湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1023民初241号原告:永兴县房产管理局，住所地湖南省永兴县便江镇干劲路106号。法定代表人：李孔辉，该局局长。委托代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。被告：何重贤，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖南省永兴县。被告：何扩社，男，1972年3月4日出生，汉族，住湖南省永兴县。原告永兴县房产管理局（以下简称县房产局）诉被告何重贤、何扩社合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法由审判员李翠霞适用简易程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告县房产局的委托代理人李飞、被告何重贤、何扩社到庭参加诉讼，本案现已审理终结。县房产局向本院提出诉讼请求：1、两被告立即腾出永兴县便江镇东正街80号房屋，并赔偿房屋损失26310元；2、两被告支付以房换房差价款10603.58元。事实和理由：永兴县便江镇东正街80号房屋属于县房产局所有（房屋登记的所有权人为永兴县房产公司）。1997年10月30日，中共永兴县委机构编制委员会撤销了永兴县房产公司，成立了县房产局，永兴县房产公司的职能、权利义务由县房产局行使、享有和承担。2002年12月6日，县房产局与何重贤、何扩社的父亲何世丝签订《东正街旧城改造拆迁户临时安置协议书》。协议签订后，县房产局依约将何重贤、何扩社及其父母临时安置在县交通局院内的一套三室二厅五楼住房和东后巷的一间门面（现两被告至今霸占的东正街80号房屋）。2006年年底，新房建成后，被告及其家人在未交清以旧房换新房差价款和搬出东正街80号房屋情况下强行搬进新房。后在县房产局执法大队催款催房时，被告承诺2007年3月搬出东正街80号房屋和交清以旧房换新房差价款。可到了2007年3月，被告及其家人却拒绝搬出房屋和交清以旧房换新房差价款。2017年9月，被告母亲去世。之后，县房产局多次要求被告搬出房屋，被告仍予以拒绝。因被告未腾房造成县房产局2007年4月-2017年12月房屋租金损失26130元（1350元+5400元+8640元+6720元+4200元），具体计算方式为：2007年4月-2007年12月租金为1350元（150元×9个月），2008年-2010年的租金5400元（150元×36个月），2011年-2014年的租金8640元（180元×48个月），2015年-2016年的租金6720元（280元×24个月），2017年的租金4200元（350元×12个月）。且拆迁改建以房换房后，何重贤、何扩社尚欠县房产局以旧房换新房差价10603.58（5301.79元×2人）。何重贤、何扩社辩称：1、县房产局要求答辩人立即腾出永兴县便江镇东正街80号房屋并赔偿租金损失26310元没有依据。1999年，答辩人的哥哥何尊贤（已逝）与永兴县房地产开发公司签订了《东正街旧城改造房屋拆迁协议》。后县房产局与永兴县开发公司签订了《东正街旧城改造被拆迁户临时安置协议书》，县房产局对答辩人一家进行安置，其中包括将永兴县便江镇东正街80号房屋安置给答辩人。《临时安置协议书》中并未明确答辩人应于何时搬出永兴县便江镇东正街80号房屋，至今为止，答辩人未收到县房产局要求答辩人腾出房屋的书面通知；2、答辩人未支付以房换房差价款10603.58元（房屋尾款）是因为县房产局违约事实在前，答辩人才拒绝继续履行合同。1999年，按照答辩人的哥哥何尊贤与永兴县房产开发公司签订的《东正街旧城改造房屋拆迁协议》第九条的规定，由拆迁户负责办理新房的相关房产证件，答辩人支付旧房换新房的房款差价。后永兴县房产开发公司与县房产局私下协议由县房产局对答辩人的旧房进行拆迁，县房产局成为事实上的拆迁方。2006年至2008年期间，答辩人分两次将8万元房款交于县房产局，县房产局出示了收条并加盖公章。县房产局收受了答辩人支付的房款，表明其享受了《东正街旧城改造房屋拆迁协议》中拆迁方享有的权利。虽然县房产局未与答辩人签订书面的合同，但县房产局收受答辩人房款的行为构成法律上的默认，可知县房产局默认《东正街旧城改造房屋拆迁协议》的成立。拆迁方县房产局经答辩人多次催促，从2006年至今仍未为答辩人办理房地产相关证件。因其未为答辩人办证的违约行为在先，答辩人有权拒绝继续履行合同。综上，在县房产局履行其义务后，答辩人将立即支付房屋差价尾款，并退出永兴县便江镇东正街80号门面。经审理查明：永兴县原城关镇东正街82号房屋登记在何世丝名下。