河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2251号上诉人(原审原告)：余斌。委托诉讼代理人：孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州市沃土千年置业有限公司。法定代表人：庞继红，经理。委托诉讼代理人：王嘉玮，该公司员工。委托诉讼代理人：李东强，该公司员工。上诉人余斌因与上诉人郑州市沃土千年置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10030号民事判决，��本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余斌委托诉讼代理人孙碧琦、赵旭，上诉人郑州市沃土千年置业有限公司的法定代表人庞继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余斌上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判：沃土公司于判决生效后20日内取得竣工备案表；沃土公司向余斌支付逾期交房违约金（自2016年7月1日至沃土公司实际依约履行交房义务之日止，期间按照76.629元/日计算）；双倍利息支付至2016年9月8日。2、一审、二审诉讼费由沃土公司承担。事实与理由：一、余斌要求沃土公司限期办理竣工备案表的诉请，合法有据，应予以支持。二、一审判决认定余斌逾期付款和交付日期顺延17天的事实错误，依法应予改判。沃土公司向余斌开具发票的时间并非余斌实际付款时间，在庭��中，沃土公司未对付款提出延期的答辩。三、余斌委托沃土公司代缴的维修资金2016年9月9日方交存至维修资金专户，该部分损失应计算至2016年9月8日。上诉人沃土公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、本案诉讼费由余斌承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、关于逾期交房违约金。沃土公司已于2016年9月15日实际向余斌交付涉案房屋，一审判决要求沃土公司于判决生效后十日内自2016年10月22日起至实际履行交房义务止向余斌支付逾期交房违约金不当，应驳回余斌的该项诉讼请求。2、关于逾期办证违约金。双方在合同及合同附件中关于逾期办证违约金的约定是基于在2016年6月30日前能够交房的前提下、沃土公司才自2016年8月30日后承担逾期办证违约金。如2016年6月30日不具备房屋交付条件，则沃土公司应承担的逾期办证违约金应自沃土公司��际交付房屋之日起60天后计算。延期交房必然导致延期办证，即使沃土公司应支付逾期办证违约金，该违约天数应扣减余斌逾期付款天数103天，因政府扬尘治理导致延期交房的17天，共应扣除120天。二、《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三十八条规定，房地产开发企业违反本办法第九条第二款规定，逾期未将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户的，市、县（市）、上街区房地产主管部门应当责令限期交存，并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息。补交利息计入房屋专项维修资金专户。因此，一审判决第二项适用法律错误，沃土公司不应向余斌支付逾期交纳专项维修资金的利息。沃土公司针对上诉人余斌的上诉辩称，一、工程竣工验收备案表不属于交房的必要条件。二、关于余斌在上诉状中称的逾期付款及交付日期顺延天数错误的问题，一审法院对上述问题依法查明，正确。三、关于维修资金的双倍利息问题，根据相关规定，相应的利息应交至房屋专项维修资金专户，不应支付给余斌。余斌针对上诉人沃土公司的上诉辩称，一、关于逾期交房违约金。1、沃土公司未依约履行交房义务，应承担违约责任。一审中，沃土公司未对付款提出延期的答辩，且在合同约定的房屋交付时间前，余斌已交付全部款项，沃土公司顺延交房的不安抗辩权已不存在，一审扣减逾期交房违约金错误。二、关于逾期办证违约金。合同明确约定了房屋交付和权属证书办理的具体时间和违约金标准，二者应累计计算。合同未约定权属证书办理的免责事由，也无法定顺延事由，沃土公司的诉求无事实和法律依据，应予驳回。三、关于维修资金的利息问题。业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有，���土公司未按照合同约定和相关规定补交双倍利息视为余斌的损失，沃土公司应将补交部分支付给余斌。原审原告余斌向一审法院起诉请求：1．判令被告于判决书生效后20日内取得竣工备案表；2．判令被告支付逾期交房违约金18141．12元、逾期办证违约金13587．17元（以房屋总价款746548元为基数，按照日万分之一的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告按约交付房屋为止）；支付逾期缴纳维修资金违约金652．94元（以5699元为基数，自2014年9月29日起按照银行双倍利息计算至2016年9月8日），共计32401．23元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月20日，余斌作为买受人与沃土公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：余斌购买沃土公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街经××以南××单元××号成套住宅一套，建筑面积87．68平方米，金额746548元；2014年8月20日一次性支付226548元，2014年9月20日，以商业贷款方式支付52万元。沃土公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付余斌使用。