北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0119民初8161号原告：贺云，男，1945年1月5日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李平，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺欣荣（原告贺云之女），女，1971年1月15日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：刘春燕，女，1975年4月14日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被告：北京建延房地产开发有限公司，住所地：北京市延庆区八达岭经济开发区康西路2290号（中关村延庆园）。法定代表人：蒋卫国，职务：董事长。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。原告贺云与被告刘春燕、北京建延房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺云的委托诉讼代理人李平、贺欣荣、被告刘春燕及其委托诉讼代理人赵建宇、被告房地产公司的委托诉讼代理人冉德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺云向本院提出如下诉讼请求：请求法院判令二被告之间签订的《征收补偿协议（房屋安置）》无效。事实及理由如下：原告与刘春燕签订《买卖房字据》，由原告将位于北京市延庆区的集体土地××村××区20号院出售给刘春燕，因该《买卖房字据》违反国家法律规定，于2016年12月23日被北京市延庆区人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院判决确定为无效合同。确认由原告将位于北京市延庆区的集体土地××村××区20号院出售给刘春燕的行为无效，××村××区20号院仍由原告所有。2016年11月1日，北京建延房地产开发有限公司成立，负责延庆区××、××村、××地区的棚户区改造。原告在征收过程中，多次提出××村××区20号院系原告名下的宅基地，刘春燕并非本村村民，无权就××村××区20号院签订《征收补偿协议（房屋安置）》。2017年9月8日，二被告无视原告正当、合理诉求，恶意串通，签订《征收补偿协议（房屋安置）》。二被告签订《征收补偿协议（房屋安置）》的行为属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，严重损害了原告的合法权益，为法律所不容，同时给原告造成了巨大的经济损失。综上，为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上，维护原告的合法权益。被告刘春燕辩称：一、贺云起诉事实及诉讼请求与实际不符。1、贺云要求确认刘春燕与房地产公司2017年9月8日签订的《征收补偿协议（房屋安置）》无效。事实是2017年9月8日刘春燕与房地产公司签订的是《搬迁补偿协议（房屋安置）》，并不是《征收补偿协议（房屋安置）》。2、××、××村、××堡三村棚户区改造项目是改善环境、造福百姓的惠民工程，改造项目并不是征收行为，而是改善民生行为。3、贺云所诉与刘春燕2000年1月9日签订的《买卖房字据》违反法律规定，于2016年12月23日被北京市延庆区人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院判决确定为无效合同，××村××区20号院仍为原告所有，与事实不符。贺云房屋买卖涉及两份合同，第一份合同是贺云与余某某1998年9月6日签订的《购房协议书》，第二份合同是贺云与刘春燕2000年1月9日签订的《买卖房字据》。2014年8月11日，贺云企图规避自身居民身份、非××村村民身份和房屋买卖时间在1999年以前的劣势，达到非法目的，起诉贺云与刘春燕2000年1月9日签订的《买卖房字据》，要求判定该《买卖房字据》无效。以致北京市延庆区人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院判定贺云与刘春燕2000年1月9日签订的《买卖房字据》无效。但北京市人民检察院第一分院在检察监督中认为刘春燕与贺云20**年1月9日签订的《买卖房字据》无效，而余某某并非《买卖房字据》当事人，该《买卖房字据》无效与余某某无关，并在沟通中确认1998年9月6日余某某与贺云签订的《购房协议书》始终发挥着合同效力。因此，××村××区20号院归余某某所有。贺云19**年9月6日将房屋以4万元价格卖给余某某，1998年9月将房屋交给余某某，贺云19**年10月底迁出诉争房屋，1998年11月底将《土地使用证》交给余某某，诉争房屋是余某某购买的，收到房屋的也是余某某。