河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1524民初1229号原告：商城县国土资源局【组织机构代码00611777-9】。住所：商城县崇福大道西段**。法定代表人：余赟，局长。委托诉讼代理人：刘峰，商城县国土资源局工作人员。委托诉讼代理人：许峰，商城县国土资源局工作人员。被告：武汉丰达置业有限公司【统一社会信用代码914201057680984712】。住所：武汉市汉阳区永丰街磨山社区杨家大湾**/div>法定代表人：马家祥。委托诉讼代理人：刘鸿，河南宇楼律师事务所律师。被告：武汉丰达置业有限公司商城县分公司【统一社会信用代码91411524683155414A】住;'>住所：商城县西大畈农场iv>负责人：王礼余。委托诉讼代理人：王建丽，河南千源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友超，该分公司工作人员。被告：刘明亮，男，汉族，1971年12月19日生，住商城，住商城县iv>委托诉讼代理人：陈中江，河南天宾律师事务所律师。原告商城县国土资源局与被告武汉丰达置业有限公司、武汉丰达置业有限公司商城县分公司、刘明亮建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商城县国土资源局的委托诉讼代理人刘峰、许峰，被告武汉丰达置业有限公司的委托诉讼代理人刘鸿，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司的委托诉讼代理人王建丽、王友超，被告刘明亮的委托诉讼代理人陈中江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商城县国土资源局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付土地出让金1980万元；2、判令被告支付违约金396万元，按总额20%计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月28日，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司竞得1栋50000平方米的国有建设用地使用权。6月3日，武汉丰达置业有限公司商城县分公司与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，按合同约定，应支付土地出让金1.6亿元，已支付1.402亿元，尚欠1980万元土地出让金。经协商应于2013年10月8日前支付，但到期后经多次催缴，被告拒不支付。为此原告具状起诉，请依法裁决诉讼请求，维护原告的合法权益及法律的尊严。被告武汉丰达置业有限公司辩称，涉案地块的出让人为商城县国土资源局，受让人为武汉丰达商城县分公司，因分公司具有独立的财产，应当由分公司承担相应的民事责任；按照合同约定，出让人（商城县国土资源局）应当在2010年7月8日前将出让的宗地交付给受让人（武汉丰达商城县分公司），但出让人在2013年9月28日才交付全部土地，出让人应当按日1‰支付从2010年7月8日至2013年9月28日的违约金。被告刘明亮辩称，原告应当承担延期交付土地的违约责任。刘明亮不是本案适格的被告，土地受让方是武汉丰达商城县分公司，至于刘明亮与公司是何种关系是其内部管理关系，原告将刘明亮列为本案被告缺乏法律依据，请法庭驳回原告对刘明亮的起诉。被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司答辩并提出反诉请求：1、国土局违约延迟交付部分土地1237天，应承担违约金2449.26万元，并应赔偿损失；2、国土局应退还不应收取的建筑后退用地款；3、土地受让人垫付的应由政府承担的市政工程设施款应予返还；4、本诉和反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：一、国土局不能按约交付土地，给开发商造成重大经济损失，应当按约承担违约金。依照国家规定，建设用地使用权应当“净地”出让，《国有建设用地使用权出让合同》约定出让人应当于2010年7月8日将土地平整后交给受让人，因案涉地块上仍有两住户没有拆迁，直到2013年9月28日，该地块的建筑物才被强行拆除，出让人已迟延交付土地1237天，违反了《国有建设用地使用权出让合同》，给开发商造成了重大经济损失，出让人应当承担违约金。二、反诉被告应当退还不应当收取的道路和建筑红线退让土地款。国土局于2010年4月26日发布的《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（商国土告字[2010]06号）《商城县土地使用规划设计条件》中，对锦绣家园出让地块要求有一定距离的退让作为公共部位和共用事业，根据《国有建设用地使用权出让合同》第二十条之规定，应予返还受让人。三、反诉被告应当退还由开发者垫付的市政工程费用。锦绣家园项目用地周边所涉的自来水、电、道路、绿化、路灯基础等公用事业市政工程相关费用，均应有政府承担，但均是开发者垫付的，受让人曾多次向政府及相关部门提出退还申请，依据《国有建设用地使用权出让合同》第十七条第二条之规定，政府应当将该款补偿给土地受让人。四、土地受让人不是恶意欠缴1980万元土地出让金，而是有正当理由的；且所欠土地出让金应当由刘明亮和总公司承担。总公司越过分公司直接授权刘明亮独立经营，对造成今天的损失有不可推卸之责，分公司没有过错不应当承担责任。刘明亮是锦绣家园项目的实际控制人和责任主体，其应当承担本案责任。原告商城县国土局针对被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司的反诉答辩称：一、答辩人代表县政府于2010年5月28日出让了一幅50000平方米的国有建设用地，该幅建设用地共分S1、S2、S3、S4四个部分，土地出让时在S3地块上尚有两户居民的房屋未拆迁完毕，在出让土地时双方都认同，后根据被答辩人2011年3月23日和5月17日提出缓缴出让金的申请，县政府召集县财政局、县住建局、县国土局进行了研究，经与当事人协商，达成的意见是同意受让人缓交1980万元的出让金，此款在县政府拆迁完成后十日内支付，出让方于2013年9月28日履行了约定，拆除了两户居民的房屋，而被答辩人没有履行十日内支付剩余出让金的责任；二、按照当时的出让公告，答辩人在出让该地块时已经将地块建设退让情况进行了公示，没有隐瞒建设相关要求，并且公告是面向社会的，是公开、公平、公正的，竞买人如参加报名就必须按照我们提的要求退让建设。虽然土地面积进行了退让，但退让部分的面积仍然包含有容积率，不会影响受让人的总体建筑面积，这种出让方式也符合国家建筑设计及防火规范的要求。