宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0213民初6205号原告：宁波市奉化科技实验动物养殖场。住所地宁波市奉化区锦屏街道长岭路**号。统一社会信用代码913302831448644814。主要负责人：黄建炯，系该场高级技师场长。被告：王述补，男，1954年12月15日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：陈燕萍，浙江海册律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，浙江海册律师事务所律师。原告宁波市奉化科技实验动物养殖场（以下简称：奉化养殖场）与被告王述补房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员竺晴照适用简易程序独任审判。2017年11月14日对本案进行了第一次公开开庭审理，原告的主要负责人黄建炯、被告王述补的委托诉讼代理人陈燕萍到庭参加了诉讼。2018年1月12日对本案进行了第二次公开开庭审理，原告的主要负责人黄建炯、被告王述补的委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。审理中，因本案案情复杂，本院于2018年2月1日依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年3月22日进行了第三次公开开庭审理，原告的主要负责人黄建炯、被告王述补的委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奉化养殖场向本院提出诉讼请求：一、要求解除租房协议，被告腾房；二、要求被告赔偿电缆损失30000元，并支付拖欠的水、电费7407.31元。在第一次庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求被告按合同约定的租金标准（即按年租金标准105000元）向原告赔偿自2017年10月1日起至实际腾房日的房屋占用费，暂计15000元。在第二次庭审中，原告再次增加诉讼请求：要求被告按每月12000元的租金标准向原告赔偿自2017年10月1日起至实际腾房日止的房屋占用费，暂计35000元。在第三次庭审中，原告要求减少第二项诉讼请求中要求被告支付拖欠的水、电费7407.31元的诉请。即原告明确的诉讼请求为：一、要求解除租房协议，被告腾房；二、要求被告赔偿电缆损失30000元；三、要求被告按每月12000元的标准赔偿原告自2017年10月1日起至实际腾房日止的房屋占用费。事实和理由：被告王述补长期以来拖欠供电局电费，供电局多次通知原告要先停电后拆火表，给原告带来了诸多麻烦。双方租房协议约定，被告王述补水、电押金为1000元，但被告每月违约用电8000元至10000元，且超负荷用电造成电缆被烧毁，存在安全隐患。另协议还约定房租到期一月前支付，而第五年的房租费被告亦未支付，故原告的房屋不能继续租赁于被告。被告王述补答辩称（结合三次庭审答辩意见）：一、原告要求解除租房协议并要求被告腾房的诉请并无事实和法律依据。1.原告所称的被告长期拖欠电费与事实不符，被告并未拖欠电费，被告按约缴纳电费，且有相关凭据为证，另根据租房协议第四条之约定，被告向原告支付1000元租房押金，水、电费由被告按月支付，并非原告诉称每月水、电费押金1000元；2.原告所称“双方约定房租费到期一个月前支付，2018年度房租费未支付”与事实不符，从协议看，双方未约定房租费需到期前一个月内支付，且导致被告未支付2018年度房租费的原因在于原告，原告在2017年度租期未届满的情况下，单方违约要求被告腾退租房，并采取断电、锁门的方式致使被告无法使用所租赁房屋，后原告曾多次要求原告继续履行合同并恢复通电，但均未果，故系原告的极度不配合，才导致被告无法按约支付2018年度的房屋租赁费。综上，原、被告双方的房屋租赁期限并未届满，被告亦无违约情形，原告要求解除房屋租赁协议并要求被告腾房的诉请，于法无据，应予驳回。二、原告要求被告赔偿电缆损失费30000元的诉请，并无依据，应予驳回。