广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24304号上诉人（原审被告）：周希光，男，1977年2月22日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市，委托诉讼代理人：薛德明，广东明揆律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巾莉，广东明揆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘启良（曾用名甘平），男，1963年3月9日出生，汉族，身份证住址海南省儋州市，委托诉讼代理人：刘潮军，广东沁森律师事务所律师。上诉人周希光因与被上诉人甘启良租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。周希光上诉请求：1、撤销原判第一、二、三、四项，改判驳回甘启良的诉讼请求。2、本案一审和二审案件受理费均由甘启良承担。事实与理由：1、本案所涉土地是由甘启良承包、使用和控制的，没有交付，周希光是不可能占有和使用的。而且，向承租人交付租赁物也是我国《合同法》第212条和第216条规定的出租人的法定义务。因此，甘启良应当主动向周希光交付约定的土地。仅依据《租赁合同》第三条第2款关于周希光不办理入场手续即视为接收了土地的约定，来认定甘启良已经向周希光交付土地，是错误的。2、甘启良提供的照片和视频均为其单方拍摄，不具有真实性、合法性和关联性，不能作为认定甘启良交付土地和周希光至今仍在使用土地的证据。3、涉案土地的性质为农用地，依法不能作为工业用地使用，致使土地上建造的大棚被政府有关部门强行拆除；虽然周希光签约后即向甘启良交付了水电保证金，但涉案土地上一直未通水通电。周希光事实上根本无法按照合同约定使用土地。甘启良严重违反了我国《合同法》第216条规定的出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途的规定。根据我国《合同法》第67条规定，周希光有权拒绝向甘启良交付租金，不存在未支付租金的违约行为。4、由于涉案土地根本无法建设和使用，周希光早已于合同约定的免租期内2015年7月告知甘启良并搬离涉案土地，此后未再使用过涉案土地。双方之间的租赁合同事实上已于2015年7月终止。甘启良于两年后的2017年8月8日单方面向周希光出具律师函并要求解除合同，不能作为认定合同解除日期的依据。5、《租赁合同》第6条第6款中的“因本合同终止甲方提前收回该地块时”中的合同终止，应当是指《租赁合同》依法经法定程序确定终止，而非指甘启良单方面通知终止。因此，不能以甘启良通知解除合同的日期为准，适用《租赁合同》第6条第6款规定的两倍租金标准计算场地占用费。综上所述，原判第一、二、三、四项判决均是错误的，应予撤销。周希光在庭审补充意见如下：1、（交付条件）根据租赁合同第12-1-1条和水电保证金收据，涉案场地必须具备下列交付和使用条件才能交付给周希光：（1）甘启良在合同签订之日起三个月内（即截止2014年12月31日，也即租赁期限起算前）搭建600㎡、高度为11米的铁棚；（2）用石粉平整所有场地；（3）通水通电。但是，租赁合同签订后至今，甘启良没有用石粉平整场地，没有通水通电，搭建的铁棚也因违反土地用途被政府拆除。场地根本不具备交付和使用条件，甘启良不可能交付，周希光更不可能接收。2、（交付手续和证据）租赁合同第3-2条明确约定入场交付手续应由双方共同书面确认，但双方没有书面确认交付手续。甘启良提供的视频和照片依法不能作为场地交付的证据，原判以其中堆放的废旧摩托车等物品与周希光从事的业务相符，即以此为认定场地交付的证据，是不成立的。甘启良也不能提供其他合法有效的证据予以印证。3、（场地中堆放的摩托车）周希光放置于场地的摩托车，是双方在办理交付前的准备工作中临时放置的，并不能视同已经交付，不能作为场地交付的证明，不能因此认定场地已经交付。