广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终4409号上诉人(被上诉人、原审原告)：彭进军，男，汉族，1975年7月5日出生，户籍住址：湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。上诉人(被上诉人、原审被告)：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区熊猫碧富新城碧湖华庭9栋B单元401房。法定代表人：林榜昭。委托诉讼代理人：严秋红、李仲荣，该公司职员。上诉人彭进军与上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称旺科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2017年4月21日，原审原告彭进军向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即为原告办理所购房屋的产权证明；2.被告向原告赔偿因为逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约100800元（实际赔偿金额算至原告实际取得产权证之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：2012年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州××××房，被告应当在2014年3月16日前将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，并在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但截至目前为止，被告都未向产权登记机关提供申请登记资料，原告也因此未能取得涉案房屋的产权证，这给原告带来一系列损失。买房子对于所有人来说都是一件大事，被告作为开发商应按合同约定时间交付房产并及时办理产权证，可被告一直拖延不办，导致原告所持有房产长期处于没有房产证的状态，无法交易也阻碍其他事项的办理，原告曾多次催促被告，但被告均以各种借口拖延，一直未办理，现原告忍无可忍，诉诸法院，希望法院依法审理本案，判令被告立即为原告办理房产证，并承担因逾期办证给原告带来的损失。被告旺科投资公司辩称，一、被告既没有违约行为与违约事实，也没有违约的主观过错，被告不构成对原告的违约。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”，按双方该约定，办理产权证明超过约定期限，原告同意由被告继续办理，即被告继续为原告办理其所购商品房的产权证明，不属于被告违约。关于盛业豪园三期办理房产证事宜，前期因为承建施工方揭阳市榕江建筑工程总公司不配合办理盛业豪园三期工程竣工备案，耽误了相关工作，导致办理房产证期限延长，被告在经多方努力仍不能与揭阳市榕江建筑工程总公司协商解决后，通过向大亚湾法院提请诉讼解决，现法院对此已作出民事裁定，裁定：承建施工方揭阳市榕江建筑工程总公司在裁定书送达之日起五日内向旺科投资公司提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资料。现盛业豪园三期工程竣工备案已妥善办理完毕，正在做确权工作，确权完毕后，被告即可将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述事实充分说明了被告一直积极努力、克服各种困难给原告办理房产证，被告的行为并没有违反双方的合同约定，被告不构成违约；二、原告要求法院判令被告支付违约金，没有事实和法律依据。根据我国民事法律规定精神，被告对原告承担违约责任的前提是要有违约事实和主观上有过错，违约事实是指被告有不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为。如前所述，被告既没有违约事实，也不存在违约的意图和动机，依法不应承担违约责任，更无所谓支付违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”，依据该约定，被告承担的义务是继续为原告办理产权证明，双方并无支付违约金的任何约定，故原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。综上所述，被告的行为是依照双方合同约定和法律规定行事，既没有违约行为和违约事实，也没有违约的主观过错，被告未构成违约，无须承担违约责任，也无须支付违约金。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年12月7日，原告彭进军与被告旺科投资公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、商品房的基本情况，原告购买被告开发的位于惠州××××房，建筑面积100.22平方米，总价480000元；二、付款方式及期限，原告于2012年12月12日付清首期款150000元，剩余房款330000元以银行按揭贷款支付；三、交付期限，被告应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：考虑到大亚湾主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款480000元。