浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0881民初311号原告：郑日江，男，1967年10月7日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：丛自远，浙江达正（江山）律师事务所律师。委托诉讼代理人:何斌，浙江达正律师事务所律师。被告：周日林，男，1978年2月3日出生，汉族，住浙江省江山市凤林镇苗青头村苗青头251号，现江山市号。委托诉讼代理人：周石村，男，1974年2月15日出生，浙江省江山市市区号。委托诉讼代理人：周志勇，浙江远图律师事务所律师。原告郑日江与被告周日林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑日江及其委托诉讼代理人、被告周日林及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑日江诉讼请求：确认被告于2017年12月4日送达原告的《解除厂房出租协议的通知》无效。事实和理由：原被告双方签订的厂房出租协议合法有效。被告未按照协议履行维修义务，致使部分场地无法正常使用，原告延付租金系行使先履行抗辩权。被告在原告足额交付租金后并未将租金退回，应视为双方对合同解除条件的变更。双方之间的合同是先付租金后使用的，原告交付租金后，合同目的已经实现，合同解除对原告不公平。被告提出解除合同，其通知无事实与法律依据，应确认无效。开庭审理后，变更诉讼请求为确认被告于2017年12月4日送达原告的《解除厂房出租协议的通知》不发生效力。为此，原告提出下列证据证明：1.原、被告双方签订的厂房出租协议及补充协议；2.被告发出的解除厂房出租协议的书面通知；3.原、被告之间微信、短信记录四份；4.刻录光盘一张；5.江山农商银行峡口支行交易明细两张；6.EMS快递单截图复印件一份；7.诉讼期间厂房漏水的光盘。周日林辩称：原告的主张与事实不符，根据双方租赁协议的规定，对租赁房屋的日常维修义务由原告承担，只有主体结构在正常使用中出现损坏才由出租方负责维修，原告提出的天沟阻塞、排水不畅等问题不应该由被告负责，并且，房屋漏水与租金交付是没有关系的。被告在发出书面的解除出租协议之前的2017年12月2日已经以微信、短信的形式通知原告解除协议了，根据租赁协议，逾期支付租金30日的，被告有权解除协议。原告支付的第一笔租金在2017年11月12日，已经构成违约，第二笔在12月3日，已经超过应支付租金期限30日，被告有权解除合同，至于租金未退回的原因是按照协议违约方要赔偿对方一年租金的损失，并且现在厂房还由原告使用中，需要支付费用。总之，被告解除房屋租赁协议的通知合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。为此，提出下列证据证明：1.建筑结构检测报告一份；2.建筑工程规划许可证复印件一份；3.备案表；4.原、被告微信记录四份；5.《现代汉语词典》关于相关词义的解释。本院对原、被告有异议的证据认证如下：1.对原告的第七份证据因被告认为不清楚，该份证据的来源不确定，本院不予采纳；2.对被告举证的第一、第二份书证，原告认为其真实性、相关性无法确定，但无相反证据反驳，本院予以采纳；3.对被告举证的第五份证据，原告认为与本案无关，本院认为词典对合同内容的解释有帮助，但与民诉法关于证据的特征不符，不作为证据使用。本院根据上述有效证据及庭审各方当事人的陈述，认定事实如下：被告江山市村贮木场投资建造了一栋临时库房，该库房统一由贮木场报经江山市规划局审批，建成后，由贮木场统一委托第三方进行建筑结构安全检测，其中被告所建库房综合评定为二级，在正常使用和维护条件下能满足安全的要求。2016年10月7日原、被告双方签订了一份厂房租赁协议，协议约定，被告为甲方，原告为乙方，甲方将其坐落江山市村贮木场的厂房4000平方米出租给乙方；租赁期限为10年，第1年至第5年，每年租金240000元，第6年租金246000元，第7年租金252150元，第8年租金258450元，第9年租金264900元，第10年271500元。“协议签订后30个工作日内，乙方应支付12个月租金交付给甲方。以后每12个月付一次租金，先交租金后使用。下期支付时间为2017年10月30日前，以此类推。”其中第七条第二款规定“乙方应按本协议规定期限交纳租金。