江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终831号上诉人（原审被告）：南京天浦置业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区珍七路22号茂田山庄009幢。法定代表人：黄科玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅恒人，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜舟燕，女，1971年11月4日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：张华，男，1967年10月20日生，汉族，住江苏省南京市白下区。被上诉人（原审原告）：张天睿，男，1997年10月10日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢政，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。上诉人南京天浦置业有限公司（以下简称天浦公司）因与被上诉人颜舟燕、张华、张天睿房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初9068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天浦公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将涉案房屋内存在空气污染等同于房屋质量不合格导致事实认定不清。空气污染或室内空气质量不合格本身仅属于某一特定时段室内空气状况的客观情况及结果，在交付前或交付过程中发生的空气质量问题，由于可以排除一切除房屋出卖人之外的因素，可以当然的认定为房屋质量存在问题。但就本案而言，在涉案房屋交付时，被上诉人进行验收后并未提出任何质量异议（若涉案房屋内的空气质量如江苏康达检测技术股份有限公司出具的《司法鉴定意见书》显示超标如此巨大，那么被上诉人完全能够在交付时轻而易举的发现），而在涉案房屋交付后，一直处于被上诉人管理和控制之下，上诉人完全无法控制也无从知晓被上诉人对涉案房屋进行了什么样的处置和处理。另外，一审中，上诉人提交的5份检测报告，证明涉案房屋装饰装修工程所使用的可能导致甲醛浓度超标的材料（茶室抽屉面板、茶室抽屉侧板、茶室抽屉底板、护墙板基材、实木地板等）已经过抽检检测，均属合格，并大幅低于强制性规范规定的限量值。因此，虽然涉案房屋内的空气质量经检测为不合格，但并不能排除房屋质量问题之外其他原因导致的空气污染，也就不能直接将空气污染或空气质量不合格等同于房屋质量不合格。若需查清本案事实，应当进一步查明导致空气污染的原因。根据《绿城玫瑰园商品房现售合同》其它约定第十一条第10款，若确系因房屋包括装修部分质量问题导致空气污染的，则应由上诉人承担责任，若并非房屋质量问题导致空气质量不合格的，或房屋质量问题系导致污染的部分原因的，则上诉人不承担或部分承担责任。二、一审判决依据《绿城玫瑰园商品房现售合同》其它约定第七条第4款判令上诉人承担违约责任系适用法律错误。《绿城玫瑰园商品房现售合同》其它约定第七条约定是专门针对房屋交接时质量异议的处理，承担的也是逾期交付的违约责任。本案中，被上诉人与上诉人已于2016年1月2日办理完房屋交接手续且无任何质量异议，其提出空气质量问题是在房屋交付半年之后。对于交付后发现质量问题不应适用合同其它约定第七条第4款，而应当适用第十条第三款和附件五中关于房屋在保修期间发生质量问题时出卖人责任的有关约定。合同第十条第三款约定，涉案房屋在保修期内因工程质量问题造成被上诉人损失的，应采取补救措施，达到约定标准；无法采取补救措施的，赔偿被上诉人直接损失。根据该约定，保修期内发现质量问题，上诉人要么承担修复责任，要么承担直接损失。一审判决混淆了《绿城玫瑰园商品房现售合同》第十条和其它约定第七条第4款，错误的将交接时质量问题的处理约定适用于被上诉人在保修期间提出的质量问题，导致作出在房屋已经完成交付的情况下再承当逾期交付责任的判决，该判决存在逻辑上的矛盾。三、即使按逾期交房来承担责任，一审判决关于违约金的认定显然存在错误。1、一审判决认定的违约金标准相比于被上诉人的实际损失明显过高，应予降低。涉案房屋同地段同类型房屋的租金为10000元/月。而根据一审判决确认的违约金标准，即以36880000元为基数，按中国人民银行同期商业贷款基准利率，上诉人须承担的违约金超过15万元/月，远远超过被上诉人的实际租金损失，有悖于违约金制度“损害填补”原则的初衷，使得当事人之间的利益失衡。上诉人在一审中请求降低上述违约金标准，但一审法院却未予支持。2、一审判决的违约金计算期限错误。《绿城玫瑰园商品房现售合同》其它约定第七条第4款约定“在修复期间，甲方按照合同中第六条第三款承担违约责任（迟延交付违约责任）”。所以，上诉人承担的违约金计算期间应当是上诉人对涉案房屋进行修复的期间，至少也应当是在被上诉人提出涉案房屋存在空气质量问题即2016年7月之后至上诉人修复完毕之日止，而非一审判决中认定的“从2016年1月1日起至修复完毕之日止”的期间。