江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1431号上诉人（原审原告）：丁兴功，男，1951年3月20日生，汉族，住上海市卢湾区。上诉人（原审原告）：胡秀根，女，1951年9月7日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：丁兴国，男，1953年3月16日生，汉族，住上海市静安区，系丁兴功弟弟。被上诉人（原审被告）：上海梦煜国际贸易有限公司，住所地上海市虹口区海宁路137号7层E座728C室，统一社会信用代码91310109087775481D。法定代表人：胡威，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐莉，该公司员工。委托诉讼代理人：黄梅芳，该公司员工。上诉人丁兴功、胡秀根因与被上诉人上海梦煜国际贸易有限公司（以下简称梦煜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初17589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丁兴功、胡秀根上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或异地重审。事实和理由：一、本案遗漏涉案当事人上海万群物业管理有限公司（以下简称万群公司）、上海万群物业管理有限公司昆山分公司（以下简称万群昆山分公司）。梦煜公司将2017年6月28日至2017年9月28日期间的租金3900元交给万群昆山分公司引发涉案纠纷，这一纠纷涉及我方、梦煜公司、万群昆山分公司三方当事人，且我方申请追加万群公司、万群昆山分公司为被告，我方的追加申请应依法成立。万群公司、万群昆山分公司是本案的涉案者，与本案纠纷具有因果关系和法律上直接利害关系，是必须共同进行诉讼的当事人。二、一审判决缺少事实，没有证据，且故意隐匿我方的新证据。梦煜公司将我方租金交给万群公司的理由是万群公司要停电，为避免损失才将租金交给万群公司，但梦煜公司未举证证明万群公司威胁要停电，一审认定梦煜公司为避免其损失发生自力救济将租金交给万群公司并无不妥是缺乏依据的。我方在第二次庭审时提交新证据，即万群昆山分公司于2017年12月1日向全体业主和租客发出的告知书，告知书称万群公司在任何情况下都不会无故停业主（租客）的电，除非房屋使用人在规定的时间内不交齐电费，才作停电处理。该新证据足以推翻梦煜公司编造的停电说法。三、一审判决将于本案无关的事实经过主观臆断作为判决的依据。一审判决书中有关我方向万群昆山分公司补交物业费的事实是梦煜公司的陈述，而非我方陈述。梦煜公司不可能知道物业费缴纳的事情，应该是万群公司在幕后参与庭审。我方明确表示物业费凭证与本案无关，所以不予提交。四、事情的经过和缘由是这样的，2015年11月29日，梦煜公司要租用我方的办公房，万群公司强制我方与租客在他们的办公地点签订写字楼办公室租赁合同，签完合同后万群公司向我方强行索讨2014年12月1日至2016年6月30日的物业管理费，我方告知万群公司在买房时有两年的租金被留作物业管理费。我方回去拿了绿地总部大道租赁合同复印件给万群公司，万群公司表示这个开发商搞得，让我们去找开发商，并强硬地表示如果不交钱，物业不会供电，房客也搬不进去。万群公司对绿地总部大道租赁合同不认可是我方没有料到的，考虑到已与梦煜公司签订租赁合同，可能会有违约问题，我方被迫于2015年12月24日交了11561元给万群公司。此后我方仍不断与万群公司据理力争，告知这笔钱不会白交，如万群公司息事宁人，那么这笔重复的物业费我们会和被留作物业费的两年租金加在一起，如万群不罢休，我们不会再交一分钱。我方再三告诫万群公司，不允许停电，停电是违法行为，我方会报警。我方与万群公司就绿地总部大道租赁合同的纠纷已提起诉讼。梦煜公司辩称：服从原审判决。丁兴功、胡秀根向一审法院起诉请求：一、判决梦煜公司租房不付租金，丁兴功、胡秀根依据租赁合同第九条第1款第（4）项，有权于2017年7月12日终止租赁合同。二、判决梦煜公司自2017年7月13日起，按现在市场租赁价格：每日每平方米1元2角支付办公房租金，直至判决书下达，搬离绿地大道231弄1号楼203室。三、诉讼费由梦煜公司承担。