广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13310号上诉人（原审被告）：邹春平，男，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市森名商业地产投资有限公司，住所广东省佛山市南海区九江镇沙头沙龙路。法定代表人：梁忠英。委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。原审被告：林思敏，女，汉族，住广东省。上诉人邹春平因与被上诉人佛山市森名商业地产投资有限公司（以下简称森名公司）及原审被告林思敏合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹春平上诉请求:1.撤销一审判决；2.邹春平无需向森名公司支付款项7588700元；3.邹春平无需向森名公司支付利息（以7588700元为本金，自2016年11月4日始至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；4.本案一、二审诉讼费、财产保全费全部由森名公司承担。事实和理由：(一)一审判决认定事实错误导致判决错误。1.一审法院认定邹春平付清转让价款及相关手续费用后才享有物业的使用及收益权利是错误的。转让合同第七条第1款约定邹春平享有收益权利的前提是交清合同约定的使用权转让金，补充协议约定邹春平的付款方式为分期付款，即邹春平支付了首付款，即可享受该部分款项对应的收益权利。结合补充协议第二条第3款“甲方的返租租金需在收到转让款的次月开始向乙方支付”的约定，邹春平的收益是根据其实际支付的款项而定，其收益权利从森名公司收取转让款之时即已取得，并非一审法院认定的以全额支付转让款为收益的前提条件，此点亦可从森名公司已支付部分返租租金体现出来。2.一审法院认定“房盈宝”项目实为邹春平代售森名公司投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式，是错误的。首先，“房盈宝”项目是邹春平和森名公司计划合作推广铂思广场，而非邹春平一方开展的项目；其次，铂思广场是没有产权证的小产权房，根本无法出售，一审法院认定邹春平代售完全是主观臆断；最后，本案没有客观证据证明且邹春平也没有自认所谓的其代为推广物业以获取森名公司回报的情况。3.一审法院认定��名公司以邹春平无履行实际销售物业等先履行义务为由拒付返租租金，是错误的。邹春平从来没有承诺森名公司代为销售其名下任何物业，转让合同和补充协议没有约定收取返租租金需以邹春平销售物业为前置条件。4.一审法院认定变通余款的支付时间，即对余款不定期履行，是错误的。根据补充协议第一条第1款的约定，双方就余款支付时间的约定不是不定期履行而是附前置条件履行，该前置条件是视“房盈宝”项目的进度而定。一审庭审中，双方均确认“房盈宝”项目自始没有开展，客观上也不存在继续开展的可能性，即双方约定余款支付的前置条件自始没有成就（也不可能成就），也因为双方约定的附前置条件履行的客观情况没有出现，根据双方约定，邹春平根本无需向森名公司支付余款。5.一审法院认定邹春平作为先履行方贻于履行，却在未付清款项的情况���向作为后履行一方的森名公司收取租金明显不符合约定和市场规则，是错误的。转让合同第七条第1款以及补充协议第二条第3款足以证明邹春平有权收取返租租金，市场规则并非法律法规，一审法院以此作为判案依据，属于法官的主观臆断和个人感性认知。6.根据转让合同第八条第4款的约定，森名公司既没有支付返租租金，也没有交付涉案物业，邹春平有权解除合同并要求退还已支付的全部款项。7.一审法院对余款金额认定为7588700元，是错误的。根据补充协议第五条第2款的约定，双方已明确将转让合同约定的转让款总金额1084.1万元变更为921.485万元，且补充协议第六条第1款约定，如补充协议与转让合同存在差异或冲突的，以补充协议为准。（二）森名公司已构成根本违约，转让合同和补充协议不存在继续履行的客观条件，应判令解除上述合同。1.根据补充协议第二���第3款、第6款的约定，森名公司没有依时足额向邹春平支付返租租金，且拖欠租金超过五期，拖欠时间超过五个月，邹春平有权解除转让合同及补充协议，并要求森名公司全额返还收取的转让款。2.根据转让合同第八条第4款的约定，森名公司没有向邹春平交付物业，邹春平有权解除合同且森名公司应退还收取的全部款项。