广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终3424号上诉人（原审被告）:向丽丹，女，1980年6月7日出生，汉族，住所地：广东省深圳市。委托诉讼代理人:田兴都，广东联建律师事务所律师。上诉人（原审被告）:文成艳，女，1983年1月26日出生，汉族，住所地：广东省深圳市。委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:夏春华，男，1982年11月25日出生，土家族，住所地：湖北省五峰土家族自治县。委托诉讼代理人:胡海兵，广东晟典律师事务所律师。原审第三人:交通银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城欧景城华庭**N4-101,N4-102,**，组织机构代码：708529620。负责人:钟泽宏，行长。上诉人向丽丹、上诉人文成艳因与被上诉人夏春华及原审第三人交通银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称交通银行龙岗支行）确认合同无效及所有权确认纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的（2016）粤0307民初14701号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向丽丹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏春华的全部诉讼请求，并由夏春华承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实不清，导致实体处理错误。(一）夏春华故意隐瞒了本案的关键事实，一审对部分关键事实未予查明。1、根据夏春华提交的《免责声明》、《承诺书》显示，其当时总共购买了24套商铺，并由向丽丹等15人代为持有。在购买涉案商铺时，夏春华安排了深圳XX不动产有限公司（现名深圳XX世纪资产管理有限公司）与向丽丹亦签署了一份内容完全一致的名为《免责声明》，实际为借名买房协议的《免责声明》。每份《免责声明》均约定了一年期的代持期限及一万元的“名义使用费”。上述事实与夏春华在起诉状中陈述的“夏春华购得上述商铺后为了银行贷款需要将24套商铺分别挂名在包括向丽丹在内的十余个自然人名下，并向挂名人一次性支付了相应的报酬”的事实，基本吻合。本案中，夏春华故意隐瞒了深圳XX不动产有限公司与向丽丹签署了《免责声明》的事实。在该份《免责声明》中，夏春华确认涉案商铺的权利人为深圳XX不动产有限公司，且深圳XX不动产有限公司承诺代持期限为一年。根据上述《免责声明》，夏春华根本不是本案适格的原告，本案适格的原告应为深圳XX不动产有限公司。同时，根据该份《免责声明》可以确认，深圳XX不动产有限公司未履行其承诺的“在银行贷款发放之日起一年内还清以向丽丹名义购买该物业的所有银行贷款，并且产权过户到第三方名下”等相关义务，其行为已严重违反了双方的约定，且其近一年未予支付涉案商铺按揭贷款的行为严重损害了向丽丹的相关合法权益（向丽丹征信已受严重损害，将来可能无法申请按揭购房、购车等金融事务，对生活也影响重大，比如积分入户、出入境申请签注等）。2、深圳XX不动产有限公司的股东在2014年2月18日变更前为钱某（10%)、深圳XX投资集团有限公司（90%)，变更后为深圳市XX资产管理有限公司（100%)，其法定代表人、其他成员在2016年11月25日变更前分别为钱某、周某等。深圳XX投资集团有限公司的股东分别为夏春华（99%)、夏某（1%),其法定代表人及其他成员分别为夏春华、钱某、周某等。深圳市XX资产管理有限公司的股东分别为深圳XX投资集团有限公司（99%)、深圳XX投资有限公司（1%)，其法定代表人及其他成员分别为夏春华、周某。根据前述深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司、深圳市XX资产管理有限公司三公司的股权结构及高管人员的重叠身份，结合深圳XX不动产有限公司与各代持人签署《免责声明》并支付“名义使用费”，周某、钱某代为持有三套商铺，夏春华安排向丽丹向周某、钱某出具公证授权委托书，周某、钱某实际管理房屋，以及夏春华欲以“深圳XX投资集团有限公司”作为保证人向交通银行龙岗支行出具《承诺书》的事实，完全可以推断出深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司、深圳市XX资产管理有限公司及夏春华、周某、钱某与涉案24套商铺有重要关联，且涉案24套商铺的实际产权人应为深圳XX不动产有限公司，周某、钱某作为实际产权人的股东或高管，与涉案24套商铺均有直接利益，系本案的利害关系人。