浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙03民终254号上诉人（原审被告）：何玉秀，女，1989年5月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：高帆、潘国鹏，浙江信泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈方圆，女，1991年7月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：蔡云蕾，浙江云邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张伟文，女，1968年6月25日出生，蒙古族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人何玉秀因与被上诉人陈方圆、张伟文房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初6788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何玉秀上诉请求：1、撤销原判，改判驳回陈方圆的一审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由陈方圆、张伟文承担。事实和理由：一、一审认定陈方圆与张伟文之间没有任何法律关，显属错误。涉案第三份租赁协议的当事人系陈方圆与张伟文，并约定租期到2020年5月6日截止。因何玉秀提前支付了一年的租金给张伟文，故陈方圆将租金直接支付给何玉秀。一审法院以何玉秀收取陈方圆租金为由认定双方之间存在租赁关系，与事实不符。二、一审认定“陈方圆承租该店面而无法推出自己的店面招牌，经营目的无法实现，要求解除转租理由成立”，亦属不当。双方未在合同中约定店面招牌需经审批，法律上亦未规定店面招牌经审批为合同必备内容，何玉秀承租涉案店面时，店面招牌也没有经过审批。且店面审批牵涉到店面本身问题，应当由张伟文负责解决。在何玉秀不存在任何违约行为的情况下，一审判决解除涉案租赁合同，错误。三、一审判决何玉秀返还陈方圆租金82000元及其利息损失、转让费21900元、水电押金3000元，并赔偿店面装修损失费用6000元，属认定事实不清，证据不足。涉案租金最终系由张伟文收取，若需返还租金，亦应当由张伟文返还，一审判决利息损失亦无任何依据。四、一审适用法律错误。即使判决解除租赁合同，也应当按照何玉秀与陈方圆签订的《收据》处理，何玉秀仅需返还押金3000元，无需返还租金、转让费、赔偿店面装修费用等。陈方圆辩称：一、何玉秀向张伟文承租涉案店面后，将店面转租给陈方圆。何玉秀与陈方圆之间虽未签订书面转租合同，但双方曾口头达成店面转让的合意，陈方圆依约向何玉秀支付了涉案店面定金27000元、租金82000元，何玉秀亦向陈方圆出具了一份《收据》。《收据》内容及双方之间的聊天记录、转账记录均能证明何玉秀与陈方圆之间形成转租合同关系。且何玉秀承租店面的年租金为80800元，陈方圆支付给何玉秀的年租金是82000元，说明何玉秀在转租中获利。陈方圆与张伟文于2017年5月11日签订《店面租赁合同》仅是对陈方圆转租的确认。二、何玉秀与张伟文签订的租赁合同约定的租赁面积为9㎡，实际上店面合法面积仅为3-4㎡，权属争议导致涉案店面无法通过瑞安市综合行政执法局玉海综合行政执法中队的户外设施行政审批，陈方圆无法设置店面招牌，其转租该店面开店经营的合同目的无法实现，故陈方圆与何玉秀之间的租赁合同应当予以解除。三、租赁合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，何玉秀应当返还租金82000元并支付利息，赔偿装修费用6000元，退还水电押金3000元、转让费21900元。综上，请求驳回上诉，维持原判。张伟文辩称：何玉秀向张伟文承租店面年租金为80800元，何玉秀转租给陈方圆的年租金为82000元，其在转租中是获利的。涉案店面租赁过程中均不涉及广告牌的问题，且涉案房屋是以按间出租，实际面积由承租人自己测量。何玉秀承租房屋许久，对涉案房屋面积是知情的。对于房屋装修，张伟文概不负责。陈方圆向一审法院起诉，请求：1.依法撤销陈方圆与何玉秀之间的店面转租合同；2.判令何玉秀返还陈方圆租金82000元并赔偿利息损失（以82000元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率自起诉之日起计算至判决确定履行期限届满之日止）；3.判令何玉秀双倍返还陈方圆定金49800元；4.依法判令何玉秀赔偿陈方圆装修费6000元；5.本案诉讼费用由何玉秀承担。诉讼过程中，陈方圆增加一项诉讼请求：张伟文对上述经济损失承担共同偿还责任。一审法院查明事实：坐落于瑞安市属张伟文和案外人叶挺光共有，现分割为三处店面进行出租，其中东首一处店面占用了该幢楼梯下的空间，面积总约9㎡。何玉秀通过前手承租人转租下来，向前手承租人支付了转让费和半年租金后，又于2016年5月7日与张伟文签订了店面租赁合同，约定租期三年，从2016年5月7日至2019年5月6日止，年租金为82000元，实际按年租金80800元支付，合同上注明店面面积为9㎡。何玉秀经营近一年时间时，在征得张伟文同意后，于2017年4月将该店面转租给陈方圆，双方口头约定年租金为82000元。2017年4月14日，陈方圆向何玉秀支付转让费24000元、水电押金3000元，何玉秀当天出具一份收据。2017年5月7日，陈方圆与张伟文又签订了一份涉案店面租赁合同，约定租期三年，截止2020年5月6日。并特别备注：“合同期内，若出租方需要将店铺连通出租或转卖，出租方需保证承租方开满24个月，出租方需将合同期内剩余房租退还承租方，且提前2个月告知承租方，出租方无须承担承租方的转让费，承租方有优先租赁权。”