综上所述，余某某是合法宅基地使用权人，余某某、刘春燕及其家人是被搬迁人。因此刘春燕与房地产公司签订的《搬迁补偿协议（房屋安置）》合同合法有效。二、贺云无资格起诉搬迁人与被搬迁人的协议。《搬迁补偿协议（房屋安置）》的主体是搬迁人与被搬迁人，贺云属居民身份并非××村民，又不在该村居住。其卖房行为属居民出售农村房屋，已丧失了宅基地的使用权及房屋的所有权，贺云19**���10月份迁出该宅院的事实清楚，贺云已不具备宅基地使用权人的主体资格，更不具备被搬迁人的资格，根本无资格起诉搬迁人与被搬迁人签订的《搬迁补偿协议（房屋安置）》协议。三、被搬迁房屋的权属清晰明确，不存在争议。余某某是××村××区20号宅院房屋权利人，是合法的宅基地使用权人。证据是1998年9月6日贺云与余某某签订的《购房协议书》，贺云交付房屋及《土地使用证》均是在1999年1月1日前。依据是国土资发[2016]191号文件《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条规定：依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权的，自1982年村镇建房用地管理条例实施起至1999年土地管理法修订实施止，非农业户口居民合法取得的宅基地或合法取得的房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准面积的在登记簿和权属证书附记栏中注明。依据1998年9月6日余某某与贺云签订的《购房协议书》，依法确认余某某为××村××区20号宅院房屋权利人符合国土局确权文件规定，被拆房屋的权利人为余某某。四、刘春燕签订协议符合规定。余某某是合法的宅基地使用权人，余某某和刘春燕及其家人从1998年开始在被拆院落长期居住，是该宅院的被搬迁人。××村村委会、××村宅基地认定审核组、延庆区政府认定××村××区20号宅基地使用权人为余某某有法可依，刘春燕与余某某系夫妻关系，是财产的共有人，根据余某某请求认定刘春燕为被搬迁人合理合法。刘春燕与房地产公司签订《搬迁补偿协议（房屋安置）》，协议主体正确，合法有效。五、原告所称的《买卖房字据》合同无效，与本案无关。2000年1月9日贺云与刘春燕签订的《买卖房字据》，未作为搬迁协议依据，村委��、宅基地认定审核组、区政府依据：一是1998年9月6日余某某与贺云签订的《购房协议书》；二是贺云交付房屋及《土地使用证》均是在1999年1月日前；三是依据国土资发[2016]191号确权文件。因此贺云起诉的2000年1月9日与刘春燕签订的《买卖房字据》无论是否有效，都与房地产公司和刘春燕之间签订的《搬迁补偿协议（房屋安置）》无关。原告称房地产公司与刘春燕签订《搬迁补偿协议（房屋安置）》的行为属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”没有事实依据。贺云受利益驱使，意欲混淆事实，挑起事端，阻挠拆迁，想从中获利。贺云获利心切在本次起诉书中把刘春燕与房地产公司签订的《搬迁补偿协议（房屋安置）》误导成《征收补偿协议（房屋安置）》，其损人利己的行为于法不容。综上，我认为贺云的起诉既没有事实根据，也没有法律依据，贺云既不是××村村民，更不是被拆房屋权利人，也不是被搬迁人，不具备主张刘春燕与房地产公司签订的《搬迁补偿协议（房屋安置）》无效的主体资格，《搬迁补偿协议（房屋安置）》的主体资格是搬迁人与被搬迁人，贺云的行为纯属无理纠缠。请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益和法律尊严。被告房地产公司辩称：我方同意刘春燕的意见，我方与刘春燕签订的合同是合法有效的，不存在恶意串通，侵害国家利益，签订合同是在村委会和各监督小组监督下公开进行的，不可能存在恶意串通的行为，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告贺云原为北京市延庆县下屯乡××村村民，1962年参军将户口迁出，1973年退役后在内蒙古自治区××市从事公安工作，1987年调回家乡延庆县工作。1988年4月经当时延庆县××乡人民政府批给原告位于该乡××村宅基地一块，原告在该宅基地上建北房六间、东房两间。1994年原告领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更，该处宅院变更为延庆县延庆镇××村××区20号。1998年被告刘春燕和现役军人余某某恋爱。同年9月6日余某某与原告贺云签订了《购房协议书》，协议书约定：原告贺云将使用房产196平方米，包括所属建筑、配套设施卖给余某某，价款40000元；房产使用证过户手续费、公证费由余某某承担；付款方式为二次分期付款，第一次付25000元，其余部分第二次付清，时间另行商议，余某某已付押金100元。合同签订后，被告刘春燕于1998年9月底入住该宅院，同年10月底原告贺云迁出；同年10月31日被告刘春燕与其丈夫余某某登记结婚，同年11月底原告贺云将《集体土地建设用地使用证》交予被告刘春燕。