浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7516号上诉人（原审被告）：杭州同邦实业有限公司，住所地：杭州市西湖区三墩镇古墩路598号1号楼930室。统一社会信用代码：91330106079336956B。法定代表人：孙俊，总经理。委托诉讼代理人：赵秋红，浙江智仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州粥霸子餐饮管理有限公司，住所地：杭州市西湖区古墩路598号2号楼101-17室、101-18室。统一社会信用代码：91330100MA27XCW38。法定代表人：蔡尚荣，总经理。委托诉讼代理人：韩宇峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：葛新硕，江苏均锐律师事务所律师。上诉人杭州同邦实业有限公司（以下简称同邦实业公司）因与被上诉人杭州粥霸子餐饮管理有限公司（以下简称粥霸子餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初7231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2015年6月4日，粥霸子餐饮公司法定代表人蔡尚荣（承租方）与同邦实业公司（出租方）、浙江同源商业管理有限公司（以下简称同源公司）（管理方）签订《商铺租赁合同》，约定三方经协商一致，就粥霸子餐饮公司承租同邦实业公司可依法出租的商场部分面积事宜签订本合同：第一条租赁场地及租赁用途1.同邦实业公司愿意出租及粥霸子餐饮公司愿意承租位于杭州市西湖区商铺，双方确认建筑面积671平方米。2.租赁场地经粥霸子餐饮公司、同邦实业公司双方现场查看确认已具备进场装修条件，粥霸子餐饮公司对已有设备完好性无任何异议。……5.在签订本合同前，粥霸子餐饮公司已充分考察同邦实业公司商场整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向同邦实业公司提出本合同约定之外的要求。第二条租赁期限、装修期1.租赁期限（1）租赁期限为8年，自2015年10月4日起至2023年10月4日止；（2）起租日：2015年10月4日，同邦实业公司有权依据工程进展情况，在前述约定进场日的30日前书面通知粥霸子餐饮公司调整进场日的具体日期，且同邦实业公司无需因前述调整向粥霸子餐饮公司作出赔偿或补偿；（3）计租日：系指本条第1（2）款规定的起租日；……2.装修期：（1）自2015年6月20日起至2015年10月4日为装修期；装修期内不计固定租金，但需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费等，具体缴付办法详见商铺装修审批表及第四条第四款规定；装修完成后，开始营业至计租日期间不计固定租金，但需缴纳综合服务费，收费标准按第四条第四款规定执行。（2）如粥霸子餐饮公司因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过十五天的，同邦实业公司有权另行处置该租赁区域，并没收粥霸子餐饮公司已支付的租赁保证金、开业推广服务费（如有）、首期租金、物业及空调费，本合同自动解除；如因同邦实业公司原因导致粥霸子餐饮公司未能在2015年6月20日进场装修的，粥霸子餐饮公司、同邦实业公司约定的装修期相对应顺延。第三条租金标准第一年每天每平方米租金为3元，年租金总计为734745元；……第四条租金、租赁保证金、物业费及其他费用交付1.租金支付方式：押2个月付6个月。2.经营租赁保证金：（1）粥霸子餐饮公司在本合同签订时除支付6个月租金外，还应另行向同邦实业公司交纳经营租赁保证金，额度为本合同商铺2个月租金122458元；……经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后无息归还同邦实业公司；……（2）有下列情形之一的，由同邦实业公司实施先行从经营租赁保证金中赔偿或扣除：……f.