江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1126号上诉人（原审被告）：刘海燕,女,1973年4月15日生,汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。被上诉人（原审原告）袁雪云,女,1975年1月26日生,汉族，住江苏省泰州市。委托诉讼代理人:丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人:丁晖，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人刘海燕因与被上诉人袁雪云房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海燕的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由袁雪云负担。事实和理由：一、一审判决认定刘海燕存在违约行为有误。房屋买卖合同中并未确定袁雪云作为购买710房屋的主体，刘海燕在合同履行中不存在违约情况。刘海燕与刘启志签订关于710、709房屋确认，并未告知刘海燕。刘海燕与袁雪云作为互负义务的合同履行双方主体均有积极履行或督促对方履行的义务。刘海燕在签订合同时明确告知中介公司企签约人关于房屋被查封的状态。二、一审判决认定2016年3月1日前袁雪云未能提供相关合法证件不构成违约存在错误。三、一审判决认定25万元差价损失由刘海燕承担。与法律相悖，显失公平。四、袁雪云未能积极履行合同也有责任。五、一审判决结果背离刘海燕对于损失的可预见原则，显失公平。袁雪云二审未作答辩。袁雪云向一审法院起诉请求：刘海燕返还定金1万元，赔偿经济损失25万元，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年2月22日，刘海燕作为售房人（甲方），刘启志、袁雪云作为购房人（乙方），苏州华住地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区元和镇橡树湾花园5幢709室、710室的房屋产权。甲方自愿将坐落于苏州市相城区元和镇橡树湾花园5幢709室、710室的房屋出售给乙方，房屋面积为45平方米，约定的房屋成交价为人民币47万元整。乙方于2016年2月22日交付定金人民币20000元整。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2016年3月1日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约……第六条违约责任：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的__%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还……第八条：约定其他事宜，1、甲方承诺此房屋产权清晰、结构完整。2、甲方承诺5幢709室房屋全权委托刘海燕办理。3、乙方每套房屋网签价格均为陆拾叁万元整，此价格主要用于贷款，待乙方产权证拿到后，甲方需退还壹拾伍万元每套，两套房屋合计叁拾万元整。4、乙方承诺若因贷款问题买卖交易进行不了，乙方赔偿甲方贰万元整且定金没收。5、乙方刘启志、袁雪云为两套房屋独立购买人，各买一套。各方还在合同中作了其他约定。该合同底部甲方处由刘海燕签字确认，乙方处由刘启志、袁雪云签字确认。2016年2月22日、2月23日，袁斌分两次向刘海燕转账各1万元。2016年2月22日，刘启志、袁雪云出具协议一份，见证方为苏州华住地产营销策划有限公司，协议约定：关于苏州华住地产营销策划有限公司签署房屋买卖（居间）合同NO.1804684购房人刘启志、袁雪云二人协议如下：刘启志购买房屋为橡树湾5幢709室；袁雪云购买房屋为橡树湾5幢710室。双方对此约定无异议。2016年11月10日，袁雪云出具声明一份，载明：本人袁雪云自购买房苏州市相城区元和镇橡树湾花园5幢710室为本人真实意愿，另因工作时间原因，全权委托堂弟袁斌签署购房买卖合同并转交定金，本人愿意对此合同行使权利、承担义务。2016年11月20日，刘启志袁斌出具情况说明一份，载明：关于袁雪云、刘启志购买橡树湾5幢709室和5幢710室定金转交给刘海燕情况说明：合同签署当日刘海燕提供工商银行账户，因去银行转账手续繁琐，直接由袁斌用支付宝代为转账。转账明细如下：2016年2月22日合同签署当场代刘启志转定金壹万元整；2016年2月23日代袁雪云转定金壹万元整。2016年9月12日，袁雪云向刘海燕邮寄合同解除函一份，2016年9月14日邮件妥投。另查，苏州市相城区元和街道橡树湾花园5幢710室房屋登记的所有权人为刘海燕。再查，苏州市相城区元和街道橡树湾花园5幢710室房屋于2016年1月29日被上海市宝山区人民法院查封，后于2016年11月14日解封。审理中，袁雪云于2017年1月10日申请对涉案房屋的价值进行评估。经一审法院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2017年8月16日出具《房地产估价报告》确定苏州市相城区元和街道橡树湾花园5幢710室在价值时点2017年1月10日的房地产市场价值为人民币72.08万元。袁雪云为此支出评估费8600元。袁雪云、刘海燕对上述报告均无异议。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、情况说明、支付宝转账记录、协议、声明、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以认定。袁雪云认为，袁雪云想要买房，所以通过华住地产公司找寻房源，刘海燕恰有两套房屋对外出售，因此通过中介约刘海燕前来商谈，并签订购房合同，当时刘海燕的报价是46万元，后来其陈述房价一直在上涨，要求增加1万元，袁雪云予以认可，后来袁雪云委托其弟弟袁斌代其签订房屋买卖合同，并支付1万元定金，47万元房价也是当时的房屋市场价，后来刘海燕在收到定金后，向袁雪云提供了房产证，中介进行挂牌发现无法挂牌成功，显示为房屋查封状态，于是与刘海燕联系，刘海燕核实后告知袁雪云其对外有纠纷，会及时解决并进行下一步合同履行，但当时2月底3月份恰是苏州房价涨幅很快的时间，刘海燕看到涨价不愿意按照当时的合同价继续履行，因此始终不去解封涉案房屋，也拒绝从上海回到苏州进行相应的手续，导致合同无法进行。