重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初2300号原告：重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地：重庆市巴南区渝南大道200号14—1、15—1号，统一社会信用代码91500113750089681B。法定代表人：刘智，总经理。委托诉讼代理人：邹波，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。被告：周忠学，男，1971年5月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）与被告周忠学租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，由审判员肖秉文独任审判，于2018年3月16日公开开庭进行了审理，原告渝兴公司委托诉讼代理人邹波、被告周忠学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝兴公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》已于2017年12月27日解除；2.要求被告立即腾空并返还原告位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都13幢1-1、1-2号的房屋；3.要求被告向原告支付2017年12月1日至12月27日期间的房屋租金8572.5元；4.要求被告以9525元每月的标准，向原告支付从2017年12月28日起至房屋实际返还之日至的房屋占有使用费；5.要求被告支付违约金30480元；6.要求被告支付律师代理费2000元；7.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告渝兴公司与被告周忠学签订了《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市巴南区江南华都13幢1-1、1-2号的房屋，租赁期限为2017年9月1日至2018年12月31日，租金为9525元每月，按季度支付。合同还约定了，如一方违约，需支付合同总租金20%的违约金，诉讼费和律师代理人也有违约方承担。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告在承租期间，利用房屋从事非法经营活动。为此，原告按照合同约定要求解除与被告之间的租赁关系，并要求其支付剩余租金，承当违约责任。被告周忠学辩称：并未在承租房屋内从事违法经营活动，要求按照原合同继续履行；原告主张的违约金过高，要求依法予以调整，并要求用保证金抵扣欠付的租金，不同意承担律师代理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告渝兴公司提交的：房屋登记信息查询证明、重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同、重庆市公安局巴南区分局龙洲湾派出所限期整改通知书、渝公（龙洲）行罚决字（2017）78号行政处罚决定书、渝公（龙洲）行罚决字（2017）79号行政处罚决定书，解除租赁合同通知书、邮政EMS快递邮寄单、快递送达视频及截图、法律事物委托合同、法律服务费用发票一张，经审查，本院对以上证据予以确认。被告周忠学未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告渝兴公司与被告周忠学签订了《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，约定由被告承租原告渝兴公司位于重庆市巴南区江南华都13幢1-1、1-2号建筑面积为380.98平方米的房屋用作经营洗浴，租赁期限为2017年9月1日至2018年12月31日，共计16个月；租金为每月9525元，按季度提前十五日支付；被告需缴纳28575元作为履约保证金，如被告逾期支付租金或其它费用时，原告可在保证金中扣除相应费用；如被告利用房屋进行违法活动，原告有权单方面解除合同，解除通知送达对方之日为合同解除之日，被告需在收到通知后3个工作日交还房屋并承担合同总租金20%的违约金；原、被告双方因违反合同约定产生的诉讼费和律师费用，由违约方承担；与合同相关的通知、函件需以书面形式当面或者邮寄送达，邮寄送达的，按照合同约定的通讯地址，从信件发出之日起第五日视为送达日。合同签订后，原告渝兴公司按约交付了房屋，被告周忠学向原告支付了履约保证金28575元，并支付租金至2017年11月30日。被告周忠学利用承租房屋开设了龍门洗浴店。2017年10月13日，因案外人穆林莉、ＸＸＸ在被告周忠学经营的龍门洗浴店内从事非法色情交易，被重庆市公安局巴南区分局龙洲湾派出所行政拘留三日。2017年12月4日，重庆市公安局巴南区分局龙洲湾派出所向原告渝兴公司发出限期整改通知书，告知原告渝兴公司在其出租给被告周忠学经营的龍门洗浴点内，有从事违法犯罪活动的情况，要求原告渝兴公司限期整改并及时向公安机关报备，并建议终止租赁合同。