上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终2033号上诉人(原审原告、反诉被告)：潘志晰，男，1984年11月21日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：徐家林，男，1966年10月17日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王宏，女，1979年5月30日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。上诉人潘志晰因与被上诉人徐家林、王宏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初17544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘志晰上诉请求：请求撤销原判第二、三项，依法改判被上诉人按按照未付房款金额人民币(以下币种均为人民币)21万元的日万分之五支付潘志晰自2017年5月22日至实际付清之日止的违约金，改判上诉人无需承担被上诉人支付补偿款项及物业费。事实和理由：上诉人于出售房屋时明确告知了买受人上海市宝山区房屋(以下简称“系争房屋”)存在租赁关系，中介公司的证明不具有客观性。上诉人也已经退还了承租人冯佳佳6月至8月的租金，冯佳佳知晓并同意上诉人出售，因此其证明反映的不是事实。被上诉人支付冯佳佳62,000元没有分清装修及违约金各多少，按被上诉人与冯佳佳的解除协议，该钱款是搬迁费及家电家私折价款。故被上诉人与中介公司以及冯佳佳恶意串通。双方约定的违约金按未付款日万分之五计算并未过高，一审法院予以调整是错误的。徐家林、王宏辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。潘志晰向一审法院起诉请求：1、徐家林、王宏向潘志晰支付房款21万元；2、徐家林、王宏向潘志晰支付因逾期支付房款的违约金(以21万元为本金，按照日万分之五，从2017年5月22日计算至实际支付之日)。徐家林、王宏向一审法院提起反诉请求：潘志晰向徐家林、王宏支付71,658.33元(含徐家林、王宏代潘志晰付给案外人的装饰装修补偿款62,000元、物业费8,884.40元、电费773.93元)。一审法院认定事实：2018年1月22日，潘志晰(甲方、出卖方)与王国樑(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以145万元的价格出售给乙方。合同第十二条约定，乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权解除合同。同日，上海中川房地产经纪事务所出具《定金保管书》，内容为王国樑交付系争房屋定金4万元，并由上海中川房地产经纪事务所代为保管。2017年4月7日，潘志晰(甲方、卖售人)与徐家林、王宏(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以87万元价格出售给乙方。合同第六条约定，甲乙确认在2017年5月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第五条约定款清后当天内交房。附件三付款协议约定，待甲乙签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方应直接支付给甲方首期房价款44万元，尾款43万元在本合同约定的交房日期内(具体交房时间以甲乙双方实际约定的时间为准)，甲乙应对该房地产进行验看、清点，且甲乙双方确认无误后，甲方应将该房屋交付乙方，同时乙方支付甲方房价尾款。现徐家林、王宏尚欠潘志晰尾款21万元。2017年5月3日，系争房屋核准登记至徐家林、王宏名下。2017年6月23日，徐家林汇至冯佳佳银行账户62,000元。2017年6月底，徐家林、王宏从冯佳佳处将系争房屋收回。2017年7月3日，徐家林、王宏支付系争房屋自2015年3月至2017年6月的物业管理费8,884.40元。2017年9月10日，冯佳佳出具《证明》，主要内容为其租赁系争房屋，并对系争房屋装修、转租，后潘志晰在其不知情的情况下将系争房屋出售，徐家林、王宏要求其迁出，经中介公司协商由徐家林、王宏赔偿其装修及解除次承租人租约违约金62,000元。潘志晰对证人证言真实性无异议。