贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终178号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353528W。法定代表人：毛威，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。被上诉人（原审原告）：姚明祥，男，1964年7月10日生，汉族，无职业，住贵州省六盘水市六枝特区，委托诉讼代理人：张兴建，系六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号：32409011100720。原审被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码：91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）因与被上诉人姚明祥、原审被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“水矿太阳石房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人源丰房开公司及原审被告水矿太阳石房开公司的委托代理人李富荣、被上诉人姚明祥的委托代理人张兴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源丰房开公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋面积误差比3%内的购房款及利息、双倍返还房屋面积误差超出3%部分的购房款、测绘费的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决支持被上诉人就涉案房屋所提出的面积误差的诉讼请求，明显违反法律规定。本案法律关系为商品房预售合同关系，所谓商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售行为必须取得行政许可，即经行政机关颁发商品房预售许可证。在商品房预售合同签订过程中，因预售房屋正在建设中，通常以预售方案和经规划许可的建设项目总平面图和分层平面图确认的面积来确定涉案商品房预售面积。由于预售合同的面积为初始测绘面积，因设计、施工的变更，竣工后的房屋出现面积误差是可能发生但不是必然发生的问题。而建设项目面积发生误差以及误差多少，通常由规划和住房建设行政机关依法确认，即通过经备案登记并具有合法资质的房地产测绘机构对建设项目进行整体测绘并制作全宗地平面图、单元面积明细以及分层平面图等房产测绘资料，由规划和住房建设行政机关通过规划、竣工合格验收等依法予以确认。房屋产权登记亦由行政机关依法颁证确认。换句话说，因为前置涉及有关行政机关的行政行为，只有涉案房屋经过行政机关审核、确认并颁发产权证书，才能确认已建好的房屋的实际面积和房屋面积是否存在误差。当产权登记没有完成之前，面积误差不能确定亦不能处置。原审判决在没有经过行政确认的前提下，简单地以至今未办理产权登记的过错在于上诉人为由，置有关行政机关的行政管理职权而不顾，支持被上诉人本不能提出的有关面积误差的诉讼请求，明显违反法律规定。二、原审判决以贵州省第一测绘院的测绘资料为据并推定涉案房屋面积差为16.42㎡，与涉案事实严重不符。房屋面积出现误差是一个与建筑工程相关的问题，理应通过建筑工程司法鉴定，即运用建筑学理论与技术对相关问题进行科学评判并经行政确认，才能为查明事实并公正处理好涉案纠纷提供合法依据。就本案而言，只有经过省级人民政府司法行政部门依法核准的鉴定人和鉴定机构对涉案问题作出鉴定，才具有合法的事实依据。原审判决尽管是通过对外委托方式，将涉案房屋部分面积委托给贵州省第一测绘院进行测绘，但由于该测绘报告所加盖的公章非贵州省第一测绘院公章，而是贵州省第一测绘院资料专用章，不能说明到底是贵州省第一测绘院作出的对外测绘报告还是贵州省第一测绘院单位留存的测绘资料。又因贵州省第一测绘院并不具有合法的司法鉴定资格，该测绘报告亦不算是合法的司法鉴定报告。且该测绘报告内容不能涵盖证明房屋面积存在误差的内容，没有得出明确的面积误差结论，亦没有经过涉案建设工程项目主管行政机关的行政确认。因此，该测绘报告不能作为本案诉讼证据。然而，原审法院却以该测绘资料为据，并从中亲自取舍所谓涉案房屋套内建筑面积，又假以“释明”之义，进一步诱导当事人认同合同约定但事实上并不准确的所谓公摊面积，并辅之简单的加减法，从而判定所谓房屋误差面积，以此作判。该做法谈不上合法性，亦谈不上科学性，更谈不上真实性，于法、于理、于情、于事实均不符。综上所述，原审判决在认定事实上存在明显错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，并支持上诉人的上诉请求。姚明祥辩称，一、一审支持面积误差的诉讼请求没有违反法律规定。