贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初1077号原告：李江，男，1981年8月25日生，苗族，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村。法定代表人：周建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。原告李江与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李江，被告安达公司的委托诉讼代理人辛婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金340255.188元及房租费、误工费50000元；2、判令被告支付延期办证违约金104706.53元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、原告与被告于2011年6月6日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B18栋604号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为127.72㎡，房屋总价307805元（实际建筑面积为124.82㎡，房屋总价为300816元，安达公司已退还多收取的6989元）。2014年5月13日经兴义市人民法院（2014）黔义民初字第1114号民事判决书确认该商品房在2012年6月30日至2014年3月31日的租赁价格为16150元，距2018年1月30日约为1365天。根据合同第十三条约定，出卖人应以全部已付款为基数按日万分之八计算向买受人支付违约金，计算式为：300816元＋4617元（契税）＋6156元＝311589元×0.0008×1365天＝340255.188元。此期间，原告在外租房产生房租费及多次找安达公司办理房产证问题产生误工费等共计50000元。2、双方约定2012年6月30日前交房，同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今都没有提供符合移交条件的相关手续，也未将办理房屋所有权证需要被告提供的证明文件提交到房屋登记机构办理备案登记。根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，同时参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。关于罚息利率问题，逾期贷款罚息利率由现行的日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%计算，也符合上述规定。计算式为：300816元×0.00021×1275天＝80543.484元×130%＝104706.53元。同时出卖方在期限届满未能取得房屋权属证书而造成纠纷，故应由卖方承担本案全部诉讼费用。综上所述，原告为维护自身合法利益，向法院提起诉讼，望法院能支持原告的诉请。安达公司辩称，1、我公司已向原告交付了房屋，不应当再承担逾期交房的违约责任，不应当再支付逾期交房违约金。我们签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2012年6月30日前。我公司在该时间内未能如约交付房屋。2014年原告对逾期交房的违约金曾提起诉讼，我公司已根据生效法律文书履行了支付违约金的义务。2014年，原告已接收该房屋，现已实际占有该房屋。根据相关法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，所以应当视为我公司已向其交付房屋。自2015年起，我公司不存在逾期交房的行为，不应当再支付逾期交房的违约金。2、如果需向原告支付逾期交房违约金，其要求支付的违约金金额过高，应当根据法律规定进行调整。根据法律规定及目前针对逾期交房违约金的赔偿问题，均是以同地段、同期房屋租金的30%计算逾期违约金，给予一定的补偿。我公司认为如果需要支付逾期交房违约金，也应当按照同地段、同期房屋租金的30%计算逾期违约金。原告主张赔偿340255.188元的违约金明显过高，请求人民法院调减违约金数额。3、我公司开发的楼盘，发包给贵州化工建设有限责任公司承建。由于该公司未能按照建设工程施工合同约定的竣工时间交付房屋，导致该楼盘出现延期交房的情形，同时承建公司也没有按时提供竣工验收资料，导致涉案楼盘迟迟不能办理竣工验收备案。4、我公司认为原告要求支付延期办证违约金104706.53元明显过高，应当根据法律规定进行调整。目前，由于该楼盘承建公司资料不齐全，我公司开发的楼盘未取得竣工备案，从而未能办理房屋权属证书。但是原告已实际接收房屋，是否能够办理房屋产权证，对其并没有任何损失，因此就不应当支付违约金。当然，如果我公司的行为构成违约，需要支付违约金，违约金的数额也应当根据法律规定，结合其损失情况进行调整。5、原告2015年1月31日前的违约金诉讼请求已过诉讼时效，不应当得到法律的支持。我国民法总则规定诉讼时效期间为3年，原告于2018年1月31日向人民法院提起诉讼，其违约金请求受法律保护的诉讼时效期间为2015年1月31日至2018年1月31日，2015年1月31日前的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，我公司因客观原因逾期提供相关验收合格的竣工证明文件，确实违反双方合同约定，已构成违约，但是该违约行为没有给原告造成任何的损失，其主张要求赔偿违约金数额过高，而且其要求赔偿的金额部分已过诉讼时效，我公司请求人民法院根据本案的证据材料及客观事实，对原告主张的违约金数额进行调整，依法作出客观、公正的判决。本院经审理认定事实如下：2011年6月6日，李江与安达公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定安达公司将其位于兴义市桔山办花月村蓝天花园小区紫薇园B18单元604号房出卖给李江，约定房屋建筑面积为127.72㎡，总价款为307805元。