广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3263号原告（反诉被告）：珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司，住所地珠海市前山南屏河排村后山。法定代表人：廖秋香，董事长。委托诉讼代理人：杨泽裕，广东维克胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛辉任，男，1965年3月10日出生，汉族，户籍所在地广东省信宜市，委托诉讼代理人：金会振，广东莱恩律师事务所律师。被告：陈洪秀，女，1968年12月23日出生，汉族，户籍所在地广东省信宜市，与薛辉任为夫妻关系。原告珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司（以下简称祥顺公司）诉被告薛辉任土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，根据原告祥顺公司申请，依法追加被告陈洪秀参加诉讼，同时被告薛辉任提起反诉，本院依法受理反诉，与本诉合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥顺公司的委托诉讼代理人杨泽裕、被告薛辉任及其委托诉讼代理人金会振以及被告陈洪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥顺公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告之间签订的《土地租赁合同》为无效合同；2．判令两被告返还原告已缴纳租金117000元；3．判令两被告补充原告土地建设费212059.1元；4．判令两被告赔偿原告损失50000元。事实和理由：2016年2月份，原告在“58同城”的网站上看到一则3000平方空地出租的信息，联系人为被告薛辉任。原告与被告薛辉任联系后得知被告薛辉任出租的空地为武警水电第一总队后勤部所有，被告薛辉任为部队委托代管该土地的人员，有权出租该土地。经协商，原、被告达成土地租赁合同，合同约定被告薛辉任将位于珠海市香洲区前山翠前路东、霞光路北侧土地面积3000平方的土地（以下简称涉案土地）租赁给原告做机动车驾驶员培训中心，租赁期限自2016年6月8日至2021午6月8日共5年，租金19000元每月，押金19000元。原告于2016年3月4日向被告薛辉任支付了押金19000元后，委托施工队对涉案土地进行施工，包括3000平方米的训练场地平整及场地硬化、学员休息室、卫生间、办公室、围栏、水电安装等。原告因涉案土地施工共支付了款项212059.1元，亦向被告薛辉任支付了5月至11月租金117000元。2016年12月15日，梅华居委会通知被告薛辉任其出租的3000平方米涉案土地中有部分土地属于部队土地红线图之外，当予以返还该土地，且该土地将会用于道路建设。被告薛辉任将此事通知了原告并要求原告让出该土地，原告虽不愿将已建好的土地让出，但为顾全大局原告还是同意了被告薛辉任的请求，原、被告亦一致同意等居委会收回土地后根据剩余土地面积再确定租金及缴纳。2017年1月5日，被告薛辉任突然告知原告部队要收回场地，并要求原告立即撤离，且要求原告于2017年1月9日前撤出涉案土地。同时，涉案土地内出现了两个穿着便衣且自称是部队的人，在没有出示任何文件情况下要求原告停止经营，并明确表示被告薛辉任既未租赁该部队的土地，更无权对外出租，要求原告立即撤场，自此原告才知道被被告薛辉任骗了，被告薛辉任根本无权对外出租该土地。为此原告多次找到被告薛辉任，要求其退还押金、租金及赔偿损失，但被告薛辉任一直拒绝赔偿，且以各种手段逼迫原告撤场。为达逼迫原告撤场的目的，被告薛辉任在2017年1月15日对涉案土地断水断电，造成原告无法继续在涉案土地继续经营，导致大量附近学员要求退钱，原告损失惨重。为减少损失，原告无奈之下只能让附近学车的学员尽量安排时间赶紧在场地练习，并停止招收附近的学员。但被告薛辉任看到原告不撤场，又于2017午3月4日晚上十点，指使泥头车将泥土倒在训练场内，为此原告报警处理，但警方以经济纠纷为由不予受理。因训练场内淤泥导致原告学员无法继续练车，且警方的不作为，无奈之下原告自行叫铲车想将场地内的泥土铲走，被告薛辉任及其老婆陈洪秀还不让铲车进场铲掉泥土，原告无奈只能自行让教练等员工花几天时间手动把泥铲走。被告见到警方不理这件事之后，更加有恃无恐，又于2017年4月1日晚上指示泥头车将几车泥土倒在训练场内。原告在第二天早上发现后，再次报警处理，警方见被告薛辉任态度嚣张且以各种恶略的方式逼原告撤场，才对原告的报警予以受理并出具报案回执。