江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初6631号原告：无锡市天源文化用品有限公司，统一社会信用代码913202067827076408，住所地无锡市惠山区前洲街道浮舟村。法定代表人：汤增强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：季晨阳，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳君，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡乾丰机械制造有限公司，统一社会信用代码91320206798335546T，住所地无锡市惠山区前洲街道杨家圩村。法定代表人：唐晓峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。被告：唐晓峰，男，1972年4月23日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。被告：刘若秋，女，1973年11月3日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。原告无锡市天源文化用品有限公司（以下简称天源文化公司）与被告无锡乾丰机械制造有限公司（以下简称乾丰机械公司）、唐晓峰、刘若秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天源文化公司的法定代表人汤增强及其委托诉讼代理人季晨阳、秦佳君，被告乾丰机械公司、唐晓峰、刘若秋的共同委托诉讼代理人孙秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天源文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；2、判令乾丰机械公司返还购房款2550000元及利息（自起诉之日至实际给付之日，以2550000元为基数，按照银行同期贷款基准利率计算），并支付违约金2604000元；3、判令乾丰机械公司赔偿天源文化公司厂房租金损失579375元、律师费损失239801元；4、判令唐晓峰、刘若秋对乾丰机械公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由乾丰机械公司、唐晓峰、刘若秋承担。被告乾丰机械公司辩称：乾丰机械公司与其天源文化公司签订的合同为无效合同，根据城乡规划法规定在城乡内建设的房屋必须依法取得规划许可证，根据土地管理法规定，严格限制农用地转为建设用地，集体土地用于非农业建设用地应当由县级人民政府登记造册核发证书，确认建设用地使用权。农用地转为建设用地应当办理农用地转用手续。根据合同法第132条规定，本案所涉买卖标的物系违反城乡规划法规定禁止流通的建筑物。根据合同法第52条规定，双方所签订的合同违反法律强制性规定为无效合同，被告乾丰机械公司同意返还购房款255万元，但是因合同为无效合同，故关于其他损失的约定均为无效约定，乾丰机械公司仅承担向天源文化公司返还255万元的义务。关于诉讼费因为天源文化公司扩大了起诉的标的额，所以对于因此所产生的诉讼费应当由其自行承担。天源文化公司主张返还购房款，却对合同本身不置可否，如认为合同无效，应主张确认无效，如认为有效，应主张解除或撤销合同，作为主张返还购房款的法律依据，故天源文化公司的诉讼请求不明确。天源文化公司主张的厂房租金损失和律师损失无法律依据，基于《房屋买卖合同》本身无效的事实和前提，天源文化公司应当预见到相应法律后果，其主张厂房租金损失和律师费损失，未见款项支付，真实性存疑，也没有法律依据。综上，返还购房款合理，不同意支付银行贷款利息。如法院认定合同有效，天源文化公司主张的违约金远远高于其实际损失，应予以调整。被告唐晓峰、刘若秋共同辩称：因唐晓峰、刘若秋是作为合同的担保方，主合同无效，则担保合同无效，唐晓峰、刘若秋不需要承担担保责任，请求法院驳回天源文化公司对于唐晓峰、刘若秋的诉讼请求。经审理查明：关于房屋方面：2017年9月25日，在无锡市××山区前洲街道××村民委员会（以下××村委）的见证下，出让方乾丰机械公司（甲方）与受让方天源文化公司(乙方)、担保方唐晓峰（丙方）、担保方刘若秋（丁方）共同签订了房屋买卖合同一份,约定乾丰机械公司将其自建的厂房、办公楼（含设备等）整体出卖给天源文化公司。双方约定：甲方租赁邓巷村委的集体土地建造办公楼、车间、门卫室和食堂等用于甲方生产经营；由于所建房屋无当时建房手续，故至今未办理产权证。现甲方因种种原因停止生产经营，而乙方又需购买车间、办公楼等用于生产经营，经甲、乙双方充分友好协商，达成房屋买卖合同如下：一、甲方将自建的座落于租赁邓巷村委集体土地上的办公楼、车间、门卫室和食堂等出售给乙方……。二、上述房屋及设备、设施等，双方一致确认出售价为8680000元。三、房款支付方式为：1、于本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付定金218万元；2、乙方于2017年11月20日前，向甲方支付300万元；3、余款350万元，乙方于2017年12月30日前支付100万元，于2018年12月30日支付100万元，于2019年12月30日支付150万元。