汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0721民初150号原告:汉中经济开发区南区办事处张家村社区居民委员会。法定代表人：李文杰，居委会主任。委托诉讼代理人：乔锦昭，陕西达聪律师事务所律师。被告:汉中联合美新房地产发展有限公司。法定代表人：杨萍，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘涛，公司员工。原告汉中经济开发区南区办事处张家村社区居民委员会与被告汉中联合美新房地产发展有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人乔锦昭、被告委托诉讼代理人潘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉中经济开发区南区办事处张家村社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2006年4月6日签订的《联合开发建设张家村综合楼的合同》有效；2、依法确认位于汉中市南郑区大河坎镇天汉大道南段张家村朝阳新世纪商住楼一、二层房屋归原告所有；3、依法判令被告履行合同给原告办理房屋所有权证；4、判令被告支付原告违约金人民币20万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在汉中市南郑区大河坎镇迎宾路与龙岗西路十字路口有一宗约2.32亩的国有土地。2006年4月，原告与汉中云腾房地产发展有限公司（以下简称云腾公司）签订了《联合开发建设张家村综合楼的合同》（以下简称联合开发合同）。根据合同约定，原告以土地出资，云腾公司以现金出资进行联合开发建设，修建12层综合楼。房屋建成后，一、二层营业房全部归原告所有，三至十二层归云腾公司所有。2008年9月，该房屋竣工，云腾公司将上述一、二层营业房移交给原告。截止目前，一、二层营业房一直由原告管理、使用，对外出租，并收取租金。2011年6月，云腾公司将公司名称变更为汉中联合美新房地产发展有限公司（即被告）。之后，被告也给原告出具书面承诺，即继续履行原《联合开发合同》。但被告至今一直没有履行合同约定，没有给原告办理房屋所有权证。原告认为，合同应当自觉履行，但被告却不主动履行义务，致使原告的权益受到损害。故根据《合同法》第107条、第114条规定，原告提起诉讼，诉讼请求如前所述。原告当庭出具了以下证据：1、原告法定代表人身份证明、汉中联合美新公司工商登记信息，以其证实原被告主体资格；2、公司章程修正案、企业名称变更核准通知书、联合美新公司书面承诺，以其证实汉中云腾公司变更为汉中联合美新公司，美新公司承诺应承担的义务和享有的权利不变；3、联合开发建设张家村综合楼合同和补充协议，以其证实原告与云腾公司签订联合开发合同和补充协议，共同开发张家村综合大楼，并约定一、二层房屋产权归原告所有；4、承诺，以其证实汉中联合美新公司收购兼并汉中云腾公司，并签署承诺继续履行联合开发合同中有关云腾公司的义务，并无条件给原告办理房产证；5、原告方与他人签订的房屋租赁合同7份，以其证实该房屋一直由原告管理使用和出租。被告汉中联合美新房地产发展有限公司对原告主张的事实和前三项诉讼请求没有异议，但认为公司于2012年接手原云腾公司的财产，原云腾公司以该楼一、二层营业房抵押在银行贷款480万元，联合美新公司接手后偿还了80万元贷款，还有400万元没有偿还。该一、二房屋是原告的，修好后就交给原告使用。由于该一、二层房屋抵押在银行，所以无法给原告办理房屋所有权手续，目前公司面临破产，待清算还完贷款后可以给原告办理手续。原告要求被告承担违约金20万元，因公司外债较大无力承担。被告当庭出具了以下证据：1、南郑县农村信用合作联社和汉中联合美新房地产发展有限公司签订的抵押物清单，以其证实该综合楼一、二层房屋（建筑面积710.94平方米）在金融部门抵押的事实；2、国有土地使用权证书，以其证实原告原有的国有土地（1547.8平方米）变更到汉中云腾公司名下。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；被告承认原告的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。对双方争议的违约金20万元问题，本院查明在原告与云腾公司签订的《联合开发建设张家村综合楼的合同》第六条中双方约定：“本合同签订后，甲乙双方认真执行各自的权利和义务，任何一方不得违约，否则违约方应向对方承担贰拾万元的经济赔偿。”本院经审理认定事实如下：原告在汉中市南郑区大河坎镇迎宾路与龙岗西路十字路口有一宗约2.32亩的国有土地。2006年4月6日，原告与汉中云腾房地产发展有限公司签订了《联合开发建设张家村综合楼的合同》。根据合同约定，原告以2.32亩土地出资，云腾公司以现金870万元出资进行联合开发建设，修建12层综合楼。房屋建成后，一、二层营业房全部归原告所有，三至十二层归云腾公司所有。原告负责联系和协调相关部门关系，解决好四邻周边问题，达到该地块“三通一平”确保施工用水用电。原告配合乙方办理具体申报各种手续，乙方负责筹集870万元，负责组织设计、招投标、施工监理、房屋销售及物业管理，并承担各项费用。2008年9月，该房屋竣工，云腾公司将上述一、二层营业房（建筑面积710.94平方米）移交给原告。此后，一、二层营业房一直由原告管理、使用，对外出租，并收取租金。2011年6月，云腾公司将公司名称变更为汉中联合美新房地产发展有限公司。2012年2月15日，被告也给原告出具书面承诺，即继续履行原云腾公司与张家村联合开发的综合楼一、二层（面积710.94平方米）房屋产权证无条件办理过户给张家村居委会。但因云腾公司在建设该楼过程中，将一、二楼抵押在南郑县信用合作联社办理贷款，因贷款尚未还清，被告未能履行合同约定的给原告办理房屋所有权证的义务。原告遂提起诉讼，诉讼请求如前所述。本院认为：原告与汉中云腾公司签订的《联合开发建设张家村综合楼的合同》符合有关法律规定，应认定为有效合同。合同中约定由原告出土地、云腾公司出资联合开发建设综合楼，建成后，一、二层营业房归原告所有，三至十二层归云腾公司所有，并由云腾公司负责组织设计、招投标、施工监理、房屋销售及物业管理，并承担各项费用。上述约定表明，原告在联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所得的利益是一、二层房屋的所有权，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。该解释第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，因此本案应当认定为土地使用权转让合同纠纷，当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。原告与云腾公司约定的违约金没有违反法律规定，应予以支持。汉中联合美新房地产发展有限公司收购兼并汉中云腾公司的财产，并承诺继续履行原云腾公司与张家村联合开发的综合楼一、二层（面积710.94平方米）房屋产权证无条件办理过户给张家村居委会，故原合同的义务应由汉中美新公司履行。综上所述，原告的诉讼请求符合有关法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十四条的规定，判决如下：一、原被告于2006年4月6日签订的《联合开发建设张家村综合楼的合同》有效；二、位于汉中市南郑区大河坎镇天汉大道南段张家村朝阳新世纪商住楼一、二层房屋（建筑面积710.94平方米）归原告所有；三、由被告履行合同给原告办理房屋所有权证的义务；四、由被告支付原告违约金人民币20万元。上述三、四项内容，限本判决生效后6个月履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  徐建宏二〇一八年三月八日(院印)书记员  刘永婷