福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终707号上诉人（原审被告、反诉原告）：君豪（福建）润滑油设备制造有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道乌山路63号，统一社会信用代码91350100066571877P。法定代表人：叶志琳，总经理。委托诉讼代理人：杨友伟、周爱芹，福建信得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州大发科技环保节能有限公司，住所地福州市仓山区建新镇建平村杨桃岭200号，统一社会信用代码9135010426019792X8。法定代表人：李平，董事长。委托诉讼代理人：卢金妹，福建沃泰律师事务所律师。上诉人君豪（福建）润滑油设备制造有限公司（以下简称“君豪公司”）因与被上诉人福州大发科技环保节能有限公司（以下简称“大发科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨友伟、周爱芹，被上诉人的法定代表人李平及委托诉讼代理人卢金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人君豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判支持上诉人的一审全部反诉请求；3.本案一、二审本诉、反诉案件受理费、财产保全费及工程造价评估鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、讼争租赁合同因被上诉人擅自改变土地用途，且未取得原出让方和政府行政主管部门的同意而无效，原审既已认定合同无效，却判决支持被上诉人大发科技公司对案涉租赁场地及厂房占有使用费的主张，没有事实及法律依据。1、被上诉人恶意隐瞒案涉租赁场地及厂房用途为生活用地、且没有土地证、消防许可证、厂房亦系违法违章建筑的事实，故讼争合同应为无效。上诉人在与被上诉人签订《厂地租赁合同》前，曾要求被上诉人提供土地使用证、承租厂房所有权证以及消防验收合格证明、环评报告等相关资料、证书，被上诉人亦承诺签约后尽快提供。上诉人多次催促，被上诉人却至今未提供。经上诉人了解，案涉租赁场地没有土地证，厂房亦没有所有权证，消防验收合格证明及环评报告均没有，无任何建设审批手续，案涉租赁场地及厂房属违法违章建筑。案涉场所不能用于出租，不能因此取得任何收益。2、被上诉人的法定代表人李平系上诉人的核心技术股东，被上诉人装修案涉场地及厂房，实则为获得更多的政府拆迁补偿款。李平大多数时间在广州，故意拖延装修时间，以致于上诉人一直处于装修过程中，从未真正使用租赁场地及厂房。3、即使被上诉人有权主张场地及厂房占用费，亦不能按照《厂房租赁合同》中约定的面积和租金标准计算，原审判决对面积、租金标准及计算占用费的时间均认定错误。虽然《厂房租赁合同》中载明租赁面积为1300平方米，但被上诉人实际并未足额交付。被上诉人在原审中提供的国有土地使用证载明：出租地块面积只有725平方米，且被上诉人还将其中的一大部分面积租赁给了赖龙辉使用。双方签订的《厂房租赁合同》第一条第3点关于“其中：化验室、生产车间设备双方共用，双方所获得的荣誉、企业标准等共用”的约定，被上诉人根本未将上述场地及设备交付上诉人使用，原审判决亦认可被上诉人未将设备交由上诉人使用，但仅将设备租金2000元／月予以扣除，在计算租赁面积时，该化验室、生产车间面积未予扣除。原审判决在计算租赁面积时，仅从2014年起扣除被上诉人实际领取拆迁款的100平方米面积，与事实不符。案涉出租场地及厂房在2014年8月开始第一期拆迁时，就将案涉租赁场地及厂房的围墙、厨房及部分办公房拆除，上诉人无法正常使用租赁场地及厂房。二、因案涉租赁合同无效，被上诉人除应当返还收取的上诉人支付的押金50850元、退还已收取的租金165900元，还应当赔偿因此给上诉人造成的装修费用损失381473.63元，同时应当按照年利率6%计付上述费用的资金占用利息。原审判决未予支持上诉人的上述反诉请求，没有事实及法律依据。三、原审程序不当，原审判决应予撤销。上诉人在法定期限内提起反诉，并将李平列为共同被告，但原审法院并未判决李平承担责任，亦未说明理由，属于遗漏诉讼请求，应予纠正。