宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初3624号原告：宁波市江北众合天工磁业有限公司（统一社会信用代码：913302055511457086）。住所地：宁波市江北区北海路***弄**号。法定代表人：邵益欣该公司总经理。委托诉讼代理人：徐祖焕，男，1947年5月31日出生汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：于欧洲，宁波市众心法律服务所法律工作者。被告：宁波市江北区西邵股份经济合作社（组织机构代码：B0790826-5）。住所地：宁波市江北区庄桥街道西邵村。主要负责人：顾建国该经济合作社董事长。委托诉讼代理人：杨碧君，宁波市正道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：林晓卿，宁波市正道法律服务所法律工作者。原告宁波市江北众合天工磁业有限公司（以下简称天工磁业公司）诉被告宁波市江北区西邵股份经济合作社（以下简称西邵经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天工磁业公司的诉讼代理人徐祖焕、于欧洲，被告西邵经济合作社的诉讼代理人杨碧君到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告天工磁业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年11月10日签订的厂房《租赁协议书》合法有效；2.判令被告继续履行合同，交付约定的8130平方米厂房。事实和理由：2011年11月10日，原、被告经协商一致，签订厂房《租赁协议书》一份，约定：被告将其具有所有权的待建房屋8130平方米有偿租赁给原告生产经营，房屋租赁费每年813000元，半年结算一次，待被告厂房建好交付使用后起算租金。协议签订后，被告已报请本村村民代表大会讨论通过并予以确认。2015年底，厂房初步建成后，被告为了获得更多利益，悄悄将新盖的房屋全部出租给其他单位，并在2016年上半年，按照新客户要求继续进行内部施工，故所建厂房迟迟不能交付给原告，致使原告不能及时搬迁。2016年8月初，宁波市江北区庄桥街道办事处对原告原有厂房进行强制拆迁，被告亦积极参与其中，致原告遭受了巨大的经济损失。综上，诉至法院，望判如所请。被告西邵经济合作社辩称，首先，涉案租赁合同系案外人宁波市众合天工磁性材料有限公司（以下简称天工磁性公司）为了新生产项目立项办理环保执照手续所需，由原告法定代表人邵益欣代表天工磁性公司与被告签订，原告并非涉案租赁合同的相对方，因此原告主体不适格，无权起诉被告要求履行合同、交付房屋。其次，涉案租赁合同仅是为了天工磁性公司办理相关手续所需，被告与该公司之间并无真实的租赁厂房的意思表示，该合同依法不成立，被告也未将合同报请村民代表大会讨论通过。第三，被告在厂房竣工验收交付使用后，于2015年4月28日进行公示招租，不存在隐瞒原告偷偷出租的情况。第四，原告所称被告积极参与强制拆迁原告厂房的问题，与本案缺乏关联性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。结合原、被告的诉辩意见，以及举证、质证，本院综合认定事实如下：一、双方无争议的事实2011年11月10日，被告作为甲方，原告法定代表人邵益欣作为乙方签订《租赁协议书》一份，约定甲方将西邵村在建厂房8130平方米出租给乙方，因所租赁的厂房正在规划建设当中，在此期间甲方同意乙方根据企业开办的需要同步办理有关手续，租赁时间待甲方厂房建好交付使用后起算租金，房屋年租费为813000元。租赁费半年结算一次，先付后用。被告在合同落款甲方处签字盖章，原告法定代表人邵益欣在乙方处签名。邵益欣将上述合同拿回后自行在合同的乙方处加盖了原告公章，此盖章行为未通知被告。被告所持有的合同上甲方、乙方签字、盖章的下方还有一句手写文字“说明：本协议不作结算依据，只供乙方办理环保营业执照用。2011.11.10”。