四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5535号上诉人（原审原告）：周峻罡，男，1970年12月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨洁，女，1976年7月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨剑，男，1977年11月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡燃，女，1987年5月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗兴灵，四川博成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川环福置地有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道迎春桥社区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。原审第三人：四川天府银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市青羊区青羊大道219号附1-2号。负责人：方星，行长。委托诉讼代理人：白涛，泰和泰律师事务所律师。上诉人周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃因与被上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福公司）、南充市商业银行股份有限公司成都分行（以下简称原南充银行）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初6139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2017年2月16日，经中国银监会四川监管局批复，同意将南充市商业银行股份有限公司成都分行更名为四川天府银行股份有限公司成都分行（以下简称天府银行）。周峻罡、杨洁、杨剑、胡燃上诉请求：撤销（2016）川0116民初6139号民事判决书，解除《商品房买卖合同》和《个人客户购房借款合同》，环福公司返还购房首付款404804元，退还已支付的银行贷款本息，承担违约金50912.98元，赔偿周峻罡、杨洁、杨剑、胡燃损失2300元。由环福公司向天府银行归还剩余借款本息。事实和理由：（一）一审法院认定2015年7月5日交房认定不当。完成交房需出具身份证、结婚证、交房通知等相关手续及缴纳29072元面积补差额、契税等费用。环福公司没有取得规划验收许可证，故应将已收面积补差额、契税款退回。环福公司与普菲特公司存在紧密关联。环福公司明知周骏罡等上诉人拒绝收房，私自与普菲特公司办理交接手续，不符合商品房交易习惯。（二）普菲特公司无权收房。代理权行使需要载明代理事项及权限，普菲特公司没有取得周骏罡等人的书面授权委托书，即收房属于无权代理，依照《民法通则》第六十五条，书面代理委托应有代理人姓名、代理事项及权限期间；周骏罡等上诉人与普菲特公司签订的《商铺委托经营管理合同》虽约定了委托普菲特公司代表各上诉人办理商铺交接事项，但这是普菲特公司提供的格式合同，代理条款。（三）《商品房买卖合同》应予解除，双方签订的买卖合同明确约定延期交房90日，双方可以解除合同退房；在2015年8月30日前环福公司没有取得楼栋权属证明，上诉人也有权解除合同。（四）按照《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十四条，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或债务抵消虽有异议，但约定异议期满后向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到的之日其三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。周骏罡等上诉人于2016年1月10日向环福公司邮寄了《解除合同通知书》，其工作人员于2016年1月11日签收，并未在三个月提出异议，应视为没有异议，《商品房买卖合同》已经解除。（五）《个人客户购房借款合同》应予解除。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，《个人客户购房借款合同》应一并解除。环福公司辩称，（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确；（二）环福公司依据周骏罡等上诉人与普菲特公司签订的《委托经营管理合同》中关于交房的约定，于2015年7月5日交付房屋，属于完成交房义务。环福公司在2015年8月初向房管局提交办理楼栋权属证明的资料及申请书，由于房管局的办证流程延迟办理。（三）环福公司2015年9月9日已取得楼栋权属证明，不存在约定的违约行为。天府银行辩称，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃主张解除《个人客户购房借款合同》不属于司法解释所规定的情形，贷款合同未达到解除条件，应继续履行，即便商品房买卖合同被解除上诉人也应当继续还款。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃向一审法院提出诉讼请求：判令解除与环福公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》；环福公司返还周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃购房首付款404804元、已归还银行贷款本金47653.12元、利息56672.65元，（时间截止至2016年8月13日，具体金额以实际归还银行的本息金额为准）；违约金50912.98元赔偿周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃购房损失2300元（其中商品抵押登记费1500元，按揭贷款公证费800元。）3、解除周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃、环福公司、天府银行于2014年9月2日签订的《个人客户购房借款合同》一审法院认定的事实：（一）2014年1月25日，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃（买受人）与环福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：21382），约定：周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃购买环福公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢2层21382号商品房，用途为：大型购物中心，测绘建筑面积共38.91平方米，所购商品房总价款804804元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2015年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。