广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终339号上诉人(原审被告、反诉原告)：惠州市南天大新置业有限公司，住所地：惠州市河南岸银岭路8号南丰楼B2座302房。法定代表人：王智。委托代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王阳，男，汉族，1988年09月15日出生，住址：武汉市黄陂区，上诉人惠州市南天大新置业有限公司（下称南天大新公司）与被上诉人王阳因商品房销合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年9月27日，原审原告王阳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.判令解除原告与被告在2015年9月9日签订的《广东省商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告购房款220894元，并按照购房款的3%赔偿原告违约金6626元；3.判令被告自2015年9月10日起至实际返还之日止，以已收原告购房款220894元为基数，按照中国人民银行一年期同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息损失。4.判令本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：2015年9月9日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于惠州市惠城区××办事处××东××花园××房。该《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第2点约定：买受人于签署本合同之日，已付首期房款220894元，余房款279000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案。《商品房买卖合同》签订当日，原告向被告支付了购房首期款220894元，被告开具了编号为0001620的《房产销售专用收款收据》，并加盖了公章。由于办理按揭贷款的需要，原告在《买卖合同》签订后7个工作日内已将银行按揭贷款所需的全部资料提交给被告，并由被告转递贷款银行审核。但是，时至今日，被告也没有向惠州市房产管理局申请登记备案手续。原告认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》依法具备法律效力，双方均应当严格履行，原告已经完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务，但被告没有履行义务，其行为已经构成违约，经原告多次催告仍置之不理，严重损害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告南天公司辩称，我方认为原告要求解除合同的理由不能成立，双方于2015年9月9日签订商品房买卖合同后，原告仅向被告支付首期款220894元，剩余房款278900元，原告没有按照合同的约定办理银行按揭手续，也没有向被告支付，已经构成违约，因此，原告不享有合同解除权，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告南天公司反诉称，2015年9月9日，反诉原告和反诉被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定反诉原告将其开发建设的位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东路四路10号南贸花园10栋18层02号房（建筑面积：91.06平方米）出售给反诉被告，按建筑面积计价，该商品房总价款为人民币499894元，反诉被告于签署本合同之日，已付首期房款220894元，余房款279000元由反诉被告于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。第七条第1项第（2）点约定：反诉被告如未按本合同时间付款的，逾期超过90日后，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告按累计应付款的5%向反诉原告支付违约金。该合同附件《补充协议》第四条第1项还约定“如买受人在规定时间内未获贷款银行批准的，按揭款应当一次性支付出卖人。”合同签订后，反诉被告未按约定在合同7个工作日内办理银行按揭手续，经反诉原告多次催告，反诉被告拒不办理，也不按约一次性支付剩余房款279000元给反诉原告。反诉原告认为，反诉被告未按约定办理银行按揭手续，也不以现金支付剩余房款279000元，已构成违约，应当依法承担支付违约金的违约责任。而且合同约定的合同解除条件已经成就，反诉原告有权依法解除合同。为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2015年9月9日签订的《广东省商品房买卖合同》。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币13950元。3、判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。反诉被告对反诉原告的反诉辩称，反诉被告请求解除2015年9月9日签订的商品房买卖合同没有意见。反诉原告的违约金事实不成立。原告已经按照合同约定在7天之内已经将银行办理按揭手续的全部资料交付给被告。导致该房屋不能办理按揭的真正原因是原告支付给被告的购房首期款220894元，中间有200053元是被告的关联公司与原告有业务往来拖欠原告的货款，他们经过协商，与被告、原告、关联公司同意由被告用200053元抵扣购房首期款，被告承接200053元债务后，应当自行向首期款预售监管账户代原告支付首期款，但被告未支付，导致银行不办理按揭，并不是被告所称我方没有提交办理银行按揭手续资料。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2015年9月9日，原告王阳与被告南天公司共同签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告王阳购买被告南天公司开发的位于惠州市惠城区××办事处××东××花园××房，总价款为499894元，其中第六条付款方式及期限第2款约定：“买受人于签署本合同之日，已付首期房款220894元，余房款279000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。”其中第九条关于逾期交房违约责任约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。”2015年9月9日，被告南天公司向原告王阳出具了一份《房产销售专用收款收据》，载明收到原告王阳购房首期款220894元。该首期款是双方共同约定利用被告南天公司拖欠原告王阳的货款200053.74元冲抵，另包括2万元购房订金。原告王阳与被告南天公司支付该首期款后，被告南天公司实际没有把该首期款220894元支付到房产管理部门预售监管账户内，导致原告王阳未能顺利办理银行按揭手续。目前该商品房买卖合同没有在房产管理部门办理网签、备案等手续。在庭审中，双方共同确认同意解除该商品房买卖合同。另查明，原告王阳委托广东方正联合律师事务所律师王永平于2016年6月17日向被告南天公司发送律师催告函，要求被告南天公司办理备案登记，以便于原告王阳办理银行按揭，继续履行合同，并邮寄给被告南天公司。以上事实有当事人提交的身份证复印件、企业信用信息、广东省商品房买卖合同、收款收据、律师催告函、快递单等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告王阳与被告南天公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。