淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初6867号原告（申请执行人）：涟水海林实业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇安东南路西侧。法定代表人：崔海林，职务董事长。委托代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被告（案外人）:罗扬，男，汉族，1966年10月30日出生，住淮安市清浦区。被告（案外人）：王学明，女，汉族，1969年3月11日出生，住淮安市清浦区。被告（被执行人）：张雄飞，男，汉族，1981年12月4日出生，住淮安市清河区。被告（被执行人）：李进，女，汉族，1984年6月2日出生，住淮安市开发区。原告涟水海林实业有限公司（以下简称海林公司）与被告罗扬、王学明、张雄飞、李进执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告海林公司的委托代理人毛适之、被告罗扬、王学明到庭参加诉讼，被告张雄飞、李进经本院合法送达未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明：海林公司与张雄飞、李进经营合同纠纷一案，本院于2011年10月24日立案受理，于2012年4月13日作出（2012）河商初字第0311号民事判决：李进、张雄飞给付海林公司转让费137970.2元，案件受理费2973元由李进、张雄飞负担。该判决生效后，根据海林公司申请，本院于2013年7月31日立案执行，执行案号为（2013）河执字第1234号。在该案执行过程中，本院于2014年2月依法作出（2013）河执字第0912号、1234号民事裁定书、协助执行通知书，对登记在张雄飞、李进名下的位于淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室房屋予以查封。2017年6月6日，罗扬、王学明对执行标的提出执行异议，认为张雄飞、李进已将该房屋出卖给罗扬、王学明，应停止执行。本院于2017年8月2日作出（2017）苏0812执异55号执行异议裁定书，裁定中止对该房屋执行。海林公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室房屋；2、被告罗扬、王学明承担本案诉讼费。依据的事实和理由为：罗扬、王学明与张雄飞、李进签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直未办理过户登记手续，一直在张雄飞、李进名下。而且，在张雄飞、李进涤除银行抵押权，具备办理过户条件时，罗扬、王学明并未要求张雄飞、李进协助办理过户登记手续，而是就该房屋办理了抵押登记手续，将该房屋抵押给王学明。2017年6月19日听证笔录中，罗扬、王学明自述：根据相关政策满5年可以享受税收减免，房屋买卖合同签订时离5年期限仅差一年时间，所以为了少缴税款，在中介建议下办理了抵押手续。可见，罗扬、王学明在办理抵押手续时应当知晓该房屋已具备办理过户条件，所谓5年税收减免政策并不会影响办理过户登记。罗扬、王学明为了自身利益考虑推延办理房屋过户登记，足以证明房屋未办理过户登记系罗扬、王学明自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除执行条件包括非因买受人自身原因未办理过户登记，故本案不能排除执行。而且，房屋买卖合同约定2014年3月25日前交付是为了让罗扬、王学明少缴税而约定，系以合法形式掩盖非法目的，这一条款应为无效条款。故而，应当准许对该房屋的执行。被告罗扬、王学明辩称，1、罗扬、王学明于2013年3月27日签订房屋买卖合同，海林公司于2013年7月3日申请强制执行，即购房在先，执行在后。海林公司申请执行时，房屋已归罗扬、王学明所有。2、罗扬、王学明按照合同约定于2014年3月17日缴纳房屋买卖契税准备办理过户手续时，发现房屋被查封。联系张雄飞，张雄飞称有案件在审理中。罗扬、王学明遂将张雄飞、李进起诉至经济开发区法院。（2014）淮开民初字第0794号判决书确认房屋买卖合同合法有效。2014年4月9日，张雄飞答应尽快将问题解决，并又向被告索要了3000元房款。后张雄飞更换电话号码，再也无法联系上，致使罗扬、王学明无法办理过户。故而，系因张雄飞、李进原因导致房屋无法办理过户，并非罗扬、王学明过错导致房屋无法办理过户。3、罗扬、王学明已付清了全部房屋价款。4、房屋买卖合同约定2014年3月25日前办理过户，系双方当事人真实意思表示，合法有效，即使为了少缴税，也不违反法律规定。综上，（2017）苏0812执异56号执行异议裁定书合法有效，请求驳回海林公司诉请。