北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1520号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭建思，女，1952年4月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：古利新，北京知润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李户君，北京知润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张倩，女，1973年10月3日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱昕，北京市永浩律师事务所律师。上诉人郭建思与被上诉人张倩房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建思上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、五项；2.撤销一审判决第四、六项，改判张倩赔偿郭建思违约金50万元；3.张倩承担全部诉讼费用。事实和理由：张倩违约在先，导致郭建思无法履行合同。依据双方所签合同约定，张倩应当在2017年5月17日前获得批贷函。事实上，张倩在此时间内没有申请贷款，并将房屋贷款支付给郭建思，导致郭建思没有资金去办理解抵押手续。郭建思多次通过中介公司催促张倩支付钱款，但张倩既不付款，又不见面。张倩这种消极行为已经构成根本违约。而且，张倩在签订《北京市存量房屋买卖合同》时并未取得购房资格。由此可见，很难确认张倩签订合同是“善意”。中介公司在签订合同过程中，违反忠实居间原则，严重损害委托人利益，应当承担一定的责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判处不公。张倩辩称，同意一审判决。一审判决事实清楚，适用法律正确。郭建思上诉没有道理，只是为了拖延时间。双方合同早已解除，但郭建思拿着张倩的160万元购房款已长达一年，至今未退还给张倩。张倩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.返还张倩已支付的首付款100万元；3.返还张倩已支付的定金60万元；4.郭建思按照合同第十一条第二款的约定，按照成交价格的20%支付违约金140万元；5.郭建思按照《补充协议》第六条的约定，支付违约金50万元；6.诉讼费及保全费均由郭建思承担。郭建思向一审法院反诉请求：1.张倩按照《补充协议》约定，向郭建思支付违约金人民币50万元；2、诉讼费由张倩承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，郭建思与张倩签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，张倩购买郭建思所有的北京市东城区胡家园×号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积80.17平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为山西尧都农村商业银行股份有限公司，抵押金额为人民币500万元整。郭建思应于2017年7月15日办理抵押注销手续。房屋成交总价为人民币700万元整，张倩应于合同签订当日向郭建思支付定金60万元整。张倩选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为303万元。双方一致同意，张倩分三次向郭建思支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2017年3月10日，张倩向郭建思支付人民币100万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，张倩向郭建思支付人民币165万元。第二次，于该房屋产权转移前1日内，张倩向郭建思支付人民币72万元。张倩因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意由张倩继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日。合同签署之日起，双方承诺积极履行房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因郭建思原因致使张倩未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，张倩有权单方解除合同。合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成合同解除情形的，适用合同解除条款约定。若张倩按照合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。合同自张倩向郭建思发出的书面通知到达郭建思之日起自动解除。郭建思应于5个工作日内将其已经收取的张倩的全部付款返还给张倩，并按照房屋成交总价的20%向张倩支付违约金。若郭建思逾期将张倩已经支付的款项返还给张倩，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的日万分之五向张倩支付违约金。同日，郭建思（出卖方）与张倩（买受方）及案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方）签订《补充协议》，约定，因涉诉房屋处于抵押中，经友好协商，同意郭建思在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除涉诉房屋的抵押登记。若郭建思未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为郭建思违约，郭建思应按照《北京市存量房屋买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。由于张倩原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方友好协商，同意双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》延期执行至2017年8月15日。经双方友好协商，如交易过程中，因郭建思原因导致买卖合同无法执行，则郭建思退还已收张倩所有的房款并赔付张倩50万元违约金。同日，郭建思、张倩与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》。合同签订后，张倩于2017年2月27日，向郭建思支付定金60万元。2017年3月10日，双方在《二手房首付款交付确认函》签字，郭建思已收到张倩交付的首付款人民币100万元。2017年6月14日，郭建思再次将涉诉房屋抵押，抵押权人为深圳市赢众通非融资性担保有限公司，主债权金额600万元，约定债务履行期限为2017年6月14日至2017年12月5日。2017年6月26日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司两次向郭建思发出《告知函》称，因郭建思未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交新抵押后的房本复印件，影响了合同的正常履行。请郭建思于2017年6月29日前，尽快配合办理上述事宜。2017年7月3日，张倩与卢军签订了离婚协议书，办理了离婚登记手续。2017年7月17日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司再次向郭建思发出《告知函》称，因郭建思未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片，影响了合同的正常履行。