山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终7965号上诉人（原审原告）：马精超，男，1959年4月13日出生，回族，居民，住济南市。上诉人（原审原告）：马俊峰，男，1932年5月26日出生，回族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：马精超（系马俊峰之子），男，1959年4月13日出生，回族，居民，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南世通物业管理有限公司，住所地济南高新区环保科技园国际商务中心5号楼109室。法定代表人：张雯，经理。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）律师事务所律师。上诉人马精超、马俊峰与被上诉人济南世通物业管理有限公司（以下简称世通物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马精超、马俊峰上诉请求：依法撤销一审民事判决，一、二审诉讼费用由世通物业公司承担。事实与理由：一、马精超将济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9办公用房租给世通物业公司使用，租期10年（2002年9月-2012年10月）。在10年的出租期内世通物业公司在未经马精超同意的情况下，改变了房屋性质（办公用房改门头房），抹杀掉公摊18.26平方米，违反了出租合同的约定。马精超于2014年元月20日向一审法院起诉要求恢复原状，(2014)高民初字第77号民事判决世通物业公司恢复原状，直到2017年12月6日世通物业公司拒不执行。C9号房屋仍无法使用，因为谁都不愿意用一套有法律纠纷，没有生活用水及卫生间，并且房产证与实际现房不符的房子，世通物业公司私自改造C9号房屋给马精超造成的是直接损失。二、世通物业公司是C9号房屋改变性质的改造人及实际侵权人，世通物业公司改变C9号房屋性质后，张峰从中渔利。马精超从2012年10月用了四年多时间（世通物业公司拒不承认改造过C9号房屋及实际侵权人）无法采取补救措施。三、张峰是2012年元月把他的房子出租给煎饼卷大葱并进行装修，马精超和张峰的纠纷与世通物业公司的纠纷不是同一法律关系，不能合并审理及判决。世通物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。马精超、马俊峰向一审法院起诉请求：1.世通物业公司赔偿济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9房屋租金，暂定4年2个月租金损失185535元；2.诉讼费由世通物业公司承担。一审法院认定事实：魏志香与马俊峰系夫妻关系，马精超系魏志香与马俊峰之子，魏志香已于2016年9月18日去世。马精超、马俊峰系魏志香的第一顺位继承人。马精超、魏志香于2002年9月14日从山东金通房地产开发有限公司购买了位于济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9商品房，双方签订了编号为200209140029的商品房买卖合同，并对该合同及一层平面图做了公证。同日，马精超、魏志香（出租方、甲方）与世通物业公司（承租方、乙方）、山东金通房地产开发有限公司（保证担保方、丙方）签订了一份房屋租赁合同。该合同约定：“第二条：房屋用途为商务办公、科研、非生产性经营，除三方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：该房屋租赁期限为十年。……第六条：乙方装修时不得破坏该房屋的建筑主体结构、承重结构。租赁期满，按时将该房屋交回甲方，增设的用品可自行拆除。”2009年6月30日，该C9商品房办理了济房权证高字第0306**号房屋所有权证，载明房屋坐落高新区正丰路554号1号科研楼109（即原称济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9商品房。以下均简称109号商品房）；规划用途：科研；建筑面积82.46平方米；套内建筑面积64.20平方米。该房屋所有权证所附房屋分层分户平面图中109号商品房西侧有走廊标识。租赁期满，世通物业公司向马精超、魏志香交回了该房屋。2012年10月25日，马精超向世通物业公司出具了“今收到C南1层109房钥匙1把”材料。