江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0924民初288号原告:江苏射阳农村商业银行股份有限公司,住所地江苏省射阳县合德镇解放路385号。法定代表人：臧正志，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤良生，江苏东界律师事务所律师。被告：夏正清，女，1981年10月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：夏咸国，男，1961年8月14日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：蒋正梅，女，1961年8月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。以上三被告共同委托诉讼代理人：陈亚平，射阳县沿海法律服务所法律工作者。被告:江苏前海房地产开发有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇兴耦一区新民河桥北。法定代表人：王军，该公司总经理。江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“射阳农商银行”）与夏正清、夏咸国、蒋正梅、江苏前海房地产开发有限公司（以下简称“前海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。射阳农商银行委托诉讼代理人尤良生、被告夏正清、夏咸国、蒋正梅的委托诉讼代理人陈亚平到庭参加诉讼，被告前海公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。射阳农商银行向本院提出的诉讼请求：1、判令夏正清、夏咸国、蒋正梅共同归还射阳农商银行按揭贷款本金511121.03元以及至2017年12月28日的逾期利息26921.17元，合计538042.2元；自2017年12月29日至偿清之日，以538042.2元为基数，按合同约定的年利率7.205%的1.5倍标准计算的利息；律师费10000元及案件受理费。2、判令前海公司对夏正清、夏咸国、蒋正梅所负上列债务向射阳农商银行承担连带清偿责任。事实与理由：2014年5月22日，夏正清为购买前海公司开发的左岸风情23幢101、201、301室房产，与射阳农商银行、前海公司签订了《房产按揭抵押担保借款合同》一份。该合同约定：夏正清以其购买的左岸风情23幢101、201、301室房产作预抵押担保，向射阳农商银行借款55万元；借款期间为2014年5月23日至2034年5月20日；借款年利率为7.205%，遇法定利率调整，于次年1月1日，按相应利率档次执行新的利率规定；前海公司为此提供连带保证。夏咸国、蒋正梅承诺为此借款的共同债务人，承担连带清偿责任。近期，夏正清、夏咸国、蒋正梅未能依约履行还款义务，构成违约，故射阳农商银行依据合同约定提前收回贷款及利息、罚息。被告夏正清辩称：夏正清由开发商前海公司提供保证向射阳农商银行借按揭贷款55万元，购买左岸风情23幢101、201、301室房产并以该房屋作预抵押担保属实。55万元贷款已经支付给前海公司，但是，前海公司没有将左岸风情23幢101、201、301室房产交付给夏正清，该商品房买卖合同已经仲裁解除。夏正清的担保借款合同目的未能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，该担保贷款应当予以解除。借款合同第十二条第六款约定，发生购房合同规定的任何情形，使购房合同解除时，前海公司全力配合射阳农商银行退还夏正清已缴纳的房屋预付款及贷款，并依约支付利息。射阳农商银行的该笔贷款，应当由前海公司偿还，但不应当承担复利。前海公司与夏正清达成退房还贷协议，向射阳农商银行还款88259.78元。故请求法院依法驳回射阳农商银行对夏正清的诉讼请求。被告夏咸国、蒋正梅辩称：被告前海公司违约，没有交付房屋给夏正清，致使夏正清购买房屋的合同目的未能实现而通过仲裁解除了房屋买卖合同。故该按揭贷款应当由前海公司偿还，而不应该由夏咸国、蒋正梅偿还。前海公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，射阳农商银行（甲方、借款人、抵押权人）、夏正清（乙方、借款人、担保人）、江苏润博投资有限公司（丙方，之后更名为江苏前海房地产开发有限公司）签订了房产按揭抵押担保借款合同一份。该合同中与本案有关的内容为：乙方向丙方购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人房产按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2014年5月22日起至2034年5月22日止（具体到期日自实际发放日期按20年零月计算确定），向乙方发放额度为人民币55万元整的个人房产按揭贷款，为乙方所购房屋总价款的60%，分240期归还。本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为本合同的组成部分，具有同等的法律效力。乙方向丙方所购买并作为抵押物的房屋的产权情况：房屋坐落于左岸风情23幢101、201、301；房屋建筑面积288.9平方米，购房合同编号0553391820140507，土地分摊面积20.87平方米。借款利率按月利率7.21‰执行。借款利息按月计付，结息日为每月第二十日。遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定。借款划拨：甲、乙双方约定本合同办理抵押登记或抵押预登记，取得他项权证或抵押预登记证明书后，甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户内，甲方同时根据乙方预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户内。不得提取现金。还款方式：等额本息还款法。每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。甲、乙双方同意遵循先还息后还本、息随本清的原则，乙方还入款项按照“前期欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。乙方在获得甲方贷款之前必须在甲方处开立存款账户。每期还款日前，乙方应在上述存款账户中存入不低于当期应还款本息的资金。甲方于每期还款日，根据乙方预先签署的《还款扣款授权书》直接从该存款账户中扣收与本合同项下借款的有关款项。如存款不足扣收的，则该期应还贷款本息全部作逾期处理。逾期还款：对逾期未交的贷款本息，乙方必须在上述存款账户内存足款项，由甲方直接扣收。但在存款日到划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利。乙方、丙方在《商品房买卖合同》或其他购房协议项下就购房事宜产生任何纠纷，均不得影响本合同项下欠款的按期偿付及责任的承担。