江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0791民初358号原告(反诉被告)：杜州，男，汉族，1992年5月23日生，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴棉棉，女，汉族，1987年9月18日生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：刘华国,江苏和济律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈国效，男，汉族，1983年5月4日生，住上海嘉定区。委托诉讼代理人：刘华国,江苏和济律师事务所律师。被告(反诉原告)：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路102号建院观筑大厦1802室。法定代表人：王秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李乃久、张晨，江苏苍梧律师事务所律师。原告杜州与被告吴棉棉、陈国效、连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案，吴棉棉、陈国效作为反诉原告和儒房公司作为反诉原告分别提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告杜州及其委托诉讼代理人杲先亮、被告吴棉棉、陈国效委托诉讼代理人刘华国、被告儒房公司委托诉讼代理人张晨到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杜州及其委托诉讼代理人杲先亮、被告吴棉棉、陈国效委托诉讼代理人刘华国到庭参加诉讼。被告（反诉原告）儒房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本诉部分本院依法进行缺席审理。儒房公司反诉部分，本院依法裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。原告杜州向本院提出诉讼请求：1、诉请判令被告吴棉棉、陈国效继续履行《房屋买卖居间合同》约定的义务，即出卖海州区凌州东路8号秀逸苏航33号楼1单元2001室，并履行附随义务，即配合原告办理贷款手续及交付房屋、办理所有权过户手续等。2、诉请判令被告儒房公司继续履行《房屋买卖居间合同》约定的居间义务，即指定银行办理贷款手续、配合办理所有权过户手续等。3、本案诉讼费用由被告吴棉棉、陈国效承担。事实和理由：2017年4月15日，原告在被告儒房公司的居间下，和被告吴棉棉、陈国效签订《房屋买卖居间合同》，约定被告吴棉棉、陈国效以1380000元的总价向原告出卖海州区凌州东路8号秀逸苏杭33号楼1单元2001室的房屋，付款方式为签订合同时，原告支付20000元作为定金，买卖双方自合同签订20日内，双方配合到被告儒房公司指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付470000元打到云城担保资金监管账户，银行贷款金额890000元，如原告所申请的贷款因不可抗力的因素未能获银行批准，双方协商终止本合同的进行，买卖双方互相清退各种款项，互不承担违约责任。其办理过程中的各项费用由买方承担。买方向被告儒房公司支付中介费用8000元，卖方净得1380000元房款，买方承担双方所有税、费。《房屋买卖居间合同》签订当天，原告向被告吴棉棉支付了20000元定金，被告吴棉棉向原告出具收条。2017年5月2日，原告与被告吴棉棉、陈国效共同到连云港市云城房地产置业担保有限公司办理购房款资金监管手续，原告将230000元购房款存入监管账户（按照第三方对该房评估价1120000元的20%交存）。《房屋买卖居间合同》第七条约定，卖方认可买方贷款方式付款时，卖方必须协助办理。买卖双方曾配合被告儒房公司到农行申请贷款未成，被告儒房公司继续联系其他贷款银行，原告也在积极联系贷款银行，但被告吴棉棉、陈国效拒绝配合签字，经原告和被告儒房公司多次催促均避而不见，至今仍然拒绝到银行配合办理贷款手续，并提出解除合同。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告吴棉棉、陈国效辩称，1、被告吴棉棉、陈国效已经履行合同约定期限内配合被告儒房公司到指定银行办理贷款的手续，原告在诉状中也认可被告吴棉棉、陈国效履行合同约定的配合义务，原告无权要求被告吴棉棉、陈国效履行配合义务。2、本案贷款没有获批的原因，系原告自身贷款不符合条件造成，被告吴棉棉、陈国效无任何违约行为。3、原告的主要合同义务是向被告吴棉棉、陈国效支付全部购房款项，在贷款因原告自身原因没有获批后，被告吴棉棉、陈国效已经告知原告及时付款，并且告知如不及时付款，可能导致合同解除的法律后果。原告收到被告吴棉棉、陈国效的告知通知后，完全可以通过其他方式向被告吴棉棉、陈国效支付购房款项，但原告时至今日没有向被告吴棉棉、陈国效支付购房款。被告吴棉棉、陈国效有理由认为原告没有履行合同义务的能力。被告吴棉棉、陈国效合同的目的也无法实现。综上请求法庭驳回原告对被告吴棉棉、陈国效的诉讼请求。被告儒房公司辩称，我司已经根据居间合同约定履行了合同义务，原告在诉状中对此也认可，房屋买卖并没有按约定达成系原告与被告吴棉棉、陈国效的原因与我司无关。反诉原告吴棉棉、陈国效向本院提出的反诉请求：1、判决解除反诉原告与被告签订的房屋买卖居间合同；2、由反诉被告承担诉讼费用。