福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初2026号 原告：黄妹英，女，汉族，1939年7月23日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：华韦清、肖亚丽（实习），福建亿阳律师事务所律师。 被告：林振亚，男，汉族，1945年4月19日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：张迪，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：林帼英，女，汉族，1941年9月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林啸，男，系林帼英长子。 被告：林振国，男，汉族，成年，香港居民，现住。 原告黄妹英与被告林振亚、林帼英、林振国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄妹英的委托诉讼代理人华韦清、肖亚丽，被告林振亚及其委托诉讼代理人张迪，被告林帼英的委托诉讼代理人林啸到庭参加诉讼。被告林振国经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄妹英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告母亲马銮英及林振亚1993年3月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效。2、确认坐落于福州市台江区（原打铁垱32号，地号19段219Ｂ）房屋当中：一层西半边（右边）面积35.5平方米及三层全部产权（面积81.67平方米）归原告所有，楼梯间及层面产权面积原、被告共同所有；3、判令被告归还原告建房资金27830.93元。4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：福州市台江区（原打铁垱32号，地号19段219Ｂ）房屋原为单层民房，产权人系被告母亲马銮英。1993年3月15日，马銮英作为出卖人与作为买受人的原告签订了一份《房地产买卖契约》，约定由马銮英将讼争房屋以厅中线为界的西半部份（右边）面积35.5平方米分割转让给原告，转让价为35000元。双方特别约定共同出资对原房屋进行加层，加层后的二层产权属马銮英所有，三层属于原告所有，楼梯间及屋面产权属于双方共同所有。合同签订后，原告向马銮英支付了转让款35000元；马銮英与林振亚将原台江区建设局审批的改造加层建设许证、施工图纸等施工资料交付给原告。原告遂于1993年下半年进行开工建设。动工时，原告要求马銮英及林振亚按约定共同出资，但马銮英及林振亚表示资金困难，仅能以转让款35000元为限进行出资合建。此种情况下，原告只好单独筹款大部份资金并按照经审批的施工图纸，对一层旧房进行拆除改建三房一厅一厨一卫（预留楼梯通道口），并在一层楼面上加盖了第二、三层，二、三层建筑面积合计163.34平方米，加楼梯至屋面通道间及屋面房间（一间）建筑面积23平方米，加层部份面积合计186.34平方米。加层房屋于1994年上半年竣工，耗资125661.86元。房屋竣工后原告与丈夫刘长钦共同居在福州市台江区今，原告户籍也落在自己建造的房屋内。由于在加层过程中，马銮英仅出资35000元，双方口头约定二层中的35.5平方米归马銮英所有，其他46.17平方米归原告所有。马銮英及其丈夫林长锋去世后，被告林振亚径自占用该房第二层的全部使用面积。被告林振亚的行为明显侵害了原告的财产所有权，应承担相应的法律责任。马銮英及其丈夫林长锋生前共育有三个子女，分别为被告林振亚、林帼英、林振国。为定争止纷，故来院起诉，望判如所请。 被告林振亚、林帼英辩称，一、被答辩人诉状所称与事实不符；1、关于本案的被答辩人支付讼争房屋一层转让款的事实：在诉状中，被答辩人称：“合同（《房地产买卖契约》）签订后，原告向马銮英支付转让款35000元”。事实上，被答辩人并未向马銮英支付过该转让款，原告也并未提供任何证据显示其已经交付该款项。2、关于本案的建房事实：（1）建房款项由马銮英支付。在诉状中，被答辩人所称的房产加盖事实全部不实。事实上，加盖起讼争房产，全部为马銮英出资。1992年，马銮英丈夫林长峰病死香港，马銮英返榕，有意将打铁垱32号加盖为三层（即在原有基础上再加盖2层）。但是因为无法办证，被答辩人告知其可办证，并可依据其关系提供计划价建材，但要求要把一层房屋转让给其一半，转让价3.5万元。