安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终338号上诉人（一审原告）：伍金坤，男，1972年3月17日出生，汉族，住安徽省南陵县。上诉人（一审原告）：叶华平，女，1977年6月14日出生，汉族，住安徽省南陵县。两上诉人共同的委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：芜湖三江房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县乌霞路61号。法定代表人：孙照棋，该公司董事长。上诉人伍金坤、叶华平因与被上诉人芜湖三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。伍金坤、叶华平上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判三江公司退还伍金坤、叶华平共计7257.96元；二、一、二审诉讼费由三江公司负担。事实和理由：一审判决三江公司退还伍金坤、叶华平阳台面积价款的40%没有合理性。伍金坤、叶华平与三江公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，依法成立且合法有效，该合同明确约定交付的阳台标准是半封闭，中途三江公司没有履行任何告知义务，其交付房屋的阳台是全封闭，三江公司交付的全封闭阳台房屋在一定程度上影响了伍金坤、叶华平的购买意愿，伍金坤、叶华平的损失应以三江公司收取伍金坤、叶华平相应房屋阳台面积差对应的房款为宜。伍金坤、叶华平是看中半封闭阳台一半计价才选择了三江公司开发的楼盘，在没有任何告知的前提下将房屋交付标准变成了全封闭的阳台，三江公司因此获利。望二审法院从公平的角度予以纠正。三江公司未作书面答辩。伍金坤、叶华平向一审法院起诉请求：1、判令三江公司立即按照合同约定交付非封闭阳台的房屋，并确认伍金坤、叶华平无需缴纳因非封闭阳台改为封闭性阳台增加的面积价款，庭审中变更诉讼请求为判令三江公司立即按照合同约定交付非封闭阳台的房屋，退还伍金坤、叶华平多缴纳的购房款（暂时定为3.32平米，价格为11562.96元）；2、判令三江公司因迟延交房按照总房款（400520）的万分之一按日自2016年1月1日起给付违约金至2016年2月28日止，自2016年3月1日起按照总房款（400520）的万分之二按日起给付违约金至实际交房时止；3、判令因三江公司的违约行为赔偿伍金坤、叶华平损失20000元；4、案件受理费由三江公司承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，伍金坤、叶华平与三江公司签订商品房预售合同及补充协议，合同编号YS0012257；房屋代码35627；合同约定：买受人（伍金坤、叶华平）购买三江公司开发的位于南陵县（住宅），预测建筑面积115平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米3482.82元，总金额400524元。房屋交付日期为2015年12月30日前。附件三，装饰、设备标准：8.阳台：非封闭。伍金坤、叶华平按约支付购房款400524元。2016年10月20日，伍金坤、叶华平进行了验房，验房单未记载对封闭阳台是否有异议，同日并办理了房屋交付手续。房屋交付单记载原合同面积：115平方米，现合同面积118.32平方米，补交房款11563元。阳台实测面积为6.18平方米，因封闭增加的面积为3.09平方米。一审法院另查明：2016年10月15日，伍金坤、叶华平委托律师向三江公司发出律师函，要求三江公司接函三日内妥善解决购房权益受损问题。三江公司提交的商品房预售合同上载明房屋交付日期为2016年9月30日前。南陵县房地产交易中心存档的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书以及双方当事人签订的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书载明，双方约定的房屋交付日期为2016年9月30日前。一审法院认为，双方当事人的争议焦点在于三江公司交付的房屋阳台封闭与双方的合同约定不符，三江公司是否构成违约。因阳台封闭增加的面积价款，伍金坤、叶华平是否负有支付义务。诉争房屋位于三江公司开发的茗桂华庭三期33幢，根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明，该33幢由于临街且底层有商业经营用房，规划要求阳台采用封闭式。