原告认为，被告在明知其无权出租涉案土地的情况下，虚构有权事实将其无权对外出租的属于国家武警部队的土地出租给原告，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原被告之间签订的《土地租赁合同》为无效合同，被告应退还已收的押金及租金、补偿原告土地建设费并赔偿原告的损失。被告陈洪秀是被告薛辉任的妻子，全程参与本案合同签订及履行过程，并且租金是全部由被告陈洪秀收取。原告诉请两被告共同承担责任，恳请贵院依法判决，依法维护原告的合法权益。两被告辩称，1、签订土地租赁合同系被告与原告真实意思表示，不存在被告故意隐瞒或存在原告存在欺诈情形。原告述称在知道被告有权出租的情形下，经协商与被告签订土地租赁合同，因此原告充分清楚涉案土地及被告、受托人身份情况。2、土地租赁合同签订初期，原告能够依约履行，不过至梅华居委会等机构要求被告腾退多占土地后，因双方就租赁土地减少导致如何收取租金方面未达成一致后，原告即以各种理由拒不支付租金，被告认为即使租赁土地减少部分面积，但并未影响大部分土地租赁用途。3、原告述称被告及“部队的人”阻止其使用土地，而事实上土地一直在原告有效控制下，且一直在使用中，并未影响其合同目的，原告既然认为被告无权出租土地，下一步要做的是与土地权属人谈判，而不是继续占有使用土地。4、依据中国解放军房地产管理条例，军队空余房地产租赁管理规定等相关规定，涉案土地所有权人为武警水电第一总队，使用单位武警水电第一总队水电指挥部实际土地管理人是被告，其作为受托人身份存在是有依据的，被告与土地权属人虽说没有签订书面合同，但是被告依据双方有效口头约定以不定期、不定额缴纳土地租金方式及土地权属人收受租金行为确立了双方存在有效合同关系是的事实，进一步讲即使被告的土地管理代理权限存在瑕疵，或被代理人武警水电第一总队明确表示不认可被告的代理人身份，但是根据合同签订及履行情况，原告作为善意相对人双方签订合同的行为已形成表见代理性质，因此本案合同关系也不存在无效与否关系。原告要求返还租金、押金诉求没有依据，要求补偿土地建设费及赔偿损失诉求双方并无在合同中有具体约定，且原告作为违约方提出该诉求并无依据，综上请求法庭驳回其全部诉讼请求。被告薛辉任向本院提出反诉请求：1.要求判决确认《土地租赁合同》已经解除；2.要求判决原告支付租金人民币104500元（暂计2016年12月10日至2017年4月27日止，之后的经济损失按原告实际撤离租赁土地之日止计算，经济损失参照解除前合同租金标准）；3.要求判决原告支付滞纳金（违约金）人民币8621.25元（万分之五计算，按合同约定百分之五的1%计）；4.要求判决押金人民币19000元归被告薛辉任所有；以上合计人民币132121.25元。5.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年5月21日，原告与被告薛辉任签订《土地租赁合同》。合同约定，被告薛辉任将位于珠海市香洲区前山翠前路东霞光路北侧3000平方米土地租赁给原告。租金为每月19000元，原告应在每月10号前交付租金。合同签订初期，原告均能依约支付租金，不过原告2016年11月15日支付租金后，便以各种理由拒绝支付租金至今。经多次催收租金未果后，被告薛辉任于2017年4月26日书面通知原告，被告薛辉任己解除双方签订的《土地租赁合同》，并于2017年4月28日书面通知原告限期撤离租赁土地。原告拒绝支付租金的行为已经严重违反合同约定，侵害了被告薛辉任的合法权益。恳请贵院依法查明案件事实，判决支持被告薛辉任的反诉请求。原告祥顺公司对被告薛辉任反诉答辩称，1、关于合同解除问题，因为本案土地租赁合同为无效合同，根据合同法第56条规定，合同无效自始无效，因此不存在合同解除的问题。2、关于支付租金、押金、滞纳金，因合同无效，且被告无权出租该土地，因此被告无权收取任何租金、押金、滞纳金。请求法院依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月21日，被告薛辉任为甲方、原告祥顺公司为乙方签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区前山翠前路东霞光路北侧土地（面积3000平方）租赁给乙方做机动车驾驶员培训中心。第二条约定，装修免租期为2个月，即从乙方交押金之起30日内清理出场地交于乙方，甲方搬迁完交与乙方起计算免租期；租赁期为五年，从2016年6月8日起至2021年6月8日止；在租赁期限到期，乙方如需继续租赁，租金按每五年递增5%的原则递增。