安徽省淮北市相山区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）皖0603行初5号 原告:周维芳，女，1974年5月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人：孟宪肖，安徽龙兴律师事务所律师。 被告：淮北市不动产登记中心，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：金星，该中心主任。 委托代理人：陈飞，该中心司法协助负责人。 委托代理人：翟培敏，安徽亚星律师事务所律师。 第三人：郭峰，男，1974年11月5日出生，汉族，淮北矿业集团临涣矿退休职工，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人：胡涛，安徽华翰律师事务所律师。 第三人：李丽，女，1984年6月10日出生，汉族，淮北辣府火锅职工，住安徽省淮北市相山区。 原告周维芳诉被告淮北市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）、第三人郭峰房屋行政登记一案，于2018年1月10日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2018年1月11日向被告不动产登记中心送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年2月26日公开开庭审理了本案。原告周维芳及其委托代理人孟宪肖，被告不动产登记中心的委托代理人陈飞、翟培敏，第三人郭峰的委托代理人胡涛，李丽到庭参加诉讼。因李丽与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。 本案审查的行政行为：淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）于2010年12月7日将坐落于淮北市相山区濉溪路某室登记并颁给郭峰《房地产权证》（编号：房地权淮房字第某号）的行政行为。 原告周维芳诉称，我与郭峰于1997年3月6日在淮北市相山区民政局（以下简称区民政局）办理结婚登记，婚后生育长子郭佩弦、次子郭子毅。2010年9月19日，双方因感情不和经区民政局协议离婚，双方约定夫妻共同共有的坐落于淮北市相山区凯旋百年小区某室归长子所有。2010年12月7日，郭峰采取欺骗手段将案涉房地产转移登记至其个名下，市房管局疏于审查，在我未到场签字确认的情况下，错误地为郭峰颁证，其行为明显存在过错。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令撤销市房管局为郭峰颁发《房地产权证》（编号：房地权淮房字第某号）的行政行为。 为支持其诉讼请求，周维芳提供如下证据： 1、离婚证， 2、离婚协议书， 上述证据欲证明周维芳与郭峰办理离婚登记，双方约定将共有房地产赠与长子郭佩弦的事实； 3、房地产权证存根，欲证明市房管局为郭峰办理转移登记，其行为明显存在过错； 4、离婚登记审查处理表、结婚证，欲证明周维芳与郭峰于1997年3月6日结婚，案涉房地产属于夫妻共同财产。 被告不动产登记中心在庭审中辩称：1、周维芳称其不知情案涉房地产权转移登记至郭峰名下，其对此负有举证责任，且转移登记时间在不动产登记中心成立之前，故与我单位不具有关联性；2、周维芳起诉超过法定起诉期限。2010年便转移登记至郭峰名下，2018年又再次发生转移，周维芳应当知道郭峰对案涉房地产的处理情况，其提起本案诉讼至转移登记长达七年之久，早已超过行政诉讼法规定的六个月起诉期限。 不动产登记中心为证明其行政行为合法，向本院提供了以下证据： 1、房地产权登记信息，欲证明案涉房地产已经转移登记至李丽名下； 2、申请书、身份信息、询问笔录、离婚协议书、房地产权证（编号：房地权淮房字第某号）、房地产权证存根，欲证明不动产登记中心为李丽颁证的事实依据； 3、授权委托书，欲证明周维芳和郭峰于2008年6月17日共同委托王卫星办理房屋抵押登记手续。 第三人郭峰述称：1、我与周维芳于2010年9月19日协议离婚，双方约定案涉房地产归长子郭佩弦所有，因此周维芳对该房屋不享有任何权利，其与被诉行政行为没有法律上的利害关系，其不具备诉讼主体资格；2、根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款之规定，周维芳提起本案诉讼早已超过二年的法定起诉期限；3、不动产登记中心作出案涉房地产转移登记事实清楚、程序合法。综上，请求依法驳回周维芳的起诉。 郭峰未向本院提供证据。 第三人李丽述称：我通过中介淮北市诺邦房地产经营有限公司（以下简称诺邦房地产）海宫店购买案涉房地产，双方为此签订了房屋买卖居间合同，我缴纳了定金2万元、中介费0.40万元。双方于2017年12月22日到市房管局办理了房地产转移登记，买房资金以银行托管方式支付。后我于2018年1月2日取得案涉《不动产权证书》，随即装修入住。我与郭峰之间没有任何利害关系，之前对案涉房地产权的归属不知情，支付了房屋的合理对价，且已经办理了产权登记手续，属于法律意义上的善意第三人，其合法权益理应得到保护。 针对其陈述，李丽向本院提供了以下证据： 1、淮北市存量房（二手房）交易资金托管协议、房屋买卖居间合同、收据、皖（2018）淮北市不动产权第0000117号《不动产权证书》、契税票据、缴款书、完税证明、淮北市存量房交易资金托管凭证，欲证明我通过诺邦房地产购买涉案房屋，支付合理价格，已办理房屋转移登记手续，属于法律规定的善意第三人； 2、水、电、燃气及物业费票据，欲证明郭峰向我交接房屋时，将水电等各种费用结清的事实。 本院依法调取了《淮北市人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》（文号：淮政秘〔2016〕103号）。 经各方当事人举证、质证和陈述，现对证据分析认定如下：对周维芳提供的1、4，与本案不具有关联性，故不予采信；对证据2，具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；对证据3，系被诉行政行为。