四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0504民初40号（以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告：中国农业银行股份有限公司泸州直属支行，住所：泸州市小市下合道街15号，统一社会信用代码：91510504708941033P。负责人：杨万斌。委托诉讼代理人：王少尉（系单位员工），男，1968年10月2日出生，汉族，住四川省合江县。被告：王定怀，男，1954年6月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行（以下简称“农行泸州直属支行”）诉被告王定怀金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘学武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行泸州直属支行委托诉讼代理人王少尉，被告王定怀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。在庭审过程中，原、被告均表示由于四川泸州洪达房地产开发有限公司已吊销无资产，同意不追加四川泸州洪达房地产开发有限公司为本案被告或其他诉讼当事人参加诉讼；原告农行泸州直属支行同意放弃在本案诉讼中涉四川泸州洪达房地产开发有限公司的相关诉讼请求。原告农行泸州直属支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王定怀立即支付原告借款本金777903.94元及利息（利息从未结付之日起至还清全部借款之日止）；二、如被告不能立即支付全部债务，则申请法院拍卖抵押物优先偿还原告借款本息；三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告与被告于2003年1月28日签订了（泸龙）农银抵字（2003）第037017-1、2、3号《商业用房抵押借款合同》，原告向被告王定怀发放借款121万元，以所购商品房作抵押，并由被告四川泸州洪达房地产开发有限公司作保证担保，贷款于2013年1月24日到期现有贷款余额777903.94元。贷款有商业用房抵押借款合同、房地产抵押合同、借款凭证、商品房买卖合同为佐证。贷款已逾期多年，被告的行为已侵犯国家商业银行的合法权益，故向法院提起诉讼。被告王定怀辩称：对本案的借款事实没有异议。本院经审理查明事实如下：2002年11月20日，四川泸州洪达房地产开发有限公司作为出卖人与被告王定怀作为买受人签订了《商品房买卖合同》两份，由被告王定怀购买位于迎宾大道一段25号601号房、位于迎宾大道一段25号602号房，约定该商品房的用途为营业；2002年12月10日四川泸州洪达房地产开发有限公司作为出卖人与被告王定怀作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，由被告王定怀购买位于迎宾大道一段25号702号房，约定该商品房的用途为营业。2003年1月20日，被告王定怀作为甲方（抵押人）与中国农业银行泸州市龙马潭支行作为乙方（抵押权人）签订了三份《房地产抵押合同》，约定甲方为了乙方借款自愿将坐落于泸州市龙马潭区迎宾大道一段25号601号、602号、702号房屋抵押给乙方，乙方愿意接受该房地产抵押，作为甲方清偿贷款的担保；甲方于2003年1月25日将上述房地产抵押给乙方，抵押期限为10年，至2013年1月24日止；抵押期满，甲方如不能清偿债务，乙方有权向房地产管理部门申请将抵押的房地产过户拍卖，乙方有权优先受偿。其中，601号房屋贷款金额为31万元；602号房屋贷款金额为45万元；702号房屋贷款金额为45万元。上述房屋于2003年1月24日办理了抵押权登记手续。2003年1月28日，中国农业银行泸州市龙马潭支行作为贷款人（甲方）与被告王定怀作为借款人（乙方）、泸州洪达房地产开发有限公司作为保证人签订了（泸龙）农银抵字（2003）第037017-1#、2#、3#三份《商业用房抵押借款合同》，合同主要内容为：商业用房贷款：乙方向丙方购买营业用房、办公用房或其他用房（以下称为：商业用房“），并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请的贷款；借款总期限自2003年1月28日起至2013年1月24日止，共10年；贷款利率按月利率6.24‰执行；乙方在获得甲方贷款之前必须在甲方开立存款账户（22×××00）；房屋办理抵押登记手续，办理抵押登记手续后的房屋所有权证、房屋他项权利证书及其他有关文件交由甲方保管；有下列情形之一的，超出丙方担保期限的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分甲方有权继续向乙方追索：（1）乙方连续三个月未偿还贷款本息和相关费用或逾期还款累计超过六期；（2）本合同贷款总期限届满，但乙方尚有欠款未还的；（3）乙方不遵守本合同其他条款的。其中（泸龙）农银抵字（2003）第037017-1#《商业用房抵押借款合同》乙方所购商业用房坐落位置为迎宾大道一段25号602号，借款金额为45万元；（泸龙）农银抵字（2003）第037017-2#《商业用房抵押借款合同》乙方所购商业用房坐落位置为迎宾大道一段25号702号，借款金额为45万元；（泸龙）农银抵字（2003）第037017-3#《商业用房抵押借款合同》乙方所购商业用房坐落位置为迎宾大道一段25号601号，借款金额为31万元。2003年1月28日，原告向被告王定怀22×××00账户发放了贷款金额121万元。同时查明：中国农业银行泸州市龙马潭支行在发放贷款后同意被告王定怀将前述抵押房屋（位于迎宾大道一段25号601、602、702号房屋）出售用于偿还本案贷款，后被告王定怀将抵押房屋由营业用房改为住宅，并已出售给35户住户，现尚有部分售房款项被告王定怀未收取（具体金额以莲花池街道办事处最终实收款项为准），现该款存放于泸州市龙马潭区莲花池街道财政所账户。再查明：2011年1月15日，中国农业银行股份有限公司泸州龙马潭支行更名为中国农业银行有限公司泸州直属支行。在庭审过程中，四川泸州洪达房地产开发有限公司法定代表人熊亮洪陈述：四川泸州洪达房地产开发有限公司2006年后未再营运，公司的资产均由法院统一拍卖执行，现公司已无剩余资产；原告农行泸州直属支行与被告王定怀认可被告王定怀尚欠原告农行泸州直属支行借款本金777903.94元，借款利息以777903.94元为基数按月利率6.24‰从2007年6月21日起计算至借款本金还清时止。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的原、被告身份信息、商品房买卖合同三份、商业用房抵押借款合同三份、房地产抵押合同三份、借款凭证一份、还款情况登记表一份、中国农业银行实还清单一份，被告王定怀提交的说明一份、情况说明一份及客户资料一览表一份，本院依职权调查形成的三份询问笔录在案佐证，经庭审质证，本院核实予以采信。本院认为，对原、被告双方均认可的被告尚欠原告的借款本金金额、借款利息计算标准和计算期限，本院予以确认。本案的争议焦点为原告是否享有被告抵押财产的优先受偿权及享有优先受偿权的方式？对此本院作如下评述：原告与被告之间签订的《房地产抵押合同》、《商业用房抵押借款合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且不违反相关法律规定，各方当事人均应全面按照合同约定履行义务。现原告要求被告按合同约定履行还款付息义务，并就抵押物享有优先受偿权符合法律规定，本院依法予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原告享有对抵押物的优先受偿权系对抵押物的价款优先受偿。因原告在发放贷款后已同意被告王定怀出售抵押房屋偿还本案贷款，故原告要求抵押物的优先受偿权结合本案的实际情况本院仅依法支持原告对本案抵押房屋出售后的剩余未收房款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条之规定，判决如下：一、被告王定怀于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行借款777903.94元及利息（利息以777903.94元为基数按月利率6.24‰从2007年6月21日起计算至借款本金还清时止）；二、原告中国农业银行股份有限公司泸州直属支行对被告王定怀提供的抵押房屋（位于迎宾大道一段25号601、602、702号房屋）出售后尚未收取的房款享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11579元（原告已垫付），本院减半收取5789.5元，由被告王定怀负担（被告在支付前述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  刘学武二〇一八年三月十二日书记员  李国芬