上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初53544号原告：杜伟，男，1976年9月20日生，汉族，住天津市。原告：张国珍，女，1977年11月7日生，汉族，住山东省济宁市。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴剑勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐晓东，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：上海名潮置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱彤，董事长。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。原告杜伟、张国珍与被告上海名潮置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜伟、张国珍的共同委托诉讼代理人吴剑勇、徐晓东(参加第一次庭审)、被告委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜伟、张国珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告赔偿因两房变更为一房的结构性功能减损与使用价值降低而造成的损失人民币(以下币种相同)30万元；2、请求依法判令被告向原告赔偿将房屋结构恢复为两房布局所发生的整修损失费10万元；3、本案诉讼费及鉴定评估等费用由被告承担。事实及理由：原告购买被告开发的《玲珑悦庭》楼盘期间，被告在售楼处向原告宣传了全部房型，分别有一室一厅房型、两室一厅房型，原告看房时整个楼盘已经全部建好，属于现房销售，原告根据宣传单及看房的实际情况，决定购买上海市浦东新区申港街道云娟路410弄《玲珑悦庭》6号6层603室(以下简称系争房屋)的两室一厅房屋。故此，2016年1月9日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，原告按照合同约定已付清全部房款。2017年3月底，被告通知原告收房。在收房时，原告发现房屋现状由两室一厅改为了一室一厅，开发商宣传的“南北通透、房型方正”的“双卧室双阳台”的系争房屋变成了一室一厅格局，大门的开门位置发生了变化。原告是根据现房户型才选择购买二室一厅，虽然面积相同，但二室一厅与一室一厅在结构功能与使用价值上明显不同；同时根据相关法律规定，被告提供的商品房销售广告和宣传资料应当视为合同内容，被告应当承担违约责任，故原告诉至本院，诉请如前。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告向原告赔偿因两房擅自变更为一房的结构性功能减损与使用价值降低而造成的损失8万元；2、本案诉讼费及鉴定评估费用由被告承担。被告上海名潮置业有限公司辩称，系争房屋本来就是一房结构，相同建筑面积下两房和一房不存在价值区别，从本案的证据及视频资料反映出原告所述的卧室是一个入户花园，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋所在小区名为“玲珑悦庭”，由被告开发，在被告售楼处向购房者散发的楼盘售卖宣传册中，对房屋户型、面积及效果图等作了相应记载，其中标有“户型两室一厅，建筑面积80.57-85.84㎡”文字记载的内容下配合有户型示意图，图中，南面有一带阳台并放置了床的房间，北面有放置两单人沙发及小圆茶几的房间，示意图下有文字记载“仅为效果示意图”，再下方文字记载“南北通透、户型方正；25㎡奢华客厅；双卧室，双阳台；7米面宽，大尺度开窗,保证充裕的阳光”等字样。2016年1月9日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方向甲方购买申港街道云娟路410弄《玲珑悦庭》6号6层603室，……据甲方暂测该房屋建筑面积为85.25平方米，其中套内建筑面积为62.83平方米、公共分摊建筑面积为22.42平方米，……该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二……。第三条约定，乙方购买该房屋、每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为19,894.43元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,696,000元。合同第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。合同补充条款一第七条第1项约定，本合同第八条所指的应征得乙方同意的建筑设计变更仅指：该商品房室内平面布局、户型尺寸(不含面积误差)、朝向改变而影响该商品房使用功能的变更。补充条款一第十六条约定，关于销售广告及宣传资料、示范单位、销售员口头介绍的效力。1、甲方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成本合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以本合同及其附件和本补充协议约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，乙方对其内容已明确知晓与认可。乙方所购商品房与现场示范单位可能存在部分差异，乙方在签定本合同及补充协议时已了解这种差异可能存在，并了解这种可能存在的差异对其所购房屋带来的影响；乙方同意所购商品房的交付以买卖双方签订的商品房预售合同(包括补充协议)的约定及交付时的实楼为准，上述变化不作为乙方退房及索赔的理由。该合同正文、补充条款及附件中均未载明系争房屋房型。合同签订后，两原告向被告支付了全部房款。2017年3月，被告通知原告收房。2017年4月16日，被告委托他人办理系争房屋交付手续，房屋交付时，宣传册中北面放置两单人沙发及小圆茶几的房间实为入户花园(阳台)，入户门位置位于入户花园墙上。2017年4月18日，原告向被告发出《告知函》，对被告擅自将两房一厅变更为一房一厅提出异议，并要求被告承担违约赔偿责任等。