贷款担保：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。房产抵押：乙方愿以本人有权处分的房产，经评估后价值92万元整（见“抵押清单”），作为向甲方借款的抵押物，上述抵押物清单作为本合同组成部分，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押房产的净收入为准。当乙方不能依合约约定按期偿还借款时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其它方式处置抵押房产的价款优先受偿。上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形。保证责任：保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证。保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止。保证范围为本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。甲方允许的期限内回购该项房产，丙方在获得该房产后，有权自行予以处分，由此而发生任何损失和纠纷，概与甲方无关。甲方的权利和义务：按期、按额向借款人提供借款；妥善保管《房屋他项权证》及其他抵押权属证明，待贷款本息清偿完毕，即行归还；若有遗失或损毁，甲方将承担民事责任；乙方未能依约履行还款义务，而由丙方代乙方清偿借款的，甲方需将抵押物有关的证明文件转交丙方处理。乙方的权利和义务为乙方有权依照本合同的约定获得相应的借款；乙方应按本合同的约定，按期归还贷款本息，并在甲方处开立个人存款账户，并授权甲方从此账户内划拨与借款有关的款项。乙方为他人债务提供保证或将本合同项下的部分或全部抵押房产出售、出租、赠与、转让、舍充、托管、重复抵押或其他处分，可能影响其偿还借款能力的，应当提前书面通知甲方，征得甲方同意，并不得影响甲方到期收回贷款。丙方的权利和义务为丙方有权了解、咨询、知悉本合同有关事项；保证期间，丙方有义务接受甲方对其财产状况进行监督，并向甲方如实提供其财务报表等资料；保证期间，丙方不得向第三人提供超出其自身负担能力的担保；协助乙方办理有关申领房地产所有权证明文件，并协助乙方办妥抵押登记手续，将办妥的《房屋他项权证》正本及其他有关资料移交甲方保管；在发生购房合同规定的任何情形使购房合同解除时，丙方须全力配合甲方，退还乙方已缴纳的房屋预付款及甲方在本合同项下发放的贷款，并按照相关合同的约定分别向甲方和乙方支付利息。依据本合同有关条款，承担抵押物回购义务。本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。乙方如将本合同项下权利义务转让给第三方，应事先取得甲方的书面同意，其转让行为在受让方和甲方、丙方重新签订借款合同后生效。原合同同时终止。违约责任：乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。本贷款发生后，乙方连续三个月或累计六个月未按时偿还借款本息及相关费用，甲方即可按本合同有关条款处理。在协商或诉讼期间内，不涉及争议部分的条款，应继续履行。本合同未尽事宜，按照国家有关法律、法规及银行有关抵押贷款规定办理。本合同自各方签章并经房地产管理部门办妥抵押登记或抵押预登记手续之日起生效。2014年5月22日，夏咸国、蒋正梅分别向射阳农商银行签署了与夏正清共同还款的承诺书。该合同约定的抵押物清单记载的抵押物为左岸风情23幢101、201、301室，面积为288.9平方米。同日办理了该商品房的抵押预登记。次日，射阳农商银行向合同约定的夏正清的存款账户发放了贷款55万元。在借款借据记载：每个月21日结息，借款利率为年7.205%。该款汇入依约划转到前海公司账户。夏正清依约归还贷款本息至2016年4月。此后未再还款。截止2018年1月21日，夏正清合计欠射阳农商银行贷款本金511121.03元，利息26921.17元。另查明，因前海公司没有履行交房义务，夏正清通知前海公司解除本案所涉房屋的买卖合同，且盐城仲裁委员会盐仲[2017]裁字第180号裁决书确认该合同自2017年5月31日已经解除。该仲裁裁决书同时裁决前海公司退还夏正清全部购房款92万元。该92万元包含首付款37万元和案涉按揭贷款55万元。另，射阳农商银行为本次诉讼支付律师费1万元。本院认为，合同依法成立，即具有法律效力。当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。射阳农商银行与夏正清、夏咸国、蒋正梅、前海公司订立金融借款合同依法成立，不违反法律法规强制性规定，具有法律效力。夏正清、夏咸国、蒋正梅应当依照合同约定按期归还射阳农商银行的贷款本息，并赔偿损失；前海公司应当对夏正清的借款利息及因此而造成射阳农商银行的其他损失依法承担连带偿还责任。对被告夏正清、夏咸国、蒋正梅抗辩，夏正清与前海公司的房屋买卖合同因前海公司没有交付房屋致使夏正清合同目的不能实现而解除，故本案射阳农商银行的贷款，不应由夏正清、夏咸国、蒋正梅偿还问题，本院认为盐城仲裁委员会已经裁决前海公司全额退还夏正清购房款，包括本案的按揭贷款。前海公司不应当承担重复还款的责任。夏正清、夏咸国、蒋正梅的抗辩理由，本院不予采纳。综上射阳农商银行的诉讼请求，除贷款利息因起止时间误差计算错误的部分外，其余部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、夏正清、夏咸国、蒋正梅共同偿还江苏射阳农商银行股份有限公司按揭贷款本金511121.03元、逾期利息26921.17元（至2018年1月21日）合计538042.2元，以及自2018年1月22日至偿清之日，以538042.2元为基数，按合同约定的年利率7.205%的1.5倍标准计算的利息；夏正清、夏咸国、蒋正梅共同赔偿江苏射阳农村商业银行股份有限公司律师费1万元。前述款项限夏正清、夏咸国、蒋正梅在本判决生效后10日内履行完毕。二、江苏前海房地产开发有限公司对夏正清、夏咸国、蒋正梅的上列偿还义务向江苏射阳农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任。三、驳回江苏射阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如其未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费9280元，减半收取4640元，由夏正清、夏咸国、蒋正梅、江苏前海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 陈 凤二〇一八年三月二十二日书记员 毛新元附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零八条借款人提前还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。