四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0121民初260号原告：四川蒲江方圆置业有限公司，住所地四川省成都市蒲江县鹤山镇了翁路98号。法定代表人：崔建业，董事长。被告：杨光琴，女，1973年10月9日出生，汉族，住四川省金堂县。原告四川蒲江方圆置业有限公司与被告杨光琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川蒲江方圆置业有限公司的法定代表人崔建业、被告杨光琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业公共服务费1127.3元；2、判令被告支付原告公共车位补充费720元；3、判令被告支付违约金，以1847.3元为本金，从违约之日起按照年利率35%计算至付清之日止；4、判令被告支付因违约造成原告的损失500元（含车船费、人工费）；5、保留追诉其他业主或物业使用人拖欠物业公共服务费的权利；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：情芳花木小区是一安置小区，被告均系情芳花木小区的开发安置受益主体，情芳花木小区开发、安置、受益方。为提高集中安置农户的生活品质，引入市场化的竞选机制，泰吉社区、中和路社区、沱源社区于2011年9月14日通过比选，与原告签订《前期物业服务委托合同》，并在小区公示，得到小区全体业主的认可，使原告成为情芳花木小区的物业服务企业。后来小区业委会又与原告续签了《物业服务合同》。原告按约定提供物业服务。但被告未按照合同约定向原告缴纳物业公共服务费。由于开发商未按国务院物业管理条例向原告提交相关资料，原告多次将三社区、开发商、政府、业委会告上法庭。被告经原告多次催收，拒不缴纳物业服务费，已经构成违约。被告辩称，每年的物管费都是交了的，发票由于时间太久已经找不到了；被告只有一辆烂自行车，哪里来的停车费；请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于金堂县的情芳花木小区是拆迁安置小区，2011年9月14日原告与涉案小区社区居民委员会签订前期物业服务合同，开始对该小区提供物业服务。2013年1月10日，金堂县赵镇情芳花木第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》。《物业服务合同》约定原告继续为情芳花木小区提供物业服务，合同期限为两年，自2012年9月15日起至2014年9月14日止，合同第七条约定：乙方根据物业的适用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主和赵镇政府收取物业公共服务费用，物业服务费的构成：2012年9月15日至2013年9月14日政府财政补贴0.25元每月每平方，余下部分由业主自筹交纳。以后每一年合同期内政府财政补贴递减0.05元/月.平方米，业主自筹缴纳递增0.05元/平方米。第三年政府财政补贴待政府研究后按实际标准执行。住宅建筑区划内：住宅用房：0.45元/月·平方米；非住宅用房：向业主或租用人收取1.00元/月·平方米。合同第十一条约定：物业服务费（物业服务资金）按年缴纳，业主应在签订合同后首月全额履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：违约方每日按应缴金额的千分之三向乙方支付违约金。《物业服务合同补充协议》第五条约定：电瓶车只停车服务费10元/月，停车充电20元/月；自行车停车服务费5元/月；摩托车停车服务费15元/月；人力三轮车20元/月；电三轮车只停车服务费25元/月，停车充电35元/月；小汽车停车服务费40元/月；双方协商，以后停车服务费会做相应调整，由原告告知小区业主，另行出通知。被告杨光琴是该小区11栋1单元2楼2号拆迁安置户，该房屋面积104.38平方米。2011年11月11日，金堂县建设用地统一征地办公室向县建投公司发出通知，通知内容主要为：杨光琴通过现场公正抓阄，分配在北二横道安置小区，经共同算账，结算正确，确认无争议。现已结清房款、自来水、天然气等费用，请发放其安置房钥匙。2011年11月14日，杨光琴出具说明：“本业主是X栋X单元X楼X号杨光琴,经物业告知，已了解现房屋水电气三通未通的情况，自愿领取进户门钥匙，并将自行监管钥匙和屋内的设施设备，若出现丢失或损坏的情况与物管方无关。”被告杨光琴已支付合同期内的物业服务费251元。本院认为，原告与金堂县赵镇情芳花木第一届业主委员会签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告应按照约定交纳物业服务费。根据被告出具的说明书，被告于2011年11月14日已经领取了涉案房屋钥匙，应当自领取钥匙时起计算物业服务费。根据合同约定，2012年9月15日至2013年9月14日，被告应交纳的涉案房屋物业服务费为0.2元每平方米，2013年9月15日至2014年9月14日，被告应交纳的涉案房屋物业服务费0.25元每平方米，故被告应交纳的物业服务费为104.38平方米×0.2元/月·平方米×12月+104.38平方米×0.25元/月·平方米×12月=563.65元。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告向本院提交证据证明其交纳了合同约定的部分物业服务费251元，但无证据证明其交纳了全部物业服务费，故被告尚需支付原告物业服务费312.65元。关于原告要求被告支付公共车位补充费720元的诉讼请求，并无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，根据本案的实际情况和被告的违约程度，原告主张的违约金计算标准过高，本院依法予以调整，同时兼顾公平原则和合同的严肃性，酌定违约金以被告未交纳的物业服务费312.65元为基数，自2014年9月15日起，按照年利率24%计算至付清之日止。关于原告主张的损失费500元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告保留对其他业主或物业使用人追诉的主张，并非一项具体诉讼主张，本院不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下：一、被告杨光琴于本判决生效之日起十日内支付原告四川蒲江方圆置业有限公司物业服务费312.65元及违约金（违约金以物业服务费312.65元为基数，自2014年9月15日起，按照年利率24%计算至付清之日止）；二、驳回原告四川蒲江方圆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨光琴负担5元，原告四川蒲江方圆置业有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  辛建辉二〇一八年三月二十二日书记员  苏 凤