罗江县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0626民初7号原告：廖华俊，男，生于1963年8月1日，汉族，住四川省德阳市旌阳区，无业。原告：张德霖，男，生于1965年5月26日，汉族，住四川省德阳市罗江区，无业。原告：谢晓川，男，生于1981年10月19日，汉族，住四川省德阳市旌阳区，医生。原告：向明玉，男，生于1949年9月6日，汉族，住四川省德阳市罗江区，无业。上列原告共同委托诉讼代理人：龚勇，四川依仁律师事务所律师。被告：泸州市华泰房地产开发有限责任公司，住所地，泸州市江阳区康华路4-2-8号。法定代表人：李华东。被告：泸州市华泰房地产开发有限责任公司罗江分公司，住所地，罗江县翰林社区金雁北路46号（滨江花园）F幢28号。负责人：谭雪飞，经理。委托诉讼代理人：李德平，该公司“华泰汇丰国际”项目经理。原告廖华俊、张德霖、谢晓川、向明玉（以下简称四原告）与被告泸州市华泰房地产开发有限责任公司（以下简称华泰房产公司）、泸州市华泰房地产开发有限责任公司罗江分公司（以下简称华泰房产罗江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人龚勇，被��华泰房产罗江公司的委托诉讼代理人李德平到庭参加诉讼，被告华泰房产公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.请法院判令二被告连带支付四原告拆迁补偿款3720000元，其中1200000元自2014年1月25日起，2520000元自2014年11月25日起按月息2%支付资金占用利息计2918400元，并计算至本金支付完毕止（以上合计663.84万元）；2.请求判决四原告在被告开发的位于罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目处拆迁安置补偿享有优先权并在拍卖价款中优先受偿；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月18日，四原告与被告签订了一份《关于罗江县纹江路48号房地产拆迁的协议》，约定由被告对四原告所有的房屋进行拆迁改造，并由被告向四原告以货币方式进行补偿，全部的补偿款项为630万元，并分两次支付上述款项，如被告逾期，被告按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用利息。合同签订后，四原告履行了合同义务，被告于2014年1月24日向四原告支付了第一笔款项258万元，其余款项一直未予支付。2015年3月7日，双方又签订了一份《拆迁补偿协议》，约定更换拆迁安置方式，由被告在2016年12月30日前向四原告交付罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目一楼一号的门面，并在2017年10月15日前备案至四原告名下，如逾期，被告自愿按月息2.72%向四原告支付利息。时至今日，被告也未将上述房屋交付给四原告。四原告起诉前向罗江县建设局查询，“华泰汇丰国际”项目至今都没有办理商品房预售许可证，导致上述房屋无法交付。四原告认为，基于四原告为产权人的事实，四原告应当在��目拍卖价款中优先受偿，被告故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实，已损害了四原告的权利。为确保四原告的拆迁优先权，保障四原告的合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告华泰房产公司没有提交书面答辩意见。被告华泰房产罗江公司答辩称，原告的诉请与事实不符，请法院依法驳回，同时驳回原告的其他诉讼请求。本院根据采信的证据认定事实如下：2006年7月15日上午10时，原四川省罗江众鑫药业有限公司股东形成股东会议纪要，对股权转让及公司注销、解散等形成决议。2006年7月25日，原罗江县工商行政管理局向原四川省罗江众鑫药业有限公司发出该公司清算的备案通知书。2007年8月6日，��四川省罗江众鑫药业有限公司召开股东会议，对原四川省罗江众鑫药业有限公司所有的房屋及拥有使用权的土地等进行分配，将本案诉争的房屋及土地分配给本案原告廖华俊、张德霖、向明玉及案外人陈亚萍（系原告谢晓川母亲）四人共有。