四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终4547号上诉人（原审被告）：钟家军，男，汉族，1982年8月2日出生，住四川省成都市双流区。被上诉人(原审原告)：刘华，男，汉族，1993年5月4日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：廖建发，四川和睿律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住四川省成都市锦江区盐市口大业路16号。法定代表人：龚萍，行长。上诉人钟家军因与被上诉人刘华、原审第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟家军及被上诉人刘华及其委托诉讼代理人廖建发到庭参加诉讼，原审第三人农行蜀都支行经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。钟家军上诉请求：依法撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3956号民事判决书，驳回刘华一审全部诉讼请求。事实与理由：1.刘华是否具有购房资格存在疑问。2017年3月23日，成都房管局出台的购房新政，明确规定必须在成都工作并购买社保两年，而其在2017年3月23日之前购买社保未满两年，且未提供有效的购房资格证明。2.案涉房屋是刘华及家庭在成都的唯一房产，需满足基本居住需求，无法过户。3.案涉《房屋买卖合同》约定双方如未按照合同履行义务，属违约行为，受约方可以按终止合同的方式追究违约方责任：违约方向守约方支付20000元违约金。钟家军愿意按照合同约定支付刘华违约金20000元，并愿意赔偿其实际支出的费用与违约金的差额部分。故一审法院判定继续履行合同是不合法的。刘华辩称，钟家军的上诉请求没有法律依据，房屋过户已具备继续履行的条件，双流区房管局的备案审查文件已证明刘华是具有购房资格，一审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求驳回上诉。农业蜀都支行未做陈述。刘华向一审法院起诉请求：判令钟家军继续履行《房屋买卖合同》，向刘华交付案涉房屋并配合刘华办理房屋过户登记手续。一审法院认定事实：2017年2月26日，刘华与钟家军签订了《房屋买卖合同》。合同约定钟家军将其所有的位于成都市双流区房屋（权证号：双权04156**）出售给刘华，房屋总价为610000元。房屋设施中装、家具家电全带、钟家军带走客厅沙发。合同第二条约定：（一）签订合同时刘华向钟家军支付20000元作为购房定金。同时钟家军需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证或不动产证原件，产权办理中交购房合同原件和房款收据原件）交由中介方代管，钟家军所交资料必须真实有效。（二）付款方式及付款时间约定为：刘华选择商业贷款400000元，如实际贷款金额有变，刘华以现金补足；刘华应在合同签订之日起15日内配合钟家军，中介方签订贷款合同，并在贷款审批通过之后过户当日付清剩余首付款190000元；其余尾款由贷款银行按当时放款条件放款。合同第五条约定：刘华、钟家军双方在刘华银行贷款审批通过后七个工作日内到产权交易中心办理产权过户手续，若钟家军房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。如果双方清楚房屋不动产证（或产权证，国土证）正在办理过程中，事后任何一方又以无证为由主张合同无效或解除合同属违约。合同第七条约定：如刘华通过按揭贷款购买上述房产：1、合同签订前，刘华须到中国人民银行查实自己的征信，如征信不能达到银行审核贷款标准，刘华应提前找担保公司确定解决方案。因刘华征信达不到银行要求，在接到过户或银行通知办理抵押后三个工作日内刘华不能到相关部门办理过户或房产抵押属刘华违约。2、刘华审批通过的贷款金额不足，不足部分应在过户前以现金方式补齐。合同第八条约定：（1）刘华、钟家军双方约定交房时间为钟家军收到银行尾款之后七个工作日内交房给刘华，并结清之前所有物业费、水电费、光纤费等费用。合同第九条约定：刘华、钟家军双方如未按本合同履行义务，属违约行为，守约方按下列第3种方式追究违约方责任：终止合同，违约方向守约方支付违约金20000元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。合同第十四条特别约定：1、刘华首付用于钟家军房屋结清按揭贷款，钟家军需先在房管局办理刘华已付款等额的抵押给刘华，钟家军在银行结按同时，刘华付清首付款，钟家军必须将刘华已付款用于结清银行按揭，否则视为钟家军违约。2、刘华、钟家军双方应积极配合中介办理该房屋贷款、过户等相关手续，不得恶意拖延。3、刘华在签订贷款合同当日付清贷款服务费6000元给担保公司。合同签订当日，刘华向钟家军支付了购房定金20000元，并收到了钟家军出具的收条。此后，双方在合同继续履行过程中发生争议，钟家军没有按约及时注销案涉房屋上设定的抵押权，至双方不能办理房屋过户登记手续。另查明，案涉房屋登记于钟家军名下，其房屋权证号为：双权041562**号；该案涉房屋已为抵押权人农行蜀都支行办理了银行贷款抵押登记。