海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15114号 原告：中国建设银行股份有限公司海南省分行，统一社会信用代码×××,住所地海南省海口市国贸大道。 负责人：张中科，该分行行长。 委托诉讼代理人：秦文灵，海南阳光岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓传旺，海南阳光岛律师事务所律师。 被告：林道文，男，1987年12月10日出生，汉族。 被告：海口琼山重点项目建设投资公司，住所地海口市琼山区府城镇。 法定代表人：张榜伟，总经理。 委托诉讼代理人：滕雨格，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖洁如，海南瑞来律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行）与被告林道文、海口琼山重点项目建设投资公司（以下简称琼山重点项目公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦文灵、被告琼山重点项目公司的委托代理人滕雨格到庭参加诉讼。被告林道文经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行与林道文签订的编号为东中心住房2014-005-266号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决林道文向建设银行偿还全部贷款本金141305.55元及利息（包括借款利息、罚息及复利，利息暂计至2017年9月14日为3986.72元，实应计至本息还清之日止）；3.判决琼山重点项目公司对林道文所欠贷款本金及利息承担连带清偿责任；4.判决建设银行对位于海口市××区号云龙水郡（一期）3号楼XX层XXXX房享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由林道文、琼山重点项目公司承担。事实与理由：2015年12月3日，建设银行与林道文签订了编号东中心住房2014-005-266号《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定建设银行向林道文提供贷款149000元，用于购买位于海口市××区号云龙水郡（一期）3号楼XX层XXXX房（以下简称云龙水郡XXX房），借款期限自2015年12月4日至2035年12月4日，还款方式为等额本息还款法，并以该房产为该笔贷款提供担保，并已办理期房抵押登记。琼山重点项目公司为该笔贷款提供抵押加阶段性保证，保证期限自本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年12月4日，建设银行向林道文发放贷款149000元，履行了自己的合同义务，但林道文未能依约向建设银行偿还贷款本息。截至2017年8月31日，林道文已累计拖欠贷款利息共计3023.76元。经原告多次催收均拒绝还款。根据《借款合同》的约定，林道文已构成违约。故建设银行根据《借款合同》第十六条、十七条的约定，贷款人建设银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人林道文立即清偿全部借款本息及相关费用，解除与林道文的借贷关系，并对已办理抵押登记的房产享有优先受偿权。为维护原告建设银行合法权益，请求判如所请。 被告琼山重点项目答辩称，根据《中国建设银行商品房销售贷款合作协议书》第十条第二项担保期间的约定，答辩人的担保期间为“自贷款发放之日起至抵押财产的他项权利证书交由乙方核对无误、执收之日止。”《借款合同》第三十五条约定的担保方式为“抵押加阶段性保证”，第三十六条约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、执收之日止”。涉案房产已办理期房抵押登记手续，保证期间已过，琼山重点项目公司的保证责任已免除。此外，在保证期间内，建设银行已经向保证人账户扣划8508.81元，用于偿还林道文的借款，琼山重点项目公司已经在保证期间内履行完毕保证义务，并且保留向林道文追偿的权利。《物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。根据《担保法》第二十八条的规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。在涉案房屋已经办理期房抵押登记且原告已经诉请房屋优先受偿权的前提下，应该优先实现物的担保，琼山重点项目公司仅在物的担保以外对林道文的上述债务承担连带清偿责任。 被告林道文未作答辩。 建设银行围绕诉讼请求提交了如下证据：东中心住房2014-005-266号《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、期房申请备案登记表、林道文的婚姻证明。林道文未到庭应诉，自动放弃了质证的权利。本院认证意见如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明力予以确认，本院予以采信。 琼山重点项目公司围绕诉讼请求提交了如下证据：《中国建设银行商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、期房申请备案登记表、建设银行通知及客户专用回单、《房产登记信息查询情况说明》、《房屋抵押信息查询情况说明》。