新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书2018新23**民初136号原告孙金城，男，1964年11月11日出生，汉族，石河子市天富供热公司职员，住新疆维吾尔自治区石河子市。委托诉讼代理人邓义，新疆君正律师事务所律师。被告新疆西域泰和房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县御景苑A区29栋2单元102室。法定代表人陈承福，该公司总经理。委托诉讼代理人陈安华，男，该公司品质部部长。委托诉讼代理人王世虎，男，该公司职员。原告孙金城与被告新疆西域泰和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告孙金城及其委托诉讼代理人邓义、被告新疆西域泰和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈安华、王世虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金城向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金20911元(2015年11月1日至2018年1月4日，总计逾期796天，每日26.27元)；2.被告承担本案诉讼费、邮寄费等费用。事实与理由：2014年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以每平方米4324.63元的价格购买被告开发的玛纳斯县玉园小区西院5栋2单元101室住宅楼一套，并约定交房时间为2015年10月30日前，如逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。后原告按约定向被告交纳房款总计525442.5元，但被告至今未能向原告交房。经协商未果，为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼。被告新疆西域泰和房地产开发有限公司辩称，被告确实存在违约，但原告的违约金计算方式错误。被告已经于2015年12月30日通知原告办理交房手续，因此，违约时间为2015年10月30日至2015年12月31日期间，被告仅同意承担上述两个月的违约金1602.6元。超出的违约金被告不同意承担。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：商品房买卖合同一份、入住通知书一份、购房发票2张、照片9张。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以采信。被告针对辩称提交的证据有：物业服务合同一份、房屋移交物品清单一份、房屋钥匙领取通知单一份、2015年12月29日北疆晨报一份、原告孙金城的身份证复印件一份、竣工验收报告一份。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，本院对被告提交的上述证据的真实性均予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告孙金城与被告新疆西域泰和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告孙金城购买被告开发的玛纳斯县玉园小区西院5号楼2单元101室楼房一套，总房款为525442.5元。合同约定：”第八条出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。......第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。......第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。......第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电暖自交付使用之日起投入正常使用；2.道路绿化设施两年内完善；3.有线电视、固定电话、天然气由出卖人协助国家相关单位按照其工作计划统一施工完成时；......”合同签订后，原告于2014年10月13日向被告支付购房款265442.5元，于2014年11月10日支付购房款260000元，共计向被告支付购房款525442.5元。被告于2015年12月26日向原告发放入住通知书一份，该入住通知书载明原告所购买的被告的商品房已具备交付条件，将于2015年12月30日正式交付，并通知原告到被告处办理入住手续。原告收取了该入住通知书，并与被告签订物业服务合同、装饰装修管理服务协议等协议。原告收取入住通知书后验收房屋时，发现室内暖气管被冻裂，遂将暖气管冻裂的事项告知被告。被告于2015年至2016年供暖期结束后对原告房屋暖气管进行了修复。2016年12月6日，被告通知原告到其公司领取房屋钥匙，并向原告发放了房屋钥匙领取通知单一份，原告在该通知单上签名后，领取了物业服务合同、临时管理规约、房屋移交表等资料，但至今未领取房屋钥匙及水卡等物品。另查明，被告开发的玉园5号住宅楼于2015年12月30日竣工验收，但至今未办理竣工验收备案。本案争议焦点：被告应向原告支付违约金金额是多少？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告于2014年10月10日签订商品房买卖合同一份，双方均对该商品房买卖合同无异议，本院对原、被告签订的商品房买卖合同的效力予以确认。原告已按合同约定履行了全额支付购房款的义务，被告亦应当按照合同约定履行及时交付房屋的义务。双方在合同中约定，被告开发的玉园5号住宅楼于2015年10月30日交付给原告，但该玉园5号住宅楼于2015年12月30日竣工验收，且至今未办理竣工验收备案手续。因此，被告延迟交房的行为构成违约，依法应当向原告支付延迟交房违约金。关于计算违约金的截止期限。依照双方在合同第十一条及第十四条的约定，水电暖自交付使用之日起投入正常使用，天然气由出卖人协助国家相关单位按照其工作计划统一施工完成等其他同时达到交付使用条件后，由出卖人书面通知买受人办理交付手续。本案中，原告述称，其购买的商品房室内天然气未安装，暖气管冻裂，铁艺围栏未安装，不具备交付使用条件。依据双方合同第十四条的约定，被告作为合同一方仅履行室内天然气协助安装义务，而铁艺围栏未安装对原告基本正常使用房屋影响不大。但暖气管冻裂使得原告无法正常使用房屋。被告对原告房屋暖气管冻裂的事实认可，并于2015年至2016年供暖结束后对冻裂的暖气管进行了修复。基于上述事实，并结合被告于2016年12月6日履行了书面通知原告领取房屋钥匙的义务，但被原告拒绝的事实，本院对被告延期交付房屋违约金计算截止期限确定为2016年12月6日。故本院对被告延期交付房屋应当向原告支付的违约金金额确定为10561.39元（525442.5元×万分之零点五/日×402天，从2015年11月1日计算至2016年12月6日），故本院对原告要求被告支付违约金20911元中的合理部分10561.39元予以支持，对超出部分，因系原告拒绝领取房屋钥匙后扩大的损失，且无相关法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告新疆西域泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙金城支付违约金10561.39元；二、驳回原告孙金城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由原告孙金城负担79元，由被告新疆西域泰和房地产开发有限公司负担82元，此款与上述款项一并向原告孙金城给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 拜  春  梅二〇一八年三月九日书记员 玛丽亚·吐尔逊