重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0117民初595号原告：张远田，男，汉族，1969年12月出生，住重庆市合川区。被告：重庆龙川房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办瑞山西路茶花街1幢底层18、19号，统一社会信用代码：915001176939491974。法定代表人：唐良旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪祥峰（该公司员工），男，汉族，住重庆市合川区。原告张远田诉被告重庆龙川房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓雪花适用简易程序进行了审理。原告张远田及被告重庆龙川房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪祥峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张远田向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即办理房产证及支付逾期交房违约金3897.5元，办理产权登记违约金37926元和退房屋契税6554.51元，共计48378.01元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：在2014年2月17日，原告在被告处签订了位于重庆市合川区合阳城街道办事处义乌大道X号X幢X的购房合同。当时合同明确写明在2014年2月17日前交房，交房后180天之内拿房产证。可是现在房屋已经交房也超过了拿证的期限，被告却一拖再拖，至今没办理。为维护原告的合法权益，故起诉，请贵院支持为盼。被告重庆龙川房地产开发有限公司辩称，一、对依法依约应承担的义务，被告从未否认。根据《重庆市商品房销售买卖合同》第十三条第三款的约定，“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记”，配合原告向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，配合原告办理相关手续，被告从未推卸该责任。我单位始终愿意配合办理相关手续，始终持着友好协商的态度，愿意积极协商解决问题。二、就逾期办理产权违约金而言，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。首先，因被告的责任未能办理产权登记的，被告才应支付逾期办理产权证违约金，原告应就是被告的责任而非第三人或其他的原因未能办理产权登记承担举证责任。其次，逾期办理产权登记违约金的基数为已付房款，原告对已付房款承担举证责任。再次，合同中约定的违约金起算日期为“自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起”；最终，即使被告应向原告支付逾期办理产权证违约金，根据双方约定，也应在被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付，原告在付款条件未达成之时请求被告支付逾期办证违约金是不合理的。三、就退还契税金而言。契税为地方财政收入的固定来源，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内在土地、房屋所在地的征收机关缴纳税款。如契税确有多收，原告可与被告协商。四、就延期交房违约金而言。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，“除本合同第七条约定的遭遇不可抗办的情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用”的，原告有权要求被告支付延期交房违约金。但被告单位均已在合同约定的期限内通知原告接房，原告无权要求被告支付延期交房违约金。理由如下：首先，因被告的责任未能办理按期交房的，被告才支付延期交房违约金，原告应就系被告的责任承担举证责任；其次，延期交房违约金的基数为已付房款，原告对已付房款承担举证责任；再次，合同中约定的违约金起算时间为“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起”。综上所述，被告应承担的义务，愿积极协商解决，对原告不当诉请，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告重庆龙川房地产开发有限公司是具有房地产开发资质的企业。2014年2月17日，原告张远田（作为乙方）与被告重庆龙川房地产开发有限公司（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：原告（乙方）购买被告（甲方）预售的龙川·北郡二期位于重庆市合川区合阳城街道办事处义乌大道X号X幢X房屋一套，房屋总成交金额为436967元，乙方于签订合同时支付首付款给甲方186967元，乙方所购房屋余款在甲方指定的银行办理按揭。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第九条约定：除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一〔该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率〕的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关条款。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，并向被告交纳了税费等。2016年3月23日，双方对房屋尾款、应退契税、延期交房违约金进行了结算。经结算，原告应补被告房款2657元，被告应退原告契税6554.51元，被告应支付延期交房违约金3408元，以上三项费用结算后被告总计应支付原告7305.51元。被告于2016年3月18日取得了龙川·北郡二期4、5号楼、6、8号楼及部分地下车库工程的竣工验收备案登记证后同年将房屋交付原告使用，但交房后被告一直未按合同约定履行办证义务。2017年3月29日，被告向龙川·北郡二期所有业主承诺，于2017年12月30日前办理好龙川·北郡二期所有房产证，并退清所有应退款项（以结算清单为准）。但至今被告仍未按照合同约定向土地房屋登记机构提交规定办理《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，至今未按承诺履行为原告所购买的房屋办理好房屋产权证的义务。原告遂向本院提起诉讼，其诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、承诺书、结算表，本院依职权调取的竣工验收备案登记证等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，被告是具有房地产开发资质的企业。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。按照合同约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告于2016年3月18日取得了龙川·北郡二期4、5号楼、6、8号楼及部分地下车库工程的竣工验收备案登记证后在当年将涉案房屋交付给原告，后被告一直未按合同约定履行办证义务。且事后被告还于2017年3月29日向二期所有业主承诺过于2017年12月30日前办理好龙川·北郡二期所有房产证，但也至今未履行。故被告已违约，因此，对于原告要求被告为原告办理涉案房屋的产权证的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。至于逾期办理产权登记违约金。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于原告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。之后，被告承诺为原告办证，但并未对逾期取得受理单的违约金的支付条件进行变更，故违约金的支付时间仍应按双方签订的商品房买卖合同约定履行。现被告尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，合同约定的违约金的支付条件尚未成就，故原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金，本院不予支持。至于应退房款、契税和应支付的延期交房违约金问题。原、被告已经对被告应支付的上述三项费用进行了结算。原告应补被告房款2657元，被告应退原告契税6554.51元，被告应支付延期交房违约金3408元。因原告同意将应补给被告的房屋差价2657元在本案中抵扣，故被告应支付原告的延期交房违约金和应退的契税为7305.51元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告重庆龙川房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为原告张远田办理涉案房屋的不动产权证；二、由被告重庆龙川房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张远田延期交房违约金和应退的契税合计7305.51元；三、驳回原告张远田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009.46元，减半收取504.73元，由原告张远田负担464.73元，由被告重庆龙川房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓雪花二〇一八年三月二十六日书记员  陈美嘉