四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川08民终80号上诉人（原审原告）：张亚梅，女，1973年7月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：罗斌，四川剑宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广元市嘉萌建设有限公司，住所地广元市利州区。法定代表人：胡化武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托诉讼代理人：徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。上诉人张亚梅因与被上诉人广元市嘉萌建设有限公司（下称嘉萌建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人张亚梅及其委托诉讼代理人罗斌、被上诉人嘉萌建设公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚梅上诉请求:1.撤销原判，改判由被上诉人从2017年1月1日起按照1168.56元/月向上诉人支付临时安置费直至房屋完成竣工验收交付为止；2.判令物管费从上诉人接房开始计算，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及主要理由如下：上诉人提交的《市长信箱回复》证据，证明涉案工程未完成竣工验收，是经过双方质证，又经过一审法院核实并采信的证据。而广元市城乡规划建设和住房保障局的《复函》未经质证，且内容不真实。《复函》对涉案工程竣工验收是否完成以及完成形式的答复模棱两可，含糊不清，具体需要法院“参见相应法律法规”。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第十二条的规定，认定建设工程的竣工验收是以竣工验收备案为准。建设工程竣工验收备案，是对建设工程质量监督管理的最后环节，备案表含有竣工验收是否合格的评定，具有行政确认的性质。涉案工程只有办理了竣工验收备案手续，才符合法定的交房条件，上诉人才能接房。被上诉人在未办理竣工验收备案手续之前，应当向上诉人支付临时安置费直至房屋完成竣工验收符合交付条件为止，同时支付违约金。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中，约定了从通知接房之日起开始计算物管费，该协议涉及到接房时间，因而也就涉及到物管费计算的起始时间。因此，应改判为物管费计算的起始时间从上诉人接房开始计算。一审法院未对广元市城乡规划建设和住房保障局的《复函》组织双方质证，就作为认定本案事实依据，致使认定的主要事实错误。一审法院未适用《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中的相关规定，将涉案工程必须经过经过竣工验收备案程序删除，致使错判。被上诉人嘉萌建设公司辩称：答辩人与被答辩人在2015年3月20日签订的《城北壹号房屋拆迁补偿安置协议》中约定，房屋产权调换过渡安置方式为临时过渡费安置，过渡期限以被答辩人实际搬离交房之日起至答辩人通知接房之日止，顺延三个月的装修时间为实际过渡期限。2017年被答辩人选定的城北壹号2号楼竣工验收合格，并取得《竣工验收报告》。2017年1月18日，答辩人以手机短信方式通知被答辩人办理接房手续符合法律规定。被答辩人所述“建设工程的竣工验收以竣工验收备案表为准”是对法律错误理解与适用。《竣工验收备案书》只是行政管理的一种方式，是行政监督，不属于验收范畴。双方签订的补偿安置协议中也没有约定要以取得竣工验收备案书为交房条件。尚未办理竣工验收备案的，依照规定，也只是由建设主管部门责令改正，处以罚款。竣工验收备案书取得与否，对被答辩人安全使用无任何影响。需明确答辩人通知被答辩人办理接房手续，符合法律规定，被答辩人未按时接房系自身原因所致。物管费并不是由答辩人收取，物管费的支付系被答辩人与物业公司之间的合同关系，物业费请求，答辩人并非适格被告。一审法院的《询征函》以及广元市城乡规划建设和住房保障局的《复函》，只是对答辩人与被答辩人提供的证据核实及就专业问题的一个询问，并非作为证据使用。被答辩人认为一审法院未对《复函》质证，其程序错误的观点是错误的，请求驳回被答辩人的上诉请求。张亚梅向一审法院起诉请求：一、判令被告从2017年1月1日起按1168.56元/月向原告支付临时安置费至项目房屋完成竣工验收为止；二、判令物管费从原告接房开始计算费用；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告购买了位于广元市利州区望江路凤凰佳苑的房屋，2015年被告开发原告周围的土地新建房屋，将原告的房屋拆迁调换到城北壹号。