广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终1971号上诉人（原审原告）：常爱红,女,1979年5月30日出生,汉族,住广州市增城区。委托诉讼代理人：湛少桥，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：常峰，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市碧桂园物业发展有限公司,住所地广州市增城区新塘镇永和岗丰村。法定代表人：杨文杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：张南军，该公司员工，通讯地址。上诉人常爱红因与被上诉人增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人常爱红上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持常爱红原审全部诉讼请求；二、本案的一审和二审的全部诉讼费用均由碧桂园公司承担。事实和理由：一、碧桂园公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。1、涉案房屋在收楼时不具备交付条件。一审法院认可当事人双方签定的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，碧桂园公司履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定的交付必备条件，在双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条有明确约定。本案中，碧桂园公司并没有按照合同约定，提交以上资料以供常爱红查阅，直至一审开庭时仍然没有补充提供上述资料，最后是由法院依职权到有关部门调取相关的资料才显示碧桂园公司满足部分的收楼条件(现依然缺少永久供电、永久通邮使用证明材料。其所提供的《客户受电工程竣工检验意见书》只是供电部门对客户受电工程竣工后检验是否符合标准的意见书，没有显示用电性质的内容，并不是供电部门出具的供电永久使用证明材料。同时，碧桂园公司也没有提供通邮的永久使用证明材料。)常爱红作为一名普通的房屋购买者，在碧桂园公司拒不提交房屋的上述文件时，常爱红根本不知道房屋是否已经符合收楼的条件，为维护自己的合法权益，常爱红依据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第三款的约定拒绝接受碧桂园公司的房屋，并要求其承担逾期交房违约责任合理合法。2．一审法院以常爱红在签署《房屋买卖合同》时即已经在碧桂园公司提交的《收楼通知书》上签名为由，认为常爱红签署合同时就已经承认房屋已符合收楼的条件，且碧桂园公司已履行了通知义务，是常爱红自己迟迟不去收楼的，由此产生的房屋逾期交付责任应由常爱红承担，是没有事实和法律依据。首先，法律以及双方签署的《广州市商品房买卖合同》第十一条第二款已经明确约定：“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”而非在签订《商品房买卖合同》时向买方发出收楼通知书。众所周知，房屋买卖合同都会明确约定房屋交付的具体时间，但不一定到了该时间房屋就必然符合交付的条件，即使符合交付条件因其他原因开发商也不一定会如期交付房屋。如果在签订房屋买卖合同时让客户一并签署收楼通知书都可以视为正规合法的通知程序，无疑鼓励开发商都以该种方式“通知收楼”以规避日后延迟交房的违约责任，这是法律所不允许的，所以合同第十一条才会约定甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。其次，签署《商品房买卖合同》时碧桂园公司让常爱红签署的收楼通知并没有给到常爱红一份，而是告诉常爱红这只是估计的可以收楼的时间，具体以可以收楼时下发的收楼通知书为准，因此碧桂园公司提交给一审法院的证据《收楼通知书》是有两联的，存根联和客户联都在碧桂园公司手上，这说明了2014年12月19目的收楼通知书是无效的，只是碧桂园公司在签署合同时预估的可以的收楼时间，也没有给到常爱红一份，碧桂园公司最早下发收楼通知书的时间应为2015年6月29日。最后，到了合同约定的房屋交付日期2015年3月22日，常爱红也已经联系过碧桂园公司问房屋什么时候可以交付，碧桂园公司称房屋还有一些情况没有处理好，暂时未可以交付，到时可以收楼的话会另行通知常爱红的也会发正式的收楼通知书给常爱红的。如果事实真如碧桂园公司所述，房屋早已可以交付给常爱红且已经催促过常爱红前去收楼，是常爱红自己一直不去接收房屋的，那么在2015年6月29日，碧桂园公司向常爱红下发的就不是《收楼通知书》而应是《催促收楼通知书》。二、按照不当得利的法律规定，碧桂园公司应当向常爱红返还相关的物业管理费。