广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19142号上诉人(原审被告、反诉原告):张湛，男，1984年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：田源，广东金联律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杰英，广东金联律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):赖伟华，男，1972年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱健民，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张湛因与被上诉人赖伟华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张湛上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.赖伟华向张湛支付违约金10万元(违约金按房产购买价lO％计算共15万元，扣除赖伟华已付定金5万元后还应支付10万元)；3.一、二审诉讼费、反诉费由赖伟华承担。事实和理由如下：一、张湛及中介方在合同签订前已向赖伟华出示涉案房产的权属材料，尽到了告知义务，赖伟华清楚房屋存在违章建筑的情况，其拒不支付购房款构成违约，应当承担责任。赖伟华作为一名专业人士，在审阅过相关涉案房产权属证明后，应当了解房产的权属情况及违章建筑的法律后果，其仍选择与张湛签订合同，应当视同其对涉案房屋的产权情况及涉案房屋存在违章建筑面积是接受并同意的。根据合同第四条约定，赖伟华确认在中介方的协助下已查阅确认房产的权属证明文件，并实地查看，对房产的座向、面积等均予以认可，不得借此拒绝交易。二、赖伟华未按合同约定向张湛支付定金已构成违约，张湛没有放弃要求赖伟华承担违约责任的权利。一审已查明赖伟华未按合同约定足额支付购房定金，却认定双方并未因此解除合同，赖伟华不存在违约行为错误。张湛在签订合同当天并没有同意赖伟华只支付五万元购房定金，赖伟华以暂时没有现金等理由一直拖延。此外张湛一直要求赖伟华补齐10万元定金，并通过房产中介方胡某向其催告，依据合同第九条、第十六条约定，赖伟华逾期支付楼款或未能按时履行合同约定的其他义务超过十日以上的，张湛有权不向赖伟华出售涉案房产，赖伟华应向张湛支付成交价10％的违约金。即使2016年12月底双方共同到交易登记部门办理涉案房屋转移登记手续，但双方最终没有协商一致，不应当以此视同张湛放弃上述合同的权利。三、赖伟华未按合同约定履行支付义务的事实明确。张湛在房产交易中已履行告知义务，不存在过错，赖伟华清楚了解交易房产的权属情况并签署合同，应视同其同意接受涉案交易。《房地产估价报告》在考虑到涉案房产存在违章建筑的情况下，于2017年8月18日评估涉案房产的市值为2100979元，合同约定的交易金额符合市场正常价值。张湛根本不存在隐瞒涉案房产存在违章建筑的必要。被上诉人赖伟华二审辩称：不同意张湛的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。张湛明知涉案房屋被处罚过且没有缴纳土地滞纳金，只享有房屋的临时使用权，其将涉案房屋转让给第三方时，按照房管局需要，与第三方签订了一份申请表，表中问到房屋是否有加建时，双方均回答房屋有违章建筑情况，由此可以证明张湛在购买房屋时应该也签署了同样的申请表，所以张湛应当知悉房屋存在违章建筑。张湛是专业的房地产炒家，对于该种情况应当向赖伟华详细说明。赖伟华一直认为违章建筑已经处理了，就应当享有所有权，但这与客观情况不符。一审时有证人证言证明赖伟华想购买有完整产权的59平方米。赖伟华向一审法院起诉，请求：1.解除赖伟华、张湛分别于2016年10月30日、2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.张湛向赖伟华退还定金5万元及支付利息（以5万元为基数，按照同期人民银行贷款利率4.35%计算，自2016年10月30日计至实际退还上述定金之日止）；3.张湛向赖伟华支付违约金15万元；4.张湛向赖伟华赔偿起诉时购买同一地段的具有完全产权的面积为59.39平方米房屋的价格与150万元（赖伟华购买涉案房屋的价格）之间的差价损失615472元；5.张湛赔偿赖伟华支付给广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）的中介费、违约金及诉讼费21182.3元；6.赔偿赖伟华与德才公司居间合同纠纷一案支出的律师费3000元；7.