山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1626民初4543号原告：徐栋，男，汉族，居民，住邹平县。委托诉讼代理人：张玲，山东天健律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文莉，山东天健律师事务所实习律师。被告：邹平同盛置业有限公司。住所地：邹平县。法定代表人柏强，董事长。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。原告徐栋与被告邹平同盛置业有限公司(以下简称同盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐栋的委托诉讼代理人张玲、王文莉，被告同盛公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。2017年4月26日本案中止诉讼，2018年3月7日恢复诉讼。本案现已审理终结。徐栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金14840元(以房款791930元为基数，自2016年4月30日起至2016年8月30日止，按同期银行贷款年利率6%计算)；2.退还原告地源热泵开口费等各项开口费15884.6元；3.本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：2015年11月21日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告预售商品房一套，该房屋位于邹平县城南新区鹤伴四路以南醴泉七路以西山水倾城小区［土地使用证号为邹国用（2014）第010607号］4幢2单元1102号，该房屋总价款791930元。合同约定被告应当于2016年4月30日前向原告交付该商品房。原告依约向被告履行缴纳购房款的义务后，被告却迟迟不予交房。2016年5月，被告通知原告必须在缴纳地源热泵等开口费后才能对房屋进行验收、拿钥匙，否则，拒绝交房。原告被迫交付地源热泵开口费等各项开口费后被告向原告交付了房屋。被告未按合同约定按期交房及违法收取地源热泵开口费等开口费的行为,已严重违约，侵犯了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求依法裁决。同盛公司辩称，涉案房地产开发项目名称为山水倾城，是由答辩人开发建设的住宅项目，土地使用证号为邹国用（2014）第010607号，建设工程规划许可证号为建字第372014-025号，施工许可证为2014-2-026号，预售许可证号为20140012号。2015年11月21日，原告与答辩人签订商品房预售合同，约定购买涉案房屋，该房屋预测建筑面积143.94平方米，总价款为791930.00元（包含储藏室价款18252元）。合同签订后，原告交清全部房款。答辩人应在2016年4月30日前向原告交付该商品房，交付条件为该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足合同第十一条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。关于相关设施设备的具体约定见附件六。其中逾期交房违约金约定为出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止，按照同期银行活期存款利率计算付款利息。2016年8月23日，涉案房屋竣工验收合格。原告于2016年8月23日向答辩人交纳开口费15884.60元。按照合同约定，逾期交房违约金应按照同期银行存款利率计算，原告主张按照同期银行贷款利率计算没有事实根据和法律依据。合同约定涉案房屋应于2016年4月30日交付，实际交付日期为2016年8月23日，违约金应为858元（利息按照同期银行活期存款利率0.35%，按照逾期113天计算，791930元×0.35%÷365天×113天）。原告共缴纳开口费15884.60元，其中有线电视费250元，燃气开口费2680元，地源热泵12954.6元。根据原告与答辩人签订的《商品房预售合同》附件七的约定，电话、有限电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理。答辩人收取上述费用是依据双方的合同约定，且答辩人代收的燃气费用和有线电视开口费，已经及时缴纳到相关部门，答辩人没有截留任何费用。涉案房屋所在小区是由被告同盛公司自行采用地源热泵供暖，其成本并未列入开发成本，收费也不属于上述所列的行政事业收费。答辩人代收开口费并不违反国家的法律强制性规定，答辩人收取的房价中也不包含相应基础设施配套费，答辩人不存在重复收费问题，原告要求退还开口费没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。徐栋围绕诉讼请求向本院提交：证据1.商品房预售合同复印件一份(与原件核对无异)、收据复印件二份(与原件核对无异)；证据2.