山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁11民终144号上诉人（原审被告）：日照嘉苑置业有限公司，住所地日照市北京路和滨州路交汇处，组织机构代码76870937-5。法定代表人：齐晓香，总经理。委托诉讼代理人：刘丽丽，女，该公司工作人���。委托诉讼代理人：于凯，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：费艺，女，1987年8月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：宫丽丽，女，1979年12月18日出生，汉族，住日照市东港区。上诉人日照嘉苑置业有限公司（以下简称嘉苑置业公司）因与被上诉人费艺商品房预约合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉苑置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事��和理由：一、一审认为商品房内部认购协议系双方真实意思表示，合法有效是错误的。1、商品房出卖人在取得商品房预售认可证后即可与商品房买卖人签订商品房预售合同。涉案房屋于2010年10月12日取得商品房预售许可证，上诉人即取得了商品房预售资格，但被上诉人提交的认购协议签订时间却为2012年2月8日，违背常理。2、认购协议签订时，被上诉人亲戚担任上诉人办公室主任职务，负责保管上诉人印章。在上诉人不知情和未有授权的情况下，其完全有与被上诉人伪造认购协议并加合同章的便利。3、涉案认购协议未加盖公司骑缝章，与公司管理规范不符。二、一审认定被上诉人已按认购协议缴纳购房诚意金20万元是错误的。1、被上诉人提交的加盖公章的收款收据，不排除是被上诉人亲戚担任上诉人办公室主任期间，在上诉人不知情且未经授权的情况下利用其管理���务章的便利加盖的。2、被上诉人提交的银行交易记录，与本案关联性存疑，无证据证明其与缴纳购房诚意金有直接联系。费艺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。费艺向一审法院起诉请求：判令嘉苑置业公司双倍返还费艺已交购房款400000元；本案诉讼费用等由嘉苑置业公司承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，费艺提交如下证据：1.商品房内部认购协议；2.收款收据，证明合同履行的事实；3.银行交易记录，证明合同履行情况；4.商品房备案情况司法查询表，证明嘉苑置业公司将房屋在2013年6月21日另行出售给他人，并已经备案。嘉苑置业公司质证意见为：对证据1的真实性无法确认，该份内部认购协议没有加盖公司骑缝章，且该认购协议与公司原有的大批量的内部认购协议有明显区别；对证据2真实性需要核实，对该收据加盖的公章是否真实有效尚不得知，另该款项可能是嘉苑置业公司融资的一种方式；对证据3真实性无异议，但对其要证明内容不清楚；对证据4的真实性无异议，但费艺未按协议约定缴纳后续购房款，逾期30天，嘉苑置业公司有权收回所售房屋，定金不予退还。嘉苑置业公司提交如下证据：商品房预售许可证复印件，证明涉案房屋已经在2010年10月12日取得了商品房预售许可，明显与费艺提交的内部认购协议相矛盾。费艺质证意见为嘉苑置业公司提供的是复印件，并且嘉苑置业公司声明该项目已经协定抵押，因此至今嘉苑置业公司尚不能��供商品房预售许可证，法定机关签发时间是2010年10月12日，但嘉苑置业公司真正取得这个件或者说对外公示的时间不得知，嘉苑置业公司今天也无法作为有效证据提供。一审法院对费艺提交的商品房内部认购协议、银行交易记录、收款收据、商品房备案情况司法查询表，嘉苑置业公司提交的商品房预售许可证等，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2012年2月8日，费艺（乙方、买方）与嘉苑置业公司（甲方、卖方）签订《商品房内部认购协议》，主要内容约定乙方自愿向甲方认购商品房，楼座23，单元2，房号2702，暂测建筑面积89.58平方米，单价6910.2元，成交总价619016元；乙方于2012年2月8日缴纳认购诚意金200000元，同时签署本协议；乙方所缴纳的诚���金在甲方取得《商品房预售许可证》后自动转为定金，该定金将作为买卖双方后期订立《商品房买卖合同》的担保；定金缴纳后如乙方决定取消定房，甲方有权扣除定金，同时定房无效；如乙方选择银行按揭付款，则乙方应于甲方取得商品房预售条件，并接到甲方签约通知30日内到甲方指定银行办理贷款手续，有关费用由乙方承担，甲方将积极协助乙方办理有关手续，如乙方未能在接到甲方签约通知30日内办理完毕银行按揭，乙方应以其他方式付清全部剩余房款；甲方应于2012年12月31日前在乙方缴清全部房款并办理妥当各项手续后将上述经验收合格的商品房交付乙方；甲方保证上述商品房权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责；如甲方逾期交付商品房，以乙方已付商品房款为基数，从逾期交房之日起至甲方发出交房通知日止，由甲��按乙方已付商品房款为基数的日万分之三向乙方支付违约金；如乙方逾期交付购房款，甲方就逾期部分对乙方追加违约金，追加时间自本协议规定的付款日期起至实际付款之日止，由乙方按逾期支付购房款的日万分之三向甲方支付违约金；乙方逾期缴付房款超过三十天，即视为乙方不履行本协议，甲方可收回所售房屋，定金不予退还，且乙方每日须按累计应付款的百分之一向甲方支付违约金；在办理房地产权属证书过程中所缴纳的有关税费，由甲乙双方按规定各自承担等。