四川省南充市顺庆区人民法院 行 政 判 决 书 (2017)川1302行初108号 原告廖世兰，女，汉族，1968年8月9日生，住重庆市北涪区。 原告杨安伦，男，汉族，1967年10月28日生，住重庆市九龙坡区石坪桥正街****6-2，现住重庆市北涪区。 二原告委托代理人：陈洪，重庆川立律师事务所律师。 二原告委托代理人：郭念南，重庆百晟律师事务所律师。 被告南充市国土资源局，住所地南充市顺庆区市政府新区**楼。 法定代表人：王军，职务局长。 委托代理人：李杰，系该局法规科工作人员。 委托代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师 第三人南充市房地产管理局，住所地南充市顺庆区市政府新区**楼。 法定代表人：杨长久，职务局长。 委托代理人：韩中发（特别授权），系该局工作人员。 委托代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 第三人南充农业融资担保有限责任公司，住所地南充市顺庆区铁荣路**。 法定代表人：贾晓红，职务董事长。 委托代理人：杜礼红，四川三合律师事务所律师。 委托代理人：蒋克胜，四川三合律师事务所律师。 原告廖世兰、杨安伦诉被告南充市国土资源局（简称市国土局），第三人南充市房地产管理局（简称市房管局）、南充农业融资担保有限责任公司（简称农担公司）撤销房屋抵押登记行为一案，本院立案受理后，于2017年9月15日、2017年11月21日两次公开开庭审理，原告廖世兰、杨安伦及其委托代理人郭念南、陈洪，被告市国土局委托代理人李杰、赵云，第三人市房管局委托代理人韩中发、韩桂，第三人农担公司委托代理人杜礼红、蒋克胜到庭参加诉讼，经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年初，原告欲将位于南充市××人民中路××、××、××、××号房屋转让，在南充市几个房屋中介公司登记出售。南充川留房地产经纪有限公司（简称“川留房产经纪公司”）的法人代表罗川（因诈骗罪、伪造国家机关公文罪现已经被南充市中级人民法院判决13年有期徒刑）得知原告卖门面房的消息，遂产生利用该房屋骗取钱财的念头。他主动联系原告，谎称愿意帮忙卖门面。罗川虚构买主，与原告签订《南充市房地买卖居间合同书》，将这四个门面出让给买方，买方先后共支付10万元定金给原告。原告根据该合同第七条1项约定，将四个门面的产权证原件交由川留房产经纪公司保管，罗川便骗取了原告的上述四个房屋产权证原件和土地使用权证原件。之后，罗川伪造了公证书和委托书，该公证书内容为：原告二人委托罗川将其四个门面作为借款人南充市苗苑农业开发有限公司向第三人“农业融资公司”借款800万元提供抵押担保贷款的抵押物。2015年3月11日，南充市苗苑农业开发有限公司向第三人“农业融资公司”递交贷款“申请书”，载明以原告二人的四个门面作抵押担保，借款600万元。2015年3月11日，第三人“农业融资公司”与南充市嘉陵中成村镇银行签订《委托贷款委托合同》（合同编号：2015南农担委字第4号），合同载明委托贷款的借款人：南充市苗苑农业开发有限公司，委托贷款金额陆佰万元，期限三个月，2015年3月11日至2015年6月10日，用途补充流动资金。同日，“苗苑公司”与南充市嘉陵中成村镇银行签订《委托贷款合同》；第三人“农业融资公司”与任良杰、张若愚、蔡红梅、罗川等人签订了《保证担保合同》；第三人“农业融资公司”与罗川（以两原告的名义）签订了《抵押担保合同》，将原告的四套非住宅房屋作为抵押物，抵押给第三人“农业融资公司”。2015.3.12“罗川持伪造的公证文书、委托书与第三人，借款人苗苑公司在第三人南充市房地产管理局将原告二人的四个商铺办理了他项权证登记“南嘉201503917号”。2015年3月12日，2015年3月13日，南充市嘉陵中成村镇银行将600万元放款到苗苑公司账户上。 原告认为，第三人“农业融资公司”具备办理抵押贷款的专业知识，在罗川办理此笔抵押贷款中，没有严格按照贷款流程对罗川提供的虚假文书进行调查和甄别，在本次委贷中未尽到相应法律义务，应承担相应后果。 第三人南充市房地产管理局在办理原告房屋他项权登记过程中，未对罗川提供的贷款资料中的重要公证文书及相关资料调查核实，办理抵押登记时，抵押物的所以权人也未到场，第三人南充市房地产管理局对此未尽到法定的行政职责，应当对此虚假的抵押担保的行政行为承担行政责任。 2016年9月，南充市人民政府根据《不动产暂行条例》的规定，将不动产登记的职责变更为南充市国土资源局行使，由该局所属的南充市不动产登记中心具体实施，对此变更内容以《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》为题，于2016年9月22日，在《南充日报》进行了公示。根据该通告的内容，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，第三人南充市房地产管理局所实施的行政行为应当由被告南充市国土资源局承担。 