中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2017)最高法民申2518号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛新天物业发展有限责任公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路61号乙18层。法定代表人：崔苏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱传琦，山东文康律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：环宇（青岛）发展有限公司，住所地山东省青岛市崂山区秦岭路15号海韵东方18号楼1807。法定代表人：蔡友藏，该公司董事长。再审申请人青岛新天物业发展有限责任公司（以下简称新天公司）因与被申请人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇公司）物业合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院于2016年12月5日作出的（2016）鲁民终1472号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查。现已审查终结。新天公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第一、二、六项的情形，具体如下：一、新天公司在再审期间提交了三份新证据，用以证明以下事实。证据一：青岛市中级人民法院（2013）青民二商终字第549号判决书，用以证明新天公司在2005年10月至2009年10月提供案涉物业服务中，代收了电费，进一步证明新天公司实际履行了《物业合同》，提供了相应的物业管理服务。证据二：青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第607号判决书，用以证明案涉小区未经竣工验收合格即交付使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国城市房地产经营管理条例》第十七条，环宇公司将未经验收合格的房屋交付业主使用，该移交行为无效。根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）第四十二条第二款规定：“……已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故本案物业服务费应由环宇公司承担。证据三：新闻报道：《开发商消失房产证难办，温哥华花园业主告房管局》（http://qdxin.cn/qingdao/2015/47253.html），用以证明案涉房产未验收合格，是小区业主长期不交纳物业服务费的背景。二、原判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.二审法院认为“本案真伪不明，且造成真伪不明的原因系新天公司”，认定事实不当，缺乏证据证明。第一，原审中新天公司已举证证明物业费的单价、物业费的面积计算方式、提供物业服务的期限及物业费的具体计算方式等，并据此计算得出具体的物业费数额主张，本案事实非常清楚，环宇公司并未提出相反的证据予以否认，不存在真伪不明的情形。环宇公司对物业费的单价计算依据予以认可，对面积、计算方式等不予认可，但未提供有效证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第二条规定，其有责任提供证据加以证明，但未提交证据的，应承担举证不能的法律后果，因此应按照新天公司的主张确定应收物业费的总额。2.二审法院对举证责任的分配错误。（1）二审法院并未严格按照法律规定来分配双方的举证责任。根据《证据规定》第七条规定，只有在法律没有明确规定的情况下，人民法院才可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。而本案的案由为物业合同纠纷，物业合同属于合同的一个类型，而法律对合同纠纷的举证责任有明确的规定，根据《证据规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。法院应根据该举证规则来分配双方的举证责任。具体而言，本案的举证责任分配应该为：新天公司对是否提供了物业服务有举证义务，环宇公司对是否交纳了物业费有举证义务。但二审法院并未要求环宇公司提交交纳物业费的相关证据。（2）对于应收物业费的举证责任问题。