另外涉案房屋早于2016年1月2日便完成交付，但被上诉人并未及时提出异议，导致损失扩大。根据《合同法》第119条规定的“减损规则”，上诉人也不应当承担自交付日2016年1月2日起至被上诉人提出空气质量问题之日2016年7月期间的责任。3、一审判决的违约金计算基数错误。虽然涉案商品房为精装修房屋，但上诉人与被上诉人分别单独签订了《绿城玫瑰园商品房现售合同》和《精装修补充合同》，且分别计算价款，说明上诉人和被上诉人之间存在两个买卖关系，在房屋本身质量不存在问题的情况下，应以精装修部分的价款8000000元为基数计算违约金，而不是依据房款加精装修全款作为违约金计算基数。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。颜舟燕、张华、张天睿辩称：一、上诉人和被上诉人在2015年9月12日签订《绿城玫瑰园商品房现售合同》和《精装修补充合》各一份，约定由上诉人向被上诉人购买绿园路88—3号99幢101室房屋一处。该房系精装修房源，建筑面积967.83平方米，价格36880000元，其中毛坯价格28880000元，精装价格8000000元。《精装修补充合同》约定销售房源为精装修房源，《精装修补充合同》为《绿城玫瑰园商品房现售合同》的补充，与主合同具有同等法律效力。合同签订后，被上诉人支付完毕全部房款，但在接受房屋、拿到钥匙、准备入住时，即发现房屋内空气存在严重异味，污染严重。人进入房屋后，感到气味刺鼻，产生严重不适，根本无法居住。经过交涉，被上诉人经上诉人同意，委托南京市产品质量监督检验院进行检测，2016年7月25日报告证实房屋内甲醛和室内的总挥发性有机物（TVOC）严重超标。上诉人收到检测报告后，也委托南京市建筑工程学校建材实验中心进行了检测，2016年8月5日，报告显示房屋内同样是甲醛和室内的总挥发性有机物（TVOC）严重超标。被上诉人购买房屋是为了居住，家庭有老人和小孩，但因空气严重污染，至今无法入住，此间多次和上诉人商议，上诉人一直拿不出有效的整改意见。按照《绿城玫瑰园商品房现售合同》补充条款第七条第4款关于房屋交接、质量异议的处理规定，商品房出现重大质量问题，应该按照合同第六条第三款承担责任，按照商业贷款利率承担被上诉人房款利息。上诉人所交房屋存在毒害气体，无法居住，同时按照国家装饰装修工程强制性规范《民用建筑工程室内环境污染控制规范》第六章规定，室内环境质量验收不合格的民用建筑工程严禁投入使用（法院委托的鉴定机构即是按照此规定进行检测）。对此重大质量问题，上诉人应该按照合同补充条款第七条第4款规定承担违约责任。二、上诉人称房屋交付后，无法确定空气污染原因的说法不成立。涉案房屋在2016年1月2日交付，但并非开发商交付房屋后即对房屋存在的问题不负责任。在房屋交付后，2016年上半年，被上诉人准备入住时，即发现室内气味严重，室内的总挥发性有机物和甲醛超标，经国家建材产品质量监督中心（南京）2016年7月25日报告和南京市建筑工程学校建材实验中心2016年8月5日出具的两份检测报告，均注明涉案房屋室内的总挥发性有机物和甲醛超标。对此，上诉人十分清楚。室内气味产生于建筑物的建筑材料和装潢材料，被上诉人接受房屋后，没有入住，对室内没有做任何改动和添加，有毒气味的产生源于上诉人交付的房屋事实十分清楚。对此法院在委托江苏康达检测技术股份有限公司鉴定时现场已经确认。如果上诉人认为有其他污染源，应举证证明。三、上诉人应按照合同补充条款第七条第4款承担责任。按照合同第九条第三款，签署交接单仅表示房屋2016年1月2号交付，并不表明房屋无重大质量问题和无权随后提出质量异议。空气污染不是交付后因买房人自己改动才产生，空气污染因上诉人使用的建筑材料和装修材料，自始至终存在。甲醛超标，一是致癌，二是为法规所禁止入住，属于重大质量问题，不符合合同目的。所以，被上诉人在入住时及时提出异议，要求上诉人按照补充条款第七条第4款承担维修和违约责任，符合合同法关于提出异议期限的规定，并无不当。房屋保修期和质量异议期并不是同一概念，房屋保修期是房屋合格及交付后的售后服务项目。保修期内免费维修，保修期外付费维修，合同补充条款第十一条第十款甚至规定保修期自2014年5月31日开始计算。未交付就开始计算保修期，自然不合理，也说明保修期和房屋交付和质量异议无关。所以，上诉人称按照房屋交付合格及保修期内出现问题进行保修的说法不能成立。四、一审法院的违约责任计算并无不当。按照合同补充条款七条第4款对应的合同第六条第三款，因房屋无法居住，要求上诉人承担所付房款的利息，完全符合合同规定。合同条款和2016年1月2日的交接单证明，房屋交付后即不具备居住条件。且交付房屋为精装修房源，并非是毛坯建筑交付合格而装修交付不合格或分别两次交付，且建筑和装修是一个整体，功能互补，由被上诉人付款36880000元购买，因此，必须按此房款为基数承担责任。至于上诉人称应该按照租金支付损失的意见没有合同依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。