天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0117民初5号原告:天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司，住所地：天津市宁河区芦台镇光明路62号。法定代表人于克谦，职务：董事长。委托代理人张东梅，天津澄松律师事务所律师。被告：胡晓玲，女，1967年3月2日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王泽华，男，1988年4月20日出生，汉族，住址同上，与胡晓玲系母子关系。第三人：天津融达房屋租赁股份有限公司，住所地天津市南开区黄河道虹畔大厦A座11层。法定代表人：徐瑞平，董事长。原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司与被告胡晓玲、第三人天津融达房屋租赁股份有限公司租赁合同纠纷一案，2016年4月20日原告起诉后，本院于2016年7月7日作出（2016）津0117民初1372号民事判决书后被告胡晓玲向天津市第二中级人民法院申请再审，2017年12月8日天津市第二中级人民法院因原审法院在送达开庭传票程序上存在错误，作出（2017）津0117民再45号民事裁定书，裁定撤销天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初1372号民事判决；发回天津市宁河区人民法院重审。本院2018年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人张东梅、被告胡晓玲的委托诉讼代理人王泽华到庭参加诉讼，第三人天津融达房屋租赁股份有限公司经本院传票传唤，未申明理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司诉称，2013年7月26日，天津市浩地集团有限公司委托的第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁位于天津市宁河区，面积8207.77平方米，租赁期限从2013年8月1日至2023年7月31日，租赁费用为租赁期间2013年10月1日至2015年9月30日每季租金1123439元，2015年10月1日至2017年9月30日每季租金1497918元，2017年10月1日至2019年9月30日每季租金1572814元，2019年10月1日至2021年9月30日每季租金1651455元，2021年10月1日至2023年9月30日每季租金为1734027元。合同同时约定其他权利义务。合同签订后，第三人交付了上述房屋。原告于2014年11月22日通过淘宝网司法拍卖平台以评估价231307541元一拍竞拍购买天津市浩地集团有限公司所有的坐落于天津市宁河区芦台镇朝阳花园商业道商业1号楼、2号楼面积为20462.29平方米的商铺共计104套，包括本案诉争房屋。天津市第二中级人民法院于2014年12月做出（2013）二中执字第0542、0543号执行裁定书，裁定天津市宁河县芦台镇商业街朝阳花园1、2号楼104套商铺财产权自本裁定送达买受人（原告）时起转移。原告于2015年10月办理完毕产权过户手续。在商铺财产权转移到原告处时，原告便多次找被告协商其与第三人签订的《房屋租赁合同》主体变更及租金交付事宜，但被告不予理睬。被告自2015年1月1日开始应该将租赁费交付给原告，截至2016年3月31日，被告尚欠租赁费6366153元没有交付，同时被告的行为违反合同约定，属于违约，应承担违约责任。原告提起诉讼，1、要求判令被告给付原告租赁费6366153元及逾期付款利息；2、若被告2015年1月1日之后的房屋租金已交付第三人，就交付部分第三人应返还原告，若未交付，不要求第三人承担责任；3、要求本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、（2013）二中执字第0542、0543号执行裁定书、送达回证各1份，证实原告于2015年1月1日享有涉案财产所有权；2、《天津市房地产权证》60份，证实原告为本案涉诉房屋的房地产所有权人；3、《天津市房屋租赁合同》1份，证实被告与第三人签订了租赁合同，将本案诉争房屋租赁给被告使用，第三人是天津市浩地集团有限公司委托对外签订租赁合同，原告取得了第三人的权利义务，即原告获得了收取房屋租金的权利。4、（2017）津0117民初687、688、689、690号天津市宁河区人民法院民事判决书四份，证明原告主张的租赁费与其他案件中主张租赁费的起止时间不发生冲突。被告胡晓玲在法定期限内未提交书面答辩亦未提供证据其在庭审中辩称：原告要求给付的租金跟其他诉讼的时间点有重复，原告应提交租赁费的计算依据。第三人天津融达房屋租赁股份有限公司在法定期限内未提交书面答辩亦未提供证据。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。经审核，原告提交的证据来源合法，客观真实，并相互关联，能够实现原告的证明目的，本院采纳。经审理查明，坐落于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业1号楼、2号楼原属天津浩地集团有限公司所有，2013年7月26日，天津浩地集团有限公司委托第三人天津融达房屋租赁股份有限公司与被告胡晓玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁位于宁河县，面积8207.77平方米；租赁期限从2013年8月1日至2023年7月31日；租赁合同中第三条第3款约定:“2013年8月1日至2013年9月30日为免租期，从正式计租日起出租屋内的水、电、电梯、空调等所有公共设施，甲方应保证租户正常运行，如在乙方正式计租日起出租屋内的配电未能达到乙方使用标准时，免租期应随着配电施工期予以顺延，到配电施工完毕时保证乙方的配电正常使用下，免租期正式结束，乙方不追究甲方延长免租期的责任。”租赁费用为租赁期间2013年10月1日至2015年9月30日每年租金为4493754元。