杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初11050号原告：陈静，女，汉族，1993年8月11日出生，住杭州市江干区，委托代理人（特别授权代理）：何正兵，浙江君安世纪律师事务所律师。被告：钱宇江，男，汉族，1979年1月18日出生，委托代理人（特别授权代理）：沈华佐，杭州市律正法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陈静诉被告（反诉原告）钱宇江房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年10月27日向本院起诉，本院于当日立案受理，钱宇江在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并决定组成合议庭进行审理，于2018年1月10日公开开庭进行了审理。陈静及其委托代理人何正兵、钱宇江委托代理人沈华佐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告陈静诉称：2017年5月27日，原、被告签订了合同编号为2017转让0461209的《杭州市房屋转让合同》，约定案涉房屋坐落于杭州市拱墅区，建筑面积78.:76平方米，房屋转让价格为219万元，乙方在本合同签订之日起13天内，支付首期房款110万元，在2017年8月16日前支付余款109万元，甲方于2017年10月1日前将房屋交付给委托方，甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，甲方应在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，若甲方未按期迁出的，应当向委托方支付43.8万元人民币的违约金。合同签订后，原告按约履行了己方的合同义务，按约支付了219万元人民币的购房款，按约支付了所有的税费、经纪服务费等62085元，其中包括被告的经纪服务费2万元。但被告一直拒不办理案涉房屋的过户手续，不办理原有户口迁出手续，不把案涉房屋交付给原告。故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同编号为2017转让0461209的杭州市房屋转让合同，配合原告办理坐落于杭州市拱墅区的产权过户登记手续，办理原有户口迁出手续，并向原告交付案涉房屋；2、被告向原告支付逾期交房的房屋使用损失费按月房租4000元计算，从2017年10月1日至实际交付之日止；3、被告向原告支付逾期迁出户口违约金438000元；4、被告承担诉讼费。钱宁江辩称，1、原告诉称与事实不符，原告在诉状中称暂估价150万元不知道出处，合同房价是219万；2、原告称其向被告支付219万元房款，其实被告只在杭州市房屋转让合同书签订后13日收到第一笔110万元，余款至今都未收到；3、杭州市政府2017年3月3日颁布了购房新政，在杭州购买一、二手房屋必须有杭州市户口或有个人所得税凭证或三年内有两年社保交纳凭证，但原告在失去杭州户口的96天中不能到杭州市房管局办理证件验证，并产生了失联情况。我方无法联系上原告，中介公司也找不到原告。故被告至今未交付房屋的原因在原告方，我方要求驳回原告诉请。反诉原告钱宇江诉称，反诉人拥有座落于杭州市拱墅区私房建筑面积78.76平方米，意为转让出售。为此，经过我爱我家经纪人丁某向被告反诉人推介和上门看房后，买卖双方于2017年5月27日在中介方当即签了《杭州市房地产经纪服务合同》和《杭州市房屋转让合同。双方签好2份合同生效的第13天，被反诉人于2017年6月10日，通过中介方丁先生首付购房款110万元，第二期付款日期在2017年8月16日再通过中介方支付109万元，然后进入房屋转让过户验件程序。但是，被反诉人自反诉人至中介方处领取110万首付房款后，就未按《房屋转让合同》规定定期收第二次她的二次房价款109万元，也一度未收到中介方的联系信息，经过中介方的联络并通知反诉人8月22日必须进入房屋转让过户验件，之后才从中介方知道，杭州市房产管理局看了陈静的户口情况，认为不符合在杭州市区购房的户口和相关条件（即三年内无本市二年的所得税纳税凭据或二年的社会保险交费凭据的外地户口人员），因此，本案中“我爱我家”公司纪纪人丁某先生在2017年9月19日之前已经认定陈静购房失败了，可作为反诉人直接感到自己卖房已遇到诈骗人了，又一时无法改变生效的《购房合同书》。但是，反诉人陈静却在2017年9月20日现身杭州，“我爱我家”丁某和反诉人均当日收到陈静突然的要房子短信、甚至于她委托的《律师函》，陈静有意掩盖其在杭州师范学院读书已经毕业在即，并接到学校行政通知陈静于2017年6月13日从集体学生户籍登记册上迁出杭州集体户口，陈静只得在规定之日从杭州市余杭区白杨派出所迁出其学校集体户口。