4、（未交费未催促未产生任何费用）周希光在合同约定的免租期届满后从未交付租金和甘启良从未催促周希光交付租金的事实，场地在租赁合同签订后从未产生水电费、垃圾费、排污费、治安费以及其他任何费用的事实，周希光于2015年9月租赁新的经营场所的事实，均印证了场地从未实际交付周希光使用这一事实。至于甘启良的律师函，在合同约定的起租日8个月后才发函催交租金，且发函后10天起诉，不合情理，完全是为本案诉讼需要而作，不应采纳作为认定相关事实的依据。5、（免租期终止合同）由于无法使用场地，周希光早已于合同约定的免租期内2015年7月与甘启良终止合同并将摩托车搬走，租赁其他场地经营。双方之间的租赁合同事实上已于2015年7月终止。甘启良于两年后的2017年8月8日单方面向周希光出具律师函并要求解除合同，不能作为认定合同解除日期的依据。6、（有权拒交租金）退一步讲，即使甘启良向周希光交付了场地，因场地不符合约定和法定条件，周希光无法依约使用场地。7、（违约责任条款无效）甘启良将农用地租给周希光作建设用地使用，违反了《土地管理法》第4条、第12条等关于土地用途管制的规定，属于违反法律的强制性规定。根据《合同法》第52条，应认定双方签订的租赁合同无效。因此，租赁合同中关于滞纳金、2倍场地占用费的违约责任的条款亦属无效。甘启良辩称：1、同意一审判决，请求驳回周希光的上诉请求，一、二审费用由周希光承担。2、场地已经通水通电，而且周希光已经实际使用水电。3、交付场地的问题，双方确实没有书面交接，但我们提交的视频有证实周希光已经实际使用。4、已经给了周希光两年使用，第6个月开始去催收费用。5、周希光因为没有按合同约定支付租金，而且经过催收之后没有支付，所以我方依法可以单方解除合同。6、本租赁合同成立生效，即使无效，周希光依法也应该支付使用费。7、我方只是出租一块空地给周希光使用，堆放东西并不涉及建设性内容，所以合同有效。甘启良向一审法院起诉请求：1、确认甘启良与周希光于2017年8月8日解除租赁合同关系，周希光向甘启良交还土地；2、周希光支付从2017年1月1日至2017年8月8日期间租金111180元以及从2017年1月1日至租金付清之日止的滞纳金；3、周希光支付从2017年8月9日起按每月30600元计算至实际交还土地之日止的涉案地占用费；4.本案诉讼费由周希光承担。一审法院认定事实:2014年10月1日，甘启良与周希光签订《租赁合同》，约定：甘启良出租位于广州市白云区钟落潭长沙布松岭、总面积8500平方米的土地给周希光使用；租赁期限从2015年1月1日起至2030年12月31日止，其中从该地块交付之日起24个月为免租期，免租期内使用该地块及其所占地块的土地使用税、水、电、通讯、卫生、排污处理、安保以及街道等费用由周希光承担，免租期届满之次日起计付租金；2017年1月1日至2022年12月30日月租金为15300元（单价1.8元/平方米），2023年1月1日至2027年12月31日月租金为19550元（单价2.3元/平方米）；周希光最迟须在合同约定租赁期开始之日与甘启良办理入场交付手续，由双方书面确认，逾期不来办理入场手续，则视周希光在租赁期开始之日接收了该地块；在该地块上搭建建筑物所需全部合法手续由周希光自行到相关政府部门办理，费用由周希光自行负担；周希光拖欠租金等应付费用的，每逾期一日，按欠缴金额的万分之五向甘启良支付滞纳金；周希光收到甘启良的交款通知后拖欠租金或有关费用达一个月以上，甘启良有权单方面解除本合同，周希光仍应支付欠缴的所有费用；因合同终止甘启良提前收回地块时，周希光应在甘启良发出书面通知的7日内交还地块，逾期不还，甘启良有权要求周希光每天按照合同终止前一个月的2倍租金标准按比例缴纳场地占用费。签订合同后，周希光于2014年10月27日向甘启良支付了水电保证金30000元。