河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫01民终3150号上诉人（原审被告）：郑州居之乐房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号招银大厦6号楼14层1403号。法定代表人：周兴雨，职务总经理。委托代理人：周建辉，男，汉族，1987年9月9日出生，住河南省商丘市，系公司员工。被上诉人（原审原告）：黄玉珍，女，汉族，1950年3月15日出生，住北京市丰台区。委托代理人：郑永红，河南点石律师事务所律师。上诉人郑州居之乐房地产营销策划有限公司（以下简称居之乐公司）因与被上诉人黄玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初24270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，居之乐公司的委托代理人周建辉，黄玉珍及其委托代理人郑永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人居之乐公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回黄玉珍的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由黄玉珍承担。事实和理由：一、一审法院关于本案的案由定性错误，进而对本案法律关系的认定出现严重错误。二、一审法院关于双方签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》约定的房屋空置期即免租期计算错误，导致对居之乐公司实际支付租金截止日期认定错误。三、一审法院认定事实严重错误，居之乐公司拒绝向其支付租金系因双方对涉案房屋中央空调费用承担有争议，导致涉案房屋已不能居住，居之乐公司对支付租金享有不安抗辩权，并未违约。四、涉案房屋自2017年7月19日以后的房屋租金不应当支付，一审法院对合同不能履行的归责对象错误，使判决结果出现严重错误。被上诉人黄玉珍辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。虽然一审判决所列案由错误，但实体审理正确无误，法律关系定性准确。一审围绕双方当事人签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》，就双方的争议焦点进行举证、质证，并根据双方的诉辩意见及质证意见认定证据及案件事实，并最终依据合同法关于违约责任的相关规定，依法作出正确的判决，因此，一审判决应予维持。二、居之乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。根据民诉法的规定，案由错误不是撤销一审判决的理由。一审判决关于本案《郑州市房屋出租委托代理合同》约定的房屋空置期计算正确。该合同第5条第一款只是双方约定租金的支付时间和支付方式，而非关于工作期的规定；第二款约定才是双方关于工作期的约定，根据该款约定，居之乐公司将每个年度应支付的租金支付完毕，才可享有下一年的免租期。一审判决房租交纳月份的认定正确，即居之乐公司交纳的15900元系支付2017年2月20日至2017年5月19日的房屋租金。居之乐公司既不向黄玉珍移交房屋又不支付租金的行为构成违约，依法应当支付拖欠黄玉珍的房租、违约金及其他费用。首先，中央空调费用的承担并非本案双方当事人互付的债务，居之乐公司不能以此主张不安抗辩权；其次，根据房屋租赁谁受益谁承担费用的惯例，中央空调费用应当由居之乐公司承担，该合同第6条约定，居之乐公司承担的是与使用房屋紧密相关的费用，黄玉珍承担的是与房屋本体密切关联的费用，而中央空调费用明显与使用房屋相关，因此应当由居之乐公司承担；最后，居之乐公司拒不向黄玉珍交付房屋，又不支付房屋租金的行为已构成违约，应当支付黄玉珍各项费用。黄玉珍向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年1月15日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》并腾空交付房屋；2、居之乐公司支付拖欠的房屋租金21200元、物业费3346元、水电费158元及违约金10600元，共计35304元。3、居之乐公司赔偿自起诉之日至实际清偿之日的经济损失（按照月租金5300元为标准，自起诉之日支付至实际交付房屋之日止）。4、诉讼费用由居之乐公司承担。