湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初279号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。法定代表人：杨文波，董事长。委托代理人:左堃，湖南天润人合律师事务所律师。委托代理人:何小翠，湖南天润人合律师事务所实习律师。被告:莫国平，男，1981年2月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区,被告:胡明章，女，1980年4月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区，委托代理人:莫国平，男，1981年2月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区告丈夫。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业”）诉被告莫国平、胡明章物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托代理人左堃，被告莫国平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付麓谷林语小区F区24栋2702房物业管理费9509元，违约金2852元，共计12361元。2、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为麓谷林语小区F区24栋2702房的业主。原告和被告签订《保利.麓谷林语物业管理服务协议书》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.80元，建筑面积为135.47平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年10月1日起停止缴纳物业费，截止2017年12月31日，欠费月数为39个月，每月金额243.8元。据此，被告欠缴物业费共计9509元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求2852元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计12361元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院。被告莫国平、胡明章辩称：原告所述“被告拒不按时缴纳物业费”不实,被告只是暂缓交纳物业费，原因在于原告不严格履行合同以及未按相关规定提供服务，被告多次要求原告改进，原告态度傲慢，原告违约在先。被告曾于2013年7月1日缴纳物业费至2014年9月30日，而在此期间原告曾经多次答应被告会改善服务，严格按照合同规定执行，多次答应多次失约，因此导致被告对该物业公司失去信心，被告才暂缓缴纳物业费。事实与理由：一、门岗形同虚设，闲杂人员随意进出，各类违法人员随意进出小区，业主家中被盗事件频发。房屋从收房，装修入住至今，物业公司一直按照一级物业资质的收费标准收取物业费，根据《前期物业合同》中第一章物业服务内容与服务标准中第二条第6项的规定：在物业的管理区域内物业服务包括公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。事实是从交房到至今为止小区安防门岗形同虚设，社会闲杂人员随意进出，各种推销广告敲开业主家门强行进入进行推销，给业主的生活带来极大的安全隐患，小区楼道内各个地方各种小广告到处都是，小区内入室盗窃案件频发，曾经被湖南政法频道和湖南经视频道多次报道该小区的安防问题。2014年8月高新区公安部门曾在小区内查获30人以上的传销团伙窝点，这完全属于物业对外来人员管理松懈，没有加强巡逻管理所致;2016年-2017年之间，由于小区安防门岗形同虚设，导致有法轮功违法人士进入小区内挨家挨户散发资料，宣传法轮功，当时有多位业主向12345市长热线举报，并得到了公安部门的确认。二、小区内消防通道长期被占，严重影响消防救援。自交房至今小区内消防主干道长期被乱停车辆占用，无数业主多次反映该事件的隐患，物业无动于衷，不予管理，任凭事态的发展，物业没有尽到引导车辆有序停放的义务，时至今日一直没有解决。三、本物业门前秩序乱、环境卫生差、全是乱摆摊点，不及时制止及处理。小区内各种摆摊设点到处都是，有卖小菜的、卖水果的、卖烤红薯的、卖大饼油条的、磨剪刀收头发的等等，有的甚至摆在物业办公室门口及岗亭旁边，物业领导及工作人员监守自盗，不予管理。四、电梯故障频发，多次出现坠落、关人、被水淹等情况，电梯长期没年检，无特种设备年检标志，导致业主乘坐电梯没有安全感。五、物业公司不履行合同约定的公示账目义务，自从交房至今物业公司不公开物业费、广告费、停车费等费用开支明细，具有非法强占业主费用的嫌疑。六、有人在装修施工时改动楼房公用设施或房屋结构，但物业公司未及时予以制止，采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务，导致小区内违章建筑到处都是。七、未做好商铺沿街交通秩序与车辆停放的管理。八、物业工作人员态度恶劣，蛮横无理，曾经对缓交物业费的业主限制购水金额，后经12345市长热线和高新区职能部门介入后恢复正常。九、物业公司非法占用F区8栋车库资源违法搭建作为物业办公室以及出租给个体作为商铺牟取暴利，后经业主投诉政府部门责令物业公司限期拆除，将车位归还给广大业主，可物业公司无视政府部门的处理非法占用至今。十、自购车位业主的车位经常被占用，物业不闻不问，业主车子经常在自己车位被破坏，物业无法提供监控视频。综上所述，根据被告与原告签订的《前期物业合同》中“第一章物业服务内容与服务标准”的第二条约定的物业服务内容，明显体现原告违约在先，原告首先没有提供符合行业标准的物业服务，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合合同要求的服务，根据《合同法》第六十七条规定，被告有权拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用，同时依据《前期物业合同》第六章第二十五条的规定，对于2013年7月1日至2014年9月30日己经缴纳的物业费有权要求原告退还并补偿。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”对于原告长期按照一级物业资质的收费标准收取物业费而又长期违约导致被告的以上种种损失，被告保留请求原告赔偿的权利。故被告答辩请求：1、申请职能部门进驻小区现场取证，通过取证和走访其他业主证实被告所举事实和提供的证据照片属实。2、申请政府职能部门彻查物业公司费用开支明细，严查物业领导非法动用维修基金以及其他贪污腐败行为。3、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。4、本人要求原告撤销将本人列为被告。5、原告承担物业服务不作为给业主造成的违约责任，在其先行承担违约责任的基础上，物业费按其收费标准的2折计算。对于2013年7月1日至2014年9月30日已经缴纳的物业费用按同比例退还。请求人民法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明：湖南保利房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《保利麓谷林语前期物业服务合同》，该合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容:6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅（11层以下）1.5元/月．平方米；高层住宅（11层以上）1.8元/月．平方米。第十四条约定：物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告莫国平、胡明章系F区24栋2702号房的业主，已于2013年6月29日收房，房屋建筑面积为135.47平方米，被告自2014年10月1日起至今一直未缴纳物业服务费。被告应交纳2014年10月1日至2017年12月31日止的物业服务费9509元（135.47㎡×1.8元/㎡/月×39个月）。同时，原告在为小区提供物业服务过程中，在公共秩序维护等方面存在一定的服务瑕疵。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《保利麓谷林语前期物业服务合同》、房屋交接单、被告提供的照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，湖南保利房地产开发有限公司与原告保利物业签订的《保利麓谷林语前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。被告自2014年10月1日起至2017年12月31日止，一直未交物业服务费，对于原告要求被告支付物业服务费9509元，本院予以支持。对于被告主张退还2013年7月1日至2014年9月30日物业服务费，因被告未提供充分证据证明原告多收其物业费，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。对于原告要求被告支付违约金2852元，虽然被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告莫国平、胡明章在本判决生效之日起十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2014年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费9509元。二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取55元，由被告莫国平、胡明章承担。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇一八年三月二十六日书记员  周 沛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。