在房屋尚未交付的前提下，房屋的物业公司广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司即从2015年4月1日开始，每月自动扣取常爱红逾期的物业管理费1875.01元，常爱红的物业管理费损失于碧桂园公司构成不当得利，按照不当得利的有关法律规定碧桂园公司应当返还。三、碧桂园公司应当向常爱红支付迟延办理产权登记的违约金。根据双方签署的《商品房买卖合同》第九条第2款的约定，该条约定碧桂园公司为常爱红办理产权转移登记并不以常爱红接收房屋为前提。即碧桂园公司应当在2015年3月22日为常爱红办妥房屋产权转移登记手续，但事实上碧桂园公司在2016年7月19日才为常爱红办妥房产证，己远远超过合同约定的履行期限。二审庭审中，上诉人常爱红补充上诉意见：1、一审判决书中，碧桂园公司自认涉案房屋达到通邮条件的时间是2017年1月26日；同时邮政局复函显示涉案房屋暂未办理通邮，也就是说在约定的交楼时间2015年3月22日涉案房屋未达到交付的条件。但一审却认定涉案房屋已经具备永久通邮的条件，符合合同约定的交付条件，属于事实认定错误。2、根据一审时碧桂园公司提供的证据显示：20114年12月19日的《收楼通知书》存根联和客户联原件都在碧桂园公司手上，且都没有碧桂园公司加盖的公章，证明该收楼通知书客观上没有对外发出且尚未生效。与常爱红一审时陈述的情况相吻合：就是签订买卖合同时碧桂园公司就让其在收楼通知书上签字，并告知常爱红说只是预计可以收楼的时间，不能作准。因此签名后要先收回，到了实际可以交付房屋的时候，会再向常爱红发出正式的收楼通知书。同时，2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》及碧桂园公司当时让常爱红签字的《收楼通知书》上面载明的也仅仅是预计可以交房的时间是2015年3月22日，但到了该日期是否实际能够交付房屋，在签订合同时客观上是无法确认的。因此《房屋买卖合同》第十一条第二款才明确约定：收楼时卖方向买方发出收楼通知书而非签订合同时让买方署收楼通知书，因此碧桂园公司在签订房屋买卖合同时让常爱红一并签署收楼通知书，并不给常爱红一份也不加盖自己的公章是不合乎双方的合同约定的，也不符合客观逻辑。因此应认定碧桂园公司直到2015年6月29日才对外向常爱红发出合法有效的收楼通知书，已构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。被上诉人碧桂园公司二审辩称：1、碧桂园公司已经按照双方签订的商品房买卖合同的约定将具备交付条件的房屋移交给常爱红，常爱红也已经签署了收楼通知书并办理了涉案房屋的移交手续，并实际占有使用涉案房屋。2、商品房买卖合同已经约定了房屋的质量问题的保修条件以及保修的方式，碧桂园公司同意按照该约定对涉案房屋进行保修的义务。3、2014年12月19日常爱红已经签署了收楼通知书，明确知悉涉案房屋的交付时间，且商品房买卖合同也已经按照约定交付的时间，碧桂园公司不能存在违约的行为。4、物业服务费的收取是广州碧桂园物业公司。常爱红于2016年5月19日向原审法院提起本案诉讼称：常爱红系增城区新塘镇凤凰城凤天苑五街5号别墅的买受人，购买时，别墅存在一定的质量问题，但碧桂园公司向常爱红保证，在交付房屋前一定会将别墅的所有质量问题修复完毕。基于对碧桂园公司的信任，常爱红在2014年12月19日正式与碧桂园公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称合同），并如约履行了自己的合同义务，如期缴纳房款。购买后，常爱红前往所购别墅处查看，发现别墅的质量问题一直没有改善并越发严重。为此，常爱红多次催促碧桂园公司进行修复，但碧桂园公司只说会找工程队的人尽快跟进，保证在交楼日期前全部修复。2015年3月22日是合同约定的交付房屋之日，碧桂园公司不但未修复别墅的质量问题，更是迟迟不通知常爱红前去收楼。在常爱红的多次催促下，才于2015年6月29日向常爱红发出收楼通知书，但此时已经超过合同约定的交楼时间99天了。2015年6月29日，常爱红按照收楼通知书到销售中心办理收楼手续时，碧桂园公司也没有按照合同的约定向常爱红交付房屋，而是要求常爱红先交纳3个月的物业管理费（从2015年4月至2015年6月）共计5625.03元。常爱红觉得此要求十分无理，因为根据合同第五条第四款的约定，物业服务费由乙方自收楼之日起按月缴纳。碧桂园公司2015年6月底才通知常爱红收楼，现在还没有收楼，碧桂园公司无权要求常爱红缴纳收楼前的物业管理费，遂不同意缴纳。但碧桂园公司的销售人员却说这是公司的规定，如果不缴纳该3个月物业费就无法办理接下来的交楼手续，到时后果自负。无奈，常爱红只能被迫缴纳3个月的物业管理费。但缴费后，碧桂园公司仍没有按照合同约定与常爱红办理交楼手续，而只是将《房屋质量保证书》以及《房屋使用说明书》交付给常爱红而已，并无交付其他资料。常爱红已经当场向销售人员提出书面异议，要求碧桂园公司在补全合同第十四条约定的资料以及修复房屋质量问题后再通知常爱红前来收楼。但自常爱红提出书面异议后，直到现时为止碧桂园公司仍未补全相关的资料，也没有再通知常爱红前去收楼。而房屋的质量问题依然如故，甚至越发严重，根本没有修复。