安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0504民初36号原告：蔡道玉，男，1981年9月12日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：陶著华，安徽长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琴，安徽长城律师事务所律师。被告：徐飞，男，1987年1月26日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被告：聂晓庆，女，1989年8月17日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。共同委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。原告蔡道玉诉被告徐飞、聂晓庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶著华，被告徐飞、聂晓庆及共同委托诉讼代理人何俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡道玉向本院提出诉讼请求，1.依法判令两被告继续履行原被告双方于2017年5月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》并协助原告将马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场12-1603房屋过户至原告名下；2.判令两被告支付违约金193500元；3.判令两被告支付原告中介费损失12900元；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：蔡道玉与徐飞于2017年5月25日在马鞍山市捷达房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定徐飞、聂晓庆将其居住的马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场12-1603房屋出售给蔡道玉，房屋成交价为人民币陆拾肆万伍仟元整；购房款支付方式为：第一次于2017年5月25日之前交付叁万元整、第二次于2017年6月2日之前交付叁拾贰万元整、第三次于2017年8月2日之前交付贰拾伍万元整（用于拿出一手房产证）、第四次于2017年8月15日之前交付肆万伍仟元整（并于当日交房）；徐飞承诺于2017年8月25日将协议约定的房屋交付给蔡道玉，并于2017年8月15日之前将户口迁出，并负责结清水、电、气等费用；同时约定如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金；如甲乙双方不按合同约定履行合同，甲乙双方各按实际成交价1%支付佣金给马鞍山市捷达房地产经纪有限公司。现蔡道玉已按双方之间合同约定履行了大部分的合同义务，后因徐飞拒绝将案涉房屋交付给蔡道玉，更拒绝将案涉房屋过户给蔡道玉。蔡道玉认为，徐飞、聂晓庆的行为已构成违约，以致成诉。徐飞、聂晓庆辩称，1.自合同签订后，徐飞一直催蔡道玉履行合同，办理房屋过户手续，徐飞并没有拒绝将涉案房屋过户给蔡道玉。而且到目前为止，徐飞也是希望尽快将涉案房屋的过户给蔡道玉，但蔡道玉同时也需将剩余购房款45000元支付给徐飞、聂晓庆。涉案房屋至今未办理过户，是由于蔡道玉以各种理由拖延造成的。后经徐飞多次催促，蔡道玉仍不办理过户手续，且由于蔡道玉拖延办理过户，导致徐飞、聂晓庆购买二套房产生契税损失4600元，蔡道玉应向徐飞、聂晓庆赔偿损失。2.徐飞、聂晓庆不存在违约行为，无需向蔡道玉支付违约金并赔偿损失。根据合同约定，蔡道玉应于2017年8月15日将房屋尾款45000元支付给徐飞、聂晓庆，同时徐飞、聂晓庆向蔡道玉交付房屋。但蔡道玉至今没有向徐飞、聂晓庆支付剩余购房款，根据法律规定，徐飞、聂晓庆有权拒绝向蔡道玉交付房屋。徐飞、聂晓庆未交付房屋是行使同时履行抗辩权的行业，并非违约行为，因此徐飞、聂晓庆无需向蔡道玉支付违约金并赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡道玉提交的证据5马鞍山市捷达房地产经纪有限公司的收款收据，因双方合同尚未履行完毕，故马鞍山捷达房地产经纪有限公司的工作并未完成，因此对收款收据本院不予认可；证据6聊天记录，因徐飞、聂晓庆对其真实性不持异议，故本院对其真实性予以认可。徐飞、聂晓庆提交的证据1税收完税证明，因与本案无关联性，故本院不予认可；证据2微信聊天记录一份，因与蔡道玉提交的证据相同，且蔡道玉对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年5月25日蔡道玉与徐飞签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方（卖方）徐飞将其所有的马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场12-1603房屋以人民币陆拾肆万伍仟元整的价格出售给乙方（买方）蔡道玉；丙方（居间方）马鞍山市捷达房地产经纪有限公司（以下简称捷达公司）；乙方承诺分四次交付购房款：第一次于2017年5月25日之前交付叁万元整、第二次于2017年6月2日之前交付叁拾贰万元整、第三次于2017年8月2日之前交付贰拾伍万元整（用于拿出一手房产证）、第四次于2017年8月15日之前交付肆万伍仟元整（并于当日交房）；甲方承诺于2017年8月25日将本协议约定的房屋交付给乙方，并于2017年8月15日之前将户口迁出，并负责结清水、电、气等费用；如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金；本合同佣金按实际成交价的1%收取，由乙方承担。在预交税费时一并支付。如甲乙双方不按合同约定履行合同，或私下解除合同、私下过户，甲乙双方各按实际成交价的1%支付佣金给丙方。同时约定徐飞同意办理委托公证，相关费用由乙方承担，甲方同意过户到乙方指定人名下。甲乙丙三方在合同上签字盖章。合同签订后，2017年5月25日蔡道玉支付30000元给徐飞。后徐飞与蔡道玉就涉案房屋的总价款产生分歧，双方协商解除合同不成后，合同继续履行。2017年6月5日蔡道玉支付300000元给徐飞、聂晓庆。2017年8月9日蔡道玉支付270000元给徐飞、聂晓庆。后双方就房屋过户、交房时间及余款45000元支付再次产生分歧，以致成诉。本院认为，1.蔡道玉与徐飞签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同双方当事人均有按照合同约定履行义务。交付房屋、办理房屋的过户手续是出售人的合同义务。同时，支付房款是买受人的合同义务。故蔡道玉诉请判令双方继续履行合同并协助其将涉案房屋过户至其名下的诉请，本院依法予以支持。2.蔡道玉诉请判令徐飞、聂晓庆支付违约金193500元。双方在合同中约定2017年8月15日之前交付45000元并于当日交房。但根据庭审查明的事实来看，《房屋买卖（居间）合同》签订后，徐飞提出要么增加购房款要么解除合同的要求，但因蔡道玉坚持要求按合同履行，故双方继续按合同履行各自的义务。2017年8月11日徐飞将自己的房产证交给居间方捷达公司办理备案登记手续，并于2017年8月16日催促捷达公司联系蔡道玉办理房屋的过户手续，因蔡道玉方暂时无法办理过户手续，徐飞以蔡道玉迟延过户导致自己产生不必要的费用为由，要求蔡道玉除支付尾款45000元外另加7000元，才同意交房。双方就最后尾款数额及交房时间无法达成一致。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时也应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中双方均存在瑕疵履行，双方应遵循诚实信用原则继续履行各自的合同义务，故本院对蔡道玉诉请的违约金不予支持。3.蔡道玉为徐飞、聂晓庆垫付的中介费12900元。涉案房屋尚未完成过户交房等手续，捷达公司作为房屋中介方的工作尚未完成；且在双方违约责任尚未明确的情况下，蔡道玉主动为徐飞垫付中介费用行为不符合房屋买卖的交易习惯。故对其诉请垫付中介费12900元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、徐飞、聂晓庆继续履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》并协助蔡道玉将马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场12-1603房屋过户至蔡道玉名下；二、驳回蔡道玉的其他诉讼请求。本案诉讼费用2198元（已减半收取），由蔡道玉负担800元，由徐飞、聂晓庆负担1398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一八年三月二十八日书记员  孙惠娟附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取扑救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。