除被告刘春燕的丈夫余��某在签订《购房协议书》时给付原告贺云押金100元外，后被告刘春燕在1999年9月22日前，分7次给付原告贺云购房款39900元。2000年1月9日就该宅院买卖事宜原告贺云又与被告刘春燕签订了《买卖房字据》，内容为：“兹有贺云与刘春燕两家自己协商，贺云自愿将自家的家宅一处卖于刘春燕所有，家宅东西宽20.8米、南北长20.75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘春燕负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方签字贺云、买方签字刘春燕，证明人：祁某某、张某某。2000年1月9日。”该字据上盖有北京市延庆区延庆镇××村民委员会印章。当时被告刘春燕系北京市延庆区××乡××村农民。2005年3月1日余某某从部队转业到延庆区工作。2005年7月8日被告刘春燕转为居民户口。被告刘春燕与其丈夫余某某的户口现均落在延庆县延庆镇××8号楼312室（该楼房属于被告刘春燕和其丈夫余某某于2003年购买）。被告刘春燕购买原告贺云的宅院后，于2010年将该宅院中的两间东房拆除，并在该宅院中部建小南房六间（东数第一间为过道）；在南房南侧建北房六间（东数第一间为过道），故现已形成南、北两个宅院。2014年8月11日，原告贺云曾诉至本院，要求确认其与刘春燕之间签订的《买卖房字据》无效；要求被告贺云将位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号宅院（包括房屋及附属设备、设施等）腾退给原告贺云；要求被告刘春燕返还《集体土地建设用地使用证》。本院从诚实信用原则和尊重历史，结合现实情况综合考虑，认定贺云与刘春燕之间签��的《买卖房字据》有效，故本院于2014年12月4日作出（2014）延民初字第04999号民事判决书，判决驳回了原告贺云的诉讼请求。原告贺云对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。二审法院认为，原告贺云与被告刘春燕之间交易房屋的性质属于农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员基于身份享有的特定权利，该权利的身份属性突显，农村宅基地使用权不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在“房地一体”的格局下，处分农村房屋所有权的同时也必然处分了宅基地使用权，这一行为损害了集体经济组织的合法权益，因此，原审法院认定原告贺云和被告刘春燕之间签订的《买卖房字据》有效之判决明显不当，故二审法院于2015年5月7日作出（2015）一中民终字第01234号民事裁定书，裁定：1、撤销一审判决；2、发回原审法院重审。本���于2015年6月11日重新立案并另行组成合议庭公开进行了审理。在本院对原告贺云、被告刘春燕就房屋买卖合同效力纠纷一案进行审理过程中，被告刘春燕又提出：1、1998年原告贺云与余某某签订的《购房协议书》和2000年原告贺云与被告刘春燕签订的《买卖房字据》虽然形式上属于两份合同，但实质上属同一买卖行为，只是合同主体的变更；2、原告贺云有其他住所；3、原告贺云将房屋出售给被告刘春燕的行为，经过了村委会的确认，表明原告贺云已经放弃了该宅基地的使用权，将该宅基地使用权返还给了村集体，原告贺云就该宅院无权再行主张权利；4、被告刘春燕在购买涉案房屋后，被告刘春燕的父母及弟弟又在该宅院建房屋十二间，且现仍在该房屋居住，原告贺云亦不能证明被告刘春燕的父母及弟弟有其他住房。原告贺云在当时的庭审中提出：1、原告贺云和被告刘春燕签订的《买卖房字据》违反了法律的禁止性规定，应当属于无效合同；2、被告刘春燕有其他房屋居住；3、依据法律规定，合同主体不能变更；4、法律规定农村宅基地不能买卖，虽然《买卖房字据》加盖了村委会公章，但该字据也不具有法律效力；5、该宅院不存在拆迁问题，原告方不存在恶意，只是为了维护原告的合法权益。当时经本院释明，被告刘春燕不同意对房屋及院落做价格评估，并表示不提起反诉，亦不同意调解。本院在庭审查明事实的基础上认为，根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。被告刘春燕户籍地其并非北京市延庆区延庆镇××村村民，购买诉争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，故原告贺云与被告刘春燕之间的房屋买卖行为，侵犯了集体经济组织的合法利益，该行为因违反相关法律法规的强制性规定当属无效。对原告贺云要求确认其与被告刘春燕之间房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院应予支持。