根据双方的约定，该商品房买卖的付款方式是采用首期款加银行按揭的方式。一般来说，首期款应该由原告王阳直接向被告南天公司支付，但根据双方事先约定和确认，被告南天公司拖欠原告王阳的货款冲抵购买该商品房的首期款，被告南天公司为此也向原告王阳出具了首期款的收款收据，表明被告南天公司已经算收到被告南天公司支付的首期款。在该商品房买卖交易中利用抵扣货款方式支付首期款，是双方自行协商达成一致的意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效。现双方当事人在诉讼中均确认要解除该商品房买卖合同，没有损害其他人合法权益，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点之一是哪方属于未能履行该商品房买卖合同的违约方。这需要根据合同的约定和履行的实际情况来确定。根据商品房交易流程，办理商品房按揭、网签以及备案等手续的，需要把首期款支付到房产管理部门指定的监管账户。本案中，被告南天公司确认收到原告王阳通过冲抵货款支付的首期款后，应把该首期款支付到房产管理部门监管账户中，以便进一步办理商品房按揭、网签以及备案等手续。但没有证据表明被告南天公司确认收到原告王阳支付的首期款后按商品房交易要求把该首期款支付到监管账户。因此，应认定被告南天公司在商品房交易中存在违约行为，被告南天公司反诉原告王阳认为其存在违约责任，并要求原告王阳承担违约责任，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。根据双方合同约定的违约责任，被告南天公司违约的，应按已支付的购房款3%支付违约金。至于原告王阳主张资金占用期间的利息，双方在商品房买卖合同没有该违约责任约定，对于原告王阳该项主张，没有法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王阳与被告惠州市南天大新置业有限公司于2015年9月9日就位于惠州市惠城区××办事处××东××花园××号房共同签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被告惠州市南天大新置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告王阳退回购房款共220894元，并支付违约金6626元。三、驳回原告王阳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市南天大新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2433元（原告王阳已预交2433元），由被告惠州市南天大新置业有限公司负担。反诉费74.5元（反诉原告惠州市南天大新置业有限公司已预交2433元），由反诉原告惠州市南天大新置业有限公司负担。被告惠州市南天大新置业有限公司已多预交的反诉费不予退回，可以冲抵案件受理费，剩余的差额案件受理费由被告惠州市南天大新置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。当事人二审的意见上诉人南天大新公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、第四项;2、判令被上诉人王阳向上诉人惠州市南天大新置业有限公司支付违约金人民币13950元。3、判令被上诉人王阳承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误1、原审判决称，“该首期款是双方共同约定利用被告南天公司拖欠原告王阳的货款200053.74元冲抵……”，原审判决认定该事实没有任何事实根据。事实上，上诉人与王阳之间除了存在本案商品房买卖合同关系外，双方不存在任何其他法律关系，上诉人更不可能拖欠其货款。2、原审判决称，“被告南天公司实际没有把该首期款220894元支付到房产管理部门预售监管账户内，导致原告王阳未能顺利办理银行按揭手续。”原审判决认定该事实更缺乏事实根据。双方2015年9月9日签订《广东省商品房买卖合同》第六条明确约定，“买受人于签署本合同之日，已付首期房款220894元，余房款279000元由买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续。”按照该条款约定，买受人于签署本合同7个工作日内办理银行按揭手续是买受人的合同义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，应由买受人承担签署合同7个工作日内办理银行按揭手续的举证责任。被上诉人没有提供任何证据证明其履行了办理银行按揭手续的义务，据此应认定被上诉人没有办理银行按揭手续。原审判决凭空作出王阳未能顺利办理银行按揭手续的认定，认定事实明显错误。3、被上诉人的函件没有上诉人签收，原审判决认定其向上诉人发出函件，明显缺乏事实根据。二、原审判决适用法律错误如前所述，作为买受人的被上诉人没有按约办理银行按揭手续，也没有以现金的方式支付剩余价款279000元，即没有履行买受人支付价款的最基本义务，已构成违约应，当依法承担支付违约金的违约责任;而且合同约定的合同解除条件已经成就，上诉人有权解除合同，并不构成违约。原审判决要求上诉人支付违约金，没有合同依据和法律依据，适用法律明显错误。为了维护上诉人的合法权益，特向人民法院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王阳答辩称:同意一审判决，请求二审维持原判，尽快做出终审判决。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案二审中，经本院询问上诉人南天大新公司的意见，该公司称结合其他类似案件的处理结果，对本案一审的处理结果并没有意见，主要是请求二审对于一审中错误认定的事实和说理进行纠正。本院另查明，在本案一审开庭中，王阳主张用于冲抵本案首期款的是南天大新东莞公司所拖欠的货款200053.74元，因该部分款项没有进入按揭银行指定的专款账户导致王阳申请的按揭贷款未能得到审批通过。南天大新公司认可王阳所称的资金抵扣及相应的资金未进入专款账户，且已经将银行未能审批的情形告知了王阳。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。结合一审宣判后的上诉意见、补充意见及答辩意见，双方当事人对涉案房屋交易的经过及一审法院作出的裁判结果并无争议。本案二审中争议的焦点问题是，一审法院对于事实认定等方面是否存在瑕疵应当予以纠正。根据本案一审中双方当事人均认可的事实，是王阳向南天大新东莞公司供货后经结算有200053.74元货款尚未收取，并经协商一致将该部分款项作为王阳向南天大新公司购买房屋的首期款。因此，一审判决在查明事实部分将拖欠王阳部分货款的责任主体写为南天大新公司属于事实认定错误，本院依法予以纠正。此外，在南天大新公司同意用南天大新东莞公司拖欠的200053.74元货款冲抵等额首期款后，有义务用自有资金存入王阳申请按揭贷款的专款账户。由于双方当事人确认该200053.74元并未能进入按揭银行的专款账户这一事实，因此，无论办理按揭贷款的责任主体是王阳还是南天大新公司，都不可能得到贷款审批。综上所述，上诉人南天大新公司的上诉主张除一审法院认定事实部分有误外，其余没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审虽认定的事实部分错误，但适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2433元，由上诉人惠州市南天大新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年三月二十一日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。