湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘31民终100号上诉人（一审被告）：龙山县鹏程房地产开发有限公司。法定代表人：谢成取。委托诉讼代理人：张才明，湖南喳哂呔律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:陈文，男，1982年3月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：鞠小鹏，湖南湘龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远政，湖南湘龙律师事务所律师。上诉人龙山县鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）与被上诉人陈文商品房预售合同纠纷一案,不服湖南省龙山县人民法院(2017)湘3130民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人鹏程公司的委托诉讼代理人张才明、被上诉人陈文的委托诉讼代理人鞠小鹏、李远政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鹏程公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原判事实不清，违约金判决过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，全部由于出卖人的原因，导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但是，本案却是由于2016年房地产“两证合一”，龙山县半年后才恢复登记，从而在一定程度上导致买受人未能按约定取得房屋权属证书，所以不能一概计入违约时间。原判由上诉人承担全部的违约责任不合理，应由上诉人和被上诉人各自承担相应的违约责任。因截止目前，被上诉人都还没有办理房屋按揭手续，没有交齐相关费用，也存在违约。被上诉人陈文答辩称：本案购房合同属于格式合同，由上诉人提供，双方约定的逾期交房违约金仅为日万分之四，不存在过高，没有超过法律规定的上限。上诉人所陈述的“两证合一”导致其逾期办证的客观原因并不存在，而是因为上诉人超出规划红线导致不能通过综合验收而迟延交房。被上诉人已经按合同约定交清房款，并不存在欠交费用的违约情形。故原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人陈文的一审诉求：1.判令被告因不履行《商品房买卖合同》向原告支付违约金暂定51695元；2.判令由被告承担本案所有的诉讼费用。庭审中，原告方将诉讼请求第一项明确为：要求判令被告继续履行原、被告双方之间签订的《龙山县商品房买卖合同》，并按合同约定向原告支付截止至2017年6月30日的延期交房违约金51695元。一审法院认定事实：2016年2月27日原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为20150007603的《龙山县商品房买卖合同》，合同主要内容是：1、买受人购买出卖人建设的坐落于龙山县民安街道办事处湘鄂路三桥桥头绿城佳苑第3幢6层603号房屋，建筑面积共118.86平方米，房屋单价为每平方米3020.33元，总房价为358996元，买受人于2016年2月27日向出卖人交付首付款（含定金）308996元，余款50000元向中国农业银行股份有限公司龙山县支行申请贷款。2、合同第十条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第/种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。”3、合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起/天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第/种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款价万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”4、第二十一条约定：“……。本合同所称‘已付款’，包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。……。”5、原、被告双方另就商品房买卖的其他事项进行了约定。原告已经按约支付了全部购房款358996元（含银行按揭款50000元），被告在2016年6月30日前未按约将符合合同约定的商品房交付原告使用。截至2017年6月30日，被告仍未按合同约定的交房条件给原告完全交付案涉房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《龙山县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告已履行付款义务，被告应按合同约定条件交付案涉的房屋。本案的争议焦点在于被告在本案中是否存在逾期交房违约行为及其是否需要向原告承担违约责任。依据原、被告双方向该院提供的证据及庭审陈述，可以确认被告在2017年6月30日前被告未按合同约定的交房条件给原告完全交付案涉房屋，而原、被告双方合同约定的交房时间为2016年6月30日前，故被告构成违约，应承担违约责任。案涉合同第十一条约定“……。逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0的违约金，合同继续履行；逾期超过90日……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款价万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”上述约定不违反法律规定，合法有效，被告应按合同约定时间在2016年6月30日前交付房屋，而其在2017年6月30日前尚未完全按交付条件给原告交付案涉房屋，在事实上存在违约行为。被告也未向该院提供证据证明其在2017年6月30日前已按合同约定的交房条件给原告交付了案涉房屋。现原告要求继续履行合同，故被告应继续履行案涉《龙山县商品房买卖合同》，并应按约承担自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金。但原告向本院主张的违约金只计算至2017年6月30日，原告该主张是其民事权利处理结果，该院予以准予。故被告应向原告支付违约金52413元（358996元*365天*4‱）。原告要求被告承担51695元违约金的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：限被告龙山县鹏程房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告陈文支付违约金51695元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告龙山县鹏程房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人对于原审认定的案件事实均无异议，且未提交新证据，本院对原审认定的案件事实予以确认。本院认为：本案争议的主要焦点是合同约定的违约金是否过高，应否调整，及被上诉人应否承担违约责任。依据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但上诉人在一审中仅主张其逾期交房是因为第三方原因造成，并未以反诉或者抗辩的方式要求调整违约金，且未举证证明双方约定的违约金高于被上诉人损失的30%，故本院对其提出的违约金过高并要求调低的上诉主张不予采信。对于上诉人主张的被上诉人至今未办理房屋按揭手续，未交齐相关费用也存在违约的事实，因未提供充分证据证明，本院不予采信。且本案被上诉人主张的是逾期交房违约金，并非逾期办证违约金，故本院对上诉人提出的因龙山县房地产市场“两证合一”政策调整导致其逾期办证不应承担违约责任的主张，与本案不具关联性，本院不予采信。综上，上诉人鹏程公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人龙山县鹏程房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  彭志友审判员  向才文审判员  龙少松二〇一八年三月十四日书记员  刘桂林