四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初453号原告：陈秀，女，1970年10月10日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：曹建容，女，1963年1月19日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：李松文，男，1958年10月29日出生，汉族，住四川省石渠县，特别授权代理。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都市高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾县翠屏区，公司经理，一般授权代理。陈秀、曹建容与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。陈秀到庭参加诉讼，曹建容的委托诉讼代理人李松文到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀、曹建容向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2017年4月1日之日起至判决之日止的租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息；2、莱恩酒店管理公司向陈秀、曹建容支付2016年4月1日至2017年3月30日，未经二人同意擅自降租（每平方米由33.5元降至30元）差额共计7254元及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息；3、莱恩酒店管理公司向陈秀、曹建容支付违约金共计300000元；4、解除双方所签订《房屋委托经营合同》，将陈秀、曹建容委托经营的房屋退还二人，并按图纸分割状态恢复；5、莱恩酒店管理公司返还陈秀、曹建容一次性交给的配套设施费共计48000元所购物品原件或残值；6、本案诉讼费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年11月22日，陈秀、曹建容与莱恩酒店管理公司签订《房屋委托经营合同》六份，双方约定：陈秀、曹建容将位于成都市新都区房屋分别租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付给陈秀、曹建容，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金为人民币33.5元/月/平方米（每月5786元），2017年4月日至2020年3月30日租金为人民币35元/月/平方米（每月6045元），房屋租金以银行转账方式支付，如超过60个工作日，则陈秀、曹建容有权解除合同并追究莱恩酒店管理公司违约责任。自2016年4月1日起，莱恩酒店管理公司本应按合同约定支付陈秀、曹建容租金，但其未经陈秀、曹建容同意，擅自从2016年4月1日至2017年3月30日每平方米降租3.5元，每月强行扣减租金605元；特别是207年4月1日至今未支付一分钱租金，严重违反了双方合同约定。为维护陈秀、曹建容的合法权益，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，愿意接受，没有异议，但违约金不合理，违约金是陈秀、曹建容和开发商订的，正常应该是陈秀、曹建容没收到租金受到的真正经济利益损失。陈秀、曹建容为证明其主张，向本院举出证据：1、银行流水记录1份，证明欠款情况；2、与酒店签订的委托经营合同6份（共6套），证明双方合同关系；3、产权证、房产证复印件，证明陈秀、曹建容系这6套房屋的所有权人。莱恩酒店管理公司对陈秀、曹建容提交的证据均无异议，无证据向本院举出。本院对陈秀、曹建容提交的证据评析如下：1、银行流水记录：卡号为43×××25，客户名称为陈秀，交易起始时间为2014年1月1日至2016年7月20日的中国建设银行个人活期明细查询表中载明，2014年1月27日，对方户名为成都莱恩假日酒店有限公司向陈秀的卡号转账存入16584元；2014年4月19日，该户名（成都莱恩假日酒店有限公司，下同）转账存入17358元；2014年7月22日，转账存入17358元；2014年10月27日，转账存入17358元；2015年1月28日，转账存入5531元；2015年4月7日，转账存入5531元；2015年8月10日，转账存入17129元；2015年12月4日，转账存入17129元；2016年3月3日，转账存入17129元。2016年7月1日至2017年10月12日的同卡号中国建设银行个人活期账户交易明细表载明，2016年7月25日，该户名向陈秀账户转账存入15315元；2016年9月29日，转账存入15315元；2016年12月14日，电子汇入15315元；2017年4月6日，通过电子汇入10000元；2017年5月12日，电子汇入5315元；该账户该期间无其它成都莱恩假日酒店有限公司款项打入。2、编号为201号、202号、203号、204号、205号、206号的6份《房屋委托经营合同》，委托方均为陈秀、曹建容，受托方均为莱恩酒店管理公司，合同中均载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；6份合同末尾均有陈秀、曹建容的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额；该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。3、产权证、房产证6套虽均为复印件，但均清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、按份共有人等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，能反映陈秀、曹建容为案涉6套房屋的所有人。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，且上述证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性、合法性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，案涉6套房屋为陈秀、曹建容按份共同共有。2010年11月22日，陈秀、曹建容作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为201号、202号、203号、204号、205号、206号的《房屋委托经营合同》6份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”第3层01号、02号、33号、34号、35号、36号房屋及上述房屋的屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。上述房屋委托经营期均为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任等进行了明确约定。合同约定房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付陈秀、曹建容，具体起算方式为：……（详见涉案合同）。合同在房屋租金及支付方式中约定：“三、房屋租金及支付方式……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币……元整（￥……元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币……元整（￥……元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”。合同房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”；合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用；……6-5.乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”。合同违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。6份合同的末尾均有陈秀、曹建容的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，并分别写明了租金收款的户名、银行及账号。