汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0702民初169号原告张存莉,女,汉族，1977年3月9日出生,住汉中市汉台区莲湖路兴达2号小区,居民身份号码：6123221977********。委托代理人李俊志，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人赵茵茵，陕西恒爱律师事务所实习律师。被告汉中市汉台房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区陕飞路998号。统一社会信用代码：91610702671536922L。法定代表人张峰，董事长。委托代理人朱丹阳，陕西汉泰律师事务所律师。委托代理人祝鸣捷，陕西汉泰律师事务所实习律师。原告张存莉与被告汉中市汉台房地产开发有限公司（以下简称汉台房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋庆元适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张存莉、委托代理人李俊志、赵茵茵，被告汉台房地产公司委托代理人朱丹阳、祝鸣捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张存莉诉称，2010年5月27日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0017992），由原告购买被告开发的位于汉中市汉台区紫柏路和谐家园小区101栋1单元11号房屋，建筑面积94.8㎡，单价3800元/㎡，由被告于2010年11月30日前将商品房交付原告。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告按照被告的要求于2011年3月4日交清360240元的房款及10807.2元的契税。而被告未按合同约定履行义务；首先，被告未按期交付商品房，被告于2011年3月5日才完成交房；其次，在原告已交清房款、契税、维修基金等所有费用的情况下被告至今没有为原告办理不动产登记证书。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理，但被告一直以各种原因拖延推诿，给原告造成了损失。被告曾于2011年下半年通知原告缴纳办理房产证的相关资料，原告按照要求提供了资料，但被告不知何种原因未向房屋登记机关提交，致使原告也无法办理房产证。原告认为，原、被告之间签订的《商品房预售合同》合法有效，且原告已经履行了合同义务，被告理应及时为原告方办妥所购房屋的不动产登记证书，并应承担延期办证的违约金。为维护原告的合法权益，诉请人民法院：1、判令被告为原告办理房屋不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金166214.02元（以金融机构贷款利率上浮50%计算至2017年11月24日）；并以年利率6.525%计算支付违约金至办理不动产权属证书之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。被告汉台房地产公司辩称，一、原告诉我公司未按期交房，但未按期交房的原因是原告未按合同约定交清购房款，故我公司不应承担责任。《商品房预售合同》约定，出卖人应当在2010年11月30日前将商品房交付买受人，而原告却在2011年3月4日才交清房款、契税、大修基金等费用，我公司于2011年3月5日完成交房，在未结清房款及税费前，按合同约定无法向原告交房，所以，未按期交房的责任在原告，我公司不应承担任何责任。二、原告诉我公司未按期办证，要求承担违约责任，与事实、合同约定及法律政策相悖，应予以驳回。和谐家园小区是保障性住房项目，该项目土地性质为划拨土地；在项目建设中为方便居民，在紫柏路的101、102号楼一层配建了27间商业用房，总建筑面积2484.4㎡；该工程于2010年10月竣工，随即启动办理房产证的工作，现已办理12间建筑面积1123.2㎡，用途为营业用房性质的房屋所有权证书。被告出售给原告的房屋是按照划拨用地上配建的经济适用房性质价格为3800元/㎡，且原告在2011年3月4日才结清购房款、契税、大修基金等费用，而办理房产证必须包含结清购房款、契税、大修基金等费用的发票，因原告迟延付款，导致后期政府政策调整，通知保障性住房项目配建的商业用房停止办理房产证，所以造成不能给原告办理房产证。经我公司及其他经济适用性住房建设单位多次请求政府解决这一问题，直至2016年3月15日汉中市人民政府第四次常务会议确定“同意采取补交土地出让金的办法，为划拨土地配建商服经营性房屋办理产权证”，但具体办法直到2017年3月16日汉中市人民政府汉政办发（2017）11号《关于印发汉中市不动产登记工作涉及有关具体问题处理意见的通知》才予以明确：以划拨方式供地的保障性住房项目配建的营业房办理不动产首次登记的，对营业房用地按商业用地补办协议出让手续，土地出让金按现行时间的评估出让价款缴纳之日起计算，补签订土地出让合同。