开口费收据复印件一份(与原件核对无异)；证据3.山东省物价局、山东省财政厅转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（鲁价费发【2001】301号）打印件一份、滨州人民政府关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的意见（滨政发【2007】55号）打印件一份、国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价【2011】548号）打印件一份、山东省物价局转发《国家发改委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知的通知》（鲁价检发【2011】86号）打印件一份；证据4.国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知打印件一份；证据5.滨州市物价局关于滨州新奥燃气工程有限公司天燃气庭院管网及室内设施安装建设工程价格收取标准的批复（滨价发【2013】182号）复印件一份、滨州市物价局关于进一步规范天燃气庭院管网及室内设施安装工程收费标准有关问题的通知（滨价发【2016】17号）复印件一份。被告同盛公司向本院提交：证据1.商品房预售合同复印件一份；证据2.付款凭证复印件二份；证据3.业主交楼流程表复印件一份(与原件核对无异)；证据4.竣工验收记录复印件一份(与原件核对无异)；证据5.开口费、延期交房违约金等缴纳凭证复印件二份；证据6.国有建设用地使用权出让合同复印件一份；证据7.通知复印件一份；证据8.有线电视建设协议复印件一份及缴费凭证复印件三份；证据9.地源热泵设备购买、安装协议复印件二份；证据10.天然气管道建设合同复印件一份、交款发票复印件五张。本院组织当事人进行了质证。被告同盛公司对原告徐栋提交的对证据1无异议，认为原告提交的商品房预售合同包括了附件七，而在附件七中已经就有线电视、燃气以及地源热泵开口费的交纳做了明确的约定，该三项开口费用不包含在房屋价款当中，并且双方是明确约定的；对证据2.开口费收据无异议；对证据3、证据4有异议，该两组证据既没有加盖有关部门印章，也没有其他证据来证明其来源。即便这些材料是真实的，这也是上下级行政机关之间的文件，不属于规范性法律文件。被告所收取的开口费用并不包括在房价之内，并且收取的有线电视及燃气开口费用已经如数交给了相关部门，并不存在重复收取。山水倾城小区的供暖并不是使用的城市公共配套设施，而是由被告自行投资的供热系统，所以原告依据上述文件证明不了其诉讼主张；对证据5有异议，这是滨州市物价局针对滨州新奥燃气公司下发的文件，并不适用于本案被告。被告所收取的燃气开口费并不包含在房价之内，并且已经就燃气开口费的交纳原被告双方作了明确约定，且被告收取的燃气开口费也如数交给了滨州市燃气公司，自己并没有截留，该证据不能证明原告的主张。原告对被告同盛公司提交的证据1的真实性无异议，但认为该合同是被告提供的格式合同，格式合同中对其免除自己责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应依据合同法及诚实信用原则审慎的予以适用，并不必然有效；对于出卖人逾期交房违约金的约定与买受人逾期付款违约金的约定差别很大，显失公平。该合同第11条4、5、6项并未约定相关费用由买受人承担。原被告双方之间并没有对缴纳开口费达成过一致的意思表示。在合同正文11条中约定是燃气、电话通信、有线电视的开通使用手续由原告自行办理，并不涉及需要原告向被告交纳费用，该条款约定不明，不能因此确定原告因此需向被告交纳其所要求的费用。在合同附件中并没有原告的签字，原告当时并不知晓该约定，被告在本不应是约定费用的附件中添加该条款且被告也未尽到采取合理方式提请原告注意的义务，致使原告不能享受到知情的权利，该条款应属无效；对证据2、证据3、证据4.无异议；对证据5开口费无异议，但对延期交房违约金有异议，被告无法提供原件，无法核实其真实性；对证据6.有异议，该份证据与原告无关；对证据7.有异议，未加盖公章，来源不合法，无法证实其观点；对证据8.有线电视建设协议复印件一份及缴费凭证复印件三份有异议，被告应提交原件予以核实，该费用应属被告自行交纳的基础设施配套费用，不应将该费用的承担转嫁于业主；对证据9、证据10.均有异议，无法与原件核实，不具有证据效力。本院认为，原告徐栋提交的证据1、证据2及被告同盛公司提交的证据1至证据10客观真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告徐栋提交的证据3至证据5系政府部门行政性文件，本身客观真实，对该三组证据本身本院予以确认，但该三组证据无法证实原告的主张，对原告徐栋据此三组证据主张的观点本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，原被告签订商品房预售合同一份，约定原告徐栋购买被告同盛公司开发建设的位于邹平县城南新区鹤伴四路以南、醴泉七路以西山水倾城小区A4幢2单元2-1102号楼房(附属物：储藏室24)一套，该房建筑面积143.94平方米，楼房总价款为791930元。