原告所称被告超负荷用电并导致电缆被烧并无事实依据，且原告亦无相关证据证明系被告的原因导致电缆被烧，故两者之间缺乏因果关系。另原告仅凭其自制的两张电缆烧毁照片而要求被告赔偿30000元的电缆损失费，缺乏相应的电缆损失票据，更是难以支持。三、原告已向水、电部门支付了相应的水、电费，故原告要求被告向其支付所拖欠的水、电费的诉请依法应予驳回。四、原告要求被告赔偿自2017年10月1日起至实际腾房日止房屋占用费的诉请，系原告的断电等违约行为在先，致使被告无法使用所租赁房屋，故被告无需向原告支付该房屋占用费。综上，原告的全部诉请，并无相应的事实和法律依据，要求依法驳回原告的诉请。原告奉化养殖场为证明自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证一份。用以证明本案所出租房屋系原告所有的事实。该证据经庭审质证，被告对三性均无异议，本院予以认定。2.租房协议书一份（签订于2010年10月1日）。用以证明原告将其所有的坐落于宁波市奉化区（原奉化市）锦屏街道长岭路85号一楼的三间店面房出租于被告，并于2010年10月1日达成相关权利义务关系的事实。该证据经庭审质证，被告对三性均无异议，本院予以认定。3.短信复印件一份。用以证明被告未按约缴纳电费，电力部门相关人员向原告催讨的事实。该证据经庭审质证，被告对三性均有异议。本院认为，原告提供的该证据因无相关证据证明该短信发送人系电力部门的相关工作人员，本院难以对真实性和关联性进行认定，故对该证据本院不予认定。4.电缆烧毁、电表爆炸、设备电线现状照片各一组。用以证明被告超负荷用电致使电缆被烧毁、电表爆炸的事实。该证据经庭审质证，被告对三性均有异议，认为即使电缆确实被烧毁也不能证明是由被告超负荷用电造成，本院认为，从原告提供的该照片看，并不能清楚反映电缆有被烧毁等痕迹，对该证据本院将结合向供电部门工作人员所作的调查笔录综合认定。5.用户电费清单两份，综合水费查询单一份，水费通知单一份，催缴电费款通知单一份。用以证明被告拖欠电费7116.26元，拖欠水费391.05元及电力部门曾因被告未按时缴纳电费而向原告催讨的事实。该证据经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为水、电费即使偶有逾期缴纳也属正常，且目前水、电费也均已结清，有相关证据佐证。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，至于关联性将结合原告提供的和本院调取的证据一并予以认定。6.租房协议书一份（签订于2010年10月10日）。用以证明，原告与案外人奉化市诚鼎农业发展有限公司签订的租房协议系临时协议，该协议的签订系为被告办证所需，且早已作废的事实。被告认为（结合三次庭审意见），该协议并非原件，对该协议的真实性有异议，另对该协议下方“注：该协议只限于批执照用，临时协议限于2013年11月9日后无效。”左上方的王述补签字予以认可。本院认为，该证据应该结合被告提供的相关证据予以综合认定。7.收款收据四份。用以证明被告已向原告缴纳前四年房屋租赁费的事实。该证据经庭审质证，被告对三性均无异议，并认为从原告提供的该四份证据反映，部分缴款单位写的是“诚鼎菜行”。鉴于被告对该四份收款收据无异议，本院对该组证据予以认定。被告王述补为反驳原告的主张，向本院提供了以下证据：租房协议书一份（签订于2010年10月1日，协议下方无备注内容）。用以证明与原告签订房屋租赁协议的主体系案外人奉化市诚鼎农业发展有限公司而非被告的事实。该证据经庭审质证，原告对真实性不予认可，认为“黄建炯”的签名系冒签，“奉化市科技实验动物养殖场”的盖章系被告通过不正当手段从原告处窃取公章后私自加盖。本院认为，鉴于原告并无证据证明其质证意见，故对该证据的真实性本院予以认定，结合被告提供的该协议复印件上由被告王述补签名确认的“注：该协议只限于批执照用，临时协议限于2013年11月9日后无效。”备注内容及被告在第二次庭审中陈述的意见，本院对本协议的签订系被告王述补用于办理宁波市奉化（原奉化市）诚鼎农业发展有限公司茗都蔬菜经营部营业执照所用，且本协议为临时协议的事实予以认定。由国网浙江宁波市奉化区供电公司奉东供电所出具的《关于居敬社区长岭路85号7块电能表运行情况分析》情况说明一份。