吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0402民初122号原告（反诉被告）：ＸＸ，住辽源市。委托代理人：宫国庆，住所地辽源市。被告（反诉原告）：辽源市御峰房地产开发集团有限公司。法定代表人郑超，该公司董事长。委托代理人闫清涛，该公司员工。委托代理人王育国，该公司员工。原告（反诉被告）ＸＸ诉被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司（下称御峰公司）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ及其委托代理人宫国庆、被告（反诉原告）御峰公司委托代理人闫清涛、王育国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ起诉称：2016年10月22日原告在被告处订购商铺127平方米,用途搞餐饮,当时口头约定,被告同时并收取了原告的保证金（定金)壹万圆,并约定2016年11月1日可以经营,可是被告提供设施不符合做餐饮经营,为此事原告曾多次找被告协商未果,至今未签定合同及履行,被告方违约在先,收取了保证金(定金),关于协商退还保证金无果,在跟我签订合同期间交保证金的时候，被告说我开业不了可以往后拖，什么时间开业什么时间收取费用，但是被告一直没达标所以一直没进场。为此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《合同法》的规定,特诉讼至法院,提出如下诉讼请求：判令被告给付合同保证金壹万圆整,因被告合同违约二倍给付,案件受理费被告承担。被告（反诉原告）御峰公司答辩称：一、本案原告提供唯一的证据就是原告的交款收据。收据上标明了鸿记煌4154。鸿记煌为原告所要经营的项目名称。4154为我公司商场四楼的铺位号.(现此铺位在经营尚品牛排)；二、原告在向被告交纳了一万元定金(合同保证金)后,我公司按出租混铺审批程序批准后,按约定如期将4154铺位交给了原告经营。同时双方约定了承租商铺的基本权利义务及租期；三在我公司将4154号商铺交给原告经营后,原告没有按约定缴纳租金和相关费用,是明显的违约行为。综上三点,可以证明,本案原,被告已确定了承租商铺的事宜,同时签订了书面合同。原告还向我方交纳了定金,我方按约将商铺交给了原告经营。根本不存在原告诉说的“被告提供设施不符合做餐饮经营”的客观事实。目前的现实情况能充分证明这一点,就是我公司四楼美食广场的广大商户都在正常经营。4154号铺位已于2017年6月出租给相关的商户经营餐饮项目“尚品牛排”。其事实都是目前客观存在的。我们公司已经按照双方书面合同约定如约按期将商铺交于原告经营，原告没有装修不能认为合同没有生效，我们已经尽到了合同约定的义务，因此我们有权利主张对方缴纳租金及其他费用。关于原告说没有通知原告，我们已经将通知的内容和通知方式向法庭举证。关于原告顺延开业，不能证明我们没有尽我们的义务，顺延开业是由于原告没有装修，不是没有场地。合同约定双方的权利义务就是我们将经营的铺位交给原告，原告就应当缴纳租金等费用，不能以是否开业衡量是否交租金，交租金是原告的合同规定的义务。因此,原告的主张是没有事实依据。同时按我国《合同法》与《担保法》的相关规定“给付定金的一方，没有履行承诺,定金不予返还”的相关规定。我方依法不应返还原告定金。被告（反诉原告）御峰公司反诉称：反诉人(以下称甲方)与被反诉人(以下称乙方)经友好协商于2016年10月22日依法签订了一份租赁合同。双方约定,甲方将御峰商场4154号柜台出租给乙方经营餐饮，字号“鸿记煌”。租赁期限为三年,自20l6年11月11日到2019年11年10日,租赁面积为105平方米。第一年租金为每平方米每月45元,后两年按5%递增。甲方按约定如期将乙方所租商铺交给乙方经营。同时乙方向甲方缴纳了1万元的定金(履约保证金)。乙方在接收商铺后,没有按约向甲方交纳租金等费用。对于乙方的违约行为,我公司考虑到双方是合作伙伴,拖欠租金事宜,尽量协商解决。现乙方已认定按法律程序处理。我公司必然要依法维护自身权益,为此,依据本案事实,提出如下反诉请求：一、判令被反诉人按双方合同约定支付拖欠反诉人的租金28350元（2016年11月11日至2017年5月10日)。二、判令被反诉人立即支付反诉人6个月的物业费3150元和店庆费2000元。三、判令被反诉人支付拖欠租金的银行利息2827.5元。四、判令由于被反诉人违约,1万元定金依法不予返还。五、判令被反诉人承担本案一切费用。原告（反诉被告）ＸＸ答辩称：一、反诉的请求不存在,请求人民法院依法回驳反诉人的全部诉求。2016年10月22日被反诉人与反诉人是口头约定,被反诉人订购商铺105平方米,用途搞餐饮。当时,约定租赁时间为3年整,当时被反诉人交纳保证金(定金)壹万圆,双方约定该商铺交付并定于2016年11月1日被反诉人可以经营。可是反诉人未按约定交付商铺,其原因该商铺不具备开餐饮,问题是排风、上下水环保等等的问题,被反诉人曾多次与反诉人协商,却未解决此问题,所以说返还定金是符合法律所规定。我们进入装修营业之后才可以形成合同，我们没有装修合同才没有生效。反诉人反诉的5项请求是自编自导的请求,完全不符合法律所规定,但无证据可以证明反诉的成立。二、该案件被反诉人的请求是符合法律规定。合同的成立是要约束和承诺的法律关系,被反诉人是承租的商铺,并交纳了保证金(定金),可是反诉人未按时、按质、按量交付商铺,是违约在先,并给被反诉人已造成了损失,在该案件中,反诉是不成立。尚品牛排是西餐用电，我们申请的是鸿记煌餐饮，需要用燃气。被告没有燃气，合同没到期的时候被告就将该地段租给尚品牛排，商场本身先违约，是在未经我们协商的情况下私自租赁给尚品牛排，我们没有接到通知被告接通燃气，在此期间我们多次找商场沟通，商场的管理人员多次推脱，导致我们投资终止造成一定损失。