云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初2294号原告：詹家雄，男，1980年10月19日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，委托诉讼代理人：张琳、刘宇栋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：富滇银行股份有限公司昆明轻联支行。住所：昆明市环城西路**。负责人：李玲凌，支行行长。委托诉讼代理人：钱刚，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中铭融资担保有限公司。。住所：昆明市盘龙区北京路金江小区融苑****202法定代表人：陈飞龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈德红，男，1987年10月4日生，汉族，住，住云南省宣威市/div>委托诉讼代理人：李学兵，男，1988年10月5日生，汉族，住，住云南省宣威市般诉讼代理。被告：母昌进，男，1979年8月27日生，汉族，云南省宣威市人，住，住云南省宣威市/div>被告：云南省宣威市昆仑工贸有限公司。住。住所：云南省宣威市开发区/div>法定代表人：母昌进。被告：吴艳梅，女，1957年6月12日生，汉族，云南省宣威市人，住，住云南省宣威市/div>委托诉讼代理人：母昌进，自然情况同上，系吴艳梅之子，一般诉讼代理。原告詹家雄与被告富滇银行股份有限公司昆明轻联支行（以下简称“富滇银行轻联支行”）、云南中铭融资担保有限公司（以下简称“中铭融资担保公司”）、母昌进、云南省宣威市昆仑工贸有限公司（以下简称“昆仑工贸公司”）、吴艳梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月16日公开开庭进行了审理，原告詹家雄及其委托诉讼代理人张琳、被告富滇银行轻联支行委托诉讼代理人钱刚、母昌进、中铭融资担保公司委托诉讼代理人陈德红、昆仑工贸公司法定代表人母昌进到庭参加了诉讼，被告吴艳梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告詹家雄向本院提出诉讼请求：1、终止（2016）云01执异73号执行裁定书；2、确认詹家雄租赁权合法真实有效性。庭审中，詹家雄表示其租赁期限内即至2023年1月31日前不应腾还昆明老街正义坊A2幢一层争议西街第15号商铺，其享有合法的租赁权，不执行（2015）昆执字第181号腾房的公告。事实及理由：詹家雄与母昌进于2013年2月1日签订《商铺租赁合同》，约定母昌进将其位于昆明市五华区昆明老街正义坊A2栋1层正义西街15室、17室的非住宅房产商铺租赁给詹家雄，詹家雄于当天通过银行转账一次性向其支付十年的房屋租赁款370万元，签订租赁合同后母昌进将上述商铺的钥匙交给詹家雄，将该套房屋交付詹家雄经营使用，有银行转款凭证、母昌进陈述、转租给第三方耿春琼的证据等，根据《物权法》第一百九十条及《最高人民法院的规定》第三十一条规定，请求支持詹家雄的诉讼请求。被告富滇银行轻联支行辩称，在执行过程中原告没有来主张过权利，原告是否有租赁权富滇银行轻联支行不清楚，原告没有证据证明其享有合法的租赁权。被告中铭融资担保公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，租赁权无法对抗所有权的处分，即便其享有租赁权，也属于优先权的问题，原告主张合法租赁权没有证据。被告母昌进、昆仑工贸公司辩称，本案争议的商铺确实是出租给了原告。被告吴艳梅未到庭陈述意见。