江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终20号上诉人（原审原告）:戴国伟，男，1960年3月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：谢春玲，江苏唯是律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高剑，男，1981年2月27日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人:吴俊辉，扬州市邗江区天地法律服务所法律工作者。第三人：高敬云，男，1952年3月28日生，汉族，住扬州市。上诉人戴国伟因与被上诉人高剑、原审第���人高敬云房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴国伟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一审判决关于租金支付方式的认定错误。1、2013年11月18日戴国伟与高敬云作为房屋的共有权人与高剑签订《房屋出租协议》，由戴国伟与高敬云将房屋出租给高剑使用。合同第三条付款方式约定：高剑按先承租后按月支付租金方式支付租金，租金为每月叁万伍千元整，从2013年12月30日支付第一个月承租金，由高敬云得壹万元整，戴国伟得贰万伍千元整，以后租金以此类推支付租金。合同并未约定由高敬云代领，且合同签订后第一个月租金即由戴国伟收取，并出具了收条，虽然以后有几次由高敬云代领取，但都交给戴国伟或��帮戴国伟支付房屋抵押贷款的利息。2、高敬云无权代领戴国伟的租金。对其代收款项偿还了银行利息的，经戴国伟的事后追认而有效。3、高剑辩称其租金交付给高敬云与事实不符。戴国伟与高敬云合办公司的财务每个月都会将房屋贷款还款往来资金进行汇总，并出具报表，2015年7月，公司财务告知戴国伟，属于戴国伟的租金并没有收到，导致贷款的利息没有按期归还，戴国伟向高剑索要租金，高剑说资金紧张缓一缓，并没有支付租金，而每次戴国伟及高敬云都是等租金到账后支付房屋贷款利息，但中信银行扬州分行（抵押权人）一再催缴银行贷款利息，戴国伟除了支付了自己应承担的贷款利息外还垫付了高敬云应归还部分的贷款利息，连续归还几个月后再也无力承担，不得已提起诉讼。因此一审法院认定高敬云出具收条，直至2016年7月的租金均由高敬云收取，不符合常理，于法无据。且高敬云及高剑系父子关系，高剑雇佣高敬云管理酒店，戴国伟诉前向高剑索要租金时，其并没有出示收条，其收条应是不真实的，伪造的。同时基于高敬云与高剑的父子关系，其出具的收条并没有相关的转账记录相佐证，高剑及高敬云作为商人，就其大额款项不会采用现金交易，因此法院应当就收条及租金交付的真实性进行审查，不能简单的认定收条具有证明款项已经交付的证明力。高敬云负债累累没有偿还能力，高剑利用虚假支付以达到不支付戴国伟租金目的。4、一审认定戴国伟主张的2016年8月至实际给付之日其应得部分的租金具体数额无法确定，待明确后再行主张权利。本案是戴国伟与高剑的房屋租赁合同纠纷，不是处理戴国伟与高敬云夫妇之间的股权转让纠纷，故一审判决称本案涉及股权转让，导致无法认定租金具体金额，于法无据，���理不合，程序不当。案涉房屋系戴国伟、高敬云购买，后来双方又共同出资300万元成立扬州市天缘宾馆有限公司，此房屋系双方出租给公司使用，并不是对公司的出资，不属于公司资产。戴国伟与高敬云夫妇的股权转让仅限于公司的股权转让，不是此房屋的产权转让。房屋出租给高剑使用，并借用戴国伟与高敬云公司名称对外经营。一审将戴国伟对公司股权转让混淆为房屋转让。因此2016年8月后的租金也应该按合同由高剑支付给戴国伟。高剑答辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。戴国伟的起诉请求：1.判令高剑给付房屋租金57.5万元（2015年6月至2017年5月）及逾期利息（自起诉之日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由高剑承担。原审法院认定事实：1.