云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初4339号原告：楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇，统一社会信用代码：91532300760413422C。法定代表人：陈泽震，该公司总经理。委托诉讼代理人：生伟，男，1976年1月12日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，楚雄伟光汇通物业管理有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告：张丽萍，女，1964年6月17日生，汉族，云南省宜良县人，小学文化，现在云南省小龙潭监狱三监区服刑。委托诉讼代理人：李增映，男，1965年2月28日生，汉族，云南省宜良县人，初中文化，农民，住昆明市官渡区，系被告张丽萍之夫，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李晓刚，男，1985年6月17日生，汉族，云南省宜良县人，大专文化，个体户，住昆明市官渡区，系被告张丽萍之子，代理权限为一般代理。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称：伟光汇通物业公司）与被告张丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟光汇通物业公司的委托诉讼代理人生伟、被告张丽萍的委托诉讼代理人李增映、李晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟光汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费38619元及违约金71086元；2.判令被告向原告支付2014年11月1日至2017年12月31日的原告代收的生活垃圾处置费4615元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系楚雄市开发区彝人古镇二期胜华坊四-1号业主。原告是被告居住小区的物业管理公司。原、被告双方在协商一致的情况下，签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告按协议的约定和相关规定提供了物业服务，但被告却长期拖欠自2013年8月1日至2017年12月31日止的物业服务费38619元及2014年11月1日至2017年12月31日止的生活垃圾处理费4615元。原告多次催要，被告却置之不理。被告的行为已违反了协议的相关规定，应承担协议约定的违约责任。被告拖欠原告物业服务费、城市生活垃圾处理费等的行为，给原告造成了重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。被告张丽萍辩称，我们购买的房子是两栋，一栋是别墅，一栋是商铺，2007年购买房子的时候，伟光房地产公司说让我们去炒房，可以免收物管费，两套房屋是银行贷款全款付清，当时我们支付首付款的时候，我们无钱支付，伟光房地产公司垫资给我们支付了首付款。本案所述的商铺我于2008年3月在房地产公司、律师的见证下，房子卖给了瞿艳梅、瞿小凡，因为房产证一直未办理，所以未办理过户手续，物管费应由瞿艳梅和瞿小凡交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，原告伟光汇通物业公司围绕自已的诉讼请求向本院提交了以下证据：1.楚雄市发改局文件二份，欲证实原告的收费标准是合法的；2.前期物业管理委托服务合同二份，欲证实原告受开发商的委托管理彝人古镇小区，被告欠费时间是在原告的管理期限以内的事实；3.前期物业管理服务协议，欲证实被告与原告之间存在物业服务关系；4.商品房购销合同，欲证实本案所涉房屋系被告张丽萍购买的事实；5.小区住户档案，欲证实被告系本案所涉房屋业主的事实；6.张丽萍身份证复印件，欲证实被告的身份情况；7.欠费明细，欲证实被告所欠物管费的金额；8.催费通知单、电话催费记录，欲证实原告向被告催要物管费的事实。经质证，被告张丽萍对原告提交的证据1、2、6无异议；对证据3有异议，因为签名不是本人签的；对证据4不予认可，因为原告与被告持有的合同不一致；对证据5不予认可，信息不详细，并且不是被告张丽萍本人的签字；对证据7不清楚；对证据8不予认可，未收到原告的催收通知，未接到过原告的电话，原告提交的电话号码也不是被告家的号码。被告张丽萍针对其辩解向本院提交以下证据：1.云南省宜良县人民法院（2013）宜刑初字第347号刑事判决书，欲证实原告所起诉的房子产权属于开发商，不属于被告张丽萍所有，房子现在是由瞿艳梅和瞿小凡使用，房子由谁使用，物管费就应该由谁交纳；2.商品房购销合同，欲证实原告提交的商品房购销合同与被告手里的合同不一致；3.委托书，欲证实被告张丽萍的签名与原告所提交的前期物业管理服务协议的签名不一致。经质证，原告对被告提交的证据1不清楚，房屋一直都是在被告名下，所以才起诉被告；对证据2无异议；对证据3是否是张丽萍本人的签名原告不清楚，为被告办理相关事项的工作人员也经辞职离开公司。本院认为，原告提交的证据1、2证实了原告受开发商的委托对彝人古镇小区进行物业服务的事实，本院予以采信；原告提交的证据3与被告提交的证据3相对照是否系被告签名无法确定，本院不予采信；证据4、5、6与被告提交的证据2证实了被告张丽萍购买楚雄开发区彝人古镇二期胜华坊四-1号房屋的事实，本院予以采信；证据7、8系原告单方制作，无其他证据证实，本院不予采信；被告提交的刑事判决书证实了被告购买楚雄开发区彝人古镇二期胜华坊四-1号房屋，并将此房卖给赵影、瞿小凡的事实以及被告诈骗他人被判处犯诈骗罪的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月30日，楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，楚雄汇通古镇文化旅游开发有限公司委托原告对彝人古镇一、二期进行物业管理，双方就委托管理事项、委托管理服务期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、管理服务费进行了约定。约定委托管理期限为2012年4月30日至2014年12月30日止。2014年12月1日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，楚雄汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一、二期、三、四期、阳关闲庭五号院进行物业管理，双方就委托管理事项、委托管理服务期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、管理服务费进行了约定。约定委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日止。2007年2月5日，被告张丽萍与楚雄汇通房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告向楚雄汇通房地产开发有限公司购买楚雄开发区彝人古镇二期胜华坊四-1号房屋。2008年3月1日，被告张丽萍在未赔清银行按揭贷款的情况下，将该房卖给赵影、瞿小凡，约定由赵影、瞿小凡支付80万元现金给张丽萍（已支付42万元），剩余的房贷由赵影、瞿小凡分月向银行偿还，后将该房交给了赵影、瞿小凡使用。该房2013年7月31日以前物业服务费已付清，但原告不知谁支付的物业服务费，自2013年8月1日至2017年12月31日止的物业服务费无人交纳。另查明，云南省宜良县人民法院于2013年12月12日作出（2013）宜刑初字第347号刑事判决，判决被告张丽萍犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，刑期自2013年3月16日起至2024年3月15日止。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：被告是否应该支付原告物业服务费、违约金、垃圾清运费?本院认为，被告张丽萍向楚雄汇通房地产开发有限公司购买楚雄彝人古镇二期胜华坊四-1号房后，于2008年3月1日已将该房卖给赵影、瞿小凡，并将此房交付赵影、瞿小凡使用。从2008年3月起被告张丽萍就未使用楚雄彝人古镇二期胜华坊四-1号房，未接受原告提供的物业服务，双方之间不存在物业服务合同关系，故对原告要求被告支付物业服务费、违约金、垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，判决如下：驳回原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2586元，减半收取1293元，由原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一八年三月十六日书记员  徐建梅