广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24237号上诉人（原审原告）：胡惠珍，女，1979年1月19日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：龚政语，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州家广超市有限公司，住所地广州市越秀区中山三路东皋大道17号之一3楼自编302房。法定代表人：NestorMartinDallocchio（马丁.达罗逑），董事长。委托诉讼代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。上诉人胡惠珍因与被上诉人广州家广超市有限公司（以下简称家广超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。胡惠珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由家广超市承担。事实和理由：胡惠珍与家广超市签订租赁合同后，胡惠珍一直诚信经营，自2016年8月以来，胡惠珍经营出现严重困难，胡惠珍多次口头与家广超市领导协商，家广超市的领导也同意胡惠珍可以口头或书面向家广超市反映，胡惠珍先后也有2份报告、1份承诺书和1份公函发送至家广超市，表示已无法按照原合同执行，但家广超市置之不理，执意按照原合同执行。其后，家广超市擅自对胡惠珍的商铺进行停电，否则造成损失无法弥补，胡惠珍也以书面形式向家广超市表明一切经济损失胡惠珍不负责。合同到期后，家广超市没有与胡惠珍进行交接，在胡惠珍已经将大部分药品打包带走的情况下，在2017年4月16日家广超市擅自撬开药房门锁盗走商铺内所有物品，为此胡惠珍也进行了报警。家广超市书面答辩称：同意一审判决，不同意胡惠珍的上诉请求，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，胡惠珍于2017年4月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、家广超市返还胡惠珍支付的房屋租赁押金21000元；2、家广超市返还胡惠珍2017年4月1日至2017年4月15日家广超市单方停电15天期间的房屋租赁费10500元；3、家广超市返还胡惠珍2016年12月12日至2016年12月15日家广超市单方停电4天期间的房屋租赁费2800元；4、家广超市返还胡惠珍2017年3月10日家广超市单方停电1天的房屋租赁费700元；5、家广超市返还胡惠珍2017年3月29日家广超市设备故障停电半天的房屋租赁费350元；6、家广超市赔偿2017年4月16日撬锁偷盗胡惠珍的物品造成的损失8000元（不含本店中联大药房员村分店药品物品）；7、家广超市承担本案发生的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月7日，家广超市（甲方）与胡惠珍（乙方）签订了《家乐福购物中心》（下简称《租赁合同》），约定物业位置为广州市黄埔大道中恒隆街xx号，房屋面积为90平方米、位置为GZYC＿B107（下简称案涉商铺），租赁用途为“中联大药房”店铺，仅限“中联大药房”药品的销售；租赁期限自2016年4月16日起至2017年4月15日止；首期租金期限自2016年4月16日起至后一个月的期间，首期租金为21000元，固定月租金为21000元；履约保证金为63000元；（第6.2条）履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的租金或本合同规定的其他费用；（第6.4条）双方同意，对于乙方按本合同应付甲方或第三方的任何违约金或损失赔偿，甲方有权在履约保证金中直接扣除；甲方也有权冻结履约保证金，直至乙方按本合同应付甲方或第三方的违约金和/或损失赔偿最终得到确定并从履约保证金中扣除；（第6.5条）本合同终止时，乙方按本合同规定将房屋交还甲方后，甲方应于乙方退还甲方履约保证金收据原件后的九十天内，经扣除乙方应付的违约金和损失赔偿，将履约保证金剩余部分无息退还乙方；乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项；否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；除本合同另有约定外，若乙方违反本合同任何规定，应在甲方要求其纠正违约后的十天内纠正违约，否则，甲方有权停止向房屋供应公用事业，并有权采取甲方认为适当的其他行动，直至乙方纠正其全部违约行为；乙方在甲方要求其纠正违约后的二十天内未能纠正违约的，甲方有权关闭房屋并按以下第11.5.1条单方面终止本合同；（第11.5.1条）发生以下任何情况之一时，甲方有权单方面终止本合同：1、乙方违反本合同任何规定，且在甲方要求其纠正违约后的二十天内未予纠正，或者乙方违反合同任何规定超过三十天未予纠正；……4、因乙方的过错，甲方依法可以收回房屋；甲方按第11.5.1条规定终止本合同时，乙方无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求甲方支付任何违约金或者赔偿损失；履约保证金不足以弥补甲方受有的损失的，乙方还应负责补足；双方同意，除本合同或法律另有规定外，任何一方不得单方面终止本合同，否则应向另一方支付相当于本合同终止前六个日历月平均月租金五倍的违约金等。