广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初2030号原告：张云开，女，1939年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：冯东洋，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所实习律师。被告：东莞市东坑镇角社村村民委员会，住所地：广东省东莞市东坑镇角社村村民委员会。负责人：苏荏平，主任。委托诉讼代理人：姚本球，广东嘉众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，广东嘉众律师事务所实习律师。原告张云开诉被告东莞市东坑镇角社村村民委员会（以下简称角社村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯东洋、陈葆森、被告角社村委会的委托代理人姚本球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云开向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《东坑镇角社村农民公寓购置合同》；2.被告支付违约金252693.8元（以已付楼款314687.2元为本金，按每日万分之十的标准，自2014年10月30日计至交付房屋之日止，暂计至起诉之日为252693.8元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2012年7月5日签订了《东坑镇角社村农民公寓购置合同》，该合同约定，被告将其开发建造的位于东莞市××××村大水田农民公寓第5幢1301号房以393359元的价格出售给原告，交付期限为2014年10月30日前，否则，逾期在30日内，被告应按原告已付楼款的万分之五每日的标准向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，原告有权要求被告按已付楼款的万分之十每日的标准的支付违约金，合同继续履行。其后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按约定期限交付楼房，经原告多次催促无果。被告角社村委会答辩称，一、本案案由应是合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。根据东莞市发展和改革局文件[东发改(2010)179号]文件的精神，案涉农民公寓属于村民自筹资金建设的合资房性质。原被告之间签署的《东坑镇角社村农民公寓购置合同》不属于房屋买卖合同的性质，而是原被告集资建房的合同性质。因此，本案案由不属于房屋买卖合同纠纷范畴。二、原告主张因逾期交楼的违约责任，被告不是适格的主体，因原告是农民公寓的合资建设方，那么违约责任应由合资建设方承担，被告仅是作为基层服务性质的机构提供了免费的统筹服务，原告向被告主张逾期交楼责任明显不适格。三、原告诉讼请求已过诉讼时效。四、案涉农民公寓逾期完工的原因是市政工程“中心排渠水利工程”影响造成，该市政工程的建设属于不可抗力的范畴。在农民公寓建设过程中，市政府工作会议纪要(2012)38号以及2013年10月14日东坑镇人民政府[东府办字复(2013)142号]文件通过建设市政工程“中心排渠水利工程”，该水利工程是关系国计民生的市政工程。该水利工程于2014年6月份招投标并签署施工合同开始建设，虽然水利工程至今己基本建设完毕，但是至今水利工程尚未通过竣工验收。因该水利工程从农民公寓中心穿过，阻断了农民公寓项目的水电设施通过，因此影响了农民公寓项目的进度。五、农民公寓项目的逾期原由已经由被告以召开会议的形式向原告等合资房出资者说明情况并经原告等出资者的认可。被告作为基层服务性质的机构，于2014年10月27日召开角社村“两委”联席会议并作出会议纪要明确：由村委干部分批向原告等合资房出资者说明因水利工程影响造成农民公寓进度延期事宜，并经会议的合资房出资者默许认可。六、根据原、被告双方合同约定，原告已经构成根本违约，被告有权取消原告的合资房出资资格并收回合资房。七、退一步来讲，即便被告应承担逾期交楼的违约责任，那么被告所承担的违约责任也应当计至2015年1月20日止。本院经审理查明认定事实如下：2012年7月5日，原告张云开作为乙方与被告角社村委会作为甲方签订了《东坑镇角社村农民公寓购置合同》，合同约定主要内容：1.甲方以划拨方式取得位于东莞市××××村大水田的一幅土地，甲方经批准在该土地上建设农民公寓；2.乙方自愿购买第5幢1301号农民公寓，建筑面积为160.55平方米，总楼款为393359元；3.