.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事判决书（2018）晋民终7号上诉人（原审原告）：张冬岗，男，汉族，1971年01月29日出生，住山西省太原市。委托代理人：任雅芳，山西晋浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1974年8月4日出生，汉族，住山西省高平市。委托代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区学府街26号。法定代表人：张国樑，董事长。上诉人张冬岗与被上诉人李勇、被上诉人山西百德兴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，山西省太原市中级人民法院于2017年4月10日作出（2016）晋01民初1040号民事判决，上诉人张冬岗不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人张冬岗的委托代理人任雅芳，被上诉人李勇的委托代理人赵彩虹到庭参加诉讼，被上诉人山西百德兴房地产开发有限公司（以下简称百德兴房地产公司）经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告张冬岗一审诉讼请求：l、依法确认原告与被告百德兴房地产公司签订的《商品房内部认购协议》有效，百德尚景l幢西单元21层B号（21幢2单元2104号）房屋归原告所有；2、依法停止对百德尚1幢西单元21层B号的执行；3、依法判令被告李勇申请太原市中级人民法院解除对百德尚景1幢西单元21层B号房屋的查封；4、被告百德兴房地产公司协助原告办理房地证；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告百德兴房地产公司2010年12月6日签订《商品房内部认购协议》，被告将百德尚景l幢西单元21层B号房屋出售给原告，该房建筑面积100.51平米，合同约定该商品房价格为每平米4050元，合同总价407066元，原告于2010年12月6日、2010年12月31日共缴纳了407066元购房款。由于当时被告百德兴房地产公司还未取得商品房预售许可证，所以双方仅签订了《商品房内部认购协议》未在太原市房产管理局备案。2013年8月，被告百德兴房地产公司取得《商品房预许可证》后，原告多次催促被告签订正式《商品房买卖合同》并办理网签备案，但被告未及时办理备案。2014年12月，被告李勇与被告百德兴房地产公司因债务纠纷查封了被告百德兴房地产公司的上述房屋，随后原告向太原中级人民法院提出查封异议，但该院裁定驳回了原告的异议申请。并告知原告如不服该裁定，应于收到该裁定之日起15日内向贵院提起诉讼。综上所述，原告与被告百德兴房地产公司签订的《商品房内部认购协议》在被告取得《商品房预售许可证》之后已经依法生效，原告已经支付了100％的房价款，仅剩平米补差款12636元。应当依法确认《商品房内部认购协议》有效、该套房屋所有权归原告所有。被告李勇申请查封的被告百德兴房地产公司房屋，已经属于原告合法购买，且原告支付了50％以上的房款，该套房屋是原告的唯一住房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，应当解除被告李勇的查封，故依法诉至法院，望判如所请。被告李勇辩称，我方对原告方增加的诉讼请求不认同。一、据我方了解得知，张冬岗与被告山西百德兴房地产开发有限公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是合乎其与被告山西百德兴房地产开发有限公司串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据的方式对抗执行的行为。二、张冬岗与山西百德兴房地产开发有限公司之间的关系非实际的房屋买卖关系，依法不能对抗人民法院的依法执行行为。三、正如我方所言，正因为张冬岗与被告山西百德兴房地产开发有限公司原告法律关系作为借贷关系或意图对抗执行的虚假合同关系，而签订《商品房内部认购协议》仅仅作为履行债务的担保，或是其与被告山西百德兴房地产开发有限公司串通以签订虚假协议出具了的虚假收据的方式对抗执行行为。这也正是山西百德兴房地产开发有限公司在2013年即取得商品房预售许可证后迟迟直至2014年12月4日不与张冬岗签署正式网签合同及办理预告登记的原因之所在，因此张冬岗不能提供与认购协议所载金额相同的打款凭证或支付现金前的银行取款记录。综上所述，我方认为原告张冬岗所提诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院在依法查明事实的基础上驳回原告的执行异议之诉。被告百德兴房地产公司未提交答辩意见。针对起诉主张，原告张冬岗围绕诉讼请求提交以下证据，1、（2015）并执异字第49号执行裁定书及送达回执。证明：被告主体合格。2、百德尚景内部认购书。