江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终1400号上诉人（原审被告）：吉洪霞。委托诉讼代理人:李强，江苏盈喆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李飞。委托诉讼代理人：付长剑，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：付瑞，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李永生。委托诉讼代理人:秦礼伟，江苏华德律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘海鹏，江苏华德律师事务所律师。上诉人吉洪霞因与被上诉人李飞、李永生房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉洪霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；２.被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：第一，一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定上诉人无权主张涉案的《协议书》无效是错误的。该条规定主要是约束缔约合同当事人，而不针对缔约合同之外的第三人。在本案中，两被上诉人签订协议时未告知上诉人，上诉人直至本案诉讼时才知道有该协议，作为协议外第三方上诉人未对协议的效力做出追认，否认协议书效力，且上诉人与被上诉人李永生于1986年7月9日登记结婚，房屋已登记在双方名下，系共同财产，李永生无权处分，协议书无效。结合本案系因家庭矛盾引起的纠纷，协议的内容损害了上诉人的利益，故存在两被上诉人恶意串通、私自处分涉案房屋的可能。退一步讲，即使该协议对两被上诉人有效，涉案房屋已登记在上诉人名下，协议已无法履行。李永生应承担履行不能责任，与上诉人无关。第二，一审法院认定事实错误。首先，涉案房屋是李永生单位集资建房，根据一审时李永生提交的《连云港市市区职工集资建房审批表》显示购房人补贴额16875元，该补贴在吉洪霞与李永生婚姻存续期间，系共同财产，该补贴可以作为两人购房的出资款，也说明上诉人对房屋也有出资，对房屋拥有所有权。其次，一审时被上诉人李飞提交的收入情况证明说明当时其无能力出资购买房屋，且对于出资情况陈述不清，提交的证据自相矛盾，不能认定涉案房屋是由李飞出资购买。最后，一审法院认定的李永生和吉洪霞表示放弃购房是错误的。一审法院认定的依据是证人李某1、李某2的陈述，而两证人是李飞的亲属，与本案有直接的利害关系，且陈述前后不一致，两人之间的陈述也有矛盾，不能作为认定事实的依据。对于交款的细节及李永生放弃购房，一审法院仅凭证人张某的陈述显然是不充足的。事实上，吉洪霞从未表示放弃过购房，也不会将房屋过户到李飞名下。被上诉人李飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平。首先，上诉人认为一审法院适用法律错误的理由就不能成立。该条规定主要是保护善意买受人的合法权益,认定无处分权人与他人共有财产的协议是有效的。上诉人认为该条规定不能对其进行约束，完全是对法律条文的曲解。况且被上诉人李飞出资购买涉案房屋的整个过程到李飞实际居住使用至今的客观事实，上诉人也是知晓的，其声称不知情的谎言，难以自圆其说，也实难令人信服。其次，涉案房屋是江苏德邦化学工业集团有限公司（以下简称德邦公司）进行集资建房，真正享有购房补贴的应是德邦公司的职工，而李永生是连云港市第二农药厂职工，当时租住在第二农药厂宿舍里，德邦公司集资建房需要征用拆迁“二农”宿舍这块地。于是李永生作为第二农药厂的职工被允许参与集资建房，故其是不享受德邦公司的购房补贴。且审批表均是德邦公司统一制作，签名也非李永生本人，作为经办人张某亲自出庭陈述相关事实真相，就已经说明上诉人认为所谓的16875元补贴系共同财产是不存在的。关于上诉人认为一审法院认定李永生和吉洪霞表示放弃购房是错误的，且也不能认定涉案房屋是由李飞出资购买的诉称更不值得一驳。虽然李某1、李某2是李飞的姑姑，但更是李永生的亲姊妹，其二人出庭作证只是主持正义罢了。同时一审法院也没有仅凭张某一人的陈述，而是结合其他证人综合认定案件事实，故是否是李飞出资购买涉案房屋的答案是肯定的。李飞要求李永生、吉洪霞履行办理房屋过户义务的诉求也是合理合法的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人李永生辩称，一审认定事实与实际不符。