一审法院认定事实：位于昆山市花桥镇绿地大道231弄1号楼203室房屋于2010年12月20日取得房屋所有权证，房屋所有权证号为昆房权证花桥字第××、13××32号，房屋所有人为丁兴功、胡秀根共同共有。2015年11月29日丁兴功（出租方，甲方）与梦煜公司（承租方、乙方）就位于昆山市花桥镇绿地大道231弄1号楼203室房屋签订写字楼办公室租赁合同一份，该合同约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施，1－1、甲方将其合法拥有的座落在绿地大道203室办公室出租给乙方使用。1－2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共86.93平方米。三、租赁期限，3－1、该房屋租赁期共24个月，自2015年12月29日起至2017年12月28日止。2015.11.29起～2015.12.28为免装修期。四、租金及支付方式，4－1、该房屋月租为人民币1300元。（大写壹仟叁佰）。4－2、该房屋租金支付方式：季度；先付后用；付三押一，第一期租金签定合同当日支付，以后每期租金提前3日支付。五、其他费用，5－1、乙方在租赁期限内，使用的水、电费，电话、网络使用费由乙方按有关规定自行承担。九、乙方的责任，9－1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（4）拖欠租金累计半个月以上的。该合同下方有甲方丁兴功签字、梦煜公司的盖章签字确认。丁兴功、胡秀根（甲方）与昆山双鼎商业发展有限公司（乙方）签订了绿地总部大道租赁合同一份，该合同约定：一、租赁房屋的其本情况：1－1甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租江苏省昆山市花桥镇绿地大道企业总部基地2号楼2层17号办公室。该房屋在企业总部基地的具体位置，详见本合同附件之图示。三、租赁期间3－1该房屋的租赁期间为5年。自2009年10月1日至2014年9月30日。五、租金及其他费用，5－1甲方和乙方共同确认，租赁期间的前贰年内，即2009年10月1日至2011年9月30日期间，乙方向甲方支付固定的租金，该期间内的租金已全部用于支付该房屋的物业管理费。5－2租赁期间的后叁年内，即2011年10月1日至2014年9月30日期间，该房屋的税前年租金为￥50251（大写）伍万壹仟玖佰肆拾陆元整。5－3物业管理费等，5－3－1在租赁期间的五年，该房屋的物业管理费由乙方承担。该合同下方有甲方丁兴功、胡秀根签字，乙方昆山双鼎商业发展有限公司盖章确认。2017年7月12日丁兴功、胡秀根邮寄给梦煜公司就要求解除《写字楼办公室租赁合同》的通知书一份，该通知书载明：2017年6月27日当是贵公司支付当年第三季度租金日。但是，贵公司直至2017年7月12日都未支付。经我们催讨，贵公司以种种借口拒绝支付租金。我们无奈，依据双方签订的“写字楼办公室租赁合同”第九条第1款第（4）项：乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止租赁合同，收回办公用房，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。我们用短信和书面通知贵公司，于2017年7月12日终止双方签订的“写字楼办公室租赁合同”，并请贵公司尽快搬离昆山花桥绿地大道231弄1号楼202室和231弄1号楼203室。2017年7月11日，上海万群物业管理有限公司昆山分公司发联系函给梦煜公司称，联系函载明：贵商户自入住以来，2016年7月1日至2017年6月30日，尚拖欠物业管理费7548.24元。请贵商户于2017年7月11日下午16：00之前将拖欠的费用交至物业服务中心，否则我司将停止对贵户服务，由此产生的一切后果贵司自动承担。梦煜公司接到该联系单后，通过微信向丁兴功、胡秀根发送了“丁先生，麻烦你和物业沟通下，不然我们停电一天要损失几万，您沟通好后请联系下我后房租我付您，请理解，谢。”“您好，我是202、203房客，您电话打不通，物业总来催物业费，您和他们沟通下，不然他们说要采限措施了。谢谢”“刚才我们接到了物业一个停电通知书了，丁先生，你看怎么办？”。而丁兴功、胡秀根回复称“看见了，谢谢。