昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初3274号 原告：尹洪伟，男，汉族，1974年8月11日生，云南省昆明市西山区人，居民，家庭住址：昆明市西山区。 原告：王绍梅，女，汉族，1976年9月28日生，云南省昆明市西山区人，居民，家庭住址同尹宏伟。身份证号：530111197609282627。 （尹洪伟与王绍梅系夫妻） 被告：云南龙润置业有限公司。住所：昆明市高新技术开发区10号路。统一社会信用代码证号：91530000662622087R。 法定代表人：焦家良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：焦树华，云南明靖律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：王艳玲，云南明靖律师事务所律师。特别授权代理。 原告尹洪伟、王绍梅与被告云南龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹洪伟、王绍梅，被告龙润公司的委托诉讼代理人焦树华、王艳玲等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹洪伟、王绍梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权的从2011年4月12日至被告履行完毕（房产证及土地使用权证办理完毕时的违约金）截止起诉日的违约金共计317，374.92元。3、请求法院判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证给原告造成的其他损失共计680元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年9月18日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定由原告购买被告开发的天润康园泽惠苑G幢8号商铺一套，房屋价款为852，242元，由被告于2010年9月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并在交房之日起的90日内为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。原告于2009年9月18日向被告支付了首付款432，242元，剩余购房款420，000元由原告同年12月2日向招商银行股份有限公司昆明分行贷款付清。但被告在原告已付清房款、房屋契税、房产证办证费用的情形下，并未履行代为办理房产证及土地使用权证的义务，因被告迟延交房导致原告于2011年4月12日才接到房屋，并给原告造成了损失，故起诉请求依法判决。 被告龙润公司辩称，1、答辩人已经在协助所有购房人分期、分批办理不动产权证，并已经顺利办妥了部分房屋的不动产权证。2、原告的起诉已过诉讼时效，应依法驳回其起诉。3、原告所述与事实不符合，答辩人无需向原告支付逾期办证的违约金。商品房买卖合同中，房地产开发企业将房屋交付购房人后，只有协助商品房购买人办理产权登记，并提供必要证明文件的义务，办理产权登记手续的真正义务人系购房人，而非房地产开发企业；我公司在与原告的合同履行过程中并无单方违约行为，我公司无需支付原告逾期办证的其他损失680元。4、本案诉讼费应由原告自行承担。综上，答辩人已经按照合同约定履行了全部义务，原告起诉已超过诉讼时效，原告所述与事实不符，本案涉案房屋逾期办证并非因答辩人原因所致，原告要求答辩人支付违约金，承担损失的主张缺少事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告诉请是否超过法定的诉讼时效。原告尹洪伟、王绍梅认为因自己所买的房屋系向招商银行昆明分行贷款支付购房款，自己是在2017年11月10日还清房贷时才知道所买房屋没有办理房产证及土地使用权证，因被告龙润公司拒不履行协助办理产权证的合同义务，原告才知道自己的合法权益受到侵害，原告于2017年11月21日起诉主张权利并未超过法定诉讼时效；而被告龙润公司则认为原告已于2011年4月12日接受所买房屋，导致其起诉已超过法定诉讼时效。本院认为，原告尹洪伟、王绍梅提交的商品房购销合同，个人购房借款及担保合同，契税及产权办证费收据，交房结算单及交房手续书，个人贷款结清证明，以及原告办理不动产权登记所需的房屋交易产权查询结果及通知书等证据材料，具有相应的真实、合法及关联性；被告龙润公司提交的呈新高指请〔2010〕30号呈贡新区高校片区指挥部关于请求明确高校职工住宅天润康园小区配套小学建设的请示、天润康园规划验收意见函、小学教学楼的建设工程施工合同及竣工验收报告书，昆明医科大学、云南中医学院、云南艺术学院等单位联合出具的《关于尽快帮助协调解决天润康园小区住户房屋产权证办理问题的函》，昆明市人民政府2016年8月22日发布的关于实施不动产统一登记的通告、昆明国土资源局2016年9月26日发布的关于不动产统一登记相关事项的补充公告，以及昆明市呈贡区人民政府2016年10月11日第69期专题会议纪要等证据材料，同样具有相应的真实、合法及关联性，前述证据相互印证，可有效证明原、被告虽于2011年4月12日即已完成了交接涉案买卖房屋的手续，但因被告开发的天润康园小区配属的小区小学校建设项目尚未完成等原因导致相应竣工验收、审批手续未能及时进行，之后又因不动产登记的新政策规定于2016年6月30日开始正式施行，需要登记申请人另行补充提交相应的登记资料等诸多因素，造成被告龙润公司履行协助房屋所有权人办理产权登记的客观阻碍，期间，昆明医科大学等单位出具的帮助协调解决天润康园小区住户房屋产权证办理问题的函等文件材料，均可有效证实包括原告尹洪伟、王绍梅等人在内的涉案小区房屋所有权人均已不断提出要求办理产权证请求，以及被告也以自身继续履行建盖小学校等行为表明愿意配合办理相应房屋产权登记手续的意思表示，同时，并无证据显示被告已明确表示拒绝履行相应协助办证义务的情形存在，因此，本院认为，原告尹洪伟、王绍梅要求被告履行协助办理产权登记手续义务的诉讼时效，因原告提出主张及被告同意履行而终断，鉴于此，原告主张因其还清房贷（按揭抵押）银行借款并于2017年11月10日才从银行知悉所买房屋并未办理房屋所有权及土地使用权的登记手续的事实，自此才明确知道其合法权益受到侵害的事实成立，本院予以采信。