江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10003号上诉人(原审原告)：陈加顺，男，1977年2月24日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：郑卫彤，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈醒，上海浦银律师事务所律师。上诉人(原审原告)：姜林兰，女，1979年7月17日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：郑卫彤，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈醒，上海浦银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：苏州高正投资发展有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村。法定代表人：王微花，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文达，该公司经理。委托诉讼代理人：张俊，江苏新中远律师事务所律师。原审第三人：上海琛祥实业有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路337号101室-110。法定代表人：蒋用民，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宏慧，该公司工作人员。上诉人陈加顺、姜林兰因与被上诉人苏州高正投资发展有限公司（以下简称高正公司）、原审第三人上海琛祥实业有限公司（以下简称谁知）商品房销售合同纠纷一案，陈加顺、姜林兰不服江苏省太仓市人民法院（2017）苏0585民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈加顺、姜林兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由高正公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、2016年5月8日陈加顺与高正公司签署的《房屋订购单》（黄联，原件被收回）备注一栏中没有任何字迹，高正公司提供的附有有手写体内容的两份《房屋订购单》红联和白联是后来添加的。因为这两份订购单一直在高正公司处，其完全有条件涂改。陈加顺、姜林兰对此不予认可，不能作为本案定案的事实依据。2、从始至终，高正公司从未向陈加顺、姜林兰披露过琛祥公司的存在。陈加顺、姜林兰是在本案开庭后才得知高正公司与琛祥公司之间存在包销关系。而陈加顺、姜林兰与琛祥公司没有任何法律关系，琛祥公司收取高正公司的定金和购房款没有法律依据。3、陈加顺、姜林兰在高正公司售楼处付款时，是完全按照高正公司的工作人员朱宏慧的指示通过POS机刷卡支付的，当时并未注意刷卡单上收款单位的名称。陈加顺当时既没有提出疑问，也没有任何人“针对性的进行解释和说明”。4、陈加顺、姜林兰从未要求高正公司做低房价。5、《房屋订购单》是预约，《商品房买卖合同》是本约。应以《商品房买卖合同》确定双方的权利义务。陈加顺、姜林兰从未表述过认可涉案房屋的真实总价为675000元并履行。二、一审判决适用法律错误。《房屋订购单》是预约，《商品房买卖合同》是最终本约。一审判决对《商品房买卖合同》置之不顾，适用法律错误三一审审理程序违法。朱宏慧并非等本案当事人，其诉讼地位只能是证人，一审法院未按民诉法规定要求朱宏慧回避庭审，朱宏慧证言不能采信。高正公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。琛祥公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。陈加顺、姜林兰向一审法院提出诉讼请求：判令高正公司返还陈加顺、姜林兰多支付的购房款140800元。一审法院认定事实：2016年5月8日，陈加顺签署《房屋订购单》（编号为№0001514）向高正公司定购太仓市浏河镇东海路33号文化广场X号楼XX室房屋一套（面积约106.84㎡）、定购总价为675000元，定金20000元。该《房屋定购单》附带约定：买方应于2016年5月14日携带本房屋订购单及欲登记产权人之身份证、印章及签约应付款项办理签定正式签约手续，卖方不另催告，“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款”（手写体）；本《房屋定购单》一式三份，买方持一份，本《房屋定购单》即为定金收取证明。陈加顺当场通过POS机刷卡方式支付了20000元购房定金（POS机收款人账户并非高正公司）。