北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初13308号原告：毛伟贤，男，1992年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：荣卫红，女，1967年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李昱，女，1978年5月10日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。被告：吕淼，男，1979年3月11日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。二被告共同委托诉讼代理人：王德梅，北京市道成律师事务所律师。原告毛伟贤（以下简称原告）与被告李昱、被告吕淼（以下统称二被告，分别称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荣卫红、被告委托诉讼代理人王德梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带赔偿原告租房违约金31000元；2、请求判令二被告连带承担原告炉灶、烤箱、洗碗机的维修费用共计2470元；3、请求判令二被告连带承担原告房屋墙壁粉刷与修补费用3000元；4、请求判令二被告连带承担房屋租赁发票税金17714.29元；5、请求判令二被告连带承担原告支付的本应由被告支付的中介费31000元；6、请求判令二被告连带承担因违约造成的房屋空置费用30000元。事实与理由：2016年8月19日，原告经过北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司与二被告签订房屋租赁协议，将位于北京市朝阳区X东路9号XX桥109-103号房屋出租给二被告用于家庭居住，租期自2016年9月1日至2018年8月31日，租金每月31000元，不含发票税金。合同签订后，二被告分期支付了第一年的租金，于2016年8月27日入住。后二被告于2017年8月中旬来电告知提前退租，并于2017年8月24日搬出。租赁协议第四条第三项规定，如二被告需要发票则被告需支付相关税费；租赁协议第七条第一款规定，如二被告对房屋及设施故意或过失损毁，应由二被告负责修缮和恢复原状，发生的费用由二被告承担。二被告搬出时拒绝与原告办理交接，经原告检查，发现炉灶、烤箱、洗碗机已经毁坏，维修费用合计2470元。此外，二被告未经原告同意私自从主电箱接电线到地下室，导致原告需要拆除电线及恢复墙面，二被告搬家具时造成墙面毁损，楼梯把手和木地板有磕碰破损的油漆面，需要恢复。依协议二被告提前退租应提前30日通知原告并按月租金100%支付违约金，二被告在2017年8月10日才电话通知退租，致使原告错过了最佳租赁期，并由于被告搬走后需要维修灶具和墙面地面导致房屋空置，协议第十条第二款规定，中介佣金也应由违约方向守约方赔偿。故原告诉如所请。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我方确实提前解除房屋租赁合同，解除时间是2017年7月中旬，我方在合同履行过程中交付给原告一个月房屋押金，房屋押金并未要求返还，冲抵了被告提前解约的违约金。第二，在房屋租赁过程中对炉灶、烤箱、洗衣机并未造成损害，不同意赔偿。第三，房屋粉刷和修补费用是租赁过程中原告应该履行的维修义务，与我方无关，我们也没有原告在事实理由中所述的私自接电线和损坏墙面的行为。第四，税费是行政法调整的范围，根据行政法对纳税义务的规定，出租人为纳税义务人，通过合同的方式将纳税行为转嫁给承租人是无效的，若租赁合同中签订的条款与行政法相抵触，我方认为是无效的。在本合同中，合同第四项第二款并未约定房屋税费由二被告承担，我方也没有向原告要求租赁发票。且我方认为税费也没有实际发生，原告没有提供证据已经缴费。第五，房屋租赁合同包含了两个法律关系，我方认为租赁协议第十条第二款格式条款，加重了我方义务，也没有提示我方，故我方认为合同第十条第二款是无效的条款。第六，我方承担了违约责任就已经弥补原告损失，没有证据证明空置费用实际发生，空置费用不是具体确定的。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2016年8月19日，原告作为出租方（甲方）与承租方李昱（乙方）、居间方北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将北京市朝阳区来X路9号109号-1至3层103（现房号为XX桥109-103）出租给乙方居住使用，租期自2016年9月1日至2018年8月31日，租金每月31000元，第一期租金372000元于2016年9月1日前付清，以后应提前30日支付下一期租金。合同第十二条备注约定，因特殊情况，第一年度的租金支付方式双方协商按如下方案进行：签合同当日乙方向甲方支付拾万元（其中押金叁万壹仟元，租金陆万玖仟元），第一年度剩余租金叁拾万叁仟元，乙方应于2016年10月1日前付清。合同4.3条约定，如乙方需要房屋租赁发票，则乙方需支付相关税费。”合同第五条约定，乙方同意支付甲方租赁押金31000元。合同第5.3条约定，租赁期内如乙方违反本合同之约定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。合同第7.1条约定乙方如对房屋及设施故意或过失损毁，应由乙方负责修缮和恢复原状，发生的费用全部由乙方独自承担，如因不能修缮和恢复原状而造成的一切经济损失由乙方独自承担或赔偿，如房屋及设备自然使用状况下或因老化发生的故障，由甲方负责修缮和恢复原状，所发生的一切费用由甲方独自承担。