原告詹家雄为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据并经各被告质证：1、商铺租赁合同、房屋档案查询表、收条、汇款凭证，欲证明2013年1月22日，原告与母昌进就本案争议商铺签订了《商铺租赁合同》，约定由原告向被告承租涉案商铺，租赁期限自2013年2月1日至2023年1月31日，10年的租金为人民币370万元，2013年2月1日，母昌进向原告提供了房屋档案查询表，商铺租赁开始时，产权明晰，未设立抵押物，2013年1月22日，原告向母昌进转账支付房屋租金370万元，备注为借款是为了避税，原告与被告之间没有其他借款关系。2、商铺租赁合同、营业执照、银行流水，欲证明2013年2月1日，原告将本案涉及的商铺转租给耿春琼、郑良鸿夫妇，租期自2013年2月1日至2018年2月1日，2017年7月12日，耿春琼以涉案商铺地址登记注册个体工商户，郑良鸿2014年5月至2017年7月期间支付了商铺租金给原告的合伙人张某。3、照片，欲证明房屋租赁即将届满时，原告还张贴了招租告示；4、商业物业租赁合同、银行流水，欲证明2018年2月1日，原告将涉案商铺转租给了魏春鹏，租赁期限自2018年2月1日至2023年2月1日，魏春鹏向原告支付首年度房屋租金。5、申请调查令调取了昆明老街物业管理有限公司的物管缴费凭证，欲证明2013年5月至2017年12月，涉案商铺物管费均由承租人郑良鸿缴纳。6、申请证人张某出庭的证人证言，张某陈述：其与原告系朋友关系，两人合伙租赁了涉案的商铺，其出资了50万元，郑良鸿的租金是转账交给其本人的，其再将部分租金转款给詹家雄的妻子顾娅芳。7、张某银行流水、詹家雄与顾娅芳的结婚证，欲证明张某出资共同租赁商铺的情况，2013年存在多笔张某向詹家雄转款的记录，以及在2014年5月16日、2014年11月11日、2014年12月10日、2015年5月12日、2015年11月9日，存在张某收取郑良鸿租金后很快转款给顾娅芳的情况，因张某投入了资金，就通过张某收取租金。8、王某、詹某银行流水，欲证明2018年1月8日收取魏春鹏25万元租金的情况。9、申请证人王某出庭的证人证言，王某陈述：其与詹家雄是朋友关系，2018年1月8日，詹家雄说有客户要付租金，带着来其铺面刷卡，差不多三点左右刷完，刷了好几张卡，总额是刷了25万，扣除银行手续费1500元后，将248500元转款给了詹家雄的姐姐詹某，知道是支付租金，具体是哪里的租金不清楚，其打印了相应的银行流水，有7次刷卡，加起来还差4万多元，可能是当时有几台P**机，还有部分流水可能是在其他银行卡上，詹家雄是在外经营生意，具体经营铺面情况不太清楚。10、申请证人詹某出庭的证人证言，詹某陈述，其系詹家雄的姐姐，詹家雄向母昌进租赁两个商铺的情况是清楚的，当时魏春鹏要付25万元租金通过信用卡刷卡，王某经营的商铺有POS机，詹某就带着魏春鹏来刷卡，扣除银行收取的手续费用，将款项直接转给其，从银行流水中看不出是魏春鹏刷卡，但确实是魏春鹏刷卡的，其没有参与母昌进经营商铺，知道詹家雄与张某合作租赁商铺的，租金如何收取，如何分成不太清楚，其2018年的248500元款项是其代詹家雄收取的魏春鹏的租金。经质证，原告对申请调查令调取的物管缴费凭证及张某、王某、詹某的证人证言予以认可，认为可以证实其对本案涉及的商铺有合法的租赁权。富滇银行轻联支行对证据1中租赁合同不予认可，认为母昌进存在与其弟弟签订20年租赁合同阻碍执行的情况，档案查抄表真实性认可，关联性及证明目的不予认可，对收条不予认可，对汇款凭证真实性认可，但证明目的不予认可，备注是借款，一次付清10年租金有悖常理；对证据2中租赁合同不予认可，对营业执照真实性认可，但证明目的不予认可，对银行流水真实性认可，关联性及证明目的不予认可；对证据3、4不予认可；对证据5真实性认可，对证明目的不予认可；对证据6不予认可，认为从合同上没有张某租赁的情况，张某所陈述的合伙人的身份不能证实，不能看出是正义坊两间铺面的租金，本案商铺已经查封，还有其他抵押权人。对证据7、8真实性认可，关联性不予认可；对证据9、10不予认可。