四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初757号原告：成都泰和置地有限公司。住所地：四川省彭州市濛阳镇濛阳新城商业中心宝兴街**号*楼。法定代表人：杨天杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。被告：周大强，男，汉族，1972年3月29日出生，住四川省彭州市。被告：李春荣，女，汉族，1978年2月8日出生，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：周大强，男，汉族，1972年3月29日出生，住四川省彭州市，系李春荣丈夫。原告成都泰和置地有限公司（以下简称：泰和公司）与被告周大强、李春荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理，于2018年3月14日依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告泰和公司的委托诉讼代理人王天澜，被告周大强，被告李春荣的委托诉讼代理人周大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告在《商品房买卖合同》解除后五日内协助原告办理撤销房屋合同预告登记和合同备案登记手续；3、判令二被告共同归还原告代偿款1033353.18元；4、判令二被告支付原告违约金296105.4元；5、判令二被告支付原告律师费用56552元。事实和理由：2013年5月3日，原告与二被告签订了合同编号为TH00016的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）和《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称：《补充协议》）。合同约定：二被告购买原告开发的北城世纪公园B区8#地块×幢×单元×号房屋（以下简称：案涉房屋），房屋总价款1480527元，其中首付部分450527元，剩余款项以按揭贷款方式支付。合同签订后，原、被告及中国农业银行股份有限公司彭州市支行于2013年7月24日签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称：《借款合同》），约定银行向二被告提供103万元的个人贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，银行于2013年7月25日向二被告依约发放贷款。但二被告在清偿贷款过程中，未依约归还贷款本息，银行依约于2017年9月19日宣布贷款提前到期，并要求原告承担担保责任。现原告已代二被告结清银行贷款本金及利息合计1033353.18元。根据《补充协议》约定，原告作为出卖人，在银行宣布贷款提前到期并代二被告清偿贷款本息的情形下，享有合同解除权，并有权要求二被告支付代偿金、律师费、总房款20%的违约金，以及解除案涉房屋的预告登记和合同备案登记。被告周大强、李春荣辩称，对于签订《合同》和《补充协议》、已支付首付款450527元、原告第一次代偿134588.5元的事实无异议。但二被告认为，其在购买案涉房屋后一段时间，依约归还的了借款本金和利息，后因经济原因未依约向银行归还借款本金、利息。对于原告代偿的134588.5元，同意支付原告，但对于原告其后代偿全部借款本息的行为，因原告未征得二被告同意，不予认可。二被告主张，其因文化水平不高，不清楚合同内容，不同意解除合同，但同意分期归还原告代偿本息。请求驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年5月3日，原告与二被告签订《合同》，约定二被告购买原告开发的案涉房屋，房屋单价为套内面积6425.9元/平方米，总价1480527元，其中首付450527元，剩余部分通过银行按揭贷款方式支付。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条第3.5款约定：“出卖人在担保期内买受人违约导致银行/公积金管理中心解除与买受人的抵押贷款合同或宣布全部贷款提前到期而要求出卖人承担担保责任，出卖人一经承担担保责任，原由贷款银行/公积金管理中心享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方面解除合同或依法处分买受人所购房屋，以实现相应债权（包括但不限于出卖人代买受人归还银行的贷款本、息、罚息、违约金，相关诉讼或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其它所有费用），买受人并应向出卖人承担总房款20%的违约金。”合同签订后，二被告依约支付首付款450527元。2013年7月24日，原、被告于中国农业银行股份有限公司彭州市支行签订《借款合同个》约定周大强向中国农业银行股份有限公司彭州市支行借款103万元，二被告以案涉房屋作为抵押担保。原告为周大强的该笔借款提供阶段性连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债务人迟延履行债务利息、迟延履行金、诉讼费用、律师费、处置费、过户费等。合同订立后，中国农业银行股份有限公司彭州市支行于2013年7月25日发放借款。后二被告因经济原因未按月向银行归还借款本息，原告依约为被告周大强代偿借款本息。2016年6月27日代偿14096.41元、2017年1月3日代偿35642.13元、2017年3月29日代偿21215.95元、2017年6月27日代偿21214.41元、2017年9月26日代偿21211.33元、2017年12月26日代偿21208.27元。期间，银行于2017年9月19日向泰和公司发出《代偿通知》，载明根据《借款合同》第十一条11.4款规定，因周大强存在未按约定按期足额偿还借款行为，宣布借款提前到期，并要求原告代偿周大强全部借款本息。2018年3月13日，原告分两次为周大强代偿共计898764.68元。同日，银行出具《个人贷款结清证明》，载明周大强在该行贷款103万元，已于2018年3月13日全部结清。另查明：1、案涉房屋尚未交付二被告使用；2、原告为本案支出律师费56552元；3、诉讼过程中，原告向本院提出申请，申请对案涉房屋进行保全，并支出保全费5000元，本院以(2018)川0182民初757号民事裁定书对案涉房屋予以查封。