浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终783号上诉人（原审被告）：黄小江，男，1965年11月24日出生，汉族，户籍所在地：浙江省嵊州市谷来镇北岙村**号，现住浙江省绍兴市越城区被上诉人（原审原告）：钱如林，男，1958年11月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区被上诉人（原审原告）：钱惠军，男，1986年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区被上诉人（原审原告）：郭元，女，1963年11月14日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区被上诉人（原审原告）：李香元，女，1923年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区上述四被上诉人共同委托代理人：朱敏霞，浙江威亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：虞琴娟，女，1966年6月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区上诉人黄小江因与被上诉人钱如林、钱惠军、郭元、李香元、虞琴娟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初17407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：钱如林于1982年经益农镇镇龙殿村批准建房，后于1991年经相关部门批准翻建案涉房屋，房屋东至俞世坤屋、西至东一村地、南至本户承包田、北至横大路。其间，钱如林与郭元于1984年登记结婚，后生育一子钱惠军，双方于2000年经原审法院调解离婚，协议中关于财产处理明确“座落于本市益农镇镇龙殿村19组的两间一平台三楼楼房归钱如林所有，其余财产维持现状”等。之后钱如林与虞琴娟登记结婚，钱如林的户籍迁至虞琴娟的户籍所在地。2003年10月16日，钱如林、虞琴娟与黄小江在多人见证下签订《绝卖屋契》，约定将案涉房屋转让给黄小江，房屋价款共计23000元，今后钱如林的土地使用证归黄小江保存。如遇国家集体征用拆迁补偿费及相关待遇均归黄小江所有，与钱如林无涉。黄小江需办过户手续，钱如林必须积极合作，过户手续费由黄小江承担等内容，协议落款“卖出人”处有“钱如林”、“于琴娟”的签名，同时钱如林将房屋所涉的集体土地使用证交付给黄小江。当日，黄小江分二笔支付价款5000元及23000元，并由钱如林出具收据二份。因案涉争议，钱如林、钱惠军、郭元、李香元方起诉来院，案经调解无效。另查明，黄小江的户籍地为浙江省嵊州市谷来镇北岙村30号，至今未曾变动。郭元、李香元及钱惠军的户籍地均为益农镇镇龙殿村19组4号，郭元为户主，钱惠军于2005年因就读大学就地农转非。钱如林、钱惠军、郭元、李香元的诉讼请求为：1.钱如林与黄小江之间签订的《绝卖屋契》无效；2.黄小江将位于杭州市萧山区益农镇镇龙殿村19组4号的二间半三层房屋（以下简称案涉房屋）返还给钱如林、钱惠军、郭元、李香元，并返还该房屋的集体土地使用证（房屋价值计23000元）；3.本案诉讼费由黄小江承担。庭审中，钱如林、钱惠军、郭元、李香元变更其诉请，现要求：1.确认钱如林、虞琴娟与黄小江之间签订的《绝卖屋契》无效；2.黄小江将案涉房屋返还给钱如林、虞琴娟，并返还该房屋的集体土地使用证；3.本案诉讼费由黄小江承担。原审法院认为：宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。本案双方的买卖标的物不仅包括农村房屋，还包括相应的宅基地使用权。黄小江并非该村集体经济组织成员，且案涉房屋及宅基地的权属至今未作变更，故案涉合同因违反法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。钱如林、钱惠军、郭元、李香元要求确认合同无效的诉请，于法有据，故予以支持。黄小江的相应辩称，无事实及法律依据，故不予采信。针对钱如林、钱惠军、郭元、李香元要求返还房屋及相应集体土地使用证的诉请，根据合同法第五十八条的规定，宅基地房屋买卖合同确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当返还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。本案中，虽如黄小江所述，其对案涉房屋进行了装修或改建，即使属实，该行为也并未改变原有房屋的性质，不影响原物及添附物的一并返还，钱如林、钱惠军、郭元、李香元应将添附物的价值补偿给黄小江。钱如林、钱惠军、郭元、李香元的前述返还请求，于法有据，故予以支持。黄小江就相应财产返还、补偿或损害赔偿等权益，可依法另行主张。此外，关于本案合同主体，黄小江于庭审中明确表示《绝卖屋契》落款处虞琴娟的名字系钱如林在征得虞琴娟意见后代签，且购房款23000元系黄小江以现金方式交付给钱如林及虞琴娟，故应认定合同一方为钱如林及虞琴娟。