广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终843号上诉人（原审被告）：牛自权,男,1983年5月18日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：岳利娜,女,1985年8月14日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：高权龙，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛正平,男,1976年12月3日出生,汉族,住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦怡，广东格林律师事务所实习律师。上诉人牛自权、岳利娜因与被上诉人湛正平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人牛自权、岳利娜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回湛正平的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由湛正平承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实。2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》是由牛自权、岳利娜、湛正平及广州世通房地产咨询有限公司三方共同签订，众所周知房屋交易过程繁杂，牛自权、岳利娜作为非专业人士，而世通公司作为专业的房屋交易居间方，对整个房屋交易的把握牛自权、岳利娜当然是值得信任的。在办理按揭时，世通公司将预约办理按揭的时间作了延迟，牛自权、岳利娜一直是受世通公司的误导，才造成超过合同约定的30日办理按揭贷款手续，并不是牛自权、岳利娜故意导致，此项事实有公证的聊天记录予以佐证。一审法院仅仅认定牛自权、岳利娜未及时办理申请贷款手续，而遗漏了牛自权、岳利娜只是由于世通公司的误导，才逾期办理的重要事实，对于牛自权、岳利娜而言是极其不公平的，应当予以改判。二、牛自权、岳利娜并不构成违约，也未达到解除合同的条件。牛自权、岳利娜在世通公司的误导下，迟延办理按揭申请，这个行为并没有主观上的恶意，对湛正平没有造成损失，也不构成根本性的违约。并且湛正平向牛自权、岳利娜发出《关于请在三天内办妥银行按揭申请手续的函》，将存量房买卖合同约定的办理按揭申请的时间变更为2017年5月5日前，根据存量房买卖合同第八条违约责任的约定，逾期超过15日，守约方有权要求解除合同。而牛自权、岳利娜在5月11日取得了无房证明，正常履行了己方的义务，牛自权、岳利娜逾期6日履行义务，并没有根本违约，湛正平无权解除合同。相反，在牛自权、岳利娜没有根本违约的前提下，湛正平却一直要求解除合同，究其原因就是因为日益上涨的房价滋生了其抛弃诚信不惜毁约的恶意。三、牛自权、岳利娜具备继续履行合同的能力。在一审诉讼中，牛自权、岳利娜提供了工商银行的存款明细单以及信用社出具的同意放贷证明，以上证据符合法律法规的要求，足以证明牛自权、岳利娜具备履约能力，能够支付全部房款，本案合同可以继续履行，不存在事实上不能履行的障碍，房屋可以直接过户、房款可以支付。但是一审法院却认定：前述证据不能证明湛正平已实际取得了贷款，无法证明牛自权、岳利娜有付清涉案房款的能力，明显认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了牛自权、岳利娜的合法权益。被上诉人湛正平二审辩称：不同意牛自权、岳利娜的上诉请求。一、本案没有证据证明是中介方误导牛自权、岳利娜，事实上因牛自权、岳利娜是申请首套房屋按揭，无房证明是申请按揭的必备资料，但牛自权、岳利娜直到2017年5月11日才出具该无房证明，此时已经超过合同规定的30天申请按揭期限即2017年4月24日，也超过了合同规定的构成根本违约的15天宽限期，即2017年5月9日，故牛自权、岳利娜逾期申请按揭，责任在自身，退一步讲，即便假设牛自权、岳利娜是因中介方的误导才出现逾期申请按揭，根据合同法第121条，因第三方导致违约同样是违约，至于牛自权、岳利娜与中介方的纠纷，应该由其双方另案解决，与本案无关。