广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23981号上诉人（原审原告）：李航，男，1988年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：何星桔，女，1992年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄声连，广东君直律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：龙丽容，广东君直律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州鹏志投资管理有限公司，住所地广州市海珠区依翠街3号106房自编之二。法定代表人：周元学，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：李东，男，1976年9月23日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。法定代表人：阮广杰。上诉人李航、何星桔因与被上诉人广州鹏志投资管理有限公司（以下简称鹏志公司）、李东、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李航、何星桔上诉请求：1.撤销一审判决；2.鹏志公司向李航、何星桔支付50000元及利息（利息以50000元为基数，自2017年4月26日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%支付）；3.鹏志公司向李航、何星桔赔偿损失6275.03元；4.李东对第2项、第3项上诉请求中的债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费、财产保全费及其他费用等全部诉讼费用由鹏志公司、李东承担。事实和理由：鹏志公司的股东是李东、周元学，两人是夫妻，根据多个公开的生效裁判文书，鹏志公司、周元学有委托李东办理房屋买卖相关事宜的交易习惯。现有证据足以证明李东持有涉案房屋钥匙、陪同李航、何星桔及满堂红广州分公司查看房屋，且李东持有鹏志公司营业执照原件、向李航、何星桔与鹏志公司出示鹏志公司授权手机相片，李航、何星桔有理由相信李东有代理权，其代理鹏志公司的行为有效，一审判定鹏志公司没有委托李东出售房屋，属于认定事实错误。退一步而言，即使鹏志公司没有授权和追认李东出售房屋的行为，根据民法总则关于无权代理的规定，李航、何星桔要求李东履行涉案合同中双倍返还定金、赔偿损失之义务于法有据，一审法院未判令李东承担责任，属于适用法律错误。鹏志公司、李东二审答辩称，同意一审判决，根据鹏志公司、李东提供的证据，李东与周元学已经办理离婚登记手续。满堂红广州分公司无到庭参加二审诉讼，无答辩。李航、何星桔向一审法院起诉请求：1.鹏志公司立即向李航、何星桔赔付50000元及利息（利息以50000元为基数，自2017年4月26日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%计付）；2.鹏志公司立即向李航、何星桔赔偿损失6275.03元；3.李东对上述第一、二项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.鹏志公司、李东同承担诉讼费、财产保全费及其他费用等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月27日，李东与李航、何星桔签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，合同约定：卖方（权属人、甲方）鹏志公司，委托代理人李东，买方（乙方）李航、何星桔，就甲方将其自有物业出售予乙方一事，达成如下条款：第一条、交易的房地产权属情况：地址广东省广州市海珠区××街××号×××房，交易总金额1780000元，按揭付款。双方约定由于该物业现在在过户出新产权证期间，未能查册，买卖双方仍同意继续交易；签署合同当日买方支付定金交由经纪方代为保管，经纪方代收定金视为卖方本人收取，待出到该物业新不动产权证后由经纪方无息过给卖方，卖方保证该物业没有被查封。买卖双方明确若一方违约，适用定金责罚，按照乙方定金50000元为基础（如乙方违约定金50000元给甲方，甲方违约即退回定金50000元给乙方，再赔付50000元给乙方）。