广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2155号上诉人（原审被告）：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区乐平镇中心科技工业区范湖小区****（综合服务楼**），统一社会信用代码91440607729198146W。法定代表人：梁健开，董事长。委托诉讼代理人：吴志林，广东贝亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭伦山，男，1974年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：麦甫常，广东汇联律师事务所律师。原审被告：梁健开，男，1963年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原审被告：梁伟亮，男，1988年11月3日出生，住广东省佛山市南海区。原审被告：梁艳求，女，1964年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）因与被上诉人郭伦山，原审被告梁健开、梁伟亮、梁艳求建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人年丰公司上诉请求：一、依法改判广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初4452号民事判决第一项为：佛山市三水年丰投资开发有限公司向郭伦山退还土地转让款8135140元及支付违约金；二、本案一、二审诉讼费用由郭伦山承担。事实和理由：年丰公司与郭伦山签订的《还款及担保协议书》约定的退款时间为2016年9月15日。由于年丰公司资金严重短缺，于2016年9月29日筹措到200000元资金当即转入郭伦山指定的账户内，该200000元是用于归还拖欠郭伦山土地转让款本金的，而非违约金。即便年丰公司未能按期归还案涉土地转让款，根据约定按照银行同期贷款利率4倍计算，从2016年9月16日至2016年9月28日期间的违约金仅为52372.46元[8335140元×（4.35%×4倍÷360天）×13天]。一审法院仅依据所谓的“司法实践”判定年丰公司所还200000元系抵扣违约金错误。被上诉人郭伦山答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回年丰公司的上诉请求。此前双方签订了一份承诺书，确认200000元系支付违约金与利息，且依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定，应认定年丰公司所归还的200000元系支付违约金。郭伦山向一审法院起诉请求：一、判令年丰公司向郭伦山返还土地转让款8335140元及违约金3252804.59元（以购地款为基数从实际支付之日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至款项实际还清日，暂计至2016年11月12日为3252804.59元，扣减已经支付的200000元，实际为3052804.59元）；二、判令梁健开、梁伟亮、梁艳求对第一项诉讼请求的全部责任承担连带清偿责任；三、判令郭伦山对梁伟亮提供位于佛山市三水区云东海街道学海中路1号云东海高尔夫花园岭墅xx号房产（房地产权证号：粤房地权证佛字第**）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、本案的诉讼费由年丰公司、梁健开、梁伟亮、梁艳求共同负担。一审法院认定事实：2014年12月17日，年丰公司与郭伦山签订《土地使用权转让合同》一份，年丰公司将位于“广东佛山三水工业园区范湖开发区”宗地编号为F10-2-1号地有偿转让给郭伦山，该地蓝线面积为38.06亩，红线面积为34.77亩，转让金额为16670280元，合同约定郭伦山应分三期向年丰公司支付宗地转让款：第一期，签订本合同三天内郭伦山支付转让金8335140元；第二期，在年丰公司以郭伦山项目完成上述土地挂牌资料并取得国土部门批准许挂牌后，郭伦山必须按政府土地挂牌的要求先交付各项相关的保证金、出让金及各项税费，再由郭伦山账户接收财政部门的土地出让金返还款；第三期，上述土地在取得国有土地使用权证后十天内，年丰公司立即协助郭伦山用上述土地到银行办理抵押贷款手续，在银行批出款项后，郭伦山支付余下土地转让款给年丰公司。2014年12月17日及2014年12月24日，郭伦山通过银行汇款将2000000元及6335140元合共8335140元汇至梁健开的账户内，年丰公司向郭伦山出具了收据，收据上显示梁艳求为年丰公司的出纳。