四川省南充市顺庆区人民法院行 政 判 决 书(2017)川1302行初135号原告安宓，男，汉族，生于1964年8月16日，住南充市顺庆区。委托代理人:林波，北京锋锐（南充）律师事务所律师。委托代理人：刘旭，北京锋锐（南充）律师事务所律师。被告南充市国土资源局，住所地顺庆区市政府新区万年西路6号。法定代表人：王军，职务局长。委托代理人:郑瑶，该局工作人员。委托代理人：何德成，四川旺川律师事务所律师。第三人：南充市房地产管理局，住所地南充市政府4号楼。法定代表人：杨长久，职务局长。委托代理人:范锡兵（特别授权），该局工作人员。委托代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。第三人杨雪梅，女，汉族，生于1985年11月3日，住南充市顺庆区。第三人唐文东，男，汉族，生于1974年11月1日，住南充市嘉陵区。第三人明理，女，汉族，生于1976年1月31日，住南充市高坪区。委托代理人:李之荣,男，汉族，生于1955年5月12日，住南充市顺庆区。原告安宓与被告南充市国土资源局（以下至判决主文前简称市国土局）、第三人南充市房地产管理局（以下至判决主文前简称市房管局）、杨雪梅、唐文东、明理房屋登记管理行政登记行为纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月27日、11月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人林波、刘旭，被告的委托代理人郑瑶、何德成，第三人市房管局的委托代理人范锡兵、韩桂，第三人唐文东、明理的委托代理人李之荣到庭参加了诉讼，第三人杨雪梅经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，2014年3月，原告及其妻子陈玉兰二人咨询南充市川留房地产开发有限公司的罗川(已被判处有期徒刑13年)，要求代售其所有的位于顺庆区××、××、××三间门面。后罗川多次向原告夫妇虚构购房者，拖延该3间门面的交易并向原告夫妇索取了三间门面的房产证、土地证原件及原告的照片。2014年7月，原告夫妇被罗川骗至被告南充市房地产管理局房地产交易与权属中心，被告南充市房地产管理局工作人员张若愚(已被判处有期徒刑1年，缓刑2年)违反规定让原告及其妻子陈玉兰在空白纸张的转让人位置上签字和按手印，且未按照规定对原告申请登记事项进行询问。其后，张若愚又违法将上述资料交于罗川。2014年9月，罗川伪造了原告与第三人杨雪梅的离婚协议及离婚证。2014年9月25日，罗川与第三人杨雪梅持假离婚协议和离婚证到被告南充市房地产管理局房地产交易与权属中心，违法将原告夫妇的三间门面过户到第三人杨雪梅名下。负责办理过户的工作人员张若愚违反法律法规的规定，在原告未到场验明身份的情况下，未认真核实提交的相关材料，不认真履行职责、严重不负责任。才致使原告的上述门面被违法转移过户。综上所述，被告的登记行为应当依法确认违法并撤销，由此造成的原告损失应当予以赔偿。同时，被告应将位于顺庆区××、××、××房屋恢复登记至原告名下。被告市国土局答辩称，1、本案从程序上应中止诉讼，应先从民事上解决问题。2、罗川犯合同诈骗罪，其应承担主要责任，市房管局对于登记承担相应责任，国土局不应承担连带责任。第三人市房管局答辩称，一、安宓主张权利的程序不当。罗川诈骗案件的生效刑事判决书已明确“责令被告人罗川退赔各受害人的经济损失”，因此，安宓作为诈骗犯罪的受害人，其损失应先通过刑事退赃退赔程序解决，不应直接提起行政诉讼。二、安宓委托罗川出售房屋，二者之间是委托代理关系。安宓对罗川行为给予充分授权和积极配合，不论罗川是否构成诈骗犯罪，行为结果体现的均是安宓出售房屋和办理房屋过户登记的真实意思。三、房管部门已尽到合理审慎职责，房屋登记行为不应被确认违法。四、房管局对职工已尽到审慎合理管理职责。五、房屋登记的结果应由申请人（行为人）负责。六、安宓诉请“撤销转移登记并恢复至其名下”不能成立。第三人唐文东、明理辩称：同意房管局和国土局的意见，没有其他意见。经审理查明，2014年初，原告安宓与其妻子陈玉兰找到时任南充市川留房地产经纪有限公司负责人罗川帮助出售位于南充市××××三个门面房。