河南省项城市人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1681民初4805号原告：王某某，男，汉族，住项城市。原告：吴某某，女，汉族，住址同上。系王某某之妻。委托代理人：刘家志，河南圣凡律师事务所律师。被告:刘某某，男，汉族，住项城市。被告：刘某某1，男，汉族，住址同上。系刘某某之子。委托诉讼代理人：王俊启，河南豫东律师事务所律师。原告王某某、吴某某与被告刘某某、刘某某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某、吴某某及其委托诉讼代理人刘家志、被告刘某某、刘某某1及其委托诉讼代理人王俊启到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1.呈请依法判决确认二原告与二被告于2017年6月11日签订的房屋买卖协议无效。2.呈请依法判决二被告返还购房款380000元。3.判决二被告赔偿给二原告造成的经济损失。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月，二原告因需购房，经人介绍认识了被告，二被告声称在刘祖庙村××一两层半带院楼房出售、保证办理房产证；在这种情况下，二原告与二被告于2017年6月11日才签订房屋买卖协议，协议约定：二被告（甲方）自愿将位于项城市刘祖庙村南向阳小区西侧第一胡同第九户的楼房（占地面积11*15米，两层半带院，水电路三通）卖给二原告（乙方），价格480000，签字之日付房款380000元，剩余房款拾万元整9月15日前付清，如乙方未能付款按违约处理，须赔偿甲方损失。协议签订后，二原告付了380000元，因二原告向二被告索要房屋手续，二被告没有提供，所以剩余房款100000元没有支付二被告。后经二原告了解，二被告出售给二原告的房屋没有任何手续，另外二被告至今也没有把房屋交付给二原告，二原告向二被告索要房款，二被告不予理睬，诉至法院请求依法判决。刘某某、刘某某1辩称，原告诉状中所诉均不属实，法院应当判决驳回其对答辩人的无理诉讼请求，具体理由如下：1、刘某某、刘某某1与原告之间的房屋买卖合同合法有效应当受到法律保护，原告确认之诉没有事实依据我们与原告签订的房屋买卖合同出于双方真实意愿且双方均为民事行为能力人，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同自成立时生效。故双方合同为有效合同。2、我们与原告之间的合同已实际履行，我们收到了380000元房屋价款，向原告交付了钥匙且将房屋依约交付给了原告，房屋所有权发生转移，现二原告仍欠我们100000元房款没有支付，已构成违约，我们保留要求其继续履行支付义务的权利。3、若法院判决双方房屋买卖合同无效，二原告不仅构成违约而且在本次交易中构成完全过错，应当承担过错责任，无权索要房款，且原告诉求经济损失没有事实和法律依据如法院判决我们与原告之间的房屋买卖合同无效，原告的损失应当由自己承担，因为合同签订房屋买卖合同时，我们已向二原告说明涉案房屋没有办理土地使用权证书和房产证该房屋市场价值900000元，由于手续不全才以480000元价格低价出售，二原告完全执行并表示愿意接受现状和风险，在整个交易中我们不存在欺骗或欺诈行为，原告诉状中所诉不实，在合同中并没有涉及房产证和过户手续的任何承若，这说明原告对房屋没有人任何产权手续知情的，仍然坚持购买涉案房屋，原告应当预见因手续不全带来的风险，故原告存在完全过错。现二原告未按合同支付剩余房款，构成违约无权索要其缴纳的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告王某某、吴某某均为城镇居民户口，因需购房，经吴云海介绍认识了二被告，二被告系项城市千佛阁办事处刘祖庙村村民，在该村建造有一两层半带院楼房出售，在这种情况下，二原告与二被告于2017年6月11日签订房屋买卖协议，协议约定：二被告（甲方）自愿将位于项城市刘祖庙村南向阳小区西侧第一胡同第九户的楼房（占地面积11*15米，两层半带院，水电路三通）卖给二原告（乙方），价格480000，签字之日付房款380000元，剩余房款拾万元整9月15日前付清，如乙方未能付款按违约处理，须赔偿甲方损失。协议签订后，二原告付了380000元，被告刘某某1向二原告出具了收据，写明“今收到房款（预订金）叁拾捌万元整”。合同签订后，被告把房屋大门钥匙交付给原告，期间原告并未对该房屋进行装修与入住。在原告交付剩余100000元房款时，了解到二被告所出售给其的房屋没有房产证及土地使用证，无法办理房屋登记手续，为此，原告向二被告索要房款预订金，二被告不予返还，为此引起纠纷。本院认为，本案的焦点是：1.原、被告之间房屋买卖合同是否成立？2、二被告应否返还原告购房款380000元？3、二被告是否应赔偿二原告的经济损失？一、关于合同效力，双方当事人买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，被告刘某某、刘小伟在没有取得土地使用证和建设工程规划许可证情况下，使用农村集体土地建设房屋出卖给具有城镇居民户口的王某某、吴某某。《中华人民共和国土地管理法》和政策规定，禁止建设、买卖小产权房。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规强制性规定合同无效。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地也未取得土地使用权证，双方房屋买卖行为虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋没有取得土地使用证和建设工程规划许可证，其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。因此，本案房屋买卖合同违反了我国法律的强制性规定，该买卖合同应属无效。故原告要求确认与被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于购房款是否应返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效合同适用返还原则。因本案原告在交付房屋预订金后，二被告将房屋钥匙交于原告，但原告并未装修与居住，庭审中，被告未陈述该争议房屋有损坏与居住，故原告应返还被告房屋（钥匙）；被告刘某某、刘某某1明知自己的房屋建在非宅基地上，不具有合法产权而将其出卖给二原告，并已实际收取原告购房预订金380000元，系基于该无效合同取得的财产，应予返还原告。二被告辩称签订合同时已向二原告说明涉案房屋没有办理土地使用权证书和房产证的辩称理由，没有证据证明，且被告李小杰在收款收据中写明是房款预订金，基于被告违反法律、行政法规强制性规定，在没有取得土地使用证和建设工程规划许可证的情况下建房进行出售，致使合同无效，被告应全额返还房款预订金。三、原告主张的经济损失1000元，是原告为保证其利益最大化而产生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，判决如下：一、原告王某某、吴某某与被告刘某某、刘某某1于2017年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告刘某某、刘某某1于本判决生效之日起十日内返还原告王某某、吴某某房屋预订金380000元。三、驳回原告王某某、吴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3500元，保全费2520元由被告刘某某、刘某某1承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇一八年十一月二十八日书记员  刘真真