上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1202号上诉人（原审原告，反诉被告）：顾群，女，1979年2月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李红峰，上海嘉钰律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：奚惠丽，女，1977年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桥，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。上诉人顾群与上诉人奚惠丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初50310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾群的委托诉讼代理人李红峰，被上诉人奚惠丽的委托诉讼代理人张立峰、陈桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顾群上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：讼争双方签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“系争合同”）与有关部门制订的网签版本内容不同，显然是奚惠丽与中介机构勾结改版的，其中补充条款（一）的内容对顾群不利，故系争合同显失公平，顾群有权依法撤销该合同。上诉人奚惠丽上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判支持其在一审中的全部反诉请求。事实和理由：其一直积极请求顾群配合办理网签、过户等后续交易手续，但顾群始终以贷款比例为由推诿拖延，这才是导致系争合同未能继续履行的根本原因，故顾群理应承担全部违约责任。顾群、奚惠丽互不同意对方的上诉请求。顾群诉至一审法院，请求判令：1、撤销双方于2016年2月29日签订的系争合同；2、奚惠丽返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）。奚惠丽提起反诉，请求判令顾群：1、继续履行系争合同，即配合奚惠丽办理系争房屋过户手续；2、向奚惠丽支付逾期过户违约金，按房屋总价人民币240万元（以下币种均为人民币）的万分之五的日标准，自2016年12月17日起计算至实际完成过户手续之日止；3、向奚惠丽支付因维权产生的律师费。一审法院认定事实：系争房屋是顾群私房动迁安置的配套商品房，动迁补偿安置协议的签订时间为2013年10月17日。2016年3月29日，系争房屋的产权登记至顾群名下。2016年2月29日，由顾群作为甲方、奚惠丽作为乙方，双方就系争房屋买卖事宜签订系争合同（非网签版）。合同第二条约定，甲方以240万元的价格将系争房屋出售给乙方。合同补充条款（一）第二条付款方式约定：乙方于2016年2月29日前向甲方支付定金20万元，于该房屋产权证办出后3日内向甲方支付购房款52万元，在该房屋交易限制期满后60日内，甲乙双方须至浦东新区房地产交易中心办理产权变更（过户）手续，乙方按银行规定的形式与期限将贷款款项计168万元划入甲方账号；补充条款（一）第四条房屋总价约定：……。甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的成交价。若甲方要求提高该房屋总价，要求乙方增加购房价款，属于违约行为，除该要求不得成立外，甲方并须赔偿480万元给乙方；补充条款（一）第五条甲方义务约定：乙方按照补充条款付款方式第2条之约定支付给甲方房款52万元整同时当日内甲方将该房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交接书、……等文件资料。甲方拒绝交付部分物品、资料及账户的，除应继续履行交付义务外，须视具体情形赔偿乙方10万元的违约金;甲方迟延交付的，每迟延一日，向乙方支付该笔违约金的日万分之五作为逾期违约金。补充条款（一）第六条产权约定中约定：……，如因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索赔而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。补充条款（一）第八条逾期违约责任约定：……，乙方未按本合同第二条的约定按时足额支付购房款，则每逾期一日，向甲方赔偿该房屋成交价万分之五的逾期违约金。……，如甲方未及时腾出房屋交付给乙方，则每逾期一日，向乙方赔偿该房屋成交价万分之五的逾期违约金。补充条款（一）第十二条甲方特别义务中约定：甲方在房地产管理部门颁发该房屋产权证后，须在三日内交付乙方收存，甲方将产证交付乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式将该房屋产权证挂失或将该房屋出售、出租、抵押给第三人。若甲方违反前述约定，除应恢复原状、继续履行与乙方的买卖合同外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起30日内向乙方支付该房屋成交价20%的违约金，逾期支付的，每逾期一日，按照该房屋成交价万分之五计算逾期违约金给乙方。