北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3033号上诉人（原审原告）：石运英，女，1974年7月16日出生。委托诉讼代理人：郜琳茹，北京通中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张葛童，男，1993年1月19日出生。委托诉讼代理人：张波（张葛童之父），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，住所地北京市北京经济技术开发区中和街3号。负责人：王菲，行长。委托诉讼代理人：谢少雄，男，中国农业银行股份有限公司北京市分行职员。委托诉讼代理人：周雷，男，中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行职员。上诉人石运英因与被上诉人张葛童、原审第三人中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初9250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。石运英的上诉请求为：1、撤销一审判决第二项、第五项判决结果，依法改判我于张葛童配合完成房屋所有权转移手续后，支付张葛童购房款998811元；2、撤销一审判决第六项，改判支持我一审关于违约金的诉讼请求。石运英的主要上诉理由为：1、一审判决我在判决生效后7日内给付张葛童购房款，并在我先完成尾款支付的情况下协助张葛童完成房屋转移登记违背《补充协议》的约定；2、一审判决认定房屋买卖合同的有效性以及我系合同履行中的守约方，显然张葛童系违约方，我已提供充分证据证明我积极履行通知义务，张葛童应承担违约责任。张葛童辩称，同意一审判决，不同意石运英的上诉请求。1、《补充协议》未明确约定过户在先，付款在后的履行顺序，一审判决符合法律的规定和双方的约定。2、我不存在任何违约行为，无需支付违约金。因石运英一再表示没钱才导致合同无法继续履行。3、石运英不具备一次性清偿银行贷款及购房款的能力。农业银行述称，同意一审判决，不发表其他意见。石运英向一审法院提出的诉讼请求为：1、判令张葛童继续履行合同，配合石运英进行银行解押，办理房屋所有权过户手续；2、判令张葛童支付违约金（自房产证下发后20日起至房屋所有权转移手续完成之日止）；3、诉讼费由张葛童承担。一审法院查明的事实：2015年12月25日，张葛童（出卖人、甲方）与石运英（买受人、乙方）签订补充协议，载明经甲乙双方协商一致，位于×××2号楼1单元803室于2015年12月25日签订北京市存量房屋买卖合同自行成交版，房款支付及违约做以下补充：第一，经甲乙双方协商，由于房子是还未下房产证，房子在银行作抵押，甲乙双方协商一致，在签订房屋买卖合同次月由乙方代替甲方去还银行贷款（剩余银行贷款归于乙方负责还款）；第二，双方协商一致，出售人在出房产证并乙方办理所有贷款相关手续，甲方配合办理房屋所有权转移手续（过户）约定时间在乙方通知甲方5个工作日之内办理，如有逾期，按照总房款每日万分之五赔偿违约金；第三，双方协商甲方还贷款指定账号（卡）需给乙方保管，乙方并将此房贷款的月供从乙方（本人）卡里转到指定贷款账号；第四，经甲乙双方协商，房款总价为2498811元，总房款中包括所有税费、物业费、供暖费，将与其房子相关的费用已全部包括在总房款里，于2015年12月4日，乙方支付定金20000元，在签订合同当日支付房款980000元，双方协商于2016年5月1日支付房款500000元，剩余尾款约定在过户当日全部给付。该协议落款处，有张葛童及石运英签字并捺印。同日，石运英通过银行转账向张葛童汇款980000元，张葛童向石运英出具收条，载明今收到石运英购房款980000元。2016年4月29日，石运英通过银行转账向葛静汇款381000元，张葛童及葛艳向石运英出具收条，载明今收到石运英房款500000元。另查，涉案房屋登记在张葛童名下，房产证登记日期为2017年1月22日，该房屋在农业银行设立抵押，张葛童（借款人）的还款账户账号/卡号为×××。2016年1月9日，石运英向该账户转款17000元；2016年2月12日，石运英向该账户转款17000元；2016年3月12日，石运英向张葛童该账户转款17000元；2016年4月11日，石运英向该账户转款17000元；2016年4月29日，石运英向张葛童该账户转款18800元；2016年6月9日，石运英向该账户转款13000元；2016年8月12日，石运英向该账户转款16500元；2016年8月27日，石运英向该账户转款16000元；2016年10月9日，石运英向该账户转款12700元；2016年10月11日，石运英向该账户转款3000元；2016年10月31日，石运英向该账户转款16000元；2016年12月12日，石运英向该账户转款17500元；2017年1月8日，石运英向该账户转款13600元；2017年1月16日，石运英向该账户转款4300元；2017年2月6日，石运英向该账户转款共计17000元；2017年3月9日，石运英向该账户转款14000元；2017年4月2日，石运英向该账户转款17000元；2017年5月12日，石运英向该账户转款17000元。