重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0243民初63号原告：王茂开，男，1968年1月27日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：冉业芳，重庆市彭水县靛水法律服务所法律工作者。被告：周锦秀，女，1974年1月24日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：白纪全，男，1971年9月4日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：重庆市摩指金象实业有限公司。经营场所：重庆市彭水苗族土家族自治县黔龙阳光国际*期*楼。统一社会信用代码：915002433460530621。法定代表人：周锦秀，该公司经理。原告王茂开诉被告周锦秀、白纪全、第三人重庆市摩指金象实业有限公司(以下简称摩指金象公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王茂开的委托诉讼代理人冉业芳、被告白纪全到庭参加诉讼，被告周锦秀、第三人摩指金象公司无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王茂开向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院判决解除2015年6月25日原告与被告周锦秀签订的房屋出租合同并将房屋返还原告；2.支付拖欠原告2016年6月25日至2017年6月24日的房屋租金75014.9元，违约金11252.2元；3.从2017年6月25日起按每月每平方米60元标准向原告支付房屋占用费，直到腾退之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月25日，原告王茂开与被告周锦秀签订房屋出租合同，原告将位于重庆市彭水县XX街道XX街XX号(XX小区XX栋XX期XX楼门面房1间，房屋编号XX，面积98.29㎡)房屋租赁给被告周锦秀、白纪全共同经营使用。双方约定租赁时间为2015年6月25日起至2021年6月24日止，租期6年。房屋租金单价为每月每平方米60元，从第二年开始在上年的基础上按6%增幅递增。第四年开始每年在上年的基础上按8%增幅递增。付款方式为每年5月25日前付清次年应缴纳的全部租金。同时合同约定若乙方违约，应向甲方赔偿合同总额15%的违约金。合同签订后，被告按约定支付了2015年6月25日至2016年6月24日的房租53076.6元。后经原告多次催收，被告均以无款支付为由，拒绝支付第二年租金。2016年6月25日起至2017年6月24日止，被告拖欠原告租金75014.9元。原告为维护自己合法权益，于2017年11月27日向被告再次发出《房屋租金催收通知书》，又于2017年12月6日向原告发出《单方解除合同通知书》，被告仍拒交房租且非法占有房屋至今。故原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的前述请求。被告白纪全辩称：1.欠房租的事实属实，但不是不想交，是因经营不善，债务过多而无法支付；2.期间已经支付的部分房租应予扣除；3.2017年2月与原告方就租金单价达成了补充协议，将单价调整为每月每平方米45元，调整后应按这个单价计算房租；4.对解除合同，收回房屋没有意见。被告周锦秀未提交书面答辩意见。第三人摩指金象公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日，原告王茂开作为出租方(甲方)与作为承租方的被告周锦秀（乙方）签订《房屋出租合同》。合同约定：“一、甲方同意将自己在重庆市彭水县XX街道XX街XX号XX小区栋XX期XX楼XX门面房出租给乙方经营使用。二、房屋租赁期自2015年6月25日起至2021年6月24日止，租期为六年。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作经营洗浴、宾馆、茶餐厅、西餐厅使用…三、3.1、甲方为支持乙方工作，同意赠送乙方时间为3个月，面积为98.29㎡作为装修免租期，乙方在支付甲方第一年的租金时扣除17692元计租金53076元。乙方在租赁期内装修免租期仅此一次，甲方不再为乙方提供装修免租期。房屋租金单价：每月每平方米60元，从第二年开始每年在上年的基础上按6%增幅递增（租期内第二年到第三年），第四年开始（租期内第4至6年）每年在上年的基础上按8%增幅递增，具体为：从2015年6月25日至2016年6月24日租金按每月每平方米60元计算，…合计租金实收为53076元，2016年6月25日至2017年6月24日合计年租金75014.9元；2017年6月25日至2018年6月24日房屋年租金合计79515.8元；2018年6月25日至2019年6月24日房屋租金合计85877元；；2019年6月25日至2020年6月24日房屋租金合计92747元，2020年6月25日至2021年6月24日房屋租金合计100167元…3.2、甲方向乙方收取保证金2500元，不计息，合同到期归还。3.3、付款期限：房屋租金双方约定按年支付。第一年的租金应在双方签订合同之前付清（含房屋租金及保证金）。以后每年的租金应在上年租期到期之前提前一个月（即每年的5月25日之前）付清次年应缴纳的租金。保证金于租赁期满后退给乙方。合同第七条：合同的变更、解除与终止及违约责任处理。