补充条款（一）第十三条乙方特别义务约定：因乙方自身过错（故意或重大过失）未能及时办理过户手续造成损失的，乙方的损失由乙方自行承担，给甲方造成的损失，由乙方据实赔付给甲方。该房屋交易限制期满后60日内，因乙方自身过错而不予过户或者迟延过户的，自该房屋交易限制期满后60日后的第一日起，该房屋灭失、损毁的风险责任由乙方承担。补充条款（一）第十四条预期违约约定：如在本合同签订之后，该房屋过户之前的过渡期内，即买卖合同履行期间，一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或者下跌，或者其它任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约的，预期违约一方须向守约方承担违约责任，且守约方有权依据有关法律规定和本合同向该房屋所在地法院提起民事诉讼。补充条款（一）第十五条兜底条款约定，：因前述所有情形及任何其它未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其它处分的，须按照该房屋市值的双倍标准赔偿给乙方；……。补充条款（一）第十六条乙方违约责任约定：在交易限制期满后60日内，因该房屋市价低于本合同成交价，乙方主张解除本合同不予过户的，视为乙方违约，须按该房屋市值的双倍标准赔偿给甲方，该赔偿价款总额包括乙方已付之款项。合同附件一房屋出售人产权声明承诺书中明确：顾群将严格履行与买受人奚惠丽签订的房地产买卖合同，如有恶意违约，作为严重违反诚信原则的过错方将承担全部缔约过失责任或者违约责任，分别按以下情况处理：1、如果买受人愿意继续履行买卖合同接受该房屋，顾群保证协助买受人办理相关产权变更过户手续，对因此给买受人造成的间接损失，顾群全部承担，因此给买受人造成的全部直接损失（即为解决此问题所付出的直接成本，如交通费、查档费、诉讼费、财产保全费、律师费等），顾群全额赔付买受人。2、如果买受人不愿意接受房屋，主张解除合同，顾群将按照双方签订的合同第十五条之约定赔付给买受人，并双倍赔偿买受人因准备履行本合同而支出的一切费用，并且不对乙方的违约责任提出任何主张。系争合同签订后，奚惠丽于2016年4月13日前共计支付顾群房款72万元。自2016年5月起系争房屋由奚惠丽占有使用。2016年10月27日顾群从国外回沪，12月29日，双方就合同履行进行了商谈，未果。2017年1月16日，奚惠丽向顾群发送律师函称，按照合同约定，顾群应于2016年12月16日前陪同奚惠丽办理过户，奚惠丽多次催促，但顾群以各种理由不履行，已构成违约，现要求顾群在收到本函后的3日内配合奚惠丽前往办理系争房屋过户。2017年3月21日，顾群向奚惠丽发送律师函称：双方签订的买卖合同中约定的总房价为240万元，根据上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第4条之规定，即“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%,对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付比例不低于70%”，截止至目前，奚惠丽方仅支付房款72万元，支付比例远并不符合该通知规定的要求。故，要求奚惠丽在收到本律师函之日起3日内向顾群补足房款，否则，顾群将解除买卖合同。奚惠丽于2017年3月24日回复顾群律师函称：顾群引用上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》要求奚惠丽在3日内补足房款，奚惠丽认为顾群对政策理解明显有误，该通知是用于指导金融机构办理房屋贷款事宜，并由金融机构审核买房人现状并核发贷款的依据，卖房人无义务审查，亦无依据进行审查。同理，卖房人亦不能以此作为依据进而突破合同的约定任意解除合同。根据奚惠丽的条件，银行应当至少可向奚惠丽发放房屋合同价款50%的贷款，如授信出现问题，亦应是奚惠丽在银行贷款发放后向你方补足差额。为推进与你方的交易顺利完成，奚惠丽表示在顾群方配合奚惠丽完成已签订合同义务后的3日内先期向顾群方再支付合同20%的房款，请顾群方于收到本律师函的3日内通过本律师向奚惠丽函告收款账户以便奚惠丽操作以推进交易进行。一审法院认为：根据法律规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则，可以认定为显失公平。本案中，首先，双方系普通的售房者和购房者，故不存在一方利用优势或者利用对方没有经验的情形。其次，从合同内容来看，系争合同的正文条款及补充条款（一）等对双方各自的主要权利义务及违约责任等均已作出约定，顾群以合同补充条款（一）中的个别条款的约定主张该补充条款只限定了顾群的违约责任，显然不妥，且与事实不符，顾群据此主张买卖合同显失公平，依据不足，法院不予采纳。另外，买卖合同于2016年2月29日签订，顾群现在主张撤销该合同也已过法定期限。综上，顾群以买卖合同显失公平为由要求撤销买卖合同，并由奚惠丽返还系争房屋，依据不足，法院不予支持。双方签订的系争合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖合同签订后，奚惠丽已支付顾群首付款72万元，且于2016年5月取得系争房屋，虽然双方未办理房屋交接手续，但系争合同约定，在奚惠丽支付顾群52万元房款的当天，顾群将系争房屋交付奚惠丽，而奚惠丽取得系争房屋时已付清首付款，顾群在知道系争房屋已由奚惠丽入住后也未提出异议，故应当认定顾群对系争房屋已交付给奚惠丽的事实是明知的，且无异议。