用以证明原告诉称的电缆被烧毁与被告无关且以上电表至今未予轮换检修过，原告要求被告赔偿电缆被烧损失30000元的诉请并无依据的事实。该证据经庭审质证，原告对三性有异议，认为上述电能表运行情况分析与实际情况不符，证据上加盖的公章系被告私刻加盖，该份证据系伪证。本院认为，鉴于原告同意庭后由本院对该证据的真实性等向国网浙江宁波市奉化区供电公司奉东供电所核实，对该证据本院将结合向供电部门工作人员所作的调查笔录予以综合认定。通用发票两份，客户凭条一份，国网浙江宁波市奉化区供电公司出具的说明一份。用以证明被告在规定期限内支付了水、电费，并无拖欠水、电费现象的事实。该证据经庭审质证，原告认为被告当前付清相关水、电费并不能否认其曾拖欠水、电费的事实。结合原告提供的相关水、电费票据，本院对于被告于2017年10月14日已支付水费341.55元，于2017年10月16日已支付电费7116.26元的事实予以认定。为查明本案事实，本院向原、被告双方出示了下列证据：本院于2017年11月24日向国网浙江宁波市奉化区供电公司奉东供电所副所长许耀杰所作的调查笔录一份。该份笔录主要记载了本案所涉承租房屋电缆是否有过烧毁、被告是否存在拖欠电费现象及《关于居敬社区长岭路85号7块电能表运行情况分析》是否由该所出具的事实。该调查笔录经庭审质证，原告对三性均不予认可，认为笔录所记载内容与实际情况并不相符；被告对三性均无异议。本院认为，该调查笔录本院系根据原、被告在第一次庭审中的共同申请向网浙江宁波市奉化区供电公司奉东供电所的工作人员所作，现原告并无相关证据证明该调查笔录所记载的内容不实，且被告亦对该调查笔录所记载的内容予以认可，故本院对该调查笔录所记载的内容予以认定。宁波市奉化区自来水总公司出具的《关于户名为奉化市科技实验动物养殖场（003468）水费缴纳情况说明》和国网浙江宁波市奉化区供电有限公司出具的《情况说明》各一份，用以证明被告水、电费缴纳情况的事实。以上两份情况说明经庭审质证，原告对关于水费的情况说明无异议，但对关于电费的情况说明不予认可，认为其相关内容并不真实，多处数据系伪造。被告对该两份情况说明均无异议。本院认为鉴于原、被告双方对关于水费的情况说明均无异议，本院对该份说明予以认定。关于电费的情况说明，因原告并无证据证明该说明内容不真实，数据系伪造，对其质证意见本院不予采信，对该说明本院亦予认定。故从供电公司出具的《情况说明》看，原告提供的催交电费款通知单仅能证明本案被租赁房屋2017年7月份的电费确实未在该年8月25日前付清的事实，但该欠费因已于缴纳截止日（2017年9月12日）前付清，并未产生逾期滞纳金。黄建炯和梁洪波在宁波市公安局奉化分局大桥派出所所作的询问笔录各一份。用以证明原、被告双方曾因原告将所出租房屋电闸切断引发纠纷的事实。该证据经庭审质证，原告对黄建炯的询问笔录无异议，但对梁洪波的笔录内容不予认可，认为其所述与事实不符。被告对该两份笔录均无异议。本院认为，鉴于原、被告对黄建炯的笔录均无异议，本院对该份笔录予以认定，关于梁洪波的笔录，结合原、被告的陈述及其他证据，梁洪波在笔录中陈述的关于因本案所出租房屋电源被切断而引发纠纷的日期应为“10月10日”，而非“10月9日”，至于笔录中记载的其余内容因原告并无证据证明其所述与事实不符，故对该笔录中记载的其余事实本院予以认定。根据以上采信的证据材料，并结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定的本案事实如下：2013年10月1日，原告奉化养殖场（原奉化市科技实验动物养殖场）与被告王述补签订了一份房屋租赁协议，原告奉化养殖场将坐落于宁波市奉化区（原奉化市）锦屏街道长岭路85号一楼的三间店面房出租于被告王述补。双方约定原告将该房屋出租于被告办菜行所用；租赁期限自2013年10月10日起至2018年10月9日止；年租金为100000元，付款方式为先付后用，第三年起按年租金上浮5%计算；租房押金（包括水、电）为1000元（到期结算归还），水、电费用由被告按月支付，以防滞纳金或停水、停电等。同年10月10日，被告王述补为办理奉化市诚鼎农业发展有限公司茗都蔬菜经营部的相关营业执照，以奉化市诚鼎农业发展有限公司（法定代表人为被告王述补）的名义与原告签订了一份临时租赁协议，按双方约定，该协议已于2013年11月10日起作废失效。