被上诉人李永生在一审时，提供了2001年购房前有正常稳定的工资收入证明。该证据足以证明李永生在违背真实意思表示的情况下作出的“因本单位经常停产，效益不好，筹集资金困难”的陈述与事实不符。一审中被上诉人李飞的陈述及有关证人证言，就谁是实际交款人的问题，自相矛盾。且李飞当时真实的收入也根本未达到月收入千余元。无论是款项筹集、还是实际缴付，都非真实情况。事实是购房款由李永生实际出资，李永生与其母办理了缴款手续。此后，收据及房产证均由其母掌控，其母去世前又交付给李飞保管。请求二审法院查明事实，依法改判，驳回李飞的一审诉讼请求。李飞向一审法院诉讼请求：1.要求李永生和吉洪霞将位于连云港市海州区江化街江化9号一单元201室的房屋产权依法过户至李飞名下；2.一审诉讼费用由李永生、吉洪霞承担。一审法院查明事实：2006年9月7日，李永生（甲方）与李飞（乙方）签订《协议书》约定：甲方因属化工单位职工，并以其名义将德邦公司所建的海州区江化街江化9#楼一单元201室买下，但因甲方无力购买，为此与乙方订立以下协议，供双方遵照执行。一、甲方将位于海州区江化路9#楼一单元201室计建筑面积78.04平方米购买权自愿转让给乙方，其房屋所有权与使用权归乙方享有。二、购买该房所需资金为52305元全部由乙方负责筹集并交付给德邦公司。三、若办理过户手续，由乙方负责办理，所需费用由乙方自行承担。四、本协议签订后，甲、乙方双方任何一方均不得反悔。否则应承担相应法律责任。本协议书一式二份，甲乙双方各执一份。另查明，2001年至2002年期间，德邦公司进行集资建房，李永生系连云港市第二农药厂职工。2001年4月15日李永生向李飞出具《证明》，载明“关于化肥厂建房资金筹集问题，因本单位经常停产，经济效益不好，筹集售房资金有困难，现在本人儿子已长大并参加工作有收入，同意儿子李飞承担买房债务。今后不会再向厂里要房子。特此证明。二农李永生”2002年5月17日《连云港市市区职工集资建房审批表》载明，购房人李永生，职务工人，工作单位市第二农药厂；申请集资建房情况：房屋坐落海州区江化街江化；房屋建设单位江苏德邦公司，建造时间2001年，建筑面积76.3平方米，集资额４万元。住房补贴情况：购房人补贴：购房补贴面积75平方米，补贴额16875元。配偶补贴栏无。房价计算：成本价基价822.51元／平方米，层次增减率２％，应付单价838.96元／平方米，应付房价款62922元，超面积平方数1.3平方米，超面积房价838.96元／平方米，超面积应付房价款1090.65元，实付房价款47137元。购买人意见栏购买人签名盖章处有“李永生”字样，落款时间2002年4月19日；建房单位意见栏经办人张某签名，盖有“江苏德邦化学工业集团有限公司”章，时间2002年4月19日。证人张某到庭作证，陈述《连云港市市区职工集资建房审批表》表上购买人处“李永生”的签名系其代签，因其当时分管、经办该项工作，所有参加集资建房职工在审批表上购买人处的签名均是其代签，包括《出售公有住房买卖契约》上购买人处的签名也是其代签。涉案的房屋自2002年交付后，一直由李飞居住、使用至今。2002年11月25日，涉案的房屋所有权证登记在李永生名下，丘号为03071009-3。但该房屋所有权证一直在李永生的母亲即李飞的祖母胡成玉处，待胡成玉于2010年10月7日去世后，该房屋所有权证一直为李飞所持有。2016年3月22日，李永生以遗失补证为由，在房产部门重新办理了涉案房屋的房屋所有权证，并将涉案房屋登记在李永生和吉洪霞名下。2004年2月25日李永生向李飞出具《证明》，载明“我在农药厂工作住厂里房子，因德邦建设楼房以我的名字购楼七十五平方米，我没有经济来源，当时儿子李飞筹资（52305元单具，6张）当时李飞在外资企业工作可收入千余元，有能力购买房子。特此证明。”再查明，李永生与李飞系父子关系，李飞系吉洪霞的继子。李永生和吉洪霞于1986年7月9日结婚。一审诉讼中，李飞提供2001年5月11日连云港市第二农药厂行政科出具给化肥厂劳动服务公司的函，系复印件，载明：我单位职工李永生筹集购房资金有困难，本人愿意将所购房屋产权转让给其子李飞，一切购房事宜均有李飞承担。请给予办理。证人张某到庭陈述，其是原江苏德邦化学工业集团有限公司员工，先后在国有资产管理科、财务科工作过。2000年在集资建房的时候，该项工作的报批审批都是其来分管、经办的。《连云港市市区职工集资建房审批表》、《出售公有住房买卖契约》上的购买人处“李永生”的签名系其代签。当时所有住户的名字均是其代签的。