2014年3月，罗川为了有时间找到出价更高的买主以从该宗房产买卖中获取更多利益，并防止安宓、陈玉兰夫妇自己卖掉该宗房产，向安宓、陈玉兰夫妇编造买主冯茂秋要购买该门面房的虚假信息，3月20日，以安宓为卖方、冯茂秋为买方、川留公司为中介，三方签订了《南充市房地产买卖居间合同》，合同约定：“安宓出售上述三个门面房，实际成交价为680万元，所有税费等费用均由川留房产公司承担；中介在本次服务中按实际成交价的1.5%向冯茂秋收取佣金；合同签定之日由冯茂秋向安宓支付购房定金5万元，2014年4月20日办理房屋转让手续，房产公证当日给付房款215万元，冯茂秋向银行贷款的放款时间交付400万元。”当日，罗川交付给冯茂秋5万元购房定金，由冯茂秋于该合同签订后支付给了安宓。该合同签定后，安宓即将《房屋所有权证》、《国土使用证》交由中介保管。罗川后又陆续编造更多买主欲购房的信息，并先后向安宓夫妇缴纳保证金或购房款共计351万元，期间，安宓夫妇返还给罗川共计170万元，罗川实际付给安宓夫妇181万元。同年7月，罗川从安宓处拿到安宓的照片及身份证复印件，与安宓夫妇到南充市房管局产权办理中心，让安宓在转让资料上签名后，以买家有事暂不能来为由让安宓夫妇离开。2014年9月，罗川伪造了安宓与杨雪梅的离婚协议及离婚证，持假离婚协议及离婚证，以离婚赠与为名与杨雪梅于2014年9月25日到南充市房管局产权交易中心，将安宓夫妇的门面房过户到了杨雪梅名下。同年9月28日，罗川以杨雪梅的名义用该门面房作抵押，与广安市宏伟投资管理有限公司签订《借款业务居间中介服务合同》，向广安宏伟公司借款300万元，广安宏伟公司派人来南充考察后同意借款。同日，罗川以杨雪梅名义与唐文东签订《借款合同》及《抵押合同》，向唐文东借款300万元。出借人唐文东、中介宏伟公司与借款使用人杨雪梅、罗川三方办理抵押登记及取得房屋他项权证后，该300万元打入杨雪梅账户由罗川实际使用，但罗川并未将款用于支付给安宓夫妇，而是将款用于投资茶坊、还借款和个人消费。2015年2月，因安宓夫妇自己找到买家，找罗川归还房屋产权证书，罗川害怕安宓发现房产已过户，遂假称其欲购买房产，于2015年3月5日与安宓签订了《房地产买卖居间合同》，约定“罗川以660万元购买安宓的三个门面房，并于合同签订之日付房款15万元，交房过户时付清余款，双方于2015年4月9日办理房屋转让手续，安宓于2015年3月5日将房屋移交给罗川，川留公司不收取佣金”等事项。当日下午，安宓夫妇发现其房产已过户到杨雪梅名下，找到罗川，罗川向安宓出具了内容为“罗川帮安宓代售门面，因买主已将房款交付于罗川，也过户到买主名下，房款860万元，罗川未交付给安宓，承诺在2015年3月20日前将全部房款交付给安宓”的承诺书。自2014年11月28日起，因杨雪梅就未再支付利息，唐文东、明理向南充市嘉陵区人民法院起诉要求解除合同、由杨雪梅偿还本金300万元并从2014年11月29日起支付利息及逾期利息4.8万元，由罗川承担连带清偿责任。2015年4月3日，南充市嘉陵区人民法院判决解除借款合同，由杨雪梅偿还广安宏伟理财公司借款300万元的本金及截至2014年12月29日的结欠利息4.8万元及逾期利息（从2014年12月30日起至判决指定的履行期间届满之日或利息期间届满前实际履行之日止，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率四倍计付），并以该三门面优先受偿。罗川承担连带清偿责任。另查明，2014年9月25日，罗川与第三人杨雪梅持伪造的离婚证和离婚协议到第三人市房管局办理房屋转移登记手续，第三人市房管局为第三人杨雪梅办理了房屋转移登记手续，将原属于原告安宓名下的房屋过户到第三人杨雪梅名下。再查明，南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》证明了南充市房屋登记的职权已于2016年9月从第三人市房管局正式移交到被告市国土局。以上事实的认定，有原被告以及第三人提交的产权证书、抵押权登记信息、抵押贷款合同、刑事判决书、市政府公告等证据以及原被告庭审陈述佐证。本院认为，一、关于本案被告市国土局的诉讼主体是否适格问题。