四川省广元市昭化区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0811民初963号原告（反诉被告）：广元市昭化区粮油购销中心，住所地广元市昭化区元坝镇场镇。法定代表人：李国琦，总经理。委托诉讼代理人：杨丽，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟添荣，四川广府律师事务所律师。被告（反诉原告）：张安明，男，1961年12月19日出生，汉族，四川省广元市昭化区人，住广元市昭化区。委托诉讼代理人：何小波，四川马禹林律师事务所律师。广元市昭化区粮油购销中心与张安明合同纠纷一案本院于2017年9月25日立案审理，张安明于2017年11月6日提起反诉，2017年11月29日第一次开庭进行合并审理后，双方庭外调解未果。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心的委托诉讼代理人杨丽、苟添荣，被告（反诉原告）张安明的委托诉讼代理人何小波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心提出诉讼请求:1、依法判决解除原、被告之间签订的《承包合同》、《补充协议》、《协议》和《春答苑茶楼承包合同》；2、判决被告向原告支付拖欠的承包款521950元（计算至起诉时，当庭变更为计至被告交付房屋时止）；3、请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金；4、请求人民法院依法判决被告支付原告在本案中产生的律师代理费（在庭审时放弃该项诉讼请求）；5、本案的诉讼费由被告承担。在庭审过程中增加诉讼请求，要求被告腾退房屋。事实及理由：2009年10月28日，原被告签订了《承包合同》，约定原告将昭化酒店中的餐饮、茶园、茶楼、娱乐、办公楼（临街门面除外）、住宿及会议室等项目的经营资产（即广元市昭化区昭化春秋苑客栈）交由被告承包经营。协议对承包期限、承包费及交款方式、双方的权利和义务均作了明确约定，其中合同第九条关于违约责任约定：“除政策因素外，如遇一方不履行协议时，违约方向履约方支付未履行合同额20%的违约金，并终止合同的履行”。此后在履行过程中根据实际情况又签订了三份协议：1、2010年3月24日双方就被告在春秋苑客栈改造升级过程中固定资产投入部分费用的承担上签订了《补充协议》；2、2011年8月18日，因昭化区人民政府建造昭化地震博物馆占用了春秋苑客栈临街面的茶楼，双方就核减被告承包款签订了《协议》；3、2013年5月30日，为完善春秋苑客栈的接待功能，提高春秋苑品牌影响力，双方签订了《春秋苑茶楼承包合同》。原告按约定履行了上述合同义务，但被告却从2012年起以各种理由拖欠承包款。被告（反诉原告）辩称：1、同意原告解除《承包合同》，但针对实际履行的部分，无法解除；2、合同解除后，被告承担的不应当是履行承包合同项下的义务，被告不应当承担违约金，律师费双方没有约定，不应当由被告承担。并提出反诉请求：1、请求人民法院确认合同解除权属于该案合同当事人的私权，合同解除权应当由反诉原告或被告单独或共同行使，法院只应确认合同是否已经解除，而不能用司法权利判决解除合同（当庭撤回该项请求，针对本诉原告的本诉请求，我方同意解除主合同，对于多份补充协议，已实际履行完毕，故无法解除）；2、请求反诉被告按照相关约定承担2010年1月21后第一次升级改造的费用386920.00元；3、本案的反诉、本诉诉讼费用、以及本诉、反诉中本诉被告即反诉原告为本案件支付的律师费由本诉原告即反诉被告承担，后增加诉讼请求1、要求原告方退还10万元的保证金；2、在腾退房屋时，允许我方搬离可以使用的没有附和的物品，我方要求恢复原状，恢复原状的费用由我方承担。事实及理由：2009年10月28日，原、被告签订了《承包合同》，反诉原告租赁反诉被告位于风景规划区“昭化古镇”的部分房产，反诉原告按约交纳了押金10万元，后双方交接了资产即按合同约定履行合同。2010年1月21日双方对该房产的升级改造达成一致协议，对固定资产投入由反诉被告承担，后反诉原告根据风景区的统一规划对该房产又进行了多次改造。