6份《房屋委托经营合同》的附件中均列明了酒店配套清单，如电视机大小、名牌、空调机品牌、小电器种类、家具种类等，并载明了酒店配套设施的总价值为16000元，莱恩酒店管理公司承担50%，陈秀、曹建容承担50%。同日，陈秀、曹建容与莱恩酒店管理公司还签订了《房屋委托经营合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》约定此补充协议具有与房屋委托经营合同同等的法律效力，如与房屋买卖合同有不一致之处，则以补充协议为准，并对房屋委托经营合同第二条房屋委托经营期限进行了补充：“……2.2乙方承诺在相关委托经营期限结束后，按图纸分割状态恢复。”。合同签订后，2014年1月27日，对方户名为成都莱恩假日酒店有限公司向陈秀的卡号转账存入16584元；2014年4月19日，该户名（成都莱恩假日酒店有限公司，下同）转账存入17358元；2014年7月22日，该户名转账存入17358元；2014年10月27日，转账存入17358元；2015年1月28日，转账存入5531元；2015年4月7日，转账存入5531元；2015年8月10日，转账存入17129元；2015年12月4日，转账存入17129元；2016年3月3日，转账存入17129元。2016年7月1日至2017年10月12日的同卡号中国建设银行个人活期账户交易明细表载明，2016年7月25日，该户名向陈秀账户转账存入15315元；2016年9月29日，该户名向陈秀账户转账存入15315元；2016年12月14日，电子汇入15315元；2017年4月6日，该户名转账存入10000元；2017年5月12日，该户名存入5315元。以上事实，有银行流水记录、《房屋委托经营合同》、《补充协议》、产权证、房产等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，陈秀、曹建容与莱恩酒店管理公司于2010年11月22日签订的合同编号为201号、202号、203号、204号、205号、206号的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，莱恩酒店管理公司应当承担迟延支付房屋租金的民事责任。结合本案当事人的庭审陈述、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司2016年7月25日支付的15315元实际是2016年第二季度涉案6间房屋（下同）的房租，2016年9月29日支付的15315元实际是2016年第三季度的房租，2016年12月14日支付的15315元实际是2016年第四季度的房租，2017年4月6日支付的10000元和2017年5月12日支付的5315元实际是2017年第一季度的房租，由此可以看出莱恩酒店管理公司实际并未按合同约定将租金足额按时支付给陈秀、曹建容，且莱恩酒店管理公司对陈秀、曹建容诉请拖欠的房屋租金欠款总额无异议，本院予以确认。故陈秀、曹建容所主张的莱恩酒店管理公司拖欠租金：2016年4月1日至2017年3月30日擅自降租的7254元；2017年4月1日2017年12月31日拖欠三个季度计18135元/季度×3=54405元；2018年截至到判决作出之日共计86天，2018年第一季度共计89天，应支付计17524元（86天÷89天×18135元/季度），以上合计79183元。现陈秀、曹建容请求莱恩酒店管理公司支付拖欠租金，于法有据，本院予以支持。关于解除房屋委托经营合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，陈秀、曹建容与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》中房屋租金及支付方式明确约定房屋租金的宽限期为七个工作日,七个工作日后每逾期一天则莱恩酒店管理公司按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日则陈秀、曹建容有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。从陈秀、曹建容举出的证据银行流水明细来看，莱恩酒店管理公司长期拖欠租金，已符合解除合同条件，且莱恩酒店管理公司对此也无异议，故本院对陈秀、曹建容主张解除与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》予以支持。委托经营关系解除后，莱恩酒店管理公司应按照《房屋委托经营合同》补偿协议的约定按图纸分割状态予以恢复。如未及时返还房屋，可在申请强制执行中主张迟延履行金。关于返还陈秀、曹建容一次性交给莱恩酒店管理公司的配套设施共计48000元所购物品原件或残值的问题。涉案《房屋委托经营合同》约定：“六、乙方的权利及义务……6-5.乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”，现因莱恩酒店管理公司违约致解除双方《房屋委托经营合同》，莱恩酒店管理公司应将该配套设施交还陈秀、曹建容，莱恩酒店管理公司对此并无异议，亦未举证存在已超过使用年限可不予归还残值情况且按合同其有维修和更换责任，故莱恩酒店管理公司应当将涉案《房屋委托经营合同》合同附件（1）：酒店配套清单所列设备返还陈秀、曹建容。如不能返还则应在执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿。关于陈秀、曹建容诉请莱恩酒店管理公司支付从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息及违约金300000元（50000元×6间）的主张，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，在《房屋委托经营合同》中既约定了迟延支付租金应承担存款利息的违约金，另还约定了50000元违约金，陈秀、曹建容未提供相应证据证明其因被告莱恩公司的违约所遭受的具体实际损失，如同时适用则有失合理和公平，亦与法律规定不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案应考虑迟延支付租金的利息损失及解除委托经营合同后的损失，陈秀、曹建容也应在收回房屋后及时进行经营处置以减少损失，不宜要求莱恩酒店管理公司承担长时间的租金损失，陈秀、曹建容诉请的违约责任过高，综合考虑损失填补及惩罚性，本院对违约金适当调整。解除合同的损失，一个季度应为陈秀、曹建容收回房屋后另行处置经营所需合理时间，综合考虑再次进行经营处置的相关合理损失及惩罚性，酌定为30000元；另从2018年1月11日起以拖欠的租金79183元为本金，按日利率万分之五计算利息至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除陈秀、曹建容与成都市莱恩酒店管理有限公司之间的编号为201号、202号、203号、204号、205号、206号的《房屋委托经营合同》；二、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈秀、曹建容成都市新都区新都北街2号1栋3层1号、2号、33号、34号、35号、36号房屋并按图纸分割状态恢复；三、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还陈秀、曹建容编号为201号、202号、203号、204号、205号、206号《房屋委托经营合同》合同附件（1）：酒店配套清单上的物品，如不能交还应在强制执行中按酒店相应配套物品同期使用后的评估价值予以赔偿；四、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈秀、曹建容自2016年4月1日起至判决之日止拖欠的租金79183元；五、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈秀、曹建容违约金30000元；并从2018年1月11日起以79183元为本金，按日利率万分之五支付违约金，支付至本金付清之日止；六、驳回陈秀、曹建容的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3314元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由陈秀、曹建容垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一八年三月二十八日书记员  叶秋萍