广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10387号上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：罗耀华。委托诉讼代理人：徐健，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李继明，男，1982年9月30日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧榕枝，女，1982年5月6日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司（以下简称联诚公司）因与被上诉人李继明、欧榕枝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初8289号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人联诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由李继明、欧榕枝负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.佛山市南海区大沥镇**路1号**花园*号楼**房（以下简称涉案房屋）实际约定的交付时间应为2015年11月1日而非2015年6月1日。2014年3月1日，联诚公司与李继明、欧榕枝签订《商品房买卖合同》。同日，李继明、欧榕枝在联诚公司的介绍下与联诚公司的控股股东佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称华丽公司）签订《拆改委托合同》，并约定拆改工期为5个月，即李继明、欧榕枝彼时已知房屋交付时间为2015年11月1日。拆改工程由华丽公司免费为李继明、欧榕枝实施，作为李继明、欧榕枝同意房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠。2.涉案房屋所在的**花园共172户，每户业主在签订《商品房买卖合同》时，均与华丽公司或佛山市佳亿装饰工程有限公司签订《拆改委托合同》并享有免费拆改待遇。从上述事实可知，《拆改委托合同》与《商品房买卖合同》密不可分，拆改行为是业主与开发商的共同行为，否则任何第三方都不可能无故给业主免费拆改。若法院认定拆改行为与本案无关，则李继明、欧榕枝因拆改造成后续无法办理房产证的责任和处罚应由李继明、欧榕枝承担。3.目前**花园大部分业主已经书面承认因拆改而推迟交楼的事实，部分业主以与李继明、欧榕枝相同的理由起诉至南海区法院，被驳回全部诉讼请求。4.房屋的交付应以业主实际占用、使用为前提。《委托拆改合同》第五条第3款约定“甲方（李继明、欧榕枝）收楼或自行搬进入住，均视为对工程验收合格”，即在拆改工程验收前，李继明、欧榕枝实际上未接收房屋或搬进涉案房屋入住。因此，李继明、欧榕枝签订上述合同时的真实意思表示应为在拆改工程验收合格之日后才接收房屋或搬进入住，即李继明、欧榕枝同意联诚公司于2015年11月1日交付房屋。故，应突破《广东省商品房买卖合同》和《拆改委托合同》的相对性，认定联诚公司与李继明、欧榕枝双方实际约定的接收房屋的时间为2015年11月1日。（二）联诚公司按照上述合同约定如期完工并通知李继明、欧榕枝接收房屋，李继明、欧榕枝已于2015年11月13日入住涉案房屋，其在享受联诚公司拆改成果的同时，忽略同时签订的《委托拆改合同》的目的，仅依据《商品房买卖合同》的约定要求联诚公司支付逾期交楼违约金，是过于片面的。李继明、欧榕枝在二审期间未发表答辩意见。李继明、欧榕枝向一审法院提出诉讼请求：1.确认联诚公司自2015年6月2日起逾期交楼属于违约并判令联诚公司支付从2015年6月2日起至2015年10月9日竣工验收备案时止（共129天），按照454.43元/日（即购房总价款日万分之六）的标准计算违约金予李继明、欧榕枝，共58621.47元；2.确认联诚公司自2016年6月2日起逾期办理房产证的行为构成违约并判令联诚公司支付从2016年6月2日起至联诚公司协助李继明、欧榕枝办理房产证之日止按照75.74元/日的标准（即按购房总价款每日万分之一的标准）计算的违约金1000元；3.本案的诉讼费由联诚公司承担。一审法院认定事实：联诚公司原名称为佛山市南海区联诚投资发展有限公司，后于2016年6月24日变更为现名称。2014年3月1日，李继明、欧榕枝和联诚公司签订《商品房买卖合同》，约定李继明、欧榕枝以757378元向联诚公司购买涉案房屋；首期款227378元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款530000元应于2014年3月3日前申请办理银行按揭手续；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付李继明、欧榕枝使用；逾期交房超过60日后，李继明、欧榕枝愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，联诚公司按日向李继明、欧榕枝支付已交付房价款万分之六的违约金。同日，李继明、欧榕枝和联诚公司还签订了《补充协议》，对上述《商品房买卖合同》补充约定：《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”是指以下两种情形：（一）委托办证的，是指买受人不能在买卖合同约定的商品房交付日期后720日的期限内取得房地产权属证书；（二）自行办证的，是指买受人不能在买卖合同约定的商品房交付日期后365日的期限内取得相关资料（特指佛山市南海区商品房屋产权权属证明书）；因出卖人原因造成逾期提供资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直到排除出卖人原因为止。同日，李继明、欧榕枝与华丽公司签订《拆改委托合同》，约定李继明、欧榕枝委托华丽公司对涉案房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由华丽公司免费施工，不另向李继明、欧榕枝收取其他费用。2014年6月20日，联诚公司开具发票确认已经收悉李继明、欧榕枝支付的涉案房屋的全部购房款。2015年9月30日，涉案房屋所在楼宇办理竣工验收手续；同年10月9日，涉案房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2015年10月22日，联诚公司向李继明、欧榕枝发出《商品房交付通知书》，通知李继明、欧榕枝于2015年11月1日起前往办理收楼手续。2015年11月13日，李继明、欧榕枝接收涉案房屋。2016年6月24日，佛山市南海区国土城建和水务局（城管）发出《关于协助暂缓办理**花园涉嫌违法建设的建筑物房产登记等手续的函》予南海区不动产登记局，称该局在检查时发现联诚公司在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在南海区大沥镇**路**路段的**花园5至11栋房屋内（商业住宅）的采光井实施了加建楼板和实体墙的违法行为，严重影响了城市规划，且由该局处理中，建议南海区不动产登记局协助暂缓办理**花园5至11栋房屋（商业住宅）的房产登记、抵押登记、转让过户等申请，待联诚公司按规定整改且经该局认定符合法定条件后再回复办理相关手续。