浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终76号上诉人（原审被告）：薛成都，男,1979年7月12日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：薛成卫（系薛成都之弟），住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：温州平阳万达广场投资有限公司，住所地平阳县鳌江镇新河中路68-70号。法定代表人：齐界，董事长。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。上诉人薛成都因与被上诉人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2017）浙0326民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛成都上诉请求：撤销一审判决，改判万达投资公司赔偿损失或发回重审。事实和理由：万达投资公司存在严重违约行为，其向薛成都出售的商品房不符合交付标准，薛成都无需承担逾期付款违约责任。一、万达投资公司在销售涉案房屋时楼盘绿地率不达标，将无法通过竣工验收，后续的权证办理均为违法。万达投资公司销售的房屋实际不具备交付条件，故违约在先，薛成都有理由不缴纳后续房款。薛成都已多次与万达投资公司协商，要求退房并赔偿。二、万达投资公司在广告宣传单中明确标注了所赠送的面积以及具体位置，薛成都因其虚假宣传而与其签订购房合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，广告宣传单上赠送面积的宣传应当视为要约。涉案《商品房买卖合同》的附图一也包含赠送面积，万达投资公司没有履行赠与的承诺，显属违约。另外，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。万达投资公司辩称，一、涉案楼盘绿地率已经达到规划设计的要求，且已经竣工验收并办理产权的初始登记，大部分业主已经办理了商品房所有权转移登记。涉案商品房已经具备交付条件，不存在与承诺不相符的情形。薛成都未按照合同约定支付房款，应当承担违约责任。二、双方的权利义务应当以双方签订的买卖合同为准，在合同中并未约定赠送面积。宣传单中亦注明以合同为准，故万达投资公司不存在违约行为。三、薛成都行使撤销权已超过诉讼时效期间。薛成都未在商品房买卖合同约定的期限内支付房款，构成违约，万达投资公司有权解除合同，并要求其承担违约责任。请求维持原判。万达投资公司向一审法院起诉请求：1、判令解除万达投资公司、薛成都于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》及附件（编号201390007040099）；2、判令薛成都协助万达投资公司办理撤销房屋预告、合同备案登记手续；3、判令万达投资公司有权在薛成都已支付的购房款中扣除违约金318143元。一审法院认定事实：2013年11月3日，薛成都与万达投资公司签订《商品房买卖合同》（编号201390007040099），约定薛成都向万达投资公司购买坐落于平阳县房屋，建筑面积为143.6平方米，商品房单价为每平米11077.40元，总金额1590715元，付款方式为按揭付款，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%以上购房款，计480715元，其余购房款1110000元申请贷款支付等条款。同日，万达投资公司与薛成都签订补充协议，约定薛成都选择按揭贷款付款的，应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向万达投资公司认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至万达投资公司银行账户。如逾期付款超过30日，万达投资公司有权解除本合同。同时，还约定如因薛成都原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）薛成都应向万达投资公司支付购房款总额20%的违约金。双方确认万达投资公司有权自薛成都已付的购房款中直接扣除薛成都应承担的解约费用、违约及赔偿金；（2）如合同解除后需要办理合同备案或者预告登记撤销手续，薛成都应在万达投资公司合同解除通知送达之日起10日内，配合万达投资公司办理相关撤销手续。之后，薛成都支付了合同约定的房屋首付款，剩余的购房款未支付。2015年6月23日，薛成都通过邮政速递向万达投资公司寄送入伙通知书，通知万达投资公司前往薛成都处办理收房手续，并支付剩余购房款。截至起诉之日，薛成都仍未向万达投资公司支付剩余的购房款。一审法院认为，双方就万达商业广场9幢1004号商品房买卖而签订的《商品房买卖合同》及作为附件八的补充协议，内容未违反法律、法规的强制性规定，属双方真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按合同（含附件）约定的权利和义务自觉履行。薛成都主张万达投资公司在销售商品房过程中存在承诺赠送面积等欺诈、虚假宣传等违法行为，并提供平阳县市场监督管理局处罚决定书为证，但该处罚决定书仅就万达投资公司作为出卖人提供的格式合同存在加重消费者责任的行为作出处罚，对于万达投资公司虚假宣传行为因依据不足而不予认定，且万达投资公司在广告、宣传单中均已明确“所购房屋面积为预测面积，仅供参考，最终以政府相关部门实测面积为准”，故对于薛成都的该项主张，不予认定。