山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1602民初4782号原告：孙玉锋，男，1983年9月12日出生。委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：山东三河湖生态文化旅游发展有限公司，住所地滨州市滨城区三河湖镇政府驻地，统一社会信用代码91371600567740333Y。法定代表人：王林，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏迪，山东德衡（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金刚，山东德衡（滨州）律师事务所律师。原告孙玉锋与被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉锋及其委托诉讼代理人劳国锋，被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司委托诉讼代理人苏迪、金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉锋向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已支付的房租3万元；2.被告返还原告支付的保证金1万元；3.被告向原告支付违约金188026.64元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将位于滨州市滨城区福临文化创业园?凤凰天街1组团2号楼105二层、三层共1607.64平方米的房屋出租给原告，用于原告作为滨州东方神韵文化发展有限公司旗下的东校区舞蹈培训学校开设舞蹈培训，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。合同签订后，原告即积极准备开办舞蹈学校，与施工队签订装修合同并正式施工装修，但被告却在2017年9月22日突然无理由的通知原告解除双方之间的租赁合同，返还房屋（后原告调查所知，有其他公司以更高价格租赁该房屋，因此被告单方面与原告解除合同）。被告单方面解除租赁合同的行为造成原告装修合同违约、实际支出装修费用损失、因没有场地教学造成的教师误工损失等大量损失。原被告双方按被告提供的格式化合同签订的租赁合同第八条第1款，虽约定被告违约解除合同按年租金的10%支付违约金，但该约定的违约金大大低于原告的实际损失。为此，原告要求按照因被告违约行为造成的损失确定被告应支付的违约金，具体损失金额为原告支付的装修定金7万元、装修违约金3万元；教师职工自2017年10月29日至今的误工工资47265.64元（该期间没有场地上课，但已招收学生的学习总时长不会因空闲时间减少，而是按照没有上课的天数顺延）；原告已交纳的未实际使用房屋时间的物业费、卫生费3696元；已招生的学生因为场地无法使用而退费、不续费损失37065元等实际损失共计188026.64元。因此被告应向原告支付违约金188026.64元。被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司辩称，1.被告不存在任何违约行为，涉案租赁合同无法继续履行属于本地政府政策性调整导致，被告依约免责。2017年9月1日，被告与原告孙玉锋签订租赁合同，后便被告知本合同所涉地点创业园区已被政府政策性调整，将整个创业园区全部划入“紫海控股（集团）项目”。9月份期间开过大大小小的非正式会议，也单独找过被告领导人员交涉，要求被告积极配合政府的“紫海控股（集团）”项目，腾空创业园区全部给该项目使用。2017年底，该项目的准备工作已经全部完成，并开过正式会议，有政府的红头文件来证实该项目在年底正式启动。上述部分事实，被告代理人确实落实过。因2017年9月、10月左右的会议为非正式会议，没有形成书面红头文件，很难出具书面证据，但事实是真实存在的，截止开庭前整个创业园区已被政府全部列入“紫海控股（集团）”项目，且除了涉案房屋保留装修现场外，均已投入使用。该项目涉及公司为山东紫海控股有限公司，该公司于2017年8月23日在滨州市滨城区工商行政管理局登记，注册地址为滨州市滨城区黄河十六路渤海三路（涉案地点创业园区及周边）。通过该信息，可以进一步证实本地政府确实对涉案创业园区进行政策性调整，才导致租赁合同无法继续履行。合同第七条第（5）款约定，如遇国家政策、本地政府政策性调整、社会重大事件活动等不可抗拒因素，导致不能正常经营的，原告不得要求被告赔偿。根据该免责条款，对原告的各项损失，被告不承担任何赔偿责任；2.被告已经及时通知原告，原告在明知合同无法继续履行的情况下，仍然进行装修及招工、招生，自身存在重大过错，对因此扩大的损失，被告理应不承担。