江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初1053号原告：李俊，男，1981年7月21日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：刘益敏，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198210104661。委托诉讼代理人：胡刚，江西洪城律师事务所实习律师，实习证号：36011703110057。被告：江西中大南昌物业管理有限公司，住所地：南昌市东湖区董家窑路228号X1号楼1单元1楼，统一社会信用代码：97360102698471444R。法定代表人：张国发，执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，经理。委托诉讼代理人：王毛毛，法务专员。原告李俊诉被告江西中大南昌物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐荣根独任审判，公开开庭进行了审理。原告李俊及委托诉讼代理人刘益敏、胡刚、被告江西中大南昌物业管理有限公司委托诉讼代理人ＸＸ、王毛毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊诉称：2014年底，原告购买了XX号楼X单元X室并入住，该小区由被告承担物业管理工作，原告居住不到一年，发现房屋吊顶有水印并及时告知了被告，等了几个月，被告一直不予解决。在这个过程中，原告房屋漏水面积达90%。之后，原告又多次向被告交涉，甚至拒绝交纳物业费，但被告仍然拒绝进行维修，现在漏水面积过大，给原告日常生活带来极大不便。为此，原告提起诉讼，请求判令被告对原告屋顶损坏部分进行维修（暂计1万元）。被告江西中大南昌物业管理有限公司辩称：1、被告非本案适格当事人，房屋质量不合格的，保修期内应当由出卖人承担修复责任，保修期外应要求业委会启动专项维修资金。2、屋顶及户外墙面属于共用部位，被告对物业共用部位只有日常维护责任，对于共用部位的大、中修和更新、改造需使用专项维修资金。3、被告已按照前期物业服务合同约定对X实行前期物业管理，其中合同第四条对服务建筑共用部位的维修养护和管理责任进行了约定，对于房屋的大、中修维修计划和专项维修资金使用计划，由被告根据业主大会的决定组织维修。4、业委会成员和业主代表不同意采用维修资金对房屋进行修缮，被告已尽协助配合义务。5、原告诉称维修金额暂计1万元，没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年12月17日，江西中力地产有限公司与被告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定，江西中力地产有限公司将其开发的“X”小区物业委托被告对该小区提供前期物业管理服务。其中合同第四条第（一）项约定，本物业竣工交付使用后，由被告向业主或非业主使用人提供以下服务内容及以下服务质量：（一）日常服务：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理：包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务要求及质量：（1）房屋外观完好、整洁，符合市容管理规定。（2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，做好大、中修维修计划和专项维修资金使用计划，根据业主大会的决定，组织维修。房屋零修及时。（3）做好楼梯通道及其它共用部位的门窗、玻璃等定期维修养护工作。（4）装饰装修管理制度完善，并做好巡查记录，发现问题及时整改。（5）无乱搭建、乱贴挂及改变建筑物结构、外观的现象。（6）小区各楼栋及楼层设有明显标志。合同签订后，被告一直为“X”小区提供物业服务。原告系坐落东湖区XX号楼X单元X室房屋业主（顶楼），该房屋于2009年5月30日竣工，现该房屋已超过保修期。原告自2015年起发现其房屋屋顶部位出现渗漏痕迹，便向被告提出报修请求，被告对原告的报修请求一直未予处置。此后，原告便拒绝交纳物业费，被告则向本院起诉，要求判决原告向被告交纳拖欠的物业费。2017年6月13日，本院作出（2017）赣0102民初946号民事判决书，判决李俊支付江西中大南昌物业管理有限公司2016年1月至2017年3月期间的物业费1592.85元。该判决生效后，原告则于2018年2月26日向本院提起诉讼，要求判决被告对原告屋顶渗漏部分进行维修。上述事实，有前期物业服务合同、业主手册、不动产权属证、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，2009年12月17日，江西中力地产有限公司与被告签订《前期物业服务合同》后，被告一直为X小区提供物业服务，原告作为X小区房屋业主，故该《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力。根据《前期物业服务合同》第四条第（一）项约定，被告对房屋建筑共用部位负有维修、养护、管理义务，当房屋建筑共用部位需要大、中修时，才需按照业主大会的决定使用房屋维修资金进行维修。结合本案，原告所处楼栋房屋屋顶渗漏的维修，如果属大、中修，则被告的抗辩观点成立，如果系小修，则被告应履行维修义务。那么什么条件下属于大、中修呢？庭审中，被告抗辩维修费在200元以下的，则由被告负责维修，维修费超过200元以上的，属于中修或大修，则应使用房屋维修资金进行维修。建设部发布的《房屋修缮范围和标准》规定，大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程，大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２５％以上。中修工程是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程，中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２０％以下。小修工程是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程，小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的１％以下。根据上述规定，本案诉争的屋顶渗漏维修项目，显然不符合大修或中修的条件，故被告的抗辩观点不成立。所以，根据《前期物业服务合同》约定的权利义务，被告应当对XX号楼X单元X室房屋屋顶渗漏进行维修并达到完好标准，故原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告江西中大南昌物业管理有限公司在本判决生效之日起三个月内对原告李俊所有的坐落东湖区XX号楼X单元X室房屋屋顶渗漏部位进行维修并至完好标准。原告李俊预交案件受理费50元，减半收取，由被告江西中大南昌物业管理有限公司承担25元，退回原告李俊25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  徐荣根二〇一八年三月三十日书记员  郑晓晓附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。