广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3871号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶灶萍，女，汉族，1973年10月15日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：方喜珠，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：禤建华，男，汉族，1976年10月24日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原审第三人：广州市从化区禽畜水产技术推广中心，住所地广州市从化区城郊街新庄。法定代表人：肖健，该中心主任。委托诉讼代理人：张东庆，该单位员工。上诉人叶灶萍因与被上诉人禤建华、原审第三人广州市从化区禽畜水产技术推广中心（以下简称禽畜水产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3322号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已经审理终结。上诉人叶灶萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶灶萍一审反诉请求。事实理由如下：一、一审法院认定《铺位合作协议》有效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，但一审法院忽略了禽畜水产中心与叶灶萍签订的《铺位租赁合同》中关于转租条款的特别约定。叶灶萍、禽畜水产中心签订的《铺位租赁协议》第四条明确约定“乙方在承租期间不能擅自转租，如要转租他人必须经甲方书面同意才能转租……”。虽禽畜水产中心一审中表示对禤建华、叶灶萍签订《铺位合作协议》时，其知情并同意，但并未提供任何证据予以证明。禽畜水产中心一审庭审时的追认显然损害了叶灶萍的合法权益。另外，一审庭审时涉案商铺已被拆除，《商铺合作协议》的标的物已灭失，协议目的不能实现，已无追认的物质基础。二、禽畜水产中心属于广州市市属行政事业单位，其出租的涉案商铺属于国有资产，依法应当进行招投标的方式对外出租。叶灶萍、禤建华签订的名为《铺位合作协议》实为转租协议，完全是禤建华以合法形式掩盖非法目的，依法应被认定为无效。叶灶萍与禽畜水产中心签订的《铺位租赁合同》是依法通过招投标的方式而取得。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第八条、《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》第三十四条等规定，叶灶萍、禤建华签订的名为《铺位合作协议》实为转租协议完全未经公开投标等，违反了行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，应属无效。三、禽畜水产中心在得知涉案商铺将被征收的情况下，介绍禤建华与叶灶萍签订名为《铺位合作协议》实为转租协议，恶意串通损害叶灶萍的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《铺位合作协议》亦属无效。被上诉人禤建华二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。叶灶萍的上诉主张在一审中已经提出且没有证据予以支持。原审第三人禽畜水产中心二审陈述称：同意一审判决。禤建华于2017年9月18日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.确定禤建华、叶灶萍于2016年10月1日签订的《铺位合作协议》有效；2.确认2016年10月1日起，位于广州市从化区河东北路xxx之一、之二、之三、之四的商铺实际承租人为禤建华，并由禤建华继受全部的权利和义务。叶灶萍反诉请求法院判令：1.确认叶灶萍与禤建华签订的《商铺合作协议》无效；2.确认2016年10月1日至2019年4月30日止，位于广州市从化区河东北路xxx之一、之二、之三、之四的商铺承租人为叶灶萍。一审法院经审理查明：2016年4月19日，叶灶萍（承租人）与禽畜水产中心（出租人）签订《铺位租赁合同》，合同相关内容约定如下：1.租赁期限为叁年：从2016年5月1日至2019年4月30日；2.叶灶萍承租前交纳15000元作为合同保证金，每月租金为5200元；3.叶灶萍在承租期限不能擅自转租，如要转租他人必须经禽畜水产中心书面同意才能转租，如叶灶萍擅自转租他人，禽畜水产中心有权解除合同收回铺位和不退保证金。合同签订后，叶灶萍支付了15000元保证金给禽畜水产中心。2016年10月1日，禤建华、叶灶双方签订《铺位合作协议》，协议相关内容约定如下：1.叶灶萍将位于广州市从化区河东北路xxx之一、之二、之四的商铺无偿与禤建华合作经营。叶灶萍与禽畜水产中心签订关于本铺位的《铺位租赁合同》内所有条款由禤建华承担；2.