江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终496号上诉人（原审被告）：江西海通房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道A23-2地块，统一社会信用代码9136080079477922X5。法定代表人：熊绵吉，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐翔，男，该公司项目负责人。被上诉人（原审原告）：刘树根，男，1972年11月26日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：周海红（系刘树根之妻），女，1976年8月7日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人江西海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）因与被上诉人刘树根、周海红商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人海通公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、上诉人未违约，不应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。现诉争商品房尚未办理综合验收，无法办理房地产权属初始登记，不存在逾期的情况，不需要支付逾期办证违约金。二、一审认定双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定无效，没有法律依据。《合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。案涉《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，不属于法定无效免责条款。三、被上诉人的起诉已过诉讼时效。被上诉人的诉讼请求要求从2013年10月7日开始计算上诉人的逾期办证违约金。一审判决也认为2013年7月7日办理交房手续至今已逾4年，并由此判决上诉人承担逾期办证违约责任，显见被上诉人的起诉已经过了诉讼时效。被上诉人刘树根、周海红辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。该合同为海通公司提供的格式合同，合同第15条的约定明显属于免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的格式条款，应当被认定无效条款。二、一审法院将逾期办证违约金调整为房款的2%，远远低于被上诉人之损失，但被上诉人为避免诉累，保留诉权。三、本案不存在超过诉讼时效情形。涉案房屋至今仍不具备办证条件，违约情形一直在持续，且被上诉人一直在督促上诉人办证并主张违约责任，诉讼时效应当中断。刘树根、周海红向一审法院提出诉讼请求：1、判令海通公司将办理房屋权属登记所需资料提供给产权登记机关备案，并协助刘树根、周海红办理产权证书；2、判令海通公司支付刘树根、周海红逾期办证违约金（自2013年10月7日起，按已付房款为基数，按每日万分之一计算至实际办证之日止）；3、本案诉讼费由海通公司承担。一审法院认定事实：2011年7月28日，刘树根、周海红（买受人）购买海通公司（出卖人）开发的吉州区吉州大道水岸名都小区7栋1单元204室，购房金额490179元。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付刘树根、周海红使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担每日万分之一逾期办证违约金。合同签订后，刘树根、周海红按约支付全部房款。刘树根、周海红于2013年7月7日办理收房手续。一审法院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。刘树根、周海红与海通公司签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记有两个层面的约定，即海通公司应在商品房交付使用后90日内将相关资料进行备案及综合验收90个工作日协助刘树根、周海红办理房屋产权证书的义务，从本案查明的事实及买卖双方权利义务分析，刘树根、周海红诉请海通公司偿付逾期办证违约金的主张，一审法院予以酌定支持，理由如下：首先，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定：购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。虽然海通公司负有的办证资料备案义务，并非办证义务，但显然前者及海通公司为涉案小区办理综合验收均系后者被顺利履行到位的前提，割裂海通公司的登记备案义务，对海通公司未办理综合验收备案进而无法履行办证义务的行为不予评价，无法公平合理保护双方当事人，特别是业主的合法权益。其次，海通公司是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由海通公司造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，办理产权证书的指定期限分为约定期限、交付后90日、竣工后90日等三类。商品房买卖合同签订到产权登记固然存在一定的时间间隔，该期限的长短之于出卖人与买受人而言必然产生影响。期限过长则意味着买受人在较长时间无法获取权属证书，转手出让、抵押贷款等均存在阻断事由，期限过短则意味着出卖人可能无法通过综合验收备案，进而不能履行初始备案登记及协助办证义务。刘树根、周海红从2011年7月与海通公司签订商品房买卖合同并支付相应款项，刘树根、周海红于2013年7月7日办理交房手续至今已逾4年，现涉案小区尚未办理综合验收备案，且该时间节点仍处不确定状态。换言之，涉案小区若始终未通过综合验收备案，开发商即可不承担逾期办证的违约责任。