成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初4634号原告：周世琼，女，1964年4月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余廷华，重庆潜卫律师事务所律师。被告：成都凤凰饲料有限公司。住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道三段***号。法定代表人：成甦，董事长。委托诉讼代理人：周丹，女，系公司工作人员。委托诉讼代理人：易明，女，系公司工作人员。第三人：吴淑英，女，1959年10月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：徐国强（吴淑英之夫），住重庆市长寿区。第三人：徐国强，男，1961年2月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：重庆市美添溢房产置业代理有限公司。住所地：重庆市长寿区三峡路**号1-19。法定代表人：余晓琼，总经理。委托诉讼代理人：王家祥，男，系公司员工。原告周世琼与被告成都凤凰饲料有限公司（以下简称凤凰公司）、第三人吴淑英、徐国强、重庆市美添溢房产置业代理有限公司（以下简称美添溢公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周世琼及委托诉讼代理人余廷华、凤凰公司的委托诉讼代理人周丹、徐国强、美添溢公司的委托诉讼代理人王家祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周世琼向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告位于重庆市长寿区房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》有效，原告为位于重庆市长寿区房屋的产权人，并判令第三人吴淑英、徐国强协助办理该房屋的产权过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：成都市温江区人民法院于2017年9月15日作出（2017）川0115执保358号执行裁定书，冻结第三人吴淑英、徐国强银行存款或等值财产予以查封。2017年9月21日，成都市温江区人民法院作出（2017）川0115执保358号协助执行通知书，对第三人吴淑英、徐国强位于重庆市长寿区房屋予以查封。2017年9月26日，原告对执行标的提出书面异议。成都市温江区人民法院于2017年10月24日作出（2017）川0115执异46号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为在本案中有充足的证据排除对执行标的的执行。原告与第三人于2017年9月9日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：吴淑英、徐国强将其所有的位于重庆市长寿区房屋出卖给原告；房款为395000元，买方在签订合同时支付定金20000元，于同月18日支付房款230000元，余款在办理该房过户登记当日付清尾款；中介服务费4000元；办理该房的过户所涉税费由原告承担等相关条款。房屋买卖合同签订后，原告按约支付了第三人吴淑英定金20000元，并向美添溢公司支付了中介费4000元。同时，按照合同的约定于2017年9月18日代第三人吴淑英、徐国强归还了银行按揭贷款225324.43元，并于当日还向第三人徐国强转款支付了4676元，当日合计向第三人吴淑英、徐国强支付了230000元，共计支付了房款250000元。因为该房屋在9月18日前没有其他抵押和法院查封记载，原告与第三人吴淑英、徐国强按照合同约定于9月25日到长寿区不动产登记中心办理该房屋的产权过户手续，才知道该房屋已经被成都市温江区人民法院查封冻结。原告提出执行异议后，该执行异议被驳回。原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，房屋交易价格与市场价格一致，原告已经按照合同的约定支付了价款，并且已经在法院查封前合法占有该房屋，原告的权利能够排除执行。被告凤凰公司辩称，案涉房屋仅涉及诉讼保全，尚未进入执行阶段，原告的起诉不符合起诉条件。原告未对案涉房屋合法占有，原告不享有对案涉房屋的物权。原告与第三人未办理房屋过户手续，房屋的所有权仍然属于第三人，且未办理过户手续是原告自身的原因，房屋价款也未全部支付。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人吴淑英、徐国强述称，法院不能查封案涉房屋。案涉房屋是在查封之前就买给了原告，并于2016年9月9日将房屋钥匙交给了原告。第三人美添溢公司述称，美添溢公司是房屋中介公司，案涉房屋是吴淑英、徐国强挂在美添溢公司进行出售的。美添溢公司为吴淑英、徐国强找了买方即本案原告。在签订房屋买卖合同前，去房管局查询过房屋信息，案涉房屋没有被法院查封，只存在按揭贷款的抵押。