安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终208号上诉人（原审原告）：张辉，男，1992年8月12日出生，汉族，户籍地陕西省白河县，现住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小龙，男，1955年9月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审被告）：汪立群，女，1955年12月18日出生，汉族，住址同上。原审第三人：镜湖区居家房产中介所，住所地安徽省芜湖市镜湖区园丁小区*幢**号。经营者：陈书兵，男，1974年10月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：黄书平，安徽安江律师事务所律师。上诉人张辉与被上诉人陈小龙、汪立群及原审第三人镜湖区居家房产中介所（以下简称居家中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张辉及其委托诉讼代理人孟昀、被上诉人陈小龙与汪立群、原审第三人居家中介所的委托诉讼代理人黄书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初5905号民事判决，改判支持张辉的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由陈小龙、汪立群承担。事实和理由：一、一审法院认定张辉与居家中介所约定了在光大银行芜湖鸠兹支行办理贷款系认定事实错误。张辉从未与居家中介所及陈小龙、汪立群就办理贷款的银行进行过约定，光大银行芜湖鸠兹支行并非是张辉选定的，而是由居家中介所选定的；二、一审判决认定陈小龙、汪立群已经履行了配合贷款的义务系认定事实错误。陈小龙、汪立群仅是于2017年5月15日前往银行协助办理了一次贷款手续，在该次办理贷款未成功后，虽然张辉多次要求陈小龙、汪立群协助办理贷款手续，但陈小龙、汪立群从未继续配合办理；三、张辉在交易过程中并无违约行为。居家中介所提出收取金融服务费的要求明显超出合同约定的支付中介费的范畴，张辉有权予以拒绝，张辉提出自行办理贷款是其合法权利。陈小龙、汪立群与居家中介所的行为属于“强制消费”，强迫张辉支付合同约定外的费用，增加张辉的购房成本，违反诚实信用原则；四、一审判决认定案涉合同未按期正常履行的责任在于张辉系认定事实错误。合同到期前，张辉已多次要求陈小龙、汪立群协助办理贷款手续，然因居家中介所强制收费及陈小龙、汪立群拒不配合的原因，致使未能在约定的期限内办理贷款及产权过户手续。2017年6月30日，张辉为顺利进行交易，作出让步，同意支付居家中介所金融服务费，由居家中介所代为办理贷款手续，因陈小龙称需回家与汪立群商量，且之后也没有给予答复，致使当天未能成功办理贷款手续，并非一审判决认定的当日无法完成贷款申请及审批手续；五、一审判决认定案涉合同无法继续履行系属错误。一审判决仅以此时履行超过合同约定的履行期限以及陈小龙、汪立群不同意继续履行为由，即认定合同无法继续履行明显缺乏事实及法律依据，且一审判决认定结合现行房屋价款波动情况，继续履行合同对陈小龙、汪立群显失公平亦无依据。陈小龙、汪立群辩称，张辉在上诉状中的陈述与事实不符。2017年5月15日办理不了贷款是有原因的，是因为张辉父母的结婚证和其个人征信出现问题。后来，张辉让陈小龙、汪立群更换中介，因房产证在居家中介所，陈小龙、汪立群不同意更换中介，张辉便让其挂失补办房产证，因其要求无理且有失诚信，陈小龙、汪立群便没有同意。张辉陈述2017年6月30日当天原本可以一天内办完所有手续，但因陈小龙、汪立群不配合没有完成，与事实不符，当天直至下午近四时，张辉还一直在纠结房屋贷款银行利率的问题，并非我们不配合。居家中介所述称，一、张辉在上诉状中所陈述的不是事实，一审法院关于三方约定在光大银行办理贷款的事实认定是客观、真实的；二、居家中介所从未强制要求张辉一定要通过居家中介所来办理按揭贷款手续。但如果张辉选择要求居家中介所协助办理按揭贷款手续，居家中介所有权收取金融服务费，也不存在强制收费的事实；三、导致合同无法实际履行的过错在张辉；四、合同已经解除，无继续履行的事实和法律依据。