环宇公司作为开发商、房产的所有权人，将房产出售给买房人，双方签订有购房合同，而购房合同中必然有房屋面积的交房时间的约定，且环宇公司将房产交付买房人时双方有交接确认书之类的交接手续文件。也就是说，环宇公司根据其手中掌握的上述资料，有充足的证据完全可以计算得出应收物业费的金额，且根据环宇公司在二审答辩中所称的“1800多户业主”，足以说明其对业主的入住情况非常清楚。而其在庭审过程中，仅仅提出异议，而不向法庭提交任何证据进行反驳，证明新天公司提供的证据和计算依据、金额本来就与事实相符。在环宇公司都消极提供反驳证据的情况下，二审法院却以事实真伪不明，将环宇公司的举证责任转移至新天公司身上，举证责任的分配明显错误。（3）对于已收取的物业费，新天公司已经向法庭提交了必要的证据，且法院也已委托进行了鉴定，新天公司在庭审过程中已经完成了举证义务，法院也已委托第三方鉴定机构对已收物业费进行了鉴定，并且对环宇公司提出异议的金额也进行了扣除。对于未收取的物业费，属于消极事实（不存在的事实），也就是说，“新天公司没法证明自己没收物业费”。但二审法院却将该举证责任分配至新天公司，属于举证责任分配明显错误。4.《物业合同》和《补充合同》应区分对待。根据《补充合同》的约定：由环宇公司对2005年10月27日起6个月的物业服务费在合同签订之日起按月拨付给新天公司，该约定不涉及业主，物业费由环宇公司直接支付，该部分物业费与《物业合同》项下的物业费的约定明显不同，对该部分物业费，不存在新天公司向业主收取的问题，而事实上也并未收取，如环宇公司对此有异议，根据《证据规定》第二条、第五条第二款规定，应当由环宇公司承担举证责任。（三）新天公司不存在隐瞒不利证据的情况。新天公司在原审过程中，并未故意隐瞒对己方不利的证据，环宇公司向法院提交的证明新天公司收取物业费的证据本身也存在争议，并且根据《证据规定》第二条规定，环宇公司对新天公司的主张如有异议，应承担举证责任，如其举证不能，应承担不利后果。如前所述，本案事实非常清楚，根本不存在致使二审法院无法确认收取物业费的情形，更不存在无法查明本案事实的情形。综上，原判决认定的基本事实缺乏证据支持，适用法律错误，依法申请再审。本院经审查认为，新天公司的再审申请不能成立。（一）关于新天公司的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条第一项“有新的证据足以推翻原判决、裁定的”情形的问题。新天公司申请再审提交了三份证据：证据一：（2013）青民二商终字第549号判决书；证据二：（2009）崂民一初字第607号判决书；证据三：新闻报道：《开发商消失房产证难办，温哥华花园业主告房管局》（http://qdxin.cn/qingdao/2015/47253.html）。经本院审查，证据一、证据二和证据三的形成时间分别为2013年12月5日、2009年10月9日和2015年9月24日，都远早于本案生效判决作出时间2016年12月5日。其中，证据一的当事人之一就是新天公司。对此，新天公司并未向本院说明逾期提交该证据的正当理由。而且，从三份证据内容来看，证据一是关于新天公司是否履行物业管理服务的问题，但本案原判决并非是以新天公司未履行物业管理服务为由驳回其诉讼请求，故证据一证明事项与判决作出的依据没有直接关联，不足以推翻原判决。证据二证明案涉房屋未经竣工验收合格即交付使用。基于该事实，新天公司认为根据《物业管理条例》第四十二条，相应物业服务费用应由建设单位环宇公司交纳。经查，第四十二条第二款规定的是“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”也即物业服务费用由建设单位交纳的前提是案涉房屋已竣工但尚未出售或者尚未交付。证据二得不出上述前提条件具备的结论。因此，证据二不足以推翻原判决。至于证据三，则只能反映案涉房屋小业主没有取得房产证，曾上访和起诉房管局等，其内容与是否交纳物业费没有直接关系，故证据三亦不足以推翻原判决。（二）关于新天公司的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”情形的问题。新天公司再审申请认为本案事实清楚，不存在真伪不明的情形。原判决关于“本案真伪不明，且造成真伪不明的原因系新天公司”的认定，缺乏证据证明。经查，原判决本院认为部分并无上述引号内的表述原文。事实上，原判决认定的本案真伪不明的具体情形主要有各业主的缴费时间、应交费面积及交费标准及欠费数额、已交房面积和免除费用面积和新天公司已收取业主物业服务费的具体数额等。根据《物业合同》第三条“本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，委托方承担连带责任”规定可知，双方已约定在案涉房屋业主或使用人不履行交付物业管理服务费等费用的义务时，环宇公司应与业主或物业使用人一起对新天公司连带承担因不履行义务所产生的责任。