后被告须将案涉商铺腾空还原毛坯退还给原告，被告已于2018年2月11日将上述商铺交还原告，故原告主张被告交还商铺的诉请本院不予支持。但被告未在合同期满后按时腾退房屋，应承担逾期腾退滞纳金。双方约定的滞纳金为原房租2倍，属明显过高，本院酌情调整逾期腾退滞纳金按第三年租金减去因渗水造成的差价为基数计算，即每日899.4元。被告因本案提出抗辩及另行主张损失，并申请对渗水原因及经济损失进行鉴定，鉴定结果亦显示原告对房屋瑕疵负有责任，故被告在鉴定期间继续占用房屋具有一定正当理由，其据此所提应减免逾期腾退滞纳金的抗辩理由本院予以支持，但鉴于被告所提部分鉴定事项未被判决所支持，故被告对上述原因导致鉴定时间延长的后果应承担相应责任，本院酌情认定被告在2016年4月1日至2017年10月16日（即最后一份鉴定报告出具之日）期间承担30%的逾期腾退滞纳金共计人民币152178.48元，2017年10月17日至2018年2月11日期间按每日899.4元计算逾期腾退滞纳金共计人民币106399.02元。 （三）关于被告所提反诉诉请。1、关于维修费用，因原告作为出租人，有维护出租房屋正常使用的义务，原告未尽维修义务，被告虽未举证证明其具体维修次数及金额，但鉴定报告已说明维修次数并不在鉴定范围内，且被告在原告一直未予以维修的情况下自行维修房屋亦符合常理，故对鉴定所得维修费43161元予以支持；2、关于租金差价，已在被告应支付的租金中予以扣减134904元；3、关于商铺转让价值，因合同约定被告转租商铺需原告同意，且该价值亦不由被告享有，故对该诉请不予支持；4、关于鉴定费，根据鉴定结果，鉴定渗水原因的鉴定费人民币45000元及鉴定维修费用的鉴定费人民币3000元由原告承担，鉴定经济损失的鉴定费人民币12000元由双方各半承担，故原告需支付被告鉴定费人民币54000元。5、关于押金，原告认可被告已缴纳60000元押金，同时双方约定押金与被告应承担的房屋腾空费20000元相抵扣，故原告还应返还被告押金40000元。综上，除已扣减的租金外，原告应支付被告反诉请求各项费用共计137161元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、被告陈洁于本判决生效后十日内支付原告红苹果家园第二届业主委员会房屋租金人民币238344元； 二、被告陈洁于本判决生效后十日内支付原告红苹果家园第二届业主委员会逾期腾退滞纳金人民币258577.5元； 三、反诉被告红苹果家园第二届业主委员会于本判决生效后十日内支付反诉原告陈洁租房押金人民币40000元、鉴定费人民币54000元及维修费人民币43161元，共计人民币137161元； 四、驳回原告红苹果家园第二届业主委员会的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈洁的其他反诉诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费，其中本诉案件受理费人民币4185.5元，由原告红苹果家园第二届业主委员会负担1954.5元，由被告陈洁负担2231元；反诉案件受理费人民币4100元，由反诉原告陈洁负担2877.5元，由反诉被告红苹果家园第二届业主委员会负担1222.5元；由被告及反诉被告应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴斌元 二〇一八年三月九日 代书记员 施周兴