合同第十条约定：(一)出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；(二)商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十一条约定：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水：2016年4月30日达到使用标准；2、供电：2016年4月30日达到使用标准；3、供暖：2016年4月30日达到使用标准；4、燃气：2016年4月30日达到使用标准；5、电话、通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第十二条约定：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人如未按时第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交之日止计算付款利息，按银行同期活期存款利率以补偿买受方损失。合同附件七第17条约定：电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告徐栋按约履行了交付房款的义务。2016年8月23日，被告向原告收取地源热泵、天然气、有线电视开口费15884.60元，并为原告出具收据一份。被告已将收取的天然气、有线电视开口费交至滨州新奥燃气工程有限公司及山东广电网络有限公司邹平分公司，地源热泵系被告自行投资建设的供暖设备。2016年8月23日，被告同盛置业公司与原告办理了房屋交接手续，并向原告支付了延期交房违约金113.91元。原告认为被告未按合同约定按期交房并违法收取地源热泵开口费等费用，侵犯了其合法权益，故向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为：(一)被告同盛公司应否支付原告徐栋逾期交房违约金及违约金如何计算;(二)被告同盛公司应否向原告徐栋返还开口费。关于违约金问题。原被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按该合同约定行使权利，履行义务。原告徐栋按合同约定交付了房款，但被告同盛公司却未按合同约定于2016年4月30日前向原告徐栋交付房屋，其实际向原告徐栋交付房屋时间为2016年8月23日，其逾期交房行为构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原被告双方约定被告同盛公司逾期交房按银行同期活期存款利率以补偿买受方损失，原告徐栋认为上述约定的违约金过低，要求增加，但其并未提交有效证据证实被告同盛公司因逾期交房给其造成的实际损失数额，从而不能确定双方约定的逾期交房违约金按银行同期活期存款利率是否过低，应由原告承担举证不能的法律后果，故对于原告要求增加违约金，按银行同期贷款利率计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告同盛公司逾期交房违约金应按双方签订的合同约定的银行同期活期存款利率即年利率0.35%计算。涉案房屋约定应于2016年4月30日交付，实际交付日期为2016年8月23日，违约金数额应为858.10元（791930元×0.35%÷365天×113天），扣除被告同盛公司已支付的113.91元，被告同盛公司还应支付原告徐栋违约金744.19元。关于应否返还开口费问题。原被告双方签订的商品房预售合同附件七第17条约定了电话、有线电视、宽带接入、天然气、地源热泵相关开口费由客户自理，双方均应按合同的约定履行。被告收取的天然气、有线电视开口费，只是代收，且其已将该费用交至滨州新奥燃气工程有限公司及山东广电网络有限公司邹平分公司。而地源热泵系被告自行投资建设的供暖设备，原告交纳的房款及开口费的总和，并未远远高出相同地段房屋的价格，被告收取的地源热泵开口费并未违反法律强制性规定，故原告要求被告退还天然气、有线电视、暖气开口费等各项开口费15884.60元的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，被告同盛公司应当支付原告徐栋逾期交房违约金744.19元，原告徐栋其他请求，因其提交证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、被告邹平同盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐栋逾期交房违约金744.19元；二、驳回原告徐栋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由原告徐栋负担518元，被告邹平同盛置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王桂香人民陪审员  赵 勇人民陪审员  郑玉华二〇一八年三月二十九日书 记 员  邢珊妹