上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初15930号原告(反诉被告)：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：唐红妹，女。被告(反诉原告)：李德全，男，1976年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海联昌物业管理有限公司诉被告李德全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，被告李德全于2018年3月13日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)上海联昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐红妹及被告(反诉原告)李德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月1日至2015年12月31日的物业管理费人民币(以下币种相同)186.10元；2、判令被告支付上述欠款的违约金186.10元(按照《盛逸公寓物业服务合同》中第十条的约定：逾期交纳物业管理费的，从违约之日起按每日6%支付违约金。现计算得出的违约金额大于欠费本金，主张违约金仅按本金186.10元收取)；3、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月22日，原告与浦东新区浦东南路2199弄盛逸公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定服务期限为2015年12月1日至2017年11月30日。被告为上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积137.88平方米。该小区高层住宅(1楼以上)的物业管理费收费标准2015年12月1日至2016年5月30日期间为1.35元/月/平方米；2016年9月1日起调整为1.70元/月/平方米。被告未交纳2015年12月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，严重影响了小区的正常物业管理秩序，侵害了其他广大业主的合法权益。原告为维护自身权益，要求判如诉请。被告李德全辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，被告已向盛逸公寓的上家物业上海隆江物业管理有限公司(以下简称隆江公司)缴纳了2015年12月的物业管理费，隆江公司于2018年2月13日出具证明，已于2015年11月底与原告办理了相关交接手续，并提供了其溢收物业费的明细，被告2015年12月的物业费已交接给原告，原告对于交接情况亦予认可。其次，被告于2017年9月12日向原告支付了2017年1月至12月的物业费，根据物业公司的收费惯例，在尚有欠费未结清的情况下，不可能开具2017年1月-12月的收费凭证。再次，2017年11月30日原告物业合同到期后撤出盛逸公寓，其未提供服务期间多收取被告预交的2017年12月的物业费234.40元，该款尚未返还被告，亦未向下家物业移交。最后需要说明，被告收到法院通知，并于2018年2月26日特意请假参加诉前调解，希望就欠费事宜说明清楚，然原告并未前来参加，原告存在恶意诉讼、重复收费的行为。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告李德全向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还已收取的未提供服务期间的2017年12月的物业管理费234.40元。事实理由同本诉的答辩意见。反诉被告上海联昌物业管理有限公司辩称：反诉被告于2017年11月30日合同到期后不再对盛逸公寓提供物业管理服务，确认收到反诉原告预交的2017年12月的物业管理费尚未返还给反诉原告，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告系上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积137.88平方米。2015年11月22日，案外人上海市浦东新区盛逸公寓业主大会及业主委员会与原告签订《托管及物业管理服务合同》(以下简称合同)，将上海市浦东新区浦东南路2199弄的盛逸公寓委托原告进行物业管理，双方约定：托管期的物业服务费按高层住宅(1楼以上)1.35元/月/平方米收取；正式期的物业服务费按高层住宅(1楼以上)1.85元/月/平方米收取；物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，从违约之日起按每日百分之六支付违约金；合同为期两年，2015年12月1日至2016年5月30日为托管期，2016年6月1日起至2017年11月30日为运行期。2016年10月22日，根据上海市浦东新区盛逸公寓小区调整物业服务收费标准方案业主大会表决结果的公告，自2016年6月1日起物业服务收费标准调整为二层以上(含二层)1.70元/月/平方米，新收费标准实际自2016年9月1日起实施。2017年11月30日合同到期后，原告不再为盛逸公寓小区提供物业管理服务。另查明，隆江公司原系盛逸公寓的物业服务单位，为该小区提供物业服务至2015年11月30日。庭审中，原告坚持诉请、对反诉请求依法处理，被告要求驳回本诉诉请，支持反诉请求。双方争议较大致调解不成。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市不动产登记簿、托管及物业管理服务合同、关于上海市浦东新区盛逸公寓小区调整物业服务收费标准方案业主大会表决结果的公告，由被告(反诉原告)提供的证明、溢收明细、上海市物业服务企业收费换票凭证以及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与上海市浦东新区盛逸公寓业主大会签订的《托管及物业管理服务合同》依法成立、合法有效，对双方均具有约束力。原告2015年12月至2017年11月期间为盛逸公寓小区提供了物业管理服务，业主应当按照合同约定支付物业管理费。现被告虽未直接向原告支付2015年12月的物业管理费，然隆江公司已就该小区包含被告在内的业主溢收费用与原告进行了交接并经双方确认，结合原告已向被告开具2017年1月至12月物业费收费凭证的行为，本院有理由相信，原告已收到被告2015年12月的物业费。现原告要求被告支付2015年12月1日至12月31日物业费及违约金的诉请，本院不予支持。2017年11月30日合同到期后，反诉被告不再为盛逸公寓小区提供物业服务，现反诉原告要求反诉被告退还已经预收的、但尚未提供物业服务期间即2017年12月的物业费，于法有据，本院应予支持。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务与每一个业主的积极配合，是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。原、被告之间的物业费纠纷完全可以通过沟通、协商等方式更好地处理，然原告对已经收取的物业费未予查实、对未提供服务期间的物业费未予返还，造成业主的诉累，其诉权行使的必要性和正当性有待商榷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告上海联昌物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告上海联昌物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李德全2017年12月的物业管理费234.40元(房屋坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告上海联昌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一八年三月十三日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。