河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终532号上诉人(原审被告)：襄城县朗润房地产开发有限公司。住所地：襄城县八七路与汝河路交叉口。法定代表人：ＸＸ，任该公司总经理。委托诉讼代理人：郑雯华，任该公司营销部总监。委托诉讼代理人：王博，任该公司行政法务专员。被上诉人(原审原告)：林珊珊，女，1990年2月2日出生，汉族，住襄城县。委托诉讼代理人：王晓磊，河南世纪风律师事务所律师。上诉人襄城县朗润房地产开发有限公司（以下简称朗润房地产公司）因与被上诉人林珊珊商品房销售合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2017）豫1025民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朗润房地产公司的委托诉讼代理人郑雯华、王博，被上诉人林珊珊的委托诉讼代理人王晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朗润房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回林珊珊的全部诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费由林珊珊承担。事实和理由：1、一审法院认定“朗润房地产公司提出的政府行为、天气影响及工程变更设计等影响工程进度的原因，均属于常态性事件，不属于不可抗力事由”不符合法律规定。2、一审法院认定朗润房地产公司未按合同约定通知买受人不是事实。朗润房地产公司的置业顾问通过电话、业主群公告等形式将一审过程中辩称的逾期交房因素等事项告知了全体购房客户。一审法院在明知本案存在若干不可抗力因素影响开发商正常施工的情况下，仅以开发商无书面通知证据为由，判令朗润房地产公司承担违约责任，有失公允。林珊珊辩称，朗润房地产公司作为资深开发商，开发一项工程从设计到开工开盘、交工、竣工等过程已经将各种因素全部考虑在内，其在与各业主签订合同时，应当充分考虑各种因素，并且将交房期限定的较长。所谓的不可抗力有明确的概念，一审认定影响工程进度的原因，属于常态事件正确。朗润房地产公司提出影响因素，一部分是合同签订之前的事情，另一部分是违约之后产生的事情，与本案无关。朗润房地产公司没有按照合同约定通知买房者，所谓的电话和业主群等公告方式通知不属实，业主群是业主自发建立，在案的买房者大多数不在其内，一些业主群的创建很多在起诉后建立的，即使出现合同约定的影响工程进度的因素，但上诉人没有通过书面形式通知本案买受人。驳回上诉请求，维持原判。林珊珊向一审法院起诉请求：1、依法判令朗润房地产公司赔偿林珊珊逾期交房的违约金40248.97元（违约期限暂计到2017年8月31日）；2、诉讼费用由朗润房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年12月16日，林珊珊与朗润房地产公司签订商品房买卖合同，林珊珊购买朗润房地产公司开发建设的朗润美晨小区1号楼东单元8层801号房屋。合同约定，房屋建筑面积共133．54平方米，单价为每平方米2903．66元，总房款为387755元；合同第六条约定了付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：银行按揭方式付款。总房款叁拾捌万柒仟柒佰伍拾伍元整（￥：387755），首付款壹拾壹万柒仟柒佰伍拾伍元整（￥：117755），剩余贰拾柒万元整（￥：270000）银行贷款方式付款。第八条约定了交付期限：出卖人应当在2015年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1：该商品房经验收合格；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定了房屋交接事项：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到使用交付条件后，由出卖人从小区公告或报纸公告通知办理交接手续，自公告之日起15日内因为买受人原因未能办理交接手续的，视为买受人已认可该商品房质量合格，并视为已交接，并自逾期次日起按照物业公司管理相关规定收取相关费用。林珊珊于2014年12月16日向朗润房地产公司支付房屋首付款117755元，下余270000元以贷款方式支付。合同约定的交房时间2015年10月31日到期后，朗润房地产公司并未按约交房。2017年1月16日，朗润房地产公司出具承诺书一份，该承诺书载明：“朗润美晨·小区业主：我公司开发建设的襄城县朗润美晨·小区未按期给各业主交房，给各业主带来不便之处，敬请谅解。