中铭融资担保公司对证据1中租赁合同不予认可，租赁期间与付款证据时间存在不符，转款银行也有不吻合之处，档案查询摘抄表时间也在付款之后，对查询摘抄表真实性认可，对证明目的不予认可，对收条不予认可，对汇款凭证真实性认可，关联性及证明目的不认可；对证据2租赁合同不予认可，营业执照、银行流水真实性认可，该个体工商户注册日期是2012年11月8日，不存在原告承租过来转租，证明目的不予认可；对证据3不予认可；对证据4中租赁合同不予认可，银行流水真实性认可，关联性及证明目的不予认可；对证据5真实性认可，证明目的不予认可；对证据6不予认可，没有相应的凭证予以印证其收取的是租金。对证据7、8真实性、合法性认可，但关联性不予认可；对证据9、10不予认可。母昌进、昆仑工贸公司对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10均予以认可，认为本案涉及的两个铺面确实是租赁给詹家雄的，争议商铺是其购买的，其买过来之前郑良鸿、耿春琼夫妻已经在租赁了，购买后沿用了原来的租赁合同，已付的部分租金抵扣了购房款，当时是买成1100多万，购买商铺后因手上的资金不太够，还经营了一个洗煤厂，购房款部分是向别人借款，为了偿还借款，当时就一次性支付了租金，詹家雄提出如果写成租金可能会涉及到个人所得税的收取，其与詹家雄之间没有借款关系，两个商铺的租金没有涨，当时可以租到50万左右，一次性支付就同意37万元，目前因经济不景气及网购较多，目前也只能租到37万。被告富滇银行轻联支行提交了以下证据：1、协助执行通知书；2、照片；上述证据1、2欲证明2014年11月18日，昆明中院查封了母昌进名下的本案涉及的商铺，2016年3月8日，昆明中院到诉争房产张贴了腾房公告，原告对诉争房产处于法院强制执行阶段知情，提起诉讼是恶意阻碍执行。经质证，原告詹家雄对证据1真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，认为在协助通知2014年11月18日作出之前，原告已经租赁了争议商铺并在查封前正常收取租金；对证据2不予认可，无法看出公告张贴的时间。中铭融资担保公司、母昌进、昆仑工贸公司对上述证据予以认可。中铭融资担保公司提交了以下证据：1、昆明市房他证民字第××号他项权利证书；2、（2016）云0103民初1210号民事判决书；3、承诺函；上述证据1、2、3欲证明本案争议商铺设立了抵押权并办理了抵押登记，中铭融资担保公司是抵押权人，母昌进在承诺函中没有表明商铺租赁情况，经代理人向公司询问，当时办理抵押登记时商铺应该不是空置的，但相关的工资人员已经离职，尽调报告经查找没有找到，当时实际是租赁给何人是不清楚的。经质证，原告詹家雄对上述证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为中铭融资担保公司代偿的金额是458万元，抵押权设立的日期是在租赁之后，且仅涉及争议商铺中的15室，中铭融资担保公司对租赁物的现状有严格审查义务，不能因公司没有调查就否认租赁关系；富滇银行轻联支行对上述证据真实性予以认可，认为不能证明租赁的情况；母昌进、昆仑工贸公司对上述证据真实性予以认可。本院调取了（2015）昆执字第181号案件卷宗中的执行裁定书、执行通知书、拍卖移送函、协助执行通知书、房屋信息查询摘抄表、公告。同时，本院通知魏春鹏到法院制作了询问笔录，魏春鹏陈述：对詹家雄提供的商业物业租金合同真实性予以认可，其与詹家雄签订了租赁合同并支付了一年的租金，租金是按照合同约定的费用支付的，在租赁期间听说商铺是詹家雄转租过来的，知道母昌进是实际的权利人，其在租赁前到昆明老街物业管理有限公司了解过，是物管公司的邓某介绍租赁的铺面，目前两个商铺实际经营着内衣及手机，物管费是魏春鹏在交纳。经质证，原告詹家雄对上述（2015）昆执字第181号案件卷宗材料真实性、合法性及关联性无异议，认为原告是看到公告才知道要求腾房，当时是物管公司告知詹家雄的，商铺后期也是通过物管公司找到了魏春鹏来租赁。对魏春鹏的询问笔录真实性、合法性及关联性予以认可，魏春鹏称部分现金应是通过刷卡套现的方式，对其余陈述予以认可。