沃土公司逾期超过60日后，余斌有权解除合同，余斌解除合同的，沃土公司应当自余斌解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按余斌累计已付款的1％向其支付违约金；余斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月1日起至实际交付之日止，沃土公司按日向余斌支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，沃土��司应当书面通知余斌办理交付手续，双方进行验收交接时，沃土公司应当出示符合上述约定的证明文件（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，沃土公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，沃土公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。下列情况之一，沃土公司可延期交房，无需承担合同违约责任：1．遭遇不可抗力，且沃土公司在发生之日起30日内告知原告的；2．原告余斌逾期付款的，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；3．因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程���遭遇自然灾害、区域安全事件等非沃土公司原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延。产权初始登记，沃土公司应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前将需要尤其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。沃土公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0．01％违约金。原告应当在商品房交付使用前交存首期房屋转向维修资金，应交金额5699元，原告委托沃土公司代缴的，原告在房屋交付使用前将上述款项交付给沃土公司，沃土公司收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户；并向原告提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证；逾期未将代缴款项存入房屋专项维修资金专户的，沃土公司应当按照《郑州市房屋专项���修资金管理办法》的规定补交双倍利息。合同签订后，余斌提交的票据显示其于2014年8月20日向沃土公司缴纳维修基金5699元；于2014年8月26日向沃土公司缴纳购房款226548元；于2014年12月26日向沃土公司缴纳购房款52万元。2016年7月1日，原告开立维修基金账户，被告将维修专项资金5699元存入该账户。另查明：沃土公司在建筑上述房屋建设过程中，因政府环境治理等因素导致沃土公司停工17天。2016年9月15日，被告已向原告交付上述房屋（包括：住户手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务协议、临时管理规约、消防责任书、装修钥匙1把、正式钥匙5把），并已签订前期物业服务合同。一审法院认为，原告余斌与被告沃土公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容真实合法，双方均应依约履行��关于逾期交房，现原告余斌已交付全额购房款，根据双方约定，沃土公司应当于2016年6月30日前向余斌交付符合下列条件的商品房交付原告（即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施）。除前期物业管理服务合同和原告已接收上述房屋外，原告未提交商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成的证据，应承担不利后果，确认其履行合同构成违约。余斌应于2014年8月20日一次性支付226548元、于2014年9月20日以商业贷款方式支付52万元，而其实际于2014年8月26日向沃土公司缴纳购房款226548元、于2014年12月26日向沃土公��缴纳购房款52万元，缴纳购房款分别逾期缴纳6天、97天，亦构成违约，依据双方约定沃土公司应自2016年10月22日（即2016年6月30日向后顺延97天，并扣除停工17天，共计114天）起至其实际履行交房义务之日止，期间按746548元的0．01％即74．6548元／日计算其违约金。关于逾期办证，余斌交付全额购房款后，根据双方约定，沃土公司应于2016年8月30日前将需要尤其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理，现沃土公司未提交证据证明其已依约报送并由房地产行政主管部门受理，应承担不利后果，故确认被告构成违约，其应自2016年8月31日起至沃土公司将需要尤其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间按74．6548元／日向原告余斌支付违��金。关于逾期缴纳专项维修资金，根据双方约定，被告应自2014年9月19日（原告缴费后30日）前将专项资金5699元存入原告的房屋专项维修资金专户，现其于2016年7月1日才将原告的维修专项资金5699元存入该账户，构成违约，依据双方约定，其应按中国人民银行同期贷款利率的2倍补齐利息，故对原告诉请被告应按本金5699元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付自2014年9月20日起至2016年6月30日止期间利息的诉请，予以支持。关于原告诉请被告应于本判决生效之日起20日内取得竣工备案表的诉请，原、被告双方均未提交证据证明该房产符合竣工备案条件，故原告该项诉请可由其与被告协商或待被告具备竣工验收条件后再行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一佰零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余斌支付逾期交房违约金（自2016年10月22日起至被告实际履行交房义务之日止，期间按74．6548元／日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止，期间应按74．6548元／日计算）。