马銮英同意了该要求。协议签订后，1993年3月16日领取《建设许可证》。合建房屋于93年4月8日即开工，（根本不是诉状中所称下半年）开工后，马銮英始终参与加层建设，并支付加层款项。因当年被答辩人及其配偶债务缠身，购房款，建房款分文未付。加层于1993年11月竣工，被答辩人分文未付。（加层中，因收到违建罚款，马銮英也支付了罚款）加层结束后，按照原先约定，马銮英将房契，许可证等证件交黄妹英办理加层房产房契，但黄妹英未办。（2）加层过程并未对一层旧房进行拆除改建第一层房产从加层开始，结构从未发生变更，并不存在改建的事实。（3）加层并未委托闽侯建筑二公司。被答辩人是鼓楼区建筑设计退休，其配偶系13岁从事建筑业／三木退休。曾在永泰／闽清等多个建筑社工作过。对这样一个终生从事建筑业的家庭，在月平均工资不足300元的1993年，加盖70平方米的民房，却花费一万元多的管理费委托闽侯建筑二公司施工，情理上说得过去么？！且14万元在当时算是巨款，可以买到王庄新村××单元××商品房，可以买东泰路二单元竹林境新村的商品房，其何苦要在他人房子上加盖70平方米的民房？！（这里说个细节，当时加层用的是红、白旧砖，约2万多块，每块砖一角多，分数次购买。（单据见答辩人提交的证据7本账本）2011年5月打铁铛84号（原32号）二楼装修，92号的许春琦等邻里帮工拆墙，可见旧砖。试问，要是如被答辩人所言，当时请了闽侯二建筑公司，包工料的话可能用到旧砖么？！）在加层结束后，除东南二方向贴瓷砖装门面外，民房是简陋的。西向外无窗，北向用旧门框。外18墙内12墙（一般是内外统一）电料用铝线，杂乱无章、一看便知不是包工包料。且：被答辩人提供的协议本身并非本案的当事人签署，与马銮英之间不存在任何的法律关系，且其并非讼争房产的产权人，其有何权利签订建房协议？有答辩人的委托书么？马銮英确认了么？建安发票又在何方？另，依照被答辩人提交的证据，《工程施工协议》为2001年10月签订，但该项目决算书系94年5月出具，却已经加盖了闽侯建筑二公司公章。且闽侯建筑二公司的工商登记设立时间在2001年12月才设立，怎么可能在2001年10月签订《工程施工协议》，明显系造假的合同和事实。3、关于被答辩人诉状中称的口头约定等情况。关于诉状中“事实和理由”最后一段写的关于双方口头约定对加建建房重新分配的表述，答辩人根本不知道其所指。双方从未有过该口头约定，且其一方面说双方有口头约定，另一方面又没在诉讼请求中予以依照该约定要求确权，即是最大矛盾。二、被答辩人的诉讼请求二无事实与法律上的依据。从被答辩人的诉讼请求二要求确认坐落于福州市台江区房屋的产权来看，该诉讼请求是属于请求法院进行物权变动的范畴。在本案中，关于一层房屋，依照本案讼争合同，该合同第九条规定：“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。但至今，合同签订方并未到房地产买卖主管机关办理登记鉴证手续，且原告未支付转让款35000元，更未经产权变更登记。显然，本案讼争合同基于签约双方约定的条件未成就而未生效，且未实际履行。被答辩人未生效的合同，要求行使其确认物权的权利，显然是错误的。关于二、三层房屋，该房屋并未形成产权（甚至依照被告提供的资料，尚有违建成分）。简而言之，该房产连产权都没有，你确啥权？！三、关于被答辩人要求归还其建房资金的问题。1、依上述，被答辩人唯一证明其支付建房款125661.86元的证据，并无其他证据。该证据系一份虚假的协议（见本答辩状第一点）；2、被答辩人的该诉讼请求也因为超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；（见本答辩状第四点）。四、关于本案当事人的问题。1、关于本案涉及的继承问题。本案中，答辩人是作为继承法律关系参加到本案的诉讼，就本案是否涉及继承的发生，需要指出的是，答辩人对马銮英在肉体上的死亡不持异议，答辩人对外也是这么和相关行政机关说的。但因为马銮英是香港公民，其在法律上死亡问题，一直未获得香港政府的认定，这也给马銮英的其他房产的继承问题造成严重影响——因为大陆行政机关无证据认定（香港政府不确认死亡，大陆也无相关部门认定死亡）马銮英的法律死亡事实，因此对其相关房产的继承一直无法进行办理相关继承手续。（当然，要是本案审理中，审理法院能依法认定马銮英法律上的死亡事实，必将有助于马銮英其他房产的解决。）2、另一方面，即使本案存在继承关系，但是，确权之诉的指向人应该是产权人，依照继承法，继承人在继承被继承人的遗产时，才依照份额继承被继承人的债权债务。