福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0481民初239号原告：福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市窑坑东路50号，统一社会信用代码：91350481068795014J。负责人：柏志辉，该公司经理。委托诉讼代理人：魏承碧、林伟忠，福建永杭律师事务所执业律师。被告：廖昌明，男，1975年10月8日出生，汉族，住永安市。被告：刘有美，女，1976年8月4日出生，汉族，住永安市，（系廖昌明妻子）原告福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司（以下简称海欣物业公司）与被告廖昌明、刘有美物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人魏承碧，被告廖昌明、刘有美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求廖昌明、刘有美支付截止2017年10月31日的物业管理服务费2，434元、水电公摊408元、电梯年检费用123元、物业费滞纳金389元，合计3，354元；2、本案诉讼费用由廖昌明、刘有美承担。事实与理由：2013年6月23日，海欣物业公司与廖昌明签订了《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》。合同约定：由海欣物业公司提供物业管理服务，廖昌明按建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理服务费。如果廖昌明拖欠物业管理服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。签订合同后，海欣物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。廖昌明、刘有美系永安市房产的业主，房产建筑面积为89.49平方米，其每月应交纳的物业服务费为71.59元。从2015年1月1日至2017年10月31日期间廖昌明已欠物业管理服务费、水电公摊费、电梯年检费、滞纳金合计3，354元。海欣物业公司多次向廖昌明、刘有美催讨未果，故向法院起诉，请求判如所请。廖昌明、刘有美辩称，1.要求解除与海欣物业公司签订的《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》，其系被迫签订该份合同的；2.海欣物业公司未依约履行合同，服务不到位，服务质量差，表现在：安全管理方面的不作为（小区电梯超期服役、小区大门无人看守、消防通道行走不便、饲养宠物随意乱跑等）、小区卫生随意堆放、公共楼道无人打扫、车辆无章停放、公共场地维护不作为、房屋共用部分缺乏维修等诸多未尽物业的管理服务，所以不该收取每平方米0.8元的物业费，应该降低收费标准；3.欠缴物业费原因系海欣物业公司未尽管理义务及管理不作为造成的，所以其不应承担滞纳金；4.根据其与海欣物业公司签订的《房屋装修押金管理协议》，其于2013年6月23日缴纳装修押金起至2014年10月才拿到押金，要求返还押金产生的利息225元，并要求返还多收的垃圾清理费300元；5.其与同一小区，同一楼层相比水电费公摊金额计算高了，海欣物业公司没有公开账目；6.对电梯年检费123元没有异议。海欣物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、授权委托书、业主（住户）登记表、被告身份证复印件、《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》、物业收费通知单、水电公摊、电梯年检费用通知单、违约金计算表、《催缴物业费的函》复印件等证据。廖昌明、刘有美对海欣物业公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件无异议；对海欣物业公司的业主（住户）登记表、身份证复印件无异议；对《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》，廖昌明、刘有美表示当时没有阅读具体内容就签字，但对合同载明的内容无异议；对物业费明细没有异议，但认为收费标准高了，不能按照每平方0.8元收费；对水电费如何计算方式无异议，但对真实性有异议，认为海欣物业公司未将水电公摊张贴公示，不知道、也没有看到海欣物业公司有张贴公布过，不认可海欣物业公司关于公摊水电费应承担的金额，认为比同一小区隔壁楼幢同一楼层的水电公摊费用高出很多，不真实；对违约金计算及收取有异议，认为海欣物业公司未尽管理义务才导致未及时交纳物业费，所以不应当收取违约金；对电梯年检费没有异议；对《催缴物业费的函》的内容未提出异议。廖昌明、刘有美提交了一、装修垃圾清运费收款收据，证明已缴纳了垃圾清运费，海欣物业公司不应再从装修押金中扣除300元作为垃圾清运费；二、《房屋装修押金管理协议》，证明按协议约定返还装修押金3000元时应支付利息；三、关于小区安全管理不作为方面、小区环境管理不作为方面、小区车辆停放管理不作为方面、公共场地维护不作为方面、房屋公共设施维修不作为方面提供了共计51张相片，证明海欣物业公司未尽物业管理义务，物业费应降低标准收取；四、考核评比单，证明海欣物业公司因管理混乱在永安市物业管理行业排名倒数第一；五、上网搜索的物业收费标准，认为海欣物业公司收费过高；六、同一小区8幢的用水用电分摊明细，认为水电公摊数目不真实、不客观。海欣物业公司对廖昌明、刘有美提供的垃圾清运费收据及《房屋装修押金管理协议》真实性无异议，但认为系另一法律关系；对廖昌明、刘有美提供的51张相片提出异议，认为相片的拍摄地点、时间不明确，无法质证，且相片记录的场景也是瞬间记录，不能以某个时间点的影像记录反映物业的不作为，反映物业公司服务的不到位；对考核评比单、上网搜索的物业收费标准认为这两份证据一份出自微信业主群，一份是网上搜索来的，证据来源不明，不能作为证据使用；对同一小区8幢的用水用电分摊明细恰恰证明小区的用水、用电公摊数目物业都有向业主公开，廖昌明、刘有美提供的这份证据只是其对不同楼幢一个时段的对比，不能作为公摊不客观、不真实的依据。