江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11254号上诉人（原审被告）：闫艳，女，1976年4月2日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周建明，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邱晓康，男，1987年3月30日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠超，江苏悦孚律师事务所实习律师。上诉人闫艳因与被上诉人邱晓康动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。闫艳上诉请求：撤销原审判决，依法改判邱晓康将唯亭青灯新村北九区52幢2单元705室的房产过户到闫艳名下，或将本案发回重审；邱晓康承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、2013年底陆某1就通过杨某介绍向闫艳推销邱晓康的房产；2014年4月30日邱晓康就向闫艳提出要借款6万元，邱晓康还承诺如借款到期不还，则将诉争房屋以20万元的价格出售给原告；邱晓康的朋友周俭清为邱晓康的借款行为提供担保，一直到诉讼前才发现周俭清提供的房产证是一本假的房产证。2、本案证人杨某和陆某1两人讲的证言中，有很多共同的地方。在购房款的交付上两个证人一致确认钱是付了两次，两个证人都某的是现金，钱是银行取出捆扎好的，全部是用银行袋子装的，邱晓康收到钱后写了收条，金额与收到的钱一致。而邱晓康当天出具给闫艳的收条是30万元。两个证人提到是邱晓康将房子钥匙交给了闫艳，并给闫艳开通办理了水电煤气卡。第一次付款的具体金额上，是陆某1陈述记忆时有误，还是有意要隐瞒，由于邱晓康和陆某1这两个人都没有向法官讲全部真话，而是虚虚实实、真真假假地把各种话全部掺和在一起，所以法院对这个案子查不清。由于一审法庭并没有把调查陆某1的调查笔录另外开庭宣读，而是复印后直接邮寄给我们质证，我们阅读到手写笔录第2页第12行的内容是“第一次原告多付了10万”而不是判决书中写的“第一次原告支付了10万”，如果第一次是支付10万，而不是多付10万的话，我们会对此重大出入要提出意见的。3、关于邱晓康在签合同时，是否吸毒、意识模糊的问题，2014年5月9日，邱晓康有意地用腿色笔签订合同，通过收条的书写以及担保书的内容可以说明邱晓康在房屋买卖过程中是头脑始终是清醒的，不存在任何的意识模糊问题。二、一审判决适用法律错误。邱晓康当庭确认收条下面另注明内容系自己签字的，再加上邱晓康应还闫艳的借款6万元；邱晓康已经实际拿到闫艳46万元，远超合同价款45万元。况且闫艳在这房屋里实际居住了2年多，邱晓康从未来提出异议。邱晓康在庭上称从来没有移交过房屋给闫艳，与自己写的《保证书》内容不付，邱晓康应该承担举证不能的后果。邱晓康辩称：1、虽然有收款收条，但不能证明实际收款数额与收条书写的数额一致，闫艳称所有购房款均为现金支付，但无法提供资金来源的合理解释以及有效证据。证人证言内容中对于购房款的付款金额、付款顺序、支付次数、付款地点均不一致，有明显矛盾之处。2、邱晓康出具的房屋买卖合同以及收条的时间显示为2014年5月9日以及5月13日，按照常理吸毒到上瘾需要一段时间，从2014年10月3日邱晓康被强制收容戒毒，可以看出邱晓康阐述出具收条时处于吸毒状态与实际是相符的。3、闫艳陈述购房款尾款5万元未付是以6万元借款相抵，与常理不符，只有在闫艳未足额支付购房款的情况下才会不计较多支付的1万元。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。