湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终667号上诉人（原审被告）：长沙银力房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路**。法定代表人：张建国，经理。委托诉讼代理人：刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪某，男，1968年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：陈胜勋，湖南环海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。上诉人长沙银力房地产开发有限公司（以下简称银力公司）因与被上诉人汪某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人银力公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人在一审中提出的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人已经尽到代理被上诉人申请办理国有土地使用权登记的义务，因国土管理部门不履行法定职责，未为被上诉人办理国有土地使用权证的责任不应判由上诉人承担。二、上诉人已经将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人未及时补缴土地出让金，并不是国土管理部门不给购房者办理国有土地使用权证的法律事由，因此未能及时办理国土证不应由上诉人承担违约责任。三、一审判决违约金认定过高，根据本案实际情况酌情判决支付不超过房屋总价款百分之三的违约金为宜。四、被上诉人的诉讼请求中有部分违约金已经超过诉讼时效。被上诉人汪某辩称：一、被上诉人至今未获得国土证完全是由上诉人的原因所致，故上诉人应当依约承担逾期办理国土证的违约责任。二、一审判决仅酌情支持了已付房款百分之十的违约金，违约金计算标准过低。三、被上诉人的请求未超过诉讼时效。四、一审判决认定被上诉人的诉讼费用高于上诉人的诉讼费用，是错误的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。汪某向一审法院起诉请求：一、判令银力公司将本案涉案房屋的土地使用权证在判决书生效之日后10日内办妥；二、判令银力公司向汪某支付违约金共计165638.86元；三、判令银力公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2003年9月20日，汪某就购买银力家园322房与银力公司签订了商品房买卖合同，合同约定：一、房屋价款是188000元；二、房屋交付日期是2004年1月30日前。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后16个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权每日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金”。合同签订后，汪某向银力公司交付了购房款189996.40元、国土地证费120元等相关费用。此后，汪某取得了银力家园322房的房产权证书。2006年1月17日银力公司申请长沙市国土资源局办理土地分户手续，长沙市国土局受理了银力公司提交的汪某房屋土地分户登记申请。2016年8月23日长沙市国土资源局作出《关于银力家园小区国土证分户问题的回复》，长沙市国土资源局认为需银力公司办理修改出让合同手续，补交土地出让金相关费用后，方可办理土地分户登记。因为银力公司一直与长沙市国土资源局协商未果，又未补交相关费用，导致汪某等住户的国有土地使用证一直未办理，汪某遂提起本次诉讼。另查明：在本案诉讼中，2017年7月21日，银力公司与长沙市国土资源局达成了有关完善土地使用权出让合同协议，并按协议分四笔共向长沙市财政局分别缴纳地价款807178元、1244795元以及违约金331862元、215194元，全额缴清了应当补缴的土地出让金2599029元。从长沙市国土收入征缴情况反馈单及银力公司的缴款凭证可证实银力公司已经就该遗留问题进行了处理。一审法院认为：关于汪某第一项诉讼请求，要求判令银力公司将汪某的土地使用证在判决生效后10日内办理妥当。因现在国家政策已明确规定不能单独办理国有土地使用证，只能办理不动产证。庭审中，法庭也进行了释明，并当庭询问汪某是否变更诉讼请求，汪某明确表示不同意。再之，在诉讼中，银力公司于2017年7月21日向长沙市国土资源局全额缴清了应当补缴的土地出让金等费用，汪某办理房屋的权属证书已经没有障碍。因此，本案对此项诉讼请求无需判决。汪某第二项诉讼请求，请求判令银力公司支付违约金165638.86元。银力公司抗辩不应该支付违约金，即使支付违约金，违约金约定过高，请求法院调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方的房屋买卖合同约定银力公司应在交房后16个月内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因银力公司的责任，汪某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，汪某有权每日向银力公司收取已付房款万分之二的违约金。本案中，银力公司按约定在交房后16个月内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，双方约定的“房地产权属证书”，其中主要的房屋所有权证按时办妥。国有土地使用证因为银力公司未补交土地出让金未及时办妥，银力公司存在违约，应承担违约责任。但对于不能及时办理国土证，银力公司没有推诿，一直在积极努力想办法，并且在本案的审理过程中，已经将拖欠的地价款及滞纳金全部缴清。再之，违约金的功能是补偿性为主，惩罚性为辅，补偿当事人的实际损失为原则。本案中汪某没有提供相关确切的证据证实其实际损失，加上汪某主张的违约金几乎达到购房总价款。因此，结合合同履行、银力公司过错程度、汪某实际损失、违约金功能等综合因素考虑，银力公司主张调整违约金的答辩意见予以采信。原审法院酌定违约金计算方式为汪某缴纳房屋总价款的10%，即银力公司应支付汪某逾期办证的违约金为189996.40×10%＝18999.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、银力公司于判决生效后立即支付汪某逾期办证违约金18999.64元；二、驳回汪某的其他诉讼请求。如果银力公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3613元，财产保全费1348元，共计4961元，由银力公司负担1985元，汪某负担2976元。在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有二：一、本案涉案房屋迟延办理国土证的责任是否应由上诉人承担；二、本案违约金如何计算。现分述如下：一、2016年8月23日长沙市国土局出具的《关于银力家园小区国土证分户问题的答复》中载明，2006年1月银力公司申请办理土地分户手续，但因该项目容积率超标，且土地用途改变，需办理修改出让合同手续，补缴土地出让金。因银力公司未及时补缴拖欠的税费并办理土地出让合同变更手续，以致被上诉人未能按照合同及时取得国土证，故上诉人的行为已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。二、按照本案涉案房屋的买卖合同约定，如因出卖人的原因，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人应按照已付房款的万分之二的标准向买受人支付违约金，现一审法院结合本案合同履行情况、当事人的过错程度、利益损失等因素，酌情对违约期间的违约金进行调整，本院认为并无不当，应予以维持。另，关于诉讼费用的分担问题，虽被上诉人提出异议但并未提起上诉，故本院对一审判决的诉讼费承担亦予以维持。综上所述，上诉人银力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3613元，由上诉人长沙银力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 杨林华二〇一八年三月二十日书记员 孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。