江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终22号上诉人（原审被告）：陶玲，女，1970年9月2日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：陈鹏云，北京大城（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:江苏君勇浩鹏律师事务所，住所地扬州市运河西路******号。负责人：叶鹏，主任。委托诉讼代理人：陈晓军，江苏君勇浩鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司，住所地扬州市盐阜西路11号。法定代表人：孙建年，董事长。委托诉讼代理人：刘松岩，江苏琼宇律师事务所律师。原审第三人：李彤，男，1980年11月6日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：王玉娟，女，1975年9月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：宦建军，男，1970年10月31日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：周振扬，男，1991年6月4日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：许垚，男，1983年11月1日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：金明，男，1984年11月19日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：朱海清，江苏法之泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：石曼，江苏法之泽律师事务所实习律师。原审第三人：扬州市动感歌城有限公司，住所地扬州市广陵区运河西路588号（壹位商业广场）。法定代表人：许世海，执行董事。委托诉讼代理人：洪燕，该公司员工。上诉人陶玲、江苏君勇浩鹏律师事务所（以下简称君勇浩鹏律所）因与被上诉人扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（以下简称城建集团）、原审第三人李彤、王玉娟、宦建军、周振扬、许垚、金明、扬州市动感歌城有限公司（以下简称动感歌城）房屋租赁合同纠纷一案，前由扬州市广陵区人民法院作出(2016)苏1002民初468号民事判决。宣判后，陶玲、君勇浩鹏律所不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。陶玲的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、陶玲代表城控集团对商铺进行招商租赁经营管理、与商户签订的合同应由城控集团继续履行，一审判决要求商户搬离租赁房屋没有依据。城控集团委托陶玲对承租的商铺进行部分招商租赁经营管理活动，并出具了多份委托书，陶玲实际就是代表城控集团从事招商，陶玲与君勇浩鹏律所等商户签署的租赁合同，应当由城控集团继续履行，这些合同的法律后果应由城控集承继。二、陶玲与城控集团签订的编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017租赁合同尚未解除。陶玲已经在2015年12月9日离开扬州，于2016年2月25日回到扬州投案自首，至2017年2月25日一直羁押在扬州市看守所，故城控集团在2015年12月10日发出的通知，陶玲不可能收到，也未委托帝景蓝湾的门卫代收邮件。根据《合同法》第96条规定，陶玲与城控集团签署的租赁合同并未解除。陶玲与城控集团签订的编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017租赁合同中并未约定“通信地址”，一审判决书将合同中陶玲身份信息中的“住址”理解为合同约定的“通信地址”毫无依据。三、一审判决超出城控集团的诉讼请求和事实理由。城控集团的诉讼请求中并没有解除合同的请求，但一审判决在判决书第18页“确认双方于2015年12月15日解除编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017租赁合同”；城控集团认为合同解除的理由是陶玲擅自转租、陶玲未支付租金构成根本违约，在一审判决书第18页认定“且陶玲当庭陈述愿意解除合同，故陶玲是否实际收到该通知并不影响合同的解除”，将城控集团解除合同的事实依据确定为陶玲愿意解除，与城控集团的诉状完全不同。另外，陶玲不可能认可城控集团的诉讼请求。即便在庭审中表示同意解除合同，也只是同意法院判决解除合同，并不是同意自2015年12月15日起解除合同。四、君勇浩鹏律所等商户不应当搬离租赁房屋。1、陶玲是代表城控集团招商的，代表城控集团与商户签订合同，故城控集团就应当履行陶玲与这些商户签订的合同。