海通公司作为提供格式条款的一方，通过合同约定的形式免除其责任，该条款应属无效。再次，偿付违约金系违约方承担违约责任的方式之一，但其性质仍以补偿性为主，即以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。故而刘树根、周海红要求海通公司偿付违约金的，应以开发商逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额。针对涉案小区同类案件已大量诉至法院，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，故而一审法院参照双方约定，综合涉案小区近年来房产已有一定幅度上涨的事实，就刘树根、周海红主张的违约金以其所购房款2%的范围内酌定支持，此举旨在督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。最后，海通公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩之权利，即至本案辩论终结前，涉案小区仍未完成综合验收且达到办证条件，应就此承担相关不利后果。一审判决：一、江西海通房地产开发有限公司在判决生效后15日内，将吉安市吉州区吉州大道水岸名都小区商品房权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、江西海通房地产开发有限公司在符合办证条件后15日内协助刘树根、周海红办理其所购买的、位于吉安市吉州区××大道水岸××都小区××单元××室商品房房屋所有权登记手续；三、江西海通房地产开发有限公司支付刘树根、周海红逾期办证违约金9803.58元（490179元*2%），限判决生效后10日内付清。本院二审期间，上诉人向本院提交了两组证据，证据1，吉安市行政服务中心管理委员会窗口限时办结单，用以证明上诉人已向有关部门交齐综合验收备案所需的各项资料，吉安市行政服务中心已限上诉人于2018年3月23日之前准备好综合验收备案表。证据2，江西省吉安市中级人民法院（2017）赣08民终24号民事判决书，用以证明对于类似的案件，本院是判决房屋出卖人不用支付违约金。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证认为，证据1与本案没有关联，办理房产证的前提是通过综合验收备案，上诉人虽然提供了限时办结单，但至诉讼阶段没有取得办证条件仍是事实。对证据2，我国并不是判例法国家，每个案件的案情均不相同，且上诉人所举（2017）赣08民终24号民事案件，其中建设单位已通过综合验收，因此该判决不具参考性。本院认为，被上诉人的质证理由正当，对上诉人所举上述证据不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点有，一是涉案商品房买卖合同第十五条第3项的约定是否合法有效；二是上诉人是否违约，应否承担违约责任；三是被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效。本案双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，且该合同内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。合同第十五条对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书情形的，双方约定按第3项处理，即出卖人于综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。该条款的约定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的欺诈、胁迫等合同无效的情形，也不存在免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故而应认定该条款合法有效。一审法院认定该条款无效，属认定错误，应予纠正。按照合同第十五条的约定，办好房地产权属初始登记的时间在房屋综合验收后90个工作日内，但由于双方对综合验收的时间没有约定，造成房地产权属初始登记的时间不能确定，故该条款应定性为履行期限约定不明确的条款，在双方无法就办证时限达成一致协议的情况下，该履行期限不能超过合理期间，本案被上诉人于2013年7月7日办理收房手续，但直至本案一审起诉时涉案房屋尚未通过综合验收，已超过正常的期限，为此上诉人应当承担违约责任。上诉人以涉案房屋未通过综合验收故而无法办理房地产权属凭证为由拒不承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人认为，被上诉人的诉请已超过诉讼时效。本院认为，一般情形下，有明确的履约期限的，诉讼时效从明确的时限期满次日起算，但由于涉案合同第十五条对办证期限约定不明，且涉案房屋一直处于未经综合验收状态，作为购房者的上诉人又一直未能取得房地产权属登记证，故本案上诉人的诉请并未超过诉讼时效。且上诉人海通公司在一审中并未出庭参与诉讼亦未予以作出时效抗辩。则对于上诉人的该上诉理由，本院不予采信。由于涉案房屋没有在合理期限内通过综合验收，致使被上诉人无法取得房地产权属证书，对此上诉人应当承担逾期办证违约责任，一审法院综合双方的约定及房价上涨等因素，酌定支持按购房款的2%计算违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人江西海通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，除了对涉案合同第十五条的认定有瑕疵外，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1573元，由上诉人江西海通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄小红审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一八年三月二十三日书记员  郭 琴