贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初430号原告：吴昌英，女，汉族，1974年6月29日出生，住贵阳市乌当区，原告委托代理人：魏玉明，延中法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。统一社会信用代码：915201127897806058.法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托代理人：易娜娜，女，汉族，1994年3月28日出生，住贵州省，该公司员工，一般授权代理。原告吴昌英与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昌英的委托诉讼代理人魏玉明，被告嘉友公司的委托诉讼代理人易娜娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴昌英向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理房屋产权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金33698.82元（2016年1月1日至2017年11月13日701天×480725×0.0001元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以480725元购买被告开发的位于乌当区龙广路10号绿湾国际B2栋1单元10层1号房屋，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2013年12月31日将房屋交付原告入住，原告在入住时按照被告要求，向被告交付了房屋产权登记费、契税、维修基金产权代办费。双方约定，被告方应当在2015年12月31日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。到目前为止，房产证还没有办理下来。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告嘉友公司承认原告吴昌英在本案中主张的事实，但认为：一、延迟办证的原因并非答辩人的过错造成，主要原因是施工单位在工程竣工后拒不交付工程竣工资料影响竣工备案时间，以及政府因房产三证合一改革又拖延了办证时间。根据双方在《补充协议》第5.4条规定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。二、办证时间是在商品房交付之日起600个工作日，按此计算时间为2015年12月3日。三、答辩人的协助办证义务是提交该房所有权初始登记的资料，本案答辩人在2015年12月15日已对该房申请了初始登记。另外查明，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三(一)项中约定，办理房屋初始登记的时限为2015年12月31日前。庭审中，双方确认本案房屋的交付时间为2013年6月30日，该栋房屋的初始登记时间为2015年12月15日，计算600个工作日的方法为从房屋交付日往后推2年4个月15日。双方没有约定逾期办证违约金，被告对原告按日万分之一计算逾期办证违约金的主张未提出异议。原告在审理过程中将违约金的起算时间变更为从房屋交付日往后推600个工作日开始计算，计算至本房屋初始登记之日止。本院认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方在合同中不仅约定了被告申请涉案房屋初始登记的义务和期限，在本案房屋交付后，被告还收取了原告吴昌英的产权登记费、契税、维修基金及产权代办费等费用，由此，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系，据此，被告不仅负有基于商品房买卖合同关系产生的对涉案房屋初始登记和协助原告办理产权证书的义务，还负有基于双方委托合同关系产生的产权证书代办义务，因此，对原告请求被告立即协助原告办理房屋所有权证的请求，符合合同约定，本院予以支持。双方在《补充协议》中约定，被告在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记，被告于2013年6月30日将房屋交付原告使用，按照双方约定的期限和计算方法，被告应在2015年11月15日前办理产权登记的初始登记手续。本案中，被告于2015年12月15日才办理完涉案房屋的产权的初始登记，被告办理产权初始登记的时间已超出合同约定的时限，因此，被告应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本案迟延办证的原因即使是第三人施工方未交付完整的施工资料造成的，被告依法也应当向原告承担违约责任，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于违约金的起止日期问题。对于起算日期，双方在《商品房买卖合同》中约定房屋初始登记的时限是2015年12月31日前，在《补充协议》中约定的时限是房屋交付使用之日起600个工作日内，两者约定的时限不一致，应以签订顺序在后、双方最终认可的《补充协议》中约定时限为依据。起算日期应从《补充协议》中约定的期限届满之日的第二日开始起算，按《补充协议》约定的时限和双方认可的对工作日的计算方法，推算出办理完涉案房屋产权初始登记的最后时限是2015年11月15日，应从2015年11月16日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。被告于2015年12月15日完成涉案房屋的初始登记，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2015年11月16日起至2015年12月15日止共计30天的违约金。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，对原告要求按已付房价款每日万分之一的标准计算违约金的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，被告也未提出异议，本院予以支持，被告应向原告支付的违约金计算为：480725元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×30（违约天数）=1442元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内，履行协助原告吴昌英办理位于乌当区龙广路10号绿湾国际B2栋1单元10层1号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吴昌英违约金1442元；三、驳回原告吴昌英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费321元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担21元（该款原告已预交，执行时由被告与判决款项一并给付给原告），由原告吴昌英负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  江洪二〇一八年三月三十日书记员  师珑