云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7452号上诉人（原审被告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所地：云南省昆明市梁源庄经典经典商务大厦A幢1层A-03号。法定代表人：王远，董事长。委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：任敏，女，1979年10月11日出生，汉族，住昆明市。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司因与被上诉人任敏商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，双方当事人申请调解一个月。本案现已审理终结。云南经典房地产开发集团有限公司上诉请求:撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审依据第一份《承诺书》所载内容进行判决明显错误。上诉人于2014年12月19日在向A区业主出具《致经典双城A区业主诉求的公开信》的基础上又出具了两份内容不一致的《承诺书》。第一份承诺：（1）如未按时完成公开信任何一项事宜，则每逾期一日，赔偿每户人民币50元；（2）保证具备交房条件及验收合格次日起才开始重新计收物业管理费；（3）A区验收合格之日起90个工作日内，办理完毕A区各户的《房屋产权证》。第二份承诺：在A区具备交房条件及验收合格后，再协商各业主的赔偿事宜。两份《承诺书》的出具时间均为2014年12月19日，一审中，被上诉人的代理人明确表示第一份《承诺书》出具在前，第二份出具在后，其赔偿依据为第一份《承诺书》。上诉人认为，两份《承诺书》所记载的内容明显不一致，且相互矛盾，第二份《承诺书》系对第一份内容的变更，应以第二份作为认定事实的依据。2、根据《致经典双城A区业主诉求的公开信》，上诉人的工作内容为：（1）供电时间与方案事宜；（2）安防设备的安装、调试和运行及绿化修补事宜；（3）物管事宜；（4）燃气通气事宜完善的时间。经上诉人努力，已按时完成了其中三项，暂未完成安防、门禁和监控设备的安装，即便法院认为上诉人未全面完成《公开信》所载内容，构成违约，也仅应按50元/天的四分之一计算赔偿金。二、一审法院判决显失公平。根据《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案业主缴纳的配套设施费仅为8000元，在上诉人已完成大部分配套设施安装的情况下，仍判决其承担如此高额的赔偿明显错误，显失公平。综上，请求二审依法查明本案事实，支持其上诉请求。任敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。任敏向一审法院起诉请求：一、判令被告支付其赔偿金36500元（暂算至2017年5月1日，其他至被告履行完毕之日止）；二、判令被告支付其逾期取得房屋产权证的违约金161689元（暂算至2017年5月1日，其他至其取得房屋权属证书之日止）;三、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的经典双城（A、C地块）第A6幢第2单元第19层1906号房，总价款为756441元，买受人首期支付购房总价款的36.54%，金额276441元，余款48万元向中国农业银行股份有限公司昆明市潘家湾支行贷款支付；甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交房手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；还约定逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定，乙方须达到以下四个条件：1、乙方支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、甲乙双方办理完房屋交接手续；3、乙方向甲方出具书面委托书；4、乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括：（1）产权人（共同购买人）的身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其它资料。在乙方达到以上4个条件及甲方办理完毕相关竣工验收备案手续后，甲方于90个工作日内向产权登记机关提交合格有效的资料并申办产权，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视甲方履行完毕协助办理产权的义务等内容。同日，原、被告还签订了《商品房购销合同》补充协议，约定乙方在办理房屋交接手续时须向甲方或物业服务公司缴纳该套房屋的配套设施费（总计8000元）、契税、房屋公共维修基金、产权工本费、产权办证费、印花税等费用（未注明金额的收费项目的收费标准按交房时的相关政府法律、法规或规范性文件执行），否则甲方或物业服务公司有权拒绝交付乙方所购房屋，并不承担逾期交房的责任等内容。被告于2011年10月25日对《商品房购销合同》进行了登记备案，2013年11月2日原告接房。另确认，被告于2014年12月19日出具《致经典双城A区业主诉求的公开信》，载明……1、供电时间及方案事宜，计划2015年元旦后开始挂表，2月15日前实现A区正式用电；2、安防设备的安装、调试和运行与绿化修补事宜，2015年3月10日开始，4月30日前完成安防、门禁和监控设备的安装、调试和运行以及绿化修补，切实保证各位业主的人身和财产安全，提高居住品质；3、物管事宜，现我公司正在积极对接新的物业管理公司，并有了实质性进展，计划2015年元旦完成物业公司的交接事宜，并投入运营，还业主一个舒适的居住环境。