四川省宜宾县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1521民初166号原告：汪恒芳，女，1968年7月16日出生，住四川省宜宾县。被告：肖远列，女，1940年7月20日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：曾一迅，女，汉族，生于1990年3月5日，住四川省宜宾县。系肖远列孙女。被告：吕仕荣，女，汉族，1960年3月28日出生，住四川省宜宾县。被告：简友先，男，汉族，1958年10月15日出生，住四川省宜宾县。原告汪恒芳与被告肖远列、吕仕荣、简友先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪恒芳、被告肖远列的诉讼代理人曾一讯、被告吕仕荣、简友先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪恒芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕仕荣、简友先立即将宜宾县孔滩镇新政街9号（1幢-1层1号）的地下室27.775平方米的房屋所有权及土地使用权划归原告所有并办理不动产权证；2.请求被告肖远列赔偿原告违约金56000元；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年10月5日，原告与被告吕仕荣、简友先及陈某三方作为买受人与出卖人肖远列签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买肖远列位于宜宾县孔滩镇新政街房屋靠农贸市场街面的32.4平方米的门面及二楼面积为143平方米的住房及地下室的一半。被告吕仕荣、简友先购买肖远列所有的靠农贸市场的38.53平方米的门面及地下室的一半。地下室由汪恒芳与吕仕荣自行协商分割产权，也即原告与被告吕仕荣、简友先夫妇各购买肖远列地下室的一半。三被告未在与原告进行任何协商的情形下，故意避开原告，于2013年4月22日在房管部门办理了宜宾县孔滩镇新政街9号1（1幢-1层1号）地下仓储室的产权过户登记，将该地下仓储室仅登记为被告吕仕荣、简友先夫妇共同所有，并于2013年12月10日办理了该仓储室的土地使用权证。被告的行为违反了买卖协议约定，严重侵犯了原告的合法权益，故具状起诉。被告肖远列辩称,对原告诉称27.75平方米地下仓储室办证的事情，现在被告没法办理，买卖合同里明确了由原告和吕仕荣、简友先自行协商解决，怎么分割是他们的事。办产权证是原告和吕仕荣简友先和陈某他们一起去办的，不能存被告与吕仕荣、简友先在私下办理的事情。因为办地下室的产权证需要缴税，吕仕荣、简友先愿意缴税，就去办理的。被告一直都积极配合办证，并且现在房屋都已经过户完毕，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。在2012年卖房的时候就地下室如何分割已经明确了，即使原告对办证有异议，也已经早就过了诉讼时效了。请求驳回原告的诉讼请求。被告吕仕荣、简友先辩称，所买卖房屋的产权证是在2013年办理的，当时办证时是原告与被告以及陈某一起去办的，每次去办证、缴税大家都是一起的，不存在有谁私自办证的情况。办证期间，房管局告知地下仓储室也必须要办证过户，其余的房产才能过户，否则全部的房产都不能过户。当时地下室总共作价4万元，由原告与被告各出2万元购买，地下室一人一半，但地下室过户需要缴税。当时原告说地下室才买成2万，缴税要1万多，她就不想办。因为房管部门告知必须要将地下室一起办证转移，原告又不缴税，被告没有办法才去借钱缴税，最后办了证。办证是2013年就办下来了，而且当时办证都是一起去办的，情况大家都清楚。现在原告让被告将产权证分一半给她，当时她不提出异议，现在都2018年了，若有异议，早就该向房管部门提出异议了。原告汪恒芳围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证，肖远列身份证复印件，汪恒芳所有的宜县房权证孔滩镇字第××号房产证、国有土地使用权证及完税证，宜县房权证孔滩镇字第××号）及国有土地使用权证及完税证，土地分户表，肖远列自建房分户图，房屋买卖协议3份，（2017）川1521民初1970号案件民事起诉书与民事判决书各1份，原告汪恒芳申请本院调取的肖远列、吕仕荣、简友先、汪恒芳房屋信息查询情况表，肖远列与吕仕荣于2012年10月5日签订的房屋买卖协议。