北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1898号上诉人（原审被告）：陈燕燕，女，1974年3月29日出生。委托诉讼代理人：宋明超，男。被上诉人（原审原告）:诺心食品（北京）有限公司。法定代表人：梁肇志，总经理。委托诉讼代理人：吴彩春，女，诺心食品（北京）有限公司人事行政专员。委托诉讼代理人：秦桂军，男，诺心食品（北京）有限公司华北物流经理。上诉人陈燕燕因与被上诉人诺心食品（北京）有限公司（以下简称诺心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初25051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人陈燕燕之委托诉讼代理人宋明超，被上诉人诺心公司之委托诉讼代理人吴彩春、秦桂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诺心公司的全部诉讼请求。事实和理由：我没有收到钥匙，也没有接到诺心公司发送的短信和邮件；诺心公司还欠电费，故诺心公司违约。诺心公司辩称，我们一直联系不上陈燕燕，所以合同到期时，我们就把钥匙锁在房屋内了。陈燕燕一直没有给我们查电表水表，我们无法缴费。陈燕燕给我们停了两个月的水电，我们只能借用别人家的水电，费用要比正常的高。诺心公司向一审法院起诉请求：判令陈燕燕返还我方租房押金11522元。一审法院认定事实：北京市海淀区108号房屋（以下简称108号房屋）的所有权人为陈燕燕。2015年10月，诺心公司（承租人，乙方）与陈燕燕签订《北京市房屋租赁（续签）合同》，约定：出租房屋为108号房屋，建筑面积50.51平方米，租赁用途为商业服务用，租赁期限自2015年12月29日至2016年12月28日，租金标准为每年149332元，乙方需将租金存入陈燕燕个人账户里；双方签订本房屋租赁续租合同，乙方不再向甲方支付押金，按上年度签订的北京市房屋租赁合同中约定，乙方已支付押金11522元，本房屋租赁续签合同终止后三日内，甲方应将该押金金额无息退还乙方；租赁期内物业管理费由甲方承担，甲方不承担物业管理费以外的其他任何费用；乙方欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，剩余租金不退还乙方；合同到期、合同终止或合同解除后，乙方需在二个工作日内腾退房屋，并将房屋钥匙交付给甲方，否则乙方构成违约……2013年、2014年，诺心公司与陈燕燕就108号房屋均签订有房屋租赁合同，约定的租赁期限均为一年。押金11522元为诺心公司2013年12月向陈燕燕支付。诺心公司提交其代理人吴彩春给陈燕燕（手机号为138XXXX****）发送的短信，其中2016年12月14日的短信内容为：姐，我是诺心食品负责租您房子事宜的小吴，之前和您联系过的，给您打电话您没接通，故发短信给您，打扰见谅；现在我们这租赁您的房子是28号到期，我们会按时搬走，此次与您联系是说下押金退回的事宜，需要28号后3天内退回的，请知悉！收到信息后有疑问可电话联系，谢谢！2016年12月27日的短信内容为：姐，我是诺心食品负责租您中关村16号院的小吴，明天我们是租赁最后一天，站里物资也会清理完毕，最后交接及房租押金事宜还需和您当面交涉，您电话无人接听故发信息给您，希望您收到信息后可以给本号码回电，感谢！陈燕燕认可138XXXX****为其手机号码，但表示没有收到信息。诺心公司提交其代理人吴彩春与陈燕燕的通话详情显示，10月28日吴彩春拨打陈燕燕手机号（138XXXX****）三次，但均为“呼出未接通”。诺心公司提交2017年1月25日其寄往108号房屋、收件人为陈燕燕的邮件，该邮件经当庭确认未拆封，退回原因为“拒收”。邮件所附文件《退款催收函》，内容为：陈燕燕女士，我司向贵司承租了108号房屋，现租约已于2016年12月28日到期，我司按约搬离；请贵司按照《合同法》和双方租约的约定，在收到本函后三个工作日内将我司支付的押金人民币11522元退到我公司账户，或联系我司人员吴彩春（电话138XX****XX）办理押金退回手续；如贵司拖延返还押金，我司将追究贵司延误期间的利息及违约金责任。陈燕燕就其主张的电费问题提交抬头为诺心公司、项目为电费的发票三张，发票开具日期分别为2016年2月29日、2016年5月16日、2016年8月17日，金额分别为2629元、2002元和2361元。陈燕燕表示其主张的电费数额是根据上述三张电费发票的金额推算出来的，每月电费约为800元，从诺心公司最后一次交电费的2016年8月17日计算至租期届满的2016年10月28日总计欠付电费3260元。