富滇银行轻联支行、中铭融资担保公司、母昌进、昆仑工贸公司对（2015）昆执字第181号案件卷宗材料真实性、合法性及关联性无异议。对魏春鹏的询问笔录，富滇银行、中铭融资担保公司不予认可，母昌进对真实性、合法性、关联性予以认可。吴艳梅未到庭陈述质证意见。对各方提交的上述证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8，符合证据形式要件，对真实性予以确认。对证据6、9、10系证人证言，将结合其他证据在本院认为部分一并论述。对富滇银行轻联支行、中铭融资担保公司提交的证据及本院调取的（2015）昆执字第181号案件卷宗材料真实性各方予以认可，对真实性予以确认。对原告证人证言相关证据6、9、10、魏春鹏询问笔录及以上已确认真实性的证据是否足以证明各方的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述。经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：原告詹家雄与被告母昌进签订了《商铺租赁合同》，合同签订时间为2013年1月22日，租赁期限为2013年2月1日至2023年1月31日，租赁为每年37万元，10年合计370万元。2013年1月22日，詹家雄向母昌进兴业银行账户转款370万元，汇款用途载明为“借款”，同日，母昌进出具收条载明收到詹家雄支付本案争议两商铺十年房租370万元，转款支付到其建行卡。2013年2月1日，昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室、17室经查询所有人为母昌进，未载明抵押登记情况。2013年2月1日，詹家雄与耿春琼签订《商铺转租合同》，约定耿春琼租赁争议两商铺，租赁期限从2013年2月1日起至2018年2月1日止，每年租金为人民币45万元。耿春琼系昆明市五华区速品百货店经营者，经营场所为昆明市五华区文明街昆明老街正义坊****正义西街**，登记时间为2017年7月12日。2014年5月16日，郑良鸿向张某转账36万元，2014年5月18日，张某转账36万元到顾娅芳账户，顾娅芳与詹家雄系夫妻关系。2014年11月11日，郑良鸿向张某转款25万元，2014年11月12日，张某向顾娅芳转款25万元。2014年12月10日，郑良鸿向张某转账11万元，2014年12月15日，张某向顾娅芳转款11万元。2015年5月12日，郑良鸿向张某转款34万元，2015年5月13日，张某向顾娅芳转款34万元。2015年11月9日，郑良鸿向张某转款17.5万元，摘要信息为“正义租金”，2015年11月10日，郑良鸿向张某转款15万元，2015年11月27日，张某向顾娅芳转款32.5万元。2016年6月7日，郑良鸿向张某转款5万元，2016年7月1日，郑良鸿向张某转款27.5万元，摘要信息为“正义租金”，2016年11月19日，郑良鸿向张某转款18万元，2016年12月24日，郑良鸿向张某转款3.1万元；2017年2月13日，郑良鸿向张某转款5.15万元，2017年2月23日，郑良鸿向张某转款4.5万元，2017年5月22日，郑良鸿向张某转款5万元，2017年6月6日，郑良鸿向张某转款5万元、2.5万元，2017年6月20日，郑良鸿向张某转款5万元，2017年7月10日，郑良鸿向张某转款4万元，2017年7月21日，郑良鸿向张某转款1万元。2013年5月至2017年12月期间，由郑良鸿向昆明老街物业管理有限公司交纳了物业管理费。詹家雄与魏春鹏签订了《商业物业租赁合同》，约定詹家雄将争议两商铺租赁给魏春鹏，租赁期限从2018年2月1日至2023年2月1日，隐形天使内衣租金为24.5万元，手机配件租金为19万元，后两年租金为19.5万元。2018年6月2日，魏春鹏向詹家雄转款5万元、4万元。2013年9月5日，母昌进向中铭融资担保公司出具《承诺函》，载明母昌进因拟向富滇银行轻联支行申请1200万元贷款，母昌进提供其名下位于昆明正义坊A2幢1层正义西街15室作为反担保措施，并由母昌进、吴艳梅、昆仑工贸公司承担连带责任保证。