北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终734号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛泰朝龙建材有限公司,住所地北京市丰台区南苑新宫二街6-29、6-30、6-36。法定代表人:张宝库，执行董事。委托诉讼代理人:王亮，北京市一格律师事务所律师。委托诉讼代理人:张建伟，男，1986年9月5日出生，汉族，北京盛泰朝龙建材有限公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉恒恒业工贸有限公司，住所地北京市丰台区永外海慧寺166号。法定代表人:蒋建微，总经理。委托诉讼代理人:邢雷，北京市圆融律师事务所律师。委托诉讼代理人:凌建军，男，1978年3月15日出生，汉族，北京嘉恒恒业工贸有限公司职员。上诉人北京盛泰朝龙建材有限公司（以下简称朝龙建材公司）因与被上诉人北京嘉恒恒业工贸有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝龙建材公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第8345号民事判决，发回重审或者依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，证据不足，程序违法，适用法律错误。1.原审判决对双方于2016年1月28日签订的《协议书》真实性不予认定，对上诉人已于2016年1月28日将涉案房屋返还被上诉人的事实不予采信，明显错误，协议书内容是双方认可的；2.原审法院判决上诉人支付2016年1月18日之后的租金，明显错误，上诉人已于2016年1月28日将涉案房屋返还给被上诉人；3.涉案房屋的空调系统出现故障，被上诉人怠于维修，上诉人有权不支付2015年2月9日之后的租金；4.原审法院判决上诉人将其在涉案房屋上添加的设施设备拆除并恢复原状，明显错误，双方已经于2016年1月28日完成交接，且被上诉人已经将涉案房屋归还给了产权人北京兴集房地产开发有限公司；5.原审判决对上诉人要求被上诉人返还2013年6月10日至2015年2月15日期间超额交纳的租金的请求不予支持，属于程序违法，认定事实错误，涉案房屋的实际面积小于合同约定的面积，被上诉人应当承担返还多收的租金的义务；6.原审判决对上诉人要求被上诉人返还保证金的请求不予支持，属于认定事实错误，7.原审判决对上诉人要求被上诉人返还物业费的请求不予支持属于认定事实错误，适用法律错误；8.原审判决对上诉人要求返还保安保洁费的请求不予支持，属于认定事实错误，适用法律错误；9.涉案房屋空调无法正常使用及被上诉人怠于维修，导致上诉人因此实际支出的合理必要费用，一审法院对此不予支持，系认定事实错误。嘉恒公司不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。嘉恒公司向一审法院起诉请求判令：1、判令解除嘉恒公司和朝龙建材公司于2013年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2、判令朝龙建材公司立即腾退全部承租房屋交还嘉恒公司，并将其在承租房屋上添的设施设备立即全部拆除恢复原状；3、判令朝龙建材公司支付自2013年6月10日至2015年2月9日未足额支付的租金108469.47元；4、判令朝龙建材公司以每季度租金766270.42元为标准支付2015年2月9日起至实际腾退房屋并恢复原状之日止的租金（暂计算至2017年3月8日租金为6385586.83元）；5、判令朝龙建材公司支付2015年2月9日起至付清全部租金之日止的逾期违约金（以诉讼请求3、4中暂计租金6494056.3元为基数，按日万分之三计算，至2017年3月8日违约金暂计算845541.01元）；6、本案诉讼费由朝龙建材公司承担。朝龙建材公司一审反诉请求：1、判决解除我公司与嘉恒公司于2013年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2、判决嘉恒公司返还我公司2013年6月10日至2015年2月15日期间超额交纳的租金578087.82元；3、判决嘉恒公司返还我公司履约保证金250000元；4、判决嘉恒公司返还我公司物业费194000元；5、判决嘉恒公司返还我公司保安保洁费91000元；6、判决嘉恒公司返还我公司空调检测费8000元；7、判决嘉恒公司返还我公司空调修理费25698元、8、判决嘉恒公司给付我公司装修改造损失1825033.33元；9、判决嘉恒公司返还我公司电梯加固改造费20000元；10、判决嘉恒公司返还我公司消防改造费300000元；11、判决嘉恒公司返还我公司广告宣传费301000元；12、判决嘉恒公司返还我公司车位购置款300000元、契税18000元、专项维修基金24312元、停车卡押金200元、管理费2400元、登记费320元、借名费33000元；13、判决嘉恒公司返还我公司营业损失1000000元；14、判决嘉恒公司支付我公司鉴定费71452.8元；15、反诉费用和鉴定费用由嘉恒公司承担。一审法院审理情况：对有争议的事实，嘉恒公司提交了如下证据：一、北京兴集房地产开发有限公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）签订的《泰中花园4号楼商铺租赁合同》、嘉恒公司（甲方）与朝龙建材公司（乙方）签订的《商铺租赁合同》，证明双方存在租赁关系，嘉恒公司有权根据合同约定提前终止合同。朝龙建材公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为其延期支付租金符合合同约定，因为嘉恒公司存在违约行为，故其有权延期不支付租金并解除合同。