河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初118号本诉原告（反诉被告）：赵艳华，女，1972年6月9日出生，汉族，现住北京市通州区。委托诉讼代理人王家利，北京京翔律师事务所律师本诉被告（反诉原告）：张云深，男，1973年9月1日出生，汉族，住址河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）赵艳华与本诉被告（反诉原告）张云深房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）赵艳华及委托诉讼代理人王家利、本诉被告（反诉原告）张云深及委托诉讼代理人石冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）赵艳华向本院提出诉讼请求：1.本诉被告向本诉原告支付违约金100万元；2.判令本诉被告继续履行编号00077存量房买卖合同，向本诉原告支付171万元合同尾款；立即将本诉原告名下坐落在大厂潮白新城鸿祥苑小区11号楼3单元102号房-冀（2017）大厂县不动产权证第0029502号过户到本诉被告名下；4.本案诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：涉案房屋买卖双方经居间方介绍于2017年3月11日签订了佰嘉房产合同，编号00077号《房屋买卖合同》，合同约定出卖人赵艳华与买受人张云深就涉案房屋，建筑面积84.34平米达成买卖协议，买受人张云深以271万元的价款购买该房屋，当日向出卖人赵艳华付定金90万元，随后又付款10万元，并约定后期尾款171万元由买受人贷款偿付。后又约定如买受人未获贷款，买受人自行筹集剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。后双方已如约完成房屋交付、物业费等交接手续，并如约结清银行贷款办理了解押手续，2017年11月5日下发了涉案房屋的不动产权证书。现买房人明确拒绝依约申请购房贷款审批手续，并通过居间方要求降价交易，否则拒绝履行合同。为维护本诉原告合法权益，故望判如所请。本诉被告（反诉原告）张云深辩称，本诉原告所述并非属实，涉案合同系因政策原因解除，合同双方互不负违约责任。限购政策的出台属于不可抗力，本诉被告有权提出解除合同，并不构成违约，不应承担违约责任。合同明确约定购房人为贷款购房，限购政策出台提高首付款比例，并非购房人自身原因引起批贷不能，无义务在合同约定范围外自筹房款。基于不可抗力致购房人无法实现合同目的。且涉案合同属于无效合同，本诉原告主张违约金无法律依据，并应当由本诉原告返还购房定金及首付款100万元。反诉原告张云深提出反诉请求:判令解除买卖双方签订的存量房屋买卖合同、定金协议及补充协议；反诉被告返还定金及首付款100万元并支付利息；反诉费由反诉被告负担。理由:买卖双方签订涉案合同及补充协议后，基于廊坊市先后出台限购政策，反诉人不再具备购房资格，且首付比例提高致反诉人履行不能，合同目的无法实现。反诉被告赵艳华辩称，虽然2017年3月、6月廊坊市先后出台限购政策，但双方买卖合同签订在前，政策出台在后。依据法律不溯及既往原则，买卖合同应当继续履行，且经本方咨询房管局，本案合同可以继续履行并过户。双方签订合同时期均知道市场风险，明确约定自由履行本合同，如买方不能贷款，可自筹资金或其他付款方式，不同意反诉原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于涉案存量房屋买卖合同、居间服务合同、定金协议及收据，双方对合同的签订时间、具体坐落、成交价款及部分特别条款等，买卖双方签字、捺印约定明确，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院对其证明效力予以认定；但对于合同中第四条“付款方式的约定”、第十条补充合同条款的认定，须结合双方其它证据予以综合认证2.对于个人贷款结清证明，系银行为贷款人赵艳华开具申请一手住房贷款结清的书面说明，客观真实，本院予以认定。3、不动产权证书，证明权利人赵艳华于2017年11月15日取得涉案房屋的权属证明，本院予以认定。4、对于补充协议第五条第三款，涉案房屋租金、租赁期限的约定，不足以证明房屋已经完成交付。5、大厂限购政策书面通知、被告户口簿，对该证据能够证明本诉被告不具有大厂户口，结合限购政策，本诉被告不具有购房资格。6、对于北京日月通达建筑工程有限公司开具的收入证明，仅凭该单一证据，不足以证明原告收入具有客观真实性，本院不予认定。7本诉被告离婚证、离婚协议，本院对真实性予以认定，但对其与本案的关联性，须结合其它证据予以综合认证。8、对本诉原告提交的录音1、2买卖双方的录音证据、张云深名下的车辆信息、企业注册信息，上述证据材料仅在一定程度上说明了被告名下的财产线索信息，不足以证明前述证据的合法性、客观性及与本案的关联性，本院不予认定。9、本诉原告提交的银行转账记录、微信记录，体现了合同签订后双方的履约过程，具备合法性、客观性及关联性，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应由其自行承担不利的法律后果。涉案房屋买卖合同约定不违背法律、行政法规禁止性规定，依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。合同成立后，基于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的重大变化，致双方不能实现合同目的。廊坊市住房限购、限贷政策的实施，属于不可归责于当事人的双方事由致使合同无法履行，当事人据此可以请求解除合同。结合涉案合同第四条成交价格约定，涉案房屋成交价格271万元；第（三）项关于贷款的约定，明确约定了买受人申办抵押贷款，拟贷款171万元。同时，明确了买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按第1或2种方式解决。该约定仅明确了买受人系贷款买房及贷款数额，对于剩余购房贷款如未获批的后果，属于双方约定不明，其不足以推理出：如出现贷款未获批情形，应由买受人自筹剩余房款支付出卖人的必然结论。基于限购政策实施中关于首付款比例提高至50%、非本县籍购房人连续三年社保主体资格的限制条款，致涉案买卖合同目的无法实现，本诉原告主张继续履行合同并办理房屋过户的诉求，理据不足，依法不能成立。故，对于买卖双方签订的《存量房屋买卖合同》、《定金协议》、《补充协议》，理应一并予以解除。廊坊市人民政府2017年3月21日、6月2日颁布了本辖区房地产市场调控意见，基于受该政策影响致合同无法继续履行，不属于任一方的过错或违约，对原告主张的违约金损失100万元，本院依法不予支持。同理，对反诉原告主张由反诉被告返还定金及首付款100万元的诉求，本院予以维护；对反诉原告主张的定金及首付款利息损失，理据不足，本院亦不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告赵艳华的全部诉讼请求。二、解除买卖双方赵艳华、张云深签订的《存量房屋买卖合同》、《定金协议》、《补充协议》。三、反诉被告赵艳华于判决生效之日起十五日内，返还反诉原告张云深定金及首付款共计100万元。四、驳回反诉原告张云深的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7120元，由本诉原告赵艳华负担；反诉案件受理费减半收取3450元，由反诉被告张云深负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一八年三月二十日书记员  王 旭