北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初30958号原告：赵雯，女，1981年10月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人陆岩，北京和广律师事务所律师。被告：北京顺达行仓储服务有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇大羊坊南村村东。法定代表人：舒友良。被告北京金食相依农业发展有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇里二泗村堤外路**。法定代表人李三霞。二被告的共同委托代理人：朱辉，湖南楚为律师事务所律师。原告赵雯诉被告北京顺达行仓储服务有限公司（以下简称顺达行公司）、被告北京金食相依农业发展有限公司（以下简称金食相依公司）租赁合同纠纷一案，由本案审判员李想独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雯及其委托代理人陆岩，二被告的共同委托代理人朱辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵雯向本院提出诉讼请求：1、确认《认养合同》无效；2、判令二被告返还原告土地租金143000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月13日，我和被告签订《认养合同》，约定我租赁被告的大棚。合同签署后，我将全部租金支付给被告，并对大棚进行了装修。2018年5月10日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《拆除通知书》，认定诉争大棚未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，限期拆除。张家湾镇政府于2018年5月21日对诉争大棚进行强拆。在多次与顺达行公司、金食相依公司沟通无果后，我起诉至法院，要求维护我的合法利益。被告顺达行公司、金食相依公司共同辩称：1、《认养合同》明确约定，合同标的是土地及其地上物，用于蔬菜花果粮食种植。该地上物，即指用于农作物种植的日照大棚等。因此，合同的客体是土地，合同的目的是转租土地使用权以种植农作物，《认养合同》的性质是土地使用权租赁合同，不是建筑/房屋租赁合同。原告自行建设的大棚房被认定为违法建筑进行拆除，一方面被告没有过错，另一方面不影响《认养合同》设定的农作物种植目的。所以原告请求合同无效缺乏事实和法律依据。如果本院认为《认养合同》无效，要求原告承担占有使用费。2、2012年8月5日被告顺达行公司向里二泗村民委员会提交关于建设蔬菜大棚报告书，次日获得里二泗村委会的同意。3、被告北京金食相依农业发展于2013年4月向有关部门申请日光温室大棚135个和花卉温室1个及养殖场地部分农业项目申请书，北京市通州区长张家湾镇里二泗村村民委员会及北京市通州区张家湾镇人民政府于2013年9月15日相继通过审批。涉案土地上的蔬菜大棚为合法申请建设项目。我单位建设蔬菜大棚程序是合法的，当年政策是支持和允许的。4、我方将涉案大棚交付原告时只是一个框架大棚，但是原告认养后改变土地用途，对其框架大棚进行了改造、装修、添附和新建部分地上物严重违反双方之间签订的认养合同约定，使蔬菜大棚变成了大棚房。2017年、2018年相关部门认定的违法建筑是由原告建筑的，不是被告蒋涉案土地出租给原告时土地即存的温室大棚。5、原被告在签订认养合同时，合同第一条第2款明确原告约定不能改变土地使用性质，仅限于休闲自用蔬菜花果粮食种植等，合同第七条明确约定原告装修地上物及其院落等其他设施，其投资及相关费用由原告自理，且上述行为在不违反国家政策的前提下才能进行。合同第十一条第3款明确约定第三方即中介童国鹏不得向原告承诺本合同规定之外的事项，如有特殊情况应以书面形式征求被告意见，经被告以书面形式确认后方可执行。如因第三方单方面承诺所导致的纠纷，其责任由原告与第三方承担，与被告无关。所以，原告在签署本合同同时很清楚其权利和义务。其与第三方中介童国鹏的装修事宜或请求的装修费事项属于严重违约，给被告造成了严重的损失，应由原告自己承担责任，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，顺达行公司（甲方1、认养方）、金食相依公司（甲方2、运营方）与赵雯（承租方）签订《认养合同》，约定：一、认养标的。1、甲方将位于北京市通州区张家湾镇里二泗村大运河旁边的食相依农庄地块编号为L-09，面积400平方米的土地及地上物，经第三方代理认养工作，认养给乙方使用。2、乙方使用的具体项目为：休闲自用蔬菜花果粮食种植等，使用期内，乙方不得擅自改变用途或用于非农建设及其加盖违章建筑等。