上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终695号上诉人(原审被告)：上海海皇纸箱包装有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：范海龙，总经理。委托诉讼代理人：左士萍，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张佳羽，北京市环球律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海百固金属制品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁文山，董事长。委托诉讼代理人：陈杰，山西冠言律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩致中。被上诉人(原审原告)：上海永扬交通器材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：梁文山，董事长。委托诉讼代理人：李政玉。委托诉讼代理人：施义平。原审第三人：张达文，男，1985年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原审第三人：青浦区华新镇新谊村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：马羽，书记。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海海皇纸箱包装有限公司(以下简称“海皇公司”)因与被上诉人上海百固金属制品有限公司(以下简称“百固公司”)、上海永扬交通器材有限公司(以下简称“永扬公司”)、第三人张达文及青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称“新谊村委会”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海皇公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、五项，依法改判海皇公司无需向百固公司支付停产停业补偿和员工安置补偿款、装修补偿款，百固公司应当按照租金标准支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)82,691.40元。事实和理由：一、被上诉人永扬公司并非租赁合同的当事人，与本案也无任何利害关系,不是本案的适格原告。二、上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)不属于城镇房屋，仅是参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，涉案的租赁合同应为有效。三、补偿款的数额应当依据合同约定来确定。土地减量化搬迁与合同中约定的市政府动迁并无实质差别，相关补偿费用应适用合同中的动拆迁补偿条款。百固公司承租的厂房只占海皇公司受赔偿土地面积的一部分，因此综合赔偿不应当全额给予百固公司。一审法院认定的补偿金额超出了海皇公司所获得的补偿金额。四、百固公司在履行合同过程中多次违约，应依据合同约定承担因此产生的违约金，违约金金额应与补偿金额相抵冲。五、海皇公司不知晓百固公司进行了装修，而海皇公司从未提出需要百固公司的添附，也未同意对其添附进行补偿，故装饰装修所产生的费用应由百固公司自行承担，海皇公司不予补偿。六、百固公司应按照合同约定支付2017年4月的租金，而非房屋使用费。百固公司辩称，不同意海皇公司的上诉请求。系争房屋没有合法的批建手续和土地使用手续，违反了相关法律的强制性规定，租赁合同应为无效。合同无效后，双方应当按照过错程度分担责任，一审法院酌定的补偿数额已经考虑了多方因素，充分照顾到了海皇公司的利益，经百固公司核算，实际的损失数额远高于一审判决认定的数额。百固公司不认可海皇公司列举的违约情形，违约责任也不属于本案审理范围，海皇公司应该在一审时提起反诉或者另行起诉。海皇公司对装修事宜是知晓的，租赁合同明确约定了装修期，并对装修期间的房租给予了优惠，也可以推断出海皇公司是知晓并同意装修的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。永扬公司表示，同意百固公司的答辩意见。张达文表示，同意海皇公司的上诉请求。新谊村委会表示，尊重法院的判决。百固公司和永扬公司向一审法院起诉请求：1、海皇公司支付百固公司停产停业补偿款135万元(按照每天3万元，自2017年3月25日起计算45天)；2、海皇公司支付百固公司员工安置补偿款1,599,231元(按照仲裁调解协议书的合计金额)；3、海皇公司支付百固公司机器设备搬迁补偿款246,862元(包含两阶段的搬迁费和临时仓库租金)；4、海皇公司支付百固公司附属物、装饰装修补偿款1,072,775元(根据百固公司的装修款台账总额)。一审法院认定事实：系争房屋是海皇公司从新谊村委会处租赁土地后自行建造的，无产权证或合法批建手续。