广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11号上诉人（原审原告）：广州市商顺物流有限公司，住所地：广东省广州市天河区车陂新涌口西10号大院自编第6栋。法定代表人：陈洁茹，职务：总经理。委托诉讼代理人：廖天生、尤涛，均系广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市祥美企业管理咨询有限公司，住所地:广东省广州市天河区东圃大马路87号之一自编211房。法定代表人：李晓灵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨锦锋，广东宝昶律师事务所律师。上诉人广州市商顺物流有限公司（以下简称商顺公司）因与被上诉人广州市祥美企业管理咨询有限公司（以下简称祥美公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22127号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。商顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我司一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由祥美公司承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒祥美公司。(一)一审法院没有查清祥美公司是否已足额交纳租金，即是否构成违约的事实。1.一审法院已查明祥美公司承租房屋的目的是将房屋拆分后租给他人用于办理公司备案，但从2017年2月起，因车陂进行金融城拆迁工作，导致所有备案均无法再办理，故祥美公司自2017年2月起无法使用上述房屋，祥美公司无法实现承租目的，这表示祥美公司已承认在2017年2月起拒绝支付租金的事实及理由，该事实亦与祥美公司支付最后一笔租金的时间2017年3月14日相吻合。但一审法院还错误认为祥美公司已经支付完毕全部租金。2.根据双方租赁合同约定或交易习惯，每月租金应当月支付，但祥美公司在实际履行过程中都是拖延支付，从未提前支付。一审法院在没有查明双方合同约定及交易习惯的情况下，错误认定祥美公司提前10个多月支付租金。综上，祥美公司自2017年3月14日起拒绝支付租金的事实已经非常清楚，祥美公司距今超过8个月未支付租金已构成严重违约，我司完全可以据此解除合同。(二)一审法院没有查清每层房屋每月租金标准以及实际履行情况，未认真审查我司举证，就主观臆测听信祥美公司言辞。1.对于祥美公司已支付给我司的525529元，如按祥美公司主张的租金标准计算至2017年10月的租金为528750元，加上水电费为549379元。祥美公司称其已支付完毕2017年10月的租金和水电的陈述意见明显与事实不相符。祥美公司的相关解释漏洞百出，一审法院根本没有查明事实真相，导致错误判决。2.根据祥美公司一审向法院提交的证据转账记录记载：祥美公司于2017年间共支付4笔租金，并已明确在电子回单附言中记载为：交天河新涌口西9号3栋2层、3层、5层2017年租金，上述4笔租金分别为100000元、28350元、27000元、12179元，总计为167529元。如果按合同约定的租金标准计算，2017年1月至10月的租金总额就应为（9750元＋8250元＋8250元）×10个月﹦262500元，祥美公司明显欠我司2017年租金94971元。如果计至2017年9月，祥美公司还欠租金68721元。3.祥美公司所谓的提前支付租金，并没有得到我司书面许可，也不能提供任何一份提前支付租金的收据或证明，亦不清楚祥美公司所谓的提前支付是哪笔租金、对应的哪个月租金。如果祥美公司是提前支付，为何2017年还欠租金？4.我司向一审法院提供的《收据》及《情况对照表》完全符合客观事实，合理有据，一审法院没有认真审查就驳回我司诉讼请求错误。首先，根据我司提供的《情况对照表》，祥美公司所支付的款项基本上是我司主张的每月租金标准的倍数。祥美公司没有举证证明其支付给我司的租金为何不能成为9750或8250元的倍数。其次，部分租金与我司提供的收据相吻合，可以形成完整证据链。祥美公司作为公司法人，是正常经营的企业，不可能在付款后不收取任何付款凭证，故祥美公司称其从未收过我司交付的收据客户联不属实。综上，我司所请求的2、3层房屋每月租金是13500元、5层房屋2017年8月开始每月租金为14175元。祥美公司自2017年3月14日之后至今未向我司支付租金，至今已逾期8个月之久，累计拖欠租金已达342900元，明显严重违约，应承担相应违约责任。二、一审法院错误分配举证责任，错误适用法律，导致最后错误判决。⒈我司在一审中提供了《收据》的第一联，祥美公司理应持有相应《收据》的客户联，但祥美公司在一审中拒不提供。一审法院完全可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，以祥美公司故意不提供证据为由推定我司的主张成立。