福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终122号上诉人（原审被告）：杨剑强，男，1989年8月9日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：陈雪英，女，1969年1月1日出生，汉族，住福安市，系杨剑强岳母。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。上诉人杨剑强因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨剑强上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求或发回重审。2.诉讼费用由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：一、涉案合同属无效合同，一审判决认定有效无法律依据。首先，双方之间存在十余年的租赁合同关系，上诉人均依约支付租金。被上诉人未按照合同约定取得《军队房地产租赁许可证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》规定。其次，本案一审辩论终结前，被上诉人未提供涉案租赁房屋建设工程规划许可等手续，违反城乡规划法，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的解释，涉案房屋属于违法建筑，应认定为无效。第三、涉案房屋位于福安市中心地带，在出租前应取得消防许可。本案合同违反了《消防法》和房屋出租的禁止性规定。第四、一审对涉案房屋的性质及租赁合同是否改变房屋用途未查清。二、一审判决解除双方的租赁合同关系无事实和法律依据。首先，被上诉人解除双方合同也不符合程序，按照一审认定双方既然是不定期租赁，承租人在在不履行或迟延履行债务的情况下，被上诉人应当履行催告义务和通知义务，并给予上诉人合理的履行期限。被上诉人在未履行上述义务情况下，一审强行解除合同于法无据。其次，根据双方租赁合同第九条第二项约定，被上诉人没有提前三个月通知，而是直接选择解除合同，也无法律依据。三、一审判决上诉人腾退房屋无依据。首先，案涉租赁房屋属非军事行政区域，按军委全面停止有偿服务政策，对位于非军事行政区域周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按新的政策执行。上诉人所租赁房屋不属于腾退之列。其次，2016年2月23日《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》明确要求对创收赢利为目的的有偿服务中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却利用诉讼手段起诉要求上诉人腾退房屋、支付租金，以达到其非法创收的目的。被上诉人的违法请求应当依法予以驳回。第三，案涉房屋是否必须收回，中央军委目前尚无明确的意见，只是要求军队全面停止有偿服务，其强行单方面解除既无法律依据也无政策依据。四、一审判决上诉人支付管理费于法无据。双方签订的租赁合同虽然约定管理费的内容和管理费金额，但被上诉人收取该费用没有合法的依据，双方并非是管理与被管理或管理与被服务的关系，该费用的收取没有取得任何的收费许可。事实上，被上诉人也没提供任何管理，上诉人既不是被上诉人的员工，也不是挂靠单位，被上诉人的成本开支、费用支出等与上诉人无关。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的诉讼请求。南京军区房管局福安分局辩称：一、一审认定合同有效完全正确。案涉“八一商城”有国有土地使用证，且在1998年竣工时经相关部门验收，是合法的建筑。且依据合同法司法解释，未取得房屋所有权证，不影响租赁合同效力。同时，被上诉人提交的《军队单位对外有偿服务许可证》《军队单位对外有偿服务收费许可证》是军队开展空余房地产租赁的有效凭证，且都在有效期内。二、一审认定解除双方之间的租赁关系符合合同约定及法律规定。合同约定的租期届满后，双方形成不定期租赁合同关系，根据《合同法》第232条及236条规定出租人有权依法随时解除合同。被上诉人于2017年7月6日登报公告通知解除合同，已履行了其应尽的通知义务。因此，一审认定租赁合同解除有事实和法律依据。三、一审对涉案租赁合同解除后要求上诉人应返还租赁物、交纳拖欠租金及违约金、支付房屋占用费、管理费，符合法律规定。综上所述，请求二审判决驳回杨剑强的上诉，维持原审判决。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与杨剑强之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.杨剑强立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.杨剑强向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金79246.45元[2016年8月1日起至2017年7月6日被告杨剑强拖欠的租金为184824元/年÷365天×339天-（77010元+15402元）=79246.45元]，以及逾期支付租金的违约金[自2017年7月7日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年7月12日的违约金为79246.45元×5天×（月利率2％÷30天）=264.45元];4.杨剑强向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费180元(360元-150元-30元)；5.杨剑强向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自2017年7月7日起至实际腾房之日止，以日租金184824元/年÷365天=506.37元/天计算，暂计至2017年7月12日的占用房屋的使用费为506.37元/天×5天=2531.85元）。一审法院认定事实：2015年7月31日,南京军区房管局福安分局(甲方)与杨剑强（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2015]140224号0018958-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积125.55平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止；4.租金总额为184824元，年租金为184824元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费360元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，杨剑强作为乙方在合同上签字。