依据现行生效施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定评判（“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……”），本院依法确认原告尹洪伟、王绍梅于2017年11月21日提起的本案诉讼并未超过法定诉讼时效期间。2、原、被告签订的房屋买卖合同是否履行完毕，双方有无违约行为。本院认为，依据原、被告双方签订的商品房购销合同相应约定内容及履约事实状况，原告尹洪伟、王绍梅已按约定期限于2009年9月18日支付了购房价款432，242元、并通过向招商银行昆明分行贷款支付了剩余购房价款420，000元，并且在2011年4月12日实际接房后付清了房屋交易契税、产权办证手续费、公正费、维修基金、配套费、自来水二次加压费、垃圾清运费，以及相应的物管费等费用，因此，原告已依照合同约定完整履行了支付购房价款及相应费用的合同义务，在本案中并不存在违约行为。具体参照双方所订商品房购销合同第十二条关于产权登记的约定内容分析评判，虽然双方约定在乙方（王绍梅）办理完善相应事项后，甲方（龙润公司）于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续（1、支付完毕全部房价款及合同补充协议约定税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项，2、双方办理完毕房屋交接手续，3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等），鉴于合同约定的交房时间是2010年9月30日前，但实际却延至2011年4月12日才交房，被告已属违约，另外，合同约定的被告龙润公司为买受人王绍梅申请办理房屋产权登记所需的买受人符合登记的相应资料（如施行不动产登记新政规定之后所需的买受人相关住房信息查询资料等）尚不完全具备，又兼其开发的小区楼盘所属小学校工程项目竣工验收及相关行政审批准许手续至2016年2月4日才最终完成，依据昆明市人民政府2016年第7期关于实施不动产统一登记的通告及昆明市国土资源局2016年9月26日发布的关于不动产统一登记相关事项的补充公告的相应规定判断，即便被告龙润公司在获取建设工程规划全面行政许可的2016年2月4日起至不动产登记新规定施行的2016年9月26日之前的期间内为原告申请办理房屋产权登记，也难以有效完成产权登记，不动产房屋产权登记新规定的施行对于本案原、被告双方而言，均具有其意愿之外的合同订立的“情势变更”的性质，因此导致合同相应约定难以及时有效履行，从相对公平合理的角度衡量，本院认为被告龙润公司在2016年9月26日之前没有为原告申请办理涉案房屋所有权登记的情形，不宜再由被告承担相应违约责任。在相应登记机关昆明市国土资源局于2016年9月26日发布不动产统一登记的补充公告，即日开始受理辖区内企业、单位和个人国有和集体土地、住房以及林权等不动产登记业务，自2016年9月26日开始，被告依据约定为原告办理房屋产权登记的所有条件均已具备，但并无证据显示被告已按约定为原告申请办理涉案房屋所有权登记手续的事实存在，鉴于此，本院依法确认被告龙润公司自2016年9月26日起没有按约定履行为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所买房屋产权登记手续义务的情形构成违约。3、原告的诉讼请求具体计算标准及依据是什么，有无事实及法律依据，应否支持。本院认为，因被告至今没有按照合同约定履行为原告申请办理所买房屋所有权登记的义务，原告请求判令被告履行申请办理涉案房屋产权登记手续的诉请有相应的事实和法律依据，本院予以支持；原告请求被告从2011年4月12日起按逾期贷款年利率5.2%计算支付至起诉的2017年11月21日止的违约金317，374.92元的诉讼请求，兼顾本案实际履约情况，本院依法予以适度调整，因其适用的年利率5.2%并未超过相应法律规定的计算标准，本院予以采纳，并以其购房总价款852，242元为基数，从2016年9月26日至2017年11月26日止共计14个月,按年利率5.2%计算的预期履行违约金合计51，702.68元（852242元×年利率5.2%×1年＋852242元×年利率5.2%÷12×2个月），本院对此予以确认，并由被告龙润公司以前述逾期履行违约金数额为准承担相应违约责任；原告所提第3项诉讼请求逾期办证的其他误工损失680元，因无相应证据予以证实，本院依法不予采信及支持。