四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川2002民初703号原告(反诉被告)：方红敏，女，1978年6月30日出生,住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。被告(反诉原告)：王之平，女，汉族，1975年9月28日出生，四川省资阳市雁江区。被告(反诉原告)：康林，男，汉族，1973年1月15日出生，四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：钟亮，男，汉族，1973年11月26日出生，住四川省资阳市雁江区。原告(反诉被告)方红敏与被告(反诉原告)王之平、康林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方红敏之委托诉讼代理人段晓、被告王之平、康林及其委托诉讼代理人钟亮到庭参加诉讼。本案现在审理终结。原告方红敏向本院提出诉讼请求：1.判令二被告履行房屋买卖合同，立即交付已出售给原告的房屋；2．二被告协助原告办理已购房屋的过户登记手续；3．二被告向原告支付非法占有房屋期间的房屋租金（按2500元／月计算，自2018年1月13日起至交付房屋时止）；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告王之平经人介绍于2017年12月24日与原告签订《二手房买卖合同》，约定将其单独所有的坐落在资阳市雁江区教育园区春天半岛八区二期8-13幢8-13（Z）1-23-4号已装修住房一套出售给原告，房屋总价为699600元，并约定于2018年1月15日前交付房屋。为便于原告办理过户登记手续，双方按合同约定于2018年1月11日到四川省资阳市雁城公证处办理了过户的相关委托公证，有（2018）资雁证字第193号《公证书》为证。当日，原告向被告王之平付清了全部房款后二被告即向原告交付了房屋、房内物品、水电气卡及房门、单元门的钥匙，原告随即更换了防盗门锁。2018年1月13日，原告准备入住该房时，发现已不能打开房门。原告当即报警，经警方调查方知是被告卖房后反悔，私自开锁非法占有该房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。原告方红敏为证明其主张事实，向本院提交了如下证据：1．原告、被告的身份证复印件，证明原、被告的身份信息及诉讼主体适格；2.《二手房买卖合同》、《收条》、手机银行的转款凭条截图、不动产登记证书、被告向原告移交的电、气、广电网络缴费卡及自来水收费协议（照片）、被告向原告移交的防盗门钥匙、小区门禁钥匙及房内保险柜钥匙、原告更换的防盗门钥匙（照片）、二被告委托原告自行办理过户手续的《公证书》、公证费缴款书，证明被告自愿按市场价格向原告出售房屋、收取房款、交付房屋、交付产权证书以及办理委托公证等事实；3.律师函、原告与被告手机短信截图，证明被告非法撬门强行占有己交付给原告的房屋并导致诉讼发生的事实。被告王之平、康林辩称：因提出了反诉，意见详见反诉状，请法院驳回本诉原告的诉讼请求。反诉原告王之平、康林向本院提出诉讼请求：1．判决反诉原告王之平与反诉被告方红敏于2017年12月24日签订的房屋买卖合同无效或者撤销该合同，恢复原样；2．本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原、被告经人介绍签订《二手房买卖合同》，约定将王之平名下的位于××八区13栋1-23-4号房屋一套卖给方红敏。签订合同前，双方口头约定：卖房前提是自住，否则就不卖，方红敏承诺用来自住，就没有考虑当时市场行情，估价约70万元。但在2018年1月11日王之平将房屋钥匙交付方红敏后的第二天，方红敏即将房屋挂网出售，违背了房屋买卖的口头约定。我方提供的证据充分证明了原告在本次房屋买卖中存在严重的欺诈行为，违背了诚实信用原则，根据《合同法》第五十四条之规定，双方签订的合同属可撤销合同。此外，国家住建部等部委联合颁布的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”。原告作为从事房地产中介的人员，购买房屋进行买卖的行为是被明确禁止的。故被反诉人与反诉人之间签订的房屋买卖合同应属可撤销合同，更是无效合同。为维护反诉人的合法权益，特请求法院判如所请。反诉原告王之平、康林为证明其主张事实，向本院提交了如下证据：1．二被告的身份证复印件，证明被告的身份适格；2．“个体工商户登记信息表”、2018年1月13日原、被告微信语音聊天录音光盘及其文字材料，2018年1月13日、1月15日原、被告电话通话录音光盘及其文字材料，一是证明被告为家旺福经纪服务部的房产经纪人，长期从事房产经纪业务；二是证明原、被告订立合同时曾口头约定被告卖房给原告的前提是原告自住；三是证明原告买房的目的不是自住而是转手倒卖。反诉被告方红敏的答辩称：被告没有必要提出反诉，案子因被告而起，诉讼费用均应由被告承担。被告说合同无效、属可撤销合同是没有法律依据的，说是欺诈也没有事实和法律依据的，被告当初的购房价为318976元，现在卖成699600元已经考虑了房屋装修、增值等因素，其间，从未对交易价格提出异议，也符合当时二手房交易的市场行情。