2014年9月4日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2016年3月16日，被告向原告出具《揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表》一份，内容：按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年3月16日前将合同约定的房屋交付原告使用，但被告实际于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，逾期171天，被告应向原告支付逾期交楼违约金8208元。同日，原告彭进军向被告出具《收条》一份，证明其已收到惠州大亚湾旺科投资有限公司有关盛业豪园三期逾期交楼违约金4108元。同时，原告向被告出具《声明书》一份，声明原告同意按现有条件收房。……该房屋已交付原告，被告不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。另查：2016年2月1日，被告以案外人揭阳市榕江建筑工程总公司未协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案的违约行为为由，诉至本院，请求案外人揭阳市榕江建筑工程总公司协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案。本院受理后，于2017年2月23日作出（2016）粤1391民初221号之二民事裁定，裁定案外人揭阳市榕江建筑工程总公司在本裁定书送达之日起五日内向被告提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资料。案外人揭阳市榕江建筑工程总公司不服该裁定，向本院提出复议，请求本院撤销（2016）粤1391民初221号之二民事裁定书第一项内容，本院于2017年3月13日作出（2016）粤1391民初221号之三民事裁定，裁定驳回案外人揭阳市榕江建筑工程总公司的复议申请。至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权所需的资料提交产权登记部门备案。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、契税发票、购房款收据、登记费收据、维修基金收据、会议纪要5份，被告提交的声明书、《揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表》、转账单等证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。本院分析如下：一、商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告实际于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案，已超过双方约定的360个工作日，被告行为已构成违约，应承担相应的法律责任。尽管合同十五条还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，该约定并未免除被告逾期办证的责任。即便双方有约定免责事由“考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档等”，也仅系针对政府行为引起的。事实上，本案被告至今尚未办理产权登记备案手续，明显已违反合同约定。被告依据上述约定认为超过约定期限办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。从上述约定的内容看，可以明确双方约定的办证期间是交房后360个工作日，超过此期限，被告亦应继续办证，至于逾期办证的违约金双方则没有约定。二、承建商迟延竣工备案不属于法定免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、战争。本案中，被告辩称由于承建方揭阳市榕江建筑工程总公司不配合办理涉案楼盘的工程竣工备案而导致延期办证不构成违约，该事由不属于不可抗力，不属于法定免责事由，被告逾期办证由于第三方原因造成，仍应向原告承担违约责任。因此，被告该抗辩，本院不予采纳。三、关于原告出具的声明书是否已免除被告逾期办证的违约责任问题。从声明书的内容来看，尽管原告表示房屋交付后，被告不再承担交房责任和其他相关责任，但并未明确表示免除被告逾期办证的责任。事实上，被告并未就逾期办证的损失一并补偿原告，故，被告关于原告已放弃追讨逾期违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告对逾期办证的违约金没有约定，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，即以房价总额480000元为本金，从被告应当在商品房交付使用后360个工作日内即2016年2月24日起按中国人民银行贷款利率计付至被告交付涉案房屋办证所需材料至产权登记机关备案之日止。原告诉请超出法律规定的部分，本院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内将盛业豪园20栋706房办证所需资料提交产权登记机关备案。二、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告彭进军支付逾期办证违约金（以480000元为本金，从2016年2月24日起按中国人民银行银行贷款利率计付至被告办理产权备案手续之日止）。