湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05��终491号上诉人（原审被告）：胡巧玲，女，汉族，1982年12月19日出生，户籍地湖北省长阳土家族自治县，现住湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：宜昌市公共资源交易中心，住所地宜昌市城东大道5。法定代表人：刘明耀，系该中心主任。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：樊晓梅，女，汉族，1974年3月1日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人胡巧玲因与被上诉人宜昌市公共资源交易中心、原审被告樊晓梅租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审���。上诉人胡巧玲，被上诉人宜昌市公共资源交易中心的委托诉讼代理人韩庆阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡巧玲上诉请求：1、请求撤销原审判决，将此案发回重审或改判。2、本案中一审、二审产生的费用由宜昌市公共资源交易中心承担。3、宜昌市公共资源交易中心对胡巧玲造成的损失给予赔偿。事实和理由：一、胡巧玲在接到刘忠东（新的承租人）通知该房屋已经被他们合法拍下，胡巧玲已经在3月31日之前将该门面腾空，没有继续经营。二、房屋租赁权拍卖后，新的承租人根据拍卖行签署的《竞买协议》中，关于房屋的装修装饰等问题与原承租人进行协商解决，协商清场产生的费用等由新的承租人承担，公共资源交易中心不予承担。而胡巧玲在腾空房屋后一直没有见到新的承租人与胡巧玲进行协商。三、该房屋在4月18日被新的承租人在胡巧玲不知情的情况下自行武力砸打房屋，断水断电，门锁均被破坏。四、该房屋自3月31日起胡巧玲没有实际经营，没有获取任何利益，故此房屋租金胡巧玲不应该承担。宜昌市公共资源交易中心辩称，1、一审判决合理、合法，请求二审法院依法维持。2、本案房屋租赁合同已经约定很清楚，宜昌市公共资源交易中心是不承担所谓的承担相应的清场损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜昌市公共资源交易中心向一审法院起诉请求：1、请求判令终止与樊晓梅的房屋租赁合同。2、请求判令樊晓梅、胡巧玲腾退房屋。3、请求判令樊晓梅、胡巧玲支付从2017年1月31日至房屋腾退之日止以1750元的标准向宜昌市公共资源交易中心支付租金损失。一审法院认定事实：位于胜利四路66号的房屋所有权人系宜昌市公共资源交易中心所有（所有权证���为：宜市房权证xx字第××号）。2015年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定裴学树承租宜昌市公共资源交易中心位于胜利四路66号的房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金为每月1270元。合同签订后，宜昌市公共资源交易中心依约交付房屋，樊晓梅占有并使用该房屋，之后樊晓梅将该房屋承租权转让给胡巧玲。合同到期后，胡巧玲继续使用房屋，宜昌市公共资源交易中心继续收取租金。2017年3月13日，宜昌市公共资源交易中心在三峡日报上刊登《拍卖公告》一份，明确宜昌市公共资源交易中心将于2017年3月28日通过对外公开招租的方式拍卖案涉房屋的承租权。2017年3月28日，张永知到宜昌市人民政府政务服务中心参与竞拍，但未能拍得承租权。翌日，宜昌市公共资源交易中心与案外人刘忠东签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定案外人刘忠东以每季度5250元的标准取得案涉房屋的承租权，并履行了相关缴费义务。2017年5月4日，宜昌市公共资源交易中心向胡巧玲发出一份《关于要求依法立即腾让房屋的律师函》，要求被告立即腾让其所占用的房屋。2017年4月1日起，被告开始欠缴租金。2017年11月17日庭审时胡巧玲当庭表示其已经将门面搬空，不再使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年1月1日所签订的《房屋租赁合同》系有原、被告双方签字确认，该合同成立并生效。因樊晓梅已将房屋承租权转让给胡巧玲，其已未承租房屋，故该房屋承租人应为胡巧玲。