湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0921民初421号原告（反诉被告）：南县三强电器销售有限公司，营业地：南县南洲镇南洲中路。法定代表人：陈利祥，系该公司经理。委托诉讼代理人：张军武，湖南跃海律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙志祥，男，1973年1月13日出生，汉族，住南县浪拔湖镇朝晖村第十四村民小组***号。委托诉讼代理人：吴超，南县法律援助中心法律援助律师。原告（反诉被告）南县三强电器销售有限公司与被告（反诉原告）孙志祥房屋租赁合同纠纷两案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南县三强电器销售有限公司及其委托诉讼代理人张军武，被告（反诉原告）孙志祥及其委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南县三强电器销售有限公司（以下简称三强公司）向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2013年8月11日签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》；2.被告立即腾空所租950平方米仓库并交还原告；3.判决被告因逾期搬迁给原告造成的奖励损失53921元；4.判决被告因逾期搬迁给原告造成的补偿金利息损失，直至腾空并搬迁为止；5.由原告按南县人民政府及南县棚户区改造指挥部的搬迁补偿文件标准32.7元/平方米给付被告搬迁补偿费31065元；6.本案诉讼费及先予执行费由被告承担。事实与理由：原告于2012年7月23日取得原南县洞庭建筑防水工程有限公司的房屋及场地的承租权，原告在该院内场地上新建了仓库。2013年8月11日原告与被告孙志祥签订了瓷砖仓库950平方米《仓库租赁合同书》，该《合同》第2条约定“租期为14年，即从2013年8月15日起至2027年8月15日止，租金每年9万元”。同日，双方签订《补充协议》，该协议约定：“年租金9万元从2015年8月15日至2029年8月16日止不变，期间三强公司自愿以一年以上或多年一次性提前交付租金，其优惠额以双方另行协商为准”。2016年6月20日，南县人民政府的南政告〔2016〕3号《关于房屋征收的公告》及南县城市棚户区改造指挥部的通知，原告的房屋、仓库必须在2016年10月1日之前签订征收协议并完成搬迁。2016年11月15日南县城市棚户改造指挥部通知原告必须于2017年3月15日前腾空并交付房屋，届时将扣除按时搬迁奖20元/㎡的奖励共107842元。原告在2017年1月4日通过南县公证处向被告送达了《限期搬迁通知》，被告却置上述公告及通知置之不理，继续占用仓库，拒不腾空、交还。原告为保障自身合法权益，故起诉如前。孙志祥辩称，1、原、被告间签订的租赁合同应为无效合同，原告诉请解除租赁关系不成立；2、因原、被告间关于搬迁时间未作约定，原告三强公司主张的奖励损失及逾期搬迁造成的补偿金利息损失不应支持；4、搬迁补偿费应以评估的结论为准。同时，被告认为，双方虽签订了仓库租赁合同，但原告出租的仓库未取得建设规划许可证，亦未经过消防验收，导致双方间租赁合同为无效合同，也导致被告依赖利益损失，故被告提起反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》无效；2、由被反诉人赔偿反诉人损失（具体金额以鉴定结论为准）。针对反诉，三强公司辩称，1、原南县洞庭建筑防水工程有限公司内的3800平方米仓库于2012年11月20日取得了南县规划局颁发的《建设规划许可证》，其编号为S2012002（临）。并且该仓库建成后，经检验机构检测，各项系数均符合质量标准要求。故反诉人请求确认合同无效的反诉请求应依法予以驳回；2、因仓库系政策性拆迁，双方解除租赁合同正当合法。而政策性行为属于双方合同中约定的不可抗力行为，在及时通知反诉人后应免责。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《仓库租赁合同书》，孙志祥质证认为，对其证明目的有异议，拆迁是否属于政策性行为没有明确约定，本院认为，租赁合同系双方真实意思表示，对租赁合同的“三性”予以认定。2、拆迁公告，孙志祥虽对该公告的合法性有异议，认为不能证实拆迁行为的合法性，但该公告系县级人民政府依法颁布实施，并至今未被撤销，故对被告的异议理由不予采信；3、限期搬迁通知，孙志祥质证对证明目的有异议。双方并未约定搬迁的时间，通知所述情况也不属于合同可以解除的情况，未搬迁的责任不应由孙志祥承担。本院认为，该证据能证明孙志祥已接收三强公司通过公证处送达的限期搬迁通知。