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，由原告彭进军负担800元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担1516元。当事人二审的意见上诉人彭进军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：请法院依法判决：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院“（2017）粤1391民初759号”民事判决书；2、被上诉人立即为原告办理所购房屋的产权证明；3、被上诉人向上诉人赔偿因为逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约是￥100800元（实际赔偿金额算至上诉人实际取得产权证之日）；4、被上诉人承担本案所有诉讼、保全等费用。主要事实和理由：上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，经过惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院审理并作出判决，判决结果如下：“1、被上诉人自本判决生效之日起三十日内将盛业豪园20栋706房办证所需资料提交产权登记机关备案；2、被上诉人自本判决生效之日起三十日内向上诉人支付逾期办证违约金(以48万元为本金，从2016年2月24日起按中国人民银行银行贷款利率计付至被上诉人办理产权登记备案手续之日止)……”一审法院作出这个判决的理由是：“1、商品房买卖合同第十五条约定：被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案中被上诉人实际于2014年9月4日将涉案房屋交付给上诉人使用，至本案法庭辩论终结时，被上诉人尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案，已超过双方约定的360个工作日。综上，一审法院虽确认了被上诉人逾期办证的事实，但对于逾期办证的时间起算点认为是在实际交房起36O个主作日起算起，但本案被上诉人本身就存在逾期交房的事实，如果按照实际交房日期起算，那被上诉人如果到目前还没有交房就根本不用承担逾期办证的违约责任了，一审法院的这种观点其实是在支持作为开发商的被上诉人把房子卖出后一直不交房就一直不用承担逾期办证的违约责任。且问如果这样正确的话，那上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》为啥还要约定商品房交付时间、办证时间、逾期交房和逾期办证的违约责任等。一审法院的此种认定也违背了房产买卖的正常规则，上诉人认为双方关于交房时间、办证时间均在《商品房买卖合同》中有明确的约定，被上诉人应当严格遵守履行合同约定的交房及办证责任，本案中上诉人未在约定的时间交房和办证，所以被上诉人应当承担逾期办证的违约责任，逾期起算时间应从《商品房买卖合同》约定的交房时间后360个工作日起算，而不是从实际交房时间后360个工作日起算；双方在合同中没有约定逾期办证违约金，所以逾期办证的违约金应接照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是一审法院判决的同期银行贷款利率；另外被上诉人有责任在判决生效之日立即将该房屋办证所需资料提交产权登记机关备案，而不是在判决生效之日起三十日内提交备案。鉴于上述事实及理由，上诉人认为一审法院判决严重违反双方约定事实及相关法律规定，万般无奈上诉至贵院，请求贵院落实本案事实，支持上诉人上诉请求，以维护法律的公正及市场的公平交易规则，保护弱小的购房者上诉人的合法权益。被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司答辩称：1、合同中，约定的合同中第15条，商品房360天后交逾期违约金，逾期交房和逾期办证的时间是有冲突的，逾期交房已经处理完毕，现在是要处理逾期办证的违约金，2、从大亚湾实际情况来说，因为房产局的原因，电脑系统升级、限号、业主个人问题，导致办证困难，请考虑公司方的实际问题，因为众多业主起诉，法院终审判决作出之后，公司可能承受不了众多企业的债务，导致破产，请法院考虑实际困难。上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司，向本院提起上诉，请求：一、依法改判惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2017)粤1391民初759号民事判决第二项关于违约金的计付期间;二、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院选取7l5号案件为参考案例的审判，忽视了系列案件中的个案差别，关于涉案商品房的交付使用时间审查不清。一审法院认定上诉人于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，属于对事实部分的审查不清。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案涉案房屋于20l5年12月22日才取得《建设工程规划验收合格证》、2015年12月23日取得“验收合格”的《建筑工程竣工验收报告》。