江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终11319号上诉人(原审原告)：刘晓娟。被上诉人(原审被告)：凌志雄。被上诉人(原审被告)：邱京京。上诉人刘晓娟因与被上诉人凌志雄、邱京京房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘晓娟上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认为本案应适用2016年8月11日苏州市政府出台的实施意见进行调整是错误的。本案房屋买卖合同签订的日期是2016年10月3日，而苏州市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见是2016年10月4日正式实施，且明确政策执行时间、购买新建商品房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准，刘晓娟与凌志雄、邱京京签订的合同中约定网签日期为11月30日前，网签日期在调控意见实施之后，故应该适用调控意见进行调整。2、一审法院认定被上诉人的损失与上诉人的违约行为存在因果关系且损失数额明显高于定金数额是错误的。被上诉人凌志雄、邱京京辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告刘晓娟向一审法院起诉请求：1.请求依法判决依法解除原审原、被告双方于2016年10月3日签订的编号为0000015的《房屋买卖协议》；2.请求依法判决原审被告返还定金10万元整；3.本案诉讼费由原审被告方承担。一审法院认定事实：本案讼争的苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园1幢104室房屋产权2015年7月2日登记于原审被告邱京京名下。原审原告刘晓娟户籍所在地为江苏省如皋市，2014年6月6日取得苏州工业园区琉璃街166号海悦花园三区1幢1305室房屋单独所有权。同年7月29日，原审原告与案外人韩亮登记结婚。2016年3月10日，韩亮与中海海纳（苏州）房地产有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，购买苏州吴中经济开发区郭巷街道双湾锦园6幢206室房屋，并分别于2016年3月11日、4月14日支付房屋预付款385131元、70000元，并办理房屋按揭贷款手续。2016年10月3日，原审被告凌志雄、邱京京（甲方、售房人）、原审原告刘晓娟（乙方、购房人）、苏州隆易居不动产经纪有限公司（以下简称隆易居公司）（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方以260万元价格将诉争房屋出售给乙方，税费由乙方承担。乙方于合同签订当日交付定金10万元，甲、乙双方于2016年11月30日前办理网签资金托管手续。甲乙双方协商于2016年10月10日前乙方追加定金若干。甲乙双方协商网签过户当日甲方返还乙方20万元作为资金托管。甲乙双方须在10月30日前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。甲方承诺于2016年12月31日前腾空房屋并将钥匙交付乙方。甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同等，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同还就其他事项作了约定。当天，原审原告刘晓娟向原审被告凌志雄转账支付10万元，凌志雄向刘晓娟出具《收条》，言明收到刘晓娟购房定金10万元。同日，苏州市人民政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称《调控意见》），规定：暂停对已拥有一套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。《调控意见》自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。2016年10月10日，原审原告刘晓娟向原审被告凌志雄、邱京京发送《解除住宅房买卖合同通知书》，称由于2016年10月4日购房新政，其属于限购状态，没有资格购买案涉房屋，根据《房屋买卖合同》免责条款，如因政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行，三方互不承担违约责任，故其正式申请解除《房屋买卖合同》，请隆易居公司协调原审被告凌志雄、邱京京尽快退还其支付的10万元定金。2016年10月20日，原审原告刘晓娟又委托北京观韬（苏州）律师事务所向原审被告凌志雄、邱京京发送《律师函》，要求两原审被告于收函后三日内退还原审原告定金10万元，否则原审原告将通过诉讼途径维护自身合法权益。另查明，2016年9月30日，原审原告刘晓娟及其配偶韩亮与案外人胡建锋、赵春英（胡建锋代）签订《房屋买卖合同》，约定刘晓娟及韩亮将前述苏州工业园区海悦花园三区1幢1305室房屋出售给胡建锋、赵春英。后双方于2016年10月9日签订《解除购房合同协议》，表明受房地产调控新政的影响，经双方友好协商一致同意解除《房屋买卖合同》，出卖方退还所收的全部款项给买受方，双方互不追责。2016年11月15日，一审法院受理陆惠芬诉凌志雄、邱京京房屋买卖合同纠纷一案。陆惠芬诉称：2016年10月1日，其与凌志雄、邱京京签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定其将位于苏州工业园区玲珑湾花园35幢309室房产出售给凌志雄、邱京京。