杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0106民初12424号原告：杭州天哲置业有限公司,住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦B幢8楼835号。法定代表人：蔡学伦，总经理。委托诉讼代理人：陆继媛、黄鱼龙，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告：王某，男，2000年6月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：王骥，系王某姑姑。被告：叶花妹，女，1949年8月8日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：王骥，系叶花妹女儿。原告杭州天哲置业有限公司与被告王某、叶花妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杭州天哲置业有限公司委托诉讼代理人陆继媛、黄鱼龙，二被告委托诉讼代理人王骥、被告叶花妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：原告与二被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议无效；2、二被告支付原告违约金144500元（以289万元为基数，按百分之五计算）；3、二被告办理撤销合同备案登记手续和预告登记手续；4、二被告承担本案诉讼费。庭审中原告变更诉请如下：1、确认原告与王某签订的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议无效；2、解除原告与叶花妹的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议；3、叶花妹支付原告违约金144500元（以289万元为基数，按百分之五计算）；4、二被告办理撤销合同备案登记手续和预告登记手续；4、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月28日，原告与二被告签订编号为2016预1336810的《浙江省商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买位于杭州市江干区商品房，房屋总价4699199元，付款方式为：2016年3月30日前支付首期房款699199元，2016年6月30日前支付150万元，2016年9月30日前支付150万元，2016年12月30日前支付100万元，逾期超过90日后，出卖人即原告有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人即被告按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。此后，二被告于2016年2月28支付房款100000元。后经原告催促，二被告又分别于2016年5月17日支付房款430000元、2016年8月12日支付1179199元，此后未再支付。原告多次催促被告支付剩余房款，并于2017年10月24日向二被告寄送律师催告函，均未果。截止起诉时，被告累计支付房款1809199元（含签约前支付的100000元定金），尚欠2890000元。故诉至法院。被告答辩称，当时买房的时候，约定如果被告付清房款，原告到交房时间还没有交付房屋的，原告支付违约金。如果我们没有付清钱，到了交付房屋时间，被告支付违约金。希望双方能够互相理解。我们当时也是卖了两套房才买涉案房屋的，在2018年3月1日前即在原告交房前，被告已经全部付清房款。希望原告继续履行合同。王某父母离婚了。离婚协议上，由妈妈抚养。买房的事情，他妈妈不认可，但他爸爸认可。他妈妈把钱拿走了。原告为证明其主张向本院提交以下证据：浙江省商品房买卖合同及补充协议，证明被告向原告购买涉案房屋，以及双方对所购房屋的价款、付款方式、付款期限及违约责任等作出具体约定的事实；记账凭证，证明被告已向原告支付1809199元购房款的事实；律师催告函、EMS快递及其签收单，证明原告催促被告支付剩余购房款的事实。当庭补充证据：身份信息，证明王某母亲的身份信息。催告函、EMS快递及其签收单，证明原告两次向王某监护人发函过，是否追认王某向原告购房及王某签署合意。被告提交证据如下：汇款凭证三份，证明被告已经付清房款。经庭审质证，被告对原告所举证据无异议；原告对被告所举证据三性无异议，对证明对象有异议。本院认证如下：被告对原告所举证据无异议，作为本案定案依据；被告对原告提交的证据三性无异议，只对证明对象有异议，作为本案定案依据。综上，本院认定事实如下：2016年2月28日，原告与被告王某（未满16周岁）、叶花妹（王某奶奶，年近七旬）签订编号为2016预1336810的《浙江省商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买位于杭州市江干区商品房，房屋总价4699199元，付款方式为：2016年3月30日前支付首期房款699199元，2016年6月30日前支付150万元，2016年9月30日前支付150万元，2016年12月30日前支付100万元，逾期超过90日后，出卖人即原告有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人即被告按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。