广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终189号上诉人（原审被告）:佛山市石头房地产置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街石头村民委员会办公楼首层，统一社会信用代码91440600797784382P。法定代表人:马献鸿。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通法正承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘经，广东通法正承律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:詹前钢，男，汉族，1973年8月10日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人佛山市石头房地产置业有限公司（以下简称石头公司）因与被上诉人詹前钢房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。石头公司提起上诉请求：撤销一审判决,改判驳回詹前钢的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由詹前钢承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判。（一）詹前钢无权要求石头公司承担违约金。2016年11月8日，石头公司向詹前钢发送《滨海御庭收楼通知书》，该通知书第四段约定：“因收楼按先后程序开展工作，为避免因业主集中交楼而耽误您宝贵的时间，我司为您所购买的商品房：滨海御庭1区二座3102房安排的收楼时间是：2016年11月18日下午2：30。”第六段约定：“如您对本通知所规定的收楼时间有任何异议，请在本通知发出之日起三日内以书面形式向我司提出，否则，视为您对我司通知无异议。”詹前钢收到通知书后，并未向石头公司提出任何异议，由此可见詹前钢认可了石头公司通知的收楼时间，视为双方同意变更《商品房买卖合同》约定的收楼时间。因此，石头公司并不存在违约情形，詹前钢无权要求石头公司承担违约金。（二）违约金计算时间错误。石头公司于2016年11月8日已向詹前钢发送《滨海御庭收楼通知书》，通知书已明确通知“因收楼按先后程序开展工作，为避免因业主集中交楼而耽误您宝贵的时间”，所以才安排詹前钢收楼时间为2016年11月18日，同时明确通知詹前钢“如您对本通知所规定的收楼时间有任何异议，请在本通知发出之日起三日内以书面形式向我司提出，否则，视为您对我司通知无异议。”石头公司完全可以在2016年11月8日前安排詹前钢收楼，即如果詹前钢对通知的收楼时间有异议，可以及时向石头公司反映，石头公司可以提前安排詹前钢收楼的时间。但是，詹前钢收到通知书后并未向石头公司提出异议。因此，2016年11月8日至2016年11月18日的迟延收楼时间并非石头公司的原因造成，且詹前钢对该段迟延收楼时间在规定时间内未提出异议，视为已同意收楼时间推迟至2016年11月18日，2016年11月8日至2016年11月18日期间不应计算违约金。詹前钢未作答辩。詹前钢向一审法院起诉请求：1.判令石头公司赔付詹前钢逾期交房违约金40932元及利息1073.42元；2.判令石头公司履行合同，承担詹前钢未能及时取得房屋有关权证的全部违约责任；3.判令石头公司承担本案诉讼费；4.判令石头公司在二座01、02户型加装空调排水管。一审法院经审理查明：2015年1月12日，詹前钢与石头公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定由詹前钢向石头公司购买涉案佛山市禅城区东平二路3号1区二座3102房，总价款757976元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项种的比率）的违约金。……”2016年11月8日，石头公司向詹前钢发出《滨海御庭收楼通知书》，内容为“……在您的大力支持和关爱下，我司克服种种困难，使您所购买的商品房顺利通过了政府相关部门验收，并已办理了竣工备案，现已达到交付条件。……因收楼按先后程序开展工作，为避免因业主集中交楼而耽误您宝贵的时间，我司为您所购买的商品房：滨海御庭1区二座3102房安排的收楼时间是2016年11月18日……”。一审中，石头公司确认詹前钢已交齐购房款。詹前钢当庭陈述：石头公司通知收楼时，詹前钢发现房屋有质量问题，故不同意收楼，石头公司对房屋整改后才收楼，因此提出相应的诉讼请求。经一审法院核实，涉案房屋所在工程于2016年10月19日通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。詹前钢与石头公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于詹前钢主张石头公司支付逾期违约金及利息的诉请。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，石头公司应于2016年2月28日前将经竣工验收合格的商品房交付詹前钢使用，石头公司在2016年11月8日才向包含詹前钢在内的各业主发出收楼通知，已构成逾期交房违约行为，应承担违约责任。石头公司应向詹前钢支付涉案房屋从逾期之日即2016年2月29日至收楼通知载明的交付之日即2016年11月18日止的逾期交房违约金合计40021.13元（757976元×264天×2/10000/天）。詹前钢主张计算至2016年11月24日其实际收钥匙之日。经审查，石头公司在发出收楼通知书时，涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，符合双方合同约定的“商品房经验收合格”交付条件，故应以收楼通知载明的收楼时间作为逾期交房违约金的截止时间。应当说明的是，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间，石头公司作为出卖人应当承担修复责任，詹前钢作为买受人接收商品房不影响出卖人对房屋质量问题承担保修义务。综上，詹前钢的相关诉讼请求超过部分，一审法院不予支持。至于詹前钢还主张违约金的利息，因逾期交房违约金本身即具有惩罚性质，对违约金再计付利息属于双重惩罚，既违反公平原则，也缺乏合同依据，一审法院不予支持。至于詹前钢诉请的加装空调排水管的问题。经一审法院在庭后实地查看现场，涉案房屋02户型在房屋南边阳台已经预留空调管出口和排水管，可满足詹前钢空调排水的需要，詹前钢的相关诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于01户型，因与本案无关，一审法院无须进行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、石头公司于判决发生法律效力之日起十日内向詹前钢支付佛山市禅城区东平二路3号1区二座3102房的逾期交房违约金40021.13元；二、驳回詹前钢的其他诉讼请求。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取412元，由石头公司负担402元，由詹前钢负担10元。本院二审期间，石头公司和詹前钢均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2016年11月8日，石头公司向詹前钢发出《滨海御庭收楼通知书》，其中约定：“如您对本通知所规定的收楼时间有任何异议，请在本通知发出之日起三日内以书面形式向我司提出，否则，视为您对我司通知无异议。”本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：石头公司是否存在逾期交房的行为及所需承担的责任。经查，涉案《商品房买卖合同》约定，石头公司应于2016年2月28日前将经验收合格的涉案商品房交付给詹前钢，现双方均确认石头公司通知詹前钢涉案房屋可以在2016年11月18日交付并于当天实际交付，故石头公司已经违反合同的约定，存在逾期交房的违约行为，理应按照合同的约定向詹前钢支付违约金。石头公司上诉主张，其通知詹前钢于2016年11月18日交房，詹前钢收到通知后并未根据要求以书面的方式提出异议，应视为詹前钢已同意将收楼时间推迟至2016年11月18日，故其无需向詹前钢支付逾期交房违约金，特别是2017年11月8日至11月18日的违约金。本院认为，首先，石头公司向詹前钢发送的通知书仅告知詹前钢接受石头公司交付的时间，并未明确载明石头公司拟变更涉案房屋的交付时间，故石头公司向詹前钢发出的《滨海御庭收楼通知书》不能视为双方变更合同约定的交付时间的要约；其次，即使石头公司在上述通知书中明确表达上述意思，该通知构成石头公司变更合同重要条款的要约，在双方不存在可以默示的方式作出承诺的约定或习惯做法的情况下，詹前钢未予回复不能视为对要约的承诺，双方对房屋的交付时间未达成意思表示一致，房屋的交付时间未变更；再次，石头公司也未提交证据证明上述通知于何时送达给詹前钢。综上，本院认为，一审判决认定石头公司向詹前钢支付的逾期交房违约金应计算至2016年11月18日，并无不当，本院予以维持。石头公司的相关上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，石头公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.5元，由上诉人佛山市石头房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年三月八日书记员  何智峰