四、上述甲方出售给乙方的车间、办公楼、门卫室和食堂以及设备设施、地上附着物、构建物等，自本合同签订之日起所有权归乙方所有。同时约定：1、甲方应于2017年10月20日前，除位于办公楼南面的一个彩钢瓦车间外，将其它两处车间（连跨车间一个、办公楼西面彩钢瓦车间一个，总面积2700平方米左右）、办公楼、门卫室和食堂及设备设施、地上附着物、构建物等一并交付给乙方正常使用。同时为保证乙方生产经营，甲方保证于2017年10月3日前，腾出车间2000平米左右、办公楼二楼三楼供乙方正常生产使用；2、甲方应于2017年10月20日将标的房屋内属于第三方的物品全部搬出，且甲方应于2017年12月30日将尚未交付完毕的车间（位于办公楼南面的一个彩钢瓦车间）等交付给乙方正常使用。同时，如甲方逾期交付上述物品，每逾期一日，甲方应承担出售价总金额千分之五的违约金，直至交付上述全部物品为止，该违约金可在出售价中直接扣除。……六、甲方已将车间、办公室等租赁给第三人使用，按照本合同约定，甲方出售给乙方的厂房车间、办公楼、门卫和食堂以及设备设施、地上附着物、构建物等，上述厂房、场所应于2017年10月20日起由乙方收回使用，因该第三人原因（包括但不限于行使优先购买权、逾期不腾空搬离标的房屋等情况）导致乙方无法收回的，甲方应承担一切不利后果并支付违约金、赔偿乙方的损失，同时乙方有权拒付剩余款项。七、乙方仅购买甲方的办公楼、车间、门卫和食堂以及设备、设施等及转让土地使用权，甲方所有的债权债务、相关行政责任均由甲方自己承担，与乙方无关。八、甲方承诺，出售给乙方的办公楼、车间、门卫和食堂以及设备、设施等不存在抵押、担保、查封等问题，如由此给乙方造成损失的，均由甲方赔偿给乙方（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益及代理费、调查取证等一切费用）。九、本合同签订后，双方必须严格执行。乙方应依约支付房款。甲方应依约交付房屋，若甲方不依约交付或者不依约完全交付（注：完全交付是指甲方将标的房产所涉车间、办公楼、门卫室、食堂、设备设施、地上附着物、构建物等一切客观存在之物及权利交付给乙方）标的房屋的，乙方可拒绝履行相应的付款义务。如一方原因导致本合同无法正常履行或终止履行的即视为违约，违约方应赔偿对方出售价总金额30%的违约金。十、丙方、丁方自愿以其个人名下全部财产为甲方履行本合同义务提供连带保证责任，保证期间为五年，担保范围包括但不限于违约金、损害赔偿、代理费用、公证费用、诉讼费用、鉴定费用……。本案诉争房屋目前尚无建设规划审批手续和产权证。关于土地方面：本案乾丰机械公司建造所涉房屋使用的土地为前洲邓巷村委的集体土地。乾丰机械公司与邓巷村委签订了土地租赁协议，由乾丰机械公司向邓巷村委租赁土地，并按每亩10000元的标准支付土地租金，租赁期限至2018年12月31日。经本院调查，上述土地位于当地规划的工业园内，土地性质为建设用地。乾丰机械公司、唐晓峰、刘若秋认为法院调取的证据两次示色不一致，如果按照第一次出示的显示为黄色，应为水田，如果第二次显示的红色，应为村庄，均不符合建造厂房的规划。即便为建设用地，应当办理审批、建造手续，否则为违章建筑。另查明，2017年9月25日，乾丰机械公司出具收条一份，载明：今收到无锡市天源文化用品有限公司购买无锡乾丰机械制造有限公司厂房款，银行承兑汇票捌拾万元整，银行转账壹佰壹拾万元整，现金贰拾捌万元整，共计贰佰壹拾捌万元整。2017年9月26日、9月28日，天源文化公司通过银行汇款方式支付给乾丰机械公司15万元购房款。2017年9月30日，天源文化公司给付乾丰机械公司金额为50万元的承兑汇票一张。审理中，天源文化公司自述支付给乾丰机械公司255万元购房款，收条上面的金额多写了，乾丰机械公司予以确认。再查明，为实现该债权，天源文化公司与江苏神阙律师事务所签订委托合同，江苏神阙律师事务所指派季晨阳律师代理该案诉讼事宜。双方签订了委托代理协议，约定代理费为239801元。又查明，2017年10月23日，天源文化公司与无锡圣亿来服饰有限公司签订了租赁合同，约定天源文化公司租赁无锡圣亿来服饰有限公司的车间及场地，租赁期自2017年11月1日至2018年10月31日止，年租金546000元。另天源文化公司每年支付给无锡圣亿来服饰有限公司10800元用于支付门卫工资，支付2575元用于支付卫生清洁费及污水检查费。审理中，天源文化公司申请财产保全，本院于2017年11月13日至乾丰机械公司进行查封，乾丰机械公司尚有工人在车间内生产。至一审辩论终结前，乾丰机械公司尚未将厂房、办公楼等完全交付天源文化公司使用，亦未返还购房款。以上事实，有房屋买卖合同、银行转账回单、承兑汇票、收条、租赁合同、委托代理协议、汇款凭证、收款收据、影像图及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。合同效力的审查，应严格按照合同法的相关规定予以认定。本案争议焦点在于诉争房屋无建设规划审批手续，这一情形是否属于违反法律法规强制性规定，能否据此认定诉争房屋的买卖合同无效。对此争议，本院分析认定如下：1、通过本院调查，诉争房屋所在土地的性质为建设用地，且坐落于当地工业园内，建造诉争房屋符合基本的土地规划用途。虽然诉争房屋目前未有建设、规划、审批手续，但相应手续并非根本上不能办理。在行政机关定性前，并不必然属于违章建筑。