粥霸子餐饮公司未及时缴纳水、电、通讯、煤气、网络、综合服务费等一切应承担或缴纳的相关费用的；……3.商铺内水、电、通讯、网络、煤气等相关费用均由粥霸子餐饮公司承担，粥霸子餐饮公司须按时按月根据计量表结算并由同邦实业公司代收相应费用，每月收取一次。……第六条商铺交付1.同邦实业公司应在2015年6月20日前，将商铺交付给粥霸子餐饮公司。……第八条同邦实业公司的权利和义务……2.同邦实业公司义务（1）积极维护交易秩序，协助有关部门做好粥霸子餐饮公司办证、办照和税费交纳工作。……（4）为粥霸子餐饮公司经营提供方便，支持粥霸子餐饮公司搞好经营，做好其他有关服务工作。第九条粥霸子餐饮公司的权利和义务……2.粥霸子餐饮公司义务（1）提供真实有效的材料，及时办理各种证照，依法取得合法经营资格，自觉依法处理好与员工的劳动关系。……第十一条违约责任1.除本合同约定外，粥霸子餐饮公司、同邦实业公司双方任何一方未经对方同意均不得单方解除合同；若同邦实业公司单方解除合同的，须向粥霸子餐饮公司返还未履行部分的租金和保证金；并按照实际情况赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失；若粥霸子餐饮公司单方解除合同的，未履行部分的租金和租赁保证金作为合同未到期的租金损失补偿给同邦实业公司。2.粥霸子餐饮公司不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。3.同邦实业公司有下列情形之一的，应向粥霸子餐饮公司承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次；并须赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失，粥霸子餐饮公司有权解除本合同：（1）因同邦实业公司原因造成粥霸子餐饮公司不能依法营业连续达一个月以上的；……因上述原因粥霸子餐饮公司解除合同的，同邦实业公司应向粥霸子餐饮公司无息退还所收取的剩余租金及保证金。4.粥霸子餐饮公司有下列行为之一的，应承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次；并须赔偿同邦实业公司的经济损失，同邦实业公司有权给予停业整顿或解除合同：（1）在商业中心正常经营情况下，无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上的；……后粥霸子餐饮公司法定代表人蔡尚荣与同邦实业公司签订《补充协议》一份，约定双方就前述《商铺租赁合同》未尽事宜达成如下协议：一、合同签约后提供四个月的装修期为免租期。……二、（非同邦实业公司自身原因除外或自然灾害不可抗拒力等）若同邦实业公司单方解除合同需赔偿粥霸子餐饮公司300万装修损失。三、如因同邦实业公司问题造成粥霸子餐饮公司无法办理营业执照无法开业，同邦实业公司须赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失。四、如因同邦实业公司问题造成粥霸子餐饮公司不能营业，同邦实业公司应免收粥霸子餐饮公司租金及赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失。五、粥霸子餐饮公司与东面邻居的隔墙由同邦实业公司做好。另同邦实业公司需在粥霸子餐饮公司开业之前将A座门厅装修好。……合同签订后，粥霸子餐饮公司按约交纳了122457.5元租赁保证金及2015年10月4日至2016年4月4日的租金367372.5元，并按约交纳了2015年6月4日至2016年4月4日的物业费。2015年7月3日，杭州市市场监督管理局预先核准蔡尚荣等五个自然人投资的企业名称“杭州粥霸子餐饮管理有限公司”。