广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终191号上诉人（原审原告）：宋方方，女，汉族委托诉讼代理人：胡文学，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市正德房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。上诉人宋方方因与被上诉人东莞市正德房地产开发有限公司（以下简称“正德公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2017)粤1973民初7491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决如下：驳回宋方方的全部诉讼请求。本案案件受理费198元，由宋方方承担。宋方方不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，改判正德公司支付逾期交房违约金27569.16元及利息（按每天72.36元标准，从2016年6月29日起计至正德公司实际交房之日2017年7月15日止，共381天）；二、一、二审诉讼费用由正德公司承担。主要事实和理由如下：一、正德公司未履行通知收楼的义务：按原审法院观点，正德公司通知业主收楼有绝对自主权，正德公司可以不需要书面通知，只需在约定期限内业主们自行到场，不到场就视为通知到，这样的约定完全规避了其未履行通知义务的风险，该格式条款应视为无效；且从个案来看，宋方方即使收到书面收楼通知，正德公司提交的快递单也显示地址不符或电话不符，不能以此认定正德公司履行了通知收楼的义务；二、物业管理处代为交楼不符合法律规定：根据合同法相对性原则，合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，在没有约定的情况下，宋方方要求正德公司交楼合情合理合法，不存在所谓的“理据不足”；三、案涉房产在约定交付日期不具备交付条件，应承担逾期交付的违约责任：按买卖合同约定，正德公司应取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、水电气等基础设施达标；从正德公司提供的证据来看，其《竣工验收备案证明》取得时间为2016年9月19日，即在2016年6月29日前案涉房产是不具备验收标准的，验收日期2016年6月28日并不代表案涉房屋在该天即验收合格，最多也只能证明当天有验收行为；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的房屋，是达到法定交付标准的房屋，而并非未经过综合验收备案的房屋，法律对于房屋的验收是有强制性规定的，也不因为购房人是否接受房屋而变化，正德公司必须提供在完全符合合同约定的交付条件之后，有书面通知宋方方验收或收楼的证据，否则即举证不能，应承担相应不利后果。正德公司答辩意见与一审意见一致。二审期间，正德公司于2018年1月23日当庭向本院提交以下证据：一、碧湖东岸名府项目高低压变配电工程合同（16页）、碧湖东岸名府高低压变配电工程计价须知（1页）、碧湖东岸名府高低压变配电工程工程量计价汇总表（1页）、碧湖东岸名府项目高低压变配电工程工程量计价清单（10页）、客户受电工程竣工检验意见书（3页）、高低压变配电工程竣工验收申请书、高低压变配电竣工验收证明，拟证明案涉房产的电表均应在2016年1月7日及之前安装完成，不存在未安装电表的事实；二、正德公司员工社保清单、员工花名册，拟证明罗斌并非正德公司员工的事实，无权代表正德公司。宋方方质证称：我方没有说签名的人是正德公司的人，是物业公司的人；而且正德公司把我的电话号码写错了，导致没有收到收楼通知书，电话号码与合同书的电话号码不一样，留的地址是小区地址。宋方方等六名业主申请证人谭某、姚某、万某出庭作证，拟证明2016年6月28日碧湖东岸名府1栋、6栋1、2单元所有的业主去收楼时发现问题如下：1.无《建筑工程竣工备案表》；2.无《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；3.无安装家用电表，室内未通电；4.绿化未达标，只做了6栋住宅楼下一点点绿化，1-5栋绿化都还未动工，小区内一片狼藉。正德公司对于上述证人是案涉小区业主的身份均予以确认。庭审中，证人谭某陈述，2016年6月24日正德公司电话通知其去收楼，收楼时没有看到备案证书，发现周边的绿化没有搞，其购买的那栋房屋有接电，但没看到电表，其房屋有通水通电，但是开关没有接到位，收楼时要求先交三个月物业管理费，交钱后才带去验收房子。证人姚某陈述，2016年6月28日前正德公司电话通知其去收楼，其是旧业主介绍，免一年管理费，否则需要先交管理费与签名后才给验收房屋，收房时正德公司没有出示验收备案证书和验收合格证书，是物业的人陪去验收的，验收时发现购买的房屋有空鼓，有水管但没有检查是否通水，没有检查是否有电表，已经入住，有漏水问题。证人万某陈述，2016年6月份正德公司通知其去收楼时没有看到相关的备案证书，正德公司要其先签名，也没有让其上楼看房，其当时没有签收楼表，到了9月份其发现正德公司把竣工验收备案证书展示在售楼处后才去签收的，交楼时没有给钥匙，飘窗渗水，已入住几个月，与其一栋的有几个业主也是在看到竣工验收备案书后才签收。二审另查明，双方已于2017年7月15日办理了相关收楼手续。正德公司确认2016年9月19日竣工验收备案证书颁发后未通知业主。经二审审理，对于原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争点为：正德公司的交楼条件是什么。《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同及附件共26页，……合同附件与本合同具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》及附件对商品房的交付条件均作了约定，但约定不一致。《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为:“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。附件十一第3条约定：“3.1该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”《商品房买卖合同》第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十一条22条约定：“如《商品房买卖合同》的内容与本补充协议的内容存在抵触或不一致的，以本补充协议为准”。显然，《商品房买卖合同》与附件对交楼条件的约定不一致，附件约定的交楼条件比《商品房买卖合同》约定的条件低，对约定不一致如何确定条款的效力，《商品房买卖合同》与附件又作了矛盾的约定。建房（2010）53号《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未给验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本院认为，以上政府行政法规、规章关于“验收合格”的规定，指政府主管部门颁发具有公示效力的公文书，即《竣工验收备案证书》，该规定有利于维护房地产市场秩序及购房者权益，是一个具有对外效力的强制性规定。从合同目的来看，买受人希望购买质量合格的房产，何为质量合格，作为正常智力的买受人并不具备建筑工程专业知识，需要一种明确且具有公信力的方式知悉其购买的房屋是否为合格产品。虽然从《竣工验收备案证书》可推论房屋自工程完工始即为质量合格的产品，何况向政府递交验收资料时。但不能就此苛求买受人自工程完工或出卖人向政府主管部门递交验收资料后即应接受交付。房屋于买受人来说，财产价值巨大，且事关生命安全，当事人对交楼条件的约定不可低于国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，合同附件有关交楼条款的约定低于政府行政法规的交楼条件无效。因此，案涉纠纷应适用《商品房买卖合同》第九条约定的交楼条件。正德公司在双方约定的交楼日2016年6月28日前并未取得《竣工验收备案证书》，正德公司违约，应承担逾期交楼的违约责任。由于双方已确认于2017年7月15日办理了相关收楼手续，故，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正德公司应以723642元为本金，按日万分之一的标准，从2016年6月29日开始计至2017年7月15日向宋方方支付迟延交楼的违约金。综上所述，宋方方的上诉理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院(2017)粤1973民初7491号民事判决。二、限东莞市正德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向宋方方支付迟延交楼的违约金（违约金计算方法：以723642元为本金，按日万分之一的标准，从2016年6月29日开始计至2017年7月15日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费198元，二审案件受理费489元，均由东莞市正德房地产开发有限公司负担（宋方方已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 杜志强审 判 员 魏 术审 判 员 王 聪二〇一八年三月九日法官助理 邝彩珍书 记 员 陈奕霖