贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初710号原告：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地：贵阳市花溪区溪南新区（云上村榕筑南溪·绿园11座-1号）。法定代表人：王黔平，职务：总经理。被告：聂建军，男，1983年10月5日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：施婉莉（本案被告），女，特别代理。被告：施婉莉，女，1961年5月5日出生，汉族，花溪酒厂退休职工，住贵州省贵阳市。原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告聂建军、施婉莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司法定代表人王黔平，被告聂建军之委托诉讼代理人暨本案被告施婉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费8174.4元，并支付违约金1035.83元，合计9210.23元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年3月15日、2017年1月1日和小区业主委员会签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按协议约定向原告支付物业服务费，双方并约定了违约金。根据合同约定，步梯房为每月每平方米0.6元，电梯房为每月每平方米1.2元，并将文件进行了公示。被告房屋5栋属于电梯房，面积为141.88平方米，每月应当支付物业服务费为170.3元，但被告从2014年1月至2017年12月未向原告支付48个月物业服务费共8174.4元。按合同约定，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金，截止2017年10月31日计算为1035.83元。欠费期间，原告曾多次书面、上门、电话方式向被告催收物业管理费，但使用人施婉莉以原房屋渗水造成壁柜发霉、衣服受潮等理由拒缴，对此物业经理多次上门找施婉莉协商处理并告知墙体受损问题可以找开发商维权，最后的通知是2017年7月18日在被告房门上张贴欠费通知书，请被告接到通知单7日内来履行合同缴纳所欠物业管理服务费，但被告至今拒交。原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告聂建军、施婉莉辩称，不交物管费的原因是：1.2010年入住后房屋漏水，被告答应修复但一直没有进行处理。2.停放在小区的车辆被划两次。3.装修保证金500元至今未退还。4.可视电话不能使用，还收取100元。5.路灯坏了没有修理，是我自己更换。6.停车卡更换收取费用。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，原告（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定原告为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。绿园物业公司有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，原告（乙方）与榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）再次签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议内容与前述协议的内容基本一致，增加了业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。被告聂建军系榕筑南溪绿园小区业主，房屋为电梯房，建筑面积为141.88平方米。被告施婉莉自述聂建军系其侄儿，该房屋从2009年1月13日至今由施婉莉管理居住，施婉莉入住后交纳物业服务费到2013年12月，之后以房屋漏水一直未处理、车辆被划、小区管理不到位等原因未再缴纳。原告对被告房屋漏水事实予以认可，但认为已尽到积极处理的义务，责任应当由房开公司承担。原告多次催收被告交纳物业服务费未果，遂诉至本院请求如前。以上事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》、房屋移交清单、催费函、收款收据、《公告》、《通告》、照片、房屋漏水光碟等证据证实，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，原告与被告聂建军所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对被告具有约束力，双方均应当依约履行。原告已为包含被告聂建军在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，由于本案物业实际使用人从2009年至今为被告施婉莉，物业服务费亦由施婉莉实际交纳至2013年12月，因此，被告施婉莉应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯房每月每平方米1.2元，因此，被告施婉莉应当按照上述计费标准向原告交纳物业管理费，从2014年1月1至2017年12月31日期间共计48个月的物业管理费为8172.29元（141.88平方米×48个月×1.2元/平方米），被告聂建军作为业主，应当依法对物业实际使用人未交纳物业费承担连带责任。由于被告房屋因外墙漏水长期未得到处理，这与物业公司未尽到对房屋建筑共用部位（外墙）的日常维修义务，未协助业主与房开公司处理房屋维修事宜有一定的关联，因此，结合实际，本院酌情对被告应承担的物业服务费减免20%，即被告应当向原告支付80%的物业服务费6537.83元（8172.29元×80%），对原告诉请超额部分，本院不予支持。被告未支付物业管理费系事出有因，并非无理拒交，故对原告主张的违约金请求，本院不予支持。需要特别说明的是，良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用原则，根据约定及有关规定履行物业管理服务义务，提高物业管理水平，积极处理或协助处理小区存在的问题，为业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围，在接受物业服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理服务费，以便物业服务企业对小区提供更优质的管理服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告施婉莉于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2014年1月1至2017年12月31日期间的物业管理服务费人民币6537.83元，被告聂建军对前述款项承担连带责任；二、驳回原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司负担任15元，由被告聂建军、施婉莉负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即产生法律效力，权利人可在二年内向本院申请执行。审判员  魏彩霞二〇一八年三月五日书记员  吴长鸿