四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0792民初96号原告：胥小芬，女，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：袁粮，四川升博律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘小芹，四川升博律师事务所律师（实习）。被告：冯芯颖，女，汉族，住四川省北川羌族自治县。委托诉讼代理人：贾成洪，四川法丛律师事务所律师。被告：绵阳市隆达房地产经纪有限公司，住所地绵阳市涪城区跃进路北段59号。法定代表人：郑从谊。委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。被告：绵阳市隆达房地产经纪有限公司花园分公司，住所地绵阳市涪城区临园路西段5号。负责人：钱洪碧。委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。原告胥小芬与被告冯芯颖、绵阳市隆达房地产经纪有限公司（以下简称隆达房产经纪公司）、绵阳市隆达房地产经纪有限公司花园分公司（以下简称隆达房产经纪公司花园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥小芬及其委托诉讼代理人袁粮、潘小芹，被告冯芯颖的委托诉讼代理人贾成洪，被告隆达房产经纪公司、隆达房产经纪公司花园分公司的共同委托诉讼代理人唐莎娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥小芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯芯颖、隆达房产经纪公司花园分公司履行《二手房买卖经纪合同》；2.判令三被告支付违约金152000元并承担连带责任；3.判令三被告承担本案诉讼费、律师费。诉讼过程中，原告胥小芬变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告冯芯颖、隆达房产经纪公司花园分公司之间所签订的《二手房买卖经纪合同》，并由被告冯芯颖向原告退还定金5万元；2.判令被告隆达房产经纪公司、隆达房产经纪公司花园分公司共同向原告退还佣金3000元；3.判令上列三被告向原告连带支付违约金152000元；4.判令上列三被告连带承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2017年6月21日，原告与被告冯芯颖、隆达房产经纪公司花园分公司签订了《二手房买卖经纪合同》，约定被告冯芯颖将其所有的坐落于绵阳高新区滨河北路99号塞纳阳光4栋1单元15楼4号的房产转让给原告，房屋成交价格为人民币76万元，其中购房定金为5万元。合同还约定由被告隆达房产经纪公司负责代管该宗房屋产权的相关资料（即冯芯颖与房地产开发商签订的商品房买卖合同、购房发票、房屋产权证、土地使用证等）。合同签订后，原告依约交付了定金，但被告隆达房产经纪公司花园分公司未按合同约定履行房屋产权证代管及其他相关义务。后被告冯芯颖又将该房屋转让给他人并办理了权属登记，其违约行为给原告造成了重大的经济损失。被告冯芯颖辩称，被告冯芯颖同意解除涉案《二手房买卖经纪合同》。原告并无证据证明被告冯芯颖收取了其定金5万元。原告并未按照涉案《二手房买卖经纪合同》的约定向被告冯芯颖支付全部房款，故其要求被告冯芯颖按照总房款金额的20%承担违约金，比例过高；被告冯芯颖所承担的违约责任不应超过定金罚则。原告所主张的律师费无合同依据，依法应当予以驳回。被告隆达房产经纪公司、隆达房产经纪公司花园分公司共同辩称，按照涉案《二手房买卖经纪合同》的约定，定金罚则适用的主体应为原告及被告冯芯颖，被告隆达房产经纪公司花园分公司仅是代为保管部分定金并出具了相应的收据。原告对定金罚则及违约金只能选择其一予以主张。在签订涉案《二手房买卖经纪合同》时，被告隆达房产经纪公司花园分公司按照合同约定如实向原告告知了涉案房屋尚未取得双证的客观事实，实际履行了告知房屋真实情况的义务；且被告隆达房产经纪公司花园分公司在发现被告冯芯颖有可能将涉案房屋出售给第三人的时候，及时向原告告知并提供了相应材料。综上，原告要求被告隆达房产经纪公司、隆达房产经纪公司花园分公司承担责任缺乏事实依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年6月，被告冯芯颖从绵阳高新区新时代房地产开发有限公司（以下简称绵阳新时代房产公司）处通过银行按揭贷款方式购置了该公司开发的位于绵阳高新区的商品房一套（建筑面积114.61平方米，价款559815元，以下简称涉案房屋）。