四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初3991号原告：蒋定高，男，1957年5月14日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：周尚平，男，1972年11月13日出生，汉族，住四川省武胜县。被告:四川新苑建筑工程有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇临江街2号，统一社会信用代码9151162273340757X3。法定代表人：任勇，董事长。委托诉讼代理人：陈亦云，四川维尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天夏，四川维尊律师事务所实习律师。原告蒋定高与被告四川新苑建筑工程有限公司（以下简称新苑建筑公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理，于2018年1月16日和3月6日依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，原告蒋定高及其委托诉讼代理人周尚平、被告新苑建筑公司的委托代理人陈亦云、杨天夏到庭参加了诉讼，被告新苑建筑公司的法定代表人任勇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋定高向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿因拆除原告所有的位于武胜县住房及门市的损失51.98万元；2.依法判令被告赔偿原告损失及从2015年5月起至实际返还日止每年3000元计算的过度费；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年3月1日，原、被告签订《房屋改建工程承包合同书》，双方约定，在建设工期届满后一周内，被告将协议中约定的改建房屋交付给原告，房屋的产权证交接时间为工程竣工综合验收合格后的730天内。2013年5月28日，原告与被告又签订了《房屋改建补充协议》，原告于当日将房屋交付给被告，其中该补充协议约定：原告与被告应共同遵守本协议，如有违约，违约方应承担违约金10万元，造成的损失还应承担赔偿责任。被告在2013年11月拆除原告旧房，应当在2016年11月交付改建房给原告，后原告多次找被告协商未果。被告新苑建筑公司辩称，原告与被告签订的《房屋改建工程承包合同书》系被告公司委托胡红豫与原告签订，该合同是建设工程承包合同，但是违反建筑法的强制性规定，属于无效合同；该合同约定由原告办理改建手续，被告负责房屋的施工建设，原告将改建后的部分房屋交被告出售以折抵合同借款，但合同签订后，原告一直未办理改建手续导致合同一直未履行；被告没有拆除原告的旧房，不应赔偿原告提出的房屋损失。请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。本案原告蒋定高围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告身份信息及主体适格；2.四川新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑开发公司）法人授权委托书，拟证明新苑开发公司委托胡红豫负责武胜县中心镇北街旧房改造项目改建有关事宜；3.武胜县中心镇人民政府武中府〔2013〕88号文件《关于处置拍卖北街社区衙门口-巷子深区域土地的请示》、宗地土地性质公告，拟证明武胜县中心镇人民政府请示武胜县人民政府关于涉及原告房屋拆迁后的该片土地公开拍卖的事实；4.原告房屋产权证、房地产买卖契约及公证书、契证、罗天文的武中国用申登（88）字第00005731号登记证，拟证明原告房屋的来源、面积及该宗土地性质；5.房屋改建工程承包合同书、房屋改建补充协议、证件收条，拟证明签订合同的主体、签订时间、交房标的、交房时间、违约金和证件交付时间等相关约定；6.被告新苑建筑公司法人授权委托书、旧房拆除协议，拟证明被告委托胡红豫负责武胜县中心镇北街旧房改造项目挡土墙承建，胡红豫将旧房拆除工程发包给谢辉；7.武胜县国土资源局武国土资利用〔2014〕53号文件《关于依法收回中心镇谢德云等50户国有建设用地使用权的请示》及《责令停止国土资源违法行为通知书》，拟证明武胜县国土局对涉及原告的相关土地政府部门决定收回其土地使用权、责令新苑开发公司停止违法行为及原告房屋土地性质；8.潘东芬收条一份，拟证明原告收到第二年的租房安置补偿费3000元的事实；9.四川金瑞会计师事务所报告书一份，拟证明对武胜县中心镇人民政府组织新苑开发公司负责实施的武胜县中心镇北街衙门口—巷子深区域改造项目拆迁、安置等费用支出审计情况。被告新苑建筑公司质证认为，证据1无异议；证据2新苑开发公司不是本案被告，与本案无关；证据3，与本案不具有关联性；证据4的真实性和合法性无异议；证据5中房屋改建工程承包合同书无异议，合同约定由原告办理改建手续，原告没有办理，致使合同无法履行而无效，房屋改建补充协议不是被告与原告签订的，与本案无关；证据6系被告公司的公章，新苑公司仅授权委托胡红豫联系旧房改建项目改建事宜，新苑建筑公司委托胡红豫联系“美景天城”项目挡土墙承建事宜，真实性无异议，不能达到原告的证明目的，旧房拆除协议不是被告签订，与本案无关联性，对三性不予认可；对证据7系复印件，真实性不予认可，与本案无关；证据8，收条上的钱不是被告给付的，与本案无关；证据9，真实性不予认可，且与本案无关联性。