江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终4624号上诉人（原审被告）：邵漩，男，1980年10月23日出生，汉族，沭阳县人，居民，住所地江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城B8幢18、20号。法定代表人：蒋世新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭书，江苏德沛律师事务所律师。上诉人邵漩因与被上诉人沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家）房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵漩向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.理想之家对涉案房屋不享有任何权利。2017年2月8日，邵漩和薛瑞茂签订《租赁合同》，承租包含涉案房屋在内的D8、D9三楼房屋，而周慧和薛瑞茂签订的《浙江商城D8D9租赁协议》已解除。理想之家是周慧设立的有限责任公司（自然人独资）。2017年9月5日，法定代表人及股东均变更为蒋世新，所以，周慧与理想之家已不存在任何关系。2.邵漩已向理想之家支付2016年10月17日至2017年1月16日期间的租金。3.邵漩不应向理想之家支付逾期返还房屋的违约金。双方租赁期满后，邵璇继续使用涉案房屋，理想之家公司未提出异议，双方形成不定期租赁合同。理想之家二审未到庭，书面答辩称，1.理想之家的投资人周慧与涉案房屋的所有权人薛瑞茂签订了“浙江商城D8D9租赁协议”，该协议效力及履行已被生效判决所确认，由薛瑞茂继续履行，因而邵璇主张涉案该协议已被解除没有事实依据。邵璇主张由于理想之家投资人变更就不再享有该出房屋的租赁权利也是没有事实依据的。理想之家有权依据合同的相对性及和的约定主张权利。2.双方并未形成不定期的租赁合同关系，因为双方并未形成租赁合议，理想之家一直主张邵璇交付商铺，因此不存在不定期租赁问题。3.邵璇在合同到期后一直长期占用涉案商铺经营，依据合同约定，应向理想之家公司承担违约金。理想之家向一审法院提出诉讼请求：1.邵漩停止对理想之家经营的租赁商城装修破坏、与商户签订合同、收取费用等影响理想之家经营的行为，排除邵漩对理想之家经营的妨害；二、邵漩将浙江商城内D8D9栋三层C-11号商铺予以清理并搬迁出该商铺；三、从2016年10月17日起按每月每平方米28元的标准向理想之家给付占有使用费至交付商铺为止，另按占有使用费的标准从2016年10月17日起向理想之家承担违约金至交付商铺之日止。一审法院审理查明：2007年6月23日，理想之家的原法定代表人周慧与沭阳商城房地产开发有限公司签订“浙江商城D8D9租赁协议”，约定沭阳商城房地产开发有限公司将其开发的位于沭阳县沭城街道迎宾大道北侧浙江商城D8、D9栋房屋出租给周慧经营高档建材商场，租赁期限为2007年9月1日至2013年5月30日。周慧承租上述房屋期间，沭阳商城房地产开发有限公司将该房屋出售给案外人金学巨。2012年7月23日，金学巨与周慧签订“浙江商城D8D9租赁协议”，约定房屋仍由周慧承租经营，租赁期限为2013年6月1日至2016年5月30日。后金学巨又将房屋出售给案外人薛瑞茂。2016年1月6日，薛瑞茂又与周慧签订“浙江商城D8D9租赁协议”，将房屋继续租赁给周慧经营，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月30日。周慧承租上述房屋后，成立由其个人独资的“沭阳县理想之家商业管理有限公司”，并以该公司名义对外经营。2015年9月15日，理想之家、邵漩签订“理想之家家居购物中心商铺租赁合同书”一份，约定：理想之家将位于浙江商城内D8D9栋三层南区C-11号商铺租赁给邵漩使用，租赁总面积为225平方米；租赁期限为一年，自2015年10月17日至2016年10月16日；租金按每月每平方米28元标准计算，每半年缴纳37800元；租赁期满后或合同中止，邵漩应当将商铺清理完毕交付理想之家，否则每迟延一日，依合同约定日租金标准的二倍向理想之家承担违约金。2016年10月16日，理想之家、邵漩租赁合同期满，邵漩在既未与理想之家重新签订租赁合同又未向理想之家缴纳租金的情况下继续占用租赁房屋。一审法院另查明，2017年2月3日，邵漩受案外人薛瑞茂的委托向理想之家送达“解除租赁协议通知书”，薛瑞茂以“周慧破坏、改变多处房屋结构，并在未经其同意的情况下私自将租赁房屋转租他人”为由单方解除其与周慧签订的“浙江商城D8D9租赁协议”，并且要求周慧搬出租赁房屋。周慧接到上述通知后于2017年3月1日诉至一审法院，对薛瑞茂单方解除合同的行为提出异议，要求薛瑞茂继续履行合同，并且排除妨害其经营的行为。薛瑞茂在委托邵漩向理想之家送达“解除租赁协议通知书”的同时，还授权邵漩处理浙江商城D8D9栋房屋相关事宜。一审法院再查明，2017年9月5日，理想之家的法定代表人及股东由周慧变更为蒋世新。一审法院认为：理想之家、邵漩签订的租赁合同不违反相关法律法规的规定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，理想之家、邵漩双方签订的租赁合同已于2016年10月16日期满，邵漩应当将租赁房屋清理完毕后交付理想之家，但邵漩至今未将租赁房屋返还给理想之家，其行为构成违约，应当承担违约责任。现理想之家要求邵漩搬迁出承租商铺，并按合同约定租金标准向其支付房屋占用费及承担违约金有事实和法律依据，予以支持。但理想之家主张的违约金标准过高，邵漩请求调整，一审法院酌情调整为以邵漩应当支付的占用费总额为基数，按年利率24%标准从合同期满之次日起计算至租赁物返还之日止。