之后，被告冯芯颖进行装修后实际入住该房屋，但未办理相关产权登记手续。2017年6月21日，原告胥小芬（买方、甲方）与被告冯芯颖（卖方、乙方）以及隆达房产经纪花园分公司（经纪方、丙方）共同签订了《二手房买卖经纪合同》一份，主要载明：乙方自愿将涉案房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方；房屋产权证书及土地使用权证书均待办，全装修；总成交价为76万元；（定金办法）签订本合同时，甲方向乙方支付购房定金5万元，定金的有效期限为不动产证下来，定金在首次支付房款时全部冲抵成购房款。乙方委托丙方向甲方收取定金时，乙方同意同时视为自己应支付丙方佣金的保证金。乙方收取定金对应亲笔出具收条并将自己的房地产权证书原件交于丙方代管。定金的罚则由甲方和乙方之间承担；（房款的支付办法）签订本合同起不动产证办下来后10天内甲方向乙方支付房款37万元（含定金），用于帮乙方归还银行按揭贷款。余款39万元待甲方通过银行商业贷款放下来的当天支付（即从过户之日起60个工作日内支付）；丙方负责申办该宗房地产的权属转移登记手续；（佣金的支付办法）乙方承担该房佣金7000元，甲方承担该房佣金8000元，支付时间为签定合同的当天支付；（违约责任）签订本合同时，丙方已将自己了解到的该宗房地产的一切相关真实情况和责任如实告知了甲乙双方，甲乙双方也作了全面的了解和认同，若出现违约情况按以下条款执行：A.本合同签订生效后，若出现甲乙双方或单方违约不履行本合同时，违约方仍需向丙方支付本合同约定的佣金。B.当甲方已支付了部分或全部房款且已向房地产交易登记机关办理了产权转移过户登记手续后，违约方须承担产权转回已缴纳和应缴纳买卖双方的全部税费。C.违约方承担守约方的实际直接经济损失约定为人民币10万元。E.任何方违约，甲、乙双方自愿将违约所得的50%支付于丙方作为劳务费；（房屋的交验办法）……4.任何方违约，违约方须承担守约方成交价20%违约金并退还本金。……；（补充条款）……2.由于该房原件未在房东手中，经协商，该定金房东收走3万元，中介代收2万元，甲、乙双方均无异议。合同还对其他事项作出了约定。同日，被告冯芯颖向原告胥小芬出具《定金收据》一张，载明收到胥小芬用于购买涉案房屋的定金3万元；被告隆达房产经纪公司花园分公司亦于同日向原告胥小芬出具《定金收据》一张，载明收到胥小芬用于购买涉案房屋的定金3万元，并载明“因产权证件不在手上，同意第三方隆达房产代收”的内容，被告冯芯颖亦在该收据签字确认隆达房产经纪花园代收定金2万元的事宜。被告隆达房产经纪公司花园分公司还于同日向原告胥小芬出具了《收据》一张，载明收到胥小芬的购房佣金3000元，并注明下欠5000元在过户当天支付。2017年9月14日，绵阳新时代房产公司为被告冯芯颖向绵阳市不动产登记中心城西分中心申请办理了涉案房屋的产权登记手续（不动产权证号：川（2017）绵阳市不动产权第xxxxxxx号）。之后，被告冯芯颖又将涉案房屋出售给案外人唐素华并于2017年11月20日将涉案房屋的产权登记至唐素华名下（不动产权证号：川（2017）绵阳市不动产权第xxxxxxx号）。针对前述合同签订后的履行情况，原告胥小芬陈述到：签订合同时冯芯颖承诺不动产权证书在7月中旬办理下来，隆达房产经纪公司花园分公司为确保交易安全要求冯芯颖将涉案房屋的房屋买卖合同、购房发票、税票、高新区房屋交易告知书等原件扣留在该公司处，冯芯颖亦将上述材料交给了该公司；2017年9月初，其发现涉案房屋在网上出售，遂向隆达房产经纪花园分公司核实，该公司称前述相关材料仍在公司处，冯芯颖办不了不动产权证书则无法再次出售涉案房屋；2017年9月至10月期间，其多次向隆达房产经纪花园分公司询问不动产权证书办理情况，该公司均称仍在办理中；2017年11月22日，该公司工作人员向其电话告知，冯芯颖已将涉案房屋出售给他人，且该公司也不知晓在办证的必备资料由该公司保管的情况下冯芯颖是如何办理了不动产权证书的。被告冯芯颖陈述到：其于2017年8月26日向被告隆达房产经纪花园分公司核实，该公司工作人员称因其长时间不能将不动产权证书办理下来，胥小芬同意解除涉案合同，并要求其退还定金，据此其才作出再次出售涉案房屋的决定;但其将定金准备退还给胥小芬时胥小芬则要求继续履行涉案合同，导致出现一房二卖的事实。