同邦实业公司于2015年11月9日给粥霸子餐饮公司的《回复函》中载明：粥霸子餐饮公司于2015年10月26日发函同邦实业公司已收到，粥霸子餐饮公司向同邦实业公司索要办理环评的必要文件为同人集团规划证及土地证等复印件加盖其公章，同邦实业公司自接到粥霸子餐饮公司要求时即发函给同人集团多次派人前往办理，已于2015年10月28日将粥霸子餐饮公司所需文件交给承办人员；电梯出入口公共区域装修一直在施工完善中，可在粥霸子餐饮公司营业前完成，不会影响营业；二楼未出租区域同邦实业公司在积极招商中，会在粥霸子餐饮公司营业前将其遮挡，为粥霸子餐饮公司开业创造良好的环境氛围；因粥霸子餐饮公司与铃铛餐厅将装修材料堆放在同邦实业公司公共区域，粥霸子餐饮公司早于铃铛餐厅完成装修，同邦实业公司已要求铃铛餐厅于粥霸子餐饮公司营业前将公共区域内物品进行清理，不会影响粥霸子餐饮公司营业。2016年1月3日、6日同邦实业公司在给粥霸子餐饮公司的《实施明细表》、《实施计划表》中载明商家实际问题、同邦实业公司落实方案、时间进度节点几项内容，其中商家实际问题中载明存在一、二楼公共区域照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等问题，同邦实业公司承诺在1月15日前解决除电表充值和赔偿问题之外所有问题。关于商家提出的“电表要求装电力局的电表，不要充值表，给商家及顾客带来不便”问题，同邦实业公司在落实方案一栏载明，“因电力局对应商场仅可安装一只总表，为便于商家，我司将提高我司服务质量，按照各商家的安全电量予以提前张贴充电提醒单”。在同邦实业公司“落实方案”中的责任人、配合人中多次出现王晓江、张塑兰的名字。西湖区市场监督管理局于2016年3月29日向蔡尚荣发送的责令改正通知书载明，蔡尚荣在的“大师砂锅粥”店擅自从事餐饮服务构成无照经营，根据相关法律规定，责令其停止相关经营活动。2016年4月19日，杭州粥霸子餐饮管理有限公司经依法批准设立。2013年11月25日，浙江省同人集团有限公司（以下简称同人公司）与同邦实业公司签订房屋租赁合同，由同邦实业公司承租同人公司所有的位于古墩路598号同人广场A、B座底商1-4层房屋。后因同邦实业公司拖欠同人公司债务，同人公司于2016年12月29日与同邦实业公司签订协议书，约定同人公司在协议签订后的30日内收回A座底商1-2层房屋（3-4层房屋双方在2016年6月5日签订的《协议书》中已收回），并要求同邦实业公司妥善处理与次承租人之间的租赁关系，如同邦实业公司未处理好与次承租人租赁合同解除后的善后事宜给同人公司造成损失的，同人公司有权从同邦实业公司预留处理金中直接扣除。协议落款处盖有同邦实业公司合同专用章及林汝友签名。2017年1月22日，同人公司通知粥霸子餐饮公司称，2016年12月31日起同邦实业公司无权出租同人广场A座1-2层房屋，故要求粥霸子餐饮公司应于2017年2月15日前与同人公司签订租赁合同，粥霸子餐饮公司员工韩宇峰在通知单上备注其于2017年3月24日收到通知。同邦实业公司与同源公司共同于2016年5月12日向粥霸子餐饮公司送达清铺通知，称粥霸子餐饮公司自2016年4月3日起粥霸子餐饮公司开始拖欠租金367372.5元、综合服务费42860.13元、水费1298元，经多次催告，粥霸子餐饮公司仍未支付，根据《商铺租赁合同》第十一条，自2016年5月12日起解除《商铺租赁合同》。2016年10月17日，同邦实业公司以粥霸子餐饮公司拖欠租金、综合服务费及水费为由，向原审法院另案起诉，要求粥霸子餐饮公司交还商铺并支付租金及占有使用费等费用并支付违约金。2016年5月16日，粥霸子餐饮公司在寄给同邦实业公司及林汝友的《违约函》中载明，粥霸子餐饮公司在2015年6月4日进驻同人广场商业中心，原计划在四个月的合约免租期内完成装修及证照办理事宜后于10月份开业，但在免租期内粥霸子餐饮公司于2015年8月5日提供环评、房屋备案等证件要求同邦实业公司加盖同人物业公章以使粥霸子餐饮公司及时办理证照，但粥霸子餐饮公司多次口头向同邦实业公司追索无果后于2015年10月26日向同邦实业公司发函索要。