江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初1592号原告：无锡仁发合作置业企业（普通合伙）,住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、润锡路东。法定代表人：孙泳伦，该企业董事长。委托诉讼代理人：杨士俊，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，江苏景丰律师事务所律师。被告：曹婷，女，1981年11月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆伟，江苏法瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：皋权，男，1986年11月10日生，汉族，住无锡市梁溪区，系曹婷丈夫。原告无锡仁发合作置业企业（普通合伙）（以下简称仁发企业）与被告曹婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理。依法由审判员王玄适用简易程序于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告仁发企业的委托诉讼代理人周国平（于2017年9月5日撤销代理）、被告曹婷的委托诉讼代理人陆伟、皋权到庭参加了诉讼。2017年6月21日，本院经批准转为普通程序审理，后又依法延长审限，本院依法组成合议庭，于2017年9月25日、2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告仁发企业的委托诉讼代理人杨士俊、周波、被告曹婷的委托诉讼代理人陆伟、皋权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁发企业向本院提出诉讼请求：1、要求曹婷立即向仁发企业支付拖欠的租金1056523.84元，物业管理费300520.8元（主张到2017年12月31日，之后的放弃主张），水电费5170.6元。扣除应减免的费用，还需支付1169098元。2、判令立即解除仁发企业与曹婷之间于2014年11月11日签订的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》，要求曹婷立即搬离出租房屋。事实和理由：2014年，曹婷至仁发企业处××企业无锡市××区××西××号润发购物中心商铺经营中式快餐，2014年11月11日，双方签订了商铺租赁合同、物业管理合同各一份。租赁合同约定，曹婷承租仁发企业的润发购物中心负一层商铺，面积为339.54平方米，每平方米租金为4元/天，年租金为495728元，实际租赁期从2015年5月1日起计租，租金每半年支付一次，先付后用；并约定在租赁区域内经营业务，曹婷应自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证，确保在租赁期限内该等证照完全有效。租赁合同第十二条第一款还约定承租方拖欠履约保证金、租金、周年庆费、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日以上的，出租方有权单方面解除本合同。物业管理合同规定年物业管理费为146681元，交费期自2015年4月18日起，每半年一付，每半年开始前提前十五日交费。合同签订后，仁发企业向曹婷交付了润发购物中心负一层商铺，面积为39.54平方米，2015年6月18日，曹婷经营的食满天中式快餐店开张营业。2015年12月18日，曹婷拖欠未交租金和物业管理费，2016年1月25日，由于超低温致水管爆裂，仁发企业在曹婷报修后及时进行了修复，修复完毕后，曹婷仍不营业，也不依约交费，后经多次协商未果。被告曹婷辩称，1、曹婷拖欠租金是有原因的，前提是由于仁发企业没有按约履行出租义务，存在严重违约行为导致曹婷无法正常经营，出现巨额亏损。具体主要有几点：（1）（2016）锡法民初字第2334号民事判决书中已经认定是仁发企业提供的商铺环评定为轻餐饮，但是双方签订租赁合同的时候仁发企业明知曹婷经营的是中式快餐，曹婷经营的中式餐饮是不符合环保法的规定的，在没有取得重餐饮的环评审核下曹婷的经营是违法的，仁发企业没有履行出租义务。由于仁发企业提供的店铺不符合环境评价标准，致使曹婷无法合法经营，所以该租赁期间的租金仁发企业无权向曹婷主张，应当返还已收取的租金，并赔偿曹婷因此而遭受的所有损失，对该部分保留起诉的权利。