云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2331民初1643号原告：杨佳丽，女，1975年2月17日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，居民，住禄丰县。原告：杨加林，男，1977年7月13日生，汉族，云南省禄丰县人，中专文化，居民，住址同上。共同委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李红星，男，1970年4月26日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，居民，住昆明市西山区，（未到庭）原告杨佳丽、杨加林与被告李红星租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告杨加林及其共同委托诉讼代理人夏迎中到庭参加了诉讼，被告李红星经本院公告送达起诉状及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨佳丽、杨加林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2014年8月22日所签的《房屋租赁合同》；2、由被告支付原告2017年3月1日至2017年7月30日租金170250元（408600元/年÷12月×5月）、滞纳金17025元（170250元×10%），赔偿原告违约金408600元，合计595875元；3、由被告承担本案诉讼费；4、判决被告将租赁房屋交回原告，租赁房屋内所有装饰装潢保持原状无偿归原告所有，原告对被告留置于租赁房屋内的全部留置物的处置所得在以上应付款内享有优先受偿权。事实与理由：被告于2014年8月22日签署《房屋租赁合同》，租赁原告座落于㎡），用于开“福星客栈”酒店。约定租赁期为2015年3月1日至2030年2月28日15年，年租金头五年为每年408600元；合同约定房屋装修、装潢由被告承担，逾期交付租金承担租金总额10%的滞纳金，提前退房需承担按一年房租计算的违约金用于弥补提前退房造成的损失；承租人违约，出租方可以解除合同并有权留置所租房内的一切财物。2017年度租金付款期限届至，被告未能按时交付租金。2017年5月10日写下承诺后，至承诺期届满被告亦不能支付租金，2017年7月初将房屋及房内现有设施关闭后将房屋钥匙交给原告。现被告违约无法继续履行合同并停业，依法起诉请判决支持原告诉请。被告李红星未进行答辩，也未向法庭提交任何证据。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李红星经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其举证和质证权利。对原告方提交的证据，本院认定如下：1、原告方提交的土地使用权证3份，欲证实原告方对出租房屋享有使用权，本院认为，此三证系有权部门颁发，能证实原告方的主张，本院予以确认；2、原告提交的《房屋租赁合同》一份，欲证实房屋租期、租金和违约责任承担等事实，本院认为，此合同系双方协商一致后签订，有双方的签字认可，能证实原告方的主张，本院予以确认；3、原告方提交的“关于支付房租承诺”一份，欲证实被告承诺拖欠的租金于2017年5月30日前付清，否则原告方有权收回房屋，并留置设备和物品的事实，本院认为，此承诺有被告李红星和原告杨佳丽的签字，能证实原告方的主张，本院予以确认；4、原告方提交的白庄科小区商住楼设施移交状况明细表二份，欲证实被告李红星之妻李莉于2017年6月6日向原告杨佳丽移交的涉案房屋及房屋内属于原告方的设施设备的事实，本院认为，明细表中的移交人李莉无法证实系被告李红星之妻，但移交明细表有原告杨佳丽的签字，能证实涉案房屋已向原告方移交的事实，对于此证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日被告李红星经与原告杨佳丽、杨加林协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告杨佳丽、杨加林）将座落于禄丰县金山镇南雄村委会白庄科安置小区内房屋一栋（面积2657.74㎡）出租给乙方（被告李红星）使用，租赁期限15年零贰个月，自2015年3月1日至2030年2月28日；租金应自本合同签字的同时由乙方按年向甲方交纳，以后的交纳时间为每年2月28日的前7天，2015年3月1日至2020年2月28日租金为每年408600元，以后每五年按约定幅度上浮，租金每年2月28日前7天交纳；若迟延交纳租金，甲方有权收取租金总额10%的滞纳金；逾期超过二个月的，甲方有权留置乙方租用房屋内的一切财物，并有权解除合同，同时对留置财物进行处理，后果由乙方承担；若乙方提前退房，甲方将收取一年的房租作为违约金，以弥补损失；乙方应在合同签订后15日内向甲方交纳租房押金10万元，乙方在任何情况下欠交租金和因乙方原因造成甲方损失时，甲方有权直接以租房押金抵扣；甲方自乙方按合同约定交纳租房押金和租金之日起，按合同约定向乙方提供毛房、室内设施（水通、电通）完好的房屋；甲方负责房屋自身的大修（不包括房屋附属设施），除乙方人为原因造成损坏和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等；合同期内，在乙方正常履行义务的前提下，甲方不得提前终止合同，否则，按当年租金的一半作为违约金给乙方，并承担乙方的装修损失；合同期内，甲方不得提高租房押金和租金；由乙方承担室内所有修饰、装潢费用（根据情况每五年一次），维护房屋整体结构不得擅自改变；乙方不得将所租房屋转租，不得利用租房进行非法活动；合同期满后不再续租时，房屋室内外一切物品、设施不得带走；双方违反本合同中任何一项义务，对方均有权解除合同，并有权请求赔偿；合同还约定了其他条款。