吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终656号上诉人（原审被告）：吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司，住所地磐石市。负责人：杨新亮，分公司经理。委托诉讼代理人：郑禾鑫，吉林刘继业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹤，吉林刘继业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林省大颜房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市经济开发区。法定代表人：杨新亮，经理。委托诉讼代理人：郑禾鑫，吉林刘继业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹤，吉林刘继业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵影，女，1983年2月3日生，住磐石市。委托诉讼代理人：刘绪光。上诉人吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司（以下简称大颜公司磐石分公司）、吉林省大颜房地产开发有限责任公司（以下简称大颜公司）因与被上诉人邵影商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大颜公司磐石分公司、大颜公司上诉请求：1.撤销吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初3725号民事判决；2.驳回邵影的诉讼请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，如果双方无特殊约定，则应按该条规定执行，但邵影与大颜公司磐石分公司关于办理房屋权属证书问题，在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确规定，属于特殊约定，不应适用该条规定。另外，依据双方签订的合同第十五条约定，房屋交付360日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，办理备案并不等同于办理房屋产权完毕，因此，不应将该条款解释为“出卖人应在360日办理完毕房屋权属登记”，并且邵影不能证明其提起诉讼前与大颜公司磐石分公司就房屋产权问题协商，现大颜公司磐石分公司积极履行合同义务，早已将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权机关备案，不存在违约行为。邵影辩称，一、关于邵影与上诉人《商品房买卖合同》第十五条争议问题。双方签订的商品房买卖合同第十五条并非特殊约定，即便是特殊约定亦不违反法律法规的强制性规定。第十五条约定的“360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”实际上约定为360日内办理完毕房屋产权证。如果当时合同约定出卖人只承担备案责任，不约定房产证办理时限，完全可以直接写明：”出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交，具体取得时间与出卖人无关。”另外，即便按照大颜公司磐石分公司所述仅约定开发商360日内将资料备案，该约定也与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条相违背，亦是无效条款，邵影亦有权要求大颜公司磐石分公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律条款履行义务并承担法律责任。二、房屋权属证书延迟办理的主因在于大颜公司磐石分公司未及时递交材料。根据《城市房屋权属登记管理办法》及我国现行政策，权属登记通常先由开发商完成初始登记（大照），之后才能办理买受人商品房转移登记。初始登记所需的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等文件均需由开发商提供，如果欠缺该类文件，没有不动产初始登记，买受人的房屋产权是根本无法办理的。基于此，《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。根据磐石市国土资源局编号2017043登记公告，直至2017年12月1日，邵影所购买的熙龙湾小区方取得不动产初始登记授权，这说明在此时间之前熙龙湾小区一直未进行初始登记。在2017年12月份之前，熙龙湾小区整体都不具备产权，更谈不上已为邵影递交了办理房屋产权所需资料，根据磐石市不动产登记中心材料显示，大颜公司磐石分公司真正为邵影递交材料的时间为2017年12月21日，邵影不仅有权要求大颜公司磐石分公司承担违约责任，亦有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求赔偿。三、关于邵影与大颜公司磐石分公司多次协商问题。2017年8月，邵影连同熙龙湾小区百余位业主集体要求大颜公司磐石分公司办理房产证，曾经于8月21日、23日两次到磐石市信访办信访，大颜公司磐石分公司代表郭玲曾参加信访答复工作。邵影向一审法院起诉请求：1.判令大颜公司磐石分公司、大颜公司为邵影办理房屋产权证；2.给付邵影自2015年9月13日起至2017年11月3日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息违约金25880元，并自2017年11月4日起至支付违约金至实际取得房屋产权证止；3.