安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终409号上诉人（原审原告）：李传军，男，1989年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥禹洲房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县桃花镇松林路与书香路交口禹洲华侨柳园2#楼107商铺。法定代表人：林龙安，总经理。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。上诉人李传军因与被上诉人合肥禹洲房地产开发有限公司（以下简称“禹洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李传军上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持李传军的一审诉讼请求；2、禹洲公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第15条所称“需有出卖人提供的资料”是指为涉案房屋办理产权转移登记所需的资料而非初始登记所需资料，一审法院对此理解错误。初始登记是开发商原始取得涉案房地产物权的行为，是开发商建造商品房的结果，与是否签署《商品房买卖合同》无关。根据《合同法》及《城市房屋权属登记管理办法》的规定，《商品房买卖合同》签订后，开发商应为买受人办理的登记为转移登记，合同中约定的“需有出卖人提供的资料”显然是指为买受人办理转移登记的相关材料。即使认为双方对此存在争议，因该条款属格式条款，也应当解释为禹洲公司为李传军办理转移登记所需的资料。二、一审法院认定禹洲公司履行了约定义务，无任何违约行为，属事实认定不清，适用法律错误。在规定时间内为涉案房屋办理权属登记证书是禹洲公司应尽的义务。禹洲公司在一审中并未能举证证明曾在商品房交付的60日内将办理转移登记需由禹洲公司提供的资料报产权登记机关，而只提供了其向肥西县桃花镇不动产产权交易中心递交初始登记材料的证明，这一证据与本案不具有关联性。双方合同约定涉案房屋为合肥市房地产权证，禹洲公司应将资料报送至合肥市产权登记机关，而非肥西县相关部门，禹洲公司显属违约。禹洲公司在2016年12月20日收到肥西县桃花镇不动产产权交易中心退回的初始登记材料后，直到2017年2月23日才到合肥市房产交易管理中心办理无权利现楼盘新建业务，且在2017年4月1日办理完结新建业务后，直到2017年8月2日才继续办理无权利现楼盘变更业务，中间延误时间总计长达8个月之久，之后申请初始登记和转移登记更是远远超过合同约定及法律规定，理应承担违约责任。三、一审法院对举证责任分配认定不清。李传军作为买受人只需证明禹洲公司未在90日内为其办妥房地产权属证书，而禹洲公司应举证证明其在规定时间内提交了为李传军办理转移登记资料，但禹洲公司并未提供上述证据，应承担不利后果。禹洲公司辩称，一、禹洲公司已经按照合同约定全面履行了合同义务。依据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》的规定，《商品房买卖合同》第15条中约定报产权登记机关备案的资料指初始登记的资料，没有任何法律规定或司法解释认定需有出卖人提供的资料系指转移登记中所需要的资料。在初始登记阶段提交转移登记材料房管部门不予受理，必须要完成初始登记后才能提交转移登记资料。禹洲公司已经举证证明在房屋交付后60日内将办理初始登记所需全套资料报产权登记机关，并且案涉房屋由于客观原因而非出卖人原因，不能归责于禹洲公司，要求禹洲公司承担违约责任无事实及法律依据。二、李传军要求禹洲公司承担违约责任负有举证责任。在一审中李传军并未举证证明禹洲公司存在违约行为，李传军仅以未取得房地产权属证书为由要求禹洲公司承担违约责任没有事实和法律依据。李传军未能举证证明未能取得房屋权属证书系由于出卖人原因，应承担举证不能的责任，承担不利后果。李传军向一审法院起诉请求：1.依法判令禹洲公司立即向李传军支付逾期未办理房地产权属证书的违约金11763.54元。2.依法判令禹洲公司立即将办理房地产权属登记的资料报产权登记机关备案，为李传军办理房地产权属证书。3.本案全部诉讼费用由禹洲公司承担。一审法院认定事实：2014年1月28日，李传军与禹洲公司签订了商品房买卖合同(合同编号:20136138860083YZ20140071)，合同约定:禹洲公司将其开发的位于合肥市翡翠路与紫云路交口的禹洲?翡翠湖郡3号楼503室以588177元出卖给李传军。该合同第十五条约定“禹洲公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需有禹洲公司提供的资料报产权登记机关备案。如因禹洲公司的责任，李传军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李传军不退房的，禹洲公司按已付房款的2%向李传军支付违约金。买受人在交房前或交房时，应按政府当期规定缴交办理产权登记的契税、维修基金、登记费、工本费等相关费用，产权登记相关费用由出卖人代收代缴。买受人拒不缴纳的，出卖人有权不予代办房产证”。上述合同双方已实际履行。另查明，2016年10月份房屋交付李传军使用，禹洲公司于案涉房屋交付60天内，即2016年11月已经将办理产权登记的全部手续及相关资料报送至肥西县桃花不动产登记中心。后来肥西县桃花不动产登记中心根据合肥市房管局【合房（2015149号文件）通知】，退回了案涉小区办理产权登记的全部手续及相关资料，禹洲公司又将其提交于合肥市不动产登记中心办理产权登记。案涉房屋的房产证目前仍在办理之中，尚未取得。一审法院认为，李传军与禹洲公司签订的《商品房买卖合同》该合同为双方真实意愿表达，内容合法有效，双方均应严格遵守。该合同第十五条虽明确约定“出卖人应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”，但禹洲公司已按照双方合同约定于案涉房屋交付60天内，已经将办理产权登记的全部手续及相关资料报送至房屋的产权登记部门，虽然案涉房屋的权属证书至今未办理结束，但禹洲公司已按照上述合同约定履行了自己的约定义务，无任何违约行为。从李传军提交的证据，也无法证明禹洲公司存在违约行为，故针对李传军“依法判令禹洲公司立即向李传军支付逾期未办理房地产权属证书的违约金11763.54元”的诉讼请求，不予支持。同时，房屋权属证书的审批办理是产权登记部门的行政行为，至于何时办理结束，不是禹洲公司所能决定的，且禹洲公司已经将办理产权登记的全部手续及相关资料报送至房屋的产权登记部门，后续的办理是由产权登记部门操作，何时办结，客观上禹洲公司无权干涉。故李传军要求“依法判令禹洲公司立即将办理房产权属登记的资料报产权登记机关备案，为李传军办理房地产权属证书”不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李传军的全部诉讼请求。案件受理费94元，减半收取47元，由李传军负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，李传军与禹洲公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定，禹洲公司应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。禹洲公司于2016年10月份将涉案房屋交付李传军，于2016年11月即将办理产权登记的相关资料报送至肥西县桃花不动产登记中心，故李传军上诉主张禹洲公司未按照合同约定履行义务，存在违约行为，依据不足。李传军上诉称禹洲公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，未在房屋交付之日起90日内为其办妥房屋权属证书，但该规定适用前提是“由于出卖人的原因”。禹洲公司向肥西县桃花不动产登记中心报送资料后被退回，后又报送至合肥市不动产登记中心，此系产权登记机关文件规定的客观原因所致，并无充分证据证明系禹洲公司的原因，故李传军此点上诉主张依据不足。禹洲公司已将办理产权登记的相关资料报送至产权登记部门，一审法院对李传军“依法判令禹洲公司立即将办理房产权属登记的资料报产权登记机关备案，为李传军办理房地产权属证书”的诉讼请求不予支持亦无不当。综上，李传军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由李传军负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 沈静审判员马枫蔷二〇一八年三月二十日书记员 罗      晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。