.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市路南区人民法院民事判决书（2018）冀0202民初75号原告（反诉被告）：叶晓良，男，1969年8月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈小军，河北康惠律师事务��律师。被告（反诉原告）：唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会。负责人：王海军，职务村主任。委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。原告（反诉被告）叶晓良与被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会（以下简称北泉河村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）冀0202民初1835号民事判决，原告叶晓良不服，上诉于唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）冀02民终7972号民事裁定，撤销本院（2017）冀0202民初1835号民事判决，发回重审。本院于2018年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告叶晓良委托诉讼代理人陈小军，被告北泉河头村委会负责人王海军及委托诉讼代理人黄立臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓良向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续依法履行《租赁合同》；2.判令被告赔偿因其强行占有万达街26号房屋，给原告造成经济损失25287.5元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于唐山市新华副道增盛里地段的一座56.64平方米房屋出租给原告，租赁期限20年，自2006年11月28日起至2026年11月27日止，年租金5000元，付款方式为原告一次性付10年承租费共50000元，十年后每年交租金5000元。原告承租后可以对楼房进行改建和装修及其他转租处分。如在租期内国家进行统一规划房改时，被告同意原告享受房改的一切待遇（含搬迁、装修等费用）归原告所有。2012年6月5日，涉案出租房屋经唐山市路南区市场建设服务处拆迁补偿安置，获得唐山市万达广场万达街26号非国有商业用房。因补偿面积超出应置换面积1.91平方米，被告应向唐山市路南区市场建设服务处缴纳房屋面积差价款28411.25元。因被告资金困难，时任村委会主任王天权与原告协商，由原告为其垫付房屋差价款28411.25元，并承诺此笔费用可以抵交此房的租金。至此，原告实际已经支付房屋���费78411.25元，按5000元每年计算，原告实际租金已经交至2021年以后。2015年11月17日原告以妻子李慧霞名义将此房屋转租给案外人刘硕，租期自2015年11月17日起至2018年11月17日止。2017年1月20日，被告突然通知刘硕，要求其搬出租赁房屋，2017年1月21日，被告派人将出租房屋上锁，致使房屋次承租人刘硕无法正常经营，原告多次交涉无果，因被告行为致案外人刘硕向法院起诉原告叶晓良要求退还租金并赔偿损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告北泉河头村委会辩称，1.原告叶晓良起诉理由和事实不符。被告的账目上显示原告只缴纳了50000元租金，即自2006年11月28日至2016年11月27日的费用。原告诉称的房屋差价款28411.25元系从补偿款中扣除的，被告认为原告的租赁合同属于无效合同，房屋拆迁补偿款应由被告享有，因此原告的租金只支付至2016年11月27日止。遂被告于2016年12月起多次口头通知案外人刘硕搬出房屋，并于2017年1月21日换锁。2.原告诉诸的《租赁合同》属于无效合同，其无权要求被告继续履行合同。首先，根据《村民委员会组织法》第二十四条规定，该租赁合同的签署必须经过村民会议研究决定，但是签署合同时并没有召开村民会议，该合同属于《合同法》第五十二条规定的无效情形，应属无效。王天权与原告叶晓良恶意串通，在明知该房屋已被确定为拆迁项目的情况下，以低于市场价格的租金出租房屋，并且约定所有补偿款归叶晓良享有，叶晓良因此不当得利206789.71元，严重损害了集体利益，亦符合《合同法》第五十二条无效合同之规定。其次，合同签订之前，涉案标的房屋已经被唐山市市政府确定为拆迁改造项目，即现在的万达广场项目。根据当时适用的法律《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行租赁房屋。第二十七条规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的......，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。因此双方签订的租赁合同归于无效。3.被告无需赔偿原告经济损失。