广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书(2018)桂0702民初289号原告：钦州市造纸厂，住所地：钦州市钦南区菠萝桥5号，组织机构代码20113118-9。法定代表人：李崇峰，厂长。委托代理人：庞承辉，广西法在律师事务所律师。被告：钦州市龙畅行汽车修理厂，住所地钦州市钦南区菠萝桥*号，注册号：450702600108285（1-1）个体工商业主：沈培龙。委托代理人：沈武，广西铭雄律师事务所律师。原告钦州市造纸厂诉钦州市龙畅行汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，由审判员何锋适用简易程序于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李崇峰和委托代理人庞承辉、被告的委托代理人沈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的主要诉讼请求为：判决终止租赁合同，被告腾出所租赁的房屋，判决被告支付违约金、占用费共计8000元，并承担本案诉讼费用。主要事实和理由，2017年6月1日，原、被告签订《场地房屋租赁合同书》（编号：201706001），双方对合同权利义务进行了约定。由于被告存在如下三个违反合同约定的行为：一、被告没有按合同第七条第一款规定支付租金，经催收后直至11月底才交纳经营保证金5000元，尚欠保证金5000元未交；二、被告没有按约定先交租金后使用，2017年6月5日交纳第一季度部分租金15000元，至9月15日才交纳余下的10000元；2017年9月本该交纳第二季度租金，但被告只在9月15日交纳10000元，至10月23日才补交15000元；但没有按合同约定交纳滞纳金；三、被告未经原告同意私自占用原告空地违章建厂房，经原告多次规劝无果后，原告下达限期拆除通知，但被告不予理采，拒不接受。为此遂向人民法院提起诉讼要求予以解决。被告辩称，被告没有根本违约行为，原告无权要求终止合同。合同第七条第一款约定的是生效条款，并不是违约条款，虽然这样被告迟延交付租金，但迟延交付只是一般性违约，不是根本性违约，而且原告对被告要求交付的经营保证金拒绝收取。被告搭建的只是临时遮雨棚，该棚只是为了避免机器设备受损，属于合情合理行为，并不影响采光和通行。由于原告欠债，法院裁定通知被告将之后的租金交付到法院帐户，被告已经履行了裁定内容，依法交纳了2018年第一季度租金。对于原告主张的违约金，被告认为原告按月2%计算明显过高，应依法予以调整按中国人民银行同类同期贷款息率计算为宜。对于原告主张被告占用其房屋，应交纳占用费的请求，由于该请求与本案无关，不属于同一个法律关系，应另案处理。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告于2017年6月1日签订《场地房屋租赁合同书》，合同约定：原告将位于钦州市钦南区的钦州市造纸厂内（原龙畅行修理厂的位置）租赁的场房屋继续出租给被告使用，期限自2017年6月1日起至2021年5月31日止，租金首年为10万元，第二年租金为105000元，第三年租金为110250元，第四年租金为115762元；租金按季度结算，由被告在合同第一年起每季度第一个月的10日前交付，先交租后使用。被告在合同签订之日起5日内向原告支付1万元作为安全合法经营保证金，如被告在租期内无违反安全生产的，租赁期满后，由原告无息退还被告，合同期内不作为租金抵扣。合同还约定，逾期交付租金的，每逾期一天须按应合同年租金的0.5%向原告支付给违约金，逾期20天仍不交付的，原告有权解除本合同收回场地房屋，被告仍需支付违约金及赔偿原告损失。合同签订后，被告于2017年6月5日交纳第一期部分租金15000元，于2017年9月15日交纳第一期的剩余租金10000元及第二期部分租金10000元，于2017年10月23日交纳第二期剩余租金15000元；被告于2017年8月23日交付5000元押金。2017年12月11日原告向被告发出通知，认为被告违反合同约定，未按期租金及在租赁场地内乱搭乱建并在告知后逾期仍未予以拆除，为此决定即日起终止双方之间的合同，要求被告在7日内搬出设备及物品，恢复原告场地原貌，如期原告将向人民法院提起诉讼强制执行。原告因拖欠债务，被人民法院强制执行，钦州市钦南区人民法院于2017年10月22日作出（2017）桂0702执334号之一民事裁定书，裁定查封原告出租给被告场地应收取的2017年6月1日至2021年5月30日止的租金30万元，并要求被告与原告签订的租赁合同约定，向人民法院交纳租金。被告于2017年12月4日向钦州市钦南区人民法院交纳了2017年12月至2018年2月的租金25000元。另查明，被告在使用原告场地期间，在空地上搭建了一间厂棚用于停放修理设备和修理车辆，同时占用原告办公楼的二间房屋作为员工宿舍使用。以上事实，有原告提供的场地房屋租赁合同书、收据、现场相片、通知和被告提供的民事裁定书、转帐回执等证据及原、被告庭审中的陈述在案附卷予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的场地房屋租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应按合同履行各自义务。被告在履行支付租金时迟延，原告已经接受被告所交租金，被告的行为虽然构成违约，但被告的行为属于履行瑕疵，不属于致使合同目的不能实现的根本违约。因此，原告要求解除租赁合同的主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。由于被告迟延支付租金的行为已经构成违约，应依约定承担赔偿违约金的责任，故原告请求被告支付给的逾期付款违约金的请求，合法有理，本院予以支持，但对于原告主张按月息2%计算违约金，从原告未获得租金的损失而言，应为被告迟延支付租金所产生的法定孳息，故原告按息2%计算所得数额已远超过其实际损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，被告对此提出抗辩，人民法院应当在审查后决定是否予以调整。原告主张以月息2%计算所得违约金数额已远超过其实际损失，故依法予以酌减按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付违约金额。对于原告要求被告赔偿迟延交付保证金的违约金，没有法律依据，本院不予支持。被告在承租的场地中搭建钢结构厂房是否属于乱建乱搭违法行为不属于法院审理范围，原告可以另行向有关行政部门告诉。对于原告主张的钢结构厂房场地占用费和宿舍占用费等问题，当事人对自己提出的诉讼请求负有举证责任，原告对其主张的占用费计算依据没有提供证据予以佐证。因此，原告应对其负责举证的事实承担举证不能的法律后果。故原告该诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告钦州市龙畅行汽车修理厂赔偿给原告钦州市造纸厂逾期付款违约金（违约金计算方法：按租金10000元，从2017年6月10日起至2017年9月15日止；按租金15000元，2017年9月10日起至2017年10月23日止；均中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付）；二、驳回原告钦州市造纸厂的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元，减半收取75元，由被告钦州市龙畅行汽车修理厂负担。如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  何锋二〇一八年三月二十一日书 记 员 李里