江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终96号上诉人（原审被告）：刘荣妹，女，1975年9月29日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱峰，男，1979年11月10日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕越，江苏陈全兴律师事务所实习律师。刘荣妹与朱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6613号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘荣妹的上诉请求：1、判决上诉人按照实测建筑面积计算房屋租金；2、判决被上诉人赔偿上诉人装修物残值24000元及营业损失16000元，以实际面积按照两个月租金计算；3、判决被上诉人返还押金11000元；事实和理由：1、一审法院违反法定程序，对上诉人的反诉没有作出处理。2、一审判决认定事实错误。一审法院判决认定房屋面积错误，实际建筑面积并非七十平方米，事实上建筑面积不足五十平方米。2016年6月29日，双方商谈租赁事宜的时候，被上诉人隐瞒自己是三房东的事实。2016年12月二房东租金到上诉人的店里上诉人才知道受到欺诈。被上诉人提供假合同和假证明的行为导致租赁房屋面临因为二房东不交租金，房屋被收回的风险。2017年4月因为二房东不支付房屋租金，被苏州中锐金汇置业有限公司起诉解除租赁合同。如果当初上诉人知道被上诉人是三房东，上诉人就不会与其签订租赁合同和投入装修。被上诉人欺诈上诉人将房屋转租谋利部分应当在租金中扣除。同时，被上诉人应当赔偿装修损失残值24000元，返还押金11000元。3、本案应当适用合同法第55条关于合同撤销的规定。朱峰表示服从原审法院判决。朱峰提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年6月29日签订的《23-103-1商铺租赁合同》，被告将苏州市姑苏区江乾路52-1号商铺腾空并返还给原告；2、被告支付租金3666.67元（以每月11000元计算，自2017年1月20日至2017年1月30日止）、违约金11000元（即保证金，不予退还）；3、被告支付房屋使用费82500元（以每月11000元计算，自2017年1月31日暂计算至2017年9月15日，请求计算至被告实际搬离房屋之日止）；4、被告赔偿原告经济损失86191.65元（以每月17238.33元计算，自2017年4月16日暂计算至2017年9月15日，请求计算至被告实际搬离房屋之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第二、三、四项诉讼请求合并为：判令被告支付租金及房屋使用费（以每月11000元为标准，自2017年1月20日起计算至被告实际搬离之日止）、违约金11000元（即保证金，不予退还）。原审法院审理认定事实：位于苏州市姑苏区江乾路52号的房屋由苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐置业公司）开发、建设。2015年12月，中锐置业公司（甲方、出租人）与朱金（乙方、承租人）签订《尚城商业街租赁合同》。双方约定，中锐置业公司将尚城商业街A区23-103一层出租给朱金，租赁期限自2015年12月16日起至2018年12月15日止。2016年7月1日，朱金（甲方、出租人）与朱峰（乙方、承租人）签订本市姑苏区苏站东路23-103-1号（即江乾路52-1号）商铺的《商铺租赁合同》，商铺面积70平方米，约定租期自2016年7月1日起至2018年12月18日止。因朱峰拖欠租金，朱金于2017年4月19日依照合同约定通知朱峰解除了《商铺租赁合同》。2016年6月29日，原告朱峰（甲方、出租方）与被告刘荣妹（乙方、承租方）签订了《23-103商铺租赁协议》，约定将本市姑苏区江乾路52-1商铺租赁给刘荣妹使用，建筑面积70平方米，租期自2016年7月20日起至2018年12月15日止，租金每月11000元，租金和物业费每六个月为一个支付周期，在每个周期结束前10天一次性付下一周期的租金。同时约定，被告交纳1个月的租金作为保证金。在房屋租赁期间发生的一切费用由被告负责。如被告迟延交付房租超过十天的，原告有权解除合同。任何一方违约造成合同终止的，需向对方赔偿一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，被告共向原告支付了6个月租金66000元及保证金11000元。租赁期间，中锐置业公司将江乾路52号房屋出售给案外人陈晓新，陈晓新于2017年7月25日取得了该房屋的所有权证。2017年4月16日，陈晓新与朱峰签订《尚城商业街租赁合同》，约定将尚城商业街A区23-103号商铺出租给朱峰，建筑面积352.54平方米，租赁期限自2017年4月16日至2022年4月15日。原审法院认为，朱峰与刘荣妹签订的《23-103商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且朱峰与新房屋所有权人陈晓新就涉案房屋签订了租赁合同，有权出租涉案房屋，租赁合同合法有效。关于刘荣妹抗辩称因朱峰是二房东，在签订合同时存在欺诈行为，请求法院撤销其与朱峰签订的《23-103商铺租赁协议》的意见，不予采纳。关于刘荣妹辩称承租房屋的使用面积是52.88平方米，不是租赁合同上约定的70平方米的意见，因租赁合同上载明建筑面积70平方米，实用面积处空白，且刘荣妹在签订租赁合同时并未就面积提出任何异议，故对该抗辩意见不予采纳。刘荣妹自2017年1月20日起开始欠租，其欠租行为已符合双方在租赁合同中约定的合同解除条件，故朱峰有权据此起诉要求解除合同，刘荣妹收到起诉状副本的时间为2017年10月2日，故确认朱峰与刘荣妹签订的《23-103商铺租赁协议》于2017年10月2日解除。因刘荣妹至今尚在使用租赁房屋，故其应当支付自2017年1月20日起至2017年10月2日止的租金92400元（11000元/月*8个月+4400元），自2017年10月2日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月11000元计算。关于解除合同违约金，本案系因被告欠付租金导致合同解除，故原告向被告主张承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因违约金数额与保证金同一，且违约金未超过合理限度，故对原告提出以保证金抵扣违约金的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告朱峰与被告刘荣妹签订的《23-103商铺租赁协议》于2017年10月2日解除。二、被告刘荣妹于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区江乾路52-1号商铺腾空并返还给原告朱峰。三、被告刘荣妹于本判决生效之日起十五日内向原告朱峰支付租金92400元（自2017年1月20日起至2017年10月2日止）、房屋使用费（自2017年10月3日起至被告实际搬离房屋之日止，按照11000元/月计算）、违约金11000元（即保证金，不予返还）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6620元，减半收取3310元，由原告朱峰负担830元，被告刘荣妹负担2480元，被告负担部分于本判决生效之日起十五日内直接向原告履行。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，朱峰与陈晓新就涉案房屋签订了租赁合同，其有权出租涉案房屋，朱峰与刘荣妹签订的《23-103商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。刘荣妹主张在签订合同时存在被欺诈的行为，依据不足，本院不予采纳。关于承租房屋的面积问题，涉案房屋租赁合同上载明房屋建筑面积为70平方米，刘荣妹在签订租赁合同时并未就房屋面积提出异议，故对该抗辩意见亦不予采纳。至于刘荣妹提出要求赔偿装修残值和返还押金的问题，因一审诉讼中其未提交书面反诉状，故该请求可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6620元，由上诉人刘荣妹负担。决为终审判决。。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  赵东二〇一八年三月二十六日书记员  许炯