辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2960号上诉人（原审被告）：冯太航，男，1988年4月6日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：白伟，辽宁汇安康宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关爱民，女，1964年3月25日出生，锡伯族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：黄安功，男，1954年8月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原审被告：张宪玲，女，1979年11月8日出生，汉族，住沈阳市浑南区。上诉人冯太航因与被上诉人关爱民、黄安功及原审被告张宪玲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯太航上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实，依法改判被上诉人黄安功、关爱民继续履行合同及按照合同约定承租房屋；2.判决被上诉人承担不履行合同的违约责任；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，上诉人冯太航依据合同约定的日期向被上诉人黄安功、关爱民交付房租，但被上诉人无理取闹拒收房租，约定交付房租的地点多次无理变更，导致无法交租，且双方还在合同履行期内，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被上诉人无故不履行合同的，应承担违约责任。黄安功、关爱民辩称：上诉人没有按照协议书约定足额给付租金，且给付主体经常更换，不同意继续履行协议。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄安功、关爱民向一审法院起诉请求：1.解除原、被告租赁协议；2.支付原告房屋租金13万元；3.被告腾退房屋；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2013年3月22日，原告黄安功、关爱民（出租人、甲方）与被告冯太航、张宪玲（承租人、乙方）签订两份《租房协议》，对应的楼层分别为一层及二、三层。协议中房屋地址均载明为铁西区兴华南街61-1号4门，面积394.15平方米。一层的《租房协议》中地址处标注为“一楼现有面馆”，租赁期限为2013年5月23日至2019年5月23日，共计六年，第一年租金为壹拾柒万元，第二年、第三年租金为壹拾捌万元，最后三年租金待定，涨幅不超过现有租金的15%；二、三层的《租房协议》中地址处标注“一楼部分面积、现名称为高哥增高鞋”，租赁期限为2014年5月30日至2020年5月30日，共计六年，前三年年租金为捌万元，后三年租金待定，涨幅不超过15%。租金的交纳方式均约定为每一年交款一次，上打租，提前30天乙方向甲方交纳房租。协议落款处有原、被告四人的签名，原告关爱民称协议系黄安功代签，关爱民知情并表示认可。被告冯太航称协议系张宪玲代签，冯太航知情并表示认可。关于租金的支付情况，双方均认可每年租金均系被告冯太航向原告支付，一层租金支付至2017年5月23日，二、三层租金支付至2017年5月30日，上述共计向原告支付25万元。依据协议约定，少支付了1万元。被告冯太航在接受法庭询问时称，其曾与原告协商只承租一层，年租金16万元，原告曾经表示同意但又反悔，双方对此未形成书面协议。对原告请求解除合同、腾退房屋的请求，被告冯太航表示不同意，但称不能继续履行租赁协议、不同意按协议继续向原告支付房屋租金。关于张宪玲，冯太航称张宪玲曾经是他的合伙人，后来不干了，房屋租金都是冯太航支付的。关于房屋的现状，冯太航称二层没使用，但未向原告返还。另查明，关于房屋的产权情况，庭审中原告提供房产证复印件一份，其中载明房屋所有权人为原告关爱民，建筑面积394.15平方米，被告未提出异议。一审法院认为，原、被告签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按合同约定向原告履行支付房屋租金的义务，并且在接受法庭询问过程中称，不能按协议的约定继续履行支付租金的义务，因此，对原告主张解除合同、腾退房屋并支付租金的请求，予以支持。关于被告应向原告支付租金的标准和金额，双方均称一层房屋租金支付至2017年5月23日，二、三层房屋租金支付至2017年5月30日，比照双方合同约定，2016至2017年度租金少支付1万元，原告向被告主张支付，予以支持。关于租金的涨幅问题，原告主张被告应按年租金涨幅15%向其履行支付租金的义务，原审法院认为，因双方合同约定“最后三年租金待定，涨幅不超过15%”，双方就后三年租金涨幅的问题，未作出明确且确定的约定，并且被告对原告租金涨幅15%的主张不予认可，因此，对原告要求被告按照年租金涨幅15%的标准向其支付租金的请求，原审法院不予支持，被告应依合同约定的原租金标准向原告支付房屋租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告关爱民、黄安功与被告冯太航、张宪玲于2013年3月22日签订的两份《租房协议》；二、被告冯太航于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市铁西区兴华南街61-1号4门房屋腾出，返还原告关爱民、黄安功；三、被告冯太航于本判决发生法律效力后三十日内向原告关爱民、黄安功支付拖欠2016-2017年度的房屋租金10,000元；四、被告冯太航于本判决发生法律效力后三十日内向原告关爱民、黄安功支付位于沈阳市铁西区兴华南街61-1号4门房屋一层的租金，以年租金18万元的标准计算，自2017年5月24日起计算至被告实际腾房之日止；五、被告冯太航于本判决发生法律效力后三十日内向原告关爱民、黄安功支付位于铁西区兴华南街61-1号4门房屋二、三层的租金，以年租金8万元的标准计算，自2017年5月31日计算至被告实际腾房之日止；六、驳回原告关爱民、黄安功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,900元，由被告冯太航承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，冯太航与关爱民、黄安功均确认2017年4月已达成口头协议，解除了二、三层房屋的租赁协议。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁协议中，被上诉人的主要义务为交付房屋，而上诉人的主要义务则是缴纳租金，但在实际履行过程中，上诉人对2017年5月30日之前的租金少给付1万元，故原审法院判决冯太航给付上述租金并无不当。关于冯太航要求继续履行合同问题，上诉人称其与被上诉人已达成口头协议，按16万元/年标准缴纳租金，应按此标准履行，但被上诉人对此予以否认，上诉人对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院无法认定双方已经协商变更了租金标准，在一审法院审理期间，上诉人明确表示不同意按照合同履行付款义务，在此情况下，一审法院判决解除双方协议，判令上诉人腾退房屋并无不当。因二审期间，冯太航与关爱民、黄安功均确认2017年4月已达成口头协议，解除了二、三层房屋的租赁协议，故一审法院判令上诉人支付二、三层2017年5月31日之后的租金不当，本院予以调整。综上所述，冯太航上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6736号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6736号民事判决第五、六项；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由冯太航负担；二审案件受理费2900元，由冯太航负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一八年三月二十七日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。