湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0502民初714号原告：郭金美，女，1956年4月22日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：陈俊、李佳芳，上海市锦天城律师事务所律师。被告：湖州巨豪市场管理有限公司。住所地：湖州市亿丰国际建材城*幢***室。法定代表人：郑兆生，该公司执行董事。原告郭金美与被告湖州巨豪市场管理有限公司（以下简称湖州巨豪公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理。本案依法由审判员邢永华适用简易程序于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告郭金美的委托代理人陈俊到庭参加诉讼，被告湖州巨豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告系湖州红星美凯龙家居生活广场5105室、5106室、5107室、5108室、5109室商铺的所有权人。2010年10月23日、10月27日，原告儿媳代表原告与被告共签订《委托经营管理合同》五份，约定原告将上述商铺委托被告经营管理，被告向原告支付租金，委托期内第一年至第三年免收租金，第四年至第五年均按原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的11%计算，第六年开始租金以实际租赁收入的90%计算；租金每半年一付，在半年度第一个月内凭发票支付。合同还约定：若因一方违约导致合同不能履行或不能足期履行的，违约方需一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第三款约定的年租金乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。被告自2015年1月起至今未全额支付租金。截至2017年12月，被告共结欠原告租金为322251.81元。截至2017年7月31日，被告共结欠原告逾期付款违约金25795.56元。故向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付自2015年1月1日至2017年12月31日止的租金322251.81元；2、被告按年利率4.35%上调50%的利率标准向原告支付自2015年1月1日起至2017年7月31日止的逾期付款损失25795.56元，并以322251.81元为基数，自2017年8月1日起按年利率6.525%计算至实际清偿之日止的逾期付款损失；3、解除原告与被告之间签订的五份委托经营管理合同；4、本案诉讼费由被告承担。被告湖州巨豪公司庭审前向本院提交书面答辩状，发表如下答辩意见：委托经营管理合同中有不可撤销条款，合同不得随意解除。根据约定，2017年1月1日至2017年12月31日的租金，应当以实际租赁收入结算，商铺实际租赁收入的90%归原告所有，其余10%归被告所有。现经结算，2016年1月1日至2016年12月31日为153452元，2017年1月1日至2017年12月31日为24810元，被告湖州巨豪公司已于2017年8月1日支付了12027.03元，尚结欠租金166234.97元。请求法庭酌情降低违约金。被告湖州巨豪公司未随状提交证据。本院经审理，认定事实如下：2010年10月23日、10月27日，原告郭金美与被告湖州巨豪公司共签订委托经营管理合同五份，约定将原告所有的湖州红星美凯龙全球家居生活广场5105室、5106室、5107室、5108室、5109室商铺委托被告湖州巨豪公司统一对外招租、管理。委托期限为20年，自2012年1月1日起计算。关于租金方面，双方约定：第一年至第三年免收租金，第四年至第五年均按原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的11%计算（验收测绘时面积与预测面积有差异导致总价调动的，以调动后的总价为准），第六年开始租金以实际租赁收入的90%计算。租金支付方式为每半年一付，在每半年度的第一个月凭发票支付。合同签订后，被告湖州巨豪公司未能按约支付自2015年以来的租金，原告催讨未果，以致纠纷成诉。另查明，经验收测绘调整后，上述五个商铺总价分别为：265351元、276440元、276440元、276440元、300356元，共计1395027元。2015年1月1日至2017年12月31日期间，被告共向原告支付租金138107.06元。其中，2015年3月6日支付了5笔共计72045.73元（13704.24元+14276.56元+14276.56元+14276.56元+15511.81元）；2016年1-2月支付了6笔共计54034.3元（2284.04元+2379.43元+2379.43元+2379.43元+2585.3元+42026.67元）；2017年8月2日支付了两笔共计12027.03元（5265.16元+6761.87元）。上述事实，由原告提交的委托经营管理合同、商品房买卖合同、交房确认书、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据并结合原告方的当庭陈述等予以证实，本院对其证明力予以确认。本院认为：原告郭金美与被告湖州巨豪市场管理有限公司签订的委托经营管理合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告湖州巨豪公司自2015年起至今未按约向原告支付租金，已符合当事人一方迟延履行主要债务、在合理期限内仍未履行的合同法定解除情形，故原告请求解除双方签订的委托经营管理合同，本院予以支持。被告湖州巨豪公司未能按合同约定及时给付租金，显属违约，应当承担清偿债务的民事责任。故原告请求被告湖州巨豪公司支付拖欠租金的诉请，本院予以支持。对于2015年及2016年租金数额的认定，因2015年及2016年分别属于委托管理的第四年及第五年，年度租金应为153452.97元（1395027元*11%）。对于2017年租金数额的认定，因2017年属委托管理的第六年，应按实际租赁收入的90%支付租金。现红星美凯龙全球家居生活广场在正常经营中，被告湖州巨豪公司未能提供其2017年租金收入情况及标准，系其怠于履行义务，且原告又无从了解案涉商铺2017年的实际租金收入情况，故原告主张按2016年度租金标准计算2017年度租金的诉请，本院予以支持，但应按合同约定扣除被告湖州巨豪公司应得的10%。故本院认定2017年的租金为138107.67元（153452.97元*90%）。扣除被告湖州巨豪公司已付的138107.06元，被告湖州巨豪公司仍应支付原告自2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金共计306906.55元（153452.97元+153452.97元+138107.67元-138107.06元）。被告湖州巨豪公司因违约给原告造成其他损失的，还应予以赔偿。故原告请求被告湖州巨豪公司支付逾期付款利息损失的诉请，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。现原告请求按年利率6.525%的标准计算逾期付款利息损失系对双方约定的违约金作了减少的调整，系原告行使处分权的行为，且未损害被告利益，故本院予以支持，但具体金额应以本院核定为准。截至2017年7月31日，被告拖欠租金共产生逾期损失20256.64元。其中，2015年上半年拖欠租金产生的逾期损失为763.55元[（153452.97元/2-72045.73元）*6.525%/12月*30月]；2015年下半年拖欠租金产生的逾期损失为10012.81元（153452.97元/2*6.525%/12月*24月）；2016年上半年拖欠租金产生的逾期损失为2221.0元[（153452.97元/2-54034.3元）*6.525%/12月*18月]；2016年下半年拖欠租金产生的逾期损失为5006.40元（153452.97元/2*6.525%/12月*12月）；2017年上半年拖欠租金产生的逾期损失为2252.88元（138107.67元/2*6.525%/12月*6月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭金美与被告湖州巨豪市场管理有限公司之间于2010年10月23日签订的编号为0000842、0000841、0000840、0000839及于2010年10月27日签订的编号为0000846的《委托经营管理合同》；二、被告湖州巨豪市场管理有限公司应支付原告郭金美截至2017年12月31日的租金306906.55元，限于本判决生效之日起五日内清偿；三、被告湖州巨豪市场管理有限公司支付原告郭金美截至2017年7月31日止的逾期付款利息损失20256.64元，并以306906.55元为基数、按年利率6.525%计算支付原告自2017年8月1日起至实际清偿日止的逾期付款利息损失，限于本判决生效之日起五日内履行；四、驳回原告郭金美的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6522元，减半收取3261元，由被告湖州巨豪市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  邢永华二〇一八年三月一日（）书记员  罗 颖