江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1522号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，该公司董事长。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯晓敏，男，1951年10月16日生，汉族，江苏省苏州市新区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，该公司总经理。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人冯晓敏、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2017）苏0507民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司共同上诉请求：撤销一��判决，依法改判上诉人不承担清偿责任或发回重审。事实和理由：一审判决查明事实存在重大遗漏及错误。乐成公司清算后，从乐成公司注销到被上诉人起诉时长达5年，被上诉人对清算公司未提出异议，而且拖欠租金后，被上诉人也未向上诉人催讨过；从2012年左右开始拖欠租金，超过了1年诉讼时效；乐成公司已经依法注销，上诉人不应当承担清偿责任。二、一审法院判决上诉人承担全部债务的清偿责任适用法律错误。乐成公司注销时，没有拖欠租金，不存在该债务，无需通知被上诉人；乐成公司及其股东不存在清算不当行为，乐成公司注销后，应以其分配所得财产承担乐成公司应承担的责任，因乐成公司亏损，所以上诉人不应承担责任。冯晓敏辩称，一、乐成公司清算未通知被上诉人，上诉人2013年3月20日最后一次收到租金，之后多次电话催讨，至2014��5月22日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。二、名品城公司涕泪成公司付租金，不能免除乐成公司的合同责任；惠龙实业公司惠龙投资公司是名品城公司和乐成公司的大股东。负有不可推卸的责任。冯晓敏向一审法院起诉请求：一、租赁合同已到期，至2017年6月30日止收回综合管理权，惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司无回复则冯晓敏到期行使自主经营的一切权利。二、惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司支付到期租金计人民币59164.56元（自2013年1月1日算起，计算至租期10年到期日止），并承担违约金（按合同约定应为自2013年7月20日起至惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司履行之日，按每日万分之三计算），继续保留追加到惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司恢复原状交房期内的租金违约金。三、惠龙投资公司、惠龙实业���司、名品城公司不方便给冯晓敏隔离房屋的，必须按市场价给予冯晓敏全部隔离和安装有关商铺必需设施的相应费用（水、电、照明等）。四、惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司承担此案的一切诉讼费，如胜诉直接由法院返还冯晓敏。五、拒不执行法院判决，所欠利息按中国人民银行贷款基准利率双倍付罚息，直至完全付清债务。一审法院认定事实：2006年5月15日，冯晓敏作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2006年5月15日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200605150211），购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆1层1088号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一���到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品��发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定冯晓敏在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，冯晓敏另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的���利义务。再查，案涉租赁房屋购买价款为155696元，现已经办理产权登记，登记所有人为冯晓敏及案外人谢少艺，登记坐落位于苏州市相城区元和街道华元路880号1088室，建筑面积13.46平方米。谢少艺（同时为冯晓敏的委托诉讼代理人）向一审法院明确表示涉案房屋的相应权利由冯晓敏一人主张即可。又查，苏州市相城区元和街道华元路880号1088室所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分��名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，一审法院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为证明委托情况，名品城公司举证：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营���理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更���称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的冯晓敏身份信息、被告工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、土地使用权证、发票、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及当事人陈述等证据附卷佐证，法院予以确认。对于冯晓敏主张的租金及违约金的诉讼请求，一审法院认为，冯晓敏与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合��义务。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。按照合同约定，年租金为房屋总价款的10%即15569.6元，冯晓敏认为支付租金至2012年12月31日，名品城公司对此不持异议，法院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，计算至2016年12月31日，未付租金合计为62278.4元，现冯晓敏自愿以税后的59164.56元主张未付租金，系其对自身权利的处分，法院予以准许。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；冯晓敏有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故应按每半年租金7395.6元为基准，分别自2013年7月29日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年2月1日、2016年7月29日、2017年2月4日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，法院认为，本案中，惠龙投资公司、惠龙实业公司、名品城公司均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，没有举证有效的证据证明其上述主张。冯晓敏对此不予认可，即使名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，法院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公���股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，法院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故冯晓敏对于租金的主张并未超过诉讼时效。对于冯晓敏主张的收回综合管理权及隔离房屋或支付相应费用的诉讼请求，法院认为，本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺的位置、边界无法区分，也不具有物理分割的条件，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业��往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。在此情况下，某一业主要求收回商铺经营管理权均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括冯晓敏自身的权益。冯晓敏在购买涉案房屋的同时签订了长达十年的租赁合同，亦能说明其对于产权式商铺的经营方式具有相应的认知，其作为完全民事行为能力人，对于涉案商铺的现状、经营限制以及今后可能发生的纠纷应当具有相应预见性。冯晓敏与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租赁期限虽已届满，但其个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。根据前述查明情况，案涉商业项目中，现已选择委托厚木公司经营管理的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。基于此，在半数以上业主均已签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理的情况下，单纯考虑冯晓敏的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。基于此，冯晓敏要求收回综合管理权的请求，法院不予支持。冯晓敏要求隔离房屋或者支付相应隔离费用及安装设施费用的诉讼请求，并无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《��高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司于判决生效之日起十日内共同支付冯晓敏2013年1月1日起至2016年12月31日止的拖欠租金59164.56元及违约金（以7395.6元为基数，分别从2013年7月29日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年2月1日、2016年7月29日、2017年2月4日起按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止）。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向冯晓敏承担连带清偿责任。三、驳回冯晓敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为804元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏��东方国际名品城有限公司共同负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院认为：涉案《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知冯晓敏终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还冯晓敏，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，冯晓敏主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠��实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中所主张租金的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，该主张并未超过诉讼时效，惠龙实业公司、惠龙投资公司的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予采信。综上，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1608元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年三月二十六日书记员  沈华君