湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初2560号原告：杨爱丽，女，1964年2月23日出生，汉族，退休职工，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师。被告：眭国生，男，1990年5月17日出生，汉族，农民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：周文茂，湖南湘永律师事务所律师。第三人：永州市建桥房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区神仙岭路96号。法定代表人：韩小桥，该公司负责人。原告杨爱丽与被告眭国生、第三人永州市建桥房地产开发有限公司（以下简称建桥公司）执行异议之诉纠纷一案，本院2017年10月20日受理后，依法组成合议庭于2017年11月17日公开开庭进行了审理，原告杨爱丽及其委托诉讼代理人扈彩霞，被告眭国生及其委托诉讼代理人周文茂到庭参加了诉讼，第三人永州市建桥房地产开发有限公司法定代表人韩小桥经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告杨爱丽提出诉讼请求：1.判令准予对位于湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库（产权证号为***）的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中原告增加一项诉讼请求，即请求依法确认杨爱丽对湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库（产权证号为***）享有的抵押权合法有效。事实与理由如下：2016年11月30日，原告杨爱丽以对第三人永州市建桥公司所有的位于湖南省永州市零陵区七里店三组温馨小区的16套共计面积为1476.07平方米的房产享有抵押权为由，向永州市零陵区人民法院申请财产保全，2016年12月1日，永州市零陵区人民法院以（2016）湘1102民初2680号之一民事裁定书查封了建桥公司所有的上述房产。2017年9月，被告对上述查封房产之一的E栋104号车库提出执行异议，称其于2013年8月18日与第三人签订了商品房买卖合同，购得涉案车库。2017年9月28日，零陵区人民法院以（2017）湘1102执异46号执行裁定书，裁定中止执行。原告认为该中止执行裁定认定事实及适用法律错误，本案不应当中止执行，具体理由如下：1.中止执行适用法律错误；本案不属于金钱债务的执行，而是抵押权的执行，不应当适用金钱债权执行的法条依据；同时即便本案属于金钱债权的执行，也应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十七条。2.中止执行裁定书没有证据证明原告享有抵押权错误或无效的情况下中止执行，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告眭国生辩称，本案是执行异议之诉，原告诉讼过程中增加的诉讼请求为确认之诉，应当另行起诉；被告在人民法院查封涉案车库之前就已经签订了合法的买卖合同，并支付全部价款，实际占有该车库并获得该车库的使用权，根据相关规定，零陵区人民法院作出的中止执行裁定书是正确的；根据最高人民法院的相关批复，消费者交付购买商品房大部分及全部价款后抵押权人不得对抗买受人。第三人永州市建桥房地产开发有限公司经传票传唤没有到庭，亦没有提交书面答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人质证,对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方存在争议的证据，本院认定如下：原告杨爱丽提交的证据一、零陵区人民法院（2016）湘1102民初2680民事判决书、永州市中级人民法院（2017）湘11民终579号民事判决书，欲证明原告杨爱丽与第三人永州市建桥房地产公司之间的债务真实、合法且有效。证据二、永州市零陵区房产局交易管理所出具的抵押登记资料（抵押申请登记表、抵押借款合同、抵押登记询问表、国有土地使用证、税务登记证、组织机构代码证和营业执照、杨爱丽及韩小桥的身份证复印件、房地产抵押合同、现房抵押物清单、零陵区房产局业务受理单等）；欲证明的案件事实：抵押登记是2015年6月26日办理的，2016年6月27日向原告出具抵押权证书。被告眭国生质证认为：对证据一、二的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的有异议，因为在抵押时第三人已经将涉案房屋出售给被告，被告已经支付了全部价款，第三人已经不享有抵押权，没有征得所有人的同意，所以抵押无效；本院经审查认为，抵押是否有效应当以是否违反法律强制性规定为标准，即便是人民法院裁定不予执行，也是基于法律对物权期待权的特别保护作出的，��被告的质证意见不予采纳，对该证据本院予以采信，对待证事实予以确认。证据三、永房他证零陵字第*****号他项权证、现房抵押物清单，证明的案件事实同证据二；被告对证据三的合法性和证明目的均有异议。本院经审查认为，该证据为国家登记机关依法进行登记的材料及发放的凭证，被告虽提出异议，但没有提供相应的证据证实其异议，故对该证据本院亦予以采信。证据四、零陵区房屋抵押登记询问表，欲证实：设立抵押登记时第三人建桥公司明确申明涉案房产并未出售，被告的涉案房产预售买卖合同没有办理预告登记，原告无从知晓涉案房产已被出售的事实，第三人的隐瞒行为以及被告未经预告登记的行为致使被告通过买卖合同享有的物权期待权不能排除原告经过登记的抵押权的行使。被告对该证据证明目的第二点有异议，认为被告在购买房屋时整个小区都没有办理预告登记，且原告在进行抵押登记时是可以知晓抵押房屋已经出售的事实，当时被告合法占有了该车库，原告有责任审查房屋是否已经出售、交付，所以该证据无法实现原告的证明目的，同时询问表没有写时间，被告买房是在抵押之前。本院经审查认为该证据经国家登记机关依法登记，被告虽提出异议，但没有提供相应的证据证实该异议，故对该证据本院亦予以采信。被告眭国生提交的证据一、商品房买卖合同；证据二、购买车库的收据；证据四、转账凭证；欲证实抵押之前被告就购买了涉案车库，并实际支付了购买车库的全部价款；原告质证对上述三份证据的三性均有异议，经审查该三份证据能够相互佐证，本院予以采信。证据三对车库占有和使用情况的照片，欲证实在抵押之前被告就已经购买该车库并占有使用。原告对该证据三性均有异议��认为该图片无法显示拍摄的车库就是涉案车库，也无法显示涉案车库何时交付，无法显示涉案车库的使用人和占有人，本院经审查认为该照片无法显示车库位置，不能达到被告的证明目的，故本院不予采信。证据五办理房产证费用的收据，欲证实被告已经缴纳了办证费用，但第三人未办理出车库的房产证。