广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3852号上诉人（原审原告）：逯兆辉，女，1971年5月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审严伟）：严伟，女，1985年2月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区中山大道****号****房。委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。上诉人逯兆辉因与被上诉人严伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初15694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人逯兆辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持逯兆辉一审诉求；2.一、二审案件诉讼费用由严伟承担。事实和理由：(一)一审法院认定事实不清。1.双方于2016年12月9日签订房屋租赁合同，约定租赁期间从2016年12月23日起至2017年12月22日止，每月租金为4500元，每月22日前交清下一月份的租金。合同签订后，逯兆辉根据严伟的催促均早于合同约定的时间向其支付租金，且逯兆辉租赁的广州市天河区五山路141号之二1405房（以下简称案涉房屋）准备用于花店办公场所使用，因花店正在办理所需开业手续尚未正式营业，故逯兆辉平常并不在案涉房屋办公。2017年2月7日逯兆辉发现严伟更换了案涉房屋的锁芯，后经大厦物业管理人员黎某告知，严伟作为业主已经通知物业禁止逯兆辉进入该案涉房屋。后逯兆辉报警并找来开锁师傅将锁打开。第二天逯兆辉发现案涉房屋已经被停水停电。因此，严伟的上述行为构成违约，导致双方所签订房屋租赁合同履行不能，应退还逯兆辉所交押金和未实际履行房屋期间的租金，一审作出判决错误。2.一审对案件事实部分并未做详尽调查和分析，作出判决适用法律错误。根据上述事实可知，因为严伟的阻挠，逯兆辉早在2017年2月8日就无法按照合同约定完全使用案涉房屋，导致合同履行不能，故因严伟严重违约在先，逯兆辉已经按照合同约定履行了给付房屋租金的义务，因严伟更换锁芯、停水停电的严重违约行为导致逯兆辉无法使用案涉房屋，因此，严伟应退还逯兆辉所交房屋押金和2017年2月份的租金。被上诉人严伟辩称，同意一审判决，不同意逯兆辉的上诉请求、事实和理由。一审判决查明事实清楚、适用法律正确。具体理由如下：（一）逯兆辉只支付了2016年12月9日至2017年1月22日的租金，没有支付当月的物业管理费和水电费。为告知逯兆辉相关事项以及商量是否退房事宜，严伟于2017年2月2日开始联系逯兆辉，但未能联系上。根据合同第十条约定，逯兆辉未足额缴纳2016年12月23日至2017年1月22日的租金，且无法联系严伟的情况下，逯兆辉可以收回案涉房屋并不退还租赁押金。（二）严伟于2017年3月3日强行收回案涉房屋之前，逯兆辉仍没有缴纳租金、物业管理费和水电费等任何费用，根据合同约定，严伟有权随时收回案涉房屋并不退还押金。逯兆辉向一审法院起诉请求：1.严伟向逯兆辉返还押金9000元；2.严伟向逯兆辉返还2017年2月租金4500元；3、严伟承担案件诉讼费。一审法院认定事实：一、严伟房产的位置：广州市天河区五山路141号之二1405房。二、严伟取得房产产权的时间：2015年12月1日。三、房产的建筑面积：41.389平方米。四、房屋规划用途：办公。五、租赁合同签订时间：2016年12月9日。六、合同约定租赁期限：2016年12月23日至2017年12月22日。七、合同约定月租金标准：4500元。八、合同约定的押金金额及其应交时间：9000元及签合同之日。九、合同关于租赁税缴纳的约定：由逯兆辉承担。十、合同约定租金缴纳日期：每月22日前交清当月租金。十一、合同约定的出租方解除权：在租赁期内，如逯兆辉逾期十天未缴足当月租金的，则视作逯兆辉自动退租，属违约，严伟有权收回案涉房屋……押金不退还……十二、逯兆辉就案涉房屋已付严伟款项情况：2016年12月9日支付1000元、2016年12月13日支付2500元、2016年12月14日支付8000元、2016年12月15日支付1800元、2017年1月21日支付5000元，以上合计18300元。十三、严伟交付案涉房屋钥匙给逯兆辉的时间：2016年12月9日。十四、需要说明的其他事项：1、逯兆辉称其于2017年2月7日发现严伟更换了案涉房屋锁芯，其报警后让开锁公司进行了开锁，其大概在2017年2月8日到案涉房屋向给植物浇水时发现案涉房屋被停水停电，之后其再到过一次案涉房屋，但只外面看了看而没有进案涉房屋，直到2017年3月13日其再到案涉房屋发现又被严伟换了锁，其并未在案涉房屋内放置有自己的物品；其因严伟更换了锁芯及停水停电而拒付2017年2月23日起的租金；其所支付给严伟的18300元款项包括押金9000元、两个月租金9000元、租赁税300元。