2016年12月1日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《行政处罚决定书》，认定联诚公司于2015年9月至2016年3月期间，在佛山市南海区大沥**路**路段进行**花园5-11号楼建设过程中，未按照《建设工程规划许可证》的规定，加建了518个房间，加建部分建设工程造价为1995800元，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，该局依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定对联诚公司处以罚款99790元，并责令联诚公司在该处罚决定书送达之日起三十天内自行按照规划部门要求采取改正措施消除对规划实施的影响。2018年5月18日，李继明、欧榕枝提起本案诉讼。庭审中，双方确认：涉案房屋因存在违法建设而被行政主管部门勒令暂停办理不动产权证，李继明、欧榕枝已在2017年3月之后办理了不动产权证。一审法院认为，李继明、欧榕枝和联诚公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付涉案房屋，但实际上涉案房屋在2015年10月9日才办妥竣工验收备案手续，此时该房屋才符合《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件。因李继明、欧榕枝与华丽公司签订的《拆改委托合同》并未约定联诚公司可据此延期交付涉案房屋予李继明、欧榕枝，联诚公司以此主张可以延期5个月交付涉案房屋理据不足，一审法院不予采纳。根据《拆改委托合同》的约定，李继明、欧榕枝委托华丽公司对涉案房屋进行拆改，故华丽公司进场拆改的时间，可认定为李继明、欧榕枝接收涉案房屋的时间。因《拆改委托合同》约定拆改工期从《商品房买卖合同》约定的收楼时间起算，且涉案房屋至2015年10月9日才符合合同约定的交付条件，现双方均未举证证明华丽公司入场拆改的具体时间，故一审法院根据本案的实际情况，推定华丽公司于涉案房屋符合交付条件之日入场进行拆改工作，故联诚公司已构成逾期交付涉案房屋予李继明、欧榕枝，应承担相应的违约责任，逾期期间为2015年6月2日至2015年10月8日，共129天，故联诚公司依约应每日按已付购房款757378元的万分之六，即454.43元/日的标准计付逾期交付涉案房屋的违约金58621.47元予李继明、欧榕枝，李继明、欧榕枝该项诉请理据充分，一审法院予以支持。关于李继明、欧榕枝主张联诚公司逾期办理房产证构成违约并应计付违约金，一审法院经审查认为，根据《拆改委托合同》的约定，李继明、欧榕枝委托华丽公司对涉案房屋进行加建，且双方均清楚知道对涉案房屋加建的具体内容。从现有证据来看，涉案房屋被行政机关勒令暂停办理产权登记手续，系因加建行为未办妥合法审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定所致，因此，双方对涉案房屋未能在约定期限内办妥产权登记均存在过错，故李继明、欧榕枝主张联诚公司逾期办证构成违约并应计付逾期办证违约金的主张理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金58621.47元予李继明、欧榕枝；二、驳回李继明、欧榕枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费645.27元（李继明、欧榕枝已预交），由李继明、欧榕枝负担12.5元，由联诚公司负担632.77元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李继明、欧榕枝，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。联诚公司与李继明、欧榕枝签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。综合联诚公司的上诉请求及李继明、欧榕枝的答辩情况，归纳本案的争议焦点为：联诚公司是否逾期交付涉案房屋以及一审判决确定的违约金是否适当。关于联诚公司是否逾期交付涉案房屋的问题。根据李继明、欧榕枝与联诚公司签订的《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付李继明、欧榕枝，但涉案房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，即联诚公司于该日才能够交付符合合同约定交付条件的房屋。故一审法院据此认定联诚公司逾期交付涉案房屋正确，本院予以维持。联诚公司上诉主张双方实际约定的交付时间应为2015年11月1日。经审查，李继明、欧榕枝与华丽公司签订的《拆改委托合同》所成立的法律关系与本案商品房预售合同关系是不同的法律关系，该《拆改委托合同》中所约定的改造施工工期五个月属于李继明、欧榕枝与华丽公司之间的约定，并不能推定李继明、欧榕枝同意联诚公司推迟交付房屋的期限。联诚公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。联诚公司逾期交付涉案房屋，应当承担支付违约金的违约责任。关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。由于李继明、欧榕枝委托华丽公司对涉案房屋进行拆改，根据常理只有涉案房屋交付给李继明、欧榕枝后，其所委托的华丽公司才能进场实施拆改。在本案中，李继明、欧榕枝作为拆改工程的委托方未能提供证据证明华丽公司具体的进场时间，其与华丽公司签订的《拆改委托合同》虽约定拆改工期从涉案《商品房买卖合同》约定的收楼时间起计算，但涉案房屋的规划验收未显示涉案房屋存在拆改现象，故按常理推断，华丽公司最早应当是在涉案房屋通过竣工验收备案后才进场拆改。因此，本院综合考虑各种情况，认定华丽公司于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，李继明、欧榕枝于该时接收了涉案房屋，故联诚公司支付逾期交楼违约金的时间应计算至2015年10月8日，一审法院对此认定正确，本院予以维持。根据《商品房买卖合同》的约定，联诚公司应以李继明、欧榕枝已付购房款为本金，按日万分之六的标准计付逾期交付期间的违约金，一审法院据此认定联诚公司应向李继明、欧榕枝支付逾期交楼违约金58621.47元，处理正确，本院亦予以维持。综上所述，联诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1265.54元，由上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年十一月二十日法官助理梁启星书记员王娣