浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0902民初3540号 原告:叶国平，男1967年1月5日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人:钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被告：浙江太子龙实业发展有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区江东工业园区江东四路以北光明中直河以东。统一社会信用代码91330100790947476L。 法定代表人：王培信，执行董事。 委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告叶国平与被告浙江太子龙实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，被告于2016年11月22日提出管辖权异议的申请，本院经审理依法裁定驳回被告的申请，被告不服提出上诉，舟山市中级人民法院裁定驳回上诉。本案于2017年2月17日恢复审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱冬民和被告的委托诉讼代理人祝丽峰到庭参加诉讼。2017年3月13日，原告提出司法鉴定的申请，本院依法委托舟山金达资产评估有限公司进行了鉴定并于2017年6月6日恢复审理。本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱冬民和被告的委托诉讼代理人祝丽峰到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告2014年2月19日房屋租赁合同依法有效；2.判令房屋租赁合同于2016年4月20日被告违约解除，判令被告承担违约金人民币183333元；判令被告赔偿因合同违约解除导致原告租赁费损失人民币320000元；判令被告承担未清水电费7252元。庭审中原告变更诉讼请求为：1.判令房屋租赁合同于2016年4月19日被告违约解除；2.判令被告承担违约金人民币183333元；3.判令被告赔偿因合同违约解除导致原告租赁费损失人民币320000元；4.判令被告承担未清水电费7252元。事实与理由：坐落舟山市定海区间店面房系原告向舟山大东海商贸有限公司（以下简称大东海公司）承租。2014年2月19日，经大东海公司同意，原告将上述房屋租赁给被告使用，双方签订房屋租赁合同一份，载明“房屋租赁期为2014年4月20日至2017年4月19日，共计3年；年租金为人民币1100000元，租金采用先付后用，每年支付一次，支付时间为每年的2月19日前，甲方允许乙方最多逾期5天，逾期5天后仍未交付租金，视为乙方违约；乙方违约责任需承担两个月的房租。”但至2016年2月19日时间界点，被告未交付第三年租金1100000元，逾期5天后即2016年2月24日仍未付，被告的行为已构成合同违约。期间原告多次上门催讨，但一直未果。2016年4月，被告在未经双方协商解除合同，也未办理合同终止手续的前提下，擅自退出承租的房屋。为减少被告违约导致的经济损失，原告对上述房屋在2016年4月20日再次安排出租，并于2016年5月1日将上述房屋分别出租给了案外人陈国校、郑文革，租金仅为780000元，仍导致原告租赁期内租费损失320000元。综上原告认为双方签订的房屋租赁合同依法有效。被告未按约于2016年2月19日支付第三年房租，并且逾期5天仍未交付房租，已构成合同违约。被告于2016年4月在未办理任何房屋交接手续前提下，擅自退出承租的房屋，应认定被告于2016年4月20日违约解除合同，故被告应承担违约责任即两个月房租费用183333元，被告违约同时导致原告预期租金损失320000元，该租赁损失和被告违约行为有直接因果关系，被告应负责赔偿。现起诉要求依法判决。 被告辩称，一、被告与原告于2014年2月19日签订的房屋租赁合同合法有效，但双方已于2016年2月底协商解除了该租赁合同并办理了退房手续。被告也付清了租金和水电费，本案不存在被告违约解除租赁合同的情形。故原告要求被告承担违约金183333元和水电费7252元缺乏依据。二、被告没有给原告带来损失，原告要求被告承担租赁损失320000元没有事实和法律依据。被告不清楚房屋租赁合同解除后，原告再次对外出租的具体情况，即使如原告所述房屋再次出租的租金与案涉租赁合同约定的租金相比减少了320000元，也不能认定系被告的原因所致。因为房租的降低存在多种因素，比如整体出租和分割出租就会影响房屋的租金。原告提交的现有证据不能证明房租下降与合同解除存在因果关系。综上要求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，向本院提供了下列证据，被告进行了质证。 证据一、房屋租赁合同1份、舟房权证定字第××号房产权证复印件1份、2016年8月30日大东海公司的证明1份，拟证明原告向大东海公司租赁案涉房屋，并经大东海公司同意转租被告，原被告之间约定的权利和义务。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议。 