常爱红认为，碧桂园公司至今未按照合同约定向常爱红交付房屋，反而每个月擅自扣取常爱红签订合同时预存在碧桂园公司处的物业费，已经严重损害常爱红的利益。为解决以上问题，常爱红曾多次找到碧桂园公司进行协商，并向有关部门投诉，但因为碧桂园公司一直逃避责任致使问题至今未能解决。为维护常爱红的合法权益，请求：一、碧桂园公司向常爱红支付逾期交楼违约金（自2015年3月22日起，每日以已支付房价款768万元的万分三计算至实际交楼之日止，暂计为868608元）；二、碧桂园公司向常爱红支付迟延办理产权登记违约金（自2015年3月22日起，每日按商品房总价款0.05%计算至常爱红实际取得《房地产权证》之日止，现暂计算至起诉之日共1447680元）；三、碧桂园公司向常爱红返还物业管理费（自2015年4月起计至实际缴纳的月份止，每月物业费为1875.01元，暂计为22500.12元）；四、本案诉讼费用碧桂园公司承担。碧桂园公司一审辩称：1、我司于2014年12月19日通知常爱红可于2015年3月22日收楼。2、常爱红于2015年6月29日收楼并签字确认。3、常爱红因为所购商品房质量有重大异议不具备办理房产证的条件，根据双方签订的委托办理权属登记协议书第二条第三款，所以我司没有在约定的270天内向房地产登记机关递交权属登记资料。4、常爱红的第二项诉讼请求的返还物业费的收费主体不是我司。5、涉案房屋已经达到永久通邮条件。原审法院经审理查明：2011年12月20日，广州永和燃气有限公司出具《供燃气证明》，载明“增城市碧桂园物业发展有限公司：贵公司在增城市新塘开发的碧桂园凤凰城E9E10区1至5号楼洋房（凤天苑）已施工完毕，并正式通燃气。特此证明”。2012年12月28日，广州市增城区城乡建设管理局（原增城市建设局）出具与涉案房屋所涉工程有关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2012年12月28日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2012年12与29日，原增城市清源自来水厂有限公司出具《供水证明》，载明增城市新塘镇凤凰城凤天苑五至九街供水工程已施工完毕，并正式通水。2013年11月26日，广州供电局有限公司增城供电局出具《客户受电工程竣工检验意见书》，载明增城市新塘镇凤凰城E9E10地块E9#电房工程经竣工验收合格。2014年12月19日，碧桂园公司（甲方、出售方）与常爱红（乙方、认购方）签署《碧桂园凤凰城认购书》，载明“……若乙方按照本认购书约定与甲方签署合同文件，则乙方可享受甲方代付3年物业管理费67500.18元的优惠；1、认购当天签约：若乙方在签署本认购书当天即缴清首期楼款并与甲方签署合同文件，可额外享受甲方代付一年管理费22500.06的优惠。……”。同日，碧桂园公司（甲方、卖方）与常爱红（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，载明“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为增城市国土资源和房屋管理局；并领取房地产权属证明书，编号为1220285795。第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广园东碧桂园凤凰城凤天苑第幢1层101房（下称该商品房），门牌地址：增城市新塘镇凤凰城凤天苑五街5号。……第六条计价方式和价款甲方与乙方按下述第2种方式计算该商品房价款：……2、该商品房按总价交易，总金额（人民币）7680000元……第七条付款方式甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：……2、分期付款（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的10%，金额（人民币）768000元；……（2）第二期：在2015年1月22日前，支付全部房价款的70%，金额（人民币）5376000元；……（3）第三期：在2015年2月22日前，支付全部房价款的10%，金额（人民币）768000元；……（4）第四期：在2015年3月22日前，支付全部房价款的10%，金额（人民币）768000元；……第八条逾期付款的违约责任……2、分期付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付各期房价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……第九条产权转移登记甲方与乙方约定按以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》。2、乙方委托甲方办理甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。第十条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。