⒉一审法院根本没有对祥美公司转租的情况进行了解，也没有追加房屋的实际使用人了解租金支付情况，武断判断本案的事实经过。祥美公司并非涉案房屋的实际使用人，而是将涉案房屋转租，其支付的租金基本上来源于从实际使用人处收取的转租费用。一审对此没有查明，也没有追加相关当事人，导致认定事实和适用法律均出现重大错误。⒊由于一审法院对事实认定错误，导致适用《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条明显错误。我司在一审期间已经提供了大量的证据证明自己的主张，且祥美公司也提供了进帐凭证、转帐记录等，完全可以印证我司一审期间提供证据的真实性、合法性和关联性及证明效力。一审法院没有认真负责地查明本案的全部实际情况，导致错案发生。三、一审审结后，我司在总公司档案室查找到涉案房产2层、3层、5层的三份《仓储合同》，编号分别为：商东(2015)302号、商东(2016)302号、商东(2015)305号。三份《仓储合同》承租地点和承租期限与三份《租赁合同》完全一致，约定和实际执行的每月租金标准均为13500元并每年上浮5％。上述事实已经充分说明，本案双方当事人约定实际履行租金为每月13500元加每年上浮5％标准执行。祥美公司所提出的8250、9750元的租金标准没有实际履行过一次。综上所述，请求二审法院判如所请。被上诉人祥美公司答辩称：一审法院认定事实清楚，商顺公司上诉主张的事实和理由均无相关证据证实。⒈按照商顺公司在上诉状中列明的计至10月的租金总额是528750元，比我司已支付的费用总额525529元仅少3000元，而因商顺公司于2017年9月提起诉讼，且商顺公司也一直无法恢复房屋的使用用途，故我司已告知商顺公司从2017年10月起暂停交租，我司已足额支付合同履行期间的全部租金。⒉商顺公司在二审中提交的三份《仓储合同》，既无祥美公司盖章确认，也未到相关单位办理登记备案，商顺公司也未举证证实该仓储合同已实际履行，故商顺公司所提交的证据均无法证实双方曾经约定涉案租赁物的租金标准为13500元，更无任何证据证明双方已经按照该租金标准实际履行，商顺公司的全部上诉请求均无事实依据。⒊双方是多年的合作关系，我司的股东与商顺公司的经办人员郭德仁是朋友关系，所有租金也是直接支付给郭德仁的。因为没有租金发票，且我司支付租金全部是通过转账，有相关转账凭证，故转账凭证就可以作为公司财务的统计。商顺公司上诉状中陈述的相关内容不属实。商顺公司于2017年9月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈确认商顺公司、祥美公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年9月12日解除；⒉祥美公司向商顺公司腾空交还租赁房屋；⒊祥美公司向商顺公司支付2017年2月15日至2017年9月12日期间的租金95107.5元及违约金（以每月欠付的租金为本金，按每日5%的标准自当月5日起计算至实际支付之日止）；⒋祥美公司向商顺公司支付2017年9月13日至实际交还房屋之日止的占用费（按每月14175元的标准支付）；⒌本案诉讼费、财产保全费由祥美公司承担。一审法院经审理查明：2015年7月15日，商顺公司（出租人、甲方）与案外人彭伟杰（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方承租天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第5层（以下简称第5层房）作仓库、办公用途，建筑面积为750平方米；租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日；月租金为9750元；租赁按月结算，由乙方在每月第5日前按现金方式交付给乙方；乙方向甲方交纳9750元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额）；乙方拖欠租金6个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等内容。2016年6月20日，商顺公司（出租人、甲方）与案外人曾宇恒（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方承租天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第3栋第3层（以下简称第3层房）作仓库、办公用途，建筑面积为750平方米；租赁期限为2016年6月15日至2021年6月15日；月租金为8250元；租赁按月结算，由乙方在每月第10日前按现金方式交付给乙方；乙方向甲方交纳8250元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额）；乙方拖欠租金6个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等内容。