浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终7123号 上诉人（原审被告）：杭州汉邦酒店设备有限公司，住所地杭州市江干区大世界五金城****,统一社会信用代码91330104555188350M。 法定代表人：耿桂英，执行董事。 委托诉讼代理人：逯传林，员工。 被上诉人（原审原告）：徐爱花，女，汉族，1946年11月4日出生，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：袁园、陈方正，浙江西子律师事务所律师。 上诉人杭州汉邦酒店设备有限公司（以下简称汉邦公司）因与被上诉人徐爱花房屋租赁合同纠纷一案，不服江干区人民法院（2017）浙0104民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：徐爱花以315200元价格购买了杭州市笕丁路168号大世界五金城17幢B-10室建筑面积为31.52平方米的商铺，于2007年9月取得产权证，并委托该楼盘开发商杭州大世界五金城有限公司统一对外招租。汉邦公司自2010年6月向该公司承租并使用涉案商铺。2014年6月6日，徐爱花与该公司委托合同到期，汉邦公司未与徐爱花签订租赁合同亦未支付租金，一直使用上述商铺至今。期间，徐爱花本人或委托他人与汉邦公司商谈续约及支付租金事宜未果。另查明，杭州市笕丁路168号大世界五金城17幢B-10室商铺隔壁及前后相同面积商铺租金于2014年至今租赁价格为年租金15000元至25000元不等。 现徐爱花诉至原审法院，请求判令：1、汉邦公司腾退并交还徐爱花笕丁路168号大世界五金城17幢B-10室商铺；2、汉邦公司支付徐爱花自2014年6月7日至实际腾退之日的房屋占用费106883.4元（自2014年6月7日开始按2014年商铺购房价格9.5%的年租金标准计算至实际腾退之日止，暂计至2017年12月31日）；3、本案诉讼费用由汉邦公司承担。 原审法院认为：汉邦公司在与杭州大世界五金城有限公司关于涉案房屋租赁合同期限届满后，继续使用徐爱花所有的商铺，徐爱花、汉邦公司之间已形成事实上的房屋租赁关系，但双方对租赁期限未作约定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，徐爱花在履行了通知义务后，依法请求解除合同，该院予以支持。徐爱花诉请汉邦公司支付腾退之前的租金，符合法律规定，该院亦予支持。关于涉案房屋租金，该院根据地段及时间等因素酌情确定年租金价格为22000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十六、第二百三十二条之规定，判决：一、汉邦公司于判决生效后十日内腾退坐落于杭州市江干区商铺；二、汉邦公司于判决生效后十日内支付徐爱花自2014年6月7日至实际腾退之日的房屋租金（自2014年6月7日开始按年租金人民币22000元计算，暂计至2017年12月31日为人民币78467元）；三、驳回徐爱花的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币991.5元，由徐爱花负担人民币263.6元，汉邦公司负担人民币727.9元。 宣判后，汉邦公司不服，向本院提起上诉称：一、汉邦公司与大世界五金城公司房屋租赁事实说明。汉邦公司于大世界酒店用品市场开业陆续租赁大世界公司管理的商铺,于2012年6月1日，汉邦公司与大世界公司协商按照每平方米52元的月租金标准租赁案涉商铺。由于大世界公司在市场招商管理和开发力度上存在缺陷，造成大世界酒店用品市场的管理混乱，商户经营亏损严重，很多商户退出租赁，造成大世界酒店用品市场绝大部分房屋空闲。大世界五金城17幢一楼共计20间房屋，租赁使用的仅有汉邦公司承租的8间房屋，其他房屋空了两年之久，在2016年年底才陆续租赁出去。二、徐爱花所述事实与理由严重不符。1、因开发大世界五金城的房产公司资不抵债，房屋业主没有拿到房屋租金，在2014年6月汉邦公司有专人联系租赁房屋的业主，每间房屋租金在8000到12000元不等，除徐爱花之外其他房屋业主均签订房屋租赁合同，只有徐爱花没有签订书面合同。2、2017年初至今因杭州周边大范围拆迁，大世界五金城房屋租金也陆续从12000元增长到20000元，原审法院实地调查B8（我爱我家）2017年年底租赁，租金为每年20000元。15幢A1-5,B1-5共十间，2014年6月至2017年6月房屋租金在7000-12000元不等，2017年6月至今每年租金在15000元至20000元不等。B12（密胺餐具）2018年4月刚刚租赁的，每间租金20000元。