湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0111民初5144号原告（反诉被告）：刘燕玲，女，1952年6月28日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：周明，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭兴锐，湖北法辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：江汉清，男，1964年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴俊，女，1963年10月22日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘燕玲与被告（反诉原告）江汉清、被告（反诉原告）吴俊房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘燕玲的委托诉讼代理人周明、江汉清、吴俊共同的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘燕玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除其与江汉清于2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》；2.江汉清和吴俊退还刘燕玲已支付的费用48万元；3.江汉清和吴俊赔偿刘燕玲为履行合同的损失117373.59元（包括：营业亏损72666.59元、解聘营业员的经济补偿金41899元、维修费1355元、员工服装费1453元）；4.本案诉讼费由江汉清、吴俊承担。事实与理由：2016年2月18日，江汉清把已配置了餐饮经营功能的房屋（坐落于武昌纺机路江南花园2单元1层5#、2层4#、5#，建筑面积765平方米）及房屋原已注册的个体工商户餐饮营业项目（即武汉市洪山区徐东兴口开喝中西餐厅，经营场所：徐东路江南花园48号1-105号，经营者郑红。）出租给刘燕玲，江汉清于当天与刘燕玲签订《房屋租赁合同》。江汉清于2016年2月19日提供用郑红名义登记的“兴口开喝”《个体工商户营业执照》、《餐饮服务许可证》及2016年3月21日提供的一枚公章的方式履行该约定。《房屋租赁合同》第四条第四款约定：“乙方自承租日前一次性付给甲方转让费20万元整。”《房屋租赁合同》另约定租金每个月7万元；“摊销转让费用”7300元/月。刘燕玲在《房屋租赁合同》签订同日委托任泽荣转账支付了48万元，履行了合同全部义务。“兴口开喝”个体工商户属于《增值税暂行条例实施细则》二十八条所定义的营改增“小规模纳税人”。由于江汉清仅提供了用郑红的名义登记的《营业执照》、《餐饮服务许可证》和公章，并没有提供“兴口开喝”的《税务登记证》，而江汉清无法安排郑红本人出面到税务局为刘燕玲办理营改增的税务登记，导致刘燕玲至今无法办理营改增税务登记，亦无法正常营业。江汉清签约前没有如实告知关于“兴口开喝”的经营者郑红的有关情况，后在刘燕玲催问下得知郑红因欠下巨额民间借贷债务躲债导致人员下落不明，已无法联系。《房屋租赁合同》第三条约定：“甲方（被告）应提供原有且能够满足经营的相关资质原件（其费用已含在转让费及租金中）。”第八条第一款约定“甲方应负责前任租赁方和房屋共有人所有的债权、债务及租赁费等处理事宜，不得因此对乙方正常营业造成影响，由此造成的损失由甲方负责。”现刘燕玲在经营过程中除了已支付的48万元款项外，另行承担了以下损失：营业亏损72666.59元、解聘营业员的经济补偿金41899元、维修费1355元、员工服装费1453元。另，江汉清、吴俊系夫妻关系，上述债务产生于婚姻存续期间，属于夫妻双方共同债务，应由双方共同承担。被告违约行为导致合同的目的无法实现，属于根本性违约，现原告依法请求解除合同，退还所支付款项并要求被告承担相应损失赔偿。江汉清、吴俊辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。双方签订《房屋租赁合同》后，江汉清已履行了合同约定的义务，因刘燕玲经营不善未履行合同约定的义务，刘燕玲的行为构成违约。刘燕玲诉称的损失属于经营损失，与江汉清、吴俊无关。江汉清、吴俊提出反诉称：1.判令解除江汉清与刘燕玲签订的房屋租赁合同；2.刘燕玲赔偿江汉清、吴俊违约金210000元；3.本案诉讼费及反诉费由刘燕玲承担。事实和理由：江汉清、吴俊系夫妻关系。2016年2月18日，刘燕玲租赁江汉清、吴俊所有的位于武昌纺机路江南花园2单元1层房产（建筑面积765平方米）经营中西餐厅，并签订房屋租赁合同。合同约定：每月房租70000元，租赁期限为6年，因该房产原来系经营餐厅，整体设备和装修整体200000元转让给刘燕玲。合同签订后，江汉清履行合同，交付房屋，刘燕玲开始经营。2016年5月17日，刘燕玲因经营不善擅自搬离退出。依据房屋租赁合同第九条第三款之规定：“乙方和甲方在出租房租赁期间，任何一方提前解除合同都应视为违约，违约方应以三个月租金赔偿对方损失。”刘燕玲擅自退出的违约行为给江汉清、吴俊造成了巨大损失。刘燕玲辩称：根据房屋租赁合同第九条的规定，双方均提出解除合同，该损失应予以抵消。该条款规定的违约责任应是对违约方的惩戒，原告属于守约方，应由被告承担违约金。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提供了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：刘燕玲提交的资产负债表、维修费用汇总表、服装费用汇总表、支出证明单、解除劳动合同补偿金表均系刘燕玲单方制作，无其他证据佐证，不能证明上述费用等同于经济损失，本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月18日，刘燕玲与江汉清签订《房屋租赁合同》，合同约定：江汉清将坐落于武昌纺机路江南花园2单元1层5#、2层4#、5#，建筑面积为765M2的房屋出租给刘燕玲；用途为经营中西餐棋牌，江汉清应提供原有且能够满足营业的相关资质原件（其费用已含在转让费及租金中）；月租金70000元，每季度缴纳一次；刘燕玲在合同签订当日向江汉清缴纳租房押金70000元；刘燕玲自承租日前一次性付给江汉清转让费20万元；租期6年，自2016年2月19日起至2022年2月18日止。