福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0922民初451号原告：刘智毅，男，1979年8月13日出生,汉族，住福建省古田县。原告：刘小英，女，1982年10月17日出生,汉族，住福建省古田县。俩原告委托诉讼代理人:李群英，古田县中心法律服务所法律工作者。被告：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦一层1、3、4号店面。法定代表人：孙巧莊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈宗坦，男，1973年9月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系宁德乾丰房地产有限公司的员工。原告刘智毅、刘小英与被告宁德乾丰房地产有限公司（以下简称“乾丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘智毅、刘小英共同委托诉讼代理人李群英、被告乾丰公司委托诉讼代理人陈宗坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘智毅、刘小英向本院提出诉讼请求：1.判令乾丰公司立即协助刘智毅、刘小英办理乾丰香山第X幢X号房屋权属证书；2.判令乾丰公司支付逾期办证违约金（每日按已付购房款723797元的0.002%计算，自2016年4月1日起计至乾丰公司实际履行协助办理房屋权属证书之日止；暂计至2018年2月5日为9787元)。诉讼过程中，刘智毅、刘小英自愿放弃第一项诉讼请求。事实和理由:2013年3月16日，刘智毅、刘小英与乾丰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定乾丰公司将位于古田县古七中门前的乾丰香山第X幢X号商品房出售给刘智毅、刘小英，总价款为723797元。《合同》对交房时间、办理产权证的时间以及违约责任都做了明确的约定。《合同》第十四条约定，乾丰公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房，乾丰公司自逾期之日起每日按己付款的0.002％支付违约金。合同签订后，刘智毅、刘小英依约足额付清了房价款，乾丰公司于2015年12月31日办理了交房手续。但由于乾丰公司未能及时向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致刘智毅、刘小英至今无法取得房屋权属证书，故乾丰公司应承担逾期办证违约金。乾丰公司辩称，1.其已于2017年12月29日办理完结房屋所有权首次登记，并积极协助刘智毅、刘小英办理含房屋权属证书在内的商品房相关的事宜。但办理房屋权属证书是刘智毅、刘小英的个人行为，房屋权属证书的颁发是政府行为，其的义务只是协助办理。2.2016年5月12日其与刘智毅、刘小英因商品房销售合同纠纷已达成协议，其一次性补贴刘智毅、刘小英500元，刘智毅、刘小英承诺不再主张所购买单元房相关违约赔偿权益。因此刘智毅、刘小英再要求其支付逾期办证违约金没有依据。3.退一步说，即使其要承担违约责任，刘智毅、刘小英主张的违约金的计算时间没有依据。其交付商品房的时间为2016年2月14日，按合同约定因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。刘智毅、刘小英主张自2016年4月1日起按已付购房款的0.002%支付逾期办证违约金没有依据，应从2016年5月15日起算。另外，刘智毅、刘小英主张违约金时间计算至办理房屋权属证书之日止没有依据，依据合同相关约定以及第一项答辩意见，违约金只能算至完成房屋所有权首次登记之日止，即2017年12月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可认定本案无争议事实如下：1.刘智毅、刘小英向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的乾丰香山第X幢X号房屋，总价款为723797元。双方签订了《合同》，对购房价款、交房时间、产权证办理（产权登记）、违约责任等事项作出了约定。2.《合同》第十四条就产权登记事项及逾期办证的违约金计算方式进行了约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.002％向买受人支付违约金。3.《合同》签订后，刘智毅、刘小英已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到刘智毅、刘小英支付的全部的购房款。双方约定交房时间为2015年12月31日前，乾丰公司实际交房时间为2016年2月14日。4.乾丰公司开发的御山国际（乾丰香山）项目已于2017年12月29日在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记）。刘智毅、刘小英已经取得不动产权属证书。对双方有争议的证据，本院分析、认定如下：乾丰公司提交的证据1.收条，有刘智毅的签名及捺印，对真实性予以确认；证据2.中国工商银行的汇款凭证，能与收条相互印证，亦予以采信，上述证据1-2可证实刘智毅与乾丰公司就入户门局部瑕疵问题达成协议，但达成该协议时合同约定办证期限未到，当时双方不可能预见到逾期办证问题，故乾丰公司以此主张刘智毅、刘小英无权要求逾期办证违约金，依据不足，不予支持。对于双方当事人争议的乾丰公司应当承担的逾期办证违约金的数额问题，本院认为，乾丰公司于2017年12月29日才完成房屋所有权初始登记，乾丰公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，故刘智毅、刘小英认为其逾期办证系因出卖人乾丰公司的违约行为的意见，予以支持。本案实际交房时间为2016年2月14日，根据《合同》第十四条的约定，乾丰公司应从实际交房日90日之后即2016年5月15日起每日按已付房价款的0.002%向刘智毅、刘小英支付逾期办证违约金至完成房屋所有权首次登记（2017年12月29日）止，共计593天。故乾丰公司应支付刘智毅、刘小英违约金8584.23元（723797元×0.002%/天×593天）。综上所述，本院认为，刘智毅、刘小英与乾丰公司签订的《合同》系当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。乾丰公司未能及时完成房屋所有权初始登记，导致刘智毅、刘小英无法依约取得房屋权属证书，故乾丰公司应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘智毅、刘小英逾期办证违约金8584.23元；二、驳回刘智毅、刘小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费50元，由刘智毅、刘小英负担6元，由宁德乾丰房地产有限公司负担44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  叶少青审 判 员  张宁国人民陪审员  曾信城二〇一八年三月二十九日法官 助理  陈 蕊书 记 员  郑晶晶附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。