乙方分期付款，须在签署合同时向甲方支付首期楼款为总楼款的30%即118007.7元；第二期楼款为总楼款的25%即98339.75元应在所在楼宇的主体工程达到楼宇第10层后自甲方发出付款通知之日起7天内支付；第三期楼款为总楼款的25%即98339.75元应在所在楼宇的主体工程封顶后自甲方发出付款通知之日起7天内支付；第四期楼款为总楼款的20%即78671.8元应在所在楼宇的主体工程完成及附属工程投标后自甲方发出付款通知之日起7天内支付；4.甲方应当在2014年10月30日前将房屋按毛坯标准交付乙方使用，具体交付标准详见本合同附件三所列。5.违约责任：甲方不能按时将房屋交付给乙方使用，逾期在30日内的，每逾期一日应向乙方按已付楼款的万分之五的标准计付违约金，合同继续履行。如逾期超过30日，乙方有权选择在前述违约金标准基础上加倍征收违约金，即每逾期一日按已付楼款的万分之十的标准计算，合同继续履行；或者解除合同，要求退还已付楼款及其银行同期贷款利息。6.一方有任何其他违约行为，应在另一方催告期限内改正，逾期仍拒不改正的，守约方有权解除本合同，并要求违约方按总楼款10%支付违约金。合同签订后，张云开于2012年6月27日支付首期房款118007.7元；2012年12月4日支付二期房款98339.75元；2013年4月10日支付三期房款98339.75元，第四期房款尚未支付。原告主张被告逾期交房且房屋存在质量问题。被告主张于2015年1月20日通知原告收楼，原告没有签收书面收楼通知。庭审中原告确认收到被告口头通知收楼，但是认为房屋质量存在问题，不符合验收标准。故本院认定原告在2015年1月20日已经收到收楼通知书。本院2017年8月10日到房屋现场查勘，原告主要反映问题是墙面有空鼓、排水管排烟管有漏水现象、门窗不好用等，确认起诉后被告进行了修补，但原告认为没有修好。被告提供东莞市发展和改革局文件[东发改(2010)179号]文件、建设规划许可证、建设施工许可证，认为案涉农民公寓是全体村民的安置福利性住房，不属于商品房；对于延期交楼的理由，被告提供角社村阳光信息月报、角社村“两委”联席会议纪要、东坑镇人民政府的情况说明，证明因角社村中心排渠工程影响农民公寓建设进度，村委会干部应当做好解释工作，并在2015年1月20日通知原告收楼；提供工程质量监督报告证明房屋在2015年1月27日竣工验收。对此本院认为，由于角社村中心排渠的改造建设工程项目影响农民公寓的建设进度，这是由于政府部门市政工程导致，不是由于被告的过错所致，也不是被告可以改变和回避的，故不应当认定为被告违约，但是被告应当向原告做好解释工作并尽量取得理解。原告在庭审中明确表示同意继续履行合同，被告认为原告未支付第四期楼款，构成违约，不同意继续履行合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于原、被告双方签订的东坑镇角社村农民公寓购置合同的性质，案涉农民公寓已取得建设工程规划许可、施工许可证，是为了解决东坑镇角社村拆迁村民的居住问题，改善村民居住条件，原告是农民公寓所在村集体经济组织成员，即具有购买农民公寓的资格，被告不属于商品房开发企业，故该合同不属于商品房买卖合同，属于一般的房屋买卖合同关系。由于并非被告的过错导致农民公寓延期交楼，故原告主张延期交楼违约金本院不予支持。对于原告主张的房屋质量有问题，本院认为，原、被告双方只在合同附件三约定了交付标准，被告提供的建设工程规划许可证及工程质量监督报告，证明案涉房屋已经符合备案条件，原告主张的房屋存在漏水空鼓等问题是使用过程中存在的瑕疵，并不能证明案涉房屋不符合合同的约定，并且被告已经进行修补，故原告主张被告房屋存在质量问题，本院不予采信。由于案涉房屋是属于农民福利分房，涉及到原告作为集体经济组织成员的福利，因双方确实存在争议，原告第四期楼款没有支付确实事出有因，故在此情况下案涉合同应当继续履行。原、被告应当加强沟通和理解，全面及时地履行自己合同的义务。被告应当进一步改进工作方式，做好延期交楼的解释工作取得谅解。被告应当在判决生效后及时向原告发出付款通知，原告应当在收到付款通知后七日内向被告支付第四期房款。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告张云开、被告东莞市东坑镇角社村村民委员会继续履行于2012年7月5日签订的《东坑镇角社村农民公寓购置合同》；二、被告东莞市东坑镇角社村村民委员会应于本判决生效后五日内向原告张云开发出付款通知书，原告张云开应当在收到付款通知书七日内支付第四期楼款78671.8元；三、驳回原告张云开的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5090元，由原告张云开负担2545元，被告东莞市东坑镇角社村村民委员会负担2545元。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟凤媚人民陪审员  叶枝发人民陪审员  骆红招二〇一八年三月二日书 记 员  钟小敏邬东琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。