江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初960号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地：徐州市泉山区二环西路63号西都大厦1202室。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司法律事务部工作人员。被告：周生云。委托诉讼代理人：翁刚（系周生云儿子）。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告周生云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月22日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托诉讼代理人陈辉，被告周生云的委托诉讼代理人翁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付原告2013年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费6263元、滞纳金3633元。事实和理由：原告与贵邦俊园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定物业服务费按建筑面积收取，2012年6月1日至2015年5月31日期间，多层0.43元/月/平方米，高层0.93元/月/平方米；2015年6月1日至2017年5月31日期间，多层0.55元/月/平方米，高层1.10元/月/平方米；2017年6月1日至2018年5月31日期间，高层1.20元/月/平方米。原告按照合同约定履行了义务，被告至今未给付物业服务等费用，原告多次催要，被告均拒绝给付。被告周生云辩称，一、我不应交纳滞纳金，原告的起诉已超过诉讼时效，我仅认可欠原告2016年至2018年期间的物业服务费；二、我家的供水水压偏低，影响了正常生活，我向原告和供水部门反映后，原告一直不予处理，供水部门答复称，小高层1-6层供水问题不属于其管理范围，应由物业公司解决，我已将暂停交纳物业服务费协议交付原告；三、小区公共绿地被长期占用、破坏，某业主擅自饲养家禽多年，给其他业主带来不便;消防通道堵塞，车辆乱停乱放；原告未向业主告知物业服务合同的签订主体及合同具体内容。经审理查明，2012年6月1日，原告大彭阳光公司开始为徐州市云龙区贵邦俊园小区提供物业管理服务。同年6月10日，徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会（甲方）和原告（乙方）补签贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：甲方选聘乙方为徐州市云龙区贵邦俊园小区提供物业管理服务事宜，合同期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层0.43元/月/平方米，小高层0.93元/月/平方米，商业门面（非餐饮）0.50元/月/平方米，商业门面（餐饮）1.00元/月/平方米，装修垃圾处置费1元/平方米，装修服务费200元/户；小区地下停车场收费标准为40元/月/车，另加相关场地公摊租金和管理费用，地面车位按照30元/月/车收取；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第1个月的1日起至第6个月的30日内履行当年物业费的交纳义务；为保障小区物业管理服务工作的良性运行，实行收费、服务同时进行，从合同签订后每年12月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金；乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，停车场所及设施等公共物业的管理；乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。双方还就物业的承接验收、经营管理、物业的使用与维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年6月28日，原告和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会再次签订贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：物业服务费标准为第一、第二年度多层0.55元/平方米/月，小高层1.10元/平方米/月，第三年度多层0.60元/平方米/月，小高层1.20元/平方米/月（包含小区内公共能耗费及电梯维保年检费，不包含电梯大中修及更新改造费用，如需要此项费用按市相关规定执行）；合同服务期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同约定的其他内容同2012年6月10日的物业管理服务委托合同。徐州市云龙区房产服务中心对2015年6月28日签订的贵邦俊园小区物业管理服务委托合同进行了登记备案。被告周生云系贵邦俊园小区1#-1-602室房屋所有权人，房屋建筑面积99.23平方米，其尚欠原告2013年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费。本院认为，2012年6月10日、2015年6月28日原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业管理服务委托合同合法有效，对贵邦俊园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为贵邦俊园小区提供了物业管理服务，被告周生云为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。本院在2015年作出的已发生法律效力的同类民事案件的判决查明的事实为：原告大彭阳光公司在为贵邦俊园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如对业主反映的维修问题未按约定时间达到现场，有报修、维修记录；未能每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道、以及其他共用部位，定期维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；消防通道不畅通，存在堵塞现象；载人电梯早6点至晚12点不能正常运行，路灯、楼道灯完好率低于80%；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期修剪养护，定期清除绿地杂草、杂物；对小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池未能及时清理疏通或清理疏通不畅等。本院在2017年作出的已发生法律效力的同类民事案件的判决查明的事实为：虽然在本市国家文明城市创建以及老居民小区改造过程中，原告积极按照物业服务合同的约定对存在的问题进行了改进，但仍有与物业服务合同约定的内容不相符之处，如对业主反映的问题不能及时解决、外来车辆随意进出小区、小区摆摊设点情况严重、电梯安全检查和消防安全检查不及时、物业服务人员的服务态度有待改善等。经本院两次判决指出原告在提供物业管理服务过程中存在的问题，自2017年6月，原告已结合徐州市创建国家文明城市工作的要求，对小区公用部位杂物的清理、共用设施设备的更新改造、车辆停放管理、部分业主圈占绿地饲养家禽等问题进行了专项整治，物业管理服务质量已有较大改善。因2017年6月前原告在为贵邦俊园小区提供物业管理服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业服务费为2013年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费99.23平方米×0.93元/月/平方米×24个月×90%≈1990元，2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费99.23平方米×1.10元/月/平方米×24个月×90%≈2355元，2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费99.23平方米×1.20元/月/平方米×12个月≈1425元，合计5770元。虽然贵邦俊园物业管理服务委托合同中约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金，物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，物业服务企业主张业主给付物业服务费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。2012年6月至今原告一直在为贵邦俊园小区提供物业管理服务，且原告和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会再次签订的物业管理服务委托合同期限至2018年5月31日止，因此，原告的本次起诉未超过诉讼时效，被告应给付原告2013年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费。对于被告辩称观点二，《徐州市城乡供水条例》第十四条第一款规定：新建、改建、扩建的建筑物对水压要求超过城乡供水管网正常服务压力的，建设单位应当配套建设二次供水设施。二次供水设施应当与建筑物主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。第二十八条第一款规定：已经建成并符合技术规范要求的居民住宅二次供水设施，由建设单位、业主委员会或者其他代表业主的组织与供水单位签订移交管理协议；供水单位应当完整接收用户资料和二次供水设施竣工资料，并负责二次供水设施的运行、维护和管理。该小区1-6层水压问题属于供水单位管理范围，该问题与原告无关。对于被告辩称观点三，关于部分业主擅自饲养家禽问题，原告已尽到劝阻、制止义务，制止无效时及时报告有关部门处理。关于消防通道堵塞问题，原告对小区内车辆停放秩序负有管理义务，已在消防通道处设置警示标识。关于物业服务合同签订问题，《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。徐州市云龙区房产服务中心已对原告和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业管理服务委托合同进行了登记备案，且该物业服务合同原告也在小区进行了张贴公示，因此，原告和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业管理服务委托合同对该小区全体业主均具有约束力。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周生云应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费5770元；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告周生云支付滞纳金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司，被告周生云各负担12.50元（原告已预交，被告周生云应负担的12.50元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年三月五日书记员  于淼