闫艳向一审法院起诉请求：1.邱晓康立即将唯亭青灯新村北九区52幢2单元705室房屋（价格45万元）过户到闫艳名下；2.邱晓康承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：闫艳提交《房屋买卖协议》一份，该协议载明：邱晓康（甲方）将苏州工业园区唯亭镇北九区4幢705室房屋（即本案所涉青灯新村52幢705室房屋）以45万元的价款出售给闫艳（乙方）；甲方收到乙方定金35万元；余款10万元2014年6月9日付清。同时甲方将钥匙交付乙方。该协议第六条其他约定以下内容，包括甲、乙方签名区域均无法辨识，仅有红色指印未褪色，闫艳一审审理中提供彩色复印件，复印件载明：补充：待甲方房产证下来后无条件配合乙方办理一切过户手续。甲方邱晓康、乙方闫艳均在协议签名捺指印并载明联系电话、现住址、落款日期为2014年5月9日。审理中，邱晓康表示捺指印属实，协议内容记不清了。闫艳审理中提交邱晓康出具的《收条》二份，2014年5月9日的收条内容为：“今收到闫艳购房款人民币叁拾万元整”；5月13日出具的收条内容为：“本人邱晓康今收到闫艳房款拾万圆整”。该收条下半部分内容为“另注明本人邱晓康以收到买方闫艳全部房款，特注明（青灯新村52幢2单元705室）”邱晓康均在收款人处签名捺指印。审理中邱晓康对收条的真实性予以确认，但答辩30万元的收条系本案证人杨某用刀逼迫书写。2014年5月13日，邱晓康又出具《保证书》一份，内容为：“本人邱晓康（）保证名下房屋青灯新村52幢2单元705室在2014年5月13日移交至闫艳（闫艳，）名下，如发生一切任何纠纷与青灯新村52幢2单元705室无关，本人邱晓康愿承担一切责任。”保证人邱晓康签名并捺指印。一审审理中查明，苏州工业园区青灯新村52幢705室房屋现产权人为邱晓康，2016年9月1日取得产权证书。登记建筑面积62.39平方米。苏州工业园区唯亭街道动迁办2017年7月13日出具《证明》，载明：原中心9组邱晓康户，动迁安置房现在为一套，北九区4幢705室（公安号：青灯新村52幢705室）。审理中双方确认现房屋由闫艳使用中。邱晓康述称闫艳系私自占用房屋。苏州市公安局工业园区分局阳澄湖半岛派出所2016年11月4日接警，双方因买房问题发生纠纷，闫艳向警方报警，后双方调解未果。一审审理中查明，苏州市公安局工业园区分局2014年10月3日作出《强制隔离戒毒决定书》，对邱晓康强制隔离戒毒二年（自2014年10月3日至2016年10月2日止）。上述事实，有房屋买卖协议、收条（二份）、保证书、不动产登记簿、当地动迁办证明、公安机关戒毒决定书、报警记录及一审法院庭审笔录等证据予以证实。本案争议的焦点是闫艳购房实际支付的购房款金额及支付的具体经过。闫艳陈述的交易及付款的具体情况是：房款都是现金，一部分是我自己的，一部分是我借的。2014年4月30日经过朋友陆某1介绍，邱晓康向我借6万元，当时说如果还不了钱就把诉争房屋抵押偿还给我，被告邱晓康亲自在借条上签字按捺手印。同时在借条的下面写明了如果逾期不还，以本案诉争的房产总价人民币20万元整出售给借款人，同时下面也是邱晓康签名按捺手印，同时写了手机号码。2014年5月9日，杨某打电话告诉我说邱晓康愿意把房子卖给我。我就和被告邱晓康以及杨某、陆某1签订了买卖合同（房价是45万元），我在5月9日以现金的形式交付给被告30万元，还有10万元是在5月13日在悬珠小区交付的，当时杨某在场。还有5万元是抵消之前4月30日的借款。邱晓康则辩称：闫艳交付的10万元的款项我是承认的，闫艳答应剩余的30万元转账给我，但是之后没有拿到。当时邱晓康因为吸食冰毒，在5月9日至5月13日期间都是神志不清的，后来因为闫艳迟迟没有把剩余的30万元给我，所以我才去报警的，我认为闫艳是在骗我。