济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6901号 原告：中国建设银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100X13200677U。 代表人：林拥旗，行长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：国钊，系山东文瀚律师事务所律师。 被告：康平，男，生于1967年9月3日，汉族，住济南市。 被告：张健，女，生于1970年11月15日，汉族，住济南市。 被告：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100672246257E。 法定代表人：王森，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：周灿，男，系该公司法务。 原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行（以下简称建设银行高新支行）与被告康平、张健、山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行高新支行的委托诉讼代理人国钊，七里堡置业公司的委托诉讼代理人周灿到庭参加诉讼。被告康平、张健经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行高新支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除我行与被告康平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：370618802-011-201xxx566）；二、请求依法判决被告康平偿还我行借款本金422750元、利息31503.40元、本金罚息2923.64元，利息罚息2027元（合计459204.04元，利息计算至2017年7月26日）及自2017年7月27日起至被告康平全部给付全部欠款之日止的利息及逾期罚息按合同约定计算；依法判决被告康平赔偿我行经济损失12858元；依法判决被告张健、七里堡置业公司对上述三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、判决我行对被告康平所有的XXX及地下室XXX房产进行拍卖、折价或者变卖的价款有优先受偿权；六、诉讼费由三被告承担。事实与理由：我行同被告康平于2010年8月5日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：370618802-011-2010xxxx66）。约定：被告康平向我行借款57万元，用于购买被告七里堡置业公司开发的位于济南市XXX及地下室XXX及车库XXX的房产，借款期限为240个月（自2010年8月5日至2029年8月5日止）；贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调15%；合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；分期还款，采用等额本金还款方法；担保方式为抵押和阶段性保证，被告康平以上述房产提供抵押担保，被告七里堡置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交由贷款人（我行）核对无误、收执之日止。担保范围均为借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告张健于2010年6月1日我行出具《共同还款承诺书》。承诺当被告康平不按期偿还贷款本息时，其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。合同签订后，我行依约一次性将贷款57万元发放至被告康平指定的被告七里堡置业公司账户内。截止2017年7月26日，被告康平尚欠我行借款本金422750元、利息31503.40元、本金罚息2923.64元、利息罚息2027元（合计459204.04元）未还。为维护我行合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 康平未作答辩。 张健未作答辩。 七里堡置业公司辩称，第一、该房屋已经具备办证条件，我公司愿意给被告康平办理产权证，请求法院支持我公司给康平办证，原告就可以享有抵押权。第二、我公司愿意承担原告的连带责任保证，替被告康平偿还所欠贷款。 建设银行高新支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：身份证复印件2份、户籍证明2份、七里堡置业公司企业信息公示报告复印件1份、商品房买卖合同1份、借款申请书1份、借款合同1份、共同还款承诺书1份、个人借款支付凭证1份、个人借款对账单（打印件）6份、结清试算表（打印件）1份、委托代理合同1份。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院认定以下事实： 2010年6月1日，康平以购买个人住房为由向原告建设银行高新支行提出借款申请。同日，张健作为康平之妻出具《共同还款承诺书》，承诺作为借款人康平的共同还款人，对借款人康平向建设银行高新支行借款57万元的本息及相关费用承担连带清偿责任。 2010年8月5日，康平（借款人）与建设银行高新支行（贷款人）、七里堡置业公司（保证人）签订编号为370618802-011-201xxxxx6的《个人住房（商业用房）借款合同》1份，该合同约定，被告康平向原告方借款57万元用于购买坐落于济南市XXX及地下室XXX及车库XXX的房产；借款期限为240个月（自2010年8月5日至2030年8月5日止）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；该利率自起息日其至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日调整；贷款人将款项一次划入借款人指定的账户；借款人的还款方式为等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为2375元；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。康平以其购买的坐落于济南市XXX及地下室XXX及车库XXX的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办妥抵押登记，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。保证人七里堡置业公司提供的保证为阶段性保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本以及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在保证范围内承担保证责任。 2010年8月5日，建设银行高新支行根据与康平签订的《个人住房（商业用房）贷款合同》的约定，将57万元划入借款人康平指定的账户内。康平自2015年9月起开始未按照合同约定的还款日足额还款，自2015年11月5日之后未还款。截至2017年7月26日，被告康平仍欠原告方借款本金422750元、利息31503.40元、本金罚息2923.64元、利息罚息2027元，共计合计459204.04元。康平提供抵押担保的坐落于济南市XXX及地下室XXX及车库XXX的房产至今未办理房屋所有权权属证明，也未进行房屋抵押登记。 另查明，原告为本案诉讼，与山东文瀚律师事务所签订《委托代理协议》1份，约定因本案诉讼，山东文瀚律师事务所接受原告委托为其代理人，并委派国钊具体办理受托的法律事务。协议约定，如借款合同及担保合同对实现债权的律师费用有明确约定时，本案代理费须向被告方主张，如生效法律文书未确定被告方承担代理费，除足额扣除原告代垫的诉讼案件受理费、保全费等费用后，根据同期执行回收额的2.8%确定，上述费用自回收款项到达历城建行账户后30日内支付。 本院认为，原告建设银行高新支行与被告康平、七里堡置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告张健向建设银行高新支行出具的《共同还款承诺书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应全部履行合同。建设银行高新支行按合同约定向康平发放了贷款57万元，被告康平亦应按照合同约定的时间和金额偿还原告方借款本息，康平逾期还款，已构成违约，原告方有权要求解除合同并宣布贷款立即到期，要求借款人康平立即清偿借款本息及相关费用。因此对原告方要求解除合同以及要求被告康平立即清偿应还借款本金以及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张健系康平的妻子，根据其承诺亦应对上述债务承担连带清偿责任。虽然被告康平以其购买的坐落于济南市XXX及地下室XXX及车库XXX的房产提供抵押担保，但该房屋至今未办理房屋所有权权属证明，也未办理房屋抵押登记，因此原告的抵押权并未依法设立，原告要求对约定抵押房屋享有优先受偿权依法不予支持。根据原告方与被告七里堡置业公司关于保证期间的约定：保证期间自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本以及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，故被告七里堡置业公司的连带责任保证仍在保证期间内，应对被告康平的上述借款本息承担连带清偿责任。被告七里堡置业公司在承担保证责任后，有权向康平追偿。虽然原告方与被告康平签订的《个人住房（商业用房）贷款合同》约定原告为实现债权以及担保权利所发生的律师费用应当由被告承担，但原告与山东文瀚律师事务所之间签订的委托代理协议对律师代理费用金额或支付标准处于不确定状态，故对其主张本院不予支持，原告可在实际产生律师费支出后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行与被告康平、山东七里堡置业有限公司于2010年8月5日签订的编号为370618802-011-2010000566《个人住房（商业用房）借款合同》自2018年3月26日起解除； 二、限被告康平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行截至2017年7月26日的借款本金422750元、利息31503.4元、本金罚息2923.64元、利息罚息2027元，合计459204.04元； 三、限被告康平于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行自2017年7月27日起至实际给付之日止，分别以借款本金422750元及利息31503.4元为基数，按照中国人民银行公布实行的同期同档次贷款利率下调15%的水平上上浮50%确定的利率计算的逾期利息及复利； 四、被告张健对上述二、三项判决内容承担连带清偿责任； 五、被告山东七里堡置业有限公司对上述二、三项判决内容承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告康平追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8581元，由原告中国建设银行股份有限公司济南高新支行负担293元，由被告康平、张健、山东七里堡置业有限公司共同负担8288元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李峻岭 人民陪审员  王寿莲 人民陪审员  薛 蕾 二〇一八年三月二十六日 书 记 员  王百丽