江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0983民初4088号原告：解某某,男，汉族，现住奉新县，诉讼委托代理人：揭继文，江西康拓律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：江西某某实业有限公司，住所地：江西省高安市。法定代表人：聂某某，该公司经理。诉讼委托代理人：肖建军，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：谌水清，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：高安市某某管委会，地址：江西省高安市。法定代表人：刘某某。诉讼委托代理人：胡大龙，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告解某某（下简称原告）与被告江西某某实业有限公司、高安市某某管委会租赁合同一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日与2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼委托代理人揭继文、被告江西某某实业有限公司诉讼委托代理人谌水清、被告高安市某某管委会诉讼委托代理人胡大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月21日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告承租被告一位于高安大道某某实业东面办公楼一至八层总面积约4916平方米的房屋，作为原告开办：“高安市某某幼儿园”的经营场所。租赁用途为教育经营（但被告一故意隐瞒该土地的工业用地性质）、期限15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止，签约之日至租金起算日为装修免租期，年租金为30万元，支付方式为按年结算，合同签订后付清本年度租金，并交付水电和租房押金5万元。2014年6月9日，原告与被告一双方签订《付款协议》，约定进场装修预付10万元房租，9月1日付水电和房租押金5万元，11月1日付房租5万元之后每隔两个月付房租5万元，其他事宜按合同执行。合同签订后，原告即支付了10万元房租预付款后，立即组织工人进场进行装修，前后花费投入140多万元。但在原告筹办幼儿园及开张过程中，房屋所在地的开发区管委会国土所、安监站等相关行政部门数次到达现场，以原告正常经营的幼儿园为“黑幼儿园”为借口，非法干预原告的正常教育经营。原告立即多次向被告交涉但均未果，原告的幼儿园也不能正常经营，为防止损失继续扩大，原告于2014年12月5日向被告一发出书面《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并赔款原告的相关经济损失，但被告均不予理睬。2015年8月，经贵院（2015）高民一初字第343号民事判决书判令原告与被告一签订的合同自2014年12月9日解除，因原被告双方就损失赔偿无法达成一致，现依据《中华人民共和国合同法》第216条、第42条、第97条等相关规定，向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、请求判令被告一、被告二赔偿原告损失（含房屋装修费用、设备采购费、房租预付款、幼儿园开办费用等损失）合计1476727元。2、本案诉讼费用由二被告承担。被告江西某某实业有限公司辩称：一、答辩人在签订《房屋租赁合同》时不存在任何过错。2014年5月21日，答辩人与解某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同签订时，答辩人就已经表明了所出租房屋位于高安市某某工业城，土地性质为工业用地，答辩人在合同签订时向解某某出示了所出租房屋的国有土地使用证原件，并提供了一份复印件给解某某。因此，答辩人在合同签订时不存在任何隐瞒或其他过错行为，原告解某某陈述答辩人隐瞒土地性质的观点于法无据。二、答辩人所出租的房屋已经通过高安市文化教育局审批，可用于开办幼儿园。解某某与答辩人签订租房合同后，即将所租房屋作为场所向高安市文化局申请办理高安市某某幼儿园，2014年8月19日，高安市文化局作出编号为2014-07准予行政许可决定书，准予了其筹设幼儿园的行政许可，由此可以看出，答辩人所出租的房屋不存在任何瑕疵，解某某的幼儿园未能开办成功与答辩人所出租房屋的土地性质没有任何因果关系。三、答辩人在解某某租赁房屋期间并没有任何非法妨碍其正常经营的行为。租赁合同签订后，答辩人即将房屋交由解某某进行处理，在此期间，因解某某未能及时缴纳水电费，答辩人多次催缴，虽有些纠纷，但却未给解某某的经营造成阻碍，解某某的幼儿园开办不成功是其经营不善的结果，与答辩人的行为之间并没有任何因果关系。综上，请求法院依法驳回解某某对答辩人的诉请，依法作出判决。