2017年9月16日，上海中川房地产经纪事务所出具《证明》，主要内容为，潘志晰隐瞒了系争房屋长期出租给冯佳佳的事实，趁着冯佳佳不在家之际，带领其公司人员及下家亲属前往系争房屋实地查看；系争房屋过户后，徐家林、王宏多次联系潘志晰要求交房并愿意付清房款，并分别于2017年5月20日、5月26日通过其公司向潘志晰发出《催告函》《告知函》，催促潘志晰履行交房义务，接收尾款；因潘志晰拒绝承担交付房屋的义务，后在其公司主持下徐家林、王宏与冯佳佳协商，并由徐家林、王宏赔偿冯佳佳装修补偿款及解除与次承租人租赁关系的赔偿金62,000元，冯佳佳迁出。潘志晰对中介公司关于潘志晰隐瞒系争房屋出租的事实不予认可。一审审理中，徐家林、王宏提供2017年5月份的电费账单，该电费账单显示系争房屋2017年4月的电费为773.93元，并称该电费由其缴纳。潘志晰表示电费账单真实性无异议，但不代表徐家林、王宏缴纳，实际上系由冯佳佳缴纳，并提供2017年5月7日缴纳电费的截图。徐家林、王宏对该电费截图不予认可。潘志晰称根据网签合同补充条款第五项约定款清后当天内交房，款清和交房同时进行，潘志晰于2017年5月22日向徐家林、王宏发出交房告知书，故逾期交房违约金从该日起算。一审法院认为，潘志晰与徐家林、王宏签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。本案中，潘志晰出售系争房屋时系争房屋处于出租状态，结合中介公司的证明，可以认定潘志晰出售系争房屋时未告知系争房屋已出租的事实。潘志晰陈述根据合同约定款清和交房同时进行，潘志晰在未履行交付系争房屋义务的情况下，徐家林、王宏有权拒绝支付剩余房款。退一步讲，即使徐家林、王宏履行支付房屋尾款的义务在先，在潘志晰存在无法交房的情况下徐家林、王宏亦有权行使不安抗辩权。根据法院查明事实，2017年6月23日徐家林、王宏支付承租人赔偿金，徐家林、王宏从承租人处收回系争房屋，应视为潘志晰已将系争房屋交付。在系争房屋交付的情况下徐家林、王宏再拒绝支付剩余房款无法律依据，法院难以采纳。现潘志晰要求徐家林、王宏支付剩余房款21万元法院予以支持。因徐家林、王宏逾期支付剩余房款，潘志晰要求徐家林、王宏支付违约金符合法律规定，考虑本案实际情况，违约金标准按照剩余房款的日万分之二标准计算，期限从2017年7月1日起算。关于徐家林、王宏的反诉请求：1、关于补偿款，因潘志晰未履行交付系争房屋义务，致使徐家林、王宏与承租人自行和解解决，并支付相关补偿款62,000元，该补偿款系徐家林、王宏损失，潘志晰理应赔偿。2、物业费，根据法院查明事实，徐家林、王宏支付2015年3月至2017年6月期间的物业管理费8,884.40元，该期间系潘志晰交付系争房屋前的物业管理费，理应由潘志晰承担，故徐家林、王宏要求潘志晰承担其垫付的物业管理费符合法律规定，法院予以支持。3、电费，徐家林、王宏虽然提供了电费账单，但在潘志晰提供电费支付截图凭证的情况下，徐家林、王宏未补强该电费系由其支付的证据，故其要求潘志晰返还电费的主张无事实依据，法院难以支持。一审法院判决如下：一、徐家林、王宏于判决生效之日起十日内，支付潘志晰房款21万元；二、徐家林、王宏于判决生效之日起十日内，按照未付房款金额21万元的日万分之二支付潘志晰自2017年7月1日至实际付清之日止的违约金；三、潘志晰于判决生效之日起十日内，返还徐家林、王宏补偿款62,000元、物业管理费8,884.40元；四、潘志晰的其余诉讼请求，不予支持；五、徐家林、王宏的其余反诉请求，不予支持。二审中，潘志晰提交了冯佳佳与徐家林签署的《房屋买卖之租赁解除协议书》复印件一份，以证明徐家林、王宏支付的款项系搬迁费及家私、家电折价费。被上诉人对该复印件不予认可。本院认为，上诉人出售系争房屋时系争房屋处于出租状态，《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》均未提及租赁情况以及对租赁关系的安排，故一审法院结合中介公司的证明，可以认定上诉人出售系争房屋时未告知系争房屋已出租的事实，该认定并无不当。上诉人主张其在出售房屋时已经告知房屋出租情况，证据不足，上诉人的该意见本院不予采纳。上诉人未交付系争房屋，而被上诉人自行与承租人解决，虽然事先未征得上诉人的认可，但其提供了支付凭证、中介公司以及承租人的证明，一审法院认定该补偿款系被上诉人损失，应由上诉人承担，该意见尚属合理。至于违约金起算时间以及利率的调整，一审法院已经阐述了其调整的理由，本院予以认同，不再赘述和调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,998元，由上诉人潘志晰负担。本判决为终审判决。审判长 成 皿审判员 徐 江审判员 余 艺二〇一八年三月二十三日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……