安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终6840号上诉人（原审原告）：汪琍，女，1963年4月4日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪霞，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘宇峰，男，1993年9月5日生，汉族，住安徽省宿州市泗县，被上诉人（原审被告）：王华银，男，1978年3月16日生，汉族，住安徽省淮北市相山区，上诉人汪琍因与被上诉人刘宇峰、王华银房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初816号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪琍的委托诉讼代理人汪霞到庭参加诉讼；被上诉人刘宇峰、王华银经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汪琍的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0104民初816号民事判决书，并依法改判；2、依法确认汪琍与刘宇峰签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月9日解除；3、刘宇峰、王华银向汪琍支付其拖欠的自2016年8月10日至2017年3月31日期间的租金92207.89元；4、刘宇峰、王华银支付物业费、水电费等各项费用共计10501.92元；5、刘宇峰、王华银支付汪琍违约金35925.15元；6、本案一审、二审的诉讼费用、公告费及其他合理费用由刘宇峰、王华银承担。事实和理由：1、虽然刘宇峰未在案涉《房屋租赁合同》中签字，但汪琍已经履行了交付案涉租赁房屋的义务，刘宇峰亦接受了汪琍所交付的案涉租赁房屋并按约支付房屋保证金及部分租金，双方已履行合同主要义务，且互相接受对方履行的该主要义务，故双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，一审法院对该部分事实认定不清，适用法律错误。双方在微信谈话中，多次涉及到双方间房屋租赁事宜，如：2015年12月9日刘宇峰通过微信将房屋保证金共计11975元分三笔支付给汪琍，2016年2月19日、2016年3月3日、2016年8月11日，汪琍与刘宇峰多次沟通房屋租金事宜，2016年3月15日刘宇峰陈述，“汪姐不好意思打扰您了，我这边需要我们租房合同办理网络认证，我这边合同放在老家了，你能帮我照下照片吗”等，该聊天内容已由一审法院当庭核实。综上，该《房屋租赁合同》已由双方实际履行，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，受法律保护。一审法院无视双方间的微信聊天情况及房屋租赁合同实际履行情况，认定汪琍未提供证据证明案涉位于合肥市××路与××交叉口××广场××、××、××、××、××室房屋由刘宇峰租赁使用系事实认定错误，适用法律不当。2、汪琍于2016年12月15日向刘宇峰发送《催告函》一份，催告刘宇峰在合理期限内向汪琍支付其拖欠的房屋租金、物业费、水电费等各项费用，但刘宇峰收到该《催告函》后仍未支付上述费用，汪琍不得不于2017年1月3日向刘宇峰发送解除函，通知解除双方间的《房屋租赁合同》，要求支付拖欠的租金、物业费、水电费等费用，并支付违约金，但刘宇峰均予以拒收，后汪琍于2017年1月9日以微信及短信方式通知解除合同及要求支付上述费用事宜，该短信及微信通知已发送成功，至此，解除合同的通知已到达刘宇峰，且刘宇峰未提出异议，故一审法院驳回汪琍要求确认合同已于2017年1月9日解除的判决系事实认定不清，适用法律错误。3、双方签订的《房屋租赁合同》中约定，案涉房屋租赁期限共计5年，月租11975.05元，年租金为143700.60元，每年房屋租金分两次付清，每半年支付一次，每次提前半个月支付。合同签订后，汪琍依约将案涉房屋交付刘宇峰使用，但刘宇峰仅支付了2016年2月10日至2016年8月10日期间的房屋租金，而自2016年8月10日至2017年2月10日期间的房屋租金一直未支付。因刘宇峰拖欠房屋租金行为系违约行为，且经多次催要后仍拒不支付，汪琍不得不解除合同，但刘宇峰一直未将该房屋返还，并拒绝一切联系，更未与汪琍办理房屋交接手续，导致其遭受严重损失，汪琍不得不于2017年3月31日在物业协助下收回房屋。至此，刘宇峰应向汪琍支付其拖欠的自2016年8月10日至2017年3月31日期间的房屋租金共计92207.89元（11975.05元×7个月+11975.05元×21天/30天）。4、双方约定，除案涉房屋租金外，物业费、水电费等其他费用由刘宇峰支付。但实际上，刘宇峰并未按约支付上述费用，截至2017年3月31日，刘宇峰已拖欠物业费9321.12元、电费1180.8元，以上共计拖欠10501.92元，上述费用已由汪琍实际垫付，该事实亦有物业催缴凭证及缴纳物业费、水电费发票予以证明，一审法院忽略上述证据而直接认定“未提供证据证明”系事实认定错误。根据双方合同约定及相关法律规定，汪琍有权要求刘宇峰偿还垫付的物业费、水电费共计10501.92元。5、刘宇峰未按照合同约定的期限支付房屋租金及物业费、水电费等，属违约一方，应承担违约责任。2016年11月13日，根据刘宇峰书写、王华银签字的《还款计划》，表明王华银向汪琍单方承诺履行刘宇峰的上述债务，且未表明免除刘宇峰的还款义务，该还款计划性质为债务加入。