湖南省新邵县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0522民初99号原告：曾红艳，女，1963年11月12日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。原告：胡凤英，女，1957年7月12日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。原告：曾卉洁，女，1980年8月26日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。三原告共同委托诉讼代理人：戚曙光，湖南常清律师事务所律师。被告：曾令亲，男，1941年4月24日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。被告：张淑兰，女，1939年3月5日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。委托诉讼代理人（特别授权）：孙小宝，湖南楚信律师事务所律师。被告：曾勇，男，1956年12月1日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇。委托诉讼代理人：曾垂柳，男，1982年10月22日出生，住址同上，系被告曾勇之子。原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁与被告曾令亲、张淑兰、曾勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法由审判员杨德备担任审判长，与人民陪审员钟敏华、罗阶清组成合议庭，于2018年3月9日公开开庭进行了审理，原告曾红艳、原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁的委托诉讼代理人戚曙光、被告曾令亲、被告曾勇及其代理人曾垂柳到庭参加了诉讼，被告张淑兰的委托诉讼代理人孙小宝到庭参加了诉讼，原告胡凤英、曾卉洁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁向本院提出诉讼请求：1、被告曾令亲、张淑兰、曾勇于2007年1月26日签订的《房屋出售协议书》无效；2、被告曾勇退还33000元购房款给曾令亲、张淑兰；3、被告曾令亲、张淑兰限期腾空讼争房给原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁、被告曾勇；4、由被告承担诉讼费。事实和理由：曾德询与邓戴莲系原配夫妻，居住在新邵县药材公司家属楼1幢2－201号房，共同生育曾智、曾勇、曾红艳。1989年邓戴莲去世。1993年4月，曾德询与杨冬秀再婚。1994年曾德询申报原新邵县药材公司家属楼1幢－201号房，增加杨冬秀为共同权利人（房屋权利人为曾德询和杨冬秀、房产证号为0052**，面积为71.44平方米），曾勇携家人与曾德询同住。2000年12月，曾德询与杨冬秀协议离婚，约定诉争房屋归曾德询所有，由曾德询补偿杨冬秀房款4000元。2001年底曾德询去世。曾智、曾勇、曾红艳商议争议房屋由曾勇居住，免付租金。2016年底，被告张淑兰委托他人找到曾红艳，要求其协助办理房屋变更登记手续。此时曾红艳才知道曾勇于2007年1月26日私自将讼争房屋以33000元出售给被告曾令亲、张淑兰。2016年6月曾智去世。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曾令亲辩称，该诉争房屋与我无关了，我与原告即是宗亲关系也是师生关系，做任何事要讲诚信。被告张淑兰辩称，1、原告的诉请第一项房屋出售协议书依法成立，合法有效；2、原告没有相应的诉讼权利提出第二项诉请；3、本案被告曾勇没有提出相应的诉请，原告的第三项诉请无效。综上，应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告曾勇辩称，请求人民法院依法予以公正判决。原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁为支持其主张，向本院提供如下证据，1、原告身份证和被告身份信息，拟证明原、被告基本信息情况；2、房屋产权换证登记表，拟证明曾德询与杨冬秀离婚时，到房产局办理变换房产证书，权利登记为曾德询个人；3、曾德询、杨冬秀的结婚证、离婚申请、离婚协议书，拟证明曾德询与杨冬秀已经离婚，关于本案诉争房产归曾德询个人所有；4、曾智和胡凤英的结婚证、曾智的户籍被注销证明、大新社区证明（4份），拟证明曾智与胡凤英的夫妻关系，双方生育一女曾卉洁，曾智于2016年6月去世，邓戴莲于1989年去世，曾德询于2001年去世。