湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0981民初1932号原告：龚建华，男，1962年10月11日出生，汉族，沅江市人，户籍住所地在湖南省沅江市。委托诉讼代理人：彭超云，男，1957年7月10日出生，汉族，沅江市人，户籍住所地在湖南省沅江市庆，系原告亲属，代理权限为特别授权。被告：李清明，男，1973年3月21日出生，汉族，沅江市人，户籍住所地在湖南省沅江市，公民身份证号码为4323231973********。被告：彭劲霞，女，1973年1月20日出生，汉族，沅江市人，户籍住所地在湖南省沅江市。两被告的委托诉讼代理人：廖学军、陈科，均为湖南德宽律师事务所律师，其中廖学军的代理权限为特别授权，陈科的代理权限为一般诉讼代理。原告龚建华与被告李清明、彭劲霞房屋租赁合同纠纷一���，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月6日、2018年1月26日两次公开进行了开庭审理。原告龚建华及其委托诉讼代理人彭超云、被告李清明及两被告的共同委托诉讼代理人廖学军、陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚建华向本院提出诉讼请求：1、责令两被告支付自2011年11月30日至2015年7月20日止按每年递增10%标准计算的欠付租金66287元；2、责令两被告支付违约赔偿金1000元；3、责令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月30日，原告与被告李清明签订了房屋租赁合同，约定被告李清明自原告处租赁美世界商业广场P栋建材城一层，面积为300平方米。合同约定每月租金为4800元，每年递增10%。截止2015年7月20日止，被告李清明欠原告租金66287元。两被告系夫妻关系，所欠房屋租金为夫妻共同经营形成的��务，应共同承担还款责任。原、被告曾就租金给付问题协商未果，原告为保护自己的合法权益，遂诉至法院，提出诉请如前。被告李清明、彭劲霞辩称：1、被告手中的合同上并没有约定租金每年递增10%的内容，对原告要求按照其单方保管合同上的递增10%约定标准，计算被告欠交租金数额的主张不予认可。被告已经即时结清，不存在拖欠租金的行为。2、依据原告2014年9月1日的解除合同通知书，自9月1日起双方的合同已经解除，2014年9月1日之前的应交租金被告已经全部付清。2014年9月1日之后，被告已按照原告发出的解约通知要求，终止了租赁行为，故不应承担租金。原告要求租金计算至2015年7月20日没有事实根据。3、被告方已及时履行了支付租金的义务，没有拖欠租金的违约行为，所以被告方也不存在支付违约金的责任。4、���案案由为合同之债，根据合同相对性原理，被告彭劲霞非合同相对方，不受合同约束，不承担合同责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合各方举证说明及质证意见，本院简述各方举证、质证情况并对证据效力评述如下：对当事人之间存在争议的租赁合同文本内容，各方为证明自己的事实主张，均提供了自己手中保存的合同文本作为证据。经核对，原告手中的合同，在合同第三条租金及支付方式项下有手写的“每年递增10%”文字，被告提供的合同文本中则没有前述“每年递增10%”内容。原告对被告证据质证认为，被告合同文本中之所以缺乏“每年递增10%”是起初漏写，且合同内容已经进行了变更。原告为此提供原告与其他租户签订的租赁合同（合同上均约定有“每年递增10%”内容），证明“每年递增10%”内容作为租赁合同的通用条款普遍适用于所有租赁户，原告不可能针对被告特殊化。被告对此意见表示反对，认为租赁合同均为各自独立签订，其他人如何与原告协商租赁合同条款，对被告不发生约束力。原、被告签订合同后，双方没有协商过进行内容变更。本院认为，合同纠纷的处理应以合同约定为依据，表现为文字内容的书面合同，合同各方当事人发生各自合同内容不一致时，应当以未添加删改的为准，据此认定双方的合同内容以被告手中持有的合同为准，对被告手中合同的证据效力予以认定。原告手中的租赁合同因存在人为添加，且添加内容不为合同相对方的被告认可，原告与其他租赁户签订的租赁合同内容，又与被告无关，不能推定被告手中合同文本差异原因出于合同错漏，故对原告手中租赁合同的证据效力不予认定。原告提供的与其他租赁人签订的租赁合同，内容虽然真实，但对被告不具有约束力，因与本案审理不具有直接关联，本院对其证据效力不予认定。