后马精超、魏志香发现该房间原有的西门被封堵，在房间东侧另行开了一扇门，该房屋改建成了门头房；房屋西南侧走廊处的原有的四扇玻璃门被改建成两扇窗户。另，经公证的商品房买卖合同所附平面图记载的109号商品房西南侧的走廊、楼梯标识与该房屋所有权证所附房屋分层分户平面图中109号商品房西侧的走廊标识相符。马精超曾于2012年12月20日起诉山东金通房地产开发有限公司、张峰，请求判令2006年6月14日山东金通房地产开发有限公司、张峰之间的协议第三条无效，一审法院作出了（2013）高民初字第15号民事判决，支持了马精超的诉讼请求。济南市中级人民法院作出了（2013）济民一终字第928号民事判决，维持了（2013）高民初字第15号民事判决。马精超、魏志香曾于2014年1月20日以张峰为被告向一审法院提起诉讼，请求判令张峰将位于济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9房屋与C8房屋共有的走廊、楼梯和公共卫生间恢复原状，排除妨害并赔偿经济损失91324.5元，一审法院于2016年7月20日作出（2014）高民初字第78号民事判决，判令张峰于判决生效之日起十日内将位于济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层东侧走廊、东北角楼梯及卫生间恢复原状，不得妨碍马精超的共有权，驳回马精超的其他诉讼请求。截止庭审时，该案民事判决尚未生效。马精超、魏志香曾于2014年1月20日以世通物业公司为被告向一审法院提起诉讼，要求世通物业公司将位于济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9房间恢复原状（将该房屋原有的朝西的门恢复，将被改造后的朝东的门堵死）；将案涉房间外走廊西侧的四扇玻璃门恢复原状（将被改造的两扇玻璃窗恢复成原来的落地玻璃门）。一审法院于2014年8月25日作出了（2014）高民初字第77号民事判决，支持了马精超、魏志香的诉讼请求。世通物业公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，该院于2014年11月20日作出（2014）济民四终字第755号民事判决，判令撤销（2014）高民初字第77号民事判决，驳回马精超、魏志香的诉讼请求。后马精超、魏志香不服该民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，该院于2016年6月14日作出（2015）鲁民提字第432号民事判决，判令撤销济南市中级人民法院作出的（2014）济民四终字第755号民事判决，维持济南高新技术产业开发区人民法院作出的（2014）高民初字第77号民事判决。世通物业公司不服该民事判决，向山东省人民检察院申请监督，该院于2017年6月15日作出鲁检民监[2017]37000000082号不支持监督申请决定书，决定不支持世通物业公司的监督申请。诉讼中，马精超、马俊峰主张世通物业公司在租赁期间对案涉房屋进行改造，致使房屋无法向外出租，现暂要求世通物业公司支付自2012年10月25日至2016年12月26日的租金损失185535元，参照案涉房屋周边的写字楼一楼出租价格每平米1.5元标准计算，世通公司对此不予认可。经一审法院释明，马精超、马俊峰不申请对世通物业公司改造案涉房屋能否影响房屋出租及计算租金损失的标准进行鉴定。一审法院认为，马精超、魏志香与世通物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同已经履行完毕。房屋租赁期间，世通物业公司在未经出租人马精超、魏志香同意的情况下，擅自改变房屋结构，侵犯了马精超、魏志香的财产权利。后马精超、魏志香以世通物业公司为被告提起诉讼，根据（2014）高民初字第77号民事判决、济南市中级人民法院作出的（2014）济民四终字第755号民事判决、山东省高级人民法院作出的（2015）鲁民提字第432号民事判决、山东省人民检察院作出的鲁检民监[2017]37000000082号不支持监督申请决定书，世通物业公司应当将案涉房屋恢复原状（将该房原有的朝西的门恢复，将被改造后的朝东的门堵死），将案涉房间外走廊西侧的四扇玻璃门恢复原状（将被改造的两扇玻璃窗恢复成原来的落地玻璃门），但世通物业公司并未履行上述义务，势必会影响案涉房屋的出租，应承担民事赔偿责任。