北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3821号上诉人（原审被告）：北京房地鑫洋房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层039号。法定代表人：谭昕，董事长。委托诉讼代理人：朱显理，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛红杰，女，1984年12月26日出生，北京房地鑫洋房地产开发有限公司职工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：汪群海，男，1945年6月14日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京房地鑫洋房地产开发有限公司因与被上诉人汪群海商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初21990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月06日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京房地鑫洋房地产开发有限公司（以下简称房地鑫洋公司）的委托诉讼代理人朱显理、牛红杰，被上诉人汪群海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京房地鑫洋房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：按照“京建发”【2010】523号第三条第二款第一项的规定，“购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理”，由于法律对此情况没有明确的规定处理方法，那么按照文件规定应由本案双方当事人按照合同约定自行处理，房地鑫洋公司向汪群海发放交房通知时，已经明确要求汪群海办理交房手续时需携带针对继承问题的法律文件，汪群海是同意的。因此，房地鑫洋公司已经履行了合同义务，系汪群海自身原因导致双方无法进行交房。汪群海辩称，同意一审判决，不同意房地鑫洋公司上诉意见。汪群海向一审法院起诉请求：1．请求法院判令房地鑫洋公司继续履行原、房地鑫洋公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1834012），将位于通州区永顺镇TZ00-0104-0031地块R2二类居住用地X5#住宅楼（限价商品住房）××号房屋（××号房屋），即北京市通州区××号房屋交付给汪群海，并配合汪群海办理该房屋的转移登记手续；2．判令房地鑫洋公司支付汪群海延迟交房而应承担的违约金（自2017年7月1日起至实际交房之日止，逾期在60日之内，以50元每日为标准，房地鑫洋公司按日计算向汪群海支付违约金；逾期超过60后，以100元每日为标准，房地鑫洋公司按日计算向汪群海支付违约金）；3．判令房地鑫洋公司承担本案的诉讼费。事实与理由：汪群海、房地鑫洋公司于2015年12月26日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1834012），房地鑫洋公司将涉案房屋（限价房）卖给了汪群海及其妻子。汪群海及其妻子丛丽芳在签约当日即向房地鑫洋公司支付了全部房款500040元整。2016年7月，丛丽芳因病去世。2017年6月，房地鑫洋公司向汪群海下发了《悦澜水岸家园房屋交付使用通知书》，通知汪群海在2017年6月22日至29日到相关地点办理涉案房屋的入住手续。汪群海如期去办理入住手续时，房地鑫洋公司却因丛丽芳去世的缘故，拒绝给汪群海办理入住手续，并拒绝交房，汪群海多次和房地鑫洋公司协商无果。综上所述，房地鑫洋公司的行为已严重损害了汪群海的合法权益，汪群海为维护自己的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2015年12月26日，房地鑫洋公司（出卖人）与房地鑫洋公司及其配偶（买受人）签署了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y1834012）及补充协议，该合同及补充协议中约定：出卖人将坐落于通州区永顺镇TZ00-0104-0031地块R2二类居住用地（配建限价商品住房）X5#住宅楼（限价商品住房）××号（房号暂定）住房预售给买受人（买受人汪群海、丛丽芳的《北京市城市居民限价商品住房购买资格审核备案通知单》本案编号：X121200165），预测建筑面积为55.56平方米。该限价商品住房单价为每平方米9000元，总价款为500040元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该限价商品住房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限及条件将该限价商品住房交付给买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金；逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。该限价商品住房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。