浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终6399号上诉人（原审被告）：施银杰，男，1983年11月11日出生，汉族，住杭州市拱墅区。被上诉人（原审原告）：雷小美，女，1980年10月7日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。上诉人施银杰因与被上诉人雷小美房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2017年2月22日，雷小美（甲方、买方）、施银杰（乙方、卖方）、杭州鼎家网络科技有限公司（丙方、居间方）签订一份《购房意向合同》，约定：乙方向甲方转让坐落于杭州市的房产，总价款为1125000元；首付款支付时间、交房时间均在转正式合同时商定；甲、乙方双方同意在本意向合同签订后15日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲、乙方双方签订后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。同日，施银杰向雷小美出具收条一份，载明施银杰收取雷小美关于翠苑二区24幢3单元703室购房定金20000元，如施银杰单方面违约，须向雷小美双倍赔偿。2017年3月7日，施银杰以案外人欲以117万元并以全款支付的方式购买案涉房屋为由向雷小美提出其可能要违约，会将雷小美支付20000元定金退还给雷小美。雷小美未予同意，提出若施银杰坚持违约，应依照《购房意向合同》的约定按房屋转让总价的10%向雷小美支付违约金。2017年3月8日，雷小美、施银杰为案涉房屋买卖再次协商。施银杰提出首付要七成、九个月之后再交房及过户等条件。雷小美对支付七成首付无异议，但双方对交房及过户时间未协商一致，故未签订《杭州市房屋转让合同》。2017年5月9日，雷小美提起诉讼，请求判令：1、施银杰返还定金20000元并支付违约金112500元；2、本案诉讼费用由施银杰负担。审理过程中，雷小美以已收取施银杰返还的定金20000元为由，变更诉讼请求为：1、施银杰支付违约金112500元；2、本案诉讼费用由施银杰负担。原审法院另查明，自2017年3月5日起，施银杰与案外人陈中华就案涉房屋的买卖一直在磋商。2017年3月10日，施银杰收取陈中华支付的购房定金20000元。2017年3月17日，施银杰与陈中华签订《杭州市房屋转让合同》，载明施银杰以1170000元的价格将案涉房屋出售给陈中华。原审庭审中，施银杰陈述其在2017年3月底即将案涉房屋交付并过户给陈中华。原审法院认为：雷小美、施银杰签订的《购房意向合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。本案中，根据《购房意向合同》的约定，双方应于该意向合同签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》，但施银杰在案外人陈中华提出以1170000元的价格购买案涉房屋后即于2017年3月7日向雷小美提出其欲违约，而雷小美主张若施银杰坚持要违约则应按约支付购房款的10%的违约金。次日，施银杰与雷小美就案涉房屋买卖再次协商中提出要九个月之后再交房及过户，雷小美对此未予同意，导致双方未签订《杭州市房屋转让合同》。原审庭审中，施银杰陈述其系基于要将父母的户口迁入该房屋及其父亲要到杭州看病需入住该房屋才提出要九个月之后再交房及过户，但施银杰于当月即与陈中华签订《杭州市房屋转让合同》，并于该月月底即将房屋交付并过户给陈中华。因此，双方在签订《购房意向合同》后就案涉房屋买卖的协商过程中，施银杰的行为显然有违诚信，双方未签订《杭州市房屋转让合同》的责任在于施银杰，其应当承担相应的违约责任。关于违约金，根据《购房意向合同》的约定，违约一方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。因雷小美未能提供证据证明产生的实际损失，结合合同的履行情况、预期利益等综合因素，酌定违约金为60000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年7月27日判决：一、施银杰于判决生效之日起十日内支付雷小美违约金60000元；二、驳回雷小美其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1275元，由雷小美负担625元、施银杰负担650元。宣判后，雷小美、施银杰均不服，向本院提起上诉。雷小美提起上诉后，因未在规定时间内缴纳上诉费，本院已作出（2017）浙01民终6399号民事裁定书，上诉人雷小美按自动撤回上诉处理。施银杰上诉称：一、原判认定事实不清，证据不足。