四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1825民初221号原告天全县阳光物业管理有限公司，住所地：天全县向阳大道。法定代表人张卓华。委托代理人刘光伟，该公司员工。被告宋普庆，男，汉族，1964年1月1日出生，户籍地四川省天全县，现住四川省天全县。被告杨旭，男，汉族，生于1993年4月2日，住四川省天全县。原告天全县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业）与被告宋普庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告宋普庆申请追加杨旭作为本案共同���告参加诉讼，本院经审查依法追加，并于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘光伟、被告宋普庆、杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告宋普庆在2015年1月之前在天全县“南阳锦城”小区购买商铺。按照原告与该小区业主委员会于2014年12月19日签订的《南阳锦城物业管理委托合同书》及相关法律法规的规定，原告一直依法对该小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告宋普庆2016年4月1日至2016年12月31日期间一直未交物业管理费（商铺每平方米1.5元/月，住房每平米0.88元/月），经原告工作人员多次催交未果。故请求法院依法判决被告宋普庆支付2016年4月1日至2016年12月31日的物业服务费1032.39元（76.47m2×1.5元×9个月），并承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：原告���业执照、法人身份证、《南阳锦城物业管理委托合同书》、《南阳锦城物业管理细则及补充协议》、《快递单》。被告宋普庆辩称：1、自己的商铺已出租，期间承租人要办理营业执照，需要原告出具经营场所证明，但原告以不准开餐饮为由拒绝出具证明，导致承租人无法办理营业执照，不能正常经营，并且给承租人造成经济损失，故承租人拒绝缴纳物管费。2、承租人交了物业费后，原告拒绝出具发票，因此承租人拒绝交费。3、原告违规收费，收费标准不合理，商铺享受的服务比住宅少而收费比住宅高，费用与服务水平不匹配。且双方合同约定空置房按每平米0.6元收取，但原告一律按每平米1.5元收取。4、欠缴的物业费是承租人杨旭欠的，自己不清楚欠费情况，但承租人称曾经缴纳过一段时间，具体欠费金额应三方核对确定，并要求原告出具双方的缴费��欠费依据。2016年9月份后是另外一个承租人在使用，其反映10-12月的费用是交清了的，而且原告主张的欠费清单中也没有这三个月，因此这三个月应当扣除。7、8两个月是空置期，按合同约定应按0.6元收取。5、物业公司起诉的法定前提应符合两个要件：一是经书面催交，二是业主无正当理由拒绝交纳，本案中原告没有书面通知自己缴纳，原告不符合前置条件的起诉无效，因此不应支持。其提供的证据为：《收款单》、《租赁合同》。被告杨旭辩称：自己与宋普庆之间的租赁合同并未实际履行到2016年9月，2016年6月就退租了，所以后面几个月的物业费不应由自己承担。且当时退租时，与宋普庆口头约定6月份退租后，交给他的押金2000元退还给自己，但房租就不再退还，债务就此了结，最后几个月因为自己没有享受过原告的服务，因此自己不应交纳物���费。其未提供证据。经审理查明：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告宋普庆是天全县“南阳锦城”小区的商铺业主。2014年12月19日，原告与该小区业主委员会签订《南阳锦城物业管理委托合同书》及《南阳锦城物业管理细则及补充协议》，约定将该小区物业(住宅、商铺)委托原告实行物业管理，委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物以及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生、交通与车辆停放的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。原告作为第一续聘方，合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有���聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续。物业管理服务质量标准(即管理目标)为：房屋外观整齐无缺失，无严重污染；设备保证正常运行，无安全隐患；房屋及设施、设备定期维护保养，达到标准；公共环境卫生干净整洁无污染；绿化干净整齐无污染；交通秩序井然有序，无堵车，消防通道无堵塞；保安仪表整洁，礼貌用语。业主和物业使用人对物管的满意率达到90%以上等。物业管理服务费为：住宅房屋按建筑面积每平方米0.88元/月、非住宅房屋按建筑面积每平方米1.5元/月、空置房屋按建筑面积每平方米0.6元/月收取。违约责任为原告未能达到合同约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿等。合同签订后，原告即进驻该小区进行物业管理和服务。因被告未交纳2016年1月1日至2016年9月30日的物业服务费用，原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：2014年7月30日，宋普庆将其商铺租赁给案外人王国明，租期为2014年8月1日至2017年8月1日，约定“租期内的物业费由承租方承担。承租方交纳押金2000元，租赁期满或合同解除后，出租方验收无误后，除抵扣应由承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分返还承租方……承租方需按时缴纳水、电、物业管理等费用，出租方有权监督检查以上费用的交纳。租赁期满承租方应向出租方出示租赁期届满当月的水、电、物业费缴款凭证，如不能提供，出租方有权使用押金交纳承租方所欠的各项费用……”。期间经宋普庆同意，王国明将该商铺转租给杨旭，宋普庆与杨旭口头约定租赁期限截止到2016年9月份，双方未另行签订书面租赁合同，均同意继续沿用之前宋普庆与王国明之间的租赁合同。2016年6月份杨旭提前退租，退租时其与宋普庆口头约定由宋普庆退还杨旭所交的押金2000元，杨旭所交的房租不再退还。以上事实，有原告提供的营业执照、《南阳锦城物业管理委托合同书》、《南阳锦城物业管理细则及补充协议》、《快递单》、宋普庆提供的《收款单》、《租赁合同》及双方当事人陈述证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为:原告与“南阳锦城”小区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。被告宋普庆作为该小区业主，依法受该合同约束。原告按合同履行了物业管理义务，被告宋普庆应当按物业服务合同的约定交纳物业服务费，否则既不利于该小区物业管理秩序的维护，也对已交纳物业服务费的其他业主不公平。被��宋普庆辩称其房屋已出租给杨旭，应由杨旭承担物业费用，因杨旭租期未满于2016年6月份提前退租，双方均未举证证明在退租时对于物业费用的承担作出明确约定，对于退租时拖欠的物业费用由谁承担双方陈述不一，但结合宋普庆已实际退还杨旭全部押金而租金未退还的实情，本院认为根据生活常理，双方对押金、租金的结算行为即应视为对双方之间债权债务的了结，因此对于欠缴的物业费应由业主宋普庆承担。宋普庆以原告未出具经营场所证明、未开具物业费发票为由拒绝缴纳物业费的理由亦不成立，本院不予支持。庭审中，因双方分歧较大，致本案调解不能进行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条(五)项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告宋普庆自本判决生效之日起十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2016年1月1日至2016年9月30日的物业服务费1032.3元（76.47m2×1.5元×9个月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告宋普庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一八年三月十二日书记员  陶 刚适用法律条文：��中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同��以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。