第三条约定，从签订合同之日起，乙方向甲方交付履约保证金19000元；由2016年6月8日起至2021年6月8日止每月每平方租金为6.3元即每月租金折合为19000元；乙方应在每月10号前支付租金给甲方，乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴总额的5%。第五条第1款约定，在租赁期限内，若乙方拖欠租金超过3个月，甲方有权解除合同，本合同终止，不退回押金；第3款约定，租赁期内因不可抗力、政府征收、部队征用等有关行为规定（甲方必须出具有关文件或有关证明）而致使甲乙双方不能履行合同时，双方因此而免责，本合同终止，甲方退回乙方所交的押金19000元，政府赔偿乙方场地建筑费及搬迁费归乙方所有。合同落款处，原告祥顺公司法定代表人签名并加盖公司公章、被告薛辉任签名。两被告系夫妻关系，确认涉案土地由两人共同管理。原告祥顺公司向两被告支付如下款项：2016年3月4日付押金19000元、2016年5月25日付5月25日至5月30日租金3000元、2016年6月至2016年11月期间每月付租金19000元，租金合计117000元。被告陈洪秀作为经手人向原告祥顺公司出具8张收据。自2016年12月起，原告祥顺公司未再向两被告支付过租金。2017年7月23日，被告向原告祥顺公司退回19000元押金。原告祥顺公司举证原告法定代表人廖秋香与被告薛辉任的微信记录，2016年12月26日至2017年1月1日期间记录显示涉案土地面积减少，原、被告就2016年12月应缴纳租金的数额进行协商。2016年1月4日、5日的记录显示，原、被告就部队要收回涉案土地事宜进行协商，其中廖秋香提到：“你知道是部队的不能出租，你还租给我，我知道部队的地但是我不知道那个文件”；薛辉任回复：“廖总，这份文件你和你弟看过再签合同的”。2016年1月13日的记录显示，原、被告就停电问题进行协商。薛辉任问：“你要用多久电，我问下再答复你”；廖秋香说：“今天周五，明天周六，最好到周一，这样这些学员上不上班的也差了多，跟你老婆说做事另用女人的心态，做得太绝”；薛辉任说：“他话只要你同意搬，或者拆围墙要用电就可供电了”。原、被告确认2017年1月起，因为修路涉案土地的使用面积减少了100平方米左右。原告祥顺公司还举证一份打印的紧急通知和被告薛辉任的手写文字，主张被告要求原告2017年1月9日搬离涉案土地，并于2017年1月13日张贴紧急通知，以部队收回涉案土地为由，通知自2017年1月15日开始停水停电。被告薛辉任质证不认可上述证据的真实性、合法性。2017年4月26日，被告薛辉任向原告祥顺公司发出《关于解除合同的函》称：贵司自2016年12月10日开始拖欠场地租赁费至今已逾期近5个月，严重违反合同约定，经本人多次催告，一直拒绝交纳租金，仍占有、使用租赁物。本人正式通知贵司解除双方之《土地租赁合同》，自本函件发出之日起即视为合同已经解除。原告于2017年4月27日收到该函件。2017年4月28日，被告薛辉任又向原告祥顺公司发出《关于限期撤离场地的通知函》称：本人已于2017年4月26日正式发函通知贵司，本人已解除双方签订之《土地租赁合同》。不过至本函件发出之日，贵司仍继续占有、使用租赁物，并拒绝交纳拖欠租金，贵司的行为是对本人权益的持续侵害。故发函通知贵司自本函件发出之日起7日内撤离租赁场地。原告于2017年4月29日收到该函件。原告祥顺公司确认正常使用涉案土地至2016年12月底之前，从2017年1月15日停水停电后没有继续使用涉案土地，但场地没有退回，车辆停放在里面，偶尔有教练带学员去练车，未正常经营、招生、培训，并于2017年10月底11月初腾退场地。2018年2月8日，原告祥顺公司书面说明称：涉案土地所涉学员合计354人，为附近招收的学员，因场地纠纷，导致直接退费9人，剩余尚未学完的190人，需要安排专车去南屏或格力公司的练习场练习。被告薛辉任陈述，2017年1月15日起停电3、4天，后应原告要求又恢复供电，原告一直正常使用场地至今未腾退，并举证照片证明原告一直占用、使用涉案土地。两被告在2018年2月1日提交书面说明，主要内容有：2017年1月13日停了原告一个小时的电，之后没有关过水电，直至春节其他人也把场地全部搬清，为安全问题，就停止全部的水电。原、被告于2017年1月25日口头协商，原告说做到2017年2月28日搬走，被告给原告8万元作为补偿，当时原告姐弟同意。过完春节后，2017年2月13日，被告和部队领导一起到原告训练场办公室再次核实原告2017年2月28日搬迁的事，原告廖秋香要找人；2017年3月1日，被告和部队一起再约原告商谈原来双方谈好搬迁一事，原告反悔。期间，两被告多次拉泥塞住场地、挖烂路口阻止原告使用场地，原告均修复后继续使用。原告曾承诺被告退还押金后搬走，被告2017年7月23日退还押金后，原告7月28日全部车辆开走，但7月30日又开回好几台车辆，多的时候达14台，目前仍在继续经营。