若与第五条第2款有冲突以该约定为准。合同附件：按揭付款，定金50000元，乙方在2017年2月28日支付给甲方，首期楼款400000元于递件成功当天支付给甲方，乙方应于2017年3月31日前办理商业按揭贷款手续。等。合同落款甲方委托代理人栏李东签名。满堂红广州分公司出具《居间代理服务合同》给李航、何星桔，2017年2月28日，李航、何星桔依约支付定金50000元给满堂红广州分公司保管。2017年4月5日，李航通过手机向李东发短信，表示已经准备好资料办理按揭手续，但李东不露面，没有明确答复。2017年4月11日，李航通过手机向李东发短信，要求按照合同流程办理手续。2017年4月15日，满堂红广州分公司通过邮政快递向李东发出通知，敦促李东办理涉案房屋交易过户手续。2017年4月19日，李航通过手机向李东发短信，表示查到房屋已在3月17号办理了网签，要求尽快赔付违约金。2017年4月24日，满堂红广州分公司退回定金50000元给李航、何星桔。李航、何星桔于2017年5月8日向一审法院申请诉前财产保全，要求冻结被申请人鹏志公司价值56275.03元的财产，一审法院裁定查封了被申请人鹏志公司在广州市海珠区××街××号×××房的产权份额，同日，李航、何星桔提起本案诉讼。一审诉讼中，鹏志公司提供了反担保金，一审法院依法解除了对鹏志公司在广州市海珠区××街××号×××房的产权份额的查封。李航、何星桔为证明其主张，还提交了以下的证据：1.《存量房买卖合同（链家满堂红版）》；2.鹏志公司营业执照副本，证明李航、何星桔与鹏志公司签订合同，约定鹏志公司将其自有物业广东省广州市海珠区××街××号×××房出售给李航、何星桔，总成交价人民币178万元；李航、何星桔支付定金50000元交由经纪方代为保管，经纪方代收定金视为卖方本人收取，卖方违约退回定金50000元再赔付50000元，卖方将该房屋出售第三方，视为卖方根本违约；双方确认满堂红广州分公司居间介绍成功交易签约当天，李东提供并出示了鹏志公司营业执照副本原件；3.《居间代理服务合同》，证明满堂红广州分公司提供涉案物业买卖的居间服务；4.银行转账记录，证明李航、何星桔依约支付定金50000元；5.满堂红广州分公司催促李东履行义务的《通知》、EMS及妥投文件，证明满堂红广州分公司催促李东履行义务；6.李航、何星桔与李东电话、短信沟通情况，证明李航、何星桔催促李东履行义务；7.“阳光家缘”网截图，证明鹏志公司与案外人签订案涉房屋买卖合同，并于2017年3月17日办理网签合同，鹏志公司根本违约；8.中国农业银行个人明细对账单，证明鹏志公司根本违约，满堂红广州分公司向李航、何星桔返还定金50000元；9.《收入证明》（李航）、《收入证明》（何星桔），证明李航、何星桔为案涉交易多次向工作的单位请假，导致误工损失6275.03元；10.国家企业信用信息系统查询页；11.李东身份证复印件。经质证，鹏志公司认为《存量房买卖合同（链家满堂红版）》并没有加盖鹏志公司的公章，证明该合同未成立，双方均无需承担赔偿责任；不清楚证据2从何而来，无法认定；对证据3的真实性没有异议、但因为买卖关系不成立，居间关系也不成立，不应支付中介费；对证据4的真实性没有异议、满堂红广州分公司存在违规行为，中间公司不能直接收取款项，当时三方一致同意鹏志公司加盖公章后合同才成立，否则也不会将定金50000元放到满堂红广州分公司处保管；对证据5的真实性没有异议，但通知以及EMS快递单，均显示发送给李东，恰恰证明鹏志公司是不知情的，并且通知内容是通知李东办理网签手续，但李东不是买卖合同的卖方，也不是涉案房屋产权人，并且存量房买卖合同约定，本合同通知送达地址为×××街××号二楼。而EMS收件人地址：广州市海珠区××街××号×××房自编地址。对证据6，即使短信是真实的，李航、何星桔明显是无理，因为李航、何星桔明知涉案房屋是鹏志公司所有，还要求李东办理网签，并且满堂红广州分公司已于2017年4月24日将50000元归还给李航、何星桔，恰恰证明双方买卖合同已处理完毕，证据7只是几张截图，具体由法院核实，也没有原件。对证据8真实性无异议，证明满堂红广州分公司向李航、何星桔转账50000元，是三方口头协定，买卖事宜结束，由满堂红广州分公司将50000元退还给李航、何星桔；对证据9真实性、合法性、关联性均有异议，退一万步讲，即使李航、何星桔收入证明真实，也无法证明其处理涉案房屋事宜误工损失为6275.03元；对证据10-11真实性、合法性、关联性均没有异议。