四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终300号上诉人（原审被告）：罗学娟，女，1985年7月出生，汉族，住四川省高县。委托诉讼代理人：周婧，四川舟度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈芳，女，1977年10月出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：卢学纲，四川丰宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川正东房地产营销策划有限公司，住所地:四川省宜宾市翠屏区翟湾路8幢1单元负2层4号。法定代表人：许中彬，总经理。委托诉讼代理人：叶勇强，公司员工。上诉人罗雪娟因与被上诉人陈芳、四川正东房地产营销策划有限公司（以下简称:正东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人罗雪娟上诉请求：1.依法撤销原判，改判上诉人不退还被上诉人陈芳购房定金30000元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人未收到陈芳定金30000元，只收到正东房地产公司转付的24960元，解除合同是陈芳提出，按照法律规定，则不退还定金。上诉人在履行合同过程中不存在违约，上诉人要求被上诉人先付清全款再办理过户手续并无不当。被上诉人陈芳答辩称：每次约好在政务中心办理房产过户等事宜，上诉人均拖延不参加，三次在约定的时间都没有看见对方，也没有看见对方的房屋所有权证。被上诉人正东房地产公司答辩称：上诉人所说不是事实，双方涉及的争议，正东房地产公司进行过协调，也在积极的促进合同的履行。陈芳向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈芳与罗学娟、正东房地产公司于2017年8月14日签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、判令罗学娟返还陈芳购房款70000元，并向陈芳支付资金占用利息（从2017年8月14日起至该款还清之日止，以未归还购房款为基数，按年利率6%的标准计算）；3、判令罗学娟向陈芳返还双倍定金60000元；４、判令罗学娟支付陈芳支出的房屋装修费等8223元；５、本案诉讼费由罗学娟承担。一审法院认定事实：位于宜宾市翠屏区中坝大桥左侧新一中旁外滩壹号1幢1号塔楼28层3号房屋属罗学娟所有。2017年8月14日，卖方罗学娟与买方陈芳在经纪方正东房地产公司的居间介绍下，签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：罗学娟将其上述房屋出卖给陈芳，建筑面积约为46.67平方米；买方帮卖方赎楼，卖方名下该房屋尚欠银行按揭贷款约90000元，买方同意将部分购房款用于还清卖方名下该房屋之按揭贷款，买卖双方积极配合经纪方办理该房屋的产权过户、抵押登记等手续；该房屋转让成交价为33.6万元，买卖双方同意按下述方式付款，即定金3万元为第一部分楼款，30.6万元为第二部分楼款，第二部分楼款在签署《房地产转让合同》时一次性全部付清，且该合同于2017年8月25日之前（含当日）签署；买卖双方约定交楼日期为付清全款当日；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并没收买方已支付的定金，如买方逾期义务超过5日，卖方可解除合同并要求买方支付相应违约金或没收买方已支付的定金，卖方有权再将该房屋转让予任何人，卖方不可再为此向买方追究责任或要求赔偿损失；如卖方未按照合同约定履行义务将该房屋售予买方，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并双倍返还买方已交定金，如卖方逾期义务超过5日，买方可解除合同并不再购买该房屋，且要求卖方支付相应违约金或双倍返还买方定金，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同；基于经纪方已提供之服务，卖方向经纪方支付5040元作为服务佣金，买方向经纪方支付5040元作为服务佣金；无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方或双方未能依照本合同购入或出售该房屋，则毁约之一方或双方须立即支付经纪方10080元，作为赔偿经纪方预期利益之损失。合同签订前一日，陈芳支付定金30000元，罗学娟签名捺印出具收款收据，载明收到陈芳定金30000元。同时，正东房地产公司向罗学娟出具收款收据，载明收到罗学娟交来物业托管定金3万元。合同签订当日，正东房地产公司扣除佣金5040元后，将余款24960元转与罗学娟。合同签订当日，陈芳支付7万元，罗学娟签名捺印出具收款收据，载明收到陈芳楼款7万元，罗学娟将房屋钥匙交予陈芳。2017年8月14日，罗学娟还清房屋按揭余款95107元后，注销抵押，于2017年8月18日领取了房屋的房产证。2017年8月25日、8月30日、8月31日，正东房地产公司三次通知买卖双方到政务中心办理房屋过户手续，双方三次到场后，均因罗学娟认为陈芳没有先付清全款，双方未签订过户所需的房屋转让合同，且协商未达成一致意见，导致没能办理房屋转移过户手续。