广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1027号上诉人（原审被告）：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：余志礼，男，1976年10月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：列影梅，女，1969年12月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广东省广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗，职务：总经理。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：谢小刚、陈斯希，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗绍武，男，1962年10月1日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：曾信用、雷云岗，广东经纶律师事务所律师。上诉人刘汉桢、余志礼、列影梅、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称“隆煌公司”）因与被上诉人罗绍武房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司上诉请求：1、变更一审判决第二项为：自本判决生效之日起十五日内，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司向罗绍武支付从2016年1月12日至2017年8月11日止的逾期办证违约金(违约金以已付房款658000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％计算，违约金总额不得超过本金)。2、本案一、二审诉讼费均由罗绍武承担。事实和理由：一审法院根据罗绍武的申请，作出查封案涉商铺的民事裁定，查封期限为2017年8月11日至2020年8月10日。在此期间，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司曾前往房管部门申办案涉商铺的过户登记手续，被告知因案涉商铺存在查封情形，参照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》相关规定，无法为刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司办理递件过户手续。根据双方签订《商铺买卖合同》之约定，申办案涉商铺过户手续是双方共同之责任，互有配合履行之义务。本案罗绍武在一审期问申请了财产保全措施，直接造成刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司无法向房管部门申办过户手续的后果，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司不应承担此期间未申办过户的违约责任。因此，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法改判支持刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司的上诉请求。罗绍武答辩称：刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回并维持原判。一审法院判决刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司支付违约金至缴纳契税并递件申办之日止并无不当。过户手续是先核税、缴税，之后再递件，案涉商铺虽然被查封，但不影响缴税，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司至今没有办理缴税，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司也从未向房管部门申报过户。此外，（2017）粤0103民初6241号关联案，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司也是在法院立案并查封了房产后去办理的核税、缴税手续，这足以说明案涉商铺被查封不影响核税、缴税，而核税、缴税是刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司开始实际履行办证过户义务的行为，因此一审判决正确。因本案纠纷，罗绍武于2017年8月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司协助罗绍武办理广州市荔湾区逢源路15号3215房过户登记手续并协助罗绍武办理不动产权证；2、刘汉桢、余志礼、列影梅向罗绍武支付逾期办证违约金(违约金以已付房款65.8万元为本金按每天千分之一点五的标准自2016年1月11日计算至刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司将案涉房屋实际递件过户之日止)，隆煌公司承担一般保证责任；3、本案所有诉讼费用由刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司承担。一审法院认定事实：2014年9月15日，隆煌公司作为刘汉桢、余志礼、列影梅(出卖人)的委托代理人及保证人与罗绍武(买受人)签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区逢源路xx号3215房(案涉商铺)，该商铺建筑面积共23．1740平方米；房价款总金额为人民币658000元；出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续逾期超过30日后，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。上述合同签订后，罗绍武在2015年6月6日付清了全部房款，并于2014年9月29日支付税费20695元。罗绍武另提供了委托公证费、按揭评估费、按揭抵押登记费和律师服务费的收款收据拟证实其因案涉商铺交易支付的相关费用。一审庭审中，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司提供了罗绍武在2014年11月4日签署的委托案外人陈妙娴、杜惠敏代为签订案涉商铺的《广州市存量房买卖合同》以及办理过户、产权登记等手续的经公证的《委托书》和杜惠敏在2015年10月22日代罗绍武与刘汉桢签署的买卖案涉商铺的《广州市存量房买卖合同》以及荔湾区房地产登记交易所在2017年8月25日出具的办理存量房交易过户登记手续《受理回执》(房产地址：荔湾区逢源路xx号572房、B1220房、394房)，拟证实案涉商铺买卖合同已办理网签手续以及同一楼盘其他房屋已成功申办递件手续，不存在无法办证的障碍。