上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初13127号原告：叶江海，男，1981年7月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陆碧晶，上海市汇达丰律师事务所律师。被告：上海骏浦实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孟献成，总经理。被告：上海真牛股权投资基金管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人：马丽，董事长。两被告共同的委托诉讼代理人：郑玮，上海申拓律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：范晓村，上海申拓律师事务所律师。第三人：马鹏宇，男，1989年9月21日出生，汉族，住福建省福安市溪柄镇立峰村马厝村新兴路XXX号。原告叶江海与被告上海骏浦实业有限公司(以下简称骏浦公司)、上海真牛股权投资基金管理有限公司(以下简称真牛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加马鹏宇为第三人参加诉讼，并适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶江海的委托诉讼代理人陆碧晶，被告骏浦公司和真牛公司共同的委托诉讼代理人郑玮到庭参加了诉讼。第三人马鹏宇，经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告叶江海向本院提出诉讼请求：1、解除被告骏浦公司和第三人马鹏宇于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》;2、被告骏浦公司和真牛公司立即腾空并搬离上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将房屋交还原告叶江海；3、被告骏浦公司按每年租金28,000元的标准支付原告2016年9月8日至实际返还房屋日的房屋租金和使用费；4、被告骏浦公司赔偿原告违约金250,000元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2016年7月29日通过司法拍卖以1,450,000元的价格拍得位于上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室的房屋。拍卖时，拍卖行提示房屋中有法院认可的房屋租赁合同，即骏浦公司和马鹏宇于2012年4月5日签订的房屋租赁合同，合同约定的租期自2012年4月5日至2022年4月4日，年租金28,000元，租金一年一付，支付时间为每年4月5日至4月15日之间。2016年9月8日，浦东新区人民法院裁定该房屋所有权归原告所有，即原告成为合法的出租人，然而在原告取得产权证后，骏浦公司一直未向原告交付租金，最近原告还发现骏浦公司擅自将房屋转租给真牛公司。根据合同约定，逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同。现骏浦公司既不支付租金，又擅自转租，构成违约，故原告起诉至法院，作如上诉请。被告骏浦公司辩称，骏浦公司已经向原出租人马鹏宇支付了2016年4月5日至2018年4月4日的房租，且原告从未向骏浦公司告知银行账户，骏浦公司想向原告支付租金也无从支付。骏浦公司和马鹏宇签订的租赁合同明确约定骏浦公司有权转租，原告要求解除合同的理由不成立，且主张违约金也没有合同依据。鉴于骏浦公司从2017年4月起已将房屋转租真牛公司，为不影响真牛公司的租赁使用权，骏浦公司愿意从2017年4月5日起向原告支付租金。对原告其余诉讼请求不同意。被告真牛公司辩称，骏浦公司和真牛公司于2017年4月7日签订了房屋租赁合同，骏浦公司将系争房屋转租给真牛公司使用，租期自2017年4月10日至2018年4月30日(2017年4月10日至2017年4月30日为免租期)，因原告提起本案诉讼，影响了真牛公司的正常经营，真牛公司已于2018年1月退出租赁房屋，将房屋返还给了骏浦公司，故要求原告撤销对真牛公司的起诉。第三人马鹏宇未到庭，但在本院谈话时称，自己原是系争房屋的产权人。2012年4月将系争房屋出租给骏浦公司，约定的租期至2022年4月，年租金28,000元。马鹏宇还收取了骏浦公司租赁保证金10,000元。2016年马鹏宇因经济纠纷房屋被司法拍卖，原告也明知是带租约拍卖，故马鹏宇和骏浦公司的租赁合同必须履行下去。2016年9月法院裁定系争房屋归原告所有，但在拍卖前马鹏宇已提前收取了骏浦公司截止至2018年4月的租金。