山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0829民初4234号 原告（反诉被告）：张茂瑞，男，1982年11月3日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王磊峰（特别授权），山东民桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司，住所地嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北。统一社会信用代码91370829057911649W。 法定代表人：刘玉奉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王湘萍，山东源诚（济宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王田田，山东源诚（济宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张茂瑞与被告（反诉原告）邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张茂瑞委托诉讼代理人王磊峰，被告（反诉原告）邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司委托诉讼代理人王湘萍、王田田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张茂瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提供办理不动产证的材料，并协助原告办理不动产权证。2、判令被告按照原告已付购房款总额向原告开具发票。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月29号，原被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将嘉祥红旗花园小区的第0001座07单元7-202号商品房售予原告，该房建筑面积90.63平方米，总价295453.8元。合同签订后，原告按照约定一次性交付房款295453.8元，但被告至今未向原告出具发票。后，被告向原告交付了房屋，现已交房远超90日，但被告至今未能根据合同的约定将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，为原告办理不动产权证书。 被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司辩称，涉案商品房约定面积为90.63平方米，单价3260元，实测面积为90.69平方米，面积差0.06平方米，原告应根据约定补交房屋差价195.6元；储藏室约定面积为10.6平方米，实测面积为11.06平方米，面积差0.16平方米，原告应补交储藏室差价款368元。因原告未能根据合同的约定按实测面积与被告据实结算房款，违反了先履行义务，其要求被告向其开具发票的诉讼请求不应支持。被告已按照商品房买卖合同的约定将办理权属登记所需的应由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，涉案红旗花园小区大部分业主也已自行到不动产登记部门办理了不动产权证书，被告没有义务为原告办理不动产权证书。应依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方于2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》2、判令反诉被告向反诉原告支付自2015年11月8日至2016年12月29日期间的看管费10000元，剩余看管费反诉保留诉权。事实和理由：济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6122号判决书已经查明反诉原告于2015年10月30日前后多次通过电话、短信以及邮寄方式通知反诉被告办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用），但反诉被告接到通知后拒不办理交房手续，并且至今未向反诉原告结清全部购房款。根据商品房买卖合同第八条第三款、第六款的约定，反诉被告的上述行为构成违约，反诉原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。根据商品房买卖合同第十一条的约定，反诉被告应当自办理交房手续时间届满次日向反诉原告支付总房款日万分之一的看管费，即从2015年11月8日至2016年12月29日（计算至济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6145号判决书判决日），共计417天，本次诉讼暂时要求看管费10000元，其他保留诉权。 反诉被告闫循超辩称，反诉原告支付看管费的诉讼请求无事实根据和法律依据。根据嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初1283号、济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6122号民事判决书认定的事实可以看出，反诉原告虽然电话通知反诉被告交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由反诉被告先交付房屋差价及相关配套费用后，再交付涉案房屋的内容，该内容未与反诉被告协商一致，即使反诉被告拒绝以此条件接收，也不能认定反诉原告交付了涉案房屋。根据商品房买卖合同第5条的约定：商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记部门最后核准的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。反诉原告在交付房屋前要求反诉被告支付房屋差价及其他费用，违反了合同约定，由于反诉原告的违约导致了上房时间延迟。