安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初44号原告：赵贤英，女，1951年9月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：钟声（系赵贤英之子），男，1980年1月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：计胜楠，女，1991年10月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。原告赵贤英与被告计胜楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵贤英及其委托诉讼代理人钟声和被告计胜楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵贤英向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告实际使用商铺租金（2016年10月20日起至2017年2月20日），合计人民币34400元；2、判决被告支付原告拖欠房租的违约金合计人民币1352元；3、判决被告付清2016年7月5日至2017年2月20日拖欠的物业管理费人民币2196元和水、电费人民币218元，总计人民币2414元；4、判决因被告单方无理由终止合同，赔偿原告损失人民币51600元；5、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，原告将坐落于合肥市新站区铜陵北路阳光汇景小区商2栋101号商铺租赁给被告，租赁期限为5年，自2011年8月19日止，并约定了双方若违约约定应承担的违约责任。合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了商铺，但被告却不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝约定支付租金，并长期占用商铺。2016年12月7日，被告反诉原告至合肥市瑶海区人民法院，要求单方无理由终止与原告2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月20终止（见：合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8485号民事判决书及合肥市中级人民法院（2017）皖01民终6716号民事判决书），被告的行为严重损害了原告的利益。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告计胜楠辩称，双方关于合同签订的时间、合同有关内容、租赁房屋的位置是属实，2016年6月20日，不再租赁商铺了，2016年6月中旬，原、被告及案外人计齐齐三方协商，由计齐齐继续租赁原告的涉案房屋，我方就不在使用涉案房屋同时也搬离了涉案房屋，由计齐齐与原告协商之后的房屋租金；我方没有在使用房屋是因为涉案房屋设计修路无法经营而导致，同时在第一次诉讼判决时，双方合同已实际解除，被告方也无有使用该房屋，故不应当承担原告方的诉讼请求。经本院审理查明，2015年8月16日，赵贤英（出租方、甲方）与计胜楠（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同载明：甲方将其所有的位于合肥新站高新技术产业开发区铜陵北路阳光汇景小区商2#101室房屋出租给乙方，房屋建筑面积197.14㎡，租期五年，自2015年8月20日起至2020年8月19日止，如租期未满，乙方需要办理商铺的，甲方有权不退回押金，甲方不对乙方的装修进行任何形式的补偿；2015年8月20日至2017年8月19日租金为8600元/月；乙方租赁房屋用途仅限于电信营业厅经营；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、宽带、卫生、物业管理费等费用、房屋和设备日常维修（指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施）由乙方承担，房屋质量问题（房屋出现大的、非乙方使用所造成的而损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等）的维修，由甲方承担；租赁期满或合同解除后甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1.5万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用，甲方在确认房屋完好、乙方付清所有费用及乙方利用甲方房屋地址办理的各项证照（如营业执照、烟草专卖许可证、卫生许可证等）都已注销、迁移的情况下，将押金无息返还乙方；如乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足，逾期不补足，甲方有权解除出租合同；甲方扣留押金不免除或减轻乙方根据合同应承担的违约赔偿责任或其他责任；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付六个月的租金作为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付，乙方原因提前解除合同，房屋装修、不能移动的设施应无偿完好的交付甲方，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况，甲方不予任何形式的补偿；租赁期间，若租赁房屋不可抗力损毁或天然灾害而造成其他或者财产性命损失的，双方互不负责等。