广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终495号上诉人（原审原告）:广州市汇康置业有限公司，住所地：广东省广州高新技术产业开发区开创大道3218号105房。法定代表人：刘通，总经理。委托代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市利和达实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区文锦北路1010号文锦广场文盛中心16楼1603。法定代表人：陈戈平，董事长。上诉人（原审被告）：燕结太，男，1982年7月29日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上诉人广州市汇康置业有限公司（下简称汇康公司）、深圳市利和达实业有限公司（下简称利和达公司）及燕结太因居间合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人汇康公司上诉请求判令：一、撤销原审判决第一项，改判利和达公司向汇康公司支付咨询及中介服务费20万元及逾期付款违约金20万元；二、撤销一审判决主文第三项；三、由利和达公司及燕结太共同承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决将咨询及中介服务费调低为8万元无任何事实及法律依据。其一，当事人明确约定咨询及中介服务费为20万元。三方当事人签订的《咨询及中介服务费确认书(承购)》明确规定利和达公司应向汇康公司支付咨询及中介服务费20万元。不论是根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条第一款、第一百零七条的规定还是第四百二十六条的规定，利和达公司均依法应向汇康公司支付咨询及中介服务费20万元。其二，本案不存在调低咨询及中介服务费的任何正当事由。汇康公司已促成案涉《房屋买卖合同》成立，且案涉《房屋买卖合同》合法有效并可以履行。即便假设《房屋买卖合同》签署环节存在案外人(即房屋业主)签订在先、利和达公司签订在后的情形，也不影响合同的成立及生效，明显不构成调低咨询及中介服务费的正当事由。本案是居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立即有权收取报酬，至于合同成立后该合同是否实际履行则根本与汇康公司收取报酬无关。而且，汇康公司客观上也无法支配或者控制利和达公司与案外人实际履行案涉《房屋买卖合同》。因此，如果将汇康公司收取报酬的权利与案涉《房屋买卖合同》是否实际履行挂钩，不仅违背法律而且脱离事实。因此，案涉《房屋买卖合同》未实际履行也不是调低咨询及中介费的正当事由。况且，案涉《房屋买卖合同》未能实际履行恰恰是因为利和达公司未依约垫资赎契涂销抵押所致。其三，汇康公司收取咨询及中介服务费20万元与其付出的劳动是对等的。为了成功推销一套房子，中介公司可能需要付出大量的人力物力和时间成本。汇康公司向利和达公司收取的费用是应当收取的报酬；二、一审判决驳回汇康公司要求利和达公司支付逾期付款违约金的请求，同样没有事实及法律依据。《咨询及中介服务费确认书(承购)》规定利和达公司应于确认书签订当天付清咨询及中介服务费，并规定逾期付款每日按1％支付违约金。该《咨询及中介服务费确认书(承购)》签订于2016年12月27日。换言之，利和达公司应于2016年12月27日向汇康公司付清款项。然而，利和达公司至今分文未付。显然，利和达公司应当向汇康公司支付逾期付款违约金。利和达公司对汇康公司的上诉请求答辩称：汇康公司促成签订的合同无法履行。合同没有列明出卖人的通讯联系方式、地址，买卖双方没有面签合同，没有人通知利和达公司付款，故利和达公司一直没有履行合同。当时约定买卖双方面签，但出卖人当时没有出现，之后汇康公司邮寄了一份合同给利和达公司，但至今为止利和达公司一直没有见过出卖人。《咨询及中介服务费确认书》约定成功签订买卖合同之后才支付中介服务费，但买卖合同没有成功签署。燕结太对汇康公司的上诉请求答辩称：同意利和达公司的答辩意见。利和达公司是先通过电话协商购买房屋事宜，而且燕结太只见过汇康公司工作人员和其中一个业主，当时汇康公司只提供了其草拟的居间合同，口头约定过户完毕利和达公司取得物权之后再支付中介费，但至今为止，汇康公司都没有协助利和达公司查看房屋，业主也只见到一个，且该业主无法决定任何事宜。