四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终229号上诉人（原审原告）：陈国正，男，1947年10月出生，汉族，住四川省屏山县。上诉人（原审原告）：王代慧，女，1950年4月出生，汉族，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：陈国正（王代慧的丈夫），住四川省屏山县。上诉人（原审被告）：重庆鑫泽实业有限公司。住所地：重庆市渝北区两路双凤路***号。统一社会信用代码：91500112709378051X。法定代表人：秦福丽，董事长。委托诉讼代理人：刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆鑫泽实业有限公司屏山分公司。住所地：四川省屏山县屏山镇A17-2地块。统一社会信用代码：9151152908582274X8。负责人：朱中华，董事长。委托诉讼代理人：刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人陈国正、王代慧因与上诉人重庆鑫泽实业有限公司（以下简称鑫泽公司）、重庆鑫泽实业有限公司屏山分公司（以下简称鑫泽分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院（2017）川1529民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈国正、王代慧上诉请求：一、请求依法撤销原审判决；二、改判被上诉人双倍返还定金40000元；三、被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、原判认定“被告将原负一层的蔬菜区调整至负二层，属于正常的经营管理行为”错误；二、原判认定“被告对农贸市场进行了新的规划，原告不认可被告重新规划农贸市场的行为，在后续谈判中，双方当事人就此问题未能达成一致意思表示。致使本约不能订立，就不存在违约行为，因此，应认定双方均未违约”错误；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，被上诉人应当承担违约责任，双倍返还上诉人定金40000元。鑫泽公司、鑫泽分公司答辩称，一、陈国正、王代慧购买的商铺出售时符合相关规划并取得竣工验收，不存在改判规划设计和使用性质；二、陈国正、王代慧基于农贸市场和所购商铺现状购房，签订合同时，农贸市场已经开业，不存在重大误解或欺诈可撤销；三、陈国正、王代慧购买的负一层商铺确系农贸市场，负二层商铺作为农贸市场经营已取得相关部门许可，负二层的业态与本案无关。鑫泽公司、鑫泽分公司上诉请求：一、请求依法撤销（2017）川1529民初824号民事判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反了“一事不再理”的诉讼基本原则，上诉人基于相同法律关系起诉请求退还定金，已有生效法律文书驳回诉讼请求；二、被上诉人购买的商铺为现房，签订定购协议之时商铺所在农贸市场已经开业，被上诉人拒绝签订正式购房合同系单方面毁约，依据定金罚则应当承担丧失定金的不利后果；三、上诉人并未改变涉案商铺的设计规划，使用功能以及建筑结构，不存在违反《商品房销售管理办法》第二十四条的行为；四、被上诉人基于现房、现状购房，购房前被上诉人看到的商铺现状就是这样，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的情形。陈国正、王代慧答辩称，一、原判对重复起诉问题已有认定，本案不属于重复起诉；二、一审提交了86号陈诚水果蔬菜店的招牌的照片，就是我方预约购房时看到的商铺现状，《凤凰阁农贸市场超市商铺分布示意图》下方标注了区域分布，我方基于现状预约购买负一层86号商铺，照片显示上诉人擅自将负一层蔬菜区改为鲜肉区，原负一层蔬菜区调整至负二层后，顾客改变流向，业主丧失客源，负一层已有63间商铺关门；三、鑫泽公司改变了屏山县经济商务和信息化局关于重庆福禧实业有限公司屏山分公司建设农贸市场的批复的规划，违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的规定。陈国正、王代慧向一审法院提出诉讼请求：1.