浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0424民初924号原告：俞龙英，女，1952年5月3日出生，汉族，住海盐县，委托代理人：陈顺方，男，1949年5月18日出生，汉族，住海盐县，系原告配偶。被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，统一社会信用代码91330424753993350N。法定代表人：袁风六，该公司执行董事。委托代理人：陆少刚，该公司员工。原告俞龙英为与被告海盐新天地广场实业有限公司租赁合同纠纷一案，于2018年2月1日向本院起诉，请求判令（变更后）：1、被告支付拖欠的租金63896.60元（自2008年4月起至2018年1月止应付租金1185.64元/月×118个月=139905.50元减去实付的76008.90元）；2、被告支付违约金（一）20660元（按每日万分之二算至2018年1月，欠租款63896元×1616日×日万分之二）；3、被告支付违约金（二）1422.70元（按约定年租金的10%计算）；4、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序公开进行审判，并于同年3月2日公开开庭进行了审理。原告俞龙英及其委托代理人陈顺方、被告委托代理人陆少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明，2004年3月27日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订租赁合同一份。租赁合同第一条、第二条约定：甲方将其B3012、B3013号海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称”新天地广场”）商用房产，共贰间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租商用房产的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效。租赁合同第四条约定：租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止。合同第五条对于新天地广场商用房产（除一层外）租金计算方法约定：自新天地广场正式开业之日起算，至2006年12月31日止，以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入；自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场商用房产（除一层外）转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；若甲方某年租金收入不到本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%，则以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%作为甲方当年租金收入，不足部分由乙方补足；租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。租赁合同第七条违约责任约定：乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。租赁合同另对其他权利义务作了约定。上述商铺建筑面积分别为43.55平方米、43.55平方米，成交总价款分别为142277.85元、142277.85元，合计284555.70元。另查明，原告提供的银行存折交易记录、银行账户历史交易清单及被告提供的返租金明细载明被告自2004年10月至2017年6月期间向原告支付涉案商铺租金的具体情况，其中：2004年10月至2006年12月期间的租金被告以每月1783.22元的标准（按购入总价款284555.70元的8%并扣减6%的税及维修金），2007年1月至2013年12月期间的租金被告以每月1114.50元支付（按购入总价款的5%并扣减6%的税及维修金），2014年1月至2015年4月期间的租金被告以每月980.76元支付（最后一笔付款时间为2017年6月29日），此后被告未向原告支付租金。本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。双方争议的焦点主要为：欠付租金期限、租金标准、补足少付租金以及违约金问题。就上述争议焦点，本院作如下分析：关于欠付租金期限问题。原告认为自2008年4月至2018年1月（共118个月），被告应付租金139905.50元，但期间被告仅支付76008.9元，欠款达63896.6元，相当于拖欠53.89个月，被告认为租金存在延期支付，有时一次性返租好几个月的，已返租至2015年4月。本院认为，从原告提供的银行存单记录及账户明细清单及被告提供的返租金明细可见，2004年10月至2006年12月期间的租金被告以每月1783.22元的标准（按购入总价款的8%并扣减6%的税及维修金）；2007年1月至2013年12月期间的租金被告以每月1114.50元支付，2014年1月至2015年4月期间的租金被告以每月980.76元支付（最后一笔付款时间为2017年6月29日，至于2014年1月起少支付的款项问题在后文阐述），且审理过程中，原、被告一致确认被告租金已付至2015年4月底（但原告认为，在此之前另存在少付租金、延迟支付的情形，对此原告自愿放弃该部分的违约金）。故，本院认为，被告自2015年5月至2018年1月，尚欠33个月分文未付。关于租金标准问题。依据双方签订的租赁合同的约定，涉案商铺的租金支付标准分阶段计算，自2007年1月1日起至合同期限届满时止，按每年转租租金收入的70%计算；若年租金收入不到购入总价款的5%，则按购入总价款的5%计算，不足部分由被告补足。原告认为应按购入总价款的5%计算年租金，被告认为应税务机关要求收取租金应纳税，且租赁物年久失修需要维修费，故扣除被告代缴的税和提取的维修基金。本院认为，之前被告均是按照每月1114.50元标准支付，虽然该标准仍不足总价款的5%，但2004年10月至2006年12月期间同样扣减了相当于返租金额6%的税及维修金，2007年1月至2013年12月期间的1114.50元亦按相同标准扣减了税及维修金，且原告在长达近十年的期间均未提出异议，故本院只能确认按照1114.50元的标准计算。至于被告自2014年1月至2015年4月期间按每月980.76元，因其未与原告协商一致，且未提供相关证据予以证明，故仍应按照1114.50元补足，故应补足租金2139.84元（113.74元/月×16个月）；另，被告欠付的2015年5月起至2018年1月止的租金应为36778.50元（1114.50元/月×33个月）。合计被告结欠原告租金38918.34元。关于违约金问题。根据租赁合同约定，被告逾期向原告支付当年租金的，应向原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金，逾期6个月以上未支付当月租金的，应当承担当年应交纳租金总额10%的违约金。被告虽辩称财务资料于2012年遗失，但其实际租金付至2015年4月，可知其辩称的拖欠租金属不知情无事实依据，故被告应依约向原告支付违约金。截至2018年1月底，2015年5月至2017年期间拖欠的租金均存在已逾6个月以上之情形，据此，被告应承担2015年、2016年、2017年应交纳租金总额10%的违约金，即4012.20元（1114.50元/月×12个月×10%×3年）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告俞龙英租金38918.34元及违约金4012.20元（租金及违约金均算至2018年1月31日），合计42930.54元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，由原告俞龙英负担488元、被告海盐新天地广场实业有限公司负担487元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李晓炯二〇一八年三月十三日法官助理 孙晓娟书 记 员 叶 卉