针对被告（反诉原告）的请求，原告（反诉被告）辩称：1、对于反诉原告当庭撤回其诉讼请求无异议；2、要求反诉被告承担2010年1月21后第一次升级改造的费用386920.00元的请求不成立，从本案反诉原告陈述的事实及请求的时间，反诉原告已经认可2010年1月双方达成的一致意见，对该事实与我方提交的2010年的协议的签订时间、内容是相同的，反诉原告对该协议的态度是矛盾的，双方对达成协议的升级改造只有一次，协议的是25.1万元，我方已举证证明，如果反诉原告不能提交其他的证据证明存在另一次改造升级，则不能重复计算；3、关于律师费，反诉原告在本诉中已自行陈述律师费应当自行承担，故要求我方承担律师费是没有法律依据的；4、诉讼费根据裁判结果承担；5、反诉原告的陈述有矛盾，其陈述的是搬走可移动的物品。并表示保证金用于抵扣承租费；恢复原状应当是本诉原告的权利，反诉原告无权利要求恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告（反诉被告）所举证据1、原、被告于2009年10月28日签订的《承包合同》。欲证明被告（反诉原告）应付的承包费及欠付承包费的违约责任；被告（反诉原告）质证认为该合同第五条、第六条内容相悖，在政府打造风景区时被告按要求添置了设备，对酒店进行了升级。经审查，该合同确定了当事人双方合同关系的成立，明确了双方的权利义务，本院予以采信。2、原告与被告于2010年3月24日签订的《补充协议》（附：经认定核实的春秋苑固定资产投入表、广元市元坝区粮食局会议纪要）。欲证明被告（反诉原告）承包资产的固定资产投入核减承包费25.1万元；被告（反诉原告）对该证据的真实性、客观性没有异议，但认为双方已履行了协议内容。经审查，被告（反诉原告）因同一会议纪要举出了双方2010年3月12日签订的《补充协议》，该协议载明核减的固定资产投入为21.4万元，但被告（反诉原告）未签字，故应当认定核减的承包费为25.1万元，另该协议补充增加了租赁物（8间门面），从2010年1月1日起租赁期限为12年，每年租金2.2万元，对该部分双方并未履行完毕。3、原、被告于2011年8月18日签订的《协议》。证明再次核减承包费的事实；被告（反诉原告）对此无异议，但认为该协议对茶楼的租金进行了核减，已无法实际解除。经审查，该协议是对2009年10月28日《承包合同》中租赁物的减损所作的租赁费的核减，应予确认，但减交租金的行为在持续进行。4、原告与被告于2013年5月30日签订的《春秋苑茶楼承包合同》。证明因原茶楼被政府改建地震博物馆占用，以新建的临街综合楼租赁给被告（反诉原告）使用，租赁费每年2万元，从2013年6月1日起至2021年12月31日；被告（反诉原告）认为该证据是复印件，不予认可，原告（反诉被告）应当承担无法举证的责任，对该协议内容中载明的事项，对双方不具备约束性，该合同不存在，故也不能实际解除。经审查，该证据与上述3份证据均复印于原告的档案资料，有被告（反诉原告）认可的交纳该合同反映的租赁费等证据印证，客观反映了合同内容所载明的事实，应予确认。5、固定资产明细帐及昭化酒店移交财产清单。欲证明原告（反诉被告）移交给被告（反诉原告）的资产；被告（反诉原告）质证认为该证据是复印件，原告（反诉被告）未提供原件，对该证据的客观性不认可，内容不应当作为固定资产投入的依据，认可双方进行了资产移交。经审查，该组证据客观反映出原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了相关租赁财产，应予确认。（二）被告（反诉原告）所举证据1、资产统计表。主要证明被告（反诉原告）的总投入是200余万元，减去动产后，得出固定资产的投入是386920.00元；原告（反诉被告）质证认为没有双方的签名、盖章，没有得到双方认可，故不予认可。2、春秋苑绿化栽树投入费用决算表（含春秋苑绿化栽树投入费用表、关于春秋苑客栈固定资产投入费用解决的请示报告、春秋苑固定资产投入决算书）。主要证明该项目投入的费用；原（反诉被告）告质证对该组证据的三性均有异议，认为其主张没有法律依据。3、2010年2月10日、2011年7月18日、2011年12月21日被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提出的《关于春秋苑客栈固定资产投入费用解决的请示报告》，2012年8月25日提出的《关于春秋苑客栈会议室等改造投入费用解决请示报告》，2013年2月3日提出的《关于春秋苑客栈上档升级改造投入的请示报告》，2014年3月23日提出的《关于春秋苑客栈急需解决问题的请示》，2015年1月13日、2016年7月22日、2017年7月22日提出的《关于春秋苑客栈急需解决问题的请示》。