2010年8月6日，百固公司(乙方)与海皇公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在华徐公路XXX弄XXX号，总面积3,300平方米，租赁期限10年，组2010年10月1日至2020年9月30日止，租金自2010年10月1日起算；年租金493,845元，第一至第五年租金不变，第六年起递增10%，从2015年10月1日起，年租金为542,025元。乙方支付甲方10万元押金，如乙方违约，甲方可无条件没收乙方押金，乙方在十年租赁期满并付清各种相关费用后，甲方无条件退还乙方10万元押金；租金先付后用，三个月一付；如乙方拖欠厂房租赁费用不付满三十天，甲方有权作违约处理；签约之时，甲方应提供土地使用协议，与新谊村租赁合同，无抵押声明，无债权债务声明等复印件供乙方留档存证；租赁期间，使用该厂房所发生的水电煤电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时的一个星期内付清；租赁期间，乙方根据自己的经营特点进行房屋装修，不得破坏房屋结构；乙方企业必须注册在甲方所在地，甲方协助乙方办理经营相关各种证照；租赁期间，厂房如碰到市政府动迁，则动迁补偿款(停产停业，搬迁，乙方增加的设施等相关经济损失补偿)归乙方所有，如因动迁而造成本合同无法履行，双方互不承担责任；甲方应帮助乙方取得环评证书，如乙方在五个月内申请不到环评证书，或因为环评事业不能继续营业，乙方有权利无条件解约，甲方无条件退换押金10万元；合同另约定了其他权利义务。双方另签订《附加协议合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在华徐公路XXX弄XXX号，总面积6,028平方米，第一至第五年年租金902,090元，第六年起递增10%，年租金为990,099元；附件协议与厂房租赁合同具有同等法律效力。上述协议签订后，海皇公司将房屋交付百固公司使用，百固公司支付租金至2017年3月31日，其中部分租金由百固公司支付给海皇公司，部分租金由永扬公司支付给海皇公司。百固公司与永扬公司法定代表人系同一人，系争房屋实际由百固公司与永扬公司共同使用。2011年5月16日，百固公司(乙方)与海皇公司(甲方)签订《用户名变更补充协议》，约定甲方按照乙方的要求将用电户名变更为乙方，乙方支付甲方变更保证金10万元，协议到租赁合同到期2020年9月30日止，协议到期后一星期内，乙方将用电户名无条件变更为甲方，然后甲方退还乙方变更保证金10万元。百固公司向海皇公司支付了变更保证金10万元。2016年12月26日，上海市青浦区华新镇人民政府向永扬公司发送告知书，表示因永扬公司环保手续不健全，违法进行生产经营活动，要求永扬公司于2016年12月31日前停止建设或停止生产。如永扬公司在相关手续不健全的情况下继续进行生产经营活动，一切法律后果由永扬公司自行承担。2016年10月17日，新谊村委会向海皇公司发送告知书，告知海皇公司租赁的土地属于宏观调控复耕整治范围，要求海皇公司于2017年5月31日前做好搬迁工作，将土地归还新谊村委会。2016年12月14日，海皇公司(乙方)与新谊村委会(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定就乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，土地面积8+(1.6)亩，建筑面积11,421.16平方米，乙方自2017年3月30日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空，2017年5月30日之前搬离、清场、交地结束。经双方协议，甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用733.01万元。协议约定了其他权利义务。减量化资金测算表显示补偿测算包括：1、土地，面积8亩，补偿40万元；建筑面积11,421.16平方米，评估价607.23万元；3、综合补偿85.78万元；合计733.01万元。上海博沃房地产估价有限公司出具的范海龙、范宝荣建筑物估价总一览表显示估价总额为7,419,078元。2016年12月29日，海皇公司向百固公司发送《厂房搬迁告知书》，告知系争房屋为减量化范围，要求百固公司于2017年3月30日之前停止经营，所有设备、产品、原材料全部搬空，于2017年5月30日前拆除房屋。百固公司与永扬公司于2017年5月初搬离系争房屋，系争房屋于2017年5月底被拆除。法院审理中，双方当事人一致认可2017年4月份的水费为1,024.18元，百固公司至今没有缴纳，同意一并处理。一审审理中，新谊村委会表示：减量化评估总额包括：1、土地补偿，8亩×5万元/亩=40万元；2、建筑物补偿根据评估表总额计算60%即6,072,300元(不包含房屋的装修装修)；3、综合补偿857,800元是在评估金额不超过40%范围内综合容积率协商确定的，包括基础设施、停产停业、员工遣散三项，不包含搬迁费。