因反诉原告拒不交付房屋，反诉被告通过人民法院起诉要求反诉原告交付房屋。法院判决后，反诉原告拒不履行法院判决，反诉被告申请法院强制执行后，才得以入住房屋。反诉原告所主张的看管费无事实和法律依据，而且反诉原告没有实际支出房屋看管费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，据以证明双方于2014年10月31日签订商品房买卖合同的事实及被告应当根据该合同第15条的约定，在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、山东省嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初1317号民事判决书、山东省济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6145号判决书各一份，据以证明其按照合同约定向被告全额支付了房款，被告应当根据合同约定协助其办理不动产权证。3、预收款收据两份，据以证明被告仅向其出具了购房款收据，而未出具正规的发票，导致其无法办理不动产权证。二、被告（反诉原告）提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，据以证明双方签订商品房买卖合同的事实以及相关约定情况。2、红旗花园小区2-8#楼储藏室预测平面图及原告储藏室预收款收据及2014年7月25日山东益大新材料有限公司与被告签订的《嘉祥县红旗花园小区团购协议》各一份、2015年10月23日嘉祥县建祥房地产测绘有限公司出具的红旗花园小区1号楼住宅和储藏室《分层（幢）房屋面积表》（附1号楼住宅和储藏室实测面积图各一份。用以证明，房屋和储藏室预测和实测面积不同，反诉被告未付清款项。3、山东省济宁市中级人民法院（2016）鲁08民终6122民事判决书、交房通知书、邮寄单回执、改退批条各一份，短信复印件两份，据以证明其已经在合同约定的交房期限内，通过电话、短信及邮寄方式多次通知反诉被告付清房款，办理交房手续，但反诉被告没有依约付清购房款及其他相关费用，反诉被告的行为构成违约。4、湖南省怀化市和城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第102号民事判决书复印件一份，据以证明在原告未按实测面积与被告进行结算的情况下，尚不具备开具发票的条件，原告要求被告向其开具发票的诉讼请求不应支持。 经质证，被告对原告提交的上述证据提出以下质证意见：对第1项证据的真实性无异议，对原告的证明观点有异议；商品房买卖合同第15条并未约定由被告为原告办理不动产权证，被告已经按照合同约定将需要由出卖人提供的竣工验收资料报产权登记机关备案，被告已完成备案手续，原告应自行到产权登记机关办理不动产权证。对第2项证据的真实性无异议，对原告的证明观点有异议。根据该两份判决书中法院查明的事实，能够证明被告已经通过电话、短信及邮寄方式多次通知原告办理交房手续、补齐房屋差价款及相关费用，但原告拒不履行合同约定义务，被告可以据此不为原告办理产权登记提供协助义务。对第3项证据的真实性无异议，该两份收据所载明的款项是预测面积房款，原告至今未按实测面积据实与被告结算购房款，不能证明原告已经结清全部购房款的事实。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的上述证据提出以下质证意见：对第1项证据的真实性无异议，该合同第5条明确约定原告向被告支付房屋差价款的时间为商品房交付后，因被告要求原告在房屋交付前先行支付房屋差价款，导致原告没有按照被告的通知去接收房屋，反诉原告按照合同第11条的约定向反诉被告主张看管费不符合约定。对证据2的真实性没有异议，同意补交面积差价款。对第3项证据的真实性无异议，因被告在合同外增加了由原告先交付房屋差价及相关配套费用后再交付房屋的内容，该内容未与原告协商一致，原告据此拒收房屋，符合法律规定。对第4项证据的真实性无异议，对其证明观点有异议，该判决书是一审判决，是否生效无法核实。即使该判决已经生效，其内容反映的是因出卖人与买受人未最终核定面积进行结算，从而不具备开具发票的条件。而本案是双方已就房屋面积进行了核定，且原告也同意支付差价，所以具备由被告向原告开具发票的条件。 经审查、综合印证，被告（反诉原告）提交的第4项证据与本案不具关联性，本院不予采信。原告所提交的证据及被告（反诉原告）所提交的其他证据，均能证明本案相关事实，符合法律规定，本院予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，山东益大新材料有限公司与被告签订了嘉祥县红旗花园小区团购协议，该协议约定储藏室价格为每平方米2300元。2014年10月29日，原被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于嘉祥县红旗花园小区的商品房一套。该合同主要载明了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第0001座07单元7-302号房，建筑面积为90.63平方米。第四条计价方式与价款：单价为每平方米3260元，总金额295453.80元。第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：本合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记部门最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。第六条付款方式及期限：买受人于签约之日一次性付清全部房价款295453.80元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见合同附件四第五条。