江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初5370号原告：金海，男，1975年4月16日生，汉族，住淮安市淮安区。原告：张丽，女，1975年9月3日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：金海（系原告张丽丈夫），男，1975年4月16日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐嘉卉，该公司法务专员。委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。原告金海、张丽与被告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金海即原告张丽的委托诉讼代理人，被告金地公司的委托诉讼代理人徐嘉卉、翁树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海、张丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年7月及8月的房租各3892.48元，合计7784.96元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月12日，原告购买位于淮安市淮安区翔宇南道588号第2幢一层1107号商铺。同日，原告与被告又签订租赁期限为三年的《商铺委托租赁及经营管理合同》一份，期间为2014年6月30日至2017年6月30日，约定被告金地公司以商铺总价款三年共计24%（每年8%）给予固定租金回报，且在支付购房款时一次性抵扣。被告金地公司在合同到期后，继续出租商铺给他人，并收取租金，原告认为原合同的内容和租金继续有效，但被告金地公司应当按月支付原告租金3892.48元。被告金地公司辩称，被告金地公司与原告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》合法有效。该合同约定：金地商业广场交付之日起前3年，乙方以商铺总价款为标准，每年按8%比例给付甲方固定租金回报。从第四年起，由被告金地公司统一招商，采取“九一分成”比例支付原告租金。为了确保原告的租金收益，被告金地公司于2015年11月26日将包括原告在内的商铺合计55间租赁给案外人张春明经营“硕宝欢乐世界”，租期为4年。自2017年11月1日起租金标准为每月每平方18元，逐年每月每平方增加3元。现“硕宝欢乐世界”已缴纳了2017年7月1日至9月31日的租金102600元。“硕宝欢乐世界”租赁的1900㎡中涵盖了55户业主的商铺，因为商铺不同区位、不同时间的购买单价不同，仅以购房面积分摊计算租金不合理。原告的投资额占55户业主合计商铺的1.24%，故原告商铺季度租金为1276元，扣除被告金地公司10%的招商服务费后，原告实际季度租金为1149元。从2017年7月1日起被告金地公司按照实际租金的90%（每月383元）支付原告租金符合合同约定，原告主张被告金地公司按月支付3892.48元租金没有依据，不符合合同约定。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月12日，原告（甲方、委托方）与被告金地公司（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：一、商铺房屋标的：原告将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号第2幢1层1107号，面积29.29㎡商铺委托被告金地公司自营或对外租赁经营。二、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺及经营合同约定。三、委托经营事项：乙方有权聘请境内外百货业专家和专业零售经营管理公司合作经营管理或自行成立商业管理公司进行管理；乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在保证甲方约定利益的前提下，乙方有权独立处理一切与该商铺租赁、经营管理有关的所有事务；在合同约定的期限内，甲方同意委托乙方作为商铺的运营管理方，由乙方包括对甲方商铺在内的金地广场所作的统一形象、统一规划和统一管理要求，并承诺遵守《金地商业广场业主公约》及其附件和乙方制定的商铺的装修、维修、安装、支撑、通行、管线铺设、商业推介、广告等管理制度；因经营管理需要，乙方无须甲方同意有权对商铺进行重新分割、增减、改造、间隔、拆除隔离墙、与相邻物业贯通、重新分隔或其它施工行为布局，但不得影响商铺的房屋安全；本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。四、委托经营期限：委托租赁、经营期限为长期。在本合同期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此无异议。五、委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年，乙方以商铺总价款为标准每年按8%的比例给予甲方固定租金回报。该款三年总计为24%已在甲方支付总房款时一次性抵扣。第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。合同还就委托经营期间，商铺的所需正常维修费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费及相关政府行政收费均由承租人负担。甲方承担商铺的财产保险及商铺内设施维护保养责任。…。双方还就权利义务、合同的变更和解除、违约责任、争议的解决等内容进行约定。另查明，2014年12月29日，淮安市淮安区房屋登记管理中心将位于淮安区翔宇南道588号金地商业广场2号楼1107室建筑面积29.29㎡向房屋所有权人金海、张丽核发淮房权证淮城字第××房屋所有权证书。