广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终493号上诉人（原审原告）：左建军，男，汉族，1967年3月17日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：林沛芸，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。法定代表人：曹锐豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人左建军因与被上诉人广州市兴中蔬菜联合总公司（以下简称兴中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。左建军上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审；2.一、二审诉讼费用由兴中公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定左建军提供的证据不能证实具备“出租方继续出租房屋”和“同等条件”两个条件，属于认定事实不清。兴中公司对涉案商铺具有继续出租的意愿，且兴中公司也有意将涉案商铺继续出租给他人，涉案商铺完符合出租房继续出租房屋的前提。左建军已经向兴中公司明确提出继续承租的意思表示。根据左建军与兴中公司就涉案商铺签订的《合同》约定，在现租金基础上，按周边市场同等条件下左建军享有优先承租权，左建军愿意按照兴中公司与孟庆峰等人之间的租金标准继续承租涉案商铺，完全符合“同等条件”，一审法院判决明显有误。（二）确认左建军对涉案商铺享有优先承租权除了有合同和法律依据外，更是符合商业惯例和人情世故的要求。承租人缴纳永久经营权费后，出租人即应该保障其优先承租权，这是这个行业的商业惯例，兴中公司应当遵守。左建军对涉案商铺付出很多心血，也投入大量资金对涉案商铺进行升级改造，对提升涉案商铺的知名度及价值做出巨大贡献。涉案商铺是左建军家庭及背后供应工场、工厂员工赖以生存的基础，如果无法继续承租涉案商铺，势必会造成左建军整个家庭陷入经济困境。根据司法实践、司法解释以及惯例，不保护优先承租权是因为有违约情形，但左建军并没有违约，也没有逾期不交租或其他任何违反合同的情形，因此应当保护左建军的优先承租权，因此根据合同法的规定，合同必须履行。（三）兴中公司事实上将涉案房屋出租，一审认定有误。兴中公司二审答辩称，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋与同等条件两个前提，左建军与兴中公司在合同到期前并未就续签事宜达成一致，左建军也没有举证证明其主张符合上述两个前提，兴中公司也无继续出租涉案房屋的意向，左建军上诉请求不具有法律以及事实依据。兴中公司同意一审判决。左建军向一审法院起诉请求：1.依法确认兴中公司于2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效；2.依法确认左建军对广州市中山八路89号首层自编第九间商铺租金标准参照兴中公司与孟庆锋约定广州市中山八路89号首层自编第七间商铺的租金标准2万元享有优先承租权；3.诉讼费由兴中公司承担。一审法院认定事实：2012年4月22日左建军（乙方）与兴中公司（甲方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路89号首层自编第九间（场地约32.3平方米）给乙方作为经营童装之用。租用期限从2012年5月1日至2017年4月30日止（共五年），租金每月33000元，场地使用保证金99000元（为三个月租金，不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等其它欠费情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方提前解除合同，保证金不退还。在第五条第（二）款第9项约定：租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。在第（六）条第（2）款约定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。在第（六）条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。合同签订后，左建军继续使用上述商铺经营。2016年9月2日至2016年12月20日期间广东谨然律师事务所受左建军等委托先后向兴中公司发出《关于要求续租9号商铺事宜的通知函》、《关于要求续租中山八路89号首层商铺事宜的回函》、《关于依法及时纳税的法律建议书》、《关于兴中公司2016年10月21日通知书的回函》、《关于妥善处理租赁关系的建议书》，要求兴中公司按合同约定尽快与左建军等协商办理涉案商铺的续租事项及要求兴中公司办理申报缴纳涉案商铺的租金纳税问题。在此期间，兴中公司分别于2016年9月8日和2016年9月22日向左建军等发出《关于中山八路89号首层商铺续租事宜的回复函》、《对即（2016谨律函字第0912-1号文件）的答复》，答复左建军等兴中公司尚未确定左建军等所承租的中山八路89号首层商铺在租约期满后的用途或出租条件。兴中公司将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知左建军等；兴中公司同意左建军等在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求。请左建军等届时依《合同》约定向兴中公司缴纳相应的租赁税款后，领取租赁发票。