湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0191民初635号原告：武汉鑫和益物业管理有限公司，住所地武汉市硚口区玉带正街86号。法定代表人：全桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫艺涵，湖北万泽律师事务所律师。被告：汪明，男，1974年8月10日出生，汉族，住湖北省黄梅县，原告武汉鑫和益物业管理有限公司（以下简称鑫和益物业）诉被告汪明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由审判员赵焱适用小额诉讼程序审判，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告鑫和益物业的委托诉讼代理人吴林钊、被告汪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫和益物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪明支付原告鑫和益物业2016年6月至2017年11月物业服务费1702.1元，（83.44㎡×1.2元／平方米×17月），并支付原告物业公司违约金100.13元（滞纳金按年利率4.35%从2016年6月30日起暂计算至2017年11月30日止）；2、判令被告汪明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告汪明入住本辖区吉祥国际小区A栋11层18室。2016年7月20日，原告鑫和益物业开始对吉祥国际小区进行管理，根据《吉祥国际小区项目前期物业服务合同》的约定，被告汪明应及时缴纳物业服务费，缴纳标准为人民币1.2元/平方米，若未按时足额交纳物业服务费，应按欠缴物业服务费付滞纳金。被告汪明住所面积为83.44㎡，被告汪明自2016年6月起未缴纳物业服务费，截止2017年11月30日共拖欠物业服务费人民币1,702.1元，滞纳金人民币100.13元。原告鑫和益物业多次催要被告汪明补交物业服务费，被告汪明均以各种理由搪塞。原告鑫和益物业因此起诉来院，请求判如所请。被告汪明辩称：对于本人的业主身份及原告所诉的物业面积、单价、欠缴时间无异议。但认为：1、前物业公司和原告鑫和益物业及业委会和原告鑫和益物业签订的物业服务合同均无效；2、原告鑫和益物业与前物业公司应当赔偿答辩人的被盗财物损失2,500元；3、原告鑫和益物业应当公示在服务期间的财务收支情况及公共区域出租收益的收支账目及服务文书；4、原告鑫和益物业因小区公共区域出租取得的收益应当返还给全体业主；5、业委会应该解散；6、原告鑫和益物业应终止小区公共区域的出租营业行为，并恢复原状；综上，请求驳回原告鑫和益物业全部诉讼请求，诉讼费由原告鑫和益物业承担。经审理查明，被告汪明系本辖区吉祥国际小区A栋A单元11层1118号房屋业主，物业面积83.44㎡，该房屋尚未办理产权登记亦未缴纳房屋维修专项资金，2006年5月30日办理合同备案。该小区建设单位武汉吉祥房地产开发建筑有限公司作为甲方与武汉康立达物业管理有限公司作为乙方（以下简称康立达物业）签订《武汉市前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对吉祥国际小区提供前期物业服务事宜。小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，A栋人民币1.2元/月·平方米；B栋人民币0.8元/月·平方米；老年公寓和幼儿园人民币3元/月·平方米。业主或物业使用人应在每月20日前履行缴纳义务。…本合同履行期限自2010年10月1日起至小区业主委员会代表业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2016年7月16日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与原告鑫和益物业作为乙方签订《武汉市物业服务合同》合同期限自2016年7月20日至2017年7月19日。物业费用的缴纳标准与《武汉市前期物业服务合同》相同，约定业主可以按[月][季度][半年][年]交纳物业服务费。合同第十条还约定：乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告，租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得业主委员会的同意，乙方将实际所得收入，扣除经营成本、税费等管理费用后收益部分归全体业主所有，其收入一次性转入甲方银行账户等。2017年8月30日，原告鑫和益物业与业委会续签了《武汉市物业服务合同》，期限自2017年7月20日至2017年12月31日，合同其他内容未作调整。另外，2016年7月18日，康立达物业作为甲方与原告鑫和益物业作为乙方签订《吉祥国际小区物业管理移交协议》约定：因乙方与武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，由乙方对吉祥国际小区进行物业服务。自甲方2010年10月1日开始对吉祥国际小区进行物业服务至甲方退出该小区物业服务（2016年7月18日）期间，吉祥国际小区业主所拖欠的物业服务费均由乙方收取并享有相关权益等。被告汪明自2016年6月起未交纳物业服务费。以上事实双方均无异议，本院予以确认。另查明，根据沌口网公布的数据显示武汉市房管局发布的2017年度武汉住宅小区物业服务质量红黑榜中，原告鑫和益物业排名沌口和蔡甸物业服务小区后十名。该小区因部分业主未办理两证亦未交纳专项维修资金。截止本案审理终结，小区业主委员会申报公共维修基金的申请未能获得批准。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，建设单位与康立达物业签订的《武汉市前期物业服务合同》以及原告鑫和益物业与业主委员会签订的两份《武汉市物业服务合同》均属有效。康立达物业自2010年10月1日至2016年7月18日为吉祥国际提供物业服务的期间有权利依照《武汉市前期物业服务合同》的约定向业主或者物业使用人收取物业服务费，康立达物业将其依法应收未收的物业服务费通过与原告鑫和益物业签订《吉祥国际小区物业管理移交协议》将相关权利转让给原告鑫和益物业，不违反《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，原告鑫和益物业自2016年7月18日起至2017年11月期间根据《武汉市物业服务合同》的约定为吉祥国际小区提供物业服务，有权利依照约定收取物业服务费。故而，原告鑫和益物业依照以上合同的约定向被告汪明主张2016年6月至2017年11月期间物业服务费计人民币1,702.1元（83.44×1.2×17），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告汪明的抗辩理由中，关于业委会与原告鑫和益物业签订的合同无效以及解散业主委员会的意见，因没有证据证实合同无效的情形，且业主委员会的解散应由全体业主决定，上述抗辩理由不能成立；被告汪明因电动车被盗的损失，因被告汪明仅有报案记录不能证实其财务被盗的原因、地点，以及原告鑫和益物业存在违约行为，亦不能支持被告汪明的损失金额；被告汪明关于公示公共区域收益情况、返还公共收益、停止公共区域经营行为的答辩意见，因依照《武汉市物业服务合同》的约定，小区公共收益归全体业主所有，应由物业服务企业扣除经营成本后移交业主委员会，故被告汪明上述抗辩理由与本案不是同一法律关系，亦不构成拒交物业服务费的正当理由；综上，被告汪明的抗辩理由均不能成立，被告汪明不交纳物业物业服务费没有正当理由，应承担补交物业服务费并承担违约责任的法律后果。但因原告鑫和益物业提供的所有证据中均没有对延期交纳物业服务费的违约责任的约定，且物业服务费的欠费系按交纳期限累计，原告鑫和益物业按欠费总额计算违约金没有法律依据；同时考虑到原告鑫和益物业在2017年度服务被评选为较差物业服务企业，小区业主应和物业公司相互理解，共同努力，逐步改善小区环境，解决小区业主所面临的各项困难。为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解，本院酌情免除本案中被告汪明缴纳违约金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告汪明于本判决生效之日起十日内支付原告武汉鑫和益物业管理有限公司2016年6月1日至2017年11月30日期间的物业服务费人民币1,702.1元；二、驳回原告武汉鑫和益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告汪明负担。因此款原告鑫和益物业已垫付，由被告汪明随本判决款项一并支付原告鑫和益物业。本判决为终审判决。审 判 员  赵 焱二〇一八年三月二十五日法官助理  程 娜书 记 员  卢小琳