河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终15626号上诉人（原审被告）：高艳，女，1985年12月17日出生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张红亮，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州仟禧置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区。法定代表人姜鹏程，董事长。委托诉讼代理人：秦建，河南英伦律师事务所律师。上诉人高艳因与被上诉人郑州仟禧置业有限公司（以下简称仟禧公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高艳的委托诉讼代理人朱磊，被上诉人仟禧公司的委托诉讼代理人秦建到庭接受了询问。本案现已审理终结。高艳上诉请求：1.撤销原判，依法改判或裁定发回重审；2.一、二审诉讼费用由仟禧公司承担。事实与理由：一、仟禧公司主张的租金总额应扣除高艳交付的2015月2月10日至2015年4月年5日之间的租金77203.73元。在本案中，仟禧公司于2014年12月5日将涉案房屋交付高艳，按照合同约定，仟禧公司给予了4个月的装修期，装修期间免计租金，故应从2015年4月5日计算租金。而仟禧公司从2015年2月10日开始计算租金，显然违反了《租赁合同》第2条第3款之约定。因此，应扣除上诉令交付的2015月2月10日至2015年4月5日之间的租金77203.73元。二、高艳支付的保证金67050元应在仟禧公司主张的租金总额中予以扣除。三、仟禧公司主张支付滞纳金没有《合同法》的法律依据。在民事法律关系中，尤其是《合同法》等法律规定中，规定了“违约金”“损失”，但并没有关于滞纳金的条款规定。而仟禧公司并不是行政机关或税务机关，只是一般的市场经济法人主体，其收取滞纳金的主体不适格。因此，仟禧公司主张支付滞纳金没有《合同法》的法律依据，其无权收取滞纳金。综上，请求支持上诉请求。仟禧公司辩称，一、房屋租赁合同明确约定了装修期的起止时间，即2014年10月10日至2015年2月9日。并未约定从交房时开始计算。该期间已经充分考虑了交房等相关因素，并且双方按此约定履行多年，高艳上诉理由无事实及法律依据。二、合同也明确约定了履约保证金的退还条件，即合同终止或解除，并且双方对合同履行无任何异议时，才无息退款。该保证金是违约金的另一种表现方式，现高艳违约，该保证金一审的处理方式符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。仟禧公司向一审法院起诉请求：高艳支付仟禧公司租金663440元及滞纳金（滞纳金自2016年2月10日起，以663440元为基数，按照月利率2％的标准计算至实际偿还之日止）。一审法院认定事实：2014年10月8日，仟禧公司、高艳签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、仟禧公司作为出租人、高艳作为承租人，承租房屋位于郑州××新区××大道××号国家动漫产业基地（河南基地）项目1号楼1层1-3号（建筑面积33.32平方米）、1号楼2层3号房屋（建筑面积757.71平方米，以下简称本案争议房屋），高艳以“塞纳左岸西餐厅”品牌进行经营。2、租赁期限2014年10月10日至2022年10月9日，装修期4个月，自2014年10月10日至2015年2月9日（装修期间免计租金及商业管理费，物业管理费及其他有偿服务费正常交纳）。3、1层1-3号租金标准为87.5元／月／平方米，2层3号租金为52.5元／月／平方米，标准2年后，均按每年5％递增。4、本合同承租采用先交纳租金，后使用的原则，首次租金128088元，自本合同签订5日内交纳完毕，以后每3个月为一个租金交纳周期，高艳应于每个租金交纳周期起始日的15日前向仟禧公司提前交纳当期3个月的租金，逾期交纳，每逾期一天支付应交纳费用千分之五作为滞纳金，逾期10天未交，仟禧公司收回房屋，且履约保证金不予退还。5、本合同签订后，高艳应向仟禧公司交纳履约保证金70000元。2014年12月5日，仟禧公司将本案争议房屋交付高艳使用。2015年2月10日至2015年11月9日期间，高艳按约定向仟禧公司支付租金，2015年11月10日至2016年2月9日期间，高艳向仟禧公司支付租金104355元。自2016年2月10日起，高艳未再向仟禧公司支付租金，遂引起本案纠纷。一审法院另查明：1、2016年3月23日，仟禧公司作为出卖人、王聪作为买受人，签订了《商品房买卖合同》一份，约定：（1）王聪购买仟禧公司开发的位于郑州××新区××大道××楼××房屋××套，建筑面积757.71平方米。（2）仟禧公司应当在2016年5月30日前向王聪交付所购房屋。王聪与仟禧公司另行签订《补充协议》一份，约定：因王聪购买仟禧公司房屋的房款未付清，王聪愿意以购买标的房屋后（即从2016年3月23日至2017年10月9日）房屋的出租权仍由仟禧公司享有，承租人高艳所交的房租，仍由仟禧公司收取。