湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初2469号原告：秦惠芳，女，1978年10月20日出生，住鄂州市，身份证登记地址为鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：张家泳，湖北思普润律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：王同林，曾用名王同明，男，1963年8月24日出生，住鄂州市鄂城区，被告：龚兰娇，曾用名龚兰交、龚兰姣，女，1967年2月5日出生，住鄂州市鄂城区，第三人：鄂州市华发房地产开发有限公司，住所地鄂州市凤凰路22号。法定代表人：江荣华，该公司总经理。原告秦惠芳诉被告王同林、龚兰娇、第三人鄂州市华发房地产开发有限公司（以下简称华发房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。秦惠芳的委托诉讼代理人张家泳、华发房地产公司的法定代表人江荣华到庭参加诉讼。被告王同林、龚兰娇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦惠芳向本院提出以下诉讼请求：确认秦惠芳享有第三人华发房地产公司转移鄂州市武昌大道367号金海靓居小区3号楼4单元7楼东户702号房屋所有权和土地使用权的实体权利；判令王同林、龚兰娇承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年10月1日，王同林为偿还借款，将其在第三人华发房地产公司购买的位于鄂州市武昌大道367号金海靓居小区3号楼4单元7楼东户702号房屋（以下简称案涉房屋）和房屋上层斜屋面抵偿给秦惠芳，双方签订《房屋抵款协议》。同年10月4日，王同林将房屋腾退后交付秦惠芳，秦惠芳装修后入住。后秦惠芳与王同林多次协商房屋过户事宜，因华发房地产公司不提供房屋税票，未能完成过户。但王同林将其与第三人华发房地产公司订立的《商品房买卖合同》、华发房地产公司加盖公章的《鄂州市房屋产权转移登记申请表》、《鄂州市房屋产权转移登记审核表》、《法定代表人身份证明》、房产证复印件、购买原始收据等交付秦惠芳。因第三人华发房地产公司与王同林合同纠纷一案，上述房屋被鄂州市鄂城区人民法院查封，至今未收到回复。由于王同林、龚兰娇无法查找下落，第三人华发房地产公司又不履行办证义务，秦惠芳遂诉至法院。王同林、龚兰娇未提交答辩意见。华发房地产公司答辩称：2016年1月26日，华发房地产公司与王同林签订建筑安装工程内部承包合同，王同林承建金海靓居工程，承包费用32000元至今未交。华发房地产公司垫付道路清扫费1030元，湖北思普润律师事务所代理诉讼费8000元，工程用特殊工种“五大员”上岗培训学习费用3000元，租用井架费用3000元，工程竣工后王同林与华发房地产公司账目没有结算。鄂州市中级人民法院（2007）鄂州法民二终字第65号判决书生效后，鄂城区人民法院执行华发房地产公司25万元，另加付兴欣公司逾期利息4万元。因王同林债务纠纷支付上诉费6800元，律师代理费15000元。同年12月14日华发房地产公司对案涉房屋声明收回。2006年9月华发房地产公司与王同林签订购房买卖合同，购买案涉房屋，2008年5月份华发房地产公司向鄂城区人民法院起诉王同林赔偿各项损失合计人民币229024元，同时要求王同林退回购房合同。华发房地产公司与王同林失去联系。2007年12月14日在鄂州市武昌大道金海靓居小区多处张贴申明书，申明收回案涉房屋；于2012年7月25日在鄂州日报公告华发房地产公司与王同林签订《商品房买卖合同》，王同林购买案涉房屋一套，至今仍未足额支付全部购房款，并另欠公司大额债务多年，现公司决定解除与王同林签订的《商品房买卖合同》并收回房屋。秦惠芳于2016年3月1日晚打电话给江荣华，说已请鄂城区政府领导和区法院执行局执行人员关照。