根据《东正街老大桥工行储蓄所至县房地产开发公司路段临河面旧城改造方案》，1999年6月15日，永兴县房地产开发公司（拆迁方）与何世丝（被拆迁方）签订了《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》，约定：第一条被拆迁房屋的基本情况被拆迁方房屋地处东正街46号，总建筑面积123.98M2，总占地面积80.70M2。……第二条拆迁补偿办法永兴县房地产开发公司采取以产权调换和作价补偿相结合的形式实施拆迁补偿。在相等面积内按《永兴县城镇建设征地拆迁暂行规定》评估，由被拆迁人补结构差价；换房少面积部分则按每平方米255元的单价计算由拆迁方补给被拆迁方，按暂行规定评估补偿的残值不再补偿；换房超面积部分就由被拆迁方按安置房的建筑标准、市场商品房价格665元/M2补给拆迁方。第三条拆迁安置在拆迁改造过程中，被拆迁户可就地临时安置。凡建点式房屋的地段，在拆迁改造过程中，被拆迁户自行异地解决临时住房。第六条拆迁方条换给被拆迁方新房的位置，面积调换给被拆迁方门面一间，面积约28M2，位置在，调换给被拆迁方住房贰套，面积约各85M2，位置在东正街边单元第贰、叁层叁室贰厅。第九条有关手续新房契及产权证在同等面积情况下由拆迁方办理，被拆迁方不负担费用。超面积部分由拆迁方办理，所需费用全部由被拆迁方负责。第十一条违约责任1、……2、在新房竣工验收后，拆迁方应书面通知被拆迁方接管房屋和付清新房差价款。如被拆迁方收到书面通知一个月内不付清差价款接管房屋，该新房和门面由拆迁方作商品房出售或租赁你。双方还就搬迁时间等内容进行约定。何世丝的儿子何尊贤在被拆迁户代表处签字。签订协议后，何尊贤于1999年去世。2004年10月10日，经永兴县建设局主持协调，永兴县房地产开发公司(甲方)与县房产局（乙方）签订《东正街拆迁安置分摊协议书》，双方就安置任务等达成协议，约定：东正街旧城改造自从1999年开始实施以来，历经五年尚未竣工。现东正街34号-72号区段有5户拆迁户（需安置门面：成本价4个，市场价1个，住房7套）未落实安置房源，临街现有一块闲置2年多的被拆迁房（临街总长前总统27.44M，后25.22M，其中县房产局公房临街长度15.51M）用地因多方面原因造成未进行兴建。甲方承担安置门面14间，其中包括何世丝（1400元/M2）一间门面；乙方承担安置住房6间，其中包括何世丝2套。2002年12月6日，县房产局（甲方）与何世丝（乙方）签订《东正街旧城改造被拆迁户临时安置协议书》，约定：《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》第三条对乙方临时安置议定为，经指挥部统一布置，乙方的临时安置由甲方负责。经双方协议，就乙方临时安置问题签订本临时安置协议书，本协议书为原协议书的补充协议，具有相应的法律效力。（1）乙方被安置在交通局院内的一套三室二厅住房、五楼及东后巷门面一间。（2）甲方按县政府【97】2号令规定，一次性付给乙方搬家费贰佰元，临时安置期间，甲方不收取乙方的房租，但乙方需每月按表计交水电费、有线收视费等个人应承担的费用。……（6）按原协议第十一条第二款乙方收到书面通知后一个月内，乙方应搬出本协议指定的临时安置房。否则，甲方按按月向乙方计收房租600元，并依法收回临时安置房。（8）本协议未提及事项以原协议为准。何重贤在被安置方代表签字，何扩社亦委托何重贤在协议上签字确认。协议签订后，何重贤、何扩社及其母亲搬进临时安置房。2006年9月19日，新房建成后，何重贤、何扩社各向县房产局交纳了旧房换新房差价30000元，并各向县房产局出具欠条，何重贤出具的欠条载明：根据1999年6月15日东正街旧城改造房屋拆迁协议书的有关规定，经房产局协定，旧房还新房差价款共计人民币肆万伍仟叁佰零壹元柒角玖分整。被拆迁方何重贤暂交人民币叁万元整，尚差壹万伍仟叁佰零壹元柒角玖分（15301.79元），余下部分在2007年3月底交清。（现居住房交通局院内）在2006年12月底以前退还。何扩社出具的欠条除载明应付的差价款45301.79及尚欠15301.79元外，还载明：房产局应承担以下各项所产生的费用……（三）办理房产证、国土使用证、契税等相关费用。现住房东正街29号在2007年3月底退还，但我妈“千年屋”答应长期存放，以上问题解决好了，随时付清余下部分。何重贤、何扩社出具欠条后搬进新房居住。其母亲曹年风仍居住在安置房内即东正街80号房屋。2008年11月17日，何重贤、何扩社各向县房产局交纳旧房换新房差价10000元，每人尚欠5301.79元。因东正街80号房屋漏雨，曹年风搬去其子何扩社家中，其棺材仍存放在东正街80号房屋内。2017年9月，何重贤、何扩社的母亲去世。后县房产局要求何重贤、何扩社搬离东正街80号房屋并交清旧房换新房差价，何重贤、何扩社认为县房产局未为其新房办好房产证遂未搬离东正街80号房屋亦未交纳剩余差价，双方多次协商无果后，县房产局遂诉至本院。另查明，永兴县便江镇东正街80号房屋属于永兴县房产公司。1997年10月30日，中共永兴县委机构编制委员会决定成立县房产局，县房产公司同时撤销，县房产公司的职能包括权利义务由县房产局承继，县房产局的二级机构房产经营公司负责旧房改造等工作。