浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终89号上诉人（原审原告）：赵文军，男，1969年5月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。上诉人（原审原告）：陈国君，女，1971年9月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。二上诉人共同委诉讼代理人：曹钢、郭飞，浙江腾远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱凯，男，1989年9月14日出生，汉族，住杭州市临安区。被上诉人（原审第三人）：杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市萧山区闻堰街道水田畈路34号。统一社会信用代码：91330109079349300A。法定代表人：陆斌斌，副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华，1981年10月19日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系该公司员工。上诉人赵文军、陈国君因与被上诉人朱凯、杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初14533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，卖方（甲方）赵文军、陈国君与买方（乙方）朱凯于2017年4月23日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市萧山区，建筑面积84.11平方米，所有权证号为杭房权证萧移字第××号。该套房屋转让总价为214万元。贷款付款：待首付房款到位（换取收据），同时完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款65万元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款149万元（甲方凭房屋交接单领取）。于银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任。除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款项甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天，乙方有权按下述第2种约定追究甲方的违约责任。甲方向乙方支付违约金共计42万元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿等内容。甲方（卖方）赵文军、陈国君与乙方（买方）朱凯、丙方（代理方）杭州江南我爱我家房地产经济有限公司于2017年4月23日签订《代理合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市萧山区，建筑面积为84.11平方米的房屋转让给乙方，转让价214万元。附属配套设施及设备：水一户一表、电一户一表、煤管、床3张、固定装修、固定厨卫设施、空调3台、洗衣机1台、热水器1个、储藏室一个。若甲方房屋为房改购房，甲方保证其所有（包括夫妻共有）的房改房共有1套。待首付房款到位（换取收据），完成贷款申请手续后5个工作日内，乙方同意向甲方支付房款65万元。待银行放贷后5个工作日内，乙方同意向甲方支付房款149万元（甲方凭房屋交接单领取）。甲方或乙方违约，违约方应按房屋成交价的20%向对方支付违约金，由此影响过户进程的，原承诺的办证日期相应顺延等内容。甲方（买方）朱凯与乙方（卖方）陈国君、赵文军，丙方（居间方）杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2017年4月15日签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋位于杭州市萧山区，建筑面积为84.11平方米。转让总价为人民币214万元，该总价包含随屋赠送的储藏室1个、空调3台、洗衣机1台、热水器1个、床3张、阁楼1个使用权，在签订本合同时向丙方支付定金5万元等内容。甲方（卖方）赵文军、陈国君与乙方（买方）朱凯于2017年4月23日签订《协议》一份，约定：交易过程中的税费及经济服务费等相关费用由乙方承担，各自名下的票据归各自所有，甲方承诺在领取首付款前将已收定金5万元交由委托代理机构作为乙方税费，6楼阁楼随5楼房屋赠送给乙方等内容。朱凯于2017年4月24日向我爱我家公司转账支付首付款65万元。余款149万元，银行已放贷到我爱我家公司监管账户。2017年7月9日，赵文军、陈国君与朱凯在我爱我家公司在场的情况下就案涉主房及阁楼进行交付，并签订《物业交验单》一份。因赵文军、陈国君拒绝交付储藏室，赵文军、陈国君与朱凯产生纠纷。