鑫泽公司、鑫泽分公司双倍返还王代慧、陈国正定金40000元；2.诉讼费由鑫泽公司、鑫泽分公司负担。一审法院认定事实：2016年5月20日，陈国正与鑫泽分公司签订《凤凰阁广场商贸中心定购协议》，主要内容为：一、甲方重庆鑫泽实业有限公司屏山分公司，乙方王代慧；二、房号为负一层86号，建筑面积37.5㎡，销售标总价346350元；三、付款方式为一次性付款，优惠后合同单价为7568元／㎡，合同总价283819元；四、乙方签订本协议时，须向甲方缴纳购房定金20000元，其中5月20日支付2000元，5月21日支付18000元，剩余预付款金额263819元为所购房源的预付款，于正式签订《商品房买卖合同》后与定金一并转为购房款；五、乙方选定商铺或摊位后，须于2016年6月10日前携本协议及相关身份证明文件到售楼部签订《商品房买卖合同》，并一次性缴齐所有款项及相关税费。若乙方在约定的时间内未能前来签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将乙方所定购的铺面或者摊位另行出售，同时乙方所交定金转为违约金，甲方不予退还。协议签订后，陈国正于2016年5月20日向鑫泽分公司缴纳了2000元定金，次日缴纳了18000元定金，共20000元，鑫泽分公司向陈国正出具了书面定金收据。另查明，陈国正、王代慧于2016年6月10日前到鑫泽分公司售楼部与就更改农贸市场负一层部分商铺用途，将第98号、第107-113号共8间蔬菜区商铺、第114-191号共78个摊位蔬菜区改为鲜肉区商铺，原负一层的蔬菜区调整至负二层进行交涉。陈国正、王代慧经与鑫泽分公司员工周丽确认，农贸市场将按照该规划经营，遂拒绝与该公司签订正式买卖合同，并要求该公司退还定金20000元。因鑫泽分公司拒绝向陈国正、王代慧返还定金，二人遂于2016年9月13日向一审法院提起诉讼，请求判令撤销陈国正、王代慧与鑫泽分公司于2016年5月20日签订的《凤凰阁广场商贸中心定购协议》，由鑫泽分公司返还定金20000元。2017年4月18日，陈国正、王代慧向一审法院申请撤诉，经一审法院裁定准许撤诉。后陈国正、王代慧于2017年4月25日又以鑫泽分公司存在欺诈行为为由向一审法院提起诉讼，请求判决撤销陈国正、王代慧与鑫泽分公司于2016年5月20日签订的《凤凰阁广场商贸中心定购协议》，鑫泽公司、鑫泽分公司返还陈国正、王代慧定金20000元，一审法院认为陈国正、王代慧主张该协议应予撤销的证据不足，与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，经一审法院释明后，其拒绝变更诉讼请求，一审法院依法判决驳回其诉讼请求。一审法院认为，陈国正、王代慧与鑫泽分公司签订的《凤凰阁广场商贸中心定购协议》，相对商品房买卖合同来说，是本约订立之前先行订立的预约合同，对双方当事人均具有法律约束力。鑫泽分公司将负一层第98号、第107-113号共8间蔬菜区商铺、第114-191号共78个摊位蔬菜区改为鲜肉区,将原负一层的蔬菜区调整至负二层，属于正常的经营管理行为。陈国正、王代慧主张将导致其所选定的商铺价值贬值，未提供证据证明，该主张证据不足。同时，鑫泽公司、鑫泽分公司抗辩陈国正、王代慧违约，没有提供证据证明；陈国正、王代慧虽然三次起诉，经一审法院审查，不属于重复起诉，故对鑫泽公司、鑫泽分公司的抗辩主张，一审法院不予采纳。签订商品房买卖合同的基础是双方当事人达成一致意思表示，鑫泽分公司对农贸市场进行了新的规划，陈国正、王代慧不认可鑫泽分公司重新规划农贸市场的行为，在后续谈判中，双方当事人就此问题未能达成一致意思表示。只要陈国正、王代慧于6月10前到鑫泽分公司所在售楼部与鑫泽分公司进行了磋商，只是基于各自的利益考虑，无法就此达成一致意见，致使本约不能订立，应属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，就不存在违约行为，因此，应认定双方均未违约。综上所述，对陈国正、王代慧主张鑫泽公司、鑫泽分公司违约，要求鑫泽公司、鑫泽分公司双倍返还定金40000元的诉讼请求一审法院不予支持；双方当事人均不违约，鑫泽公司、鑫泽分公司应当将收取的定金返还给陈国正、王代慧。