四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终96号上诉人（原审原告、反诉被告)：罗超，男，1986年10月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：杨通江，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张忠萍，女，1986年4月26日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：陈兴金，四川超卓律师事务所律师。上诉人罗超因与被上诉人张忠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗超上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项，改判张忠萍向罗超赔偿损失22万元。2.由张忠萍承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，因为张忠萍怠于履行配合办理递件等合同义务，导致时间超过2017年5月31日，罗超丧失购房资格。一审判决以罗超没有成都户口和社保认定其没有购房资格与事实不符。对于付款方式，一审认定错误，罗超已经提交了多份证据可以推定双方约定的是按揭付款。并且，2017年4月5日，罗超答应一次性付款后，张忠萍依然不配合办理过户。房管部门要求提交支付宝公司盖章的支付定金凭证只是张忠萍的一面之词，即使需要提交，也应由张忠萍提交支付宝公司盖章的凭证供房管部门审核，并积极配合办理递件过户等。一审法院认定罗超没有购房人资格是错误的。二、由于张忠萍拒绝在5月31日前办理递件手续，导致罗超失去购房资格，由于房价普遍上涨，罗超购买同地段房屋至少要多支付22万元，故诉请法院支持罗超的上诉请求。张忠萍答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张忠萍多次主动履行合同义务，但罗超拒绝按照合同约定的付款方式支付房款，反而称是按揭购房，与合同不符。提供支付宝公司盖章的支付凭证并非张忠萍的合同义务，张忠萍已经提交了收款截图。罗超诉请22万元的赔偿没有依据。请求维持原判。罗超向一审法院起诉请求：判令张忠萍继续履行合同，协助配合办理位于成都市金牛区房屋过户手续。一审过程中，罗超以超过了限购政策宽允的过户期限，且合同约定的违约金已不能弥补罗超的损失为由，将诉讼请求变更为：判令解除《房屋买卖合同》并由张忠萍赔偿损失22万元或交易总价30%的违约金。张忠萍向一审法院提出反诉请求：判令解除《房屋买卖合同》，由罗超承担违约责任并赔偿违约金74750元。一审法院查明，罗超与张忠萍于2017年3月13日在成都五洲世纪房地产咨询有限公司（以下简称五州咨询公司）居间介绍下签订编号为00100277的《房屋买卖合同》，约定1.张忠萍将位成都市金牛区0.9平方米的房屋（权1458783）以总价747500元的价格出售给罗超；2.签订合同当日，罗超支付张忠萍定金20000元，过户递件完成后当日内，罗超支付张忠萍房款207500元，过户取件完成后当日内，罗超将剩余房款520000元支付给张忠萍。《房屋买卖合同》文末空白处备注“买卖双方约定为2017年5月1日交房”。当日，罗超通过支付宝向张忠萍丈夫的支付宝账户转账支付了前述购房定金20000元，并由张忠萍向罗超出具了定金收据。五州咨询公司自行将《成都市存量房买卖经纪服务合同》（以下简称《存量房经纪合同》）上传至成都市存量房交易服务平台（以下简称存量房交易平台）；《存量房经纪合同》载明的时间为2017年3月24日10时39分29秒，且未见张忠萍、罗超签名；还载明房屋成交价为400000元，其中尾款370000元通过贷款支付。另查明，罗超不具有成都市户籍或社保。一审法院认为，因本诉与反诉均请求解除合同，故一审法院确认罗超与张忠萍就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》予以解除。一审法院认为，罗超、张忠萍及中介五州咨询公司三方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应履行各自的义务。本案现争议焦点为违约责任方。对此，一审法院作如下评述：首先，对罗超在2017年3月27日前要求张忠萍就买卖案涉房屋配合办理银行贷款的行为，《房屋买卖合同》第4条第（2）项明确约定了罗超分别在签订合同当日、过户完成后当日内及过户取件完成后当日内共三次向张忠萍支付全部的房款，且《房屋买卖合同》第4条第（3）项“按揭贷款”条款内全部填写为表示空白的上划线；《存量房经纪合同》系五州咨询公司自行上传至存量房交易平台，未得到张忠萍签字或事后追认，故《存量房经纪合同》不能产生变更《房屋买卖合同》的效力。