四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7357号上诉人（原审原告、原审第三人起诉第三人）：四川长江水运有限责任公司，住所地：四川省泸州市江阳区新马路88号。法定代表人：李小川，董事长。委托诉讼代理人：严荣，四川汇韬律师事务所律师。上诉人（原审第三人，原审第三人起诉原告）：曹理，男，1963年4月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：曹静，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：杨淑庄，女，1943年11月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：陆正楠，女，1949年4月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区银沙正街**号*栋*单元*楼**号。委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：杨宇琳，女，1980年2月24日出生，汉族，住上海市长宁区延安西路***号。委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：杨宛宾，女，1946年1月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：官莉，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：杨彦康，男，1953年9月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区东打铜街**号*栋*单元**号。委托诉讼代理人：官莉，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：杨晓洁，女，1961年5月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区肖家村二巷**栋*单元*号。委托诉讼代理人：官莉，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：邓自强，男，1944年4月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区玉泉街***号*单元**号。委托诉讼代理人：官莉，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审第三人起诉被告）：邓先飞，女，1980年10月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：官莉，四川蜀达律师事务所律师。上诉人四川长江水运有限责任公司（以下简称长江水运公司）、曹理因与被上诉人杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞（上述各被上诉人以下简称杨淑庄、杨彦康等人）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第7809号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。长江水运公司上诉请求：一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法改判。事实和理由：1.杨淑庄、杨彦康等人应对案涉房屋卖买的基本事实予以认可，一审认定《房屋买卖协议》涉及的买卖关系不成立有误。根据《拆除私产自住房屋产权交换协议书》等证据材料显示，杨祥作为杨淑庄、杨彦康等人代理人或公推申请人，处理了案涉房屋的拆迁、置换等事宜，从而证明杨祥也可继续作为代理人处理房屋买卖事宜，且房屋买卖协议签订后，双方均已支付房款或交付房屋，而长江水运公司对房屋一直占有、使用至今约26年，上述事实应属杨淑庄、杨彦康等人对杨祥的代理权予以默认，并对房屋售出事实予以认可。且《房屋买卖协议》的签订时间为1990年8月2日，杨淑庄、杨彦康等人对房屋的登记时间为1993年12月2日，亦能表明杨淑庄、杨彦康等人应当知晓长江水运公司购买房屋的事实。故杨淑庄、杨彦康等人提出杨祥在签订上述协议时不具有代理权，也未获得事后追认，从而主张房屋买卖关系不成立的意见，不应得到支持。2.长江水运公司应系案涉房屋的实际购买者。长江水运公司委托曹理与杨祥签订购房协议，并支付了全部购房款，杨祥也就此出具了相应收据，其中并载明所收款项为“房款”或“购房款”等，并将房屋交由长江水运公司占有、使用至今。综上，《房屋买卖协议》涉及的房屋买卖关系应当成立，位于成都市的房产（以下简称9号房屋）、4楼11号（以下简称11号房屋）的房产、6楼17号的房产（以下简称17号房屋）应属长江水运公司所有，杨淑庄、杨彦康等人应当配合办理相应过户手续。曹理针对长江水运公司的上诉请求辩称并提出上诉意见为：《房屋买卖协议》涉及的房屋买卖关系成立，17号房屋应归曹理所有，杨淑庄、杨彦康等人应当配合办理相应过户手续。事实和理由：1.《房屋买卖协议》涉及的房屋买卖关系成立。