河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5807号上诉人（原审原告、反诉被告）：石玉林，男，1966年11月8日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：刘西，河北保忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏寿君，女，1970年10月14日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王宝利，男，1970年8月12日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。二被上诉人委托诉讼代理人：杨露，河北王洪波律师事务所律师。上诉人石玉林因与被上诉人魏寿君、王宝利房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。石玉林的上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项将本案发回重审或者依法改判。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人承租二被上诉人的房屋时并不知道二被上诉人的房屋属于违建，而且二被上诉人告知上诉人该房屋可以正常使用并经营，上诉人才承租的。因此原审法院认定事实存在错误。二、原审法院适用法律不当，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，涉案房屋是因消防问题被查封，并不是因为是违建而被查封，因此上诉人与被上诉人之间签订的合同应当解除，剩余房租与设备折价款应当返还。另外根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十六条规定“合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”，因此原审法院适用法律是错误的。三、原审法院程序违法，超过审限。被上诉人魏寿君、王宝利辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.根据上诉人与被上诉人签署的租赁合同中明确了租赁物为坐落在燕郊经济开发区间标间及6层的3间套间，可以明确获知租赁房屋为农村宅基地上所建的房屋，上诉人主张其对于租赁物为农村宅基地不知情且认为被上诉人在租赁房屋时告知其被上诉人租赁给上诉人的房屋系取得建设许可证及相关证书的应当由上诉人举证证明，但无论在一审还是二审上诉人均未提供相关证据予以证实。相反根据现有证据及常理可以合理推断出上诉人对于租赁房屋的性质及相关情况是明知的，不存在善意和不知情的情况，不能认定为无过错方。2.上诉人主张涉案房屋在查封之时既交付了被上诉人，事实上涉案房屋最迟于2017年1月1日交付给上诉人后至今仍由上诉人实际控制，所有房屋的钥匙由上诉人全部掌控。房屋内仍堆放上诉人的物品，被上诉人至今无法使用，也未强行开启所有房屋。原审原告石玉林向一审法院提出诉讼请求：判令被告退还原告剩余房租55733元、设施赔偿款50000元，共计105733元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；变更要求被告退还的剩余房租款为57621元。事实和理由：二被告魏寿君、王宝利系夫妻关系。原告租赁二被告房屋用于经营公寓。在2017年1月1日双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将自己所有的位于三河市燕郊开发区北巷口村356号楼房租赁给原告，租赁期限为10年，自2017年4月1日至2027年3月31日止，租金前五年每年191200元，租金为年付。原告购置了相应家具等设施。2017年12月12日，三河市人民政府对北巷口出租房进行清退，原告无法继续经营。根据《房屋租赁合同》第五条第5款：“因国家或当地市政规划、土地规划、项目开发等原因征用土地，拆迁、改扩建的，给乙方造成经济损失的，被告应当退还原告所交租金”，故被告应当退还原告以上款额。原告多次找被告协商退款，但被告拒不退还，也不同意解除合同。原审被告魏寿君、王宝利向一审法院辩称，其认为不存在剩余房租，若按照合同无效处理本案，原告应当支付实际占有使用期间内的占有使用费，而该费用原告并未支付，应当向被告补足该部分占有使用费；关于设施赔偿款，原告增加的家具、家电，被告同意其自行拆除带走，不存在赔偿的问题。如果按照合同有效并解除合同处理的话，原、被告签署的合同期限为10年，被告给付原告3个月的免租期，现只能租赁一年，那么免租期被告不同意按照合同的约定平均下来，被告也不应给付原告三个月的免租期。因此，被告认为原告应当给付实际租赁期间以及扣除已经实际享用的以外的免租期的租金。对于添附的设施，其并未附着于出租房屋内，被告也不同意折价购买，应由原告自行带走并恢复原状。原审反诉原告魏寿君、王宝利向一审法院提出诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并于合同解除当日腾退房屋，将房屋交付反诉人。