广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初839号原告：李正华。委托诉讼代理人：毛京晖、马锐，均系广东鹏港（惠州）律师事务所律师。被告：杨炜恒。被告：刘德伟。委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。被告：张南轩。委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。原告李正华与被告杨炜恒、刘德伟、张南轩买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼期间，被告刘德伟、张南轩申请追加惠州市利物铺信用担保投资有限公司（以下简称利物铺公司）、惠东县颐东义乌实业有限公司（以下简称义乌公司）为本案被告，本院经审查口头裁定驳回其申请。原告李正华的委托诉讼代理人马锐，被告杨炜恒及被告刘德伟、张南轩的共同委托诉讼代理人欧阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正华向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认坐落于惠州市××县平山××大道××（自××颐东义乌小商品批发城）2层2117号、3层3230号商铺为原告所有；2.请求法院确认《商铺买卖合同》有效；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告李正华自愿撤销上述第1项诉讼请求。事实与理由：原被告双方于2013年10月15日签订惠东颐东义乌小商品批发城二层2117号、3层3230号商铺（以下简称涉案商铺）的《商铺买卖合同》，合同依法成立并生效。原告依约支付了涉案商铺的购买价款。后惠东颐东义乌小商品批发城发生火灾商铺毁损，在政府及律师的协调下，受损的惠东颐东义乌小商品批发城商铺由惠州市盛涛实业有限公司进行发票价收购。但因种种客观原因，涉案商铺在双方签订合同后一直未办理过户登记，商铺尚登记在被告名下，导致原告无法直接以业主身份与惠州市盛涛实业有限公司签署相应《拆迁回购协议》获得相应拆迁补偿款。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，希判如所请。被告杨炜恒辩称，不否认双方签订的合同效力。但是从收据来看涉案合同是以物抵债的，至于说原告跟利物铺公司抵多少债，与我方无关，按照收据，原告仍然欠64500元的购铺款未支付。被告刘德伟、张南轩共同辩称，1、原告提交证据《商铺买卖合同》，该合同中出让方并非答辩人本人签名及签章，所盖的印章不是答辩人自己所有。2、原告提交证据《商铺买卖合同》、《收据》、《平面图》均为原告与义乌公司所出具并加盖该公司印章，合同实际履行主体非本案答辩人。3、涉案房产权状况、初始登记，答辩人已向贵院提起确权诉讼，该案现今发回重审当中。二审法院发回重审可以说明答辩人并非该房产的实际权利人。4、答辩人向法庭提供证据《股东证明书》、《询问笔录》可以证实申请人并非合同当事人及房产权属人，答辩人不是合同履行主体。另，从个案来看，存在原告有未全额支付款项的事实，对于未全额支付款项的其合同权益应当作相应的保留，具体是否支付款项由法院依法依据核实。原告李正华围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、商铺买卖合同；2、收据；3、情况说明；4、公证书；5、授权委托书。被告杨炜恒未向本院提交相关证据。被告刘德伟、张南轩围绕其辩解依法提交了如下证据：1、利物铺公司的公示信息；2、义乌公司的公示信息；3、股东证明书；4、询问笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨炜恒对原告李正华提交的证据及被告刘德伟、张南轩提交的证据均无异议。被告刘德伟、张南轩对原告的证据质证如下：对原告提交的《商铺买卖合同》、《收据》的真实性由法院确认，对关联性、证明对象有异议。对《商铺买卖合同》中被告张南轩、刘德伟印章真实性有异议，被告本人没有使用该印章，也没有在该合同上盖有该印章，合同也不是被告于原告所签订。同时，原告提交的证据全部都有义乌公司签章，说明原告系与该公司签约，该公司应作被告承担履行合同责任。对《公证书》、《授权委托书》的真实性由法院确认，对关联性、证明对象有异议，实际权利人是利物铺公司，两被告是公司员工，被公司老板安排做公证事项。原告对被告刘德伟、张南轩提交的证据质证如下：《商铺买卖合同》的合同相对方为三被告与原告，房产也登记在三被告名下，根据合同的相对性，原告应向三被告请求合同权益。三被告与利物铺的协议不能对抗善意第三人。三被告对自己承担相应责任有任何异议可以向利物铺公司追偿。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年12月14日，被告刘德伟、张南轩、杨炜恒通过购买取得位于惠东县平山××大道××（××）的房地产权，并于同年12月16日取得土地使用权证[惠东国用（2009）第011620号],同年12月17日取得房产证[粤房地权证惠东字第××号、粤房地权证惠东字第××号、粤房地权证惠东字第××号]。2010年3月8日，经广东省惠东县公证处公证，被告刘德伟、张南轩作为委托人与义乌公司作为受托人签订《委托书》，被告刘德伟、张南轩委托义乌公司对涉案位于的物业进行分拆销售及收款。同年5月11日，经广东省惠东县公证处公证，被告杨炜恒、刘德伟、张南轩作为委托人与义乌公司作为受托人签订《委托书》，委托义乌公司对涉案物业进行分拆销售及收款。