贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2731民初172号原告：邵克明，男，1972年11月14日生，汉族，个体工商户，原住清镇市站街镇甘坝村二组，现住惠水县，委托诉讼代理人：刘连英，女，1970年3月3日生，汉族，个体工商户，原住清镇市站街镇甘坝村二组，现住惠水县，系邵克明之妻，特别授权。原告：刘连英，女，1970年3月3日生，汉族，个体工商户，原住清镇市站街镇甘坝村二组，现住惠水县，被告：惠水县永利房地产开发有限公司；住所：惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店）；法定代表人：杨小丽，系公司董事长；统一社会信用代码：91522731775335201M；委托诉讼代理人：周兴益，男，1988年11月2日生，汉族，系该公司办公室主任，住贵州省贵定县，特别授权；原告邵克明、刘连英与被告惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘连英，被告永利公司的委托诉讼代理人周兴益均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、判令被告支付逾期交房至今的违约金91036元；3、判令被告如不能及时交房后续违约金按月支付3958元；4、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：原告与被告于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋15楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为429213元，被告应于2015年12月30日前交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定付清房款，但被告所开发的房屋至起诉之日未能达到交房的条件，从2015年12月31日至2017年12月7日，共计违约707天，产生违约金91036元，双方经多次协商，被告既未支付违约金亦未向原告交付验收合格的房屋。为此，原告诉至法院，诉请如前。被告永利公司辩称，1、原告要求被告按日万分之三支付违约金过高，应当予以调低，起算时间为2016年4月7日，原告于2017年2月28日接收房屋，故违约金的终止时间为2017年2月28日；2、被告未按期交付房屋是因为供电部门电力设施改造所致，属不可抗力，被告也及时发出公告告知广大业主，现该楼盘经竣工验收及消防验收合格，被告方正在逐步履行合同约定的内容。本院经审理查明：二原告系夫妻，原告刘连英与被告于2014年12月16日签订《商品房买卖合同》，原告邵克明为该房屋的共有人。《商品房买卖合同》约定：原告刘连英购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋15楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为429213元，被告应于2015年12月30日前按合同约定交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告付清购房首付款329213元，余款10万元，原告按照合同约定将按揭贷款的资料全部交由被告，由被告办理按揭贷款的相关事宜。2016年4月7日，按揭银行将尾款10万元支付至被告。但被告未能将达到交房条件的房屋交付原告。双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，诉请如前。另查明：被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘已经验收合格，并于2017年10月18日经消防验收合格，因供电局110KV白果变尚在建设中，故位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘不能正常供电，被告于2016年7月7日以登报的方式向业主发出逾期交房公告，说明逾期交房系白果变电尚未建设完成所致。上述事实有原、被告的陈述、预售合同备案登记表、商品房买卖合同、收款收据、告知函、公告、竣工验收备案表、消防验收合格意见书等证据予以证实。本院认为：一、本案违约金的认定问题。依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，满足购房者供电需求亦是被告的义务，供电系统是否尚在建设亦不能改变被告违约的事实，同理，被告同意原告办理入住手续亦不能免除被告交付合格房屋的基本合同义务，故被告应当向原告支付相应的违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求调整，本院认为，我国法律规定的违约金的性质在弥补损失的同时亦有一定的惩罚性，但主要目的是弥补守约方的损失，本案中，原告对房屋已进行装修居住，一定程度上减少了损失，同时，从本案查明的事实来看，至今未交付房屋的缘由亦非被告主观上造成的，但毕竟被告为违约方，结合本辖区同地段同类房屋租金的情况，本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，按揭贷款的材料由原告按约定向被告提供，至于银行何时将贷款发放，并不受原告控制，与被告向银行提供材料的时间等因素有关系，被告以银行放款时间为违约金起算时间既不符合双方当事人的约定亦与实际不符，故本案违约金的起算点应当为2016年3月2日（约定的交房时间为2015年12月30日，可预期60日）。据此，本院确定被告应支付原告的违约金为：以购房总价款429213元为基数，按照日万分之一点五的标准计算，从2016年3月2日至2017年12月7日期间的违约金即429213元×0.00015×646天﹦41591元；2017年12月8日起的违约金，以购房总价款429213元为基数，按照日万分之1.5的标准计算至实际交房之日止，该费用按月支付。二、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体虽经竣工、消防验收合格，但供电问题未能解决，供电部门出具的《情况说明》载明该电力设施因征地、拆迁问题长期未能解决，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因电力供应属于供电部门的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防、电力等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告邵克明、刘连英2016年3月2日至2017年12月7日期间的违约金四万一千五百九十一元；2017年12月8日起的违约金，以购房总价款四十二万九千二百一十三元为基数，按照日万分之一点五的标准计算至实际交房之日止，该费用按月支付；二、驳回原告邵克明、刘连英的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零七十六元，减半收取一千零三十八元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担五百元，原告邵克明、刘连英承担五百三十八元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 董 胜 军二〇一八年三月二十日书记员 王灿（代）