延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终394号上诉人（原审原告）:关迎利，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金英姬，吉林孚达律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：罗丽汉，住吉林省延吉市，现暂居越南。委托诉讼代理人：崔金淑，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：韩莲花，住吉林省延吉市，现暂居越南。委托诉讼代理人：崔金淑，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边顺祥房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市牛市街12-6号。法定代表人：赵永江，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云，男，1987年12月17日生，该公司职员，住吉林省延吉市进学街文胜委八组。被上诉人（原审第三人）：赵新春，住吉林省延吉市，其他自然情况不详。上诉人关迎利、罗丽汉、韩莲花因与被上诉人延边顺祥房地产开发有限公司（以下简称“顺祥房地产公司”）、赵新春房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人关迎利及其委托诉讼代理人朱成暾、金英姬，上诉人罗丽汉、韩莲花的委托诉讼代理人崔金淑、朴永春，被上诉人顺祥房地产公司的委托诉讼代理人赵云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关迎利上诉请求：撤销一审判决第二项，支持上诉人的诉讼请求。理由：1.一审对逾期临时安置补助费、越冬取暖费的判决有误。双方合同中约定顺祥房地产公司应在2012年6月30日前交付产权调换的房屋，逾期按原标准的两倍支付临时安置补助费及越冬取暖费。顺祥房地产公司至今未向上诉人交付房屋，因此应当按协议约定向上诉人支付逾期临时安置补助费和越冬取暖费。一审以2012年、2013年顺祥房地产公司通知上诉人交房为由，只支持5个月的逾期临时安置补助费和1个月的取暖费错误。通知交付并不等于交付，上诉人无数次向顺祥房地产公司要求交付房屋，但其一直未交付，直至2015年上诉人起诉至延边州仲裁委后，在仲裁员的劝说下，顺祥房地产公司才于2015年7月16日向上诉人交付了其中的一套房屋（10**号），另一套房屋（10**号）至今未交付。顺祥房地产地公司于2013年已将上述房屋出售给第三人，其存在严重违约行为。2.一审没有支持上诉人的保全费1020元有误。罗丽汉、韩莲花上诉请求：撤销一审判决第一项。理由：1.一审漏列诉讼当事人。上诉人与延吉市恒鑫装饰设计室、金玉姬、赵新春签订商品房买卖合同，购买诉争房屋，交付房款，并在顺祥房地产公司办理了更名手续，与顺祥房地产公司签订商品房买卖合同，并已备案登记。一审应将延吉市恒鑫装饰设计室列为第三人。2.上诉人于2013年12月11日在赵新春处购买了诉争房屋，支付房款38万元，并与顺祥房地产公司签订商品房买卖合同，办理备案登记，入住已达三年半久。一审中顺祥房地产公司和关迎利均承认两次通知交接房屋钥匙、补交超面积款的事实，关迎利没有按时补交超面积款的原因是逾期违约金问题。顺祥房地产公司在关迎利的同意下，于2013年将诉争房屋出售给赵新春，可见关迎利已经放弃优先取得产权的权利。1013号房屋关迎利也是在2015年7月才拿的钥匙，是在上诉人入住诉争房屋之后。顺祥房地产公司将房屋转给他人，关迎利自己也有过错，因此本案不能适用商品房买卖司法解释第七条的规定。3.上诉人是善意购买人，并不知道诉争房屋是产权调换房。从保护交易安全的角度，上诉人的利益应得到保护。4.一审判决顺祥房地产公司交付房屋，但诉争房屋已经装修入住，一审并没有对装修部分给予审理。5.关迎利以80.90平方米调换了100平方米的房屋，足以弥补其拆迁损失。且其已经得到了54.95平方米的房屋，因违约金问题发生争议，顺祥房地产公司保留了44.07平方米房屋，两个房屋面积共计99.02平方米，接近100平方米。上诉人已经占有使用管理70平方米的房屋，顺祥房地产公司也有能力再交付44.07平方米的房屋给关迎利，法院判决应当充分考虑其中的利弊，防止多起诉讼的发生。顺祥房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关迎利向一审法院起诉请求：1.判令顺祥房地产公司立即交付产权调换房屋［位于延吉市佰亿苑10楼9单元1006（10-C-3）号房屋］，协助办理产权调换的两套房屋的房屋所有权及土地使用证；2.判令顺祥房地产公司支付临时安置补偿费1456元，其他补偿费8000元及逾期交付房屋产生的临时安置补助费48540元（80.90平方米×6元×2倍×50个月，从2012年7月1日起暂计算至2016年9月1日止，2016年9月1日以后的临时安置补助费计算至交付之日止）、越冬取暖费4800元（四个采暖期：1200元×4年＝4800元）；3.