9月7日，陈芳与罗学娟短信联系，仍不能协商一致，9月11日，罗学娟收回房屋，致酿本案纠纷。一审法院认为，陈芳与罗学娟在经纪方正东房地产公司的居间介绍下，签订《房地产买卖及经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同全面履行义务。现由于房屋交易未完成，陈芳起诉要求解除合同，罗学娟及正东房地产公司同意解除合同，予以确认。陈芳与罗学娟争议的焦点系均认为对方违约在先，对方应当承担违约责任。房地产买卖合同是典型的双务合同，卖方须为买方办理房屋产权登记，转移不动产所有权给买方，买方须向卖方支付相应价款。经查，在2017年8月25日前，陈芳支付了定金30000元及部分购房款70000元用于解除卖方向银行按揭买房之抵押权，履行了合同约定前期义务；罗学娟用买方支付的部分购房款还清按揭贷款，取得房屋权证，在陈芳支付70000元购房款之后，罗雪娟向陈芳交付了房屋钥匙，履行了合同约定前期义务；双方均为涉案合同的履行奠定了基础，无证据证明双方有故意违约的意思表示。双方签订的《房地产买卖及经纪合同》约定“第二部分楼款在签署《房地产转让合同》时一次性全部付清，且该合同于2017年8月25日之前（含当日）签署”，双方的上述约定并未明确陈芳付清房款与双方签订过户所需《房地产转让合同》的先后顺序，应为同时履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，据此，双方均有权行使同时履行抗辩权。即陈芳在未付清全款时，罗学娟有权拒绝签订《房地产转让合同》及办理过户的请求；在罗学娟没有签订《房地产转让合同》或没有协助办理产权过户的行为表现时，陈芳有权拒绝付清全款。但任何“同时”都有一定的先后差别，合同履行应当遵循诚实信用及协作履行的原则。2017年8月25日，经正东房地产公司通知双方到场办理房屋产权转移登记手续，双方均认为对方应先履行义务。双方均未履行的情况下，认定陈芳或罗学娟任何一方违约在先均缺乏充分的依据。此后，双方进行了多次沟通、协商，都站在各自角度规避交易风险，在支付房屋全款与办理过户方面未达成一致意见，且双方也未向经纪方提出资金监管、权证监管等可以规避上述风险的交易方式，经纪方也没有提供证据证实其向双方提供了可以规避上述风险的交易方式，导致涉案合同最终未能实际履行。因此，涉案合同的解除应归责于合同双方。合同解除后，罗学娟已收取的定金3万元、房款70000元应当退还陈芳，对陈芳的该诉讼请求予以支持。陈芳要求双倍返还定金，因涉案合同的解除系双方共同导致，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，不予支持。因不可归责于一方的原因，双方损失由各自承担。因此，陈芳要求罗学娟支付首期房款70000元的资金占用利息的损失，不予支持。陈芳请求的装修费，房屋交付并未依约全部完成，合同不能履行的原因也不能完全归咎于卖方，且装修损失陈芳举证不足，该项请求不予支持。罗学娟辩解只收到定金24960元，只应向陈芳退还该金额，查明罗学娟向陈芳出具30000元收条后，正东房地产公司扣除佣金5040元的事实，同理，罗学娟支付的居间服务费也应该由其自行承担。应由罗学娟向陈芳返还该30000元。对该辩解意见一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除陈芳与罗学娟、四川正东房地产营销策划有限公司于2017年8月14日签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、罗学娟于判决生效之日起十日内向陈芳返还购房定金3万元、购房款7万元，计10万元；三、驳回陈芳的其他诉讼请求。案件受理费6464元，减半收取3232元，由陈芳承担1500元，罗学娟承担1500元，四川正东房地产营销策划有限公司承担232元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗雪娟、陈芳在履行合同过程中，双方对先支付房屋余款还是先办理房屋产权过户登记的顺序未达成一致意见，正东房地产公司也未能提供有效的解决方案，导致签订的合同未能实际履行，陈芳、罗雪娟、正东房地产公司均有责任。陈芳、罗雪娟、正东房地产公司愿意解除签订的《房地产买卖及经纪合同》，陈芳要求退还已支付的30000元定金和预付的70000元房款应予支持。罗雪娟签名、捺印的收款收据证实罗雪娟收到了陈芳交付的30000元定金，一审法院判决由罗雪娟退还陈芳30000元并无不当。上诉人罗雪娟称正东房地产公司只转付24960元，被正东房地产公司扣除了5040元，该笔服务费是否应该收取系李雪娟与正东房地产公司之间的居间合同纠纷，不应在陈芳支付的款项中予以扣除，罗雪娟可以另行解决。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人罗雪娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  王 春审 判 员  张雪萍二〇一八年三月十三日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松