浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8901号上诉人（原审被告）寿伟良，男，1963年2月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省诸暨市，住浙江省杭州市余杭区。委托代理人寿国芳，女，1964年1月21日出生，汉族，住址同上，系寿伟良妻子。被上诉人（原审原告）上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司镇三角村杭海路1636号。负责人张绍霖，总经理。委托代理人徐飞，浙江卓特律师事务所律师。上诉人寿伟良因与被上诉人上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初7076号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定：寿伟良在复地·连城国际花园拥有房屋，建筑面积为106.04平方米。2012年8月2日寿伟良、物业公司签订《复地·连城国际花园前期物业管理服务协议》和《复地·连城国际花园临时管理规约》各一份，约定由物业公司提供寿伟良居所所在小区的物业服务，并按建筑面积1.2元/㎡收取物业服务费，按0.6元/㎡收取共用设施设备运行能耗费。协议签订后物业公司依约提供相应服务，但寿伟良一直未缴纳2013年6月1日起至2015年12月31年止的物业服务费和能源费，计5917.03元。经物业公司多次催缴，寿伟良仍未支付。物业公司于2017年5月12日起诉请求判令寿伟良向其支付物业管理费3944.69元，能耗费1972.34元，共计5917.03元；违约金1239.77元（暂计算至2015年12月31日止，要求支付至实际清偿之日），合计7156.8元。另查明，案涉小区在物业公司提供物业服务过程中，小区业主对物业公司在保洁、安保、小区秩序等方面的服务提出了较多意见，并依此拒绝缴纳相关费用，对此物业公司虽已经针对性的进行了整改，仍需进一步努力加强和完善。原审法院认为，物业公司按协议履行了物业管理服务，寿伟良作为业主，应按照协议约定及时向物业公司支付物业服务费。寿伟良未按约付费造成本案纠纷，应承担相应民事责任。经核定，寿伟良尚未交纳的物业服务费为3944.69元，能耗费1972.34元，合计5917.03元。故对物业公司的诉讼请求，原审法院据情予以支持。对物业公司要求寿伟良支付逾期付款违约金的诉讼请求，鉴于案涉小区物业服务的现状，原审法院不予支持。寿伟良经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、寿伟良支付上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司物业服务费3944.69元，能耗费1972.34元，合计5917.03元，于判决生效后十日内付清；二、驳回上海复瑞物业管理有限公司余杭分公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案预收案件受理费50元，减半收取25元，由上海复瑞物业有限公司负担5元，由寿伟良负担20元。宣判后，寿伟良不服，向本院提起上诉称：一、上诉人未收到开庭通知，未能及时到庭参加庭审，导致本案认定事实不清，重要关键事实未予以认定。原审法院送上诉人开庭传票时因上诉人去常熟进货家里没人没有接到传票，导致上诉人无法积极参与原审法院开庭，导致上诉人重要证据无法及时提交。本案系物业服务合同纠纷，上诉人不缴纳物业服务费事出有因，上诉人2012年8月2号购置了位于复地连城小区1幢3单元1101的房屋，当天下午物业办理交接，上诉人房屋客厅楼上是一个开发商建造的空中庭园，属于1幢业主的公共区域。2013年5月9日，上诉人房屋客厅的灯突然出现跳闸情况，上诉人通知装修公司，公司的装修人员到场检查后发现是电线管漏水，不属于装修问题。继而，上诉人通知物业，物业和开发商维修人员到达后查看了漏水情况，维修人员初步怀疑是楼上1201业主家有漏水可能。而在物业交接上述房屋给上诉人时已强调复地连城小区1幢3单元1101的房屋客体楼上的是空中庭园，是公共区域的一部分，而楼上1201业主占有公共区域，被上诉人未要求其恢复原状，已经是对其他业主包括上诉人的利益侵害，在1201业主搭建违章时，物业为什么不去阻止，是物业不作为所导致严重损害上诉人的利益。二、上诉人因复地连城小区1幢3单元1101的房屋客厅漏水问题，多次寻找有关部门反映情况，被上诉人却无力妥善解决。因1201室业主并未长期居住，上诉人多次打电话告知原因，希望其能来检查。5月16日，1201室业主来开门，上诉人与物业、维修人员进入1201室，那个原本是空中庭园的小房间内并未有任何漏水痕迹，1201室整个房屋也并未有漏水。之后维修人员坚持认为是1201室的问题，上诉人再次致电1201业主打电话希望能配合，1201业主也因多次受扰，认为自家并不是漏水的源头，希望维修人员检查下顶楼其他地方。在这样的僵持下，上诉人多次找到被上诉人，被上诉人却表示他们也无能为力，1201室属于违建，让上诉人先去投诉他们违建，再来帮上诉人维修，于是在此期间上诉人又去向余杭房管局、规划局、城管部了解12楼业主房子是否有违章，又向社区反映情况。