贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1078号上诉人（原审原告）：赵福佳，男，1983年8月24日出生，汉族，贵州省务川自治县人，住务川自治县，上诉人（原审原告）：杜丽，女，1988年8月25日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县，二上诉人共同委托诉讼代理人：李幸，贵州承宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司。住所地：务川自治县都濡镇丹砂西路。法定代表人：吴林欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振亭，贵州佳合律师事务所律师。上诉人赵福佳、杜丽因与被上诉人务川自治县九天洪渡房地产开发有限公司（以下简称九天房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵福佳、杜丽的上诉请求：请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决所载内容违反法律规定，裁判结果不当，依法应当予以纠正。上诉人领取钥匙并使用房屋的行为不能认定为房屋已完成交付，被上诉人有义务向上诉人交付符合使用条件的商品房，验收交房时应出示相关的证明文件，并按照约定提供住房质量保证书和使用说明等，不能以交钥匙作为交房的行为认定。2、逾期交房违约时间以及违约金额的计算问题。双方约定了交房时间和违约责任，一审法院应按约定进行判决；3、估价报告不应作为本案确定违约金数额的依据，应进行重新评估，其结论违反公平原则，且不具有客观性，依法应不予以采信。综上，一审判决不当，请求二审法院依法裁判。被上诉人九天房开在二审中未提交书面答辩意见。赵福佳、杜丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令九天房开按照合同约定支付逾期交房违约金24564.48元（在庭审中变更诉讼请求为：按月租金每平方米14元计算至九天房开符合房屋交付条件并实际向赵福佳、杜丽交付房屋时止的逾期交房违约金）；2、本案诉讼费用由九天房开承担。一审法院认定事实：赵福佳、杜丽于2014年7月14日与九天房开签订商品房买卖合同，购买由九天房开修建的位于都濡镇河滨大道洪渡河畔小区第32幢楼第10层1号商品房一套。合同约定：赵福佳、杜丽所购买的第30幢楼第8层1号商品房一套，建筑面积为96.27平方米，套内建筑面积为81.26平方米，分摊面积为15.01平方米，按照套内建筑面积每平方米3080.26元计算，房屋总价款为250302元。付款方式为贷款方式付款，即首付75302元，余款175000元通过住房公积金银行按揭贷款支付；交付房屋时间为2014年12月31日。同时，合同还对双方逾期付款、逾期交房等违约责任进行了约定。合同第八条约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款75302元，余款175000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但对逾期违约金未作明确约定。2014年7月10日，赵福佳、杜丽向九天房开交付了首付款75302元。2014年8月25日，赵福佳、杜丽向九天房开交付了余款175000元。因九天房开未按约定时间交付房屋，双方于2015年10月7日达成补充协议，一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条（逾期交房责任）一切条款及相关附属条款，决定执行新的延期交房补偿条款。该补充协议约定：将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金，不论购房金额、购房面积大小，一律确定为每户每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定；本协议签订后买受人不得解除商品房买卖合同，买受方不再追加任何附加补偿条款。据此，赵福佳、杜丽已于2015年12月14日领取了九天房开在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金9000元。2015年8月23日领取了房屋装修钥匙，并于2016年3月1日入住。经赵福佳、杜丽与九天房开双方协商一致，由一审法院委托贵州德馨房地产估价事务所对赵福佳、杜丽所在的该小区内同地段59户商品房（未装修毛坯房）的租金价格进行评估，贵州德馨房地产估价事务所于2017年7月18日出具德馨房估司字（2017）第010号估价报告，估价结果为综合租赁单价每月每平方米9.17元。一审法院认为：赵福佳、杜丽与九天房开双方签订的《商品房买卖合同》以及就违约金问题于2015年10月7日达成的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，赵福佳、杜丽依约向九天房开交付了购房款，九天房开未在合同约定的期限内向赵福佳、杜丽交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案争执焦点在于：1、房屋是否交付使用，交付使用的时间节点；2、违约金的计算标准如何确定。