2011年7月20日，被告作为甲方，天工磁性公司作为乙方签署《租赁协议书》一份，约定被告将西邵村约3000平方米的厂房出租给天工磁性公司，租赁时间自2011年7月20日至2016年7月19日，乙方落款处朱铭钢签字。2012年1月12日，天工磁性公司获准设立登记，法定代表人为朱铭钢，原告为股东，持有该公司15%的股份。2012年4月30日，天工磁性公司与被告签订《临时租赁协议书》一份，约定被告将原威尔模型有限公司厂房（263.68平方米）、原福事达电器厂（553.5平方米），房屋面积总计817.18平方米，场地182平方米出租给天工磁性公司，租赁时间从2012年5月1日起，根据西邵村的拆迁进度，被告凭书面通知书提前三个月提出终止本临时租赁合同书，天工磁性公司在接到终止通知书后必须无条件搬迁……该份合同由天工磁性公司的法定代表人朱铭钢签署。2013年1月30日，原告与朱铭钢签署《股权转让协议》一份，将其在天工磁性公司的15%的股权转让给朱铭钢，并于2013年2月25日进行了股权变更登记。原告于2010年4月12日成立。2011年12月6日，原、被告签订《企业终止租赁合同后搬迁费及其他费用结算协议和清单》，约定原告于2011年12月31日与被告终止在2008年4月1日、2009年6月27日等时间签订的厂房租赁协议书，原告同意按照租赁厂房面积以每平方米180元的价格结算企业一次性搬迁经济补偿费……（厂房面积）共计1653平方米……2012年8月25日，双方签订《临时租赁协议书》一份，约定被告利用拆迁空间，将所有权房屋租赁给原告生产经营，为了便于双方管理和核算，终止双方于2011年5月20日和2010年12月1日签订的临时租赁协议书，租赁的房屋并入本临时租赁协议书内核算……租赁范围：房屋面积2298平方米，钢棚239平方米，场地经实地测量后调整为1344.15平方米……2016年7月29日，被告曾因原告未能缴纳前述《临时租赁协议书》约定的2015年5月1日起的租金向本院起诉原告，要求判令确认双方之间签订的《临时租赁协议书》解除，并判令原告腾退房屋、场地以及支付拖欠租金和占用费等。本院于2017年1月7日作出（2016）浙0205民初2500号民事判决，确认双方之间的《临时租赁协议书》解除，原告腾退承租的尚未被拆除的房屋和钢棚，并支付被告拖欠的租金和逾期腾退的占用费。原告不服上述判决，上诉于宁波市中级人民法院，该院于2017年4月1日作出（2017）浙02民终704号民事判决，驳回上诉、维持原判。被告在2013年年底开始建造厂房，一共2幢，面积约19040平方米。2015年4月28日，被告就前述建造的厂房发出《招租公告》。审理中，原、被告一致确认涉案厂房已由被告出租给他人。以上事实有原、被告在庭审中的陈述，以及原告提供的2011年11月10日双方签署的《租赁协议书》，被告提供的双方于2011年11月10日签订的《租赁协议书》、准予设立登记通知书、公司设立登记审核表、被告与天工磁性公司于2012年4月30日签订的《临时租赁协议书》、股权转让协议书、招租公告及照片、原告公司登记基本情况表、江北环保局审查批复意见等证据，以及本院调取的《企业终止租赁合同后搬迁费及其他费用结算协议和清单》、《临时租赁协议书》、（2016）浙0205民初2500号民事判决书和（2017）浙02民终704号民事判决书予以证实。二、双方争议的事实（一）涉案租赁合同是否为合同双方真实意思表示原告认为涉案租赁合同是双方真实意思表示，被告还将合同签订情况在村民代表大会上予以表决通过。为证明其主张的事实，原告向本院提交了2017年5月12日徐某等人签署的《证明》一份，并申请证人杨某、徐某和葛某出庭作证。本院经审查，予以准许。证人杨某在庭审中陈述：厂房建造之前，村里召开代表大会，村民提出来房子造好租给谁，村里领导说租的人有的，邵益欣讲好的，要一半去，开会时领导未出示过租赁协议。证人徐某陈述：在建造厂房之前大约一年左右，村里召开代表大会，当时说起过房子造好后租给邵益欣。证人葛某陈述：曾经有一次村里开会，村干部说要造房子，老百姓不同意，说房子造好给谁呢，村干部说租给邵益欣开厂，给他租一幢。被告认为涉案租赁合同仅是被告应邵益欣的要求，为邵益欣拟筹办的新企业即天工磁性公司进行相关手续的审批所签，双方之间并无真实的租赁厂房的意思表示。