对于北京兴集房地产开发有限公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）签订的《泰中花园4号楼商铺租赁合同》、嘉恒公司（甲方）与朝龙建材公司（乙方）签订的《商铺租赁合同》查明，2013年3月13日，北京兴集房地产开发有限公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）签订《泰中花园4号楼商铺租赁合同》，约定，甲方将北京市大兴区黄村镇广茂大街西侧的泰中花园4号楼底商及地下一层商业用房租赁给乙方使用，租赁房屋的建筑面积7998.4平方米，其中地上两层共计5079.11平米，地下一层2919.29平米自甲方交付该租赁物后60天为免租期，免租期自2013年3月15日至2013年5月15日止。租赁期限为60个月，自2013年5月16日至2018年5月15日止。2013年4月10日,嘉恒公司（甲方）与朝龙建材公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方出租给乙方的房屋位于北京市大兴区黄村镇广茂大街西侧的泰中花园4号楼全部地上二层和地下一层，以及部分地上一层面积（出租房屋平面图见本合同附件）；房屋性质为商业用房；房屋结构为钢混结构，总建筑面积约6353.1平米，其中地上二层和地下一层以权威机构出具的房屋建筑面积测量图纸为准（见附件图纸），其中地上二层面积为2933.81平米，地下一层面积为2919.29平米，部分地上一层面积位于一层东、西两侧，经双方初步推算面积约500平米，最终准确计租面积以双方认可的地上一层的实测面积为准，双方另行签订补充协议，作为收租金依据。双方对租金、计租方式及支付方式还约定，租金初步按预估建筑面积6353.1平米计收，约定按照地上一层租金每天每平米1.8元，地上二层租金每天每平米1.6元，地下一层租金每天每平米1元，初步估算年租金3107385元，乙方在本合同签订之日起三个工作日内预交前三个月共计750000元租金，待地上一层实测面积确认后，重新计算租金后多退少补。筹备免租期结束后开始计算租金。租金按季度(本合同中所称季度系指每三个月，不是自然季度)支付一次，乙方应于本合同签订后三个工作日支付前三个月（2013年6月10日至2013年9月10日期间）房屋租金，此后乙方按每季度一次交付租金，每季度前10日为租金交纳日期，预缴纳未来一个季度租金。对租赁期限约定，租赁期限十年（自2013年6月至2023年5月14日），2013年6月10日为起租日。起租日以后每月或每年之相应日期为起租对应日。起租日至该日周年对应日为第一个租赁年度，以后各租赁年度依此类推。为使租赁房屋能够达到乙方对外营业的标准，甲方允许乙方进行必要的装修、改造并添置办公设备；甲方承诺自起租日起给予乙方两个月的筹备免租期（自2013年4月10日至2013年6月9日期间）作为朝龙建材公司进场内部装修、改造和筹备开业，租金自免租期届满次日起计算。在该免租期内，甲方免除乙方应支付的房屋租金，但乙方须承担本合同项下其它责任和义务，并承担租金外的其它相关费用。双方还约定，免费广告位置：限于以地上一层甲方所租赁区域为长，垂直向上五米范围为宽的面积以外区域。上述广告位由甲方提供给乙方专用，乙方在租赁期内有专属使用权，并自行负责维护管理。对保证金约定，双方签订本合同且生效后3个工作日内，乙方必须向甲方支付人民币250000作为乙方履行本合同的保证金。租赁期届满后15个工作日，甲方将保证金无息退还乙方。保证金不能折抵房屋、水、电、空调、供暖等费用。双方对租赁期间水电费等公共事业费及相关水费的支付约定，房屋租赁期间，产生的水电费由乙方承担，空调及供暖系统费用、垃圾清运费等因使用租赁房屋所产生的直接费用由双方根据租赁面积按比例分担，交由甲方负责对外支付，甲方不得加价收取。水、电的基数以水、电表记载的经双方核实并签字盖章认可后的数字为准。同时，双方约定，乙方不承担出租房屋的物业费，若甲方或任何第三人收取物业费的，全部物业费由甲方承担。该出租房屋设有中央空调设备，由租赁房屋所属物业公司统一管理。具体收费标准及日常维护事宜等具体内容详见租赁房屋所属物业公司制定的物业管理服务规定。双方对房屋的装修、改建约定，乙方拟对房屋内部进行装修时需提前10日向甲方提交装修方案，甲方审批同意后乙方可以开始施工，但不得存在下述情形：1、乙方的装修不得变动建筑主体和承重结构；2、乙方不得扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3、乙方不能损坏房屋原有节能设施、降低节能效果，不得有其他影响建筑结构和使用安全的行为；4、乙方在租赁期内对租赁房屋内外进行的任何装修应按国家规定取得有关部门批准通过；5在装修和使用租赁房屋过程中，除非经消防部门和甲方同意，乙方不得对租赁房屋的主要结构及装置（包括但不限于事先安装的全部烟感器及喷淋头）做任何变动、改变、拆除或调整；6、乙方租赁房屋内添加设备设施的，应不影响租赁房屋的价值或对租赁房屋造成其他损害。乙方对自行添加的设备承担维修责任。因其添加设备设施给租赁房屋造成损害的，应承当双倍赔偿责任。双方在房屋的使用、维修与毁损责任约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附房屋的装修归甲方所有（可拆除的专用设施除外）。双方约定，甲方应保证房屋交付时租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，保证提供乙方可正常生产经营的工作环境和条件，如有损坏，甲方应当承担修复责任。在双方权利义务中，甲方的权利义务约定，保证房屋及水、电表、空调、供热系统等设备设施在任何情况下均处于正常使用状态，并承担维修责任，若甲方怠于维修，自甲方怠于维修之日至房屋及设备设施修复完毕之日期间不计租金，租期顺延。若因房屋及水、电表、空调、供热系统等设备设施出现损毁，给乙方造成损失的，乙方有权拒付租金并要求甲方承担全部赔偿责任；甲方有权按照本合同约定向乙方收取租金及有关费用，并有权在乙方逾期支付上述费用时收取逾期违约金。