江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1121民初354号原告（反诉被告）：方效风，女，1981年10月7日生，汉族，初中文化，打工，住江西省上饶县，原告（反诉被告）：周志军，1978年6月23日生，汉族，初中文化，打工，住江西省上饶县，原告（反诉被告）：周立华，男，1977年3月20日生，汉族，初中文化，打工，住江西省上饶县，三原告的委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛细香，女，1971年12月28日生，汉族，小学文化，个体户，住浙江省杭州市西湖区，委托诉讼代理人：王饶飞，上饶县法律服务所法律工作者。原告方效风、周志军、周立华与被告薛细香租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方效风、周志军、周立华及三人的委托诉讼代理人郑云清、被告（反诉原告）薛细香的委托诉讼代理人王饶飞、证人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经开庭审理，案由明确为房屋租赁合同纠纷。方效风、周志军、周立华向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失计100,000元；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：被告是位江西省××县县旭日广场南侧的商寓××2号的房东（出租人），原告是承租人。2014年4月27日，经被告同意，原告谢某林（上述商寓楼的前一任承租人）经营的宾馆转让过来，原告谢某林签订了转让协议，原告支付谢某林201,000元转让费。2014年5月5日，原、被告签订房屋租赁合同，在约定“租赁期间”时，被告称按其与谢某原定的租赁期（谢某已租一年半，剩余租期三年半），定为三年半，即2014年7月1日起至2017年12月30日止，原告看到合同第三条第二款“租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期归还”，便提出“如果到期，你就收回房屋，那么我们的转让费就会白白去了”，不同意签约。被告则称：“我们签订合同是个形式，我长期在杭州做生意，不会回来开宾馆的，你们放心。合同到期再续签就可以了。”原告基于被告的表态，加上原、被告都是老乡，就没有签订补充协议，当时谢某也在场。签订合同后，原告对原宾馆进行装修，作长期经营的打算。合同到期前一个月，原告依约向被告提出续签租赁合同，但被告拒绝续约，并强行将宾馆关门，不让原告经营。被告提供格式租赁合同，并在合同签订时口头同意续租，致使原告为经营宾馆花钱装修，并且花费200,000余元的转让费。被告的行为违背诚实守信原则，依法应当承担损害赔偿责任，故三原告诉至法院。诉讼过程中，方效风、周志军、周立华增加一项诉讼请求：请求法院依法判令被告返还原告住房押金10,000元。薛细香辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，薛细香从来没有答应原告可以续租，并在2017年12月前已经告知原告不再续租，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。薛细香向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即腾出租赁房屋；2、判令反诉被告支付租金9,381元（自2018年1月1日起计算至2018年2月7日止）及滞纳金938.6元；3、反诉及本诉的一切费用由反诉被告承担。事实和理由：租赁合同约定的租赁期限为三年半，在租赁期届满前的一个月，反诉原告多次告知反诉被告，合同到期后不再续租，但反诉被告未予理会，2018年1月1日，薛细香再次要求反诉被告及时搬离，但反诉被告以种种理由推脱，经协商，反诉被告于2018年1月15日晚上同意无条件搬离，但第二天，反诉被告撕毁承诺，向法院提起诉讼，在搬离物品时，又不听劝阻，拆除房屋的固定装潢，如门锁、电线等，造成反诉原告损失50,000元，按照合同约定，反诉被告应当立即腾出租赁房屋并向反诉原告支付租金和滞纳金，故薛细香提起反诉。