北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初1666号原告:徐建,女,1983年1月29日出生,住北京市昌平区。原告：张华，男，1983年1月25日出生，现住北京市昌平区。以上二原告委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。被告：葛云红，女，1975年8月23日出生，户籍所在地河北省秦皇岛市海港区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司员工。原告徐建、张华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告配合原告将位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园北区×室房屋过户至原告名下；2、请求判令被告将位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园北区×室房屋交付给原告居住使用；3、请求判令被告向原告支付违约金（以310万元为基数，自2016年10月19日起计算至实际过户止，按日万分之五计算）；4、请求判令被告赔偿原告为诉讼支付的律师费50000元、保费15500元；5、诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由如下：2016年7月17日，原告同被告签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园北区×室。房屋产权证号为：京房权证昌私字第XX**号。原告于2016年7月19日将现金10万交给被告作为购房定金，原告又于同年8月17日，通过农业银行转账方式将180万元整汇入被告×银行账户，作为首付购房款。原告总共交给被告购房款人民币共计190万元整。根据合同约定，房屋总价款310万减去190万，原告剩余的120万购房款为公积金贷款。2016年9月7日，北京住房公积金管理中心向原告下发了《住房公积金贷款审核确认书》及《电话委托账号及密码通知单》。2016年9月22日，原告、被告及中介共同前往北京市昌平区住房公积金管理中心，签署了《住房公积金贷款借款合同》及相关文件。随后，原告及中介多次联系被告葛云红要求其配合办理交税及过户手续。但原告以各种理由推脱，拒不协助原告办理交税及过户手续事宜。原告认为，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告已经履行了自己应尽的义务，而被告的不作为行为不仅致使合同至今未能履行，也给原告造成了经济损失。为了依法维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告葛云红未到庭答辩，也未提交书面答辩状。第三人我爱我家公司陈述称：同意被告将涉案房屋过户至原告名下并将房屋交付给原告使用的诉求。原告要求被告支付其违约金及律师费、保费的诉讼请求与公司无关，不发表意见。经审理查明：2016年7月17日，葛云红（甲方、出售方）与张华、徐建（乙方、买受方）经我爱我家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定葛云红将其名下位于昌平区回龙观镇龙兴园北区×室房屋出售给张华、徐建；房屋面积为85.78平方米，房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押、未出租。关于成交价格、付款方式及付款时间，合同第四条约定，房屋成交总价为310万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取公积金贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为120万元；甲乙双方一致同意，乙方于网签后3日内一次性向甲方支付除定金与拟贷款金额以外的所有成交总价款180万元，通过自行交接方式划转。关于房屋交付，合同第七条约定，甲方应当在产权过户当天将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记,合同第九条约定,甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。关于违约条款,合同第十条约定,除不可抗力外,甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之日至实际交付房屋之日应按照房屋成交总价的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按照该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋之际交付之日支付。合同还约定了其他内容。同日，葛云红与张华、徐建与我爱我家公司签订《居间服务合同》；葛云红与张华、徐建及北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）还签订有《履约服务合同》。张华、徐建向我爱我家公司支付了居间服务费50220元。上述合同签订后，张华、徐建已如约向葛云红支付定金10万元及其他购房款180万元，合计已支付购房款190万元，本案涉案房屋买卖合同办理了网签备案，葛云红配合张华、徐建办理了公积金贷款申请手续。