被上诉人大发科技公司辩称：一、上诉人无证据证明被上诉人恶意隐瞒，双方的《厂房租赁合同》并没有约定出租人必需提供土地使用证、出租厂房的所有权证以及消防验收合格证明、环评报告等资料，合同中关于租用房屋的用途明确表述是：公司办公、经营、生活，且被上诉人确实拥有讼争房屋所在的国有土地使用权及地上房屋的所有权。二、被上诉人法定代表人李平是否为上诉人的股东这一身份与本案无关，如果上诉人认为其公司股东李平的作为损害了公司利益，上诉人应当另案起诉。三、上诉人主张“出租地块面积只有725平方米，且两被上诉人还将其中一大部分面积租赁给了赖龙辉使用”，并据此认为被上诉人未足额交付1300平方米的场地及厂房给其使用。上诉人混淆了房屋的占用土地面积与建筑面积。且除此之外，上诉人并无其它证据证明其主张。上诉人若认为其承租的房屋面积不足1300平方米，或2014年8月第一期拆迁后面积不足1200平方米，上诉人应当在房屋交接时及部分房屋被拆迁后书面告知被上诉人，并且双方应当就租赁房屋实际面积达成补充协议；如果上诉人非因自身原因无法实际使用承租的房屋，上诉人也应当书面告知被上诉人，要求双方就此问题进行协商。但直至被上诉人起诉要求上诉人支付占用费时止，上诉人从未就承租的房屋面积问题及无法实际使用租赁的房屋一事与被上诉人有任何沟通。至于上诉人认为拆迁补偿款130万左右理应属于上诉人所有，亦无法律依据。上诉人没有提交证据证明被上诉人获得了130万元的拆迁补偿款，也没有提交证据证明该笔款项属于房屋承租人所有。四、上诉人所主张的装修损失，因其未能提交相应的证据而不被支持，一审法院认定正确。上诉人认为一审判决遗漏共同被告，但被上诉人收到的反诉状中并没有将其主张的共同被告列为被反诉人，故一审法院程序并无不当。大发科技公司向一审法院起诉请求：1.君豪公司向大发科技公司支付剩余租金552192元（总租金为718092元，扣除君豪公司已经支付的租金165900元，剩余租金552192元）；2.大发科技公司没收君豪公司押金50850元；3.本案诉讼费由君豪公司承担。君豪公司向一审法院提出反诉请求：1.确认君豪公司与大发科技公司于2013年8月15日签订的《厂房租赁合同》无效；2.大发科技公司偿还押金50850元、已付租金165900元；3.大发科技公司赔偿装修损失436299元；4.由大发科技公司承担本案全部的诉讼费用。诉讼过程中，君豪公司变更第3项诉讼请求为：大发科技公司赔偿君豪公司装修损失311158.13元。一审法院认定事实：2013年8月15日，大发科技公司与君豪公司签订《厂房租赁合同》，约定大发科技公司将位于福州市仓山区，自有土地、自建房产办公生活区2、3号楼（4号楼一层，部分）及湖对岸5号楼和空地出租给君豪公司作为办公、经营、生活使用。君豪公司租用建筑面积约为1300平方米（其中：化验室、生产车间设备双方共有，双方所获得荣誉、企业标准等共有）；空地约400平方米（含鱼池约600平方米）。租期从2013年8月13日至2016年8月13日。房屋（约1300平方米）租金每月11.5元/平方米，第二年起君豪公司产生效益，租金每月提升为14元/平方米，以后按年8%递增；空地（含鱼池约600平方米）第一年免租金，第二年起君豪公司产生效益，租金每月提升为2000元，以后按年8%递增。大发科技公司给予君豪公司特别支持免缴金“装修两个月”，2013年10月1日计租。双方约定租金缴纳（“押三付二”）：即押金三个月50850元，租金二个月一付33900元。君豪公司第一年没有效益，大发科技公司保持第一年低租金不提升，等待君豪公司产生效益再按约定提租。租用调合生产润滑油设备、化验成套设备等办公、生活、化验、生产设施设备（详见双方交接清单）每月租金2000元。合同签订后，大发科技公司向君豪公司交付租赁厂房，君豪公司向大发科技公司支付了押金50850元、租金165900元。另查明，1997年3月17日，大发科技公司与案外人福建省福州木材公司（以下简称木材公司）签订一份土地使用权转让合同，约定木材公司将座落于福州市仓山区福州木材公司洋洽点后面的生活辅助区，总计土地面积为1.38亩左右转让给大发科技公司办厂使用，包含两座简易厂房的地面建筑物。该转让土地使用权的行为得到福州市人民政府的同意。1998年5月23日，大发科技公司与木材公司再次签订一份国有土地使用权转让合同，木材公司同意将其原以企业征地方式取得的国有土地使用权转让大发科技公司。