首先，上诉人预售房屋是按什么方式计算面积与被上诉人没有关系，房屋是上诉人修建，被上诉人只是按照买卖合同中上诉人填写的建筑面积及双方确认的单价计算支付房款；其次，上诉人提供给被上诉人的合同中已经指定该房屋的测绘公司为“六枝特区磊欣测绘有限公司”，充分证明上诉人已对房屋的面积进行了测绘，并将面积填写在合同中，也即是说，上诉人在填写合同面积时就已经明知房屋面积存在重大差距，并且超出了合理的误差范围；第三，上诉人明知房屋存在重大误差，却不主动与被上诉人达成协议，也不主动退款，反而采取隐瞒、否认、推卸的方式拖延时间。现在又提出要通过有资质的测绘公司并经规划和住房建设行政机关确认面积，这些都与被上诉人无关，是上诉人应当履行的义务，不履行就应当承担相应的责任；其四，上诉人称面积未经行政机关确认，但上诉人连房产证都没有办理，行政机关如何确认面积。上诉人如果要将责任推给行政机关，认为行政机关不履行法定义务，可以提起行政诉讼。二、上诉人违约并拖延办证时间。首先，双方已经约定产权登记时间，上诉人没有按时履行；其次，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。被上诉人按照上诉人的要求提前交付办证费用，但上诉人有意违反相关规定，在相关部门的督促下仍然不及时进行整改，导致到期无法办理产权登记，上诉人长期占用办证费用侵犯了被上诉人的合法权益。上诉人为了自己的利益不正当的阻止条件成就，恶意占用被上诉人的办证费，应视为条件已成就。三、一审以测验院的测定结论认定房屋实际面积没有错误。首先，合同上的实际面积系上诉人委托的测绘公司得出的结果，由于被上诉人不认可该面积，上诉人又不认可该房存在的面积差，也不认可公司财务提供给业主的测绘清册，为了公平起见，经被上诉人申请一审法院委托贵州省第一测绘院作出专业的测绘结论符合法律规定，上诉人是否同意鉴定并不影响鉴定的法定程序。而且部分业主已经按照测绘清册中注明的实际面积与合同上填写的面积计算面积差与上诉人达成了退款协议；其次，关于测绘院的司法鉴定资质问题，法院不可能委托没有专业资质的机构进行鉴定，贵州省第一测绘院系贵州省国土资源厅直属事业单位，具有国家甲级测绘资格，并通过ISO-9001-2000质量管理体系认证，资质证书由国家测绘地理信息局颁发，具备合法的测绘资质，系测绘的权威机构。所以一审以测绘院的测绘数据，结合上诉人合同填写的数据确认面积差并无不当；第三，对上诉人填写的相关数据的自认是经法院向被上诉人释明过的，不存在上诉人所说的误导，并不违反法律规定。本案系买卖合同纠纷，应围绕合同内容作出判定，最终房产证上的面积时多少是另一个法律关系，与本案无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。水矿太阳石房开公司二审中未陈述意见。姚明祥向一审法院起诉请求：1、判令二被告提供办证部门所需的相关材料，在30天内为原告办理房产证、土地使用证等房屋产权手续；2、判令二被告从2009年8月27日起，按已付房款275030.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（月0.55%），支付逾期90月（2009年8月27日至2017年2月27日）的违约金136139.85元（275030.00元×0.55%月息×90月），后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告将房产证、土地使用证交付原告为止；3、判令二被告返还房屋面积误差比3%以内(4.71m2)的购房款8242.50元给原告；4、判令二被告双倍返还超出3%面积误差比（3.33m2）的购房款11655.00元；5、判令二被告支付占用多收房款14070.00元期间（2009年8月27日至2017年2月27日）给原告造成的损失6964.00元（14070.00元×0.55%月息×90个月）；6、判令二被告退还自来水开户费2000.00元及占用该费用产生的利息损失960.00元（2000.00元×0.55%月息×90个月（2009年8月27日至2017年2月27日））；以上各项合计165961.00元。诉讼过程中，原告增加变更放弃诉讼请求为：1、判令二被告提供办证部门所需的相关材料，在30天内为原告办理房产证、土地使用证等房屋产权手续；2、判令二被告返还房屋面积误差比3%以内(4.70m2)的购房款8225.00元（4.70m2×1750元/m2）给原告；3、判令二被告双倍返还超出3%面积误差比（21.17m2）的购房款74095.00元（21.17m2×1750元/m2×2倍）；4、判令二被告支付占用多收房款45272.50元（25.87m2×1750元/m2）期间（2009年9月1日至2017年9月1日）给原告造成的损失17384.00元{45272.50元×（4.75%÷12个月）×96个月}；5、判令二被告退还自来水开户费2000.00元及占用该费用产生的利息损失931.00元（2000.00元×6.65%×7年）（2009年4月21日至2016年4月21日）；6、判令二被告承担测绘费1158.95元；增加变更后的诉讼总金额为103793.00元。