安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终51号上诉人（原审被告）：安徽省绩溪县绩加商业发展有限公司，住所地安徽省宣城市绩溪县临溪镇曹渡桥88号。法定代表人：胡飞舟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡飞帆，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨秋月，女，1934年9月8日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：方博武，男，1933年4月20日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：方骊，女，1966年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘清华，上海国畅律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：潘红美，上海国畅律师事务所律师。原审被告：安徽绩加商贸发展有限公司，住所地安徽省宣城市绩溪县临溪镇曹渡桥。法定代表人：蔡信光，该公司董事长。上诉人安徽省绩溪县绩加商业发展有限公司（以下简称绩溪绩加商业公司）因与被上诉人杨秋月、方博武、方骊及原审被告安徽绩加商贸发展有限公司（以下简称安徽绩加商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2016）皖1824民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绩溪绩加商业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨秋月等三人对绩溪绩加商业公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、案涉《确认书》及《确认证明》实质为商品房预售合同。案涉《确认书》及《确认证明》签订时，标的物为房产，即锦溪国际会议休闲中心，商务清水楼A型6号B室房屋尚未完工，且所建房屋本为公司经营用房，却被当成商品房进行预售，故案涉《确认书》及《确认证明》实质为商品房预售合同。二、案涉《确认书》及《确认证明》为无效合同。根据合同法司法解释（一）第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在我国商品房预售实行特许经营。安徽绩加商贸公司与绩溪绩加商业公司均不具备商品房开发资质，也未取得商品房预售许可证明，不具备特许经营的资质。因此，案涉《确认书》及《确认证明》因违反上述法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同，自始没有法律约束力。三、绩溪绩加商业公司不是《确认证明》适格的合同当事人。1.绩溪绩加商业公司并未在案涉《确认证明》上签章确认，只有安徽绩加商贸公司在《确认证明》上以出卖人名义签章确认。2.《确认证明》上经“董事长蔡信光同意”与“由蔡信光董事长批准后”的描述，足以证明《确认证明》上蔡信光的签字，是代表安徽绩加商贸公司，因绩溪绩加商业公司的法定代表人职务为“执行董事”而非“董事长”，且董事长与执行董事在我国公司法上为两个不同的法律名词。3.从《确认证明》的履行情况来看，支付购房款的只有杨秋月、方博武，并没有方骊，收取房款的也只有安徽绩加商贸公司，绩溪绩加商业公司并未收取杨秋月、方博武的购房款。4.杨秋月、方博武在民事起诉状中分别将自己列为原告，并未将方骊列为原告，该行为已自认买受人仅为杨秋月、方博武，而不包括方骊，同《确认证明》上以买受人名义签字确认的杨秋月、方博武一致。5.一审法院也查明，蔡信光当时既是安徽绩加商贸公司的法定代表人也是绩溪绩加商业公司的法定代表人，而在《确认证明》仅仅加盖安徽绩加商贸公司的公章而没有绩溪绩加商业公司的公章，其行为性质非常明确，蔡信光仅仅代表安徽绩加商贸公司签字，与绩溪绩加商业公司无关。综上，绩溪绩加商业公司与方骊均不是《确认证明》适格的合同当事人。四、案涉《确认证明》不是对原《确认书》的变更。1.根据我国《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”结合本案，《确认证明》看似对确认书中所约定的付款节点及各节点付款金额的变更，但由于《确认证明》未经原《确认书》的各方当事人协商一致，既未经绩溪绩加商业公司签章确认，也未经方骊签字确认。因此，《确认证明》不是对原《确认书》的变更。2.《确认书》中的卖方有安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司，买方有杨秋月、方博武、方骊三人，而《确认证明》中的卖方只有绩溪绩加商业公司，并没有安徽绩加商贸公司。买方只有杨秋月和方博武，并没有方骊。合同主体已经发生变化，进一步说明《确认证明》不是对《确认书》的变更。