山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初195号原告：中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处，住所地烟台市芝罘区。法定代表人：高光明，处长。委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。被告：烟台开发区金凯利机电有限公司，住所地烟台开发区。法定代表人:杨华锋，总经理。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。原告中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处（以下简称解放军烟台房管处）诉被告烟台开发区金凯利机电有限公司（以下简称金凯利机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解放军烟台房管处诉讼代理人于群、被告金凯利机电公司诉讼代理人温岳东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解放军烟台房管处向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年1月签订的《军队房地产租赁合同》，要求被告将坐落于山东省烟台经济技术开发区大季家山后陈家的土地及地上附着物（坐落号：济鲁字第2812号），返还原告；2、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2013年1月签订《军队房地产租赁合同》，原告将坐落于山东省烟台经济技术开发区大季家山后陈家的房地产（坐落号：济鲁字第2812号），建筑面积1580平方米，场地面积9260平方米，出租给被告使用，租期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，总租金为60000元。合同签订后，原告将涉案房地产交付被告使用。合同期满后，被告继续使用涉案房地产。《军队房地产租赁合同》第九条第四款约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任；第九条第五款约定，租赁期满，合同解除。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止有偿服务。现国家和军队政策发生重大调整，依法应当解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，被告应立即腾退涉案房地产。被告金凯利机电公司辩称：被告于2009年12月04日租赁原告所属的大季家山后陈家2812营房，该营房当时不具备使用的条件。经原告书面同意被告对该营区进行大规模的改造、并新增厂房仓库等建筑物、附属物。被告承诺以上投资按原合同执行，若因地方政府占用，原被告双方按军地4:6的比例进行分配。涉案房地产目前由被告使用，共有职工及临时用工近400人，其中包括有近20名复员军人及十几名残疾人。现在原告要求腾退改造升级后的2812营房从经济和时间上都有很大的困难。请法院妥善解决好400名员工及家庭的生存、生活问题，并支付被告合理的经济补偿。本院经审理认定事实如下：2009年12月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同。合同约定的相关内容如下：一、甲方将坐落于山东省烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家（济鲁字第2812号坐落1、2、3、4、5、6、7、8、9栋）的房屋建筑面积1580平方米，场地面积11197平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、租赁用途：混凝土添加剂、科研、机械加工。三、租期自2010年1月1日起至2013年12月31日止。年租金为2万元，租金按年计算，乙方每年1月份的前十日内交付甲方。六、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金1万元。八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。（四）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用由乙方处理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无偿移交给甲方。九、合同的解除:（五）租赁期满，合同解除。合同对双方其他的权利义务进行了约定。十七、双方承认的附加条款如下（另行打印粘贴）：为充分保障双方利益，明确责任，经双方协商达成以下附加条款：第一条、租赁期内，经甲方批准乙方在营区内新建、添建的房屋及装修改造部分权属归甲方所有，因生产需要增扩的设备设施权属归乙方所有。合同期满，乙方增扩的设备设施可以拆除，并恢复营房原貌。第二条、若因地方城市规划建设占用，乙方经甲方批准新建和添建的建筑物、构筑物及增扩设备设施获得的经济补偿金，甲乙双方按军地6:4的比例进行分配。第三条、租赁期满，同等条件下，乙方享有优先租赁权。若需继续租用，双方重新签订军队房地产租赁合同。若变更租赁单位，双方协商由新租赁单位给予经济补偿。第四条、附加条款经甲乙双方法定代表签字盖章后生效。原、被告在该附加条款上签名并加盖公章。该合同后附有济鲁字第2812号平面图，该图标注了J1-J8八个界址点坐标。2010年1月26日，被告向原告提交书面改造申请及养殖项目布局图、三号厂区规划平面图及厂区原貌照片，其中改造申请载明“济南军区烟台房管处：我公司租用的烟台开发区大季家山后陈家村南营房，该处营区因长时间没有维修，导致房屋房梁塌陷、瓦片破损、漏雨严重。营区地处半山腰，长期的雨水冲刷致使围墙倒塌，院内土质流失，地基裸露下沉，墙体开裂。现有状况不具备使用的条件，我公司拟对该营区进行大规模的改造，涉及上下水地下管线、通信设施、电力设施、房屋（围墙）地基地面硬化（屋内外），墙体修复、门窗安装、院墙修补、新增厂房仓库等工程（详见附件图纸）。我公司承诺以上投资按原合同执行，若因地方政府占用，甲乙双方按军地4:6的比例进行分配。工程完工后营区的基础设施齐全，具备使用的条件，更有利于营区设施的完整和保护。请济南军区烟台房管处给予批准。”该改造申请上加盖有原告印章，原告对被告提交的上述证据不予认可，称其单位从未在该材料上加盖过印章，但对该改造申请上印章的真实性不申请司法鉴定。2013年1月，原告（甲方）与被告（乙方）经协商将2009年12月14日双方签订合同部分条款进行变更重新签订一份租赁合同，合同约定的相关内容如下：一、甲方将坐落于山东省烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家（济鲁字第2812号）的房屋建筑面积1580平方米，场地面积9260平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、租赁用途：办厂。三、租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为2万元，租金按年计算。