2016年9月22日，张华、徐建与葛云红共同办理了公积金贷款申请手续的复审，获知公积金贷款已经获批并领取北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书复印件，该确认书复印件亦交给了葛云红一份。该确认书载明张华、徐建贷款额度为120万元，贷款期限为20年，自由还款方式还款，由北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保。事后，张华、徐建与葛云红相约前往办理缴税手续及权属转移登记，期间，葛云红借故离去，缴税及权属转移登记未予办理。在后续双方协商合同继续履行过程中，葛云红要求张华、徐建及我爱我家公司提供“批贷函”，但张华、徐建及我爱我家公司经询问核实后获知，申请公积金贷款获批仅有审核确认书而无“批贷函”，葛云红对张华、徐建及我爱我家公司告知的情况不予认可，并以无“批贷函”为由不予配合合同履行。2016年10月12日，伟嘉安捷公司向葛云红发出书面告知函。该告知函称因葛云红未配合办理房屋权属转移登记手续，影响了合同的正常履行，现要求葛云红于2016年10月19日前与公司联系，并尽快配合办理上述事宜。2016年10月20日，张华、徐建向葛云红发出书面催告函，要求葛云红于2016年10月26日前与张华、徐建一方联系并赴昌平第二税务所办理缴税及昌平房屋建设委员会办理过户手续。上述告知函与催告函发出后，葛云红仍未有回应。案件审理过程中，我爱我家公司到庭接受法庭询问称，在张华、徐建起诉后，公司曾组织双方协商，葛云红表示同意给张华、徐建办理房屋过户手续，但双方就葛云红是否应承担延误履行的违约责任无法达成一致。张华、徐建在庭审中明确要求葛云红配合继续履行合同的内容包括：张华、徐建同意支付剩余购房款120万元，要求葛云红配合接收上述剩余购房款。另查，本院依张华、徐建申请，对涉案房屋采取了查封的诉讼保全措施。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、定金收据、首付款确认函、银行转账回单、住房公积金贷款审核确认书、告知函、催告函、录音资料、房屋所有权证书、网签合同及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方当事人未切实按照合同约定履行合同义务的，另一方当事人有权要求其继续履行合同并承担违约责任。本案中，张华、徐建与葛云红签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定切实履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，张华、徐建已于2016年9月22日通过公积金贷款复审程序，其公积金贷款申请已经获批，葛云红亦对此情况明确知晓。葛云红要求张华、徐建及我爱我家公司出具贷款申请已经获批的“批贷函”，无非系出于保证其获得购房尾款的安全性考虑，但在张华、徐建及我爱我家公司多方询问核实并积极与葛云红进行沟通后，葛云红仍以未获得“批贷函”为由不予配合合同继续履行，并无合同及法律依据。张华、徐建要求葛云红继续履行合同，配合办理涉案房屋的权属转移登记并交付房屋的诉讼请求，依据充分，本院予以支持；张华、徐建同意支付剩余购房款120万元，且对葛云红权益并无损害，本院不持异议，予以支持。因葛云红的原因，致使张华、徐建未能在签订之日起120日内（2016年11月13日之前）取得权属转移登记后的房屋所有权证书，葛云红应承担全部违约责任。张华、徐建要求葛云红承担违约金的合理部分，本院予以支持，但应自2016年11月14日起计算至涉案房屋权属转移登记至张华、徐建名下之日止，计算的基数应为张华、徐建已支付的购房款190万元，按照每日万分之五为标准。张华、徐建要求葛云红赔偿为诉讼支付的律师费、保费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。葛云红经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，所产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告葛云红配合原告张华、徐建将位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园北区×室房屋过户至原告张华、徐建名下，自本判决书生效之日起五日内执行；二、被告葛云红将上述房屋自所有权转移至原告张华、徐建名下后的当日交付给原告张华、徐建；三、原告张华、徐建自上述房屋所有权转移登记至二人名下之日起十五日内支付被告葛云红剩余购房款120万元，被告葛云红配合接收；四、被告葛云红自2016年11月14日起至上述房屋所有权转移登记至原告张华、徐建名下之日止，以190万元为基数，以每日万分之五的标准赔偿原告张华、徐建迟延履行违约金，自本判决书生效之日起七日内执行；五、驳回原告张华、徐建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元，保全费5000元，公告费520元，由被告葛云红负担，自本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 悦代理审判员 刘 明人民陪审员 李 强二〇一八年三月十日书 记 员 岳亭亭