2016年4月7日，家广超市（甲方）与胡惠珍（乙方）还签订了《家乐福购物中心》（下简称《管理合同》），约定双方已签署《租赁合同》，乙方同时希望甲方为房屋提供管理服务，甲方同意提供前述服务；管理费基于房屋的面积按月计算，房屋的月管理费为7000元；履约保证金为21000元；本合同的有效期限与租赁合同的期限相同，并与租赁合同因任何原因终止的同时而自动终止；月度管理费按租赁合同第5.2.2或5.2.3条，由乙方在向甲方支付每一笔房屋租金的同时支付给甲方；双方同意，关于履约保证金的其他事项，均从租赁合同第6.2条至6.5条的规定；乙方应按期足额按本合同规定支付管理费、履约保证金以及按本合同应付的其他款项；否则，每逾期一日，乙方应按所欠款项的1%向甲方支付逾期付款违约金等。上述合同签订当天，家广超市将案涉商铺交付给胡惠珍使用，胡惠珍向家广超市支付了首月租金及首月管理费（2016年4月16日至2016年5月15日期间的租金及管理费）。根据合同约定，之后每月10日前胡惠珍应向家广超市支付当月16日至下个月15日的租金及管理费。但胡惠珍于2016年6月26日才支付2016年6月（2016年6月16日至2016年7月15日）的租金及管理费、于2016年8月12日才支付2016年7月（2016年7月16日至2016年8月15日）的租金及管理费、于2016年8月29日才支付2016年8月（2016年8月16日至2016年9月15日）的租金及管理费、于2016年10月1日才支付2016年9月（2016年9月16日至2016年10月15日）的租金及管理费、于2016年11月1日才支付2016年10月（2016年10月16日至2016年11月15日）的租金及管理费、于2016年12月26日才支付2016年11月（2016年11月16日至至2016年12月15日）的租金及管理费、于2017年1月25日才支付2016年12月（2016年12月16日至2017年1月15日）的租金及管理费、于2017年3月1日才支付2017年1月（2017年1月16日至2017年2月15日）的租金及管理费，而自2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金及管理费胡惠珍未支付。由于胡惠珍存在上述多次逾期支付租金及管理费的行为，家广超市分别于2016年6月20日、2016年6月23日、2016年7月20日、2016年7月27日、2016年8月1日、2016年8月20日、2016年8月25日、2016年9月20日、2016年9月25日、2016年10月1日、2016年10月20日、2016年10月25日、2016年11月1日、2016年11月20日、2016年11月25日、2016年12月1日、2016年12月20日、2016年12月25日、2017年1月1日、2017年1月20日、2017年1月25日、2017年2月20日、2017年2月25日、2017年3月1日向胡惠珍发出《租金及管理费催款通知》，催促胡惠珍支付拖欠的租金及管理费。2016年11月21日，胡惠珍向家广超市发出《报告》，表示由于其经营不善的问题，其曾多次口头向家广超市表示，希望家广超市进行另外招租，以避免其损失越来越大，但没有实质性的进展；现胡惠珍书面形式呈报给家广超市，希望家广超市与其洽谈变更合同降低房租及管理费，或及时招商或引进其他商业模式。由于胡惠珍未支付2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金，且经家广超市催促仍未支付，故家广超市于2017年4月1日对案涉商铺停电。胡惠珍由于无法正常经营，故对案涉商铺上锁，但未将案涉商铺交还家广超市。2017年4月11日，家广超市向胡惠珍发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，表示胡惠珍拖欠2017年2月租金及管理费已超过60天，拖欠相关费用共计95663.80元。家广超市函告胡惠珍，家广超市根据《租赁合同》及《管理合同》的约定及相关规定于2017年4月15日正式解除上述两合同；家广超市要求胡惠珍于2017年4月15日之前将胡惠珍放置和安装在案涉商铺内的所有物品和设施搬离案涉商铺并将房屋恢复原状；如未在规定时间内搬离，一切后果由胡惠珍自行承担，且家广超市保留向胡惠珍追究由此产生的一切损失的权利等。胡惠珍于2017年4月13日签收上述通知，并手写不同意上述意见。2017年4月17日，家广超市自行收回案涉商铺。胡惠珍以家广超市擅自对案涉商铺停电并撬开案涉商铺门锁造成其损失为由，提起本案诉讼。