山东省郯城县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）鲁1322民初6453号	原告：山东省鲁商置业有限公司,住所地：济南市历下区经十路9777号。	法定代表人：董红林，职务：董事长。	委托诉讼代理人：杜文堂、王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所，律师。	被告：佟玉萍，女，1972年11月14日生，汉族，住郯城县建设路139号，公民身份号码372822197211144944。	委托诉讼代理人：王亮，山东舜平律师事务所，律师。	第三人：赵倩南，女，1983年5月23日生，汉族，住辽宁省盖州市九寨镇九寨街道14号，公民身份号码211403198305238421。	委托诉讼代理人：伊廷丽，山东悦明达律师事务所，律师。	第三人：张元春，男，1988年1月2日生，汉族，住梁山县拳铺镇郭堂村535号，公民身份号码370832198801024411。	委托诉讼代理人：伊廷丽，山东悦明达律师事务所，律师。	原告山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商公司）与被告佟玉萍、第三人赵倩南、张元春案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商公司委托诉讼代理人杜文堂、王若宇、被告佟玉萍委托诉讼代理人王亮、第三人张元春委托诉讼代理人伊廷丽到庭参加诉讼，第三人赵倩南经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告鲁商公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销郯城县人民法院在（2016）鲁1322执2623号执行案件中作出的关于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城3号楼1807号房产（以下简称国奥1807号房产）的执行裁定书级协助执行通知书，并终止对国奥1807号房产的执行及拍卖；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告佟玉萍诉赵倩南、张元春民间借贷纠纷一案，贵院依据被告申请查封并拍卖了原告所有的国奥1807号房产，原告向贵院提出了执行异议申请，现该异议申请已被（2017）鲁1322执异31号执行裁定书驳回，原告认为裁定驳回明显错误，具体理由如下：（一）《商品房买卖合同》网签备案仅为行政管理行为，不产生物权登记的效力。（二）贵院的查封、拍卖等执行行为已经严重侵犯了原告基于《商品房买卖合同》而享有的合法权益，应依法予以撤销。（三）贵院在（2016）鲁1322执2623号执行案件保全、拍卖等执行程序中，没有告知原告及其他利害相关人，枉顾原告及其他利益相关人合法权益。	被告佟玉萍辩称，（一）第三人赵倩南享有涉案房屋的所有权，原告主张系涉案房屋所有权人没有事实和法律依据。（二）第三人赵倩南违约导致原告合法权益受损不能成为原告对抗法院执行的理由，原告主张撤销法院的查封、拍卖等执行行为没有法律依据。（三）法院的执行行为没有损害原告及其他利益相关人的合法权益，原告主张合法权益受到法院执行行为侵害没有事实依据。请求法院依法驳回原告的各项诉求。	第三人张元春述称，第三人赵倩南与原告确实签订了《商品房买卖合同》，该房屋的付款方式是向北京银行抵押贷款，采用分期付款的方式来支付房款。目前，虽签订了《商品房买卖合同》，但是并没有办理房屋产权证书，商品房买卖合同目前属于备案状态，赵倩南并非涉案房屋的完全所有人，故对原告的诉讼主张没有异议。	第三人赵倩南未发表意见。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证。原告鲁商公司向法庭提供了如下证据：	证据（一）《房屋权属状况信息表》及《不动产产权证书》复印件，以证明涉案房产登记于原告名下，为原告所有。	证据（二）《商品房买卖合同》，以证明如因买受人未按期还款导致出卖人承担保证责任时，出卖人有权依约解除合同。	证据（三）《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称《借款担保合同》），以证明原告为第三人贷款承担阶段性连带保证责任。	证据（四）《代偿证明》，以证明因第三人赵倩南未按照合同约定按期偿还贷款，银行已扣划原告保证金53290.7元。	证据（五）《全部收贷通知书》，以证明贷款银行宣布《借款担保合同》项下未到期贷款等全部债权立即到期，要求原告履行担保责任。	证据（六）《民事起诉状》及历下区人民法院（2017）0102民初5939号受理案件通知书，以证明因第三人逾期付款且符合了原告与第三人所签商品房买卖合同约定的解除条件，原告已起诉解除合同等诉讼。	证据（七）郯城法院（2016）鲁1322执2623号协助执行通知书，以证明原告于2017年9月6日才知道涉案房屋进入本案的执行程序，甚至已经被拍卖。	被告佟玉萍向法庭提供《房屋权属状况信息》1份，以证明第三人赵倩南国奥1807号房的实际权利人，且于2013年9月12日就已进行了登记，其申请查封该房产以及法院的执行行为具有事实和法律依据。	第三人张元春、赵倩南未向法庭提供证据。各方对涉案民事判决书及（2017）鲁1322执异31号执行裁定书亦进行了质证。	本院依法调取了相关执行案卷中部分证据材料。各方当事人对彼此提供的证据以及法庭调取的证据真实性等均未提出异议，仅对部分证据的关联性等提出异议，并表达了各自的观点。	综合以上证据及当事人庭审质证、陈述意见，本院认定事实如下：	被告佟玉萍系第三人张元春的姑姑（系亲姑侄关系），第三人张元春、赵倩南系夫妻关系。在2013年至2015年期间，被告佟玉萍与第三人张元春夫妇之间多次发生资金往来业务未结清。