四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终1168号上诉人（原审原告）：廖小平，男，1966年6月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。上诉人（原审原告）：林冬群，女，1966年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘莉，女，1990年8月20日出生，汉族，住四川省古蔺县。被上诉人（原审被告）：成都林森房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区九江街道双九路二段319号。法定代表人：贺晓霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。上诉人廖小平、林冬群因与被上诉人成都林森房地产开发有限公司（以下简称林森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2017川01**民初9593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖小平、林冬群上诉请求：一、依法改判原审判决第一项为林森公司向上诉人支付违约金38381.33元；二、由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、根据上诉人与林森公司的约定，买受人不退房的，林森公司应当按约承担自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，根据合同约定和一审查明的事实，林森公司的违约天数是642天，故按照约定计算出的违约金数额是38381.33元。二、一审适用法律错误，双方签订的合同本就是林森公司提供的格式合同，而上诉人已经按约履行全部合同义务。违约金标准已经低于中国人民银行规定的金融机构预期贷款利息标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是特别法，应当优于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，一审调整违约金不当。三、一审判决的违约金标准有失公平，成都法院对类似案件的违约金裁判标准一般都以不低于每天万分之一的标准计算。林森公司答辩称，案涉房屋所在小区有多家业主与林森公司因违约金发生诉讼，其中多数案件一审判决后生效，林森公司也按判决履行了相应义务。根据合同约定，林森公司只需要为业主办理房屋所有权证，但因政策调整，林森公司还为业主办理了不动产权属证书，实际上业主是受益的。而且上诉人买房是用于居住，而非投资，逾期办理权属证明不会对居住带来影响或损失。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持。廖小平、林冬群向一审法院提出诉讼请求：1、判令林森公司立即向廖小平、林冬群支付逾期办理房产证的违约金38680.44元（2015年12月17日起暂算至2017年9月26日）；2、判令林森公司支付廖小平、林冬群购房合同上实际支付的建筑面积与房产证上价值面积差额应补差价1080.42元【（127.27-127.04）*4696】。一审法院经审理查明：廖小平、林冬群、林森公司双方于2012年4月23日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，廖小平、林冬群购买林森公司开发的位于双流区商品房屋，房屋总价为597843元。合同同时约定，出卖人（即本案林森公司）以出让方式取得位于双流区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2010］13550号，商品房预售许可证号为12021。出卖人应当在2014年6月18日前向买受人（即本案廖小平、林冬群）交付该商品房。还约定：“第十九条产权登记（一）初始登记”出卖人应当在2015年6月18日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的初始权属期限届满之次日起至实际取得初始登记之日止，按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内取得房屋退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）初始登记延迟与转移登记延迟所发生的违约金，二者取其一，不作累加计算”。《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人应于签订合同及补充协议的当日内，以自有资金向出卖人一次性付清首期款197843元。其余购房款400000元，自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。《补充协议》第十二条约定：“关于产权登记的补充约定：1.买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。2.在出卖人为买受人办理产权转移的相关手续前，买受人应付清合同及补充协议约定的全部款项，包括但不限于购房总价款、政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及其它应当由买受人交纳的费用。买受人应按照出卖人通知的时间办理交付手续，提供办理转移登记所需的全部手续、资料等。如买受人未按合同及补充协议约定支付上述款项或提供相关手续，买受人每日按已付房款万分之一向出卖人支付违约金，至买受人支付上述款项或提供相关手续之日止，同时，办理权属登记的时间相应顺延，出卖人不承担违约责任……4.凡出卖人为买受人的商品房抵押贷款提供保证担保的，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记的相关手续。上述委托为不可撤销之委托且买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续。买受人在向出卖人缴齐办理房屋所有权证等的手续所需各项资料及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费）后，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人提供上述资料不齐全或费用未全额缴纳的，出卖人有权相应推迟该房屋权属转移登记的办理时间而无须承担延迟办证的责任。5.办理房屋权属登记的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如因买受人原因或不可抗力原因导致权属登记时间超过合同第二十条约定期限延期的，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，廖小平、林冬群按照合同约定向林森公司支付了购房款597843元，林森公司也于2014年6月20日向廖小平、林冬群实际交付了涉案房屋，在交房当日廖小平、林冬群向林森公司支付了相关办证所需费用。