罗绍武认为办理网签不能等同办理过户；不存在公证书无效导致无法过户的情形，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司没有提供证据证明其曾经向房管部门申请过户，也没有证据证明其曾经告知罗绍武公证无效的情形；受理回执上的房屋与罗绍武和刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司交易的房产不是同一栋楼，受理回执不能证明案涉商铺不存在不能办证的情况。刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司为证明迟延办证是由于税务部门核税过高导致的，提供了刘汉桢与广州市骏熙投资咨询有限公司(以下简称“骏熙公司”)签订的《委托办证协议》及由骏熙公司出具的《办证复函》。《委托办证协议》中约定刘汉桢委托骏熙公司代为办理包括案涉商铺在内的商铺交易过户手续及核税、问税等手续；《办证复函》则说明了骏熙公司在办理问税的过程中，税务部门核定的部分商铺交易价格高于申报的实际交易价格。刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司另提供广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》对案涉商铺价值的评估，作为证明税务部门核税过高的依据。罗绍武认为该证据不能证实刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司因核税问题向税务部门提出复核，也不能证明刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司已经向房管部门递件申请办理交易过户手续。在本案诉讼中，一审法院应罗绍武申请，查封了逢源路xx号3215房中刘汉桢名下的产权份额。罗绍武在一审庭审中同意从2016年1月12日起算逾期办证违约金。一审法院认为：罗绍武与刘汉桢、余志礼、列影梅签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，刘汉桢、余志礼、列影梅应当在罗绍武支付全部房款后的150个工作日内为罗绍武申办交易过户手续，办理网签并不属于申办交易过户登记，刘汉桢、余志礼、列影梅至今未办理案涉商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，罗绍武要求刘汉桢、余志礼、列影梅办理交易过户手续以及就其违约行为承担相应的违约责任合法有据，予以支持。罗绍武和刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司同意从2016年1月12日起计算逾期办证违约金，予以准许。违约金应当计算至刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司为罗绍武缴纳契税和递件申办产权证之日止。关于违约金的计付标准，双方合同约定的标准为每日万分之十五，对此刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司提出该违约金标准过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据罗绍武所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司的过错程度，酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款标准利率上浮50%的标准计算。隆煌公司同意为刘汉桢、余志礼、列影梅在案涉《商铺买卖合同》的全部义务和责任承担一般保证责任，对此予以确认。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款的规定，于2017年11月30日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，刘汉桢、余志礼、列影梅配合罗绍武办理广州市荔湾区逢源路xx号3215房的交易过户申办手续；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，刘汉桢、余志礼、列影梅向罗绍武支付从2016年1月12日起至刘汉桢、余志礼、列影梅为罗绍武缴纳契税并递件申办产权证之日止的逾期办证违约金(违约金以已付房款658000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％的标准计算，违约金总额不得超过本金)；三、刘汉桢、余志礼、列影梅不能履行上述第二项判决内容的，由隆煌公司承担一般保证责任；四、驳回罗绍武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5340元，由罗绍武负担4690元，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司负担650元；诉讼保全费1520元，由刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司提出的上诉请求进行审查。刘汉桢、余志礼、列影梅与罗绍武签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。在合同履行过程中，罗绍武已按照合同约定支付了全部房款，刘汉桢、余志礼、列影梅并未按约定在罗绍武付清全部房款之日起150个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺的交易过户手续，构成违约，应承担迟延履行合同义务的违约责任。双方当事人同意从2016年1月12日起计算逾期办证违约金，一审法院判令刘汉桢、余志礼、列影梅向罗绍武支付从2016年1月12日起至刘汉桢、余志礼、列影梅缴纳契税并递件申办产权之日止的逾期办证违约金，符合合同约定，并无不当，本院予以维持。至于刘汉桢、余志礼、列影梅上诉主张因罗绍武申请查封了案涉商铺导致无法办理产权过户手续，故逾期办证违约金应计算至案涉商铺被查封之日即2017年8月11日止的问题。首先，法院查封是因刘汉桢、余志礼、列影梅违约所致。其次，刘汉桢、余志礼、列影梅要求在法院采取保全措施后不予计算违约金，缺乏依据。且，刘汉桢、余志礼、列影梅并无证据证明其在案涉商铺被查封之日起至今有向广州市房地产交易登记中心缴纳案涉商铺契税并递件申办产权，也不存在无法缴纳税费的情形，故本院对其上诉主张不予采纳。隆煌公司为刘汉桢、余志礼、列影梅的一般保证人，对案涉《商铺买卖合同》的义务承担一般保证责任。在刘汉桢、余志礼、列影梅不能履行上述违约责任时，由隆煌公司承担一般保证责任。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，刘汉桢、余志礼、列影梅及隆煌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人刘汉桢、余志礼、列影梅及广州市隆煌投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年三月二十一日书记员  眭 翘林飘云