上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初20773号原告：赵庆华，男，1982年12月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张华耕，上海邑鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海典顿贸易有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人：陈超，总经理。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：陈超，男，1979年9月3日出生，满族，住辽宁省。原告赵庆华与被告上海典顿贸易有限公司(以下简称典顿公司)、陈超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告陈超下落不明，本院依法组成合议庭并于2018年3月21日公开开庭予以审理。原告赵庆华之委托诉讼代理人张华耕，被告典顿公司之委托诉讼代理人徐惠忠到庭参加诉讼。被告陈超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵庆华向本院提出诉讼请求：1.判令典顿公司赔偿原告直接经济损失人民币(币种下同)26,000元，并支付以26,000元为本金，按贷款利率4.35%自2015年10月14日起算至判决生效之日止的利息；2.判令被告典顿公司赔偿原告预期利益损失10万元；3.判令被告陈超负连带清偿责任；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年10月13日，原告与案外人杨某某就其拥有的上海市闵行区群英路XXX号商铺出租事宜达成共识，签订了房屋出租合同。当天，杨某某就将出租商铺钥匙交给原告，原告则按约押一付三，共计支付26,000元。之后，杨某某将出租的商铺出售给典顿公司，典顿公司擅自将原告的门锁敲开并进行装修。为维护自身合法权益，2015年底，原告向闵行区法院提起诉讼，要求典顿公司履行原告与案外人签订的房屋出租合同。法院在审理过程中，典顿公司提起反诉，要求解除租赁合同。2017年1月20日，闵行法院作出(2016)沪0112民初字6953号民事判决书，判决确认典顿公司与原告之间的租赁关系于2016年10月9日解除。原告不服该判决并提起上诉，2017年6月16日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终4107号民事判决书，驳回原告的上诉请求。综上，原告与杨某某签的房屋租赁合同是合法有效的，法院虽然判决解除了租赁关系，但不意味着典顿公司的违约行为不需惩处。故原告以讼称事由诉至本院。被告典顿公司辩称：1、典顿公司未收到26,000元，没有退还责任，依据合同相对性原则，原告应该向案外人杨某某主张退还26,000元。另，系争房屋系2015年11月7日交接给典顿公司的，原告应支付2015年10月13日至2015年11月7日占用期间的租金。不同意以贷款利率支付利息的诉讼请求，应以活期利率计算；2、预期利益是不存在的，原告也没有提供相应依据，不同意支付；3、不同意由被告陈超承担连带责任，且因典顿公司涉嫌非法吸收公众存款罪，已经退资一个亿，远远超出了典顿公司的1,000万的注册资本。被告陈超未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，位于上海市闵行区群英路XXX号房屋原系案外人杨某某、刘某所有，建筑类型为店铺。2015年10月13日，杨某某(出租方，签约甲方)与赵庆华(承租方，签约乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方用于公司合法经营使用。甲方收取租金为每月6,500元，第四年起每年递增500元，物业费、水、电、电话、房屋租赁税等各项税费全部由乙方支付。租金支付方式为押一付三，每期末月15日前交付下期租金，逾期按每日万分之五支付违约金。租期自2015年11月1日起至2025年10月31日，2015年10月14日到10月31日为免租期，乙方不得提前退租，租期内如甲方出售该房屋需带租约一起出售，不得要求乙方提前退租。交房日期约定为2015年10月13日。赵庆华于2015年10月13日向杨某某支付押金及三个月的租金合计26,000元后取得系争房屋的钥匙。2015年11月7日，典顿公司与案外人杨某某、刘某签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨某某、刘某将系争房屋售予被告典顿公司，双方于当日就系争房屋进行交接并签订《移交清单》。系争房屋于2015年12月1日登记至典顿公司名下。另，典顿公司在前述赵庆华与杨某某所签的《房屋出租合同》上加盖公章及法定代表人章，并载明：“此合同由典顿公司全权处理”。同日，系争房屋交接给了典顿公司。2016年3月4日，赵庆华向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求：判令典顿公司继续履行其与杨某某、刘某签订的《房屋出租合同》，并将系争房屋交付原告租赁使用。在该案件答辩期内，典顿公司提出反诉，要求：判令解除赵庆华和典顿公司之间的房屋租赁合同关系。依典顿公司申请，本院依法追加杨某某、刘某作为第三人参加诉讼，第三人共同答辩：“其与赵庆华签订房屋租赁合同后，赵庆华认为商铺位置不佳故一直未进驻装修。后赵庆华亦同意第三人出售该房屋，并表示将与典顿公司自行协商租赁事宜。第三人亦将所售房屋带租约情况如实告知典顿公司，典顿公司同意处理该租赁合同并在合同上签字和盖章确认。第三人收取2.60万元房租及押金后，后续的租赁关系与第三人无关。