第十一条房屋交付甲方应当在2015年3月22日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十三条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等费甲方原因造成的问题除外。……附件五：物业服务协议甲方：增城市碧桂园物业发展有限公司乙方：广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司……第三章第三条本物业的物业服务费采用包干制方式。……双拼/联体住宅：按房屋建筑面积3.5元/月?平方米计收；花园：按花园面积0.5元/月?平方米计收。……附件七：本合同补充协议一、乙方向甲方购买的商品房为位于广东省××城市新塘镇××“××城”××（××）型联体住宅一幢（简称该商品房）。……该商品房的房屋建筑面积共498.52平方米；该商品房的花园面积260.37平方米。……七、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第九条关于“产权转移登记”。第十条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权转让转移登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录三）的约定履行。八、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定内容变更为：甲方应当在2015年3月22日将作为《商品房买卖合同》标的物的房屋交付乙方使用。该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第十一条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。九、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十一条第三款中“当事人在合同约定的其他原因”是指：1、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；2、乙方有任何违约行为；十、甲方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本补充协议第八条规定的最后交房期限第二日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本补充协议第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。……十一、甲乙双方一致同意：《商品房买卖合同》第十三条约定的“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议”是指：甲方在本补充协议第八条、第十二条约定的以及商品房买卖合同附件一和附件六的约定，乙方应一次性提出异议，由甲方按《商品房买卖合同》第十三条第二款的约定处理。除此之外，乙方在交付验收时提出的其它任何异议不适用《商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，均由甲方依法律法规的相关规定处理。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得藉词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。十二、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条关于“房屋交付时的有关资料”的全部约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设、监理方出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；（四）供水、供气、供电的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……”，补充协议后附录一为《住宅质量保证书》，附录二《税费及其他应付款项明细》，附录三《委托办理权属登记协议书》，载明“一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2事宜：1、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；2、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；3、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；二、乙方自愿同意且甲方在下列的条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权证登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方向交付付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元的违约金。”