由于同邦实业公司拖欠商铺业主债务导致业主不提供给同邦实业公司盖章手续，经同邦实业公司努力终于在2015年11月9日拿到粥霸子餐饮公司办理营业执照的相关证件。因同邦实业公司拖延提供证件导致粥霸子餐饮公司不能在2015年10月按时开业，给粥霸子餐饮公司造成了很大经济损失。根据粥霸子餐饮公司、同邦实业公司签订的商铺租赁合同附加协议第三条约定，同邦实业公司应赔偿粥霸子餐饮公司经济损失。此外，粥霸子餐饮公司、同邦实业公司双方约定在四个月的免租期内粥霸子餐饮公司应交纳物业费，但同邦实业公司未提供相应物业服务。同邦实业公司的商业空间达不到开业标准，公共区域没有安装灯具照明，洗手间无法使用，大楼四周无任何标识牌及车辆指示牌，公共烟道无法顺畅排烟，走廊通道除地板外、招商部电梯处上下大堂均为毛坯现状，经粥霸子餐饮公司多次交涉，同邦实业公司于2016年1月6日向粥霸子餐饮公司提供了加盖公章的大楼公共空间施工进度表（注：即前述《实施计划表》）。以上原因导致粥霸子餐饮公司于2016年2月27日才勉强开业，根据双方的补充协议第四项，同邦实业公司应免收粥霸子餐饮公司租金并赔偿粥霸子餐饮公司经济损失。综上，粥霸子餐饮公司要求同邦实业公司退还粥霸子餐饮公司于2016年2月27日前所交一切费用，不应收取租金及物业费并赔偿因同邦实业公司违约给粥霸子餐饮公司造成的经济损失。2016年5月19日，同源公司出具收据一张，载明“大师砂锅”交50元“充电费”，摘要一栏载明“仅供于冰箱氧气泵专用”。2016年5月20日下午，杭州市公安局西湖区分局三墩派出所出警，处理韩宇峰所在的大师砂锅粥店因店铺房租到期，物业表示不提供水电等服务导致双方发生的纠纷，后作为民事纠纷进行了调解。工商登记信息显示，林汝友为龙昊公司股东及法定代表人，龙昊公司为同邦实业公司法人股东。一审庭审中粥霸子餐饮公司陈述，大师砂锅粥店于2016年2月27日试营业，2016年5月21日因停电而停业。粥霸子餐饮公司认为同邦实业公司未及时配合粥霸子餐饮公司办理营业执照导致其经营损失，要求延期支付租金，同邦实业公司则要求粥霸子餐饮公司支付下一期租金及物业费等费用，双方产生争执，后粥霸子餐饮公司于2016年8月8日起诉至原审法院，请求判令：1.同邦实业公司履行合同辅助义务及协助代缴电费预付费即协助购电、恢复供电；2.同邦实业公司赔偿粥霸子餐饮公司因违约造成粥霸子餐饮公司不能营业损失费用暂定110万元（具体待评估后确认）；3.同邦实业公司租期从恢复营业之日顺延；4.同邦实业公司承担本案诉讼费用。一审审理中，粥霸子餐饮公司将诉讼请求变更为：1.解除粥霸子餐饮公司、同邦实业公司间签订的《商铺租赁合同》；2.同邦实业公司返还粥霸子餐饮公司预付6个月房租及2个月押金共489832元；3.同邦实业公司赔偿因违约致粥霸子餐饮公司损失1265000元；4.同邦实业公司承担本案诉讼费。原审法院认为，本案争议焦点为：一、粥霸子餐饮公司未能在免租期内开业，直至2016年2月27日试营业，同邦实业公司对此是否构成违约。双方在涉案合同中约定的起租日、计租日均为自2015年10月4日起，但同邦实业公司理应在依约享有收取租金权利的同时，履行合同义务，即同人广场A座二层4号商铺符合合同约定的用途，可以达到营业的标准。涉案合同第二条第二款第一项、第二项约定自2015年6月20日起至2015年10月4日为装修期；装修完成后，开始营业至计租日期间不计固定租金。如粥霸子餐饮公司因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过十五天的，同邦实业公司有权另行处置该租赁区域，并没收粥霸子餐饮公司已支付的租赁保证金、首期租金及物业费等费用，本合同自动解除。即双方在签订合同时预期在四个月的装修期内可以完成装修，可以正常开业。可以开业则表明杭州粥霸子餐饮管理有限公司可以在免租期内登记成立，领取营业执照等证照。