且原、被告之间是否解除租赁合同关系与其无关。”本院受理反诉后对本反诉一并审理，并于2017年1月20日作出(2016)沪0112民初6953号民事判决，判令：一、确认赵庆华与典顿公司之间就系争房屋建立的租赁关系已于2016年10月9日解除；二、驳回赵庆华的诉讼请求。2017年3月21日，赵庆华向上海市第一中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。上海市第一中级人民法院经审理后于2017年6月16日作出(2017)沪01民终4107号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。上述事实，由原告提交的《房屋出租合同》、银行交易凭证、(2016)沪0112民初6953号民事判决书、(2017)沪01民终4107号民事判决书，被告典顿公司提交的移交清单等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案的争议焦点为，租赁合同的相对方是谁？典顿公司辩称原告应向案外人杨某某主张返还相应款项。本院注意到，系争房屋的租赁合同系于2015年10月13日签订，买卖合同系于2015年11月7日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，租赁合同签订在先，买卖合同签订在后，应由房屋受让人继续履行原租赁合同。且典顿公司在赵庆华与杨某某所签的《房屋出租合同》上加盖公章及法定代表人章并表明租赁合同由典顿公司全权处理。故典顿公司于租赁期间受让系争房屋后，已经接替杨某某，成为了新的出租人，应承担租赁合同中关于出租人的义务。典顿公司作为出租人，未能依约将出租物提供给承租人租赁使用，已属违约，租赁合同解除后，相应的合同解除后果应由典顿公司承担。原告以典顿公司作为被告提起诉讼，实为主张合同项下之权利，其要求典顿公司赔偿经济损失26,000元，实为向典顿公司主张退还相应租金及押金，对此典顿公司辩称2015年10月13日至2015年11月7日期间的租金因原告已经实际使用，故不予退还。本院注意到，《房屋出租合同》第四条约定，2015年10月14日至2015年10月31日期间为免租期，即租赁合同如顺利履行，相应期间应免予收取租金，本案系典顿公司违约导致租赁合同无法履行，故免租期期间的租金无需支付。考虑到免租期结束后，房屋数日内即被交付给典顿公司，且房屋一直处于空置状态，本院结合被告违约行为，基于公平原则，确认被告典顿公司向原告返还租金及押金共计26,000元。另，对原告主张的以26,000元为本金，自2015年10月14日起算至判决生效之日止,按照贷款利率4.35%计算的利息，本院认为以贷款利率作为计算标准并无合同依据。但考虑到被告违约的事实，本院结合原告的实际损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，基于公平原则，酌情确定被告支付以26,000元为本金，自2015年10月14日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息。关于预期利益损失，实际为合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。预期利益是一种未来利益，是当事人在订约时能够预见到的利益，且这种可预见的利益并非当事人主观臆测的利益，而是具有一定的现实性，具有实现的条件，只要合同如期适当履行，就会为当事人所获得。本案中，原告承租系争房屋后，房屋一直处于空置状态，既未进行装修又无实际经营行为。据原告当庭所述，在房屋空置的一个月期间，原告尚未确定经营方向。原告在尚无经营的情况下向被告主张预期利益并无相应依据，其所主张的预期利益缺乏现实性，不具备实现的条件，也超出了被告违约时可以预见到或者应当预见到的损失。综上，对原告主张的预期利益损失，本院不予认可。原告以陈超为典顿公司唯一股东为由，主张被告陈超与典顿公司共同承担连带责任。典顿公司系一人有限责任公司，其唯一股东系被告陈超。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。该条规定实为公司人格否认制度，其适用的前提系股东实施了滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，就此公司债权人应承担举证责任并提供初步证据证明。本案中，原告未能提供相应证据，无法证明股东和公司财产发生混同，无法依据该六十三条之规定主张连带责任。故对原告该项诉请，本院不予认可。被告陈超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海典顿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵庆华返还租金及租赁保证金共计26,000元；二、被告上海典顿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵庆华支付以26,000元为本金，自2015年10月14日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；三、驳回原告赵庆华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,820元，由原告赵庆华负担2,238.10元，由被告上海典顿贸易有限公司负担581.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  董孟范人民陪审员  邓红霞二〇一八年三月二十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。