对乙方权利义务约定，保证依据本合同约定日期及付款方式向甲方缴付房屋租金及其他应付金额；保证按时向有关部门缴付水、电、热、排污等公共事业费用；保证不擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；不在承租房屋内从事违法活动。对于合同的变更、解除及终止约定，甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响乙方正常使用的；2、出租房屋及水、电表、空调、供热系统等设备设施发生损毁，不能正常使用，甲方怠于修复超过三十日的；3、甲方干涉乙方正常经营活动的。乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同：故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的；2、未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；4、拖欠交付任何一项房租三个月以上。双方对违约责任约定，甲方未能提供水、电表、空调、供暖系统等设备设施或所提供的设备设施不能正常运转的，应当及时修复，每延迟一天向甲方支付当期应交租金的每天万分之三作为逾期违约金，不足以赔偿乙方损失的，还应当据实赔偿乙方损失；乙方逾期支付房屋租金及其他费用的，每延迟一天向甲方支付当期应交租金的每天万分之三作为逾期违约金，乙方逾期支付租金超过2个月，甲方有权提前终止合同；合同终止后，乙方逾期交付租赁房屋的，每延迟一天乙方应向甲方支付上期交付租金的每天万分之三作为逾期违约金，并承担因逾期交付租赁房屋给甲方造成的损失，相应的违约金和甲方损失甲方可从乙方交纳的保证金中扣除。二、北京兴集福苑物业管理有限责任公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）、北京兴集房地产开发有限公司（丙方）签订的《协议书》，证明2013年9月16日，协议约定涉案房屋每年向物业公司交纳258000元。朝龙建材公司对该协议书的真实性以及证明目的不予认可。经查明，2013年9月16日，北京兴集福苑物业管理有限责任公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）、北京兴集房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》，约定，泰中花园小区4号楼商业部分（地下一层至地上二层）已由丙方出租给乙方，由于该楼在设计上商业部分与住宅的公共部分形成一体，部分局部设施不能进行分割，本着分清责任、友好合作的原则，按照分项管理、分项收费的办法，经甲、乙、丙三方共同协商达成一致，特设立本协议：1、丙方向甲方提供丙方与乙方签订的“泰中花园4号楼商铺租赁合同”复印件以及房屋租赁所包含的范围（用图纸标明），以作备查；2、与商场相关的所有消防设施设备（包括中控室的控制设备）的管理、维修、维护、运行安全等由由乙方全权负责。消防控制系统的监管部分因设在小区的消防控制中心内，由甲方负责统一监控，乙方安排专人全天24小时负责商场的消防安全值班，当消防中控室发现商场有报警或安全隐患时，立即与商场值班人员进行联系，通报情况及时处理，乙方每年须向甲方支付中控室监控人员（3人）工资，总额为126000元；3商场用中水由甲方向乙方提供，每吨按6.21元计价收费，管线及设施的维修维护乙方自行负责；4、排水系统的维修维护由乙方自行负责，地下污水提升泵的运行、化粪池的清掏由甲方有偿服务，乙方每月向甲方支付2500元运行、清掏费用（试运行三个月后再准确定价）；5、商场北侧路灯、商场门前照明由乙方自行管理使用，并负担其相关费用；6、乙方向甲方每月支付2名保安人员工资5000元，由甲方派保安人员做好门前停车秩序维护工作；7、商场北侧、东起地下车库出口、西至城管队围墙范围内的环境卫生，由乙方每月向甲方支付2500元保洁人员工资，甲方派保洁人员进行日常卫生保洁，另外乙方并每月向甲方缴纳垃圾清运及消纳费1000元；8、商场的送排风机的运行、维修维护工作由乙方自行负责，所产生电费用按实际发生费用由乙方向甲方支付，不得拖欠；9、付款方式：1）、在丙方监督下每月五日前，乙方须向甲方核对支付上月所发生的水电费；2）、乙方每年向甲方支付中控人员、保安、保洁等人员工资，垃圾消纳费、污水运行处理等费用合计每年二十五万八千元。在每年的12月30日前及6月30日之前支付后续半年的各项服务费用（13年费用在开业之前提前支付），否则，甲方有权停止提供服务，并依法追缴所欠费用；10、本协议书有效期为一年（由合同签订之日开始计算），运行中出现的其它未尽事宜由甲、乙、丙三方共同协商解决。三、北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《物业管理协议》，证明2013年9月16日，嘉恒公司、朝龙建材公司等三方约定物业管理费由三方按比例分担。朝龙建材公司对《物业管理协议》的真实性、关联性以及证明目的不予认可。认为《物业管理协议》中的合同专用章不是朝龙建材公司加盖的，而且协议没有经相关人员签字，公章是伪造的。经查，朝龙建材公司主张《物业管理协议》中加盖的朝龙建材公司的公章系伪造，但是未向法院提供相应证据，故法院对该协议的真实性予以认可。对该协议查明，2013年9月16日，北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《物业管理协议》，约定，北京方仕工贸有限公司所承租的位于大兴区黄村镇广茂大街西侧泰中花园小区4号楼商业部分及地下一层商业用房面积共计7998.4平米（详见租赁合同）。