一审法院认定事实：2005年，被告水矿太阳石房开公司与被告源丰房开公司签订《联合开发建设商住楼合同》，约定由被告水矿太阳石房开公司用六枝特区城区内原水城矿务局六十四处四合院家属区及学校土地的使用权与被告源丰房开公司进行商品房开发，被告源丰房开公司负责拆迁安置补偿等工作。被告源丰房开公司以被告水矿太阳石房开公司名义对外签订合同时，必须有被告水矿太阳石房开公司参与，并报被告水矿太阳石房开公司备案。房屋建成后，被告源丰房开公司以被告水矿太阳石房开公司名义出售房屋。被告水矿太阳石房开公司不以物化形式分成，而以货币形式分成保底资金5000000.00元，除此之外，归被告源丰房开公司所有。在开发过程中，如有风险，由双方共同承担。因原水城矿务局六十四子弟学校及学校占用的土地移交六枝特区政府，2008年8月14日，二被告又签订《太阳石阳光花园联建开发建设合同补充协议》，协议约定原联建合同的两期变更为一期，被告水矿太阳石房开公司总的分红由5000000.00元变更为3000000.00元。被告源丰房开公司负责房屋销售承诺、标准及被告水矿太阳石房开公司与购房户签订的商品房销售合同等。2008年8月，原告认购被告开发的阳光花园B幢1-15-6B号商品房一套。2009年7月15日，原告之子姚勇在六盘水市商业银行六枝支行借款用于购买该房。2009年9月1日，被告将房屋交付原告使用。2014年6月10日，原告姚明祥与被告水矿太阳石房开公司签订商品房买卖合同，原告按照按份共有方式购买被告水矿太阳石房开公司在建的阳光花园B幢1单元15层6号房一套，原告之子姚勇占50%的份额，原告之妻刘丽占25%的份额，原告姚明祥占25%的份额。合同第三条约定商品房的建筑面积共157.16m2；第六条约定商品房单价为1750.00元/m2，总金额275030.00元；第八条付款方式约定原告一次性付款；第十二条第一款第1项：上水、下水：交付时达到使用条件；第十五条约定实测面积与预测面积有差异的，双方同意按第2种方式处理：“2、按套（单元）计价的，……双方约定如下：×”；对商品房的交付时间、办证期限等在合同中均没有约定。合同签订当日，二被告向原告姚明祥出具收款收据三份，载明收到原告交来的房屋全款275030.00元，办证费等费用10839.00元，维修基金5501.00元。该房屋的产权证、土地使用证至今未办理。2017年6月17日，该商品房经贵州省第一测绘院测绘建筑面积为140.74m2（该面积未包含全部公摊面积），其中，套内建筑面积121.44m2，原告支付测绘服务费1158.95元。被告为原告安装了一户一表水表，但没有在六枝特区自来水公司为原告办理单独开户。在诉讼过程中，原告于2017年4月5日向法院申请财产保全。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。二被告在2005年签订联合开发建设商住楼合同共同开发阳光花园商品房，在2008年8月14日又签订了一份补充协议，协议约定二被告之间系土地使用权转让法律关系，但在2014年6月10日与原告签订商品房买卖合同时，仍然是以被告水矿太阳石房开公司名义与原告签订购房合同，且原告交纳的购房款是由二被告共同收取。故对被告水矿太阳石房开公司辩称其公司不应当承担全部责任，被告源丰房开公司辩称其公司不是适格被告的主张，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”，双方在合同中未约定办理房屋权属证书的时间，涉案房屋已交付原告使用多年，至今被告未给原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，予以支持。从B幢商品房销售给其他业主合同看，该幢商品房预售均是按建筑面积计价销售。从合同总购房款275030.00元看，该金额是按合同签订的建筑面积157.16m2和商品房单价1750.00元/m2计价销售。因此，可以确认被告是按照建筑面积计价销售该商品房。贵州省第一测绘院测量原告的房屋建筑面积131.79m2未包含全部公摊面积，经向原、被告释明后，双方同意对本案争议房屋的建筑面积按贵州省第一测绘院测量的房屋套内建筑面积加上合同约定的公摊面积计算。因双方签订的合同中，未约定公摊面积，参照该幢商品房与原告同户型业主黄大美、江吉付所签订合同约定的公摊面积19.30m2计算，即本案争议房屋的建筑面积按121.44m2＋19.30m2＝140.74m2计算。因涉案房屋是按建筑面积157.16m2计价销售，被告交付原告的房屋建筑面积为140.74m2，该房屋的面积差为16.42m2。