河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1025号上诉人（原审被告）：高峰，男，汉族，1966年12月22日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:侯平利，河南恒明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟彩霞，女，汉族，1968年7月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈玉华,河南坤厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宾,河南坤厚律师事务所律师。上诉人高峰因与被上诉人钟彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初9262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高峰及其委托诉讼代理人侯平利、被上诉人钟彩霞的委托代理人陈玉华、高晓宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高峰上诉请求判令：1、其收取被上诉人的定金20000元不予返还。2、被上诉人向其支付违约金180000元。3、被上诉人承担6个月的租金95000元。4、被上诉人赔偿其房屋维修等费用50000元。5、本案反诉费用、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案《房屋租赁合同》签订后，被上诉人在未通知上诉人、未向物业公司报备装修方案的情况下，擅自装修，对房屋进行了破坏性的装修。由于噪音大遭到小区业主投诉后，被上诉人以涉案房屋不适宜餐饮经营为由向上诉人主张解除合同，实属严重违约。被上诉人租赁的房屋无论在其租赁前后都经营餐饮，一审中，上诉人向法庭提交的招聘信息显示，整条街都是餐饮经营，并非一审法院认定的无法从事餐饮经营。依据双方的合同，被上诉人应向上诉人支付违约金18万元并无权要求返还定金2万元。2017年6月，上诉人才将钥匙交还，期间的租金9.5万元应当支付。对于破坏房屋结构造成的损失5万元，被上诉人也应予赔偿。钟彩霞辩称：1、被上诉人一审中提交了业主自2014年至2016年期间的投诉书、2016年12月31日被上诉人与上诉人原审代理人的谈话视频，均可证明被上诉人未继续施工的原因系业主阻挠，且在2016年12月31日当天已将房屋钥匙交还给上诉人一方。一审法院据此认定上诉人违约正确。2、上诉人在一审中未提交任何证据证明其存在装修损失，对该项上诉请求不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。钟彩霞向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、被告双倍返还原告定金4万元；3、被告返还原告租金19万元及支付利息（2016年12月31日起以19万元为基数按月利率2％支付至实际还款之日止）；4、本案的诉讼费用由被告负担。高峰反诉请求判令：1、反诉被告承担违约责任，并向反诉原告支付违约金18万元；2、反诉被告承担反诉原告六个月的房租费用95000元；3、反诉被告支付反诉原告修复、恢复房屋原状的费用5万元；4、本案的诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2016年12月16日，原告钟彩霞与被告高峰委托代理人朱某签订《房屋租赁合同》，约定：被告高峰将位于郑东新区祥盛街号的房屋出租给原告；租赁期限为三年，2016年12月16日至2019年12月15日；用于餐饮类商业活动，不准改变租房用途；租房定金为2万元；租金12个月缴纳一次，共计19万元，第一次2016年12月16日缴纳租金19万元；如原告不按时交纳房租，被告收取的租房定金（押金）不再退还；各项费用及事务由原告办理交费承担，原告应按时向有关部门办理，缴纳费用，和事务协调解决。水、电、气、物业管理费、办理暂住证、房屋租赁税金、健康证、卫生许可证、工商营业执照、税务、消防、社会派的其他费用、房屋维修基金等各项费用由原告交纳，一切政府各部门及办事处及（楼上）住户业主等事项事务由原告负责出资解决；原告在租赁期间不得利用本房屋从事违法乱纪活动，原告在租赁期间与外界所发生的各类问题，所造成的一切后果全部由原告承担，被告不承担任何经济及法律责任；如原告出现违约行为，被告有权停水、停电、锁门，由此带来的后果由原告承担，原告承担合同总款的30％违约金，并赔偿被告损失，被告有权单方终止合同另行出租他人。合同落款甲方处有高峰的代理人朱某签字捺印，并留有尾号为1866的手机号码，乙方处有钟彩霞签字捺印予以确认。2016年12月16日，朱某代高峰出具《收据》一份，载明：今收到钟彩霞租祥盛街号院东户定金人民币2万元。落款处有朱某代高峰签字捺印予以确认。原告提交的转账汇款凭单显示：2016年12月16日，原告钟彩霞通过其帐户（账号：62×××96）向被告高峰其帐户（账号：62×××36）转款19万元。被告向原告交付房屋后，原告在装修过程中，因楼上业主阻扰施工，遂于2016年12月31日向合同上所留的尾号为1866的手机号码发送解除租赁合同通知，在承租房屋门口张贴该通知，并交还钥匙。原告提交的投诉材料显示：自2014年6月，郑东新区祥盛街号院建业如意家园众多业主多次针对该小区临街饭店向建业如意家园业主委员会及物业公司、国土厅物管中心、中兴路居委会反应投诉：认为一楼饭店存在空气污染、噪声污染等情况，对小区住户身心健康造成影响及困扰，要求关停一楼门面饭店。庭审中，原告称，其承租上述用于餐饮，还未投入使用，在装修过程中遭到业主联名投诉，并有老人阻挠施工，致使装修施工无法继续进行。被告称，业主投诉是因为原告不能拿出装修方案，楼上老人不让施工是因为装修工人没有装修经验，噪音太大。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人需要确保租赁物能够符合合同约定的用途，保证能够实现合同目的。