物业只是说停止“服务”，没有说停水停电，可见其心虚，其应该知道停水停电是违法的行为。我们的物业管理费早已交，直至今日还未用完，这有业主与物业公司双方签订的合同为证。并且合同约定，不能协商一致解决争议，应当向该房屋所在地人民法院提起诉讼。所以请贵公司把租金寄给我们，若发生停电、停水的事，请急短信在202房东老婆（17765123701）告知我们，我们会立即带着合同到花桥向警方报警。”双方沟通未果，梦煜公司于2017年7月11日向上海万君物业管理有限公司昆山分公司缴纳了7800元物业管理费，并由该公司出具了收据一份。梦煜公司在租赁202室房屋期间因空调不能正常制冷，梦煜公司雇请他人修理发生修理费500元，但梦煜公司没有提供证据证明自行雇请他人修理之前已告知丁兴功、胡秀根修理而丁兴功、胡秀根拒不修理或在合理期间内未能修理。涉案房屋双方庭审中均认可已于2017年7月12日终止租赁合同，但涉案房屋梦煜公司未向丁兴功、胡秀根交还，仍由梦煜公司占有。一审法院在2017年11月16日庭审时指定双方于2017年11月20日前对涉案房屋进行交接，且双方已按一审法院指定的时间于2017年11月20日对涉案房屋交接完毕。双方租赁房屋的租金发生纠纷自2017年第三季度租金产生，之前的租金均已支付。丁兴功、胡秀根庭审陈述其在涉案房屋签订租赁合同时，向涉案房屋现在的物业服务方上海万群物业管理有限公司昆山分公司支付了昆山花桥绿地大道231弄1号楼202室和231弄1号楼203室两室自2014年12月1日起至租赁合同签订日期间的物业管理费计两万余元。丁兴功、胡秀根在一审法院责令其向一审法院提交交给该物业费凭证时，丁兴功、胡秀根未在一审法院指定的期间内提交。上述事实有房产证、租赁合同、绿地总部大道租赁合同、微信截图、通话记录、催款通知书、物业费收据、通知书及一审庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，丁兴功、胡秀根与梦煜公司之间签订的《写字楼办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应当依法、依约履行各自的义务和行使各自的权利。根据双方合同约定涉案房屋在租赁期间的物业管理费应由丁兴功、胡秀根承担，现因涉案房屋的物业管理方向梦煜公司催交涉案房屋的欠付物业管理费，并主张停止对涉案房屋提供物业服务。梦煜公司将物业管理方催交物业费及可能停止提供物业服务的通知及时告知了丁兴功、胡秀根。丁兴功、胡秀根辩称其不存在拖欠涉案房屋物业管理方上海万君物业管理有限公司昆山分公司的物业费，其早已交足了涉案房屋的物业管理费。丁兴功、胡秀根的该主张其与在庭审陈述的其在与梦煜公司签订涉案房屋租赁合同时向物业管理方上海万君物业管理有限公司昆山分公司补交了2014年12月1日至2015年11月29日的物业管理费的事实不符。根据丁兴功、胡秀根在签订涉案房屋租赁合同补交物业管理费的事实及涉案房屋物业管理方向梦煜公司发出的联系函可知丁兴功、胡秀根在本案中或者存在欠付物业费的事实或者与涉案房屋物业管理方存在物业费纠纷。丁兴功、胡秀根在经梦煜公司通知的情况下未能妥善处理该物业费事宜，反而称待物业管理方停止物业服务后由其再向物业管理方主张权利，而不同意向物业管理方交物业费也不同意由梦煜公司用租金代其交纳物业费。梦煜公司在此情况下，为避免其损失的发生自力救济将本应向丁兴功、胡秀根交付的租金3900元代丁兴功、胡秀根交付给了物业管理方并无不妥。丁兴功、胡秀根据此于2017年7月12日向梦煜公司发生通知主张梦煜公司逾期支付租金要求解除双方签订的租赁合同并要求梦煜公司搬离涉案房屋。现双方均同意租赁合同于2017年7月12月解除，各方均认为是对方违约造成合同解除的。一审法院根据现已查明的事实认定本案于2017年7月12丁兴功、胡秀根解除双方的租赁合同构成违约，丁兴功、胡秀根应当承担相应的违约责任。根据双方的合同约定丁兴功、胡秀根应当向梦煜公司承担两个月租金作为违约金即2600元的违约金。双方的租赁合同于2017年7月12日解除，梦煜公司应当于2017年7月12日租赁合同解除当日将涉案房屋交还给丁兴功、胡秀根，但梦煜公司并未交还，故对于2017年7月12日至房屋交接日2017年11月20日期间，梦煜公司应向丁兴功、胡秀根支付房屋占有使用费。