3、夏春华故意隐瞒了涉案24套商铺（均被查封）中，由唐某、陈某持有的商铺均已于2016年5月16日由实际产权人出售给了案外人熊某、邓某的事实，上述2套商铺的出售价格分别为75万元（成交单价为17140元）、75万元（成交单价为17130元），上述成交单价与向丽丹于2016年5月17日出售的涉案商铺的成交单价17140元(总价为81万元）基本一致，此完全可以证明向丽丹并未恶意出售涉案商铺，向丽丹出售的价格完全在当时的合理区间范围内，属合理的市场价格。上述事实只要实际产权人或夏春华提交上述2套房屋的《房产买卖合同》及交易流水即可证实。深圳市房地产权登记中心也可以调取到上述商铺（XX花园5栋商铺1-10、1-11)的产权登记变更信息，该信息能够证明向丽丹所述属实。4、根据夏春华提交的证据《房屋买卖意向协议书》、《免责声明》、《承诺书》，结合前述事实，向丽丹有理由认为，涉案商铺的购房款的资金来源非常有可能来源于深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司或深圳市XX资产管理有限公司，在向丽丹与夏春华之间未签署任何代持协议，而系由深圳XX不动产有限公司与各代持人签署《免责声明》的情况下，夏春华应当提交其购买涉案24套商铺的资金来源的相关证据。一审法院在涉案纠纷存在如此多疑点的情况下，亦应当主动向相关银行调取夏春华购买涉案24套商铺的资金来源的相关证据，以便查明本案基本事实。5、夏春华故意隐瞒了其被多家银行及个人起诉或申请强制执行的事实，其早已处于“破产”状态。根据深圳法院网上诉讼服务平台查询，夏春华在2015年至2017年期间仅在深圳地区法院已至少被中国农业银行、深圳农村商业银行、中国建设银行等多家金融机构及其他个人起诉或申请强制执行。在交通银行股份有限公司申请仲裁后，夏春华根本无力偿还涉案银行的按揭贷款，该事实与夏春华发给向丽丹的微信记录、实际产权人在交通银行提起仲裁后仍无力清偿债务的事实也相吻合。6、在24套商铺均被银行提起仲裁并被查封，“24套商铺分别挂名在十余个自然人名下”（夏春华起诉状陈述）的情况下，为何夏春华偏偏仅提交了唐某、陈某签署的具有借名买房协议性质的《免责声明》，其缘由就在于上述两套商铺现已被解除查封并另行出售给他人，已不再存在任何争议。现其他商铺仍处于被查封状态，如夏春华提交其他《免责声明》，则实际产权人的身份将十分清晰，将来夏春华与其他代持人的纠纷将明显对其不利，夏春华个人连基本的诉讼主体资格都将可能不具备。(二）一审认定的部分事实，与客观事实不符，且遗漏诸多关键事实。1、自2015年9月起，实际产权人断供，且持续断供接近一年，银行多次联系向丽丹及夏春华，但实际产权人均不予回应，同时，向丽丹也清楚夏春华经济状况急剧恶化的事实，清楚夏春华根本无力清偿。迫于无奈，为防止损失的进一步扩大，向丽丹只能委托房屋中介机构出售涉案房屋，于2015年8月20日将涉案房屋分别委托给XX地产代理（深圳）有限公司、深圳市XX地产投资顾问有限公司挂牌出售，参考中介人员的建议，挂牌价格为80万元（人民法院可依法向XX地产代理（深圳）有限公司、深圳市XX地产投资顾问有限公司调取上述信息）。向丽丹根本不存在恶意出售涉案房产的事实，且向丽丹根本不认识文成艳，更不存在与文成艳恶意串通的事实。在此期间，有任何买家愿意接受上述价格购买涉案商铺，向丽丹均会同意在合理价格的范围内出售涉案商铺止损。同时，如前所述，向丽丹出售的涉案商铺的成交单价与实际产权人自行出售的唐某、陈某代为持有的商铺成交单价（成交单价为17100元)一致。在涉案商铺已被查封，并极有可能被拍卖的情况下，向丽丹以成交单价17100元的价格出售了涉案商铺，并未损害实际产权人的合法权益。2、交通银行龙岗支行已申请仲裁，请求向丽丹支付银行贷款本息等，因向丽丹家庭根本无法支付近75万元的债务，向丽丹只得出售涉案房屋。如向丽丹不尽快将涉案商铺出售，根本无法解决当前的巨额债务，将严重损害向丽丹及实际产权人的利益。3、向丽丹出售涉案商铺，在涉案商铺几乎无人问津的状态下，向丽丹仍争取到了由买方承担本应由卖方承担的税费共计110103.86元，足以证明向丽丹在出售涉案商铺的过程中并无任何恶意。4、根据向丽丹提交的向丽丹与夏春华妻子韩某的微信记录，向丽丹已穷尽了一切方法在寻找夏春华，其妻子亦同意“那个商铺你可以便宜点卖出”。