湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终334号上诉人（原审原告）：吴杰，男，1988年9月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈端邦，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：湖北省为源教育投资有限公司（原湖北省本质教育投资有限公司），住所地武汉市硚口区解放大道1121号一层。法定代表人：袁雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，该公司员工。委托诉讼代理人：刘秀红，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人吴杰因与被上诉人湖北省为源教育投资有限公司（以下简称为源教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月14日公开开庭进行了审理，上诉人吴杰的委托诉讼代理人陈端邦、被上诉人为源教育公司的委托诉讼代理人刘秀红、王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持吴杰的全部诉讼请求；本案诉讼费用由为源教育公司承担。事实及理由：1、一审判决超审限审理，程序违法。2、一审判决认定事实错误，双方未就解除合同达成合意、吴杰拿回钥匙或办理物业缴费不等于同意解除合同、2017年1月吴杰另行签订租赁合同但未从2017年1月开始收取租金，吴杰的租金损失直至2017年4月，且另行出租是为减少损失。3、双方合同对逾期付款的利息约定未超出法律规定，一审判决予以调整缺乏事实依据。4、应当支持吴杰的全部诉讼请求，为源教育公司向吴杰支付房租33,648元（12个月）。被上诉人为源教育公司答辩称，一审判决认定事实清楚，程序不违反法律规定，请求驳回上诉，维持原判。吴杰一审诉讼请求：1.判决为源教育公司立即向吴杰支付房租33,648元，并从逾期付款之日起至租金清偿之日止以应缴租金为基数按每日万分之五计算，支付利息损失；2.判令为源教育公司向吴杰支付违约金2,804元；3.本案诉讼费用由为源教育公司承担。事实和理由：2014年4月30日，吴杰与为源教育公司签订了房屋租赁合同，合同约定吴杰将位于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心D区D栋1单元40号房屋出租给为源教育公司作为办公和教育培训场所使用，租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，并约定了租金金额、租金递增方式、违约责任等。合同签订后，吴杰按约定向为源教育公司交付了房屋，但为源教育公司自2016年6月1日起无理由拒付租金。为源教育公司一审辩称，2016年6月，为源教育公司认为涉案房屋不符合承租该房屋的要求，故开始与吴杰进行协商，要求解除合同。同年8月双方协商达成提前解除合同的一致，为源教育公司将涉案房屋退还给吴杰，同时结清了涉案房屋的水电费及物业费。为源教育公司愿意支付租金，但一直无法联系到吴杰，吴杰未能按时收取租金系其自身原因造成；且吴杰又未按照合同约定开具合规发票，故愿意支付2016年6月至8月的租金，但不同意支付违约金和利息损失，如法院认为为源教育公司需要承担违约责任，因合同中关于违约金的约定过高，请法院进行调整。一审认定事实：2014年4月30日吴杰的母亲陈卫帮代表吴杰与为源教育公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定吴杰（甲方）将坐落于武汉市武汉经济开发区湘隆时代商业中心D区D栋1单元40号房屋出租给为源教育公司（乙方）用于办公和教育培训，房屋租赁期2014年6月1日起至2017年5月31日止；首年月租金为2,592元、次年为2,696元、第三年为2,804元，租金每三个月支付一次，每次支付须提前十天，甲方收取租金应提前向乙方开具合规发票。合同还约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，甲方退回乙方提前支付的房租及押金，押金金额为2,592元，为源教育公司已依约将押金支付给吴杰；乙方在合同期内单方面停止租赁，甲方有权不退回乙方押金；乙方未按照本合同约定时间缴纳租金尚未达到本合同项下约定解除合同条件的，每逾期一日，应向甲方缴纳应缴费总额的万分之五作为滞纳金等。为源教育公司依约缴纳了2014年6月1日至2016年5月31日的租金，2016年8月为源教育公司以涉案房屋消防方面不合格为由通过短信方式与陈卫帮开始协商，希望从2016年9月起不再租用房屋。2016年8月28日，陈卫帮、为源教育公司双方完成了水电费的交接，同年9月20日，陈卫帮将2016年6月至8月的租金发票寄给为源教育公司，同年11月9日为源教育公司已缴纳涉案房屋2016年6月至9月物业费1,608元和垃圾清运费等其他杂费536元，共计2,144元。双方对陈卫帮的行为均代表吴杰的意思表示无异议。为源教育公司称吴杰提供的房屋消防方面不合格和提供的发票不合格以及无法联系吴杰均无相应证据证实。合同中约定的是吴杰需在收取租金前向为源教育公司开具合规发票，但在合同履行过程中吴杰与为源教育公司均认可双方以实际行为对此项约定进行了变更，即吴杰可以先收取租金再开具发票。另查明，吴杰在庭审过程中当庭要求增加为源教育公司承担税收增加部分的50%（具体金额以税票为准）的诉讼请求，但不能明确“税收增加部分”金额，也没有提供任何证据证实国家政策已调高税率且吴杰已因此多缴纳了税款，也没有缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费用。一审对于当事人有争议的事实的质证和认定如下：1.关于合同解除时间。为源教育公司认为在为源教育公司已结清水电费、交还涉案房屋钥匙给陈卫帮后双方已达成协商解除合同的一致，合同解除时间为2016年8月31日；吴杰认为没有协商达成提前解除合同的一致，合同系到2017年5月31日期限届满后因终止才解除；依据2016年8月23日的聊天记录里载明的为源教育公司与陈卫帮协商自2016年8月底解除合同，陈卫帮并未表示同意且提出为源教育公司至少再租一个月的要求，同年9月22日的聊天记录里载明的陈卫帮向为源教育公司索要四个月的租金，为源教育公司并没有反对而只是与其协商发票问题，再结合为源教育公司将涉案房屋的物业费交至2016年9月份的事实，可以得出双方协商一致解除合同的时间是2016年9月30日的结论。