北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2318号上诉人（原审被告）：王伟，男，1964年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张卓，北京市京都(深圳)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海波，男，1976年6月7日出生，汉族，住北京市西城区。原审被告：王俐，女，1966年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：郑锡荷，女，1939年12月31日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法务。上诉人王伟因与被上诉人王海波，原审被告王俐、原审被告郑锡荷，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初46226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王伟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回王海波的全部诉讼请求。事实与理由：1.本案的房屋系王伟的父亲王代学所有，王伟之妹王俐与王海波签订合同时落款处仍以王代学名义系不合法，合同应属无效；2.王伟未收到50万元定金，所以合同亦应属无效；3.如果退还王海波50万元定金，由收款人郑锡荷和王俐退还，王伟不承担返还50万元定金的义务，因为王伟没有收到；4.因合同无效，所以王海波不能主张违约金；5.王海波一审时自认没有支付尾款能力，即便合同有效也是王海波无力支付购房款的原因导致合同不能履行；6.一审法院剥夺王伟的诉讼权利，未送达相关诉讼证据，系一审程序错误；7.王伟没有权利为其前妻迁走户口，也不负有该义务；8.王海波诉请的经济损失即房屋租金、借款及其他损失不应由王伟承担，即便双方没有房屋买卖关系，王海波亦照样租房支付房租，所谓50万元不一定用于支付定金，也可能是其他用途产生的利息。因双方合同无效，不能归咎于王伟责任，故王伟不应承担律师费8万元。王海波辩称：同意一审判决，不同意王伟的上诉请求。王俐、郑锡荷述称：同意一审判决。链家公司述称：同意一审判决。王海波向一审法院起诉请求：1.依法判令王海波和王俐、郑锡荷、王伟、链家公司即日解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》及《变更协议书》等相关合同，并于前述合同解除之日起3日内，王俐、郑锡荷、王伟向王海波全款退还已经实际支付的相关费用共计人民币509308.71元，含定金人民币50万元、住房装修基金6749.20元、采暖费2154元、物业服务费405.51元；2.判令王俐、郑锡荷、王伟向王海波支付20%的房屋总价款的违约金，共计人民币1396000元；3.判令王俐、郑锡荷、王伟向王海波支付实际经济损失共计人民币224720元，包括：（1）王海波为买房筹集借款所承担的借款利息人民币5万元；（2）王海波聘请律师所承担的律师费人民币8万元；（3）王海波租赁房屋的租金人民币88800元及租房中介费人民币5920元。一审法院认定事实：2017年1月15日，王代学出具《授权委托书》，委托王俐出售六层601（以下简称601号房屋），并收取定金。郑锡荷亦在《配偶（共有权人）同意出售证明》上签字，同意出售601号房屋。2017年1月16日，王代学（出卖人）与王海波（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为601号房屋，产权证所载建筑面积共71.8平方米；房屋成交价格为593万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价105万元。当天，双方另签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为698万元；乙方于2017年1月16日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年1月21日将第二笔定金40万元以理房通的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2017年8月14日前共同办理房屋所有权转移登记手续。2017年7月22日，郑锡荷、王伟、王俐（甲方）与王海波（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议（二）》，约定：王代学与乙方经链家公司居间成交601号房屋，并签署了《交易合同合订本》以及《补充协议》等，现因王代学于2017年4月1日死亡，甲方系601号房屋合法继承人并已换领新房本，取得对交易房屋的所有权，故经三方友好协商，于2017年7月22日达成补充约定如下：一、约定条款：1、三方均同意甲方作为交易房屋产权人按照2017年1月16日由王代学和王海波与乙方及丙方签署的《交易合同合订本》以及《补充协议》等继续履行各项权利义务；2、甲方于2017年6月28日取得产权人为甲方的该房屋所有权证；3、三方均同意于2017年8月20日前办理网签手续，如因甲乙任一方资料不全等原因导致无法按时办理网签手续的视为违约，丙方不承担因此产生的任何责任；4、甲乙任一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的视为根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金；丙方收取违约方的所有费用不予退还，如支付费用方为守约方，由违约方直接赔付守约方。