湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0921民初420号原告（反诉被告）：南县三强电器销售有限公司，营业地：南县南洲镇南洲中路。法定代表人：陈利祥，系该公司经理。委托诉讼代理人：张军武，湖南跃海律师事务所律师。被告（反诉原告）：南县亨达家电超市有限公司，营业地：南县南洲镇南洲中路。法定代表人：孙丽英，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴超，南县法律援助中心法律援助律师。原告（反诉被告）南县三强电器销售有限公司与被告（反诉原告）南县亨达家电超市有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南县三强电器销售有限公司及其委托诉讼代理人张军武，被告（反诉原告）南县亨达家电超市有限公司的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南县三强电器销售有限公司（以下简称三强公司）向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2013年5月1日签订的《仓库租赁合同书》及2016年6月22日签订的《补充协议》；2.被告立即腾空所租A库七间1260平方米仓库并交还原告；3.被告立即缴纳腾空及交还之前的仓库租金，直至腾空交还为止(从2017年1月1日至2017年3月31日时租金为31500元)；4.判决被告因逾期搬迁给原告造成的奖励损失53921元；5.判决被告因逾期搬迁给原告造成的补偿金利息损失，直至腾空并搬迁为止；6.由原告按南县人民政府及南县棚户区改造指挥部的搬迁补偿文件标准32.7元／平方米给付被告搬迁补偿费40320元；7.由原告按南县人民政府及南县棚户区改造指挥部的搬迁补偿文件标准150元/平方米给付被告搬迁补偿费61805元；8.本案诉讼费及先予执行费由被告承担。事实与理由：原告于2012年7月23日取得原南县洞庭建筑防水工程有限公司的房屋及场地的承租权，原告在该院内场地上新建了仓库。2013年5月1日原告与被告南县亨达家电超市有限公司（以下简称亨达公司）签订了A库7间1260平方米《仓库租赁合同书》，该《合同》约定“租期为14年，即从2013年5月1日起至2027年4月30日止，租金为每年10万元，15年不变”。第14条约定了免责条款。2016年6月22日，原、被告签订《补充协议》，该协议约定：“年租金100元/㎡不变，由于政府有拆迁意向，特经双方友好协商签订2016年5月1日至2017年5月1日补充协议，约定政府拆迁补偿各自享有自身利益，互不损害对方，尊重客观，维护公平，并约定了租金及电费等的结算问题”。2016年6月20日，南县人民政府的南政告〔2016〕3号《关于房屋征收的公告》及南县城市棚户区改造指挥部的通知，原告的房屋仓库必须在2016年10月1日之前签订征收协议并完成搬迁。2016年11月15日南县城市棚户改造指挥部通知原告必须于2017年3月15日前腾空并交付房屋，届时，将扣除按时搬迁奖20元/㎡的奖励共107842元。原告在2017年1月4日通过南县公证处向被告送达了《限期搬迁通知》，被告却置上述公告及通知置之不理，继续占用仓库，拒不腾空、交还。原告为保障自身合法权益，故起诉如前。亨达公司辩称，1、原、被告间签订的租赁合同应为无效合同，原告诉请解除租赁关系不成立；2、关于腾空交房及租金计算由法院判决为准；3、因原、被告间关于搬迁时间未作约定，原告三强公司主张的奖励损失及逾期搬迁造成的补偿金利息损失不应支持；4、搬迁补偿费应以评估的结论为准。同时，亨达公司认为，双方虽签订了仓库租赁合同，但三强公司出租的的仓库未取得建设规划许可证，亦未经消防验收合格，导致双方间租赁合同无效，也导致亨达公司依赖利益损失，故提起反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》无效；2、由被反诉人赔偿反诉人损失（具体金额以鉴定结论为准）。针对反诉，三强公司辩称，1、原南县洞庭建筑防水工程有限公司内的3800平方米仓库于2012年11月20日取得了南县规划局颁发的《建设规划许可证》，其编号为S201XXXX（临）。并且该仓库建成后，经检验机构检测，各项系数均符合质量标准要求。故反诉人请求确认合同无效的反诉请求应依法予以驳回；2、因原告仓库系政策性拆迁，双方解除租赁合同正当合法。而政策性行为属于双方合同中约定的不可抗力行为，在原告及时通知反诉人后，原告理应免责。请求法院依法驳回亨达公司的反诉请求。当事人围绕自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《仓库租赁合同书》，亨达公司质证认为，对其证明目的有异议，拆迁是否属于政策性行为没有明确约定，本院认为，租赁合同系双方真实意思表示，对租赁合同的“三性”予以认定。2、拆迁公告，亨达公司虽对该公告的合法性有异议，认为不能证实拆迁行为的合法性，但该公告系县级人民政府依法颁布实施，并至今未被撤销，故对亨达公司的异议理由不予采信；3、限期搬迁通知，亨达公司质证对证明目的有异议。