因此，涉案房屋在2015年12月23日才满足合同约定“经验收合格”的交楼条件，即本案涉案房屋于2015年12月23日交付被上诉人才符合法律法规关于商品房交付的强制性法律规定。由于我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此即使房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付购房人使用，交付日期也应以符合法定交付条件之日为准。结合本案上诉人与被上诉人签定《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，本案涉案房屋的交房日期应是符合法律规定交房条件的2015年12月23日，请求二审法院对一审判决错误认定涉案商品房交付使用时间的事实依法予以纠正，改判从2015年12月23日之日后360个工作日起按银行贷款利率计付逾期办证违约金。二、逾期办证的期间应计至2017年9月5日;惠州大亚湾区不动产登记中心已于2017年9月5日受理了盛业豪园20栋的权属登记资料，但因该中心的系统原因，未能在正常期间内办理出来。该期间属于非因出卖人原因的逾期，请求法院确认逾期办证违约金的计算期间截止至2017年9月5日。三、被上诉人就其损失部分未能提供证据，其主张的违约金过高，有失公平，请求法院予以调低。被上诉人未提供证据证明逾期办证给其造成的损失，且其主张的违约金与其实际损失相比严重偏高。涉案房产的权属登记并不影响该房屋的使用性能，被上诉人甚至并不存在实质上的损失。另外，由于涉案房产未能按期办理竣工备案的原因在于施工方不合理的抬价得不到满足而不配合办理。该障碍经上诉人向法院提起诉讼后才得以解决。可见，对于上诉人来说该障碍是其无法控制的客观原因，应视为合同约定的“非因出卖人原因”。请求法院考虑适当减轻上诉人的责任。上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司于本案开庭前即2018年1月15日变更诉讼请求：一、请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。二、退一万步讲，即使法院变更双方约定的责任方式，认定上诉人应承担支付逾期办证违约金责任，该违约金计付期间亦应调整为从2017年6月3日起至2017年9月5日止。主要事实和理由：一、双方当事人对逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式是明确的，即为“由出卖人继续办理”，并非“支付违约金”。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为”买受人同意由出卖人继续办理。”故双方当事人对逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式是明确的，即为“由出卖人继续办理”，并非“支付违约金”。且在签订合同时，被上诉人对该约定亦是明知，其签署了合同并接受了房屋后，上诉人应当按照该约定承担违约责任，为被上诉人继续办理产权证。被上诉人的诉请已经超出合同约定的责任范围，与约定的责任方式冲突。按照合同约定，被上诉人已放弃违约金的诉请，而选择由上诉人继续办理产权证的责任方式。若法院变更双方约定的责任方式会给上诉人造成相当大的损失，且被上诉人未举证证明上诉人逾期履行报备义务对其造成的实际损失，故被上诉人的诉求应当驳回。二、退一万步讲，即使法院变更双方约定的责任方式，认定上诉人应承担支付逾期办证违约金责任，该违约金计付期间，最多从2015年12月23日之后360个工作日(2017年6月3日)起，至2017年9月5日上诉人将办理权属登记资料报产权登记机关备案日止，并应依法扣除因政府不可抗力及被上诉人原因导致延误办证的时间。1、本案涉案商品房交付使用时间应纠正为2015年12月23日。一审法院认定上诉人于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，属于对事实部分的审查不清。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案涉案房屋于2015年12月22日才取得《建设工程规划验收合格证》、2015年12月23日取得“验收合格”的《建筑工程竣工验收报告》。由于我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此即使房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付购房人使用，交付日期也应以符合法定及约定交付条件之日为准。涉案房屋在2015年12月23日才满足合同约定“经验收合格”的交楼条件，本案涉案房屋于2015年12月23日交付被上诉人也才符合法律法规关于商品房交付的强制性法律规定。本案涉案房屋当年因业主需要，上诉人为配合业主提前进场装修而交付，但实际上该期间也并未收取物业管理费，而是自2015年12月23日起才开始收取物业管理费。关于本案涉案商品房的正确交付使用时间，请求二审法院纠正为符合法定及约定交付条件的2015年12月23日，从而改判从2015年12月23日后360个工作日(2017年6月3日)起计付逾期办证违约金。2、由于政策改变、新增了权籍调查程序及大亚湾区不动产登记中心电脑系统原因等，导致现在大亚湾不动产登记不能正常办理，请二审法院认定上诉人于2017年9月5日，已履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，违约金计算截止到2017年9月5日止，期间因政府不可抗力及被上诉人原因延误办证的时间还应予以扣除。