本案钱如林、钱惠军、郭元、李香元主张的是“农村房屋买卖合同纠纷”，虞琴娟系本案必须进行共同诉讼的当事人，其经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，亦未明确表示放弃实体权利，其不参加诉讼，不影响本院对本案的审理和依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决：一、确认钱如林、虞琴娟与黄小江之间签订的《绝卖屋契》无效；二、黄小江在本判决生效后三十日内将位于杭州市萧山区益农镇镇龙殿村19组4号的房屋及其集体土地使用证返还给钱如林、虞琴娟。案件受理费376元，减半收取计188元，由黄小江负担。宣判后，黄小江不服，向本院提起上诉称：黄小江于2003年10月16日，通过他人介绍，按照市场价购得属于钱如林的农村房屋一套，钱款依约付清，钱如林也交付了房屋和集体土地使用权证，当地村委和左右邻居都知晓此事。在长达14年时间里，黄小江在此房屋下投入无数心血，花费了很多金钱，从来没有人提出任何异议。在购买此房产后，黄小江还特意到当地房管所办理集体土地的部门咨询，被告知：农民房屋买卖，不用过户，只要双方同意交付即可。可见，作为普通农民，黄小江已经起到了应有的注意和防止义务，根本不可能认识到该行为违反法律规定。黄小江属于农民，因老家房屋倒塌才在萧山购入房屋，14年前购买房屋的目的是自用，有一个安身之处，非投机目的。钱如林在出卖房屋时，属于有权处分房屋（离婚协议书已经载明房屋属于钱如林）。钱如林当时出于某种目的卖房，黄小江支付了合理价款，对方实现了目的，没有损害当事人任何一方利益，为什么法院一定要撤销这种法律关系。钱如林在危困时，通过交易获得了报酬，度过了难关。现如今，钱如林又辩称当时属于冲动交易，要求返还房屋。那么请问人民法院，黄小江的利益谁来维护，这种翻来覆去的交易，如何让人承受，法律规定的诚信原则如何体现。在调解过程中，黄小江也愿意协商，但对方依仗相关法律规定，企图趁人之危把价格压低在20万，试问121平米的三层房屋，如何通过20万来解决，在14年里，黄小江投入的翻建和修缮都不止这个价格，如何让人接受。法律规定的农民宅基地是农民独享的一种福利，对国家对农民的优厚待遇，但时过境迁，钱如林10多年前就在柯桥定居，其儿子钱惠军也早就农转非，不属于农民户籍，无法享受农村宅基地福利。我们阅读法律不能生搬硬套，而是要实现法律设置的目的，无非就是要保证公平争议，保证市场经济活力。按照一审判决的理念，纯粹满足了对方的个人私欲，而对黄小江的合理权益于不顾。据此，黄小江绝对不会答应。综上，请求对原审判决依法予以改判，驳回钱如林、钱惠军、郭元、李香元、虞琴娟的诉讼请求。针对黄小江的上诉，虞琴娟未发表答辩意见，钱如林、钱惠军、郭元、李香元共同答辩认为：一审法院认定该房屋买卖协议无效，系认定事实清楚，适用法律准确。一、涉案房屋属于农村房屋，该转让行为还包括相应的宅基地使用权。根据有关法律规定，宅基地使用权属于农民集体经济组织所有，非该集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄小江并非该集体经济组织成员，无权取得房屋所有权和宅基地使用权，因此，案涉合同违反国家法律、行政法规等强制性规定，应当认定无效。一审法院据此认定该合同无效属认定事实清楚，适用法律正确。二、黄小江提到钱如林属于有权处分，钱如林、钱惠军、郭元、李香元不予认可，该房屋系家庭共有财产，并非钱如林个人财产，而虞琴娟并不是案涉房屋的所有权人，钱如林未经其他共有权人同意处分案涉房屋以及虞琴娟均属于无权处分行为。三、黄小江对房屋买卖的无效存在过错。农村房屋和相应宅基地为限制流转物，法律法规和政策明确规定非同一集体经济组织的居民不得买受农村房屋，对此黄小江是知道或推定应当知道，黄小江明知买卖的房子是属于益农镇镇龙殿村的农村房屋，宅基地属于该村集体所有，仍然与之签订房屋买卖合同，故其对房屋买卖合同无效存在明显过错。该房屋买卖时，是黄小江一方找上钱如林，在多方劝说下，以及当时周围亲属朋友的态度，做出了冲动交易，并非什么度难关也不存在难关。钱如林事后也很后悔，钱惠军、郭元、李香元也持反对意见。钱如林、钱惠军、郭元、李香元认为，诚实信用原则的适用前提必须是从事民事活动的主体遵守法律，并不损害社会公共利益。本案中，双方签订的协议已经违反了国家的法律规定，在前提不存在的情况下，谈诚信原则显然是错误的。四、黄小江称其为该房屋投入了大量人力物力，钱如林、钱惠军、郭元、李香元认为属于黄小江的一面之词。案涉房屋至今老破旧，与房屋转让时变化不大，黄小江主张对房屋进行装修或改建的，应当由其提供相应的证据。钱如林、钱惠军、郭元、李香元也愿意在合理范围内与黄小江调解，毕竟只是一处摇摇欲坠的农村老宅，但黄小江漫天要价，钱如林、钱惠军、郭元、李香元也无法接受。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”根据黄小江的上诉意见，本案二审争议的焦点是案涉农村房屋买卖合同的效力问题。就此问题，本院认为农村房屋因涉及宅基地使用权而只能在同一集体经济组织成员之间流转，本案中，黄小江并非案涉房屋所在农村集体经济组织成员，故其与钱如林、虞琴娟签订的《绝卖屋契》应认定为无效，无效合同自始无效，不因时间的经过而影响其效力，故黄小江的上诉请求本院难以支持。综上，黄小江的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人黄小江负担。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  胡 宇审判员  金瑞芳二〇一八年三月九日书记员  徐森燕?????7?