原审法院判决汉邦公司按照每年22000元支付租金，严重缺乏事实依据。三、汉邦公司所租赁使用的在大世界五金城的11间房屋情况的简单说明。汉邦公司在2014年6月合同到期，因市场管理混乱，这么大一个酒店用品市场只有七八家商户，绝大部分商铺空置多年，想退还所租赁房屋搬迁到其他市场。因很多房东建议汉邦公司继续租赁，房租按照市场价重新签订租赁合同，就这样按照每年每间7000至12000元不等的金额共计签订10间商铺至今，只有案涉商铺因特殊情况没有签订房屋租赁合同。四、汉邦公司所使用大世界五金城房屋租赁费用问题。1、因大世界公司经营管理混乱，亏损严重，无论是在市场的商户还是购买大世界公司房子的房东都造成很多困难。汉邦公司租赁的其他10间房东都没有拿到大世界公司给他们的返租租金。2014年6月30日以前的费用已经和大世界公司结算完毕。2、汉邦公司已经把公司自2014年6月以来所租房屋租赁合同复印件附在附件里。2014年6月-2018年6月房屋租金：17幢A7年租金11000元，A8年租金10000元，A9年租金11000元，A10年租金11000元，B7年租金11500元，B8年租金11500元，B9年租金12000元。2015年6月至2017年6月房屋租金，29幢A7，A8年租金8000元。A9年租金7200元。2018年6月至2019年6月房屋租金：A7年租金18000元。A8年租金18000元。A9年租金18000元。A10年租金18000元。B9年租金18000元。五、徐爱花身为国家干部，国家高级知识分子，在汉邦公司房屋使用初期不彻底解决房屋租赁的问题，汉邦公司联系徐爱花未果，徐爱花在汉邦公司使用三年多了漫天要价，严重违背事实。六、一审法院对本案基本事实不进行详实审查，这么小的租赁纠纷从立案至结案长达一个租赁周期。给汉邦公司造成巨大的经济和精神压力。综上，请求：1、撤销原审判决。2、改判汉邦公司向徐爱花支付2014年6月30日至2016年6月29日房屋使用费按每年12000元计，两年合计24000元整。2016年6月30日至2017年6月29日房屋使用费按照每年15000元，2017年6月30日至今房屋使用费按照每年18000元支付。2、判令徐爱花承担本案诉讼费。 被上诉人徐爱花答辩称：虽然徐爱花认为一审法院对案涉房屋的租金标准判定过低，但徐爱花仍然尊重一审法院的判决，认为其认定事实基本准确，适用法律无误，其判决应予以维持。事实上近几年案涉商铺周边地区拆迁力度不断加大，周边的房屋逐渐变得紧缺，案涉地区房屋的租金价格一直在上涨。据徐爱花所知，案涉房屋的租金至少已有28000元每年。退一步说，如果汉邦公司认为租金过高，早就应该搬离案涉商铺。但汉邦公司仍然租用案涉商铺的行为，说明其是认可该租金标准的。汉邦公司长达四年多不支付租金的行为是不诚信的。汉邦公司上诉也仅是为拖延时间，达到迟延甚至少付租金的目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：案涉商铺的所有权人系徐爱花，徐爱花委托案外人大世界公司统一对外招租的截止时间是2014年6月6日，此后汉邦公司若要继续使用案涉商铺，应与徐爱花签订书面租赁合同。现汉邦公司在未与徐爱花签订书面合同也未实际支付租金的情况下，自2014年6月7日一直占有使用案涉商铺至今，徐爱花也默许其使用案涉商铺直至2017年提起诉讼要求腾退，故双方当事人在此期间形成了事实上租赁关系。关于该段时间内的租金标准问题。首先，汉邦公司与徐爱花双方属于平等民事主体，案涉商铺的租金标准应由双方当事人协商一致确认，汉邦公司所承租的其他商铺业主的租金标准对徐爱花没有当然的约束力，若汉邦公司认为徐爱花主张的租金标准过高，可以腾退案涉商铺。其次，汉邦公司与大世界公司此前就案涉商铺约定的租金标准是年租金19668元，现汉邦公司上诉主张的年租金标准明显低于该标准，即便参照汉邦公司与大世界公司就案涉商铺签订的原租赁合同，汉邦公司的上诉请求也缺乏事实和法律依据。再次，根据合同解释的方法，合同生效后，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双当事人未签订书面合同，按交易习惯也不能确定，应该按照订立合同时履行地的市场价格履行。关于市场价格双方均未申请鉴定评估，汉邦公司也认可一审法院认定的租金标准是2018年的市场价，一审法院根据市场调查酌定年租金为22000元并无明显不当,且节约了当事人的诉讼成本。综上，汉邦公司的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费517元，由杭州汉邦酒店设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十一月二十六日 书记员  赖雪珂