四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川10民终190号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建新，男，1967年6月9日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人（原审被告、反诉原告）：林文英，女，1969年6月17日出生，汉族，住四川省资中县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：资中县万通物业有限责任公司，住所地四川省资中县城南东干道笔峰华庭长富苑7号楼。法定代表人：高丽，执行董事。委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈莉群，资中县船城法律服务所法律工作者。上诉人李建新、林文英因与被上诉人资中县万通物业有限责任公司（以下简称万通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院(2017)川1025民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人李建新、林文英，被上诉人万通物业公司的委托诉讼代理人魏刚、陈莉群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建新、林文英上诉请求：1.撤销（2017）川1025民初958号民事判决；2.确认万通物业公司收取李建新、林文英的物业服务费为每平方米0.10元并退还李建新、林文英从2009年12月至2014年3月多交纳的物业服务费2205.72元。万通物业公司向李建新、林文英公布2009年起至今小区广告收入帐目，并把李建新、林文英应拥有的份额交给李建新、林文英；3.判决由万通物业公司把非法领取李建新、林文英的300元维修基金返还到李建新、林文英帐户上。由万通物业公司维修李建新、林文英漏水的屋顶及被漏水损害的房屋内墙壁、屋顶，并赔偿因未及时维修致使房屋无法使用的损失10,200元。事实及理由：万通物业公司提供的服务只完成了三级物业标准的18%，但万通物业公司认为其物业服务仅仅存在瑕疵，一审判决李建新、林文英一分不少的交纳物业服务费，属认定事实不清；一审判决适用法律错误，万通物业公司领取维修基金后，不给李建新、林文英维修屋顶，其造成的损失应由万通物业公司承担。被上诉人万通物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万通物业公司向一审法院起诉请求：1.由李建新、林文英立即支付截止2016年12月31日尚欠的物业服务费2275元和公共路灯用电费66元；2.由李建新、林文英按日0.50元计付从2016年12月31日起至付清拖欠费用之日止的滞纳金；3.本案诉讼费由李建新、林文英负担。李建新、林文英向一审法院反诉请求：1.确认万通物业公司所收取李建新、林文英的物业管理服务费为每平方米0.10元，并退还被告从2009年12月至2014年3月多交纳的物业管理服务费2205.72元；2.由万通物业公司公布2009年起至今小区广告收入帐目，并把李建新、林文英应拥有的份额交纳给李建新、林文英；3.由万通物业公司把非法骗取李建新、林文英的维修基金返还给李建新、林文英；4.由万通物业公司维修李建新、林文英漏水的屋顶及被漏水损害的房间内墙壁、屋顶，并赔偿因未及时维修致房屋无法使用的损失10,200元。一审法院认定事实：李建新与林文英系夫妻，二人居住于资中县城南开发区。万通物业公司系具有三级物业管理资质的有限责任公司。2008年4月30日，万通物业公司与四川劲力置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：万通物业公司对坐落于资中县东大道88号笔丰雅苑二期进行物业服务；物业交付后，业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；万通物业公司负责建筑物共同部位的维护和管理，负责共用设施设备的日常运行、维护和管理，负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；合同的履行期限自2008年5月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务标准执行《中物协物业服务标准》中的二级物业服务标准；收费标准为多层住宅每平方米0.6元；业主于每个缴费周期起始日起5日内交纳物业服务费；属于业主所有的共有部分经营收益，补充物业服务费的不足，并定期向所有权益人公布并提供查阅；物业公司每年至少公布一次专项维修资金的使用情况，接受业主的监督；物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。2009年12月21日，万通物业公司与林文英签订了《物业管理服务合同》。双方就委托管理服务事项、权利和义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中第四条约定物业公司接受业主委托对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、楼梯间、走廊通道；第十条约定物业公司不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动，不得在处理物业管理事务中侵犯业主的合法权益；第十一条约定本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每平方米0.45元向物业公司交纳，每半年或一年交纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.50元交纳滞纳金。李建新、林文英入住该小区后，万通物业公司为其提供了物业服务，李建新、林文英拒交2014年3月31日至2016年12月31日的物业服务费。另查明，李建新、林文英居住的笔丰雅苑小区至今未成立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务性质的合同纠纷。综合万通物业公司、李建新、林文英诉辩陈述，本案争议焦点为：1.李建新、林文英拒交物业服务费的性质如何认定；2.万通物业公司是否存在违约超标收费问题；3.2015年3月27日之前的物业服务费是否超过诉讼时效；4.