广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初816号 原告：赵楠，女，1984年1月26日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温梓健，广西维冠律师事务所实习律师。 被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所：广西南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林，该公司总经理。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西三润投资发展有限公司，，住所：广西北流市北流镇陵宁路**统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，董事长。 以上三被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：金旺角实业发展集团有限公司，住所：，住所：广西南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****会信用代码：91450000782118854J。 法定代表人：冼光伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹金林，广西鼎峰律师事务所实习律师。 被告：广西君富旺房地产投资有限公司，住所：广，住所：广西南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**信用代码：91450100591322756Y。 法定代表人：陈拥军，董事长。 原告赵楠与被告广西金旺角投资置业有限责任公司(以下简称金旺角投资公司)、广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)、广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)、金旺角实业发展集团有限公司(以下简称金旺角实业公司)、广西君富旺房地产投资有限公司(以下简称君富旺公司)商品房预售合同纠纷一案，经防城港市中级人民法院发回重审后，本院于2018年5月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵楠的委托诉讼代理人李忠臻、温梓健，被告金旺角投资公司、富乐华公司、三润公司的共同委托诉讼代理人黄靖，被告金旺角实业公司的委托诉讼代理人陈洁、曹金林到庭参加诉讼，被告君富旺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵楠向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金旺角投资公司签订的一份《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）和两份《防城港市中央商务区CBD项目**（5#）地块职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》）；2.五被告连带返还原告已付购房款720875元（其中避税款107700元）、车位定金4万元及支付利息(利息按年利率6％计算，至债务清偿之日止。暂计至2018年8月31日，总计为259350元)。事实与理由：2012年11月，原告与被告金旺角投资公司签订了一份《合作建房合同书》，约定原告以单价每平米5570元、总价1334126元购买位于防城港市中心区，付款方式为：首付50％，余款50％以按揭贷款，双方同时签订两份《车位合同书》。当场缴纳了19万余元。同年12月，原告收到《合作建房合同书》及《车位合同书》，合同填写购房单价为每平方米5120元（每平方米450元的避税款未在合同中显示），附带两份收款收据，分别是被告金旺角投资公司的购房定金5万元，两个车位定金4万元及另一个公司开具避税款107700元。随后原告按被告要求又将563175元首期款汇入指定账户，该账户为被告君富旺公司的账户，被告君富旺公司是被告金旺角实业公司的代理商。原告在购买上述楼盘时尚未取得预售许可证，合同约定开发商应于2013年12月31日前取得，且交房时间为2015年6月30日。截止至目前为止，被告仍然没有交房，也没有交付车位。被告在严重违约的情况下于2016年l0月通知原告换签合同时，单方面改变了合同中约定的付款方式，将余款由按揭贷款变更为一次性全额支付，甚至还拒绝出示《商品房买卖合同》文本，要求原告付款后才能看合同，并对原告提出的异议置之不理。由于被告拒绝提供新的合同文本，致使无法换签合同，导致合同无法继续履行。 被告金旺角投资公司、富乐华公司、三润公司辩称，原告要求解除《合作建房合同书》没有事实和法律依据，原告交了部分款项后拒绝支付余下购房款，经被告富乐华公司和三润公司多次催促后仍拒绝履行付款义务，原告陈述的事实和理由没有证据予以证实，只是其拒绝支付余款的一种说辞。原告请求解除《车位合同书》也缺乏事实依据，根据车位合同的约定，被告取得预售证后就应当履行其付款义务，否则原告就应承担相应的责任。 被告君富旺公司未作答辩。 被告金旺角实业公司辩称，其未与原告签订合同，也未收取任何款项，不存在返还义务，其从原告两次提交的起诉状所陈述的内容存在前后矛盾的现象，虽其与原告不存在法律关系，但对于原告自认事实不一致的内容提请法庭具体核实，在无相反证据予以证实的情况下，原告自行否认第一次提交的起诉状自认是其自行拒绝签订商品房买卖合同这一事实应得到法庭的确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的《合作建房合同书》、《车位合同书》及《收据》，被告富乐华公司提交的《商品房预售许可证》、快递单及快递走件流程，以上证据真实且与本案有直接的关联，应予采纳作为定案的依据。对原告提交的《职工市场运作建房合作协议书》、《关于防城港市中央商务区（CBD）五、六号地块开发权利的说明》及《换签情况备忘录》、微信聊天记录，上述材料的真实性无法确定，本院不予采纳；对原告提交的刷卡小票，该证据与本案诉争的购房事宜关联性无法确定，应不予采纳；对原告提交的《房屋信息查询证明》，由于在庭审过程中双方对案涉项目的名称及已经取得《商品房预售许可证》的事实已无分歧意见，故该证明的内容已被推翻，故应不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，原告（乙方）与被告金旺角投资公司（甲方）签订了一份《合作建房合同书》，内容为：鉴于甲方与富乐华公司（开发商）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》，现乙方在对上述《合作建房协议》充分了解的情况下，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房达成协议；合同约定甲方购买乙方位于防城港市中心区的CBD五号地块的1栋19层15号房，建筑面积239.52平方米，每平米5120元、总金额1226342元。合同第六条约定：面积确认及面积差异处理；本协议约定的合作标的面积具体以取得预售许可证时已明确的测量面积为准（即以取得预售许可证时已明确的测量面积作为签订正式商品房买卖合同的面积；如本协议约定合作标的面积与取得预售许可证时已明确的测量面积有差异，则只对总价及未付款额作相应调整，不影响双方其他权利义务）。合同第七条对付款方式及期限约定为：签订本合同当日交清5万元首付款，余下房款支付方式为：1.签订本合同之日起15天内交清合同总房款50％，计613171元；2.余款乙方向银行申请按揭贷款，如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得贷款之日起7日内一次性付清余款。合同第八条约定：乙方应按合同第七条的约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额缴纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳款），本合同自动解除；2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为按违约支付给甲方，本合同自动解除。