广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终20535号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。法定代表人：林护国。诉讼代表人：国信信扬律师事务所，广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶慧丽，女，汉族，1963年7月23日出生，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。原审被告：林护国，男，汉族，1937年11月26日出生，身份证住址广州市越秀区。原审被告：林志勋，男，汉族，1960年2月28日出生，身份证住址广州市越秀区。原审被告：林志东，男，汉族，1968年11月2日出生，身份证住址广州市越秀区。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座。负责人：凌游。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若晴，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州市志联房地产开发有限公司(以下简称志联公司）因与被上诉人叶慧丽，原审被告林护国、林志勋、林志东，原审第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人志联公司上诉请求:撤销一审判决第二项；改判叶慧丽腾空广州市越秀区东湖路136号xxx房（下称涉讼房屋），交付给志联公司。事实和理由：一、双方签署的《广州市商品房买卖合同(预售)》已经依法解除，叶慧丽继续占用志联公司所有的涉讼房屋没有事实和法律依据。根据一审判决已经查明的事实，自2014年12月31日起，双方之间的商品房买卖合同权利义务终止，双方《广州市商品房买卖合同(预售)》已经依法解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，志联公司有权要求叶慧丽恢复原状，即要求叶慧丽腾空所占有的房屋并交回给志联公司。二、自2014年12月31日起，双方的买卖合同关系已经解除，叶慧丽已支付的购房款(如有)根据约定转化为其对志联公司的债权，叶慧丽基于志联公司未清偿其债权继续占有志联公司的涉讼房屋没有法律依据。（一）涉讼房屋已经设定在建工程抵押预告登记手续，权利人为农商行花都支行，叶慧丽并非涉讼房屋的抵押权人。并且，涉讼房屋为不动产，叶慧丽基于债权关系对涉讼房屋行使留置权不符合法律规定。（二）根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”、第一百零七条规定“债务人被宣告破产后，债务人成为破产人，债务人财产成为破产财产”、第一百一十一条规定“管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产”。据此，叶慧丽占有的涉讼房屋，属于破产财产，应依法返还给志联公司并由管理人依法变价处置后用于清偿破产债权。（三）志联公司已于2015年1月8日被广州市中级人民法院裁定受理破产，志联公司客观上已不具备全额清偿债务的能力。叶慧丽只能根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，就其对志联公司享有的普通债权向管理人进行申报，并由人民法院依法裁定认可其债权后，最终根据债权人会议通过的《破产财产分配方案》清偿债权。因此，即使叶慧丽主张要求志联公司清偿其全额债权后才交付涉讼房屋给志联公司，亦没有法律依据。另外，志联公司管理人于2016年3月14日、2017年6月16日两次向叶慧丽发出债权申报通知书，但叶慧丽一直未依法申报债权，应自行承担相应的法律后果。被上诉人叶慧丽二审答辩称：一、虽然双方之间的房屋买卖合同关系于2014年12月31日终止，但是从房屋买卖合同关系终止之日双方又建立了民间借贷关系，并且双方约定志联公司未清偿涉讼款项之前，叶慧丽仍可以继续占用房屋。因此，志联公司以双方房屋买卖合同终止为由，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定主张叶慧丽返还涉讼房屋，不能成立。二、涉讼房屋为志联公司的破产财产，与叶慧丽按照双方合同约定在志联公司未返还款项前继续占有涉讼房屋并无冲突。涉讼房屋仍登记在志联公司名下，志联公司仍享有所有权，有权进行处理。叶慧丽依据涉讼合同在其未返还涉讼款项之前继续占用涉讼房屋是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方约定的交还房屋所附带的条件在涉讼中尚未成就，叶慧丽以合约而取得涉讼房产的使用权，在债务未能清偿完毕的情况下叶慧丽使用涉讼房屋，有理有据。三、双方房屋买卖合同关系终止完全是志联公司的原因造成的，房屋市场价值较双方买卖时的价值已升值数倍。在志联公司未按照合同约定返还涉讼款项之前，如果允许志联公司以破产清偿为由要求交还涉讼房屋，有违合同约定，且显失公平。四、志联公司称叶慧丽没有支付房款，也不是事实。叶慧丽已经按照志联公司的要求将合同款项通过银行转账方式付至志联公司指定的账户内，志联公司亦向叶慧丽出具了收款收据。现志联公司对此不予认可，不能成立。综上，一审法院在处理本案时已对双方合同的法律关系进行分析和界定，并对双方之间的利益平衡作出充分考虑，一审判决并无不当。志联公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告林护国、林志勋、林志东经本院二审合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。