上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初28345号原告(反诉被告)：汤明，男，1977年11月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈静(系其妻子)，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王忠惠，女，1980年2月1日出生，汉族，住上海市闵行区。原告汤明与被告王忠惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，被告王忠惠于举证期限内提出反诉，本院依法由审判员茅建中适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)汤明及其委托诉讼代理人陈静，被告(反诉原告)王忠惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤明向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还租房押金9,999元；2.被告提供房租发票(2016年7月15日至2017年7月14日，金额99,600元)和停车费发票(2016年7月15日至2017年7月14日，金额1,800元)。事实和理由：2016年7月15日，原告与被告签订了《租房合同》，约定原告向被告租赁位于本市闵行区山花路XXX弄XXX号楼1002室的房屋，原告向被告支付2个月的房租16,600元作为押金。2017年7月14日，合同到期，双方进行交房时因空调水管漏水造成墙体破裂和墙角线损坏以及配合看房问题存在争议，被告仅退还部分押金6,601元，尚余9,999元未退。同时根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，从事其他经营活动的个人应该在取得收入后提供合法凭证，即发票。被告王忠惠辩称，不同意原告诉请。1.空调漏水问题原告早已知晓却放任不管，怠于通知被告，导致墙面受损的损失应由原告承担，原告在表示不再续租后曾同意配合看房，但实际上一直没有配合，故押金不应退还，之所以之前退了6,601元是因为原告称诉请金额控制在1万元以下可以减少诉讼费；2.原告在签订租房合同时，明确表示不需要房租发票，双方也确认如果需要发票则税费由原告承担，故系争租房合同并未在房产交易中心备案；3.停车费发票原件早已交给了原告；4.原告搬离时还欠水电煤费用合计257元，需在押金中抵扣。被告王忠惠向本院提出反诉诉讼请求：1.原告赔偿被告房屋维修费用5,696元；2.原告赔偿被告未提前一个月告知不再续租以及不配合看房的违约金8,300元(按1个月房租计算)；3.原告赔偿被告因维修导致的房屋空置费用24,900元(按3个月房租计算)。事实和理由：根据租房合同约定，原告应于2017年6月14日前告知是否续租，但其没有及时告知。被告主动联系原告后，其才表示不再续租，并表示将配合租客和中介看房。同年6月25日，接到中介告知称原告方不配合看房，后被告也多次联系，房屋中的原告岳母都不接电话。同年7月3日，被告上门拍照时发现墙面损坏，随即要求原告负责维修，但原告妻子拒绝维修并辱骂被告。后被告自行找人维修，产生维修费5,696元应由原告承担，同时依据合同约定，原告没有提前通知不再续租且不配合看房，应支付1个月房租计算的违约金。由于维修房屋导致房屋空置无法出租，原告还应赔偿空置3个月的损失。原告汤明辩称，不同意被告诉请。1.墙面破损由于空调管道老化漏水引起，非原告人为造成，该空调是原告入夏后第一次开启就出现漏水，原告之前未发现问题并无过失，故损失应由被告承担，且被告维修金额也过高；2.原告在2017年6月17日即告知被告不再续租，已经提前告知，并未违约；3.原告积极配合中介和租客看房，原告夫妻白天工作繁忙，只有原告岳母一直在家，由于岳母年老且身体不佳，原告要求被告提前预约看房，但并不存在不配合看房的情形，故不同意承担违约责任；4.由于原告不存在违约，房屋空置费用也与原告无关；5.对于257元水电煤无异议，同意在押金中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月15日，原告作为承租方与作为出租方的被告签订《租房合同》，出租房屋位于本市闵行区山花路XXX弄XXX号1002室，每月租金为8,300元，租赁期限自2016年7月15日至2017年7月14日，租金每3个月一付，合同签订之日原告需向被告支付2个月房租16,600元作为押金。