浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初8312号原告：温州金达莱制革有限公司。住所地：温州市瓯海区郭溪街道下社制革工业区。统一社会信用代码：91330304704343394Q。法定代表人：黄道旺，董事长。委托诉讼代理人：张桌，浙江明瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海婴，浙江明瓯律师事务所律师。被告：浙江宏印包装有限公司。住所地：温州市瓯海区郭溪街道郭溪村富阳北路**号。统一社会信用代码：91330304742926208P。法定代表人：胡益忠，总经理。委托诉讼代理人：朱晓斌，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蒙蒙，浙江泽商律师事务所律师。原告温州金达莱制革有限公司（以下简称金达莱制革公司）与被告浙江宏印包装有限公司（以下简称宏印包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金达莱制革公司的委托诉讼代理人张桌、胡海婴，被告宏印包装公司的委托诉讼代理人朱晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金达莱制革公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付计算至2017年12月31日止尚未支付的房屋租金共计1958939.20元（前5年的租金差额397569.60元，第6年的租金差额358385.16，第6年的通道部分租金差额6840元，拖欠8个月租金1673227.44元，减去已支付的477083元）；2.解除原被告关于瓯海区郭溪街道郭溪村富阳北路43号的厂房租赁合同关系；3.确认2013年3月7日原、被告签订的补充协议（六）第2条无效，并判令拆除厂内未经审批通道改建为生产场地的建筑物及设施、设备，恢复原状；4.被告立即拆除厂区内被告未经审批擅自搭建的建筑；5.被告立即于判决生效之日起腾空迁出温州市瓯海区郭溪街道郭溪村富阳北路43号厂房，并将厂房腾空后返还原告。事实和理由：2010年11月26日，被告向原告承租座落于温州市瓯海区郭溪街道郭溪村富阳北路43号的整个厂房，为此双方签订了《厂房租赁合同》。合同约定：原告将厂房出租给被告作为生产使用，计建筑面积约为22411平方米（以产权面积为准）；房屋租赁期共10年，自2011年5月1日始至2021年4月30日止，该厂房前五年按建筑面积租金每月每平方米8元计算，年租金215万元，后五年按建筑面积租金每月每平方米9元计算，年租金242万元；双方约定租金为12个月一支付，每年租金提前10日支付下年度租金等约定。签约后，被告依约支付了100万元定金，此后被告于2011年5月就已接收并入住原告的上述厂房，但却以原告的厂房未竣工验收为由一直拖延至2012年11月26日才支付第一笔租金1098000元，加上之前的100万元定金充抵租金也才2098000元，之后被告亦一直未依约按时支付租金，仅于2013年2月5日支付租金215万元、2013年12月20日支付租金100万元、2014年1月23日支付租金115万元、2015年1月13日支付租金50万元、2015年1月29日支付租金50万元、2015年2月15日支付租金115万元、2016年1月8日支付租金100万元、2016年1月28日支付租金115万元、2016年12月28日支付租金100万元、2017年1月13日支付租金115万元。现原告发函催讨后，于2017年12月4日支付租金447083元。合同签订后，被告又多次提供单方拟好的多份补充让原告直接盖章签订，均系被告提供的单方格式合同，尤其是2013年3月7日被告提供让原告签订的补充协议（六）第2条将未经审批的通道改建成生产场地使用，存在严重的安全隐患，应属无效约定。同时，被告还在厂区内的其他地方未经审批擅自搭建违章建筑。被告未依约按时足额支付租金行为以及搭建违章建筑行为，损失原告的合法权益。被告宏印包装公司答辩称：原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议（一）至补充协议（六）系双方真实意思表示，合法有效。被告宏印包装公司已严格履行合同义务，支付所有租金，不存在拖欠问题。租赁合同的起始点应为2013年1月1日。《厂房租赁合同》虽约定租赁期限从2011年5月1日至2021年4月30日，但已备注具体租赁时间以甲方设备齐全并竣工验收合格之日开始计算。故2017年底应属租赁期第五年，不存在租金差问题。即使存在拖欠租金，也已超过诉讼时效。厂区内的通道改建是双方协商一致的，原告还按房屋标准收取了租金，不同意拆除。所有的补充协议是双方充分协商的结果，不存在格式合同问题。被告宏印包装公司不同意解除合同，不同意腾空厂房。