3.补充协议明确约定余款（758.87万元）不存在具体的清付时间，需根据双方合作项目“房盈宝”资金投入进度而定，即该合作项目的开展进度为支付余款的前置条件。在庭审中，双方已明确“房盈宝”项目无法继续开展，客观上不可能达到支付余额所需的项目进度，支付余款的条件客观上无法成就，故森名公司要求邹春平支付余款没有事实依据。4.双方对项目开展和合作模式产生意见分歧，丧失合作基础，无法实现转让合同和补充协议的合同目的，��存在继续履行的客观条件，一审判决继续履行合同只会对出资的邹春平显失公平，应解除转让合同和补充协议。（三）森名公司已欠债务达数千万元，仅被法院生效判决确定的债务已高达数百万元，被银行列为征信黑名单，其经营状况严重恶化并存在可能丧失履行债务能力的情形，无法依时足额支付返租租金，继续履行只会导致邹春平损失的扩大。（四）本案非债权债务纠纷，邹春平亦非森名公司的债务人，一审判决继续履行背离了双方签订合同的合作初衷和目的。1.依约履行合同很大程度上取决于当事人的自愿，在一方不愿意继续履行合同，且合同无法继续履行或强制履行成本过高的情况下，强制当事人的意思自由判令继续履行是非理性的选择，不仅背离签订合同的初衷，也必然耗费极大的社会成本。2.本案纠纷因双方合作项目导致，并非民间借贷或货款纠纷等��担法定支付义务的纠纷，一审判令继续履行变相造成邹春平承担巨额债务。3.退一步讲，即使邹春平不再投入余款，对森名公司造成的损失，森名公司可以另案追讨邹春平的违约责任或缔约过失责任，不必以判决形式对抗当事人的意思自由。（五）一审法院认定森名公司是涉案商铺的使用权人，是认定事实错误。1.森名公司无证据证明其对涉案物业有使用权。根据房地产交易的原则，涉案物业的所有权必须依附在土地上。涉案物业使用的土地是九江镇西樵村楼涌股份合作经济社的自有耕地，森名公司与该股份合作社签订的《变更〈合同变更协议书〉承租方的协议》采用承包租用形式，是未经行政部门许可将耕地变更为非农建设用地，是以合法形式掩盖非法目的。根据土地管理法第十四条及合同法第二百一十四条规定，以上述协议作为基础衍生的涉案物业使用权及使用协议应为无效或被撤销的合同。2.邹春平签订合同时以为是普通商铺买卖，双方才会产生推广项目。在履行过程中邹春平才知涉案物业无法取得不动产登记证明，无法正常交易，转让涉案物业违反国家的强制性规定，导致合同目的无法实现，转让合同和补充协议应当被撤销或认定为无效。3.涉案物业依附的土地并未依法缴纳土地出让金，未取得国有建设用地权属证书，是在用地手续未变更的前提下进行开发，且森名公司的工商登记资料显示其资质为房地产投资，并无开发资质，涉案物业不具备交易准入条件，无法办理产权证，转让合同及补充协议已经违反土地管理法第六十三条等强制性规定，应属无效合同。森名公司辩称，（一）涉案物业合法有效，森名公司对其享有合法权利。涉案物业所属土地已经依法办理土地用途的相关证件，森名公司依法取得建���工程规划许可证及施工许可证。（二）转让合同、补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。邹春平应按合同约定履行其义务。在实际履行过程中因邹春平拒绝履行其先行义务，森名公司有权行使抗辩权拒绝履行要求，森名公司不存在违约行为，合同不存在解除或终止情形，应继续履行。（三）补充协议只是对转让款的支付时间及方式作了变更，是基于“房盈宝”项目真实存在。既然该项目是邹春平虚构的，那么补充协议约定的邹春平享有的权利也不存在。且根据补充协议，转让款支付时间没有约定具体履行期限，按法律规定，森名公司有权且无条件要求邹春平随时履行转让款。补充协议约定的返租内容的前提是邹春平所称的“房盈宝”项目真实存在并有运作，邹春平应持续不间断向森名公司支付转让款，满足该前提才公平。综上，履行补充协议的前提条件不��在，双方权利义务应以主合同为准。林思敏在二审期间没有发表答辩意见。森名公司向一审法院起诉请求：1.邹春平继续履行转让合同，向森名公司支付物业使用权转让金7588700元及其利息（自起诉之日至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.林思敏对邹春平的上列第一项债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由邹春平、林思敏承担。