河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终920号上诉人（原审被告）杨春林，男，回族，1958年9月19日出生，住信阳市。委托代理人唐清友，河南精致律师事务所律师。委托代理人李家刚，河南言理律师事务所律师。上诉人（原审被告）叶兴莲，女，汉族，1958年11月15日出生，信阳五交化站退休员工，住信阳市羊山新区。委托代理人唐清友，河南精致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘丽，女，汉族，1975年1月19日出生，个体工商户，住信阳市浉河区。上诉人杨春林、叶兴莲因与被上诉人刘丽房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨春林及其委托代理人李家刚，杨春林、叶兴莲的委托代理人唐清友，被上诉人刘丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，刘丽与杨春林系多年朋友关系。杨春林与叶兴莲系夫妻关系。2012年、2013年，刘丽与杨春林之间因经济生意上的往来产生了多次借贷关系。因刘丽有买房需要，杨春林做生意需要资金周转，2013年5月19日，双方达成一致协议，杨春林作为甲方、刘丽作为乙方签订一份房屋买卖合同，约定：一、甲方将其坐落位置、面积（以房产证复印件为准）作为合同附件，以80万元价格出售与乙方。乙方自愿以该价格购买。二、甲方协助乙方办理房屋过户相关手续。乙方知情此原件在银行保管，待解决问题后可确定过户时间，由甲乙双方补充新的条款，确定准确过户日期。三、乙方应按约定时间和价格付清卖方价款，不得拖欠。办理房屋过户相关手续产生的所有税费全部由乙方承担。四、乙方在2013年5月3日向甲方支付购房款50万元，余款60天内一次性付清，付款方式以银行转账方式为凭据。五、本协议成立后任何一方反悔需向对方支付房款总价3%的违约金，同时承担直接损失。合同签订后，因该房在银行抵押，最终无法办理过户，双方于2013年6月26日声明作废并无效。杨春林将一套小产权房作价23万的价格，以合伙人张世全名义卖给刘丽，折抵之前拖欠刘丽的20万债务，刘丽另付给杨春林3万元，该房屋后被刘丽转卖。2015年8月13日，因杨春林需要资金周转，刘丽基于同一买房意向，又就该房（2013年房屋买卖合同的同一标的物）重新签订一份房屋买卖合同，约定一、甲方将其位于楚王城新村石油库面积670平方米房屋以80万元价格出售于乙方，乙方自愿以该价格购买。二、甲方协助乙方办理房屋相关手续。三、乙方应按约定时间和价格付清卖方价款，不得拖欠。办理房屋过户相关手续产生的所有税费全部由乙方承担。四、乙方2015年8月13日向甲方付定金43万元，60天内向甲方付37万元，1天内正式办理房屋出售手续，同时付清总款，当日交付房屋。五、本协议签订成立后，任何一方不得反悔，如果反悔，需向对方支付房款总价10%的违约金，同时承担直接损失。2015年8月13日，杨春林为刘丽出具收条一份，载明：今收到刘丽楚王城新村石油库（房屋）定金43万元，合同一份。当日，刘丽通过建设银行账户向杨春林指定账户转账13万元、7万元，合计20万元，因其中7万元于同年8月14日被银行退回，同年8月17日，刘丽重新按杨春林指定账户转款5万元，刘丽称当日还给了杨春林现金2万元，杨春林称实际只转款总额18万元，但其认可20万元。上述事实有刘丽提交的建设银行转款记录予以证实。2015年7月，刘丽曾拟与杨春林合伙在郑州投资生意，在考察期间的2015年7月21日，刘丽在郑州向投资项目方转账5万元，后刘丽未参与合伙，并称该5万元在杨春林为其出具43万元收条时作了抵扣，杨春林认可该5万元转化为向刘丽的借款。2015年7月24日，刘丽给杨春林交纳保险费36448.49元，刘丽称亦在杨春林出具43万元收条时抵扣。杨春林称该款两人已经清账。原一审庭审时，刘丽向本院提供食品流通许可证复印件、2013年10月12日信阳及时雨快运配送单（快递物品为酒）、2014年12月17日众邦物流配送（单快递物品为酒），证明其经营酒代理生意，收的有酒款；提供其与唐丽签订的房屋租赁协议（只有第一页）证明其2014年8月1日向唐丽收取房租3万元，刘丽在建行2015年1月22日45000元的个人取款记录，证明其借款给其姐姐，2015年8月其姐姐归还款等事实证明其房款定金以现金方式交给了杨春林。综上转账、抵扣及现金支付，杨春林为刘丽出具43万元收条。杨春林予以否认。原一审庭审中，杨春林提供2014年6月25日已经双方涂抹作废的承诺，载明内容是杨春林借刘丽款及相应还款日期、利息拟证明双方之前有资金借贷、投资、担保债权债务往来，若履行完毕就签字作废。刘丽对此质证认可合作过，但没有用房屋担保；杨春林还提供2013年5月19日双方的房屋买卖合同及与该格式合同相同的刘丽与邓付勤前的合同，称刘丽家这样的合同很多，都是以此方式先签买卖合同作担保。刘丽称与邓付勤的合同是签着玩的，其家里有很多这样的格式合同。杨春林还提供录音资料，以证明房屋买卖合同系对双方借款的担保，刘丽不予认可。