贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终810号上诉人（原审被告）：罗安碧。委托诉讼代理人：陈进林，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：王袁红，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：耿彩霞。委托诉讼代理人：杨秀贵，贵州道在律师事务所律师。上诉人罗安碧因与被上诉人耿彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗安碧的委托诉讼代理人陈进林、王袁红，被上诉人耿彩霞的委托诉讼代理人杨秀贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗安碧上诉请求：一、撤销原判；二、维持原判第一项；三、依法改判原判第二项、第三项、第四项；四、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人既承担双倍返还定金责任又承担违约金责任系事实认定错误，法律适用错误，依照合同法第一百一十六条规定，被上诉人只能选择双倍返还定金或者支付违约金，而不能同时选择；二、一审法院判令上诉人支付律师费1万元系认定错误，双方约定双倍返还定金责任中已包含律师费，上诉人不应再额外承担律师费用；三、无论适用定金罚则还是违约金条款，都不应过分高于因违约造成的实际损失，被上诉人的损失仅是利息损失，一审判决明显高于实际损失，违背法律规定及公平原则。耿彩霞辩称，一、上诉人在本案中存在两个违约行为，就两个违约行为双方分别约定了违约责任，一审同时判决违约金和定金并未违反法律规定，二、律师费，在双方合同中明确约定由违约方承担相应费用，故应由上诉人来承担；三、根据观山湖区实际的房屋上涨情况，房屋价格涨幅已经超过50%，上诉人给被上诉人造成的实际损失已达将近40万元，一审判决支持被上诉人的金额并未明显高于被上诉人的实际损失。耿彩霞向一审法院起诉请求：1、被告双倍返还原告购房定金10万元；2、被告支付原告违约金8.8万元；3、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；4、案件受理费及律师费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于贵阳市××路××号贵阳世纪城A组团14号楼2单元15层2号房屋登记所有权人为被告罗安碧，登记时间为2009年9月4日。2017年3月25日，原告（买方）与被告（卖方）基于买卖上述房屋签订一份《房屋买卖合同》，合同第二条第2款约定“该房产处于抵押状态，卖方同意将所欠银行贷款全部付清，解除与银行的抵押关系，保证对该房产享有完全的处分权”；第三条约定“该房产转让成交价为人民币捌拾捌万元整（小写：￥880000元）”；第四条第（一）款约定“卖方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金人民币伍万元整（小写：￥50000元）”；第七条第3款约定“卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后的二个工作日内返还买方定金并赔偿壹倍定金的金额给买方（赔偿范围可包括：律师费、差旅费、交通费等）”；第十条第1款约定“买卖双方因本合同发生纠纷……由买卖双方先各自承担本方的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）”。上述《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付定金5万元。因被告未能将上述房屋注销抵押登记，导致房屋一直未能如约办理过户登记到原告名下，双方因此又于2017年6月3日签订一份《房屋买卖合同补充协议》，该协议第三条约定“卖方须在2017年6月23日前办理完银行还款及抵押注销手续，如果卖方没有按时办理完上述手续造成该房屋仍然不能过户，则视为卖方违约，须赔付给买方该房屋成交价的10%（不含之前违约金）”。另查明，原告在本案诉讼过程中聘请了律师，因此支付了1万元律师费。审理中，原、被告一致同意解除上述《房屋买卖合同》。一审法院认为，被告系贵阳市××路××号贵阳世纪城A组团14号楼2单元15层2号房屋的所有权人，其有权对该房屋进行处分，其与原告基于买卖上述房屋于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。因该房屋处于银行抵押状态，无法办理所有权变更登记手续，现双方均一致愿意解除该合同，从其自愿且不违反法律规定，予以准许。对于原告主张的返还双倍定金10万元。因导致上述合同不能继续履行的过错责任在被告，即被告构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》明确约定原告支付定金5万元，且原告已实际支付，现原告主张被告双倍返还定金10万元，符合法律规定，予以支持。