土地使用权转让后地上建筑物、其他附着物所有权随之转让给大发科技公司。2002年8月7日，大发科技公司取得国有土地使用证，土地使用者：大发科技公司，坐落：仓山区建新镇建平村，用途：生活区，使用权类型：出让，终止日期：生活区70年，使用权面积：725平方米。因木材公司未办理转让土地上建筑物的房产权过户手续，大发科技公司于2009年8月26日诉至一审法院，一审法院于2010年5月7日作出（2009）仓民初字第1502号民事判决，判决木材公司向大发科技公司提供座落于福州市仓山区福州木材公司洋洽点后面的生活辅助区原房产证并协助大发科技公司办理产权过户手续。木材公司提起上诉，福州市中级人民法院于2010年9月17日作出（2010）榕民终字第1971号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院于2011年10月17日向福州市房地产交易登记中心发出《协助执行通知书》，请求协助变更座落于福州市仓山区木材公司洋洽点后面的生活辅助区的两座房屋为大发科技公司所有。该房屋至今未变更为大发科技公司所有。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。大发科技公司以出让方式取得仓山区建新镇建平村725平方米土地使用权，该土地用途为生活区，大发科技公司出租给君豪公司作为办公、经营、生活使用，部分改变了原土地用途，未取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院已于2011年10月17日请求福州市房地产交易登记中心协助变更座落于福州市仓山区木材公司洋洽点后面的生活辅助区的两座房屋为大发科技公司所有，大发科技公司自述因该区域存在违章建筑，福州市房地产交易登记中心不予变更登记，导致产权至今未变更为大发科技公司所有。综合上述两点分析，双方于2013年8月15日签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。诉讼过程中，大发科技公司表示，若法院认定讼争厂房租赁合同无效，大发科技公司将第1项诉请的“租金”变更为占用费，其余诉请不变更。大发科技公司主张的占用费包含三部分：房屋、空地、设备。关于房屋占用费，合同约定的房屋租金标准为每月11.5元/平方米，第二年起君豪公司产生效益，租金每月提升为14元/平方米，以后按年8%递增，君豪公司第一年没有效益，大发科技公司保持第一年低租金不提升，等待君豪公司产生效益再按约定提租，即租金标准提升的前提是君豪公司产生效益，但君豪公司承租房屋后尚未投入生产经营，未产生效益，故应参照每月11.5元/平方米的租金标准计算房屋占用费。大发科技公司仅主张至2016年7月31日，予以准许。庭审中，大发科技公司自述租赁合同中的5号楼100平方米已于2014年被拆除，但大发科技公司起诉时未扣除该被拆除的面积，故大发科技公司主张的房屋占用费从2014年起应扣除该100平方米。君豪公司应支付的房屋占用费为472650元（1300平方米×11.5元/平方米×3个月＋1200平方米×11.5元/平方米×31个月）。关于空地占用费，合同约定第一年免租金，第二年起君豪公司产生效益，租金每月提升为2000元，同理租金标准提升的前提是君豪公司产生效益，但君豪公司未产生效益，故大发科技公司主张的空地占用费，不予支持。关于设备的使用费，合同约定具体设备详见双方交接清单，但大发科技公司未提交交接清单，无法证明已将设备交付君豪公司使用，故大发科技公司主张的设备使用费，不予支持。因君豪公司已于合同签订后向大发科技公司支付了租金165900元，故君豪公司还需向大发科技公司支付占用费306750元（472650元-165900元）。大发科技公司主张依据合同第四条第四款，君豪公司逾期缴纳租金，大发科技公司没收押金。双方签订的《厂房租赁合同》被认定为无效，故大发科技公司依据该合同约定主张没收押金，不予支持。如前所述，君豪公司与大发科技公司于2013年8月15日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故君豪公司诉请确认合同无效、大发科技公司退还押金50850元，予以支持。合同虽无效，但君豪公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故君豪公司诉请返还已付的租金165900元，不予支持。