河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初13279号原告：刘玉镜，女，汉族，1988年2月23日出生，住河南省范县。委托代理人：尹凯，河南彭友律师事务所律师。被告：耿胜利，男，汉族，1973年5月16日出生，住河南省新蔡县。委托代理人：李欢、张超宁（实习），河南博云天律师事务所律师。第三人：郑州妙家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区陇海路南、庆丰街西6幢1层110号。法定代表人：赵城都。委托代理人：陈营涛，男，汉族，1980年10月15日出生，户籍所在地河南省原濮阳县，系该公司员工。原告刘玉镜诉被告耿胜利、第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司（以下简称郑州妙家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹凯、被告耿胜利及其委托诉讼代理人李欢、第三人郑州妙家公司委托诉讼代理人陈营涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉镜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告与第三人签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告双倍返还原告定金39200元；3、依法判令被告返还原告支付的购房首付款150000元；4、依法判令被告向原告支付违约金92000元；5、依法判令被告承担第三人的佣金及代办费20400元（原告已垫付)；6、依法判令被告向原告支付律师费用15000元；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月14日，原告同被告及第三人签订了房屋买卖合同，该合同对三方的权利义务及违约责任均作出了明确的约定；协议签订后原告按协议的约定支付了相应的定金；2017年6月19日原告又向被告支付首付款150000元以便被告用于本案所涉房产的解押。但在本合同履行过程中，被告拒不按合同的约定履行自己的义务致使本合同无法继续履行，且合同履行期已过；被告的违约行为致使原告签订本合同购房的目的无法实现，原告多次通过第三人与被告协商解决此事但均无果；现为维护自身的合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告耿胜利辩称：被告在履行房屋买卖时不存在违约的情形，不应承担违约责任。理由如下：1、合同签订后，被告立即将房屋交付给原告使用，并积极按程序办理房屋解押手续，期间原告告知被告其无购房资格，第三人郑州妙家公司也向被告承诺可以帮忙解决限购问题，被告为了保障自身合法权益，遂暂停房屋解押，等待原告解决购房资格后继续履行合同，没想到原告起诉了；2、原告将定金19600元交到第三人，被告没有获得任何利益，不应由被告承担双倍返还义务。被告没有违约，不应支付违约金，律师费也不应由被告承担。原告不存在任何损失，实际损失人应为被告；3、第三人作为居间方在促成双方签订合同时，未尽到自身如实告知义务，向被告隐瞒原告没有购房资格，导致合同无法履行。若本案解除合同，则房屋没有进行实质交易环节，第三人没有提供服务，不存在代办费用。第三人郑州妙家公司应诉称：原告是大学毕业生，政策允许可以把户口迁到郑州市人才市场，具备买房资格。在签订合同之前，被告已经知道原告是外地户口，在签订合同的时候，双方口头约定，由被告先解押，原告去迁户口。被告称急需用15万买新房，想让原告先支付15万首付款，如果原告不支付，他就用之前准备解押的钱去买新房，这样合同就无法履行，所以第三人组织双方又签了个补充协议，原告向被告支付15万元首付款用于被告购买新房。但是被告收到15万元后拒不解押，致使合同不能继续履行。本院经审理查明事实如下：二七区庆丰街12号4号楼3单元40号房屋（不动产证书号1301126696）系被告耿胜利所有。2017年6月14日，被告耿胜利（甲方）与原告刘玉镜（乙方）及第三人郑州妙家公司（丙方）签订房屋买卖合同（合同编号为1706331号）一份，主要约定内容如下：1、乙方以总价920000元购买甲方位于二七区庆丰街12号4号楼3单元40号房屋（不动产证书号××号），房屋建筑面积为89.55平方米。2、乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费40000元（其中佣金及代办费20400元，余额作为向甲方支付的定金），甲方同意上述定金在办理该房屋过户手续前由丙方保管。3、购房付款方式为按揭贷款：甲乙双方共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行办理相关手续等；甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户、不动产等相关手续。4、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的30个工作日内向贷款银行提出还款申请等。5、甲乙双方在办理产权过户手续时，乙方负担总费用的100%，丙方的佣金由乙方支付18400元，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元。6、甲方违约的，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金）；乙方违约的，其无权要求返还定金。7、如果甲乙任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%为违约金。8、其他约定事项：甲方拥有的该房屋目前有银行贷款，该贷款由甲方自行解押。2017年6月19日，原告刘玉镜（乙方）与被告耿胜利（甲方）、第三人郑州妙家公司（丙方）签订补充协议，约定：1、因甲方购买新房急需用钱，甲乙双方就上述房产甲方先期使用乙方购房首付款相关事宜达成补充协议，乙方需在网签前先期支付首付款150000元给甲方，专用于甲方解决购买新房资金短缺的问题。2、甲乙双方保证履行上述房屋买卖合同约定的出售及购买义务，非经对方允许，另一方不得拒绝出售或购买。3、甲方收到乙方先期支付的首付款后十五日内将该房屋交于乙方使用；如甲方违反上述约定，甲方应在乙方通知返还上述首付款后7个工作日内除返还上述已支付的购房款外，同时还应向乙方支付等于上述首付款数额的违约金。如乙方违反本补充协议第二条之约定，甲方不再返还乙方已交付的首付款并将房屋收回。2017年6月19日，原告刘玉镜按照购房合同约定将购房定金19600元、佣金及代办费20400元，共计40000元交付给第三人郑州妙家公司；当日，原告按照补偿协议约定支付给被告购房首付款150000元。后被告将房屋交付给原告，但被告未用此150000元购买新房，亦未将上述房屋解押。后双方因本案纠纷，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的合同及补充协议不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对双方当事人都具有约束力，双方应依照合同约定履行各自义务。因该房屋存在抵押，被告耿胜利应自房屋买卖合同签订后的30个工作日内向贷款银行提出还款申请，但被告至今未向其贷款银行申请还款解押，故被告耿胜利的行为致使合同不能继续履行，系违约。被告辩称由于原告不具备在郑州购房资格，导致该合同根本无法继续全面履行，但其并未提供有效证据予以证明，且第三人及原告均当庭陈述，在签订合同时被告已知原告并非郑州户口，且可以将户口迁至郑州进而具备在郑州购房的资格，故本院对被告该辩称不予采纳。关于原告要求被告承担定金责任及违约金的诉请，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，可以选择适用违约金或者定金条款，原告申请选择适用违约金条款，故本院支持被告承担购房合同约定的违约金92000元，被告应返还原告所交定金19600元。关于原告刘玉镜主张被告返还支付的购房首付款符合合同约定及法律规定，本院予以支持，被告耿胜利应返还原告支付的购房首付款150000元。关于原告主张被告承担其所支付的佣金及代办费损失的诉请，经查，原被告及第三人在房屋买卖合同中约定：非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任，故被告应承担原告的佣金损失18400元，原告支付的代办费损失亦因被告违约行为所产生，故被告应支付原告的代办费损失2000元。关于原告主张本案律师费由被告承担的诉请，因其未提供律师费发票等相关证据，故本院不予支持。综上，原告部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2017年6月14日原告刘玉镜与被告耿胜利、第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司签订的合同编号为1706331号房屋买卖合同；二、被告耿胜利于本判决生效之日起十日内向原告刘玉镜返还购房首付款150000元、定金19600元（第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司代为保管）、佣金及代办费20400元，支付原告刘玉镜违约金92000元，以上共计282000元；三、驳回原告刘玉镜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6049元，原告刘玉镜负担661元，被告耿胜利负担5388元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 倩人民陪审员  赵红彩人民陪审员  苏志美二〇一八年三月十二日书 记 员  闫 涵