另查明，双方诉争房屋登记房屋所有权人为叶兴莲，坐落于南京路××××新村，幢号为1—1，混合结构，总层数为4层，建筑面积604.98平方米，设计用途为居住。共有人为杨春林，共有权证号自040615至010015，土地证号为（1998）第06**号，性质为国有。还查明，杨春林在原一审判决上诉状请求事项中，要求将原审判决认定的金额42万元变更为286448.59元，其认可刘丽通过银行转款的二笔共计20万元、已收到的投资款5万元及刘丽替其交纳的保险金36448.59元，四笔共计286448.59元。本案庭审结束后，杨春林在提交的书面代理词中认可收到刘丽的两笔17万、5万转款，但其辩解为双方合伙投资郑州管城区生态园项目，因项目流产应视为被告借刘丽款项；另刘丽在郑州给付杨春林现金50000元，杨春林亦认可。综合以上杨春林的陈述，可以认定杨春林对刘丽诉称支付的43万购房款中的306448.59元部分予以认可，双方分歧在于该款项的性质是购房款还是合作款。关于刘丽已支付购房款金额的确定，刘丽提供的2015年7月21日通过工行卡POS机刷卡方式支付给杨春林在郑州投资生意的对方5万元，杨春林予以认可，但不认为是购房款，此行为发生在双方房屋买卖合同及43万元收条形成之前，刘丽认可冲抵购房定金，根据冲抵原则，本院予以认定为购房款；2015年8月13日刘丽通过建行卡向杨春林指定的账户转账20万元（其中7万元被银行系统退回后，8月17日刘丽有重新转账5万元，刘丽称另外2万元另付的现金），杨春林认可金额为20万元，发生在房屋买卖合同当天，本院亦认定为购房款。杨春林辩称该20万元系拟共同投资款后转为借款、房屋买卖合同为其担保等意见没有证据相印证。2015年7月24日，刘丽给杨春林交纳的人寿复效保险金36448.59元，杨春林称其已与刘丽清账，没有向本庭提供相关证据，刘丽也认可冲抵购房定金，根据冲抵原则，本院确认为购房款；刘丽称余款以现金支付方式，刘丽、杨春林均陈述刘丽经营酒代理生意，另根据刘丽提供的相应证据证明其还有其他现金来源，且杨春林具有完全民事行为能力，其在签订房屋买卖合同当日出具43万元的收条，其并未向本庭提供刘丽有胁迫等行为的证据，依据民事诉讼中实行证据优势原则，本院采信刘丽余下款项以现金方式支付的说法。综上认定，刘丽已向杨春林支付购房款43万元。原审认为，结合本案刘丽与杨春林分别于2013年、2015年8月13日两次签订房屋买卖合同，2013年5月19日签订的买卖合同中约定的内容条款详细描述了该房当时的特殊情况，且为非格式条款，这些足以证明刘丽确有买房的意向，在与杨春林签订合同时刘丽的真实意思表示是购买杨春林的房屋。杨春林基于资金周转的需要，以卖房的方式通过刘丽筹集资金的目的，并不影响本案房屋买卖合同纠纷基础法律关系的定性。杨春林辩称与刘丽签订的合同属于为其向刘丽借款提供的担保，该合同属于担保性质的意见，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。该条规定的以买卖合同作为民间借贷担保，必须有相应的合同条款约定或充分的证据予以佐证才能认定买卖合同具有担保合同性质，法院在审理案件时应当结合其他事实证据判断，并不能在合同没有相应条款约定或充分证据证明的情况下任意作扩大解释。结合本案刘丽与杨春林于2015年8月13日签订合同的当日银行转款记录，同日杨春林给刘丽出具收到购房定金的收条，杨春林质辩的意见因并未提供相应证据予以佐证，本院不予采纳。综合以上论证，本院认定本案的基础法律关系为房屋买卖合同。关于本案刘丽与杨春林2015年8月13日签订的房屋买卖合同的效力问题。因本案争议的房屋为杨春林与叶兴莲的夫妻共同财产，按照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”即对夫妻共同财产的处分应当方的同意,任何一方无权擅自处分。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”刘丽与杨春林签订的房屋买卖合同很明显不属于日常家事代理,处分夫妻共有的商铺,应由夫妻双方作为合同当事人共同签字或者盖章。通过庭审查明的事实反映叶兴莲与杨春林夫妻关系不和睦，杨春林在事前既未与叶兴莲协商，事后亦未得到叶兴莲追认的情况下,其擅自转让房屋的行为违反法律规定。关于刘丽在该房屋买卖行为中是否构成善意取得，对抗叶兴莲的抗辩问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。具体到本案而言，涉案房屋产权登记所有权人明确为杨春林的妻子叶兴莲，刘丽既未查验杨春林、叶兴莲的离婚证及离婚协议，也未且要求杨春林出示房屋已属其个人所有的证明。刘丽作为完全民事行为能力人，有一定社会经验和认知能力，应当具有处理夫妻共有财产需要有全部共有人同意方才可以处理的朴素认知，而其在没有获得其他共有权人同意的情况下签订该房屋买卖合同，构成对该房屋的其他共有权人合法权利的侵犯，其亦未在合理期限内要求叶兴莲予以追认，因此不能认定其受让行为系法律意义上的善意。