2、被反诉人支付反诉人为其垫付的电费9766元。3、被反诉人支付2018年1月11日至合同解除之日的租金。庭审中，反诉原告变更诉讼请求第一项，确认房屋租赁合同无效；变更第三项诉请为反诉被告支付9天的占有使用费。原审反诉被告石玉林向一审法院辩称，不同意原告的诉请。反诉人没有为其垫付电费，被反诉人的承租期限到2018年4月1日，反诉人应当退还租金。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2017年1月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将自己宅基地上建筑的六层楼房共计38间标间、6层3间套间出租给原告；租赁期限为10年，自2017年4月1日至2027年3月31日止；租金前五年每年为182400元，租金为年付；免租期为三个月。合同签订当日，二被告向原告交付楼房，原告购置热水器、抽油烟机、橱柜、双人床、衣柜、浴霸、洗菜池、窗帘、电脑桌等家具家电，并向二被告交付第一年租金191200元（除合同约定的年租金外，原告又另行承租3间套房，年租金8800元）。2017年12月12日，三河市人民政府发布“关于进一步规范出租房屋管理的通告”，要求严格清退违法出租房屋，并于2018年1月10日对涉案房屋的租客进行全部清退。另，二被告在其农村宅基地上建筑的六层楼房在本案法庭辩论终结前未取得相关建设工程规划许可证。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；《农村宅基地管理办法》第十九条规定：“农村居民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工”；《三河市人民政府关于暂停城乡宅基地和城镇居民区新（改、扩）建房屋行为的通告》第四条规定：“对已建成使用的二层以上（不含二层）房屋进行拉网式检查，有重大安全、质量、消防等隐患的，由相关部门依法查封，对用于出租、经营的依法取缔。”本案中，二被告在其宅基地上建设六层房屋，既未取得相关建设工程规划许可证，在建成后又因重大安全、质量、消防等隐患和出租事宜被政府依法清退租客并查封房屋，故原告与二被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。纵观本案，二被告作为出租人，未经审批建设高层建筑用于出租经营，对本案合同无效应承担一定责任；原告作为承租方，明知其承租的是农村宅基地上的高层建筑却盲目承租，并经营对外转租事宜，对合同的无效也应承担一定的责任。原、被告对本案合同的无效都负有过错，应当各自承担相应的责任。据此，法院认为：1、合同无效后，原告理应向二被告交还房屋；2、合同既无效，双方关于免租期的约定自然无效，原告交付一年的租金，实际占有使用一年左右，考量双方的投入情况，参照双方关于租金的约定，法院酌定，原告已经交纳的租金应抵作房屋占有使用费，二被告无需退还租金，原告也无需再交纳房屋占有使用费；3、原告主张的设备款系其购买放置于出租房内的家具家电的资金，家具家电非附着于房屋不可拆卸，原告可自行拆走搬离，法案不予处理；4、二被告主张垫付的电费证据不充足，法院无法支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告石玉林与被告魏寿君、王宝利于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、原告石玉林于判决生效后七日内腾退房屋。三、驳回原告石玉林的全部诉讼请求。四、驳回反诉原告魏寿君、王宝利的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费2414元，由原告石玉林负担；反诉部分案件受理费1540元，由被告魏寿君、王宝利负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二被上诉人在其宅基地上所建设的六层房屋，既未取得相关建设工程规划许可证，在建成后又因重大安全、质量、消防等隐患和出租事宜被政府依法清退租客并查封房屋，故根据相关法律和司法解释的规定，上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被上诉人作为出租人，未经审批建设高层建筑用于出租经营，对本案合同无效应承担相应责任；上诉人作为承租方，明知其承租的是农村宅基地上的高层建筑却盲目承租，并经营对外转租事宜，对合同的无效也应承担责任。双方当事人对本案合同的无效都负有过错，应当各自承担相应的责任。经审查，一审法院判决上诉人向二被上诉人交还房屋，并根据上诉人实际占有使用一年左右房屋的实际情况，参照双方关于租金的约定，酌情确定上诉人已经交纳的租金抵作房屋占有使用费，二被上诉人无需退还租金，上诉人也无需再交纳房屋占有使用费，公平合理，本院予以维护。综上所述，石玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人石玉林负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二０一八年十一月二十六日法官助理丁宗发书记员孙帅