杨祥在案涉房屋拆迁、产权变动中，均系作为杨淑庄、杨彦康等人的代理人或公推申请人处理相应事宜，则杨祥签署上述协议并完成相应交易的行为，也应系得到杨淑庄、杨彦康等人的同意。且上述协议签订后，杨祥即将房屋交由对方占有、使用至今约26年，杨淑庄、杨彦康等人对上述事实状态从未提出异议，应当视为对房屋出售事实的认可。而上述协议已签署多年，杨淑庄、杨彦康等人亦未对协议依法行驶撤销或主张无效等，即使杨淑庄、杨彦康等人提出了相应主张，也已经超过了最长诉讼时效，人民法院亦无权确认该协议是否无效等。2.曹理同时也代长江水运公司购买了9号、11号房屋，并由长江水运公司统一支付了案涉三套房屋的购房款，至于曹理与长江水运公司就购房款的承担问题，应由其二者之间进行处理。长江水运公司针对曹理的上诉请求答辩称，根据曹理出具的“关于成都东打铜街25号住房的诉求”、杨祥出具收取购房款收据等相应证据材料，以及长江水运公司将上述收款原件列入公司生产经营财务会计凭证等实际，能够证明案涉房屋的实际购买者是长江水运公司，曹理主张17号房屋系其所有，不符合客观事实，请求依法改判。杨淑庄、杨彦康等人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。长江水运公司向一审法院起诉请求：一、9号房屋、11号房屋、17号房屋归长江水运公司所有；二、杨淑庄、杨彦康等人依法配合长江水运公司将上述房屋过户至长江水运公司的名下；三、杨淑庄、杨彦康等人承担案件全部诉讼费用。曹理向一审法院起诉请求：一、17号房屋归曹理所有；二、杨淑庄、杨彦康等人依法配合曹理将上述房屋过户至曹理名下；三、杨淑庄、杨彦康等人承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：四川省交通厅（批复）（93）川交函生字第62号《关于同意国营四川省蜀光轮船公司变更名称的批复》载明，同意将国营“四川省蜀光轮船公司”更名为“四川省轮船公司”。四川省轮船公司川轮（1993年）字第59号《关于我司更名的函》载明，原国营“四川省蜀光轮船公司”更名为“四川省轮船公司”，现已完成工商变更登记，原蜀光轮船公司与有关单位签订的合同由四川省轮船公司履行。2003年3月15日的长江水运公司文件〔2003〕4号《关于变更企业名称的函》载明，四川省轮船公司现更名为长江水运公司。2003年5月22日，中华人名共和国交通部水运国内函〔2003〕530号《关于同意四川省轮船公司转制更名的批复》载明，同意四川省轮船公司更名为长江水运公司。1993年5月18日，中华人民共和国四川省公证处出具的（93）蜀公证字1127号《继承权证明书》载明：被继承人杨成全于1985年5月5日因病在成都死亡，死亡后遗留有属于死者个人的房产计有：房屋9间，面积153.92平方米（坐落在成都市。被继承人生前无遗嘱，被继承人的财产应由其配偶、子女、父母共同继承。杨成全继承人父母均先于死者死亡，其妻子也于1985年3月8日死亡。故杨成全的遗产应由其儿子杨祥、杨彦康、女儿杨淑庄、杨宛宾、杨晓洁、杨淑蓉共同继承。但杨淑蓉又于1989年1月20日死亡，故杨淑蓉应继承的份额转由其丈夫邓自强、女儿邓先飞共同继承。1987年5月3日的《拆除私产自住房屋产权交换协议书》载明：拆迁人“市城建局集资办”，被拆迁人“杨淑庄等7人”，拆迁人拆除被拆迁人红庙子街71号附6号私产自住房屋建筑面积55平方米，拆迁人以东打铜街25号3幢3单元（6楼套2）17号新建楼房建筑面积49.77平方米（不含楼梯间面积）与被拆迁人进行产权交换。落款有“成都市城市建设管理局集资建设办公室”盖章字样、“杨祥”签名字样。同日的另一份《拆除私产自住房屋产权交换协议书》载明：拆迁人“市城建局集资办”，被拆迁人“杨淑庄等7人”，拆迁人拆除被拆迁人红庙子街71号附6号私产自住房屋建筑面积153.92平方米，拆迁人以东打铜街25号3幢3单元（3楼套2）9号新建楼房建筑面积49.13平方米（不含楼梯间面积）与被拆迁人进行产权交换。落款有“成都市城市建设管理局集资建设办公室”盖章字样、“杨祥”签名字样。《拆除私产自住房屋产权交换协议书》载明：拆迁人“市城建局集资办”，被拆迁人“杨淑庄等7人”，拆迁人拆除被拆迁人红庙子街71号附6号私产自住房屋，拆迁人以东打铜街25号3幢3单元（4楼套2）11号新建楼房建筑面积55.02平方米（不含楼梯间面积）与被拆迁人进行产权交换。落款有“成都市城市建设管理局集资建设办公室”盖章字样、“杨祥”签名字样。收件日期为1993年12月3日的两份产权信息上载明，东打铜街25号3幢3单元3楼9号及4楼11号的权利人为“杨祥7人”，房地产共有人联名单记载共有人为“系杨祥、杨淑庄、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞”，公推申请人姓名为杨祥。1993年12月6日的三份成都市房屋产权证载明，案涉三套房屋的“房屋产权人户名、产权共有人户名”为“杨祥7人”。房屋信息摘要显示1993年12月3日登记时三套房屋的登记权利人系杨祥、杨淑庄、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞。一审另查明，杨祥于2000年6月7日死亡，杨祥与陆正楠于1979年3月登记结婚，杨宇琳系杨祥之女。