山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁11民终470号上诉人（原审被告）：于凤君（曾用名于风军），男，1970年12月8日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：刘相华，山东德与法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛荣照，男，1967年4月17日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：葛平岭，山东风顺律师事务所律师。上诉人于凤君因与被上诉人葛荣照房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2017）鲁1122民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于凤君上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，依法改判；诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.原房屋买卖协议无效，被上诉人应当返还房屋，但一审未进行判决错误。2.该房屋原房产证登记所有人是上诉人，被上诉人无权就该房屋签订拆迁协议，其所签订的拆迁协议无法律效力。3.上诉人未与任何单位签订拆迁协议，未获得补偿安置，一审查封及判决的拆迁补偿款未实际发生。4.安置楼房是宅基地和户口所获得的拆迁补偿利益，并不是上诉人所转让的宅基地上的房屋所拆迁补偿的利益。5.一审将未发生的拆迁补偿判决给被上诉人70%，无法律依据。葛荣照辩称，上诉人在（2017）鲁1122民初1114号案件中并未要求返还房屋，在房屋买卖协议被依法确认无效之前，被上诉人有权与村合作社签订拆迁安置协议。被上诉��之妻已与村合作社签订拆迁安置协议，拆迁补偿款已经在拆迁单位存放，涉案房屋拆迁利益已经产生。房屋买卖协议被确认无效之后，南关二街经济合作社已明确表示今后与上诉人履行该房屋拆迁协议，不再与被上诉人履行。拆迁协议中已经明确了安置楼房的面积及成本价格，因楼房未建成，一审对此未直接处理，仅是确定预期利益的分配原则并无不当。葛荣照向一审法院起诉请求：1.判令于凤君赔偿经济损失40万元（诉讼中变更诉讼请求为要求赔偿经济损失20万元，并明确其中包含购房款80000元及利息）；2.诉讼费用由于凤君承担。于凤君提出反诉请求：判令葛荣照返还房屋、恢复原状；诉讼费由葛荣照承担。一审法院认定事实：葛荣照、于凤君于2006年5月5��签订《房屋买卖协议》一份：甲方（于凤君）将南关二街于风军的房产、地产（集体土地性质）售给乙方（葛荣照），该房屋四间正房带东屋、西屋、南屋、过档、四合院，总价格为捌万元整。房屋产权证、土地证、购房款、钥匙通过中介方转收，……甲方于2006年5月10日前搬出该房……，按照房产管理规定，该房屋属集体用地，非甲方所能买卖，但属于甲方房产，宅基地使用权售给乙方后，甲方无权干涉乙方的使用、居住权限；该房土地改为他用时，乙方享有该村民房应有的权利和义务，包括按照有关规定，以甲方名义办理拆迁补偿费、异地安置费、旧房换楼（新房宅基地）等等与该房有关的权利。甲方不得因时间的推移，收取配合乙方办理以上项目的费用。双方并就相关违约责任进行了约定。协议签订后，葛荣照按照约定交付房款，并实际入住该房屋。于凤君于2017年2月16日诉至一审法院要求确认涉案房屋买卖合同无效，一审法院于2017年5月26日作出的(2017)鲁1122民初1114号民事判决书，判决双方2006年5月5日签订的涉案房屋买卖协议无效。葛荣照提供的城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社《拆迁补偿安置协议》载明：房屋拆迁安置补偿费为92500元，奖励费20000元，临时过渡费补助28000元，共计140500元。另外，按照120㎡/套的标准分配安置楼一套。因涉案拆迁房屋涉及诉讼纠纷，城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社将上述房屋拆迁补偿款140500元暂存放于拆迁工作组处。另查明：葛荣照于2017年6月6日向一审法院申请财产保全，一审法院于同日依法作出（2017）���1122民初3333号民事裁定书，裁定如下：一、冻结被申请人于凤君名下的在莒县城阳街道办事处南关社区的房屋拆迁补偿款140500元，冻结期限一年。葛荣照为此支出案件申请费1270元。一审法院认为，关于本诉部分，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。葛荣照、于凤君之间签订的房屋买卖协议经莒县人民法院生效判决确认无效，故本案关键在于合同无效后双方当事人之间的返还及赔偿问题。关于当事人之间的返还问题。因本案葛荣照、于凤君之间的房屋买卖协议无效，于凤君作为出卖人应向买受人即葛荣照返还购房款及占用购房款期��的利息。对于于凤君而言，其出卖房屋后也存在部分损失，主要是买受人居住使用期间的占用使用费用，一审法院认为可以该利息抵顶葛荣照在涉案房屋居住使用期间的费用。综上所述，于凤君应返还葛荣照购房款80000元。