原告（反诉被告）对该组请示报告的三性均有异议，认为该费用的发生与其诉求没有关联，被告（反诉原告）所有的升级改造均应当征得我方书面的同意，故不应当作为证据采信。4、元经商信【2012】40号文件、元旅[2012]71号文件，广元市旅游餐馆等级评定委员会关于广元市元坝区昭经春秋苑客栈创建银盘级旅游餐馆初评整改意见，安全检查记录。主要证明反诉原告为符合相关部门的要求，对酒店进行了投入，并非单方自愿进行的升级，还证明因消防道路不畅通，反诉原告为了解决该问题对消防道路进行了复通，并非是自己单方违背合同作出的意思表示；原告（反诉被告）质证认为该组证据与本案无关联，根据合同约定，这是被告（反诉原告）应当尽到的义务；5、张安明的疾病诊断证明书，主要证明本案的当事人身体状况很差，不方便出庭，请求法院能够减免相关的费用及在资金上进行帮扶。原告（反诉被告）认为该证据与本案无关，张安明本身的疾病情况与本案无关，不应当作为证据提交。经审查，上列第1组证据所反映的内容已由2010年3月24日《补充协议》对租赁费核减了25.1万元，第2组证据未经原告（反诉被告）方签字签章认可，第3组证据不能证明已送达给原告（反诉被告）并获得其答复，第4组证据有部分是被告（反诉原告）在经营过程中应当履行的义务，其他部分亦无原告（反诉被告）书面处理意见，第5组证据反映了被告（反诉原告）在本案审理过程中生病的事实，与被告欠付租赁费没有因果关系。故被告（反诉原告）所举证据不能达到其证明目的。综上，结合各方当事人无异议的证据及当事人的陈述，可以认定如下法律事实：原、被告双方于2009年10月28日签订了《承包合同》，约定原告（反诉被告）将昭化酒店中的餐饮、茶园、茶楼、娱乐、办公楼（临街门面除外）、住宿及会议室等项目的经营资产（即广元市昭化区昭化春秋苑客栈）交由被告（反诉原告）承包经营。协议约定：承包期限为2009年12月12日至2021年12月11日；承包费及交款方式为2009年12月12日至2011年12月11日共60万元，2011年12月12日至2014年12月11日每年25万元，2014年12月12日至2021年12月11日每年23万元，从2011年11月11日起每年的承包款提前一个月交清;合同签订之日乙方交纳承包押金10万元；第四条约定乙方向甲方交纳10万元的承包押金；第五条“……乙方在经营期间自行添置的设施设备、物品用具、需符合当地政府规定的标准，符合三国文化风格的要求，并不影响春秋园整体风格的情况下自行投资购置，承包期满后自行处理”；第六条“……乙方如需扩大经营范围或新增投资时，要经过甲方书面许可，并由乙方负责向有关部门办理许可事项，新增投资自行负责，在承包期满后，由乙方自行处理……”；第七条对急需改造升级的项目作了约定“……以上项目由甲方提出方案，乙方按甲方提出的方案进行改造，费用由乙方负责，合同期满后，乙方改造部分无偿交给甲方”；第九条关于违约责任约定是“除政策因素外，如遇一方不履行协议时，违约方向履约方支付未履行合同额20%的违约金，并终止合同的履行”。此后在履行过程中根据实际情况又签订了三份协议：1、2010年3月24日双方就被告（反诉原告）在春秋苑客栈改造升级过程中固定资产投入部分费用的承担上签订了《补充协议》——第一条“甲方承担经认定核实的乙方投入固定资产使用达10年以上的投资25.1万元费用”，第二条“……从2012年元月1日起，分5年从乙方应交的的承包款中扣减，前四年每年扣减5万元，最后一年扣减5.1万元”，第三条“乙方投入所形成的固定资产，在乙方承包期满后，无偿交给甲方”，第四条“原签字的承包合同期限从2010年1月1日起执行”，第五条“现办公楼下8间门面为便于管理由乙方承租经营，承租期限从2010年1月1日至2021年12月31日共计12年，在承包期内每年12月25日前以现金方式向甲方交纳次年的承租款2.2万元”，第六条“因经营发展需要，乙方需在现有资产（土地）上改建（新建）的新增固定资产部分，应先书面报告经甲方同意后，乙方自行筹资改造建设，承包期满后由甲方按移交时评估价结算给乙方”；2