山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1402民初3931号原告：柏玉明，男，汉族，1978年5月3日出生，德州市第二人民医院医生，住德州市德城区。委托诉讼代理人:陈世江，山东九州兴律师事务所律师，特别授权。被告：德州嘉汇房地产开发有限公司，住所地：德州市德城区青年路277号，统一社会信用代码91371400679244043E。法定代表人：黄立仁，董事长。委托诉讼代理人:毕晓妮，山东鸿正律师事务所律师，一般代理。原告柏玉明与被告德州嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈世江,被告德州嘉汇房地产开发有限公司委托诉讼代理人毕晓妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏玉明向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金55867.25元（从2014年1月1日起至2016年3月28日止，共817天，按购房款的每日万分之一计算）及利息（以购房款每日万分之一的违约金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于德州市德城区青年路277号胜利凯旋花园小区18号楼2单元4层401号房屋一套，于2013年7月18日签订正式商品房买卖合同，房款及附属用房房款683809.7元全部付清。该商品房买卖合同第八条约定最后交房日期为2013年12月31日，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”该房屋实际于2016年3月28日才交付完毕。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵循诚信原则，严格履行合同约定的全部义务，被告逾期交房，应当承担违约责任，自2014年1月1日至2016年3月28日止，被告共逾期交房817日，按原告已付房价款、双方约定的违约金计算比率，违约金共计55867.25元，依据我国《合同法》第一百零七条，被告还应向原告支付违约金的利息（利息自2014年1月1日起至付清止，按中国人民银行同期贷款利率计算）以赔偿原告损失。原告多次找被告相关部门交涉违约金问题，但被告迟迟不予解决。为维护原告的合法权益，特依法提起民事诉讼。请依法支持原告的诉讼请求。被告嘉汇房地产公司辩称，1.被告之所以延期交付房屋，是因为不可抗力导致合同不能及时履行，2011年10月1日到2015年12月31日胜利凯旋花园项目施工期间，被告因不可抗力延期交付涉案房屋的时间约为227天，施工期间雾霾原因停工197天，创卫检查及复查原因停工30天，因不可抗力导致延期的时间应从实际违约期限中扣除。2.原告请求违约金利息没有法律依据。双方在合同中明确约定了违约金，而违约金就是被告承担的违约责任，除非被告没有按约定按时支付违约金，才应该支付违约金利息。3.合同约定的交房日期为2013年12月31日，自2014年1月1日起，原告就享有要求支付违约金的权利，但原告直到2017年11月才起诉要求违约金，其诉讼请求超过了诉讼时效，不应予以支持。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理，本案争议焦点为：一、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效。二、被告逾期交房是否由于不可抗力造成。三、违约金具体计算问题。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.商品房买卖合同原件，证明购房事实和原被告双方各项约定的情况，合同第九条证明违约金的计算方式。2.交房通知，证明被告通知交房和承诺给付违约金的情况。3.购房发票，证明原告已经缴纳购房款。4.商品房住宅质量保证书，证明被告交房日期。被告质证意见：对证据1真实性无异议，但该证据证明原告的诉讼请求已过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求；证据2真实性无异议；证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：2012年11月份-2016年3月份的历年天气预报数据表，证明这期间德州市雾霾天数达到197天，因此，违约天数应扣除这197天的雾霾天数，这些属于不可抗力。原告质证意见：对证据真实性不认可，雾霾天气是签订合同时可以预见的，不属于不可抗力，不认可被告的主张。根据开庭审理和当事人举证、质证、法庭辩论情况，结合相关法律规定，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法查明和认定如下：2013年7月18日，原告与被告签订编号为嘉汇201300395的《德州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于德州市德城区青年路277号胜利凯旋花园小区18号楼2单元4层401号房屋一套。合同载明：“第六条、付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款。1.一次性付款：自本合同签订之当日，买受人一次性支付总房款，计人民币683809.7元。第八条、交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付房款683809.7元。2013年12月31日，由于房屋建设工程未竣工，被告未向原告交付房屋。2016年3月25日，被告向原告发出《交房通知》，载明：“具体交房时间为：2016年3月28日交18#楼二单元。……违约金截止到交房日，由于公司资金紧张，违约金在2016年12月31日清算。”2016年3月28日，被告向原告交付标的房屋并出具《住宅质量保证书》。另查明，2012年11月份至2016年3月份胜利凯旋花园项目施工期间，德州市雾霾天数达到197天。以上事实，由原告提供的德州市商品房买卖合同、交房通知、销售不动产统一发票、商品房住宅质量保证书，被告提供的天气预报数据表，以及本院庭审笔录等在卷证实。本院认为，关于争议焦点一原告向被告主张支付违约金是否超过诉讼时效的问题。本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《德州市商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定期限延迟移交房屋，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．1‰累计计算至房屋实际交付日。被告于2016年3月25日向原告发出的《交房通知》载明：“违约金截止到交房日，由于公司资金紧张，违约金在2016年12月31日清算。”该表述实质是被告向原告请求延期履行支付违约金的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”被告在通知中请求延期支付违约金的行为，属于诉讼时效中断的法定事由，故违约金的诉讼时效自2016年3月25日起重新计算。至本案原告起诉的2017年11月15日止，三年期限尚未届满，被告关于原告请求支付违约金的主张超过诉讼时效的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二被告逾期交房是否由于不可抗力造成的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告所主张的雾霾天气、创卫检查及复查等事由，在双方当事人签订合同时可以预见，不属于不可抗力的情形，该停工期间不能从延期交房期间中扣除。其次，根据原、被告在《德州市商品房买卖合同》中的约定，如遇特殊情形，出卖人应在事由发生之日起60日内告知买受人，而本案被告仅在诉讼中提出抗辩，并未在当时按照约定通知原告，不能免除延期交房的违约责任。综上，被告关于延期系不可抗力导致的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三违约金具体计算问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。被告未能在约定期限内向原告履行交付房屋的义务，已构成违约。按照合同约定，被告如违反约定期限延迟移交房屋，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．1‰累计计算至房屋实际交付日。故本案违约金应自2014年1月1日起计算至2016年3月28日止，共817天。据此计算，本案逾期交房的违约金为683809.7元×1/10000×817天=55867.25元。被告迟延支付违约金，给原告造成损失，应向原告支付相应利息（以违约金55867.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自实际交房次日计算至付清之日止）。原告主张违约金利息自2014年1月1日起算，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：被告德州嘉汇房地产开发有限公司给付原告柏玉明逾期交房违约金55867.25元及违约金利息（以55867.25元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月29日计算至付清之日止），限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元、财产保全费579元，共计1177元，由被告德州嘉汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员 靳美蓉二〇一八年三月十二日法官助理 张君雅书 记 员 张亚南