城控集团对陶玲招来的商户使用房屋从未提出过异议。2、由于陶玲与城控集团签订的合同尚未解除，城控集团就不能要求这些商户搬离。3、陶玲与君勇浩鹏律所等商户签订的合同合法有效，这些商户使用房屋也是合法的，应受法律保护。4、即便陶玲违约，但是，没有违约的商户不应当因陶玲的违约受到惩罚。五、陶玲不应当承担城控集团的律师费，陶玲对租金、违约金、水电费等均有异议。陶玲与城控集团签订的合同从未约定城控集团的律师费由陶玲承担，一审判决陶玲承担城控集团的律师费没有依据。由于陶玲在看守所无法获取有关证据，一审法院仅凭城控集团提供的证据就判决租金、违约金、水电费，对陶玲非常不公。君勇浩鹏律所上诉称：城建集团答辩称：一、城建集团与陶玲签订的编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017租赁合同已解除。1、根据城建集团与陶玲签订的租赁合同书“第十条联系方式的确认”约定：“承租方确认本合同书中所填写承租方的通信地址、联系电话等联系方式均正确、有效。出租方按该联系方式以电话、寄挂号信或登报等口头或书面方式通知的，视为出租方通知义务已履行完毕（其中出租房寄挂号信以寄出后3日内、登报以登出后5日内视为承租方收到）。在本合同履行期内，如承租方上述联系方式发生变更，须以书面方式通知出租方。否则，由此引发出租方通知无法送达或无法及时送达的责任均归于承租方，由承租方承担由此引发的所有损失，并视为出租方已履行通知义务。”。城建集团根据双方签订的合同书中陶玲填写的住址即通信地址寄出的解除租赁合同通知地址正确，故应当确认该通知已送达陶玲，并已产生解除租赁合同之法律效力。至于陶玲辩称其住址的帝景蓝湾小区的门卫收到解除合同通知，但陶玲没有收到，且陶玲没有委托门卫代收邮件。其又称在2015年12月9日就离开扬州，城控集团2015年12月10日发出的通知其不可能收到。城建集团认为：既然陶玲在城建集团发出解除通知时已经离开扬州，而其又没有通知城建集团变更联系方式，所以，城建集团寄出的通知当然只能由陶玲小区的门卫代收或退回，而这些均不能影响视为城建集团已履行通知义务这一基本事实的认定。至于陶玲辩称的合同中并没有约定“通信地址”而只有陶玲“住址”的理由，城建集团认为，在该合同里面，陶玲的住址与通信地址合二为一，陶玲并没有作出具体的区分，这是签订合同时的本意，也是实践中的习惯做法。所以，一审法院在判决书中确认合同已解除是有充分事实依据的。2、一审判决认定根据该三份租赁合同约定，陶玲未书面通知原告其联系方式变更，现城建集团根据陶玲确认的通信地址于2015年12月10日通过邮寄《提前解除房屋租赁合同通知书》的方式已通知陶玲解除该三份租赁合同，且陶玲当庭陈述愿意解除合同，故陶玲是否实际收到该通知并不影响合同的解除，故确认双方于2015年12月15日解除编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017的租赁合同。”一审法院表述的前部分是城建集团通知陶玲解除合同，这是基于陶玲有违约事实（擅自转租、拖欠租金）存在而导致解除合同的条件成就，故城建集团发通知解除合同；后部分进一步明确陶玲“当庭陈述愿意解除合同”这一基本事实。所以，一审法院对城建集团与陶玲已解除租赁合同的确认是对案件基本事实的认定，并未超出城建集团的诉讼请求和案件的基本事实。二、租赁合同第九条明确约定了陶玲违约应承担律师费,故一审判令其承担正确。三、君勇浩鹏律所上诉认为城建集团委托陶玲对商铺进行部分招商，陶玲“代表城控集团对商铺进行招商租赁经营管理、与商户签订的合同应由城控集团继续履行”，这是君勇浩鹏律所对招商的误解。城建集团授权陶玲的权限仅仅是招商活动，最终实际签订房屋租赁合同、支付租金等仍然需要与城建集团履行相关法律手续，城建集团并未授权陶玲代表城建集团签订房屋租赁合同，更未授权其收取房租。陶玲与第三人签订的转租合同对城建集团不发生效力。现城建集团与陶玲的合同已依法解除，故陶玲与君勇浩鹏律所的转租合同无法继续履行。因此，一审判决第三人搬离是有事实和法律依据的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。宦建军答辩称：要求陶玲退还多收的房租。金明答辩称：认可陶玲的上诉意见，不认可城建集团的答辩意见。一、陶玲拥有讼争房屋合法的租赁权和转租权，故陶玲与第三人所签房屋租赁合同应受法律保护；二、陶玲租赁权得到城建集团认可，城建集团对陶玲与第三人所签租赁合同清楚且未提出异议；三、陶玲与金明的租赁合同尚未到期，应当继续履行。动感歌城答辩称：一、城建集团与陶玲签订的CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017《城控·壹位商业广场租赁合同》并未解除；二、城控集团的诉讼请求中并没有解除合同的请求，一审判决超出城控集团的诉讼请求和事实理由。三、城控集团要求动感歌城搬离承租的房屋缺乏依据。四、一审将动感歌城列为第三人错误，动感歌城应为被告。