湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初5146号原告当代置业（湖南）有限公司，住所地长沙市开福区福元西路199号万国城二期综合楼5层。法定代表人张鹏，该公司董事长。委托代理人唐曼谷，该公司职员。被告戴智勇，男，1982年9月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。原告当代置业（湖南）有限公司诉被告戴智勇房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月4日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈辉伟担任审判长，与人民陪审员刘艳红、李荣干组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。代理书记员唐潇俊担任法庭记录。原告当代置业（湖南）有限公司的委托代理人唐曼谷、被告戴智勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告当代置业（湖南）有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告签订的编号为201403583001《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，并判令被告协助原告到房管局办理解除合同、撤销网签、注销备案（产权预告登记），到维修基金管理中心办理退维修资金等相关手续；2、判令被告向���告支付合同解除违约金46253.5元（按购房总价款2％）；3、判令被告偿还原告代被告向银行支付的按揭贷款共计16678.59元（暂计算至2017年3月29日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月，被告与原告签订合同编号为201403583001《长沙市商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定被告购买原告开发的位于长沙市开福区，房屋付款方式为银行按揭。同时，在被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行（以下简称邮政银行长沙市岳麓支行）签订的《个人一手住房贷款合同》中，原告为被告的上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，被告在原告保证期间未按时归还银行贷款本金及利息，累计超过3个月，原告已为被告垫款履行担保责任。根据房屋买卖合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约���，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付合同解除违约金、垫付的按揭款项。为维护原告合法权益，故提起诉讼。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为判令被告偿还原告代被告向银行支付的按揭贷款共计91844.97元（暂计算至2017年12月29日）。被告戴智勇辩称，一、合同第19条关于产权登记的约定，原告应在2年内办理好产权登记，原告未办理好产权登记，且被告购买的车位原告一直未交付，故原告违约在先；二、合同签订后，被告支付了维修基金和购房首付款和两年还银行贷款利息，原告解除合同，应退还上述款项并承担相应的银行利息；三、违约责任条款是格式条款，有关原告的违约责任和被告的违约责任承担不公平，且原告解除合同收回房屋后，可以获得房屋上涨的收益，故被告不应承担违约责任。经审理查明：针对原告开发的长沙市开福区ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ城ＸＸ期ＸＸ号栋，长沙市住房和城乡建设委员会于2014年8月28日，核发了《商品房预售许可证》。2015年12月21日，被告戴智勇（买受人）与原告当代置业（湖南）有限公司（出卖人）签订了合同编号为201403583001《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”。合同约定：被告购买原告开发的商品房为ＸＸ城ＸＸ期ＸＸ号栋ＸＸ单元ＸＸ层ＸＸ号房，建筑面积194.85㎡，购房款总金额为2312675元，付款方式为首付加银行按揭贷款，其中首付款702675元应于合同签订日向原告支付，余款1610000元向银行申请贷款。原告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用：1、该商品房经验收���格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、被告已付清全部房款（含贷款）及相应税费并办理好预告登记。双方还就买受人逾期付款的违约责任、房屋交付及违约责任、产权办理及违约责任、物业维资金交存等事项进行了约定。“合同补充协议”第一条第2项约定：买受人应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息，如果买受人在出卖人承担担保责任期间违反了其与银行签订的借款合同，并发生了银行要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之三的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其他应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同，买��人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2％的违约金。为支付除首付之外的购房款，被告还与邮政银行长沙市岳麓支行签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：邮政银行长沙市岳麓支行为被告购房发放购房贷款1610000元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法。借款担保为抵押加保证组合担保，即被告以其购买的上述房屋为借款提供抵押担保，原告作为保证人为被告借款提供阶段性连带责任保证担保，如本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任。上述购房借款和担保合同签订后，邮政银行长沙市岳麓支行为被告购房发放了购房贷款，并于2015年12月14日就合同约定的抵押物办理了预购商品房抵押预告登记手续，该预购商品房抵押预告登记手续上注明“预告登记后，债权消灭或者能够进行房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述商品房买卖合同及“合同补充协议”签订后，原、被告根据合同中有关产权登记的约定办理了合同备案、网签及产权预告登记、交存物业维修资金和契税等手续。涉案房屋尚未交付使用。因被告未按购房借款和担保合同的约定偿还邮政银行长沙市岳麓支行借款，邮政银行长沙市岳麓支行发函催告原告履行连带保证责任，原告为被告偿还了其所欠的逾期借款本息共计91890.05元，其中2017年3月29日还款16678.58元，2017年6月21日还款25065.46元，2017年9月20日还款25062.86元，2017年12月25日还款25083.15元。本案在审理过程中，因邮政银行长沙市岳麓支行继续发函催告原告履行连带保证责任，原告于2018年2月7日将被告所欠借款本���提前一次性还清，共偿还借款本息1556059.33元。该款原告未列入本案诉讼请求。上述事实，有《商品房预售许可证》、《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人一手住房贷款合同》（附预购商品房抵押预告登记证明）、被告戴智勇身份信息、催告函及邮政储蓄银行个人贷款还款单、《解除合同通知书》及快递单等证据及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为,原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件四“合同补充协议”和原告、被告、案外人邮政银行长沙市岳麓支行签订的《个人一手住房贷款合同》》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效。被告未按“合同补充协议”的约定，履行���与案外人邮政银行长沙市岳麓支行签订的借款合同中按时还本付息的义务，致使原告为被告承担了借款的担保责任，且被告逾期还款已累计超过叁期，达到了“合同补充协议”约定的合同解除条件，故原告诉请解除双方所签订《长沙市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持，合同解除后到相关部门办理解除合同、撤销网签、注销备案及退维修资金等相关手续，为合同解除后的附随义务，被告应付协助义务。因“合同补充协议”就合同解除的违约金支付进行了明确约定，故本院对原告要求被告按购房款总额的2％计付违约金的诉请予以支持，具体为2312675元×2％＝46253.5元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告为被告偿还了借款本息共计91890.05元，原告诉请被告偿还，符合上述法律规定，本院予以支持。原告又于2018年2月7日将被告所欠借款本息提前一次性还清，共偿还借款本息1556059.33元，因原告未将该款列入本案诉讼请求，本案不予处理。被告提出的维修基金、购房首付款等款项返还问题，因被告未提出反诉，不在本案审理范围，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告当代置业（湖南）有限公司与被告戴智勇签订的编号为201403583001《长沙市商品房买卖合同》及“合同补充协议”；二、被告戴智勇在本判决生效后十五日内协助原告当代置业（湖南）有限公司到相关部门办理好ＸＸ城ＸＸ期ＸＸ号栋ＸＸ单元ＸＸ层ＸＸ号房的解除合同、撤销网签、注销备案（产权预告登记）等相关手续，并办理好上述房屋的维修资金过户手续；三、被告戴智勇在本判决生效后十五日内支付原告当代置业（湖南）有限公司违约金46253.5元；四、被告戴智勇在本判决生效后十五日内偿还原告当代置业（湖南）有限公司为其偿付的借款本息91890.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3062元，公告费260元，合计3322元，由被告戴智勇负担。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  李荣干人民陪审员  刘艳红二〇一八年三月十四日代理书记员  唐潇俊