2017年8月9日上午9点和同年8月21日下午3点，在区法院执行局五楼汪茂林庭长办公室协商案涉房屋一事，秦惠芳说请郭家湾黑社会人员用了5万元钱才占用该房屋。因为华发房地产公司办公场地被郭家湾的黑社会打砸过一次，派出所出警，且因为江荣华住在华森中学旁的金海靓居小区，怕他们报复，不敢招惹他们。华发房地产公司与本案无关。秦惠芳为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、房屋抵款协议。拟证明秦慧芬与王同林、龚兰娇达成房屋偿还借款协议。证据二、房屋交接单。拟证明王同林、龚兰娇将案涉房屋交付秦惠芳。证据三、原、被告身份证明。拟证明王同林、龚兰娇、秦惠芳的身份情况。证据四、借据一张。拟证明王同林、龚兰娇向秦惠芳借款的事实。证据五、购房款收据一份。拟证明王同林、龚兰娇购买了案涉房屋。证据六、购买合同一份。拟证明王同林、龚兰娇购买了案涉房屋。证据七、《鄂州市房屋产权转移登记申请表》、《鄂州市房屋产权转移登记审核表》、《法定代表人身份证明》。拟证明王同林、龚兰娇同意将案涉房屋过户给秦惠芳。证据八、秦惠芳缴纳的物业、水、电明细清单以及天然气报装收据。拟证明秦惠芳从2009年入住该房屋至今。证据九、2011年查封公告一份、秦惠芳执行异议一份、2011年至2013年秦惠芳提起诉讼证明、2017年秦惠芳执行异议书一份。拟证明秦惠芳一直在积极主张对案涉房屋的所有权。王同林、龚兰娇未提交证据。华发房地产公司提交以下证据：证据一、鄂州市华安建筑安装工程有限公司（以下简称鄂州市华安公司）法人营业执照副本一份。拟证明该公司的情况。证据二、鄂州市华安建筑安装工程有限公司简介一份。拟证明该公司的情况。证据三、鄂州市华安公司建筑安装工程内部承包合同书一份。拟证明按照合同约定，王同林应上交管理费32000元，至今未交。证据四、鄂州市华安公司垫付道路清扫费1030元，王同林欠“兴欣”公司钢材款由湖北思普润律师事务所代理诉讼费8000元、华安公司垫付工程用“特殊工种五大员上岗培训学习”费用3000元、租用井架费用3000元。拟证明王同林下欠华发房地产公司的费用。证据五、鄂州市华安公司垫付王同林欠“兴欣”公司钢材款，汇入鄂城区人民法院25万元，支付“兴欣”公司逾期利息4万元。拟证明华发房地产公司为王同林支付了29万元。证据六、鄂州市华安公司公告2份，申明书2份。拟证明华发房地产公司与王同林解除了合同。证据七、《商品房买卖合同书》1份。拟证明当时与王同林签订了合同。证据八、鄂州市鄂城区人民法院执行裁定书（2016）鄂0704执152号1份。证据九、鄂州市鄂城区人民法院民事裁定书（2012）鄂鄂城民初字第00737号1份。证据十、鄂州市鄂城区人民法院民事裁定书（2010）鄂鄂城民初字第00143号1份。证据十一、华发房地产公司申请鄂州市鄂城区人民法院依据（2010）鄂鄂城民初字第00143号民事裁定书对案涉房屋腾空、查封、拍卖书一份。证据八、九、十、十一拟证明华发房地产公司正在申请执行案涉房屋，秦惠芳起诉后又撤诉了。庭审质证过程中，华发房地产公司对秦惠芳的证据质证意见如下:对秦惠芳的证据一、二，认为与华发房地产公司无关。对证据三中王同林的身份证无异议，表示未见过秦惠芳，不清楚。对证据四，表示不知道。对证据五、六无异议。对证据七的真实性无异议，但是认为房屋并未过户。对证据八，认为是秦惠芳从2008年左右请黑道把房屋强占然后居住在那。对证据九认为形式属实，但秦惠芳又撤诉了。秦惠芳对华发房地产公司的证据一、二、七无异议；证据三、四、五认为王同林与华发房地产公司之间可能涉及到其他债权债务关系，但与本案无关。对证据六不认可，认为华发房地产公司解除合同属单方行为，不构成解除合同的法律效力，原来双方签订的房屋购买合同合法有效且已实际履行。对证据八、九、十、十一不认可，认为秦惠芳已提出异议。本院依据双方当事人当庭质证意见和陈述意见，认为秦惠芳和华发房地产公司提交的证据，均形式真实，予以采信。