2012年2月8日，费艺向嘉苑置业公司交付200000元，嘉苑置业公司向费艺出具收款收据，收款事由为西班牙公馆23-2-2702房款。西班牙公馆23号楼于2010年10月12日取得商品房预售许可证。后嘉苑置业公司未按约将涉案房产交付予费艺。涉案房产已经在日照市房地产管理��备案，备案买受人为丛霄九，出卖人为嘉苑置业公司。费艺主张已付诚意金20万元转为定金，按定金罚则，定金不易超过20%，超出的部分应算作预付款，嘉苑置业公司一房二卖，要求解除其与嘉苑置业公司之间的协议，并要求其双倍赔偿，返还费艺40万元。嘉苑置业公司主张已通知费艺签订商品房买卖合同，但未提供证据予以证明；嘉苑置业公司主张收取费艺的款项系公司融资担保的一种方式，但未提供证据予以证实，且费艺不予认可。一审法院认为，费艺与嘉苑置业公司签订的商品房内部认购协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。费艺按约定缴纳购房诚意金200000元，嘉苑置业公司主张该款项是融资担保的一种方式，对此费艺不予认可，嘉苑置业公司亦未提交证据予以证实，因此关于嘉苑置业公司的该项主张，一审法院不予支持。双方在商品房内部认购协议中该款项将作为后期订立《商品房买卖合同》的担保，由此可知该协议并非商品房买卖合同。费艺、嘉苑置业公司之间尚未签订正式的商品房买卖合同，费艺主张嘉苑置业公司将涉案房产一房二卖，但未提供充分的证据予以证实，因此，关于费艺要求嘉苑置业公司双倍返还200000元，即向费艺返还400000元的主张，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买���合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中费艺缴纳的诚意金200000元，超出法律关于定金限额的规定，且双方没有明确约定该款项为定金，不应按定金罚则处理。因此，费艺要求双倍返还定金，一审法院不予支持。费艺按约于2012年2月8日缴纳购房诚意金后，嘉苑置业公司未能提供证据证实其通知费艺签订商品房买卖合同及缴纳后续购房款，其责任在嘉苑置业公司。现涉案房产备案在案外人丛霄九名下，继续履行该协议已无可能，费艺要求解除该商品房内部认购协议，一审法院予以支持。协议解除后，嘉苑置业公司应向费艺返还该诚意金200000元，并支付利息。关于应支付的利息，结合协议解除原因，一审法院酌定嘉苑置业公司应自收到款项之日起（2012年2月8日），按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍支付至实际付清款项之日止。据此，依照��中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、嘉苑置业公司于判决生效后十日内返还费艺购房诚意金200000元；二、嘉苑置业公司于判决生效后十日支付费艺利息（以200000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍，自2012年2月8日起支付至实际付清之日）；三、驳回费艺本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由费艺负担2300元，由嘉苑置业公司负担5000元。本院二审期间，上诉人提交一份2011年12月15日中国银行转帐支票存根，收款人宫丽丽，金额30万元，上诉人主张雅庭装饰是嘉苑置业公司的下属公司，用以证明宫丽丽和嘉苑置业公司之间存在借款关系，嘉苑置业公司的刷卡记录20万元是归还其中的一部分，双方的内部认购协议无效。被上诉人质证认为，该份证据与本案无关，存根上的章是雅庭装饰公司的章；被上诉人于2012年2月8日交纳房款20万元，而该份转帐支票时间为2011年12月15日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人嘉苑置业公司与被上诉人费艺于2012年2月8日签订《商品房内部认购协议》，上诉人主张该协议并非其真实意思表示、公章系被上诉人方私自加盖，该协议无效。但上诉人并未提交证据证明其上述主张，以及该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效��情形，故对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人未实际缴纳购房诚意金200000元的问题。一审依据被上诉人提交的2012年2月8日中国农业银行交易记录、2012年2月8日嘉苑置业公司收款收据，认定被上诉人已按双方约定缴纳购房诚意金并无不当。上诉人于二审中提交银行转帐支票存根一份，仅依据该份证据，不能证明上诉人与被上诉人之间存在借贷关系，故对上诉人的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，嘉苑置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上��人日照嘉苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王义宽审判员  刘玉玉审判员  王春燕二〇一八年三月二十六日书记员  梁 虹