广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终957号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂汇x房地产中介服务部，住所广东省佛山市顺德区。经营者：郭某，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏某，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区容桂汇x房地产中介服务部（以下简称汇x服务部）因与被上诉人苏某居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇x服务部上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判苏某向汇x服务部支付服务费36600元和逾期付款的利息（自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计至执行日止）；3.本案一、二审诉讼费由苏某负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。(一)汇x服务部已促成苏某与案外人吴周宏于2016年11月3日签订《房地产买卖合同》，并按合同约定提供了居间服务，帮苏某办理了涉案房屋的房产证换证、继承等手续。苏某不按约定出售房屋，依约定仍需向汇x服务部支付服务费。(二)根据双方签订的涉案合同第七条约定，在邓国雄的兄弟姐妹不配合的情况下，苏某才不构成违约。本案中，涉案房屋的继承仅需邓国雄的第一顺序继承人配合而无需其他兄弟姐妹。涉案房屋已经过户至邓国雄的妻子苏某和女儿名下，根据合同第四条约定，苏某应保证涉案房屋没有产权纠纷或其他权利限制，若有则需要苏某来处理。现苏某以女儿不同意为借口拒绝卖房，已构成违约，应承担违约责任。苏某系通过非法手段办理房产证过户手续，欺骗原买受人解除合同企图另行高价出售房屋。（三）根据合同第十条约定，汇x服务部只需促成买卖双方签订合同，即可收取中介费。现汇x服务部已促成双方签订买卖合同，更协助苏某办理违章建筑处理、宗地测量和到居委会开具证明、申请旧证换新证等一系列查册继承手续。现由于苏某单方违约，导致汇x服务部无法收取买方的部分中介费，根据合同第十条约定，苏某除立即支付其应支付的部分费用外，还应支付买方应支付的中介方，合计36600元。苏某辩称，（一）本案因胡见和挂靠汇x服务部的名义从事中介服务而起。2016年11月3日，胡见和在汇x服务部组织买卖双方签订了合同，苏某同日支付了9000元中介费给胡见和。后苏某仅将涉案房屋的换证事项委托了汇x服务部，并于2016年11月14日向汇x服务部缴纳了7500元代理费。汇x服务部并未提供任何居间服务，苏某女儿邓月影就胡见和收取9000元中介费的事宜致电汇x服务部的负责人郭某，其也确认涉案房屋的中介事宜与其无关，是胡见和的个人行为。2017年7月7日，苏某与胡见和在汇x服务部协商退还9000元事宜，汇x服务部对此并无异议。故汇x服务部并非本案适格原告，苏某一审时对此提出异议，但一审法院并未处理，也未追加胡见和参加诉讼。（二）苏某与涉案房屋买受人解除买卖合同后，苏某已与胡见和达成一致意见，胡见和同意不再收取涉案房屋的中介费并于2017年8月17日退还9000元。涉案房屋中介费不存在争议，汇x服务部提起本案诉讼违反诚实信用原则。苏某为避免讼累才没有提起上诉，一审法院违反法定程序，本案应发回重审。（三）涉案合同是苏某和买受人协商一致解除，并非欺骗买受人。房产证换证的确是汇x服务部办理，但苏某已额外支付费用，与本案居间费用没有直接关联。涉案合同第七条是汇x服务部自己书写，涉案房屋不存在第二继承人的问题，是汇x服务部欺骗苏某。汇x服务部向一审法院起诉请求:1.苏某向汇x服务部支付中介服务费36600元及利息（利息从起诉之日起计至清偿之日止）；2.本案诉讼费由苏某承担。一审法院认定事实：2016年11月3日，苏某与案外人吴周宏在汇x服务部见证下签订一份《房地产买卖合同》，约定：苏某将西城巷19号房屋以1220000元的价格出售给吴宏周，苏某已于2016年11月3日收到定金100000元；苏某须办理房地产权继承，于2017年3月31日前办好继承并过户交易，双方交易当日（办结过户当日）一次性支付购房款1120000元；因邓国雄的兄弟姐妹不配合办理继承公证的，不作苏某违约处理，苏某所收定金在2017年1月10日前全额退回吴宏周。签订合同当日，苏某、吴宏周同时向汇x服务部支付房产成交总价的1.5%作为中介服务费，无论双方在任何条件下之违约，中介方所收取的中介费一律不予退回，如有未付清部分中介费由违约方违约当日一次性付清给中介方。汇x服务部作为见证人在该合同中签章。合同签订后，苏某于2016年11月14日向汇x服务部支付房屋旧证换新证费用及人工费用共7500元，汇x服务部开具收据确认。2017年7月20日，苏某与吴周宏签订《解除房地产买卖契约协议书》一份，约定双方于2016年11月3日所签的《房地产买卖合同》协定交易的西城巷19号房屋，因欠缺产权人继承份额，双方要求终止办理该房地产的交易手续，同意解除合同，并已处理好该交易事项的有关经济责任及法律责任，日后互不追究。此后，汇x服务部因向苏某要求支付中介服务费未果，遂提起诉讼。另查明，西城巷19号房屋原登记在死者邓国雄名下，苏某是邓国雄的妻子，苏某签订上述《房地产买卖合同》时尚未对该房屋进行继承，该房屋后由苏某及其女儿邓月映继承取得所有权并登记在苏某、邓月映名下。