2016年10月21日兴中公司向左建军发出《通知函》，根据左建军的要求兴中公司定于2016年11月4日上午九时，会同左建军前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理左建军所承租中山八路89号首层9号和10号商铺的租赁税费清缴事宜。根据兴中公司初步核算，合同期内，左建军应缴纳各项税费约为人民币70万元（以税务机关核定为准），请左建军准备相关应缴税款并按时前往办理。2016年11月15日兴中公司再次向左建军等发出《催告函》，要求左建军等按2016年10月21日兴中公司所发的《通知函》中列明的税款缴交给兴中公司，由兴中公司向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给兴中公司，兴中公司将视为左建军等拒绝履行合同主要义务。兴中公司将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由左建军等承担。2017年3月22日和2017年3月25日兴中公司以左建军未履行合同约定的义务为由，以快递方式分别向左建军发出《解除合同通知书》、《通知书》，解除与左建军在2012年4月22日所签订的租赁中山八路89号首层自编第9商铺《合同》，左建军应在2017年4月30日前迁出并将承租的商铺交还给兴中公司，结清与兴中公司的租金、水电费，在2017年4月30日前会同兴中公司向税务机关缴清租赁税费。左建军确认该通知书是由他人签收，本人没有签收。兴中公司邮寄地址为案涉商铺的地址。在一审理过程中，左建军提供了一份兴中公司与孟庆锋签订的《合同》，该合同约定，兴中公司将广州市中山八路89号首层自编第七间，场地约31.35平方米给孟庆锋作经营童装之用，租期从2017年5月1日至2018年4月30日，租金为40000元，管理费为20000元。该合同是打印件，合同显示原打印租金标准为20000元，管理费为10000元，由孟庆锋手写改为租金为40000元，管理费为25000元。一审法院认为：左建军与兴中公司签订的《合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。对于兴中公司以左建军没有按合同约定向税务部门缴纳租金税款为由，向左建军发出《解除合同通知书》的问题。因本案所涉税款实际为依法应由兴中公司申报的租金税，而双方约定将兴中公司作为租赁合同出租方负有申报纳税的法定义务转由左建军负担，但并不能据此免除兴中公司向税务机关申报纳税的法定义务。兴中公司没有证据证明其已依法履行该项义务而左建军仍拒不付税。因此，兴中公司发出《解除合同通知书》时合同解除条件未成就，该《解除合同通知书》无效。故左建军诉请确认兴中公司于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于左建军是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。左建军提供的证据不能证实具备上述两条件，故左建军诉请对广州市中山八路89号首层自编第九间商铺租金标准参照兴中公司与另案被告孟庆锋约定广州市中山八路89号首层自编第七间商铺的租金标准2万元享有优先承租权，没有合同与法律依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年11月29日作出如下判决：一、广州市兴中蔬菜联合总公司于2017年3月22日对左建军作出的《解除合同通知书》无效；二、驳回左建军其它诉讼请求。案件受理费100元，由左建军负担50元，由广州市兴中蔬菜联合总公司负担50元。二审期间，左建军提交：1.5份合同（复印件），拟证明兴中公司的中山八路相邻商铺都是用于出租而非自用；2.广东南天童装妇婴用品商贸城商铺租赁合同；3.广州市荔湾区荔湖大厦租赁合同，证据2、3拟证明涉案商铺周边批发市场均是到期即与承租人续签租赁合同，左建军主张优先承租权符合商业惯例。左建军称上述材料是兴中公司在其他案件中所提交的材料。兴中公司不同意对上述证据进行质证，认为该三份证据不属于新证据，证据1是兴中公司在其他案件中所提交的诉讼材料，证据2、3不是兴中公司在其他案件中提交的材料。兴中公司对证据1的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，兴中公司是否出租其他商铺与本案无关；对证据2、3的真实性、合法性与关联性均不予确认，左建军是否承租其他商铺与本案无关。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：左建军要求确认其对广州市中山八路89号首层自编第九间商铺按照《合同》约定享有优先承租权的主张是否应予支持。左建军与兴中公司签订的《合同》约定在现租金基础上，按周边市场同等条件下左建军享有优先承租权，该优先承租权是双方在合同中已明确约定的左建军应享有优先缔约的合同权利，无需法院再予以确认。左建军在本案中要求确认其对涉案商铺参照兴中公司与孟庆峰约定的租金标准享有优先承租权，其实质是要求与兴中公司就涉案商铺达成继续租赁的合意。合同赋予左建军享有优先承租权，是赋予左建军可优先以同等价格与出租方进行磋商的权利，左建军是否可实际继续承租该商铺，仍需双方进一步磋商并达成合意。本案现有证据反映，左建军与兴中公司并无就如何继续承租涉案商铺达成合意，根据合同自愿原则，法院并无权判决双方缔约，如兴中公司未履行该约定对左建军造成了损害，左建军可另循法律途径主张。综上所述，上诉人左建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由左建军负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一八年三月二十八日书记员 游瑞娜贾妍