被告隆达房产经纪花园分公司陈述到：2017年6月21日签订涉案合同时，冯芯颖称其已将办证资料交与绵阳新时代房产公司代为办理，其还把购房合同和税票以及办理不动产证权证书的受理回执提供给了该公司，约定其拿到证书后就过户给胥小芬；7月7日胥小芬询问办证情况，经该公司与冯芯颖联系，冯芯颖称正在办理中；之后又联系了几次，冯芯颖仍称继续等待；8月22日胥小芬称办理不下来就解除合同，直至9月2日该公司都在与双方沟通解除合同的事宜，双方均同意解除合同并确定了退款时间；9月5日胥小芬称先不退房了；9月8日胥小芬称冯芯颖将涉案房屋挂在网上重新出售，要求该公司通知冯芯颖撤下出售通知，否则视为其违约；11月22日该公司发现其他人在网上发布了涉案房屋的出售通知，经了解才知冯芯颖将涉案房屋已出售给他人并已过户，该公司遂将上述情况告知了胥小芬。另查明：因本案诉讼，原告胥小芬于2017年11月25日与四川升博律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定由四川升博律师事务所指派律师出庭参加本案诉讼，律师代理费为5000元。本院认为，原告胥小芬与被告冯芯颖、隆达房产经纪花园分公司之间所签订的涉案《二手房买卖经纪合同》系各方当事人真实意思表示，其内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，本院予以确认。关于合同解除问题。因各方当事人在审理中一致同意解除涉案《二手房买卖经纪合同》，故继续履行该合同的条件已经不成就，据此对原告胥小芬所提解除涉案《二手房买卖经纪合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于定金及佣金的退还问题。本案中，现有定金30000元在被告冯芯颖处，有定金20000元由被告隆达房产经纪花园分公司代管，并由被告隆达房产经纪花园分公司收取了原告胥小芬支付的佣金3000元；故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在涉案《二手房买卖经纪合同》解除后，根据前述合同解除的处理原则，被告冯芯颖应当向原告胥小芬返还定金30000元，被告隆达房产经纪花园分公司应当向原告胥小芬返还定金20000元；因被告隆达房产经纪花园分公司并未完成协助双方办理涉案房屋产权过户的义务，其也未提交证据证明其在居间活动中实际支出费用的情况，故其收取的佣金3000元应当退还给原告胥小芬。因被告隆达房产经纪花园分公司是被告隆达房产经纪公司依法设立的分公司，其不具有独立的法人资格，故依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司。应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，应由被告隆达房产经纪公司向原告胥小芬承担返还定金20000元及退还佣金3000元的民事责任。关于违约金问题。本院认为，被告冯芯颖在取得相关不动产权证后并未依约按照涉案《二手房买卖经纪合同》履行房屋过户的义务，而是自行将涉案房屋另行出售给案外人唐素华并将产权登记至唐素华名下，导致原告胥小芬无法实现合同目的，故被告冯芯颖应当对涉案《二手房买卖经纪合同》无法继续履行的法律后果承担违约责任；至于违约金数额问题，原告胥小芬主张按照合同合同约定应当按照总房款金额的20%予以计算，被告冯芯颖对此抗辩标准过高，且原告胥小芬亦未举证证明其因被告冯芯颖的违约行为所导致的具体损失情况，故依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院确定被告冯芯颖应当承担的违约金数额为50000元。至于原告胥小芬主张的律师代理费问题，因无合同约定，加之被告冯芯颖所承担的违约金数额已足以弥补其该项损失，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告胥小芬与被告冯芯颖、绵阳市隆达房地产经纪有限公司花园分公司之间于2017年6月21日所签订的《二手房买卖经纪合同》；二、被告冯芯颖应于本判决生效之日起五日内向原告胥小芬返还定金30000元并支付违约金50000元；三、被告绵阳市隆达房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告胥小芬返还定金20000元并退还佣金3000元；四、驳回原告胥小芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6460元，由原告胥小芬负担460元，由被告冯芯颖负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  李美俊二〇一八年三月三十日书记员  宋 婷