广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初15639号原告：东莞市光大物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区立新光大花园。法定代表人：苏松泰，董事长。委托诉讼代理人：陈亦琛，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志安，广东润广律师事务所辅助人员。被告：东莞市清溪东鹏印刷厂，住所地：东莞市清溪镇金星工业区。法定代表人：林志清，总经理。委托诉讼代理人：刘卫元，广东秀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶素清，广东秀轩律师事务所律师。被告：洪要水，男，1973年4月2日出生，汉族，住广东省丰顺县，被告：杨小霞，女，1982年5月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，被告：张宝威，男，1982年1月18日出生，汉族，住广东省丰顺县，被告洪要水、杨小霞、张宝威的共同委托诉讼代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。被告洪要水、杨小霞、张宝威的共同委托诉讼代理人：樊艳，广东名道律师事务所律师。原告东莞市光大物业管理有限公司（以下简称“光大物业公司”）诉被告东莞市清溪东鹏印刷厂（以下简称“东鹏印刷厂”）、洪要水、杨小霞、张宝威案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告光大物业公司的委托诉讼代理人陈亦琛、宋志安、被告东鹏印刷厂的委托诉讼代理人刘卫元、饶素清、被告洪要水、杨小霞、张宝威的共同委托诉讼代理人樊艳均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光大物业公司向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号XX花园XX栋XX号房的强制执行，并解除查封、终止拍卖；2、立即停止对位于广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号XX花园X栋XX号房的强制执行，并解除查封、终止拍卖；3、四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是为广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号XX花园小区提供物业服务的公司，自XX花园小区成立之日起即为该小区提供物业服务，并为本案中的XX花园X栋XX房（以下简称“XX栋XX号房”）及XX花园X栋XX房（以下简称“X栋XX号房”）提供物业服务，XX花园小区的建设单位为东莞市桃源商住建造有限公司（以下简称“桃源公司”）。2014年10月26日，桃源公司分别与被告洪要水、杨小霞签订了《商品房买卖合同》，约定被告洪要水购买桃源公司开发的XX栋XX号房，购房款需要在2015年1月25日前支付完毕，被告杨小霞购买桃源公司开发的X栋XX号房，购房款需要在2015年1月25日前支付完毕，装修款需要在2014年12月31日前支付完毕。但合同签订后，被告洪要水和被告杨小霞仅向桃源公司支付了少部分的购房款，剩余购房款至今未向桃源公司支付。桃源公司经过多次催收，被告洪要水和被告杨小霞仍未履行支付剩余购房款的义务，且被告洪要水和被告杨小霞负债累累，明显丧失支付能力，桃源公司的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（三）款和第（四）款的规定，桃源公司享有法定解除权，于是，桃源公司在2017年3月25日分别向被告洪要水和被告杨小霞发出《解除通知书》，该通知书在2017年3月26日已分别送达被告洪要水和被告杨小霞，故，XX栋XX号房和X栋XX号房的《商品房买卖合同》都已经解除，XX栋XX号房和X栋XX号房仍属于桃源公司所有。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，《商品房买卖合同》进行备案只是行政部门对商品房交易管理的要求，不是物权登记。XX栋XX号房与X栋XX号房只进行了合同备案，没有办理初始登记，因此，XX栋XX号房与X栋XX号房没有登记在被告洪要水和被告杨小霞名下。且根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”被告洪要水与被告杨小霞没有对案涉房屋进行物权登记，也没有实际占有该案涉房屋，也从未基于案涉房屋向原告提交收楼相关材料办理收楼手续，被告洪要水与被告杨小霞并不是案涉XX栋XX号房和X栋XX号房的所有权人，案涉房屋的所有权一直属于桃源公司所有。且上述案涉房屋一直由桃源公司实际占有、使用，并由桃源公司缴纳案涉房屋的物业管理服务费及其他相关费用，故，XX栋XX号房和X栋XX号房的所有权一直都属于桃源公司所有。截至2017年11月1日，XX栋XX号房仍拖欠原告2017年8月至2017年11月物业管理费本金9032元；X栋XX号房仍拖欠原告2015年5月至2017年11月物业管理费本金53165元、违约金116836元。由于案涉房屋属于桃源公司所有，故原告对桃源公司享有合法债权。被告东鹏印刷厂仅基于与被告洪要水、杨小霞、张宝威之间的债权债务关系在(2017)粤1973执731号案件中要求法院对本属于桃源公司所有的XX栋XX号房和X栋XX号房采取查封、拍卖的措施直接损害了原告基于案涉房屋所产生的债权利益，原告对于贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年11月27日作出了(2017)粤1973执异325号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议申请，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求！