首先，结合第一、二点答辩意见，双方签订的《租赁合同》归于无效，不具备法律约束力，结合原告交纳的租金来说，其只能使用房屋至2016年11月27日，期满后被告有权要求原告搬离房屋。其次，根据《合同法》第二百二十四条的规定，即使是合法有效的租赁合同，承租人对外转租的也需要征得出租人同意。而本案中，因租赁合同无效，被告在期限届满后要求原告（包括次承租人）搬离房屋并不违反法律规定，且被告已经在合理期限内告知原告与次承租人搬离房屋，被告对此并没有过错。再次，原告诉请的经济损失主要依据案外人刘硕的损失。而被告对刘硕的经济损失并没有过错，被告无需赔偿原告经济损失。另外，原告对刘硕的赔偿应该通过司法鉴定来确定赔偿数额，而他们之间的赔偿数额属于双方和解的结果，其真实损失无法确定，被告对此数额不予认可。因此原告要求被告赔偿损失于法无据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告北泉河头村委会向本院提出反诉请求：1.确认北泉河头村委会与叶晓良于2006年11月28日签订的租赁合同无效；2.判令叶晓良返还北泉河头村委会因租赁合同而取得的拆迁补偿款178378.46元（扣除房屋面积差价款28411.25元之后）；3.反诉诉讼费用由叶晓良承担。反诉事实和理由：2006年11月28日，时任村主任王天权在没有向村党支部汇报、请示，没有召开村民会议、村民代表会议决议，没有公示招投标的情况下，擅自将北泉河头村委会所有的位于路南区新华副道地段的商铺（原房产证号：唐南房字第XX**号）租赁给叶晓良，并签订《租赁合同》，约定租赁期限20年，自2006年11月28日至2026年11月27日，年租金5000元，一次性先支付50000元，余款每年交付，如此楼在租期内国家进行统一规划房���时，甲方同意由乙方享有房改的一切待遇（含搬迁、装修等费用归乙方所有）。上述合同签订时，该房屋正由案外人吴小明租用，租期至2007年9月10日，年租金为12400元。且合同签订之前，涉案标的房屋已经被唐山市市政府确定为拆迁改造项目，即现在的万达广场项目。合同签订后不久，涉案房屋被搬迁，北泉河头村委会应得的拆迁补偿款206789.71元，全部由王天权领取并转交给了叶晓良。北泉河头村委会认为，根据《村民委员会组织法》和《合同法》第五十二条的规定，租赁合同应属无效合同。王天权与叶晓良恶意串通，在明知该房屋已被确定为拆迁项目的情况下，以低于市场价格的租金出租房屋，并且约定所有补偿款归叶晓良享有，叶晓良因此不当得利206789.71元，严重损害了集体利益。反诉被告叶晓良辩称，1.叶晓良与北泉河头村委会所签订的租赁合同合法有效。签订租赁合同时，召开村民代表会议，并经过村民代表讨论通过。叶晓良已经依据合同约定一次性缴纳前十年的租赁费用共计50000元，被告已经认可。叶晓良已经再次缴纳租赁费28411.25元，租金已经缴纳至2021年8月份。2.北泉河头村委会称涉案房屋在签订合同时已经被确定为拆迁改造项目，不符合事实。2007年8月，长青楼整体改造项目才决定实施，2008年1月才由中共唐山市委八届四次会议做出决议。3.叶晓良所得的款项属于延期临时安置补助费，是其不能正常适用租赁房屋的应得补偿。请求法院依法驳回北��河头村委会的反诉请求。本案争议焦点为：1.原告与被告签订的租赁合同是否合法有效；2.反诉原告要求原告返还拆迁补偿款178378.46元有无事实及法律依据；3.原告要求被告赔偿经济损失25287.5元有无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依��提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对原告提交的租赁合同、时任村主任王天权出具的证明、拆迁安置协议书、民事调解书、被告提交的拆迁补偿安置协议书、临时安置补助费发放协议书、补充协议书、王天权出具的证明、依被告申请调取的唐山市长青楼小区及周边区域整体改造工作领导小组办公室和唐山市路南区财政局国库科出具的拆迁安置协议书、临时安置补偿费发放协议书、补充协议、补助费领取情况相关材料，上述证据来源及形式符合法律规定，其证明力依法予以确认。原告提交的律师函因未提交签收回执，不能证明被告已签收，对该证据证明力不予确认。被告提交的《唐山劳动日报》及内容摘要、租赁合同、吴小明租赁收据、两委会工作记录、2008年12月6日吴小��协议书及收条、村民代表会议、证明、请愿书、2005-2006年度村民会议记录本、第十届村委会换届选举流程图、2015年1月8日北泉河头村党支部会议记录、2006-2008年村民代表会议记录，该上述证据证明力不足以反驳原告所举证据之证明力。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本案认定事实如下：2006年11月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告新华副道增盛里地段的一座56.46平米的小楼。承租期限为20年，自2006年11月28日至2026年11月27日。租金为每年5000元，付款方式为原告一次性付10年承租��50000元，十年后每年交租金5000元。另约定原告可根据自己的需要对此楼进行改建和装修及其他转租处分，如此房屋在租期内国家进行统一规划房改时，被告同意由原告享受房改的一切待遇（含搬迁、装修等费用归原告所有）。