在诉讼中，刘华申请追加农行蜀都支行作为第三人参加诉讼。刘华自愿代钟家军提前一次性清偿尚欠农行蜀都支行的全部银行按揭贷款本息以消灭案涉房屋上设定的抵押权；刘华承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付钟家军扣除刘华代钟家军结清上述按揭贷款全部本息后的购房余款，并由钟家军协助刘华办理案涉房屋的过户登记手续。农行蜀都支行在庭审中陈述，钟家军在农行蜀都支行的按揭贷款已结清，且农行蜀都支行已经将注销抵押登记的资料原件交付给了钟家军。农行蜀都支行对解除钟家军按揭贷款抵押登记没有异议。一审法院认为，刘华、钟家军双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，刘华已按约向钟家军支付了定金20000元，但双方在合同继续履行过程中发生争议，钟家军没有按照约定及时解除案涉房屋上设定的银行按揭贷款抵押权，至案涉房屋不能办理房屋过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案刘华在诉讼中承诺自愿代钟家军提前一次性结清尚欠第三人农行蜀都支行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权（第三人农行蜀都支行陈述钟家军已结清了全部按揭贷款）；并承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付钟家军扣除刘华代钟家军结清上述银行按揭贷款全部本息后的购房余款，并由钟家军协助刘华办理案涉房屋的过户登记手续。由此，刘华、钟家军签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。故刘华要求钟家军方继续履行合同义务，并协助刘华办理案涉房屋不动产权过户登记手续并按约及时交付案涉房屋的请求，符合事实和法律的规定，一审法院予以支持。此外，因成都市于2017年3月24日开始把二手房屋买卖纳入限购政策范围，而刘华、钟家军双方于2017年2月26日即签订了《房屋买卖合同》并已开始实际履行；另外，虽然刘华、钟家军签订的《房屋买卖合同》约定：刘华、钟家军双方如未按本合同履行义务，属违约行为，守约方按下列第3种方式追究违约方责任：终止合同，违约方向守约方支付违约金20000元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。一审法院认为，上述约定仅为合同赋予了守约方追究违约方违约责任的一种合同权利，并不排除守约方依照法律规定选择要求钟家军承担继续履行合同义务的权利。故对于钟家军方提出的相关抗辩主张，因缺乏充分的事实和法律上的依据，故一审法院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：钟家军与中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行于判决发生法律效力之日起十日内协助刘华办理案涉房屋（位于成都市双流区房屋）的抵押登记注销手续；刘华于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付钟家军购房余款590000元；钟家军应于刘华给付其上述第三项购房余款后立即协助刘华办理案涉房屋（位于成都市双流区房屋）的不动产权过户登记手续并于刘华给付其上述第三项购房余款后十五日内将案涉房屋交付给刘华。案件受理费88元，由钟家军负担。二审中，农业蜀都支行虽未到庭参与诉讼，但其提交了《情况说明》，载明钟家军已于2017年3月1日提前结清了案涉房屋的按揭贷款，于2017年6月20日至银行领取房产他项权利证书原件等解除抵押的相关资料，其对法院依法解除案涉房产的抵押登记无异议。刘华、钟家军在庭审中均对该说明载明的内容表示认可。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，刘华、钟家军签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。本案二审的争议焦点：钟家军是否应当继续履行案涉房屋买卖合同，并协助刘华办理相应的房屋过户登记手续。本院认为，案涉房屋买卖合同具备继续履行的客观基础和条件。首先，农行蜀都支行认可案涉房屋已结清了全部按揭贷款，钟家军已至银行领取解除抵押的相关资料，可自行前往房管局办理抵押解除手续；同时，刘华在诉讼中承诺自愿代钟家军提前一次性结清银行按揭贷款本息以消灭抵押权；且案涉合同签订且开始实际履行的时间早于成都市于2017年3月24日开始的二手房屋买卖限购政策，履行并无政策限制因素。其次，钟家军上诉要求以主动按合同承担违约金的方式不履行案涉合同，因依照法律规定和合同约定选择要求继续履行合同还是解除合同以违约金方式追究违约责任的选择权在于守约方，而非违约方，故该上诉理由因缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，钟家军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人钟家军负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 唐云国审判员 冯 璐二〇一八三月二十七日书记员 刘宥佐