被告新苑建筑公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.被告营业执照及法定代表人身份证明，拟证明当事人身份及主体适格；2.建设工程承包合同，拟证明涉案工程是胡红豫发包给四川省武胜天翊建设安装有限公司承建，不是被告承建的，与被告没有关系；3.技术、经济签证核定单，收款收据、领款单、费用报销单、收据、机械租赁签证单等，拟证明新苑建筑公司未承建原、被告签订的房屋改建工程，实际承建人是陆小兵和周尚平。原告蒋定高质证认为，对证据1无异议；证据2不能达到被告的证明目的，反而证明了胡红豫代表被告进行发包工程的事实；证据3与本案没有关系。本院对当事人的证据作如下分析认定：被告新苑建筑公司对原告提交的证据1、3、4真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，该授权委托书的委托人新苑开发公司与被告新苑建筑公司为不同的法人单位，原告没有举证证明是被告出具的，本院不予采信。原告提交的证据5中《房屋改建补充协议》，虽系原告与胡红豫签订，但因该协议在原告与被告签订的《房屋改建工程承包合同》之后，而胡红豫在改建合同中作为被告的委托代理人签字，也足以使原告相信胡红豫的行为是代理被告公司的行为，因此，补充协议是对《房屋改建工程承包合同》的补充约定，本院予以采信。原告提交的证据6中《旧房拆除协议》，系胡红豫与谢辉签订，协议是胡红豫以其本人名义所签订，不会使谢辉认为是与被告新苑建筑公司签订协议，但该证据证明了原告房屋拆除的事实，本院予以采信；原告提交的证据7，原告虽提供的复印件，但能证明政府部门对涉案房屋的处置方式，且能证明原告房屋的土地性质为划拨土地性质，与本案具有关联性，本院予以采信。对证据8，胡红豫是以新苑建筑公司的名义向原告支付租房安置补贴费用，因新苑建筑公司与原告签订了房屋改建工程承包合同书，足以使原告相信胡红豫代表被告给付租房安置补贴费用，本院予以采信。对证据9，能够证实本案的事实，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。被告提交的证据1，原告质证无异议，本院予以采信。被告提交的证据2，证明了胡红豫与四川省武胜天翊建设安装有限公司陆小兵签订了建筑工程合同，合同与本案的事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。原、被告提交的上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋定高于1997年1月以6000元的价格购买案外人罗天文位于武胜县房屋，房屋建筑面积83.72平方米，土地使用面积51.08平方米，土地性质为国有划拨土地。双方成交后仅办理了房屋所有权过户手续，房屋所有权证为武房权字第××号，土地使用权证未办理过户，仅有登记申报凭证，申报凭证为武中国用申登（88）字第0000XXXX号。2011年2月26日，原告蒋定高之妻潘东芬代表蒋定高与被告新苑建筑公司签订《房屋改建工程承包合同书》，胡红豫作为新苑建筑公司的委托代理人在合同上签名，并由被告新苑建筑公司加盖了印章。合同约定：原告将房屋产权证交给被告保管，便于被告办理建设开工手续，原告有责任办理相关建房手续，原告改建房屋的产权证书由被告代办，办证费用由被告负责；被告负责房屋设计、施工、税费等。修建款支付方式为改建后门市1个，面积约45平方米，住房1套，面积约为110平方米归原告所有；超出约定面积正负3平方米，门市按1800元/平方米、住房按1000元/平方米互补；其余房屋由原告委托被告进行销售，所得款项作为房屋修建款全部归被告所有。并对工程质量和施工安全及其他事项进行了约定。但双方签订合同后，至今未办理房屋改建手续。2013年5月1日，新苑开发公司向胡红豫出具了（2013）四川新苑授字第04号法人授权委托书，委托范围为“联系武胜县中心镇北街旧房改造项目改建有关事宜，由我单位负责履行，承担责任，（限叁拾内有效）。”2013年5月5日，原告蒋定高与胡红豫签订《房屋改建补充协议》，协议约定：原告将武胜县中心镇无逸街的房屋交给胡红豫进行改建，改建产生的搬迁和住房过渡费由胡红豫承担，胡红豫支付原告搬迁费1200元，房屋改建产生的房租费3000元/年；从拆除房屋之日起计算，交房时间为3年；如有违约，违约方应承担违约金10万元等。2013年10月17日，胡红豫与谢辉签订《旧房拆除协议》，双方约定，胡红豫将中心镇北街（衙门口至巷子深）旧房拆除工程交由谢辉全权施工，工期28天，下雨天顺延。2013年11月15日，武胜县中心镇人民政府以武中府〔2013〕88号文件向武胜县人民政府发出《关于处置拍卖北街社区衙门口-巷子深区域土地的请示》，将衙门口-巷子深区域拟用面积2943.9平方米公开处置拍卖，其中47户拆迁居民原房屋占地2733.25平方米，国有空地210.02平方米。