经友好协商由蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司承租其中的541平米（详见租赁合同）；朝龙建材公司承租其中的6353.1平米（详见租赁合同）；北京方仕工贸有限公司自营面积1104.3平米，双方约定：1、由北京方仕工贸有限公司与北京兴集福苑物业管理有限责任公司签订物业管理协议；2、经三方友好协商，并达成一致，由朝龙建材公司安排1名人员办理与物业合同签订、各项费用的交纳清算工作（含电费）、后期与物业的沟通管理事宜，并负责管理三方电费的清算工作。由北京方仕工贸有限公司为其支付人工费1000元，由蓝帝摩亘支付人工费500元；3、经三方友好协商，并达成一致，物业管理所产生的费用由三方共同承担，其每年的费用总计258000元，三方每年所需支付的费用分别为：北京方仕每年所需承担的费用为55630元；蓝帝摩亘每年所需承担的费用为27420元；朝龙建材公司每年所需承担的费用为174950元。此项费用的物业公司每半年收取一次，三方交费时请将此费用进行换算。四、北京兴集福苑物业管理有限责任公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）、北京兴集房地产开发有限公司（丙方）签订《补充协议书》，证明2013年12月24日，三方协议约定涉案房屋每年向物业公司交纳费用变更为174000元。朝龙建材公司对于该补充协议的真实性以及证明目的不予认可。经查明，2013年12月24日，北京兴集福苑物业管理有限责任公司（甲方）与北京方仕工贸有限公司（乙方）、北京兴集房地产开发有限公司（丙方）签订《补充协议书》，约定，泰中花园小区4号楼商业部分配套设施管理问题，甲乙丙三方已于2013年9月16日签订了正式协议书，现已履行四个月，在协议履行过程中乙方认为存在一些问题，特提出修改协议的要求，经甲、乙、丙三方协商特订立本补充协议：1、变更原协议中第六条，商场门前停车秩序维护工作由乙方自行负责，甲方不再派保安人员进行维护；2、变更原协议书中第七条部分内容，商场门前的卫生保洁工作由乙方自行负责，甲方不再派保洁人员进行维护；3、变更原协议书中第四条部分内容，每月向甲方支付3000元地下污水提升泵的运行、化粪池的清掏费用；4、变更原协议书中第九条部分内容，原协议书中费用合计每年二十五万八千元变更为一十七万四千元，原协议书中每半年支付费用的内容改为每年12月30日前一次性支付下一年费用。五、北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《泰中商业外场管理协议》，证明2014年1月10日，嘉恒公司、朝龙建材公司等三方约定泰中商业外场保洁保安费用承担方式。朝龙建材公司对该证据的真实性予以认可，但是认为实际所有的保安保洁费用都是由朝龙建材公司支付，嘉恒公司没有按照协议约定足额承担相应的费用。经查明，2014年1月10日，北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《泰中商业外场管理协议》，约定三方委托朝龙建材公司管理泰中商业卖场外场区域面积及停车场，安排人员办理并负责协调外场区域相关工作；费用总计车场专职保安人员三名，每名员工月薪2500元，外场兼职保洁一名月薪1000元以及外场物业协调管理人员一名月薪2500元。总计四名员工每月费用共计11000元，随着物价上涨员工工资调整时需三方协商确定调整幅度（详见泰中商业外场保洁保安计划）。物业所产生的费用由三方共同承担其每年总费用为132000元，三方每年所需支付的费用分别为：北京方仕每年所需承担的费用为36000元；蓝帝摩亘每年所需承担的费用为18000元；朝龙建材公司每年所需承担的费用为78000元。此项费用每季度收取一次，受委托方将定期公示费用开支。2014年1月10日，北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《泰中商业外场保安保洁计划》，约定，一个月卖场运营费用总计为11000元，现朝龙建材公司已先行垫付了12月份的运营费用。付费周期：上述费用付款周期与物业费同期同标进行。停车场外岗楼设置费用汇总：方仕6281元；蓝迪3200元；盛泰14219元。六、出租房屋房产证及房屋面积测算技术报告书。证明出租房屋面积。朝龙建材公司认为，该组证据没有原件，只是在复印件上加盖公章，对该组证据的真实性及证明目的不予认可。经审查，嘉恒公司出租房屋房产证登记房屋所有权人为北京兴集房地产开发有限公司，房屋面积测算技术报告书系北京市大兴区房地产测绘所于2012年8月14日出具，其中房屋分层平面示意图及房屋建筑面积分户计算明明晰表（表四）中记载泰中花园6号楼，楼号：4号楼-，部位及房号为-1层（-1）项下-105，建筑面积2919.29平米，套内建筑面积（含阳台）2324.74平米，分摊的共有共用建筑面积594.55平米；部位及房号为1层（01）项下102，建筑面积2145.30平米，套内建筑面积（含阳台）1881.87平米，分摊的共有共用建筑面积363.43平米、2层（02）项下201，建筑面积2933.81平米，套内建筑面积（含阳台）2145.40平米，分摊的共有共用建筑面积518.40平米。七、2015年2月5日北京方仕工贸有限公司向朝龙建材公司发送催要租金的函件、2015年2月10日嘉恒公司向朝龙建材公司发送的租金催告函、2015年4月27日嘉恒公司向朝龙建材公司发送的租金催告函及快递签收底联，证明嘉恒公司向朝龙建材公司发函，催交租金、违约金，及送达逾期解除合同通知，朝龙建材公司已签收。对上述证据，朝龙建材公司对证据的真实性以及证明目的不予认可，称未收到嘉恒公司发送的函件。