2016年6月20日，商顺公司（出租人、甲方）与案外人邓福明（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方承租天河区黄埔大道车陂新涌口西街9号第3栋第2层（以下简称第2层房）作仓库、办公用途，建筑面积为750平方米；租赁期限为2016年6月15日至2021年6月15日；月租金为8250元；租赁按月结算，由乙方在每月第10日前按现金方式交付给乙方；乙方向甲方交纳8250元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额）；乙方拖欠租金6个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等内容。祥美公司出具《证明》，确认上述三份《广州市房屋租赁合同》的权益、义务均归祥美公司所有。2017年9月8日，商顺公司以祥美公司自2017年2月起拖欠租金为由提起本案诉讼，诉称通知祥美公司解除租赁合同并收回第3层房，2017年9月12日，祥美公司收到本案起诉状副本。商顺公司亦以同样理由就第2层房、第5层房提起诉讼，一审法院分别以（2017）粤0106民初22128号、22129号案立案审理，并于2017年10月27日与本案一并开庭审理。一审庭审中，双方对如下问题作出陈述。一、关于租金标准。商顺公司称双方实际履行的租金标准如下：1、第2层房及第3层房：2016年6月15日至2017年6月14日期间租金标准为每月13500元，2017年6月15日至2018年6月14日期间租金按上一年的租金标准递增5%即每月14175元；2、第5层房2015年7月1日至2016年6月30日期间租金标准为每月13500元，2016年7月1日至2017年6月30日期间租金按上一年租金标准递增5%即14175元，2017年7月1日至2018年6月30日期间租金按上一年租金标准递增5%即144883.75元。为证明上述陈述，商顺公司提交收据6张（日期分别为2016年8月5日、9月5日、10月10日、11月7日、12月5日及2017年1月9日，载明第2层房租金13500元、第3层房租金13500元、第5层房租金14175元），证明其按上述租金标准收取租金并向祥美公司开具相应金额的收据，且收据的客户联已交付给祥美公司。经质证，祥美公司对上述收据的真实性均不予确认，并称其与商顺公司自2012年起就建立了租赁关系，祥美公司基于对商顺公司的信任而未要求商顺公司开具租金收据，亦从未收取过商顺公司交付的收据客户联。祥美公司称按合同约定第2层房、第3层房的租金为每月8250元、第5层房的租金为每月9750元，双方从未对上述租金标准进行变更。二、关于租金给付情况。祥美公司称其自第2层房、第3层房、第5层房的起租日起已向商顺公司支付租金共计525529元，收款方均为商顺公司的财务郭德仁，祥美公司并未按月向商顺公司支付租金，且金额不等，其已足额支付至2017年10月31日的租金，故不存在拖欠支付租金的情况。祥美公司为此提交如下证据：1、日期为2015年10月29日的《支付宝付款凭证》（金额为13500元）；2、日期为2016年1月25日的《支付宝付款凭证》（3张，金额分别为30400元、10000元、100元）；3、日期为2016年4月28日的《支付宝付款凭证》（3张，金额分别为100元、5400元、21500元）；4、日期为2016年7月22日的《支付宝付款凭证》（2张，金额分别为100元、26900元）；5、日期为2016年11月24日的转账凭证（金额为100000元）；6、日期为2016年12月31日的银行电子回单（金额为150000元，附言：车陂新涌9号3栋2、3、5层2016年租金）；7、日期为2017年3月2日的银行电子回单（金额为100000元，附言：交天河新涌口西9号3栋2层、3层、5层2017年租金）；8、户名为李晓灵的借记卡账户历史明细清单（载明2017年3月14日支出28350元、27000元、12179元）。商顺公司确认收到祥美公司支付的上述租金共计525529元，并提交上述款项的《情况对照表》，具体如下：1、祥美公司于2015年10月29日所支付的13500元为第5层房2015年7月的租金；2、2016年1月25日支付的100元、10000元、30400元为第5层房2015年8月、9月、10月的租金共计40500元；3、2016年4月28日支付的100元、5400元、21500元为第5层房2015年11月、12月的租金共计27000元；4、2016年7月22日支付的100元、26900元为押金27000元；5、2016年11月24日及2016年12月31日支付的250000元分别为第5层房自2016年1月至11月期间的租金共151200元（其中2016年8月1日起按每月14175元收取）、第3层房2016年9月15日至11月14日期间的租金27000元（其中6月15日至7月14日为装修免租期）、第2层房2016年7月15日至2016年11月14日期间的租金54000元（其中6月15日至9月14日为装修免租期）、2012年-2015年祥美公司欠付的租金17840元、水电费753.8元；6、2017年3月2日及2017年3月14日支付的167529元为第5层房2016年12月至2017年3月期间的租金56700元、第3层房2016年11月15日至2017年2月14日期间的租金54000元、第2层房2016年11月15日至2017年2月14日期间的租金54000元、水电费2035.2元、上期欠付的款项793.8元。