2、2016年3月28日，甲方上海秉洁资产管理中心（有限合伙）（以下简称秉洁公司）、乙方上海秉汇资产管理中心（有限合伙）（以下简称秉汇公司）、丙方本案仟禧公司、丁方1河南益昌商业有限公司（以下简称益昌公司）、丁方2郑州金田物业管理有限公司（以下简称金田公司）、丁方3姜朝霞、丁方4姜鹏程、丁方5刘建伟，共同签订《合作协议书》一份，约定：秉洁公司购买仟禧公司开发的位于郑州××新区××大道××号国家动漫产业发展基地（河南基地）项目中的1号楼、2号楼、4号楼、10号楼（其中包括高艳承租的1号楼1层1-3号，建筑面积33.32平方米）。2016年4月7日，秉洁公司作为买受人、仟禧公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》一份，约定：（1）秉洁公司购买位于郑州××新区××大道××楼××1房屋，建筑面积为694.72平方米。（2）仟禧公司应当于2016年4月20日前向秉洁公司交付所购房屋。3、秉洁公司因房屋租赁合同纠纷曾向该院提起诉讼，案号为（2017）豫0191民初14778号，请求：本案仟禧公司、高艳共同向秉洁公司支付2016年4月7日起的租金（位于郑州××新区××大道××楼××号）、违约金，并请求本案仟禧公司、高艳将《房屋租赁合同》约定的保证金2950元交付仟禧公司。该院于2017年12月20日作出了（2017）豫0191民初14778号民事判决书，该判决书查明：（1）高艳向仟禧公司支付保证金70000元，秉洁公司购买的郑州××新区××大道××楼××号房屋涉案保证金2950元。（2）截止2017年12月20日，高艳尚未腾空、搬离承租房屋。一审法院认为，仟禧公司、高艳签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，2014年10月10日至2016年4月6日期间，高艳承租仟禧公司位于郑州××新区××大道××楼××号房屋，建筑面积33.32平方米，租金标准87.5元／月／平方米。2014年10月10日至2017年6月30日期间，高艳承租仟禧公司位于郑州××新区××大道××楼××号房屋，建筑面积757.71平方米，租金标准52.5元／月／平方米。自2016年2月10日起，高艳开始拖欠上述租赁期间内的租金，按照约定标准计算，仟禧公司请求高艳支付上述期间内的租金663440元，未超出范围，该院予以确认。仟禧公司请求高艳支付滞纳金，该院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，高艳未按《房屋租赁合同》约定标准向仟禧公司支付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。以仟禧公司主张的滞纳金起算时间计算的滞纳金过分高于仟禧公司的损失，应当予以酌减。为了弥补仟禧公司的财产损失，同时对高艳的违约行为达到警示目的，该院酌定高艳应当自2017年7月28日起（即仟禧公司提起本案诉讼之日），以663440元为基数，按照年利率24％的标准支付仟禧公司滞纳金至实际付清租金之日止，该滞纳金总额应当扣除高艳已经支付的履约保证金67050元（70000元-2950元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、高艳于判决生效后10日内支付郑州仟禧置业有限公司租金663440元及滞纳金（滞纳金自2017年7月28日起，以663440元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际清偿租金之日止，该滞纳金总额应当扣除67050元）；二、驳回郑州仟禧置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12686元，由高艳负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，高艳上诉称应扣除2015月2月10日至2015年4月年5日之间的租金，因该时间段是装修免租期。但该上诉理由与涉案房屋租赁合同的约定不符，合同明确约定了装修免租金期为2014年10月10日至2015年2月9日。高艳上诉主张扣除的租金无事实及合同依据。本案中，高艳未按约定标准向仟禧公司支付租金，其行为构成违约，应按约定承担违约责任，双方在《房屋租赁合同》约定的违约责任表现形式为滞纳金，一审判决以滞纳金之名表述违约金并无不当。一审判决主文中，高艳应负担的违约金中扣除掉了履约保证金67050元；一审判决在合同约定的如高艳违约则履约保证金不予退还的基础上酌定的违约责任已经减轻了高艳的负担，高艳称应将此款冲抵租金无事实及法律依据。综上所述，高艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3185元，由上诉人高艳负担。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  谢颂琳审判员  秦 宇二〇一八年十一月二十九日书记员  温改婷