2017年9月中旬，被告多次通过面谈、电话等方式告知原告涉案合同所涉创业园已被政府政策性调整，合同无法继续履行，并承诺退还支付的4万元及相关物业费等，并自愿、主动进行适当补偿，但都因原告的漫天要价无疾而终。2017年9月27日，被告已经通过短信方式告知原告，要求原告停工并撤出施工队，原告也回复收到，并表明已经约了被告法定代表人商议此事。原告仍在明知合同无法继续履行、舞蹈学校还未在该创业园区成立的情况下，继续招工、招生，显然存在重大过错。且原告主张的该部分损失的产生初始时间为2017年10月29日，被告已经在该日期之前明确表示合同无法继续履行。老师、学生退学等问题造成的损失，非被告引起，与被告无关联性，被告不承担该部分的任何损失。关于装修部分的合理损失，根据租赁合同约定的免责条款，被告不应承担任何赔偿责任，但抛开合同的免责条款，被告愿意对2017年9月27日前的装修损失进行适当的补偿，具体补偿数额以实际发生及过错责任分配比例来确定。综上，被告不存在违约行为，合同无法履行是政府政策性调整所致，且原告本身存在重大过错，基于合同免责条款及事实，被告不承担任何赔偿责任，被告愿意返还原告于2017年9月1日交纳的4万元。如本案双方能够调解处理，被告愿意对2017年9月27日前的装修损失，进行适当的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的租赁合同、租金收据、保证金收据，本院经审查认为，真实客观、来源合法、与本案待证事实具有关联性，且被告无异议，本院对其证据效力予以确认。原告提交的物业公司收款单与租赁合同相互印证，本院予以确认。原告提交的装修费用明细，能够证明被告因装修产生的实际损失，本院予以确认。原告提交的装修合同、装修保证金收据、装修违约金收据、装修合同解除协议与其提交的与之相对应的银行转账明细、微信转账记录能够相互印证的部分，本院予以确认，其余部分，原告未作出合理说明，且被告持有异议，本院不予确认。原告提交的教师职工离职证明、教师劳动合同与其提交的与之相对应的银行转账明细、微信、支付宝转账明细、微信转账记录，本院认为，上述证据不能有效证明该款项系被告行为导致，不能证明与本案的关联性，且被告不予认可，本院不予确认。原告提交的不续费证明、退费申请，不能有效证明系被告行为导致，且被告不予认可，本院不予确认。被告提交的短信聊天记录、增值税发票、通话记录清单、照片打印件，本院认为，真实客观，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。被告提交的企业信用信息公示报告的真实性予以确认。被告提交的装修工程造价，系其单方制作，且原告不予认可，本院不予确认。被告提交的滨州市滨城区人民政府专题会议纪要，系复印件，且不完整，原告不予认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告孙玉锋（乙方）与被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司（甲方）协商签订租赁合同，约定，甲方同意乙方在福临文化创业园·凤凰天街1组团2号楼105二层、三层共1607.64平方米从事培训经营活动，房屋外部配套设施由甲方提供，房屋装修、装潢方案由乙方提供，甲方审定认可后，施工及费用由乙方承担；租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；本合同签订三年，前24个月为优惠期，免收租金，自2019年9月1日至2020年8月31日按标准收取租金；租金标准0.4元/㎡/天，年租金234715元，租金合计234715元；支付方式：2017年9月1日付租金3万元，2017年10月31日付租金2万元，2018年8月31日付租金184715元；乙方同意在本合同签订时向甲方支付商品房管理保证金1万元；物业费、卫生费等按季度交纳，水、电费乙方按实际发生的金额据实结算；乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿……如遇国家政策，本地政府政策性调整，社会重大事件活动等不可抗拒因素，导致不能正常经营的；如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金余额及保证金余额，并承担年租金10%的违约金。同日，原告孙玉锋依约向被告支付涉案房屋保证金1万元，租金3万元。2017年9月5日，原告孙玉锋向物业公司交纳2017年9月1日至2017年11月30日物业费3858.30元，2017年9月1日至2017年11月30日卫生费964.60元，2017年9月5日水费232.50元，电费999.60元。2017年9月10日，原告孙玉锋与滨州市宏景伟业建设工程有限公司签订涉案房屋的装修合同，约定，工程期限35个工作日，工程款合计773469.90元，首期款即工程款定金7万元于合同签订当日支付，中期款50万元于工程进行过半中期验收三日内支付，尾款203469.90元于竣工、验收三日内支付；由于甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的损失，甲方按总工程款的20%向乙方支付违约金。