另查明：2014年6月19日，中国人民武警武装警察部队水电指挥部取得涉案土地即前山翠前路东、霞光路北侧的《建设用地批准书》，批准用地面积为4907.42平方米。被告薛辉任举证一份中国人民武装警察部队水电第一总队（以下简称武警水电一总队）后勤部军需营房科于2014年10月1日向薛辉任开具的《土地代管委托书》，载明：我部位于珠海前山××前××、××路北侧一宗土地，面积4907.42平方米，因部队在珠海没有驻军，为便于土地管理，防止周边村民及他人占用，现委托薛辉任同志代为管理此地块，保证部队军产用地权益免受侵占。两被告陈述，涉案土地于2009年从部队租来，每年租金62000元，一直交至2015年底，2016年底向部队交租金被部队退回，部队未再收取过租金；之前与部队签过租赁合同，合同一签为两年，2014年签订租赁合同，租期至2015年底，期满后问是否需要续签租赁合同，部队出具了一份委托书，说用委托书就可以，不需要签合同。为查明案情，本院于2017年5月27日向武警水电一总队后勤部军需营房科发出《关于原告珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司诉被告薛辉任、陈洪秀土地租赁合同纠纷调查函》，请该科协助调查以下事项：一、珠海市[2014]准字第042号《建设用地批准书》载明用地单位名称为中国人民武装警察部队水电指挥部、批准用地面积为4907.43平方米、土地座落于珠海市前山××前××、××路北侧。该《建设用地批准书》中所载明的地块是否是贵科委托薛辉任代为管理的地块？二、薛辉任与珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司于2016年5月21日签订一份《土地租赁合同》，将位于珠海市香洲区翠前路东、霞光路北侧土地面积3000平方米租赁给珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司使用，租赁期从2016年6月8日起至2021年6月8日止。薛辉任向珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司出租上述地块是否取得贵科同意或授权？三、珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司称2017年1月5日薛辉任告知其部队要求收回场地，并通知珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司于2017年1月9日前撤离上述地块。贵科是否曾通知薛辉任或珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司要收回上述地块？四、薛辉任举证账户交易明细主张向贵部租赁上述土地，并不定期向贵单位支付租金。薛辉任是否向贵单位租赁上述土地？若有租赁上述土地，能否告知租赁期限，并复印相关合同？武警水电一总队后勤部军需营房科未回函答复上述问题，但是派干警至本院询问相关案情，该名干警陈述薛辉任曾租用过涉案土地，但部队未委托薛辉任代管土地。再查明：2016年4月5日，原告祥顺公司为甲方、郭仕贤为乙方签订《建设工程施工合同》，约定乙方承包甲方驾驶员训练场地平整（3000平方米）、学员休息室、卫生间、办公室、场地硬化、划线等工程，工期自2016年4月1日起至2016年7月30日止，预算总造价暂定22万元，预算清单详见附件。合同附《预算清单》和施工图纸8张。原告祥顺公司举证前山场地2016年整修费明细、报销单据封面、收据、送货单、出仓单、付款单、购机租用签收单、订货单、发票、销售单、商品调拨单和收据，证明原告祥顺公司因涉案土地施工共向承包人郭仕贤支付款项212059.1元。两被告对原告祥顺公司举证的真实性、合法性以及款项金额均不予认可。根据原告祥顺公司的申请，本院依法委托广东巨正建设项目管理有限公司（以下简称巨正公司）鉴定珠海市祥顺机动车驾驶员培训场项目场地硬化、划线、休息大棚、卫生间、办公室围栏等内容的工程造价。2017年12月8日，巨正公司出具《工程造价鉴定报告》，鉴定上述委托内容的工程造价为209104.83元。原告祥顺公司向巨正公司支付鉴定费5000元。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点在于原告祥顺公司与被告薛辉任于2016年5月21日签订的《土地租赁合同》效力，原告祥顺公司主张《土地租赁合同》为无效合同，被告薛辉任主张《土地租赁合同》为有效合同。涉案土地的用地单位为中国人民武警武装警察部队水电指挥部，本案系涉军土地租赁合同纠纷，原告祥顺公司与被告薛辉任签订的《土地租赁合同》不得违反军队有关房地产管理的规定。