广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23816号上诉人（原审被告）：李满驱，男，1970年12月19日出生，汉族，住址：广州市白云区。委托代理人：潘镇梁，系广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄惠平，女，1986年1月25日出生，汉族，住址：广州市番禺区。委托代理人：曾志恒，系广东红棉律师事务所律师。上诉人李满驱因与被上诉人黄惠平租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李满驱向本院提起上诉称：一、黄惠平至今没有完成移交涉案建筑物的义务，李满驱至今未能完整的接收场地，黄惠平与案外人赵建华的分租合同纠纷依然在处理中，涉及赵建华租赁的部分没有向李满驱移交。二、黄惠平提交的《交接书》没有约定李满驱需要退还黄惠平保证金，李满驱没有退还保证金的义务，《交接书》是双方对场地交接的概括归纳结算，并无约定李满驱需要退还保证金，相反只约定了黄惠平需要向李满驱支付电费，黄惠平至今没有支付。三、保证金退还的条件未成就，且须扣除黄惠平拖欠的占用费、滞纳金、电费等一切费用。根据李满驱与黄惠平签订的租赁合同，保证金只在合同期满且黄惠平没有违约行为，没有拖欠费用的情况下才退回，黄惠平至今仍拖欠李满驱场地占用费、滞纳金及电费等费用，严重违约。四、李满驱与黄惠平所签订的《交接书》只约定了黄惠平需要向李满驱缴纳电费30327.7元，并没有约定李满驱需要向黄惠平退还保证金，也没有说电费在保证金中扣除，《交接书》应当视为李满驱与黄惠平对租赁合同的善后处理的最终的意思表示，该《交接书》当中既然没有提到保证金应当视为双方已经对保证金的后续处理同意由李满驱无需退还给黄惠平。五、原审法院在扣除费用的时候，扣漏了空地的租金，和电费30327.7元。六、根据合同约定的第13条的违约责任，黄惠平迟延支付租金需要按照每日千分之三缴交违约金。黄惠平开始大额拖欠租金是从12月开始，12月应当是5日前交租，但黄惠平并没有缴纳，直到李满驱与黄惠平签订《交接书》的时候已经超过了30日，当时李满驱与黄惠平应该是依据该条款，所以保证金没有约定要退还，因此李满驱无需退还保证金。七、合同第5条明确约定保证金是可以抵未付的租金、物业管理费、能源费等其他费用，而且是在租赁期满之后才需要退还给黄惠平，同时要求黄惠平要完整的交付物业，现在涉案的物业存在部分没有完全移交的情况。另，黄惠平与次承租人赵建华之间的租赁合同纠纷，该纠纷没有完全处理，在没有完全交付的情况下，黄惠平存在纠纷并且有可能向李满驱支付占用费或者租金，据此，李满驱无需退还保证金给黄惠平。八、原审法院认定退还保证金的利息，从2016年1月18日起起算，李满驱认为利息是不应该计算的，双方签订合同的时候没有约定迟延利息，因此利息是不应该支持。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判驳回黄惠平原审诉讼请求；3、本案诉讼费全部由黄惠平承担。黄惠平辩称：一、黄惠平已经完成移交涉案物业的义务，黄惠平与李满驱签订的《交接书》已经陈述了黄惠平已经将所有物品进行交接，且黄惠平不再使用该租赁建筑，实际上，李满驱也已经实际控制了涉案的商业大厦，并且进行了下一轮的转租。二、李满驱提及《交接书》没有约定其需要退还保证金，并不代表保证金就无须退回。保证金的保证作用就是在双方履行完合同义务之后进行退还。双方在进行交接时一切费用，都已经清缴完毕，包括《交接书》所述在签订当时尚未支付的30327.7元都已经向李满驱交付，相关的票据已经提交给原审法院。其次黄惠平与赵建华的租赁纠纷与本案无关，且该纠纷已经经过番禺区法院进行实体裁量，并作出生效判决，李满驱在占用黄惠平保证金期间，保证金产生的利息损失应当由李满驱进行赔偿，因此原审法院判定李满驱向黄惠平支付利息事实清楚、证据充分。黄惠平于2016年2月23日向原审法院起诉请求：1、李满驱立即向黄惠平返还合同保证金人民币376796.5元，并自2016年1月18日计算利息（按中国人民银行同期贷款利率支付利息暂计至2016年2月22日为2461元）；2、李满驱承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年12月19日，黄惠平（作为承租方、乙方）和李满驱（作为出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租物业，物业位于广州市番禺区石楼镇市莲路石楼路段自编3号建筑物一栋，单层面积约2500平方米、共4层，总面积为10000平方米，该建筑楼前后空地位置为消防通道（可用作临时停车场），面积约2000平方米；该物业用途为：乙方可根据自身