四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1102民初1630号原告：乐山市恒鑫物业服务有限公司，住所地：乐山市市中区。法定代表人：龚登林，总经理。委托诉讼代理人：周碧容，女，1963年11月4日出生，汉族，公司员工，住四川省井研县。委托诉讼代理人：吴敏，乐山市川乐法律服务所法律工作者。被告：黄光辉，男，1966年3月6日出生，汉族，居民，住四川省马边彝族自治县。被告：夏涛，女，1968年7月10日出生，汉族，居民，住四川省马边彝族自治县。上述两被告委托诉讼代理人：黄天宇，男，1995年11月23日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。原告乐山市恒鑫物业服务有限公司（以下简称恒鑫物业服务公司）与被告黄光辉、夏涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依原告申请依法追加夏涛为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒鑫物业服务公司的委托诉讼代理人吴敏，被告黄光辉、夏涛及其委托诉讼代理人黄天宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒鑫物业服务公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费、生活垃圾处理费共计1918元。事实和理由：原告于2016年1月15日与花语美地业主委员会签订了2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务合同。此合同明确约定了双方的权利义务，是合法真实有效的，且原告在合同期内对此小区提供了物业服务，进行了维修、养护、管理等环境和秩序活动，对物业的收费标准也是通过职能部门审核，在国家规定的标准范围内收取物业费用。被告是小区业主，业主委员会签订的合同对各位业主具有约束力，如若以非合同的当事人以及只是购房未居住或以原告提供的服务有一定瑕疵为由拒绝交纳物业管理费，不是抗辩的理由。原告对被告多次派员和以书面形式催收物业费，被告置之不理，不予以理会，影响原告方正常的经营管理，侵犯了原告的合法权益。根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，诉至法院。被告黄光辉、夏涛辩称：案涉房屋系黄光辉、夏涛共有，我方居住的乐山市XX小区X幢X单元因有人在楼下车库的外墙上违规凿出几个大窗户而使该幢楼房的承重结构被严重破坏，给我方的住房带来严重的安全隐患。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的承重结构和外墙均属于共有部分，同时又根据《四川省物业管理条例》第四十七条第一款的规定，物业服务事项应当包括对建筑物共有部分的维护和管理，所以原告有义务对我们单元楼下的外墙和承重结构进行维护和管理。但该物业公司自2016年进入XXXX小区之后却从未履行对我们所居住单元楼下共有部分的维护和管理的义务。依据《物业管理条例》第二十八条之规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。物业公司明知我们楼下存在如此大的安全隐患，却对我们的安全问题置若罔闻，不履行维修义务，这是极不负责任的表现，给我们的生命财产安全带来严重的威胁。这并非一个合格物业公司的应有之举，违反了《物业管理条例》第三十五条、第四十五条、第四十六条所要求多的安全保障这一法定义务，同时也违反了《XXXX委托服务合同》第二章第四条。另小区消防通道地砖被严重破坏，应急过道也被堵塞，若发生紧急情况，人员无法就近逃离，这也会给业主带来严重的人为安全隐患，物业公司有义务对其进行修缮，但从2016年至今仍未履行，违反了《XXXX托服务合同》第二章第五条。综上所述，原告的行为已经严重违反了《XXXX物业管理委托服务合同》的约定，其提供的物业服务并不符合要求，属违约行为，我方有权依据合同法第六十六条的规定，行使同时履行抗辩权。另原告的行为也已经违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，我方有权要求其承担相应的违约责任。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理服务企业，于2016年1月15日与乐山市XXXX小区业主委员会签订《XXXX物业管理委托服务合同》，约定物业名称为XXXX小区，坐落位置为乐山市市中区XX路XXX号，委托期限自2016年1月1日起至2018年12月31日；物业管理费：多层住宅0.6元／㎡／月，代收生活垃圾二次清运费6元／月／户。合同第二章委托管理服务事项第四条约定：“房屋建筑共同部份的小型维修养护和管理，共同部位指：外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅”。合同还约定了其他事项。2016年1月1日起原告向XXXX小区提供物业服务。被告黄光辉与夏涛系夫妻关系，系XX路中段XXX号X幢X单元X楼X号的业主，建筑面积为123.27平方米。从2016年1月1日起至2017年12月31日未交纳物业服务费、生活垃圾处理费。原告经催收未果，遂于2018年1月17日向本院提起诉讼，主张前述请求。另查明，XXXX小区X幢X单元X楼是车库，在原告入驻花语美地小区提供物业服务前，他人在该车库的外墙上开了窗户。2017年1月6日，乐山市市容环境卫生管理局向原告出具授权委托书，委托原告代为收取XX路XXX号XXXX小区城市生活垃圾费，委托期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止。上述事实，有当事人的陈述，营业执照、XXXX物业管理委托服务合同、城市生活垃圾处理费代收协议书、物业费催收通知书、照片、授权委托书等证据予以证明。本院认为：原告与XXXX小区业主委员会签订的《XXXX物业管理委托服务合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告黄光辉、夏涛具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告对二被告予以了催收，二被告亦认可收到催收单，故原告要求二被告支付服务费的主张应该得到支持。关于二被告抗辩认为原告提供的物业服务不符合要求，有违约行为的问题。本院认为物业服务合同属于继续性合同，其特殊性在于合同的履行不是一次性完毕，而是随着时间的推移而持续进行，且物业服务综合性较强，二被告提出的原告未对共有部份进行修缮、消防通道地砖被破坏等问题，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的“不完全履行物业服务合同约定义务”，结合本案，根据物业服务合同的约定，原告的服务事项包括对房屋建筑共同部份的小型维修养护和管理，共同部位指：外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，本案中，虽然原被告均认可在原告入驻管理该小区前共同部份（X幢X单元X楼车库的外墙）就有人开了窗户，但原告未举证证明其就该处共有部份进行了维修养护和管理。综上，本院认为原告提供的物业服务有一定的瑕疵，未按物业服务合同的约定对共同部份等进行维修养护和管理，故原告不完全履行合同亦构成违约，但是原告的违约并未达到严重违反合同约定的程度，被告也不能据此完全拒绝履行自己按约交纳物业服务费及生活垃圾处理费的义务。综合考虑本案情况，免除被告交纳5%的物业服务费的义务较为妥当。生活垃圾处理费，属于原告代收费的范畴，不能免交。综上，二被告应向原告交纳2016年1月1日起至2017年12月31日的物业服务费用为1686元（123.27㎡×0.6元／㎡·月×24月×95%）。原告仅提供了2017年1月1日起至2017年12月31日期间代收生活垃圾处理费的授权委托书，故二被告应向原告交纳2017年1月1日起至2017年12月31日的生活垃圾处理费为72元（6元／月×12月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄光辉、夏涛于本判决生效后十日内支付原告乐山市恒鑫物业服务有限公司从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费1686元；二、被告黄光辉、夏涛于本判决生效后十日内支付原告乐山市恒鑫物业服务有限公司从2017年1月1日起至2017年12月31日止的生活垃圾处理费为72元；三、驳回原告乐山市恒鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告黄光辉、夏涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 敖 勤二〇一八年三月二十一日书记员 郑雪雁