证据二、原告与案外人陈国校、郑文革签订的房屋租赁合同各1份、营业执照副本复印件2份、企业公示信息报告复印件1份、2016年5月1日陈国校与傅汉钊的承包协议复印件1份、2017年3月7日大东海公司的证明，拟证明被告违约解除合同后，原告为减少损失，将案涉房屋出租给陈国校、郑文革，租费合计780000元。被告质证后认为对原告与案外人陈国校、郑文革签订的房屋租赁合同及收据6份的真实性无法确认，对关联性、合法性及证明对象均有异议：1.原告提交的2份房屋租赁合同不排除原告与案外人私存在其他租赁协议；2.既便2份房屋租赁合同及收款收据是真实的，也不能认定原告租金降低与被告存在必然的因果关系；3.该2份房屋租赁合同的签订时间说明原告在被告退场之后就立即对外出租，不存在租赁费损失的情况。对营业执照副本复印件2份的真实性认可，对企业公示信息报告、2016年5月1日陈国校与傅汉钊的承包协议，原告没有提供原件，对真实性不认可。该证据与本案没有关联性。对2017年3月7日大东海公司的证明，真实性有异议，内容属证人证言，不符合形式上的要求。 证据三、股东名册、收据6份、周伟的银行明细对账单，拟证明因原告未向大东海公司付清房租，案外人陈国校、郑文革直接将租金等汇给大东海公司，抵冲原告应交的房租，由大东海公司股东周伟收取。被告质证后对股东名册的真实性表示无法确认。对收款收据认为不是正规的收款收据，且不能证明原告收款情况是全部还是一部分。对周伟的银行明细对账单认为没有盖银行红章，真实性不能确认，关联性、合法性及证明对象存在异议。 证据四、水电费收款收据复印件2份，拟证明被告应交纳2015年9月17日至2016年1月4日水电费5102元，2016年1月4日至2016年3月20日水电费2150元。被告质证后对2016年1月6日开具的水电费收款收据的真实性没异议，被告已收到该收据并已经付清水电费。对2016年6月6日开具的水电费收款收据的真实性有异议，原告未提供原件，收据也没交付给被告，事实上被告已付清腾房前所有的水电费。 2017年3月13日，原告提出司法鉴定的申请，要求对坐落舟山市定海区解放西路42号一楼西起第3.4.5间店面房屋在2016年4月19日时间节点的市场租赁费用进行评估。本院委托舟山金达资产评估有限公司进行了评估。舟山金达资产评估有限公司于2017年5月12日作出评估结论：根据国家有关资产评估的法律和国家有关部门的法规和规定，本着独立、公开、科学和客观的原则及必要的工作程序，对舟山市定海区解放西路42号一楼西起第3.4.5间店面租赁价格进行评估，在评估基准日2016年4月19日委估年租金评估值为人民币49.28万元至78.18万元。其中第3.4间房屋年租金价值区间为人民币32.85万元至52.12万元；第5间房屋年租金价值区间为人民币16.43万元至26.06万元。 原告对评估报告的真实性、合法性、关联性没有异议。被告质证后认为1.原告申请鉴定没有在举证期限内提出。2.评估公司选取的参照物没有提供，被告无法确定参照物与涉案租赁物是否具有可比性。 2017年7月17日，舟山金达资产评估有限公司针对评估报告中“网上查询及评估人员市场询价资料”“选取合适的参照物”作出补充回函：本次租金评估采用市场法进行评定估算，参照物为舟山市招标投标网公开公示的第3项公有用房出租成交公示，分别为（1）定海解放西路75-1号营业用房，建筑面积为39.23㎡，年租金13.30万元，9.29元/㎡/天，2015年11月5日公示；（2）定海解放西路77-1号营业用房，建筑面积为39.23㎡，年租金12.90万元，9.00元/㎡/天，2015年10月14日公示；（3）定海海山路21-2号营业用房，建筑面积为11㎡，年租金5.10万元，12.70元/㎡/天，2016年1月11日公示. 对该回函，被告质证认为，评估公司采用市场法评估案涉房屋租金，案涉房屋产权性质是私营企业所有。而评估公司选取的参照物均为公有用房。公有用房有一定的福利性，对外出租低于市场价。因此评估公司选取的参照物没有可比性，由此作出的评估结论不合理。 被告未提供证据。 本院认证如下：对证据一、被告对真实性没有异议。本院确认该组证据的真实性。对证据二、三、相关证据虽部分是复印件，但证据之间相互印证，可以作为定案依据。对证据四、其中对2016年1月6日开具的水电费收款收据的真实性被告没异议，本院予以确认。对2016年6月6日开具的水电费收款收据，原告没有提供原件，被告提出异议，本院对此不作为定案依据。对舟山金达资产评估有限公司的评估报告及补充回函，经审查符合法律的规定，可作为定案依据。本院对上述证据予以在卷佐证。 综上，本院认定本案事实如下：坐落舟山市定海5间店面房（建筑面积约135平方米）系原告向大东海公司承租。2014年2月19日，经大东海公司同意，原告将上述房屋租赁给被告使用，双方签订房屋租赁合同一份，其中约定：房屋租赁期为2014年4月20日至2017年4月19日，共计3年；租金为2014年4月20日-2015年4月19日1100000元；2015年4月20日-2016年4月19日1100000元；2016年4月20日-2017年4月19日1100000元；租金采用先付后用，每年支付一次，支付时间为每年的2月19日前，第一年的房租在签约后七个工作日内支付。