常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0404民初5834号原告：王X。委托诉讼代理人：孔X。被告：常州X房地产开发有限公司。法定代表人：祝X，该公司总经理。委托诉讼代理人：王X。被告：江苏X科技有限公司。法定代表人：张X，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴X。原告王X诉被告常州X房地产开发有限公司（以下简称X公司）、江苏X科技有限公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王X及其委托诉讼代理人孔X、被告X公司委托诉讼代理人王X、被告XX公司委托诉讼代理人吴X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告X公司签订的《认购书》；2、被告X公司、XX公司向原告双倍返还定金40000元；3、被告X公司向原告赔偿损失330000元；4、本案案件受理费由被告X公司、XX公司负担。事实和理由：2016年8月28日，原告与被告X公司签订了一份《认购书》，约定：原告向被告X公司认购X城市印象XX室的房屋，优惠后最终房款为814882元；原告于认购书签订之日交纳定金20000元；在2016年9月16日前交纳首付款并签订《常州市商品房买卖合同》。签订认购书当天，原告向被告X公司的代理销售商XX公司支付定金20000元。2016年9月14日，被告X公司工作人员告知原告，21栋封盘不予销售，只允许原告拿回定金或选择17号楼的户型。原告于当天报警，由永红派出所接警处理。后原告多次向有关部门投诉，至今被告X公司拒绝签订房屋买卖合同。现房屋已被销售，并办理了网上备案。被告收受定金，未履行缔约义务，并将房屋另行出售，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金及按照认购书的价格与销售价格的差价计算损失。故原告诉至法院，请求依法判决。被告X公司辩称：原告诉称理由有一些与事实不符，原告陈述的交款行为与数额是确定的，但是收款性质我方不予认可。对2016年9月14日我方工作人员通知原告21号楼不予销售的事实予以认可，对工商部门9月份调解事实予以认可。原告与被告之间没有签订过具有法律意义的认购书，即使有认购书，那该认购书也是附条件和期限的协议，“在2016年9月16日前签订合同等”是附条件的约定，在2016年9月16日之前有效，之后自然终结，不存在解除的基础。关于原告主张双倍返还定金，没有法律意义上的认购书，我方也没有实际收取定金，不存在双倍返还的问题。关于原告主张的损失，若双倍返还定金，原告无权要求赔偿损失。原告主张赔偿33万元没有事实和法律依据，原告未说明该损失如何计算。在2016年9月14日以及经过工商局调解后，原告已经明确知道房屋已经不可能进行交易，原告应采取积极措施防止损失继续扩大。原告反复找各种理由向我方工作人员打电话、短信交流，导致其错失购买房屋的机会，之后房屋涨价所造成的损失属于原告的扩大损失。本案中案件受理费主要由于原告提了虚高的赔偿数额，诉讼费大部分应当由原告自己承担。被告XX公司辩称：1、原告与被告XX公司之间没有合同关系，故无权要求被告XX公司返还定金。2、被告X公司和XX公司之间是委托代理关系，原告自始至终都知道该情况，双方发生纠纷应当由原告与被告X公司之间处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方存有争议为原告提交的以下证据：1、认购书复印件，证明原、被告双方就购买涉案商品房，并且未来签订商品房买卖合同达成一致意见。被告X公司对其真实性不予认可。2、微信记录复印件，证明《认购书》原件在被告X公司位于湖塘的总部；3、录音及录音内容，证明原告与被告X公司在2016年12月2日、2017年9月18日仍然在协商赔偿事宜。被告X公司对上述证据不予认可。被告XX公司对原告提交的收据、支付宝交易记录认可，认为其他证据与其无关，请求法院依法核实。本院认证意见：根据原告提交的其与被告X公司在常州市钟楼区市场监督管理局的调解视频资料，被告X公司的工作人员对签订认购书的事实予以确认，故本院对认购书的真实性予以确认；对原告提交的微信记录复印件，未能提交原件，本院不予采信；对原告提交的录音资料，无法确认录音的人员身份和录音的时间、地点等信息，本院不予采信。根据原、被告提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明：2016年8月29日，被告X公司取得本市城市印象花园施工编号17#、21#预售许可。2016年8月28日，X公司（甲方）与王X（乙方）签订了一份《认购书》，双方约定：认购房屋坐落：X城市印象XX室；房屋总价款为861427元，享受优惠政策后最终房款为814882元；认购定金：乙方于签订本协议之日向甲方交纳定金2万元，该定金在双方签订《常州市商品房买卖合同》时自动转为购房款；乙方需在2016年9月16日前交纳首付款并与甲方签订《常州市商品房买卖合同》及相关文件。同日，原告向被告XX公司支付20000元，收据载明“X城市印象定金”。2016年9月14日，被告X公司员工与原告联系，告知原告21号楼不予销售，原告有两种选择，退诚意金或重新选17号楼户型。2016年9月30日，在常州市钟楼区市场监督管理局主持的消费者权益争议调解过程中，原告诉求为：1、按合同履行；2、双倍返还定金；3、认购书为何只有复印件；4、为何推迟开盘时间。金奕、袁旭芬代表被告X公司向原告表示可以提供以下优惠：1、房屋按现价购买；2、XX中国（电商）费用直接计入房价…。双方未达成一致协议。2016年10月11日，常州市钟楼区市场监督管理局主持第二次调解，原告的诉求为按原价要房（原房、原价），双方仍未达成一致协议。