但陈静之前的生效购房《合同》要在最迟的2017年8月22日赴杭州市房管局过户验件，而她此时的户口已非杭州市区人口了。在杭州市政府2017年3月3日生效的购房新政策实施下，显然本案购房合同的购房人、被反诉人所签的《杭州市房屋转让合同》不可能验件通过。综上，反诉人持有公安证据材料和杭州市政府购房新政策文件以及第三方中介经纪人丁某证言为佐证，故诉请判令：1、确认案涉《杭州市房屋转让合同》无效；2、陈静支付438000元违约金；3、陈静赔偿直接经济损失35000元。4、陈静承担诉讼费用。反诉被告陈静辩称：1、陈静与钱宇江2017年5月27日签订合同时，陈静是杭州师范大学本科学生，具有杭州户籍，符合购房条件。订立合同双方平等自愿不存在合同法52条、54条的无效、可撤销情形。合同自双方签字起生效。合同合法有效，不存在钱宇江认为的欺诈事实。2、合同生效后，陈静全部履行了合同义务，即按约支付了全部购房款219万元及税费经济服务费62085元。钱宇江主观认为的欺诈无事实依据。陈静在履行合同义务后即享有钱宇江协助其过户、交付房屋、钱宇江及家人迁出户口等权利。但钱宇江以各种理由拒绝履行义务，钱宇江已构成根本违约。3、合同中无一项条款约定陈静有义务在2017年8月23日必须办理过户手续，更未约定相应违约责任。办理过户手续是原告权利非义务。4、陈静自2017年9月15日要求钱宇江配合过户起，钱宇江一直拒绝过户履行合同义务，其想法就是想通过违约来获得其不正当利益。因案涉房屋市场价已经翻倍，综上，钱宇江诉请无事实和法律依据，请求法院驳回全部反诉诉请。本院查明以下事实：2017年5月27日，钱宇江（卖方、甲方）与陈静（买方、乙方）及杭州我爱我家房地产经纪有限公司共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方房屋坐落于杭州市拱墅区，房屋结构为混合，建筑面积78.76平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为杭房权证拱移字第××号，该房屋丘地号为4-201-1-242-87，该房屋无抵押情况。甲乙双方同意委托【中国农业银行股份公司杭州西湖支行】【19×××××53】账号对房产交易资金进行监管支付。该套房屋转让总价为219万元，双方约定本合同签订之日起13天内，乙方支付房款首期110万元，至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2017年8月16日前支付余款109万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。待乙方部分房款110万元到位（换取收据）后五个工作日内，乙方同意向甲方支付部分房款110万元，待乙方《不动产权证书》制出后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款87.1万元，待乙方《不动产权证书》制出且完成物业交割手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款21.9万元（甲方凭物业交验单领取），甲方于2017年10月1日前将房屋交付给乙方。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计未付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算。逾期付款超过10天，乙方向甲方支付违约金共计43.8万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金共计43.8万元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付438000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金。2017年6月7日，陈静支付第三方监管账户110万元，2017年8月17日，陈静支付第三方监管账户109万元，并支付了税费。2017年9月19日，我家我家工作人员王齐伟向钱宇江发送短信，约定第二天上午9：30分至凤起东路888号江干区行政服务中心办理产权过户手续。9月25日，陈静委托律师向钱宇江发函，希望双方尽快办理涉案房屋的过户手续，于2017年10月1日前将房屋交付给委托方，于交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。