济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5230号原告：赵艳荣，女，1964年出生，汉族，住济南市。委托代理人：刘华池，山东齐鲁律师事务所律师。被告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：董红林，董事长。委托代理人：周继勇、王若宇，均为山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：龚兆平，女，1961年出生，汉族，住济南市。原告赵艳荣与被告山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）、龚兆平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告赵艳荣的委托代理人刘华池、被告鲁商置业公司的委托代理人周继勇、王若宇到庭参加了诉讼。被告龚兆平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳荣向本院提出的诉讼请求：1.判令两被告共同返还原告租金4448548元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年3月16日，原告与被告龚兆平签订房屋租赁合同，合同约定:被告龚兆平将其购买被告山东省鲁商置业有限公司的坐落于济南市历下区经十路19288号(原历下区经十路114号)鲁商泉城中心城市广场(原鲁商广场)1号楼B座(原C座)210、211、515号房屋出租给原告，租期20年，自2013年3月16日起至2033年3月15日止，年租金28万元，20年租金560万元一次支付。租赁合同签订后，原告支付了租金560万元，被告龚兆平将涉案房屋交付给原告占有使用。2017年4月25日、26日，被告山东省鲁商置业有限公司将涉案房屋出入门加贴封条，尔后又占有了该房屋，导致原告无法继续使用房屋，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原告与被告龚兆平签订的房屋租赁合同合法有效，并不因两被告之间的商品房买卖合同的解除而失效，被告山东省鲁商置业有限公司应当继续履行该合同，其损失应由被告龚兆平负担，现被告山东省鲁商置业有限公司无故占有涉案房屋，给原告造成的损失两被告应共同承担，应当共同返还原告租金。因此，原告向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。鲁商置业公司辩称，请求贵院依法驳回原告赵艳荣对答辩人的起诉。一、根据济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1082、1083、1084号生效民事判决书，答辩人与被告龚兆平之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》已解除，原告无权基于其与被告龚兆平之间的《租赁合同》继续占用涉案房屋。被告龚兆平以按揭贷款方式购买涉案房屋后，在还款过程中未按照《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》的约定履行款项支付义务，导致答辩人向贷款银行承担了连带保证责任，对被告龚兆平欠付银行贷款款项进行了全额清偿。鉴于上述，济南市市中区人民法院经依法审理，作出（2013）市民初字第1082、1083、1084号生效民事判决书，判令解除答辩人与被告龚兆平之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，且答辩人已实现对涉案房屋的权属登记。根据法律法规的相关规定，被告龚兆平在涉案房屋《商品房买卖合同》解除后，其仅基于合同的解除享有相关债权权益，对涉案房屋不再享有包括但不限于占有、使用、收益、处分的任何物权权利，且自涉案房屋《商品房买卖合同》解除之日起，被告龚兆平即负有向答辩人返还涉案房屋的义务。因此，无论原告主张的《租赁合同》真实有效与否，其基于与龚兆平之间的《租赁合同》继续占有、使用涉案房屋的物权基础不存在，原告对涉案房屋的占有应为无权占有，不得对抗答辩人作为涉案房屋所有权人的合法权益。二、根据合同相对性原则，原告无权向答辩人主张返还租金。无论原告主张的《租赁合同》是否真实有效，答辩人均非该《租赁合同》项下合同当事人，且原告也从未向答辩人支付租金，原告于诉讼请求中明确的请求事项为“返还租金”，根据法律法规的相关规定及合同相对性原则，原告应向被告龚兆平予以主张，答辩人并非本案“返还租金”主张的适格被告。三、原告无权占用涉案515号房屋至今，且拒不向答辩人予以返还，已严重损害答辩人合法权益，据此，答辩人已向贵院提起返还原物纠纷之诉，该案已经开庭审理。原告在诉状中提到的其与龚兆平之间的合法租赁关系是不正确的，原告与龚兆平之间是基于借款关系而产生的纠纷，在天桥区法院通过诉讼自行达成的还款协议，还款方式是以原告与龚兆平之间对涉案房屋承租权20年来冲抵欠款。所以，我方认为原告和龚兆平之间并不是合法的租赁关系，而是以出租权清偿原借款关系的一种手段。参照最高院于2016年作出的484号判决书，对此类关系应当界定为还款协议未履行完毕，原告仍应基于原借款关系对龚兆平主张权利，而非以承租权主张权利。因此我方认为原告以承租权来主张权利是不正确的。综上，我方认为原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请贵院依法查明事实，驳回原告对答辩人的起诉，维护答辩人合法权益。龚兆平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。经审理查明，鲁商置业公司与龚兆平于2009年12月17日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为BG-121），于2009年12月30日签订《商品房买卖合同》二份（合同编号分别为SY-019、SY-020），约定龚兆平购买鲁商置业公司位于济南市历下区经十路114号鲁商广场C座1-515号、2层1-210、1-211号房屋。合同签订后，龚兆平向招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行济南分行）申请了按揭贷款，由鲁商置业公司为该贷款提供担保。赵艳荣与济南白马王子餐饮有限公司（以下简称白马王子餐饮公司）、济南富田日式料理餐饮有限公司（以下简称富田餐饮公司）分别于2011年12月12日、12月20日、12月28日签订借款合同一份，合同编号分别为（2011）借字第1212号、1220号、1228号。