江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0804民初3980号原告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清河新区广州街8号新区管委会大楼5楼527室。法定代表人：陈兆南，职务总经理。委托诉讼代理人：李靖,淮安安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海松，淮安安淮律师事务所律师。被告：淮安市绿林置业顾问有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号3号楼5楼515室。法定代表人：刘立斌。被告：刘立斌，男，1988年1月6日出生，汉族，住吉林省靖宇县。上述两被告的共同委托诉讼代理人：于中权，江苏光剑律师事务所律师。被告：解文强，男，1986年5月4日出生，满族，住吉林省靖宇县。被告：陆凯，男，1983年7月2日出生，汉族，住上海市崇明县。被告：曾令平，男，1984年9月13日出生，汉族，住四川省渠县。原告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）与被告淮安市绿林置业顾问有限公司(以下简称绿林公司)、被告刘立斌、被告解文强、被告曾令平商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2018年3月13日，原告楚天公司申请撤回对被告解文强、被告曾令平的起诉，本院于2018年3月13日裁定准予原告楚天公司撤回对被告解文强、被告曾令平的起诉。原告委托诉讼代理人李靖、被告绿林公司及被告刘立斌共同委托诉讼代理人于立权到庭参加诉讼，被告陈凯经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告楚天公司向本院提出下列诉讼请求：1.请求判决被告绿林公司退还佣金310424.85元，并自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款违约金直至还清之日止。2.被告绿林公司向原告赔偿违约金80万元（按100套房屋总价款为4000万元计算标准）。3.被告刘立斌、陆凯对被告绿林公司债务负连带责任。4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于淮安市××区××街的某小区由原告建设开发。2015年5月1日，被告刘立斌、解文强、陆凯、曾令平等四人组成的运营团队以被告绿林公司名义与原告订立《房屋销售合作协议》一份，约定合作期限一年，被告承诺自协议订立之日起两个月内售出100套原告指定的房屋（每月不少于50套），如非原告原因到期未完成的，被告按照每套房屋成交价的2%承担违约金给原告；此外，双方对佣金比例、销售后期维护等事项也进行了约定。鉴于双方是首次合作，故在协议第九条约定：被告刘立斌、解文强、陆凯、曾令平作为被告绿林公司的执行团队，对客户以及被告绿林公司的民事义务向原告共同承担连带责任。协议订立后，原告方即向被告提供已领取《预售许可证》的可销售房源168套，而被告在整个合作期间内仅仅销售了其中的5套，并且这5套房屋的买方还出现了逾期付款以及不履行按揭贷款还款义务的违约行为，导致银行宣布贷款提前到期并且诉讼至人民法院，原告作为担保人不得已承担了代偿责任，原告既失去房屋产权，又向银行退还了购房贷款。在合作协议履行过程中，原告已向被告支付了350424.85元佣金。在上述事件发生后，原告多次向被告主张赔偿责任，被告也于2016年5月3日出具《保证书》，承诺处理好客户违约事宜以及在2016年5月31日前退还已收取的全部佣金，但其后仅退还了40000元，后被告拒绝原告电话。被告绿林公司、刘立斌共同辩称，1.被告方依约履行了自己的义务，不存在违约行为，不应退还合法取得的佣金。自2015年5月1日，原告与我方签订房屋销售合作协议后，被告绿林公司及刘立斌花费了大量的人力、物力、财力去开拓市场，终于在二个月内为原告寻求到了100多个有较强购房意愿的客户，并且在被告绿林公司对原告及原告所开发的清城亿园楼盘详细、全方面的介绍后，100多个客户也基本上都与原告签订了正式的购房合同。但因原告自身原因，好多客户的按揭贷款办不下来，导致100多个客户当中大部分已经签订正式购房合同的客户最终不得不被国家注销了购房合同，这一点，有不动产登记局的备案资料为证。当然，最终只有5名客户与原告签订了生效的购房合同，这5名客户后来确实出现了逾期付款及不履行按期偿还贷款义务的行为，但绿林公司及刘立斌知晓情况后，积极派人与5名客户进行沟通，最终5名客户也继续履行了按期还贷的义务，后不知什么原因，5名客户又不履行还款义务，这并非由被告绿林公司、刘立斌所能控制。2.被告绿林公司仅收到262022.85元（179961.4元＋82091.45元），并向原告退还了40000元。被告绿林公司及刘立斌没有收到原告主张的88402元。3.协议不是双方协商而签订，合作协议第四条、第七条第二款属于格式条款，应属无效，这两款内容，明显超出房屋委托销售的范畴，违背房屋委托销售常理，免除了原告应承担的责任和商业风险，无限加重了被告绿林公司的责任，也排除了被告绿林公司的主要权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告陆凯未予答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，楚天公司（甲方）与绿林公司（乙方）签订《房屋销售合作协议》，主要内容为：1.合作期限为自2015年5月1日至2015年12月31日。2.乙方承诺在协议签订之日起2月内售出100套甲方指定的房屋（每月不少于50套），如非甲方原因乙方到期未完成，乙方则按照每套房屋成交价的2%承担违约金给甲方（在销售差额提成中扣除）。3.甲方须于收到每批购房按揭款项的一周内将每批销售房屋的议价差额的85%以转账形式汇入乙方指定账户内。剩余的15%议价差额于收到下一批购房按揭贷款款项时同时支付，如此类推。甲方于乙方把所销售房屋的首付款全部结清时支付最后的剩余的15%议价差额，乙方每次收款必须开具收款发票。4.