2017年8月7日，甘启良委托律师向周希光发出律师函表示：按照双方签订的租赁合同约定，周希光自2017年1月1日起至2022年12月30日应支付月租金15300元，甘启良在合同签订后已交付使用，但周希光至今未按约定支付租金，要求周希光支付从2017年1月1日起至收到该函止租金112784元（至2017年8月11日）和滞纳金6420元，并因周希光在合理时间内未支付租金，解除双方的租赁合同关系，周希光应在收到该函三日内交还地块并清理完毕在该地块的物品。该律师函于2017年8月8日签收。诉讼中，甘启良提供了涉案场地的图片和视频到庭，拟证实周希光至今仍在继续使用涉案土地。经庭审质证，周希光认为其承租涉案场地时用于经营摩托车的报废回收业务，签订合同后其向甘启良支付了款项105000元由甘启良建造大棚，但是大棚建好后一直没有通电，其只是将摩托车放置在涉案场地里，并没有将机器搬进场地使用过，2015年7月左右大棚被政府部门拆除后，其已搬走了摩托车，并未再使用过涉案场地。以上事实，有《土地承包合同书》、《租赁合同》、律师函、送达证明、照片、视频、收据及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：甘启良与周希光签订《租赁合同》，由甘启良出租涉案场地给周希光使用，周希光向甘启良支付租金等费用，甘启良与周希光之间的租赁合同关系成立，双方均应恪守履行合同义务。双方对于甘启良是否已经向周希光交付场地使用的问题存在争议，对此一审法院认为：一、甘启良提供的照片和视频显示，涉案场地现场堆放了大量的废旧摩托车及拆件、轮胎、铁架及三轮车等物品，与周希光从事的摩托车回收报废业务相符；二、周希光承认曾放置了摩托车在涉案场地，侧面印证场地交付给周希光的事实；三、《租赁合同》约定，周希光最迟须在合同约定租赁期开始之日与甘启良办理入场交付手续，由双方书面确认，逾期不来办理入场手续，则视周希光在租赁期开始之日接收了该地块。结合涉案场地的现状、周希光的陈述以及合同约定分析，足以证实甘启良于2015年1月1日已交付涉案场地给周希光使用至今。周希光抗辩从大棚拆除后一直未再使用过场地，但并未提供任何证据证实其曾因无法继续使用场地向甘启良提出异议要求解决处理或者已向甘启良腾空交还涉案场地，因此，一审法院对其抗辩不予采纳。按照《租赁合同》约定，场地交付之日起24个月为免租期，故从2017年1月1日至2022年12月30日周希光应当向甘启良支付每月租金15300元。周希光至今未支付过甘启良任何租金，亦未在催告后合理期限内履行，已经构成违约，甘启良于2017年8月7日发出律师函要求解除租赁合同于法有据，一审法院予以支持，并据此确认《租赁合同》于律师函被签收之日即2017年8月8日解除。甘启良主张周希光腾空交还涉案场地并支付租金、滞纳金、场地占用费合理合法，一审法院予以支持。《租赁合同》约定每逾期一日支付租金按欠缴金额的万分之五支付滞纳金，周希光在甘启良发出书面交还土地通知的7日内未交还土地的，周希光每天按照合同终止前一个月的2倍租金标准按比例缴纳场地占用费，但并未明确约定每月租金的具体支付时间，因此，周希光应当向甘启良支付2017年1月1日起至2017年8月8日止的租金111180元（15300元/月×7个月+15300元/月÷30天×8天）以及该款按照每天万分之五计算从起诉之日起即2017年8月17日至实际付清之日止的滞纳金，并且周希光应当按照30600元/月支付从2017年8月16日起计算至实际腾空交还场地之日止的场地占用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、确认甘启良与周希光签订的2014年10月1日《租赁合同》于2017年8月8日解除。二、自一审判决生效之日起三日内，周希光向甘启良腾空交还2014年10月1日《租赁合同》所涉的位于广州市白云区钟落潭长沙布松岭、总面积8500平方米的场地。