福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽02民终26号上诉人（原审被告）：厦门悍博体育用品有限公司，住所地厦门市湖里区江头台湾街291号之二B栋592室。法定代表人：尚付海，总经理。委托诉讼代理人：谢静，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门蓝色海湾投资管理有限公司，住所地厦门市思明区观音山运营中心宜兰路9号康利金融大厦2603室。法定代表人：郑宇，董事长。委托诉讼代理人：王素云，福建凌一律师事务所律师。上诉人厦门悍博体育用品有限公司（以下简称悍博公司）因与被上诉人厦门蓝色海湾投资管理有限公司（以下简称蓝色海湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8014号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悍博公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回蓝色海湾公司的诉讼请求；诉讼费用由蓝色海湾公司承担。理由如下：原判认定基本事实不清，认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、一审法院判决悍博公司向海湾公司支付2017年2月15日至2017年4月7日期间的物业管理服务费用及滞纳金，明显错误。本案中蓝色海湾公司无权主张物业费。虽然《康利金融大厦租赁合同》约定蓝色海湾公司委托康利（厦门）物业管理有限公司（以下简称康利公司）与悍博公司签订《康利金融大厦物业服务合同》并收取物业费用，若悍博公司违反《康利金融大厦物业服务合同》约定可由蓝色海湾公司进行权利主张，但该约定未得到康利公司的同意，康利公司也未盖章确认，属于无效约定。故蓝色海湾公司没有收取物业费及滞纳金的权利，不具备诉讼主体资格。二、一审法院错误分配举证责任，导致错误判决。2017年3月28日起，蓝色海湾公司在从未正式告知悍博公司的情况下，对租赁场所停电，导致悍博公司无法正常使用租赁场所。在租赁场所已被强行收回的情况下，悍博公司作为受害方根本不具备举证能力。蓝色海湾公司及物业公司应当对2017年3月28日起对租赁场所是否停电一事进行举证。三、一审法院拒不受理悍博公司提出的反诉，程序违法。悍博公司向一审法院提出反诉请求，要求蓝色海湾公司返还租金23422元、支付违约金263383.2元、赔偿装修款150万元、归还悍博公司租赁场所内的所有资产、赔偿悍博公司损失费422.5万元。上述反诉请求与本诉请求是基于同一租赁法律关系及租赁事实，与本诉具有牵连性，应当与本诉合并审理。蓝色海湾公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。悍博公司逾期支付租金，违约在先，在合同解除后不主动搬离，违背诚实信用原则。合同明确约定若悍博公司逾期支付物业管理费，蓝色海湾公司有权进行权利主张。蓝色海湾公司在合同解除前未对悍博公司采取任何措施，不存在停电的事实。悍博公司提出的诉讼请求是基于其他事实，并非必须合并审理。蓝色海湾公司向一审法院起诉请求：1.悍博公司支付2017年2月15日至2017年4月7日的租金126815元，并支付违约金263385元；2.悍博公司支付2017年2月15日至2017年4月7日的物业管理费用33817.33元及滞纳金12174.24元（自从2017年2月5日至4月7日止，按照日千分之五计算）；3.悍博公司支付蓝色海湾公司律师费17000元；4.案件受理费由悍博公司承担。一审法院认定事实：蓝色海湾公司（甲方）与悍博公司（乙方）于2016年11月15日签订《康利金融大厦租赁合同》，约定乙方向甲方承租康利金融大厦803、805、806单元房屋，租赁期限2016年11月15日至2019年11月14日止，租金按建筑面积975.5平方米计算，首年月租金73162.5元，租金每三个月为一期，按季支付，月租金从2018年11月15日开始，租金每年在上一年的月租金基础上递增5%；合同签订当日，乙方应支付首期租金，续后乙方应在租期开始前7天支付下期租金；月租金不包含物业管理费及乙方应付的其他相关费用；逾期支付租金和其他费用的，乙方须按应缴总额的0.3%支付滞纳金；乙方逾期超过应付租金日15天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权要求乙方支付所欠的租金及滞纳金外，还有权单方解除租赁合同，收回房屋，没收履约保证金；乙方2天内必须将租金房屋内属乙方自有之物品全部清理出大厦，否则甲方有权将上述物品视为废弃物自行处理，处置费用由乙方承担；双方一致同意乙方在合同签订当日向甲方支付相当于一个月的租金73162.5元作为履约保证金；如乙方在承租期内未违反合同约定且全额缴清应付租金及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起7日内将履约保证金全额无息退还乙方；甲方委托康利公司与乙方签订物业服务合同并收取物业服务合同项下相关费用，若乙方违反物业服务合同的约定逾期交纳物业管理费等费用，可由甲方进行权利主张，乙方同意无条件向甲方承担物业服务合同中的一切责任。合同签订后，悍博公司向蓝色海湾公司支付履约保证金73162.5元，蓝色海湾公司将康利金融大厦803、805、806单元房屋交给悍博公司使用。悍博公司付清了截止2017年2月14日的房屋租金，并付清了相应的物业管理费用。悍博公司确认未支付2017年2月15日起的房屋租金及物业管理费。