辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽06民终224号上诉人（原审被告）：陶金山，男，1971年9月13日出生，满族，住东港市新城管理区。被上诉人（原审原告）：蔡华男，男，1993年9月7日出生，汉族，住东港市长山镇窟窿山村。委托诉讼代理人：包福弟，男，1946年3月30日出生，汉族，无职业，住东港市大东管理区育才委供电家属楼*单元***室。被上诉人（原审被告）：东港市仁昌建筑开发有限公司。住所地：东港市长山镇新升村。法定代表人：于仁昌，经理。上诉人陶金山因与被上诉人蔡华男、东港市仁昌建筑开发有限公司（以下简称仁昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2017）辽0681民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人陶金山、被上诉人蔡华男的委托诉讼代理人包福弟及被上诉人仁昌公司的法定代表人于仁昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶金山上诉请求：撤销一审判决或发回重审，驳回被上诉人蔡华南的诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人仁昌公司之间在被上诉人蔡华南购房之前，已经于2015年9月30日签订了商品房买卖合同，约定：仁昌公司将位于东港市长山镇仁昌新家园小区8A、8B、9号楼中的4003.657平方米住宅以800元/平方米出售给上诉人，成交价共计320万元。被上诉人蔡华男“购买”的8A号楼二单元405室住宅，包括在上诉人购买的上述住宅房屋以内。合同签订后，上诉人分四次将全部房款交付给了仁昌公司，并于2015年10月12日到东港市村建办办理了《商品房买卖合同》备案登记。上诉人签订《商品房买卖合同》在先，同时又办理了合同备案登记手续，故涉案房屋的使用权及所有权均属于上诉人。上诉人与被上诉人仁昌公司之间的商品房买卖合同成立且有效。被上诉人仁昌公司拒绝为上诉人开具不动产销售发票，致使上诉人至今无法办理房屋所有权登记手续。时至今日，被上诉人仁昌公司也未将购房款返还给上诉人。所以，被上诉人蔡华男无权主张办理涉案房屋的所有权利。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，二审应依法纠正。蔡华男辩称：被上诉人蔡华男是买被上诉人仁昌公司的房屋，款项全部付给了被上诉人仁昌公司，与上诉人无关。仁昌公司辩称：被上诉人仁昌公司借上诉人320万元，作为起到抵押的作用才签订了商品房买卖合同，现上诉人对被上诉人蔡华男等3人所购买的房屋没有撤销备案，所以，蔡华男等3人的房屋无法办理房照。蔡华南向一审法院起诉请求：判令二被告协助原告办理涉案房屋所有权登记。事实与理由：2016年4月7日，原告购买了被告仁昌公司开发的仁昌新家园8A号楼2单元405室，面积82.491平方米，每平方米单价2200元，总价款181480元。合同签订后，原告付清房屋价款，并装修入住。涉案房屋备案登记在被告陶金山名下，所以原告至今无法办理房屋所有权登记。仁昌公司一审辩称：涉案房屋已出售给原告，同意原告的诉讼请求。因被告仁昌公司向被告陶金山借款，故将仁昌新家园4003.657平方米的房屋以买卖方式提供给被告陶金山作担保，其中包括涉案房屋，并且办理了买受人为被告陶金山的商品房买卖合同备案登记。后二被告又签订合同，约定被告仁昌公司出售用以担保的4003.657平方米房屋，并以每平方米800元的金额偿还被告陶金山借款。被告仁昌公司出售涉案房屋的价款已按约定给付被告陶金山，故被告陶金山应配合原告办理房屋所有权登记。陶金山一审辩称：二被告于2015年9月30日签订《合同书》，约定被告陶金山购买被告仁昌公司开发的仁昌新家园8A、8B、9号楼中的4003.657平方米房屋（包括涉案房屋），每平方米单价800元，共计价款320万元。