由大颜公司磐石分公司、大颜公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月21日，邵影与大颜公司磐石分公司签订商品房买卖合同，约定邵影购买了大颜磐石分公司、大颜公司开发建设的磐石市熙龙湾小区A8-2-301室房屋，总房款为169537元。邵影与大颜磐石分公司签订的商品房买卖合同中约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。邵影一次性交纳了全部房款169537元及入住费7325元，并于2013年9月24日办理了入住。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据前述法律规定可知，当事人承担违约责任以存在违约行为为前提，而违约行为是客观的违反合同的行为，认定违约行为以当事人一方或双方违反合同义务或合同约定为标准，并不考量当事人一方主观态度如何，故法院对大颜公司磐石分公司、大颜公司提出的因其主观上无过错而不应承担违约责任的抗辩意见，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，邵影与大颜公司磐石分公司于2013年9月21日签订了商品房买卖合同交付了全部房款，2013年9月24日，邵影办理入住手续始至今已过了近四年时间，大颜公司磐石分公司、大颜公司均未能为邵影办理房屋产权证，故邵影依据事实及法律规定，要求大颜公司磐石分公司、大颜公司办理房屋产权证、承担违约责任支付违约金的诉讼请求，法院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决：一、大颜公司磐石分公司、大颜公司于本判决发生法律效力后三十日内协助邵影到房地产管理部门办理房屋产权证；二、大颜公司磐石分公司、大颜公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付邵影违约金25880元，并自2017年11月4日起参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准按照已付购房款总额169537元计算违约金至实际领取房屋产权证为止。案件受理费450元，由大颜公司磐石分公司、大颜公司负担。本院二审期间，邵影向本院提供如下证据：1.磐石市国土资源局不动产首次登记公告，证明直至2017年12月1日邵影所购买的熙龙湾小区方取得不动产初始登记授权，在此之前无法为邵影提交办理房屋产权的所有资料；2.档案证明（预告），证明大颜公司磐石分公司真正为邵影递交材料的时间为2017年12月21日；3.通话录音，证明邵影是在多次协商未果情况下被迫走法律途径维权；4.不动产权证书，证明该房屋的真正竣工时间为2017年9月19日，在此之前无法为邵影递交办理产权所有资料。大颜公司磐石分公司、大颜公司质证意见为：对证据1、2真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明大颜公司磐石分公司、大颜公司存在违约行为；对证据3真实性和证明问题均有异议，录音中不能确定录音双方当事人，而且在录音中可以明确看出双方没有针对办理房屋产权进行协商，仅是对赔偿进行了协商；对证据4真实性无异议，对证明问题有异议，办理产权证需要整个小区验收完毕才可以办理，验收是小区整体竣工后才能验收，由于拆迁户的原因所以导致验收延期，邵影于2013年9月21日就已经开始入住了，小区具备入住条件。本院经审查认为，大颜公司磐石分公司、大颜公司对邵影提供的证据1、2、4真实性无异议，本院对上述三份证据的真实性予以确认；对邵影提供的证据3，因无法确认通话双方的当事人，故本院对该份证据不予采信。本院二审查明：邵影于2018年2月14日取得不动产权证书，不动产权号为：吉（2018）磐石市不动产权第0001598号。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，大颜公司磐石分公司、大颜公司的上诉主张不成立。关于大颜公司磐石分公司、大颜公司提出的其公司已经履行了商品房买卖合同第十五条约定的义务，且因不可抗力，其公司对于逾期办理房屋权属证书的责任予以免除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，大颜公司磐石分公司、大颜公司未能提供证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权机关备案，亦未能在合理期限内提供证据证明其逾期办理房屋权属证书存在不可抗力应予免责之情形，其应承担举证不能的不利后果。故大颜公司磐石分公司、大颜公司的上诉主张，本院不予支持。关于邵影提出办理房屋产权证的诉讼请求，因邵影已经办理了不动产权证，故其该项诉讼请求已无诉讼基础，本院不予审理。综上所述，大颜公司磐石分公司、大颜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省磐石市人民法院（2017）吉0284民初3725号民事判决；二、吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付邵影未按期办理房屋产权证产生的违约金（按照邵影已付购房款总额169537元，以中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年9月13日起计算至2018年2月14日止）；三、驳回邵影的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，二审案件受理费4208元，合计4658元由上诉人吉林省大颜房地产开发有限责任公司磐石分公司、吉林省大颜房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福祝代理审判员  关 晶代理审判员  张 蕾二〇一八年三月十四日代理书记员  王丽宁