综上，一审法院在遗漏上述基本事实的情况下，错误认定向丽丹出售涉案商铺存在恶意，没有事实依据。同时，在夏春华没有提交任何证据的情况下，就主观臆断向丽丹与文成艳存在恶意串通，缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误，导致实体处理错误。(一）一审法院错误认定夏春华主体资格适格，夏春华并非本案适格的主体。根据前述夏春华故意隐瞒了深圳XX不动产有限公司与向丽丹签署的实际为借名买房协议性质的《免责声明》的事实可以看出，夏春华确认涉案商铺的实际产权人为深圳XX不动产有限公司。在夏春华故意隐瞒上述《免责声明》、其购买涉案商铺的资金来源的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推断该主张成立。因此，在夏春华故意隐瞒《免责声明》的情况下，人民法院应当依法认定夏春华诉讼主体资格不适格，并裁定驳回夏春华的起诉。(二）一审法院错误认定向丽丹与文成艳签订的涉案合同存在合同法第五十二条第二项规定的情形应属无效。合同法第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。首先，在夏春华没有提交任何证据证明向丽丹与文成艳存在恶意串通的情况下，一审主观认定向丽丹与文成艳存在恶意串通。其次，根据前述事实，夏春华或实际产权人已基本处于“破产”状态，在向丽丹已被交通银行龙岗支行提起仲裁、仲裁机构即将作出相关裁决的情况下，向丽丹在为了避免各方损失的进一步扩大，积极寻找买家，并极力促成与交通银行、文成艳达成《三方协议》，将涉案商铺出售，向丽丹对此并不存在恶意，一审法院将向丽丹积极止损的行为错误认定为恶意。再次，根据向丽丹与深圳XX不动产有限公司签署的《免责声明》，双方约定了代持期限为一年。在实际产权人严重违反合同约定、涉案商铺即将进入执行拍卖程序即将严重损害向丽丹和实际产权人利益、实际产权人断供一年已给向丽丹的征信造成极大损害且该损害仍在持续加剧的情况下，向丽丹将涉案商铺出售符合合同法第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，向丽丹根据该法律规定有权利，也有义务采取合理措施止损。最后，根据向丽丹前述的出售的成交单价与实际产权人出售的由唐某、陈某持有商铺的成交单价（成交单价为17100元）一致，事实上，实际产权人的利益并未受到损害。(三）一审法院依据合同法第三百九十九条规定，错误认为向丽丹在未取得委托人的指示，超越了代理权限，不属于善意相对人。正常情况下，向丽丹作为受托人应当根据委托人的指示处理委托任务，向丽丹对此并无异议。但本案的基本事实是，向丽丹出售涉案商铺时，实际产权人已无力支付贷款时间近一年，夏春华已经处于“破产”状态，涉案商铺即将进入拍卖程序，且实际产权人及夏春华均不予理睬债权人交通银行龙岗支行的催告及申请的仲裁程序，事实上亦无力清偿上述债务。在此情况下，向丽丹作为受托人以市场合理价格出售涉案商铺，并未损害委托人的权益，完全符合合同法第三百九十九条关于“因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务”的规定。一审法院在适用相关法律时，对该法条规定的紧急情况下如何处理的相关规定视而不见，属适用法律错误。(四）一审法院将钱某的证人证言作为本案裁判的依据，违反了民事证据规则的相关规定，且其作出的证人证言明显与事实不符。首先，如前所述，钱某系本案的利害关系人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，一审法院将钱某的证人证言作为本案的裁判依据，显然与法相悖。其次，向丽丹曾根据实际产权人的指示，向钱某出具全权公证委托书，且事实上涉案商铺一直处于钱某的实际管理之下，在钱某居间促成涉案买卖合同签订的情况下，向丽丹当然有理由相信钱某有权代实际产权人处分涉案商铺。同时，根据向丽丹前述的夏春华、钱某、深圳XX不动产有限公司等复杂的关系网，且向丽丹系与深圳XX不动产有限公司签订的《免责声明》，而钱某系深圳XX不动产有限公司的法定代表人和执行董事，向丽丹当然有理由相信钱某具有处分权。三、在一审法院认定涉案合同因恶意串通无效后，向丽丹作为合同的相对方，除将来必然要返还成文艳全部购房款792706元外，还有可能赔偿因涉案交易已支出的税费110103.86元及涉案商铺返还至夏春华名下的税费。同时，就夏春华目前的经济状况，其根本无力清偿相关债务，向丽丹极有可能被夏春华拖垮家庭。