北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0109民初151号原告：张秀琴，女，1948年1月15日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇，北京市承光律师事务所实习律师。被告：李六一，男，1954年6月1日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：冀迎新，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：路卢玮，北京市易行律师事务所律师。原告张秀琴与被告李六一合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀琴及其委托诉讼代理人梁晶晶、潘宇，被告李六一及其委托诉讼代理人冀迎新、路卢玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀琴向本院提出诉讼请求：要求判决李六一给付拆迁利益105万元。诉讼过程中，张秀琴将诉讼请求变更为：要求李六一支付拆迁利益542928元。事实和理由：2000年6月3日，张秀琴与李六一签订《售房协议》，张秀琴将冯西园南五区XX排XXX号院落及西房三间以47000元的价格出售给李六一。后张秀琴得知该院落系集体用地，双方签订的《售房协议》违反了法律规定，因此张秀琴提起诉讼，经法院审理判决确认双方之间签订的《售房协议》无效，因涉案院落于2017年发生腾退拆迁，李六一与拆迁部门签订了拆迁协议并领取了相应拆迁补偿款，但李六一拒绝将张秀琴所有的利益支付给张秀琴，故张秀琴诉至法院。李六一辩称：李六一不同意张秀琴诉讼请求，XXX号院房屋的被腾退人是李六一，与张秀琴无关；XXX号院房屋在出售时候存在重大安全隐患，李六一取得房屋后对房屋进行了重建、增建、装修装饰等，而本次腾退只涉及到房屋腾退利益以及被安置人的纯货币补偿，并未涉及到区位补偿价等土地补偿问题，也没有房屋安置内容，李六一对XXX号院房屋重建后，《售房协议》中的三间房屋已经不存在，且张秀琴在售房时候已经取得了房屋的合理对价，故此次房屋的腾退利益与张秀琴无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张秀琴户籍所在地为永定镇冯西园南五区XX排XXX号。李六一户籍所在地为北京市门头沟区大台千军台家属区x－x号。1997年，门头沟区王平地区南岭村根据门头沟区人民政府颁发的文件，南岭村村民整体搬迁。同年9月13日，张秀琴（乙方）与门头沟区永定镇冯村经济合作社（甲方）签订建房协议，约定由张秀琴选择建房，其中包括北京市门头沟区永定镇冯西园南区XX排XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）。2000年6月3日，张秀琴将XXX号房屋（西房3间）及院落以4.7万元的价格卖给了李六一,双方签订了《售房协议》。《售房协议》签订后，双方如约履行了各自的义务。李六一为涉案房屋安装了空调、热水器、电路等设施，并将整个院落棚闭。2017年12月6日，北京市门头沟区人民法院作出(2017)京0109民初5431号民事判决书，判决：张秀琴与李六一于二○○○年六月三日就坐落于门头沟区永定镇冯西园南五区XX排XXX号房屋订立的房屋买卖协议书无效。上述判决已生效。上述判决未就合同无效的后果进行处理。2017年，XXX号房屋被纳入门头沟区永定镇冯村、何各庄地区3751－C地块棚户区改造及环境整治项目腾退范围。根据腾退补偿安置方案，此次腾退主要有如下补偿项目：“安置房对应面积的货币补偿=(基准地价*K+基准房价+城市建设腾退补助费)*原房屋面积中实际购买的安置房面积数+相对应的房屋重置成新价+房屋设备装修及附属物价格+其他奖励及补助(其中，基准地价为1080元每平方米，K为容积率修正系数，取1.4，基准房价为600元每平方米，城市建设腾退补助费为3000元每平方米)；“剩余面积的货币补偿={［基准价格*K+剩余房屋面积重置成新每平方米价格］*因素修正系数］+新商品房价补贴}*剩余房屋面积(其中，基准价格为10035元每平方米，K为容积率修正系数，取1.3，新商品房价补贴为2000元每平方米，剩余面积等于认定面积减实际选择的安置房面积)；“被腾退人按照本方案规定，不符合安置人口认定标准，即无安置面积的，且属于从村集体购房的，以纯货币形式补偿；“异地安置补助标准为157万元整；“工程配合奖，在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议，并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可以按照被认定房屋面积按700元每平米给予工程配合奖；“未超占奖，不存在侵街占巷、违规建地下室地上二层及以上的，且在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可按被认定房屋面积按1500元每平方米给予未超占奖；“搬迁费，按照认定面积给予40元每平方米的一次搬迁费，放弃房屋安置选择完全货币补偿的不给予二次搬迁费；“安置面积按照认定的安置人口人均45平方米并结合户型搭配计算。”2017年9月7日，李六一与北京永鸿世业房地产开发有限公司(下称永鸿世业公司)，签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》，约定永鸿世业公司因门头沟区永定镇冯村、何各庄地区3751－C地块棚户区改造及环境整治项目，需要腾退李六一坐落于冯西园南五区XX排XXX号的房屋及附属物，被认定房屋建筑面积为112.81平方米，认定安置人口共0人；李六一无安置面积；永鸿世业公司应当向李六一支付腾退补偿款共计3661633元；安置房对应面积的补偿款为0元，剩余面积的补偿款金额为：1809759元，房屋设备装修及附属物补偿款25079元，各种腾退奖励及补助费1823595元，其中包括：工程配合奖78967元，未超占奖励费169215元，一次搬迁费4513元，空调移机费400元，热水器改移费300元，危电改造费200元，异地安置补助157万元；另外，永鸿世业公司应向李六一支付周转补助费3200元。腾退档案显示剩余房屋面积补偿中被腾退房屋的重置成新价共计112476.05元。上述补偿款已支付给李六一。审理中，张秀琴申请对李六一所获腾退补偿款进行财产保全并提供了担保。2018年1月5日，本院作出(2018)京0109民初151号民事裁定，裁定：一、查封李宏龙、李有增名下的位于北京市门头沟区葡东XX号楼X层X单元XXX号房屋（不动产权证号：X京房权证门字第XX**号、X京房权证门字第XX**号）；二、北京永鸿世业房地产开发有限公司对李六一的腾退补偿款1050000元不得清偿；3、冻结李六一在北京农商银行的腾退补偿款1050000元。张秀琴支付保全费5000元。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张秀琴与李六一签订的房屋买卖合同已被判归无效。因李六一未将房屋返还给张秀琴，现涉案房屋已被拆迁，双方应当对拆迁利益进行分割。对拆迁利益的分割范围，本院逐一论述，其中，对剩余面积的补偿款中的重置成新价部分112476.05元、房屋设备装修及附属物补偿款25079元、一次搬迁费4513元、空调移机费400元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转补助费3200元、未超占奖励费169215元、工程配合奖78967元、异地安置补助1570000元，上述补偿系因李六一购买房屋而取得或系直接针对实际腾退人的补偿，故上述各项补偿应全部由李六一享有，不应作为拆迁利益分割，同时购房款不再返还。扣除上述各项补偿后，尚剩余如下应分割的拆迁利益：其他剩余面积的补偿款1697282.95元。因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为张秀琴，故在分割拆迁利益时应对李六一予以多分，故本院确认上述拆迁利益，应由李六一取得70%，由张秀琴取得30%。据此，本院确认李六一应给付张秀琴拆迁利益金额共计509184.89元，对张秀琴主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李六一于本判决生效之日起七日内给付张秀琴拆迁利益509184.89元；二、驳回张秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百一十五元，由张秀琴负担二百八十七元，由李六一负担四千三百二十八元。保全费五千元，由张秀琴负担二千五百七十六元，由李六一负担二千四百二十四元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 源二〇一八年三月二十七日书记员 商允超