北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1780号上诉人（原审被告）：北京先锋兴盛百货有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号院1号楼3层3016。法定代表人：杨永胜，总经理。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1982年8月1日出生。原审被告：李冬青，女，1974年12月15日出生。委托诉讼代理人：李艳芳，北京市大安律师事务所律师。上诉人北京先锋兴盛百货有限公司（以下简称先锋兴盛百货公司）因与被上诉人杜鹃、原审被告李冬青房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。先锋兴盛百货公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜鹃一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.我公司并未与杜鹃直接签订合同，双方之间不存在合同关系，我公司的合同相对方为李冬青，故不应当由杜鹃提起诉讼，一审法院对于诉讼主体认定有误；2.由于在我公司与李冬青签订的合同中没有写明租赁面积，约定的租金也是整体结算，没有办法按照单个业主进行结算；3.由于业主数量在不断变化中，所以出资总额也在不断变化，因此不能按照固定比例计算单个业主的租金数额；4.现没有证据证明全部购房款的数额，以及杜鹃个人出资所占购房款总额的比例，因此没有办法确定租金分配比例；5.依据我公司与李冬青之间的租赁合同约定，超过约定时间一个月没有支付租金的，合同自动解除，我公司支付租金至2015年1月17日，所以租赁合同已经在2015年2月解除，我公司不应当再支付2015年1月17日以后的房屋租金；6.我公司在2015年1月17日前后就要求向李冬青代表的业主交房，但由于业委会内部原因没有收房，因此没有交房不是我公司的原因，我公司不应当支付占有使用费；7.从2015年底开始，我公司不再占有使用诉争房屋，对于是否应当支付2015年底以前的房屋占有使用费问题，由法院认定。杜鹃辩称，1.发生法律效力的判决书已认定我与先锋兴盛百货公司之间存在房屋租赁合同关系；2.我提供了购房发票证明我的出资额，李冬青定期打款记录能够证明租金分配比例，我的面积和出资额都是确定的，不存在变化；3.房屋租赁合同约定1个月不支付租金，我享有解除权，而不是合同自动解除，租赁合同是经过法院判决解除的；4.先锋兴盛百货公司在合同解除后一直没有腾退房屋，2016年6月14日通过法院强制执行程序收回房屋，后又被先锋兴盛百货公司强占，先锋兴盛百货公司应当支付占有使用费。同意一审判决，不同意先锋兴盛百货公司的上诉请求及理由。李冬青述称，1.我是作为杜鹃的代理人与先锋兴盛百货公司签订合同，杜鹃作为合同当事人，是适格的原告；2.租金分配比例是按照单个业主投资额与总投资额的比例计算而得出，每次的租金均是按照这个比例分配，比例是明确的；3.2013年债权转让以后业主人数就没有变化，先锋兴盛百货公司拖欠租金以后，租金分配比例没有变化；4.租赁合同约定超过一个月不交租金，是守约方享有解除权，不是合同自动解除；5.先锋兴盛百货公司欠交租金后一直占有使用房屋，没有提出过要交还，其现在仍占有使用房屋，应当支付占有使用费。同意一审判决，不同意先锋兴盛百货公司的上诉请求及理由。杜鹃向一审法院起诉请求：1.判令先锋兴盛百货公司、李冬青共同向我支付从2013年1月17日到2013年7月16日拖欠的租金6182.15元、从2013年7月17日到腾退房屋之日止每年的租金7012.86元及滞纳金（按每天千分之一计算）；2.本案诉讼费由先锋兴盛百货公司、李冬青共同承担。一审法院认定事实：位于北京市昌平区3056的房屋（以下简称3056号房屋）登记于杜娟名下。该房屋建筑面积为84.31平方米，其中套内建筑面积为41.92平方米。2013年1月31日，李冬青（甲方）代理杜鹃及北京市昌平区1号楼其他部分房屋所有权人与北京先锋时代服装商贸有限公司（乙方）（以下简称先锋时代公司）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将其所有的位于北京市昌平区1#楼（某购物中心）商铺租赁给乙方合法使用（包括自用和转租）；商铺租赁期自2013年1月17日起至2025年10月24日；本合同所涉及每平方米租赁价格（层均价）均按照使用面积计算；2013年1月17日起至2013年7月16日，如乙方出租价格达到5元以上（含5元）/平方米/天，甲方收取总收益的80%，乙方收取20%，若乙方出租价格不能达到5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2013年7月17日起至2015年7月16日，按照6元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6元（含6元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2015年7月17日起至2017年7月16日，按照6.5元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6.5元（含6.5元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6.5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；甲方按照对该商铺的投资总额即购房发票所示的购房款总额占所在楼层与乙方签订相同租赁合同业主投资总额的百分比收取本层租金；市场开业后的一个自然月内，乙方应邀请甲方共同确认当年租金，并通过转账方式将第一年租金转入甲方指定账户，之后每一个新的租赁年度开始的第一个月内乙方应按照同样方式确认并支付租金；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权对乙方所欠租金按照每天1%的标准向其加收滞纳金；本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；本合同所列出租单价均为第二层标准，第一层单价在此基数上浮0.5元，第三层出租单价在此基数上下调0.5元，甲方按其商铺所在楼层对应以上相应标准计算租金。