河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2842号上诉人(原审被告)：郑州鑫丰房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市管城区南曹乡尚庄村阳光城**号院*号楼*单元***室。法定代表人：刘海峰，经理。委托诉讼代理人：姜斌，公司员工。被上诉人（原审原告）：尚治祥，男，1956年6月16日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：樊灵君，河南博澳律师事务所律师。原审被告：李艳红，女，1983年7月21日出生，汉族，郑州鑫丰房地产营销策划有限公司员工，住郑州市。委托诉讼代理人：姜斌，公司员工。上诉人郑州鑫丰房地产营销策划有限公司（以下简称鑫丰策划公司）、原审被告李艳红因与被上诉人尚治祥房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初8123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月31日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人鑫丰策划公司的委托诉讼代理人姜斌，原审被告李艳红的委托诉讼代理人姜斌，被上诉人尚治祥的委托诉讼代理人樊灵君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫丰策划公司不服原审判决，向本院上诉称：请求二审法院依法驳回尚治祥的诉讼请求。事实和理由：一审认定基本事实不清，适用法律错误。1、本案纠纷产生的根本原因在于尚治祥与尚庄村多名村民冲击并侵占鑫丰策划公司的办公场所，导致鑫丰策划公司无法正常经营，资金链断裂，尚治祥应当是本案涉诉《郑州市房屋出租委托代理合同》的违约方，一审法院判令鑫丰策划公司向尚治祥支付租金、违约金属于案件事实认定不清，适用法律错误。在一审起诉前，尚治祥与尚庄村多名村民冲击并侵占鑫丰策划公司的办公场所，并扣押办公场所内的物品，包括但不限于办公座椅、电脑、相关文件、鑫丰策划公司公章及一批价值昂贵的指纹锁等，至今未予返还。并且在一审起诉前尚治祥已将委托鑫丰策划公司对外出租的房屋全部收回并重新对外出租，故一审中称相关违约损失不属实，本案系尚治祥违约造成的，一审酌定支付三个月房租作为违约金及支付拖欠的租金，明显错误。2、双方签署《郑州市房屋出租委托代理合同》后，经尚治祥认可，鑫丰策划公司出资附合同涉及房屋进行装饰并置办大量家具、家电及其他附着物，一审对此未认定，判令租金时也未予折抵租金，属于认定事实不清。3、合同上的鑫丰策划公司的公章是在被上诉人的控制下加盖的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。尚治祥答辩称：双方签订房屋出租委托代理合同后，一直正常的履行合同，到2017年上半年开始，鑫丰策划公司没有按时支付租金，直到起诉前，一直处于拖欠状态，按照合同约定，尚治祥有权解除合同，一审认定事实清楚，判决正确，房屋交割清单中都已经具备使用条件，鑫丰策划公司并未提交添置物品的有关证据，一审对此认定是准确的，清楚的，请求维持原判。尚治祥一审法院起诉请求为：1、解除鑫丰策划公司、尚治祥签订的委托代理合同；2、鑫丰策划公司向尚治祥支付拖欠的房租16650元；3、鑫丰策划公司向尚治祥赔偿违约金23902元。一审法院认定事实：1.2016年2月25日，尚治祥（委托人、甲方）与鑫丰策划公司（租赁代理机构、乙方）签订合同编号为xf-ml-16-(2)-8125的《郑州市房屋出租委托代理合同》一份，主要约定：尚治祥将其位于郑州市管城区阳光城10号院1-1309号房屋委托鑫丰策划公司对外出租，出租代理权限6年，自2016年2月25日至2022年2月25日，前三年租金66600元，后三年租金73260元，共计139860元，租金每月支付至尚治祥名下的建设银行账户内。每年1个月免租期。合同的解除：乙方未按约定划付租金达30日以上的，甲方有权单方解除合同。乙方还应按合同期内总租金的20%向甲方支付违约金，并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。双方于合同签订当日即进行了房屋交接，并对屋内的家具家电等作出明确的交割清单。2.2017年8月24日，李艳红向房东代表肖广军、后附所有房东名单出具《个人担保书》一份，主要载明：因鑫丰策划公司暂时无力按照原合同支付房租，保证人李艳红自愿为鑫丰策划公司订立的合同项下的全部义务向债权人提供连带责任保证。后附：阳光城3号、10号院房东名单（详见附件名单），本案尚治祥在此名单内。3.鑫丰策划公司最后一次支付租金日期为2016年11月7日，租金支付至2017年1月25日，房屋的租金共支付了11个月（自2016年2月25日至2017年1月25日），每月房租为1850元，鑫丰策划公司自2017年1月26日起开始拖欠租金。