北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1318号上诉人（原审被告、反诉原告）：高启锦，男，1942年11月15日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉琪，女，1949年4月14日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵月琴，女，1944年12月21日出生。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：范耀博，男，该公司职员。上诉人高启锦、李玉琪因与被上诉人赵月琴及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17896号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高启锦、李玉琪共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回赵月琴的诉讼请求并支持我们的反诉请求。事实和理由：网签合同未经我签字应为无效，对方私自变更合同主体，我有权要求解除合同。一审判决第二项不明确，不知道是判决把房屋过户给高某还是赵月琴。赵月琴没有按照合同约定的付款时间支付购房款，且合同履行期限已过，我亦有权解除合同。我与赵月琴的房屋买卖合同，实际交易价值为456万元，但其为了偷逃税款，在网签合同中记载的购房款为180万元，剩余276万元为装饰装修，而这也是我提出解除合同的理由之一，现赵月琴不同意承担交易税费，买卖合同客观上也无法继续履行，一审法院对此未予一并处理是错误的。赵月琴辩称，同意一审判决。合同交易价值180万元，是双方协议约定的。2016年9月28日的网签实际上并非涉案买卖合同履行中的正式网签，是为了暂时锁定涉案房屋，防止高启锦将房屋另行出售。我没有支付购房款的原因是因为高启锦拒绝按照合同约定办理理房通账户，致使我无法支付该款项。不同意高启锦和李玉琪的上诉请求，请二审法院维持一审判决。链家公司述称，我公司同意一审判决结果及认定的事实。此次买卖是以家庭为单位审的购房资质，网签时赵月琴要求以其爱人高某的名义网签，高启锦一方也是知情并同意的，且配合出具了网签。其后，高启锦拒绝配合办理资金监管，致使后面的交易流程无法顺利进行，合同履行终止。赵月琴向一审法院起诉请求1、判令高启锦、李玉琪继续履行合同，将涉案房屋过户至赵月琴名下；2、判令高启锦、李玉琪向赵月琴支付违约金（自2016年10月21日起至判决生效之日止，以房屋总价款456万元为基数，按日万分之五进行计算）。高启锦、李玉琪反诉请求：1、请求法院依法判令解除高启锦、李玉琪与赵月琴于2016年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、请求法院依法判令赵月琴腾退并清空北京市大兴区某路1号院11号楼5层3单元601号房屋返还给高启锦、李玉琪；3、请求法院依法判令赵月琴支付高启锦、李玉琪违约金人民币91.2万元；4、请求法院依法判令撤销高启锦、李玉琪与赵月琴签订的网签合同即编号为C1376323号的《存量房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2016年5月2日，赵月琴（买受人）与高启锦（出卖人）经链家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同第一条房屋基本情况约定，出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区某路1号院11号楼5层3单元601号，产权证明所载建筑面积共96.15平方米，该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属状况约定，该房屋性质为商品房，房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为180万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为276万元。第六条房屋的交付约定，出卖人应当在2016年5月2日将该房屋交付给买受人。第九条，权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起170日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，赵月琴（乙方，买受方）与高启锦（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，其中第一条成交价格约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币456万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定内容为：1、定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