城建集团的起诉请求：1、判令陶玲与第三人立即迁出CK-YW-015、CK-YW-017《城控·壹位商业广场租赁合同》项下的商铺，并将其完好退还城建集团；2、判令陶玲支付拖欠的租金合计1600999.4元（截至2015年12月15日止）；3、判令陶玲及第三人连带给付房屋占有使用费929890.24元（自2015年12月16日起暂计算至2016年9月30日，对此后发生的房屋使用费还应继续支付至实际退还房屋时止）；4、判令陶玲支付违约金合计401691.15元；5、判令陶玲给付代垫的水电费合计20525元；6、判令陶玲承担本案律师费91650元。原审法院认定事实：2013年1月23日，城建集团与陶玲签订编号为CK-YW-003的《城控·壹位商业广场租赁合同书》，约定：城建集团将位于扬州市运河西路588号壹位商业广场商铺，销售编号为147#、148#，作为营业用房，1-2层建筑面积为467.92平方米，租赁给陶玲使用。租赁期限为62个月，即从2013年2月28日起至2018年4月27日止，免租期为2个月，即从2013年2月28日起至2013年4月27日止。租金第一、二年为每年21万元，第三、四年为每年22.05万元，第五年为23.15万元。租金按每6个月预收（先付后用），陶玲在每半年开始的5日前将本次租金交付给城建集团。合同签订之日，陶玲需向城建集团支付首年度基准租金相当于3个月的租金作为本合同的履约保证金52500元。同时，陶玲须和城建集团签订安全责任书并缴纳装修保证金2万元，待装修结束由城建集团验收合格后15个工作日内无息退还给陶玲。如在合同期内由于陶玲原因而造成本合同终止，陶玲所缴纳保证金不予退还。陶玲不得主张以保证金抵缴各期应付租金、迟延滞纳金、其他费用及应承担的违约金或赔偿金，但城建集团有权在保证金中扣除欠付的租金、迟延滞纳金、客户投诉费用、其他费用及应承担的违约金或赔偿金。陶玲逾期交付租金，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金壹万元/日。陶玲逾期交付水、电、气、管理费，属违约行为。除仍应及时如数补交外，还应支付违约金壹万元/日。陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的25%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。陶玲于2013年1月23日向城建集团支付了该合同项下的履约保证金52500元，装修保证金2万元，城建集团已退还装修保证金2万元，截至2015年12月15日该合同项下陶玲尚欠租金28997.26元。2013年8月5日，城建集团与陶玲签订了编号为CK-YW-015《城控·壹位商业广场租赁合同书》，约定，城建集团将位于扬州市运河西路588号壹位商业广场商铺，销售编号为负一层24#至38#、42#至44#，作为营业用房，建筑面积为2189.4平方米，租赁给陶玲使用。租赁期限为77个月，即从2013年9月8日起至2020年2月7日止，免租期为5个月，即前3个月从2013年9月8日起至2013年12月7日止，后2个月从2015年12月8日起至2016年2月7日止，第二个免租期放置在第三年开始前。租金第一、二年为每年23万元，第三年为24万元，第四年为25万元，第五年为26万元，第六年为27万元。租金按每6个月预收（先付后用），陶玲在每半年开始的5日前将本次租金交付给城建集团。本合同书签订之日，陶玲需向城建集团支付首年度基准租金相当于3个月的租金作为本合同的履约保证金57500元。同时，陶玲须和城建集团签订安全责任书并缴纳装修保证金1万元，待装修结束由原告验收合格后15个工作日内无息退还给陶玲。如在合同期内由于陶玲原因而造成本合同终止，陶玲所缴纳保证金不予退还。陶玲不得主张以保证金抵缴各期应付租金、迟延滞纳金、其他费用及应承担的违约金或赔偿金，但城建集团有权在保证金中扣除陶玲欠付的租金、迟延滞纳金、客户投诉费用、其他费用及应承担的违约金或赔偿金。陶玲逾期交付租金，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金壹万元/日。陶玲逾期交付水、电、气、管理费，属违约行为。除仍应及时如数补交外，还应支付违约金壹万元/日。陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的5%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。陶玲于2013年8月6日向城建集团支付了履约保证金57500元，装修保证金1万元。截至2015年12月15日该合同项下陶玲尚欠租金215000元。陶玲将该合同项下25#转租给第三人李彤使用，于2013年12月6日签订了合同编号为20130006的《壹位商业广场租赁合同书》，约定租赁期限为60个月，即从2014年4月7日至2019年4月6日。第三人李彤已缴纳租金至2016年10月6日。现城建集团与第三人李彤已重新签订租赁合同，租赁期限为2016年10月7日至2021年10月6日。陶玲将该合同项下26#部分房屋转租给第三人君勇浩鹏律所使用，于2014年10月20日签订了《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年2月7日至2020年2月6日，君勇浩鹏律所已向陶玲支付租赁期间的所有租金。