2013年10月21日，以奉化市（现宁波市奉化区）锦屏街道长岭路85号为注册地的奉化市诚鼎农业发展有限公司茗都蔬菜经营部（成立时法定代表人为被告王述补，2016年9月30日变更为陈金红）在本案出租房屋处开始对外开展果蔬批发、零售等业务。期间，被告依约于2013年10月13日、2014年10月28日、2015年10月14日、2016年10月2日向原告支付了每年度的房屋租赁费，原告主要负责人黄建炯亦向被告出具了相应的收款收据，其中2014年和2015年所出具的收款收据中均载明交款单位为“诚鼎菜行”。2017年9月期间，原告以所出租房屋电缆被烧房屋存在安全隐患为由，通知被告要求解除房屋租赁协议，双方因此出现纠纷，同年10月10日凌晨3时许，原告切断了所出租房屋的电源，并于当日向本院起诉，要求解除双方的房屋租赁合同，并赔偿、支付相关费用。原告起诉之时，被告尚未支付第五年度的房屋租赁费。另查明，本案出租房屋每月所产生水费和电费的缴纳截止期限分别为次月的月底和次月的25日，2017年9月份产生水费341.55元、电费5563.56元；10月份产生水费49.5元、电费1552.7元，以上水、电费当前均已缴清。本院认为：本案的争议焦点主要围绕在以下三点：一、被告的转租行为是否足以解除本案房屋租赁合同。本院认为，从原告提供的签订于2010年10月10日的租房协议复印件上由其主要负责人黄建炯亲笔备注的“该协议只限于批执照用，临时协议限于2013年11月9日后无效”的内容及其于2014年和2015年10月份向被告出具收款收据时在交款单位中载明“诚鼎菜行”的行为看，原告对本案所出租房屋实际由“诚鼎菜行”用于开展果蔬零售、批发等经营活动的事实是知情的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现原告未在知情后的六个月内对被告的转租行为提出异议，故根据以上规定，本院对原告以被告转租房屋为由要求解除合同的诉请，不予支持。二、被告迟延支付租金的行为是否足以解除本案房屋租赁合同。根据本案《租房协议书》第三条关于房屋租赁费“先付后用”的约定看，原告理应于2017年10月10日前向被告支付第五年度的房屋租赁费。但原告在该期限届满后，并未要求被告在合理期限内支付租金，而是于该期限届满后的首日（即2017年10月10日）通过切断被租赁房屋电源的方式单方面中止合同并诉诸本院。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原告在未要求被告在合理期限内支付租金的情况下，即以被告迟延支付租金而主张解除合同的，显然于法无据，本院不予支持。三、被告因超负荷用电致使电缆被烧毁及存在拖欠水、电费的行为是否足以解除本案房屋租赁合同。本院认为，根据现有证据看，本案被租赁房屋并不存在因超负荷用电致使电缆被烧毁及拖欠水费的事实，且近一年内亦未发生因逾期缴纳电费而产生滞纳金。另鉴于原、被告双方并未在协议中对逾期缴纳水、电费的行为作出明确约定，故即使被告偶有逾期缴纳，但其补缴后亦不影响租赁合同之继续履行。故原告以此为由要求解除本案租赁合同的诉请，本院实难支持。综上所述，原告要求与被告解除房屋租赁合同关系并要求被告腾房的诉请，本院不予支持。而原告主张的电缆被烧毁并要求被告赔偿电缆损失费的诉讼请求，现有证据不能证实电缆被烧毁的事实，故该诉请本院不予支持。至于原告主张的要求被告赔偿至实际腾房日止的房屋占用费的诉请，因该请求基于租赁合同关系解除而提出，而原告要求解除租赁合同关系的诉请未得到本院支持，故原告主张房屋占用费的诉讼请求本院亦难以支持。至于2017年10月10日始的房屋租赁费原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告宁波市奉化科技实验动物养殖场的诉讼请求。案件受理费550元，由原告宁波市奉化科技实验动物养殖场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审 判 长  王 凯人民陪审员  谢再明人民陪审员  林锡赞二〇一八年三月二十七日书 记 员  陆雨梦附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。