由于年丰公司无法取得用地指标，将F10-2-1号地转让给郭伦山，2015年11月27日，年丰公司与郭伦山签订《退地协议》一份，约定：郭伦山放弃购买案涉土地，并同意将该宗土地退回给年丰公司，由年丰公司自行处理；年丰公司同意退还郭伦山已交付的土地转让款8335140元，该款在双方签订本协议之日起两个月内退还；若年丰公司逾期退还的，逾期退还款项则按郭伦山交款之日起至年丰公司退还之日按银行同期贷款利率的二倍计付违约金给郭伦山；退地协议生效的同时，双方于2014年12月17日签订的《土地使用权转让合同》同时作废。由于年丰公司未能按《退地协议》约定向郭伦山退还购地款，郭伦山与年丰公司于2016年5月9日签订《补充协议》，约定：年丰公司于2016年6月15日前退还土地转让款2000000元给郭伦山，于2016年9月15日前退还土地转让款6335140元给郭伦山，如年丰公司仍逾期或部分逾期退还上述土地转让款的，则以实际所欠的土地转让款项，从郭伦山付款之日起至年丰公司还清款日止，按银行同期贷款利率4倍计算违约金给郭伦山。《补充协议》还约定，年丰公司股东梁伟亮、梁健开自愿对年丰公司上述退款及利息的履行提供担保，担保方式为共同连带责任保证，保证期限为两年。2016年7月11日，年丰公司、郭伦山、梁健开、梁伟亮四方签订《还款及担保协议书》，约定：年丰公司于2016年9月15日前向郭伦山退还土地转让款8335140元，如年丰公司仍逾期退还土地转让款的，则以实际所欠的土地转让款，从郭伦山付款之日起至年丰公司还清款日止，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金给郭伦山；梁伟亮、梁健开自愿对年丰公司上述退款及利息的履行提供担保，担保方式为共同连带责任保证，保证期为二年；同时，梁伟亮提供位于佛山市三水区云东海街道学海中路1号云东海高尔夫花园岭墅xx号房屋为年丰公司上述债务进行抵押担保，抵押担保范围为年丰公司应退还的土地转让款本金及违约金，以及郭伦山为实现债权的各种费用，包括诉讼费、保全费、公告费、评估费、律师费、拍卖费等，抵押期为两年。同时，梁伟亮与郭伦山又签订了《房地产抵押合同》，对抵押事宜进行了再次的约定。2016年8月15日，郭伦山为抵押财产到佛山市三水区国土城建和水务局办理了抵押登记，由于抵押财产此前已抵押给中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行，不动产登记证明附记中显示：该宗地及宗地上的一间房产已余额抵押给郭伦山，抵押顺位为2，债务履行期限2016年7月12日至2018年7月11日。2016年9月29日，年丰公司向郭伦山支付了款项200000元。此后年丰公司、梁健开、梁伟亮、梁艳求未支付任何款项，郭伦山遂诉至一审法院。另查明，梁健开与梁艳求为夫妻关系，两人于1987年9月5日在佛山市南海区里水镇登记结婚。一审法院认为，年丰公司与郭伦山签订《土地使用权转让合同》，约定年丰公司将位于“广东佛山三水工业园区范湖开发区”宗地编号为F10-2-1号地有偿转让给郭伦山，年丰公司作为出让方，应保证涉案土地的权属及转让没有瑕疵，可依法过户至郭伦山名下。但年丰公司在未取得用地指标情况下与郭伦山签订该合同，现合同目的不能实现，年丰公司在履行合同中存在过错，应承担相应的违约责任。其后，郭伦山与年丰公司签订相关协议，约定年丰公司于2016年9月15日前向郭伦山退还土地转让款8335140元，如逾期退还土地转让款的，则以实际所欠的土地转让款，从郭伦山付款之日起至年丰公司还清款日止，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金给郭伦山。这些协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，所以郭伦山主张年丰公司退还土地转让款8335140元，一审法院予以支持。双方约定的违约金计算方式没有超过司法解释关于利率的最高标准，一审法院予以采纳。年丰公司、梁健开、梁伟亮关于违约金过高的辩解，理据不足，一审法院不予采纳。梁健开、梁伟亮作为年丰公司退还土地转让款的连带责任保证人，在年丰公司未能退还款项时，应履行保证人义务。故郭伦山主张梁健开、梁伟亮对年丰公司的退还债务承担连带清偿责任于法有据，一审法院予以支持。同时，梁健开作为年丰公司的法定代表人，在案件中利用自身账户收取本应属于年丰公司的转让款，致年丰公司无法履行债务，该行为违反《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，应当对公司债务承担连带责任。梁艳求作为梁健开的配偶，在梁健开收取转让款后，有可能转为夫妻共同财产，梁健开、梁艳求对涉案转让款的用途未能作出合理解释，所以梁艳求应对梁健开的债务承担连带责任，郭伦山诉请有理，一审法院予以支持。至于年丰公司已支付200000元应抵扣土地转让款还是抵扣违约金的问题。由于年丰公司未能依约定在2016年9月15日前退还土地转让款，年丰公司需按约定支付违约金，年丰公司支付200000元时违约金已经产生，所以根据司法实践，该200000元应先行抵扣违约金。