四川省西充县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1325民初3673号原告：程明奎，男，汉族，1953年1月22日生，住四川省西充县。委托诉讼代理人：任天彬，西充县晋城法律服务所法律工作者，系特别授权代理人。被告：张昭纯，男，汉族，1951年1月13日生，住四川省西充县。被告：程素琼，女，汉族，1954年10月6日生，住四川省西充县。被告张昭纯、程素琼的委托诉讼代理人：冯荣书，南充市顺庆区德盛法律服务所法律工作者。第三人：张峰，男，汉族，1974年4月16日生，住四川省西充县。原告程明奎诉被告张昭纯、程素琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理后，由审判员程本超适用简易程序与另案原告张昭纯、程素琼诉本案原告程明奎确认合同无效纠纷案进行公开开庭合并审理，诉讼中，本院依职权追加参与签订合同的本案被告张昭纯、程素琼之子张峰为第三人，原告程明奎及其委托诉讼代理人任天彬、被告张昭纯及被告张昭纯、程素琼的委托诉讼代理人冯荣书、第三人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：请求判令被告立即将位于四川省西充县晋城镇某某大道某段***号附*号*楼*号房屋过户给原告，过户费用（税款除外）由被告负担。事实与理由：2002年7月26日，在被告授权下，原告与被告之子张峰在有四个在场人的情况下签认了买卖住房协议，约定将被告的房屋出售给原告。原告向被告之子张峰支付了现金2.8万元。被告因长期在外，原告多次电话要求被告办理过户手续均未果。被告张昭纯、程素琼在庭审中口头答辩称，程明奎与张锋签订的协议卖了张昭纯的房子，未通过张昭纯允许，买卖合同不成立。价值10多万的房子以3.3万卖掉不合理。张昭纯曾多次通知程明奎搬出，但未果。该房产权属程素琼与张昭纯共有，即使张昭纯委托张峰卖房，不能卖程素琼的份额。程明奎通过张锋骗取了被告的房屋。程明奎租房期间的钱也尚未付清。委托书不是在签订协议当天传真的。第三人张峰在庭审中口头答辩称，程明奎给我打电话叫我吃饭，我与侯小东过去后，李光辉在场，程明奎问房子是否要卖，因我当时想买车但又缺钱，我说卖6万多元，便商定房子质押给程明奎，5年内办不下来证，就把房子退还、我负责退钱，后程明奎就支付给我3.3万，我后来告知我父亲说房子是质押给程明奎的。原告程明奎为支持其观点，向法庭提交其公民身份证、委托书传真件、买卖住房协议、收条、调查笔录、本院的（2017）川1325民初3415号案的庭审笔录，旨证明张昭纯认可委托书系其书写，张昭纯授权张峰签订买卖住房协议，程明奎为支付房款还向在场人杨林借款，且已向张峰支付房款2.8万元，已占有使用房屋至今十多年；张峰受托卖房，协议已履行，合同合法有效。被告张昭纯、程素琼对原告程明奎提交证据的质证意见为：对委托书上文字系张昭纯笔迹无异议，委托书原件传真后留在了张昭纯处，但原件现暂未找到；委托书与原件不一致，原件中有“由张峰全权抵押处理”字样，且落款时间系2000年改为了2002年。对买卖住房协议、收条真实性均无异议。因未授权给张峰卖房，合同无效。协议签订时原告还未拿到房产证，房产被修房人吴国彬用于向银行抵押借款。协议约定2007年底交房产手续，2007年底未交房产手续，协议就已失效。第三人张峰对原告提交证据质证意见为：委托书不是我收到的，传真上的英文时间是9月，与签订买卖协议时间不一致；买卖协议中房产的位置、面积均与房产证不符。对签订买卖住房协议、收房款2.8万元并书写收条无异议，但系饮酒后行为。协议约定以2007年为限，未办到房产证应把房子退还。多年来，程明奎并未催过我方办理房屋产权证件。