2017年3月3日，原告和陈颖向钟楼区五星新丽豪大酒店预定2017年5月2日中午婚宴23桌左右并交纳定金8000元。后原告和陈颖婚礼延期，酒店扣除定金8000元。2017年3月6日，陈颖的母亲沈宇秋与案外人签订《常州市房屋转让协议》一份，约定购买云山诗意花园12幢2602室的房屋，房屋建筑面积89.47平方米，房屋成交价为820000元，中介费16400元由沈宇秋承担。2017年3月20日，X公司与案外人邓时林签订了一份《商品房买卖合同》，X公司将21幢乙单元1103号房屋（建筑面积118.12平方米）以1112714元的价格出售给邓时林，约定房屋交付时间为2018年6月20日前。另查明，在本院审理的（2016）苏0404民初5716号案件庭审笔录中，被告X公司、XX公司称两公司之间就城市印象项目存在团购服务协议，XX公司为X公司提供线上宣传和线下导客服务，XX公司收到的款项会支付给X公司。上述事实,由认购书、收据、支付宝交易记录、消费者权益争议调解记录表、视频资料、商品房买卖合同及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。2018年3月15日，本院前往涉案房屋所在小区附近的房屋买卖、租赁中介机构就涉案房屋附近地段的房屋价格情况进行调查，本院询问了两家房屋中介机构，并制作了笔录，房屋中介机构的负责人员向本院陈述，在2016年10月份左右，X城市印象附近的房屋价格大概在8000元左右，但该价格仅是大致的价格，实际价格会因房屋户型、坐落等因素而有所不同。本院认为：首先，原告王X与被告X公司签订的《认购书》真实有效。根据原告提交的认购书、视频资料，可以认定原告与X公司签订《认购书》的真实性。本院认为，该《认购书》明确了当事人的名称、姓名和认购商品房的基本状况以及总价款，并对将来在一定期限内签订正式的商品房买卖合同作出了安排，符合预约的法律特征。该《认购书》系原告与被告X公司双方真实意思的表示，应认定合法有效，原告与被告X公司均应按照诚实信用原则的要求全面履行应当承担的谈判并缔结本约、即正式的商品房买卖合同的义务。其次，根据原告提交的被告X公司工作人员的录音，可以证明被告X公司在与原告签订《认购书》后对21#楼暂时封盘不予销售的事实。X公司已与原告就21#楼乙单元1103室签订认购协议，双方嗣后未能签订正式商品房买卖合同的原因，系由于X公司利用其优势地位，单方面决定对21#楼暂时封盘不予销售。X公司该行为违反了《认购书》的约定，也违反了诚实信用的合同法基本原则，原告有权要求解除《认购书》并由X公司承担相应的违约责任。再次，关于《认购书》解除后产生的清理责任及损失分配。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向XX公司支付了定金20000元，鉴于X公司与XX公司之间就房屋销售存在相关服务协议，且XX公司收到的款项亦最终支付给X公司，故原告有理由相信XX公司有权代理X公司收取定金，由此产生的法律后果应由X公司承担，故原告主张X公司返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持，原告主张XX公司承担返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故原告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院将与其赔偿损失的诉讼请求合并处理。最后，关于原告主张的损失33万元。被告X公司违反《认购书》的行为损害的是原告依照《认购书》确定的内容对将来签订正式商品房买卖合同的合理期待，并导致原告丧失了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，也即给原告造成的是信赖利益损失而非可得利益损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，原告有权要求解除合同并主张X公司对其信赖利益损失予以赔偿。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于被告X公司在当地工商行政管理部门组织调解时已经明确表示房屋按现价销售，经过两次调解最终未能达成一致意见，原告应当自调解失败时起知晓被告X公司不可能按照《认购书》约定的价格出售涉案房屋，故本院以该时间节点为参考来认定X公司应承担的违约责任。据此，本院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，同时考量涉案房屋周边市场交易价格及常州市近期房地产市场发展和房价变化态势以及双方当事人履约情况，酌情确定被告X公司赔偿原告经济损失170000元。综上，因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王X与被告常州X房地产开发有限公司于2016年8月28日签订的《认购书》。二、被告常州X房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王X定金20000元。三、被告常州X房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王X损失170000元。四、驳回原告王X的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6850元（原告已预交），由原告王X负担3330元，由被告常州X房地产开发有限公司负担3520元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王海岸审 判 员  包艳波人民陪审员  王志刚二〇一八年三月二十八日书 记 员  邹 沫