三原告上述证据经被告曾令亲、被告张淑兰的特别授权代理人孙小宝、被告曾勇质证均不持异议。本院认为：被告均对原告提供的上述证据均无异议，且该证据符合真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。可作为本案定案依据。被告张淑兰向本院提供如下证据，1、房屋出售协议书，拟证明房屋买卖合同关系；2、房屋产权证，拟证明曾勇已交付房屋及房屋凭证、被告张淑兰实际使用、管理该房屋长达11年；3、协议，拟证明诉争房屋属张淑兰所有，与曾令亲没有法律上的关系；4、水电缴费凭证，拟证明张淑兰对房屋实际使用及管理；5、刘德祥的证明，拟证明房屋系曾勇个人所有不属于遗产范围及房屋买卖合同关系依法成立；6、刘玉桥证明，拟证明原告对房屋买卖明知；7、刘志爱、何青云的证明，拟证明房屋在曾勇出售前系曾勇个人所有；8、谷春梅调查笔录，2014年4月原告张淑兰的儿子找原告曾红艳做曾勇的工作将房子过户，拟证明曾红艳、胡凤英对房屋买卖知情，房屋系曾勇个人所有及张淑兰对房屋实际管理；9、李绵绵调查笔录，拟证明曾红艳、胡凤英对房屋买卖知情，房屋系曾勇个人所有及张淑兰对房屋实际管理。原告对被告张淑兰提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证据3与本案没有关联性，对证据4只能证明张淑兰交了电费，对证据5刘德祥系张淑兰之子，对证据6刘玉桥系张淑兰之子，对证据7刘志爱系张淑兰之子，上述证人均是重大利害关系人，证明力低，证言内容与客观事实不符，对何青云的证明，属于猜测，对证据9属于证人对于事实的主观猜测、没有实际证明效力，对刘长胜、李晓峰的房屋买卖协议与本案没有关联性，且无原件，对证据8、9的真实性持异议。被告曾令亲对被告张淑兰提交的证据1、2、3、4没有异议，是真实的；对证据5刘德祥的证言是真实的；对证据6刘玉桥的证言内容属实；对证据8谷春梅调查笔录，我不认识也不了解她，对她的调查笔录我不插言；对证据9李绵绵的调查笔录，证言是真实的。被告曾勇对被告张淑兰提交的证据1房屋出售协议书有异议，认为在签订房屋买卖协议的前一年被告曾令亲、张淑兰交纳了10000元定金，第二年我不肯卖了，他要打官司，我就签了房屋买卖协议；对证据2、3、4没有异议，被告曾令亲和我在杨世村是邻居，他和我说过这件事；对证据5中说是我以9000元从我父亲手上购的该房屋这句话有异议，其他说得都是真实的；对证据6我没有借过钱，没有买过房子；对证据7我不认识刘志爱；对证据8我不认识谷春梅；对证据9我不认识。对证据2产权证的名字不一定是曾勇写的；对证据5我父亲不认识这个人，而且卖房子的时候刘德祥也不在场；对证据7刘志爱证明的内容与客观事实不符，实际是2016年6月26日找曾红艳，对其他证据暂时没有意见。对被告张淑兰提供的证据，本院认定如下：对被告张淑兰提供的证据1、2、3、4，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，可做为本案定案依据，对证据5、6、7、8、9，结合当事人的陈述及证人刘玉桥的当庭陈述，本院综合予以认定。被告曾令亲、被告曾勇未向本院提交证据。根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院查明如下案件事实：曾德询（已故）与邓戴莲（已故）系原配夫妻，二人生有二子一女，长子曾智（已故），次子曾勇，女儿曾红艳。曾智与胡凤英于1979年4月8日结婚，婚后生有女儿曾卉洁。1989年邓戴莲去世。1993年4月27日曾德询与案外人杨冬秀结婚，婚后于1994年1月以5737元价格购得座落在新邵县酿溪镇大新街新邵县药材公司院内原新邵县药材公司住房一套（即本案诉争房屋，产权证号为：新房权证酿字第0052**号中华人民共和国房屋所有权证，房屋所有权人为曾德询、杨冬秀，该房屋建筑面积71.44平方米）。2000年12月曾德询与杨冬秀离婚，离婚协议约定：曾德询付给杨冬秀房产费4000元。2001年农历10月曾德询去世。2016年6月，曾智去世。2007年1月26日，被告曾勇（作为卖方）与被告曾令亲、张淑兰（作为买方）签订了《房屋出售协议书》，该协议书内容为：“房主曾德询、杨冬秀之子曾勇因另建新房自愿将酿溪镇大新街115号药材公司内家属楼（房产证号0052**号，幢号01房号2－201号，结构砖混，房屋层数四层，所在层数二层，建筑面积71.44㎡，设计用途住宅），作价叁万叁仟元整出售给张淑兰和曾令亲二人，二人拥有永久管理和使用权，201号住宅出售后卖方不再拥有管理和使用权。卖方主动提出买方不需要到房产局办理有关过户手续，今后卖方不得因房产未办理过户手续而提出司法诉讼。卖方自愿将原房产权更名为买方姓名。2007年元月26日前买卖双方办理好房屋交接手续。买方已于2007年元月26日将房款叁万叁仟元整一次性付清给卖方。协议书以签字和加盖手模为准。