北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初36240号原告：赵向东，男，1968年8月24日出生，汉族，现住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：崔艾栓，山西晋工律师事务所律师。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：尤楠，女，1985年6月11日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：于永志，男，1978年12月20日出生，汉族，该公司员工。原告赵向东（下称原告）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人崔艾栓、被告之委托诉讼代理人尤楠、于永志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期完成房屋产权初始登记的违约金39000元（自2012年9月1日起至实际完成房屋产权初始登记之日，即2012年9月20日止，以1950万元购房款为基数，按照日万分之一计算）；2、判令被告支付原告逾期办理房屋产权移转登记的违约金2427750元（自2013年7月18日起至2016年11月16日止，以1950万元购房款为基数，按照日万分之一计算）；3、判令被告支付原告逾期给付违约金的利息26458.4元（自2016年12月15日起至起诉之日止）。事实和理由：2009年6月22日，原告与被告签订编号为X的《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买其开发的位于北京市朝阳区周庄新村二期R2-1地块11号住宅楼-2层X号房屋（下称11-X号房屋），总价款为1950万元；被告应当在2012年8月31日前取得11-X号房屋所在楼栋的权属证明，逾期则自应当取得期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得之日起45日内支付；被告应在2010年8月31日向原告交付房屋，并于房屋交付之日起1080天内为原告办理房屋所有权证书；如届时未能办理房屋所有权证，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证之日起30日内向原告支付。合同签订后，原告按照合同约定给付了被告购房款1950万元，但被告未能按照约定时间完成该房屋所在楼栋的产权初始登记，实际是在2012年9月20日才取得了11-X号房屋所在楼栋的权属证明。直至2016年11月16日被告才为原告办理了11-X号房屋的产权证书，被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，实际上被告于2012年9月20日取得了11-X号房屋所在楼栋的权属证明，2016年11月16日将11-X号房屋所有权证办理至原告名下，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》关于这两个事项的约定，原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告并未按照合同约定向被告交纳代收的契税、专项维修资金，根据双方约定，被告不承担相应的逾期办证违约责任；2014年8月19日，双方签订了《补充协议》，应从该日起计算1080天的办理产权移转登记时间，故被告并未逾期。退一步讲，即使认定被告存在逾期办证，起算点应为房屋实际交付的日期起（2012年1月20日）计算1080天，即2015年1月4日。逾期办证没有给原告造成任何实际损失，合同约定两项违约金的计算标准均过高，即使法院认定被告违约，违约金也应予以酌减。违约金本身即具有赔偿性质，不应再计算违约金的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月22日，原告与被告签订编号为X的《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买11-X号房屋，房屋总价款1950万元；被告应当在2012年8月31日前取得11-X号房屋所在楼栋的权属证明，逾期则自应当取得期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得之日起45日内支付；被告应在2010年8月31日向原告交付房屋；如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起1080天内取得房屋所有权证书的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证之日起30日内向原告支付；如因原告的责任造成未能在房屋交付之日起1080日内取得房屋所有权证书的，由原告承担责任。双方在合同中还对履行过程中的其他事项进行了约定。2009年6月22日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》之补充协议，约定：原告需在被告书面通知中规定的期限内，将办理商品房初始登记和转移登记手续所需资料和税费、专项维修资金（公共维修基金）交至被告代收，如逾期提交，导致被告办理该商品房初始登记和转移登记事件超出《北京市商品房预售合同》第二十一条约定的，则被告不承担相应的违约责任；原告需在办理房屋交接手续的同时一次性将契税、专项维修资金（公共维修基金）交至被告代收，否则被告有权拒绝交付该商品房。2014年8月19日，原、被告签订《补充协议》，约定：鉴于《北京市商品房预售合同》中约定11-X号房屋交付时间为2010年8月31日，被告逾期交房507天，产生违约金988650元，同时原告逾期付款产生违约金20950元，被告应支付原告违约金差额为967700元；被告同意在应付违约金差额中折抵该房屋公共维修基金46942元、契税585000元、杂费1500元；经折抵，最终被告于2014年9月20日前一次性支付违约金为334258元。合同签订后，原告向被告支付了购房款1950万元。2012年1月20日，被告向原告交付了11-X号房屋。2012年9月20日，被告取得11-X号房屋所在楼栋的产权证明。2016年11月16日，11-X号房屋所有权登记在原告名下。11-X号房屋所在楼栋现登记坐落为：朝阳区周庄山水文园216号楼，11-X号房屋现登记坐落为：朝阳区周庄山水文园216号楼-2至3层X。庭审中，原告提交银行缴款单若干，欲证明因被告逾期办理房屋产权手续，导致原告无法提交偿还银行贷款，造成了相应的利息损失；被告对此不予认可。本院认为，违约金为按日计付的继续性违约金，以每个个别的债权分别单独适用时效。按照“从旧兼从长”的原则，权利人之权利受到损害的事实发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。本案中，本院收到诉状的日期为2017年3月16日，故按日计付的违约金保护范围为起诉之日前两年，即2015年3月16日。被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见并不准确，本院按实际情况予以确定。本案中，双方均认可被告于2012年9月20日取得了11-X号房屋所在楼栋的产权证明。关于原告要求被告赔偿逾期完成房屋初始登记的诉讼请求已罹于诉讼时效，本院不予支持。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》的内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在该合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内办理完成11-X号房屋的权属转移登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但是超过诉讼时效部分的金额，本院不予支持。原告未能提供有效证据证明被告的违约行为给其造成了实际损失，被告认为合同约定违约金过高，并请求法院予以酌减的抗辩理由，本院予以采纳。本院将根据案件实际情况，依据公平原则，对违约金的数额予以酌减。原告主张的逾期给付违约金的利息并无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵向东逾期办理房屋转移登记的违约金八十四万元；二、驳回原告赵向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26720元，由原告赵向东负担13373元（已交纳），由被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担13347元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 罗 淼人民陪审员 方 猛人民陪审员 卢维东二〇一八年三月二十七日书 记 员 韦冠鹏