向丽丹家庭作为普通工薪阶层，为了获取一万元的“名义使用费”，在实际权利人或夏春华不作为，放任向丽丹的合法权益于不顾的情况下，向丽丹已穷尽一切方法，却要背负可能一辈子都无法偿还的巨额债务，对向丽丹不公平。文成艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏春华的全部诉讼请求，并且由夏春华承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、涉案商铺系登记在向丽丹名下，夏春华主张其享有涉案商铺的物权没有事实和法律依据。根据物权公示公信的原则，物权的权属是以登记为准，物权法第九条也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在本案中，涉案房产登记在向丽丹名下，涉案商铺即为向丽丹所有，夏春华无权主张涉案商铺的物权。在一审中，夏春华提交了其购买涉案商铺的付款、还贷等证据，只能说明夏春华和向丽丹可能存在债权债务的关系。根据物权优先的原则，夏春华和向丽丹可能存在的债权债务关系不能对抗向丽丹享有的物权。一审法院简单认定夏春华系涉案商铺的所有权人系认定事实不清，适用法律错误。二、文成艳购买涉案商铺尽了合理注意义务，是善意的相对人。（一）涉案商铺登记在向丽丹名下，该登记具有公示公信的效力，任何人均有理由相信涉案商铺的所有权人为向丽丹。（二）向丽丹因无力偿还贷款，被交通银行龙岗支行提起仲裁，而在该仲裁案件中夏春华自始至终没有出现过；文成艳为了购买涉案商铺，与交通银行龙岗支行、向丽丹共同签署了《三方协议》，交通银行龙岗支行也出示了申请仲裁发生的缴费证明、财产保全费用票据等法律文件。基于以上基本事实，文成艳完全有理由相信向丽丹是涉案商铺的所有权人。(三)向丽丹出售涉案商铺至少获得了夏春华的妻子同意。在一审中，向丽丹出具了其与夏春华妻子韩某的聊天记录，在该记录中,韩某明确表示“那个商铺你可以便宜点卖出”，如此明确的表示，一审法院却不作认定，片面采用其他聊天内容。（四）夏春华的表弟钱某也参与本次交易。根据一审查明事实可知，促成文成艳购买涉案商铺交易的，正是夏春华的表弟钱某，同时钱某还是涉案商铺的公证受托人，一审也查明出售涉案商铺的委托书委托期限虽然届满，但受夏春华委托的钱某事实上仍实际管理涉案商铺。以上事实，都能说明文成艳购买涉案商铺时已经尽了合理的注意义务，有理由相信向丽丹是涉案商铺的所有权人或者是享有涉案商铺的处分权人，是善意的相对人。一审法院认定文成艳不是善意相对人与事实不符。三、退一步，即使向丽丹的处分权存在瑕疵，文成艳可通过善意取得方式获得涉案商铺的所有权。物权法第一百零六条规定,只要受让人受让不动产时是善意的，并支付了合理的对价，且已经完成了转移登记的，即使处分人没有处分权，受让人可以通过善意取得的方式获得该不动产的所有权。在本案中，文成艳购买涉案商铺完全符合上述法律规定的所有要件，在购买过程中尽到了注意义务，也支付了对价，同时又完成了转移登记，已经通过善意取得获得涉案商铺的所有权。四、一审法院认定涉案商铺的买卖合同无效没有事实和法律依据，文成艳已通过该合同继受取得涉案商铺的所有权。一审法院认定涉案商铺的买卖合同无效的法律依据为合同法第五十二条第（二）项的规定，即认为文成艳和向丽丹恶意串通，损害了夏春华的利益。文成艳认为，一审法院的认定没有事实和法律依据。（一）夏春华无证据证明文成艳和向丽丹存在恶意串通，一审法院仅仅认定了文成艳不是善意相对人，“不是善意相对人”和恶意串通的“恶意”是两个概念，在主观恶意程度上有很大差距。一审法院仅凭不是善意相对人就认定合同无效，适用法律错误。(二)文成艳购买涉案商铺并没有损害夏春华的利益。文成艳购买涉案商铺共支付792706元，与一审法院评估价888112元接近。且文成艳购买涉案商铺时，涉案商铺正处在查封状态，其售价一般应低于市场价。同时文成艳也提交了向丽丹委托居间机构网上挂牌的销售网页，其挂牌销售价格与本次交易价格接近。文成艳又提交了同一社区同一时间商铺的买卖合同，其交易价格与涉案商铺价格接近，甚至更低。以上事实也说明，文成艳和向丽丹的交易并没有损害夏春华的利益。(三)《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持,但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。一审法院作出的一审判决明显与上述规定不符。