原审第三人农商行花都支行二审述称：同意一审法院涉及农商行花都支行的判项，志联公司的上诉请求不涉及农商行花都支行，请法院依法裁决。叶慧丽于2016年2月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：志联公司、林护国、林志勋、林志东将位于广州市越秀区东湖西路30-44号地段“东湖凯柏轩”（1栋）xxx房涂销抵押和解封后为叶慧丽办理过户登记手续。志联公司反诉请求法院判令：1.确认志联公司、叶慧丽双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《关于预收购房款的协议》已于2015年3月9日解除；2.叶慧丽腾空广州市越秀区东湖路136号xxx房并交还给志联公司。一审法院经审理查明：2013年12月18日，叶慧丽（乙方，买方）与志联公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为越秀区东湖西路30-44号地段中的6层08房，房屋地址：越秀区东湖西路[门牌未列]，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第20090100号。房屋用途为住宅，合同约定建筑面积共205平方米，套内建筑面积171平方米，共有分摊面积约34平方米。计价方式和价款、付款方式、逾期付款的违约责任、房屋交付、延期交房的违约责任等按预收购房款协议。该合同落款处“甲方”由志联公司盖章及林护国签名。同日，叶慧丽（乙方）与志联公司、林志勋、林志东、林护国（甲方）签订《关于预收购房款的协议》，约定：甲、乙双方经协商，就甲方将东湖凯柏轩（肯辛顿）商住楼，甲方名下的住宅xxx房建筑面积205平方米，向乙方作内部预售的事宜达成如下协议：1、甲方将东湖凯柏轩（肯辛顿）商住楼，甲方名下的住宅xxx房作内部预售给乙方，总房价按220万元计。2、乙方分四期向甲方交购房款，首期在2013年12月19日支付110万元，二期在2013年12月31日前支付10万元，三期在2014年1月25日前支付10万元，四期于办理房屋网签前支付总房价余额90万元。3、甲方收到乙方购房款后，将xxx房钥匙交乙方。4、乙方购买xxx房，房款支付给甲方期限须按本协议约定时间支付，如乙方不能按期支付，则视为乙方放弃购买该房。5、由于东湖凯柏轩（肯辛顿）商住楼，甲方名下的住宅xxx房，因已抵押及发生诉讼，被法院查封；甲方向乙方承诺，如xxx房办理法院解封及抵押涂销后，即办理网签。6、甲方向乙方承诺：如1208房在法院解封及抵押涂销后，如能通过法律途径，将现有以虚假诉讼占住房者清出，则乙方所购的xxx房，可置换为1208房，甲方不再另计收房款。7、如甲方原因，在2014年12月31日前，上述xxx房（或1208房）不能为乙方办理房屋网签的，则乙方已支付的购房款，作为甲方向乙方借款，借款利息按年息60%计，由甲方收到乙方购房款的实际日期计算利息。借款本金及借款利息，在2014年12月31日归还乙方，乙方在收到甲方归还借款本金及借款利息后，即将xxx房交还给甲方。8、乙方对甲方东湖凯柏轩（肯辛顿）商住楼，已办理抵押及因诉讼被法院查封情况，已知道。本协议自甲方收乙方购房款后即生效，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。该合同落款处“甲方”由志联公司盖章及林护国、林志勋、林志东签名。据广州市国土资源和房屋管理局出具的《广东省在建工程抵押登记证明》（粤房地建抵登穗字第0120058499号）记载，抵押权人为农商行花都支行，抵押人为志联公司，在建工程坐落东湖凯柏轩（1栋）6层xxx房，债权数额3283840元，登记时间2010年6月28日。一审另查明：涉讼xxx房现由广州市天河区人民法院以（2012）穗天法执字第5838、5839号《执行裁定书》予以查封，由一审法院以（2013）穗越法执字第173号《执行裁定书》、广州市中级人民法院以（2014）穗中法金民初字第148号《民事裁定书》、（2016）粤01执保81号、（2014）穗中法民破字第3号-1《民事裁定书》予以轮候查封。庭审中，叶慧丽为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1.《收据》三张及银行转账凭证。《收据》的内容均为：今收到叶慧丽交来东湖凯柏轩商住楼xxx房预收购房款，三张金额合计1300000元。该收据上加盖有志联公司的公章。志联公司对该证据的真实性不予认可，认为经审计核查并未查到该笔款项的收取记录。银行转账凭证中收款人并非志联公司，证明该款没有转入志联公司的账户。收款人不是志联公司的员工，无证据证实收款人与志联公司的关系。农商行花都支行对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.《凯柏轩前期物业管理服务协议》、《东湖凯柏轩1栋业主/住户消防安全责任书》、《广州市城市供水用水合同（居民用）》、《银行代扣水费及污水处理费授权书》、《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》、《广东有限广播电视网络有限公司业务单》、《广东有限个广播电视网络股份有限公司机顶盒配置协议》及相应的付款发票等，证明叶慧丽已于2014年1月收楼并实际居住。志联公司、农商行花都支行对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。志联公司向一审法院提供如下证据：1.广州德永会计师事务所有限公司于2016年3月29日出具的《关于叶慧丽、叶慧丽二人与志联公司首付款情况说明》，载明：二人所提供的收据所载的款项在志联公司账上无相关记录，叶慧丽主张的购买涉讼房屋购房款合计1300000元在内外账均查不到该收款。