张湛承担诉讼费、财产保全费、鉴定费。张湛提起反诉，请求：1.解除赖伟华、张湛签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》；2.赖伟华向张湛支付违约金10万元（房产购买价的10%共15万元，扣除赖伟华已付定金5万元后还应支付10万元违约金）；3.赖伟华承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市越秀××××房原所有权人为张湛。据广州市国土资源和规划委员会于2016年4月18日向张湛核发的粤（2016）广州市不动产权第00220975号《不动产权证》记载，该房屋用途为住宅，建筑面积59.39平方米，所有权取得方式为购买；附记部分载明：33.96平方米已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年从1999年4月29日起；其中25.43平方米违章建筑已由东山区规划局处理等。2016年10月30日，赖伟华（乙方、买方）与张湛（甲方、卖方）及德才公司（中介方）共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀××××房的物业达成一致协议，签订本合同。该物业建筑面积为59.39平方米（以《房地产权证》面积为准）。成交价150万元。甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任。乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易。若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方所付的所有款项。乙方应于签订本合同时支付10万元作为定金。楼价款（含定金）共计150万元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2016年12月30日前未完成等。同日，赖伟华向张湛支付定金5万元。2016年12月13日，赖伟华、张湛双方又签订《补充协议》，约定：张湛保证该房的学位并无占用，否则需额外赔付赖伟华20万元；赖伟华须于递件过户当天向张湛支付楼款140万元整（含定金），张湛需于完成递件过户手续后一个月内将户口迁出，否则赖伟华有权拒绝支付剩余楼款10万元。2016年12月底，赖伟华、张湛双方及中介工作人员到房地产行政主管部门办理涉案房屋交易递件手续过程中，在办理纳税时了解到只能按照33.96平方米纳税，之后没有继续办理交易手续。基于赖伟华的要求，张湛于2017年1月3日向广州市房地产档案馆申请复制涉案房屋档案材料。当日，双方复印取得了广州市城市规划局东山区规划分局1997年10月17日作出的东规文字[1997]第256号《违法建设行政处罚决定书》。内容为：“谭然教：根据市城监支队东山大队（1997）违章处字第108号立案，查你户于1997年2月间，在文德东路××号，未按我局（96）穗城规东建字0056号审批的图纸施工，擅自向南面飘出1.25米，北面飘出0.5米，封闭原天井，并加建梯屋层，违建总面积87.7平方米……特作如下处罚决定：1.对违法建设的87.70平方米建筑物，按每平方米200元计罚，共处罚款17540元。在缴清上述罚款后，同意暂时保留合同，但不予办理房产登记，城市建设需要时无条件自行拆除……”2017年1月20日，赖伟华向张湛发出《通知书》，称因张湛恶意欺诈、故意隐瞒重要事实，双方签订的《房屋买卖合同》并非真实意思表示，依法应予以撤销，故赖伟华行使解除权，解除上述合同，要求张湛双倍返还定金、支付违约金及赔偿中介费损失等。2017年1月24日，张湛以EMS特快专递方式向赖伟华寄出《关于解除的通知函》（收件地址为广州市越秀区前鉴通津xx号），称因已超过合同约定的交易时间，张湛告知赖伟华解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求赖伟华支付相应违约金等。该邮件未妥投，被退回张湛。2017年3月27日，张湛与案外人霍某及中介机构广州竞宇金融服务有限公司签订《存量房买卖合同》，约定张湛以80万元的价格向霍某出售涉案房屋，合同载明交易转移面积59.3872平方米。关于该房屋违章面积的问题，张湛与霍某在办理交易过户登记手续时填写的《广州市不动产登记申请表》上注明“买卖双方已知，同意按原注记出证”及“25.43平方米违章建筑已由东山区规划局处理”。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年2月1日的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案文德东路××号xxx房于2017年3月31日核准转移登记，建筑面积59.3872平方米，其中25.43平方米违章建筑已由东山区规划局处理。