经营需要规划物业的用途，空地位置可用作停车场，但政策法律法规、消防部门及当地政府部门明令禁止的除外；租赁期限18年，即自合同签订之日起至2032年12月31日止；租金及交租时间为：建筑楼租金第一年为30元/平方米，第二年为33元/平方米，第三年为36元/平方米，之后每隔三年为一递增周期，租金标准按上一期租金标准的基础上递增10%，空地月租金标准为：从2015年7月1日起至2016年6月30日止，该期间租金标准为3000元/月，从2016年7月1日起至2017年6月30日止，该期间租金为5000元/月，每隔三年为一递增周期，租金标准按上一期租金标准的基础上递增10%，如此类推，乙方需在每月5日前向甲方缴交当月租金，自签订合同之日至2015年6月份为免租期，租金从2015年7月份开始缴交；合同保证金90万元，乙方于签订本合同时向甲方支付60万元，在2015年7月5日前支付30万元，若乙方无违约，在租赁期满乙方交还租赁物给甲方后3天内一次性无息退还给乙方，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、能源费和其他费用，或由于乙方的原因给甲方带来的经济损失赔偿等等。原审庭审时，黄惠平提交了《中国银行网上银行电子回单》、《广州农村商业银行的业务凭证》、《中国工商银行电子银行回单》四份及《收据》四份，用以证明其于2014年12月19日向李满驱交纳合同保证金60万元、于2015年6月30日向李满驱交纳合同保证金30万元、于2015年6月30日向李满驱交纳7月份租金30.3万元、于2015年8月5日向李满驱交纳8月份租金33万元、于2015年9月11日向李满驱交纳9月份租金27.6万元、于2015年10月16日向李满驱交纳10月份租金30万元、于2015年11月17日向李满驱交纳11月份租金25万元；提交了一份《证明》，载明“广州市番禺区质监局：兹我镇广州市科银物业租赁有限公司单位，地址广州市番禺区石楼镇市莲路石楼路段自编3号的楼房完建时间为2013年12月31日，建筑层高四层，建筑用途为商业，不属于违章整治范围。镇（街意见）：“同意”广州市番禺区石楼镇人民政府”用以证明李满驱为掩饰涉案租赁物为违章建筑而向黄惠平出示了石楼镇人民政府出具的无效证明；提交了一份由黄惠平、李满驱于2016年1月18日签署的《交接书》，载明“黄惠平、李满驱双方就租赁广州市番禺区石楼镇市莲路石楼路段自编3号建筑物一栋的商业大厦进行以下交接确认：1、黄惠平交还李满驱钥匙把；2、黄惠平向李满驱缴纳2015年电费30327.7元。交接双方确认以上为交方应予交接的全部物品，自签订本次交接书之日起，交方不再使用该租赁建筑。注：属于黄惠平可搬迁物品在1月26日止自行搬离，否则依放弃处理”，用以证明其已将涉案租赁物交还李满驱；提交了一份《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，用以证明涉案建筑物没有办理相关建设用地规划许可、建设工程规划许可；提交了一份《关于解除石楼陈戴巷合同之协议》，用以证明其因涉案建筑物已交还李满驱而与案外人中国铁塔股份有限公司广州分公司解除《石楼陈戴巷合同》，因当时已将场地交还李满驱，黄惠平把该合同所得的利益6000元返还给铁塔公司。针对黄惠平的证据，李满驱认为，涉案合同约定的保证金只在租赁期限届满才退还黄惠平，退还之前李满驱还有权扣减、抵消黄惠平未付的租金等费用，因目前合同尚未期满，且黄惠平拖欠李满驱租金、管理费等，尚未具备退款的条件；确认黄惠平提交的《电子回单》及《收据》，但可反映黄惠平未按合同约定的每月5日前交纳租金，黄惠平应支付相应的迟延付款违约金，且黄惠平在2015年11月当月就未有足额交纳租金，其后就再未交纳租金，每月3000元的空地月租金也未交纳，至今黄惠平拖欠的租金、滞纳金已经超过黄惠平向李满驱交纳的保证金；广州市番禺区石楼镇人民政府出具的《证明》恰恰可证明涉案建筑物不属于违章建设范围，该建筑物是合法有效的；黄惠平本人称未签署过《交接书》，且该《交接书》上未有说明李满驱需要向黄惠平退还保证金、未有约定交还多少钥匙、更未有对黄惠平已租出部分的交接情况，《交接书》证明不了黄惠平已经实际履行交接的义务；《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》上记载的地址与涉案合同建筑物的地址不同，证明不了涉案建筑物没有建设用地规划许可；《关于解除石楼陈戴巷合同之协议》恰恰证明黄惠平未向李满驱移交场地，该协议签署时间在《交接书》签署时间之后，黄惠平也未向李满驱退还预收的租金。并提交了一份《申请报告》，用以证明涉案建筑物是因黄惠平自身经营原因导致经营出现问题，从而黄惠平开始不按时、不足额支付租金；提交了一份《关于铁塔公司（石楼陈戴巷）基站的（天面）的租赁合同》，用以证明涉案建筑物（天面）是黄惠平出租给中国铁塔公司广州市分公司，该天面部分都没有移交给李满驱。