重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1583号上诉人(原审被告):重庆医科大学附属儿童医院,住所地重庆市渝中区中山二路136号,统一社会信用代码12500000450405742J。法定代表人：李秋，院长。委托诉讼代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆圣益物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区中山二路166号17-3,统一社会信用代码91500113MA5U654K9M。法定代表人：钱淑梅，经理。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚林，重庆佳昂律师事务所律师。上诉人重庆医科大学附属儿童医院（以下简称儿童医院）因与被上诉人重庆圣益物业管理有限公司（以下简称圣益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2017)渝0103民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人儿童医院的委托诉讼代理人李伟，被上诉人圣益物业公司的法定代表人钱淑梅及其委托诉讼代理人陈仲余、黄亚林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。儿童医院上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由圣益物业公司负担。事实和理由：圣益物业公司所提供的物业服务与之前儿童医院所聘请的物业公司并无明显增加，但一审法院判决将所涉及物业的费用进行增加属于认定事实不清，适用法律错误。圣益物业公司答辩称，法院应当根据圣益物业公司与光彩大厦项目部选聘物业领导小组、两路口街道重庆村居民委员会签订的《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》的约定按照9.5元/月.平方米的标准主张物业服务费用，圣益小区相比之前的物业服务公司服务的深度和服务质量上有较大的提高，服务范围比以前宽泛，请求二审法院依法判决。圣益物业公司向一审法院起诉请求：一、判令儿童医院支付2016年6月1日-2017年1月物业服务费624396.99元、违约金暂计7万元，共计694396.99元；二、本案诉讼费由儿童医院承担。一审法院认定的事实：位于重庆市渝中区中山二路164、166、168、170、172号的“光彩大厦”物业建筑面积为51400平方米。儿童医院（甲方）于2015年6月29日与奥法公司（乙方）签订《物业管理服务合同补充协议》，载明根据双方于2008年9月18日签订的《物业管理服务合同》约定，双方就奥法公司为儿童医院提供的光彩大厦负一楼至五楼物业服务事宜进行补充协议，服务物业坐落：重庆市渝中区中山二路光彩大厦168号群楼负一层至第五层，建筑面积负一层2112.60㎡，第一层2930.18㎡，第二层3198.57㎡，第三层3510.9㎡、第四层3512.76㎡、第五层3570.5㎡；服务内容调整如下：1、环境卫生：1）负责光彩门诊楼宇外围的环境卫生。2）负责光彩门诊属于光彩大厦公共部分的生活垃圾清运。3）光彩门诊楼屋顶保持干净、卫生。4）消防楼梯保持干净卫生。2、设施设备：1）负责光彩大厦公用的雨水管、排污管的维修维护；2）负责屋面防水维修、维护；3）负责光彩大厦公共区域的照明维护；4）负责屋顶电梯机房、冷却塔、消防水泵和负四楼设备机房的安全看护；5）按照消防要求，光彩门诊楼的消防报警接入物业公司的消防报警系统。3、相关事宜：1）光彩门诊楼宇在装修、维修、运送等过程中的配合；2）小区业主的协调公用区域、设施设备的日常维修、维护、保养和管理。甲方协助乙方维护涉及该合同所涉物业部分的上下管道、落水管、化粪池、排污井通畅、照明、供水、楼内消防设施设备及其他公用设施设备的运行正常。甲方所有的或单独占用或单独使用的设施设备由甲方自行维护、保养和管理。物业费用：负一楼重庆和颂投资公司（以下简称和颂公司）租赁的按建筑面积1667㎡计算，负一楼2元每月每平米，第一层至第五层1元每月每平米。合同期限从2014年10月1日至2016年9月20日。2016年5月3日，泓兴物业公司向儿童医院发出《工作联系函》，载明泓兴物业公司在两路口街道办通过竞标方式中标，在2016年4月13日入驻接管光彩大厦物业管理服务工作。经双方协商达成一致，泓兴物业公司应儿童医院要求按2015年原物业公司双方签订物业管理服务补充服务协议的服务范围和内容及收费标准不变，双方共同遵守原《物业管理服务的补充服务协议》的约定。圣益物业公司于2016年5月23日向光彩大厦选聘物业领导小组作出《物业公司变更意见书》，载明因泓兴物业公司业务发展需要，将光彩大厦项目物业经营管理由泓兴物业公司变更为圣益物业公司继续经营。