请郭建思于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。2017年7月18日，张倩向郭建思发出告知函称，因郭建思未按约定时间办理房屋核验相关手续；未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续；未按约定提交房产证原件照片和身份证原件照片；与张倩在合同履行过程中产生分歧，未约定时间面谈，影响了合同的正常履行。此前张倩曾多次与郭建思联系办理上述事宜，但郭建思至今仍未配合。鉴于上述情况，请郭建思于2017年8月1日前，尽快配合办理上述事宜。若郭建思逾期仍未与张倩联系办理上述事宜，郭建思将承担前述合同中约定的相关违约责任，及由此产生的不利后果。2017年9月10日，张倩向郭建思发出《解除合同函》称，郭建思未按约定时间及时办理房屋核验相关手续；未按约定在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并未办理完结房屋抵押注销手续（未解除房屋抵押登记）；未按约定提交身份证原件照片和房产证原件照片；未按约定办理合同网签手续、更无法办理房屋产权过户手续，导致张倩签署合同的目的无法实现，已构成严重违约。故张倩行使单方合同解除权，立即解除张倩与郭建思于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，解除双方的房屋买卖关系。一审中，北京我爱我家房地产经纪有限公司两名工作人员到庭作证。两名证人称，在签订合同时，郭建思表示由其自行筹集钱款办理房屋抵押注销手续。郭建思认为，中介公司经办人员未向郭建思讲清楚付款流程，对证人证言的真实性不予认可。郭建思称，在合同签订时，张倩未取得购房资格，且张倩未按合同约定时间将房屋贷款支付给郭建思，郭建思未收到房款无法办理房屋抵押注销手续，只能将涉诉房屋再次抵押。对此张倩表示，双方在签订合同当日便签订《补充协议》，约定将合同延期执行至2017年8月15日，而张倩于2017年7月3日办理离婚登记手续，在合同履行期内取得购房资格，并未违约。郭建思应自行筹集资金解除抵押手续，张倩无法办理贷款系郭建思未按约自行解除抵押手续等先行违约行为所致，并非张倩过错。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。合同约定，郭建思应于2017年7月15日办理抵押注销手续。《补充协议》约定郭建思在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除涉诉房屋的抵押登记。郭建思主张应由张倩提供资金来解除房屋抵押，没有合同依据。由于郭建思未自行办理解除抵押手续，导致张倩无法办理后续的银行贷款手续，合同已无法继续履行，故张倩要求解除合同。现郭建思同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同意返还张倩已支付的定金60万元、首付款100万元，予以准许。因《补充协议》约定合同延期执行至2017年8月15日，而张倩已于2017年7月3日离婚，在合同履行期内取得了购房资格，同时合同约定郭建思自行办理解除抵押手续，故郭建思主张张倩违约没有合同依据。而郭建思未按《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定时间办理解除抵押登记手续，违反了合同约定，应当承担违约责任。张倩要求郭建思支付违约金的诉讼请求，应予支持，郭建思要求张倩支付违约金的反诉请求，不予支持。但应指出，双方签订的《补充协议》对违约条款重新进行了约定，主合同与《补充协议》不一致的，应以《补充协议》为准。《补充协议》约定，因郭建思原因导致买卖合同无法执行，则郭建思退还已收张倩所有的房款并赔付张倩50万元违约金。张倩主张郭建思既应按照主合同支付违约金，又应按照《补充协议》支付违约金，无合同和法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条规定，于2017年12月判决：一、解除张倩、郭建思于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、郭建思于判决生效后十日内返还张倩定金600000元；三、郭建思于判决生效后十日内返还张倩首付款1000000元；四、郭建思于判决生效后十日内向张倩支付违约金500000元；五、驳回张倩的其他诉讼请求；六、驳回郭建思的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及郭建思上诉请求，本案的争议焦点为：合同履行过程中，郭建思与张倩是否存在违约行为依法订立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭建思与张倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人同北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方具有法律约束力。根据双方所签合同约定，郭建思应当在2017年7月15日之前，自行偿还全部债务，并解除涉诉房屋的抵押登记。但郭建思未依约办理涉诉房屋的解押手续，其行为已构成违约。关于郭建思称双方曾口头约定由张倩提供其办理解抵押的资金的主张，因张倩否认该事实，且郭建思亦未能提供相关证据加以佐证，故对郭建思的该项上诉主张，本院不予支持。由于郭建思未能办理房屋解抵押手续，导致张倩无法办理银行贷款申请手续，合同已无法继续履行，故张倩向郭建思发函要求解除合同。鉴于，郭建思在诉讼中亦表示同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同时返还张倩已支付的定金60万元及首付款100万元，故本院不持异议。关于张倩是否存在违约行为的问题。郭建思认为张倩的违约行为有两点，一是张倩在签订合同时没有购房资格；二是张倩未依据合同约定时间取得批贷函。根据已查明的事实，《补充协议》约定，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》延期执行至2017年8月15日，而张倩于2017年7月3日离婚，已在合同履行期内取得了购房资格，且该时间不影响双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，故张倩虽然在签订合同时没有购房资格，但其为履行合同，积极创造条件，并在合同约定的时间内取得购房资格，清除了合同履行的障碍，其行为不构成违约。关于张倩申请房屋贷款事宜。因张倩申请批贷的前提是郭建思解除涉诉房屋的抵押手续，但郭建思至今未办理房屋解抵押手续，故张倩未能如期办理房屋贷款手续的责任不能归咎于张倩。综上，合同履行过程中，张倩不存在违约行为。关于违约金的数额。因张倩不存在违约行为，故郭建思主张张倩支付违约金的请求，缺乏依据，不予支持。张倩要求郭建思依据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》两份合同约定的违约金支付标准分别支付违约金的请求，显属缺乏法律依据。因《补充协议》签订在后，应视为双方对《北京市存量房屋买卖合同》所约定的违约条款的变更，故一审法院按照《补充协议》的标准，判决郭建思向张倩支付50万元违约金，并无不当，本院予以维持。关于郭建思二审诉讼中提出违约金过高的上诉请求，因双方签订《补充协议》约定，如交易过程中因郭建思原因导致买卖合同无法执行，则郭建思退还已收张倩所有的房款并赔付张倩50万元违约金。该项违约条款约定的违约金性质显属带有惩罚性，且该数额并不属于过高情形，故郭建思的该项请求，依据不充分，本院不予支持。综上所述，郭建思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由郭建思负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 刘丽杰审判员 霍翠玲二〇一八年三月二十一日书记员 孙 雯