浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终422号上诉人（原审被告）：朱林多，男，1942年10月11日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：罗兴林、吴泰澄，浙江方来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李恩华，男，1946年12月4日出生，汉族，住永嘉县。被上诉人（原审原告）：李恩槐，男，1959年3月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：李恩康，男，1962年6月6日出生，汉族，住永嘉县。以上三原告的共同委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。原审被告：朱忠芬，女，1976年10月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审被告：朱玉蓉，女，1974年10月11日出生，汉族，住温州市瓯海区。原审被告：朱忠飞，女，1981年8月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审被告：朱建忠，男，1967年7月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审被告：朱建国，男，1970年1月18日出生，汉族，住永嘉县。原审被告：李恩春，男，1949年10月18日出生，汉族，住永嘉县。原审被告：李恩信，男，1954年10月8日出生，汉族，住永嘉县。原审被告：李美林，女，1965年3月30日出生，汉族，住乐清市。原审被告：李美翠，女，1956年11月1日出生，汉族，住永嘉县。上诉人朱林多因与被上诉人李恩华、李恩槐、李恩康及原审被告朱忠芬、朱玉蓉、朱忠飞、朱建忠、朱建国、李恩春、李恩信、李美林、李美翠所有权确认纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2017）浙0324民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱林多上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李恩华等人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、在案相关证据显示，争议宅基地使用权登记于李龙开名下的唯一依据是1992年10月1日花一村村委会出具的《土地使用权证明书》，永嘉县国土资源局据此将上述宅基地使用权登记于李龙开名下。土地管理法规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。李龙开并非花一村集体经济组织成员，其无权在花一村取得宅基地使用权。花一村村委会在明知此情况还出具《土地使用权证明书》严重违反了土地管理法的规定，应确认为无效，该宅基地使用权登记行为应当被撤销。因此，李恩华等人据以起诉并主张权利的宅基地使用权证书的取得严重违反了法律规定，不能作为证据使用，其诉讼请求应予驳回。2、涉案买卖契约应当无效。首先，根据土地管理法等法律法规和国家政策，现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织的成员才能享有。基于“房地一体”原则，宅基地所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。因此，本集体经济组织成员以外的农民也不是农村房屋及宅基地的合法购买方。其次，从契约内容可知，该卖契中不仅有房屋、还有小屋基、坑侧、道坦等纯宅基地或土地的买卖。国务院1982年制定的村镇建房用地管理条例第四条规定，严禁买卖、出租和违法转让建房用地；第十四条规定，农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准；确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。李恩华等人据以主张权利的卖契，显然证实了在本案中存在本集体经济组织以外的人买卖农村住房和宅基地的行为，违反了土地管理法的相关规定，应当认定为无效。二、李恩华等人的诉讼请求不能成立。1、一审判决认定涉案宅基地使用权错误登记在李龙开名下，无事实依据。本案中李恩华等提交的证据及朱林多提交的证据均可证实本案所涉宅基地使用权登记于1992年10月份，权属登记的唯一依据就是花一村出具的土地使用权证明书，而并非卖契。李恩华等人所谓的卖契落款时间是1985年2月25日，据此，李恩华提供的卖契在办理宅基地使用权登记的8年前就已形成，但在办理宅基地使用权登记时却不作为权利来源的依据，显然不合常理。唯一一种解释就是在办理登记时，该卖契尚不存在，否则，李龙开及李恩华等人无需舍本逐末地要求花一村出具虚假证明书。2、在办理宅基地使用权登记时，李恩华等人均早已成年，并对将宅基地使用权登记在李龙开名下不持异议，且在此后的20多年里均未提出任何异议，显然认可李龙开的权利人资格，由此可见，该宅基地的实际权利人为李龙开，而不是李恩华等三人，该三人的诉请没有事实依据。3、涉案宅基地使用权登记在李龙开名下，李龙开去世后，该宅基地应由李龙开的法定继承人依法继承。李恩华兄弟等人恶意串通，虚构共同购买的事实，企图将李龙开的遗产据为己有，严重侵害了朱林多等其他继承人的合法权利。