年5月2日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方……3、关于购房款的支付，乙方于2016年10月15日之前（含当日）将第一笔首付款人民币445万元以理房通托管的方式支付甲方；4、权属转移登记，甲乙双方同意，在2016年10月20日之前（含当日），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；5、物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条税费的负担约定，甲方确认，交易房屋情况为：契税票满两年，交易房屋不是甲方家庭名下唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合买卖合同及补充协议之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，赵月琴向高启锦、李玉琪交付定金10万元。2016年5月2日，高启锦、李玉琪将涉案房屋交付给赵月琴使用，赵月琴于2016年5月12日向高启锦、李玉琪支付了1万元购房款，该购房款的性质在合同中约定为物业保证金。2016年9月28日，双方通过链家公司将合同编号为C1376323的存量房屋买卖合同进行网上备案。在网签合同中，买受人处的名字为高某，买受人共有人为赵月琴，网签合同中约定的房屋价款为180万元。庭审中，高启锦、李玉琪明确陈述，网签合同系诉讼后取得，此前并未见过网签合同。赵月琴提交与链家公司工作人员的微信记录，证明其多次要求支付房款，但链家公司工作人员称无法联系高启锦、李玉琪，且按约定应当打入理房通账户；并提交链家公司工作人员于2016年10月12日、10月14日发给高启锦、李玉琪的短信（接收短信的号码与高启锦在《北京市存量房屋买卖合同》中预留的号码一致），10月12日的短信内容为：“高叔叔，您好，我是链家方某，明天您过来我们店面来做资金监管，带好您的身份证和银行卡。上午下午都可以”；10月14日的二条短信内容相同，为：“高叔叔，您好，我是链家方某，客服的意思是明天您有时间再次过来面谈。您电话一直关机，客服再等您的回信，望看见信息之后尽快回复，谢谢”。高启锦、李玉琪对该份证据不予认可。经询问，赵月琴称2016年10月12日至2016年10月26日期间一直联系不上高启锦、李玉琪，高启锦、李玉琪则称该段期间只接过一次链家公司工作人员要求做资金监管的电话，但恰巧当时没空，自己也并不知道什么是资金监管。经询问，双方当事人均无法提供明确证据证明赵月琴知晓高启锦、李玉琪的银行账号信息。一审法院经审理认为：根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，链家公司经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。赵月琴与高启锦、李玉琪、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，双方均主张对方违约，赵月琴主张高启锦、李玉琪未按期履行接收房款及过户的义务构成违约，高启锦、李玉琪则主张赵月琴在网签合同中变更了签约主体，且网签价格与实际成交价格不一致，未按期支付房款构成违约。法院认为，在合同履行过程中，通过链家公司工作人员与高启锦、李玉琪的短信记录及高启锦、李玉琪的当庭陈述可以确认，高启锦、李玉琪并未如期配合办理资金监管所需手续，且赵月琴并不知晓高启锦、李玉琪的账户信息，亦无法履行支付房款的义务；另需指出，关于高启锦、李玉琪主张的双方协议约定的装饰装修作价系为规避税收征管一节，如双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但高启锦、李玉琪以此为由要求解除合同，缺乏依据。关于高启锦、李玉琪认为赵月琴在网签合同中变更合同主体一节，一方面高启锦、李玉琪在庭审中明确陈述系在诉讼过程中方知晓网签合同的内容，而高启锦、李玉琪未如约履行合同在前，另一方面在网签合同中，赵月琴系以共同买受人身份出现，而赵月琴与高某系夫妻关系，故高启锦、李玉琪以赵月琴变更合同主体、规避税收为由主张其构成根本违约的意见，法院不予采信。根据以上情况，法院认定房屋交易过程中的违约方为高启锦、李玉琪一方，赵月琴作为守约方要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。赵月琴主张要求高启锦、李玉琪按照总房价款的日万分之五标准支付违约金的诉讼请求，虽符合合同约定，但数额过高，且高启锦、李玉琪庭审中亦明确提出要求调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度、房屋实际交付时间等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为5万元。