山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋08民终601号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西鑫城房地产开发有限公司。住所地：山西省运城市安邑东上水漾佳苑小区1—2号。法定代表人：王炳义，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马飞、支旭东，山西方立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉小勇，男，汉族，l974年4月18日出生，住运城市盐湖区。委托诉讼代理人：吕啸虎，山西衡霄律师事务所律师。原审第三人：山西昌嘉物资再生利用有限公司。住所地：山西省绛县古绛镇北乔野村。法定代表人：刘昌嘉，总经理。上诉人山西鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）因与被上诉人吉小勇、原审第三人山西昌嘉物资再生利用有限公司（以下简称昌嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫城公司的委托诉讼代理人马飞、支旭东,被上诉人吉小勇的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼，原审第三人昌嘉公司经传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人鑫城公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或发回重审；２、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：１、原审判决对本案的基础事实认定不清，对上诉人、被上诉人与第三人之间的法律关系定性错误，适用法律错误。２原审判决认定上诉人、被上诉人及第三人之间构成债务转移法律关系，并以此为由认定被上诉人债务消灭且上诉人与第三人之间的房屋买卖合同关系解除进而免除被上诉人支付房款义务，事实认定不清，证据不足且适用法律错误。３、原审判令上诉人向被上诉人支付违约金的事实并不存在，原审判决事实认定不清，证据不足。４、第三人与被上诉人均未履行支付购房款的义务，且第三人未取得涉案商品房的处分权，上诉人有权行使合同解除权。综上，原审判决事实认定不清，证据不足且适用法律错误，请求贵陆军查明案件事实，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或发回重审。被上诉人吉小勇辩称：上诉人一审提交的收款收据、购房发票、契税凭证，能够证明上诉人2016年7月21日向被上诉人收取了房主契税和天然气等相关费用共24135元，2016年9月19日、10月13日分别向被上诉人开具了两套房产的发票，2016年12月6日向被上诉人交付了契税凭证。上诉人在上诉状中刻意回避上述事实，按上诉人的观点，上诉人在第三人未支付房款之前就向被上诉人收取了房产契税和天然气等相关费用；在第三人未支付房款之前就向被上诉人开具其中一套房产的购房发票；在第三人逾期且未足额支付第一次房款后，向被上诉人开具了第二套房产的购房发票；最后又向被上诉人交付了契税凭证。由此可见，第三人是否向上诉人履行付款义务，对上诉人向被上诉人履行《商品房买卖合同》的合同义务根本没有丝毫影响。综上，本案中被上诉人与第三人的债权债务关系消灭，上诉人向被上诉人交付房产，第三人向上诉人支付款项，被上诉人的权利与第三人的义务泾渭分明，互不干涉。故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，对本案中各当事人之间的法律关系定性正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吉小勇原审起诉请求：1．依法判令被告继续履行协助原告办理商品房产权登记的义务；2．依法判令被告支付逾期协助办理产权登记违约金13533.48元。原审审理查明：2016年6月19日，被告鑫城公司与第三人昌嘉公司签订了一份《房屋出售协议》，双方约定第三人昌嘉公司作为买受人购买被告鑫城公司开发的东上·水漾佳苑小区的六套商品房及五个地下室，包含本案讼争的第7幢1单元161号和3单元362号房屋，总价款为人民币2066354元，付款方式为协议签订后一个月内付清总价款的三分之一计688784元，余款两年内分四次付清；其中，首次付款的期限截止至2016年8月19日。协议签订后，第三人昌嘉公司为清偿其他债权人的债务，与债权人约定用所购上述房屋抵顶债务，其中涉及本案的两套房屋抵顶给了原告吉小勇。2016年7月21日，第三人昌嘉公司经被告鑫城公司同意，将抵账给原告吉小勇的两套房屋由被告鑫城公司与原告吉小勇签订了两份《商品房买卖合同》，约定两套房屋价款均为338337元，该合同为被告鑫城公司制作的格式合同，其中第六条是付款方式及期限，付款方式有一次性付款、分期付款和其他方式供买受人选择，每种付款方式下方均由空白处供双方填写所确定的付款期限，但被告鑫城公司与原告吉小勇在签订合同时并未选择任何一种方式和付款期限，该项均为空白。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房或不退房，如选择不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订的当日，原告吉小勇向被告鑫城公司交付了天然气等费用13984元和被告代收契税10151元，被告鑫城公司向原告吉小勇出具了两份收款收据。