2015年3月25日，原、被告签订了《城北壹号房屋拆迁补偿安置协议书》，被告为协议的甲方，原告为协议的乙方，协议约定：房屋搬迁补偿选择房屋产权调换的方式；甲方提供位于利州区嘉陵办事处蜀门北路上段168号“城北壹号住宅房”期房调换给乙方；房屋产权调换的过渡安置方式为临时安置费过渡安置；过渡期限计划自2015年3月19日至2018年3月10日（含还建房装修时间），实际过渡期限以乙方实际搬离交房之日起，至甲方通知接房之日止，顺延3个月装修时间的实际过渡期计算；临时安置费支付方式为甲方按乙方实际过渡期限以每年度一次支付临时安置费。合同签订后，原告于2015年4月搬离原住房。2015年4月15日，原告与被告签订《选房确认书》，确认原告选定城北壹号2号楼1单元12层1号。2017年1月13日，被告、绵阳恒博岩土工程勘察设计有限公司、四川华西建筑设计有限公司、四川鼎昇建设项目管理咨询有限公司、广元市祥誉建设有限公司共同出具了《竣工验收报告》，报告中载明的工程名称为城北壹号-2#楼，开工日期为2015.7.1，竣工验收日期为2017.1.13，竣工验收内容为工程设计文件及合同要求的工程土建、装饰、水电安装及消防系统室内环境检测等所有工程内容，单位工程质量验收结论为本工程质量验收合格。上述五单位的负责人均于2017年1月13日签字并加盖公章。2017年1月18日，被告向原告以手机短信方式发出通知，要求原告携带拆迁协议、收据、拆迁人身份证到城北壹号售房部开发商处及物管办公室办理接房手续。2017年2月21日，广元市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，对被告申报的“城北壹号”1-4号楼项目工程进行了竣工消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2017年4月27日、28日，城北壹号业主刘勇、左剑锋分别向广元市人民政府市长信箱写信投诉，表示“因开发商拒绝提供竣工验收备案表，未能证明本商品房已合格验收，现提出拒绝收房并请求继续支付过渡费的要求”，市长批示由相关单位阅研、处复，广元市城乡规划建设和住房保障局于2017年5月12日回复，回复内容为“经核实该项目还未完成竣工验收工作，有关过渡费事宜请业主与开发商咨询处理”。另查明，被告向原告支付了从搬离之日起至2017年1月18日止的临时安置过渡费，临时安置过渡费的计算标准为14023元/年，原告至今未办理接房手续，本案诉争的城北壹号二标段2#楼至今未进行竣工验收备案。本案审理过程中，本院于2017年8月14日向广元市城乡规划建设和住房保障局发出《询征函》，询问：1、现在城北壹号二标段2#楼的竣工验收情况；2、建设工程的竣工验收是否完成是以哪种形式（竣工验收报告还是竣工验收备案或其他）为准。广元市城乡规划建设和住房保障局于2017年9月18日作出《复函》，内容为“一、关于‘现在城北壹号二标段2#楼的竣工验收情况’。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条工程竣工验收由建设单位负责组织实施。2017年1月13日，该项目由建设单位广元市嘉萌建设有限公司组织了绵阳恒博岩土工程勘察设计有限公司（勘察单位）、四川华西建筑设计有限公司（设计单位）、四川鼎昇建设项目管理咨询有限公司（监理单位）、广元市祥誉建设有限公司（施工单位）等五方责任主体进行了竣工验收，并出具了《竣工验收报告》。二、关于‘建设工程的竣工验收是否完成是以哪种形式（竣工验收报告还是竣工验收备案或其他）为准？’根据《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。具体请参见相应法律法规”。一审法院认为，关于本案所涉房屋的工程是否已经完成竣工验收，是否具备接房条件的问题。原告提交的市长信箱回复和被告提交的竣工验收报告相冲突，本院特向广元市城乡规划建设和住房保障局发出《询征函》进行了核实，广元市城乡规划建设和住房保障局向本院作出《复函》，确认本案所涉的城北壹号二标段2#楼项目工程已于2017年1月13日由建设单位即被告组织了五方责任主体进行竣工验收，并出具了《竣工验收报告》，同时，2017年2月21日该工程经广元市公安消防支队进行竣工消防验收，综合评定为消防验收合格，故本案所涉房屋的工程已经完成了竣工验收，具备接房条件，竣工验收时间应先于备案，未进行备案不影响竣工验收的完成，被告于2017年1月18日通知原告接房，合法有据。原、被告签订的《城北壹号房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照约定按期搬离了原住房，被告也向原告支付了截止2017年1月18日通知接房之日止的临时安置过渡费，但根据协议书第五条第（三）款“实际过渡期限以乙方实际搬离交房之日起，至甲方通知接房之日止，顺延3个月装修时间的实际过渡期计算”的约定，被告还应向原告支付3个月装修时间的临时安置过渡费。