河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1002民初397号原告（反诉被告）：宋鹏飞，男，汉族，1993年3月24日生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：遵曼，河南金泰律师事务所律师。被告：陈小珍，女，汉族，1957年4月11日生，住河南省许昌市魏都区。被告（反诉原告）：许昌中联房地产中介有限公司，住所地许昌市天平街80号。法定代表人：戚建设，系该单位总经理。委托诉讼代理人：潘学军，男，汉族，1986年7月10日生，户籍地河南省临颍县，现住许昌市，系许昌中联房地产中介有限公司员工。原告（反诉被告）宋鹏飞与被告陈小珍、被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日办理了民调手续，后于2018年1月17日将该案进入诉讼程序，本院依法组成，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）宋鹏飞及其委托诉讼代理人遵曼、被告陈小珍、被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司的委托诉讼代理人潘学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋鹏飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈小珍于2017年8月5日签订的编号为2016100704的房屋买卖合同；2、判令被告陈小珍返还剩余房屋首付款3000元，并按双倍返还余欠定金10000元；3、判令被告许昌中联房地产中介有限公司返还中介费3500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月5日经被告许昌中联房地产中介有限公司介绍与被告陈小珍签订房屋买卖合同，约定:被告陈小珍将其所有的位于魏都区南关办事处新兴路30号1幢东起3单元5层东户、面积为116.38㎡的房屋，以￥540000.00元的价格卖给原告，该合同明确约定了若原、被告双方不按照合同约定履行相关义务的违约责任。合同签订后，原告在约定的期限内将房屋定金10000元、首付款150000元交付给被告陈小珍，并到相关部门办理房屋转让所需要的各种税费，期间由于原告在郑州上班，便将办理相关税费相关事宜委托给被告许昌中联房地产中介有限公司办理，并将中介费用28000元以转账的形式支付给该公司。原告办理完成房屋转让的前期手续后，在房产管理部门办理房屋转让登记时，被房管部门告知该房屋无土地使用证，无法办理产权转让手续。此后原告多次与被告陈小珍协商，要求其返还首付款150000元并双倍返还定金20000元，被告陈小珍返还了首付款147000元、返还了定金10000元，余欠首付款3000元及应双倍返还的定金10000元拒绝返还。被告许昌中联房地产有限公司返还了中介费24500元，余欠3500元拒不归还。原告遂向法院起诉。被告陈小珍辩称：一、双方就房屋买卖一事已经达成一致意见，房屋买卖合同已经解除。2017年10月11日，答辩人和原告以及许昌中联房地产中介有限公司已经就三方的房屋买卖合同一事达成一致意见，答辩人将原告已支付的房款退换给原告壹拾伍万柒仟圆整，剩余叁仟元是原告让答辩人提前让租户搬出的损失。三方就此事已经形成了一致的意见，答辩人已经将壹拾伍万柒仟圆整转给原告，原告已经出具了收到条，也签署了三方协议，但是当答辩人将钱款转账给原告后，原告的姐姐将三方协议抢走，原告把三方协议下方签字处撕毁。二、本案中房屋买卖合同未能履行责任不应归属为答辩人的原因。答辩人与原告、许昌中联房地产中介有限公司签署的房屋买卖合同中，明确约定了房屋的性质是单位集资房，被答辩人在购房前也明知该房屋是单位集资房，并且也像原告所述的，房屋买卖需要的手续都是中介公司办理的，答辩人也是按中介公司的要求去配合办理的。因此，该房屋未能过户，造成合同解除的原因不在答辩人，答辩人的行为不构成违约。答辩人已年满60周岁，对于房屋能否过户的政策性问题都是听中介介绍的，委托中介机构代为出卖的。并且合同中约定过户事宜都是由中介公司负责的，因此，即使该房屋不能过户，让答辩人双倍返还定金也是牵强的。同时，同栋楼的其他房主，都有卖房子的情形。三、原告要求租户提前搬出，已造成答辩人的损失。该房屋原来是有租户一直租住的，当时卖房子是说到租户到期了再让租户搬离，让原告再入住，但是原告因急于入住该房屋，要求答辩人将租户搬出。因此，造成了答辩人的损失，该部分损失应当由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司辩称：一、作为信息服务中介公司，我方已尽到服务责任，在本案中无责任。我方作为信息服务中介，主要工作是在买卖双方之间作为沟通桥梁，向买方介绍符合其要求的房屋，向卖方推荐有意向的客户，促成房屋交易的实现。在涉及本案标的物的买卖中，中联不动产作为中介方，仅仅完成了上述工作，买卖双方在自愿基础上签订了房屋买卖协议，按照合同约定，中介方应取得与之劳动相适宜的报酬。针对本案，由于买卖双方的原因致使本次交易出现问题，中介方本着诚实守信原则，将中介费已退回原告，现原告反倒起诉中介方退回中介费，与事实大相径庭。二、无论买卖双方的定价合同还是买卖合同，买卖双方都在自愿、平等的基础上达成一致意见，并签字按手印。我方在双方意愿基础上担任了见证人的地位，与守约方没有任何利益冲突，不应该承担任何责任。三、在房屋交易之中，中介方收取买方（即原告）一万八千元中介费，后交易出现问题，中介方本着照顾，买方利益的想法，已将上述中介费全部返回给买方。