湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终318号上诉人（原审被告）：丁望平，男，1965年9月19日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨耀文，湖北省正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘树芳，女，1990年8月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：方超、陶晶，湖北多能律师事务所律师。原审被告：武汉海涵房地产经纪有限公司。住所地：武汉市武昌区乔木湾特*号郁馨花园*期*栋*单元*层*****房。法定代表人：罗彩萍，系该公司总经理。原审被告：唐桂娥，女，1943年10月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人丁望平因与被上诉人刘树芳、原审被告武汉海涵房地产经纪有限公司（以下简称海涵公司）、原审被告唐桂娥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人丁望平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由刘树芳承担。事实及理由：1、双方签订的房地产买卖合同实际为购房意向，尚未产生法律效力。2、丁望平并未实际收到定金，客观上丁望平亦未获得任何利益。3、刘树芳无任何实际损失，一审判决违约金过高，且刘树芳及海涵公司均存在过错。4、刘树芳不当得利的行为不应得到支持。被上诉人刘树芳答辩称，双方签订的房地产买卖合同合法有效，丁望平应当承担违约责任，且丁望平的违约行为已造成刘树芳重大实际损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告海涵公司答辩称，合同签订及履行过程中，海涵公司均已将实际情况及时的如实告知双方，案涉房屋现已增值近一倍，服从法院判决。原审被告唐桂娥未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。2017年3月20日，刘树芳诉至一审法院，请求：1.判令海涵公司返还刘树芳定金人民币2万元；2.判令丁望平向刘树芳支付违约金10万元；3.判令海涵公司对上述10万元违约金承担连带责任；4.本案诉讼费由丁望平、海涵公司承担。一审诉讼过程中，刘树芳增加诉讼请求：判令解除刘树芳与丁望平签订的《房地产买卖合同》。事实和理由：刘树芳因自住需要购房，经武汉海涵置业有限公司花园分店（以下简称海涵花园分店）介绍，拟购买登记在丁望平母亲唐桂娥名下的位于武汉市洪山区张家湾街城际花园小区22栋1单元802号房屋。丁望平称上述房屋系其所有，但登记在母亲唐桂娥名下，唐桂娥已就房屋买卖事宜对其委托授权，海涵花园分店工作人员对上述事实予以确认。2016年6月6日，刘树芳委托父亲刘礼苟（作为刘树芳代理人）与丁望平（作为其母亲代理人）、以及海涵花园分店签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定刘树芳以人民币50万元购买上述房屋。合同同时约定：1.刘树芳应当在合同签订时支付定金2万元，该定金由经纪方保管，待卖方将房屋土地产权证书等资料交给经纪方后再由经纪方转交给卖方；2.卖方应在2016年6月22日前将证件交给海涵地产中介，由中介安排房屋过户手续；3.如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金；4.中介费用为1万元。合同签订当日，刘树芳即依约定通过支付宝转账的方式支付了定金2万元给海涵花园分店员工刘红，海涵花园分店向刘树芳出具收款凭证。至2016年6月20日左右，海涵花园分店通知刘树芳说，丁望平母亲唐桂娥并未给丁望平授权，且其不同意出售该房屋，因此无法继续办理房屋买卖相关手续，合同不能继续履行。刘树芳要求丁望平、海涵公司支付违约损失，但被拒绝，后经多次协商仍不能达成一致意见。因丁望平无权代理签订合同，致使合同不能履行，给刘树芳带来了巨大的损失，而海涵花园分店作为居间人，没有如实告知丁望平是否具有代理权限的情况，依法应当对损失承担连带赔偿责任。丁望平一审辩称，1.合同签订时，是其和刘树芳的代理人刘礼苟签订的，当时有海涵花园分店的工作人员在场，合同签订后其母不同意，起诉前双方多次协商未果；2.在合同缔约之前，其不知道要授权，事后没有得到其母亲的追认，属于无权代理行为，刘树芳和海涵花园分店也没有提醒上述问题的存在，造成这次的重大误会；3.刘树芳的赔偿要求不合理，其及时告知刘树芳合同不能履行，没有造成刘树芳巨大的损失，刘树芳也购买了房屋；4.