满堂红广州分公司质证意见，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为法律并没有规定中介公司不可以代为保管定金，满堂红广州分公司没有任何违规行为；证据6是李航、何星桔与李东的通话情况，满堂红广州分公司不清楚；对证据7-8真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据9真实性、合法性均没有异议，关联性由法院认定；对证据10-11真实性、合法性、关联性均没有异议。一审庭审中，鹏志公司确认没有委托李东和满堂红广州分公司出售涉案房屋，李航、何星桔和满堂红广州分公司则表示看过鹏志公司委托李东的授权委托书手机相片，李东出示过鹏志公司的营业执照原件，持有房屋锁匙，陪同李航、何星桔和满堂红广州分公司看房，但没有提供证据；鹏志公司表示没有出具过授权委托书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。李东与李航、何星桔签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，并没有加盖鹏志公司的印章或签名，李东抗辩称签订合同时已明确告知李航、何星桔以及满堂红广州分公司，李东只是暂时在合同及附件中签名，如果鹏志公司同意出售涉案房屋，则李东再约李航、何星桔以及满堂红广州分公司在上述合同及附件中加盖鹏志公司公章，如果鹏志公司不同意出售涉案房屋，则上述合同及附件均不成立，也无需履行。李航、何星桔缴纳的定金50000元是交给满堂红广州分公司代管，李东并没有收取李航、何星桔的定金，李航、何星桔和满堂红广州分公司也没有举证证明鹏志公司有委托李东出售房屋。双方确认李东持有房屋锁匙，并曾陪同李航、何星桔和满堂红广州分公司看过房屋，双方的交易是待定状态，李东的陈述符合目前房屋交易的习惯，对此，一审法院予以采信。现李东与李航、何星桔签订的《存量房买卖合同》，未经产权人鹏志公司的授权和追认，依法对鹏志公司不发生效力，故合同未生效。李航、何星桔要求鹏志公司赔付50000元及利息，赔偿损失6275.03元，缺乏依据，一审法院予以驳回。满堂红广州分公司已经退回定金给李航、何星桔，双方已经清结，李航、何星桔要求李东承担连带清偿责任，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年10月25日作出如下判决：驳回李航、何星桔的诉讼请求。案件受理费1207元由李航、何星桔负担。本院二审期间，李航、何星桔提交：1.（2011）穗中法民五终字第1695号民事判决书，拟证明李东和周元学是夫妻关系，鹏志公司的法定代表人周元学有委托李东办理房屋买卖相关事宜的习惯；2.（2016）粤0103民初7571号民事判决书、（2014）穗海法民三初字第812号民事判决书，拟证明鹏志公司、周元学有委托李东办理房屋买卖相关事宜的习惯。鹏志公司、李东质证意见为：对两份证据的真实性没有异议，但该证据材料与本案无关。鹏志公司、李东提交周元学与李东的离婚证复印件，拟证明李东与周元学已经办理了离婚登记。李航、何星桔质证意见为：若有原件则对该证据的真实性没有异议，即使李东与周元学离婚了，但鹏志公司是李东和周元学在离婚后开办的，根据李航、何星桔提交的证据2可知，2017年1月25日鹏志公司作为原告仍然委托李东代理（2016）粤0103民初7571号案的诉讼。经审理查明，李航、何星桔在一审期间提供的时间为2017年2月27日的《装修附件》中打印有涉案房屋的四张照片，并载明“买卖双方确认交易价格包含的装修及附属设施价款，即对应上图所载装修情况及家私清单（如有）所列设备”，李东、李航、何星桔分别作为卖方和买方在该《装修附件》中签名。除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，李航、何星桔称其二人提供的《装修附件》可证明李东持有房屋钥匙并陪同其二人与满堂红广州分公司到涉案房屋进行查看。李东称：其并没有持有涉案房屋的钥匙，并没有带李航、何星桔看过房屋，其只是在合同中签名；其不清楚涉案房屋的照片，一般中介公司会到房屋里面拍照并放在中介公司处，至于中介公司如何到房屋处有可能是李东将钥匙给了中介公司，中介公司到房屋现场拍照。