贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔26民终369号 上诉人（原审被告）：黄清楚，男，1969年3月3日出生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，住所地凯里经济开发区凯开大道南侧。 法定代表人：罗均明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆璐，贵州兄弟律师事务所执业律师。 上诉人黄清楚因与被上诉人贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称“新峰公司”）租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人黄清楚上诉请求：撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初3582号民事判决。改判驳回被上诉人在一审时的诉讼或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人不具有本案诉权。涉案商铺业主是肖丽，被上诉人是代理人，根据《民法总则》的“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。因此本案中，被上诉人不能以自己的名义向法院起诉。二、被上诉人没有履行合同的义务，要求上诉人支付租金及物业费缺乏事实和法律根据。《商铺租赁合同》约定，被上诉人应该对其员工进行培训及日常管理，提供公共空间的照明、电梯等设施及公共设备供上诉人使用，对公共区域的保洁，公共设施的维护、保养及租赁标的物进行宣传和推广，提高租赁物的商业形象、商誉等附加商业价值。上诉人认为，这是被上诉人先合同义务，被上诉人没有履行合同先履行义务，被上诉人对其承担的义务具有举证责任，但一审也未予以查明。被上诉人在未履行先履行义务时，上诉人有权拒绝支付其代收租金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当。为此，特向贵院上诉，望贵院予以纠正，并支持上诉请求。 被上诉人新峰公司未提交书面答辩意见。 新峰公司向一审法院起诉请求:１.依法确认原、被告于2014年6月29日签订的《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》（合同编号：13栋-106#）已经解除，被告立即搬离向原告租赁的商铺，将该商铺返还原告；2.被告立即向原告支付拖欠的租金及物业管理费共计27095.78元（暂计至2017年7月31日，自2017年8月1日起至被告搬出之日止的租金及物业管理费按天另行计算）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月29日，新峰公司与黄清楚签订了《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》，合同约定：新峰公司将位于新峰家居广场13栋106号商铺（总建筑面积为建筑面积61.74㎡）出租给黄清楚经营，租赁期为3年。商铺租金按建筑面积47元/月/平方米计算租金，前三年租金不变，月租金占总费用的50%即人民币1451元，市场运营费占50%即人民币1451元（含市推广费5元/月/平方米），总计为2902元。管理费按建筑面积2元/月/平方米计算，小计月管理费123元，第一年免收，管理费包括新峰家居商业综合体正常营业时间的自动护梯、公用水电、清洁、保安等费用的分摊。合同签订时，乙方（黄清楚）一次性向甲方（新峰公司）缴纳4个月租金11608元，其中一个月的租金作为押金，因乙方无合法理由解除合同或因乙方的严重违约导致甲方单方解除合同的，则甲方有权没收保证金。合同签订并交付商铺使用期间为免租装修期，免租装修期内免付租金和管理费。租金从商场正式开业之日起计算，管理费自第二年起收取。租金及管理费按季支付，每季度支付的时间为提前十天支付下季度房租及物管费。正式起租日以正式开业时间为准，免租期为12个月，分三年减免。乙方（黄清楚）拖欠租金或管理费超过一个月，甲方（新峰公司）有权单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方作出任何补偿。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 另查明，原告与门面业主肖丽签订的《委托经营管理协议书》中约定，业主委托原告对涉案商铺的商业经营、管理全权处理，经营管理的期限为三年，即2014年4月30日至2017年4月30日。2014年12月1日至2017年3月30日期间，新峰家居广场13栋106号门面免租时段为2014年12月1日至2015年3月30日（4个月），收取租金的时段为2015年4月1日至2015年9月30日，被告已向新峰公司付清（含押金）；2015年12月1日至2016年3月30日,2016年12月1日至2017年3月30日期间为免租时段。2017年5月16日，新峰公司向黄清楚发出《终止合同告知书》，通知黄清楚已拖欠租金及物管费11422元（其中租金10928元、物业费494元），告知其3日内缴清欠款，并告知于2017年5月19日解除双方签订的租赁合同。此后，被告黄清楚未按该通知支付租金及物管费。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。新峰公司依照合同约定将商铺交付给黄清楚使用，黄清楚应当向新峰公司支付相应租金及管理费用。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，黄清楚未按照合同约定按时足额履行支付租金的义务是事实，原告于2017年5月16日书面通知被告双方签订的租赁合同于2017年5月19日解除，故双方签订的租赁合同应于2017年5月19日解除。合同解除后，依据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应退还租赁房屋并交足实际租赁期间的租金。因原告在2017年5月16日的《终止合同告知书》中已认可被告共欠租金、物业费11422元，故认定被告尚欠的租金、物业费为11422元。因双方的合同已于2017年5月19日解除，且原告已在《终止合同告知书》中单方对被告实际租赁期间的租赁费进行了结算，其要求被告再支付之后的租金及物管费已无法律依据，不予支持。涉案商铺系业主委托原告进行经营、管理，原告依法享有涉案商铺的出租权、收益权，故原告具有诉讼主体资格，对原告的该辩解意见，不予采纳。新峰公司提供了其对新峰家居广场统一进行推广的相关证据，且双方签订的租赁合同中并未对推广效果作出约定，被告辩称新峰公司没有履行推广义务，推广效果未达预期的理由与事实不符，不予采信。被告的其他辩解意见，因其提交的证据不足以证明其主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、确认原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司与被告黄清楚于2014年6月29日签订的《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》于2017年5月19日解除；二、被告黄清楚自本判决生效之日起十日内搬离新峰家居广场13栋106号商铺，将商铺返还给原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司；三、被告黄清楚自本判决生效之日起十日内向贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金和物业管理费11422元；四、驳回原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人黄清楚及被上诉人新峰公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，业主与新峰公司签订《委托经营管理协议书》，自愿委托新峰公司对商铺的商业经营、管理全权处理；新峰公司与黄清楚签订《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》是合法的处分行为，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，黄清楚未履行合同义务支付租金，新峰公司有权向其主张权利。故黄清楚提出新峰公司不能以其名义起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。运营推广是整个市场管理的一部分，新峰公司提供了对新峰家居广场统一进行推广的证据，说明其进行了相关的宣传，但宣传的效果如何受地理位置、品牌效应、产品质量、市场需求等等因素的影响。故上诉人提出新峰公司没有履行提高租赁物的商业形象先合同义务，有权拒绝支付租金的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费86元，由上诉人黄清楚负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙集东审判员李邦华 审判员 肖   佳   杭 二〇一八年三月十三日 法官助理杨露 书记员汪闽涛