被告肖远列提供了房屋买卖协议，证人陈某当庭证言。被告吕仕荣、简友先提供了房屋买卖协议，税票发票13张，房屋登记询问笔录复印件，房屋所有权登记申请表、审批表、土地出让审批材料复印件，房屋所有权证存根、分户信息表复印件，土地分户表，宜宾县房权证孔滩镇字第201302966-1、201302966-××号房产证及国有土地使用权证复印件，川（2017）宜宾县不动产权第0011117号不动产产权证复印件，收条，不动产房屋变更交易申请表及材料复印件。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述及审查确认的证据，本案查明事实如下：2012年10月5日,原告吕仕荣、被告汪恒芳及案外人陈某共同与被告肖远列签订房屋买卖协议，该买卖协议第一条约定陈某、吕仕荣、汪恒芳共同购买肖远列位于宜宾县房屋，该房屋国有土地使用权证号为宜县国用（2010）第0051号，土地使用权取得方式为划拨。买卖合同约定，所售房屋建筑面积384.91平方米，由陈某购得32.4平方米的门面一个及三楼73.51平方米的住房，总价26万元。吕仕荣购得靠农贸市场38.53平方米的门面一个及靠农贸市场的摊位和地下室的一半，总价22万元。汪恒芳购得靠农贸市场街面32.4平方米的门面一个及二楼143平方米的住房一套及地下室一半，总价56万元。门市上楼的通道共用，通道面积9.5平方米，陈某、汪恒芳、吕仕荣三家按面积承担过户费用。第一条最后一句为“地下室由汪恒芳与吕仕荣自行协商分割产权”。买卖协议约定由肖远列得房屋净价款104万元，不支付交易中的任何费用，买卖房产过程中所产生的一切费用由购房者承担。合同约定，签订合同后，双方不得反悔，若违约由违约方赔偿另一方总购房款的10%。买卖双方在协议上签字捺印。签订合同后，陈某、汪恒芳、吕仕荣均按协议约定给付了房款，肖远列也按照约定交付了房屋。2013年3月，陈某、汪恒芳、吕仕荣与肖远列协商过户事宜，因肖远列的房屋土地系划拨取得，需缴纳相应出让费用及税费后才能以出让方式取得国有土地使用权。肖远列的房屋涉及要将原来的房屋分别过户到陈某、汪恒芳、吕仕荣名下，按照产权办理规程，需要经过测绘部门对三人需要过户的房产进行产权面积测绘，确定各自具体需办证过户的面积后，再按测绘实际面积申请过户。宜宾县国土资源勘测队经勘测后制作了土地分户表，分户表列明吕仕荣有两处，一处为-1-1的仓库，建筑面积55.55平方米，一处为1-3的商业用地，建筑面积41.07平方米，汪恒芳的也有两处，一处为1-1的商业用地，建筑面积35.89平方米，一处为2-1的住宅，建筑153.94平方米，陈某的有两处，一处为4-1住宅，建筑面积62.77平方米，一处为商业用地，建筑面积35.89平方米。测绘肖远列所出售房屋占地133平方米，总建筑面积为385.11平方米。2013年3月19日，吕仕荣缴纳了“41.07平方米”门面过户的各项税费。同日，汪恒芳缴纳了“153.94平方米”房屋的印花税、契税7205元，缴纳了“35.89平方米”门面的印花税、契税2912.10元。2013年3月25日，吕仕荣以肖远列名义向宜宾县地方税务局缴纳了“55.55平方米”房产的土地增值税、印花税、个人所得税、营业税、城市维护税、教育附加费8290.88元，地方教育费附加收入税83.33元，印花税、契税3379.70元。2013年6月6日，汪恒芳向宜宾县人民政府申请办理国有土地使用权出让用地手续，申请内容记载，该国有土地为购买位于孔滩镇新政街原肖远列门市一间，分摊土地面积住宅53.16平方米、商业12.4平方米，建筑面积189.83平方米，房屋所在楼层2楼。2013年4月22日，宜宾县房地产管理局将肖远列出售的门面一个（建筑面积35.89平方米）、二楼住房一套（建筑面积153.94平方米）的房屋产权登记到汪恒芳名下，将地下室（建筑面积55.55平方米）的地下室产权登记到吕仕荣、简友先名下，编号为宜县房权证孔滩镇字第××号。2013年12月10日，宜宾县国土资源局将孔滩镇新街-1-1，用途为仓储用地的国有土地使用权证办理到吕仕荣、简友先名下，编号为宜县国用2013第09448号。汪恒芳庭审中自述于2013年取得门面和二楼住房的房产证和土地使用权证，在拿到房产证时，房管部门才一并向其发放土地分户表。在房产证办证过程中，被告肖远列就每套房产的过户，单独与买受人签订了一份买卖合同交由房管局备案，各单独签订的买卖协议时间也为2012年10月5日。