黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终7734号上诉人（原审原告、反诉被告）：于红，女，1956年4月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙希平，男，1954年10月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街***号。经营者：马晓艺，男，1975年8月10日出生，汉族，哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店个体经营者，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李明哲，男，1974年11月23日出生，朝鲜族，个体经营者，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。原审第三人：孙宁，女，1983年1月18日出生，汉族，碧水蓝木有限公司职员，现住英国。委托诉讼代理人：孙希平，男，1954年10月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人于红与上诉人哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店（以下简称故乡园烤肉店）、上诉人李明哲、原审第三人孙宁房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于红及其委托诉讼代理人孙希平，上诉人李明哲的委托诉讼代理人李卫权，上诉人故乡园烤肉店的委托诉讼代理人李卫权，原审第三人孙宁的委托诉讼代理人孙希平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于红上诉请求：撤销原判并依法改判支持于红的诉讼请求。事实和理由：1.原审认定李明哲和于红签订合同的实际相对人是于红和故乡园烤肉店，李明哲的行为后果由故乡园烤肉店承担是认定事实错误，导致判决遗漏李明哲应承担的赔偿责任；2.原审未采信于红在原审中提交的证据三、证据四、证据六、证据七、证据八、证据九是错误的；3.原审采信李明哲举示的证据是错误的；4.原审未依法认定诉争房屋的赔偿标准，认定诉争房屋租金的赔偿标准未72万/年没有法律依据；5.原审不支持于红的违约金请求错误。故乡园烤肉店辩称，故乡园烤肉店不是合同的相对方，不承担给付租金或赔偿金的义务，与李明哲也不承担连带责任。仅需依据于红与李明哲之间解决的租赁合同的后果决定是否承担腾房义务。烤肉店不承担其他任何赔偿义务。李明哲辩称，赔偿金72万/年的标准过高，合同存在情事变更的事由，应当顺延租期，以弥补李明哲、故乡园烤肉店的经营损失。于红其他的上诉请求均没有法律依据。李明哲不予认可。孙宁述称，原审于红举证的证据八、孙宁参加诉讼的往返机票、误工费证明，原审法院以没有直接关联不与采信，是错误的。因为李明哲、故乡园烤肉店没有事先提供答辩状，也没有事先提出反诉状请求，诉讼事实都是当庭提出，诉讼问题也只能孙宁当庭回答，孙宁是必须应诉的第三人、孙宁必须要出庭且孙宁也参加了庭审、参加诉讼、当书记员面签字、委托代理人，上述都需要回国办理，此费用是实际发生的必要费用。孙宁和于红一起提出了诉讼请求，并在起诉状上签名就是表示孙宁已经提出了诉讼请求。孙宁的这些损失是李明哲、故乡园烤肉店造成的损失，孙宁没有过错，所以李明哲、故乡园烤肉店应予以赔偿。故乡园烤肉店上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回于红的诉讼请求并支持故乡园烤肉店的反诉请求。事实和理由：1.故乡园烤肉店不是原审中的适格被告；2.故乡园烤肉店在经营过程中，于红损毁故乡园烤肉店的财产，扰乱正常经营，造成的经济损失应由于红赔偿；3.原审反诉未依法开庭审理、故乡园烤肉店举示的证据未开庭质证；4.原审确定的赔偿金标准没有法律和事实依据；5.现阶段同等地段的租金未确定。于红辩称，1.故乡园烤肉店称“自己不是合同相对人不应为原审被告”的理由不成立。虽然故乡园烤肉店不是合同相对人，但其严重的侵害了于红的物权。