2006年12月27日，原罗江县工商行政管理局向原四川省罗江众鑫药业有限公司发出准许该公司注销登记通知书。2009年5月27日，原罗江县公证处出具公证书，将原四川省罗江众鑫药业有限公司中案外人陈亚萍及谢福书共同所有的土地使用权及房产全部赠与给本案原告谢晓川。2012年9月18日，四原告与被告签订《关于罗江县纹江路48号房地产拆迁的协议》，约定由被告对四原告所有（土地使用证号：罗江县国用2001字第347号，房产证号罗江县房权证城区字第××号；罗江县房权证城区字第××号；罗江县房权证城区字第××号；罗江县房权证城区字第××号）的房屋、土地进行拆迁改造，房屋土地面积确认为950平方米，双方协商价款为人民币630万元，由被告以货币方式支付给四原告，支付方式为：第一次付款为被告通过政府相关部门批准规划改造后，四原告配合将相关手续办理至被告名下，被告通知四原告拆迁之日的3日内支付应付总款的60%。付清首付款后协议生效，被告未付清首付款，四原告不拆迁房屋。余款40%在第一次付款后的10个月内一次性付清，如被告逾期未付款，四原告有权收回房地产产权，被告应无条件赔偿四原告的相应损失，并且被告已经支付的款项四原告不予退还。另如被告未按以上约定时间和款项支付，则按应付未付款项同期银行贷款利息的4倍支付四原告利息，以上款项一致同意转至案外人谢福书在四川省农村信用社的账号88×××70，卡号62×��×15，并对拆迁税费、协助及相关拆迁配合事宜进行了约定。2014年1月24日，被告通过银行转账支付至双方约定账户258万元给四原告。2014年1月24日，本案原告谢晓川出具本案原告廖华俊及案外人谢福书签字证明的收条一份，该收条载明：“收到被告华泰房产罗江公司按2012年9月18日房地产拆迁协议约定的378万元（叁佰柒拾捌万元）整。其中转账258万元（大写贰佰伍拾捌万元）整，转至谢福书在四川省农村信用社的卡号62×××15，现金120万元（大写壹佰贰拾万元）整。收款人：谢晓川，二0一四年元月二十四日。证明：谢福书，廖华俊。”2015年3月7日，原、被告双方签订《拆迁补偿协议》一份，约定更换拆迁安置方式，约定：被告在履行2012年9月18日的《关于罗江县纹江路48号��地产拆迁的协议》中，被告仅向四原告支付人民币共计258万元，因被告无力支付补偿款及月利息，四原告亦同意暂不收回四原告所有的原地产产权，被告同意以拆迁安置方式将罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目一楼一号的门面（暂定面积253.57平方米）营业用房交付给四原告，四原告对该房享有优先权、处置权等物权权利，并对面积及价款找补进行约定。另约定被告在2016年12月30日前将营业用房交付给四原告，如逾期被告自愿以房价总款按月息2.72%向四原告承担违约责任，不可抗力除外。如该营业用房于2017年10月15日前备案至四原告名下或四原告指定名下，四原告不再收取违约金，被告定于2017年11月5日前办理该营业用房的产权证书并对费用进行约定。双方还对所签订的其他协议内容进行了约定。2014年9月27日，被告华泰房产公司解除被告华泰房产罗江公司负责人文小刚职务。2014年12月4日，被告华泰房产公司向李德平签发“华泰汇丰国际”项目的授权委托书，委托李德平全权处理该项目相关事宜。2015年8月25日，案外人谢福书收到李德平现金221088元；2015年9月30日，案外人谢福书借到被告华泰房产罗江公司负责人李德平现金232000元；2015年12月25日，案外人谢福书收到李德平现金24000元。被告华泰房产罗江公司负责人文小刚与案外人王应玖、李德忠签订《协议》（无法核实该协议签订日期），该协议上载明：被告华泰房产罗江公司欠案外人谢福书372万元拆迁款。2015年8月13日，案外人谢福书与被告华泰房产罗江公司签订《门面出售协议》��被告华泰房产罗江公司授权人李德平在该协议书签字。该协议约定，被告华泰房产罗江公司将罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目一楼一号的门面以6592820元的价款出售给案外人谢福书。