（2）仁发企业出租的商铺存在严重漏水情形，在开业前跟开业后均出现严重漏水及水管爆裂的情形，仁发企业也认可了漏水对曹婷经营造成了严重损失并承诺从2016年1月25日至2日1日及2月15日至3月18日免去租金，因漏水期间造成的营业损失仁发企业也同意按照每天800元来赔偿。（3）仁发企业当时招租的宣传手册里明确介绍平面布局里有锡山区安镇仁发购物中心规划的一条地下锡沪路连接隧道，事后经政府信息公开查询，规划局答复并不在规划范围内，仁发企业宣传手册中的内容虚假。宣传手册里还介绍即将开通地铁二号线连接本商城负一楼，显然也不符合事实，地铁没有连通。由于双方签订租赁合同时，仁发企业未如实告知租赁物的相关信息，存在欺诈行为。2、双方签订的租赁合同中明确约定了租赁期限为至2020年4月30日，仁发企业请求解除合同没有法律依据。3、因仁发企业交付的租赁物环评不达标，不符合中式快餐的经营范围，属于根本违约，作为违约方来讲无权提出解除合同，更无权向被告主张支付租金。根据双方签订物业合同约定曹婷需要通过消防、质检等相关部门的验收后才能具备对外营业的条件，仁发企业可以协助办理相关的审查及验收手续，由于双方签订租赁合同时，仁发企业隐瞒了不符合中式快餐经营范围的事实，导致曹婷无法按照合同约定的内容来履行，根据合同法规定，一方以欺诈胁迫手段订立合同，损害另一方利益的，该合同无效，本案中仁发企业餐饮的经营范围不达标，在店铺招租时提供的宣传资料上的宣传内容系虚假，构成欺诈，因此无权向曹婷主张权利。反而应根据过错责任依法赔偿曹婷的所有损失。仁发企业要求曹婷支付租金也没有事实与法律依据。曹婷保留向仁发企业请求赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商铺租赁合同、物业管理合同、水电费结算单、仁发企业回复函、付款凭据、环境评估报告，本院予以确认并在卷佐证，并确认以下事实：一、2014年11月11日，仁发公司作为甲方（出租方），曹婷作为乙方（承租方）签订了商铺租赁合同一份，合同约定：仁发公司将位于江苏省无锡市锡沪路安镇西段111号润发购物中心项目内的商铺（编号B－1w--B-1z、C-1a—C-1h）出租给曹婷，面积为339.54平方米。曹婷承诺仅以食满天名称在租赁区域经营，乙方应自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证（如有）；乙方确保在租赁期限内该等证照完全有效，并在各方面均符合该证照规定之经营范围。租赁期限为伍年，自2015年5月1日始至2020年4月30日止。租赁区域的租金按租赁面积计算，初始标准为4元/天/平方米，首年租金合计495728元，以后年租金每年递增8%，乙方首期租金交纳日为2014年10月27日，所交纳租金为2015年5月1日至2015年10月31日内六个月的租金，其余租金支付方式为：以半年度（六个月）为一个交租期，乙方应在每缴费周期开始前提前15日向甲方一次性足额支付本交租期租金。每年5月1日定为项目周年庆，作为项目经营户，乙方需协助甲方主办周年庆活动并承担周年庆费用3000元/年，乙方应按年支付，每年首期租金交纳日连同租金一并交纳给甲方。租金不包括物业管理费、能耗费。乙方拖欠履约保证金、租金、周年庆费、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日以上的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同。若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取相应必要措施中止乙方租赁区域营业。二、2014年11月1日，无锡天仁物业管理有限公司作为甲方，曹婷作为乙方签订了物业管理合同一份，合同约定：乙方租用位于：江苏省无锡市锡山区安镇街道锡沪路安镇西段111号，润发购物中心项目内编号为-1楼B、C区附件5号的商品，其建筑面积为679.08平方米，物业服务费用以上述约定的租赁面积为基数计算，经营品牌及范围是：中式快餐。本合同的管理期限为五年，自2015年4月18日起至2020年4月17日至。物业管理费10元/月/m2+中央空调费8元/月/m2=18元/月/m2。物业服务费用首期交纳日为2014年11月25日，所交物业服务费用为73341元，交费期限自2015年4月18日至2015年10月17日。物业服务费用支付方式为：半年付，即以六个月为一个交费期，乙方应在每半年开始前提前十五日向甲方一次性足额支付本次交纳款项。本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币贰万肆仟肆佰肆拾柒元整，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据。