为此，罗超要求张忠萍配合办理银行贷款的行为不属于合同义务，而是单方提出更变合同的新要约，张忠萍的拒绝行为不构成违约。对罗超称《房屋买卖合同》中付款方式系笔误或疏忽的意见，一审法院不予采信。其次，张忠萍于2017年3月27日以短信形式通知罗超，要求其在3月27日至4月3日的7天内支付全部房款747500元及在该7天内共同前往房产交易中心办理过户手续的行为，与合同中过户完成后及取件完成后支付余下房款的约定不符，属张忠萍单方提出更变合同的新要约，未得到罗超的接受和认可，故张忠萍的该行为不属于违约行为。最后，张忠萍于4月3日通知罗超及中介人员于4月5日前往房产交易中心办理办理过户手续。4月5日，各方均按时到达了交易中心但因交易中心窗口工作人员答复支付宝转款凭证不符合限购政策宽限条件的要求，且张忠萍未提交有支付宝公司盖章的支付宝进账凭证供房产交易中心审核，双方实际未办理过户递件手续，据此张忠萍以当天17点前未收到购房款罗超已无意履行合同为由，当面口头告知罗超解除合同。一审法院认为因《房屋买卖合同》未约定办理过户递件时间，后三方以实际行动达成了4月5日过户递件的合意，依照合同约定应先过户递件完成后罗超才支付房款207500元，但因限购政策要求过户递件前需审核购房者即罗超的购房资格，本案中罗超不具有限购政策要求的购房资格，张忠萍又未在限购政策出台前在存量房交易平台上完成《存量房经纪合同》或《房屋买卖合同》的网签手续，而3月13日支付定金的方式（凭证）及收款人又不符合限购政策宽限条件的要求，故张忠萍4月5日单方面解除合同的理由虽不正当，但因限购政策的出现本案合同实际已无法履行，在此情况下张忠萍主张解除合同不应承担违约责任。综上，因《房屋买卖合同》中未约定办理过户递件时间，且双方均未提交达成过在3月24日限购政策出台前办理过户递件合意的证据；后即便4月5日张忠萍不单方解除合同，限购政策作为不可抗力因素已导致合同不能履行，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，本案中双方对解除《房屋买卖合同》均无过错，故双方主张对方赔偿损失或违约金的请求均缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。对罗超支付的定金20000元，依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现张忠萍占有该定金已无事实和法律依据，应全额退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、罗超与张忠萍、案外人成都五州世纪房地产咨询有限公司于2017年3月13日签订的编号为00100277的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖法律关系部分予以解除；二、张忠萍于判决生效之日起五日内退还罗超购房定金20000元；三、驳回罗超的其他本诉请求；四、驳回张忠萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4600元（减半收取2300元），由罗超负担；反诉受理费1668.75元（减半收取834元），由张忠萍负担。二审中，罗超提交五州咨询公司出具的《证明》，拟证明罗超具有过户资格，只要张忠萍能在规定时间内提交支付宝公司盖章的支付凭证，罗超就能够办理过户。张忠萍质证认为，该《证明》没有具体的经办人签字，不符合证据要件形式，且因罗超主张付款方式是中介人员的笔误所致，故不排除五洲咨询公司出具不真实《证明》的可能。庭后，罗超补交了有经办人陈波签名按捺指印的《证明》。本院经审查认为，罗超未在指定举证期内提供符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的要件形式的《证明》，且陈波的身份没有其他证据印证，故对该证据不予采信。张忠萍提交：1.手机微信聊天记录，拟证明其将收到罗超定金的支付宝账单截图发给中介工作人员温海，履行了配合义务。2.成都市房地产市场服务中心出具给张忠萍的《信访事项处理意见书》，拟证明本案中介公司提供的《存量房经纪合同》违法，导致双方的合同不能正常履行。罗超质证认为，对微信聊天记录的关联性有异议，且该证据不能达到证明目的。对《信访事项处理意见书》的合法性、关联性有异议，该意见书不是最终处理意见，也未认定《存量房经纪合同》非法。本院经审查后对微信聊天记录予以采信，能否达到证明目的将在后文评述，《信访事项处理意见书》与本案没有关联性，不予采信。二审审理查明，案涉《房屋买卖合同》未约定办理过户登记的时间，只约定2017年5月1日交房。合同签订后，罗超通过支付宝转账的方式向张忠萍之夫支付了购房定金。2017年3月27日张忠萍向罗超发送短信，内容主要包括：1.