买方中介“协议书”约定：中介方将原收到宋鹏飞中介费、贷款服务费共计一万八千元整全部退还给宋鹏飞。在该协议中，宋鹏飞已签字，证明其已收到该笔款项，此事再与中介方无任何瓜葛。以上情况意见全部属实，有相应证据予以佐证，请法庭驳回原告针对被告许昌中联房地产中介有限公司的诉讼请求。被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付反诉人中介服务费18000元整；2、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人许昌中联房地产中介有限公司在卖方陈小珍、买方宋鹏飞就魏都区南关办事处新兴路30号1栋东起3单元5层东户房屋买卖中，从事中介服务工作。反诉人前期通过向被反诉人即买方宋鹏飞提供该房产信息服务，向卖方陈小珍提供意向客户信息等服务，已完成涉及该房屋买卖合同的工作。在双方签订的买卖协议中，也明确约定被反诉人应承担中介服务费用。之后，由于买卖双方的原因，该买卖合同无法履行。作为中介方的反诉人职责已履行完毕，且协议中约定买卖双方任何一方违约，中介方的服务费用不予退还，故按照合同约定和相关法律规定，被反诉人应支付反诉人中介服务费用。为维护反诉人合法权益，请求法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）宋鹏飞辩称：许昌中联房地产中介有限公司要求宋鹏飞支付中介费用没有事实及法律依据。根据《合同法》第425条的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告要购买的是能够办理房产过户登记的房屋，被告许昌中联房地产中介有限公司在明知陈小珍的房屋是无法办理过户登记的，故意对原告隐瞒该事实，促成原告与被告陈小珍之间签订房屋买卖合同，对原告造成了极大的损失。因此，请求法院依法驳回被告许昌中联房地产中介有限公司的诉讼请求。经审理查明：2017年8月5日，被告陈小珍在被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司的介绍下，与原告（反诉被告）宋鹏飞、许昌中联房地产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定将陈小珍名下位于许昌市魏都区南关办事处新兴路30号1幢东起3单元5层东户的房屋出售给宋鹏飞，并约定由许昌中联房地产中介有限公司协助陈小珍、宋鹏飞办理相关手续。宋鹏飞将定金1万元、首付款15万元交付给陈小珍，将中介服务费28000元交付给许昌中联房地产中介有限公司。后在履行合同的过程中，由于该房屋被不动产登记管理部门告知系小产权房，无法正常办理房屋过户手续，陈小珍退还原告157000元，以房屋租金损失为由尚有3000元未退还宋鹏飞。许昌中联房地产中介有限公司退还原告24500元，以“疏通关系”为由尚有3500元未退还宋鹏飞。三方当事人因此事产生纠纷，协商未果，宋鹏飞遂向本院起诉。在诉讼过程中，许昌中联房地产中介有限公司认为宋鹏飞有违约行为，遂提起反诉。上述事实，有原告（反诉被告）宋鹏飞提供的购房定金合同、房屋买卖合同、收款收据、不动产登记申请材料退回说明、转账凭证、情况说明、税收缴款书票据、2017年10月6日录音材料，被告陈小珍提供的协议书、接处警登记表、汇款凭证、收到条、租房合同、许房权证市字第××号房产证，被告（反诉原告）许昌中联房地产中介有限公司提供的协议书、房屋买卖合同、收到条、收款收据，以及当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。本院认为：合同的生效以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提。依据当事人提供的证据显示，本案涉案房屋为小产权房，而国家法律禁止小产权房卖给本村集体组织成员以外的人，因此宋鹏飞作为非本村组织成员与陈小珍签订的房屋买卖合同违反国家强制性规定，属于无效合同。由于合同自始无效，故宋鹏飞提出的要求解除与陈小珍之间房屋买卖合同的诉讼请求本院不予处理。由于合同自始无效，陈小珍应当将房屋首付款及定金全部返还宋鹏飞，故宋鹏飞提出的要求陈小珍返还3000元的诉讼请求本院予以支持，要求陈小珍支付双倍定金1万元的诉讼请求不予支持。许昌中联房地产中介有限公司作为房地产中介公司，应当具备相关的专业知识并对涉案房屋性质应有全面审查的义务，由于涉案房屋性质原因未能正常办理过户登记手续，说明许昌中联房地产中介有限公司未尽到审慎的义务，存在过错，其在庭审时陈述未退还宋鹏飞3500元的原因系“疏通关系”，没有法律依据，故本诉原告宋鹏飞要求本诉被告许昌中联房地产中介有限公司返还3500元的诉讼请求本院予以支持，反诉原告许昌中联房地产中介有限公司要求反诉被告宋鹏飞支付18000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告陈小珍返还原告宋鹏飞3000元；二、本判决生效之日起三日内，被告许昌中联房地产中介有限公司返还原告宋鹏飞3500元；三、驳回原告宋鹏飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告许昌中联房地产中介有限公司的反诉请求。本案本诉受理费213元，由被告陈小珍负担50元，由被告许昌中联房地产中介有限公司负担50元，由原告宋鹏飞负担113元。反诉受理费125元，由反诉原告许昌中联房地产中介有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  沈永祥审 判 员  佘萌萌人民陪审员  刘 华二〇一八年三月三十日书 记 员  朱 彤