贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终755号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人陈付容，该公司经理。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐萍，女，1978年10月28日出生，汉族，住纳雍县。 委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人徐萍房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告徐萍提起诉讼，请求判决：1、被告限期将办理纳雍县××·××单元××层××号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权登记；2、被告向原告支付迟延办理房地产权登记期间的违约金自2015年4月16日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下止。（暂计算自2017年10月1日，被告应向原告支付违约金22282.79元）；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年9月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以价款247862元购买被告修建的位于纳雍县××单元××层××房。合同约定2015年4月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款。被告也将商品房交付给原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给我，已构成违约。 原审被告恒达公司辩称：迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，故我公司无违约的故意，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍县城南恒达·雍熙御园房地产，2008年8月29日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：将恒达雍熙御园南区容积率调整为4.58，北区调整容积率调整为3.47。2015年9月15日，原告徐萍与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款247862元购买被告修建的位于纳雍县××·××单元××层××号商品房。合同约定2015年4月15日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。2014年10月15日被告将商品房交付给原告，2015年11月5日，原告支付所有房款。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。另查明，原告的住房公积金借款是2015年11月2日办理了《个人购房借款、担保合同》，同月5日中国工商银行股份有限公司纳雍支行发放借款给被告。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告徐萍签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。原告是先入住所购住房再与被告签订商品房买卖合同，后才办理借款向被告交付了全部购房款，其所主张违约金自2015年4月16日起计算，不予支持。虽然双方在合同上约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间上存在瑕疵，但被告至今也未向原告交付办理房屋产权登记的相关文书，其行为违约，应以原告实际交付全部房价款的时间计算违约金。故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文书的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整，相当于原告来说，都不是合理解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非原告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，应承担相应的违约责任。关于原告的诉求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告在此期间主张权利，未超过诉讼时效期间。故被告应从2015年11月5日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县××·××单元××层××号商品房登记的有关文书交付给原告徐萍，并协助原告办理产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐萍支付以购房款247862元为基数从2015年11月5日起至交付纳雍县××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金;案件受理费358元，适用简易程序审理减半收取179元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉称：根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。原审未遵循合同当事人意思自治原则，判决上诉人承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房初始登记须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记，故换发《国有土地使用证》期间为上诉人可顺延交付办理产权登记所需资料的期间，上诉人应免责；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，以致上诉人不能如期取得办理案涉房屋产权转移登记须必备的消防验收合格材料，该事由不能归责于上诉人；三、因《不动产登记暂行条例的规定》的实施，纳雍县政府从2016年9月30日起开始实施不动产统一登记，原《商品房买卖合同》约定的办理房屋转移登记的条件及应交付的有关文书已发生变化，被上诉人要求上诉人按照订立合同时的房屋权属登记政策交付办理房屋转移登记的有关文书，已属履行不能。故受房屋登记政策的影响，自2016年9月30日之后，上诉人依约可以免责。四、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人不支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人徐萍二审未作答辩。 经审理查明：二审对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？二、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？三、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一、二，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年4月15日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。但因被上诉人于2015年11月5日才支付完所有房款，故在因上诉人原因2015年11月5日之后逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述三项事由进行抗辩：一、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；二、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；三、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：一、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付有关文书的违约责任不予承担于法无据；二、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应当承担违约责任的上诉理由不成立；三、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，房屋登记政策的调整对上诉人履行出卖人义务不产生实质影响，上诉人主张自2016年9月30日之后免于承担违约责任缺乏法律依据，不予采信。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2692号民事判决第二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐萍支付以购房款247862元为基数从2015年11月5日起至交付纳雍县××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金; 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2692号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县××·××单元××层××号商品房登记的有关文书交付给原告徐萍，并协助原告办理产权登记； 三、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费179元，二审案件审理费358元，共计537元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年三月二十六日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进