2013年10月15日,被告杨炜恒、刘德伟、张南轩（出卖人、甲方），义乌公司为委托代理人及保证人与原告李正华（买受人、乙方）签订两份《商铺买卖合同》，双方约定“第一条房地产情况买受人购买的商铺为[现铺]，甲方将自由物业分给出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下（一）认购物业：该房地产坐落在惠州市××县平山××大道××（自××颐东义乌小商品批发城）二层2177号铺（建筑面积11.64平方米，套内面积5.76平方米，11168元/平方米，总价130000元）、三层3230号铺（建筑面积13.72平方米，套内面积6.79平方米，7288.62元/平方米，总价100000元）。（二）房屋类型为商住，总建筑为钢筋混凝土结构。相应国有土地使用权年限从2009年12月16日起至2056年9月27日止。第二条价格及付款乙方按以下方式按期付款：一次性付款。第三条买卖逾期付款的违约责任买方（乙方）如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在15日内，自本合同规定的应付期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方每日按逾期应付款万分之二点一向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，甲方有权解除合同，也可以继续履行合同……第四条交付期限甲方应当在2014年3月30日以前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权交接手续。第八条产权转移登记甲方应当于双方签署本合同的180个工作日内，向产权登记机关为乙方办理产权登记，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料……”被告杨炜恒、刘德伟、张南轩在甲方（卖方）处盖章，原告李正华在乙方（买方）处签名并捺印，义乌公司在合同尾页盖章。合同签订当日，义乌公司出具两张交原告李正华收执，其中一收据载“收到李自武（代李正华）交购买惠东颐东义乌2177号铺位款130000元。”另一收据载：“收到李自武（代李正华）交购买惠东颐东义乌3230号铺位款35500元，总铺位款100000元，现欠铺位款64500元，于2013年年底付余款。”庭审中，原告自认涉案商铺确实是利物铺公司抵债的，因为利物铺的一个子项目欠原告29万多的工程款，涉案商铺是以价格36万元左右抵债的，减去原告的债权，仍不足购铺款，但合同为了规避税款写作23万元，为防止原告不支付剩余的购铺款，所以在收据上写明欠6万多元。经本院询问，原告确认涉案商铺已交付使用。2015年2月5日，因义乌小商品城发生火灾，涉案商铺在火灾中损毁。据本院已生效的（2013）惠东法民一初字第218号案（原告杜开义（惠东义乌商铺业主），被告杨炜恒、刘德伟、张南轩）的庭审笔录记载“问：双方是否自愿签订合同？被答：自愿的。”诉讼期间，被告刘德伟、张南轩对《商铺买卖合同》上的印章提出异议，认为印章非其二人所有、亦非其二人所盖，经本院询问，该两被告均表示对上述异议事项不申请鉴定。另查：2013年3月2日，案外人赖达扬、吴秀文等25人出具、利物铺公司盖章的《股东证明书》，内容为“惠州市利物铺信用担保投资有限公司于2009年12月委托杨炜恒、刘德伟、张南轩三人的名义去代公司办理惠东县平山惠东大道439号（原新华路65号）房产证，（现此项目名称叫惠东义乌）。此项目的真实产权与三人无关，所产生的一切经济收入与法律责任、经济纠纷都与三人无关，属公司财产。股东证明：赖达扬吴秀文、李伟芳……”赖达扬在惠东县地方税务局稽查局2014年3月11日的《询问笔录》也陈述称惠东义乌的商铺是利物铺公司全额出资，再将产权办至杨炜恒、刘德伟、张南轩三人名下；并确认了上述《股东证明书》的内容。本院认为，关于涉案《商铺买卖合同》的效力问题。首先，涉案商铺的登记所有人为被告杨炜恒、刘德伟、张南轩，其三人作为共同的出卖方向原告李正华出售涉案商铺，合同主体适格。其次，涉案《商铺买卖合同》加盖有三被告的私章及义乌公司的公章，综合被告杨炜恒、张南轩、刘德伟共同出具的经广东省惠东县公证处公证的《委托书》及本院（2013）惠东法民一初字第218号案庭审笔录的相关内容，足以认定涉案《商铺买卖合同》系三被告与原告自愿签订的，即双方的意思表示真实。再次，涉案《商铺买卖合同》约定的内容不违反法律法规的效力性强制性规定。据此，原告诉请确认涉案《商铺买卖合同》有效，本院予以支持。至于原告与利物铺公司的以物抵债事宜，系其双方的权利义务关系，不影响本案买卖合同的成立与生效，原告仍应按照约定支付剩余铺位款64500元。被告刘德伟、张南轩辩称合同的主体系案外人义乌公司，且对其两人的个人印章持有异议。结合被告杨炜恒、张南轩、刘德伟共同出具的《委托书》所载明的授权委托事项，义乌公司系受三被告的委托对涉案房产进行分拆销售，而非合同主体。而被告刘德伟、张南轩虽对个人私章有异议，但未申请鉴定，亦未提交相关证据证实，故本院对其该辩解，不予采纳。至于被告杨炜恒、刘德伟、张南轩主张涉案商铺实际权属人为利物铺公司，结合其提交的证据材料看，涉案商铺实际权属人是否为利物铺公司，属三被告与利物铺公司之间的法律关系，不影响涉案《商铺买卖合同》的法律效力，其可另循合法途径主张，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告李正华与被告杨炜恒、刘德伟、张南轩就涉案位于惠东县平山惠东大道349号（原新华路65号）二层2117号、三层3230号商铺于2013年10月15日签订的二份《商铺买卖合同》有效。案件受理费50元（原告李正华申请缓至执行时缴交），由被告杨炜恒、刘德伟、张南轩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄新娣审 判 员 王雪良审 判 员 罗晓燕二〇一八年三月二十七日法官助理 周柏如书 记 员 赖丽娴