被告张雄飞、李进未到庭，亦未提交答辩状。本院查明，2013年3月27日，张雄飞、李进与罗扬、王学明签订《房屋买卖合同》，约定：张雄飞、李进将位于淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室房屋出售给罗扬、王学明，建筑面积142.77平方米，价款76.8万元，购买房屋需2013年3月27日前预付2万元作为定金，2013年3月29日首付32.8万元（不包括定金），办理还款及注销抵押手续，剩余房款40万元办理房屋委托公证时一次性付清，最后房款2万元在2014年3月25日前过户后一次性付清。出卖方需在2013年4月20日前将房屋交付给买方；还约定，契税及过户费或公证费由罗扬、王学明承担，个人所得税由罗扬、王学明承担，营业税由罗扬、王学明承担。罗扬、王学明于房屋买卖合同签订当日，预付了定金2万元，次日支付了32.8万元以偿还房屋剩余银行贷款注销银行抵押权。2013年4月9日，又支付了38万元，2013年4月10日又支付了1万元。2013年12月11日，又支付1万元。2014年4月9日又支付3000元。在执行异议过程中，罗扬、王学明支付了剩余的1.7万元，即罗扬、王学明已付清全部房款。2013年4月3日，房屋银行抵押权注销。2013年4月9日，张雄飞、李进按房屋买卖合同约定办理了公正声明书以及委托书，将房屋出售相关事宜委托王文倩代理。2013年4月9日，张雄飞、李进与王学明签订借款协议、房地产抵押合同办了抵押登记手续，将房屋抵押给王学明，抵押金额59.9万元。罗扬自认抵押合同对应的借贷并未真实发生。2013年7月2日，淮安市爱家服务有限公司出具物业管理专用收据，反映罗扬缴纳了房屋2013年4月8日至2014年4月7日的物业管理费。2013年12月23日，淮安市清河区中亚暖通设备经营部出具暖器片订货合同、定金收款收据以及用户保修卡，客户名称为罗扬，地址为河畔花城**。在执行异议案件谈话中，罗扬称2013年4月10日交付房屋、入住居住。李进对罗扬这一陈述没有意见，同意罗扬、王学明的异议请求。2014年3月，罗扬、王学明准备办理房屋过户手续时从房屋登记部门得知该房屋已法院（2013）河执字第0912号、1234号民事裁定书、协助执行通知书查封。罗扬、王学明遂于2014年3月31日起诉张雄飞、李进商品房销售合同纠纷一案，要求张雄飞、李进履行房屋过户义务。淮安经济技术开发区人民法院作出（2014）淮开民初字第0794号民事判决书。判决查明，张雄飞、李进交付了房屋，罗扬、王学明装修并入住，判决确认房屋买卖合同有效，但鉴于房屋被查封履行不能，驳回罗扬、王学明诉请。（2017）苏0812执异56号执行异议案件中，罗扬在2017年6月19日谈话笔录中陈述：签订买卖合同时，该房屋购买未满5年，根据相关政策满5年可以享受税收减免，张雄飞、李进是在2009年3月19日购买，签订合同是在2013年3月27日仅差一年时间，所以在买卖合同上特意约定了最后房款在过户后一次性付清。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房屋买卖合同约定契税、过户费、个人所得税、营业税、公证费均由罗扬、王学明承担。罗扬在（2017）苏0812执异56号执行异议案件谈话中明确陈述，“签订买卖合同时，该房屋购买未满5年，根据相关政策满5年可以享受税收减免，张雄飞、李进是在2009年3月19日购买的房屋，张雄飞、李进与罗杨、王学明签订合同是在2013年3月27日，仅差一年时间，所以在买卖合同上特意约定了最后房款在过户后一次性付清”。2013年4月3日，在房屋银行贷款结清及银行抵押权涤除后，具备办理产权过户时，罗杨、王学明与张雄飞、李进却未办理房屋过户手续，而是签订借款协议、房地产抵押合同办理了抵押登记手续，将房屋抵押至王学明名下，罗扬自认抵押合同对应的借款并未真实发生。本院认为，罗扬、王学明办理抵押登记至王学明名下以规避风险，反映罗扬、王学明已意识到不及时办理房屋过户手续的法律风险，但罗扬、王学明为了逃税或少交税在具备办理房屋过户条件时却不办理房屋过户登记手续而办理抵押登记手续，可见未办理过户登记系罗扬、王学明自身原因导致，根据法律规定，罗扬、王学明的异议不能排除执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室房屋。案件受理费12928元，公告费600元，合计13528元，由被告罗杨、王学明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长 苗 艳人民陪审员 唐 莹人民陪审员 袁少鹏二〇一八年三月六日书 记 员 戴淑珺附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。