二、2017年5月3日，湛正平向牛自权、岳利娜发函要求其在3天内办理按揭申请，是基于此时牛自权、岳利娜仅为一般违约，合同还应继续履行，不代表湛正平豁免牛自权、岳利娜的违约责任，更不代表变更合同约定的办理按揭申请的期限，所以牛自权、岳利娜认为双方已经将按揭申请的时间变更为5月5日不符合事实。另外，合同约定合同签订后30天内办理按揭申请，并约定逾期15天没有办理申请有权解除合同，牛自权、岳利娜在5月11日才取得无房证明，一直没有履行申请按揭的义务，逾期明显超过15天，构成根本违约。证据显示牛自权、岳利娜在2017年5月12日明确表示不再购房，证据有中介方出具的情况说明以及我方提交的公证书，牛自权、岳利娜构成根本违约。三、牛自权、岳利娜提交的存款明细单以及信贷新出具的同意放贷证明，出具的时间是9月或10月，不能证明在正常交易时间内具备付款能力，而且信用社的同意放贷证明仅仅是意向，并未实际支付房款。湛正平于2017年5月17日向一审法院提起本案诉讼称：牛自权、岳利娜是夫妻关系。2017年3月25日，湛正平通过中介，与牛自权、岳利娜签订了房屋买卖合同，将广州市海珠区森语一街8号1001房房屋以235万元转让给牛自权、岳利娜。双方约定付款方式为签约后支付5万元作为定金，30日内向银行提出贷款141万元的申请，剩余94万元由牛自权、岳利娜在房管部门出具受理回执日支付，任何一方逾期履行合同超过15天的，守约方有权选择解除合同，并要求违约方支付成交价10%的违约金等。签约后，牛自权、岳利娜向湛正平支付了5万元定金。同时，根据牛自权、岳利娜的请求，湛正平于2017年3月27日又与牛自权、岳利娜签订了另一份合同，以备办理产权过户手续之用。在合同约定的期限内，牛自权、岳利娜一直未依约履行合同义务，包括未准备齐相关的办理银行按揭所需的相关资料并办理按揭申请等。经湛正平多次催告，仍未果。鉴于牛自权、岳利娜严重违约，且毫无交易之诚意，故湛正平起诉要求：1、判令解除湛正平与牛自权与2017年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》及牛自权、岳利娜于2017年3月27日所签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令牛自权、岳利娜向湛正平支付违约金235000元；3、本案诉讼费由牛自权、岳利娜负担。牛自权、岳利娜一审辩称，按照双方合同约定，我方是要在签约30日内委托（实际上是根据湛正平的要求委托）按揭服务机构协助向银行提出按揭申请；我方在房管部门成功办理过户手续当天支付首期房款94万元，剩下的房款141万元待办妥按揭手续后由银行直接支付给湛正平。合同签订后，我方于当天支付了定金5万元。在办理按揭过程中，因受中介误导（中介将预约办理按揭的时间作了延迟），中介在2017年5月4日（周四）与我方沟通时，最后确定在5月7日（周日）办理，并由中介通知湛正平。后中介通知我们说周日银行办不了按揭，需要到5月10日或11日才能办理。我方也答应。中介在2017年5月11日通知我方说湛正平要求晚上20时面谈接下来的流程。我方赴约后，中介突然说湛正平以逾期超过15天为由提出终止合同。由此可见，三方对该次调整办理按揭的时间都是很认同的。因此，不能视为我方违约，我方要求湛正平和中介方必须继续履行合同；否则，应视为对方违约。湛正平急着解除合同的主要原因是房价上涨过快，湛正平不想以低价出售房屋给我方。综上，我方是受到中介误导才出现逾期，主观上不存在恶意，客观违约的程度也不严重，不属于根本性违约，因此，要求继续履行合同。湛正平应有义务防止损失扩大，即在符合过户条件的情况下，应及时协助过户，而非找借口解除合同，从而造成各方损失。湛正平没有恪守承诺，其诉求不应得到支持。一审法院经审理查明：牛自权、岳利娜是夫妻关系。位于广州市海珠区森语一街8号1001房，于2013年12月2日登记湛正平为产权人，单独所有，建筑面积78.56平方米。2017年3月25日，牛自权通过广州世通房地产咨询有限公司（下称中介公司），向湛正平购买上述房屋，三方签订《存量房买卖合同》，约定：牛自权、岳利娜向湛正平购买广州市海珠区森语一街8号1001房房屋，成交价为235万元；牛自权、岳利娜在签约时支付5万元作为定金，双方于本合同签订后30日内提供办理按揭手续所需的全部资料，并由牛自权、岳利娜在合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出141万元的贷款申请，双方并同时办理网签手续；剩余94万元（包含定金）由牛自权、岳利娜在房管部门出具受理回执日支付；双方在银行出具同贷书后5个工作日内共同到房产登记机关办理产权转移登记手续；交楼时间为2017年10月15日前；任何一方逾期履行合同的，违约方每日需按照成交价的万分之一向守约方支付违约金；超过15天的，守约方有权选择解除合同，并要求违约方支付成交价10%的违约金；双方在房地产交易所信息平台签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，其内容与本合同不一致的，以本合同为准等。