重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终176号上诉人（原审被告）：杨宇凌，女。上诉人（原审被告）：杨宇翔，男。上诉人（原审被告）：杨明璟，女。上诉人（原审被告）：黄一益，男。法定代理人：杨明璟，女。上诉人（原审被告）：黄心如，女。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：刘文，重庆迈纵律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢27-7号，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成，总经理。委托诉讼代理人：陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。原审被告：黄燕滨，男，1971年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市西滨镇海滨街***号，公民身份号码3505821971********。原审被告：重庆鸿锐商贸有限公司，住所地重庆市渝中区滨江路118号4楼，统一社会信用代码91500103660889124X。法定代表人:杨国华，该公司总经理。以上二原审被告共同委托诉讼代理人：刘文，重庆迈纵律师事务所律师。以上二原审被告共同委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。上诉人杨宇凌、杨宇翔、黄心如、杨明璟、黄一益因与被上诉人重庆青丽物业管理有限公司（以下简称青丽物业公司）、原审被告黄燕滨、重庆鸿锐商贸有限公司（以下简称鸿锐商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨宇凌、杨宇翔、黄心如、杨明璟、黄一益及原审被告黄燕滨、鸿锐商贸公司共同委托的诉讼代理人刘文、刘茜，被上诉人青丽物业公司的委托诉讼代理人陈兴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨宇凌、杨宇翔、黄心如、杨明璟、黄一益上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人没有证据证明其履行了物业服务，上诉人有权拒绝支付物业服务费及违约金；2、即使被上诉人有证据证明服务事实，根据生效判决，收费标准亦应双方协商解决，一审判决按3元/月•m²确定收费标准错误；3、根据不告不理原则，被上诉人并未主张至开庭之日的物业服务费，故一审判决不当。4、即使判决上诉人应承担物业服务费，因被上诉人未提供约定的服务，应调减标准至1.5元/月•m²，并不应支持违约金。青丽物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄燕滨、鸿锐商贸公司陈述意见与上诉方的意见相同。青丽物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决七被告向原告支付物业服务费44160元（460m2×3元/月•m²×32个月）、公摊费320元（10元/月×32个月）；2、依法判决七被告向原告支付前述费用的违约金10000元（以每月应交物业服务费138元为基数从欠费当月11日起按日万分之三计算至付清之日时止；3、本案诉讼费由七被告承担。一审法院认定事实：杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如系重庆市渝中区长江滨江路121号1-121#房屋（名义层1层、物理层2层，建筑面积460平方米，套内建筑面积380.98平方米）和118号第二层房屋（建筑面积1415.76平方米，套内建筑面积1175.05平方米）的权利人，并于2012年6月21日取得101房地证2012字第07465号房地产权证和101房地证2012字第X号房地产权证。前述房屋系杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如于2009年3月向重庆新原兴经济发展有限公司购买，双方并签订有《重庆市商品房买卖合同》，该合同的“附件五：合同补充协议”的第十九条约定：重庆新原兴经济发展有限公司同意该房屋的物业管理费按建筑面积计价，每平方米1.5元收取。2014年3月4日，渝中区江风雅筑业主委员会候选人名单在江风雅筑小区公示。2014年4月25日，江风雅筑业主委员会在重庆市渝中区人民政府望龙门街道办事处备案，并取得望街物会备[2014]第1号《业主委员会备案证明》。2014年6月10日，江风雅筑业主委员会在江风雅筑小区发出《告示》，告知全体业主及住户，经业委会和业主代表慎重商议，决定与青丽物业公司签订物业管理合同。2014年6月11日，江风雅筑业主委员会与青丽物业公司签订《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》，其中约定，江风雅筑业主委员会通过委托方式选聘青丽物业公司对重庆市渝中区长滨路118号江风雅筑商住楼实施物业管理服务，按建筑面积收取物业费，商业物业服务费收取标准为每月每平方米3元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）1－10日前履行交纳义务。该合同并对物业服务的主要内容等事宜进行了约定。2015年6月24日，前述合同在重庆市渝中区房屋管理局备案，并取得渝中物备[2015]8号《物业服务合同备案证明》。2016年4月27日一审法院立案受理了杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如与江风雅筑业主委员会、重庆青丽物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如请求判令撤销江风雅筑业主委员会与重庆青丽物业管理有限公司于2014年6月11日签订的《物业服务合同》。一审法院于2016年7月26日作出（2016）渝0103民初6996号民事判决书，判决驳回杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如的诉讼请求。杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如对判决不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院于2016年12月16日作出（2016）渝05民终8065号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月29日，青丽物业公司以物业服务合同纠纷为由起诉鸿锐商贸公司，要求鸿锐商贸公司支付重庆市渝中区长江滨江路118号1-4层房屋自2014年6月13日以来的物业服务费及违约金。一审法院于2015年6月30日立案受理并于2015年7月27日公开开庭审理该案，杨国华作为鸿锐商贸公司的法定代表人到庭参加诉讼，并答辩称鸿锐商贸公司不是涉案房屋的业主，并非案件的适格被告。2016年12月21日青丽物业公司申请撤回起诉，同日，一审法院作出（2015）中区法民初字第07418号民事裁定书，准许青丽物业公司撤诉。青丽物业公司后于2016年12月30日向一审法院起诉本案各被告主张物业费。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，原告未举示证据证明业主与物业的承租人存在由物业使用人交纳物业费的约定，故对原告要求承租人鸿锐商贸公司承担物业费的请求，不予支持。杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如在另案中要求撤销涉案物业服务合同的诉求已由法院生效判决驳回，双方应按合同约定履行权利义务。青丽物业公司诉称被告从2014年6月13日起即未再交纳物业费，但第一次起诉时未向业主主张权利，第二次起诉时间为2016年12月30日，民法总则施行以前的诉讼时效期间为两年，而本案的物业服务合同约定的物业费交费方式为按月交纳，时间为每月1-10日，故青丽物业公司能够得到支持的物业费时间应从2015年1月起算，截止至开庭之日共计30个月。一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告杨明璟、被告黄一益、被告黄心如于本判决生效之日起十日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付物业管理服务费41400元、公摊费300元；二、被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告杨明璟、被告黄一益、被告黄心如于本判决生效之日起十日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付按照每日万分之三的标准以应付未付的金额为基数支付自2015年1月11日起至付清之日止期间的违约金；三、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费1154元，减半收取577元，由被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告杨明璟、被告黄一益、被告黄心如连带负担。”本院二审审理期间，上诉人向本院提交江风雅筑业主委员会2017年5月7日的招投标文件、业委会拍摄的照片10张，拟证明被上诉人未履行合同约定的义务，故无权要求上诉人支付服务服务费或无权按合同约定的标准要求上诉人支付物业服务费。被上诉人质证认为，2017年5月7日的招投标文件，原件与复印件不一致，且多页未加盖骑缝章，对其真实性不予认可。即使真实，该证据在一审中即已出现而上诉人并未提交，不应作为二审新的证据采信。对照片的三性不予认可。照片只能反映短时间的情况，而物业服务是持续的，不能证明被上诉人持续未处置垃圾。被上诉人已与小区业委会续签了物业服务合同，可以反证上诉人提交的证据所证明的内容不真实。本院对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，青丽物业公司依据与江风雅筑业主委员之间的《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》为上诉人物业所在的江风雅筑小区提供物业服务，有权依据合同约定收取物业服务费。上诉人主张青丽物业公司未提供物业服务，未提交反驳证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张青丽物业公司物业服务不到位，虽提交江风雅筑业主委员会2017年5月7日的招投标文件和业委会拍摄的照片欲以证实，但如被上诉人辩称所述，照片并不能反映物业服务的持续状态，即不能直接全面地证明青丽物业公司提供的保安保洁等物业服务处于持续不符合合同约定的状态。并且，物业服务除保安保洁外，还包含公共设施维护等多方面事项，在无充分证据证明青丽物业公司的整体物业服务存在重大瑕疵，江风雅筑小区也并未另聘物业公司为小区提供服务的情况下，上诉人关于不应缴纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。关于物业服务费标准问题，上诉人主张应予调减并以另案生效判决为据。本院认为，另案即业主撤销权纠纷一案的生效判决虽提及收费标准双方可协商解决，但该生效判决并非解决双方“协商”的问题，判词所用“可以”当属“倡议”理解，在本案双方当事人并未自愿协商一致而《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》对双方仍有约束力的情况下，一审判决所确定的服务费标准有合同依据，并无不当。关于上诉人上诉所称一审违反“不告不理”的裁判原则问题。经审查，被上诉人起诉主张32个月的物业服务费，且一审庭审中主张“至今未缴纳”，并未明确诉讼请求的截止时间，故一审法院判决主张物业服务费截止至一审开庭之日共计30个月，并无明显不当。综上所述，杨宇凌、杨宇翔、黄心如、杨明璟、黄一益的上诉理由不能成立，其请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由上诉人杨宇凌、杨宇翔、黄心如、杨明璟、黄一益负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一八年三月二十二日书记员 黄献丽