但时至今日，汉中市保障性住房项目划拨土地上配建商业用房办理不动产权证问题一直没有落实，所有项目的这一问题均未得到解决。和谐家园保障性住房项目宗地是以划拨方式取得，与原告签订合同时也明确表明是划拨用地，销售价格为3800/㎡，远远低于以出让方式取得土地使用权的商品房，由于政策变化，以划拨用地为基础的原告与被告签订的该合同丧失合法及公平依据。根据汉政办发（2017）11号《关于印发汉中市不动产登记工作涉及有关具体问题处理意见的通知》第四条规定：“以划拨方式供地的保障性住房项目配建的营业房用地补办协议出让手续，土地出让金按现行时间的评估出让价格与评估划拨价格之差收缴。土地使用期限40年，自土地出让价款缴纳之日起计算，补签订土地出让合同”。因此，只能在政府土地部门对和谐家园保障性住房项目的商业分摊土地面积进行评估确价，并与我公司重新签订商业用房范围土地出让合同后，我公司才能依据新的土地出让合同，并重新依据土地出让价款确定房屋价格，再与原告签订房屋销售合同。被告与原告签订的《商品房预售合同》第十六条关于产权登记的约定也明确“根据法律政策规定，双方协商”。综上所述，被告认为，1、未按期交房是原告的原因，与被告无关；2、未办理房产证是原告迟延交房款，错过了前期办理产权证的时机，后期因政府政策调整无法办理，如果原告愿意承担因政策调整而增加的费用，被告愿意与原告重新签订合同，并按现行政策办理房产证；3、原告也可以按原价退房，我公司愿意退回全部购房款。原告张存莉为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组：1、原告的身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。2、被告的基本信息。证明被告的身份情况。第二组：《商品房预售合同》。证明原、被告之间商品房买卖关系；根据合同约定被告应当向产权登记机关履行产权登记备案的义务，但被告至今未履行合同义务，构成违约的事实。第三组：发票、契税完税证、维修基金交款凭证。证明原告已经于2011年3月4日缴纳全部房款、契税、房屋维修基金，原告的义务已经全部履行的事实。第四组：1、和谐家园交房表。证明被告于2011年3月4日将房屋交付原告，比合同约定的时间晚了4个月。2、和谐家园客户办理房产证所需资料收集通知单。证明被告通知原告提交办理房产证所需资料，原告按时交纳，但被告至今未为原告办理房产证，也未说明原因。第五组：1、证人证言。证明原告和同小区购房人多次找被告办理房产证，被告一直拖延至今的事实。2、原告移动电话语音清单。证明原告多次电话询问办理房产证的事宜。3、信函、EMS快递单。证明原告督促被告及时办理房产证的事实。4、通知。证明交款是被告通知后原告去交款，不存在原告迟延交款的事实。被告汉台房地产公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议；对第二组证据的真实性无异议，证明目的不认可；第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议；第四组证据的真实性无异议，但通知单看不出是发给谁的，不能证明是发给原告的；第五组证据只能证明原告向被告提出过要求，不能证明其他事项；通知单没有日期，反映不出是什么时间的通知，不能证明原告不存在迟延交款；被告认为这是一份催款通知，因为按照合同约定，原告应在2010年11月30日前交清所有费用，但原告未能缴纳，所以被告才通知其交款，该通知属于催款通知。在原告交清房款的第二天，被告就向原告交付了房屋。被告汉台房地产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、《商品房预售合同》；2、2016年3月15日汉中市政府会议纪要；3、2017年3月16日汉政办发（2017）11号《关于印发汉中市不动产登记工作涉及有关具体问题处理意见的通知》。证明：1、政府对保障性住房办理产权证一直是暂停的，直到2016年才出台政策，要求补缴土地出让金，补签土地出让合同；2、综合证明，由于政策的原因导致无法办理房产证。原告张存莉质证认为：对证据1的真实性无异议；证据2、3是政府文件无异议，但该文件是2016年、2017年的文件，原告买房是2010年，故二份文件与本案无关联性；即使要补缴相关费用，也应该由被告承担。上述证据，经庭审质证，本院予以确认。