颜舟燕、张华、张天睿向一审法院起诉请求：1.判令天浦公司对不合格并造成污染的房屋进行修复重做，对不合格的木材予以更换，使房屋空气中甲醛含量和TVOC含量持续达到国家标准；2.判令天浦公司支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止按颜舟燕、张华、张天睿已付房款的同期银行商业贷款利率计算的违约金2000000元，并继续承担自2017年1月1日起至其修复完毕合格止按照银行同期贷款利率计算的违约金；3.判令天浦公司承担空气质量鉴定费、律师费、保全费及诉讼费。一审法院认定的事实：2015年9月12日，颜舟燕、张华、张天睿（乙方）与天浦公司（甲方）签订《绿城玫瑰园商品房现售合同》及《精装修补充合同》，约定天浦公司将位于南京市浦口区××号××室房屋出售给颜舟燕、张华、张天睿，该房屋建筑面积967.83平方米，总价款28880000元，硬装价款为8000000元。甲、乙双方其它约定第七条第四款约定：“乙方对该商品房提出有重大质量问题的，双方产生争议时，经地市级以上质量监督管理部门认定属重大质量问题且不具备入住条件，乙方要求换房且甲方同意换房的，差价按新、旧合同总价格多退少补。乙方选择不退房且甲方可以修复的，双方另行约定保修期限，甲方修复完毕后，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，甲方按照合同中第六条第三款承担违约责任，但不适用第六条第四款”。《绿城玫瑰园商品房现售合同》第六条第一款约定：“甲方应于2015年12月31日前向乙方交付该商品房”；第六条第三款约定：“甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金”。合同签订后，颜舟燕、张华、张天睿向天浦公司支付了购房款28880000元及装修款8000000元。2016年1月2日，双方办理了涉案房屋的交接手续。一审审理过程中，经天浦公司申请，一审法院委托江苏康达检测技术股份有限公司司法鉴定所对南京市浦口区××号××室房屋内空气质量进行司法鉴定。该司法鉴定所于2017年8月29日出具苏康达司鉴[2017]物鉴字第16号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1、地下层和一层房间空气中TVOC浓度符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定；二层房间空气中TVOC浓度不符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定。2、地下层、一层和二层房间空气中甲醛浓度不符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定”。鉴定费20000元由天浦公司预交。上述事实，有《绿城玫瑰园商品房现售合同》、《甲、乙双方其它约定》、《精装修补充合同》、增值税发票、收款收据、司法鉴定意见书及双方的当庭陈述等证据在卷证明。一审法院认为，双方签订的《绿城玫瑰园商品房现售合同》、《精装修补充合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于颜舟燕、张华、张天睿的诉讼请求：1、要求天浦公司对不合格并造成污染的房屋进行修复重做，对不合格的木材予以更换，使房屋空气中甲醛含量和TVOC含量持续达到国家标准。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，天浦公司向颜舟燕、张华、张天睿销售了浦口区××号××室房屋,并约定由天浦公司对该套房屋进行精装修。天浦公司陈述于2016年1月2日向颜舟燕、张华、张天睿交付了上述房屋，根据一审法院委托的江苏康达检测技术股份有限公司司法鉴定所出具的司法鉴定意见书显示，2017年7月20日对涉案房屋的空气质量进行司法鉴定时，涉案房屋内仍存在甲醛浓度和TVOC浓度不符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的情形。涉案房屋系精装修商品房，天浦公司作为出卖方在交房时应保证交付的房屋包括装修部分质量合格，具备入住条件，因涉案房屋内存在空气污染，不能满足正常的居住条件，天浦公司应当对不合格并造成污染的房屋进行修复重做，对不合格的材料予以更换，使房屋空气中甲醛含量和TVOC含量持续达到国家标准，颜舟燕、张华、张天睿的该项诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。2、要求天浦公司支付颜舟燕、张华、张天睿自2016年1月1日起至2016年12月31日止按颜舟燕、张华、张天睿已付房款的同期银行商业贷款利率计算的违约金2000000元，并支付自2017年1月1日起至其修复完毕合格止按照银行同期贷款利率计算的违约金。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。经一审法院委托鉴定,天浦公司向颜舟燕、张华、张天睿交付的精装修房屋空气质量不符合国家相关标准，应属重大质量问题，天浦公司应当按照合同约定承担违约责任。