新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院行 政 判 决 书（2018）新40行终9号上诉人(原审被告）：伊宁市国土资源局。住所地：伊宁市。法定代表人：俞江，该局局长。委托代理人：曹志武，新疆长信合律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司。住所地：伊宁市。负责人：汪立平，该公司总经理。委托代理人：吴国明，男，汉族，1960年11月3日出生，该分公司业务经理，住伊宁市。委托代理人：金敏，女，汉族，1975年7月15日出生，该分公司总经理助理，住伊宁市。被上诉人（原审原告）：伊犁鑫业园金属制品有限责任公司。住所地：新疆伊犁州伊宁边境经济合作区。法定代表人：宋宇男，该公司总经理。原审第三人：新疆亚中典当有限责任公司。住所地：乌鲁木齐市新市区。法定代表人：汪立平，该公司总经理。上诉人伊宁市国土资源局、上诉人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司（以下简称亚中典当分公司）因与被上诉人伊犁鑫业园金属制品有限责任公司（以下简称鑫业园公司）、原审第三人新疆亚中典当有限责任公司抵押登记行政撤销一案,不服伊宁市人民法院（2017）新4002行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人伊宁市国土资源局出庭负责人潘文洪及委托代理人曹志武，上诉人亚中典当分公司的委托代理人吴国明和金敏，被上诉人鑫业园公司法定代表人宋宇男到庭参加诉讼。原审第三人新疆亚中典当有限责任公司经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审查明，2011年3月4日，原告以招拍挂方式取得位于伊宁市合作区27号地块（安徽路2189号）内宗地编号为2011-02面积为13330平方米国有建设用地的使用权，使用年限为50年，出让价款为1600000元，并与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。后双方签订补充协议，将面积调整为13899.76平方米，原告补缴了土地出让价款67971元。2013年8月5日，伊犁哈萨克自治州工商行政管理局对原告已取得的企业法人营业执照进行了年度审核，法定代表人登记为郜峰。2013年12月20日，伊宁市人民政府向原告颁发伊土国用（2013）第CS06115号国有土地使用证，土地面积为13899.4平方米。2015年1月26日，郜峰将其所持原告全部的股权以1200000元的价格转让给宋宇男和韩全民，其中宋宇男以1140000元的转让价格取得95%股权，韩全民以60000元的转让价格取得5%的股权。2015年1月29日，原告进行了营业执照法人变更登记，法定代表人变更为宋宇男。2015年2月11日，郜峰以原告原法定代表人的身份与第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司作为共同登记申请人向被告申请办理上述国有土地使用权抵押登记。2015年2月12日，郜峰用伊土国用（2013）第CS06115号国有土地使用证载明的土地使用权作为抵押物与第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司签订《房地产借款抵押合同》，郜峰向其借款1000000元，借款期限为2015年2月12日至2015年8月11日，抵押期限为2015年2月12日至2016年2月11日，该抵押合同未加盖原告公章。2015年3月7日，原告委托伊犁正业土地评估咨询有限公司对上述国有土地使用权进行了抵押贷款的价格评估。3月12日，被告所属边境合作区分局对土地权属来源及项目用地开发建设情况进行了调查，并出具了调查报告。3月13日，被告制作了国有土地使用权抵押登记审查表，经审批同意办理抵押登记。同时，被告审查了第三人的相关经营资质。3月23日，被告向第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司颁发了编号为伊土他项（2015）第TX00020号他项权证。