对此，黄惠平反驳认为：据双方签署的《交接书》，黄惠平已经完全向李满驱移交涉案建筑物，李满驱也在《交接书》上签署了备注；该《租赁合同》是黄惠平在签署《交接书》时交给李满驱的，铁塔公司是黄惠平的分租户，交接时一并移交给李满驱；该《申请报告》是因涉案建筑物难以出租，且产权有瑕疵，黄惠平提出与李满驱协商降低租金。原审诉讼中，黄惠平于2016年3月4日向原审法院提出诉前财产保全申请，要求查封李满驱所有的价值376796.5元财产。原审法院同日以（2016）粤0113民初1195-1号作出民事裁定书执行上述申请。以上事实，有《租赁合同》、《银行电子回单》、《收据》、《交接书》以及原审法院庭审笔录等予以证实。原审法院认为：黄惠平、李满驱于2014年12月19日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，但在本案原审法庭辩论终结前，李满驱未能提供涉案房产的合法报建手续或者已经建设主管部门批准建设的手续。因此，该涉案建筑物的租赁合同应属无效合同。黄惠平、李满驱双方互负返还义务。黄惠平应返还李满驱已交纳的合同保证金。关于涉案合同效力认定。李满驱提出案中黄惠平提交的广州市番禺区石楼镇人民政府出具的《证明》能证明涉案建筑物是合法建筑的抗辩意见，原审经查，该《证明》并不能充分证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者经建设主管部门批准建设的，且李满驱在原审诉讼中也未能进一步举证加以证明其主张，故原审法院对其主张不予采纳。关于黄惠平主张返还涉案合同保证金。因涉案合同认定无效，黄惠平主张李满驱返还其已交纳的保证金于法有据，原审法院予以支持。黄惠平在本案中自愿从已交纳合同保证金90万元中扣减其欠缴租金及电费523203.5元【（2015年7-12月合计应交纳租金180万元+2016年1月1-18日应交纳18万元+2015年12月未付电费2203.5元）减去（2015年7月已交纳租金303000元+2015年8月已交纳租金330000元+2015年9月已交纳租金276000元+2015年10月已交纳租金300000元+2015年11月已交纳租金250000元）】后要求返还余下款项376796.5元，是黄惠平对其权利义务的自由处分，原审法院予以采纳。另外，李满驱抗辩黄惠平从2015年11月一直拖欠租金（包括每月3000元空地租金）、滞纳金及未实际履行交还场地义务，但在本案原审审理中未有提出反诉，故原审法院在本案中不作处理，李满驱可另案主张。关于黄惠平要求李满驱支付保证金相应利息。案中黄惠平要求李满驱从双方签署涉案《交接书》之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率支付相应利息的主张，虽李满驱否认该《交接书》是由其本人签署，但未有提供证据加以反驳，原审法院不予采纳。黄惠平从双方签署该《交接书》之日起要求李满驱计付占用款项（保证金）利息并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、原告黄惠平与被告李满驱于2014年12月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告李满驱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄惠平返还款项人民币376796.5元及利息（以376796.5元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率标准从2016年1月18日起计付至该款项实际清偿之日止）。本案受理费6988元、诉讼保全费2404元由被告李满驱负担，上述费用原告已向原审法院预交。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于黄惠平是否已经交还涉案场地，其是否存在违约而导致退回保证金条件不成就。经审核，首先，双方就场地交接问题已经签认了《交接书》对涉案物业的交接予以确认。其次，原审诉讼中，李满驱未在限期内提供涉案物业的合法报建手续或者已经建设主管部门批准建设的手续，原审认定涉案合同无效，判令作为出租人的李满驱返还保证金，符合处理无效双方返还的法律规定，并无明显不当，本院予以维持。综上，李满驱上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7093元，由上诉人李满驱负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年三月十六日书记员  冯冠豪