原审认定双方未签订《杭州市房屋转让合同》的责任在于施银杰错误。根据双方签订的《购房意向合同》第二条第5款中明确约定：“交房时间：转正式合同商定”，双方在签订《杭州市房屋转让合同》时，就交房时间最终未能商定出一致意见，导致双方未能在《购房意向合同》约定期限内（2017年3月8日前）签订《杭州市房屋转让合同》，施银杰按照双方签订的《购房意向合同》已全面履行了自己的义务。期间，施银杰确实曾要求与雷小美解除《购房意向合同》，但双方协商不成后，施银杰仍按照《购房意向合同》约定，继续积极履行合同义务，因此不应承担违约责任。另，施银杰虽与案外人陈中华就案涉房屋的买卖进行过磋商，但主要是由于雷小美在2017年2月22日签订《购房意向合同》之后，因征信信用记录和查档等原因，一直未确定签约时间。同时意向合同约定的雷小美违约成本极低，又恰逢房地产新政出台，施银杰担心房产交易政策和行情有变化，才在合同期限的末期开始与案外人磋商案涉房屋的买卖。施银杰收取陈中华的购房定金是在2017年3月10日，此时施银杰与雷小美签订的《购房意向合同》已过合同时效。施银杰并未在意向合同约定的期限内与案外人达成交易。二、一审法院酌定的违约金不合理。根据《购房意向合同》及《收条》记载，若施银杰违约，只需双倍返还定金，而原审判决施银杰承担6万元违约金，超出上述条款约定，不合理。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由雷小美承担。上诉人施银杰在二审中提交微信记录复印件4页，证明2017年2月22日开始遭遇房产新政，雷小美迟迟达不到签约条件，施银杰积极按照《购房意向合同》约定时间，协商签约《杭州市房屋转让合同》。被上诉人雷小美在二审中辩称：原判认定事实清楚，证据充分。一、虽意向合同就首付、交房时间、过户时间等未具体约定，但施银杰提出苛刻的过户条件就是为了让双方无法交易。二、雷小美的征信记录及查档原因并没有影响签约时间。三、施银杰一直以违约成本过低为自己开脱。四、《购房意向合同》仅是写明双方在签订后15日内，通过中介签订《杭州市房屋转让合同》，该条并不能理解成《购房意向合同》的有效期只有15天，若双方在15天内未能协商一致签订正式的转让合同，应当三方共同签订一份解除协议。五、施银杰称家庭变故导致对雷小美与陈中华截然不同的过户时间纯属虚构。六、双倍定金条款与违约金条款并存时，雷小美可以择一起诉。被上诉人雷小美在二审中未提交新证据。上诉人施银杰在二审中提交的证据，经出示，被上诉人雷小美认为，因为是电子截屏，可修改性很大，因为雷小美已经删除了该段微信记录，无法核实，即便该微信记录是真实的，也不能证明雷小美达不到签约条件。本院认为，该证据为复印件，不符合证据的形式要件，对其真实性本院不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，雷小美、施银杰及杭州鼎家网络科技有限公司于2017年2月22日签订的《购房意向合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。根据《购房意向合同》约定，雷小美、施银杰应在《购房意向合同》签订后15天内，即2017年3月8日前通过杭州鼎家网络科技有限公司签订《杭州市房屋转让合同》，但双方未能签订。根据已查明的事实，虽然在2017年3月7日施银杰曾向雷小美提出解除《购房意向合同》，但在雷小美不同意的情况下，双方还是继续协商具体购房事宜。在协商中，因双方对首付款数额及交房、过户时间无法达成一致意见而未能签订《杭州市房屋转让合同》。根据《购房意向合同》的约定，雷小美、施银杰对于首付款数额、首付款支付时间及交房时间均为转正式合同商定，因此，双方因上述事宜未达成一致意见，导致未能签订《杭州市房屋转让合同》，属于不可归责于双方的原因，施银杰没有违约。雷小美诉请要求施银杰承担违约金缺乏依据，不予支持。施银杰的上诉理由成立，本院不予采纳。综上，原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3902号民事判决；二、驳回雷小美的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1275元，由雷小美负担；二审案件受理费1300元，由雷小美负担（施银杰已向本院预缴上诉案件受理费2950元，施银杰应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2950元；雷小美应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费1300元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年三月二日书记员 袁其伟