陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017)陕0821民初8495号原告：任爱萍，女，1958年8月13日出生，汉族，陕西省神木市人，退休教师，现住神木市大柳塔镇。委托诉讼代理人：惠晔，陕西秦北律师事务所律师。被告：王洋，男，1987年8月19日出生，汉族，陕西省榆林市人，职工，现住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：折锐，陕西博照律师事务所律师。第三人：李治江，男，1983年10月19日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市大柳塔镇。第三人：乔仙萍，女，1982年4月4日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市大柳塔镇。原告任爱萍与被告王洋、第三人李治江、乔仙萍案外人执行异议之诉一案，本院2017年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任爱萍及其委托诉讼代理人惠晔，被告王洋及其委托诉讼代理人折锐到庭参加了诉讼，第三人李治江、乔仙萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任爱萍向本院提出诉讼请求:1、停止对（2014）神民初字第03760-1号民事裁定书确定的位于内蒙古自治区康巴什新区康城二期康景苑小区12号楼2单元404房的执行；2、依法确认原告与第三人李治江、乔仙萍签订的《房屋买卖协议》有效；3、原告对位于内蒙古自治区康巴什新区康城二期康景苑小区xxx房具有所有权；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年2月3日，原告以100万元购买了第三人李治江、乔仙萍夫妇在内蒙古伊旗康巴什新区康城二期xxx房产，双方签订购买协议。协议签订后当日，第三人李治江、乔仙萍就将标的物xxx房子的钥匙交付原告，同时将商品房买卖合同、房屋产权证书及土地证书都交付原告。原告购买第三人的房子是2013年2月3日，而神木县人民法院受理被告王洋诉第三人李治江、乔仙萍借贷纠纷案子时间是2014年4月22日，作出（2014）神民初字第03760-1号裁定书之前，第三人有处分自己财产的权利，原告也有依合同取得他人财产所有权的权利，这种民事活动应受到法律保护，法院应依法确认原告与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效。2016年5月31日原告收到神木县人民法院送达的（2016）陕0821执行异议44号执行裁定书，该裁定书驳回原告提出的执行异议申请的裁定是错误的。原告购买第三人房款已全部给付（顶账），房屋买卖协议签订后原告已实际占有该房三年多，占有期间的物业费、供热费、水电费等费用全是原告缴纳的，且该房原告也已出租给廖丹丹。法院执行异议裁定认为原告不能证明因原告自身原因未办理过户登记手续而不支持原告异议理由，是不负责任的，未办理过户登记手续，非原告自身原因，在买房时协议商定，购买该房银行按揭房款由第三人李治江、桥仙萍付清，第三人无法按时清偿银行按揭贷款，后银行在房门上贴了催缴单并告知如不缴纳按揭款则保全房子，原告与第三人联系后，第三人表示无钱缴纳按揭贷款，为了不被银行保全房子及办理过户手续，原告于2014年12月25日替第三人缴纳房贷145434.7元及滞纳金789.66元。原告交清上述款项后，银行给了原告撤销房屋抵押登记通知书、404房的房产证房屋他项权证，双方去伊旗房产交易中心办理过户手续时才知道所购房屋被贵院查封了。综上，应支持原告的诉讼请求。原告向本院提交以下证据：1、（2016）陕0821执异44号裁定书、送达回执复印件，用以证明原告在裁定书送达15日内起诉符合起诉的法律规定；2、房屋买卖协议，用以证明该份房屋买卖协议系双方真实意思表示、合法有效，原告依据协议取得上述房屋所有权，享有占有、使用、管理等权利以及被告的执行行为侵害了原告的合法权益；3、编号xxx房屋买卖合同、交付凭证10支、中介人证言两份、银行转账记录七份及说明一份、占有使用期间缴纳物业、燃气、水、电凭证十一支、社区及物业公司证明两份、房屋租赁协议四份，用以证明原告于2013年2月3日实际占有该房产，并负责缴纳物业、燃气、水、电、暖等费用的事实；4、银行转账记录一套七份及说明一份、另一份《房屋买卖协议》及缴纳水电费凭证，用以证明原告原告按照合同约定支付了全部价款的事实；5、原告任爱萍代缴银行按揭贷款凭证四支、撤销房屋抵押通知书一份、李治江欠款凭证一支，用以证明原告为办理产权变更登记积极努力，代缴贷款得以使房屋抵消权消灭，不能办理产权变更登记并非原告原因导致，原告无需承担过错责任。