被告张昭纯、程素琼为支持其诉讼请求，向法庭提交其公民身份证、结婚证、委托书传真件、房产证、房屋装修费用说明，旨证明委托书有修改情形；房产系夫妻共有，仅张昭纯一人委托无效；装修后的房屋价值十多万元，却以3.3万元出售，与常理不符，房屋买卖协议无效。原告程明奎对被告张昭纯、程素琼提交证据的质证意见为：房屋装修费用说明系自书，不具有真实性；对其余证据真实性无异议，但不能证明张昭纯陈述委托张峰以房产抵押借款的事实存在。第三人张峰对被告张昭纯、程素琼提交证据无异议。第三人张峰未提交证据。本院依职权查询了诉争房屋的不动产登记情况，各方当事人对不动产登记情况无异议。经举证、质证、辩论，各方当事人对下列事实无异议：张昭纯、程素琼于1974年10月20日登记结婚，张峰系张昭纯、程素琼的第二个儿子，程素琼与程明奎系同村人，张昭纯、程素琼、张峰均与程明奎相熟。1995年6月1日位于四川省西充县某某镇某某路某某村某社*幢*楼*号建筑面积97.22平方米房屋的所有权、国有土地使用权已登记在张昭纯名下。1999年张昭纯、程素琼将该房屋租赁给程明奎，每月租金100元。2002年7月26日张峰与程明奎签订买卖住房协议，约定张峰将座落于“某某镇某某路某某村某社建筑面积118平方米的第七楼住房”以3.3万元价格卖给程明奎，首次付款2.5万元，在5年内即2007年底前将房屋的全部手续交给程明奎后，由程明奎付清余下房款，所欠房款不计利息。买卖住房协议上有在场人杨林、黄灿荣、李光辉、侯小东签名，张昭纯认识李光辉、侯小东，对黄灿荣也知晓，对杨林不熟悉但认识。同日程明奎向张锋支付了房款2.8万元，张峰出具收条一份。张昭纯书写委托书后以传真方式传回，传真上打印的英文时间为2002年9月24日12时41分，张昭纯对委托书上文字系其笔迹无异议，委托书原件由张昭纯留存，但张昭纯陈述原件暂未找到。委托书内容为：“西充房子由张峰权权处理”，落款时间为2002年7月26日。张昭纯庭审中陈述因房产证被修房人吴国彬用于了向银行抵押借款，直到2016年4月10日，张昭纯、程素琼才以房产证遗失为由申请补办该房房屋所有权证，该房自2016年4月21日起登记在张昭纯、程素琼名下，建筑面积为103平方米，未补办国有土地使用证（原国有土地证使用权证号：西府国用94字第3411）。程明奎尚未支付剩余的5000元购房款。自张昭纯1999年将房屋出租给程明奎后，程明奎一直居住到现在。自签订买卖住房协议后，程明奎未支付过该房租金。张昭纯认可其在2004年已知晓张峰将房屋卖与程明奎一事。2017年11月10日，张昭纯、程素琼提起过案涉房屋的侵权之诉，张昭纯、程素琼在开庭后于同月28日撤回起诉。张昭纯、程素琼未提交曾提起过撤销买卖住房协议的撤销权之诉、请求程明奎支付房屋租金的证据。诉讼中，程明奎补交本院的(1996)法民初字第866号民事判决书，旨证明判决书系签订协议时，张峰交于程明奎，程明奎才相信张昭纯享有房屋权利并愿意购买。第三人张峰不认可该判决书系其交付给程明奎。张昭纯对该判决书的真实性、已生效无异议，同时认为判决书证明房屋的水、天然气等设施费在房屋造价款3.5万元之外。本院(1996)法民初字第866号民事判决书记载，张昭纯与吴国彬于1994年签订的合伙改建住宅协议中约定建筑面积为118平方米、张昭纯应向吴国彬支付房屋造价款3.5万元，因房屋建筑面积仅有97.22平方米，故张昭纯起诉请求吴国彬返还部分房款，该判决对张昭纯的诉讼请求给予了部分支持。本院认为，张昭纯虽对传真的委托书内容有异议，但又认可系其笔迹，故本院对张昭纯书写委托书由张峰处理房子的事实予以认定。委托书落款时间为2002年7月26日，张昭纯虽陈述“2002”系“2000”修改所致，但未申请痕迹鉴定；观察书写痕迹，符合书写习惯，并无由“2000”改为“2002”迹象；庭审中，张昭纯主张委托书记载内容应为“以房抵押借款”；因张昭纯未提交委托书原件佐证，本院对张昭纯主张“2002”系“2000”修改所致、委托内容应为“以房抵押借款”的观点不予支持。