被告市国土局辩称，被告市国土局不应作为本案适格的被告，根据行政诉讼法的相关规定，原告要求撤销的是之前市房管局作出的行政行为，与市国土局无关。 第三人市房管局辩称，在办理房屋抵押登记整个过程中，房管局已尽到了合理审慎职责，没有过错。1、收取要件资料齐备。2、登记程序合法。3、登记工作人员有充分理由相信抵押人委托罗川是其真实意思表示，已尽到了合理审慎职责。 第三人农担公司辩称，1、本案系重复起诉。2、本案需要法院判决该抵押协议无效，才能进行撤销。否则没有撤销的事实依据。 经审理查明，2015年初，原告杨安伦、廖世兰夫妇以2500万元的价格在南充市几个房产中介公司登记出售其位于南充市顺庆区人民中路218号附2号、220号、222号、224号的门面房。2015年2月，罗川得知消息后，欲利用该房产骗取钱财，遂主动联系原告杨安伦、廖世兰夫妇，谎称愿意帮其卖门面，后虚构买主王铁弋与杨安伦夫妇于2015年2月6日签订了《房产买卖居间合同》，支付定金10万元，保管了房产权属证书。2015年3月11日，罗川又虚构买主谢洪钦与杨安伦夫妇签订了《房产买卖居间合同》。2015年3月13日，罗川用伪造的委托书和公证书用该房屋做抵押到南充市房管局为该四个门面房办理了他项权证，通过第三人南充市苗苑农业开发有限公司担保，在南充市农业融资担保有限责任公司借款600万元。 另查明，2015年3月12日，案外人罗川持伪造的委托书和公证书到第三人市房屋局办理房屋抵押登记，第三人市房管局为案外人罗川与第三人农担公司办理了房屋抵押登记手续。 再查明，原告第一次于2016年起诉被告房管局，第三人是农担公司，诉讼请求是请求法院撤销被告对原告所有的位于南充市××人民中路××（××房权证顺字第××号、南充市国用（【2013】017709号）、218附2号（南房权证顺字第××号、南充市国用（【2013】017698号）、220号（南房权证顺字第××号、南充市国用（【2013】017706号）、222号（南房权证顺字第××号、南充市国用（【2013】017701号）抵押登记行政行为。因罗川诈骗案未审结，无法对罗川的行为进行定性，经法院释明待罗川诈骗案审结后，原告直接向市房管局申请撤销登记，原告遂撤回了起诉。之后罗川刑事案件审结后，生效的刑事判决书对案涉登记行为的违法性予以了确认，但市房管局拒绝纠正撤销其抵押登记行为，原告不得以再次向我院提起行政诉讼，请求法院撤销南充市房地产管理局颁发给第三人的南房他证嘉字第××号”非住宅房的他项权登记证书。由于南充市人民政府2016年9月22日发布的《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》，将南充市房屋登记的职权已于2016年9月从南充市房管局正式调整给南充市国土资源局，依法本案承接权利的市国土局应为被告，原告遂经释明撤诉后重新以南充市国土资源局为被告重新起诉。 原告第三次诉讼即是本次诉讼，被告是市国土局，第三人是房管局和农担公司，诉讼请求是请求法院判决撤销“南房他证嘉字第××号”房屋他项权（抵押权）登记的行政行为。 同时查明，南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》，将南充市房屋登记的职权已于2016年9月从市房管局正式调整给市国土局。 以上事实的认定，有原被告以及第三人提交的产权证书、抵押权登记信息、抵押贷款合同、委托书、公证书、刑事判决书、市政府通告等证据以及原被告庭审陈述佐证。 本院认为：一、被告市国土局的诉讼主体是否适格问题。南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》证明了南充市房屋登记的职权已于2016年9月从房管局正式调整给国土局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第26条：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”之规定，市国土局作为现在行使本市房屋权属登记职权的机关，应当作为被告参加本案诉讼，并对本案被诉的房屋权属转移登记行为的合法性承担相应的法律责任。市国土局为被告的主体是适格的。 二、本案是否属于重复起诉的问题。原告的多次诉讼系因客观原因造成，并经法院释明撤诉后重新起诉，故本案属有正当理由的再诉，不构成重复诉讼。 三、第三人房管局办理抵押登记行政行为是否应该撤销。 根据《行政诉讼法》第七十条之规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的”。1、第三人市房管局对伪造的公证书及委托书未尽到审慎审查注意义务，存在疏忽，据以办理的转移登记行为的基础事实已被认定系虚假材料，事实基础已不存在。