2013年8月19日，城建集团与陶玲签订了编号为CK-YW-017的《城控·壹位商业广场租赁合同书》，约定，城建集团将位于扬州市运河西路588号壹位商业广场商铺，销售编号为109#至114#、117#至119#、122#至125#、157#至159#、165#计17间（1-2层）；115#、116#、142#、143#计4间（1-3层）；141#计1间（1-4层）；301#、302#计2间（纯3层）；408#计1间（纯4层），以上合计为25间，作为商业用房，建筑面积为5401.35平方米，租赁给陶玲使用。租赁期限为65个月，即从2013年9月18日起至2019年2月17日止，免租期为5个月，即前3个月从2013年9月18日起至2013年12月17日止，后2个月从2015年12月18日起至2016年2月17日止。第二个免租期放置在第三年开始前。租金第一年为1675769元，第二年为1759557元，第三年为1843345元，第四年为1927133元，第五年为2010921元。租金按每6个月预收（先付后用），其中第一年可按照季度支付，陶玲在每半年开始的5日前将本次租金交付给城建集团。本合同书签订之日，陶玲需向城建集团支付首年度基准租金相当于3个月的租金作为本合同的履约保证金42万元。同时，陶玲须和城建集团签订安全责任书并缴纳装修保证金5万元，待装修结束由城建集团验收合格后15个工作日内无息退还给陶玲。如在合同期内由于陶玲原因而造成本合同终止，陶玲所缴纳保证金不予退还。陶玲不得主张以保证金抵缴各期应付租金、迟延滞纳金、其他费用及应承担的违约金或赔偿金，但城建集团有权在保证金中扣除陶玲欠付的租金、迟延滞纳金、客户投诉费用、其他费用及应承担的违约金或赔偿金。陶玲逾期交付租金，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金壹万元/日。陶玲逾期交付水、电、气、管理费，属违约行为。除仍应及时如数补交外，还应支付违约金壹万元/日。陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的5%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。陶玲于2013年8月27日向城建集团支付了履约保证金42万元，装修保证金5万元。截至2015年12月15日陶玲已拖欠城建集团租金1299915.59元。陶玲将该合同项下的119#（1-2层）房屋转租给第三人王玉娟使用，于2013年11月9日签订了合同编号为20130005的《壹位商业广场租赁合同书》，约定，租赁期限为36个月，即从2014年3月9日至2017年3月8日。第三人王玉娟已缴纳租金至2016年3月9日。陶玲将该合同项下123#（第1层）转租给第三人宦建军使用，于2014年12月15日签订了合同编号为20140005的《壹位商业广场租赁合同书》，约定租赁期限为38个月，即从2014年12月15日至2018年2月14日，免租期为2个月。宦建军已缴纳租金至2016年2月14日。陶玲将该合同项下142#（1-2层）转租给第三人周振扬使用，于2013年12月18日签订了合同编号为20130001的《壹位商业广场租赁合同书》，约定租赁期限为36个月，即从2014年2月18日至2017年2月17日。周振扬已缴纳租金至2016年2月17日。陶玲将该合同项下122#、124#、125#（均为第1层）转租给第三人许垚使用，于2015年6月10日签订了合同编号为20140002的《壹位商业广场租赁合同书》，约定租赁期限为48个月，即从2015年7月10日至2019年7月9日。许垚已缴纳租金至2016年1月9日。陶玲将该合同项下301#、302#（纯3层）转租给第三人金明使用，于2014年3月14日签订了合同编号为20140001的《壹位商业广场租赁合同书》，约定租赁期限为48个月，即从2014年6月15日至2018年6月14日。金明当庭陈述其租金已缴纳至2016年10月30日，其当庭提交了7张收据，其中1张1万元的收据载明为装修押金，1张4万元的收据载明为房屋押金，其他5张载明为房租款的收据合计金额为406195元。另，编号为CK-YW-017合同项下的109#-118#（1-2层）、122#-125#（第2层）、165#（第2层）与编号为CK-YW-015项下的24#、29#、30#、33#、34#、42#、43#、44#房屋由第三人扬州市动感歌城有限公司使用，2015年2月11日该公司注册登记的法定代表人为陶玲，股东为陶玲和管峰，2015年12月2日法定代表人变更为费林琴，股东变更为陈剑祥、费林琴。2016年1月18日法定代表人变更为戴振荣，股东变更为扬州金水桥投资有限公司、戴振荣。城建集团与陶玲签订了编号为CK-YW-1402的《城控·壹位商业广场租赁合同书》约定，城建集团将位于扬州市运河西路588号壹位商业广场商铺，销售编号为134#、139#、140#，作为营业用房，1-2层，建筑面积为403.81平方米，租赁给陶玲使用。