江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终546号上诉人（原审被告）：南京东庆房地产开发有限公司，住所地南京市六合区程��街道茶兴北街28号。法定代表人：冯志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：朱教立，男，1978年10月20日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：许巧艳，女，1978年10月12日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人南京东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆公司）因与被上诉人朱教立、许巧艳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。东庆公司上诉请求:1、依法撤销原判决，改判驳回被上诉人朱教立、许巧艳诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误、判决缺乏证��支持。1、根据上诉人与被上诉人签订的《墨林雅苑商品房预售合同》第十五条第四款的约定，办理房屋权证是买卖合同双方的义务，上诉人具备出具房屋所有权登记材料的条件后被上诉人不及时至上诉人处领取致迟延办理相关登记手续，系被上诉人自身原因造成的，与上诉人无关。一审法院认定上诉人未能主动向被上诉人出具购房发票构成违约，系扩大解释了上诉人的义务，给上诉人增加了不合理的负担。2、根据双方签订的合同第十五条第六款，经催告后仍未办理的,过错方才承担迟延办理手续的违约金，现被上诉人没有提交证据证明其已催告，合同约定的违约金支付前提未成就。一审法院自行认定交房90日后的次日(2012年9月29日）为被上诉人催告上诉人办理房屋所有权转移登记手续之日，被上诉人领取房屋所有权证90曰后的次日(2014年6月3日）为被上诉人催告上诉人办理国有土地使用权变更登记手续之日，由此计算上诉人所要承担的违约金，严重损害了上诉人的合法权益。3、即使认定上诉人违约应承担违约金，一审法院以被上诉人领取购房发票之日(2014年2月15日）作为违约金计算时间节点显著有误。上诉人在被上诉人缴纳首付款后开具相应金额的预售款发票符合税法的相关规定；而在办证材料齐全后，通知领取办证材料时告知被上诉人带原预售款发票换取正式发票完全不影响被上诉人办理权证，故上诉人在通知后理应不承担违约责任。上诉人售楼处工作人员已电话通知所有业主，且物业也张贴告示通知业主领取办证材料，该事实已从被上诉人自认及上诉人提供的《墨林雅苑营业房购房发票（发票联与办证联）领取表》得以证实，且墨林雅苑营业房业主2013年5月29日已经领取了相应的材料，足以证明上诉人己经履行了告知义务，而被上诉人因自身原因怠于领取办证材料导致的迟延日期也不应计算在违约期间内。根据行业惯例和常识，不可能分几批次让业主领取发票，故应当以小区第一个领取发票的业主的时间为准。被上诉人怠于领取发票，并非上诉人没有通知对方来领取。对于被上诉人怠于行使权利期间的违约金，上诉人不应承担责任。上诉人如需承担违约责任，也仅应承担2012年12月29日至2013年5月29日期间的逾期办理房屋所有权登记违约金，并在一审判决的逾期办理国有土地使用权变更登记的违约金的基础上扣减90日的违约金。综上，原审法院判决事实不清，证据不足，其判决损害了上诉人的合法权益，现诉诸贵院请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。朱教立、许巧艳辩称，其在房屋交付之后立即同小区住户一起催告上诉人，之后还至少催告三次。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱教立、许巧艳一审诉讼请求：东庆公司支付朱教立、许巧艳违约金30000元。一审法院认定事实：（一）2011年3月11日，朱教立、许巧艳（乙方）与东庆公司（甲方）签订墨林雅苑商品房预售合同（两份），约定由朱教立、许巧艳购买东庆公司开发的六合区程桥街道编钟东路384-9号房屋，现公安门牌为六合区程桥街道编钟东路9-16号，该合同第十五条约定“……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中心。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办���该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金……”。2012年6月30日，东庆公司向朱教立、许巧艳交付上述房屋。2014年2月18日，朱教立、许巧艳从东庆公司处领取了销售不动产统一发票，发票联载明款项性质为购房款。一审庭审中，朱教立、许巧艳自认，东庆公司于2014年2月15日通知其领取购房发票。2014年3月4日，朱教立、许巧艳办理了房屋所有权登记手续。2016年1月20日，朱教立、许巧艳领取了土地分割转让证，并于同月21日办理了国有土地使用权变更登记手续。朱教立、许巧艳认为东庆公司未按照墨林雅苑商品房预售合同的约定，履行配合办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务，存在违约行为，���向法院提起诉讼，要求：1、东庆公司支付违约金30000元；2、东庆公司承担本案诉讼费。（二）朱教立、许巧艳购买六合区程桥街道编钟东路384-9号房屋时，在中国银行股份有限公司南京六合支行办理了商业贷款17万元，该银行于房屋交付前进行了放款。一审法院认为，朱教立、许巧艳与东庆公司于2011年3月11日签订墨林雅苑商品房预售合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。（一）关于东庆公司迟延开具购房款发票的行为是否构成违约的问题。