江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终125号上诉人（原审第三人）：昆山市恒强房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇泾沙路28号，统一社会信用代码：91320583695549517N。法定代表人：朱斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙文杰，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张颜龙,男,1991年2月22日出生,汉族，住陕西省千阳县。被上诉人（原审第三人）：昆山富康物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇城北好美家花园14号楼601室，统一社会信用代码：913205835502540805。法定代表人：邵永华，系该公司总经理。委托代理人：李来龙，男，系该公司员工。被上诉人（原审第三人）：昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会，住所地昆山市陆家镇山水江南花园小区22楼会所。负责人：杨方波，该委员会负责人。原审被告郭桂进,男,1969年10月10日出生,汉族，住江苏省南通市港闸区。上诉人昆山市恒强房地产开发有限公司因与被上诉人张颜龙、昆山富康物业管理有限公司、昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会、原审被告郭桂进房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初14606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山市恒强房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人对于涉案房屋拥有所有权和房屋租赁的权利；涉案房屋规划用途为住宅，属于居住类用房，可以正常居住；《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，张颜龙单方解除合同没有依据；本案纠纷的责任方为昆山富康物业管理有限公司、昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会，相关损失应由他们承担。张颜龙、昆山富康物业管理有限公司均辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会、郭桂进未作述辩。张颜龙向一审法院起诉请求：一、判令双方于2017年3月8签订的房屋租赁合同于2017年4月8日解除；二、判令被告退还房屋租金4791元及1000元押金；三、要求被告赔偿误工费500元；四、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中张颜龙将其第二项诉请变更为要求第三人昆山市恒强房地产开发有限公司退还房屋租金4792元及1000元押金。一审法院认定事实：2017年3月8日张颜龙（乙方）与郭桂进（甲方）签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，《房屋租赁合同》约定：第一条、房屋的基本情况：甲方出房屋（以下简称该房屋）坐落于山水江南16幢1808阁楼房屋结构框架建筑面积88.91平方米。第二条、房屋用途：该房屋用途为阁楼；除双方另有约定外、乙方不得任意改变房屋用途。第三条、租赁期限：租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日止。第四条、租金：该房屋租金为人民币壹万壹仟伍佰元整（不含税）。租赁期间，出租方不得以任何理由调整租金。该协议下方有甲方郭桂进的签字确认。《补充协议》又约定：7、合同签订之日交人民币壹仟元整履约保证金给甲方。合同期满结清所有费用后归还。该协议下方亦有甲方郭桂进签字确认。张颜龙与郭桂进签订协议后，张颜龙于2017年3月23日分别以现金方式支付给郭桂进5750元租金和1000元租赁押金，同时郭桂进出具了收据。涉案房屋的公安编号为昆山市陆家镇山水江南花园16号楼1808阁楼，该阁楼的初始登记所有权证登记房屋所有权人为第三人昆山市恒强房地产开发有限公司。本案在一审审理过程中，一审法院组织张颜龙与昆山市恒强房地产开发有限公司到房屋现场查验，经现场涉案房屋电表、电表显示，张颜龙在搬离时尚有水费55.3O元、电费360元未结清。郭桂进与第三人昆山市恒强房地产开发有限公司签订了劳动合同，系该公司的员工。第三人昆山市恒强房地产开发有限公司自认郭桂进签订《房屋租赁合同》的行为是履行履行职务行为，且郭桂进收取的租金及租金押金也均向其公司进行了交纳。2017年4月7日，第三人昆山富康物业管理有限公司、昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会联合在山水江南花园全体租客发布公告，公告载明：依据住建局提供的房屋备案证明，16栋1楼2楼，13栋1楼，2楼属于储藏室只适用于仓储，不具备住人的条件。12栋－21栋高层小区阁楼无产权，层高达不到住人标准。本小区业主多次投诉扰民，堆放杂物，电线安装混乱。噪声扰民，随地在楼道大小便，丢生活垃圾，高空抛物，均未装修，阳台，卫生间厨房未作防水，住人导致楼下装修过的业主房屋漏水受损严重。严重违反本小区租户管理规约。昆山住建局，陆家建管所，车塘社区相关领导也亲自带人实地查看过，经查看这些房屋均未按住房标准装修，达到江苏省对群租房的认定标准，夏天来临之际随着用电的增加，温度的增高，再加上小区消防设备处于瘫痪状态，很容易引发火灾，给小区居民造成不可挽回的损失，现经小区业主委员会，物业管理方商议决定停止这些房屋的出租，去年9月7日也有发过本公告，但是出租房，承租人并未听其劝阻，现对其房屋采取强制停水停电处理，3天之内强制驱赶。请租客朋友联系出租房办理退房手续，到时造成的一切后果自负。该公告下方有第三人昆山富康物业管理有限公司、昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会的盖章确认，落款时间为2017年4月7日。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、公告、民事判决书、昆山市房屋所有权初始登记证明及当事人一审庭审陈述等证据在案佐证。一审法院认为，郭桂进与张颜龙签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，并收取张颜龙支付的房屋租金及租赁押金系作为昆山市恒强房地产开发有限公司员工履行职务行为，由此造成的权利、义务均由昆山市恒强房地产开发有限公司享有和承担。张颜龙租赁涉案房屋系用于居住使用，现涉案房屋实际为阁楼无产权证书，房屋层高未到达住人标准，经张颜龙租住该阁楼所在的主业委员会及物业管理公司在涉案房屋小区张贴公告要求租住阁楼的租户限期搬离，否则将采取强制停水停电措施，并强制驱赶。据此，张颜龙于2017年4月8日搬离涉案租住的阁楼。现张颜龙诉请要求解除签订的《房屋租赁合同》及补充协议，要求第三人昆山市恒强房地产开发有限公司退还剩余房屋及押金，予以支持。根据张颜龙使用房屋的时间及合同约定的租金标准计算至2017年4月9日，昆山市恒强房地产开发有限公司应退还张颜龙租金4792元。关于张颜龙诉请要求退回租赁押金1000元，昆山市恒强房地产开发有限公司应在扣除张颜龙欠付的电费、水费后向张颜龙退回584.70元。关于张颜龙诉请要求赔偿误工损失500元，因张颜龙未提供有效证据证明，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、第三人昆山市恒强房地产开发有限公司于判决生效后十日内向张颜龙返还房屋租金4792元、返还租赁押金584.70元。二、驳回张颜龙的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由第三人昆山市恒强房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。昆山市恒强房地产开发有限公司认为涉案房屋具备居住条件，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。张颜龙租赁涉案房屋的目的为居住，但房屋层高未达到住人标准，张颜龙有权解除合同。昆山市恒强房地产开发有限公司是涉案《房屋租赁合同》及补充协议的合同主体，合同解除后昆山市恒强房地产开发有限公司理应返还租金和押金，昆山市恒强房地产开发有限公司认为应由昆山富康物业管理有限公司、昆山市陆家镇山水江南小区第一届业主委员会承担相关损失的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，昆山市恒强房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由昆山市恒强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  黄学辉二〇一八年三月二十日书记员  闻 艺