被告王洋辩称:1、原告与第三人签订的房屋买卖合同真实性无法确定，且原告也无相关证据证明其在当日付款100万元的事实。如原告所述是100万元房款实际为再次之前产生的借款，那么双方签订的房屋买卖协议实际应当为以房抵债协议，原告作为普通的债权人，只对第三人享有债权请求权，而不能据此房屋抵债协议物权请求权。2、原告所提交的证据无法证明其与第三人在此之前往来发生共计200余万元的债权债务。3、原告所陈述以及证明的其在被告保全之前已经占有该房屋的证据不足，其所提交的证据证明时间均在被告进行保全后产生的，因此原告并不能依据第28条的规定排除被告对第三人房屋的执行。被告王洋未向本院提交证据。第三人李治江、乔仙萍辩称：2011年4月5日至2011年11月，其多次向原告任爱萍借款，由案外人万艳利、乔爱钧作为担保人。由于原告对其不信任，所以原告将款转给万艳利，再由万艳利转给其。后2013年经其与原告结算，其共欠原告190万元本金及利息。由于其无法偿还原告借款，于是于2013年2月3日和2013年2月7日，将涉案房屋和另外一套位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗“公园天下.观邸”xxx房屋以230万元的价格卖给了原告，并签订了购房协议，同时约定由其继续缴纳房屋按揭。合同签订后，其将房屋的钥匙及房屋买卖合同和各种收费条据全部交付给原告。后由于其无力偿还按揭贷款，于2015年1月6日由原告替其偿还完所有按揭贷款，涉案房屋才得以解除抵押手续，同时其向原告出具了一支59000元的欠款条据。第三人李治江、乔仙萍未质证，亦未向本院提交证据。被告对原告向本院提交证据，发表以下质证意见:对证据1，（2016）陕0821执异44号裁定书、送达回执复印件无异议；2、对证据2，《房屋买卖协议》有异议，认为1、该合同系原告与第三人签订，第三人又是被告的债务人，其完全有可能为逃避债务转移财产。2、根据合同约定内容双方只是简单的约定交易价格为100万元，该房屋于2013年2月3日签订时市场价格远远低于协议约定的100万元。3、买卖协议中并未对涉案的交易价格支付方式有明确约定，与生活经验法则完全不符。4、如果原告所述的100万元是先前的借款，那么应当在协议中对借款的发生时间、本金及利息情况进行注明，但是在本协议中均无体现，因此被告对此协议不予认可。对证据3，首先对商品房买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议。此合同仅可以证明本案的涉案房屋所有人为第三人，进而证明被告对房屋的保全、查封及执行正确。对收据以及发票真实性无异议，证明目的有异议，质证意见同商品房买卖合同意见，原告不能依据其持有此部分材料证明对此房屋享有所有权。对银行转账以及电费的发票及供热收据真实性无异议，证明目的有异议，所有发生的时间都在被告对此房屋进行保全之后，对其中票号为xxx的供热收款收据真实性也有异议，上面所记载的时间为2013年12月8日，但其册号为2014年册号。对社区及物业公司证明两份的真实性及证明目的均有异议，康城物业管理服务有限公司证明做出时间为2016年7月7日，在原告所提交的物业费的票据中也有一支收据是2016年7月7日做出的，收据中记载的物业费为2014年1月1日到2015年的12月31日，通过这两份证据的对比，可以认定康城物业管理有限公司在其出具的证明所述与实际不符，收据可以证明2016年7月7日才补交了2014年到2015年的物业费。对于社区证明的真实性及证明目的均有异议，社区不可能在2016年就对其2013年2月3日的以房抵债行为进行核实，证明中并没有相关出具证明的人签字或盖章。对于房屋租赁协议四份的真实性及证明目的均有异议，从补交物业费的收据中可以看出，此房屋在2014年至2015年两年期间并没有缴纳物业费，也从有异议的供热费收据中原告在收据中注明8月15日左右报停，结合两份证据可以认定此房屋应当是无人占有或居住，因此租赁协议不予认可。对于中介人证言两份的真实性及证明目的均有异议，证人万艳丽与原告系师生关系，其作证对原告有明显的倾向性。根据乔爱钧的证言其已经将原告介绍给第三人认识，而且原告在认识第三人后将40万元的款项直接交付给第三人，但是在随后的借款中所有的款项发生都是万艳丽与原告以及第三人发生的，根本无法证明原告所说的款项就是其提供，也无法证明双方存在借贷往来，证人应当出庭作证接受法庭及双方当事人的询问；对证据4，对银行转账记录的真实性无异议，证明目的有异议，在转账过程中2011年4月5日这一笔40万元发生在原告与第三人之间，在2011年5月3日原告给万艳丽打款20万元，在同一天万艳丽给乔仙萍打款45万元，通过此不一致的款项交付可以看出万艳丽与第三人之间也存在款项往来，而且根据案件中第48页的转账记录中2011年10月23日，万艳丽与李治江还有25万元的账务，更可以说明原告与乔爱钧、万艳丽以及与第三人均存在账务往来，对其中2011年8与22日以及2011年10月29日共计50万元的账务往来，均是万艳丽与李治江之间发生的，与原告无任何关系。