7.1房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并赔偿合同总金额15%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；……（4）不按时支付甲方的房屋租金：（1）若乙方逾期6日未交纳应缴房屋租金，甲方将按3‰收取滞纳金；（2）逾期15日还未交纳应缴纳房屋租金的，甲方有权终止合同且乙方违约，并向乙方追偿损失……2017年2月20日，原告王茂开与被告周锦秀口头达成《房屋租赁补充协议》，该协议约定：一、2016年6月20日至2016年12月19日房屋租金按每月每平方米63.6元计价为37507.46元，2016年12月20日至2017年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价为26538.3元。约定在2017年3月5日前支付房租总计价64045.76元。2017年6月20日至2018年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价。2018年6月20日后根据市场行情双方友好协商确定。此外，原告陈述已收到被告支付的2015年6月25日至2016年6月20日的租金49000元，庭审中，原被告对上述事实均予以认可。另被告白纪全陈述，该口头协议签订后，其通过手机银行向王茂开妻子转账20000多元，对该陈述，被告白纪全未提供相关证据予以证明。2017年11月27日，原告王茂开通过百世快递向被告周锦秀、白纪全寄送《房屋租金催收通知书》，内容为：“2015年6月25日，贵方与我签订了房屋租赁合同，双方约定：贵方应于2016年6月24日支付2015年6月25日至2016年6月24日的租金70768.8元，于2017年6月24日支付2016年6月25日至2017年6月24日的租金75014.9元，结算并支付房屋归还前的房屋租金，然而贵方都并未能按约定及时支付租金…故特请贵方于2017年12月5日前将所欠租金支付本人。…”期满后，二被告仍未支付所欠房租。2017年12月6日，原告王茂开通过百世快递向被告周锦秀、白纪全寄送《单方解除合同通知书》，书面通知周锦秀、白纪全单方解除房屋出租合同，并要求：“支付所欠房租及上述合同约定的资金利息，将可移动物品搬离，同时不得损坏室内装修，或将甲方出租房屋恢复出租前原样，并承担违约责任…”另查明，本案涉诉门面房屋建筑面积为98.29㎡，权利人为赵朝淑单独所有，王茂开与赵朝淑系夫妻关系。还查明，被告白纪全与被告周锦秀原系夫妻关系，二人于2010年离婚。2015年6月25日原告王茂开与被告周锦秀签订的房屋出租合同是被告白纪全签署的周锦秀的名字。被告周锦秀所租赁的房屋用于其担任法定代表人的第三人摩指金象公司使用，该公司为被告白纪全与被告周锦秀共同投资经营。本院认为，涉案《房屋出租合同》系被告白纪全出面签订或签署被告周锦秀的名字，同时查明涉案租赁的房屋是用于被告周锦秀担任法定代表人与被告白纪全共同经营的第三人摩指金象公司使用，故本案原告与二被告就房屋租赁事宜达成的《房屋出租合同》及后口头达成的《房屋租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，被告白纪全、周锦秀应履行合同义务。根据双方协议约定，2015年6月25日至2017年6月24日期间的租金，被告周锦秀、白纪全应当在2017年3月5日之前支付完毕，而二被告周锦秀、白纪全至今未予支付完，且经过原告王茂开追讨亦未支付，被告周锦秀、白纪全上述拖欠租金的行为构成了违约。根据约定，原告王茂开享有单方解除合同的权利，现原告王茂开请求解除合同并收回房屋，被告白纪全亦无异议，故本院予以支持。对于未付租金数额问题。本案租金基数应当以《房屋租赁补充协议》中约定的标准计算，即2016年6月20日至2016年12月19日按每月每平方米63.6元计算，租金为37507.46元，2016年12月20日至2017年6月19日房屋租金按每月每平方米45元计价，面积98.29㎡，计26538.3元，上述共计64045.76元。对已支付的49000元，双方均认可系支付第一年的租金，而本案原告仅主张支付第二年及以后(2016年6月20日后)的房屋租金，且该49000元并未超过第一年的租金总额，故对被告白纪全辩称应扣除已支付的49000元的说法，本院不予采纳。对上述所欠2016年6月20日至2017年6月19日房租，根据《房屋出租合同》约定，按所欠房租64045.76元的15%赔偿违约金，计9606.86元。2017年6月20日起，二被告按每月每平方米45元的标准向原告王茂开支付占房费用直至腾退之日止。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王茂开与被告周锦秀于2015年6月25日签订的房屋出租合同；二、由被告白纪全、周锦秀于本判决生效后立即支付原告王茂开2016年6月20日至2017年6月19日的房屋租金64045.76元、违约金9606.86元，共计73652.62元；三、被告白纪全、周锦秀于本判决生效后十五日内将租赁的座落于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX街XX号XX小区XX号楼XX门面(2017彭水县不动产权第XXXX号)腾退给原告王茂开，并从2017年6月20日起按每月每平方米45元的标准向原告王茂开支付租金及占房费用，直至腾退之日止；四、驳回原告王茂开其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1676元(原告王茂开已预交838元)，减半收取为838元，由被告白纪全、周锦秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  廖剑波二〇一八年三月十四日书记员  黄亚琴