案涉房屋应当过户给原告。经审理查明：周世琼与吴淑英、徐国强经美添溢公司居间服务，于2017年9月9日签订《房屋买卖合同》，约定周世琼购买吴淑英、徐国强所有的位于重庆市长寿区房屋。合同第二条约定，房款总成交金额为395000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及物品清单上所列的物品。买方于2017年9月9日支付给卖方定金20000元；买方于2017年9月18日支付房款230000元，此款用于卖方还银行贷款；买方于过户当日支付房款145000元。第四条约定，卖方须于买方给房款230000元将该物业交于买方。卖方在交房时将该物业现有的（包括但不限于）水、电、气、有线电视等同意无偿过户给买方，相关转名费用由买方支付。第十条约定，买卖双方确认并清楚该物业在：有房地产权证在手；房地产权证原件在银行抵押中的状态下签署本合同，并自愿遵守本合同之所有条款，认可其法律效力。合同签订当日，周世琼向美添溢公司支付了中介费4000元，向吴淑英、徐国强支付了定金20000元。2017年9月18日，周世琼代吴淑英、徐国强偿还了银行贷款225324.43元，并向吴淑英、徐国强转账支付了4676元。吴淑英、徐国强向周世琼出具收条一份，载明：今收到周世琼购买长寿区桃源西四路3号XXX购房款230000元。2017年9月25日，案涉房屋抵押登记注销。2018年3月29日，周世琼将剩余购房款145000元交付本院。庭审中，周世琼、徐国强、美添溢公司均陈述案涉房屋的钥匙于2017年9月9日由吴淑英、徐国强交付给了周世琼。周世琼在庭审中提交了其缴纳案涉房屋水电费的微信记录，显示其通过微信支付的方式，缴纳了2017年8月至2018年2月的水电费。另查明，凤凰公司因与周本芬、徐国强、王振川、吴淑英、王家彬、阳淑辉、李玉霞、王江宇等人的买卖合同纠纷，诉至本院。2017年9月15日，凤凰公司向本院提交财产保全申请。本院于2017年9月15日作出（2017）川0115执保358号执行裁定书，并于2017年9月21日对吴淑英、徐国强名下的案涉房屋予以查封。2017年9月26日，周世琼就案涉房屋向本院提出书面异议。本院于2017年10月24日作出（2017）川0115执异46号执行裁定书，驳回周世琼的异议。周世琼遂向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的当庭陈述，周世琼提交的当事人身份信息、（2017）川0115执异46号执行裁定书、（2017）川0115执保358号执行裁定书、（2017）川0115执保358号协助执行通知书、异议申请书、《房屋买卖合同》、房地证书、收据、收条、业务凭证、客户凭条、微信支付记录、汇款凭证等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题规定》第二十七条第二款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”周世琼依据该规定提起本案诉讼，本院应当依法受理。《最高人民法院关于的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周世琼与吴淑英、徐国强于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。周世琼在案涉房屋被本院查封前已取得案涉房屋的钥匙，对房屋进行了合法占有。周世琼依据《房屋买卖合同》的约定，支付了过户之前应当支付的前期款项。对于剩余购房款，周世琼已交付本院。从周世琼代吴淑英、徐国强偿还银行按揭贷款至银行抵押权注销期间，案涉房屋被本院查封，周世琼未能办理过户，其自身并不存在过错。综上，周世琼提出的异议成立，能够排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”周世琼主张确认其为案涉房屋的所有权人，因与上述规定不符，本院不予支持。因《房屋买卖合同》合法有效，周世琼也已将剩余购房款交付本院，故吴淑英、徐国强应协助周世琼办理案涉房屋的转移登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题规定》第二十七条第二款之规定，判决如下：一、不得对重庆市长寿区房屋采取保全措施；二、周世琼与吴淑英、徐国强于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》有效，吴淑英、徐国强应于本判决生效之日起五日内协助周世琼办理重庆市长寿区房屋的转移登记手续，转移登记到周世琼名下；三、驳回周世琼的其他诉讼请求。案件受理费100元，由成都凤凰饲料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。本院（2017）川0115执异46号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  汪仁可人民陪审员  向 实人民陪审员  刘 文二〇一八年三月二十九日书 记 员  李雨潼