贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初149号原告（反诉被告）：安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区欢喜岭村。法定代表人：刘兴贵。委托诉讼代理人：上官灵雁，贵州上运潇荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杜翠渐，贵州上运潇荣律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：熊金明，男，1973年11月15日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：郑毅，安顺市西秀区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。第三人:西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会,住所地：安顺市西秀区华西办事处欢喜岭村。法定代表人:范成春，该村民委员会主任。原告（反诉被告,以下简称原告）安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司与被告（反诉原告，以下简称被告）熊金明租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理，在审理中，本院依法追加西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会作本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘兴贵及其委托诉讼代理人上官灵雁、杜翠渐，被告熊金明及其委托诉讼代理人郑毅，到庭参加诉讼。第三人西秀区华西办事处欢喜岭村民委员会(以下简称欢喜岭村委）经本院合法传唤（传票），未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2015年5月1日与原告签订的《租赁协议》；2、判令被告立即支付从2015年6月1日至2018年6月1日拖欠原告的租金共计1972953.52元；3、判令被告未按约支付租金构成违约，被告所支付的定金500000元，原告不予退还；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，经行政主管部门同意，西秀拟在欢喜岭××委处建设欢喜岭工业园区。后在西秀区人民政府发展当地的政策精神下，同时经安顺市西秀工业和经济贸易局立项备案，西秀区人民政府各部门批准同意，并作出西府专议（2012）19号《专题会议纪要》，确定建设欢喜岭工业园区。尔后，欢喜岭××委为了发展村经济，达到招商引资的目的，与原告的法定代表人（股东）刘兴贵和股东刘传贵多次协商一致后，由原告筹备组刘兴贵和刘传贵二人与欢喜岭××委签订土地租赁合同。后来，被告因搭建市场经营场所需要，主动与原告多次协商，且经欢喜岭××委同意后，因被告已经承租原告的1期土地使用权，为方便被告一并经营，原告便同意出租给被告使用，后双方于2015年5月1日共同签订了《租赁协议》，约定原告将欢喜岭工业园区三期（面积约19987.53m2）出租给被告使用。被告承租后使用至今。但是，双方签订完合同后，被告只向原告支付了50万元定金，后同年12月份支付20万元租金，现仍然拖欠原告租金近200余万元。综上所述，原告认为，合同签订后，原告严格遵守约定，完成了自己的应尽义务，而被告一直拖欠支付租金的行为已构成违约。故诉至法院，提出如上诉讼请求。被告熊金明辩称：2015年5月1日原告将自己承租欢喜岭××委位于欢喜岭工业园区内的集体土地（三期）租赁给被告用于建设市场使用，协议约定了租赁期限和租金，协议同时约定了原告的责任，即收取租金后，负责出租土地提供路通、水通、电通基础工程，即“三通一平”和解决纠纷，协助被告办理相关用地手续，争取政府对被告所建市场的有关优惠政策和补贴。但租赁给被告的土地建好商铺后，原告一直未协助被告办理市场建设的相关手续，之前原告已将一期部分土地租赁给被告，但是原告也没有协助被告办理相关手续。现被告给原告租赁的土地已建好房屋，但被告至今未协助原告办理得任何用地手续，经原告多次找被告到政府办理手续未果，由于该市场至今政府未出台任何准建的相关手续，导致被告建好的市场招租不景气，一直处于亏损状态，故无力经营，经被告多次找原告协商调降租金及催促原告到政府办理手续，但原告一直没有动静，被告认为由于原告未能办理建设市场相关的政府批复手续及规划手续，该地仍属于集体土地，原告无权对该地进行流转（租赁），请求法院查清事实后驳回原告的诉讼请求。并提出反诉请求：1、确认原、被告2015年5月1日签订的租赁协议无效，原告返还被告已交纳的土地租金700000元给被告；2、本诉诉讼费及反诉诉讼费由被告承担。针对被告的反诉请求原告辩称：请求法院驳回被告的反诉请求，理由为：1、原告是将土地租给被告之后，使用的是土地，合同中并没有约定要完成“三通一平”和解决纠纷，反诉理由不成立；2、被告交付的500000元是定金，不但不予返还，还应作为合同中的约定不予退还。