一审法院认定事实：森名公司是佛山市南海区九江镇沙龙路铂思广场（以下简称“铂思广场”）的投资者并拥有该广场物业的使用权。2015年9月23日，森名公司与邹春平签订一份《物业使用权转让合同》（以下简称“转让合同”），约定森名公司将铂思广场某栋首层某号部分商铺物业（建筑面积为1084.1㎡）的使用权转让给邹春平，转让单价为10000元/㎡，价款合共10841000元；转让期限从合同签��之日起至2040年12月31日；付款方式为分期，首期转让款3252300元应于签订合同当日支付，余款按《补充协议书》的约定支付，邹春平付清转让价款及相关手续费用后获得合同约定期限的物业使用权，享有物业的使用及收益权利；邹春平逾期付款的，应按日利率万分之五支付违约金，逾期超90日，森名公司有权解除合同，且有权收回物业、不退还已付款项及费用；森名公司于2015年10月1日前交付涉案物业；双方还约定了邹春平对使用权可再转让方案等其他条款。当日，森名公司与邹春平及保证人周金全签订一份《补充协议书》（以下简称“补充协议”），约定邹春平应于签订补充协议之日起十日内支付首期30%转让款3252300元；余款7588700元支付时间不确定，按森名公司与邹春平合作项目“房盈宝”(××)资金投入而定，此���的支付不受上述合同违约责任条款约束；森名公司将总转让款额的15%（即1626150元）作投资风险保证金；森名公司三年内（从2015年10月1日至2018年9月30日）每月按实收到的转让款额的1.5%作为对价返租邹春平所购买的物业，租金自收到首付款次月支付予邹春平，若拖欠租金达5日，邹春平有权解除转让合同及补充协议，森名公司需退还转让款并支付转让款30%的违约金；森名公司未能履行转让合同或补充协议中任何一项支付义务的，周金全自愿无条件代森名公司履行支付义务。双方对使用权再转让方案作了补充约定并约定了森名公司回购涉案物业方案；任一方违约需赔偿对方包括律师费等一切损失。转让合同及补充协议签订后，2015年9月25日，邹春平向森名公司支付了首期款3252300元。另查，“房盈宝”项目实为由邹春平代售森名公司投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式。“房盈宝”项目自始至终没有启动，亦未发生销售业务。从2015年10月始至2016年6月，森名公司支付了返租租金予邹春平，此后，以邹春平无履行实际销售物业及付清转让余款等先履行义务为由拒付返租租金，并于2016年11月4日起诉。后邹春平对本案管辖提出异议，并于2017年1月13日以森名公司拖欠返租租金属于违约，其有权解除合同为由另案提起诉讼。林思敏与邹春平于2012年1月28日登记结婚，至一审法院2017年8月21日核实，其夫妻关系仍存续。一审法院认为：邹春平受让森名公司投资开发的涉案物业的使用权，应依约付清价款。邹春平已依约支付了首期款，对余款的支付方式以森名公司与邹春平签订的补充协议约定的根据“房盈宝”项目进度而定，而“房盈宝”项目实为由邹春平代森名公司销���森名公司投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式，从而变通了余款的支付时间，即对余款是不定期履行。根据转让合同约定，邹春平须付清全部价款才能获得涉案物业的使用、收益权利，邹春平是先履行义务一方。森名公司已支付了一段期间的返租租金予邹春平，但“房盈宝”项目从未开展业务及发生销售。邹春平作为先履行义务方怠于履行，却在未付清款项情况下向作为后履行义务一方即森名公司收取返租租金，显然不符合约定及市场规则，因此，在余款不定期履行期间，森名公司有权提出先履行抗辩及有权随时要求邹春平履行支付余款。自双方签订补充协议之日起至森名公司起诉，森名公司已经提供足够的时间予邹春平准备和践约，现森名公司主张邹春平继续履行合同，付清余款并从起诉之日起计付利息，理据充分，一审法院予以支持。邹春平认��森名公司不按期支付租金属违约，应解除合同、退还已收款项、承担违约责任的辩解一审法院不予采纳。本案债务发生在邹春平与林思敏夫妻关系存续期间，邹春平与林思敏均没有提出证据证实与债权人即森名公司明确约定为个人债务，或者属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，夫妻一方以个人名义所负债务应当按夫妻共同债务处理。