天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终1968号上诉人（原审被告）：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场A区－404（集中办公区）。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，男,该公司员工。被上诉人（原审原告）：张明广，男，1971年3月18日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：于胜利，天津市宁河区芦台镇法律服务所法律工作者。上诉人天津泰耀房地产有限公司因与张明广房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津泰耀房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订商品房买卖合同中第十二条第一款第一项约定，“办结房屋权属登记：1、自初始登记完毕之日起180日。”上诉人初始登记办理完毕之日为2016年3月4日，顺延180日应截止至2016年9月4日，被上诉人在此日之前已经拿到房屋权属证明，不能认定上诉人违约；2、由于办理初始登记是办理房屋权属转移登记的前提，而在签订合同时双方均无法预测何时办结初始登记，初始登记书于2016年3月4日下发后，上诉人即刻履行了通知被上诉人办理权属转移登记的义务。至于产权证何时下发，不是上诉人所能左右的。上诉人仅依据《天津市房屋权属登记条例》第24条、28条的规定推断初始登记办结的日期，与事实不符；3、上诉人的逾期交房行为仅是一个违约行为，上诉人亦承担了相应的违约责任，但不应因该违约行为再次承担逾期办证的违约责任，此系一个违约行为，两个违约责任，属于重复计算违约金；4、上诉人即使存在逾期办证的问题，亦未给被上诉人造成实际损失，不应承担违约金。5、不应以被上诉人产权证记载日期为逾期办证截止点，因为上诉人报送相关材料后政府审批亦有一定时间，应以上诉人报送时间为准。张明广辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。两审案件受理费由上诉人承担。张明广向一审法院起诉请求：1、天津泰耀支付张明广逾期办证违约金7,774.64元（从2016年4月27日至2016年6月14日，以总房款为基数乘以贷款基准利率4.35%的1.3倍）；2、诉讼费由天津泰耀负担。一审法院认定事实：2014年11月14日，张明广与天津泰耀签订了《天津市商品房买卖合同》，天津泰耀为合同甲方，张明广为合同乙方。合同约定：“商品房坐落于宁河县新区时代滨江，商品房价款为1045440元，甲方于2015年8月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。第十二条第一款：商品房权属登记自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。第十二条第二款：由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属登记的，双方协商解决。”合同订立后，张明广按合同约定付清全部房款。2016年5月18日张明广向不动产权登记机构申请权属转移登记。依据合同约定及初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》逾期办证时间的计算方法为：合同约定的交房日期2015年8月31日次日开始﹢30天申请初始登记时间﹢30天初始登记审核办证时间﹢合同约定的180天，即扣除240天，从2016年4月28日起算，至申请办理房产证的前一天2016年5月17日，逾期20天。天津泰耀应向张明广支付逾期办证违约金：1045440×5.655%÷365×20=3239.43元。一审法院认为，张明广与天津泰耀签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。张明广已按合同约定支付了全部房款，天津泰耀理应按照合同约定履行转移房屋权属登记的义务。关于逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题。双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日没有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合同并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”即，双方合同此条约定的目的系为了约束甲方按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。可知，商品房竣工验收日期关系到不动产初始登记日期，在实际竣工验收日期晚于约定交付日期的情况下，如开发商仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，那么就完全背离了开发商与业主合同的约定，合同约定的效力不能及与开发商，显然失去了双方缔约合同的目的，故天津泰耀双重追责的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于初始登记何时完毕。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款并未予以明确约定，属于合同约定不明的情形。对此，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。《天津市商品房买卖合同》前言明确约定了双方当事人达成合意的根据，其中包含涉案房屋办理竣工验收、初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》，根据该条例的第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。张明广主张30天的申请时间和30天的审批时间符合该规定，一审法院予以采纳，天津泰耀主张自实际办理初始登记开始计算，有违双方合意，一审法院不予采信。是否通知业主办理产权证，天津泰耀负有举证责任，举证不能，应承担不利后果。从张明广申请办证的时间可知其至迟前一日已接到通知，故一审法院确认2016年5月17日为通知时间，张明广主张计算至取得房本时不妥，一审法院不予支持。合同未约定违约金，应从法定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张明广的主张有法律依据，一审法院予以支持，天津泰耀的抗辩理由不成立。综上所述，张明广要求天津泰耀支付自2016年4月28日至2016年5月17日逾期办证违约金3239.43元的诉讼请求，有事实依据及法律依据，一审法院予以支持；超出部分的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。天津泰耀未逾期不应支付违约金的抗辩意见不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付张明广逾期办证违约金3239.43元；二、驳回张明广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由天津泰耀房地产有限公司负担”。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案围绕逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人逾期办证违约责任的认定。围绕争议焦点阐述如下：双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日未有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”该合同条款明确约定甲方（即上诉人）按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又，根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。由此可知，商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期。在本案中，上诉人的实际竣工验收日期已经晚于合同约定，存在明显的合同违约，如其仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，使得开发商能够免除其违约责任，那么就背离了双方签订合同的约束性目的，不利于维护业主的权利，故一审法院确定的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津泰耀房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 孟 夏二〇一八年三月二十六日书 记 员 张新进