四川省广安市前锋区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1603民初244号原告：谯和平，男，1968年8月17日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。被告：苏艳，女，1991年1月20日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人（特别授权）：张少奎，男，1990年1月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。原告谯和平与被告苏艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，于2018年3月6日、2018年3月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谯和平到庭参与了诉讼，被告苏艳的委托诉讼代理人张少奎到庭参加了第一次庭审、被告苏艳本人到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告谯和平向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年2月18日签订的《租房协议》，被告承担违约金12000元；2.被告交清租赁门市期间的水电气费；3.被告立即从租赁的门市内搬出并恢复原状。事实和理由：2017年2月18日，原告将其位于广前大道423号门市租赁给被告，租金每年28000元，租期自2017年2月18日至2020年2月18日，约定被告不得提前退租，如违约需承担违约金12000元。2018年1月6日，原告向被告收取次年租金，被告承诺在2018年1月25日前交清2018年度租金，但被告此后一直未按约定支付租金。原告多次联系被告，被告拒不接听电话，并向原告发短信表示不愿继续履行合同，同时拒绝交付钥匙。被告苏艳辩称，1.她与原告签订《租房协议》并租赁使用原告门市是事实；2.《租房协议》中原本没有违约金条款，增加违约金条款是因为她要求原告安装天然气，原告觉得假如她中途不再租赁门市便亏了，便要求在《租房协议》中增加违约金条款，原告主张的违约金过高，她承受不起；3.2018年1月6日，她向原告提出不再租赁门市的想法，并向原告支付3000元作为补偿，原告表示如果能找到愿意接手门市的人，就同意转让门市；如果找不到接手的人，就同意她不再租赁门市；4.她在租赁的门市中安装了一个抽油烟机，如果原告愿意要，她就送给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实:关于原告是否同意被告提出的解除合同的方案。被告陈述称，她于2018年1月6日向原告支付3000元作为补偿，以及原告同意她找人将门市转让出去、若无人接手便同意她不再租赁，原告称他收到了被告支付的3000元钱，但否认同意解除合同，并表示被告后面又与他签订了一份《租房合同》，表示愿意继续履行合同，但此后拒接电话、拒交租金。本院审核双方当事人证据认为，被告主张原告于2018年1月6日同意被告提出的解除合同方案，被告应对此承担举证责任，而被告在诉讼中并未针对该主张提出依据予以证实，应承担举证不利的后果。原告虽在2018年1月6日有收取被告3000元的事实，但此后，原、被告又于当天签订《租房合同》，约定被告在2018年1月25日前支付房款28000元，被告若违约则承担违约金50000元。该《租房合同》是对双方原有《租房协议》的补充，表明双方达成继续履行合同的合意。综合上述事实及理由，对被告主张的关于原告收取她3000元后补偿后便同意解除合同的事实，本院不予认定。结合双方当事人举证、质证及陈述、辩论意见，本院对于本案事实综合认定如下：2017年2月18日，谯和平作为甲方、苏艳作为乙方，签订了《租房协议》。《租房协议》约定：甲方把位于广前大道423号的门市租给乙方，租期自2017年2月18日至2020年2月18日，第一年租金为28000元、此后每年租金在上年度租金基础上递增10%；租期三年内，甲乙双方不得违约，否则违约方应付对方违约金12000元。在第一年租期即将届满之际，原告要求对方支付租金。被告提出解除合同，并于2018年1月6日支付对方3000元作为提前解除合同的补偿，但双方又于当天签订《租房合同》，约定被告在2018年1月25日前支付租金28000元，否则承担违约金50000元。此后被告一直未支付第二年度租金，并明确表示不愿继续履行合同。在原告向本院起诉后，被告向原告交付了门市钥匙。原告向被告交付该门市时，该门市为空房。被告在租赁期间，为门市安装了店面招牌。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应依约全面履行各自义务。原、被告于2017年2月18日签订的《租房协议》、于2018年1月6日签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人应依照协议约定严格履行各自义务。《租房合同》属于《租房协议》的补充合同，属于双方对原合同内容的变更和补充，双方当事人后续履行义务亦应遵循该补充合同的约定。原、被告双方在《租房协议》中约定租期三年，双方均不得提前解除合同，否则应承担违约金，现被告明确表示不再继续履行合同并已实际行动终止了合同履行，已构成违约，应承担违约责任。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告抗辩认为《租房协议》约定的违约金过高。本院审查认为，双方《租房协议》约定的违约金为12000元，后又通过《租房合同》变更违约金为50000元，该违约金约定确实存在过高，本院根据法律规定酌情予以调整。本院酌定被告应承担违约金为次年房租的30%再加上第二年度截止本判决作出之日的租金。因被告租赁期间的租赁物，因原告不同意利用，被告应当限期拆除。此外，被告应当限期腾空房屋。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、第十条（条文附后），判决如下：一、解除原告谯和平与被告苏艳于2017年2月18日签订的《租房协议》及2018年1月6日签订的《租房合同》；二、被告苏艳于本判决生效后五日内向原告谯和平支付违约金6955.56元；三、被告苏艳于本判决生效后三日内腾空房屋并拆除门市店面招牌；若逾期未履行，腾空房屋及拆除门市店面招牌的费用由被告苏艳承担。上述债务及行为，义务人应在指定的期间内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，并承担迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费25元，由被告苏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  罗升超二〇一八年三月九日书记员  王 娟附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。