安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0705民初4747号原告：铜陵大江投资控股有限公司，住铜陵市翠湖二路西段1258号，统一社会信用代码91340700705094254A（1-1）。法定代表人：郭传红，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐崇泽，安徽铜都律师事务所律师。被告：王宏伟，男，1980年9月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵大江投资控股有限公司(以下简称大江公司)诉王宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依法由审判员姚朝军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大江公司的委托诉讼代理人徐崇泽、被告王宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大江公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同关系并判令被告迁出其所租赁的房屋；2、判令被告支付欠原告的租金42000元及违约金（违约金以所欠租金的30%计算为12600元）；3、判令被告支付所欠原告的电费14902.41元、水费2361.78元，合计17264.19元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，被告王宏伟与原告大江公司签订房屋租赁合同，被告租赁原告管理的翠湖公寓2栋，用途为浴室，该房屋面积280㎡，年租金33600元，租期两年。合同还就解除合同、违约等事项作出约定。2017年3月31日合同到期后，被告继续租用上述房屋至今。经核算，至2017年6月30日，被告支付租金33600元，尚欠租金42000元及租赁期间的水电费用17264.19元没有支付。原告多次要求被告支付租金及水电费用，但被告一直推诿。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律的规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告王宏伟辩称：2013年4月1日，我和大江公司签订房屋租赁合同，我租赁铜陵市经济技术开发区翠湖公寓2栋1号房屋用于浴室经营。合同约定先付租金后使用，我已按合同约定提前交付房租至2016年4月1日，并交纳了8000元的租房押金。我此前一直未拖欠房租和水电费用，2015年11月11日，因租赁的房屋出现外墙大理石脱落、窗户挡风雨天花板脱落、浴室内墙顶天花板大面积脱落等，造成浴室漏风漏雨，无法正常经营。2015年11月12日，我向大江公司打报告，要求大江公司抽时间考察，帮助维修解决。大江公司实地考察后，答应统一安排维修，但至今未能给我维修。造成浴室从2015年11月12日至今无法正常营业，损失惨重。从2015年11月12日至2017年8月，我一直配合大江公司协商处理此事，并多次打报告，大江公司让我自行搬走，漏水的事先放下以后再处理。因我没有资金搬走，要求大江公司将8000元押金退给我，但大江公司不同意。现在大江公司依据租赁合同起诉我，要求我支付房租、水电费。但大江公司至今未按合同约定开具《入户通知单》，且大江公司2015年11月12日就已经违反了《房屋租赁合同》第七条约定的房屋及附属设施维护的义务，应按合同第十一条承担违约责任。我将多年积攒的钱全部投入浴室，大江公司管理不当，租赁房屋老化不维修，造成我两年没有经营。希望法院公正判决。本院经审理认定事实如下：铜陵市经济技术开发区翠湖公寓属铜陵经济技术开发区管委会所有，后交由大江公司管理经营。2013年4月1日，大江公司与王宏伟签订《房屋租赁合同》，大江公司将翠湖公寓2栋浴室出租给王宏伟经营，租赁期限为两年，王宏伟依据合同约定向大江公司支付租房押金8000元。租赁期满后，2015年4月1日，双方续签了《房屋租赁合同》，期限仍为两年，自2015年4月1日起至2017年3月31日止，年租金33600元，租金按年支付，先付租金后使用。合同约定如王宏伟未按约定支付租金，除应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的0.5%向大江公司支付违约金。合同同时还约定，王宏伟租赁房屋须交纳租房押金8000元，合同期满或合同解除后，该履约保证金除用以抵充王宏伟应承担的费用外，剩余部分无息退还。因第一次签合同时交纳的租房押金未退，故王宏伟续签时未再交纳押金。