五、杨秋月、方博武主张的购房款及利息，应由安徽绩加商贸公司返还，绩溪绩加商业公司不负有返还购房款及利息的法定义务。1.案涉《确认书》及《确认证明》均为无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。从《确认书》签订之日起，至《确认证明》签订之日止，杨秋月、方博武、方骊未付款，绩溪绩加商业公司未依据该份无效《确认书》取得任何购房款。因此，绩溪绩加商业公司不具有返还购房款及利息的法定义务。2.在《确认书》签订之后，安徽绩加商贸公司与杨秋月、方博武达成新的《确认证明》，杨秋月、方博武并依据该份无效的《确认证明》向安徽绩加商贸公司支付了100万元购房款。安徽绩加商贸公司依据该份无效的《确认证明》取得了杨秋月、方博武的100万元财产。因此，安徽绩加商贸公司依法负有返还财产的法定义务。3.根据《合同法》第五十八条规定，结合本案，杨秋月、方博武明知安徽绩加商贸公司非房地产开发企业，而与其签订《确认证明》存在一定的过错，依法应当承担相应的责任。因此，原审法院对杨秋月、方博武、方骊主张的利息予以支持，不符合法律规定。六、一审判决一方面认为案涉合同合法有效，一方面判决返还购房款，自相矛盾。本案中，合同没有被协商、通知、判决解除，合同有效应该继续履行不能返还购房款。杨秋月、方博武、方骊辩称，1.案涉《确认书》、《确认证明》是买卖合同预备性的协议，是出卖人和买受人就将来订立房屋买卖合同的行为签订的预约协议，本案的《确认书》和《确认证明》合法有效。《确认书》和《确认证明》并不是相对独立的，从《确认证明》的内容可以看出，杨秋月提出延期付款，经蔡信光的同意，只是对付款期限的变更。绩溪绩加商业公司没有脱离出房地产的预约合同。2.签订确认证明时蔡信光是绩溪绩加商业公司和安徽绩加商贸公司的法定代表人，杨秋月、方博武、方骊有理由相信蔡信光的签名就是代表公司的行为。3.关于资质问题，绩溪绩加商业公司及安徽绩加商贸公司在明知自己不是房产开发企业，无预售许可，对杨秋月等人故意隐瞒的真实情况出售房屋，后果应该由绩溪绩加商业公司及安徽绩加商贸公司承担。4.利息问题，一审判决符合法律规定。杨秋月、方博武、方骊向一审法院起诉请求：1.安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司返还杨秋月、方博武、方骊购房款100万元；2.安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司支付逾期返还购房款的利息499706元（自2009年1月1日起至2017年4月28日按6%计算的利息）。一审法院认定事实：2007年6月19日，安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司作为甲方与乙方方博武、杨秋月、方骊签订《确认书》，约定乙方购买甲方锦溪宾馆基地中楼房一座，楼房总价格140万元，交房日期为2008年12月31日前。《确认书》第七条楼价费用交付办法约定，本确认书双方签字盖章即生效，乙方应于三天内向甲方支付70万元，楼房封顶并验收合格后再支付56万元，甲乙双方办妥楼房转让手续后，乙方付清余款。第九条约定：本楼房竣工验收后，双方再签订正式购房合同或协议，届时本确认书与购房合同或协议，同时生效。《确认书》后由杨秋月、方博武、方骊加签名，绩溪绩加商业公司、安徽绩加商贸公司加盖公章。2007年11月5日，杨秋月、方博武、安徽绩加商贸公司出具确认证明，载明：因杨秋月等人提出延期付款，经董事长蔡信光同意，重新修改付款日期，具体付款情况如下：2007年11月10日前支付不少于三十万元，2008年2月前支付不少于七十万元，余款交房时一并结清。杨秋月等人今后如要求退房时，必须提出申请，说明原因后经蔡信光董事长批准，90天到120天内退还已缴付房款。确认证明后由杨秋月、方博武、蔡信光签名并加盖安徽绩加商贸公司的公章。后原告开始付款，2007年11月10日，胡贤如出具收到方博武、杨秋月购房款三十万元的收据，收据后注明胡贤如代收转交公司，并加盖安徽绩加商贸公司公章。2008年1月8日，蔡信光出具收到购房款二十万元的收条。2008年3月9日，方博武通过中国工商银行转账五十万元至蔡信光的账户。后安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司未依约交房，安徽绩加商贸公司称无法交房，愿履行还款义务。另查明：《确认书》及确认证明签订时，安徽绩加商贸公司的法定代表人为蔡信光，职务为董事长。绩溪绩加商业公司的法定代表人为蔡信光，职务为执行董事。2009年12月20日，绩溪绩加商业公司办理变更登记，将法定代表人蔡信光变更为胡飞舟。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《确认书》、确认证明均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。本案的主要争议焦点在于：1.