湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初617号原告：武汉急先达物流有限公司。法定代表人曾祥波。委托诉讼代理人程克武，湖北万泽律师事务所律师。被告：中国人民解放军95174部队。负责人代明。委托诉讼代理人许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人张国庆。原告武汉急先达物流有限公司（以下简称急先达公司）诉被告中国人民解放军95174部队（以下简称95174部队）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员马昌雨、姚慧组成合议庭公开开庭进行了审理。原告急先达公司的法定代表人曾祥波及委托诉讼代理人程克武、被告95174部队的委托诉讼代理人许俊、张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告急先达公司诉称，2011年9月26日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，被告将“空广鄂字第F301号”2400平方米场地出租给原告，建设后作“仓储、租赁、普通货运”使用。合同约定租赁期意向年限为二十年，考虑到物价因素，合同每三年签订一次。合同签订后，原告经被告同意，并在被告的支持配合下平整场地、建设仓库和相应设施总共投资7,049,778元。2013年9月29日，原、被告双方又签订《军队房地产租赁合同补充协议》一份。协议约定：甲方（被告）将原《合同》租赁场地的北侧交给乙方（原告）建设十五间门面（占地面积587平方米），作为商铺出租。商铺出租所得租金原告与被告各得50%。意向租赁期限18年，协议每三年一签。《补充协议》签订后，原告完全按约定履行自己的义务，将房屋按约建成，出租所得租金按约定分配给被告，后续合作顺利。以2017年租金实际收入为基准，按原告与门面商铺承租客户约定租金上涨比例2018年至2031年租金收入总额为6,266,077元，原告应分取租金为3,133,038元。2017年9月11日，被告根据（军发[2016]58号）文件精神通知原告解除《合同》和《补充协议》，原告鉴于被告是因上级政策变化，才提出解除合同，回复同意解除《合同》和《补充协议》。双方解除合同后，由被告委托评估机构对原告前期投资基本设施价值进行评估，评估结论为建造成本价值3,558,300元，折旧后的现值为2,370,600元。对此原告要求被告给予合理的补偿。同时原告要求被告与原告共同妥善处理门面商铺承租人的纠纷（众多门面商铺承租人都已明确向原告提出提前解除合同的赔偿要求）及搬迁事宜。被告提出由于补偿数额太大，主张通过司法程序客观、合理、公证解决。请求判令：被告补偿原告因提前解除合同协议所造成的经济损失6,691,338元（仓储部分折价后的现值按投入部分净值为3,558,300元+补充协议约定的门面出租应得的预期收益3,133,038元），并承担本案诉讼费。被告95174部队辩称，1、我部队依约定解除合同，并未违约，但原告履约过程中有明显违约和过错，应当承担违约责任和后果；2、假使原告没有违约行为，《军队房地产租赁合同》也因为约定的情形出现而解除，且因不可抗力和约定双方互相免责，不承担赔偿责任；3、双方就原告修建的房产权属和合同到期、解除后的房产处置作了明确约定，原告无权要求我部队对其建筑成本赔偿；4、双方的租赁期已经届满，部队并未作出签订二十年租赁期的意思表达；5、我部队不可能接收原告擅自修建的房产，更不会成为受益方，相反还要支付拆除成本。综上，要求驳回原告全部诉请。原告急先达公司为支持其诉讼请求，向本院提交了《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同补充协议》、部分门面出租合同、解除合同通知书、解除《军队房地产租赁合同》协议书、施工合同、工程结算书、水电费交纳凭证和部分财务凭证。被告95174部队向本院提交了土地使用权权属登记证书、面积测算图、武汉市公安局东西湖区分局消防大队责令立即改正通知书、安全生产行政执法文书现场检查记录、评估公司选定认可书、账款往来明细和部分门面房出租合同。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院结合案件事实综合予以认定。根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，查明本案事实如下：2011年9月26日，原告急先达公司（乙方）与被告95174部队（甲方）签订了《军队房地产租赁合同》。双方在合同中约定，甲方自愿将位于湖北省武汉市东西湖区三店西路空广鄂字第F301号的2400平方米场地出租给乙方，用于仓储理货和普通货运。租赁期限自2011年10月1日起至2015年3月31日止。年租金60,000元，租金总额为180,000元。乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同租赁意向期二十年，承租期满后，乙方有权续租，合同三年一签，租金增幅不超过10%，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。合同约定了保证金条款，但是实际并未收取保证金。合同还约定了其他权利义务。被告95174部队和原告急先达公司分别在合同上签章。合同签订后，原告急先达公司依照合同约定对租赁场地进行了平整并投资建设了仓库和相应设施。2013年9月29日，原告急先达公司（乙方）与被告95174部队（甲方）又签订了《军队房地产租赁合同补充协议》，约定甲方同意将坐落在湖北省武汉市东西湖区金山大道XXX号的场地（原军队房地产租赁合同出租的场地）北侧，由乙方建设十五间门面（占地面积587平方米，建筑面积1174平方米）作为商铺出租。租赁期限自2013年10月1日起至2016年12月31日止。房地产年租金按门面实际出租所得租金的50%计算。租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。意向租赁期限十八年，协议每三年一签。合同约定了保证金条款，但是实际并未收取保证金。补充协议签订后，急先达公司按约将房屋建成并对外出租。因为政策变化，被告95174部队（甲方）于2017年9月11日向原告急先达公司（乙方）送达了《解除合同通知书》，要求解除合同并返还承租场地。