2017年3月27日，湛正平与牛自权、岳利娜及中介公司办理了买卖合同备案的手续。签约后，牛自权、岳利娜向湛正平支付了5万元定金。因牛自权、岳利娜未在签约后30日内办理按揭贷款手续，湛正平于2017年5月3日向牛自权、岳利娜邮寄函件，提出：我已多次催促中介公司让牛自权方尽快办理贷款，但中介答复说牛自权方未准备好，也未向银行申请按揭；希望牛自权方在本周五（2017年5月5日）前一起办好按揭手续等。次日，中介公司联系牛自权、岳利娜什么时候可办理按揭手续，并询问牛自权、岳利娜无房证明办了没有。2017年5月11日，牛自权、岳利娜取得房管部门出具的无房证明。之后，湛正平以牛自权、岳利娜违约为由，提出要解除合同。牛自权、岳利娜认为是湛正平违约在先，需要赔偿。双方无法协商，湛正平遂提起本案诉讼。一审诉讼中，牛自权、岳利娜提供的证据其中有：1、牛自权在中国工商银行的存款明细单，记载截至2017年10月9日余额为1275832.48元，证明其有付清涉案房款的能力。（湛正平认为真实性由法院审核，但不能证明牛自权、岳利娜的主张。）2、2017年9月29日，曲周县农村信用合作联社河东分社出具的《同意贷款证明》，内容是：鉴于牛自权在我信用社申请贷款140万元事宜，经研究决定同意放贷，贷款人将依据有关法律法规签订贷款合同约定，我信用社承担放款的详细情况和产生的法律后果。（湛正平认为真实性由法院审核，但不能证明已将贷款发放给牛自权、岳利娜。）3、2017年10月11日，曲周县农村信用合作联社河东分社出具的《保证放贷（函）》，内容是：申请人牛自权同志在我信用社申请贷款140万元事宜，经研究决定保证同意放贷，放款时间为签订贷款合同后20个工作日内，我信用社承担放款的详细情况和产生的法律后果。（湛正平认为真实性由法院审核，但不能证明已将贷款发放给牛自权、岳利娜。）4、2017年10月11日，广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，证实牛自权、岳利娜具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2017年10月11日。（湛正平认为真实性由法院审核。）一审另查明，牛自权、岳利娜于2017年6月2日向一审法院起诉湛正平及广州世通房地产咨询有限公司，要求继续履行涉案买卖合同等，案号为（2017）粤0105民初4870号，该案正在审理中。本案一审诉讼中，湛正平表示其诉求中要求解除的，是涉案买卖合同中其与牛自权、岳利娜间的买卖关系，不包括与广州世通房地产咨询有限公司间的居间合同关系。一审法院认为：湛正平与牛自权、岳利娜自由协商后自愿签订《存量房买卖合同》，合法有效，当事人应严格履行。湛正平主张牛自权、岳利娜未在合同约定的期限内提供办理按揭所需的资料并办理按揭手续，已违约，故要求解除合同。牛自权、岳利娜辩称其已依中介公司要求的时间提供资料并准备签约，但因湛正平基于房价飚升而反悔不愿意售房，故才未能办理按揭手续，责任在湛正平。对此，一审法院意见，根据双方于2017年3月25日签订的合同，约定了“双方于本合同签订后30日内提供办理按揭手续所需的全部资料，并由牛自权、岳利娜在合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出141万元的贷款申请”，即牛自权、岳利娜理应在2017年4月24日前提交按揭所需资料并办理按揭贷款手续，以支付房款。从查明的事实，反映牛自权、岳利娜未在约定期限内提交办理按揭所需资料，直至湛正平2017年5月3日发出催告函后，仍然未及时递交资料办理申请贷款手续。可见，牛自权、岳利娜已违约。在本案审理期间，虽然牛自权、岳利娜提供了信用社出具的同意放贷证明，但并不能证明牛自权、岳利娜已实际取得了贷款。即现有证据无法证明牛自权、岳利娜有付清涉案房款的能力，无法证明牛自权、岳利娜能够继续履行合同。据此，湛正平认为牛自权、岳利娜违约而要求解除买卖合同关系，有理，一审法院予以支持。