安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖民终771号上诉人（原审被告）：安徽国贸联创投资有限公司，住所地合肥市祁门路**天和园**，统一社会信用代码91340000060806292F。法定代表人：何传友，该公司董事长。委托诉讼代理人：卫民，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1973年9月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：查曼，安徽点赞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泗县南虹棉业有限公司，住所，住所地安徽省宿州市泗县刘圩镇潼南村社会信用代码9134132474307836X8。法定代表人：曹达龙，该公司执行董事。上诉人安徽国贸联创投资有限公司（以下简称安徽国贸公司）因与被上诉人刘伟、泗县南虹棉业有限公司（以下简称泗县棉业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2017)皖01民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭于2018年11月13日公开开庭进行了审理。安徽国贸公司的委托诉讼代理人卫民、韦大文，刘伟的委托诉讼代理人查曼到庭参加诉讼。泗县棉业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽国贸公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回刘伟的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由刘伟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，刘伟与泗县棉业公司所签订的《商品房买卖合同》中没有明确具体的房屋位置、房号和房屋面积等，不能证明合同项下的房屋就是涉案抵押查封的房屋，该合同未办理网上登记备案，更未得到泗县棉业公司对真实性的认可，故一审认定该合同合法有效错误。其次，曹坤山出具的《说明》不符合证据的“三性”，不能代表泗县棉业公司的意见，不能证明刘伟已支付以及泗县棉业公司已收到23万元房款，一审在泗县棉业公司未到庭核实情况下，认定刘伟已支付房款，显属认定事实错误。第三，刘伟提交的刘圩村村民委员会《证明》，无负责人和经办人签章，不符合证据“三性”，该村委会并非涉案房屋开发单位，无权证明刘伟入住时间，不具有证明的效力。刘伟另提交的聘请曹坤山负责泗县棉业公司在刘圩轧花厂房屋销售的《聘书》，并无该公司股东会及法定代表人签章，更未得到该公司的追认，同样不具有证据“三性”，一审采信上述证据错误，安徽国贸公司对此持有异议，一审法院反而认为安徽国贸公司未能提交足以推翻的相反证据，由安徽国贸公司承担举证责任，显然不合理。二、一审适用法律错误。2013年9月22日，泗县棉业公司将包括涉案房屋在内的坐落于泗县刘圩镇街北南虹棉业商住1#楼、2#楼、3#楼、4#楼抵押给了安徽国贸公司，并办理了抵押登记，且合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决书已经判决安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押的房产享有优先受偿权，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，安徽国贸公司对涉案房屋依法享有对抗案外人刘伟的担保物权等优先受偿权。本案并非普通债权执行，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条，一审法院忽略了上述第二十七条的规定，适用法律错误。三、刘伟的主张不能成立，更不能对抗安徽国贸公司享有的担保物权等优先受偿权。刘伟提交的证据，不足以证明其与泗县棉业公司存在真实的房屋买卖关系，亦不能证明其支付房款事实，且涉案房屋是商铺，并非用于居住，刘伟另有住处。涉案房屋在2013年9月11日就登记在泗县棉业公司名下，刘伟直至执行时才提出异议，房屋未办理过户系刘伟自身原因所致。刘伟与泗县棉业公司基于所谓的房屋买卖合同，形成的是债权债务关系，而安徽国贸公司与泗县棉业公司基于抵押合同和房屋抵押登记，形成的是担保物权法律关系，根据担保物权优先于普通债权的原则，刘伟的主张不得对抗安徽国贸公司的担保物权。一审法院以案外人执行异议之诉判决否定合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决书的部分判决内容，显属不当。刘伟答辩称，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1、《商品房买卖合同》在法院查封之前就已签订，应为合法有效。安徽国贸公司不认可该合同的效力，应该提供足以反驳的相关证据。2、《商品房买卖合同》中已注明了房屋坐落位置，该坐落位置与执行异议申请阶段法官出示的已查封房屋的卫星照片平面图、房产证及平面图相对应，因此，能够证实合同项下的房屋就是涉案抵押查封的房屋。3、刘伟已按约支付了购房款，经手人曹坤山出具的《说明》予以证实，而根据《聘书》，曹坤山的行为完全可以代表泗县棉业公司，其收款行为及对房屋买卖有关事实的认可应视为泗县棉业公司的行为。4、涉案房屋被查封的时间是2015年2月16日，刘伟占有使用涉案房屋在被查封前，且刘圩村委会已出具证明予以证实。