福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0481民初456号原告：中国银行股份有限公司永安支行，住所地永安市燕江中路638号。统一社会信用代码：91350481489198605L。负责人：许海林，行长。委托诉讼代理人：张秉标，该行员工。被告：张惠，男，1972年1月3日出生，汉族，住福建省永安市。被告：永安融盛房地产开发有限公司，住所地永安市含笑大道2276号佳园小区201。统一社会信用代码：91350481550953711X。法定代表人：吴保华，总经理。委托诉讼代理人：王文，该公司法律顾问。原告中国银行股份有限公司永安支行（以下简称中行永安支行）与被告张惠、永安融盛房地产开发有限公司（以下称融盛地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行永安支行的委托诉讼代理人张秉标、被告融盛地产公司的委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼，被告张惠经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中行永安支行向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除张惠与中行永安支行签订编号为2013年永消字第AA3531号个人一手住房贷款合同；2.张惠、融盛地产公司归还尚欠的住房贷款本金456,625.17元及利息12,477.65元(利息截止2018年1月15日)，本息合计469,102.82元，并继续支付至判决指定履行期限内的实际给付之日止的利息；3.融盛地产公司对张惠的上述债务承担连带责任；4.中行永安支行对已设定抵押的房产(永安市中央佳园9幢1单元1401号房)享有优先受偿权；5.由张惠融盛地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月25日，张惠因购买永安市中央佳园9幢1单元1401号房缺少资金，向中行永安支行申请个人一手住房贷款。2014年3月2日，双方签订了编号为2013年永消字第AA3531号个人一手住房贷款合同。合同约定：借款金额500,000元；期限240个月；年利率5.39%；贷款本息采用按月等额本息还款，共分240期；若张惠未按期归还贷款本息，中行永安支行有权宣布本合同项下借款本息全部提前到期，同时要求解除合同，赔偿违约造成的损失，并依法和合同约定对抵押的房产行使抵押权；借款转入张惠指定的融盛地产公司账户，融盛地产公司对该笔借款承担阶段性连带责任保证。借款以张惠购买的永安市中央佳园9幢1单元1401号房作抵押并办理了预抵押登记手续。合同生效后，中行永安支行依约于2014年7月25日发放贷款500,000元，张惠在归还部分本金及利息、罚息后，截至2018年1月15日已连续6期贷款未能归还，构成违约，经多次催讨未果，提起本案诉讼。张惠未作答辩。融盛地产公司辩称，因本案借款有提供房产担保办理抵押登记，要求以抵押的房产优先清偿债务，不足部分由答辩人承担；本案实际借款人是张惠，诉讼费用不应由答辩人承担。中行永安支行围绕诉讼请求依法提供如下证据：营业执照、法定代表人证明书、员工身份证明书、身份证复印件、身份证、户口簿、营业执照、借款申请表、借据、《个人一手住房贷款合同》、预购商品房抵押权预告登记书、欠息证明、个人房屋贷款合作协议。张惠未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。中行永安支行所提供的上述证据经庭审举证、质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认并在卷佐证。对中行永安支行所主张的上述事实予以认定。本院查明以下事实：1、2014年1月1日，中行永安支行与融盛地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，协议主要约定：合作项目名称为中央佳园；融盛地产公司同意为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证，保证期间自借款合同生效之日起至购房借款人办妥贷款合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且银行收到他项权证之日止；房屋竣工验收后，融盛地产公司应协助中行永安支行及借款人及时办妥房屋产权证、土地使用证和房屋他项权证，并将购房借款人的房屋他项权证交与中行永安支行保管；融盛地产公司与购房借款人之间的争议与中行永安支行无关；协议有效期限为3年，协议履行期满或终止时，在协议期内发生的担保责任并不因此免除；协议约定的条款内容与借款合同约定不一致的，以贷款合同具体约定为准。2、2013年1月25日，张惠因购买永安市中央佳园9幢1单元1401室房缺少资金，向中行永安支行申请个人房地产借款。