被告高安市某某管委会辩称：1、工业园管委会不是租赁人合同的当事人，不是原告在房屋租赁合同纠纷中起诉中的主体。2、工业园管委会从未干扰过幼儿园的正常教育活动。3、如果原告认为工业园管委会的具体行为给他造成了损失，应该通过国家行政诉讼来解决，而不是在租赁合同纠纷中以民事纠纷进行索赔。庭审中，原告为证明自己诉称的事实，向本院提供的证据有：一、身份证、营业执照、机构代码，证明原被告的主体资格。二、提供民办学校的筹设批准书和准予行政许可决定书，证明原告合法经营高安市某某国际幼儿园的事实。三、提供房屋租赁合同高国用（2006）字第1759号土地使用证及（2015）高民一初字第343号民事判决书，证明被告一故意隐瞒工业用地性质，与原告签订商业用地合同的事实。四、提供安全隐患整改通知书，证明被告二非法干预原告合法经营高安市某某国际幼儿园的事实。五、提供幼儿园筹建费用清单32张、照片35张，证明原告筹建开办“高安市某某幼儿园”实际损失费用达1476727元的事实。六、提供鉴定意见书两份及发票两份，证明经鉴定装修造价为799743.97元，对封存的现有资产评估价值为146216元，对装修部分的有一部分已经遗失，未进行鉴定，遗失的部分包括LED灯、焊接支架宣传册、喷绘、楼梯贴、报名牌、路牌、条牌、不锈钢门牌、宣传旗帜和车辆、宣传安装费用，以上宣传费用57376元，对现有资产的评估其中有一些未评估的，有8台液晶电视没评估，花费鉴定费26000元。七、提供截图五份，证明被告某某公司阻饶原告开办幼儿园，限制原告人身自由，逼迫原告写承诺书，幼儿园不能开办的原因不在原告，当时原告报警。原告的上述证据经被告江西某某实业有限公司质证认为：对证据一没有异议。对证据二没有异议，从中可以看出我方出租的土地性质并不影响原告是否能够开办幼儿园。对证据三真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，首先我方与原告所签订的租赁合同后面已经附属了国有土地使用证，该证照上已经明确表明了我方所出租的房屋土地性质为工业用地，因此并不存在我方故意隐瞒土地使用性质的行为，其次我方与原告之间签订的房屋租赁合同并没有表明我方所出租的土地性质为商业用地，且原告用所出租房屋申请办理幼儿园已经通过了高安市文化教育局的审批，因此我方出租房屋的土地性质并不能干扰原告办理幼儿园并形成阻碍。对证据四三性没有异议，但对其能否达到原告的证明目的，我方不清楚，因为这是具体的行政行为。对证据五三性均有异议，1、首先该组证据并不能显示原告的损失金额，该组证据当中有很多部分均只是签订了一个协议，并不能证明该协议已经履行。2、原告的幼儿园未能开办成功原告也无法证明是因为我方的阻扰或出租房屋存在瑕疵所导致的，因此该组证据中没有能够证明是我方原因导致其损失的相应证据。3、原告开办幼儿园是一种投资行为，既然是投资，也就存在亏损的风险，据我方所了解，原告所开办的幼儿园在2014年9月份招生时只招收了不到50名学生，从而导致原告的投入未能产生收益，从而出现了拖欠老师工资及所购买的空调及其他费用未能及时清偿支付，从而幼儿园无法正常开办，原告为了躲避债务长期不在幼儿园，导致幼儿园被宣告关闭。对证据六对1115号装修报告鉴定书的真实性没有异议，关联性有异议，我方认为原告方因自身经营不善导致其幼儿园停办，与我方并没有因果关系，鉴定价值明显偏高，比如说复合地板的价格，他自己购买的价格是43元一平方，但是评估的是80多元一平方；对于资产价值的1136号的鉴定意见书我方认为该资产现在仍保留在法院所设立的查封的房间，不能作为原告方的损失，对鉴定费我方认为原告方的经营不善导致自身亏损无法维持幼儿园的日常营运，其花费的鉴定费应由自身承担。对证据七该组证据的三性均有异议，该组证据都是原告自己陈述，没有别的证据佐证，若本案涉及到我公司非法拘禁，应由公安机关处理，应当移交有关司法机关进行处理；从原告所举的承诺书可以看出原告是在拖欠房租工程款、材料费、设备款等基础上开办的幼儿园，该资金链早已断裂，幼儿园的停办是其自身经营不善的结果。原告的证据经被告高安市某某管委会质证认为：对证据一没有异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这只是幼儿园筹建阶段的，并没有经过验收，所以不能说是合法经营，因为他还没有开始经营。对证据三的三性没有异议，是否能够证明原告的证明目的我们不是很清楚，我方没有参与他们之间的诉讼。对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性证明目的有异议：1、这份整改通知书是直接发给某某公司的，而不是发给原告方以及幼儿园的。2、要求整改是合法的，因为某某公司在其场所里面开办一个幼儿园，没有向工业园以及其他相关的职能部门提供相关的开设幼儿园的相关材料，在发现这一情况以后，要求某某公司进行整改是必要也是合法的。3、从原告所提供的两份材料来看，他没有提供幼儿园的营业执照和办学许可证，原告的幼儿园还只是在一个筹建的阶段，所以他没有达到合法经营的条件。