江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初297号原告（反诉被告）：唐广阔,男,1973年8月10日出生，汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洁，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告唐广阔与被告昆山中旭房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告唐广阔委托诉讼代理人许秋梅、被告昆山中旭房地产发展有限公司委托诉讼代理人李洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐广阔向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期交房违约金91078元（自2015年11月1日起至2016年12月8日止，共403天，按照每天已付款金额226万元的万分之一计算）；2、要求被告支付原告逾期交房赔偿金6780元（按照已付房款226万元的0.3%计算）；3、要求被告支付原告逾期办证违约金81360元（按照已付房款226万元的日万分之一计算360天）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原告唐广阔与昆山中旭房地产发展有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于昆山市××山湖镇××大道××紫荆庄园××室的房屋，建筑总面积为187.18平方米，套内面积179.904平方米，约定最后交房日期为2015年10月31日。同时在合同的第九条约定出卖人逾期交房时，逾期不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，合同继续履行，出卖人除向买受人支付违约金外，另需支付买受人已付款的0.3%的赔偿金。现原告已交付房款总额为226万元，被告实际交房日期为2016年12月8日，已经构成逾期交房。另根据购销合同附件四《合同补充协议》第5款，在原告付清所有的购房款后，被告需在限期内为原告办理该房屋的房地产权证，完成过户手续。但被告一直推诿，致使原告一直到2017年1月6日才拿到产权证书。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告昆山中旭房地产发展有限公司辩称，不认可原告主张的逾期交房违约金，因为根据合同第八条交付期限，被告于2016年7月5日取得交付备案证书，并邮件通知原告交房，原告直至2016年12月8日才收房。同意支付原告逾期交房赔偿金6780元。不同意支付逾期办证违约金。被告昆山中旭房地产发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告逾期付款违约金7846元；2、判令原告支付被告逾期收房违约金64000元；3、反诉费用由原告唐广阔承担。事实和理由：在履行上述商品房购销合同过程中，原告存在逾期付款、逾期收房的情况，为此根据合同的约定，被告要求原告支付违约金，请求法院依法支持被告的反诉诉请。原告唐广阔对被告昆山中旭房地产发展有限公司的反诉辩称，对被告的诉请均不认可，原告不存在逾期付款的情形，因被告于2016年12月8日才履行交房义务，而非原告逾期收房的责任，故不存在违约情形。本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》，约定被告将位于昆山市淀山湖镇中旭路南侧紫荆庄园XXX幢XXX号房屋出售给原告，总价款为2260000元；2015年7月26日支付200000元，2015年8月26日支付480000元，出卖人协办贷款，计1580000元；买受人逾期付款超过30日，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2015年10月31日前交付取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房，逾期交房超过30日，出卖人需按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并另行支付已付款0.3%的赔偿金；合同第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日起的第二日起，视为该房屋已经交付给买受人，该房屋的风险责任转移由买受人承担，买受人需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金”；该合同附件四合同补充协议，第五条约定“双方商定，在买受人付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市房建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续：申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因出卖人原因导致买受人无法取得房地产权证（小产证），出卖人应承担违约责任，出卖人承担违约责任，违约金按照已支付的房价款日万分之一计算”。合同签订后，原告于2015年7月26日支付被告购房款200000元，于2015年8月26日支付被告100000元，2015年10月10日支付270000元，2015年10月22日原告支付购房款1690000元（中国建设银行贷款汇入被告账户），合计2260000元。庭审中，原、被告一致确认2016年12月8日，被告将涉案房屋交付被告。2016年7月5日，涉案房屋取得交付备案证书，涉案房屋所有权于2017年1月6日登记在原告名下。另查明，被告提供挂号信清单三份，证明2016年7月7日、8月19日、11月26日被告向原告邮寄挂号信通知原告收房，因未提供证据证明挂号信内容，原告对该证据真实性不予认可。上述事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同及附件、销售不动产统一发票、中国建设银行个人贷款还款计划表、不动产权利证书、昆山市商品房竣工移交单、被告提供的挂号信交寄清单、收款收据及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，依法成立生效。因被告逾期交付房屋，应当承担相应的违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金91078元（自2015年11月1日起至2016年12月8日止，按照每天已付款金额2260000元的万分之一计算403天），因涉案房屋于2016年7月5日取得交付备案证书，被告提交挂号信凭证证明其于2016年7月7日通知被告收房，应属合理，故本院确定被告逾期交房期限为249天（自2015年11月1日起至2016年7月7日），依据合同约定，被告逾期交房超过30日，出卖人需按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故本院确认被告应支付原告逾期交房违约金为56274元（2260000元×0.01%×249天）。原告依约向被告主张逾期交房赔偿金6780元，符合双方约定，被告予以认可，本院亦予以支持。因被告逾期取得涉案房屋的交付备案证书，应承担相应的逾期办理权属证书的违约责任，原告主张逾期办证违约金81360元，依据双方约定“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金”，本院确定逾期办证违约金为6780元（2260000元×0.3%）。双方商品房购销合同附件四合同补充协议第五条约定内容系无法办理交付产权证书时的违约情形，本案并不适用该条款。因原告应于2015年7月26日支付200000元，于2015年8月26日支付480000元，出卖人协办贷款1580000元，而原告实际于2015年7月26日支付200000元购房款，于2015年8月26日支付100000元，于2015年10月10日支付270000元，2015年10月22日原告支付购房款1690000元，按照双方约定付款期限，故原告存在逾期付款情况，被告向原告主张逾期付款违约金7846元，依据双方约定，“买受人逾期付款超过30日，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，故本院确认逾期付款违约金为1804元（270000元×44天×0.01%+110000元×56天×0.01%）。被告未能提供充分证据证明原告逾期收取房屋，且本院已经认定被告于2016年7月7日交付房屋，故被告主张原告逾期收房并要求原告支付逾期收房违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司支付原告唐广阔逾期交房违约金55822元及赔偿金6780元，合计62602元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司支付原告唐广阔逾期办证违约金6780元。三、反诉被告唐广阔支付反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司逾期付款违约金1804元。四、以上第一、二、三项相抵，被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐广阔67578元。五、驳回反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3884元，减半收取1942元，由被告昆山中旭房地产发展有限公司负担。反诉案件受理费1596元，减半收取798元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担773元,反诉被告唐广阔负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 员 胡小娟二〇一八年三月二十六日法官助理 许廷廷书 记 员 曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。