一审审理中，长江水运公司及杨淑庄、陆正楠、杨宇琳均提交一份《房屋买卖协议》载明，甲方曹理，乙方杨祥，乙方有在私有房屋各一套，共150平方米（以房产证面积为准）出售，每平方米850元，甲方同意购买，特签订以下协议：1.甲方先交定金25000元，乙方收房后交甲方使用，甲方于10月付30000元，12月付35000元给乙方，待乙方所有房屋产权管理证件办妥后交甲方时，甲方一次付清余款；2.经协商，甲方承担购房税费；3.乙方已在房内安装的设施交甲方使用，乙方凭发票向甲方收费。落款甲方处有“曹理”签名字样，乙方处有“杨祥”签名字样。落款时间为1990年8月2日。长江水运公司欲证明曹理代其签订了房屋买卖协议，杨淑庄、陆正楠、杨宇琳欲证明该协议是杨祥与曹理签订的，是曹理一人购买的三套房屋。杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞对该协议三性不予认可，认为杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞并不清楚房屋买卖的事情，从协议内容上看，长江水运公司与该协议没有任何关系，且杨祥无权代理其他被告对案涉房屋进行处置。曹理对该协议真实性予以认可。针对该《房屋买卖协议》，一审法院认证如下：协议落款系杨祥及曹理，现曹理及杨祥的继承人陆正楠、杨宇琳均认可该协议的真实性，故对该《房屋买卖协议》的真实性予以确认，并予以采信。一审审理中，长江水运公司另提交：1、杨祥出具的收据，欲证明其已实际支付购房款128000元，长江水运公司是案涉房屋的真正买卖人。杨淑庄、陆正楠、杨宇琳对真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明是支付的购房款，也不能证明是长江水运公司支付的款项。杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞对真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明是支付的购房款，也不能证明是长江水运公司支付的款项，且杨祥是否收取购房款项，杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞并不清楚。曹理对收据三性无异议。2、《关于成都东打铜街25号住房的诉求》，欲证明曹理及其父亲均认可曹理不是案涉房屋真正买受人的事实。杨淑庄、杨彦康等人对三性不予认可，认为与本案无关。曹理对真实性予以认可，但认为曹理与长江水运公司是共同购买案涉房屋。对前述两份证据，一审法院认证如下：关于杨祥出具的收据，因杨祥的继承人陆正楠、杨宇琳对真实性无异议，一审法院对真实性予以认可；对《关于成都东打铜街25号住房的诉求》，因出具人曹理及其父亲对真实性无异议，一审法院对真实性予以认可。一审法院认为，杨祥与曹理于1990年8月2日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，但1987年5月3日的三份《拆除私产自住房屋产权交换协议书》载明该协议涉及的9号房屋、11号房屋、17号房屋实际被拆迁人系“杨淑庄等7人”，且1993年产权登记时，登记的产权人均系“杨祥、杨淑庄、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞”7人，案涉9号房屋、11号房屋、17号房屋的实际所有人，杨祥在未经其余六人授权委托的情况下无权将前述房屋对外出售，案涉《房屋买卖协议》系杨祥在无权代理的情况下签订，且其余权利人对杨祥的该代理行为均不予以追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任、未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”之规定，被告杨淑庄、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞不承担案涉《房屋买卖协议》涉及的民事责任，该协议涉及的房屋买卖关系不成立，故长江水运公司主张确认9号房屋、11号房屋、17号房屋归长江水运公司所有并由杨淑庄、杨彦康等人配合将上述房屋过户至长江水运公司的名下，以及曹理主张确认17号房屋归曹理所有并由杨淑庄、杨彦康等人配合将上述房屋过户至曹理名下的诉请，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，长江水运公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持，曹理的第三人起诉诉讼请求亦不成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回长江水运公司的全部诉讼请求；二、驳回曹理的全部诉讼请求。本诉案件受理费11300元，由长江水运公司负担；曹理起诉案件受理费3767元，由曹理负担。二审期间，曹理申请了蒲某蒲锋出庭作蒲某蒲锋称，其原系长江水运公司的财务主管，杨淑庄时任上级主管部门的财务主管。