四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终621号上诉人（原审被告）：四川万基投资有限公司，住所地南充市嘉陵区。法定代表人：何军。委托诉讼代理人：田刚（特别授权），四川惠博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晏庆朗，男，1979年5月25日出生，汉族，户籍地四川省仪陇县，现住四川省南充市嘉陵区。被上诉人（原审原告）：李清容，女，1979年9月26日出生，汉族，户籍地四川省仪陇县，现住四川省南充市嘉陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘军，仪陇县金城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：南充市君尚物业管理有限公司，住所地阆中市保宁镇。法定代表人：贾军。上诉人四川万基投资有限公司（以下简称“万基公司”）因与被上诉人晏庆朗、李清容、被上诉人南充市君尚物业管理有限公司（以下简称“君尚物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万基公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人晏庆朗、李清容未能办理房产证是因其没有向物业公司缴纳相应的物管费，所以物管公司没有配合办理备案。我司没有违约，即使违约情形存在，也应当由第三人君尚物业公司承担责任。晏庆朗、李清容是按揭贷款购房，延迟办证对其没有造成损失，其未付清物管费存在违约，法院应当根据公平合理和诚信原则，充分考虑不良后果和社会影响。晏庆朗、李清容辩称，上诉人开发的小区配套设施不完善才导致查验不合格，物管公司是否配合以及物管费是否缴纳与办理产权证无关。购房合同明确约定了办证期限，晏庆朗、李清容在约定的办证期限内是缴纳了物管费的，上诉人违反合同约定应当承担违约金。请求驳回上诉，维持原判。晏庆朗、李清容向一审法院起诉请求：1、判令万基公司继续履行合同并办理房屋产权证书；2、判令万基公司从2014年3月30日起支付约定期内未办理产权证书违约金，以房款总价463,102.00元为基数按日万分之一的标准计算至该房屋产权证书办理完毕之日止；3、本案诉讼费用由万基公司承担。一审法院经审理查明：晏庆朗、李清容与万基公司于2013年3月1日签订了《商品房买卖合同》，合同编号：201303010514。按照合同约定，买受人晏庆朗、李清容购买出卖人万基公司开发的“万基﹒蓝域第5幢”2单元16层2-1605号商品房一套。双方在合同第十一条交付条件第一款约定“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房”。在第二十条第二款关于初始登记约定为“出卖人应当在房屋交付之日起360日内前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”。第三款中关于产权转移登记约定为“1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，办理房屋初始登记后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，晏庆朗、李清容支付了购房款463,102.00元，万基公司于2013年12月30日交付了商品房。后因房屋转移登记事宜，晏庆朗、李清容诉至法院，提出前述诉讼请求。同时查明，(2017)川1304民初2347号庭审笔录案件卷宗中记载，万基公司当庭陈述现案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记。晏庆朗、李清容已缴纳2014年度的物业服务费及垃圾处理费。一审法院认为，晏庆朗、李清容与万基公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，晏庆朗、李清容作为买受人已依约履行了付款义务，万基公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行协助办理房屋权属证书的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款的约定，出买人应当在该商品房交付使用450（初始登记时间为交房之日起360+90）天内协助买受人办理房屋所有权证。万基公司于2013年12月30日将该商品房交付晏庆朗、李清容，万基公司应于2015年3月24日前协助买受人办理房屋所有权证。现万基公司尚未完成晏庆朗、李清容购买房屋所在楼栋的初始登记，故亦无法办理房屋所有权证，万基公司逾期办证已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办理房地产权属证书的违约责任约定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，万基公司应在晏庆朗、李清容实际取得房屋所有权证书之日起30日内以晏庆朗、李清容已付购房款总额为基数从2015年3月25日起按每日万分之一的标准向晏庆朗、李清容支付逾期办证违约金至万基公司将办理权属转移登记即房屋所有权证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止。关于万基公司辩称无法办证的原因是在于晏庆朗、李清容和物业公司，因属另一法律关系，万基公司向商品房买受人承担违约责任后，可另行主张权利。判决如下：一、万基公司协助晏庆朗、李清容办理房屋所有权证；二、万基公司在晏庆朗、李清容实际取得房屋所有权证书之日起30日内向晏庆朗、李清容支付逾期办证违约金（逾期办证违约金：以463,102.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年3月25日起计算至万基公司将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得必要的证明文件之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由万基公司承担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。晏庆朗、李清容与万基公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有法律上的约束力，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款的约定，万基公司应当在该商品房交付使用450（初始登记时间为交房之日起360+90）天内协助晏庆朗、李清容办理房屋所有权证。万基公司于2013年12月30日将该商品房交付晏庆朗、李清容，万基公司应于2015年3月24日前协助晏庆朗、李清容办理房屋所有权证。万基公司逾期办证已构成违约，一审认定万基公司按照合同约定承担违约责任正确。至于万基公司上诉称未办证的原因是因晏庆朗、李清容没有向物业公司缴纳相应的物管费，所以物管公司没有配合办理备案，万基公司的该上诉请求与双方签订的合同约定明显不符，对其该主张不予支持，晏庆朗、李清容未付清物管费应当由权利人另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由四川万基投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  唐晓兰审判员  陈国兵二〇一八年三月十五日书记员  唐 萍