基于以上基本事实，涉案商铺的买卖合同是成立并有效的，涉案房屋也已经转移登记至文成艳名下，文成艳已通过继受取得的方式取得涉案房屋的所有权。五、一审判决文成艳直接将涉案商铺过户给夏春华，违反了相关法律规定，损害了文成艳和向丽丹的合法利益。（一）按一审的逻辑，涉案合同无效，文成艳应将涉案商铺返还给夏春华，同时，文成艳应另案起诉夏春华返还购房款。但根据本案的基本事实，夏春华连正常的按揭贷款都无力支付，且据文成艳所知，夏春华对外负有大量债务。在涉案商铺过户至夏春华名下后，极有可能被其他债权人查封，夏春华根本无力返还文成艳的购房款。同时，在二审判决维持后，涉案判决很快将进入执行程序，而文成艳另案起诉的返还购房款，何时能生效均处于不确定状态，可能涉案商铺的拍卖款已被其他债权人分配完毕了，另案起诉的返还购房款纠纷还未审理完毕。（二）参照《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条规定，房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。按相同法理，一审应当判决文成艳依次办理房屋所有权转移登记。一审法院判令文成艳将涉案房产直接过户给夏春华，既缺乏相关法律依据，也规避了国家相关税收征管政策，导致夏春华根据其与向丽丹的借名买卖合同关系而引起的转移登记所需的税费无需缴纳，严重违反相关税收法律规定。（三）一审在一个诉讼中解决两个法律关系，违反了一个诉讼解决一个法律关系的诉讼原则。同时，在向丽丹就其与夏春华的借名买房合同关系未予厘清前，一审就直接将涉案商铺转移登记至夏春华名下，严重损害了向丽丹的抗辩权利，同时，结合夏春华经济状况十分不堪的现状，将来极有可能发生不可逆转的恶劣局面，向丽丹的相关合法权利将来极有可能无法实现。六、涉案商铺系登记在向丽丹名下，根据相关法律规定,向丽丹即享有涉案房屋的相关物权，向丽丹出售涉案房屋无需征得夏春华的同意，夏春华主张其享有涉案商铺的物权、向丽丹属无权处分，没有事实和法律依据。(一）物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在向丽丹名下，根据上述规定，向丽丹应对涉案房屋享有相关物权,有权进行处分，一审认定向丽丹属无权处分错误。(二）《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第一款规定，借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。上述规定与物权法第九条的规定相符，且明确表明不动产物权效力适用登记主义。本案中，向丽丹作为登记权利人享有房屋所有权、物权归属并无疑义。而夏春华作为借名人与向丽丹之间系合同之债或委托关系，不足以对抗法定之物权效力。(三）《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第二款规定，出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。本案与上述规定情形完全一致，因此，夏春华不能以无权处分为由主张追回房屋。同时，该款规定亦清晰地表明，向丽丹向文成艳出售涉案房屋的行为合法有效，并不需要征得夏春华的同意，且文成艳是否知晓向丽丹与夏春华之间存在借名买房关系，并不影响转让行为的效力。(四）广东法院网公开的《解读〈广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四点中关于《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的解读中，已明确“借名人与出名人之间关于房屋权属的约定，与物权法规定的不动产物权生效要件不符，不具有物权法上的效力”。此亦表明了向丽丹享有涉案房屋的物权，有权进行处分，而夏春华并非涉案房屋的产权人，夏春华仅是对向丽丹享有相关债权。(五）最高人民法院民一庭主编的《民事审判指导与参考》第66辑（第109页）刊登的《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》一文中，亦明确“由于登记权利人就是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分。因此,不论第三人是否已经进行了不动产登记，认定被借名人与第三人之间的合同效力及第三人取得房屋所有权是否有效，并不需要审查是否符合善意取得的构成要件”、“即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系，在已经完成登记的情况下仍可取得房屋所有权，在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理规则对由谁取得房屋所有权作出裁判”。