原告提起诉讼根本原因在于市场租金的上涨，企图通过诉讼的形式达到其解约的恶意目的。被告宏印包装公司收到律师函后，已将面积差的租金447083元支付，于2017年12月15日，再向原告金达莱制革公司汇款2797721元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告金达莱制革公司提供的证据。1.拖欠租金催告函、律师函及快递单，以证明原告金达莱制革公司向被告宏印包装公司发函催讨但被告仍未付清租金的事实；2.照片，以证明被告宏印包装公司承租厂房后在未经依法审批的情况下在厂区内的四周通道及空地违章搭建了铁彩棚等建筑物、安置生产设备、堆放货物等事实。被告宏印包装公司质证认为，对证据的1的发函一事没有异议，被告也已书面回函，对相应的内容予以澄清和说明，明确不存在租金争议，发函不能证明就有拖欠租金的存在；对证据2，补充协议（六）中已明确通道系原告搭建，出租给被告有偿使用，通道是否属于违章，其搭建是否需要经过审批，原告没有进一步说明，也没有相应的主管部门处理。（二）被告宏印包装公司提供的证据。3.补充协议（一）、补充协议（二）、补充协议（三）、补充协议（四），以证明2012年前涉案厂房尚在建设中，被告宏印包装公司实际尚未使用的事实。原告金达莱制革公司质证认为，对证据3不能说明涉案厂房尚在建设中，主体已造好，主要是增加项目，当时协商原告要承担一部分费用，绿化是按被告要求增加的。本院认为，证据1不能证明拖欠租金的事实，结合被告认可发函一事，故不予认定；证据2，无法反映照片所涉厂棚为违法建筑，不予认定；证据3，系双方认可的合同，予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2010年11月26日，原告金达莱制革公司作为甲方与作为乙方的被告宏印包装公司签订《厂房租赁合同》，约定甲方将座落在温州市三溪工业园区的厂房出租给乙方作为生产使用，计建筑面积约22411平方米（以产权面积为准）；厂房租赁期共拾年（即120个月），自2011年5月1日起至2021年4月30日止（具体租赁时间以甲方设施全部齐全并竣工验收合格之日开始计算），前五年按建筑面积租金每月每平方米为8元，年租金215万元，后五年按建筑面积每月每平方米为9元，年租金为242万元，租金12个月一支付，每年租金提前10日支付下年度租金；在租赁期内，该厂房的使用权归乙方所有，乙方有权将部份厂房转租给其他人使用，甲方无权干涉，但安全责任由乙方承担；厂房北面空地，由甲方按乙方要求搭建一层，所有费用均由甲方承担，搭建期间乙方要给予协助甲方搭建，该搭建房租金单价同厂房一样（核算面积以搭建使用面积为准，租金前五年每月每平方米为8元，后五年每年每月每平方米为9元）；2010年12月5日前乙方向甲方支付100万元整作为该厂房的租赁定金。2011年6月2日，原被告签订《补充协议（一）》，载明厂房一楼存在地面沉陷、破裂严重现象，需要重新翻修水泥地，为了明确厂房施工费用承担事项制定协议，约定1.甲方负责水、电费，并承担整个地面水泥工程款（292600元），超出部分由乙方承担，该费用由乙方先垫付；2.乙方承担耐磨地坪的所有费用、挖机费、购石子费、清运土方费等费用；3.上述乙方垫付的费用将从乙方支付甲方的第一年房租费中直接扣除。2011年7月29日，原被告签订《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》三份协议。《补充协议（二）》就绿化工程费用承担事项作出约定，绿化工程总造价为67906元，甲方承担部份绿化工程费用35000元，该费用由乙方先垫付，乙方将从支付甲方的第一年房租费中直接扣除，剩余的工程费用32906元由乙方承担；《补充协议（三）》中约定一号车间电梯的设备及安装费用111000元/台，另外水泥、沙等相关费用均由甲方承担，暂由乙方垫付，乙方垫付的费用将直接从支付甲方的房租费中扣减。《补充协议（四）》约定甲方承担一张楼梯的扶手及大理石的工程总价113000元，费用由甲方承担，暂由乙方垫付，乙方垫付的费用将直接从支付甲方的房租费中扣减。2012年11月22日，原被告签订了《补充协议（五）》，载明租赁共拾年（具体租赁时间以甲方设施全部齐全并竣工验收合格之日开始计算），但因甲方原因工程验收延期，协商一致作出补充，1.双方约定租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止；2.2012年1月1日乙方因浦北老厂房拆迁需要，经甲方同意提早搬入甲方厂房使用，即租金从2012年1月1日开始计算；3.甲方同意乙方将车间一的中间楼梯拆掉移到厂房外围，拆装费由乙方负责，租赁到期或合同解除之后，甲方不再要求乙方恢复原状；4.如乙方需要加装电梯，所需的一切费用由乙方负责，租赁到期或合同解除之后，该电梯所有权属乙方所有，乙方可以将电梯折价转让给甲方，或自行处理；5.