合同约定：双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，必须提前1个月通知对方并赔偿违约金1个月；租赁期间，原告应爱惜室内一切设备，不允许破坏墙体，如因故意或过失造成租用房屋及其配套设施损坏，应负责恢复房屋及其配套设施原状，无法恢复按原价赔偿；租赁期满，原告应按时将房屋归还被告，如原告需续租，需提前1个月与被告协商；被告房屋交给原告后，原告归还要完整、整理后归还，因使用不当造成的任何经济损失由原告承担费用赔偿，因寿命老化引起的损坏原告需配合被告维修；原告房屋不再租用提前一个月通知被告，并配合被告客户看房，如不配合，被告有权拒绝返还1月押金。当天被告收到原告支付3个月房租和2个月押金，合计41,500元。2017年6月17日，被告与原告微信联系，询问其是否续租，原告表示不再续租，被告称将房屋挂出去，希望原告配合看房，原告称老人都会在家，最好提前一天预约并告知了老人电话。2017年6月25日，被告与原告微信联系，称中介要求看房被老人拒绝，希望原告配合，原告表示会尽力配合。2017年7月3日，被告至系争房屋处发现墙体开裂，踢脚线受损，即微信告知原告，要求原告维修，并向物业报修。原告称昨天刚开的空调，应该是空调漏水，回去看了再说。物业维修记录单显示“空调滴水管坏，自己维修”。2017年7月6日，原告微信联系被告称由于家里老人高血压引起身体不适，暂不能接听任何外人电话，同时谢绝直接登门拜访，看房事宜请与原告联系，看房必须提前一天预约，不接受临时看房和直接登门，并报备身份证号码和联系电话，看房时间一般为次日晚上6点至8点半。2017年7月14日，双方交接房屋，签订交房清单。2017年7月18日，被告与案外人封某签订《装修合同》，约定封某对房屋受损墙面和踢脚线予以维修，工期自2017年7月20日至9月25日，合同总价款为5,696元。工程于2017年9月26日完成，被告合计支付封某工程款5,696元。另查明，2017年7月4日至13日之间，原告就租客看房情况做了书面记录，并予以电话录音，合计有6次看房记录。再查明，截至2018年2月6日，系争房屋尚未再次出租。本院认为：本案的第一个争议焦点是房屋维修费用应由谁承担。双方均确认房屋受损是因为空调水管老化漏水导致，根据合同约定，设备老化造成的损失应由原告配合被告维修，据此，对于此类损失，被告负有维修义务，原告负有配合义务。具体到本案损失，本院认为双方均有责任，理由为：1.损失由空调水管老化造成，被告依约应承担责任；2.原告未及时向被告报修是损失进一步扩大的主要原因，原告称2017年7月3日为入夏第二天开空调，但空调漏水造成墙体开裂是一个长期的过程，不可能短短一天就造成墙体开裂，原告在系争房屋内租住近一年却未及时发现并向被告报修，显然存在过失。综合考虑双方的过失程度，本院认为原告方过失对于墙面和踢脚线造成的损失更大，故酌定由原告承担3,696元，由被告承担2,000元。本案的第二个争议焦点是原告是否存在不配合看房的违约情形。本院认为原告并不构成违约，理由为：1.原告提供的看房记录以及电话录音可以证明原告已配合众多看房人完成看房；2.配合看房虽为原告的合同义务，但履行该义务需以不妨碍原告及家人的正常生活为前提，原告基于照顾老人的身体原因而对看房人予以一定限制合乎情理，故虽然部分中介和看房人在看房中遇到了被拒绝的情况，也不能据此认定原告存在违约情形。关于反诉请求中的房屋空置费用，本院认为不应由原告承担。理由为：1.被告对于房屋维修也应承担责任；2.维修工程并不复杂，却耗时长达2个月，被告作为工程委托人未合理控制工程时间存在过失；3.系争房屋修好后，直至第二次开庭时也未再次出租，房屋空置显然与维修工程无关，同时证明被告并不存在租金上的实际损失。关于房租和停车费发票，由于双方在《租房合同》中对此并未约定，故被告没有向原告交付发票的义务。关于是否提前通知不再续租的问题，合同约定租期至2017年7月14日到期，原告于2017年6月17日表示不再续租，基本上符合合同提前一个月通知的要求。原告在通知和配合看房事宜中不存在违约，其在房屋维修中的违约责任依约应通过支付维修费而非扣除押金的形式予以承担，故被告应将押金退与原告，在扣除了原告认可的水电煤费用257元和其应承担的房屋维修费3,696元后，尚余6,046元。综上所述，本院对原告要求被告退还部分押金以及被告要求原告承担部分维修费的诉请予以支持，对原、被告的其余诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王忠惠于本判决生效之日起十日内退还原告汤明租房押金6,046元；二、驳回原告汤明的其他诉讼请求；三、驳回被告王忠惠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费(减半收取计)25元，由原告0.64元，由被告负担24.36元，反诉案件受理费(减半收取计)386.20元，由原告负担36.70元,由被告负担349.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  茅建中二〇一八年三月六日书记员  施佳艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。