山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终958号上诉人（原审原告）:王建军，男，1986年出生，汉族，户籍地甘肃省庄浪县，现住济南市。被上诉人（原审被告）：刘芸，女，1964年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛继胜，男，1963年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。上诉人王建军因与被上诉人刘芸、辛继胜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建军上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2883号民事判决书第二项，依法改判为刘芸、辛继胜赔偿因违约给王建军造成的损失20万元；2.一、二审诉讼费用由刘芸、辛继胜承担。事实与理由：一审法院认为王建军主张的房屋差价损失系王建军自行估算得出，从而没有支持刘芸、辛继胜违约给王建军造成的损失认定错误。具体理由如下：1、一审法院认定刘芸、辛继胜构成违约，却不支持因刘芸、辛继胜违约给王建军造成的损失，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王建军与刘芸、辛继胜之间的房屋买卖合同因刘芸、辛继胜将房屋另售他人并已办理了房屋过户手续而实际履行不能解除，刘芸、辛继胜应赔偿因违约给王建军造成的损失。2、王建军在一审法院提交的涉案房屋所在位置玉园小区的房价走势来主张损失理由充分，于情合理。3、根据实践经验，房产评估机构一般也把房屋所处位置网上房屋价格波动情况来评定房屋价值及其增值部分。综上，请求法院依法支持王建军的上诉请求。刘芸、辛继胜辩称，王建军的上诉无理，一审对于退还2万元判决结果和驳回王建军其他诉讼请求的判决是正确的，但就事实认定方面我们认为本案造成双方合同解除的主要原因就是王建军违约在先，没有按时办理过户手续，王建军在其后被限购，导致事实上该合同无法履行，刘芸、辛继胜也是在了解到上述情况下已经知道合同不可能继续履行，并且致电王建军后才将涉案房屋出售给他人，出售他人的日期就是在王建军被限购后，王建军的真实职业是房产经纪公司的经纪人，购买刘芸、辛继胜的房屋也是为了炒作，也不是为了自己真实购房居住，这在相关信息上非常明确的，我们一审时要求查实王建军的相关社保交纳记录，但法院并未查实。我们认为举证责任应由王建军承担。王建军完全可以提交社保交纳记录，以证实其是否有济南市的购房资格，但王建军未提交，因此可以认定王建军不具备购房资格。因此我们将房屋出售是完全合理合法的，当时的情况是我方急需用钱，而王建军也无法交纳购房款，被限购后也无法办理房屋过户手续，双方合同中只约定了定金条款，我们认为在此情况下一审法院判决返还2万元是合理合法的。王建军在一审时并未确凿的证据证实房屋的价值，而我们出售房屋是以低于卖给王建军的价格出售的，给我方也造成了巨大损失，因此一审判决当中关于王建军没有证据证实房屋价值的认定和判决是正确的。王建军向一审法院起诉请求：1.判令辛继胜返还购房定金2万元；2.判令辛继胜赔偿因违约给王建军造成的损失20万元；3.判令刘芸对上述第1、2项承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：刘芸与辛继胜系夫妻关系。位于济南市市中区某路29号某小区4号楼3-501室房屋原系辛继胜所有，产权证号为济房权证中字第******号。2016年10月27日，王建军（买方、乙方）、辛继胜（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：辛继胜将位于济南市市中区某路某号某小区4号楼3-501室房屋（房产证号：中字第******，建筑面积134.99平方米）及附属建筑物地下室（面积25.25平方米）出售给王建军，总价款为135万元，王建军应在签订合同时向辛继胜支付定金2万元，并于贷款审批通过、过户当日支付首付款（含定金）40万元，剩余房款95万元申请银行按揭。该合同还约定：“甲乙双方自签订本合同起30个工作日内办理过户登记手续。”刘芸代辛继胜在该合同落款“甲方”处签名确认，王建军在“乙方”处签名确认。合同签订当日，王建军支付定金2万元，刘芸向其出具收条一张。2017年3月14日，辛继胜与案外人刘某菲、张某超签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定辛继胜将涉案房屋及地下室出售给案外人刘某菲、张某超。根据房屋权属状况信息显示，涉案房屋已于2017年3月30日过户至案外人刘某菲、张某超名下。一审庭审中，对于涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因。王建军陈述其在支付定金后，多次要求刘芸、辛继胜到银行办理贷款手续，但刘芸、辛继胜没有去，贷款手续一直没有办下来，之后王建军多次联系刘芸、辛继胜，但刘芸、辛继胜不接电话也不与王建军协商，后辛继胜于2017年3月14日将涉案房屋出售给案外人，王建军认为此时双方之间的房屋买卖合同已经事实上解除了。刘芸、辛继胜陈述合同签订后，其一直要求尽快办理过户手续，但王建军迟迟不办理，后来王建军告诉刘芸、辛继胜其不是本地户口，而且其社保断交，没有购房资格，所以迟迟没有办理贷款和过户手续，在2017年1月3日左右，王建军就跟刘芸、辛继胜说不再购买涉案的住房，刘芸、辛继胜也同意解除合同，刘芸、辛继胜认为是王建军违约在先，刘芸、辛继胜不同意退定金，也不承担所谓的损失。一审庭审中，对于王建军主张的损失20万元，王建军陈述，虽然合同中未约定违约条款，但根据某小区的房价走势，在王建军起诉时该小区的房屋单价为13000元/平方米，据此得出与王建军购房时的房屋差价为405000元，王建军酌情主张20万元的损失，并提交玉园小区房价走势网上打印件为证。刘芸、辛继胜认为该房价走势与其无关，且合同没有履行是因为王建军的原因。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王建军与辛继胜签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。辛继胜主张王建军不配合办理过户手续，并于2017年1月3日左右表示不再购买涉案房屋，被告也表示同意，双方房屋买卖合同当时就已经解除了，王建军对该主张不予认可，被告亦未能提交证据证明，对被告的该项主张，不予采信。在原、被告之间的房屋买卖合同没有解除的情况下，辛继胜又于2017年3月14日将涉案房屋另售他人并于其后办理了房屋过户手续，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，辛继胜构成违约。庭审中，王建军认可在辛继胜将涉案房屋另售他人后，原、被告之间的房屋买卖合同已事实解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王建军要求辛继胜返还已支付的购房定金2万元，合法有据，予以支持。两被告系夫妻关系，刘芸应对上述定金承担共同还款责任。对于王建军主张的房屋差价损失20万元，王建军主张的该房屋差价损失系其自行估算得出，并无相应的依据，故对王建军的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告辛继胜、刘芸于本判决生效之日起十日内返还原告王建军购房定金2万元。二、驳回原告王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告王建军负担4000元，由被告刘芸、辛继胜负担600元。财产保全费1620元，由被告刘芸、辛继胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王建军为主张因刘芸、辛继胜违约给其造成的损失数额，提交玉园小区房价走势网上打印件一份。因该证据并非辛继胜违约期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的单价，且刘芸、辛继胜对此亦不予认可。故依据现有证据，一审法院对王建军主张的房屋差价损失不予支持并无不当。综上所述，王建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人王建军负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年三月十五日书记员 孙 娜