原告为证明其具有相关物业的对外出租权利，提交了其与案外人沅江市音乐城房地产开发有限公司就美世界城市商业广场物业承租签订的租赁协议一份，被告质证后对证据的真实性无异议，对原告有权出租物业的事实也认可，本院对原告该份证据的效力予以认定。就两被告系夫妻关系，原告提供了两被告结婚登记审查表，被告对该份证据无异议，对属于夫妻关系的事实认可，���院对原告该份证据的效力予以认定。被告提交的原告2014年9月1日发出的公开信，原告质证对公开信的真实性无异议，本院对被告该份证据的效力予以认定。被告未就历年来如何向原告给付租金提供全部收款收据，但就其中的几笔给付租金经过，分别提供了最后一笔2014年10月31日朱鹏飞收取被告3万元租金出具的收条原件、朱鹏飞所作原告方收取租金的记账凭证复印件、朱鹏飞2011年和2013年分别收取租金出具给被告的收条两份，对于前述书证，原告均以朱鹏飞的行为不能代表原告为由，否认其证据效力。为说明朱鹏飞身份，被告李清明还申请传召朱鹏飞、王建飞到庭作证，证人提供证词称两位证人均系原告合作开发美世界建材城（出租经营项目）的合作伙伴，对原告2014年8月29日制发对租户的公开信事实知情，曾谈及解除租赁合同的事项，但最终原、被告双方是否书面解除了租赁合同因没有正式书面材料，不知情。本院审核认为，原告对证人证词的真实性未提出异议，对其证据效力予以认定。被告关于朱鹏飞收款行为系代表原告的陈述，仅从证词看，不能完全得出该项结论。原告也仅对朱鹏飞收款后已转交原告的行为进行了部分认可，故朱鹏飞对被告作出的收款行为就是代表原告的事实存疑，本院不予认定。证明朱鹏飞收取被告李清明款项的证据，因原告以与其无关，拒绝认可且被告不能证明朱鹏飞与原告具有代理收款关系，本院对前述证据的效力不予认定。为说明被告欠交租金的计算方式，原告提供了一份美世界建材城铺面租金计算表（李清明租户），该表按照每年递增10%租金方式分别确定每年被告应交租金额，减去其自认的已收租金额，确认被告��2014年9月30日前欠租金2400元，截止2015年7月30日，总计欠付租金66287.5元，对于该表内容，被告对于逆推得出的其缴纳租金数额不持异议，且要求以原告自认的收款数额认定为其已交租金数额，但对于该表按照每年递增10%的标准确定应交租金额表示异议，认为缺乏合同依据。对于被告不能提供其缴纳租金后自收款人处取得的全部收据情况下，转而利用原告提供证据形成的自认事实，逆推其已交租金数额的作法，本院予以认可。根据原告提供的计算表分析，被告在2011年8月30日至2015年7月30日期间，其已交租金额为180444.75元，其按照合同约定的租金标准，截止双方认可的合同解除日2015年7月20日，被告在该期间应交的租金额为209600元，据此推算，被告欠交租金额应为29155.25元。本院对原告提交美世界建材城铺面租金计算表（李清明租户）反映的前述案件事实予以认定。基于前述认定的证据，结合原、被告的法庭陈述，本院查明案件事实如下：2011年5月26日，原告与案外人沅江市音乐城房地产开发有限公司，就位于沅江美世界城市商业广场F栋物业租赁，签署《租赁协议》一份，取得了相关物业的租赁使用权及转租权，原告随后以“沅江市美世界装饰建材城”名义对取得的物业单位承租使用权对外展开招商开发。2011年8月30日，原、被告就沅江市美世界装饰建材城内的一间面积300平方米的物业出租事项达成协议，签署《美世界装饰建材城租赁合同书》一份，合同约定主要内容：1、租赁期限为2011年8月30日至2016年8月30日，租期届满后，承租人享有优先租赁权。期满不续租或合同解除的，承租人应在五日内搬迁完毕；2、租金每年交付一次，租金标准为每月4800元，每年57600元。合同签订日起三个月内免租；3、承租人在签订合同时交纳履约保证金5000元，合同期满，承租人没有违约情况下，在退还房屋并付清应付费用后，出租人于十日内退还；4、合同签字生效，任何一方违反合同约定或单方擅自变更、解除、终止合同的，视为违约；5、出租人逾期交房，按照日百分之五支付违约金。承租人逾期交纳租金，视情处以按所欠金额每日百分之五交纳滞纳金或直接解除合同。此外，为配合出租人关于美食城装饰建材城的整体经营开发，双方还约定了招商及加盟推广方面的权利义务。原、被告合同履行期间，原告在2014年8月29日，以包括被告在内的美食城装饰建材城的部分租户存在拖欠租金现象，导致发生美食城装饰建材城无法继续经营的局面，发出《美世界装饰建材城各租赁商户��公开信》一份，要求自2014年9月1日起，建材城全部租出的物业交案外人美世界物业公司接管，原告不再负责2014年9月1日后的租金收取，此前的欠交租金问题仍由原告负责收取。