江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终1035号上诉人（原审被告）：南德军,男,1952年10月13日出生,汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73202部队，住所地江苏省灌云县伊山镇公园路200号。主要负责人：吴志伟，该部门主任。委托诉讼代理人：朱舟平、张进城，江苏维尔利律师事务所律师。上诉人南德军因与被上诉人中国人民解放军73202部队（以下简称73202部队）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初7430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人南德军及其委托诉讼代理人刘世军、被上诉人73202部队的委托诉讼代理人张进城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南德军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决认定被上诉人是涉案租赁场地的使用权人，缺乏事实依据。首先，涉案场地为国有划拨土地，一审中被上诉人提供了涉案场地的土地登记申请及土地证明书，以证明被上诉人是涉案土地的使用权人，但该场地的土地使用权的申请人为中国人民解放军83051部队，并非本案被上诉人，被上诉人是否属于番号或编号调整没有充分证据证明，一审单凭被上诉人的一份31609部队的证明便确定被上诉人是涉案划拨土地的使用权人，显然证据不足。其次，被上诉人并未取得涉案土地的国有划拨土地使用权证，根据被上诉人提供的83051部队土地登记申请及证明书能够反映涉案土地使用权只有获得县级以上人民政府批准后方能取得，一审被上诉人提供的土地登记申请及证明书只是被上诉人申请使用权的单方申请文件，不是国有划拨使用权的法定证件，不能作为被上诉人取得涉案划拨土地使用权的依据。因此，被上诉人在无法证明其是涉案国有划拨土地使用权人且无法证明涉案土地已经取得使用权的情况下，即便双方存在合同关系，被上诉人也无权主张，其不具有权利主体资格。（二）一审认定在双方合同期满后，被上诉人不愿意继续出租场地，拒绝收取租金等事实，缺乏相应依据，背离客观事实。首先，一审判决刻意回避军队房地产租赁的特殊性，本案被上诉人是基于2015年中国人民解放军总政治部、总后勤部《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》和2016年2月份《关于军队、武警部队全面停止有偿服务的通知》要求其停止有偿服务，并非是被上诉人不愿继续租赁或拒收租金的真实意思表示，在此期间上诉人曾多次支付场地租金，被上诉人表示再等等，有的支付租金后被上诉人又退回，一审认定被上诉人拒收租金等事实缺乏事实依据。其次，即便基于军改政策，被上诉人不再续租也不应采取一刀切的方式强行收回。2016年2月份中央军委的停偿服务通知也未采取一刀切的模式，也明确了多种停止有偿服务的方式即终止收回、置换移交、委托管理、社会化保障四种方式，更明确对涉及项目终止难、投资金额大、利益纠葛深，涉及民生广、群众安抚难、解决处理难，必须先通过试点，然后制定可行性政策。涉案场地承租人并非短期在场地上租赁，而是在90年代初通过自己回填土以及后期自建形成的目前现状，一审判决对此置若罔闻，根本不考虑涉案场地历史性，也未考虑军改政策的多方位、多手段解决军改纠纷，而是采用一刀切方式判决上诉人搬离，缺乏政策依据。二、被上诉人直接诉请搬离场地缺乏程序依据，一审直接以被上诉人诉求判决搬离场地缺乏法律依据。（一）双方合同关系并未解除。上诉人虽与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》，但合同第九条第（二）、（五）约定的解除条件，依法属于《中华人民共和国合同法》第九十三条约定的协议解除，即条件成就时一方享有合同解除权。根据约定解除权的行使规则，即便本案合同期满，被上诉人仍应当通过履行通知义务，行使合同约定的解除权，方能产生合同期满不再续租的法律效力，并告知如果对外出租承租在等同条件下享有优先权的情形，但上诉人至今未收到任何解除通知，被上诉人诉求直接要求上诉人搬离不符合程序要求。（二）一审判决按照双方合同第八条第（三）项约定，以上诉人所建建筑物须向被上诉人提供建设方案后，报军队主管部门批准同意后实施，权属归部队所有，另以上诉人未能举证证明被上诉人同意和合同期满也应无偿移交被上诉人为由判决搬离，背离客观事实。前述一审法院并未考虑涉案建筑物的历史形成和由来，导致以现有合同评价之前行为，本案所使用的合同并非是签订后才构建的房屋，所以一审法院以现在合同约定限制并排除主要财产权利，当属无效认定。再者，根据合同第七条约定，被上诉人还应当取得军队管理部门的《军队房地产租赁许可证》以及有义务向军队有关部门办理出租房地产项目改造等审批手续。