本案争议的房产坐落于南京路××××新村，为一栋4层混合结构的商铺，建筑面积604.98平方米，按合同约定价格折算1322.35/平方米，明显低于市场合理对价；同时，不动产的转让依法应当办理过户登记，双方涉案房屋亦不符合上述法律规定善意取得的第三个构成要件，即未办理产权过户登记。综上所述，刘丽与杨春林于2015年8月13日签订的房屋买卖合同，因房屋共有权人叶兴莲在杨春林无权处分其财产后不予追认，且刘丽取得该房产不符合法定的善意取得，该合同依法应认定无效。本案中双方签订的房屋买卖合同同时约定了定金和违约金，关于合同无效，刘丽主张合同约定的定金效力问题。首先定金具有从属性，随着合同的存在而存在，除非当事人作出特别约定定金合同效力独立于主合同。本案中中的定金不具有相对独立性，因合同无效，属于合同内容组成部分的定金也当然无效，故不能适用定金罚则双倍返还，而只能按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定予以返还。关于刘丽主张的违约金效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中合同总标10%的违约金，系单方违约导致合同不能继续履行时制定的解决纠纷处理方法，该约定条款具有相当独立性，不因主合同无效影响其效力，故刘丽主张的违约金本院予以支持。关于本案中就合同无效的带来的损失赔偿问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该条法律规定双方互相返还财产。鉴于该房目前并未由刘丽占有，刘丽不负返还房屋的义务。杨春林依据该合同取得的购房款应当予以返还。本案中除刘丽先期支付被告的购房款外，刘丽的合理损失主要为占用资金期间的利息损失。杨春林作为涉案房屋的共有人，在房屋买卖过程中无叶兴莲的授权及事后追认，其对此是明知并故意而为的，因此其对造成合同无效的后果应当承担主要责任，刘丽在知晓该房登记所有权人为叶兴莲、未取得叶兴莲的同意或查验该房产权有无属于杨春林独自所有的情况下签订合同，亦具有一定的过错。因此，结合双方过错责任，在已支持刘丽主张违约金的前提下，本院对刘丽主张的利息损失酌定为按中国人民银行同期贷款利息为标准计算。关于刘丽要求叶兴莲与杨春林共同承担责任的问题，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务除外。本案中，从叶兴莲与杨春林的提交代理词可以看出，本案争议的房屋是叶兴莲与杨春林共同出资购买的，其资金来源于叶兴莲与杨春林生意经营，叶兴莲与杨春林婚后共同财产的管理模式为共同经营，共同管理。因杨春林自认刘丽的所支付的款项又用于其投资经营生意，在叶兴莲与杨春林不能提供证据证明购房款未用于两被告共同开支的情况下，应当由叶兴莲与杨春林共同承担上述责任。故对于刘丽要求叶兴莲与杨春林共同承担责任的的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，并参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定，原审判决如下：一、杨春林、叶兴莲于本判决生效之日起十日内，返还刘丽房款43万元并支付利息。（以43万元为本金、自2015年8月13日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算至本金付清之日止）。二、杨春林、叶兴莲于本判决生效之日起十日内共同支付刘丽违约金80000元。三、驳回刘丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8900元、保全费4520元，合计13420元，由刘丽负担1800元，杨春林负担11620元。上诉人叶兴莲、杨春林上诉称：1、杨春林收到刘丽286448元，叶兴莲不应当承担连带清偿责任；2、原审法院判决杨春林、叶兴莲支付刘丽违约金80000元错误。请求依法改判。被上诉人刘丽答辩称：1、杨春林收到刘丽43万元，叶兴莲应当承担连带清偿责任；2、原审法院判决杨春林、叶兴莲支付刘丽违约金80000元正确。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。杨春林与刘丽签订房屋买卖合同，刘丽向杨春林支付43万元定金，原审法院认定杨春林擅自转让其与叶兴莲共有房屋的行为无效，判决杨春林、叶兴莲返还刘丽房款43万元及利息并无不当。但判决杨春林、叶兴莲支付刘丽违约金80000元缺乏法律依据，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2911号民事判决第一、三项；二、撤销信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2911号民事判决第二项。一审受理费8900元、保全费4520元，合计13420元，由刘丽负担1800元，杨春林负担11620元，二审诉讼费7400元，由刘丽负担1800元，杨春林负担5600元。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  左立新审判员  李 虎二〇一八年三月三十日书记员  朱云飞