本案中，租赁房屋所在的小区业主自2014年就向各方面投诉反映一楼门面房开饭店所造成的空气污染、噪声污染等情况，被告高峰对此情况应该是明知的，但在其与原告的租赁合同中却通过“一切政府各部门及办事处及（楼上）住户业主等事项事务由原告负责出资解决”的约定试图规避己方义务，违背了诚实信用原则。原告接收房屋后尚未投入使用，在装修过程中即遭到小区业主的阻挠，无法继续施工，也就无法实现合同目的，被告高峰虽辩称业主阻挠是因为装修噪音太大，但未提交相关证据证明其主张，而原告提交的小区业主的投诉材料则显示阻挠系因为小区业主不同意所租房屋用于经营饭店，故对被告该辩称不予采信，认定被告在签订合同过程中存在隐瞒真实情况的情形，且在原告遭到阻挠后被告作为房屋业主未积极协调小区居民，致使不能实现合同目的，故被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。依据该规定，本案原告有权解除合同，原告于2016年12月31日向被告发出解除租赁合同通知后，被告并未提出异议，故确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告请求被告返还租金19万元，因截止2016年12月31日，原告实际占用租赁房产15天，租金计7916．66元，应予扣除，下余182083．34元，被告仍应返还给原告，并支付原告相应的利息损失。对于原告请求被告双倍返还定金4万元，根据合同约定，实为租房押金，现双方合同解除，被告应予单倍退还。对反诉原告高峰诉请反诉被告支付违约金18万元、六个月房租费用95000元，因双方合同解除系因反诉原告存在违约行为所导致，无事实及法律依据，不予支持。对于反诉原告高峰请求反诉被告钟彩霞支付房屋修复款5万元，反诉原告高峰未提交相关证据证明其所支出的费用，且原告承租房屋后必然要重新装修，如果存在损失，也是原告方存在装修施工支出的损失，故反诉原告该项诉求亦无事实及法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟彩霞、被告高峰于2016年12月16日签订的《房租租赁合同》已解除。二、被告高峰返还原告钟彩霞押金20000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告高峰返还原告钟彩霞租金182083．34元，并支付原告钟彩霞按银行同期贷款利率自2017年1月1日起至实际还款之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告钟彩霞的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告高峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，及其诉诉保全费1670元，共计6420元，由原告钟彩霞负担220元，被告高峰负担6200元；反诉案件受理费3088元，由反诉原告高峰负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、张某、陈某的证人证言，证明被上诉人租赁期间，将房间内的地平、墙面、吊顶、水电设施、及铺设的原有固定物进行破坏，致使上诉人遭受5万元的损失。2、物业公司的收款收据，证明被上诉人在装修时交了2000元的保证金，被上诉人在租赁期间进行了装修。被上诉人质证如下：二证人证言不是新证据。张某租赁上诉人的房屋，二者之间具有利害关系。张某只是租赁上诉人两间房屋中的一间，如其所述，其对上诉人与被上诉人之间的具体情况并不了解。其证明中对原租户刘某及被上诉人的姓名描述如此准确，不合常理。故对其证人证言的三性均有异议。证人陈某未出庭作证，其描述的花费5.5万元与上诉人上诉请求的5万元相矛盾，故对陈某证人证言的真实性、关某及证明目的均有异议。装修保证金收据系复印件，对其三性均有异议。本院经审理查明，二审中法庭组织双方当事人到涉案房屋查看，房屋现已经租赁给他人，用途并非餐饮。随后，法庭至该小区物业及一楼其他尚在经营餐饮的门店询问相关情况，均称临街门面房不能用于餐饮，社区、住户均不同意开饭店。尚在经营的饭店，合同到期一家清理一家。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，租赁房屋所在的小区业主自2014年就向各方面投诉反映一楼门面房开饭店所造成的空气污染、噪声污染等问题。上诉人作为出租方对相关情况应当比被上诉人更为了解，其在签订合同时未将上述情况明确告知被上诉人，违背诚实信用原则，致使被上诉人接收房屋后，在装修过程中即遭到小区业主的阻挠，无法继续施工，无法实现合同目的。上诉人主张被上诉人因装修噪音过大而遭阻拦，但未提交证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉称涉案房屋可用于餐饮经营，与被上诉人提交的证据相矛盾，亦与本院调查的情况不符。综上，一审认定上诉人构成违约并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被上诉人有权解除合同。合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还收取的20000元押金及剩余租金。上诉人主张被上诉人应向其支付违约金，但其提交的证据不足以证明被上诉人存在违约行为，对其该项主张不予支持。上诉人主张6个月的租金并提交证人证言予以证明，但其提交的两份证言中关于2017年5月8日的租赁主体的陈述是矛盾的，陈某亦未出庭作证，故对上述证人证言不予采信。即便陈某关于其租赁时间的陈述属实，也只能证明2017年5月8日陈某承租了涉案房屋，不能证明被上诉人实际占用房屋的时间。故上诉人主张6个月的租金，依据不足。上诉人主张5万元的维修费用，证据不足，不予支持。综上所述，高峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由上诉人高峰负担。本判决为终审判决。审判长 钟 晓 奇审判员 董 忠 智审判员 邵 晓 斐二〇一八年三月九日书记员 梁潇（代）