2014年12月19日,碧桂园公司向常爱红发出《收楼通知书》，载明涉案房屋可在2015年3月22日交付，物业服务费自2015年4月1日计收等内容。2014年12月20日、2015年1月19日、2015年2月17日、2015年3月24日常爱红分别向碧桂园公司支付购房款500000元、268000元、5000000元、376000元、768000元、768000元，碧桂园公司开具六张发票给常爱红收执，确认收取了上述购房款。常爱红与碧桂园公司签署《碧桂园凤凰城物业及资料移交书》，落款日期为2015年6月29日。2015年6月29日，碧桂园公司向常爱红发出《收楼通知书》，载明涉案房屋可在2015年3月22日交付，物业服务费自2015年4月1日计收等内容。同日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司开具物业费收据，载明涉案房屋物业费共计5625.03元。2016年1月25日，常爱红向碧桂园公司发出《致开发商函》，载明催促碧桂园公司尽快修复涉案房屋质量问题、延迟交楼问题、预交物业费问题等内容，并附涉案房屋照片。2016月8月18日，碧桂园公司开具《收据》，载明常爱红领取了涉案房屋的《房地产权证》。粤（2016）广州市不动产权第10039058号《不动产权证》，载明位于广州市增城区新塘镇凤凰城凤天苑五街5号的房屋产权人为常爱红。碧桂园公司在（2016）粤0183民初2765号案的庭审中提出涉案房屋未取得永久通邮，但碧桂园公司已经在涉案房屋的门口设置邮件的收发箱，已经具备了收发信件、领取包裹的条件。原审庭审中，一、常爱红主张，涉案房屋是一手楼现售，签订合同前已经看过房屋，清楚涉案房屋存在质量问题，但碧桂园公司承诺会在交楼前修好；碧桂园公司发出2015年6月29日《收楼通知书》时已经存在逾期交楼；涉案房屋不符合永久通邮的交房条件，其是2017年1月份才提交申请通邮文件的；在签署合同时，碧桂园公司承诺赠送90000.48元的物业费给常爱红；常爱红称2014年12月19日的《收楼通知书》是双方当事人在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时候已经签名了，那时还没有碧桂园公司的公章，因此该移交书不能作为已收楼的凭证。二、碧桂园公司在签约当天已经向常爱红发出过收楼通知书。碧桂园发展公司主张涉案房屋已取得永久通邮，涉案房屋达到通邮条件的时间是2017年1月26日。三、常爱红、碧桂园公司确认签订认购书和协议后被告已经将物业费赠送给了物业公司。为了查明本案事实，原审法院分别发函至广州供电局有限公司增城供电局和中国邮政集团有限公司广州市增城区邮政局，该两单位分别复函原审法院。广州供电局有限公司增城供电局复函“……一、广州供电局有限公司与增城市碧桂园物业发展有限公司就贵院来函中提及的三间房屋所在地块的项目已签订了《高压供用电合同》。二、上述房屋的用电性质均属于居民生活永久用电。三、上述房屋已装表送电，增城区新塘镇凤凰城凤天苑五街2号及5号于2014年6月5日送电，凤天苑九街1号于2013年12月6日送电。””；中国邮政集团有限公司广州市增城区邮政局复函：“……经查，我局未收到关于增城市碧桂园物业发展有限公司开发的位于增城区新塘镇××凤天苑××、增城区××凤凰城××、增城区××凤凰城××号的通邮申请资料，上述地址暂未办理通邮。”原审法院认为：常爱红与碧桂园公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件七、附录三是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中双方当事人对涉案房屋的买卖系一手房现售，根据涉案合同补充协议的约定，碧桂园公司应在2015年3月22日前将符合交房条件（永久用电、永久用水、永久用气）的涉案房屋交付常爱红使用。经查，涉案房屋于2012年12月28日取得竣工验收备案表，于2011年12月20日具备永久用气的使用条件，2012年12月29日具备永久用水的使用条件，2014年6月5日具备永久用电的使用条件。涉案房屋虽然没有邮政部门出具的永久通邮证明文件，但是涉案房屋已经具备收发邮件的条件。因此，涉案房屋在约定的交楼日之前已经符合了合同约定的交付条件。因本案系一手楼现售，常爱红在原审庭审中承认其在购买涉案房屋前有到涉案房屋现场查看过，且常爱红自认在签署涉案合同时已经签署了《收楼通知书》，因此碧桂园公司已经履行了通知收楼义务，且可视为常爱红在购买涉案房屋时已经对涉案房屋除质量问题以外的交付条件予以确认。故常爱红主张要求碧桂园公司承担逾期交房责任，依据不足，原审法院不予支持。至于常爱红主张的房屋质量问题。常爱红在购买涉案房屋时已经知道存在质量问题仍然愿意购买，其应当承担相应的责任。