江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初3520号 原告:沈美美，女，1946年10月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：钱鹏，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：过钰，北京市盈科（无锡）律师事务所实习律师。 被告：夏立君（曾用名夏立军），男，1975年6月13日生，汉族，住无锡市新吴区。 被告：夏其余，男，1948年6月4日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：刘明星，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张喜，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。 被告：徐叶妹，女，1952年12月25日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：刘明星，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张喜，无锡市梁溪区春申法律服务所法律工作者。 原告沈美美与被告夏其余、徐叶妹、夏立君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法由审判员许超适用简易程序审理本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月12日、2018年3月22日公开开庭审理了本案。原告沈美美的委托诉讼代理人钱鹏、过钰，被告夏其余、徐叶妹共同委托的诉讼代理人刘明星、被告夏立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈美美向本院提出诉讼请求：判令夏立君、夏其余、徐叶妹协助其办理无锡市X园X号X室的过户手续。事实和理由：2011年，其通过中间人顾佩娟得知夏立君欲出售X园X号X室。2011年2月7日，其实地察看了案涉房屋，案涉房屋进行了简装，且夏立君实际居住在里面。夏立君称由于案涉房屋系拆迁安置房，尚无法办理产权证书，但案涉房屋确系其所有，并向其出示了案涉房屋户主的户口本及电费、煤气费等缴费用户证。后其与夏立君一起至了解情况，工作人员称案涉房屋已经夏立君之父夏其余确认归夏立君所有，并且由无锡市新区南站法律服务所办理了见证手续。2011年2月13日，其支付夏立君2万元。2011年3月10日，夏立君通知其已将房屋腾空，双方遂在中间人顾佩娟的见证下签订了《房屋抵押买卖协议》，约定房屋总价款38万元。同日其支付夏立君35万元，双方办理了交接手续，夏立君将水电费缴费用户证均交给其，同时双方约定尾款1万元待房屋过户手续办理后支付。2011年7月19日，夏立君称资金困难，要求其提前支付尾款，其遂将上述尾款1万元支付给夏立君。其于2011年3月10日交接房屋后，就开始对案涉房屋进行装修，并于2011年8月18日入住案涉房屋至今。2017年夏其余突然拿着刚刚办理的案涉房屋的房产证复印件，要求其搬离案涉房屋，并声称其为案涉房屋的所有权人。 被告夏其余、徐叶妹辩称：案涉房屋系其所有，其并未与沈美美签订过《房屋买卖合同》。沈美美并未支付其购房款，故双方不存在房屋买卖关系。夏立君无权处分案涉房屋。 被告夏立君辩称：其当时只是向沈美美借了38万元，不存在房屋买卖关系，案涉房屋是夏其余、徐叶妹所有，其没有权利卖该套房屋。签订房屋抵押买卖协议是其明确向沈美美借了38万元，现在其愿意归还38万元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月10日,夏立君与沈美美签订《房屋抵押买卖协议》1份，约定：兹有夏立君因做生意急需资金，现向沈美美借38万元，于2011年3月10日归还，由于无法还款，用X园X#X室房子，面积93平方米，作为抵押。为约束双方债务关系，特订立如下协议：一、夏立君在抵押此房过程中，无故意隐瞒和欺骗行为，否则视为违约；二、该套住房由双方自愿买卖，买卖总价为38万元整，在2011年3月10日，夏立君将X园X#X室住房交给沈美美，并交出夏立君本人的房产证（原件）、身份证复印件、户口本、有线电视、水、电、煤气本，车库钥匙和所有钥匙，结算好水、电、煤气、有线电视，沈美美收到X园X号X室住房后，将夏立君所借资金38万元，作为房产抵押。如果夏立君的房产证尚未办好，双方可将此抵押情况公证，待房产证办好后，再交给沈美美；三、夏立君和沈美美买卖协议成立后，不得以任何原因和理由反悔（注明：如果今后房子升值时，夏立君不能以任何条件反悔），如果夏立君父母或亲戚子女无故寻凶闹事，一切后果由夏立君本人负责处理协调，与沈美美无关；四、该套房屋以后如何办理过户手续时，夏立君应无条件地配合沈美美过户，提供一切过户资料和手续，协同沈美美一起办理房产和土地过户手续，过户中所涉及的两证费用均由沈美美承担，在日常涉及到房屋使用的有关事宜时，夏立君应无条件的协助沈美美，否则应视为违约；五、如果夏立君反悔或不协助沈美美办理房产过户手续，沈美美有权视夏立君违约，夏立君必须按违约当时的房产价格全额退赔给沈美美，并付给沈美美买卖当时房款的双倍作为违约金，赔偿给沈美美所造成的经济损失。 