经协调协商，我公司郑重承诺，保证到2017年5月31日交钥匙，交工必须符合国家规定的交房条件（水电齐全），2017年5月31日若不能交房，先把5月31日之前的违约金用现金形式全部支付给业主，同时2017年5月31日以后的违约金按5倍每月以现金形式返还给业主。襄城县朗润房地产开发有限公司（加盖公司印章）2017年01月16日”。2017年5月31日，朗润房地产公司在小区门口张贴交房公告，该公告载明：“由襄城县朗润房地产开发有限公司开发的朗润·美晨一期已建设完成，1#、2#、3#、6#楼现已具备交房条件，项目将于2017年5月31日起正式交房，为保证交房工作的顺利进行，现将依次办理交房手续，有关事项公告如下：一、交房时间：2017年5月31日起;二、交房地点：八七路朗润美晨小区物业办公室具体详见交房通知书，朗润美晨营销中心咨询电话：0374-808****特此公告。恭祝各位业主喜迁新居，万事如意。襄城县朗润房地产开发有限公司（加盖公司印章）二O一七年五月三十日”。后朗润房地产公司一直未将涉案商品房交付林珊珊，也未向林珊珊支付逾期交房违约金。林珊珊于2017年9月1日诉至该院，请求依法判令朗润房地产公司继续履行合同及时向林珊珊交付房屋并赔偿林珊珊逾期交房的违约金39000．15元（违约期限暂计到2017年8月31日）。诉讼过程中，朗润房地产公司于2017年10月14日将案涉房屋交付林珊珊。庭审中，林珊珊撤回要求朗润房地产公司继续履行合同及时向林珊珊交付房屋的诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。林珊珊已按合同约定支付了朗润房地产公司房屋首付款，下余房款林珊珊以按揭贷款方式支付，朗润房地产公司应当按照合同约定，在2015年10月31日将房屋交付林珊珊。但朗润房地产公司实际交房时间为2017年10月14日，故朗润房地产公司应当按照合同约定向林珊珊支付逾期交房违约金。双方签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．非出卖人自身因素，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；3．政府行为导致无法施工的，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人。”本案朗润房地产公司辩称涉案房屋之所以延期交付，是受政府行为、天气影响及工程设计变更所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。朗润房地产公司提出的政府行为、天气影响及工程变更设计等影响工程进度的原因，均属于常态性的事件，不属于不可抗力事由。且合同约定，非出卖人自身因素或政府行为导致无法施工的，出卖人应在发生之日起60内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。本案朗润房地产公司对其主张的政府行为、天气影响及工程设计变更影响工程进程，并未提供证据其在发生之日起60日内告知买受人即本案林珊珊，故朗润房地产公司由此主张不应支付逾期交房违约金的理由不能成立，该院不予采信。朗润房地产公司作为房地产开发商，长期从事相关行业，对建筑过程中可能会出现的影响工程进度的各种因素应当有一个合理的评估和预见，朗润房地产公司应根据本地的实际条件，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。根据双方签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1．（2）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因该条款中约定的违约金是按已付房价款的万分之一计算，本案林珊珊于2014年12月16日向朗润房地产公司支付房屋首付款117755元，并于2015年10月31日前向银行贷款270000元向朗润房地产公司支付下余房款，实际已支付购房款共计387755元。因双方约定交房时间为2015年10月31日，朗润房地产公司实际交房时间为2017年10月14日，本案林珊珊请求的违约期限为2015年11月1日至2017年8月31日。根据商品房买卖合同第九条和朗润房地产公司出具的承诺书的约定，朗润房地产公司应向林珊珊支付的违约金应分两个时间段计算：2015年11月1日至2017年5月31日（共计578天）的违约金按已付房价款的万分之一计算，即387755元×1／10000×578天=22412．24元；2017年6月1日至2017年8月31日（共计92天）的违约金按已付房价款的万分之一的5倍计算，即387755元×1／10000×92天×5=17836．