江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏09民终839号上诉人（原审被告）：射阳县汇鸿制衣厂，住所地在江苏省射阳县合德镇达阳路38号（原炮营部队内）。法定代表人：陈群英，该厂厂长。委托诉讼代理人：高云标，该厂副厂长。委托诉讼代理人：唐亚，江苏腾飞苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军海防第三〇一旅保障部，住所地在江苏省南通市海门市四甲镇人民路66号。法定代表人：蒋华，该部部长。委托诉讼代理人：曹健，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。原审被告：高云标，男，1957年8月29日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人射阳县汇鸿制衣厂（以下简称汇鸿厂）因与被上诉人中国人民解放军陆军海防第三〇一旅保障部（以下简称解放军海防旅）、原审被告高云标房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇鸿厂上诉请求：撤销一审判决，依法判决。事实和理由：1、解放军海防旅不具备原审诉讼主体资格，与汇鸿厂签订租赁合同并收取租金的是盐城军分区后勤部，与解放军海防旅无任何关联。2、根据出租人的承诺以及汇鸿厂的实际投资，解除租赁合同时应当对汇鸿厂的固定资产投资进行赔偿。3、汇鸿厂已预付租金至少到2021年8月，在解除合同时应对汇鸿厂多付的租金予以返还。4、汇鸿厂系社会福利企业，解放军海防旅应当对员工安置作出补偿。5、一审未组织双方进行调解，程序违法。解放军海防旅答辩称，1、部队因建制调整防区重新规划，案涉厂房划归解放军海防旅进行管理，原出租方已就此问题向一审法院出具了说明，所以尽管当初的合同不是解放军海防旅与汇鸿厂及高云标签订，解放军海防旅具有本案适格的诉讼主体资格。2、双方于2009年签订的租赁合同第八条第三、四项明确约定，在租赁人承租期间，对房产的修缮以及增扩部分在合同终止时所有权属于解放军海防旅所有，所以汇鸿厂要求补偿的请求无事实依据。3、汇鸿厂的租金交至2015年12月20日止，之后的租金并没有交纳，汇鸿厂主张的租金已交纳至2021年8月，并要求合同解除后返还48000元租金无事实依据。4、汇鸿厂租赁了解放军海防旅的房产从事服装加工经营，本案租赁合同解除后汇鸿厂完全可以自建或者重新租赁房产从事经营活动，此前招录的员工仍可以继续就业，不影响汇鸿厂的经营活动，故汇鸿厂要求解放军海防旅对其对员工安置作出补偿，无事实依据。5、一审法院在庭审结束后，的确就本案的调解意向征求双方意见，考虑到当时处理所有案件情况，解放军海防旅发表了同意调解的意见，但之后经过请示上级军事主管部门，目前无调解方案，所以我方就此意见向一审法院和汇鸿厂都做了反馈，一审法院根据该意见及时作出判决是正确的。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。解放军海防旅向一审法院提出的诉讼请求：1、解除双方之间就位于射阳县合德镇达阳路38号11幢房屋存在的不定期租赁合同，并要求高云标、汇鸿厂迁让出被其占用的土地及土地上的房产（土地四址范围：东至护营河往西38.5米、南至中心路南侧5米、西至护营河、北至连心路向南39.4米），目前土地上有部队的2幢房屋及临时房屋8幢；2、诉讼费由高云标、汇鸿厂承担。一审法院查明的事实：2008年12月10日、2009年1月20日，盐城军分区后勤部(合同中称出租方、甲方)与高云标、汇鸿厂(合同中称承租方、乙方)签订《军队房地产租赁合同》及《土地及房屋租赁合同（附件）》，约定将位于射阳县××镇罾××村原炮营的土地及土地上的2幢房屋、临时房屋8幢续租给高云标、汇鸿厂使用（土地四址范围：东至护营河往西38.5米、南至中心路南侧5米、西至护营河、北至连心路向南39.4米），租赁期限从2008年12月21日起至2009年12月20日止，年租金为10000元。《军队房地产租赁合同》第八条约定：“…（三）乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩设备的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。（四）乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。”合同第九条约定：“合同的解除与终止：…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”《土地及房屋租赁合同（附件）》第五条约定：“在租赁期间，由乙方负责承租地内的房屋及室内电路、水路及水利设施的维修，维修费用由乙方承担，乙方负有妥善保管房屋及附属设施的责任。…合同期满后，在承租地内的固定设施产权属甲方。”合同期满后，双方未再续签租赁合同，高云标、汇鸿厂一直占用租赁的房屋、土地。后盐城军分区后勤部更名为盐城军分区保障处。