租赁期限为62个月，即从2014年10月10日起至2019年12月9日止，免租期为2个月，即从2014年10月10日起至2014年12月9日止。租金第一年为132652元，第二年为139285元，第三年为146249元，第四年为153561元，第五年为161239元。租金按每6个月预收（先付后用），陶玲在每半年开始的5日前将本次租金交付给城建集团。本合同书签订之日，陶玲需向城建集团支付首年度基准租金相当于3个月的租金作为本合同的履约保证金33163元。同时，陶玲须和城建集团签订安全责任书并缴纳装修保证金2万元，待装修结束由原告验收合格后15个工作日内无息退还给陶玲。如在合同期内由于陶玲原因而造成本合同终止，陶玲所缴纳保证金不予退还。陶玲不得主张以保证金抵缴各期应付租金、迟延滞纳金、其他费用及应承担的违约金或赔偿金，但城建集团有权在保证金中扣除陶玲欠付的租金、迟延滞纳金、客户投诉费用、其他费用及应承担的违约金或赔偿金。陶玲逾期交付租金，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金壹万元/日。陶玲逾期交付水、电、气、管理费，属违约行为。除仍应及时如数补交外，还应支付违约金壹万元/日。陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的5%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。城建集团当庭陈述双方已于2015年10月29日解除该租赁合同，并提供了一份由陶玲签字确认的告知函，该告知函载明：“我公司将从2015年10月29日起收回壹位商业广场134#、139#、140#房屋”。陶玲已给付履约保证金33163元，截至2015年10月29日尚欠租金51425.37元。双方签订的编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017《城控·壹位商业广场租赁合同书》均约定，陶玲确认本合同所填写的通信地址、联系电话等联系方式均正确、有效。城建集团按该联系方式以电话、寄挂号信或登报等口头或书面方式通知的，视为城建集团通知义务已履行完毕（其中城建集团寄挂号信以寄出3日内、登报以登出后5日内视为陶玲收到）。约定在合同履行期内，如陶玲上述联系方式发生变更，须以书面方式通知城建集团。否则由此引发城建集团通知无法送达或无法及时送达的责任均归于陶玲，由陶玲承担由此引发的所有损失，并视为城建集团已履行通知义务。城建集团根据陶玲在上述三份合同中留下的通信地址于2015年12月10日向陶玲邮寄了《提前解除房屋租赁合同通知书》，要求解除上述三份合同，并限陶玲于2015年12月15日前迁出所租赁的商铺，陶玲陈述其未收到该通知书，但当庭表示愿意解除上述合同。陶玲当庭陈述动感歌城一开始是自己经营的，后抵债转让给费林琴，至于费林琴又转让给谁自己就不清楚了，金明未足额给付租金，其余跟自己签订合同的第三人均按合同约定足额给付了租金。城建集团在诉状中已自愿用陶玲缴纳的履约保证金563163元抵扣其所欠租金。原审认为，城建集团与陶玲签订的四份《城控·壹位商业广场租赁合同书》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于双方签订的编号为CK-YW-1402的租赁合同，原审认为根据城建集团提供的告知函，可以认定双方于2015年10月29日解除合同。对于双方签订的编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017租赁合同,原审认为根据该三份租赁合同约定，陶玲未书面通知城建集团其联系方式变更，现城建集团根据陶玲确认的通信地址于2015年12月10日通过邮寄《提前解除房屋租赁合同通知书》的方式已通知陶玲解除该三份租赁合同，且陶玲当庭陈述愿意解除合同，故陶玲是否实际收到该通知并不影响合同的解除，故确认双方于2015年12月15日解除编号为CK-YW-003、CK-YW-015、CK-YW-017的租赁合同。陶玲作为承租人，应当按照合同约定向城建集团支付房屋租金，现陶玲尚欠CK-YW-1402合同项下截至2015年10月29日的租金51425.37元，CK-YW-003合同项下截至2015年12月15日的租金28997.26元、CK-YW-015合同项下截至2015年12月15日的租金215000元、CK-YW-017合同项下截至2015年12月15日的租金1299915.59元，合计共欠租金1595338.22元。城建集团同意抵扣其缴纳的履约保证金合计563163元，另外陶玲缴纳的装修保证金共计6万元，原审认为城建集团未提供证据证明应没收该装修保证金，故履约保证金和装修保证金合计623163元可抵扣城建集团主张的陶玲所欠租金，故陶玲还需给付城建集团所欠租金合计972175.22元。