安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终292号上诉人（原审被告）：马鞍山市城发集团置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区江东大道中段699号。法定代表人：张建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：滕海涛，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丰宁，安徽净源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林茂树，男，1966年4月3日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审原告）：任益仙，女，1968年8月12日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。上诉人马鞍山市城发集团置业有限责任公司（以下简称城发集团）因与被上诉人林茂树、任益仙房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城发公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审认定城发集团未完成涉案商品房基础设施设备的交付条件并按合同约定承担违约金，与事实不符。1.涉案合同为现房销售合同，林茂树、任益仙对房屋现状充分了解，取得房屋后正常使用，在合理期限内未提出异议，应视为认可。故双方在合同履行过程中已经以行为对合同进行了变更，城发集团无违约情形。2.林茂树、��益仙无实际损失。根据房屋交易习惯及常理，城发集团应当于2016年9月30日房款全部付清时交房；但为方便林茂树、任益仙的使用，城发集团于2016年4月22日提前交房，一审在此情况下判令城发集团承担违约金，不公平也不合理。即便如林茂树、任益仙所述城发集团存在违约行为，相关设施违约金的计算也应从2016年9月30日起算。3.林茂树、任益仙所购为沿街门面房，与普通商品房不同，而双方使用的合同版本有误，为商品住房合同。按交易习惯及行业惯例，门面房无需开通燃气。故城发集团并未违约，也未给林茂树、任益仙造成损失，其若有损失，其不会等到2017年10月才主张。林茂树、任益仙辩称，1.一审认定事实清楚。双方合同第十一条对相关基础设施设备的交付约定明确，之后也未变更；该约定是双方真实意思表示，城发集团未按约履行即是违约，应承担违约责任。林茂树、任益仙虽实际接收了房屋，但并不意味着无异议。城发集团在交付房屋时承诺会尽快将相应基础设施设备配置到位，但并未兑现。林茂树、任益仙为减少损失，只能接收有瑕疵的房屋，并一直在主张权利。2.城发集团认为林茂树、任益仙无实际损失没有事实根据。不论是商业用房还是住宅用房，基础设施设备越完善，房屋的利用价值就越高。双方在合同中既已明确约定相关基础设施设备的交付条件，城发集团就应依合同履行义务，否则就应承担相应违约责任，而不论是否影响林茂树、任益仙的使用功能。一审在判决时也基于实际情况对违约金进行了调整。3.林茂树、任益仙购买的房屋虽系门面房，但与其他商品房并无区别，不存在所谓交易习惯和行业惯例。案涉合同系城发集团提供的格式合同，相关条款均由其拟订。国家并无明文规定禁止对商业用房敷设供排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，城发集团未依合同约定敷设相关基础设施设备，明显违约，理应承担违约责任。林茂树、任益仙向一审法院起诉请求：判令城发公司继续履行合同，限期完成商品房基础设施设备（燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）以达到合同约定的交付条件；承担违约责任，支付各项违约金计372992.03元（计算至2017年10月22日，并按合同约定计算至各设施设备符合交付条件之日止）；负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：林茂树、任益仙系夫妻关系，2016年1月24日，林茂树与城发集团签订W201624925《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》一份，约定林茂树购买城发集团开发的位于马鞍山市雨山区××北路××号房屋，预测建筑面积为118.79平方米，房屋总价款1354567元。合同第十一条商品房相关设施交付条件中对基础设施设备的约定如下：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信：交付时线路敷设到户；5.有线电视：交付时线路敷设到户；6.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需买受人自行办理开通手续。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式承担：第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按合同第十二条约定承担逾期交付责任。第4、5、6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同第十二条交付时间和手续约定如下：（二）……由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第十三条逾期交付责任约���如下：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付给买受人的，……（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，林茂树、任益仙支付了全部购房款，城发集团于2016年4月22日向林茂树、任益仙交付房屋，但所交付的房屋供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施不符合合同约定的交付条件。城发集团于2016年8月9日将供电设施配置到位，至2017年10月23日、10月31日，有线电视、电话通信、宽带网络均已敷设到位，但燃气设施仍未能敷设到位。一审法院认为��城发集团应当按照合同约定，向林茂树、任益仙交付符合条件的房屋，但其实际交付的房屋供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络均未按合同约定配置到位，故对林茂树、任益仙要求继续履行合同的诉请予以支持。根据合同约定，城发集团应当承担相应违约责任。城发集团于2016年4月22日向林茂树、任益仙交付房屋，但2016年8月9日才实现由供电公司直接供电，至2017年10月23日、10月31日有线电视、电话通信、宽带网络才敷设到位，直至本案起诉，燃气设施仍未配置到位。故林茂树、任益仙关于城发集团承担供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络未按合同要求配置到位违约责任的诉请（相关设施违约计算至2017年10月22日），予以支持。供电设施的违约金为59059.12元（1354567*0.04％*109天）；燃气设施的违约金为297462.91元（1354567*0.04％*549天）；电话通信、有线电��、宽带网络的违约金均为5490元（10元/天*549天）；以上共计372992.03元。城发集团提出林茂树、任益仙诉请的违约金过高，请求法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然城发集团在2016年8月9日前未实现由供电公司直接供电，但通过大润发供电系统间接实现了电力供应，客观上未对林茂树、任益仙电力使用造成重大损失。燃气虽然未敷设到户，但可以使用液化气等替代方案。故对违约金酌定予以降低，城发集团应支付林茂树、任益仙的违约金数额为不超过房屋总价款的20%，即270913.4元（1354567*20％）。判决：一、马鞍山市城发集团置业有限责任公司在本判决生效后三十日内完成符合《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：W201624925）���定交付条件的燃气设施。二、马鞍山市城发集团置业有限责任公司自本判决生效后十日内向林茂树、任益仙支付各项违约金共计270913.4元。案件受理费3447.5元（已减半收取），由林茂树、任益仙负担766元，由马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担2681.5元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：城发公司对涉案房屋的交付是否符合合同约定，应否承担违约责任。首先，关于供电设施问题。城发公司与林茂树、任益仙签订的商品房买卖合同对于供电设施问题约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电。但房屋于2016年4月22日交付，至2016年8月9日方实现由马鞍山市供电公司直接供电，期间系从大润发公司变电系统接入供电，电价为0.85-0.98元不等，高出供电公司0.7793元电价，应当认定城发公司违约。其次，关于燃气、电话通信、有线电视、宽带网络设施问题。有线电视、电话通信、宽带网络于2017年10月方敷设到位，燃气设施至今仍未配置到位。城发公司主张，依照交易习惯和行业惯例，商业用房燃气设施可以不予配置，但未能提供证据加以证明。根据合同关于交付时上述设施线路敷设到户的约定，应当认定城发公司违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故苏军、蔡菊主张城发公司承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依��，应当得到支持。城发集团主张未对林茂树、任益仙造成实际损失，不应承担违约责任，因违约责任的承担以一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定为前提；同时，相关设施未敷设到位，在一定程度上对林茂树、任益仙的生活、娱乐及对外联系均造成影响，而这种影响难以用金钱加以衡量；鉴于双方在合同中约定了违约金的计算方法，可遵照执行。城发集团主张违约金应当从全部房款交付完毕之日起计算，无合同和法律依据，且一审判决已依法对违约金的数额进行了调减，故本院不予支持。综上所述，马鞍山市城发集团置业有限责任公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6895元，由上诉人马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 辉审 判 员  刘 乔代理审判员  俞家佳二〇一八年三月十五日书 记 员  周 露