本案不适用《房地产经纪管理办法》，原告方红敏是个人买房而非以中介名义，诉请理由不成立，请求驳回反诉原告王之平、康林的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院作如下认证：二被告对原告提供的证据的真实性、合法性均无异议，能够证明双方买卖房屋、王之平收取房款、交付房屋及产权证、电、气、网络缴费卡、房屋相关钥匙，二被告委托原告代为办理房屋过户等相关手续公证、付清房款后二被告又换锁收回房屋的事实，符合证据三性，本院予以确认；对二被告提供的证据2，因本案中原告在签订合同时非房产经纪人身份，不具备证据的关联性，本院不予采信；对微信聊天、电话通话记录的三性方红敏无异议，能够证明原告按二被告要求的价格购房、被挂在网上出售后二被告即私自换锁收回房屋、康林自认违约的事实，本院予以确认；二被告称原告有销售该房屋的行为，但并未提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月14日，被告王之平与四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（下简称得宇公司）签订《商品房合同》，购得涉案房屋，总价款为318976元。2017年12月27日，被告王之平取得不动产登记证书，产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第004××9号，坐落：资阳市雁江区教育园区××八区13栋1-23-4号，建筑面积：111.53㎡。2017年12月24日，被告王之平经其店铺员工介绍，与原告签订了《二手房买卖合同》，载明：“甲方：王之平乙方：方红敏经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚信的原则，甲、乙双方就以下房屋买卖的有关事项达成一致，订立本合同。一、甲方将有完全处理的房屋卖给乙方，房屋座落在花果山，建筑面积110.64，总层数32，所在层数23，产权证号见证为准，合同备案号201211140000393，国土证号---，土地使用性质出让。二、甲、乙双方商定的该套房屋成交总额￥699600.00元（大写：陆拾玖万玖仟陆佰元整），甲方已收到乙方交来的购房定金￥50000.00(大写伍万元整)。若甲方不卖须双倍退还定金壹拾万元给乙方；若乙方不买不能向甲方索还定金。三、经甲、乙双方协商一致于2017年12月30日前，甲、乙双方到公证处，甲方给乙方办理房产委托公证手续。办理委托公证时所需一切证件甲方必须提供，甲方提供的证件身份证.户口本.结婚证.不动产证，公证费用由乙方承担。四、甲方将该房屋内外设施及室内物品同该房屋一并转让给乙方，甲方不得另计费用。五、付款方式及交房时间：甲方给乙方办理好委托公证手续后，将公证书、契证、房屋产权证、国土证及房星内配套设施(水、电、气)的证件同该房屋钥匙一并交给乙方，并结清水、电、气、物管等费用。乙方即付清全部房款。若遇甲方特殊情况逾期交房；乙方扣留房款Y元，待交房屋时付清。交房时间于2018年1月15日前。六、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方清理，并保证所提供的产权能完全过户，因此给乙方造成的经济损失甲方负责赔偿。七、双方约定其它事项房屋所有东西不动，以拍照为准，不计费。八、本合同经甲、乙双方当事人认真阅读，并完全理解，双方协商一致，均不得违约如一方违约，由违约方在违约当日赔付按房屋成交总额20%的违约金给守约方。……签约时间：2017年12月24日1月15日前由交付房屋。”双方分别在姓名、金额上捺印，并通过手机银行原告向被告王之平转账5万元，2017年12月27日转账20万元。2018年1月11日，双方按约到公证就委托方红敏办理房屋过户等相关手续事宜，该委托书载明：“委托人：康林、王之平系夫妻关系，受托人：方红敏……坐落于资阳市雁江区的房产【建筑面积111.53平方米，不动产权证书：川(2017)资阳市本级不动产权第00××9号，不动产单元号:512002002002GB00111F000××6】是我们夫妻共同所有的房产。现我们欲出售此房产，但因工作繁忙，无时间亲自办理房产出售及过户手续，故委托方红敏办理如下事宜：一、受托人全权代表我们签订上述房屋的买卖合同及土地使用权出让合同，到资阳市国土资源局、房管局、不动产登记中心及相关部门办理划拨国有土地使用权转出让、出让国有土地使用权年限续期、房屋出售及过户登记相关的一切手续……四、办理上述房产的水、电、气、光纤以及其它相关过户手续，委托人在办理上述事宜时有权签署相关法律文书，所签署的一切法律文书我们均予以承认并承担法律责任。受托人无转委托权。委托期限至二O一八年五月十日止。二O一八年一月十一日。”二被告均在委托书上签名捺印，四川省资阳市雁城公证处出具（2018）资雁证字第193号《公证书》。当日，原告通过手机银行向被告王之平转账付清了房屋余款449600元，二被告随即向原告交付了房屋、房内物品、水电气卡及房门、单元门的钥匙等。2018年1月13日，原告发现已更换了门锁的钥匙不能打开房门。经警方介入方知系二被告又更换了门锁欲收回房屋。2018年2月5日，原告为维护自己的合法权益诉至本院。2018年2月7日，本院根据原告的申请，查封了涉案房屋。本院认为，本案之本诉与反诉是基于同一事实与同一法律关系提出的，其中本诉的争议焦点是二被告是否应继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，并支付未交房屋期间的租金？反诉的争议焦点是涉案的《二手房买卖合同》是否应确认无效或应予撤销？以下根据两个争议焦点问题的法律逻辑关系先后展开分析。关于涉案《二手房买卖合同》是否有效的问题。