林森公司也认可双方在合同实际履行中（廖小平、林冬群接收房屋时）均由廖小平、林冬群委托林森公司方协助办理相关缴费及办证手续。另查明,成都市双流区不动产登记中心于2017年3月7日受理廖小平、林冬群案涉房屋的转移登记申请,于2017年3月10日完成不动产权登记。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。一审法院认为，廖小平、林冬群与林森公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、林森公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任；2、廖小平、林冬群主张的违约金是否过高。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、林森公司是否存在逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约行为并承担违约责任。一审法院认为，廖小平、林冬群、林森公司双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时双方在《商品房买卖合同补充协议》又补充约定买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。合同签订后，廖小平、林冬群按照合同约定向林森公司支付了购房款，林森公司也按约向廖小平、林冬群交付了涉案房屋，在交房当日廖小平、林冬群向林森公司支付了相关办证所需费用，且林森公司也认可双方在合同实际履行中（廖小平、林冬群接收房屋时）均由廖小平、林冬群委托林森公司方协助办理相关缴费及办证手续。按照廖小平、林冬群、林森公司双方合同约定，林森公司应于商品房交付之日起365个工作日内协助廖小平、林冬群办理完毕房屋所有权证书。本案中林森公司未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为廖小平、林冬群办理相关的房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。综上，林森公司存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。2、关于廖小平、林冬群主张的违约金是否过高的问题。一审法院认为，林森公司逾期办理房屋所有权转移登记事实清楚，按照合同约定，林森公司应承担违约责任。按照廖小平、林冬群、林森公司双方合同及补充协议约定，林森公司应于商品房交付及买受人完成相关缴纳完毕税费等手续之日起365个工作日内协助廖小平、林冬群办理完毕房屋所有权证书，故本案违约金的计算时间应自商品房实际交付之日起365个工作日之次日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后林森公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为廖小平、林冬群办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容，故林森公司从2016年10月30日起不应按照合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，廖小平、林冬群未举出林森公司逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据，但林森公司违约的事实客观存在，故一审法院兼顾合同履行情况、林森公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为5925元为宜。对于林森公司方提出的其他抗辩主张，因缺乏充分的事实及法律依据，故一审法院在本案中不予支持。综上，林森公司未在约定时间内协助廖小平、林冬群办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合廖小平、林冬群的实际损失及本案实际，一审法院酌情确定违约金数额为5925元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、成都林森房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向廖小平、林冬群支付逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约金5925元；二、成都林森房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向廖小平、林冬群支付面积差差价1080.42元；三、驳回廖小平、林冬群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，由成都林森房地产开发有限公司负担。二审中，双方均无新证据提交，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人廖小平、林冬群的上诉意见和被上诉人林森公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：林森公司应当向廖小平、林冬群支付的违约金数额如何认定。本院进行评述如下：《商品房买卖合同》系出卖人林森公司与买受人廖小平、林冬群的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效。林森公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，在房屋交付之日起365个工作日内协助廖小平、林冬群办理完毕房屋所有权证书违反合同约定，应当承担违约责任。房屋是否增值，与林森公司无关，林森公司不能以房屋增值而否认其违约行为。一审已经认定林森公司违约，该认定并无不当。虽然《商品房买卖合同》对违约金的计算标准进行了约定，但一审庭审中，林森公司申请调减违约金。一审法院根据本案实际，将违约金调减至5925元，不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，故上诉人主张一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。综上，廖小平、林冬群的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费794元，由上诉人廖小平、林冬群负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一八年三月二十日书记员 张星鹏