4.涉案房屋在开庭审理时已被尚治祥收回。庭审后，李艳红向该院提交申请，要求到相关公安机关调取房东涉嫌非法拘禁的报案笔录及立案材料，经与公安机关办案人员联系，李艳红报案称房东分别于2017年8月份和9月份对其非法拘禁，公安机关经过调查，目前未立案。一审法院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中《郑州市房屋出租委托代理合同》由尚治祥、鑫丰策划公司双方签名及盖章，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。鑫丰策划公司自2017年1月26日起未再向尚治祥支付房屋租金，依据双方在合同中约定的解除条件，尚治祥提出解除双方于2016年2月2日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》，鑫丰策划公司庭审中也同意提前解除，对该项请求该院依法予以支持。鑫丰策划公司未按时支付房屋租金的行为已构成违约，尚治祥主张鑫丰策划公司支付拖欠的房屋租金16650元（自2017年1月26日起）的诉讼请求，理由正当，该院同样予以支持。关于违约金，双方约定违约金按合同期内总租金的20％计付，尚治祥主张违约金基数按未履行合同的期限5年零1个月计算，即总租金额139860元减去已付的11个月20350元，然后乘以20％，为23902元。鑫丰策划公司、李艳红提出尚治祥主张的违约金已超出其实际损失的30％，请求法院依法予以调整。设定违约金的主要目的是为了补偿性质，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。结合本案，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌定按三个月租金标准支付违约金，基本可以弥补尚治祥的损失。对尚治祥高出部分的诉讼请求，不予支持。李艳红出具的保证书，保证内容具体明确，且不违反法律、法规禁止性规定，对尚治祥要求李艳红承担连带清偿保证责任的诉讼请求，该院同样予以支持。鑫丰策划公司、李艳红辩称因尚治祥与多名村民一起涉嫌冲击鑫丰策划公司的办公场所，造成该公司无法正常经营，才导致后期的欠款，李艳红出具的保证书系违背真实意思情况下签订，李艳红称尚治祥涉嫌非法拘禁其已报警，申请该院到公安机关调取证据，但截至目前，公安机关并未就此立案，因此，鑫丰策划公司、李艳红的上述辩称意见，证据不足，该院不予采信。综上所述，提前解除尚治祥与鑫丰策划公司2016年2月25日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》，未履行部分不再履行；鑫丰策划公司应向尚治祥支付拖欠的租金16650元，并赔偿尚治祥违约金5550元。李艳红对鑫丰策划公司的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决一、提前解除尚治祥与郑州鑫丰房地产营销策划有限公司2016年2月25日签订的合同编号为xf-ml-16--8125号《郑州市房屋出租委托代理合同》，未履行部分不再履行；二、郑州鑫丰房地产营销策划有限公司于判决生效后十日向尚治祥支付拖欠的房屋租金16650元，并向尚治祥支付违约金5550元；三、李艳红对郑州鑫丰房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回尚治祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费814元，减半收取计407元，由尚治祥负担184元，鑫丰策划公司、李艳红负担223元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：尚治祥与鑫丰策划公司签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》系双方的真实意思表示，各方应按照约定履行。双方同意提前解除合同，本院予以确认。本案提前解除合同系由于鑫丰策划公司未及时支付租金造成，其应当承担违约责任，故鑫丰策划公司上诉认为本案纠纷系由于尚治祥违约造成的上诉理由，证据不足，本院不予支持，因此原审依据公平原则和诚实信用原则酌定违约金标准，并无不当。鑫丰策划公司上诉认为其对房屋进行的装饰损失应当折抵租金，但其并未提交相关证据予以证明，且尚治祥并不认可，故该项上诉理由，不予支持。关于鑫丰策划公司认为合同上的公司印章系在尚治祥等人的控制下加盖的，但其亦未提交充分证据予以证明，故该项理由，本院不予采信。综上所述，鑫丰策划公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元，由郑州鑫丰房地产营销策划有限公司担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 陈贵斌审判员 陈 赞二〇一八年三月十六日书记员 马 静