合同第九条约定：房屋交付时间为2015年6月30日，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内。合同第十条约定：如开发商逾期交房超过180日后，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理；乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失；乙方就配合开发商办理退房的有关手续；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定，在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续；本合同有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照执行。合同还作了其他约定。同日，原告为乙方与被告金旺角投资公司为甲方签订两份《车位合同书》，约定乙方合作建设位于防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块地下，该车位号为**、1-2-212号的车位，乙方对该三车位的出资金额均为85000元，乙方在签订本合同之日起三日内各交清2万元，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后7日内，乙方签订《车位租赁合同》时分别交付完余款65000元；《车位合同书》并对违约责任作具体约定。 上述合同签订后，被告金旺角投资公司于2012年12月4日向原告分别出具三张《收据》（编号：7029810、7029811、7029812），确认收到原告1915号房定金5万元、车位定金4万元；于2013年1月29日向原告出具《收据》（编号：6007593），确认收到原告1915号房首期款563171元。 另查明，案涉商品房项目名称为中央商务区（CBD）北部湾滨海中心1号楼，该项目开发商为被告富乐华公司，案涉商品房在2015年7月9日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015025号），1915号房的实际测量建筑面积为243.47平方米。被告富乐华公司委托被告金旺角公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。案涉商品房取得《商品房预售许可证》后，被告富乐华公司于2016年6月4日向原告在《合作建房合同书》中预留的地址邮寄《签订商品房买卖合同通知书》，通知原告签订《商品房买卖合同》，原告因被告富乐华公司单方变更付款方式为由拒绝换签正式的《商品房买卖合同》。 本院认为，关于案涉《合作建房合同书》的效力问题。案涉《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉商品房在起诉已取得《商品房预售许可证》，故《合作建房合同书》有效。 关于原告诉请解除《合作建房合同书》、《车位合同书》的问题。《合作建房合同书》中明确案涉商品房项目开发商为被告富乐华公司，并约定在被告富乐华公司完成《商品房预售许可证》办理后，再由原告与被告富乐华公司进行《商品房买卖合同》换签手续，原告应按被告金旺角投资公司或被告富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同有关原告所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照执行。原告主张其拒绝换签合同的主要原因为被告富乐华公司单方变更付款方式，被告金旺角投资公司及富乐华公司对此未予以否定。对此，被告富乐华公司对单方将付款方式由向银行申请按揭贷款变更为一次性支付余款应承担举证责任，如非原告不符合银行贷款的主体条件且被告富乐华需提供银行的相关证明材料，对于其他变更付款方式的合同依据或法律依据也具有举证责任，因此，在被告富乐华公司未予举证的情况下而单方要求原告一次性支付剩余房款于法无据，也不符合交易的实际情况。《合作建房合同书》第八条第2点约定购房者在签订该协议后不得以任何理由退房或退车位明显剥夺了合同一方当事人在合法合理且有解除事实的条件下解除合同的权利，属无效条款。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告在明确表示不同意变更付款方式并以此拒绝签订《商品房买卖合同》的情况下，应赋予原告一定的选择权，其中应包含解除权。此外，原告主张该房屋实际面积超出合同约定，但根据合同约定，本协议约定的合作标的面积具体以取得预售许可证时已明确的测量面积为准。车位作为商品房的配套设施，从使用功能上看，如商品房已退，车位已无继续存留的必要，故原告有理由一并解除《车位合同书》。综上，原告主张解除《合作建房合同书》、《车位合同书》有事实和法律依据，应予以支持。 关于原告并要求五被告连带退还购房款、车位定金及支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告富乐华公司作为项目的开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下对外销售房屋，本属违法行为，而被告金旺角投资公司作为《合作建房合同书》、《车位合同书》的签订主体以及收款人，被告富乐华公司与金旺角投资公司应连带返还已收取原告的购房款613171元及车位定金4万元，合计653171元。关于利息，原告主张自被告金旺角投资公司出具《收据》的时间计算，由于上述合同有效且原告系在换签合同磋商过程中因意见无法达成一致而未能最终签订正式的购房合同导致前面的合同也无法继续履行，故利息自原告自认的磋商时间开始是计算即2016年11月1日起计算较妥。因此，利息的计算方法为：以653171元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年11月1日起计算至实际付清之日止。对原告主张的其余款项107700元，由于原告无法证实该款项与被告金旺角投资公司或富乐华公司有直接的关联，本院不予支持，原告可另案向实际收款人主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告赵楠与被告广西金旺角投资置业有限责任公司于2012年11月10日签订的一份《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市）地块职工市场合作建房合同书》及两份《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》> 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司与被告广西金旺角投资置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内连带返还购房款及车位定金合计653171元并支付利息（利息的计算方法：以653171元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年11月1日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告赵楠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13982.03元（原告赵楠已预交），由原告赵楠承担1922.03元，被告广西富乐华房地产开发有限公司与被告广西金旺角投资置业有限责任公司共同承担12060元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费13982.03元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  刘敬佳 二〇一八年十一月一日 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。