一审法院认定事实：1、2017年1月15日，黄玉珍、居之乐公司签订《郑州市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》）一份，主要约定：黄玉珍委托居之乐公司全权代理对外出租黄玉珍所有的位于郑州市××花园小区××楼1601的房屋，出租代理期共三年，自2017年2月20日起至2020年2月19日止，房屋租金标准为5300元/月，租金按季度支付，具体支付日期：第一次2017年2月20日（空置期）；第二次2017年4月20日15900元；第三次2017年7月20日15900元；第四次2017年10月20日15900元；第五次2018年1月20日16350元……共计支付12次。在出租代理期内，黄玉珍同意预留出90日不计租金作为居之乐公司接洽承租的工作期，黄玉珍同意工作期内的租金收入作为居之乐公司佣金，在第一次付款中扣除。年度房租打款结束后使用次年免租期，以此类推履行合同打款。委托期内居之乐公司及代理客户应负责的费用包括：房内的门窗、玻璃、灯具等因使用不当发生损坏；水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线电视收视费等……居之乐公司有下列情形之一，黄玉珍有权单方解除合同，按居之乐公司违约处理：未按约定支付租金达15个工作日以上的又无正当理由……居之乐公司有上述情形的，应按两倍月租金向黄玉珍支付违约金。该合同签订后，黄玉珍即将房屋交付给居之乐公司使用。2、2017年1月13日，居之乐公司向黄玉珍支付定金500元，黄玉珍出具收据一份。同年4月20日居之乐公司向黄玉珍通过银行转账支付房租15400元。黄玉珍认为其收取的上述两笔共计15900元系居之乐公司交纳的自2017年2月20日起至同年5月19日止的租金，2017年1月20日至2月19日为空置期。居之乐公司认为其交纳的15900元系支付的自2017年4月20日起至同年7月19日止的租金，2017年1月20日至4月19日为空置期，无需支付租金。3、2017年5月，涉案房屋的物业公司告知居之乐公司需要缴纳中央空调费，居之乐公司认为不使用中央空调就不需要缴纳此费用，故一直未缴纳。同年7月，物业公司告知居之乐公司“如果再不交中央空调费用，就断水断电”,居之乐公司与黄玉珍就中央空调费用问题协商未果。7月22日，居之乐公司租户全部离租。4、为避免黄玉珍、居之乐公司损失进一步扩大，原审法院于2017年12月8日主持房屋移交工作，居之乐公司当日将房屋移交至黄玉珍。5、庭后，原审法院组织居之乐公司对黄玉珍提交的证据进行质证，并形成笔录一份，黄玉珍明确表示其诉请第二项中的房租是从2017年5月20日至同年9月19日期间的房租；房屋物业费3346元、水费158元应以其庭后提交的证据为准，分别为2231元、193元，居之乐公司对此无异议；电费152.25元、燃气费101.25元、中央空调费3642元，居之乐公司对电费、燃气费无异议，对中央空调费的实际发生无异议，但认为不应该由居之乐公司承担。一审法院认为，黄玉珍、居之乐公司双方签订的《代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。黄玉珍、居之乐公司均应按照约定全面履行各自的义务。黄玉珍如约向居之乐公司交付了适租房屋，居之乐公司亦应按期交纳房租。居之乐公司房租实际交付至2017年5月19日，此后未再交纳，违反了《代理合同》关于租金交纳的约定，黄玉珍有权要求解除合同，故对黄玉珍要求解除双方于2017年1月15日签订的《代理合同》的诉请，原审法院予以支持。本案审理过程中，原审法院组织双方进行了房屋移交工作，现涉案房屋已经腾空并移交给黄玉珍，故对黄玉珍要求腾房交付房屋的诉请，原审法院不再做出判决。黄玉珍要求居之乐公司支付拖欠的房租21200元，从双方签订的《代理合同》第五条第（二）款来看，从合同签订之日至2月19日期间为空置期，居之乐公司交纳的15900元系2月20日至5月19日期间的房租，黄玉珍主张自5月20日至9月19日期间的房租21200元，原审法院予以支持。居之乐公司辩称2017年1月20日至4月19日为空置期，其交纳的15900元系支付的自2017年4月20日起至同年7月19日止的租金，依据《代理合同》第五条第（二）款之约定，空置期并非为租期开始头三个月，而是“年度房租打款结束后使用次年免租期”，故居之乐公司可享受一个月的空置期，对居之乐公司该辩称意见，原审法院不予采信。黄玉珍要求居之乐公司支付物业费2231元、水费193元，居之乐公司辩称其仅应当支付7月20日之前的上述费用，因该两项费用已实际发生，且房屋一直由居之乐公司实际控制至房屋移交之时，故应由居之乐公司负担该两项费用，对黄玉珍的上述诉请，原审法院予以支持。黄玉珍要求违约金10600元，居之乐公司房租实际交付至2017年5月19日，此后未再交纳，违反了《代理合同》关于租金交纳的约定，依照《代理合同》第十一条第（五）款之约定，居之乐公司应按两倍月租金向黄玉珍支付违约金，故对黄玉珍该项诉请，原审法院予以支持。黄玉珍要求居之乐公司赔偿自其起诉之日至实际交房之日的经济损失15900元，自2017年9月20日至12月8日腾房共计2个月19天，共计（5300*2+5300/30*19）=13956.67元，原审法院对此予以支持，黄玉珍诉请过高部分，原审法院不予支持。