张辉向一审法院起诉请求：1、陈小龙、汪立群继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并配合张辉办理贷款及房屋（园丁小区19幢2单元602室）过户手续；2、陈小龙、汪立群支付张辉自2017年7月1日至产权过户完成之日止的违约金，违约金按3000元/月计算，暂计算至2017年9月30日为9000元；3、本案诉讼费由陈小龙、汪立群承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，张辉（乙方）与陈小龙、汪立群（甲方）在第三人居家中介所签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将位于本市镜湖区园丁小区二村19幢2单元602室房屋出售给乙方，总价款86万元；2、签订合同时乙方支付定金2万元给甲方，甲方出具收条给乙方，乙方将房地产权证交给第三人保管，直至过户；3、甲、乙双方于2017年7月1日前办理房屋产权过户手续，乙方收到交件单时付清首付款（以银行贷款为准）；4、乙方如需申请银行贷款，贷款费用、评估费用和垫资费用、杂费等由乙方承担；如乙方因个人征信报告有逾期或者乙方为银行征信黑户，造成贷款审批不通过，由乙方个人承担责任；甲方必须提供银行贷款和产权过户所需的一切材料和手续，并无条件协助办理按揭贷款和产权过户，若因甲方故意拖延或不及时提供相关材料，造成乙方损失，甲方必须予以赔偿；5、中介费6300元，由乙方承担，另有网签托管过户服务费1000元，由乙方承担，在房屋过户拿到交件单时立即付清；6、协议签订后，乙方中途反悔，乙方不得向甲方索还定金，如甲方反悔，甲方应双倍返还定金给乙方，违约金由受益方和中介各得50%；7、甲乙双方协商做第三方资金托管，托管公司惠居。合同签订当日，张辉支付购房定金2万元，陈小龙、汪立群出具收条，并将房屋产权证交由居家中介所保管。张辉需贷款支付购房款，并向居家中介所指定到光大银行贷款。2017年5月15日，张辉、陈小龙、汪立群及居家中介所共同到光大银行芜湖鸠兹支行办理贷款手续，陈小龙、汪立群在银行贷款材料上签字。因张辉申请贷款71万元，银行要求张辉父母担保，当日，张辉父母也到银行，银行审查时发现张辉父母的两本结婚证上身份证号码不一致，另银行要求张辉购买贷款保险，居家中介所要求张辉支付金融服务费，张辉不同意购买贷款保险，并认为居家中介所收取的金融服务费过高，张辉未向光大银行芜湖鸠兹支行申请贷款。当日，张辉、陈小龙、汪立群还办理了第三方资金托管，张辉将1万元存入资金托管账户。之后，张辉与居家中介所协商贷款金融服务费数额，双方未达成一致意见。张辉遂想自己办理贷款，并要求陈小龙、汪立群更换房产中介，陈小龙、汪立群拒绝。陈小龙、汪立群要求张辉办理贷款时需居家中介所在场。2017年6月30日下午，居家中介所联系张辉、陈小龙、汪立群协商购房事宜，张辉同意支付居家中介所金融服务费，但张辉因贷款利率及贷款需其父母担保等问题，且合同约定7月1日前过户，在此时间前张辉已经无法完成贷款。双方口头协商如7月1日后张辉仍要购房，需与陈小龙、汪立群重新签合同。陈小龙、汪立群认为合同履行期限届满，张辉未办理完贷款，构成违约，不同意继续出售房屋。2017年7月3日，张辉、陈小龙、汪立群共同撤回资金托管，张辉收到资金托管1万元。2017年8月16日，居家中介所退还陈小龙、汪立群房屋产权证，陈小龙、汪立群将收取张辉购房定金2万元中1万元，作为违约金支付给居家中介所经营者陈书兵。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案合同能否继续履行。（一）张辉、陈小龙、汪立群经居家中介所介绍签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效，张辉、陈小龙、汪立群均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同约定，张辉以银行贷款的方式支付购房款，《房屋买卖合同》中未书面约定张辉贷款必须由居家中介所帮助办理,但根据庭审查明的事实，张辉要求居家中介所到光大银行办理贷款，间接反应出张辉与居家中介所对张辉贷款有口头约定，据此，居家中介所选择了光大银行芜湖鸠兹支行，三方于2017年5月15日共同到银行办理贷款手续，陈小龙、汪立群在银行贷款材料上签字，陈小龙、汪立群完成了配合贷款的义务。