四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终42号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁云平，男，汉族，1964年3月29日出生，住四川省彭山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭志敏，男，汉族，1958年1月24日出生，住四川省金堂县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周光容，女，汉族，1958年10月15日出生，住四川省金堂县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹贤文，金堂县隆盛法律服务工作者。上诉人梁云平因与被上诉人彭志敏、周光容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁云平到庭参加诉讼，被上诉人彭志敏、周光容的委托诉讼代理人尹贤文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梁云平上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判：1、由梁云平按照4800元/月的租金标准支付2017年4月1日至实际腾退房屋之日即2017年11月1日之间的损失；2、彭志敏、周光容赔偿梁云平转让费38000元。事实和理由：一、一审认定事实不清，对梁云平提交的证据选择性取舍从而偏袒彭志敏、周光容。1、2013年6月1日双方签订的长期合同是双方的真实意思表示，彭志敏、周光容辩称是为了方便梁云平办证的主张不能成立；之后双方签订的两年期的合同并不是对其的否定，在先的合同是确定租赁年限的，在后的合同是确定两年内租金不变的，一审对此认定错误。2、一审对梁云平提交的相邻商铺租房合同并未予以回应，一审法院还以梁云平未在法庭上举证而将其退回，实属不当。3、关于转让费，2015年3月30日双方协商商铺租金时，彭志敏、周光容多次明确承诺只要梁云平退出该商铺，其就愿意退还38000元给梁云平，关于转让费的形成，反诉状、最后陈述和录音中均有说明。4、梁云平以积极的态度向一审法院提出愿意预缴部分房租但未得到法院回应，一审判决按每月6200元的标准向彭志敏、周光容缴纳占用商铺的租金实属不当。梁云平自愿按照4800元每月的标准进行支付。二、本案是当事人双方均有违约行为。以往两年期短期合同到期前，均是彭志敏、周光容提前一个月到商铺通知下一份两年期短期合同的租金，并提前一两天到商铺签订合同。而2017年签订的短期合同是彭志敏、周光容在上一份合同到期的前两天才通知下一份合同每月收取的租金，其目的是创造条件将梁云平撵出商铺并再次招租收取转让费。三、梁云平已于2017年10月31日将金堂县文化街161号商铺腾空。彭志敏、周光容辩称：一、双方于2015年3月31日签订的《租房合同》约定，租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金为6200元/月，先交费后用房，在2015年4月1日之后，梁云平已按约向彭志敏、周光容交付房租。在2017年3月合同到期前，彭志敏、周光容问梁云平是否愿意续签《租房合同》，梁云平未签也未缴纳租金并仍然占用商铺7个月。因此应当依照双方在2015年签订的合同约定，支付6200元/月的房屋占用费。二、梁云平要求退还38000元转让费的请求无事实和法律依据，双方也未约定转让费的承担主体，彭志敏、周光容不负有退还该转让费的义务。综上，请求二审法院驳回梁云平的上诉请求，维持原判。彭志敏、周光容向一审法院起诉请求：1.判令梁云平立即搬出所租赁合同已到期的金堂县文化街161号商业门面；2.判令梁云平支付违约金3000元；3.判令梁云平支付因拒缴商铺租金造成的损失（从2017年4月1日起按每天206.67元计算至商铺归还之日止）。一审诉讼中，彭志敏、周光容撤回第2项要求梁云平支付违约金3000元的诉请。梁云平向一审法院提出反诉请求：1.请求法院驳回彭志敏、周光容起诉书中一到三项的诉请，依照自愿、公开、等价有偿、诚实信用的原则，参照相邻商铺房租租金，制定租房合同剩余年限租金的原则。2.判令彭志敏、周光容将违背承诺，乘人之危，采取胁迫手段迫使梁云平多支付的商铺租金72000元退还给梁云平。3.判令彭志敏、周光容退赔梁云平受让该商铺经营权时支付给上一商铺租赁人的转让费38000元。一审诉讼中，梁云平增加判令确认双方于2015年3月31日签订的《租房合同》无效的诉请。