贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1017号上诉人（原审原告）：蔡玉超，男，汉族，1963年6月25日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：彭洪涛，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义兴沛房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区高九路78号。法定代表人：都应平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢林华，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。上诉人蔡玉超因与被上诉人遵义兴沛房地产开发有限公司（以下简称兴沛房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初5089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡玉超上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人的诉请没有超过诉讼时效。兴沛房开公司在2007年因资金链断裂被列为问题房开导致上诉人无法起诉要求兴沛房开公司支付违约金，上诉人无法起诉是由于兴沛房开公司的过错所致。在政府的协调下，于2008年6月30日交房，但兴沛房开公司从未真正履行过交房义务，也从未完善交房手续，更从未支付过任何违约金给上诉人。2012年兴沛房开公司提起破产清算，上诉人以为兴沛房开公司已经破产，就没有继续维权。直到2016年，上诉人才发现兴沛房开公司仍然存在，遂向人民法院起诉。根据诉讼时效的相关法条，因2015年5月1日前为立案审批制，导致上诉人无法立案，而之后变更为立案登记制，因上诉人直到2016年才知道兴沛房开公司并未破产，并且涉案房屋能办理房屋产权证的时间也是2016年，故诉讼时效应当从2016年起算，并未超过诉讼时效。被上诉人兴沛房开公司在二审中未提交书面答辩意见。蔡玉超向一审法院起诉请求:1、判令兴沛房开公司支付逾期交房的违约金8183.78元；2、判令兴沛房开公司支付逾期办证违约金859.19元；3、本案诉讼费由兴沛房开公司负担。一审法院认定事实：2005年8月10日，兴沛房开公司取得遵义市商品房屋预售许可证[遵市商房预证遵市字（2005年）第030号]，该许可证载明兴沛房开公司开发建设的都市名苑住宅小区的E1-E2、F1、H1-H3、J、K、L栋经审查具备商品房屋预售条件，准予预售。2006年10月2日，蔡玉超与兴沛房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由蔡玉超向兴沛房开公司购买位于遵义市汇川区沈阳路“都市名苑”小区毓灵村D1幢1层2号房屋，建筑面积为147.08平方米，房屋总价款为255,919.2元。合同第八条约定，出卖人应当在2006年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人，出卖人据实可延期交房的情况包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、国家政策变动等；3、验收机构特殊原因未能按时进行验收时以呈报依据为准。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（商品房住宅交付使用批准文件），并签署房屋接收单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；3、产权部门影响延期不能办理除外。2007年10月22日，兴沛房开公司在遵义晚报上发出通知，告知都市名苑一期栋号为F1B1B2H1、D3D4H3、D1D2H2、B5B6、C1C2C3、E1E2、H4H5H6的购房业主在一个月内与该公司销售部联系交房事宜。蔡玉超于2006年10月2日向兴沛房开公司支付购房首付款85,919.2元，所购都市名苑小区D1栋1-2号房屋已办理产权登记，产权证号为黔（2016）遵义市不动产权第0022781号。一审法院认为：蔡玉超与兴沛房开公司于2006年10月2日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应恪守。蔡玉超主张实际交房时间为2008年8月30日，兴沛房开公司不予认可，蔡玉超也未提供相关证据予以佐证。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任，而本案原告却接受房屋并实际占有和使用，该行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定，双方即形成了房屋实际交付的事实。对于实际交房时间，根据兴沛房开公司出具的交房公告载明的时间，认定兴沛房开公司实际交房时间为2007年11月22日。因此，兴沛房开公司逾期交房的时间应截止至2007年11月22日，兴沛房开公司应支付从2006年10月31日起至2007年11月22日止的逾期交房违约金。合同约定办理产权登记的时间为商品房交付使用后90日内，兴沛房开公司未在期限内办理产权登记，应按已付房价款的1％支付逾期办证违约金。蔡玉超主张兴沛房开公司支付从合同约定的交房时间2006年10月31日起至实际交房时间2008年8月30日止的逾期交房违约金8,183.78元以及按已付房价款的1％支付逾期办证违约金859.19元。兴沛房开公司抗辩蔡玉超的该诉请已经超过了诉讼时效，不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定，蔡玉超应在2007年11月23日起的两年时间内向兴沛房开公司主张逾期交房违约金，在2008年2月22日起的两年时间内向兴沛房开公司主张逾期办证违约金，而蔡玉超至2017年11月2日才起诉主张该两项权利，诉讼中亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故蔡玉超的请求超过法律保护的两年诉讼期间，不应得到支持。综上，判决如下：驳回蔡玉超的诉讼请求。案件受理费25元（已依法减半收取），由蔡玉超承担。本院二审查明，2008年兴沛房开公司开发的“都市名苑”楼盘因经营管理不善，资金链断裂，大量购房户多次集体上访，被遵义市人民政府列为了“问题楼盘”。2009年11月18日遵义市人民政府专题会议纪要（遵府专议[2009]183号）载明，市、区两级法院暂停对涉及兴沛房开公司所修建“都市名苑”楼盘案件的处理。另查明，2013年11月4日，汇川区房开企业信访突出问题处置工作领导小组向遵义市汇川区人民法院发函，商请由遵义市汇川区人民法院就“都市名苑”12号楼36户业主要求兴沛房开公司赔偿迟延交房违约金的问题进行立案审理。本院查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为:根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，结合本院查明事实，蔡玉超因政府行为导致2013年11月4日才能就涉案房屋的违约金问题向人民法院起诉，故蔡玉超应当在2013年11月4日起的二年内向兴沛房开公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金的约定，该违约金为一次性债权，故蔡玉超也应于2015年11月4日前向被上诉人主张逾期办证违约金的权利。由于兴沛房开公司是否破产不属诉讼时效中止、中断的事由，故上诉人关于2016年才知晓兴沛房开公司未破产，诉讼时效应从2016年起算的上诉理由不成立，本院不予采信。因蔡玉超未举证证明有其它中止、中断诉讼时效的情形，故上诉人于2017年11月2日才向人民法院起诉超过诉讼时效，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡玉超负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡一雷代理审判员  何 容代理审判员  喻 茜二〇一八年三月二十日书 记 员  李 豪