山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终186号上诉人（原审原告）：丛培福，男，1984年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:白春燕，女，1965年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐军，山东都君律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，山东都君律师事务所律师。上诉人丛培福因与上诉人白春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丛培福上诉请求：1.判令白春燕支付丛培福中介费4万元；2、本案二审相应的诉讼费由白春燕承担。事实与理由：一、一审法院认为丛培福无关于中介费的合同约定，系认定事实错误。根据丛培福与济南佰世特不动产经纪有限公司(以下简称佰世特公司)签订的《委托代理协议》中有关于中介费的明确约定，即：“如果房地产买卖合同签订时，收取中介费，买方违约，中介费不退，卖方违约，中介费由卖方承担。”合同签订后，丛培福共支付给佰世特公司4万元费用。后丛培福与白春燕之间成功签订《房屋买卖合同》，双方均认可佰世特公司提供的居间服务，且白春燕已知晓如果违约，应承担中介费的不利后果，该事实白春燕在一审庭审中已经认可。现白春燕违约，拒不履行合同约定的交房义务，应该承担中介费。二、一审认定丛培福无证据证明违约金低于实际损失，系适用法律错误。本案中，中介费由丛培福预交，由房屋买卖合同的违约方最终承担，是三方已经在签订房屋买卖合同时已经知晓的事实，不适用《合同法》中关于违约金的规定，而是白春燕作为违约方应承担的返还中介费用的责任。综上，丛培福认为一审法院未判决白春燕支付中介费，系事实及法律认定错误，二审应予以纠正。白春燕辩称，一审判决认定丛培福要求赔偿中介损失4万元没有合同约定，请求驳回丛培福的上诉请求。白春燕上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4068号民事判决书或依法改判；2.诉讼费用由丛培福负担。事实与理由：一、一审法院程序违法。一审法院在第二次开庭审理此案时，丛培福当庭提出变更诉讼请求的申请，此次变更诉讼请求涉及解除合同等关键性问题，一审法院未给白春燕重新答辩时限，对白春燕而言是不公平的，因为白春燕针对丛培福的诉讼请求未进行答辩准备从而承担举证不能的不利后果。根据《民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、第三十五条第三款规定，丛培福应当在举证期限届满前提出变更诉讼请求，一审法院对变更后的诉讼请求未给答辩期有程序违法嫌疑。二、一审法院审理事实不清、证据不足。第一、一审法院认定白春燕与丛培福合同解除日期存在认定错误。丛培福在起诉状中明确表示白春燕于2016年9月10日通过中介告知丛培福解除合同且丛培福在一审庭审中也明确表示知晓白春燕解除合同之事，但是丛培福却请求一审法院于2017年4月28日解除合同。在履行期限届满之前，白春燕一方明确表示不履行合同且表示解除合同，故合同的解除日期为2016年9月10日而非丛培福所认为的2017年4月28日。第二、涉案房屋系夫妻共同财产，婚姻法规定夫妻处置财产时有平等的处分权，对于夫妻共同财产应协商一致处理。一审法院未对涉案房屋产权进行合理审查就认定房屋买卖合同有效且判决书中未提及房屋归属即作出解除合同并承担违约责任的判决，侵犯了白春燕配偶合法的财产权及对合同的追认权，一审法院此做法有失偏颇。第三、一审法院认定违约金过高。不论违约金还是赔偿金都是民法范畴中的补偿性措施。民法依据填平原则而不具有惩罚性。合同约定按照已付款日万分之五支付违约金已经能够做到弥补丛培福损失。合同总金额为170万元，丛培福仅支付了2万元，在合同签订后第三日，白春燕即通过中介公司明确向丛培福表示不再履行合同且同意返还丛培福支付的2万元，丛培福在一审庭审中也承认收到了通知。然丛培福无视白春燕的真实意思表示，继续拖延解决问题直至2017年4月28日才起诉至一审法院，中间间隔将近半年的时间，丛培福完全有时间和钱款重新购买其他房屋。对于风险的防范，《中华人民共和国合同法》第119条规定合同双方应合理把控，丛培福没有合理控制风险，对此次买卖合同亦有过错，而一审仅依据合同判决白春燕负合同全部违约责任明显有违公平原则。综上，一审判决认定事实错误，判处结果有失公允，严重侵犯了白春燕的合法权益。为此，请求二审法院支持白春燕的上诉请求。丛培福辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回白春燕的上诉请求。一、丛培福严格按照合同约定履行义务，不存在任何过错。依据《合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除房屋买卖合同。本案中双方签订房屋买卖合同后，丛培福已按照合同约定于合同签订当日向白春燕支付购房款2万元，并已准备好首付款备网签日支付，丛培福不存在任何违约行为，白春燕上诉称丛培福在此次房屋买卖中存在过错于事实不符，纯属子虚乌有。二、合同约定了守约方可享有单方解除权，白春燕作为违约方，不享有解除权，白春燕通知中介告知丛培福不出售房屋并不产生合同解除的法律后果，一审法院认定以丛培福起诉之日为合同解除之日符合事实与法律规定。三、不动产产权归属以登记为准，涉案房屋登记在白春燕个人名下，一审法院无需对涉案房屋是否属于夫妻共同财产进行审查。在签订房屋买卖合同之前，丛培福、中介方佰世特公司已审查过涉案房屋的产权登记信息，是登记在白春燕个人名下，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，依据该规定，丛培福有理由认为白春燕就涉案房屋有完全的处分权；另外，婚姻法规定的夫妻共同财产的平等处分权，是调整夫妻间内部财产关系的法律规定，并不能对抗善意第三人。