该《补充协议（二）》丙方签字处仅有经办人赵康签字，没有链家公司盖章。当天，双方另签订有《变更协议书》，对原《房屋买卖合同》及《补充协议》的内容进行变更，其中，原《补充协议》第五条约定变更为：该房屋办理央产上市过程中所需花费的公共维修基金，金额小于等于1万元的部分由乙方承担，金额超出1万元的部分由甲方承担；甲方承诺于过户后180个自然日内迁出该房屋内所有户口。审理中，郑锡荷与王俐均认可收到王海波给付的50万元定金，王伟表示不知情，不清楚钱有没有给付。2017年9月6日，王海波向郑锡荷、王俐、王伟邮寄《律师函》，内容包括：北京市中伦文德律师事务所（以下简称中伦文德律所）受王海波先生的委托，就王伟拒绝履行，郑锡荷和王俐未履行王代学与委托人签订的《房屋买卖合同》等文件中约定的义务，向你们再次正式发函，委托人已委托本所律师于2017年8月21日向你们发送了要求履行办理网签手续的律师函，并已全部妥投，而王伟已经明确表示，拒绝出售该房屋，你们已构成违约。郑锡荷、王俐表示收到上述邮件，并已在第一时间和链家公司业务员沟通，表示愿意随时配合网签。王伟则表示没有收到律师函，不在涉案房屋居住。2017年2月7日，王海波交纳涉案房屋的住房维修基金6749.2元，收款人名称为北京卫星制造厂。2017年2月17日，王海波与北京亿方物业管理有限责任公司第二分公司（以下简称亿方物业公司）签订《北京市居民供热采暖合同》，采暖地点为601号房屋。同日，王海波与亿方物业公司签订《物业服务合同》，房屋位置亦为601号房屋。当天，王海波交纳601号房屋2017-2018年度供暖费2154元、2017年物业费405.51元，北京亿方物业管理有限责任公司向王海波出具金额总计2559.51元的发票。王海波就其主张的经济损失向法院提交如下证据证明：证据一、王海波（房屋承租方，乙方）与张科（房屋出租方，甲方）、链家公司（居间人，丙方）于2017年9月4日签订的《北京市房屋租赁合同》，租赁房屋位于1门143号，建筑面积54.9平方米；租赁用途为居住；租赁期限自2017年9月11日至2018年9月10日；租金为每月7400元。张科于当天出具收到王海波租房定金7400元的收条。王海波配偶赵艳于2017年9月9日向张科支付三个月房租22200元。王海波通过理房通支付中介费5920元。证据二、王海波、赵艳于2017年4月19日出具的《欠条》，内容为：王海波、赵艳从赵萍处借得50万元用于王海波购房，年化利息为5%，还款日期为2018年4月19日前，还款本金50万元+利息（利息以实际欠款时间计算）。今日特立字据为证。赵萍于当天向赵艳汇款50万元。证据三、赵艳、王海波于2017年5月18日出具的《欠条》，内容为：王海波、赵艳从白成瑞处借得人民币50万元，年化利息为5%，还款日期为2018年5月19日前，还款本金50万元+利息（利息以实际欠款时间计算）。今日特立字据为证。证据四、王海波与中伦文德律所于2017年8月28日签订的《委托代理协议》，约定一审诉讼程序的律师费为8万元。中伦文德律所于2017年8月30日出具的发票，金额为6万元。证据五、签购单，证明王海波支付涉案房屋交易的中介费175100元。郑锡荷、王俐、王伟对上述证据发表如下质证意见：真实性无法核实，不清楚。审理中，王伟提交协议草稿两份，协议双方分别为郑锡荷与王伟，内容为：今郑锡荷承诺出售601号房屋所收房款给王伟300万元，作为王伟购买房所用资金。但郑锡荷与王伟均未在该协议上签字。王伟提交该证据证明，协议是链家公司业务员赵康草拟的，当时签订《补充协议（二）》和《变更协议书》是在受诱骗的情况下签订的。对此，王海波与王俐均表示不知道，真实性不认可。郑锡荷表示：当时王俐不在，我说我拿10%，拿出60%你们兄妹一人一半，可以买一个一居室还能剩钱，但是我跟王伟说了先卖房，然后给他买一个一居室，协议确实没有签字。此外，王伟表示《补充协议（二）》和《变更协议书》继续履行的障碍就是其户口无法迁出，而户口无法迁出的因素有三方面：第一，房子没有落实，300万元没有落实；第二，《补充协议（二）》约定的180天是否能够找到房子迁出户口存在不确定性；第三，是否能做通前妻的工作也存在不确定性。但王伟就其主张的《补充协议（二）》与《变更协议书》系在亲情胁迫和第三人诱骗的情况下签订的之主张，未能提交证据予以证明。本案王海波的诉请原为要求继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》及《变更协议书》等文件，郑锡荷、王俐、王伟和链家公司配合办理网签手续。审理过程中，鉴于王伟经法院依法传唤拒不到庭，郑锡荷与王俐亦表示无法联系到王伟，做不通王伟工作，且王海波没有一次性支付全部剩余尾款的能力，故王海波于2017年11月28日申请变更诉讼请求为要求解除合同，郑锡荷、王俐、王伟赔偿损失和承担违约责任。链家公司曾到庭表示同意协助继续履行。郑锡荷与王俐始终表示同意继续履行本案相关协议，不同意解除合同。经法院询问，郑锡荷、王俐、王伟均明确要求法院对王海波主张的违约金数额予以酌减。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，链家公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩及举证质证的权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。本案中，王海波与郑锡荷、王俐、王伟签订的《补充协议（二）》及《变更协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中，因王伟不予配合，导致房屋买卖交易流程无法继续履行。后王海波起诉到法院，要求郑锡荷、王俐、王伟协助办理601号房屋的网签手续，并继续履行本案相关合同，但因王伟仍拒不配合、拒不到庭，且王海波没有一次性给付全部剩余尾款的能力，故王海波变更其诉讼请求为要求解除本案相关协议。