本院认定的上述案件事实，有原告提供的原、被告身份信息、《合同》1份、《补充协议》1份、《借款合同》1份、银行代偿业务凭证14份、《代偿通知》1份、《个人贷款结清证明》1份、律师费发票1份、电子银行查询记录1份、委托代理合同1份以及原、被告当庭一致陈述记录在卷为凭，予以证明。上述证据，经原、被告举证质证，具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。本院认为，本案中所涉《合同》、《补充协议》均系有效合同，原、被告争议在于原告是否享有约定合同解除权。针对该争议，原告主张其解除权来源于原、被告双方于《补充协议》第三条第3.5款之约定。本院认为，根据本院已查明案件事实，被告周大强确实存在未按约定时间偿还借款本息之行为，中国农业银行股份有限公司彭州市支行基于原告系该借款担保人，按照《借款合同》约定向原告发出代偿通知，并宣布贷款提前到期，原告遂依约代被告周大强清偿全部借款本息，根据《补充协议》第三条第3.5款约定，在银行宣布贷款提前到期的情形下，原告代偿被告周大强全部借款本息后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告已享有《合同》及《补充协议》的解除权。对于二被告主张以个人风险负担能力差、合同解除所致损失过大之理由，不同意解除合同之抗辩意见，系声请本院否定原告基于合同约定所享有的解除权。本院认为，诚然《合同》及《补充协议》的解除将导致二被告遭受较大的损失，但该损失的发生系二被告根据其与原告及银行缔结合同之内容可预见的逾期归还银行借款所可能发生之风险，虽本院对二被告所述的情形予以同情，但该理由并非可对抗原告行使合同解除权之法定理由，亦超出了法院自由裁量之范畴。如本院基于对二被告同情之理由，肆意运用自由裁量之权力，则对契约精神造成极大伤害，亦系对合同守约方合法权利的侵害，因此对二被告不同意解除合同之意见，本院依法不予支持。对于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，二原告主张约定解除权，其解除时间应当以其解除意思表示到达二被告时为准，故案涉合同的解除时间应当以二被告收到本案民事起诉状时为准，为2018年2月25日。《合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求二被告协助办理解除合同备案登记及预告登记之诉请，本院予以支持。对于原告主张二被告返还代偿款的主张，本院认为，合同解除后，原告亦应负担返还二被告已支付款项的义务，为明晰合同双方的权利义务，本院对双方应当承担的金钱性债务进行分别计算。合同解除后，原告应返还原告的购房款总计为1480527元（贷款部分103万元，首付款450527元），二被告应当返还原告代偿款1033353.18元，支付原告律师费56552元。对于原告主张的违约金，二被告主张予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，因原告未能提交证据证明其损失，同时考虑到案涉房屋并未交付，不影响原告继续销售，结合我国违约金补偿为主、惩罚为辅之设立初衷，对于原告主张的违约金，本院酌定为20000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。双方应付费用经品迭，原告还应返还二被告370621.82元。但在本案中，二被告未对购房款的返还提出反诉，而民事案件裁判的范围受限于原告的请求范围，因而本院在本案中，不宜对原告应当返还二被告的购房款部分作出判决，但原告应当在向二被告主张代偿款、违约金、律师费和诉讼相关费用时及时与二被告已支付的购房款进行品迭计算。同时，基于上述关于原、被告双方互付债务之情形，对于二被告应当履行之金钱债务，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于迟延履行之规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认成都泰和置地有限公司与周大强、李春荣于2013年5月3日签订的合同编号为TH00016的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议及附件》解除；二、周大强、李春荣于本判决生效之日起五日内协助成都泰和置地有限公司解除位于彭州市濛阳镇濛阳大道99号北城世纪公园B区8#地块×幢×单元×号房屋的合同备案登记和预告登记；三、周大强、李春荣于本判决生效之日起十日内返还成都泰和置地有限公司代偿款1033353.18元；四、周大强、李春荣于本判决生效之日起十日内支付成都泰和置地有限公司律师费56552元和违约金20000元。案件受理费8637元，保全费5000元，合计13637元，由原告成都泰和置地有限公司负担1243元，由被告周大强、李春荣负担12394元（此款已由原告垫付，被告周大强、李春荣在返还代偿款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张振宇二〇一八年三月二十九日书记员  张生容彭州市人民法院履行义务告知书依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果：1.被限制出境。2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（5）购买非经营必需车辆；（6）旅游、度假；（7）子女就读高收费私立学校；（8）支付高额保费购买保险理财产品；（9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有：（1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。（2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。（3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。（4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。（5）荣誉或授信限制。（6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。4.被强制执行并承担相关费用。5.支付执行费。6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。-1-