①伪造的（2015）南市证经字第530-8号公证委托书载明的房屋所有权证号是南房权证南监字第××号、05××97号、00××98号、00××99号，这与第三人市房管局进行房屋他项权登记的产权证号不一致，而他项权登记的产权证号是南房权证顺字第××号、00××97号、00××98号、00××99号。②南房权证南监字第××号与南房权证顺字第××号亦存在差异。③四套房屋各自房产证号对应的房屋坐落不同，分别是顺庆区人民中路218号附2号、220号、222号、224号，而第三人市房管局向第三人农担公司颁发的房屋他项权证上载明的四套房屋坐落均是顺庆区人民中路218号附2号，故行政登记与实际不符。2、《抵押担保合同》无签订日期，行政登记时无证据证明其已生效，且签有“廖世兰”、“杨安伦”的名字后面并无注明罗川代签字样，第三人市房管局审查时应当注意并对申请人进行调查核实，而第三人市房管局未尽此责。3、《委托贷款借款合同》无合同的签订日期。 四、农担公司是否属于善意第三人的问题。第三人农担公司作为专业金融机构和职业贷款人，理应具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。案涉房屋所有权人为二原告，而案外人罗川却仅以虚假的委托书和公证书向第三人进行抵押贷款，第三人农担公司除据此审查房屋权属和合同相对方真实意思表示之外，还应根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的规定，贷款人受理贷款申请后，还应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，第三人农担公司有义务对包括《委托书公证书》在内的材料的真实性、准确性、完整性采取多种调查手段核实。但是，第三人农担公司未对《委托书公证书》的合法性、真实性尽到审慎的核实义务，未审查案外人罗川据以办理二原告名下的房产抵押事宜的《委托书公证书》的合法性以及二原告的真实意思，而贸然确认系争委托合法属实。同时，在签订合同时，抵押担保合同无生效时间，故存在过错；第三人农担公司既不实地考查落实贷款立项的项目真假，又不监管资金的真实用途；在该笔放贷审查材料中体现借款人混乱不清，借款人在苗苑公司和顺庆云帆农资公司之间随便变更；《调查报告》载明被担保人是云帆公司，与伪造的公证书载明被担保人是苗苑公司，二者矛盾；在审批贷款时，保证人任良杰、张若愚等尚不知情，却在审批贷款时将任良杰、张若愚等人列为保证人。故农担公司在放贷调查审批时未尽到职业放贷人的谨慎审查注意义务，未进行实质性审查，存在知晓材料虚假而放任不管的情况，故农担公司不属于善意第三人。 综上，房屋登记机关在办理房屋抵押登记过程中应当对申请材料审慎审查，对存在明显错误的内容应当进一步调查、核实。罗川诈骗案的刑事判决书已认定案外人罗川在办理案涉房屋抵押手续时所提供的委托书和公证书均是其个人伪造，故可以认定二原告并未委托案外人罗川对案涉房屋进行抵押借款一事，罗川应属于无权处分人，而在基础事实已证明不存在的情况下，该抵押登记行为属于应撤销的行政行为。至于第三人农担公司辩称其属于“善意取得”，只能确认该抵押登记违法而不能撤销的观点。本院认为，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，合同应以当事人的合意为成立要件。本案中，系争房屋所有权人即二原告并未到场、参与或同意以系争房屋作抵押向从第三人农担公司借款，作为二原告委托案外人罗川依据的委托书上并非二原告签名，且公证该委托书的《公证书》均系伪造，而第三人农担公司亦无证据证明二原告对案外人罗川的签订房产抵押借款合同的行为予以追认。再者，就不动产设立抵押权系对不动产的处分行为，个人对于不动产的处分系特别重大之事项。而相关的《抵押担保合同》无签订日期，行政登记时无证据证明其已生效，且签有“廖世兰”、“杨安伦”的名字后面并无注明罗川代签字样，《委托贷款借款合同》无合同的签订日期，也不能证明其是否生效，且合同第5页第2行关于放款时间空白，合同重要内容未明确。在案外人为主债务提供抵押财产时，因涉及第三人的利益，债权人更应慎重行事。第三人农担公司在庭审过程中坚持其“善意取得”的意见，但并无充分的证据证明该善意行为，对于作为系争房屋所有权人的二原告是否有将房屋抵押的真实意愿，以及是否核实过委托书以及公证文书的真实性，第三人农担公司并未尽到审慎核查的责任，故对第三人农担公司关于善意取得的辩称意见，本院不予支持。故对于原告请求撤销房屋抵押登记行为的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 撤销第三人南充市房地产管理局于2015年3月12日向第三人南充农业融资担保有限责任公司核发编号为南房他证嘉字第××号房屋抵押他项权证的房屋抵押登记行为。 本案受理费50元，由被告南充市国土资源局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 李 旸 人民陪审员 熊 斌 人民陪审员 吉效民 二〇一八年三月二十九日 书 记 员 何 静