一审诉讼过程中，胡惠珍主张家广超市在2016年12月12日至2016年12月15日对案涉商铺停电4天、2017年3月10日对案涉商铺停电1天、2017年3月29日因设备故障对案涉商铺停电半天、2017年4月1日至2017年4月15日对案涉商铺停电15天。家广超市确认于2017年4月1日至2017年4月15日对案涉商铺停电，否认胡惠珍所主张的其他停电行为。胡惠珍对其主张的家广超市的停电行为并未提供直接证据予以证明，但表示其于2016年12月12日向家广超市发出的《报告》、于2016年12月14日向家广超市发出的《承诺书》的内容均显示了家广超市对案涉商铺进行停电，其与家广超市员工吕小龙之间的手机微信记录、照片亦证明家广超市对案涉商铺进行停电。家广超市对上述证据的真实性均不予确认，并表示其并未收到上述《报告》《承诺书》，且上述《报告》《承诺书》仅为胡惠珍的单方陈述。胡惠珍、家广超市均确认案涉商铺原来由中联大药房有限公司广州员村分店（以下简称中联药房）经营药店，而胡惠珍是该分店的员工，之后中联药房想要从案涉商铺撤店不经营，胡惠珍就与中联药房协商由胡惠珍向家广超市承租案涉商铺，继续以中联药房的名义经营，原来案涉商铺内中联药房的药物及货架等也保留下来由胡惠珍使用，胡惠珍在经营过程中也从中联药房进药，所以在家广超市停电后胡惠珍才要求中联药房将案涉商铺内原来保留下来的药品、货架等以及未卖出的药品进行搬离。胡惠珍表示家广超市于2017年4月1日对案涉商铺停电后无法经营，故其对案涉商铺上锁，并要求家广超市与其进行结算、要求中联药房对案涉商铺内属于中联药房的物品全部搬离并结算；中联药房于2017年4月12日左右开始对案涉商铺内的物品进行搬离，搬离物品时都是由胡惠珍打开案涉商铺的门锁，由中联药房搬离全部属于该分店的物品；之后胡惠珍对案涉商铺上锁，2017年4月16日胡惠珍发现家广超市对案涉商铺撬锁开门，胡惠珍就报警，当时商铺内胡惠珍所遗留的保险柜一个、风扇一把、部分个人衣服以及快过期的药品均已不在。胡惠珍要求家广超市赔偿物品损失8000元。家广超市表示其从未对案涉商铺进行撬锁；家广超市于2017年4月1日对案涉商铺停电后，胡惠珍已经没有在案涉商铺进行营业，并对案涉商铺上锁，但胡惠珍拒绝将案涉商铺交还给家广超市；胡惠珍多次到家广超市吵闹，拒不交还案涉商铺，而由于案涉商铺所挂的营业执照中联药房的负责人是李强，所以家广超市要求李强交还商铺；后来经家广超市多次催促，李强于2017年4月13日开始对案涉商铺内的物品进行搬离、撤柜，直至2017年4月16日全部搬完并将案涉商铺交还给家广超市。为予证明，家广超市提交了中联药房于2017年4月17日开具的《证明》作为证据。《证明》为复印件，内容为中联药房的企业负责人为李强，经营地址为广州市天河区员村家乐福超市内，于2016年3月与胡惠珍签订了合作经营协议，由胡惠珍个人经营、自负盈亏，协议期限为2016年4月1日至2017年3月31日止；由中联药房提供所有设施设备（含货架、货柜、保险柜、电脑等）、所有商品均由中联药房直配；中联药房在协议期满后、并且在家乐福的催促下，于2017年4月13-16日进行了撤柜（含药品），并且将一些残旧货架及保险柜作扔掉处理，该店于2017年4月1日起已停止营业（家乐福断电）。胡惠珍表示对上述《证明》的真实性无法确认，认为只能证明中联药房将其物品搬离，而胡惠珍的物品还未搬离；胡惠珍还认为其并不清楚是家广超市还是中联药房的人员把胡惠珍的物品搬离，胡惠珍从未见过上述《证明》。经一审法院向广州市公安局天河区分局员村派出所调查，查明在黄义辉于2017年4月16日报警称案涉商铺被盗窃的案件中，中联药房的经理康素萍提交了该份《证明》。另，胡惠珍以其与家广超市之间关于《租赁合同》的纠纷而向一审法院提起另案诉讼，一审法院已以（2017）粤0106民初11593号案件立案审理。一审法院认为：胡惠珍与家广超市签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应切实履行。家广超市作为出租人应将案涉商铺交付胡惠珍使用，胡惠珍作为承租人应按照合同约定向家广超市支付每月租金等费用。家广超市已于签订《租赁合同》当天将案涉商铺交付胡惠珍使用，胡惠珍应按照《租赁合同》约定于每月10日前支付当月16日至下月15日期间的租金21000元。但根据已查明的事实可知，胡惠珍自2016年6月起每月租金及管理费均存在逾期支付的行为，且经家广超市多次书面催促才支付租金；而自2017年2月起（即2017年2月16日起）的租金，胡惠珍至今未支付。胡惠珍的上述行为，已严重违反了《租赁合同》的约定。由于胡惠珍拖欠2017年2月租金已超过60日，家广超市于2017年4月11日向胡惠珍发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，要求解除《租赁合同》，该行为符合《租赁合同》约定，胡惠珍于2017年4月13日签收了该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，《租赁合同》于2017年4月13日已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于胡惠珍逾期支付租金的违约行为导致家广超市解除《租赁合同》，胡惠珍应依法承担违约责任。