天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初1102号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地：北京市平谷区夏各庄公司院内。法定代表人：于庆新，职务：董事长。委托诉讼代理人：王庆剑，该公司职工。委托诉讼代理人：孙青松，天津宏丰律师事务所律师。被告：刘和欲，男，1983年5月18日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司与被告刘和欲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪物业公司”）的委托诉讼代理王庆剑、孙青松，被告刘和欲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京市均豪物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘和欲支付物业管理服务费21,767.06元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年9月1日，原告与案外人天津世纪海湾投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，案外人将津南区盛塘通道通用润园委托给原告进行前期物业管理服务，依据该合同约定，按建筑面积计算，多层住宅物业费每月每平方米3元，高层住宅每月每平方米1.97元，由业主每月向原告交纳，合同签订后，原告如约履行了自己的义务；被告刘和欲系多层住宅20-XXX房屋的业主，建筑面积为232.82平方米，但被告刘和欲自2014年11月26日至2017年6月30日未缴纳物业费，已经累计拖欠物业费21,767.06元，此款经原告催缴未果，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告刘和欲辩称，天津市津南区小站镇通用润园20-XXX房屋系其所有，面积为232.82平方米，但不同意原告的诉讼请求。事实及理由如下：1、被答辩人于2018年1月18日起诉，根据民法通则有关规定，部分物业费已经超过诉讼时效，应当自2015年1月18日以后开始计算。2、原告自2014年6月起就严重违反公约和前期物业管理服务合同的有关约定，未履行义务，答辩人不得以行使不安抗辩权，中止履行合同，以降低物业费收取标准。3、原告违约在先，a、虽然室内配置红外探测器和紧急呼叫按钮，但与之相应的安防监控中心没有配置，使室内安防设施形同虚设。b、承诺设置车辆出入管理，但停车管理系统至今没有设置。c、小区公共部位，中心水景区的人工湖大部分被填平用于其他用途。d、物业管理用房不得少于项目总建筑面积的千分之三至千分之四，不得买卖和抵押，但物业一直以来只有一个办公室，不能达到要求，其他设施均用于开发商卖房及办公。e、入住之前，小区设有北、西、南三个门，但入住之后北门就废弃封闭了，极大增加了业主安全逃生的隐患，且极大地降低了物业的维护成本。f、小区入口处保安没有立岗，没有巡逻，车辆乱停乱放，外来车辆人员随意进出。g、物业人员经常下班后就找不到人了，而且对于业主反映的大部分问题没有答复和回访。小区内照明设施不足，小区最北侧的主路上没有路灯。小区内的休闲设施损坏很久也没有维修及更换。小区内的中心水景观赏区常年无水而且脏又乱。小区内大部分绿地植物枯死，而且被很多业主占为己有、为所欲为，有的种蔬菜、有的种水果，极大的伤害其他业主的合法权益。h、具体的收费标准，应该是由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是原告拿出物业收费标准让被告执行，被告要求重新协商合同条款后签订物业管理合同，才缴纳物业费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的催缴通知单一份，证明原告向被告催缴的事实。经质证，被告刘和欲从未见到过，故不予认可。本院经审查认为，该催缴通知单系影印件，且未有被告的签名确认，故不能证实被告确曾签收的事实。2、被告刘和欲提交的照片17张，欲证实原告的服务现状。经质证，原告认为上述照片不能证明原告未尽到物业服务义务的事实。本院经审查认为，该部分照片能够反映小区的部分服务现状。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月25日，案外人天津世纪海湾投资有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：由北京市均豪物业管理有限责任公司为通用润园小区提供物业管理服务，物业费实行包干制，多层住宅3元每月每平方米，高层住宅每月每平方米1.97元；业主于每月10日内交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金；被告刘和欲系天津市津南区小站镇通用润园20-XXX房屋产权人，该房屋建筑面积为232.82平方米，被告自2014年11月26日开始未再交纳物业费。另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司变更工商登记，名称更改为：“北京市均豪物业管理股份有限公司”。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，多层住宅3元每月每平方米，业主于每月10日内交纳”，本案被告刘和欲的房屋系多层住宅，故本案原告以每月每平方米3元向被告主张2014年11月26日至2017年6月30日的物业费，符合有关约定；2、被告反映的车辆随意进出、小区环境卫生、绿化观赏景观、保安巡逻、路灯修复不及时等问题，结合本院实地考察情况、该小区物业交费比例等因素，本院认为，原告物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、被告抗辩的安防设施、物业管理用房面积达不到要求等问题，系被告与案外人（售房方）之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，不构成拒交物业费的法定依据，对其抗辩主张，本院不予采纳；被告抗辩的要求重新协商物业收费标准问题，依据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故本院不予支持。被告提出的2014年11月26日至2015年1月18日的物业费超过诉讼时效，因原告方未能举证存在催缴等诉讼时效中断的证据，故本院认为诉讼时效抗辩成立。综合考虑后，对原告所主张的2015年1月19日至2017年6月30日的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，232.82平方米×3元×29个月零13日×90％=18,493.42元。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2014年11月26日以来，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告方物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘和欲于本判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2015年1月19日至2017年6月30日的物业管理费计18,493.42元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司承担17.20元，由被告刘和欲承担154.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘信亮二〇一八年三月一日书 记 员  李青青附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。