江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初3189号原告：丁美根，男，1971年1月10日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，1986年1月12日出生，汉族，住苏州市相城区，系丁美根同事。被告：吉红霞，女，1985年5月16日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：殷鹏飞、文强，江苏伟嘉律师事务所律师。原告丁美根诉被告吉红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁美根及其委托诉讼代理人ＸＸ刚，被告吉红霞委托诉讼代理人文强（参加第一次庭审）、殷鹏飞（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁美根向本院提出诉讼请求：1.判令吉红霞归还定金20000元，偿付丁美根违约金69000元，并赔偿因房屋上涨所致损失224580元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月1日，丁美根与吉红霞签订房屋买卖合同，约定吉红霞将其与前夫共同所有的位于蔚蓝都市花园79-302室房屋以690000元出卖给丁美根，并约定于2016年9月20日前支付首付款370000元，吉红霞提供房产证以配合完成过户手续。期间，吉红霞声称需要将房屋过户至其一人名下将房产证取回后一直拒绝将房产证交至中介。2016年9月20日，丁美根及中介应吉红霞要求至其工作单位付款，但遭其拒绝。后，吉红霞又将上述房屋出卖给案外第三人，导致丁美根与吉红霞签订的房屋买卖合同无法履行。故诉至法院，请求判如所请。吉红霞辩称，1.其同意解除案涉房屋买卖合同，返还定金20000元；2.案涉合同不能履行的根本原因系丁美根未能按照合同约定于2016年9月20日前支付首付款370000元，故吉红霞不存在违约行为，丁美根主张的违约金及赔偿损失之诉讼请求，于法无据，应予以驳回。丁美根围绕其诉讼请求提供了房屋买卖合同、房产证、函、录音，吉红霞对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。吉红霞围绕其抗辩意见提供了微信聊天记录、短信往来记录，丁美根对其真实性亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述及本院审查确认的证据，本院现认定事实如下：2016年8月1日，丁美根与吉红霞在无锡市如家房地产经纪咨询有限公司（以下简称如家房产）的居间下签订房屋买卖合同，约定：吉红霞将其与王立春所有的位于锡山区东亭街道蔚蓝都市花园79号302室房屋出卖给丁美根，金额为690000元。合同约定丁美根于签订合同当日付定金20000元，于2016年9月20日前付首付款370000元并办理相应过户手续，剩余房款由丁美根办理贷款，待房屋他项权证下发3个工作日内由银行直接打到吉红霞账户。合同另约定，如丁美根或吉红霞拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。如丁美根未按约定时间付款的，则每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。合同签订后，丁美根向吉红霞支付定金2万元。吉红霞将案涉房屋的房产证原件存放于如家房产处。2016年9月3日，吉红霞以离婚归并财产之需为由至如家房产取回房产证。后经如家房产几次催促，吉红霞拒绝将新领取的案涉房屋的房产证交至中介。2016年9月18日，如家房产员工发送短信给吉红霞告知丁美根首付款已到位，请吉红霞带着房产证至如家房产取款，但遭到吉红霞的拒绝。后如家房产要求吉红霞通过拍照方式将房产证交给如家房产和丁美根确认，亦遭到吉红霞的拒绝。2016年9月20日，丁美根与吉红霞联系支付首付款事宜，应吉红霞要求至其单位付款。后吉红霞不发表意见，由其同事出面表示不愿履行房屋买卖合同。2016年9月25日，吉红霞与案外人秦翠兰签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋出卖给秦翠兰，合同金额为705000元。审理中，丁美根申请如家房产员工刘某作为证人出庭佐证，证人刘某陈述其系案涉房屋买卖合同经办人，在二手房交易过程中，在签订房屋买卖合同后，出卖人需要将房产证交给中介保管为防止一房二卖，亦方便中介办理房屋贷款手续。案涉房屋买卖合同签订后，吉红霞确实将房产证放在如家房产保管，但因吉红霞与其配偶离婚，需要取回房产证进行变更登记。后，如家房产一直要求吉红霞将变更后的房产证交至如家房产，但均遭其拒绝。2016年9月20日，丁美根应吉红霞的要求至其单位付款，但吉红霞安排两个同事与丁美根及如家房产员工沟通，表示不愿意履行合同。审理中，丁美根为证明其损失金额，向本院申请对案涉房屋进行鉴定。2017年10月30日，江阴翔和房地产与土地评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，载明案涉房屋在价值时点2016年10月26日的市场价值为792600元。丁美根为此花费鉴定费8500元。质证时，吉红霞对估价报告无异议，丁美根则对估价报告中评估基准为2016年10月26日不予认可，并认为评估基准日应为委托评估之日。又查明，丁美根诉吉红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理，后因丁美根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭而按撤诉处理。本院认为：丁美根与吉红霞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，理应恪守。本案的争议焦点为：合同履行过程中系丁美根抑或吉红霞存在违约行为？对此，本院认为，吉红霞在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为，理由如下：1.虽合同对于签订合同后出卖人是否需要将房屋所有权证交由如家房产保管未有约定，但庭审中，吉红霞陈述其于签订房屋买卖合同后将房屋所有权证交给如家房产，但因领取新房产证之需将原本存放于如家房产处的房产证取回；另结合如家房产员工刘某关于签订房屋买卖合同后出卖人需要将房屋所有权证交给中介的陈述，足以认定房屋买卖过程中存在将房屋所有权证交给中介保管的交易习惯，且在案涉房屋交易过程中，双方亦按照该交易习惯进行。而吉红霞在领取新的房屋所有权证后拒绝交回如家房产的行为构成违约；2.在合同约定的付款期限即2016年9月20日前，如家房产与吉红霞联系，要求吉红霞交回或出示房屋所有权证并至如家房产接受丁美根付款，但遭到吉红霞的拒绝。2016年9月20日，丁美根及如家房产的工作人员应吉红霞要求至吉红霞工作单位付款时，吉红霞同事在吉红霞在场的情况下表示不愿履行合同，而吉红霞拒不发表意见。吉红霞的上述消极行为应当认定为拒绝受领丁美根的付款，案涉合同未能履行系吉红霞所致。吉红霞于2016年9月25日将案涉房屋出卖给案外人导致案涉房屋买卖合同无法履行，现丁美根诉至本院要求解除合同，返还定金，支付违约金，于法有据，本院予以支持。至于丁美根要求吉红霞赔偿损失之诉请，根据房地产司法鉴定估价报告，因吉红霞之违约行为致丁美根产生房屋差价损失102600元，而丁美根已主张违约金69000元，故丁美根的实际损失尚余33600元，故本院对丁美根要求吉红霞赔偿损失224580元中33600元的该部分诉讼请求予以支持。至于房地产司法鉴定估价报告之评估基准日，本院按照丁美根第一次主张权利之日确定，并无不妥，本院对丁美根的上述意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、吉红霞应于本判决生效后10日内退还丁美根定金20000元。二、吉红霞应于本判决生效后10日内赔偿丁美根102600元三、驳回丁美根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5712元，减半收取计2856元，鉴定费8500元，二项合计11356元，由丁美根负担6916元，由吉红霞负担4440元（丁美根同意其预交案件受理费由被告直接向其支付，本院不再退回。吉红霞应于本判决生效后10日内将应负担的案件受理费给付丁美根）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  谢妍二〇一八年三月十五日书记员  张芳