陕西省合阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0524民初1189号原告：合阳县翊东有限责任公司,该公司总经理。委托诉讼代理人：张进军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李旭东，陕西炳辉律师事务所律师。被告：合阳县家美佳购物中心。法定代表人：王晓军，该购物中心总经理。委托诉讼代理人：张斌，该购物中心工作人员。委托诉讼代理人：曹亚鹏，陕西洽明律师事务所律师。原告合阳县翊东有限责任公司（以下简称翊东公司）与被告合阳县家美佳购物中心（以下简称家美佳购物）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合阳县翊东有限责任公司委托诉讼代理人张进军、李旭东，被告合阳县家美佳购物中心委托诉讼代理人张斌、曹亚鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翊东公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2008年11月2日签订的《合阳县翊东世纪购物广场场地租赁合同》2、判令被告恢复商场一、二楼内公共设施、商场一楼天井北侧防火隔离墙。3、判令被告向原告支付2017年上半年场地租金543270元，管理费9252.5元，合计552525.50元，及其他合同约定的相关（消防、电梯等公共设施）分摊费用。4、判令被告按约定支付违约金。5、本案的诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2008年11月2日，原、被告经过协商签订了《合阳县翊东世纪购物广场场地租赁合同》，并于2009年3月签订《补充协议》，该合同已经实际履行。双方合同对出租场地的管理、转租或转让及争议的解决及生效进行了清晰明确的约定。在合同履行期间，被告违反合同第三条擅自扩大经营种类，增加了床上用品及小吃；违反合同第七条擅自拆除商场公共设施（公厕）改变用途为办公室及小吃经营；擅自拆除商场一楼天井北侧防火墙改为超市出口收银，违反合同第八条未经原告同意将所承担的三分之二场地转租他人，牟取暴利，严重违反合同约定，侵害原告的利益。同时，原告与被告签订租赁合同前，已将涉案商铺出售他人并订立了商铺认购合同和商铺托管合同，现因被告拒交租金等费用，涉及71户1300余平方米的商户起诉原告，要求解除与原告订立的商铺认购合同和商铺托管合同，致原、被告之间租赁合同无法继续履行。2016年6月份，原告因企业股权转让，变更了新的法定代表人，并于2016年7月8日在陕西《三秦都市报》登报公告，向被告三次送达了告知书。为清理商户债权债务的问题，原、被告于2017年1月6日就双方债权债务进行了清算，列出清单，但被告视若不见。特别是被告先后于合同约定的时间内拒交租金、管理费及其他相关费用，致原告订立合同的目的不得实现。为此，原告曾当场送达、邮寄送达，并在商场一、二楼大厅公告送达，要求解除双方的合同，被告明视于此，却置之不理，置若罔闻。综合所述，原、被告订立的合同合法有效，被告依约应全面履行合同，但被告无视合同的权威性，多方违反合同约定及义务，致该合同无继续履行的必要。故诉请要求法院支持原告诉讼请求。原告向本院提交以下几组证据以支持其诉讼请求：1、场地租赁合同及补充协议各一份。以证明原、被告签订租赁合同的事实及相关约定。2、企业公告一份及告知书三份。以证明股权变更后，进行了公告，并为进一步完善管理，向各租赁户告知相关权利义务。3、告知书三份。以证明对原、被告之间的前期债权债务，原告三次通知被告进行结算，均未达成一致。4、解除合同通知书一份。以证明原告向被告通知解除合同的事实。5、被告转租商铺广告牌图片九份。以证明被告违约的事实。6、告知函一份。以证明被告收到原告发出的解除合同通知书。本案在开庭时，原告补充提交以下几组证据：1、图片十八份。以补充证明被告至今仍然违反合同约定的相关事实。2、关于要求限期解决讨债人封堵超市大门及清偿以往债务损失的函一份。以证明被告以要求原告清理前期债务等理由，曾表示拒绝支付2017年上半年租金及管理费。3、企业信用信息公示报告一份。以证明合阳县世纪购物广场已于2014年9月16日经工商部门登记注销。被告家美佳购物辩称，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，且已履行多年，应该继续履行。原告关于解除合同、恢复商场一、二楼内公共设施、商场一楼天井北侧防火墙的主张无事实依据和法律依据。被告根据租赁合同和原法定代表人与债权人雷红震的借款偿还协议，已超额支付租金，本案不存在拖欠租金事实。且原告多次违约，不存在给付原告违约金的情形。故不同于原告的诉讼请求。被告向本院提交以下几组证据以支持其主张：1、本院2017年11月23日对原、被告及王献春、雷红震的谈话笔录。以证明一楼天井防火墙始终不存在，卫生间改造原告知情及王献春与雷红震的债务情况。2、借款协议一份、借条一份、王献春身份证复印件一份、个人独资企业营业执照一份、王创斌身份证复印件一份、委托书两份。以证明王献春向雷红震借款及委托雷红震收取租金的事实。3、被告公司收款收据四十四份、收条十一份。以证明被告自2014年至2017年租金履行情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第1组证据被告无异议，本院予以认定。对原告提交的第2组至第6组证据，被告对其证明目的均持有异议，本院对部分证据的真实性、关联性、合法性予以认定。被告对原告补充提交的三组证据，认为超过举证期间，不予质证；但本院认为原告在开庭时补充提交的证据客观真实，与本案案件事实具有一定关联，应予以认定。