另查明，“玲珑悦庭”小区涉及本案相同情况的其他业主曾于2017年3月、4月向被告进行交涉，并有业主于2017年3月29日向新民晚报新民网予以披露，2017年3月30日网络报道了“奇葩!为圆‘双卧’承诺，沪临港一开发商造了扇‘假门’！购房者以为自己进了套‘假房’！”一文，并附有现场视频。2017年9月15日，上海市临港地区开发建设管理委员会作出沪临地管委规[2017]24号《关于玲珑悦庭项目办理土地核验存在问题及解决方案的报告》的复函，载明涉案小区经现场检查，发现90余个原设计开敞的入户花园在交付后，违规封闭，涉及违规增加建筑面积，超出合同约定容积率，故不予通过土地核验申请，并要求被告按规定进行整改完成后再申报土地核验。2017年12月7日，上海市浦东新区市场监督管理局出具浦市监案处字[2017]第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，对被告作出因利用广告对商品或服务作虚假宣传，欺骗和误导消费者而罚款49,200元的行政处罚。庭审中，被告陈述，该楼盘中两房均为100多平方米，80多平方米的房屋均为一房，其宣传册中将一房的户型描述为两房系其工作人员失误；系争房屋入户门位置确实发生过变化，原来房屋建造时入户门在客厅的墙上，与入户花园相连接的位置，即宣传册上描述的位置；现入户门往北移到入户花园墙上，客厅完全封闭，即设计图纸上标注的位置，入户门位置改变并未告知原告；被告向本院提交了由上海市建筑设计研究院有限公司出具的系争房屋所在小区的设计图纸，其中系争房屋的房型结构图中显示入户门位于入户花园的墙上。本案在审理过程中，原告申请对系争房屋两室一厅变为一室一厅的结构性功能与使用价值减损进行评估，原、被告双方均同意按2017年3月31日作为交房时间进行评估；被告另提出要求按合同签订时间即2016年1月9日作为估价时点；上海百盛房地产估价有限责任公司受上海市高级人民法院委托，于2017年10月9日出具系争房屋房地产价值减损评估报告，估价结果为：在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产于价值时点的估价结果如下：2017年3月31日的房地产价值减损为79,326元，2016年1月9日的房地产价值减损为52,859元。对该评估结论，被告并无异议，原告则认为：1、估价金额明显过低，与系争房屋周边情况不符；2、估价报告反映的是入户门改变造成的房屋价值与功能减损，没有考虑两室变一室的价值减损；3、估价报告也没有反映出入户花园敞开或封闭状态造成的房地产价值减损；4、估价报告明显违反国家房地产估价规范，无价值计算的对比依据，亦未详细披露测算过程等，没有科学地将价值减损的计算依据体现出来；5、鉴定人选定的宜浩家园系经济适用房，并非完全市场化的商品房，用其作对比鉴定对原告不公，即使用宜浩家园作为对比，其计算价格与原告计算有巨大差距，故要求进行补充鉴定。就原告提出的异议，鉴定人答复：1、系争房屋从设计图纸看本身就是一室一厅，入户花园位置属于阳台结构，不能构成一室，不存在两房概念；2、封闭入户花园属于违反原批准规划设计，则拆除违法搭建即入户花园的封闭或敞开状态对系争房屋的价值减损并无影响；3、原告所称的评估方法是常规方法，本案是贬值评估，不适用，对系争房屋价值减损的计算依据，其采用了三种方法，价差法计算得出80,620元，损失资本化法为77,537元，特尔菲法为79,822元，三种方法平均得出为79,326元；4、鉴定人并未将宜浩家园的单价与本案系争房屋的单价作对比，原告得出的价差计算方式本身错误，不是规范的计算方法。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，系争房屋按照批准规划设计，房屋房型结构应为一室一厅，入户门位于入户花园墙上。但被告在售卖宣传册通过“户型两室一厅”、“双卧室，双阳台”等文字记载及效果示意图，误导购房者所购房屋为两室一厅，原设计中敞开式的入户花园为独立一“室”，因双方合同中并未对系争房屋的房型有所表述，原告作为购房业主正是基于被告对房屋房型结构在宣传册中的表述及对被告作为开发商的合理信赖而签订了合同，该宣传册中的允诺虽未载入合同，亦应当视为合同的内容。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在履约过程中实际交付的房屋并非其宣传册中允诺的房型结构，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现双方合同中对被告此种违约行为应承担的违约责任并无明确约定的情况下，鉴于原告之损失较难具体量化，故原告通过申请鉴定的方式量化其损失，原告要求以房屋交付日为时间节点赔偿其房型结构变化造成的房屋价值损失，基于房屋交付之日被告违约行为最终确定，故对该时间节点作为原告主张的损失评估依据，本院予以采纳，被告主张合同签订之日作为损失评估时点本院不予采纳。原、被告为诉讼便利，均同意以2017年3月31日作为房屋交付日的评估时点，本院予以准许。原告对评估结论提出各项异议，经鉴定人员到庭对原告各项异议接受法庭质询并作详细解答，现原告并无充分的依据质疑和否定评估结论的客观公正性，故本院对原告要求补充鉴定的意见不予准许。现本院根据本案违约情形、过错程度、履约情况等因素，采纳鉴定结论的意见，认定因被告之违约行为造成原告房屋价值减损金额为79,326元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告上海名潮置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜伟、张国珍位于上海市浦东新区申港街道云娟路410弄《玲珑悦庭》6号6层603室的房屋价值减损损失79,326元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元，鉴定费50,000元(原、被告各交纳25,000元)，合计50,900元，由被告上海名潮置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一八年三月一日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。