2013年9月12日，上述各方就昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室商铺办理了抵押登记，取得（昆明市）房产证昆字第**他项权利证明书。2014年11月18日，本院执行局作出（2014）昆协保字第695号协助执行通知书，查明被申请人母昌进名下昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室、17室房产，证号：201305470、201305469，查封期限自2014年11月18日至2016年11月18日。2016年11月10日，本院作出（2015）昆执字第181号协助执行通知书，继续查封母昌进位于昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室（证号201305470）、17室（证号201305469）。2016年3月8日本院作出（2015）昆执字第181号公告，载明被执行人母昌进或承租人必须在公告之日起十五日内搬出争议商铺，否则将强制其搬出。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告詹家雄对位于昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室是否享有合法的租赁权并阻却对租赁权的执行措施？本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，其一，从原告詹家雄提交的证据显示，2013年1月22日詹家雄与母昌进签订合同当天，詹家雄向母昌进转款370万元，转款金额与合同约定10年租金金额吻合，虽个人汇款凭证载明用途为“借款”，但詹家雄进一步提交了其将房屋转租给案外人并收取部分租金的相关证据；其二，原告提交了其将涉案商铺转租给案外人郑良鸿、耿春琼及魏春鹏等人的租赁合同、缴纳物业费凭证，同时提交了张某收取租金以及张某在收取租金当日转款给詹家雄妻子顾娅芳的相应银行对账单并申请张某出庭作证，还提交了魏春鹏支付租金的部分转款凭证并申请证人詹某、王某到庭陈述，本院也通知魏春鹏到法院制作了询问笔录。其三，中铭融资担保公司虽未能提交案涉商铺的相关调查报告，但亦陈述在办理抵押登记时涉案商铺应该不是空置的。富滇银行轻联支行、中铭融资担保公司对于詹家雄享有合法的租赁权不予认可，但未能对上述原告提交的证据举证予以反驳，也未能提交证据证明案涉15号商铺存在其他租赁关系或空置的证据，或詹家雄与母昌进之间存在恶意串通以明显不合理的低价承租涉案商铺等相关证据。其四，詹家雄与母昌进签订租赁合同承租案涉商铺的时间早于办理抵押登记及人民法院查封的时间，案外人实际缴纳物业管理费并使用涉案商铺的事实有证据证实。如上所述，原告主张其对案涉商铺享有合法租赁权的主张有证据证实，租赁期限至2023年1月31日止，案涉商铺的所有权仍可依法予以变动。综上，原告诉讼请求成立的部分，本院予以支持，其余部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认詹家雄对位于昆明市文明街昆明老街正义坊A2幢1层正义西街15室享有租赁权至2023年1月31日，在2023年1月31日前，未经承租人同意不得采取涤除前述租赁权的执行措施；二、驳回原告詹家雄的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告富滇银行股份有限公司昆明轻联支行、云南中铭融资担保有限公司、母昌进、云南省宣威市昆仑工贸有限公司、吴艳梅承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审 判 长  钱晓燕人民陪审员  丁启洪人民陪审员  王兰蓓二〇一八年十一月二日书 记 员  李昱蓉