广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1026号上诉人（原审原告）：刘一帆，男，1986年2月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：麦丽妍、卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓秀贞，女，1955年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：邓秀芳，女，1949年9月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡林立、蒋申彦，广东百科律师事务所律师。上诉人刘一帆因与被上诉人邓秀贞、邓秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘一帆上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判邓秀贞、邓秀芳向刘一帆支付违约金88000元，并赔偿刘一帆中介费损失6600；2、本案一、二审诉讼费用由邓秀贞、邓秀芳承担。事实和理由：一、邓秀贞、邓秀芳是完全民事行为能力人，其与刘一帆签订案涉房屋买卖合同，意在向刘一帆出售案涉房产，是邓秀贞、邓秀芳的真实意思表示。不管其他两个产权人是否同意出售房产，刘一帆与邓秀贞、邓秀芳之间就案涉房产达成的交易条件，是双方的合议，是合法有效的。一审判决一方面认为合同无效，另一方面又认为合同在客观上无法继续履行，并判定解除合同。解除合同必须要以合同有效为基础，一审法院既然认为合同未生效，又为何判决双方解除合同?二、既然邓秀贞、邓秀芳承诺己取得其他两名产权人的授权，那么邓秀贞、邓秀芳就应想办法征得其他两名产权人的同意或授权，这是卖方本身的义务，而非买方的义务。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，邓秀贞、邓秀芳应向刘一帆承担违约责任。三、邓秀贞、邓秀芳签订的《承诺书(4)》不管是向哪一方的承诺，都是邓秀贞、邓秀芳单方作出的，是专门针对案涉房屋的授权情况所作出的承诺，也是合法有效的。四、本案由于邓秀贞、邓秀芳的违约行为导致合同无法继续履行，刘一帆因此也遭受了一定的实际损失。一审判决邓秀贞、邓秀芳只退还定金，而刘一帆却需要独自承担所有的损失，有失公平。综上，请求二审法院依法予以改判。邓秀贞、邓秀芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决并驳回刘一帆的上诉请求。理由：一、刘一帆与邓秀贞、邓秀芳签订的房屋买卖合同成立但未生效，因另外两位共有权人不同意出售房屋，所以合同无法履行，一审法院判决合同解除依法有据。二、邓秀贞、邓秀芳不应该向刘一帆承担违约责任。根据刘一帆一审提交的承诺书及房屋买卖合同第24条表明，在另外两位共有权人未到场的情况下，现场签名的卖方邓秀贞、邓秀芳可以同意房屋仅仅作为租赁使用，而并非出售房屋。三、双方在2017年7月27日签订合同，邓秀贞、邓秀芳在2017年7月30日便联系刘一帆解除合同，刘一帆在极短的时间内未产生损失，不应当要求邓秀贞、邓秀芳承担10%的违约金。因本案纠纷，刘一帆于2017年8月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除刘一帆与邓秀贞、邓秀芳签订的《房屋买卖合同》（NO.1700780）；2、邓秀贞、邓秀芳返还刘一帆定金20000元；3、邓秀贞、邓秀芳向刘一帆支付违约金88000元；4、邓秀贞、邓秀芳向刘一帆赔偿中介费损失6600元；5、本案诉讼费用及财产保全费用均由邓秀贞、邓秀芳承担。一审法院认定事实：荔湾区彭城路美华后街xx号101房登记的权属人为邓秀坤、邓志华及邓秀贞、邓秀芳，上述权属人按份共有各占1∕4。2017年7月27日，刘一帆（买方）与邓秀贞、邓秀芳及邓秀贞、邓秀芳代邓秀坤、邓志华（卖方）以及广州市祈安地产代理有限公司（以下简称祈安公司）（经纪方）签订（NO.1700780）《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于广州市荔湾区彭城路美华后街xx号101房（建筑面积68.4平方米）以总房价880000元出售给买方。