北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1302号上诉人（原审原告）：清华大学，住所地北京市海淀区清华园。法定代表人：邱勇，校长。委托诉讼代理人：丁红涛，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：付莹，北京嘉润律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡灿凤，女，1933年2月9日出生。委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗文培，女，1956年11月11日出生。委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦明星，北京市世纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗东懿，男，1958年10月26日出生。委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄伟杰，北京市世纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗卫东，女，1971年1月7日出生。委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，北京市世纪律师事务所律师。上诉人清华大学因与被上诉人蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东（以下简称蔡灿凤等4人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。清华大学上诉请求：撤销原判，改判支持一审全部诉讼请求。事实和理由：1.蔡灿凤等4人没有按照约定交回丰台房屋，违约情节严重。2.在与清华大学签订合同之前，就与他人签订换房协议，存在恶意。3.一审法院“本着和谐社会及合同履行顺畅的原则作出判决是错误的，应当以事实为根据，以法律为准绳。4.一审法院在双方均没有申请的情况下把房屋查封，存在程序瑕疵。蔡灿凤等4人辩称，在交付期限到来之前，罗松元家属多次与清华大学汇报，暂缓交房，清华大学是同意的，因此蔡灿凤等4人不存在违约的问题，因没有钱交纳上诉案件受理费才没有上诉。不同意清华大学的上诉请求。清华大学向一审法院起诉请求：1.解除清华大学与罗松元于2014年9月29日签订的《清华大学学清苑职工住宅售房合同》，解除清华大学与蔡灿凤、罗松元于2014年9月29日签订的《住房回购协议书》，解除清华大学与罗松元、蔡灿凤于2014年6月13日签订的《腾退住房协议书》；2.判令蔡灿凤等4人腾退海淀区101号房屋；3.判令蔡灿凤等4人向清华大学支付101号房屋自2015年6月至实际腾退之日的房屋使用费，暂计至2016年11月为27万元；4.判令蔡灿凤等4人向清华大学支付自2015年6月至2016年11月占用北京市丰台区91号房屋的违约金161854.38元；5.诉讼费由蔡灿凤等4人承担。一审法院认定事实：罗松元与蔡灿凤系夫妻关系，罗文培、罗东懿、罗卫东系二人子女。罗松元系清华大学退休职工，于2015年11月4日去世。丰台区91号房屋的所有权人为蔡灿凤。2014年1月9日，罗松元在《清华大学双（学）清苑职工住宅申购确认表》上签字，确认91号房屋登记在蔡灿凤名下，本人及配偶除上述所列住房外无其他任何政策性或保障性住房。2014年6月13日，清华大学房地产管理处（甲方）与罗松元、蔡灿凤（乙方）签订《腾退住房协议书》，双方约定，乙方保证在办理双（学）清苑住宅入住手续后6个月内，腾退丰台区91号房屋；乙方自愿在签订《清华大学学清苑职工住宅售房合同》（以下简称《售房合同》）时，将原住房所有权证（含房屋共有权证）及购房合同原件、交给甲方；腾退原住房前，乙方同意甲方按照原协议的约定，按月从乙方工资账户中扣除房租；乙方同意在甲方规定的腾房时间内腾退原住房，在结清相关费用后将原住房钥匙交给甲方，并办理腾退住房的相关手续；如乙方未能按期腾退原住房，视为占房，乙方同意接受甲方采取的收房措施，并同意甲方从乙方工资账户中按月扣除占房期间的违约金，违约金按照90元每平方米使用面积租金标准的1.2倍系数逐月递增；本协议作为《售房合同》的附件，具有同等法律效力。2014年9月26日，罗文培、罗东懿、罗卫东在家庭协议书上签字，同意罗松元购买清华大学的房屋，并同意将91号房屋腾退给清华大学。2014年9月29日，清华大学与罗松元签订《售房合同》，罗松元自愿购买海淀区101号房屋，建筑面积102.48平方米，除折抵91号房屋购房款449626.4元外，还需支付购房款910359.92元。同时约定，罗松元不能按照约定腾退原住房，清华大学有权按原价并考虑折旧因素收回本住房，取消罗松元再次购买职工住宅资格并给予相应纪律处分。同日，蔡灿凤、罗松元（甲方）还与清华大学（乙方）签订《住房回购协议书》，甲方除保证办理入住手续后6个月内将原房腾空交付钥匙外，还约定甲方与第三方关于原房发生的任何法律纠纷，与乙方回购甲方原房无关。上述合同签订后，罗松元交纳了全部购房款。罗卫东受罗松元委托于2014年11月19日办理了收房手续，但在2015年5月20日前，罗松元及其家属未向清华大学交付91号房屋，清华大学自2015年7月至11月从罗松元工资账户中累计扣款17070.2元。罗松元去世后，罗卫东以罗东懿私自将91号房屋换住他人，无法在清华大学限定11月20日前交房为由，申请将91号房屋交还航天部211厂，并补交101号房屋用于折抵91号房屋的折价款，清华大学对此未同意。