根据李航、何星桔一审期间所提供的国家企业信用信息公示系统的信息显示，鹏志公司成立于2016年5月11日，股东为周元学和李东。李东称曾与周元学为夫妻关系，但在2013年办理了离婚手续。李东称：鹏志公司在其签约前有说过可以让李东找买方，但找到买方之后在签订合同的时候需要加盖公司的公章，如果没有加盖公章，公司对该行为不予认可；鹏志公司没有出具授权委托书给李东，因为没有书面授权委托书，因此出售涉案房屋是其个人的行为；李东与满堂红广州分公司、李航、何星桔签订合同的时候曾告知其只是暂时在合同以及附件上签名，如果公司同意出售涉案房屋则其再约满堂红广州分公司、李航、何星桔在合同上加盖公司公章，如果公司不同意出售涉案房屋则合同以及附件不成立，无需履约，满堂红广州分公司、李航、何星桔均同意上述操作，后李东告知鹏志公司但公司不同意由其代为出售房屋，其将该情况电话告知满堂红广州分公司、李航、何星桔，满堂红广州分公司、李航、何星桔均表示同意，故合同及附件中才未加盖鹏志公司公章。李东对其上述陈述无提供证据证明。李航、何星桔称签约时李东只是告知其二人第二天会加盖公司公章进行下一步的流程，因此才约定在第二天缴纳定金，李东并未电话告知终止交易。鹏志公司称因为该公司当时不想出售涉案房屋所以不同意在涉案买卖合同上加盖公章，并称涉案房屋在一审判决前后已出售给案外人。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：李东、鹏志公司对涉案《存量房买卖合同》未能继续履行是否具有过错以及应否承担赔偿责任。涉案房屋登记在鹏志公司名下，故有权出售涉案房屋的主体应为鹏志公司或鹏志公司予以授权的代理人。本案中，李东自称鹏志公司曾委托其出售涉案房屋，但其并无提供鹏志公司的授权材料，鹏志公司拒绝在涉案《存量房买卖合同》中加盖公章亦表明该公司并不认可李东的签约行为。李航、何星桔所提供的证据并不足以证明李东与其二人签订《存量房买卖合同》得到鹏志公司的授权或认可，本案现有证据并不足以证明李东的签约行为构成表见代理，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定认定李东与李航、何星桔签订的《存量房买卖合同》对鹏志公司不发生效力并无不当。李航、何星桔主张鹏志公司对涉案《存量房买卖合同》未能继续履行具有过错并应承担赔偿责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。李东代理鹏志公司与李航、何星桔签订涉案《存量房买卖合同》并无得到鹏志公司的追认，属于无权代理行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，李东对其无权代理行为应承担过错责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款关于“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”的规定，李航、何星桔作为善意相对人有权要求李东承担赔偿责任。李航、何星桔要求李东赔付50000元符合《存量房买卖合同》关于违约责任的约定且无超过鹏志公司追认时其二人所能获得的利益，本院予以支持。李航、何星桔要求李东赔付的50000元属于违约金的性质，李航、何星桔要求对该部分款项计收利息依据不足，本院不予支持。至于李航、何星桔所主张的误工损失，因李东已承担赔偿50000元的违约责任，李航、何星桔并无充分证据证明上述违约金不足以弥补其损失，本院对其该主张不予支持。综上所述，上诉人李航、何星桔要求李东承担赔付50000元的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人李航、何星桔的其他上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3655号民事判决；二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3655号民事判决为：自本判决送达之日起十日内，李东向李航、何星桔赔偿人民币50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1207元，由上诉人李航、何星桔负担各135元，由李东负担各1072元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月十六日书记员  贾妍游瑞娜