关于君豪公司主张的装修损失311158.13元，因其提交的证据不足以证明其主张，故对君豪公司的该项诉请不予支持。一审法院判决：一、确认大发科技公司与君豪公司于2013年8月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、君豪公司应于判决生效之日起十日内向大发科技公司支付房屋占有使用费306750元；三、大发科技公司应于本判决生效之日起十日内退还君豪公司押金50850元；四、驳回大发科技公司的其他诉讼请求；五、驳回君豪公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9831元，由大发科技公司负担4831元，君豪公司负担5000元。反诉案件受理费4540元，由君豪公司负担4103元，大发科技公司负担437元。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。本院二审期间，上诉人君豪公司围绕上诉请求依法提交了证明资料《合作协议书》及照片打印件，并申请了证人丁某出庭作证，拟证明：被上诉人未依约足额面积交付租赁场所；李平系上诉人核心技术股东，亦为被上诉人股东；租赁场所存在被李平及案外人占用的情况，被上诉人并未实际使用租赁物。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。经质证和审查，君豪公司已于一审时向法院提交了《合作协议书》，该证明资料不属二审新证据；照片打印件的真实性无法确认，不能作为本案证据使用；证人丁某的配偶系君豪公司的股东之一，其与本案有利害关系，其证言本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，因案涉《厂房租赁合同》所涉的部分出租房屋属违章建筑，出租方大发科技公司虽持有国有土地使用权证但至今仍未取得案涉租赁房屋的产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”）第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉《厂房租赁合同》为无效合同。在案并无证据证明大发科技公司存在为了获取更多的拆迁补偿款而恶意欺骗上诉人的情形，在君豪公司已实际使用案涉租赁场所的情况下，根据前述司法解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，一审法院判决君豪公司应向大发科技公司支付房屋占用费正确。君豪公司称土地使用权证载明使用权面积仅有725平方米，大发科技公司未按合同约定足额交付1300平方米的租赁面积，但房屋建筑面积与土地使用权面积是不同概念，君豪公司将二者混淆。另，君豪公司在二审中申请的证人证实在君豪公司承租案涉房屋前，案外人赖龙辉就已承租了部分房屋，且君豪公司在大发科技公司提起本案诉讼前均未对承租面积提出异议，故本院对君豪公司关于承租面积不足及部分承租房屋与案外人赖龙辉承租房屋重合的上诉理由均不予采信。上诉人君豪公司并未诉请拆迁补偿款，本院对此不予处理。关于君豪公司主张的装修损失问题，其在一审时并未提交足够证据证明其存在该损失，亦未向一审法院申请鉴定，故一审法院未予支持其该项诉请并无不当。根据前述司法解释第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，在出租人不同意利用的情况下，君豪公司可自行拆除装修，不可拆除的部分由双方协商处理，协商不成的，君豪公司可另行主张权利。另，君豪公司向一审法院提交的反诉状上虽将大发科技公司的法定代表人李平亦列为反诉被告，但其后又在诉状上将李平从当事人处划掉，同时在诉讼请求部分亦删除了对李平的相关诉请，君豪公司的一审诉讼代理人在该诉状涂改处签字确认。鉴于君豪公司在一审中撤回对李平的诉请，一审未将李平列为本案的当事人，程序正确。上诉人关于一审判决遗漏当事人的上诉理由，没有事实依据。综上，上诉人君豪公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人君豪（福建）润滑油设备制造有限公司负担，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  薛闳引二〇一八年三月一日法官助理  赖钟炜书 记 员  郑菡君