故乡园烤肉店应承担侵权责任。2.故乡园烤肉店称“关于一审反诉未依法开庭审理、就故乡园烤肉店举证证据未开庭质证，严重违反法定程序”不是事实；3.故乡园烤肉店要求他的损失应由于红承担赔偿责任，此要求没有法律依据，于红的行为没有任何过错，让于红赔偿损失没有法律依据，故乡园烤肉店的反诉，是恶意诉讼行为，因为故乡园烤肉店要求赔偿的财产（大门和电闸）的所有权在2017年8月2日后都是于红的财产，归于红所有，故乡园烤肉店没有财产所有权也没有使用权，故乡园烤肉店是在恶意拖延霸占房屋的时间，给于红造成更大的损失。4.如果本案发回重审将进一步扩大于红的损失，因为于红与李笑然签订的租赁合同已在履行，最晚交房日2017年12月2日，从2017年12月3日起于红将承担合同约定的违约责任。李明哲辩称，同意故乡园烤肉店的上诉请求。孙宁述称，同于红的答辩意见。李明哲上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回于红的诉讼请求并支持李明哲的反诉请求。事实和理由：1.原审反诉未依法开庭审理、李明哲举示的证据未开庭质证；2.原审确定的赔偿金标准没有法律和事实依据；3.现阶段同等地段的租金未确定。4.案涉房屋门前修地铁导致营业额急剧下降应属于情势变更，于红应通过续租并维持原房租的方式弥补经营损失；5.关于案涉房屋装修折旧残值，李明哲提出以装修单或评估为准，但原审法院未予审理。于红辩称，李明哲称关于一审反诉未依法开庭审理、就李明哲举证证据未开庭质证，严重违反法定程序，这不是事实：1.李明哲在开庭日9月5日只提供了一个光盘中只有双方商议租金并被剪接、剪辑过的一个证据，一直到开庭结束都没有提交其他任何证据，而且在开庭时经审判长询问，也没有提出正当的不交证据的理由（见庭审笔录）。于红在法庭上说明不同意给李明哲再次延长举证期，李明哲举证期从8月16日至9月5日开庭日止是21天，已延长多出法律规定的天数6天，本案的举证期限指定为8月31日（于红在8月31日前已交完所有证据）。因此于红依据相关法律规定对一审开庭结束后（过了举证期限）李明哲提交的不属新证据的证据：不同意发回重审，在二审不予质证。依据《证据规则》第三十四条规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”证据、鉴定申请应在举证期内提出。李明哲违反法律规定，反诉理由不成立，不应支持其发回重审。2.李明哲的反诉请求是要求于红赔偿装修残值92万元。于红请求依据双方合同中的约定：租赁期限届满后改造装修部分，李明哲无论何时不能拆除；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定，租赁期限届满装修部分归房主所有。所以法院应认定租赁期限届满房屋装修不能拆除归于红所有，如果李明哲在租赁期限届满继续占有使用房屋，应承担装修折旧费每年73.6万，这是按李明哲确定的装修残值计算，对装修剩余价值（残值）是92万双方没有争议，不需要鉴定。3.李明哲说“在道路上修地铁影响其经营，地铁建设给他造成损失，应属合同履行中的情势变更情形”，此说法没有法律依据：地铁建设国家早有规划，2008年3月31日地铁动工（双方租赁合同期签订日是2012年4月19日），九线一环早就规划好，2013年8月1日1号线通车。所以地铁不属无法预见的情况，是有明确规划的情况，而且地铁及道路建设改造在近几十年内都是常态，在五年租房期内没有在一类街道上的门市房周边道路无改造的情况；地铁建设不影响合同履行，李明哲一直在正常营业；故乡园烤肉店是2016年5月24日成立的，地铁已经在建设，而且是伪造假房屋租赁合同骗取的工商营业执照，他没有该房屋的合法使用权；地铁建设增多人流、伐倒大树对其有正面影响；没有法律依据认定和证据证明地铁建设属“合同履行中的情势变更情形”。3.李明哲在举证期内未能提交证据，也没有提出鉴定申请，因此原审反诉请求没有法律依据和证据支持。装修剩余价值92万在租赁期限满后归于红所有，是于红的财产，李明哲根本没有理由和权利提出鉴定；李明哲请求发回重审是无理要求，其目的是在恶意的利用拖延诉讼时间想最终达到拖延无偿占用使用房屋的时间，以剥夺于红对已经出租的该房屋的处分权，这严重影响了于红的生产、经营，将继续扩大于红的损失，因为于红与案外人李笑然签订的租赁合同已在履行，最晚交房日2017年12月2日，从2017年12月3日起于红将承担合同约定的违约责任，故应驳回李明哲的发回重审的诉讼请求，对本案尽快改判。