在第十三条第（1）点约定：卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。第（3）点约定：基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间报务，违约方须向经纪方支付该房地产成交价的3%作为违约金。买卖双方未付之佣金仍按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金。在第二十四条合同三方约定的其他事项：1、从2017年8月1日起至成功过户当天，买方同意每月支付1700元作为该物业的租金补贴，所有的租金在过户当天一次性支付给卖方。2、卖方收齐楼款后两个月内迁出该物业的所有户口。3、另有不动产证号如下：（2016）广州市不动产权第xxx54370号，产权人邓秀坤；（2016）广州市不动产权第xxx54371号，产权人邓秀芳；（2016）广州市不动产权第xxx54372号，产权人邓志华。买方落名可以指定任一家属，卖方无异议。在付款方式约定：买方须在签定合同之同时支付2万元作为定金。买卖双方授权经纪方于2017年11月30日前网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料到广州市房地产交易中心办理相关交税及交易递件手续，在成功受理后买方向卖方支付购房款（不含定金）86万元。三方在合同和附件上签名盖章。同日，邓秀贞、邓秀芳收到刘一帆支付定金2万元。在一审庭审中，刘一帆还提供《承诺书（4）》、短信聊天记录、告知函、追认合同通知书、补签资料证明、收据等证据。邓秀贞、邓秀芳认为案涉房屋未得到其他共有权人同意，《房屋买卖合同》属于未生效。中介私自进行网签，因此邓秀贞、邓秀芳要求撤回网签备案。刘一帆提供的《承诺书（4）》是被改动与邓秀贞、邓秀芳所拍摄的《承诺书（4）》不同，是未经邓秀贞、邓秀芳同意进行修改，邓秀贞、邓秀芳不予认可。邓秀贞、邓秀芳同意解除合同和退还2万元。诉讼过程中，一审法院依刘一帆财产保全申请以（2017）粤0103民初6883号民事裁定书裁定查封邓秀贞、邓秀芳在案涉房屋名下占有的各5%产权份额。一审法院认为：荔湾区彭城路美华后街xx号101房登记的权属人为邓秀坤、邓志华、邓秀贞、邓秀芳，属按份共有各占1∕4。刘一帆与邓秀贞、邓秀芳在签订《房屋买卖合同》（NO.1700780）时，明知出售案涉房屋需要经其他共有人授权或出具书面同意的情况下，仍然签订《房屋买卖合同》，刘一帆、邓秀贞、邓秀芳对此均有过错。现案涉房屋的其他共有人没有表示出售的意愿，故《房屋买卖合同》未生效。邓秀贞、邓秀芳所签订的案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行，且邓秀贞、邓秀芳均同意解除《房屋买卖合同》及退还定金2万元，故对此予以采纳。对于刘一帆以邓秀贞、邓秀芳签订《承诺书（4）》不能履行承诺，已经构成违约的问题。从邓秀贞、邓秀芳提供拍摄《承诺书（4）》照片与刘一帆提供的原件显示，刘一帆提供的证据明显有进行改动，邓秀贞、邓秀芳不予认可。且该份证据内容是邓秀贞、邓秀芳向中介机构致函，不能认定为向刘一帆的承诺。由于刘一帆、邓秀贞、邓秀芳签订《房屋买卖合同》时均存在过错，刘一帆以邓秀贞、邓秀芳签订《承诺书（4）》构成违约的理由不成立。刘一帆要求邓秀贞、邓秀芳支付违约金及赔偿中介费损失的诉讼请求，不予支持。但邓秀贞、邓秀芳应支付自2017年7月27日起至退还定金2万元之日止的利息给刘一帆，利息应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年9月30日作出判决如下：一、解除刘一帆与邓秀贞、邓秀芳签订的《房屋买卖合同》（NO.1700780）。二、邓秀贞、邓秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币2万元及利息（利息以定金2万元为本金，自2017年7月27日起至退还定金2万元之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）给刘一帆。