案外人谢福书于2017年5月13日代表本案四原告与被告华泰房产罗江公司授权人李德平签订《交付协议》，约定四原告与被告2015年8月签订的购房合同，四原告已履行了交付房款的义务，被告华泰房产罗江公司将约定的罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目一楼1-1号的门面交付给四原告使用，该门面房未完工的部分由四原告自行负责，并对办理产权证优先进行约定，该交付协议上无四原告的签字。原告廖华俊、张德霖、谢晓川、向明玉于2018年1月2日向本院起诉。另查明，被告华泰房产罗江公司系被告华泰房产公司的分公司，被告华泰房产罗江公司不具有法人资格。罗江县纹江路“华泰汇丰国际”项目至本案庭审终结前尚未取得商品房预售许可证。四原告围绕其诉讼请求，在举证期限内当庭向本院提交如下证据：关于罗江县纹江路48号房地产权拆迁的协议、拆迁补偿协议、支付258万元的明细、备案通知书、股东会议纪要、出资股东会纪要、公证书、通知、协议书、门面出售协议，到庭被告除对拆迁补偿协议真实性提出异议，对门面出售协议上添加的部分提出异议外，对其他证据真实性没有提出异议，本院经过审查认为，该组证据的真实性本院予以采信，对其关联性，本院将结合其他证据综合予以认定。被告华泰房产罗江公司围绕其辩解，在举证期限内当庭向本院提交了如下证据：原告谢晓川收条一份、谢福书收条两份及借条一份、交付协议一份、门面出售协议一份、收据三份、华泰房产罗江公司收条一份、支付明细五份、华泰房产公司授权委托书一份，四原告对谢晓川收条真实性无异议，对收取款项金额提出异议，对其他证据四原告对真实性及关联性均提出异议，本院将结合本案相关证据综合予以认定。被告华泰房产公司未向本院提供证据。本案争议焦点为：拆迁协议效力及履行情况的问题；案外人谢福书在本案中的代理权限及行为性质的认定问题；被告华泰房产罗江公司辩称其已通过房屋置换履行了义务，不拖欠四原告拆迁款的理由是否成立的问题；被告拖欠拆迁款金额及利息计算的认定问题；原告所主张的二被告承��连带责任是否应当支持的问题；原告主张优先权并在拍卖价款中优先受偿是否应支持的问题。本院认为：作为拆迁人的被告与作为被拆迁人的四原告因房屋、土地使用权的拆迁补偿、安置等问题发生争议，双方现仅就房屋补偿款给付与否、给付多少等问题向本院提起诉讼，依照法律规定，应作为民事案件受理。四原告通过公司清算或赠与取得本案诉争土地、房屋的使用及所有权，四原告将自己享有使用、所有权的土地、房屋交被告拆迁安置，并签订拆迁补偿协议，双方均应按照协议的约定履行自己的义务，原告在拆迁协议签订后将土地、房屋交被告开发，二被告在给付部分拆迁补偿款后未履行协议的行为违反了约定及法律规定，应承担相应的法律责任，四原告在被告履行部分给付补偿款的义务后，在诉讼前及诉讼中仍然选择货币补偿主张，符合法律规定，本院予以支持。二被告在补偿协议签订后，仅履行部分义务的行为违法，依法应承担继续履行给付本金及约定利息的法律责任。对于拆迁协议效力及履行情况的认定问题。2012年9月18日，四原告与被告签订的《关于罗江县纹江路48号房地产拆迁的协议》系双方当事人真实意思表示，在庭审中到庭当事人未提出异议，本院经过审查认为该协议不违反法律规定，本院予以确认。双方当事人均应当按照协议约定履行各自的义务。关于双方于2015年3月7日签订的《拆迁补偿协议》效力认定问题，该协议到庭被告华泰房产罗江公司辩称对该协议不清楚、不了解、系伪造不真实的辩解，本院审查后认为该协议有四原告及二被告签字或盖章，系双方的真实意思表示，真实性应当予以确认，但该协议约定的“备��登记”，因二被告未取得华泰汇丰国际项目的商品房预售许可证，导致该协议约定的事项客观上无法履行。对于案外人谢福书在本案中的代理权限及行为性质的认定问题和被告华泰房产罗江公司辩称其已通过房屋置换履行了义务，不拖欠四原告拆迁款的问题。2012年9月18日，四原告与被告签订的《关于罗江县纹江路48号房地产拆迁的协议》中约定将所有拆迁补偿款转至案外人谢福书的银行账户，二被告按照该协议约定将拆迁补偿款转入案外人谢福书的账户中时，应视为二被告履行了给付拆迁补偿款的义务。