——湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初4015号原告雷彩霞。委托诉讼代理人黄杰，湖北山河律师事务所律师。原告丁有林。被告李炜海。委托诉讼代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。第三人武汉酷居房地产代理有限公司。法定代表人冯驰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人王索谛，湖北乾行律师事务所律师。原告雷彩霞、原告丁有林诉被告李炜海、第三人武汉酷居房地产代理有限公司（以下简称酷居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长、人民陪审员胡秋梅、人民陪审员辛汉华参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告雷彩霞及其委托诉讼代理人黄杰、原告丁有林、被告李炜海委托诉讼代理人马家强、第三人酷居公司法定代表人冯驰及其委托诉讼代理人王索谛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷彩霞、原告丁有林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2016年4月7日签订的武汉市存量房居间（买卖）合同（履行内容为：被告立即将其所有的位于武汉市东西湖区环湖路怡清雅筑恒大城X栋X单元X层X室房屋涉及的银行按揭款清偿完毕，注销抵押登记后为原告办理房屋及土地权属证书）；2、判令被告向原告承担逾期履行合同产生的违约金28,640元（暂由2016年4月16日计算至2016年10月12日，实际支付至原告房屋及土地证书办理之日）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年4月7日，原、被告在第三人的居间服务下签署武汉市存量房居间（买卖）合同，约定原告购买被告位于武汉市东西湖区环湖路怡清雅筑恒大城X栋X单元X室房屋，房屋成交价为670,000元，合同签署时原告支付购房定金20,000元，被告前往银行预约贷款结清日的前一天，原告向被告支付150,000元，用于结清被告的银行贷款，剩余购房款500,000元由原告办理商业贷款进行支付，被告注销房屋抵押登记，原告贷款审批通过5个工作日内，双方到相关部门办理房屋产权转移登记手续，原告再配合贷款银行直接将500,000元支付到被告收款账户。合同签订后，原告依约支付了定金20,000元及购房款140,000元，并办理审批通过了额度为500,000元的购房商业贷款，但是被告既没有前往银行预约还款日还清贷款，也没有注销抵押登记，造成目前房屋无法办理产权过户手续，原告多次向被告主张权利，被告均以各种理由推脱办理。审理中原告雷彩霞、原告丁有林自愿将诉讼请求变更为：1、判令解除双方2016年4月7日签署的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告退还原告就购房支付的定金20,000元及首付款140,000元；3、判令被告赔偿原告违约金630,500元；4、判令被告李炜海承担本案鉴定费、保全费；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告李炜海辩称，原、被告签订的武汉市存量房居间（买卖）合同是真实的，在签订合同时第三人当场承诺由他们办理房屋贷款的还清和解押，被告将相关证件交给了第三人，因第三人原因导致房屋尚未解押，目前过户不具备条件，原告的诉讼请求不能成立。第三人酷居公司述称，第三人作为居间服务提供方，促成双方签订合同，履行合同义务，不负责替被告还贷。原告雷彩霞、原告丁有林、第三人酷居公司围绕诉讼请求及辩称意见依法提交了证据，审理中，原告还申请对房屋现有价值进行了司法鉴定，湖北华夏房地产评估咨询有限公司作出了鄂华房报字[2017]第1062号报告书。经证据交换及庭审质证，对当事人无异议的证据，即原告丁有林、原告雷彩霞提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、业主收款凭据、收据、专用收款收据、中国光大银行武汉分行本部零售授信管理中心关于住房按揭贷款的批复、产权登记信息查询单、结婚证、住房购买资格核查结果通知单、鉴定费发票、保全费发票、第三人酷居公司提交的武汉市房地产经纪机构备案证及鄂华房报字[2017]第1062号报告书予以确认并在卷佐证。本院查明案件主要事实如下：原告雷彩霞与原告丁有林于2014年10月28日登记结婚，经查询，丁有林、雷彩霞家庭拥有住房套数，符合住房限购政策规定。被告李炜海系坐落于武汉市东西湖区环湖路怡清雅筑恒大城X栋X单元X层X室房屋的所有权人，该房屋存在银行按揭抵押。2016年4月7日，原告雷彩霞作为买受人通过第三人酷居公司与出卖人被告李炜海签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：“第一条甲方所有的房产坐落于武汉市东西湖区金银湖恒大城X栋X单元X室为框架结构，建筑面积93平方米（具体乙方（以房）屋所有权证实际登记面积为准）……第二条经甲、乙双方协商一致，上述房产交易成交价为人民币（大写）陆拾柒万元。