2017年9月17日，滨州市宏景伟业建设工程有限公司向原告出具收据，载明第一次工程款订金7万元。原告孙玉锋于2017年9月17日以微信转账形式向滨州市宏景伟业建设工程有限公司法定代表人王海波支付1万元；于2017年9月19日以支付宝形式向王海波支付1万元；于2017年10月23日以支付宝形式向王海波支付8000元。因山东紫海控股（集团）项目，被告欲收回涉案房屋。原告自认2017年9月22日被告通知其解除合同，双方于2017年9月27日解除租赁合同。2017年9月27日，被告向原告发送短信，载明：“孙老师，您考虑的怎么样了？这边装修的工人还在施工，让他们先停了吧”。原告回复：“收到”。2017年10月13日，被告向原告发送短信，载明：“孙老师，看到回个电话，看看咱租房子的事怎么处理，最好约个时间面谈”。原告回复：“我和王总约的下午”。2017年12月30日，滨州市宏景伟业建设工程有限公司与原告签订装修合同解除协议，载明除了双方装修合同约定的7万元定金外，原告再向其支付3万元违约金，此后滨州市宏景伟业建设工程有限公司所有损失与原告无关。关于原告已装修费用。原告提交滨州市宏景伟业建设工程有限公司出具的费用明细，载明，刮瓷、找平22500元，打墙、搬运8000元，脚手架租赁2640元，其他装饰材料3600元，总计36740元。原告催要上述欠款未果，诉至本院。本院认为，原告孙玉锋与被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予确认。合同双方均应依约履行合同义务。原告已依约向被告支付租赁费3万元及保证金1万元，被告应依约将涉案房屋出租原告。被告将涉案房屋收回，导致合同目的不能实现，被告构成违约，应将收取的租赁费3万元及保证金1万元返还原告孙玉锋，且被告亦同意返还，原告要求返还租金3万元保证金1万元的主张，本院依法予以支持。被告辩称涉案合同无法继续履行属于本地政府政策性调整导致，本院认为，被告并未提交有效证据证实因政府行为收回，即使系政府行为收回，也并不属于合同中约定的政府政策性调整，其该项辩解，本院不予采纳。关于原告孙玉锋主张的违约金。因被告违约，导致合同不能履行，给原告造成的损失，原告有权要求其赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告主张其损失包括装修损失、教师工资、学生退费、不续费、已交纳未实际使用的物业费、卫生费损失。其中，关于装修损失，原告主张装修定金7万元及赔偿3万元。本院认为，原告的上述主张并未提交有效证据证实，且其提交的收据载明系订金，其提交的付款明细能够确认支付给王海波的款项系28000元。关于原告孙玉锋主张于2017年9月22日ATM取款共计1万元、于2017年9月25日银行取款3万元、于2017年10月1日ATM取款2400元、于2017年10月27日银行取款共计1万元、于2017年10月29日ATM取款共计8000元均用于支付王海波装修定金或者违约金，不能有效证实上述款项的用途，且被告不予认可，其该项主张，本院不予采纳。但因被告将房屋收回，原告已进行部分装修，确实产生了装修费损失，该损失系原告的直接损失，原告提交的装修费用明细载明装修费用合计36740元，虽然被告不认可该数额，且提交了自行制作的金额为15695.43元的装修费用明细，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定原告装修损失金额为36740元为宜。关于原告主张的教师工资及学生退费、不续费的损失，系间接损失，本院不予支持。关于原告主张的已交纳未实际使用的物业费、卫生费损失3696元。本院认为，涉案合同无法继续履行原因在被告，根据合同约定，物业费、卫生费按照季度交纳，对原告主张的已交纳未实际使用的物业费、卫生费3696元，系直接损失，被告应予以赔偿。综上，被告应向原告支付经济损失40436元（36740元+3696元）。原告孙玉锋的其他主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙玉锋租金3万元及保证金1万元；二、被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙玉锋违约金40436元；三、驳回原告孙玉锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，减半收取计2360元，由原告孙玉锋负担1455元，被告山东三河湖生态文化旅游发展有限公司负担905元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孙春华二〇一八年三月十五日书记员  唐梦瑶