对此，诺心公司表示：认可每月电费按照800元计算，但是自2016年10月31日开始陈燕燕即停止向涉案房屋供电，导致其公司只能向邻近的烟酒食品店借电，并因此支出了较高的电费，本案同意给付陈燕燕2016年8月17日至2016年10月30日期间的电费2000元。诺心公司就其借电之主张提交两张盖有“烟酒食品店专用章”的收据，陈燕燕不认可该两张收据的真实性，但就其主张的诺心公司欠付的电费数额未进一步提交证据证明。庭审中，诺心公司有如下陈述：房屋钥匙没有交接，我方给陈燕燕打电话其没有接，我方就把房屋钥匙锁在房间里，外面的锁不用钥匙也可以锁上，我们锁上就走了。对此，陈燕燕予以认可，其表示：后来过了几个月之后我们撬开锁进去的，我方是过了春节之后联系诺心公司交钥匙，但是联系不上。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，诺心公司与陈燕燕签订的《北京市房屋租赁（续签）合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同约定租赁期限为2015年12月29日至2016年12月28日，押金为11522元，合同终止后三日内，陈燕燕应将押金全额无息退还给诺心公司。现诺心公司已于合同到期后搬离租赁房屋，双方亦未再续签合同，故陈燕燕应将押金全额退还给诺心公司。陈燕燕表示因诺心公司未在合同约定的期限内将房屋钥匙交回，其行为构成违约，且诺心公司亦未结清所欠电费，故不同意退还全部押金。但陈燕燕的上述抗辩理由明显不能成立：首先，从诺心公司提交的与陈燕燕的短信往来记录可以看出，2016年10月28日诺心公司即明确告知陈燕燕不再续租涉案房屋，并要求双方进一步沟通；2016年12月27日，诺心公司进一步短信联系陈燕燕，要求其进行房屋交接并退还押金，陈燕燕认可短信号码系其手机号码，但是表示没有收到短信，结合诺心公司代理人与陈燕燕的通话详情记载以及庭审中陈燕燕的陈述，其自认过了春节之后才电话联系诺心公司交钥匙，故在陈燕燕明确知晓涉案房屋租赁期限但却未及时联系诺心公司进行房屋交接的情况下，对于涉案房屋在租赁期限届满后不能及时进行交接的责任应由陈燕燕自行承担；其次，诺心公司在陈燕燕拒绝就房屋交接问题进行协商的情况下，其将涉案房屋钥匙留在屋内，并从屋外将房门锁住的行为，系在房屋不能正常交接情况下为保证房屋安全所采取的必要措施，该行为不构成违约；最后，关于欠付电费问题，陈燕燕所提交的以往的电费发票不能作为其主张电费数额的依据，在陈燕燕不能进一步举证证明诺心公司在租赁期限届满前存在持续用电行为以及具体用电量的情况下，本院对其提出的要求诺心公司给付3260元欠付电费的请求，不予支持。鉴于庭审中诺心公司当庭表示自愿给付陈燕燕2000元电费，故本院对此不持异议。综合上述分析，陈燕燕所述不予退还押金之抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，其应当在合理期限内退还诺心公司押金11522元，扣除诺心公司自愿给付的电费2000元，陈燕燕还应退还的押金数额为9522元。判决如下：陈燕燕于本判决生效后七日内退还诺心食品（北京）有限公司押金9522元。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，诺心公司与陈燕燕签订的《北京市房屋租赁（续签）合同》合法有效。合同期满前的2016年10月28日，诺心公司即明确告知陈燕燕不再续租涉案房屋，陈燕燕对于合同期满房屋需要交接应有准备。2016年12月27日开始，诺心公司以电话、短信、邮件等多种方式与陈燕燕联系交房事宜，该公司已尽最大努力履行承租人的义务，在确实联系不到陈燕燕时搬离108号房屋，将钥匙留置在屋内可以视为交房；而陈燕燕一方面认可诺心公司发送短信的号码系其手机号码，一方面又表示未收到，其对于正常使用的手机不能正常接收信息未作出合理解释，故诺心公司不存在违约行为，陈燕燕应退还诺心公司交纳的押金。至于电费问题，诺心公司自愿扣除2000元，且此标准不低于租赁期间该公司用电费用的平均标准，一审法院确定电费为2000元公平合理。综上所述，陈燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由陈燕燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二十二日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