合同签订后，被告陶金山分四次将全部房屋价款给付被告仁昌公司，并于2015年10月12日办理了商品房买卖合同备案登记，故二被告商品房买卖合同成立、有效。因被告仁昌公司一直未为被告陶金山出具商品房销售发票，故被告陶金山无法办理房屋所有权登记。2016年4月7日，被告仁昌公司隐瞒被告陶金山，将涉案房屋出售给原告，而且原告未经被告陶金山同意，私自撬门装修。被告仁昌公司的行为属于一房二卖，因被告陶金山买房在先，并已办理买卖合同备案登记，而且被告仁昌公司出售涉案房屋后亦未将每平方米800元的首付款给付被告陶金山，故涉案房屋的使用权及所有权均应归被告陶金山。被告陶金山不同意原告诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年4月7日，原告与被告仁昌公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告仁昌公司开发的位于东港市长山镇新升村的仁昌新家园8A号楼2单元405室,建筑面积82.491平方米，每平方米单价2200元，总价款181480元。原告已付清合同价款，被告仁昌公司亦将房屋交付二原告，由二原告管理使用至今。针对涉案房屋，2015年10月12日，被告陶金山在东港市村镇房产管理所办理了其为买受人的商品房买卖合同备案登记。一审所确认的上述事实,有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据等证明材料在卷为凭，上述证明材料已开庭质证及审查，可以采信。被告陶金山为证明其与被告仁昌公司成立商品房买卖合同关系，除提供《商品房屋买卖合同》外，还提供了《合同书》。《合同书》的主要内容为：被告仁昌公司因需资金周转，将其开发的仁昌新家园8A、8B、9号楼中的4003.657平方米住宅（包括涉案房屋），以每平方米800元的价格出售给被告陶金山，共计价款320万元，但在东港市村镇房产管理所备案合同所写价格不为实际成交价。被告仁昌公司为反驳被告陶金山主张的该事实，提供了《还款合同书》，该证据的主要内容为：被告仁昌公司可出售备案在被告陶金山的楼房，以偿还所欠被告陶金山的借款，所售楼房按每平方米800元首付给被告陶金山，余下房款在贷款批复下来后，一部分偿还被告陶金山利息，余下部分归被告仁昌公司所有，具体钱数以收据为准。被告仁昌公司提供的《还款合同书》与被告陶金山提供的《合同书》及《商品房买卖合同》相关联，而且具有对抗《合同书》及《商品房买卖合同》的证明效力，在被告陶金山未提供其他证据相佐证的情况下，对《合同书》及《商品房买卖合同》不予采信。一审法院认为：原告与被告仁昌公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告已按约定支付了房屋价款，被告仁昌公司亦将房屋交付给原告，故原告与被告仁昌公司的商品房买卖合同已经得到实际履行，原告请求被告仁昌公司协助办理房屋所有权登记于法有据，予以支持。被告陶金山辩称就涉案房屋与被告仁昌公司成立商品房买卖合同关系，但未提供充分证据证明，而其虽备案登记为涉案商品房买受人，但该备案登记非系《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力，故对被告陶金山的辩解意见不予采纳。但原告与被告陶金山无商品房买卖合同关系，且被告陶金山的商品房买卖合同备案登记亦不具有阻却原告取得涉案房屋所有权登记的效力，故原告请求被告陶金山履行协助办理房屋所有权登记义务，缺乏法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告东港市仁昌建筑开发有限公司于本判决生效后10日内协助原告蔡华男将东港市长山镇新升村仁昌新家园8A号楼2单元405室所有权登记于原告蔡华男名下。二、驳回原告蔡华男对被告陶金山的诉讼请求。案件受理费730元，原告预交，由被告仁昌公司承担。被告仁昌公司于本判决生效后10日内给付原告。二审中，被上诉人仁昌公司向本院提供的证据：上诉人与被上诉人仁昌公司签订的320万元借款协议。