湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1121号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1970年1月25日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：孔盼，湖北伟宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投半岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济开发区人民法院（2017）鄂0191民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：1、依法撤销一审判决书，改判驳回联投半岛公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由联投半岛公司承担。事实与理由：1、一审法院认定刘斌已支付的购房金额有误，应为1929003元。2、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，《分期付款承诺书》中均约定了房屋款项支付期限及违约的事项，但都不尽相同，并且联投半岛公司也无相应的证据予以证实其签订的时间先后及效力，所以对于房屋款项的交付时间约定不明，应由双方协商予以确定，联投半岛公司在此期间一直没有催告刘斌付款，及予以协商确定支付时间，所以刘斌不存在违约的情况。3、一审法院认定联投半岛公司行使解除权的期间为2016年1月30日起的1年内行使，但联投半岛公司在规定的时间内并未向刘斌主张权利，刘斌也不同意解除合同，刘斌同意支付相应购房余款。联投半岛公司答辩称，1、刘斌在一审未提交证据证明其已支付的购房金额为1929003元，其该项上诉理由缺乏事实依据。2、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六是同时签订，合同附件六是对主合同的补充约定，主合同第六条约定首期房款付款时间为2015年8月3日前，这不是一个确定不变的时间点，而是一个时间段，合同附件六对其补充，于签订主合同即日（即2015年7月3日）同时支付首期房款829003元。在主合同的基础上确定了支付首付款的具体时间，二者并不存在冲突。《武汉市商品房买卖合同》签订在前，当天银行工作人员现场对刘斌进行了审核，在货款审核未通过无法办理按揭贷款的情形下，刘斌出具了《分期付款承诺书》，该付款承诺书将主合同约定的银行按揭的付款方式变更为分期付款，付款方式、期限应当以承诺书为准。刘斌根据承诺书的承诺向联投半岛公司付清购房款的时间为2015年11月30日，但刘斌至今仍未付清，根据合同的约定联投半岛公司享有合同解除权。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是针对《合同法》第九十四条法定解除规定的一年的除斥期间，而约定解除权并不受此限。联投半岛公司依据《合同法》第九十三条的规定及《武汉市商品房买卖合同》行使约定解除权不受除斥期间的限制。4、联投半岛公司于2016年11月4日向刘斌发出《解除商品房买卖合同的通知函》，收件人地址、联系方式均是按照合同首部刘斌留的联系方式填写，虽然将收件人“刘斌”误写作“叶斌”，但依据此地址和联系方式均不可能送达到一个不存在的“叶斌”手中，显然签收者不可能是“叶斌”，而是“刘斌”，故《解除商品房买卖合同的通知函》应认定为已经送达给刘斌。联投半岛公司向一审法院起诉请求解除合同也是通知刘斌，对刘斌表达解除合同的意思表示的一种方式。联投半岛公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认联投半岛公司与刘斌之间于2015年7月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号经140439789）于2016年11月7日解除；2、刘斌向联投半岛公司支付违约金525,800.6元；3、刘斌协助、联投半岛公司办理商品房合同备案注销手续；4、刘斌承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月3日，联投半岛公司与刘斌签订了编号为经140439789的《武汉市商品房买卖合同》，约定联投半岛公司将其开发的半岛一品三期第P26幢1-3层1号房出售给刘斌，总价2,629,003元，付款方式为贷款。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。合同签订后的当日，刘斌向联投半岛公司出具《分期付款承诺书》承诺本人因需卖房才有钱买房为由向联投半岛公司申请分期付款，具体为2015年6月28日付定金100,000元，2015年7月3日付房款729,003元，2015年8月20日付房款200,000元，2015年11月30日付房款1,600,000元。若在上述规定的时间内未能按时支付或金额不足，联投半岛公司与刘斌签署的认购书将自行解除，联投半岛公司可自行将所售商品房另售他人且无需向刘斌承担任何责任。同时，刘斌还将承担相关的违约责任，扣除商品房总价款20%作为违约金后将剩余的已支付款项返还本人。后刘斌分别于2014年12月26日付定金100,000元、2015年7月3日付729,003元、2015年8月24日付200,000元、2016年3月15日付700,000元，合计1,729,003元。一审法院另查明：上述《武汉市商品房买卖合同》已办理合同备案。一审法院认为，联投半岛公司与刘斌2015年7月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人对该合同的效力均无异议，对该合同予以认可，双方均应按合同履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。