四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初470号原告：李立，男，1989年4月5日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：李建强，男，1960年4月11日出生，汉族，住成都市锦江区，特别授权代理。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公司经理，一般授权代理。李立与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。李立的委托诉讼代理人李建强到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李立向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2017年4月1日之日起至判决之日止的租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息；2、莱恩酒店管理公司向李立支付2016年4月1日至2017年3月30日，未经李立同意擅自降租（每平方米由33.5元降至30元）差额共计14808元及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息；3、莱恩酒店管理公司向李立支付违约金共计500000元；4、解除双方所签订《房屋委托经营合同》，将李立委托经营的房屋退还给李立，并按图纸分割状态恢复；5、莱恩酒店管理公司返还李立一次性交给的配套设施费共计80000元所购物品原件或残值；6、本案诉讼费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年11月30日，李立与莱恩酒店管理公司签订《房屋委托经营合同》拾份，双方约定：李立将位于成都市新都区房屋分别租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付给李立，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金为33.5元/月/平方米（每月11815元），2017年4月1日至2020年3月30日租金为35元/月/平方米（每月12345元），房屋租金以银行转账方式支付，如超过60个工作日，则李立有权解除合同并追究莱恩酒店管理公司违约责任。自2016年4月1日起，莱恩酒店管理公司本应按合同约定支付李立租金，但其未经李立同意，擅自从2016年4月1日至2017年3月30日每平方米降租3.5元，每月强行扣减租金1234元；特别是2017年4月1日至今未支付一分钱租金，严重违反了双方合同约定。为维护李立的合法权益，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，无异议，但违约金过高。李立为证明其主张，向本院举出证据：1、银行流水记录，证明欠款情况；2、与酒店签的委托经营合同10份（共10套），证明双方合同关系；3、产权证、土地证复印件，证明李立系这10套房屋的所有权人。莱恩酒店管理公司对李立提交的证据均无异议，无证据向本院举出。本院对李立提交的证据评析如下：1、银行流水记录，卡号为62×××66，客户名称为李建强，其中交易起始时间为2015年7月18日至2016年7月18日的中国建设银行银行卡客户交易查询表中载明，2015年8月27日，对方户名为成都莱恩假日酒店有限公司向李建强的账户转账存入34551元；2015年11月5日，该户名（成都莱恩假日酒店有限公司，下同）转账存入34551元；2016年2月2日，转账存入34551元；交易起始时间为2016年10月11日至2017年10月11日止的中国建设银行个人活期账户交易明细表中载明，2016年12月14日，电子汇入30848元；2017年3月28日，电子汇入9000元；2017年4月6日，电子汇入5000元；2017年5月12日，电子汇入16848元。2、编号为100号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号的10份《房屋委托经营合同》，委托方均为李立，受托方均为莱恩酒店管理公司，合同中均载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；10份合同末尾均有李立的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额；该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。3、产权证、土地证虽均为复印件，但均清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、房屋所有权人、共有情况、地类（用途）、使用权类型等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，并能证明李立为案涉10套房屋的所有人。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，且上述证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性、合法性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，案涉10套房屋均为李立所有。2010年11月30日，李立作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为100号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号的《房屋委托经营合同》10份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”第3层16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号房屋及上述房屋的屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。上述房屋委托经营期均为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任等进行了明确约定，房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付李立。合同房屋租金及支付方式中还约定：“三、房屋租金及支付方式……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币……元整（￥……元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币……元整（￥……元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”。合同房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”。合同合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用。……6-5乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”。合同违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。10份合同的末尾均有李立的代理人刘世玉的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，并特别写明“李立同意将租金打入李建强账户/卡上”及李建强的户名、银行及账号。