湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终131号上诉人（原审被告）：刘林峰，男，1981年2月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县四里乡石盘村石盘*组，现住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘世文（刘林峰之父），住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：中国人民银行桂阳支行，住所地湖南省桂阳县蔡伦北路**号。法定代表人：李威龙，该支行行长。委托诉讼代理人：刘井生，湖南志浩律师事务所律师。上诉人刘林峰因与被上诉人中国人民银行桂阳支行租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月7日开庭进行了审理。上诉人刘林峰及其委托诉讼代理人刘世文、被上诉人中国人民银行桂阳支行的委托诉讼代理人刘井生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘林峰上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.判令刘林峰有优先权继续承租门面；3.判令中国人民银行桂阳支行赔偿刘林峰各种经济损失8万元，赔偿后刘林峰同意搬离出租门面；4.一、二审诉讼费由中国人民银行桂阳支行负担。事实和理由:1.一审认定双方未签订书面租赁合同、视为不定期租赁是认定事实不清，适用法律错误。当事人已成立合同，2016年11月底中国人民银行桂阳支行召集未签合同的承租户开会，决定所有门面承包给鼎力物业公司，租金按50元每平方米收费，承租户缴费后可以签订租赁合同。刘林峰预交了半年的房租，但中国人民银行桂阳支行只开了收款收据，没有与刘林峰签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条及相关司法解释的规定，刘林峰履行了主要义务，中国人民银行桂阳支行也接受，双方存在实质的租赁合同，不存在不定期租赁。2.双方于2011年1月1日签订门面出租协议，租期5年，2015年12月31日到期。在刘林峰合同还没到期时中国人民银行桂阳支行将案涉门面打包租给了沪农商村镇银行。根据门面出租协议第九条约定，合同到期后，甲方对门面招标，刘林峰在同等条件下享有优先权。中国人民银行桂阳支行在合同到期后没有招标也没有与刘林峰续签合同。存在违约，应承担违约责任，赔偿损失。3.中国人民银行桂阳支行收取水电费不合理。刘林峰用水用电系从中国人民银行桂阳支行家属楼接出，并未在电力公司、自来水公司开户，电费1.1元一度超出了商业用电标准，超收部分应当退回。4.刘林峰有优先权继续签订10年的租赁合同。中国人民银行桂阳支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，上诉人的上诉理由无事实依据，请求依法判决，驳回上诉人的上诉，维持原判。中国人民银行桂阳支行向一审法院起诉请求：1.判令刘林峰立即腾空并搬离中国人民银行桂阳支行所有的桂阳县蔡伦北路29-1、29-2号门面并将门面交付给中国人民银行桂阳支行；2.判令刘林峰向中国人民银行桂阳支行支付2017年7月至10月8日期间的门面租金6528元，水电费8116元，从2017年10月9日至刘林峰实际腾房之日的门面租金及水电费继续计算；3.诉讼费由刘林峰负担。一审法院认定事实：2011年1月1日，刘林峰与中国人民银行桂阳支行签订《门面出租协议》，承租中国人民银行桂阳支行所有的桂阳县蔡伦北路29-1、29-2号门面经营桂阳县酷发艺理发店，协议约定租期为5年，2015年12月31日到期，租期届满后，双方未另行签订门面租赁合同，现中国人民银行桂阳支行因自身需要决定收回出租门面，经与刘林峰协商，刘林峰拒绝搬离门面。刘林峰从2017年7月至2017年10月8日未支付门面租金、水电费。一审法院认为，当事人未签订书面租赁合同的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方于2011年1月1日签订《门面出租协议》，约定租期为5年，2015年12月31日到期后，双方之间未续签书面合同，现中国人民银行桂阳支行诉请解除合同，要求刘林峰搬离门面，且于2017年8月31日向刘林峰发出了律师函，通知其腾空出租门面，符合法律规定，本院予以支持。中国人民银行桂阳支行要求刘林峰支付2017年7月至10月8日期间的门面租金6528元、水电费8116元，本院予以支持，对于刘林峰辩称中国人民银行桂阳支行收取其水电费过高，应按照居民生活用水、电费收取，本院认为刘林峰经营的酷发艺理发店属于特种行业用水，应按照国家特种行业用水计算水费，对刘林峰的辩称本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告刘林峰腾空并搬离原告中国人民银行桂阳支行所有的桂阳县蔡伦北路29-1、29-2号门面，限判决生效后十日内履行；二、被告刘林峰支付原告中国人民银行桂阳支行门面租金6528元、水电费8116元（2017年7月至2017年10月8日），从2017年10月9日至实际腾房之日的门面租金及水电费继续计算，限判决生效后十日内履行。