在场我爱我家公司的员工（非合同签订时的员工）要求双方在次日进行确认，我爱我家公司在确认赵文军、陈国君应向朱凯交付储藏室的情形下，认为赵文军、陈国君交付不符合合同约定而将物业交验单予以当场撕毁。2017年7月9日，朱凯与原主房承租人签订自2017年7月10日至2018年1月10日的《房屋租赁合同》。该主房由原承租人继续使用（原由赵文军、陈国君出租）。朱凯收到租金1万元。2017年9月1日，赵文军、陈国君起诉至原审法院，请求：1.由朱凯向赵文军、陈国君支付剩余购房款149万元及违约金428000元（2140000元×20％=428000元）；2.我爱我家公司协助赵文军、陈国君从监管账户中将朱凯的购房款149万元立即支付给赵文军、陈国君；3.本案诉讼费用由朱凯承担。2017年9月22日，原审法院立案受理朱凯诉赵文军、陈国君房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）浙0109民初16052号，另案审理。原审法院认为，赵文军、陈国君与朱凯签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，以上合同、协议均依法有效，双方当事人应全面履行合同。朱凯已按约支付购房首付款，银行也已放贷至我爱我家公司监管账户。依以上合同的约定，赵文军、陈国君应向朱凯交付杭州市萧山区及部分室内动产、阁楼1个、储藏室一个。合同另约定于银行放贷后五个工作日内，赵文军、陈国君将房屋交付给朱凯，查验后双方签订《房屋交接单》，赵文军、陈国君将房屋交付给朱凯。另依据《代理合同》的约定赵文军、陈国君凭房屋交接单领取房款149万元。赵文军、陈国君已向朱凯交付主房、室内动产及阁楼1个，因赵文军、陈国君不同意交付储藏室。我爱我家公司将双方签字的《物业交验单》在交付主房、室内动产、阁楼后的第二天在赵文军、陈国君与朱凯在场下予以撕毁。赵文军、陈国君在合同履行过程中拒绝交付一楼储藏室即自行车库，在本案中认为六楼的阁楼即储藏室，在（2017）浙0109民初16052号中陈述认为向朱凯交付有阁楼和阳台，认为六楼阁楼中的阳台即储藏室，均有违合同交易诚信之原则。因赵文军、陈国君拒绝交付储藏室而未能领取房款责任在于赵文军、陈国君，赵文军、陈国君已构成违约，朱凯对赵文军、陈国君未能领取149万元不存在违约的事实。赵文军、陈国君认为朱凯违约并承担违约金428000元的诉请，无事实依据，该院不予支持。赵文军、陈国君理应及时向朱凯交付储藏室即自行车库一间，在赵文军、陈国君交付储藏室即自行车库一间时应与朱凯办理合同项下的物业交验单，赵文军、陈国君可凭物业交验单向我爱我家公司领取购房款。现赵文军、陈国君要求我爱我家公司协助赵文军、陈国君从监管账户中将朱凯的购房款149万元支付赵文军、陈国君尚不符合合同的约定，该院对赵文军、陈国君的该诉请不予支持。我爱我家公司经该院传票传唤，无正当理由未到庭，该院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2017年11月30日判决：驳回赵文军、陈国君的诉讼请求。案件受理费22062元，减半收取11031元，由赵文军、陈国君负担。宣判后，赵文军、陈国君均不服，共同向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。原审法院在没有合同依据的情况下，无视赵文军、陈国君提交的各方形成的《物业交验单》、自行车库照片及徐某1、徐某2的证人证言，认定赵文军、陈国君应向朱凯交付储藏室即“自行车库”1个，且赵文军、陈国君未交付构成违约，应承担违约金5万元，是错误的。赵文军、陈国君已经依约履行了全部合同义务，向朱凯交付了案涉501室的房屋及部分室内动产、阁楼。赵文军、陈国君无需交付一楼的自行车库，故赵文军、陈国君不存在违约行为。而朱凯至今未支付购房款149万元，我爱我家公司在收到物业交验单后，未按约协助赵文军、陈国君交付已在监管账户的房款，均系违约。一、三方于2017年5月15日签订的《购房意向书》第二条第1项中，有明确的自行车库作为备选项，同时赵文军、陈国君所有的一楼自行车库上方也明确标明“自行车库”，故双方交易内容不包含自行车库，因此，在签订《购房意向书》时，将自行车库一项划去。该项约定的储藏室就是阁楼，而“阁楼一个使用权”是因为没有产权证书所以又对前述的储藏室作出的解释。二、2017年4月23日签订的《杭州市房屋转让合同》和《协议》系双方对案涉501室房屋转让的最终确认，该两份合同并未提及有赠送自行车库，而是在《协议》第十一条再次明确双方阁楼随5楼赠送给乙方。三方于同日签订的《代理合同》，若《购房意向合同》中的阁楼与储藏室是相互独立的空间，作为有经验的房地产经纪公司，按照常理也应当在代理合同中将“阁楼1个使用权”与空调等一样列入《代理合同》中。三、2017年7月9日，赵文军、陈国君在我爱我家公司在场的情况下，与朱凯完成了物业交割，三方签订《物业交接单》，约定：“本物业交验单三方签字后，视为物业交验顺利完成”，致辞赵文军、陈国君已经完成了合同项下全部义务。如赵文军、陈国君未完成交付义务，朱凯作为具有完全民事行为能力的交易主体，应当拒绝签署交验单，我爱我家公司亦应拒绝盖章。双方在物业交割当日已完成物业交割，我爱我家公司也当场收取了《物业交验单》。