原告对该证据三性均有异议，认为该证据只是写明交来办理房产证的相关费用，并没有明示是否为涉案车库的办证费用，且2015年9月10日缴费在抵押之后，经审查认为该证据符合证据的三性，故本院予以采信，对原告提出的该收据不能表明是否是办理涉案车库的办证费用的质证意见，因被告在第三人处购买的车库即为涉案车库，对原告的质证意见本院不予采纳。根据采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2013年8月18日被告眭国生委托其��亲眭福利与第三人永州市建桥房地产公司签定商品房买卖合同，约定眭国生购买建桥房地产公司的位于芝城花园法华路东温馨名苑小区陆栋壹单元（编号201）房屋及陆栋第贰号车库，约定房屋总价款为260,000元，车库面积约为29㎡，价格为3000元/㎡，车库总价款为86,000元，眭福利于2013年8月18日代被告眭国生将购买车库的价款付清给第三人建桥房地产开发有限公司。2015年9月10日被告眭国生向第三人建桥公司缴纳办证费用25000元。2015年6月26日，因第三人建桥公司向原告杨爱丽借款，双方签定抵押借款合同，由第三人建桥公司将其名下的16套住房及车库（产权证号分别为：******、***、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******）抵押给原告杨爱丽，2015年6月27日，双方在永州市零陵区房产交易管理所办理了房屋他项权证（证��为：永房他证零陵字第*****号）。2016年11月25日杨爱丽以建桥房地产公司为被告向本院提起民事诉讼，要求建桥房地产公司偿还借款，2016年11月30日杨爱丽在诉讼中向本院申请财产保全，本院于2016年12月1日作出（2016）湘1102民初2680号民事裁定书，裁定查封了第三人名下的16套房产，2017年2月7日本院作出（2016）湘1102民初2680号民事判决，判决建桥房地产公司在判决生效后10日内给付杨爱丽借款本金1,838,825元及利息330,988.5元（截止2017年1月28日，之后的利息按月利率2%给付，直至本息付清为止），建桥房地产公司不服，向永州市中级人民法院提出上诉，永州市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）湘11民终579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，杨爱丽于2017年7月18日申请执行，执行过程中，被告眭国生向本院提出执行异议，本院于2017年9月30日作出执行裁定书，裁定中止对位于湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库的执行。原告杨爱丽不服，向本院提起执行异议之诉，遂引发本案。本院认为，杨爱丽与建桥房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月7日作出（2016）湘1102民初2680号民事判决，该判决经永州市中级人民法院终审判决维持，2017年7月18日经原告申请，已执行立案，执行过程中，被告眭国生提出执行异议，本院裁定中止执行后，原告杨爱丽不服提起民事诉讼，故本案为执行异议之诉。原告杨爱丽与建桥公司于2015年6月27日签订了抵押担保合同并到房产部门进行了抵押登记，办理了房屋的他项权证，故原告杨爱丽依法享有对抵押物的优先受偿权。本院的争议焦点为：被告眭国生是否具有足以排除执行行为的权利。对此，被告眭国生应当就其对涉案车库享有足以排除强制执行��民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告眭国生在第三人建桥公司处购买涉案车库的同时，在第三人建桥公司处购买了一套商品房，故其不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中第（二）款的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人必须同时具备以下条件：即在人民法院查封之前，被告已签订合法有效的书面合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，仅凭被告眭国生提供的照片不足以能够证实其实际占有了该房屋，且被告眭国生对涉案车库未办理过户登记存在过错，不满足该条款所规定的排除执行的条件。主要体现在：1、为保障交易安全，物权法和房屋登记办法均对登记的公示效力作了相关规定，而买受人即本案被告眭国生忽视了对公示效力的认识和审查。签订合同后，买受人不注意交易安全，未到房产部门进行合同预告登记。2、被告眭国生与第三人建桥公司签订商品房买卖合同系在2013年8月18日，原告办理抵押登记系在2015年6月27日，而被告眭国生缴纳办证费用的时间系在2015年9月10日，眭国生在签订合同后并未及时缴纳办证费��，且其对涉案门面已设立抵押系直至涉案门面被强制执行时才知晓，亦表明其怠于行使合同权利。综上，被告眭国生虽与第三人建桥公司之间就涉案车库签订了《商品房买卖合同》，但其享有的仍然只是普通的合同之债，债权不能对抗担保物权（即本案中杨爱丽的抵押权），被告眭国生提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故原告享有的抵押权应当优先保障，对原告要求准予继续对位于湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库（产权证号为***）的执行的诉讼请求本院予以支持。对原告提出的请求法院依法确认原告对湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库（产权证号为***）享有的抵押权合法有效的诉讼请求，该请求为确认之诉，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下:准许对湖南省永州市零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋104号车库（产权证号为***）的执行。案件受理费80元，由被告眭国生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判长  李跃林审判员  黄明鸣人民陪审���唐艳明二〇一八年三月九日书记员  李嘉雯附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵���财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人��执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人���身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。