三、于一审判决生效之日起三日内，周希光向甘启良支付2017年1月1日起至2017年8月8日止的租金111180元以及该款按照每天万分之五计算从2017年8月17日起至实际付清之日止的滞纳金。四、于一审判决生效之日起三日内，周希光向甘启良支付按照30600元/月计算从2017年8月16日起至实际腾空交还场地之日止的场地占用费。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1326元，由周希光负担，并于一审判决书送达之日起三日内迳付给甘启良。二审期间，周希光提交证据如下：1、通知证人周某出庭作证，该证人庭审证称：2015年周希光请其在案涉场地帮忙安装水电，当时现场搭了一个大棚，现场还有两个作为宿舍用的集装箱；后来我听周希光说大棚被政府拆除了；周希光后来另租了场地，不清楚周希光是否还继续使用案涉场地；在这次开庭（2018年1月22日）的上个月我还在案涉场地拿了几件救生衣；2、涉案场地照片，证明涉案场地至今不符合租赁条件。3、土地承包合同，证明周希光在2015年9月1日已经租赁新的经营场所。拟证明：1、涉案场地至今没有通水通电，也没有用石灰平整场地，搭建的铁棚也被政府拆除，不符合交付条件。2、甘启良至今未交付场地给我方使用。3、场地上的摩托车是临时放置的。4、2015年8月终止合同，周希光放置的摩托车已经搬走。甘启良对上述证据发表质证意见如下：1、证据一真实性、合法性、关联性不予确认，应以证人今天庭审回答法官及甘启良方的问题为准，而且证人的陈述只是对建棚的事实知晓，其他事实不知晓。证人称铁棚被勾倒后又建了个办公室，由此可知周希光一直使用案涉场地。鉴于证人与周希光的关系，其不会无端的走去案涉场地，肯定是周希光继续使用场地。2、证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，照片时间拍摄不清楚，不能证实当时状态。3、证据三的真实性、合法性、关联性不予确认，这是周希光与第三方签订的合同，我方无法证实真实性、合法性，关联性与本案无关，即便其与第三人签订该合同，并不能排除周希光一直使用甘启良的土地。甘启良提交证据如下：1、通话、微信记录光盘一张及语音转化文字内容，证实2017年6月、7月，甘启良致电要求周希光搬离案涉场地，要求周希光清走场地内的约两百台摩托车，周希光不承认有那么多台，但同意搬走场地内的物品，并要甘启良的人先进场；双方因水电的功率、费用及拆棚后费用的负担等发生争执，甘启良指责周希光没有交电费导致停电，周希光则认为给的电量不够用；2、（2017）粤0111民终13765号案材料，证实甘启良与广州市广通驾驶员培训有限公司于2017年6月16日就案涉场地签订合同并收取广州市广通驾驶员培训有限公司诚意金100000元，因甘启良无法按双方约定2017年6月30日交付场地，广州市广通驾驶员培训有限公司起诉至法院要求甘启良赔偿20万元，双方经调解甘启良应赔付150000元给广州市广通驾驶员培训有限公司。甘启良于2018年1月10日已向广州市广通驾驶员培训有限公司支付8万元3、钟落潭镇长沙埔村民委员会出示的证明，证实上诉人甘启良承包的长沙埔村“松岭”，面积16.376亩，为生产建设用地以及标有2015年影像图（共两张，一张为实地影像图、另一张为手绘地形图，均盖有长沙埔村委会公章、白云区国土资源规划局钟落潭国土规划所印章）拟证明案涉土地的位置和土地性质为未利用地。上诉人周希光对上述证据发表质证意见如下：1、通话录音真实性没有异议，关联性不予认可，该录音不能证明甘启良的证明内容，也不能证明周希光继续使用涉案场地，而且周希光明确回答甘启良已经没有摩托车在涉案场地。微信语音记录真实性没有异议，但甘启良发送的内容没有客观反映案件事实，而且周希光在微信回复内容中明确答复甘启良涉案场地没有电可以用；2、诉讼文书及传票、调解书予以认可，其余均不予认可，而且这些证据不能证明甘启良的证明内容，与本案也不具有关联性。