八、朝龙建材公司与谭畅于2015年3月22日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与徐玉梅于2015年4月11日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与韩国华于2015年5月8日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与王雪青于2016年6月16日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与李帅于2015年10月8日签订的商铺租赁合同及朝龙建材公司收取上述承租人的交纳租金凭证，以及曹辉的证人证言，证明朝龙建材公司收取了2016年1月18日以后的商户租金及电费、空调费，证明空调是完好的。朝龙建材公司认为嘉恒公司提供的合同及收款凭证均为复印件，故对上述证据的真实性以及证明目的不予认可。对于上述证据，嘉恒公司提交了证据原件予以补正。朝龙建材公司对其主张向法庭提交了如下证据：一、2013年4月10日,嘉恒公司（甲方）与朝龙建材公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。证明与嘉恒公司存在租赁关系，嘉恒公司存在违约行为。嘉恒公司对该证据的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可。二、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司出具的收据，证明蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司代嘉恒公司收取租金及保证金1000000元。嘉恒公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。认为收到租金1000000元，但是不包括保证金25万元。三、平面图三张，证明嘉恒公司交付使用的涉案房屋面积未达到合同约定的面积。嘉恒公司认为，该证据系复印件，对该证据的真实性以及证明目的不予认可。经审查，朝龙建材公司提交的平面图系复印件，该平面图未注明制作单位及制作人、制作时间。四、甲方北京嘉恒恒业工贸有限公司，委托代理人凌建军与乙方北京盛泰朝龙建材有限公司，委托代理人张建伟于2016年1月28日签订的协议书，证明经双方达成协议，朝龙建材公司已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司。嘉恒公司认为朝龙建材公司提交的协议书系复印件，不予质证。经查明，在该协议中，双方约定，甲乙双方已开始共同办理房屋交接手续。2016年1月28日，甲乙双方已办结房屋钥匙和相关资料交接手续，乙方已将房屋全部返还甲方，乙方已交付给甲方的钥匙、中水卡（含读卡器）和相关资料作为附件附后；2016年1月18日，乙方已将其在与房屋现有商户签订的商铺租赁合同中的权利义务自2016年1月18日起概括转让给甲方，甲方已受让。乙方与房屋中现有商户签订的商铺租赁合同作为附件附后。若甲方与房屋中现有商户解除或续签商铺租赁合同需乙方协助的，乙方须协助。关于乙方已收取房屋中现有商户2016年1月18日之后的租金，乙方应于2016年3月31日前转交甲方。朝龙建材公司提供的协议书系复印件，该协议书中甲乙双方均未签章。五、朝龙建材公司于2015年5月8日向嘉恒公司发送的告知函、快递单、邮件妥投查询单，证明嘉恒公司履行合同过程中存在违约行为。嘉恒公司对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为其不存在违约行为。六、国家空调设备质量监督检验中心出具的检验报告、发票，泰中花园美的中央空调检查报告、泰中花园美的中央空调处理方案、泰中花园美的中央空调维修报价、北京力美瑞创科贸有限公司企业法人营业执照，授权书，证明涉案房屋中央空调存在质量问题。嘉恒公司对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。认为出具检验报告的单位与其提供的营业执照的名称、收款单位不一致，且检验报告只是对2016年2月24日当日室内温度进行检测，并未对空调质量检测。经法院审查，朝龙建材公司提交的检验报告由国家空调设备质量监督检验中心出具，收款单位为中国建筑科学研究院，关于鉴定单位的营业执照登记名称为北京力美瑞创科贸有限公司。七、对涉案房屋拍摄的照片及视频资料。证明对房屋的装修状况。嘉恒公司对照片的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可。八、北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具的《泰中花园4#楼底商等部分房屋装修工程造价鉴定报告》、复审报告、北京增值税普通发票、收据（票号0018427），证明对涉案房屋装修改造花费的费用。嘉恒公司对鉴定报告的真实性予以认可，对证明目的不予认可。对于北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具的《泰中花园4#楼底商等部分房屋装修工程造价鉴定报告》，该报告经朝龙建材公司申请，法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对朝龙建材公司承租的涉案房屋装修工程进行了工程造价评估，经北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定，朝龙建材公司装修工程现值为1993069.28元。九、北京洁仕嘉保洁服务有限公司出具的发票、支付业务回单、中国工商银行客户存款对帐单、收款人为北京兴集福苑物业管理有限责任公司的中国民生银行个人帐户对帐单、北京洁仕嘉保洁服务有限公司出具的发票、泰中天地（北京）购物中心有限公司及张建伟出具的说明函。证明朝龙建材公司支付物业费434300元。嘉恒公司对上述证据的真实性、关联性以及证明目的不予认可，认为该费用不是交给其公司的费用，与其无关。十、北京坤和顺源家电维修门市部出具的发票六张、北京成楷恒业科技有限公司出具的发票、收款人为张风豪、收款人为吴刚出具的收据2张。证明支付空调维修费25698元。