从第三年起每平方米（日租金）为2元，每两年递增（5%）2015年10月1日至2017年9月30日每年租金为5991672元；按季支付，付款时间为上付款合同签订次日起十天内付清三个月房租1123439元，三十天以内再付清三个月房租1123439元如规定时间内未付清房租，甲方视为乙方自动放弃该房屋的租赁合同，乙方交纳的二十万押金不予退还。租赁期间2013年10月1日至2015年9月30日每季租金为1123439元，2015年10月1日至2017年9月30日每季租金为1497918元；延期支付租金，按实际拖欠租金天数每日每平米5元向第三人天津融达房屋租赁股份有限公司支付违约金。合同同时约定其他相关权利义务。合同签订后，第三人将上述房屋交付被告管理使用至今。被告从2014年5月1日将部分承租房屋进行转租，并签订了房屋租赁合同，收取了部分租金。2014年11月21日，通过天津市第二中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对天津浩地集团有限公司名下位于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业1号楼、2号楼共计118套商铺中的104套房地产进行拍卖，最终确定买受人为天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司。天津市第二中级人民法院以（2013）二中执字第0542、0543号《执行裁定书》裁定，上述房地产权自本裁定送达买受人天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司时起转移，买受人可持本裁定书到相关登记部门办理以上104套房产的相关产权过户登记手续。该104套房产中包括被告胡晓玲承租的位于宁河县，共计60套房产。2014年12月30日，（2013）二中执字第0542、0543号《执行裁定书》送达买受人天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司，涉案104套房产所有权自此转移至天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司。2015年10月，原告办理完毕上述房地产产权过户登记手续。自2015年1月1日至2015年9月30日为三个季度，每个季度为1123439元，计三个季度为3370317元；2015年10月1日至2016年3月31日为二个季度，每个季度为1497918元，计2995836元，故自2015年1月1日至2016年3月31日合计租赁费为6366153元，被告胡晓玲既未向原告交纳，亦未向第三人天津融达房屋租赁股份有限公司交纳。另，天津市宁河县现已变更名称为天津市宁河区。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案《房屋租赁合同》租期内，原告通过竞拍取得出租房屋所有权，涉案房屋所有权自2014年12月30日（（2013）二中执字第0542、0543号《执行裁定书》送达原告之日）起转移至原告名下。依据上述规定，原《房屋租赁合同》对原、被告继续有效，被告管理使用承租房屋，应按合同约定履行向原告支付房屋租金的义务，逾期应承担相应的违约责任。原告起诉，要求被告给付2015年1月1日至2016年3月31日的租赁费6366153元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告抗辩因原告和融达公司未按照合同约定履行义务，导致被告承租房的配电、电梯、空调、消防不配套，无法正常使用给被告胡晓玲造成了损失的意见，本院认为，被告胡晓玲已经于2014年将承租房分别进行了转租或自用，该行为证实承租房已经具备了使用条件，被告抗辩原告对出租房屋不具备收取租赁费的意见，本院不予采信。因原告或出租方的履行合同不完全，给被告造成了损失问题，被告可据证另行诉讼。关于原告要求第三人将被告交付的2015年1月1日之后的租金返还给原告的问题，被告在庭审中表述：没有给过原告租金，从2013年起租时给过出租方第一季度的租金。故被告未曾向第三人交付过2015年1月1日以后的租金，原告要求第三人天津融达房屋租赁股份有限公司返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任，租赁合同中按每日每平方米5元支付违约金的约定标准过高，本院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以支持。第三人天津融达房屋租赁股份有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决，而由此产生的对第三人不利的后果，由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡晓玲于本判决生效后10日内给付原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间的房屋租金6366153元。二、被告胡晓玲自2015年1月1日起以1123439元为本金、自2015年4月1日起以2246878元为本金、自2015年7月1日起以3370317元为本金、自2015年10月1日起以4868235元为本金、自2016年1月1日起以6366153元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司计付至前款租金实际给付之日止的利息。三、第三人天津融达房屋租赁股份有限公司不承担本案租金给付责任。被告胡晓玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28181元，由被告胡晓玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张东兴审 判 员  贾依军人民陪审员  宁程泽二〇一八年三月十五日书 记 员  岳 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。