中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定：“军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定”；总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》第十三条规定：“空余房地产租赁项目，按以下权限审批：（一）整坐落出租或者出租房屋面积3000平方米以上或者出租场地面积10亩以上或者租期3年（不含）以上的，报总后勤部审批……”；建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第三条规定：“严格实行租赁许可证制度。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。”第五条规定：“严格实行租赁合同审核制度。出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。”本案中，涉案土地的用地单位为中国人民武装警察部队水电指挥部，两被告在未取得《军队房地产租赁许可证》的情况下，与原告签订《土地租赁合同》，且没有按规定履行报批程序，违反了军队关于房地产管理的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告祥顺公司和被告薛辉任签订的《土地租赁合同》为无效合同。基于上述认定，本院对原、被告的本反诉请求予以审查。一、原告祥顺公司的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告薛辉任和被告陈洪秀是夫妻关系，共同经营、管理、收益涉案土地，所以两被告为《土地租赁合同》中原告祥顺公司的合同相对方，对原告祥顺公司提出的诉讼请求共同承担责任。关于返还原告缴纳租金117000元的请求，原告和被告薛辉任签订《土地租赁合同》后，被告薛辉任将涉案土地交付给原告，原告正常占用使用直至2016年12月底，原告向被告交纳的款项117000元是原告2016年5月26日至2016年11月30日期间占有使用涉案土地的合理对价，原告请求两被告返还该笔款项，理据不足，本院不予支持。关于补偿土地建设费212059.1元的请求，巨正公司鉴定珠海市祥顺机动车驾驶员培训场项目的工程造价为209104.83元，考虑原告正常使用涉案土地和腾退场地的时间、涉案土地建设项目的折旧情况以及原、被告的过错分担，本院酌定支持两被告向原告赔偿工程造价209104.83元的30%，即62731.45元。鉴定费5000元按上述比例分担，即原告承担3500元、两被告承担1500元。关于赔偿损失50000元的请求，原告祥顺公司的举证不足以证明两被告的行为或合同无效造成原告实际发生50000元损失，本院驳回原告要求被告赔偿50000元的诉讼请求。二、被告薛辉任的反诉请求，本院已向被告薛辉任释明《土地租赁合同》为无效合同，被告薛辉任表示不变更反诉请求，仍以《土地租赁合同》有效为前提，要求解除《土地租赁合同》以及要求原告支付租金、滞纳金和没收押金。被告薛辉任的反诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司和被告（反诉原告）薛辉任于2016年5月21日签订的《土地租赁合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）薛辉任和被告陈洪秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司补偿土地建设费人民币62731.45元；三、驳回原告（反诉被告）珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）薛辉任的全部反诉请求。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币18642元，原告（反诉被告）珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司负担人民币6642元，被告薛辉任和陈洪秀负担人民币12000元；反诉受理费人民币8160元，由被告（反诉原告）薛辉任负担；鉴定费人民币5000元，原告（反诉被告）珠海市祥顺机动车驾驶员培训有限公司负担人民币3500元，被告薛辉任和陈洪秀负担人民币1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  闫太民二〇一八年三月六日书 记 员  罗加靖周倩雯