同时，此条件也写入了《国有建设用地使用权出让合同》，并经双方签字认可，不存在收回国有建设用地使用权并补偿的问题；三、被答辩人提出所承担的锦绣家园项目周边市政工程等基础设施相关费用问题，我们认为此事是土地出让后建设中的问题，应按照县政府的相关规定承担，与土地出让金的收缴没有任何联系，与本诉无关；四、被答辩人提出拖欠的1980万元的出让金应当由股东刘明亮和总公司承担，我们认为2010年当时出让土地时受让人是武汉丰达置业有限公司商城县分公司，签订出让合同的也是该公司，所以该公司应继续履行出让合同的约定和当时的协商意见，至于该公司内部股权转移和管理问题与答辩人无关。综上，答辩人认为武汉丰达置业有限公司商城县分公司和答辩人签订了出让合同，尚欠1980万元土地出让金应予缴纳，应由分公司和刘明亮共同承担责任，被答辩人反诉不能成立，请依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和认定的证据，本院确认事实如下：2010年5月28日，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司在原告商城县国土资源局地产交易中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竞得GP2010-07地块的国有土地使用权，地块位置位于黄柏山路与金刚××大道交叉口东南角，面积为50000㎡，分为S1-1、S1-2、S1-3、S1-4四宗地，土地用途为商服、住宅，、住宅为160000000元。2010年6月3日，受让人武汉丰达置业有限公司商城县分公司，与出让人商城县国土资源局分别就S1-1、S1-2、S1-3、S1-4四宗地签订了四份《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号分别为：豫（商城）出让（2010年）底014号、第015号、第016号、第017号，四份合同除宗地面积、价款、建筑容积率、建筑限高、建筑密度不同外，其余条款相同。与本案有关的合同主要内容为：第六条出让人同意在2010年7月8日前将出让宗地交付给受让人。第十条受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起25日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第十七条第一款受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理；第二款受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。第二十条在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。第三十条受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。2010年7月9日、2011年4月2日、5月5日被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司先后三次共计缴纳土地出让金140000000元，尚欠20000000元。因出让的宗地上尚有两户居民建筑物未拆除，2011年3月23日，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司以该分公司锦绣家园项目部的名义向原告商城县国土资源局递交《关于缓缴土地出让金和拆迁的请示》，申请缓缴土地出让金。2011年5月17日，原告商城县国土资源局向被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司送达催缴出让金通知，要求在10日内交清拖欠的出让金2000万元，否则每日征收迟延支付款项1‰的滞纳金。同日，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司锦绣家园项目部向县政府递交《关于缴纳土地出让金相关问题的报告》，提出“剩余2000万元土地出让金未交齐的原因是县政府拆迁不到位，…为此不应承担国土资源局提出的每日征收迟延支付款项1‰的滞纳金，并且要求县政府给予相应的补偿”。2011年5月24日，县政府主管副县长批示政府办牵头召集国土局、住建局、财政局提出意见。2011年6月15日，商城县人民政府办公室召集县财政局、县住房和城乡建设局、县国土资源局进行专题研究，经讨论同意：一是武汉丰达置业有限公司商城县分公司拖欠出让金的原因是由于拆迁不到位，不属于恶意拖欠，可以不加收滞纳金；二是2个拆迁户雷显仲、季大成正在申请行政复议，待县政府依法拆迁完成后，竞得人在十日内一次性缴清所欠2千万土地出让金，否则按有关政策处理并追究责任。2011年6月16日，商城县财政局、商城县国土资源局、商城县住房和城乡建设局联合向商城县政府递交《关于解决雕塑东南角出让土地有关问题的请示》，提请县政府对讨论意见进行批复。2011年6月21日，县政府主管副县长在商城县人民政府土地管理文件处理笺上签发意见：同意单位提出的意见。2011年6月24日，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司锦绣家园项目部缴纳土地出让金20万元，尚欠土地出让金1980万元。2014年7月9日，商城县整治违法占地违法建设违法开发经营房地产工作指挥部办公室出具证明，证明雷显仲（雷炳军）、易家宏（季大成）两户建筑物于2013年9月28日被强制拆除。2013年10月9日、2013年12月25日、2014年6月6日，原告商城县国土资源局三次向被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司送达催缴出让金通知，要求缴清土地出让金1980万元，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司未缴纳拖欠的土地出让金。2016年6月7日，县国土资源局向县政府书面请示，建议以诉讼方式解决武汉丰达置业有限公司商城县分公司拖欠土地出让金问题，2018年4月8日，原告商城县国土资源局向本院起诉。本院在庭审中要求被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司依法缴纳反诉诉讼费用，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司在指定的期限内未缴纳反诉诉讼费。另查明，2010年，经被告武汉丰达置业有限公司原法定代表人陈祖斌授权同意，设立武汉丰达置业商城县分公司锦绣家园项目部，并承诺该项目部在开发经营、资产、债务、纳税等一切经济方面具有完全独立性及承担完全法律责任。