成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初12852号 原告：刘玉华，女，1964年5月19日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：汪德金，男，1961年11月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：刘雨诺，四川蜀正律师事务所律师。 被告：成都普菲特企业管理有限公司，住所地成都市双流区东升街道三强南路一段******。 法定代表人：于堂坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告刘玉华、汪德金与被告成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘玉华、汪德金的委托诉讼代理人刘雨诺，被告普菲特公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉华、汪德金向本院提出诉讼请求：1、普菲特公司立即支付刘玉华、汪德金租金59736元（租金暂计算至2018年11月26日止）；2、普菲特公司立即支付刘玉华、汪德金违约金（违约金以租金14934元为基数，按照每日万分之二的标准，分别从2016年12月27日、2017年6月27日、2017年12月27日、2018年6月27日计算至实际付清之日止）；3、普菲特公司按照合同约定期限、金额以此类推继续向刘玉华、汪德金履行支付房屋租金的义务。事实与理由：刘玉华、汪德金于2013年11月26日与普菲特公司签订《商铺委托经营管理合同》，将刘玉华、汪德金购买的位于成都市双流区××街道××大道××号“美国城”××幢××层××号、面积为32.85平方米的商铺委托给普菲特公司使用，期限为十五年，租金自第四年开始支付，第四至第十五年租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付，如未按约支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的万分之二支付违约金。但截止起诉之日，普菲特公司未向刘玉华、汪德金支付租金，为维护其合法权益，特向法院提出如上诉请。 普菲特公司辩称：1、普菲特公司基于刘玉华、汪德金的委托对商铺进行管理，双方建立的是委托合同关系，而非租赁合同关系；2016年7月9日，普菲特公司已向刘玉华、汪德金发出公告，明确表示不再接受委托，双方的委托关系已解除；2、因普菲特公司实际未招商未开业经营，事实上无法继续履行合同，在此情况下要求普菲特公司继续支付委托经营管理费用显失公平；3、委托经营管理合同约定，普菲特公司向刘玉华、汪德金支付费用的前提是普菲特公司实际收取了租金，被告并未实际收取到租金，向刘玉华、汪德金支付费用的前提条件不具备，不应向刘玉华、汪德金支付费用；4、刘玉华、汪德金并未举证证明其损失，其请求的违约金过高，应予调整。 本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，刘玉华、汪德金与普菲特公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：刘玉华、汪德金将位于成都美国城××幢××层××号商铺委托给普菲特公司使用或租赁；为确实维护成都美国城业态经营的整体性和统一性，普菲特公司受托后，可以根据成都美国城规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时普菲特公司无需再另行通知原告；委托期限为十五年，自该商铺的买卖双方签订《商品房买卖合同》且刘玉华、汪德金所有款项支付完毕，普菲特公司开具《委托经营管理起始时间通知单》之日起算；该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付，且普菲特公司确保××幢××层××号商铺第四至第六年每年租金金额不低于人民币29868元，第四至第十五年期间，普菲特公司根据当时租金情况，提留上述对应每个年份被告确保租金的高出部分的10%作为管理费用；租金于每个合同年度的每一个月和第七个月分两期予以支付；若普菲特公司未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向刘玉华、汪德金支付逾期款项万分之二的违约金；除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同；合同执行过程中一方通知另一方需以书面形式通过邮寄、传真或快递送达。 另查明，普菲特公司向刘玉华、汪德金出具《委托经营管理起始时间通知单》，载明：客户刘玉华、汪德金购买成都·美国城项目××号商铺，并签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，房款已全款付清，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》之约定，现开具本委托经营管理起始时间通知单，该商铺的委托经营管理时间从2013年11月27日开始计算，委托期限为十五年，以此作为委托经营管理期限之依据。 2016年7月9日，普菲特公司在美国城购物中心售楼部门外张贴《公告》一份，载明：“尊敬的美国城一期业主：您好！……当前受互联网电商经营模式冲击，实体商业市场经济十分疲软，实体商业运营面临前所未有的困难。虽经我公司尽其所能策划招商方案，千辛万苦招商运营，千方百计筹措资金，但仍未能实现预期目标，难以继续履行商铺委托经营管理的重大责任。