本案的法律关系性质。安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司辩称房屋买卖合同实为民间借贷的担保，本案应为民间借贷关系，但未举出相关证据予以证明，故对该意见不予支持。2.《确认书》是否生效。绩溪绩加商业公司根据《确认书》第九条认为尚未生效，本院认为该条与第七条约定的“本确认书双方签字盖章即生效”相矛盾，综合杨秋月、方博武、方骊根据《确认书》、《确认证明》履行付款义务的事实，可视为已生效。3.绩溪绩加商业公司是否有还款义务。《确认书》约定的交房日期为2008年12月31日前，距今已达八年仍未交房，且安徽绩加商贸公司称无法交房，愿还款的行为，表明合同目的已无法实现，《确认书》、《确认证明》符合法定解除条件，杨秋月、方博武、方骊依法取得要求返还购房款的权利。《确认书》为双方间的房屋买卖合同，《确认证明》系对《确认书》第七条“楼价费用交付办法”的变更协议，蔡信光在绩溪绩加商业公司的职务虽为执行董事，但在签订确认证明时仍为绩溪绩加商业公司法定代表人，在未明确告知绩溪绩加商业公司退出房屋买卖合同的情况下，杨秋月、方博武、方骊有理由相信蔡信光在确认证明上签字的行为代表绩溪绩加商业公司。后绩溪绩加商业公司的法定代表人虽进行变更，但法人主体处于延续状态，故绩溪绩加商业公司仍应承担相应的还款义务。4.还款利息的起算时间。因绩溪绩加商业公司、安徽绩加商贸公司未在约定之日交房，杨秋月、方博武、方骊所交付的房款100万元确有损失，杨秋月、方博武、方骊诉请从逾期交房之日即2009年1月1日起至2017年4月28日止按年利率6%计算利息，利息合计499706元，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司于判决生效之日起十日内返还方博武、杨秋月、方骊购房款100万元，并支付利息499706元。一审案件受理费18297元，公告费260元，合计18557元，由安徽绩加商贸公司、绩溪绩加商业公司负担。二审中，绩溪绩加商业公司为证明其主张，向本院提举了如下证据：1.从绩溪县市场监督管理局调取的绩溪绩加商业公司的2006年9月6日与2009年12月29日《企业法人营业执照（副本）》各一份；2.从宣城市工商行政和质量技术监督管理局调取的安徽绩加商贸公司的《企业基本信息》一份；拟证明安徽绩加商贸公司与绩溪绩加商业公司均不是依法注册登记的房地产开发企业，不具备商品房开发资质。杨秋月、方博武、方骊质证称：对证据1、2，真实性、合法性无异议，但无关联性。本院认为，该两份证据具有真实性、合法性，亦具有关联性，本院对此予以采信。经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。另查明：安徽绩加商贸公司与绩溪绩加商业公司均不具备商品房开发资质。本院认为，本案争议焦点如下：1.案涉《确认书》、《确认证明》的性质和效力；2.绩溪绩加商业公司是否负有还款义务；3.案涉利息是否应予支持。关于争议焦点一。案涉《确认书》及《确认证明》签订时，标的物为房产，即锦溪国际会议休闲中心，商务清水楼A型6号B室房屋尚未完工。故案涉《确认书》及《确认证明》实质为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，安徽绩加商贸公司与绩溪绩加商业公司均不具备商品房开发资质，也未取得商品房预售许可证明，不具备特许经营的资质。因此，案涉《确认书》及《确认证明》依法应当认定为无效合同。一审认定案涉《确认书》、《确认证明》合法有效错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨秋月等三人要求返还已付购房款的诉请能够成立。关于争议焦点二。《确认书》为杨秋月等三人与绩溪绩加商业公司、安徽绩加商贸公司间的房屋买卖合同，确认证明系对《确认书》第七条“楼价费用交付办法”的变更协议，蔡信光在绩溪绩加商业公司的职务虽为执行董事，但在签订确认证明时仍为绩溪绩加商业公司法定代表人，在未明确告知绩溪绩加商业公司退出房屋买卖合同的情况下，杨秋月等三人有理由相信蔡信光在《确认证明》上签字的行为代表绩溪绩加商业公司，故绩溪绩加商业公司仍应承担相应的返还义务。关于争议焦点三。因绩溪绩加商业公司、安徽绩加商贸公司与杨秋月等三人签订房屋买卖合同的过程中及签订合同之后，并未取得涉案房屋的商品房预售许可证，存在过错，一审法院判令绩溪绩加商业公司、安徽绩加商贸公司支付相应利息并无不妥。综上，绩溪绩加商业公司的上诉请求不能成立，本院对其请求不予支持。原审判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18297元，由上诉人安徽省绩溪县绩加商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一八年三月二十一日书记员 吴 婧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。