重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初2454号原告：重庆温馨源物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢，统一社会信用代码：91500107691247108H。法定代表人：杜元孝，该公司董事长。委托代理人：李明贵。委托代理人：唐丽。被告：余小利。原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称：温馨源公司）诉被告余小利物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告温馨源公司的委托代理人李明贵、唐丽，被告余小利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温馨源公司诉称，被告系九龙坡区青国青城小区3栋18-4号房屋业主，原告系该小区物管公司。现被告未按物管协议的约定向原告支付物管费及公摊水电费等。现诉至法院请求：1、被告支付2013年6月至2017年8月的物管费6246.99元、2013年6月至2017年8月的公摊水电费510元，合计6756.99元；2、被告支付欠交物业服务费、公摊水电费产生的违约金（自欠费之日计算至付清之日，按每日千分之三的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。被告余小利辩称，1、被告多次向原告提出意见并要求进行沟通和交流，原告至今未回复；2、原告提供的物管服务在小区公共设施维护、卫生环境、安保等方面存在严重问题；3、小区内中庭喷泉系统和沟渠水循环系统、中水回用系统未运行，降低了小区整体品质；4、小区公共收益未向业主公示；5、收取公摊水电费���合同依据，未对公摊水电费明细进行公示。6、小区4栋发生火灾，但烟雾报警器未响，没有任何人通知业主。综上，原告提供的物管服务达不到合同标准和法定标准，被告作为业主不同意缴纳物管费、不认可违约金。经审理查明，被告系重庆市九龙坡区锦龙路289号青国青城小区3栋18-4号房屋业主，原告系该小区物业管理公司。2009年12月30日，原告与青国青城小区的开发商重庆双发房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为青国青城小区提供前期物业管理服务，收费标准为高层住宅1.5元/月·平方米，公摊水电费由业主据实分摊。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2009年12月30日至业委会续聘或者选聘的物业管理企业签订新的���业服务合同生效之日止。合同签订后，原告入驻青国青城小区开始提供物业管理服务。2016年6月1日，原告与重庆市九龙坡区青国青城业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为青国青城小区提供物业管理服务，收费标准为住宅1.5元/月·平方米（含电梯费），公摊水电费为每月每户10元。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日。2016年11月21日，青国青城小区业委会向小区全体业主贴出公示，公示大致内容为业主委员会于2016年11月21日对小区物业服务履约情况进行了检查，检查出小区在客服服务、工程设施维护保养、秩序维护及消防安全服务、保洁绿化等方面存在诸多问题，已对此函告小区物业服务企业，并要求物业服务企业拟定整改计划提交业主委员会，并按业委会认可的整改计划组织实施，在下月检查前全面完成整改事项，请各位业主一并监督检查物业企业整改、实施情况。被告据此认为原告的物业管理服务存在严重质量问题，业主有权拒付或少付物管费。原告认为物业管理服务中出现瑕疵不可避免，已对所检查出的问题进行整改并回函公示，不足以成为业主免交或少交物管费的理由。另查明，原告与小区业主委员会签订的物业服务合同到期后，双方至今未续签合同。被告所有的3栋18-4号房屋建筑面积为81.66平方米，每月应交纳物管费122.49元、公摊水电费10元，被告自2013年6月至2017年8月欠交物管费6246.99元、公摊水电费510元。上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、资质证书、维护维保合同、巡查表、公示、函、庭审笔录等证据在卷为凭���并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与小区开发商签订的前期物业服务合同以及原告与小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告作为小区业主应受合同约束，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告与小区业主委员会签订的物业服务合同到期后，原告仍为小区提供了物业服务，可以认定双方在合同到期后形成了事实服务合同关系，其物业服务费收费标准应参照原告与小区业委会签订的物业服务合同执行。关于被告提出的物业服务质量存在问题是否构成其拒交或少交物业费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务，是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，对被告提出的各项服务质量的抗辩，其中，对业委会公示函件中所列举的检查过程中发现的问题，系由业主方和物管方对合同履行过程中的问题进行沟通的过程，原告也按照所列举的情况进行了处理，不能据此认定物管服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质��问题。被告提供的证据仅能证明在拍照、摄像时存在的瑕疵，不能以此对整个物管服务过程进行评判。综上，被告未提供证据证明原告的物管服务质量存在严重且足以导致拒缴物管费的问题，依法应承担举证不能的责任。被告应向原告交纳自2013年6月至2017年8月欠交的物管费6246.99元。关于公摊水电费的问题，在前期物管合同履行期间，合同约定据实计算，但实际操作中原告为方便计算，系按照10元/月·户的标准收取。本院认定该标准虽与合同约定不符，但系从实际情况由合同双方考虑所做变通措施，金额合理且得到了业主的广泛认可，应予认定。2016年6月至今的收费期间，该标准得到业委会签订合同的确认，原、被告双方应按照合同履行。本院对原告要求被告支付2013年6月至2017年8月的公摊水电费510元的诉讼请求予以支持。被告在合同期间无正当理由拖欠物业管理费，属违约行为，本院酌定违约金100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告余小利于本判决生效后十日内向原告重庆温馨源物业管理有限公司支付物业管理费6246.99元、公摊水电费510元，合计6756.99元。二、被告余小利于本判决生效后十日内向原告重庆温馨源物业管理有限公司支付违约金100元。三、驳回原告重庆温馨源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之���定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告余小利承担（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  李飞二〇一八年三月二十七日书记员  刘蕾