同邦实业公司于2015年11月9日给粥霸子餐饮公司的《回复函》证明粥霸子餐饮公司于2015年10月26日向同邦实业公司发函，索要办理环评的必要文件为加盖同人公章的集团规划证及土地证等复印件，同邦实业公司于2015年11月9日才提供上述证件。而2015年7月3日，杭州市市场监督管理局已预先核准蔡尚荣等五个自然人投资的企业名称“杭州粥霸子餐饮管理有限公司”。显然同邦实业公司未能在四个月免租期内提供粥霸子餐饮公司办理公司登记及营业执照等证照所需的证件，而协助粥霸子餐饮公司办理营业所需证照是同邦实业公司应尽的合同义务。根据双方补充协议第三条“如因同邦实业公司问题造成粥霸子餐饮公司无法办理营业执照无法开业，同邦实业公司须赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失”。据此，同邦实业公司已构成违约。同时，该回复函还证明，“电梯出入口公共区域装修一直在施工完善中，二楼未出租区域同邦实业公司在积极招商中，粥霸子餐饮公司已在此前完成餐厅装修。又根据2016年1月3日、6日同邦实业公司在给粥霸子餐饮公司的《实施明细表》、《实施计划表》，商家实际问题中载明存在一、二楼公共区域照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等诸多问题，同邦实业公司承诺在1月15日前解决除电表充值和赔偿问题之外所有问题。而解决公共区域装修及照明、排烟机、停车位、公共厕所存在的问题，为粥霸子餐饮公司经营提供方便和服务，均是同邦实业公司依据合同应尽的义务。在粥霸子餐饮公司已完成装修的情况下，同邦实业公司存在的上述问题是导致粥霸子餐饮公司餐厅无法正常营业的原因。根据补充协议第四条“如因同邦实业公司问题造成粥霸子餐饮公司不能营业，同邦实业公司应免收粥霸子餐饮公司租金及赔偿粥霸子餐饮公司的经济损失”。据此，同邦实业公司已构成违约。对于同邦实业公司提出的根据《商铺租赁合同》第一条第五款提出的公共区域问题是粥霸子餐饮公司在签订合同前已了解公共区域现状、《实施计划表》中的内容不属于同邦实业公司的合同义务之抗辩，双方《补充协议》第五条约定，同邦实业公司需在粥霸子餐饮公司开业之前将A座门厅装修好。又因同人广场A座一至四层均系同邦实业公司从同人公司处租赁，同邦实业公司对包括粥霸子餐饮公司在内的同人广场A座一至四层的次承租人均负有使商铺符合租赁合同目的实现的义务，合同约定的粥霸子餐饮公司自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，指的是商铺开业后因经营原因导致的经营亏损，故同邦实业公司前述抗辩无事实依据，该院不予采信。二、同邦实业公司是否存在限制粥霸子餐饮公司用电，如存在是否构成违约。《实施计划表》中载明商家实际问题中商家要求“装电力局的电表，不要充值表，给商家及顾客带来不便”，同邦实业公司在落实方案一栏载明，“因电力局对应商场仅可安装一只总表，为便于商家，我司将提高我司服务质量，按照各商家的安全电量予以提前张贴充电提醒单”。又根据2016年5月19日，同源公司出具的载明“‘大师砂锅’交50元‘充电费’，摘要一栏载明‘仅供于冰箱氧气泵专用’”内容的收据及110接警单所记载的产生争执的原因，足以证明同邦实业公司限制粥霸子餐饮公司用电的事实。如前所述，在同邦实业公司不能及时向粥霸子餐饮公司提供粥霸子餐饮公司办理营业执照所需材料的行为，以及同邦实业公司存在的公共区域装修、照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等诸多问题，导致粥霸子餐饮公司餐厅无法正常营业的行为均已构成违约。粥霸子餐饮公司提出的推迟交纳房屋租金及物业费属于依法行使合同履行中的抗辩权，对此，同邦实业公司不仅未与粥霸子餐饮公司协商解决问题，反而采取限制粥霸子餐饮公司用电以迫使粥霸子餐饮公司停业，其行为亦构成违约。