合同签订后，凌志雄、邱京京仅按约支付了定金，并未按约履行支付购房款义务，因而起诉，诉讼请求为：1.解除《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.凌志雄、邱京京支付违约金44.2万元；3.凌志雄、邱京京支付中介费8840元；4.案件受理费凌志雄、邱京京承担。凌志雄、邱京京辩称：违约金过高，要求调低；同意解除合同；关于中介费，中介与其已达成一致，微信中也同意全部退还陆惠芬，故不同意支付中介费。审理中双方达成调解协议：“原审被告凌志雄、邱京京支付原审原告陆惠芬违约金12万元，扣除已支付的10万元定金后，还应支付原审原告2万元，于2017年2月28日前付清。二、原审原告陆惠芬放弃其他诉讼请求，上述款项付清后，双方就本案再无其他纠葛。三、案件受理费减半收取4031元，由原审原告陆惠芬负担。”据此，一审法院2017年2月28日出具（2016）苏0591民初10272号民事调解书，确认上述协议效力。再查明，2016年12月1日，一审法院另受理凌志雄、邱京京诉刘晓娟房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）苏0591民初10958号。凌志雄、邱京京审理中确认的诉请为：刘晓娟赔偿违约金30万元。并确认因本案中已经抗辩主张不予返还刘晓娟定金10万元，故该案实际主张刘晓娟另行赔偿违约金20万元。该案审理中，凌志雄、邱京京除了提交上述（2016）苏0591民初10272号民事调解书以反映其因刘晓娟违约造成其应付陆惠芬违约金12万元所受的损失外，另提交二手房交易价格信息网页打印件，以证明与涉案房屋相同位置、类似户型房屋的目前市场交易价格为240余万元，诉争房屋交易价格降低，并表示诉争房屋市值由法院酌定，不申请鉴定。刘晓娟认为，该证据不能证明凌志雄、邱京京损失的存在。上述事实，有户籍证明、房地产证、结婚证、苏州市商品房买卖合同、发票、贷款合同、实施意见、房屋买卖合同、转账凭证、收条、调控意见、解除住宅房买卖合同通知书、律师函、解除购房合同协议、二手房交易价格信息、（2016）苏0591民初10272号案件材料、（2016）苏0591民初10958号案件材料等及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。签订房屋买卖合同时，原审原告及配偶名下已有一套经登记产权的房屋，另有一套已购房屋已在合同履行过程中，且原审原告及配偶亦于此前签订合同将经登记产权的房屋售予他人，并欲以此前提履行本案房屋买卖合同，按原政策规定，本案房屋买卖合同的履行不存在政策障碍。虽然本案房屋买卖合同签订当天，本市政府发布并于次日实施的《调控意见》规定暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，但因原审原、被告已于2016年10月4日前签订房屋买卖合同，且原审原告亦于2016年10月4日前支付原审被告10万元房款（定金），故按房管部门实际实施意见，本案交易并不受《调控意见》所限。房屋买卖合同当时是可以继续履行的，现未有证据显示原审原告曾配合原审被告前往房管部门核实政策实施细则、确认是否被限购，其就合同继续履行未做任何实质努力，仅凭个人判断单方即认为其无法继续履行合同，应属拒绝履约之违约行为。因诉讼中双方对解除合同意见一致，一审法院确认原审原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议已解除。法律规定当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。原审原告诉请返还定金，亦即要求恢复原状，赔偿损失。原审被告不予返还定金的抗辩，亦即要求以此抵偿其损失的请求。如前所述，由于讼争合同不能履行的责任系原审原告的违约行为，原审被告在此过程中发生相应损失与原审原告的违约行为存在因果关系，损失金额也明显高于定金数额，且原审被告现已另案诉请违约金，故原审原告的诉请缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认刘晓娟与凌志雄、邱京京20**年10月3日签订的关于苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园1幢104室房屋的买卖合同自本判决生效之日起即行解除。二、驳回刘晓娟请求判令凌志雄、邱京京返还定金10万元的诉讼请求。案件受理费2300元，由刘晓娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方于2016年10月4日前签订房屋买卖合同，且刘晓娟亦于2016年10月4日前支付被上诉人10万元房款（定金），故按房管部门实际实施意见，本案交易并不受《调控意见》调整，房屋买卖合同当时是可以继续履行的，现未有证据显示上诉人曾配合被上诉人前往房管部门核实政策实施细则，确认其是否被限购，其就合同继续履行未做任何积极努力，仅凭个人判断单方认为其无法继续履行合同，应属违约行为。由于讼争合同不能履行的责任系上诉人的违约行为，被上诉人在此过程中发生相应损失与上诉人的违约行为存在因果关系，损失金额也明显高于定金数额，且被上诉人现已另案诉请违约金，并得到法院支持，故上诉人要求返还定金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘晓娟负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一八年三月十二日书记员  陈闵悦