在单独签订的仓储室房屋买卖协议中，记载建筑面积为55.55平方米，售价为8332.5元。汪恒芳也与肖远列单独就所购买的门面和住房签订了房屋买卖协议，门面售价为64602元，二楼住房售价为123152元。另查明，吕仕荣、简友先系夫妻关系。肖远列所出售房产的地下室建筑面积总计110㎡左右，分为7间，实际能办理产权的面积为55.55平方米。房屋出售后，吕仕荣使用其中靠农贸市场一方3间约40平方米，汪恒芳使用其中靠农贸市场街面一方4间（含梯步过道）约70平方米。2017年7月，吕仕荣、简友先以汪恒芳无权占用其已经取得产权证的地下仓储室且拒不返还为由，起诉要求汪恒芳返还占用的20平方米地下室。本院于2017年9月27日作出一审判决，判决被告汪恒芳将位于宜宾县中靠农贸市场一方多占用的15平方米腾空并返还给吕仕荣、简友先。现汪恒芳实际占用地下室面积约55平方米，吕仕荣、简友先实际占用地下室面积约55平方米。本院认为，原告汪恒芳、被告吕仕荣、案外人陈某共同与被告肖远列签订的房屋买卖合同，系买卖双方的共同意思表示，该合同真实有效，各方当事人均无异议，应该以该合同内容作为双方协议条款。针对本案争议的地下室产权归属问题，房屋买卖协议第一条前部分约定由原告汪恒芳和被告吕仕荣各购得地下室的一半，但最后一句又约定地下室由原告汪恒芳和被告吕仕荣自行协商分割产权。对该条款，应当理解为地下室产权最终如何处理，应由原告汪恒芳和被告吕仕荣自行协商。被告肖远列对该地下室产权的处理权，已交原告由汪恒芳和被告吕仕荣，被告肖远列不再就该地下室产权做处理。签订协议后，买卖双方均配合完成了全部房产的过户，故被告肖远列履行了合同义务，并不存在违约行为，原告汪恒芳要求被告肖远列承担违约责任的请求，于法无据，本院不予支持。因该地下室实际有使用面积的部分为110平方米左右，而合法的产权面积只有55.55平方米，故原告汪恒芳是否应当取得有产权部分55.55平方米的一半产权，系本案争议焦点。因该地下室土地取得系国有土地划拨所得，在过户时，需将国有土地使用性质由划拨转变为出让，土地性质改变必然要缴纳土地出让金。该地下室的土地使用权又与整栋房屋的门面、住房等土地使用权不可分，因此，要将整栋房屋的门面、住房过户，也必然要将地下室的土地使用权性质转变为出让，否则无法完成过户。因此，在地下室的土地出让金缴纳方面，原告汪恒芳与被告吕仕荣必然要有一人承担或者由双方共同承担。在此期间，双方应当对由谁承担地下室的税费进行过协商。若按原告汪恒芳的说法，地下室是被告肖远列与被告吕仕荣私自过户，其在不知情的情况下就把地下室产权办到了被告吕仕荣、简友先名下，而房屋买卖协议明确了地下室由被告吕仕荣、原告汪恒芳各购得一半，也约定了由双方协商分割产权，若被告吕仕荣不与原告汪恒芳协商的情况下就独自缴税，被告吕仕荣就承担了全部的税费，而产权面积还要冒风险分一半给没有缴税的原告汪恒芳，显然被告吕仕荣不会在没有与原告汪恒芳商量好产权如何分割之前就缴税。原告汪恒芳与被告吕仕荣在2013年3月19日同一天将自己购得的房产向住建部门缴税，被告吕仕荣是在2013年3月25日才到住建部门缴纳的地下室房产过户的相关税费，因此从另一方面也反映出被告吕仕荣与原告汪恒芳之间就地下室的产权进行过协商。且从办证的结果来看，双方协商的结果就是由被告吕仕荣承担地下室的税费，产权办理到被告吕仕荣名下，原告汪恒芳不缴税，也就不办证。2013年4月22日，房管部门将房产证作出，原告汪恒芳也在2013年得到了房产证，按原告汪恒芳自己的说法，土地分户表是随房产证发放的，在2013年得到房产证、土地分户表时，原告汪恒芳也应当清楚知道该地下室产权已经办到了被告吕仕荣、简友先名下，若原告汪恒芳有异议，也应当及时向房管部门提出异议或者向人民法院提起诉讼。原告汪恒芳在得到房产证后，在明知地下室产权没有在自己名下时，并没有提出异议，也即表示默认了地下室产权办理到被告吕仕荣名下的事实。综上，原告汪恒芳的诉讼请求，没有事实根据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下：驳回原告汪恒芳的诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，由原告汪恒芳承担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员 袁洪林二〇一八年三月二十六日法官助理 阳 崎书 记 员 黄显芳