上海市闵行区人民法院行 政 判 决 书（2017）沪0112行初244号原告陆德根，男，1948年2月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。委托代理人李宝文，上海观庭观盛律师事务所律师。被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闵行区。法定代表人张宁勇。委托代理人柳黎明，男。委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄清海。委托代理人殷鸿华，男。委托代理人严凛煊，男。原告陆德根诉被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局(以下简称闵行区房管局)、第三人上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉公司)拆迁行政裁决一案，本院于2017年9月22日立案受理后，于9月26日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭审理了本案。原告陆德根的委托代理人余庭、李宝文，被告闵行区房管局的委托代理人柳黎明、庄菁，第三人海峡思泉公司的委托代理人殷鸿华、严凛煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告闵行区房管局根据第三人海峡思泉公司的申请，于2017年3月31日作出闵房管[2017]101号房屋拆迁裁决(以下简称被诉拆迁裁决)，主要内容如下：一、根据同等价值的产权房屋调换的规定，被申请人陆德根户安置房屋的价值已超过原房屋，符合有关法律规定。对被申请人提出安置要求，不予采纳。二、申请人海峡思泉公司按《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称《若干规定》)第六条、闵府发(2004)第12号文规定，补偿被申请人被拆除房屋补偿款1,135,275.46元，装修、附属物及家用设施补偿70,000.00元，基本奖励费8,000.00元，一次性每户补偿50,000.00元，无证房屋补偿款23,400.00元，合计补偿款1,286,675.46元。对被申请人的房屋装修及附属物、家用设施，申请人承诺采用少补多不退的补偿原则。三、根据货币补偿金额同等价值的产权房调换规定，依据拆迁基地动迁方案，由申请人提供上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋，建筑面积分别为116.73平方米、95.29平方米、86.03平方米、86.03平方米，新房价款为1,501,886.12元。申请双方按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《实施细则》)第三十四条规定结算差价。四、在规定搬迁期限内，申请人有义务协助被申请人做好入户手续，并结算清差价。五、被申请人按本裁决规定期限搬离原址的，给予搬家补助费2,848.80元。六、经法院行政裁定实施强制搬迁的，申请人应委托评估公司及测绘公司对被申请人的房屋进行评估和测绘。按少补多不退的原则进行补偿。七、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘64号，搬迁至上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋内，并将现居住使用的上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘64号房屋及附属物交申请人拆除。原告陆德根诉称：其系上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘64号宅基地房屋权利人，第三人海峡思泉公司系涉案房屋拆迁人。因拆迁双方未能达成补偿安置协议，经第三人申请，被告作出拆迁裁决。原告认为，本案涉案房屋为农村集体土地上房屋，被告适用《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)、《实施细则》作出裁决明显错误。第三人是否合法取得房屋拆迁许可证和延长拆迁期限批复存在重大疑问，故被告所作行政行为认定事实错误。裁决过程中，在原告对涉案房屋评估报告有异议的情况下，被告未能按照《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》(以下简称《裁决若干规定》)第十条规定委托专家鉴定，程序违法。被告未选择与涉案房屋建筑类型相同且建造年代相近的原告邻居所有房屋进行参照评估，违反公开原则。被告未提供证据证明涉案房屋宅基地是否被征收，如仍是集体所有土地，则不能进行拆迁并由被告作出拆迁裁决，否则应当按照国有土地上房屋征收标准予以补偿。此外，被告核发的房屋拆迁许可证没有法律依据。综上，请求撤销被告所作被诉拆迁裁决。原告提供了法[2005]行他字第5号答复，证明涉案房屋应当按照城市房屋的市场价进行补偿。被告闵行区房管局辩称：其具有作出拆迁行政裁决的职权。被告受理第三人的裁决申请后，依法审查了相关材料，并通知双方当事人进行裁决调查与调解，但因调解未成，双方未能达成拆迁补偿安置协议，故被告依法作出本案讼争拆迁行政裁决。该行政行为在认定被拆迁人、被拆迁房屋建筑面积、价值标准、房屋安置等方面，认定事实清楚，证据确凿。被告作出的被诉行政行为程序合法，适用法律、法规正确，不存在原告所述违法行政的情况。请求驳回原告的诉讼请求。被告在法定举证期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：一、《拆迁条例》第五条第二款、第十六条第一款、《实施细则》第六条的规定，作为被告作出被诉行政行为的职权依据。