三份借款合同分别约定白马王子餐饮公司、富田餐饮公司向赵艳荣借款175万元、525万元、255万元。龚兆平、董硕硕为三份借款合同的保证人。白马王子餐饮公司、富田餐饮公司出具借据三份（编号分别为111212、111220、111228），并在借据上盖章。赵艳荣于2013年1月30日、2013年2月4日以白马王子餐饮公司、富田餐饮公司、龚兆平、董硕硕为被告向本院提起诉讼，主张四被告偿还上述借款本金255万元、175万元、525万元及相应的利息、违约金等费用。2013年9月12日，本院作出（2013）历商初字第576-1号、（2013）历商初字第598-1号、（2013）历商初字第599-1号民事裁定书，三份裁定书均载明“原告赵艳荣与被告白马王子餐饮公司……民间借贷纠纷一案中，赵艳荣于2013年8月25日以双方已签订鲁商广场、金冠花园的房屋租赁合同并以租金抵顶借款为由向本院提出撤诉申请……法院准许原告赵艳荣撤回起诉……”。2013年3月16日，出租方龚兆平（简称甲方）与承租方赵艳荣（简称乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将产权属于自己的房屋出租给乙方使用，房屋坐落位置：济南市历下区经十路114号鲁商广场C座5层1-515、2层1-210、1-211，面积大约892.71平方米，租赁期限20年，自2013年3月16日起至2033年3月15日止。乙方每年向甲方交纳租金28万元，全部租金560万元于本合同签订时支付。龚兆平在出租人处签字，赵艳荣在承租人处签字。双方于3月17日签订房屋交付确认书，确认龚兆平将上述租赁房屋交付给赵艳荣。房屋权属状况信息确认，上述三处房产的面积分别为314.5平方米、285.44平方米、300.36平方米。自2013年1月起，因龚兆平未能按约向招商银行济南分行偿还涉案房屋的贷款本息，招商银行济南分行按照约定，宣布全部贷款提前到期，并从鲁商置业公司的贷款保证金账户中扣划了龚兆平未偿还的全部贷款本息。2013年4月16日，鲁商置业公司将龚兆平诉至济南市市中区人民法院，要求解除与龚兆平签订的《商品房买卖合同》，并要求龚兆平偿还为其垫付的贷款保证金、利息损失、违约金、律师费等。2013年7月12日，济南市市中区人民法院作出（2013）市民初字第1082号、1083号、1084号民事判决书，判决解除鲁商置业公司与龚兆平于2009年12月17日、2009年12月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为BG-121、SY-020、SY-019）。涉案三处房产于2014年6月4日办理了产权登记，所有权人为鲁商置业公司。庭审中，赵艳荣称鲁商置业公司分别于2017年4月25日、26日在涉案房屋入户门贴上封条，导致赵艳荣无法使用涉案房屋，并提交照片11张作为证据。照片显示，封条上载明“山东省鲁商置业有限公司二〇一七年四月二十五日封”、“山东省鲁商置业有限公司二〇一七年四月二十六日封”，鲁商置业公司在封条上盖章。2017年7月25日，赵艳荣出具证明一份，载明“本人于2017年7月26日将本人及本人关联公司等放置于济南市历下区经十路19288号鲁商泉城中心城市广场一号楼210、211两商铺内的一切物品搬出，并将上述两商铺腾空……”2017年7月11日，鲁商置业公司以龚兆平、赵艳荣为被告向本院提起诉讼，主张二被告立即腾空并返还济南市历下区经十路19288号鲁商泉城中心城市广场1号楼210号、211号、515号房屋及相应的占有使用费。经本院认定，赵艳荣已于2017年7月26日将上述210号、211号房屋交还给了鲁商置业公司，但515号房屋仍由赵艳荣占有使用。2018年1月2日，本院作出（2017）鲁0102民初4047号民事判决书，判决龚兆平、赵艳荣将上述515号房屋腾空并返还给鲁商置业公司，该判决现尚未生效。本院认为，原告赵艳荣与被告龚兆平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按协议履行。被告龚兆平与鲁商置业公司签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》于2013年4月16日经济南市市中区人民法院依法判决予以解除，且涉案房屋已于2014年6月4日办理了产权登记，所有权人为被告鲁商置业公司。被告龚兆平丧失了对涉案房屋继续占有、使用、收益、处分的权利，原告赵艳荣与被告龚兆平签订的房屋租赁合同因此无法继续履行，且原告赵艳荣已于2017年7月26日将涉案210、211号房屋返还给被告鲁商置业公司，被告龚兆平作为涉案房屋租赁合同不能继续履行的过错方，应将涉案210、211号房屋自2017年7月26日以后的剩余租金返还给原告赵艳荣。鉴于原告赵艳荣目前仍继续占有、使用涉案515号房屋，该房屋剩余租金数额无法确定，对于其要求被告龚兆平返还该房屋剩余租金的主张，本院不予支持，原告赵艳荣可待数额确定后另行主张权利。因被告鲁商置业公司不是涉案房屋租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告赵艳荣无权要求被告鲁商置业公司返还涉案房屋租金。对于返还租金的数额，因涉案房屋租赁合同只对涉案210、211、515号房屋的总租金作了约定，并未约定各自的租金数额。本院认为以该三处涉案房产按照每平米相同的租金价格标准计算。涉案515号、210号、211号房屋的面积分别为314.5平方米、285.44平方米、300.36平方米，20年总租金为560万元，则515号房屋20年的总租金为314.5÷（314.5+285.44+300.36）×560=195.62万元。210号、211号房屋20年的总租金为560-195.62=364.38万元。210号、211号房屋剩余租金为364.38-（364.38÷20×4）-（364.38÷20÷365×132）=284.91万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告龚兆平于本判决生效之日起十日内将涉案210、211号房屋的剩余租金284.91万元返还给原告赵艳荣；驳回原告赵艳荣的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42390元，由原告赵艳荣负担15240元，被告龚兆平负担27150元；保全费5000元，由被告龚兆平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  李 祎二〇一八年三月十日书 记 员  庞嫣然