四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0823民初1476号 原告（反诉被告）：剑阁剑州国有投资有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城坝**剑门关大道****。 法定代表人：蹇东林，董事长。 委托诉讼代理人：蒲元冰，男，该公司资产部负责人。 委托诉讼代理人：王凌川，四川川广律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广元市玉融置业有限公司，住所地四川省广元市剑阁县下寺镇修城坝水利巷**。 法定代表人：昝华。 委托诉讼代理人：何国泉，四川力发律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司，住所地剑阁县普安镇里仁巷**。 负责人：郑桂琴，经理。 委托诉讼代理人：荀思虑，北京市国度律师事务所律师。 原告（反诉被告）剑阁剑州国有投资有限公司（以下简称剑州国投公司）与被告（反诉原告）广元市玉融置业有限公司（以下简称玉融公司）、被告（反诉第三人）四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司（以下简称中正剑阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日适用简易程序立案后，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人蒲元冰、王凌川、被告（反诉原告）广元市玉融置业有限公司的委托诉讼代理人何国泉到庭参加诉讼。被告（反诉第三人）四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）剑阁剑州国有投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广元市玉融置业有限公司形成的不定期租赁合同；2.判令二被告在判决生效后五日内返还原告位于“剑阁县”的房屋；3.判令二被告在判决生效后五日内将租赁房屋恢复原状；4.判令被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司支付拖欠原告租金人民币4800元；5.判令二被告从2017年5月1日起按照月租金人民币2250元向原告支付租金，直至返还原告房屋为止；6.判令二被告从2018年4月16日按照月租金人民币13333元计算，赔偿原告损失，直至返还原告房屋为止；7.判令被告广元市玉融置业有限公司支付违约金10万元；8.判令二被告承担本案的诉讼费和其他费用；事实和理由：2015年11月1日，原告与被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司（以下简称中正分公司）签订一份房屋租赁合同，原告将位于“剑阁县”出租给被告中正分公司，租期从2015年11月至2016年4月31日，租金为4800元。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告中正分公司使用。在租赁期间，被告中正分公司将租赁物转租给被告广元市玉融置业有限公司（以下简称玉融置业公司）。在此期间，被告中正分公司拖欠原告2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金4800元，至今未付。2017年6月5日，被告玉融置业公司向原告支付了2016年11月至2017年4月租金13500元，自2017年5月至今，原告多次要求被告玉融置业公司返还房屋，被告玉融置业公司既不返还房屋，也不支付租金。为保证国有资产保值增值，2018年3月22日，原告委托西南联交所广元分所对“剑阁县”房产整体招租，2018年4月8日，案外人阳波以协议方式成交，年租金为16万元。2018年4月16日，原告与阳波签订房屋租赁合同，以每年16万元的租金将上述房屋租赁给阳波。2018年4月16日，阳波向原告交纳了一年的租金16万元，履约保证金6万元。因被告玉融置业公司拒绝返还原告房屋，致使原告与阳波签订的房屋租赁合同的目的不能实现，给原告造成经济损失。原告认为，被告玉融置业有限公司既不返还房屋，也不交纳租金，已构成违约，应当承担返还租赁物，支付租金，恢复原状，赔偿损失等责任。被告中正公司不但拖欠租金，而且未经原告允许，将租赁物转租，存在违约，对原告造成的经济损失有不可推卸的责任，应当承担支付租金、赔偿损失等违约责任。原告多次要求玉融公司返还房屋，均不予返还。在2016年1月27日，玉融置业有限公司向原告书面承诺：“2016年12月19日腾空该房，并放弃装修经济等一切损失费用。如我公司未能履行承诺，我公司愿意向贵单位与李明智各承担十万元违约金。”然而，玉融置业公司未按承诺履行，至今未腾空房屋，已构成违约。请求违约金一并处理。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求公正判决。 被告（反诉原告）玉融置业有限公司辩称，原告诉称的中正公司欠租金玉融公司不清楚。原告与中正公司的租赁期满之后，玉融公司与原告建立了不定期租赁合同关系，由玉融公司租赁了部分房屋。在不定期租赁合同关系中，双方未约定租赁期限和租金的支付时间、支付方式。原告诉称的收取了玉融公司2016年11月至2017年4月租金13500元，租金标准为2250元每月，该不定期租赁合同现仍合法有效。原告未向玉融公司提出解除合同的通知以及其它通知，被告玉融公司迟延支付原告部分租金属实，现被告玉融公司愿意按照月租金2250元的标准继续承租该房屋。