.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终839号上诉人（原审原告）：史树斌，男，一九八四年六月二十一日出生，汉族，个体户，住太原市。委托诉讼代理人：丁应珍，男，山西大山河装饰工程有限公司员工，住太原市。被上诉人（原审被告）：房春燕，女，一九七四年三月二十二日出生，汉族，个体户，住太原市。委托诉讼代理人：李华，山西君比德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弘建，山西君比德律师事务所实习律师。上诉人史树斌因与被上诉人房春燕租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：一、合同签订情况：二〇一六年四月一日，原告与太原渤海湾通信服务有限公司签订了《租赁合同》，该公司将其所有的位于太原市万柏林区下元渤海湾一层部分面积约320平方米左右及二至三层商业楼租赁给原告使用。二〇一七年二月二十六日，原告将其租赁的房屋转租给被告使用，双方签订了《租赁合同》，该租赁合同主要内容为：出租方为房春燕，承租方为史树斌；租赁物范围为万柏林区下元渤海湾一层电动扶梯前区域至门口及二至三层商业楼整体及实际租赁房屋外墙面（但不包括租赁物房屋北墙体外现有广告部分）；租赁用途为经营家电、化妆品及外墙广告；租赁时间自二〇一七年三月一日至二〇二二年六月三十日止；租金约定：二〇一七年三月一日至四月十五日为装修免租期，二〇一七年四月十五日至二〇一九年六月三十日，租期内每年租金按照100万元整交付，二〇一九年七月一日至二〇二二年六月三十日，房租按照108万元整交付；租金支付方式：二〇一七年三月一日付5万元房屋质保金，房租按租赁期内每六个月支付，三月一日至三十日室内装修进场前付款20万元，四月二十八日前付款20万元，由承租方负责拆除原室内装修，出租方为承租方免除10万元房租；在合同租赁期内，承租方应当按照实际用量向承租方或有关部门交纳相关水、电等各项费用；合同的变更、解除和终止约定：如本合同需变更，应当由双方协商一致并签订书面变更合同或经双方协商一致并签订书面解除合同，如因法定不可抗力事件，包括自然灾害和国家政策及市政建设等规定，任何一方不能履行合同，造成双方损失时，双方互不承担赔偿责任，双方互不退还未发生的费用；违约责任约定：双方应当按照本合同约定履行，任何一方不履行、不完全履行、不适当履行合同约定义务，均视为违约，违约方应当按照另一方的要求履行本合同约定而未履行的义务，不能继续履行的，应当承担违约责任。该合同还就双方权利及义务等作了约定。二、合同履行情况：合同签订后被告于二〇一七年三月初将租赁房屋交付原告使用。二〇一七年二月二十六日，原告通过银行转账方式向被告打款5万元（质保金）；二〇一七年三月二十日，原告通过银行转账方式向被告打款20万元（房租）；二〇一七年四月二十八日，原告通过银行转账方式向被告打款20万元（房租）；二〇一七年五月十二日，原告通过银行转账方式向被告打款1万元。以上原告共计向被告打款46万元（含5万元质保金），庭审中，被告承认收到上述款项。二〇一七年十月二十七日，原告以微信方式向被告送达了《解除合同通知书》，该通知书主要载明：因你方提供的部分租赁物为违章建筑，被太原市相关部门拆除，导致门店缩小，门店无外墙封闭，引发店内尘土飞扬，部分货物被风吹日晒，三层装修搁浅。自本通知书送达你方，即时解除双方签订的《租赁合同》，在收到通知书五日内办理交接和结算事宜。三、庭审中原告陈述，其于二〇一七年二月二十八日与山西鸿鑫饰业装饰工程有限公司就租赁物一至三层签订了《工程施工合同》，工程造价为501460元。被告认为，原告事实上只装修了二层，其它部分未装修，原告实际支付的装修费用不能确定，装修部分损失没有事实依据，不予认可。原审判决认为，双方约定的租赁房屋因太原市政府道路扩建施工改造致使租赁物部分毁损，导致承租人无法正常使用，双方签订的《租赁合同》不能全面实现，承租人要求解除合同，予以支持。根据双方签订的《租赁合同》约定，自二〇一七年三月一日至四月十五日为装修免租期，从二〇一七年四月十五日至二〇一九年六月三十日，租期内每年租金为100万元整，据此计算每月租金约为83333元。从二〇一七年四月十五日至原告通知解除合同日即二〇一七年十月二十七日止，原告应付租金约为533331元，扣减双方约定的由承租方负责拆除原室内装修，出租方为承租方免除10万元房租，原告应付被告房屋租金433331元，加之原告欠付被告的相关费用21769.6元（电费、电梯维护费），共计为455100.6元。被告应当在已收取的房屋租金46万元（含质保金5万元）中扣减后将剩余款项4899.4元退还原告。关于原告主张赔偿其房屋装修费用等损失50万的问题，因导致合同解除的事由不可归责于双方，按照合同约定，因法定不可抗力事件，包括自然灾害和国家政策及市政建设等规定，任何一方不能履行合同时，造成双方损失时，双方互不承担赔偿责任的约定，该项请求不予支持。据此判决：一、原告史树斌与被告房春燕签订的房屋《租赁合同》于二〇一七年十月二十七日解除。二、被告房春燕于本判决生效之日起五日内退还原告史树斌房屋租金4899.4元。三、驳回原告史树斌的其它诉讼请求。