对证据五的该组证明的三性均有异议，1、形式不合法，来源不规范。2、内容的真实性从这组证据上很难判断。3、损失的大小很难判断，所以这组证据不能证明原告损失一百多万。对证据六对装修鉴定报告真实性、合法性没有异议，关联性有异议，鉴定报告是严格按照工程造价所作出的，从原告提供的材料看，幼儿园是个体的，装修是简单的，是请个人装修的；直接费用和零工费用是可以计算的，但是零工费用明显偏高，间接费用没有实际发生，报告里只能算材料费用和人工费用，其余不能计算，对于资产的评估报告的三性均有异议，这是原告为开发幼儿园所购买的，这是应该有正规发票的，不需要进行评估价格，应该以实际合法有效的票据为准，而且这些是动产，原告方可以自行处理。对证据七对该组证据除了承诺书其余的三性均有异议，有一些证据材料是原告自己加工，无法证明原告的证明目的。被告江西某某实业有限公司为证明自己辩称的事实，向本院提供的证据有：提供欠条五份，证明原告开幼儿园之前就已经拖欠相关的工程款、设备款，其在开办过程中因资金链断裂无法支付上述款项，致使债主催债，导致幼儿园停办，其所购买的空调等设备也被其承诺用于抵偿债款。被告江西某某实业有限公司的上述证据经原告质证后认为五张欠条出具的情况是在被告某某公司胁迫下出具的，某某公司煽动部分材料供应商向原告催债，该欠条是与承诺书一起出具的，事后原告方报了警，欠款是事实，是被告胁迫我限制人身自由的情况下所出具的，当时某某公司的法定代表人全程在场。被告高安市某某管委会未向本院提供证据。经审理查明：2014年5月21日原告与被告江西某某实业有限公司签订房屋租赁合同一份。合同约定被告江西某某实业有限公司将高安大道某某实业东面办公楼一到八层总面积约4916平方米，出租给原告从事教育经营，租赁期为壹拾伍年，自2014年9月1日至2029年8月31日。2014年6月9日原告与被告江西某某实业有限公司双方签订一份有关“房租分期付款协议”的补充协议，2014年6月16日原告依照补充协议向江西某某实业有限公司交付了房租费10万元（根据双方签订的房屋承租合同约定，该笔10万元房租为2014年9月1日至12月31日合计4个月的房租），江西某某实业有限公司交付了发租房屋的01-08楼办公场所，解某某组织人员进场施工。2014年8月下旬，高安市工业园安全生产监督管理站向江西某某实业有限公司下发安检字（2014）第15号安全隐患整改通知书，以“经我站多次到贵公司检查，要求贵公司提供一切内设幼儿园的办证情况，但我站一直未见任何证件，园区安监站视该幼儿园为非法经营的黑幼儿园”为理由，要求立即停止（解某某承租的）幼儿园经营教学活动进行整改；整改时限至2014年9月5日。2014年8月19日12:17，解某某以“熊锦锦”名义向高安市文化教育局提出关于“举办高安市某某幼儿园筹设”申请。同日15:14高安市文化教育局依法受理，颁发编号为2014-07号准予行政许可决定书，认为上述申请，基本符合幼儿园办园条件、标准，根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条第一款、《中华人民共和国民办教育促进法》第二章第十三条第一项和《幼儿园管理条例》第二章第十一条、第十二条的规定，决定准予筹设高安市某某幼儿园的行政许可，并于作出本决定之日起十个工作日内送达《筹设批准书》；同日高安市文化教育局制发编号为2014-07号民办学校（教育机构）筹设批准书，认为上述申请符合当地教育发展的规划与需求，具备法律规定的基本条件。根据《中华人民共和国教育法》和《中华人民共和国民办教育促进法》及其他有关法律法规的规定，同意申请方筹设高安市某某幼儿园，校址为高安市新世纪开发区，筹设期为三年。后高安市文化教育局在法定期限内向申请人送达了上述行政许可法律文书。另查明，被告江西某某实业有限公司发租、承租的房屋坐落于高安市瑞州街办某某工业城，产权人为江西省某某房地产开发有限公司装饰材料公司，产权登记时间为2011年12月27日，建筑面积为5505.44平方米，总层数为9层，规划用途为办公楼；该房屋的国有土地使用权证号为高国用（2006）字第1759号，土地使用权取得方式为出让，土地使用权性质为工业用地。被告江西某某实业有限公司为总公司，本案争议房产产权人江西省某某房地产开发有限公司装饰材料公司为其名下子公司；被告江西某某实业有限公司从其子公司江西省某某房地产开发有限公司装饰材料公司处取得上述房产处分权后，乃与本案原告解某某签订房屋承租合同。后原告与被告江西某某实业有限公司就该涉案房屋的承租事宜产生纠纷，被告江西某某实业有限公司以原告未按时缴纳房租为由向高安市人民法院提起诉讼，要求解除与原告之间签订的房屋租赁合同，并腾退所租赁房屋及支付租金。2015年8月6日高安市人民法院作出（2015）高民一初字第343号民事判决书，判令原告在判决书生效后30日内腾退所租赁房屋给被告江西某某实业有限公司，原告与被告之间的租赁合同已经于2014年12月9日依法解除，驳回江西某某实业有限公司的其他诉讼请求。