2015年12月14日以双方存在民间借贷关系为由向本院申请诉前保全，本院于2015年12月15日作出（2015）郯诉前保字第957号民事裁定书，查封了第三人“赵倩南所有的位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城3号楼1807号住房一套，山东省鲁商置业有限公司，证号：YZ102013。查封期限三年，自二O一五年十二月十五日起至二O一八年十二月十六日止”等财产。该民事裁定书及相关协助执行通知书于2015年12月15日向济南市房管局送达；本院向第三人赵倩南邮寄送达民事裁定书。	2016年1月13日，被告佟玉萍向本院提起诉讼，要求第三人张元春、赵倩南偿还借款本金3466166元及利息。本院经审理于2016年7月13日作出（2016）鲁1322民初237号民事判决书，判令第三人张元春、赵倩南偿还相关借款本、息。第三人张元春、赵倩南不服判决，提起上诉，临沂市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）鲁13民终4660号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决于2016年11月29日生效。其后，被告佟玉萍向本院申请强制执行、评估拍卖保全的房产。	本院在执行过程中，依法对涉案房产进行了评估，相关评估报告于2017年4月12日向第三人赵倩南送达。本院于2017年6月28日在“人民法院诉讼资产网（www.rmfysszc.qov.cn）”进行（第一次拍卖）公告，称将于2017年7月31日10时至2017年8月1日10时止在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为涉案国奥1807号房产，统一定于2017年7月24日14时至15时安排看样，起拍价2096287.9元，本次拍卖流拍；本院于2017年8月8日在“人民法院诉讼资产网（www.rmfysszc.qov.cn）”进行进行（第二次拍卖）公告，称将于2017年8月25日10时至2017年8月26日10时止在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活，起拍价188万元。2017年8月26日的竞价成功确认书显示徐长平以最高应价胜出，网络拍卖成交价格为212万元。本院于2017年8月30日作出（2016）鲁1322执2623号执行裁定书，裁定“被执行人赵倩南所有的位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城3号楼1807号住房一套，山东省鲁商置业有限公司，证号：YZ102013所有权归买受人徐长平所有”。本院于2017年9月6日向原告鲁商公司送达该执行裁定书及协助执行通知书，要求原告鲁商公司“协助提供赵倩南维修资金交存证明、购房发票、平面图纸、契税完税证明等有关材料，并委派受托人为房屋购买人徐长平协助办理一切手续。自收到本协助执行通知书之日起十五日内办理完毕。”	原告鲁商公司向本院提起执行异议，以其系该涉案房屋所有人、拍卖所得价款应优先清偿抵押权债权、其有权另行出售该房屋等为由要求撤销（2016）鲁1322执2623号执行裁定书和协助执行通知书、终止对国奥1807号房的执行。	经查，第三人赵倩南作为买受人与原告鲁商公司作为出卖人于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，购买了涉案国奥1807号房，合同载明原告法定代表人为李彦勇，合同约定：（一）国奥1807号房产权登记房号为3-18-1807号房，该商品房为预售商品房，建筑面积共239.48平米、商品房总价款2508074元；（二）第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于合同签订当日向出卖人交付全部总房款……（空）元（含已付定金）；2、银行按揭贷款买受人在合同签订当日向出卖人交纳首付房款1258074元（含已付定金），剩余房款125万元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人；3、分期付款买受应于合同签订当日向出卖人交付首付房款……（空）元（含已付定金），剩余房款……元付款形式及时间为……（空），但应于….（空）日前付款；（三）第七条买受人逾期付款的违约责任约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）”，并约定本条中的逾期应付款指依本合同第六条即按银行按揭贷款方式付款约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，且逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；（四）出卖人应当在2014年10月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人；（五）出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（六）附件五.第一条付款方式约定“买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人按本合同买受人逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向买受人追偿等；（七）房屋交付的标志为向买受人交钥匙，等等。	