安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初7173号原告：牛忠翠，女，1962年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。被告：刘年祥，男，1971年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：李迎慧，女，1962年3月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告牛忠翠与被告刘年祥、李迎慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛忠翠及其委托诉讼代理人施杨，被告刘年祥和李迎慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牛忠翠向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违法拖欠的餐厅租金69000元；2、被告支付违法拖欠的餐厅定金10万元；3、被告支付餐厅转让费18000元整；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，牛忠翠将第2项诉请中的定金10万元变更为违约金10万元。事实与理由：2017年3月15日，原告与被告刘年祥签订了一份《合同》，约定原告将枫景湾餐厅交由被告接手经营。合同对房租、经营成分、定金等均作出了明确的约定。合同订立后，原告依法将房屋交付给被告使用。但被告一直无故恶意拖欠原告各项费用高达187000元。被告的上述行为已经构成根本违约，损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。刘年祥辩称：不存在违约行为，已经按合同约定履行了支付房屋租赁费用的义务。2017年3月15日，刘年祥与牛忠翠、李迎慧三人同时签订了两份租赁合同，三方当时口头约定租金支付给李迎慧，此时，牛忠翠、李迎慧尚未发生矛盾，并一直共同隐瞒两人已于2016年6月2日签订的《房屋承租权转让协议》的事实。合同签订后，刘年祥通过微信、支付宝及银行转账方式陆续向李迎慧及其女儿沈莉支付了13.1万元，且牛忠翠绝大多数时间都在店面现场，包括店面装修期间。2017年6月3日，刘年祥又在牛忠翠要求下，与牛忠翠和李迎慧签订了合同终止的补充约定，而牛忠翠在起诉提供的证据材料时掩盖了合同上的上述补充文字。牛忠翠当时以及起诉前一直没有对刘年祥支付租金提出任何异议。李迎慧辩称：刘年祥所述情况属实。一、案涉店铺是我女儿装修的，前期租给案外人出现一些事情，后我不能再经营就将店铺给原告接手；二、中间欠原告的钱属实，装修的时候差欠原告钱，房屋租赁给原告由其使用，但是原告也经营困难，就转让给刘年祥，刘年祥对沈莉签订的（转让）合同不知情，后刘年祥要求和我签合同，刘年祥租赁期间的13.1万元转款到我这里，10万押金两年后重新运行还要返还，三方协议在2017年6月3日终止合同，该房屋至今没有转租，由房东收回。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，李迎慧的女儿沈莉（甲方）与牛忠翠（乙方）签订了一份《房屋租赁承租权转让协议》，约定将甲方与业主方代表吴智广签订的房屋租赁合同承租权变更协议，抵债转让给乙方，房屋系位于合肥市内，自本协议签订之日起，甲方与业主方签订于2015年2月27日房屋租赁合同所涉及的一切条款及所有权利义务均对乙方有效，甲方无权再行使该合同中所涉及的房屋与经营的任何权利。该合同加盖有合肥妙善缘餐饮管理有限公司公章，并有业主方代表吴智广签名同意。同时，沈莉与牛忠翠等四人还签订了一份《合肥妙善缘餐饮管理有限公司抵债转让协议》，约定沈莉由于无力偿还牛忠翠等四人债务，沈莉将该公司整体抵让给牛忠翠，法定代表人由牛忠翠担任，前期债权债务与牛忠翠无关。2016年6月18日，牛忠翠与吴智广就合肥市房屋签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期自2016年6月25日至2019年6月24日，并约定承租方将租用的房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意并重新签订房屋租赁合同。2016年7月9日，牛忠翠向吴智广付款275600元，用于支付该房屋2016年6月25日至2017年6月24日房租。之后，由于牛忠翠使用案涉房屋开办的枫景湾餐厅经营困难，牛忠翠将该餐厅转让给刘年祥。2017年3月15日,牛忠翠与刘年祥签订了一份合同，约定牛忠翠将枫景湾餐厅交由刘年祥接手，经营项目为餐饮，租期自2017年3月24日至2019年6月24日，租金按牛忠翠与吴智广签订的房屋租赁合同计算，由于牛忠翠已预付吴智广租金至2017年6月24日，双方约定由刘年祥将牛忠翠已支付给吴智广的房租69000元退还给牛忠翠。