北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初14973号原告：海孟玉，女，1949年3月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。被告：陈思琦，女，1987年7月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：侯景春，北京市中银律师事务所律师。第三人：王久朋，男，1985年10月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：侯景春，北京市中银律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，汉族，该公司法务专员。原告海孟玉诉被告陈思琦、第三人王久朋、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告海孟玉的委托诉讼代理人李小明、被告陈思琦、第三人王久朋、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼；第二次开庭原告海孟玉的委托诉讼代理人李小明、被告陈思琦和第三人王久朋及二人共同委托诉讼代理人侯景春、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海孟玉诉称：原告与第三人于2016年4月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：原告将其北京市昌平区×室房屋卖给第三人王久朋，合同购房款为235万元整，后由于第三人王久朋的问题将买受人变更为被告陈思琦，同时与被告约定购房款为286万元整，约定达成后原被告通过第三人我爱我家公司于2016年6月28日签订了《存量房屋买卖合同》，合同签订后原告履行了合同约定的义务，但被告却迟迟未支付全额购房款，原告为了维护其合法权益，特此向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付剩余购房款51万元；2、诉讼费用由被告承担。被告陈思琦答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告于2016年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中关于房屋价格为235万元的约定，系双方当事人真实意思表示，286万元仅为网签价格，双方从未就房屋价格进行任何变更，具体理由如下：1、原告陈述的事实与理由与事实不符，双方从未变更过房屋交易价格，双方仅变更了买受人，其他一切内容不变，根本不存在同时变更购房款为286万元的事实；2、原告主张的房屋价款变更不能成立，双方所签合同第十四（一）条规定双方可以根据具体情况对买卖合同内容进行变更，但变更需要签订书面补充协议的方式进行，因此如果双方确实对房屋价款进行了变更，应当通过签订书面文件的方式进行，正如本案的处理方式一致，根据双方所签《补充协议》，双方仅对买受人的主体进行了变更，不涉及房屋价款的变更，网签价格仅仅是为了办理贷款而填写，双方真实的交易价格并未发生变更；3、诉争房屋交易由第三人我爱我家公司提供居间服务，三方当事人签订的《居间合同》第四条第5款明确约定“甲乙双方认可网签合同价格以《买卖合同》成交价为准”，如“甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议”，因此根据三方就此进行的在先约定，买卖合同价格与网签价格不一致时，应当以买卖合同的成交价为准，同时网签系为防止“一房二卖”而进行的行政备案，与网签合同中的房屋交易价格仅为申请贷款与纳税的依据，本案中的网签价格不应作为双方关于诉争房屋真实的交易价格；4、双方所签订的《存量房屋资金自行划转声明》中，明确写明房屋价格为235万元；同时，第三人我爱我家在该房屋过户完成即全部交易流程结束后，所留存的交易记录中显示：该房屋价格为235万元，而非286万元。第三人系该房屋交易的专业经纪人、独立第三方，其全称组织、辅助、参与并见证了房屋交易的全部过程，就房屋交易价格及全部交易事实完全了解并亲自见证，因此当买卖双方就房屋交易价格理解不一致时，应当以第三人的记录、陈述为准，第三人关于房屋交易价格的陈述应当作为房屋实际交易价格的直接证明；4、原告就本次交易，已经提出过一次诉讼，案号为“（2016）京0114民初字15769号”，在该次诉讼庭审中的事实调查阶段，原告明确回复“235万，全收到了”，因此，原告认可房屋从未进行过价格变更，双方关于房屋交易的真实价格就是235万元。