对买卖协议等证据不发表质证意见，因为与本案无关；对证据5，对银行转账按揭贷款凭证四支真实性无异议，证明目的有异议，双方在合同中明确约定按揭款项由第三人进行偿还，但原告并未按合同约定履行，且在被告对此房屋进行保全后，其自作主张代第三人一次性偿还完贷款，其目的是为进行过户，属于自身原因扩大其损失，而并非原告所说积极努力，其在明知此房屋被保全后，代第三人向银行还款存在明显过错，也并未按合同约定进行。经本院审查，对原告向本院提交证据作如下综合认证：1、对证据1，因被告无异议且来源合法，内容真实，能够反映案件基本事实，本院依法予以采纳；2、对证据2、3、4、5虽被告提出异议，因其来源合法，内容真实，能够反映案件基本事实，且被告未能提供证据证明其主张，故本院依法予以采纳。根据当事人的庭审陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2011年4月5日至2011年11月，第三人李治江、乔仙萍多次向原告任爱萍借款，由案外人万艳利、乔爱钧作为担保人。后2013年经双方结算，第三人共欠原告190万元本金及利息。2013年2月3日和2013年2月7日，第三人将涉案房屋和另外一套位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗“公园天下.观邸”xxx号房屋以230万元的价格卖给了原告，并约定由第三人将按揭房贷付清，当即第三人将所出卖房屋交由原告管理，同时将该上述房屋权属证书及土地证书交付原告。2014年8月14日，本院作出（2014）神民初字第03760-1号民事裁定书，将登记在第三人李治江名下的涉案房产予以查封，2015年11月12日本院作出（2015）神执字第04360号执行裁定，裁定对本案涉案的房产进行评估、拍卖，原告任爱萍于2015年12月21日对本院作出的（2014）神民初字第03760-1号民事裁定提出书面执行异议，异议认为原告已实际占有、管理了本案涉案房产且未办理房屋产权过户手续原告不存在过错。经本院审查于2016年4月6日作出（2016）陕0821执异44号裁定，裁定驳回原告执行异议。原告于2016年6月12日向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2017年6月6日作出（2016）陕0821民初4427号民事判决书，判决对于涉案房屋不得执行，且涉案房屋归原告任爱萍所有。后被告不服，提起上诉，榆林市中级人民法院以事实不清发回重审。另查明，登记在第三人李治江、乔仙萍所有的位于内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区西纬六路北xxx号房屋（产权登记证号：xxx）于2010年5月20日在中行鄂尔多斯市分行设定了抵押，2015年1月16日原告将按揭还清后解除了抵押登记。本院认为，本案的争议焦点是原告对诉争房屋享有的权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，根据已查明的事实，原告在本院查封涉案房屋之前已经与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，第三人李治江、乔仙萍以价格190万元出售给原告，虽然被告辩称原告与第三人之间存在恶意串通，但在无相反证据否定付款事实的情况下应认定原告已经支付了全部价款，第三人于2013年2月3日将涉案房屋交付给原告使用，原告已经交付了物业费、水电费等相关费用。根据原告与第三人签订的协议,该房屋应为原告所有，原告对未办理房屋过户登记手续没有过错，其权利足以排除执行，故对其要求停止对该房屋执行的诉请，本院依法予以支持；原告诉请确认涉案房屋归其所有，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、对位于内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区西纬六路北12号楼六路北xxx号房屋（产权登记证号：xxx）不得执行；二、位于内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区西纬六路北12号楼六路xxx号房屋（产权登记证号：xxx）属原告任爱萍所有；三、驳回原告任爱萍其他诉讼请求。案件受理费13800元，由被告王洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  崔 宏代理审判员  李长波代理审判员  张 婧二〇一八年三月六日书 记 员  薛 磊