本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。”刘向海、刘玉桥作为在场人也在该协议书上签名。房屋出售协议书签订后，被告曾勇将诉争房屋的钥匙及原房产证交予张淑兰，被告张淑兰、曾令亲自2007年1月起在诉争房屋内居住，被告曾令亲与张淑兰于购房后一个月内将其购买该房屋情况告知原告曾红艳。2008年6月22日，被告曾令亲与被告张淑兰就购置的该房达成《关于张淑兰和曾令清（注：亲）原住房处置的协议》，该协议内容为：“2007年，张淑兰、曾令清两人共同购买曾勇父母居住在新邵县药材公司住房一套，总购价叁万叁仟元（33000），其中张淑兰出资贰万陆仟伍佰元（26500），曾令清出资陆仟伍佰元（6500元）。现经双方商定，同意该住房全部由张淑兰购买，该住房所有权和使用权归张淑兰所有；同时，张淑兰已退还曾令清原所出资的陆仟伍佰元（6500元）。本协议一式两份，自签订之日起生效。”随即，被告曾令亲搬出该房屋，该房屋一直由被告张淑兰管理使用。但一直未在不动产登记机关办理权属变更手续。另查明，原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁、案外人曾智（生前）均在新邵县酿溪镇居住生活，被告曾令亲与原告曾红艳、被告曾勇系同一地方人，且属宗亲关系。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。综观本案，本案争议焦点为：本案诉争房屋买卖行为是否有效？现本院评判如下：（一）本案诉争房屋在被告曾勇处分前应为原告曾红艳、被告曾勇、案外人曾智（已去世）共有。本案诉争房屋系案外人曾德询与杨冬秀在婚姻关系存续期间内取得的合法财产，应为夫妻共同所有。2000年12月，案外人曾德义与杨冬秀离婚，约定曾德询付给杨冬秀房产费4000元，该诉争房屋归案外人曾德询一人所有，曾德询于2001年去世，因其生前未立有遗嘱，故只有按法定继承，在被告曾红艳、案外人曾智即未明确放弃继承、也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为原告曾红艳、被告曾勇、案外人曾智所有。案外人曾智于2016年去世，因其生前未立有遗嘱，故曾智所继承的份额由其妻胡凤英、女儿曾卉洁继承。故本案诉争房屋应为原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁、被告曾勇共有。（二）本案房屋出售协议书对原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁均具有约束力。被告曾勇与被告曾令亲、张淑兰就诉争房屋于2007年1月26日达成房屋出售协议书，被告曾勇将诉争房屋钥匙、产权证书均交由被告曾令亲、张淑兰。在房屋转让后一个月内，原告曾红艳已从被告曾令亲、张淑兰处获悉，原告曾红艳也未提出异议。被告曾令亲（已于2008年搬离）、张淑兰居住后至诉讼发生时约11年的时间内作为共同居住在新邵县城，并与被告曾令亲属同一地方人、宗亲关系的案外人曾智从未对诉争房屋买卖等提出过异议，足见被告胡凤英、曾卉洁，案外人曾智生前（己去世）对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的，其辩称不知晓房屋买卖理由与常识和情理不符，故本院对其该抗辩理由不予支持。综上，依法成立的合同受法律保护。被告曾勇与被告曾令亲、张淑兰于2007年1月26日签订的《房屋出售协议书》，被告曾令亲、张淑兰依约向被告曾勇支付了购房款，被告曾勇向被告曾令亲、张淑兰交付了钥匙和产权证，被告张淑兰占有该房屋后使用至今，作为共同居住在新邵县城的原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁，对被告曾勇将诉争房屋转让给被告曾令亲、张淑兰是知晓且同意的，该房屋出售协议书应当直接约束原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁。本案诉争房屋买卖行为有效，被告曾令亲、张淑兰与被告曾勇于2007年1月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效。原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁的诉讼请求。本案受理费625元，由原告曾红艳、胡凤英、曾卉洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  杨德备人民陪审员  罗阶清人民陪审员  钟敏华二〇一八年三月二十七日法官 助理  蒋中意代理书记员  何奇志附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。