10份《房屋委托经营合同》的附件中均列明了酒店配套清单，如电视机大小、名牌、空调机品牌、小电器种类、家具种类等，并载明了酒店配套设施的总价值为16000元，莱恩酒店管理公司承担50%，李立承担50%。同日，李立与莱恩酒店管理公司还签订了《房屋委托经营合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定此协议具有与《房屋委托经营合同》同等的法律效力，如与房屋买卖合同有不一致之处，则以补充协议为准，并对房屋委托经营合同第二条房屋委托经营期限进行了补充：“……2.2乙方承诺在相关委托经营期限结束后，按图纸分割状态恢复。”。从李立提交的银行流水期间情况看，2015年8月27日，对方户名为成都莱恩假日酒店有限公司向李建强的账户转账存入34551元；2015年11月5日，该户名（成都莱恩假日酒店有限公司，下同）转账存入34551元；2016年2月2日，转账存入34551元；2016年12月14日，电子汇入30848元；2017年3月28日，电子汇入9000元；2017年4月6日，电子汇入5000元；2017年5月12日，电子汇入16848元。以上事实，有银行流水记录、《房屋委托经营合同》、《补充协议》、产权证、土地证等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，李立与莱恩酒店管理公司于2010年11月30日签订的合同编号为100号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告莱恩酒店管理公司应当承担迟延支付房屋租金的民事责任。结合本案庭审情况、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司实际并未按合同约定将租金足额按时支付给李立，2017年3月28日支付的9000元、4月6日支付的5000元、5月12日支付的16848元实际是2017年第一季度的房租，2017年第二季度开始未付租金；2016年4月1日至2017年3月30日每平方米降租3.5元，李立主张共计少付14808元，莱恩酒店管理公司没有异议，本院予以确认。故以上李立所主张的莱恩酒店管理公司拖欠租金金额为：2016年4月1日起至2017年3月30日拖欠14808元，2017年4月1日至2017年12月31日止12344元/月×3×3=111096元。另2018年截止到判决之日应支付计36199.82元（37032元/季度×87天÷89天），以上共计162103.82元。现李立诉讼主张莱恩酒店管理公司支付拖欠租金，于法有据，本院予以支持。关于解除房屋委托经营合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，李立与莱恩酒店管理公司签订的房屋委托经营合同中房屋租金及支付方式明确约定房屋租金的宽限期为七个工作日,七个工作日后每逾期一天则莱恩酒店管理公司按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日则李立有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。从李立举出的证据银行流水明细来看，莱恩酒店管理公司长期拖欠租金，已符合解除合同条件，且莱恩酒店管理公司对此也无异议，故本院对李立主张解除与莱恩酒店管理公司签订的房屋委托经营合同予以支持。委托经营关系解除后，莱恩酒店管理公司应按照《房屋委托经营合同》补充协议约定按图纸分割状态予以恢复。如未及时返还，可在申请强制执行中主张迟延履行金。关于返还李立一次性交给莱恩酒店管理公司的配套设施共计80000元所购物品原件或残值的问题。涉案《房屋委托经营合同》约定：“六、乙方的权利及义务……6-5.乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”，现因莱恩酒店管理公司违约致解除双方委托经营合同，莱恩酒店管理公司应将涉案房屋内的配套设施交还李立，莱恩酒店管理公司对此并无异议，亦未举证存在已超过使用年限可不予归还残值情况，且合同约定莱恩酒店管理公司有维修和更换的义务。故莱恩酒店管理有限公司应当将涉案《房屋委托经营合同》合同附件（1）：酒店配套清单所列设备返还李立。如不能返还则应在执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿。关于李立诉请莱恩酒店管理公司支付从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息及违约金500000元（50000元×10间）的主张，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，在《房屋委托经营合同》中既约定了迟延支付租金应承担存款利息的违约金，另还约定了50000元违约金，李立未提供相应证据证明其因莱恩酒店管理公司的违约所遭受的具体实际损失，如同时适用则有失合理和公平，亦与法律规定不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案应考虑迟延支付租金的利息损失及解除委托经营合同后的损失，李立也应在收回房屋后及时进行经营处置以减少损失，不宜要求莱恩酒店管理公司承担长时间的租金损失，李立诉请的违约责任过高，综合考虑损失填补及惩罚性，本院对违约金适当调整。解除合同的损失，一个季度应为陈志良收回房屋后另行处置经营所需合理时间，综合考虑再次进行经营处置的相关合理损失及惩罚性，酌定为50000元。另从2018年1月11日起以拖欠的租金162103.82元为本金，按日利率万分之五计算利息至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除李立与成都市莱恩酒店管理有限公司签订的编号为100号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号的《房屋委托经营合同》；二、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李立新都区新都北街2号1栋3层16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号房屋并按图纸分割状态恢复；三、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还李立编号为100号、207号、208号、209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号的《房屋委托经营合同》附件（1）酒店配套清单上的物品，如不能交还应在强制执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿；四、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李立2016年4月1日起至本判决作出之日止的租金162103.82元；五、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李立违约金50000元；并从2018年1月11日起以162103.82元为本金，按日利率万分之五支付违约金，支付至本金付清之日止；六、驳回李立的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4874元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由李立垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一八年三月二十九日书记员  叶秋萍