因无效而取得的财产，本应予以返还；然而，法院考虑到现被告刘春燕已购房多年，且目前农民房屋价格较之当年已发生了较大变化，虽原告贺云与被告刘春燕之间当年房屋买卖行为因违反法律法规的强制性规定而无效，但该交易的达成确系双方的真实意思表示，被告刘春燕的父母及弟弟一家人等均在诉争房屋和宅院内居住多年，且在其户籍地无其他房屋，故被告刘春燕目前尚不具备腾房条件，法院从照顾现实、平衡利益的原则出发，对于原告贺云要求被告刘春燕腾退房屋的请求暂不处理。故本院于2016年7月6日作出（2015）延民初字第04434号民事判决书，判决：一、原告贺云与被告刘春燕于2000年1月9日签订的《买卖房字据》无效；二、驳回原告贺云的其他诉讼请求。该判决作出后，原告贺云与被告刘春燕均不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二审法院经审理后认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故于2016年12月23日作出（2016）京01民终5639号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后被告刘春燕不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5639号民事判决，而向北京市高级人民法院申请再审，2017年5月31日北京市高级人民法院作出（2017）京民申1712号民事裁定书，裁定驳回了刘春燕的再审申请。被告刘春燕对此依旧不服而向北京市人民检察院第一分院申请监督，北京市人民检察院第一分院经审理后认定北京市第一中级人民法院判定双方之间签订的《买卖房字据》因违法法律的强制性规定而无效，并无不妥之处；关于被告刘春燕主张的一、二审法院遗漏主要当事人一节，北京市人民检察院第一分院认为因本案系由原告贺云起诉被告刘春燕主张涉案《买卖房字据》无效并要求腾退房屋，被告刘春燕的丈夫余某某并非《买卖房字据》的一方当事人，故原审法院未将余某某列为本案诉讼当事人，于法有据，并无不当。故北京市人民检察院第一分院于2017年9月29日作出京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号决定书，决定不支持被告刘春燕的监督申请。另据核实，2017年5月7日，延庆区召开关于××村、××村、××村棚户区改造会议，决定对上述村庄的搬迁事宜进行协调和组织，要求对所涉村庄住户的情况��行入户调查。后延庆区延庆镇××村宅基地认定小区对本案涉诉宅院进行了认定，认定位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号宅院的宅基地使用权人为本案被告刘春燕；棚户区改造项目宅基地复核小组在之后的复核过程中，依然认定本案涉诉宅院的宅基地使用权人为刘春燕。2017年9月8日，被告房地产公司出台《延庆区××村、××村、××村棚户区改造项目宅基地房屋协议搬迁公告》，对位于北京市延庆区延庆镇××村、××村、××村村庄区域内的所有宅基地房屋进行搬迁改造，搬迁人即为被告房地产公司，被搬迁人为经认定核准的宅基地使用权人，搬迁奖励期限为自2017年9月8日至2017年10月7日。再查，2017年9月8日，被告刘春燕与被告房地产公司签订了《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，约定刘春燕应在签订本协议后10日内完成搬迁，并将被搬迁房屋即位于北��市延庆区延庆镇××村××区20号腾空交付给房地产公司并经搬迁工作组确认后，房地产公司依据该协议书相关条款之规定将全部预结算款项于30个工作日内一次性付清。上有甲方即搬迁人北京建延房地产开发有限公司盖章、法定代表人加印个人章、乙方即被搬迁人刘春燕签字加印指纹，日期为2017年9月8日。2017年9月11日，被告刘春燕与拆迁公司、拆除公司签订了《交房验收单》一份，载明：被搬迁人刘春燕坐落于北京市延庆区延庆镇××村××区20号的房屋建筑面积304.30平方米，已于2017年9月11日搬家完毕，被搬迁人保证已将房屋完全腾空。上有被搬迁人刘春燕签字加印指纹、拆迁公司北京汇盛房屋拆迁有限责任公司盖章确认和相关负责人签字、拆除公司北京凯基建筑工程有限公司盖章和相关负责人签字确认，时间为2017年9月11日。另外，2017年9月8日，被告刘春燕向拆迁部��出具了《承诺书》一份，内容为：本人刘春燕为延庆区××村、××村、××村棚户区改造项目××村××区20号被搬迁人，在本次搬迁过程中，本人了解相关法律、法规政策、了解自己的权利与义务。本人承诺：在本次搬迁过程中提供的所有身份证件、房屋权属证明及其他材料（原件及复印件）均是真实有效的，如出现虚假材料本人自愿承担一切法律后果，与其他部门、公司及个人无关。承诺人：刘春燕。上有被告刘春燕的签字加印指纹，日期为2017年9月8日。