对于高启锦、李玉琪反诉要求赵月琴解除合同、腾退并交付房屋、撤销网签合同及支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、赵月琴于判决生效后10日内给付高启锦、李玉琪剩余房款445万元；高启锦、李玉琪于判决生效后10日内给付赵月琴违约金5万元；二、判决第一项全部履行完毕后10日内，高启锦、李玉琪协助赵月琴办理位于北京市大兴区某路1号院11号楼5层3单元601号房屋的产权转移登记手续；三、驳回赵月琴的其他诉讼请求；四、驳回高启锦、李玉琪的全部反诉请求。本院二审期间，赵月琴提交证据如下：1、“高启锦”与链家公司工作人员刘超的短信记录，其中有高启锦要求涨价50万元的表述，欲证明高启锦存在要求提高交易价格的违约行为；2、重新整理的2016年10月11日的三方会议录音，证明高启锦再次提出要求涨价50-80万；3、重新整理的2016年10月25日的会议录音，证明高启锦是在找借口否定合同的合法性；4-6，增值税发票、存量房买卖合同、供暖费发票，均证明其出售原有房屋，现有能力向高启锦、李玉琪支付购房款。高启锦、李玉琪对证据1、2的真实性不予认可；对证据3的真实性予以认可，认为可以证明其系因对方非法避税并拒绝纠正而致合同无法履行，非其恶意违约；对证据4-6认为与本案没有关联性。链家公司对证据1-3未发表质证意见，对证据4-6予以认可。本院审理中，赵月琴表示愿意按照实际交易金额456万元负担交易过程中的全部税费。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三，其一为网签合同主体变更是否导致涉案房屋买卖合同无效或应予解除，其二为交易税费的负担问题，其三为高启锦与李玉琪是否存在违约行为及其违约责任。就上述争点本院分别考虑如下。关于网签合同主体变更是否导致涉案房屋买卖合同无效或应予解除的问题：首先，网签系相关主管部门为规范交易行为，在存量房屋买卖合同履行过程中设立的一个管理手段，买卖双方实际履行的仍为各方真实意思表示的早于网签合同而签订的房屋买卖合同及其相关补充协议；其次，就本案而言，确实存在一个购买人为高某的网签合同，虽高某与赵月琴为夫妻关系，但确非原买卖合同记载的买受人，而根据买卖双方的陈述，赵月琴认为此网签合同非其与高启锦、李玉琪应予履行的正式网签合同，而高启锦与李玉琪对该合同亦不予认可，故应根据双方上述合意认定网签合同的性质，但因此网签合同还涉及案外人高某，一审法院在本案中未予处理，本院在此亦不予审查处理，各方有异议的均可另行解决；再次，如高启锦及李玉琪所述，其在诉讼后方知有上述网签合同的存在，故此合同非双方未能正常履行房屋买卖合同的障碍；据此，本院认为网签合同的主体变更问题非房屋买卖合同效力或解除的因素。关于交易税费的负担问题，根据已经查明的事实，涉案房屋买卖合同的交易价格为456万元，另依据合同约定，交易过程中发生的税费全部由赵月琴负担，故赵月琴应按照456万的交易价格交纳全部税费，现赵月琴亦同意据此履行，故税费的负担非合同履行的障碍。但应指出，在双方当事人就此产生争议的情况下，一审法院在判决买卖合同履行的同时对税费负担问题未能一并处理不当，本院予以纠正。关于高启锦与李玉琪是否存在违约行为及其违约责任的问题：从买卖合同的履行过程看，双方的纠纷主要发生在需办理资金监管阶段，合同约定首付款也就是除定金及物业交割保证金外的全部购房款均需以理房通托管的方式支付，作为买卖双方特别是出卖人对如何取得该款项应是尤为关注的，如高启锦、李玉琪所述，在前期履行合同中并无纠纷产生，而又接到链家公司通知办理资金监管手续的情况下，至今未予配合办理，这一行为与其取得购房款实现买卖合同之目的相左，与其出卖人的身份和立场不符，于情理不合。高启锦、李玉琪所述不知道什么是资金监管一节，本院亦难以采信。综上，本院认为一审法院结合各方当事人陈述及举证情况，认定高启锦、李玉琪为违约方是正确的。一审法院依据双方意见及法律规定，酌定之违约金数额并无不当，本院不持异议。综上所述，高启锦、李玉琪的上诉请求不能成立，应予驳回；但因一审法院未就税费负担问题在判项中加以明确有误，本院对原判第二项予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17896号民事判决第一、三、四项；二、改判北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17896号民事判决第二项为“判决第一项全部履行完毕后10日内，高启锦、李玉琪协助赵月琴将坐落在北京市大兴区某路1号院11号楼5层3单元601号房屋的所有权转移登记至赵月琴名下，所有权转移登记过程中发生的全部税费由赵月琴按照交易价格456万元交纳。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21960元，由赵月琴负担385.5元（已交纳），由高启锦、李玉琪负担21574.5元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费43280元，由高启锦、李玉琪负担（已交纳21640元，另21640元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费43280元，由高启锦、李玉琪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  霍翠玲二〇一八年三月二十九日书记员  张邵青