湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0381民初373号原告：中国工商银行股份有限公司丹江口支行。住所地：湖北省丹江口市均州一路***号。统一社会信用代码：91420381882220880j。代表人：张伟，该行负责人。委托诉讼代理人：朱红明，该行职工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：周世泽，该行职工。代理权限：一般代理、代为立案。被告：杜继托，男，生于1980年12月20日，汉族，湖北省丹江口市人，河南省平舆县人。被告：丹江口市天河地产有限公司。住所地：湖北省丹江口市沙陀营路。统一社会信用代码：未提交。法定代表人：康钧，该公司负责人。原告中国工商银行股份有限公司丹江口支行（以下简称：原告工行丹江口支行）与被告杜继托、丹江口市天河地产有限公司（以下简称：天河地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月24日公开开庭进行了审理。原告工行丹江口支行委托诉讼代理人朱红明、周世泽到庭参加诉讼，被告杜继托、天河地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行丹江口支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜继托偿还所欠贷款本息225169.33；自2017年12月20日起至还清全部贷款之日止的利息、罚息、复利按合同约定另计。2、判令原告对本案的抵押物享有优先受偿权。3、判令被告天河地产公司对杜继托的上述债务承担连带责任。事实和理由：2012年11月，被告杜继托因购买天河地产公司开发的“中银广场2栋1单元3层304号”住房资金不足，以所购房屋向原告申请住房按揭贷款。2012年12月7日，双方签订了个人购房借款／担保合同。2012年12月27日，被告与原告在丹江口市房管局办理了抵押预告登记。2012年12月28日，原告按合同约定向杜继托发放贷款24万元，期限30年。被告天河地产公司为被告杜继托的该笔借款提供连带责任保证担保。自2017年2月20日起，被告开始违约不按期偿还借款本息，期间原告通过扣划保证金方式扣收了部分逾期贷款。因被告杜继托不按约偿还借款，故提起诉讼。原告工行丹江口支行为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一：金融借款合同1份，用以证明债权债务真实合法。证据二：借款凭证1份，用以证明借款实际发放。证据三：房屋预告登记证明1份，用以证明杜继托购买房屋的抵押情况。证据四：天河地产公司的担保函和核保书各1份，用以证明天河公司对杜继托的按揭贷款承担连带担保责任。证据五：客户债权债务查询清单1份，用以证明截止2017年12月20日杜继托的债权债务情况。上述证据因被告杜继托、天河地产公司未到庭接受质证，对证据的真实性、合法性、关联性本院将根据审理情况据实认定。被告杜继托、天河地产公司经送达起诉状副本未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告杜继托因购买天河地产公司开发的“中银广场2栋1单元3层304号”住房资金不足，以所购房屋向原告工行丹江口支行申请住房按揭贷款。2012年12月7日，双方签订了个人购房借款／担保合同。被告天河地产公司作为保证人在该合同中盖了章并向原告工行丹江口支行提交了担保函。合同第4.1条约定，贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，第6.1f条约定，每月20日为还款日，第9.1条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按人民银行公布的贷款利率加收30%确定罚息利率，按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第14.1l条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的构成借款人违约。第14.2条约定，借款人发生违约行为的，贷款人有权宣布合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项和利息、罚息及其他费用。2012年12月27日，被告杜继托与原告工行丹江口支行对“中银广场2栋1单元3层304号”房产在丹江口市房屋产权产籍监理所办理了抵押权预告登记。2012年12月28日，原告按合同约定向杜继托发放贷款24万元，期限30年。自2017年2月20日起，被告开始违约不按期偿还借款本息，期间原告通过扣划被告天河地产公司保证金方式扣收了1851.53元本金和4517.38元利息。截止2017年12月20日，被告杜继托尚欠原告工行丹江口支行借款本金223339.26元及利息1830.07元未还。原告工行丹江口支行遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告工行丹江口支行明确其2017年12月20日之后的利息按人民银行的贷款利率计算，逾期罚息、复利按合同第9.1条约定计算至还清时为止。本院认为，原告工行丹江口支行与被告杜继托之间的关系及被告天河地产公司提供的保证担保，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原告工行丹江口支行提供的证据，从2017年2月20日起至原告工行丹江口支行2018年1月17日向本院提起诉讼，杜继托已连续10个月未按期向原告工行丹江口支行偿还贷款本息，故原告工行丹江口支行有权宣布其与杜继托之间的合同编号为［2012］年［00245］号个人购房立即到期。同时杜继托尚欠原告工行丹江口支行借款本金223339.26元以及相应利息的事实清楚，故对原告工行丹江口支行要求被告杜继托归还借款本息的诉讼请求，本院予以支持，利息、罚息、复利依法应按合同约定计算至借款付清日止。因被告天河地产公司在其出具的承诺书中已明确其自愿对［2012］年［00245］号个人购房项下的借款本息承担连带保证责任，故对原告工行丹江口支行要求被告天河地产公司对杜继托的借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告杜继托、天河地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，自愿放弃到庭参加诉讼的权利，本院依法可以缺席裁判。关于原告工行丹江口支行要求对中银广场2栋1单元3层304号房产行使权的诉讼请求。依据法律规定，当事人以法律规定的财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，杜继托未能取得中银广场2栋1单元3层304号房产的所有权证书，双方亦未能就上述房产办理抵押登记，而办理了预告登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，故一般而言，预告登记权利人主张享有权的应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记。但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，而且本案中，讼涉房产无法进行正式抵押登记并非是由原告工行丹江口支行的原因导致，原告对此并无过错，不能因此丧失应有的权利保护，故本院确认原告工行丹江口支行对讼涉房产依法具备出售条件后，流通变价时就其价款得以。依照《》第第（七）项、第、第、第、《》第、第、《》第、《》第之规定判决如下：一、被告杜继托于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司丹江口支行借款本金223339.26元及利息1830.07元，并从2017年12月20日起以本金223339.26元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分段计算利息及按合同第9.1条约定支付罚息、复利至实际清偿之日。二、被告丹江口市天河地产有限公司对被告杜继托的上述应付款项承担连带清偿责任。三、原告中国工商银行股份有限公司丹江口支行对中银广场2栋1单元3层304号房产在依法具备出售条件流通变价时，有权就其价款得以。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4678元，减半收取2339元，由被告杜继托、丹江口市天河地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的时间为二年，该期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 赵满满二〇一八年三月二十八日法官助理 彭 琳书 记 员 刘 晨本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。3.《》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。