根据双方在《绿城玫瑰园商品房现售合同》甲、乙双方的其它约定第七条第四款中约定：“乙方对该商品房提出有重大质量问题的，双方产生争议时，经地市级以上质量监督管理部门认定属重大质量问题且不具备入住条件，乙方要求换房且甲方同意换房的，差价按新、旧合同总价格多退少补。乙方选择不退房且甲方可以修复的，双方另行约定保修期限，甲方修复完毕后，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，甲方按照合同中第六条第三款承担违约责任，但不适用第六条第四款”。《绿城玫瑰园商品房现售合同》第六条第三款约定：“甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金”。因涉案房屋自交付起即存在室内空气质量问题且不具备入住条件，颜舟燕、张华、张天睿依据上述合同约定，主张天浦公司按照已收款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。3、要求天浦公司承担律师费。一审法院认为，双方在合同中对并未对律师费进行约定，颜舟燕、张华、张天睿该项诉讼请求无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十四条之规定,判决:一、南京天浦置业有限公司于判决生效之日起三十日内对颜舟燕、张华、张天睿所有的浦口区××号××室房屋进行修复重做，对不合格并造成污染的材料予以更换，使该房屋内空气中甲醛含量和TVOC含量持续达到国家标准。二、南京天浦置业有限公司于判决生效之日起十日内支付颜舟燕、张华、张天睿违约金（以36880000元为基数，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率自2016年1月1日起计算至实际修复完毕合格时止）。三、驳回颜舟燕、张华、张天睿的其它诉讼请求。一审案件受理费22800元、鉴定费20000元、保全费5000元，由南京天浦置业有限公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，天浦公司认为一审判决对双方合同第十条第三款的内容没有表述。颜舟燕、张华、张天睿认为该条款系关于保修期的约定，与本案无关，本案应适用合同第七条第四款的约定。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天浦公司与颜舟燕、张华、张天睿在协商一致基础上就涉案房屋签订的《绿城玫瑰园商品房现售合同》、《精装修补充合同》，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。颜舟燕、张华、张天睿已按合同约定履行了支付购房款的义务，天浦公司应当向其交付符合合同约定的质量标准的房屋。天浦公司虽在2016年1月2日向颜舟燕、张华、张天睿交付了涉案房屋，且认为颜舟燕、张华、张天睿在对房屋进行验收时未对空气质量提出异议，但根据江苏康达检测技术股份有限公司苏康达司鉴[2017]物鉴字第16号司法鉴定意见书，涉案房屋存在TVOC浓度、甲醛浓度不符合GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的情形。而室内TVOC浓度及甲醛浓度是否符合规定的标准，并非通过肉眼观察及嗅觉感知即可准确判断，必须由专业机构借助专业仪器进行检测。现天浦公司没有证据证明颜舟燕、张华、张天睿在接收涉案房屋后至司法鉴定时对涉案房屋进行了添附或改造，亦没有证据证明涉案房屋室内空气质量问题系其他原因导致，故天浦公司称颜舟燕、张华、张天睿在涉案房屋交付时并未提出任何质量异议，且涉案房屋交付后，天浦公司无法控制也无从知晓颜舟燕、张华、张天睿对涉案房屋进行了什么处置和处理的上诉理由，因无相应的依据，本院不予采纳。天浦公司交付的房屋室内空气质量不符合国家相关规定，且处于持续状态，双方虽于2016年1月2日办理了涉案房屋的交付手续，但因室内空气质量不合格，严重影响正常居住使用，颜舟燕、张华、张天睿要求天浦公司按合同约定承担违约责任，有相应的事实和法律依据。故对天浦公司上诉称一审法院适用法律错误的理由，本院亦不予采纳。根据《精装修补充合同》约定，涉案房屋为精装修房源销售。双方虽然就涉案房屋分别签订了《绿城玫瑰园商品房现售合同》及《精装修补充合同》，但《精装修补充合同》与《绿城玫瑰园商品房现售合同》是不可分割的组成部分，天浦公司向颜舟燕、张华、张天睿交付的应是符合国家质量标准的精装修房屋。因房屋室内空气质量存在问题，自房屋交付时即不具备正常居住使用条件，一审法院根据双方合同约定的违约金计付标准，判令天浦公司向颜舟燕、张华、张天睿支付自房屋交付时起至修复完毕合格时日止的违约金，不违反法律规定。综上所述，天浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由天浦公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年三月二十七日书记员  王 慧