张湛称该次转让真实交易价格是158万元。一审另查明：德才公司曾起诉赖伟华至一审法院，诉讼请求为要求赖伟华向其支付中介服务费2万元及自2016年10月31日起至实际付清中介费之日止的违约金等。该案经审理，一审法院于2017年12月27日作出（2017）粤0104民初22929号民事判决书。对于赖伟华认为德才公司未尽如实告知义务的抗辩意见（即指涉案房屋违章面积问题），该判决认为：赖伟华确认其于签订《房屋买卖合同》前已看过涉讼房屋的《不动产权证》，而该证亦已记载涉讼房屋内有25.43平方米违章建筑已由规划部门处理，而张湛仍然选择与卖方签订《房屋买卖合同》，表明张湛对该部分违章建筑的情况是知悉并同意接受的，而目前亦未有证据表明德才公司曾告知该部分面积可以办理交易过户，故对赖伟华上述抗辩意见不予接纳。最终判决：一、赖伟华于该判决生效之日起十日内一次性向德才公司支付中介服务费2万元。二、赖伟华于该判决生效之日起十日内一次性向德才公司支付逾期支付中介服务费的违约金（以2万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2016年10月31日起至该判决生效之日止的违约金，赖伟华应于该判决生效之日起十日内一次性支付给德才公司；自该判决生效之次日起的违约金，赖伟华应按上述标准逐月向德才公司计付至付清上述所欠中介服务费之日止）；该违约金总额以不超过赖伟华所欠中介服务费总额为限。三、驳回德才公司的其他诉讼请求。该案受理费382.30元由赖伟华负担等。该判决作出后，赖伟华与德才公司签订和解协议，约定根据（2017）粤0104民初22929号民事判决，双方达成一致协议，由赖伟华在2018年1月4日前向德才公司支付中介服务费本金2万元、该案受理费382.3及违约金800元，合计21182.3元，该协议自德才公司查核上述款项到账后生即生效等。之后赖伟华向德才公司支付了上述款项21182.3元。本案一审审理过程中，为证明其主张，张湛申请中介工作人员胡某、江某出庭作证，并提交了其购买涉案房屋时的售房款发票作为证据。证人胡某、江某陈述，赖伟华、张湛签订《房屋买卖合同》时两证人均在场，当时张湛出示了房产证及购房发票等。胡某称记不清赖伟华有无就违章面积问题询问过。江某称张湛主动说30多平方加20多违章面积就是60平方米面积，其大概听到这样一段话。上述发票载明：开票日期2016年4月8日，付款方为张湛，收款方为林某某，不动产项目地址为涉案文德东路××号xxx房，建筑面积33.9600平方米，金额100万元。赖伟华质证意见为：证人胡某是带赖伟华看房及整个洽谈过程提供服务的人，对证人江某不太认识；证人证言不属实，签合同时赖伟华看过房产证，没有和赖伟华讲过违章建筑的事情，赖伟华直到交易当天都不知道有违章建筑，一直认为59平方米的房屋是有完整产权的；对发票关联性有异议，赖伟华在签订合同时没有看过。此外，赖伟华为证明其损失，向一审法院申请对涉案房屋在2017年8月18日的市场价值进行评估。对此，一审法院依法委托广东均正房地产与土地估价有限公司（以下简称均正公司）进行评估，赖伟华向均正公司预交评估费7700元。2017年11月30日，均正公司出具《房地产估价报告》，评定涉案文德东路××号xxx房在建筑面积59.39平方米合法且缴清全部土地出让金状况下在价值时点2017年8月18日的市值为2115472元，在上述建筑面积合法且尚有25.43平方米未缴土地出让金状况下同一价值时点的市值为2100979元。赖伟华对上述估价报告无异议，称其是按照已缴纳全部土地出让金的价值计算出第四项诉讼请求的。张湛认为上述估价报告是假设59平方米均为合法的情况下作出的，而涉案房屋存在25.43平方米违章建筑，实际价值会更低，故现按照59平方米全部合法的市场价值与赖伟华购房价格进行比较，扩大了赖伟华所谓损失的数额。一审法院认为，首先，赖伟华、张湛均要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方意思一致，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以照准。其次，关于合同解除的责任问题。赖伟华认为，因张湛隐瞒涉案房屋存在违章面积欺骗赖伟华签订合同，故责任在张湛，应由张湛承担相应违约责任。张湛则认为，因赖伟华未按约定足额支付定金及拒绝在约定期限内办理房屋交易过户手续，故责任在赖伟华，应由赖伟华承担违约责任。对于赖伟华的诉讼主张，根据已经查明的事实，张湛在签订合同时向赖伟华出示了涉案房屋《不动产权证》，而该《不动产权证》附注部分清楚载明“其中25.43平方米违章建筑已由东山区规划局处理”，张湛出示该《不动产权证》的行为证明其没有隐匿或掩盖涉案房屋部分面积为违章建筑的事实。