重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终762号上诉人（原审被告）：郑文博，男，汉族，1983年11月25日出生，住重庆市大渡口区。被上诉人（原审被告）：重庆聚家物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路22号16-12，统一社会信用代码91500000089137432R。法定代表人：杨洋，总经理。被上诉人（原审被告）：重庆迈能汽车零部件有限公司，住所地重庆市九龙坡区南华街35号，统一社会信用代码91500107699267066W。法定代表人：唐四建，总经理。委托诉讼代理人：李润，贵州草海律师事务所律师。上诉人郑文博因与被上诉人重庆聚家物业管理有限公司（以下简称“聚家物管公司”）、重庆迈能汽车零部件有限公司（以下简称“迈能公司”）买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初5783号民事判决，向本院出上诉，本院于2018年1月29日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑文博上诉请求：1.撤销大渡口区人民法院(2017)渝0104民初5783号民事判决，依法改判被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院没有厘清案件基本法律关系。先是排除了迈能公司侵害上诉人优先购买权的可能，认定郑文博与聚家物管公司的之间的租赁关系，又认为聚家物管公司并非享有所有权的出租人，对郑文博是否享有车位优先购买权，优先购买权的相对义务人是谁，上诉人的损失是否应当归因于聚家物管公司违约等问题没有阐明；2.聚家物管公司、迈能公司没有真正履行车位出售告知义务。迈能公司是委托中介机构出售，可能只是在小区附近张贴了一些小广告，而且很快聚家物管公司就派人撕掉了小广告；3.聚家物管公司没有尽到合理的通知义务。上诉人与聚家物管公司存在双重关系，既是物业服务合同关系又是车位租赁合同关系，公告通知的方式仅是涉及小区业主切身利益重大事宜时可以采取的通知方式，是针对不特定多数人的告知方式，在出现影响车位租赁合同继续履行的重大事宜时，聚家物管公司应该穷尽一切合理的方式通知到承租人，包括电话通知、或口头告知等形式。被上诉人聚家物管公司辩称，车位肯定是要出租的，郑文博与聚家物管公司的车位租赁合同有效，一审中小区业主作为证人证明聚家物管公司已发公告告知，公示时间至少10天以上，证人与上诉人是同栋楼的住户，聚家物管公司不应承担赔偿损失责任，请求维持原判。被上诉人迈能公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郑文博与迈能公司之间不存在租赁合同关系，迈能公司与聚家物管公司签订的租赁合同中明确约定未经迈能公司书面同意，不得将租赁车库转租，迈能公司不知晓存在次承租人，迈能公司也通过发函及张贴出售公告的方式履行了通知义务，迈能公司不是优先购买权的侵权行为人，不应承担赔偿责任。郑文博向一审法院起诉请求：1.判决确认聚家物管公司与迈能公司侵害郑文博的车位优先购买权，并赔偿损失23900元；2.本案诉讼费由聚家物业管理与迈能公司承担。事实及理由：郑文博系大渡口区春晖路街道渝港花园小区（以下简称“渝港花园小区”）的业主，聚家物管公司系该小区的物业管理服务公司，迈能公司系该小区地下停车位处分之前的实际产权人。郑文博从2013年12月起一直租用本小区2号停车位(以下简称“2号车位”)，并缴纳相关的停车费。2016年7月，在郑文博完全不知情的情况下，迈能公司将2号车位以59100元的价格出售给本小区另一业主辜荣辅。后经法院调解，郑文博最终以83000元的价格从辜荣辅手中购回2号车位。未向郑文博履行告知义务，致使郑文博丧失优先购买权，所以应当承担郑文博购回停车位的差价损失23900元。一审法院认定事实：郑文博是渝港花园小区XXX的业主，聚家物管公司是渝港花园小区的物业管理服务公司，迈能公司是渝港花园小区2号车位出售给辜荣辅之前的原产权人。2016年1月1日，迈能公司作为出租方（甲方）与聚家物管公司作为承租方（乙方）签订《车库租赁合同》，主要约定：1.租赁车库位于渝港花园小区负一层车库XXXXX号（不含28号），共计25个车位；2.租赁车库由甲方于2016年1月1日在租赁车库所在地交付给乙方；3.租期从2016年1月1日至2018年1月1日，租赁车库的租金为2375元/月；4.未经甲方书面同意，乙方不得将租赁车库转租、转让、转借给他人。2016年7月14日，迈能公司与辜荣辅签订《重庆市房屋买卖合同》，迈能公司将2号车位出售给渝港花园小区另一业主辜荣辅，价格为59100元。