广东法院网公开的《解读〈广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》中，明确了《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条的相关裁判指引参考了《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》中的相关观点。七、一审认定涉案转让行为存在恶意串通、损害他人利益的情形，没有事实依据。根据民事证据规则，夏春华要证明涉案转让行为存在恶意串通、损害夏春华利益的行为，至少应当证明向丽丹、文成艳主观上具有损害夏春华利益的恶意；向丽丹、文成艳存在串通行为；该转让行为损害了夏春华的利益。一审法院在没有任何证据证明的情况下，就认定向丽丹、文成艳存在恶意串通，损害夏春华利益，没有事实依据。一审以向丽丹未征得夏春华同意、文成艳明知向丽丹与夏春华之间存在借名买房关系为由，认定向丽丹与文成艳之间构成恶意串通，于理无据。（一）向丽丹未予征得夏春华同意、文成艳明知向丽丹与夏春华之间存在借名买房关系，并不能证明向丽丹、文成艳具有损害夏春华利益的恶意，更不能证明向丽丹、文成艳存在串通行为。在夏春华无力清偿贷款达一年之久、其已被银行起诉的情况下，向丽丹及银行已多次联系夏春华出面解决，但夏春华一直逃避。在此情况下，为避免损失进一步扩大，向丽丹通过房屋中介机构挂牌出售涉案房屋，并非恶意损害夏春华的利益，而是为了维护夏春华的利益。（二）文成艳已提交了代持人唐某、陈某出售其他房屋的相关房屋买卖合同（已出示原件），在上述交易中，出售单价为17100元，低于涉案交易的交易单价2万元，表明涉案交易并未损失夏春华的合法利益。针对向丽丹、文成艳的上诉，夏春华辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人文成艳、向丽丹在明知涉案房产系由向丽丹代持的情况下恶意串通，损害夏春华的合法权益，其转让行为应当认定为无效。二、在涉案房产被恶意转让之后，夏春华仍发现文成艳在与其他的案外代持人联系，试图受让其他的代持房产。夏春华发现之后及时制止，一审有相关的证据。由此可以看出，文成艳的主观恶意非常恶劣。三、夏春华经过与交通银行龙岗支行以及深圳农村商业银行的和解，相关的债务已基本清偿完毕。交通银行龙岗支行未到庭，未陈述意见。夏春华向一审法院起诉请求：1、判令向丽丹、文成艳之间关于深圳市龙岗区XX城XX花园6栋商铺1-13（以下简称涉案房产）的转让行为无效，文成艳将涉案房产恢复登记到向丽丹名下；2、确认夏春华为涉案房产的实际所有权人，向丽丹将涉案房产过户到夏春华名下；3、本案诉讼费由向丽丹、文成艳承担。一审法院经审理查明：2012年6月，夏春华委托向丽丹以向丽丹名义向案外人购买深圳市龙岗区XX城XX花园6栋1-13号商铺及申请购铺抵押贷款。涉案商铺于2012年8月23日办理了以向丽丹为权利人的房地产证，并登记了以案外人交通银行龙岗支行为抵押权人、抵押金额为85万元的抵押登记。夏春华支付了首期款及税费，并按月向交通银行龙岗支行支付月供款。2012年12月10日，应夏春华要求，向丽丹出具了经过公证的委托书，委托案外人钱某、周某以向丽丹名义办理包括管理、转让涉案房产有关手续等一系列事项，委托期限至2015年12月9日终止。涉案房屋由两人实际管理。2015年8月起，夏春华未向交通银行龙岗支行支付月供款。该行于2016年4月19日以向丽丹为被申请人向深圳仲裁委员会提出申请，请求裁决向丽丹偿还剩余贷款本息合计695867.3元及该行对涉案商铺享有抵押权。应该行申请，一审法院依法于2016年5月10日作出了（2016）粤0307财保122号民事裁定，查封了涉案商铺。2016年5月，文成艳向向丽丹提出了购买要约。5月17日，双方在钱某在场情况下签订了涉案《房地产买卖合同》，约定文成艳负责清偿涉案商铺所有银行欠款及手续费用，并另支付5万元给向丽丹，以此作为转让对价。2016年6月6日，向丽丹、文成艳与交通银行龙岗支行签订了一份《三方协议》，约定文成艳提供金额为75万元的存单作为质押为向丽丹所欠涉案商铺贷款本息及仲裁受理费、保全费、律师代理费等债务提供担保。交通银行龙岗支行随后与文成艳对涉案商铺所欠款项进行了对账，从文成艳处划扣了742706.5元，并向一审法院申请解除了涉案商铺的查封。