第三条付款方式约定（B、分期付款）1、由甲方委托丙方代收的（1）签订本合同当时，乙方支付购房定金人民币（大写）贰万元，甲方签收并托管人民币（大写）贰万元于丙方，由丙方开具《定金托管单》并转为交房保证金，在此期间，如甲方违约，则应退还乙方所支付之定金并按照乙方所支付定金的100%作为违约金支付给乙方；如乙方违约，则按照乙方所支付定金的100%作为违约金支付于甲方。待房产全部手续办理完毕，且甲、乙双方确认相关该房产包含但不限于是水、电、天然气、物业管理费及其他交房前产生的费用交接清楚，并签署《国有土地使用证》过户文件，甲、乙双方签署《交房确认书》后当日内由丙方向甲方结清交房保证金……2、乙方直接付款给甲方的（1）乙方需要向银行申请商业贷款支付房款，乙方预计贷款金额为人民币伍拾万元，具体额度以银行实际审批为准，该笔款项由乙方贷款银行直接支付于甲方收款账户，放款时间及条件以乙方贷款担保公司与贷款银行约定时间为准。（2）甲乙双方协商同意，甲方目前尚欠银行贷款未结清，乙方同意在甲方预约还款结清日前一日向甲方支付人民币（大写）壹拾伍万于甲方，甲方使用该款项结清银行贷款。乙方向甲方支付该笔款项前，应到东西湖区公证处办理委托书公证手续，委托丙方代理人代为办理手续。（3）甲、乙双方协商同意，约定于待甲方注销抵押登记，乙方贷款审批通过5个工作日内到相关部门办理房产产权转移登记手续，在房产管理部门出具《收件单》当天付清首付房款人民币（大写）零元（本次付款额=成交价-定金-贷款额度-其他已支付房款，多退或少补）。待乙方名下《房产所有权证》办结并领取之日起3日内，甲方协助乙方办理《国有土地使用证》过户手续。第四条房产交易税费用承担方式：甲方承担交房前产生的费用，乙方承担本次产权过户（转移）登记、交易、贷款产生的全部税费用。第五条在房产交易过程中，丙方协助甲，乙双方办理登记、房款交割、房产所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付经纪代理费人民币（大写）伍仟元，乙方按宗需向丙方支付经纪代理人民币（大写）伍仟元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费壹万叁仟肆佰元。甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费壹万叁仟肆佰元。第六条本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（《房产所有权证》原件，《土地使用权证》原件，户口本、身份证、婚姻状况证明等复印件）交由丙方托管，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后，在乙方贷款审批通过5个工作日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方……第九条甲方逾期不交付房产给乙方，乙方不同意解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。第十条乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不同意解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方同意解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。第十一条丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在乙方贷款审批通过5个工作日内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担实收佣金30%的违约责任……第十四条本合同发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决。协商不成的，按下列第（2）种方式解决：（1）提交武汉仲裁委员会仲裁；（2）依法向房产交易所在地人民法院起诉。……附加条款：1、甲方应在签署本合同30日内向甲方贷款银行申请提前结清贷款手续并按照银行约定的还款日将款项存入银行扣款账户直接结清贷款，并按照银行约定时间领取用于办理注销抵押登记手续的相关资料，提交房产管理部门注销抵押登记手续。甲方所提取的相关该房产的资料、权证交由丙方保管。2、乙方应确认在本市具备住房贷款相关政策规定要求，否则由此产生的贷款额度降低及利率增加风险由乙方自行承担……6、甲方承诺本合同交易之房屋是个人婚前所得，本次交易（除现配偶外）无其他共有权人，由此产生的经济及法律纠纷由甲方完全承担。”。同日，被告李炜海向原告雷彩霞出具业主收款收据一张：“现收到雷彩霞交来购买武汉市东西湖区金银湖恒大城X栋X单元X室房产之定金，金额：人民币（大写）贰万元（小写：￥20000.00）”。2016年4月15日，被告李炜海向原告雷彩霞出具收据一张：“今收到雷彩霞交来关于购买东西湖区金银湖恒大城X-X-X室房屋首付款140000.00元。大币：壹拾肆万元整。”。2016年5月11日，中国光大银行武汉分行本部零售授信管理中心出具关于住房按揭贷款的批复一份，借款人雷彩霞，审批金额500,000元。同月，被告李炜海向原告交付所购房屋。