湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民终561号上诉人（原审被告）：李士进（曾用名李世俊），男，1965年8月27日出生，汉族，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：房县傢俱厂，住所地湖北省房县城关镇东大街***号。破产企业暨清算组负责人：戢运明，房县城关镇镇长。委托诉讼代理人：孙福斌，湖北鸿法律师事务所律师。上诉人李士进因与被上诉人房县傢俱厂房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2017）鄂0325民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。李士进上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判房县傢俱厂赔偿李士进因解除合同导致的经济损失；2.二审案件受理费由房县傢俱厂负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.涉案房屋已经抵押给第三人，若诉争房屋已办理抵押登记或与第三人形成了合法的抵押担保合同关系，本案房屋租赁合同效力有待查实。原审判决对此事实未予核实显属错误。2.原租赁合同到期，房县傢俱厂和李士进未重新签订书面租赁合同，该租赁合同应为不定期租赁合同，双方均有权随时主张解除合同，但是主张权利一方应当在合理期间内履行通知义务。房县傢俱厂向法庭提交的解除租赁合同通知书没有李士进的签收凭证，且双方未对因房县傢俱厂单方解除合同给李士进造成的经济损失协商一致，李士进拒绝搬离合理合法。原审判决仅判决解除合同，未认定李士进的损失，实属错误。3.李士进对案涉房屋在同等条件下享有优先受偿权，在通知拍卖竞价后，若李士进放弃购买权或者未竞得该房屋，李士进将无条件搬离。二、原审判决适用法律错误。本案双方在合同到期后没有签订书面租赁合同，但是经房县傢俱厂同意，李士进继续承租并使用该房屋。直至2017年8月，房县傢俱厂才口头告知李士进因企业改制要解除合同并收回房屋，对于李士进在租赁期间为了经营需要而添置的设施设备，在原租赁合同到期后，并未重新约定，应当视为对装饰装修未作约定，应当按照公平原则分担。原审判决认定李士进的诉请没有合同及法律依据而不予采纳，属适用法律错误。房县傢俱厂辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.房县傢俱厂与李士进签订的《房屋租赁合同》合法有效。房县傢俱厂对租赁房屋拥有完全的所有权，按照《中华人民共和国物权法》第三十九规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，为此房县傢俱厂有权将自己的房屋设定抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房县傢俱厂与李士进在抵押期间签订租赁合同，合同签订后李士进一直占有租赁房屋，并对其经营至今，租赁物使用权未受到影响，故房县傢俱厂与李士进签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在合同效力待定，因未有第三人对房县傢俱厂与李士进签订的《房屋租赁合同》提出异议，一审法院无权亦无必要单方审查、核实。2.房县傢俱厂已经履行了解除合同的告知义务。2004年6月21日，房县傢俱厂与李士进签订《房屋租赁合同》，房县傢俱厂将自有的350㎡房屋租赁给李士进，李士进用于经营澡堂，租赁期限为10年。合同到期后，双方口头约定李士进继续租赁该房屋，未签订书面租赁合同。2016年8月20日，李士进缴纳了2016年6月15日至2017年6月14日的租赁费15000元。2016年12月9日，房县人民法院作出（2013）鄂房县民破字第0003-2民事裁定，裁定房县傢俱厂破产清算。2017年6月30日，房县傢俱厂破产清算组向李士进送达书面通知书，告知李士进房县傢俱厂因破产清算与其解除合同，限定李士进在2017年8月30日前搬离租赁的房屋，房县傢俱厂已经履行了解除合同的告知义务。3.房县傢俱厂已经进入破产清算程序，一切资产处置均依照《中华人民共和国企业破产法》及相关法律规定的程序进行，房县傢俱厂无权单方处置，李士进只能按照法定条件和程序参与竞买。二、一审判决公平、公正。1.房县傢俱厂进入破产程序必须收回租赁房屋，房县傢俱厂已经履行了解除合同的告知义务，李士进应当按照合同约定无条件搬离物品，返还租赁房屋。2.《房屋租赁合同》到期后，双方未签订书面租赁合同，口头约定李士进继续租赁，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。房县傢俱厂有权收回房屋，李士进必须自行拆除所有设施，恢复原貌，归还房县傢俱厂，不能或不愿拆除部分如墙面装饰不得向房县傢俱厂索赔。房县傢俱厂没有法定或约定义务对李士进装修部分进行补偿或赔偿。房县傢俱厂向一审法院起诉请求：1.请求解除其与李士进之间的房屋租赁关系。2.判令李士进立即将上述房产恢复原状并返还给房县傢俱厂。3.判令李士进向房县傢俱厂支付上述房产的占用期间的房屋租赁费，从2017年6月15日起按每月1250元计算至李士进将上述房产恢复原状并返还房县傢俱厂之日止。一审法院认定事实：2004年6月11日，房县傢俱厂（甲方）与李士进（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.甲方租给乙方部分房屋，建立一个大众澡堂。