在此期间，开发商人员、维修人员、房管所人员、社区人员、城管人员不止一次来上诉人家查看情况。在6月15日，1201业主再次同意开门，也同意撬地板，可是地板撬开后找不到任何漏水的迹象，而1201业主因事务繁忙，没有时间天天跑，并且他也认为不是他们家的问题，但考虑到上诉人的房屋维修，提出只要被上诉人给出一个维修方案，其会配合，但是被上诉人却不愿意拿出维修方案，也从这天起，物业公司甚至不过问上诉人房屋的漏水问题，也就是说打算冷处理此事。为了能够尽早解决问题，从6月15日起一直到9月期间，上诉人在炎炎夏日下多次跑余杭区房管所、规划局、余杭区信访办，最后又到杭州市信访办。杭州市信访办立马受理了此事，最终在9月16日拿到余杭信访办的转送通知单。于9月21日，上诉人与1201业主、城管、社区四方签订了协议，此期间被上诉人及其工作人员从未露面。同年10月，1201业主再次开门撬开地板全面检查，最终修好。如此简单的一件本应属于被上诉人职责的事情，却因其故意不作为导致被上诉人生活受到严重影响，同时耗费上诉人大量的时间、物力、财力奔波于烈日之下，夜晚却处于没有灯光的客厅之中，时而担心屋外下暴雨屋里下小雨，时而担心漏电人身问题。被上诉人不仅不过问，还置上诉人于水深火热的生活长达5个月之久，现又严重违背其提供的《复地?连城国际花园临时管理规定》，不履行物业管理义务，严重损害上诉人的利益。上诉人强烈要求物业公司赔尝损失费15000元。综上，上诉人请求撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人物业公司答辩称：一、上诉人未到庭参加庭审不属于不能到庭参加法庭庭审的法定情形。二、被上诉人已履行了其职责，积极联系了开发商的维修人员。作为物业服务企业的被上诉人其职责是联系和沟通，从上诉人在上诉状中的陈述可见，在整个事件的处理过程中，被上诉人有积极配合、沟通协调，而案涉物业的维修责任应由开发商承担，案涉物业漏水的原因是1201室业主引起，应属相邻关系纠纷，应另案起诉。三、关于违建，被上诉人除向1201业主发了整改通知书之外，也告知上诉人应向主管部门投诉处理。作为物业服务企业的被上诉人无强制执法权。四、在上诉状中上诉人要求物业公司赔偿损失1.5万元，被上诉人认为上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在瑕疵给其造成财产瑕疵的应另案起诉要求赔偿。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人寿伟良在二审期间提供如下证据：1、信访件、协商纪要、情况说明和照片各1份，欲证明被上诉人的物业管理不到位；2、上诉人手写的材料1份，欲证明上诉人为了被上诉人的物业管理不到位的问题向信访单位反映。被上诉人物业公司的质证意见为：对证据1的信访件的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，信访件所体现的内容反映是拆除违章建筑的问题，不能证明被上诉人未履行物业服务合同中约定的义务，协商纪要是复印件，真实性无法确认，不予质证，情况说明系证人证言，应由证人出庭参与质证，该证据不符合证据形式，不予质证，照片的三性没有异议，但对证明对象有异议，该组证据只能证明案涉物业发生漏水，但不能证明物业公司未履行物业服务合同约定的义务；证据2属于上诉人单方制作的书面材料，不符合证据的形式，不予质证。被上诉人物业公司无新证据提供。本院的认证意见为：对上诉人提供的证据1中的信访件、协商纪要和照片的形式真实性予以确认，情况说明属于证人证言，根据民事诉讼规则，证人应当出庭作证，故本院不予确认；证据2系上诉人单方制作，不符合证据的形式要件，本院亦不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：原审法院已按寿伟良填写的送达地址确认书向其送达了开庭传票，寿伟良无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理并无不当。寿伟良与物业公司签订的《复地·连城国际花园前期物业管理服务协议》和《复地·连城国际花园临时管理规约》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人寿伟良作为复地·连城国际花园的业主，上述物业管理合同对其具有约束力，被上诉人物业公司有权依据上述物业管理合同要求上诉人寿伟良交纳物业管理服务费。因物业服务具有受众性、动态化的特点，故上诉人寿伟良就物业管理中存在的问题提出的意见，不构成对物业公司总体物业服务的否定，寿伟良以此为由拒交物业费，本院不予支持。寿伟良认为物业公司提供的物业管理服务侵犯了其合法权益，违反了物业合同关于物业服务质量的约定，要求物业公司赔偿经济损失的上诉主张，超过一审诉讼请求，不在本案的审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人寿伟良负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 李国标审判员 韩圣超二〇一八年三月十三日书记员 徐亚萍??