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《实施细则》第三十四条规定、《若干规定》第四条第二款、第五条第一款、第六条第一款、闵府发[2004]12号《闵行区人民政府批转关于调整本区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准意见的通知》、沪价商[2002]024号《关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知》第二条，作为被告作出被诉行政行为适用的法律依据。三、认定事实方面的证据：1、第三人海峡思泉公司的《营业执照》、闵房地拆许字(2007)第67号《房屋拆迁许可证》及延期批复、《七宝镇52-B号地块拆迁方案》、《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案》、《七宝镇52-B号地块(天安豪园二期)拆迁方案的调整和补充》、《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定方法》、《关于〈七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案〉的特别说明》、《天安豪园二期动迁基地补充裁决房源》、《天安豪园二期补充裁决用房》、《委托拆迁协议书》、《房屋拆迁资格证书》、公示照片一组、《七宝镇天安豪园二期地块签约动迁户比例数》、《申请裁决签发证明》，证明被告经核实，确认拆迁人属于合法拆迁，委托了具有资质的公司实施拆迁工作，同时被告对基地拆迁方案的合理性进行了审查，被诉拆迁裁决在房屋拆迁许可证的有效期内作出。2、原告户的户籍资料一组、被拆迁房屋的《宅基地使用权申报表》、《宅基地使用调查表》、《宅基地勘丈记录图》、《宅基地面积计算表》、《宅基地使用权审核表》、《审查意见》、《土地使用证附图》、《闵行区七宝镇、村(居)民造房用地申请表》、《宅基地户地图》、《宅基地勘丈图》、《宅基地面积计算表》、《通知》及《送达回证》、《情况说明》、《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》、《陆德根户住房建筑面积认定报告单》及《送达回证》,证明被告对原告户被拆迁房屋权属资料、建筑面积、人口信息等进行了核查。3、《委托拆迁评估机构推荐表》、《拆迁估价机构确定公示》、《天安豪园二期地块选择估价机构情况表》及附件、公示照片一组、《通知》及《送达回执》、《评估情况说明》、《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》及《送达回证》、《承诺书》、《上海市不动产登记簿》、《关于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室等22套现房住宅房地产估价报告》，证明拆迁人已委托具有资质的评估机构对原告户的被拆迁房屋进行了参照评估，并按规定提供了安置房源。4、《基地拆迁谈话笔录》，《看房通知单》及《送达回证》，证明拆迁人与被拆迁人经协商未能就被拆迁房屋达成拆迁补偿安置协议。四、执法程序方面的证据、依据：《房屋拆迁裁决申请书》、《受理通知书》、《会议通知》及《送达回证》、《调查笔录》、《会议纪要》、《房屋拆迁裁决书》及《送达回证》、照片一组，证明被告的裁决程序符合《裁决若干规定》第八条、第十条之规定。第三人海峡思泉公司述称：其同意被告答辩意见。原告户在册户籍人口为7人，原告女婿户口不在被拆迁房屋处，不符合《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定方法》关于分户的规定。经质证，被告及第三人认为原告提供的答复并非事实证据，并同时认为被告作出被诉行政行为的适用法律依据均合法有效。经质证，原告对被告提供的证据、依据均有异议。原告认为，被拆迁房屋是宅基地房屋，应当按照土地管理法及土地管理法实施条例的规定，交由上海市人民政府裁决，被告不具有作出被诉行政行为的职权。至于被告提供的适用法律依据，原告认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》虽然规定可以适用原《拆迁条例》和《实施细则》，但前述规定仅适用于国有土地上拆迁房屋，不适用于本案被拆迁房屋；闵府发[2004]12号文规定的系2004年的土地使用权基价，而本案拆迁许可证颁发于2007年，故不能适用于本案，且标准过低；非国有土地征收应当仅适用法律，而《若干规定》系地方规章，故违反上位法和立法法；《实施细则》规定应按照房地产市场价进行结算，故被拆迁房屋以房屋重置价进行评估违反前述规定。原告对被告提供的认定事实方面证据的质证意见如下：证据1中营业执照的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，其余证据均有异议，认为被拆迁房屋是宅基地房屋，应当按照土地管理法进行征收，故第三人系非法拆迁人，且第三人作为拆迁人无权制定拆迁补偿方案，其作为开发商实施拆迁并申请裁决违法；证据2中的户籍资料及宅基地相关资料没有异议，但认为本户两个子女均结婚生育，按照基地方案应予分户并计算应安置面积，其余证据因第三人是违法拆迁，均不予认可；证据3均不予认可，认为被拆迁房屋的估价分户报告单不合法，未参照原告最近相邻方房屋进行估价违法，相关安置房的房地产权证系于2016年取得，违反先安置再拆迁的规定，且评估过程中未有街道和监察委员会参与和监督，程序严重违法；证据4真实性不认可，并认为第三人无权与原告进行谈话。原告对被告提供的程序证据的合法性均不认可，并认为被告无权作出被诉裁决。经质证，第三人对被告提供的证据、依据没有异议。经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下确认：被告提供的证据真实、合法，可以证明其收到第三人的裁决申请后进行了审核并作出被诉拆迁裁决的事实，可作为有效证据予以认定。经审理查明：2007年9月13日，第三人海峡思泉公司因天安豪园二期项目建设需要，取得闵房地拆许字(2007)第67号《房屋拆迁许可证》，被批准实施拆迁，拆迁范围为“东至天安豪园一期，西至A20公路，南至漕宝路，北至天安豪园三期”，拆迁实施单位为上海闵行闵二房屋拆迁有限公司。