第一，当事人采用书面形式订立合同符合法律规定。原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已经按照合同约定向被告履行了支付房款的全部义务，被告也向原告交付了涉及该房屋的产权证书原件、水电气、电视收看费、购房完税凭证等相关原始资料，并在四川省资阳市雁城公证处办理了委托原告自行办理过户登记的委托公证后交付了房屋。双方争议的是否有口头约定房屋自住作为卖房条件，可见二被告在卖房时就已经预见到由此引起的交易风险，但对决定该房屋买卖是否生效的重要内容却只字未写入合同，且其提供的证据也不能证明原告有销售该房屋的行为。第二，双方的成交价格与当地二手房交易的市场价格相当。从当事人的陈述可知，二被告当时的购房总价为318976元，即每平方米单价为2860元，二被告作为生意人在出卖房屋未考虑市场行情的辩称既不符合日常生活规则，也未提供此次卖房的价格低于当时当地市场行情的证据，且现有证据表明二被告系以自己的意愿将该房屋出售给原告的总价为699600元，折合每平方米单价为6272.75元，反映了买卖双方的真实意愿，同时也符合当时资阳本地城区二手房交易的市场价格。第三，涉案合同不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形。二被告称《二手房买卖合同》违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，而该法的调整对象是房地产经纪机构和房地产经纪人员，在房屋中介过程中对交易双方当事人不得隐瞒真实的房屋交易信息。原告虽具有房屋中介机构经营者的身份，但在本案房屋买卖中系其个人购房，而其并非作为中介机构的主体介入出卖人与买受人之间的交易，故双方的买卖房屋的行为不属于《房地产经纪管理办法》的适用范围。关于涉案《二手房买卖合同》是否应予撤销的问题。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可能约定附条，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成失效。”目前尚无证据证明双方签订的合同系附生效条件的合同。二被告之所以要求撤销合同的理由称原告实施了欺诈行为，本案中，双方提供证据证明从出卖、仪价、签约，至公证、交房等一系列买卖行为的完成完全出于双方自愿，其间，二被告提供的证据不能证明原告实施了欺诈的行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”再者，即使有证据证明原告有销售该房屋的行为，该行为也未违反国家法律法规的强制性规定，二被告提供的证据证明原告系按其要求的价格成交，至于其称该房屋成交价低于资阳城区二手房交易的市场价格的主张亦无证据证明，原告的行为既不具备法律上欺诈的构成要件，也无合同法第五十四条规定的重大误解、显失公平的、乘人之危的情形，不属于法定的可撤销合同的范畴。故二被告的主张于法无据，本院不予支持。关于二被告应否承担违约责任，支付逾期交房期间的租金问题。结合前述，本案既不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，也不存在合同法第五十四条所列举的合同可撤销的任一情形，在双方依约履行完各自的义务后，二被告以房屋用途违反口头约定、存在欺诈行为为由要求确认合同无效或撤销合同违背诚实信用原则，根据合同法第一百零七条的规定对其逾期履行交房义务的违约行为应当赔偿损失，房屋租金属如期履行合同后可获得的利益，综合涉案房屋的面积、位置、出租难易程度等因素，原告诉请按2500元/月计算租金的标准明显高于当地的市场租赁价格，故酌定为1500元/月。综上所述，本院认为，依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力，合同缔约方均应全面履行各自的合同义务。原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定，合法有效。原告要求继续履行合同、承担相应违约责任的大部分诉讼请求，理由正当，证据充分，故本院予以支持。二被告以原告存在欺诈行为为由要撤销合同的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)方红敏与被告(反诉原告)王之平、康林于2017年12月24日签订的《二手房买卖合同》有效；二、被告(反诉原告)王之平、康林于本判决生效之日起五日内配合原告(反诉被告)方红敏办理坐落于资阳市雁江区教育园区××二期8-13幢8-13(Z)1-23-4号房屋的过户登记手续，将上述房屋转移登记至方红敏名下；三、被告(反诉原告)王之平、康林于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方红敏支付逾期交房期间的租金（按1500元／月，从2018年1月13日起计算至交付房屋时止）；四、驳回原告方红敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王之平、康林的全部诉讼请求。案件受理费10796元，保全费4018元，合计14814元（方红敏已预交），反诉费10796元（王之平、康林已预交），均由被告(反诉原告)王之平、康林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  张丽珍人民陪审员  付 华人民陪审员  李勇英二〇一八年三月十四日书 记 员  张秀兰