江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0581民初9304号 原告：常熟市雅致物业管理有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号23-Q。 法定代表人：徐庆成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱耀东，该公司员工。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 原告：常熟市雅致酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。 法定代表人：徐庆成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 原告：常熟时风国际假日酒店有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。 法定代表人：王振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：马骏，男，1959年6月29日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：王丽霞，女，1959年3月23日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：马骏，系王丽霞的丈夫，1959年6月29日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司诉被告马骏、王丽霞无因管理纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告常熟市雅致物业管理有限公司委托诉讼代理人朱耀东、三原告共同委托诉讼代理人俞健、被告马骏（兼被告王丽霞的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告2016年1月1日至2016年12月31日的物业成本费5138.6元及电费2.5元，合计5141.1元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系常熟市海虞南路62号16-E房屋的共同所有权人，房屋建筑面积为54.55平方米，规划用途为商业服务。2006年被告与原告三签订《租赁合同》一份，双方约定：被告将上述房屋出租给原告三，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，租金为该物业的总房价款的8.13%。租赁到期后，原告三未再与被告续签租赁协议，后双方办理了房屋交接手续，后房屋一直由被告在使用。按《租赁合同》3.5条约定：“从乙方即撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用和风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担”。且整栋大楼的正常运作务必会产生相应的基本支出，被告作为该物业的实际使用方，理应分担该栋大楼的成本费用。但在此期间，该栋大楼的成本费用系由三原告支出。常熟市雅致酒店有限公司对时风国际广场2016年度物业管理成本委托苏州方本会计事务所常熟新联分所鉴证，会计事务所将三家公司成本费用归集物业管理成本，计算得出平均每月每平方米物业成本支出为7.85元。原告为维护整栋大楼的正常运行已经支付了全部的费用，但作为业主之一的被告按理也应按照房屋权证面积分摊上述费用，但被告至今仍未向原告支付任何费用。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，望法院依法审查并判准原告的诉讼请求。 被告马骏、王丽霞辩称，1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2、判令原告支付被告自2016年1月1日到2017年1月16日的房屋收益金3811元。事实和理由：1、原告一直占用被告房屋经营至2017年1月16日。按2004年7月16日被告和原告签署的“确认书”第二条“甲方委托乙方对物业进行经营管理的期限为十年。委托管理期限届满时，在乙方提出的条件与第三方所提条件相等的情况下，乙方有优先续约权。”按理在10年经营期满前，原告应主动找被告协商下一步的合作事宜，但事实上原告一直没找过被告，而当被告在期满前后多次找到原告分管业主事务的朱耀东经理时，也一直被告知“酒店将一直照常经营下去，只是新的合作方案和条约还没有出来，确定后就会通知业主。”看到酒店一直正常经营着，我们也就一直耐心地等着原告的通知直到近2016年底我直接找到原告董事长张诗泽问及此事，他找来朱耀东了解情况，朱经理当了被告面告诉张老板，由于被告联系电话等他们找不到了，所以新的合作方案出来后没有通知到被告。而事实上被告夫妻的手机和家庭电话号码从2004年购房至今一直没有变动，原告明显在故意说谎，逃避相应的法律责任。新的合作方案要么降低回报继续交由原告经营，要么被告收回自营。当即我向他们表示了继续交由原告经营的意愿，而朱经理说第一批联系到的业主合约已签过，后来还有几位和我们有类似的情况的，他们要下次开会研究。过了没几天当我们再次找到朱经理时，被告知由于酒店经营状况不佳，我们的房子他们不想续租了。这样，双方约定在2017年1月17日退房。虽然从2016年1月1日到退房原被告双方没签新的合约。但原告主观上霸占被告房子一直经营着，所以被告主张按照“确认书”第1条约定向原告收回相应的收益金38211元。2、原被告之间从未签过所谓的“物业服务合同”。