三、驳回刘一帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6357元，由刘一帆负担3104元，由邓秀贞、邓秀芳负担3253元及诉讼保全费1093元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，双方当事人均确认在签订本案合同时，卖方出示过案涉房屋的产权证书，邓秀贞、邓秀芳无出示房屋另外两产权人的授权。刘一帆向本院提交2份证据：1、祈安公司于2018年2月2日开具给刘一帆编号为33228621的中介服务费发票，拟证明刘一帆已向祈安公司支付了6600元中介服务费；2、支付宝转账凭证、劳动合同、陈国建员工卡复印件、陈国建身份证复印件，上述证据拟证明刘一帆是通过支付宝转账的方式于2017年7月27日向经纪方的工作人员陈国建支付6600元中介服务费。对于刘一帆二审提交的证据，邓秀贞、邓秀芳发表质证意见如下：1、对于证据一的真实性予以确认，合法性、关联性不予认可。发票的开具时间是2018年2月，属事后出具，不能反映真实的居间服务。2、对于证据二，房屋中介公司的中介人员陈国建很可能不具有提供中介服务的资格。若陈国建没有提供中介服务的资格，那么其在促成签订合同的过程中因服务未履行到位，导致合同无法继续履行，理应承担相应的责任。二审庭审中，刘一帆与邓秀贞、邓秀芳均确认双方之间无实际的租赁关系。本院认为：刘一帆二审提交的中介服务费发票，是其已支付中介费的有效凭证。综合刘一帆提交的支付宝转账记录、陈国建劳动合同及工卡等证据佐证，可以确认刘一帆就本案房屋买卖居间行为已向祈安公司支付了中介服务费的事实。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人刘一帆提出的上诉请求进行审查。刘一帆与邓秀贞、邓秀芳签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。但案涉房屋是共有产权，现无其他共有权人明确表示愿意出售房屋的证据，邓秀贞、邓秀芳已表示另两共有产权人不愿履行合同，故案涉房屋买卖合同在客观上已无法继续履行。鉴于双方当事人均同意解除案涉合同，一审判决解除本案房屋买卖合同，并无不当，本院予以维持。关于案涉合同无法继续履行的违约责任问题。邓秀贞、邓秀芳在签订合同时向中介公司出具承诺书承诺案涉房屋的另外两个共有权人会履行合同，否则其愿意承担违约责任。邓秀贞、邓秀芳确认其在该承诺书上的签名，但认为该承诺书是对租赁的承诺。经二审当庭确认，邓秀贞、邓秀芳与刘一帆之间并无实际的租赁关系。因此，邓秀贞、邓秀芳应对其不能履行签约承诺承担违约责任，本院采信刘一帆提供的承诺书内容。但是，双方确认在签订合同时，邓秀贞、邓秀芳有出示过房屋产权证书，刘一帆在明知案涉房屋有四个共有产权人、邓秀贞、邓秀芳并没有取得另外两个共有产权人授权的情况下，仍然选择与邓秀贞、邓秀芳进行交易，对于合同不能履行也负有一定的过错。综合双方过错责任的大小，以及公平原则考虑，本院酌情判令邓秀贞、邓秀芳承担70%的违约责任，刘一帆承担30%的缔约过失责任。根据合同约定，违约金为案涉房屋成交价的10%，即88000元。因此，邓秀贞、邓秀芳应向刘一帆支付61600元的违约金。至于刘一帆主张的中介服务费损失，因61600元的违约金已经能完全弥补其损失，故本院不再支持该主张。综上所述，刘一帆的上诉请求部分成立。一审法院的处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6883号民事判决第一、二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6883号民事判决第三项；三、邓秀贞、邓秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内向刘一帆支付违约金61600元。一审案件受理费6357元，由上诉人刘一帆负担1704元，由被上诉人邓秀贞、邓秀芳负担4653元。二审案件受理费2165元，由上诉人刘一帆负担765元，由被上诉人邓秀贞、邓秀芳负担1400元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年三月二十日本书记员  眭 翘林飘云