江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终671号上诉人（原审原告）：宿迁市明俊物业管理有限公司，住所地宿迁市泗洪县泗州大街南侧（第一街）1幢H01.法定代表人：张夕龙，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，住所地宿迁市中山南路64号。法定代表人：肖勇，该分行行长。委托代理人：王行广，该行员工。委托代理人：徐致远，该行员工。原审第三人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地泗洪县经济开发区东区。法定代表人：殷荣富，该公司总经理。委托诉讼代理人：张崇练，该公司员工。上诉人宿迁市明俊物业管理有限公司（以下简称明俊公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行）、原审第三人江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）案外人执行异议之诉一案，不服泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2017）苏1324民初6871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明俊公司上诉请求：撤销（2017）苏1324民初6871号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费用被上诉人负担。事实和理由：在一审开庭时明俊公司提供了在2012年2月28日与大山公司签订的泗洪县泗洲大街南侧第一街1幢F50-55号房屋租赁合同、大山公司出具的租金收据、银行转账流水、转租合同等证据能够相互印证明俊公司在涉案房屋设定抵押权前已经与大山公司签订了合法有效的租赁合同，并已经按约缴纳租金、实际占有使用，大山公司对这些证据也予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，明俊公司在涉案房屋设定抵押权之前已经承租了房屋，故应保护明俊公司的租赁权。邮储银行辩称，江苏天然园米面实业有限公司（以下简称天然园公司）向邮储银行贷款时，大山公司出具的租赁合同都是大山公司和其他承租户签订的，租期也没有这么长的时间，明俊公司提供的租赁合同违反常理。在办理贷款时，明俊公司法定代表人张夕龙是大山公司监事，全程参与贷款事宜，请求驳回明俊公司的上诉请求。大山公司述称，认可明俊公司的上诉请求及事实理由。明俊公司向一审法院起诉请求：2014年6月9日，天然园公司与邮储银行签订《小企业授信额度合同》及《小企业流动资金借款合同》，向邮储银行申请500万元额度的贷款授信。同时，大山地产与邮储银行签订了《小企业最高额抵押合同》，用其名下泗洪县泗洲大街南侧第一街1幢F50、51、52、53、54、55号，及1幢C07、C18、B20号房屋为天然园公司提供抵押担保，担保债权最高本金余额为769.87万元。此前，大山已向邮储银行提交了董事会决议、承租人雷丽等人的申明等材料，证实其对案涉房屋享有完整的物权。2015年6月9日，邮储银行向天然园公司发放480万元贷款，期限自2015年6月9日至2016年6月7日。后因天然园公司未按约偿还贷款本息，邮储银行提起诉讼，经泗洪法院（2016）苏1234民初3231号判决确定：天然园公司于判决生效后十五日内偿还邮储银行借款本金480,0000元及利息，邮储银行在上述债权数额范围内，对大山公司名下的位于泗洪县泗洲大街南侧第一街1幢F50、51、52、53、54、55号房屋及1幢C07、C18、B20号房屋在折价或者拍卖、变卖时所得的价款享有优先受偿权等。经邮储银行申请强制执行，泗洪法院作出（2017）苏1324执606号执行裁定，查封大山公司名下位于泗洪县产。明俊物业以涉案房屋抵押前其即承租、占有使用，享有优先租赁权为由提出异议，被泗洪法院（2017）苏1324执异93号执行裁定书裁定驳回。大山地产法定代表人殷荣富与明俊物业法定代表人张夕龙，互为对方公司的监事。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，租赁权要排除强制执行，应同时符合三个条件：1．在租赁物设定抵押前，承租人已与被执行人签订了合法有效租赁合同；2．