广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初5142号原告：广州维维中介物业管理有限公司,住所地广州市海珠区怡乐路17号首层。法定代表人：雷海宁，总经理。委托诉讼代理人：邓志勋，男，1956年6月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，系公司员工。委托诉讼代理人：黄海鸥，女，1958年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，系公司员工。被告：广东博投集团有限公司，住所地广州市天河区体育西路191号4206房。法定代表人：林野，总经理。委托诉讼代理人：梁小仙，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州中轴贸易有限公司，住所地广州市海珠区南洲路宝丰街152号。法定代表人：林观锋。原告广州维维中介物业管理有限公司与被告广东博投集团有限公司（以下简称博投公司）、广州中轴贸易有限公司（以下简称中轴公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月18日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州维维中介物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓志勋、黄海鸥，被告广东博投集团有限公司的委托诉讼代理人梁小仙到庭参加了诉讼。被告广州中轴贸易有限公司经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州维维中介物业管理有限公司诉称，原告受金湖雅苑业主委员会委托对白云区沙太北路320号金湖雅苑小区进行物业管理服务至今。被告博投公司名下的物业——白云区沙太北路320号首、二层（下称该物业）位于金湖雅苑小区内，属原告管理服务区域范围内。被告中轴公司是该物业实际使用人，并在该物业内进行商业活动。原告为金湖雅苑小区提供物业管理期间，有权按照《金湖雅苑物业服务合同》约定的标准向被告收取物业管理费。而为不损害其他业主的权益，原告还为两被告垫付水、电等费用。上述费用经原告多次催收，两被告一直拖欠至今未付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告支付位于白云区沙太北路320号首、二层2015年5月至2017年4月的物业管理费352800元、2016年7月至2017年2月的水费1860.17元、2017年1月至2月的电费11296.27元、2016年3月至2017年4月的垃圾处理费2880元，从逾期之日起暂计至2017年3月31日的物业管理费滞纳金323694元，合计692530.44元；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告广东博投集团有限公司辩称：一、欠缴的费用应分为两部分，2015年5月至2016年8月欠缴部分由我方承担，2016年9月以后涉案物业由被告中轴公司承租，故2016年9月之后的欠缴费用由被告中轴公司承担。二、2106年5月至同年10月，因水管漏水、天花板渗漏问题，涉案物业无法出租，处于空置状态，且我方因此垫付了维修费用29500元，因此应酌情减免物业管理费，并扣除我方已垫付的费用。三、原告要求的滞纳金高于本金，我方认为原告对滞纳金的计算方式不符合法律规定。广州中轴贸易有限公司无答辩。本院根据有效证据认定以下事实：原告是为广州市白云区沙太北路320号金湖雅苑小区（下称金湖雅苑小区）提供物业管理服务的公司。2011年4月1日，原告（乙方）与广州市白云区金湖雅苑业主委员会（甲方，下称金湖雅苑业委会）签订《金湖雅苑物业服务合同》，约定乙方提供涉案小区的物业管理服务，对涉案物业共用部位、共用设施设备、绿化、公共秩序、安全防范等项目进行维护、养护、服务与管理。物业管理费收费由业主或物业使用人按其拥有的物业的建筑面积交纳，商业场所为2元/平方米·月。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴水费、代收代缴城市垃圾处理费（每户每月5元）等费用。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同期限自2011年4月1日起至2015年3月31日止。被告博投公司原名广州中新房粤投实业有限公司，2014年更名为广州友升投资有限公司，后变更为现公司名称。位于金湖雅苑小区内广州市白云区沙太北路320号首层、二层属被告博投公司所有物业。该房屋性质为商业用途，每月物业管理费为14700元。2016年9月1日，被告博投公司与被告中轴公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告博投公司将上述物业出租给被告中轴公司使用，租期自2016年9月1日至2034年8月31日止；在租赁期内，水、电、有线电视、小区公摊费用及日常管理等费用均由承租方被告中轴公司支付，并按时向供水、供电等有关部门（单位）交纳。同日，被告博投公司、中轴公司向原告出具租赁证明，证明涉案物业出租给被告中轴公司，租赁期内所发生的费用（如管理费、水电费、垃圾费等）由被告中轴公司承担。原告每两个月向金湖雅苑小区业主和物业使用人收取物业管理费、代缴水电费及垃圾处理费，被告博投公司自2015年5月起未交纳物业管理费，被告中轴公司承租涉案物业后，也未向原告交纳物业管理费。诉讼中，被告中轴公司交纳了全部拖欠电费及部分水费，故原告变更诉讼请求为：判令两被告支付位于白云区沙太北路320号首层、二层商场2015年5月至2017年12月物业管理费470400元、2016年7月至同年8月水费812.5元、2016年3月至8月以及2017年7月至12月垃圾处理费4320元，并从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三计付物业管理费的滞纳金。