贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1066号上诉人（原审被告）：务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司,住所地：务川自治县都濡镇丹砂西路。法定代表人：吴林欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振亭，贵州佳合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢远，男，1987年1月17日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县，上诉人务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司（以下简称九天房开）因与被上诉人谢远商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，并重新作出公正判决；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决以评估报告作为违约金计算依据，明显错误，该评估报告的评估对象是简装房，而不是上诉人交付的毛坯房。评估的价值明显偏高。2、一审判决认定不存在逾期付款的事实，也明显错误。综上，一审判决不当，请求二审法院依法裁判。被上诉人谢远在二审中未提交书面答辩意见。谢远向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令九天房开按照合同约定支付逾期交房违约金28424.56元（在庭审中变更诉讼请求为：按月租金每平方米14元计算至九天房开符合房屋交付条件并实际向谢远交付房屋时止的逾期交房违约金）；2、本案诉讼费用由九天房开承担。一审法院认定事实：谢远于2014年7月21日与九天房开签订商品房买卖合同，购买由九天房开修建的位于都濡镇河滨大道洪渡河畔小区第30幢楼第13层1号商品房一套。合同约定：谢远所购买的第30幢楼第13层1号商品房一套，建筑面积为112.69平方米，套内建筑面积为92.57平方米，分摊面积为20.12平方米，按照套内建筑面积每平方米3165.11元计算，房屋总价款为292994.00元。付款方式为贷款方式付款，即首付87994.00元，余款205000元通过住房公积金银行按揭贷款支付；交付房屋时间为2014年12月31日。同时，合同还对双方逾期付款、逾期交房等违约责任进行了约定。合同第八条约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款87994.00元，余款205000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但对逾期违约金未作明确约定。2014年7月21日，谢远向九天房开交付了首付款87994.00元。2014年10月31日，谢远向九天房开交付了余款205000元。因九天房开未按约定时间交付房屋，双方于2015年10月1日达成补充协议，一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条（逾期交房责任）一切条款及相关附属条款，决定执行新的延期交房补偿条款。该补充协议约定：将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金，不论购房金额、购房面积大小，一律确定为每户每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定；本协议签订后买受人不得解除商品房买卖合同，买受方不再追加任何附加补偿条款。据此，谢远已于2015年11月4日领取了九天房开在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金9000元。时至2015年12月31日，九天房开仍然未能如期交付房屋，至2016年7月谢远领取了房屋装修钥匙，并于2016年8月8日入住。但双方亦未就再次逾期交房的违约责任达成一致协议。经谢远与九天房开协商一致，由一审法院委托贵州德馨房地产估价事务所对谢远所在的该小区内同地段59户商品房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估，贵州德馨房地产估价事务所于2017年7月18日出具德馨房估司字（2017）第010号估价报告，估价结果为综合租赁单价每月每平方米9.17元。一审法院认为：谢远与九天房开签订的《商品房买卖合同》以及就违约金问题于2015年10月1日达成的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，谢远依约向九天房开交付了购房款，九天房开未在合同约定的期限内向谢远交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案争执焦点在于：1、房屋是否交付使用，交付使用的时间节点；2、违约金的计算标准如何确定。一、关于房屋是否交付使用和交付使用的时间节点问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，对于房屋的转移占有的通常方式即为房屋钥匙的交付，谢远2016年7月领取了房屋装修钥匙，且于2016年8月8日入住，实际上形成了对其所购房屋的转移占有，应当视为对该房屋的交付使用。因此，谢远领取房屋钥匙的时间，应当视为房屋交付使用的时间。虽然，双方当事人在合同中约定，房屋的交付使用应当满足相应条件：1、建筑工程竣工合格证明文件；2、商品房面积实测技术报告书；3、满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。但是，谢远领取钥匙的行为，应当视为对上述交付条件的放弃，即是对自己民事权利的处分行为。况且，从双方当事人所签订的合同内容分析，该合同第十二条、第十四条、第七章专门就房屋质量问题及相关条件约定了相应的违约责任。如果交付使用后房屋质量出现问题或不符合相关条件，谢远可依据该合同约定要求九天房开承担相应的违约责任。此外，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定实质上是规范建筑工程行业的管理性强制规定，不属于影响民事法律行为效力的效力性强制规定。九天房开若不按此规定进行验收而交付房屋，有关主管部门应当对其作出相应处罚。但是，并不影响谢远与九天房开已经实际交付房屋这一民事法律行为的法律效力。换句话说，谢远从九天房开处领取房屋钥匙这一民事法律行为产生房屋交付使用的法律效力，而不受《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的限制。综上所述，本案中房屋交付使用的时间应为谢远领取钥匙的时间，即2016年7月。二、关于违约金计算标准问题。本案中，根据双方签订的合同第十三条约定，对逾期交房在60日以内，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，而对逾期交房超过60日后的违约金计算方法约定不明。