贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终297号上诉人（原审被告）：曾明国，男，1964年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳市高新区新添大道114号。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘林娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：舒浩，男，该公司员工。上诉人曾明国因与被上诉人贵阳臣功物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾明国上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由贵阳臣功物业管理有限公司负担。事实和理由：曾明国从2012年收房到现在，贵阳臣功物业管理有限公司在物业服务过程中存在以下问题：可视电话模糊不清未修复、小区电梯等公共设施张贴广告的广告收入未公示或明示、地下二层通道消防水管漏水至今未修复、地下二层消防木门被损坏未修复、地下二层电线、电源、电表箱处于无管理状态且旁边存放大量垃圾和易燃品、地下负一层私自乱搭乱建、小区保洁工具乱放乱摆、电线头裸露在外无人管理、2015年上半年小区11栋2单元3楼发生漏水致使一部电梯停止运行至今未修复、各楼道电梯口天花板跨蹋发霉至今未修复、2015年上半年小区11栋2单元1楼发生火灾所烧废烤黑的两棵电源线至今未更换、小区内发生多起入室盗窃案件至今未破案、小区各楼梯口、人行安全通道、电梯口、地下停车场的场面、顶面未粉刷翻修过、小区保安平均年龄偏大无法保证小区居民人身安全且还经常脱岗、小区内两家超市太阳棚雨棚随意搭建在人行道上非法占用公共资源未拆除、小区硬件设施不到位等。贵阳臣功物业管理有限公司与小区业主签订有物业管理协议，双方应当按协议履行。贵阳臣功物业管理有限公司在物业管理过程中存在瑕疵，没有尽到物管义务，且贵阳臣功物业管理有限公司没有通知曾明国交纳物业管理费，所以曾明国可以不交或少交物业管理费，原判支持贵阳臣功物业管理有限公司的诉讼请求不当。贵阳臣功物业管理有限公司辩称，贵阳臣功物业管理有限公司已按约定提供了物业服务，曾明国应当支付物业管理费。因物业服务具有时间的持续性和无法估量性的特点，客观上不可避免存在一定瑕疵，但贵阳臣功物业管理有限公司一经发现或接到报告均及时处理了，曾明国拒不履行合同义务向贵阳臣功物业管理有限公司支付物业管理费给贵阳臣功物业管理有限公司造成了一定的经济损失，原判未完全支持贵阳臣功物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求不当。贵阳臣功物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令曾明国支付截止至2017年6月30日物业服务管理费4493.76元，违约金2209.58元，合计金额为6703.34元，并按约定计算直至实际履行日止；2、本案诉讼费及其他维权损失费用由曾明国承担。一审法院认定事实：1、贵阳臣功物业管理有限公司系曾明国房屋所在的“臣功新天地”小区的物业服务公司，双方于2012年12月28日签订《前期物业管理协议》，协议约定物业服务费为按建筑面积1.6元/㎡/月，曾明国的房屋建筑面积为93.42平米，每月曾明国应交纳的物管费为149.47元，第一年一次性交纳全年物业服务费，之后每季度首月的10日前按季度预交物业服务费；协议第七条第四款约定，若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方从逾期之日起按每日1‰加收违约金；2、曾明国从2015年1月1日起开始拖欠贵阳臣功物业管理有限公司物业服务费，截至2017年6月30日共拖欠贵阳臣功物业管理有限公司共计30个月的物管费，为149.47元×30个月=4484.1元；双方虽然约定了违约金条款，但该条款并未表明是以何基数计算违约金，约定不明；3、曾明国认为贵阳臣功物业管理有限公司未全面履行物业管理职责，小区内存在诸多违章建筑、管理不到位、不尽责等现象，故其拒交物管费。曾明国提交多张照片予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。贵阳臣功物业管理有限公司系曾明国房屋所在小区的物业管理服务公司，双方签订了《前期物业管理协议》，并约定物业管理服务费为1.6元/平方米?月。