另，因本案涉诉宅院及房屋涉及搬迁安置，原告贺云曾多次以邮政快递的方式向××村村主任、延庆镇主管拆迁的相关领导、负责拆迁具体工作的北京汇盛房屋拆迁有限责任公司总经理、被告房地产公司的法定代表人及总经理，并通过送达《紧急情况反映》、《符合申请书》等方式向涉诉房屋所在地的部门��导及有关个人反映位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号院的房屋产权人应为本案原告贺云。因搬迁补偿事宜以及《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》效力问题，原告贺云与被告刘春燕、被告房地产公司未达成一致意见，原告贺云诉至本院，请求法院判令二被告之间签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效。另据核实，本案诉争宅院内的房屋已经拆除，补偿款尚未实际发放，且回迁房屋尚未进行动土建造。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》的相关规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。另外，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。另外，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，双方争执的焦点以及本院审理��重点在于被告刘春燕与被告房地产公司签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》效力问题。本院以事实为依据、以法律为准绳，结合双方庭审中的陈述、举证质证、法庭辩论以及本院核实的相关事实，综合认定被告刘春燕与被告房地产公司于2017年9月8日签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》当属无效，具体裁判理由如下：第一，根据庭审中原告贺云出示的北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第04434号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5639号民事判决书以及北京市高级人民法院（2017）京民申1712号民事裁定书和被告刘春燕出示的、由北京市人民检察院第一分院作出的京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》看，本案诉争的关键节点即由原告贺云和被告刘春燕签订的《买卖房字据》的法律效力已经由国家裁判机关以生效判决的方式确认为无效协议，而该协议涉及本案诉争院落及房屋的买卖合同效力以及权利归属。本案中原告贺云以确认合同无效纠纷为案由诉至本院要求确认被告刘春燕与被告房地产公司之间签订的涉案宅院《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效，属于之前由国家裁判机关生效判决和裁定确认《买卖房字据》无效的延伸；鉴于本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号宅院及房屋的买卖行为（即原告贺云与被告刘春燕通过签订《买卖房字据》的形式进行房屋交易之行为）已经被生效裁判确认为无效，故本案中被告刘春燕与被告房地产公司后续通过签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》的方式处分涉案房屋及宅院（搬迁改造）之行为亦当属无效；第二，庭审中虽然被告刘春燕与被告房地产公司抗辩称此次双方签订《搬迁安置补偿协议（房屋���置）》的基础系依据原告贺云与被告刘春燕之丈夫余某某签订的《购房协议书》，但根据本院查明相关事实以及本案当事人双方纠纷形成的来龙去脉，认定被告刘春燕、被告房地产公司的次抗辩意见有违客观事实，本院不予采信，具体理由如下：（一）根据本院查明的事实，1998年9月6日余某某与原告贺云签订《购房协议书》后，该协议书并未实际履行；2000年1月9日被告刘春燕与原告贺云通过签订《买卖房字据》的方式将本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号宅院进行了实际交付和对价履行（支付相应房款），故从两个房屋买卖协议的前因后果分析，足以认定后一协议书已经将前一协议书覆盖，从实际履行状况看，出卖方即原告贺云将诉争宅院向被告刘春燕进行了交付；买受人即被告刘春燕亦分期分批向原告贺云支付了房款，故从法律角度和��实分析来说，原告贺云与余某某签订的《购房协议书》已经因为《买卖房字据》的签订和实际履行而不具备任何法律意义和效力；（二）即使依照被告刘春燕和被告房地产公司所称，其双方签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》系基于《购房协议书》，但由于买受人即案外人余某某并非系××村集体经济组织成员，其亦无权取得宅基地使用权；相应的，余某某亦无权获得本案诉争的、位于北京市延庆区延庆镇××村××区20号宅院的使用权。