湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0405民初633号原告：吴金元，男，汉族，1957年1月20日出生，住祁东县黄土铺镇。委托诉讼代理人：郭国庆，湖南八方律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，衡阳市北方法律服务所法律工作者。被告：衡阳市衡州市场管理有限公司，住所地：衡阳市珠晖区。法定代表人：唐圣英，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫望杰，湖南秦湘律师事务所律师。原告吴金元与被告衡阳市衡州市场管理有限公司（以下简称衡州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴金元及其诉讼代理人郭国庆、ＸＸ，被告诉讼代理人莫望杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金元向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告吴金元与被告衡州公司于2014年12月7日签订的购买衡州农批大市场第5栋219号商铺及第5栋210号商铺的《商铺认购协议书》;2.判决被告返还原告购房诚意金、预付房款322245元并赔偿各项损失(按人民银行公布的一至三年期的同期银行贷款利率赔偿资金占用利息损失直至款项还清为止)；3.判决被告双倍返还定金709856元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2014年11月在被告发售衡州农批大市场商铺的情况下,向被告衡州公司提出了认购商铺的申请,且于2014年11月5日交齐了认购两间铺面的诚意金各8万元,后又于2014年12月7日交纳了购买衡州农批大市场第5栋210、219号商铺定金共411798元,当日,原告与被告就衡州农批大市场第5栋210、219号商铺签订《商铺认购协议书》(认购书约定:5栋210号铺面面积约为36.06平方米,价款为816209元;5栋219号铺面面积约为36.06平方米,价款为958430元。两间商铺总价为1774639元)。2014年12月27日，原告在被告工作人员的催促下补交了购铺房款105375元。后原告多次催促被告衡州公司与原告签订正式的房屋买卖合同,并要求被告交付房屋及办理房屋过户手续，自此原告的房款全部交清。此后被告一直以各种理由拖延，也未能向原告交付此房屋。直至近日,原告向衡阳市产权监理处求证才得知,被告欲出售给原告的房屋早在2014年6月5日已经抵押给招商银行衡阳市分行,且因多起诉讼于2015年7月始被多家法院保全查封。因此,被告根本就无法与原告再行签订房屋买卖合同,也不可能再履行交房义务,导致原告取得房屋的权利无法实现。原告向被告要求解除合同,双倍返还定金、返还已付房款及赔偿各项损失,但被告一直不予理睬,故酿成纠纷。原告认为:被告故意隐瞒所售房屋已先行抵押且存在房屋被司法查封的事实,足以导致原告无法实行合同的目的,已经构成根本违约,原告依法有权要求解除协议,并可要求被告返还预付款;另基于原告已向被告交纳立约定金411798元,因被告一方的恶意违约,应适用定金罚则,故就其法律支持的定金即合同总价款的20%部分(合同总价1774639元的20%为354928元)予以双倍返还,超出部分56870元应视为预付款予以退还,同时被告还应承担赔偿损失等相应的违约责任。被告衡州公司辩称：1.原告以合同目的无法实现要求解除商铺认购协议书或者是房屋买卖合同的主张不能成立,被告一直忠实履行全部商铺认购协议书或者是房屋买卖合同,被告是衡州农批大市场所有商铺的所有权人,依法对商铺享有处分权,原告认购或购买的商铺虽然存在抵押或查封的情形,但是这只是一种限制措施,待限制措施解除之后被告可以全面履行认购或购买合同,为原告办理产权登记,原告所购买的商铺并非绝对不能交付及办理产权登记;2.如果原告坚持解除商铺认购协议书或者房屋买卖合同,被告可以同意其请求,也同意将原告所缴纳的各项费用如数退还;3.原告所要求的双倍返还定金及赔偿利息损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对本案证据的真实性，原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据及原、被告双方陈述，本院查明事实如下：2014年1月1日，原告吴金元向被告衡州公司（原名衡阳市衡州农副产品批发市场管理有限公司）交付“认筹款”500元；同年11月5日，原告再次向被告交付“认筹款”159500元。