从双方当事人举证的证据看，本案中涉及的案外人谢福书在本案诉争中，仅负有收款的义务，没有对其他实体权利作出处分的权限，被告亦未举证证明案外人谢福书系四原告书面委托的共同代理人，虽然在相关的协议���同上可以看出系谢福书代表四原告及谢福书系四原告之一谢晓川的父亲，但均没有四原告的书面授权或四原告的亲笔签字，同时，从双方举证的被告华泰房产罗江公司与案外人谢福书签订的《门面出售协议》上看，被告华泰房产罗江公司与案外人尚存在其他业务往来，故从表见代理的构成上讲，案外人谢福书的行为并不构成表见代理。被告华泰房产罗江公司辩称与四原告的拆迁款已通过“华泰汇丰国际”门面抵偿不再欠四原告拆迁款的辩解理由缺乏证据佐证，本院不予采信。被告华泰房产罗江公司或被告华泰房产公司与案外人谢福书之间的关系，系另案处理的范畴，不在本案审理范围之内。对于被告拖欠拆迁款金额及利息计算的问题。2014年1月24日，本案原告谢晓川出具本案原告廖华俊及案外人谢福书签字证明的收条一份，收到被告给付的本金258万元，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于该收条中本金120万元的问题，原告诉称该120万元现金至今没有收到，被告华泰房产罗江公司辩称已履行了本金120万元的给付义务，从双方举证及本案实际情况可以看出，四原告与二被告签订的《拆迁补偿协议》和被告华泰房产罗江公司签章的文小刚与王应玖、李德忠签订的《协议》中，均有四原告收到拆迁款258万元和欠案外人谢福书拆迁款372万元的表述，原告诉称未收到本金120万元的理由有证据佐证，本院予以支持，被告华泰房产罗江公司辩称已支付本金120万元并没有提供其他证据予以佐证，其应承担举证不力的法律后果，被告的该项辩解理由，本院不予采信，被告实际拖欠四原告拆迁补偿款本金应为372万元。对于被告华泰房产罗江公司辩称其已向四原告支付了资金利息的���解，向本院提供了支付给案外人谢福书利息的收据、收条、及相应支付打印件或复印件，四原告辩称与本案无关联性，本院审查后认为，该组证据被告未提供证据的来源及出处证明，亦无相关单位盖鲜章予以证明，其真实性本院无法核实，且案外人谢福书的行为不构成代理或表见代理，对该证据的真实性及关联性本院不予认定，被告的该项辩解本院不予采信。对于四原告所主张的二被告承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，四原告要求被告华泰房产公司、华泰房产罗江公司承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，依法应由被告华泰房产公司就拖欠四原告的房屋拆迁补偿款及利息承担给付责任。对于四原告��张的要求在被告开发的华泰汇丰国际项目处拆迁安置补偿享有优先权并在拍卖价款中优先受偿的诉请问题，该案四原告所有的房屋及土地使用权已由物权转换为合同债权，四原告未向本院提供事实及相应法律依据，对原告的该项主张本院不予支持。原、被告双方约定的按照同期银行贷款利率4倍支付利息的约定，不违反法律规定，被告逾期未履行合同义务，具有违约行为，依法应承担双方约定的利息，原告的该项诉请，本院予以支持，据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告泸州市华泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告廖华俊、张德霖、谢晓川、向明玉房屋拆迁补偿款372万元及相应利息（利息计算方式为：120万元从2014年1月25日起，252万元从2014年11月25日起按商业银行同期贷款利率4倍计算至款项付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告廖华俊、张德霖、谢晓川、向明玉的其他诉讼请求。案件受理费29134元，由被告泸州市华泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 谢晓华二〇一八年三月二十日法官助理 蒲 航书 记 员 夏晓菊附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国公司法》公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。