故乡园烤肉店辩称，同意李明哲的上诉请求。孙宁述称，同于红的答辩意见。于红向一审法院起诉请求：1.请求法院判令故乡园烤肉店、李明哲将租赁已满的房屋腾出交还给于红；2.请求法院判令故乡园烤肉店、李明哲赔偿于红各项损失共计非法占用期间房租及违约金等各项损失579564元（含第三人孙宁的经济损失），请求金额随占用房屋日期变化，再增加诉讼请求；3.诉讼费由故乡园烤肉店、李明哲承担。故乡园烤肉店向一审法院反诉请求：1.请求判令于红赔偿故乡园烤肉店损坏故乡园烤肉店门玻璃损失5000元；2.因其扰乱正常经营行为导致客人离开未结账部分的损失8000元；反诉费用由于红承担。李明哲向一审法院反诉请求：请求判令于红赔偿李明哲装修残值92万元；2.反诉费用由于红承担。一审法院认定事实：2012年4月19日，于红与李明哲及案外人戴锐波（徐茜颖合伙人）签订《补充协议》，该协议约定，经三方同意将原承租人徐茜颖承租的红旗大街118号1-2层（不含出租给交通银行的部分）、红旗大街120号-1层、红旗大街副120号-1层转租给李明哲使用，案外人退出房屋承租关系。承租期间为2012年4月19日至2017年8月2日。其中，案外人徐茜颖的租赁期限截止到2015年6月2日，于红在此基础上又续租给李明哲2年，租期截止到2017年8月2日。租金约定为：2011年8月2日至2013年8月2日止，年租金为42万元；2013年8月2日至2015年8月2日止，年租金为50万元。2015年8月2日至2017年8月2日，年租金为60万元。李明哲在2012年4月19日至2017年8月2日的租赁期限内必须严格遵守生效的原合同（2006年8月3日的合同）和该补充协议的全部条款。于红所称“原合同”第三条租金及支付方式中对违约金进行了约定，即“如果承租方延期支付房屋租金，延误的天数，每天应向出租方支付年租金的千分之五违约金（不含房费）”。原合同约定，租赁期限届满，承租方对改造装修部分不得拆除。2012年4月19日，于红、案外人戴锐波、李明哲签订的补充协议未对租赁期限届满后的续租问题进行约定，亦未对装修问题进行新的约定。于红已收到诉争房屋租赁期限内的全部租金。李明哲系故乡园烤肉店经营者马晓艺的合伙人。其承租的诉争房屋由故乡园烤肉店实际经营，现诉争房屋仍由故乡园烤肉店占有使用。坐落于哈尔滨市××××层门市的产权人为孙宁。孙宁自认其委托于红出租该房屋并收取收益，同意由故乡园烤肉店向于红直接返还该房屋。一审法院认为，孙宁系坐落于哈尔滨市××××层门市的产权人，于红提起诉讼主张故乡园烤肉店、李明哲支付占用该房屋占用期间的费用、返还该房屋，孙宁对此予以追认，故于红系本案适格诉讼主体。房屋租赁合同虽由于红与李明哲签订，但李明哲系故乡园烤肉店的合伙人，且承租诉争房屋的目的是经营故乡园烤肉店，故李明哲租赁诉争房屋的行为系履行职务行为，其行为代表故乡园烤肉店，其行为后果由故乡园烤肉店承担。故乡园烤肉店系诉争房屋的实际使用者，该合同的实际相对人应为本案于红与故乡园烤肉店。故乡园烤肉店作为原审的被告并无不当，故故乡园烤肉店辩称其不是原审适格被告主体的主张不成立；于红与李明哲签订的协议中并未对承租期限届满后的续租问题进行约定，现租赁期限已届满，双方对续租未达成一致意见，于红明确表示不再续租给李明哲，故乡园烤肉店继续占有诉争房屋于法无据，故对于于红主张故乡园烤肉店、李明哲将诉争房屋腾退给于红的诉讼请求，予以支持；于红所称“原合同”中对承租方延迟给付租金的情形约定了违约金，但故乡园烤肉店于双方签订的承租期限届满后继续占有诉争房屋的行为属于无权占有，非延迟给付租金情形，不应适用该约定，故于红主张故乡园烤肉店、李明哲赔偿违约金的诉讼请求，不予支持；于红与李明哲签订的《补充协议》中对承租期内的租金进行了约定，基本规律为：房屋租金每两年上浮一次，上浮幅度约为20％。于红与李明哲之间签订的协议中并未对租赁期满后的续租费用问题进行约定，合同到期后双方也达成一致意见。庭审中，李明哲辩称若续租三年，接受不高于每年70万元的房屋租金。