原告对其诉讼请求在举证期限内提交了以下证据并陈述证明目的：1、原告身份证1份，证明：原告诉讼主体资格；2、2015年5月1日原、被告签订的《租赁协议》1份，证明：原、被告达成权利义务的约定，同时证明被告没有按照约定履行义务。被告对其主张、反诉请求在举证期限内和当庭提交的证据有：1、被告身份证1份，证明：被告诉讼主体资格；2、欢喜岭××委于2018年2月11日向原、被告送达的《告知书》各1份、安顺市西秀华西办事处于2018年2月12日出具的《证明》1份，欢喜岭××委于2018年2月12日向被告出具的收款收据1份，证明：被告在2018年春节期间接到欢喜岭××委通知，并经过政府与欢喜岭××委的协调后，向欢喜岭××委支付土地租金600000元；3、欢喜岭××委于2017年1月24日向被告出具的收款收据1份,证明被告向原告支付土地租金450000元；4、贵州银行电汇凭证1份，证明被告于2016年1月11日通过汇款方式向原告支付土地租金430000元；5、结算单据（被告租金计算单据）1份2页，证明：被告截止至2016年6月1日已向原告支付了第三期场地租金700000元。经质证，被告对原告提交的证据质证意见为：对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为证据2为无效合同。原告对被告提交的证据质证意见为：对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性有异议，请求法院对真实性予以核实；对证据3、4的真实性无异议，但认为与本案无关联性，认为电汇凭证载明的430000元为支付原告股东的货款；对证据5认可收到被告700000元土地租金，包括签《租赁协议》交纳的500000元定金及在2015年12月付的200000元租金。第三人欢喜岭××委会未作书面陈述，亦未出庭辨认原、被告所举证据的真实性。通过原、被告举证、质证，经审查，本院对原告提供的《租赁协议》，予以确认；对欢喜岭××委向原、被告送达的《告知书》、安顺市西秀华西办事处出具的《证明》、欢喜岭××委先后于2017年1月24日和2018年2月12日向被告出具的收款收据、及结算单据证明的被告截止至2016年6月1日已向原告支付三期场地租金700000元的事实，予以确认。被告提供的贵州银行电汇凭证证据，尽管汇款人为被告，收款人为原告的股东刘传贵，但因原告否认收到该汇款，该电汇凭证在附加信息及用途注明为货款，故该证据内容不能直接证明与本案的关联性，不予确认。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：自2011年以来，原告将其从欢喜岭××委承租的欢喜岭地坝头土地分为三期出租他人建设市场，2015年5月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订第三期土地《租赁协议》，协议约定：“为促进改革开放，加快农村奔小康步伐，繁荣发展欢喜岭综合市场，维护市场发展，双方本着平等互利、诚实信用的原则，就甲方将位于欢喜岭土地租赁给乙方兴建市场的有关事宜进行协商，达成一致协议如下：一、乙方向甲方租赁建设用地实测（空白）亩。二、租赁期限为20年。三、租赁费用分段计收标准：1、前五年，月租金标准3元/㎡；2、第六年至第十年，月租金标准5元/㎡；3、第十一年至第二十年，月租金标准每10元/㎡。四、租金支付：原则为先交租金，后使用土地，场地租金是一年一付。甲方交地给乙方后，乙方必须交纳定金人民币大写伍拾万元整给甲方。五、双方责任：1、甲方责任：甲方收取定金后，负责出租土地，搞好路通、水通、电通等基础工程。2、乙方责任：乙方向甲方交纳定金后可以开始依法进行市场建设，……。六、其他：乙方向甲方交纳租金后，乙方所租用地以地界划线，本协议履行过程中，如遇国家建设征用，“三通一平”的基础设施部分的补偿归甲方所有，其余市场投资建设部分补偿归乙方所有。七、违约责任：1、甲方违约：甲方收取租金后，如不租赁土地给乙方违约则双倍返还定金给乙方，如乙方已投资，投资部分的损失，甲方也无条件赔偿给乙方。2、乙方违约：乙方交纳定金后在半年期限内必须按时交清一年的租金给甲方，否则，所交纳的定金一律不退还，则甲方有权无条件转租该场地。……十一、本协议一式四份，双方各持两份，双方签字盖章生效，望双方共同遵守。”甲、乙双方分别签名捺印。合同签订后，双方定于2015年6月1日起计算场地租金，并确认被告租赁原告第三期场地面积为19987.53㎡，被告向原告交纳三期场地定金500000元，于2015年12月向原告支付三期场地租金200000元。1年租赁期限届满后，原告向被告出具了被告租赁原告第三期场地租金计算单据，该单据载明：截止2016年6月1日，被告应交租金为：19987.53㎡×3×12=719551.08元，减去已交700000元，被告第三期尚欠租金19551.08元。