四、原审庭审中，赵文军、陈国君申请的证人徐某1、徐某2出庭作证，原审法院在判决中对该两名证人证言未予论证认证，并未进行审查，而该两名证人恰恰证明赵文军、陈国君已经向朱凯全面履行了交付义务。综上，请求二审法院查明事实后，依法撤销（2017）浙0109民初14533号民事判决，改判支持赵文军、陈国君的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由赵文军、陈国君承担。被上诉人朱凯答辩称：一、一审判决认定事实正确，各方当事人签订的四份合同与三位证人证言相互印证，充分表明本案买卖对象包括一楼储藏室。（一）《购房意向合同》、《代理合同》等合同文本内容显示买卖对象包括一楼储藏室。如果储藏室与阁楼系同一空间，完全没必要在四份合同中使用不同的称谓。（二）张玲玲、汤学飞、付超杰三人亲历了签订合同、看房、交付、办证等全过程，其证言充分证实了本案买卖对象包括一楼储藏室。（三）赵文军、陈国君关于一楼储藏室的陈述自相矛盾。1、从“与陈国君、张玲玲”的录音资料中可以看出，陈国君对储藏室的说法前后矛盾。2、陈国君、赵文军在原审法院（2017）浙0109民初14533号一案中陈述六楼阁楼为储藏室，在（2017）浙0109民初16052号庭审中又陈述六楼阁楼中的阳台即储藏室，前后矛盾，有违诚实信用。（四）我爱我家公司在庭审中陈述，合同交易包含储藏室和阁楼各一个。二、赵文军、陈国君的合同义务未全部履行完毕，存在违约行为，应承担违约责任。三、赵文军、陈国君在原审法院（2017）浙0109民初16052号庭审中申请的证人徐某1、徐某2未参与整个合同的交易过程，与案件无关，存在作伪证的嫌疑。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人我爱我家公司答辩称：案涉代理合同等合同中明确约定案涉房屋总价包含顶楼阁楼及一楼储藏间各一间。在案涉房屋办理物业交割过程中，因赵文军、陈国君以自行车库并不包含在合同约定范围内拒绝交付，最终导致交房无果。在赵文军、陈国君委托销售及各方签约过程中，均将自行车库理解为通常称为的储藏间，从社会交易习惯而言，即具有储藏功能的自行车库，无独立产权，理应随房屋一并交付。赵文军、陈国君未能领取149万元剩余房款的原因在于其未依约交付自行车库导致，我爱我家公司已经提供了合理的居间义务。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，朱凯、我爱我家公司均未向本院提交新的证据。赵文军、陈国君向本院提交公证书、证明各一份，以证明自行车库由其自行购买，并非随住房赠送，214万元购房总价中并不包括自行车库，其无义务向朱凯交付自行车库，朱凯如欲获得自行车库，应支付相应对价，且赵文军、陈国君在该小区有三处自行车库，如双方合同项下包含自行车库，应当会注明自行车库位置及编号，在合同中均未体现，反而将备选项自行车库划去，有违常理。朱凯认为，两份证据均非二审新证据，在保留该意见前提下，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案交易是否包括一楼的空间无关，不能达到其证明目的，且两份证据恰好也证明对于一楼空间有几种不同的说法，公证书中的自行车库、购房意向合同和代理合同的中的储藏室、证明中的杂物间，该三者均指向同一对象，同时也与一审中证人在对意向合同和代理合同中勾选储藏室的证言相互印证。我爱我家公司同意朱凯的质证意见。本院认为，朱凯与我爱我家公司的质证意见成立，该两组证据不能达到赵文军、陈国君的证明目的，反而可以证明，案涉储藏室在实践中本身即存在不同的称谓。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：原审法院结合双方签订的四份书面合同内容认定赵文军、陈国君应向朱凯交付储藏室一间，有充分的事实依据。赵文军、陈国君对于储藏室的具体指向前后陈述为：六楼阁楼、六楼阁楼阳台，本身即存在矛盾，且阁楼的称谓相对固定，通常系指顶楼与屋顶中间的建筑结构，一般不称之为储藏室；而案涉一楼空间，则存在多种称谓，包括本案中出现的自行车库、储藏室、杂物间等。故，原审法院认定案涉储藏室即为一楼储藏室，符合常理。赵文军、陈国君辩称，双方已经签订物业交验单，交付义务已经完成。本院认为，根据各方当事人的陈述，中介公司员工将双方签字的物业交验单于交付主房、室内动产、阁楼的次天在朱凯与赵文军、陈国君在场情况下予以撕毁，该物业交验单不足以证明赵文军、陈国君已经完成交付义务。而根据双方签订的合同约定，赵文军、陈国君应持物业交验单向我爱我家公司领取剩余购房款，现因赵文军、陈国君存在未交付储藏室即自行车库的违约行为，导致交付未完成，其要求朱凯、我爱我家公司协助支付监管账户中剩余购房款的理由不能成立，原审法院未予支持，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22062元，由赵文军、陈国君负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  毕克来审判员  徐 丹审判员  盛 峰二〇一八年三月二十八日书记员  姚丽萍