2017年2月13日，盐城军分区保障处将其享有土地使用权的包含争议土地、房屋在内的土地以及该地块中形成的包括有偿服务项目在内的全部事务移交给解放军海防旅，由解放军海防旅以其名义负责处理。2017年6月14日，中国人民解放军陆军转发军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组《印发5个行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》。一审法院另查明，2016年12月2日，盐城军分区后勤部（甲方、委托方）与县政府（乙方、受托方）签订《房地产委托管理合同》，约定：甲方将位于射阳县××镇罾××村房地产及地上附属物等委托乙方管理，委托管理期限意向三年，协议一年一签，第一年协议从2016年6月1日起至2017年5月31日止。后双方未再续签委托管理合同。一审法院认为，1、盐城军分区保障处与高云标、汇鸿厂之间的房屋及土地租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，不定期租赁的出租人在合理期限之前通知承租人的情况下可以随时解除合同。本案中，合同期满后双方未再续签期限明确的租赁合同，即使盐城军分区保障处收取高云标的租金按同意其继续使用租赁物论，双方间的租赁合同亦为不定期租赁。盐城军分区保障处将案涉房屋及土地移交解放军海防旅处置后，解放军海防旅向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年11月8日依法向高云标、汇鸿厂送达了起诉状副本等应诉材料，故高云标、汇鸿厂已知晓解除合同的相关事由，案涉不定期租赁合同即已解除，高云标、汇鸿厂应及时交还房屋及土地，但其仍然一直占用租赁房屋及土地，应承担向出租人交还租赁房屋及土地的义务。3、高云标、汇鸿厂抗辩的诉讼主体及解放军海防旅行使解除权的条件不具备等问题，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。4、案涉租赁合同中对承租人在租赁期间进行改造、装修或者增扩固定设施的费用负担及相应财产权归属有明确约定，高云标、汇鸿厂辩称要求赔偿没有依据，一审法院不予采纳。综上，解放军海防旅的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、解放军海防旅与高云标、汇鸿厂之间关于射阳县××镇罾××村原老炮营的房屋及土地（土地四址范围：东至护营河往西38.5米、南至中心路南侧5米、西至护营河、北至连心路向南39.4米）的租赁关系于2017年11月8日解除；二、高云标、汇鸿厂于判决生效后十日内迁让出案涉的位于射阳县××镇罾××村原老炮营上述第一项的土地及房屋并交付给解放军海防旅。案件受理费100元，减半收取50元，由高云标、汇鸿厂负担。本院二审期间，汇鸿厂提出反诉请求，要求解放军海防旅赔偿固定资产投资3542720元、返还租金48000元、补偿职工解除劳动合同补偿金1775000元。解放军海防旅向本院出具书面声明，不同意对汇鸿厂的反诉请求在二审中一并处理。围绕上诉请求，双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，盐城军分区保障处与汇鸿厂、高云标于2008年12月10日、2009年1月20日签订的《军队房地产租赁合同》及《土地及房屋租赁合同（附件）》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。在合同约定的租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但汇鸿厂、高云标仍继续使用案涉租赁物，盐城军分区保障处亦未提出异议。根据法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。且双方合同中亦约定“合同期内，若因军队房地产出租政策调整、营区建设或者其他军事活动需要终止合同时，甲方提前一个月书面通知乙方，乙方无条件搬出，甲方可按实收取乙方租金”，现因中央军委下发通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务，盐城军分区保障处与汇鸿厂、高云标之间的租赁合同因军队政策原因导致无法履行，符合解除条件。解放军海防旅在接受了包含案涉土地、房屋在内的土地及该地块中形成的全部事务后，向一审法院提起诉讼要求解除与汇鸿厂、高云标的租赁关系，主体适格，一审法院判决解除双方之间的租赁关系，汇鸿厂、高云标返还其承租的土地及房屋，符合合同约定和法律规定。关于汇鸿厂提出的要求赔偿固定资产投资、返还多付的租金、补偿职工解除劳动合同补偿金的反诉请求，因解放军海防旅不同意在二审中一并处理，故对汇鸿厂的该部分请求，本院二审不予理涉。综上，汇鸿厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人射阳县汇鸿制衣厂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一八年三月十六日书记员 张 育