、2011年8月18日，因昭化区人民政府建造昭化地震博物馆占用了春秋苑客栈临街面的茶楼，双方就核减被告（反诉原告）承包款签订了《协议》，约定“2011年3月1日到2011年12月31日止核减5万元，2012年1月1日到2014年12月31日止核减承包款4万元/年，2015年1月1日到2021年12月31日核减承包款3万元/年”；3、2013年5月30日，为完善春秋苑客栈的接待功能，提高春秋苑品牌影响力，原告将新建的临街综合楼租赁给被告，双方签订了《春秋苑茶楼承包合同》——第四条“……乙方在2013年5月20日前向甲方支付2013年6月至2013年12月的承包费11600.00元，以后按年度，每年1月25日前向甲方支付承包费2万元，不足一年，按年承包费标准，以实际使用的时间按月向甲方支付承包费”，第六条“装修装饰由乙方负责，承包期满后，可移动的物品（含装修装饰）归乙方所有，甲方不承担任何费用”。上述协议签订后，原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）交付了租赁资产，被告（反诉原告）以个人名义在工商行政管理部门登记“广元市昭化区昭化春秋苑客栈”，经营中型餐馆、住宿、茶座等，至今被告（反诉原告）共计向原告交纳了租赁费122.06万元（包括2013年6月25日交纳的2013年6月至2013年12月的茶楼承包费11600.00元），另2009年11月11日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了10万元资产保证金，在庭审过程中原告（反诉被告）表示可在租赁费中予以扣减。本院认为（一）关于合同效力。双方签订的合同及相关协议不违反法律规定，当属有效，双方均应按合同约定履行合同义务，虽然双方签订的合同表现为承包合同，但实质应为租赁合同。2009年10月28日签订的《承包合同》明确了相关权利义务，尔后签订的《补充协议》、《协议》和《春秋苑茶楼承包合同》应视为对该合同内容的变更和补充，上述协议均在履行过程中，并非被告（反诉原告）所称已履行完毕。（二）双方的合同义务。2009年10月28日签订的《承包合同》，约定原告（反诉被告）将昭化酒店中的餐饮、茶园、茶楼、娱乐、办公楼（临街门面除外）、住宿及会议室等项目的经营资产（即广元市昭化区昭化春秋苑客栈）交由被告（反诉原告）承包经营，依据合同约定截止2017年底，被告（反诉原告）应当支付租赁费204万元；该合同履行过程中因被告（反诉原告）增加固定资产投入，双方以2010年3月24日《补充协议》对租赁费核减了25.1万元，并通过该《补充协议》扩大了租赁范围（即8间门面），同时增加租赁费2.2万元/年，租赁期限变更为2010年1月1日起计12年，截止2017年底增加的租赁费应为17.60万元；2011年8月18日，因昭化区人民政府建造昭化地震博物馆占用了春秋苑客栈临街面的茶楼，双方就核减被告（反诉原告）承包款签订了《协议》，对租赁费再次核减，按该协议在2014年12月31日前应核减17万元，2015年起每年核减3万元，截止2017年底应当核减的租赁费应为26万元；2013年5月30日，原告（反诉被告）又将新建的临街综合楼租赁给被告（反诉原告），双方签订了《春秋苑茶楼承包合同》，依合同约定截止2017年底应当支付的租赁费应为9.16万元。综上，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了租赁房产，双方通过补充协议对租赁房屋增加及减损调整了租赁费，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付的租赁费为（204-25.1+17.60-26+9.16）万元即179.66万元，庭审查明被告（反诉原告）总计已支付122.06万元，故被告（反诉原告）截止2017年底欠付租赁费57.60万元（即179.66-122.06万元），从2018年1月1日起每日应当支付租赁费663元（即[23+2.2+2-3]万元/年÷365天）。（三）解除合同的条件。