这是债权债务关系，和本案的确权之诉（指向物权关系）有什么关系？目前，该房产不仅未办理产权，也未实际继承和分割，将答辩人及其他被告列为本案当事人的理由和依据是什么？！是加进来继承债务么？五、关于本案的诉讼时效问题。答辩人对本案被答辩人对答辩人及其他被告的诉讼请求和事实理由所陈述的事实和指向法律关系确实一团雾水（见上述口头约定表述），根本不知道其要求确权依据的其法律关系为何，且整个诉讼请求，即有确认之诉，又有给付之诉。在其未阐明其法律关系的前提下，只能提出如下说法：如果本案是基于合同之债来告，合同签订为93年3月，即使依照被答辩人诉状表述94年加层也已经竣工（实际是93年11月完工），早就超过了3年的诉讼时效，（不论合同约定还是口头约定），其诉讼请求也应予以驳回。基于上述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求，从事实和法律上，都无依据，其诉讼请求应该予以依法驳回。 被告林振国未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告林振国未到庭应诉，视为放弃质证权利。根据庭审质证及到庭当事人的陈述，本院对事实作如下认定： 1993年3月15日，以马銮英为甲方（出卖人），黄妹英为乙方（买受人），双方签订一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于台江区的房地产（房屋建筑面积35.5平方米）分割出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产的成交价为35000元；甲方以厅中线为界，将西半边（右边）全部房屋35.5㎡买（卖）给乙方黄妹英所有；加层部分共同出资，二层产权属甲方所有，三层产权属乙方所有；楼梯间及屋面产权甲乙双方共同所有。被告林振亚和黄妹英之子刘建伟作为在见人也在该契约上签字。1993年3月17日，福州市台江区建设局向马銮英颁发建筑许可证，同意其在台江区新港打铁垱32号加层为砖木结构第贰、叁层建筑，建筑面积为9.96㎡×7.13㎡×2层＝142㎡，使用性质为住宅。之后，讼争房屋经加层改建为三层，于1994年上半年竣工，但未经建设部门审核及办理改建后的房屋所有权证。房屋竣工后黄妹英与其丈夫刘长钦共同入住至今，户籍也落在该房屋住址内。 本院认为，黄妹英与马銮英签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，且讼争房屋经原所有权人马銮英报建设部门审批许可后，已实际进行加层改建，黄妹英也已入住多年，马銮英生前均未提出异议，故可认定双方签订的上述《房地产买卖契约》合法有效。办理房屋权属所有权人变更登记系房屋买卖合同的附随义务，该改建后的讼争房屋至今未办理变更登记，故该房屋买卖合同尚未履行完毕，因此本院对林振亚、林帼英提出的本案诉讼已超过诉讼时效的答辩意见不予采纳。所有权确认系本案房屋买卖合同纠纷之外的另一法律关系，且改建后的讼争房屋至今未办理所有权登记，黄妹英提交的1994年4月9日福州市台江区建设局罚款收据，亦表明改建的房屋有部分超出核准改建的范围，曾被处以违建罚款，房屋的合法建筑面积至今尚未经产权登记管理部门审核登记，故本院对黄妹英提出的确认所有权的诉讼请求在本案中不作处理。黄妹英就房屋改建出资所提交的证据，存在矛盾及不合理情形，不能证明房屋改建均系由其出资，更无证据证明其所主张的马銮英因未出资而将部分加盖的房屋用于抵款的事实，且黄妹英未能举证证明其在马銮英生前曾主张该项债权，其长期未向马銮英提出该债权主张，亦不符常理，因此本院对黄妹英要求判令马銮英的继承人承担归还房屋改建费用的诉讼请求不予支持。被告林振国经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认黄妹英与马銮英（已故）于1993年3月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效； 二、驳回黄妹英的其他诉讼请求。 案件受理费15330元，由黄妹英负担10000元，林振亚、林帼英、林振国负担5330元。 如不服本判决，黄妹英、林振亚、林帼英可以在判决书送达之日起十五日内，林振国可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  李 芬 二〇一八年三月十五日 书 记 员  郭楚楚 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  9