江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11245号上诉人（原审被告）：苏州鑫汉置业有限公司，住所地苏州市相城区太平街道元春路。诉讼代表人：查晴明，苏州鑫汉置业有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦涛，江苏五洲信友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐杰，男，1971年3月14日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈贵岚，江苏加得律师事务所律师。上诉人苏州鑫汉置业有限公司(以下简称“鑫汉公司”)因与被上诉人唐杰商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫汉公司上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由唐杰承担。事实与理由：1、本案双方当事人之间存在委托借款关系，鑫汉公司曾委托唐杰向金融机构、小贷公司借款，唐杰在一审庭审中提出的已经支付的购房款系因委托借款而产生的款项，并非购房款。鉴于唐杰未按约支付购房款，在法院裁定鑫汉公司破产重整后，管理人已经发函通知唐杰解除房屋买卖合同，依照法律规定，合同已经解除；2、本案付款方式有违合同约定及常理。根据房屋买卖合同约定，唐杰应当将房款支付至浦发银行的监管账户，而鑫汉公司法定代表人唐如海与唐杰签订的协议书约定房款直接支付至唐如海账户有违合同约定及常理。唐如海与唐杰双方账户往来流水较多，应审查双方是否存在恶意串通，一审并未完全审查。3、根据江苏省高级人民法院关于审理破产案件指南的相关规定，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。同时，破产法亦规定个别清偿无效，因此，一审判决与法律规定相违背，有损其他债权人的权益。唐杰辩称，1、鑫汉公司所谓的委托借款，唐杰已于2015年5月12日打入了鑫汉公司法定唐如海的账户，本案中的购房款是唐杰于2015年6月23日再次打入唐如海的账户，上述两笔款项是不同的支付用途，即唐杰前后共打给鑫汉公司700万元。2、针对鑫汉公司发函要求解除商品房买卖合同的行为不认可，唐杰已全额支付购房款，并签订了网签合同，唐杰的义务已经履行完毕。同时鑫汉公司就该解除行为已向相城区人民法院起诉后撤诉。3、据我方了解有关鑫汉公司开发的房产，业主支付的款项绝大部分是通过刷pos机，而pos机的开户名为唐如海，即鑫汉公司的法人，另外，该支付行为也是因鑫汉公司的要求支付的，同时唐杰支付购房款后鑫汉公司出具了收据，加盖了鑫汉公司的公章，也是对唐杰支付行为的认可。4、鑫汉公司认为唐如海和唐杰存在恶意串通行为，但没有证据证明。另外，因为唐杰和唐如海是亲戚关系，针对鑫汉公司企业困境才会向鑫汉公司出借相关款项，同时也通过购房的形式给予鑫汉公司帮助，购房的意愿是双方真实意思表示，并不存在如鑫汉公司所称的恶意串通。5、针对流水问题，一审中鑫汉公司已经向法庭提供有关唐如海与唐杰之间的银行流水，该证据未能证实双方之间存在恶意串通。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判唐杰向一审法院起诉请求：1、判令鑫汉公司立即将苏州市相城区太平街道元春路8号18幢106室的房屋之不动产权属证书转移登记至唐杰名下。2、判令鑫汉公司继续履行合同约定的交房义务，同时承担因逾期交房而应向唐杰支付的违约金149072元（按房价的每日万分之二，自2016年10月1日暂计至2017年5月31日，全部违约金请计至实际交房之日止）。3、判令鑫汉公司向唐杰开具已支付房款的全额发票。4、本案诉讼费用由鑫汉公司承担。一审法院认定事实：2015年6月22日，唐杰（买受人）与鑫汉公司（出卖人）签订了编号为苏房商相合同201506220099的《商品房买卖合同》，约定唐杰向鑫汉公司购买位于相城区太平街道××室的商品房，建筑面积为348.15平方米，套内建筑面积为335.043平方米，总价款为3080000元。合同第五条付款方式约定，买受人选择一次性付款的付款方式。合同第十六条房屋交付条件约定：该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。合同第十七条房屋交付时间约定，房屋交付时间为出卖人定于2016年9月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同第二十条逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，应当承担违约责任。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同附件三付款方式及付款期限约定，买受人一次性付款，并于2015年6月22日前支付全部房价款，计3080000元。合同签订当日，唐杰（甲方）与鑫汉公司（乙方）双方又签订了《协议书》一份，协议第一条约定，《苏州市商品房买卖合同》约定甲方购买乙方开发的位于苏州市相城区太平街道元春路8号18幢106室的房屋一套，房屋购买价格为人民币3080000元，支付时间为2015年6月22日前。现确定甲方于2015年7月1日前一次性支付上述全部购房款。第二条约定，甲方与乙方于2015年6月20日签署《协议》一份自本协议签署之日起解除，自始不发生效力。第三条约定，因乙方急需资金，但考虑到银行账户存在被查封的风险，故乙方指定甲方付购房款的账户信息如下：户名：唐如海账号：62×××18开户行：交通银行相城支行，甲方向上述账户支付购房款，视同为已向乙方支付购房款。