还查明，2015年11月26日，甲方（出租方）金地公司与乙方（承租方）张春明签订《淮安金地广场租赁合同》一份，约定：甲方是位于淮安市淮安区金地商业广场内包括1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的管理使用单位，同意将其室内一栋一层（A066至A077、A099至A102、A104至A107、A108-1、A109-1、A112至A116、A112-1、A113-1、A114-1）号商铺，面积为1900平方米，出租给乙方作经营使用。租期自2015年11月28日至2020年11月25日止。租金标准及支付方式：第一年租金单价按15元/平方米/月计算，第二年租金单价按18元/平方米/月计算，第三年租金单价按21元/平方米/月计算，第四年租金单价按24元/平方米/月计算，第五年租金单价按27元/平方米/月计算，其中免租金期限10个月，即2015年11月28日至2016年1月27日、2016年2月28日至2016年4月27日、2016年5月28日至2016年7月27日、2016年8月28日至2016年10月27日、2016年11月28日至2017年1月28日。合同签订日，乙方向甲方支付履约保证金20000元，合同终止后30日内，甲方无息退还给乙方。双方还就租赁物的交付标准、权利和义务、保险、违约责任、续租、租赁物返还等内容进行约定。协议签订后，被告金地公司与张春明均按合同约定履行权利、义务。现张春明已支付被告金地公司2017年7月1日至9月31日的租金102600元。再查明，张春明租赁被告金地公司的商铺合计55户，该55户的实际支付购房款合计35670018元，原告实际支付的购房款为443743元，占全部购房款的1.24%。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同》复印件、房产证复印件、购房发票复印件，被告金地公司《淮安金地广场租赁合同》复印件、《商铺委托租赁及经营管理合同》及房产证复印件55份等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告与被告金地公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，原告将其所有的房屋委托给被告对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。但从该协议的第五条第二项来看，即“第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。”的约定向原告支付租金，又具有房屋租赁和委托出租经营的双重意思表示。故原、被告订立的合同应予以认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告金地公司根据合同的约定，在接受原告的委托事项后，有权将原告的商铺对外统一出租。被告金地公司与张春明签订的租赁合同，对原、被告及张春明均具有约束力。原告主张被告金地公司按购房全款标准计算2017年7月及8月的租金合计7784.96元（443743元÷76×100×8%÷12个月×2个月）。被告金地公司辩称，原告的商铺金额占全部55户业主商铺的投资比例的1.24%，故原告商铺季度租金为1276元，扣除被告金地公司10%的招商服务费后，原告实际季度租金为1149元。从2017年7月1日起被告金地公司按照实际租金的90%即每月383元支付原告租金符合合同约定，原告主张被告金地公司按月支付3892.48元租金每月没有依据，不符合合同约定。原、被告的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》中约定，“自第4年起，被告金地公司根据淮安市淮安区当地市场情况，由金地商业管理公司统一招商，方式一：采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费。”本院认为，原、被告约定自第四年起由被告金地公司根据市场情况统一招商，并按“九一分成”比例支付给原告租金，而非约定按原告全额购房款的金额计算租金，故原告主张按全款购房款金额的标准计算租金，无事实及法律依据，本院不予采信。被告金地公司主张按原告购房款金额占全部55户商铺总价购房款金额的比例计算租金。依据公平合理及“投资多、收益多”的基本原则，结合原告商铺所在的位置、面积、购买金额等相关因素，本院认为，被告金地公司按投资比例计算原告租金较为适宜。因张春明已经向被告金地公司交付了2017年7月1日至9月31日的租金102600元的事实，故被告金地公司理应支付原告2017年7月、8月的租金合计763.34元[（102600元×1.24%÷3×2）×90%]。因被告金地公司认可每月给付原告租金383元，即原告2017年7月、8月的租金合计为766元，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张被告金地公司给付租金超过的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决如下：一、被告淮安金地广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告金海、张丽2017年7月及8月的租金合计766元；二、驳回原告金海、张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告金海、张丽负担25元，被告淮安金地广场商业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 扬人民陪审员  马红香人民陪审员  叶 波二〇一八年三月一日书 记 员  任 蕾附:裁判所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。