贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初333号原告：张某，男，1965年11月25日出生，仡佬族，贵州省安顺市人，国电安顺市有限公司职工，住贵州省西秀区。原告：金燕，女，1969年4月23日出生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市安全监察局职工，住贵州省西秀区。委托诉讼代理人：张某，男，1965年11月25日出生，仡佬族，贵州省安顺市人，国电安顺市有限公司职工，住贵州省西秀区，与原告张某系夫妻关系。原告：张鹏德，男，2000年10月27日出生，仡佬族，贵州省安顺市人，学生，住贵州省西秀区。法定代理人：张某，男，1965年11月25日出生，仡佬族，贵州省安顺市人，住贵州省西秀区，系原告张鹏德之父。代理权限：特别代理。被告：贵州安电房地产开发有限责任公司。地址：贵州省安顺市西秀区贵黄公路电力城大会堂*楼。法定代表人：王刺，系公司董事长。委托诉讼代理人：李国波，男，系公司职工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴柏君，北京市铭基律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告张某、金燕、张鹏德与被告贵州安电房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某、原告金燕的委托代理人、原告张鹏德的法定代理人张某，被告贵州安电房地产开发有限责任公司的委托代理人吴柏君、李国波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某、金燕、张鹏德向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告按已付购房款总额346120元为基数，按日万分之零点一支付原告从2015年12月31日至2017年10月13日，逾期651天，逾期办证违约金共计2253.24元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区黄果树大街和龙青路交叉路口“天瀑阳光——翠园”2单元24层5号房，合同约定总价为人民币346120元。合同签订后，原告按合同约定交付房价款及所有权初始登记代办费等所有费用。被告始终未按合同约定办理房屋所有权初始登记。原告多次与被告沟通，要求其按照合同约定履行办理、转移房屋所有权初始登记的有关文书，但被告始终未按合同约定条款履行合同义务。直至2017年10月13日被告才通知原告。被告的逾期办证行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安电房地产开发有限责任公司辩称：一、答辩人早已于2016年8月18日取得涉诉房屋的初始登记证书（即《安顺市商品房屋备案证明书》），被答辩人向答辩人主张的逾期办理“初始登记”违约金的计算时间应截止至2016年8月18日，违约金数额为799.5元。1、办理“初始登记”证书和办理“房屋所有权证书”是不同主体在不同阶段的权属证明。前者为开发商依法自行办理，权利主体为开发商，俗称“大产权证”。办理了初始登记后，购房人才能据此进一步办理分户的房屋所有权证书，即俗称的“小产权证”。开发商取得“大产权证”系购房人取得“小产权证”的前提和基础。2、依据被答辩人《民事起诉状》中所陈述之事实、理由以及违约金的计算标准，被答辩人向答辩人主张的是逾期办理“初始登记”违约金。3、答辩人早已于2016年8月18日取得涉诉房屋的初始登记证书（见证据《安顺市商品房屋备案证明书》）。与答辩人和被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》约定的时间（即2015年12月31日）晚231天。应承担违约金的数额为231×0.00001×346120=799.5元。二、被答辩人并未向答辩人主张逾期办理房屋小产权证的违约金。即便提出主张，但答辩人和被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》中并未约定违约金计算标准，不能依据日万分之0.1的标准计算（该标准仅适用于逾期办理“初始登记”违约金情形）。综上，被答辩人向答辩人主张的逾期办理“初始登记”违约金的计算时间应截止至2016年8月18日，违约金数额为799.5元。本院经审理认定事实如下：2013年1月30日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市西秀区黄果树大街和龙青路叉路口天瀑阳光——翠园/幢2单元24层5号房。所购商品房建筑面积106.86㎡，套内建筑面积为89.8㎡，单价为每平方米3854.343元，总房价款为346120元。2013年7月12日原告向被告支付房款346120元，公共维修基金6946元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书，交付给买受人。超过约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房移转登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房移转登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，委托费用由买受人承担。2013年7月2日，被告向原告代收办证费用841元。2016年8月18日，被告贵州安电房地产开发有限责任公司为原告办理了商品房备案登记；2017年10月13日，被告安顺市房屋产权处为原告办理了不动产权证，证号为：黔（2017）安顺市不动产权第6001634号，被告将上述不动产权证交付予原告。本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。关于被告辩称原告未主张逾期办理不动产权证的违约金的理由，原告虽称被告未按约为其办理初始登记，但其诉讼请求明确要求被告支付的是“逾期办证违约金”，诉讼标的的计算期间亦是计算至不动产权证办理之日，故原告主张的是逾期办理不动产权证的违约金。该合同第二十二条第三款移转登记部分约定了原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”被告认为其提交的安顺市商铺房屋备案证明书系对原告购买房屋进行的初始登记，而“办理商品房转移登记的有关文书”并不能明确为不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告方，故本院确认“商品房转移登记的有关文书”包括了不动产权证，同时本院认为被告提供的材料是为原告办理不动产权证而向房屋主管部门提交的材料，而不应是向原告交付的“商品房转移登记的有关文书”。故被告向原告支付逾期办证违约金的时间应计算至原告实际取得不动产权证之日，被告辩称已于2016年8月18日取得涉诉房屋的初始登记证书，违约金应以取得初始登记证书的时间计算的理由，本院不予采纳。该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期2015年12月31日起的次日起计算至2017年10月13日止，该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2分项第（2）小项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”的违约金标准计算，即自2016年1月1日起至2017年10月113日，共计651日，原告已交购房款346120元×651日×万分之零点一=2253.24元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：由被告贵州安电房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告张某、金燕、张鹏德逾期办证违约金人民币2253.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告贵州安电房地产开发有限责任公司承担。（该诉讼费原告张某、金燕、张鹏德已预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司所承担的诉讼费在其向原告支付逾期办证违约金时一并支付，原告张某、金燕、张鹏德丽不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 王  一  雯二〇一八年三月九日书记员 余素雪（代）