可见，一审法院只对不利于上诉人的条款进行评价，对不利于被上诉人的条款一概不做任何评判。一审判决片面强调程序上的因素，而报批程序不仅仅是上诉人的义务，更是被上诉人的义务，如果按照一审判决认定未经被上诉人同意，上诉人近20余年以自建房屋居住或经营至今，被上诉人怎么可能会同意上诉人继续使用场地。一审单凭程序上未履行同意或报批手续，否定上诉人对自建房屋的归属显然于法无据，有无履行报批是被上诉人的原因，是军队部队的内部管理问题。三、涉案合同为无效合同，一审认定有效无法律依据。首先，涉案土地性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条之规定，国有划拨土地不得对外出租、转让、抵押。被上诉人对外出租违反了行政法规强制性规定，当属无效。其次，国有划拨类土地使用权，在未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，又未经市、县人民政府土地管理部门批准，是不得将划拨土地使用权转让、出租或抵押的，也不得进行流转或设定他项权利。被上诉人对专用土地进行出租获益的行为严重侵害国家利益和社会公共利益，应属无效。第三，涉案土地为无偿划拨土地且为军事专用地，被上诉人在未取得使用权的情况下，擅自违法对外出租且改变土地用途从中渔利，其行为违反法律规定，严重损害了国家利益，显然无效，对因合同无效导致上诉人损失应依法承担赔偿责任。被上诉人73202部队辩称，上诉人的上诉意见，在一审中已经提到且经过审理，上诉的事实无法律依据，不是新观点，也没有新证据，一审法院已经查明了事实，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。73202部队向一审法院起诉请求：1.请求判令南德军搬离租赁场地并将场地违建拆除；2.请求判令南德军支付场地占有使用费40000元（从2015年1月1日至2017年7月1日）；3.请求判令南德军承担本案诉讼费用。本案一审审理期间，73202部队撤回违建拆除的诉求。一审法院认定事实：73202部队于1989年12月取得涉案租赁场地使用权。2014年4月1日，73202部队（甲方）与南德军（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于海州区新村路（坐落号：南字第3590号）房屋764平方米、场地2500平方米出租给乙方使用，租赁用途为幼儿园；租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为16000元，租金按年结算，于每年的前十日内交纳。合同第八条约定：“……（三）在租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增括固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。”该合同军队房地产管理部门意见处为空白。租赁合同存续期间，南德军在租赁场地经营幼儿园和机械加工并建有房屋，已足额交纳租金。租赁合同期满后，73202部队不愿继续出租并拒收租金，于2016年月发出停止租赁通知书，但南德军一直占用租赁场地至今仍未搬离，此后双方又因停水停电发生纠纷，故73202部队诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，不符合合同法第五十二条规定的合同无效的几种情形，合同未经军队房地产管理部门审批并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。南德军辩称合同无效于法无据，不予采纳。根据该租赁合同约定，双方租赁期限至2015年12月31日届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租期期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案73202部队在租赁期限届满后拒收租金表明其不同意延续租赁关系，现其要求南德军搬离租赁场地符合法律规定，予以支持。南德军关于双方形成不定期租赁关系以及不符合合同解除条件的辩解意见不能成立，不予采纳。南德军在合同期满后继续占用租赁场地，73202部队要求按租金标准支付占有使用费符合法律规定，亦未超诉讼时效，但应自2016年1月1日计算至2017年7月1日，数额为24000元（16000×1.5），对超出部分不予支持。关于南德军所建地上建筑物是否应予补偿，一审法院经审查认为，合同第三条明确约定不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向73202部队提供建设方案，经军队主管部门批准并由73202部队出具书面同意书后实施，权属归73202部队所有，租赁期满后或者解除合同时无偿移交给73202部队。