吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终329号上诉人（原审被告)：姜延军，女，1970年6月16日生，汉族，住长春市高新区。委托诉讼代理人：姜绍书，男，1941年7月9日生，汉族，系姜延军父亲。被上诉人（原审原告)：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地长春市朝阳区崇智胡同46号。法定代表人：任喜杰，总经理。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。上诉人姜延军因与被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司(以下简称长房物业)物业服务合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人姜延军的委托诉讼代理人姜绍书，被上诉人长房物业的委托诉讼代理人林玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜延军上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认融创上城业主委员会同长房物业于2015年10月1日签订的物业服务合同无效；3.驳回长房物业原审诉讼请求；4.案件受理费由长房物业承担。事实及理由：1.合同我签过，更谈不到违背合同；2.长房物业称2015年8月15日召开过业主大会，业主表决同意涨价票是2691人，这次业主大会我参加了，参加的业主就30多人，会议室根本不能容纳那么对人。长房物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以驳回姜延军的上诉，维持原判。长房物业向一审法院起诉请求：1.判令姜延军给付长房物业物业费11898.96元，违约金2855.75元，以上合计14754.71元；2.诉讼费用由姜延军承担。事实与理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与长房物业签订物业服务合同一份，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%的标准向长房物业支付违约金，长房物业已经按照合同约定提供了物业服务，现姜延军未缴纳2016年1月至2017年12月的物业费用11898.96元，同时产生违约金2855.75元。一审法院认定事实：2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会（以下简称“融创上城业主委员会”）签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为姜延军所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。2017年10月1日长房物业与融创上城小区签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，物业服务费由业主按建筑面积缴纳，姜延军所在的融创上城二期B6栋105室物业费收费标准为2.3元/月/平方米。该《物业服务合同》签字栏处盖有融创上城业主委员会公章，并由融创上城业主委员会主任王某等七名业主委员会成员签字。自2016年1月1日起，姜延军未再向长房物业缴纳物业费，2017年5月20日，长房物业向姜延军送达《物业服务费催缴函》要求姜延军缴纳2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费。姜延军房屋面积为215.56平方米。关于《物业服务合同》签订过程中，融创上城小区业主大会表决程序情况，一审法院查明，2015年8月9日，融创上城业主委员会作出《融创上城业主委员会第十五次会议决议公告》并发布《公告》一份，通知小区全体业主于2015年8月22日起至2015年9月10日，采取书面表决方式召开融创上城小区第三次业主大会，就选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务、调整2015年10月1日至2018年9月30日期间物业费收费标准以及修订业主委员会议事规则修改业主公约等事宜进行表决。2015年8月22日，融创上城业主委员会出具《委托书》一份，委托吉林省长春市忠诚公证处对融创上城小区第三次业主大会投票程序过程及唱票结果进行现场公证。2015年9月15日融创上城业主委员会对业主大会表决结果进行了唱票，通过了选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务并调整物业费标准的提案，表决结果为：“同意票2691票（其中签字同意票1699票，占比55.85%；弃权票112票，占比3.68%，未表决及未联系到户数880户，占比28.93%），占总投票表决权数比例的88.46%；同意表决权总面积461409.15平方米，占总投票比例的88.43%；不同意表决票326票占总投票表决权数的10.72%，占总投票表决面积的10.63%；无效票25票，占总投票表决权数的0.82%，无效票表决权总面积为4912.82平方米，占总表决权面积的0.94%。”2015年9月22日，吉林省长春市忠诚公证处出具公证书一份，载明：该公证处公证员张某与公证员助理林某于2015年9月15日在长春市硅谷大街融创社区内，对长春市融创上城小区第三次业主大会唱票现场的摄像全过程进行了监督；并写明现场保全证据的全过程均在公证员监督下完成，与公证书相粘连的证物袋中密封的刻录光盘中的视频文件为现场拍摄后刻录所得。2015年9月28日，融创上城业主委员会发布《融创上城小区第三次业主大会决议公告》对上述表决结果进行了公示。一审法院认为，长房物业与姜延军所在的融创上城小区的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，《物业服务合同》的签订已经依法经由融创上城小区业主大会表决通过，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，且对姜延军具有法律约束力。关于长房物业是否履行合同义务，姜延军应否缴纳物业费及具体数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”故姜延军应按照融创上城业主委员会与长房物业签订的物业服务合同履行支付物业费的义务，即被告姜延军应支付2016年1月起至2017年5月止物业服务费8428.40元（2016年1月至2017年5月按2.3元/月/平方米计算）。虽然姜延军未能及时交纳物业费，但长房物业提供物业服务的过程中亦存在不完善之处，故对长房物业主张的违约金本院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、姜延军于判决生效之日立即给付长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司物业费人民币8428.40元（自2016年1月起至2017年5月止）；二、驳回长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司的其他诉讼请求。二审中，长房物业提交如下证据：营业执照副本资质证书、授权委托书、融创上城小区第三次业主大会表决结果、会议情况公告、第十四次会议决议的公告、第十五次会议决议的公告、吉林忠诚公证处（2015）吉长忠诚证经字第319号公证书、关于业主大会对选聘物业服务企业及调整融创上城物业服务费收费标准表决结果的公示、长春房地集团有限公司与吉林省际城建筑工程有限公司签订的污水井清掏工程施工合同。证明：融创上城小区业主委员会对选聘物业服务公司进行了严格的公示公告程序，且对物业服务费的收费标准作出了规定，并且有长春市忠诚公证处出具的公证书为证，因此被上诉人有权在融创上城小区进行物业服务管理并收取物业服务费。姜延军质证认为：对所有证据的真实性均有异议。1.长房物业的物业涨价没有依据。2.我与长房物业之间没有签订过合同，我也没有授权业主委员会签订合同。3.长房物业主张的唱票、召开业主大会等事实不属实。本案经本院二审审理查明的事实除“2017年10月1日长房物业与融创上城小区签订《物业服务合同》”外，其余与原审判决认定的事实一致。另查明：2015年10月1日，长房物业与融创上城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，同时约定该小区二期叠加别墅的物业服务费用为2.30元/月/平方米。二审中，姜延军对案涉房屋属于叠加别墅的事实无异议，仅主张收费标准过高。本院认为，一、关于姜延军应否缴纳物业费及具体数额的问题。1.关于融创上城业主委员会与长房物业签订的物业服务合同效力一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《物业服务合同》系长房物业与融创上城小区业主委员会，该合同中约定了长房物业为融创上城小区提供物业服务的时间、项目及收费标准等事宜，该协议对姜延军具有约束力。姜延军主张未签订过合同进而不应受此合同拘束的意见，本院不予支持。在长房物业依约提供物业服务后，姜延军亦应支付相应的物业服务费，另，姜延军虽主张小区管理存在问题，但是并未提供相应的证据证明其提供的服务违反了物业服务合同中的约定，且一审法院结合本案的具体情况，亦未支持长房物业关于要求姜延军给付迟延履行违约金的诉请，故姜延军主张长房物业提供的服务不满意进而主张应按1.5元/月/平方米交纳物业费的主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。姜延军的上诉请求不成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜延军负担。本判决为终审判决。审 判 长  白业春代理审判员  张兴冬代理审判员  王忠旭二〇一八年三月十二日书 记 员  高 源