文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初1326号原告赵秋华。委托代理人朱菊华，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人沈秋萍，江苏天辩律师事务所实习律师。被告赵云良。原告赵秋华与被告赵云良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序进行审理。后由于工作原因，依法变更由审判员徐倩适用简易程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告赵秋华及其委托代理人朱菊华、沈秋萍到庭参加诉讼，被告赵云良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵秋华诉称：原、被告于2017年6月26日通过吴江新城房地产经纪有限公司的居间服务签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告拆迁所得的位于苏州市××区××室的房屋。原告己于合同签订当日向赵云良支付定金1万元，于2017年7月4日支付18万元，余款由申请人委托居间代理机构代其为购买该房屋至银行办理商业贷款。合同签订后，原告己向被告支付房款共计19万元。被告亦己将该房屋交付给原告，原告拿到房屋之后，亦己向幸福苑物业公司交纳了该房屋相关的物业费、水电、燃气费、闭路电视等相关费用。在原告按合同约定交纳房款之后，在合同履行过程中，因被告个人原因房屋被法院查封，导致原告无法办理该房屋的过户手续，现原告认为因被告的原因导致合同无法履行，侵害到原告的合法权益，故诉至贵院要求解除合同，并要求被告承担违约责任。请求：1、依法解除原告与被告于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即归还原告已付房款190000元，并承担违约金125000元，共计315000元；3、判令被告立即返还原告已付物业费、水电燃气费4160元、中介费2000元、赔偿款10000元，共计16160元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告赵云良未作答辩。经审理查明：2017年6月26日，被告赵云良（出卖方）与原告赵秋华（买受方）通过居间代理机构吴江新城房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同》（合同号：NO.0001415），约定原告向被告购买位于苏州市××区××室房屋一套，面积59.13㎡，约定成交价为625000元，原告于2017年6月26日交付被告定金1万元。原告现委托居间代理机构代其为购买该房屋至银行办理商业贷款，并于银行申请贷款当日支付评估费千分之三。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买方支付。买受方愿意向居间代理机构交纳佣金6400元，交付时间为签合同当天支付一半，托管当日支付一半。如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受方，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。违约方承担佣金费用，并于违约日起3天内支付。补充协议：1、买方承诺于2017年7月29日支付出卖方房屋差价18万元；2、双方协商一致在2017年8月1日之前办理送审、网签。2017年6月26日，原告支付了定金1万元，2017年7月4日支付购房款18万元。2017年6月26日，原告向居间代理机构支付中介费2000元。2017年7月10日，原告向苏州市吴江城市建设开发有限公司缴纳液化气、闭路电视费用3800元；2017年7月11日，原告向物业公司支付了2017年7月11日至2018年7月10日期间的物业费及垃圾清运费361元。2017年10月23日，原告赵秋华（乙方）与被告赵云良（甲方）签订《房屋买卖补充协议书》1份，约定乙方购买甲方拥有的坐落于苏州市××区××室房屋一套，面积59.13㎡，产权证第9066348号。上述房产价格为625000元，购房定金为19万元。合同签订后，双方不得违约，如违约，赔付标准以双方草签合同为准，合同编号0001415。其他约定：由于甲方的上述房产在办理过户手续中，被法院查封，甲方于2017年11月30日之前处理房产查封事宜。如果甲方解决，双方继续履行合同；如果甲方解决不了，无法处理，房产查封导致无法正常办理过户等手续。甲方于2017年11月30日之前退还乙方已支付的定金19万元并退还乙方已付的物业费、水电燃气费等所有费用共计4160元，退还乙方支付的中介费4000元，并赔偿乙方1万元作为补偿。甲方承担合同解约的中介费用。另查明，本院于2017年9月25日出具了（2017）苏0509执7678号执行裁定书，裁定查封被执行人赵云良与朱程辉按份共有的位于苏州市吴江区松陵镇联杨路2050号幸福苑1幢807号房地产，查封期限为2017年9月25日起至2020年9月24日止。涉案房产登记在被执行人赵云良与朱程辉名下，双方系按份共有，各享有50%的份额，且朱程辉的监护人为赵云良、朱荣英。涉案房屋于2017年8月30日办理权属登记。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、房款收据2份、房屋买卖补充协议书、收据3份及原告的陈述予以证实。本院认为：被告赵云良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃相关的诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。涉案房产系被告赵云良与朱程辉按份共有的房产，被告赵云良在房屋买卖合同缔约时对标的物没有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告赵秋华与被告赵云良签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》系当事人真实意思表示，依法成立并有效。因被告赵云良出卖房屋的行为系无权处分，且涉案房屋已被本院查封，故双方签订的房屋买卖合同已实际无法履行，对于原告赵秋华要求解除房屋买卖合同的主张，本院予以支持。原告赵秋华要求解除合同，应通知被告赵云良。原告赵秋华以起诉方式提出解除，本院以起诉状副本等相关材料送达被告赵云良之日作为原告要求解除合同的通知送达被告的时间，即《房屋买卖合同》于2018年2月8日解除。因涉案房屋买卖合同已解除，对于原告赵秋华已支付的19万元购房款，应由被告赵云良返还。关于原告赵秋华主张的其他损失，因造成合同解除的原因在于被告赵云良违约，致使涉案房屋所有权不能转移，而作为买受人的原告赵秋华对合同解除并无过错，故被告赵云良应承担赔偿原告赵秋华相应损失的责任。原告赵秋华主张的违约金125000元符合合同约定且在合理范围内，本院予以支持。关于原告主张的物业费、水电燃气费4160元，中介费2000元，因原告赵秋华已实际支付，故也应由被告赵云良赔偿。对于原告主张的赔偿款1万元，因双方在《房屋买卖补充协议书》已有约定，本院予以支持。以上款项共计331160元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵秋华与被告赵云良之间签订的《房屋买卖合同》（合同号：NO.0001415）于2018年2月8日解除。二、被告赵云良应给付原告赵秋华331160元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）案件受理费减半收取5025元，由被告赵云良负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告赵秋华，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费凭证提交我院。审判员  徐倩二〇一八年三月二十九日书记员  陈红