黄玉珍另要求的中央空调费用在双方签订的《代理合同》中未明确约定，本案不予处理。电费、燃气费，因已经实际发生，并且在《代理合同》第六条第二款第二项中有约定，故电费152.25元、燃气费101.25元由居之乐公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄玉珍、郑州居之乐房地产营销策划有限公司于2017年1月15日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》；二、郑州居之乐房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向黄玉珍支付拖欠租金21200元、物业费2231元、水费193元、电费152.25元、燃气费101.25元、违约金10600元，共计34477.5元；三、郑州居之乐房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内赔偿黄玉珍经济损失13956.67元；四、驳回黄玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682.6元，由郑州居之乐房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，居之乐公司提交电话录音一份，证明居之乐公司通知过黄玉珍移交房屋，但黄玉珍不同意，导致12月份才移交。对上述新证据，黄玉珍称有过电话联系，但具体内容和时间记不清楚了，因当时提的是解除代理合同，需要法院生效判决决定。被上诉人黄玉珍未向本院提交新证据。本院要求居之乐公司提交电话录音的文字材料及与租赁户所签订的合同，但是居之乐公司未在规定期限内提交。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据本案双方当事人签订的《代理合同》的内容和性质，双方纠纷应为委托代理房屋租赁合同纠纷，原审定为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉《代理合同》第五条第（二）项约定：“出租代理期内甲方同意预留出90日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。年度房租打款结束后使用此年免租期，以此类推履行合同打款。”对该条的理解，居之乐公司称2017年1月20日至2017年4月19日为空置期即免租期，如果第一年扣除3个月免租期，第二年就没有免租期了，并且在第一次付款中一次性扣除。黄玉珍称，约定的是三年一共90天的免租期，费用可以一次性扣除，但是如果没有实际租用三年的，一年只能扣除1个月的免租期，如果这一年的房租全部支付完之后，次年再免除1个月的免租期。双方对免租期一次性享受完还是分摊到三年租期内产生争议。根据上述法律规定，居之乐公司作为提供格式合同的一方，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，并有义务对该条款予以明确说明，不致产生理解上的分歧，否则应承担对己不利的后果。同时本院根据双方履行合同的情况即已支付租金的期限及产生纠纷的时间，一次性扣除三个月的免租期对黄玉珍不公平，因此本院应认定扣除一个月的免租期。即居之乐公司已交纳的房租应为2017年2月20日至2017年5月19日期间的房租。双方因中央空调使用费的交纳发生纠纷后，导致房屋不能继续租赁，《代理合同》也不能继续履行。由于《代理合同》约定委托期内由乙方负责合同期内发生的水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用。因此根据当事人的真实意思表示，同时根据房屋租赁的日常规则和习惯，使用房屋产生的费用应由居之乐公司负责或实际使用人承担。但是居之乐公司以黄玉珍事先未告知中央空调使用费导致不能及时告知租赁户从而租赁户不再租赁为由，不再继续履行《代理合同》，行为构成违约，应依据《代理合同》承担相应的违约责任，赔偿损失。居之乐公司上诉称对2017年7月19日以后的房租不应支付，理由是曾经电话通知黄玉珍要求移交房屋，由于黄玉珍不同意才导致移交拖延。对此黄玉珍不予确定，居之乐公司也未提交其他证据相印证，因此本院应以一审法院主持双方移交房屋日期为居之乐公司实际腾房之日。综上所述，居之乐公司的上诉请求，本院不予支持。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人郑州居之乐房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘祖一审判员  崔航微审判员  董正方二〇一八年三月十四日书记员  历瑞雪