三江公司在开发施工过程中，系严格按照规划部门批准的设计方案进行，并未中途更改阳台的设计。但由于三江公司或其委托销售公司的失误，双方当事人签订商品房预售合同及补充协议时，附件中错误约定阳台为非封闭，该约定条款与规划部门的规划审批方案不符。规划系出于公共利益的考量，经批准即具有强制性的法律拘束力。双方购房合同中关于阳台状态的约定，因违反规划而致该条款无效。如果伍金坤、叶华平认为其基于阳台为非封闭才选择购房，对阳台非封闭有特别性要求，其完全有权解除购房合同。但其选择了继续履行合同，验收房屋并办理房屋交付手续。伍金坤、叶华平选择继续履行合同时并未放弃对阳台状况不符合合同约定的权利主张，依法向三江公司发出异议律师函，要求该公司解决因阳台封闭所导致的后果。因此，双方当事人办理房屋交付手续，以及伍金坤、叶华平补交面积差额款，并不表明其已经接受和认可阳台的现状。三江公司关于双方当事人已经就阳台问题达成一致，伍金坤、叶华平自愿履行无权反悔的抗辩意见，应不予采纳。因阳台为房屋的组成部分，考虑到阳台与房屋的整体不可分割性，伍金坤、叶华平无法向三江公司返还阳台，但其可以折价补偿因阳台封闭而增加的面积价款，以作为阳台的对价。由于阳台封闭而产生的面积已计入伍金坤、叶华平房屋的建筑面积内，并反映在产权登记面积中，虽然对伍金坤、叶华平来说，该封闭阳台对其并未造成多大的实质损害，但是由于三江公司的失误导致伍金坤、叶华平的信赖利益受损害，因此三江公司应付相应的责任，不能因其错误行为反而获利。综合考虑上述因素以及三江公司的过错，从公平角度出发，为减少诉累，对因阳台封闭而增加的面积价款，三江公司不应全额收取，应按原单价的60%收取较为合理，以弥补伍金坤、叶华平的信赖利益损失。因此，三江公司应退还伍金坤、叶华平阳台面积价款3482.82元/平方米×3.09平方米×40%=4305元。伍金坤、叶华平要求三江公司恢复阳台为半封闭状态，因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，不具有合法性，不具有履行可能性，应不予支持。关于迟延交房违约金：对于交房时间双方有争议，应以南陵县房地产交易中心的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书以及双方签订的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书载明的房屋交付日期为准，即应为2016年9月30日前。三江公司抗辩认为，其2016年9月23日即通知原告收房，但未提交证据证明，故根据实际交房时间、逾期天数，结合合同约定的违约金计算标准以及伍金坤、叶华平的诉讼请求，据实支持其迟延交房违约金的请求，即400524×0.01%×19=761元。伍金坤、叶华平要求三江公司赔偿违约损失20000元，但其未提供任何证据证明损失的具体构成及实际存在。故其该项损失主张缺乏事实依据，应不予支持。综上，一审法院判决：一、三江公司于判决生效之日起五日内退还伍金坤、叶华平阳台面积价款共计4305元；二、三江公司于判决生效之日起五日内支付伍金坤、叶华平迟延交房违约金人民币761元；三、驳回伍金坤、叶华平的其他诉讼请求。案件受理费590元，减半收取计295元，由伍金坤、叶华平负担147元，三江公司负担148元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案讼争房屋根据规划部门要求应采用封闭式阳台，双方签订商品房预售合同及补充协议时，在附件中错误约定阳台为非封闭，该约定条款与规划部门的规划审批方案不符，应属无效条款。由于三江公司或其委托销售公司的失误导致伍金坤、叶华平的信赖利益受损，该公司应当承担相应的责任。考虑到三江公司系严格按照规划部门批准的设计方案进行施工，并未中途更改阳台的设计，且伍金坤、叶华平确因阳台封闭而增加了房屋建筑面积，从公平角度出发，一审法院酌定判决三江公司退还40%因阳台封闭而增加的面积价款较为合理，本院予以维持。综上所述，伍金坤、叶华平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人伍金坤、叶华平负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 汪 智审判员 吴丽群二〇一八年三月二十七日书记员 宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。