江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终128号上诉人（原审被告）：韩加州，男，1964年11月19日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，法定代表人：尹，该处处长。委托诉讼代理人：高海洋，江苏和济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继伟，江苏和济律师事务所律师。上诉人韩加州因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月12开开庭审理了本案。上诉人韩加州、被上诉人警备区保障处的委托诉讼代理人高海洋及张继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩加州上诉请求：一审判决错误。事实和理由：保障处没有起诉资格，合同是审批合同，是经过南京军分区审批的。合同盖章甲方是保障部，乙方是我。军队房地产管理部门是南京军分区。合同面积和实际面积不相符，以前合同面积都是725平方米，现在保障处主任改成了485平方米，说是不改面积南京军分区就不批合同，因为他们要求承包面积不得超过500平方米。保障部对涉案房屋没有产权，房子是属于部队的，但是产权不是保障部的，保障部在这次军改中已经取消，被上诉人已经没有起诉资格，更无授权。房屋占有费概念不正确，没有房屋哪里来占有费，当时宾馆已经停水停电。被上诉人警备区保障处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审驳回上诉。关于主体资格问题，我方在一审已经提交相关资料，主体是符合法律规定的，被上诉人也是按照合同约定来行使出租人权利的，上诉人的观点是认识错误，理解不当，并且缺乏证据。警备区保障处向一审法院起诉请求：1、判令韩加州立即返还租赁房屋；2、判令韩加州赔偿因其侵占房屋至今造成的经济损失92000元（从2016年1月1日起暂计至2017年3月1日，共计426天，依据合同的每天租金216元计算）；3、本案诉讼费用由韩加州承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，警备区保障处下属单位警备区保障部新浦房地产管理办公室（出租方、甲方，现已撤销）代表警备区保障处与韩加州（承租方、乙方）签订1份《军队房地产租赁合同》，双方约定:甲方将海州区市场路31号（坐落号：南字第3615号）的房屋建筑面积485平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额79000元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，警备区保障处将租赁房屋交付韩加州使用，韩加州按约给付警备区保障处2015年12月31日前的租金。2016年2月23日，警备区保障处张贴《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”但韩加州至今未将涉案房屋交还警备区保障处。一审法院另查明，在一审审理期间，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处。韩加州自2010年起即承租涉案房屋用于开设宾馆。2014年12月16日，警备区保障处下属单位警备区保障部新浦房地产管理办公室向韩加州出具1份申请回复，载明：“商户韩加州：你户递交的装修申请经请示领导已批准，现将有关事项明确如下：一、装修期间，在不破坏房屋框架结构的前提下方可进行，装修期间的安全问题或装修过程中并装修后如出现影响其他商户的事宜由你户负全部责任，与房管办无任何关系。二、装修费用由你户全部承担，待以后部队收回房屋时该费用与部队无任何关系，不负责任何赔偿。望予以遵守”。一审法院认为，警备区保障处、韩加州签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，警备区保障处、韩加州应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案警备区保障处、韩加州签订的租赁合同于2015年12月31日到期后，韩加州继续使用了涉案房屋，警备区保障处于2016年2月23日张贴了《停止租赁通知书》，故在2016年1月1日到2016年2月23日期间，韩加州与警备区保障处就涉案房屋形成了不定期租赁关系，警备区保障处与韩加州可随时解除合同。现警备区保障处在2016年2月23日向韩加州通知停止租赁，故双方的租赁合同于2016年2月23日解除。租赁合同解除后，韩加州作为承租人负有返还租赁物的义务。同时，警备区保障处有权要求韩加州支付自2016年1月1日起至2017年3月1日期间的租金和房屋占有使用费。经核算租金和房屋占有使用费为92202.7元（79000元÷365天×426天），警备区保障处主张92000元，系对自身权利的处分，一审法院依法予以认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、韩加州于判决发生法律效力后十日内返还警备区保障处位于连云港市××××号房屋；二、韩加州于判决发生法律效力后十日内给付警备区保障处92000元。一审案件受理费2100元，由韩加州负担。二审中，上诉人韩加州向本院提交2009年签订的转让合同，证明合同是通过军分区审批，警备处私自改变了实际面积通过了审批，收取了承租金，让上诉人损失了200多万元。如果不改变面积，就不会通过审批，上诉人就不会损失。经质证，被上诉人警备区保障处的质证意见为：2009年的租赁合同的承租方并非是韩加州，合同租期是2009年12月到2010年11月30日止，对合同的真实性、合法性无异议，但不认同证明目的，2009年签订的一年期合同不能印证上诉人的观点。本院认证意见：经审查，本院对上诉人韩加州提交的合同的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人警备区保障处是否是适格原告；2、上诉人韩加州是否应支付涉案房屋占有使用费。关于第一个争议焦点。本院认为，本案一审期间，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，故中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部的权利义务由被上诉人警备区保障处继受。故涉案2015年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》的权利义务亦由被上诉人警备区保障处继受。被上诉人警备区保障处享有涉案房屋所在土地的国有土地使用权，且涉案房屋并不存在产权争议，警备区保障处依据租赁合同提起本案诉讼具有原告主体资格。上诉人韩加州关于警备区保障处不享有产权、不具备起诉资格的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点。本院认为，上诉人韩加州与被上诉人警备区保障处2015年签订的租赁合同到期后，警备区保障处已通知韩加州停止租赁，双方的租赁合同关系已解除，现韩加州未按时履行返还租赁物的义务，应承担返还租赁物和支付房屋占有使用费的责任。至于合同面积的更改是否造成韩加州损失不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上，上诉人韩加州的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人韩加州负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一八年三月六日法官助理  孙潘红书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。