四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14203号上诉人（原审原告）：杨丽，女，1982年10月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：李桂东，男，1969年1月23日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：张洪飞，四川信诺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：代锐，四川信诺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王身斌，男，1979年10月6日出生，汉族，住四川省双流县。被上诉人（原审被告）：陈艳，女，1984年8月24日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：黄永华，四川泰仁律师事务所律师。上诉人杨丽、李桂东因与被上诉人王身斌、陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽、李桂东上诉请求：1.请求撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5223号民事判决，并依法改判支持杨丽、李桂东的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用（含保全费用）由王身斌、陈艳承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审法院在开庭时并未明告知杨丽、李桂东支付尾款的具体时间，而是询问杨丽、李桂东需要多少时间来准备，而且一审法院在未反馈双方调解意见的情况下，径行下判。在杨丽、李桂东对录音证据的三性不予认可，且该录音中的人员也未出庭的情况下，一审以此证据认定王身斌、陈艳配合办理贷款手续没有依据。2.一审适用法律错误，王身斌、陈艳的不安抗辩权不能成立。虽然杨丽、李桂东贷款没有通过审核，但是一审在杨丽、李桂东表示愿意一次性剩余款项并提供担保，且王身斌、陈艳并未提供证据证明杨丽、李桂东丧失履行能力的情况下，认定王身斌、陈艳不安抗辩权成立错误。3.一审认定王身斌、陈艳行使不安抗辩权成立，履行合同没有过错，不应当承担违约责任，但是即使不安抗辩权成立，在杨丽、李桂东提供担保并愿意一次性支付剩余款项的情况下，合同也应该继续履行，故王身斌、陈艳没有提供证据就中止合同履行，未办理过户手续，未交房构成违约，应按双方合同第9条约定承担10万元违约金。综上，杨丽、李桂东的上诉请求有事实和法律依据，请求二审法院依法改判支持杨丽、李桂东上诉请求。王身斌、陈艳辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回杨丽、李桂东的上诉请求。1.双方在合同中约定杨丽、李桂东的银行征信需要没有问题，但因其银行征信不能达到合同约定，无法贷款，直到杨丽、李桂东起诉之后，在一审过程中，杨丽、李桂东的银行账户仍然不能贷款。2.涉案房屋被四次查封，无法过户，不能再继续履行合同。3.本案是杨丽、李桂东违约，其主张违约金的诉讼请求不应当得到支持。4.杨丽、李桂东所称一审法院没有限定其提供证据的期限，杨丽、李桂东称在一个月内提供证据，但是王身斌、陈艳当时明确表示，因杨丽、李桂东违约，合同不可能再继续履行。杨丽、李桂东向一审法院起诉请求：1.判令王身斌、陈艳将位于成都市房屋过户给杨丽、李桂东，并协助杨丽、李桂东办理产权过户手续；2.判令王身斌、陈艳将位于成都市房屋交付给杨丽、李桂东；3.判令王身斌、陈艳向杨丽、李桂东支付违约金100000元。一审法院查明，2017年1月15日，杨丽、李桂东与王身斌、陈艳签订《房屋买卖合同》，约定杨丽、李桂东购买王身斌所有的位于成都市房屋。合同总价款为810000元，杨丽、李桂东以商业贷款购买王身斌的房屋。签订合同时，杨丽、李桂东支付王身斌30000元作为购房定金。王身斌结清按揭贷款当天，杨丽、李桂东支付280000元，过户当天支付90000元，尾款410000元由杨丽、李桂东所贷款银行直接打入王身斌指定账户。双方约定注销抵押后5个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。双方约定交房时间为2017年2月20日前交房。王身斌保证此房屋无纠纷，无查封或二次抵押，能完整过户到杨丽、李桂东名下。杨丽、李桂东保证征信良好，所提供的资料符合银行贷款要求，签订买卖合同后，王身斌必须在3个工作日内向银行申请还款并告知中介还款时间。合同签订当日，杨丽、李桂东按约定支付了定金30000元。2017年2月13日，杨丽、李桂东向王身斌支付购房款280000元。2017年2月23日，本案诉争房屋抵押登记办理了注销手续。合同签订后，王身斌、陈艳配合杨丽、李桂东办理房屋贷款手续，但至今杨丽、李桂东未能举证证明其贷款申请已经相关机构审核通过。