对于原告主张的违约金8.8万元。因该违约金是在被告未能如期履行上述《房屋买卖合同》之后又签订的补充协议所约定的，并明确注明“不含之前违约金”，同时，该约定是在原告同意被告延期办理银行还款及注销手续的前提下重新约定的，故《房屋买卖合同补充协议》中约定的违约金与之前《房屋买卖合同》中约定的定金不适用“定金与违约金二选一”的法则，而应当分别适用。综上，原告向被告主张双倍返还定金10万元后仍然有权按照约定即房价的10%主张违约金8.8万元。对于原告主张的律师代理费1万元，有原告提供的发票为证，且属于合理范畴，故对该费用的真实性予以认可。因《房屋买卖合同》第十条明确约定“因诉讼产生的律师费由违约方承担”，故该1万元律师费应当由被告承担。被告辩称《房屋买卖合同》第七条约定律师费属于赔偿的一倍定金范畴，该条款系对一方违约后定金处置的约定，该条款载明的“赔偿范围可包括：律师费、差旅费、交通费等”内容并未明确说明违约方赔偿的一倍定金包含律师费，结合合同第十条对律师费的承担有明确约定的情形，法院认为律师费不属于一倍定金的赔偿范畴，故对被告的该抗辩不予采信，即原告因诉讼产生的1万元律师费应当由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决：一、解除原告耿彩霞与被告罗安碧于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告罗安碧于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告耿彩霞定金10万元；三、被告罗安碧于本判决生效之日起十日内一次性支付原告耿彩霞违约金8.8万元；四、被告罗安碧于本判决生效之日起十日内一次性支付原告耿彩霞律师费1万元。案件受理费4260元，减半收取2130元，保全费1520元，共计3650元，由被告罗安碧负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人未提交新证据。另查明，双方签订的《房屋买卖合同》补充条款第③条约定：“卖方保证在2017年5月1日前还清银行贷款，并解除产权处的抵押备案，如卖方在2017年5月1日至后，房子还处于抵押状态而不能过户的，即视为卖方违约。”其余二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人罗安碧与被上诉人耿彩霞签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点有二：一是被上诉人耿彩霞诉请的双倍返还定金与支付违约金是否应同时支持；二是上诉人罗安碧是否应另行承担律师费1万元。对于焦点一，本院认为，虽然被上诉人在本案中同时主张被上诉人双倍返还定金和支付违约金，但定金条款与违约金条款是对上诉人所负有的履行义务分前后两次作出的不同约定：首先，《房屋买卖合同》约定，上诉人须在2017年5月1日前归还涉案房屋的银行贷款以及完成抵押注销手续。上诉人未履行，应按该合同约定双倍返还定金。其次，在上诉人已经构成违约的情况下，双方另行签订《房屋买卖合同补充协议》，重新约定上诉人须在2017年6月23日前归还银行贷款及抵押注销手续，同时明确注明“不含之前的违约金”。对此，上诉人仍然未履行，亦应承担违约责任，故本案并非对同一违约行为既适用定金罚则又适用违约金条款，一审判决未适用“定金与违约金二选一”法则，判决上诉人双倍返还定金10万元并支付违约金8.8万元并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人提出一审判决明显高于被上诉人的实际损失，违背法律规定及公平原则的主张，本案系上诉人恶意违约，导致双方签订的合同不能继续履行，被上诉人的合同目的已不能实现，一审判决上诉人承担的违约金数额总和并未高于因其违约给被上诉人造成的损失，从维护合同诚信和保护守约方的合法权益考虑，该主张不能成立，本院不予采信。对于焦点二，《房屋买卖合同》第十条明确约定“因诉讼产生的律师费由违约方承担”，这是对律师费承担主体的约定。而该合同第七条第3款明确载明“赔偿范围可包括：律师费、差旅费、交通费等”，明显已将律师费纳入一倍定金的赔偿范围，故上诉人提出其不应再另行承担律师费1万元的主张，本院予以采信。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人罗安碧的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5261号民事判决书第四项；二、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5261号民事判决书第一项、第二项、第三项；三、驳回耿彩霞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4260元，由罗安碧负担4047元，由耿彩霞负担213元。本判决为终审判决。审 判 长 唐有临审 判 员 刘 妍审 判 员 龙 珑二〇一八年三月二十日法官助理 石 敏书 记 员 杨胜糌