根据《租赁合同》约定，对于胡惠珍按合同应付家广超市的任何违约金或损失赔偿，家广超市有权在履约保证金中直接扣除；家广超市有权冻结履约保证金，直至胡惠珍按合同应付家广超市的违约金和/或损失赔偿最终得到确定并从履约保证金中扣除。而根据《租赁合同》约定，胡惠珍逾期支付管理费的，每逾期一日应按所欠款项的1%向家广超市支付逾期付款违约金。综上，胡惠珍要求家广超市返还管理费押金的诉讼请求缺乏依据，有违诚实信用原则，不予支持。胡惠珍要求家广超市返还2016年12月12日至2016年12月15日停电4天、2017年3月10日停电1天、2017年3月29日设备故障停电半天的管理费，但其未提供证据证明家广超市存在上述停电行为，其应自行承担相应的举证不能的法律责任；而且，根据《租赁合同》约定，在胡惠珍存在逾期支付租金的违约行为的情况下，家广超市有权停止向案涉商铺供应公用事业，因此，胡惠珍上述诉讼请求均缺乏事实及法律依据，不予支持。胡惠珍要求家广超市返还2017年4月1日至2017年4月15日单方停电15天的租金，但根据已查明的事实可知，胡惠珍实际上并未向家广超市支付该期间租金，而且同上分析，家广超市在胡惠珍存在逾期支付租金违约行为的情况下对案涉商铺停电的行为符合《租赁合同》约定，因此，胡惠珍该项诉讼请求同样缺乏依据，不予支持。胡惠珍主张家广超市于2017年4月16日对案涉商铺撬锁导致其物品损失，并要求家广超市赔偿损失8000元，但其并未举证证明家广超市存在上述撬锁行为；而且，胡惠珍自认于2017年4月1日家广超市对案涉商铺断电后已将其大部分物品搬离案涉商铺，而对于其所主张遗留在案涉商铺的物品并未举证证明，其应依法承担相应的举证不能的法律责任。事实上，家广超市已提交了中联药房出具的《证明》，证明了由中联药房自行对案涉商铺内的物品进行处理。综上，胡惠珍要求家广超市赔偿损失8000元的诉讼请求显然缺乏事实及法律依据，不予支持。另，《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同成立生效后，无论是变更还是解除，均应由双方当事人协商一致，胡惠珍表示因经营不善的原因多次向家广超市表示要求变更、解除《租赁合同》,但家广超市不予同意，并以此为由认为家广超市应承担责任，该主张明显缺乏法律依据，有违诚实信用原则，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年10月26日作出判决如下：驳回胡惠珍的全部诉讼请求。本案受理费620元，由胡惠珍负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，胡惠珍向本院提交2份证据：1、中联药房提供的2017年3月胡惠珍经营的案涉商铺的营业收入表，证明家广超市在2017年3月10日单方停电一天，2017年3月29日停电半天。2、胡惠珍与家广超市员工吕小龙的2017年3月10日、4月12日的微信聊天记录，证明胡惠珍一审提交的2016年12月12日向家广超市发出的报告和12月14日向家广超市发出的承诺书，家广超市收到了函件，不存在一审所说没有收到函件情况。家广超市经本院传票传唤，无到庭参加诉讼。另，胡惠珍二审中向本院申请追加中联药房为第三人，并向中联药房调取相关证据。本院认为：胡惠珍二审提供的证据案涉商铺营业收入表中营业额为0或营业额减少从逻辑上可能有多种原因导致，不能证明家广超市的停电行为。微信聊天记录因没有吕小龙的身份证明，聊天内容无法认定。且，上述两份证据无正当理由在一审没有提供，不属于二审新证据。因此，本院对上述证据不予采信。胡惠珍在二审向本院申请追加第三人和申请调查取证，且申请调查取证的内容不属于最高人民法院《关于的解释》第九十四条的规定，其申请不符合我国民事诉讼法的相关规定，本院不予采纳。胡惠珍与家广超市签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，一审认定合法有效，并无不当，本院予以维持。胡惠珍在履行合同过程中，多次迟延支付租金，构成违约，依照合同约定和法律规定，家广超市享有单方解除合同的权利，胡惠珍应当承担违约责任。胡惠珍要求家广超市赔偿因停电导致的损失，因胡惠珍违约在先，且无证据证明2017年4月1日前的停电行为，家广超市不予认可，一审法院不予支持，并无不当。2017年4月1日后的停电行为，因合同已经到期，胡惠珍没有支付租金构成违约在先，家广超市停电符合合同约定，一审法院不予支持胡惠珍的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，胡惠珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人胡惠珍负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年三月二日书记员  眭 翘李倩妤