广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23988号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处），住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：陈穗欣，所长。委托代理人：寇明茹，该所职员。被上诉人（原审被告）：蔡秋来，男，1959年8月31日出生，汉族，住广州市海珠区。法定代理人：蔡某，女，1951年4月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：谢玛丽，女，1978年8月10日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：蔡锦荣，男，1982年12月7日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。委托代理人：梁平，该司职员。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（下简称海珠房屋安全和物业二所）因与被上诉人蔡秋来、蔡锦荣，原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（下简称东晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初6586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人海珠房屋安全和物业二所上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项；2、解除海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣、蔡秋来的不定期租赁合同。事实与理由如下：一、双方均可随时解除不定期租赁合同。原审法院认为，“根据本案证据和查明事实，海珠房屋安全和物业二所与蔡深光就涉案房屋签订了租赁合同，涉案房屋由蔡深光及其家人居住使用。2003年12月，广州市住房保障办公室依申请安排蔡深光、彭燕和蔡秋来入住廉租房(地址为天河区)。2004年、2007年彭燕、蔡深光相继去世，廉租住房承租人为蔡秋来，蔡秋来并无承租涉案房屋。蔡深光死亡后，由蔡锦荣继续在涉案房屋居住至今，租金由蔡锦荣继续支付至2017年2月”。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，视为不定期租赁，形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同；二、国家住房保障政策明确规定住房保障对象须腾退原租住直管房。原审法院认为，直管房原承人蔡深光、彭燕、蔡秋来已于2003年12月向广州市住房保障办公室以独立家庭的形式成功申请入住廉租房。据此，依据《广州市住房保障办关于明确住房保障对象腾退原租住直管房有关规定问题的通知》(穗住保[2015]26号)之规定，蔡锦荣、蔡秋来不再符合租住直管房的条件，并应按规定腾空交回涉案房屋给海珠房屋安全和物业二所。被上诉人蔡秋来答辩称：同意海珠房屋安全和物业二所收回公房，不同意海珠房屋安全和物业二所要求蔡秋来承担责任的上诉请求。理由如下：其一，自2003年12月以来，蔡秋来与其父母亲共三人已取得廉租保障房并入住，自此不在涉案房屋居住，一审判决对此也有认定。蔡秋来及父母三人从2003年离开涉案房屋以后，已告知东晓公司及海珠房屋安全和物业二所有关搬迁情况。其二，2003年12月至今近十五年以来，海珠房屋安全和物业二所多次上门催收房租及进行例行安全检查，理应清楚并知晓蔡秋来及父母三人不在涉案房屋居住的事实。因此，海珠房屋安全和物业二所要求蔡秋来腾空并交回涉案房屋无理无据。自本案一审至二审，蔡秋来多次与海珠房屋安全和物业二所及东晓公司进行沟通，但海珠房屋安全和物业二所及东晓公司依然隐瞒事实真相，没有正视自己疏于监督的失责行为，将不在涉案房屋居住的蔡秋来列为被告。其三，蔡秋来多次到庭应诉，已显示蔡秋来没有逃避本案，也希望协助海珠房屋安全和物业二所尽快了结本案。被上诉人蔡锦荣答辩称：不同意海珠房屋安全和物业二所的上诉请求。其一，蔡锦荣没有房产，也没有另外承租公房。蔡锦荣从出生到现在一直在涉案房屋居住，与承租人蔡深光是爷孙关系，符合继续承租涉案房屋的条件。其二，蔡锦荣是否合法承租涉案房屋并不影响蔡秋来腾退手续的办理，蔡秋来的户籍从涉案房屋迁到实际居住地，就可以办理腾退手续。其三，任何人不可以与两处公房存在关系，蔡秋来是天河区XX房的承租人，又是涉案房屋的户籍户主，这样的形式是不合理的。原审第三人东晓公司述称：同意海珠房屋安全和物业二所的上诉意见。2017年7月21日，海珠房屋安全和物业二所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣之间关于海珠区地下房屋的租赁关系；2、蔡锦荣和蔡秋来在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3、蔡锦荣按照63.2元/月的标准缴纳从2017年3月起至交付房屋之日止的房屋占用费；4、蔡锦荣和蔡秋来承担本案全部诉讼费。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区的房屋是海珠区房管局接管的经租产。海珠房屋安全和物业二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。2015年4月22日，广州市住房保障办公室向市国土资源和房屋管理局海珠分局发送《腾退公房通知书》，内容：蔡深光家庭已入住廉租房101房，按相关规定，入住廉租房后应当3个月内退回原租住的公房，请你局督促办理该家庭原租住公房的腾退事宜；等。2015年6月9日，广州市住房保障办公室向蔡钧雄发送《广州市住房保障办公室关于蔡钧雄信访事项的复函》，内容：一、基本情况：经查，蔡深光与配偶彭燕、儿子蔡秋来是海珠区XX街居民，原承租海珠区的直管房，承租人为蔡深光。2003年4月，蔡深光3人家庭申请廉租住房保障，经审核、公示，符合廉租住房保障条件。同年12月，我办安排其家庭入住廉租住房，地址为天河区。2004年、2007年彭燕、蔡深光相继去世，现廉租住房承租人为蔡秋来，蔡秋来并无承租该直管房。