4、建设规划许可证，孙志祥质证认为，对真实性有异议，请求法院予以核实原件，且该证系临时的，建设单位也非本案被告。庭审后，本院经核实，南县规划局颁发的编号为S201XXXX（临）的建设工程规划许可证原件存于县政务中心住建局窗口，经该窗口工作人员解释，编号后的“临”字表示该建筑系临时建筑，使用期限为2年，故本院对该建设规划许可证予以认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，三强公司取得原南县洞庭建筑防水工程有限公司院内房屋及场地的租赁权。三强公司承租后于2012年11月20日向南县规划局申请办理了建设规划许可证，在该院内新建了仓库，仓库性质为临时建筑，使用期限为2年。2013年8月11日，三强公司为甲方，孙志祥为乙方，双方签订了《仓库租赁合同》，三强公司将新建的950平方仓库租赁给孙志祥使用。合同约定租期从2013年8月15日起至2027年8月15日止，年租金为90000元。同日，双方签订《补充协议》约定：年租金9万元从2015年8月15日至2029年8月16日止不变，期间三强公司自愿以一年以上或多年一次性提前交付租金，其优惠额以双方另行协商为准。2017年1月4三强公司通过县公证处将《限期清理、搬迁通知书》送达孙志祥，并制作了《公证书》明确告知因县政府棚户区改造，仓库需要拆迁，令孙志祥在2017年1月10日前与三强公司商议关于自动解除租赁合同并结算租赁、补偿、搬运等费用。三强公司于2016年11月15日与南县国有土地房屋征收与补偿办公室、南县城市棚户区改造指挥部签订了《房屋征收协议书》，征收中心预计支付三强公司积极搬迁奖励费107842元、装修装饰补偿费914626元、停产停业损失费308102元等各项补偿共计9213410元。因孙志祥承租仓库未搬迁，现三强公司并未在征收中心领取分文补偿款。故双方酿成纠纷，三强公司诉至本院。再查明，被告孙志祥系个体工商户，其主要经营瓷砖销售。所承租的仓库建筑面积为950㎡。该仓库主要用来存放未销售的瓷砖。现房租已缴至2018年1月15日，其中已剔除三强公司自愿给孙志祥五个月的免租期。另、本案审理过程中，孙志祥于2017年6月18日向本院提交鉴定申请，请求对被告的租金损失（包括但不限于：按双方租赁合同及补偿协议的租金及被告另行租赁仓库的租金差价）、装饰装修价值、搬迁费用、搬迁导致的物品损坏的损失、搬迁导致的停产停业损失等费用进行价格评估。长沙天时价格评估事务所有限公司长天时价评益字（2017）第185号价格评估报告书鉴定：1、仓库租赁期内的租金损失235601元；2、无装饰装修；3、搬迁费97500元；4、搬迁导致的物品损失77122.50元；5、搬迁导致的停产停业费用46217元，以上合计为456441元。庭审中，三强公司质证认为，政府拆迁补偿项目表中并没有就租金损失及停产停业损失进行补偿，同时合同约定了免责条款，该两项损失不应由三强公司负担。且停产停业损失项目的计算标准有误，应当是按照被告承租仓库价值的总额计算。孙志祥质证认为，停产停业损失的计算应该整个仓库的价值为标准。本院认为，本案价格评估报告书在2017年12月20日曾向双方送达征求意见稿，并就双方的异议项目进行了修正，同时申明其他异议不予修正。本价格评估报告书经本院送达双方后，双方虽庭审中提出部分异议，但并未提供证据证明本次鉴定程序明显违法或鉴定结论依据明显不符的证据，故本院对该评估报告书的“三性”予以认定。其中第五项停产停业损失因计算面积失误，本院予以纠正为43225元。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《仓库租赁合同书》及其《补充协议》的效力问题；2、如合同无效，双方的责任大小问题；3、本案诉请赔偿的各项数额及赔偿责任的问题。一、本案三强公司与孙志祥签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但因为本案三强公司出租给孙志祥的仓库，系临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，租赁期限超过临时建筑的使用时期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门审批延长的使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，2013年8月11日，三强公司出租仓库给孙志祥使用时并未超过该仓库的使用期限，但临时建筑使用期限为2年，租赁合同中约定的租期为16年，事后三强公司并未申请延长使用期，且现在仓库将要拆迁，其不可能再延长使用时间，其超过部分的租赁期限应当认定无效。虽孙志祥庭审中提出三强公司所出租仓库未经消防验收，请求确认双方签订的租赁合同无效。但根据最高人民法院规定，租赁合同所涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。