方效风、周志军、周立华对薛细香的反诉辩称，1、反诉原告在签订合同时曾口头答应续租，其现在否认该事实毫无依据；合同到期前，反诉原告确实曾要求反诉被告在合同到期后搬离，但该要求未按照租赁合同的约定时间提出；2018年1月17日，反诉原告将租赁房屋上锁，导致反诉被告无法腾还房屋；2、租赁合同第八条第二款关于滞纳金和处置留置物品及固定装潢的规定是霸王条款，对反诉被告不公平，应当认定为无效；反诉被告曾按照口头协议的约定提出续租，并提出支付租金，但反诉原告拒绝接受，现反诉原告就租金和滞纳金提出反诉，是出尔反尔，且租金和滞纳金的收取应当以房屋租赁为前提，现原告无法使用租赁房屋，故反诉原告要求反诉被告支付租金和滞纳金，于法无据；3、反诉原告称反诉被告拆除电线、门锁等不属实，反诉原告主张的50,000元损失没有事实依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，原、被告均作为证据向法院提交，但对对方的证明对象均有异议，本院审查认为，《房屋租赁合同》符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；2、原告方提交的周志军、周立华与谢某签订的转让协议及谢某收取宾馆转让费201,000元的收条，薛细香对两份证据材料的真实性有异议，但证人谢某对两份证据材料予以认可，本院审查认为，两份证据材料符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；3、原告方为证明被告薛细香曾口头答应合同到期后续签的事实，提交了证人谢某出具的《证明》及证言，被告不予认可，本院审查认为，证人谢某出具的《证明》及证言本质上均为证人证言，被告不予认可，原告方未能提交相关证据予以佐证，故本院不予采信；4、原告方为证明其因被告未按口头承诺续签租赁合同而给其造成的部分损失，提交了其与装修公司签订的《室内装修合同》及原告方购置的宾馆装修材料清单、收据共21张，被告薛细香对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院审查认为，宾馆的装修已经使用了三年半，故具体损失应当以装修的残值为准，原告方提交的证据仅能证明原告方租赁宾馆后对宾馆进行装修的事实，不能证明原告的装修损失情况，故本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月5日，原告方效风、周志军、周立华与被告薛细香签订《房屋租赁合同》，约定：甲方薛细香将其位于江西省××县旭日广场南侧门牌号为××的建筑面积约430平方米的商寓楼出租给乙方方效风、周志军、周立华三人用于经营旅馆，房屋租赁期限为三年半，自2014年7月1日起至2017年12月30日止；为保证合同履行，乙方应先交纳保证金10,000元，该款待承租期满后退回，不计利息，在租赁期满前一个月双方未提出重新签订合同，就按原合同执行；第一年的月租金为5,564元，每年房屋租金按10%递增，租赁期满，甲方验收无误后，甲方将乙方押金退回，不计息；租金每六个月支付一次，先付后使用，如乙方未按期交纳房租，甲方就认定乙方不租，甲方可以收回店面，不退还押金；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。租赁合同第八条第2款还约定：租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，若逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，可任凭甲方处置；乙方在租赁期间的固定装潢均视为自行的无条件装潢，合同期满后，不得拆除，其所有权归甲方所有。合同签订后，原告依约向被告交纳了10,000元保证金，被告将租赁房屋交付原告使用，原告用该房屋经营宾馆，并按照合同约定支付了租金。2017年11月30日，方效风通过微信方式向被告提交了《申请书》，申请续签合同，被告则于第二日回复称，其早在半年前就通知过方效风要收回房屋，不能续租，并再次申明合同期满后其要收回房屋，并要求方效风在31号之前搬离，收房事宜全权委托被告的妹妹薛冬英处理。因原告在合同期满后未向被告腾还房屋，被告于2018年1月9日将租赁房屋的大门锁住，导致原告无法使用租赁房屋。经协商，1月15日晚，原告表示同意腾还房屋，并于次日开始搬离，2018年1月17日，被告以原告撕毁承诺向法院起诉，且在搬离物品时不听劝阻，拆除了房屋的固定装潢为由，再次将租赁房屋锁住，原告无法继续腾房。另查明，2014年4月27日，原告周志军、周立华与涉案房屋的上任承租人谢某签订了《转让协议》，约定谢某将其用涉案房屋开办的仁和宾馆转让给周志军、周立华，在与房东签订合同时，按原合同续签，如房东不同意，则谢某必须退还所有转让费。谢某于当日向周志军、周立华出具了收条，载明：“今收到周立华、周志军仁和宾馆转让费贰拾万壹仟元整”。