按14023元/年的标准计算，3个月装修时间的临时安置过渡费为3505.75元。原告要求被告支付至项目房屋完成竣工验收为止的临时安置费的诉讼请求，理由正当，合法有据，但经核实，本案所涉的工程项目已于2017年1月13日完成竣工验收，截止项目房屋完成竣工验收为止的临时安置过渡费被告已经支付给了原告，故对于原告的该项诉讼请求，本院不再处理，被告应当依据合同再向原告支付3个月装修时间的临时安置过渡费3505.75元。关于原告要求判令物管费从原告接房开始计算费用的问题。物管费现在尚未产生和收取，且物管费属于原告与物管公司之间的合同关系，被告不是物管合同的相对方当事人，物管费用不应纳入本案中一并处理。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条第一款，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条之规定，遂判决：一、被告广元市嘉萌建设有限公司支付原告张亚梅临时安置过渡费3505.75元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告张亚梅的其他诉讼请求。案件受理费105元，由原告张亚梅负担83元，被告广元市嘉萌建设有限公司负担22元。二审审理期间，被上诉人嘉萌建设公司围绕上诉请求依法提交了2017年12月16日城北壹号房屋拆迁安置费统计表。主要证明：通知上诉人张亚梅领取三个月装修期间的过渡费。上诉人张亚梅质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。当时通知接房时手续不齐，至今没有提供备案表，我也没有接收房屋。本院认证：上诉人张亚梅对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。该证据不能证明张亚梅已接收房屋并领取了装修期间的过渡费，不能达到被上诉人所要证明的目的。二审查明，上诉人张亚梅所领取的临时过渡费包括了2017年1月份的过渡费。其过渡费的标准为1168.56元/月（97.38平方米×12.00元/月/平方米）。二审还查明，涉案工程在2017年1月13日竣工验收合格后至今还未向建设主管部门备案。二审查明的其他事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人张亚梅与被上诉人嘉萌建设公司签订的《城北壹号房屋拆迁安置补偿协议》中未约定交房是以涉案工程竣工验收报告为准还是以竣工验收备案为准。涉案工程虽于2017年1月13日经五方责任主体进行了竣工验收，并出具了验收合格的《竣工验收报告》，且2017年2月21日消防工程又经验收合格。但被上诉人嘉萌建设公司并未按照住房和城乡建设部令第2号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”的规定，对涉案工程向建设主管部门备案。该办法第十二条还规定“备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的由建设单位依法承担赔偿责任”，从该条内容来看，工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准。本案中，涉案工程至今还未验收备案，还不符合交房的条件，且上诉人张亚梅亦未接收涉案房屋。故上诉人张亚梅主张被上诉人嘉萌建设公司按照1168.56元/月支付临时安置费至房屋完成竣工验收交付为止的上诉请求成立，本院应予支持。物管费的收取是上诉人张亚梅与物管公司之间的法律关系，被上诉人嘉萌建设公司不是物业合同的相对人，且上诉人张亚梅还未接收房屋，物管费尚未发生。虽上诉人张亚梅与被上诉人嘉萌建设公司在签订的《城北壹号房屋拆迁安置补偿协议》合同中，对物管费收取时间进行了约定，但该约定涉及第三方物管公司，因此物管费不属本案审理范畴，上诉人张亚梅主张物管费从接房开始计算的上诉请求，本院不予审理。综上所述，上诉人张亚梅上诉请求被上诉人嘉萌建设公司支付临时安置费至房屋完成竣工验收交付为止的上诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，参照《中华人民共和国住房和城乡建设部令第2号》第四条、第十二条之规定，判决如下：一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2692号民事判决；二、被上诉人广元市嘉萌建设有限公司从2017年2月1日起按照1168.56元/月支付临时安置费给上诉人张亚梅至房屋完成竣工验收交付为止；三、驳回原审原告张亚梅的其他诉讼请求。二审案件受理费210.00元，由被上诉人广元市嘉萌建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明义审判员  李开彦审判员  王振茂二〇一八年三月三十日书记员  王梦琪