该院认为，粥霸子餐饮公司、同邦实业公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为有效合同。粥霸子餐饮公司支付租金及物业费等费用后，同邦实业公司未及时提供粥霸子餐饮公司办理营业执照所需材料以及商铺公共区域存在一系列问题导致粥霸子餐饮公司不能按时开业，后又采取限制粥霸子餐饮公司用电的方式迫使粥霸子餐饮公司停业，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。现因同邦实业公司已解除其与同人公司的房屋租赁合同，已无权向粥霸子餐饮公司出租涉案商铺，故粥霸子餐饮公司、同邦实业公司继续履行涉案合同已无现实可能。因同邦实业公司在合同履行期限届满前对粥霸子餐饮公司限制用电及向粥霸子餐饮公司发送清铺通知，系以自己的行为表明不履行合同义务，已构成预期违约，现粥霸子餐饮公司以同邦实业公司预期违约、迟延履行为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）项，主张解除粥霸子餐饮公司、同邦实业公司之间的涉案合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。粥霸子餐饮公司在支付租赁保证金、租金及物业费后，于2016年2月27日试营业，至2016年5月21日停业仅开业85天，故同邦实业公司应返还粥霸子餐饮公司122457.5元租赁保证金及2015年10月4日至2016年4月4日的租金为367372.5元-671*3*85=196267.5元，两项合计为318725元。对于粥霸子餐饮公司要求同邦实业公司赔偿损失，包括但不限于营业损失、职工工资、管理费等的诉讼请求，该院参考粥霸子餐饮公司、同邦实业公司之间签订的《补充合同》第二条，即（非同邦实业公司自身原因除外或自然灾害不可抗拒力等）若同邦实业公司单方解除合同需赔偿粥霸子餐饮公司300万装修损失。对于粥霸子餐饮公司停止营业期间的装修折旧损失，按照每年30万元的标准（300万/10年），停业98天合计为80548元;2016年4月5日起至2017年4月4日（粥霸子餐饮公司2017年3月24日收到同人公司重新签订合同的通知）的装修折旧费损失为300000元。至于粥霸子餐饮公司提出的职工工资损失，虽然粥霸子餐饮公司提供了工资发放表、房屋租赁合同、收据等证据材料，但均难以证明粥霸子餐饮公司实际遭受的损失，考虑到粥霸子餐饮公司营业必然有职工工资支出，且职工需提前招录，粥霸子餐饮公司店铺关门时也不可能立即遣散，故该院酌情考虑为100000元。关于粥霸子餐饮公司主张的物业费损失，因《商铺租赁合同》约定需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费，至于2015年10月4日至2016年4月4日的物业费损失，粥霸子餐饮公司可另案向同源公司主张。同邦实业公司提出涉案合同已于2016年5月12日解除，因同邦实业公司违约在先，其解除合同的事由不符合合同约定或者法律规定的解除条件，也没有给予粥霸子餐饮公司合理的期限，其向粥霸子餐饮公司发出的解除合同的通知不能产生合同解除的效力，故其抗辩无事实和法律依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年9月7日判决：一、解除杭州粥霸子餐饮管理有限公司法定代表人蔡尚荣与杭州同邦实业有限公司于2015年6月4日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；二、杭州同邦实业有限公司赔偿杭州粥霸子餐饮管理有限公司经济损失799273元；三、驳回杭州粥霸子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20593.49元，由杭州粥霸子餐饮管理有限公司负担11213.49元，杭州同邦实业有限公司负担9380元。