因此，汇康公司作为中介方事实上没有提供过任何应当提供的服务。利和达公司、燕结太共同上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回汇康公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审费用全部由汇康公司承担。事实与理由如下：一、一审认定原告和被告形成居间合同关系，但对其中“成功与业主签订买卖合同”的条款视而不见，片面采纳对汇康公司有利的部分，偏袒汇康公司，做出错误判决。2016年12月26日，汇康公司采取欺骗手段称已经约好业主杨明安、杨刚到汇康公司，让利和达公司携带公章和委托书赶赴广州汇康公司签订合同。待利和达公司与汇康公司见面时，汇康公司则称杨明安在佛山有生意要做不能到，让利和达公司先签空白合同并留下盖好章的合同。汇康公司并和杨刚一起诱骗利和达公司先签买卖合同和中介咨询服务协议，并讲明买卖成交的流程和费用。合同明确注明，等银行出具提前还款证明后再商谈交易。一个多月后，利和达公司收到一份没有合同签订人地址、电话等关键信息的合同。之后利和达公司与汇康公司多次沟通，告知将不会履行无效合同，同时告诉汇康公司收回之前盖了公章的居间服务协议和买卖合同。综上，汇康公司使用欺诈手段诱骗利和达公司签订不能履行的合同达到骗取中介费的目的；二、在认定事实方面，一审判决有证据不认。汇康公司介绍签订的房屋买卖合同是一份没有卖方地址、联系方式、签订日期等关键信息的无效合同，汇康公司提供的此次中介服务根本就是无效的服务，浪费利和达公司的时间，消耗了利和达公司的运营费用。所以，利和达公司、燕结太无需向汇康公司支付任何费用，同时保留起诉汇康公司诱骗中介费的权利。汇康公司对利和达公司和燕结太的上诉请求答辩称：其一，汇康公司促成利和达公司与业主签订的合同是合法有效并且可以履行，也表明汇康公司已经履行了居间人义务。其二，利和达公司、燕结太主张双方未面签以及汇康公司诱骗其签订买卖合同不属实。其三，利和达公司主张双方口头约定过户后才支付中介费不属实。2017年4月24日，汇康公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.利和达公司向汇康公司支付咨询及中介服务费200000元；2.利和达公司向汇康公司支付逾期付款违约金200000元（以应付未付的咨询及中介服务费20万为基数，自2016年12月27日起至付清咨询及中介服务费之日止，每日按1%计付，违约金以本金为限）；3.燕结太对第1项及第2项诉讼请求载明的违约金承担连带清偿责任；4.利和达公司、燕结太承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：海珠区洪德路2-6号1107房、1204房、1206房、1207房、1208房、1507房、1508房的权属人均为杨明安，海珠区洪德路2-6号1505房的权属人为杨刚。2016年12月27日，利和达公司出具《法定授权委托证明书》，授权燕结太为其方签订经济合同及办理其他事务代表人，其权限是：在广州海珠区新世纪大厦办捌套房产买卖手续；有效期限至2017年2月28日；等。杨明安、杨刚（共同为卖方）与利和达公司（买方）、汇康公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将上述涉案8套房屋以900万元出售给买方；如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任；备注：本次交易之物业共计8套……实收总价九百万元，必须打包一起出售，不可拆分交易；本次交易涂销款项及费用全部由买方承担（涂销款项共计九百万元正）；等。燕结太作为利和达公司的委托代理人也在该合同中签名。2016年12月27日，利和达公司、燕结太向汇康公司出具《咨询及中介服务费确认书（承购）》，其中记载：本人深圳市利和达实业有限公司、燕结太是海珠区洪德路2-6号1206房、1208房、1207房、1508房、1507房、1204房、1107房、1505房单元的买家/买家委托人，现确认经贵公司提供咨询及中介服务，成功与业主签订买卖合同；为此，本人同意支付20万元予贵司作为咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺与签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按1%/天支付违约金；等。