2016年6月23日，向丽丹、文成艳在深圳市不动产权登记中心签订了一份《深圳市二手房买卖合同》并办理了涉案商铺的转移登记手续。涉案商铺现登记在文成艳名下。夏春华认为向丽丹、文成艳恶意串通损害其利益，于2016年9月23日诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。一审另查，2015年8月，因夏春华拖欠银行贷款，向丽丹要求夏春华将商铺转回其名下或还清贷款避免对向丽丹造成损害。但夏春华或不接电话，或不回信息。直至2016年4月13日，夏春华告知向丽丹“评估还没搞定，明天下午再跟银行协商处理，沟通完明天晚上回电话”。随后4月19日，交通银行龙岗支行提起了上述仲裁申请。向丽丹为清偿该行诉请的贷款本息，与文成艳达成了上述买卖协议并履行完毕。2016年8月，夏春华联系向丽丹要求索回涉案商铺。两人之间的信息来往内容如下：向丽丹“你那个商铺根本没有人要，现在好不容易有个人找来买我真的是烧高香了，你放了那么久不是也卖不掉吗？我给了你好几年机会希望你卖掉，再不卖银行马上就收回低价拍卖了，所以这件事情上我是没有一点责任的，我现在黑名单什么都做不了了，对我和我们家庭来说非常不利，我卖之前也知会了你的，不是偷偷摸摸卖的”，夏春华“我现在被困在这里，连房租都交不起，天天被房东催，天天吃十块钱的盒饭，我一没跑路，二没跳楼，我图什么，我扛什么，还不是想尽快把这些事处理好，把债务都清理掉。已经给大家造成了麻烦……”。庭审中，向丽丹、文成艳均主张买卖之前已征得夏春华同意，夏春华则主张其从未同意向丽丹出售涉案商铺。诉讼中，应夏春华申请，一审法院依法委托了深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对涉案商铺在2016年5月17日的市场价值进行了评估，评估价为888112元。一审法院还依法传唤了案外人钱某到庭进行调查，钱某陈述其原为房地产交易中介，亦为向丽丹的朋友、夏春华的表弟，其于2017年5月期间应向丽丹之邀为向丽丹、文成艳之间的房地产买卖协议内容提供咨询帮助，并未告知或取得夏春华同意。钱某还陈述其嘱咐向丽丹需取得夏春华同意后方可履行买卖协议，但仅知道夏春华与向丽丹之间有联系，不知道两人是否就出售涉案商铺达成合意。一审法院认为：夏春华与向丽丹虽未签订书面委托合同，但涉案商铺为夏春华实际购买并委托向丽丹以其名义代为登记的事实双方并无争议，与涉案商铺的首期款、银行贷款实际履行情况及两人之间的短信内容亦相印证，可以确认夏春华与向丽丹就涉案商铺的不动产权登记事项存在委托合同关系。该合同关系，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。向丽丹、文成艳均主张2016年6月到夏春华办公地点告知夏春华涉案商铺交易情况并取得夏春华口头同意，未提供证据证实，夏春华亦予否认，一审法院对此不予采信，但依该陈述应推定向丽丹、文成艳自认知晓夏春华与向丽丹之间的委托合同关系及向丽丹出售涉案商铺应取得夏春华同意的事实。向丽丹、文成艳还主张涉案商铺交易系案外人钱某促成，并以钱某为夏春华表弟及夏春华委托代为管理涉案商铺的人员为由佐证夏春华同意涉案商铺的交易。钱某在为向丽丹、文成艳交易提供帮助时，虽其所持代为管理、出售涉案商铺权限的委托书委托期限已然届满，但夏春华委托钱某实际管理涉案商铺的事实并未发生改变。钱某陈述其为向丽丹、文成艳签订涉案商铺买卖协议提供帮助未征得夏春华同意，向丽丹、文成艳亦未提供反证予以反驳，一审法院予以采信。但钱某的上述行为具备代理夏春华作出出售涉案商铺指示的表征，如向丽丹、文成艳与夏春华之间不存在联络，则向丽丹、文成艳有理由相信钱某有权代理夏春华作出出售涉案商铺的指示。而向丽丹、文成艳均陈述其与夏春华进行了当面的联络，向丽丹、文成艳提供的证据均不足以证明夏春华作出了明确的指示或同意由钱某代其作出明确指示，故向丽丹、文成艳未适当履行善意相对人的注意义务，不属善意相对人，两人所称在钱某在场情形下订立涉案商铺买卖协议系征得夏春华同意的主张，不符合表见代理构成要件，一审法院不予采纳。合同法第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。向丽丹提交的证据不足以证明夏春华在其向文成艳出售涉案商铺之前对向丽丹作出了指示，其擅自出售涉案商铺的行为属超越代理权的行为。文成艳自认其知晓夏春华与向丽丹之间的委托合同关系，但其提交的证据不足以证明其与向丽丹进行涉案商铺交易取得了夏春华的同意，亦不足以证明其有理由相信向丽丹出售涉案商铺取得了夏春华的同意，不属善意相对人。