济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初4940号原告：郑翠萍，女，1985年9月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘松涛（原告郑翠萍之夫）男，1984年1月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张华鹏，山东舜翔律师事务所律师。被告：刘琦，女，1976年2月16日出生，汉族，住济南市。被告：ＸＸ，男，1974年6月21日出生，汉族，住济南市。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈兆港，山东龙奥律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：李忠建，山东龙奥律师事务所律师。被告：济南汇恒房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：桑雯雯，总经理。委托诉讼代理人：王伦，男，1988年12月20日出生，汉族，该单位员工，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：张争光，男，1991年5月21日出生，汉族，该单位员工，住山东省泗水县。原告郑翠萍与被告刘琦、被告ＸＸ、被告济南汇恒房产经纪有限公司（以下简称汇恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告郑翠萍的委托诉讼代理人刘松涛、张华鹏，被告刘琦及被告刘琦、被告ＸＸ的共同委托诉讼代理人陈兆港、李忠建，被告汇恒公司的委托诉讼代理人王伦、张争光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑翠萍向本院提出诉讼请求：1.判令刘琦、ＸＸ按定金罚则规定向其支付8万元；2.判令刘琦、ＸＸ、汇恒公司对因其违约造成郑翠萍购买同等房产需多支付34万元房款的损失承担连带赔偿责任；3.判令刘琦、ＸＸ、汇恒公司承担本案诉讼费、律师费、公告费及为实现债权产生的其他费用。事实和理由：2017年6月2日，我经汇恒公司介绍，与刘琦达成口头约定，由汇恒公司向我提供并完成买入房屋的房产中介服务，同时约定由刘琦、汇恒公司负责至开发商处将上述房屋更名至我名下。同日，我按照约定向刘琦支付了定金8万元，并向汇恒公司支付了中介佣金3.5万元。随后，我向刘琦和汇恒公司多次催促办理更名手续，且明确告知如无法办理更名，我要求退出不再购买时，其们均答复可以办理涉案房屋的更名手续，要求我再等等。时至2017年9月，其们明确告知我已无法办理更名的实际情况。因刘琦和汇恒公司在向我出售、推荐房产时故意隐瞒涉案房产无法更名的重要信息，并向我承诺通过更名方式出售上述房产，诱骗我与他们达成相关约定，且他们拖延办理更名并拒绝我退出，致使我丧失了在2017年6月购买同等房产的机会。此间房价上涨，我于2017年9月购买同等房产时需多支付34万元房款，因此，刘琦和汇恒公司应对我自2017年6月2日至2017年9月期间导致我购买同等房产需多支付34万元房款的巨大经济损失承担连带赔偿责任。刘琦违约，应按照定金罚则向我支付8万元。ＸＸ与刘琦为夫妻关系，应对夫妻共同债务承担连带清偿责任。请依法判决。诉讼过程中，郑翠萍明确其第三项诉讼请求仅要求律师费，撤回要求刘琦、ＸＸ、汇恒公司承担公告费及为实现债权产生的其他费用的诉讼请求。此后，郑翠萍又书面撤回了要求律师费的诉讼请求。刘琦、ＸＸ辩称，1.郑翠萍知道涉案房屋买卖需要办理更名，且对风险已知晓。2017年6月2日，我二人与郑翠萍在房屋中介居间下达成口头买卖涉案房屋的约定，当天我二人已经向郑翠萍告知涉案房屋需要办理更名，因为需要开发商的同意，有可能存在无法更名的风险。我从未承诺并保证可以办成更名，因此就没有签订正式的房屋买卖合同。在汇恒公司居间下，郑翠萍支付定金和中介费，当天我带着他去开发商那里办理了更名申请，从未拖延。2.在合同履行过程中，房屋无法办理更名，郑翠萍已经知晓该事实，双方已经协商一致退还定金，不适用定金罚则。2017年6月中旬，我向郑翠萍告知开发商不同意更名，双方打算解除合同，这时候，中介公司工作人员称办理假户口可以更名，中介公司办理了假户口后给我，让其去办理更名申请。7月下旬，开发商又拒绝办理更名，我将该结果告知了郑翠萍，中介公司一直声称找人给办更名。2017年8月3日，双方协商退还定金，合同无法履行，郑翠萍将账户发给我同意退还定金。如果办理更名，再将定金退回。双方已经就涉案房屋的买卖达成解除合同的意思表示，之后，郑翠萍也多次强调，不是不同意退还定金，而是想通过中介退还定金，这样公司才能退中介费。3.我在履行合同过程中，不存在过错亦无违约行为，无需承担赔偿损失的责任。双方达成口头约定后我就已经告知了其风险并积极办理更名，当无法办理更名时我及时向其告知要求退还定金，郑翠萍也同意退还定金，从未提出不同意退定金、要求我赔偿损失的主张。事后我配合其退还中介费，中介以各种理由拖延，拒绝退还中介费。汇恒公司辩称，1.2017年5月25日，在我公司工作人员居间介绍下，郑翠萍对涉案房屋产生意向，双方分别在5月30日及6月2日见面详谈并于6月2日达成买卖关系。在此期间及之前，我公司工作人员详细了解了关于涉案房屋手续办理的相关事宜，并明确告知双方涉案房屋属于更名手续，郑翠萍知晓且认可由房主去办理手续，我公司后期可以协助办理。