四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川10民终138号上诉人（原审原告）：李强，男，1980年7月4日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：李水华（李强之妻），女，1981年9月30日出生，汉族，住四川省内江市市中区。上诉人（原审原告）：李水华，女，1981年9月30日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审被告）：内江市鸿通房地产开发有限公司，住内江市市中区黄家湾居民小区9幢17号。统一社会信用代码：9151100005822113X0。法定代表人：吴成权。委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。上诉人李强、李水华因与被上诉人内江市鸿通房地产开发有限公司（下简鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李强的委托诉讼代理人李水华、上诉人李水华、被上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李强、李水华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.依法改判被上诉人支付上诉人从2016年12月1日之日至2017年4月13日止的违约金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人、被上诉人于2013年12月23日签订了《商品房买卖合同》，对所购房屋的地址、面积、价款及支付方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，上诉人按约支付了购房款393,360元。根据《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定，交房日期为2016年10月31日止，但被上诉人鸿通公司开发出售的该商品房并未验收合格备案，直到2017年6月15日止被上诉人仍未取得合同条款约定的交付条件中的综合竣工验收备案证明。被上诉人不能将验收合格的商品房交付给二上诉人使用，致使二上诉人不能实现购买商品房的交易目的。根据建筑法、城市房地产开发经营管理条例、消防法规定，备案是竣工验收的最后程序，是监督部门对整个商品房开发环节的再次审查，只经过四方验收和其他专项验收尚未备案的，其竣工验收程序并未结束，不宜以此作为交付条件。综上，商品房买卖合同的约定条件只有满足验收备案，商品房才能交付使用，而竣工验收达到“四方验收”和“专项验收”只是备案的前提，满足或高于备案的交付条件的约定。鸿通公司辩称，一审法院认定事实及判决是正确的，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。李强、李水华向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告按照购买合同第十三条支付违约金至整改收验合格为止，先行支付1-9月违约金21,600元；2.判令被告对房屋存在的问题进行整改，电梯进行整改，整改期间的违约金按月支付；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月23日，原、被告签订编号为:2013410351的《商品房买卖合同》，合同载明：“…该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混泥土结构，建筑层数为：36层，其中地上33层，地下3层。该商品房为第一条规定项目中的19#楼。…该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是内江市振业房地产置业有限公司，其预测建筑面积共71.77平方米，其中套内建筑面积54.56平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.21平方米。…2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5480.84元，总价款叁拾玖万叁仟叁佰陆拾元整（大写）…买受人采取下列第3种方式付款。1、一次性付款。2、分期付款。3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司内江分行或住房公积金管理机构借款支付。…第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016-10-31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书…第十三条逾期交房责任2、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（2）逾期超过三十日后，自第十条约定的交付期限届满之次日起至第六十日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”。原告李强、李水华领取了被告支付的2016年11月1日至2016年11月30日期间因房屋未完成综合竣工验收的违约金。2017年8月22日四川省住房和城乡建设厅向被告鸿通公司出具四川省住房和城乡建设厅关于内江市鸿通房地产开发有限公司《关于川建发[2006]95号商品房买卖合同的咨询函》的答复，答复载明“…建筑工程竣工验收备案表”是指国家建设部建办建[2008]18号文件中制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”。2017年7月21日内江经济技术开发区建设局向被告鸿通公司出具《关于内江市鸿通房地产开发有限公司咨询函的回复》,载明:“一、2006年老版本的四川省建设厅、四川省工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》中第十一条“交房条件”第二款第一项“该商品房已取得规划验收批准文件和《建筑工程竣工验收备案表》”中提到的《建筑工程竣工验收备案表》在内江没有使用。二、经核查你司春天公园城一期19、23、22、26、28号楼项目在2016年12月8日前达到了建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容；春天公园城二期2、5、7、29号楼项目在2017年1月7日前达到了建设部（2000）18号文《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容”。2016年10月30日被告鸿通公司于内江日报上针对鸿通.春天公园城1期19#楼业主刊登了交房公告，载明“…请各位业主于2016年10月31日-2016年11月5日前来办理入住手续…”，被告鸿通公司向原告李强、李水华出售的该商品房在2016年12月8日前取得了《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容。2017年8月15日一审法院作出了字号为（2017）川1002民初1370号已生效民事判决书，该判决书载明“…被告向原告提供的房屋在2016年12月8日前取得了《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容。内江经济技术开发区建设局于2017年7月21日出具的《关于内江市鸿通房地产开发有限公司咨询函的回复》载明“2006年老版本的四川省建设厅、四川省工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》中第十一条“交房条件”第二款第一项“该商品房已取得规划验收批准文件和《建筑工程竣工验收备案表》”中提到的《建筑工程竣工验收备案表》在内江没有使用”。一审法院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行合同。《商品房买卖合同》是由四川省建设厅、四川省工商行政管理局印制的统一格式的合同，该合同中约定的交房条件包括房屋应取得建筑工程竣工验收备案表。该备案表中“工程竣工验收备案文件目录”为“1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章规定必须提供的其他文件”。被告提供的房屋在2016年12月8日前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上“工程竣工验收备案文件目录”要求的各项文件，但由于在被告通知原告交付房屋时内江市范围内没有使用原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的“建筑工程竣工验收备案表”，因此被告鸿通公司无法按照合同的约定取得“建筑工程竣工验收备案表”，但被告鸿通公司未按照合同约定于2016年10月31日前满足合同交付条件，于2016年12月8日满足了交付条件，故被告鸿通应承担2016年11月1日至2016年12月8日期间的违约责任，被告鸿通公司已按合同约定向原告李强、李水华支付了2016年11月1日至2016年11月30日期间的违约金，因此被告鸿通公司应就2016年12月1日至2016年12月8日的违约承担责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，原告李强、李水华并未提供证据证明交付房屋的质量、电梯存在问题，其提出要求被告鸿通公司对房屋质量问题进行整改，并支付整改期间的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，原告李强、李水华提出的要求被告鸿通公司支付2016年12月1日至2016年12月8日期间的违约金，合法有效，一审法院予以支持；超出部分一审法院不予支持。原告李强、李水华提出的要求被告鸿通公司对房屋存在的质量问题、电梯进行整改、支付整改期间的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告内江市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李强、李水华违约金315元（以393,360元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月1日算至2016年12月8日）：二、驳回原告李强、李水华的其他诉讼请求。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点系鸿通公司是否应支付从2016年12月1日之日至2017年4月13日止的违约金给李强、李水华。根据一审法院查明的事实，上诉人、被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人未按照合同约定于2016年10月31日前满足合同交付条件，至2016年12月8日才达到了交付条件，即被上诉人在此期间构成违约，应承担2016年11月1日至2016年12月8日期间的违约责任。鸿通公司已按合同约定向李强、李水华支付了2016年11月1日至2016年11月30日期间的违约金，对2016年12月1日至2016年12月8日期间的违约金未支付。该期间的违约金鸿通公司应支付给李强、李水华。一审法院据此判决被上诉人向上诉人支付该期间的违约金并无不当，本院予以支持。上诉人要求“支付从逾期交房之日起至2017年4月13日止的违约金”的上诉请求不能成立；至于上诉人要求被上诉人赔偿户内整改费1万元和支付未收房期间产生的物业费用的上诉请求，因上诉人、被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定，该项请求无事实和法律依据，不能成立。综上所述，李强、李水华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由李强、李水华负担。本判决为终审判决。审判长 叶 波审判员 何 骏审判员 裘南晶二〇一八年三月十九日书记员 钟 凯