针对该《房屋订购单》，陈加顺、姜林兰仅向一审法院提交黄联（第二联）彩色打印件（卖方处有高正公司盖章），高正公司向一审法院提交了《房屋订购单》的红联原件（第一联）和白联原件（第三联），该红联、白联上面比黄联彩色打印件内容另增加显示：“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款（手写体）”被划掉；备注付款方式中添加“签约时同时办理银行按揭折后总价534200元（剩余140800元整为咨询服务费用）贷款260000元首付274200元不含契税、维修基金”。针对上述《房屋订购单》上面划掉及备注中添加的内容，陈加顺、姜林兰称：其持有的黄联在签订《商品房买卖合同》时作为定金收据由朱宏慧收走，“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款（手写体）”是指2016年6月14日需带现金和贷款手续至售楼处，否则定金没收；不清楚划掉的事情，也不清楚备注付款方式后面添加内容，从未有人与陈加顺、姜林兰协商过。高正公司称：房屋订购单黄联于2016年5月14日给了陈加顺，红联在销售公司；订购时因陈加顺可能无法贷款，故在房屋订购单上写上“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款”，2016年5月14日陈加顺、姜林兰带贷款手续至售楼处表示能够贷款并提供贷款资料要求贷款260000元付房款，因与之前现金付款方式不一样，故朱宏慧将房屋订购单一二三联叠在一起在最上面的红联上把“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款”划掉了，因陈加顺、姜林兰要求配合作低房价以便少交税，高正公司同意配合但要求按照合同价和发票金额首付要付至一半以上，根据陈加顺、姜林兰贷款260000元核算后确定合同价和发票金额为534200元，高正公司要求陈加顺、姜林兰将实际购房总价675000元减去作低的合同价和发票金额534200元后的差额140800元（含定金20000元）以咨询服务费名义直接付至第三人账户，合同价和发票金额534200元减去贷款付款260000元后的首付款274200元直接付至高正公司账上，银行贷款260000元直接付至高正公司账上，陈加顺、姜林兰的付款都是按照当时双方约定具体操作。这些都是当场陈加顺、姜林兰主动要求配合作低合同价少缴税的结果。第三人琛祥公司称：房屋定购单黄联在添加内容后还给了陈加顺、姜林兰，具体放在了陈加顺、姜林兰面前桌子上，至于两人谁拿的记不清了；2016年5月7日陈加顺、姜林兰过来想买房，当时因嫌涉案房屋700000元价格太高就没定，当日晚些时间经带陈加顺、姜林兰过来购房的中介上海菁英地产公司与琛祥公司老板协调，琛祥公司老板同意可适当优惠并让该中介带陈加顺、姜林兰第二天过来详谈；2016年5月8日，该中介带陈加顺、姜林兰过来具体谈价格，经现场磋商最终确定涉案房屋总价为675000元，双方为此签订了房屋订购单，陈加顺支付20000元定金至第三人账上，房屋订购单上约定2016年6月14日来签正式房屋买卖合同，当时因陈加顺、姜林兰提交的贷款资料经高正公司初步审查后觉得可能无法贷款，双方就约定能贷款就贷款付款，若不能贷款就2016年6月14日将尾款全部以现金付款，当时因怕陈加顺、姜林兰违约就要求陈加顺、姜林兰到2016年5月14日再补交五六万定金；2016年5月14日陈加顺、姜林兰过来签合同，因陈加顺、姜林兰的贷款材料得到了银行的审核通过，陈加顺、姜林兰要求贷款260000元付房款，朱宏慧当场就将“剩余部分2016.6.14日过来补足剩余尾款”划掉，陈加顺、姜林兰要求高正公司配合作低房价来达到少缴税的目的，故按照陈加顺、姜林兰贷款260000元折算房价作低为534200元、首付274200元，双方确定好后就将三联房屋订购单叠在一起把具体协商的内容写在备注付款方式中，陈加顺、姜林兰按照上面约定的内容刷卡付款。2016年5月14日，在售楼处一楼，陈加顺通过第三人上海琛祥公司的POS机刷卡方式先后汇入江苏苏州市琛祥实业有限公司账户100000元、20800元，后通过高正公司的POS机刷卡方式汇入高正公司账户149200元、姜林兰通过高正公司POS机刷卡方式汇入高正公司账户125000元。陈加顺、姜林兰称：其当时在POS刷卡单上签字时根本没注意收款人名称，销售人员也未告知，陈加顺、姜林兰从来不知道琛祥公司的存在。高正公司称：陈加顺、姜林兰在POS刷卡单上签字确认时应知其余款项付给了谁。第三人称：陈加顺、姜林兰于2016年5月8日、2016年5月14日在POS机刷卡单上签字当时已发现刷卡单上有收款人名称并非高正公司，销售人员当时均针对性地进行了解释和说明。