本院依据上述有效证据，结合庭审情况，认定案件事实如下：2006年9月5日，王同林与华发房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定华发房地产公司将鄂州市武昌大道367号金海靓居小区3号楼4单元7楼东户702号房屋出售给王同林，房屋面积174.81平方米，每平方米780元，总金额为136351元。付款方式为2006年9月5日付款55351元，余款81000元转入银行按揭。2006年9月4日，华发房地产公司向王同林出具了一份收据，收到王同林案涉房屋的房款136351元。2007年8月22日，王同林向秦惠芳出具一份借条，借到秦惠芳现金36万元。2008年10月1日，秦惠芳与王同林、龚兰娇签订了一份《房屋抵款协议》，约定：王同林、龚兰娇将案涉房屋及该房屋上层的斜屋面一起，折价36万元，让与秦惠芳，作为王同林、龚兰娇下欠秦惠芳36万元的对价。王同林、龚兰娇在本协议签订三日内，将房屋和斜屋面腾空，交付秦惠芳。王同林、龚兰娇尽快取得房屋和斜屋面的产权证，自能办理过户手续之日起5日内携带有关商品房登记过户所需所有证件、资料、票据等到房地产管理部门将该房屋过户给秦惠芳。本协议签字后，王同林、龚兰娇不得将该房屋抵押、另行签订买卖、出租合同，也不得解除与开发商签订原商品房买卖合同或从事其他任何可能使该房屋价值贬值的活动，否则应向秦惠芳支付36万元的违约金。2008年10月4日，王同林、龚兰娇与秦惠芳办理了房屋交接手续，签订了书面的房屋交接单。2008年11月1日至今秦惠芳一直在案涉房屋居住。后王同林、龚兰娇将办理房屋过户的手续交付给秦惠芳，包括房权证鄂城自字第××号房产证（金海靓居小区3号楼的总证，产权所有人是华发房地产公司）、案涉房屋的鄂州市房屋产权转移登记申请表（转让方是华发房地产公司、受让方是王同林）、法定代表人身份证明书、区房地产转移登记申报表、鄂州市房屋产权转移登记审核表、房屋所有权转移登记询问表等。因该房屋未能实际过户，秦惠芳多次诉至法院，但因种种原因，撤回起诉。2017年9月18日，秦惠芳再次诉至法院。因本院审理的其他案件中，对“王同林、龚兰娇”适用了公告送达的方式，故本案亦对王同林、龚兰娇适用了公告送达。华发房地产公司于2008年在本院起诉了王同林，要求判令王同林赔偿华发房地产公司各项损失229024元。本院审理后作出了（2009）鄂城法民初字第608号民事判决书，认为华发房地产公司将其保管的鄂城建筑总公司的公章出借给王同林从事经营活动，而对兴欣公司产生的民事责任，已经人民法院判决由出借公章的华发房地产公司与鄂城建筑总公司承担了民事责任。王同林在借用公章时，向鄂城建筑总公司所作的承诺是其真实意思表示；因鄂城建筑总公司改制，其所有资产均由华发房地产公司承接。华发房地产公司据此承诺和生效的判决向王同林主张追偿权利的行为，法院予以支持。本院判令王同林赔偿华发房地产公司经济损失227324.65元。华发房地产公司依据（2009）鄂城法民初字第608号民事判决书向本院申请执行，本院在执行过程中，先后作出多份执行文书。其中的（2010）鄂城法执字第143号民事裁定书，裁定“查封、评估、拍卖被执行人王同林所有的位于鄂州市××海靓居小区××单元××楼东户住宅房屋一套”。秦惠芳针对执行该房屋的行为提出了异议，但没有得到书面回复。因华发房地产公司认为王同林差欠其公司的管理费和垫付的多项费用，包括管理费32000元、道路清扫费1030元，律师代理诉讼费8000元、工程用“特殊工种五大员上岗培训学习”费用3000元、租用井架费用3000元等，公司催收无果，遂于2007年12月14日出具一份《申明书》，称决定解除与王同林签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。