双方在合同第十五条对面积出现差异的处理方式按第2种方式处理，但该第2种方式并没有对面积差异的处理方式进行明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）面积误差比绝对值超出3%，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的购房款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的购房款由出卖人双倍返还买受人。”，根据该法律规定，原告诉请的面积误差损失按照以下方式计算：原告购买房屋的面积误差比为[（140.74m2－157.16m2）÷157.16m2]×100%＝－10.45%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为10.45%。面积误差比在3%以内的购房款为（157.16m2×3%）×1750.00元/㎡＝8250.90元，原告诉请8225.00元，予以支持；对面积误差比超过3%的购房款，由被告双倍返还原告，即为157.16㎡×（10.45%-3%）×1750.00元/㎡×2倍＝40979.47元。3%面积的购房款8250.90元的利息损失，从原告交纳购房款时起计算，自2009年7月15日计算至2017年3月28日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：8250.90×（4.75%÷12月）×92月＝3004.70元。双方在合同中对用水情况约定为“交付时达到使用条件”，并未约定由被告到六枝特区自来水公司为原告单独登记水表。被告已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水。故对原告主张返还水表开户费2000.00元，支付利息931.00元的诉请，不予支持。法院委托的测量机构贵州省第一测绘院具有国家甲级测绘资格，双方亦同意该机构对争议房屋面积进行测量，该测绘机构所出具的测绘结果可以作为本案的裁判依据，对二被告辩称贵州省第一测绘院没有司法鉴定资格，所出具的测绘结果不能作为定案证据的主张，不予采纳。原告支付的测绘费1158.95元，系二被告未依约办理产权证书所产生的费用，应由二被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告姚明祥办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区B幢1单元15层6号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告姚明祥房屋面积误差比3%以内的购房款8225.00元，利息3004.70元，双倍返还面积误差比超出3%部分的购房款40979.47元，测绘费1158.95元，合计53368.12元；三、驳回原告姚明祥的其他诉讼请求。案件受理费1188元（原告已预交），由原告姚明祥负担577元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担611元，于判决生效之日起十五日内支付原告。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、涉案测绘报告书能否作为认定房屋面积误差的依据；2、上诉人应否向被上诉人支付房屋面积误差比百分之三以内的购房款及利息、双倍返还面积误差比超出百分之三部分的购房款。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。本案中，被上诉人为明确涉案房屋的建筑面积向人民法院申请测绘，一审法院在双方当事人同意指定测绘单位的情况下，委托贵州省第一测绘院对涉案房屋的建筑面积进行测绘，委托程序合法，测绘单位具有相应的测绘资质，且上诉人并未提交证据推翻该测绘报告，故涉案测绘报告书能够作为认定房屋面积误差的依据。上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。经审理查明，双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积出现差异的处理方式约定按照该条第2种方式处理，但该条第2种方式并没有对面积差异的处理方式进行明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……；（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，由于双方对房屋面积差异处理方式约定不明，上诉人实际交付房屋的面积与合同约定面积不符，房屋实际面积小于了合同约定面积，且面积误差比已超过百分之三，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋面积误差比百分之三以内的购房款及利息、双倍返还面积误差比超出百分之三部分的购房款并无不当。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 波审 判 员  徐 芳审 判 员  张 丽二〇一八年三月十五日法官助理  唐丽红书 记 员  江凤鸣