责任双方都有，其愿意赔偿的，违约金约定过高，金额可以商量，应该以实际损失为标准；5.对刘树芳陈述的合同订立的过程没有异议，其当时是跟海涵花园分店说过这个房子其出了大部分钱的。唐桂娥一审辩称，其在签合同之后作了一个声明，其从未委托丁望平处理房产买卖事宜，所以丁望平签订的合同是无效的。海涵公司一审辩称，1.主体不适格，其不是交易的主体，只是第三方、中间人；2.刘树芳当时也属于手续不足，当时也是一个代签没有授权书，按照合同约定买方应在当时签合同时支付1万元的费用，刘树芳没有支付；3.定金是由其代为保管的，定金我方愿意退还，违约金过高；4.之后也明确告知刘树芳，丁望平不卖房子了，6月20日告知刘树芳，丁望平不卖了，是其母不同意卖，也愿意帮找其他的房子，也有补救措施的；5.在合同签订时双方都知道对方是代理人，刘树芳也知道房子的情况的，其也没有隐瞒事实、履行了告知义务的，不应当承担连带责任。一审认定事实：2016年6月6日，在海涵花园分店的促成下，刘树芳与丁望平、海涵花园分店签订了一份《房地产买卖合同》。该合同所涉房屋坐落于武汉市洪山区张家湾街天地源城际花园22栋1单元802室，房屋建筑面积74.24平方米，房屋成交总价为500000元。该合同约定，定金在丁望平签收定金收据后托管在海涵花园分店，丁望平在办成房产证和土地证并托管至海涵花园分店后，海涵花园分店再支付定金给丁望平。该合同也约定了违约责任，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如刘树芳违约，丁望平有权解除合同并没收定金或要求刘树芳支付房产转让价百分之二十的违约金；如丁望平违约，刘树芳有权解除合同并要求丁望平双倍返还定金或要求丁望平支付房产转让价百分之二十的违约金。合同签订后，刘树芳转账支付了20000元定金，该款项依约托管于海涵花园分店。2016年6月8日，唐桂娥取得合同所涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证。之后，唐桂娥向丁望平表示不卖房。2016年6月20日，丁望平向刘树芳、海涵花园分店明确表示唐桂娥不卖房，且明确表示其并未取得唐桂娥的同意。2016年7月2日，刘树芳另签订一份存量房买卖合同，后在同一小区实际购得一套房屋。一审另查明，在案涉合同的签订过程中，刘树芳的代理人刘礼苟、海涵花园分店在明知案涉房屋系唐桂娥所有的情况下，均未核实丁望平是否取得唐桂娥的同意、是否授权丁望平代为卖房，且海涵花园分店向刘礼苟说明丁望平对案涉房屋具有处置权，刘礼苟在没有看到房屋所有权证、国有土地使用证的情况下亦表示先签合同再说。一审再查明，海涵公司的前身为武汉海涵置业有限公司，海涵花园分店属于海涵公司的分公司。一审结合双方诉辩意见，评判如下：1.刘树芳与丁望平、海涵花园分店签订的《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。刘树芳依约向海涵花园分店支付了代为保管的20000元定金，丁望平之后以未取得案涉房屋的所有权人唐桂娥的同意为由，明确表示不再履行合同义务，已构成违约。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，刘树芳与无处分权人丁望平订立的房屋买卖合同，合法有效，且因丁望平未取得处分权致使案涉房屋所有权不能转移，刘树芳可以要求解除合同并主张损害赔偿。据此，刘树芳提出要求解除与丁望平、海涵花园分店签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。2.合同解除后，刘树芳有权要求丁望平恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，因海涵花园分店属于海涵公司的分公司，不具有法人资格，所以其民事责任由海涵公司承担。此外，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，刘树芳选择适用违约金条款，海涵公司应当返还刘树芳支付的代为保管的定金。因此，刘树芳提出要求海涵公司返还定金2万元的诉讼请求，依法予以支持。3.《房地产买卖合同》中约定，一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向另一方承担违约责任；如丁望平违约，刘树芳有权解除合同并要求丁望平双倍返还定金或要求丁望平支付房产转让价百分之二十的违约金。据此，刘树芳有权解除合同并要求丁望平承担违约金。通过综合考虑刘树芳因丁望平违约而造成的实际损失、合同履行程度及预期利益等因素，并兼顾刘树芳本身的过错程度，该违约金的约定过分高于造成的损失，酌情调整为5万元。因此，刘树芳提出要求丁望平支付10万元违约金的诉讼请求，依法据实予以部分支持。