至2012年11月22日止，乙方替甲方垫付（一楼地面水泥工程款、3号楼车间电梯一张、办公楼扶手及大理石、办公楼电缆线等），所支出工程费用合计5906509元（伍拾玖万零陆仟伍佰零玖元正），该费用由乙方承担。2013年3月7日，原被告签订了《补充协议（六）》，补充内容1.双方约定租赁期限从2013年1月1日起至2022年12月31日止；2.由于乙方同意于2013年1月1日起租用甲方相邻温州市瓯海源通照明电器厂厂房，现源通（4号楼）与金达莱（3号楼）之间通道已被合并于乙方厂区内，甲方将通道搭建彩钢厂房出租给乙方使用，搭建费用由甲方承担，租金单价8元/平方同现有租赁厂房租金，年租金54720元；3.现因乙方用地紧张，特将厂房北面空地租用作为临时用地，经丈量平方数为2700平方米，租金为每平方5元（在租赁期内价格不变），年租金为162000元；4.办公楼地下车库670平方米，租金为每平方8元（在租赁期内价格不变），年租金为64320元；5.以上合计年租金281040元。被告宏印包装公司向原告金达莱制革公司支付定金100万元后，于2012年11月26日支付115万元、于2013年2月5日支付215万元、2013年12月20日支付100万元、2014年1月23日支付115万元、2015年1月13日支付50万元、2015年1月29日支付50万元、2015年2月15日支付115万元、2016年1月8日支付租金100万元、2016年1月28日支付115万元、2016年12月28日支付100万元、2017年1月13日支付115万元、于2017年12月4日支付447083元。原告金达莱制革公司的涉案出租厂房座落于温州市瓯海区郭溪街道郭溪村富阳北路43号，竣工验收日期为2012年11月13日，竣工验收合格时间为2013年3月27日，于2013年3月29日在温州市瓯海区住房和城乡建设局备案，产权登记时间为2015年5月27日。本院认为，一、关于租赁期限起算问题。原被告在签订《厂房租赁合同》，已明确具体租赁时间以甲方设施全部齐全并竣工验收合格之日开始计算；涉案厂房竣工验收为2012年11月13日，竣工验收合格时间为2013年3月27日。故租赁合同约定的租赁时间起算不早于2012年11月13日。原告认为依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，2011年5月1日就是竣工验收合格之日，但该解释适用于建设工程合同的当事人处理施工合同纠纷，而不应适用于房屋租赁合同。故原告主张2011年5月1日为涉案厂房竣工验收合格之日的意见，于法无据。同时，原被告此后在《补充协议（五）》《补充协议（六）》，两次明确租赁期限的起算点为2013年1月1日，说明双方已就租赁期限的起算点协商一致，对《厂房租赁合同》中的租赁期限起算时间予以变更并确认。二、关于租金问题。原告诉称被告于2011年5月开始使用厂房，结合《补充协议（一）》《补充协议（二）》《补充协议（三）》《补充协议（四）》中的内容及被告的陈述，可予以采信。根据《补充协议（五）》第2条至第5条的内容，双方明确了租金计算时间从2012年1月1日开始，被告承担了已为原告垫付的工程费用。结合被告向原告支付了2012年至2017年的租金情况，可以推定双方已就2012年前的涉案厂房占用使用费达成一致，被告承担垫付工程费用的交换代价之一为原告免收该费用。被告于2017年12月4日支付的447083元已高于原告主张的前5年面积差额租金397569.60元，故被告关于已按合同约定支付面积差额租金的意见，予以采信。租赁期限起算点为2013年1月1日，原告主张2017年的租金按第6年计算，不符合合同约定。三、关于原告诉称的被告未经审批擅自搭建的建筑问题。违章搭建、违章建筑依法应由相关行政职能部门处理，不属于民事案件审理范围，故本案不作认定处理。四、合同条款效力问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张《补充协议（六）》第2条条款无效，但没有提供有效证据证明该条款符合无效的情形，应承担举证不力的后果。五、关于合同违约问题。从2012年至2017年的租金支付情况来看，被告没有严格依照《厂房租赁合同》的约定，提前支付下年度的租金，而原告也没有主张解除合同且仍然收取租金，应视为原告已认可被告延迟支付租金的行为。原被告均已履行2017年前的租赁合同义务，现原告以2017年前的租金延迟支付作为合同解除事由，于法无据。综上所述，原告金达莱制革公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告温州金达莱制革有限公司的诉讼请求。案件受理费22430元，减半收取计11215元，由原告温州金达莱制革有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  梅盈碧二〇一八年三月二十二日书记员  陈 勇附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。