综上所述，房屋价格变化实为市场导向，原被告房屋交易恰逢房价迅猛增长的市场波动巨大的时期，原告的房屋的确在签订合同至过户完成期间价格有所上涨，原告就此心有不甘，总觉得卖亏了，因此多次找中介及被告要求追加房价。但是，市场波动属于正常商业风险，并不够构成追加房价的当然理由，原告一再找被告谈判及提出诉讼的行为，已经给被告造成了非常大的困扰和实际经济损失，故恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人王久朋答辩称：不同意原告的诉讼请求，双方交易的真实价格为235万元，并非286万元，理由与被告陈思琦答辩意见一致。第三人我爱我家公司答辩称：与我公司无关，我公司不发表意见。本院经审理认定事实如下：被告陈思琦与第三人王久朋系夫妻关系。2016年4月29日原告海孟玉与第三人王久朋在第三人我爱我家公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告海孟玉作为出卖人将位于北京市昌平区×室的房屋出售给第三人王久朋，房屋总价款为235万元，当日交付定金10万元。合同第四条的约定，第三人王久朋选择商业贷款154万元，除定金与拟贷款金额外的款项由第三人王久朋一次性支付给原告海孟玉，支付时间为过户前一天。合同第九条约定，原告海孟玉与第三人王久朋最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。根据支付记录显示，2016年4月29日，第三人王久朋支付定金10万元，2016年6月28日第三人王久朋再次支付两笔共计25万元。根据2016年6月28日诉争房屋的网签合同显示，此时诉争房屋的买受人由第三人王久朋变更为被告陈思琦，网签合同显示房屋总价款为286万元，向银行申请贷款金额为200万元，根据被告陈思琦提交的贷款信息显示，其实际贷款金额为200万元，与网签合同数额显示一致。根据诉争房屋的不动产权证书显示，2016年6月28日，双方办理了诉争房屋的过户手续，陈思琦取得了诉争房屋的权属证书。庭审中，被告陈思琦提交关于变更买受人的《补充协议》一份，签署日期为2016年5月2日，协议内容为将原告海孟玉与第三人王久朋签署的《北京市存量房屋买卖合同》的买受人由第三人王久朋变更为被告陈思琦，已缴纳的房款、费用变更为新买受人缴纳的房屋、费用，该协议未对原合同其他条款约定变更。被告陈思琦称因其与王久朋系夫妻关系，签署合同后之所以变更名称系父母要求将房屋登记在其名下，所以才和中介及出卖人沟通变更买受人，至于网签价格为286万元，是为了多贷款，并非双方变更了房屋总价款。关于该协议的形成过程，第三人王久朋称系居间方我爱我家公司先找其签署完毕后再去找原告海孟玉签署的，原告海孟玉、被告陈思琦、第三人王久朋称其处均没有原件。原告海孟玉对该《补充协议》不予认可，称其中的签名并非其本人签署，本案审理过程中，其提出针对签名的笔迹鉴定申请，第三人我爱我家公司称没有找到该《补充协议》的原件，故鉴定程序终止。根据被告陈思琦提交的2016年8月25日双方签署的关于房屋出租《补充协议》，协议内容为“2016年8月25日在我爱我家签署了房屋出租委托合同变更补充协议，甲方（即原告海孟玉，下同）将与标的房屋租赁关系及相关押金、收益一并转交给乙方（即被告陈思琦，下同）。即交付房屋起，房屋交付后发生的房屋风险责任由乙方承担。房屋租金每月4700元从2016年8月27日起归乙方所有。双方签署本协议后，再无任何房屋交付物业的违约责任。乙方不再追究甲方交房的违约金，甲方不干扰乙方的工作和生活，各方各自履行承诺”。被告陈思琦称因房屋涨价，原告海孟玉拖延交付房屋，后经协商双方签署了该协议，完成了房屋交付。另查，2016年9月28日，原告海孟玉以房屋买卖合同纠纷将王久朋诉至我院，案号为“2016京（0114）民初15769号”，诉讼请求为“撤销原告（即本案原告）与被告王久朋（即本案第三人）2016年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》”，主要理由为在订立合同时显失公平，该案以原告海孟玉撤诉而终结。庭审中陈思琦提交原告海孟玉与第三人我爱我家公司于2016年9月7日签署的《和解协议》一份，该协议显示因居间合同纠纷，第三人我爱我家公司补偿海孟玉5万元，原告海孟玉在收到该补偿金后，与我爱我家公司的纠纷一次性解决，不再主张任何权利，陈思琦称该协议签署的背景为原告海孟玉在签署《北京市存量房屋买卖合同》后反悔了，觉得卖低了，就以第三人我爱我家公司的员工私下收钱并且把房屋价格卖低了为由与第三人我爱我家公司发生争议，后双方达成的该协议，原告海孟玉称是因为中介有人违规才给的补偿。