具以上的事实与理由,请求人民法院依法驳回反诉人的诉求,支持被反诉人的诉求。经审理查明：2016年10月22日，御峰公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《柜台租赁合同》，约定甲方将本市人民大街640号御峰城市广场物业内编号为4154的柜台1**平方米，租赁给乙方用于经营餐饮品类“鸿记煌”，租赁期限自2016年11月11日起至2019年11月10日止，如若开业延迟，此合同期限顺延。租金标准为基本租金45元/月/m2。如乙方不能缴交基本租金，双方均可解除合同。乙方同意预交1万元在甲方，作为履约保证金，此款在乙方撤柜三个月后，如无遗留质量及欠缴费用问题，由甲方无息返还给乙方。如出现质量问题及欠缴费用则从保证金中扣除赔偿或欠缴费用。合同签订当日，ＸＸ向御峰公司缴纳合同保证金1万元。2016年11月11日，御峰城市广场开业。ＸＸ在御峰城市广场开业后至今未进场营业，并以御峰公司交付的场地不具备餐饮条件为由，于2016年12月份向御峰公司要求返还缴纳的保证金，御峰公司至今未返还该保证金。2017年5月17日，御峰公司与案外人耿直签订《柜台租赁合同》，将涉诉为4154的柜台出租给耿直，经营餐饮品类“尚品牛排”，经营期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。另查明，2016年10月22日，ＸＸ与吉林省弘峰物业服务公司（以下简称弘峰公司）签订《柜台服务协议书》，约定ＸＸ在合同履行期间按每月每平方米5元的标准向弘峰公司缴纳综合服务费（物业费），每年缴纳2000元店庆费。2018年1月30日，弘峰公司与御峰公司签订债权转让协议，弘峰公司将上述债权转让给御峰公司。御峰公司于2018年1月29日通知ＸＸ，弘峰公司已将上述债权已经转让给御峰公司。上述事实，有《柜台租赁合同》、收据、《柜台服务协议书》、债权转让协议、短信截图等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，ＸＸ与御峰公司签订的《柜台租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应履行合同约定。ＸＸ主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳。合同约定，如乙方即ＸＸ不能缴纳基本租金，双方均可解除合同。在2016年12月份，ＸＸ向御峰公司要求返还合同保证金时，应当认定向御峰公司做出了解除合同的意思表示，认定自ＸＸ向御峰公司要求返还保证金时柜台租赁合同已经解除。御峰公司应当及时对合同解除的法律后果主张权利，但御峰公司怠于主张权利，导致涉诉柜台在ＸＸ要求返还保证金后处于无人经营状态，扩大的损失应由御峰公司自行承担。签订租赁合同后，虽然ＸＸ未入场经营，但其已经取得了对租赁场地的使用权，应当在合理期间内承担相应的租金。综合本案案情，结合双方合同约定，本院酌定ＸＸ向御峰公司按1个月支付租金，即105m2×45元/月/m2×1月=4725元，御峰公司关于ＸＸ支付超出上述租金金额部分的诉讼请求本院不予支持。根据相关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，债权人弘峰公司与御峰公司签订了债权转让协议，但债权人弘峰公司没有通知ＸＸ，而债权受让人御峰公司的通知行为不能产生与债权人通知相同的法律效果，故该债权转让对ＸＸ不发生法律效力，御峰公司要求ＸＸ承担给付物业费和店庆费的诉讼请求本院不予支持。御峰公司关于利息的主张缺乏依据，本院不予支持。关于ＸＸ缴纳“合同保证金”的性质问题。在ＸＸ与御峰公司签订《柜台租赁合同》中约定，“乙方同意预交1万元在甲方，作为履约保证金，…。如出现质量问题及欠缴费用则从保证金中扣除赔偿或欠缴费用”。可见，ＸＸ缴纳的1万元“合同保证金”是履约保证金，是作为履行合同的担保，不是定金性质，故ＸＸ要求双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持，该保证金应当按照双方的约定进行处理，应当扣除欠缴费用后，如有剩余应当予以退还，御峰公司关于该保证金系定金不予返还的主张本院不予采纳。按照双方合同约定，扣除上述ＸＸ应支付给御峰公司的租金4725元，御峰公司应当返还ＸＸ合同保证金10000元-4725元=5275元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十七条，判决如下：一、被告(反诉原告)辽源市御峰房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告ＸＸ合同保证金人民币5275元。二、驳回原告（反诉被告）ＸＸ其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）ＸＸ给付被告(反诉原告)辽源市御峰房地产开发集团有限公司租金4725元（此租金已在本判决第一项中计算完毕）。四、驳回被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由原告（反诉被告）ＸＸ负担64.00元，由被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担86.00元；反诉案件受理费708.00元，由原告（反诉被告）ＸＸ负担92.00元，由被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担616.00元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判员  王宏伟二〇一八年三月二十六日书记员  于 淼