北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终573号上诉人（原审原告）：贺峰，男，1983年1月12日出生。委托诉讼代理人：吴朝晖，北京永瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妍，北京永瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭伟，男，1969年1月28日出生。被上诉人（原审被告）：朱桂银，女，1971年11月30日出生。委托诉讼代理人：于爱国，北京市中瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文勇，北京市中瑞律师事务所实习律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。上诉人贺峰因与被上诉人郭伟、朱桂银及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初7538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。贺峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：我与郭伟签订买卖合同后，一直严格履行付款义务，后提出希望将公积金贷款改为对对方更为有利的商业贷款，但恰逢房屋价格疯涨，对方以此为由拒绝配合办理网签，致使合同无法履行。一审法院审理中，主观臆断在临近合同约定的贷款期限届满时我就来不及获得批准贷款，违反了以事实为依据的基本原则，侵犯了我的合法权益。郭伟、朱桂银共同辩称，贺峰擅自变更合同约定的贷款方式，我方予以拒绝是合理的。后，虽贺峰同意以原约定方式办理贷款，但在合同约定的期限内事实上已无法履行完毕。贺峰没有按照合同约定支付首付款，我方也有权解除合同。我爱我家公司述称，我公司同意一审判决。贺峰向一审法院起诉请求：1、郭伟、朱桂银继续履行房屋买卖合同，协助我办理交房及所有权转移登记手续；2、郭伟、朱桂银支付违约金22万元。一审法院认定事实：2016年4月14日，贺峰（买受方、乙方）与郭伟（出售方、甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为1101号房屋，总价款为220万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为120万元。乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于房屋所有权转移登记前5日，乙方通过资金监管方式向甲方支付40万元；第二次，于房屋所有权转移登记前5日，乙方通过资金存管方式向甲方支付49.5万元；第三次，于交付房屋当日，乙方通过自行交接方式向甲方支付5000元。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第二种方式解决：2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋所有权证书的，甲方有权单方解除合同。乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同：1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。合同还对其他内容进行了约定。同日，贺峰（买受方、乙方）与郭伟（出卖方、甲方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定经甲乙双方友好协商，双方一致同意：1、合同签署后三日内补齐所有购房资质核验和房屋核验所需的资料；2、购房资质核验和房屋核验通过后七个工作日办理网签手续；3、网签后七个工作日内办理公积金初审手续……。贺峰向郭伟支付了定金10万元。签订合同后，贺峰以公积金贷款月供压力大为由向我爱我家公司和郭伟提出要求将公积金贷款方式变更为商业贷款方式，郭伟不同意。双方在2016年5、6月多次协商未达成一致。我爱我家公司工作人员曾经两次要求郭伟、贺峰到场签署网签合同。第一次是2016年5月25日，因双方对于更改贷款方式未达成一致意见，无法网签。第二次是2016年7月6日，贺峰到场签字，郭伟以贷款已经超过合同约定的80天期限为由不同意继续履行合同。根据我爱我家公司的经办人赵某出具的时间点说明和所作证人证言，2016年7月1日，贺峰提出两个方案：一是解除合同，郭伟退还定金并承担中介费；二是按照原贷款方式继续履行合同。赵某传达给郭伟后，郭伟反馈的意见是：同意解除合同、退还定金，但不同意承担任何费用，另因时间延误不同意继续履行合同。2017年1月17日，贺峰提出以全款方式继续履行合同，郭伟不同意。后，贺峰向一审法院提起诉讼。郭伟随即以贺峰超过合同约定的80日仍未获得批贷且构成根本违约为由，要求解除合同、贺峰支付违约金。一审法院认为，贺峰与郭伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。双方签订合同后，贺峰提出变更合同约定的贷款方式，郭伟不同意。根据合同法的规定，当事人协商一致，方可变更合同，在郭伟不同意的情况下，贺峰无权单方变更合同，仍应当按照合同约定履行己方的义务。由此，贺峰未按照合同约定的公积金贷款方式履行合同，已构成违约。根据查明的事实，贺峰迟至2016年7月1日才通过我爱我家公司向郭伟提出仍然按照合同约定的公积金贷款方式履行合同。虽贺峰开始纠正己方的违约行为，但是根据合同约定，因贺峰原因超过合同签订之日起80日仍未获得批准贷款的，郭伟享有合同解除权。2016年7月1日已经距离签订合同之日长达77日，临近合同约定的80日的期限，可以肯定地预见，即便双方此时订立网签合同、前往办理公积金初审手续，贺峰亦来不及在接下来的三日内获得批准贷款。贺峰因己方原因无法在合同约定期限内获得批准贷款，另，贺峰于2017年1月17日提出可以全款付款，亦已经超过合同约定的办理房屋产权转移的时间。根据合同约定，郭伟享有解除合同的权利。现郭伟已另案起诉行使解除权，法院对其要求解除合同的诉讼请求亦予以支持。现贺峰要求郭伟、朱桂银继续履行房屋买卖合同、协助其办理交房及所有权转移登记手续并支付违约金，其诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：驳回贺峰的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。另，郭伟诉贺峰及我爱我家公司房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院审理后，判决“一、解除郭伟与贺峰于二○一六年四月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及郭伟与贺峰、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○一六年四月十四日签订的《补充协议》；二、驳回郭伟的其他诉讼请求。”贺峰不服，向本院提起上诉，本院审理后认为“应当认定本案合同因贺峰原因导致履行迟延，按照合同约定，郭伟在此情况下已享有合同解除权，一审法院对郭伟要求解除合同的诉讼请求予以支持，处理正确，本院予以确认。”，并于2018年3月22日做出（2018）京02民终1266号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同因贺峰原因导致履行迟延，郭伟已经依据合同约定行使解除权，故贺峰上诉要求继续履行合同并要求郭伟支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，贺峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26160元，由贺峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  陈雨菡二〇一八年三月二十九日书记员  张邵青