浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0122民初5657号原告：钱小英，女，汉族，1966年6月28日出生，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：李双余，浙江李双余律师事务所律师。被告：姚雁，女，汉族，1983年9月13日出生，住浙江省杭州市下城区。被告：郭镭，男，汉族，1984年11月18日出生，住浙江省东阳市。两被告共同委托诉讼代理人：陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。原告钱小英诉被告姚雁、郭镭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序于2018年2月1日公开开庭进行审理。原告钱小英及其委托诉讼代理人李双余，被告姚雁、郭镭及其委托诉讼代理人陈金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱小英向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的编号为004268的《桐庐县房屋转让合同》；2、被告双倍返还原告定金6万元，赔偿原告经济损失25万元，合计31万元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告钱小英变更诉讼请求为：1、解除双方签订的编号为004268的《桐庐县房屋转让合同》；2、被告双倍返还原告定金6万元，赔偿原告经济损失297612元，合计357612元；3、被告承担鉴定费2853元、律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月16日，原、被告签订了编号为004268的《桐庐县房屋转让合同》，合同约定：被告将其所有的位于桐庐县桐君街道桐君苑5幢1303室住房以每平方米7300元的价格转让给原告，原告首付定金3万元，被告在一个月内将房产证交付给原告时付清余款，被告违约，应支付原告违约金9万元。合同签订后，原告依约支付了定金3万元，但被告未在约定的时间内将房产证交付给原告。2017年9月28日，贵院在审理（2017）浙0122民初4575号案件时，被告明确表示本案所涉房屋已经转让给第三人，并已办理了房产转移登记手续。由于本案所涉地段的房屋价格持续上涨，被告的行为给原告造成巨大经济损失。原告认为：被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求依法判处。原告钱小英向本院提交的证据材料有：1、桐庐县房屋转让合同,用以证明原、被告之间达成房屋买卖的事实；2、汇款凭证，用以证明原告交付定金3万元的事实；3、委托代理合同，发票，用以证明原告委托律师代理并支出代理费5000元的事实；4、评估报告书，用以证明案涉房屋在2017年9月28日的市场价为81.49万元，与原告签订合同时的差价297612元。被告姚雁、郭镭答辩称：1、案涉合同应定性为定金合同，非正式房屋买卖合同。合同签订时双方约定该合同为收取定金的凭证，待被告取得房屋产权证时再签订正式的房屋转让合同，所以案涉合同非正式合同。案涉合同缺少房屋买卖合同的必备条款，根据相关规定，土地使用权取得方式、当事人住所、产权证号、总价款、付款方式、争议解决条款等要素，均是正式房屋买卖合同的必备条款，案涉合同中均未约定，所以不具有房屋买卖合同的效力。房地产管理法第38条规定，未依法登记取得权属登记证书的不得转让，案涉合同签订时，被告未取得产权证，案涉房屋依法不允许转让，也就意味着案涉合同不具备正式房屋买卖合同的效力，是一份定金合同。2、基于案涉合同是定金合同，原告只能适用定金罚则，不能要求差价损失，房屋差价损失属于逾期可得利益损失，是间接损失，作为预约的法律关系中，逾期可得利益不应得到支持。3、假如案涉合同是正式的房屋买卖合同，原告要求双倍返还定金及赔偿差价损失，也是没有依据的。案涉合同第五条第三款约定，若被告违约，则支付原告9万元，该9万元不属于违约金条款，该条款已就被告违约应当承担的赔偿责任进行了明确约定，被告只需向原告支付9万元损失赔偿款即可。根据合同法的规定，合同中已约定明确损失金额的，应当按照合同约定。原告要求被告支付房屋差价损失已违背了合同约定。虽然法院委托第三方对房屋差价损失进行了评估，但该评估报告不具有客观性。4、实际损失金额超过合同约定，应以实际损失金额为限，原告不能既要求双倍返还定金，又要求赔偿损失。5、鉴定费2853元系原告举证所支出的费用，由原告自行承担。被告姚雁、郭镭向本院提供证据材料有：购房合同，用以证明案涉房屋以65万元的价格转卖第三人的事实。经庭审质证，对原告钱小英提供的证据，被告姚雁、郭镭质证如下：证据1，三性无异议，对证明目的有异议，不能证明双方存在正式的房屋转让关系。证据2，无异议。证据3，三性无异议，律师费属于原告主张权利，自行应承担的费用，不应由被告承担。