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《房屋登记办法》及《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通告》、南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通知》的相关规定，市国土局作为现在行使本市房屋权属登记职权的机关，被告享有在辖区范围内进行房屋产权登记的职责，应当作为被告参加本案诉讼，并对本案被诉的房屋权属转移登记行为的合法性承担相应的法律责任。二、本案是否属于重复起诉的问题。原告的再次诉讼系因南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通知》的相关规定，市国土局作为现在行使本市房屋权属登记职权的机关，原告起诉的被告主体不适格，系在法院释明的情况下重新起诉，故属有正当理由的再诉，不构成重复诉讼。三、第三人房管局办理转移登记行政行为是否违法，是否应当撤销的问题。根据《房屋登记办法》第十二条第一款关于“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”、第十三条关于“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”和第十五条第二款关于“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”以及第十八条关于“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”的规定。房屋登记机关在受理房产登记申请时，应当对申请人是否具有登记资格，是否为其真实意思表示，委托代理人是否符合法律规定进行审查。本案中，房屋登记机关在转移登记相关申请材料均系虚假且申请人未到现场接受问询核实的情况下，即办理了本案被诉行为，属于未尽到合理、审慎的审查义务。而房屋登记机关据以办理的转移登记行为的事实基础已确定为虚假材料，合法性基础已经不存在。根据《行政诉讼法》第七十条之规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的”。故被诉房屋登记行为的主要证据不足，依法应予撤销。四、关于所有权上设定的抵押权是否能够阻却所有权的撤销的问题。被告以及第三人辩称应保护案涉房屋抵押权人的合法权益，不应撤销被诉房屋转移登记。而抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的他项物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。抵押权是为确保债务清偿为目的，债权人对债务人或者第三人所有的特定财产所享有的直接支配和排他的权利，它是一种期待权，且本质上是“对物”的权利，而非“对人”的权利。一旦抵押权依法设定，债权人即对抵押财产享有了排他的优先受偿的权利，只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的，抵押财产不论是基于抵押人的自由转让行为，还是基于司法执行行为等导致变动，抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。因此，房屋权属登记是否被撤销与抵押权及抵押登记的效力之间没有直接关联性。房屋转移登记行为的撤销并不能影响第三人对本案所涉抵押财产享有的抵押权。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销第三人南充市房地产管理局于2014年9月28日向第三人杨雪梅核发编号为南房权证顺字第××号、00××50号、00××51号的房屋所有权转移登记行为，责令被告南充市国土资源局在法定期限内将案涉房屋所有权恢复至原告安宓名下。本案受理费50元，由被告南充市国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  李 旸人民陪审员  吕昆仑人民陪审员  吉效民二〇一八年三月二十九日书 记 员  何 静