合作期限：2016年4月19日至2019年4月30日（自2016年4月19日至2016年9月30日的所有债权债务经济纠纷及其所有收益归叶灶萍负责或拥有，与禤建华无关；自2016年10月1日至2019年4月30日的所有债权债务经济纠纷及其所有收益归禤建华负责或拥有，与叶灶萍无关）；3.叶灶萍与禽畜水产中心签订的《铺位租赁合同》及其缴交的合同保证金人民币壹万伍仟元整（￥15000元整）的保证金单据需一同转交给禤建华，并归禤建华所有；4.禤建华根据本铺位租赁合同的要求，每月5号前向禽畜水产中心缴交租金为人民币伍仟贰佰元整（￥5200元整），逾期未缴交，责任由禤建华承担；5.协议终止及解除的规定：在协议期内，因不可抗力因素（包括地震、自然灾害或国家征收等）令本协议无法继续执行的，所造成的经济损失或经济收益统一由禤建华承担或所有，与叶灶萍无关。协议签订后，叶灶萍将与禽畜水产中心签订的《铺位租赁合同》以及保证金单据一并交给了禤建华。禤建华也向禽畜水产中心缴纳了10、11月份的租金共计10400元。一审庭审中，禽畜水产中心表示：禤建华、叶灶双方签订《铺位合作协议》时，禽畜水产中心知情并同意。以上事实有当事人提供的《铺位租赁合同》、《铺位合作协议》、结算单、缴款单等证据以及庭审笔录予以佐证。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点是原、叶灶萍签订的《铺位合作协议》是否有效。庭审中，禤建华、叶灶萍均确认以上合作协议实际是转租合同。签订上述合作协议时，禽畜水产中心也表示同意。而后禤建华也依照原租赁合同直接支付租金给禽畜水产中心。叶灶萍答辩称禽畜水产中心与禤建华恶意串通介绍禤建华与其签订《铺位合作协议》，但未能提供证据予以证实。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，禤建华主张双方于2016年10月1日签订的《铺位合作协议》有效的诉讼请求合理，一审法院予以支持。在此前提下，叶灶萍提出的“2016年10月1日至2019年4月30日止，位于广州市从化区河东北路xxx之一、之二、之三、之四的商铺承租人为叶灶萍”的诉讼请求与实际情况不符，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年11月28日作出判决如下：一、确认原告（反诉被告）禤建华与被告（反诉原告）叶灶萍于2016年10月1日签订的《铺位合作协议》有效；二、驳回被告（反诉原告）叶灶萍的全部诉讼请求。一审案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）叶灶萍负担。二审期间，禤建华当庭提交：《确认书》及禤建华、叶灶萍的身份证复印件，证明叶灶萍、禤建华在2017年8月23日签订了同意把承租物业的征收补偿款转账至禤建华账户；充分证明叶灶萍不仅仅同意转租，而且同意禽畜水产中心将涉案物业的征收补偿款全部归禤建华。叶灶萍质证称：银行卡复印件上的内容无法证明与本案有关，该内容并未显示叶灶萍何时作出该承诺，也未显示是哪个物业的征收补偿款；叶灶萍跟禤建华的身份证复印件与本案无关；确认叶灶萍在该确认书的签字属实，对证据真实性没有异议，但该证据超过举证期限，不属于二审新证据，不应作为定案依据。禽畜水产中心质证称：对证据的真实性没有异议，该《确认书》是叶灶萍、禤建华到中心财务处当面签订的。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审认定叶灶萍、禤建华签订的《铺位合作协议》实为转租合同，各方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对叶灶萍的上诉请求，认定如下：叶灶萍上诉主张《铺位合作协议》应属无效的问题。因叶灶萍与禤建华于2016年10月1日签订涉案《铺位合作协议》是双方真实意思表示，且叶灶萍在2017年8月23日亦出具确认书同意将涉案商铺补偿款全部支付给禤建华，并不违反法律强制性规定，应属合法有效。叶灶萍主张其受欺诈而签订涉案合同，以及禤建华、禽畜水产中心恶意串通介绍禤建华与叶灶萍签订合同，均未能提供充分证据证明。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。据此，虽然禽畜水产中心对叶灶萍、禤建华签订的《铺位合作协议》进行转租未出具书面同意确认书，但禽畜水产中心在诉讼中已经追认，并且叶灶萍也没有证据证明禽畜水产中心此前曾对转租行为提出异议。因此，叶灶萍以禽畜水产中心未书面同意其转租为由主张涉案《铺位合作协议》无效，于法无据。另外，叶灶萍主张涉案商铺转租必须通过招投标，因本案系叶灶萍、禤建华之间的《铺位合作协议》效力问题，叶灶萍的该项主张亦缺乏法律依据。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人叶灶萍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶灶萍负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年三月二十九日书记员  莫善友