文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初16009号原告：昆山国仁置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码91320583592593013B。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托代理人：丁金娟，女，该公司员工。委托代理人：张小娜，女，该公司员工。被告张健，男，1989年2月11日生，汉族，住辽宁省兴城市。原告昆山国仁置业有限公司（以下简称“国仁公司”）与被告张健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理。后因被告张健下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告国仁公司委托代理人丁金娟、张小娜，被告张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国仁公司向本案提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间签订的合同编号为2015007113的《昆山市商品房购销合同》，被告立即到昆山市住建局注销《昆山市商品房购销合同》的备案；2.判令被告支付违约金154928.7元；3.判令被告支付原告代偿金额774643.65元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月27日，被告购买原告开发的花桥裕花园XX幢X单元X室房屋一套，签订合同编号为2015007113的《昆山市商品房购销合同》（以下简称“购房合同”）。因被告未按期偿还贷款，中国建设银行股份有限公司昆山分行多次向被告催收未果，现原告已依据《购房合同》、《个人住房借款合同》承担担保责任，根据2016年7月14日昆山市人民法院作出（2016）苏0583民初8946号判决书，我公司现已代被告张健偿还其借款本金、利息、罚息和其他费用共计774643.65元，并于2017年2月8日向被告发出追款函，要求被告支付代偿金额及违约金，但被告未予积极响应。为此，原告现诉至法院。被告张健辩称，同意解除合同，要求被告将我支付的房款扣除代付款项后的剩余款项返还给我，另外，原告主张的违约金过高，要求依法调低。本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2015007113）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市花桥经济开发区东城大道东侧、绿地大道北侧花桥裕花园XX幢X单元XXXX室房屋一套，建筑面积为122平方米，单价为8700元/平方米，房屋总价款为1062270元。合同第六条“付款方式”约定：见补充协议第二、三条。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。该份合同附件四为合同补充协议，其中，补充协议第2条对付款方式进行了补充约定：2015年3月27日前付款322270元（首付款）；2015年6月27日前付款740000元（贷款）。补充协议第3条对买受人办理贷款进行了补充约定，其中第7款载明：“若买受人的借款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，在保证期内，如因买受人原因，导致贷款人要求出卖人承担连带清偿责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达到二个月未能按时足额还款，导致出卖人银行存款被扣划等），出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担违约责任，违约金从买受人已付款中优先扣除。1.买受人必须在接到出卖人寄发书面通知之日（以邮戳为准）起的10日内，归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，同时向出卖人支付代还款项10%的违约金，具体金额以代还款凭证为准；2.自出卖人寄发书面通知书之日（以邮戳为准）起超过10日，买受人仍未归还出卖人代还款项，买受人除上述约定给付出卖人违约金外，出卖人有权按代还款项总额的10%向买受人加收违约金；3.因买受人的违约行为导致贷款人终止与买受人的借款合同，除买受人须支付违约金外，出卖人有权且无需征得买受人同意，解除合同、原价回购或直接另行销售买受人所购房屋，所获款项除用于支付相关费用（包括但不限于出卖人代还款项和买受人应支付的公证费、诉讼费、律师费、滞纳金、违约金、拍卖费、评估费、税费及其他相关费用）外，所余款项全数无息退付给买受人；买受人已投入的装饰装修的损失由买受人自行承担，出卖人和新的买受人均不承担；已入住的买受人应在出卖人书面通知之日起15日内无条件自行搬迁完毕。”合同签订后，被告按约向原告支付了首付款并通过向中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款的方式付清了全额房款1062270元。截止目前，涉案房屋尚未交付给被告，也未办理不动产权证。