江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终4570号上诉人（原审原告）：赵占兵，男，1954年11月18日出生，汉族，住灌云县。上诉人（原审原告）：董连英，女，1955年11月17日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：杨克岩，灌云县伊山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵占洪，男，1965年8月24日出生，汉族，住灌云县。被上诉人（原审被告）：夏正粉，女，1964年3月16日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：侍兴兴，江苏法哲律师事务所律师。上诉人赵占兵、董连英与被上诉人赵占洪、夏正粉排除妨害纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2016)苏0723民初4778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵占兵、董连英上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，作出公正判决；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在1998年经批准，在自家宅基地上建楼房，1999年全家外出打工，2007年被上诉人联系上诉人要求租住房屋，但未签订合同，也未约定租住时间，2007年至今被上诉人先后给付上诉人35000元租金。上诉人与被上诉人对涉案房屋，未签订买卖合同也未办理过户手续，事实上不存在买卖关系，是租赁关系，请求二审法院撤销一审判决，作出公正判决。被上诉人赵占洪、夏正粉辩称：双方系房屋买卖合同关系，被上诉人向上诉人支付了合理的购房价款，上诉人也向被上诉人交付了房屋所有权证，双方之间买卖合同依法成立，上诉人所述明显与常理不符，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人请求。赵占兵、董连英向一审法院起诉请求：1.判令赵占洪、夏正粉停止侵害，排除妨害，返还其房屋所有权；2.诉讼费用由赵占洪、夏正粉承担。一审法院认定事实：一、赵占兵、董连英在位于灌云县××（××山乡）××村的宅基地建造一层三间房屋及东边两间边屋，1995年加盖第二层。2003年，赵占兵向案外人赵某表达想以38000元至40000元的价格出卖涉案房屋的意向。经赵某介绍，赵占兵、董连英与赵占洪、夏正粉双方协商，赵占兵、董连英将涉案房屋以35000元的价格卖给赵占洪、夏正粉。赵占洪通过赵占兵的弟弟赵占党将5000元付给赵占兵、董连英，后在案外人刘某的陪同下到江都付给赵占兵、董连英10000元，2005年期间将余款20000元付清。赵占兵、董连英将涉案房屋及原房屋的所有权证交给赵占洪、夏正粉。后东边两间边屋倒塌，赵占洪、夏正粉在西边盖两间边屋。二、在第一次庭审时，赵占兵陈述房屋租期大概十年到十五年，一年租金3000元，给付租金的时间不确定。在第二次庭审时，赵占兵陈述收到赵占洪、夏正粉给付35000元没有说是几年的房租，双方没有约定几年的房租，对于租金的金额也没有约定，赵占洪、夏正粉就是给赵占兵、董连英钱要住这个房子。以上事实有双方庭审部分陈述；赵占兵、董连英举证的赵占兵身份证复印件、户口簿，照片，建设用地使用证；赵占洪、夏正粉举证的房屋所有权证，电费缴费卡、水费收据，证人刘某、赵某出庭作证的证人证言。上述经一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，一审法院予以确认。一审法院认为，赵占兵、董连英与赵占洪、夏正粉就涉案房屋之间形成的系租赁还是买卖关系是本案的争议焦点。经庭审查明，2003年至2005年期间赵占洪、夏正粉分别向赵占兵、董连英支付5000元、10000元、20000元共计35000元，赵占兵、董连英将涉案房屋及房屋所有权证交付给赵占洪、夏正粉。赵占兵、董连英称该款项为租金，赵占洪、夏正粉主张该款项为购房款。庭审调查时，一审法院多次向赵占兵、董连英核查租金、租期、结算周期及履行情况。第一次庭审时，赵占兵陈述房屋租期大概十年到十五年，一年租金3000元，给付租金的时间不确定。第二次庭审时，赵占兵陈述收到赵占洪、夏正粉给付35000元没有说是几年的房租，双方没有约定几年的房租，对于租金的金额也没有约定，赵占洪、夏正粉就是给赵占兵、董连英钱要住这个房子。一审法院认为，房屋租赁关系应当约定租期和租金标准，即使是不定期的租赁，亦应就租金标准有所约定。赵占兵、董连英主张将涉案房屋出租给赵占洪、夏正粉不能提供任何有效证据，庭审所陈述的内容两次前后不一致，亦不符合租赁关系的基本特征及交易习惯。结合涉案房屋当时建筑情况、面积、地段等因素，赵占洪、夏正粉2003至2005年期间给付赵占兵、董连英35000元，基本符合当时灌云县农村房屋市场买卖交易价格。赵占洪、夏正粉支付与购房金额相当的35000元给赵占兵、董连英作为租金，不符合房屋租赁中给付租金的交易习惯。同时房屋所有权证属于重要的产权证明书，正常情况下所有权人都会妥善保管，结合赵占洪、夏正粉给付赵占兵、董连英35000元购买涉案房屋，认定赵占兵、董连英向赵占洪、夏正粉交付了房屋所有权证书符合客观事实。且2003年至今，赵占洪、夏正粉占有、使用涉案房屋长达十余年，赵占兵、董连英没有提出异议，亦没有与赵占洪、夏正粉确定租赁事宜。综上，一审法院认定赵占洪、夏正粉向赵占兵、董连英支付了房屋价款，赵占兵、董连英也向赵占洪、夏正粉交付了房屋、所有权证，双方之间房屋买卖合同成立，虽然没有办理房屋的过户手续，但是不影响房屋买卖合同的效力，故赵占洪、夏正粉有权占有、使用、处分涉案房屋。鉴于赵占兵、董连英与赵占洪、夏正粉形成房屋买卖关系，出卖人向买受人交付房屋系合同义务，现赵占兵、董连英要求赵占洪、夏正粉停止侵害、排除妨害，返还赵占兵、董连英房屋所有权的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵占兵、董连英的诉讼请求；案件受理费40元，由赵占兵、董连英负担。本院经审理查明，一审判决认定的上述事实清楚，证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有证明效力，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人赵占兵、董连英主张系将涉案房屋租赁给被上诉人赵占洪、夏正粉，但并不能提供相关证据予以证明。在一审两次庭审期间，赵占兵对双方租赁的租金及租赁期间说法不一，在二审庭审期间称当时双方没有谈租金及租期，对赵占洪、刘某至其所在地江都交付10000元一事也称当时什么都没讲，对为何将房屋所有权证书交付给赵占洪亦称不清楚。对上述事宜，上诉人赵占兵、董连英均不能作出合理的解释，且双方之间的行为亦不符合租赁关系的基本特征及交易习惯。赵占洪、夏正粉在2003至2005年期间支付35000元给赵占兵、董连英，该价款基本符合当时灌云县农村房屋市场买卖交易价格。双方虽然没有办理房屋的过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力，赵占洪、夏正粉有权占有、使用涉案房屋。一审法院对赵占兵、董连英要求赵占洪、夏正粉停止侵害、排除妨害，返还赵占兵、董连英房屋所有权的诉讼请求不予支持并无不当。上诉人赵占兵、董连英的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人赵占兵、董连英的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵占兵、董连英负担。本判决为终审判决。审判长 童 衡审判员 黄 宇审判员 齐 扬二〇一八年三月二十三日书记员 韩振亚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；