4.关于刘树芳提出要求海涵公司对违约金承担连带赔偿责任的诉讼请求。本案中，海涵花园分店在订立案涉合同过程中，明知案涉房屋属唐桂娥所有，却未核实丁望平是否有唐桂娥的委托授权，且向刘树芳说明丁望平具有处分权，该行为符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定。海涵花园分店未尽到相应的居间义务，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，刘树芳有权不支付居间服务费并要求海涵花园分店承担损害赔偿责任。庭审过程中，刘树芳明确坚持要求海涵公司承担连带赔偿违约金的责任。虽然海涵公司应向刘树芳承担损害赔偿责任，但并没有相应的法律规定应当承担连带赔偿责任。因此，刘树芳提出的该项诉讼请求，不予支持。若刘树芳需海涵公司赔偿相应的损失，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除刘树芳与丁望平、武汉海涵房地产经纪有限公司于2016年6月6日签订的《房地产买卖合同》；二、武汉海涵房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向刘树芳返还定金20000元；三、丁望平于本判决生效之日起十日内向刘树芳支付违约金50000元；四、驳回刘树芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由刘树芳负担550元，丁望平负担800元。本院经审理查明：2016年6月6日，在海涵花园分店的促成下，刘礼苟以刘树芳代理人的名义、丁望平以唐桂娥代理人的名义与海涵花园分店签订《房地产买卖合同》。事后，刘树芳认可刘礼苟的代理行为，唐桂娥不认可丁望平的代理行为。一审查明的其他事实属实。本院另查明如下事实：1、2016年6月6日，在海涵花园分店的促成下，刘树芳与丁望平、海涵花园分店签订的《房地产买卖合同》中违约责任条款约定：①、本合同签订后，如买房方拒绝交付定金而违约的，应向卖方支付房屋转让价百分之五的违约金。如卖方拒绝收取定金而违约的，应向买方支付房屋转让价百分之五的违约金。②、买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如刘树芳违约，丁望平有权解除合同并没收定金或要求刘树芳支付房产转让价百分之二十的违约金；如丁望平违约，刘树芳有权解除合同并要求丁望平双倍返还定金或要求丁望平支付房产转让价百分之二十的违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。……2、2016年7月2日，刘树芳以57万元成交价另签订一份存量房买卖合同，在同一小区实际购得一套房屋（一层、74.12平方米），该合同约定的其他费用与案涉合同相当。3、丁望平知悉刘树芳依约向海涵花园分店支付了代为保管的20000元定金，但丁望平未出具定金收条。一审判决后，海涵公司已将20000元定金退还刘树芳。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。2016年6月6日，在海涵花园分店的促成下，刘礼苟以刘树芳代理人的名义、丁望平以唐桂娥代理人的名义签订的三方《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。丁望平上诉称该房地产买卖合同实际为购房意向，尚未产生法律效力的理由不能成立，该上诉理由本院不予采纳。刘树芳依约履行了自己的合同义务，后因丁望平未取得案涉房屋的所有权人唐桂娥的同意，致使合同无法履行，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。……”、《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，丁望平应当承担相应的法律责任。一审判决综合考虑刘树芳的实际损失、合同履行程度及预期利益等因素，兼顾本案的实际情况，酌情判令丁望平向刘树芳支付违约金50000元，并无不当。关于丁望平上诉称并未实际收到定金的问题，根据双方合同约定，定金在丁望平签收定金收据后托管在海涵花园分店，丁望平在办成房产证和土地证并托管至海涵花园分店后，海涵花园分店再支付定金给丁望平。刘树芳依约支付了定金，虽然丁望平未出具定金收条，但丁望平知悉此节事实，故应视为丁望平收取了定金，丁望平的该项上诉理由亦不能成立。综上，丁望平的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由丁望平负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年三月十三日书记员  申光伟