四、依据房屋买卖合同第十条约定，甲方（白春燕）未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方（丛培福），应当向乙方支付违约金，逾期超过十五日后仍未交付的，除支付十五日违约金外，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。丛培福与白春燕在合同中的上述约定系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，违约方应按照合同约定承担违约责任，一审判决并无不当。五、一审法院程序合法，并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款规定的一方当事人变更诉讼请求，人民法院应当重新指定举证期限的规定，仅限于该条第一款中的情形，即在诉讼过程中，一方当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情形。丛培福在一审审理中调整违约金数额、增加解除合同的诉讼请求并不在上述范围内。综上所述，请求驳回白春燕的上诉请求。丛培福向一审法院起诉请求：1.判令白春燕赔偿丛培福可得利益损失71万元；2.判令白春燕返还丛培福已支付的购房款2万元；3.判令白春燕赔偿丛培福中介费损失4万元；4.本案诉讼费用由白春燕负担。在诉讼过程中，丛培福变更第一项诉讼请求为：判令白春燕按照合同约定总价款的20%支付丛培福违约金34万元。增加一项诉讼请求为：判令丛培福、白春燕签订的房屋买卖合同自2017年4月28日起解除。一审法院认定事实：丛培福与白春燕于2016年9月7日签订《济南市房地产买卖合同》一份，约定白春燕将位于济南市房屋出售给丛培福，房屋建筑面积142.05平方米，房地产转让款170万元。合同第四条约定：“甲（本案被告，一审法院注，下同）、乙（本案原告，一审法院注，下同）双方同意，甲方于2017年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付止。逾期超过十五日后仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，甲乙双方还应按下列第二项处理。二、乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”合同签订当日，丛培福支付白春燕房款2万元。同年3月5日，白春燕、赵某坤与徐某琰、颜某某签订《存量房屋买卖合同》一份，将涉案房屋出售给了徐某琰、颜某某，合同价款225万元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，现双方均同意解除签订的《房屋买卖合同》并返还支付的购房款2万元，对此予以准许，双方签订的买卖合同自丛培福主张之日即2017年4月28日起解除。关于违约责任。根据书证、证人证言及双方当事人陈述等证据证实，白春燕在签订合同后不久即明确表示不再继续履行合同，且在没有与丛培福解除合同的情况下将房屋转卖他人，构成违约，丛培福要求其支付违约金34万元，符合双方合同约定，依法予以支持。丛培福要求白春燕赔偿中介费损失4万元，没有合同约定，且丛培福没有提交证据证实约定的违约金数额低于造成的损失，对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条条之规定，判决：一、原告丛培福与被告白春燕于2016年9月7日签订《济南市房地产买卖合同》自2017年4月28日起解除。二、被告白春燕于本判决生效之日起十日内返还原告丛培福购房款2万元。三、被告白春燕于本判决生效之日起十日内支付原告丛培福违约金34万元。四、驳回原告丛培福的其他诉讼请求。案件受理费20100元，财产保全费4370元，由原告丛培福负担870元，被告白春燕负担23600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于丛培福上诉主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，丛培福依据其与佰世特公司签订的委托代理协议，主张白春燕赔偿因违约给其造成的中介费4万元，并提交其招商银行信用卡对账单予以证实。白春燕对此不予认可，其主张据其了解，丛培福向中介交纳的费用没有这么多。在白春燕对丛培福的主张未提交相反证据予以反驳的情况下，应当承担举证不能的法律后果。关于白春燕上诉主张。丛培福与白春燕签订《济南市房地产买卖合同》后，白春燕通过中介向丛培福明确表示不再继续履行合同，丛培福未表示同意解除该买卖合同，故双方签订的买卖合同仍应继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……该法第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行;……本案，白春燕在合同约定的交房时间之前，将涉案房屋另行出售给案外人，导致合同无法继续履行，构成违约。此时，守约方有权解除合同并要求违约方按照约定承担违约责任，故一审法院按涉案房屋总价款的20%计算违约金并无不当。关于一审程序问题。经本院核实，一审程序符合法律规定，白春燕关于一审法院程序违法的上诉请求，本院不予支持。综上所述，丛培福上诉请求成立，予以支持;白春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4068号民事判决第一、二、三项及案件受理费、财产保全费的负担;二、上诉人白春燕于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人丛培福中介费损失4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费20900元，由上诉人白春燕负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年三月二十六日书记员 孙 娜