后原告急先达公司（乙方）与被告95174部队（甲方）签订解除《军队房地产租赁合同》协议书，双方在协议中约定，2011年9月26日，甲、乙双方签订了《军队房地产租赁合同》，甲方将武汉市东西湖区三店西路2400平方米空余场地出租给乙方使用。2014年9月30日，双方改签《军队房地产租赁合同》，租赁期限重新明确为2011年10月1日起至2029年9月30日止。双方就提前解除《军队房地产租赁合同》达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意，自本协议签订之日起解除双方之前的《军队房地产租赁合同》及与该合同相关的补充合同。二、乙方应在2017年12月30日前，停止在此地块界面上的一切经营活动，并保证在该时间后，只进行物资、货品及其他动产的搬迁活动，以及配合甲方完成对该场地的封围施工，并保证不破坏甲方设置的封围和相关标示、标牌、横幅等宣传物品。三、乙方在租赁期间添置的可移动物品归乙方所有，鉴于乙方在租赁地面有部分附着物，申请一定的搬迁过渡期。过渡期为2017年12月30日至2018年2月15日。乙方应在2018年2月15日前将归属于乙方的物品搬离租赁场地，负责处理第三方（即分租方）及第三方租赁场地内的物品，同时向甲方移交租赁的场地、房屋及其它归属甲方所有的物品，并经甲方验收和认可。……六、其他后续未尽事宜，甲乙双方一致同意通过法律程序和军队系统审批后予以明确。协议签订后，原告急先达公司依照协议约定向被告95174部队移交了全部资产，但双方未能就赔偿事宜达成一致。2017年11月21日，被告95174部队委托北京中企华资产评估有限责任公司湖北分公司，对涉案的位于湖北省武汉市东西湖区三店西路的急先达公司投资建设的租赁土地红线内的房屋建（构）筑物等，因停止租赁所产生的损失的市场价值进行评估。2017年12月15日，鉴定单位出具了资产评估报告，载明以2017年10月31日为评估基准日，纳入评估范围内的资产评估价值原值为3,558,300元，按照综合成新率计算的净值为2,370,600元。2018年2月5日，原告急先达公司诉讼来院，请求如诉称。审理中，双方均坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，本案的争议焦点为：原告急先达公司是否因提前解除《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁合同补充协议》而产生了经济损失以及被告95174部队是否应当对原告急先达公司的损失承担补偿责任的问题？原告急先达公司与被告95174部队签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同补充协议》和解除《军队房地产租赁合同》协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应严格按协议约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方虽然已经通过协商的方式，签订了解除《军队房地产租赁合同》协议书，但因为合同提前解除给原告急先达公司造成的损失，仍应由被告95174部队据实补偿。理由如下：首先，原告急先达公司确实依照与被告95174部队的租赁合同及补充协议对租赁场地进行了投入。虽然被告95174部队辩称，原告急先达公司的建筑物和构筑物不符合安全标准且未办理相关审批手续，但其从规划到施工并对外租赁时间长达六年，被告95174部队未曾提出异议。被告95174部队辩称该建筑物和构筑物对其并无利用价值，但根据双方均认可的评估报告可知，建筑物及构筑物价值系客观存在，并不以其对被告95174部队具有有用性为前提。其次，双方租赁合同约定的意向期为二十年，在两年后签订的补充协议中约定的意向期为十八年，在双方解除协议中也明确“2014年9月30日，双方改签《军队房地产租赁合同》，租赁期限重新明确为2011年10月1日起至2029年9月30日止”。双方之间的多份协议中反复确认长期租赁和同等条件下的优先承租权。基于对租赁合同及补充协议中关于能够长期租赁的信任，原告急先达公司对租赁土地进行较大金额的投入，虽然双方对合同解除均无过错，但确实因为被告95174部队需提前收回所出租的土地致合同无法继续履行，从而导致原告急先达公司无法收回其投入的成本，故被告95174部队应当对原告急先达公司进行适当补偿。原告急先达公司要求被告95174部队补偿原告急先达公司因提前解除合同协议所造成的经济损失6,691,338元（仓储部分折价后的现值按投入部分净值为3,558,300元+补充协议约定的门面出租应得的预期收益3,133,038元）的诉讼请求，因为双方对于投入部分评估资产原值为3,558,300元，按照综合成新率计算的净值为2,370,600元的结论均无异议，且该部分资产已经全部移交给被告95174部队，故被告95174部队应当补偿原告急先达公司资产净值2,370,600元。原告急先达公司诉称不应计算折旧的意见，显然与建筑物和构筑物的实际使用情况不符，对于该诉称意见，本院不予采纳。原告急先达公司要求被告95174部队补偿其补充协议约定的门面出租应得的预期收益3,133,038元的请求。首先，原告急先达公司未能提供完整的财务凭证、租赁合同等证据证明其预期收益计算的合理性；其次，原告急先达公司已经提出对建筑物及构筑物作价补偿的请求后，在被告95174部队履行补偿义务时，涉及的全部不动产应当归被告95174部队所有，故原告急先达公司不得再要求被告95174部队补偿未发生的转租利润。对原告急先达公司的该部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军95174部队于本判决生效后十日内补偿原告武汉急先达物流有限公司投资损失2,370,600元；二、驳回原告武汉急先达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58,640元，由原告武汉急先达物流有限公司负担32,875元，被告中国人民解放军95174部队负担25,765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 敏人民陪审员  马昌雨人民陪审员  姚 慧二〇一八年三月二十七日书 记 员  匡 颖