3、收款收据。以上证据证明：（1）原告与被告百德兴公司存在合法有效的房屋买卖关系；（2）原告与被告百德兴公司的商品房内部认购协议合法有效；（3）在被告李勇申请查封前已经交付了全部房款。4、（2013）并民初字第342号民事调解书。证明：原告购买涉案房产的时间早于二被告达成调解协议的时间，以调解约定的内容为依据查封原告购买的房产。5、百德兴房地产公司出具证明：未办理过户登记不是原告的原因。6、《建筑装饰工程施工合同》。证明：（1）百德兴房地产公司已交房给原告；（2）原告已开始对涉案房产开始装修，已实际使用该房屋。7、无房产证明。证明：涉案房产为原告一家的唯一房产，为生活居住使用。庭审中原告主张其向百德兴房地产公司付款是通过银行汇款，但其不能提供与认购协议所载金额相关的汇款凭证或银行流水记录，在本院指定的时间内仍未能提供。因原告不能提供证据证明其与被告百德兴房地产公司之间的付款关系，据此本院认定原告主张其与被告百德兴房地产公司之间存在真实的房屋买卖关系证据不足。一审法院认为,本案中原告张冬岗虽与被告百德兴房地产公司签有《商品房内部认购协议》，并由被告百德兴房地产公司出具了收款收据。原告在庭审中主张购房款交付是通过银行汇款，但其不能提供与认购协议所载金额相关的汇款凭证或银行流水记录，且在该院指定的时间内其仍不能提供，故原告提供证据不能证明其与被告百德兴房地产公司之间存在真实的房屋买卖关系，应承担举证不能的法律责任，对其要求确认《商品房内部认购协议》有效、确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋执行及解除查封的诉讼请求本院不予支持。本案为执行异议之诉，依法处理原告对该院（2015）并执异字第49号执行裁定书不服提起的诉讼，原告的其他诉讼请求，不属本案审理范围，原告可另案主张。故判决：驳回原告张冬岗的诉讼请求。判后，上诉人张冬岗不服，向本院提起上诉请求：1、撤销山西省太原市中级人民法院(2016)晋01民初1040号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律有误。因上诉人买房时间跨度太长，一审暂未提供汇款的相关票据，但不能因此否认买卖关系的真实性。而且，作为被上诉人李勇一方提出的买卖合同是借款合同的担保或虚假出具收据的情况，都是单方的了解和推断，一审庭审中没有任何证据证明。在综合所有证据情况下，应认定买卖双方存在真实的买卖关系，不能仅依没有汇款凭证而单独认定。1、一审法院以上诉人提供证据不能证明其与被上诉人百德兴房地产公司存在房屋买卖关系，但未能考虑上诉人买房至今已经7年的客观情况。一审庭审要求上诉人在指定时间内提供与认购金额相关的汇款凭证或银行流水记录。因购房己久的原因，上诉人无法准确记忆交付房款具体细节，并在多家银行查询，现暂无结果。同时，多次上门咨询当时收款人的账号、收款时除收据外的其他凭证，作为出卖人目前涉诉的情况，其也一直在查询，现未果。2、从常理分析，上诉人履行了交付房款的义务，上诉人与被上诉人百德兴房地产公司存在房屋买卖关系。（1）上诉人提供购房协议及被上诉人百德兴房地产公司出具的收据，已经充分证明双方存在有效的房屋买卖合同。根据合同及分开的两张收款收据能够印证上诉人与百德兴房地产公司在2010年签订购房合同的事实。（2）被上诉人李勇主张行为成立的话，是不可能存在交房行为。被上诉人百德兴房地产公司向上诉人交钥匙后，上诉人与山西翼博装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，将涉案房产交与翼博装饰公司进行装修。上诉人对涉案房屋装修的行为，能够充分证明上诉人与被上诉人百德兴房地产公司存在买卖关系。3、上诉人提供的证据已经足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，上诉人与被上诉人于2010年12月签订了《商品房内部认购协议》，而被上诉人李勇于2014年申请法院查封了涉案房产，事实说明上诉人买房在前。并且太原市房产交易服务中心证明上诉人及其配偶、子女名下均无房产，上诉人己支付全部房款仅剩房产差价未交。上诉人的异议申请符合排除执行的条件，应予支持。被上诉人李勇的委托代理人赵彩虹答辩称，一是上诉人张冬岗未提交向百德兴房地产公司支付房款的证据。在一审庭审过程中上诉人声称其支付购房款是通过银行汇款支付的，但未能提供任何与认购协议所载金额相关的汇款凭证或银行流水记录，在一审庭审过程中一审法院要求其庭审结束后在指定时间内提供上述证据，上诉人依旧未提供。二是无证据证明上诉人与百德兴房地产公司存在真实的房屋买卖关系且上诉人已经履行支付房款的义务。三是一审法院执行过程中对涉案房屋查封时该房屋登记在被执行人百德兴房地产公司名下且该房屋并未交付使用。根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定”金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三〉己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，上诉人张冬岗的上诉请求不应当得到支持，依法不能对抗执行。