四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终1810号上诉人（原审原告）：熊大平，男，汉族，1978年5月26日生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：熊斌，四川律航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市华川银地商务服务有限公司，住所地：成都市青白江区弥牟镇八阵大道666号。法定代表人：马林，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅芸，四川达和律师事务所律师。原审第三人：四川省华川银地投资有限公司，住所地：成都市青白江区弥牟镇八阵大道666号。法定代表人：丁光俊，该公���总经理。委托诉讼代理人：曹成蓉，女，汉族，1983年5月27日出生，住成都市成华区，该公司经理。上诉人熊大平因与被上诉人成都市华川银地商务服务有限公司（以下简称华川银地商务服务公司）及原审第三人四川省华川银地投资有限公司（以下简称华川银地投资公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊大平上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持熊大平的全部诉讼请求。2.由华川银地商务服务公司承担全部诉讼费。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、《项目签约信息表》是在《商品房买卖��同》《委托出租和管理协议书》之前签订的，是非正式的，且签订《项目签约信息表》后熊大平即认为房屋价格过高，最终磋商后确认房价544949元。各方当事人并未签订三方协议确认以房租抵扣房款，故不应认定以房租抵扣购房款。熊大平与华川银地商务服务公司签订的租赁合同期限是自2014年7月1日至2023年10月31日，虽然约定了分期支付房租，但不能分期计算诉讼时效。并且，熊大平有证据证明其催收过房租。据此，请求支持其诉请。华川银地商务服务公司答辩称，熊大平签字确认的《签约信息表》载明其购买的商铺价格是746505元，抵扣了201556元租金后，熊大平实际支付544949元。该抵扣的租金也与约定的租金价格是吻合的。熊大平在一审中也承认了租金抵扣房价的事实。实际上，案涉铺面所在建材城都是按照这种方式运作。熊大���一审起诉主张前3年租金时已经超过了法定诉讼时效，请求驳回其上诉。华川银地投资公司的意见与华川银地商务服务公司意见一致。熊大平向一审法院起诉请求：判令华川银地商务服务公司立即向熊大平支付自2014年7月1日至2017年10月31日的房屋租金218355.93元；判令华川银地商务服务公司向熊大平支付逾期付款违约金，暂计算至2017年9月27日为23829.35元；判令华川银地商务服务公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2014年4月22日，熊大平填写了《项目签约信息表》，该表载明：房屋信息：5区9栋1层10号，已付定金：20000元，合同自编号：HCYD—00576，建筑面积：53.46，套内面积51.3，公摊面积2.16，挂牌总价802694，优惠后总价746505，租金回报率：27%。租金总额：201556，合同总价544949，合同单价：10622.79，商品租金104.73元/平方米；付款方式：一次性：544949。该信息表有熊大平本人的签字及捺印确认。华川银地商务服务公司方代表也在上面签字确认。同日，华川银地投资公司（出卖人）与熊大平（买受人）签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：买受人购买的商品房为规定项目中的5区9栋1层10号，用途为商业，测绘建筑面积共53.46平方米，其中，套内建筑面积51.3平方米，共用部位共有房屋分摊建筑面积2.16平方米，层高5.5米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币10622.79元，总价款544949元。同日，华川银地商务服务公司（乙方）与熊大平（甲方）签订了《委托出租和管理协议书》，协议书载明：商品具体为止及面积：甲方确认委托乙方进行管理和对外出租的商铺位于成都市青白江区八阵大道666号大型商品交易市场内华川银地国际建材城5区9栋1层10号，建筑面积53.46平方米；委托期限：经双方协商议定，甲方将该商铺委托乙方对外租赁和物业管理，委托期限具体为：2014年7月1日至2023年10月31日；商品租金：甲乙双方约定，本协议委托期限内商铺前五年的月租金标准为：商铺一层为人民币104.73元/平法米，甲乙双方确定在本合同签订之日起10日内，乙方先行支付甲方前三年的房屋租金。此后乙方按季度代为向甲方支付租金，具体应当提前10日支付下一个季度的租金；违约责任及损害赔偿：如乙方未按本协议之规定向甲方交付租金，每延期一日，应按逾期付款金额的万分之一向甲方支付违约金直至付清之日止。熊大平分别于2014年4月16日、2014年4月27日、2014��6月4日向华川银地投资公司支付20000元、200000元、324949元，共计544949元。合同签订后，熊大平将涉案商铺一直交由华川银地商务服务公司出租，华川银地商务服务公司未向熊大平支付过租金。一审法院认为，熊大平与华川银地投资公司所签订的《商品房买卖合同》、熊大平与华川银地商务服务公司所签订的《委托出租和管理协议书》系双方真实意思表达，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应共同遵守。