辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终641号上诉人（原审被告）：沈阳中铁盛丰置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区虎石台镇文六街1-1号。法定代表人：冯继平，该公司董事长委托诉讼代理人：赵申，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓肯，男，1990年5月9日出生，汉族，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李祥英，女，1970年9月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：姜彩熠，辽宁江公律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一多，辽宁江公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵极，男，1969年6月23日出生，满族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：姜彩熠，辽宁江公律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一多，辽宁江公律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行，住所地沈阳市万柳塘路36号。法定代表人：聂伶俐，该行行长。委托诉讼代理人：宋志华，女，1979年7月16日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：邹科群，女，1965年2月1日出生，汉族，系该沈阳分行工作人员。上诉人沈阳中铁盛丰置业有限公司（以下简称“中铁盛丰公司”）与被上诉人李祥英、赵极、原审第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行（以下简称“光大东顺支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中铁盛丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律上存在错误，本案不具备解除商品房买卖合同的法定条件。1.被上诉人明知案涉房屋存在高度误差，即认可该事实；2.案涉房屋是现房，已考虑到房价等综合因素；3.案涉房屋不存在5.6米高度网点，而案涉《商品房买卖合同》中的5.6米高度系笔误问题，不影响房屋的正常使用功能；4.被上诉人没有完成涉诉房屋未达到合同目的证明责任，应承担不利后果。李祥英、赵极辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1.上诉人认为本案不具备解除的法定条件是错误的。本案的合同目的就是购买层高5.6米的门市房，但案涉房屋实际测量的高度为一层4.2米、二层位3.5米。因此，被上诉人购买合同的目的已不能实现，而开发商不可能重建，也不能改建，故只能解除合同；2.本案解除合同的目的不是考虑房屋能否使用，被上诉人购买房屋主要购买的是房屋的面积即适用空间。按照最高人民法院的司法解释，面积误差达到3%就可以解除合同。而实际上本案的面积误差已达到30%-40%，因此，该合同应予解除；3.本案合同目的不能实现是处于持续的状态，不存在除斥期间时效的问题。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。光大东顺支行述称，1.对案涉商品房买卖合同是否解除我方不发表意见；2.如果法院判令解除案涉房屋买卖合同，我方请求判决上述当事人偿还我方贷款本金；3.请求法院依法判令上述当事人承担合同解除之日起至贷款本金给付之日止的利息。李祥英、赵极向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2013年10月21日签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告首付款1,712,240元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（2013年4月19日起至实际给付之日止）；3.判令被告支付原告其他损失（咨询费2,980元、手续费40元、物业费8,208元、水费200元、电费200元、垃圾清运费380元）；4.赔偿房屋租赁定金损失100,000元；5.诉讼费由沈阳中铁盛丰置业有限公司承担。一审法院认定事实：2013年10月21日，原告、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买沈阳中铁盛丰置业有限公司开发的沈北新区蒲河路27-51号网点4门商品房，商业用途，钢混结构，层高5.6米，建筑面积262.48平方米，总房款3,412,240元，2013年10月20日前支付首付款1,712,240元，余款1,700,000元由买受人办理贷款，于2013年11月19日付清。2013年4月28日，原告向被告付清首付款1,712,240元。