另据查册时间为2017年4月21日的《广州市不动产登记查册表》反映，涉案8套房屋于2017年3月24日被原审法院依据相应的法律文书予以查封，查封时效为2017年3月24日到2020年3月23日；等。原审诉讼中，各方当事人均确认：1、涉案房屋在签约时是没有查封的；2、涉案房屋买卖合同没有履行过；3、利和达公司、燕结太未向汇康公司支付过中介费。原审法院认为：汇康公司作为经纪方促成利和达公司与案外人签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，且利和达公司和燕结太也向汇康公司出具《咨询及中介服务费确认书（承购）》予以确认，故汇康公司与利和达公司形成居间合同关系。利和达公司、燕结太认为签合同时杨明安未到场、涉案《房屋买卖合同》没有填写日期以及涉案买卖合同至今未交易，利和达公司还认为其司未委托燕结太协商中介费，所以不存在中介费的产生，但涉案房屋的权属人作为卖方均已在涉案《房屋买卖合同》中具名，且利和达公司、燕结太（作为利和达公司的委托代理人）均已在该《房屋买卖合同》上盖章、签名，而买卖双方关于涉案房屋的交易是否成功并不影响汇康公司与利和达公司之间形成的居间合同关系，故利和达公司、燕结太的上述抗辩意见依据不足，不予采纳。但基于涉案《房屋买卖合同》签署的情况以及结合汇康公司在该交易中提供的居间服务等综合情况考虑，原审法院酌情认定利和达公司应支付的中介服务费用为8万元，汇康公司主张的超过原审法院支持部分的中介服务费的请求，不予支持。鉴于上述理由，汇康公司主张的逾期付款的违约金，依据不足，也不予支持。燕结太作为利和达公司的委托代理人，在《房屋买卖合同》中同意连带承担支付咨询及中介服务费的责任，且在《咨询及中介服务费确认书》予以确认，故汇康公司要求燕结太对利和达公司应负担的中介费承担连带清偿责任的请求，有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年11月15日作出如下判决：一、深圳市利和达实业有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市汇康置业有限公司支付咨询及中介服务费8万元；二、燕结太对本判决主文第一项中深圳市利和达实业有限公司应承担的债务承担连带责任；三、驳回广州市汇康置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7300元，由广州市汇康置业有限公司负担5840元，深圳市利和达实业有限公司、燕结太共同负担1460元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：依据已查明的事实，经汇康公司提供中介服务，利和达公司已与涉案房屋业主签订《房屋买卖合同》，利和达公司并向汇康公司出具《咨询及中介服务费确认书（承购）》承诺支付咨询及中介服务费，故汇康公司诉请利和达公司、燕结太支付中介服务费符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当。利和达公司、燕结太以前述《房屋买卖合同》欠缺签约日期、签约人联系地址及电话等信息为由，否认汇康公司已成功促成买卖合同的签订，但签约日期、签约人联系方式并非合同的必备要素，该类信息的欠缺并不影响合同的成立与生效，故利和达公司、燕结太以此为由上诉主张其无需向汇康公司支付中介服务费，缺乏充分依据，本院不予采纳。虽然如此，汇康公司提供的中介服务仍存在一定的瑕疵，且汇康公司并未依照一般交易习惯协助买卖双方办理后续的交易手续，故原审酌情判令利和达公司、燕结太向汇康公司支付8万元中介服务费，并驳回汇康公司要求利和达公司、燕结太支付逾期付款违约金的诉请，合理适当，可予维持，汇康公司上诉请求改判利和达公司、燕结太向其支付20万元中介服务费及相应的逾期付款违约金，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，广州市汇康置业有限公司与深圳市利和达实业有限公司及燕结太的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由广州市汇康置业有限公司负担5840元，深圳市利和达实业有限公司、燕结太共同负担1460元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年三月十六日书记员  杨娟娟黄妙丽