另查明，拱墅区的产权所有人为钱宇江，钱宇江及其父亲钱宝顺现户籍地为拱墅区。陈静原系杭州师范大学本科生，户籍地为学林街16号。后因陈静录取为杭州师范大学研究生，陈静户籍于2017年7月迁出杭州市学林街16号，于2017年9月19日迁入杭州市余杭塘路2318号，期间未落户。2017年3月2日，杭州市政府发布购房政策，自2017年3月3日起，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：……（三）无法提供自购房之日前3年在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。以上事实，根据《杭州市房屋转让合同》、客户费用清单、收据、人口信息、律师函、短信及短信截图、微信对话及购房政策打印件、户籍迁入登记信息等予以确认。钱宇江申请证人丁某出庭作证，证明案涉房屋产权办理拖延的原因。陈静对证人所述的事实无异议，本院对证人证言予以确认。本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。钱宇江认为依照2017年3月2日杭州市发布的购房新政策，案涉转让合同应为无效。本院认为，根据合同法第五十二之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效，但杭州市政府颁发的政策并不属于法律和行政法规范畴，且陈静在签订合同当时系杭州户籍，故本院不采信钱宇江的抗辩意见。钱宇江还认为陈静未在合同约定的时间办理过户手续，对此，本院认为，第一，合同并无明确约定办理产权过户的截止期限及相关后果；第二，根据证人证言，因陈静户口迁出学林街、无法办理过户手续时，其告知钱宇江需待陈静研究生学校开学落户后才能办理，钱宇江并无异议；陈静于9月19日重新落户杭州，本院认为该等待时间并未超出合理的预见限期，钱宇江现以超出合同约定期限为由拒绝履行合同，本院不予采信。本院认为双方应继续履行案涉房屋转让合同，钱宇江应配合陈静办理产权过户手续并实际交付该房屋。钱宇江还主张陈静超出合同约定的时间付款，应承担违约金438000元，对此本院认为，陈静支付首期款110万元并无逾期，对于第二笔款项109万元，合同约定应于8月16日支付，陈静实际于8月17日支付，根据合同约定，陈静未按合同第三条约定的时间付款，钱宇江有权要求陈静支付自应付期限之第二天起至实际付款之日止按活期利率计算的违约利息，因陈静于次日即8月17日实际支付，故陈静需支付钱宇江违约金11元。钱宇江还要求陈静支付违约金35000元，无事实和法律依据，本院不予支持。陈静要求法院判决案涉房屋现在户口全部迁出，该主张不在法院受理范围，本院不予处理。但根据合同约定，钱宇江逾期未迁出原有户籍，应支付相应的违约金，原告主张该违约金金额为438000元，本院认为，该违约金数额约定过高，本院根据合同履行情况、损失大小酌情确定为20000元。陈静主张钱宇江支付逾期交房的损失按每月4000元自2017年10月1日开始计算，对此，本院认为，虽合同约定应于2017年10月1日交房，但本院考虑到陈静户籍因素致产权办理时间有所延后，故交付房屋时间亦应相应推迟。合同约定逾期交付房屋超过十日钱宇江应支付违约金438000元，现陈静主张按每月房租费4000元计算实际损失，本院结合陈静落户时间、合同约定及周边房屋租赁市场价格行情酌情确定钱宇江自2017年12月1日以每月3500元的标准支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条第一百一十四条之规定，判决如下：一、钱宇江应于判决生效之日起十日内协助陈静办理杭州市拱墅区的房屋产权过户登记至陈静名下的手续并交付该房屋。二、钱宇江应于判决生效之日起十日内支付陈静20000元。三、钱宇江应于判决生效之日起十日内支付陈静自2017年12月1日起至房屋实际交付之日止按每月3500元计算的违约金。四、陈静于判决生效之日起十日内支付钱宇江11元。五、驳回陈静的其余诉讼请求。六、驳回钱宇江的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27824元，由陈静负担4231元，由钱宇江负担23593元。反诉案件受理费4198元，由钱宇江负担。陈静于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；钱宇江于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  马婵娟人民陪审员  张更泗人民陪审员  王春英二〇一八年三月九日代书 记员  张 琦