理想之家要求邵漩停止对其经营的租赁商城装修破坏、与商户签订合同、收取费用等影响理想之家经营的行为，排除邵漩对其经营的妨害，但邵漩的一系列行为系受案外人薛瑞茂委托，由此行为带来的一切法律后果应由其委托人薛瑞茂承担，故对理想之家的上述诉讼请求不予支持。邵漩主张其已经向理想之家支付租金至2017年1月26日，对此理想之家不予认可，邵漩未能提供相关给付该部分租金的证据，故对邵漩的上述主张不予采信。邵漩提出其与理想之家双方形成不定期租赁，对此理想之家不予认可，邵漩既未能提供证据证明其在合同期满后继续占用租赁房屋系得到理想之家同意，也未能提供证据证明其向理想之家支付了合同期满后的租金，其提出的与理想之家双方形成不定期租赁于法无据，不予采纳。邵漩还提出其于2017年2月8日与房屋产权人薛瑞茂已经签订租赁协议，由邵漩承租涉案房屋，涉案房屋承租相关权利应由邵漩行使。但周慧与薛瑞茂签订的租赁合同尚未期满，虽然薛瑞茂向周慧发出解除合同的通知，但周慧就该解除通知已经提起诉讼，邵漩以此为由主张涉案房屋的相关权利应由其行使无法律依据。如邵漩与薛瑞茂双方确系存在租赁合同关系，可依据该合同向薛瑞茂主张相关权利。邵漩以理想之家股东及法定代表人变更为由，认为理想之家主体不适格无法律依据，对此亦不予采纳。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、邵漩于判决发生法律效力之日起十日内将位于沭阳县浙江商城内D8D9栋三层南区C-11号商铺清理完毕后交还沭阳县理想之家商业管理有限公司；二、邵漩于判决发生法律效力之日起十日内向沭阳县理想之家商业管理有限公司支付房屋占用费（从2016年10月17日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月6300元标准计算）；三、邵漩于判决发生法律效力之日起十日内向支付逾期返还房屋的违约金（以本判决第二项占用费的总额为基数，按年利率24%标准，从2016年10月17日起计算至实际交还租赁房屋之日止）；四、驳回沭阳县理想之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1375元（沭阳县理想之家商业管理有限公司预交688元），由邵漩承担。邵漩对一审法院认定的部分事实有异议，认为后又支付了三个月的租金理想之家对一审查明的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审中邵漩提供了沭阳农村商业银行的银行流水一份，证明邵璇于2016年9月18日向周慧缴纳三个月的房租17550元，具体标准是每个月每平方26元乘以225平方米再乘以三个月。另外该份证据也可以证明，邵漩与理想之家之间形成了不定期租赁。理想之家提供书面质证意见：对该转账凭证真实性予以认可，同意从一审判决数额中予以扣减，但该证据不能证明双方形成了不定期租赁关系。本院认证意见：双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信，但该证据尚不足以证实双方形成不定期租赁合同。本案的争议焦点为：理想之家对涉案商铺是否享有相关权利，双方是否就涉案商铺形成不定期的租赁合同关系。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邵璇主张其与涉案商铺所有人薛瑞茂已签订租赁合同，则理想之家与薛瑞茂之间的租赁合同就应解除，由邵璇来主张相关权利。邵璇与薛瑞茂之间签订合同并不当然就能解除理想之家与薛瑞茂之间的租赁合同，邵璇的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。理想之家作为一个独立经营的法人，其法定代表人变更并不影响理想之家作为一个法人继续行使其权利。故理想之家对涉案商铺仍可以行使相应的权利，有权就涉案房屋占用费和相关的逾期返还房屋违约金向邵璇主张给付。关于双方是否形成不定期的租赁合同问题。本院认为，根据邵璇二审中提供的证据，可以认定邵璇支付涉案商铺租金至2017年1月16日。但双方在之后就涉案商铺是否继续租赁并未达成合意，邵璇也未继续支付租金，故双方并未形成不定期的租赁合同。邵璇对之后涉案商铺的占有使用应支付占用费，并应依据合同支付相应的逾期返还房屋违约金。综上，邵璇的上诉请求不能成立，应予驳回；根据二审邵璇提供的证据所查明的事实，对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4954号民事判决第一项、第四项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4954号民事判决第二项为：邵漩于本判决发生法律效力之日起十日内向沭阳县理想之家商业管理有限公司支付房屋占用费（从2017年1月17日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月6300元标准计算）；三、变更江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初4954号民事判决第三项为：邵漩于本判决发生法律效力之日起十日内向沭阳县理想之家商业管理有限公司支付逾期返还房屋违约金（以本判决第二项占用费的总额为基数，按年利率24%标准，从2017年1月17日起计算至实际交还租赁房屋之日止）；四、驳回邵璇的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1375元（沭阳县理想之家商业管理有限公司预交688元），由邵璇负担1000元，由沭阳县理想之家商业管理有限公司负担375元；二审案件受理费1375元，由邵璇负担1000元，由沭阳县理想之家商业管理有限公司负担375元。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一八年三月十二日书记员  陈 莹第9页/共9页