根据民法理论，债务加入又称并存的债务承担，是指第三人、债务人与债权人达成三方协议或第三人与碳权人达成双方协议或第三人向债权人单方承谐由第三人履行依务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式，债务加入后，除当事人对责任承担方式另有约定外，债权人可以请求第三人与债务人共同承担责任。故本案中，汪琍作为债权人，刘宇峰作为债务人，王华银作为债务加入第三人，汪琍有权要求刘宇峰及王华银对上述债务承担共同还款责任。刘宇峰、王华银未作答辩。汪琍向一审法院的起诉请求:1、确认汪琍与刘宇峰签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月9日解除；2、刘宇峰、王华银向汪琍支付其拖欠的租金，暂计算至2017年1月10日的房屋租金为59875.25元，以后按每月11975.05元标准顺延计算至其实际返还承租房屋之日止（当庭变更租金为92207.89元）；3、刘宇峰、王华银支付物业费、水电费等各项费用暂计5703元，以后顺延计算至实际返还承租房屋之日止；刘宇峰、王华银支付因拖欠物业费、水电费等各项费用产生的滞纳金暂计855.45元，以后顺延计算至实际款清之日止（物业费、水电费等各项费用暂计算至2016年11月28日；滞纳金自2016年11月28日起计算，按照每日3‰标准，暂计算至2017年1月17日；当庭变更物业费、水电费为10501.92元，物业费2016年10月1日-2017年3月31日为9321.12元，水电费2016年11月19日-2017年3月18日为1108.8元）；4、刘宇峰、王华银支付汪琍违约金35925.15元；5、本案诉讼费及保全费用由刘宇峰、王华银承担。一审法院查明：2016年11月13日，王华银出具还款计划一份，内容为王华银欠汪琍房租费22000元于11月18日之前还款，如到期不还，则每日支付1000元违约金。11月30日前还款14000元。剩余36000元于12月30日前结清。王华银出具还款计划后，未支付房租费72000元。汪琍要求确认其与刘宇峰2015年12月10日签订的房屋租赁合同于2017年1月9日解除。该房屋租赁合同上刘宇峰未签名，汪琍未提供证据证明合肥市望江西路与潜山路交叉口港汇广场A座A1501、A1502、A1503、A1504、A1505，面积323.65平方米的房屋由刘宇峰实际租赁使用。汪琍要求支付物业费、水电费10501.92元，未提供证据证明。另查明，涉案房屋汪琍已于2017年3月31日收回。合肥市望江西路与潜山路交叉口港汇广场A座A1501、A1502、A1503、A1504、A1505房屋的产权人为顾亚晨、魏袆，顾亚晨、魏袆委托汪琍出租上述房屋。一审法院认为：汪琍主张2015年12月10日其与刘宇峰签订的房屋租赁合同，刘宇峰未签名，汪琍亦未提供符合法律规定的证据证明合肥市望江西路与潜山路交叉口港汇广场A座A1501、A1502、A1503、A1504、A1505的房屋由刘宇峰租赁使用，汪琍要求确认2015年12月10日的房屋租赁合同已于2017年1月9日解除的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。汪琍要求刘宇峰支付2016年8月10日至2017年3月31日房租92207.89元的诉讼请求，不予支持。王华银向汪琍出具的还款计划表明其确认尚欠汪琍房租费72000元，该还款计划不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王华银应支付汪琍房租费72000元。汪琍要求王华银支付房租费92207.89元，超出72000元部分，不予支持。汪琍要求刘宇峰、王华银支付物业费、水电费10501.92元及滞纳金，未提供证据证明，不予支持。汪琍要求刘宇峰、王华银按合同约定支付三个月房租的违约金35925.15元，无事实与法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、王华银于判决生效之日起10日内支付汪琍租金72000元；二、驳回汪琍的其他诉讼请求。一审案件受理费2347元，由汪琍负担747元，王华银负担1600元；公告费1000元，由王华银负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中，刘宇峰未在汪琍提供的房屋租赁合同上签名，其所提供的证据亦不能证明所涉房屋由刘宇峰实际占有、使用，故汪琍要求刘宇峰支付房租的请求不予支持。王华银向汪琍出具的还款计划表明其已确认尚欠汪琍房租费72000元，应予以支付，双方在还款计划中虽约定支付违约金，但约定过高，应以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至款清之日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初816号民事判决第一项；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初816号民事判决第二、三项；三、王华银于本判决生效之日起十日内向汪琍支付违约金（以72000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至款清之日）；四、驳回汪琍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2347元，由汪琍负担747元，王华银负担1600元；公告费1000元，由王华银负担。二审案件受理费2347元，由汪琍负担747元，王华银负担1600元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年三月八日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。