进而言之，即使案外人余某某与被告房地产公司签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，亦应属于无效协议，因为该协议赖以生效的根基即《购房协议书》属于无效协议，故无论被告刘春燕抑或其丈夫余某某，在没有得到原告贺云追认的前提下其均无权代表原告贺云与被告房地产公司签订《搬迁安置补偿协议（房屋安��）》。（三）庭审中被告刘春燕一方抗辩称所有的生效判决以及裁定均未明确断定《购房协议书》无效，故本次搬迁改造过程中被告刘春燕与被告房地产公司以该《购房协议书》为基础而签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》当属有效；对此，本院认为，之所以迄今为止所有关于对本案涉诉宅院及房屋买卖的生效裁判未直接明确原告贺云与余某某签订的《购房协议书》效力问题，是因为原告贺云一直以被告刘春燕为被告且庭审中仅要求认定双方签订的《买卖房字据》的合同效力问题，相应裁判机关根据合同相对性原则对《买卖房字据》的法律效力予以裁判，完全符合法律规定；但未明确指出《购房协议书》法律效力一节并非认可该协议书有效，事实上，从多份判决书、裁定书的事实认定、法庭说理及论述中能够得出《购房协议书》已经被《买卖房字据���替代的结论；庭审中被告刘春燕以余某某属于复员转业军人，依据相关规定其购买农村房屋及宅基地的行为合法；对此，本院认为，从国土资源部颁发的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定的相关内容，其出发点在于切实保障农村宅基地和农村集体建设用地使用权，关于复员军人是否能取得农村宅基地以及条件等，本院认为，根据国家的政策以及相应法律法规和司法实践，如果复员转业军人在回村落户后，为了保障复员军人正常的生活和工作，国家规定其可在支付相应对价、履行相应批准手续后依法取得宅基地使用权；本案中余某某作为复员军人不具备上述购买资格，故本院对被告刘春燕的上述抗辩意见不予采信。事实上，因该《购房协议书》并未实际履行，余某某作为买受人的主体已经没有实际意义。第三，根据庭审查明的事实，在相关裁判机关对原告贺云与被告刘春燕之间签订的《买卖房字据》认定为无效后，被告刘春燕与被告房地产公司枉顾相关生效裁判文书的认定，且在原告贺云多次书面邮寄相关情况说明以及通知的情形下，被告房地产公司与被告刘春燕依然签订严重损害合同第三人即本案原告贺云合法权益的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，属于违反业以生效裁判文书的不当之举，且该处分行为未获得权利人即原告贺云的授权或者追认，故当属无效协议。第四，针对庭审中被告房地产公司有关其系在涉案房屋宅基地认定小组和相关部门的认定下与被告刘春燕签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，故而主张其并非与被告刘春燕通过恶意串通签订此协议且不存在过错，进而主张本案诉争的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》依法��效的抗辩意见，本院认为，通过庭审查明的事实，虽然被告房地产公司无意通过与被告刘春燕串通的方式签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，但原告贺云通过多次邮寄相关材料的方式已经明确表达自己作为权利主体一方对搬迁安置的态度和意见，且庭审中被告房地产公司亦认可收到过相关情况反映的书面材料，故本院从诉讼双方纠纷形成的缘由分析，认定被告刘春燕与被告房地产公司签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》的根据不足，且无法律依据，故本院对被告房地产公司的上述抗辩意见不予采信。关于本案涉诉宅院及房屋在现已被拆除且已经进入搬迁程序的情形下，原告贺云和被告刘春燕的拆迁利益分配问题，双方可通过协商处理；若协商不成，在相应拆迁分配利益已经明确的前提下，任何一方均可向人民法院提起诉讼；但本案中该问题���非双方争执的焦点，本院以不做进一步处理为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：被告刘春燕与被告北京建延房地产开发有限公司于2017年9月8日签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效。案件受理费35元，由被告刘春燕和被告北京建延房地产开发有限公司互负连带责任承担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王得存二〇一八年三月十九日书记员  张 旭