上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初77670号原告：郑效莉，女，1976年2月10日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈照亚，住上海市浦东新区。被告：武亚强，男，1992年1月21日生，汉族，户籍地山西省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭天源，上海首融律师事务所律师。原告郑效莉诉被告武亚强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，分别于2017年11月22日、2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告郑效莉及其委托诉讼代理人陈照亚、被告武亚强的委托诉讼代理人彭天源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑效莉诉称，2017年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号一层门面及院子(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用，租赁期限自2017年7月10日至2023年7月9日。2017年6月20日，原告开始对系争房屋进行装修。2017年7月11日，系争房屋被村里划为违章搭建，要进行部分拆除，造成原告装修暂停、无法按时营业。原告多次与被告协商无果，现向法院起诉要求：一、解除原、被告于2017年6月20日签订的房屋租赁合同；二、要求被告返还保证金人民币5万元(以下币种同)以及自2017年7月10日至2017年12月10日期间的房租86,000元；三、要求被告支付违约金50,000元；四、要求被告赔偿装修费60,000元；五、要求被告赔偿误工费6,000元；六、要求被告赔偿办理执照损失费3,000元；七、要求被告赔偿合同损失费50,000元；八、要求被告承担诉讼费用。被告武亚强辩称，不同意原告全部诉请。双方签订的房屋租赁合同真实有效，被告已经交付场地。原告在办理证照期间主动放弃了办理证照，是原告单方面违约解除合同，应自行承担相应后果。经审理查明，2017年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号一层门面及院子出租给原告使用，租赁期限自2017年7月10日至2023年7月9日。合同第2-2条约定，在房屋交付后，原告享有的免租期为：自合同签订当日起至2017年7月10日止。第3条约定，房屋年租金为166,000元。租金首期支付6个月，押租保证金为5万元。合同补充条款约定：租赁期内，如因被告自身原因，房屋不租给原告，则被告赔偿原告当期房屋和押租保证金以及装修费用。合同签订当日，被告将系争房屋交付给原告，原告支付给被告租金83,000元以及保证金5万元。2017年7月11日，陶桥村村委相关工作人员在系争房屋处划红线，并在地面上标注“违章，拆”。系争房屋的《农民宅基地使用权审查表》上显示，系争房屋核定宅基为182平方米，标准宅基为220平方米。现有楼房2幢，75平方米，批准楼房2幢，75平方米。2017年12月5日，本院向在上海市浦东新区陶桥村村委会调查时称，系争房屋占地220平方米左右，有四层楼，属于违章搭建“长高长胖”型的连体房，根据市府意见，在2018年年底前要清除违章搭建。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋的装修造价进行鉴定。万隆建设工程咨询集团有限公司出具鉴定意见为：1、可确定的系争房屋的固定装修工程造价为47,431元。2、原、被告双方存在争议的垃圾外运工程造价为5,000元。以上事实由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《农民宅基地使用权审查表》、沪万价鉴字(2018)第8号《司法鉴定意见书》等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定被告将沪南公路XXX弄XXX号一层门面及院子出租给原告使用。现有建筑占地为220平方米，《农民宅基地使用权审查表》显示房屋审查批准为2幢，75平方米，被告未能就其余面积合法性进行举证，故就有证部分租赁面积签订的租赁合同有效，其余部分无效。被告将一层四间房屋出租给原告，陶桥村委会在一间多的地方划红线，并在地面上标注“违章，拆”。无证部分租赁面积若被拆除后影响原告正常使用系争房屋，致使原告无法实现合同目的，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》中有效部分合同于诉状副本送达日2017年10月21日解除。合同被确认无效或解除后，原告支付的保证金5万元，被告理应返还。原告主张其于2017年7月11日知道部分房屋系违章建筑后，一直与被告协商解决方案，未果。2017年10月5日，原告将系争房屋腾空，次日将钥匙邮寄给被告，因特快专递为对方付款而被退回。2017年10月8日，原告再次将钥匙邮寄给被告，考虑到诉讼过程中可能对系争房屋进行评估，故私留了一把钥匙。被告称未收到过系争房屋钥匙。原告举证快递员洪训山出具的《证明》，但作为证人证言，洪训山未到庭作证，故对该份《证明》，本院无法采信。2017年12月27日，原告提出在法院将系争房屋钥匙交付给被告，本院通知被告后，被告称不愿意来法院领取钥匙，但认可原告交付钥匙的行为。综上，本院认定原告于2017年12月27日将系争房屋返还给被告。针对原告要求被告返还2017年7月10日至2017年12月10日期间房屋租金86,000元该项诉请，本院认为，自2017年7月11日始，双方对部分房屋系违章建筑的纠纷在协商处理，原告自2017年10月5日腾空房屋并搬离，直至2017年12月27日双方才完成系争房屋钥匙的交接。本院综合考虑到双方的过错程度、原告未正常使用系争房屋、该期间租金系为处理双方纠纷引起等因素，酌定判令由被告返还给原告60%的租金51,600元。原告对系争房屋投入的装修费用，已经鉴定机构鉴定，鉴定报告具有科学性、客观性，本院予以采纳。原告主张曾与被告父亲口头约定对实际发生的垃圾外运费5,000元各半负担，故要求将垃圾外运工程造价5,000元计入结算造价，被告对此予以否认，因原告未对其主张提供书面证据予以佐证，亦未提供垃圾外运费5,000元的支付凭证，故对原告的主张，本院难以支持。被告主张系争房屋中有2台空调系原告安装，原告可以拆除，不应将其作为税后补差4,050元计入总价。根据法律规定，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用，应由承租人予以拆除，故对被告的主张，本院予以支持。被告主张系争房屋的装修工程不是正规装修公司施工，亦无正规装修费发票，费用表中的7.1项社会保险费1,295.99元、7.2项住房公积金142.56元以及第9项中增值税2,356元均应予以扣减，庭审中原告自认系争工程不是正规装修公司施工亦无正规装修发票，鉴定人员认为如上述事实属实，上述三项费用应予以扣除。综上，本院确认系争房屋的固定装修工程造价为39,586.38元。合同部分无效或解除后，装修的残值已成为承租人的损失，因原告对于系争房屋有无合法建造手续的事实未积极进行核对，对造成合同部分无效亦存在一定过错，本院综合考虑合同部分无效以及双方当事人的过错程度，附着的装饰装修对于出租人具有一定的再利用价值等因素，酌定判令被告按照鉴定造价的60%赔偿原告装修损失费23,751.82元。原告根据双方租赁合同中的补充条款，要求被告支付违约金5万元，因系争租赁合同部分无效，且该条款是针对被告不将房屋租给原告的违约情形，故对原告的该项诉请，本院无法支持。针对原告诉请的误工费、办理执照损失等其余诉请，因非合同无效或解除后的直接损失，且缺乏合同依据和法律规定，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告郑效莉与被告武亚强签订的《房屋租赁合同》中未取得建设规划许可证部分无效，其余有效部分合同于2017年10月21日解除；二、被告武亚强在本判决生效之日起十日内返还给原告郑效莉保证金人民币50,000元；三、被告武亚强在本判决生效之日起十日内返还给原告郑效莉自2017年7月10日至2017年12月10日期间房屋租金人民币51,600元；四、被告武亚强在本判决生效之日起十日内赔偿原告郑效莉装修损失费人民币23,751.82元；五、驳回原告郑效莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,914元，减半收取计人民币2,957元，由原告郑效莉负担人民币1,567元，被告武亚强负担人民币1,390元。鉴定费用人民币1,800元，由原告郑效莉、被告武亚强各半负担人民币900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一八年三月二十六日书记员  杨艳冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。