同日，陈加顺、姜林兰刷卡付款完毕，立即由朱宏慧带至售楼处二楼财务室，陈加顺、姜林兰（买受人）与高正公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将太仓市浏河镇东海路33号文化商业广场B幢1209号房屋现房【（2014）现售备案011号】出售给买受人，产权登记建筑面积为104.97㎡，单价5089.07元/㎡，房屋总价534200元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元（定金编号№0001514），该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款方式付款，买受人应于2016年5月14日前支付首期房款274200元，余款应于2016年5月24日前向贷款机构申请贷款支付，并提供完整的贷款手续。2016年7月11日，陈加顺、姜林兰（甲方、借款人）、上海银行苏州分行（乙方、贷款人）、高正公司（丙方、阶段性保证人）签订《个人商业用房借款担保合同》，约定：甲方向乙方借个人商业用房（即涉案房屋）贷款260000元，借款期限自2016年7月22日起至2026年7月22日止，甲方委托乙方将贷款资金划入丙方账户，丙方为本合同项下甲方的全部债务提供阶段性连带保证担保。2016年7月22日，上海银行苏州分行将贷款260000元打入高正公司账户。2016年12月9日，高正公司为陈加顺、姜林兰开具了涉案房屋的江苏增值税普通发票（发票金额534200元）。2017年1月19日，陈加顺、姜林兰办理了涉案房屋的不动产权证书。另查明：高正公司（委托方、甲方）与第三人琛祥公司（受托方、乙方）签订《项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家分销代理（总代理）甲方浏河镇文化商业广场位于浏××闸北村的项目，底均价为A栋不计算面积复式均价7200元/㎡，B栋平层均价为4200元/㎡，大面积复式均价为4000元/㎡，详情见附件一底均价表（备注：附件一所有房源都作为乙方销售范围）；乙方负责拓展项目客户，将客户带至甲方现场同时促进客户成交（备注：有关签订购房合同、交房、办理相关证件，均由甲方负责办理、乙方需配合协助）；甲方同意乙方在代理期内进驻现场售楼处，用于安排客户确认及协助接待、洽谈、逼定的工作；甲方确认销售底价作为合同附件，销售表价由乙方根据市场情况确定；乙方制作剩余房源一房一价表（底价表）并给甲方确认，销售价格低于底价部分由乙方负责补足差价；乙方成功销售房屋（以客户签署预售或销售合同）向甲方收取佣金，佣金比例根据底价与签约合同价的差价而定，所有差价部分为乙方所得（签约总价减去附件一底价），底价部分乙方不收取任何佣金，收取方式为如某套商品房底价总价为400000元，乙方实际签约合同价为420000元，则乙方可收取的佣金为20000元，甲方承诺该佣金部分一套一结，以签订网签商品房买卖合同为准，签订后一周内结清全部佣金，所有佣金为税前佣金；所有购房定金、售房首付款均由乙方收取直接交接给甲方。经本案各方当事人确定：涉案房屋系《项目销售代理合同》上的大面积复式房。庭审中，陈加顺、姜林兰本人陈述：双方确实没有协商过房屋总价变化事宜，实际履行的房屋价格确实也是675000元，双方交易履行的实际房价以订购单上的675000元为准，付款也是按照《房屋订购单》上的总价675000元付款，但陈加顺、姜林兰签订《商品房买卖合同》时发现房价总额、单价、建筑面积均与实际履行的订购单上内容不一致，遂向销售人员反映，销售人员说以《商品房买卖合同》为准、付款多退少补，但陈加顺、姜林兰从未要求高正公司配合作低房价以便少交税。以上事实，由陈加顺、姜林兰提交的房屋订购单、银行卡交易明细或银行交易查询明细、商品房买卖合同、个人商业用房借款担保合同、江苏省增值税普通发票，高正公司提交的《浏河镇文化商业广场》项目销售代理合同、POS机刷卡单、房屋订购单，当事人陈述等予以证实。本案的争议焦点为涉案房屋的总价是以《商品房买卖合同》为准还是以《房屋订购单》为准，就此一审法院注意到：1.《房屋订购单》作为双方之间的预约，上面载明房价总额675000元对双方均有约束力，之后签订的正式《商品房买卖合同》的房屋总价以《房屋订购单》为依据，除非双方在之后的过程中对房屋总价重新进行协商并实质性变更；2.《房屋订购单》上面的房屋总价为675000元，该总价系精确到千位的固定总价，且该单子上面积位置为约数、单价位置为斜线，说明涉案房屋系以总价675000元为准而非以面积乘单价为准，该单子上备注付款方式中的内容总价也为675000元，陈加顺、姜林兰对涉案房屋的总付款额也为675000元，说明陈加顺、姜林兰实际履行的房屋总价即675000元且始终对此亦明知；3.陈加顺、姜林兰先付款再上二楼签订《商品房买卖合同》，该合同的房屋总价为534200元，与《房屋订购单》付款方式中的首付274200元+贷款260000元合计534200元相符，若陈加顺、姜林兰认为实际房价总额应以《商品房买卖合同》为准，其完全可以拒付贷款260000元或只需按照《商品房买卖合同》贷余款即可，但事实上陈加顺、姜林兰实际贷款260000元且并未阻止贷款260000元付至高正公司账户，这与陈加顺、姜林兰认为的真实房价实际以《商品房买卖合同》总价为准不符；4.