张峰与程明奎签订的买卖住房协议上记载了房屋的位置、建筑面积，记载的位置与张昭纯1995年取得的房屋所有权证的位置一致，记载的建筑面积118平方米与本院的(1996)法民初字第866号民事判决书记载的张昭纯与吴国彬1994年签订的合伙改建住宅协议中约定的建筑面积一致，故张峰与程明奎签订的买卖住房协议所指的住房即是吴国彬修建的、张昭纯于1995年6月1日取得房屋所有权证的该套房屋，同时可以推定程明奎手中持有的本院(1996)法民初字第866号民事判决书复印件系房屋出售方为证明张昭纯享有房屋的权利而提供。协议约定“单价售房金额3.3万元”，按照市场价格，不可能是每平方米单价，只可能是单套房屋的售价。本院对张峰提出买卖住房协议记载的房屋位置、面积与诉争房屋不一致、售价不明确的观点不予支持。委托书的落款时间与买卖住房协议的签订时间、张峰出具收条时间一致，委托书可能是张昭纯在签订买卖住房协议的当天书写并传真，张峰与程明奎签订的买卖住房协议自然是张昭纯的授权行为，而委托书上的英文打印时间2002年9月24日就可能是传真机时间设置错误；若传真系2002年9月24日发出，张昭纯系完成民事行为能力人，不会在2002年9月24日书写的委托书上毫无根据地书写2002年7月26日，应视为张昭纯对程明奎与张峰于2002年7月26日签订的买卖住房协议行为的追认。签订买卖住房协议时，房屋所有权登记在张昭纯一人名下，本院的(1996)法民初字第866号民事判决书的原告仅有张昭纯一人，且张昭纯与程素琼系夫妻，张昭纯一人委托其子张峰“全权”处理房屋并无不当。委托书记载“西充房子由张峰权权处理”，“权权”属于“全权”的笔误，按民间通俗理解，“西充房子由张峰全权处理”包含对房屋权利的全部处分，且张峰系张昭纯儿子，依据张昭纯传真的委托书，程明奎有理由相信张峰有权代张昭纯出售房屋，故张峰与程明奎签订的买卖住房协议，是经过张昭纯授权的真实意见表示。房屋的售价3.3万元与签订买卖住房协议时的市场价值接近，不存在张峰与程明奎恶意串通损害张昭纯利益的情形，同时签订的买卖住房协议无其他违反法律、行政法规强制性规定情形，因此张峰受张昭纯委托与程明奎签订的买卖住房协议，系张昭纯的真实意思表示，签订的买卖住房协议有效。张昭纯认可其在2004年就知晓张峰将房屋卖与程明奎，张昭纯、程素琼在长达十余年的时间里并未向程明奎主张侵权、收取房租或对张峰代为出售房屋的行为依法提起撤销之诉，而程明奎一直占有使用该房屋至今、且未再支付租金，应视为张昭纯、程素琼对张峰代为出售房屋的行为并无异议。协议约定“甲方（卖房人）在5年内即2007年底前将该住房的全部手续交乙方（买房人）后，乙方付清全部欠款”，“住房的全部手续”应指房屋的所有权证。卖方应将出售房屋的不动产权证按约转移登记至买方。合同中对产权转移登记费用未予约定，办理转移登记费用应由买方负担，契税应由买卖双方按照法律规定各自负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张昭纯、程素琼在本判决生效之日起120日内将位于四川省西充县晋城镇某某大道某段***号附*号*楼*号建筑面积103平方米的住房（房屋所有权证号：西房权证房管字第*********）的不动产权转移登记至原告程明奎名下，办理不动产权转移登记的费用由原告程明奎负担，契税由买卖双方按照法律规定各自负担；二、驳回原告程明奎的其余诉讼请求案件受理费313元，由被告张昭纯、程素琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  程本超二〇一八年三月二日书记员  赵 莎