四川省广元市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)川08民终118号上诉人（原审被告）：沈琦，男，1991年11月6日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：徐显槟，四川通慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广元市金地物业管理有限公司，住所地广元市利州区。法定代表人：王迎春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涌，四川新伦（成都）律师事务所律师。上诉人沈琦因与被上诉人广元市金地物业管理有限公司（下称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初3918���民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人沈琦及其委托诉讼代理人徐显槟、被上诉人金地物业公司的委托诉讼代理人刘涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈琦上诉请求:撤销原判，改判上诉人不应向被上诉人支付物业费和垃圾清运费，并由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实及主要理由如下：被上诉人自入住《山水丽景》之初到现在都没有给上诉人拥有的物业房产及营业房区域范围提供过任何形式的物业服务，所以上诉人才自己花钱聘请了专门的物业服务人员为其拥有的房产及物业营业房区域和部分业主服务。被上诉人也正是基于上诉人已成立了专门的物业队伍在自我管理、自我服务的事实和现状，所以才主动放弃了对上诉人相应区域内的物业服务和管理，至今未收取过上诉人任何费用。一审庭审中查明的大量事实和证据都证明了被上诉人对《山水丽景》小区的物业服务和管理存在严重瑕疵，垃圾乱扔乱倒、电线私拉乱接、易燃物乱堆乱放、多处楼层安全疏散指示灯损坏，业主多次反映，至今无人管理、维修和更换，未尽到合同约定的主要义务。可是，一审法院置事实和证据不顾，认定被上诉人按照合同约定履行了合同主要义务，这是不尊重事实、法律的表现。综上，被上诉人入住《山水丽景》小区以来，物业管理和物业服务口碑极差，根本没有履行好物业服务合同约定的物业服务义务。被上诉人对上诉人根本没有提供过任何物业服务和垃圾清运服务，也从未向上诉人主张和收取过物业服务费和垃圾清运费。请法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人金地物业公司辩称：上诉人把针对小区的物业和专��针对自己服务的物业相混淆，我公司是专门针对小区的物业服务，虽没有书面催交上诉人缴纳物业费，但确实催交过，且书面催交不一定是起诉的必须条件。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。金地物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费141252元，生活垃圾清运费40594元，合计181846元，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2010年12月1日，原告广元市金地物业管理有限公司与四川广成建设有限公司签订了《宝轮“山水丽景”商住小区B区F幢前期物业管理服务合同》，合同期限为2011年6月1日至2014年5月30日，2011年6月1日原告依照该合同约定入住该小区履行物业服务。2015年5月山水丽景商住小区B区业主委员会成立后，2015年5月30日原告与业主委员会签订了《利州区宝轮镇山水丽景商B区物业服务合同》，合同期限为2015年6月1日至2018年5月30日，合同约定了物业基本情况、物业公司的服务内容及服务标准、管理服务费收费标准及缴纳等事项。被告沈琦拥有的物业包括F幢1、2单元负1楼，F幢1、2单元1楼，F幢1、2单元2楼，F3负1楼，F3-11-3住宅，一直未缴纳物业费。在庭审中，被告沈琦对原告出示的收费许可证质证认为收费有效期限已过，原告无权收取物业费及垃圾清运费。根据国家发改委（发改价格【2014】2755）精神，物业服务费实行市场调节价，原告不再需要取得收费许可，故对被告沈琦的该质证意见，本院不予采信。被告申请的证人出庭证明，他们一直在给被告沈琦从事清洁、水电、保安工作。原告质证认为，因被告雇请的人员是为他经营的茶楼、酒店服务的人员，与我物业公司无关，我物业公司从事公共设施的运行、公共场地的清洁服务等。一��法院认为，2015年5月30日原告与业主委员会签订了《利州区宝轮镇山水丽景商B区物业服务合同》，合同期限为2015年6月1日至2018年5月30日，虽然被告沈琦不是物业服务合同的形式当事人，但是根据现行法律和具体物业服务履行情况，被告是物业服务合同项下实际的权利享有者和义务承担者，已构成物业服务合同的实质当事人，该物业服务合同对合同项下的业主均具有约束力，所有业主均应按该合同的约定支付物业服务费。