第三人赵倩南与北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）、被告鲁商公司于2013年11月27日签订《借款担保合同》，合同约定：⑴第三人赵倩南贷款125万元整，用于购买国奥1807号房；⑵贷款期限120个月，自放款日2013年11月27日起至到期日2023年11月27日止（实际放款日推迟的，到期日相应顺延），实际放款日为2013年11月29日；⑶还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款总期数为120期，借款人不指定首次还款日；⑷借款人账户为第三人赵倩南在北京银行济南分行开立的账号，开发商指定账户（即借款人交易对手账户）为原告鲁商公司在在北京银行济南分行开立的账号01270181800120103001702，贷款资金的支付方式为“全部由北京银行受托支付至开发商指定账户；⑸担保：以本合同项下贷款所购房产抵押、开发商提供保证担保且保证方式为阶段性保证、其他担保保证人为张元春，等等。	原告方在买卖合同约定的时间内将涉案国奥1807号房交付给第三人张元春、赵倩南。	2017年9月11日，北京银行济南分行向原告鲁商公司送达《全部收贷通知书》，称借款人赵倩南已发生严重违约，该行宣布主合同项下的未到期贷款等全部债务立即到期；截至2017年9月11日，借款人应偿还已到期的贷款本金为90807.10元，提前到期的贷款本金为8700234.65元同时还应清偿利息、罚息等应付款项，并承担相应的法律责任，该行要求原告立即依照担保文件的约定履行担保责任。	2017年9月14日，北京银行济南分行为原告鲁商公司出具《代偿证明》，证明原告鲁商公司作为担保人已于2017年9月13日根据担保合同的约定分六次代借款人偿还主合同下贷款金额合计53290.7元（其中本金23092.14元、利息26147.24元、本金罚息2264.08元、利息罚息1787.24元）。	另，被告佟玉萍提供济南市房屋档案馆于2017年9月12日出具的《房屋权属状况信息》载明，国奥1807号房所有权人为赵倩南、权属状态为合同备案、权属取得方式为商品房备案、面积为239.48平米、登记时间为2013年9月12日、抵押情况为“无”、查封情况为郯城县人民法院查封、异议情况为“无”、补证情况为“无”、备注为“仅限山东省郯城县人民法院核实使用”。原告鲁商公司提供济南市房屋档案馆于2017年11月24日出具的《房屋权属状况信息》载明，国奥1807号房所有权人为鲁商公司、权属状态为已登簿、权属取得方式为建筑物、面积为234.15平米、登记时间为2017年8月14日、抵押情况为“无”、查封情况为郯城县人民法院查封、异议情况为“无”、补证情况为“无”、备注为“仅限法院核实使用”。原告提供的鲁（2017）济南市不动产权0170505号不动产权证书载明的登记日期为2017年8月14日。	本院经审查于2017年10月26日作出（2017）鲁1322执异31号执行裁定书，裁定驳回原告鲁商公司的异议请求。原告鲁商公司不服该裁定，向本院提起诉讼。	本院认为，本案中，原告鲁商公司与第三人张元春、赵倩南之间针对涉案房产存在两个合同法律关系，一为原告鲁商公司因与第三人赵倩南签订《商品房买卖合同》而产生的商品房买卖合同关系，二为因第三人贷款购买该商品房以及原告提供担保而产生的借款担保合同关系，各当事人对原告与第三人之间的《商品房买卖合同》、《借款担保合同》未提出异议，均予确认。	《商品房买卖合同》和《借款担保合同》之间虽有关联，但合同的相对人并不相同，系各自独立、不同的法律关系。《商品房买卖合同》约定第三人在合同签订当日向原告交纳首付房款，剩余房款125万元由第三人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给原告，双方并未约定按分期付款方式付款，故应认定合同中“买受人如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理”等的约定应针对第三人首付款外的剩余房款。	原告及第三人认可双方是在《商品房买卖合同》约定的期限内交付涉案房产并由第三人使用，证明涉案国奥1807号房已具备交付条件且第三人在2014年10月31日前就已接收、使用，而本院裁定保全查封该房产的时间为交房一年后的2015年12月份。依据《商品房买卖合同》的约定，原告应于2016年4月份之前（即交房后365个工作日内）为第三人办理不动产登记手续，但原告并未在约定期限内办理，原告及第三人均未说明双方未如期办理不动产登记手续的原因。原告对第三人通过按揭贷款方式将首付房款之外的剩余房款一次性支付完毕的事实亦无异议，原告未主张并举证证明在此之前第三人存在其他违约行为。第三人已经履行了原告与其签订的《商品房买卖合同》约定支付房款等义务，予以认定。	本院已将相关查封涉案房产的民事裁定书送达房管部门并通知其办理了登记手续，第三人收到该查封裁定。原告提供的《房屋权属状况信息》中载明查封情况为郯城县人民法院查封、异议情况为“无”，证明原告在2017年8月14日前就了解涉案房屋被本院查封且未提出异议的事实。法院公告是人民法院就某些诉讼活动或者特定人和事，依法向社会公众公开发布和张贴的告示性司法文书。在相关案件进入执行程序后，本院依法定程序进行拍卖，拍卖前依法进行了公告，从法律意义上讲，原告应当知晓本院依法组织拍卖等事实，予以认定。原告主张于2017年9月6日才知道涉案房屋进入本案执行程序与事实不符，不予采信。	本院在执行过程中已依法拍卖涉案房产并成交，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，国奥1807号涉案房产的所有权自拍卖成交时即转移给买受人徐长平。	综上，原告鲁商公司未提供充分证据和依据证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其相关主张不予支持。原告因第三人未按借款合同约定还款而承担担保责任，其可依《借款担保合同》的约定另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：	驳回原告山东省鲁商置业有限公司的诉讼请求。	案件受理费500元，由原告山东省鲁商置业有限公司负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。	审 判 长  陈兰峰	审 判 员  肖 健	人民陪审员  张 涛	二O一八年三月五日	书记员葛威