此后，二被告于2016年2月28支付房款100000元、2016年5月17日支付房款430000元、2016年8月12日支付1179199元，余款2890000元未支付。2017年10月23日原告委托上海锦天城（杭州）律师事务所律师陆继媛向二被告寄送律师“催告函”，要求二被告于2017年10月30日前付清剩余购房款2890000元，未果。2017年12月20日，原告向本院提起诉讼。在本案开庭前，被告于2018年2月27日、2月28日、3月1日分别支付购房款2300000元、400000元和190000元。2018年1月2日，原告向秦静慧女士，及王某的其他法定代理人邮寄“关于是否追认王某向杭州天哲置业有限公司购房以及所签文件的催告函”，主要内容为：鉴于王某出生于2000年6月19日，在和我公司签订合同时未满18岁，在此征询您是否对王某购房以及所签文件予以追认。请在收到本函之日起5日内以书面形式回复。该“催告函”回执显示他人收丰巢柜；2017年1月11日，原告再次邮寄该“关于是否追认王某向杭州天哲置业有限公司购房以及所签文件的催告函”，回执注：原址查无此人，无电话。本院认为，原告与被告王某、叶花妹签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其中的买受人王某签订合同时未满16周岁，对于如此重大合同，必须由其监护人确认或者事后追认，从原告事后向被告王某母亲秦静慧邮寄“关于是否追认王某向杭州天哲置业有限公司购房以及所签文件的催告函”，可以认定原告明知被告王某签订合同效力待定，既未在合同签订时让其监护人签字确认，也未在合同签订后的合理期间内追认，而是在起诉后，向被告王某监护人之一的母亲秦静慧发“催告函”追认，但不能证明该“催告函”秦静慧已经收到并明了；同时该“关于是否追认王某向杭州天哲置业有限公司购房以及所签文件的催告函”也没有证据证明向被告王某另一监护人的父亲发送；该“催告函”内容存在瑕疵，根据法律规定“相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认”而该“催告函”要求法定代理人5天答复。因此原告与被告王某、叶花妹签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》至原告起诉日，合同属于效力待定状态。本案在开庭前，被告交付全部购房款，可以推断被告王某的法定代理人已实际履行对王某之前签订的《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》行为的追认。再从合同签订看，原告作为商品房出售公司，对其预售的房屋，总价达400余万元，应当也必须对交易对象的资金资信进行审验，面对一位未满16周岁的少年、一位年近七旬的老人，竟签订如此巨大交易标的买卖，没有任何风险告知，也没有对其家人或者法定代理人进行任何交易警示，合同签订本身就存在重大隐患。原告作为市场主体，其经营行为主要是通过合同完成的，作为被告的一老一小，对合同了解和认知是有限的。因此，对原、被告双方签订的合同一直处于效力待定状态，原告应负主要责任。合同签订后，二被告未按合同约定时间付款，原告并未拒收，应视为同意变更付款时间，即便在原告起诉时，原告也没有将被告已经交付的购房款退还被告，只要求被告承担违约金；本案起诉前，被告已实际交付购房款1809199元，而原告要求被告支付违约金为144500元，这两者差额部分，原告并没有退还被告。原告一面占有被告巨额资金，一面又要求确认合同无效、解除合同，要求被告承担违约责任，有失公允。本院注意到，原告与被告王某、叶花妹签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告购买的是期房，该期房交付日期为2018年5月30日，办理房产转移登记在2018年8月28日前。作为期房，是我国市场经济初期，商品房供应紧缺的一种特定的制度安排。按照市场正常交易习惯，支付货币与交付商品只存在同时或者先后，不存在商品在支付货币几年后再交付。对于期房，购房者在履行全部义务的情况下，承受较大的市场风险。因此，本院认为，即便被告未按合同约定时间全部支付全部购房款，逾期付款，但只要被告在涉案房屋未交付前付清全部购房款，不影响合同目的，原告也不应单方解除合同。毕竟房屋是要出售的，只有通过交换，促进商品流通，维护交易安全符合各方当事人预期，才是合同真正目的所在。原、被告所签《浙江省商品房买卖合同》第八条第2项规定：因买受人逾期付清全部房款，出卖人有权相应推迟商品房交付的时间，且不承担延期交付的违约责任。该项规定用下划线予以强调，说明被告是可以逾期付清全部房款的，只是在被告逾期付款发生后，原告有权推迟交房。对于合同中明示的条款，可以优先适用。现被告明确不同意解除合同，应当允许。原告与被告王某、叶花妹签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告王某、叶花妹作为一方当事人，不是可分别承担民事责任的，该合同效力待定是争对合同的整体，而不是对部分当事人生效对部分当事人未生效。综上，原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、七十七条一款之规定，判决如下：驳回杭州天哲置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1595元，由杭州天哲置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 钱让无异二○一八年三月八书记员 杨     静     姝