2017年5月15日，陈方圆向何玉秀支付80300元，其中租金82000元、摊位费300元、卫生费100元，扣设备退费2100元。此后，陈方圆开始装修。因店面占用楼梯下的空间被人投诉，瑞安市综合行政执行局玉海中队作出停止办理该处店面的户外设施审批手续，店面招牌审批不了，且双方不能协商解决退租事宜。一审法院认为，一、陈方圆和何玉秀之间是否存在租赁关系。虽然双方之间没有直接的书面租赁合同，但何玉秀与陈方圆经协商口头达成店面转让意向，于2017年4月14日向陈方圆收取案涉店面转让费、水电押金，以及于2017年5月15日收取租金82000元，足以说明双方存在店面转租赁关系。何玉秀辩称其租赁合同已被陈方圆与张伟文另行签订的店面租赁合同替代，该意见不能成立。何玉秀于2017年4月6日向张伟文给付租金80800元，陈方圆于2017年5月15日向何玉秀给付租金82000元，均是根据各自的合同履行给付租金义务，张伟文与陈方圆另行签订的租赁合同，实质上是同意转租的确认，并没有实际履行。陈方圆基于转租合同关系起诉何玉秀，不存在何玉秀被告主体不适格问题。二、店面装修费用问题。陈方圆提供了王永益微信转账记录和收据，拟证明陈方圆支出店面装修费用共计6000元。何玉秀、张伟文均质证认为不知情，无法确认装修费用需要6000元。根据双方均无异议的现场照片及视频来看，店面确已经过装修，但店面招牌仍然是原小马哥。另外，陈方圆共向王永益微信转账两次，2017年5月17日转账1000元、2017年6月13日转账5000元，在第二次转账说明中明确注明原小马哥店面装修尾款，且王永益于当天出具收据予以确认。因此，陈方圆提供的上述证据能够相互印证，予以采信。陈方圆为店面装修支出费用6000元的事实，予以认定。陈方圆与何玉秀之间达成的转租协议，没有违反法律强制性规定，合法有效。陈方圆主张何玉秀在店面面积和店面被投诉等问题上在转租时隐瞒实情而存在欺诈行为，依据不足。合同上注明店面面积为9㎡，虽与产权面积有出入，但加上产权证外楼梯下占用的面积，与实际情况相符。店面因占用楼梯下空间被投诉，根据瑞安市综合行政执法局玉海中队复函来看，事发该中队于2017年4月7日接到投诉信访件之后。该中队经调查属实，作出停止办理该处店面的户外设施审批手续，是否有告知何玉秀并送达相关处理决定，亦没有证据证明。综上，陈方圆要求撤销转租合同不能成立。经一审法院释明，陈方圆变更诉讼请求为解除转租合同。由于有关管理部门已明确停止办理涉案店面的户外设施审批手续，陈方圆在闹市区承租该店面而无法推出自己的店面招牌，经营的目的将无法实现，陈方圆要求解除转租理由成立，予以支持。虽然店面招牌能否审批没有作为约定内容，但该义务是属于当事人基于诚实信用原则根据租赁合同的性质、目的和交易习惯应当履行的协助等义务之一，何玉秀辩称无此义务的意见，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈方圆要求何玉秀返还已付租金82000元及其利息损失，并赔偿装修费用6000元，于法有据，予以支持。陈方圆另行给付的27000元，虽名为定金，但实为转让费24000元和水电押金3000元，该款在扣除设备退款2100元后也应当予以返还，但陈方圆要求双倍返还没有理由，不予支持。张伟文实际上与陈方圆并没有存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，陈方圆要求张伟文承担共同返还责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除陈方圆与何玉秀于2017年4月14日口头达成的关于坐落于瑞安市首一处店面的转租赁合同；二、何玉秀于判决生效之日起十五日内返还陈方圆租金82000元及其利息损失（自2017年7月4日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）、转让费21900元、水电押金3000元；三、何玉秀于判决生效之日起十五日内赔偿陈方圆店面装修费用6000元；四、驳回陈方圆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元，由陈方圆负担556元，何玉秀负担2500元。二审中，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈方圆一审提供的收据载明：“若租方原因不租了，定金不返还。若转租方原因，定金翻倍返还。若房东原因，退还押金。”根据该收据的表述，可以认定陈方圆、何玉秀、张伟文分别系涉案房屋的次承租人、承租人和出租人。结合涉案房屋转租系何玉秀出面与陈方圆协商，租金及押金亦是何玉秀向陈方圆收取，且陈方圆向何玉秀支付的租金与何玉秀向张伟文支付的租金数额不一致等事实，一审认定陈方圆与何玉秀之间存在租赁关系，陈方圆与张伟文另行签订租赁合同系张伟文同意转租的确认，符合本案实际。何玉秀主张其与陈方圆不存在租赁关系，但未提供足以反驳上述收据的证据，一审对其主张不予采信，并无不当。陈方圆承租涉案房屋后，由于无法办理店面户外设施审批手续，导致其无法以自己的招牌对外营业，基于以上事实，一审对陈方圆要求解除其与何玉秀的租赁合同的诉讼请求予以支持，亦无不当。该租赁合同解除后，根据合同的相对性原则，陈方圆有权要求何玉秀返还其已收取的租金、转让费、水电押金，并要求何玉秀赔偿利息损失及装修损失。何玉秀主张其仅需退还水电押金，缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。何玉秀的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3056元，由上诉人何玉秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一八年三月二十九日法官助理  周婷婷代书记员  ＸＸ程