一审法院审理查明，2015年3月31日，彭志敏、周光容与梁云平签订《租房合同》，合同约定彭志敏、周光容将金堂县商铺租赁给梁云平经营服装，经双方协商达成以下协议：一、租期为两年：从2015年4月1日起至2017年3月31日止。二、租金：每月房租为6200元，年租金74400元，房屋租金一年一缴，先交费后用房。四、本合同双方必须严格遵守执行，任何一方不得以任何理由违约；梁云平向彭志敏、周光容交合同保证金3000元，合同期满完全履行协议后退还，对违反合同规定的将不退还保证金和房屋租金，彭志敏、周光容无条件收回门面进行招租。五、合同到期，梁云平需继续租用的，应提前一个月通知彭志敏、周光容重新签订合同并缴纳续租门面租金，到期没有缴纳续租门面租金的，彭志敏、周光容将无条件收回房屋。合同签订后，彭志敏、周光容按约将该商铺交付梁云平使用，梁云平于2015年3月31日向彭志敏、周光容缴纳了2015年4月1日至2016年3月31日的房屋租金74400元，并于2016年3月31日、2016年5月16日分两笔合计向彭志敏、周光容缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日的房屋租金74400元。该租房合同约定的租赁期届满后，双方未再续签租房合同，梁云平也未向彭志敏、周光容支付商铺使用费，位于金堂县的商铺至今仍由梁云平占有使用。一审法院另查明，梁云平从2007年3月以来，一直租用彭志敏所有的位于金堂县的商铺从事经营活动。2007年3月，梁云平在首次租赁彭志敏、周光容商铺时，向该商铺的上一承租人支付了商铺转让费38000元。此后，彭志敏与梁云平分别于2007年3月16日、2009年3月31日、2011年3月31日、2013年3月30日签订了四份租期为两年的租房合同。合同签订后，彭志敏均按约将商铺交付梁云平使用，梁云平也按约向彭志敏缴纳了商铺租金。期间，彭志敏与梁云平于2013年6月1日签订了一份租房合同，合同约定租期为十年，从2013年6月1日起至2023年5月31日止，租金每月1000元，年租金12000元，房屋租金一年一缴，先交费后用房。一审再查明，彭志敏与周光容系夫妻关系，两人于1983年4月30日登记结婚，金堂县房屋所有权人为彭志敏，登记时间为2001年8月6日。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。梁云平承租彭志敏位于金堂县商铺从事经营已十年，期间双方分别于2007年3月16日、2009年3月31日、2011年3月31日、2013年3月30日签订了四份租期为两年的租房合同，均已按约实际履行。2015年3月31日，双方签订的《租房合同》符合双方一贯以来的交易习惯，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效。合同签订后，彭志敏、周光容向梁云平交付租赁物，梁云平向彭志敏、周光容支付了租赁期间的租金。梁云平关于该合同系彭志敏、周光容采取胁迫手段迫使其签订合同的主张，未提供证据证明，一审法院不予采信。故，梁云平关于确认双方于2015年3月31日签订的《租房合同》无效的主张，无法律依据和事实依据，一审法院不予支持。双方于2015年3月31日签订的《租房合同》约定租赁期限至2017年3月30日，现租赁期限已经届满，双方未达成继续租赁的合意，故双方租赁合同关系已经终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，彭志敏、周光容主张梁云平腾退租赁房屋的诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，租赁期届满后，梁云平仍继续占有使用涉案商铺，违反法律规定和合同约定，使得彭志敏、周光容无法使用、出租涉案商铺，彭志敏、周光容要求梁云平支付损失的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。本案彭志敏、周光容因梁云平逾期腾房所遭受的损失主要就是案涉房屋该期间的租金损失。彭志敏、周光容主张梁云平应按每天206.67元计算租金损失，与双方合同期内约定租金一致，一审法院予以支持，即梁云平应当从2017年4月1日起按每月6200元支付案涉房屋的租金损失直至返还案涉房屋之日止。梁云平辩称2013年6月1日与彭志敏签订了一份租期为十年《租房合同》，故租期尚未到期。彭志敏在庭审中称签订该合同并非其真实意思表示。一审法院认为，彭志敏与梁云平于2013年3月30日已经签订了一份租期为两年的租房合同并实际履行。双方在两个月后又签订一份与前合同约定以及双方交易习惯明显不符的租房合同确有违常理。