依照《中华人民共和国合同法》第三条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、重庆鑫泽实业有限公司、重庆鑫泽实业有限公司屏山分公司于本判决生效之日起十内返还王代慧、陈国正所付定金20000元；二、驳回王代慧、陈国正其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由王代慧、陈国正负担75元，重庆鑫泽实业有限公司、重庆鑫泽实业有限公司屏山分公司负担75元。本案二审期间，鑫泽公司、鑫泽分公司围绕上诉请求依法提交了：1.负一层商铺租赁合同10份、负二层商铺租赁合同议23份，用以证明在2016年5月20日前农贸市场的负一层、负二层每个摊位的具体经营项目是明确的，在租赁协议中均有约定；2.屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局出具的证明，用以证明农贸市场2016年5月20日正式开业的事实；3.陈国正签订的负一层53号商铺的租赁合同，用以证明陈国正、王代慧本人对农贸市场的经营状况是明知的；4.申请了证人朱某、李某出庭作证，朱某陈述，陈国正、王代慧签订协议当天朱某作为售楼部经理陪同陈国正、王代慧在农贸市场对商铺经营情况进行了考察，看过所购商铺实际状况才决定签定购协议的，农贸市场2016年5月20日开业后负一层和负二层业态没有发生过变化，李某陈述，自己是负一层136、137号摊位的业主，经营肉类，从经营开始至今没有变更，听说农贸市场在开业前是调整过的，把卖菜的迁到负二层去了，但自从开业后就再也没有调整了。本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈国正、王代慧认为租赁合同系市场管理者与各业主所签，真实性存疑，不予质证，自己不是5月20日去看的商铺，预约购房根据的是政府规划和销售广告，根据商品房销售管理办法，鑫泽公司不能变更规划，鑫泽公司有证据不举证，应当承担不利后果，鑫泽公司持有对己不利的证据，无正当理由拒不提供，请求二审法院针对鑫泽公司关于“负二层具体规划为什么业态与本案无关”的陈述，作为认定鑫泽公司擅自改变《屏山县经济商务和信息化局关于重庆福禧实业有限公司屏山分公司建设农贸市场的批复》规划，且不书面通知陈国正、王代慧的事实主张予以支持。对鑫泽公司、鑫泽分公司二审期间提供的证据，因与本案基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定，本院依法予以采信。陈国正、王代慧对部分证据不予质证系对自己诉讼权利的放弃，并不影响证据已经庭审质证的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，对当事人二审争议的事实，本院结合相关证据综合认定如下：租赁协议、屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局出具的证明、证人证言能够相互印证，证实陈国正、王代慧向鑫泽分公司定购的商铺所在的农贸市场系协议签订当天开业经营，负一层和负二层的部分商铺在开业前签订了租赁合同，每个商铺的经营项目均在租赁合同中明确约定，开业后该农贸市场的布局没有发生过调整，陈国正、王代慧所订购的负一层86号商铺由陈明武与与屏山县融锦管理有限公司于2016年3月26日签订租赁合同用于经营水果，陈国正、王代慧与屏山县融锦管理有限公司2016年5月21日签订的租赁协议明确约定负一层53号商铺用于经营猪肉。当事人对一审法院查明的其他案件事实没有异议，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、本案应如何适用定金规则。一、本案是否属于重复起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，陈国正、王代慧第一次起诉请求系撤销定购协议，返还定金，后向人民法院申请撤诉后再次起诉，请求撤销定购协议，返还定金。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条第一款规定依法受理后作出（2017）川1529民初434号民事判决：驳回陈国正、王代慧的诉讼请求。陈国正、王代慧不服上诉至本院，本院审理期间陈国正、王代慧申请撤回上诉，本院裁定准许。