第四条约定，因乙方急需资金，乙方向甲方借款人民币920000元，借款期限为1年，年利率24%，到期还本付息。因乙方急需资金，但考虑到银行账户存在被查封的风险，故乙方指定甲方付借款的账户信息如下：户名：唐如海账号：62×××18开户行：交通银行相城支行，甲方向上述账户支付借款，视同为已向乙方支付借款。该协议签订后，唐杰于2015年6月23日通过交通银行向鑫汉公司指定的收款人唐如海汇款4000000元。其中：购房款为3080000元、借款为920000元。鑫汉公司收到款项后，分别向唐杰出具收据各一份，其中：3080000元的收款事由为18幢106室购房款，920000元的收款事由明确为借款。又查明，一审法院曾于2016年7月20日立案受理了鑫汉公司诉唐杰商品房销售合同纠纷一案，鑫汉公司起诉要求确认双方于2015年6月20日签订的协议无效，后其又将该诉讼请求变更为要求判令双方签订的编号为苏房商相合同201506220099号商品房买卖合同无效，并要求唐杰协助鑫汉公司办理苏房商相合同201506220099号商品房买卖合同网签备案注销手续。审理中，根据鑫汉公司的申请，一审法院委托苏州同济司法鉴定所对签署日期为2015年6月22日的《协议书》上乙方（盖章）处“苏州鑫汉置业有限公司”印文与比对材料印文是否为同一枚印章盖印形成进行鉴定。2017年5月12日苏州同济司法鉴定所出具了苏同司鉴所[2017]文司鉴字第91号司法鉴定意见书，鉴定意见为：签署日期为2015年6月22日的《协议书》上乙方（盖章）处“苏州鑫汉置业有限公司”印文与比对材料印文是同一枚印章盖印形成。该案在审理中，鑫汉公司又于2017年5月25日撤回对唐杰的起诉。再查明，2015年7月24日，一审法院作出（2015）相破预字第00002号民事裁定书，认为鑫汉公司不能清偿到期债务，且其资产不足以清偿全部债务，故依法裁定受理鑫汉公司的重整申请。并于同日作出（2015）相商破字第00003号决定书，指定了管理人和清算组成员，并明确了管理人职责等内容。另查明，2015年5月9日，委托方（甲方）鑫汉公司与受托方（乙方）唐杰签订《委托借款协议》一份，该协议约定：甲方委托乙方向出借人苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限公司借入款项人民币3000000元；乙方以自己名义与出借人签订借款协议，并接收款项，乙方收到款项后按甲方要求汇入指定账户；甲方负责返还借款的本金及利息，以及承担借款协议项下借款人的所有责任和义务。该协议签订后，唐杰于2015年5月12日向苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限公司借款3000000元，并于当日通过交通银行再转入鑫汉公司指定收款人唐如海账户3000000元。2015年6月20日，唐杰（甲方）与鑫汉公司（乙方）签订了《协议》一份，协议约定：乙方委托甲方向苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限公司所借的3000000元，由乙方负责归还该借款的本金及利息；乙方自愿将其开发的相城区太平街道××室抵押给甲方，乙方和甲方就该房屋签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。如乙方偿还借款本金及利息，甲方应在乙方偿还借款本金及利息后的＿日内配合乙方办理房屋的网签撤销手续；如借款到期乙方不能偿还，乙方将抵押房屋抵偿借款本金和利息，双方互不支付任何款项。该协议还约定了其他事宜。审理中，鑫汉公司确认，涉案商品房已具备交房条件及办理所有权转移登记，唐杰表示愿意承担办理权属证书的相关费用。以上事实，有唐杰提供的《商品房买卖合同》、协议书、交通银行苏州相城支行账户交易明细、收据、（2016）苏0507民初3597号民事裁定书、司法鉴定意见书、委托借款协议、协议、账户明细查询，以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人之间订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，依法成立，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。虽双方签订的商品房买卖合同约定唐杰应于2015年6月22日前支付全部购房款，但根据唐杰提供的协议书及银行账户交易明细，能够证明双方对付款时间及付款方式又作了重新约定，且唐杰亦按约于2015年6月22日的次日即6月23日通过银行转账方式汇入鑫汉公司指定收款人唐如海账户4000000元，其中3080000元为支付给鑫汉公司的购房款，余款920000元为支付给鑫汉公司的借款，而鑫汉公司收到上述款项后分别向唐杰出具了收据各一份，收款事由分别为购房款、借款，对此，应认定唐杰依约已向鑫汉公司支付全部购房款，且该购房款支付的时间在一审法院受理鑫汉公司的重整申请之前，鑫汉公司在收到唐杰全部购房款后理应依约负有向唐杰交付符合交付条件商品房的义务。根据双方当事人之间商品房买卖合同的约定，房屋交付日期应当是2016年9月30日前，但是涉案房屋至今未能交付。根据双方合同约定：出卖人逾期超过180日后，买受人不解除合同的，自本合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，故唐杰主张要求鑫汉公司继续履行合同约定的交房义务，并承担逾期交房的违约金（自2016年10月1日至实际交房之日止，以已付购房款3080000元的每日万分之二计算），于法有据，应予支持。