上诉人已于2017年9月5日，向大亚湾区不动产登记中心提交办理涉案房产权属登记资料。自上诉人向大亚湾区不动产登记中心提交权属登记资料之日起，出卖人便已完全具备办证条件，但后续一系列的程序需产权登记中心及被上诉人予以配合方能进行。因该中心系统原因、限号，及被上诉人未提供办证资料、办证费用和未及时配合面签等原因，未能在合理期限内取得房地产权属证书，由此导致的逾期办证，不属于合同约定的“因出卖人责任”。因此，请求法院认定上诉人已于2017年9月5日即履行完毕合同所约定的提交办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，且还应当扣除2017年6月30日至2017年9月4日期间，因大亚湾区不动产登记中心电脑系统原因导致的无法正常办理房产证业务的时间。三、因本案判决对整个小区众多业主，及上诉人所有的其他楼盘，甚至对整个大亚湾房地产交易市场都有示范作用，影响重大。法院作出的终审生效判决，可能会导致上诉人企业不能承担众多业主的赔偿要求，直至企业破产倒闭，无人办理众多购房业主的房产证。甚至事态进一步恶化，引发严重的社会问题，严重影响社会的和谐稳定。请法院慎重考虑、裁决。被上诉人彭进军答辩称：对方关于办证问题，已经可以确定为严重逾期，我方同意对方继续办证，并要求立即办好证，合同15条有明确约定，旺科公司一直未履行约定，本条第3点也有考虑到大亚湾房产局办证困难的原因，但事实上是对方旺科公司一直未提交资料申请办证，而不是房产局的办证难度导致整个问题，合同中也有约定房屋交付的日期，和办证时间，双方应严格按照合同履约。综上，对方提出的两点诉讼请求是无任何依据。二审中，上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司提交了十份新证据。证据1：《惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局公告》，证明2016.6.28起大亚湾不动产登记新增权籍调查程序。证据2：《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，证明2016.11.30起大亚湾房管局限制每个项目每天送件不多于15份。证据3：《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，证明大亚湾启动不动产登记信息平台，2017.6.30起暂停受理业务，事实上到2017.9系统都未恢复。证据4：《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，证明大亚湾房管局2017.3.6起推行网上预约办理不动产登记业务，每天限号受理不动产登记。证据5：《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，证明2017.6.30起，因大亚湾不动产登记中心启用新系统，暂停受理业务。证据6：惠州大亚湾区不动产登记受理回执，证明涉案房产20、21栋整栋的受理回执，已于2017.9.5办理权属登记。证据7：关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见，证明规划许可证的10-13栋变更为15-21栋。证据8：盛业豪园三期《规划验收合格证》，证明涉案房产已于2015.12.22经规划验收合格。证据9：盛业豪园三期《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房产已于2015.12.23经五方验收合格。证据10：关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见，建设工程消防验收意见书。被上诉人彭进军针对上述证据发表了质证意见：1、对证据1-5：本案办证义务和期限都在上面证明内容，根据双方签订的合同显示，2016年初之前应当履行办证义务，都证明2016.6之后，甚至2017.3月份后惠州的办证难的问题，但与本案办证违约责任、办证违约期限是无关的，所以该份证据不能证明被上诉人不需要承担违约责任，2、证据6：只能证明旺科公司向相关部门递交20、21栋的材料，不能证明旺科公司为每个单独的业主办理小证，因此此证据也是与本案无关联性，3、证据7-9：只能证明旺科公司提供的房产是否符合交付条件，不能证明是否与其办证，因此与本案无关，我方也无法辨认，变更是否涉及我方业主购房的房屋。4、证据10：与本案无关联性。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明以下事实：另查一，2012年9月25日，经住房和规划主管部门批准，盛业豪园三期楼号进行了变更，原10楼变更为15栋，原11楼变更为16、17栋，原12楼变更为18、19栋，原13楼变更为20、21栋。另查二、2014年12月31日盛业豪园三期工程10、11、12、13栋和地下室（一期）消防验收合格。2015年12月22日取得规划验收合格。2015年12月23日经五方验收合格。另查三，2016年6月28日惠州大亚湾区经济技术开发区不动产登记中心发出《公告》，告知2016年6月30日该区全面启动不动产登记业务受理；从2016年6月30日起，凡申请办理土地首期登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手商品房过户等业务，须先行办理不动产权籍调查申请。