证明：上诉人和被上诉人仁昌公司不是房屋买卖关系，而是320万元借款合同关系。被上诉人仁昌公司一审提交的与上诉人的还款合同书约定，被上诉人仁昌公司销售房屋以每平方米800元偿还上诉人借款。包括涉案的58套房屋计4003.657平方米只是作为抵押和上诉人签订的买房协议，并不是真实的房屋买卖关系。上诉人陶金山的质证意见：对真实性没有异议。借款合同是上诉人代表其哥哥陶海山签的字按的手印，320万元是上诉人的，但借款合同没有履行。上诉人给付被上诉人仁昌公司的320万元是购买58套房屋的房款，并不是借款。被上诉人蔡华男对被上诉人仁昌公司提供的证据没有异议。根据各方当事人的举证及质证意见，本院对被上诉人仁昌公司提供的借款协议的认证意见：鉴于上诉人陶金山及被上诉人蔡华南对被上诉人仁昌公司提供的借款协议的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。虽然上诉人在借款协议中签的是其哥哥陶海山的名字，但其陈述借款本金320万元是其本人的，结合其与被上诉人仁昌公司签订的还款协议书及其与被上诉人仁昌公司对上述两份协议书的履行情况，应认定上诉人是320万元借款协议及还款协议的出借人。该借款协议的证明力本院予以确认。上诉人陶金山及被上诉人蔡华南二审没有提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明：上诉人以其哥哥陶海山（以方）的名义与被上诉人仁昌公司的法定代表人于仁昌（甲方）于2015年10月15日签订一份借款协议，约定：甲方向乙方借款320万元；月利率2.5%，上纳息，期限一年，如到期未偿还本息，乙方有权处理位于长山仁昌新家园小区8A、8B，9号楼约4000平方米所抵押备案房屋；如到一年后甲方全部偿还借款，乙方配合甲方办理所抵押房屋解除备案手续，房屋归甲方所有。上诉人与于仁昌在协议落款处按压了手印。协议签订后，上诉人将其所有的320元借款本金交付于仁昌。为保证双方约定的抵押房屋能够登记在上诉人名下，2015年9月25日，被上诉人仁昌公司与上诉人签订了若干份包括本案被上诉人购买被上诉人仁昌公司位于东港市长山镇新升村的仁昌新家园8A号楼2单元405室在内的商品房买卖合同。2016年4月12日，上诉人（乙方）与于仁昌（甲方）又签订一份还款合同书，约定：甲方以出售备案在乙方名下的房屋，偿还所欠乙方借款；所售楼房每平方米800元首付给乙方，余下付款在贷款批复下来后，一部分偿还乙方利息，余下部分归甲方所有。本院认为：被上诉人蔡华南与仁昌公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并无违法之处，应认定合法有效。现被上诉人蔡华南已按约全额交付了房屋价款，被上诉人仁昌公司已将涉案房屋交付给被上诉人蔡华南使用，双方商品房买卖合同已实际履行，被上诉人仁昌公司有义务协助被上诉人蔡华南办理房屋所有权登记。上诉人陶金山虽然就涉案房屋也与被上诉人仁昌公司签订了商品房买卖合同，双方据此又到东港市村镇建设管理处将上诉人备案登记为涉案房屋买受人，但结合上诉人与被上诉人仁昌公司法定代表人于仁昌签订的借款协议及还款合同书，可以认定上诉人与被上诉人仁昌公司间的商品房买卖合同并不是双方间买卖房屋的真实意思表示，而是于仁昌为其与上诉人间320万元借款提供的房屋担保。故应认定上诉人陶金山与被上诉人仁昌公司间的商品房买卖合同无效，上述备案登记不具有阻却被上诉人蔡华南进行涉案房屋所有权登记、取得涉案房屋所有权的效力。被上诉人仁昌公司作为房屋出售人，具有协助被上诉人蔡华南到相关部门办理房屋所有权登记的义务。综上所述，上诉人陶金山的上诉理由不能成立，其上诉请求本院无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人陶金山负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 李秀洁审判员 李大为二〇一八年三月二十九日书记员 王秀文