庭审中，陈加顺、姜林兰本人亦承认双方约定真实房价就是以675000元为准并履行，客观上陈加顺、姜林兰也是按照该总价支付房款，至于陈加顺、姜林兰付款总额675000元中高正公司与第三人以何种形式分配并不影响陈加顺、姜林兰权利，陈加顺、姜林兰称在签订《商品房买卖合同》时销售人员承诺房价以该《商品房买卖合同》上总价为准且承诺付款多退少补，但遭到高正公司及第三人的否认，高正公司亦无证据证明其该陈述。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担相应的不利法律后果，现陈加顺、姜林兰提供的证据不足以证明其主张，现有证据下，一审法院对陈加顺、姜林兰的诉讼请求碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈加顺、姜林兰的诉讼请求。案件受理费3116元，由原告陈加顺、姜林兰共同负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交证据交换和质证。陈加顺、姜林兰提供了与本案类似的三笔房屋买卖合同，包括合同、支付凭证、发票及陈加顺、姜林兰代理人对买方的调查笔录。高正公司、琛祥公司质证认为，合同及发票、支付凭证虽然没有核对原件，真实性可以认可；对调查笔录的真实性、客观性不予认可，而且在内容上也不是真实的，所谓买方与陈加顺、姜林兰有很大的利害关系，不是客观公正的。高正公司认为，其直接收到的房款是商品房买卖合同上的价格。房屋定购单上明确了房款总价，折后价即买卖合同上的价格，总价减折后价作为咨询服务费用直接付给本案第三人。高正公司确认，咨询服务费是高正公司给代理商的报酬。经本院要求，高正公司提交下列证据：1、向当地太仓市物价局申报的《商品房销售价格申报表》，说明争议的这套房子申报价格是769248元；2、同期同地段其他开发商所销售楼盘网上公示价格，当时公示价格最低5900多元，最高的12000多元；3、2016年7月1号其与其他买受人签订的商品房买卖合同，单价是5996元，总价是740086元，以上说明675000元是本案诉争房屋双方的真实交易价格。陈加顺、姜林兰质证认为，1、《商品房销售价格申报表》是高正公司自行制作，没有看到太仓市物价局批准的字样，封面盖章不代表对价格认可。该份申报表也没有说明最高限价，结合一审中表述所有房屋都是一房一价，对方所提供申报表无法证明诉争房屋双方的真实交易价格是675000元。2、与其他买受人签订商品房买卖合同真实性不予认可。该份合同只是高正公司作为出售人提供的买卖合同，陈加顺、姜林兰无从确信，与本案没有关联性。3、针对同期同地段其他楼盘价格的真实性不予认可，其他同期同地段其他楼盘价格，开发商品质不同，与本案没有关联性。高正公司补充质证意见：价格申报表除了正面盖有物价局价格备案专用章，侧面还盖有骑缝章。高正公司提供买受人相应的价格，可以从太仓房产信息网查询到相应价格，包括刚才提供的同期同地段房型价格。琛祥公司表示，与高正公司意见一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于当事人真实交易价款及费用。涉案房屋买卖的交易文件由预约《房屋订购单》、本约《商品房买卖合同》构成。《房屋订购单》载明房屋价款为675000元，《商品房买卖合同》载明房屋价款为534200元。高正公司主张差价款140800元，系琛祥公司以佣金方式为其代为收取，该付款方式已告知陈加顺、姜林兰，并已履行。陈加顺、姜林兰主张高正公司、琛祥公司从未告知其该项内容，双方并未就此达成合意。本院认为，陈加顺、姜林兰在涉案房屋买卖中已付款额为675000元，涉案房屋买卖并已履行完毕。陈加顺、姜林兰主张未与高正公司、琛祥公司达成“折后总价534200元（剩余140800元整为咨询服务费用）”合意，在涉案房屋买卖合同已经履行情况下，应有陈加顺、姜林兰对其主张承担举证责任，陈加顺、姜林兰对140800元差价形成未作合理解释，所举证据不足证明其主张。一审判决根据合同履行细节，日常经验认定陈加顺、姜林兰主张未与高正公司、琛祥公司达成“折后总价534200元（剩余140800元整为咨询服务费用）”合意的依据不足，进而驳回陈加顺、姜林兰诉讼请求并无不当。陈加顺、姜林兰二审所举证据亦未能证明其主张。朱宏慧系琛祥公司代理人，其所作陈述系当事人陈述，陈加顺、姜林兰主张一审审判程序违法的上诉理由不能成立。综上，陈加顺、姜林兰上诉理由不能成立。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3116元，由上诉人陈加顺、姜林兰负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年三月九日书记员  姜 瑛