合同签订后，被告李红星按约定向原告杨佳丽、杨加林交纳了租房押金10万元，2015年3月1日至2016年2月28日的租金408600元，原告杨佳丽、杨加林也按合同约定向被告李红星移交了涉案房屋一栋（毛房），之后被告李红星对涉案房屋进行了装修，同时购置了相应的设施设备，取名福星客栈酒店开始经营。2016年2月，被告李红星按合同约定向原告方交纳了2016年3月1日至2017年2月28日的租金408600元，福星客栈酒店正常营业。2017年福星客栈酒店经营困难开始停业，2017年2月合同约定的租金交纳期限届满，被告李红星未能按时交纳2017年3月1日至2018年2月28日的租金。2017年5月10日，被告李红星给原告方出具了一份《关于支付房租承诺》，承诺“所欠房租于2017年5月30日内付清今年的房租，如乙方没有付清，甲方有权收回房屋，乙方承诺酒店内所有投资的设备及物品不动不带走，付清3个月房租。”原告杨佳丽在承诺上载明：“本人杨佳丽承诺3个月房租无利息，在2017年5月30日付清。”双方在承诺书上签字确认，但双方并未对酒店内的物品进行盘点。约定期限届满后，被告李红星未按时支付所欠租金。2017年6月6日，被告向原告方移交了涉案租赁房屋，双方还共同签署了白庄科小区商住楼设施移交状况明细表，但房屋内除二原告物品外的其他设施设备和装修装潢双方未进行盘点交接，至今还留于涉案租房内。之后涉案房屋一直由原告方找人看管至今。本院认为，二原告与被告李红星签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按协议依诚实信用原则全面履行各自义务。本案中二原告在将租赁房屋移交被告后，被告应按协议及时支付租金，但被告自2017年3月起未再支付原告方租金，经二原告催要，被告李红星仍按未约定支付相关租金，其行为已构成违约，应按双方的约定承担违约责任。现被告已将租赁房屋移交给了二原告，合同实际上已经终止，对于二原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持；对于要求被告支付2017年3月1日至2017年7月30日租金及滞纳金的主张，双方在合同中有明确约定，综观合同条款，双方约定的滞纳金性质实为违约金，对于此主张本院予以支持，但因被告已于2017年6月6日将租赁房屋移交给了原告方，故其计算期限应为2017年3月1日至2017年6月6日止，租金及滞纳金分别为：租金136200元（408600元/年÷12月×4月），滞纳金13620元（136200元×10%）；对于原告方要求被告赔偿违约金408600元的主张，双方在合同中虽有约定，但其约定于法有悖，原告方也未就此向法庭提交确凿证据证实其损失，故对于此项主张本院不予支持；对于要求将租赁房屋内所有装饰装潢全部无偿归其所有的主张，本院认为，双方在合同虽约定房屋装饰装潢费用由被告承担，但对于因一方违约导致合同解除后房屋装饰装潢的处理双方未明确约定，故对其主张本院不予支持；对于要求对被告所留于租赁房屋内全部财物处置所得在应付款内享有优先受偿权的主张，本院认为，双方对此在《房屋租赁合同》中明确约定：“逾期超过二个月的，甲方有权留置乙方租用房屋内的一切财产（物），自留置之日起一个月内，乙方应完全履行义务，否则，甲方有权解除《房屋租赁合同》。同时对留置财产（物）依法进行处理，由留置引起的一切不利后果均由乙方承担。甲方收取违约金或留置财产后，不影响乙方项下义务的履行或甲方其他权利的行使”，应视为被告将其财产作为对履行合同义务的一种担保，但双方却并未对被告留置财物的种类、数量等进行明确约定，后被告在《关于支付房租承诺》中也未对酒店内所投资的设备及物品予以明确，审理中本院虽经现场勘察，但因被告未到场，部分房间也未能打开勘察，对涉案房屋内的财物种类、数量及权属无法确定；庭后被告虽又向法庭提交了南雄社区人民调解委员会对涉案租赁房屋物资盘点表，但房屋内财物的权属仍然无法确认，举证不能的不利法律后果应由二原告自行承担，故对于原告方的此项主张本院不予支持。另庭审中查明，被告在租赁房屋时向原告方交纳了押金10万元并未退回，根据双方的合同约定，被告应付款项可用押金进行抵扣，故被告的应付款项可用其所交押金进行抵扣。被告李红星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨佳丽、杨加林与被告李红星于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告李红星于本判决生效之日起十日内支付原告杨佳丽、杨加林2017年3月1日至2017年6月6日期间的房屋租金136200元及滞纳金13620元，用被告李红星已交纳的押金10万元进行抵扣后，被告李红星实际还应支付原告杨佳丽、杨加林49820元。三、由被告李红星于本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空后完整移交给原告杨佳丽、杨加林。四、驳回原告杨佳丽、杨加林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9758元，公告费600元，由被告李红星负担（因原告杨佳丽、杨加林已预交，现由被告李红星在履行判决时一并支付给二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判长  李玲红审判员  李春华审判员  王丽丽二〇一八年三月十二日书记员  张庭芳