除上述房租外，刘年祥于每月5日前支付给牛忠翠6000元。刘年祥经营期间的亏损、债务，全部由其承担，本合同签订前的亏损、债务与刘年祥无关。刘年祥向牛忠翠支付定金10万元，在经营结束之后，在没有相关债务纠纷后，牛忠翠归还给刘年祥。当日，李迎慧与刘年祥也签订了一份内容均一致的合同。上述两份合同签订后，由刘年祥接手枫景湾餐厅经营。但枫景湾餐厅仍然经营困难。2017年6月25日，由于未能按期向业主支付房租，牛忠翠将枫景湾餐厅所使用的案涉房屋退还给业主。另查明：与牛忠翠、李迎慧分别签订了两份合同后，刘年祥向李迎慧和沈莉等人共计转款128500元（不含2015年12月26日向李迎慧转款的2500元），刘年祥在庭审中陈述上述转款包括租金69000元，剩余转款为案涉合同约定的定金，其认可未支付承租期间18000元使用费（每月为6000元）。李迎慧在庭审中认可转款事实，并承认上述转款均为履行案涉合同的费用。但牛忠翠不予认可，并提供的短信记录证明2016年3月23日向刘年祥发送其本人建行银行账户。同时，在庭审中，刘年祥和李迎慧陈述2017年3月15日的两份合同签订时，包括牛忠翠在内的三方均在场，但牛忠翠予以否认。本院向李迎慧问询为何签订两份合同，其称“因为当时店运行我还在现场”。还查明：在牛忠翠提供的2017年3月15日签订的合同原件尾部，由刘年祥签注了以下内容：“本合同自即日起作废，我刘年祥本人愿承担装修期间所产生的一切费用与甲方无关”，时间为“2017年6月3日”。上述事实由《房屋租赁合同》、《房屋租赁承租权转让协议》、《合肥妙善缘餐饮管理有限公司抵债转让协议》、租金收据、两份合同、转款记录、短信记录，以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，现三方就刘年祥向李迎慧支付相关款项是否为案涉租金等费用，即刘年祥的支付行为是否有效存在争议，本院分析如下：首先，李迎慧是否为案涉租赁合同的相对方。由于牛忠翠、李迎慧分别与刘年祥各签订了一份合同，且李迎慧、刘年祥均称上述两份合同签订时三方均在场，故本院对李迎慧与刘年祥签订合同真实性予以认定，并认定牛忠翠对此知情。根据牛忠翠提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁承租权转让协议》、《合肥妙善缘餐饮管理有限公司抵债转让协议》、租金收据等证据，能够认定牛忠翠系案涉房屋的使用权人，故牛忠翠应为案涉房屋的出租方。而李迎慧是否为案涉租赁合同相对方系本案焦点，在有证据证明李迎慧对案涉房屋不具有使用权，且其在庭审中陈述“因为当时店运行我还在现场”，该表述可理解为在牛忠翠使用案涉房屋开办枫景湾餐厅期间，其为枫景湾餐厅现场管理，故李迎慧不应当为案涉租赁合同的相对方，其与刘年祥签订一份内容相同合同的行为系代理牛忠翠，牛忠翠在签订该份合同亦在现场，该代理行为具有法律效力。其次，刘年祥向李迎慧付款行为是否有效。案涉合同签订后，刘年祥陆续向李迎慧及其女儿沈莉转款128500元（不含案涉合同签订前向李迎慧转款的2500元），牛忠翠对此不予认可，并提供了短信记录证明其曾要求刘年祥将房屋租金支付牛忠翠本人账户。本院认为，案涉合同中就付款方式未作具体约定，但按照通常惯例应向合同相对方即出租方支付，除非双方就付款方式有特别约定或授权，本案中，刘年祥无证据证明牛忠翠曾向其指示将案涉房屋租金交付给李迎慧，故本院认定刘年祥向李迎慧交付房屋租金的行为无效。由于刘年祥未能向牛忠翠交付租金，故本院对牛忠翠诉请刘年祥支付69000元租金予以支持。关于牛忠翠诉请的转让费18000元，因刘年祥对此予以认可，本院予以支持。关于牛忠翠诉请的10万元违约金，刘年祥逾期支付房屋租金以及转让费，造成牛忠翠资金占用利息损失，故本院对牛忠翠的该项请求予以支持，但违约金以87000元（69000元+18000元）为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至欠款实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘年祥于本判决生效之日起十日内一次性向牛忠翠支付房屋租金69000元，以及转让费18000元，两项合计87000元，并自2017年10月30日起以87000元为基数按年利率6%支付违约金至欠款实际付清之日止。二、驳回牛忠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2020元，由原告牛忠翠负担1032元，由被告刘年祥负担988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一八年三月一日书记员  王 蓓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。