事实和理由:2017年4月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖居间合同》，就反诉原告向反诉被告出卖位于海州区凌州东路8号秀逸苏杭小区33号楼1单元2001室房屋的价格、购房款支付等相关事宜进行了约定。合同签订后，2017年5月2日，反诉原告在约定的期限内协助反诉被告到指定银行办理了贷款手续，履行了合同约定的配合义务，因反诉被告自身不符合准入条件等原因导致其所申请的银行贷款无法通过审核，无法获得贷款。2017年6月24日，反诉原告向反诉被告发出房屋买卖居间合同履行通告，告知反诉被告在收到通告七日内备齐购房款并交到监管账户，如逾期未能办理将解除双方签订的买卖合同关系。到2017年10月10日，时隔5个多月的时间，反诉被告仍然没有向反诉原告支付购房款，反诉原告有理由相信反诉被告没有能力履行合同约定付款义务，反诉原告的合同目的无法实现，且继续拖将造成反诉原告的更大损失，故反诉原告向反诉被告发出解除合同通知。请求依法支持反诉原告诉求。反诉被告杜州辩称，1、反诉原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回，根据房屋居间买卖合同约定，反诉原告应当以第七条规定为准，该笔贷款未能获批的原因，并不是反诉被告的自身信用不良等原因造成，是另有其他原因。2、合同第二条约定的贷款银行，并非唯一指定银行，因各家银行在办理具体业务时，贷款条件和细节均不完全一致。在甲银行未能获批的银行不能代表乙银行不能获批，反诉原告没有全面履行合同义务。3、反诉原告并无法定的合同解除权，也不符合居间合同的约定，故反诉原告没有解除权。原、被告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：房屋买卖居间合同，收条一张，存量房交易资金监管协议，微信聊天截图一组，快递单和物流详情，原告的个人征信记录，国家工商网查询记录，双方通话录音，房屋买卖居间合同履行通告及快递凭证，微信截图，解除合同通知及快递凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，吴棉棉（甲方）、杜州（乙方）与儒房公司（丙方）三方签订一份《房屋买卖居间合同》，合同中约定：甲方自愿将坐落于连云港市海州区凌州东路8号秀逸苏杭33号楼1单元2001室房屋出售给乙方。该房屋所有权人吴棉棉，共有人陈国效，丘地号01782013-0148，建筑面积112.3平方米。经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为人民币1380000元。乙方应在签订本合同时，支付20000元作为定金。乙方采取银行贷款方式付款，甲乙双方约定自签订本合同20日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款47万元打到云城担保资金监管账户。暂定银行贷款金额为890000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。如乙方所申请贷款因不可抗力的因素未能获银行批准，双方协商，选择终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担。本合同执行期间，甲、乙双方按国家及本市相关规定自行缴纳各项税、费，丙方协助甲、乙双方进行相关税、费的缴纳工作。所有税、费分担经双方协商决定如下：甲方138万元净得，乙方承担甲乙双方所有税费。待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲、乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助。由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理。房屋交付，甲、乙双方同意，甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋物业交割期间，凡已纳入本合同的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施评估值，向乙方支付赔偿金。甲方自行承担该房屋物业交割前所发生的水、电、气，物业及相关费用；物业交割手续办理完毕后，水、电、气物业及相关费用由乙方承担。甲方必须在交房当日保证户口不被占用。在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双方支付定金和违约金。甲方认可乙贷款方式付款时：（1）甲方必须协助办理；（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠。如因材料不属实造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。逾期付款，乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予退还，同时由乙方支付丙方全部中介费用，（房屋转让价百分之二），合同终止。逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权换锁并且向甲方索取违约金，违约金额为房价款的5%。合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，杜州向吴棉棉支付了20000元定金。