湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初4528号原告：李玲，女，1971年4月27日出生，汉族，住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。被告:齐文明，男，1969年11月28日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：魏亚锋，湖北林熙律师事务所律师。原告李玲（以下简称李玲）诉被告齐文明（以下简称齐文明）物权纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案因涉及刑事案件，本院于2016年11月29日作出中止裁定书，裁定中止本案审理，刑事案件判决生效后，本案恢复审理。原告李玲的委托诉讼代理人李强，被告齐文明及其委托诉讼代理人魏亚峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李玲向本院提出诉讼请求：1、被告齐文明赔偿原告李玲占用房屋损失共计236600元；2、被告齐文明向原告李玲赔偿承担违约金损失60000元；3、本案的诉讼费用由被告齐文明承担。事实和理由：李玲长期居住在北京，拥有一间位于武汉市江岸区台北二路金融花园2栋2单元701室155.09平方米房屋（以下简称涉诉房屋），李玲曾让案外人李军帮忙留意转让，齐文明通过他人认识李军，并在李军的安排下于2009年5月住进李玲所有的房屋，2010年10月19日，齐文明在李玲未确定单价、无书面委托的情况下与李军签订《购房协议》，李玲不认可并多次要求齐文明搬离均遭拒绝，齐文明通过起诉要求李玲履行《购房协议》，被法院驳回。李玲再次要求齐文明搬离遭拒绝。李玲于2015年12月15日将房屋转卖给董是，但齐文明仍占用房屋，李玲被迫向信访部门投诉，有关部门责令齐文明于2016年5月20日腾退搬离。李玲认为齐文明的行为给自己造成巨大的损失，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告齐文明辩称：1、齐文明不构成侵权，李玲起诉齐文明系占用房屋，属于一般侵权，包括四个构成要件，其中之一系行为人存在过错，齐文明并无过错，齐文明不存在故意行为，走正常的买卖程序，李军将钥匙交予齐文明后，齐文明合理合法住进房屋；2、李玲在诉状也称让案外人李军帮忙转让，也就是李军系李玲的代理人，无论李军的买卖行为是否得到李玲的追认，但是李军将钥匙交于齐文明，齐文明进去居住，这个事实表明齐文明不存在过失，此行为可认为是表见代理；3、本案若有侵权，系由第三人李军造成，李玲应当向李军主张权利；4、李玲自身存在过错，李军作为李玲帮忙留意转让的代理人，6年时间之内对房屋的买卖情况或者使用情况不闻不问，在2013年得知李军将房屋卖给齐文明的情况下，仍不积极采取相应法律手段，李玲自己存在过错；5、一般侵权责任的诉讼时效系两年，李玲至少在2013年夏天知道李军将房屋卖给齐文明，且齐文明已经住进该房屋，即便齐文明确实系有侵权行为，李玲在2013年夏天应当知道该行为，而其在2017年起诉，已经过了诉讼时效，或者至少2013年之前的行为已经过了诉讼时效；6、对房屋的损失金额不认可。请求法院驳回李玲对齐文明的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李玲与案外人李军系姐妹关系。2010年8月，案外人李军称自己系涉诉房屋的所有权人，擅自将房屋借给齐文明使用，其后双方商量买房事宜，2010年10月17日齐文明向案外人李军支付购房款16万元，同年10月19日，齐文明与案外人签订《购房协议》一份，协议所涉房屋位于武汉市江岸区台北二路金融花园2栋2单元701室（建筑面积155.09平方米），协议约定：房屋总价48万元整;首付16万元后，对此房屋进行过户；过户完后，支付剩余款项。嗣后，齐文明多次通过银行转账、现金给付、债务转房款的方式向案外人李军支付购房款19万元。2015年5月22日齐文明起诉至江岸区人民法院，要求李玲李丽及案外人李军继续履行《购房协议》，将江岸区台北二路金融花园2栋2单元701室房屋过户到齐文明名下，武汉市江岸区人民法院于2015年8月21日作出（2015）鄂江岸民初字第01590号民事判决书，认为案外人李军的处分行为无效。齐文明在未了解诉争房屋产权人的情况下，即付款购买诉争房屋系导致本案诉讼发生的根本原因，该购房行为亦不符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的构成要素。故判决书驳回齐文明的诉讼请求。判决生效后，齐文明仍在涉诉房屋内居住至2016年5月20日。