5、涉案房屋房产证未办理过户登记，系泗县棉业公司过错导致，也正因为如此，刘伟依据合同约定另有3万元的房款一直未予支付。6、泗县棉业公司将涉案房屋抵押的行为损害了刘伟的合法权益，且刘伟基于《商品房买卖合同》取得涉案房屋的权利是实体物权，足以对抗安徽国贸公司的担保物权。7、刘伟的主张满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的适用条件，安徽国贸公司认为一审法院适用法律错误系对法律规定的片面理解。刘伟向一审法院起诉请求：1、依法确认位于泗县刘圩镇轧花厂4号楼第7套房屋归其所有，并停止对该财产的执行，解除查封措施；2、本案的诉讼费用由安徽国贸公司、泗县棉业公司承担。一审法院认定事实：2013年1月18日，刘伟作为买受人与泗县棉业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定泗县棉业公司将位于刘圩轧花厂西侧地段的第7套房屋出售给刘伟，总价26万元，买受人采取分期付款方式付款：2013年元月18日付订金10万，2013年2月10日付13万，余额3万元房屋产权证办好付清。该合同出卖人落款处加盖泗县棉业公司印章，经办人处曹坤山签名。就房款交纳事宜，刘伟提交日期为2017年6月18日的说明一份，内容为“1、我房所处4号楼自北向南第七套。2、付款情况：2013年元月18日首付定金10万元，在2013年2月15日付13万，余3万房屋产权证办好付清”，说明下部备注“情况属实曹坤山”字样。安徽国贸公司对此该说明的真实性、合法性及关联性均不认可，认为不能作为已付房款的认定依据。刘伟提交一份2011年9月28日由泗县棉业公司出具的《聘书》，内容为：经公司股东会研究决定，兹聘请曹坤山负责泗县棉业公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。安徽国贸公司对于曹坤山的《聘书》不认可。刘伟主张其于2013年3月入住案涉房屋至今，并提交刘圩镇刘圩村村民委员会出具的《证明》加以证实。安徽国贸公司对于刘伟入住案涉房屋的事实不认可。另查明：泗县刘圩镇街北南虹棉业商住楼4#房产（包括案涉房产）产权于2013年9月11日登记在泗县棉业公司名下，房地权证：皖泗字第**。安徽国贸公司因与泗县棉业公司、安徽南虹纺织（集团）有限公司、高秀丽、曹媛媛、曹晓芳、曹晓天、曹海洋借款合同纠纷案件，一审法院作出（2014）合民二初字第00115号民事判决书，判决：泗县棉业公司偿还安徽国贸公司借款本金2000万元、利息344413.78元和罚息；安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押的房产（他项权证号为房地产他证皖泗字第11097号）在泗县棉业公司上述债务范围内享有优先受偿权等。该判决生效后，因泗县棉业公司等债务人未能履行，安徽国贸公司遂申请强制执行，一审法院作出（2015）合执字第00124号执行裁定书和协助执行通知书，查封了泗县棉业公司名下位于泗县刘圩镇街北南虹棉业商住1#、2#、3#、4#房产（包括本案争议房产），并于2017年2月27日作出（2015）合执字第00124-4号执行裁定拍卖上述房产。刘伟遂提起执行异议申请，经一审法院审查后，作出（2017）皖01执异60号民事裁定书，驳回刘伟的执行异议申请。刘伟遂提起本案诉讼，要求判如所请。诉讼期间，刘伟向一审法院提交一份书面《承诺》，载明对于剩余房款3万元，其承诺随时按照人民法院的要求交付执行，否则自愿承担相应的法律责任。一审法院认为，刘伟与泗县棉业公司于2013年1月18日签订《商品房买卖合同》，就买卖案涉房屋相关事宜进行了约定，相关合同条款未见违反强制性法律、行政法规规定的情形，应合法有效。在合同签订后，泗县棉业公司聘请的经办人员曹坤山出具了证明证实刘伟缴纳房款23万元的事实，刘圩镇刘圩村村民委员会出具了证实刘伟自2013年3月起就入住案涉房屋的《证明》，反映刘伟与泗县棉业公司已经实际履行了上述房屋买卖合同，并支付了绝大部分房款且在人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋。安徽国贸公司否认刘伟与泗县棉业公司之间存在真实的房屋买卖关系，否认刘伟支付房款，但因其未能提交相应证据推翻刘伟所举的上述证据，对其该节意见，不予采信。因该院在执行（2014）合民二初字第00115号民事判决书过程中，于2015年2月16日查封涉案房屋，在查封之前刘伟已经与泗县棉业公司签订合法有效的书面买卖合同，也已实际占有该房屋，并根据双方的合同约定支付了23万元房款，也承诺随时按照人民法院的要求将剩余3万元房款交付执行，对于未能及时办理房屋产权变更登记也无过错，故刘伟在本次诉讼中提出的执行异议的相关事实，已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除人民法院查封的物权期待权，对刘伟所购房屋的权益应当优先保护，不得执行涉案房屋。因刘伟与泗县棉业公司之间形成的是房屋买卖合同关系，取得了要求泗县棉业公司办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，可通过行使该债权请求权取得对涉案房屋的所有权，其主张直接确认涉案房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于泗县刘圩镇轧花厂4号楼第7套房屋；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由安徽国贸联公司负担。