北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3335号上诉人（原审原告）：王军，男，1970年8月5日出生。委托诉讼代理人：张晨，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春荣，男，1954年3月15日出生。委托诉讼代理人：张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京铭大房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO19号楼1层V-0104号。法定代表人：邵文赤。上诉人王军因与被上诉人张春荣、北京铭大房地产经纪有限公司（以下简称铭大经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第03190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持王军的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由张春荣承担。事实和理由：王军取得了曾涛的授权，可以将涉案房屋过户至张春荣名下，涉案房屋已经具备了过户条件，王军催告张春荣进行过户，张春荣在收到或者应当收到通知后拒不配合办理过户手续构成违约，王军有权解除合同并要求张春荣承担违约责任，王军向张春荣邮寄了催告办理过户及解约的通知，也通过短信向张春荣发送了过户通知，王军通知义务已经完成，王军亦提交了相关证据予以证明，完成了举证责任，一审举证责任分配错误；铭大经纪公司作为必要当事人，未参加诉讼，一审在未进行公告的情况下开庭，一审程序违法。张春荣辩称，同意一审判决，张春荣不存在违约行为，张春荣在2011年4月公派出国之前如实告知王军相关事宜并提供了在北京生活的亲属的电话，出国后王军通过电子邮件和境外电话仍然与王军保持联系，张春荣不存在拒不履行合同的情况，一审中，王军承认在张春荣出国后没有与张春荣亲属联系过，王军故意通过无效的联络方式发送虚假的通知，使张春荣无法收到上述通知，以达到毁约的目的；王军与曾涛签署的《补充协议》，张春荣并不知情，并不属于具备房屋过户的条件。王军向一审法院起诉请求：1.解除王军和张春荣、铭大经纪公司于2009年6月20日签订的《房屋买卖居间合同》；2.张春荣支付王军违约金406000元。一审法院认定事实：1.案外人曾涛以购买的方式取得涉案房屋，并于2010年8月取得X京房权证朝字第XX**号房屋所有权证，登记为曾涛个人所有。2.2008年9月24日，王军与曾涛签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定曾涛以1500000元的价格将涉案房屋出售给王军。合同签订后，王军与曾涛在合同履行程中发生纠纷，王军将曾涛诉至北京市朝阳区人民法院，请求判决要求曾涛履行和王军一起到银行开具保险箱保管的义务，曾涛提起反诉，要求解除合同，由王军支付违约金。北京市阳区人民法院于2010年4月作出了（2010）朝民初字第10168号民事判决，判决：“一、王军和曾涛在判决生效后七日同到银行开具双开保险箱，并将《购房合同》、《借款合同》、《购房发票》做保险箱保管；二、王军在双方履行开具保险后支付曾涛房款八十七万元；三、驳回曾涛的全部反诉请求。3.2009年6月20日，王军、张春荣、铭大经纪公司朝阳第一分公司签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定由张春荣购买王军出售的涉案房屋，房屋总价款2030000元。该合同第五条第2款第（3）项约定：“签定本合同当日支付购房首付款人民币：伍拾捌万元整，2009年10月31日甲方（王军）还贷当日支付第二笔购房款人民币：捌拾柒万元整。剩余房款人民币：伍拾捌万元整于产权过户当日支付”。该合同第六条第款约定：“甲、乙双方协商该房甲方领取产权证后三个工作日内开始办理产权过户事宜，并按丙方（铭大公司朝阳第一分公司）的通知及时提供相关资料。”该合同第十条约定：“1.甲方逾期交房责任甲方未按照本合同第六条第2款约定时间将该房屋交付乙方的，逾期30日内，甲方按日计算向乙方支付总房款千分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照总房款的贰拾％向乙方支付违约金。2.乙方逾期付款的责任乙方未按照第五条第2项约定的时间付款的，逾期30日之内，乙方按日计算向甲方支付总房款千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起七日内按照总房款的贰拾％向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方已付款扣除违约金后的余款，若已付款不足抵扣违约金，则由乙方补足。3.甲、乙任何一方不按期办理过户贷款手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，违约每延误一日应向守约方支付该房屋总价款的万分之五的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方向守约方支付总房款的贰拾％作为违约金。”