你反映蔡深光家庭在入住廉租住房后没有按规定腾退原租住的直管房，并希望由蔡锦荣承租该直管房。二、处理意见：海珠区XX房是海珠区房管部门管理的直管公房，对于你反映蔡深光家庭承租廉租住房后未按规定腾退原住公房问题，我办已于2015年4月函告海珠区房管部门，请其督促直管房出租单位与住房保障对象解除租赁关系，腾退原租住直管房。对于蔡锦荣申请承租该直管房问题，应直接向区直管房管理部门申请。2017年3月3日，东晓公司向蔡钧雄、蔡某邮寄送达《通知》，通知其于2017年3月15日前将房屋交还海珠房屋安全和物业二所；等。2017年6月19日，海珠房屋安全和物业二所向广州市海珠区素社街基立新村社区居民委员会发函了解海珠区XX房住户蔡秋来、蔡钧雄、蔡锦荣的现居住情况。该居委会于2017年6月28日回复：蔡秋来、蔡锦荣是我辖内户籍居民，蔡秋来是我辖内三无人员，已入住廉租房（地址：天河区XX房）。据登记日期为2015年6月9日的常住人口登记卡反映，广州市海珠区XX号的户主为蔡秋来，同户籍人员有蔡锦荣，与户主为其他亲属关系。登记日期为1999年2月1日的常住人口登记卡反映，广州市海珠区XX号的户主为蔡深光，同住户籍人员有其孙蔡锦荣。另查，房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，蔡锦荣、罗妙甜、蔡钧雄均无房地产情况记录。原审庭审中，海珠房屋安全和物业二所、蔡秋来和蔡锦荣均确认海珠房屋安全和物业二所与蔡深光曾签订了书面的租赁合同，但没找到该合同。蔡秋来表示其自从2003年分了廉租房后就没有在涉案房屋居住过了，不清楚谁在那里居住。蔡锦荣表示蔡深光去世后，一直由其及其父母在涉案房屋居住，并由蔡锦荣缴纳租金。海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣均确认每月租金为63.2元，租金一直缴纳到2017年2月，从2017年3月开始没有收租。经原审法院释明，海珠房屋安全和物业二所坚持只起诉蔡锦荣和蔡秋来，不追加其他实际使用人参加本案诉讼。原审法院认为：根据本案证据和查明事实，海珠房屋安全和物业二所与蔡深光就涉案房屋签订了租赁合同，涉案房屋由蔡深光及其家人居住使用。2003年12月，广州市住房保障办公室依申请安排蔡深光、彭燕和蔡秋来入住廉租住房（地址为天河区XX房），2004年、2007年彭燕、蔡深光相继去世，廉租住房承租人为蔡秋来，蔡秋来并无承租涉案房屋。蔡深光死亡后，由蔡锦荣继续在涉案房屋居住至今，租金由蔡锦荣继续支付至2017年2月。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。故海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣之间已就涉案房屋形成了租赁关系。根据海珠房屋安全和物业二所提交的《调解情况》、《情况说明》和蔡秋来及蔡锦荣提交的房管局的信访复函等证据可知，海珠房屋安全和物业二所对上述查明事实理应知晓，且直至2017年3月3日才发出交还房屋的通知，在此期间未对海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣之间的租赁关系提出过异议。现海珠房屋安全和物业二所以蔡秋来已申请入住廉租房为由，要求解除与蔡锦荣之间的租赁关系并让蔡锦荣交付涉案房屋，缺乏理据，原审法院不予支持。蔡锦荣应按原租金标准63.2元/月支付从2017年3月1日起至本判决生效之日止的租金给海珠房屋安全和物业二所。蔡秋来并非涉案房屋的承租人，且早已搬出涉案房屋，故海珠房屋安全和物业二所要求蔡秋来腾空并交付涉案房屋，无理无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年10月13日作出如下判决：一、蔡锦荣在本判决生效之日起10日内，按每月63.2元标准支付从2017年3月1日起至本判决生效之日止的租金给海珠房屋安全和物业二所；二、驳回海珠房屋安全和物业二所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由蔡锦荣负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，与海珠房屋安全和物业二所签订租赁合同的是蔡深光，虽然蔡锦荣作为蔡深光的家人与蔡深光在涉案房屋共同居住，但在蔡深光死亡后，未有证据证明海珠房屋安全和物业二所与蔡锦荣之间有签订租赁合同约定租赁期限，故即使蔡锦荣基于与原承租人蔡深光共同居住的事实与海珠房屋安全和物业二所延续了租赁关系，该租赁关系也属于不定期租赁关系，作为出租人的海珠房屋安全和物业二所可随时主张解除。至于蔡锦荣是否符合公房承租条件，是否有权以公房承租人的身份继续承租涉案房屋，应由蔡锦荣另循法律途径解决。据此，海珠房屋安全和物业二所诉请解除其与蔡锦荣之间就涉案房屋建立的租赁关系，并要求蔡锦荣腾空交还涉案房屋，合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正，海珠房屋安全和物业二所上诉请求改判支持其该项诉请，理由成立，本院予以采纳。关于海珠房屋安全和物业二所诉请解除其与蔡秋来之间的租赁合同关系并要求蔡秋来腾空交还房屋一项，因现有证据反映蔡秋来已不在涉案房屋居住，故海珠房屋安全和物业二所的该项诉请缺乏事实根据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，广州市海珠区房屋安全和物业二所的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6586号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6586号民事判决第二项；三、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与蔡锦荣之间关于广州市海珠区XX地下房屋的租赁关系；四、蔡锦荣于本判决生效之日起十日内将广州市海珠区XX地下房屋腾空交还广州市海珠区房屋安全和物业二所；五、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由蔡锦荣负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年三月十六日书记员  杨娟娟黄妙丽