在双方未对续租租金问题达成一致意见的情况下，李明哲、故乡园烤肉店占用期间应以双方之间的交易习惯及双方签订的《补充协议》中房屋年租金增幅规律来确定超过承租期限的房屋年租金标准赔偿于红经济损失，即72万元［（60×（1＋20％）］，日租金为1972．60元。于红主张李明哲按照年租金130万元赔偿其占用诉争房屋期间的租金，对于超出部分，不予支持。孙宁因参加诉讼产生的相应损失为间接损失且于红未举示证据证明该损失与本案具有直接关联性，故于红主张李明哲、故乡园烤肉店赔偿孙宁经济损失的诉讼请求，不予支持；因故乡园烤肉店未举示证据证明其诉讼请求，故对于故乡园烤肉店主张于红赔偿其损坏烤肉店正门玻璃损失5000元、因其扰乱正常经营导致客人离开未结账部分的损失8000元的反诉请求，不予支持；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。本案原租赁合同及于红与李明哲在签订的补充协议对装修问题进行约定，即租赁期满后，承租方不得拆除装修部分。而对装修残值双方未约定。李明哲应依照上述司法解释的规定处理。故对于李明哲主张于红赔偿其装修残值92万元的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店于判决生效之日起立即从坐落于哈尔滨市香坊区红旗大街118号、120号-1层、副120号-1层的三处房屋迁出并交还给于红；二、哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店于判决生效之日起立即给付于红占用房屋期间的赔偿金1972．60元／日；三、驳回于红的其他诉讼请求；四、驳回哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店的全部反诉请求；五、驳回李明哲的全部反诉请求。案件受理费9596元（于红已预交10196元），反诉费6563元（故乡园烤肉店已预交63元、李明哲已预交6500元），由于红负担4686元，由故乡园烤肉店负担4973元，由李明哲负担6500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，于红提供三份证据。1.中国建设银行卡交易信息。2.收条一份。3.光碟一张。拟证明：于红在2017年12月3日通过银行转账双倍退还给李笑然租房定金六万元整的转账单。李笑然给于红收到六万元整的收条。证明地铁建设需将租金调整的协商录音。上诉人烤肉店与李明哲提供三份证据。1.点菜单13页、消费单13页、结算单13页。2.地铁开工时间、地点。3.反诉费票据一份。拟证明：消费情况、开工时间、地点及反诉费的缴纳没有进行审理。经审查质证，于红、烤肉店、李明泽所提供的证据与本案没有直接关联性，本院不予采信。本院认为，于红系本案适格诉讼主体，房屋租赁合同由于红与李明哲签订，但李明哲系故乡园烤肉店的合伙人，且承租案涉房屋是经营故乡园烤肉店，故李明哲租赁案涉房屋的行为系履职行为，其行为代表故乡园烤肉店，行为后果由故乡园烤肉店承担。故乡园烤肉店系案涉房屋的实际使用者，该合同的实际相对人应为于红与故乡园烤肉店。于红与故乡园烤肉店签订协议到期后，李明哲应按照合同的约定履行，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。李明哲上诉称，装修花费资金和由于地铁建造影响烤肉店的生意，协议中没有明确约定相关条款，一审法院不作鉴定是有法律依据，而李明哲要求续租应经过双方协商解决，协商无果后应按照协议约定履行义务，而不是采取其他途径解决。李明哲的上诉理由没有事实依据和法律依据。于红上诉称，李明哲延期交付房屋应承担违约金问题，应按照逐年递增为130万/年计算，因合同已到期，在交付期间不存在违约金的问题，一审认定在交付房屋租金的计算方式，并无不当。于红认定的租金没有法律依据。故上诉人于红的上诉请求没有事实依据和法律依据。综上所述，于红、李明哲、哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16159元，由于红负担9596元，由故乡园烤肉店负担63元，由李明哲负担6500元.本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  万 迎审判员  柳 波二〇一八年三月五日书记员  周小倩