上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初1920号原告：谢劼，男，1983年8月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：吴薏，上海筑业律师事务所律师。被告：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈经纬，董事长。委托诉讼代理人：徐慧倢，上海周祖琪律师事务所律师。原告谢劼与被告经纬置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢劼及其委托诉讼代理人吴薏、被告经纬置地有限公司的委托诉讼代理人徐慧倢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢劼向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告人民币106,116(以下币种均为人民币)元。事实和理由：2015年9月20日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室期房(以下简称“系争房屋”)。合同第八条规定，合同签订后，被告不得擅自变更房屋的建筑设计。2017年8月中旬，被告向原告交付房屋。验房过程中，原告发现该房屋厨房窗户的位置和大小与被告在售房时所宣传的严重不一致。宣传图纸和样板房均显示窗户开在厨房的正北面墙面上，面积约1米×1米大小。实际交付的房屋厨房窗户开在西侧墙面上，大小仅为原先的三分之一，且西侧墙面被阳台包裹，阳光无法透进，严重影响采光，若要在厨房活动，白天必须开灯。原告认为被告交付的房屋与宣传的不一致，擅自变更了房屋的结构，且对原告的生活造成了极大的影响，侵害了原告的合法权益，故提出诉请如上。被告经纬置地有限公司辩称，不同意原告的诉请。系争楼盘于2014年1月28日获得建设工程规划许可证，2014年10月24日、2015年2月12日获得预售许可证，2017年7月6日获得竣工规划验收合格证。包括采光、通风、门厅和通风井符合设计规范的要求，也符合交房要求。原告在2015年5月之后与被告签订预售合同，当时系争房屋已结构封顶，被告不可能再改变房屋建筑设计。原告购买的是底层房屋，签订合同之前多次看过样板房，样板房位于在建房屋的3楼和5楼，看样板房必然经过1楼，原告应知晓1楼的房型结构。被告的宣传图册上有显著提示“户型图所示内容仅供参考，相同户型单位因楼栋、单元等差别、局部结构、面积等可能不同，实际以政府批复的文件和双方合同内容为准。”在样板房的门口也有颜色鲜艳的告示。双方合同补充条款第十七条第二款也约定，原告充分了解并同意，标的房屋所作的任何宣传，均只作为本合同标的的参考，不构成对双方的约束，一切按照本合同执行。此外，购置房屋属于重大事件，原告不可能不投入足够的关注和审慎义务，原告购房时已明知所购房屋的基本状况，现诉称实际交房与宣传图纸不一致，属于恶意诉讼。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，被告取得经纬城市绿洲E地块项目建设工程规划许可证。2014年10月24日、2015年2月12日，被告取得经纬城市绿洲家园商品房预售许可证。2017年7月6日，被告取得系争房屋建设工程竣工规划验收合格证。2015年9月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积99.58平方米，总价2,487,408.82元。合同第八条约定，签订合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准；补充条款一第十七条第2项约定，乙方充分了解并同意，甲方就本合同标的房屋所做的任何宣传(包括但不限于样板房、楼书、广告、说明、活动等等)，均只作为本合同标的的参考，并不构成对对方的约束。在双方签署本合同后，甲方与乙方的权利义务均只按照本合同约定执行；附件四记载，房屋土地使用期限为2003年8月29日至2073年8月28日止。合同签订后，双方均按约履行。2017年8月17日，原被告签署《房屋交接书》，被告向原告交付系争房屋。交房时，由于房屋实际面积变化，最终房屋总价为2,486,909.24元。另查明，售房时，被告提供的宣传图纸和样板房显示厨房窗户开在北面墙面。系争房屋厨房窗户位于西侧墙面，窗户外为阳台。同一楼栋其他楼层的厨房窗户位于北面墙壁，且窗户面积相较于系争房屋更大。原告表示因为系争房屋楼栋没有通风井，所以将一楼窗户改掉了。被告表示原本设计部分房屋一楼的厨房北面就是通风井和门厅，所以窗户位置与其他楼层不同。关于诉请计算方式，原告表示，厨房窗户位置的变动，严重影响了采光和通风。关于采光的损耗，按照每天多开8小时灯计算，需多用0.5度电，每度电0.6元，每天电费多消耗0.3元，一年108元，乘以房屋剩余使用期限56年，共计是6,048元。