即使2013年6月1日双方签订的《租房合同》合法有效，由于梁云平与彭志敏、周光容于2015年3月31日又签订了一份租期为两年的《租房合同》，后合同与前合同约定不一致的部分，可以视为双方合意对前合同的变更，故本案应以签订在后的租房合同确定双方的权利义务。关于彭志敏、周光容请求梁云平支付违约金3000元的诉讼请求，因彭志敏、周光容在诉讼中自愿撤回，系当事人对自身民事权利的自由处分，不损害国家、集体和第三人利益，一审法院予以确认。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉商铺系彭志敏所有，故梁云平请求一审法院制定案涉商铺租金支付原则的诉请无法律依据，一审法院不予支持。关于梁云平主张彭志敏、周光容退还其多支付的商铺租金72000元的诉请。双方于2011年3月31日、2013年3月30日、2015年3月31日签订的三份《租房合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效，三份合同均已实际履行。梁云平主张彭志敏、周光容违背承诺，乘人之危，采取胁迫手段迫使其多付租金缺乏事实依据，梁云平以承租商铺与相邻商铺租金的差额计算应退还租金额的主张亦无法律依据，一审法院不予支持。关于梁云平主张彭志敏、周光容退赔其受让案涉商铺经营权时支付给上一商铺租赁人的转让费38000元的主张，因双方对该转让费的承担并未形成明确约定，梁云平要求彭志敏、周光容承担其支付给案外人商铺转让费的主张无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、梁云平在本判决发生法律效力之日起十日内将位于四金堂县1号的商铺腾退给彭志敏、周光容；二、梁云平于本判决生效之日起十日内按每月6200元的标准向彭志敏、周光容支付2017年4月1日起至实际腾退房屋之日止的损失；三、驳回梁云平的反诉请求。本院二审期间，梁云平围绕其上诉请求依法提交了以下证据：1、录音整理片段；2、2010年1月5日郭小波与钟维芳签订的《租房协议》、2011年1月1日周瑾与钟维芳签订的《租房协议》、2012年2月6日徐宁与莫凤英签订的《商铺租赁合同》、2013年4月9日周瑾与向小华签订的《租房协议》、2014年2月26日钱韦吉与金希利签订的《租赁合同》、2016年1月1日成都新华印务有限责任公司与廖正顺签订的《租赁合同》。拟证明案涉商铺的租金均高于附近商铺，显失公平。彭志敏、周光容发表质证意见称：上述证据均与本案无关，该多份租赁合同并非彭志敏、周光容与梁云平所签订，对双方没有法律拘束力。本院审查后认定如下：对于录音整理片段，梁云平于一审中已经提交录音证据，其不属于新证据，本院不予认定。对于该六份租赁协议，因其均系复印件，且租赁协议中出租人与承租人均非本案当事人，本院经审查后对上述证据的三性均不予认可。本院另查明，梁云平已于2017年11月1日腾退案涉商铺并交付至彭志敏、周光容。本院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，案涉争议焦点问题为：1、案涉商铺占有使用费计算标准；2、梁云平主张彭志敏、周光容退还其转让费38000元是否有适法依据。分述如下：对于案涉几份租赁合同的效力问题以及案涉商铺占有使用费计算标准问题，一审法院认定清楚，论述充分，本院予以确认，不再赘述。梁云平主张按照每月4800元的标准进行支付，依据不足，本院不予支持。对于彭志敏、周光容是否应当退还梁云平转让费38000元的问题，本院认为，该转让费系梁云平向原承租人支付，与出租人彭志敏、周光容无关，梁云平亦未能提交足以采信的证据证明其与彭志敏、周光容就退还该38000元转让费达成约定，彭志敏、周光容于二审中亦对此予以否认，故梁云平该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于梁云平主张彭志敏、周光容在合同到期前两天才通知其续签租赁合同的事宜，彭志敏、周光容构成违约的主张，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，彭志敏、周光容该通知行为并非合同约定的义务，亦并未损害梁云平自由订立合同的权利，故梁云平该主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，梁云平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费995元，由上诉人梁云平负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年三月二日书记员  何金凤