后原告作为借款人与第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行作贷款人及被告沈阳中铁盛丰置业有限公司作为保证人签订了个人贷款合同（抵押、保证）一份，为原告购买沈北新区蒲河路27-51号网点4门、4门商品房，办理贷款各1,700,000元共3,400,000元及涉案房屋抵押手续。后中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行向沈阳中铁盛丰置业有限公司发放上述贷款3,400,000元。后原告偿还了第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行部分贷款本金及利息。另查明，诉讼中，原告提供的如下证据：1.房屋高度测量视频，用以证明经实际测量后，一楼高度为4.2米（高于本院2017年11月10日组织当事人到场的现场勘验实测数据），二楼为3.5米（高于本院2017年11月10日组织当事人到场的现场勘验实测数据），被告交付的房屋层高不符合合同约定的5.6米，被告违约，合同目的不能实现。且误差达到25%和38%，根据法律和合同的约定，原告有权退房。被告沈阳中铁盛丰置业有限公司称，高度无异议，但不符合解除条件。2.物业水电、垃圾清运、咨询手续费收据，用以证明原告已经实际支付咨询手续费2,980元，物业费8,208元、水费200元、电费200元、垃圾清运费380元，该费用应由被告承担。被告沈阳中铁盛丰置业有限公司称，真实性无异议，2013年10月22日的收费，我公司核实后三日内回复法庭系何笔费用，逾期视为放弃回复，物业、水电、垃圾清运费与本案无关。3.房屋漏水照片，用以证明交付的房屋漏雨严重，无法使用，原告与被告交涉后，被告称维修过防水问题，但房屋至仍无法使用。被告沈阳中铁盛丰置业有限公司称，不确定照片是否是现场，只照了一个点，不能构成房屋使用不了情况。4.房屋租赁合同、定金收条、双倍返还定金收据，证明2016年8月，原告将案涉两套门市房屋出租给承租人支阳使用，承租人因房屋举架低，不能加装阁楼而退租，原告被迫解除合同，并双倍返还支阳定金200,000元，造成损失100,000元，该损失应由被告承担。被告沈阳中铁盛丰置业有限公司称，真实性、关联性均有异议，与本案无关。另查明，诉讼中，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司提供的以下证据：1.同排买卖合同，用以证明同期同排层高3.6米。原告称，真实性无异议，有三份是2.9米，两份是3.6米，没有5.6米的，不存在笔误的问题，房屋价格从8,000-11,000元不等，我方是13,000元一平方米，合同与本案无关。2.竣工验收备案、认购书、优惠审批单，用以证明证明2012年10月12日完成竣工验收备案，交易时为现房。原告称，与本案无关。3.设计图纸，用以证明房屋设计即为3.6米，不存在5.6米。原告称，与本案无关，签合同时被告没让看房子，当时要购买的是6米层高，涉案房屋东面隔两家有6米高的，售楼员说有5.6米，让我买5.6米的，如明知是3.6米，已5.6米销售，属于欺诈行为，应双倍返还。又查明，根据法庭笔录：1.支阳陈述，2016年7月16日，其与李祥英签订涉案3门、4门网点门市租赁合同，租期2016年8月16日至2024年8月15日，年租金300,000元，当天交李祥英定金100,000元，合同也是这么签订的，根据合同房屋层高应为5.6米，我想每层隔一层开旅馆，高度低了不够用，当时进屋看了，就去那一次，感觉高度差不多就签了合同，当年8月份施工前实际测量发现高度不够，无法开办经营旅店，双方解除租赁合同，李祥英赔我200,000元，交定金和收赔偿都有收据，当时给的现金，用于公司业务了，本人系沈阳宇之泰商贸有限公司法定代表人，大额现金往来很平常。2.被告沈阳中铁盛丰置业有限公司委托诉讼代理人邓肯对定金100,000元收据及支阳笔录发表质证意见，其同时提供了2016年6月30日李祥英签收房屋交接单，并称交接单已明确载明高度不够，李祥英对外租赁时对高度问题是明知的，仍然签订合同并收取定金，后因高度不够发生赔偿，其因自身过错导致的损失，我方无赔偿责任，承租人对高度在签约中也有过错，即使赔偿也不应是全额双倍赔偿，且其交易及赔偿是否实际发生无法确定，我方不同意承担赔偿责任，另我方提交2016年6月30日李祥英签收房屋交接单以证明李祥英收房时已明知高度不够，解除权已过除斥期间，合同不应解除。3.李祥英对被告沈阳中铁盛丰置业有限公司交接单质证，并称当时只是验了三门的，未验四门的，三门存在很多问题，高度凭肉眼直觉感觉二楼没有一楼高，合同约定每层5.6米，只是觉得二楼没一楼高，说了对方也没给测量，当时以为一楼也许是够的、二楼不够，后来租赁时经承租人实际测量才知道一楼差1.5米、二楼差2米，承租人打算每层隔两层当旅馆，这样合同履行不了，我赔了对方200,000元定金，扣除对方交的100,000元，我还损失了100,000元。一审法院认为，涉案商品房买卖合同、借款合同、抵押合同，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同解除的问题。