2010年5月28日，王友超、陈选清、武志军和被告刘明亮签订合作协议，四人以锦绣家园项目部的名义合伙开发“锦绣家园”项目，后因合伙事宜发生纠纷，经四合伙人共同协商，2012年6月14日，刘明亮与王友超、陈选清、武志军分别签订了《退伙协议》，《退伙协议》中约定：锦绣家园项目一期所有收益均归刘明亮所有，继续投资由刘明亮负责，所有应收债权由刘明亮收取，所有外欠包括应支付的税费及以项目部或丰达公司及分公司名义产生的银行贷款均由刘明亮支付；退伙后，任何一方不履行法定义务，导致行政机关或司法机关认定其承担行政及民事责任的，履行责任的一方有权向应该承担法定义务的一方进行追偿。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司与原告商城县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司应当按照约定时间缴纳土地出让金，原告国土资源局应当按照约定时间交付土地。由于案涉土地上的拆迁没有完成，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司锦绣家园项目部分别向商城县国土资源局、商城县人民政府递交申请和报告，要求缓缴土地出让金，不承担滞纳金，并要求县政府给予相应的补偿。经县政府分管领导批示，同意拆迁完成前不加收滞纳金，待县政府拆迁完成后十日内武汉丰达置业有限公司商城县分公司一次性缴清所欠土地出让金，否则按有关政策处理并追究责任。以上请示、报告、批示应视为原告国土资源局与被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司对土地出让金缴纳、土地交付及违约金条款的重新协商约定，是对原《国有建设用地使用权出让合同》的修改和变更，2013年9月28日原告完成了拆迁，按照变更后的合同约定，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司应当于十日内也就是2013年10月8日前缴纳土地出让金1980万元，逾期应承担违约责任。2013年10月9日、12月25日、2014年6月16日，原告商城县国土资源局三次向被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司送达书面《催缴出让金通知》，要求其缴清所欠1980万元土地出让金并缴纳相应的滞纳金，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司至今未缴纳，违反了合同约定，应当缴纳土地出让金1980万元并支付违约金。因原告诉请的20%违约金比按合同约定的日1‰计算的违约金少，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，故原告要求支付土地出让金1980万元，支付违约金396万元的诉讼请求依法应予支持。被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司关于原告迟延交付土地应赔偿损失的抗辩意见没有事实依据，本院不予支持。由于被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司是被告武汉丰达置业有限公司的分支机构，可以以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担.但分公司具有一定的独立性，有独立财产，应当优先以其管理的财产承担责任。关于被告刘明亮是否承担支付责任问题，因与原告商城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的是被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司，根据合同的相对性，应由合同的相对方武汉丰达置业有限公司商城县分公司履行合同义务，承担违约责任。被告刘明亮不是合同相对方，与原告商城县国土局之间没有合同上的权利义务关系，且受让土地时，其他合伙人还没有退伙，锦绣家园项目还不是被告刘明亮个人经营，虽然退伙时被告刘明亮与分公司及其他合伙人之间约定由被告刘明亮承担所有债务，但这种约定是公司内部约定，对外不发生效力，被告武汉丰达置业有限公司、被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司履行义务后可以依照约定向被告刘明亮行使追偿权。被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司辩称道路和建筑红线退让土地的出让金应当返还，因土地挂牌出让之前的2010年4月26日，原告发布了国有土地使用权挂牌出让公告，对该宗地的用地使用性质，建筑密度、建筑后退规划用地线、建筑间距、配套设施要求等规划设计条件进行了公示，并作为合同附件，竞买人参与竞买必须满足规划设计条件，在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条也有明确约定，故被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司按照规划要求和合同约定退让土地是服从规划管理、履行合同义务的行为，不存在退让补偿问题，该辩解不成立。关于被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司提出原告商城县国土资源局应当退还其垫付的市政工程费用问题，因该问题系土地出让后建设中的问题，与本案不属于同一种法律关系，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司可根据有关规定或合同另行主张权利。被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司虽依法提起反诉请求，但在指定的期限内未依法缴纳反诉诉讼费,对其反诉本院依法不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百零四条之规定判决如下：一、被告武汉丰达置业有限公司于本判决生效后二十日内向原告商城县国土资源局支付土地出让金1980万元，违约金396万元，优先以被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司管理的财产予以清偿；二、驳回原告商城县国土资源局的其他诉讼请求。上述给付内容，被告武汉丰达置业有限公司、武汉丰达置业有限公司商城县分公司如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80300元，由被告武汉丰达置业有限公司、武汉丰达置业有限公司商城县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  刘玉生审判员  柳 健陪审员  何茂彬二〇一八年十一月九日书记员  余 健