为此提供录音证据一份，2016年9月8日袁雪云刘海燕双方的通话记录，证明刘海燕要求私自加价构成违约。经质证，刘海燕认为2016年9月8日距离签订合同相差大半年，整个对话都没有提到房屋查封这件事。根据袁雪云所述，在挂牌时才知道房屋被查封，如果袁雪云所述属实，那么应当在双方通话中提到查封的事宜，但是整个录音没有提到查封，所以关于查封刘海燕早就告诉袁雪云，双方对查封事实无任何异议。对话中也提到合同期满2年税收的问题，按常理，没有袁雪云当初的逃税这件事，那么在对话中就不用提起这件事，说明在买卖过程中确实存在袁雪云想要逃税的事实。从袁雪云自己陈述购买房屋是3月份，而事实上袁雪云提供的证据是2月份，进一步说明签订买卖合同不属于袁雪云真实意思，袁雪云是炒房。刘海燕认为,刘海燕通过中介挂牌出让房屋，且挂牌时根据中介要求向中介提供房屋产权证、土地证，以此证明房子属于刘海燕所有。在之后的联系中，中介告知有人买房，双方通过刘启志谈好价格，在沟通过程中刘启志提问房屋限制情况，刘海燕也告知房屋查封状态（事后了解刘启志就是中介）。2016年2月刘海燕通过刘启志签订房屋买卖合同，签订合同后，在2016年3月之前刘启志要求缓些签订正式合同，目的能够逃避税收，由于在2016年3月1日前刘启志、袁雪云均没有提供相关的贷款证明材料，经过多次联系，袁雪云及刘启志均没有诚意继续履行合同，对此刘海燕在联系中提到终止合同，定金不返还。直到2016年9月刘海燕才收到袁雪云的解除函。一审法院认为，袁雪云（由袁斌代为签名，袁雪云对该代签行为予以追认）与刘海燕签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应遵照履行各自权利义务。根据《房屋买卖（居间）合同》约定袁雪云已经支付了定金1万元，刘海燕提出“袁雪云违约在先，在规定时间内没有提供相应的贷款手续以及在合同中存在欺骗银行，骗取银行贷款行为，在合同履行过程中，袁雪云为了逃避税收而迟迟不履行，所以根本过错在于袁雪云的”主张，未能提供证据证明，且在《房屋买卖（居间）合同》中并未明确约定2016年3月1日之前双方提供相应原合法的（过户/贷款）证件的种类，故对于袁雪云违约在先的主张一审法院不予采纳。因涉案房屋存在查封，致袁雪云合同目的不能实现，现无证据证明袁雪云在签订合同时知晓涉案房屋存在查封，袁雪云在房屋被解封前向刘海燕发出解除通知，解除于通知到达时生效。合同解除的过错在刘海燕，根据《房屋买卖（居间）合同》约定“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的__%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”袁雪云有权要求刘海燕返还定金1万元及赔偿损失。关于赔偿因房价上涨产生的违约金25万元，一审法院认为，结合双方合同约定、涉案房屋房价经鉴定在上述时间区段内已上涨人民币25.08万元的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、刘海燕在本案中违约行为等因素综合考量，违约金25万元并未超出合理范围应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、刘海燕返还袁雪云定金10000元，并赔偿违约金250000元，合计人民币260000元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回刘海燕的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为2600元、保全费1820元、评估费8600元，合计13020元，由刘海燕负担；反诉案件受理费减半收取为150元，由刘海燕负担二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，双方均未提供新证据。二审中，袁雪云陈述2016年2月22日签订房屋买卖合同时，刘海燕未到场，由袁雪云的堂弟袁彬代为签字；当时在场人员已经确认袁雪云购买为710室，虽然房屋确认协议刘海燕未签字，但当时已经和刘海燕沟通过；签订房屋买卖合同时并不知道房屋已经被查封。本院认为：2016年2月22日刘海燕与袁雪云、刘启志签订的房屋买卖合同。虽然袁雪云本人未在合同上签字，但认可由其堂弟代为签字，房屋买卖合同已经成立且合法有效。根据合同，刘海燕将两套房屋分别出售给袁雪云和刘启志，合同中虽未明确袁雪云及刘启志各自购买的房屋号牌，但当天袁雪云与刘启志签订了房屋确认协议，由中介公司见证。此后，刘海燕也从未向中介公司或袁雪云询问过袁雪云购买的房屋号牌，本案一审中，刘海燕也从未提出过不知买房人是谁的抗辩。因此，可以合理推断刘海燕已经知道袁雪云购买的是710室。签订房屋买卖合同时，该房屋已经被上海市宝山区人民法院查封，而合同中并未注明查封，刘海燕亦未能提供证据证明已经告知袁雪云查封情况，由此导致房屋不能办理网签等手续，刘海燕的行为构成违约。应当承担相应的违约责任。房屋买卖合同中对违约金未作明确约定，袁雪云签订合同后支付了定金，因刘海燕违约，袁雪云有权要求刘海燕双倍返还定金，并赔偿不足部分损失。袁雪云仅要求刘海燕返还定金，是其处分自己的诉讼权利，不违反法律规定，本院予以支持。不足部分要求刘海燕返还定金并赔偿损失符合法律规定。但一审判决主文将房屋差价损失认定为违约金不当，应予纠正。综上，刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决主文表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4739号民事判决第二项及案件受理费负担部分。二、变更苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4739号民事判决第一项为刘海燕返还袁雪云定金10000元，赔偿损失250000元，于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5200元，由上诉人刘海燕负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年三月十二日书记员  沈华君