一审法院认为，开发商向购房者开具购房发票系其法定义务，无论购房发票是否为办理房屋所有权登记的必需材料，开发商应当在收取购房款后，及时向购房者��具可用于办理房屋所有权登记的购房发票。本案中，东庆公司系主要从事房地产开发经营的企业，其理应知晓房屋所有权证及国有土地使用证办理流程，但在朱教立、许巧艳已经全额支付购房款，且在双方已经于2012年6月30日办理房屋交付手续的情况下，未能主动向朱教立、许巧艳出具购房发票及土地分割转让证，导致朱教立、许巧艳长期未能办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。（二）东庆公司应承担的违约责任及违约金问题。本案中，朱教立、许巧艳表示曾多次要求东庆公司提供办理所有权登记及土地变更登记的相关材料，虽未提供书面证据予以证明，但结合同小区其他业主的陈述及业主在和开发商交涉过程中难以留存证据的客观情况，一审法院对朱教立、许巧艳陈述曾多次催促东庆公司的事实予以确认。一审法院酌情认定交房90日后的次日（2012年9月29日）即为朱教立、许巧艳催告东庆公司办理房屋所有权转移登记手续之日，朱教立、许巧艳领取房屋所有权证90日后的次日（2014年6月3日）即为朱教立、许巧艳催告东庆公司办理国有土地使用权变更登记手续之日。根据合同约定，违约金自催告日后90日起算，每延迟一天支付违约金20元，迟延办理房屋所有权转移登记手续的违约金自2012年12月29日起计算至朱教立、许巧艳自认东庆公司通知其领取购房发票之日（2014年2月15日），延迟办理国有土地使用权变更登记的违约金自2014年9月1日起计算至同小区业主最先领取土地分割转让证之日（2016年1月19日），东庆公司应承担违约金的天数为919天，违约金合计18380元。东庆公司辩称其已于2013年6至7月间委托物业公司通知业主领取办理房产证的相关资料，因朱教立、许巧艳怠于���使权利，未及时领取相应材料，导致未能及时办理房产证，但其未提供证据予以证明，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。且朱教立、许巧艳于2014年2月18日从东庆公司处领取了销售不动产统一发票后，于同年3月4日即办理了房屋所有权登记手续，不存在明显拖延，故对于东庆公司辩称朱教立、许巧艳怠于办理房产证，不符合合同约定的延迟办理国有土地使用证违约金的赔付条件的抗辩理由，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、东庆公司于本判决生效之日起十日内给付朱教立、许巧艳违约金18380元；二、驳回朱教立、许巧艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，由朱教立、许巧艳负担100元，东庆公司负担175元。本院二审期间，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《墨林雅苑营业房购房发票（发票联与办证联）领取表》和发票各一份，证明小区最早领取发票的业主为2013年5月29日，而非被上诉人陈述的2014年。被上诉人对于该证据的真实性没有异议，但认为上诉人系分批次通知领取发票，其接到上诉人通知后，很快就去领取了发票并办证。对于该证据的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合案件情况予以认定。本院认为，双方当事人之间于2011年3月11日签订的墨林雅苑商品房预售合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上诉人上诉称其迟延开具购房款发票的行为不构成违约，对此本院认为，开发商及时向购房者开具购房发票系其法定义务，且上诉人作为房地产开发商，理应知晓房屋所有权证及国有土地使用证办理流程；上诉人虽在上诉时称其早已具备出具房屋所有权登记材料的条件，但在被上诉人已支付全款、房屋也已交付的情况下，上诉人未能向其主动出具购房发票及土地分割转让证，导致被上诉人长期未能办理房屋所有权登记手续和国有土地变更登记手续，一审认定其构成违约并承担相应的违约责任，并无不当。上诉人上诉主张其仅应承担2012年12月29日至2013年5月29日期间的逾期办理房屋所有权登记违约金。对此本院认为，一审法院结合当事人陈述及涉案小区情况，以交房90日后的次日(2012年9月29日）为被上诉人催告上诉人办理房屋���有权转移登记手续之日，并无不当。上诉人认为根据《墨林雅苑商品房预售合同》第十五条第六款的约定，逾期办理房屋所有权证的违约金应自对方催告后90日（即2012年12月29日）起进行计算；对此本院认为，该合同第十五条第六款约定：“因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天20元计算，支付违约金。”该条款并未明确约定催告后90日内的违约金不予计算，故一审法院以2012年9月29日起计算逾期办理房屋产权证违约金，亦无不当。上诉人还认为涉案小区业主最早领取发票的时间为2013年5月29日，故上诉人应当承担的逾期违约金的截止点也应为该日；但其提供的《墨林雅苑营业房购房发票（发票联与办证联）领取表》和发票仅能证明案外人田雷雨领取发票的时间为2013年5月29日���上诉人并未能提供证据证明其于该日前通知被上诉人前来领取发票，故其这一理由不能成立。据此，一审法院认定的逾期办理房屋所有权登记违约金计算期间并无不当。上诉人还上诉称应从一审法院判决的逾期办理土地证的违约金中扣减催告后90日的违约金，本院认为，双方签订的合同并未明确约定催告后90日内的违约金不予计算，故对于上诉人这一上诉请求，本院不予支持。综上，东庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由南京东庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 殷 源 源审判员 ��龚震审判员 李 任 飞二〇一八年三月八日书记员 戴  苗