宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终4078号 上诉人（原审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷**。 法定代表人：代建刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李美丽，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜长贵，男，1968年8月20日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。 原审被告：宁夏农垦集团有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市民族北街**/div> 法定代表人：张存平，该公司董事长。 委托诉讼代理人，王静，宁夏农垦集团有限公司律师。 上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）因与被上诉人杜长贵、原审被告宁夏农垦集团有限公司（以下简称农垦集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 西夏苑房地产开公司上诉请求：1、请求依法改判上诉人少支付逾期办证违约金7633元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人房屋未能在合同约定时间内办理权属证书的原因系政府原因，即涉案小区物业被国资委划入“三供一业”的范围，无法办理备案手续。该政府行为对于上诉人履约具有实质性影响，与上诉人不能办理房屋产权证书存在直接的因果关系。法院在认定违约责任时应当予以考虑，适当减免上诉人的责任，原审法院对逾期办理产权证书的原因认定错误，导致一审法院适用法律错误。请求二审法院酌情考虑政府原因、被上诉人原因，改判上诉人少承担违约金7633元。 杜长贵辩称，涉案房屋至今不能办理房屋所有权证确系上诉人原因，上诉人构成违约，原审判决对此认定无误。上诉人要求“改判上诉人少支付逾期办证违约金7533元”的上诉请求没有事实及法律依据。上诉人抗辩其“未能在合同约定时间内办理权属证书的原因系涉案小区物业被国资委划入‘三供一业’的范围，无法办理备案手续”，不能成立。“三供一业”是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企中剥离，转由社会专业单位实施管理。但涉案房屋所在的小区并不是任何国有企业的家属区，原告也不是西夏苑地产或农垦集团的员工，在购买房屋时，也是以普通消费者的名义购买的。同时，西夏苑房地产公司提交的“三供一业”文件下发时间为2016年，据合同约定的办证时间已经过了一年多的时间，在该文件下发时上诉人已经违约。且该份文件也没有明确涉案房屋所在小区属于“三供一业”的范围，因此上诉人抗辩涉案房屋属于“三供一业”范围不能成立。此外，依据银川市不动产登记事务中心国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证须知，在办理首次登记时，仅需提交涉案的房屋的土地、规划验收、竣工材料，“三供一业”并不影响西夏苑房地产公司办理房屋登记手续。 原审被告农垦集团公司未到庭接受询问，但提交书面答辩意见称，原审被告与上诉人是独立法人，一审适用法律正确。 杜长贵向一审法院起诉请求：1．判令被告西夏苑房地产公司协助办理西夏区文萃北街348号家林苑6-3-202室的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记至原告名下；2．判令被告西夏苑房地产公司向原告支付自2013年11月12日至2018年2月5日产生的逾期办证的违约金61722．55元，并以购房款399240．30元为基准按照日万分之一支付2018年2月6日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3．判令被告农垦集团公司房对上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月27日，原告杜长贵（买受人）与被告西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告杜长贵购买被告西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑6号楼3单元202室商品房一套，房屋总价款为399240．30元。合同第七条付款方式及期限第（一）款约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金399240．30元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；合同第十一条约定出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条房屋登记约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。在合同签订前，原告杜长贵已于2013年8月将上述全额房款399240．30元支付给被告西夏苑房地产公司，2013年8月14日，被告西夏苑房地产公司将涉案房屋交付给原告杜长贵占有使用。涉案房屋因被告西夏苑房地产公司的原因，原告杜长贵至今未能办理房屋所有权证书。另查明，被告西夏苑房地产公司系被告农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司，二被告公司在经营过程中，财产独立，二被告在每个会计年度编制独立的财务会计报告，并经会计事务所审计。 一审法院认为，原告杜长贵与被告西夏苑房地产公司于2015年3月27日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。根据双方合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告西夏苑房地产公司负有协助原告杜长贵办理涉案房屋所有权转移登记的义务，现因被告西夏苑房地产公司的原因，原告杜长贵至今未取得所购房屋所有权证书，被告西夏苑房地产公司构成违约，应依约协助原告杜长贵办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，原告主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，因其未提交有效证据证实其主张，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2015年3月27日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年6月25日，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年6月26日起算，暂计算至2018年2月5日，即38167．4元（399240．30元×0．0001／天×956天）。原告要求支付违约金至被告西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，自2018年2月5日后的违约金，原告可另行主张。原告要求被告农垦集团公司对上述违约金承担连带清偿责任，被告农垦集团公司所举证据能证明被告西夏苑房地产公司的财产独立于被告农垦集团公司，而原告提交的证据不能证明二被告存在财产混同的情形，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杜长贵办理位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑6号楼3单元202室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告杜长贵名下；二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜长贵20**年6月26日至2018年2月5日的逾期办理房屋所有权证书违约金38167．4元；三、驳回原告杜长贵的其他诉讼请求。案件受理费1343元，由原告杜长贵负担513元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担830元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人未按合同约定为被上诉人办理房屋产权登记手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。上诉人称涉案小区划入“三供一业”范围，无法办理房屋产权系因政府原因的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年三月十八日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。