湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4394号原告（反诉被告）：武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区汤逊湖北路560号保利十二橡树庄园商业街B段1层S10室。法定代表人：乔丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐遵俊，湖北立丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉大地鑫源物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街袁家墩还建小区内（世纪名苑旁）。法定代表人：程立，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健，湖北忠三律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司（以下简称芸帆公司）与被告（反诉原告）武汉大地鑫源物业管理有限公司（以下简称大地鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案重审，适用普通程序审理。2018年1月12日，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芸帆公司的委托诉讼代理人徐遵俊、被告（反诉原告）大地鑫源的委托诉讼代理人李健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芸帆公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告芸帆公司与被告大地鑫源公司签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》无效；2、判令被告大地鑫源公司向原告芸帆公司返还房屋押金10万元；3、本诉案件诉讼费由被告大地鑫源公司承担。本诉事实和理由以及反诉被告芸帆公司反诉辩称：2013年12月16日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定：芸帆公司租赁位于武汉市洪山区雄楚大街袁家墩还建小区内的写字楼作为经营场所，租赁期12年。芸帆公司向大地鑫源支付定金10万元。合同签订后，芸帆公司发现，大地鑫源公司不是租赁房屋的所有权人；在规划行政管理部门查询不到租赁房屋建设工程规划许可、规划验收合格备案等记录，租赁房屋也未经竣工验收、消防验收，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致芸帆公司的合同目的无法实现。被告大地鑫源公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告芸帆公司立即支付反诉原告大地鑫源公司工程款244010.75元；2、判令反诉原告大地鑫源公司不退还反诉被告芸帆公司支付的定金10万元；3、判令反诉被告芸帆公司支付反诉原告大地鑫源公司违约金318336元；4、反诉案件受理费由反诉被告芸帆公司承担。被告大地鑫源公司辩称及反诉原告大地鑫源公司反诉事实和理由：袁家墩产业楼是武汉市洪山区井岗村“城中村”改造项目，已建成交付使用。武汉市国土资源和规划局已将该产业楼项目列入武汉市“171”重点工程，且已办理该产业楼规划及批建有关手续。反诉原告大地鑫源公司有权对外出租袁家墩产业楼。2013年12月16日，反诉原告大地鑫源公司将袁家墩产业楼11层出租给反诉被告芸帆公司，双方签订了《房屋租赁合同》及《附加协议》。按照《附加协议》的约定，反诉原告大地鑫源公司建设了室内隔墙及消防二次所需工程，工程费用为244010.75元。按照《房屋租赁合同》的约定，反诉被告芸帆公司解除合同的，反诉被告芸帆公司应支付反诉原告大地鑫源公司相当于当年6个月租金的违约金。本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，武汉市江宏实业有限责任公司（以下简称江宏公司）与武汉大地艺术设计装饰有限公司（以下简称大地公司）签订《袁家墩综合楼租赁合同》1份，约定：江宏公司将位于武汉市洪山区雄楚大街袁家墩还建小区内22层商用综合楼（建筑面积约26401平方米，以武汉市房产局实测面积作为合同最终确定的租赁面积，以上面积不含地下车库）出租给大地公司。