甲方租给乙方车间正房七间，用于洗浴室，偏房三间，办公室下正房一间半，用于锅炉房和住房，总面积350平方米。房前空闲场地由甲乙双方共同使用。2.房屋租赁期限为十年，从2004年6月15日至2014年6月14日。3.租赁费每年柒仟元整，十年一次性交清共计人民币柒万元整。4.合同期满，乙方可以优先继续租赁，租赁费按当年行情另行协定，若因故或甲方不愿继续出租，甲方有权收回房屋，乙方必须自行拆除所有设施，恢复原貌，归还甲方，不能或不愿拆除部分如墙面装饰部分等不得向甲方索赔。合同签订后，房县傢俱厂、李士进依约履行了合同义务。合同到期后，经房县傢俱厂、李士进口头协商，李士进继续使用租赁房屋。根据市场行情，2016年6月至2017年6月的租赁费用经双方协商后，调整为15000元，2016年8月30日，李士进向房县傢俱厂缴纳了2016年6月15日至2017年6月14日租赁费用15000元。因房县傢俱厂进入破产清算程序，需要对出租房屋进行挂牌拍卖。2017年8月，房县傢俱厂通过口头及书面的形式通知李士进解除双方的房屋租赁合同，并要求李士进返还房屋，因李士进拒不返还租赁房屋，引起诉讼。一审法院认为，房县傢俱厂与李士进签订的书面房屋租赁合同到期后，李士进继续租赁使用房县傢俱厂的房屋，双方对租赁期限没有明确的约定，房县傢俱厂与李士进形成不定期租赁，当事人可以随时解除合同。房县傢俱厂已在合理的期限之前通知了李士进，因此，房县傢俱厂要求解除其与李士进之间的房屋租赁合同符合法律规定，李士进应当向房县傢俱厂返回租赁房屋并按约支付租赁费及占用房屋期间的费用。综上，房县傢俱厂要求解除其与李士进房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房县傢俱厂要求李士进返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房县傢俱厂要求李士进按1250元/月（15000元/年÷12月/年＝1250元/月）支付从2017年6月15日起计算至返还房屋之日止占用期间的费用，符合法律规定，予以支持。李士进辩称房县傢俱厂应向其赔偿添置物损失的意见，无合同及法律依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除房县傢俱厂与李士进之间的房屋租赁合同。二、李士进于判决生效之日起15日内向房县傢俱厂返还房县傢俱厂的房屋（正房七间，偏房三间，办公室下正房一间半)。三、李士进于判决生效之日起30日内按1250元/月向房县傢俱厂支付2017年6月15日起至房屋实际交付之日止的占用期间的费用。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由李士进负担。因诉讼费房县傢俱厂已向一审法院预交，故李士进负担的诉讼费在执行时连同执行款一并给付房县傢俱厂。在二审，当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1.房县傢俱厂解除其与李士进之间的房屋租赁合同行为是否有效？2.房县傢俱厂是否应当赔偿李士进因解除合同导致的经济损失？本院认为，房县傢俱厂与李士进签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，李士进继续使用房县傢俱厂的房屋，房县傢俱厂未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2017年8月，房县傢俱厂因需破产清算通过口头及书面的形式通知李士进解除双方的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达李士进时已解除。当事人若有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力，因此，人民法院仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除。故，房县傢俱厂在起诉时使用“请求法院判决解除双方之间的房屋租赁合同”，请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉。一审判决解除房县傢俱厂与李士进之间的房屋租赁合同实质为认定房县傢俱厂请求法院确认主张解除合同的行为有效，合同已于2017年8月解除。房县傢俱厂与李士进于2004年6月11日签订的《房屋租赁合同》第六条约定“……若因故或甲方不愿继续出租，甲方有权收回房屋，乙方必须自行拆除所有设施，恢复原貌，归还甲方，不能或不愿拆除部分如墙面装饰等不得向甲方索赔”，房县傢俱厂与李士进签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满，李士进继续使用房县傢俱厂的房屋，房县傢俱厂未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。房县傢俱厂解除合同合法，且在合理的期限之前通知了李士进，房县傢俱厂亦无约定义务对李士进装修部分进行补偿或赔偿。故李士进上诉请求房县傢俱厂赔偿其因解除合同产生的经济损失的请求，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，李士进的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李士进负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一八年三月二十八日书记员 李大旭