李恩华、李恩槐、李恩康辩称，上诉状中的三点理由相互矛盾，与一审中朱林多的陈述也是矛盾的。涉案房屋卖契及司法鉴定书足以证明朱林多已于1985年2月25日将涉案房屋作价7000元出卖给李恩华等三人。一审判决已经对朱林多上诉的三点意见清楚阐明，朱林多的上诉既无事实依据也无法律依据，更不符合农村的实际情况。综上，原审判决正确，应予维持。李恩信、李美翠述称，对一审判决无异议。原审被告朱忠芬、朱玉蓉、朱忠飞、朱建忠、朱建国、李恩春、李美林未到庭，亦未提供书面意见。李恩华、李恩槐、李恩康向一审法院起诉请求：判令确认坐落于永嘉县土地使用权（地号：36-13-1-96）归李恩华、李恩槐、李恩康按份共有，其中李恩华占二分之一份额，李恩槐占四分之一份额，李恩康占四分之一份额。一审法院认定事实：李龙开生育了李恩华、李恩槐、李恩康、李恩春、李恩信、李美林、李美翠、李美华等八个子女。李美华生前与朱林多系夫妻关系，生育朱忠芬、朱玉蓉、朱忠飞、朱建忠、朱建国等五个子女。李龙开与李美华现已亡故。坐落于永嘉县的房屋建造于1978年底前，1992年10月20日办理土地使用权登记，登记的土地使用者为李龙开，地号为36-13-1-96，用途为住宅，该房屋至今未办理所有权登记。1985年2月25日，朱林多将上述房屋出卖给李恩华、李恩槐，并签订一份《卖屋契约》。2017年4月，本朱林多曾向法院提起诉讼，请求确认上述房屋及土地使用权归其所有，后朱林多撤回起诉，法院裁定予以准许。一审法院认为，房屋权属证书是行政登记机关颁发给权利人作为其享有房屋权利的证明，在法律上具有权利推定的效力，即房屋权属证书上记载的登记人可以推定为所有权人，但这种不动产物权登记的推定应当属于法律上对权利状态的推定，而并非对事实的认定，也就是说法律上对登记推定力制度的设定并非使登记名义人终局性确定享有真实权利，在其他人有证据证明登记的物权与真实的物权状态不相符或存在差异的情况下，可以推翻登记的权利正确性推定。虽然本案所涉永嘉县的房屋的土地使用权登记在李龙开名下，但结合卖屋契约以及李龙开的子女、朱林多的陈述，可以认定该登记错误，该房屋的土地使用权人原应为朱林多。朱林多将诉争房屋出卖给李恩华、李恩槐，并签订卖屋契约，契约中有关诉争房屋买卖的部分，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定合法有效。朱林多辩称李恩华等三人并非花一村集体成员，没有权利在花一村享有集体土地使用权，而卖屋契约涉及的是宅基地使用权的买卖，应为无效。对此，一审法院认为，诉争的标的物并非纯粹的宅基地，还包括宅基地所对应的房屋，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，李恩华、李恩槐与朱林多签订的卖屋契约并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，对朱林多的该辩称不予采纳。朱林多辩称诉争房屋系夫妻共同财产，即使卖屋契约上的指印真实，其也无权处置家庭共有财产。对此，一审法院认为，朱林多出面处置诉争房屋，符合农村房屋买卖的惯例，朱林多对此也未提供证据证实，同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该规定表明，基于夫妻间的特殊身份关系，为保护善意第三人，夫妻一方对共有财产的处分行为仍可认定为有效，故对朱林多的该辩称不予采纳。综上，卖屋契约中有关诉争房屋买卖的部分合法有效。现李恩华、李恩槐、李恩康称诉争房屋实际由三人一起购买，该陈述并不损害朱林多的利益，故予以采信。朱林多将涉案房屋出卖给李恩华等人时，尚未办理产权登记，后该房屋的土地使用权错误登记在李龙开名下，现李恩华、李恩槐、李恩康要求确认坐落于永嘉县土地使用权（地号：36-13-1-96）归李恩华、李恩槐、李恩康按份共有，其中李恩华占二分之一份额，李恩槐占四分之一份额，李恩康占四分之一份额，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：确认坐落于永嘉县的房屋所有权及土地使用权（地号36-13-1-96）归李恩华、李恩槐、李恩康按份共有（其中李恩华占二分之一份额，李恩槐占四分之一份额，李恩康占四分之一份额）。案件受理费80元，减半收取40元，由朱林多负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案《房屋卖契》的效力问题。依据一审法院查明的事实，该《房屋卖契》上“朱林多”的捺印系其本人所按，故可以确认朱林多出卖涉案房屋的事实。朱林多现以宅基地建房不得转让给本集体经济组织以外的人为由主张涉案《房屋卖契》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，买受人李恩华、李恩槐、李恩康虽为外村村民，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。因此，朱林多主张涉案《房屋卖契》无效的理由不能成立。虽然涉案房屋的土地使用权之后被登记在李龙开名下，但该登记并非确定权利人的唯一依据。根据《房屋卖契》及庭审调查，涉案房屋的实际买受人及权利人为李恩华、李恩槐、李恩康，朱林多以土地使用权登记为依据主张涉案房屋的买受人为李龙开，本院亦不予采纳。综上，朱林多的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱林多负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 佩审 判 员  郑明岳审 判 员  刘伟达二〇一八年三月二十九日法官助理  钟志亮书 记 员  董丽雅