四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初485号原告：梁芳，女，1970年11月9日出生，汉族，住成都市新都区。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公司经理，特别授权代理。梁芳与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。梁芳到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁芳向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2016年7月1日（第三季度）起至判决之日止的房屋租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息，并按天计付；（暂计算至2017年第四季度共扣欠房屋租金7836元，不含利息。其中包括2016年第三季度余402元未付；第四季度余402元未付；2017年第一季度528元未付；第二季度余528元未付；第三季度至第四季度共5976元未付；共计7836元整）；2、莱恩酒店管理公司向梁芳支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年8月11日，梁芳与莱恩酒店管理公司签订了《房屋委托经营合同》，双方约定：梁芳将位于成都市新都区“莱恩假日”房屋第××层××号租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金为每月954元，每季度2862元；2017年4月1日至2020年3月30日租金为每月996元，每季度2988元；房屋租金以银行转账方式按季度支付给梁芳，宽限期为七个工作日，七个工作日后，每逾期一天，则莱恩酒店管理公司应向梁芳支付利息作为违约金。如果超过60个工作日，则梁芳有权解除本合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。按合同7-1的约定，违约方赔偿对方违约金50000元。莱恩酒店管理公司自2016年第二季度起，便开始违约不按合同约定足额支付房屋租金，梁芳在2016年8月曾向本院提起诉讼，莱恩酒店管理公司在本院判决后向梁芳付清2016年第二季度及以前的房租，但自2016年第三季度开始，莱恩酒店管理公司又开始违约，不按合同约定向梁芳支付房屋租金，现已累计扣欠房屋租金7836元，不含利息。梁芳被逼无奈只好再次向本院提起诉讼，使得梁芳身心俱疲。且因莱恩酒店管理公司违约，使梁芳的租金收益无法得到保障，所有恳请判令其支付违约金50000元。为维护梁芳的合法权益，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，无意见，但违约金不合理。梁芳为证明其主张，向本院举出证据：1、银行流水记录，证明欠款情况；2、与酒店签的委托经营合同1份（共1套），证明双方合同关系；3、产权证、土地证各一份，证明梁芳系这1套房屋的所有权人；4、催缴通知单、回执各一份；5、莱恩酒店管理公司工商信息。莱恩酒店管理公司对梁芳提交的证据均无异议，亦无证据向本院举出。本院对梁芳提交的证据评析如下：1、银行流水记录：卡号为95×××61，户名为何××，交易起止日期为2016年1月1日至2017年10月31日的中国工商银行借记卡账户历史明细清单中载明，2016年2月15日该账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2747元；2016年7月12日该账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2016年11月2日该账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2017年1月16日该账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2017年3月30日该账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；此后该期间无房租款项汇入。2、编号为73号的《房屋委托经营合同》，委托方为梁芳，受托方为莱恩酒店管理公司，合同中载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；合同末尾有梁芳的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，还标明了租金收款的户名、银行及账号；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额；该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。3、产权证、土地证清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、地类（用途）、使用权类型等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，并能证明梁芳为案涉房屋的所有人。4、催缴通知上载明了莱恩酒店管理公司累计拖欠租金总额及具体欠租情况，回执上载明了单号及快递的文件名称，与催缴通知相印证，该证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。5、莱恩酒店管理公司工商信息中可以看出信息查询来源、莱恩酒店管理公司的统一社会信用代码、住所地、人员组成等，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，可以证明莱恩酒店管理公司是本案适格主体。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，且上述证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性、合法性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，梁芳是案涉房屋的所有权人。2010年8月11日，梁芳作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为73的《房屋委托经营合同》1份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”第××层××号、建筑面积为28.47平方米的房屋及屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。该房屋委托经营期为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止，合同对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任等进行了明确约定。房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付梁芳，具体起算方式为：2011年4月1日至2014年3月30日，每月租金911元；2014年4月1日至2017年3月30日，每月租金954元；2017年4月1日至2020年3月30日，每月租金996元；2020年4月1日至2023年3月30日，每月租金1053元；2023年4月1日至2024年3月30日，每月租金1110元。房屋租金及支付方式中还约定：“……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币2733元整（￥贰仟柒佰叁拾叁元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币911元整（￥玖佰壹拾壹元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”；房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”；合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用。……”；违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。合同末尾有梁芳的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，且特别写明了“梁芳同意将租金打在何静卡上”及何静的户名、银行及账号。按合同约定，在第二段租赁年中（2014年4月1日至2017年3月30日）每个季度应支付2862元；第三段租赁年中（2017年4月1日至2020年3月30日）每个季度应支付2988元。2016年2月15日，梁芳指定的卡号户名为何静的95×××61工行账户收到通过网上银行汇入注释为房租的2747元；2016年7月12日，收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2016年11月2日，收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2017年1月16日，收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元；2017年3月30日，收到通过网上银行汇入注释为房租的2460元。2017年11月3日，梁芳向莱恩酒店管理公司发出书面房租催缴通知。另经本院查询关联案件查明，因莱恩酒店管理公司未按时支付2015年1月1日至2016年6月30日止的房租977元，梁芳曾将其诉至本院，本院于2016年8月18日立案受理。2016年11月13日，本院依法作出（2016）川0114民初4519号民事判决，判决莱恩酒店管理公司于判决生效之日起十日内支付梁芳租金977元，且于判决生效之日起十日内支付梁芳违约金（违约金以977元为基数，自2016年4月5日起至款项付清之日止，按日万分之五计付）。莱恩酒店管理公司遂付清了2016年第二季度及之前的房租。2017年8月31日，本院出具执行完毕通知书，上述案件执行完毕。以上事实，有银行流水记录、《房屋委托经营合同》、产权证、土地证、催缴通知单、回执等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，梁芳与莱恩酒店管理公司于2010年8月11日签订的合同编号为73的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，莱恩酒店管理公司应当承担支付房屋租金的民事责任。结合本案庭审情况、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司2016年7月12日支付的2460元实际是2016年第二季度的房租，2016年11月2日支付的2460元实际是2016年第三季度的房租，2017年1月16日支付的2460元实际是2016年第四季度的房租，2017年3月30日支付的2460元实际是2017年第一季度的房租。由此可以看出莱恩酒店管理公司实际并未按合同约定将租金足额按时支付给梁芳，在梁芳发出书面房租催缴通知后亦未支付构成违约，以上莱恩酒店管理公司共计欠2016年三、四季度及2017年一季度租金402元/季度×3=1206元，2017年第二、三、四季度8964元。梁芳诉求支付2016年7月1日至判决之日止拖欠的租金，但在具体数额计算上出现失误，本院以核实金额为准。另，2018年一季度租金在判决时已应支付，计2988元。以上共计13158元。关于梁芳诉请莱恩酒店管理公司支付从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息及违约金50000元的主张，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，梁芳诉请的违约金主张过高，亦与法律规定不符，本院对违约金适当调整。本案违约所致损失应认定为利息损失，但仅以合同约定的存款利率确定损失不足以兼顾惩罚性并督促违约方积极履行债务，本院对违约金适当调整，酌定以13158元为基数从2018年1月11日起按日利率万分之五计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁芳2016年7月1日至2018年3月31日期间租金13158元及违约金；违约金的计算方式：以13158元为本金，以日利率万分之五为标准，从2018年1月1日计算至本金付清之日止；二、驳回梁芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由梁芳垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一八年三月二十九日书记员  叶秋萍