2013年10月11日，大地公司与大地鑫源公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、大地公司将位于武汉市洪山区雄楚大街袁家墩还建小区内22层商用综合楼2201室（面积为500平方米）出租给大地鑫源公司。2、租赁期限为12年，截止2025年12月31日。自2013年11月1日起至2014年2月1日为装修免租期（免租金期间大地鑫源公司承担水电及其他相关的费用），自2014年2月1日起租，截止2025年12月31日租期满。2013年12月16日，大地鑫源公司（甲方）与芸帆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于武汉市洪山区雄楚大街袁家墩还建小区内（以下简称该物业），该物业为22层商用写字楼（江宏产业还建楼）。甲方作为该物业的实际出租人，享受和承担本租赁合同所约定的权利和义务。本合同签订时，该物业的竣工验收备案手续尚未完成，相关手续正在办理过程中，乙方实地察看了该物业，对该物业竣工验收备案的情况完全了解，愿意按现状承租该物业。2、租赁该物业作为孕婴会所使用，名称为武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司，并遵守国家和地方关于房屋使用和物业管理的规定规定。3、甲、乙方双方商定该物业租赁期限为12年，至2025年12月31日截止。自2013年12月16日起至2014年3月31日为装修免租期（免租金期间乙方承担水电及其他相关的费用），自2014年4月1日起租，截止2025年12月31日租期满。4、乙方承租楼层为11楼，承租总面积为1326.40评分（米）；5、乙方同意于本合同签订时向甲方一次性支付16万元作为定金；租赁合同签订后如乙方要求解除本合同的定金不予退还，甲方起租前无故解除合同的，甲方双倍返还定金；如乙方起租日前部履行本合同或解除本合同的，则定金不予返还。起租日后，定金转化为押金，以保证本合同终止、解除时便于结清所欠租金、物业费、其他杂费、违约金、滞纳金、赔偿金等。该押金在甲方保管期间，乙方同意不计付利息。本合同到期或解除后，在扣除乙方应缴物业费、租金、水电费、物业费、其他杂费、违约金、滞纳金、赔偿金等后由甲方将剩余押金无息返还给乙方。租金，按建筑面积每平方米每月40元计算，自2016年1月1日起开始递增，递增率每年递增3%。6、遵循“先交租金后使用”的原则，乙方按季（从合同签订日起每三个月为一计租季度）交纳租金，首季租金为159168元，乙方应从计租日（即2014年4月1日）起后应于每个计租季度结束前7个工作日内向甲方支付下一季度租金，以此类推。如乙方逾期缴纳租金的，则从逾期之日起，按日加收当期租金5%的滞纳金；如逾期超过10个工作日的，甲方有权单方解除本租赁合同。甲、乙双方约定免租期自2013年12月16日起至2014年3月31日止。免租期内乙方不需向甲方交纳租金，但需负责该物业因乙方装修和经营行为所产生的的水、电、垃圾处理、物业管理费等一切费用（装修期间物业费按10元/平方米/月的标准收取）。7、乙方接受甲方交付的物业时，如乙方对甲方交付的物业质量等提出异议的，应在收到甲方通知书后3日内提出；3日内未提出异议的，视为甲方交付的物业符合乙方的要求。8、租赁期内，如乙方无故解除本合同的，乙方不可移走的设施、设备、装修等，甲方均不予补偿和赔偿，且乙方除应支付相当于当年6个月租金的违约金。2013年12月16日，大地鑫源公司（甲方）与芸帆公司（乙方）签订《附加协议》1份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋为毛坯房，室内的隔墙和消防二次乙方需要另外向武汉大地艺术设计装修公司支付费用。2、拆除原来走道墙体每平方米65元，包含垃圾外运。3、加气块隔墙每平方米120元，包含墙体水泥粉刷。4、二次消防改造每平方米60元。消防改造后由武汉大地公司负责连同酒店一起办理二次消防验收手续，如因乙方二次装修格局或饰面材料不符合消防要求的，由乙方自行承担。5、乙方工地在春节前由武汉大地公司负责施工的部分不计取物业费。涉案《房屋租赁合同》及《附加协议》签订后的当日，芸帆公司向大地鑫源公司支付房屋定金10万元。大地鑫源公司未向芸帆公司交付涉案租赁房屋。2014年4月10日，芸帆公司向大地鑫源公司发送《工作联系函》，其主要内容：至本函发出之日，贵司仍然不能提供该物业的权属证书、竣工验收手续、消防验收合格证明等必备法律文件。双方签订的《房屋租赁合同》已无履行的必要。现发函通知贵司，双方不再履行该合同，请贵司于收到本函之日起10日内退还我司已预交的押金10万元。