祥美公司对商顺公司上述对照表予以否认，并称双方为续租关系，其未向商顺公司支付保证金，故不存在商顺公司所支付押金27000元的情况。三、关于房屋使用情况。祥美公司称其承租第2层房、第3层房、第5层房的目的为将房屋进行拆分后租给他人用于办理公司备案，但2017年2月起，因车陂进行金融城拆迁工作，导致所有备案均无法再办理，故祥美公司自2017年2月起无法使用上述房屋，祥美公司承租上述房屋的目的无法实现，但祥美公司亦同意继续履行合同。商顺公司称祥美公司承租的上述房屋并不属于拆迁范围，商顺公司认为祥美公司所称因2017年2月起无法备案就是祥美公司自2017年2月起拖欠支付租金的原因。一审法院认为：本案的争议焦点在于祥美公司所承租的第2层房、第3层房、第5层房的租金标准。根据双方签订的租赁合同，第2层房、第3层房的租金为每月8250元，第5层房的租金为每月9750元，而商顺公司主张上述房屋在租赁期限第一年的月租金均为13500元且每年月租金在上一年租金基础上递增5%，应当由商顺公司对此承担举证责任。对于商顺公司提交的收据，该收据为商顺公司自行制作，且未能提交证据证明该收据已交付祥美公司。对于商顺公司提交的《情况对照表》，该表亦仅为其自行制作，且根据祥美公司的付款情况，祥美公司向商顺公司支付款项的金额及时间均不固定，无法证明每月租金为商顺公司所主张的13500元。在商顺公司未能提交其他证据证明双方协商一致变更合同约定的租金标准的情况下，其主张按每月13500元收取租金且每年递增5%，证据不足，一审法院不予采信。如前所述，按合同约定，第2层房、第3层房的租金为每月8250元，第5层房的租金为每月9750元，现商顺公司、祥美公司均确认祥美公司自承租期起至今向商顺公司共支付525529元，按上述租金标准计算，自商顺公司提起本案诉讼之时，祥美公司并未欠付租金，商顺公司以祥美公司拖欠租金为由，要求解除合同收回上述房屋，并主张祥美公司支付租金、逾期交租违约金及占用费均缺乏依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年11月20日作出如下判决：驳回商顺公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2040元、财产保全费220元，均由商顺公司负担。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予佐证，本院予以确认。二审中，商顺公司提交如下证据：1.落款日期为2012年11月15日、出租方为商顺公司、承租方为李晓灵的《广州市房屋租赁合同》，拟证明李晓灵拖欠了商顺公司2015年9月15日至10月30日的租金17840元，该金额是按李晓灵承租该合同约定的涉案房屋第3栋第3层每月7200元（口头约定每年上浮5%）及双方口头约定承租301房每月1000元的租金标准计算，取整数而来。2.户名为郭德仁的2013年1月1日至2015年12月31日期间的《借记卡账户历史明细清单》，拟证明上述证据1中合同欠款的租金支付情况。3.用电地址为“东圃”、计费月份为2016年10月、11月、12月的《广州供电局有限公司电费通知单》共3张。4.由广州供电局有限公司出具的地址为“广州市天河区车陂新涌口西10号大院自编第6栋”、开票时间为2016年10月12日、2016年12月14日的电费发票各一张。5.由广州市自来水公司出具的地址为“广州市天河区车陂新涌口西10号大院自编第6栋”、开票时间为2016年12月22日、2017年2月15日的水费发票各一张。6.广州市水务局出具的用水地址为“车陂新冲口西9.11号”的污水处理费收费票据两张（日期分别为2016年11月3日、2017年1月12日）。7.签约时间为2016年9月1日、落款盖有“广州市商顺物流有限公司仓储业务专用章”，并有“郭德仁”、“李晓灵”签名的《仓储合同》一份，其中载明李晓灵租用商顺公司东圃仓库第3层三年，从2016年9月1日至2019年8月30日；仓库租金以每平方米18元计算，总金额为13500元，每年租金递增5%；电费3元/度、水费6.5元/吨；李晓灵应在次月5日前支付上月仓租及费用，超过交费期限，商顺公司按每日千分之一收取滞纳金，超过一个月不交租金及费用，商顺公司按李晓灵违约有权处置李晓灵所存放的等值货物；等。