常爱红主张碧桂园承诺维修问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”之规定，若涉案房屋存在质量问题，应该按照当事人的约定来承担相应责任，涉案合同中已经约定了因质量问题而应由碧桂园公司承担的保修责任，常爱红可另案主张，本案不予调处。关于常爱红主张返还物业费问题。因物业费广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司收取的，并非碧桂园公司，因此常爱红主张要求碧桂园公司返还物业费，没有依据，原审法院不予支持。关于常爱红主张迟延办理产权登记的违约金问题。附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定“……3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元的违约金。”涉案房屋的房地产权证虽未在合同期限内办理，但因常爱红对涉案房屋质量持有异议，碧桂园公司可按约定在条件成就时办理。因此常爱红要求碧桂园公司支付迟延办理产权登记违约金，没有依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告常爱红的全部诉讼请求。本案案件受理费25510元，由原告常爱红负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。关于涉案房屋的交付条件，根据现有证据，涉案房屋所在项目于2012年12月28日取得竣工验收备案表，于2011年12月20日具备永久用气的使用条件，2012年12月29日具备永久用水的使用条件，2014年6月5日具备永久用电的使用条件，至今仍没有取得邮政部门出具的永久通邮证明文件。因此，涉案房屋所在项目至今仍未达到合同约定以及法定的交付条件。一审法院认定涉案房屋所在项目虽然没有取得邮政部门出具的永久通邮证明文件，但已经具备收发邮件的条件，进而认定涉案房屋在约定的交楼日之前已经符合了合同约定的交付条件，属于认定事实错误，本院予以纠正。本案中双方当事人均确认系一手楼现售，常爱红在一审庭审中承认其在购买涉案房屋前有到涉案房屋现场查看过，且常爱红自认在签署涉案合同时已经签署了《收楼通知书》，因此，可视为常爱红对涉案房屋交付条件的让渡，对涉案房屋除质量问题以外的交付条件予以确认。此外，按照合同约定，房屋装修方面的质量问题不属于房屋交付条件。故常爱红在本案中以涉案房屋不符合合同约定的交付条件以及房屋装修方面有质量问题而主张要求碧桂园公司承担逾期交房责任，理据不成立，本院不予支持。至于涉案房屋存在的装修方面的质量问题，双方可以按照合同的约定来进行处理，涉案合同中已经约定了因质量问题而应由碧桂园公司承担的保修责任，常爱红可另案主张，本案不予调处。关于常爱红主张返还物业费问题。因物业费广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司收取的，并非碧桂园公司，因此常爱红主张要求碧桂园公司返还物业费，没有依据，原审法院不予支持，并无不当，本院予以确认。关于常爱红主张迟延办理产权登记的违约金问题。涉案附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定“……3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元的违约金。”按照上述约定，碧桂园公司应于常爱红确定的收楼之日2015年3月22日的次日起270天内向房地产权登记机关递交权属登记资料。涉案房屋的质量问题属于碧桂园公司的合同义务，不能作为其顺延办证的理由。根据碧桂园公司提交的证据，碧桂园公司于2016年8月18日将涉案房屋的房地产权证交付给常爱红，但碧桂园公司未能提交其何时向房地产权登记机关递交权属登记资料，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认定碧桂园公司构成逾期办证的违约行为，碧桂园公司应按上述约定按每日50元的标准承担逾期办证的违约金至其将涉案房屋的房地产权证交付给常爱红之日2016年8月18日止。原审法院不予支持常爱红要求碧桂园公司支付迟延办理产权登记违约金，处理不当，本院予以纠正。综上所述，经审查，常爱红主张碧桂园公司承担逾期办证违约责任的上诉理由成立，本院予以支持，常爱红其他上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2766号民事判决；二、自本判决送达之日起10日内，被上诉人增城市碧桂园物业发展有限公司向上诉人常爱红支付逾期办证违约金（从2015年3月23日起至2016年8月18日止，每日按50元计）；三、驳回上诉人常爱红的其他诉讼请求。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费各25510元，由上诉人常爱红各负担25077元，由被上诉人增城市碧桂园物业发展有限公司各负担433元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年三月二十六日书记员  陈婷婷黄咏欣