但是，谢远与九天房开就违约金问题于2015年10月1日达成了补充协议。根据该补充协议的约定，双方一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任条款，并将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金确定为每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定。而本案房屋交付时间为2016年7月，谢远已于2016年11月4日领取了九天房开给付的违约金9000元，且于2016年8月8日入住。即按照双方的约定，九天房开逾期交房的时间从2015年1月1日起至2016年7月止，共计1年7个月时间。按照双方补充协议的约定，除九天房开已经支付给谢远2015年1月至9月九个月的违约金9000元以外，九天房开还应当支付谢远2015年10月至12月三个月违约金3000元。余下7个月的违约金，由于双方未约定不明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第十七条的规定，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而一审法院委托贵州德馨房地产估价事务所对谢远所在的该小区内同地段59户商品房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估，其月租金单价为每平方米9.17元。依此标准计算（谢远房屋的建筑面积为112.69平方米，月租金为1033.37元，每日租金为34.45元。），余下7个月的违约金为7233.59元。综上所述，九天房开还应当支付谢远违约金共计10233.59元。因此，九天房开主张谢远领取钥匙的时间即为房屋交付使用的时间，违约金计算的截止时间应当以此为准的辩解理由成立，一审法院予以采纳。针对贵州德馨房地产估价事务所出具的评估报告，谢远认为评估价格过低，不能以毛坯房进行评估，谢远申请评估的并非是对所涉房屋进行租金评估，故不能作定案依据，并要求补充鉴定。九天房开认为评估价格过高，鉴定人评估方法不科学，评估对象是简装房而不是委托所要求的毛坯房，评估结论是综合租赁单价，而非毛坯房单价，故不能作定案依据，并要求重新鉴定。根据本案中谢远与九天房开在合同中约定，对逾期交房在60日内的，违约金的计算标准方法明确具体，可按合同约定执行，但对逾期交房超过60日的（或者超过补充协议中约定的期限）违约金计算标准约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，谢远应当提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，基于谢远在本案证据交换中未提交该相关证据材料，一审法院依据谢远申请并征求双方意见，一致同意由法院委托有资格的房地产评估机构对此进行评估。故一审法院依法委托了具有评估资格的贵州德馨房地产估价事务所对本案所涉房屋在逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准进行鉴定评估，并出具了评估报告。经一审法院审查，该报告评估程序合法，符合法院根据本案事实所提的委托要求，评估内容客观公正，可以作为本案违约金计算的参照标准。按照商品房销售的商业交易习惯，房屋开发商向购房业主交付的房屋一般为毛坯房而非简装房，且本案中九天房开向谢远交付的也是毛坯房，故贵州德馨房地产估价事务所按照一审法院要求进行评估得出所涉房屋毛坯房的综合租赁单价，符合本案客观事实。谢远认为应当以简装房进行评估以及九天房开认为未按照毛坯房进行评估的辩解理由均不成立，一审法院不予采纳。此外，谢远为了证明该评估报告中的租金单价过低，当庭提交了同一小区内购房业主龚小丽与徐鹏，邹丽与钱洪奎，田羽飞与李江红，冯真瑞与陈戈分别签订的四份租赁合同，经一审法院核实，只有邹丽与钱洪奎签订的租赁合同中的租赁房屋与本案所涉房屋位于洪渡河畔以内，其他均不在本案所涉房屋的同地段内，故其租金不能作为本案参照的依据。因此，对谢远要求补充鉴定和九天房开要求重新鉴定的申请，一审法院不予采纳。根据双方当事人所签订的合同第八条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期房款应于签订合同之日支付，余款以银行按揭方式支付。谢远于2014年7月21日，即签订合同之日就向九天房开交付了首付款87994元，并不存在逾期付款问题。对于余款的支付期限双方约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”，从双方的约定可以看出，谢远余款的支付，应以九天房开的书面通知为起点，但九天房开未提供其书面通知谢远交付余款的相关证据，不能证明谢远逾期支付余款，且谢远于2014年10月31日向九天房开交付了余款205000元，已经实质履行了合同规定的购房款支付义务，九天房开已经接受和认可，亦不存在逾期付款问题。故九天房开提出谢远逾期支付房款系违约在先，九天房开行使先履行抗辩权，则不应承担逾期交付房屋违约责任的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条的规定，判决如下：一、务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谢远支付逾期交房违约金10233.59元；二、驳回谢远的其他诉讼请求。案件受理费255元，由务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为：本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，对双方具有约束力，各方应当按照约定全面履行合同义务。但上诉人未在合同约定的期限内交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担有关的违约责任。关于违约金计算，对于2015年1月1日至2015年12月31日的部分，因双方当事人在合同签订后就违约金问题达成了补充协议，约定了违约金的计算标准，一审法院根据补充协议约定的标准计算该期间内的违约金，符合规定;对于2015年12月31日之后的部分，由于双方约定不明，一审法院委托贵州德馨房地产估价事务所对被上诉人所在的该小区内同地段59户商品房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估，其月租金单价为每平方米9.17元，并以此为标准，根据违约的时间进行计算有关违约金并无不当。根据合同约定，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，上诉人并未举证证明其书面通知过被上诉人提交办理按揭贷款所需的资料，且被上诉人于2014年10月31日已支付完全部购房款，故上诉人关于被上诉人逾期付款的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年三月二十六日书 记 员  黎雪梅