重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终62号上诉人（原审被告暨反诉原告）:重庆三峡森晶实业有限公司,住所地重庆市大渡口区茄子溪街道钓鱼嘴,统一社会信用代码91500104202982727A。法定代表人：张友森，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒涛，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林仁浩，该公司员工。被上诉人（原审原告暨反诉被告）:汪斌,男,1959年9月9日出生,汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：梁明山，重庆中钦律师事务所律师。原审第三人:重庆市大渡口区房屋管理局,住所地重庆市大渡口区松青路88号,统一社会信用代码115001040092865517。负责人：贾云杰，该局局长。委托诉讼代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师。上诉人重庆三峡森晶实业有限公司（以下简称：森晶公司）因与被上诉人汪斌、原审第三人重庆市大渡口区房屋管理局（以下简称：大渡口房管局）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人森晶公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人汪斌的一审请求，并改判解除汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买位于大渡口区X房屋的买卖关系，各自返还因该买卖行为取得的财产，即森晶公司返还8000元购房款给汪斌。主要理由：1.汪斌于2006年8月9日以支付8000元意向金拟购买森晶公司位于大渡口区X房屋，但因该房屋没有报建报批，没有房产证，土地系国有划拨土地，无法办理过户手续，森晶公司报上级主管部门四川省长江造林局，长江局不同意转让，因此双方未签订房屋买卖书面合同。由于未签署合同，双方当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等合同内容没有约定，双方对拟转让的房屋面积、单价、划拨土地均存在争议。2.由于物权未转移，汪斌不享有占有、使用、收益的权利，更不应享有基于物权的征收安置补偿权利，而上诉人仍是该房屋的所有人，故相应权益应由上诉人享有。至于如何处理汪斌与上诉人之间的房屋买卖关系是另一法律关系。3.涉案房屋未取得合法房产物权，无法办理过户手续，上级主管部门长江造林局也不同意转让，双方未能签订房屋买卖合同，双方权利义务不明确，加之所属地块属于国有划拨土地，大渡口区政府将整个钓鱼嘴区域纳入国有征收拆迁范围，已无法履行该买卖行为，双方的合同目的不能实现，该买卖关系应当解除。4.基于合同关系解除后所产生的损害赔偿及违约责任等法律关系应当在判决解除合同后再根据双方的过错责任及损失大小作出客观处理。被上诉人汪斌辩称：1.上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋的买卖行为已由生效判决确认有效，该房屋已被第三人合法征收拆迁，被上诉人应当享有房屋拆迁的补偿利益。2.8000元不是意向金，是购房款全款。3.上诉人以合同目的不能实现主张解除合同是不成立的。汪斌所购房屋虽已纳入征收范围，没有办理过户手续的可能性，但汪斌应当享有房屋拆迁安置补偿的利益。汪斌一审请求：1.依法确认汪斌向森晶公司购买的位于重庆市大渡口区X的房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置利益归汪斌所有；2.依法判令森晶公司协助汪斌与大渡口房管局办理位于重庆市大渡口区X房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置手续；3.本案诉讼费由森晶公司承担。森晶公司一审反诉请求：1.依法解除汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买位于大渡口区X房屋的买卖关系；2.判令森晶公司与汪斌各自返还因该买卖行为取得的财产，森晶公司返还8000元“购房款”给汪斌。一审查明：涉案房屋坐落于重庆市大渡口区X，现已年久失修。2006年8月9日，森晶公司向汪斌出具收据，载明收处理X房屋款8000元。森晶公司系重庆木材调运处X的土地使用权人，土地系划拨取得。涉案房屋未取得房地产权证。汪斌曾于2016年向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼，请求确认汪斌购买涉案房屋的行为有效，并确认汪斌对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，该院判决驳回汪斌的诉讼请求。