二审期间，安徽国贸公司新提交两组证据：证据一：泗县房屋所有权登记申请书、土地所有权证书、施工图设计文件审查意见书、安徽泗县建设工程竣工规划验收合格证。证明泗县棉业公司于2013年9月11日向泗县房地产管理局申请涉案房屋登记，于2013年6月19日取得涉案房屋所涉土地使用权证、涉案房屋的施工图设计文件，于2010年5月15日获取宿州市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查合格，涉案工程于2013年9月10日竣工验收合格，可以证明刘伟在涉案房屋竣工验收合格前就已经购买并居住了涉案房屋显属虚假。证据二：2013年8月23日杨志良、胡正刚、刘兴奎上诉案二审庭审笔录（第1页、5页，第10-14页）。证明泗县棉业公司并未授权曹坤山对外销售涉案房屋、涉案房屋买卖合同系在泗县棉业公司法定代表人曹达龙2013年12月26日去世后形成，也就是涉案房屋买卖合同系在涉案房屋被抵押登记之后形成，因此可以证明涉案房屋买卖合同记载的订立时间纯属虚假，泗县棉业公司2011年9月28日出具的《聘书》纯属虚假。刘伟质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。该证据仅是泗县棉业公司为其开发房屋所办理的相关手续，不能够直接反映房屋买卖的相关事实，而且泗县棉业公司在与杨志良、刘兴奎等执行异议之诉案件中明确说明泗县棉业公司房屋所办理的相关权属登记手续是不规范的，也是在房屋买卖后补办的。对证据二的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。本院认证意见：对两组证据的真实性、合法性予以认定，至于能否达到相应的证明目的，将结合其他案件事实予以综合评判。二审期间，经本院现场调查，涉案房屋所在地即泗县刘圩镇刘圩村村委员会实际负责人认可关于刘伟入住涉案房屋时间的《证明》确系该村委会出具，拍摄于现场的照片可以反映涉案房屋目前的使用状态。相应的《谈话笔录》及照片经各方当事人质证并收录在卷佐证。当事各方的其他举证及相对方质证意见同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：刘伟是否享有足以排除强制执行刘圩轧花厂西侧4#楼自北向南第7套房屋的民事权益。安徽国贸公司上诉认为刘伟不享有排除强制执行刘圩轧花厂西侧4#楼自北向南第7套房屋的民事权益，认为一审认定事实及适用法律均存在错误。关于一审认定事实。经查，涉案《商品房买卖合同》、《聘书》均加盖有泗县棉业公司公章，其中《聘书》载明：“兹聘请曹坤山负责泗县南虹棉业有限公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。落款：泗县棉业公司，2011年9月28日。”曹坤山在接受本院调查时认可签订合同及收取房款均是依据泗县棉业公司对其授权。泗县棉业公司虽未参加本案庭审，但在本院之前审理的（2018）皖民终601、602、603号案外人执行异议之诉三案中，其亦认可存在销售轧花厂房屋的事实，结合涉案房屋买卖时间，泗县棉业公司授权曹坤山的权限、期间以及曹坤山经手销售的房屋达十一套之多的情况，可以确定泗县棉业公司对此是知情的。曹坤山作为泗县棉业公司的授权代表，其签订合同、收取房款、出具收据及说明的行为，应视为泗县棉业公司的行为。安徽国贸公司认为曹坤山无权销售、泗县棉业公司未追认的观点，与本案查明事实不符。包括涉案房屋在内的4#楼登记为一个房地产权证，并未分户，涉案《商品房买卖合同》约定出售房屋为刘圩轧花厂西第7套，涉案合同标的是具体明确的，原判认定刘伟在查封之前签订合法有效房屋买卖合同并无不当。对于房屋交付时间，刘圩村村委会出具了证明材料，在本院调查核实时，该村委会负责人对出具《证明》的事实予以认可，因此，原判认定刘伟在查封之前占有房屋并无不当。案涉房屋虽然部分作为集市门面房出售，但买房人多为周边务工、务农的乡村农民，所购房屋也一般作为经营小生意与居住生活一体使用，故安徽国贸公司诉称刘伟购房不用于居住用途，亦与事实不符。刘伟与泗县棉业公司授权代表曹坤山均已认可已支付房款23万元，刘伟已书面承诺将按照人民法院要求支付剩余购房款3万元，安徽国贸公司虽不予认可但并未提交足以推翻的有效证据。泗县棉业公司于2013年2月16日将涉案房屋出售给刘伟，于2013年9月11日将该房屋初始登记在自己名下，在之后的9月23日又抵押登记给安徽国贸公司，故未及时办理过户登记不能归责于刘伟一方。关于一审适用法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，是有关案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，规定的是具有担保物权的申请执行人对普通债权的案外人享有优先受偿权，该条同时规定了“但法律、司法解释另有规定的除外”。上述规定的第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，其立法目的在于保护买受人居住权等基本权利，本案刘伟起诉正是依据该第二十八条的规定寻求人民法院对其基本权利的保护，因此，一审判决参照该规定的第二十八条处理本案，更符合本案实际和上述司法解释的精神。综上，安徽国贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。刘伟享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由安徽国贸联创投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一八年十一月二十日法官助理赵方超书记员陈茜