四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终230号上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，生于1974年3月15日，住四川省古蔺县。上诉人（原审被告）：杨显云，女，汉族，生于1976年3月15日，住四川省古蔺县。被上诉人（原审原告）：王宗泽，男，汉族，生于1952年1月14日，住四川省古蔺县。被上诉人（原审原告）：郭凤呜，女，汉族，生于1951年10月25日，住四川省古蔺县。二位被上诉人共同委托诉讼代理人：李全明，古蔺县德耀法律服务所法律工作者。上诉人王伟、杨显云因与被上诉人王宗泽、郭凤呜房屋买卖纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2017）川0525民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日受理本案后，依法组成合议庭于2018年3月20日采取听证形式进行审理。上诉人王伟、杨显云，被上诉人王宗泽及其与郭凤鸣的共同委托诉讼代理人李全明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王伟、杨显云上诉认为，一、双方于2017年4月19日签订的房屋买卖合同合法有效，不符合解除的法定情形；二、被上诉人未按合同约定支付房款，且明确表示不再购房，被上诉人构成违约，上诉人不应向其返还定金。因此，上诉人王伟、杨显云请求二审法院撤销原审判决，并依法发回重审或予以改判。被上诉人王宗泽、郭凤呜答辩认为，双方签订的房屋买卖合同存在瑕疵，无法履行，被上诉人没有违约，上诉人应退还被上诉人定金12000元。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。因此，被上诉人王宗泽、郭凤鸣请求二审法院驳回上诉、维持原判。王宗泽、郭凤呜于一审起诉时请求判令：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、王伟、杨显云双倍返还王宗泽、郭凤呜定金24000元，及资金利息1000元；三、王伟、杨显云承担本案的诉讼费。原判认定，2017年4月19日，王宗泽、郭凤呜经古蔺亿豪房产中介公司介绍，与王伟、杨显云签订购买其位于古蔺县住房一套的房屋买卖合同。该合同约订的房价款为528000元，王宗泽、郭凤呜分两次支付给王伟、杨显云，笫一次在2017年8月31日前支付228000元，笫二次支付300000元。同时还约定，于合同签订至2017年8月31日前办理房屋过户手续，王宗泽、郭凤呜于签订合同当时支付了定金12000元。2017年8月29日王宗泽、郭凤呜筹足了第一次应付的购房款。2017年8月31日下午，王宗泽、郭凤呜向王伟、杨显云提出第二笔购房款要领到拆迁款时才支付，王伟、杨显云则要求过户后王宗泽、郭凤呜未给付的房款要支付利息，王宗泽、郭凤呜不同意，最后协商未果，导致合同未能履行。原判认为，本案争议的焦点是:双方签订房屋买卖合同后，导致交易末成，双方有无违约行为？原审法院认为，双方均无违约行为。而导致交易末成的主要原因是双方所签合同的部分重要条款约定不明或有重大瑕疵，随后双方协商又未达成一致意见。其理由是:中介机构提供的合同属于填充式合同，第一、王宗泽、郭凤呜主张王伟、杨显云违约主要依据是《房屋买卖合同》的第三条笫﹙二﹚项，即“合同签订后至2017年8月31日前办理房屋过户等相关手续……”，但从客观上王伟、杨显云所卖之房尚有按揭贷款，在王宗泽、郭凤呜未支付第一笔购房款给王伟、杨显云，王伟、杨显云在尚未还清银行借款的前提下，是不能办理过户等相关手续的，且办理过户等相关手续是双方对买卖关系的最后确认，需要相互配合。因此王宗泽、郭凤呜以合同签订后至2017年8月31日前王伟、杨显云没有办理房屋过户等相关手续为由主张王伟、杨显云违约的理由不能成立。第二、王伟、杨显云主张王宗泽、郭凤呜违约主要依据是《房屋买卖合同》签订后王伟、杨显云则要求过户后王宗泽、郭凤呜需对未给付的房款支付利息，王宗泽、郭凤呜不同意，双方最后没有协商一致，才导致合同没有履行。但从《房屋买卖合同》的第四条笫﹙三﹚项的笫2点，即“第二部分房款:即人民币300000元﹙叁拾万元﹚于银行放款当时起5日内直接付清剩余房款给甲方”从查明的事实，签订《房屋买卖合同》时，王宗泽、郭凤呜并未与王伟、杨显云协议以银行贷款的方式付购房款，因此原审法院认为第二次付款《房屋买卖合同》的约订并不是双方的真实意思。而该条款系《房屋买卖合同》的主要条款，双方协商不成，应视双方所签订的合同无效。综上所述:双方签订房屋买卖合同部分重要条款约定不明或有重要瑕疵，履行过程中对约定不明或有重要瑕疵的条款又无法协商一致，导致交易未成。双方主张对方违约的理由均不能成立，不予支持。定金12000元，王伟、杨显云应当退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、解除王宗泽、郭凤鸣与王伟、杨显云于2017年4月19日签订的房屋买卖合同。二、由王伟、杨显云在本判决生效后十日内返还王宗泽、郭凤鸣的购房定金12000元。三、驳回王宗泽、郭凤鸣的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由王宗泽、郭凤鸣负担90元，王伟、杨显云负担85元。本案在二审审理过程中，上诉人提交了上诉人与房屋中介公司工作人员2017年8月31日的手机短信记录一份，拟证明上诉人督促被上诉人前来办理过户手续，上诉人没有违约。被上诉人经质证认为，该份证据与被上诉人无关，不能达到上诉人的证明目的。经审查，该份证据并非上诉人与被上诉人之间的意思联络，对被上诉人不具有约束力，故不能达到上诉人的证明目的，本院对该份证据不予采信。被上诉人在本案二审审理过程中无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明，《房屋买卖合同》中，双方约定的付款方式为银行贷款方式付款，第一部分房款228000元于2017年8月31日支付，第二部分房款300000元于银行放款当日起5日内付清。除此之外，本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方于2017年4月19日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，以及是否符合解除的法定情形；二、上诉人应否向被上诉人返还定金12000元。第一，关于《房屋买卖合同》是否合法有效，以及是否应当解除的问题。经审查，首先，双方于2017年4月19日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效对双方当事人具有法律约束力。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案中，上诉人未按合同约定于2017年8月31日前办理过户手续，且至今无法办理，被上诉人以上诉人迟延履行过户义务为由要求解除合同符合上述法律规定，应当予以支持。第二，关于上诉人应否向被上诉人返还定金12000元的问题。上诉人认为，被上诉人未按合同约定支付首期房款228000元，导致不能办理房屋过户，被上诉人构成违约，其支付的12000元定金应不予退还。经审查，《房屋买卖合同》中约定，双方应于2017年8月31日前办理房屋过户等相关手续，被上诉人于2017年8月31日向上诉人支付第一部分房款228000元。依照上述约定，上诉人应于2017年8月31日前先履行过户义务，被上诉人再于2017年8月31日向上诉人支付第一部分房款228000元。但直至2017年8月31日，上诉人并未履行过户义务，被上诉人行使先履行抗辩权，拒绝支付房款，并不构成违约。故上诉人以被上诉人未支付房款构成违约为由主张不应返还其12000元定金的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人王伟、杨显云的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚、程序合法，虽认定合同无效存在适用法律不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王伟、杨显云负担。本判决为终审判决。审判长  范升山审判员  曹天全审判员  李 平二〇一八年三月三十日书记员  杨 雯