广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6681号上诉人（原审原告）：张莉，女，1977年1月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吕军锋，男，1973年9月4日出生，汉族，住陕西省扶凤县,系张莉丈夫。被上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼。法定代表人：马雄照，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。原审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号。法定代表人：孙凯余。上诉人张莉因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人张莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人支付上诉人装修损失40000元；2.撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人恢复修建5幢1512号房的厨房排烟管道及排污管道。事实与理由：一、涉案物业存在恢复修建的可能。一审法院对被上诉人是否提供具备厨房排污、排烟功能的房屋均未查清，仅凭上诉人与原审第三人的委托经营管理合同即认为“不存在修建或替换的实际可能”否决上诉人之合理请求。事实上，被上诉人提供的房屋并未具备厨房应有的排烟及排污管道。将来上诉人取得房屋时无法按照正常的生活起居所需使用涉案房屋。现众多业主共同提出请求，并非单独一个业主之要求，被上诉人履行合同之约定，统一安排修建，即可达到恢复修建的目的。二、上诉人请求装修赔偿与恢复厨房排烟管道及排污管道并不矛盾。上诉人装修赔偿请求是针对室内的装饰装修未达到合同装饰装修标准，而恢复厨房排烟管道及排污管道是对房屋的结构缺失及正常使用功能受阻而言，排污、排烟管道不属于室内装修。一审法院将此二者混合是不当的。待合同到期后，涉案房屋作为住家使用，上诉人需要厨房具有排烟和排污功能。如果厨房不具备该功能，那么被上诉人的交楼条件是不合格的，应当承担违约责任。而且排污、排烟是属于功能性的，被上扩人应该在主体建设时完成，与原审第三人进行酒店装修经营没有直接关系。三、装修损失赔偿金额远无法弥补上诉人的损失。被上诉人向上诉人承诺的装修标准为4000元/平方米，实际上，被上诉人提供的房屋装修简陋至极，实际装修与约定装修差异非常大。为查明案件的事实，评估上诉人的真实损失，上诉人向一审法院提起评估申请，一审法院未做任何说明或查明的情况下，无论房屋大小，均酌定全部损失为20000元。按照现阶段装修市场的价格，此赔偿金额远无法弥补上诉人的真实损失。且按合同约定估算所有酒店的整个室内装修应该有4000万元，按照被上诉人的建设工程施工许可证，主体工程造价是600万元。对此上诉人估算主体工程造价占整个工程的三分之一，如果被上诉人认为上诉人诉求不合理，被上诉人及装修公司应该可以提供整个装修的明细以核算确切的装修费用。综上，一审法院对本案事实认定不清，损失赔偿金额偏低，有失公平，应依法纠正。被上诉人南兴公司坚持一审的答辩意见。原审第三人皇爵公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。张莉于2017年5月25日向一审法院起诉请求：南兴公司向张莉赔偿因装修不合格的违约金20000元。一审诉讼中，上诉人变更诉讼请求为：1.南兴公司向张莉赔偿装修不合格的违约金40000元；2.南兴公司恢复修建5幢1512号房的厨房排烟管道及排污管道。一审法院认定事实如下：1.2011年8月28日，南兴公司(出卖人)与张莉(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定：张莉购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号预售商品房，建筑面积53.63平方米，总价款646575元；约定金额275775元，于2011年8月28日现金方式付款，约定金额47800元，于2011年9月30日现金方式付款，约定金额323000元，商业贷款方式付款，付款时间2011年11月28日；交付期限为出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；11.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；12.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；13.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；14.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；15.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；16.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.水、电：水、电到户，一户一表；19.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；20.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；21.其他公共部分装修：首层大堂:豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。