上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初791号原告：上海玖贝实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈爱治，总经理。委托诉讼代理人：季明，上海市高信德律师事务所律师。被告：青浦区华新镇杨家庄村民委员会(第一被告)，住所地上海市青浦区。负责人：许学军，主任。委托诉讼代理人：郑飞，上海坤禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晖，上海坤禾律师事务所律师。被告：上海慧侄包装材料有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：谈明伟，执行董事。委托诉讼代理人：李炳良，上海邦拓律师事务所律师。原告上海玖贝实业有限公司诉被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会、上海慧侄包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原告上海玖贝实业有限公司委托诉讼代理人季明、被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会委托诉讼代理人郑飞、被告上海慧侄包装材料有限公司委托诉讼代理人李炳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海玖贝实业有限公司诉称：系争厂房嘉松中路XXX弄XXX号是第一被告租赁给第二被告的厂房，2014年7月14日、2016年5月21日，原告与第二被告签订《租赁协议书》，约定系争厂房出租给原告使用，合计租赁面积1,255平方米，年租金人民币(以下币种均为人民币)343,700元。2017年8月16日，第一被告向包括第二被告在内的多家单位发出《告知书》，要求在2017年8月25日前腾空、搬离，逾期不搬的，将依法实施强拆。第二被告接通知后告知原告并提前终止双方的租赁协议，2017年9月30日原告搬离系争厂房。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》等相关法律法规的规定，第一被告作为系争房屋拆迁人应当向原告支付搬迁补助费、停产停业损失，第二被告提前终止租赁协议亦应赔偿原告合理损失，原告搬离后，二被告未支付任何补偿费用，为此，原告诉至法院请求：1、判令二被告支付搬迁补助费251,000元；2、判令二被告支付停业损失85,925元。被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会辩称：不同意原告诉请。系争房屋是无证违法建筑，对其进行拆除，与第二被告进行协商后，第二被告在2017年9月13日将房屋交付第一被告。第一被告同原告之间没有合同关系，不是合同相对方，不需要承担赔偿责任。第二被告搬离时对其免除了三个月租金。被告上海慧侄包装材料有限公司辩称：系争房屋是违章建筑，按最高法院审理规定违章建筑的租赁合同是无效合同，而原告的二项诉请应当基于合同法的约定，原告与第二被告签订的租赁合同约定双方不承担责任，原告与第二被告签订的两份合同是无效合同。对于违章建筑是不予补偿，所以原告的诉请并无依据，第二被告到目前为止也没有收到政府及相关部门的补助及停业损失。被告签订的租赁合同是5年，转租给原告是在租赁期内，也是有权转租，第二被告不知道系争房屋是违章建筑。原告主张的诉请也没有证据证明产生损失，原告租赁目的是瓷砖堆放，没有进行生产活动。2017年10月13日，第二被告得知系争房屋是违章建筑，与第一被告及原告积极协商，2017年10月13日将租金96,750元退还原告，免除了原告一个月租金。原告没有对系争房屋进行装修，第一被告对第二被告免除三个月租金，是因为第二被告进行的装修补偿。经开庭审理查明：2014年7月14日，石贤曙(乙方)与第二被告(甲方)签订《租赁协议书》，约定：甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房等，面积180平方米出租给乙方使用。租赁期四年，自2014年8月1日起至2018年7月30日，年租金45,900元，支付方式以先付后用为原则，租金每年分二次支付，每六个月支付一次，应提前十天支付。甲方保证乙方日常生活用水每吨6元，用电每度1.40元(电接到配电间、水接到厂区水表)。乙方在租赁期内不得转租他人，未经同意不得在现有空地建造任何房屋、搭棚。如任何一方提前终止履行协议，必须赔偿对方六个月租金。双方另行约定了其他权利义务。2016年5月21日，原告(乙方)与第二被告(甲方)签订《租赁协议书》，约定将嘉松中路XXX弄XXX号厂房等830平方米左右出租给乙方使用，另隔楼245平方米为0.45元/平方米，租赁期限为2016年6月1日至2018年5月31日，年租金297,800元，支付方式以先付后用为原则，租金每年分二次支付，押一个月租金25,800元，每次付六个月租金，应提前十天支付。乙方在租赁期内不得转租他人，未经同意不得在现有空地建造任何房屋、搭棚，不得随意乱堆乱放。由于不可抗力因素造成协议书的履行终止或无法履行，双方均不承担责任。由于国家征用造成终止协议书，双方均不承担违约责任，如有补偿，按有关规定办理。协议履行期间，如任何一方提前终止履行协议，必须赔偿对方六个月租金。双方另行约定了其他权利义务。租赁合同签订后，第二被告向交付系争厂房，原告依约支付租金。2017年8月16日，第一被告发出《告知书》：根据上海市委、市政区“五违四必”工作的要求，你所租赁在杨家庄村的房屋属无证土地、无证建筑，按规定必须拆除，且你单位无消防、环保许可，属违法经营。按照华委[2016]67号文件，请你在接到通知单2017年8月25日之前腾空、搬离，逾期不搬的，将依法实施强拆，由此产生的一切法律责任自负。后原告搬离系争厂房，2017年10月13日，第二被告退还原告96,750元(2017年8月31日至2017年11月31日租金)。系争厂房已拆除。庭审中，原告与第二被告双方均确认租金、水、电等费用均已结清。原告与第一、二被告均确认系争房屋无产证和审批手续。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，租赁协议书、告知书、收款收据等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：补偿费参照嘉松中路清退方案，按200元/平方米进行计算，停业损失按三个月房租计算。2017年9月30日搬离，与被告没有交接，第二被告退回的款项中免了一个月租金。第一被告说没有补偿，要求补偿原告合理的补偿款。第一被告表示：系争房屋是无证土地，根据政府要求限期拆除。系争厂房是拆违，没有进行补偿，对第二被告免除三个月租金。第一被告与原告没有法律关系，两被告间就房屋租赁合同关系已经履行完毕，原告的诉请搬迁费依照无关联的标准来要求是不合理的，停业损失也没有证据提供，第一被告无需赔偿原告任何损失。第二被告表示：原告的诉请是根据一路之隔的补偿方案进行参考，本案系争房屋是违章建筑，是不同的。第二被告是在清退的时候才知道系争厂房是违章建筑。与原告没有交接，系争厂房是拆违，没有进行补偿，就免除三个月租金，原告的诉请没有事实和法律依据。根据庭审确认的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。原被告双方在履行过程中，双方确认结清租金、水、电等费用，原告搬离系争厂房；若如原告所述，被告还应支付补偿款，原告却收取了被告的退款并结清相关费用，有违常理；原、被告双方终止房屋租赁行为并已履行完毕。原告要求被告支付补偿款等无事实和法律依据，第一被告亦非租赁合同相对方，故对原告要求二被告支付补偿费等的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海玖贝实业有限公司要求被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会、上海慧侄包装材料有限公司支付搬迁补助费人民币251,000元的诉讼请求不予支持；二、原告上海玖贝实业有限公司要求被告青浦区华新镇杨家庄村民委员会、上海慧侄包装材料有限公司支付停业损失人民币85,925元的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6,353.80元，减半收取计人民币3,176.90元，由原告上海玖贝实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一八年三月十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。