本院对双方提供的证据认证如下：对海欣物业公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、授权委托书、业主（住户）登记表，廖昌明、刘有美表示无异议，本院对该证据予以采信，对所证明的事实予以确认。对海欣物业公司提交的《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》复印件，廖昌明、刘有美对合同系本人签字没有异议，且该合同复印件与原件核对无异，本院对该证据予以采信，对所证明的合同内容予以确认。对海欣物业公司提交的物业费明细、电梯年检费用，廖昌明、刘有美表示无异议，本院予以确认。对海欣物业公司提交的《催缴物业费的函》复印件，廖昌明、刘有美对催款事实未提出异议，本院对该证据的真实性和合法性，以及海欣物业公司曾经催款的事实予以确认。廖昌明、刘有美提交的同一小区8幢的用水用电分摊明细公布表，表示对海欣物业公司关于公摊水电费的计算方式无异议，但提出海欣物业公司没有张贴水电公摊明细，不认可海欣物业公司关于公摊水电费应承担的金额，该份证据，确属客观真实书证，反映出海欣物业公司有向小区业主张贴公示了用水用电分摊明细，从一个侧面反映海欣物业公司张贴公布行为，故廖昌明、刘有美提出公摊水电费明细未在其楼幢张贴公布，且因自家的水电公摊明显高于同一小区隔壁楼幢同一楼层，以此认为水电公摊费不真实、不客观的理由不成立。对廖昌明、刘有美提交的51张照片，属于客观视听证据，但上述照片拍摄时间不明确，且大部分影像呈现的是动态的瞬间，故无法真实全面证实海欣物业公司管理不作为，故廖昌明、刘有美以此提出降低每平方平0.8元收费标准理由不成立，证据不足。对廖昌明、刘有美提交垃圾清运费、《房屋装修押金管理协议》因属另一法律关系，本案中不予认定。对廖昌明、刘有美提交的考核评比单、上网搜索的物业收费标准因证据来源不明，不能作为降低收取物业管理费的证据依据，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确定的证据，本院认定事实如下：2013年6月23日，海欣物业公司与廖昌明签订了《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》。合同约定：由海欣物业公司提供物业管理服务，廖昌明按建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理服务费。如果廖昌明拖欠物业管理服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。签订合同后，海欣物业公司依约为廖昌明、刘有美提供了物业管理服务。廖昌明、刘有美系永安市房产的业主，该房产建筑面积为89.49平方米，其每月应交纳的物业服务费为71.59元。从2015年1月1日至2017年10月31日期间廖昌明拖欠物业管理服务费2，434元、水电公摊408元、电梯年检费用123元，合计2，965元。海欣物业公司多次向廖昌明、刘有美催讨未果，诉至本院本院认为，海欣物业与廖昌明、刘有美签订的《［永乐佳房二区］前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。该协议对海欣物业、廖昌明、刘有美均具有约束力，海欣物业依照该协议约定为廖昌明、刘有美所有的永安市提供了物业管理服务，廖昌明、刘有美作为该房产的所有人理应向海欣物业缴纳相应的物业服务费，海欣物业要求廖昌明、刘有美按0.8元/平方米计算缴纳物业服务费以及相应的按实分摊的水电公摊、电梯年检费用合计2，965元，符合双方签订的物业管理服务协议的约定和法律规定，本院予以支持。廖昌明、刘有美辩称因其未看清合同内容且系被迫签订该份合同，要求解除其与海欣物业公司签订的《永乐佳房二区前期物业管理服务协议》的理由不成立、证据不足，本院不予采纳；廖昌明、刘有美辩称要求返还装修押金产生的利息，要求返还多收的垃圾清理费属另一法律关系，可另行主张；廖昌明、刘有美提供的照片虽系客观视听证据，但无法充分、真实、全面的证实海欣物业公司管理不作为，故不能就此作为降低物业服务费的理由，其辩解理由不能成立，证据不足，本院不予采纳，但从廖昌明、刘有美提交的照片也客观反映出廖昌明、刘有美确因他们认为小区存在海欣物业公司管理不到位的情况才未按时交纳物业费，故海欣物业公司提出的按合同约定计算违约金的诉请，本院不予支持。廖昌明、刘有美辩称海欣物业公司对公摊水电费明细未张贴公布，且自家的水电公摊明显高于同一小区隔壁楼幢同一楼层，认为水电公摊费不真实、不客观的理由不成立，证据不足，本院不予采纳；对廖昌明、刘有美辩称要求降低收取物业管理费，其提交的考核评比单、上网搜索的物业收费标准因证据来源不明，不能作为降低收取物业管理费的依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决如下：一、廖昌明、刘有美应于本判决生效后十日内支付福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司物业管理服务费2，434元、水电公摊408元、电梯年检费用123元，合计2，965元（自2015年1月1日至2017年10月31日止）；二、驳回福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司负担5元，由廖昌明、刘有美负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈敏霞二〇一八年三月七日书记员  郑秋梅附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。特别提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。