在本案一审过程中，石运英表示由于涉案房屋的税款是由石运英支付，退税的钱直接退至张葛童银行卡中，故50万元购房款的支付方式为通过银行转账支付381000元，其余系银行退税金额；涉案房屋的银行贷款一直由石运英偿还。张葛童认可收到石运英支付的定金20000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张葛童主张双方签订的补充协议系房屋买卖合同的从合同，因房屋买卖合同双方未签字，故主合同不成立，主合同当然无效，补充协议同样也无效。需要指出的是，石运英与张葛童虽未签订北京市存量房屋买卖合同，但双方于2015年12月25日签订的补充协议，该补充协议对合同当事人、标的、价款、履行期限和方式等内容均作了明确约定，且石运英亦按照该补充协议的内容履行了金钱给付义务，张葛童辩称该补充协议系房屋买卖合同的从合同的辩称意见，法院不予采信；石运英与张葛童签订的补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。现石运英已依约履行了合同义务，并愿意代偿抵押贷款，农业银行亦对于石运英代偿抵押贷款无异议，故农业银行应积极协助石运英办理相关手续；张葛童辩称其与石运英系房屋租赁关系的答辩意见，法院不予采信；鉴于石运英未提供充分证据证明已尽到通知义务且已办理完毕所有贷款相关手续，故关于石运英要求张葛童支付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院于2017年11月判决：一、石运英与张葛童继续履行双方于2015年12月25日签订的《补充协议》；二、石运英于判决生效之日起七日内给付张葛童购房款998811元；三、石运英于判决书生效之日起七日内代张葛童清偿张葛童在中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行基于北京市大兴区×××2号楼1单元803室房屋的抵押贷款（代偿金额以《个人贷款合同》为准）；四、中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行于石运英履行完毕判决第三项义务之日起十日内协助石运英、张葛童办理在北京市大兴区×××2号楼1单元803室房屋的抵押登记注销手续；五、张葛童于石运英履行完毕判决第二项义务且中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行办理完毕北京市大兴区×××2号楼1单元803室房屋抵押登记注销手续之日起七日内协助石运英将该房屋转移登记至石运英名下；六、驳回石运英的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明认定的事实，一审法院已对诉争房屋采取财产保全措施。本院查明的其他事实与一审法院查明事实无异。另，二审中，张葛童向本院提交以下材料欲作为新证据，用以证明张葛童一方不存在不配合履约的情形：1、2017年4月24日石运英与张葛童母亲葛艳的短信记录；2、2018年3月19日的谈话录音。本院认为，一、依法成立的合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。本案补充协议第二条约定“双方协商一致，出售人在出房产证并乙方办理所有贷款相关手续，甲方配合办理房屋所有权转移手续（过户）约定时间在乙方通知甲方5个工作日之内办理，如有逾期，按照总房款每日万分之五赔偿违约金”，该条款系对张葛童取得房产证且石运英办理完所有贷款相关手续之后（包括银行解押等），张葛童配合办理过户的期限及逾期办理应承担违约责任的约定。该违约条款适用的前提条件是：1、双方已符合办理过户条件；2、经石运英通知而张葛童逾期不予办理。现石运英在双方银行解押、贷款手续尚未办理完毕的情况下，依照上述逾期办理过户手续的违约金条款向张葛童主张自房产证下发后至房屋所有权转移手续完成之日止的违约金，没有依据。石运英与张葛童在双方协议中未就张葛童取得房产证后的告知义务及配合进行银行解押等义务作出具体的期限约定，亦未对此签订违约条款，如石运英认为张葛童未及时配合履行合同，给其造成实际损失，可以通过主张赔偿损失另行解决。二、本案诉争房屋已由法院进行财产保全，一审判决主文第二项、第五项确定的合同义务履行顺序能够保障各方当事人的合法权益，并无不当。三、张葛童二审中提交的材料与本案二审争议没有关联性，本院不作为新证据采纳。综上所述，石运英的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13788元，由石运英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一八年三月二十九日书记员 宋 佳书记员 林晓天