双方并未约定搬迁的时间，通知所述情况也不属于合同可以解除的情况，未搬迁的责任不应由亨达公司承担。本院认为，该证据能证明亨达公司已接收三强公司通过公证处送达的解除租赁合同及限期搬迁的通知。4、建设规划许可证，亨达公司质证认为，对真实性有异议，请求法院核实原件，且该证系临时的，建设单位也非本案被告。庭审后，本院经核实，南县规划局颁发的编号为S2012002（临）的建设工程规划许可证原件存于县政务中心住建局窗口，经该窗口工作人员解释，编号后的“临”字表示该建筑系临时建筑，使用期限为2年，故本院对该建设规划许可证予以认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，三强公司取得原南县洞庭建筑防水工程有限公司院内房屋及场地的租赁权。三强公司承租后于2012年11月20日向南县规划局申请办理了建设规划许可证，在该院内新建了仓库，仓库性质为临时建筑，使用期限为2年。2013年5月1日，三强公司为甲方，亨达公司为乙方，双方签订了《仓库租赁合同》，三强公司将新建的1260平方A仓库租赁给亨达公司使用。合同约定租期从2013年5月21日起至2027年4月30日止，年租金为100000元，15年不变。同时合同第十四条约定了免责条款。2016年6月22日，由于得知县政府有拆迁意向，双方签订《补充协议》。2017年1月4日三强公司通过南县公证处将《限期清理、搬迁通知书》送达亨达公司，并制作了《公证书》明确告知因县政府棚户区改造，仓库需要拆迁，令亨达公司在2017年1月10日前与三强公司商议关于自动解除租赁合同并结算租赁、补偿、搬运等费用。三强公司于2016年11月15日与南县国有土地房屋征收与补偿办公室、南县城市棚户区改造指挥部签订了《房屋征收协议书》，征收中心预计支付三强公司积极搬迁奖励费107842元、装修装饰补偿费914626元、停产停业损失费308102元等各项补偿共计9213410元。因亨达公司承租仓库至今未搬迁，现三强公司并未在征收中心领取分文补偿款。故双方酿成纠纷，三强公司诉至本院。另查明，亨达公司成立于2003年2月25日，其主要经营电器销售。所承租的仓库建筑面积为1260㎡。该仓库主要用来存放电器，亨达公司承租仓库后，在仓库内修建了木阁楼，用于存放货物。现房租已缴至2016年10月，庭审中，三强公司请求支付租金的时间是从2017年1月1日起，其中已剔除三强公司自愿给予亨达公司三个月的免租期。本案审理过程中，亨达公司于2017年6月18日向本院提交鉴定申请，请求对其租金损失（包括但不限于：按双方租赁合同及补充协议的租金及被告另行租赁仓库的租金差价）、装饰装修价值、搬迁费用、搬迁导致的物品损坏的损失、搬迁导致的停产停业损失等费用进行价格评估。后长沙天时价格评估事务所有限公司出具长天时价评益字（2017）第184号价格评估报告书，鉴定结论为：1、仓库租赁期内的租金损失213338元；2、装饰装修价值61804.50元；3、搬迁费949元；4、搬迁导致的物品损失不予认定和评估损坏损失；5、搬迁导致的停产停业费用85050元，以上合计为369682.5元。庭审中，三强公司质证认为，政府拆迁补偿项目表中并没有就租金损失及停产停业损失进行补偿，同时合同约定了免责条款，该两项损失不应由三强公司负担。且停产停业损失项目的计算标准有误，应当是按照承租仓库价值的总额计算。亨达公司质证认为，停产停业损失的计算应该整个仓库的价值为标准。本院认为，本案价格评估报告书在2017年12月20日曾向双方送达征求意见稿，并就已提出的异议项目进行了修正，同时申明其他异议不予修正。本价格评估报告书经本院送达后，双方虽庭审中提出部分异议，但并未提供证据证明本次鉴定程序明显违法或鉴定结论依据明显不符的证据，故本院对该评估报告书的“三性”予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《仓库租赁合同书》及其《补充协议》的效力问题；2、如合同无效，双方的责任大小问题；3、本案诉请赔偿的各项数额及赔偿责任的问题。一、本案三强公司与亨达公司签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但因为本案三强公司出租给亨达公司的仓库，系临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，租赁期限超过临时建筑的使用时期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门审批延长的使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，2013年5月1日，三强公司出租仓库给亨达公司使用时并未超过该仓库的使用期限，但临时建筑使用期限为2年，租赁合同中约定的租期为15年，事后三强公司并未申请延长使用期，且现在仓库将要拆迁，其不可再延长使用时间，其超过部分的租赁期限应当认定无效。虽亨达公司庭审中提出三强公司所出租仓库未经消防验收，请求确认双方签订的租赁合同无效。但根据最高人民法院规定，租赁合同所涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。