我公司作为居间方，起到居间义务，但从未书面或口头承诺由我公司去办理更名手续。2.无法更名属于开发商政策变动，双方后期均知晓，并非刘琦及我公司原因造成。且签约前我公司已经告知郑翠萍如因为售楼处原因更名不成功，不属于违约。现更名手续无法办理，双方买卖关系应予以撤销，因合同产生的利益给予返还，在签约之前我方工作人员曾给郑翠萍强调了退款问题，购买不成全额退款。所以我方不存在故意隐瞒涉案房屋无法更名的重要信息。对于郑翠萍提出的赔偿请求，我方不予认可。关于郑翠萍提出的我方拖延办理更名并拒绝其退出，我方不予认可。双方达成买卖关系日为2017年6月2日，我方从未拖延办理，积极协助房主办理更名手续。我方工作人员曾多次联系开发商处人员，因开发商处并未告知最终无法办理。合同手续办理期间，郑翠萍并未向我提出退出事宜，只是问起手续办理进展。直到2017年8月3日，更名手续仍未通过，房主提出退还定金，郑翠萍也收到了房主退还的定金。随即郑翠萍向我方提出退佣金。我方并未答应郑翠萍的要求，提出三方协商处理，未协商妥当。我方认为不存在郑翠萍提出的我方拒绝其退出致使丧失同等时机购买同等房产的事宜。在2017年10月24日房主与郑翠萍配偶电话录音中，郑翠萍配偶曾提起由郑翠萍去找关系办理更名手续，房子过户到另一买家身上，郑翠萍赚取差价，遭到房主拒绝。我方可以提供郑翠萍在2017年10月委托另外经纪机构出售涉案房产的证明，现我方怀疑郑翠萍在能够找到关系办理更名的情况下，不积极办理，本意不想购买上述房产，想通过其他居间机构倒卖房产，赚取差价。在遭到拒绝后，又以我方隐瞒信息等事项向法院提起赔偿诉求。我方认为郑翠萍单方面违约，不应退还郑翠萍所支付的各种费用，且郑翠萍应当给刘琦、ＸＸ承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括郑翠萍提交的身份证复印件、户籍证明信、汇恒公司企业信息、定金收条、录音录像、佣金确认单，刘琦、ＸＸ提交的证明书、短信截屏，汇恒公司提交的郑翠萍与该公司工作人员的聊天记录、刘琦与该公司工作人员的聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年６月２日，郑翠萍和刘琦在汇恒公司的居间服务下，口头达成了买卖房屋买卖合同，双方约定通过在开发商处将买房人的姓名由刘琦变更为郑翠萍的形式买卖房屋。同日，郑翠萍向刘琦支付定金8万元。刘琦向郑翠萍出具收条一份，内容为收到郑翠萍购买涉案房屋定金8万元，付款收据号1606467。同时，郑翠萍向刘琦出具书面材料一份，载明收款收据更改完名字，就付尾款60万元，原认购人刘琦、ＸＸ收据号1606467现改为郑翠萍、刘松涛。郑翠萍与担保人张某某分别签名。同日，郑翠萍向汇恒公司交纳佣金3.5万元，汇恒公司向郑翠萍出具佣金确认单。在房屋买卖合同履行过程中，涉案房屋没有能够在开发商处变更买受人姓名，合同三方产生争议。2017年8月，刘琦将其收取的8万元定金返还给了郑翠萍。诉讼过程中，双方均同意解除上述口头房屋买卖合同。郑翠萍认为其基于刘琦及汇恒公司负责办理更名事宜的承诺，才同意达成买卖涉案房屋的约定，现无法更名的事实导致合同目的无法实现。因此，刘琦、ＸＸ及汇恒公司应向其承担其主张的各项责任。刘琦、ＸＸ及汇恒公司均主张已经向郑翠萍说明买卖风险，不同意郑翠萍的各项诉讼请求。诉讼中，刘琦、ＸＸ陈述其于2017年3月28日从某某公司处购买了房屋，双方没有签订商品房买卖合同，于当日签订认购书并交纳首付款491232元，其余房款未付，涉案房屋现也未交付。刘琦、ＸＸ提交首付款收据一份，载明收到刘琦、ＸＸ交来上述房屋的首期款491232元，加盖某某公司的财务专用章。郑翠萍、汇恒公司对刘琦、ＸＸ的上述陈述及证据没有异议。本院认为，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后，履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。依据定金的性质来分，有以证明合同成立为目的的证约定金和对一方当事人不履行主合同予以制裁的违约定金等。本案中，双方均同意解除口头形成的房屋买卖合同，该口头买卖房屋合同已经解除，刘琦已将其收受的定金予以返还。郑翠萍虽提交了定金收条，但合同各方当事人对定金的性质约定不明确，诉讼中，各方对口头合同中的定金性质及权利义务的意见也不一致，现郑翠萍主张适用定金罚则，要求刘琦、ＸＸ向其再支付8万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。同理，郑翠萍要求刘琦、ＸＸ、汇恒公司向其赔偿购买同等房产多支付房款的损失，也没有事实依据和证据支持，且买卖双方及中介在口头买卖合同中约定通过在开发商处更名的方式买卖房屋，涉及合同以外第三人的利益。上述诉讼请求，亦没有法律依据，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回郑翠萍要求刘琦、ＸＸ按定金罚则规定向其支付80000元的诉讼请求；二、驳回郑翠萍要求刘琦、ＸＸ、济南汇恒房产经纪有限公司对因违约造成其购买同等房产需多支付340000元房款的损失承担连带赔偿责任的诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取计3800元，由郑翠萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 夏 珍二〇一八年三月三十日书记员 裴立红