刘斌在买卖合同签订后又向联投半岛公司出具了书面承诺书，联投半岛公司认可并接受了该承诺书的付款条件，双方就此达成新的合意，当事人应按此承诺书履行义务，其余部分仍应按原合同继续履行。即双方仅对付款时间及违约责任进行了重新约定。双方在合同中明确约定有合同解除条款，但该条款仅约定了合同解除权的起始时间，未明确约定解除权的除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，刘斌承诺的付款的最后期限为2015年11月30日，解除权起算时间应自2016年1月30日起1年内行使。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。联投半岛公司在解除权行使期限内发出了解除通知，应当认定为行使了解除权，但鉴于联投半岛公司邮寄单上载明的收件人有误，不足以证明其已向刘斌进行了合法送达，不能引起法律规定的合同解除的法律后果，其要求确认双方合同自2016年11月7日解除的诉请不予支持；但联投半岛公司在期限内行使了解除权，其当庭亦要求解除合同，刘斌至今未能付清全部房款，该合同应予以解除。合同解除后，原房屋需另行出售，将产生新的销售成本及风险，联投半岛公司主张刘斌向联投半岛公司支付违约金人民币525,800.6元符合刘斌承诺书的承诺，刘斌主张违约金过高应予以酌减的抗辩意见不予支持；诉争买卖合同已办理合同备案，联投半岛公司主张刘斌协助联投半岛公司办理商品房合同备案注销手续符合法律规定，亦予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、刘斌于本判决生效之日起十日内协助武汉联投半岛置业有限公司办理编号为经140439789的《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续；二、刘斌于本判决生效之日起十日内向武汉联投半岛置业有限公司支付违约金525,800.6元；三、驳回武汉联投半岛置业有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,058元，由刘斌负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对刘斌的上诉及联投半岛公司的答辩意见结合联投半岛公司的诉讼主张，本院评判如下：2015年7月3日，刘斌与联投半岛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件中，双方当事人明确约定有合同解除条款，该合同虽约定了合同解除权的起始时间，但未明确约定解除权的除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，刘斌承诺的付款的最后期限为2015年11月30日，根据双方合同约定买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同的约定，联投半岛公司享有解除权的起算时间应自2016年1月30日起1年内行使。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。联投半岛公司在解除权行使期限内虽发出了解除通知，但鉴于联投半岛公司邮寄单上载明的收件人有误，不足以证明其已向刘斌进行了合法送达，不能认定联投半岛公司依法行使了解除权，不发生解除合同的效力。联投半岛公司享有的解除权因超过一年的除斥期间，联投半岛公司享有的约定解除权消灭，故联投半岛公司主张确认双方合同自2016年11月7日解除的诉讼请求，本院不予支持。联投半岛公司未在解除权的除斥期间依法行使解除权，其在除斥期间内行使的解除权不发生法律效力，故联投半岛公司主张刘斌协助联投半岛公司办理商品房合同备案注销手续的诉讼请求，本院不予支持。关于联投半岛公司主张刘斌向联投半岛公司支付违约金人民币525,800.6元的诉讼请求，因刘斌逾期付款，根据刘斌承诺书的承诺，刘斌应承担违约责任，刘斌主张违约金过高应予以酌减的抗辩意见，本院不予采纳，故对联投半岛公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，刘斌的上诉请求部分有理，应予以支持，联投半岛公司的答辩意见不符合法律规定，本院不予采纳；一审认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初510号民事判决第二项，即：二、刘斌于本判决生效之日起十日内向武汉联投半岛置业有限公司支付违约金525,800.6元；二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初510号民事判决第一项、第三项，即：一、刘斌于本判决生效之日起十日内协助武汉联投半岛置业有限公司办理编号为经140439789的《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续。三、驳回武汉联投半岛置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回武汉联投半岛置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9,058元（武汉联投半岛置业有限公司已预交），由刘斌负担（刘斌于本判决送达之日起十内支付给武汉联投半岛置业有限公司）。二审案件受理费9,058元（刘斌已预交），由刘斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞二〇一八年三月二十一日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