2017年8月3日，重庆市大渡口区人民法院作出（2017）渝0104民初2335号民事调解书，调解内容如下：辜荣辅将位于大渡口区春晖路街道XXXX的车位出卖给郑文博，郑文博于2017年8月4日前支付辜荣辅83000元，并于支付当日办理该车位的变更登记。嗣后，郑文博取得2号车位产权。2号车位出售时，郑文博与聚家物管公司存在租赁合同关系。2016年6月10日迈能公司向聚家物管公司出具《车库出售告示》，主要载明：因迈能公司将于2016年6月30日前出售位于渝港花园小区XXX号车位，现通知渝港花园小区业主。随即，被告聚家物管公司将上述告示张贴在渝港花园小区的车库入口、公示栏、小区A、B、C栋门禁处等位置。审理中，迈能公司与聚家物管公司一致确认：双方的法律关系是租赁合同关系，即迈能公司将所属车库出租给聚家物管公司，聚家物管公司按照《车库租赁合同》的约定向迈能公司支付租金，租赁标的物包含本案诉争的2号车位。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。首先，迈能公司是与聚家物管公司存在租赁合同关系，而非郑文博，且迈能公司将2号车位出售给辜荣辅前，向其承租人即聚家物管公司履行了通知义务，故郑文博主张迈能公司侵犯其优先购买权，并要求赔偿损失23900元的诉讼请求，与事实不符，于法无据，一审法院依法不予支持。其次，郑文博虽与聚家物管公司存在租赁合同关系，但因聚家物管公司并非享有所有权的出租人，且聚家物管公司在渝港花园小区的车库入口、小区A、B、C栋门禁处均张贴了由迈能公司出具的《车库出售告示》，应当认定聚家物管公司已履行了告知义务。因《车库出售告示》的内容系针对该小区全体业主，聚家物管公司以张贴告示的方式进行告知并无不当，故郑文博主张聚家物管公司侵犯其优先购买权，并要求赔偿损失23900元的诉讼请求，与事实不符，于法无据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回郑文博的诉讼请求。一审案件受理费199元，由郑文博负担。本院二审期间，双方均未举示新证据。本院认为，本案的争议焦点为：郑文博是否可以向迈能公司与聚家物管公司主张对诉争车位的优先购买权，迈能公司与聚家物管公司与是否尽到了合理的通知义务并因此应当承担赔偿责任？针对该争议焦点本院综合评述如下：首先，关于郑文博是否可以向迈能公司主张对诉争车位优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等价格优先购买的权利。本案中，迈能公司作为出租方（甲方）与聚家物管公司作为承租方（乙方）签订《车库租赁合同》，将其所有的多个车位租赁给聚家物管公司。虽然聚家物管公司与郑文博之间存在事实租赁关系，但迈能公司与郑文博之间并未建立直接租赁合同关系，也没有证据显示迈能公司知晓诉争的2号车位实际承租人为郑文博，迈能公司无从通知郑文博主张优先购买权，作为次承租人的郑文博直接向车位所有人迈能公司主张优先购买权缺乏事实基础和法律依据。其次，关于聚家物管公司是否侵害郑文博优先购买权的问题。郑文博主张聚家物管公司未尽到合理通知义务，侵害了其优先购买权。本院认为，郑文博作为次承租人，其租赁权来源于转租人聚家物管公司，即使其行使优先购买权，也只能通过聚家物管公司向出租人迈能公司主张。聚家物管公司主张，即使郑文博对其享有优先购买权，聚家物管公司也通过合理方式告知郑文博行使优先购买权。本院认为，一审法院已查明，2016年4月22日，迈能公司向聚家物管公司出具出售车位的告知函，2016年6月10日聚家物管公司将迈能公司出售车位告知在小区内张贴。一审法院在渝港花园小区对是否张贴出售车位的公告还进行了实地调查，调查结果结合证人证言可以证实渝港花园小区A、B、C栋入口，车库入口及车库内立柱、主要人行通道、公告栏等多处张贴了车库出售告知，与郑文博同小区及同一栋楼的住户均是通过所张贴的公告得知车位出售的信息。上述的几处告知位置均为小区业主日常进出的必经之路，郑文博亦陈述其实际居住于该小区，一直在正常使用2号车位。通知的功能是完成信息传递，聚家物管公司张贴出售车位公示的方式属于合理的告知方式，上诉人辩称聚家物管公司未对其通知的理由不能成立，本院不予采信。因上所述，上诉人郑文博主张聚家物管公司应赔偿其未能行使优先购买权而形成损失的请求亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人郑文博负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉妹审判员  沈 娟审判员  吴贵平二〇一八年三月六日书记员  何冬霞