对不动产登记中心提供的证据1，各方当事人均无异议，本院予以采信；对证据2中的离婚协议书未加盖区民政局印章，且申请登记人郭峰自认该份协议虚假，故对该证据不予采信，其余证据客观真实，且与本案具有关联性，予以采信；对证据3，案涉房屋转移登记系郭峰本人申请办理的，该委托书与本案无关，故不予采信。对李丽提供的证据，具备真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明李丽购买案涉房屋的来源及过程，本院予以采信。对本院调取的证据，各方当事人均无异议，故依法予以采信。 根据本院上述认定证据及当事人的陈述，经审理查明：周维芳与郭峰原系夫妻关系。2010年9月19日，双方经区民政局办理离婚登记，在离婚协议中约定坐落于淮北市相山区凯旋百年小区某室（权证字号：房地权淮房字第某号）归长子郭佩弦所有等内容。2010年12月7日，郭峰虚构案涉房地产归其个有所有的离婚协议书而向市房管局申请办理房地产转移登记，市房管局于当日向郭峰登记并颁发《房地产权证》（编号：房地权淮房字第某号）。后李丽通过房产中介诺邦房地产得知郭峰出售此房信息，该房系多层楼房顶层，建筑面积78.31平方米。双方在达成买卖意向后于2017年12月10日签订了房屋买卖居间合同，约定房屋价款为24万元（物价部门核定27.59万元），李丽于当日支付了购房定金2万元。12月22日双方前往不动产登记中心办理不动产权属转移登记手续，李丽于当日支付中介费用0.40万元，并以资金托管的方式支付了购房余款22万元，后李丽于2018年1月2日领取了《不动产权证书》（编号：皖（2018）淮北市不动产权第某号）。 另查：自2016年6月27日起，由不动产登记中心统一受理各类房屋登记和市国土资源局办理的各类土地登记业务。 本院认为：根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。不动产登记中心作为本辖区不动产统一登记机构，该中心于2016年6月27日正式履行原由市房管局承办房屋登记及市国土资源局承办土地登记业务的行政职能，故不动产登记中心作为本案被告主体适格。 关于周维芳提起本案诉讼是否超过起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法定或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提出……”适用该六个月起诉期限的前提是行政相对人知道或者应当知道行政机关作出被诉行政行为，由于不动产登记中心未能提供证据证明周维芳已经知道或应当知道作出被诉行政行为的日期。故本案应适用该条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年……人民法院不予受理。”显然周维芳提起本案诉讼未超出最长起诉期限，故对不动产登记中心的该项辩解，本院不予采信。 2010年12月7日，市房管局在将案涉房屋《房地产权证》（编号：房地权淮房字第某号）登记至郭峰名下的过程中，由于郭峰自认其提供的离婚协议书系虚假的，不动产登记中心对此提出异议但未提出反驳证据予以证明，故本院认定市房管局作出上述行政行为的主要依据不足，不具有合法性，依法应予撤销。因案涉房地产权已由郭峰转移登记至李丽名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明李丽的购买行为是否构成善意取得。善意取得的构成要件如下：即受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。鉴于李丽已办理转移登记手续，故主要审查李丽受让之时是否属于善意以及支付合理对价。本院认为，李丽购买案涉房屋通过诺邦房地产房屋中介场所，郭峰提供的产权示其个人单独所有，李丽对案涉房地产属于郭峰个人所有并享有处分权具有主观上的合理信赖。关于价格是否合理，案涉房屋转让价格24万元，《最高人民法院关地适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”结合实际购房价格与物价部门核定价格的差额，该24万元并非明显低于交易时交易地的指导价。且市场交易本身具有的复杂性，房屋买卖双方在交易时基于对交易对象的地理位置、所处楼层、建盖年限以及装修现状等客观因素的认知基础上，还应考量交易时的缔约原因以及缔约后对未来利益的影响等因素的影响，据此本院认为李丽支付的价格属于法律规定的合理范围。据此，不动产登记中心作出案涉登记行为时依据郭峰提供虚假的离婚协议书，致被诉行政行为主要证据不足，依法应予以撤销，但第三人李丽已经善意取得案涉房屋所有权，其所有权理应受到法律保护，涉案房屋所有权登记不再予以撤销，故对周维芳要求撤销该行政行为的诉讼请求，本院不予支持。周维芳可另行途径主张权利以维护其自身合法权益。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关地适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，判决如下： 确认被告淮北市不动产登记中心于2010年12月7日将坐落于淮北市相山区濉溪路41号某室登记并颁给第三人郭峰《房地产权证》（编号：房地权淮房字第某号）的行政行为违法。 案件受理费50元，由被告淮北市不动产登记中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  王 鸿 人民陪审员  李时英 人民陪审员  张百领 二〇一八年三月二十三日 书 记 员  刘国庆 附本判决适用的相关法律规定： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第二款受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条第三款被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。