被告博投公司对拖欠原告470400元物业管理费无异议。本案在审理过程中，原告提交了广州市白云区金湖雅苑第四届业主委员会出具的证明，证实原《金湖雅苑物业服务合同》于2015年3月31日期满后，金湖雅苑小区现任业主委员会暂未选任新的物业服务公司，仍委托原告按照原服务合同约定事项及收费标准继续为金湖雅苑小区提供物业管理服务。另查，金湖雅苑小区垃圾处理费由原告向市政管理部门缴纳后，再向小区业主收取。涉案物业垃圾处理费为360元/月，被告中轴公司已交纳了2016年9月至2017年6月共10个月的垃圾处理费3600元（360元/月）。无证据证实两被告交纳了2016年3月至8月以及2017年7月至12月垃圾处理费。被告博投公司抗辩称因2016年9月前，涉案物业处于空置状态，无垃圾产生，因此不同意支付2016年9月前的垃圾处理费。庭审中，原告提交《催缴函》一份，证实其曾于2016年7月22日向被告博投公司发函，要求该司支付2016年6月20日因进行消防工程施工所产生250吨水损耗的费用812.50元。被告博投公司对该事实不认可。被告博投公司另提交照片、视频、工作沟通函、垫付费用明细等证据，拟证明其垫付了涉案物业漏水的维修费用29500元，认为应酌情减免或抵扣物业管理费；原告质证称其已依法申请物业维修基金对排污管进行了维修，不同意抵扣被告博投公司支出的该项费用。以上事实，有服务合同、备案回执、准予变更登记（接收变动申报）通知书、欠费催缴函、不动产登记查册表、发票、租赁合同、租赁证明、证明、照片、收款收据、催缴函以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与金湖雅苑业委会签订的《金湖雅苑物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，因金湖雅苑小区现任业主委员会未选任新的物业服务公司，因此委托原告继续按照原物业服务合同约定为金湖雅苑小区提供物业管理服务，据此原告具有对金湖雅苑小区进行物业管理的资质。被告博投公司、中轴公司作为涉案物业的产权人及实际使用人，享受原告提供的物业服务，故两被告应当按时向原告交纳物业管理费。现原告要求两被告支付2015年5月至2017年12月期间的物业管理费470400元，被告博投公司对该欠费事实无异议，本院予以确认。另原告依据物业服务合同为两被告代缴垃圾处理费，系根据市政管理部门的规定依法缴纳，且涉案物业建筑面积合计约7350平方米，原告按照每月360元/月收取垃圾处理费，收费标准属合理范围，被告中轴公司在承租涉案物业后也已按照该标准向原告交纳了10个月的垃圾处理费，说明被告中轴公司对此收费标准予以认可。被告博投公司抗辩涉案物业出租给被告中轴公司之前处于空置状态，不应支付垃圾处理费，于法无据，本院不予采纳。现原告要求两被告支付2016年3月至8月以及2017年7月至12月的垃圾处理费，合法合理，本院予以支持。因2016年9月1日以后，涉案物业由被告中轴公司使用，根据两被告签订的租赁合同和租赁证明的约定，租赁期间的物业管理费由被告中轴公司承担。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”据此本院认为，涉案物业2016年9月1日之前欠交的物业管理费、垃圾处理费由被告博投公司承担；2016年9月1日之后欠交的物业管理费和垃圾处理费由被告中轴公司承担，被告博投公司承担连带清偿责任。现两被告逾期支付物业管理费构成违约，应承担违约责任。但原告诉求滞纳金确实过高，本院依法予以调整，以不超过本金为限。被告博投公司抗辩因涉案物业漏水，要求减免物业管理费以及抵扣其垫付的维修费用。因无证据证实涉案物业漏水问题是原告的过错造成，因此被告要求扣减相应物业管理费用理据不足，本院不予支持。另原告诉称2016年6月20日因进行消防工程施工产生250吨水损耗的费用812.50元要求被告博投公司承担，但除《催缴函》外，原告无提交其他证据佐证，被告博投公司对该函的真实性也不予认可，因此对于该项请求，本院认为证据不足，不予支持。被告中轴公司经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日起五日内，被告广东博投集团有限公司支付原告广州维维中介物业管理有限公司2015年5月至2016年8月的物业管理费235200元及滞纳金（滞纳金以每两个月应交物业管理费29400元为本金，分别从第三个月1日起按每日3‰计算至付清之日止，并以本金为限）和2016年3月至8月的垃圾处理费2160元；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州中轴贸易有限公司支付原告广州维维中介物业管理有限公司2016年9月至2017年12月物业管理费235200元及滞纳金（滞纳金以每两个月应交物业管理费29400元为本金，分别从第三个月1日起按每日3‰计算至付清之日止，并以本金为限）和2017年7月至12月的垃圾处理费2160元；三、被告广东博投集团有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；被告广东博投集团有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告广州中轴贸易有限公司追偿；四、驳回原告广州维维中介物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14151元、诉讼保全费3983元，由原告广州维维中介物业管理有限公司承担3000元，被告广东博投集团有限公司、被告广州中轴贸易有限公司承担15134元。被告广东博投集团有限公司、被告广州中轴贸易有限公司应承担的案件受理费、诉讼保全费15134元，在履行上述判决义务时直接向原告广州维维中介物业管理有限公司支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 响人民陪审员  黄文聪人民陪审员  聂清玉二〇一八年三月三十日书 记 员  萧文娟