判令第三人罗丽汉、韩莲花协助腾迁本案诉争房屋。事实与理由：2010年11月20日，关迎利与顺祥房地产公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，约定由顺祥房地产公司将关迎利所有的80.90平方米的房屋拆迁，将位于延吉市佰亿苑10楼9单元1013（10-A-3）号、建筑面积51.61平方米的房屋和1006（10-C-3）号、建筑面积56.81平方米的房屋作为产权调换房屋。关迎利保证于2010年11月20日前搬迁腾空被拆迁房屋，顺祥房地产公司保证于2012年6月30日前将产权调换房屋交付给关迎利，并同意给付临时安置补偿费1456元、其他补偿费8000元。合同签订后，关迎利依约履行了自己的义务，但顺祥房地产公司没有将产权调换房屋交付给关迎利，也未支付临时安置补偿费、其他补偿费。2015年7月，顺祥房地产公司交付关迎利10楼9单元1013（10-A-3）号、面积为51.61平方米的房屋。1006（10-C-3）号、面积为51.81平方米的房屋卖给第三人，故诉至法院。一审法院认定事实：位于延吉市公园路110-8，产籍号10-18-195号、面积80.90平方米的房屋系关迎利私有房屋。2011年11月20日，关迎利与顺祥房地产公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，主要内容为：顺祥房地产公司拆迁关迎利所有的80.90平方米（编号：140711，产籍号：10-18-195的住宅）房屋，补偿关迎利临时安置补偿费80.90平方米×6元×3个月＝1456元、其他补偿费8000元；顺祥房地产公司将座落在佰亿苑10楼9单元1013（10-A-3）号、建筑面积51.61平方米的房屋和1006（10-C-3）号、建筑面积56.81平方米的房屋作为产权调换房屋；被拆迁人原有面积80.90平方米和拆迁人新建回迁房屋面积为100平方米无差价对换，超出100平方米以上的面积（最终以房产测绘面积为准）按每平方米3500元进行补款；关迎利于2012年6月30日前支付给顺祥房地产公司差价款；关迎利保证在2010年11月20日前搬迁腾空被拆迁房屋，顺祥房地产公司保证在2012年6月30日前将产权调换房屋交付给关迎利；因顺祥房地产公司的责任延长过渡期限的，关迎利自行解决采暖用房的，自逾期之日起，顺祥房地产公司按照原标准的两倍支付给关迎利临时安置补偿费，需要过冬的还应支付采暖补助费。协议签订后，顺祥房地产公司委托延吉市富元房屋拆迁有限公司将关迎利的私有房屋予以拆除。2012年12月1日，顺祥房地产公司承建的佰亿苑楼房竣工后，顺祥房地产公司通知关迎利办理房屋交接手续，并在安置房屋门上张贴通知。庭审中，关迎利承认顺祥房地产公司于2012年12月份、2013年春天两次通知其领取产权调换房屋的钥匙，因逾期违约金和超面积的房屋差价款问题，关迎利与顺祥房地产公司产生分歧。顺祥房地产公司将产权调换的1006（10-C-3）号、面积为70.12平方米的房屋出售给赵新春，罗丽汉、韩莲花于2013年11月12日从赵新春处购买该房屋并支付购房款38万元，然后与顺祥房地产公司签订《商品房买卖合同》。2015年7月16日，顺祥房地产公司交付给关迎利位于佰亿苑10楼9单元1013（10-A-3）号、建筑面积54.95平方米的房屋。因顺祥房地产公司没有按协议约定将产权调换的1006（10-C-3）号房屋交付给关迎利，且该房屋涉及到第三人的原因，关迎利、顺祥房地产公司、延吉市富元房屋拆迁有限公司于2016年8月4日协商解除《房屋拆迁产权调换协议》中的仲裁条款。一审法院认为：顺祥房地产公司对关迎利的私有房屋予以拆迁，并与关迎利签订《产权调换协议》，该协议是当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。顺祥房地产公司开发竣工佰亿苑楼房后，依法应承担向关迎利安置房屋及拆迁房屋安置补偿的义务。顺祥房地产公司未按协议将安置房屋交付给关迎利而出售给第三人，构成违约，应承担相应的民事责任，关迎利同时承担按协议约定支付超面积房屋差价款的义务。顺祥房地产公司主张经关迎利同意后出售了本案诉争房屋，但未举证予以证明，本院不予采信。关迎利主张顺祥房地产公司交付产权调换的1006（10-C-3）号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。罗丽汉、韩莲花作为第三人，应协助顺祥房地产公司交付该房屋。关迎利承认顺祥房地产公司于2012年12月份通知其办理房屋交接手续，但双方之间因违约金及超面积补款而产生分歧，故交付房屋的逾期期限应从2012年7月1日起计算至2012年11月30日止。顺祥房地产公司逾期交付房屋所产生的临时安置补偿费为80.90平方米×6元/平方米×2倍×5个月＝4854元。延市政发【2015】32号文件第三十二条第（三）项关于“越冬采暖补助费：选择产权调换的被征收人在过渡期限内需要过冬的，延吉市征收局应向被征收人按每户200元/月的标准支付越冬采暖补助费。