2016年11月24日，罗卫东以腾退房屋事宜需罗东懿亲自办理为由申请延长腾退时间至2017年1月底。2017年1月23日，罗卫东等向清华大学交付91号房屋钥匙，清华大学以在诉讼阶段未予收取。蔡灿凤等4人认为清华大学主张的违约金过高，请求法院予以酌减。一审法院对91号房屋进行了勘验，房屋处于空置状态，以封条封闭户门。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。清华大学与罗松元夫妇就购买海淀区101号房屋及腾退丰台区91号房屋所签署的一系列合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应无条件、全面履行各自的义务。《售房合同》签署前，罗松元及蔡灿凤等4人均以签字形式保证将91号房屋交付清华大学。然在实际履行过程中，清华大学将海淀区101号房屋交付罗松元后，罗松元未在约定的6个月内向清华大学交付丰台区91号房屋，已构成违约。因《住房回购协议书》中明确约定，罗松元、蔡灿凤与第三方关于原房发生的任何法律纠纷，与清华大学回购原房无关，故丰台区91号房屋未按期腾退交付清华大学的责任，应由腾退人罗松元、蔡灿凤承担。现罗松元已去世，其配偶、子女作为继承人，负有对丰台区91号房屋的相关义务及责任。清华大学向内部职工售房的目的是为了改善部分职工的居住环境和条件，这一点在售房面积、地理位置、售房价格等方面均可体现。考虑到蔡灿凤年事已高，身患疾病，且蔡灿凤等4人现均同意交付丰台区91号房屋，法院亦对房屋进行了封闭，从合同履行角度出发已无障碍，故本着和谐社会及合同履行顺畅的原则出发，清华大学要求解除双方间合同并收回已售房屋的请求，法院不予支持，但蔡灿凤等4人应尽快向清华大学交付丰台区91号房屋。关于海淀区101号房屋占有使用费一节，因双方并无约定，且101号房屋并未腾退，故法院不予支持。《腾退住房协议书》是《售房合同》的附件，其条款是按照原房交付层进式约定的，从月工资中扣除房租是指在清华大学交付新房而购房人未交出原房的期间，而违约金是对超过6个月腾房期后仍未腾退原房的购房人给予惩罚性措施的约定，二者非重复计算。违约金应与违约程度适当，按双方约定计算的占房违约金数额明显过高，法院对蔡灿凤等4人要求酌减的意见予以采信，具体金额由法院酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东于本判决生效后7日内给付清华大学违约金90000元；二、驳回清华大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，罗松元逾期腾退丰台区91号房屋后，清华大学从罗松元2015年7月的工资中扣除2595元，实发2041元。清华大学还从罗松元2015年8月至11月工资中每月扣除3618.8元，每月实发1017.2元。以上共从罗松元的工资中扣除2015年6月至10月占房期间的违约金共计17070.2元。罗松元于2015年11月4日死亡，抚恤金118228元，丧葬费5000元，清华大学尚未发放。清华大学针对罗松元逾期腾退丰台区91号房屋的行为，采取上述扣款措施后，并未就行使解除权问题催告蔡灿凤等4人限期腾退丰台区91号房屋。本院认为，清华大学与罗松元签订的《售房合同》、与蔡灿凤和罗松元签订《住房回购协议书》、与罗松元和蔡灿凤签订《腾退住房协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于罗松元逾期腾退丰台区91号房屋的解决办法，《售房合同》约定：罗松元不能按照约定腾退原住房，清华大学有权按原价并考虑折旧因素收回本住房，取消罗松元再次购买职工住宅资格并给予相应纪律处分。作为《售房合同》附件的《腾退住房协议书》约定：如乙方未能按期腾退原住房，视为占房，乙方同意接受甲方采取的收房措施，并同意甲方从乙方工资账户中按月扣除占房期间的违约金。上述约定表明，当罗松元逾期腾退丰台区91号房屋时，双方约定共有3个解决办法，一是清华大学解除《售房合同》，二是采取一定措施自行收回丰台区91号房屋，三是从罗松元的工资账户中按月扣除占房期间的违约金。在罗松元没有按照约定的时间腾退丰台区91号房屋时，清华大学并没有选择行使解除权，亦未采取一定措施收回房屋，而是选择从罗松元的工资账户中按月扣除占房期间的违约金。清华大学选择从罗松元的工资账户中扣除占房期间的违约金虽然并不导致丧失解除权，但属于暂缓行使解除权，在已经从工资中扣除违约金的情况下，如果要行使解除权，应当向蔡灿凤和罗松元（罗松元死亡后应当向蔡灿凤等4人）进行催告，并给予必要的准备时间，经催告仍不履行腾房义务的，方可行使解除权。然而，清华大学直至提起本案之诉，并未向蔡灿凤和罗松元（或蔡灿凤等4人）进行催告，故清华大学要求解除相关合同，没有事实根据，一审法院判决驳回清华大学要求解除合同的诉讼请求正确，本院予以确认。在清华大学要求解除合同未获支持的情况下，其基于解除合同获得支持为前提的要求蔡灿凤等4人腾退海淀区101号房屋以及支付该房屋使用费的诉讼请求，没有事实根据，一审法院判决驳回上述诉讼请求正确，本院予以确认。罗松元、蔡灿凤没有按照约定的时间腾退丰台区91号房屋的行为已经构成违约，蔡灿凤等4人应当承担违约责任，双方约定的违约金过高，一审法院酌定蔡灿凤等4人给付清华大学违约金9万元得当，本院予以确认。蔡灿凤等4人本案并未主张用清华大学已经扣发的工资、抚恤金、丧葬费冲抵违约金，故法院不直接抵扣。综上所述，清华大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16770元，由清华大学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