并且双方于2014年4月22日签订《委托出租和管理协议书》，《委托出租和管理协议书》中载明：双方确定在本合同签订之日起10日内，乙方先行支付甲方前三年的房屋租金，此后乙方按季度代为向甲方支付租金，具体应当提前10日支付下一个季度的租金。根据熊大平所填写的《项目签约信息表》载明：商铺优惠后总价为746505元，租金总额为201556元，合同总价：544949。熊大平与华川银地投资公司签订的《商品房买卖合同》熊大平已支付的544949元合同总价应是扣除了租金总额后的价格；且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效区间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”依据熊大平与华川银地商务服务公司签订的《委托出租和管理协议书》的约定，华川银地商务服务公司应向熊大平支付的前三年租金应于2014年5月2日之前支付，熊大平于2017年10月10日向我院提起诉讼，对华川银地商务服务公司庭审中提出已过诉讼时效的意见，一审法院予以采纳。综上，对熊大平主张华川银地商务服务公司支付2014年7月1日至2017年6月30日租金的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。对于熊大平主张华川银地商务服务公司支付2017年7月1日至2017年10月31日租金，一审法院依法予以支持，具体金额：2017年7月1日至2017年9月30日为104.73元/平方米/月*3个月*53.46平方米=16796.60元，2017年10月1日至2017年10月31日为104.73元/平方米/月*1个月*53.46平方米=5598.87元，共计16796.60+5598.87=22395.47元。对于熊大平主张截至2017年9月27日的违约金，一审法院依法予以支持，具体金额：以16796.60元为基数从2017年6月21日至2017年9月27日止为16796.60元*0.01%/天*99天=166.29元，以5598.87元为基数从2017年9月21日至2017年9月27日止为5598.87元*0.01%/天*7天=3.92元，共计166.29元+3.92元=170.21元。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、成都市华川银地商务服务有限公司于判决生效之日起十日内向熊大平支付2017年7月1日至2017年10月31日的租金共计22395.47元；二、成都市华川银地商务服务有限公司于判决生效之日起十日内向熊大平支付截至2017年9月27日的逾期付款违约金共计170.21元；三、驳回熊大平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466元，由熊大平负担1233元，由成都市华川银地商务服务有限公司负担1233元。二审中，熊大平申请证人周某到庭，拟证明熊大平曾在2016年年底向华川银地商务服务公司催收过房租。周某到庭陈���，2016年11月底，其与熊大平曾到青白江的某个市场，她听到熊大平和工作人员在讨论房屋产权证和房租的问题。华川银地商务服务公司与华川银地投资公司均质证认为，证人系熊大平的朋友，且其证言不能达到证明目的。本院经审查认为，周某不能确切证实熊大平到何地与何人商量产权证和房租问题，故对其证言不予采信。二审中，各方当事人均确认，《委托出租和管理协议书》《商品房买卖合同》《项目签约信息表》系熊大平在同一天与同一销售人员签署。各方当事人对一审查明的事实无异议，经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人熊大平的上诉请求与被上诉人华川银地商务服务公司的答辩意见和原审第三人华川银地投资公司的陈述意见，本��二审的争议焦点为：华川银地商务服务公司差欠熊大平的租金数额应当如何认定。本院对此进行综合评述如下：虽然《委托出租和管理协议书》《商品房买卖合同》中未注明《项目签约信息表》为合同附件，但熊大平在该信息表上签名捺印，且华川银地投资公司与华川银地商务服务公司均在诉讼中对该信息表的效力予以认可，故应当认定《项目签约信息表》能够约束熊大平、华川银地投资公司及华川银地商务服务公司。该《项目签约信息表》中记载的房源信息与《商品房买卖合同》及《委托出租和管理协议书》中载明的熊大平所购房屋一致，同时记录了成交价、租金回报率、租金总额、商铺租金等信息，与《委托出租和管理协议书》中记载的租金金额一致，记录的合同总价也与《商品房买卖合同》中记载的总价款一致。按照《项目签约表》中记载的租金回报率计算结果也与最终约定的租金金额一致，结合三份文书的内容及三份文书系熊大平与同一销售人员在同一天签订的实际，应当认定熊大平与华川银地商务服务公司及华川银地投资公司达成了以租金抵扣购房款的合意，即华川银地投资公司以应收熊大平的部分购房款抵扣华川银地商务服务公司应向熊大平支付的前三年租金。因此，无论熊大平是否向华川银地商务服务公司催收2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金，华川银地商务服务公司应向熊大平支付的前三年租金已以华川银地投资公司应收熊大平的购房款进行了抵扣。但按照《委托出租和管理协议书》的约定，华川银地商务服务公司应当向熊大平支付2017年7月1日至2017年10月31日的租金。一审根据合同约定的租金单价和房屋面积计算华川银地商务服务���司应支付熊大平上述期间租金22395.47元并无不当，确定的违约金数额亦无不当。综上所述，熊大平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费4932元，由上诉人熊大平负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一八年三月二十日书记员 张星鹏