2.关于为源教育公司何时将涉案房屋退还给吴杰和涉案房屋空置的时间。为源教育公司认为2016年8月底就已将涉案房屋退还给吴杰；吴杰就上述问题拒绝配合法庭调查；依据证据2016年8月27日的聊天记录中载明的陈卫帮与为源教育公司的经办人已约好交接涉案房屋钥匙，且在随后的聊天记录里再未提及交接钥匙和退房事宜，可以得出2016年8月底为源教育公司已退还涉案房屋给吴杰的结论，又依据向涉案房屋所在的物业管理公司和新承租人的调查，涉案房屋至迟在2017年1月份就已出租给他人。3.关于提前解除合同的违约金的约定。吴杰认为合同中约定若承租方要求提前解除合同，出租方有权不退还押金并且应该比照合同中关于其他单方解除合同时违约方应支付的违约金来计算；为源教育公司认为合同中对提前解除合同的违约金没有约定，在与吴杰协商达成提前解除合同一致的情况下，吴杰应退还押金且不能主张违约金；依据合同中关于押金、违约金的约定，认为在为源教育提前解除合同的情况下，吴杰对于合同约定的理解正确。一审认为，吴杰与为源教育公司签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；又系合同各方相对人真实意思表示，各方均应信守。为源教育公司无故提前解除合同，虽就解除合同时间与吴杰达成一致，但在吴杰没有明示放弃追究其违约责任的情况下，除应依约缴纳租金外，还应承担提前解除合同的违约责任。吴杰主张为源教育公司支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金缺乏事实依据，仅支持2016年6月1日至2016年9月30日的租金计11,216元。吴杰主张不予退还押金,且为源教育公司还应支付违约金2,804元有事实和法律依据，予以支持。又因为源教育公司的逾期付款行为给吴杰造成了损失，吴杰要求为源教育公司支付逾期付款利息损失的诉讼请求均予以支持，但合同中关于逾期付款利息损失的计算标准过高，为源教育公司申请进行调整符合法律规定，酌情调整至按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，起算时间按照合同约定为2016年6月1日提前10日即2016年5月21日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、为源教育公司于本判决生效之日起10日内向吴杰支付2016年6月至2016年9月的租金11,216元；二、为源教育公司于本判决生效之日起10日内向吴杰支付逾期支付租金利息（自2016年5月21日起至本判决确定履行期间的给付之日止以人民币11,216元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、驳回吴杰的其他诉讼请求。案件受理费712元，减半收取356元，由为源教育公司承担。本院经审理查明：吴杰不认同双方合意解除合同，认为拿回钥匙的时间与本案无直接关联，2017年1月另行签订租赁合同是为减少损失。一审认定其他事实属实。本院另查明如下事实：1、2016年8月3日，湖北省本质教育投资有限公司更名为湖北省为源教育投资有限公司。2、2017年8月15日，一审法院调取的2017年1月案涉房屋的承租方的营业执照、两份调查笔录质证中，吴杰的委托诉讼代理人质证意见为“没有意见”。3、吴杰于2017年5月27日缴纳了一审案件受理费356元。一审法院于2017年6月5日完成立案审批。4、2017年11月30日，为源教育公司通过银行向吴杰账户转账47235元，备注载明2016年6月至2016年8月房租款。二审中为源教育公司未具体说明是何房屋的房租款（为源教育公司同时租赁吴杰两套房屋，签订两份租赁合同，现两套房屋均有纠纷）。5、双方合同就违约责任载明：为源教育公司有约定违约情形之一，应向吴杰支付1个月的租金作为违约金并赔偿吴杰因此受到的实际经济损失。本院认为：吴杰与为源教育公司于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。为源教育公司在承租使用近2年后，以涉案房屋不符合承租要求为由要求解除合同，与双方合同约定不符，构成违约。在吴杰没有明示放弃追究其违约责任的情况下，结合双方合同约定，为源教育公司应依约缴纳租金、承担逾期付款责任、支付违约金，且交纳的押金吴杰有权不予退还。一审认定双方协商一致于2016年9月30日解除合同有事实和法律依据，为源教育公司应支付2016年6月1日至2016年9月30日租金，并支付逾期付款利息损失（吴杰诉讼主张）。为源教育公司认为吴杰主张的逾期付款利息损失的计算标准过高，申请进行调整，一审法院酌情调整至按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算并无不当。关于为源教育公司应承担的违约责任问题，根据本案查明的事实，结合双方合同约定（为源教育公司违约应向吴杰支付1个月的租金作为违约金并赔偿吴杰因此受到的实际经济损失）、吴杰于2017年1月将案涉房屋另行出租及吴杰诉讼请求的本意，本院酌定为源教育公司承担4个月租金的违约责任。综上，吴杰的上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2888号民事判决第一项，即：湖北省为源教育投资有限公司于本判决生效之日起10日内向吴杰支付2016年6月与至2016年9月的租金11,216元；二、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2888号民事判决第二项，即：湖北省为源教育投资有限公司于本判决生效之日起10日内向吴杰支付逾期支付租金利息（自2016年5月21日起至本判决确定履行期间的给付之日止以人民币11,216元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2888号民事判决第三项；四、湖北省为源教育投资有限公司于本判决生效之日起10日内向吴杰支付违约金11,216元；五、驳回吴杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费356元，由湖北省为源教育投资有限公司承担219元，吴杰承担137元。二审案件受理费361元，由湖北省为源教育投资有限公司承担221元，吴杰承担140元。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年三月十六日书记员  申光伟