陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终3689号上诉人（原审被告）:吴某某，女，2000年5月1日出生，汉族，高新一中唐南中学高三学生。法定代理人:王某，女，1977年10月5日出生，汉族，无业，住陕西省旬阳县城区，系吴某某之母。法定代理人：吴某，男，1966年11月13日出生，汉族，陕西巨隆实业有限公司法定代表人，住陕西省旬阳县城区，系吴某某之父。委托诉讼代理人：王博，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰冰，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘向红，男，1977年11月10日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：徐慧，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人吴某某因与被上诉人刘向红房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴某某的法定代理人王某及委托诉讼代理人王博、王冰冰，被上诉人刘向红的委托诉讼代理人徐慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某某上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或改判《房屋转让协议》无效，西安市雁塔区房屋归吴某某所有。2、由刘向红承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：吴某某之父吴某系陕西巨隆置业《集团》有限公司的法定代表人，因该公司需要资金周转，吴某以陕西巨隆置业《集团》有限公司的名义向西安嘉恒典当行有限公司借款300万元，月息3分。借款时，西安嘉恒典当行有限公司要求吴某签订本案房屋转让协议作为抵押。该房屋市值2000万，该转让协议约定为447万元，该交易价格明显属于借贷合同的抵押担保合同，陕西巨隆置业《集团》有限公司每月向西安嘉恒典当行有限公司偿还借款和利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案《房屋转让协议》实为抵押担保合同，并非为房屋转让合同，原审判决认定合同性质错误。本案为虚假诉讼，刘向红不是本案适格原告，一审法院遗漏了陕西巨隆置业有限公司及西安嘉恒典当行有限公司，程序违反法律规定。刘向红辩称，刘向红与吴某某及吴某某的法定代理人于2015年3月9日签订的《房屋转让协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议签订当日，刘向红按照协议约定向吴某某支付了首期购房款300万元，吴某某及其法定代理人向刘向红出具了《付款确认函》和收条。同日，吴某某的法定代理人将房屋实际交付给刘向红使用，并协助刘向红到物业公司办理了变更登记，物业公司亦出具了书面证明。故该份转让协议系双方真实意思表示，合法有效。吴某某主张该协议系借款担保协议，但未提交借款合同、借据、还款凭证等证据予以佐证。吴某某亦不能证明涉案房屋在协议签订时的市场价格，其主张缺乏证据支持，不能成立。原审不存在遗漏当事人，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。刘向红向一审法院起诉请求：1、依法确认刘向红与吴某某及其监护人签订的《房屋转让协议》合法有效；2、判令西安市雁塔区房产归刘向红所有，并且由吴某某为刘向红办理房产证；3、判令吴某某承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月9日，刘向红与吴某某及其法定代理人吴某、王某共同签订《房屋转让协议》，约定由刘向红以总价447万元购买吴某某坐落于西安市雁塔区房屋（以下简称“涉案房屋”）。协议第二条“转让款及付款方式”约定，鉴于该房产所占土地权尚未厘清，双方议定上述房产转让价格为447万元。此房价款为受让人净价，受让人不支付交易中的任何费用。购房款分两次支付，受让人于本协议签订之日起3日内向出卖人支付首付款300万元整。在出卖人为受让人办妥交付所购房屋产权证后3日内，受让人支付所购房屋剩余款170万元。上述房产交易过程中产生的一切费用（含交易契税、费用、房屋公共维修资金等）均由出卖人承担并交纳，受让人不承担任何费用。受让人支付购房款后由出卖人出具收款收条。该协议第三条“房屋过户”约定，出卖人承诺在受让人支付首付款之日起90日内为受让人办妥房产证。第四条“双方责任”约定，……2、出卖人应在本协议签订之日将该房实际交付受让人，并将房屋所有钥匙交付受让人；……6、出卖人协调本物业开发商、物业公司对本协议的签订予以书面确认；7、出卖人保证在受让人支付首期购房款当日将购房合同、收款收据原件全部交给受让人用于办理房产证过户手续。第五条“特别约定”约定，1、若出卖人不能在本协议约定的期限内为受让人办妥房产证，则受让人有权将本房产转让协议转为双方租赁协议，即受让人不再购买出卖人上述房产，而由受让人承租出卖人的上述房产，租赁期限为20年，受让人已经支付的房屋首付款300万元中的120万元转为受让人一次性支付出卖人20年的房屋租金，即每年6万，房租不再每年递增。出卖人于转让协议转为租赁协议之日退还受让人180万元购房款。对前述内容，出卖人无异议。上述房屋转让协议签订当日，刘向红通过招商银行向吴某某支付300万元，吴某某及其二法定代理人向刘向红出具《付款确认函》、收条，吴某某将涉案房屋向刘向红交付。同日，涉案房屋所在小区的物业公司向刘向红出具书面证明，载明“吴某某与刘向红于2015年3月9日签订的房产转让协议（5号别墅），我物业办已知。”之后，刘向红装修该涉案房屋并实际居住使用。吴某某未按照合同约定在90日内协助刘向红办理涉案房屋的房屋产权证书。2017年1月，刘向红诉至一审法院。一审法院受理后，刘向红申请保全涉案房屋。另查，2007年6月8日，吴某某与案外人陕西佳园置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。