至于案涉房屋业主或使用人履行交付物业管理服务费义务的时间，则根据该合同第二十七条第1项可知，由业主每6个月交纳一次（于月初七日内）。按惯例，新天公司应在每位业主临近交纳期满前通知业主交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。进而，新天公司应承担案涉房屋业主或使用人收到其催交通知后拒不交付或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费等费用这一事项的举证证明责任。根据原判决已查明事实，新天公司没有提交收到其催交通知后拒不交费的业主和使用权人具体情况，反而在诉讼初期还虚假辩称业主的物业费均未收取。直到环宇公司提供部分业主交费单据后，才不得不承认已收取了部分物业服务费。这违反了民事诉讼法第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”。至于交费主体、交费时间、应交费面积及交费标准及欠费数额的相关证据，根据日常生活经验可知，新天公司负责日常物业服务费收费事宜，是业主及使用权人物业服务费交纳关系中的相对人，比环宇公司更接近证据、更掌握实际情况，故原审法院以其没有提供上述情况的相关证据为由，将上述情况未查明归因于新天公司，并无不妥。（三）关于新天公司的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”情形的问题。新天公司申请再审认为，本案应由环宇公司对是否交纳物业费承担举证责任，但二审法院没有要求环宇公司提交已交纳物业费的相关证据，存在适用法律错误。诚然，根据《证据规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”规定，负有履行义务的当事人承担举证责任。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”可知，《物业合同》作为前期物业服务合同对业主有约束力。也即，业主应按《物业合同》约定，向新天公司履行交纳物业费的义务。而环宇公司本身没有履行交纳物业费的义务，只是在业主或物业使用人不履行交纳物业费义务时才承担连带责任。换言之，负有约定交纳物业费义务的主体是业主或物业使用人，应由其证明新天公司已收取的物业费数额。既然环宇公司没有交纳物业费义务，那么根据上述第五条规定，环宇公司对交纳物业费亦无需承担举证责任。另一方面，环宇公司有无证据证明应收的物业费金额与新天公司所主张的物业费金额是否有充分证据没有必然关系。根据谁主张谁举证的证明责任分配一般原则，新天公司能否要求环宇公司承担连带责任，取决于其应先提供证据证明已向案涉房屋所有业主及房屋使用权人主张收取物业费，但被后者拒绝。但本案中，新天公司并未提供能证明上述事实的充分证据，而且在陈述已收取物业费金额时，新天公司还存在前后矛盾的表述。故，原判决认定其主张的事实真伪不明，并无不当。故不能由此得出原判决在证明责任分配问题上存在适用法律错误的结论。由于环宇公司承担连带责任的前提是业主及房屋使用权人没有或没有完全交纳物业费，故相对环宇公司而言，新天公司应承担上述前提的证明责任。由于新天公司在收取物业费一事上存在不实陈述，致使法院已无法确信其陈述的真实性，再加上业主及房屋使用权人并未参加本案诉讼，客观上导致了新天公司自认的已收物业费金额也无法得到证实。原判决正是基于此才认定新天公司承担不利后果，而并没有将“没收物业费”的证明责任分配给新天公司。至于《补充合同》约定的物业费，新天公司申请再审认为，环宇公司如对其该部分物业费主张有异议，应承担举证责任。对此，根据谁主张谁举证的原则，在环宇公司已向新天公司支付物业费158943.6元的情况下，如果新天公司认为物业费不够，则应举证证明已交房面积和免除费用面积以得出新天公司应给付物业费的具体金额及其差额。故新天公司申请再审主张环宇公司承担相应举证责任，缺乏依据。至于新天公司在原审先否认收到物业费后又承认曾收取业主物业费的情况，新天公司没有对此提供合理解释。根据日常生活经验可知，新天公司作为以收取物业费为主要收入来源的公司，不可能不清楚其是否收取过物业费。而一旦承认收取过物业费的事实，则意味着其向环宇公司提出的主张也要随之减少，这显然对其不利。故原判决依据新天公司上述自相矛盾的陈述认定其在诉讼中故意隐瞒对其不利的证据，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回青岛新天物业发展有限责任公司的再审申请。审判长  李明义审判员  司 伟审判员  肖 峰二〇一八年三月十二日书记员  李 颖