2016年2月，第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司就借款一事诉至本院，本院于2017年1月5日作出（2016）新4002民初1017号民事判决书。原审认为：被告作为不动产登记管理部门，具有办理本行政区域内不动产抵押登记职权。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》明确规定了不动产登记应当遵循严格管理的原则，目的在于保护权利人合法的权益不受到损害。本案中，原告的法定代表人已于2015年1月29日变更登记为宋宇男。2015年2月11日，未经法定代表人委托、原告原法定代表人郜峰以原告法定代表人的身份与第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司就双方签订的上述《房地产借款抵押合同》设定的抵押物共同向被告申请办理抵押登记，同时向被告提交了由原告持有的伊土国用（2013）第CS06115号国有土地使用证及抵押合同，但该合同未加盖原告公章，被告并未对此进行审查，同时亦未对郜峰的身份进行审查，均属未尽到合理、谨慎的审查义务，导致原告的合法权益受到侵害。被告对于位于伊宁市经济合作区安徽路2189号的国有土地使用权抵押登记的行政行为应予撤销，即被告于2015年3月23日向第三人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司颁发的伊土他项（2015）第TX00020号他项权证属明显不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：撤销伊土他项（2015）第TX00020号他项权证。案件受理费50元，由被告伊宁市国土资源局负担。伊宁市国土资源局不服上述判决，上诉称，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人鑫业园公司的原审诉讼请求。理由如下：上诉人对位于伊宁边境经济合作区安徽路2189号的国有土地使用权办理抵押登记的行政行为合法，向亚中典当分公司颁发的伊土他项（2015）第TX00020号他项权证并无不当。郜峰与亚中典当分公司签订的《房地产借款抵押合同》，是双方合同，不是三方合同，没有列被上诉人鑫业园公司为合同当事人。郜峰是以个人名义借款，合同中关于抵押的约定，只是与亚中典当分公司之间的约定。抵押的效力，最终须以抵押担保人在抵押登记文书上的签字盖章为准，所以郜峰和亚中典当分公司未要求鑫业园公司作为抵押担保人在合同上签字盖章。因此，上诉人伊宁市国土资源局无需对没有列明为合同当事人的鑫业园公司是否在合同上是否盖章进行审查。该合同没有鑫业园公司盖章，也是有效合同。上诉人伊宁市国土资源局对郜峰的身份进行了审查。郜峰是个人借款人，是抵押登记申请人，上诉人审查了郜峰个人的身份证件，符合抵押登记程序规定。在郜峰和亚中典当分公司的申请书上，鑫业园公司作为抵押担保人加盖了公章，同时提供了所持有的国有土地使用证。上诉人伊宁市国土资源局认为，鑫业园公司在申请人的最关键的抵押登记申请书上盖章，同意为申请人提供抵押担保，这是其真实意思表示，不违反法律规定，故办理了抵押登记手续，向亚中典当分公司颁发了他项权证。上诉人伊宁市国土资源局尽到了合理、谨慎的审查义务。亚中典当分公司不服上述判决，上诉称，一审法院认定事实错误。首先，亚中典当分公司与郜峰对位于伊宁市经济合作区安徽路2189号国有土地使用权办理抵押登记时，亚中典当分公司通过伊宁市边境合作区国土局、开发区经贸委、工商管理局查询，证实郜峰当时是鑫业园公司的法定代表人，系一人独资企业。且鑫业园公司提供的担保函是以全部资产进行担保，伊宁市国土资源局经合法程序审查，向亚中典当分公司颁发他项权证并无不当。其次，郜峰系个人借款，鑫业园公司是郜峰独资企业，无需鑫业园公司授权。第三，鑫业园公司虽未在房地产借款抵押合同上盖章，但鑫业园公司给亚中典当分公司出具了同意贷款担保承诺书并盖章，承诺自愿以鑫业园公司资产为郜峰向亚中典当分公司贷款提供担保。鑫业园公司的这种行为表明自愿为郜峰的借款行为承担抵押担保责任。最后，郜峰与亚中典当分公司签订《房地产借款抵押合同》及同意贷款担保承诺书时，鑫业园公司将公司印章及土地证交于郜峰保管、并纵容其使用。按常理，在非授权的情况下，公司是不会随意将公章外借他人使用，这就使得亚中典当分公司有理由相信郜峰是经过鑫业园授权使用印章的。