同日，张莉与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，张莉(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对上述物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，上述物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；期限内甲方就上述经营管理委托为不可撤销的委托；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；委托期限十年内，乙方有权将上述物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲、乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。张莉并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2.2011年8月24日、2011年8月28日、2011年9月10日，南兴公司分别开具收据，载明：张莉交付上述物业定金10000元；交付代办证杂费2035元；房款47800元。2011年10月12日，中山市地方税务局坦洲税务分局出具专用完税证，载明：张莉支付中山市坦洲镇××广场××号商品房契税19397.25元，计税金额646575元。一审诉讼中，双方确认涉案房屋已经改装为客房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与张莉签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张莉与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求赔偿装修不合格的违约金实际为折价补偿款。至于折价补偿的价款，张莉主张赔偿40000元。合同附件三约定的装饰、设备标准中绝大部分物品并未约定具体品牌及规格，且涉案的房屋已经被改装为客房，与商品房买卖合同约定的不一致，故一审法院酌定全部装修损失为20000元。关于恢复修建厨房排烟、排污管道的请求。根据以上论述，该物业不存在维修或替换的实际可能，且其已经要求折价补偿，故张莉请求修建厨房排烟、排污管道，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、南兴公司于一审判决生效之日起十日内支付张莉装修损失20000元；二、驳回张莉的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元（张莉已预交），由张莉负担200元，南兴公司负担200元（南兴公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付张莉）。本院二审期间，张莉向本院提交如下证据：1.建设工程施工许可证；2.建设部的《住宅建筑规范》。拟证明厨房的独立功能一定要具备排烟、排污管道。南兴公司对于张莉提供的证据1真实性不予确认，认为此份证据不是原件，对于证据2的有效性认为应由法院予以查明。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。各方当事人对原审认定南兴公司未按合同约定的装修标准装修商品房构成违约，应承担对装修损失折价补偿的违约责任均未提起上诉，本院对此予以确认。本案二审争议焦点为，一审法院判令南兴公司赔偿张莉的装修损失金额是否不当，张莉主张恢复修建涉案房屋的厨房排烟、排污管道应否得到支持。张莉主张南兴公司应赔偿装修损失40000元，其一方面主张南兴公司承诺的装修标准为4000元/平方米，但双方签订的商品房买卖合同并未有约定装修价值。经查，南兴公司的广告资料也未明确载明涉案商品房附带价值每平方米4000元的装修，张莉在一审中举证的中山日报新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。故张莉认为以4000元/平方米作为参考计算装修损失补偿数额，理据不足，本院不予采纳。而其以主体工程造价估算装修价值更无任何依据。另一方面，张莉主张法院应委托专业机构对其装修损失进行评估，但涉案商品房买卖合同未对涉案商品房装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，故无法对合同约定的装修标准进行价值评估。一审法院以张莉委托授权皇爵公司根据经营需要进行改造装修并投入使用的现状，酌情认定南兴公司赔偿张莉装修损失20000元并无明显不当，本院予以维持。对于张莉认为涉案房屋没有排烟及排污管道，丧失厨房功能，应予恢复的问题。张莉与南兴公司签订商品房买卖合同购买涉案商品房，其就所购涉案房屋并与皇爵公司签订委托经营管理合同，在合同中约定全权授权皇爵公司对涉案商品房连同物业所在酒店公馆进行整体规划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等，同时皇爵公司有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，张莉对此不持任何异议。从该两份合同的签订过程及合同内容、合同履行情况分析，张莉购买涉案商品房的目的在于投资，且清楚涉案商品房用于酒店经营的商业用途。双方在商品房买卖合同中对厨房采用何种标准设计未作明确约定，存在不同理解的情况下，根据上述分析，张莉主张涉案房屋厨房设计应按普通住宅厨房规划设计，显然不符合商品房买卖合同及委托经营管理合同的合同目的，其该点上诉主张，本院不予采信。同时，涉案房屋已因皇爵公司的经营需要进行装修改造并投入使用，一审法院在酌定张莉的装修损失时亦已充分考虑涉案房屋被装修改造的实际情况。因此，张莉请求南兴公司为涉案房屋恢复修建排烟、排污管道，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（张莉已预交），由上诉人张莉负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  张群立审判员  刘 通二〇一八年三月五日书记员  李 敏