林思敏经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、邹春平、林思敏应于判决发生法律效力之日起十日内支付款项7588700元予森名公司；二、邹春平、林思敏应以上列第一项款项7588700元为本金，自2016年11月4日始至上列第一项确定的付清款项之日止按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予森名公司，本项随上项清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64920.9元、财产保全费5000元，合共69920.9元，由邹春平、林思敏负担。二审期间，邹春平向本院提交了网页截图打印件两份，拟证明森名公司为了推广涉案整体物业进行“房盈宝”项目的推广，该项目因涉案物业无法取得权属证明而无法继续运行；森名公司、周金全、梁忠英提交涉案土地使用权证复印件一份，拟证明涉案物业所在土地性质为商用地。本院依法组织��当事人进行了质证。经审查，邹春平提交的网页截图没有显示发布主体，不足以证明邹春平主张的证明内容，本院不予确认；森名公司、周金全、梁忠英提交的证据系复印件，邹春平对其真实性不予确认，故本院不予认定。经审查，除“‘房盈宝’项目实为由邹春平代售森名公司投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式”外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院另查明：在二审法庭调查中，邹春平陈述：1.“房盈宝”项目的具体内容是“双方为了推广铂思广场的整体物业，参考万达集团的众筹模式，在各大网站上对涉案商铺进行推广，吸引无力独自购买的潜在客户共同集资全额或贷款购买商铺”；2.补充协议第一条第一款“因该余款需根据双方合作项目‘房盈宝’资金投入进度而定”约定中的“‘房盈宝’资金投入进度而定���是指“‘房盈宝’在网络线上线下推广进行众筹取得的资金进度，也就是该项目的具体推广效果作为支付余款所附的前置条件”；3.森名公司在“房盈宝”项目中的义务是给商铺办理产权证。森名公司陈述：邹春平最初是作为投资者购买商铺使用权，在协商过程中其向森名公司称有人脉资源和网络技术，可以帮助推广其他物业寻找租客，但需要资金运作，请求延后支付转让款。森名公司一般情况下要收齐转让款才返租，鉴于邹春平的“房盈宝”项目才同意在未收齐转让款的情况下先行返租。签订合同后森名公司多次催促邹春平“房盈宝”项目，但邹春平无任何行动，森名公司觉得上当才停止支付返租租金并诉讼。森名公司认为“房盈宝”项目是一个用于网络集资的平台。本院认为，森名公司和邹春平约定，森名公司将涉案物业在一定期限内的��用权让与邹春平，邹春平对物业享有使用和收益的权利，并因此向森名公司支付相应的转让金，此种形式符合房屋租赁的特征，双方签订的转让合同、补充协议实际是就涉案物业成立租赁关系，本案为租赁合同纠纷。森名公司从梁忠英处转租涉案土地，并经土地使用权人佛山市南海区九江镇西桥村楼涌股份合作经济社的确认，涉案物业所在的铂思广场某栋已取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，系已经相关行政部门批准后建设且符合城乡规划要求的合法物业，故双方就涉案物业成立租赁关系并未违反法律、法规的禁止性规定。但是，因双方约定的使用权转让期限约为二十五年，已超出二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本院认定双方约定的转让期限中超过二十年的部分无效。除此内容外，转让合同和补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据邹春平的上诉主张和森名公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点是邹春平、林思敏是否应向森名公司支付款项7588700元及相应利息。森名公司诉请邹春平继续履行转让协议，支付涉案物业使用权转让金余款7588700元及相应利息，邹春平则以森名公司拖欠返租租金、未按时交付涉案物业、未给涉案物业办理产权证为由主张解除转让合同、补充协议，故本案关键是认定转让合同、补充协议是否应予解除。本院认为，森名公司的行为不构成违约，邹春平要求解除转让合同、补充协议的主张不成立，理由如下：首先，关于森名公司拖欠返租租金的问题。