北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1233号上诉人（原审原告、反诉被告）：张仪，男，1981年10月24日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建国，男，1947年6月18日出生，住河北省衡水市。委托诉讼代理人：杨剑，北京市盈科律师事务所律师。上诉人张仪因与被上诉人王建国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初15574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张仪上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.将本案发回重审或依法改判支持我的一审诉讼请求、驳回王建国的一审反诉请求；3.依法判决王建国赔偿我自营损失（从2017年4月3日房屋加层合作人开始施工以来经常断水断电导致无法正常经营的损失303290.8元；2017年8月4日王建国及其合伙人对我方承租院落进行封锁，货物只出不进，彻底断电封锁导致我方自营业务损失，按每天平均5570.3元计算；2017年8月4日对方彻底封锁我方承租房屋导致我方应获得的快递公司返点损失，按每天平均923.8元计算）。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以撤销。一、关于双方库房租赁合同的效力，一审法院认定合同无效是错误的。1.王建国主张合同无效，但是并未提供任何证据证明其库房未取得建设工程规划证等规划审批手续，一审法院仅依据对方的陈述予以认定显然是错误的；2.一审法院并未就我方所承租库房的土地性质、房屋建设手续进行调查，在基本事实未予以调查的情况下作出合同无效的认定是错误的；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是针对城市、镇规划区内的房屋而作的司法解释，我方所承租的库房所在土地为集体土地，不可能取得该解释第二条所规定的建设工程规划许可证，一审判决适用法律错误。二、关于我方主张的房屋维修费及赔偿金，一审法院以证据不足为由全部予以驳回，我方认为也是错误的。我方为证明房屋维修费及赔偿金的主张，提供了录音、录像及微信聊天截图、现场照片、证人证言等证据，王建国并未有相反的证据予以反驳，一审法院认为我方证据不足不符合民事诉讼法证据规则。三、由于不懂法律，我方在一审的诉讼请求中没有列入我方的自营损失，在2017年10月9日一审开庭时要求增加诉讼请求未能得到法官的支持，故在二审中增加我方自营损失的诉讼请求。王建国辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求，对方提供的各项损失证据不足，而且其主张的经营损失很多是其他租户的损失，不是其本人的损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张仪向一审法院起诉请求：1.判令王建国为张仪承租房屋恢复供电;2.判令王建国为张仪修复排水管道;3.判决王建国向张仪支付房屋维修费用2000元;4.判决王建国向张仪支付赔偿金561274.65元、（其中断水断电造成的租金减少损失28175.65元、发电机和检测费4949元、自行进行物业管理费用9000元、断电导致经营损失432000元、8月4日开始暂计月租损失费87150元）；5.判令王建国承担本案全部诉讼费用。王建国向一审法院反诉请求：1、判令确认王建国与张仪于2016年7月16日签订的库房租赁合同无效；2、判令张仪向王建国腾退交付租赁房屋；3、判令张仪向王建国支付自2017年8月1日起到2017年8月18日的占用费用26630.13元（标准为原年房租标准按日折算，实际要求王建国支付至房屋腾退交付日止）。一审法院认定事实如下：2016年7月16日，张仪（乙方）与王建国（甲方）签订《库房租赁合同》，约定乙方包租甲方位于黄村镇周村中街东路九号院内北院全部大小画室3500平方米。租期十年，自2016年8月1日至2026年7月31日，年租金540000元。乙方首年享受优惠全年实交甲方240000元。第三年起在原年租金基础上递增4%。甲方提供水源电源，水电费乙方自理、为乙方按照自购电电表卡。合同签订后，王建国将房屋交付给张仪，张仪支付了截止2017年7月31日的租金。在庭审中，张仪主张因案涉房屋漏水，其支付了2000元维修费用；案涉房屋断水断电给其造成多项经济损失，王建国对此不予认可。王建国主张案涉房屋系其自建，无法提供相应规划审批手续。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现有证据无法证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证等规划审批手续，故王建国与张仪之间的库房租赁合同属无效合同。故对王建国要求确认库房租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对张仪要求王建国为其承租房屋恢复供电、修复排水管道的诉讼请求，本院不予支持；对王建国要求张仪腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对王建国要求张仪支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但王建国主张的占用使用费标准有误，本院予以纠正。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张仪主张案涉房屋有漏水、断水断电等情形并给其造成经济损失，并提交证人证言、照片、收据等为证，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其要求王建国支付房屋维修费用2000元及赔偿金561274.65元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年11月判决：一、确认张仪与王建国于2016年7月16日签订的《库房租赁合同》无效；二、张仪于本判决生效后三十日内将位于黄村镇周村中街东路九号院内北院全部大小画室腾退返还给王建国；三、张仪于本判决生效后十日给付王建国房屋占用使用费（自2017年8月1日起至实际腾退之日，按照每日657.53元标准计算）；四、驳回张仪的全部诉讼请求；五、驳回王建国的其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审补充查明2017年7月20日北京市大兴区黄村镇人民政府发布《拆除腾退公告》，案涉房地在拆除腾退范围之内。张仪上诉主张一审判决认定案涉《库房租赁合同》无效是错误的，但并未提供证据证明案涉房屋具有建设工程规划许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现有证据无法证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证等规划审批手续，故王建国与张仪之间的库房租赁合同属无效合同。张仪关于库房租赁合同有效的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。租赁合同无效，张仪要求王建国为其承租房屋恢复供电、修复排水管道等基于合同有效继续履行的诉讼请求不应支持。张仪应将承租的库房予以腾退。虽然租赁合同无效，但张仪承租案涉房屋后对外出租获利，应向王建国支付相应的占有使用费。考虑到租赁合同无效的责任及双方发生纠纷后影响张仪经营等因素，一审判决已比照合同约定的租金标准酌情降低了张仪应承担的2017年8月1日以后的房屋占有使用费。本院认为一审酌情确定的房屋占有使用费数额合理，予以维持。张仪上诉要求王建国赔偿断水断电造成的损失，因王建国否认其在张仪使用房屋期间有过断水断电行为，张仪亦未能对其主张的断水断电事实提交充分证据，故本院对张仪的该项主张不予支持。张仪上诉要求王建国赔偿房屋维修费2000元缺乏依据，本院不予支持。张仪上诉要求赔偿自营损失属二审新增加的诉讼请求，王建国不同意对张仪该项请求调解，依照法律规定，张仪应就该项请求另诉解决，本案不予审理。综上所述，一审判决正确，应予维持。张仪上诉请求依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9896元，由张仪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年三月一日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