嘉恒公司对该证据的真实性以及证明目的不予认可，认为朝龙建材公司提供的北京坤和顺源家电维修门市部出具的六张发票间隔半年并存在连号的情况。十一、消防改造合同书、收据、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、说明函。证明支付消防改造费434300元。嘉恒公司对该证据的真实性以及证明目的不予认可，认为消防改造费用已经在《泰中花园4#楼底商等部分房屋装修工程造价鉴定报告》中改造费用内予以体现，不应重复计算，而且，对涉案房屋的消防改造是朝龙建材公司私自进行。十二、北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《泰中商业外场管理协议》、北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《泰中商业外场保洁保安计划》、支出凭单、工资表（2015年1月至2016年1月）。证明为嘉恒公司垫付保安保洁费。嘉恒公司对《泰中商业外场管理协议》和《泰中商业外场保洁保安计划》的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对支出凭单的真实性以及证明目的不予认可。十三、张建伟与李正、李彦民签订的协议书、张建伟与李正、李彦民签订的存量房屋买卖合同、发票、收据、契税专用税收缴款书、北京住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、房屋所有权证书、张建伟与贾会敏签订的协议书，证明因安装电梯，购买车位花费的费用。嘉恒公司认为，购买车位属于张建伟的个人行为，资产是张建伟的个人所有，与本案没有关联性。十四、广告合同书、收据等，证明支付的广告费用。嘉恒公司对上述证据的真实性以及证明目的不予认可。十五、商铺租赁合同、补充协议。证明因涉案房屋空调无法正常使用，给朝龙建材公司造成了损失。嘉恒公司对该证据的真实性以及证明目的不予认可，认为与本案没有关联性。本案在审理过程中，要求双方当事人对涉案房屋一层的建筑面积进行确认，嘉恒公司经测量后确认一层房屋建筑面积435.61平米，并变更诉讼请求，要求朝龙建材公司按照一层房屋面积435.61平米的标准给付租赁费；朝龙建材公司在庭审中主张其曾经委托测绘公司对涉案房屋一层面积进行测量，第一层实际测量480平米。但是朝龙建材公司在法庭质证过程中主张涉案房屋一层面积为415平米。针对朝龙建材公司向嘉恒公司交纳的租赁费，嘉恒公司主张朝龙建材公司至2015年2月9日应交纳租赁费共计5108469.46元，实际收到朝龙建材公司租赁费共计5000000元。朝龙公司向法院提供了中国农业银行交易明细清单、中国民生银行个人账户对账单等证据，证明向嘉恒公司交纳了租赁费共计5146195元，嘉恒公司对朝龙建材公司提供的中国农业银行交易明细清单中的转账记录不予认可，认为该明细单中记载的600000元未显示收款人。经询问，嘉恒公司认可收到朝龙建材公司租赁费共计5000000元。另查明，嘉恒公司的股东为北京方仕工贸有限公司、黄方义，北京方仕工贸有限公司表示其与朝龙建材公司发生的任何业务往来，均等同于嘉恒公司的行为，具有同等法律效力。本案在审理过程中，朝龙建材公司亦认可北京方仕工贸有限公司与其达成的上述《物业管理协议》、《泰中商业外场保洁保安计划》的行为系嘉恒公司的行为。一审法院认为，嘉恒公司与朝龙建材公司于2013年4月10日签订的《商铺租赁合同》不违反相关法律规定，系双方当事人真实意思表示，应属有效。现嘉恒公司要求与朝龙公司解除租赁合同，朝龙亦表示同意，故对嘉恒公司要求解除与朝龙建材公司的《商铺租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。本案中，双方对涉案房屋的租赁面积及租金标准存在争议，通过双方在《商铺租赁合同》中的约定，嘉恒公司出租给朝龙建材公司的房屋位于北京市大兴区黄村镇广茂大街西侧的泰中花园4号楼全部地上二层和地下一层，以及部分地上一层面积，总建筑面积约6353.1平米，地上二层和地下一层以权威机构出具的房屋建筑面积测量图纸为准，其中地上二层面积为2933.81平米，地下一层面积为2919.29平米，部分地上一层面积位于一层东、西两侧，经双方初步推算面积约500平米。根据嘉恒公司提供的北京市大兴区房地产测绘所于2012年8月14日出具的房屋分层平面示意图及房屋建筑面积分户计算明晰表（表四）中记载，泰中花园6号楼，楼号：4号楼-，部位及房号为-1层（-1）项下-105，建筑面积2919.29平米、1层（01）项下102，建筑面积2145.30平米、2层（02）项下201，建筑面积2933.81平米。法院可以确定嘉恒公司出租朝龙建材公司的房屋地上二层面积为2933.81平米，地下一层面积为2919.29平米。对于地上一层的租赁面积，虽然双方在《商铺租赁合同》中约定确定最终准确计租面积以双方认可的地上一层的实测面积为准，双方另行签订补充协议，作为收租金依据。但是双方在《商铺租赁合同》签订后，未对地上一层房屋的租赁面积进行实测，且在合同履行过程中，北京方仕工贸有限公司与朝龙建材公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司签订《物业管理协议》，三方约定大兴区黄村镇广茂大街西侧泰中花园小区4号楼商业部分及地下一层商业用房，其中由蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司承租其中的541平米（详见租赁合同）；朝龙建材公司承租其中的6353.1平米（详见租赁合同）；北京方仕工贸有限公司自营面积1104.3平米。该《物业管理协议》签订后已经实际履行，根据该《物业管理协议》，朝龙建材公司对涉案房屋地上一层的租赁面积500平米进一步进行了确认。本案在审理过程中，法院要求双方当事人对涉案房屋一层的建筑面积进行确认，嘉恒公司经测量后确认一层房屋建筑面积435.61平米。