3、该农庄的生产经营管理权归乙方完全所有，但所有权归甲方所有。二、认养期限。1、期限：2016年12月13日至2032年2月28日。2、合同期满后，乙方若继续承租，具有优先权。三、认养标的交付时间。甲方应于2016年10月31日前将上述土地及地上物交付给乙方。目前上述土地上的有关附属物配套设施包括但不限于：安全坚固的房屋及大棚、配套的自来水、大棚内供电系统、大棚内垃圾及粪便处理系统、大棚内保安系统等。四、租金及支付方式。1、乙方所选择的地块及地上物的总租金为158000元。2、乙方同意在协议签订之日三天内支付全部租金。五、双方权利和义务。6、乙方不得损害农田基础设施，不得从事掠夺性经营，乙方不得擅自变更附属建筑物结构及风格，如有特殊需要应经甲方同意认可，否则产生的后果由由乙方全部承担。七、关于改变土地和设施结构的约定。如乙方需要装修地上物及其院落、建设自家大棚内供暖系统等其他设施，其投资及相关费用由乙方自理，且上述行为在不违反国家政策和不影响邻居的情况下才能进行，乙方不得随意损坏本协议所述土地、地上物及其附属公共设施。否则承担由此带来的全部损失。”合同签订后，赵雯支付大棚租金158000元，收款人为童国鹏，收款单位为顺达行公司。赵雯于2016年12月13日接收诉争大棚。2017年8月16日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》，内容为：“为落实市政府常务会议精神，全面完成大棚房清理整治工作，按照市规划国土发[2017]258号文件精神和市领导重要指示精神，我镇组织拆违办、农办工作人员对辖区大棚房情况进行拉网式摸排，发现个别农业大棚确实存在改建、装修行为。现按照有关要求，8月底前，对辖区内大棚房实现全面清零，并将参与违法建设的企业列入失信企业黑名单，对经过查实后涉嫌违法犯罪的，及时移交公安部门处理。希望广大大棚房业主及参与违法建设的企业，认清形势、积极配合，在接到公告后5日内，清理入住人口，恢复种植用途，彻底整改到位，否则镇党委、政府将采取有效措施依法予以强拆，损失自负。”2018年5月10日，北京市通州区张家湾镇人民政府发出《北京市通州区张家湾镇人民政府限期拆除通知书》（京通张限拆字[2018]第51号），内容为：“经查，当事人食相依农庄在里二泗村东所建房屋（建筑面积1500平方米）未取得建设工程规划许可证，限你（单位）务必于2018年5月13日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不能自行拆除和清理屋内物品锁在成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。”诉争大棚于2018年5月21日拆除。诉争大棚未取得建设工程规划许可证。另查，顺达行公司是有限责任公司（自然人投资或控股），金食相依公司是有限责任公司（自然人投资或控股）。顺达行公司的法定代表人舒友良与金食相依公司的法定代表人李三霞奚夫妻关系。诉争大棚房项目是顺达行公司与金食相依公司共同经营运作。上述事实，有《认养合同》、收条、《限期拆除通知书》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，本案诉争大棚未取得建设规划许可证，原告赵雯与被告顺达行公司、被告金食相依公司签订的《认养合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。故对原告赵雯主张《认养合同》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因《认养合同》奚无效合同，故原告赵雯主张返还租金的诉讼请求，理由正当，具体数额应由总的租金数额158000元扣减赵雯已经使用期间的租金14931元即143069元，对赵雯主张数额过高部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京顺达行仓储服务有限公司返还原告赵雯租金人民币十四万三千零六十九元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京金食相依农业发展有限公司对上述租金返还承担连带责任；二、驳回原告赵雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，由被告北京顺达行仓储服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。被告北京金食相依农业发展有限公司对上述案件受理费支付承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 想二〇一八年十一月三十日书记员 韩翠竹