梁伟亮将其位于佛山市三水区云东海街道学海中路1号云东海高尔夫花园岭墅xx号房屋作为本案的担保财产抵押给了郭伦山，并办理了抵押登记，郭伦山依法对上述房屋享有抵押权。据此，在年丰公司、梁健开、梁伟亮、梁艳求未履行还款义务时，郭伦山有权申请拍卖、变卖上述房屋，并以所得价款优先受偿。由于梁伟亮与案外人中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行就上述房屋办理抵押登记的顺序在先，故对于上述房屋的拍卖、变卖所得价款，郭伦山的优先受偿顺序在中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行之后。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、年丰公司于判决生效之日起十日内向郭伦山退还土地转让款8335140元并支付违约金（其中2000000元从2014年12月18日起，6335140元从2014年12月26日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至款项实际支付之日止，违约金应扣减已支付的200000元）；二、梁健开、梁伟亮、梁艳求对年丰公司被判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任；三、若年丰公司、梁健开、梁伟亮、梁艳求未按期履行上述还款义务，郭伦山有权申请拍卖、变卖位于佛山市三水区云东海街道学海中路1号云东海高尔夫花园岭墅xx号房屋，并以所得价款优先受偿（对于上述房屋的拍卖、变卖款，郭伦山的优先受偿顺序在案外人中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行之后）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90128元、保全费5000元，合共95128元，年丰公司、梁健开、梁伟亮、梁艳求共同负担。在二审诉讼中，上诉人年丰公司，原审被告梁健开、梁伟亮、梁艳求均未向本院提交新的证据。被上诉人郭伦山向本院提交了《承诺书》一份，拟证明年丰公司于2016年9月29日支付的200000元，经原审被告梁健开确认系用于支付利息，非本金。上诉人年丰公司对上述证据的真实性、合法性不予确认，且认为即使该《承诺书》真实，仅凭梁健开的签名不能确认系年丰公司的意思。年丰公司认为《承诺书》所陈述的内容为已支付的200000元系用于支付本金。年丰公司不清楚是谁在《承诺书》添加手写内容。原审被告梁健开、梁伟亮、梁艳求未提交质证意见。本院审查认为，被上诉人郭伦山提交的《承诺书》有原件予以核对，上诉人年丰公司虽不确认该证据真实性，但也未能提供相反证据予以反驳，故本院对该《承诺书》予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，梁健开于2016年10月14日向郭伦山出具《承诺书》，称“已于2016年9月29日支付到账人民币贰拾万元（￥200000），余款及利息余下部分于2016年11月30日前支付200万元”。同时，梁健开于《承诺书》下方补充写明“此20万为利息”。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，综合双方诉辩意见，二审争议焦点为年丰公司已支付的200000元是抵扣土地转让款还是违约金。现评析如下：首先，在年丰公司与郭伦山签订的《土地使用权转让合同》、《退地协议》、《补充协议》、《还款及担保协议书》落款处，均有梁健开作为年丰公司法定代表人的签名确认，故梁健开而后以自己的名义向郭伦山出具关于退还土地转让款的《承诺书》，并就年丰公司支付的200000元所清偿的款项作出“此20万为利息”的说明，应视为梁健开代表年丰公司作出的意思表示。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。郭伦山与年丰公司约定逾期退还案涉土地转让款，按人民银行同期贷款利率的四倍计付违约金，故年丰公司已支付的200000元应参照上述司法解释先行抵扣违约金。第三，根据《还款及担保协议书》第二条，年丰公司逾期退还案涉土地转让款的，应以实际所欠的土地转让款，从郭伦山付款之日起至年丰公司还清款日止计算违约金，即年丰公司应付违约金数额分别以郭伦山支付2000000元土地转让款的2014年12月18日及支付6335140元土地转让款的2014年12月26日为起算点。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人年丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年三月十九日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