同时，上述《房屋买卖合同》载明的房屋建筑面积与《不动产权证》记载的房屋建筑面积数据是一致的，张湛并没有夸大房屋面积。且该房屋已由张湛转让给案外人，转让后的该房屋不动产登记查册表载明的房屋建筑面积及违章面积情况与张湛持有的原《不动产权证》一致，证明该房屋能够转让。因此，赖伟华认为张湛隐瞒事实欺骗其签订涉案《房屋买卖合同》证据不足，一审法院不予采信。至于赖伟华诉称张湛未告知交易过程中应按多少面积纳税及未披露1997年10月17日的《违法建设行政处罚决定书》的问题，因纳税问题属相对专业性问题，上述处罚决定书亦发生在张湛购买涉案房屋前、距今已逾二十年，且没有证据显示双方在签订《房屋买卖合同》时就这两项问题进行过深入沟通，因此即使张湛未主动向赖伟华告知或披露该情况亦不构成欺诈。对于张湛的反诉主张，虽然赖伟华未按合同约定足额支付定金，但从双方于2016年12月底共同到交易登记部门办理涉案房屋转移登记手续的事实来看，双方并未因此而解除合同。因赖伟华、张湛在签订合同前未就违章面积纳税及登记问题进行深入沟通，导致赖伟华在办理房屋转移登记手续过程中发现实际情况与其预想不一致，从而提出解除合同，并非赖伟华恶意违约，双方对此均有责任。因此，根据公平合理、诚实信用原则，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，张湛应向赖伟华返还已收款项，双方的损失由各自自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2018年4月24日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，赖伟华与张湛于2016年10月30日签订的《房屋买卖合同》及于2016年12月13日签订的《补充协议》解除；二、张湛在判决发生法律效力之日起5日内，一次性向赖伟华返还定金5万元；三、驳回赖伟华的其他诉讼请求；四、驳回张湛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18300元，由赖伟华负担17690元、张湛负担610元；反诉受理费1150元，由张湛负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审中，张湛明确表示其主张赖伟华在涉案房屋交易中存在的违约行为一是指赖伟华未能按期支付足额定金；二是指赖伟华没有继续办理交易手续，拒绝完成涉案房屋交易。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为赖伟华应否承担合同解除的违约责任。张湛在二审中确认是基于以下两点主张赖伟华违约应承担违约金，一是赖伟华未按期足额支付定金。虽赖伟华未按期足额支付定金，但张湛未能提供证据证明在本案诉讼之前要赖伟华承担迟延给付定金的违约责任，相反，其还配合赖伟华一起办理涉案房屋的交易过户手续，可见赖伟华迟延给付定金的行为并非合同解除的原因，故张湛以赖伟华迟延给付定金要求其承担合同解除的违约责任，理据不足，本院不予支持。张湛主张赖伟华违约的另一个原因是指赖伟华拒绝完成涉案房屋交易。从已经查明的事实来看，双方之所以没有继续履行交易，是因为赖伟华在对涉案房屋纳税时发现纳税面积少于房产证面积，然后核实到涉案房屋的违章部位虽然经过罚款同意保留使用，但城市建设需要时无条件自行拆除，故双方因此产生纠纷，未再继续交易。因房产证上明确载明房屋的建筑面积是59.39平方米，其中25.43平方米违章建筑已由东山区规划局处理等，故赖伟华应该清晰知晓涉案房屋存在违章建筑，其以张湛恶意欺诈骗取合同签订不属实，本院不予支持。虽然赖伟华应认识到涉案房屋存在25.43平方米的违章建筑，但从房产证载明该违章建筑已经处理，且房产证面积已经登记为59.39平方米的情况下，故其可合理相信产权人对涉案房屋59.39平方米拥有完整的权利。然而在进一步交易过程中，赖伟华了解到涉案房屋的违章建筑在城市建设时需无条件自行拆除，因产权人对该部分面积的权益受限，导致赖伟华不愿意购买涉案房屋。显见，赖伟华并非无故不履行合同，实属对涉案房屋的状况不清晰导致其不愿意继续交易，且涉案房屋状况超出了房产证上反映出来的信息和一般常人的理解范畴，在此情况下，一审根据公平合理原则，判令涉案合同解除，张湛退还赖伟华定金，互不追究违约责任，合情合理，本院予以维持。综上所述，张湛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由张湛负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一八年十一月二十日书记员 李依虹