北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1865号上诉人（原审原告）:张国萍,女，1946年11月29日出生。委托诉讼代理人:齐建刚,北京若木律师事务所律师。委托诉讼代理人:马雪,北京若木律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:毕晓琳,女，1978年6月12日出生。上诉人张国萍因与被上诉人毕晓琳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初38787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张国萍的一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由毕晓琳承担。事实和理由：房屋承租人仅为毕晓琳一人，一审法院要求出租人张国萍举证证明毕晓琳转账支付的是其个人房租还是代他人转房租是错误的，颠倒了证明责任，代转房租的举证责任应由毕晓琳承担，而毕晓琳未能提供证据加以证明。毕晓琳拖欠房租事实客观存在。一审认定张国萍从未催交租金错误。一审法院认定双方房屋租赁合同关系的解除时间为2017年4月28日错误，双方于2017年4月30日交接房屋和钥匙。一审判决认定事实不清，适用法律错误。毕晓琳辩称，不同意张国萍的上诉请求和理由。一审法院适用法律正确，审理程序合法，判决公平合理，同意一审判决。张国萍向一审法院起诉请求：1、确认双方的房屋租赁合同于2017年4月30日解除；2、毕晓琳向张国萍支付2016年10月1日至2017年4月30日期间的房屋租金30100元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付上述款项自2016年10月1日起至实际付清之日止的逾期利息；3、本案诉讼费由毕晓琳承担。一审法院认定事实：北京市海淀区201号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为张国萍。毕晓琳自2006年开始与张国萍就上述房屋建立房屋租赁关系，但双方未签订书面的租赁合同。对于租金标准和租金给付时间，张国萍陈述：自2014年开始每半年的租金为25800元，每月租金4300元，支付时间为上付，毕晓琳租的是整套房屋。对此，毕晓琳不予认可，其表示：2006年年末，我同事通过张国萍的朋友找到涉案房屋，主要是我的同事和张国萍在沟通，2006年的租金标准是每月1800元，租的是整个屋子，我和我的同事一起居住，之后房租一直在涨价，但是具体涨幅不清楚了，一直是我的同事在和张国萍沟通，基于信任双方也未签订合同。张国萍就其上述主张提交中国建设银行、尾号为3662的账户明细以及尾号为7863的账户明细，其显示：2013年4月1日毕晓琳向张国萍转账22800元，2013年9月25日毕晓琳向张国萍转账22800元，2014年4月1日毕晓琳向张国萍转账23900元，2014年9月29日毕晓琳向张国萍转账25800元，2015年3月27日毕晓琳向张国萍转账25800元，2015年9月29日毕晓琳向张国萍转账25800元，2016年3月29日毕晓琳向张国萍转账25800��。毕晓琳对上述证据的真实性不持异议，但表示其仅租赁涉案房屋的其中一间，房租是代合租的同事一起支付的，两个人一起每月的租金是4300元。对于合租的情况，毕晓琳陈述：第一个合租者叫方某，一起合租了两年；第二个叫秦某，她租住的几年都是由她向张国萍打款，秦某走了之后是我向张国萍打款。审理中，张国萍提交其女儿与毕晓琳的往来邮件，其中，2017年4月5日张国萍女儿向毕晓琳发送的邮件中有如下内容：晓琳，你好，突然想到你现在不在北京，不知你能否立即看到我昨天的邮件，我们也想用这个机会谢谢你，毕竟你住了这么多年，我们一直沟通不错。现在我妈妈也没有精力去管这个房子，我们决定不再租房，房子五月初就会通过中介挂在网上，请你务必四月底搬出，你在邮件里提过你很快就可以搬离，今天4月6日，你应该有足��的时间准备，到时我的亲戚或朋友自然会与你联系，去拿钥匙。你在电话里也承认去年十月份就没有付过房租，你因房租太贵要降价我们也给你降了一千，请你在月底搬出前，把去年十月到今年四月份的房租按照我们同意的每月3300的价钱，汇入我妈妈的账户，十年房东与租客的关系，我希望我们能和气的结束。2017年4月25日毕晓琳发送的邮件中有下列内容：张阿姨和我之间没有任何协议，仅是一份随着时间积累建立的信任，仅是张阿姨和我之间的电话联系。张阿姨仅是委托我代转房费，这个房子是两室一厅，我仅租了一间。多年前，我想要搬走，是张阿姨劝我留下的，她之所以劝我留下，想必从安全可靠的角度出发，你们可以向张阿姨问清楚，不要随意乱说，这个房子另一个单间已一年多没有人来租。至于我个人的房费，我要郑重告诉你，仅是每月2000元���去年3月末，我已给张阿姨汇入自己一年（20160401-20170331）的房费，2000*12=24000，还有多余的1800，我还没要求你们退款呢，我看在和张阿姨十年交往的情份上，都没索要。毕晓琳表示其已于2017年4月22日搬离涉案房屋，并于2017年4月28日将房屋钥匙交给中介公司，并进行了交接。对此，张国萍认可涉案房屋已经与毕晓琳进行了交接。毕晓琳提交邮寄时间为4月28日的《解除毕晓琳房屋租赁关系的通知书》，证明在张国萍发出该解除通知的时候其已经搬离涉案房屋，该通知内容为：我是201号房屋的房东张国萍，我与您有口头房屋租赁协议，月租金肆仟叁佰元。自从2016年10月1日起，你一直未交付房租。经我委托我女儿费某多次催促，您还是拒绝交付房租。根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前口头房屋租赁协议。