辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初17281号原告：沈阳市沈河区南塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区营城子南塔工业园。法定代表人：朱连成，该办事处董事长。委托代理人：杨传海，该办事处员工。委托代理人：贾德生，该办事处员工。被告：沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司，住所地沈阳市沈河区文化路108号。法定代表人：孙西太，该公司董事长。委托代理人：林树春，该公司员工。委托代理人：奚鹏，辽宁成功金盟律师事务所律师。原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司与被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长，代理审判员王颖主审、人民陪审员张玉华参与评议的合议庭，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司委托代理人杨传海、贾德生，被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司委托代理人林树春、奚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司诉称，2009年6月6日,原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于沈阳市沈河区文化路106号的公司办公楼出租给被告使用。出租房屋面积为7780.08平方米，租期5年，自2009年10月1日至2014年9月30日止,年租金235万元,双方合同约定的违约金按日千分之三计算，租金交纳方式为上打租。租赁合同期满后，双方于2015年11月23日就续租事宜达成一致，但在合同履行过程中，被告违反合同约定，未依约支付租金，截止2017年10月底，拖欠租金达2948767元。原告多次催促被告支付租金，被告至今未付资金。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判决被告支付拖欠的租金2948767元、利息162800元（暂计算至起诉之日2017年11月8日，我方请求至对方实际给付之日）；2、承担案件受理费。被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司辩称，一、根据原、被告双方签订的租赁协议，每年房租的支付日期为10月1日前，年租金为235万元，即月租金为19.58万元，2016年全年被告欠原告租金98.75万元，根据原告诉求计算租金至2017年10月1日前，被告欠原告租金总额应为98.75万+19.58万*9个月=274.97万，而不是原告主张的294.8767万元。计算至2017年10月1日2017年度是9个月，不是10个月，原告多算了一个月。2018年1月23日，被告向原告支付了租金41万元，应从原告主张的数额中扣除，即截至2017年10月1日，被告尚欠原告的租金应为233.97万元。二、根据原、被告双方签订的租赁协议，每年房租的支付日期为10月1日前，原告主张计息截至2017年10月1日，2016年10月1日至2017年9月30日应付租金为235万，该部分租金截至2017年10月1日没有产生利息，而2016年9月30日前被告欠租金数额为98.75万元-19.58万元*3=40.01万元，计息至2017年10月1日利息应为19374.29元，而不是原告主张的162800元。（起诉日期为2017年10月26日最多计息到此日）。三、2016年9月，根据沈阳市统一取消燃煤锅炉的政府令，被告将给包括原告所出租在内的房屋供暖的燃煤锅炉进行了改造，将1台4蒸吨、2台2蒸吨和3台1蒸吨的燃煤锅炉改为污水源换热机组，总计花费397万元。根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时根据合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告改造燃煤锅炉是政府统一行政命令，必须执行，而该锅炉是给被告承租房屋供暖，保证被告经营使租赁物符合约定用途的必须配套设施。改造前被告董事长孙西平与原告董事长朱连成电话沟通，达成根据面积分摊锅炉改造费用的协议。被告承租的用于经营的房屋有三部分组成，分别为原告的7780.08平方米，沈阳正光房产开发有限公司3009平方米，辽宁二道沟黄金矿业有限责任公司9058.31平方米，总计19847.39平方米。每平米应分担锅炉改造费为3970000/19847.39=200元/平方米。据此原告应分摊锅炉改造费为7780.08*200元/平方米=155.6016万元。被告改造锅炉的时间为2016年9月15日至2016年12月15日计3个月，总计房租为19.58万*3=58.74万元。根据前述即截至2017年10月1日，被告尚欠原告的租金应为233.97万元，去除锅炉改造分摊费用及三个月无法营业的房租损失，233.97万-155.6016万-58.74万=19.6284万元，截至2017年10月1日，被告尚欠原告租金应为19.6284万元。经审理查明，原告系沈阳市沈河区(原东陵区)文化路106号第6幢1-8层房屋产权人。2009年6月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议书》，约定沈河区(原东陵区)文化路106号的原告办公楼共九层房屋（地上八层、地下一层，建筑面积7780.08平方米）出租给被告使用，租期为2009年10月1日至2014年9月30日，甲方同意乙方装修期四个月，自2009年6月1日起至2009年9月30日止，装修期间免收租金，年租金235万元整，协议签订当日，乙方即支付甲方租金人民币235万元整，乙方每年向甲方支付一支租金，上打租，时间为每年10月1日前。乙方在租赁房屋后面办公区无偿提供两间办公室(100平方米)，供甲方使用。