吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终890号上诉人（原审原告）：吉林省文苑物业服务有限公司。住所：长春市宽城区。法定代表人：姚志鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘静航，系该单位副总经理。委托诉讼代理人：付尧，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李禘辰，住长春市朝阳区。上诉人吉林省文苑物业服务有限公司（以下简称文苑物业公司）因与被上诉人李禘辰物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5394号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。文苑物业公司在原审中诉称：1.请求判令李禘辰支付物业费4018.20元及违约金4807.20元、垃圾清理费252元、公用电费120元，共计9197.4元；2.诉讼费用由李禘辰承担。事实及理由:李禘辰购买的文庭雅苑15号楼2门303室，面积为117.49平方米。李禘辰在领受房屋后办理入住并开始享受小区的物业管理服务，李禘辰自2014年以来，一直拖欠物业费三年之久，李禘辰不但不主动履行交纳物业费的义务，且经文苑物业公司多次催缴被告置之不理，李禘辰的行为阻碍了文苑物业公司的管理服务工作，影响了小区的物业服务工作的资金运转和小区的建设，损害了文苑物业公司及其他业主的利益。为此，文苑物业公司诉讼至法院，请求依法得以保护。李禘辰原审中辩称，不同意交纳物业费，自李禘辰入住至今，小区物业管理混乱，物业公司并未尽到服务职责，李禘辰并未得到较好的物业服务，文苑物业公司也未向李禘辰主张过物业费，故李禘辰不同意向文苑物业公司交纳物业费。原审法院经审理查明：2013年1月12日，文苑物业公司与文庭雅苑小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同书》，并对文庭雅苑小区提供物业服务。李禘辰系该小区15号楼2门303室业主。自2014年起至今，李禘辰未向文苑物业公司交纳物业费及垃圾清理费。庭审中，李禘辰称文苑物业公司未向其主张过物业费，文苑物业公司则称向李禘辰主张过物业费，并于2017年8月26日向李禘辰家房门上张贴了缴费通知单，催缴2014年至2016年的物业费。根据2013年1月12日文苑物业公司与文庭雅苑小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同书》的相关规定，李禘辰2014年应缴纳物业费1339.4元、公用电费40元、垃圾清理费84元，2015年应缴纳物业费1339.4元、公用电费40元、垃圾清理费84元，2016年应缴纳物业费1339.40元、公用电费40元、垃圾清理费84元。另，原审庭审中，李禘辰出示了文苑物业公司在该小区物业服务中存在相关质量问题的证据。原审法院认为：1.文苑物业公司系文庭雅苑小区的物业服务企业，李禘辰系文庭雅苑小区的业主，李禘辰虽对文苑物业公司与文庭雅苑小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同书》持有异议，但与文苑物业公司物业服务关系已经事实存在，物业费标准亦实际执行多年，故文苑物业公司主张物业合同的内容予以确认。2.关于李禘辰主张的诉讼时效问题，文苑物业公司虽证明已于2017年7月18日在李禘辰家房门上张贴了缴费通知单，并有证人证明文苑物业公司每年都向业主催要物业费欠款，但文苑物业公司并未能出示证据证明此前连续向李禘辰主张过权利，故对李禘辰诉讼时效的辩解，应予支持，文苑物业公司主张的2015年、2016年期间的物业费及其他费用未超二年诉讼时效。3.各项费用。根据文苑物业公司自认物业费通常采取按年度收取的方式，李禘辰应向原告缴纳2015年、2016年期间的物业费及其他费用。结合李禘辰出示的相关文苑物业公司物业服务质量存在瑕疵的证据综合认定，文苑物业公司在为文庭雅苑小区提供物业服务中存在一定的质量问题，应按违约处理，酌减20%物业服务收费，故2015年、2016年的物业费应按80%计算，应为2143.04元。文苑物业公司主张2015年、2016年的公用电费为80元、垃圾清理费168元。关于文苑物业公司主张的滞纳金一节，因双方在物业服务问题上一直存在纠纷，文苑物业公司在物业服务中亦确实存在一定的瑕疵，故其主张的滞纳金一节本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、李禘辰于本判决生效后立即给付吉林省文苑物业服务有限公司2015年及2016年期间的物业管理服务费2143.04元、垃圾清理费168元、公用电费80元，合计2391.04元；二、驳回吉林省文苑物业服务有限公司其他诉讼请求。宣判后，文苑物业公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.依法撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5394号民事判决书第二项；2.依法改判长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5394号民事判决书第一项为李禘辰立即给付文苑物业公司2014年至2016年期间的物业管理服务费3214.56元、垃圾清理费252元、公用电费120元，合计3586.56元。事实及理由：原审判决认定我方主张的2014年物业费超过诉讼时效是错误的，我方于2013年1月1日开始为文庭雅苑小区提供物业服务，物业服务合同中没有约定物业费的缴费时间，我方可随时向李禘辰主张权利；我方作为物业管理服务的一方，因提供的服务具有连续性，诉讼时效应自终止物业服务之日开始计算；我方原审中已经提交曾在李禘辰家房门上张贴缴费通知单的照片，也申请证人出庭作证文苑物业公司每年至少三次向业主催缴物业费，原审未予认可，属认定事实错误。综上，请求二审法院依法改判，支持我方上诉请求。李禘辰答辩称，不同意交2014年以前的物业费，缴费照片日期有更改，证人与文苑物业公司有利害关系，一审判决正确，应予维持。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为：关于文苑物业公司主张的2014年物业费、垃圾清理费、公用电费是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该规定，自业主未按约定期限交纳当年物业服务费时，物业服务企业就应当知道自己的权利被侵害，应当对业主欠交的物业服务费用进行书面催交，不能以物业服务合同尚在履行期间而怠于行使该权利。本案中，文苑物业公司自认物业费的收费方式为根据业主状况按季度或者年度收费，李禘辰自2014年起未交纳物业费、垃圾清理费、公用电费，文苑物业公司自2015年初负有催缴义务，根据两年诉讼时效的法律规定，文苑物业应至迟在2017年初进行催缴，文苑物业现只能提供证据证明其在2017年7月18日在李禘辰家门前张贴了缴费通知单，并未提供证据证明对李禘辰欠缴的2014年的各项服务费用在2017年初以前以何种方式何时进行过催缴，亦不能提供证据证明李禘辰欠缴的上述各项服务费用发生过诉讼时效中止、中断的情形。故原审认定文苑物业公司向李禘辰主张2014年欠缴的物业费、垃圾清理费、公用电费至其提起诉讼时已超过诉讼时效期间并无不当，文苑物业公司的此项上诉主张本院不予支持。原审庭审过程中，文苑物业公司虽然申请证人出庭作证，证明合同履行过程中向业主催缴物业费，但证人本身系文苑物业公司上级部门工作人员，又参与了物业服务合同的订立，故对其证言原审法院未予采信并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吉林省文苑物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷 娟代理审判员 闫 冬代理审判员 时 秋二〇一八年三月二十六日书 记 员 吴雨航