2000年集资建房，连云港市第二农药厂给德邦公司发了一个函，说是李永生放弃购买，由他的小孩李飞来买，当时德邦公司没同意，因为是职工集资建房，李飞不是化工系统的人，就仍然用李永生的名字购买，交钱的时候是李永生的母亲来交钱的，包括车库的一些钱都是他母亲来交的。李永生在整个过程中就来过一次，是和连云港市第二农药厂办公室阚主任、工会张主席一起来德邦公司说他本人放弃购买。后来交钱的时候，是李永生的母亲拿着缴款通知单到其单位财务科交的钱。证人李某1、李某2到庭陈述，当时集资建设房时，李永生和吉鸿霞均表示放弃购房。李飞提供了涉案房屋的部分购房款的收据，分别是：2000年10月10日1万元，2001年10月16日4560元、2001年5月7日200元（自来水增容）、2001年12月19日6835元、2002年6月2日630元（办证）、2002年8月8日280元，并称集资建房时缴款收据均在胡成玉处保管，胡成玉去世后，缴款收据不全，部分收据找不到了。一审案件的争议焦点：1.涉案《协议书》是否有效；2.李飞是否履行给付购房款的义务。3.李飞主张李永生和吉洪霞办理涉案房屋过户手续的诉讼请求能否成立？一、关于涉案《协议书》是否有效的问题。一审法院认为，李飞与李永生所签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然李永生称该《协议书》非其真实意思表示，但其未能提供证据证明，故一审法院对李永生的该辩称意见不予采信。关于吉洪霞辩称涉案房屋系其与李永生婚后购买，属于共同财产，李永生对涉案房屋没有处分权，涉案《协议书》无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即使李永生对涉案房屋系无权处分，李永生与李飞之间签订的涉案《协议书》也是有效的，吉洪霞的辩称意见因无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于李飞是否履行给付购房款的义务问题。一审法院认为，首先，2001年5月1日连云港市第二农药厂出具给化肥厂服务公司的函虽然系复印件，但其所载明的内容，与李永生于2001年４月15日出具的证明、涉案的《协议书》以及张某的证人证言均相互印证，足以证明2001年集资建房时，李永生是明确放弃集资建房的购买权利并将该购买权转让其儿子李飞，由李飞以李永生名义出资购买涉案房屋。其次，李飞持有涉案房屋部分购房款及其相关附属设施的部分票据，李飞也陈述购房款中部分款项系胡成玉（李飞的祖母）出资，结合张某、李某1和李某2的证人证言，案外人胡成玉对涉案房屋的出资可视为对李飞的赠予，同时结合涉案房屋自2002年交付至今一直为李飞所居住，涉案房屋的原始房产证由李飞持有的事实，李飞提供的证据能够形成证据链，相互印证，证明李飞系以李永生名义已履行了向建房单位德邦公司缴纳涉案房款的义务。李永生辩称李飞提供的收据都是由李永生出资并将收据交由其母亲胡成玉保管，后又称票据遗失，前后陈述矛盾，与其出具的《证明》和签订的《协议书》相矛盾，同时其也未能据此提供证据证明，故一审法院对该辩称意见不予采信。李永生和吉洪霞辩称涉案房屋系其共同出资购买，未能提供证据证明，一审法院对其辩意见不予采信。三、关于李飞主张李永生和吉洪霞办理涉案房屋过户手续的诉讼请求能否成立的问题。一审法院认为，本案中，李永生因单位集资建房，有资格参与集资、与单位订立《出售公有住房买卖契约》权利，名义上取得集资后的涉案房屋，且所取得的涉案房屋登记在其名下。但因李永生与李飞之间还存在《协议书》，且该《协议书》合法有效，对李永生和李飞均有约束力，双方均应严格按《协议书》的约定履行合同义务。根据涉案的《协议书》的约定，现李飞已按约履行了向德邦公司给付购房款的义务，并自2002年涉案房屋交付后居住使用至今，李永生应按约协助将涉案房屋所有权证过户到李飞名下。关于吉洪霞辩称涉案房屋系夫妻共同购买，属于共有财产，一审法院认为，李永生基于吉洪霞与其系夫妻关系，于2016年3月将登记在其名下的涉案房屋以遗失补证为由重新办理房屋产权登记证，并将涉案房屋登记在其与吉洪霞名下，但因李永生和吉洪霞未能提供证据证明其已履行涉案房屋的实际出资义务，虽然集资后的涉案房屋登记其名下，其并不当然地实际取得房屋所有权，因而吉洪霞辩称系其共同财产亦无事实和法律依据，一审法院对吉洪霞的辩称意见不予采信。综上所述，李飞要求李永生和吉洪霞将涉案房屋办理过户到李飞名下，有事实依据，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：李永生和吉洪霞于判决生效之日起10日内将位于海州区江化街江化9#楼一单元201室（丘号为03071009-3）房屋所有权证过户至李飞名下。一审案件受理费1110元（李飞已预交），由李永生负担。