2017年12月22日，原告渝兴公司以邮政EMS快递的方式，以“巴南区龙洲大道2号江南华都13幢1-1、1-2号”为收件地址，被告周忠学在租赁合同中备注的电话号码“1327276****”为联系方式，向被告周忠学邮寄送达了《解除租赁合同通知书》。通知书告知了被告周忠学因在承租房屋内从事非法经营活动，原告渝兴公司要求解除租赁合同关系，并要求被告周忠学限期结清承租房屋的租金、物业费和水电气等，并及时交还房屋。2017年12月23日，案外人“杨雨霜”签收了该快递。原告渝兴公司认为被告周忠学在承租房屋期间，在房屋内从事非法经营活动，严重违反了合同约定，原告渝兴公司已经按照合同约定行使了合同解除权，故支付了2000元法律服务费雇请邹波、刘星律师作为诉讼代理人向本院提起诉讼，要求确认原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》已于2017年12月27日解除；要求被告立即腾空并返还原告位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都13幢1-1、1-2号的房屋；要求被告向原告支付2017年12月1日至12月27日期间的房屋租金8572.5元；要求被告以9525元每月的标准，向原告支付从2017年12月28日起至房屋实际返还之日至的房屋占有使用费；要求被告支付违约金30480元；要求被告支付律师代理费2000元。本案在审理中，被告周忠学要求继续履行合同，也不同意支付律师费等费用，因双方分歧较大，本院调解未果。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。合同签订后，原告渝兴公司按约向被告周忠学交付了适租房屋，被告周忠学应当按照合同约定在承租房屋内开展合法经营，并按期足额的缴纳租金。但被告周忠学承租房屋用于开设龍门洗浴店，并在店内进行违法范围活动，被公安机关依法查处，其行为严重违反了被告利用房屋进行违法活动，原告有权单方面解除合同的约定。原告渝兴公司于2017年12月22日以承租商铺地址和合同预留的联系方式向被告周忠学邮寄了解除合同通知书，虽然该邮件并非被告周忠学本人签收，但按照租赁合同有关送达的规定，该通知已于邮件发出之日起第五天生效，即被告周忠学已于2017年12月27日收到原告渝兴公司发出的解除合同通知书，原、被告双方签订的租赁合同已于2017年12月27日解除。合同解除后，被告周忠学应将欠付的租金支付给原告并及时交还承租房屋，即被告周忠学应支付原告渝兴公司从2017年12月1日起至合同解除之日止的租金8572.5元（9525元÷30天×27天），交还承租房屋前，被告周忠学还应按照9525元每月的标准支付原告渝兴公司从合同解除之日的次日起，即2017年12月28日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费。原告渝兴公司认为因被告周忠学违约导致合同解除，被告周忠学还应支付合同总租金20%的违约金，本院认为，因被告违约导致租赁合同提前解除，原告不能获取承租期内的预期租金利益，被告应承当相应的违约责任，但原告可在收回房屋后的三个月的合理期限内重新招租，由被告按照三个月租金的标准支付原告违约金，足以弥补原告的损失，即被告周忠学按照三个月的租金标准28575元支付原告渝兴公司合同解除违约金。按照租赁合同约定，双方因合同发生争议所产生的律师费用应由违约方承担，本案中，原告渝兴公司因本次诉讼产生律师费2000元，被告周忠学作为违约方应当支付给原告渝兴公司。因被告周忠学在签订合同时已经向原告渝兴公司支付了28575元履约保证金，按照合同约定，可用于抵扣欠付租金和其它费用，经抵扣后，被告周忠学无需再支付原告渝兴公司违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告周忠学签订的《商业用房租赁合同》已于2017年12月27日解除；二、被告周忠学于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区江南华都13幢1-1、1-2号的房屋；三、被告周忠学于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司从2017年12月1日起至2017年12月27日合同解除之日止的租金8572.5元；四、被告周忠学于本判决生效之日起十五日内按照9525元每月的标准，支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司从2017年12月28日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；五、被告周忠学于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司律师代理费用2000元；六、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，本院减半收取389元，由被告周忠学承担，原告重庆市渝兴建设投资有限公司在立案时已垫付，被告周忠学在支付上述费用时一并转付原告重庆市渝兴建设投资有限公司，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 肖秉文二〇一八年三月二十八日法官助理 张 林书 记 员 许海涵