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期交付90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人再买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定：3、交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。上述合同签订后，原告于2014年10月29日交付被告房款295453.80元、储藏室价款25070元，被告向原告出具了收款收据。涉案商品房于2015年8月30日竣工。2015年10月23日，嘉祥县建祥房产测绘有限公司对涉案房屋的面积进行了测量。2015年10月31日，涉案楼房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。被告依照合同约定制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。自2015年10月29日起，被告多次以短信、电话以及特快专递通知原告办理交房手续，双方因故未能完成商品房的交接。2016年3月16日，原告向本院起诉，请求判令被告交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金4198.8元。本院于2016年8月24日作出（2016）鲁0829民初1223号民事判决书，判决：一、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内将嘉祥红旗花园小区第0001座07单元7-302号商品房一套交付原告张茂瑞。二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起三日内给付原告张茂瑞违约金2511.36元。三、驳回原告张茂瑞的其他诉讼请求。宣判后，被告不服该判决，上诉至山东省济宁市中级人民法院。2016年12月29日，山东省济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终6122号民事判决书。在该判决中，济宁市中级人民法院对双方争议的原审判决上诉人支付逾期交房违约金是否合法的问题认为：上诉人虽然电话通知被上诉人交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由被上诉人先交付房屋差价及相关配套费用后再交付涉案房屋的内容，该内容未与被上诉人协商一致，即使被上诉人拒绝依此条件接收，亦不能认定上诉人交付了涉案房屋。且双方在商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。原审判决按照上述人书面通知被上诉人交房的时间计算上诉人应付的违约金，并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。后经本院强制执行，涉案房屋已交付原告。 另查明，原告认可其所购买的储藏室单价为2300元/平方米。涉案商品房及储藏室经嘉祥县建祥房产测绘有限公司测量，商品房的实测面积为90.69平方米，比商品房买卖合同约定面积90.63平方米多0.06平方米；储藏室实测面积为11.06平方米，比约定面积10.9平方米多0.16平方米。根据双方约定，原告应补交商品房面积差价1965.6元、储藏室面积差价368元，共计563.6元。诉讼中，原告明确表示同意补交上述面积差价款。 本院认为，涉案房屋已经本院及济宁市中级人民法院民事判决后通过强制执行程序交付给了被告，但根据双方签订的商品房买卖合同的约定及本案证据，原告尚应履行向被告支付房屋面积差价款563.6元的义务。该项义务是被告向原告开具全部购房款发票的前提，也是被告协助原告办理产权登记义务的必备条件。诉讼中，原告明确表示同意履行该项义务，本院应予照准。在原告履行上述义务后，被告应当根据原告交纳房屋、储藏室的总价款开具发票并协助原告办理房屋产权登记手续。对于原告主张被告向其提供办理不动产登记材料的请求，因双方签订的商品房买卖合同未对此进行约定，原告也未能提供被告未按照约定履行商品房买卖合同第十五条约定义务的证据，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。对于反诉原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，虽然反诉被告尚欠付其上述房屋面积差价款563.6元，但因反诉被告已经依照约定履行了支付其余房款的主要合同义务，且涉案房屋已经过生效法律文书判决交付，反诉原告的该项主张缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告主张看管费的诉讼请求，根据已生效的本院及济宁市中级人民法院关于涉案房屋的民事判决，已经认定反诉原告逾期交房行为构成违约，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、原告张茂瑞于本判决生效之日起七日内向被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司交付房屋面积差价款563.6元。 二、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于原告闫循超交纳上述房屋面积差价款之日按照原告张茂瑞所交涉案房屋总价向原告张茂瑞开具发票。 三、被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张茂瑞办理嘉祥红旗花园小区的第0001座07单元7-302号商品房不动产权证。 四、驳回原告张茂瑞的其他诉讼请求及反诉原告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费200元，由原告张茂瑞负担50元，被告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担150元；反诉案件受理费75元，由反诉原告邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长 张 祺 人民陪审员 孙 芹 人民陪审员 鹿献才 二〇一八年三月十日 书 记 员 胡颖颖