涉案土地所有权人邓巷村委亦在双方房屋买卖合同上盖章见证，表明并不否认乾峰机械公司在其村集体土地上建造厂房并转让的行为。2、强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，应秉持从宽认定有效的态度，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，对违反法律法规强制性规定而无效的作了限缩型解释，即将强制性规定解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制规范的，才应当认定合同无效。在符合土地规划用途的前提下，违反建设规划、审批等规定，应由行政机关予以处理甚至处罚。但仅以此为由认定买卖合同无效，缺乏必要的法律依据。3、本案合同为房屋买卖合同，并无法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，即物权与债权是相对独立的。本案合同是双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，应为有效合同。诉争房屋系乾丰机械公司建造，因缺少建设规划审批手续，所致法律后果应是诉争房屋的物权瑕疵。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，合同签订时出卖方对标的物无处分权或所有权的，不影响合同效力。因此本案中，乾丰机械公司即使对诉争房屋的物权存在瑕疵，但不构成合同无效的法定理由。4、天源文化公司已按约履行了合同付款义务；而乾丰机械公司自建的房屋有物权瑕疵，且其既未按约交付诉争房屋，又未能及时返还购房款。综合双方在合同履行中的诚信状态，作为违约方的乾丰机械公司因自己未有审批、规划手续而建造厂房使用、出租，甚至出卖而受益，现又要以该房屋不符合规划用途、“违建”等为由抗辩合同无效，如因此合同无效回复初始状态，返还诉争房屋，出卖人仅返还购房款，而不承担违约责任，对于因信赖合同有效而进行付款交易的相对人的保护显然不利，相对人的履行利益无法获得赔偿，这显然违背了最基本的公平诚信原则。综上，不论是从合同效力本身还是从公平诚信原则分析，认定《房屋买卖合同》有效更符合法律规定和公平理念。乾丰机械公司未按约完全交付房屋，致使天源文化公司无法实现合同目的，作为守约方可以要求解除合同，故天源文化公司主张解除合同的请求本院予以支持。乾丰机械公司应返还天源文化公司已支付的购房款2550000元并承担违约责任。至于违约金，乾丰机械公司抗辩若法院最终认定合同有效，其认为天源文化公司主张的违约金远远高于其实际损失，应予以调整。本院认为，从合同法相关规定以及立法原理来看，违约金兼具弥补损失及惩罚的性质。合同法亦规定了可以调整违约金，违约金应考虑当事人实际损失、兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。本案双方在签订合同时均明知诉争房屋无产权证，这在合同中也已明确注明，且房屋内有第三方使用，但天源文化公司仍愿意购买，故天源文化公司也应当承担相应风险，合同约定总房款的30%作为违约金，而天源文化公司支付的为购房首付款，且目前天源文化公司主张的损失亦低于其合同约定的违约金，故本院在合同约定的违约金比例基础上下调违约金至13%，即由乾丰机械公司承担违约金1128400元（8680000元×13%）。关于天源文化公司主张的银行贷款利息损失、租金等损失确实存在，但违约金本身具有弥补损失的性质，不再重复计算。根据合同约定，唐晓峰、刘若秋自愿为乾丰机械公司的付款义务承担连带担保责任，且在担保期限内。故唐晓峰、刘若秋作为连带保证人，应当对乾丰机械公司的上述赔偿义务承担连带付款责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡乾丰机械制造有限公司与无锡市天源文化用品有限公司于2017年9月25日签订的《房屋买卖合同》予以解除。二、无锡乾丰机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡市天源文化用品有限公司购房款2550000元。三、无锡乾丰机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市天源文化用品有限公司违约金1128400元。四、唐晓峰、刘若秋对无锡乾丰机械制造有限公司的上述二、三项付款义务承担连带付款责任。五、驳回无锡市天源文化用品有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53612元，减半收取26806元、保全费5000元，合计31806元，由天源文化公司负担11295元，由乾丰机械公司、唐晓峰、刘若秋负担20511元，该款已由天源文化公司垫付，乾丰机械公司、唐晓峰、刘若秋于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担部分直接支付给天源文化公司，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄树杰二〇一八年三月七日书记员  许 姣本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。