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《存量房屋买卖合同》《补充协议》《和解协议》、2016京（0114）民初15769号案件材料、房屋所有权证书及各方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定，全面履行自己的义务。本案中，原告海孟玉与第三人王久朋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，庭审中，各方均认可在该合同履行过程中，买受人由第三人王久朋变更为被告陈思琦，庭审中，双方争议的焦点问题为是否变更了房屋总价款，结合各方提交的证据，本院分析如下：首先，依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条关于权属转移登记的约定，出卖人和买受人约定最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续，依据该合同第四条第（二）款第2项的约定，买受人选择商业贷款的方式支付大部分房屋价款，出卖人和买受人一致同意买受人一次性支付除定金和拟贷款金额外的其他房屋款项，且支付时间为过户前一天，从合同实际履行情况来看，买受人在签署合同时支付定金10万元，签署合同后，实际取得银行贷款金额200万元，2016年6月28日，买受人又支付了25万元，此时出卖人共计取得价款235万元（包括拟贷款金额），当日出卖人与买受人办理了诉争房屋的权属转移登记手续，买受人即被告陈思琦取得了诉争房屋的不动产权证书。根据以上事实，本院认为根据合同约定，在买受人未付清除定金和拟贷款金额外的所有成交总价款之前，出卖人有权拒绝办理过户手续，但从实际履行来看，除拟贷款金额外，买受人在向出卖人支付了35万元（包括定金）之后，出卖人便配合买受人办理了房屋所有权转移登记手续，显然，假如双方确已协商一致变更房屋总价款为286万元，除拟贷款金额外，在买受人仅付35万元尚欠51万元的情况下，原告海孟玉便配合办理了房屋过户手续，既与合同约定不符，亦有悖常理。其次，2016年6月28日，诉争房屋过户至被告陈思琦名下，2016年8月25日，双方签署《补充协议》对诉争房屋交付问题进行了补充约定，2016年9月28日，原告海孟玉将王久朋诉至本院，以显失公平为由要求撤销双方在2016年4月29日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，从其起诉的时间来看，当时诉争房屋已完成了过户和交付，合同已实际履行完毕，在该案的起诉书中和庭审中，原告海孟玉均认可房屋成交价格为235万元。综上，原告海孟玉与第三人王久朋针对诉争房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，在合同履行中，双方协商一致变更了买受人，被告陈思琦作为变更后的买受人与原告海孟玉签署了网签合同并办理了房屋所有权转移登记，虽然网签合同中载明的房屋价款与双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的价款不一致，但实际上双方是按照《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋总价和过户时间履行合同，且已依约履行完毕，在原告海孟玉第一次起诉时，其亦认可诉争房屋的成交价为235万元，故其要求支付剩余51万元没有事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。关于原告海孟玉主张的与第三人王久朋签署的《北京市存量房屋买卖合同》和与被告陈思琦签署的网签合同是两份独立的合同，与第三人王久朋签署的《北京市存量房屋买卖合同》没有实际履行，应当按照与被告陈思琦签署的网签合同履行的意见，与查明的事实不符，本院不予认可。关于被告陈思琦和第三人王久朋的答辩意见，合理部分本院予以采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告海孟玉的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告海孟玉负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚小锋人民陪审员  屈广玉人民陪审员  赵惠云二〇一八年三月二十八日书 记 员  张思维