被告东鹏印刷厂辩称，一、光大物业公司并非案涉两套房屋的权利人，其无权提起本案诉讼。案涉两套房屋并不是登记在光大物业公司名下，光大物业公司不享有该两套房屋的任何权属。生效的民事判决已经认定案涉两套房屋属于洪要水和杨小霞所有，光大物业公司无权对案涉两套房产提起本案诉讼。光大物业公司主张其因案涉两套房产尚拖欠物业费而享有债权，其所谓债权完全可以通过向利害关系人直接主张获得清偿，人民法院对案涉两套房产的执行行为并不影响其所谓债权的主张。二、光大物业公司提起本案执行异议之诉属诉权滥用，依法予以惩处。如前所述，如光大物业公司主张其因案涉两套房产拖欠物业费享有债权，其完全可向利害关系人主张权利。光大物业公司既未对桃源公司提起诉讼也未对洪要水、杨小霞提起诉讼，其未经诉讼明确债权而直接提起执行异议及执行异议之诉完全是诉权滥用。而且，针对光大物业公司提出的执行异议，在贵院已作出(2017)粤1973执异325号执行裁定书驳回光大物业公司其执行异议，认定光大物业公司“并非案涉两套房屋的权利人，对案涉两套房屋不享有足以排除强制执行的权益”的情况下，光大物业公司在提起本案执行异议之诉时，却并未对(2017)粤1973执异325号执行裁定书中驳回执行异议的理由进行任何的回应或质疑或反驳，可见其提起本案执行异议之诉并非是对(2017)粤1973执异325号执行裁定书不服，而是另有目的。根据查询显示，光大物业公司与桃源公司的法定代表人均曾为陈某（2016年6月光大物业公司的法定代表人由陈某变更为苏松泰，2017年3年桃源公司的法定代表人由陈某变更为卢成通），光大物业公司与桃源公司的监事均为陈玉兰（陈玉兰并为光大物业公司的股东），两公司股东相互关联，光大物业公司和桃源公司为关联企业。光大物业公司在缺乏事实和法律依据的情况下提起本案诉讼完全是诉权的滥用，与桃源公司沆瀣一气，意图拖延案涉两套房产的执行进展。光大物业公司此种行为浪费了极其珍贵的国家审判资源，严重缺乏诉讼诚信。恳求贵院极速审理本案，驳回光大物业公司的诉讼请求，并对光大物业公司的滥用诉权行为予以严惩！被告洪要水、杨小霞、张宝威共同辩称，原告是XX花园项目的物业服务方，并非洪要水、杨小霞名下所有的两栋别墅的产权人，原告的执行异议不成立。经审查查明，位于广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区玉兰路3号XX花园的X栋XX号房、XX栋XX号房均登记在桃源公司名下。其中，X栋XX号房已由桃源公司出卖给杨小霞，合同编号为XX，备案日期为2015年4月27日；XX栋XX号房已由桃源公司出卖给洪要水，合同编号为XX，备案日期为2015年4月27日。本院在审理东鹏印刷厂与洪要水、杨小霞、张宝威房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2016）粤1973民初3237号]过程中，应东鹏印刷厂的申请，依法对案涉两栋房屋采取了查封的财产保全措施，于2016年3月28日查封了X栋XX号房，于2016年3月31日查封了XX栋XX号房。该案经本院作出（2016）粤1973民初3237号民事判决书、东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终8723号民事判决书，判令洪要水、杨小霞、张宝威对东鹏印刷厂承担支付租金的民事责任。上述民事判决书已于2016年12月29日发生法律效力。因洪要水、杨小霞、张宝威未履行上述生效民事判决书确定的法律义务，东鹏印刷厂于2017年1月12日向本院申请强制执行，本院已受理，执行案号为（2017）粤1973执731号。执行过程中，光大物业公司于2017年11月2日向本院提出案外人执行异议，请求终止对案涉两栋房屋的执行等。2017年11月17日，本院作出（2017）粤1973执异325号执行裁定书，裁定驳回光大物业公司的执行异议。光大物业公司不服该裁定，于2017年12月12日向本院提出本案的案外人执行异议之诉。本案庭审中，光大物业公司明确其是基于对案涉两栋房屋登记的产权人桃源公司享有债权而提出本案诉讼，明确并未是基于对案涉两栋房屋享有物权而提出本案诉讼。以上事实，有（2017）粤1973执异325号执行裁定书、物业服务合同、欠费清单、解除商品房买卖合同通知书及快递单、房产登记权属证明书等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案中，光大物业公司作为（2017）粤1973执731号执行案件的案外人，对本院执行案涉两栋房屋提出执行异议。光大物业公司的异议能否成立，应参照《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条的规定进行处理。本案中，光大物业公司明确其是基于对案涉两栋房屋登记的产权人桃源公司享有债权而提出本案诉讼，明确并未是基于对案涉两栋房屋享有物权而提出本案诉讼。很明显，光大物业公司对案涉两栋房屋并不享有足以排除强制执行的权益，其异议明显缺乏事实和法律依据，不能成立。对光大物业公司的全部诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条的规定，判决如下：驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3880.66元，原告已预交，由原告东莞市光大物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  李敏仪人民陪审员  赵亮明二〇一八年三月一日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。