上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初2018号原告(反诉被告)：高榃，女，1973年10月15日生，汉族。被告(反诉原告)：陆荣生，男，1953年6月18日生，汉族，住上海市青浦区。被告(反诉原告)：陆俊杰，男，1979年12月4日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)高榃与被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高榃，被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)高榃向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币255,000元(以下币种均为人民币，以170万元为基数，按日万分之五的标准，从2017年2月9日起算至2017年12月18日)；2、判令被告支付逾期迁出户口违约金178,500元(以170万元为基数，按日万分之五为标准，从2017年2月9日起算至2017年9月13日止)。事实和理由：原、被告就上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋签订买卖合同，约定两被告将上述房屋转让给原告，合同中明确约定逾期交房及迁出户口的违约条款。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告却迟迟未履行交房及迁出户口义务，直至2017年9月13日才将其户口迁出并于同年12月18日将房屋交付给原告，其行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)陆荣生答辩称：买卖合同签订、户口迁出及交房时间如原告所述；原告仍有9万元尾款尚未支付，且因其拖延支付第二笔80万房款，导致被告在置换青浦房屋时违约，支付了15,000元违约金，就此原告曾书面承诺过��其承担相应责任。被告(反诉原告)陆俊杰答辩称：其为陆荣生的侄子，虽然买卖合同是其本人签字，但房屋交易的整个过程都是陆荣生一人操作，钱都汇入陆荣生账户；其户口也不在交易房屋内，不清楚交房及陆荣生的户口迁出时间。两被告表示希望调整违约金标准，起算时间也应从80万元贷款到帐后起算；同时另向本院提出反诉请求为：判令原告向被告支付9万元房款及由被告已支付的青浦房屋的违约金15,000元。原告(反诉被告)高榃对反诉答辩称，确有9万元尾款没有支付，但被告逾期交付房屋并迁出户口，其应付违约金已超过上述尾款，其有权抗辩支付，不存在违约行为；关于被告就青浦房屋支付的15,000元违约金，原告表示对被告支付该笔违约金的事实没有异议，但认为与其无关。双方当事人对下列事实没有争议，本院予��确认：1、2016年10月13日，原告高榃(乙方、买受人)与被告陆荣生、陆俊杰(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定甲方向乙方出售上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让价款为179万元，双方确认于2017年1月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止等。买卖合同补充条款(一)第3条约定，甲方于过户当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。第4条约定，甲方承诺于过户前向房屋所在地的公安派出机���办妥原有户口的全部迁出手续。买卖合同附件三付款协议约定：1、乙方应于2016年10月13日前向甲方支付房款90万元，含已支付定金；2、乙方在甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且房地产交易中心出具以乙方为房屋权利人的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款80万元支付给甲方；3、待房地产交易中心出具以乙方为该房屋权利人的《上海市房地产权证》，且甲乙双方对该房屋进行交接并签署《房屋交接书》后当日由乙方向甲方支付房款9万元。2、上述合同签订后，原告于2016年9月18日和10月13日向被告陆荣生分别支付了5万元定金及85万元房款，第二笔房款80万元(贷款)于2017年5月17日支付，未支付9万元尾款。2017年2月8日，原、被告双方至房地产交易中心办理过户手续。2017年2月22日，原告高榃经核准登记为系争房屋的权利人。2017年9月8日，原告高榃向被告寄发告知函，要求尽快办理交房及户口迁出手续，被告陆荣生收到该函。2017年9月13日，被告陆荣生的户口从系争房屋内迁出。2017年12月18日，原告高榃与被告陆荣生在本院主持下完成房屋交付。3、2017年1月3日，案外人董某某向被告陆荣生出具承诺书，内容为“我承诺，阿叔买朱家角的房子如构成违约造成责任，由我承担。”在庭审中，被告高榃表示，因认知到银行放贷可能会迟延，在被告的要求下由其弟出具了上述承诺书，相关责任由原告承担。2017年5月18日，被告陆荣生向上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司(以下简称“东方文体公司”)支付违约金15,000元。在审理过程中，被告陆荣生向本院出具了其上家东方文体公司向其发出的二次催款函、双方的买卖合同及违约金15,000元的支付凭证，证明被告陆荣生从东方文体公司处购置青浦房屋，因原告第二笔80万元房款迟延到账造成其对东方文体公司付款违约，经双方协商，由被告陆荣生向东方文体公司支付了15,000元违约金。被告认为，原告迟延支付购房款造成被告对其上家付款违约，15,000元违约金应按承诺书由原告承担。原告对此表示，第二笔80万元系贷款支付，买卖合同中并未明确约定支付时间，应以银行实际放贷日为准，被告支付的15,000元违约金不应由原告承担。本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按照买卖合同约定，被告应于过户当日交付房屋并于过户前迁出系争房屋内的户口，双方实际过户日为2017年2月8日，那被告应最迟至该日完成交房及户口迁出手续，然根据已查明的事实，被告实际于2017年9月13日迁出户口，并直至2017年12月18日才交付房屋，其行为已违反了合同约定，理应向原告承担相应违约责任。关于违约金的标准，因合同约定的标准较高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对相关违约金标准予以调整。逾期交房违约金部分，酌情确定被告以实时已付款的日万分之二的标准向原告支付违约金。因第二笔80万元房款于2017年5月17日支付，故应分段计算，即以90万元为基数，按日万分之二的标准，计算从2017年2月9日起至2017年5月16日期间合计97天的违约金17,460元，并以170万元为基数，计算从2017年5月17日起至2017年12月18日期间合计216天的违约金73,440元，故被告应向原告支付逾期交房违约金共计90,900元。逾期迁出户口违约金部分，本院酌情确定被告以每日50元的标准向原告支付违约金，期间从2017年2月9日起至2017年9月13日止合计217天，即被告应向原告支付逾期迁出户口违约金10,850元。关于被告要求原告支付尾款9万元的反诉诉请，符合合同约定，本院予以支持。其另关于要求原告承担15,000元违约金的反诉诉请，本院认为，原告在购置系争房屋时已知晓被告系置换卖房，因考虑到第二笔房款即贷款迟延支付可能造成对被告陆荣生置换青浦房屋的影响，出具了相关承诺书，承诺书中的意思表示明确，即承担被告购置青浦房屋的违约责任，原告对此已有预见并作出了明确承诺。现原告对被告陆荣生就青浦房屋支付了15,000元违约金的事实不持异议，原告理应基于诚信原则履行其承诺，故对被告的相关反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)高榃支付逾期交房违约金90,900元；二、被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)高榃支付逾期迁出户口违约金10,850元；三、原告(反诉被告)高榃于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰支付房款90,000元；四、原告(反诉被告)高榃于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰支付15,000元；五、驳回原告(反诉被告)高榃的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,901元，反诉案件受理费减半收取1,200元，由原告(反诉被告)高榃负担4,185元，由被告(反诉原告)陆荣生、陆俊杰负担916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一八年三月二十三日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……