鉴于以上实际情况，我公司无法维持公司正常招商经营，只能艰难作出选择，考虑解除与您签订的《商铺委托经营管理合同》以及《商铺回购协议》，我公司将积极妥善处理后续相关问题，并在能力范围内解决业主合理诉求”。 上述事实，有双方当事人的一致陈述及刘玉华、汪德金提交的《商铺委托经营管理合同》、《委托经营管理起始时间通知单》，普菲特公司提交的公告在卷为证。 本院认为：刘玉华、汪德金与普菲特公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点是：1、刘玉华、汪德金与普菲特公司之间建立的是房屋租赁合同关系还是委托合同关系？2、普菲特公司张贴公告的行为能否达到解除合同的效力？3、普菲特公司是否违约，应否承担违约责任？对此，本院评判如下： 对第一个争议焦点，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。委托合同是指委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。其最基本的特征是受托人以委托人的名义实施代理行为，代理行为的效果直接归属于委托人。本案中，刘玉华、汪德金与普菲特公司在合同中约定：“刘玉华、汪德金将商铺委托给被告使用或租赁；普菲特公司可以根据美国城规划布局及商品品种的统一规定，选择相应的经营者，将该商铺出租或使用，出租时无需再另行通知刘玉华、汪德金；普菲特公司确保相应年份的租金金额不低于多少元，租金于每个合同年度的第一个月和第七个月分两期予以支付。”上述约定，均反映出普菲特公司是以自己的名义而非刘玉华、汪德金的名义实施相应的法律行为，其经营的风险和后果并非由刘玉华、汪德金承担而是自行承担。故根据合同中对双方权利义务的约定来看，双方当事人之间建立的实为租赁合同关系而非委托合同关系。普菲特公司的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。 对第二个争议焦点，本院认为，普菲特公司虽张贴了公告，但该公告的张贴地点为售楼部外，公告的对象也不具体明确，并非直接向刘玉华、汪德金发送，普菲特公司亦未通过其他方式向刘玉华、汪德金发出过解除合同的通知；其次，公告的内容为普菲特公司出现经营困难，考虑解除合同，其解除合同的意思不明确。故在合同尚未解除，亦无其他证据证明实际不能履行的情况下，普菲特公司提出在履行合同的过程中出现的经营风险的情况并不能构成拒绝履行给付义务的理由。故普菲特公司以双方的合同已解除，普菲特公司实际未招商未收取费用，继续支付费用显失公平的主张无事实依据，本院不予采纳。 关于第三个争议焦点，本院认为，双方当事人签订的合同并未解除，普菲特公司逾期支付租金违约，应承担违约责任。刘玉华、汪德金与普菲特公司签订的合同中约定，普菲特公司确保在第四至第六年每年租金金额不低于29868元，在第四至第十五年期间，普菲特公司根据当时租金情况，提留上述对应每个年份被告确保租金的高出部分的10%作为管理费，上述约定的字面意思为普菲特公司确保第四至第六年的租金不低于29868元，对超出该租金的部分收取10%作为管理费，故并无以实际收取到租金并在提取10%的管理费后再行向刘玉华、汪德金支付租金的意思，故普菲特公司的该项辩称意见不能成立，本院也不予采纳。根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》及《委托经营管理起始时间通知单》的约定，普菲特公司应从2016年11月27日起的一个月内支付租金，具体为应于2016年12月26日前支付第四个合同年度的第一期租金14934元（29868元/年÷2），于2017年6月26日前支付第四个合同年度的第二期租金14934元，于2017年12月26日前支付第五个合同年度第一期租金14934元，于2018年6月26日前支付第五个合同年度第二期租金14934元，刘玉华、汪德金主张租金计算至2018年11月26日，截止该日期，普菲特公司应支付刘玉华、汪德金租金59736元（14934元×4次），对刘玉华、汪德金的该项诉讼请求，本院予以支持。刘玉华、汪德金主张按日万分之二的标准计算违约金并不过高，普菲特公司主张降低无事实依据，本院不予采纳。刘玉华、汪德金主张违约金以租金14934元为基数，分别从2016年12月27日、2017年6月27日、2017年12月27日、2018年6月27日起计算至实际付清之日止符合合同约定和法律规定，本院予以支持。刘玉华、汪德金向本院主张普菲特公司按照合同约定期限、金额以此类推继续向其支付租金，但合同约定的其他租金支付期限尚未届满，关于刘玉华、汪德金的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉华、汪德金租金59736元； 二、被告成都普菲特企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉华、汪德金违约金（违约金以14934元为基数，按日万分之二的标准，分别从2016年12月27日、2017年6月27日、2017年12月27日、2018年6月27日起计算至付清之日止）; 三、驳回原告刘玉华、汪德金的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费647元，由被告成都普菲特企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏建兵 二〇一八年十一月二十九日 法官助理邓黎霞 书记员杨盈盈