广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2870号上诉人（原审被告）：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路。法定代表人：梁赞文。委托诉讼代理人：区敏如，女，公司职员。委托诉讼代理人：柳洪成，男，公司职员。被上诉人（原审原告）：常运华，男，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘梨娟，女，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）因与被上诉人常运华、刘梨娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富逸湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回常运华、刘梨娟的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由常运华、刘梨娟承担。事实和理由：（一）常运华、刘梨娟主张的违约金过高，已违反了民法的平等、等价有偿原则，请求二审法院予以降低，参照租金损失的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的调整应以实际损失为基础，而常运华、刘梨娟的损失体现在使用同地段同条件房屋的代价上，因此房屋的租金水平即能充分反映常运华、刘梨娟的损失。（二）在常运华、刘梨娟未就其损失有效举证的情况下，富逸湾公司一审提交的租金咨询报告是证明常运华、刘梨娟损失的有力证据。常运华、刘梨娟应承担举证不能的责任。房屋逾期交付，常运华、刘梨娟产生的损失是逾期期间未能获取的房屋使用价值，因此，以租金评估作为损失的标准是正确的。如常运华、刘梨娟认为其产生装修费用提高、生活计划打乱的可供核算的损失，应负举证责任。常运华、刘梨娟未作答辩。常运华、刘梨娟向一审法院起诉请求：1.富逸湾公司向常运华、刘梨娟支付逾期交楼的违约金23192元（以504170元为本金，按日万分之五计算，从2016年6月30日计至2016年9月30日止）；2.富逸湾公司向常运华、刘梨娟支付未按期办理产权登记的逾期违约金504元（以504170元为本金，按千分之一计算）；3.本案诉讼费由富逸湾公司承担。一审法院认定事实：常运华、刘梨娟于2015年1月27日与富逸湾公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，常运华、刘梨娟向富逸湾公司购买佛山市高明区荷城街道某预售商品房，购房款为504170元。合同第六条约定：买受人须于2015年1月20日支付定金50000元，买受人须于2015年1月27日日前支付总房价30%的首期房款（含定金）154170元，余下总房价70%（即350000元）须于买受人交付首期房款日以办理银行贷款方式支付。合同第七条约定：买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同第八条约定：富逸湾公司（出卖人）应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府部门审批事项、房屋和市政配套验收或批准手续等发生延误；3.由于买受人未按合同约定时间支付房款。补充协议约定：买受人必须按合同约定期限支付购房款给出卖人，否则，出卖人有权顺延交楼和顺延申请办理房地产权证的手续。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，补充协议约定：出卖人逾期交房的违约责任为商品房交付期限届满出卖人仍未能交付的，买受人同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。补充协议约定：买受人签订本《合同》后应按照政府有关规定缴纳购房有关税、费，并在办理收楼手续时缴纳办证费用及提供全部办证所需资料给出卖人，否则，由买受人承担逾期缴纳所发生的滞纳金、罚金等损失以及不能如期办理房地产权证的责任。若买受人逾期仍不缴交办证费用，而出卖人为买受人垫付办证费用办理《房地产权证》的，买受人应返还出卖人垫付费用的本息（利息按每日万分之五计算），并承担出卖人为追索该款项而支出的律师费、诉讼费、执行费等一切费用。合同签订后，常运华、刘梨娟在房屋交付前已按照约定全部支付购房款，富逸湾公司于2016年9月28日才将案涉房屋工程的竣工验收备案文件报佛山市高明区国土城建和水务局备案。富逸湾公司在庭审中确认于2016年9月30日才通知常运华、刘梨娟收楼。一审法院认为，常运华、刘梨娟与富逸湾公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。关于逾期交房违约金问题。常运华、刘梨娟与富逸湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定，富逸湾公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经竣工验收合格、买受人按合同约定时间支付购房款的条件交付买受人使用。合同签订后，常运华、刘梨娟已按照约定付清购房款，富逸湾公司于2016年9月28日才将案涉房屋工程的竣工验收备案文件报佛山市高明区国土城建和水务局备案，于2016年9月30日才通知常运华、刘梨娟收楼。富逸湾公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因此，富逸湾公司应按日向常运华、刘梨娟支付已交付房款万分之五的违约金，违约金应以504170元为本金，按日万分之五计算，从2016年7月1日计至2016年9月30日止违约金为23192元（504170元×0.5‰×92天），常运华、刘梨娟的该项诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。富逸湾公司认为双方约定逾期交房的违约金过高，因案涉《广东省商品房买卖合同》中，由于富逸湾公司与常运华、刘梨娟签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，该合同合法有效，当事人应依约履行义务。富逸湾公司提供的证据不足以证明逾期交楼违约金按日万分之五的标准计算过分高于常运华、刘梨娟因富逸湾公司逾期交楼造成的损失，富逸湾公司主张对逾期交房违约金进行调整的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于迟延办理房产证的违约金问题。根据双方约定，富逸湾应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，向房屋产权登记机关提供备案的证明文件，既是开发商富逸湾公司的法定义务，也是合同约定的义务。富逸湾公司于2016年9月28日才将案涉房屋工程的竣工验收备案文件报佛山市高明区国土城建和水务局备案，富逸湾公司未能提供证据证明其在商品房交付使用后60日内将常运华、刘梨娟办理权属登记需要由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的不利后果。因此，富逸湾公司应按已付房款的0.1%向常运华、刘梨娟支付逾期办理房产证的违约金为504元（504170元×0.1%），常运华、刘梨娟的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向常运华、刘梨娟支付逾期交房的违约金23192元；二、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向常运华、刘梨娟支付逾期办理房屋权属证书的违约金504元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，减半收取196元（常运华、刘梨娟已预交），由富逸湾公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合富逸湾公司的上诉，本案二审争议焦点为：一、富逸湾公司与常运华、刘梨娟约定的逾期交房违约金计付标准是否过高；二、富逸湾公司应否向常运华、刘梨娟支付逾期办证违约金。关于富逸湾公司与常运华、刘梨娟约定的逾期交房违约金计付标准是否过高的问题。富逸湾上诉主张双方约定按日万分之五的标准计付逾期交房违约金过高，应参照租金损失1.3倍计算。经审查，由于富逸湾公司与常运华、刘梨娟签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。由于富逸湾公司所举之证据不足以证明逾期交房违约金按日万分之五的标准计算过分高于常运华、刘梨娟因富逸湾公司逾期交房造成的损失，故富逸湾公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于富逸湾公司应否向常运华、刘梨娟支付逾期办证违约金的问题。涉案商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该项条款的约定，富逸湾公司应在案涉房屋实际交付使用后60日内向相关行政部门提交办理案涉房屋权属证书所需资料进行备案，否则其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，富逸湾公司未能提供证据证明其在商品房交付使用后60日内将常运华、刘梨娟办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的法律后果。一审法院认定富逸湾公司应向常运华、刘梨娟支付逾期办证违约金正确，本院予以维持。综上所述，富逸湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年三月二十九日书记员  周英洋