2、严伟否认其在2017年3月13日前对案涉房屋更换过锁芯及停水停电，仅确认其因逯兆辉拒付2017年2月23日起的租金而于2017年3月13日自行更换门锁收回案涉房屋；其所收取严伟的18300元款项包括押金9000元、两个月管理费及水电费共800元，租金8200元。一审法院认为，逯兆辉未能充分提供证据证明严伟在2017年3月13日前以更换锁芯、停水停电方式阻止其使用案涉房屋，严伟也对此否认，故逯兆辉以严伟存在上述行为为由拒付2017年2月23日起租金缺乏合理依据，应属违约。由于2017年2月23日至2017年3月22日期间的租金应于2017年2月22日前支付，但逯兆辉至今未付，因此，严伟于2017年3月13日换锁收回案涉房屋及不退还押金的行为符合双方合同关于出租人行使解除权的约定，逯兆辉现要求严伟返还押金及2017年1月23日至2017年2月22日期间租金的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月2日作出如下判决：驳回逯兆辉的全部诉讼请求。案件受理费140元，由逯兆辉负担。上诉人逯兆辉与被上诉人严伟对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，逯兆辉提交以下证据：1.开锁修锁登记簿；2.逯兆辉持有的案涉房屋原钥匙及严伟更换的锁芯照片两张。证据1-2均拟证明严伟更换案涉房屋锁芯，逯兆辉于2017年2月7日当日发现后当场报警并让开锁公司开锁的事实。3.手机通话录音光盘、书面录音资料，拟证明涉案尚德大厦物业管理人员确认涉案1405房被严伟更换锁芯及严伟通知物业停水停电的事实。严伟质证称：1.上述3份证据均不属于法律规定新证据的范围，对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，从目前为止逯兆辉提交的证据不能证明开锁单位是合法的主体资格；2.证据2是实物无法证明逯兆辉所要证明的主张，对证据真实性、合法性和关联性均不予确认；3.证据3属于证人证言的性质，且逯兆辉提交该证据的人员没有出庭，因此，对该人员无法进行确认，故对证据3的真实性、合法性和关联性均不予认可。同时，逯兆辉在表示没有被录音资料人的身份信息及其属于案涉房屋所在物业管理单位员工的依据。严伟提交如下证据：2016年12月1日至2017年3月31日广州和景物业管理有限公司尚德大厦管理处出具的物业管理费和水费清单，拟证明逯兆辉租赁案涉房屋期间未支付物业管理费及水电费的金额。逯兆辉质证：1.上述证据未在举证期限内提供，该证据不属于新证据。就算是也没有按照法律的规定提交；2.严伟在合同期间更换案涉房屋锁芯使逯兆辉无法使用房屋，因此从2017年2月7日之后的物业管理费及水电费与逯兆辉无关；3.上述证据不能证明其主张，其也没有向逯兆辉主张过何时支付物业管理费和水电费的事实。其依据该事实认为合同解除没有依据。因此，对上述证据真实性、合法性和关联性均不确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：案涉租赁合同解除的责任认定和法律后果处理的问题。逯兆辉与严伟签订的案涉租赁合同约定，逯兆辉应于每月22日前交清当月租金，故2017年2月23日起至2017年3月23日的租金应于2017年2月22日支付，但逯兆辉至今尚未向严伟支付上述期间的租金，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。因此，逯兆辉主张严伟返还押金，不符合双方合同关于在租赁期内，如逯兆辉逾期十天未缴足当月租金的，则视为逯兆辉自动退租，属于违约，严伟有权收回案涉房屋……押金不退还……的约定,本院不予支持。同时，因逯兆辉在一审并无提供充分证据证明严伟在2017年3月13日之前存在更换案涉房屋锁芯和停水停电事实，其二审提供的照片、锁芯也不能直接证明是严伟所为。而对于录音光盘、书面录音资料等，由于逯兆辉没有提供该被录音者的身份信息以及其属于案涉房屋物业管理单位员工的依据，也未申请该被录音者出庭核实，且严伟不予确认，故仅凭上述证据不足以证实严伟于2017年3月13日之前实施了更换锁芯和停水停电的行为。即逯兆辉未能举证证明是严伟的原因导致其在2017年1月23日至2017年2月22日期间无法使用案涉房屋，因此，其主张返还上述期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人逯兆辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费140元，由上诉人逯兆辉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年三月二十七日书记员 李志康游瑞娜