综上所述，本院依法确认以下事实： 2009年9月18日，原告王绍梅与被告龙润公司签订商品房购销合同及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于昆明市呈贡区天润康园泽惠苑G幢8号商铺一套（建筑面积38.43平方米），商铺总价款852，242元，由甲方（龙润公司）于2010年9月30日前将验收合格的房屋交付给乙方（王绍梅）；由王绍梅分期付款（2009年9月18日签约时支付432，242元，于同年9月24日前向银行按揭贷款支付420，000元），如逾期付款超过30日则乙方按每天100元或0.02%标准支付违约金；同时，双方约定在乙方（王绍梅）办理完善相应事项后，甲方（龙润公司）于90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续（1、支付完毕全部房价款及合同补充协议约定税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项，2、双方办理完毕房屋交接手续，3、乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权登记的委托书、产权登记申请书、购房发票等）。签约后，原告王绍梅已按约定期限足额将购房价款支付给了被告龙润公司。被告龙润公司延期至2011年4月12日才将本案商铺房屋交付给王绍梅。王绍梅在2011年4月12日实际接房后付清了房屋交易契税、产权办证手续费、公正费、维修基金、配套费、自来水二次加压费、垃圾清运费，以及相应的物管费等费用。被告龙润公司因其开发的小区楼盘所属小学校工程项目竣工验收及相关行政审批准许手续至2016年2月4日才最终完成，并因昆明市人民政府及昆明市国土资源局2016年关于实施不动产统一登记的新规定等原因，导致被告龙润公司难以按照合同相关约定在不动产权登记新规定施行的2016年9月26日之前有效为原告尹洪伟、王绍梅办理所买房屋的所有权登记手续。昆明市国土资源局于2016年9月26日发布不动产统一登记的补充公告，即日开始受理辖区内企业、单位和个人国有和集体土地、住房以及林权等不动产登记业务。被告龙润公司自2016年9月26日起没有按约定及时履行为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所买房屋产权登记手续的义务。以原告王绍梅购房总价款852，242元为基数，从2016年9月26日至2017年11月26日止共计14个月,按年利率5.2%计算的预期履行违约金合计51，702.68元（852242元×年利率5.2%×1年＋852242元×年利率5.2%÷12×2个月）。 本院认为，原、被告签订的商品房购销合同依法属于合法有效的商品房预售合同，原告尹洪伟、王绍梅已按约定期限将涉案购房价款足额付给了被告龙润公司，并在实际接受房屋时交清了相应的房屋交易契税、产权办证手续费等费用，已履行了合同义务，其合同权利应受法律保护。被告龙润公司既未按约定期限交付房屋，且在辖区不动产登记新规定于2016年9月26日实际施行的情形下，始终没有依照合同约定及时履行为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所买房屋的所有权登记手续的义务。故被告龙润公司的履约行为已构成违约，应依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；法释〔2015〕18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第二款第（一）项规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率的，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，被告龙润公司未按约定期限为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所买房屋的所有权登记手续，行为已构成违约并应依法承担相应违约责任。原告要求被告履行申请办理涉案房屋产权登记手续的诉请符合法律规定，本院予以支持。另外，因被告龙润公司自2016年9月26日起没有按约定及时履行为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所买房屋产权登记手续的义务，应以原告王绍梅购房总价款852，242元为基数，由被告龙润公司从2016年9月26日至2017年11月26日止按年利率5.2%计算支付预期履行违约金合计51，702.68元给原告。原告所提第3项诉讼请求逾期办证的其他误工损失680元因无相应事实及法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，以及法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，同时,参照法释〔2015〕18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第二款第（一）项等规定，判决如下： 一、由被告云南龙润置业有限公司在本判决生效之日起及时为原告尹洪伟、王绍梅申请办理所购买位于昆明市呈贡区天润康园泽惠苑G幢8号商铺房屋（建筑面积38.43平方米）的所有权登记手续。 二、由被告龙润公司以购房总价款852，242元为基数，按年利率5.2%的标准计算支付给原告尹洪伟、王绍梅逾期履行违约金合计51，702.68元（从2016年9月26日至2017年11月26日止）。 三、驳回原告尹洪伟、王绍梅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6，071元，由原告尹洪伟、王绍梅共同负担3，035.5元，被告龙润公司负担3，035.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  邓宗斌 人民陪审员  何李元 人民陪审员  王 刚 二〇一八年三月二十日 书 记 员  马立艳