2016年11月29日，大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，告知每个项目每天送件不多于15份。2017年6月19日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局、不动产登记中心发出《关于暂定受理不动产登记业务的通知》，告知因该区2017年7月1日全面启用不动产登记信息平台，计划与2017年6月30日—7月5日期间对新旧系统数据进行迁移，期间暂停办理所有不动产登记业务。另查四，2017年6月30日，旺科公司以其作为权属人向大亚湾不动产登记中心申请办理盛业豪园18、19栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年10月26日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。2017年9月5日旺科公司以其为权属人申请办理盛业豪园20、21栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年11月24日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。至二审辩论终结前，涉案房屋尚未申请办理以购买方为权属人的商品房所有权转移登记。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期办证违约责任的承担问题。具体评析如下：第一，关于逾期办证违约责任的承担形式。旺科公司上诉称根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定的期限，买受人同意由出卖人继续办理”，其违约责任的承担方式为“继续办理”，而非“支付违约金”，对此，旺科公司作为涉案房产的开发商，具有协助业主办理房产权属证书的义务，如将其“继续办理”的应尽义务作为违约责任的承担方式，对购房者显失公平，虽然上述合同条款未明确其逾期办证的违约责任，但该条款亦未免除其应承担逾期办证的违约责任。另，旺科公司称与彭进军签订的《声明书》已免除了其逾期办证的责任，经查，该声明书并未体现双方就办证时间达成一致变更意见，亦未明确免除旺科公司逾期办证的违约责任，因此，旺科公司就此《声明书》主张免除其逾期办证的违约责任，没有事实依据。因此，旺科公司未在约定时间内协助办理房产权属证书，应承担相应违约责任。第二，关于逾期办证违约金计算起止时间。首先，关于逾期办证违约金起算时间。旺科公司主张应以涉案楼盘竣工验收之日即2015年12月23日作为房屋交付之日，从2015年12月23日后360个工作日即2017年6月3日开始起算逾期办证违约金。彭进军则主张应从合同约定的交房时间后360个工作日开始计算。对此本院认为，因双方当事人确认涉案房屋的实际交付日期为2014年9月4日，双方以实际的行为变更了合同约定的原交房日期，原审以实际交房之日后360个工作日开始起算逾期办证的违约金并无不当，本院予以维持。其次，关于逾期办证违约金计算截止日期。旺科公司二审主张应以其将办理首次权属登记资料报产权登记机关备案之日即2017年9月5日作为截止日期，并扣除因政府不可抗力及购房者原因导致延误办证的时间。经查，2017年6月30日旺科公司申请办理盛业豪园18、19栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2017年10月26日核准首次确权登记。2017年9月5日旺科公司申请办理盛业豪园20、21栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2017年11月24日核准首次确权登记。但至本案二审辩论终结前，涉案房屋尚未申请办理以购买方为权属人的商品房所有权转移登记，也即旺科公司的办证义务尚未履行完毕。故此，旺科公司主张逾期办证违约金计算截止至2017年9月5日，没有事实依据，本院不予采纳。至于旺科公司称政策变化增加的办证程序、以及买受人自身原因延误办证的时间应从本案旺科公司逾期办证违约时间中扣除的主张，本院认为，一方面，在本案诉讼前《不动产登记暂行条例实施细则》已于2016年1月1日公布施行，旺科公司对于在办理不动产所有权首次登记与转移登记中需增加履行的手续应是知晓，但是在本案一审辩论终结前，旺科公司从未提出上述抗辩理由，亦未提交证据证明截止至其完成房屋所有权转移登记备案时具体可扣减的天数。另一方面，旺科公司亦未举证证明存在因买受人原因导致延误办证时间的事实。故此，一审结合当事人的诉请与抗辩，判决逾期办证违约金计算至旺科公司为买受人办理涉案房屋产权转移登记备案之日并无不当，二审予以维持。至于彭进军提及的逾期办证违约金的计算标准应为银行逾期贷款利率的问题。一审已认定应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审判决中存在的笔误，由一审法院自行裁定更正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4632元，由上诉人彭进军负担2316元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担2316元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  邓耀辉审 判 员  黄宇乐二〇一八年三月二十三日法官助理  徐春玲书 记 员  李丽莎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。