广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初3891号原告：谭旭宁，男，1977年3月10日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：甄灼桓，男，是广东潭江律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺国帅，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄素娴，女，是广东风采新纪元律师事务所实习律师。原告谭旭宁与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，并于2018年1月30日公开开庭审理了本案。原告谭旭宁及其委托诉讼代理人甄灼桓、被告富琳房产公司的委托诉讼代理人贺国帅、黄素娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭旭宁向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交付房屋违约金124623.30元（第一段以房屋价款432066元为基数，从2016年8月1日计算至2017年1月31日（共180天），按已交付房价款每日万分之三，即每日129.62元计算，合计得23331.60元；第二段以房屋价款432066元为基数，从2017年2月1日计算至2018年1月30日（共330天），按已交付房价款每日万分之五，即每日216.03元计算，合共71289.90元；第三段从2015年7月8日计算至2016年7月31日，按补充协议约定由被告支付30000元给原告，但被告没有支付）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年5月22日，原告因购买房屋向被告汇付定金50000元。2014年12月3日，原、被告签订《裕邦新外滩认购书》，约定原告向被告购买迳头兴南大道东路××号××幢××座1203房，房价432066元，被告已收定金50000元及首期楼款82066元，余款300000元以银行按揭支付。2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》。2014年12月31日，原告又与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款期限从2014年12月31日起至2034年12月31日止。合同签订后，银行已将全部购房款支付给被告，原告也按合同约定每月向银行支付按揭房款。被告因逾期交房，原、被告经协商又于2016年2月5日签订《补充协议》，约定被告补偿原告30000元后将交房时间延期到2016年7月31日。然而约定的交房期限已过，被告至今仍无法交付房屋，已给原告造成了不应有的损失。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，答辩人与被答辩人于2014年12月25日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩××幢××座1203房（以下简称涉案房屋），房屋总价款432066元，答辩人应于2015年12月30日交付房屋。合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付房屋的，需自逾期之日起至房屋实际交付之日止，按日向被答辩人支付已交付的房价款万分之五的违约金，即每月违约金6480.99元。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金远远无法达到答辩人主张的每月6480.99元，因此双方约定的违约金标准明显高于被答辩人的实际损失。根据公平原则，答辩人恳请法院对上述约定的违约金计算方式予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之四（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××2号）土地的使用权人为富琳房产公司，土地使用面积为9834.43平方米。富琳房产公司于2014年开始在该土地上开发建设商品房，2014年12月3日取得开发项目名称为“裕邦新外滩4幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014173号），许可证期限为2014年12月3日至2017年12月3日。2014年12月25日，富琳房产公司和谭旭宁签订合同编号为0110641的《广东省商品房买卖合同》一份，约定谭旭宁向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩××幢××座1203房（以下简称涉案商品房），建筑面积为94.78平方米，房屋总价款为432066元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2015年7月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，谭旭宁通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款432066元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能按合同约定的期限于2015年7月7日前将符合交付标准的商品房交付给谭旭宁使用。2016年2月5日，谭旭宁作为乙方、富琳房产公司作为甲方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（4幢）》。该补充协议约定：1、双方同意将涉案商品房的交付时间由2015年12月30日延期到2016年7月31日，乙方愿意选择补偿方案一作为其延期交付的补偿；2、补偿方案一：（1）购买车位补偿（抵扣30000元）：乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位（1、2幢以及4幢附近局部车位）开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿。（2）老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅产品的可获得返利。同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。3、乙方接受甲方的补偿方案，并同意不再追诉2015年12月30日至2016年7月31日之间的违约责任，如甲方未能在2016年7月31日将房屋交付给乙方，则乙方有权追诉2016年7月31日之后的违约责任。4、乙方接受甲方的补偿方案，并同意选择补偿方案一作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。5、为了表达甲方的诚意，甲方将会提前发放5000元现金作为补偿，若乙方实现老带新返利则需要从老带新返利中扣除5000元，若乙方没有实现老带新返利，则不需要从老带新返利中扣除5000元。6、该协议系甲、乙双方签订的合同编号为0110641的《商品房买卖合同》的补充协议，自双方签字后生效。签订协议后，富琳房产公司按照协议约定支付了补偿款5000元给谭旭宁，原、被告确认该5000元不包含在补偿协议中约定的不购买车位补偿30000元内。因富琳房产公司未能按照约定的期限将涉案商品房交付谭旭宁使用，谭旭宁遂于去年12月提起本案诉讼，要求富琳房产公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为谭旭宁请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另查明，2016年1月29日，《补充协议（4幢）》中所约定的二期车位开盘销售，谭旭宁没有购买协议约定的二期车位，富琳房产公司也没有支付谭旭宁补偿款30000元。庭审过程中，谭旭宁明确表示不再按补充协议约定购买二期车位，要求富琳房产公司直接支付补偿款30000元。至庭审结束时，包含涉案商品房在内的“裕邦新外滩4幢住宅楼”工程项目仍在建设过程中，涉案商品房没有交付谭旭宁使用。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2014年12月3日取得商品房预售许可证，谭旭宁与富琳房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议（4幢）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对谭旭宁已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因至今未将验收合格的商品房交付给谭旭宁使用的事实没有异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反上述购房合同和补充协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，谭旭宁请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任、支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2015年7月8日至2016年7月31日期间的逾期交房违约金。谭旭宁就此主张按照双方签订的《补充协议（4幢）》的约定，由富琳房产公司支付违约金30000元。本院认为，《商品房买卖合同》约定涉案商品房的交付期限为2015年7月7日，该期限届满后富琳房产公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（4幢）》，将交房期限延期至2016年7月31日，该补充协议合法有效，应视为双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。现富琳房产公司以约定的30000元补偿款过高请求本院调整，本院对此认为，该补充协议是富琳房产公司在明知自己存在逾期交房违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识，故对该期间的违约金应按协议的约定履行，本院不作调整。协议约定的二期车位已于2016年1月开盘，谭旭宁至今没有购买该车位，庭审过程中亦明确表示放弃购买，故其请求富琳房产公司按该补充协议的约定支付2015年7月8日至2016年7月31日期间的逾期交房违约金30000元于法有据，本院予以支持。二、对于2016年8月1日至2018年1月30日期间的逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之五计算违约金的标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，谭旭宁在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付谭旭宁20**年8月1日至2018年1月30日（共548天）期间的逾期交房违约金47354.40元（432066元×548天×2?=47354.40元）。综上，富琳房产公司共需支付谭旭宁20**年7月8日至2018年1月30日期间的逾期交付商品房违约金77354.40元（30000元﹢47354.40元=77354.40元）。谭旭宁请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2015年7月8日至2018年1月30日期间的逾期交付商品房违约金77354.40元给原告谭旭宁；二、驳回原告谭旭宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，适用简易程序减半收取计1396元，由原告谭旭宁负担529元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担867元。原告已缴纳1396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年三月一日书记员  梁佩琼