薛成都主张合同中约定按揭贷款须于签署之后30日内办理的条款与商业银行相关部门规章相悖导致无法办理按揭，没有事实和法律依据，不予认定。薛成都提供的《平阳县发展和改革局举报处理结果告知书》仅表明万达投资公司在商品房销售过程中存在未按规定的内容和方式明码标价的行为，与双方签订涉案商品房买卖合同及履行合同权利、义务的内容无关，其据此主张万达投资公司恶意降价、侵害其权益，于法无据，不予认定。双方订立的《商品房买卖合同》及相关附件内容，均未对涉案商品房所在小区的绿地率指标作出约定，即万达投资公司并未就小区的绿地率问题向薛成都做出承诺。实际上，根据《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》相关规定，涉案商品房所在小区已经规划行政部门核实具备竣工规划确认条件，亦即说明小区建设的各项技术经济指标包括绿地率均已经符合相应规划设计要求。薛成都基于涉案商品房所在的小区绿地率未达标，进而提出本案相应主张，缺乏法律依据。在本案合同履行过程中，因薛成都个人原因没有办理购房按揭贷款，且经万达投资公司催告后至今未交纳后续购房款，万达投资公司据此提出解除《商品房买卖合同》，符合相关法律规定和合同约定，予以确认，薛成都依约应协助万达投资公司办理合同备案或者房屋预告登记撤销手续。造成本案合同解除的原因系薛成都无法交纳剩余购房款，此应属薛成都过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方合同附件八的约定，因薛成都（原因）导致合同解除的，薛成都应向万达投资公司支付购房款总额20%的违约金。万达投资公司主张扣除薛成都购房合同总价款的20%（318143元）作为违约金，符合合同约定内容且于法无悖，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除万达投资公司与薛成都于2013年11月3日签订的《商品房买卖合同》（编号201390007040099），薛成都应于本判决生效之日起十五日内协助万达投资公司办理撤销涉案房屋预告及合同备案登记手续；二、万达投资公司可扣除薛成都购房首付款480715元中的318143元作为合同解除违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6072元，减半收取3036元，由薛成都承担。本院二审期间，薛成都提交了平阳县建设工程竣工规划核实表、平阳县住房和城乡规划建设局文件、平阳县人民法院（2017）浙0326行初64号行政判决书、平阳县人民法院关于对平阳万达广场建设工程规划设计条件再予核实确认的司法建议函、平阳县建设工程竣工规划核实表，以证明涉案楼盘在竣工验收时绿地率不达标。万达投资公司认为上述证据不能证明薛成都的待证事实。本院认为，平阳县人民法院上述行政判决并未撤销平阳县住房和城乡规划建设局就本案诉争商品房所在楼盘竣工、绿化测量报告所作出的《浙江省建设工程规划核实确认书》，且该判决认定经法院发司法建议函，万达投资公司已经针对绿地率不足问题进行整改，平阳县住房和城乡规划建设局亦向法院复函确认经整改后绿地率已达到规划设计条件的要求，符合总平规划条件。因此，上述证据不能支持薛成都有关拒付购房款的主张。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院认定：涉案《商品房买卖合同》约定万达投资公司应于2015年8月31日前将符合以下条件的商品房交付给薛成都使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。2015年6月23日，万达投资公司通过邮政速递向薛成都寄送入伙通知书，通知其前往万达投资公司办理收房手续，并支付剩余购房款。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》及附件的约定，薛成都应于合同签订后办理银行按揭贷款，并应在合同签订后30日内将剩余购房款支付到万达投资公司银行账户，薛成都逾期付款超过30日，万达投资公司有权解除合同，薛成都应向万达投资公司支付购房款总额20%的违约金。合同签订后，薛成都仅支付首付款，此后既未向银行申请按揭贷款，也未向万达投资公司支付剩余购房款，故已构成违约，应当承担违约责任。一审法院支持万达投资公司解除合同及支付违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定。双方合同约定的房屋交付条件并未涉及绿地率的标准，且合同约定的薛成都应当支付购房款的时间点在2013年，而绿地率在2015年工程竣工后方可进行测量和确定。因此，薛成都以绿地率不符合规划要求而主张自己有权拒绝支付剩余购房款，理由不能成立。至于房屋的面积，万达投资公司在广告、宣传单中均已明确“所购房屋面积为预测面积，仅供参考，最终以政府相关部门实测面积为准”，合同附件中亦明确标注虚线部分以实际交付为准。因此，薛成都关于涉案商品房的面积不符合合同约定的主张，亦缺乏事实依据。其以此主张自己有权拒绝支付剩余购房款，理由不成立。综上所述，薛成都的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6072元，由薛成都负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一八年三月三十日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