对于城建集团要求陶玲及第三人立即迁出其所租赁使用的CK-YW-015、CK-YW-017合同项下的房屋，并将其完好退还城建集团的诉请，原审认为，因CK-YW-015合同项下26﹟号部分房屋由君勇浩鹏律所占有使用，25﹟房屋由李彤占有使用，24#、29#、30#、33#、34#、42#、43#、44#房屋由动感歌城占有使用，CK-YW-017合同项下119﹟（1-2层）房屋由王玉娟占有使用，123﹟（第1层）房屋由宦建军占有使用，142﹟房屋（1-2层）由周振扬占有使用，301﹟、302﹟房屋（纯3层）由金明占有使用，109#-118#（1-2层）、122#-125#（第2层）、165#（第2层）房屋由动感歌城占有使用，现判决已确认城建集团与陶玲解除编号为CK-YW-017和CK-YW-015的租赁合同，故上述第三人负有腾房义务，应搬离上述房屋，并将房屋交由城建集团执管。但因城建集团与李彤已重新签订合同，故对城建集团要求李彤迁出房屋的诉请，不予支持。对于城建集团要求第三人连带给付自2015年12月16日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，原审认为，因第三人君勇浩鹏律所已缴纳租金至2020年2月6日，王玉娟已缴纳租金至2016年3月9日，许垚已缴纳租金至2016年1月9日，周振扬已缴纳租金至2016年2月17日，宦建军已缴纳租金至2016年2月14日，故依法确认按照城建集团与陶玲约定的租金标准，君勇浩鹏律所给付城建集团自2020年2月7日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，王玉娟给付城建集团自2016年3月10日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，许垚给付城建集团自2016年1月10日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，周振扬给付城建集团自2016年2月18日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，宦建军给付城建集团自2016年2月15日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。对于金明，因其当庭陈述其未足额给付租金，故根据金明提供的明确载明为租金的收据金额为406195元，可计算至2016年4月27日，故其需给付城建集团从2016年4月28日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。动感歌城未到庭举证证明其实际缴纳房租的事实，故其应给付城建集团从2015年12月16日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。李彤已缴纳租金至2016年10月6日，且与城建集团重新签订了租赁合同，故对城建集团与陶玲要求李彤给付房屋占有使用费的诉请不予支持。对于城建集团要求陶玲连带给付自2015年12月16日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，原审认为陶玲应给付城建集团自2015年12月16日至上述第三人缴纳房屋占有使用费前一日止的房屋占有使用费及对上述第三人应缴纳的房屋占有使用费承担连带给付责任。对于第三人提出的退还保证金及赔偿损失的相关问题，第三人可依据与陶玲签订的租赁合同另行主张自己的权利。对于城建集团主张的违约金401691.15元，原审认为，因陶玲逾期缴纳租金导致合同解除，根据合同约定城建集团已主动调整降低了违约金的主张标准，故对该诉请予以支持。对于城建集团主张的水电费20525元，根据城建集团与陶玲提供的票据，依法予以支持。对于城建集团主张的律师代理费91650元，根据合同约定及城建集团提供的律师费票据，依法予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陶玲于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司截至2015年12月15日的租金972175.22元。二、第三人江苏君勇浩鹏律师事务所于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-015合同项下的26﹟房屋（实际使用部分），第三人王玉娟于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-017合同项下的119﹟（1-2层）房屋，第三人宦建军于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-017合同项下的123﹟（第1层）房屋，第三人周振扬于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-017合同项下的142﹟（1-2层）房屋，第三人许垚于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-017合同项下的122﹟、124﹟、125﹟（均为第1层）房屋，第三人金明于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-017合同项下的301﹟、302﹟（纯3层）房屋，第三人扬州市动感歌城有限公司于判决生效后三十日内搬离编号为CK-YW-015合同项下的24#、29#、30#、33#、34#、42#、43#、44#房屋，编号为CK-YW-017合同项下的109#-118#（1-2层）、122#-125#（第2层）、165#（第2层）房屋，上述房屋均交由扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司执管。