经多次批准延期，该许可证拆迁期限延长至2018年2月28日。本案所涉上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘64号系集体所有土地上的房屋，登记的宅基地土地使用者为原告陆德根，该处房屋坐落于上述许可证确定的拆迁范围内。拆迁过程中，因原告户不予配合，第三人委托上海仲衡信银房地产评估有限公司对上述被拆迁房屋进行了参照评估，估价时点为2007年9月13日，房屋的重置单价(结合成新)分别是房屋(1)为499.00元/平方米，房屋(2)为440.00元/平方米，房屋(3)为575.00元/平方米，有关房屋拆迁估价分户报告于2016年11月7日送达原告户。该房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积土地使用权基价为2,440元，价格补贴系数为25％。根据基地方案，该户被认定有效安置人口为7人，分别为原告陆德根，妻子朱贵芳，女儿陆雪辉，外孙女吴慧琳，儿子陆永刚，儿媳钟兰，孙女陆思远，有证住房建筑面积为189.92平方米，备案面积122.08平方米，确认安置面积312平方米。2017年3月7日，因拆迁双方未能就上述房屋达成拆迁补偿安置协议，第三人海峡思泉公司向被告闵行区房管局申请裁决，被告于当日受理第三人的申请后，向原告方送达了房屋拆迁裁决申请书副本等材料，并通知拆迁双方至被告指定地点进行调查与调解，因调解未成，被告于2017年3月31日作出本案被诉拆迁裁决，并向当事人送达了文书。另查明：第三人提供按价值标准调换房屋产权的安置房，坐落地址为上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋，建筑面积分别为116.73平方米、95.29平方米、86.03平方米、86.03平方米，新房价款为1,501,886.12元。诉讼中，原告未对被拆迁房屋的《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》申请房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定。本院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。《若干规定》第十四条规定，“征地拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的有关规定执行。”本案中，第三人海峡思泉公司于2007年依法取得房屋拆迁许可证，因此根据《拆迁条例》第五条第二款、第十六条第一款及《实施细则》第六条的规定，被告闵行区房管局作为本市闵行区的房屋拆迁管理部门，具有对本行政区域内拆迁当事人未达成拆迁补偿安置协议事项作出裁决的法定职权。原告认为被告无权作出讼争拆迁行政裁决、第三人不是合法拆迁人的观点，依法不能成立。第三人持有的涉案拆迁许可证尚未被确认违法或撤销，原告对拆迁许可证合法性的异议不属于本案拆迁裁决合法性审查范围。本案中，因原告陆德根户与第三人海峡思泉公司在拆迁过程中未能就闵行区七宝镇顾家塘64号房屋的拆迁补偿安置事宜达成协议，被告受理第三人的裁决申请后对被拆迁房屋面积、房屋估价分户报告及送达情况、被拆迁房屋补偿金额及货币补偿金额同等价值的产权房等情况进行了审核，并组织拆迁双方进行调查、调解，因调解未成作出本案讼争拆迁裁决，该行政行为认定的主要事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。原告户被拆迁房屋在被批准建造时，土地性质为集体所有的农村宅基地，虽在本次拆迁前，该地块已被征收为国有，但并不改变此次拆迁属于征用集体所有土地房屋拆迁的性质。《实施细则》第六十七条明确规定，“征用集体所有土地后拆迁房屋及其附属物的,补偿安置办法另行规定。”《若干规定》第一条规定，“为了规范征用农民集体所有土地拆迁房屋及其附属物的补偿安置活动，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《实施细则》，制定本规定。”因此，被告以《若干规定》及相关规范性文件作为裁决依据，以征用集体所有土地房屋拆迁补偿标准确定被拆迁房屋的补偿事宜，适用法律正确。原告认为被告所作裁决适用法律错误的观点，于法无据，本院不予采信。《若干规定》第四条第二款规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。第五条规定，被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定方法》第一条则明确了被拆迁户一证多子女等确认安置面积的认定标准。被告以被拆迁房屋的《上海市农村宅基地使用证》作为计户依据，并结合宅基地使用权审核资料、《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》、《陆德根户住房建筑面积认定报告单》等材料，对被拆迁房屋有证建筑面积所作的认定并无不当，而对该户安置人口所作认定亦符合基地拆迁政策。至于原告认为本户为一证多子女户，应分户安置的观点，缺乏依据，本院难以支持。上海仲衡信银房地产评估有限公司作为具有评估资质的机构，以拆迁许可证核发之日为估价时点，对被拆迁房屋进行了参照评估，拆迁估价分户报告亦已送达原告户。原告虽对该分户报告有异议，但在拆迁裁决审理及本案审理过程中，均未按规定对此提出明确的鉴定申请，故被告将该估价分户报告作为裁决的依据之一并无不当。原告认为分户报告不合法、被告裁决过程中未主动委托专家委员会鉴定而违法的观点，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告陆德根的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张秋萍审 判 员  徐寨华人民陪审员  史嘉安二〇一八年三月十八日书 记 员  刘敏蔚附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。