河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0104民初1422号原告：马朝民，男，1974年6月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭刚，河南公谦律师事务所律师。被告：郑州市君友纺织品织造有限公司，住所地郑州市管城区金岱工业园区文兴路东鼎尚街北。法定代表人：崔盼芝，董事长。被告：河南万盟实业有限公司，住所地郑州市管城回族区文兴路7号。法定代表人：李建军，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：刘红燕，河南信心律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张哲利，河南信心律师事务所律师。原告马朝民与被告郑州市君友纺织品织造有限公司（以下简称君友公司）、河南万盟实业有限公司（以下简称万盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马朝民的委托诉讼代理人郭刚、被告君友公司、万盟公司的共同委托诉讼代理人刘红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马朝民向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年2月27日签订的《房屋出让合同》，被告退还原告已付购房款75万元，并支付赔偿金37500元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月至2015年4月期间，二被告取原告购房款75万元整。2016年2月27日，原告与君友公司签订《房屋出让合同》两份，主要约定：原告购买君友公司所有的位于郑州市××产业集聚区××楼××号及××楼××号的房产两套，房产于合同签订日期2016年2月27日交付，并在交付使用后365个工作日内办理房屋产权变更登记手续，如因被告责任不能办理房屋产权变更登记手续，被告应在收到原告退房通知之日起30日内将购房款退还原告，并按已付房款的5%支付赔偿金等。合同签订后，原告依约支付了购房款，但房屋至今并未实际交付使用，也未办理所有权变更登记手续，原告于2017年9月22日向被告发出退房通知。后原告要求被告按约定退还购房款并赔偿损失未果，故起诉至法院。君友公司辩称，1.由于原告未缴纳房屋维修基金等相关税费、政府税费及不动产登记改革等客观原因，导致未能及时办理涉案房屋过户登记手续，现君友公司愿意克服一切困难继续履行合同，并承诺两个月内为其办理房屋过户手续；2.根据合同约定，只有因出卖方原因导致未能办理过户手续的情况下，购买方才有权解除合同。现未能及时办理房屋过户手续的原因有原告未缴纳房屋维修基金等相关税费，也有政府税费、不动产登记改革等客观原因，故合同解除的条件未成就；3.原、被告于2016年2月27日签订房屋出让合同后，君友公司即将房屋交付原告使用至今，从无妨碍原告使用权。原告要求的违约金数额过高，高于其实际遭受的损失，要求法院予以适当调整；4.原告未交付房产契税42299.55元以及房屋维修基金12162.15元，以上共计54461.7元；5.合同的主要义务都已经履行完毕，如果解除合同，双方相互返还显然不利于交易安全。万盟公司辩称，万盟公司并非本案适格被告,万盟公司只是替君友公司代收款项，故不应承担因合同解除或违约事项出现而承担的违约责任。原告马朝民起诉的事由是房屋买卖合同纠纷，起诉的主要依据是原告马朝民与君友公司签订的《房屋出让合同》，而被告万盟公司并非合同的相对方，也非合同约定的权利义务的受让方，故万盟公司非本案适格被告，不应该承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月，马朝民与君友公司达成合意，受让君友公司位于郑州市管城区金岱产业集聚区文兴路7号1号楼房屋，并于2014年12月—2015年5月期间，向被告君友公司及万盟公司账户共汇入75万元，其中，房屋价款748440元，房屋专项维修基金1560元。2016年2月27日，君友公司（转让方、甲方）与马朝民（受让方、乙方）正式签订《房屋出让合同》二份（合同号分别为：J20160227158、J20160227159），合同主要约定：1.乙方受让甲方位于郑州市××区××产业集聚区××楼3层3077a号、3077b号房屋，房屋建筑面积分别为93.68、93.43平方米；2.房屋总价款分别为374720元、373720元，乙方于2016年2月27日前一次性付清房屋总价款；3.甲方承担企业所得税、营业税、土地增值税、城建税、教育附加税、测绘费等，乙方承担契税、交易费等，乙方承担的房屋专项维修基金，由合同签订时一次性交付甲方，由甲方在完成产权初始登记时缴纳；4.