合同9.4条约定乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付对方违约金，结清全部费用及违约金后五个工作日内，甲方应退还乙方退租日后相应的剩余租金。合同第十条约定甲方向丙方支付31000元作为佣金，乙方支付佣金0元，甲乙双方如有一方违约致使合同履行进程受阻，或者租赁双方解除、中止、变更租赁关系，甲乙双方向丙方承担的给付佣金的义务仍须履行，并不得要求丙方退还已付佣金，如佣金已支付，由违约方向守约方赔偿该笔损失。合同签订后，原告向北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司交纳了佣金31000元，并将涉案房屋交付给二被告使用。李昱交纳了押金31000元，租金交纳至2017年8月31日。租赁期内，二被告提出解除合同，并于2017年8月24日搬离了涉案房屋。双方对于二被告提出解除合同的时间各执一词。二被告称其是在2017年7月通知原告解约的。原告称二被告提出解约的时间是2017年8月9日，为此原告提交其与二被告的聊天记录，显示原告于2017年7月30日通知二被告交纳下一期租金，而二被告只是对交纳时间提出了异议，未提出解除合同。原告称二被告搬离时拒绝办理交接，2017年9月初原告发现屋内多项物品和设施损坏，并因此支出了维修费用，包括：烤箱定时器因为大力扭转损坏，始终处于在运转过程中，造成烤箱电路损坏，维修费用共计1610元；炉灶不能打火，维修费用860元；洗碗机因为没有使用专用洗碗皂造成损坏，但目前还未产生维修费用。原告提交维修服务单及维修发票以证明维修费用的支出。此外，原告还指出二被告损坏了墙壁。二被告称其是在原告方人员确认无异议之后才搬离的，搬走时上述物品和设施可以正常使用，墙壁也没有损坏。2018年1月18日，北京市朝阳区孙河乡人民政府代原告开具2016年9月1日至2017年8月31日的租金发票，原告缴纳房产税（从租计征）15942.86元及个人所得税（个人房屋出租）1771.43元，共计17714.29元。原告主张二被告负担相应税费，指出开具发票是应二被告的要求，为此，原告提交其与中介公司员工吴X的聊天记录，吴X转发李昱的话：“……她租房子有收入，不交个人所得税，这是公民的义务，和租房子本身合同无关。即使合同没有规定发票，也是我单方面放弃发票，但她不去税务局缴税这是违法的……”。二被告对聊天记录的真实性不认可。原告提交XX桥物业客户服务部出具的《证明》，证明涉案房屋在2017年8月25日至2017年11月18日期间处于空置状态。二被告对该证据亦不认可。另查明，涉案房屋登记在原告名下。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与李昱签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。二被告系夫妻关系，李昱租赁房屋用于共同居住，且从合同履行过程可以看出吕淼对租赁一事知情并不持异议，因此，因合同本身或履行合同引发的债务属二被告的共同债务，应由二人共同承担。二被告在租赁期内单方解除合同，属于违约行为，应支付违约金31000元。鉴于二被告已交纳了同数额的押金，二人明确表示愿意以押金折抵违约金，本院准予。涉案合同因二被告违约而解除，符合合同第10.2条约定的前提，因此原告要求二被告赔偿中介费损失，合法有据，本院予以支持。二被告对于该条属格式条款的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。根据合同第4.3条约定，在乙方需要房屋租赁发票的前提下，乙方需支付相关税费，而原告未举出有效证据证明前提存在，因此，原告要求二被告承担税金，本院不予支持。关于维修费用及墙壁粉刷与修补费用，二被告交还房屋前，原告有责任查看房屋的设备设施和整体状况是否存在被恶意损坏的情形，以明确二被告责任，而二被告搬离之日，原告通知物业予以配合，并允许二被告搬离，说明原告对接收房屋的状况未存在异议。现原告以十几天后发现设备设施及墙壁存在问题为由，要求二被告承担修复费用，本院难以认定关联性，故对此不予支持。关于空置费用，因合同约定承租人单方解除合同应提前30日通知出租人，二被告称在7月底便已通知，与原告提交的证据相悖，且二被告未举证证明提前30日通知了原告，因此，本院以原告认可的通知时间为准。因二被告逾期通知，给原告造成了一定的房屋空置损失，原告可以向二被告主张，但原告诉求数额明显过高，超出违约方应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院参照二被告违约情形及原告实际损失酌定空置损失为9300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李昱、被告吕淼于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告毛伟贤中介费损失三万一千元；二、被告李昱、被告吕淼于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告毛伟贤房屋空置损失九千三百元；三、驳回原告毛伟贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，由原告毛伟贤负担500元（已交纳），被告李昱、被告吕淼负担811元（原告毛伟贤已垫付，被告李昱、被告吕淼于本判决生效之日起七日内给付原告毛伟贤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇一八年三月十六日书记员  郝梦然