一审法院认为，汇x服务部、苏某双方及案外人吴周宏所签订的《房地产买卖合同》包含两方面的内容，一是苏某与吴周宏之间的房屋买卖合同关系，二是汇x服务部、苏某之间的居间合同关系。上述合同确认汇x服务部提供了买卖房屋的居间服务，并约定买卖双方按成交价款的1.5%支付服务费，由于该房屋当时尚未办理继承，且苏某在继承后只是享有该房屋的部分份额，对该房屋并无完全处分权，苏某对于合同能否得到另一共有人的追认及能否履行较为清楚，从合同中约定的“因邓国雄的兄弟姐妹不配合办理继承公证的，不作苏某违约处理”亦可推知，苏某对其能否通过继承取得案涉房屋的权属及能否履行合同的后果也是清晰的，苏某与买受方终止合同的履行亦是在汇x服务部促成合同订立之后，买卖双方终止合同履行的原因主要在苏某；汇x服务部作为居间人在促成双方交易的过程中对此应谨慎审查，本案中，无证据证实汇x服务部在促成苏某签订合同时征得另一共有人邓月映的同意或追认，以致无法办理过户交易，汇x服务部对此存在一定过失，在交易未能最终完成的情况下，汇x服务部要求苏某按合同约定支付中介服务费缺乏理据。鉴于汇x服务部作为居间人的主要义务是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，汇x服务部已提供了上述服务，苏某事实上亦委托汇x服务部协助其办理房产证换证等事务，案涉《房地产买卖合同》未能履行主要是因苏某出售房屋未得到其他共有人的同意，故其仍应向汇x服务部支付居间服务的合理费用，一审法院酌定苏某应向汇x服务部支付居间服务的费用10000元。关于苏某提出案外人胡见和已同意不收取中介服务费并将所收取的9000元退还的意见，本案中无证据证实胡见和有权代表汇x服务部，且汇x服务部提供的录音录像亦无法证实胡见和明确作出上述表示，苏某提供的收款收据用以证实胡见和退还其9000元，汇x服务部对此予以否认，该收款收据显示为苏某出具给胡见和，没有相应证据证实胡见和是否收取过苏某9000元及基于何种原因收取，且汇x服务部对其收取苏某7500元旧证换新证费用及人工费用是以汇x服务部名义收取并加盖印章，而对于苏某所称的该9000元却没有经过汇x服务部出具收据确认，仅从汇x服务部持有的收款收据亦不能证实与汇x服务部有何关系，不足以证实胡见和代表汇x服务部退还了其中介服务费9000元。故对苏某以胡见和已同意不收取为由，主张不需再支付中介服务费的抗辩意见，亦不予采信。关于汇x服务部提出因苏某违约，要求苏某一并承担买受人应承担的中介费18300元，但涉案合同约定的是买卖双方在任何条件下之违约，中介方所收取的中介费一律不予退回，如有未付清部分中介费由违约方违约当日一次性付清给中介方。本案中，房屋买卖双方协商终止合同的履行，并同意互不追究，房屋买卖合同不能履行是由于苏某出售房屋未取得另一共有人的同意，而买卖双方在终止合同时亦不主张对方违约，故汇x服务部以苏某违约为由要求其多承担18300元的中介服务费缺乏理据，一审法院对其超出部分的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，第四百二十七条的规定，判决：一、苏某于判决发生法律效力之日起十日内向汇x服务部支付中介服务费10000元；二、驳回汇x服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为357.5元，财产保全费200元，共计557.5元（汇x服务部已预交），由汇x服务部负担257.5元，由苏某负担300元。二审期间，汇x服务部没有提交新证据，苏某向本院提交了顺德农商银行自助业务回单一份，拟证明因胡见和与苏某达成解除中介服务的约定，2017年8月17日胡见和退还了9000元中介费给苏某，苏某不应再向汇x服务部支付中介费。本院组织当事人对苏某提交的证据进行了质证。因苏某未提交证据证明胡见和有权代表汇x服务部，故该证据不能证明其主张的证明内容，本院对该证据不予确认。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系居间服务合同纠纷。苏某和案外人吴周宏在汇x服务部的见证下签订了涉案合同，该合同系苏某和吴周宏的真实意思表示，合法有效，苏某理应按照合同约定支付相应的居间服务费。但该合同最终未能履行完毕，汇x服务部也未提供办理过户等后续手续的服务，而对于汇x服务部协助苏某办理房产证换证事宜，苏某已向汇x服务部另行支付7500元作为办证及人工费用，故汇x服务部向苏某主张合同约定的全额居间费用18300元不妥。鉴于汇x服务部已履行了提供订立合同的媒介服务的居间人义务，一审法院结合本案具体情况酌定汇x服务部已完成的居间服务部分的服务费为10000元，处理适当，本院予以维持。关于汇x服务部主张因苏某违约，要求苏某一并承担买受人应支付的中介服务费18300元的问题。因涉案合同约定的是在买卖双方违约时，未付清部分的中介费才由违约方承担，现苏某已与买受人吴周宏协商达成终止涉案合同、互不追究违约责任的一致意见，汇x服务部以苏某违约要求其承担买受人应支付的中介费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，汇x服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费465元，由上诉人佛山市顺德区容桂汇x房地产中介服务部负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一八年三月五日书记员  赖敏婷