七、租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领军队房地产租赁许可证。（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方处理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；(四)不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环保要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。九、合同的解除:（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（四）因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。该租赁合同上附加部分有明显的撕裂痕迹，原告称因人员变更，不清楚是怎么回事。被告称其手中没有该份合同，该合同系2015年形成，该合同另粘贴的附加部分被原告撕去，该附加部分与2009年12月14日租赁合同附加的主要内容相同，只是根据2010年1月26日改造申请将因政府占用将原被告双方按军地6:4的分配比例变更为4:6，原告对此不予以认可，被告未提供其他证据予以佐证。合同签订后，被告对涉案房地产进行了大规模装修、改造，并增建了多个钢结构厂房，并由被告公司在涉案房地产内从事生产经营、员工居住。两份合同到期后，被告继续使用涉案房地产，并按合同约定向原告交纳租金至2017年12月31日。原告主张其要求被告返还的济鲁字第2812号房地产包括其提交的蓬国用（1989）字第00044号、第00045号两个土地使用权证、两份权属界线图上载明的土地及烟房证字第095号房屋所有权证载明的房地产。蓬国用（1989）字第00044号土地使用权证载明的用地面积为239.12平方米、其中建筑占地55平方米，该证对应的2014年10月形成的济鲁字第2812号坐落营区权属界线图，标明了J1-J5五个界址点坐标，土地面积239平方米，营房1栋面积56平方米；蓬国用（1989）字第00045号土地使用权证载明的用地面积为10958平方米、其中建筑占地1718平方米，该证对应的2014年10月形成的济鲁字第2812A号坐落营区权属界线图，标明了J1-J8八个界址点坐标，土地面积10956平方米，营房9栋面积1622平方米，烟房证字第095号房屋所有权证载明的所有权人为中国人民解放军总勤部、使用人为中国人民解放军五五0六四部队，房号1、2、4、5、6、7、8、9、10、12共计80间混合平房共计1635平方米。原告主张涉案房地产原使用人为中国人民解放军五五0六四部队，后因国家政策原因上述房地产交接给原告管理。被告质证称营区权属界线图系原告单方制作，与两份土地使用权证及两份租赁合同载明的面积均不相符；房屋所有权证载明所有权人及使用人均非本案原告，证中所载的房屋面积与两份租赁合同载明面积均不相符，上述证据无法证明原告权属界线图载明的全部土地出租给被告使用。经现场勘验，蓬国用（1989）字第00045号用地形状不规则在路北面，蓬国用（1989）字第00044号土地在蓬国用（1989）字第00045号土地东南，两块土地被一道路隔开。被告主张其实际占有使用蓬国用（1989）字第00045号的土地西边界比原告原部队营房的院墙往东移了10米多，北边界比原部队营房的院墙往北扩了7米左右，东边界比原告原部队营房的院墙往东扩了10米左右。原告对此不予认可，主张其出租给被告房地产就以其提交的土地权证及营区权属界线图的界址点坐标为准，由于人员变更等原因其无法描述上述两块土地的四至与被告实际占有使用土地四至的对应关系，但不申请法院委托有资质的机构进行现场勘验、确认。2018年2月27日，被告为要求本案原告向其支付房屋及附属设施补偿款300万元（具体数额以评估结果为准），向本院提起诉讼，本院立为（2018）鲁0691民初349号案。本院认为，原告因国家政策原因取得涉案房地产的管理权。原、被告就涉案房地产签订的两份租赁合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。原、被告双方应遵循诚实信用原则行使合同所约定的权利、履行合同所约定的义务，以实现双方签订租赁合同之目的。合同签订后，原告依约将涉案房地产交付被告占有使用，被告按合同约定向原告交纳租金，履行了各自的合同义务。两份租赁合同先后于2013年12月31日、2015年12月31日租赁期满。合同期满后，双方未再续签租赁合同，被告继续占有使用涉案房地产，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同当事人可随时要求解除。而且原、被告在两份租赁合同中均明确约定租赁期满合同解除，现原告起诉至本院请求解除双方2013年1月签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方的租赁合同解除后，被告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合合同约定。双方合同约定，即使经原告书面同意及上级军队主管部门批准被告对涉案房地产进行改造、装修或者增扩固定设施及新建和添建各种建筑物、构筑物，租赁期满后或解除合同时也应当移交给原告，现原告要求被告返还涉案土地及地上附着物，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告辩称其后期租赁原告的场地面积仅为双方2013年租赁合同约定的9260平方米，原告要求被告按双方2009年租赁合同约定返还11197.12平方米场地没有事实依据，本院认为关于被告实际租赁使用原告多少平方米的场地，原、被告均未提交充分证据予以证明，但原告已将11197.12平方米土地交付给被告占有使用，被告认可其至今仍占有使用原告涉案的土地及地上附着物，双方合同解除后被告应把其实际占用的蓬国用（1989）字第00044号、第00045号两个土地使用权证载明的土地及地上附着物返还给原告。关于被告主张的房屋及附属设施补偿问题，被告已另行提起诉讼，双方可在（2018）鲁0691民初349号案另行处理，本案不予处理。关于被告主张的其已交纳保证金1万元问题，因双方均未提交充分证据予以证明，被告可在（2018）鲁0691民初349号案中一并处理，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条等相关法律法规判决如下：一、解除原告中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处与被告烟台开发区金凯利机电有限公司于2013年1月签订的军队房地产租赁合同。二、被告烟台开发区金凯利机电有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处腾交其所租赁的坐落于烟台经济技术开发区大季家街道办事处山后陈家居委会的蓬国用（1989）字第00044号、第00045号两个土地使用权证载明的土地及地上附着物（坐落号：济鲁字第2812号）。案件受理费29248元，予以免交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一八年三月八日书记员  王琳