中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2018)最高法民申226号再审申请人（一审被告、反诉原告,二审被上诉人）：长春好迅国际房地产开发建设有限公司。住所地：吉林省长春市西安大路**号。法定代表人：许友林，该公司经理。委托诉讼代理人：温侠，吉林路朗律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告,二审上诉人）：长春市蓝梦集团实业有限公司。住所地：吉林省长春市西安大路***号。法定代表人：刘芳，该公司总经理。再审申请人长春好迅国际房地产开发建设有限公司（以下简称好迅公司）因与被申请人长春市蓝梦集团实业有限公司（以下简称蓝梦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院(2014)吉民一终字第76号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。好迅公司申请再审称：（一）原审判决关于《房屋买卖合同》是否已经解除问题上认定事实错误。1.好迅公司于2007年12月20日发出《回执》向蓝梦公司催款，明确要求将第四笔购房款300万元存放于共同账号，同时表明逾期不办理，确认蓝梦公司丧失购买能力，退回房屋，即解除合同，双方买卖合同关系终止。这份《回执》既是催款通知，也是解除合同的通知。好迅公司是按照《房屋买卖合同》第七条违约责任的约定，行使的合同约定解除权，不是法定解除权。原审判决认定好迅公司向蓝梦公司发出的催告通知不产生解除《房屋买卖合同》的法律效力错误。2.《协议书》第二条、第三条，《房屋买卖合同》第五条、第七条内容表明，双方签订买卖合同时已经预见到好迅公司有可能在2007年9月25日前无法办理完毕产权过户手续，故签订《房屋租赁合同》，目的为当2007年9月25日前无法办理完毕产权过户手续，买卖合同终止，履行租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十五条规定，《协议书》第三条关于“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止”的内容，结合合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，只能认定为“《房屋买卖合同》只有在约定时间2007年9月25日前甲方无法为乙方办理完毕房屋产权过户手续时才能废止，执行租赁合同”。原审判决将《协议书》第三条约定的“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止”认定为“《房屋买卖合同》解除的条件为好迅公司不能为蓝梦公司办理涉案房屋产权”，偏离当事人签约时的意思表示，属于事实认定错误。（二）原审判决关于《房屋买卖合同》是否已经解除问题上适用法律错误。好迅公司于2007年12月20日发出《回执》，通知蓝梦公司解除《房屋买卖合同》，蓝梦公司于当日收到该《回执》，故在2007年12月21日下午3点后《房屋买卖合同》已经解除。蓝梦公司于2011年1月30日起诉要求履行《房屋买卖合同》，要求确认《房屋买卖合同》未发生解除效力，严重超过合理期限，依据合同法第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，不应予以支持。（三）原审程序违法。二审法院从2014年直至2017年才审结本案，超过3个月审限，且多次压迫好迅公司进行调解。这3年间由于蓝梦公司既不退房，又不交付租金，造成好迅公司租金损失至少400万元。请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定，对本案进行再审。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据好迅公司的再审申请，本案审查的重点是：原审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》未被解除，判决继续履行，认定事实和适用法律是否错误。原审查明，2005年6月25日，蓝梦公司（乙方）与好迅公司（甲方）就坐落在吉林省长春市西安大路660号国际大厦B座一至五层门市、总面积3048.31平方米的房屋签订《房屋买卖合同》约定，合同总价款1250万元，蓝梦公司分四次付给好迅公司，其中最后一笔第四次付款时间为2007年8月25日，金额为300万元。