向丽丹超越代理权限、文成艳明知向丽丹超越代理权限，向丽丹、文成艳签订涉案《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》，将涉案商铺转移登记至文成艳名下，损害了夏春华利益，属合同法第五十二条第（二）项规定情形，依法应认定为无效。夏春华基于上述合同无效的法律后果诉请文成艳将涉案商铺恢复登记至向丽丹名下，符合法律规定，依法应予支持。依合同法第四百一十条规定，委托人可以随时解除委托合同。夏春华基于其与向丽丹之间的委托合同关系诉请向丽丹将涉案商铺转移登记至夏春华名下，实际上是诉请向丽丹履行夏春华解除委托合同关系后的附随义务，符合法律规定，依法应予支持。为减少不必要的转移登记环节，涉案商铺可直接由文成艳转移登记至夏春华名下。夏春华诉请确认其为涉案商铺的实际所有权人，不符合物权法定规则，一审法院不予支持。文成艳因上述买卖合同关系无效可主张的权利，因文成艳不认可上述买卖合同关系无效的观点而未在本案中提出相应诉求，文成艳可就此另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第六十条、第三百九十九条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、向丽丹、文成艳就深圳市龙岗区XX城XX花园6栋1-13号商铺的转让行为无效；二、文成艳于判决生效之日起十日内将上述商铺转移登记至夏春华名下；三、驳回夏春华的其他诉讼请求。案件受理费3304元、保全申请费3543.36元（夏春华已预交），由向丽丹、文成艳承担。评估费由夏春华自行承担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、文成艳为购买涉案商铺除支付了792706.5元购房款外，还支付了税费和登记费等费用110103.86元。二、从评估报告的内容看，深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司在评估涉案商铺市场价值时，并未考虑涉案商铺被查封的因素。本院认为：夏春华在本案中起诉主张向丽丹与文成艳恶意串通，转让涉案房屋，损害其利益，请求确认向丽丹与文成艳签订的房屋买卖合同无效，并请求确认其系涉案房屋所有权人，本案应界定为确认合同无效及所有权确认纠纷案件，一审法院将本案界定为委托合同纠纷案件，界定不当。本案的争议焦点为：向丽丹与文成艳之间的买卖合同是否存在恶意串通，损害夏春华利益的情形，该合同是否有效；文成艳购买涉案房屋是否构成善意取得。本院对此作如下评判：首先，向丽丹与文成艳签订合同时并不存在恶意串通。从本案查明的事实来看，向丽丹是在夏春华断供按揭贷款，按揭银行申请强制执行涉案商铺的情况下出卖涉案商铺，并非恶意转让。向丽丹系通过中介机构挂牌出售涉案商铺，夏春华也并未举证证明向丽丹与文成艳之间存在亲属或其他关联关系。在出售涉案商铺前，向丽丹已经催告了夏春华，要求夏春华及时处理查封事宜。在向丽丹与文成艳签订合同时，夏春华的表弟钱某也同时在场，文成艳有理由相信向丽丹作为登记权利人有权处分涉案商铺。夏春华有关向丽丹与文成艳恶意串通的主张缺乏事实依据。其次，从涉案交易的价款来看，也不构成低价转让。加上税费和登记费等费用后，文成艳为购买涉商铺支付的款项为902810.36元，高于涉案商铺评估价，不构成低价转让。最后，涉案交易并未损害夏春华的利益。因涉案商铺系以合理价格转让，对于购房款扣除执行款后的剩余款项，夏春华可基于其与向丽丹之间的委托合同向向丽丹主张权利，其利益并未因涉案交易受到侵害。综上分析，向丽丹与文成艳不构成恶意串通，涉案房屋系以合理价格转让，涉案交易并未损害夏春华的利益，文成艳对涉案商铺构成善意取得。夏春华起诉要求确认涉案合同无效，并要求文成艳、向丽丹将涉案商铺过户至其名下，缺乏事实和法律依据。综上，文成艳、向丽丹的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14701号民事判决；二、驳回夏春华的诉讼请求。一审案件受理费3304元、保全费3543.36元、评估费4441元、二审案件受理费6608元，均由被上诉人夏春华负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年三月二十三日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。