贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终1021号上诉人（原审被告）:周志松，男，1962年12月10日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府幢25号。法定代表人：胡勇，该公司经理。委托诉讼代理人：黄修忠，男，1947年6月8日出生，该公司法律事务部主任，汉族，住贵州省贵阳市南明区委托诉讼代理人：宋贞平，女，1989年11月19日出生，该公司员工，苗族，住贵州省天柱县。上诉人周志松因与被上诉人贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城盛世物管公司��物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2017)黔0112民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志松上诉请求：1、请求撤销贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初963号判决；2、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：1、黔城盛世物管公司在2012年开始就多次接到上诉人向其反映并要求被上诉人解决与邻居花园界畔不明确造成邻里纠纷，但被上诉人未依合同约定处理，该纠纷至今未得到解决。至今上诉人所购房屋四周杂草丛生，且上诉人应享有的绿化带至今仍未绿化，上诉人将被告房前原有林木私自移作他用，使购买别墅的意义丧失。2、被上诉人诉求的2015年前的物业管理费请求诉讼时效已过，法院不应支持其胜诉权。上诉人与被上诉人签订的物业管理协定约定，被上诉人违反协议，上诉人有权要求被上诉人限期改正，否则应承担相应的法律责任，关于绿化也有相应的约定，因此，被上诉人已经违约，上诉人在多次要求其改正都未果的情况下，只有于2012年8月起不再交纳物业管理费。3、被上诉人多次提到在上诉人入户大门张贴催收通知，并通过邮政特快专递向上诉人发出《物业催收函》，但上诉人从未收到过，因此，2015年之前的物业管理费诉讼时效已过，于法无据。综上，物管公司并未尽到相应义务，已构成违约，一审法院事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，予以改判。被上诉人贵州黔城盛世物管公司答辩称，上诉人的上诉理由无法律依据，与事实不符。草地杂草丛生是由于该地块属于上诉人的私有领土，我们无法打理。我们有工作疏忽，但不能成为拒交物管费的理由，上诉人并���是没有住在小区，只是时间问题而已。因此，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。贵州黔城盛世物管公司向一审法院起诉请求：一、判决被告支付物业管理费56047.99元（暂计算至2017年4月30日止）；二、判决被告支付违约金14124.09元；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2006年12月16日，被告周志松购买了贵州全林企业集团房地产开发有限公司开发的“泉天下”国际公馆绿溪谷2号房屋，并与该公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房屋建筑面积为262.92平方米，总价款为1281698元。2009年7月20日，被告周志松办理了收房手续，同日与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明房屋建筑面积为262.92平方米，并约定被告按建筑面积每月每平方米3.3元交纳物业管理费。协议还约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失，原告应承担相应的法律责任；如果被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，需从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议还对物业服务质量进行了详细约定，其中关于绿化方面，双方约定，原告要保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。之后，被告按协议约定的房屋建筑面积及物业管理费交费标准交纳物业管理费至2012年8月，从2012年9月1日开始，被告未再向原告交纳物业管理费，截止于2017年4月30日，被告共有物业管理费48587.62元（262.92㎡×3.3元/㎡·月×56个月）未交纳给原告。由于被告欠交物业管理费，原告多次在被告入户大门旁张贴了催收物业管理费的通知，并通过邮政特快专递向被告发��《物业管理费催收函》，但均未果，原告遂诉至法院。另查明，根据被告提交的小区环境照片，原告在从事物业服务过程中存在一定瑕疵，绿化存在黄土裸露情形，小区停车区域存在垃圾未及时清运现象。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为黔城盛世物管公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦相应变更登记为黔城盛世物管公司乌当分公司。再查明，被告接收房屋后，已对涉案房屋进行了装修。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告黔城盛世物管公司与被告周志松签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《前期物业管理服务协议》，原告有权对小区实��物业管理并向业主收取物业管理费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业管理费用；……”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用……”的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业管理费用的约定，被告作为“泉天下”国际公馆绿溪谷2号房屋业主，应当按照约定向原告交纳物业管理费，其逾期交纳物业管理费已经构成违约；由于物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业管理费的行为已经影响了小区公共秩序和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，虽然根据被告提交的证据能够证实原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面的情形，提供物业服务期间在服务质量方面有所欠缺，但被告不能因为原告物业服务质量存在欠缺而拒交物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费有事实和法律依据，应予支持。庭审中，已查明自2012年9月1日起至2017年4月30日，被告共有物业管理费48587.62元未交纳给原告，对于原告主张的物业管理费，根据公平、合理原则，结合本案实际情况，酌情适当调减，按查明的被告未交纳物业管理费48587.62元的90%支持43728.86元。关于原告主张被告支付违约金14124.09元的诉请。虽然被告逾期交纳物业管理费已经构成违约，但本案中，原告与邻居因花园界畔产生争议，但原告作为小区物业服务公司未尽到协调义务，致使矛盾至今仍未解决，同时，作为物业服务企业，原告提供的物业服务质量存在一定瑕疵，故其主张的违约金，不予支持。关于庭审中被告在答辩时陈述的原告主张2015年之前的物业管理费已超过诉讼时效的问题。