其一，原告测量的案涉房屋一、二楼层高数据已经高于本院现场组织测量的数据，即便按原告较大数值即一楼层高4.2米、二楼层高3.5米计算，与合同约定的层高5.6米比对，一楼、二楼层高误差分别达到25%、37.5%，因房屋使用功能主要在空间，故案涉房屋楼层高度的大幅降低，必然对房屋使用功能和效果造成明显的限制和不利影响，以上情况属实，应当认定原告案涉房屋层高的降低确实对原告使用案涉房屋造成了严重影响、原告购房合同目的不能实现，按照相关规定，原告享有法定解除权，在此情形下，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司称原告解除权超过法定期限，不能成立；其二，虽然被告沈阳中铁盛丰置业有限公司举证购房时为现房，但并未举证双方查验情况，同时，在层高严重低于约定并致使合同目的不能实现的情况下，法定解除权不因买受人肉眼何时发现受有影响；其三，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司所称笔误问题，在明显与合同约定误差悬殊的情况下，原告不认可是笔误，且与该公司举证的相近门市多份合同文本比对情况看，原告案涉房屋购入单价和层高，均明显高于比邻的门市较大幅度，故该公司称属于笔误的说法，不能达到民事诉讼高度盖然性证明标准，该公司应承担相应的不利后果。鉴于上述情形，原告要求解除商品房买卖合同及相关贷款合同（抵押、担保），符合法定解除要件，应予支持。合同解除后，相关返还、赔偿及抵押涤除、备案撤销手续，依法处理。关于租赁定金损失的问题。其一，原告举证形成较完整的证据链条，符合民事诉讼高度盖然性标准，应认定其与案外人支阳租赁事实及租金赔偿事实；其二，但是，原告作为出租人、支阳作为承租人，签订租赁合同时对案涉房屋进行了查看，对高度问题虽无精准概念，但对签约后因高度问题不能实现租赁目的而解除租赁合同，均存在过错，且作为房主注意义务应略高于被告；其三，房屋层高不符合合同约定的5.6米，系被告沈阳中铁盛丰置业有限公司违约造成。鉴于上述情形，本院确定对上述100,000元租赁定金损失，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司承担40%比例。此外，物业、水电、垃圾清运费系收房后业主使用期间发生，原告应自行承担；层高误差幅度过大导致购房合同目的不能实现，原告所交的中介咨询费实际损失存在，系被告沈阳中铁盛丰置业有限公司原因造成，应予赔偿，且中介咨询费交费后，已完成的服务费用实际发生，如果存在未完成的服务，则因合同解除并非中介原因，相应中介服务中止，原告要求退还中介费，没有充分依据，且被告沈阳中铁盛丰置业有限公司亦不能提供证据证明存在中介机构已经退返部分中介费给原告的情形，同时，因购房合同解除，虽然原告接受了相应的中介服务，但因合同解除上述相应中介服务对原告亦无任何价值，而因此发生的中介费损失客观存在，故已付中介费损失，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司应予赔偿，另手续费捌拾元，被告沈阳中铁盛丰置业有限公司已经提供了相应服务，不应退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之判决如下：一、解除原告李祥英、赵极与被告沈阳中铁盛丰置业有限公司签订的沈北新区蒲河路27-51号网点4门商品房买卖合同；解除原告李祥英、赵极作为借款人与第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行作为贷款人及被告沈阳中铁盛丰置业有限公司作为保证人签订了个人贷款合同（抵押、保证）；二、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于判决生效后十日内给付原告李祥英、赵极已付首付款本金1,712,240元及利息（以1,712,240元为基数，自2013年4月28日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于判决生效后十日内给付原告李祥英、赵极已还第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行银行贷款本金及利息（截止实际给付之日止，以中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行明细为准）；四、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行贷款剩余本金（截止实际给付之日止，以中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行明细为准）；五、第三人中国光大银行股份有限公司沈阳东顺支行于被告沈阳中铁盛丰置业有限公司履行判决第四项下还款责任后三十日内，协助被告沈阳中铁盛丰置业有限公司办理沈北新区蒲河路27-51号网点4门商品房商品房抵押涤除；六、原告李祥英、赵极于本判决第五项下抵押涤除完成后十日内协助被告沈阳中铁盛丰置业有限公司办理撤销沈北新区蒲河路27-51号网点4门商品房合同备案；七、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于判决生效后十日内给付原告李祥英、赵极租赁定金损失40,000元；八、被告沈阳中铁盛丰置业有限公司于判决生效后十日内给付原告李祥英、赵极中介费损失2,980元；九、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17,049元，由被告沈阳中铁盛丰置业有限公司负担17,000元，原告李祥英、赵极承担49元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》、《个人贷款合同（抵押、保证）》均系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。