2012年7月24日，华发房地产公司在鄂州日报登载一份《公告》，称王同林于2006年9月5日与公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，至今未足额支付全部房款，并另欠公司大额债务多年，现公司决定解除与王同林签订的《商品房买卖合同》收回房屋，王同林原付房款不予退还，抵扣王同林差欠公司的其他债务。本案争议的焦点如下：一、华发房地产公司以发出《申明书》和在鄂州日报登载《公告》的形式，声称解除与王同林签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，是否具有法律效力？二、秦惠芳是否有权主张享有对案涉房屋的所有权和相应土地的使用权？本院认为，关于焦点一，王同林向华发房地产公司购买案涉房屋，华发房地产公司与王同林签订的《商品房买卖合同》，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。但华发房地产公司与王同林签订的《商品房买卖合同》并没有约定解除合同的条件，华发房地产公司亦未与王同林协商一致，故华发房地产公司不得依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定解除该合同。华发房地产公司于2006年9月4日收到王同林购房款136351元，并将相关过户手续交付王同林。同时华发房地产公司于2007年12月14日制作的《申明书》中亦未提及王同林差欠购房款。故就华发房地产公司与王同林签订的《商品房买卖合同》而言，华发房地产公司没有证据证实王同林存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。而王同林因为其他经济活动差欠华发房地产公司的钱款，华发房地产无权要求解除《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”华发房地产公司于2007年12月14日制作的《申明书》，没有证据显示王同林收到该《申明书》。时至2012年，华发房地产公司明知无法联系王同林，却选择自行在鄂州日报登载《公告》的方式，亦不具有通知到达王同林的效力。故华发房地产公司以发出《申明书》和在鄂州日报登载《公告》的形式，声称解除与王同林签订的《商品房买卖合同》并收回房屋的行为，不能达到解除合同的法律效力。关于焦点二，2008年10月1日，秦惠芳与王同林、龚兰娇签订《房屋抵款协议》，秦惠芳以36万元对价取得案涉房屋，王同林积极交付房屋并将过户手续全部交付秦惠芳，可见该《房屋抵款协议》是双方真实意思的表示，合法有效。秦惠芳取得房屋后长期在该房屋居住，华发房地产公司亦予以认可。其称秦惠芳以不正当方式入住，并没有提供相关证据证实。综上，秦惠芳以合理的价格受让案涉房屋，自2008年至今一直占有该房屋。其在案涉房屋被查封后，积极提出异议，提起诉讼，一直在主张权利。故秦惠芳主张其享有案涉房屋的所有权和相应的土地使用权，本院予以支持。但其诉讼请求中称要求享有请求第三人华发房地产公司转移案涉房屋的所有权和相应的土地使用权的实体权利，因案涉房屋处于被执行状态，故本院对此不予处理。依照《中华人民共和国民事通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、确认秦惠芳享有鄂州市武昌大道367号金海靓居小区3号楼4单元7楼东户702号房屋所有权和土地使用权的实体权利。二、驳回秦惠芳的其他诉讼请求。本案受理费1000元，由王同林、龚兰娇负担（此款秦惠芳已预交，待本判决书生效后，由其直接向秦惠芳支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61,请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711—3357122。审判长 ：周亚敏审判员 ：杨启军审判员 ： 陈 茜二〇一八年三月三十日书记员 ：霍贝丽