李建新、林文英的反诉诉讼请求能否成立。1.李建新、林文英拒交物业服务费的性质认定。本案中，存在物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同和物业公司与业主签订的普通物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该前期物业服务合同对万通物业公司、李建新、林文英均有约束力。同时，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，万通物业公司与林文英签订的《物业管理服务合同》成立并生效后，《前期物业服务合同》已终止，当事人只应受《物业管理服务合同》约束。本案中，万通物业公司已实际履行了为李建新、林文英提供物业服务之义务，李建新、林文英拒交物业服务费的行为已构成违约，万通物业公司有权要求李建新、林文英支付物业服务费。李建新、林文英认为万通物业公司履行物业服务的在先义务不符合合同约定，并以此抗辩拒交物业服务费的辩解理由不充分，一审法院不予采纳；2.万通物业公司是否存在违约超标收费。本案中，资中县物价局关于笔丰雅苑小区前期物业服务政府指导价为每平方米0.50元，万通物业公司、林文英签订的物业服务合同约定住宅每平方米0.45元，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，万通物业公司、林文英关于住宅每平方米0.45元物业服务费的约定系万通物业公司、林文英真实意思的表示，应予以确认。万通物业公司以效力终止的《前期物业服务合同》为依据，收取李建新、林文英每平方米0.5元物业服务费，属违约行为。关于万通物业公司要求李建新、林文英支付滞纳金的问题，一审法院认为滞纳金具有法定性，必须由法律、法规明文规定，滞纳金只能发生于双方法律地位不平等、国家行使公权力的过程中，物业服务合同关于滞纳金的约定无效，一审法院驳回万通物业公司要求李建新、林文英支付滞纳金的诉讼请求。万通物业公司要求李建新、林文英支付公共路灯用电费没有合同约定，应予以驳回；3.2015年3月27日之前的物业服务费是否超过诉讼时效。李建新、林文英对万通物业公司要求其支付2015年3月27日之前的物业服务费提出了诉讼时效抗辩。本案中，万通物业公司于2017年3月27日向一审法院主张权利，但万通物业公司现有证据达不到证明其对2015年3月27日之前的物业服务费主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，一审法院认为李建新、林文英的抗辩有理，应予以采纳；4.李建新、林文英的反诉诉讼请求能否成立。物业服务合同所涉及的事务涉及全体业主的共同利益，物业服务企业所管理的是全体业主的事务，物业服务企业管理的物业是全体业主的财产，主要是全体业主的共有财产。本案中，李建新、林文英提出的反诉诉讼请求涉及物业服务费的收费标准、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况、费用分摊、收益分配等事项，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，均属于由业主共同决定的事项，该决定权应由全体业主共同行使，或由业主大会授权业主委员会代表全体业主行使。李建新、林文英认为万通物业公司在履行物业服务合同中对自己的权益造成了侵犯，要求万通物业公司退还多收取的物业服务费、要求万通物业公司给付自己应得份额的广告收益、返还被骗取的维修基金、维修自己房屋被漏水损害的内墙壁及屋顶并赔偿自己房屋因未及时维修而无法使用的损失等诉讼请求，因证据不足及理由不充分，一审法院予以驳回。综上所述，万通物业公司要求李建新、林文英支付物业服务费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。2015年3月27日之前的物业服务费因已超过诉讼时效，一审法院对万通物业公司要求李建新、林文英支付该部分物业服务费的诉讼请求不予支持。截至2016年12月31日止，李建新、林文英尚欠万通物业公司21个月5天的物业服务费。万通物业公司主张的滞纳金违反法律规定，一审法院予以驳回。万通物业公司主张的公共路灯用电费无合同约定，一审法院予以驳回。李建新、林文英个人无权行使应由业主共同决定的事项，其主张的反诉请求一审法院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由李建新、林文英于本判决生效之日起十日内支付万通物业公司自2015年3月27日起至2016年12月31日止的物业服务费1313.21元；二、驳回万通物业公司的其他诉讼请求；三、驳回李建新、林文英的反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元及反诉受理费25元，共计75元，由万通物业公司负担21元，由李建新、林文英负担54元（万通物业公司已预交本诉受理费50元，由李建新、林文英在本判决送达之日起十五日内支付29元给万通物业公司）。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.万通物业公司是否尽到了物业服务义务，李建新、林文英应否支付所欠的物业服务费；2.李建新、林文英的反诉请求是否应予支持。林文英与万通物业公司签订的《物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。万通物业公司按约履行了物业服务义务，李建新、林文英未按约支付物业服务费，已构成违约。李建新、林文英上诉认为万通物业公司未全面尽到物业服务义务，但提交的证据不足以证明，并以此抗辩拒交物业服务费的理由不能成立。林文英与万通物业公司签订的《物业管理服务合同》约定物业管理服务费为每平方米0.45元，对双方均有约束力，李建新、林文英要求确认物业服务费为每平方米0.10元，无事实和法律依据，其请求不予支持。李建新、林文英未举证证明万通物业公司收取了小区广告费，李建新、林文英的维修基金也不是由万通物业公司收取的，因此其要求万通物业公司支付广告费和维修基金以及赔偿损失的请求本院依法不予支持。综上所述，上诉人李建新、林文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李建新、林文英负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  吴敏审判员  王侯二〇一八年三月二十一日书记员  周雪