若乙方拖欠或者未补足保证金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五日（或以上）而仍未支付的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方经营。三、合同签订以后曹婷接收本案讼争房屋，并进行装修，设立个体工商户开始经营中式快餐，双方确认自2015年6月18日开始计算租金。2016年1月25日因天气寒冷消防水管爆裂曹婷暂停经营。2016年3月8日无锡天仁物业管理有限公司向曹婷发函称其已经完成维修，要求曹婷于2016年3月10日前开始营业，其将从2016年3月10日起计租。2016年3月16日双方就漏水问题协商，达成意见如下:1、开业前漏水问题：报价7700元，经过双方沟通确认为5000元。2、消防卷帘门占用部分：20m2,在合同约定面见中扣除，合同面积变更为319.54m2。3、2016年2月1日消防水管爆裂问题：已经修复顶部受潮部分；餐桌目前无明显起壳破损，三个月内出现因受潮而产生的损坏无锡天仁物业管理有限公司负责维修；食材损失按市场价赔偿曹婷；停业损失：2016年1月25日至2月1日期间免受租金，2016年2月15日至3月18日免去租金。4、因漏水期间产生的营业损失按每天800元赔偿。四、曹婷已交租金247864元，物业费73341元，租赁保证金82622元、物业保证金24447元，并交纳了第一次周年庆费用3000元。五、2016年3月10日曹婷向安镇街道环境保护所要求环评登记，环境保护所回复不予登记。2016年10月21日仁发企业递交了餐饮环评修编的申请，2017年1月25日锡山区经济技术开发区安全环保局予以备案，确定负一楼为重餐饮。六、2016年5月30日本院立案受理了原告曹婷诉被告无锡仁发合作置业企业房屋租赁合同纠纷一案。曹婷以租赁房屋环评不包含其经营范围致使其合同目的不能实现为由要求解除双方2014年11月11日签订的租赁合同。本院于2016年11月28日判决驳回曹婷的诉讼请求，本判决现已生效。七、诉讼中，2017年11月7日本院组织双方至租赁房屋内现场勘验，原被告双方清点租赁房屋内可搬走物品如下:6人餐桌3张、人餐桌32张、2人餐桌12张、椅子160张、收银机2台、点钞机1台、不锈钢架子8个、电脑1台、打印机1台、办公桌椅1套、冰箱1台、热水器1台、消毒柜1台、调料架3个、不锈钢工作台2个、蒸箱2台、电炉灶4台。本院认为，一、关于双方争议的商铺租赁合同和物业管理合同是否有效的问题。此两份合同系双方真实意思表示不违反法律行政法规的禁止性规定，且已被本院生效法律文书确认为有效，故应为有效。二、关于双方争议的未继续进行经营的原因及过错方是谁。曹婷在取得工商登记后实际经营了一段时间，后暂停经营的直接原因是消防水管爆裂。虽然维修结束后曹婷称不继续经营的原因是未取得环评登记，但仁发企业在其提出后申请环评修编并取得了环评登记。曹婷在交纳了一次租金后再未交纳租金，违约方系曹婷。现仁发企业根据合同约定要求解除商铺租赁合同和物业管理合同符合事实及法律规定，本院予以确认。合同解除后，租赁物应当返还。曹婷在租赁商铺内的物品应当搬离，无法拆除的装修添附物归仁发企业所有。三、关于双方争议的曹婷应支付款项部分。2015年6月18日至2018年3月15日止的租金1304387.84元，扣除曹婷已交租金247864元，尚结欠租金1056523.84元，物业费273861.8元，扣除其已交物业费73341元，尚结欠物业费300520.8元，水电费5170.6元，曹婷结欠仁发公司租金、物业费及水电费合计1362215.14元，扣除曹婷已交租赁保证金82622元，物业保证金24447元，因水管爆裂仁发企业减免曹婷的租金及赔偿损失86048.24元，经计算本案中曹婷尚需支付仁发企业1169098元。仁发企业放弃主张2017年3月15日之后的租金及违约金，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告无锡仁发合作置业企业（普通合伙）与被告曹婷签订的商铺租赁合同、物业管理合同于本判决生效之日起解除。二、被告曹婷于本判决生效之日起三十日内返还并迁出租赁房屋。三、被告曹婷于本判决生效之日起十日内向原告无锡仁发合作置业企业（普通合伙）支付租金、物业费、水电费1169098元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15522元，由被告曹婷负担（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 玄审 判 员  吴 坚人民陪审员  周锡培二〇一八年三月二十日书 记 员  刘 琳