因此，我现在依法通��您：一、自本通知函发出之日起，您我之间的口头房屋租赁协议解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在2017年5月8日12时前）搬出201号房屋；二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失；三、本人保留通过法律途径解决拖欠的房租的权利。张国萍认可上述通知系其向毕晓琳发送。张国萍主张毕晓琳未支付2016年10月1日至2017年4月30日期间的房屋租金，且其多次进行催缴，但未就此提交相关证据予以证明。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。本案中，张国萍与毕晓琳均认可自2006年开始建立租赁关系，但未签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系。因张国萍认可毕晓琳已搬离涉案房屋，故双方之间的房屋租赁合同关系已解除。对于解除时间，张国萍认为是2017年4月30日，毕晓琳主张其搬离是4月22日，毕晓琳主张交接房屋和钥匙的时间是4月28日，张国萍认可房屋和钥匙已交接，但不认可是4月28日，鉴于张国萍就此不能提供反证予以推翻，故法院确认双方房屋租赁合同关系解除的时间为2017年4月28日。对于房屋租赁合同关系的内容，张国萍主张毕晓琳系租赁整套房屋，自2014年开始每月租金为4300元，每半年一付，上付；对此，毕晓琳不予认可，其表示自己仅租赁涉案房屋中的一间，2016年3月其向张国萍转账系代转房费，张国萍口头承诺如果2016年9月之后仍没有人租另一个房间的话，所交房租延续到2017年3月底。故本案双方当事人的争议焦点在于，毕晓琳2016年3月向张国萍转账的行为系支付涉案房屋半年的租金还是代转房费。首先，从张国萍提交的账户明细仅能看出毕晓琳自2013年4月开始每半年向张国萍转账一次，但转账的性质系毕晓琳支付其个人房租还是代他人转房费，张国萍不能举证证明。其次，在房屋租赁合同关系中，支付租金为承租人的主要义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故如果按照张国萍所述，双方约定房租半年一付，且为上付，毕晓琳2016年3月份所交房租仅为其半年房租，那么在毕晓琳房租到期后，作为出租人的张国萍竟从未向拖欠房屋租金长达半年的毕晓琳催缴过租金，这与常理不符；最后，从2017年4月5日张国萍女儿向毕晓琳发送的邮件���容可以看出，张国萍女儿提出不再出租涉案房屋的理由是因为“现在我妈妈也没有精力去管这个房子”，并要求毕晓琳于四月底之前搬出，故拖欠房租并非张国萍解除合同的理由，其在邮件中要求张国萍给付房租也仅仅是依据张国萍在电话里承认去年十月份就没有付过房租，对于毕晓琳欠付房租的主张以及双方租赁合同的具体内容未能提交证据予以证明。综合上述分析，在张国萍不能提交充分证据证明毕晓琳2016年3月份向其转账的行为确系根据约定支付涉案房屋半年租金的情况下，法院对张国萍的主张不予采信，其要求毕晓琳给付2016年10月1日至2017年4月30日期间的房屋租金30100元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付上述款项自2016年10月1日起至实际付清之日止的逾期利息之诉请，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张国萍与毕晓琳之间的房屋租赁合同关系于二Ｏ一七年四月二十八日解除；二、驳回张国萍的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。张国萍主张毕晓琳系租赁整套涉案房屋，毕晓琳不予认可，张国萍对此应承担举证责任。张国萍与毕晓琳均认可自2006年开始建立租赁关系，但未签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。张国萍通过其女儿向毕晓琳发送邮件，要求毕晓琳2017年4月底搬出涉案房屋，毕晓琳已搬离涉案房屋，故双方之间的房屋租赁合同关系已解除。对于解除时间，张国萍主张是2017年4月30日解除，其对此应承担举证责任。毕晓琳主张其搬离时间是4月22日，交接房屋和钥匙的时间是4月28日，张国萍认可房屋和钥匙已交接，但不认可是4月28日。鉴于张国萍就此不能提供反证予以推翻，故一审判决确认双方房屋租赁合同关系解除的时间为2017年4月28日并无不当。对于房屋租赁合同关系的内容，张国萍主张毕晓琳系租赁整套涉案房屋，自2014年开始每月租金为4300元，每半年一付，上付；对此，毕晓琳不予认可，其表示自己仅租赁涉案房屋中的一间，2016年3月其向张国萍转账系代转房费，张国萍口头承诺如果2016年9月之后仍没有人租另一个房间的话，所交房租延续到2017年3月底，余钱可作为下月房租押金，基于此约定，张国萍没有催缴过租金。对于双方争议的焦点，即涉案房屋是否由毕晓琳整租，本院认为，虽然毕晓琳于2016年3月29日向张国萍转账支付了整套涉案房屋2016年4月至9月半年租金，但如果按照张国萍所述，毕晓琳于2016年3月29日所交房租仅为其半年房租，那么自2016年9月底房租到期至2017年4月初张国萍通过其女儿向毕晓琳发送邮件要求毕晓琳搬离长达半年时间，张国萍作为出租人未向毕晓琳催缴过租金，有悖常理。毕晓琳的抗辩主张存在合理性。张国萍作为本案原告，未就其主张的涉案房屋系整租给毕晓琳的事实以及毕晓琳尚欠其租金提供充分的证据，本院对其主张不予采信。一审判决对张国萍要求毕晓琳给付2016年10月1日至2017年4月30日期间的房屋租金及相应逾期利息的诉讼请求不予支持并无不当。张国萍的上诉��求，依据不足，本院不予支持。综上所述，张国萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由张国萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二十六日法官助理 王志栋书 记 员 刘芳芳