山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0304民初8号原告：淄博平安物业管理有限公司。住所地博山区白虎山路**号。统一社会信用代码：91370304773192286B。法定代表人：张长红，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：宋燕玲，女，该单位工作人员。被告：代明珍，男，1956年11月16日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：代程程，女，系被告之女，住博山区。原告淄博平安物业管理有限公司与被告代明珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博平安物业管理有限公司的委托诉讼代理人王华章、宋燕玲，被告代明珍的委托诉讼代理人代程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博平安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费794.81元、垃圾清运费504.00元、路灯电费131.54元、车位使用费4200.00元；2．判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金5832.00元，自起诉之日至清偿完毕之日的违约金按每日2.00元另行支付；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付车位使用费的诉讼请求。事实和理由：2008年12月3日，原告与博山区文姜花苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限为2008年12月1日至2014年12月1日，物业服务费按照0.25元/平方米/月向该小区业主或物业使用人收取，同时约定车位使用费、逾期缴纳物业管理费的违约金等内容。合同签订后，原告向被告提供物业管理服务至2016年1月10日，但是被告并未按照合同约定支付物业管理费、原告为被告代缴的垃圾清运费和路灯电费，经原告多次催要，被告拒不支付，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告代明珍辩称，第一，原告主张的2015年1月2日之前的各项费用已经超过诉讼时效；第二，物业服务合同终止的时间为2015年12月1日，而非2016年1月。对于原告主张的物业费，在原告提供物业服务期间，被告一直正常交纳。被告持有2009年、2011年、2012年、2013年、2015年的物业费单据，虽然有部分单据遗失，但按照经验法则及物业费交费习惯，不可能前面的物业费没交，只交纳后面的物业费。被告不拖欠原告物业费，而且原告还多收取了一个月的物业费18.78元；第三，关于垃圾清运费及路灯电费，均包含在物业费范围之内，原告无权重复收取；第四，关于车位使用费，车位场地使用费属于全体业主共有，而且被告家中无任何车辆，小区也没有停车位及车棚，原告要求被告支付车位使用费无任何事实及法律依据；第五，关于违约金，被告不存在违约行为，不同意支付，申请法院对违约金进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的1号、3号、4号证据，被告提交的1号证据，经对方质证，均无异议。经审核，该证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，其证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2号、13号证据，客观真实，来源合法，与本案有关联性，其证明效力，本院予以确认并在卷佐证；2、原告提供的5号证据为其自行制作的物业费交费明细，被告提出异议，并且提供相应证据进行证明，原告也予以认可，因此该证据的证明效力本院不予确认；3、原告提供的6号、7号、8号证据客观真实、来源合法，但是不足以证明原告的主张，其证明效力本院不予确认；4、原告提供的9号证据为违约金计算明细，系原告自行制作，被告不予认可，并且申请法院对违约金进行调整，该证据的证明效力本院不予确认；5、原告提供的10号、11号、12号证据与本案无关联性，该证据的证明效力本院不予确认；6、被告提供的2号证据为照片打印件，被告并且明确上述照片的具体拍摄时间、地点，该证据的证明效力本院不予确认。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。被告代明珍系博山区文姜花苑小区6号楼3单元402号的业主，房屋建筑面积为75.10平方米。2008年12月3日，原告（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；第二十六条（物业管理服务费）第一款约定，物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日至5日、7月1日至5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第二十七条约定，露天车位使用费由乙方按小型车每月50.00元，中型以上车辆每月100.00元，业主亲属探亲临时停放车辆2.00元/辆/日，并到物业管理办公室办理手续，其中60%用于补贴物业管理公共服务费，40%纳入维修资金。摩托车、电动车每月20.00元，自行车每月10.00元；第三十四条规定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2元违约滞纳金；第三十九条规定，合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同到期后，博山区文姜花苑小区业主委员会并未选聘新的物业服务企业，原告淄博平安物业管理有限公司继续为该小区提供服务。2016年1月8日，博山区山头街道北神头文姜社区居民委员会、博山区文姜花苑小区业主委员会联合发布告知书一份，载明：淄博平安物业管理有限公司文姜花苑管理处于2016年1月10日撤销，移交文姜花苑小区业主委员会，由业主委员会交接北神头文姜社区居民委员会管理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告代明珍作为博山区文姜花苑小区业主，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，被告代明珍应该按照物业服务合同约定支付物业费。对于原告实际向代明珍提供物业服务的时间。原告主张其提供物业服务至2016年1月10日，被告代明珍不予认可。根据原告提供的证据，2016年1月8日告知书中明确载明淄博平安物业管理有限公司自2016年1月10日撤销文姜花苑小区管理处，该告知书有博山区文姜花苑小区业主委员会的签章确认，故对代明珍的主张不予采信，确认原告为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。