北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1825号上诉人（原审被告）：肖惠生，男，1943年1月10日出生。上诉人（原审被告）：穆继平，女，1950年10月13日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李文娟，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳翠，女，1980年5月20日出生。被上诉人（原审原告）：彭俊（刘艳翠之夫，兼刘艳翠委托诉讼代理人），男，1980年7月20日出生。上诉人肖惠生、穆继平因与被上诉人刘艳翠、彭俊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初42662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖惠生、穆继平上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回刘艳翠、彭俊的全部诉讼请求。一审判决违约金过高，请求予以减少。事实和理由：我方不迁户口并不影响对方落户，并未对其造成实际损失，在合同磋商过程中已与对方达成不迁户口的合意，故签合同时未审查相关格式条款，且目前因客观政策原因我方户口也无法迁出。刘艳翠、彭俊辩称，同意原审法院判决。刘艳翠、彭俊向一审法院起诉请求：1.肖惠生、穆继平立即将户口从北京市海淀区301号房屋（以下简称诉争房屋）迁出；2.肖惠生、穆继平向刘艳翠、彭俊支付自2013年4月28日至2017年7月27日期间的违约金150000元；3.肖惠生、穆继平向刘艳翠、彭俊支付因主张权利而支付的律师费10000元；4.由肖惠生、穆继平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月9日，刘艳翠、彭俊（买受人）与肖惠生、穆继平（出卖人）在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（居间人，以下简称鑫尊公司）的居间下就诉争房屋买卖事宜签订了《北京市房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中明确约定：“第八条户口迁出：如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。第九条违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”2013年3月28日，刘艳翠、彭俊与肖惠生、穆继平完成了诉争房屋的所有权转移登记手续。刘艳翠、彭俊曾将其相关户口迁入诉争房屋，后因出售诉争房屋而迁出诉争房屋，但肖惠生、穆继平的户口仍在诉争房屋内。刘艳翠、彭俊因提起本次诉讼支付律师费10000元。当事人双方对于《房屋买卖合同》中有关户口的约定内容存在争议。肖惠生、穆继平主张双方虽然在《房屋买卖合同》中对户口进行了相关约定，但该合同系鑫尊公司提供的格式合同，相关户口约定条款对肖惠生、穆继平不生效，实际是在刘艳翠、彭俊确认肖惠生、穆继平的户籍不迁出不影响其自身落户的情况下，双方并未对户口迁出进行约定。刘艳翠、彭俊对此不予认可。肖惠生、穆继平就其主张向法院申请证人张某出庭。庭审中，张某（原鑫尊公司职员）出庭作证，主要证明内容为：“其当时为鑫尊公司的职员，负责为刘艳翠、彭俊和肖惠生、穆继平之间的房屋交易提供居间服务。在双方签署《房屋买卖合同》之前，其向双方宣读了合同的条款，并向肖惠生、穆继平专门强调了户口迁出事宜，肖惠生、穆继平表示尽快找地迁出户口，然后双方签署了《房屋买卖合同》。在合同签订后，刘艳翠、彭俊向其询问，若肖惠生、穆继平不迁出户口，是否影响刘艳翠、彭俊的户口迁入，其便带着刘艳翠、彭俊前往派出所了解情况，确认肖惠生、穆继平的户口不迁出不影响刘艳翠、彭俊的户口迁入。在房屋过户后，刘艳翠、彭俊多次向其电话联系，要求肖惠生、穆继平迁出户口。”经质证，刘艳翠、彭俊对该证人证言的质证意见为：证人证言内容属实。经询问，证人明确在双方签署《房屋买卖合同》后，并未就肖惠生、穆继平不需迁出户口达成过一致意见。法院对该证人证言的认证为：证人证言的证明力，法院另行评述。另庭审中，肖惠生、穆继平明确表示现在因户籍政策所限，无法迁出户口。同时，肖惠生、穆继平以双方约定的违约金数额明显高于刘艳翠、彭俊的实际损失为由，申请酌减违约金数额。经询问，刘艳翠、彭俊表示，其主张的违约金数额已自行酌减，同时表示其损失主要体现在因户口未迁出导致另行出售房屋的房价下降、新房主向其主张违约金的风险以及维权过程中的律师费用支出。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定内容，肖惠生、穆继平负有按期迁出户口的义务。现肖惠生、穆继平虽以《房屋买卖合同》为鑫尊公司提供的格式合同、未审查条款内容为由主张该合同中的有关户口迁出的约定内容不生效，但根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，而采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，肖惠生、穆继平有关合同条款未生效的答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。另外，根据肖惠生、穆继平申请的证人张某的当庭陈述内容，无法证明双方在签订《房屋买卖合同》之后，双方达成了肖惠生、穆继平无需迁出户口的一致意见。因此，肖惠生、穆继平仍应当按照《房屋买卖合同》的约定内容，履行按期迁出户口的义务。现肖惠生、穆继平未按约定内容按期迁出户口，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。关于户口迁出一节，因户口迁出事宜，不属于民事法院主管范畴，刘艳翠、彭俊该项诉请，法院不予支持。关于违约金一节，因双方签署的《房屋买卖合同》明确了违约金条款，故对于刘艳翠、彭俊要求肖惠生、穆继平支付2013年4月28日至2017年7月27日期间的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持，但根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现刘艳翠、彭俊虽已自行调整违约金数额，但其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失，故法院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为10万元。关于律师费一节，因双方签署的《房屋买卖合同》已明确约定了违约方除承担违约金之外，还需承担不超过房屋总价款5%的律师费，故对于刘艳翠、彭俊要求肖惠生、穆继平支付律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条规定，判决：一、肖惠生、穆继平于本判决生效后七日内向刘艳翠、彭俊支付违约金100000元；二、肖惠生、穆继平于本判决生效后七日内向刘艳翠、彭俊支付律师费10000元；三、驳回刘艳翠、彭俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定出卖人有义务将诉争房屋中的户口迁出，却未予迁出，肖惠生、穆继平未尽到约定义务，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。肖惠生、穆继平上诉主张在签约时已约定户口可以不迁出，但未提交证据予以证明，故本院不予采信。肖惠生、穆继平主张系政策原因无法将户口迁出，但该理由亦不能免除二人的违约责任。就确定违约金数额一节，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则酌定的违约金数额合理，本院予以确认。就律师费一节，因双方合同已明确约定了违约方需承担不超过房屋总价款5%的律师费，一审法院认定的数额并无不当，本院予以维持。综上所述，肖惠生、穆继平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由肖惠生、穆继平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年三月二十六日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