此外合同及补充协议还约定了其他内容。合同签订后，买受人即汪群海及丛丽芳向出卖人支付了上述房屋价款500040元。汪群海与丛丽芳系夫妻关系，2016年7月，丛丽芳因病去世。2017年6月，房地鑫洋公司向汪群海、丛丽芳发放了《悦澜水岸家园房屋交付使用通知书》，通知汪群海、丛丽芳于2017年6月24日上午10点到指定地点办理房屋交接手续。房地鑫洋公司如约到指定地点办理房屋交接手续，因丛丽芳去世，汪群海、房地鑫洋公司双方未达成一致意见，未完成房屋交接手续。2017年8月25日，汪群海将丛丽芳的其他两个第一顺位继承人丛连仁（丛丽芳之父）、汪倩（房地鑫洋公司与丛丽芳之女）诉至法院，要求法定继承涉案房屋，该案件正在审理中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。汪群海、丛丽芳经资格审核符合购买限价商品房的相关资格，与北京房地鑫洋房地产开发有限公司签订的关于涉案限价住房的预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。北京市住房和城乡建设委员会于2010年9月发布并于2010年10月8日起施行的《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》京建发（2010）523号文件，第三条第二款第一项载明：购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡，依下列情况办理：购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。本案中，涉案房屋系限价商品住房，属于保障性住房中的一种，系政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格的住房，是为了保障符合购买条件的特殊社会群体的房屋居住状况的房屋，汪群海、丛丽芳与房地鑫洋公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》后，汪群海与丛丽芳按期交付了相应房款，在丛丽芳去世后，涉案房屋达到交付条件，汪群海作为共同家庭申请人，系限价住房保障的群体，也没有证据证明其现在不符合涉案房屋购买资质，故其要求房地鑫洋公司交付涉案房屋，并无不妥，房地鑫洋公司主张涉案房屋继承问题，并不影响其向汪群海交付涉案房屋。故关于汪群海要求房地鑫洋公司交付涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。因房地鑫洋公司在合同约定时间内向汪群海发放了交房通知书，系因丛丽芳去世的原因，双方未协商一致，导致双方没有完成房屋交接手续，也并非房地鑫洋公司恶意违约所致，故关于汪群海要求房地鑫洋公司支付延期交房违约金的请求，法院不予支持。关于汪群海要求房地鑫洋公司办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，庭审时，房地鑫洋公司主张涉案房屋尚不具备产权转移登记条件，且关于涉案房屋继承分割的案件尚在审理过程中，该房屋产权如何登记等情况尚未明确，本案中不宜处理，可待继承分割完毕后，另行解决。综上所述，一审法院判决如下：一、北京房地鑫洋房地产开发有限公司将位于北京市通州区永顺镇TZ00-0104-0031地块R2二类居住用地X5#住宅楼××号房屋交付给汪群海，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回汪群海的其他诉讼请求。二审中，房地鑫洋公司提交悦澜水岸家园房屋交付手册，证明给汪群海发入住通知时要求其携带相关继承手续，因其未携带手续导致其无法办理入住。汪群海认可收到交付手册，但不认可证明目的。另汪群海提交北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书，证明按照523号文件规定，参照购房人登记前死亡具体操作流程，购买经济适用住房、限价商品住房的家庭，在办理房屋登记前购房人死亡的，共同申请家庭成员可以在原购房人户籍所在地住房保障管理部门开具通过“三审两公示”资格审核及共同申请成员基本情况的证明材料，然后到房屋所在地房屋登记部门办理房屋登记手续。上述证据真实性，本院予以认可，但是以上证据的关联性和证明目的，本院将结合本案其他证据予以综合判定。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是涉案房屋的交付问题。汪群海、丛丽芳经资格审核符合购买限价商品房的相关资格，与北京房地鑫洋房地产开发有限公司签订的关于涉案限价住房的预售合同系合法有效合同，汪群海与丛丽芳按照合同按期交付了相应房款。在丛丽芳去世后，涉案房屋达到交付条件，汪群海作为共同家庭申请人，系限价住房保障的群体，也没有证据证明其现在不符合涉案房屋购买资质，故其要求房地鑫洋公司交付涉案房屋，并无不妥。综上所述，北京房地鑫洋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800.00元，由北京房地鑫洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 巍审 判 员 周 易代理审判员 陈 茜二〇一八年三月二十七日法官 助理 王玮玮书 记 员 张 鑫