4.张春荣于2009年6月20日向王军支付首付款580000元，王军于该日向张春荣交付了涉案房屋。2009年10月26日，张春荣向王军支付购房款870000元，2010年2月11日，王军以借款的形式收取了张春荣的150000元购房款。张春荣收房后对涉案房屋进行了装修，并居住至今。5.2011年5月13日，王军与曾涛签订了《交易补充协议》，约定：“经双方友好协商，一致同意针对‘北京市朝阳区×1402号房产的产权所有人（房屋所有权证号为：X京房权证朝字第XX**号，房屋建筑面积为139.75平方米）’，按如下方式进行交易：1.为交易方便起见，户名为曾涛额房产，直接过户到第三方；曾涛可以委托王军办理，也可以直接和第三方办理…”。6.2011年5月19日，王军就涉案房屋买卖事宜与案外人张敏进行了协商，并于当日收取张敏定金50000元。2011年5月31日，王军作为“委托代理人”与张敏签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以3850000元价格出售给案外人张敏，张敏为购买涉案房屋，于2011年6月7日和案外人花旗银行（中国）有限公司北京长安支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，借款人为张敏及姚文虎，抵押人为张敏，抵押房产为涉案房产。2011年6月10日，涉案房屋所有权转移登记至张敏名下。7.张春荣于此后以曾涛、张敏为被告，以王军为第三人诉至法院，以曾涛、王军和张敏之间存在恶意串通为由要求法院确认2011年5月31日王军作为“委托代理人”与张敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同无效，法院经审理于2012年4月9日作出（2011）朝民初字第36354号民事判决书，判决确认张敏2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，张敏和王军不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院经审理作出（2012）二中民终字第9422号民事判决，驳回上诉，维持原判。双方争议的事实在于：1.王军和案外人曾涛签订补充协议后，是否向张春荣告知相关事宜；2.张春荣是否有逾期履行合同义务的情形。对此，王军向法院提交了如下证据：1.2011年9月8日的《公证书》，内容为对王军手机短消息的保全公证，公证手机截屏画面显示，王军（手机号138XXXX****）向名为“张春荣”发出短消息，内容为：“姐夫，我已和曾涛答成和解协议，他可以过户给第三方，请你马上与我联系过户。”手机截屏显示的时间为2011年5月13日14：08。同一截屏画面显示，王军发出：“张春荣先生，现在通知你房屋已过户给其他人了，新产权人叫张敏，看到短信尽快与我联系腾房。”，落款时间为2011年6月14日11：49。2.王军交纳通讯费的票据，显示138XXXX****的手机号由王军使用；3.收件时间为2011年5月14日两份“优速物流”快递单复印件，其一的编号为666831947552，寄件人显示为王军，收件人为张春荣，收件地址为朝阳区×1402室；其二编号为666831947563，收件人为店长，地址为朝阳区×，王军所附的邮寄内容在快递单上没有显示；4.中通速递详情单两份，其一收件人为张春荣，其二未写收件人姓名，未显示收寄时间和投递情况；5.优速物流邮件详情单两份，收寄时间显示为2011年6月13日，6.圆通速递详情单两份，收寄时间为2011年7月13日，收件人分别为张春荣和铭大经纪公司，收件地址与上述证据3一致，王军自称该两份邮件邮寄的文件内容为腾退房屋的通知。以上证据3-6邮件详情单均写有“必须本人签收”，王军自称邮件3、4、5均未被签收，后退回；上述证据6的快递有人签收，但未提交签收的证据。张春荣对以上证据中《公证书》真实性表示认可，但称并未收到短消息，并称王军明知自己出国并暂停使用之前的手机号码的情形下，故意向无法接收的手机发送短信，就是不想让自己知道，对快递单真实性也认可，但称邮件均未收到。张春荣称其因为工作原因于2010年4月份被派往保加利亚，在出国前其与刘双一起去王军位于朝阳区×102号的地点找过王军，告知了王军其将要出国的情形，并留存了其出国后的联系方式，王军对此予以否认。就合同履行中双方的联系和沟通事宜，张春荣提交如下证据：1.张春荣妻子史阿英所使用的用户名为“××@hotmail”邮箱发出的电子邮件，时间分别为2011年5月5日和2011年5月17日，收件人为××@haomail．com，内容为询问王军关于涉案房屋诉讼的结果，并告知在国外的联系电话，史阿英同时使用该邮箱向刘双发送多电子邮件；2.史阿英的电话通信记录，显示史阿英在2017年4月多次与王军有电话沟通，3.史阿英和张春荣的结婚证，显示二人为夫妻；4.机票及中国驻保加利亚大使馆领事部2012年1月份出具的证明，显示张春荣、史阿英夫妇担任经济日报驻索菲亚记者。王军确认××@haomail．com为其曾经使用的电子邮箱，但否认收到过史阿英的邮件，王军对张春荣提交的其与史阿英的电话通讯记录也未持异议，承认在4月份和史阿英进行过电话沟通，但称5月份的电话就打不通了。王军对张春荣的结婚证表示认可，对领事部出具的证明不予认可。