江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5522号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤海蓉，女，1973年4月25日生，汉族，户籍所在地无锡市北塘区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王久月，江苏吴韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹强，江苏吴韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤坤源，男，1950年10月28日生，汉族，户籍所在地无锡市滨湖区，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周建立，无锡市滨湖区胡埭法律服务所法律工作者。上诉人汤海蓉因与被上诉人汤坤源安置房转让合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。汤海蓉上诉请求：撤销一审反诉部分的判决，依法改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、虽然双方的《安置房转让协议》中未写明每平方米单价，但中国当前房屋买卖的交易习惯是按每平方米单价乘以房屋面积来计算房屋总价的，否则双方的《安置房转让协议》也没有必要写明房屋面积。而且双方《安置房转让协议》第四条也明确约定“以上商定的房产单价，如今后因房产价格涨落，双方均不得反悔。”足以说明，双方是按房屋单价计算的。虽然协议中给定了房款中包括煤气开通费等一切费用（事实上除了煤气开通费之外也没有其他费用），而且煤气开通费相对于整个房屋价款来说也是可以完全忽略不计的，只是买方担心后续还会多出其他不明费用，所以才这么约定的。房屋总价款仍是按单价乘以面积计算的，所以房屋价款除以面积就是每平方米单价，不存在不能计算房屋单价一说。2、一审法院认为，由于房屋实际面积超过协议面积，因此被上诉人多承担了土地出让金和税费等，但一审也忽略了上诉人损失了3000元预留房款的事实。根据上诉人与拆迁办签订的安置协议，上诉人两套安置房共预留了6000元的房款在拆迁办，拆迁办预留该款的目的就是为了弥补房屋的面积差价。因房屋的实际面积超过了安置协议中的面积，故该预留款拆迁办是不予退还的。这是上诉人的实际损失。二、一审法院适用法律错误。一审法院以安置房转让性质上不同于商品房买卖为由，从而排除商品房买卖司法解释相关条款在本案中的适用，是有违《合同法》第五条之规定的公平原则。根据《合同法》第一百二十四条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”因此，本案适用商品房买卖司法解释的相关规定是有法可依的，也是公平原则的体现。被上诉人汤坤源辩称，一审认定事实清楚。请求二审法院驳回上诉，维持原判。汤坤源向一审法院起诉请求：1、判令汤海蓉履行2011年9月13日签订的安置房产权转让协议书，完成过户手续，产权归其所有，并支付违约金10万元；2、诉讼费由汤海蓉承担。汤海蓉向一审法院提出反诉请求：1、由汤坤源支付其房屋差价14448元；2、反诉诉讼费由汤坤源承担。一审法院认定事实：汤坤源与汤海蓉双方系亲戚关系。2011年9月13日，双方签订安置房产权转让协议书一份，协议约定：汤海蓉将坐落于胡埭镇富润三区2号1001室安置房一套计123.7平方米转让给汤坤源，共计转让费为392800元，包括一切煤气开通费等；该房屋为拆迁安置房，现暂无产权证，汤坤源在今后办理房产过户时，汤海蓉必须协助办理好过户手续，并提供一切过户资料，一切过户费用包括房税由汤坤源承担；房款在协议双方签字即付清，房款付清后该房屋产权归汤坤源所有，汤海蓉将房屋钥匙交付给汤坤源；以上商定的房产单价，如今后因房产价格涨落，双方均不得反悔，如有一方违约，违约方应承担违约金十万元，并承担装饰等一切经济损失。协议签订当日，汤坤源付给汤海蓉房屋转让款392800元，汤坤源取得上述房屋钥匙。2017年8月2日，汤坤源代汤海蓉办理了该房屋的不动产权证书，并承担了该房屋的土地出让金89775元和建设规费17698元。不动产权证书记载：权利人汤海蓉，房屋建筑面积128.25平方米，其中专有建筑面积105.96平方米，分摊建筑面积22.29平方米，分摊土地使用权面积11.5平方米。后汤坤源在要求汤海蓉协助办理产权过户手续期间，双方对房屋实际面积超过协议约定面积、应否补足差价问题产生争议，汤坤源即诉至法院。诉讼中，汤海蓉提起反诉。一审另查明，双方协议中记载的面积123.7平方米即为汤海蓉与拆迁公司签订的拆迁安置协议中确定的安置面积。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。双方订立的安置房产权转让协议书是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，为有效协议，双方均应按约履行。根据协议约定，汤海蓉应协助汤坤源办理该房屋的产权过户手续，故法院对汤坤源要求汤海蓉配合办理产权过户的请求予以支持。双方协议约定的违约金条款应仅是对房产单价反悔事宜所进行的约定，且协议并未约定办理产权过户的期限、汤海蓉亦无不同意配合办理产权过户的表示，故法院对汤坤源要求汤海蓉支付违约金10万元的请求不予支持。对汤海蓉的反诉请求，由于双方协议约定的房款是包含煤气开通费等一切费用在内的款项，并不能根据房屋总价即计算出每平方米单价，纵观协议内容，双方约定的房价应为一套房屋的总价款，未约定每平方米单价；且双方协议是在实地查看房屋基础上所签订，虽然在事隔六年后发现房屋实际面积超过协议面积4.55平方米，但汤坤源亦因此多承担了有关土地出让金、税费等；汤海蓉认为应参照商品房买卖司法解释的规定支付超面积部分房屋差价，因安置房转让在性质上不同于商品房买卖，法院不予采纳，故法院对其反诉请求不予支持。据此，一审法院判决如下:一、无锡市滨湖区胡埭镇富润三区2号1001室安置房产权归汤坤源所有，汤海蓉于判决发生法律效力之日协助汤坤源办理该房屋的产权过户手续。二、驳回汤坤源要求支付违约金的诉讼请求。三、驳回汤海蓉的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由汤坤源负担1100元、汤海蓉负担50元；反诉案件受理费81元，由汤海蓉负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点是：汤坤源是否应向汤海蓉支付房屋差价14448元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，首先，房屋买卖协议是双方在实地查看涉案房屋的基础上所签订，双方对涉案房屋的大小已有了解，并非是尚未建成的房屋。其次，根据汤坤源与汤海蓉签订的安置房产权转让协议书中的约定，虽然在该约定中写明了涉案房屋的面积，但对于涉案房屋的房款，双方并未约定单价，只约定了房屋的总价，且该总房款还包含煤气开通费等一切费用在内的款项。再次，汤坤源认为其是按一套房屋总价多少来购买涉案房屋，而不是按房屋单价乘以实际面积来计算房屋总价，且双方约定今后如何房价涨落都按该定价执行。汤坤源的陈述符合一定的交易习惯。汤海蓉认为房价是按单价乘以实际面积来计算房屋总价，但双方协议并未由此约定，且汤海蓉也未提供证据证明双方确实另有约定，房款是按单价乘以实际面积来计算。汤海蓉应承担举证不能的后果。此外，上诉人汤海蓉认为，本案应适用商品房买卖司法解释的相关规定，对此，本院认为，本案买卖的房屋并不是房地产开发企业所开发建造的房屋，因此，本案不适用该司法解释的相关规定，而应适用合同法中有关买卖合同的相关规定。综上所述，汤海蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人汤海蓉负担。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 潘晓峰审判员 林中辉二〇一八年三月十九日书记员 徐冬晖