要求罗超在3月27日至4月3日期间准备好全部房款或将房款汇入张忠萍账户；2.签署时间内，双方共同办理房屋过户事宜；3.不同意罗超要求张忠萍配合其办理按揭事宜。3月29日，罗超短信回复张忠萍，主要包括以下内容：按揭付款方式是中介填写错误，应当是按揭付款，张忠萍要求将房屋全款汇入指定账号，违反合同约定。同日张忠萍回复罗超，要求其按合同约定的付款方式，在催告时间内前往交易中心办理过户事宜。4月2日，罗超再次短信回复张忠萍，强调双方约定的是按揭付款，是中介填写错误，无论采用何种付款方式对张忠萍没有实质影响。张忠萍要求4月3日前付清全款并办理过户违反双方约定。张忠萍不配合银行按揭签字导致交易不能顺利进行。张忠萍的要求违背口头约定和书面约定，是想以此迫使罗超放弃交易。如张忠萍想履行合同，请在7日内通知罗超和中介，带上相关手续，共同前往相关部门办理过户手续。次日，张忠萍向罗超发送短信，明确其不同意变更付款方式，并催告罗超于4月5日上午10点前往交易中心办理过户。同日，张忠萍短信要求中介工作人员4月5日10点带上其房产证到交易中心配合办理与罗超的房屋过户手续。张忠萍与罗超在二审中均确认4月5日双方均到达交易中心，但对于未能办理过户的原因各执一词。罗超主张系张忠萍以有问题咨询窗口为由自行前往窗口部门，最终又不配合过户；张忠萍主张其向交易中心窗口咨询的结果是支付宝凭证和现金支付都无效，中介工作人员提出要其提供收到定金的支付宝凭证，但因该工作人员制作的《存量房经纪合同》与实际不符，故其不信任该工作人员的说辞，又不知道支付宝公司在何处，故未提供相应资料。二审中，罗超承认其未到支付宝公司打印自己的支付流水记录。其他经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人罗超的上诉请求与被上诉人张忠萍的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》未能履行的原因如何认定。2.张忠萍应否赔偿罗超损失22万元。本院依次评述如下：关于案涉《房屋买卖合同》未能履行原因如何认定的争议焦点。《房屋买卖合同》签订于2017年3月13日，合同对于付款方式明确约定为“一次性付款”，且“按揭贷款”方式项下的空白栏均用符号划掉。对于买卖合同而言，出卖人如何收取款项，买受人如何支付价款是非常重要的合同条款。成都市存量房交易服务平台上留存的《存量房经济合同》没有张忠萍、罗超的签名，不能认定《存量房经济合同》代表双方真实意思表示。罗超、张忠萍均在《房屋买卖合同》上签字捺印，应当认定该合同当事人真实意思表示，双方约定付款方式并非罗超所谓的按揭贷款。罗超要求张忠萍同意按揭付款是变更了合同履行的内容，张忠萍有权拒绝配合其办理按揭手续。由于合同没有约定办理过户登记的时间，只约定在5月1日前交房，为保障合同的顺利履行，双方均应积极履行相应义务。从张忠萍2017年3月27日发送给罗超的短信内容来看，不能认定其是要求罗超必须一次性将购房款支付至其账户，而是要求罗超准备好购房全款。从双方往来短信可以认定，4月5日之前张忠萍敦促交易继续履行。4月5日当日，双方未能办理过户手续，虽然双方对原因各执一词，但罗超亦认可房管部门需要支付宝转账凭证加盖支付宝公司印章，但当日该条件未能成就，故当日过户手续未能办理不能归责于双方。因合同约定2017年5月1日前交房，罗超作为买受人，其既然认可房管部门需要支付宝转账凭证加盖支付宝公司印章，在合同未对此进行约定的情况下，应当积极促进交易进行。因罗超未到支付宝公司打印其自身支付宝交易流水，罗超不能证明其打印自己的支付宝交易流水即不符合相关部门的审核要求，故其不能证明相关部门只认可张忠萍打印的支付宝交易流水，因此罗超不打印交易流水的行为存在履约过错。因合同约定2017年5月1日前交房，罗超于2017年5月19日提起诉讼，且双方在诉讼中均要求解除合同，综合前述因素，本院认定罗超对于合同不能履行存在一定过错。关于张忠萍应否赔偿罗超损失22万元的争议焦点。由于双方签订合同与约定交房时间期间，成都市房地产政策有所调整。张忠萍作为卖房人，在其通过支付宝收取定金的情况下，向买房人提供支付宝账号并不影响其权利，但其不予提供，也有一定过错，故一审判决张忠萍返还罗超定金2万元的结果是正确的。由于本院认定罗超对于合同不能履行存在过错，故本院对罗超要求张忠萍赔偿其损失22万元的诉请不予支持。综上所述，罗超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定有所不当，但最终结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费4600元，由上诉人罗超负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一八年三月二十日书记员 张星鹏