一审审理中，双方均确认刘双曾经参与了双方合同签订及履行的部分事务，张春荣申请调取的（2011）朝民初字第36354号民事案件审理中，刘双出庭作证张春荣出国前告知了王军相关事宜。对以上争议事实，法院综合本案证据认定如下：1.张春荣于2010年4月因工作原因离开涉案房屋，且较长时间未在此居住；2.张春荣并未收到王军关于协助办理所有权转移、解除合同、腾退房屋等相关通知。王军提交的公证书、快递单等仅能证明其发出过相关通知，并不能证明张春荣收到了相关通知，理由如下：从时间来看，王军的公证书形成于2011年9月份，晚于其将房屋另行出售给张敏的时间，从内容看，公证书并未显示收件人的具体电话号码，且没有回复内容，王军提交的快递单不能证明其已经被有效送达张春荣，且无法证明送达的文件内容。一审法院认为，王军和张春荣、铭大经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。王军现起诉要求解除上述合同，理由为：1.张春荣未按照合同约定配合其在特定期间完成涉案房屋的所有权转移登记，构成违约，王军有权单方行使合同解除权；2.涉案房屋目前登记在案外人张敏名下，无法将房屋实际过户给张春荣，故双方合同存在履行上的法律障碍。对此，法院认为，《房屋买卖合同》第六条约定：“甲、乙双方协商该房甲方领取产权证后三个工作日内开始办理产权过户事宜，并按丙方（铭大公司朝阳第一分公司）的通知及时提供相关资料。”据此，作为买受人的张春荣履行配合义务需要具备如下条件，即涉案房屋所有权转移登记至王军名下且王军领取房屋所有权证书，目前该条件并未成就。2011年5月13日，王军与曾涛签订了《交易补充协议》，虽约定曾涛同意配合王军或委托王军将涉案房屋过户至王军指定的第三人名下，该协议签订后，并不能改变王军和张春荣之间关于过户期间、条件的相关约定，就此，如王军欲将涉案房屋自案外人曾涛处直接过户至买受人张春荣名下，仍应与张春荣就此达成变更协议。王军提交的证据并不能证明其已将与曾涛之间的协议内容完整的告知张春荣，也不能证明与张春荣就此达成变更协议，其认为张春荣违反合同约定的主张缺乏合同依据。根据生效判决，涉案房屋目前虽仍登记在张敏名下，但张敏作为所有权人的房屋所有权证已经被依法撤销，王军关于《房屋买卖居间合同》存在法律上的履行障碍应予解除的主张缺乏依据，法院不予采纳。根据查明的事实，作为买受人的张春荣已经按照合同约定履行了支付前两笔购房款的义务，目前后续付款义务的条件并未成就；张春荣提交的证据表明其在合同履行中并无其他怠于履行合同义务的情形，故对王军关于张春荣违约的事实主张，法院不予采纳，对其违约金的诉讼请求，因缺乏事实依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月1日判决：驳回王军的全部诉讼请求。本院二审期间，张春荣向本院提交了2016年2月6日出具的公证书，证明2011年5月5日、2011年5月7日张春荣的妻子通过电子邮件和电话向王军询问涉案房屋诉讼的结果，并告知张春荣在国外的联系电话，同时使用该邮箱与刘双多次往来电子邮件。王军认为上述证据并非新证据，张春荣与刘双之间的邮件与本案无关，收件人名为“军”的邮件没有显示出邮箱。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王军、张春荣、铭大经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。本案二审争议焦点为，张春荣是否构成违约及王军解除合同的行为是否有效。王军主张按照其与案外人曾涛签订的《交易补充协议》的约定，涉案房屋已具备产权过户的条件，张春荣未配合办理过户构成违约。《房屋买卖居间合同》第六条约定，王军、张春荣双方协商该房王军领取产权证后三个工作日内开始办理产权过户事宜，并按铭大经纪公司的通知及时提供相关资料。按照《房屋买卖居间合同》的约定，在王军取得涉案房屋的产权证时，产权过户的条件成就，现王军并未取得涉案房屋的产权证，产权过户的条件并未成就，即使按照王军的主张，其依据《交易补充协议》的约定已获得直接将涉案房屋过户至张春荣名下的权利，但王军应当将《交易补充协议》的内容告知张春荣，由双方协商变更产权过户的条件，但依据本院查明的事实，张春荣于2011年4月份出国，张春荣称原手机号码暂停使用，根据王军提交的证据，王军仅通过张春荣原手机号码发送短信告知《交易补充协议》的内容，而根据张春荣提交的证据，张春荣妻子史阿英曾于2011年4月多次与王军有电话沟通，于2011年5月5日、2011年5月7日向王军电子邮箱发送电子邮件，从以上证据看，王军有张春荣的多种联系方式，在张春荣已经出国的情况下，王军完全可以通过电子邮箱或者张春荣的妻子史阿英与张春荣取得联系，其仅向张春荣原电话号码短信告知《交易补充协议》的内容而未获得回复的情况下，不能证明王军将《交易补充协议》的内容告知张春荣，故一审法院认定张春荣并未构成违约，该认定正确，据此，王军解除合同的依据不足，本院不予支持。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26288元，由王军负担。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一八年三月十五日法官 助理  孟 磊书 记 员  左 爽