同一天，双方就上述房屋还签订《房屋租赁合同》《协议书》。合同签订后，蓝梦公司向好迅公司支付前三笔购房款950万元，没有支付第四笔购房款。2007年12月20日，好迅公司向蓝梦公司发出《回执》，要求蓝梦公司“在2007年12月21日下午3点前把欠款付清。逾时不办理，我公司将按购房合同第七条乙方违约责任处理：‘当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分的20%违约金外，按房屋现状退回房屋’。”合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案双方当事人就案涉房屋在同一天签订三份合同，即，《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》《协议书》。《房屋买卖合同》第七条约定：“1.甲方在第五条约定的情况出现后，视为甲方违约，甲方支付收款额20%的违约金（或以甲方免除乙方两年租金的方式抵付），退回收到的房款。此时执行房屋租赁合同。退款后5个工作日内，乙方按当时房屋现状退回所购房屋，不主张装修款。操作顺序是，甲方退款后，乙方退房；2.当乙方不能按期支付到期房款时，视为乙方违约，则确认乙方丧失购买能力，除支付全部购房款未付部分20%违约金外（违约金不重复计算），按现状退回房屋（不得主张装修费）。操作顺序是，乙方退房，甲方退款。特殊情况经双方协商变更合同内容除外。”合同第五条内容为：“乙方付清第三笔房款后，第四笔款在合同约定时间2007年8月25日前存放在双方共同设立的账号（如不存放，视为乙方违约)，甲方应在2007年9月25日前办理完产权过户手续，产权过户手续一经办理完毕，乙方同意共同账户上的存款马上划拨到甲方账户，如果甲方未办理完毕产权视为甲方违约，共同账户上的存款甲方无权划拨。办理产权的所有税费由乙方支付。”《协议书》第三条约定：“《房屋买卖合同》只有在甲方无法为乙方办理房屋产权时才能废止。当执行《房屋租赁合同》时自签署合同日期时起生效。……”根据上述内容，双方约定《房屋买卖合同》解除的条件为好迅公司不能为蓝梦公司办理案涉房屋产权，好迅公司主张《协议书》第三条内容只能认定为“《房屋买卖合同》只有在约定时间2007年9月25日前甲方无法为乙方办理完毕房屋产权过户手续时才能废止，执行租赁合同”，缺乏依据。本案中，蓝梦公司已经支付前三期购房款共计950万元，尚未将第四期购房款300万元按约存放在双方共同设立的账户，而双方并未设立共同账户，且双方签订三份协议时，争议房屋已由好迅公司抵押给中国工商银行长春市人民广场支行，抵押期限为2002年12月20日至2005年12月20日，第四笔购房款应交日期2007年8月25日之前，买卖合同项下房屋即于2007年5月22日被吉林省长春市二道区人民法院查封。根据原审查明的事实，2010年12月2日争议房屋的查封被解除后，好迅公司将原产权证进行了分割，于2010年12月6日办理了含争议房屋在内的产权证。原审判决认定案涉房屋在蓝梦公司于2011年提起诉讼时，已经具备办理产权更名过户的可能，双方约定的《房屋买卖合同》解除的条件并未成就，好迅公司向蓝梦公司发出的《回执》不产生解除合同的效力，《房屋买卖合同》未被解除，认定事实和适用法律并无不当。原审鉴于2010年12月案涉房屋的查封被解除，即产权更名的障碍已经消除，双方《房屋买卖合同》具备继续履行的可能，2017年3月31日庭审时，蓝梦公司表示如果案涉房屋能够办理更名过户手续，其认可给付好迅公司剩余购房款580万元，好迅公司亦表示如果蓝梦公司能够一次性给付剩余购房款580万元，其认可协助蓝梦公司办理案涉房屋的产权更名手续，认为《房屋买卖合同》具备继续履行的基础，且双方当事人仍有继续履行的意愿，从维护交易稳定的角度考量，判决双方继续履行《房屋买卖合同》，处理结果也无明显不当。至于超过法定审理期限并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，好迅公司的此项再审申请理由也不能成立。综上，好迅公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回长春好迅国际房地产开发建设有限公司的再审申请。审 判 长 李桂顺审 判 员 万 挺审 判 员 潘 杰二〇一八年三月十五日法官助理 唐荣娜书 记 员 张 舒