诉讼中，魏志香于2016年9月18日去世，其债权应由第一顺位继承人马精超、马俊峰享有。对于马精超、马俊峰以世通物业公司在租赁期间改造案涉房屋，致使房屋无法再向外出租为由，要求世通物业公司支付租金损失的诉讼请求。一审法院认为，首先，马精超、魏志香曾因案涉房屋的改造以张峰为被告向一审法院提起诉讼，即（2014）高民初字第78号民事判决，虽然截止庭审时该判决尚未生效，但是可证实就案涉房屋的改造问题，马精超、魏志香与张峰也存在民事纠纷。其次，马精超、魏志香主张案涉房屋租金损失的计算标准，参照案涉房屋周边的写字楼一楼出租价格每平米1.5元，世通物业公司对此不予认可。后经释明，马精超、马俊峰未申请对世通物业公司改造案涉房屋能否影响房屋出租及计算租金损失的标准进行鉴定。再有，世通物业公司于2012年10月25日将案涉房屋交付马精超、魏志香，截止马精超、魏志香起诉时，已长达约四年。现马精超、马俊峰未提供有效证据证实，世通物业公司改造案涉房屋给其造成的实际损失，也未提供有效证据证实其采取过补救措施。综上，马精超、马俊峰的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。因世通物业公司于2012年10月25日将案涉房屋交付马精超，马精超、魏志香曾于2014年1月20日以世通物业公司为被告，就案涉房屋的改造提起诉讼。截止2016年6月14日，山东省高级人民法院作出判决维持了（2014）高民初字第77号民事判决。因此，马精超、魏志香于2016年8月8日提起诉讼，要求租金损失，未超诉讼时效。故对世通物业公司主张马精超、马俊峰的起诉已超诉讼时效的抗辩，不予采信。因马精超、魏志香曾以张峰为被告提起诉讼，要求张峰将位于济南高新区环保科技园国际商务中心C座东楼一层C9房屋与C8房屋共有的走廊、楼梯和公共卫生间恢复原状，排除妨碍并赔偿经济损失91324.5元，该诉讼请求与本案不属同一法律关系。故对世通物业公司主张案涉房屋实际侵权人为张峰与山东金通房地产有限公司，马精超、马俊峰的起诉违反“一事不再理”的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：驳回马精超、马俊峰的诉讼请求。案件受理费4011元，由马精超、马俊峰负担。二审中，马精超申请对世通物业公司的改造行为是否影响出租以及该期间的租金损失标准进行鉴定。本院委托山东国润资产评估有限公司对涉案房屋2012年10月至2016年12月的租金价格进行评估，评估结论为租金合计12.57万元（2012年10月1日至2012年12月31日0.66万元、2013年1月1日至2013年12月31日2.65万元、2014年1月1日至2014年12月31日2.89万元、2015年1月1日至2015年12月31日3.07万元、2016年1月1日至2016年12月31日3.3万元）。马精超对该鉴定结论无异议；世通物业公司对其真实性无异议，但认为评估结果明显高于市场价格，即使存在损失，也是由于马精超不愿意将房屋出租导致，世通物业公司不应承担责任。对于该鉴定结论，本院认为，当事人对其真实性无异议，应予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，世通物业公司在租赁涉案房屋期间，未经出租人同意，擅自改变房屋结构，根据生效判决，世通物业公司应当将涉案房屋恢复原状，将案涉房间外走廊西侧的四扇玻璃门恢复原状，世通物业公司至今未履行上述判决义务，必然会影响涉案房屋的出租，对于由此造成的租金损失，世通物业公司应予赔偿。根据鉴定结论确定的租金价格，2012年10月25日至2016年12月26日期间涉案房屋的租金价格应为123488元，马精超、马俊峰的该部分诉讼请求应予支持，世通物业公司不应承担责任的抗辩理由不成立。综上所述，马精超的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1561号民事判决；二、济南世通物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿马精超、马俊峰租金损失123488元。三、驳回马精超、马俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各4011元，马精超、马俊峰各负担1203元，济南世通物业管理有限公司各负担2808元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年三月十三日书记员  曹 鸿