湖北省武汉市中级人民法院� � � 事 判 决 书（2018）鄂01民终317号上诉人（原审被告）：姜孝伟，男，1985年1月2日出生，汉族，住武汉市东湖高新技术开发区。上诉人（原审被告）：乐琳瑜，女，1988年6月28日出生，汉族，住湖北省黄石市阳新县。被上诉人（原审原告）：叶敏，女，1970年5月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：喜军，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万仁利，男，1961年2月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：喜军，湖北首义律师事务所律师。原审第三人：武汉汇瀚房地产咨询服务有限公司，住所地：武汉市洪山区南李路27号圣爱米伦7#商业栋1-2层22室。法定代表人：张志飞，该公司经理。委托诉讼代理人：朱胜贝，该公司员工。上诉人姜孝伟、乐琳瑜因与被上诉人叶敏及万仁利、原审第三人武汉汇瀚房地产咨询服务有限公司（以下简称武汉汇瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姜孝伟、乐琳瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判叶敏、万仁利履行案涉合同并承担违约责任，本案全部诉讼费用由叶敏、万仁利承担。事实及理由：本案中，姜孝伟、乐琳瑜无违约行为，系叶敏、万仁利在支付定金后拒不履行合同约定义务，并单方要求终止合同。叶敏、万仁利与武汉汇瀚公司在该纠纷中均有过错。姜孝伟、乐琳瑜至今仍愿意履行合同。被上诉人叶敏、万仁利共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。姜孝伟、乐琳瑜的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人武汉汇瀚公司述称，对一审判决无异议。2017年7月10日，叶敏、万仁利诉至一审法院，请求：1、判令解除姜孝伟、乐琳瑜与叶敏、万仁利之间签订的编号为101906号存量房居间买卖合同；2、判令姜孝伟、乐琳瑜立即返还叶敏、万仁利购房定金100000元，并支付违约金162000元；3、判令姜孝伟、乐琳瑜向叶敏、万仁利支付经纪方佣金10000元；4、本案全部诉讼费由姜孝伟、乐琳瑜承担。一审诉讼过程中，叶敏、万仁利对其第一项诉讼请求进一步明确为：判令解除姜孝伟、乐琳瑜与叶敏、万仁利之间签订的编号为101906号存量房居间买卖合同中姜孝伟、乐琳瑜与叶敏、万仁利之间关于房屋买卖的合同。姜孝伟、乐琳瑜一审辩称：一、姜孝伟、乐琳瑜与叶敏、万仁利、武汉汇瀚公司三方签订的《存量房居间（买卖）合同》是无效的。三方签订《存量房居间（买卖）合同》的时间是2017年4月29日，此时，姜孝伟、乐琳瑜还没有将合同约定转让的标的物房产进行依法登记领取房地产不动产权证，武汉汇瀚公司出于谋利目的诱骗买卖双方签订《存量房居间（买卖）合同》，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，《存量房居间（买卖）合同》属于无效合同。二、姜孝伟、乐琳瑜无过错，不应承担违约金、佣金和本案的诉讼费，本案过错责任在武汉汇瀚公司，合同无效造成的相关损失应由武汉汇瀚公司承担。武汉汇瀚公司作为居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息，但其故意隐瞒涉案房产不能转让的事实，损害了姜孝伟、乐琳瑜的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。三、姜孝伟、乐琳瑜没有任何违约行为，如合同依法有效，仍然愿意履行合同。上述《存量房居间（买卖）合同》约定由买方出资提前还贷，叶敏、万仁利在合同签订后经多次催告拒绝支付用于银行解押的首付款400000元，致使合同无法履行；叶敏、万仁利于2017年5月17日，粗暴地送达了《解除合同通知书》，可见本案违约一方是叶敏、万仁利，叶敏、万仁利诉称姜孝伟、乐琳瑜违约是没有事实和依据的。相反，姜孝伟、乐琳瑜一直强调履行合同的意愿，并于2017年7月10日仍在向叶敏、万仁利发文，希望继续履行合同。截止今天，姜孝伟、乐琳瑜仍然希望继续履行合同。综上所述，上述《存量房居间（买卖）合同》属无效合同。同时，��据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，武汉汇瀚公司明知涉案的房产不能转让，仍诱使签订合同，其对合同无效具有过错，姜孝伟、乐琳瑜没有任何违约行为。武汉汇瀚公司一审述称：对叶敏、万仁利的诉请及事实没有异议，姜孝伟、乐琳瑜答辩中说武汉汇瀚公司存在诱骗行为，实际并不存在，具备办证条件的新房都是通过这种方式进行的交易。一审认定事实：2017年4月29日，姜孝伟、乐琳瑜与叶敏、万仁利、武汉汇瀚公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：叶敏、万仁利购买姜孝伟、乐琳瑜名下位于武汉市洪山区红旗村保利公园九里21栋18层2号房屋（附带家私电器），房屋成交价格为162万元；叶敏、万仁利于合同订立当日支付佣金1万元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理���揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；由于卖方房产为合同房，该房的房产证由卖方自行出资办理；购房定金10万元，买方须在2017年4月29日支付给卖方；买方出资提前还贷，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销地特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷对应的银行卡，贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料，交易过户等相关手续直至完成上述事项为止。