2011年2月13日，沈美美支付夏立君房屋订金2万元，夏立君确认收到房屋订金2万元，并承诺如在3月10日之前把房子卖给别人要向沈美美支付赔偿金5万元。2011年3月10日，沈美美分三次分别支付夏立君18万元、3万元、14万元。2011年7月19日，沈美美支付夏立君1万元，夏立君出具收条1份，称其提出有些困难急需用钱，沈美美作为人道主义着想将1万元还给其，但今后其房产证办好后，应立即交付给沈美美。 现案涉房屋登记于夏其余、徐叶妹名下，登记座落为X园X-X。 另查明：2010年12月18日，夏其余、徐叶妹与夏立君、夏某在无锡市新区江溪法律服务所的见证下签署了《申请办理拆迁安置房房产证更名协议》1份，约定：夏其余、徐叶妹自愿将坐落在无锡市X园X号X室的拆迁安置房产权登记到夏立君名下；房屋产权登记到夏立君名下后，夏其余、徐叶妹仍自愿选择与夏立君一起居住在X园X号X室，夏立君不得有驱赶行为，夏其余、徐叶妹有权居住到终生。同时夏某出具声明1份放弃X园X#X室的财产权，夏立君出具声明1份放弃X园238#X室的财产权。 再查明：前进村周三房巷4号拆迁时共安置3套房屋分别为X园X-X1、2X-X、X-X。X园2X-X1、X-X、登记所有权人为夏其余、徐叶妹，X园2X-X登记所有权人为夏某等。 本院认为：夏立君与沈美美之间签订的《房屋抵押买卖协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于双方之间是房屋买卖合同关系还是借款合同关系，应当结合合同的具体约定及实际履行情况予以确定，本院认为应系房屋买卖合同关系，理由如下：1、协议中约定的还款日为2011年3月10日，借款理应发生于2011年3月10日之前，但事实上沈美美在2011年3月10日前仅支付2万元，其余款项均是在2011年3月10日当日及之后支付，协议中关于借款的约定与事实不符；2、协议中约定了如何办理房产交接，而未约定借款如何归还，在实际履行过程中也是夏立君向沈美美交付了房屋，而非归还了借款；3、沈美美于2011年2月13日向夏立君支付2万元时，夏立君出具的收条上明确该款为房屋订金，并明确案涉房屋不能卖给别人，可见双方在协议签订前所协商的就是房屋买卖的事宜；4、房产在协议签订后夏立君交付沈美美使用，并留1万元押金于沈美美处未付，也符合房屋买卖的交易习惯，而非借款的交易习惯。 由于拆迁安置房在取得房屋后并不必然进行房屋产权登记，在办理房产登记前，买受人对于出卖人是否对安置房享有所有权，仅能通过查阅拆迁安置单及家庭成员对于安置房分家析产协议进行确认。在本案中，虽然拆迁安置对象为夏其余、徐叶妹，但是夏其余、徐叶妹与其子女签订《申请办理拆迁安置房房产证更名协议》明确将案涉房屋登记于夏立君名下，该协议性质为分家析产协议，系家庭成员在拆迁安置过程中对拆迁时取得的房产进行分配。沈美美通过对房屋买卖时的案涉房屋的户籍登记情况、分家析产协议确定房屋产权，并支付相应房款后实际居住至今，构成善意取得。夏立君与夏其余、徐叶妹在夏立君出售房屋后，不履行更名协议，未将案涉拆迁安置房登记在夏立君名下，而登记于夏其余、徐叶妹名下，以阻却沈美美取得案涉房产的产权登记，属于恶意串通，损害第三人利益，该行为无效。该房产登记应当恢复原状后再由夏立君办理产权登记，然后再过户给沈美美。但由于恢复原状，在目前拆迁安置房产权过户时存在执行上的客观障碍，导致沈美美的权益再次受损，为避免不必要的诉累，防止损失的扩大，案涉房产可由夏其余、徐叶妹直接过户至沈美美名下。 综上所述，对于沈美美的诉讼请求，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 夏其余、徐叶妹于本判决发生法律效力之日起10日内将X园X-X的房屋产权过户给沈美美。过户时产生的土地出让金及相关契税等均由沈美美负担。 案件受理费7000元，财产保全费2420元，公告费260元，合计9680元（此款已由沈美美预交），由夏立君、夏其余、徐叶妹负担。（沈美美预交的诉讼费用9680元由夏立君、夏其余、徐叶妹向其直接支付，本院不再退还，由夏立君、夏其余、徐叶妹于本判决发生法律效力之日起10日内向沈美美支付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  许 超 人民陪审员  唐振白 人民陪审员  秦迪光 二〇一八年三月二十二日 书 记 员  张 茜 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法通则》 第五十八条下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）以合法形式掩盖非法目的的； 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。