同年12月7日，原、被告签订了二份《衡州农批大市场商铺认购协议书》，原告向被告分别认购衡州农批大市场商铺第5栋210、219号二个铺面。协议约定：210号铺面建筑面积约36.06平方米，认购单价22648元/平方米，总价816209元；219号铺面建筑面积为36.06平方米，认购单价为26588元/平方米，总价为958430元。210、219号铺面的认购定金均为5万元，定金在签署认购书时付清。自认购书签订之日起7日内，原、被告签订《房屋买卖合同》，若认购方自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收认购方的定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该铺面。原、被告在签订以上二份认购协议书的同时，原告向被告交付了5栋210、219号二个铺面的定金各5万元，被告向原告出具了二张定金收据，收据上分别注明为：5-210门面首付定金5万元，原认筹款转购铺款；5-219门面首付定金5万元，原认筹款转购铺款。其时，原告还向被告交付了的二个铺面的购买款311798元，被告也向原告出具了该笔款项的收据，收据上的主要内容有：“今收到吴金元交来5-210和5-219门面首付定金金额（大写）叁拾壹万壹仟柒佰玖拾捌元。”同年12月26日，原告又向被告交付了购买二个铺面的房款105375元。原告交付上述款项后，被告一直未与原告就衡州农批大市场商铺第5栋210、219号二个铺面签订《房屋买卖合同》，也未向原告交付上述铺面。另查明，原告认购的衡州农批大市场商铺第5栋210、219号二个铺面及该市场内的其他铺面已于2014年6月5日抵押给招商银行衡阳分行，并被衡阳市中级人民法院予以查封。但被告未在与原告签订《衡州农批大市场商铺认购协议书》时将上述情况告知原告。本院认为：原告就衡州农批大市场商铺第5栋210、219号二个铺面与被告分别签订的二份《衡州农批大市场商铺认购协议书》不违反法律的规定，是合法有效的预约合同，二份协议书均约定双方应当在认购书签订后的7日内签订《房屋买卖合同》，但由于被告方所售商铺被抵押、查封，以致双方至今未能签订《房屋买卖合同》，原告为此请求解除上述认购协议，符合法律的规定，本院予以支持。双方在二份认购协议中分别约定每个铺面的定金为5万元，且原告已就二个认购的铺面向被告共交付了10万元定金，原告要求被告双倍返还上述定金，符合法律的规定，本院予以支持。被告在2014年12月7日收取原告购房款311798元时，虽也在收据中注明为“首付定金”，但该收据系被告单方面向原告出具的收款凭据，被告在收据上将该款注明为“定金”并非基于双方的合意，且与双方在认购书中关于一个铺面的定金为5万元的约定相悖，故原告要求将上述购房款311798元按照被告在收据中的表述作为定金认定的意见，不符合本案事实，本院不予采纳。被告收取原告购房款但却不能与原告签订《房屋买卖合同》，违反了认购协议的约定，原告要求被告退还购房款，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失的意见，符合法律的规定，本院予以支持。被告关于其不承担双倍返还定金及赔偿原告损失责任的抗辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告吴金元与被告衡阳市衡州市场管理有限公司就衡州农批大市场商铺第5栋210、219号铺面分别签订的《衡州农批大市场商铺认购协议书》；二、被告衡阳市衡州市场管理有限公司于本判决生效后三日内双倍返还原告吴金元购房定金20万元；三、被告衡阳市衡州市场管理有限公司于本判决生效后三日内返还原告购房款577173元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，其中500元自2014年1月1日起计算、159500自2014年11月5日起计算、311798元自2014年12月7日起计算、105375元自2014年12月26日起计算，直至上述购房款全部还清之日止；四、驳回原告吴金元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14589元，由原告吴金元负担2518元，被告衡阳市衡州市场管理有限公司负担12071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  屈建国人民陪审员  陈 勇人民陪审员  魏优平二〇一八年三月三十日代理书记员  王 率附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。