一审法院认为,系争房屋无产权证，也无相关合法批建手续，故双方当事人就系争房屋签订的《厂房租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。百固公司作为承租方签约，虽此后有部分租金由永扬公司转账支付给海皇公司，然百固公司和永扬公司的法定代表人是同一人，海皇公司有理由认为永扬公司是替百固公司支付租金，海皇公司不认可永扬公司作为承租人，故法院认定租赁合同的承租人为百固公司。因海皇公司与第三人新谊村委会之间签订了《土地减量化搬迁协议书》，系争房屋已经被拆除，故百固公司有权依据租赁合同主张相关权益。根据租赁合同的约定，海皇公司在出租系争房屋时向百固公司提供了与第三人新谊村委会的租赁合同，故百固公司租赁系争房屋时对于房屋无相关合法权证的情况应当是知晓的，百固公司作为承租人理应选择租赁合法房屋，故百固公司存在过错。海皇公司将无合法建造手续的房屋对外出租收取租金，存在过错。合同约定百固公司在五个月内申请不到环评证书有权利无条件解约，然百固公司知晓系争房屋无合法权证无法取得环评证书的情况下，依然选择继续经营，具有一定过错。海皇公司认为依据合同约定，补偿款中涉及百固公司的给百固公司，海皇公司未取得的补偿款无需赔偿百固公司，然本案非合同约定的市政府动迁，且合同无效后，海皇公司作为出租方，存在过错，理应承担赔偿责任。针对停产停业和员工安置，百固公司未提供充足证据证明停产停业损失，百固公司与其员工解除劳动关系而赔偿的钱款也并非全部因海皇公司的原因导致，故法院综合海皇公司获得的补偿款的组成项目和金额、双方当事人的过错程度、百固公司的实际损失等因素，酌情认定海皇公司应当支付百固公司停产停业和员工安置补偿款60万元。租赁合同无效后，百固公司理应腾退系争房屋，且海皇公司取得的补偿款中未包含搬迁补偿，故对百固公司主张的搬迁补偿款法院不予支持。海皇公司同意百固公司对房屋进行装修，也认可百固公司对房屋进行了装修，故合同无效后，海皇公司理应赔偿百固公司装修损失，法院综合百固公司提供的装修票据、双方当事人的过错程度、百固公司实际使用年限、装修折旧度等因素，酌情认定海皇公司理应支付百固公司装修补偿款30万元。合同无效后，海皇公司要求在本案中一并处理4月租金和水费，法院予以准许。百固公司对于水费金额无异议，理应支付海皇公司。针对2017年4月租金，鉴于百固公司自4月中下旬开始搬迁，对实际使用有一定的影响，故法院酌情认定百固公司应支付海皇公司2017年4月房屋使用费5万元。对于合同押金10万元，合同无效后，海皇公司理应退还百固公司。用电户名变更押金10万元待百固公司变更或注销用电户名后可另行主张。一审法院判决：一、上海海皇纸箱包装有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百固金属制品有限公司停产停业和员工安置补偿款60万元；二、上海海皇纸箱包装有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百固金属制品有限公司装饰装修补偿款30万元；三、上海百固金属制品有限公司、上海永扬交通器材有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、上海海皇纸箱包装有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海百固金属制品有限公司押金10万元；五、上海百固金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海皇纸箱包装有限公司房屋使用费5万元；六、上海百固金属制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海皇纸箱包装有限公司水费1,024.18元。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋没有房产证，也没有合法审批手续，故百固公司与海皇公司就系争房屋签订的《厂房租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据双方的诉辩意见及各自提交的证据对合同无效的过错责任进行了认定，并结合海皇公司获得的补偿款的组成和金额、承租方的实际损失等因素，酌情认定海皇公司应当向百固公司支付停产停业和员工安置补偿款60万元，合法有据，本院予以认同。因系争房屋已被拆除，一审法院综合考虑百固公司提供的装修票据、双方过错程度及折旧等因素，酌情认定海皇公司应支付装修补偿款30万元，尚属合理，应予维持。至于2017年4月的房屋使用费，一审法院根据实际使用情况酌情认定为5万元，并无不当。海皇公司虽坚持其一审时的主张，但在二审中没有提出新的事实和理由予以佐证，本院对其上诉请求依法不予支持。综上，海皇公司的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,459元，由上诉人上海海皇纸箱包装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年三月二十七日书 记 员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……