系争合同约定，剩余房款168万元由奚惠丽通过贷款支付。但双方签约后，本市出台了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，根据该意见，奚惠丽购买系争房屋的首付比例不得低于50%，而买卖合同约定的首付比例仅为30%，因此，因新政出台奚惠丽的首付比例需增加，而对于增加的首付比例该如何支付，双方应当协商，但双方在2016年12月29日前均未提及。2017年1月12日，顾群约奚惠丽由顾群表弟陪同去交易中心咨询，但奚惠丽没有同意。之后，奚惠丽于2017年1月16日向顾群发律师函要求顾群在收函后3日内配合奚惠丽办理过户，但该律师函对奚惠丽因新政提高的首付比例该如何支付并未提及，之后，顾群向奚惠丽发送律师函要求奚惠丽按新政补足首付款，但奚惠丽在回函中表示在顾群配合其网签后再支付20%房款即首付补足50%，由此可见，双方对于因新政导致增加的首付款的具体支付并未达成一致意见，而奚惠丽所要求的先签网、过户，再办理贷款的操作流程，也与二手房买卖中购房人需办理购房款贷款的交易流程不符。鉴于因新政导致奚惠丽的首付比例需增加，而双方对于增加的首付该如何支付并未达成一致意见，故导致系争合同未能继续履行不能归责于顾群、奚惠丽任何一方，奚惠丽主张顾群过户违约，依据不足，法院不予采纳。为此，奚惠丽反诉要求顾群承担逾期过户违约金及律师费，法院不予支持。现奚惠丽同意一次性付清剩余房款，且已将该款缴至法院代管款账户内，系争合同的履行已无障碍，故奚惠丽反诉要求顾群配合其办理系争房屋过户手续，可予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条之规定,于二〇一七年九月二十六日作出判决，判决如下：一、驳回顾群的全部诉讼请求；二、顾群应于判决生效之日起十五日内协助奚惠丽办理系争房屋产权过户登记至奚惠丽名下的手续；当天，奚惠丽支付顾群房款168万元；三、驳回奚惠丽的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26,000元，减半收取计13,000元，由顾群负担；反诉案件受理费14,374元，由顾群负担12,000元，奚惠丽负担2,374元。二审中，顾群提交了下列证据：1、《上海XX有限公司租赁合同》一份（无中介机构盖章）；2、中介服务费收据1张（无中介机构盖章）；3、房地产权证收件收据1张（盖有上海XX事务所印章）。顾群欲以上述证据证明奚惠丽与中介机构勾结、非法占有系争房屋。奚惠丽对上述证据的真实性均不予认可，且认为该些证据均非新证据，不应被法院采信。奚惠丽在二审中提交由北京盈科（上海）律师事务所于2018年1月31日开具的律师代理费发票1张，计20,000元，欲以之证明二审阶段律师费增加的事实。顾群表示，该发票的真实性由法院审核，但律师费不应由顾群承担。本院经审查后认为，顾群提交的证据1、2，形式上显存瑕疵，证据3印章所示公司名称与证据1抬头不符，且即便该些文件属实，亦仅能证明顾群曾通过中介机构与案外人建立房屋租赁关系，与本案讼争事项无关，更不能得出奚惠丽与中介机构“勾结”、“非法占有系争房屋”之结论，故对于顾群在二审中提交的证据，本院均不予采信。奚惠丽提交的律师代理费发票系由其委托的律师事务所开具，形式完备，能够证明其二审阶段律师代理费的金额，且与奚惠丽在本案中的诉请事项有直接关联，故本院予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，显失公平的合同，是指一方在订立合同时因紧迫或者缺乏经验等原因而订立的明显对自己有重大不利的合同。然本案中，讼争双方订立系争合同是双方当事人自愿协商后作出的真实意思表示，且从合同整体内容来看，对于买、卖双方各自的权利、义务、违约责任等均有相应约定，并不存在双方利益明显失衡的情形。现上诉人顾群有关系争合同显失公平之主张，缺乏事实基础；且顾群亦无证据能够证明奚惠丽在订约过程中处于优势地位且加以故意利用。当事人依法行使撤销权，应向人民法院或者仲裁机构提出请求，而《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。顾群在双方签约后、乃至本市于2016年3月25日发布房地产市场调控新政后逾一年才起诉要求撤销系争合同，显然已超过上述法定的行权期限。基于以上考虑，顾群之上诉人请求，缺乏事实及法律依据。本院不能支持。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，因本市房地产市场调控新政的发布，系争合同客观上难以按原有的首付比例条件继续履行，此等重大变化并非当事人在订立合同时所能预见，亦非正常的商业风险或不可抗力。在此情况下，讼争双方曾自行就房款给付期限及方式等问题进行磋商。应当认为，虽然双方未能就履行方式的变更达成一致，但由此导致的履行迟延，并不能归咎于双方当事人。一审据此判决驳回奚惠丽的反诉请求，应属合法有据，并无不当，本院予以维持。奚惠丽的上诉理由不能成立，本院无法采信。综上所述，上诉人顾群、奚惠丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币40,374元，由上诉人顾群负担人民币26,000元，上诉人奚惠丽负担人民币14,374元。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一八年三月十二日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……