合同签订后，李冬青（甲方）与先锋时代公司（乙方）又签订《租赁合同补充协议》。该协议主要约定：本协议起止期为2013年1月17日至2016年4月16日，其中2016年1月17日至2016年4月16日是甲方给予乙方的免租期；原合同的租期维持不变，不因本协议的三年零三个月期限而受到任何影响；原合同期限中的首个本协议租期，甲方以定额回报的方式获取租金，本协议期满后，在本协议均能满足双方诉求时，可以另行签订补充协议；租金支付时间和金额分别为：2013年1月17日前支付租金294万元，2013年7月17日前支付租金294万元，2014年1月17日前支付租金294万元，2014年7月17日前支付租金308.7万元，2015年1月17日前支付租金308.7万元，2015年7月17日前支付租金308.7万元；乙方须严格按照本协议第五条的约定支付租金，逾期每超过1日，乙方须向甲方支付应付金额同期银行利息4倍的违约金，超过30日，甲方有权解除本协议，并向乙方索取赔偿；本协议未明确规定内容均以原合同规定内容为准。2013年12月4日，李冬青（甲方）、先锋时代公司（乙方）与北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（丙方，以下简称先锋兴盛珠宝公司，该公司名称于2016年3月3日经核准变更为北京先锋兴盛百货有限公司）签订《债务转移协议书》，主要约定：1.乙方将因履行其与甲方于2013年1月31日签订的《租赁合同》及其全部补充协议而产生的债权债务全部转移给丙方；2.本合同签订之日，乙方对甲方尚欠2013年1月17日至2013年7月16日期间租金合计100万元尚未支付，乙方将此债务也一并转让给丙方。上述合同签订后，至2015年1月17日前，先锋兴盛百货公司共计向李冬青支付租金1076万元。2015年1月17日后，先锋兴盛百货公司未再支付租金。诉讼过程中，李冬青称先锋兴盛百货公司支付租金的具体时间及金额为：2013年1月23日支付294万元、2013年7月4日支付194万元、2013年9月30日支付294万元、2014年1月21日支付100万元、2014年8月29日支付194万元。先锋兴盛百货公司未向法院提供其支付租金的相关凭证。诉讼过程中，李冬青称，其收取先锋兴盛百货公司支付的租金后，留存1%作为业主委员会活动经费及业主委员会成员工资，其余99%按照每个业主实际支付的购房款金额占所有业主购房款总金额的比例进行分配。杜鹃对李冬青陈述的租金分配方法及分配比例无异议。2015年，杜鹃诉至北京市昌平区人民法院，要求判令解除其与先锋时代公司、先锋兴盛珠宝公司之间的房屋租赁合同，并将3056号商品房交给杜鹃。2015年11月20日，法院作出（2015）昌民初字第07514号民事判决书，判决解除杜鹃与先锋兴盛珠宝公司之间的房屋租赁合同关系，并判令先锋兴盛珠宝公司于判决生效之日起30日内腾空3056号房屋并交还给杜鹃。后先锋兴盛珠宝公司不服该判决，提起上诉。在二审审理过程中，先锋兴盛珠宝公司申请撤回上诉。2016年4月15日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终1386号民事裁定书，裁定准许先锋兴盛珠宝公司撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。一审法院庭审中，杜鹃称其已申请法院强制执行上述判决，但尚未执行完毕。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《债务转移协议书》、（2015）昌民初字第07514号民事判决书、（2016）京01民终1386号民事裁定书、银行交易明细及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，法院生效判决已经认定，杜鹃与李冬青之间形成的委托合同关系合法有效，李冬青受托与先锋时代公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》对杜鹃产生约束力，先锋时代公司将上述合同中的权利义务一并转让给先锋兴盛百货公司后，杜鹃与先锋兴盛百货公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。根据《租赁合同补充协议》的约定，先锋兴盛百货公司应于2013年1月17日前、2013年7月17日前、2014年1月17日前各支付租金294万元，应于2014年7月17日前、2015年1月17日前、2015年7月17日前各支付租金308.7万元，但其实际履行支付租金义务并不符合合同约定，对此，先锋兴盛百货公司应承担相应的违约责任。先锋兴盛百货公司辩称房屋租赁合同已经于2015年1月解除，缺乏事实及法律依据，且与法院生效判决的认定不符，法院不予采信。