公开信发出后，原、被告虽磋商原租赁合同解除及后续物业租赁问题的处理，但未形成任何正式书面协议。由此造成了案外人沅江市音乐城房地产开发有限公司继续向原告追索租金，原告仍旧向被告追索租金的局面。直至被告2015年7月20日交还承租物业为止，原、被告之间的租赁合同实质解除。合同解除前，被告已交纳租金180444.75元，按照合同约定的租金标准，租赁期间被告应交租金额为209600元，据此计算，被告欠交租金29155.25元。两被告于2002年4月15日登记结婚，婚姻关系存续至今。被告李清明租赁经营期间存在于两被告婚姻关系存续期间。本院认为，本案主要争议焦点为：一、租赁合同内容是否存在误解或变更？二、原告发出含有解除合同内容的公开信是否具备解除合同的法律效果？三、对被告欠付租金的违约处罚如何处理？四、被告彭劲霞作为被告李清明的配偶，对夫妻关系存续期间产生的租金债务是否应当担责？结合本案原告对外出租其他物业的多份合同看，虽均有租金按照每年递增10%的约定内容，也基本符合租金按年递增的交易习惯，但我国合同法明确规定，生效的合同对当事人具有法律约束力，变更合同内容应当经双方协商一致，单方不得擅自变更。另外，交易习惯的采用一般而言，应当是双方对事实争执不清且无明确证据证明的情形，不适用本案被告持有书面合同的情况。因此在合同履行多年后，原告以自行添加内容的合同文本���结合交易习惯及原告其他对外出租合同订立的作法，主张合同内容已经作出租金按照每年递增10%变更的意见，有违法律规定，本院不予采纳，本案所涉租赁行为应当按照被告手中合同约定内容执行。根据我国法律规定，合同的解除，相关当事人应进行磋商并签署书面的解除协议。本案中，被告在应对原告发出的公开信时，证人证明双方仅有磋商过程，而并未达成一致意见。此外，原告发出的公开信，系对不特定多个租赁合同的承租人发出，也不符合解除合同通知的特征，因此，不产生解除合同的法律效力，原、被告之间的租赁合同，在2015年7月20日前并未解除。2015年7月20日前，被告虽声称在2014年9月1日已经应原告合同解除通知而未在所租赁物业经营，但仍实际控制着所租赁的物业。合同解除时间应以双方均认可的2015年7月20日即被告承租物业实际交还日为准。本案租赁合同约定，承租人拒缴租金的，应当按欠交金额处以每日百分之五的滞纳金，该标准显然高于出租人因不能及时收到租金所遭受的损失，由于原、被告收付租金采取的统收统付方式，未实际结算时，原告不能举证被告合同期内的具体违约欠付租金数额及欠付时间，因此依据约定的违约金计算方式计算应付违约金存在现实困难。本案涉案合同的履行期限届满日为2016年8月30日，对于被告在2015年7月20日退还租赁物业，实质解除合同后，也因合同双方实质解除而无法再按照违约金条款处罚被告，但原告在合同解除，被告欠付租金的情况下，仍旧有权要求拖延给付租金方进行损失赔偿。因此，原告以合同解除日为给付租金时间点，结合被告欠付租金的时间，调整诉讼前期过高的违约金主张，转而主张1000元固定金额的损失赔偿，符合法律规定，本院予以支持。本案被告李清明的租赁经营行为发生在两被告婚姻关系存续期间，被告彭劲霞仅提出合同相对性方面的抗辩，但合同相对性原则并不影响合同之债构成夫妻共同债务，除非其举证李清明租赁经营行为系个人行为，与其家庭无关，否则不影响本案合同之债属于夫妻共同债务的认定，对于因合同之债形成的夫妻共同债务，非直接实施合同行为的配偶方有共同偿还的义务。原告请求两被告共同对债务承担偿还责任的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、被告李清明向原告龚建华支付欠付租金29155.25元，赔偿逾期给付租金的损失1000元，合计30155.25元，该项给付义务限被告李清明于本判决生效之日后十日内履行完毕，被告彭劲霞对前述被告李清明所负债务负共同清偿责任；二、驳回原告龚建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1482元，减半收取741元，由原告龚建华负担409元，由被告李清明负担332元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员  郑学军二〇一八年三月二十一日代理书记员  周 元附本案所适用的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第��十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。