同时，被告鑫城公司将上述两套房屋及房门钥匙交付给了原告吉小勇。2016年9月23日，第三人昌嘉公司向被告鑫城公司支付了包含原告吉小勇购买的两套房屋在内的共计六套商品房购房定金ll9000元。2016年10月13日，被告鑫城公司给原告出具了两份购房款增值税发票。2016年12月6日，原告吉小勇在税务部门交纳了契税6444.51元和4833.39元。随后，被告鑫城公司将原告吉小勇购买上述房屋的合同在房地产管理部门办理了备案登记。但第三人昌嘉公司至今未向被告鑫城公司支付剩余的购房款。原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告吉小勇与被告鑫城公司之间签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，自双方在合同上签章之日起生效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。被告鑫城公司先将涉案房屋销售给第三人昌嘉公司，双方签订协议后的次月，被告鑫城公司即按照第三人昌嘉公司的要求，与原告吉小勇又签订了该房屋的买卖合同，并向原告交付了房屋及办理了购房手续，而被告鑫城公司在向原告吉小勇出具的格式合同上并未填写交付房款的方式和期限，也未向原告吉小勇要求支付房款，而是与第三人昌嘉公司约定由该公司此后再分期给付房款。结合本案所有证据，能够证实被告鑫城公司知道并同意第三人昌嘉公司以该房屋抵债给原告吉小勇，并同意该房款由第三人昌嘉公司此后分期支付的事实。三方之间的法律关系符合债权债务转移的特征，与第三人代为履行有明显的区别，债务转移的特征是原债务人的债务消灭，债权人不得再向原债务人主张债权，而第三人代为履行的特征是原债务人并不免除债务，当第三人不履行债务时，债权人有权向原债务人主张权利。因此，原、被告之间房屋买卖合同交付房款的债务经三方同意后，已经转移给了第三人昌嘉公司，而原告吉小勇对第三人昌嘉公司享有的债权也同时转移给了被告鑫城公司。自该债权债务转移协议成立生效后，原告吉小勇与第三人昌嘉公司之间的债权债务即归于消灭，被告鑫城公司与第三人昌嘉公司之间的房屋买卖合同也因原、被告之间的房屋买卖合同的成立而解除，被告鑫城公司与第三人昌嘉公司之间形成了新的债权债务关系，即债权债务转移合同关系，故原告吉小勇不再对被告鑫城公司负有支付房款的义务。但根据商品房买卖合同约定，被告鑫城公司应当继续为原告吉小勇办理房屋所有权登记，履行房屋买卖合同的附随义务，逾期登记的，属于违约行为，应当按照合同约定的违约责任向原告支付违约金。根据原、被告之间的合同约定，被告应当自2016年7月21日房屋交付使用后360日内将房屋资料在房地产管理部门备案，即被告应当在2017年7月16日前备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当按已付房价款的2%向买受人支付违约金，被告虽然在约定的期限内将房屋备案，但因被告原因未给原告办理房屋权属证书，被告应按房价款676674元的2%向原告一次性支付违约金13533.48元。至于被告鑫城公司未收到房款，系第三人昌嘉公司违约导致，被告鑫城公司应当向第三人昌嘉公司主张权利。综上，原告吉小勇的诉讼请求，理据充分，予以支持。被告鑫城公司的反诉请求，理据不足，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：一、被告山西鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后立即在房屋权属登记部门规定的期限内为原告吉小勇办理东上·水漾佳苑小区第7幢楼1单元161号、3单元362号房屋的所有权证书。二、被告山西鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吉小勇支付违约金13533.48元。三、驳回反诉原告山西鑫城房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，反诉案件受理费100元，共计338元，由被告山西鑫城房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：2016年7月21日，经上诉人鑫城公司、被上诉人吉小勇及原审第三人昌嘉公司三方协商同意，上诉人将原审第三人原购买的本案所涉的两套商品房出售给被上诉人，并同被上诉人签订了两份《商品房购买合同》，基于被上诉人对原审第三人拥有的债权，以及上诉人同原审第三人之间的约定，本案两套商品房的购房款由原审第三人分期予以给付，之后，上诉人向被上诉人交付了房屋，收取了被上诉人房产契税和天然气等相关费用，并为被上诉人在房地产管理部门办理了备案登记。以上事实证明，经三方同意上诉人与被上诉人之间的购房付款义务已经转移给原审第三人公司，三方之间的债权债务转移成立并有效，原审关于三方之间的法律关系认定正确。关于违约金的问题，根据上诉人与被上诉人之间的约定，上诉人未能按合同约定履行合同义务，上诉人系违约，被上诉人原审主张的违约金应予支持。关于上诉人主张解除同被上诉人的《商品房买卖合同》的请求，因无事实依据，本院不予支持。上诉人同原审第三人之间的债权、债务纠纷，可另行主张解决。综上所述：上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由山西鑫城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李满良审判员  杨云芳审判员  任志敏二〇一八年三月二十五日书记员  成 杰