乙方承诺负责监督购房客户从购房按揭贷款发放之日起4个月内归还所欠首付款项的50%，剩余首付款于8个月内归还结清。若未如期结清，乙方负责追缴并承担连带偿还责任。5.乙方负责在购房按揭贷款发放后1个月内办理购房顾客的随房贷银行发放的信用卡，并从信用卡中扣除购房户8个月应还的银行按揭贷款用于偿还银行按揭贷款。6.鉴于本次合作系双方首次，乙方本次合作的执行团队为乙方的客户及乙方的本次合作行为的民事义务，共同承担连带责任。在签本协议时，乙方执行团队成员已详细阅读本协议条款。甲乙双方在协议上盖章，刘立斌、解文强、陆凯、曾令平分别在协议上签名。协议签订后，原告楚天置业将其所有的（淮）房预售证第2015043号范围内的168套房源（房屋总价格为82243925元）提供给被告绿林公司，由其负责销售。在被告绿林公司实施“零首付”的营销模式下，原告楚天公司分别与徐某某、郝某某、宋某某、蒋某、李某某、签订购房协议。基于双方协议，原告楚天公司应向被告绿林公司支付的费用分别为82061.45元（宋某某）、90150.95元（徐某某）、89810.45元（郝某某）、88402元（蒋某）、131809元（李某某）。原告楚天公司分别于2015年6月30日、2015年7月17日向被告绿林公司付款82061.45元（宋某某）、179961.4元（徐某某、郝某某），至今未向被告绿林公司支付客户李某某费用131809元。关于客户蒋某的费用，原告称已于2016年2月5日向被告刘立斌的老师金某某支付88402元，金某某也向被告刘立斌支付88000元。庭审中，被告绿林公司及刘立斌对原告提交的转账记录不予认可，首先，楚天公司打给金某某佣金的银行账户与所谓金某某转给刘立斌的银行账户不是同一账号，其次，转给刘立斌款式摘要均为借款，而非佣金。刘立斌认为，其本人确实收到金某某88000元，但这笔款是金某某用于偿还向刘立斌的借款，而不是楚天置业公司应向绿林公司支付客户蒋某房屋的佣金。另外，《房屋销售合作协议》中的“房屋成交价”就是房源表上记载的“总价”。2016年5月3日，被告刘立斌向原告楚天公司出具一份《保证书》，主要内容为：本人刘立斌保证于2016年5月2日至5月31日，处理蒋某、李某某、郝某某、宋某某、徐某某购买清城亿园五套房屋欠款问题。如未能按规定时间内完成，本人代表绿林置业顾问有限公司于2016年5月31日前，到江苏楚天置业有限公司办理退还以上五套房屋销售代理费，并安排五套房屋的购房人来淮安办理退房手续。以上保证全部在2016年5月完成，如完成不了，本人自愿承担一切法律责任。因蒋某等五位购房户未能及时支付购房欠款，原告楚天公司于2017年通过诉讼途径分别向蒋某等五位购房户主张了自己的合法权利。案件审理过程中，被告绿林公司委托诉讼代理人陈述，其本人持法院调查令到淮安市不动产登记中心，调取楚天公司开发的清城亿园楼盘2015年5月至10月房屋买卖合同撤销记录时，该单位工作人员称没有该项记录。本院认为，原告楚天公司与被告绿林公司签订的《房屋销售合同协议》，未违背法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，属有效合同，应受法律保护。根据合同约定，被告绿林公司应在协议签订之日起二个月内将原告楚天公司指定的房屋售出100套，否则将按照每套房屋成交价的2%承担违约金，本案绿林公司约定的期限内仅售出5套房屋。因被告绿林公司没有证据证明，其未按约定售出100套房屋的原因，系楚天公司造成，所以，被告绿林公司应承担支付违约金的民事责任。关于违约金的数额，根据原告陈述以及被告刘立斌的陈述内容，双方基本一致，结合房源表中168套房屋总价格为82243925元的内容，原告要求按每套房屋平均价40万元作为违约金的计算标准，并未违反合同约定和法律规定，应予准许。违约金数额应为未能销售出去房屋总价的2%即76万元（40万元×2%×95）。原告主张按照100套房屋进行计算违约金，不符合法律规定，不予支持。被告绿林公司作为代理销售方，按照合同约定，收取原告楚天公司支付的佣金，是其应当获得的收入，但被告刘立斌作为被告绿林公司的法定代表人，亦有权代表被告绿林公司放弃已取得的权益，向原告返还已取得的佣金。因原告提交的银行转账单不能充分证明已向被告绿林公司支付蒋某客户房屋佣金88000元，《保证书》中“五套房屋代理费”亦是泛指应收取的费用，而非已实际收取的销售代理费，因双方庭审中一致认同被告绿林公司已向原告楚天置业退还佣金40000元，故被告绿林公司应向原告楚天公司返还的佣金总额为222022.85元（262022.85元-40000元）。鉴于被告绿林公司已承诺于2016年5月31日前退还五套房屋销售代理费，所以，原告楚天公司要求被告绿林公司自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款违约金直至还清之日止的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。因刘立斌、陆凯已同意对被告绿林公司民事义务承担连带责任，故原告楚天公司要求被告刘立斌、陆凯承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：（2017）被告淮安市绿林置业顾问有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告江苏楚天置业有限公司返还销售代理费222022.85元及其违约金（自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日）。（2017）被告淮安市绿林置业顾问有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告江苏楚天置业有限公司支付违约金760000元。（2017）被告刘立斌、被告陆凯对上述两项中被告淮安市绿林置业顾问有限公司民事义务承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14839元，由被告淮安市绿林置业顾问有限公司负担13620元，原告江苏楚天置业有限公司负担1219元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  王晓峰人民陪审员  于长书人民陪审员  石 瑞二〇一八年三月二十日书 记 员  万思娣