福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终9号上诉人（原审被告）：郑树尧，男，1964年8月17日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：蔡柳清，女，1968年10月22日出生，住福建省福安市，系被告郑树尧之妻。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：黄亚斌、杨惠森，福建人文律师事务所律师。上诉人郑树尧因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初6611号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑树尧上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。上诉人在一审中已提出要求被上诉人赔偿因仓促关停店铺给上诉人造成的货物积压损失。一审未向上诉人明晰反诉请求，也未要求上诉人缴纳反诉费用，剥夺了上诉人的反诉权利。一审没有公开开庭审理，违反了有关公开审判的规定。二、一审认定事实不清，适用法律错误。2015年1月17日总政治部、总后勤部、军委纪委等联合作出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》中已经明确禁止出租相关部队房产，然被上诉人在2015年7月31日仍然与上诉人签订租赁合同，被上诉人违反了合同法第五十二条第（五）款的规定，被上诉人应当退还从2015年8月1日至2017年7月31日期间的店租。而一审判决仍然要求上诉人向被上诉人支付2017年8月1日后的租金及占有使用费，该判决严重违背了上述《通知》内容。上诉人未按期支付租金，是因被上诉人拒绝接受上诉人所支付的租金，而非上诉人不支付租金，上诉人对此不存在过错，一审未查清未支付租金的原由，而要求上诉人支付违约金，明显没有事实和法律依据。根据《商品房租赁管理办法》第六条规定有，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，被上诉人没有相关的《消防和建设许可证》。且《军队单位对外有偿服务许可证》《军队单位对外有偿服务收费许可证》在2014年后没有经过审批，已过期作废，属于不能出租的情况。因此，双方签订的租赁合同也是无效的。综上，一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误。补充上诉理由：一审判决解除双方租赁合同关系无事实和法律依据。首先，被上诉人解除合同不符合程序，按一审认定既然双方是不定期租赁，承租人在不履行或迟缓履行债务的情况下，被上诉人应当履行催告义务和通知义务，并给予上诉人合理的履行期限。被上诉人在未履行上述义务的情况下，一审强行解除合同于法无据。其次，根据双方租赁合同第九条第二项约定，被上诉人没有提前三个月通知而是直接选择解除合同。被上诉人在没有催告和提前告知情况下，解除合同无依据。第三、上诉人遵循诚实信用，与被上诉人长达16年的长期合作，及时支付租金从不拖欠。第四、上诉人在一审时已提到不能用强制性的违法行为。被上诉人在10月7日开始设置围栏等，把市场封闭，11月3日停电，1月3日半夜加锁，造成无法正常营业，应全免店租和赔偿损失。上诉人在一审中已提到保证金5400元应当退还，被上诉人违约应支付违约金2000元，一审不予采纳。南京军区房管局福安分局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人一审提出的货物积压问题系侵权，与租赁合同属不同法律关系，没有一并审理是正确的。因中央中委第78号文属于涉密文件，一审法院虽不公开审理但并未剥夺上诉人参与法庭庭审调查的权利，没有违反法庭程序。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与郑树尧之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.郑树尧立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.郑树尧向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金（自2017年8月1日起至判决生效之日止，按21492元/年的标准计算，暂计至2017年9月1日的租金为21492元/年÷365天×32天=1884.23元）以及逾期支付租金的违约金[自2017年8月11日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年9月1日的违约金为1884.23元×22天×（月利率2％÷30天）=27.64元];4.郑树尧向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费（自2017年8月1日起计至实际交还房屋之日止，按120元/年标准计算，暂计至2017年8月31日的管理费为10元）；5.郑树尧向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自判决生效之次日起至实际腾房之日止，按21492元/年的标准计算）。一审法院认定事实：2015年8月27日,南京军区房管局福安分局(甲方)与郑树尧（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2015]140211号0018945-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积22.44平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止；4.租金总额为21492元，年租金为21492元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费120元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，郑树尧作为乙方在合同上签字。2016年8月1日，合同约定的租赁期满后，郑树尧仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对郑树尧继续使用租赁房屋的行为提出异议。郑树尧支付租金及管理费至2017年7月31日。至今，郑树尧仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向郑树尧收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：本案租赁合同的解除时间为本判决生效之日。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求郑树尧将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。南京军区房管局福安分局与郑树尧自2016年8月1日起至本判决生效之日止形成不定期租赁关系，该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区房管局福安分局主张按21492元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。因郑树尧交纳租金至2017年7月31日，故郑树尧还应向南京军区房管局福安分局支付自2017年8月1日起至本判决生效之日止所拖欠的租金。郑树尧未按约定支付租金，构成违约，应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，郑树尧应于每半年的前10日内交付租金，即郑树尧应在2017年8月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年8月11日起计算逾期支付租金的违约金，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，郑树尧应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费120元，即每年的管理费为120元，郑树尧还应向南京军区房管局福安分局支付自2017年8月1日至本判决生效之日止所拖欠的管理费。若郑树尧在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金21492元/年标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。郑树尧主张退还房地产租赁保证金及赔偿损失等抗辩意见，未在本案中提起反诉，不宜一并审理。判决：一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与郑树尧的租赁关系；二、郑树尧应于本判决生效之日起十日内腾空坐落福安市房的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、郑树尧应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2017年8月1日起至本判决生效之日止，按21492元/年标准计算）及逾期支付租金的违约金（自2017年8月11日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）；四、郑树尧应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费（自2017年8月1日起至本判决生效之日止，按120元/年标准计算）；五、若郑树尧在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按21492元/年的标准计算）。案件受理费50元，由郑树尧负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，郑树尧提供照片一组，证明被上诉人对市场进行围堵，被上诉人对此予以确认。对当事人二审争议的问题，本院对此分析、认定如下：一、关于一审程序是否合法首先，被告是否决定提起反诉是其诉讼权利，一审法院无需向被告释明。其次，从双方当事人签署的一审法庭笔录看，一审系公开开庭审理本案。即便郑树尧所述一审实际未进行公开开庭审理属实，仅是庭审形式上存在瑕疵，并未剥夺或限制郑尧树的诉讼权利，不存在严重违反法定程序情形。二、案涉租赁合同是否有效《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案合同未违反法律、行政法规强制性效力性规范，属合法有效。三、南京军区福安房管局主张解除租赁合同能否成立《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2016年7月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但郑树尧继续使用租赁物，南京军区福安房管局对此亦无异议，故从2016年8月1日起，南京军区福安房管局与郑树尧形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。并且，双方合同第九条关于“合同的解除”中的第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区福安房管局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，其要求郑树尧搬迁承租的店铺并返还租赁物，符合法律规定。南京军区福安房管局基于不定期租赁关系及合同特别约定，其主张解除本案合同成立，不存在违法解除合同情形。四、因南京军区福安房管局已解除郑树尧的租赁合同，故郑树尧仍占用案涉房屋，南京军区福安房管局有权要求其腾退房屋并支付房屋占有使用费。一审对此所作判决有事实为据，应予维持。此外，郑树尧在合同解除后至今仍占用案涉租赁物，故案涉租赁物占有使用费损失客观存在，并不因南京军区福安房管局对租赁物采取停电、设置围栏的行为而受影响。一审对此项损失判决可予维持。此外，因郑树尧在一审未主张其所交纳的保证金问题，二审不宜直接处理，双方对此可自行协商。若协商不成的，郑树尧可另行提起诉讼。综上所述，本院认为，郑树尧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑树尧负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 陈富强审 判 员 郑 彦二〇一八年三月十三日法官助理 陆学宇书 记 员 林圆圆