占有使用费标准参照双方租赁合同约定的租金标准计算,故梦煜公司应向丁兴功、胡秀根支付涉案房屋租金及占有使用费共计6066.67元。梦煜公司应向丁兴功、胡秀根支付的房屋租金及占有使用费6066.67元与梦煜公司为涉案房屋支付的物业管理费3900元、租金押金1300元及丁兴功、胡秀根承担的违约金2600元相互抵扣后，丁兴功、胡秀根应向梦煜公司支付1733.33元。关于丁兴功、胡秀根在审理过程中要求追加涉案房屋物业管理方上海万群物业管理有限公司、上海万群物业管理有限公司昆山分公司作为本案的被告并要求判令物业公司退回梦煜公司向其支付的3900元物业费，一审法院认为丁兴功、胡秀根与物业公司之间的纠纷是物业服务合同纠纷与本案租赁纠纷并非同一法律关系，一审法院对物业服务合同纠纷不予理涉,丁兴功、胡秀根应另案起诉处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丁兴功、原告胡秀根与上海梦国际贸易有限公司签订的《写字楼办公室租赁合同》于2017年7月12日终止；二、驳回丁兴功、胡秀根的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由丁兴功、胡秀根负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，丁兴功、胡秀根起诉昆山绿地家世界商业管理有限公司、昆山双鼎商业发展有限公司、万群公司、万群昆山分公司要求继续履行绿地总部大道租赁合同第5-1条约定，返还物业管理费，该案件已由一审法院于2018年3月6日立案受理。本院认为，丁兴功、胡秀根与梦煜公司签订的写字楼办公室租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同约定梦煜公司在租赁期间承担的其他费用为水、电费、电话、网络使用费，物业管理费作为备选项未被约定由梦煜公司承担，故相应的物业管理费应由丁兴功、胡秀根承担。梦煜公司于2017年7月11日前向丁兴功、胡秀根联系，告知物业管理方在催收涉案租赁房屋的物业费并可能会采取停电措施。梦煜公司要求丁兴功、胡秀根及时处理以避免其因停电遭受损失。丁兴功、胡秀根对此未予处理。丁兴功、胡秀根上诉认为梦煜公司未举证证明物业公司存在停电威胁，但丁兴功、胡秀根举证的万群公司通知的落款日期为2017年12月1日，不能据此认定万群公司在2017年7月未作出停电的说法。丁兴功、胡秀根在回复梦煜公司的短信、微信中表示停水停电是违法的，若发生停电、停水请急告知，其将报警处理，结合丁兴功、胡秀根在二审上诉状中有关其与梦煜公司签订租赁合同后物业公司以不供电威胁缴纳物业费的陈述，本院对丁兴功、胡秀根该上诉主张不予采信。丁兴功、胡秀根与开发商、物业管理方之间就物业费的纠纷应由丁兴功、胡秀根处理，且不应由此影响梦煜公司正常使用涉案租赁房屋。梦煜公司在丁兴功、胡秀根未积极处理物业管理费问题的情况下为避免其损失发生自力救济将本应交付给丁兴功、胡秀根的租金代丁兴功、胡秀根交付给物业管理方并无不妥。梦煜公司于2017年7月11日代丁兴功、胡秀根将第三季度的租金3900元缴纳给物业管理方，丁兴功、胡秀根于2017年7月12日向梦煜公司发出的解除合同通知缺乏依据，系单方解除，一审法院据此认定丁兴功、胡秀根解除合同的行为构成违约并承担违约责任并无不当。丁兴功、胡秀根与万群公司、万群昆山分公司之间的纠纷是物业服务合同纠纷，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，一审法院未追加万群公司、万群昆山分公司作为被告并无不当。现丁兴功、胡秀根已起诉昆山绿地家世界商业管理有限公司、昆山双鼎商业发展有限公司、万群公司、万群昆山分公司，故本院对丁兴功、胡秀根有关应追加万群公司、万群昆山分公司为被告的主张不予采信。一审程序并无不当，丁兴功、胡秀根以程序违法为由要求异地重审缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，丁兴功、胡秀根的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁兴功、胡秀根负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年三月二十六日书记员  郭玮