现吴某某尚未取得涉案房屋的房屋产权证书。一审审理中，吴某某针对其“名为买卖，实为借贷”的主张，未提交证据予以佐证，而刘向红表示愿按照合同约定于办理房屋产权证时向吴某某支付剩余购房款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴某某在本案审理中提出双方签订房屋转让协议系“名为买卖，实为借贷”的合同，但并未提交借款合同、借据、还款凭证等证据予以佐证其及其法定代理人与刘向红之间存在借贷、房屋抵押关系，故吴某某该辩称缺乏证据支持，不予采信。刘向红与吴某某于2015年3月9日签订《房屋转让协议》，刘向红、吴某某及吴某某法定代理人均在该协议上签名，协议的内容不违反法律、法规的强制性规定，且在转让协议签订后，刘向红已经按照转让协议的约定向吴某某支付了首期购房款300万元，吴某某于当天前往涉案房屋的物业公司向刘向红出具证明并向刘向红实际交付涉案房屋，且现刘向红实际使用涉案房屋。由此可见，双方签订的《房屋转让协议》是双方协商一致后的真实意思表示，而吴某某也无证据证明该转让协议存在无效、可撤销的情形。因此，该转让协议合法有效，刘向红请求确认该转让协议合法有效之诉请，符合法律规定，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘向红已经按照约定支付了大部分购房款并实际取得涉案房屋，之后仅需根据约定在办理房屋产权证书时再向吴某某支付剩余购房款，加之刘向红表示按照合同约定向吴某某支付剩余购房款，故刘向红请求确认涉案房屋归其所有的诉请有合同和事实依据，予以支持。但因涉案房屋产权尚未登记至吴某某名下，尚不具备为刘向红办理房屋产权登记的条件，故刘向红主张吴某某为其办理涉案房屋房产证的诉请可待条件具备时另行主张。至于吴某某提出愿将买卖关系转为租赁关系直至吴某某将刘向红交付房款全部还清的辩称，双方的转让协议虽有此项约定，但约定内容为在出卖人违约的情况下买受人有权选择主张继续或终止履行买卖合同，吴某某作为违约方并不享有选择使用该条款的权利，故吴某某该辩称无合同依据，不予采信。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十七条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、依法确认原告刘向红与被告吴某某于2015年3月9日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、西安市雁塔区房屋归原告刘向红所有。本案案件受理费42560元、保全费5000元，由吴某某承担。因刘向红已预交，故吴某某应于本判决生效之日起十日内向刘向红支付。本院二审审理期间，吴某某申请证人张某、郝某出庭作证。张某陈述，其从吴某、王某处租赁了涉案房屋20年，向吴某交付了600万租金，2012年吴某某向其交付了房屋，2015年其准备使用房屋时（房屋还未装修）与称自己为典当行的一些人因房屋使用权问题发生纠纷，并到派出所做了笔录。之后其打电话问吴某缘由，吴某告诉张某，吴某跟这些人借了钱，钱一还，房子就可以继续使用。郝某出庭陈述，吴某某与刘向红的房屋买卖合同不真实。其原系陕西巨隆置业《集团》有限公司的财务，当时陕西巨隆置业《集团》有限公司资金需要周转，就找西安嘉恒典当行有限公司的迪总帮忙借款，提到了别墅的事情，按照对方的要求做了相关的手续，名为转让协议，实为借款。吴某某举张某的证言证明吴某某与张某的租赁协议在先，因买卖不破租赁，故本案买卖合同无效，并证明吴某某与西安嘉恒典当行有限公司之间存在借贷关系，与刘向红没有任何法律关系；举郝某的证言证明本案的房屋转让协议系以合法形式掩盖非法目的，吴某某与刘向红之间不存在任何法律关系。针对上述证言，刘向红质证意见为，对两个证人证言的真实性不认可，张某不是真实的租赁人，按照张某所述其2012年租赁，房屋是毛坯，到2016年房屋还未使用，每年出租赁费30万元不使用房屋不符合常理。郝某系吴某公司的员工，与吴某有利害关系，证言不可信。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：《房屋转让协议》真实意思系房屋转让或为借款担保。从吴某某及其法定代理人吴某、王某与刘向红2015年3月9日签订的《房屋转让协议》显示，该协议明确约定吴某某及其法定代理人将其位于西安市雁塔区房屋转让给刘向红，房屋转让价格为447万元整。同日，刘向红向吴某某的银行账户汇款房屋首付款300万元，吴某某及其法定代理人向刘向红出具了付款确认函及收条，将房屋交付给刘向红，并协助刘向红到该房屋的物业部门办理了登记，该房屋的物业部门出具了“吴某某与刘向红于2015年3月9日，签订的房产转让协议（5号别墅），我物业办已知”的证明，之后该房屋被刘向红装修使用。上述证据及事实形成证据链，足以证明《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，协议合法有效。刘向红请求确认其与吴某某及监护人签订的《房屋转让协议》合法有效；要求判令涉案房产归其所有，符合法律规定，原审判决支持其诉讼请求正确，应予维持。因涉案房屋产权尚未登记至吴某某名下，尚不具备为刘向红办理房屋产权登记的条件，故刘向红主张吴某某为其办理涉案房屋产权证的诉请可待条件具备时另行主张。吴某某上诉主张《房屋转让协议》实为借款担保合同，并提供了涉案房屋租赁人张某的证言及陕西巨隆置业《集团》有限公司的财务郝某的证言，虽张某出庭进行了陈述，但张某陈述其听吴某某的法定代理人吴某给其所述，该证人证言系传来证据，且无其他书面证据予以佐证，不足以对抗刘向红所提供的《房屋转让协议》等证据，对张某的证言，本院不予认定。对于郝某的证言，因郝某原系吴某所在公司的员工，与吴某曾存在上下级关系，且其证言亦不足以对抗刘向红所提供的证据，故对郝某的证言，本院亦不予认定。故吴某某的上诉主张事实与理由，不能成立。综上所述，吴某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42560元，吴某某已预交，由吴某某负担。本判决为终审判决。审判长 雷 雯审判员 朱筱滢审判员 刘 溪二〇一八年三月二十七日书记员 李 琪