朝龙建材公司在庭审中主张其曾经委托测绘公司对涉案房屋一层面积进行测量，第一层实际测量480平米,但是在法庭质证过程中朝龙建材公司主张涉案房屋一层面积为415平米。对此，朝龙建材公司未向法院提供相应证据，故法院确定朝龙建材公司承租的地上一层的面积为435.61平米。对于租赁费标准，根据双方《商铺租赁合同》的约定，地上一层租金每天每平米1.8元，地上二层租金每天每平米1.6元，地下一层租金每天每平米1元。据此，法院确定，朝龙建材公司每日应交纳租金总额为8397.49元，每季度应交纳租金总额为755774.1元。自2013年6月10日至2015年2月9日朝龙建材公司应向嘉恒公司交纳租赁费为5038494元。嘉恒公司要求朝龙建材公司支付自2013年6月10日至2015年2月9日的租金108469.47元，主张朝龙建材公司至2015年2月9日应交纳租赁费共计5108469.46元，实际收到朝龙建材公司租赁费共计5000000元，朝龙建材公司尚欠租金108469.47元未给付。朝龙建材公司主张向嘉恒公司交纳了租赁费共计5146195元，但是，其提交的的中国农业银行交易明细清单中记载的600000元未显示收款人及收款人的账户或银行卡信息。故法院认定，自2013年6月10日至2015年2月9日，朝龙建材公司给付嘉恒公司租赁费共计5000000元，尚欠嘉恒公司租赁费38494元未给付；对于嘉恒公司要求朝龙建材公司支付自2015年2月9日起至实际腾退房屋并恢复原状之日止的租金的诉讼请求，朝龙建材公司主张已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司，并提供北京嘉恒恒业工贸有限公司（甲方）委托代理人凌建军与北京盛泰朝龙建材有限公司（乙方）委托代理人张建伟于2016年1月28日签订的协议书予以证明，经查，该协议书系复印件，协议书中甲乙双方均未签章。就该协议中“乙方已交付给甲方的钥匙、中水卡（含读卡器）和相关资料作为附件附后及乙方与房屋中现有商户签订的商铺租赁合同作为附件附后”所涉及的“附件”以及“关于乙方已收取房屋中现有商户2016年1月18日之后的租金，乙方应于2016年3月31日前转交甲方”中涉及的朝龙建材公司已收取房屋中现有商户2016年1月18日之后的租金，朝龙建材公司未向法院提供该“附件”及将收取的2016年1月18日之后的租金交付嘉恒公司的相关证据。对此，嘉恒公司亦提供了朝龙建材公司与谭畅于2015年3月22日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与许玉梅于2015年4月11日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与韩国华于2015年5月8日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与王雪青于2016年6月16日签订的商铺租赁合同、朝龙建材公司与李帅于2015年10月8日签订的商铺租赁合同及朝龙建材公司收取上述承租人的交纳租金凭证、曹辉的证人证言，证明朝龙建材公司收取了2016年1月18日以后的商户租金及电费、空调费。法院经审查认为，嘉恒公司提供的商铺租赁合同、收款凭证、证人证言等证据相互印证，形成完整的证据链条。对于朝龙建材公司提供的协议书，该证据系复印件且无双方单位签章确认，朝龙建材公司亦未提供该协议中涉及的部分“附件”及将收取的2016年1月18日以后的商户租金交付嘉恒公司的相关证据，故对该协议书的真实性法院不予认定，对朝龙建材公司主张的已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司的事实，法院不予采信。本案在审理过程中，嘉恒公司认可于2016年年底将涉案房屋返还北京兴集房地产开发有限公司。综合上述事实，法院确定，朝龙建材公司实际腾退房屋日期为2016年12月。自2015年2月9日至2016年12月朝龙建材公司应支付嘉恒公司租金为5794268.1元。因嘉恒公司认可已将涉案房屋返还北京兴集房地产开发有限公司，故对嘉恒公司要求朝龙建材公司腾退承租房屋的诉讼请求，法院不予支持；对于嘉恒公司要求朝龙建材公司支付自2015年2月9日起至付清全部租金之日止的逾期违约金（以诉讼请求3、4中暂计租金6494056.3元为基数，按日万分之三计算，至2017年3月8日违约金暂计算845541.01元）的诉讼请求，根据朝龙建材公司提供国家空调设备质量监督检验中心出具的检验报告、泰中花园美的中央空调检查报告、泰中花园美的中央空调处理方案、泰中花园美的中央空调维修报价等证据，证明嘉恒公司提供的涉案房屋所安装的中央空调确实存在质量问题，故对于嘉恒公司要求朝龙建材公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于朝龙建材公司反诉要求嘉恒公司返还2013年6月10日至2015年2月15日期间超额交纳的租金578087.82元及返还保证金250000元的反诉请求，因朝龙建材公司对其主张的事实未向法院提供充分证据予以证明，故法院不予支持；对于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还物业费194000元、保安保洁费91000元的反诉请求，因就物业管理及保安保洁问题，北京兴集福苑物业管理有限责任公司、北京方仕工贸有限公司、北京兴集房地产开发有限公司、蓝帝摩亘（北京）服装服饰有限责任公司等各方就物业管理及保安保洁分别单独签订了协议，故与本案不属同一法律关系，应另案处理；对于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还空调检测费8000元、空调修理费25698元的反诉请求，根据朝龙建材公司提供的相关证据，嘉恒公司提供的涉案房屋所安装的中央空调确实存在质量问题，应当承担