湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初1039号原告：易梦君，女，1967年11月23日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：彭治权，男，系易梦君公爹。委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北圣荣房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇新村**号。法定代表人：余光辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁荣明，该公司员工。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司云梦县支行。住所地：湖北省云梦县城关镇建设路*号。法定代表人：胡文生，该行行长。原告易梦君与被告湖北圣荣房地产开发有限公司（以下简称圣荣公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，被告圣荣公司不服本院于2017年3月1日作出的（2016）鄂0923民初1149号民事判决，提起上诉。同年6月15日，湖北省孝感市中级人民法院作出（2017）鄂09民终515号民事裁定，以原审争议的诉讼标的及判决结果与中国农业银行股份有限公司云梦县支行（以下简称农业银行）有利害关系，应追加农业银行参加诉讼，原审事实不清为由，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于同年7月7日重新立案后，依职权追加农业银行为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易梦君的委托诉讼代理人彭治权、龚立华，被告圣荣公司的委托诉讼代理人袁荣明、黄红到庭参加诉讼，第三人农业银行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易梦君向本院提出诉讼请求：1.圣荣公司补偿面积差额价款91072元，2.圣荣公司交付21平方米的库房；3.圣荣公司给付门面房补偿款39万元，并支付延迟付款违约金92180元（按日2‰计算至2016年9月22日）。诉讼过程中，易梦君撤回圣荣公司补偿面积差额价款91072元的诉讼请求。事实和理由：2011年间，圣荣公司拟开发圣荣嘉缘小区，因易梦君在该处拥有门面房及车库，圣荣公司便与易梦君协商拆迁还建等事宜。经双方多次协商，于2011年4月28日签订《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》各一份，约定：1.圣荣公司向易梦君补偿面积为21平方米的库房和面积为30平方米的门面房；2.自易梦君搬离后项目动工之日起14个月内，圣荣公司向易梦君交付。合同签订后，易梦君按约定将房屋交付给圣荣公司拆迁。2015年6月2日，圣荣公司以还建的门面房不可分割为由，又与易梦君达成了《收购还建门面房协议书》，约定：圣荣公司以42万元收购易梦君30平方米的门面房，定于2016年2月23日前付款22万元，当年8月23日前付清余款20万元，迟延付款按日2‰承担违约金。后，圣荣公司仅于2016年3月向易梦君支付3万元，余款一直未付，也未交付库房。被告圣荣公司辩称，与易梦君签订《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》、《收购还建门面房协议书》的前提是门面房、车库的产权属于易梦君，易梦君一直不能提供门面房、车库的产权证书或者与原所有权人签订的房屋买卖协议书，且该建筑均为临时搭建的，二份合同均为无效合同，圣荣公司不应对易梦君作出补偿。同时，《收购还建门面房协议书》中约定的违约金过高。第三人农业银行述称，易梦君与圣荣公司争议所涉及的地块，农业银行已与云梦县土地收购储备中心在2007年6月29日签订《国有土地使用权收购（回）合同》，该地块农业银行已不属于土地使用权人，不应成为本案的诉讼当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。农业银行经传票送唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：圣荣公司系有限责任公司（自然人独资），注册资本1000万元，经营范围包括房地产开发等，其营业期限自2010年2月1日至2036年1月31日。2011年9月2日，圣荣公司在云梦县土地收购储备中心竞得编号Y（2011）008地块的国有土地使用权，该地块系云梦县土地收购储备中心于2007年6月29日从原土地使用权人农业银行处收购，原为湖北省云梦县城关镇梦泽大道38号农业银行城南储蓄所住宅楼和停车场。