2017年5月2日，吴棉棉和陈国效作为甲方、杜州作为乙方、连云港市云城房产置业担保有限公司（以下简称云城担保公司）作为丙方，三方签订一份存量房交易资金监管协议。协议约定：2017年5月2日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落海州区凌州东路8号秀逸苏杭33号楼1单元2001室（丘号：01782013-0148）建筑面积112.3平方米出售给乙方，合同价格1120000元，监管总金额1120000元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方资金交割手续。甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为首付款加贷款。乙方自本协议签订之日起应当将监管房款230000元存入以下监管账户。首付230000元，商贷890000元。协议中还对其他事项进行了约定。协议签订当日，杜州向云城担保公司指定账户汇款230000元。2017年5月期间，儒房公司为杜州指定在中国农业银行苍梧分行贷款，杜州及吴棉棉、陈国效均到该银行办理了贷款审批手续。但该银行后对儒房公司称未予通过审批。由于该银行未对没有通过审批的原因给书面回复。杜州与吴棉棉、陈国效协商，再向其他银行申请贷款。双方同意后，杜州联系了邮政储蓄银行，吴棉棉联系了交通银行。因放款时间和贷款利率方面的原因，杜州与吴棉棉经多次协商，最终对贷款银行的确定未能达成一致意见。在此过程中，儒房公司曾联系向东方农商银行申请贷款，但在儒房公司通知双方办理审批手续时，双方均未到场。2017年6、7月期间，杜州多次发函，要求吴棉棉、陈国效履行协助办理贷款义务。吴棉棉、陈国效发函要求杜州如不能办理贷款，应将全部购房款准备完毕。否则将解除合同。在本案审理过程中，吴棉棉、陈国效于2017年10月9日，发函给杜州称，经多次催告，你（杜州）仍然没有全部支付全部购房款，我方有足够的理由相信你没有完全履行合同义务的能力。现正式通知你解除与你签订的《房屋买卖居间合同》。在本案审理过程中，杜州已将全部剩余购房款1130000元提存至本院。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房交易资金监管协议》明确约定了房屋的房号、价格、付款方式、交付时间等内容，具有二手房买卖合同的主要内容，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚信履行。杜州在中国农业银行苍梧支行的贷款审批未获通过后，双方均同意变更贷款银行继续履行房屋买卖合同。在此后的履行过程中，双方由于对放款时间及贷款利率等问题未能达成一致意见，致使未能最终确定贷款银行造成合同迟延履行。原告杜州、被告吴棉棉、陈国效各自均存在违反合同约定的行为，但前述行为尚不构成根本性违约。在双方合同履行过程中，被告吴棉棉、陈国效以不相信杜州有履约能力，通知要求杜州在七日内支付全部购房款，否则解除合同。并且反诉原告吴棉棉、陈国效以该理由发出解除合同通知。本院认为，根据合同法规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告签订的合同中对因杜州所申请贷款因不可抗力的因素未能获银行批准，双方选择的解决方法是终止本合同的进行，双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担，并未要求杜州自行筹齐剩余房款。而且双方在杜州向农行申请贷款未获批准后，经协商均同意变更贷款银行，继续申请贷款。因此，反诉原告吴棉棉、陈国效解除双方买卖合同的理由不符合双方合同约定解除的条件，也不符合法律规定的合同法定解除条件。故反诉原告吴棉棉、陈国效要求解除双方房屋买卖合同的反诉请求，本院不予支持。杜州在本案诉讼过程中，已将全部的剩余购房款提存至本院，杜州已履行了双方房屋买卖合同的主要义务，要求吴棉棉、陈国效继续履行合同，符合法律规定。本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告杜州与被告吴棉棉、陈国效、连云港儒房房地产经纪有限公司三方就连云港市海州区凌州东路8号秀逸苏航33号楼1单元2001室房屋签订的《房屋买卖居间合同》继续履行。二、被告吴棉棉、陈国效于本判决生效后十日内协助原告杜州将上述房屋产权过户至原告杜州名下。过户时应缴纳的税费均由杜州承担。三、被告吴棉棉、陈国效在上述房屋产权办理过户登记后五日内将上述房屋交付给原告杜州。四、驳回反诉原告吴棉棉、陈国效的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元（原告杜州已预交），由原告杜州负担5000元，被告吴棉棉、陈国效负担9880元。被告吴棉棉、陈国效负担部分于给付上述款项时一并付给原告杜州。反诉案件受理费7440元（反诉原告吴棉棉已预交），由反诉原告吴棉棉、陈国效负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  张坤瑞审 判 员  蒋丽萍人民陪审员  张 岩二〇一八年三月七日书 记 员  陈婉玥法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。[二]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。