关于当事人之间的赔偿问题。葛荣照、于凤君之间的房屋买卖行为违反了法律禁止性规定，双方对于合同无效均有过错。因房屋或房屋所在土地造成的升值、贬值均应由葛荣照、于凤君共同承担或接受。于凤君因涉案房屋存在巨大拆迁利益，主张涉案房屋买卖合同无效，显然违反诚实信用原则，其作为出卖方导致买卖交易的不稳定性，具有较大过错。于凤君自2006年出卖涉案房屋至2017年起诉主张房屋买卖合同无效，时间历经十余载，综合考量双方具体利益情况，根据诚实信用和公平合理的原则以及维护交易秩序��安全稳定性角度，涉案房屋因拆迁而增值部分应按照葛荣照、于凤君7:3的比例进行分配。葛荣照、于凤君之间的房屋买卖协议虽无效，但葛荣照应当享有对作为涉案房屋拆迁中价值转换形式的补偿安置利益的权利。根据前述利益分配比例，对于涉案房屋拆迁安置补偿费92500元，葛荣照应得份额为64750元（92500元×70%）。对于拆迁安置楼房一套，可以按照安置楼房市场价格，扣除葛荣照支付的购房款后由双方合理分配。目前，莒县城阳家街道南关社区南关二街经济股份合作社没有对该安置楼房进行分配，于凤君尚未实际取得安置楼房，且无法确定该安置楼房价值。同时，葛荣照在本案中以该安置楼房尚未建成为由，对该部分损失暂不主张。故葛荣照可待该安置楼房建成分配后，另行主张。对于��迁奖励费20000元，临时过渡费补助28000元，该部分特定补偿款项的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，应当归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。据此，上述款项共计48000元应归葛荣照所有。关于反诉部分，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因涉案房屋已被拆迁，无返还现实可能性，于凤君反诉请求不能成立。综上所述，葛荣照的诉讼请求有理，一审法院予以支持。于凤君的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、于凤君于判决生效后十日内返还葛荣照购房款80000元；二、涉案房屋搬迁奖励费20000元及临时过渡费补助28000元归葛荣照所有；三、于凤君于判决生效后十日内支付葛荣照64750元（92500元×70%）；四、驳回葛荣照的其他诉讼请求；五、驳回于凤君的反诉请求。案件受理费2150元，由葛荣照负担645元，由于凤君负担1505元。保全费1270元，由于凤君负担。反诉费50元，由于凤君负担。二审中，于凤君提交《城阳街道2017年度南关片区棚户区搬迁安置补偿方案》复印件一份，用以证实拆迁安置楼房系按照宅基地及户口补偿。葛荣照质证认为该证据系复印件，真实性不能确定，且系村集体内部拆迁政策��与本案无关联。本院认证：该拆迁补偿方案系复印件，真实性无法核实，同时根据葛荣照之妻与莒县城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社签订的《拆迁补偿安置协议》，葛荣照如作为涉案房屋的被拆迁人，可享受安置楼房及相应安置补偿费的拆迁待遇，故对于凤君的主张本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人于凤君与被上诉人葛荣照就涉案房屋签订的房屋买卖协议经依法确认无效后，根据合同法关于合同无效的规定，出卖房屋应当返还。但考虑到涉案房屋现已因当地政策需要被拆迁，已无返还可能性，故于凤君可依法享受房屋被拆迁后的相应安置补偿待遇，因此一审对其要求返还房屋的反诉请求不予支持并无不当。关于房屋拆迁安置待遇分配及损失赔偿的问题。虽然葛荣照未与莒县城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社签订拆迁补偿安置协议，但涉案房屋已经拆迁既成事实，因房屋拆迁产生的搬迁奖励费、临时过渡费补助应当予以分配，该部分补偿款项系对拆迁前房屋实际居住人的特定补偿，应当为房屋买受人葛荣照所有。根据葛荣照之妻与莒县城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社签订的《拆迁补偿安置协议》，葛荣照作为涉案房屋的被拆迁人，可享受安置楼房及相应安置补偿费的拆迁待遇，于凤君关于拆迁安置楼房系按照宅基地及户口补偿的主张不能成立，上述拆迁待遇可以作为计算涉案房屋因拆迁而增值部分的参照。于凤君与葛荣照双方对房屋买卖合同的无效均有过错，但于凤君因涉案房屋存在巨大拆迁利益，而在买卖合同签订十余年后再主张合同无效，违反诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。因此，一审判决于凤君参照葛荣照之妻与莒县城阳街道南关社区南关二街经济股份合作社签订的《拆迁补偿安置协议》中确定的拆迁安置补偿费的70%，赔偿葛荣照因房屋买卖协议无效所丧失的增值利益，合情合理合法，本院予以维持。综上所述，于凤君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2555元，由上诉人于凤君负担。本判决为终审判决。审判长 ���雪雁审判员 刘 丽 艳审判员 宋 海 红二〇一八年三月三十日书记员 李 双 玲