（二）张辉因银行要求购买贷款保险及居家中介所要收取金融服务费而停止办理贷款。之后，张辉要求自行办理贷款，陈小龙、汪立群同意张辉更换银行办理贷款，但要求居家中介所在场，符合陈小龙、汪立群选择居家中介所交易房屋的初衷，该做法并无不当。张辉与居家中介所对金融服务费协商无果后，要求陈小龙、汪立群更换中介，显然违背诚实守信原则。（三）双方合同约定2017年7月1日前办理产权过户手续，根据该条约定，在此时间前张辉应完成贷款审批通过。2017年6月30日，居家中介所联系张辉、陈小龙、汪立群协商买卖房屋事宜，此时张辉与居家中介所就金融服务费协商一致，但该日已经无法完成贷款申请及审批手续，导致双方无法办理产权过户手续，且张辉、陈小龙、汪立群也撤回了资金监管。综合以上原因，涉案合同未按期正常履行的责任在于张辉而非陈小龙、汪立群。审理中，张辉承诺可以一次性支付购房款给陈小龙、汪立群，此时履行已经超出了双方约定的合同履行期限，且陈小龙、汪立群不同意继续履行，结合现行房屋价款波动情况，继续履行显然对陈小龙、汪立群显失公平。故对张辉要求继续履行合同，陈小龙、汪立群配合张辉贷款和过户，及承担违约责任的诉讼请求，不予支持。判决：驳回张辉的诉讼请求。案件受理费减半收取5825元，由张辉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张辉提交的手机拨号记录及通话录音，可以反映出张辉就贷款办理事宜与陈小龙、居家中介所进行过沟通，但不能证明陈小龙、汪立群拒绝配合张辉办理贷款，在陈小龙与张辉的通话中，陈小龙并未作出拒绝履行协助义务的明确意思表示，故对该两组证据的证明目的，本院不予采信；张辉提交的发票、资金托管凭证、资金托管协议，与本案没有关联性，本院不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、张辉上诉称一审法院认定其与居家中介所约定了在光大银行芜湖鸠兹支行办理贷款系认定事实错误，办理贷款的银行即光大银行芜湖鸠兹支行并非是张辉选定的，而是由居家中介所选定的。该节上诉理由曲解了一审法院就该部分事实的认定，一审法院认定的事实是张辉要求居家中介所到光大银行办理贷款，居家中介所选择了光大银行芜湖鸠兹支行，而非该两方约定在光大银行芜湖鸠兹支行办理贷款，在一审庭审中，张辉对由其指定去光大银行办理贷款的事实也予以了认可，一审法院据此作出认定并无不当；二、结合现有证据及查明事实，陈小龙、汪立群在2017年5月15日配合张辉办理贷款手续，履行了配合贷款的义务，在当日贷款未能办理成功后，陈小龙、汪立群亦未作出拒绝继续履行贷款协助义务的意思表示，张辉上诉称陈小龙、汪立群拒绝履行配合贷款的义务，在无证据予以佐证的情况下，本院对该节上诉理由不予采信；三、一审法院认定案涉合同未按期正常履行的责任在于张辉而非陈小龙、汪立群，具有事实依据。根据房屋买卖合同约定，双方应于2017年7月1日前办理房屋产权过户手续，同时，张辉应当向陈小龙、汪立群付清全部房款，但截至该日，张辉并没有完成银行贷款审批，未能付清全部房款，且张辉亦无充分证据证明其未能办理银行贷款审批系因陈小龙、汪立群一方的过错所致，一审法院系在综合考量以上因素的情况下对合同未按期正常履行的责任归属作出认定，该认定并无不当。四、张辉上诉请求继续履行其与陈小龙、汪立群签订的《房屋买卖合同》，但该合同约定的履行期限业已届满，合同自动终止，陈小龙、汪立群亦明确表示不同意继续履行该合同，因陈小龙、汪立群为案涉合同当事人，对其意思表示应予尊重，故对张辉的上诉请求不予支持。综上，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12490元，由上诉人张辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 武审 判 员  吴丽群审 判 员  汪 智二〇一八年三月十六日法官助理  宋喜萍书 记 员  胡国栋附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。