各方均应遵照执行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》应否予以解除；2.如《商品房买卖合同》予以解除，则合同解除后的法律后果应如何处理。一、关于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。1.关于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。本院认为，首先、案涉商品房买卖合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况明确约定，案涉商品房的用途为商业，属钢混结构，层高为5.6米。但通过一审中李祥英、赵极向法庭提供的房屋高度测量视频显示，案涉房屋一、二楼层高的数据已经高于一审法院于2017年11月10日组织当事人到现场实际测量的数据，即便按李祥英、赵极提供的较大数值即一楼层高4.2米、二楼层高3.5米计算，与合同约定的层高5.6米对比，一楼、二楼层高误差分别达到25%、37.5%，即案涉房屋的层高远未达到合同约定的标准，中铁盛丰公司对此存在违约行为；其次，因案涉房屋的性质为商业用房，该房屋的使用功能主要在空间，现房屋楼层高度的大幅降低，必然对房屋使用功能和效果造成明显的限制和严重影响，即李祥英、赵极购买案涉房屋的合同目的不能实现，对此，李祥英、赵极享有法定解除权；第三，虽然中铁盛丰公司一审举证购房时为现房，但并未举证双方查验情况。且在层高严重低于约定并致使合同目的不能实现的情况下，法定解除权不因买受人肉眼何时发现受有影响；第四，庭审中，虽中铁盛丰公司主张合同约定的层高5.6米为笔误问题，但一方面，李祥英、赵极对此观点予以否认；另一方面，从一审中铁盛丰公司举证的相近门市多份合同文本的对比情况看，无论是案涉房屋的购买单价，还是房屋的层高，均明显高于比邻的门市较大幅度，故中铁盛丰公司的该项主张，不能达到民事诉讼高度盖然性证明标准，其应承担相应的不利后果。综上，一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》并无不当，本院对中铁盛丰公司的该项上诉主张不予支持。2.关于中铁盛丰公司提出李祥英、赵极的法定解除权因超过法定的合同解除权行使期限而归于消灭的主张能否得到支持的问题，本院认为，一方面，中铁盛丰公司既主张李祥英、赵极不具备案涉合同的解除权，而后又主张该解除权因超过法定的合同解除权行使期限而归于消灭，本身前后矛盾；另一方面，虽案涉房屋于2016年6月30日已完成实际交付，但在层高严重低于约定并致使合同目的不能实现的情况下，法定解除权不因买受人肉眼何时发现受有影响。同时，李祥英、赵极在发现层高不足的情况下曾要求换房，后双方就此事一直协商未果。故本院对中铁盛丰公司的该项主张不予支持。二、关于案涉《商品房买卖合同》解除后的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因中铁盛丰公司的违约行为导致涉案商品房买卖合同的解除，故中铁盛丰公司理应退还李祥英、赵极交纳的房屋首付款和利息以及由李祥英、赵极已偿还的银行贷款本金及利息。1.关于案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》应否予以解除的问题。本院认为，因李祥英、赵极办理贷款的目的就是为了购买案涉房屋，现涉案商品房买卖合同因中铁盛丰公司的违约行为已被解除，导致李祥英、赵极办理个人贷款合同的目的无法实现，故一审法院一并解除该合同正确。2.关于李祥英、赵极要求中铁盛丰公司赔偿房屋租赁定金损失和中介费损失的主张能否得到支持的问题。庭审中，虽中铁盛丰公司主张上述损失与其无关，其不应予以赔偿，但本院认为，通过李祥英、赵极于一审庭审中向法庭提供的租赁合同、定金收据、双倍赔偿定金收条及承租人支阳的陈述等证据材料，不仅可以认定李祥英、赵极与案外人支阳存在租赁关系及租金赔偿的事实，亦可以认定案外人支阳不能继续租赁案涉房屋及造成李祥英、赵极赔偿定金损失的原因系中铁盛丰公司交付的房屋层高不符合合同约定所致，对此，中铁盛丰公司应当承担相应的民事赔偿责任。至于中介费用损失，因案涉房屋的层高误差幅度过大，导致李祥英、赵极购房合同目的不能实现，且李祥英、赵极所交的中介咨询费亦实际发生。同时，案涉商品房买卖合同的解除并非中介机构的原因所致，故一审费用判令中铁盛丰公司赔偿部分定金损失和中介费损失的判决并未不妥，本院对中铁盛丰公司的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，中铁盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,098元，由上诉人沈阳中铁盛丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年三月一日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。