73元，故被告应向原告支付逾期交房违约金总额为40248．97元。朗润房地产公司辩称，其已按合同约定的房屋交接规定于2017年5月31日通过在小区门口张贴交房公告及通过邮政特快专递向林珊珊邮寄《交房通知书》或给业主打电话告知等多种方式通知业主前来办理交房手续，违约日期应计算至2017年5月31日。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案朗润房地产公司仅提供其张贴交房公告的证据，未提供其向林珊珊邮寄《交房通知书》或给林珊珊打电话告知交房事宜的相关证据，亦未提供证据证明系因买受人的原因未能按期交付，故朗润房地产公司的辩称，证据不力，该院不予采信。判决：襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付林珊珊逾期交房违约金共计人民币40248．97元。案件受理费810元，由襄城县朗润房地产开发有限公司负担。本院二审期间，朗润房地产公司提交新证据：向业主发的逾期交房的通知复印件一份，证明朗润房地产公司将逾期交房事由通知过买受人。林珊珊质证认为，不是新证据，证据真实性有异议，即是否在2016年1月25日张贴有异议。该份通知本身的通知时间是在合同违约之后做出，不能改变其未按期交房的事实。林珊珊未提交新证据。本院经审查认为，朗润房地产公司提供的证据不能有效证明朗润房地产公司按合同约定在影响工程进度的各项因素发生的60日内告知买受人，亦不能改变朗润房地产公司逾期交房的事实，对该证据本院不予采纳。二审查明事实，根据合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:商品房达到使用交付条件后,由出卖人从小区公告或报纸公告通知办理交接手续,自公告之日起15日内因为买受人原因未能办理交接手续的,视为买受人已认可商品房质量合格,并视为已交接,并自逾期次日起按照物业公司管理相关规定收取相关费用。”本案朗润房地产公司于2017年5月31日发布小区公告通知各业主交房，并部分以邮政特快专递等书面形式通知业主前来办理交房手续，后业主陆续办理交房手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。林珊珊与朗润房地产公司签订商品房买卖合同，林珊珊已按照合同约定向朗润房地产公司支付了全部房款，朗润房地产公司却未在约定交房时间交房,朗润房地产公司逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。合同第九条约定的违约金按已付房款的万分之一计算，不违反法律规定，一审予以确认正确。关于逾期交房是否因不可抗力因素影响和是否通知业主的问题。朗润房地产公司上诉称政府行为、天气影响及工程变更设计等影响工程进度的原因属于不可抗力。经审理查明，因高考周围工程停止施工是多年来政府一直实施的一项规定，一年中有一定的雨雪天气影响工期，变更设计、大气治理可能造成的停工等问题，朗润房地产公司作为专业房地产开发企业，其在与买房者签订房屋买卖合同时就应知晓上述事实对工期的影响，也应预见到由此可能停工的时间,因此上述因素不属于合同约定的不可抗力。朗润房地产公司提出的影响因素大多发生在合同约定的交房时间之后，且其未提供有效证据证明其按合同约定在上述各项事由发生的60日内告知买受人，因此亦不属于可依合同约定的延期情形。根据合同第十一条约定,朗润房地产公司于2017年5月31日发布小区公告通知各业主前来办理交房手续,应视为通知的送达,因此逾期交房的违约金计算起止时间为2015年11月1日起至2017年5月31日止为宜。朗润房地产公司应向林珊珊支付的违约金为：387755元×1／10000×578天=22412．24元（2015年11月1日至2017年5月31日，共计578天，每天按已付房价款的万分之一计算）。林珊珊请求过高部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更河南省襄城县人民法院（2017）豫1025民初2999号民事判决为襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付林珊珊逾期交房违约金共计人民币22412．24元。一审案件受理费810元，由林珊珊负担60元，襄城县朗润房地产开发有限公司负担750元。二审案件受理费806元，由林珊珊负担86元，襄城县朗润房地产开发有限公司负担720元。本判决为终审判决。审 判 长  胡琰峰代理审判员  肖永强代理审判员  刘贺举二〇一八年三月二十六日书 记 员  张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口