二、被告郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金5699元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向原告余斌支付自2014年9月20日起至2016年6月30日止期间的利息。三、驳回原告余斌其他诉讼请求。案件受理费305元，由被告郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审中，上诉人余斌提交证据如下：一、1、贷款还款记录一份；2、借款合同一份。证明内容：1、银行还贷记录显示余斌贷款发放时间为2014年10月1日，证明沃土公司逾期开具发票的事实；2、借款期限为2014年9月11日至2044年9月11日。二、通知（网页打印件）一份，证明沃土公司未在停工名单内，沃土公司未停工，不能作为其顺延交房的抗辩事由。上诉人沃土公司发表质证意见：一、对借款合同还款记录的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。因为还款记录上记载的贷款发放日期仅是余斌与贷款银行之间履行借款合同的时间，无法证明购房合同中余斌实际支付房款的时间。二、该通知中施行的区域包括沃土公司企业所在区域，虽该通知后附停工名单中不包括沃土公司，但其实际处于停工状态。二审中，上诉人沃土公司提交证据如下：竣工验收备案表两份，证明本案争议房屋所在的楼房已经取得竣工验收备案表。上诉人余斌对该证据真实性无异议。结合双方提交证据及双方陈述，本院认定事实如下：余斌以商业贷款方式支付52万元的时间为2014年10月1日。2016年7月1日为涉案维修资金专户开户日期，维修资金首交日期为2016年9月9日。其余事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一、上诉人余斌关于竣工备案表的上诉请求因涉及建设行政主管部门作出一定行为，不属于人民法院民事案件审理范围，本院不予处理。关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，余斌应于2014年9月20日经商业贷款方式向沃土公司支付52万元，银行贷款发放日为2014年10月1日，余斌支付52万元房款逾期天数为11天。一审法院认定余斌以商业贷款方式支付52万元逾期97天有误。余斌逾期交纳首付款6天，沃土公司认为亦应予以扣减，其交房���间应再向后延6天。本院认为，一审法院结合双方合同约定认定余斌逾期付款亦构成违约、沃土公司交房时间可向后顺延，实际系对双方利益进行平衡，一审法院酌定按余斌逾期交纳余款的天数进行顺延并无不当。沃土公司上诉称应将首付款逾期的6天亦予以扣减，本院不予支持。为中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动，郑州市政府实施了建筑工地扬尘污染防治，沃土公司涉案建筑工地在扬尘防治区域内，其因此停工17天，对交房产生影响，相应天数不应计算逾期交房违约金。综上，沃土公司应自2016年7月28日（即2016年6月30日向后顺延11天,扣除停工17天,共计28天）起至实际履行交房义务之日止向上诉人余斌支付逾期交房违约金。关于逾期办证违约金。双方在签订合同之时，沃土公司并没有违约的故意或预见将来必定会违约，双方约定2016���6月30日前交付房屋，因此双方就办理产权初始登记时间约定的“房屋交付使用后60日内”与“2016年8月30日前”系同一时间。故沃土公司主张逾期办证违约金应从实际交付房屋之日起60天后计算不符合双方约定，沃土公司亦不能从其逾期交房中获得免于承担其他违约责任的利益。沃土公司主张逾期办证违约金计算时亦需扣减余斌逾期付款天数及扬尘治理延误的17天没有依据。对沃土公司该项上诉请求，本院不予支持。关于维修资金双倍利息。余斌一审请求沃土公司支付逾期缴纳维修资金违约金截止日即为2016年6月30日，其二审请求该部分损失应计算至2016年9月8日超出其一审诉讼请求，本院不予支持。沃土公司上诉称双倍利息应交至维修资金专户而非向余斌支付。本院认为，业主交存的维修资金属于业主所有，沃土公司代收维修资金后，未及时开户并存入，就���段时间内余斌产生的损失，一审既已判令沃土公司向余斌支付双倍利息，对此本院无需纠正。开户后，沃土公司逾期将涉案维修资金存入专户，沃土公司既知相关办法规定，应由其补交双倍利息至维修资金专户。综上所述，上诉人余斌部分上诉请求成立，本院予以支持，上诉人余斌其他上诉请求及上诉人沃土公司上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10030号民事判决第二项，“即郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按本金5699元，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，向余���支付自2014年9月20日起至2016年6月30日止期间的利息”；维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10030号民事判决第三项，“即驳回余斌其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10030号民事判决第一项为，“郑州市沃土千年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余斌支付逾期交房违约金（2016年7月28日起至被告实际履行交房义务之日止，期间按74.6548元/日计算）、逾期办证违约金（自2016年8月31日起至郑州市沃土千年置业有限公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送至房地产行政主管部门并由该部门受理之日止，期间应按74.6548元/日计算）。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，���倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费610元，减半收取305元，由郑州市沃土千年置业有限公司负担。二审案件受理费610元，由上诉人余斌负担40元，上诉人郑州市沃土千年置业有限公司负担570元。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军审判员  郑宗红二〇一八年三月九日书记员  冯 晋