关于湛正平要求牛自权、岳利娜支付违约金235000元的问题。虽然牛自权、岳利娜存在违约，但从其申请贷款的迟延时间来看，其违约性质不属严重。而且，湛正平现不能举证证明其因牛自权、岳利娜违约所导致的损失。因此，湛正平要求牛自权、岳利娜支付违约金的请求，理据不足，一审法院不予支持。买卖关系解除后，湛正平应退还已收的定金5万元给牛自权、岳利娜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告湛正平与被告牛自权、岳利娜间关于广州市海珠区森语一街8号1001房的房屋买卖合同。二、原告湛正平在本判决生效之日起10日内退还定金5万元给被告牛自权、岳利娜。三、驳回原告的其他诉讼请求。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，牛自权和岳利娜与湛正平均表示无新证据提交。二审另查明，湛正平在一审中提交中介方广州世通房地产咨询有限公司于2017年5月14日出具的情况说明:合同约定买卖双方签订合同后30日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。我司在2017年3月30日已告知买方办理按揭手续所需的全部资料，由于买方称在白云区的另一套房屋转让中，未能提供家庭套数证明，所以买方没有在签订合同后30日内办理按揭手续。在此期间卖方多次催促买方办理相关手续及办理按揭手续所需的全部资料。2017年5月11日早，买房告知我司自己的家庭套数证明已经打印出来了。5月11日晚，我司邀请买卖方到我司办公室详谈。卖方提出按照合同，买方已经违约，双方应签署补充协议再进行办理按揭手续；买家不同意，双方未能谈妥。5月12日买方表示不再购买该房屋，并认为卖家违约，并让我司转告卖方。至今为止，买卖双方还没有办理按揭手续。牛自权和岳利娜对该证据的内容不予认可，认为中介是有办理按揭的情况的，业主认为必须通过中介，中介定的时间是周日，后来又改到下周三、周四。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。牛自权和岳利娜与湛正平双方于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》约定“双方于本合同签订后30日内提供办理按揭手续所需的全部资料，并由牛自权和岳利娜在合同签订后30日内委托按揭服务机构协助向银行提出141万元的贷款申请”，按照约定，牛自权和岳利娜应在2017年4月24日前提交按揭所需的全部资料并办理按揭贷款手续。根据查明的事实，牛自权和岳利娜未在约定期限内提交办理按揭所需的全部资料并办理按揭贷款手续，直至湛正平2017年5月3日发出催告函后，仍然未及时递交按揭所需的全部资料及办理申请贷款手续。牛自权和岳利娜二审时称其受中介方世通公司的误导才造成未能在合同约定的30日内办理按揭贷款手续，但牛自权和岳利娜提交的证据不能证明其上述主张，故本院不予采信。而实际是牛自权和岳利娜因另一套房屋当时正在转让中而未能出具家庭住房套数证明故无法向中介方提交办理按揭手续所需的全部资料及按揭贷款手续。因此，牛自权和岳利娜已构成违约。按双方上述合同约定，任何一方逾期履行合同超过15天的，守约方有权选择解除合同，牛自权和岳利娜在5月11日才取得房管部门出具的无房证明，已经超过合同约定的逾期履行合同（4月24日前）的15天期限（5月9日），而且在中介方世通公司于5月11日召集双方进行协商后未能达成一致意见的情况下，湛正平提出解除合同，有合同依据。据此，湛正平认为牛自权和岳利娜违约而要求解除买卖合同关系，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。牛自权和岳利娜上诉主张不同意解除合同，理据不成立，本院不予支持。一审法院不予支持湛正平要求牛自权和岳利娜支付违约金235000元、以及判决湛正平退还定金5万元给牛自权和岳利娜，湛正平没有提出上诉，本院对一审法院的上述处理予以确认。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。牛自权和岳利娜上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12800元，由上诉人牛自权和岳利娜负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年三月十六日书记员  陈婷婷