鉴于在一方当事人拒不配合继续履行且房屋买受人亦不能变更付款方式为一次性支付全部剩余尾款的情况下，本案《补充协议（二）》及《变更协议书》确无继续履行的现实可能性，合同目的客观上已无法实现，故王海波要求解除《补充协议（二）》和《变更协议书》之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。对于王海波与王代学签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，因作为合同相对方的王代学已去世，且上述合同相关内容已经为《补充协议（二）》和《变更协议书》所承继和吸收，实际上已自然终止，不存在解除的基础，故对于王海波要求解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》之诉请，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述合同解除之后，郑锡荷、王俐、王伟应当返还王海波所交购房定金50万元。王海波为601号房屋所交住房维修基金、物业费以及供暖费，虽非郑锡荷、王俐、王伟直接收取，但其作为直接受益人，在合同解除之后，亦有义务将所受利益一并返还给王海波。故王海波要求郑锡荷、王俐、王伟返还定金50万元、住房维修基金6749.2元、物业费405.51元、供暖费2154元之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。因王伟拒不配合导致本案相关协议无法履行的行为已构成根本违约，故王海波要求王伟承担违约责任之诉请，于法有据，予以支持。郑锡荷、王俐在答辩过程中已明确表示愿意配合履行本案相关协议，也希望合同能够继续履行，且从本案已查明的事实来看，没有证据显示郑锡荷、王俐存在拒不履行合同约定的违约行为，故对于王海波要求郑锡荷、王俐承担违约责任之诉请，不予支持，本案违约责任应由王伟一人承担。因《补充协议（二）》和《变更协议书》对于违约责任之外可同时主张赔偿损失之情形并无明确约定，故王海波要求郑锡荷、王俐、王伟赔偿其实际经济损失之诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，王海波的相关损失可作为法院判定违约金的考量因素。关于违约金数额，首先，郑锡荷、王俐、王伟均主张王海波提出的违约金数额过高，申请法院进行酌减；其次，王海波就其所主张的实际损失提交房屋租赁合同、付款凭证、欠条、委托代理协议、发票等予以佐证，上述证据可以证明王海波因本案房屋交易不能继续履行确有实际损失产生；再次，王伟所述原房屋买卖合同继续履行的障碍并非客观上无法解决，且郑锡荷亦当庭表示愿意拿出购房款的60%给王俐和王伟另行购房，在此情况下王伟仍坚持拒不履行《补充协议（二）》及《变更协议书》所约定的义务，其行为存在明显的主观恶意。故综合本案王伟的违约情节、王海波因解除合同可能产生的损失等因素考虑，法院酌情判定王伟给付王海波违约金50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王海波和郑锡荷、王俐、王伟于二〇一七年七月二十二日签订的《补充协议（二）》和《变更协议书》；二、郑锡荷、王俐、王伟于本判决生效后七日内退还王海波定金50万元、住房维修基金6749.2元、物业费405.51元、供暖费2154元;三、王伟于本判决生效后七日内给付王海波违约金50万元；四、驳回王海波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提供新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王俐代理王代学与王海波签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因王代学死亡，涉案房屋由郑锡荷、王伟、王俐取得房屋所有权，其后三人与王海波、链家公司签订的《补充协议（二）》以及《变更协议书》等均为有效，不存在无效的情形。合同履行过程中郑锡荷、王俐均认可收到王海波给付的定金50万元，王海波是否收到该款项不是判断合同效力的根据，因此王伟主张其未收到定金，合同应属无效一节，本院不予支持。郑锡荷、王伟、王俐共同作为房屋的出卖人，买受人履行合同义务的行为，系向三人履行，因此该定金的给付系向三出卖人支付，一审法院判令郑锡荷、王伟、王俐退还王海波定金50万元并无不当，特别是本案诉讼中，郑锡荷、王俐表示本案判决应由郑锡荷、王俐、王伟退还的定金50万元已由其二人退还王海波，王海波亦表示认可，故王伟所述其未收到50万元定金，无义务退还的主张，本院不予支持。根据本案查明的事实，王海波在合同履行过程中，不存在违约行为。王伟以在涉案房屋内登记的户口在短时间内无法迁出为由，认为合同无法履行，故而未依约进行网签。王伟的行为违反合同约定，构成违约。在郑锡荷、王俐表示愿意履行合同并且不同意解除合同的情况下，一审法院判决王伟承担违约责任并无不当。依据涉案合同约定，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金，并向守约方直接赔付链家公司收取的相关费用。由于郑锡荷、王伟、王俐均主张违约金数额过高，请求酌减，一审法院结合本案的实际情况判令王伟给付王海波违约金50万元并无不当。综上所述，王伟的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30330元，由王伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年三月二十七日法官助理  刘 瑾书 记 员  赵梦芸