被告因特殊原因导致不能按时支付房租的，原告允许被告最多逾期5天（即最晚在每年的2月24日前支付），逾期仍未交付租金，视为被告违约；水、电费用每月按时（在有关部门向房东收取的15天内）支付原告；被告支付押金10000元，作为水、电等相关费用和房屋、设施之押金，该押金被告已于2011年3月8日所签单的房屋租赁合同时支付给原告，该押金续传至本合同；押金在合同终止并在被告付清水、电等相关所有费用、房屋验收正常、被告腾空并交还房屋、所有钥匙已交还原告后，在三日内返还被告；被告违约需赔偿两个月的房租给原告作为损失补偿。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用。被告缴纳了2016年4月19日前的二年房租。但在2016年2月19日，被告未交付第三年租金1100000元，逾期5天后即2016年2月24日仍未付。2016年4月前，被告腾退了承租的房屋。2016年4月20日，原告对上述房屋重新出租，并于2016年5月1日将上述房屋分别出租给了案外人陈国校、郑文革，合计收取租金780000元。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行自己的义务。在履行合同过程中，原告已按约将案涉房屋交予被告使用。但被告未按约定的时间向原告支付第三年度的租金，并提前腾空了租赁房屋。本院按照双方提供的证据，对案涉事实及产生的法律后果评判如下： 一、原被告是否存在协商一致解除了房屋租赁合同的事实。被告提出与原告协商一致后解除了房屋租赁合同，由此被告提前腾退了租赁房屋。对此原告予以否认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。现被告没有证据证明存在与原告协商一致后解除了房屋租赁合同的事实。被告提出的双方协商一致解除了房屋租赁合同，本院不予采信。 二、关于原被告签订的房屋租赁合同具体的解除时间。被告未按约定的时间向原告支付第三年度的租金，并提前腾空了租赁房屋。在被告未证明原告存在履行合同中有违约情形的情况下，本院确认被告的上述行为系以自己的行为表明不履行主要债务。但被告未按约支付租金并腾空房屋的行为只能确定被告存在违约，而不能以该行为推定被告已要求解除合同并通知了原告。因被告违约，原告有权解除双方的房屋租赁合同。现原告提出诉讼请求要求确认合同解除，其实质包含了原告要求解除合同的意思表示。本院认定原被告签订的房屋租赁合同至原告的诉状副本送达被告之日即2016年11月9日解除。 三、关于合同解除后被告应承担的法律后果。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本院根据被告的租金缴纳和原告接手租赁房屋的时间等情况，确定被告应承担的清偿责任：1.原告要求被告赔偿租赁费损失320000元。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合舟山金达资产评估有限公司作出评估结论，原告提出的要求赔偿租赁费损失320000元，系原告在租赁合同履行后可以获得的利益，对此被告应予以赔偿；2.原告提出的要求被告同时承担约定的“被告违约需赔偿两个月的房租给原告作为损失补偿”即违约金183333元。因原告已要求赔偿租赁费损失320000元，对此应视为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加的情形。因此违约金与赔偿损失不能同时适用，原告要求被告同时承担违约金183333元，本院不予支持；3.被告已交付原告押金10000元，系履约保证金。被告违约后，该10000元实质是已付的违约金。综上，该10000元应在被告可得的赔偿款中抵冲；4.对2015年9月17日至2016年1月4日期间被告产生的水电费5102元。被告对水电费金额没有异议，但认为已交付，该举证责任在于被告。现被告没有证据证明已交付，被告应承担清偿义务。对原告提出的2016年1月4日至2016年3月20日期间被告产生水电费2150元，因原告未提交发票原件，被告予以否认。原告要求被告支付该款项，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告叶国平与被告浙江太子龙实业发展有限公司于2014年2月19日签订的房屋租赁合同于2016年11月9日解除； 二、被告浙江太子龙实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告叶国平310000元； 三、被告浙江太子龙实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告叶国平水电费5102元； 四、驳回原告叶国平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8906元，由原告叶国平负担3410元，被告浙江太子龙实业发展有限公司负担5496元；鉴定费5460元，由被告浙江太子龙实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆明龙 人民陪审员  潘荣堂 人民陪审员  王 芳 二〇一八年三月九日 书 记 员  侯微波