而被告沈琦从2013年1月1日至今未向原告支付物业管理服务等费用，其行为违反物业服务合同的约定，现原告主张要求被告支付物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求本院予以支持。关于被告沈琦欠费数额的问题，被告沈琦辩称本案已过诉讼时效，原告的民事实体权利依法不受保护，2010年12月1日，原告广元市金地物业管理有限公司与四川广成建设有限公司签订了《宝轮“山水丽景”商住小区B区F幢前期物业管理服务合同》，合同期限为2011年6月1日至2014年5月30日，2015年5月30日原告才又与业主委员会签订了《利州区宝轮镇山水丽景商B区物业服务合同》，两份物业合同并不具有连续性，对于被告沈琦所欠2013年1月1日至2014年5月30日的物业费及垃圾清运费原告应及时主张权利，但原告一直未主张，故对被告沈琦辩称的原告主张的2013年1月1日至2014年5月30日的物业费及垃圾清运费已超过诉讼时效的辩称理由本院予以支持，被告沈琦应支付自2015年6月1日至2017年6月30日欠物业费91029元，垃圾清运费16915.5元，共计107944.5元。关于被告沈琦辩称原告长期没有履行好物业服务合同约定的物业服务义务，提供的服务质量明显达不到合同约定的标准，被告及小区其他业主依法享有少交或不交物业服务费的权利，被告沈琦���交了照片等证据以证明。原告承认物业服务存在瑕疵，但原告按照合同约定，履行了主要的服务。被告的证据证明了原告广元市金地物业管理有限公司的服务存在的现象，但被告以此拒付物业费、垃圾清运费无法律依据，本院不予支持。原告广元市金地物业管理有限公司在以后的物业服务中也应对物业服务中存在的瑕疵予以整改。关于被告沈琦辩称原告广元市金地物业管理有限公司没有物业收费资质的问题，根据《物业管理条例》及四川省发展和改革委员会关于贯彻《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知的规定，物业服务费由业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，在本案中，原告广元市金地物业管理有限公司与山水丽景商住小区B区业主委员会签订的《利州区宝轮镇山水丽景商B区物业服务合同》已对价格作了明确约定，���对被告沈琦的该辩称理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、限被告沈琦于本判决生效之日起十日内向原告广元市金地物业管理有限公司支付物业服务费、垃圾清运费共计107944.5元；二、驳回原告广元市金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1968元，被告沈琦承担1168元，原告广元市金地物业管理有限公司承担800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，被上诉人金地物业公司未向上诉人沈琦书面催交缴纳物业服务费。二审查明的其他事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人沈琦是广元市利州区宝轮���“山水丽景”小区的业主，被上诉人金地物业公司与该小区业主委员会签订的《宝轮镇山水丽景商B区物业服务合同》，对上诉人沈琦具有约束力，上诉人沈琦应按该合同的约定支付物业服务费等费用。被上诉人金地物业公司在上诉人沈琦不缴纳物业费的情况下，有权向其主张权利，但主张权利应当按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，书面催交上诉人沈琦缴纳物业费。但被上诉人金地物业公司在起诉前，未依照上述法律���规的规定向上诉人沈琦书面催交缴纳物业费，其起诉主张上诉人沈琦缴纳物业费的条件还不成就。基于被上诉人金地物业公司还不具备起诉条件，因此，其主张的物业服务费、生活垃圾清运费，本院不再进行实体审查和评判。综上所述，原审判决被上诉人金地物业公司有权直接提起诉讼不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第六条之规定，裁定如下：一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初3918号民事判决；二、驳回原审原告广元市金地物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费1968.00元，退还原审原告广元市金地物业管理有��公司；上诉人沈琦预交的二审案件受理费3936.00元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陈明义审判员  李开彦审判员  王振茂二〇一八年三月十九日书记员  曾梦佳