房屋租赁合同解除后，原告与被告江西某某实业有限公司就损失赔偿无法达成一致，故原告向本院提起诉讼，要求被告江西某某实业有限公司、被告高安市某某管委会赔偿原告损失（含房屋装修费用、设备采购费用、房租预付款、幼儿园开办费用等损失）合计1476727元并承担本案诉讼费用。在本案诉讼过程中，原告向本院提出鉴定申请，申请对其租赁的被告江西某某实业有限公司的办公楼的装修造价及其开办的幼儿园内的资产进行鉴定，经本院委托江西求实司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，经鉴定，涉案幼儿园资产价值为146216元（上述财产保存在被告江西某某实业有限公司的办公楼处），所租赁办公楼的装修造价为799743.97元，花费鉴定费26000元。本院认为：2014年12月7日原告以无法实现合同目的为由书面通知被告江西某某实业有限公司解除房屋租赁合同的情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（五）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，该合同解除的效力自2014年12月9日被告方收到上述通知书之日起生效；原、被告之间房屋租赁合同解除后的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定处理。本案租赁合同于2014年12月9日依法解除，因本案租赁房产的国有土地使用权性质为工业用地，规划用途为办公楼；在没有依法改变土地使用权性质为商业用地及改变规划用途情形下，不得对外发租牟利：（1）、国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》有关“工业用地改变为经营性用地，必须实行招拍挂出让”；（2）、依照相关行政法规的规定，工业用地转为商业用地，需经过县级人民政府审核同意，城乡规划建设局出具新的规划条件，开发商与县级政府补签土地出让合同，补缴土地出让金后，可以变更为商业用地。（3）、依照相关行政法规的规定，土地用途为“科研用地”、“办公用地”上的地上建房，只能用于从事研发生产、规划拿地企业办公使用，不能出于商业目的，对外招租牟利。故此被告江西某某实业有限公司将该办公楼进行对外出租给原告用于从事教育经营，不符合法律规定，是导致双方合同解除原因之一，应当对原告的损失承担责任。虽然原告以书面通知被告解除双方签订的租赁合同，是因为无法实现合同目的及避免损失的进一步扩大，符合法律规定，但原告在与被告签订合同时没有对租赁标的物进行核实相关的证照（土地使用证及房屋所有权证），导致其合同目的无法实现，原告自身也负有一定的责任。因原告无法提供相关的合法的票据，原告实际开办幼儿园所花费的费用以本院对外委托的鉴定机构作出的鉴定报告价格为准，装修的造价799743.97元、资产价值为146216元、广告费用5000元总计人民币950959.97元。另原、被告之间的合同纠纷于2015年8月6日高安市人民法院作出（2015）高民一初字第343号民事判决书，判令原告在判决书生效后30日内腾退所租赁房屋给被告江西某某实业有限公司，原告与被告江西某某实业有限公司之间的租赁合同已经于2014年12月9日依法解除，驳回被告江西某某实业有限公司的其他诉讼请求。该案判决书发生法律效力后，原告未按判决书内容腾退所租赁房屋，也未将幼儿园的资产及时搬离租赁房屋，致使部分财产无法核实，对该损失原告应自行承担，现有的存放在被告处的动产应由原告自行处理较为妥当。且双方的合同已经于2014年12月9日依法解除，因原告并未提供其购买相应资产的合法票据，本院根据鉴定报告核算出原告自购买所鉴定动产到合同解除原告腾退房屋该段时间内动产的贬损价值为15313.8元。根据本院查明的事实，原告与被告江西某某实业有限公司合同的解除，双方均存在过错，且被告江西某某实业有限公司的过错程度较大，应对原告的损失承担主要责任，本院酌定其承担70%的责任，故被告江西某某实业有限公司应向原告赔偿的金额为574040.4元【（799743.97元+5000元+15313.8元）×70%】。另被告高安市某某管委会不是本案合同的相对人，不是本案的适格主体，在本案中不承担责任。综上，为维护当事人合法权益，保障社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条之规定，判决如下：由被告江西某某实业有限公司赔偿原告解某某损失574040.4元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18091元、鉴定费26000元，共计人民币44091元，由被告江西某某实业有限公司承担30864元，由原告解某某承担13227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××15，开户银行：农行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张国平代理审判员  李呈敏人民陪审员  杨安兴二〇一八年三月二十日书 记 员  黄翘楚