本院审理查明，2010年5月27日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0017992，房屋代码51761），由原告张存莉购买被告开发建设的位于汉中市汉台区紫柏路“和谐家园”小区101栋1单元11号房屋，合同主要约定：1、项目建设依据，出卖人以划拨方式取得汉台区紫柏路为50-（101）的地块的土地使用权；2、该商品房的用途为商业用房，建筑面积94.8㎡，套内面积92.52㎡，单价3800元/㎡，总价款360240元；3、付款方式及期限，一次性付款、分期付款，交房前结清所有相关费用；4、交付期限，出卖人应当在2010年11月30日前……商品房交付买受人使用；5、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列第3项处理：1、买受人退房……；2、买受人不退房……；3、根据法律政策规定，双方协商。合同签订后，原告分三次向被告交清了购房款、契税、维修基金等费用，最后一次交款时间为2011年3月4日，当日，被告向原告开具了发票（办证联）及契税完税证；并于2011年3月5日向原告交付了房屋；房屋权属证书因政府政策的变化未能办理，为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。另查明，1、被告开发建设的位于汉中市汉台区紫柏路“和谐家园”小区101栋楼属于保障性住房项目，其土地性质为划拨土地，被告在建设中，（审批同意）修建商业用房26间，本案原告购买的房屋为其中的一间。2、“和谐家园”小区101栋楼于2009年12月20日开工建设，2010年9月25日竣工，2010年12月29日竣工验收合格。3、2011年9月28日，被告向汉中市汉台区住房和城乡建设管理局提交竣工验收备案文件，汉中市汉台区住房和城乡建设管理局备案意见为：“该工程的竣工验收备案文件已于2011年9月28日收讫，文件齐全”。同意竣工备案。4、“和谐家园”小区101栋楼的商业用房26间中，部分房屋（约一半房屋）在2011年前已经办理了房屋权属证书（土地性质为划拨土地），之后，因政府政策的变化，本案原告及其他部分房屋未能办理房屋权属证书。5、2016年3月15日，汉中市人民政府常务会议纪要（第四次）第五条第一款载明：“同意采用补缴土地出让金的办法，为划拨土地配建商服经营性房屋办理产权证”。6、2017年3月16日汉中市人民政府汉政办发（2017）11号《关于印发汉中市不动产登记工作涉及有关具体问题处理意见的通知》第四条明确：“以划拨方式供地的保障性住房项目配建的营业房、车库、柴房等非住宅建筑，办理不动产首次登记的，对营业房用地按商业用地补办协议出让手续，土地出让金按现行时间的评估出让价格与评估划拨价格之差收缴，土地使用年限40年，自土地出让价款缴纳之日起计算，补签订土地出让合同……”。上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，双方当事人对案件的基本事实也无争议，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案中，双方争议的焦点为：1、被告是否逾期交房；2、原告未能取得房屋权属证书，被告是否应承担违约责任。本院审查认为：1、双方在合同中约定了“出卖人应当在2010年11月30日前将……商品房交付买受人使用”，但同时又约定了“交房前结清所有相关费用”，原告在2011年3月4日付清购房款、契税、维修基金等费用，被告即在次日向原告交付了房屋，被告交付房屋既符合合同约定，也符合行业习惯，并不存在逾期交房。2、按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告2011年3月5日交房，则应在2012年3月1日前完成备案，而被告在2011年9月28日已经进行了备案登记（并给部分房屋办理了房屋权属证书），履行了合同约定的义务，并未违约，故原告要求被告承担违约责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。由于办理房屋权属证书的机构为各级人民政府的房屋管理部门，被告只是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其并无办理房屋权属证书的资格，因此，办理房屋权属证书应当按照各级人民政府的房屋管理部门的规定进行办理；汉中市人民政府汉政办发（2017）11号《关于印发汉中市不动产登记工作涉及有关具体问题处理意见的通知》已经明确了土地性质为划拨土地办理房屋权属证书的办法，同时，原、被告在合同中也约定了“根据法律政策规定，双方协商”，故双方应按照该文件的规定，协商解决办证事宜。综上所述，原告要求被告给其办理房屋权属证书，并承担违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告张存莉的诉讼请求。本案受理费3724元，减半收取1862元，由原告张存莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  宋庆元二〇一八年三月六日(院印)书记员  王慧婷