福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0427民初1667号 原告：沙县永诚物业管理有限公司，住所地沙县长富南路电力家园公寓楼南段**。 法定代表人：茅长青，该公司总经理。 被告：龚德贵，男，1977年11月6日出生，汉族，住沙县。 被告：柯春姬，女，1979年11月16日出生，汉族，住沙县。 原告沙县永诚物业管理有限公司（以下简称永诚物业公司）与被告龚德贵、柯春姬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，于2018年9月12日依据永诚物业公司的申请追加柯春姬作为本案的被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。永诚物业公司的法定代表人茅长青到庭参加了诉讼，龚德贵、柯春姬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.龚德贵、柯春姬支付2015年9月25日至2018年7月30日的物业管理服务费6094元；2.龚德贵、柯春姬支付电梯维保费973元；3.龚德贵、柯春姬支付宣传栏一次性公摊费23元；4.龚德贵、柯春姬支付水电公摊费127元；5.案件受理费由龚德贵、柯春姬负担。事实与理由：龚德贵、柯春姬系御景天成1号楼303A室的业主。2015年9月25日，永诚物业公司与御景天成小区业主委员会签订《沙县御景天成物业管理委托合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。永诚物业公司依约为小区提供物业服务，但龚德贵、柯春姬共拖欠2015年9月25日至2018年7月30日的各项物业管理服务费7217元。 龚德贵、柯春姬未作答辩。 庭审中，永诚物业公司向法庭提交以下证据： 1.营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证，证明永诚物业公司于2009年3月20日成立，资质等级为二级。 2.招投标会议的照片、中标公示，证明永诚物业公司经招投标中标后进入御景天成小区为该小区提供物业服务。 3.沙县御景天成物业管理委托合同、沙县住房和城乡规划建设局的沙县御景天成业主委员会备案证明和沙县物业服务合同备案证明，证明沙县御景天成业主委员会成立及其与永诚物业公司签订的物业服务合同在有权机关备案,永诚物业公司于2015年9月26日起为御景天成提供物业服务。 4.沙县不动产登记中心所有权证查询单、身份证，证明沙县康城国际项目东南侧御景天成1号楼303A室房屋产权人系龚德贵、柯春姬，建筑面积142.29平方米。 4.2015年9月26日-2018年8月22日业主欠费项目明细表、御景天成业主公摊宣传栏明细、御景天成小区2017年11月份电费情况表、御景二次供水名单、御景天成小区1幢电梯维保、年检费公摊计算对照表，证明业主应交物业费的计算标准、欠费期间、欠交的项目、金额。 5.缴纳物业费通知书、照片、短信，证明永诚物业公司在小区、住宅楼栋及业主入户门口粘贴催缴欠费通知。 6.开展工作照片、荣誉证书，证明永诚物业公司按合同履行服务，并在行业经营中取得良好业绩。 7.福建省电梯日常维护保养合同、电梯维护保养合同、发票，证明御景天成小区电梯维保、年检的费用。 本院对上述证据分析认证如下：永诚物业公司提交除证据4、7外的证据，内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。永诚物业公司提交的证据5，系永诚物业公司单方制作，不予采信；证据7，未提供原件，真实性无法确认，不予采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实： 1.2015年2月1日“沙县御景天成业主委员会”成立后，于2015年3月30日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。 2.2015年9月26日，沙县御景天成业主委员（甲方）与永诚物业公司（乙方）签订《沙县御景天成物业管理委托合同》，合同约定甲方选聘乙方为御景天成实施物业管理服务。物业管理服务事项：房屋建筑共用部位的养护和管理；共用设施、设备的养护、运行和管理；共用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；配合相关行政主管部门对业主的装饰、装修行为进行监督检查管理。物业服务费由业主按建筑面积交纳（不包括公共用水、电分摊费、电梯电费、电梯日常维修保养、电梯年检费、城市垃圾处理费、业主和物业使用人人身及财产保险费），其中住宅1.2元/月m²。业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。合同同时约定了双方权利义务、违约责任等内容。沙县御景天成业主委员会主任杨荣代表甲方签名盖章。2015年9月28日，沙县住房和城乡规划建设局对上述物业合同进行备案。 3.合同签订后，永诚物业公司在2015年9月26日至2018年7月30日期间为沙县御景天成小区提供物业服务。 4.龚德贵、柯春姬系沙县康城国际项目东南侧御景天成**楼**的所有权人，产权面积为142.29平方米，且在2015年9月26日至2018年7月30日期间未向永诚物业公司交纳物业费。 本院认为,沙县御景天成小区业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内经组织招标评审选聘了永诚物业公司为本小区提供物业服务后，其与永诚物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，龚德贵、柯春姬作为御景天成业主与永诚物业公司之间成立物业服务合同关系，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务。永诚物业公司已按照合同约定提供物业服务，龚德贵、柯春姬应按合同约定以1.2/月m²标准，按建筑面积142.29平方米向永诚物业公司支付2015年9月26日至2018年7月30日的物业费5805.43元（142.29平方米×1.2/月m²×34个月）。关于电梯维保费的诉求。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……”，电梯作为共用设施，其维保费应纳入物业费，不得另行收费，故永诚物业公司要求龚德贵、柯春姬另行支付电梯维保费973元，于法无据，不予支持。关于宣传栏一次性公摊费的诉求。永诚物业公司建造宣传栏并产生相关费用未经过御景天成业主委员会及业主同意，且永诚物业公司未提供费用支出的相关证明，永诚物业公司的该项诉求，于法无据，不予支持。关于水电公摊费的诉求。永诚物业公司仅提交其单方制作的台账作为依据，鉴于永诚物业公司未能举证证明龚德贵、柯春姬应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，故对永诚物业公司的该项诉请，因证据不足，不予支持，可待证据充足后另行主张权利。龚德贵、柯春姬经本院合法传唤，未出庭抗辩并举证，以推翻永诚物业公司的主张和相应证据，视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的不利法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、龚德贵、柯春姬应于本判决生效之日起10日内向沙县永诚物业管理有限公司支付2015年9月26日至2018年7月30日物业费5805.43元； 二、驳回沙县永诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由沙县永诚物业管理有限公司负担10元，龚德贵、柯春姬负担40元。龚德贵、柯春姬负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  曹阿光 人民陪审员  卢榕丹 人民陪审员  邱惠珍 二〇一八年十一月十九日 法官助理吕剑 书记员林宏 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《物业服务收费管理办法》 第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。