1989年左右，原农业银行职工彭治权在该地块范围内以石棉瓦、砖块、木头、水泥等物靠住宅楼墙体搭建门面房一间，供其妻子销售烟酒副食以补贴家用，后，彭治权又在该地块范围内靠近住宅楼搭建类似结构的库房一间，用于停车和堆放杂物，上述门面房及库房至今未取得产权证书，也未经行政机关处理。圣荣公司在购得该地块前，为在此地块上开发圣荣嘉缘小区，先期与该地块范围内的住户协商拆迁补偿安置事宜。2011年4月28日，由彭治权的儿媳易梦君出面与圣荣公司签订了一份《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》，就上述门面房、库房的拆迁补偿安置问题达成协议，合同约定：双方确认库房按实丈量面积21平方米，圣荣公司还库房一间（以统一设计为准，大于或小于原建筑面积按市场价进行调整），门面（小卖部）按实丈量面积19.2平方米，加补偿面积40%为26.8平方米，圣荣公司以30平方米门面置换等。合同签订后，易梦君按约定将上述门面房、库房交由圣荣公司拆迁。2015年6月2日，圣荣公司与易梦君又签订了一份《收购还建门面房协议书》，协议约定：1.因圣荣公司新建门面房不易分割隔断还建，圣荣公司愿意以现金形式收购还建给易梦君的门面房，门面房面积加补偿后确认为30平方米；2.协商门面房作价42万元，圣荣公司保证在2016年2月23日前付22万元，下欠20万元，于2016年8月23日前全部付清；3.圣荣公司每迟延付款一天按2‰承担违约金。协议签订后，圣荣公司仅于2016年3月间向易梦君给付现金3万元，此后，以易梦君未提交房屋产权证书或房屋买卖协议等为由，认为易梦君不是上述库房、门面房的所有权人，拒不交付补偿的库房和支付收购门面房的余款，以致成诉。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、被告圣荣公司与原告易梦君签订的《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》和《收购还建门面房协议书》是否合法有效；二、《收购还建门面房协议书》中约定的违约金是否过高。对于争议焦点一：本院认为，易梦君是诉争门面房和库房的实际使用人，该门面房和库房是其家人以个人动产与劳务结合而形成的，原土地使用权人农业银行对其内部职工为解决生活所需的搭建行为，从1989年行为之日起至2007年产权转移之日止，近二十年时间里未予反对，导致该门面房和库房延用至今，对此《中华人民共和国城市规划法》实施前已形成的地上附着物，是否属于违章建筑，应由行政机关根据历史情况予以处理，在此之前应属于实际使用人易梦君的财产权益，可以作为交易的客体。上述门面房和库房在拆迁安置补偿地块范围内，易梦君作为实际使用人，与拆迁受益人圣荣公司既然已就安置补偿，协商签订《门面房、车库拆迁补偿置换合同书》和《收购还建门面房协议书》，则属于平等民事主体间为实现合同目的而自愿达成的民事合同行为，合同双方均签字盖章，在圣荣公司未提供相反证据的前提下应认定是双方当事人的真实意思表示；圣荣公司与易梦君约定拆除门面房和库房后的安置补偿，没有证据显示存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定双方签订的上述置换合同和收购协议合法、有效。圣荣公司作为专业的房地产开发企业，理应对其拟开发地块范围内的土地使用权和房屋所有权归属有全面的了解，对城市规划、建设的相关法律、法规有充分的认识，本院所查明的诉争门面房和库房建设、使用情况，圣荣公司是知情的，圣荣公司在明知该门面房和库房无房屋所有权证的基础上，与易梦君签订置换合同，并在间隔四年后与其签订收购协议，且部分履行协议，现又以其不能提交产权证书为由，主张置换合同及收购协议无效，有违诚实信用原则，此答辩意见，本院依法不予采纳。对于争议焦点二：本院认为，以上述收购协议中约定的日2‰计算违约金，过分高于违约造成的损失，本院依法按中国人民银行同期同类贷款利率予以调整。农业银行经传票送唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应交付原告易梦君面积为21平方米的库房一间，限本判决生效之日起十日内交付；二、被告湖北圣荣房地产开发有限公司应给付原告易梦君门面房补偿款39万元并承担违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中19万元自2016年2月24日计算至还清之日止，20万元自2016年8月24日计算至还清之日止），限本判决生效之日起十日内给付；三、驳回原告易梦君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9532元，由原告易梦君负担1000元，被告湖北圣荣房地产开发有限公司负担8532，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 刚人民陪审员  肖水权人民陪审员  杨友货二〇一八年三月五日书 记 员  袁 芳