审理中，被告同意原告将租赁房屋内的空调、电视机、热水器、麻将机、电脑桌、床、床头柜、机顶盒、电脑、路由器、房间的门和门锁、窗帘、水龙头等物品在三日内搬走，原告于2018年2月13日将电视机、热水器、房间门的门锁、水龙头、电脑、麻将机搬走，并口头告知薛冬英称未搬完的东西原告予以放弃，方效风与薛冬英在搬离物品的清单上签字确认。庭审中，被告在坚持要求原告将未搬离的物品搬走，原告则称其从被告处租赁房屋时，房屋的大门没有配锁，原告自己配了锁，并于2018年2月13日将物品搬离后把自己配的锁带走，被告对此予以认可，并确认其尚未向原告退还10,000元保证金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，原告主张被告提供的是格式租赁合同，无事实和法律依据，本院不予认可，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告口头承诺房屋租赁合同到期后再与其续签合同，被告不予认可，原告亦未能提供充分证据予以证实，故本院对原告的该项主张不予采信。原告以被告提供格式租赁合同且口头同意续租为由，要求被告承担损害赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据租赁合同第八条第2款的约定，租赁期满后，承租人应及时将承租的房屋交还出租人，反诉被告关于反诉原告未按照租赁合同约定的时间提出腾房请求的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予认可，但在本案审理过程中，原告已将租赁房屋中的部分物品搬走，并明确告知被告的委托人，其对其余留置物品予以放弃，根据租赁合同关于“如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，可任凭甲方处置”的规定，被告有权自行处置原告留置的物品，原告同时还将自行配置的大门门锁取回，至此，原告已经完成了腾还租赁房屋的义务，反诉原告要求反诉被告腾还租赁房屋反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据租赁合同的约定，承租期满后，保证金应予退回，现租赁期限已经届满，原告已将租赁房屋腾还被告，被告称原告在搬离物品时不听劝阻，拆除房屋的固定装潢，但未能提供证据予以证实，原告亦不予认可，故本院对被告的该项意见，不予采信，原要求被告退还10,000元保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。反诉原告在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，拒绝与反诉被告续签合同，其要求反诉被告支付自2018年1月1日起至2018年2月7日止的租金9,381元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但反诉被告在租赁期满后，未能及时将租赁房屋腾还，客观上占用了租赁标的，应当支付相应的房屋使用费，基于反诉原告于2018年1月9日将租赁房屋的大门锁住，在反诉被告同意腾还房屋并开始搬离留置物品的过程中，反诉原告再次将租赁房屋上锁，导致反诉被告客观上无法将留置物品腾出，本院酌定反诉被告应向反诉原告支付自2018年1月1日起至2018年1月9日的房屋使用费，原、被告约定房屋租金每年按10%递增，故2017年的房屋租金为每月7,405.68元（5,564元×110%×110%×110%），反诉被告应当向反诉原告支付房屋使用费2,191.27元（7,405.68元/月×12个月÷365天×9天）。另根据租赁合同的约定，承租人逾期归还租赁房屋的，每逾期一日，应向出租人支付原日租金10%的滞纳金，故反诉被告还应向反诉原告支付滞纳金219.13元（7,405.68元/月×12个月÷365天×10%×9天），对于反诉原告有关滞纳金的诉讼请求中超出该金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告薛细香于本判决生效之日起七日内返还原告方效风、周志军、周立华保证金10,000元；二、原告方效风、周志军、周立华于本判决生效之日起七日内支付被告薛细香房屋使用费2,191.27元及滞纳金219.13元，合计2,410.4元；三、驳回原告方效风、周志军、周立华的其他诉讼请求；四、驳回被告薛细香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，反诉受理费58元，减半收取计29元，由原告方效风、周志军、周立华负担1,143元，由被告薛细香负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  曹佳二〇一八年三月十九日书记员  宋倩