浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终411号上诉人（一审被告）：龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部。住所地：庆元县濛洲街道濛洲街沁心园小区*幢*楼。代表人：陈永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：余津，浙江晟耀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周倩，女，1992年11月10日出生，汉族，住庆元县。一审被告：龙泉市地产开发有限责任公司，住所地龙泉市中山西路佳韵花苑A幢二楼（原粮食一分仓）。法定代表人：陈永华，该公司总经理。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部因与被上诉人周倩，一审被告龙泉市地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省庆元县人民法院（2017）浙1126民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人不承担2015年8月6日至11月18日的违约责任。事实和理由：2015年1月30日，上诉人以竞买的方式与庆元县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，依法取得坐落于庆元县国有建设用地使用权，用于阳光水岸商住楼项目工程的开发建设，合同约定出让人在2011年7月17日前将出让宗地交付给受让人。由于该地块与周边村委（民）遗留权属问题等原因，致使该出让土地迟延5个月交付，交付后又被迫停工3个月。后经庆元县人民政府牵头处理，在延误8个月后基本解决施工问题。上诉人于2012年3月29日办理项目建设临时占地手续，即庆元国用（2012）第297号土地使用权证。由于政府部门延期交付土地及第三方阻碍施工，导致该项目建设的实际工期比原定工期延长近10个月，项目竣工时间延期至2014年10月20日，工程验收则延期至2015年3月份。2015年6月24日，上诉人向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，却因前述工期延误问题以致项目建设临时占地许可的有效期超期而未能办理。2015年7月17日，上诉人向庆元县国土资源局提交《建设用地项目延建申请表》要求延长项目建设临时占地期限的许可，庆元县国土资源局受理并搁置处理。2015年11月9日，庆元县人民政府第七次常务会议通过纪要形式同意该项目建设延期至2015年11月30日，并同意按规定办理房产证、土地证等相关手续。2015年11月18日，庆元县国土资源局根据庆元县人民政府常务会议纪要（2015）8号文件批准许可该项目用地延建申请。上诉人随后于2016年1月19日办理阳光水岸商住楼项目的房屋所有权证初始登记，同年2月4日办理土地使用权证初始登记。综上，该项目建设临时占地手续超期事出有因，上诉人已尽最大努力履行合约，临时占地许可过期后已向土地管理部门提出项目用地延建许可的申请。根据《中华人民共和国行政许可法》第二条第一款规定，“除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可之日起二十日内作出行政许可决定”。土地管理部门自2015年7月17日受理项目用地延建许可申请后，至迟应当在2015年8月6日作出许可或不予许可的决定，但是庆元县国土资源局在请示并根据庆元县人民政府集体决策的意见后直至2015年11月18日方才作出行政许可的决定，故2015年8月6日至11月18日期间不能认定为是上诉人的责任。上诉人同意对因自身原因未及时申请项目用地延建许可而产生迟延交付两证承担相适应的违约责任。但是在发现项目建设临时占地手续超期后即向土地管理部门申请延建许可，而土地管理部门迟迟不予答复并违法超期作出决定。政府的行为系上诉人不可预见、不可抵御、对之无担保责任，符合不可抗力的构成要件，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定免除该期间内的违约责任，故在计算违约金时应当扣除该部分的赔偿责任。被上诉人周倩未作答辩。一审被告龙泉市地产开发有限责任公司未作答辩。被上诉人周倩向一审法院起诉请求：判决龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部、龙泉市地产开发有限责任公司支付周倩违约金人民币46988.98元（从2015年7月1日起以1306338元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年2月4日止）。一审法院认定事实：2013年10月4日，周倩向龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部购买庆元县濛洲街道阳光水岸住宅小区1幢二单元506室房产及附属用房，双方签订《商品房买卖合同》。周倩依约支付了房屋价款1306338元。合同第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年6月30日前得以前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。”合同附件八补充协议内容第2条约定，“办理房屋抵押登记、所有权证、土地使用权证等相关手续所需费用及税费由买受人自理。因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”另查明，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2015年6月24日向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，因龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，房管部门未予办理。后龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部向政府申请延长该项目的建设期限，庆元县人民政府常务会议纪要（2015）8号文件及《庆元县建设用地申请延建审查意见》，同意将阳光水岸项目建设期限从2013年5月17日延长至2015年11月30日。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2016年1月19日办理阳光水岸项目的房屋所有权证初始登记，于2016年2月4日办理土地使用权证初始登记。一审法院认为，周倩与龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应依合同约定履行相应义务。该合同第十六条约定，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部应于2015年6月30日前将土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记证书交付给买受人。而附件八补充协议内容第2条约定，“因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部虽于2015年6月24日携带相关手续向房管部门申请办理房产证，但因庆元国用（2012）第297号土地使用权证过期，房管部门并未受理该申请，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部实际上并未办理完整办证手续，且过错在于龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部，其抗辩不存在违约，不予采信。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部办理房屋所有权证及土地使用权证初始登记的时间分别为2016年1月19日、2016年2月4日，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的违约时间应计算至后者，即为2015年7月1日至2016年2月4日。关于违约金标准问题。《商品房买卖合同》约定办理两证逾期90日以上的，由龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部按日0.5%的标准支付违约金，周倩起诉时将该标准降至以1306338元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，符合法律规定，予以支持。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部抗辩违约金仍过高，不予采信。故违约金应以1306338元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年7月1日计算至2016年2月4日为止（共218天），计46751.1元。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部系被告龙泉地产公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告龙泉地产公司应对付款责任承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部在本判决生效后十五日内支付周倩逾期办证违约金人民币46751.1元；二、龙泉市地产开发有限责任公司对本判决第一项龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的债务承担补充责任；三、驳回周倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取计487.5元，由龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担，龙泉市地产开发有限责任公司承担补充责任。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，上诉人作为合同相对方应当按照合同约定履行义务，合同主文及附件八明确约定了出卖人办理及交付房屋所有权证、土地使用权证的期限及逾期交付时出卖人应承担的违约责任。2015年6月24日，上诉人虽向行政部门申请办理权证，但其所提交的材料并不完整，导致权证无法办理，一审认定上诉人承担相应违约金并无不当。现上诉人主张其不应承担2015年8月6日至11月18日所对应的违约金，理由是该期间系行政部门超期审批，属不可抗力情形。一方面，上诉人并未提供证据证明行政部门审批超期，另一方面，本案系上诉人未及时采取措施致庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，行政部门的审批行为并非上诉人所主张的不可抗力情形。故上诉人主张2015年8月6日至11月18日不构成违约，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  刘 斐二〇一八年三月二十八日代书记员  应煜丽