合同签订后，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃向环福公司支付购房款404804元，剩余的40万元办理了按揭贷款。2014年1月25日，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃（甲方）与普菲特公司（乙方）签订《成都·美国城商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将购买的成都美国城1幢2层21382号商铺委托给乙方使用或租赁，委托期限为十五年，在十五年委托期内，因培育市场需要，该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付；甲方全权委托乙方与环福公司办理该商铺的交接事宜。（二）周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃于2016年1月10日通过EMS向环福公司邮寄一份《退房（解除合同）通知》，该邮件投递结果显示环福公司于2016年1月11日签收。（三）2014年12月30日，环福公司取得成都美国城一期（大型购物中心）房产测绘成果验收合格书，2015年6月17日，取得建设工程规划合格证，2015年7月2日，取得竣工验收报告，2015年7月5日，环福公司与普菲特公司签订《成都·美国城商铺交接书》，约定：根据《商铺委托经营管理合同》第四条商铺交接的约定，由普菲特公司与环福置地公司办理该商铺的交接事宜，现于2015年7月5日普菲特公司与环福置地公司已办理商铺交接手续，普菲特公司接收商铺，并按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将该商铺统一经营管理。2015年8月3日，环福公司即出具了办理房屋初始登记的申请书，其后也陆续向产权登记部门提交了相关的办证资料，2015年9月9日，环福公司正式取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋所在楼栋的权属证明。一审认定上述事实，主要采信了周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃身份信息、环福公司企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、商铺委托经营管理合同、房产测绘成果验收合格书、建设工程规划合格证、竣工验收报告、商铺交接书、申请书、双方当事人庭审陈述等证据。一审法院认为，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃、环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同的约定严格履行各自的义务。本案的争议焦点：一、周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃按约定向环福公司支付了购房款，环福公司应按约定于2014年12月31日前向周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃交付符合交付条件的商品房，虽然环福公司未在约定的期限内向周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃交付商品房，构成了违约，但周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃已委托普菲特公司全权办理商品房的交接事宜，且普菲特公司在委托权限范围内于2015年7月5日与环福公司办理了商品房的交接手续，应当视为周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃已经接收了房屋，环福公司交付商品房的义务已经履行完毕。现周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃要求解除与环福公司签订的商品房买卖合同，不符合合同的约定。此外，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃主张由于环福公司未在2015年8月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，按合同约定周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃有权退房。一审法院认为，虽然环福公司于2015年9月9日正式取得该商品房所在楼栋的权属证明晚于《商品房买卖合同》约定的2015年8月30日，但环福公司于2015年8月3日即出具了办理房屋初始登记的申请书，其后也陆续向产权登记部门提交了相关的办证资料直至2015年9月9日环福公司正式取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋所在楼栋的权属证明，其违约程度轻微，不构成根本性违约，并不足以导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，如果据此解除合同，将导致双方当事人利益的严重失衡，有违公平与诚实信用原则。综上，为维护交易的安全和稳定，本案《商品房买卖合同》不宜解除，应继续履行。故周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃以环福公司未在约定时间取得楼栋权属证明要求退房的理由不能成立，一审法院不予支持。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃诉称普菲特公司无权代理周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃办理交接商品房的手续，一审法院认为，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃与普菲特公司签订的《商铺委托经营管理合同》中，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃已将办理商品房交接事宜全权委托给普菲特公司，普菲特公司在代理权限内实施的民事法律行为，应由周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃承担民事责任，故周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃称普菲特公司无权代理的理由不能成立。综上，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃主张解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，一审法院对周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃的该项诉讼请求不予支持。