三、按照扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司与陶玲之间合同约定的租金标准，第三人江苏君勇浩鹏律师事务所于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2020年2月7日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人王玉娟于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2016年3月10日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人许垚于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2016年1月10日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人宦建军于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2016年2月15日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人周振扬于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2016年2月18日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人金明于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2016年4月28日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，第三人扬州市动感歌城有限公司于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2015年12月16日起至实际退还房屋之日止的房屋占有使用费，陶玲于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司自2015年12月16日至上述第三人应缴纳房屋占有使用费前一日止的房屋占有使用费及对上述第三人应缴纳的房屋占有使用费承担连带给付责任。四、陶玲于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司违约金401691.15元。五、陶玲于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司水电费20525元。六、陶玲于判决生效后三十日内给付扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司律师代理费91650元。七、驳回扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22222元，保全费5000元，共计27222元，由陶玲负担。二审中当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，君勇浩鹏律所向本院申请撤回上诉，本院认为君勇浩鹏律所的撤诉申请不违反法律规定，本院予以准许。本案二审的争议焦点：1、城建集团与陶玲所签《城控·壹位商业广场租赁合同书》是否已于2015年12月15日解除？一审判决解除合同是否超出城建集团的诉讼请求？2、陶玲与君勇浩鹏律所等第三人所签租赁合同对城建集团是否具有约束力？3、陶玲是否应当承担违约金、律师费和损失费？关于争议焦点一，本院认为，城建集团与陶玲所签《城控·壹位商业广场租赁合同书》于2015年12月15日解除。理由：城建集团与陶玲所签《城控·壹位商业广场租赁合同书》约定：租金按每6个月预收（先付后用），陶玲在每半年开始的5日前将本次租金交付给城建集团。陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的25%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。这是双方对出租人解除权的约定。城建集团在陶玲拖欠租金超过30日后，于2015年7月10日向陶玲发出《租金催缴函》，告知陶玲截止2015年7月7日歇缴租金1640883.5元，要求陶玲及时缴纳拖欠的租金。