对于被告欠交物业费的金额。原告主张，2010年全年、2013年下半年至2016年1月1日至10日，被告未按合同约定支付物业费。被告提供2015年8月30日原告出具的收据，原告对此予以认可，据此可以证明2015年全年的物业费被告已经支付。对于2010年全年、2013年下半年、2014年全年、2016年1月1日至10日的物业费，被告主张已经交纳，但是并未提供证据予以证明，原告也不予认可，被告应自行承担举证不能的法律后果，据此确认被告未交纳物业费的时间段为：2010年全年、2013年下半年、2014年全年、2016年1月1日至10日。按被告房屋面积75.10平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为569.51元，原告有权要求被告支付。对于垃圾清运费。原告主张，市政环卫部门与原告约定文姜花苑小区的垃圾清运费由原告代收、代缴，原告按一定数额支付给市政环卫部门后，剩余费用归原告所有。原告为证明自己的主张，提供环境卫生协议三份、垃圾代运费发票七份。本院认为，根据博价字[2005]33号淄博市博山区物价局文件规定，有权收取生活垃圾处理费的单位为区市政环卫局，标准为居民6.00元／户／月。原告提供的环境卫生协议书系原告与淄博市博山绿颜园林工程处签订，区市政环卫局与淄博市博山绿颜园林工程处并非同一主体；而且环境卫生协议书中均约定垃圾清运地点为万顺御花园，非本案被告所在的文姜花苑小区。原告提供的证据，不足以证明自2009年1月至2015年12月期间，原告已经代被告履行了交纳垃圾清运费的义务。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于路灯电费。原告主张代被告支付自2009年1月至2015年12月期间的路灯电费131.54元，被告应支付原告上述费用。物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。路灯属于共用设施，其日常运行所产生的路灯电费应包含在物业支出中，原告无权另行收取。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于违约金，原告主张，根据物业管理服务合同约定，被告未按约定交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收2.00元违约金，合同约定的物业费交纳时间为每年的1月1日至5日、7月1日至5日，被告自2010年1月6日起违约计算至2017年12月31日，按照合同约定从逾期之日起每日加收2元的违约金，合计5832.00元。被告对此不予认可，主张其不存在违约行为，并申请法院调整违约金数额。本院认为，原告主张的违约金数额应当相当于因被告违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院予以适当减少。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证明因被告不按时交纳物业费给其造成的具体损失情况，故其损失只能参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利息计算。据此，以被告尚欠原告的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，计算原告的损失金额为232.95元（计算方式见附一违约金计算表），原告主张超出部分，本院不予支持。关于诉讼时效问题，原告提供的催费通知可以证明原告催收物业费的相关事实，故原告的主张不超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告代明珍自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费569.51元；二、被告代明珍自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司违约金232.95元（截止到2017年12月31日，以后的违约金，以569.51元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）；三、驳回原告淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86.00元，减半收取计43.00元，原告淄博平安物业管理有限公司负担40.00元，被告代明珍负担3.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员 杜洪芳二〇一八年三月二十一日法官助理 孙娜娜书 记 员 钱 纬附一：违约金计算表欠费时间金额（元）违约时间天数违约金数额（元）12010年上半年112.652010.1.6-2017.12.31291671.1622010年下半年112.652010.7.6-2017.12.31273566.7932013年下半年112.652013.7.6-2017.12.31163936.1742014年上半年112.652014.1.6-2017.12.31145531.3852014年下半年112.652014.7.6-2017.12.31127426.6762016年1月1日-10日6.262016.1.6-2017.12.317250.78合计569.51232.95注：违约金数额是按照按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算。附二：本案证据目录一、原告淄博平安物业管理有限公司提交以下证据：1.物业资质证书、营业执照副本各一份；2.文姜花苑小区物业管理服务合同一份；3.2016年1月8日博山区山头街道北神头文姜社区居民委员会、博山区文姜花苑小区业主委员会联合出具的告知书一份；4.产权、产籍档案证明一份；5.物业费交费明细一份；6.博价字[2005]33号博山区物价局文件一份、垃圾清运费发票七份、收据一份、证明一份、环境卫生协议书三份；7.供电公司出具的电费交费明细一份、电费发票十三页、2016年1月10日文姜花苑小区业主委员会出具的说明一份；8.文姜花苑小区分户图一份共计八页、路灯电费计算明细一份；9.违约金计算明细一份；10.淄博市中级人民法院（2016）鲁03民终1869号民事判决书一份；11.（2016）鲁0304民初766号民事判决书一份；12.（2016）鲁0304民初2841号民事判决书、（2016）鲁0304民初2545号民事判决书、（2016）鲁0304民初663号民事判决书、（2016）鲁0304民初3158号民事判决书复印件各一份；13.原告出具的催收物业费通知三份。二、被告代明珍提交以下证据：1.物业费收据七份；2.小区照片打印件七份。