另查明：2016年6月12日，中国建设银行股份有限公司昆山分行以张健未按约归还银行贷款为由向本院另案起诉张健和国仁公司，要求：1、被告张健偿还借款本金729568.83元及利息3730.34元（暂计算至2016年5月19日，应计算至实际归还日）；2、被告张健支付原告为实现债权而支出的律师费23932元；3、被告国仁公司对被告张健的上述付款义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于2016年7月14日作出（2016）苏0583民初8946号民事判决书，认定：“被告张健向原告借款740000元，未按约履行还款义务，截至2016年5月19日，本金余额729568.83元，欠息3730.34元，事实清楚，属于合同约定的原告有权宣布所有欠款全部到期、行使担保权利的情形，原告诉请本院判令被告张健偿还欠款本金并偿还利息，本院予以支持。本息以实际金额为准，起诉后被告归还了部分借款，截至2016年7月14日，本金余额727827.57元，欠息3188.24元，不影响原告按合同约定实现权利。借款合同约定借款人承担律师费损失，原告要求被告张健赔偿其他损失23932元，该金额符合江苏省律师收费标准，本院予以支持。被告国仁公司提供阶段性保证担保，现抵押房产未办理抵押登记，抵押权未设立，被告国仁公司对被告张健的上述债务应承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”并判决：“一、被告张健于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金727827.57元，支付利息（截至2016年7月14日，欠利息3188.24元，2016年7月14日后的利息按借款合同约定的利率标准计算至实际给付之日止）。二、被告张健于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司昆山分行其他损失23932元。三、被告昆山国仁置业有限公司对被告张健的上述付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”该判决现已生效。2017年2月6日，原告按前述判决内容向中国建设银行股份有限公司昆山分行支付了借款本息、律师费、诉讼费等共计774643.65元。2017年2月8日，原告向被告发出追款函，要求被告在收函后10日内向其偿还代偿金额774643.65元并支付代偿金额10%的违约金77464.37元。又查明：庭审中，被告对原告主张的违约金提出了过高的抗辩，理由是原告主张的违约金高于银行贷款利率，且现在房屋价格上涨，按照之前的房价来计算总房款和余款不合理。对此，原告认为违约金并不过高，并称其实际损失有代付款项、相应利息以及房屋重新买卖的佣金。现原告要求解除合同并由被告向其支付违约金，为此，引起纠纷。以上事实有《昆山市商品房购销合同》、（2016）苏0583民初8946号民事判决书、银行付款凭证、贷款结清证明、追款函、邮寄凭证、投递记录以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约各自履行相应义务。被告未按约归还中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款，导致原告向该行承担阶段性连带保证责任。原告有权据此行使合同解除权，解除前述合同。被告对于合同解除亦不持异议，故本院认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于被告收到本案应诉材料之日即2018年1月25日解除。合同解除后，原告应当将其收取的房款扣除其代被告支付银行的款项及应付违约金后的余款返还给被告，被告也应当协助原告办理涉案房屋在昆山市住建局的网签备案解除手续。对于原告主张被告向其支付违约金154928.7元的诉请，本院认为，首先，被告存在未按约归还贷款的违约行为，应当承担相应的违约责任，赔偿原告由此造成的损失。原告虽主张其除了有代付款项产生的利息损失外还有重新售房费用等损失，但其对此并未能举证证明。加之购房合同约定的涉案房屋单价为8700元/平方米，而客观上涉案房屋目前的市场价值较合同约定的价格已有较大幅度的上涨，合同解除后涉案房屋仍可由原告继续出售。根据“损益相抵原则”，原告主张的违约金已经超过其实际损失，本院依法调整为：以原告代偿的774643.65元为基数，自2017年2月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告昆山国仁置业有限公司与被告张健签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2015007113）于2018年1月25日解除。被告张健于本判决生效后十日内协助原告昆山国仁置业有限公司办理前述合同的网签备案解除手续。二、被告张健返还原告昆山国仁置业有限公司代偿的贷款本息774643.65元并支付违约金（计算方式：以原告代偿的774643.65元为基数，自2017年2月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；原告昆山国仁置业有限公司在已付房款1062270元中扣除前述代偿款项及违约金后将剩余款项返还给被告张健，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-08019）。三、驳回原告昆山国仁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14360元，公告费300元，两项共计14660元，由被告张健承担。该款原告昆山国仁置业有限公司已预交，本院不再退还，由被告张健在收取原告昆山国仁置业有限公司退还的房款时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一八年三月二日书记员徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。