为证明其抗辩的事实，被告向本院提交了双方于2011年11月10日签订的《租赁协议书》一份。对原告提供的《证明》和申请出庭作证的证人的证言，被告质证后认为，在《证明》上签字的证人只有徐某系被告村里的村民代表，其他人均不是；三位证人均陈述开会时村干部并未向村民代表们出示涉案租赁合同，并且2013年5月17日的会议纪要上也没有提及厂房要出租给邵益欣的问题，故证人证言不足以证明涉案租赁合同是双方真实意思表示。对被告提供的《租赁协议书》，原告认为其上手写的“本协议不作结算依据，只供乙方办理环保营业执照用”是被告自行添加，对原告没有约束力。对前述原、被告提供的证据和证人证言，本院认为因庭审中三位证人均陈述开会时村干部并未出示邵益欣与被告签订的租赁合同，故本院对证明所载的该部分内容的真实性不予认定。三位证人在庭审中均陈述在召开村民代表大会讨论厂房兴建时，村干部称建好的厂房租给邵益欣一半，三位证人的证言基本一致，且三位证人均系被告村里的村民代表，与被告利益息息相关，其证言的可信度较高，本院予以确认；被告提供的《租赁协议书》中手写的“本协议不作结算依据，只供乙方办理环保营业执照用”，在原告提供的合同原件中并无该内容，被告也不能证明该手写内容得到了原告的确认，该内容对原告不具有约束力，并且根据证人证言，在此后被告村里召开村民代表大会时明确提及建好的厂房租给邵益欣一半，据此可以看出双方之间存在真实的租赁合同关系。被告主张涉案合同是为了邵益欣开办企业办理相关审批所签，依据不足，本院不予采纳。（二）涉案合同系邵益欣代表天工磁性公司所签还是代表原告所签被告认为涉案合同系邵益欣为其筹备的天工磁性公司所签。被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1.2011年10月9日邵益欣向被告出具的保证书一份，载明：兹有天工磁性公司（筹），法定代表人邵益欣，申请立项——年产100吨高性能钐钴磁体生产线项目，拟租赁宁波市江北区西邵村股份经济合作社新建厂房8000平方米作为经营场所，并签订租赁意向合同，由于新建厂房尚在筹建之中，西邵村股份经济合作社愿将已列入拆迁范围的部分厂房800平方米，租赁给天工磁性公司（筹）作为临时经营场所，租赁时间至新厂房建好为止。在租赁合同期限内，临时经营场所若被拆迁，天工磁性公司（筹）法定代表人邵益欣特此承诺：保证政府供地需要，积极做好相关配合工作和届时不做企业搬企（迁）的任何赔偿。望准予生产项目立项，办理工商及税务登记手续。2.2013年5月17日的会议记录一份、决议一份、会议签到单一份，用以证明被告开村民代表大会时并未提及厂房出租给邵益欣的事实。被告还向本院申请调取天工磁性公司的环评材料，本院予以准许，并向宁波市环境保护局江北分局调取了相关材料，确认天工磁性公司在向该分局申请环评时提供了涉案租赁协议书的复印件。原告对被告提供的证据质证后认为，对证据1的真实性没有异议，当初因为邵益欣确实与案外人朱铭钢等人在筹建天工磁性公司，也打算等公司筹建好之后与被告签订8000平方米左右的租赁合同，同时因为原告本身也在被告处租赁厂房，且明确知道当时承租的厂房即将拆迁，因此原告本身也是需要继续使用被告新建的厂房的。后来由于天工磁性公司在审批过程中出现了一些问题，因此原告仅与被告就自身今后所需厂房签订了租赁合同，并未就天工磁性公司的厂房签署合同。对证据2的真实性没有异议。对本院调取的环保部门的存档材料，原告认为真实性没有异议，当初因为天工磁性公司筹备过程中需要提交了一份租赁合同，恰好原告手中持有涉案合同，就直接提交了。对被告提供的证据，本院综合认证如下：1.对被告提供的会议记录一份、决议一份、会议签到单予以确认并在卷作证；虽然会议记录和决议中并未提及厂房租赁的事宜，但本院认为根据三位证人陈述，村干部是在村民担心厂房建好没人承租的情况下提及邵益欣承租厂房的情况，此内容应为讨论的过程，被告提供的会议记录和决议并未对整个讨论过程进行记录，因此本院认为仅凭会议记录和决议，不能证明村民开会时未提及厂房租赁事宜。2.