4、燃气通气事宜，我公司正在积极协调燃气公司，加快A区燃气的通气进度，确保2015年1月前全部通气。再次因由我公司给业主带来的一切不便，给业主诚挚的道歉，希望各业主给予我公司支持和理解，我公司一定会尽快处理业主的各项诉求。同日，被告出具承诺书，载明：我公司在2014年12月19日公示的《致经典双城A区业主诉求的公开信》的基础上，承诺如下：1、如未按时完成公开信任何一项事宜，则每逾期一日，赔偿每户人民币50元；2、保证在经典双城A区具备交房条件及验收合格次日起才开始重新计收物业管理费，部分业主缴纳的2015年物业管理费予以顺延；3、A区验收合格之日起90个工作日内，办理完毕A区各户的《房屋产权证》。同日，被告出具承诺书，载明：我公司在2014年12月19日公示的《致经典双城A区业主诉求的公开信》的基础上，承诺如下：在A区具备交房条件及验收合格后，再协商各业主的赔偿事宜。至今，被告承诺的事宜，只通了电和燃气。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。根据合同约定，原告交付了购房款，并于2013年11月2日接房。2014年12月19日，被告出具两份承诺书，承诺：“如未按时完成公开信任何一项事宜，则每逾期一日，赔偿每户人民币50元”，根据本案审理查明确认的事实，至今被告未按承诺按时完成相关事宜，已构成违约，应支付原告赔偿金。从2015年4月1日开始计算赔偿至2017年4月30日，按每天50元计算为36500元，2017年5月1日至A区验收合格的赔偿按每天50元计算。至于原告诉请判令被告立即支付其逾期取得房屋权属证书的违约金，依据合同约定：“关于产权登记的约定，乙方须达到以下四个条件：1、乙方支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其他费用；2、甲乙双方办理完房屋交接手续；3、乙方向甲方出具书面委托书；4、乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括：（1）产权人（共同购买人）的身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。在乙方达到以上4个条件及甲方办理完毕相关竣工验收备案手续后，甲方于90个工作日内向产权登记机关提交合格有效的资料并申办产权，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方履行完毕协助办理产权的义务”。但根据查明的事实，原告并未向被告提出委托并交纳相关的办证费用，故对原告的该项请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效后三日内支付原告任敏2015年4月1日至2017年4月30日的赔偿金36500元；二、被告云南经典房地产开发集团有限公司应于2017年5月1日至A区验收合格之日起十日内向原告任敏支付赔偿金，按每天50元计算；三、驳回原告任敏的其他诉讼请求。”对于一审认定的法律事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付逾期完善配套设施的违约金；如应支付，违约金的标准是否应当予以调整？本院认为，如一审所述，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在上诉人交房后，其针对用电、燃气等四项配套设施存在的问题于2014年12月19日向含被上诉人在内的业主发出公开信，对上述设施的完善期限作出承诺。同日，上诉人又发出两份《承诺书》，第一份对逾期完成四项配套设施作出赔偿承诺，第二份则表示在具备交房条件及验收合格后，再协商各业主的赔偿事宜。上述第二份《承诺书》系对第一份承诺的补充说明，仅表明了上诉人愿以协商方式解决赔偿事宜，并未否定第一份《承诺书》的赔偿表示及赔偿标准，故二者并不矛盾。基于上诉人未按时完善全部四项配套设施，被上诉人有权依据第一份《承诺书》要求上诉人进行赔偿。对于上诉人提出赔偿金额过高，请求予以降低的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，上诉人已履行交房义务，主要合同义务已完成，仅是配套设施需进行完善。上诉人承诺的赔偿，本质上就是未按期完善配套设施的违约金，如按照其承诺的赔偿标准，至2017年4月30日，其应向被上诉人赔偿36500元，且之后仍需计算违约金。根据本案实际，上诉人作出的赔偿承诺已明显过分高于被上诉人的损失，故根据上述法律、司法解释之规定，本院综合上述因素后，酌情判令由上诉人赔偿被上诉人违约金20000元。对于一审判决的其他事项，双方当事人均未提出异议，且不违反法律行政法规的强制性规定，故本院予以维持。综上，本院对于违约金的赔偿数额予以调整；对于上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初5568号民事判决；二、由云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付任敏违约金20000元；三、驳回任敏的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4263元，减半收取2131.5元，二审案件受理费712.5元，合计2844元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司负担233元，由被上诉人任敏负担2611元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长 许 莉审判员 吕 强审判员 余 锋二〇一八年三月二十日书记员 王冰睿