庭审中，一审法院询问杨丽、李桂东是否愿意以现金一次性支付剩余房款，杨丽、李桂东表示可以协商，但杨丽、李桂东未能在一审法院指定的期限内提供其具有一次性支付剩余房款能力的相关证据。一审法院认为，杨丽、李桂东与王身斌、陈艳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，对杨丽、李桂东与王身斌、陈艳均具有约束力，杨丽、李桂东与王身斌、陈艳均应按照合同约定履行相应义务。杨丽、李桂东按照约定向王身斌、陈艳支付了购房款。杨丽、李桂东主张双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了产权过户时间为注销抵押后5个工作日内，交房时间为2017年2月20日，该约定不以杨丽、李桂东是否通过银行贷款审核为前提，故王身斌、陈艳应当按照合同约定履行过户和交房义务。一审法院认为，《房屋买卖合同》约定杨丽、李桂东以向银行申请按揭贷款方式购买诉争房屋。根据二手房的交易流程，房屋出售方应当协助买受方办理按揭贷款的相关审批手续，经银行审核通过后，由双方履行产权过户手续。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。现杨丽、李桂东作为买受人，未能举证证明其向银行贷款申请的410000元已审核通过，也未能提交证据证明有以其他方式支付房屋尾款的能力。故王身斌、陈艳在存在杨丽、李桂东可能无法支付购房款的情况下，基于交易安全，有权依法拒绝向杨丽、李桂东履行过户及交付房屋的义务。王身斌、陈艳在合同履行过程中，没有过错，亦不应当承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨丽、李桂东的诉讼请求。案件受理费1150元、保全费4570元，由杨丽、李桂东负担。二审中，杨丽、李桂东提交签发日期为2017年10月25日，户名为杨丽的中国工商银行股份有限公司成都西南石油大学支行的定期存折及中国工商银行个人资信证明书（正本）存款证明书各一份，拟证明杨丽、李桂东具有支付房款的能力。王身斌、陈艳质证认为认可该组证据的真实性，但不能证明杨丽、李桂东在履行合同当时具有履约能力。本院认为，该证据的三性成立，予以采信。王身斌、陈艳提供2017年5月16日的微信聊天记录，拟证明王身斌、陈艳已经告知杨丽、李桂东解除合同。杨丽、李桂东质证认为，王身斌、陈艳未在一审中提交该证据，超过了举证期限，且对该证据的合法性不予认可。本院认为，该证据不符合证据举证规则，不予采信。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，针对双方当事人争议的焦点问题作如下评析：一、关于案涉《房屋买卖合同》是否继续履行问题。案涉《房屋买卖合同》为双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方应按合同履行各自的义务。杨丽、李桂东在合同中的主要义务是向王身斌、陈艳支付购房款，而在履行过程中，因房屋贷款未审核通过，导致双方在支付购房款方面产生争议。本案在审理中，杨丽、李桂东明确表示愿以现金方式支付全部房款，其变更房款的支付方式不影响王身斌、陈艳的合同权利实现。在二审中，杨丽、李桂东提供的个人银行资信证明可以证明具有支付房屋尾款的能力，本院予以采信。另外，关于案涉房屋存在案外人查封保全是否影响合同履行问题。因杨丽、李桂东对案涉房屋是首查封，案外人的查封是轮候查封，在杨丽、李桂东的首查封未解除前，轮候查封并未生效，杨丽、李桂东申请查封财产的目的是保障实现合同的权利，故案外人的轮候查封不影响杨丽、李桂东主张继续履行合同的权利。综上，杨丽、李桂东上诉主张继续履行合同的请求，本院予以支持。二、关于王身斌、陈艳是否承担违约责任问题。杨丽、李桂东认为王身斌、陈艳未按合同约定交付房屋和办理过户手续承担违约责任。从双方履行合同情况看，案涉房屋的贷款未获得审核通过而产生争议，王身斌、陈艳认为是杨丽、李桂东的征信问题造成的，但从杨丽、李桂东提供的银行征信报告显示无不良征信记录，金融机构也未对杨丽、李桂东的贷款审核作出说明，双方因房款的支付问题产生争议，以上情况说明未按约定交付房屋和办理过户手续的责任不能归责于王身斌、陈艳单方，故杨丽、李桂东要求王身斌、陈艳承担10万元的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5223号民事判决；二、上诉人杨丽、李桂东于本判决生效后10日内支付被上诉人王身斌、陈艳剩余购房款500000元；三、被上诉人王身斌、陈艳于本判决生效后30日内协助上诉人杨丽、李桂东办理案涉房屋的产权过户手续；四、被上诉人王身斌、陈艳于本判决生效后30日内将案涉房屋交付给上诉人杨丽、李桂东；五、驳回上诉人杨丽、李桂东其他诉讼请求。二审案件受理费2300元，由上诉人杨丽、李桂东负担1300元，被上诉人王身斌、陈艳负担1000元。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年三月十三日书记员  谭小雨