对被告提供的保证书的真实性本院予以确认，该保证书中虽然提及拟租赁被告在建的厂房8000平方米，但因邵益欣在签订涉案合同时不仅是天工磁性公司的筹建人之一，也是原告的法定代表人，并且原告自身当时也有承租被告将要被拆迁的厂房，因此邵益欣为原告今后厂房事宜与被告签订租赁合同也在情理之中，因此仅凭该份保证书，本院认为尚不足以证明涉案租赁合同是邵益欣为天工磁性公司所签。3.根据被告提供的天工磁性公司的设立登记材料显示，该公司于2012年1月12日获准设立登记，法定代表人并非邵益欣，并且原告还于2013年1月30日将其仅有的15%的股份转让给了该公司的法定代表人朱铭钢。天工磁性公司成立以及原告转让股权后，邵益欣并未将涉案租赁合同交付天工磁性公司，也未向被告提出过解除涉案租赁合同，即从邵益欣的行为来看，涉案合同也并非为天工磁性公司所签，并且天工磁性公司也未对邵益欣签订的合同进行过任何形式的追认，在厂房建成后也未有任何履行合同的意思表示和行为表示，被告主张涉案合同系天工磁性公司与被告之间签订，缺乏事实依据。4.三位证人在庭审中均陈述被告村里开村民代表大会时，村干部称拟建厂房的一半出租给邵益欣，会议召开时邵益欣已经将其在天工磁性公司的全部股权转让，被告村民代表开会时村干部仍旧向村民代表陈述拟建厂房的一部分出租给邵益欣，可见并非是给天工磁性公司使用。综上，本院认为被告提供的证据尚不足以证明涉案合同系天工磁性公司与被告之间签订。经审理，本院对双方无争议的事实予以确认。本院认为，涉案租赁合同虽然是以原告法定代表人邵益欣个人名义与被告所签，但原告在事后加盖了公章，并在庭审中明确表示邵益欣的行为系职务行为，并且根据2012年8月25日原、被告签订《临时租赁协议书》中也可以看出，邵益欣曾多次与被告签订租赁合同，后来这些租赁合同均是统归至原告，事实上由原告在履行；另外，证人葛某在庭审中也提及村干部称建好的厂房租一幢给邵益欣开厂；即对于被告而言，其应该知道邵益欣签订合同是为公司经营所签。因此，本院对原告主张涉案合同事实上系邵益欣代表原告与被告之间签订，予以采纳。本院认为该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告抗辩该合同仅是双方之间关于租赁的意向合同，本院认为涉案合同中关于租赁场地、租金标准、租金支付时间和方式等均进行了明确，具备了租赁合同的基本要件，双方应该遵照履行。被告还抗辩因原告未能履行双方于2012年8月25日签订《临时租赁协议书》中的付款义务，据此推定原告已经丧失履行涉案合同的能力，本院认为原告未履行付款义务存在多种可能，可能是双方之间就合同的履行发生了争议，也可能确实是丧失了履行能力，因此不能单凭原告没有付款就推定其丧失履行能力。即便原告可能丧失履行能力，被告也应进行合理催告，如催告后原告仍未能履行付款义务，则被告可以单方解除合同。本案中被告既未催告，也未以原告丧失履行能力为由向原告主张解除涉案合同，原告也从未提出过要解除合同，因此本院认为在合同尚未解除的情况下，双方均应按约履行。但是，原告在2015年年底即知晓涉案厂房已经可以交付使用，其未能向本院提供证据证明在长达将近两年的时间内曾要求被告履行合同，并且目前被告已经将原告承租的厂房租赁给他人，涉案租赁合同已经事实上难以履行，故对原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求本院不予支持。至于合同不能继续履行的后续问题，因原告经本院释明，在本案中并未提出明确的诉讼请求，故本案对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条第一、三项之规定，判决如下：一、确认邵益欣代表原告宁波市江北众合天工磁业有限公司与被告宁波市江北区西邵股份经济合作社于2011年11月10日签订的《租赁协议书》合法有效；二、驳回原告宁波市江北众合天工磁业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告宁波市江北众合天工磁业有限公司和被告宁波市江北区西邵股份经济合作社各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 邹 娟二〇一八年三月一日书记员 李丹阳