因双方对是否交付30万元存在重大争议，据此，一审法院依法传唤了杨某、郝某、陆某2等证人。证人杨某的证言内容为：邱晓康要卖房子，找了他的朋友陆某1介绍闫艳买房。闫艳不认识陆某1，我跟陆某1比较熟。第一次到跨塘的中介谈但是没有谈好，过了十几天才谈好，价格是闫艳、邱晓康自己谈的。闫艳给了两次钱给邱晓康，第一次在2014年的四、五月份在星港街，当时闫艳、邱晓康、我和陆某1都在场，还有一个人，不记得是谁了，我和另外一个朋友到的时候闫艳钱已经准备好了，第一次给了三十万元给邱晓康，三十万元是现金交付的，三十万元是用银行袋子装的，黑色的，袋子不小。我和陆某1都看到的，邱晓康当时写了收条给闫艳，收条写的是收到卖房的钱，邱晓康还按了手印，是邱晓康当场写的；第二次是在邱晓康悬珠小区的住所，是我和闫艳拿了十万元送到邱晓康家里的，是在下午。也是装在银行的袋子里的，是哪个银行不清楚，当时闫艳、邱晓康及我和陆某1在场，闫艳把钱给了邱晓康，邱晓康写了收条，第二次闫艳把钱给邱晓康后，到悬珠小区拿钥匙开门，开门后邱晓康开车到居委会拿了水费卡，后来煤气和电费是闫艳、邱晓康自己交接的，收条是在悬珠小区房屋外面写的，纸笔是邱晓康自己带的，邱晓康拎个包，好像是黑色的包，不大，纸笔是邱晓康从包里拿出来的。因为水电要邱晓康本人开通，其他人无法办理。证人郝某的证言内容为：我与杨某是同乡，之前向杨某出借过几万块钱，现在都还清了。杨某的朋友陆某1对我说，总共才给了一个叫邱晓康的人不到20万元钱，就把他青灯新村的一套房子和一辆车搞到手了。为了防止日后有变故，让邱晓康写了两张收条，写明他共收到40万元，再写了一个房屋买卖合同，把房子卖给一个叫闫艳的女人了。卖房过后我通过陆某1认识邱晓康才知道。我怀疑杨某借我钱是去给邱晓康搞房子的。证人陆某2的证言内容为：2014年2月间，闫艳是向我借了24万元，我和闫艳有往来，闫艳是跟浦启亚一起来的，我和浦启亚一直有生意往来，浦启亚提前电话跟我说的，没有跟我说是闫艳要借钱。但是我不知道钱是否是用来买房的，闫艳借钱的时候也没有说过。钱是一次性取款的，在2014年2月17日取款的，是在农行无锡长X支行取的。审理中，陆某2提交了2014年2月17日提取24万元现金的农行无锡长欣支行的交易明细清单。一审法院2017年4月7日在监所提审了陆某1，其供述的内容为：我通过杨某认识闫艳，闫艳想买动迁房，让我留意。因为邱晓康有套不大的房子因缺钱有意出售，我和邱晓康也是朋友，就介绍闫艳、邱晓康买卖。大概谈了两个多月，双方达成一致。2014年夏天的时候，第一次付款10万元给邱晓康，邱晓康给了钥匙，邱晓康办理水电煤气手续，闫艳拿了钥匙就装修。中间零星支付的记不清了。第一次付钱的时候，我、杨某、邱晓康、邱晓康的朋友周简清（音）、闫艳都在场，晚饭后天已经黑了，钱是闫艳给邱晓康的，一万一捆扎，银行取号的，用袋子装的，点了个整数，收条是邱晓康自己写的捺了指印。又过了一个月，闫艳给了尾款15万元。钱都是在湖西星××街嘉诚（应为加城）花园1501室给的。有两次给钱我在场，第二次周简清不在，其它人在。房屋买卖过程中，郝某和邱晓康是住在一起的。闫艳一共给了被告40多万，是闫艳、杨某和我说的。邱晓康和杨某有经济往来，我是看到双方签合同的。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行合同义务。闫艳、邱晓康签订房屋买卖合同确系事实，但在是否实际付清购房款的事实上存在明显争议。闫艳认为已经全部支付了购房款40万元（另有5万元折抵之前被告的借款），并已经接受了邱晓康交付房屋，实际使用至今。邱晓康虽对出具的两张收条无异议，但辩称仅收到10万元，其余房款未实际收取，且从未向闫艳交付房屋。