本院认证意见如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明力予以确认，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，建设银行与林道文、琼山重点项目签订了编号为东中心住房2014-005-266号的《借款合同》，该合同约定的主要内容为：建设银行为贷款人，林道文为借款人及抵押人，琼山重点项目为保证人；林道文向建设银行借款149000元整，借款用途为购置云龙水郡1819房；借款期限为2015年12月4日至2035年12月4日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上调0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮100%；担保方式为抵押加阶段性保证；林道文以海口市琼山区云龙镇云定路104号云龙水郡（一期）3号楼XX层XXX房为该借款提供抵押担保；琼山重点项目提供的保证为连带责任保证，保证条款的效力独立于合同其他条款；无论建设银行对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为林道文自己所提供、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，琼山重点项目在本合同项下的保证责任均不因此减免，建设银行均可直接要求琼山重点项目依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，琼山重点项目不提出任何异议；林道文不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形属于林道文违约情形，建设银行有权行使宣布贷款立即到期，要求林道文立即清偿借款本息及相关费用，解除与林道文的借贷关系等权利；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执之日止。合同签订后，建设银行向林道文发放149000元贷款。但林道文至今未就上述房屋办理抵押登记。截至2017年12月28日，被告林道文尚欠建设银行贷款本金139703.17元、利息570.46元,罚息5.28元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应解除建设银行与两被告签订的《借款合同》以及林道文是否应向建设银行偿还贷款本金和利息；二、建设银行对海口市琼山区云龙镇云定路104号云龙水郡（一期）X号楼XX层XXXX房是否享有优先受偿权；三、琼山重点项目是否应对以上债务承担连带责任。 建设银行与林道文、琼山重点项目签订的《借款合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。 一、关于是否应解除建设银行与林道文、琼山重点项目签订的《借款合同》以及林道文是否应向建设银行偿还本金和利息的问题。建设银行依约如期向林道文发放149000元贷款，截至2017年12月28日，被告林道文尚欠建设银行贷款本金139703.17元、利息570.46元,罚息5.28元。林道文未依约偿还贷款本息，已构成违约。依合同约定，建设银行有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求林道文立即清偿借款本息。因此，被告林道文应向原告建设银行偿还尚欠本金139703.17元、截至2017年12月28日的利息570.46元,罚息5.28元，以及2017年12月29日至还清之日止的利息（以139703.17元为本金，按中国人民银行公布的基准利率上浮0%计算）。原告请求解除《借款合同》及被告林道文支付上述款项的事实依据和法律依据充分，本院予以支持。 二、关于建设银行对海口市琼山区云龙镇云定路104号云龙水郡（一期）X号楼XX层XXXX房是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”建设银行与林道文、琼山重点项目签订的《借款合同》约定的抵押物房产未办理抵押登记，该抵押权不成立，但并不影响该合同抵押条款的效力。因该房产至今尚未办妥房屋抵押登记，建设银行主张对云龙水郡XXX房享有优先受偿权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。抵押权未成立只是不能对抗善意第三人，本案关于抵押条款的效力仍然有效，被告林道文仍应在担保物价值范围内承担清偿责任。 三、关于被告琼山重点项目是否应对以上债务承担连带责任的问题。建设银行与林道文、琼山重点项目签订的《借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论建设银行对本合同项下的债权是否有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为林道文自己所提供、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，琼山重点项目在本合同项下的保证责任均不因此减免，建设银行均可直接要求琼山重点项目依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，林道文提供的是物保，琼山重点项目提供的是人保。《借款合同》约定，无论建设银行对合同项下债权是否存在其他担保等情形下，琼山重点项目的保证责任均不减免，建设银行均可直接要求琼山重点项目依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。因此，建设银行主张琼山重点项目对林道文所欠贷款本金和利息承担连带清偿责任，事实依据和法律依据充分，本院予以支持。保证人琼山重点项目承担保证责任后，有权向债务人林道文追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告林道文、海口琼山重点项目建设投资公司签订的编号为东中心住房2014-005-266号《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告林道文于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司海南省分行支付尚欠本金139703.17元、截至2017年12月28日的利息570.46元、罚息5.28元，以及2017年12月29日至还清之日止的利息（以139703.17元为本金，按中国人民银行公布的基准利率上浮0%计算）； 三、被告林道文以其海口市琼山区云龙镇云定路104号云龙水郡（一期）X号楼XX层XXXX房在该房产价值范围内对以上第二项确认的债务承担清偿责任，被告海口琼山重点项目建设投资公司对本判决第二项确认的债务承担连带责任；保证人海口琼山重点项目建设投资公司承担保证责任后，有权向债务人林道文追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3206元，由被告林道文、海口琼山重点项目建设投资公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 审 判 员  钟垂林 审 判 员  李家炎 二〇一八年三月二十七日 法官助理  尹 霏 书 记 员  林一苗