贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0327民初2872号原告：文峰，男，1960年2月7日出生，汉族，住贵州省凤冈县。原告：卢祖兰，女，1965年5月11日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：冯源，四川川胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧雕，四川川胜律师事务所实习律师。被告：贵州建勘房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道。统一社会信用代码9152032768399551XG。法定代表人：周牮，该公司总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。原告文峰、卢祖兰与被告贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称建勘房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告文峰、卢祖兰及委托诉讼代理人冯源、欧雕，被告建勘房开公司的委托诉讼代理人马坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文峰、卢祖兰向本院提出诉讼请求：1.判令建勘房开公司向文峰、卢祖兰交付房屋；2.判令建勘房开公司向文峰、卢祖兰支付违约金（以211011元为基数，按照日万分之五的标准计算违约金，计算违约金的起始时间为自2017年8月2日起至2018年9月17日。事实和理由：2017年2月4日，文峰、卢祖兰与建勘房开公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：文峰、卢祖兰以211011元的价格向建勘房开公司购买凤冈有机食品城综合市场第2幢2单元9层2-9-4号房屋。签订合同后，文峰、卢祖兰按照合同约定已向建勘房开公司支付全部购房款，但建勘房开公司未按合同约定的时间（在2017年8月1日前）交付房屋。按《商品房买卖合同》的约定，建勘房开公司应向文峰、卢祖兰承担交付房屋和支付相应的违约金的责任。建勘房开公司辩称：1.《商品房买卖合同》中约定的逾期交房按万分之五计算违约金系笔误，建勘房开公司的其他商品房买卖合同，都是按万分之零点五计算违约金，《商品房买卖合同》约定逾期交付房款按日万分之零点五为标准计算违约金，而逾期交房按日万分之五为标准计算违约金，权利义务不对等。即使不属笔误，违约金过分高于文峰、卢祖兰的实际损失，建勘房开公司要求降低违约金计算标准，按文峰、卢祖兰所交房款的银行存款利息上浮30%，或参照与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准计算违约金；2.因政府拆迁迟延的原因导致建勘房开公司延期交房，建勘房开公司对此不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：建勘房开公司作为出卖人，文峰、卢祖兰作为买受人，双方于2017年2月4日签订了《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：建勘房开公司将凤冈有机食品城综合市场第2幢2单元4层2-9-4号商品房，以总价款211011元的价格出卖给文峰、卢祖兰。《商品房买卖合同》第八条约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款144720元，以向银行按揭贷款支付余款12万元；第十一条约定：出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定：逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。文峰、卢祖兰按约定向建勘房开公司交付了全部房价款，建勘房开公司未按约定在2017年8月1日前交付该商品房。另查明：1.建勘房开公司于文峰、卢祖兰2018年9月19日交付房屋。2.凤冈县人民政府印发的《凤冈县县城规划区房屋征收补偿管理办法》[凤府发（2018）7号]规定,征收住宅房，过渡安置费补偿标准为10元/M2/月。本院认为，文峰、卢祖兰与建勘房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照该《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务，享有各自的权利。因建勘房开公司已于2018年9月19日向文峰、卢祖兰交付房屋，故对文峰、卢祖兰提出由建勘房开公司向其交付房屋的诉讼请求,本院依法予以驳回。本案争议焦点为：建勘房开公司逾期交房是否属违约行为；应当以什么标准计算违约金。本院对前述争议焦点作如下评判：焦点一、建勘房开公司逾期交房是否属违约行为。文峰、卢祖兰与建勘房开公司签订《商品房买卖合同》后，文峰、卢祖兰依约向建勘房开公司支付全部购房款，建勘房开公司未按约定在2017年8月1日前向文峰、卢祖兰交付房屋属违约行为。建勘房开公司应承担继续履行合同并支付违约金等责任。文峰、卢祖兰提出由建勘房开公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。对建勘房开公司辩称由于拆迁原因导致逾期交房，其不应承担责任的诉讼主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，即使是由于案外人的原因造成建勘房开公司违约，建勘房开公司仍应按约定向文峰、卢祖兰承担违约责任，且建勘房开公司对此也未提供证据证明，故对建勘房开公司提出的该诉讼主张，本院依法不予采纳。焦点二、应以什么标准计算违约金。建勘房开公司主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房按万分之五计算违约金系笔误，因建勘房开公司对这一事实未提供证据证明，且其在不同时间就该楼盘与其他买受人签订的《商品房买卖合同》也约定“逾期交房的按买受人已交房价款日万之五计算违约金”，建勘房开公司主张的事实依据不足，本院依法不予采信。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，建勘房开公司逾期交房给文峰、卢祖兰造成的实际损失，大体相当于涉案房屋所在地段同类房屋的租金损失,双方合同约定的“逾期交房的按买受人已交房款日万之五计算违约金”的标准，远高于其实际损失，故对建勘房开公司关于降低违约金计算标准的请求，本院依法予以支持。参照同地段同类房屋租金标准，以及当地县城规划区征收住宅房，过渡安置费补偿标准为10元/M2/月，结合本案实际情况，本院酌定将逾期交房违约金标准调整为按已交房款日万之二。截止文峰、卢祖兰起诉之日，建勘房开公司逾期交房的时间长达411天（2017年8月2日至2018年9月17日），建勘房开公司应向文峰、卢祖兰支付逾期交房违约金21759.98元[211011元×0.2‰/日×411日]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、限贵州建勘房地产开发有限公司于本判决生效后十日向文峰、卢祖兰支付逾期交房违约金21759.98元；二、驳回文峰、卢祖兰的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取562元，由文峰、卢祖兰负担62元，由贵州建勘房地产开发有限公司承担500元（文峰、卢祖兰已预交案件受理费562元，在兑现本案时，贵州建勘房地产开发有限公司向文峰、卢祖兰直接支付500元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  罗时友二〇一八年十一月三十日法官助理任远华书记员张丽