该意见书下方“光彩大厦选聘物业领导小组意见小组成员意见”处存在签署“同意”字样的若干签名。同年5月26日，圣益物业公司向光彩大厦业主作出了《关于光彩大厦小区聘用重庆圣益物业管理有限公司的告知书》，载明泓兴物业公司因发展需要，现泓兴物业公司于2016年5月24日起变更为圣益物业公司，泓兴物业公司全部物业管理业务将由更名后的圣益物业公司继续经营。因《前期物业服务合同》是奥法公司于2016年申报中止，至今未成立业主大会，但经两路口街道办和重庆村居委会组织召开光彩大厦小区业主大会选举产生了光彩大厦小区选聘物业领导小组，该小组选聘了圣益物业公司，该公司将于2016年5月30日以书面征求业主意见的方式上门征求业主意见，作出是否聘用该公司的决定。儿童医院于2016年6月13日向两路口街道办作出《关于我院光彩门诊楼物业管理公司事宜》的函件，载明该院与经法定程序选举产生的泓兴物业公司进行了沟通，商议物业服务费用不变。5月27日收到圣益物业公司的《工作联系函》，告知物业公司变更。该院认为圣益物业公司没有履行法定程序，不具有提供物业服务的效力。希望街道办事处给予协调管理，根据程序选定物业管理公司。两路口街道办于2016年6月22日向儿童医院作出《关于重庆医科大学附属儿童医院的回复》的信函，载明该街道办经核实，光彩大厦原物业公司泓兴物业公司突然决定临时撤场，为保障居民正常生活秩序，由圣益物业公司（两公司原为一家单位）暂时代为行使光彩大厦物业管理公司职责，提供相关物业服务。2016年10月12日，甲方“光彩大厦项目部选聘物业领导小组、两路口街道重庆村居民委员会”与乙方圣益物业公司签订《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》约定，甲方通过招标、议标等方式选聘乙方对光彩大厦（建筑面积51400平方米）进行物业管理。该合同第三条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、电梯、二次生活用水供水池。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理（不含保险及保管责任）。8、协助公安机关做好物业公共管理区域内的秩序维护工作，不含业主的人身及财产安全，发生安全事故，协助业主报警处理。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。该合同第六条约定物业服务费采用包干制收费方式：住宅1元/月.平方米，商业物业9.5元/月.平方米。该合同期限3年，从2016年5月24日起至2019年5月23日止。重庆村居委会在甲方处盖章、圣益物业公司在乙方处盖章。圣益物业公司与儿童医院之间多次相互函告物业费问题，圣益物业公司要求按照原9.5元/平方米的标准收取，儿童医院不予认可，双方因物业费标准问题未能达成一致意见。儿童医院也于2016年12月1日向两路口街道办函告，载明因与圣益物业公司就物业收费标准无法协商一致，导致该院无法将按1元标准的物业服务费予以缴纳。一审审理过程中，一审法院前往本案涉案物业服务区域进行调查取证，双方就涉案物业由圣益物业公司进行服务的区域确认如下：1、光彩楼六楼速朋宾馆楼上放置了儿童医院的冷却塔三座，圣益物业公司负责该塔所在地面周围的清洁卫生以及该冷却塔噪音与业主的协调问题；2、光彩楼六楼1号楼1、2号电梯房系儿童医院的电梯使用，圣益物业公司负责机房外清洁卫生；3、光彩楼六楼平台处五台风机所在区域的清洁卫生由圣益物业公司负责；4、光彩楼负四楼儿童医院使用的配电房、中央空调机房外清洁卫生由圣益物业公司负责。该配电房的设施设备维护由儿童医院负责，该配电房的下水道由儿童医院自行清掏；5、光彩楼负四楼化油池油污由一至五楼排放，主要来自该区域内的餐厅，该化油池由圣益物业公司清掏。上述餐厅由儿童医院对外出租，并由上述餐厅另行向圣益物业公司支付清掏费用。6、光彩楼负二楼车库有三根排水管属儿童医院所有。其中两根排入负四楼的化油池，另一根排入医院自有的中转井；7、B区负二楼至一楼存在属于儿童医院所有的空调主机和室外机，圣益物业公司负责空调主机所在区域的清洁以及室外机悬挂下方地面的清洁卫生；8、光彩楼一至五楼的消防通道照明和清洁卫生由圣益物业公司负责。另双方确认所涉物业负一楼1667平方米已由儿童医院出租给和颂公司开设“亲亲商场”。儿童医院认可和颂公司已将2016年6月-8月的物业服务费支付给儿童医院，该院同意按照按2元/月/平方米的标准向圣益物业公司转交。一审另查明，1、圣益物业公司举示了《业主大会选聘物业服务企业表决意见表》、《关于续聘重庆圣益物业管理有限公司对光彩大厦进行管理服务的征求意见书》以证明该小区共242户（面积51400平方米）的业主有226户（面积26033.55平方米）同意选聘圣益物业公司进行物业管理服务并委托重庆村居委会签订物业服务合同，其中儿童医院未同意。