2008年12月6日至2013年1月29日，被告与拆迁单位签订唐山市长青楼小区及周边区域整体改造非住宅回迁安置协议、临时安置补助费协议等，据此被告累计获得搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、装修及附属设施补偿费等合计129923.7元，2012年6月5日被告与拆迁单位签订补充协议约定因万达街26号建筑结构和设计原因影响该房屋使用，由拆迁单位给予被告一次性补偿76866元，上述款项合计206789.71元由原告叶晓良取得。2012年6月5日，被告与唐山市路南区市场建设服务处签订《唐山市长青楼区域改造非国有商业用房回迁安置协议书》，涉案房屋回迁安置用房坐落于唐山市万达广场万达街26号，因实际面积超出应置换面积1.91平方米，被告应交纳房屋面积差价款28411.25元。2012年6月6日，时任被告村主任王天权证实房屋面积差价款28411.25元由原告垫付，该笔款项抵扣原告应交的房租。2015年11月17日，原告与刘硕签订房屋租赁协议，约定刘硕承租唐山市路南区万达广场万达街26号底商，刘硕向原告缴纳租金至2017年11月17日。因被告收回底商致使刘硕无法正常经营，刘硕诉至本院，要求原告赔偿其各项损失，本院作出（2017）冀0202民初1727号民事调解书，原告给付刘硕租金、押金及损失25000元，并负担诉讼费287.5元。本院认为，2006年11月28日原告与被告签订的房屋租赁合同，系经过被告村民代表会议讨论通过的，系双方当事人的真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，应当认定该房屋租赁合同合法有效。因此，对原告请求继续履行合同之主张应予支持。因被告擅自终止履行房屋租赁合同的行为致使原告赔偿案外人刘硕各项损失共计25287.5元，该损失有法院民事调解书为证，应予认定，故对原告主张被告赔偿该损失之请求应予支持。对此，被告辩称按原告交纳租金情况合同履行至2016年11月27日止，被告有权让其搬离，且原告转租房屋未经出租方同意，同时主张的损失应当经过司法评估确定，该反驳意见与事实和法律不符，不予采纳。关于被告反诉主张签订合同时召开的村民代表会议记录是后补的、伪造的、非法的，其���有村民代表不具备代表资格，合同的签订系双方明知该房屋已被确定为搬迁项目的情况下，未公示招投标，恶意串通以低于市场价格约定租金是侵害集体利益的行为，该主张举证不足，不予认定。关于被告反诉主张该合同的签订无论适用1998年《村民委员会组织法》还是2010年《村民委员会组织法》均应通过村民会议讨论决定方可办理，该涉案合同的签订未通过村民会议程序，应当认定合同无效，被告此主张与法不符，不予支持。因为1998年《村民委员会组织法》第十九条规定未将”租赁”事项列为村民会议讨论范畴，所以该规定不能适用涉案合同的签订，而2010年《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项将”租赁”事项列为村民会议讨论范围，但此规定对之前签订的合同无溯及力。关于被告反诉原告返还搬迁补偿（助）款178378.46元之请求，对其中因回迁安置房屋建筑结构和设计原因影响该房屋使用所得一次性补偿费76866元，该补偿费依照搬迁规定是针对房屋所有人的权益补偿，因此被告该反诉请求应予支持。原告取得该款项不但合同约定不明，而且也与法无据。被告反诉原告返还搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、装修及附属设施补偿费等请求，上述款项依照拆迁规定应当是针对房屋租赁人的经营补偿，原告取得该款项既符合租赁合同约定，也与法有据，故对被告该反诉请求不予支持。原告垫付房屋面积差价款28411.25元抵扣其应交的房租之约定不违背法律规定，本案予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国村民委员会组织法（1998年）》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶晓良与被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会双方签订的租赁合同合法有效，双方继续履行；二、被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）叶晓良损失25287.5元；三、原告（反诉被告）叶晓良于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会房屋补偿费76866元；四、驳回原告（反诉被告）叶晓良和被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会负担，案件反诉受理费2200元，由原告（反诉被告）叶晓良负担800元，由被告（反诉原告）唐山市开平区郑庄子镇北泉河头村村民委员会负担1400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长马汝云审判员郑彩云人民陪审员刘温媚二〇一八年三月十六日法官助理王志强书记员郭懿萱