2016年6月7日，第三人酷居公司向原告雷彩霞出具专用收款收据一张：“今收到雷彩霞交来购买武汉市东西湖区恒大城X栋X单元X物业/房产之（款项种类）按揭（过户）服务费，金额：人民币（大写）壹万零仟零佰零拾零元整，（小写）：￥10000元，支付方式为：□现金?pos机□保证金转此款□转账。”。被告李炜海收到上述款项后并未向贷款银行还清贷款，消除抵押。本案庭审中，在两原告变更诉讼请求之前，被告李炜海曾明确表示同意由两原告替其还清银行贷款，消除抵押后，将所售房屋转移登记至两原告名下，两原告对此表示同意，但此后被告李炜海又表示须两原告在原房价基础上加价80,000至100,000元才肯履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》。此后，两原告表示不信任被告李炜海，担心替其还清银行贷款消除抵押后被告仍然不履行合同义务，故变更诉讼请求，要求被告解除合同，退还已付款并向两原告赔偿损失，并对涉案房屋的现价提出了评估申请，本院经审查予以准许，经摇号选定，委托湖北华夏房地产评估咨询有限公司对房屋进行了价格评估，评估结果为武汉市东西湖区环湖路怡清雅筑恒大城X栋X单元X层X4室房屋在2017年10月17日的价值时点的市场价为1,300,500元，单价为13,851元/平方米，两原告为此次评估支付评估费5,500元。2016年10月13日，原告诉至本院，要求如诉称，原、被告均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告雷彩霞与被告李炜海签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，在签订合同时系两原告夫妻关系存续期间，且在审理中，雷彩霞也表示此房屋系其与丁有林共同购买，只是丁有林有事未到签约现场签名而已，故本院认定雷彩霞、丁有林夫妇系上述房屋的共同购买人。依据《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定，原告应在合同签订当日向被告支付定金20,000元；应在被告李炜海预约还清银行贷款日前一日向被告支付购房首付款150,000元；被告应在收到此150,000元次日还清银行贷款，消除银行的抵押权。本案中，原告已依约向被告支付了20,000元定金，虽然支付的首付购房款仅为140,000元，比合同约定的少10,000元，但被告对此出具了收条，且并未提出异议，故本院认为此为双方在合同履行过程中对首付款的变更，原告不构成违约，在此后，被告应还清银行贷款，消除抵押，但被告从收到首付款到本案受理之日长达6个月的时间内并未履行此义务，以致《武汉市存量房居间（买卖）合同》无法继续履行，构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，两原告有权解除与被告李炜海签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，要求被告李炜海返还其已付款160,000元并赔偿其经济损失。在本案中，原告虽未支付全部购房款，但其在起诉前在中国光大银行武汉分行的500,000元贷款已审批通过，在本案审理中也表示愿意继续履行合同，并准备了充足的资金为被告还清银行贷款后支付剩余房款，由此可见原告已对履行合同的资金做了留存，表现了为履行合同应有的全部的诚意，而被告在起诉前即违约，在本案审理中在表示需原告来替其履行还贷义务获得同意的情况下仍然肆意违约，表示须涨价80,000-100,000元才肯继续履行合同，显示其契约精神的严重缺失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款、第一百一十三条第一款的规定，认定被告李炜海对两原告的损失赔偿额为两原告履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》后可获得利益，即评估的房屋的现价1,300,500元减去《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定的购房款670,000元的房屋涨价的差价部分630,500元。两原告为确定被告违约给其造成的损失所垫付的鉴定费5,500元亦由被告李炜海实际负担。被告李炜海辩称应由第三人酷居公司来替其还清贷款，消除抵押权的辩称意见无事实依据，本院不予采纳。需要说明的是，被告李炜海在本案中并未同意解除合同，故本院对原告雷彩霞、原告丁有林占有及腾退涉案房屋的相关问题不作处理，被告李炜海可对此另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告雷彩霞与被告李炜海于2016年4月7日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告李炜海于本判决书生效后十日内向原告雷彩霞、原告丁有林返还购房定金20,000元及购房款140,000元；三、被告李炜海于本判决书生效后十日内向原告雷彩霞、原告丁有林赔偿经济损失630,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,785元，评估鉴定费5,500元，保全费3,870元，由被告李炜海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  胡秋梅人民陪审员  辛汉华二〇一八年三月八日法官 助理  杨希珍书 记 员  俞越鹏