宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁04民终166号上诉人（原审被告）：固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司），住所地：宁夏固原市原州区清水河工业园区。法定代表人：张兴宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雯，宁夏搏略律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘扬，宁夏搏略律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：谭文珍，男，1959年2月17日出生，回族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区三营镇新三营村*组**号。委托诉讼代理人：范玉玺，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：武晓飞，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司）（以下简称固原精英驾校）因与被上诉人谭文珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人固原精英驾校的委托诉讼代理人李雯、刘杨和被上诉人谭文珍的委托诉讼代理人范玉玺、武晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原精英驾校上诉请求：1.撤销原判依法驳回谭文珍的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由谭文珍承担。事实与理由：一、一审法院认定原租赁合同有效，租赁期限为不定期正确，但对不定期租赁的具体期限认定有误。2013年3月1日一年租期满后，固原精英驾校继续租赁使用，但2014年4月30日固原精英驾校全部搬离不再租用该房屋，双方之间没有办理房屋交接手续，谭文珍存在一定的过错。一审庭审中，证人金义贵的证言证明，固原精英驾校于2014年上半年就已经向谭文珍交房，且涉案房屋也被谭文珍再次出租给他人。故一审法院认定事实错误，判决结果错误。二、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。固原精英驾校与谭文珍签订的《房屋租赁合同》中约定，租期为一年，租金每年15万元，按季度支付给谭文珍，属于分期履行支付租金义务的情形。固原精英驾校于2012年2月28日支付了第一笔租金5万元，为第一季度3月至5月的租金，于2012年11月1日支付了第二笔租金5万元，为第三季度9月至11月的租金。故本案的诉讼时效应当从2012年12月1日起算。根据《民法通则》相关规定，房屋租赁中，承租人延付或拒付租金引起的纠纷应当适用1年的诉讼时效。谭文珍在明知固原精英驾校延付租金后的一年内，没有向法院主张其权利。固原精英驾校一审时已经提出诉讼时效已过的问题，但一审法院没有对此核实，属程序违法。综上，请求支持固原精英驾校的上诉请求。谭文珍辩称，固原精英驾校认为一审法院对租赁期限认定错误，但固原精英驾校一审时未提供证据证明其明确告知谭文珍并向谭文珍交付涉案的租赁房屋的事实和证据。双方的租赁行为，一直持续到2017年12月底。自固原精英驾校租赁谭文珍房屋后，固原精英驾校就拖欠租赁费，2017年1月、11月双方多次协商过此事，但未能达成一致意见。因此，本案不存在诉讼时效已过的事实。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。谭文珍一审诉讼请求：1.依法判令固原精英驾校向谭文珍支付房屋租赁费35万元（2012年3月1日至2015年3月1日止）及逾期利息（从2013年1月1日计算至实际清偿之日止）；2.判令固原精英驾校支付恢复房屋设施及锅炉管道维修费5万元；3.诉讼费由固原精英驾校承担。一审法院认定事实：2012年3月1日，谭文珍与固原精英驾校签订了《房屋租赁合同》，约定：固原精英驾校因生产经营需要，租赁谭文珍房屋用于办公及住宿，房屋位于原州区三营镇电力宾馆斜对面，面积800平方米，带后院及平方两间；合同租期为一年，即从2012年3月1日至2013年3月1日，若一年租用期满固原精英驾校需要继续使用，谭文珍按原价续租给固原精英驾校，租金每年15万元，固原精英驾校在合同签署后按季度给谭文珍租金。双方对各自的责任亦进行了约定。合同签订后，谭文珍将涉案房屋交付给固原精英驾校使用，固原精英驾校于2012年2月28日向谭文珍预付租金5万元，2012年11月1日向谭文珍支付租金5万元。一审法院认为，谭文珍、固原精英驾校签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期限为一年，自2012年3月1日至2013年3月1日，租金每年15万元，同时约定若一年租用期满固原精英驾校继续使用，谭文珍按原价续租给固原精英驾校。现谭文珍主张租期至2015年3月1日，固原精英驾校辩称2014年4月30日就彻底搬离涉案房屋，可见双方对2013年3月1日涉案房屋租期届满后固原精英驾校继续使用该房屋且谭文珍未提出异议均予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。固原精英驾校使用谭文珍涉案房屋，但未按照双方约定支付租赁费用，构成违约，故对谭文珍要求固原精英驾校支付房屋租赁费的诉请，予以支持。对租赁期限，谭文珍主张自2012年3月1日起至2015年3月1日止，固原精英驾校辩称其于2014年4月30日就彻底搬离涉案房屋，但并未提供证据证实其主张，也未提供证据证实其向谭文珍尽到了通知义务，故对固原精英驾校的辩解意见，不予采纳。因此，涉案房屋的租赁时间应为三年，总租金为45万元，固原精英驾校已向谭文珍支付租金10万元，下剩35万元未支付。虽然谭文珍诉请中未明确要求解除双方合同，但固原精英驾校已彻底搬离涉案房屋，谭文珍亦认可固原精英驾校不再租赁涉案房屋，现涉案房屋已返还谭文珍，谭文珍、固原精英驾校以实际行动解除了双方之间存在的不定期房屋租赁合同，故对双方之间的《房屋租赁合同》予以解除。对谭文珍要求固原精英驾校支付逾期利息的诉讼请求，谭文珍主张租期至2015年3月1日止，故逾期利息应从2015年3月2日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算。对谭文珍要求固原精英驾校支付恢复房屋设施及锅炉管道维修费5万元的诉讼请求，因谭文珍未提供证据证实其主张，故不予支持。对固原精英驾校主张的已过诉讼时效的辩解意见不能成立，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除谭文珍与固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司）之间签订的《房屋租赁合同》；二、由固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司）于本判决生效后十日内支付谭文珍房屋租赁费35万元及逾期利息（利息自2015年3月2日起算至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回谭文珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由谭文珍负担912元，固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司）负担6388元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定固原精英驾校租赁谭文珍房屋期限是否正确；本案是否已超过诉讼时效。关于一审法院认定固原精英驾校租赁谭文珍房屋期限是否正确的问题。经查，谭文珍主张固原精英驾校自2012年3月1日租赁其房屋使用至2015年3月1日止。固原精英驾校辩解其2014年4月30日已全部搬离，不再租用该房屋的事实有证人金义贵的证言予以证实，但一审庭审中金义贵的证言对本案相关事实均系听说且又无其他证据相互印证，一审法院对金义贵的证言未采信正确。固原精英驾校二审中承认双方之间未办理过房屋交接手续。因此，一审法院认定涉案房屋租赁期限的事实正确。关于本案是否已超过诉讼时效的问题。固原精英驾校在一审中主张本案已超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”房屋租赁合同的诉讼时效不属于法律另有规定的情形。因此，谭文珍于2017年11月9日向法院主张要求固原精英驾校支付租赁费未超过诉讼时效。据此，一审法院审判程序合法。综上所述，固原精英驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由固原精英集团机动车驾驶员培训学校（有限公司）负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨忠清审 判 员  陈亚利代理审判员  傅美源二〇一八年三月十四日书 记 员  吴海峰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……