一、关于房屋是否交付使用和交付使用的时间节点问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，对于房屋的转移占有的通常方式即为房屋钥匙的交付，赵福佳、杜丽2015年8月23日领取了房屋装修钥匙，且于2016年3月1日入住，实际上形成了对其所购房屋的转移占有，应当视为对该房屋的交付使用。因此，赵福佳、杜丽领取房屋钥匙的时间，应当视为房屋交付使用的时间。虽然，双方当事人在合同中约定，房屋的交付使用应当满足相应条件：1、建筑工程竣工合格证明文件；2、商品房面积实测技术报告书；3、满足本合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。但是，赵福佳、杜丽领取钥匙的行为，应当视为对上述交付条件的放弃，即是对自己民事权利的处分行为。况且，从双方当事人双方所签订的合同内容分析，该合同第十二条、第十四条、第七章专门就房屋质量问题及相关条件约定了相应的违约责任。如果交付使用后房屋质量出现问题或不符合相关条件，赵福佳、杜丽可依据该合同约定要求九天房开承担相应的违约责任。此外，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定实质上是规范建筑工程行业的管理性强制规定，不属于影响民事法律行为效力的效力性强制规定。九天房开若不按此规定进行验收而交付房屋，有关主管部门应当对其作出相应处罚。但是，并不影响赵福佳、杜丽与九天房开双方已经实际交付房屋这一民事法律行为的法律效力。换句话说，赵福佳、杜丽从九天房开处领取房屋钥匙这一民事法律行为产生房屋交付使用的法律效力，而不受《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的限制。综上所述，本案中房屋交付使用的时间应为赵福佳、杜丽领取钥匙的时间，即2015年8月23日。二、关于违约金计算标准问题。本案中，根据双方签订的合同第十三条约定，对逾期交房在60日以内，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，而对逾期交房超过60日后的违约金计算方法约定不明。但是，赵福佳、杜丽与九天房开双方就违约金问题于2015年10月7日达成了补充协议。根据该补充协议的约定，双方一致同意废除《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任条款，并将交付房屋时间延长至2015年12月31日；之前在2015年1月1日至2015年12月31日期间所产生的违约金确定为每月1000元；若出卖人正式交房日期超过2015年12月31日，则2015年12月31日以后的延期交房补偿条款由双方重新协商制定。而本案房屋交付时间为2015年8月23日，赵福佳、杜丽已于2015年12月14日领取了九天房开给付的违约金9000元，且于2016年3月1日入住。即按照双方的约定，九天房开逾期交房的时间从2015年1月1日起至2015年8月23日止，共计近8个月时间，九天房开已经足额支付了赵福佳、杜丽的违约金，故应驳回赵福佳、杜丽的诉讼请求。因此，九天房开主张赵福佳、杜丽领取钥匙的时间即为房屋交付使用的时间，违约金计算的截止时间应当以此为准的辩解理由成立，一审法院予以采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回赵福佳、杜丽的诉讼请求。案件受理费207元，由赵福佳、杜丽负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为：本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并在之后双方当事人订立补充协议，该协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，约定对双方具有约束力，各方应当按照约定全面履行合同义务。但被上诉人未在合同约定的期限内向上诉人交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，上诉人主张违约金，要求其承担违约责任于法有据。因本案上诉人在领取了房屋装修钥匙后，并进行入住，实际上形成了对其所购房屋的占有，应当视为对该房屋的交付使用，一审法院将房屋交付使用的时间确定为上诉人领取钥匙的时间并无不当。关于违约金计算，因双方当事人在合同签订后就违约金问题达成了补充协议，约定了违约金的计算标准，一审法院根据补充协议约定和上诉人已领取违约金的实际计算并进行判决，符合规定。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由上诉人赵福佳、杜丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年三月二十六日书 记 员  黎雪梅