高剑与高敬云系父子关系；2.2013年11月18日，戴国伟、高敬云作为甲方，高剑作为乙方签订房屋出租协议，约定甲方将扬州市淮海路68号房产及经营中的天缘宾馆全部租给乙方经营，租期12年，自2013年12月1日起至2025年12月30日止，租金42万元/年，按月支付给甲方3.5万元，第一个月租金于2013年12月30日支付，由高敬云得1万元，戴国伟得2.5万元，以后租金以此类推……3.2013年12月30日，戴国伟出具收到高剑给付2013年12月房租3万元的收条；4.2014年1月21日，高敬云出具收到高剑给付2014年1月房租4万元的收条，之后直至2016年7月的租金均由高敬云出具收条；5.庭审中，戴国伟认可高敬云代其收取房租至2015年7月，用于偿还其与高敬云在中信银行的共同贷款；6.2016年8月9日，戴国伟、高敬云两人代表股额100%作出股东会决议，同意戴国伟将其持有的天缘宾馆10%的股权（对应认缴出资30万元人民币）转让给新股东祝永娟���将其持有的天缘宾馆40%的股权（对应认缴出资120万元人民币）转让给股东高敬云，并于当日出具股权交割证明；同日，戴国伟、高敬云签订股权转让协议书，约定戴国伟将其所持有的天缘宾馆40%的股份以40万元的价格转让给高敬云，同时约定除中信银行1200万元贷款由戴国伟房产抵押处置后偿还的外，天缘宾馆所有债权债务均由高敬云承担。原审法院认为，戴国伟、高敬云、高剑于2013年11月18日签订的合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据高剑提供的高敬云出具的收条，其已将租金缴纳至2016年7月，尽管戴国伟只认可高敬云代其收取租金至2015年7月，但戴国伟、高敬云、高剑签订的合同并未约定高敬云、戴国伟各自所得租金应由高剑分别给付高敬云、戴国伟，且戴国伟也曾代高敬云向高剑收取租金，故2015年8月至2016年7月戴国伟应得部分的租金，戴国伟应另案向高敬云主张权利。至于戴国伟主张的2016年8月至实际给付之日其应得部分的租金，尽管合同名称为“房屋出租协议”，但根据该合同约定，戴国伟、高敬云出租给高剑的是扬州市淮海路68号房产及经营中的天缘宾馆，而2016年8月戴国伟已将其持有的天缘宾馆10%的股权转让给祝永娟、40%的股权转让给高敬云，无法确定戴国伟应得租金的具体金额，戴国伟可待明确后再行主张权利。综上，对戴国伟主张高剑给付房屋租金及逾期利息的诉讼请求，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回戴国伟的诉讼请求。案件受理费8800元减半收取4400元，由戴国伟负担。二审中当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：戴国伟要求高剑支付租金的诉请能否得到支持？如应支持，金额如何确定？本院认为：戴国伟要求高剑支付租金的诉请应予支持。理由：首先，戴国伟与高敬云作为房屋的共有权人与高剑所签《房屋出租协议》中对于付款方式及金额约定：高剑按先承租后按月支付租金的方式支付租金，租金为每月3.5万元，并对两共有人各自应享有的租金作出明确约定，由高敬云得1万元，戴国伟得2.5万元，故高剑作为承租人应当知晓每月须向戴国伟付支付2.5万元。其次，《房屋出租协议》并未约定戴国伟与高敬云可相互代领房租，则高敬云无权代戴国伟收取房租。又因高敬云与高剑之间又系父子关系，高剑主张高敬云代戴国伟构成表见代理的观点不能成立。故高剑认为高敬云代戴国伟收取房��的抗辩理由不能成立。再次，案涉房屋系戴国伟与高敬云共有，房屋系由高剑承租后用于经营天缘宾馆，并未将房屋用于对天缘宾馆的投资，故戴国伟将天缘宾馆的股权转让，并不影响其作为房屋产权人收取房租。综上，戴国伟要求高剑支付租金的诉请应予支持。对于租金金额，由于戴国伟认可收到高剑截止2015年7月的租金，故高剑应按每月2.5万元的标准向戴国伟支付自2015年8月起的租金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院作出(2017)苏1002民初1426号民事判决；二、高剑于本判决生效后十日内向戴国伟支付房屋租金47.5万元（2015年8月至2017年2月）及逾期利息（以47.5万元为基数，自起诉之日即2017年3月21日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。一审案件受理费4400元，由戴国伟负担220元、高剑负担4180元；二审案件受理费8800元，由戴国伟负担440元、高剑负担8360元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年三月十九日书记员  李菲菲