重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终181号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鑫，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆西蒙斯投资咨询有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号16层03-04号，组织机构代码06617293-X。法定代表人：王关清，该公司总经理。委托诉讼代理人：何艳，陕西沃智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小杰，陕西沃智律��事务所律师。上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）因与被上诉人重庆西蒙斯投资咨询有限公司（以下简称西蒙斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初14167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人大都会公司的委托诉讼代理人金鑫，被上诉人西蒙斯公司的委托诉讼代理人何艳、李小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大都会公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判。主要事实和理由：因从2016年5月1日起，全国全面实行“营改增”，租赁产生的税费由价内税变为价外税，故根据合同约定，因租赁产生的租赁费和商业服务费的增值税、增值税附加税应由西蒙斯公司承担，西蒙斯公司应向大都会公司支付租金（含税）25808.19元和商业服务费（含税）5670.76元、电费752.1元及违约金；一审对违约金判定有误，本案不存在违约金过高需要调整的情形；因系西蒙斯公司的责任造成提前中止合同，故按照合同约定，大都会公司有权不予退还西蒙斯公司履约保证金118972元；一审对律师费的认定有误，大都会公司举示的相关发票和支付凭证，足以证明大都会公司已实际支付相应的律师费。因此，一审认定事实部分有误，适用法律错误，请求二审查清事实后依法改判。西蒙斯公司辩称，大都会公司并未提交租赁费和商业服务费支付标准和电费的相关证据，故大都会公司的前述请求不应得到支持；大都会公司对解除合同存在过错，一审认定大都会公司关于违约金的请求过高，并无不当；大都会公司请求不退还西蒙斯公司履约保证金及要求西蒙斯公司支付律师费均没有事实和法律依据。因此，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大都会公司向一审法院起诉请求：1、判令大都会公司、西蒙斯公司之间签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2016年5月31日解除；2、西蒙斯公司立即支付欠付的办公楼租金25808.19元、商业服务费5670.76元、电费752.1元以及以前述金额为基数，至付清之日起按每日0.05%计算的违约金，暂计至起诉之日约569.15元；3、西蒙斯公司支付大都会公司提前终止合同违约金169986.33元；4、确认大都会公司有权不予退还西蒙斯公司支付的履行保证金118972元；5、西蒙斯公司支付大都会公司对出租办公楼单元恢复原状的费用；7、诉讼费、公告费、律师费由西蒙斯公司承担。西蒙斯公司向一审法院提起反诉请求：1、返还履约保证金118972元；2、赔偿违约损失134428元；3、诉讼费用由��都会公司承担。一审经审查认定事实如下：2015年11月25日，大都会公司（甲方）与西蒙斯公司（乙方）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定，甲方同意出租，乙方同意承租大都会商厦X号办公楼单元及其设施（见第5.1条），面积约为212.45平方米，承租期自2015年11月26日至2017年11月30日，承租期内，承租费和商业服务费为：2015年11月26日至2017年11月30日，承租单元每月承租费用为人民币24431.75元，每月商业服务费为人民币5311.25元。乙方使用承租单元的照明及其它耗电设施发生的室内用电费用由乙方负担，并按独立安装的电度表实际耗用量计量结算电费（包括公用或共用消耗或损耗之分摊费用）。乙方应在收到甲方每月收取电费发出的帐单及付款通知书次月首日内，将应付费用付入甲方指定的银行帐户。为保证合同的履行，乙方须向甲方支付人民��118972.00元的履约保证金。若发生乙方不能按时足额缴纳承租费、商业服务费及其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的14天内补足履约保证金的数额。由于乙方违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作为违约金处理。甲、乙双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均须采用书面形式，并用直接送达、或挂号信件或经登记的信件，或传真的方式，按照甲、乙双方在本合同中列明的通讯联系地址或传真号码为正式送达地址。若采取直接送达的……；若采取挂号信件或经登记的信件邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达；若采取传真送达的……；但如甲方要求乙方缴纳本合同约定的费用并向乙方���出付款通知书的，甲方只需将付款通知书发至乙方承租的承租单元即为有效送达。若在合同有效期内（不论甲方是否已经按本合同向乙方交接承租单元），如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期承租费和商业服务费总额的30%向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金，乙方并按未履行的租期承租费和商业服务费总额30%收取甲方违约金。本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租单元恢复到甲方根据与西安西蒙斯投资咨询有限公司签署的编号为和办租字[2013]第018号的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》的约定将承租单元交付给西安西蒙斯投资咨询有限公司时的原���归还给甲方。