民事调解书内容只能说明甘启良没有清空涉案场地，并不能说明是周希光一直在使用涉案场地导致甘启良无法清空；3、对村民委员会出具的证明所证明的内容的三性都不予确认，其中，村委会证明说这个土地为生产建设用地与村委会与甘启良签订的土地承包合同书中所称的这个土地是荒坡地，两种说法是相互矛盾的，而且，村委会也无权出具关于土地性质的证明，生产建设用地的土地性质必须由相关部门认定才有效。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对周希光的上诉意见，本院分析认定如下：一、关于周希光以案涉土地系农用地为由认为合同无效的意见，经查，根据甘启良提供的盖有广州市白云区国土资源规划局钟落潭国土规划所印章的影像图可知案涉地块为未利用地，并不是农用地，且从双方所签订合同可知，双方约定应按地块性质使用土地，故双方的约定并未违反禁止性法律规定，对周希光提出合同无效的意见不予采纳。二、关于场地是否交付及使用的问题。根据甘启良提供的视频和照片、合同的约定及双方的通话记录，可知案涉场地已实际交付并由周希光控制使用，一审已充分论述，二审不再赘述。此外，周希光上诉提出甘启良提供的照片和视频均为单方拍摄，不具有真实性、合法性和关联性，不能作为认定甘启良交付土地和周希光至今仍在使用土地的证据的意见，经查，该视频资料能真实反映现场情况，且周希光在一审庭审对该视频资料的真实性亦无异议，故对周希光的该意见不予采纳。三、关于合同的履行及违约责任。周希光上诉提出甘启良未按合同约定提供水电、搭建大棚及平整场地而交付场地，导致案涉场地无法使用的问题。双方对于大棚被拆及水电的使用情况陈述如下：甘启良在一审庭审陈述，已将大棚搭建好且有水电，周希光因经营报废回收摩托车等打包废铁生意而需要增加电压，后来违章所建大棚被相关部门拆除，周希光又一直没有交过电费，所以导致停电；周希光则认为一直没有水电，所以没有将相关机器设备搬到案涉场地，只是将摩托车放在场地，在2015年7月大棚被拆后便搬离。对此，本院根据双方提供的通话、微信记录等相关证据及结合双方陈述查实，签订合同后，周希光已实际占用案涉场地，后双方因大棚被拆及水电的电量问题发生争执，并非周希光所述因没有水电导致无法使用。综合以上事实，本院认为，根据双方签订的合同可知，周希光在签订合同前已对该土地性质进行充分了解，其按租赁用途向相关部门报建及审批，并自愿承担相关风险。从整个合同的内容来看，甘启良主要义务是提供土地，并由周希光自行根据经营用途办理报批手续，故即便周希光认为因水电被停、大棚被拆无法实现其经营目的，亦不能以此为由不支付租金，况且从本案实际履行情况来看，周希光一直将废旧摩托车存放在案涉场地，可视为其使用案涉场地的一种形式；周希光若认为因上述情况导致无法经营，理应与对方协商，清空场地并提出解除合同，但其一直未提出，且根据双方通话记录可知，甘启良于2017年6、7月一直催促其搬离场地，但周希光却未搬离并一直占用场地，故一审判令其支付租金并无不当。关于逾期交付场地支付双倍租金的问题。周希光提出《租赁合同》第6条第6款中约定的“合同终止”是指《租赁合同》依法定程序终止，而非甘启良单方终止。经查，《租赁合同》第6条为违约责任条款内容，其中第6-4约定在乙方欠租等情形下，甲方有权解除合同；紧接着第6-6约定“因本合同终止甲方提前收回该地块时…,乙方逾期不交该地块的，有权要求乙方每一日按终止合同前一个月的租金2倍的标准按比例交纳场地占用费”，按上述条款上下文排序来看，该条是对于解除合同收回场地的约定，且依据法律规定，解除合同是终止合同的一种情形，故对周希光的该意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人周希光的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2652元，由上诉人周希光负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年三月二十七日书记员 王日平冯镇辉