广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初228号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所实习人员。被告：付毅艳，女，汉族，1973年10月20日出生，住河南省焦作市解放区卫校西街六运4号楼2单元8号，现住广东省广州市黄埔区。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告付毅艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁蔼欣、王燕飞到庭参加诉讼，被告付毅艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年2月1日至2017年7月31日期间的物业管理服务费38826元和违约金（物业管理服务费违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为14333.27元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年2月1日至2017年7月31日期间的会所使用费32592元和违约金（会所使用费违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为21298.12元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告委托诉讼代理人明确其第一项诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2014年2-3月及2016年4月至2017年7月的物业管理费38826元和违约金（物业管理服务费违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月31日为14333.27元）；其他诉讼请求与起诉状一致。事实和理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2012年11月30日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸红菁街11号101房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为431.33平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2014年1月15日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《临时管理规约》《物业管理确认函》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务。被告在收楼时预交了一个月的物业管理服务费和会所使用费，后无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴交物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。为维护自身合法权益，现原告依据相关合同约定及法律规定向法院提起诉讼。被告付毅艳未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2012年11月30日，御湖公司（甲方）与付毅艳（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸红菁街11号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积431.33平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同《补充协议》第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。本合同《补充协议》第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。本合同《补充协议》第十四条约定：1.买卖合同第十六条补充增加：甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。不论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。2012年11月30日，付毅艳还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，付毅艳确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。付毅艳在该承诺书的买方/继受人（签章）处签名，同时也在《临时管理规约》上签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第六款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，付毅艳签署了一份《关于御湖名邸商业部分的承诺书》，付毅艳同意在物管公司经营管理商业部分为本人/本公司及全体业主提供文娱、康乐服务期间，商业部分所产生的有关费用（包括日常经营管理费用，该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及该商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）除本承诺书约定由御湖公司承担的费用外，由本人/本公司及全体业主共同承担。付毅艳还签署了一份《关于御湖名邸消防通道的承诺书》，确认接受消防通道的目前状况，并愿意承担本承诺书所述的相应的法律风险等。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。付毅艳于2014年1月15日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。高卫物业公司陈述付毅艳收楼后缴了2014年1月份的物业管理服务费，后又缴纳了2014年4月至2016年3月的物业管理费。拖欠物业管理费的时间包括2014年2-3月份、2016年4月份至今。高卫物业公司于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向付毅艳发出《律师函》一份，催促付毅艳于自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并缴纳截止至2015年12月拖欠的管理费49611元、会所使用费17848元、水费及污水处理费92.99元、公共设施分摊电费881.52元、代收电费1019.61元、燃气费286.4元及相应违约金。高卫物业公司又于2017年6月1日委托国信信扬律师事务所向付毅艳发出《律师函》一份，催促付毅艳自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2017年4月30日拖欠的管理费32355元、会所使用费30264元、水费及污水处理费1919.72元、公共设施分摊电费219.53元、燃气费928.1元及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师事务所代发律师函或及委派诉讼代理人参与诉讼。高卫物业公司为此向该律师事务所支付律师费3000元。高卫物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心健身器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。原告在庭审中陈述该案的物业管理费用和会所使用费用均是按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算费用，该面积小于房屋产权证上记载的面积，原因是原告当时并未持有房产证，因此我方在本案主张的计费期间内按照商品房买卖合同中约定的建筑面积计算费用。另查明，案涉物业已取得房地产权证，为付毅艳单独所有。房地产权证上载明的规划用途为住宅。上述事实有《商品房买卖合同》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《承诺书》《物业管理确认函》《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、发票、支付凭证、会议纪要、照片、房地产权证及当事人陈述等予以证实。本院认为：付毅艳与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对原告高卫物业公司、被告付毅艳具有法律约束力，双方应遵照履行。付毅艳应该依约向高卫物业公司缴纳拖欠的物业管理费。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七《补充协议》第五条第1、2、3款的约定，付毅艳应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。高卫物业公司主张案涉物业建筑面积为431.33平方米，付毅艳每月应向高卫物业公司支付物业管理服务费2157元，因此，付毅艳应向高卫物业公司支付自2014年2月-3月及2016年4月至2017年7月拖欠的物业管理服务费共计38819.7元（431.33平方米×5元/平方米×18个月）。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金[每月物业管理服务费的违约金以2157元（431.33平方米×5元/平方米）为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期物业管理服务费违约金以不超过其本金为限]。关于付毅艳应支付的会所使用费及违约金问题。根据《商品房买卖合同》中《补充协议》第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给付毅艳及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。付毅艳签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，因此，付毅艳应依照约定向高卫物业公司支付会所使用费。案涉物业建筑面积为431.33平方米，被告付毅艳每月应向原告高卫物业公司支付会所使用费776元，因此，付毅艳应向高卫物业公司支付自2014年2月1日至2017年7月31日拖欠的会所使用费共计32592元（776元×42个月）。关于付毅艳拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所使用费的违约金以776元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期会所使用费违约金以不超过其本金为限）。关于高卫物业公司主张的律师费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票等予以证实，故对原告高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付毅艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年2-3月及2016年4月至2017年7月的物业管理服务费38819.7元及物业管理服务费违约金（每月物业管理服务费的违约金以2157元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期物业管理服务费违约金以不超过其本金为限）；二、被告付毅艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年2月1至2017年7月31日会所使用费32592元及会所使用费违约金（每月会所使用费的违约金以776元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期会所使用费违约金以不超过其本金为限）；三、被告付毅艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250.5元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担250元，被告付毅艳负担1000.5元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇一八年三月十六日法官助理张淳淳书记员林婕