安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终316号上诉人（原审被告）：蒙城新发地农副产品有限公司，住所地安徽省蒙城县政通路与西外环交叉处。法定代表人：顾兆学，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鹏，男，1976年8月18日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：李世全，安徽京奇律师事务所律师。上诉人蒙城新发地农副产品有限公司（以下简称新发地公司）因与被上诉人刘鹏商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2017）皖1622民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新发地公司的委托诉讼代理人陈琛、被上诉人刘鹏的委托诉讼代理人李世全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新发地公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人诉请已超诉讼时效。一审庭审中上诉人已经提出抗辩，认为合同约定2015年6月30日交房，根据当时适用的《民法通则》，诉讼时效为两年，被上诉人最晚应在2017年6月29日前提起诉讼。《民法总则》实施时间为2017年10月1日，并不具有溯及力，因此被上诉人超出诉讼时效。二、一审判决认定事实不清，判决证据不足。被上诉人无证据证明上诉人逾期交房，且被上诉人已实际收房使用。1.上诉人与被上诉人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在此日期前验收合格，且被上诉人收房后，已进行使用和收益，被上诉人未提供证据证明上诉人违约，上诉人无需承担违约金。2.上诉人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被上诉人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。三、被上诉人无证据证明上诉人逾期备案。根据证据规则，被上诉人应提供证据证明上诉人违约。但一审中被上诉人未能举证证明，法院仅凭被上诉人要求便认可其诉请，于法不合。（该项上诉理由庭审已放弃）四、违约金过高，应予以调整减少。被上诉人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被上诉人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。综上，被上诉人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；被上诉人无证据证明上诉人逾期备案；双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。刘鹏辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应维持一审判决。一、此案不存在诉讼时效超期的问题，民法总则规定诉讼时效是三年，没有超过诉讼时效。二、截止一审法院辩论终结前，上诉人没有提供完整的工程竣工验收报告，没有通过公安消防验收，没有提供分期验收的合格手续，一审判决承担逾期交房违约金是正确。三、一审法院将违约金日万分之二调整为万分之一，违约金数额并不过高。刘鹏向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金131566元（违约金自2015年7月1日起按每日支付已交房款的万分之二计算至2017年10月18日），原告保留此后的延期交房违约金的诉权；2.判令被告向原告支付延期办证违约金15700元；以上两项违约金合计147266元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，刘鹏与新发地公司签订商品房买卖合同，刘鹏购买新发地公司位于蒙城县新××地农产品××批发市场××区商品房,网上备案合同号：201507020025,房屋总价款785000元。刘鹏按照合同约定以按揭付款方式支付新发地公司全部购房款。按照该合同第八条约定，新发地公司应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付刘鹏使用。新发地公司已于2015年6月30日前将该商品房交付刘鹏使用，合同第九条约定“???自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”上述商品房因消防等问题至今没有分期综合验收合格。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，刘鹏与新发地公司在《商品房买卖合同》中明确约定，开发商应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付刘鹏使用。从该约定看，新发地公司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给刘鹏使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经分期综合验收合格。虽然新发地公司在2015年6月30日前将未经分期综合验收合格的房屋转移给刘鹏占有应视为有效的交付使用，但新发地公司所交付使用的房屋未经分期综合验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此开发商交付使用行为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。而《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”。在本案中，新发地公司应按照合同约定承担违约责任。由于在该约定中“逾期交房”包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的分期综合验收合格逾期。因此开发商于2015年6月30日前实际交付了未经分期综合验收合格的房屋，但由于其所交付的房屋未经分期综合验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为——分期综合验收合格逾期。因此，新发地公司仅存在第二层面的逾期行为，一审法院合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻，将违约金每日万分之二调整为每日万分之一计算，新发地公司应向刘鹏支付违约金65783元。刘鹏要求支付延期办证违约金，因原、被告在商品房买卖合同合中未明确约定相关事宜，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条规定，判决如下：一、蒙城新发地农副产品有限公司于判决生效后10日内支付刘鹏违约金65783元；二、驳回刘鹏的其他诉讼请求。案件受理费3244元，减半收取1622元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担811元，刘鹏负担811元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明：蒙城县新发地农产品物流批发市场调料、干货、禽蛋交易厅，于2013年12月18日开工，2015年1月16日竣工，经建设、设计、地质、监理、施工等单位进行验收，该工程为合格工程。2016年6月22日蒙城县公安消防大队认为蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素也有开发商的因素，认为该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、刘鹏的诉求是否超过诉讼时效。二、上诉人交付的房屋是否已经分期综合验收合格。三、一审认定违约金数额是否过高。一、关于争议焦点一，根据双方合同约定的逾期交房违约责任，上诉人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付已交付房价款固定比例的违约金，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金系个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据双方的合同约定，上诉人应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付刘鹏使用。2015年6月30日新发地公司未按期交付商品房时，刘鹏已经知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应从此时开始计算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用《中华人民共和国民法通则》中二年诉讼时效的规定，至2017年10月1日二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效的规定。从2017年10月1日向前推算二年即2015年10月1日，2015年10月1日之前（包括本日）的违约金至2017年10月1日时已超过二年诉讼时效，不应予以支持。一审判决支持2015年7月1日至2015年10月1日之间的违约金不妥，本院对此予以纠正。二、关于争议焦点二，双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案商品房至今未取得消防验收，故不具备交付条件。蒙城新发地农副产品有限公司上诉称已经按期交付了验收合格的房屋，与事实不符，对该上诉理由不予采纳。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案刘鹏并未以未提供《住宅质量保证书》为由要求新发地公司承担违约责任，系以新发地公司交付的商品房未经验收合格为由要求新发地公司承担违约责任，故不适用该规定。三、关于争议焦点三，刘鹏虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。一审判决按日万分之一承担违约金，折合月利率0.3％，该违约金并不过高，故本院不予调整。四、结合刘鹏的一审诉求，其主张的逾期违约金应自2015年10月1日起计算至2017年10月18日，其数额应为785000×（365×2+17）×1÷10000=58639.5元。综上，新发地公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2017）皖1622民初7930号民事判决；二、蒙城新发地农副产品有限公司于判决生效后10日内支付刘鹏违约金58639.5元；三、驳回刘鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3244元，减半收取1622元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担723元，刘鹏负担899元。二审案件受理费1445元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担1288元，刘鹏负担157元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 亮审 判 员  周甜甜代理审判员  李红波二〇一八年三月十五日书 记 员  王 琪