虽然补充协议约定，在邹春平未交清使用权转���金的情况下，森名公司应按照其实际收到转让款金额的1.5%计算返租租金依时支付予邹春平，且拖欠达5天，邹春平即有权解除转让协议和补充协议并追究森名公司的违约责任。但是，补充协议亦约定，邹春平应根据“房盈宝”资金投入进度支付转让款余款。对于该“房盈宝”项目的实施方案，虽然双方并未约定，但从本案现有证据和双方当事人的陈述可知，“房盈宝”项目应主要由邹春平实施，用以推广森名公司所有的铂思广场物业使用权的转让。然而，从补充协议的实际履行情况来看，森名公司已足额支付了八个月的返租租金，给予了合理期限予邹春平筹备和开展“房盈宝”项目，而邹春平至今既未支付转让款余款，也未有效开展“房盈宝”项目，且承认该项目客观上不再存在实施的可能性，由此导致邹春平支付转让款余款的时间处于约定不明的状态，双方���此也无法协商达成一致意见。在此情况下，不应再适用转让合同附件二和补充协议第一条第一款关于分期付款和余款支付方式的约定，森名公司有权随时要求邹春平支付余款。转让合同第七条第一款约定：邹春平在“交清合同约定的使用权转让金及相关费用后，即获得合同约定期限的该物业使用权，享有该物业的使用和收益的权利”，该约定中的“合同约定的使用权转让金”应为全部使用权转让金而非首期款。因此，在邹春平仅支付了首期款的情况下，邹春平并未获得涉案物业的使用权，没有转租的权利，更无法享受转租收益，森名公司拒付转租租金不构成违约。其次，关于交付涉案物业的问题。如前所述，因邹春平未交清涉案物业的使用权转让金余款，未取得涉案物业的使用权，森名公司可以行使同时履行抗辩权，在邹春平交清转让金余款之前有权不交付涉案物业予邹春平，其行为不构成违约。最后，关于给涉案物业办理产权证的问题。转让合同明确约定双方转让的是涉案物业的使用权，并不包含所有权的转移，双方也未约定森名公司应承担给涉案物业办理权属证书的义务，邹春平以此为由主张森名公司违约没有事实依据。综上，邹春平要求解除合同的请求不能成立。因转让合同、补充协议未解除，森名公司请求邹春平继续履行转让协议具有事实和法律依据。基于前述论述，森名公司可随时要求邹春平支付使用权转让金余款及相应利息。但因双方约定的使用权转让期限为二十五年，该年限中超出二十年的部分无效，该部分无效年限对应的转让金数额应从双方约定的转让金总额10841000元中予以扣减，扣减后转让金总额应为10841000元÷25年×20年＝8672800元，故邹春平还应向森名公司支付款项8672800元-3252300元＝5420500元以及相应利息。邹春平辩称双方在补充协议中已明确将转让合同约定的转让款总金额10841000元变更为9214850元，但双方在补充协议中亦明确该变更条款的目的是双方“为推进‘房盈宝’项目的健康稳定发展”，现邹春平并未有效开展“房盈宝”项目，且承认该项目客观上不存在实施的可能性，那么该变更条款不应再被适用，本院对邹春平的该辩解不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17792号民事判决第一项为：邹春平、林思敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付款项5420500元予佛山市森名商业地产投资有限公司；二、变更广东省��山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17792号民事判决第二项为：邹春平、林思敏应以上列第一项款项5420500元为本金，自2016年11月4日始至上列第一项确定的付清款项之日止按中国人民银行同期（一年期）贷款基准利率计付利息予佛山市森名商业地产投资有限公司，本项随上项清；三、驳回佛山市森名商业地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64920.9元、财产保全费5000元，合共69920.9元，由佛山市森名商业地产投资有限公司负担19977.4元，邹春平、林思敏负担49943.5元；二审案件受理费64920.9元，由佛山市森名商业地产投资有限公司负担18548.9元，邹春平、林思敏负担46372元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一八年三月六日书记员  杨思韫