曾明国的房屋面积为93.62平方米，曾明国拖欠贵阳臣功物业管理有限公司从2015年1月至2017年6月共计30个月4484.1元的物业管理费未支付。本案中贵阳臣功物业管理有限公司提交了证据证明其正常履行了物业管理职责，曾明国称贵阳臣功物业管理有限公司履行物管职责不到位，允许违章建筑搭建、小区偷盗盛行等现象给其造成了心理伤害，故其拒交物管费。一审法院认为，按时足额交纳物业管理费是小区物业管理服务正常运转的必要条件，业主无故拖欠物管费的行为影响物业管理，也会对小区内其他正常交纳物管费的业主不公平。物业管理公司不是执法机构，不具备违章建筑的拆除权限，曾明国等业主可向政府有关部门举报、投诉，由有权部门进行拆除，而不应将此归咎于物管公司。曾明国列出的照片不能证明贵阳臣功物业管理有限公司未履行物业管理职责。对于物业管理中存在的瑕疵，曾明国等业主可向物管反映、要求其整改，但不构成不交纳物管费的客观理由，对曾明国的辩称不予采纳。曾明国未提出其他证据证明贵阳臣功物业管理有限公司未履行物管职责，依法应当承担举证不能的不利法律后果，故曾明国应当按时足额支付物管费。根据经庭审质证的证据，曾明国拖欠贵阳臣功物业管理有限公司从2015年1月至2017年6月共计30个月的物管费4484.1元，曾明国应当予以交纳。违约金因双方合同约定不明，无法计算，考虑到曾明国拖欠物管费的行为的确系违约，酌情支持违约金500元。至于曾明国答辩状中提出的小区物管不到位给其造成的精神压力等损害，未通过诉讼方式主张，不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曾明国于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告贵阳臣功物业管理有限公司从2015年1月起至2017年6月的物业服务费4484.1元；二、被告曾明国支付原告贵阳臣功物业管理有限公司违约金500元；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告曾明国负担（此款已由贵阳臣功物业管理有限公司于立案时预缴，曾明国于履行时一并给付贵阳臣功物业管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，贵阳臣功物业管理有限公司向本院提交了证据二组。第一组证据为小区照片14张。欲证明贵阳臣功物业管理有限公司已经尽到物管义务。曾明国认为与事实不符。第二组证据为通知1份。主要内容为贵阳市公安局乌当分局于2015年10月28日抓获盗窃嫌疑犯1名，盗窃嫌疑犯交待了在该小区多起盗窃的违法事实。欲证明贵阳臣功物业管理有限公司协助公安破案，已经积极履行了物业管理职责。曾明国认为贵阳臣功物业管理有限公司没有尽到物业管理义务，达不到证明目的。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于物业管理费问题。本案中，贵阳臣功物业管理有限公司在诉讼中已提供证据证明其已按照双方签订的《前期物业管理协议》约定已经对曾明国房屋所在小区进行物业管理服务，曾明国就应当按照《前期物业管理协议》约定向贵阳臣功物业管理有限公司支付物业管理费。虽然曾明国在一审中提供照片欲证明贵阳臣功物业管理有限公司未履行物业管理职责，但该照片不能达到其证明目的，只能证明贵阳臣功物业管理有限公司在物业服务过程中存在瑕疵，而双方签订的《前期物业管理协议》中并没有约定贵阳臣功物业管理有限公司在物业服务过程中存在瑕疵时，曾明国可以不交或少交物业管理费，故本院对原判支持贵阳臣功物业管理有限公司要求曾明国支付物业管理费的诉讼请求并无不当，本院予以维持。双方签订的《前期物业管理协议》约定物业管理服务费为1.6元/平方米?月，曾明国的房屋面积为93.62平方米，曾明国拖欠贵阳臣功物业管理有限公司从2015年1月至2017年6月共计30个月，则曾明国应交纳的物业管理费应为93.62平方米×1.6元/平方米?月×30个月＝4493.76元，原判认定为4484.1元不当，鉴于贵阳臣功物业管理有限公司未对一审该项判决不服提起上诉，应视为贵阳臣功物业管理有限公司服判，本院予以维持。关于违约金问题。因双方当事人对违约金的约定不明，无法计算，原判考虑到曾明国拖欠物管费的行为的确系违约，酌情支持违约金500元并无不当，本院予以维持。综上所述，曾明国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曾明国负担。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 邱兴权审判员 周 俊二〇一八年三月十五日书记员 邢 海