原告称与阳波签订租赁合同，玉融公司不知情。原告要求被告玉融公司承担违约金不应支持，在该承诺出具后双方通过事实行为改变了承诺的内容，原告收取了玉融公司2016年11月至2017年4月的租金，建立了租赁关系，原承诺自动失效。故原告的1、2、3项诉请与事实不符。第4项诉请玉融公司不知情。第5项诉请玉融公司承认自2017年5月起未支付房租，并愿意按照2250元每月的标准向原告支付之前及今后的租金。玉融公司无违约行为，不应赔偿损失，故第6项诉请与事实不符。第7项诉请，承诺已失效，不应当支付违约金。 被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司未提出答辩。 反诉原告广元市玉融置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被反诉人与阳波于2018年4月16日签订的房屋租赁合同无效；2.依法判决被反诉人继续履行与反诉人的房屋租赁合同；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2015年，被反诉人与本诉被告中正公司签订房屋租赁合同，将其位于剑阁县的部分房屋出租给中正公司，租期从2015年11月1日至2016年4月31日。但该租赁期限届满后被反诉人与本案被告中正公司仍按原租赁合同继续履行。本诉被告中正公司不再利用该房后，反诉人便实际占有使用该房屋至今，被反诉人也认可反诉人租赁了其剑阁县部分房屋的事实，并于2017年6月5日收取了反诉人自2016年11月至2017年4月的租金共13500元（租金按2250元每月计算）。2018年5月，反诉人才得知被反诉人已于2018年4月将自己租赁的房子所在的全部房屋租赁给了案外人阳波。反诉人认为，反诉人与被反诉人于2016年11月起形成了事实租赁关系，双方的租赁合同真实、有效。但被反诉人未与反诉人解除合同也未告知反诉人所租赁的房屋需要对外招租的情况下，将反诉人正在租赁的房屋以协议方式违法出租给案外人。被反诉人的行为侵害了反诉人权益，且不合法。故被反诉人与阳波签订的合同应为无效合同。综上，为维护合法权益，特提出以上反诉请求，望判如所请。 反诉被告剑阁剑州国有投资有限公司辩称，2015年11月，本诉原告将房屋出租给中正公司，在租赁期间，中正公司又将房屋违法转租给玉融公司。玉融公司多次承诺搬离，并承诺不搬离的后果及违约责任。直至2017年6月5日，原告才收取了玉融公司2016年11月至2017年4月的租金。双方未达成租赁房屋协议，形成不定期房屋租赁合同关系。自2017年5月至今，原告多次催告，玉融公司拒绝支付租金也不返还房屋。根据法律规定，原告享有随时解除合同的权利。故玉融公司要求继续履行不定期租赁合同的请求，无法可依。原告通过两次公开招标后才与阳波签订房屋租赁合同，且在第一次招标时玉融公司还参与了投标，但未能中标。第二次公开招标时，玉融公司未投标。故玉融公司称不知情，与事实不符。在原告与阳波签订租赁合同的成立要件中，不包括告知玉融公司的义务。原告与阳波签订的房屋租赁合同符合法律规定，不存在无效情形。故对玉融公司要求确认本诉原告与阳波签订的房屋租赁合同无效的请求，应予驳回。综上，请求驳回玉融公司的全部反诉请求。 反诉第三人四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司未提出答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的：2017年6月5日的现金存款单复印件、收据复印件、2017年6月26日增值税发票复印件、2016年元月27日的承诺书复印件，经被告玉融公司当庭质证，对上述证据三性无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的：1.2015年11月1日原告与中正剑阁公司签订的租赁合同复印件，与原件核对一致，符合证据三性要求，予以采信；2.2017年6月23日落款为何晓波的承诺书复印件，与原件核对一致，被告亦当庭陈述何晓波为其公司的工作人员，承诺的内容与加盖公司印章的承诺书内容能够相互呼应，予以采信；3.2017年6月23日，落款为广元玉融置业有限公司的承诺书复印件，无经办人员签名亦未加盖公司印章，三性均无法证实，不予采信；4.2015年12月29日的收据复印件，符合证据三性要求，予以彩信；5.招租服务合同复印件、招租公告打印件，系原告与案外人之间的服务合同，真实性无法核实，亦无法证实与本案的关联性，不予采信；6.房屋租赁合同复印件、支付凭证复印件，系原告与案外人阳波签订的合同，案外人未参与本案诉讼，对该合同及相关情况无法核实，不予采信；7.剑国用土地使用证复印件2页、房权证复印件2页，与原件核对一致，符合证据三性要求，予以采信。根据当事人陈述及前述有效证据，查明：2015年11月1日，原告剑州国投公司（出租方）与四川中正房地产开发有限公司（承租方）签订了《租赁合同》，约定：租赁物位于，面积大约300㎡，质量状况优良，承租方的用途为办公。租赁期限为半年，自2015年11月1日至2016年4月31日，年租金4800元。租赁期满，出租房有权收回房屋。租赁期内，承租方为了方便营业对租赁物进行的装修费用由承租方全部承担，租赁期届满，装修物的所有权为出租房所有，承租方不得以任何理由要求支付装修费用。未经出租方书面同意，承租方严禁将租赁物转租给第三人。2015年12月29日，四川中正房地产开发有限公司向原告缴纳了2015年11月至2016年4月的房租4800元。