对租赁物的维修义务，故对该反诉请求，法院予以支持；对于朝龙公司要求嘉恒公司给付装修改造损失1825033.33元的反诉请求，法院根据双方在租赁合同中的约定及各自在履行合同中所承担的责任，及北京华建审工程造价咨询事务所有限公司的鉴定结论，确定嘉恒公司负担50%即912516.67元；对于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还电梯加固改造费20000元、消防改造费300000元、公司广告宣传费301000元、车位购置款300000元、契税18000元、专项维修基金24312元、停车卡押金200元、管理费2400元、登记费320元、借名费33000元的反诉请求，因上述行为均属朝龙建材公司为其自身经营所花费的相关费用，故法院不予支持；对于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还营业损失1000000元的反诉请求，因朝龙建材公司未向法院提供相应证据，故不予支持；对于朝龙建材公司要求嘉恒公司支付鉴定费71452.8元的反诉请求，根据各自在履行租赁合同中所付的责任比例及鉴定情况，确定由嘉恒公司负担35726.4元。据此，一审判决如下：一、解除北京嘉恒恒业工贸有限公司与北京盛泰朝龙建材有限公司签订《商铺租赁合同》；二、北京盛泰朝龙建材有限公司给付北京嘉恒恒业工贸有限公司自2013年6月10日至2015年2月9日的租赁费38494元，于判决生效后七日内给付；三、北京盛泰朝龙建材有限公司给付北京嘉恒恒业工贸有限公司自2015年2月9日至2016年12月9日的租赁费5794268.1元，于判决生效后七日内给付；四、北京盛泰朝龙建材有限公司于判决生效后六十日内将其在承租房屋上添设的设施设备拆除并将租赁房屋及场地恢复原状；五、北京嘉恒恒业工贸有限公司给付北京盛泰朝龙建材有限公司空调检测费8000元、空调修理费25698元，于判决生效后七日内给付；六、北京嘉恒恒业工贸有限公司给付北京盛泰朝龙建材有限公司装修改造损失费912516.67元、鉴定费35726.4元，于判决生效后七日内给付；七、驳回北京嘉恒恒业工贸有限公司其它的诉讼请求；八、驳回北京盛泰朝龙建材有限公司其它的反诉请求；本院认定的事实与一审无异。本院认为，朝龙建材公司在原审法院及本院审理期间均主张其已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司，并提供北京嘉恒恒业工贸有限公司（甲方）委托代理人凌建军与北京盛泰朝龙建材有限公司（乙方）委托代理人张建伟于2016年1月28日签订的协议书予以证明，经查，就该协议中“乙方已交付给甲方的钥匙、中水卡（含读卡器）和相关资料作为附件附后及乙方与房屋中现有商户签订的商铺租赁合同作为附件附后”所涉及的“附件”以及“关于乙方已收取房屋中现有商户2016年1月18日之后的租金，乙方应于2016年3月31日前转交甲方”中涉及的朝龙建材公司已收取房屋中现有商户2016年1月18日之后的租金，朝龙建材公司并未提供该“附件”及将收取的2016年1月18日之后的租金交付嘉恒公司的相关证据。对此，嘉恒公司亦提供了商铺租赁合同、收款凭证、证人证言等证据，以此证明朝龙建材公司收取了2016年1月18日以后的商户租金及电费、空调费。经审查，嘉恒公司提供的商铺租赁合同、收款凭证、证人证言等证据可以相互印证，形成完整的证据链条。而朝龙建材公司并未提供该协议中涉及的部分“附件”及将收取的2016年1月18日以后的商户租金交付嘉恒公司的相关证据，故本院不能认定朝龙建材公司已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司。本案在审理过程中，嘉恒公司认可于2016年年底将涉案房屋返还北京兴集房地产开发有限公司。故综合上述情形，原审法院认定朝龙建材公司实际腾退房屋日期为2016年12月，并据此确定了朝龙建材公司应向嘉恒公司支付的租金数额。经查，原审法院的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。朝龙建材公司上诉所提已于2016年1月28日将涉案房屋交付嘉恒公司的主张缺乏充分事实依据，本院不予采信。同时，因嘉恒公司认可已将涉案房屋返还北京兴集房地产开发有限公司，故原审对嘉恒公司要求朝龙建材公司腾退承租房屋的诉讼请求，未予支持，仅判决朝龙建材公司将其在承租房屋上添设的设施设备拆除并将租赁房屋及场地恢复原状。经查，该处理亦符合本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。关于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还2013年6月10日至2015年2月15日期间超额交纳的租金578087.82元及返还保证金250000元的请求，因朝龙建材公司对其主张的事实未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于朝龙建材公司要求嘉恒公司返还物业费194000元、保安保洁费91000元的请求，因涉及案外人，与本案不属同一法律关系，朝龙建材公司可另案主张。对于朝龙公司要求嘉恒公司给付装修改造损失1825033.33元及鉴定费71452.8元的的请求，经查，原审法院根据相关鉴定结论及双方在租赁合同中的约定、各自在履行合同中所承担的责任，确定嘉恒公司负担50%。该认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。综上所述，朝龙建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19746元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一八年三月二十一日法官助理 张增彬书 记 员 张 雯