2014年4月20日，大地鑫源公司向芸帆公司回复《回函》，其主要内容为：贵方（芸帆公司）解除合同的理由是我公司（大地鑫源公司）不能提供物业权属证明以及验收的合法资料。贵方所提出的合法资料我物业（公司）已经具备，贵方从未向我方提出索要资料一事。贵公司如愿意继续履行合同，按照合同约定补交应交的房屋租金以及我方按照贵公司的要求所做基础建设改造工程的欠款后，我公司按照物业法向贵公司提供贵方经营所需的相关资料。如贵公司坚持解除租赁合同，请贵公司收到复函后7各工作日内按合同支付违约金和所欠我公司的工程款。另查明，2014年7月10日，江宏公司出具《情况说明》，表明大地鑫源公司有权管理、使用及对外出租“江宏产业还建楼”（又称“袁家墩产业楼”）。2005年7月29日，洪山区井岗山村村委会取得武汉市城市规划管理局武规函［2005］37号《市规划局关于〈井岗山村综合改造规划〉的批复》，该批复记载：《井岗山村综合改造规划》（以下简称《规划》）是井岗村综合改造的依据，你村要严格按照《规划》确定的用地布局及用地规模进行建设。实施具体建设时应依据《规划》，按照有关规定办理项目报建手续。2011年11月2日，武汉市洪山区发展和改革委员会向江宏公司下发洪发改核［2011］31号《关于武汉江宏实业有限责任公司新建袁家墩还建楼建设项目的核准通知》。2013年4月25日，江宏公司取得武汉市人民政府武土批准书［2013］第34号《武汉市建设用地批准书》，申报的项目用地被批准作为国有建设用地。2013年8月8日，武汉市国土资源和规划局《专题会议纪要》记载：B1还建用地正在办理储备要点，征地工作尚未启动；规划方面未办理“一书一证”。至庭审辩论终结时，“江宏产业还建楼”仍未取得建设工程规划许可证。以上事实，有原告（反诉被告）芸帆公司提交的《房屋租赁合同》、收据、《工作联系函》、《回函》等证据，被告（反诉原告）大地鑫源公司提交的《房屋租赁合同》（含《附加协议》）、《情况说明》等证据以及庭审笔录在卷证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。但一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至庭审辩论终结时，“江宏产业还建楼”仍未取得建设工程规划许可证；大地鑫源公司提交的证据只能证明违法建设“江宏产业还建楼”后如何采取补救措施，不能证明“江宏产业还建楼”是经主管部门批准建设的。大地鑫源公司与芸帆公司签订的涉案《房屋租赁合同》及《附加协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，大地鑫源公司应返还芸帆公司房屋押金（由定金转化而来）10万元。综上，芸帆公司主张确认涉案《房屋租赁合同》及《附加协议》无效；大地鑫源公司返还房屋押金10万元，本院均予以支持。大地鑫源公司主张其不予退还房屋押金10万元，本院不予支持。承担违约金责任的前提是存在有效合同。涉案《房屋租赁合同》及《附加协议》无效，大地鑫源公司主张芸帆公司承担违约金责任，本院不予支持。大地鑫源公司未提交经芸帆公司认可的隔墙及二次消防工程设计方案（图纸），且其提交的《建筑装饰施工工程承包合同》、《工程预算》以及照片不足以证明涉案租赁房屋内的隔墙及二次消防工程已竣工，大地鑫源公司主张芸帆公司按工程预算价赔偿工程款损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本院确认原告武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司与被告武汉大地鑫源物业管理有限公司于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》均无效；二、被告武汉大地鑫源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武汉芸帆孕婴健康咨询有限公司房屋押金10万元；三、驳回反诉原告武汉大地鑫源物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由本诉被告武汉大地鑫源物业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5212元，由反诉原告武汉大地鑫源物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 熊 新 文人民陪审员 吴 小 蕊人民陪审员 张  明二〇一八年三月二十六日书 记 员 蔡郑美佳