2016年上半年，被告广元市玉融置业有限公司搬入由中正公司承租的前述房屋内，部分使用原中正公司租赁的房屋。2016年元月27日，广元市玉融置业有限公司向原告出具承诺书，承诺：我公司在李明智处承租的贵单位位于房屋用于旧城改造项目临时售房部，我公司郑重承诺贵单位和李明智在2016年内对该片区拆迁改造我公司无条件搬出该房屋，自愿放弃装修经营等一切损失费用，如该项目未能拆迁我公司于2016年12月19日腾空该房屋，并放弃装修经营等一切损失费用。如我公司未能履行承诺，我公司自愿向贵单位与李明智各承担十万元违约金，贵单位与李明智有权对我公司进行司法诉讼，并所产生的费用均由我公司承担。2017年6月5日，被告玉融公司向原告支付2016年11月至2017年4月的房租13500元。后二被告均未另行交纳房屋租金，亦未搬离租用的房屋。2018年7月，原告诉来法院并提出如前诉请。 本院认为：一、关于原、被告租赁合同问题。原告与四川中正房地产开发有限公司签订的《租赁合同》所约定的租赁期限已届满，被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司在原租赁期满又未签订新的租赁合同的情况下，继续占用房屋，理应承担违约责任。故原告要求被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司返还房屋及支付所欠租金的请求，应予支持。关于租金的标准，因被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司使用的房屋面积与原告主张的出租给案外人的房屋面积并不相同，故原告参照其它标准计算租金理由不充分，四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司参照四川中正房地产开发有限公司2015年11月至2016年4月期间支付的房租4800元的标准，即月租金为800元，较为适宜。被告玉融公司自2016年上半年开始使用讼争房屋，虽于2016年向原告出具承诺书，承诺于2016年12月19日腾空房屋，但2017年6月5日，原告又向玉融公司收取了2016年11月至2017年4月期间的租金13500元，双方形成事实上的租赁合同关系，视为原告对玉融公司原腾房承诺内容变更的认可。故原告请求玉融公司支付10万元违约金的请求，不予支持。2017年6月23日，由玉融公司的工作人员何晓波向原告出具承诺书，承诺在对外招租中若不能续签合同，玉融公司主动搬离，可以证实原告已向被告玉融公司发出了搬离的通知，即要么续签合同、要么搬离房屋。后玉融公司未与原告续签租赁合同，亦未交纳房屋租金。故原告要求解除原告与玉融公司之间的不定期租赁合同，于法有据，应予支持，玉融公司要求继续履行合同的反诉请求无法律和事实依据，不予支持。故被告玉融公司应当腾退房屋，并支付所欠房屋租金。租金标准，参照玉融公司交纳的2016年11月至2017年4月期间的租金13500元的标准，即月租金为2250元，较为合理。 二、关于原告与案外人阳波签订的租赁合同问题。原告是否与案外人签订租赁合同、租赁合同效力如何，与本案原、被告之间的合同关系是否成立、是否应当解除，无必然的联系。且本案被告（反诉原告）玉融公司提出原告与案外人签订的合同无效，但未提交任何证据对该主张加以证实，故对被告（反诉原告）玉融公司提出的确认原告与案外人阳波签订的租赁合同无效的请求，无法律和事实依据，不予支持。 三、关于租赁物是否应当恢复原状的问题。在原告与中正公司签订的《租赁合同》中明确约定，可以对租赁物进行装修。在庭审中双方亦陈述，二被告仅进行了装饰装修，并未改变房屋整体结构。原告也未提交证据证实目前因二被告的租赁行为导致房屋存在毁损的情形，故对原告要求恢复原状的诉请，缺乏事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告剑阁剑州国有投资有限公司与被告广元市玉融置业有限公司之间的不定期租赁合同； 二、被告广元市玉融置业有限公司在本判决生效后五日内将原承租的房屋返还给原告剑阁剑州国有投资有限公司，并支付租金（自2017年5月起按照月租金2250元的标准计算至返还房屋之日止）； 三、被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司在本判决生效后五日内将原承租的房屋返还给原告剑阁剑州国有投资有限公司，并支付租金（自2016年5月起按照月租金800元的标准计算至返还房屋之日止）； 四、驳回原告剑阁剑州国有投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告广元市玉融置业有限公司的诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2717.00元，由原告剑阁剑州国有投资有限公司负担1717.00元、被告广元市玉融置业有限公司负担600.00元、被告四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司负担400.00元（原告已预交，被告广元市玉融置业有限公司、四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司在领取本判决后五日内直接支付给原告）；反诉受理费100.00元，由反诉原告广元市玉融置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邢  淑  芳 审 判 员 赵  冬  梅 人民陪审员 杨    刚 二〇一八年十一月一日 书 记 员 杨成鹏（代）