2016年10月20日，汪斌不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，五中院经审理后认为一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，作出改判，1、撤销重庆市大渡口区人民法院民事判决；2、汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买位于大渡口区X房屋的行为有效。判决已经发生法律效力。另查明，涉案房屋位于重庆市大渡口区X，森晶公司与第三人大渡口房管局签订货币安置补偿协议，涉诉房屋涉及面积166.44平方米，评估单价为4520元，厕所8.8平方米，评估单价为4441元。经森晶公司与大渡口房管局核对，涉案房屋价值607387.48元（已扣除土地评估费）。一审认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。森晶公司辩称，汪斌于2006年8月9日以8000元拟购买森晶公司涉案房屋，因该房屋没有报建报批，没有房产证，土地系国有划拨土地，无法办理过户手续，森晶公司报上级主管部门，上级不同意转让，为此双方没有签订书面合同，故应当解除合同返还价款。本案中，已经终审判决确认汪斌与森晶公司的房屋买卖行为有效，该判决已经发生法律效力，故双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。森晶公司主张解除合同，应当符合约定及法定条件，现汪斌不同意解除合同，森晶公司亦未举示证据证明行使合同解除权有符合法定之情形出现，故一审对森晶公司主张解除合同并返还购房款的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，因涉案房屋已纳入征地拆迁范围，汪斌主张森晶公司协助办理征地补偿安置手续系主张履行合同附随义务，一审予以支持。汪斌主张确认汪斌向森晶公司购买的位于重庆市大渡口区X的房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置利益归汪斌所有。因汪斌与森晶公司并无书面合同，结合森晶公司向汪斌出具的收款收据载明系收到房屋款，再结合交易习惯，可见本房屋买卖之合同标的仅限于房屋及房屋实际占有土地，故对汪斌主张超出房屋面积166.44平方米以及厕所8.8平方米以外的拆迁补偿利益，不予支持。因涉案房屋属于国有划拨土地，汪斌在获得利益时应当扣除土地出让金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百一十九条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、位于重庆市大渡口区X房屋的征收补偿安置利益（扣除土地出让金）归汪斌所有；二、重庆三峡森晶实业有限公司于本判决书生效之日起五日内协助汪斌办理该房屋相关的征收补偿手续；三、驳回汪斌的其他诉讼请求；四、驳回重庆三峡森晶实业有限公司的反诉请求。本案本诉受理费减半收取40元（汪斌已预交），反诉费25元（森晶公司已预交），共计65元。由重庆三峡森晶实业有限公司负担，森晶公司于本判决生效之日起五日内径付汪斌。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人森晶公司与被上诉人汪斌之间已经形成对涉案房屋的买卖关系，汪斌已支付购房款并实际占有使用涉案房屋十余年，虽因种种原因未办理产权过户登记手续，但双方真实意思表示已经明确，合同主要义务已经履行完毕，应认定汪斌可以享有涉案房屋的相应权利。上诉人以涉案房屋不能办理过户登记为由，要求解除双方之间的买卖关系，经审查，涉案房屋已被第三人依法征收，确实不能办理过户登记手续，但经第三人确认，涉案房屋并非没有价值的违章建筑，并已在征收过程中计算了相应的补偿价值，同时因被上诉人一审的诉讼请求并非要求上诉人办理过户登记手续，而是要求确认被上诉人享有涉案房屋的征收补偿安置利益并由上诉人协助办理与第三人之间的征收补偿安置手续，这与双方之间买卖行为的后果并不违背，也公平合理，本院予以支持，对上诉人要求解除双方买卖关系的意见，本院不予支持。至于上诉人提出其为涉案房屋在被拆迁时的所有权人，应当享有征收补偿安置利益，对于被上诉人的利益应当在其享有征收补偿安置利益后再进行赔偿的意见，因征收补偿安置利益具体体现即为安置补偿款——金钱，在双方已无法按照正常的程序完善过户登记手续的情况下，被上诉人要求享有该利益，符合我国民法的公平原则；为减少双方诉累并迅速稳定双方的民事关系，对被上诉人的一审诉讼请求予以支持显得更有效率。故对上诉人的这一上诉意见，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆三峡森晶实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋科审判员  肖琴审判员  肖飞二〇一八年三月二十一日书记员  雷梅