另查明，武汉市江岸区人民检察院就案外人李军擅自将李玲房屋出售给齐文明，并多次从齐文明处取得购房款一节于2016年8月18日向武汉市江岸区人民法院提起公诉，该院于2017年2月25日作出（2016）鄂0102刑初1079号刑事判决书，认为案外人李军以非法占有为目的，采用虚构事实的方式骗取他人财物，数额巨大，行为已构成诈骗罪，判决李军犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，并责令李军退赔齐文明经济损失350000元。李军不服该刑事判决上述于武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2017年9月18日作出（2017）鄂01刑终410号刑事裁定书，刑事判决书认定李军明知自己无权处分涉案房产，仍以产权人的身份卖房且向产权人李玲隐瞒数年，而上述房产的处分行为事后亦未得到实际产权人的追认，致使齐文明蒙受巨大经济损失。上述行为符合诈骗罪的法律特征，故判决驳回上述，维持原判。李军至今未退赔齐文明相关经济损失。还查明，2015年12月15日，李玲与案外人董是签订《武汉市存量房买卖合同》，约定李玲将涉诉房屋以120万元价格出售给董是，董是通过贷款方式支付房款，李玲在房款全款到账15个自然日将房屋交付给董是，合同还约定李玲逾期交付的逾期10日以内，按照房屋总价款万分之五/日支付违约金，超过10日的按照房屋成交总价的5%支付违约金。2015年12月李玲与董是办理了房屋产权过户登记手续，2015年12月29日涉诉房屋被登记至董是名下。2016年6月17日，董是向武汉仲裁委员会提出仲裁申请，请求为李玲支付逾期交交房违约金6万元，2016年9月3日武汉仲裁委员会出具（2016）武仲调字第000000790号调解书，双方达成调解协议由李玲支付逾期交房违约金3.5万元。审理中，李玲申请对涉案的房屋从2009年5月到2016年5月20日的租金进行评估，本院委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司武汉分公司进行评估，该公司于2016年11月4日向本院发出退案函，称因李玲未在规定时间内缴纳评估费用，故退案。就租金标准，李玲向本院提交了武汉市江岸区毅刚荣华房地产中介服务部出具的证明,载明涉诉房屋每月租金2009年为2800元，2010年为2900元，2011年为3000元，2012年为3100元，2013年为3200元，2014年为3300元，2015年为3400元。本院认为，本案中李玲将其所有的房屋委托其姐姐李军进行管理，李军明知自己无权处分涉案房产，仍以产权人的身份卖房，而上述房产的处分行为事后亦未得到实际产权人的追认，致使齐文明蒙受巨大经济损失，其行为已构成诈骗罪，齐文明系李军诈骗罪的受害者，其占用涉诉房屋的原因也是李军的诈骗行为导致。在（2015）鄂江岸民初字第01590号民事判决书生效之前齐文明并无占用李玲涉诉房屋的故意和过错，李玲之前的损失系自己姐姐李军的犯罪行为行为导致，不应由齐文明承担相应的赔偿责任。在（2015）鄂江岸民初字第01590号民事判决书生效后，齐文明已明知自己和李军之间的买卖行为无效，涉诉房屋归李玲所有，其应将涉诉房屋及时腾退给李玲，其未予腾退故应承担房屋的占用费。但涉诉房屋于2015年12月29日已登记至案外人董是名下，涉诉房屋占有、使用、收益的权益已归董是享有，李玲向齐文玲主张2015年12月29日之后的房屋占用费的主张本院不予支持。对于房屋占用费的计算标准，虽然李玲申请进行评估后未缴纳相应的费用，但其损失客观存在，且其提交的中介服务部出具的证明具有一定的证明力，本院予以采纳。故按照3500元/月的标准，计算从2015年9月8日（判决书生效之日）至2015年12月29日的占用费共计3500元/月×3月+3500元/月×（21÷31）=12870.97元。对于李玲要求齐文明承担自己逾期交房违约金35000元的诉讼请求，因违约金的约定系李玲与案外人董是之间的约定与齐文明无关，且李玲在明知齐文明还占用房屋，自己以及姐姐李军未就房款退还以及退房事宜与齐文明达成一致的情况下，还将涉诉房屋出售，并约定了违约金，属于自行扩大损失，对其要求齐文明赔偿该部分费用的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告齐文明于本判决生效之日起十日内向原告李玲支付房屋占用费12870.97元；二、驳回原告李玲其他诉讼请求。减半收取案件受理费2875元，由原告李玲负担2600元，被告齐文明负担275元（此款李玲已预付本院，两齐文明应随同上述判决款项一并支付李玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  马 佳二〇一八年三月十三日法官助理  何仕伟书 记 员  卜 凡