南德军未举证证明自建厂房经过73202部队同意，且按上述约定租赁期满后权属归73202部队所有，故南德军要求给予补偿缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南德军于判决生效之日起三十日内搬离73202部队位于连云港市××新村××字××号场地（场地面积2500平方米）；二、南德军于判决生效之日起十日内给付73202部队占有使用费24000元；三、驳回73202部队其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由73202部队负担320元，由南德军负担480元。二审中，上诉人南德军向本院提交南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初第6011号、第6019号民事判决及辽宁省葫芦岛市连山区人民法院（2015）连民山初字第00684号、山东省济南市中级人民法院（2015）济民四终第688号民事判决，主要说明被上诉人与上诉人之间签订的合同第七条第五项明确约定被上诉人负责向军队房地产管理部门申请房地产许可证。上述类似判决案件中，因军队房地产租赁没有取得租赁许可，被依法判决无效。另在济南市中级人民法院的相关案件判决中，以租赁土地违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条之规定，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六的规定，认定军队房地产的租赁因违反法律和行政法规而无效。经质证，被上诉人73202部队的质证意见为：对就鼓楼区两份判决书，该两份判决与本案没有关联性。本案中被上诉人在一审中已经提交了相关证据证实被上诉人对外出租及收取费用是合法的。两份判决是否是生效不能确定。即使根据该判决，也是搬离并支付占用费。对另外两份判决书不予质证，与本案无关联。关于许可证，在一审已经提出，我方有相关证据可以证明是有许可证的。经审查，本院的认证意见为：因该四份判决书涉及的当事人与本案并不一致，且案情亦不一致，本院审查后对上诉人所举证据的关联性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人是否有权出租涉案场地；2、双方签订的租赁合同的效力如何认定；3、双方租赁合同关系是否已经解除；4、被上诉人要求上诉人搬离租赁场地是否应予支持。关于第一个争议焦点。本院认为，虽73202部队未举证其取得涉案土地使用权证，但73202部队举证的土地登记申请书及登记证明书可以证明中国人民解放军83051部队就涉案土地向有关部门申请土地使用权，相关部门亦同意83051部队的用地申请，本案诉讼中并无他人就涉案土地使用权主张权利。现83051部队改为73202部队，应认定73202部队有权出租涉案土地的使用权。上诉人关于73202部队无权主张权利、不具有主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。上诉人主张被上诉人在未取得国有划拨土地使用权证的情况下，擅自出租和改变土地用途，双方之间的租赁合同应为无效合同。对此，本院认为，涉案租赁合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，被上诉人有权出租涉案土地，上诉人以被上诉人73202部队违反国家强制性规定出租土地为由主张租赁合同无效不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，在双方约定的租赁期限届满后，上诉人一直继续占有使用涉案场地，被上诉人未能举证证明其在本案起诉前对上诉人继续使用涉案场地提出异议，故应认定上诉人与被上诉人之间构成不定期租赁合同关系。一审法院认定双方未形成不定期租赁合同属认定事实错误，本院予以纠正。对于不定期租赁合同，当事人均可随时解除合同。本案中，被上诉人虽未能举证证明其在起诉前通知承租人解除租赁合同，但其向法院提起诉讼要求上诉人搬离场地即是被上诉人行使解除与上诉人之间的不定期租赁合同的一种方式，故双方之间的不定期租赁合同因被上诉人提起本案诉讼而解除。关于第四个争议焦点。本院认为，基于出租人73202部队已解除其与上诉人之间的不定期租赁合同，73202部队有权要求承租人即上诉人返还租赁物。至于上诉人在涉案场地上的新建物和添建物等，依据双方租赁合同的约定，在租赁合同解除后，应交还归被上诉人，故一审判决上诉人搬离涉案场地并无不当。至于该新建物和添建物应否补偿不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，上诉人南德军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人南德军负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一八年三月二十七日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。