2、本案所涉物业负一楼区域，圣益物业公司于2017年4月6日、2017年7月25日分别与中国光大银行股份有限公司重庆分行、重庆重客隆超市连锁有限责任公司签订了《物业管理服务协议》，约定的物业服务费用均为7元/月/平方米，物业服务内容均包括：对公用部位的维修、养护和管理的配合事宜；对公用设施设备的维护、维修、运行和管理配合事宜；对物业小区共用部位和物业共用场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨水、污水管道的疏通的配合事宜；公共绿地的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；公共高低压配电设备和给排水设备设施的维护、保养、管理的配合事宜等。两公司均已按上述标准向圣益物业公司缴纳物业服务费。3、儿童医院与中渝保安服务有限公司签订了《安保服务委托合同》，约定自2016年5月1日起至2019年4月30日止，中渝公司承包儿童医院的安保服务。4、儿童医院与爱玛客服务业产业（中国）有限公司签订了《保洁服务、运送及其他服务合同》，约定由该公司为儿童医院提供卫生保洁、运送及其他运行服务，保洁服务期限为2016年7月1日至2018年12月31日，运送及其他运行服务期限为2016年3月1日至2018年12月31日。一审法院认为，本案争议焦点在于儿童医院是否应向圣益物业公司交纳物业服务费。本案中，结合圣益物业公司举示的《业主大会选聘物业服务企业表决意见表》、《关于续聘重庆圣益物业管理有限公司对光彩大厦进行管理服务的征求意见书》、《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》等证据，能够证明重庆村居委会受涉案小区过半数业主委托与圣益物业公司签订的《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。儿童医院作为光彩大厦小区的业主依法受该合同的约束。在前述合同未被合同当事人解除或依法被撤销前，儿童医院应向圣益物业公司交纳物业服务费。因儿童医院将其所有的位于光彩大厦小区的物业除负一楼予以出租外，其余区域均用做该院进行医疗服务所用，并自行聘请了其他公司进行安保、保洁服务，该院电力系统、通风、电梯等也均由儿童医院自行进行维护。而圣益物业公司负责了该物业所涉公共区域的清洁卫生工作，其服务内容相较之前的奥法公司、泓兴物业公司并无明显增加。综合前述因素，结合圣益物业公司实际提供物业服务的具体情况，一审法院依据公平原则酌情确定一至五楼物业服务费按照2元/月.平方米缴纳，负一楼参照另两家出租物业的收费标准7元/月.平方米进行缴纳。圣益物业公司从2016年6月已经实际在对涉案物业进行物业服务，儿童医院应当从2016年6月起支付物业服务费。圣益物业公司请求儿童医院支付2016年6月-10月的物业服务费按负一楼2元/月.平方米、一至五楼1元/月.平方米标准计算不违反法律规定，一审法院予以准许。故2016年6-10月物业服务费共计1667×2×5＋16722.91×1×5=100284.55元，2016年11月至2017年1月物业服务费为1667*7*3＋16722.91*2*3=135344.46元，共计235629.01元。因儿童医院在圣益物业公司入驻该小区进行物业服务后，多次与圣益物业公司进行协商物业费标准，双方因缴纳标准相差巨大未达成一致意见，儿童医院也多次表示同意按原标准进行缴纳，故该院并不存在违约行为，对圣益物业公司诉求违约金不予支持。据此，判决：“一、被告重庆医科大学附属儿童医院于本判决生效后立即支付原告重庆圣益物业管理有限公司2016年6月至2017年1月的物业管理服务费235629.01元。二、驳回原告重庆圣益物业管理有限公司其他诉讼请求。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，圣益物业公司经过法定程序被选聘为儿童医院所在的重庆市渝中区光彩大厦小区的物业服务公司，其与光彩大厦项目部选聘物业领导小组、两路口街道重庆村居民委员会签订的《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法定程序，合法有效。儿童医院作为重庆市渝中区光彩大厦小区的业主应受《渝中区光彩大厦小区物业管理服务合同》的约束。一审结合圣益物业公司实体提供物业服务的内容，并参照圣益物业公司与中国光大银行股份有限公司重庆分行、重庆重客隆超市连锁有限责任公司签订的《物业管理服务协议》酌情确定儿童医院应承担的物业服务费的收费标准并无不当。儿童医院上诉要求按照其此前与奥法公司签订的《物业管理服务合同》确定物业服务费的收费标准无事实与法律依据，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10744元，由上诉人重庆医科大学附属儿童医院负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年三月二十八日书记员  王丽丽