宣判后，同邦实业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院违背证据规则采纳证据，导致事实认定错误。粥霸子餐饮公司一审中提交的证据4《实施明细表》、证据15、16均非原件，一审法院认定该些证据为原件予以认定，是错误的。粥霸子餐饮公司提交的证据7函，同邦实业公司未收到，且该函记载的内容与事实不符，一审法院对该证据予以认定，是错误的。二、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定粥霸子餐饮公司未能在免租期内开业，系同邦实业公司违约所致，是错误的。根据合同约定，同邦实业公司给予粥霸子餐饮公司四个月免租期，免租期满，即应起算租金。至于粥霸子餐饮公司何时开业、何时办理营业执照均属粥霸子餐饮公司单方自主范围，同邦实业公司仅承担相应的辅助配合义务。（二）粥霸子餐饮公司属外商投资企业，需要取得外商投资企业批注证书才能办理工商登记注册，此无需同邦实业公司协助配合即可完成。而粥霸子餐饮公司至2016年4月8日才完成，说明其并未打算在2015年10月开业。（三）同邦实业公司对粥霸子餐饮公司单方制作提交的违约函三性均有异议的情况下，一审法院将该函内容予以认定并作为认定同邦实业公司违约的证据，违法认定采纳证据。（四）实施计划表列明的内容与粥霸子餐饮公司是否正常及时办理营业执照无必然关系。2015年10月26日，粥霸子餐饮公司向同邦实业公司索要环评文件，同邦实业公司于2015年10月28日及时交付给粥霸子餐饮公司，但粥霸子餐饮公司直至2016年2月才办理出排污许可证，2016年4月才办理外商投资企业批准证书、营业执照，此系粥霸子餐饮公司自身原因所致。三、一审法院对粥霸子餐饮公司对其损失是否承担法律责任，一审法院遗漏该争议焦点。四、一审法院认定同邦实业公司对粥霸子餐饮公司限制用电缺乏事实依据。五、一审法院认定同邦实业公司发出清铺通知系违法解除，缺乏事实和法律依据。同邦实业公司系依合同约定行使解除权，有充分的事实和法律依据，属合法解除。粥霸子餐饮公司应于2016年4月3日前支付下一期六个月的租金，但其未按约支付，同邦实业公司于2016年5月9日向其发送催款函，粥霸子餐饮公司置之不理，同邦实业公司方于2016年5月12日向其发出清铺通知且已有效送达，合同即解除。且粥霸子餐饮公司未在合理的期限内提出异议。六、一审法院判非所请，粥霸子餐饮公司并未主张过装修损失，且其目前仍在原租赁场地经营，并无装修损失，一审法院主动判决同邦实业公司赔偿其装修损失，违反法律规定。七、本案于2016年8月8日立案，至2017年9月7日判决，超过普通程序的六个月审限，一审法院在无任何理由的情况下拖延案件的审理期限至一年多，导致损失的扩大，一审审判程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实后，依法撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初7231号民事判决，改判驳回粥霸子餐饮公司的诉讼请求，本案上诉费用由粥霸子餐饮公司承担。被上诉人粥霸子餐饮公司答辩称：一、一审法院认定证据合法。粥霸子餐饮公司提交的证据4未盖章的《实施明细表》与盖章的《实施计划表》可相印证；证据15、16的真实性已经一审法院网上核实；证据7的证明内容可以与粥霸子餐饮公司提交的其他证据可以相互印证。二、一审法院认定事实正确。按常理，公司在取得营业执照后方可开业，而造成粥霸子餐饮公司迟迟未能开业的原因主要是未取得营业执照及公共区域存在未解决的诸多问题，未取得营业执照系因同邦实业公司未在四个月免租期内提供登记所需的相关证件，经粥霸子餐饮公司发函后，直至2015年11月9日才提供，同邦实业公司未就此进行合理说明，反而认为与其无关，否认在租赁合同中约定的义务；同时，解决公共区域的问题，为粥霸子餐饮公司经营提供方便和服务，亦是租赁合同中约定的义务。同邦实业公司存在违约行为。