湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1221民初1249号原告：李巍，男，1982年3月14日，汉族，公务员，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：李德斌（系原告父亲），男，1955年8月7日出生，汉族，住嘉鱼县。被告：湖北嘉华房地产开发有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇代湾路。法定代表人：芦定忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方兆军，男，系该公司员工。原告李巍与被告湖北嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李德斌及被告委托诉讼代理人方兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李巍向本院提出诉讼请求：1、依法解除嘉房商宅012115号和嘉房商宅12111号商品房买卖合同,由被告退还购房款51万元；2、要求被告按银行同期贷款利率赔偿损失；3、被告赔偿原告房屋装修、水电开户费等，上述费用共计133515元；4、鉴定费5000元由被告承担；5、被告因未办理房产证，给原告造成未能在银行办理抵押、出租等经济损失，由被告赔偿；6、被告按商铺价格出售给原告车库，被告按本地段、本年度的出租市场价格予以赔偿。事实及理由：2014年11月13日，原告委托其父李德斌与被告订立了被告开发的御水苑1栋06、07号商铺和2号楼1单元102室住宅订购书，两套房屋价款分别为576000元和289363元。2015年2月15日，双方签订了购买商铺的012115号和购买住宅的12111号两份商品房买卖合同。同日，被告将上述两份合同的标的物交付原告，在012115号合同的第六条中约定，原告按两房865363元的总价款除已给付51万定金后，尚有355363元价款，待办理房产证登记手续完备后一次付清。在12111号合同的第15条中，对办理房产证的期限也作了约定，即自2015年2月15日后，在360日办理，否则原告可以选择退房。原告才在接受房屋后，对房屋进行装修，共耗资206812元。时至2016年初，约定办证期限即将届满，原告对被告承诺的办证义务屡屡相催，敦促履约。被告对此却不屑一顾，直至原告提出本次起诉促其履约。然而，被告却明确地表示了拒绝。被告嘉华房地产辩称：1、原告自愿购买被告的商品房，购房款被告不同意退还；2、原告要求被告赔偿装修费用，被告认为原告在购买房屋后，在规定时间内，被告没有办理房产证，是因为在等县政府关于容积率的一个处理意见。双方在合同上也载明，待办证条件成熟后，通知原告；3、鉴定费等损失被告也不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告向本院提交了房屋装修费用，商铺、住宅装修耗资明细，以证明原告购买商铺、房屋后进行装修所花费的费用。被告质证认为对该项证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，该项证据是原告自行制作的费用明细表，没有证明效力。本案在审理过程中，受本院委托，湖北循其本价格鉴定评估公司作出了《价格鉴定评估意见书》，认为：李巍所属房屋和商铺装修及附属物在价格评估基准日的评估价格为133515元。对于该《价格鉴定评估意见书》被告质证认为不予认可，本院认为该《价格鉴定评估意见书》是有关鉴定机构依法作出的鉴定意见，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，且被告也未提出证据予以反驳，本院予以采信。综上，本院认定事实如下：2014年11月13日，原告李巍与被告嘉华房地产签订了《御水苑小区商铺定购书》一份，约定：“买受人李巍定购房号1栋06、07号，面积约96平方米，单价6000元，总价576000元；买受人自愿定购上述商铺并缴纳50万元作为定购本套商铺的定金，此定金在买受人签订所定购房屋《商品房买卖合同》时冲抵房款”。同日，双方又签订了嘉房商12111号《御水苑房屋定购书》各一份，双方约定：“买受人李巍定购房号2号楼1单元102室，面积125.81平方米，单价2300元，总价289363元；买受人自愿定购上述商铺并缴纳1万元作为定购本套商铺的定金，此定金在买受人签订所定购房屋《商品房买卖合同》时冲抵房款”。当月15日和17日，原告李巍分别向被告交纳了1万元和50万元。2015年2月15日，原、被告双方签订了嘉房商12111号的《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人李巍购买的商品房第2幢102号房，建筑面积125.81平方米，每平方米2300元，总金额289363元；买受人自签订合同之日支付总价款289363元。交付期限出卖人应当在2015年2月15日前……将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……”。同日，双方还签订了嘉房商012115号的《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人李巍购买的商品房第1幢06、07号房，建筑面积96平方米，每平方米6000元，总金额576000元。买受人自签订合同之日付总价款的220637元，剩余款355363元待办理房产登记手续完备，一次付清”。被告在合同签订后向原告交付了房屋，原告对1栋06、07号和2号楼1单元102室均进行了装修。由于嘉华房地产开发御水苑小区超容积率的问题，至今未能为包括原告在内的购房人能办理房屋产权证。2017年12月24日，湖北循其本价格鉴定评估公司对原告前述房屋、商铺的装修价值作出了《价格鉴定评估意见书》，认为：李巍所属房屋和商铺装修及附属物在价格评估基准日（2017年12月5日）的评估价格为133515元。为进行鉴定，原告支付了5000元鉴定费用。本院认为，原告李巍与被告嘉华房地产签订的嘉房商012115号和嘉房商12111号《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告在交付房屋后至今已长达将近三年时间，而一直由于违反规定超容积率建设的问题导致不能为原告办理房屋产权证，其行为违反了前述规定，也违反了嘉房商12111号《商品房买卖合同》约定，原告起诉要求解除合同是为了维护自己的合法权益，依法应受到法律保护。合同解除后，被告因该合同取得的购房款51万元应返还给原告，同时原告也应将因该合同取得的房屋返还给被告。另外被告违反相关规定和合同约定给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。虽然双方在合同中约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房出卖人按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”，但是该违约损失的约定明显低于因被告的违约行为给原告带来的损失。本院酌定由被告在返还购房款的同时，按年利率6%计算利息向原告进行赔偿。对于原告因房屋装修造成的损失133515元，被告也应向原告予以赔偿，装修形成的附属物归被告所有。为进行鉴定原告支付的5000元鉴定费用，由被告予以赔偿。原告主张的其它损失，因没有证据予以证明，应承担举证不能的责任，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李巍与被告嘉华房地产于2015年2月15日签订的嘉房商012115号和嘉房商12111号《商品房买卖合同》。二、被告嘉华房地产于本判决生效之日起十日内向原告李巍返还购房款51万元，同时向原告按月利率6%支付利息（其中以50万元为基数，从2014年11月17日起算至付清为止；以1万元为基数，从2014年11月15日起算至付清为止）。三、被告嘉华房地产于本判决生效之日起十日内向原告李巍赔偿装修费损失133515元。四、被告嘉华房地产于本判决生效之日起十日内向原告李巍给付鉴定费5000元。五、驳回原告李巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10530元，由原告负担300元,被告嘉华房地产负担10230元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  徐宏彪人民陪审员  闵新春人民陪审员  徐礼煌二〇一八年三月十三日书 记 员  李 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。