因被告从2012年9月1日起持续违约，而物业服务合同在性质上属于继续性合同，原告提供的物业服务并未间断，且原告已经以张贴催交物业管理费通知等方式持续向被告主张物业管理费，该催收方式并无不当，被告虽对���交物业管理费通知持有异议，但未提交证据对此予以反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，对其关于原告主张的2015年之前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对于原告诉讼主体资格的问题。根据（2017）黔0112民初962号案件查明的事实，贵州全林物业管理有限责任公司已将公司名称变更登记为黔城盛世物管公司，��下属乌当分公司亦将名称变更登记为黔城盛世物管公司乌当分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第六十四条“法人存续期间登记事项发生变化的，应当依法向登记机关申请变更登记”、第七十四条第一款“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定”、第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，黔城盛世物管公司乌当分公司的民事责任由黔城盛世物管公司承担，故原告黔城盛世物管公司具有本案的诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、被告周志松于本判决生效之日起七日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2012年9月1日至2017年4月30日期间的物业管理费人民币43728.86元；二、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1554元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担586元，被告周志松负担968元（此款原告已经预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，周志松提交了金沙县鼓场街道旭华社区居委会于2017年11月1日出具的《证明》，载明周志松一户常住人口3人，长期居住于该社区××街××号至今，拟证明其经常居住地在金沙。经质证，黔城盛世物管公司对该证据的真实性不持异议，但认为无法达到证明目的，其看见周志松经常居住在小区内，水电费也是交纳的。二审经审理查明，黔城盛世物管公司二审中述称，其每年都向周志松催收物业管理费，2012年12月12日、2013年12月24日、2014年12月3日、2015年12月3日系在周志松房屋门前张贴催收函、2016年在周志松房屋门前张贴了催收函，也向周志松邮寄了催收函。黔城盛世物管公司在一审中提交了2012年12月12日、2013年12月24日、2014年12月3日、2015年12月3日、2016年5月20日张贴物业管理费催收函的照片，××號”门牌××邮寄单寄件联。张贴2012年12月12日、2013年12月24日、2014年12月3日、2015年12月3日、2016年5月20日物业管理费催收函的照片上均无张贴位置的门牌号，××號”门���的照片上有一印有文字的纸页贴在墙上，但内容、日期等均无法辨认。黔城盛世物管公司与周志松发生争议后，黔城盛世物管公司于2017年4月19日诉至一审法院。除此之外，二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，黔城盛世物管公司与周志松签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。根据《前期物业管理服务协议》，黔城盛世物管公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业管理费，在物业管理活动中，周志松应当依约按时交纳物业管理费。周志松上诉称黔城盛世物管公司未按《前期物业管理服务协议》约定履行过任何服务，其不交纳物业管理费仅仅是依法行使相应的权利，不存在违约，但是物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业��司赖以生存的物质来源，周志松长期未交纳物业管理费的行为必然将影响了小区公共秩序和黔城盛世物管公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，根据黔城盛世物管公司与周志松签订的《前期物业管理服务协议》的相关内容来看，也未明确约定当黔城盛世物管公司提供的物业服务存在瑕疵时，业主可以通过不交纳物业管理费来维护自己的权益，故周志松应按照与黔城盛世物管公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定向黔城盛世物管公司交纳物业管理费。一审判决酌情调减周志松应支付的物业管理费标准不当，应予纠正。但因黔城盛世公司未提起上诉，故本院对一审判决认定周志松按其欠交物业管理费的90%向黔城盛世物管公司支付物业管理费予以维持。关于周志松提出的其从未收到过黔城盛世物管公司催收物业管理费的通知，黔城盛世物管公司向其主张2015年前的物业管理费已超过诉讼时效法院不应支持其胜诉权的上诉理由，自2012年9月1日起至2017年4月30日，周志松共欠黔城盛世物管公司56个月的物业管理费48587.62元，虽然黔城盛世物管公司主张其每年都向周志松催收物业管理费，并提交了2012年12月12日、2013年12月24日、2014年12月3日、2015年12月3日、2016年5月20日张贴物业管理费催收函的照片，××號”门牌××邮寄寄件联证明其主张，但张贴的2012年12月12日、2013年12月24日、2014年12月3日、2015年12月3日、2016年5月20日物业管理费催收函的照片上均未显示张贴位置所在门牌号，××號”门牌的照片上虽有一印有文字的纸页贴在墙上，但内容、日期等均无法辨认，故黔城盛世物管公司并未提交充分有效的证据证明其每年都向周志松催收物业管理费，黔城盛世物管公司于2017年4月19日诉至一审法院���根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，黔城盛世物管公司主张的2012年9月至2015年4月期间的物业管理费已超过诉讼时效，周志松关于该期间物业管理费已超过诉讼时效法院不应支持其胜诉权的上诉理由成立，本院予以采信。一审判决判令周志松承担向黔城盛世物管公司支付上述期间物业管理费的支付义务不当，本院予以纠正。故周志松应向黔城盛世物管公司承担2015年5月至2017年4月期间共计24个月的物业管理费的支付义务，计算为：262.92㎡×3.3元/㎡/月×24个月×90%=18740.94元。黔城盛世物管公司、周志松对一审判决未支持黔城盛世物管公司诉请的因欠交物业管理费产生的违约金不持异议，本院予以维持。因对一审判决判令周志松向黔城盛世物管公司支付物业管理费的数额43728.86元变更为18740.94元，一审判决第二项“驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出“驳回贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求”的判项。综上所述，周志松的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初963号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初963号民事判决第一项为：周志松于本判决生效之日起七日内向贵州黔城盛世物业管理有限公司支付2015年5月至2017年4月期间的物业管理费18740.94元；三、驳回贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1554元，由贵州黔城盛世物业管理有限公司负担1134元，周志松负担420元。二审案件受理费1554元，由贵州黔城盛世物业管理有限公司负担1134元，周志松负担420元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  邓 艳审判员  谌致华二〇一八年三月二十日书记员  陈 燕