第三人认为原告叶江海应当继续履行原房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：第三人马鹏宇原系上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋(建筑面积77.77平方米)的权利人，2012年4月5日，马鹏宇和被告骏浦公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定马鹏宇(甲方)将上述房屋出租给骏浦公司(乙方)十年，租期自2012年4月5日至2022年4月4日，租金标准每年28,000元，5年内不变，自第6年起，按年租金的10%进行递增，有关调整事宜由双方另行约定。租金一年支付一次，支付日期为每年的4月5日至4月15日之间。关于租赁保证金，合同约定乙方向甲方支付10,000元，在合同期满或解除后由甲方按合同如数返还乙方。关于转租，合同约定乙方转租房屋应按规定与接受转租方签订书面转租合同，接受转租方对公司房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担违约责任。关于合同解除，合同约定乙方不支付或不按合同约定支付租金达15天的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，骏浦公司向马鹏宇支付押金10,000元，马鹏宇将房屋交付骏浦公司，审理中，马鹏宇和骏浦公司均确认骏浦公司已向马鹏宇支付租金至2018年4月。因马鹏宇因其他经济纠纷涉诉，上海市浦东新区人民法院对其名下的系争房屋进行司法拍卖，原告叶江海于2016年7月29日以1,450,000元的价格拍得系争房屋。2016年9月8日，上海市浦东新区人民法院依法裁定系争房屋房地产所有权归原告叶江海。2016年11月18日，原告叶江海取得房地产权证。2016年12月13日，原告以产权人的身份至骏浦公司交涉系争房屋租赁一事，双方意见不一发生冲突，原告遂报警。2017年4月7日，被告骏浦公司和被告真牛公司签订《上海市房屋租赁合同》，骏浦公司将系争房屋连同其他房屋(建筑面积共计766.05平方米)整体转租给真牛公司，租期自2017年4月10日至2018年4月30日，租金每日每平方米为5.3元(2017年4月10日至2017年4月30日为免租期)，月租金为123,493元。2017年6月26日，原告具状来院，要求判如诉请。审理中，真牛公司于2018年1月26日迁出系争房屋，并将系争房屋交还骏浦公司。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告叶江海通过司法拍卖程序取得系争房屋所有权，且明知系带租约拍卖，故原权利人马鹏宇和骏浦公司签订的房屋租赁合同的效力及于叶江海和骏浦公司。审理中马鹏宇和骏浦公司均确认骏浦公司向马鹏宇的租金交至2018年4月4日，故叶江海以骏浦公司未交租金为由要求解除合同，本院不予支持。根据合同中关于转租的约定，转租条款明确约定了骏浦公司和接收转租方必须订立书面转租合同，也明确约定了接收转租方对租赁物造成损害须由骏浦公司直接向出租人承担责任，故可以认定转租条款的前提为骏浦公司有转租权。叶江海通过司法拍卖承继了合同出租人的义务，且对该合同的效力予以认可，现以骏浦公司擅自转租为由要求解除合同、腾退租赁房屋并支付违约金，本院难以支持，叶江海和骏浦公司应当按照《房屋租赁合同》的约定继续履行。被告真牛公司原系接受转租的一方，在诉讼期间已搬离租赁房屋，故叶江海要求真牛公司迁出租赁房屋，已无事实基础，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告叶江海要求解除第三人马鹏宇和被告上海骏浦实业有限公司于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；二、原告叶江海要求被告上海骏浦实业有限公司和被告上海真牛股权投资基金管理有限公司立即腾空并搬离上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋，将房屋交还原告叶江海之诉讼请求，不予支持；三、原告叶江海要求被告上海骏浦实业有限公司支付2016年9月8日至实际返还房屋日的房屋租金和使用费之诉讼请求，不予支持；四、原告叶江海要求被告上海骏浦实业有限公司赔偿违约金250,000元之诉讼请求，不予支持。案件受理费5050元，由原告叶江海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  梅松松人民陪审员  陈铭浩二〇一八年三月二十三日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。