陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕1021民初66号原告刘思恩，男，生于1977年3月25日，汉族，住浙江省乐清市北白象镇。委托诉讼代理人朱丰武，浙江省乐清市七里港法律服务所法律工作者。被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称陕西嘉鸿公司），住所地陕西省洛南县四皓街道办事处柳林社区，统一社会信用代码9161102167794058XC。法定代表人胡少荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人程永睿，陕西善存律师事务所律师。原告刘思恩与被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2018年1月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘思恩的委托诉讼代理人朱丰武，被告陕西嘉鸿公司的委托诉讼代理人程永睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思恩向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内向原告交付文圣名城小区12幢2单元1层101号房屋并向房屋主管部门提供该商品房办理不动产登记证书所需的全部资料并协助原告办理不动产登记证书；2、判令被告赔偿商品房逾期交付违约金，自2013年12月31日次日起按已付房款236818元的每日万分之1.5计算至实际履行之日止；3、被告应赔偿逾期产权登记违约金，按已付房款236818元的1.5%向原告支付，共计9600元。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，原告已足额交付了房款。浙江省乐清市人民法院（2016）浙0382民初7302号民事生效判决书认定：刘思恩与被告陕西嘉鸿公司（陈建新、胡少荣共同投资开发）签订了23套商品房买卖合同，双方约定23套商品房的总价款15377819元，并于2015年6月26日在陕西省洛南县房地产交易管理所办理了所有权预告登记手续，故上述房地产的所有权已发生转移，应该认定以房抵债成立（其间商品房102602号房价2368185元、商品房183401号房价358207元的两套商品房双方已经处理）。原、被告签订商品房买卖合同后，被告未办理交房，亦未提供房屋不动产登记所需的全部资料和协助原告办理不动产登记证书，构成违约，现原告要求被告在30日内交房并向房屋主管部门提供房屋不动产登记所需的全部资料和协助原告办理不动产权证，赔偿逾期交房违约金和逾期办理商品房产权证违约金。被告陕西嘉鸿公司辩称，1、刘思恩不是该案的适格原告。根据原告提供的浙江省乐清市人民法院民事判决书可以知道，涉案房屋是陕西嘉鸿公司给案外人倪时奶的抵债房；被告陕西嘉鸿公司与刘思恩之间没有形成房屋买卖合同关系，刘思恩也没有向陕西嘉鸿公司支付过任何购房款，诉讼主体应该是倪时奶而不是刘思恩。2、原告的诉讼请求理由不能成立。原告要求被告支付自2013年12月31日的次日起按已交房款236818元的每日万分之1.5计算至实际履行交房之日止的逾期交房违约金的请求，缺乏事实支持。合同第八条约定的交房时间不正确，21套房交房时间是2013年12月31日，而合同是2015年6月26日签订的；文圣名城所有房屋都没有经过政府综合验收，但被告向原告交付的房屋是合格的，且房屋抵债以后已经过预告产权登记备案，故房屋已经实际交付，不存在逾期交付房屋，被告不承担违约责任。原告要求判令被告在30日内向房管部门提供全部办理不动产登记证书所需的备案资料并配合原告办理不动产登记证书，被告已按合同十五条的约定履行了义务，不存在违约行为，合同约定是按地方政府政策来办理产权登记证，合同未约定办理产权登记证的时间，原告要求判令被告按已付房款236818元的1.5%向原告支付逾期办理产权证违约金的请求没有事实依据，不合理。经审理查明，2011年11月25日，陈建新（被告陕西嘉鸿公司股东）、浙江乐银合金有限公司以资金周转投资被告陕西嘉鸿公司为由，向倪时奶借款2000万元，2013年6月19日借款（包括利息）500万元，总借款（包括利息）2500万元，胡少荣（被告嘉鸿公司法定代表人）及浙江大华电气有限公司（胡少荣为法定代表人）提供担保，对该借款承担连带保证责任。2015年2月14日《承诺书》和2015年3月18日《承诺书》均证明，陈建新和胡少荣承诺将其共同投资开发的坐落于陕西省洛南县陕西嘉鸿公司文圣名城小区剩余楼盘备案抵押（实为抵偿）给倪时奶，共计抵偿房屋23套（其间商品房102602号房价2368185元、商品房183401号房价358207元的两套商品房双方已经处理），抵偿借款15377819元，倪时奶以其朋友刘思恩的名义于2015年6月26日受让了23套商品房，当天原告刘思恩与被告陕西嘉鸿公司签订23份《商品房买卖合同》，2015年8月12日双方在洛南县房地产管理所将其中的21套商品房预告登记在原告刘思恩名下。浙江省乐清市人民法院生效的（2016）浙0382民初7302号民事判决，对上述事实进行了确认，同时认定上述房产的所有权已发生了转移，应认定以房抵债的事实成立。其中涉及本案合同编号462《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于洛南县文圣名城小区柳林12幢2单元1层101号房，建筑面积91.79㎡，单价按建筑面积2580元/㎡，总金额236818元，房款支付方式为一次性付款。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间处理,逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。”