《房屋租赁合同》对租赁期间的房屋维修作了约定：租赁期内，房屋及附属设施设备的修缮均由王宏伟负责，但非因王宏伟一方引起的房屋主体结构的维修、房屋的房顶漏水维修除外，属于大江公司维修范围的，大江公司应在收到王宏伟的书面通知后10日内组织维修。合同签订后，大江公司将租赁房屋交付给了王宏伟，王宏伟也依约支付了2016年4月1日之前的房租等费用。后续租赁期间，因房屋发生漏水，王宏伟曾向大江公司反映，要求进行维修，但大江公司一直未能修复。大江公司要求王宏伟交纳后期租金，但王宏伟以房屋漏水未能修复等为由拒绝交纳。此后王宏伟继续租赁该房。2017年3月31日合同期满后，双方未再续签租赁合同，王宏伟实际继续租用上述房屋至今。期间，大江公司曾要求原告搬出租赁的房屋，但王宏伟以要求大江公司赔偿损失为由拒不搬出。2018年2月11日，本院前往王宏伟租赁的宏顺矿泉浴室进行了现场勘查，该浴室分为男宾部和女宾部，女宾部外墙玻璃外侧有露天的漏洞，玻璃内侧有裂缝。浴室内部，女宾淋浴区天花板完好，男宾淋浴区天花板已基本损坏殆尽，残余的木架呈腐烂状。王宏伟自述男宾部天花板顶部漏水已于2017年7、8月份由其自行修复，现在已经不漏了。另查，依据租赁合同的约定，截至2017年6月30日，王宏伟尚欠大江公司租金42000元及租赁期间的水电费用17264.19元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，大江公司与王宏伟签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。原、被告签订的合同已于2017年3月31日到期，其后双方未续签合同，但王宏伟继续使用租赁的房屋，大江公司也未及时提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁双方均可以随时解除合同，大江公司在起诉前已通知王宏伟搬出租赁的房屋，现要求解除双方之间的房屋租赁合同，王宏伟搬出租赁的房屋，大江公司的该项请求符合法律规定，本院予以支持。王宏伟租用大江公司管理的房屋，应按照合同约定向大江公司支付相应的房租及水电费用，王宏伟未按合同约定支付后续的房租及水电费用，违反了合同的约定，应承担继续支付租金并承担违约金的责任。大江公司作为出租人，应当依据合同的约定，确保出租的房屋符合承租人的使用需要。王宏伟在租赁期间，房屋外墙及浴室顶部等处出现渗漏水，依据合同约定，大江公司对房顶漏水等应承担相应的维修义务，大江公司在收到王宏伟反映渗漏情况后，因故长期未能对受损房屋进行修复，影响了王宏伟对租赁房屋的使用，大江公司亦存在违约行为。鉴于上述情况，对大江公司起诉要求王宏伟支付2016年4月1日至2017年6月30日止的租金42000元，本院酌情予以减少，期间的租金本院认定为21000元。因双方均存在违反合同约定的行为，故对大江公司主张的违约金，本院不予支持。大江公司起诉要求王宏伟支付租赁期间发生的水电费用17264.19元，王宏伟对欠付金额无异议，故本院对大江公司的该项诉请予以支持。因王宏伟在首次租房时交纳了租房押金8000元，且双方在合同中约定押金在合同解除时可抵扣相应的费用，故对王宏伟交纳的8000元押金在前述王宏伟应承担的费用中予以抵扣，王宏伟实际还应支付大江公司房租及水电费用合计30264.19元。2017年6月30日之后的租金及水电等费用，大江公司可另行主张。王宏伟称房屋漏水给其造成了损失，因王宏伟在本案中未提出反诉，也没有向本院提交相应的证据证明其损失情况，故本院对此不予处理，王宏伟可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告铜陵大江投资控股有限公司与被告王宏伟于2015年4月1日签订的房屋租赁合同。二、被告王宏伟于本判决生效之日起十日内搬离铜陵市开发区翠湖公寓2栋浴室。三、被告王宏伟于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵大江投资控股有限公司2016年4月1日至2017年6月30日期间的房租及水电费用合计30264.19元。四、驳回原告铜陵大江投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1597元,减半收取798.50元，原告铜陵大江投资控股有限公司负担398.50元，被告王宏伟负担400元，于本判决生效后三日内交付本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  姚朝军二〇一八年三月十五日书记员  邾海霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。