而本案所涉仓库并不属于《建设工程消防监督管理规定》中规定必须经过消防验收的房屋类型，其面积较小、无密集人员聚积、亦非储存易燃易爆等危险物品。故本院对亨达公司的抗辩理由不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的超过临时建筑使用期限的部分，因违反了法律的强制性规定而无效，临时建筑使用期限内的部分(2013年5月1日至2014年11月20日期间)有效。二、导致租赁合同无效，双方的责任问题。对于租赁合同的部分无效的过错责任。本院认为，本案仓库系三强公司租赁原洞庭防水建筑有限责任公司后新建，而该新建仓库三强公司仅仅办理了建筑规划许可证，后并未续期，三强公司将临时建筑出租并无过错，但其明知系临时建筑还出租长达15年存在过错。亨达公司作为承租人，在承租房屋时并未审查房屋的权属证明，也存在一定的过错。故本院认为导致《仓库租赁合同书》及《补充协议》部分无效，三强公司应承担主要责任，亨达公司承担次要责任。三、本案诉请各项赔偿项目数额及具体赔偿问题。关于仓库租赁期限内的租金损失问题。因为合同部分无效的责任，双方均有过错。亨达公司反诉主张由三强公司赔偿租金差价损失的请求过高。但考虑到亨达公司租期较长，其另租门面确实存在较大的租金差价问题，故本院酌定由三强公司支付亨达公司租金差价损失149336.6元（213338元×70%）。关于搬迁费及装修装饰价值问题。庭审中，双方一致同意搬迁费及装饰装修价值按价格评估报告书的数额为准，由三强公司支付亨达公司搬迁费9490元，装饰装修价值61804.5元。故三强公司应当支付亨达公司搬迁费9490元，装饰装修价值61804.5元。关于停产停业损失费问题。在租赁关系中，承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要包括解除劳动合同损失和剩余期限经营可得利润。承租人求偿应当以实际损失为依据，遵循据实赔偿的原则。在赔偿责任上，根据本案情况，承租人虽租期比较长，但其经营的是电器销售，其租赁的系仓库，投入较少，营业预期比较小，虽在一定程度上造成了相应的停产停业损失，但因其营业场所所受影响较小，加之其经营活动一直在进行。从三强公司起诉至实际搬迁，承租人有一年多的时间另行寻找仓库，故本院在此基础上酌情考虑由三强公司支付亨达公司停产停业费用34020元（85050元×40%）。关于三强公司请求亨达支付门面租金、因逾期搬迁导致的奖励损失及逾期搬迁造成原告补偿金利息损失问题。因租赁合同超过使用期限的部分无效，无效的租赁合同，亨达公司应当返还所租赁标的物，并支付门面占有、使用费。亨达公司应从2017年1月1日起直至腾空交付仓库止时，按273.97元／日计算（按租金100000元/年÷365天），向三强公司支付门面占有、使用费。搬迁奖励损失及逾期搬迁造成的补偿金利息损失，三强公司未能领取拆迁补偿款的原因确与亨达公司及孙志祥（已另案诉讼）拒不搬迁行为有关，但也与搬迁补偿款的领取方式有关，三强公司请求亨达公司按全部补偿款数额支付搬迁奖及逾期领取补偿款造成的利息损失的请求过高，本院酌定由亨达公司给予适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、南县三强电器销售有限公司与南县亨达家电超市有限公司于2013年5月1日签订的《仓库租赁合同书》及2016年6月22日签订的《补充协议》超过临时建筑使用期限的租赁期间无效；二、南县亨达家电超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还占用的南县三强电器销售有限公司所建的仓库。并从2017年1月1日起至仓库腾空交付时止，向南县三强电器销售有限公司支付占有使用费（按273.97元/日计算）。三、南县亨达家电超市有限公司于本判决书生效之日起十日内支付南县三强电器销售有限公司逾期搬迁奖励损失16176.3元（107842元÷2人×30%），支付逾期领取补偿款利息损失，按赔偿款510300元（1260㎡×1350元/㎡×30%）、年利息4.35%计算，从2017年1月10日起至腾空并搬迁时止；四、南县三强电器销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付南县亨达家电超市有限公司搬迁费9490元、仓库装饰装修价值61804.50元，停产停业损失34020元，仓库租赁期内的租金损失149336.6元，以上合计254651.1元。五、驳回南县三强电器销售有限公司的其他诉讼请求；六、驳回南县亨达家电超市有限公司的的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费500元，反诉案件受理500元，评估鉴定费8000元，三项共计9000元，其中由南县三强电器销售有限公司负担6300元，南县亨达家电超市有限公司承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  舒 慧审 判 员  刘媛媛人民陪审员  刘小舜二〇一八年三月二十八日代理书记员  陈 晶