本案所涉仓库并不属于《建设工程消防监督管理规定》中规定必须经过消防验收的房屋类型，其面积较小、无密集人员聚积、亦非储存易燃易爆等危险物品。故本院对孙志祥的抗辩理由不予采信。双方签订的《仓库租赁合书》及《补充协议》约定的超过临时建筑使用期限的部分，因违反了法律的强制性规定而无效，临时建筑使用期限内的部分（2013年8月15日至2014年11月20日期间）有效。二、导致租赁合同无效，双方的责任问题。对于租赁合同的部分无效的过错责任。本院认为，本案仓库系三强公司租赁原洞庭防水建筑有限责任公司后新建，而该新建仓库三强公司仅仅办理了建筑规划许可证，后并未续期，三强公司将临时建筑出租并无过错，但其明知系临时建筑还签订长达16年的出租期存在过错。孙志祥作为承租人，在承租房屋时并未审查房屋的权属证明，也存在一定的过错。故本院认为导致《仓库租赁合同书》及《补充协议》部分无效，三强公司应承担主要责任，孙志祥承担次要责任。三、本案诉请各项赔偿项目数额及具体赔偿责任问题。关于仓库租赁期限内的租金损失问题。因为合同部分无效的责任，双方均有过错。孙志祥反诉主张由三强公司赔偿租金差价损失的请求过高。但考虑到孙志祥租期较长，其另租门面确实存在较大的租金差价问题，故本院酌定由三强公司支付孙志祥租金差价损失164920.7元（235601元×70%）。关于搬迁费、搬迁导致的物品损失及装修装饰价值问题。孙志祥承租仓库后，并未对仓库进行装饰装修，不存在装饰装修价值，故三强公司不应支付孙志祥装饰装修价值。关于搬迁费及搬迁导致的物品损坏损失，庭审中，三强公司仅同意按政府拆迁补偿明细表上的标准支付孙志祥搬迁费，并认为请求赔偿搬迁导致的物品损失没有事实依据。考虑到双方系租赁关系，孙志祥请求赔偿是基于租赁关系，与拆迁无关，故搬迁费、搬迁导致的物品损坏损失应以鉴定评估报告书认定的数额为准。又因合同部分无效双方均有过错，故本院酌定由三强公司支付孙志祥搬迁费68250元（97500元×70%）、搬迁导致的物品损坏损失53985.75元（77122.50元×70%）。关于停产停业损失费问题。在租赁关系中，承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要包括解除劳动合同损失和剩余期限经营可得利润。承租人求偿应当以实际损失为依据，遵循据实赔偿的原则。在赔偿责任上，根据本案情况，承租人虽租期比较长，但其经营的是瓷砖销售，其租赁的系仓库，投入较少，营业预期比较小，虽在一定程度上造成了相应的停产停业损失，但因其营业场所所受影响较小，加之其经营活动一直在进行。从三强公司起诉至实际搬迁，承租人有一年多的时间另行寻找仓库，故本院在此基础上酌情考虑由三强公司支付孙志祥停产停业费用17290元（43225元×40%）。关于三强公司请求亨达支付因逾期搬迁导致的奖励损失及逾期搬迁造成原告补偿金利息损失问题。因原、被告租赁合同超过使用期限的部分无效，无效的租赁合同，孙志祥应当返还所租赁标的物。三强公司未能领取拆迁补偿款的原因确与孙志祥及南县亨达家电超市有限公司（已另案诉讼）拒不搬迁行为有关，但也与搬迁补偿款的领取方式有关，三强公司请求孙志祥按全部补偿款数额支付搬迁奖及逾期领取补偿款造成的利息损失的请求过高，本院酌定由孙志祥给予适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、南县三强电器销售有限公司与孙志祥于2013年8月11日签订的《仓库租赁合同书》及《补充协议》超过临时建筑使用期限的租赁期间无效；二、孙志祥于本判决生效之日起十日内返还占用的南县三强电器销售有限公司所建的仓库。三、孙志祥于本判决书生效之日起十日内支付南县三强电器销售有限公司逾期搬迁奖励损失16176.3元（107842元÷2人×30%），支付逾期领取补偿款利息损失，按赔偿款259350元（950㎡×910元/㎡×30%）、年利息4.35%计算，从2017年1月10日起至腾空并搬迁时止；四、南县三强电器销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙志祥搬迁费68250元、搬迁导致的物品损坏损失53985.75元，停产停业损失17290元，仓库租赁期内的租金损失164920.7元，以上合计304446.45元。五、驳回南县三强电器销售有限公司的其他诉讼请求；六、驳回孙志祥的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费500元，反诉案件受理500元，评估鉴定费8000元，三项共计9000元，其中由南县三强电器销售有限公司负担6300元，孙志祥负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判长  李永忠审判员  刘媛媛审判员  蔡佳伟二〇一八年三月二十八日书记员  周 造