本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租单元及时归还给甲方，则从合同解除或期满终止之日起到承租单元被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费和商业服务费总额之两倍的数额作为违约金，此外，乙方应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。合同签订后，双方按约履行，西蒙斯公司支付了履约保证金118972元。2016年4月27日，因西蒙斯公司从租赁的涉案房屋向外搬运物品，与大都会公司的物业人员发生纠纷，西蒙斯公司认为大都会公司阻碍其搬运自身物品，严重干扰和影响其正常的工作进度和经营秩序，故主张双方合同于2016年4月29日已解除。因西蒙斯公司从2016年5月1日起未再交纳租金等费用，大都会公司根据合同地址向西蒙斯公司邮寄送达解除合同���知，通知西蒙斯公司双方租赁合同于2016年5月31日解除。2016年9月9日，重庆市公安局渝中区分局大阳沟派出所作出《出警情况说明》，载明：“2016年4月27日20点20分，我所民警接到群众110报警称在邹容路大都会发生纠纷。民警接到报警后，立即赶往现场，经了解系报警人因为从该处自己的公司往外搬运东西时被此处物管阻拦，双方从而发生纠纷。特此说明。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本���中，大都会公司、西蒙斯公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。双方因西蒙斯公司从租赁房屋搬运物品发生争执，对此应协商解决。涉案合同为办公楼租赁合同，存放搬运物品不是涉案房屋的主要用途，并非合同的目的，西蒙斯公司以未能正常搬离物品对公司经营造成重大影响为由，拒绝继续履行租赁合同理由不能成立，其拒付租金等费用的行为构成违约。西蒙斯公司未按合同支付租金等费用，大都会公司有权依合同约定解除合同并要求西蒙斯公司承担违约金等费用。大都会公司庭审中申请对涉案商铺恢复原状的费用进行鉴定，后因涉案商铺已重新出租，大都会公司又申请撤回鉴定申请及恢复原状的诉讼请求，一审法院对此予以准许。大都会公司按合同约定的地址向西蒙斯公司邮寄了解除合同通知，根据邮件投递时间确认双方合同于2016年6月1日解除，西蒙斯公司应根据合同约定的金额承担此前的租赁费、商业服务费，并承担迟延支付的违约金。关于履约保证金和提前终止合同的违约金，合同内容中有履约保证金作违约金处理的约定，结合本案实际情况，履约保证金已足以弥补大都会公司因提前终止合同遭受的损失，西蒙斯公司亦辩称违约金过高，故对违约金依法予以调整，确定履约保证金作违约金处理，不再另外主张提前终止合同的违约金。关于电费和租金中包含的税费，大都会公司未举示证据证明实际发生并已由其承担支付，对此二笔费用不予主张。关于律师费，大都会公司在本案中主张145000元，根据大都会公司举示的合同及支付票据不能明确145000元全部系本案的律师费用金额，也无法确定本案的具体金额，故对此费用不予支持。对西蒙斯公司的反诉诉讼请���，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》条八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：“一、确认原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司与被告（反诉原告）重庆西蒙斯投资咨询有限公司之间2015年11月25日签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2016年6月1日解除；二、被告（反诉原告）重庆西蒙斯投资咨询有限公司于本判决生效之日起立即支付原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司租金24431.75元、商业服务费5311.25元；并以此金额为基数，从应付未付之日起，按每天万分之四的标准承担迟延履行的违约金至付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆西蒙斯投资咨询有限公司���其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6120元，减半收取3060元，由原告（反诉被告）重庆大都会东方广场有限公司负担1643元，由被告（反诉原告）重庆西蒙斯投资咨询有限公司1417元。反诉案件受理费减半收取2551元，由被告（反诉原告）重庆西蒙斯投资咨询有限公司负担”。二审中，大都会公司举示了其2016年4月5日向重庆百君律师事务所支付72500元的发票及2016年4月18日转账72500元诉讼服务费的支票存根，拟证明西蒙斯公司应支付大都会公司本案的律师费，西蒙斯公司请求法院审查上述证据的真实性，且认为上述证据不能达到大都会公司的证明目的。本院对大都会公司提交的上述证据的真实性予以确认，但大都会公司提交��相关证据不足以证明其支付的上述款项包含本案律师费用，故本院对前述证据，不予采信。二审经审理查明：大都会公司与西蒙斯公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》中第19条约定：“本租赁协议项下所有收费项目（如承租费和商业服务费）均不包含增值税或增值税附加税。如政府就本租赁协议项下任何收费项目开征增值税及/增值税附加税，则该增值税及增值税附加税完全由承租人承担且承租人在支付有关收费项目时须同时向出租人支付相应的增值税及增值税附加税”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，虽然上诉人大都会公司与被上诉人西蒙斯公司在签订的租赁合同中对政府开征增值税及增值税附加税的情形有所约定，且国家的税收政策也确已发生了变化，但案涉租赁合同中对租金和商业服务费的金��有明确的约定，且大都会公司亦未提交充分证据证明税收政策发生变化之后，其应承担的相应税费金额超出税收政策发生变化之前的数额，因此，本院对大都会公司的该项上诉理由，不予采信。关于大都会公司主张的违约金及履约保证金的问题，一审判决说理清楚详细，本院不再赘述并予以确认。大都会公司亦未举示充分证据证明其已实际支付了752.1元电费及支付本案律师费的金额，故本院对大都会公司的上述上诉请求，亦不予支持。综上，大都会公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5852元，由上诉人重庆大都会东方广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一八年三月二十九日书记员 陈 丽