江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终531号上诉人（原审被告）：薛晶晶，女，1982年6月15日生，汉族，户籍所在地南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶松，江苏衡圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘晴，女，1989年8月29日生，汉族，户籍所在地南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈栋，江苏海越律师事务所律师。原审被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，该公司员工。委托诉讼代理人：陈海利，该公司员工。上诉人薛晶晶因与被上诉人潘晴、原审被告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛晶晶上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人双倍返还定金（已退定金5万元）。事实和理由：《房地产买卖中介合同》约定定金为履约定金，收取定金是上诉人的重要权利。我爱我家公司退还潘晴支付的定金，应当视为潘晴选择要求薛晶晶以双倍返还定金的方式承担违约责任，故薛晶晶就不应当再主张违约金。一审判决在潘晴收回定金的情况下又判决薛晶晶支付违约金，有悖于法律规定，对薛晶晶极其不公正。潘晴辩称，潘晴有权选择定金或违约金的方式要求薛晶晶承担违约责任，在一审审理中潘晴选择了要求薛晶晶支付违约金，符合法律规定，薛晶晶称潘晴退回定金的行为表明潘晴要求双倍返还定金，无法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我爱我家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。潘晴向一审法院起诉请求：1、解除薛晶晶、潘晴、我爱我家公司签订的《房地产买卖中介合同》；2、我爱我家公司退还潘晴已经支付的中介费90480元；3、薛晶晶、我爱我家公司支付潘晴违约金377000元；4、本案诉讼费由薛晶晶、我爱我家公司承担。一审法院认定事实：2017年5月13日，薛晶晶（甲方）、潘晴（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定薛晶晶将其名下位于南京市雨花台区小行路58号12幢1单元1503室出售给潘晴，该房屋建筑面积114.25平方米，转让价款为3770000元。薛晶晶委托我爱我家公司出售上述房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等事宜；潘晴委托我爱我家公司购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、房款拨付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。三方另对各自的权利义务、房款支付、房屋交付、佣金等进行了约定。该合同第八条第（二）项约定：丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费90480元。合同第十条对各自的违约情形及违约责任进行了约定，第（三）项：三方商定，违约行为方选择按照标的额的10%，计人民币377000元，作为违约金分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。该合同第十三条对条款内容作出补充：甲、乙方在签约时，乙方支付甲方定金5万元；乙方办理商业贷款263万元，甲、乙双方于2017年5月31日前共同去贷款银行办理贷款签字手续；甲、乙双方约定于2017年6月30日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款1070000元。合同第十三条第十三款“如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金”。三方当事人于该房地产买卖中介合同文末处另行补充约定，第1项甲方承诺此房仅有个人抵押共1笔未注销，甲方承诺于送件前自行办理好该房屋的还款、解押、注销手续；第10条甲方承诺于2017年5月31日前将该房屋的司法查封解除，如甲方在该期限内未完成上述手续，视为甲方违约；第11条经三方一致约定，定金5万元作为履约保证金暂由丙方保管，甲方承诺于2017年5月31日前，甲方提供产权人为薛晶晶的产权证和土地证原件、将该房屋司法查封解除、个人抵押注销、手续齐全后，丙方将该定金转交给甲方；如甲方在该期限内未能完成上述手续，则丙方将所收款项退还给乙方，付款后原履约保证金收据客户联自动作废。同日，潘晴出具《承诺书》，载明签约时房屋存在如下权属问题：1、房产证、土地证原件未查看；2、房屋处于冻结、查封或行政限制状态。我爱我家公司已就上述房屋权属问题进行了专业提示和告知，并建议购买方待该房屋满足上市交易条件后再与房屋产权人签订房屋买卖合同，但购买方表示已知晓房屋权属情况，愿意签订该房屋买卖合同，如卖方违约，不追究我爱我家公司责任。2017年5月14日，潘晴向我爱我家公司支付了佣金90480元。当事人三方签订房地产买卖中介合同后，潘晴将5万元定金交付于我爱我家公司保管。后薛晶晶未能按合同约定解除涉案房屋上的查封，注销个人抵押，也未能配合潘晴如期办理银行贷款手续。薛晶晶因涉案房屋存在解押障碍，无法与潘晴按合同正常履行房屋买卖交易；且在买卖双方《房地产买卖中介合同》尚未解除的情况下，薛晶晶于2017年6月初将涉案房屋另行出售与案外人。2017年7月10日，我爱我家公司将定金5万元退还给潘晴。以上事实，有房地产买卖中介合同、承诺书、收据、业务付款单、微信聊天记录及当事人陈述予以证实。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案当事人均同意解除房地产买卖中介合同，故一审法院对潘晴主张解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，系因薛晶晶无法按时履行合同义务，且在合同未解除的情况下将涉案房屋转让与他人，已构成根本违约，应当承担由此产生的违约责任。潘晴主张薛晶晶按合同价款的10%（即377000元）支付违约金，符合合同约定，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于潘晴主张我爱我家公司退还中介费的诉讼请求，一审法院认为，根据合同第十三条第十三款约定，“如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金”，现薛晶晶违约，应当由薛晶晶赔偿潘晴的损失。故潘晴要求我爱我家公司返还中介费的诉请欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。该笔中介费支出系潘晴为履行涉案房屋买卖合同所支出的实际损失，应当有违约方承担，但是一审法院已支持潘晴主张按照合同约定由薛晶晶赔偿潘晴违约金377000元，该违约金数额已能涵盖潘晴的实际损失，薛晶晶亦无需另行将中介费90480元支付给潘晴。潘晴主张我爱我家公司承担支付违约金的连带责任，但潘晴未能提供证据证明薛晶晶、我爱我家公司之间在房屋买卖过程具有串谋侵害潘晴合法权益的合意，且在合同中记载了薛晶晶房屋上有司法查封、个人抵押的事实，潘晴提供证据不能证明我爱我家公司在房屋买卖签订过程中存在重大失误或者欺诈行为，故潘晴主张我爱我家公司承担违约金或者承担薛晶晶违约后的连带责任欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除潘晴与薛晶晶、我爱我家公司于2017年5月13日就南京市雨花台区小行路58号12幢1单元1503室房屋签订的《房地产买卖中介合同》；二、薛晶晶于判决生效之日起十五日内支付潘晴违约金377000元；三、驳回潘晴对南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的诉讼请求；四、驳回潘晴的其他诉讼请求。本案案件受理费8312元，由潘晴负担1610元，薛晶晶负担6702元。各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，薛晶晶与潘晴、我爱我家公司于2017年5月13日签订的《房地产买卖中介合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。合同签订后，因薛晶晶无法按时履行合同义务，且在合同未解除的情况下将涉案房屋转让与他人，构成根本违约。潘晴依照合同约定要求薛晶晶支付377000元违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持，并无不当。薛晶晶违约，潘晴有权选择双倍返还定金或要求薛晶晶支付违约金。潘晴退回定金的行为并不表明潘晴要求适用双倍返还定金的违约责任承担方式，故其可以选择要求薛晶晶支付违约金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6205元，由上诉人薛晶晶负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一八年三月七日书记员  朱亚芳