甲方应于2016年2月27日前将房屋交付乙方；5.双方同意在房屋交付使用后365个工作日，双方共同到房屋主管部门办理该房屋过户登记，若因甲方的责任不能在规定时间内完成过户手续，乙方退房的，甲方应当自乙方退房通知送达之日起30日内将乙方已付房价款退给乙方，并按已支付房价款的5%一次性赔偿乙方，乙方不退房的，甲方按已付房款1%向乙方支付违约金等。合同签订后，君友公司于2016年3月10日左右向马朝民交付了涉案房屋钥匙。2017年1月中旬，马朝民将涉案房屋钥匙交至君友公司办公室，并表明要求退房。原告认为君友公司至今未协助其办理涉案二套房屋产权变更登记手续，主张解除合同、退还房款并赔偿违约金未果，由此成讼。另查明，原告称于2017年9月25日向君友公司股东顾陆军邮寄了《解除合同退款通知书》，但未提交相应签收单据。又查明，2016年8月23日，君友公司法定代表人由顾陆军变更为崔盼芝，顾陆军现为该公司股东。诉讼过程中，原、被告双方均认可原告未全额交纳房屋专项维修基金，原告称其未全额支付房屋专项维修基金的原因是被告君友公司在签订合同时未告知房屋专项维修基金数额。以上事实有《房屋出让合同》、《收据》、银行交易明细单及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告君友公司签订的《房屋出让合同》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方均主张对方违约，原告依据《房屋出让合同》约定主张被告君友公司应在房屋交付使用后的365个工作日协助原告办理该房屋过户登记，而君友公司至今未协助原告办理该房屋过户登记已超过365个工作日的约定。被告君友公司依据《房屋出让合同》约定主张原告应在签订合同时一次性交付房屋专项维修基金，而原告至今未交纳全部维修基金已构成违约。根据查明的事实，被告君友公司于2016年3月10日左右向原告交付涉案房屋，按照合同约定其应当在2017年8月底前协助原告办理房屋过户登记手续，而君友公司至今未协助原告办理涉案房屋过户登记手续，其行为确已构成违约。被告君友公司称未在约定的期限内为原告办理过户手续是因政策原因导致的，但未提供相应证据，本院不予采信。原告虽然未按合同约定“签订合同时一次性交付”全部房屋专项维修基金，但被告君友公司在签订合同后逾期交付房屋时未向原告主张剩余的房屋专项维修基金，应视为双方对房屋交付时间及剩余房屋专项维修基金交纳时间的重新约定，故对被告君友公司主张原告逾期交纳房屋专项维修基金的主张，本院不予采信。被告君友公司虽然违反了合同约定的办理房产过户期限，但原告已支付了全部房款，且被告君友公司已将涉案房屋交付原告，合同的主要义务已履行完毕，如果因此解除合同，双方相互返还，显然不利于交易安全，因此原告要求与君友公司解除合同并退还购房款的主张，本院不予支持。原告要求被告君友公司按约定“已支付房价款的5%”支付违约金，君友公司主张该约定的违约金过分高于造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求调减违约金。本院认为，案涉《房屋出让合同》的双方主体均具有相当的缔约能力，且该合同约定的违约金计算标准系双方在平等协商的基础上确定的，其主要目的是为了督促双方如约履行合同义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告君友公司主张约定的违约金过高，但其未提供证据证明约定的违约金过分高于原告遭受的实际损失，故对原告要求被告支付违约金37422元的诉讼请求，本院予以支持。原告认可其向被告君友公司支付的1560元系房屋专项维修基金，故原告要求被告君友公司以1560元的5%支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告万盟公司承担违约责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告君友公司主张调减违约金，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告郑州市君友纺织品织造有限公司于本判决生效后十日内支付原告马朝民违约金37422元；二、驳回原告马朝民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11675元，减半收取计5838元，原告马朝民负担5561元，被告郑州市君友纺织品织造有限公司负担277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇一八年三月十五日书记员  韩冬菊