上述事实有县房产局的事业单位法人证书、何重贤、何扩社的身份信息、原、被告的当庭陈述、东正街旧城改造房屋协议书、东正街拆迁安置分摊协议书、东正街旧城改造被拆迁户临时安置协议书、关于成立县房产局等机构的通知、房屋所有权证、销售不动产统一发票、收条、欠条等证据予以证明，足以认定。本院认为，本案中，被拆迁房屋永兴县原城关镇东正街82号房屋登记在何世丝名下，何世丝去世后，其大儿子何尊贤作为被拆迁方代表与永兴县房地产开发公司（拆迁方）签订的《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》，系是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，依法应受法律保护。何世丝的儿子何重贤、何扩社亦认可该协议。县房产局与永兴县房地产开发公司签订的《东正街拆迁安置分摊协议书》、县房产局与何世丝（何重贤作为被安置方代表）签订的《东正街旧城改造被拆迁户临时安置协议书》亦是各方真实意思表示，为有效合同。按照《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》的约定，拆迁方永兴县房地产开发公司应对被拆迁方何世丝方进行安置拆迁。后因实际工作需要，永兴县房地产开发公司与县房产局签订分摊协议，约定由县房产局对何世丝安置房屋2套，永兴县房地产开发公司对何世丝安置门面1间。县房产局亦按分摊协议约定对何世丝方进行安置，双方签订了临时安置协议书。该协议书中亦明确该临时安置协议书为《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》的补充协议。依照临时安置协议书的约定，诉争的永兴县便江镇东正街80号房屋系县房产局安置给被拆迁方何世丝方即何重贤、何扩社及其母亲曹年风的临时安置房即过渡期临时住房，该房屋的所有权仍属于县房产局。在新房竣工验收后，何重贤、何扩社收到书面通知后一个月内应搬出临时安置房。而2006年9月，新房建成后，在何重贤、何扩社各向县房产局交纳30000元，何扩社并要求将其母亲曹年风的棺木存放在临时安置房内。在何重贤、何扩社对剩余款项出具欠条后，县房产局交付了新房，何重贤、何扩社进行装修并入住新房，其母亲曹年风的棺木亦一直存放在临时安置房内。而县房产局未举证证明其在曹年风去世（2017年9月8日去世）前向何重贤、何扩社方送达了搬离临时安置房的书面通知，由此可知，县房产局已默认该行为，即未要求被拆迁方何重贤、何扩社在接管新房时一个月内搬离临时安置房，双方以实际行为变更了原合同内容。而县房产局于2018年1月16日向本院提起诉讼主张权利，故对县房产局要求何重贤、何扩社支付2007年4月至2017年12月的房租损失26310元没有事实和法律的依据，本院不予支持。在何重贤、何扩社的母亲曹年风去世（棺木下葬）后，县房产局向本院提起诉讼要求何重贤、何扩社搬离临时安置房，何重贤、何扩社收到县房产局的起诉状副本后，可视为县房产局履行了书面通知义务，何重贤、何扩社亦应按诚实信用原则搬离临时安置房，故对县房产局要求何重贤、何扩社搬离临时安置房的诉求，本院予以支持。按照《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》的约定，被拆迁方应交清新房的差价款，经双方核算，何重贤、何扩社共欠10603.58元。因拆迁安置是对何世丝方整体安置，对何重贤、何扩社不再另行计算应付款项数额，故对县房产局要求何重贤、何扩社支付10603.58元的诉讼请求，本院予以支持。关于何重贤、何扩社抗辩县房产局应先办好新房房产证其再支付剩余房款的意见，因《东正街旧城改造房屋拆迁协议书》和临时安置协议均未对此约定，对该抗辩意见不予采纳。何重贤、何扩社可在交清新房差价后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告何扩社、何重贤于本判决生效之日起十五日内腾出湖南省永兴县便江镇东正街80号房屋；二、限被告何扩社、何重贤于本判决生效之日起十五日内向原告永兴县房产管理局支付新房差价款10603.58元；三、驳回原告永兴县房产管理局要求被告何扩社、何重贤支付2007年4月至2017年12月的房屋租金26310元的诉讼请求。如不按本院指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延付款利息。案件受理费减半收取361元，由原告永兴县房产局负担161元，被告何重贤、何扩社负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李翠霞二〇一八年三月二十二日书记员  邓 蓉法 官  寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。