为保证合同履行，乙方应在协议签订之日向甲方一次性交纳人民币5万元作为房屋押金，租赁期内如乙方无违约行为，租赁期满抵押金如数退还乙方，若发生违约行为，抵押金扣除归甲方所有。任何一方无正当理由或约定理由或不经对方同意，擅自提前终止租赁协议，要向对方支付违约金人民币20万元整，并赔偿由此引起的经济损失。如乙方不能按时足额缴纳房屋租金，甲方将按迟交天数每天收取全额租金千分之三的滞纳金。2011年10月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》，约定就2009年6月6日双方签订的房屋租赁合同在履行期间的相关事项达成补充协议，一、甲方同意乙方在承租的甲方所有的楼顶进行扩建，扩建面积以实测为准，相关手续由乙方办理，工程投资包括手续费等一切费用均由乙方自行承担并承担与扩建相关的安全、消防等一切法律责任。二、乙方对扩建的房屋享有十年使用权，起算时间自2011年10月至2021年10月，届时扩建部分归甲方所有，甲方不予补偿，十年后，如双方达成新的租赁协议，乙方继续租赁，扩建部分计入出租面积，重新商定租金数额，如乙方单方解除合同，扩建部分归甲方所有，甲方亦不予补偿。三、鉴于目前的电容不能适应乙方经营需要，甲方同意乙方自行至电力部门办理增容，资金投入及相关费用均由乙方承担，退租时归甲方所有，甲方不予补偿。2015年11月23日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁补充合同》，约定因乙方承租甲方沈河区文化路106号办公楼合同已于2014年9月30日到期，至今乙方尚在承租楼房中营业，经甲、乙双方协商，双方同意将租期延长至2021年9月30日，租金数额仍按双方之前签订的租赁合同执行，即年租金235万元，支付方式及支付时间亦按原合同约定履行……除本合同另有约定外，此前双方签订的相关合同、补充协议的条款继续履行。因被告未按时2016年7月31日至2017年10月1日期间的租金，双方协商未果，原告起诉来院。诉讼过程中，被告于2018年1月23日通过银行转账的方式给付原告租金41万元。上述事实，有各方当事人陈述、《协议书》、《补充协议》、《房屋租赁补充合同》、兴业银行转账客户回单、辽宁增值税专用发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《协议书》、《补充协议》及《房屋租赁补充合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于原告要求被告给付2016年7月31日至2017年10月1日租金的问题。原告使用被告房屋应按照协议约定给付租金，因此原告要求被告给付2016年7月31日至2017年10月1日的租金本院予以支持，数额为2741667元（235万÷12个月×14个月），2018年1月23日被告向原告支付的租金41万元应从上述金额中扣除，即被告尚欠原告2016年7月31日至2017年10月1日期间的租金2331667元。关于原告的利息请求。根据双方协议书约定，租金支付为上打租，每年支付一次租金，时间为每年10月1日前，因此被告应于2015年10月1日前支付原告2016年7月31日至2016年9月30日的租金，于2016年10月1日前支付原告2016年10月1日至2017年9月30日的租金，被告至今未给付租金应承担相应违约责任。依合同约定每迟交一天收取全额租金千分之三的滞纳金，综合本案实际情况，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法调整违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，被告自迟延给付之日2014年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍的标准向原告支付所欠租金的利息损失。其中被告于2018年1月23日支付的租金41万元的利息计算至给付之日，其余未付租金计算至实际给付之日。关于被告辩称的燃煤锅炉改造费用应抵扣租金的主张，因锅炉改造涉及被告的整体经营面积，涉及包括原告在内的多家出租单位，原告未举证该锅炉改造的最终定案工程款，且就该锅炉改造的费用承担除涉及房租租赁的改造修缮问题，还涉及该锅炉改造的实际使用单位、受益方问题，该工程款分配问题与本案并非同一法律关系，本案不予处理，由原、被告另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司于本判决生效后15日内，给付原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司2016年7月31日至2017年10月1日的房屋租金2331667元；二、被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司于本判决生效后15日内，给付原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司逾期给付租金的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍的标准计算，其中2016年7月31日至2016年9月30日的租金391667元的利息自2015年10月1日计算至2018年1月23日，2016年7月31日至2016年9月30日中的租金18333元的利息自2016年10月1日计算至2018年1月23日，2016年7月31日至2016年9月30日中的租金1744167元的利息自2016年10月1日计算至实际给付之日止）；三、驳回原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31692元，由原告沈阳市东陵区南塔街街道南塔农工商公司负担2226元，由被告沈阳金冠热带雨林健身休闲酒店有限公司负担29466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇代理审判员  王 颖人民陪审员  张玉华二〇一八年三月二十七日书 记 员  董虹艺