此外，因《商品房买卖合同》在本案未予解除，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃基于《商品房买卖合同》已解除的情况下提出的诉讼请求即要求环福公司退还周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃购房首付款404804元、已归还银行贷款本金47653.12元、利息56672.65元（截止2016年8月13日，具体金额以周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃实际归还银行的本息金额为准）、违约金50912.98元、赔偿周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃购房支出的损失2300元的主张，同样不能成立。故对周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃的上述诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃与原南充银行签订的《个人商品用房借款担保合同》是否应当解除。由于《商品房买卖合同》在本案中未予解除，因此周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，要求解除《个人商品用房借款担保合同》，缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，本案中，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃与环福公司之间的《商品房买卖合同》与周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃与第三人之间的《个人购房担保借款合同》是两个不同的法律关系，且第三人在本案中并未提出独立的诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃的该项诉讼请求，一审法院在本案中也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决：驳回周峻罡、杨洁、杨剑、胡燃的诉讼请求。一审案件受理费6473元，由周峻罡、杨洁、杨剑、胡燃负担。二审诉讼中，除周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃对于一审认定环福公司于2015年6月17日取得建设工程规划合格证、以及2015年7月5日普菲特公司与环福公司办理商铺交接手续、2015年8月3日环福公司申请办理房屋初始登记有异议，各方当事人对一审法院认定的其余事实无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点有二。其一，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃是否符合合同解除的条件。其二，环福公司未在异议期内对合同解除权提出异议，是否导致合同已经解除。对此，本院评判如下：（一）关于合同解除权是否成就。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃在审理中的诉讼请求为解除双方商品房买卖合同，系行使约定解除权。本案中，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃上诉称环福公司未在约定的2015年8月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，已通知环福公司解除合同，符合双方约定的解除合同情形，请求予以确认解除，但双方虽在案涉买卖合同中约定“如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房”，但从本案查明的事实情况看，环福公司在2015年8月3日向办证机关提交了相关办理楼栋权属证书资料，办证机关于2015年9月9日办理完毕，取得权属证书的时间虽迟于双方约定的时间，但环福公司是在2015年8月30日之前提交了办证资料，说明环福公司在合同约定的办证期限届满前已积极履行了办证义务，未及时完成办证的原因并非环福公司的自身因素所致，故周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃认为系环福公司的责任造成未按约定取得楼栋权属证书与实际情况不符，其以此为由主张约定解除的理由不成立，本院不予采纳。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃上诉称，环福公司2015年1月18日交房，其拒绝收房，普菲特公司于2015年7月5日收房，违反代理的相关规定，代理条款无效，并据此主张环福公司逾期交房，行使约定解除权。本院认为，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃约定普菲特公司受全权委托与环福公司办理该商铺的交接事宜，系其真实意思表示，没有证据显示普菲特公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该约定对双方均有约束力，普菲特公司就交房事宜所产生的的法律效果归于周骏罡、杨剑、杨洁、胡燃。本案中，周骏罡等人与环福公司对逾期收房的约定解除权行使条件为，“逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；”周骏罡等人虽主张环福公司逾期未交付房屋，但由于环福公司向周骏罡等人委托的普菲特公司于2015年7月5日进行了商铺交接手续，此属双方以行为方式继续履行合同。此后，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃另行于2016年1月10日向环福公司邮寄《退房（解除合同）通知》，不符合双方约定，故，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃以此为由主张约定解除权，本院不予支持。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃虽称，其曾于2015年1月拒绝过交房，但其在行使约定解除权之前，并未向环福公司通知过解除普菲特公司就交房事宜的代理权。故，对周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃的上诉理由，本院不予采纳。（二）关于合同解除异议行使问题。周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃主张依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”对此，本院认为，上述规定的立法本意在于尽快确定合同状态，若存在当事人不当行使解除权的情形，即使对方当事人未提出异议，并不导致不当行使方行使该解除权之时导致双方合同解除。如前所述，周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃公司并无行使合同解除权基础，故其上述理由，本院不予采纳。基于周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃与环福公司的商品房买卖合同未解除，对其主张解除《个人客户购房借款合同》本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9423元，由上诉人周骏罡、杨洁、杨剑、胡燃负担。本判决为终审判决。审判长  罗健文审判员  陈进梅审判员  郑小茂二〇一八年三月二十日书记员  何鸿卓