《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案被告（反诉原告）欠付租赁费的事实成立，在庭审过程中也没有提交相关证据证明其合理性，本案被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）的起诉状副本的时间是2017年9月29日，可以视为该日就是被告收到解除合同通知的日期，被告（反诉原告）未因此提出异议，并表示同意解除合同。故应当认定双方解除合同的条件已经成就。（四）解除合同后双方应当履行的义务。本案当事人在2009年10月28日《承包合同》第九条约定“除政策因素外，如遇一方不履行协议时，违约方向履约方支付未履行合同额20%的违约金，并终止合同的履行”，因此当被告（反诉原告）欠付租赁费时原告（反诉被告）有权主张解除合同并要求被告（反诉原告）支付违约金。《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付欠付的租赁费就是因被告（反诉原告）违约所造成的租金损失，被告（反诉原告）以该条规定认为其不应支付欠付的租赁费的抗辩理由不能成立，故被告（反诉原告）应当向原告支付欠付的租金、按约定支付违约金、腾退并交付其所租赁的房屋。关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）按照相关约定承担2010年1月21后第一次升级改造的费用386920.00元的问题，通过2010年1月21会议纪要可以看出，对客栈升级改造能达到10年以上的建筑设施建设资金由原告（反诉被告）承担，双方以2010年3月24日《补充协议》对能达到10年以上的固定资产投入核定为25.1万元，并在该协议中约定扣减承包款25.1万元，之后是否新增固定资产投入被告（反诉原告）没有充分的证据证明，也没有原告（反诉被告）书面同意的证据证明，故反诉被告（反诉原告）的该项请求不能成立，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还10万元的保证金的问题，双方当事人合同约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳10元承包押金，而原告（反诉被告）出具的收据载明的是资产保证金，在解除合同后，原告（反诉被告）没有提出其资产损失等证据，故应予退还。另被告（反诉原告）要求在腾退房屋时，允许其搬离可以使用的没有附和的物品，并要求恢复原状，恢复原状的费用由其承担，对被告（反诉原告）购置的设备设施及物品用具按合同约定由其自行处理，对此原告（反诉被告）并未阻止被告（反诉原告）处分其自有资产，恢复原状的请求权应当是出租人的法定权利，只要原告（反诉被告）未提出请求，被告（反诉原告）即不需履行此项义务，且双方在合同中约定了合同期满后被告（反诉原告）无偿交给原告（反诉被告），故对被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心与被告张安明（反诉原告）签订的《承包合同》、《补充协议》、《协议》和《春秋苑茶楼承包合同》；二、被告（反诉原告）张安明于判决生效后五日内向原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心支付2017年12月31日前欠付的租赁费576000.00元及违约金115200.00元，支付2018年1月1日起每日的租赁费663.00元；三、被告（反诉原告）张安明于判决生效后五日内向原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心腾退其租赁房屋；四、原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心于判决生效后五日内向被告（反诉原告）张安明返还承包押金100000.00元；五、驳回被告（反诉原告）张安明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11240.00元，由被告（反诉原告）张安明负担；反诉案件受理费4302.00元，由原告（反诉被告）广元市昭化区粮油购销中心负担1150.00元，由被告（反诉原告）张安明负担3152.00元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  王明鸿审 判 员  黄 慧人民陪审员  袁泽文二〇一八年三月二十日书 记 员  陈小霞