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同��但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月31日到期，自2016年1月1日起，宜昌市公共资源交易中心与胡巧玲形成不定期租赁合同关系，宜昌市公共资源交易中心有权随时解除合同。2017年3月13日，宜昌市公共资源交易中心通过刊登《拍卖公告》的方式向被告通知其将与被告终止租赁关系并将承租权通过公开招标拍卖的形式重新出租，胡巧玲亦在拍卖当日参与竞拍，后宜昌市公共资源交易中心又通过发出律师函的方式再次通知了被告，因此，宜昌市公共资源交易中心已经向被告履行了通知义务，原、被告之间的合同关系最早应当自2017年3月13日起解除，被告应腾退房屋并向宜昌市公共资源交易中心支付房屋占用费直至房屋腾退之日止，宜昌市公共资源交易中心之后继续收取被告租金的行为应视为被告通过继续缴纳租金的方式支付占用费。宜昌市公共资源交易中心通过公开招标竞拍的方式于2017年3月29日与案外人刘忠东签订了新的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定的租金标准为每月1750元，被告自2017年4月1日再未交纳租金，故自2017年4月1日起，胡巧玲应按照每月1750元的标准向宜昌市公共资源交易中心支付房屋占用费直至胡巧玲向宜昌市公共资源交易中心腾退房屋之日止。因胡巧玲于2017年11月17日明确房屋已腾退，故占用费应计算至2017年11月17日。被告虽称其于2017年4月1日以后就腾退房屋，但并未举证证明其向宜昌市公共资源交易中心通知房屋腾退，故腾退房屋的时间只能计算至2017年11月17日。经计算，房屋占用费应为13416.67元（1750元×230天÷30天）。综上所述，一审法院华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二���三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月13日解除。二、胡巧玲于本判决书生效之日起十日内向宜昌市公共资源交易中心支付案涉房屋占有使用费13416.67元。三、驳回宜昌市公共资源交易中心其他诉讼请求。一审案件受理费67.5元（已减半收取），由胡巧玲负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的“宜昌市公共资源交易中心、樊晓梅签订《房屋租赁合同》一份，约定裴学树承租宜昌市公共资源交易中心位于胜利四路66号的房屋”系错误，应为“宜昌市公共资源交易中心、樊晓梅签订《房屋租赁合同》一份，约定樊晓梅承租宜昌市公共资源交易中心位于胜利四路66号的房屋”��一审法院查明的“张永知到宜昌市人民政府政务服务中心参与竞拍”系错误，应为“胡巧玲到宜昌市人民政府政务服务中心参与竞拍”。除此以外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于胡巧玲是否应向宜昌市公共资源交易中心支付案涉房屋占用费问题。在宜昌市公共资源交易中心与原承租人解除租赁合同关系后，胡巧玲并未及时腾退房屋，宜昌市公共资源交易中心认可胡巧玲腾退案涉房屋的间为2017年11月17日，而胡巧玲认为其从2017年4月1日开始即未占有案涉房屋，根据“谁主张谁举证”原则，胡巧玲应对自己的主张负举证责任，而胡巧玲在一审及二审中均未提供证据证明其在2017年3月31日已将房屋腾退。并且，本案所审查的是樊晓梅、胡巧玲与宜昌市公共资源交易中心之间的房屋租赁合同关系，胡巧玲如果认为新承租人有造���其损失的行为或应该由新承租人承担其腾退房屋的清场费用，应属胡巧玲与新承租人之间的另一法律关系，胡巧玲应另案主张。综上，由于胡巧玲在一审及二审中提供的证据均不足以证明其主张，应由其负举证不力的责任，即一审判决由胡巧玲支付案涉房屋占用费并无不当。二、对于胡巧玲在上诉请求中提出的要求宜昌市公共资源交易中心对胡巧玲造成的损失给予赔偿的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”据此，由于胡巧玲系在二审中提出反诉，而宜昌市公共资源交易中心未同意就此进行调解，胡巧玲应另行起诉。综上所述，胡巧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135元，由胡巧玲负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一八年三月三十日书记员  余 丹