对于粥霸子餐饮公司的损失，一审法院根据双方签订的合同违约部分的约定，判决正确，该些损失系因同邦实业公司的违约行为所致。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，同邦实业公司未向本院提交新的证据。粥霸子餐饮公司向本院提交下列证据：1、外商投资企业登记（设立）办事指南，以证明申请设立外商投资企业登记所需材料、流程、前置审批程序及审批期限；2、项目环境影响审批办事指南，以证明环境影响审批所应提交的材料办理程序及办理时限；3、食品经营许可新办服务指南，以证明申请办理食品经营许可应提交的申请材料、办理流程、办理时限、送达时限；4、餐饮企业消防验收办理流程，以证明消防验收所应提交的材料检查项目及流程。同邦实业公司认为，该组证据的真实性无法核实，均不予认可。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据查明的事实，同邦实业公司于2016年5月12日向粥霸子餐饮公司发出清铺通知，以粥霸子餐饮公司逾期支付租金等为由解除案涉房屋租赁合同。其后，粥霸子餐饮公司于2016年8月8日向原审法院起诉，以同邦实业公司不代缴电费造成停电迫使粥霸子餐饮公司停业等各种理由终止合同为由请求判决解除案涉房屋租赁合同。故本案需首先审查同邦实业公司的清铺通知是否已经发生解除合同的效力，即同邦实业公司解除合同的理由是否成立。本院认为，首先，本案中，双方约定的免租期为2015年6月4日至10月4日。而在2015年7月3日，杭州市市场监督管理局已经预先核准蔡尚荣等五个自然人投资的企业名称，即粥霸子餐饮公司。本院注意到，案涉租赁房屋位于杭州市西湖区，同邦实业公司的注册地为1号楼，但迟至2015年10月26日，经粥霸子餐饮公司以发送书面函件的方式向同邦实业公司催讨用于办理公司登记等材料，同邦实业公司方向粥霸子餐饮公司提供，未能诚实信用地履行作为出租人之协助义务。其次，根据粥霸子餐饮公司提交的2016年1月6日实施计划表，粥霸子餐饮公司向同邦实业公司提出了11项需要解除的问题，该表盖有同邦实业公司公章予以确认。根据前述计划表载明的内容，公共部分区域存在多处问题，以及案涉房屋油烟机存在油烟排不出去的问题。至此，该些问题仍然导致在计租日后，粥霸子餐饮公司无法营业。根据双方签订的补充协议第四条之约定，同邦实业公司应免除粥霸子餐饮公司无法营业期间的租金。而粥霸子餐饮公司已经支付了2015年10月4日至2016年4月4日期间的租金，其未交付第二期租金具有合理的理由，同邦实业公司于2016年5月12日提出解除合同的理由不能成立，该通知不发生解除合同的法律效力。结合案涉充电费摘要一栏载明的内容及110接警单所记载的双方争议的原因，原审法院认定同邦实业公司存在限制用电的违约行为，并进而认定粥霸子餐饮公司因被限制用电而停业，有充分的事实依据。综上，因同邦实业公司存在根本性违约行为，同时其与同人公司之间的房屋租赁合同亦已解除，原审法院判决解除案涉房屋租赁合同，并无不当。合同解除后，扣除粥霸子餐饮公司实际营业之间的租金，同邦实业公司应返还剩余租金及租赁保证金共计318725元。因同邦实业公司存在违约行为，应承担相应的违约责任，粥霸子餐饮公司起诉要求同邦实业公司赔偿包括但不限于营业损失、职工工资、管理费等，原审法院结合双方约定，认定同邦实业公司应赔偿粥霸子餐饮公司装修折旧损失380548元并酌情考虑职工工资等损失100000元，尚属合理。经审查，原审法院确实超过法律规定的审理期限，但不影响本案的实体处理。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11973元，由杭州同邦实业有限公司负担。（杭州同邦实业有限公司已经预缴二审案件受理费20593元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）本判决为终审判决。审判长  毕克来审判员  徐 丹审判员  盛 峰二〇一八年三月二十日书记员  姚丽萍