2016年7月31日，合同约定的租赁期满后，杨剑强仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对杨剑强继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，杨剑强于2016年10月18日支付租金92412元及管理费180元。至今，杨剑强仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向杨剑强收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：案涉合同合法有效，应受法律保护。南京军区房管局福安分局与杨剑强自2016年8月1日起未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,南京军区房管局福安分局有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合法律规定及合同约定。南京军区房管局福安分局无证据证实向杨剑强送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》的具体时间，本案租赁合同的解除时间应认定为法院判决生效之日。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求杨剑强将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。依前文所述，南京军区房管局福安分局与杨剑强签订的《军队房地产租赁合同》以及合同补充协议书于本判决生效之日解除，南京军区房管局福安分局与杨剑强自2016年8月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，故该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按184824元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。杨剑强仍应向南京军区房管局福安分局支付自2016年8月1日至本判决生效之日止所拖欠的租金，但应扣除已支付的租金92412元。杨剑强未按约定支付租金，已构成违约，其应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，杨剑强应于每半年的前10日内交付租金，即杨剑强应在2016年8月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年7月7日起计算逾期支付租金的违约金，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，杨剑强应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费360元，即管理费为360元/年，杨剑强应向南京军区房管局福安分局支付自2016年8月1日至本判决生效之日止所拖欠的管理费，扣除已支付的管理费180元已超过南京军区房管局福安分局所主张的管理费180元，现南京军区房管局福安分局自愿主张杨剑强支付拖欠的管理费180元，符合法律规定，予以支持。若杨剑强在法院判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金184824元/年的标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。杨剑强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。判决：一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与杨剑强的租赁关系；二、杨剑强应于本判决生效之日起十日内腾空坐落福安市房的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、杨剑强应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2016年8月1日起至本判决生效之日止，按184824元/年的标准计算，并扣除已支付的租金92412元）及逾期付款违约金（自2017年7月7日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）；四、杨剑强应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费180元；五、若杨剑强在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按184824元/年的标准计算）。案件受理费1856元，由杨剑强负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2017年11月3日，被上诉人对涉案的租赁商铺进行停电，并对八一商场以围栏的方式进行封堵，目前租赁物已经无法正常营业。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：一、涉案租赁合同关系是否有效。本院认为，本案“八一商城”同期同类诉讼中南京军区房管局福安分局已提供案涉租赁物相关的建设许可批复及竣工验收文件，可证实该租赁物系合法建造，不属违法建筑。此外，双方合同不存在违反法律、行政法规禁止性规范的情形，应认定案涉合同合法、有效。二、南京军区房管局福安分局能否解除合同《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2016年7月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但杨剑强继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年8月1日起，南京军区房管局福安分局与杨剑强形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。并且，双方合同第九条关于“合同的解除”中的第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区房管局福安分局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，于2017年7月6日登报通知杨剑强应在5日搬迁完毕并返还租赁物，符合法律规定。南京军区房管局福安分局基于不定期租赁关系及合同特别约定，其主张解除本案合同成立。三、因南京军区房管局福安分局已解除杨剑强的租赁合同，故杨剑强未按通知搬离仍占用案涉房屋，南京军区房管局福安分局有权要求其腾退房屋并支付房屋占有使用费。一审对此所作判决有事实为据，应予维持。综上所述，本院认为，杨剑强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1856元，由杨剑强负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 陈富强审 判 员 郑 彦二〇一八年三月十三日法官助理 陆学宇书 记 员 林圆圆