对于唐杰要求鑫汉公司开具购房款的全额发票的请求，因唐杰已实际向鑫汉公司交付了全部购房款，鑫汉公司理应向唐杰开具全额购房款发票。对于唐杰要求鑫汉公司将苏州市相城区太平街道元春路8号18幢106室的房屋之不动产权属证书转移登记至唐杰名下，因双方在合同第二十一条第二款约定了“买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的房产交易登记机构申请办理房地产权属证书。”第三款约定了“买受人委托申请办理、申领房地产权属证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。买受人购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该商品房的房地产权利转移之日起，出卖人与苏州市国土资源局签订的土地使用权出让合同中约定的权利、义务和责任转移给买受人”的内容，且该商品房已具备所有权转移登记，对此鑫汉公司也予以认可，且唐杰明确表示愿意承担办理权属登记的相关费用，故鑫汉公司应在房屋交付后协助唐杰办理该房屋的转移登记手续。对于鑫汉公司认为唐杰系其委托借款人，唐杰向鑫汉公司支付的款项为委托借款而产生的款项，并非是实际购房款，且唐杰在支付鑫汉公司款项4000000元后，鑫汉公司也归还唐杰款项1230000元，故唐杰并未足额支付购房款，该房屋无法交付，违约金也不应计算，基于双方均未履行完成的合同，且管理人已解除了该合同，因此该合同无需继续履行等辩解，因鑫汉公司均未提供相应的证据证实，故对鑫汉公司的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、鑫汉公司于判决生效后十日内将位于苏州市相城区太平街道元春路8号18幢106室的房屋交付唐杰所有、使用，并于该房屋交付后十五日内协助唐杰办理房地产权属登记，涉及相关费用由唐杰承担。二、鑫汉公司于判决生效后十日内支付唐杰逾期交房的违约金（自2016年10月1日至实际交房之日止，以已付购房款3080000元的每日万分之二计算）。三、鑫汉公司于判决生效后十日内向唐杰出具苏州市相城区太平街道元春路8号18幢106室房屋的全额购房款发票。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，由鑫汉公司负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审庭审中，鑫汉公司称唐杰支付的4000000元属唐杰与唐如海之间的个人款项往来，撤回关于其在上诉状中提到的唐杰支付4000000元属委托借款的上诉理由。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,鑫汉公司与唐杰签订的房屋买卖合同及2015年6月22日的协议书系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认，双方均应按约履行各自合同义务。协议约定唐杰应于2015年7月1日前支付全部房款3080000元，同时还约定鑫汉公司向唐杰借款920000元，两笔款项共计4000000元，由唐杰汇入鑫汉公司指定的唐如海个人账户。后唐杰依约付清上述款项，故鑫汉公司应当按照约定将房屋交付给唐杰并协助办理房屋过户手续。鑫汉公司上诉称上述协议系唐杰与唐如海恶意串通而订立，但未提供相应证据加以证明，且一审法院曾对协议书中落款处鑫汉公司印章真实性进行鉴定，得出印章系真实的结论，该协议书应视为鑫汉公司的真实意思表示，本院对鑫汉公司该项陈述不予采信。鑫汉公司上诉称唐杰并未支付购房款，上述4000000元是唐杰基于鑫汉公司委托其向金融机构借款而支付，属于委托借款关系而产生的款项，后又称该4000000元系唐杰与唐如海之间的个人款项往来，因此唐杰未支付涉案房款，鑫汉公司有权解除合同。本院就此认为，根据协议书约定，唐杰应当向鑫汉公司指定的唐如海账户支付4000000元，唐杰于协议签订次日即按约支付了4000000元，鑫汉公司先认为该款项属于委托借款产生，后认为属于唐杰与唐如海之间的个人款项往来，但均未提供相应证据证明，本院对其该项上诉理由均不予采纳。鑫汉公司上诉称法律规定商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持，故本案不应支持唐杰要求办理房屋过户的诉请。本院就此认为，上述法律规定是在房屋未办理权属变更登记的情况下，基于物权法定原则，对当事人要求确认房屋权属的诉请不予支持，而本案中唐杰并未要求确认房屋归其所有，仅是主张要求鑫汉公司协助办理过户登记，与上述法律规定并不冲突，本院对鑫汉公司的该项上诉理由不予采纳。关于鑫汉公司所称公司已经进入破产程序，房屋过户属于个别清偿，应为无效的上诉理由，本院认为，如果购房人在人民法院受理破产申请前已支付购买商品房全部款项，其有权请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，该行为不属于企业破产法第十六条中，无效的个别清偿行为，破产管理人也无权解除合同。本案中唐杰于一审法院受理鑫汉公司的重整申请之前已经支付全部房屋价款，其有权请求鑫汉公司协助办理房屋过户登记手续，鑫汉公司的该项上诉理由不成立。综上所述，鑫汉公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人苏州鑫汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 黄文杰审 判 员 郑 雄二〇一八年三月十五日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静