原告对被告提交的第1组证据真实性无异议，对证明目的持有异议；本院对该证据真实性予以认定。原告对被告提交的第3组证据无异议，但认为该证据亦可证明原告支付租金的时间、方式均违反合同约定；本院对该组证据予以认定。对原告提交的第2组证据，原告不予认可；本院认为被告提交的第2组证据与本案缺乏关联性，依法不予认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年11月2日，原告翊东公司与被告家美佳购物（原合阳县物美购物中心）经过协商，签订合阳县翊东世纪购物广场场地租赁合同及补充协议，原告将其所有的翊东世纪购物广场一楼整层和二楼1/2的场地（北边）及附属设施出租于被告作为超市经营使用。双方约定出租场地用途为商业经营（除服装、内衣、大家电、部分小家电、数码、床上用品、小吃经营品种外）；未经原告方书面同意，被告方不得将出租场地用于其它用途和超范围经营。同时约定租赁期限为15年，即自2009年1月1日至2023年12月31日止；出租场地租金按照实际建筑面积4406平方米计算，每月每平方米19元，每年租金共计1004568元；从2009年元月1日算起，前三年租金不变，以后每四年递增一次，幅度为上年度总金额的4%；被告方应当于2008年12月5日前交付年租金的50%，剩余租金在2009年5月5日前全部交清；以后被告方每年给原告交付租金办法按第一年交付租金时间依次类推；若被告方未按时缴纳，每天加付未交款额5%的违约金；若逾期三个月以上，原告方有权解除合同。双方还约定租赁期限内，未经原告方书面同意，被告方不得将租赁场地转租他人或者改变使用用途。若有违反，原告方有权解除合同。合同签订后，被告即入驻该租赁场地进行开业经营。被告在开业后即未经原告同意，将商场一楼前面的部分场地转租他人用于其他商业经营，包含服装、床上用品、小吃经营，并在其自营的超市经营超出约定经营范围的商品；并将原二楼后方公共厕所改造为小吃经营及其办公场所。对场地租金双方自2014年以前均能自觉履行。2014年以后，被告按月支付租金。此后，双方因电费、货物损失等问题发生纠纷。2016年6月，原告公司因股权转让进行了股东变更登记。公司发生股东变更后，原、被告曾就前期账务情况进行协商并就部分进行了结算，但就原告主张的前期被告应付相关费用双方意见分歧，未达成一致协议。后被告以其为原翊东公司法定代表人王献春担保借款为由将2017年上半年及下半年租金直接付给案外人雷红震，并对2017年上半年管理费未予支付，为此双方发生纠纷，并对王献春是否系翊东公司原法定代表人未提供有效证据。2017年5月，原告向被告发出解除合同通知书，要求解除租赁合同并要求清理账务。因双方分歧较大，就解除合同双方未达成一致。现原告诉至本院，请求人民法院支持其诉讼请求。本案在调解过程中，因双方对前期账务各执己见，且对各方提出的调解意见分歧较大，经调解无效。又查明，被告应付2017年上本年租金为543270元，应付管理费为9252.5元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同约定条款对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告自愿签订租赁合同，合同约定不违反法律规定，该合同合法有效。双方理应按照合同约定履行各自义务。但在原告将租赁场地交付使用后，被告即未经原告书面同意，违反合同约定将租赁场地一楼部分转租他人，用于其他商业经营，并在其自营的超市经营超出约定经营范围的商品；另将原二楼后方公共厕所改造为小吃经营及其办公场所；且被告按月支付租金，违反合同相关约定，损害了原告相关利益。2016年6月，原告公司发生股东变更后，双方理应在平等自愿的基础上，协商解决前期账务及后续租赁问题，但因双方意见分歧未达成一致。后被告以其为原翊东公司法定代表人王献春担保借款为由将2017年上半年及下半年租金直接付给案外人雷红震，但并未提交王献春系翊东公司原法定代表人相关证据。综上，被告的上述违约行为致原告合同目的无法实现，且经本院多次调解无效，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。对原告主张的2018年上半年租金及管理费亦应予以支持。原告对其主张的分摊费用当庭自愿予以放弃，不违反法律规定，本院依法予以准许。原告主张要求恢复二楼公共设施，被告虽有违约行为，但本院认为缺乏恢复必要，不予支持。原告主张一楼天井北侧墙体为实体墙，被告不予认可，原告亦未提供其他有效证据，本院不予采信，并对其要求恢复该墙体的诉讼请求不予支持。对原告主张的违约金，因双方对违约金约定不明，依法不予支持。被告主张其为原翊东公司法定代表人王献春担保借款，将2017年上半年及下半年租金直接付给案外人雷红震，并向本院提交相关借款合同，本院认为，被告提交的证据与本案缺乏关联性，可另行依法主张各自权利。对原告在举证期限届满后补充提交有关证据的行为，违反相关法律规定，依法予以训诫。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告合阳县翊东有限责任公司与被告合阳县家美佳购物中心签订的合阳县翊东世纪购物广场场地租赁合同及补充协议；二、被告合阳县家美佳购物中心在本判决书生效后30日内付给原告合阳县翊东有限责任公司2017年上半年租金543270元、管理费9252.5元；三、驳回原告合阳县翊东有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9325元，由被告合阳县家美佳购物中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  王增祥人民陪审员  雷登文人民陪审员  雷法学二〇一八年三月十三日书 记 员  白晓艳