合同第八条约定买受人采取下列第3种方式付款，即以公积金贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款92805元，余款215000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年06月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十三条约定“除不可抗逆外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）……(2)逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同中并未填写取得商品房所有权初始登记的具体日期，亦未明确约定逾期办证的处理方式。签订合同当日，李江向安达公司支付首付款92805元，于2011年7月22日以公积金贷款方式支付剩余购房款215000元，购房款已付清。后经测量，房屋实际建筑面积为124.82㎡，总价款为300816元，安达公司已将多收取的房款6989元退还李江。另查明，案涉房屋已于2011年6月1日取得《商品房屋预售许可证》，但至今未办理好房屋的竣工验收备案登记、所有权初始登记及商品房转移登记。2014年4月1日，李江将安达公司诉至本院，对于其中2012年6月30日至2014年3月31日期间的逾期交房违约金等问题已经本院（2014）黔义民初字第1114号生效判决书处理。本院认为，李江与安达公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定全面履行了付款义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。因本案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，其特点是以日为计算单位，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金数额随着违约行为的继续而按日产生。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，确定本案的诉讼时效为三年。因本案的违约金债权属于继续性债权，应当每日分别适用诉讼时效，原告于2018年2月1日提起本案诉讼，往前推算3年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2015年2月1日之后的违约金尚在诉讼时效期间，对安达公司抗辩诉讼时效为3年，2015年2月1日以前的主张不应得到支持的理由，本院予以采信，违约金应从2015年2月1日起算。关于逾期交房的违约责任、租金损失、误工费等问题，案涉合同中双方约定的交房时间为2012年6月30日，李江称房屋一直未交付，其未得到房屋钥匙，也没有搬进该房屋居住。对此，安达公司辩称2014年李江已接收该房屋，实际占有该房屋，但由于工作人员流动性较强，资料保管不完善，不能提供证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对房屋是否实际交付，应由安达公司承担举证不能的不利后果，因此安达公司仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。安达公司认为合同约定的违约金过高，请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，李江同时主张了逾期交房违约金、租金损失、误工损失等，因违约金兼具了损失填补和违约惩罚的双重性质，本院以安达公司违约给李江造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量后，将安达公司违约给李江造成的损失统一算入逾期交房违约金进行考虑，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定以同地段同类房屋租金标准上浮30%确定逾期交房给李江造成的全部损失。对此租金标准，安达公司抗辩应按每月7.2元/㎡计算，李江明确表示不申请鉴定，该数据亦符合本地同地段同类房屋的客观情况，为了防止扩大双方损失，节约司法资源，对安达公司的此抗辩主张，本院予以确定。故安达公司应支付李江逾期交房违约金共计42059.35元（124.82㎡×7.2元/月/㎡×36月×130%=42059.35元）。关于逾期办证的违约责任问题，本案原、被告双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未约定取得商品房所有权初始登记及将办理转移登记的有关文书交付给买受人的具体日期，亦未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，安达公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，李江诉请安达公司支付逾期办证违约金于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因中国人民银行公布的贷款利息标准在2015年2月1日至2018年2月1日期间进行过调整，最高为年利率6%，最低为年利率4.75%，本院酌情按照平均值5.375%计算逾期办证违约金，计算式为300816元×3年×5.375%=48506.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付李江逾期交房违约金42059.35元，逾期办理转移登记手续违约金48506.58元，两项共计90565.93元。二、驳回李江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8724元，减半收取4362元，由李江负担3564元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担798元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一八年三月二十二日书记员  聂家玲