关于通风的损耗，每年6-10月，每天多开8小时空调，需多用8度电，每天电费多消耗4.8元，计算五个月，每年720元，再乘以56年，共计40,320元。以上两项合计46,368元。此外，还有房价贬值损失，按每平方贬损600元乘以房屋面积计算。电费和房价贬值损失合计就是本案的诉请。被告表示，原告无法证明365天每天在家，关于采光、通风损耗的计算方式没有客观事实和生活经验的依据，相关费用的增加也不是房屋结构引起的。原告关于房价贬值损失的请求没有事实基础，被告没有变更过房屋结构，原告在购房时已知晓房屋的样式。庭审中，原告为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、宣传图片、样板房照片，证明被告在售房宣传时所提供的图纸及样板房中的厨房全部都有在北面墙壁上开设的大窗；2、交付房屋实拍照片及视频，证明实际交付房屋的厨房窗户与售房时宣传的不一致，严重影响了原告的生活，造成了实际损失；3、购房时样板房所在楼栋一楼的照片，证明看样板房时，一楼都是脚手架，原告进不去，无法看到一楼实况。被告针对上述证据，发表质证意见如下：1、真实性无异议，宣传图纸是5楼，和1楼本身就是有区别的，原告在签订合同时应该知晓；2、照片真实性无法确认，不能反映出与系争房屋有任何的关联性，而且手机拍摄，选择曝光点不同，出来的照片效果也不同，光盘显示的是一楼和九楼的采光区别，没有可比性，楼层不同，采光当然不同，且朝北窗本身无直射阳光，所以北侧窗户朝正北与朝西北或东北开窗并无实质影响；3、原告提供的照片明显看出在绿色脚手架已明确露出一楼通风井结构及侧面窗户结构，而样板房在五楼，原告去看期房样板房必然通过门厅，故原告已明知门厅及其一楼侧面窗户结构。被告向本院提供样板房提示照片，证明被告在样板房门口设有提示牌，提示样板房因展示效果需要有所改造，与交付户型有所不同，室内所有家具装修仅供参考，非交付标准，户型图下方亦有提示，样板房非交付标准，相同户型单位局部结构、面积可能略有不同，本图仅供参考，一切以政府最后批文与双方签订的买卖合同为准。原告对上述证据的质证意见为，真实性有异议，被告表示告示牌是可以移动的，所以宣传提示可能是被告事后伪造的。相关政府批文和双方买卖合同也没有关于房屋结构的具体规定和约定。在合同没有明确约定厨房窗户位置的情况下，样板房和宣传图册应作为交房的依据。本院认为，本案双方当事人签订的是商品房预售合同，合同标的物是正在建造的房屋，具有非现时存在的客观性。因此，履约过程中出现合同约定不明或未约定的情形，不能一概认为是购买期房的正常风险，而应当依据法理和生活常理来判断并区分法律责任。具体到本案中，原被告之间的合同虽未约定系争房屋厨房窗户的具体交付标准，但原告系看过宣传图册和样板房后选择与被告签订合同，其有理由依据被告的宣传和展示对所购房屋的房型结构形成合理预期。现被告交付的房屋，相较于样板房及同一楼栋其他楼层，厨房窗户面积明显较小，且位于侧面墙壁，无直接采光(经现场踏勘，采光极差)，必然影响房屋使用功能和原告当初的购买决策。虽然被告未改变房屋的建筑设计，但签订合同时，系争房屋已结构封顶，被告具备提前了解房型情况并给予原告明确提示的能力，现被告举证的相关提示，内容并不充分、明确，也无法反映系争房屋厨房窗户与样板房存在的实际差异。此外，被告作为开发商，对建筑结构设计具备专业知识，而同一小区也有一楼厨房窗户开在正北面的房型，可见系争房屋窗户现状可以避免。综上，本院认为被告对系争房屋厨房窗户问题，可以提示而未提示，可以避免而未避免，显然存在过错，有违诚信原则，应当承担由此给原告造成的不利后果。本案中，窗户位置现状显然对厨房的采光、通风及使用功能产生不利影响。但相对于整体房屋来说，厨房面积占比较小且使用功能单一，因此房屋使用功能方面的影响程度并不严重。而针对采光和通风，原告尚可采取加装照明和排风设备等措施予以补救。有鉴于上述因素，本院认为相关不利后果对原告可能产生的损失实际远低于原告诉请的金额。故本院从公平合理角度出发，综合考虑案件事实、现场踏勘情况等因素，酌情确定被告按实际房屋总价的1%支付原告补偿款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定判决如下：一、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢劼补偿款24,869.09元；二、驳回原告谢劼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,211元，由被告经纬置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一八年三月二十七日书记员  王竹珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。