北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终269号上诉人（原审被告）：马建民，男，1968年6月29日出生。上诉人（原审被告）：高春华，女，1972年7月27日出生。被上诉人（原审原告）：曹原，男，1991年4月25日出生。委托诉讼代理人：袁杰，北京市金友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘聪娜，北京市金友律师事务所律师。原审第三人：北京荣基立业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼1单元101。法定代表人：赵花蕊，总经理。原审第三人：潘建中，男，1971年9月18日出生。上诉人高春华、马建民因与被上诉人曹原及原审第三人北京荣基立业房地产经纪有限公司（以下简称荣基立业公司）、原审第三人潘建中房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高春华、马建民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹原的诉讼请求。事实和理由：1.我们没有明确拒绝履行合同，不构成违约；2.我们没有将涉案房屋出租，即使将涉案房屋出租，也不影响合同的履行；3.曹原没有依照协议向我们支付首付款，是曹原违约在先，应当承担违约责任；4.一审法院判决我们支付42万余元的房屋差价损失，有失公平。曹原辩称，同意一审判决，不同意高春华、马建民的上诉请求。荣基立业公司述称，服从法院判决。潘建中述称，服从法院判决。曹原向一审法院起诉请求：1.高春华、马建民返还我定金20万元并支付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中5万元自2016年8月23日起至实际返还之日止，其中15万元自2016年8月29日起至实际返还之日止；2.高春华、马建民赔偿我违约金20万元；3.高春华、马建民赔偿我中介服务费4万元；4.高春华、马建民赔偿我房屋差价损失42.76万元；5.诉讼费用高春华、马建民承担。一审法院认定事实：马建民、高春华系夫妻关系，北京市丰台区××23号楼9单元1层102号房屋（以下简称涉案房屋）原系高春华承租的公有住宅。2016年4月11日，高春华与北京首开天鸿集团有限公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。2016年8月23日，高春华（甲方）与曹原（乙方）、潘建中（见证人）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方以总房款200万元整将涉案房屋出售给乙方；乙方向甲方交付定金20万元，其中2016年8月23日交付5万元，剩余15万元于2016年9月1日前交付甲方；乙方于2016年11月1日前向甲方交付首付款50万元，甲方在收到首付款当天将房屋交付乙方使用并享有支配权；乙方以贷款方式购买此房屋；房屋不动产权证批复下来当日开始，甲方积极配合乙方办理产权转移手续，如不配合视为甲方违约；双方约定过户时效自房屋不动产权证批复下来当天算起，150日内完成产权转移手续；房屋买卖中介费4万元，由乙方向见证人支付；如因甲方原因造成协议不能履行，甲方向乙方退还房款70万元，并支付违约金20万元，并向见证人支付违约金4万元。截止2016年8月29日，曹原向高春华支付了定金20万元，曹原向荣基立业公司汇款4万元，潘建中为曹原手写收条载明“今收到××23-9-102室购房中介费肆万元整，贷款过户一套服务。”2016年9月6日，高春华取得涉案房屋所有权证书。此后，马建民、高春华拒绝将涉案房屋交付曹原，并拒绝继续履行上述《房屋买卖协议》。一审审理中，经曹原申请，一审法院委托北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价格进行估价，该机构确定涉案房屋在2016年11月9日市场价格为242.76万元。一审法院认为，高春华与曹原、潘建中签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。马建民、高春华所提的协议为草稿、由曹原起草、房屋暂时未取得房屋所有权证书、在收到全款前交房等问题，均不构成合同无效或不应履行的要件。双方应本着善意、积极的态度履行各自义务。高春华无故拒绝履行合同，显属不当，理应承担相应的违约责任，马建民作为高春华配偶亦应承担连带责任。现曹原要求解除合同，并要求马建民、高春华退还定金、赔偿房屋差价的请求，并无不当，法院予以支持。曹原要求马建民、高春华支付违约金20万元，其所主张的数额在法院已判决房屋差价的情况下显然过高，法院根据马建民、高春华的违约情节，酌情确定为5万元。曹原要求马建民、高春华支付占用定金的利息，因法院支持的违约金，已足以弥补该项损失，故法院对此此项请求，不再支持。曹原要求马建民、高春华赔偿中介费4万元，因此请求并无合同约定，同时法院已判决马建民、高春华赔偿曹原房屋差价损失，此情形现曹原已基本实现了履行合同预期利益，中介费属于其必要支出，故该项请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，于2017年9月判决：一、解除曹原、高春华、潘建中就买卖北京市丰台区××23号楼9单元1层102号房屋所签的《房屋买卖协议》；二、高春华、马建民于判决生效之日起十日内返还曹原购房定金二十万元；三、高春华、马建民于判决生效之日起十日内赔偿曹原房屋差价损失四十二万七千六百元；四、高春华、马建民于判决生效之日起十日内向曹原支付违约金五万元；五、驳回曹原的其他诉讼请求。二审中，各方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，曹原一审提交的2016年10月24日21:00曹原、曹原妻子与高春华的通话录音中显示“高：……我们该退你钱退你钱，因为这房本没有，签这合同这中介他也忽悠我们了，当时我们也比较草率……”2016年10月25日10:30赵花蕊与高春华通话录音中显示“高：……你如果沟通不了的话，他愿意告我就告我，我该赔他多少我赔他，因为这房子买的时候我都以为11月底能下房本，现在这房本，也换人了，一两年也下不来，我觉得现在就是这租户也轰不走，我是违约了，他告我，该我负担多少钱我负担多少钱。”2016年10月26日10:00中介赵花蕊与高春华通话录音中显示“高：这房子我百分之百不卖了。”高春华、马建民对上述通话录音证据当庭未予以质证，庭后亦未补充书面质证意见，本院视为其放弃对该组证据的质证权利，对曹原提交的通话录音的真实性予以确认。本院认为，曹原与高春华、马建民签订的《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方可以解除合同。根据在案证据，2016年11月1日前，高春华、马建民已经多次向曹原、中介公司人员明确表示不再出售涉案房屋，其违约意图明显，已经构成根本违约。在此情况下，曹原依法享有解除合同的权利。一审法院判决解除双方之间的《房屋买卖协议》，双方均未对该项判决提起上诉，本院予以确认。双方虽约定曹原应在2016年11月1日之前支付首付款50万元，但因高春华、马建民作出不再出卖房屋、无法腾空租户的意思表示在先，曹原不支付首付款不构成违约，高春华、马建民主张曹原违约的上诉理由，本院不予采信。综上，高春华、马建民的行为构成根本违约，曹原不存在违约行为，故曹原要求高春华、马建民退还定金、支付违约金、赔偿房屋差价的请求有事实和法律依据，一审法院综合高春华、马建民的违约情节、履行合同的预期利益、曹原的损失等因素判决高春华、马建民支付曹原违约金5万元、房屋差价损失427600元并无不当，本院予以维持。综上所述，高春华、马建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元，由高春华、马建民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 赵文军审 判 员 王艳芳二〇一八年三月十三日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