结合2014年10月3日起邱晓康即被收容强制戒毒的事实，邱晓康出具收条时处于吸食毒品期间，客观上存在经济窘迫影响主观判断的可能性。故一审法院认为闫艳应当对支付购房款进一步举证证明。而闫艳、证人杨某与陆某1所陈述的支付房款具体经过则存在明显不一致的情节。具体有：第一、前两人陈述第一次付款为30万元，陆某1称第一次付了10万元；其次、前两人陈述5月9日第一次付款，5月13日又支付10万元，陆某1则称过了一个多月给了尾款15万元；第三，前两人称第一次付款在星港街加城湖滨公寓、第二次在悬珠花园小区，陆某1则称两次给钱都是在加城花园；第四、前两人称房款支付了两次共40万现金，陆某1则称期间零星支付但其不清楚，过后一个多月再付的尾款；第五、陆某1称郝某与邱晓康买卖房屋期间住在一起，郝某称其未参与闫艳、邱晓康的房屋买卖；第六、闫艳所称以先前借款抵做房款尾款，也未能就借款事实举证证明。综合证人证言的内容可知，闫艳确有向邱晓康支付购房款的事实，但具体数额和支付次数明显有相互矛盾之处，证人证言无法相互印证。闫艳虽向他人借款，但相隔时间较长，出借人亦未证明借款属于购房，其借款事实与是否支付邱晓康房款也并无必然因果关系。另，购房款支付金额较大，邱晓康有银行账号，其亦自认之前向杨某的借款时转账进行，而闫艳支付购房款采取银行提取现金后交邱晓康的做法，与一般房屋买卖交易的做法相悖。综上，闫艳诉称的全额付清购房款缺乏事实依据，一审法院不予支持，故闫艳要求判令将涉案房屋过户至其名下尚无合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回闫艳要求邱晓康将苏州工业园区青灯新村52幢705室房屋过户至原告名下的诉讼请求。案件受理费8050元，保全费2770元，合计10820元，由闫艳负担。二审中，闫艳提供了天然气开户费收据、天然气充气发票以及购气明细、江苏省电力公司苏州供电公司出具的发票以及闫艳的借记卡账户历史明细清单，证明邱晓康将涉案房屋开通煤气后闫艳一直在充值缴费使用。邱晓康质证认为对上述证据真实性认可，但对闫艳的证明目的不认可。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不充分的，则应当承担不利的诉讼后果。闫艳认为自己已经全部付清购房款，邱晓康向自己出具两张收据并且将房屋交付自己使用至今，邱晓康应当将涉案房屋过户至闫艳名下。但邱晓康辩称自己并未交付涉案房屋，只收到了购房款10万元故拒绝过户。本院认为闫艳对于已经交付全部购房款负有举证责任，如果没有证据或者证据不充分的，则应当承担不利的诉讼后果。根据闫艳的陈述，2014年5月9日其在星港街加城湖滨公寓向邱晓康支付30万现金，2014年5月13日在悬珠花园小区向邱晓康支付10万元现金，但对于购房款的付款金额、付款次数、付款顺序、付款地点，证人陆某1均由不同陈述。闫艳陈述与证人证言之间相互矛盾，无法相互印证，故对于闫艳第一次以现金支付30万元购房款本院碍难采信。且在二审调查中，闫艳陈述2014年5月10日交付的30万元中有一笔10万元系从银行提取的，另外20万元从密码箱取。但根据闫艳一审中提供的中国建设银行取款凭条，10万元系在2014年5月13日从中国建设银行取款，本院认为闫艳对于关键事实的陈述与现有证据不符，在闫艳无其他证据可以证明其已经交付全部购房款的情形下，本院对于其主张不予支持。综上所述，闫艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由闫艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈斌审 判 员 赵东审 判 员 顾平二〇一八年三月十二日法官助理 柳璐书 记 员 孙莉