二审期间，本院调取了连云港市人民政府办公室于2000年6月14日下发的连政办发[2000]80号文《关于调整房改有关政策的通知》和2000年6月23日下发的连政办发[2000]84号文《关于转发市住房制度改革领导小组办公室的通知》。根据上述两份文件能够证实按当时的住房补贴政策，李永生购买职工集资建房可以享受75平方米×225元/平方米=16875元的购房补贴。对此，上诉人吉洪霞的质证意见为：对两份文件无意见。被上诉人李飞的质证意见为：对两份文件真实性无异议，关联性有异议。两份政府文件虽然制定了相关的住房补贴标准，但是不适用于本案。因为涉案房屋属于德邦公司的职工集资建房，只有德邦公司的正式职工才能实际享受购房补贴，而李永生是第二农药厂的职工，不是德邦公司的职工。由于德邦公司集资建房需要征用第二农药厂的宿舍区，而李永生原来就住在该宿舍区，因此第二农药厂随同德邦公司一起参与集资建房，但是李永生不应享受德邦公司的住房补贴。一审开庭时，证人张某到庭就李永生是否享受德邦公司的住房补贴作了详细陈述，证实李永生不享受补贴。当时审批表内容中虽然罗列了该项费用，但是不作为缴费依据，而且李飞说支付的购房款是按实际的市场价支付，也没有享受到这个补贴。因此，这两份文件不适用本案。被上诉人李永生的质证意见为：对两份文件的三性均无异议。该文件足以证明涉案房屋房价构成中有李永生的工龄折算补贴。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.一审认定李永生与吉洪霞表示放弃购房，涉案房屋是由李飞出资购买是否正确。2.一审认定李永生与李飞签订的《协议书》有效是否属于适用法律错误。3.涉案房屋的购房款中是否包含李永生所享有的购房补贴款16875元，该款是否应作为李永生与吉洪霞对购买房屋的出资。关于第一个争议焦点，本院认为，根据李飞在一审期间举证的《协议书》、证明、函件、证人证言等证据，能够证实李永生在购买涉案房屋之初，就明确表示其因购房资金困难自愿将涉案房屋的购买权转给其儿子李飞的事实，结合李飞持有购买涉案房屋的部分缴款票据、涉案房屋的原始房产证以及涉案房屋自2002年交付至今一直由李飞居住的事实，一审法院认定涉案房屋是由李飞实际出资购买事实清楚，证据充分。吉洪霞上诉主张一审法院认定涉案房屋是由李飞出资购买属于认定事实错误的理由不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，李永生在自愿放弃涉案房屋的购买权，而由其儿子李飞实际出资购买并占有使用涉案房屋之后，与李飞就购买涉案房屋的出资情况、涉案房屋的所有权和使用权归属以及办理产权过户签订《协议书》。该《协议书》系双方当事人的真实意示表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该《协议书》合法有效并无不当。吉洪霞和李永生于1986年7月9日就已经结婚，德邦公司于2000年至2002年期间进行集资建房，涉案房屋自2002年交付后一直由李飞居住。吉洪霞称其对李飞以李永生名义购买涉案房屋毫不知情与常理不符。吉洪霞以涉案房屋系其与李永生的共同财产，李永生与李飞在签订《协议书》时未告知其为由，上诉主张李永生与李飞存在恶意串通，损害其利益，双方签订的《协议书》应为无效，一审法院认定该《协议书》有效属适用法律错误，因无事实和法律依据，本院不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为，按照本市职工集资建房的有关政策规定，李永生只有在实际购买集资建房时才可以享有16875元的购房补贴，但是李永生并没有实际购买涉案房屋，而是将其购房资格转给了其儿子李飞，由李飞实际出资购买涉案房屋，所以李永生不应享有该购房补贴。本案中，根据李永生举证的《连云港市市区职工集资建房审批表》，虽然能够证实李飞在购买涉案房屋时享受了李永生的购房补贴16875元，但是根据李永生与李飞签订《协议书》的约定，涉案房屋的所有权是归李飞所有的，在此情况下，即便李飞享受了李永生的购房补贴，也应视为李永生将其购房补贴赠与给了李飞。吉洪霞上诉主张该16875元购房补贴应视为其与李永生对购买房屋的出资的理由不能成立，本院对此亦不予采信。综上所述，吉洪霞的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人吉洪霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  何 平审 判 员  万子榕二〇一八年三月二十日法官助理  韩增丽书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。