2017年4月7日，悍博公司收到蓝色海湾公司发出的解除合同《通知书》，也收到康利公司发出的解除合同《通知书》。2017年4月7日，蓝色海湾公司收回悍博公司所承租的康利金融大厦803、805、806单元房屋自行管理使用。2017年5月15日，蓝色海湾公司提起本案诉讼，并支出律师费17000元。另，悍博公司主张蓝色海湾公司于2017年3月28日对租赁场所停电导致其无法正常使用，但未就此主张提供证据。一审法院认为：蓝色海湾公司与悍博公司自愿签订《康利金融大厦租赁合同》，内容合法，应当认定为有效合同。悍博公司逾期15天以上未依约支付租金，导致合同约定的解除合同条件成就。蓝色海湾公司于2017年4月7日通知悍博公司解除《康利金融大厦租赁合同》，符合法律规定。鉴于悍博公司已于2017年4月7日收到解除合同的《通知书》，因此，《康利金融大厦租赁合同》自《通知书》到达悍博公司时解除。合同解除后，蓝色海湾公司已于2017年4月7日自行收回房屋。故蓝色海湾公司要求悍博公司支付2017年2月15日至2017年4月7日期间的租金126815元，符合法律规定，应予支持。考虑到蓝色海湾公司已于2017年4月7日将租赁房屋收回自用，且蓝色海湾公司未就其损失与合同约定的违约金标准相当提供证据，结合在案证据，一审法院认为合同的约定的违约金标准过分高于蓝色海湾公司的损失，将违约金标准调整为8万元。故蓝色海湾公司要求悍博公司支付违约金263385元，酌情予以支持。悍博公司虽因本案诉讼支出律师费17000元，但悍博公司应当向蓝色海湾公司支付的违约金已经足以弥补上述损失。现蓝色海湾公司要求悍博公司承担律师费17000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于悍博公司未交付2017年2月15日至2017年4月7日期间的物业管理费用33817.33元构成违约，蓝色海湾公司要求悍博公司支付上述物业管理费，并支付滞纳金12174.24元，符合法律规定，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门悍博体育用品有限公司于判决生效之日起十日内向厦门蓝色海湾投资管理有限公司给付2017年2月15日至2017年4月7日期间的租金126815元，并支付违约金8万元；二、厦门悍博体育用品有限公司于判决生效之日起十日内向厦门蓝色海湾投资管理有限公司给付2017年2月15日至2017年4月7日期间的物业管理费用33817.33元，并支付滞纳金12174.24元；三、驳回厦门蓝色海湾投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4390元，由蓝色海湾公司负担2165元，悍博公司负担2225元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，上诉人悍博公司对于一审认定其支付租金、物业管理费至2017年2月14日有异议，认为已支付的押金8万元应予折抵。悍博公司对一审认定的其余事实无异议。蓝色海湾公司对一审认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，2017年7月21日，一审法院询问悍博公司就本案是否提出反诉，悍博公司表示“不在本案中提出反诉，会另案处理”。以上事实，有2017年7月21日《询问笔录》为证。本院认为，上诉人悍博公司与被上诉人蓝色海湾公司于2016年11月15日签订的《康利金融大厦租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，蓝色海湾公司已将康利金融大厦803、805、806单元房屋交付悍博公司使用，悍博公司应依约履行支付租金的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，悍博公司主张，因蓝色海湾公司2017年3月28日起擅自对租赁场所停电，导致悍博公司无法正常使用租赁场所。对此，悍博公司应承担举证责任。一审法院将举证责任分配给悍博公司，并无不当。悍博公司关于一审法院举证责任分配错误的上诉理由缺乏依据，不予采信。关于蓝色海湾公司是否有权向悍博公司主张物业管理费的问题。本案中，双方当事人签订的《康利金融大厦租赁合同》约定，“甲方委托康利公司与乙方签订物业服务合同并收取物业服务合同项下相关费用，若乙方违反物业服务合同的约定逾期交纳物业管理费等费用，可由甲方进行权利主张，乙方同意无条件向甲方承担物业服务合同中的一切责任”。可见，双方当事人明确约定悍博公司逾期缴纳物业管理费的情况下，蓝色海湾公司有权进行权利主张。现蓝色海湾公司向悍博公司主张拖欠的物业管理费，符合合同约定。悍博公司关于蓝色海湾公司无权主张物业管理费的上诉缺乏依据，不予采纳。关于一审法院是否程序违法的问题。经查，悍博公司在一审中明确表示“不在本案中提出反诉，会另案处理”。现悍博公司以一审法院未受理反诉程序违法为由提出上诉，与其在一审中所作陈述自相矛盾。悍博公司的该项上诉缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。悍博公司的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由厦门悍博体育用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一八年三月二十八日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。