根据《租赁合同补充协议》的约定，如先锋兴盛百货公司未按约定支付租金，每逾期1天，须按应付金额同期银行利息的4倍支付违约金，故此，杜鹃要求先锋兴盛百货公司支付租金及逾期付款违约金，于法有据，法院应予支持。如上所述，《租赁合同补充协议》对杜鹃具有法律约束力，因此，先锋兴盛百货公司应支付的租金及违约金均应以《租赁合同补充协议》的约定为计算依据。杜鹃以李冬青签订《租赁合同补充协议》未经过其授权或同意为由，主张先锋兴盛百货公司应当按照《房屋租赁合同》的约定支付租金及违约金，事实及法律依据不足，法院不予支持。双方之间的房屋租赁合同被法院判决解除后，先锋兴盛百货公司继续占有使用3056号房屋，理应向杜鹃支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。房屋占有使用费的支付标准由法院参照《租赁合同补充协议》约定的租金标准予以确定。因《租赁合同补充协议》约定的租金额系为李冬青所代理的所有业主应得的租金额，故在具体到杜鹃应得租金额的确定上，法院根据李冬青陈述并经杜鹃认可的分配方法及分配比例予以计算。根据法院生效判决，杜鹃与李冬青之间为委托合同关系，李冬青并非本案房屋租赁合同法律关系的一方当事人，故根据合同相对性原则，杜鹃要求李冬青承担连带付款义务，事实及法律依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，一审法院判决：一、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付杜鹃租金45716.45元，并向杜鹃支付违约金（其中以6244.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍自2013年7月18日起计算至实际支付租金之日止；以917.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍自2014年7月18日起计算至实际支付租金之日止；以19276.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍自2015年1月18日起计算至实际支付租金之日止；以19276.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍自2015年7月18日起计算至实际支付租金之日止）。二、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付杜鹃房屋占有使用费（按照每月3212.83元的标准，自2016年4月15日起计算至实际腾退房屋之日止）。三、驳回杜鹃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院认定事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，已发生法律效力的判决书认定，杜鹃委托李冬青与先锋时代公司签订租赁合同及补充协议，李冬青与先锋时代公司签订的租赁合同及补充协议对杜鹃产生效力。此后签订的《债务转移协议书》将承租人的权利义务一并转让给了先锋兴盛百货公司，杜鹃与先锋兴盛百货公司之间形成了合法有效的租赁合同关系。先锋兴盛百货公司所持其与李冬青签订合同、与杜鹃之间不存在合同关系的上诉理由与生效判决认定不符，在先锋兴盛百货公司未提供充分相反证据的情况下，本院对于先锋兴盛百货公司的该项上诉理由不予采纳。先锋兴盛百货公司作为承租人，负有按照《债务转移协议书》、《租赁合同补充协议》的约定支付租金的义务。现有证据能够证明，先锋兴盛百货公司欠付2015年1月17日以前的租金114.7万元，以及2015年1月18日以后至房屋租赁合同解除时止的房屋租金，先锋兴盛百货公司应当支付上述款项，并且承担逾期支付的违约责任。先锋兴盛百货公司主张房屋租赁合同于2015年1月17日解除，但其并未就存在未付租金超过1个月则合同自动解除的约定提供证据支持，且杜鹃与先锋兴盛百货公司系经过法院判决解除，故该合同解除的时间应当以判决生效时间为准。合同解除后，先锋兴盛百货公司无权继续占有使用诉争房屋，故先锋兴盛百货公司应当向杜鹃支付合同解除后其实际占有使用房屋期间的占有使用费，一审法院参照租金标准认定房屋占有使用费标准并无不当，本院予以确认。先锋兴盛百货公司就所持自己要求交房而李冬青或业委会拒绝接受，以及其自2015年年底开始不再使用诉争房屋的事实主张，并未提供充分证据支持，本院不予采信。由于房屋租赁合同及补充协议中并未明确约定杜鹃应当取得的具体租金数额，先锋兴盛百货公司系针对由李冬青代理签订《租赁合同补充协议》的业主支付全部租金，故对于杜鹃应当取得的租金数额，应当以杜鹃与其他业主之间对于租金总额的分配约定作为依据。现依据李冬青与杜鹃等业主均认可并有证据证明的租金分配方式，杜鹃所取得的租金与其购房出资占全部业主购房款总额之间的比例相对应，该计算方法具有可操作性且数额为固定数额，且先锋兴盛百货公司并未提供证据证明该计算方法有误或可能侵害其权益。因此，对于先锋兴盛百货公司上诉所称无法确定分配比例、无法固定数额的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，先锋兴盛百货公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；鉴于杜鹃并未提起上诉，本院对于一审判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8959元，由北京先锋兴盛百货有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十一日法官助理  李 正法官助理  张 超书 记 员  杜 莹