叶慧丽对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该笔钱是否收到属志联公司内部管理的事宜，与叶慧丽无关。2.《广州市志联房地产开发有限公司管理人通知书》，证明志联公司管理人已于2016年3月14日向叶慧丽发送通知书，解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《关于预收购房款的协议》，并告知叶慧丽如因合同解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。叶慧丽确认收到该通知书，但认为志联公司不具有合同解除权，因此该通知书是无效的解除通知。一审法院认为：根据叶慧丽与志联公司、林志勋、林志东、林护国共同签订的《关于预收购房款的协议》约定可见，叶慧丽与志联公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时已清楚知悉涉讼房屋存在已抵押及因诉讼而被法院查封的事实，并明确约定如在2014年12月31日前，涉讼房屋仍未能办理网签的，则叶慧丽已支付的购房款作为其向志联公司、林志勋、林志东、林护国的借款并计付利息。亦即，自2014年12月31日起，叶慧丽与志联公司之间的商品房买卖合同权利义务终止，叶慧丽与志联公司、林志勋、林志东、林护国之间因而建立借款合同关系。叶慧丽现再要求志联公司继续履行商品房买卖合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。况且，涉讼房屋至今仍处于抵押及查封状态，也不存在可办理过户登记的客观条件。鉴于叶慧丽与志联公司之间的商品房买卖合同权利义务已于2014年12月31日终止，志联公司其后再行要求解除该合同已无前提条件，故志联公司反诉请求确认该合同于2015年3月9日解除，一审法院不予支持。因叶慧丽与志联公司、林志勋、林志东、林护国共同签订的《关于预收购房款的协议》约定，叶慧丽在收到志联公司、林志勋、林志东、林护国归还借款本金及借款利息后，才将涉讼房屋交还志联公司，故志联公司现要求叶慧丽腾空交还房屋，一审法院不予支持。本案审理的是叶慧丽与志联公司之间的商品房买卖合同纠纷，至于叶慧丽与志联公司、林志勋、林志东、林护国之间的借款合同纠纷，双方可另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项的规定，于2017年6月15日作出判决如下：一、驳回原告叶慧丽的诉讼请求；二、驳回被告广州市志联房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费12800元、反诉费100元，由原告叶慧丽负担12800元，被告广州市志联房地产开发有限公司负担100元。各方当事人对一审查明事实没有异议，本院二审予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：基于志联公司未在2014年12月31日前为叶慧丽办理广州市越秀区东湖西路30-44号xxx房或1208房的网签手续的事实，依照双方在《关于预收购房款的协议》中的约定，志联公司与叶慧丽签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》已于2014年12月31日终止，叶慧丽已支付的购房款转换为借款，双方之间的房屋买卖合同关系因此而转换为借款合同关系，即双方因买卖涉讼房屋而产生的债权债务应通过借款合同关系解决。在该《广州市商品房买卖合同（预售）》已终止的情况下，叶慧丽应将基于该合同履行而取得的涉讼房屋返还给志联公司，故志联公司反诉请求叶慧丽腾空交还涉讼房屋于法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。叶慧丽以《关于预售购房款的协议》有约定“乙方（叶慧丽）在收到甲方（志联公司）归还借款本息及借款利息后，即将xxx房交还给甲方”为由，抗辩称其在志联公司未归还借款本息的情况下有权不交还涉讼房屋。对此，本院认为，从前述条款字面意思理解，双方约定以叶慧丽保留对涉讼房屋的占有使用作为志联公司向叶慧丽返还购房款转换后的借款本息的担保，双方实质上就志联公司承担归还借款本息的债务设定了物上担保。但依据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，“物权的种类和内容，由法律规定”，而双方设定的该担保方式及内容不符合《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，故叶慧丽依据前述合同条款主张其有权不交还涉讼房屋缺乏法律依据，应不予采纳。且，即使依照叶慧丽主张的事实，其也仅向志联公司支付了130万元购房款，叶慧丽在仅支付部分购房款并已实际使用涉讼房屋的情况下，再以志联公司未归还已付购房款转化的借款本息为由要求继续占有使用涉讼房屋，有违公平合理的民事活动原则，亦应不予采纳。综上所述，上诉人志联公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2287号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2287号民事判决第二项；三、叶慧丽在本判决生效之日起三十日内将广州市越秀区东湖路136号xxx房【即广州市越秀区东湖西路30-44号地段“东湖凯柏轩”（1栋）xxx房】腾空交还广州市志联房地产开发有限公司；四、驳回广州市志联房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。本案一审本诉受理费12800元，一审反诉受理费100元，均由叶慧丽负担。二审案件受理费100元，由叶慧丽负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年三月二十八日书记员  莫善友