黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0302民初300号原告：刘茂芳，女，1967年7月24日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：路滨，黑龙江雪原律师事务所律师。被告：鸡西市福龙房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区×嘉园×-×-×-×。法定代表人：李文吉，董事长。委托诉讼代理人：李立华，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。原告、刘茂芳与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘茂芳的委托诉讼代理人路滨，被告福龙公司的委托诉讼代理人李立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘茂芳向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《购买商品房协议书》无效；2．被告向原告返还购房款100000元、给付2014年1月23日至2018年1月22日期间利息24000元（100000元×6%÷12月×48月），本息合计124000元；3．以购房款100000元为基数，按月利率6%标准给付2018年1月23日起至实际给付之日期间利息；4．按原告已付购房款的30%赔偿原告损失30000元。诉求总额154000元；5．被告负担保全费和诉讼费。事实和理由：2014年1月23日，原、被告签订《购买商品房协议书》。合同约定被告将其开发建设的位于鸡西市鸡冠区×乡×村×家园住宅小区×号楼×单元×室、建筑面积为70.60平方米的房屋出售给原告，价格为100000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告为原告出具了收据。经查，被告在与原告签订购房合同时，恶意向原告隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，而且至今仍未取得，就返还购房款事宜原告多次找到被告协商未果，原告诉至法院。福龙公司辩称，认可原、被告双方签订的买卖协议无效，刘茂芳没有交付购房款的证据，不同意返还原告购房款及赔偿损失。本院经审理，对于当事人双方没有争议的购买商品房协议书、被告法定代表人更换为李文吉的事实予以确认，对有争议的证据和事实认定如下：1．原告提交证据二，黄某出具的证明1份，证实原告刘茂芳已经向被告交付购房款100000元。被告有异议，认为证人应当出庭作证。因证人黄某已死亡无法出庭，对该证明中与赵某某笔录相印证的交付购房款的事实予以确认，其它事实因无证据佐证，本院不予确认。2．银行明细账查询单3份，证实原告从其女张某某银行卡取款70000元，从邻居张某某处借款20000元。被告对证据真实性无异议，但认为账户不是原告名字，不能证实与本案具有关联性。因原告无充足证据予以佐证，本院不予确认。3．被告提交的证据二，鸡西市保障性安居工程建设领导小组办公室文件《关于×家园棚改项目回迁安置部分先期开工的会议纪要》（鸡保建发［2012］16号）、2014年7月9日鸡西市保障性安居工程建设工作领导小组办公室《关于部分棚改项目回迁安置区继续开工建设的专题会议纪要》复印件各1份，证实原、被告之间的房屋买卖实质是预订买卖合同，被告的手续不齐全系经政府批准，原告明知被告无预售许可，被告无过错。原告对证据有异议，认为证据并非原件，无法证实证据的来源，且证据中记载的内容并未体现允许被告在未取得预售许可情况下可以预售房屋，其主张不成立。根据原、被告签订的购买商品房协议书，双方存在商品房预售合同关系，不是预订合同关系，双方签订合同时被告没有告知原告其未取得预售许可证，被告应当承担惩罚性赔偿责任。因被告提交的证据二并非原件，被告无其他证据予以佐证，对该证据本院不予确认。2．赵某某询问笔录，“问：福龙公司的财务账在你处管理吗？答：在我手中管理，我管理财务，现在我也实际管理和处理该公司的一切事物。问：你看下杨某某、孟某某、刘茂芳、李某、陈某某这几个人的钱是否在你公司账上体现？答：杨某某75000元，刘茂芳100000元我公司的账上有体现。其余3人公司有的是动迁协议，但是这个协议是假的，他们手里一个房子有两个合同，一个是动迁协议，一个是买卖合同，他们实际上是买卖关系，利用动迁协议钱就没有进公司的账，因为动迁是不交费的，所以其他人钱款不在公司。”原告对赵某某笔录有异议，认为其他人员购房款已交纳，原、被告先签订的房屋买卖合同，后被告告之原告签订房屋拆迁安置补偿协议不交楼层费，有保障，原告不懂就在签订买卖合同之后又签订房屋拆迁安置补偿协议，双方实际是买卖关系。被告对赵某某笔录有异议，不认可赵某某的管理行为，认可原告购房款已缴纳。对笔录中与原、被告陈述相印证的事实即刘茂芳交付100000元购房款事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告福龙公司于2012年在鸡西市鸡冠区建设×家园工程，2014年1月23日，原告刘茂芳（乙方）与被告福龙公司（甲方）签订《购买商品房协议书》，购买福龙公司开发建设的位于鸡西市鸡冠区×家园楼房一户。协议约定：“第一条、乙方向甲方购买商品房×号楼×单元×层×用房一户，建筑面积约70.60平方米，总价值人民币100000元。第四条、乙方于2014年1月23日，按上述款项一次交齐，付给甲方人民币100000元整。第六条、其他约定：购方如果确定购买房屋，协议签订后应同时缴纳购房定金（）万元。其余款项待进户时交齐。七、此房屋价格中，不含有线初装费、煤气管道安装及煤气报警装置等费用，该费用进户后，所该交的费用由乙方负责。八、本协议一式二份，双方签字后生效，违者追究经济责任，未尽事宜，按上级有关文件办理。”双方未约定房屋交付时间。合同签订后，原告向被告交付100000元购房款。现该工程未验收，原告亦未入户。被告称×家园工程系棚户区改造性质，回迁户之外的房屋，被告以商品房性质进行出售，原告购买的是商品房。被告至诉讼前未取得×家园楼房的商品房预售许可证明。本案审理期间，原告申请撤回要求被告承担保全费的诉讼请求，本院准许。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原告刘茂芳与被告福龙公司于2014年1月23日签订的《购买商品房协议书》，明确了买卖房屋的位置、面积、房屋价款事宜，原告亦按合同约定于当日交付房款100000元，合同未能体现预订房屋事宜，应认定为系双方就买卖房屋问题达成的协议，双方签订的协议应为商品房预售合同。但至原告起诉前，被告仍未取得商品房预售许可证明，应认定双方签订的房屋买卖协议无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，被告未提交证据证实在售房时告知原告未取得商品房预售许可证，系故意隐瞒该事实，原告要求被告返还已付购房款及利息、承担已付购房款的30%的赔偿责任的诉求，本院予以支持，但原告按6%主张利息损失过高，本院按银行同期贷款利率支持原告利息损失21419.23元。综上所述，被告应返还原告购房款100000元，给付原告2014年1月23至2018年1月22日期间利息21419.23元、按中国人民银行同期贷款利率给付原告自2018年1月23日至实际给付之日止以100000元为基数的利息、给付原告已付购房款100000元的30%赔偿款30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：一、原告刘茂芳与被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的《购买商品房协议书》无效；二、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘茂芳购房款100000元，给付原告2014年1月23日至2018年1月22日期间利息损失21419.23元；三、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告刘茂芳2018年1月23日至其实际返还购房款期间的利息损失；四、被告鸡西市福龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘茂芳赔偿款30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取计1690元，由刘茂芳负担25元，由鸡西市福龙房地产开发有限公司负担1665元。此款刘茂芳已预付，鸡西市福龙房地产开发有限公司在给付上款时将此款一并给付刘茂芳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  贾玉芳二〇一八年三月二十日书记员  王丹丹