证据4，形式真实性无异议，对客观性有异议，我们在7月20日就已经将房屋转卖第三人的事实告知了原告，所以评估时点2017年9月28日不具有客观性，因案涉房屋系拆迁安置房，其价值普遍会低于商品房，该报告对这一情况未纳入到评估基础中，目前房产行情目前也就12000元左右，而2017年9月28日就能评估至11000多元，不合理。对被告姚雁、郭镭提供的证据，原告钱小英对真实性无异议。本院对原、被告提供的证据均予以认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年4月16日，原告钱小英（乙方）与被告姚雁（甲方）签订桐庐县房屋转让合同一份，约定被告姚雁将其所有的位于桐庐县桐君街道桐君苑5幢1303室房屋出卖给原告，建筑面积为70.85平方米（以实际房产证为准），单价为每平方米7300元，总金额以实际房产证计算。付款方式：首期付款定金30000元，尾款支付时间为卖方交付买方房产证再支付，时间为一个月以内（30天）。逾期付款的违约责任：乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约责任，逾期付款超过10天，甲方按下述约定追究乙方的违约责任：（1）乙方向甲方支付违约金90000元，合同限期继续履行。若乙方在30天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。（2）乙方向甲方支付违约金90000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。（3）如甲方违约，支付乙方90000元，违约条件甲方与乙方同等（条件为本合同第五条1-2款）。合同签订后，原告支付定金3万元。两被告于2010年2月4日登记结婚，案涉房屋系拆迁安置房，建筑面积为70.86㎡，不动产权利人系被告姚雁，不动产权属证书的登记日期为2017年7月12日，2017年6月28日，被告姚雁将案涉房屋转卖第三人，并于2017年7月19日办理房屋转移登记。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，经本院委托的浙江利达土地房地产评估咨询有限公司出具的评估意见，案涉房屋在价值时点2017年9月28日的评估价值为81.49万元。原告交纳评估费2853元。原告因本次诉讼支出律师代理费5000元。本院认为，原被告之间签订的《桐庐县房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应依约履行。被告承诺将涉案房屋出售给原告，该转让合同已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定原被告已形成房屋买卖合同关系。后被告在取得房产证后将涉案房屋另行出售，导致其与原告的买卖合同履行不能，故对于原告要求解除上述房屋转让合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告支付的购房定金30000元，应当予以返还。因被告存在根本违约行为，导致合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。关于违约责任的具体负担方式及可主张的损失范围,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《桐庐县房屋转让合同》约定的违约责任条款，如继续履行合同则支付9万元违约金，如终止履行合同则支付9万元违约金及据实赔偿实际损失与违约金的差额。合同约定的违约金条款适用于双方当事人，双方对于违约行为所对应的违约责任是预知的。被告应承担的责任为向对方支付9万的违约金，此违约金等同于原告的损失，原告也未提供有效证据证明其实际损失数额高于合同约定的违约金数额。根据利益衡平及当事人意思自治原则，原告要求被告承担房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间在签订合同时对实现债权的费用包括律师费未作约定，原告的该项请求依据不足，不予支持。对于原告向本院申请评估支出的鉴定费，为原告行使正常的诉讼权利，且系举证所支出的费用，由其自行承担，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告钱小英与被告姚雁签订的桐庐县房屋转让合同（编号为004268）于本判决生效之日起解除；二、被告姚雁、郭镭于本判决生效之日起十日内返还原告钱小英定金30000元，并赔偿损失90000元；三、驳回原告钱小英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费6782元，减半收取计3391元，由被告姚雁、郭镭负担1113元，由原告钱小英负担2278元。原告钱小英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姚雁、郭镭于本判决生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑霞二〇一八年三月二十三日书记员  孙洁?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-1-?