前述合同履行中，双方产生争议，赵贤英于2016年4月25日提起诉讼，请求判令：被告支付原告商铺租金（2016年2月20日起至2016年4月20日，每月租金8600元）合计人民币17200元；被告按合同规定支付原告违约金合计人民币51600元（按合同约定，逾期一日按月租金的百分之十支付违约金，计算自2月20日至4月20日，最终以实际支付日计算），后双方在本院主持调解下于2016年6月6日达成调解协议：一、被告计胜楠于2016年6月30日前一次性支付原告赵贤英截止2016年6月20日的房屋租金及违约金共计人民币35700元；二、原告赵贤英自愿放弃其他诉讼请求。2016年11月14日双方因合同履行再次发生争议，赵贤英于2016年11月14日提起诉讼，并请求判令：一、被告（反诉原告）计胜楠支付商铺租金（2016年6月20日至2016年10月20日，每月租金8600元），合计34400元；二、被告（反诉原告）计胜楠支付原告（反诉被告）赵贤英违约金合计人民币1352元；三、被告（反诉原告）计胜楠实际执行日前结清拖欠的物管费和水电费。诉讼期间，计胜楠提起反诉，请求判令：终止其与赵贤英2015年8月16日签订的《商铺租赁合同》；赵贤英返还其房屋租赁保证金15000元，减免2016年6月20日至合同解除前道路施工期间房屋租金。2017年7月31日经本院审理判决：一、赵贤英与计胜楠于2015年8月16日签订的阳光汇景小区2#101室的商铺租赁合同于2016年12月20日终止；二、计胜楠于判决生效之日起十日内给付赵贤英2016年6月20日至2016年10月20日的租赁费34400元；三、计胜楠于判决生效之日起十日内给付赵贤英2016年6月20日至2016年10月20日迟延履行债务期间所产生的违约金1352元；四、驳回赵贤英的其他本诉请求；五、驳回计胜楠的其他反诉请求。案件受理费690元，由计胜楠承担。判决后，计胜楠不服，提起上诉，合肥市中级人民法院于2017年11月28日做出判决：驳回上诉，为此原判。判决生效后，原告赵贤英认为被告反诉要求单方无理由终止与原告2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》严重损害了原告的利益，故请求判如所请。以上事实，由原、被告提交的《商铺租赁合同》、（2016）皖0102民初8485号民事判决书、（2017）皖01民终6716号民事判决书、常住人口基本信息及身份证复印件，以及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，赵贤英、计胜楠就合肥新站高新技术产业开发区铜陵北路阳光汇景小区商2#101室房屋租赁事宜签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且经生效判决予以确认，合法有效受法律保护，对于合同的当事人具有法律约束力。该合同经（2016）皖0102民初8485号民事判决书、（2017）皖01民终6716号民事判决书判决确认，2016年10月20日予以终止，原、被告双方的合同关系自此日即解除，故原告主张自2016年10月20日至合同终止之日的房屋租金，符合法律规定和《商铺租赁合同》约定，本院予以支持，同时基于双方之间《商铺租赁合同》的约定，被告拖欠房租应支付违约金，由于双方之间就拖欠房租违约金约定超过了法律规定，本院酌定以欠付租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自合同终止之日起至实际支付之日止，支付违约金。对于原告主张自合同终止之后至2017年2月20日的实际使用商铺租金，本院认为，该权利应属物权，是基于他人侵犯其物的使用权而主张的权利，原告在合同终止后主张商铺使用租金，应当提供证据证明被告在合同解除后仍占用使用该商铺的证据，才能构成权利主张的侵权基础，否则其权利主张不能得到支持。另原告在（2016）皖0102民初8485号民事判决书生效后，基于生效判决已确认原、被告《商铺租赁合同》终止的情况下，原告可通过自行收回房屋或申请人民法院执行强制收回房屋，但原告怠于行使其权利，放任损失的扩大，故本院对于原告主张的合同终止后的房屋使用租赁费请求，本院不予支持。对于原告赵贤英主张因被告计胜楠无理由终止合同，依据双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告应支付原告六个月的租金作为赔偿请求，本院认为，依法成立的合同受法律保护，同时对于合同的当事人具有法律约束力，原、被告双方在签订《商铺租赁合同》中对于无理由解除合同的违约责任已做出了约定，且该约定规定双方在同等情况下的同样的责任，应属公平约定，虽被告计胜楠辩称涉案房屋门前进行道路整修封闭导致无法经营，租赁合同的目的无法实现，但此既非合同约定的解除条件也非法律规定的解除条件，而是经营中的不确定风险，同时因被告单方终止租赁合同导致原告房屋不可能即时出租，给原告造成了损失，被告理应予以赔偿，故本院对于原告的此项主张予以支持。对于原告主张的物业管理费及水电费，只提供了物业公司的情况说明，并无相关的票据和催收单据证明实际发生的具体数额，本院无从支持。综合以上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告计胜楠于本判决生效之日起十日内给付原告赵贤英2016年10月21日至2016年12月20日期间的房屋租赁费17200元及拖欠房屋租赁费违约金（违约金以欠付房屋租赁费17200元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率自2016年12月21日起至实际支付之日止）；二、被告计胜楠于本判决生效之日起十日内给付原告赵贤英赔偿金51600元；三、驳回原告赵贤英其他诉讼请求。如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取1020元，由原告赵良朝承担190元，被告沈虎承担830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一八年三月二十七日书记员 杨子茹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。