鑫业园公司自愿将公司印章外借郜峰使用，应视为鑫业园公司授权郜峰使用公司印章，该印章所产生的权利义务关系应由鑫业园公司承担，鑫业园公司应承担担保责任。被上诉人鑫业园公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，判决撤销伊土他项（2015）第TX00020号他项权证并无不当。二、上诉人伊宁市国土资源局的上诉理由不成立。上诉人伊宁市国土资源局认为郜峰办理抵押登记时，是以个人（自然人）身份申请的，没有以鑫业园公司原法定代表人的身份申请，郜峰2015年2月11日既不是鑫业园公司的股东，也不是鑫业园公司的法定代表人，更没有取得鑫业园公司法人授权委托书的情况下，其若以个人的身份办理抵押登记，如何有权利将鑫业园公司的土地使用权进行抵押登记。伊宁市国土资源局还认为郜峰与亚中典当分公司签订的合同是双方合同，不是三方合同，鑫业园公司无需盖章的说法不成立，既然鑫业园公司不是合同的当事人，为何将该合同交伊宁市国土资源局报备审查，又为何依据该合同给鑫业园公司设定抵押义务，又为何将鑫业园公司的土地使用权进行抵押登记。伊宁市国土资源局应当审查郜峰是否是鑫业园公司的法定代表人，是否是鑫业园公司的股东，是否取得鑫业园公司法人授权委托书等与鑫业园公司之间的身份关系。伊宁市国土资源局公示的单位办理不动产抵押登记程序规定中，不但要求申请人须提交抵押登记申请书，还要求提供公司营业执照、法人授权委托书、股东会决议、抵押合同等材料，这与伊宁市国土资源局所称的抵押登记程序规定完全不符，仅提供盖章的抵押登记申请书和土地使用证是办不了抵押他项权证的。三、上诉人亚中典当分公司的上诉理由也不成立。公司对外提供担保办理抵押，必须提供营业执照正本或副本原件、股东会决议、公司章程、法人授权委托书、法定代表人身份证明书等材料方能进行担保或办理抵押登记。在本案中，郜峰早已不是鑫业园公司的股东和法定代表人，也未取得鑫业园公司法人授权委托书的情况下，以鑫业园公司法定代表人的身份，用鑫业园公司的土地使用权为其个人借款提供抵押担保不具有合法性。亚中典当分公司明知郜峰已不是鑫业园公司的法定代表人和股东，与郜峰恶意串通，将鑫业园公司的土地使用权和地上建筑物抵押给亚中典当分公司，从而故意损害鑫业园公司的合法权益。原审第三人新疆亚中典当有限责任公司未答辩。本院二审中，上诉人亚中典当分公司提交了以下证据：1、鑫业园公司贷款担保承诺书复印件一份；2、国有土地使用权证复印件一份；3、房地产借款抵押合同复印件一份；4、借条复印件一份，以上证据证实借款是事实，鑫业园公司也是知道的，并提供了担保，我分公司与郜峰共同到伊宁市国土资源局办理抵押登记手续。被上诉人鑫业园公司提交证据为：1、伊宁市国土资源局关于一般抵押权首次登记的公示牌复印件一份；2、典当管理办法复印件一份；3、股权及资产转让合同复印件一份；4、营业执照复印件一份；5、公司登记（备案）申请书复印件一份；6、法定代表人信息复印件一份；7、指定代表或者共同委托代理人授权委托书复印件一份；8、鑫业园公司章程复印件一份；9、股权转让协议书复印件二份；10、伊犁州法院2017年10月9日民事裁定书复印件一份，以上证据证实鑫业园公司的法定代表人于2015年1月26日变更完毕，民事裁定书中已查明承诺书中法定代表人是郜峰与事实不符，股权及资产转让合同约定公司公章及财务凭证、公司资产于2015年3月份移交，另资产移交确认书确定在3月份之前宋宇男没有收到。对于上诉人亚中典当分公司二审提交的证据，被上诉人质证认为，贷款担保承诺书不是我公司出具的，是郜峰根据意愿出具的，法定代表人已经变更，对借条的真实性无法确认，对其他证据的真实性无异议。上诉人伊宁市国土资源局对以上证据无异议。原审第三人未发表质证意见。对于鑫业园公司二审提交的证据，上诉人伊宁市国土资源局质证认为，对证据1的真实性认可，证明目的不认可，不动产登记中心2016年4月成立，该公示牌是成立后才张贴的；对证据2，认为与伊宁市国土资源局无关联性；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，被上诉人营业执照变更后没有向我局出示，我局审查的2015年1月29日前的营业执照，也在有效期内；对证据5-9的真实性无异议，但不是我局审查的范围；对证据10的真实性无异议，但与本案无关。