虽然该合同最后写明附《补充协议》，但商顺公司在二审庭询中表示没有签补充协议。8.落款时间为2010年1月15日、盖有“广州市商顺物流有限公司”公章的《委托书》，主要内容为商顺公司授权员工郭德仁对广州市天河区黄埔大道车陂新涌口西9号大院物业全权负责经营管理，并委托郭德仁对外签订租赁合同及仓储合同等相关事宜。9.祥美公司签订《仓储合同》时提供的营业执照及李晓灵的身份证复印件，拟证明《仓储合同》真实有效。经本院主持质证，祥美公司表示：对证据1没有异议，该合同约定的租金标准为7200元，合同到期后双方续签了涉案合同，租金增加了。该证据刚好证明涉案三份《广州市房屋租赁合同》所约定的租金标准是真实且合理的。商顺公司所称的欠租17840元不属实，也没有有关301房的口头协议；其他证据形成于一审之前，均非二审新证据，且一审法院在开庭后给了商顺公司7个工作日的时间补充相关证据，但商顺公司直至一审结束都没有提交；对证据2的真实性没有异议，但该证据不能证明商顺公司的主张，只能证明祥美公司向商顺公司支付租金的情况；对证据3、4、5、6的真实性没有异议，但该组证据所显示的电费、水费均与本案无关；不确认证据7的真实性、合法性、关联性，该合同甲方盖章处并非商顺公司的公章，而是仓储业务专用章，依法不具备法律效力。该合同乙方为李晓灵，并非涉案《广州市房屋租赁合同》的承租人，故该仓储合同并不能证明商顺公司的主张。该仓储合同最后写明有补充协议，但商顺公司没有一并提交；对证据8委托书的真实性没有异议，但该委托书是商顺公司单方出具的，无法核实出具时间是否真实，仅凭该委托书也无法证实仓储合同是合法有效的；对证据9的真实性没有异议。经本院询问，一、关于租金的支付，双方当事人均确认祥美公司并未按合同约定的时间支付租金，而是不定时支付。商顺公司认为祥美公司是拖欠支付，没有按时支付，且其在收款时有提出异议，依据是其在一审中提交的其自行开具的收据。商顺公司还称其是直接向祥美公司送达收据，但祥美公司拒收，对此，商顺公司没有证据证明。祥美公司则表示其没有拖欠租金。二、关于商顺公司要求解除合同、支付欠租的合同依据。商顺公司确认其在二审提交的《仓储合同》中仅约定欠租要支付滞纳金，没有约定欠租可以解除合同，故其是依据经备案的涉案《广州市房屋租赁合同》的约定行使合同解除权；而欠租的金额则是以《仓储合同》的约定为准。祥美公司则认为均应以备案的涉案《广州市房屋租赁合同》的约定为准。三、商顺公司在一审中仅要求解除涉案《广州市房屋租赁合同》，在二审庭询中表示要求解除《仓储合同》，祥美公司表示不同意商顺公司在二审中增加诉求。本院认为：商顺公司以其持有的三份《广州市房屋租赁合同》向一审法院分别提起包括本案在内的三案诉讼，并以祥美公司欠租行为构成违约为由，主张解除该三份合同等。由于上述《广州市房屋租赁合同》中约定的租金标准与商顺公司的主张不一致，在祥美公司对商顺公司主张的租金标准不予确认，且祥美公司实际付款金额及时间均不固定，而商顺公司在一审中为此提交的收据和《情况对照表》均系其单方自行制作，不足以证明商顺公司主张的租金标准的情况下，一审根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，认定原告主张的租金标准依据不足，应按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金，合理有据。因双方当事人在一审中均确认祥美公司承租包括本案房屋在内的涉案三层房屋至今已付款为525529元，而经一审法院按涉案三份《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算，自商顺公司提起本案诉讼之时，祥美公司并未欠付租金，故一审法院认定商顺公司以祥美公司拖欠租金为由，要求解除合同的理由不成立，并据此判令驳回了商顺公司要求解除合同、收回房屋、支付租金和违约金、占用费的诉讼请求，处理上并无不当，本院予以维持。虽然商顺公司在二审中提交了一系列证据，但这些证据均形成于一审之前，不属于二审新证据；且从证据内容来看，2012年11月15日的《广州市房屋租赁合同》的租期已经届满，郭德仁的《借记卡账户历史明细清单》所反映的并非本案合同所涉租期内租金的交付情况，水电费票据所载地址、金额与本案所涉租赁场地缺乏直接关联，《仓储合同》中亦没有明确约定合同解除权，故上述证据均不足以证明商顺公司的上诉主张，本院均不予采纳。至于商顺公司起诉后，祥美公司称其暂停交租问题，因与本案合同应否解除的审理无关，故本院对此不作处理，商顺公司可另循合法途径解决。祥美公司在本案判决后亦应及时全面履约。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。商顺公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由上诉人广州市商顺物流有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年三月二十六日书记员 林飘云梁少欣