四川省西充县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1325民初61号原告（反诉被告）：王洪斌，男，汉族，生于1967年2月，住四川省西充县晋城镇。委托诉讼代理人：李亚辉，四川果城律师事务所律师。原告（反诉被告）：宋君，男，汉族，生于1968年12月，住四川省罗江县。委托诉讼代理人：李亚辉，四川果城律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇。法定代表人：杜代武，执行董事。委托诉讼代理人：刘燕，女，汉族，生于1991年3月，住四川省宜宾县。原告王洪斌、宋君与被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司（以下简称莲花地产）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案。莲花地产于2018年1月17日提起反诉，同日，本院予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王洪斌、宋君的委托诉讼代理人李亚辉，莲花地产的委托诉讼代理人刘燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王洪斌、宋君向本院提出诉讼请求：1.莲花地产立即履行2005年1月14日《土地购买合同》，交付临街土地864平方米并办理产权过户登记；2.莲花地产支付违约金50000元；3.诉讼费用由莲花地产负担。事实与理由：莲花地产前身系四川省西充县金诚建设有限公司（以下简称金诚建司），金诚建司是2005年4月经西充县建设局批准，将“四川省西充县金诚建筑工程有限责任公司”（以下简称金诚建筑）、“西充县城建房地产开发有限责任公司”（以下简称城建公司）合并更名的公司，2016年10月更名为莲花地产。2005年1月14日，金诚建筑作为甲方与王洪斌、宋君作为乙方签订了一份《土地购买合同》，由乙方购买安汉大道（原金龙大道）北段左侧从保险公司起100内甲方自建一幢后为乙方购买起点的土地，性质为出让。合同约定：购买土地面积为长48米×深18米=864平方米，单价为每平方米16000元（即开间每米），购土地总金额48米×1.6万元=76.8万元，签合同预付15万元，在元月25日前再付45万元，其余款在房屋完工后付清。合同还约定：乙方在建修房屋时，必须按照金龙大道详规设计，立面造型符合金龙大道总体要求，同时甲方保证乙方在2005年4月份破土动工；甲方负责办理用地红线图，国有土地使用证等有关手续；违约方付给另一方伍万元违约金；合同从签字之日起生效。合同上，金诚建筑加盖印章，杜代武签名，王洪斌、宋君签名。合同签订后，王洪斌、宋君按合同约定向金诚建司支付了大部分土地款，但由于该宗土地金诚建司与出让方西充县人民政府产生纠纷，迟迟未取得土地使用权而无法向二原告交付，后经司法程序，莲花地产于2017年10月10日取得了土地使用权，但仍未按合同约定履行义务，已构成违约，应承担违约责任。莲花地产辩称，本案已过诉讼时效，案涉合同约定不明，未约定具体方位，我们刚拿到土地，还未在上面修建房屋，政府在案涉土地上规划有道路，保险公司那边我们也要留个9米的通道，案涉合同已无法履行，应驳回对方诉讼请求。莲花地产向本院提出反诉请求：1.解除双方2005年1月14日签订的《土地购买合同》；2.诉讼费用依法由法院分配。事实与理由：一、该《土地购买合同》交易标的不明确，且事实上已无法履行。2005年1月14日，被反诉人与反诉人签订了一份《土地购买合同》，合同中约定由被反诉人购买安汉大道（原金龙大道）北段左侧从保险公司起100内反诉人自建一幢房屋后为乙方购买起点的土地。合同虽约定了土地面积、单价，但并未约定该块土地具体方位、具体界址，且约定是在反诉人自建一幢后才能确定交付土地的起点。换一句话说，本案必须等待反诉人的自建房屋界址确定后才能确定给被反诉人交付的土地边界。目前，反诉人自建的房屋尚未通过规划，尚不具备向被反诉人交付的条件，现实已无法交付履行。二、即使按原约定履行，也不能达到被反诉人的合同目的。按照目前的规划设计，反诉人取得的该宗土地，从保险公司起除去反诉人自建房屋，剩下已不足10米，且中间还规划有一条道路。一是已经无法按照合同约定向被反诉人交付48米×18米的土地，二是被反诉人取得该土地后已无法修建房屋，无法实现其合同目的。王洪斌、宋君辩称，双方对土地面积、单价、交付方式都进行了约定，莲花地产应按约定履行合同交付土地，不管其是否修建房屋，我们只需要800余平方米的土地，而其取得的土地约2000平米，完全能够履行，合同目的也能实现，莲花地产的反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：莲花地产前身系金诚建司，金诚建司系由金诚建筑与城建公司合并组建。2015年1月14日王洪斌、宋君作为乙方与金城建筑作为甲方签订了《土地购买合同》，合同约定：“根据双方协商，乙方自愿在金龙大道北段左侧从保险公司起100米内甲方自建一幢后为乙方购买起点的土地，性质为出让，并达成如下协议：1、购买土地面积：长48米×入深18米=864平方米2、单价：每米壹万陆仟元（即开间每米）3、购土地总金额48米×1.6万元/米=76.8万元。4、付款方式：签合同预付15万元，在元月二十五日前再付肆拾伍万元，其余款在房屋完工后付清。5、乙方在修建房屋时，必须按照金龙大道详规设计，立面造型符合金龙大道总体要求，同时甲方保证乙方在2005年4月份破土动工。6、甲方负责办理用地红线图、国有土地使用证等有关手续。7、违约：违约方付给另一方伍万元违约金。8、本合同一式伍份，甲、乙双方各执一份，从签字之日起生效。”合同由王洪斌、宋君、杜代武签字，金诚建筑加盖公司印章。合同签订后，王洪斌、宋君分别于2005年1月15日付款15万元（收据两张加盖金诚建筑公章）、2005年5月13日付款30万元（收据四张加盖金诚建司公章）、2005年7月14日付款5万元（收据一张加盖金诚建司公章），2006年1月26日杜代武出具收条载明收到现金1万元，2005年8月16日杜代武出具收条载明收到杨学敏现金3万元，2006年3月25日杜代武出具收条载明收到杨学敏现金5000元，2006年3月26日杜代武出具借条载明借到杨学敏现金2万元，上述款项合计565000元，莲花地产认可系王洪斌、宋君所缴纳的土地转让款。双方合同所涉土地系位于西充县晋城镇安汉大道（原金龙大道）北一段向北左侧，该宗土地莲花地产经过司法程序于2017年10月10日方取得土地使用权，该宗土地面积为2830㎡，合4.245亩，临街（安汉大道）长约120余米，现该土地尚未开发利用。本院认为，双方签订的《土地购买合同》系双方真实意思表示，虽在签订合同时莲花地产并未取得该宗土地的使用权，但在2017年10月10日其已办理了该宗土地的权属登记，取得了使用权，故该合同系有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定莲花地产在金龙大道北侧从保险公司起100米内自建一幢后作为起点，再向王洪斌、宋君转让48米土地使用权，该约定系莲花地产转让土地使用权的前置条件，只有在其自建一幢房屋后才能确定其交付土地的起点以及是否能完全按合同履行，而莲花地产在该宗土地上目前尚未建房，故王洪斌、宋君请求莲花地产按合同履行交付义务条件尚不满足，同时，莲花地产并未举证证明其自建一幢房屋后即导致合同目的无法实现，满足法定解除合同的情形。故，对于王洪斌、宋君的诉讼请求，本院依法不予支持，同时对于莲花地产的反诉请求，其应承担举证不能的后果，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王洪斌、宋君的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告（反诉被告）王洪斌、宋君负担，反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  梁辉二〇一八年三月二十六日书记员  何波