合同还对各方权利义务进行详细约定。合同签订当日，江汉清向刘燕玲交付出租房屋。刘燕玲委托案外人任泽荣向江汉清转账支付48万元，该费用包括：2016年2月19日至2016年5月18日房屋租金21万元，房屋租赁押金7万元，转让费20万元。次日，江汉清移交武汉市洪山区徐东兴口开喝中西餐厅（以下简称“兴口开喝餐厅”）的《营业执照》、《餐饮服务许可证》正本各一份及公章一枚，刘燕玲出具收条予以确认，并对承租房屋进行装修，以兴口开喝餐厅的名义进行经营三个月。期间，刘燕玲曾与江汉清协商每月减少租金3万元，江汉清仅同意减少1万元，双方未能达成一致。后刘燕玲退出经营并办理了物品交接，江汉清将餐厅重新招租。另，“兴口开喝餐厅”的经营者为郑红。经本院核实，郑红对江汉清处分餐厅内设施及经营权予以认可。本院认为，刘燕玲与江汉清所签房屋租赁合同约定了房屋坐落、租赁期限、租金及支付方式，还约定了双方的其他权利义务，该合同是双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同有效。根据合同约定，作为出租人的江汉清除了应向刘燕玲交付房屋及房屋内相关设施外，还应向刘燕玲交付与经营餐厅相关的营业证照，同时约定转让费20万元。本案中，刘燕玲已退出经营，以行为表明不愿继续履行合同，其虽无合同解除权，但因江汉清也提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院对双方提出解除合同的诉讼请求均予以支持。刘燕玲认为其承接的餐厅无法办理“营改增”税务登记，并以此为由认为江汉清违约的主张，缺乏事实和法律依据。主要理由为：一是，从双方签订的房屋租赁合同内容和性质看，江汉清的主要合同义务是向刘燕玲交付房屋和与经营餐厅的相关证照，双方这样约定的目的在于作为出租人的江汉清应保证出租的房屋及相关设施能够正常使用。在江汉清已向刘燕玲交付房屋及相关证照，并确保刘燕玲可以继续经营餐厅的情况下，应视为江汉清已履行合同的主要义务。事实上，经本院向案外人郑红核实，江汉清在与刘燕玲签订房屋租赁合同时对案涉餐厅也有处分权。二是，办理“营改增”税务登记并非合同约定的江汉清应负担的义务，且此事项与餐厅营业执照上登记的经营人郑红有关。原告就此可以与江汉清进行协商，通过江汉清联系郑红，从而完成“营改增”税务登记；也可以通过变更字号或其他方式继续经营餐厅。是否能进行“营改增”税务登记并不影响房屋租赁合同的履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”刘燕玲诉讼请求中主张的48万元费用包括租房押金7万元、第一季度租金21万元、转让费20万元。对此，本院认定如下：1.租房押金7万元。双方未在合同中明确约定押金的性质、功能。从房屋租赁市场惯例看，租房押金一般用于弥补因承租人损坏房屋及室内财产或者欠缴物业费、水电费等给出租人造成的损失，保证租赁房屋的正常使用。本案中，江汉清未举证证明存在上述损失，本院对刘燕玲对此项费用的主张，依法予以支持。2.第一季度租金21万元。因刘燕玲已实际接收房屋并经营餐厅三个月，其要求江汉清退还第一季度租金21万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.转让费20万元。双方签订的房屋租赁合同中仅约定了转让费的金额，未明确约定转让费的用途、性质以及承租人退出经营时，转让费如何处理等事宜。庭审中，原、被告均陈述，该笔转让费是指房屋内设备和装修。从日常生活经验理解，该转让费是指刘燕玲承接“兴口开喝餐厅”的经营权所应向江汉清支付的费用，包括利用餐厅内原有的设施和装修、餐厅的字号以及相关工作人员等。刘燕玲实际经营三个月，退出经营时也已办理交接手续，依照公平原则，本院依法酌定此笔费用在租赁期限内平均进行分摊，江汉清应将剩余期限内的转让费用退还刘燕玲。江汉清应返还刘燕玲转让费191667元（20万元÷72个月×69个月）。刘燕玲所提的要求江汉清赔偿营业亏损、解聘营业员的经济补偿、维修费、员工服装费共计117373.59元经济损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。江汉清反诉要求刘燕玲支付违约金21万元。本院认为，刘燕玲在承租一个季度后退租，没有合同和法律依据，构成违约。根据合同约定，刘燕玲应向江汉清支付相当于三个月租金的违约金，本院对江汉清要求刘燕玲支付违约金21万元的诉讼请求，依法予以支持。综上，江汉清应返还刘燕玲51667元（70000元+191667元-210000元）。吴俊与江汉清系夫妻，双方共同主张权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，上述债务应按夫妻共同债务处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）刘燕玲与被告（反诉原告）江汉清签订的房屋租赁合同；被告（反诉原告）江汉清、吴俊于本判决生效之日一次性共同向原告（反诉被告）刘燕玲退还51667元；驳回原告（反诉被告）刘燕玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取4887元（刘燕玲已预缴），由江汉清、吴俊负担2613元，由刘燕玲负担2274元；反诉案件受理费2225元（江汉清、吴俊已预缴），由刘燕玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 钢二〇一八年三月二十九日书记员 张纯威