按双方约定，被告应在2016年6月1日起半年内向原告给付第2年（即2016年6月1日至2017年5月31日）第三期场地租金719551.08元，但被告未按约定向原告给付，原告亦未向欢喜岭××委支付土地租金，2017年临近春节时，欢喜岭××委及部分村民要求华西办事处予以解决，经华西办事处主持原、被告协调解决，决定由被告代原告向欢喜岭××委支付部分土地租金，被告于2017年1月24日向欢喜岭××委给付了土地租金450000元。后被告亦未按约定在2017年6月1日起半年内向原告给付第3年（即2017年6月1日至2018年5月31日）第三期场地租金719551.08元，原告又未向欢喜岭××委支付土地租金，在2018年临近春节时，欢喜岭××委及部分村民向原告索要土地租金未果后，遂向被告索款，经华西办事处主持原、被告协调，被告于2018年2月12日又向欢喜岭××委给付了土地租金600000元。以上被告共向欢喜岭××委支付土地租金1050000元。本院认为，被告主张原、被告于2015年5月1日签订的《租赁协议》违反法律规定，反诉请求确认该《租赁协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。法律的强制性规定分效力性强制性规定和管理性强制性规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条又规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性强制性规定一般表述为“违反………的规定无效”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，应破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生移转的除外。”该条表述为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，并未表述为导致无效的后果，再结合《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，本条应理解为违反管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案原、被告签订的《租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容上违反的是管理性强制性规定，不属于合同法第五十二条第（五）项所规定的合同无效情形，原、被告2015年5月1日签订的《租赁协议》应认定为有效，故对被告主张《租赁协议》无效的反诉请求，不予支持。原、被告签订《租赁协议》后，均应按《租赁协议》约定履行各自义务。被告租赁原告场地长期未按约定向原告支付场地租金，显属无理，故对原告主张被告继续履行双方于2015年5月1日签订的《租赁协议》和被告支付拖欠原告场地租金的诉讼请求，予以采纳。被告按上述《租赁协议》计算未向原告支付场地租金的金额，应为被告依约差欠原告总的租金金额减去被告经协调后直接向第三人支付的租金金额1050000元，被告依约差欠原告总的场地租金金额为1458653.24元（即2015年6月1日至2016年5月31日尚欠19551.08元加2016年6月1日至2017年5月31日欠719551.08元加2017年6月1日至2018年5月31日欠719551.08元之和），现被告差欠原告场地租金应为1458653.24元-1050000元=408653.24元。原告主张被告支付的定金500000元因被告违约，原告不予退还该定金的诉讼请求，因不符本案事实，不予采纳。被告反诉主张原告返还其已向被告交纳场地租金700000元，因原、被告签订的《租赁协议》有效，原告并未违反双方约定，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊金明继续履行与原告（反诉被告）安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司于2015年5月1日签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）熊金明于本判决生效之日起10日内履行上述《租赁协议》支付拖欠原告（反诉被告）安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司场地租金人民币408653.24元；三、驳回原告（反诉被告）安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）熊金明的反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币13274元，由原告（反诉被告）安顺市欢喜岭兴贵物流综合市场有限责任公司承担人民币10600元，由被告（反诉原告）熊金明承担人民币2674元；反诉费人民币5400元，由被告（反诉原告）熊金明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 林 茂二〇一八年三月二十七日书记员 蒙忠璞