2014年3月2日，张惠作为借款人、融盛地产公司作为担保人与中行永安支行签订了编号为2013年永消字第AA3531号《个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：借款金额500,000元；期限240个月；利率采用浮动利率方式，每月1日为结息日和付息日，逾期还款要支付罚息；贷款本息采用按月等额本息还款，共分240期；张惠授权将借款直接划至融盛地产公司专用账户；张惠以所购房屋提供抵押担保，所购房屋为期房的应于合同签订后30日内办理预告抵押登记，在房屋竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记，融盛地产公司提供阶段性连带责任保证；借款人张惠未按期归还贷款本息构成违约，中行永安支行有权宣布本合同项下借款本息全部提前到期，同时要求解除合同，赔偿违约造成的损失，并依法和合同约定对抵押的房产行使抵押权；保证人按合同约定承担连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期限届满(包括提前到期情形)之日起2年，借款人办妥合同项下借款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但对此前发生的债务仍应责任相应的违约责任和保证责任，借款人在任何正常还款日未按约清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及行使，保证人不得以此抗辩贷款人，主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。3、2014年4月22日，张惠购买的永安市中央佳园9幢1单元1401号房办理预购商品房抵押权预告登记。2014年7月25日，中行永安支行发放贷款500,000元，张惠出具借据。借款后，张惠偿还了部分本金及利息、罚息，截至2018年1月15日，张惠已有6期到期贷款未能归还，尚欠的住房贷款本金456,625.17元及利息12,477.65元(含罚息)，本息合计469,102.82元。至本案审理终结时，张惠所购买房产的产权证尚未办理完毕。本院认为，中行永安支行与融盛地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，中行永安支行与张惠、融盛地产公司签订的编号为2013年永消字第AA3531号《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容合法,为有效合同。张惠未按合同约定归还本息的行为已构成违约，涉案合同约定的解除条件成就，中行永安支行要求解除与张惠签订的借款合同并偿还尚欠借款本息的主张，符合法律规定，本院予以支持。讼争商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”故中行永安支行对抵押预告登记的房产处置的价款主张优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。融盛地产公司的阶段性保证期间为张惠取得房屋权属证书、办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日止，因抵押登记手续至今尚未办理，其依合同约定免除责任的条件未成就，故应对该笔贷款所欠本息承担连带清偿责任，中行永安支行要求融盛地产公司在设定抵押登记之前承担连带偿还责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。融盛地产公司在承担保证责任后，有权向张惠追偿。融盛地产公司系本案借款担保人，合同明确约定其承担连带责任保证，中行永安支行诉请第二项要求融盛地产公司共同偿还债务的主张，本院不予支持。融盛地产公司提出其承担抵押的房产清偿债务不足部分的责任及不承担诉讼费用的主张，不符合合同的约定，本院不予采纳。张惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司永安支行与张惠、永安融盛房地产开发有限公司于2014年3月2日签订的编号为2013年永消字第AA3531号《个人一手住房贷款合同》；二、张惠应于本判决生效后十日内一次性偿还中国银行股份有限公司永安支行贷款本金456,625.17元及利息12,477.65元(截止2018年1月15日含罚息)，本息合计469,102.82元。并继续支付还清贷款本息之日依合同约定利率计算的利息；三、永安融盛房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、中国银行股份有限公司永安支行对位于永安市中央佳园9幢1单元1401号房产折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；五、驳回中国银行股份有限公司永安支行的其他诉讼请求。若债务人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,337元，减半收取计4,168.50元，由张惠、永安融盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。当事人提出上诉的，应向福建省三明市中级人民法院预交上诉案件受理费8,337元，在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  李如浩二〇一八年三月二十六日书记员  钱晓雪上诉费缴纳专户(户名：福建省三明市中级人民法院。帐号：35×××46。开户行：三明市建行新泉分理处)附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。