2014年1月23日，武胜县中心镇人民政府、新苑开发公司共同委托四川金瑞会计师事务所对“中心镇北街衙门口—巷子深旧房拆迁项目财务收支”进行审计，送审金额3166085元，审计金额为2424082元，核减金额742003元。2014年2月15日，武胜县中心镇人民政府作出《关于中心镇北街社区衙门口—巷子深区域宗地土地性质的公告》，拟将案涉宗地3593平方米土地性质统一确定为国有土地。2014年6月9日，武胜县国土资源局向武胜县人民政府发出武国土资利用〔2014〕53号文件《关于依法收回中心镇谢德云等50户国有建设用地使用权的请示》，请求武胜县人民政府批准同意收回谢德云等38户2181.63平方米国有建设用地使用权和孙丁等12户未办理国有土地使用证所涉及的土地，收回的土地纳入政府土地储备中心统一管理使用。2015年10月10日，武胜县国土资源局向新苑开发公司发出武国土资〔停〕（2015）152号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令其停止擅自占用中心镇北街52号国有土地改建房屋，听候处理。2014年9月23日，原告蒋定高领到胡红豫以被告新苑建筑公司名义发放的第二年的租房安置补贴费用3000元。2015年2月6日，被告新苑建筑公司向胡红豫（职务：项目负责人）出具法人授权委托书，委托范围为“联系武胜县中心镇美景天城项目挡土墙承建事宜，由我单位负责履行，承担责任，（限叁拾日内有效）。”2015年7月23日，胡红豫与四川省武胜县天翊建设安装有限公司签订了《建筑工程合同》，将案涉“美景天城”工程项目约18000平方米的建房工程发包给四川省武胜县天翊建设安装有限公司承建。后该工程修建至二层楼后，一直处于停工状态。本案在审理中，2018年2月2日，本院向原告蒋定高释明其主张的房屋损失必须经过鉴定机构鉴定确定，并通知其在3日内递交书面鉴定申请，原告以房屋已拆除，无法鉴定为由，拒绝申请鉴定。本院认为，原、被告签订的《房屋改建工程承包合同》，从合同内容来评判，属于建设工程施工承包合同范围，不是房屋拆迁合同。合同约定原告在协助被告办理好相关改建开工手续后，旧房的拆除主体是原告自行拆除旧房。胡红豫作为新苑建筑公司的代理人在《房屋改建工程承包合同》签名后，再以其个人名义与原告签订了《房屋改建补充协议》，从协议内容看是对房屋改建工程承包合同的补充约定，也足以使原告蒋定高认为在与被告新苑建筑公司签订协议。综上，《房屋改建工程承包合同》与《房屋改建补充协议》均属于被告新苑建筑公司的合同行为，本院予以认定。胡红豫与谢辉签订《旧房拆除合同》，对原告蒋定高的房屋进行了拆除，以及与四川省武胜天翊建设安装有限公司签订《建筑工程承包合同》，超出了《房屋改建工程承包合同》与《房屋改建补充协议》合同约定范围，也超过了新苑建筑公司和新苑开发公司法人授权胡红豫联系工作范围的期限，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，原告有理由相信胡红豫系代表新苑建筑公司实施的行为，胡红豫的行为导致原告原房屋被拆除并在其被拆除房屋的土地上又修建了二层房屋后停工至今。本案争议的焦点问题是：一、《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》的合同效力；二、原告损失的确定及赔偿问题。关于《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》的合同效力问题。根据最高人民法院[2005]法释5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，原告土地使用权性质为划拨土地性质，至今未经过有批准权的人民政府批准改变土地性质，且武胜县国土资源局出文请示武胜县人民政府依法收回原告等50户拆迁户的土地，纳入政府土地储备中心统一管理和使用，因此，《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》均属于无效合同，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。二.原告损失的确定以及赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告签订《房屋改建工程承包合同》后，被告新苑建筑公司没有从原告蒋定高处取得财物和实际利益。审理中，经本院向原告释明须对其损失进行鉴定，原告以房屋已拆除为由未在指定的鉴定期限内申请鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，原告的损失因证据不足无法认定，导致赔偿的问题就无法审查。故原告目前要求被告新苑建筑公司赔偿损失51.98万元和2015年5月以来按每年3000元计算的过渡费诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第三十二条、第四十八条、第四十九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告蒋定高的诉讼请求。案件受理费9074元减半收取4537元，由原告蒋定高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一八年三月八日书记员 蒋婷（代）