再说，被告的房子一直被原告占用着，更无2016年原告为被告的物业服务之实。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王丽霞、马骏系常熟市海虞南路62号16-E房屋（建筑面积54.55平方米）的所有权人,房屋规划用途均为商业服务。以王丽霞、马骏为出租方（甲方），常熟时风国际假日酒店有限公司为承租方（乙方），常熟市时风房地产开发有限公司为保证人，签订《租赁合同（委托经营管理合同）》一份，合同约定：甲方将位于常熟市海虞南路62号16层E号的物业出租给乙方，租赁期限自起租日（即2005年12月31日）起满十年，自起租日起每十二个月为一个租赁年度。在租赁期间，从起租日开始乙方应向甲方支付的年租金为该物业的总房价款的8.13%（所得税由甲方承担）。其余期间，乙方无须向甲方支付任何租金或其他费用。在租赁期限内所发生的物业管理费、水、电、通讯等费用由乙方据实承担。在本合同期满或者提前终止时，除非乙方认为有必要，否则乙方不负责拆除物业内原有装修。甲方应无条件按乙方撤出物业时的现状予以接收。同时乙方撤出该物业时起，由该物业引起的任何费用及风险，包括但不限于物业管理费、水、电、煤、气、通讯等费用均转由甲方承担。 上述租赁合同到期后，原告常熟时风国际假日酒店有限公司未再与被告签订相关房屋租赁合同，双方办理了房屋交接手续。原告常熟时风国际假日酒店有限公司、原告常熟市雅致酒店有限公司、常熟市雅致物业管理有限公司陆续在案涉房屋所在的时风国际广场从事物业管理服务，案涉房屋使用过程中的水、电费用先由原告向供水、供电部门缴纳，再由原告向业主收取。2016年度的电费单价平均约0.82525元/度、冷水费单价约为3.85元/吨（含污水处理费等）。房屋交接时，被告书面确认：常熟市海虞南路62号16-E房屋的冷水表起始读数为0，热水表起始读数为0，电表起始读数为2.6度。2018年1月26日，经本院现场勘查，常熟市海虞南路62号16-E房屋的冷水表读数为0，热水表读数为0，电表读数为22度。 另查明，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司向被告收取了水电费押金及2016年度物业管理费。后马骏、王丽霞起诉至本院，要求常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司归还私自扣除的物业费、水电费押金，本院经审理认为双方对2016年度水电费押金及物业管理费的收费标准尚未达成合意，常熟时风国际假日酒店有限公司、常熟市雅致酒店有限公司自行制定的收费标准缺乏依据，故判决支持了马骏、王丽霞的诉讼请求。目前该判决已生效。 审理中，原告陈述：2016年时风国际广场公共区域的物业管理是由三原告共同进行，期间有个过渡管理的过程，诉讼过程中三原告作为一个整体无需区分，案外再自行结算。另，原告为证明物业成本费的计算标准为7.85元/每平方米/月，提交了其单方委托苏州方本会计事务所有限公司常熟新联分所出具的《时风国际广场物业管理成本的鉴证报告》。被告对该鉴证报告不予认可。后根据原告的申请，本院依法委托江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所对时风国际广场2016年度物业管理成本及热水费成本进行鉴证，该鉴证机构后出具鉴证报告，载明物业管理成本鉴证结果为：时风国际广场2016年度物业管理成本总计发生3208304.62元，以实际测绘的可销售总面积41575.27平方米计算，2016年度平均每月每平方米物业管理成本为6.43元；由于三原告未提供与热水费成本有关的会计资料，该鉴证机构认为无法对时风国际广场2016年度热水费成本发表鉴证意见。为此，原告花费审计费46980元。 本院认为，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中，原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司在没有法定的或者约定的义务下为包括被告在内的业主对时风国际广场进行物业管理服务，其在进行服务和管理时确实支出了相关费用，该行为属于事实行为，管理结果及获得利益归属于包括被告在内的业主，故被告作为受益人应当向原告偿付必要的费用。根据鉴证报告，2016年度时风国际广场平均每月每平方米物业管理成本为6.43元，常熟市海虞南路62号16-E（建筑面积54.55平方米）2016年的物业成本费应为4209.08元应由被告支付给原告。 关于水电费，原告已向供水、供电部门支付了相应的水、电费，被告应根据其实际使用的水、电量及相关部门的收费标准向原告支付相应的费用。根据水、电表读数的差额及供水、供电部门的收费标准，截止2018年1月26日本案所涉房屋的水费为0，电费为16.01元。原告主张的电费2.5元未超过被告实际使用的电费金额，本院予以支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，判决如下： 一、被告马骏、王丽霞于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司物业成本费4209.08元、电费2.5元，合计4211.58元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元、保全费73元，审计费中的1423.64元，合计1546.64元，由原告常熟市雅致物业管理有限公司、常熟市雅致酒店有限公司、常熟时风国际假日酒店有限公司负担711.82元，被告马骏、王丽霞负担834.82元并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  须 耘 二〇一八年三月二十八日 书 记 员  孙 维 。