陶玲未能缴纳。2015年7月26日，城建集团再次告知并向陶玲催缴拖欠租金，陶玲仍未缴纳。城建集团于2015年12月10日向陶玲发出《提前解除房屋租赁合同通知书》，通知陶玲解除《城控·壹位商业广场租赁合同书》。该通知送达地址系陶玲在《城控·壹位商业广场租赁合同书》预留的住址帝景蓝湾5-902#，该通知书由门卫于2015年12月11日代收。陶玲称其当时已经不在扬州，帝景蓝湾5-902#并不是合同预留的收件地址，其并未收到该通知。对于该通知书能否视为送达的问题，本院认为，陶玲在《城控·壹位商业广场租赁合同书》确认本合同所填写的通信地址、联系电话等联系方式均正确、有效。城建集团按该联系方式以电话、寄挂号信或登报等口头或书面方式通知的，视为城建集团通知义务已履行完毕（其中城建集团寄挂号信以寄出3日内、登报以登出后5日内视为陶玲收到）。如陶玲上述联系方式发生变更，须以书面方式通知城建集团。否则由此引发城建集团通知无法送达或无法及时送达的责任均归于陶玲，由陶玲承担由此引发的所有损失，并视为城建集团已履行通知义务。由于陶玲在合同中仅填写的住址帝景蓝湾5-902#，未预留其他通信地址，也未向城建集团提供过变更地址，故帝景蓝湾5-902#应系陶玲预留的通信地址，城建集团向该地址送达解除合同的通知书，即便陶玲未能收到，按合同约定也视为该通知书已送达陶玲。依通知书内容，城建集团限陶玲于2015年12月15日前迁出所租赁的商铺，故一审认定双方所签订《城控·壹位商业广场租赁合同书》于2015年12月15日解除并无不当。由于本案城建集团请求判令陶玲与第三人立即迁出CK-YW-015、CK-YW-017《城控·壹位商业广场租赁合同》项下的商铺，并将其完好退还城建集团。城建集团的该诉讼请求实为其主张合同解除后的法律后果，而其该项请求能否获得支持须首先审查双方的《城控·壹位商业广场租赁合同》是否解除，故一审审查并确认合同解除未超出城建集团的诉讼请求。关于争议焦点二，本院认为，陶玲与君勇浩鹏律所等第三人所签租赁合同对城建集团不具有约束力，一审判决君勇浩鹏律所等第三人搬离讼争房屋正确。理由：1、陶玲与城建集团签订《城控·壹位商业广场租赁合同书》后，将其所承租的部分房屋转租给第三人，并与君勇浩鹏律所等第三人签订《壹位商业广场租赁合同书》，从其与第三人所签合同约定的内容来看，陶玲系作为出租人与第三人签订租赁合同，第三人向陶玲缴纳租金，故《壹位商业广场租赁合同书》出租人为陶玲与承租人君勇浩鹏律所等第三人，基于合同相对性原则，该合同对陶玲与君勇浩鹏律所等第三人具有约束力。至于陶玲与君勇浩鹏律所上诉认为陶玲系受城建集团委托，代表城建集团与第三人签订《壹位商业广场租赁合同书》，该合同对城建集团具有约束力。对此，本院认为，陶玲在与第三人签订《壹位商业广场租赁合同书》时，并未以城建集团的名义与第三人签订租赁合同，而是自己以出租人的名义与第三人签订租赁合同，且合同履行过程中，第三人是向陶玲支付租金而非向城建集团支付租金，故《壹位商业广场租赁合同书》对城建集团并不具有约束力。主张《壹位商业广场租赁合同书》对城建集团具有约束力，要求城建集团继续履行合同缺乏事实及法律依据，依法不能成立。2、《壹位商业广场租赁合同书》是陶玲与君勇浩鹏律所等第三人签订的转租合同，由于城建集团与陶玲签订的《城控·壹位商业广场租赁合同书》已经解除，君勇浩鹏律所等第三人作为次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，故君勇浩鹏律所等第三人应当迁出讼争房屋。关于争议焦点三，本院认为，陶玲应承担违约金、律师费和损失费。理由：城建集团与陶玲签订的四份《城控·壹位商业广场租赁合同书》均系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陶玲未按约履行缴纳租金、水电费的合同义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。双方在《城控·壹位商业广场租赁合同书》中约定，陶玲拖欠商铺租金及物业管理费达三十天及以上，城建集团有权单方面终止合同，并收回商铺，且陶玲应按本合同租金总额的25%承担违约责任及赔偿城建集团因此遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）。现城建集团在起诉时主张陶玲承担违约金401691.15元，其已降低合同的违约金金额，一审判决支持城建集团该项主张正确。对于城建集团主张陶玲承担水电费20525元，并提供了票据，故一审判决支付城建集团主张的水电费正确。对于城建集团主张的律师代理费91650元，其提供了缴纳律师代理费的票据，且收费标准不违反规定，依据双方合同的约定，该项费用陶玲应当承担。综上所述，上诉人陶玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2222元，由上诉人陶玲负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年三月十三日书记员  李菲菲