承租人已按约支付租金；3．承租人在设定抵押前已占有使用租赁物。故明俊物业对案涉房屋不享有优先租赁权，不能排除强制执行。理由如下：首先，明俊物业提交的其与大山地产2012年2月28日签订的租赁合同，全部内容包括签约日期均为打印，仅双方公司盖章，并无经办人签字，甚至明俊公司法定代表人张夕龙都不清楚谁盖的章，已存疑。加之明俊公司法定代表人及大山公司法定代表人又互为对方公司监事，双方存在关联，张夕龙在大山公司办理涉案房屋抵押登记时又参与其中，并未提出异议，且大山公司还向邮储银行出具了对涉案房屋享有完整物权的材料。故在合同本身缺乏公示性，邮储银行又否认其真实性的情况下，明俊公司提供的证据不足以证实案涉租赁合同为真实。其次，明俊物业提交的六张前后跨越近两个月，两两之间少则间隔几天多则近二十日之久，却连号的租金收据，仅此已足以使人对其真实性生疑。加之该收据又明显存在水浸火烤的痕迹，更是使人怀疑。大山地产对之解释为，系公司财务室曾发生火灾，导致收据出现水浸火烤的痕迹。即使如大山公司所言，其公司财务室曾发生火灾，那么同一本且连号的收据，一并被水浸火烤，通常而言形成的痕迹，在位置、形状等方面应是大体相同的，而从明俊公司提供的收据上看，却完全不符合该特征。最后，以租赁物的（占有）交付，作为租赁关系的公示方法，虽不如抵押权以登记作为公示方法明确，受让人仅能从该标的物已被他人占有去推知租赁关系存在之可能性，而作进一步之查证，亦不致受让人因租赁契约于受让后继续存在，而受不测之损害以保障其权益。故立法上要求占有租赁物为必要，而占有又以现实占有或直接占有最具彰显权利的外部表征，最具公示性。因此，该交付应严格解释为现实、直接占有才能平衡承租人与受让人的利益。故即使明俊物业与大山地产签订的案涉租赁合同真实，并支付了租金，由于其在承租后即转租，由他人现实占有案涉房屋，其仅间接占有案涉房屋，亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条之构成要件。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回明俊公司的诉讼请求。对于一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院另查明，大山公司的股东陈秋梅在2016年4月8日之前一直是明俊公司的股东。本案争议焦点为：明俊公司对泗洪县泗洲大街南侧第一街1幢F50、51、52、53、54、55号房屋是否享有租赁权，以及该租赁权能否排除法院强制执行，即法院是否应当对涉案房屋带租执行。本院认为，如果承租人在房屋设定抵押权之前签订合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有使用房屋，法院在执行房产时应当保护承租人的租赁权，对房屋带租拍卖。本案中，明俊公司主张对涉案房屋带租拍卖的上诉请求不能成立，理由如下：一、明俊公司主张其与大山公司于2012年2月28日签订涉案商铺的租赁合同，但该合同与大山公司在向邮储银行办理涉案商铺抵押时提供的租赁合同，在租期、租赁物上均存在重叠。结合明俊公司法定代表人及大山公司法定代表人互为对方公司监事，明俊公司曾经的股东陈秋梅一直是大山公司股东等事实，不能排双方存在串通之嫌。因此，现有证据不能证明明俊公司确已在涉案商铺设定抵押权之前签订合法有效的租赁合同。二、明俊公司主张其已经按照2012年2月28日的租赁合同支付租金，从其提供证据来看，明俊公司在2012年2月23日至2012年4月19日期间，通过转账付清12年商铺租金，大山公司出具的租金收据编号连号，上述情形均与生产、经营的常理不符。且明俊公司提供的租赁合同12年租金为32万元，而其认可涉案商铺目前一年的租金为40万元，亦明显不符合常理。三、即使明俊公司与大山公司在2012年2月28日签订了涉案商铺租赁合同，且已按照合同约定支付了32万元房屋租金，但其并未提供证据证明涉案商铺在设定抵押权之前其已经直接占有使用。综上，明俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由宿迁市明俊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  陈 鹏审判员  吴军良二〇一八年三月十四日书记员  朱子俊附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。