本院经审理查明，上诉人张冬岗为证明其诉讼主张，向本院提交了除在原审法院提交的证据外新的证据：证据一、百德兴房地产公司记账凭证中收款收据底簿及现金收支日报表；拟证明百德兴公司确于2010年12月6日收到张冬岗缴纳第一笔200000元购房款。证据二、个人业务凭证、结婚证、证明、百德兴房地产公司现金收支日报表；拟证明张冬岗于2010年12月13日通过其妻子李旭的工商银行账户缴纳207066元购房款，且在李勇申请查封前已交付了全部房款。被上诉人李勇对原有证据的质证意见与一审一致。对新证据的真实性无异议，对其关联性及百德兴房地产公司出具的一系列证据均不认可。认为百德兴房地产公司系本案一方当事人，与案件处理结果存在法律上的利害关系，根据以往的事实证明，凡是对申请执行人不利的，其都积极出具相关证据，目的是为了对抗人民法院的依法执行行为。一审期间百德兴房地产公司在执行异议案件尚未审结房屋权属不明的情况下，将涉案房屋移交，其行为侧面证明交易的不真实性。本院经审查认为上诉人张冬岗提供的一系列证据形式合法，内容真实可信，与上诉人主张的事实及请求具有关联性，能充分印证其购买房屋的真实性，故本院对其证明效力予以确认。根据上述有效证据本院认定如下事实：上诉人张冬岗与百德兴房地产公司于2010年12月6日签订《商品房内部认购协议》，协议约定，上诉人张冬岗购买百德兴房地产公司百德尚景1幢西单元21层B号（21幢2单元2104号）房屋，房屋建筑面积100.51平米，约定该商品房价格为每平米4050元，合同总价407066元。上诉人张冬岗于合同签订当日现金支付200000元，收款人为百德兴房地产公司职工王治军，百德兴房地产公司出具了收据。2010年12月13日上诉人张冬岗通过妻子李旭的工商银行账户以汇款的方式向百德兴房地产公司员工王治军账户转入207066元，百德兴房地产公司又出具了收据。另查明，百德兴房地产公司证明王治军为其员工。2013年8月，百德兴房地产公司取得了涉案房产的商品房预售许可证。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，双方当事人争议的主要焦点是：1、上诉人张冬岗是否存在真实的房屋买卖关系；2、上诉人的行为是否具有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，上诉人张冬岗是否存在真实的房屋买卖关系。本案中，上诉人张冬岗与百德兴房地产公司于2010年12月6日签订《商品房内部认购协议》，合同签订当日以现金付款方式支付200000元，2010年12月13日以银行汇款方式支付207066元。上述事实说明了上诉人张冬岗履行了购房合同的付款义务。从上诉人付款的事实可以证明，上诉人的真实意图是为了购买百德兴房地产公司开发的商品房，通过百德兴房地产公司出具两份收据的行为也应予以认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项规定：”其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”因此，上诉人张冬岗与百德兴房地产公司买卖房屋的合法性与真实性应予认定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”百德兴房地产公司已取得争议房产的商品房预售许可证，其与上诉人张冬岗签订的《商品房内部认购协议》应为有效协议。关于焦点二，上诉人的行为是否具有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人张冬岗与被上诉人百德兴房地产公司签订了涉案购房协议后，2010年12月6日、12月13日，张冬岗以现金和银行汇款的方式合计交付百德兴房地产公司407066元，百德兴房地产公司也出具了相应收据。同时，结合百德兴房地产公司证明公司员工王治军收取涉案两笔款项，并对张冬岗出具了收款收据。以上事实表明，张冬岗实际履行了房屋买卖合同的主要义务，应视其为本案涉案房屋的权利人。因此，依据上述法律规定以及结合本案事实，张冬岗具有足以排除强制执行的民事权益。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山西省太原市中级人民法院（2016）晋01民初1040号民事判决；二、停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景1幢西单元21层B号（21幢2单元2104号）房产的执行；三、驳回上诉人张冬岗的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各100元由被上诉人李勇负担。本判决为终审判决。审判长武全敬审判员孙成宇审判员文劼二○一八年三月九日书记员张静宇