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，由被告刘林峰负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据认证、争议的事实本院认定如下：1.刘林峰提交了一组房屋租金收据，拟证明之前是先使用后交费，后面因中国人民银行桂阳支行答应跟刘林峰签合同，所以刘林峰预交了9个月的租金。中国人民银行桂阳支行质证称对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。不能证明中国人民银行桂阳支行答应刘林峰另行签订租赁合同。合同约定是提前缴纳租金，不能把刘林峰迟延交付租金当成是同意另行签订租赁合同的依据。本院认为，双方对该证据真实性无异议，可以采信认定刘林峰缴纳租金的情况，但无法证明中国人民银行桂阳支行答应刘林峰另行签订租赁合同，对其证明目的不予采信。2.刘林峰提交了照片两张，拟证明在刘林峰合同没到期新承租人就拉电缆从隔壁门面进来，合同还没有到期就把门面转租给其他人，没有保证刘林峰的优先承租权。中国人民银行桂阳支行质证称，优先承租权法律没有规定，本案到现在为止案涉门面仍由刘林峰占用，因为2015年12月31日后双方就是不定期租赁了，即使把门面承租出去也合理。本院认为，该照片无法证明中国人民银行桂阳支行在合同期内已将该门面转租出去，且目前刘林峰仍在占用案涉门面，故对该证据不予采信。3.刘林峰提交了湖南省电网销售电价表，拟证明被上诉人收费远远高于商业用电的标准。中国人民银行桂阳支行质证称该证据的真实性合法性都有异议，证据来源不合法，不能作为认定本案事实的依据；一审庭审时对电费计算刘林峰明确表示无异议，实际是少收了。本院认为，该证据系照片复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。4.二审庭审时经询问刘林峰，本院补充查明：案涉29-2号门面租赁协议的原承租人系曹飞艳，后曹飞艳于2014年转租给刘林峰，目前29-2号门面实际承租人系刘林峰。5.刘林峰上诉请求第二、三项在一审时并未提起反诉，系新增加的诉讼请求，不属于二审审理的范围。本院二审庭审时对刘林峰进行了释明，并询问中国人民银行桂阳支行是否同意调解或一并审理，中国人民银行桂阳支行当庭表示不同意调解和一并审理。故二审法院对刘林峰的上诉请求第二、三项不予审理，刘林峰可以就该部分另行主张权利。6.关于水电费，本院二审庭审时询问刘林峰，其认可之前的水电费也是按水费5元一吨、电费1.1元每度收取。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、双方租赁合同是否为不定期租赁合同；二、水电费的计算是否合理。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方签订的租赁合同于2015年12月31日到期。到期之后，双方未另行签订书面租赁合同，刘林峰仍在继续使用案涉门面并缴纳租金，中国人民银行桂阳支行予以接受，故双方是不定期租赁，同时该法第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中国人民银行桂阳支行已于2017年8月31日通知刘林峰要求其在一个月内腾空门面，刘林峰收到通知后在三个月内未向人民法院起诉，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，双方租赁关系已于2017年9月30日已经解除，故中国人民银行桂阳支行诉请腾空门面符合法律规定，刘林峰应支付2017年9月30日前的门面租金，因双方租赁关系解除后刘林峰仍在使用案涉门面，需按门面租金计算并支付中国人民银行桂阳支行2017年10月1日以后的门面占用费，故刘林峰的上诉请求不成立，本院不予支持。关于焦点二。双方之前均是按水费5元每吨、电费1.1元每度收取水电费。刘林峰虽主张水电费计算过高，但未提交相关证据予以证明，故本院对该上诉理由不予支持。综上所述，一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对刘林峰的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由上诉人刘林峰负担；刘林峰预交的二审案件受理费2166元，多出的1839元予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 曹文杰审 判 员 欧阳萍审 判 员 谢末钢二〇一八年三月十六日法官助理 郑芝康书 记 员 曹 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。