重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初471号原告：重庆市星海物业管理有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星路28号第三层，统一社会信用代码915002337842419366。法定代表人：周顺勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，一般代理。被告：孟长福，男，生于1954年5月18日，土家族，住重庆市忠县。被告：刘天珍，女，生于1952年8月30日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：孟金英，女，生于1976年7月23日，汉族，住重庆市忠县。系被告刘天珍之女，一般代理。原告重庆市星海物业管理有限责任公司与被告孟长福、刘天珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭祥军、被告孟长福，被告刘天珍之委托诉讼代理人孟金英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市星海物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2017年12月31日拖欠的物业服务费3630.14元，能耗费410元，违约金6790.18元，共计10830.32元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对该房地产开发公司开发的X小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定并报忠县房地产管理所备案。因X小区一直未成立业主委员会，所以在合同期限届满后，双方在2016年1月30日续签了《前期物业服务合同》。被告于2011年9月30日与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了关于X小区的商品房买卖合同，被告于2013年10月30日接房，并同日签订了《承诺书》，明确了已经详细阅读《X管理规约》，并同意履行物业各物业使用人的所有责任和义务，同意承担违反规约的法律责任。被告作为小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但截至2017年12月31日，被告拖欠物业服务费3630.14元，能耗费410元，违约金6790.18元，共计10830.32元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拖延，原告遂提起本案诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告孟长福、刘天珍辩称，原告的物业服务不到位，物业服务人员未佩戴上岗证，小区公共院坝被原告擅自用于停放车辆而收取停车费用，相关车辆停放管理混乱有碍业主出行，小区保洁服务不到位，小区楼宇一楼智能门损坏未予修复，不对外来人员进行登记管理，小区公共安全存在隐患，小区外施工影响小区出入道路而不予处理，小区发电、电梯、绿化等设施设备或公共财产维护不到位，物业安保从业人员服务意识淡薄而管理不力等。2014年1月13日原告与开发商签订的《前期物业服务合同》明确写明了“包干制”，就不应当存在能耗费。原告与开发商于2016年1月30日续签的《前期物业服务合同》无效，《承诺书》是被告受迫签订的。原告无故对被告房屋停水，导致被告家人受惊吓，至今房屋无人居住，要求原告负担相应责任。被告房屋在《商品房买卖合同》中的建筑面积87.57平方米与原告物业收费计算面积88.54平方米不一致，根据相关物业管理法律法规政策文件规定，对已出售但未办理房地产权属登记的物业，应按商品房买卖合同确定的建筑面积计算，因此原告物业收费计算有误。本院认为，原告重庆市星海物业管理有限责任公司系物业管理企业，被告孟长福、刘天珍系忠县忠州街道滨江路33号X小区的业主，该房屋建筑面积为88.54平方米，该小区至今尚未成立业主大会或业主委员会。2014年1月13日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆皇华文典房地产开发有限公司开发的X小区进行前期物业管理。物业服务费用实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅物业服务费用标准（按建筑面积计算）为1元/月•平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。合同期限自2014年1月13日起至2016年1月14日止或者业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应当就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应当在合同届满后三个月内继续履行本合同，并对物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2016年1月30日，原告重庆市星海物业管理有限责任公司与重庆皇华文典房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》，合同内容与前述合同一致，但将合同期限确定为2016年1月30日至2019年1月31日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆皇华文典房地产开发有限公司签订的两份物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对X小区履行了相应的物业管理服务义务。但被告却未依约向原告支付物业服务费、能耗费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2014年8月起至2017年12月31日止的物业服务费3630.14元（1元/月·平方米×88.54平方米×41个月）、能耗费（共用的专项设备运行的能源消耗）410元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告主张本案物业费用实行“包干制”，不应另收能耗费，因《前期物业服务合同》已明确约定了共用的专项设备运行的能源消耗需另行计收，故本院对该抗辩主张不予支持。关于被告主张续签的《前期物业服务合同》无效，因X小区至今未成立业主大会或业主委员会，且被告未提出充分的证据予以佐证，故本院对该抗辩主张不予支持。关于被告主张《承诺书》系其受迫签订，非真实意思表示，因被告未提出充分的证据予以佐证，故本院对该抗辩主张不予支持。关于被告主张原告对被告房屋停水造成损失应承担责任，因被告未提交证据予以佐证，且与本案非同一法律关系，可另案主张。关于被告主张应以《商品房买卖合同》中载明的建筑面积87.57平方米为计算物业费用的面积依据，因忠县国土资源和房屋管理局对本案所涉房屋的产权登记建筑面积为88.54平方米，原告据此计算物业费用，符合约定，且被告就其该主张未提供相应的证据予以佐证，故本院对该抗辩主张不予支持。被告主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致业主损失，业主亦可另案主张，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孟长福、刘天珍于本判决生效之日起十日内向原告重庆市星海物业管理有限责任公司支付自2014年8月起至2017年12月31日止的物业服务费3630.14元、能耗费410元，共计4040.14元；二、驳回原告重庆市星海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元，由原告被告重庆市星海物业管理有限责任公司负担11元，被告孟长福、刘天珍负担25元。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一八年三月七日书记员  周俊霞