采暖期限为每年11月初至次年4月末”的规定，顺祥房地产公司应支付的越冬采暖补助费为1200元（延长过冬年限为2012-2013年，200元/月×6个月＝1200元）。顺祥房地产公司主张以协议中关于安置回迁房屋面积100平方米（原房屋面积80.90平方米）无差价对换，即多给的20平方米房屋面积抵充补偿费，但未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。关迎利要求顺祥房地产公司办理两套安置房屋的房屋所有权证、土地使用证的诉讼请求，因顺祥房地产公司尚不具备办理房屋所有权证、土地使用证的条件，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告延边顺祥房地产开发有限公司于本判决生效后立即将座落于佰亿苑10楼9单元1006（10-C-3）号、面积为70.12m2的房屋交付给原告关迎利，第三人罗丽汉、韩莲花协助被告延边顺祥房地产开发有限公司办理；二、被告延边顺祥房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付关迎利临时安置费1456元，其他补偿费8000元，逾期临时安置补助费4854元（80.90m2×6元×2倍×5个月＝4854元）、越冬取暖费1200元（2012年-2013年）；三、原告关迎利于本判决生效后立即支付被告延边顺祥房地产开发有限公司房屋差价款3500元/m2×25.07m2（54.95m2＋70.12m2－100m2＝25.07m2）＝87745元；四、驳回原告关迎利的其他诉讼请求。如果原告关迎利和被告延边顺祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5923元，公告费600元，共计6523元，由原告关迎利负担2160元，由被告延边顺祥房地产开发有限公司负担4363元。二审中，罗丽汉、韩莲花为证实自己的主张向本院提交的证据有：证人赵某的书面证言一份。证明涉案房屋系自赵某处购买，房款打入赵新春的帐户，上诉人与顺祥房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效。关迎利质证称，证人应当出庭接受质证，且其陈述与上诉人罗丽汉、韩莲花的陈述不符。证人陈述房款是分两次交付，而罗丽汉、韩莲花二人则陈述是分四次交付。顺祥房地产公司对此证据无异议。因该证据属证人证言，证人未出庭接受质证，故对其真实性本院无法核实，不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：顺祥房地产公司与关迎利签订的《产权调换协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。顺祥房地产公司开发竣工佰亿苑楼房后，依法应承担向关迎利安置房屋及拆迁房屋安置补偿的义务。顺祥房地产公司未按协议将安置房屋交付给关迎利而出售给他人，构成违约，应承担相应的民事责任，同时关迎利承担按协议约定支付超面积房屋差价款的义务。顺祥房地产公司主张经关迎利同意后出售了本案诉争房屋，但未举证予以证明，故本院不予支持。罗丽汉、韩莲花虽与顺祥房地产公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，但因诉争房屋系用于产权调换的房屋，且《商品房买卖合同》签订时间晚于《产权调换协议》，故一审判决支持关迎利主张顺祥房地产公司交付产权调换的1006（10-C-3）号房屋的诉讼请求并无不妥。罗丽汉、韩莲花与顺祥房地产公司之间的房屋买卖纠纷可另案解决，本案中，其提出追加第三人的诉请，不予支持。庭审中关迎利承认顺祥房地产公司分别于2012年12月份和2013年4、5月份通知其办理房屋交接手续，该自认与顺祥房地产公司在庭审中提供的张贴于房屋门上的通知时间吻合，故可以认定顺祥房地产公司分别于2012年12月份和2013年4、5月份通知关迎利办理房屋交接手续的事实。关迎利主张2012年12月通知收房时诉争房屋未接通水电；2013年4、5月份顺祥房地产公司再次通知办理房屋交接手续时，双方因违约金及超面积补款而产生分歧，顺祥房地产公司拒绝向其交付房屋，但对该主张关迎利并未向提供相关证据予以佐证。因此一审综合双方对于房屋交付问题的陈述及诉争房屋于2013年11月份被顺祥房地产公司另售他人等事实，认定2012年12月份顺祥房地产公司已经履行通知交房义务并无不妥，关迎利在顺祥房地产公司通知交房后未及时办理房屋接收手续，其再行主张顺祥房地产公司继续承担逾期交付回迁房屋的临时安置补助费、越冬采暖补助费，缺乏法律依据。综上，关迎利、罗丽汉、韩莲花的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计10286元，由关迎利负担5923元，由罗丽汉、韩莲花负担4363元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一八年三月二十六日书记员  尹光熹