合同第十一条交接约定“商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，所购商品房为住宅的，出卖人还需提出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”2015年8月12日原、被告双方在洛南县房地产管理所将涉案的12幢2单元1层101号房及其他房屋共计21套预告登记在原告刘思恩名下后，被告未按合同约定向原告刘思恩交房，也未按合同约定协助原告办理房屋产权证书。证明上述事实的证据有，原告提供的原告身份证复印件、文圣名城预登记花名册、浙江省乐清市人民法院生效的（2016）浙0382民初7302号民事判决书，洛南县房地产管理所洛房管函字（2017）358证明、合同编号462《商品房买卖合同》及当事人陈述。上述证据，经当庭举证、质证，本院依法予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五（项）的规定，浙江省乐清市人民法院生效的（2016）浙0382民初7302号民事判决已确认了被告陕西嘉鸿公司23套商品房总价款抵偿胡少荣、陈建新欠倪时奶的借款15377819元，原告刘思恩受让取得了倪时奶23套抵债商品房的事实，可作为本案认定事实的依据，可认定被告陕西嘉鸿公司以其开发建设的商品房抵偿胡少荣、程建新欠倪时奶的借款的行为是债务转移行为，倪时奶将抵债的商品房转让给原告刘思恩，被告陕西嘉鸿公司与刘思恩签订《商品房买卖合同》是债权转让行为，由此可认定原告刘思恩已履行了支付商品房价款的义务。本案双方当事人对上述债务转移、债权转让的事实均认可，符合债务转移、债权转让的条件，均合法有效。原、被告于2015年6月26日签订合同编号462《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。2015年8月12日原、被告双方在洛南县房地产管理所将涉案的12幢2单元1层101号房屋及其他房屋共计21套预告登记在原告刘思恩名下后，无证据证明其按照合同编号462《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定履行了交付房屋、办理房屋产权证的义务，致原告未实际占有所购房屋也未取得房屋产权证书，被告的行为构成违约，依法应承担继续履行合同义务和赔偿损失的违约责任。原告要求被告在30日内向原告交付文圣名城小区12幢2单元1层101号房屋、并向产权登记机关提供需由其提供的办理房屋不动产登记证书的全部备案资料并配合原告办理不动产登记证书的请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。原告要求被告按已付房价款236818元的1.5%支付逾期办理不动产登记证书的违约金9600元的请求，按照合同约定，应支付的违约金为236818元×1.5%=3552.27元，对7343.33元部分本院予以支持，超出部分不予支持；原告要求判令被告自2014年1月1日起至实际履行之日止，按已付房款236818元的每日万分之1.5计算支付逾期交付房屋违约金的请求，符合合同约定，亦应支持。被告辩称刘思恩不是该案的适格原告，被告陕西嘉鸿公司与刘思恩之间没有形成房屋买卖合同关系，刘思恩也没有向陕西嘉鸿公司支付过任何购房款，涉案房屋是陕西嘉鸿公司给案外人倪时奶的抵债房，诉讼主体应该是倪时奶而不是刘思恩的观点。本院认为，原告刘思恩受让取得了倪时奶23套抵债商品房并与被告签订了合同编号462《商品房买卖合同》的事实，足以证明原告主体适格，并有权要求被告履行合同义务，被告的辨称观点不成立，不予采纳。庭审中被告辨称21套房交房时间是2013年12月31日，而合同是2015年6月26日签订，合同第八条约定的交房时间不正确的观点，本院认为，被告对合同的重要条款交房时间与合同订立时间冲突问题并没有说明理由也没有提供证据予以证明；对该问题原告解释，合同是2015年6月26日原、被告双方对以房抵债的商品房办理房产预告登记时补签的，以房抵债协议是以前达成的，原告的说法更符合常理也更接近客观事实；且原、被告双方对涉案商品房买卖合同的真实性均不持异议，是双方真实意思表示，合法，有效，当事人双方应根据合同约定履行各自义务，对被告的上述辩称观点本院不予采纳。被告辩称已履行交房义务，不存在违约行为，不承担逾期交房违约责任的观点与查明的事实不符，不予采纳；对被告辩称合同未约定办理产权登记证的时间，按地方政府政策来办证，原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求不合理的观点，因与合同约定及事实不符，亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款和《最高人民法院》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告刘思恩交付文圣名城小区12幢2单元1层101号房屋（以合同编号462《商品房买卖合同》第十一条的约定标准执行）并向房屋主管部门提供该商品房办理不动产登记证书所需的全部资料（以合同编号462《商品房买卖合同》第十五条的约定标准执行）并协助原告刘思恩办理不动产登记证书；二、限被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告刘思恩逾期办理不动产登记证书的违约金3552.27元及逾期交房违约金（违约金自2014年1月1日起至实际履行之日止，按已付房款236818元的每日万分之1.5计算）。三、驳回原告刘思恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，由被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  张治英二〇一八年三月二十七日书记员  杨亚乾