违约除补交租金外，每逾期一日按月租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失）”；甲、乙双方同意租赁物及设施按现状交接；“租赁期内。承租方应负责租赁物及专用设施的维护、保养，并保证在本合同终止时租赁物及专用设施以完好的、可靠运行状态随同租赁物归还出租方，出租方对此有检查监督权。租赁物及其附属物损坏的，由乙方负责修复或赔偿。乙方对租赁物、附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。因乙方不及时修复造成房屋发生破坏性事故、财产损失或者人身伤害的，应当承担全部责任。租赁物在乙方正常使用中发生主体结构损坏的，应由甲方负责修缮并承担一切费用，乙方对甲方正常的房屋检查和维修应给予协助”。协议还规定了其他事项。此后，原、被告依约对租赁物及其设施进行了交接。2017年4月7日，原告以微信方式向被告提出厂房漏水问题，同年6月25日，原告又告知被告厂房漏水情况，被告均回复会联系维修。之后被告派人对厂房漏水情况进行了检查，对漏水天沟疏通，并在天沟上开凿了一个口子以便排水，又在地面新开凿一条水沟。同月29日，原告再次向被告提出漏水问题，被告回复会尽最大努力将新开水沟尽快完成。同年10月31日前，原告未支付应付的租金。被告分别于同年11月8日、11日向原告催收租金，同年11月12日原告向被告支付了15万元，同年12月2日被告以微信、短信形式通知原告要解除合同，同月3日上午，原告向被告支付了9万元钱。同月4日下午，原告收到被告向原告发出的解除厂房出租协议的通知，通知明确告知原告，根据双方签订的协议第七条第2款的规定，解除与原告的厂房出租协议，向原告索取滞纳金及赔款，并要求原告及时搬迁、返还租赁物，通知的落款时间为同年12月2日，发出时间为同年12月3日。被告又于同年12月1日、2日、6日、7日组织人力砍了部分树枝。同月21日，被告又组织工人进厂进行砌墙作业。本院认为，本案争执的出租厂房出现排水不畅、漏水质量问题，与厂房设计有关，也和日常维护有关，设计不尽合理应该属于主体结构问题，应该由被告负责；就合同条款的内容来说，日常维护属于原告的责任也是明确的。经过原、被告双方的协调，被告已经对厂房漏水问题进行过维护、修缮。现未有证据证明原告事后以此问题为由主张延期支付租金，经过四个月左右时间，在支付租金期限届满后以此提出先履行抗辩，理由不足，不予支持。原告未在合同规定的期限内支付租金，已构成违约。但是，按照原、被告双方所订立的厂房出租协议第七条第二款规定，原告逾期支付租金超过一个月，被告有权解除合同，该条款未明确部分超过部分未超过一个月的宽限期情况下是否可以解除合同，而上述事实表明原告在一个月的宽限期内已经支付了大部分租金即15万元，小部分即9万元超过宽限期二天，从这里可以看出原告是愿意继续履行合同的，并无意不履行合同的主要义务。而原被告双方订立厂房出租协议第七条第二款的本意是防止承租方即原告恶意拖欠租金或者无力支付租金，对被告利益造成不可弥补的重大损害，因此设定被告单方解除合同的条件，显然从原告支付租金的行为看并无此意图和风险。对单方解除权生效的认定既要考虑合同的解除条件设立的本意和目的，又要从案件事实出发，根据诚实信用的原则确定解除条件是否成就，还应遵循合同法鼓励交易的原则，因而，本院确定被告单方解除厂房出租协议的条件尚未成就，原告的诉讼请求本院予以支持。因原告起诉时要求确认解除厂房出租协议的通知无效的主张与法院根据事实作出的认定不一致，变更诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，但原告应对起诉时诉讼请求不准确而发生的诉讼费用承担责任。被告提出的原告逾期支付租金的滞纳金的请求，应另行依法追索。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，本院判决如下：被告周日林于2017年12月4日送达原告郑日江的《解除厂房出租协议的通知》不发生效力。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告郑日江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。审判员  夏武宏二〇一八年三月十五日书记员  李俊男