陈国正、王代慧本次诉讼请求为双倍返还定金40000元，按照上述规定，不属于重复起诉，鑫泽公司、鑫泽分公司关于本次诉讼系重复起诉的上诉理由不能成立，不予支持。二、本案应如何适用定金规则。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《凤凰阁广场商贸中心定购协议》系双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律规定，故合法有效。该定购协议的内容系约定双方将来签订正式买卖合同，符合预约合同的概念，拟签订的正式买卖合同称为本约。预约合同约定陈国正、王代慧交付20000元定金作为订立本约的担保，该约定于法不悖，故陈国正、王代慧现实交付给鑫泽分公司的20000元定金是立约定金，双方当事人对定金的约定、交付不持异议，故本案应当适用定金规则处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中双方未能就讼争商铺签订本约系何方责任的问题，陈国正、王代慧主张自己系根据政府规划和销售广告定购商铺，并依法提交了《屏山县经济商务和信息化局关于重庆福禧实业有限公司屏山分公司建设农贸市场的批复》、《凤凰阁农贸超市商铺分布示意图》、《凤凰阁农贸市场负一层业态分布示意图》予以证明；鑫泽公司、鑫泽分公司主张陈国正、王代慧系根据现房现状定购，市场布局开业后并未发生过调整，并依法提交了租赁合同、证人证言、屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局出具的证明予以证明。本院查明，陈国正、王代慧所购商铺位于《屏山县经济商务和信息化局关于重庆福禧实业有限公司屏山分公司建设农贸市场的批复》批准建设的农贸市场内，该批复中要求成立专业公司将农贸市场进行规范化管理经营，故农贸市场的管理者有权对市场内部的功能区划进行调整。在陈国正、王代慧提交的两份示意图中，陈国正、王代慧所购商铺均被标注为水果/鲜花区。经查，陈国正、王代慧所购的负一层86号商铺由陈明武与屏山县融锦管理有限公司于2016年3月26日签订租赁合同，经营范围约定为水果，陈国正、王代慧一审中提供了陈诚水果蔬菜店照片，证实预约购房时看到该商铺已改为经营干杂货品，陈国正、王代慧并未对该商铺的经营范围提出质疑，并于2016年5月20日签订了定购协议，视为对该商铺定购时现状的认可。《凤凰阁农贸市场负一层业态分布示意图》与《凤凰阁农贸超市商铺分布示意图》的主要区别在于是否标示了蔬菜区，鑫泽公司、鑫泽分公司虽主张《凤凰阁农贸超市商铺分布示意图》来源不明不予认可，结合两图的整体结构、布局、色彩、字体及证人李某的证言，可认定《凤凰阁农贸超市商铺分布示意图》与《凤凰阁农贸市场负一层业态分布示意图》出自同一市场管理者。综合鑫泽公司、鑫泽分公司提交的租赁合同、证人证言的情况，可以确定该农贸市场在开业前对功能区划做出过调整，开业之后则未做调整。本院认为，陈国正、王代慧亲自到所购商铺进行了现场考察，在签订定购协议前对该商铺的状态是明知的，且农贸市场经营的商品均为生活必需品，消费者通常根据日常生活需要决定采购意向，购买蔬菜的顾客并不必然购买水果或干杂，陈国正、王代慧明知所购商铺的经营现状，其关于蔬菜区迁出负一层造成人流变少导致经营惨淡的主张不符合生活常识和消费逻辑，不能成为拒绝签订本约的理由，其行为已构成违约。原判关于当事人经磋商无法达成一致意见，属于不可归责于双方的原因，不存在违约行为的认定不当，应予纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。陈国正、王代慧给付了定金但不履行约定的义务，故无权要求返还定金，陈国正、王代慧要求鑫泽公司、鑫泽分公司双倍返还定金的诉讼请求不应支持。综上，鑫泽公司、鑫泽分公司的上诉请求能够成立，应予支持，陈国正、王代慧的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省屏山县人民法院（2017）川1529民初824号民事判决；二、驳回陈国正、王代慧的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费600元，合计750元，由陈国正、王代慧负担。本判决为终审判决。审判长  何锡强审判员  陈志彬审判员  曾 珍二〇一八年三月三十日书记员  陈河潘