另，双方还约定了其他权利义务。合同签订当日，叶敏、万仁利依照合同约定将购房定金100000元支付给姜孝伟、乐琳瑜，并向武汉汇瀚公司支付佣金10000元。姜孝伟、乐琳瑜在收取上述购房定金后拒不按照合同约定履行其合同义务，叶敏、万仁利及武汉汇瀚公司多次催促姜孝伟、乐琳瑜履行合同，但姜孝伟、乐琳瑜以各种理由推诿，并表示不愿意再继续履行该合同。2017年5月17日，叶敏、万仁利向姜孝伟、乐琳瑜送达了《解除合同通知书》。一审法院认为：叶敏、万仁利与姜孝伟、乐琳瑜及武汉汇瀚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，叶敏、万仁利按合同约定支付购房定金及佣金，但姜孝伟、乐琳瑜拒不履行合同义务，致使该合同履行不能，姜孝伟、乐琳瑜的行为已构成违约��应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因三方在合同中已明确约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书。”在姜孝伟、乐琳瑜违反合同约定拒不履行合同约定的义务后，叶敏、万仁利依照合同约定行使了解除权，于2017年5月17日向姜孝伟、乐琳瑜送达了《解除合同通知书》。故，叶敏、万仁利诉请解除合同，有事实及法律依据，予以支���。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，叶敏、万仁利选择适用违约金条款，于法有据。姜孝伟、乐琳瑜应按照合同约定，向叶敏、万仁利支付违约金162000元。另，在案证据证实姜孝伟、乐琳瑜收取了叶敏、万仁利支付的购房定金10万元，合同解除后，姜孝伟、乐琳瑜应向叶敏、万仁利返还该定金。对于叶敏、万仁利要求姜孝伟、乐琳瑜支付经纪方佣金1万元的诉请，叶敏、万仁利提交的证据虽能证明佣金已实际向武汉汇瀚公司支付，但因叶敏、万仁利所主张的违约金162000元足以弥补其该项损失，故对叶敏、万仁利该项诉请，不予支持。姜孝伟、乐琳瑜辩称，三方签订《存量房居间（买卖）合同》违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，违反其规定的转让条件，并不导致合同无效。故，姜孝伟、乐琳瑜辩称合同无效的理由不能成立，不予支持。姜孝伟、乐琳瑜辩称，叶敏、万仁利系本案违约方及武汉汇瀚公司明知涉案的房产不能转让，仍诱使双方签订合同，其对合同无效具有过错，姜孝伟、乐琳瑜没有任何违约行为，该意见与审理查明的事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除叶敏、万仁利与姜孝伟、乐琳瑜及武汉汇瀚房地产咨询服务有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》中叶敏、万仁利与姜孝伟、乐琳瑜之间关于房屋买卖的约定；二、姜孝伟、乐琳瑜于本判决生效之日起十日内向叶敏、万仁利支付违约金162000元；三、瑜姜孝伟、乐琳瑜于本判决生效之日起十日内向叶敏、万仁利返还购房定金100000元；四、驳回叶敏、万仁利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取2690元，由姜孝伟、乐琳瑜负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、武汉汇瀚公司曾约姜孝伟与乐琳瑜、叶敏与万仁利于2017年5月9日三方共同赴贷款银行，后因沟通原因未能成行。2、2017年5月10日，武汉汇瀚公司与姜孝伟、乐琳瑜均进行了手机短信联系；2017年5月11日（09:42），武汉汇瀚公司与姜孝伟手机短信联系如何处理下一步事宜，姜孝伟表示找其老婆（乐琳瑜）协商，2017年5月11日（14:51），姜孝伟通过手机短信联系武汉汇瀚公司工作人员，表示“谈不拢就把客户银行账号发给我，我打钱退款”。2017年5月13日（10:22），武汉汇瀚公司工作人员与乐琳瑜手机短信联系表示约买卖双方面谈，乐琳瑜（10:44）表示没必要面谈、要面谈就去银行给账户打款、三方当面撕毁合同、你觉得面谈还有什么好谈的。2017年5月15日（20:45）姜孝伟通过手机短信联系叶敏，表示“叶阿姨，我不知道双方还要怎么谈，争个面红耳赤的一点意思没有。我房子不愁卖，我现在也不太想卖，合同既然谈不拢，没有必要这么纠结下去。你让中介跟我老婆谈就行，家里的事她做主，我没有任何意见。”3、叶敏与万仁利二审中表示现已另购他房。本院认为：叶敏、万仁利与姜孝伟、乐琳瑜及武汉汇瀚公司于2017年4月29日签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，叶敏、万仁利按合同约定支付了购房定金及佣金，姜孝伟、乐琳瑜未积极履行合同义务，后因三方协商未能达成一致，致使该合同履行不能，一审判决认定姜孝伟、乐琳瑜的行为已构成违约，应承���相应的违约责任，有事实和法律依据。姜孝伟、乐琳瑜上诉主张未违约的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决根据本案查明事实，结合案涉合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，判令解除案涉合同、姜孝伟、乐琳瑜向叶敏、万仁利支付违约金162000元并返还购房定金100000元，并无不当，故姜孝伟、乐琳瑜上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由姜孝伟、乐琳瑜负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年三月十五日书记员  申光伟