对宋宇男未收到郜峰移交的公章、土地证及资产的事实无异议，恰恰证明郜峰及被上诉人对资产的处理是有权利的，宋宇男没有收到，对公司和郜峰对公司的处分权不受影响。上诉人亚中典当分公司的质证意见与伊宁市国土资源局的质证意见一致。原审第三人未发表质证意见。本院认为，鑫业园公司和伊宁市国土资源局对于上诉人亚中典当分公司提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院予以采信，对于证据4，鑫业园公司对其真实性无法确认，结合案件事实及其他证据，郜峰向亚中典当分公司借款是事实，否则不存在抵押事宜，对该证据，本院予以采信。二上诉人对鑫业园公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2015年1月20日，郜峰、宋宇男、鑫业园公司三方就股权及资产转让事宜签订《股权及资产转让合同》，但郜峰未将鑫业园公司的公章及国有土地使用证移交给宋宇男。2月12日，被上诉人鑫业园公司出具贷款担保承诺书，承诺书载明："鑫业园公司法人郜峰（身份证号×××）。2015年2月12日向亚中典当分公司贷款壹佰万元整（小写1000000元）月利率3%，期限2015年2月12日至2015年3月11日。鑫业园公司自愿以公司资产为郜峰向贵公司贷款提供担保。若借款人在还款期限内不能按约定偿还本息本公司愿以全部资产代郜峰偿还贷款本息。担保人：鑫业园公司法人：郜峰2015年2月12日"3月13日，鑫业园公司在伊宁市国土资源局《国有土地使用权抵押登记审查表》抵押申请人一栏内"土地使用者"处盖章，郜峰在"共有人"处签字。本院认为，本案的争议焦点为伊宁市国土资源局是否对抵押登记申请尽到了合理审慎的审查义务。《中华人民共和国物权法》第六条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。"第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"第十一条规定"当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。"第十二条规定"登记机构应当履行以下职责：一是查验申请人提供的权属证明文件和其他必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是在必要时，可以要求申请人补充材料或实地查看。"依上述规定，我国物权法显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，登记后始发生效力，未经登记不发生法律效力。同时，就登记审查来说，登记机关应当对不动产登记进行实质审查，不仅是形式上对提交材料的简单审查，而且还要查验这些材料的真实合法性，目的在于确保登记的准确性，减少登记错误。本案中，鑫业园公司的法定代表人已于2015年1月29日变更登记为宋宇男，2月11日，郜峰以鑫业园公司法定代表人的身份与亚中典当分公司就双方签订的《房地产借款抵押合同》设定的抵押物共同向伊宁市国土资源局申请办理抵押登记时，郜峰提交的是鑫业园公司营业执照的复印件，复印件上载明公司的法定代表人仍然是郜峰，未提交原件，伊宁市国土资源局也未要求郜峰提交原件进行核对。伊宁市国土资源局作出具体行政行为时，未遵循"权属合法"原则，没有尽到对鑫业园公司营业执照复印件来源及合法性进行审核的谨慎义务，导致抵押登记错误，侵害了鑫业园公司的合法权益。鑫业园公司虽然在贷款担保承诺书和《国有土地使用权抵押登记审查表》上盖章，但并不能免除伊宁市国土资源局在办理抵押权登记过程中对其他材料的谨慎审查的义务，也不能就此认定伊宁市国土资源局办理抵押登记行政行为的合法性。故伊宁市国土资源局的行政行为依据不足，应当予以撤销。同理，上诉人亚中典当分公司的上诉理由也不能成立，本院对两上诉人的上诉理由均不予支持。原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人伊宁市国土资源局负担50元、上诉人新疆亚中典当有限责任公司伊犁分公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张学珍审 判 员  田金华代理审判员  李 霞二〇一八年三月二十六日书 记 员  陈志明