当时公司需要在成都设立办事处，但基于政策等原因无法购买，后因曹理的父亲曹煜患癌需要照顾，又因其子女均在外地，曹煜便向公司申请，希望能在其子曹理工作的成都居住，由曹理对其进行照顾等，后公司同意曹煜请求，由公司出资并委托曹理在成都购买一套房产作为曹煜的养老住房，而由曹煜向公司返还其分配的位于南充的住房，并由曹煜放弃工龄、住房等补贴作为条蒲某蒲锋并称，长江水运公司基于以上情况，便委托曹理一并购买了案涉3套房屋，其中17号房屋系曹理个人购买，公司也从未将该套房屋纳入公司的财产。长江水运公司质证称，上述证言证明长江水运公司购买案涉房屋时，确系基于政策原因才委托曹理进行购买，且购房款均是由长江水运公司支付。杨淑庄、杨彦康等蒲某蒲锋所作证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：应否依据《房屋买卖协议》等本案实际，认定案涉三套房屋归长江水运公司独自所有，或归长江水运公司与曹理各自所有，并由杨淑庄、杨彦康等人配合进行相应过户。对此，本院评判如下：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施的民事行为而不作否认表示的，视为同意。关于《房屋买卖协议》涉及的房屋买卖关系是否成立的问题。案涉房屋系杨淑庄、杨彦康等人经过继承、拆迁等方式取得共有，后杨祥经与杨淑庄商量与曹理签订了《房屋买卖协议》，杨祥亦收取了购房款并将房屋交付对方占有、使用至今约26年。结合杨祥在案涉房屋继承等事务中，均系作为杨淑庄、杨彦康等人的“代理人”或“公推申请人”进行处理，则杨祥在房屋买卖交易中的相应行为，曹理有理由相信其仍具有杨淑庄、杨彦康等人的授权委托。而杨淑庄知晓杨祥作出的上述售房行为当属无异，但对杨彦康等其他人而言，其对所共有房屋被人占有、使用至今约26年的事实状态不持异议，亦未作出其他否认表示，且此期间还进行了房屋产权登记，则杨淑庄、杨彦康等人现主张并不清楚房屋被售出等事实的意见的确违背常理，应当视为杨淑庄、杨彦康等人对杨祥出售所共有房屋的代理行为予以认可，故《房屋买卖协议》涉及的房屋买卖关系应当成立，杨淑庄、杨彦康等人应当履行房屋交付以及配合过户等义务。同时，关于案涉三套房屋应属长江水运公司独自所有，还是该公司与曹理各自所有的问题。曹理认可其通过签订同一份购房协议购买了17号房屋，亦同时受长江水运公司委托购买了9号、11号房屋，并由长江水运公司统一支付购房款，其中17号房屋款项由长江水运公司垫付，系基于其父亲曹煜返还公司分配的住房并放弃工龄、住房等补贴为条件以充抵上述购房款。长江水运公司虽对此不予认可，并称系公司委托曹理购买案涉三套房屋，但对17号房屋在杨祥交付后为何一直由曹理占有、使用至今约26年的状态不持异议，并未作出其他合理解释，反而曹理在二审中申请的出庭证人所作证言，以及案涉《关于成都东打铜街25号住房的诉求》中的相应载明内容，能够与曹理所认可的上述事实相吻合，故本院对长江水运公司主张案涉三套房屋系其独自购买的意见不予采信，对曹理的相应主张予以支持。基于以上评述，本院确认，9号、11号房屋应属长江水运公司所有，17号房屋应属曹理所有，杨淑庄、杨彦康等人应当配合将上述相应房屋过户至长江水运公司或曹理的名下，一审判决对此相应认定有误，本院予以纠正。综上，四川长江水运有限责任公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；曹理的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误导致判决结果出现错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第7809号民事判决；二、成都市1号的房产归四川长江水运有限责任公司所有，杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞配合四川长江水运有限责任公司将上述房屋过户至四川长江水运有限责任公司；三、成都市7号的房产归曹理所有，由杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞配合曹理将上述房屋过户至曹理的名下。四、驳回四川长江水运有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费，按如下方式执行：四川长江水运有限责任公司所起诉案件受理费11300元，由杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞共同负担9000元，由四川长江水运有限责任公司负担2300元；曹理所起诉案件受理费3767元，由杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞共同负担2000元，由四川长江水运有限责任公司负担1767元。二审案件受理费，按如下方式执行：四川长江水运有限责任公司所起诉案件受理费11300元，由杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞共同负担9000元，由四川长江水运有限责任公司负担2300元；曹理所起诉案件受理费3767元，由杨淑庄、陆正楠、杨宇琳、杨宛宾、杨彦康、杨晓洁、邓自强、邓先飞共同负担2000元，由四川长江水运有限责任公司负担1767元。本判决为终审判决。审判长  崔俊安审判员  周 文审判员  滕 洁二〇一八年三月二十日书记员  文钧浩