史树斌不服上述判决，上诉称：一审对上诉人与被上诉人签订的租赁合同的效力没有进行合法性审查。一审中，上诉人诉求第一项为判令双方解除合同关系，其实双方所签订的租赁合同应该依法确认无效，故一审法院理应对合同效力进行审查，确认合同的法律效力。而一审却故意回避该核心问题，明显违法。租赁合同的租赁标的为房屋和外墙，上诉人将二楼装修完毕后开始试营业，四月二十五日在租赁门店外墙上发现贴有违章建筑的通知书，发现被上诉人转租上诉人的房屋未取得建筑工程规划许可证及消防安全检查合格证。原房屋所有权人在未报审批的情况下自行扩建，增加房屋面积。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人是否取得上述证件是本案的关键，一审对此未查清，显然认定事实不清。本案中依照现有证据，被上诉人并未取得上述证件，故其与上诉人签订的上述协议，因明显违反法律的强制性规定，应属无效协议。二、因协议无效，被上诉人应赔偿上诉人损失共计103万元。上诉人曾对租赁物进行装修，期间共投入装修费用57万元。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院按照合同法和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。其中第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人依约对租赁房屋进行装修，因被上诉人所改建房屋证件不全，所租赁标的物外墙毁损灭失，所租门店面积减少不能封闭、敞开无法正常商业使用、经营，导致不能实现合同目的，造成经营损失，上诉人数次通知被上诉人后，上诉人置之不理，被上诉人具有重大过错，其行为构成根本性违约，才导致租赁合同无效，造成上诉人的全部直接经济损失包括租赁费共计46万元。被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给上诉人，对于合同无效的后果负全部过错责任，当事人请求参照合同约定的租赁标准退还租赁费，应当依法予以支持。上诉人要求退还租金及赔偿损失的诉讼请求，应当予以支持。上诉人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵，被上诉人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。本案所涉部分租赁物因是违章建筑被太原市政府拆除，导致租赁物整体结构毁坏，致使上诉人不能对租赁房屋正常使用、收益，上诉人可以要求减少租金或者不支付租金。被上诉人的行为构成根本性违约，根据租赁合同第七条约定，被上诉人应当承担违约责任。拆除违章建筑非双方约定的免责事由，拆除违章建筑非不可抗力因素。三、原审判决显示公平，由于被上诉人的过错导致租赁物部分灭失，全部不能投入正常使用，其过错责任完全是因为被上诉人的过错造成的，原审却对被上诉人的过错视而不见，让没有任何过错的上诉人依然承担租赁费，显属不公。四、原审程序违法，本案涉及原房屋所有权人的房屋产权瑕疵问题，应该将原房屋所有权人下元村村委会追加为本案被告或者第三人参加诉讼。请求二审撤销一审判决，改判租赁合同无效，判令被上诉人赔偿上诉人损失103万元。被上诉人房春燕答辩称：一、上诉人的上诉请求为二审上诉时才变更的诉讼请求，上诉人将其诉讼请求由一审时请求解除合同变更为请求确认合同无效，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出”的程序规定，二审应予驳回。二、上诉人以租赁房屋部分建筑为违建，以承租房屋未取得建设工程规划许可证为由认为其与答辩人签订的合同无效，不仅违背事实，更是对法条的曲解。首先，答辩人出租的房屋系二〇〇二年形成的原渤海湾娱乐城所属房屋，该房屋所占用土地为经政府批准的隶属于下元村委会的商业用地，该宗地具有合法的土地使用权证。其次，答辩人作为具有房屋转租权的转租人，于二〇一六年承租该房屋时，该房屋即是现状，答辩人并未进行过任何扩建，该房屋既非在建房屋又非拟开发房产，并不属于需要办理建设工程规划许可证的情形。上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定主张合同无效，属于生搬硬套曲解法条。再次，上诉人认为因市政道路改造所拆除的租赁房屋部分面积系违建，但其在一审及二审庭审过程中并未提交任何证据证明系违建，而事实是该楼三层部分（与被拆除的一层和二层持平）并未被拆除。上诉人应对其违建主张提供相应证据，否则应承担举证不能的法律后果。最后，租赁房屋被拆除系露台，仅有约100平方米，而租赁合同所涉租赁面积约有1600余平方米，拆除部分非房屋主体结构，房屋整体并未受到损害，而且上诉人在该拆除部分装有隔断，并不影响其正常使用房屋。三、本案中租赁房屋因市政建设被拆除，依双方签订的《租赁合同》第六条第四款之约定，市政建设属于不可抗力事件，因不可抗力造成双方损失时，双方互不承担赔偿责任。因此，上诉人要求答辩人赔偿损失于法无据，不应予以支持。四、上诉人签订房屋租赁合同时明知房屋可能遇到拆除问题，答辩人不存在隐瞒也未有过错，不应对上诉人的任何损失承担任何责任。对于租赁房屋可能遇到的拆除问题，市政府于二〇一七年二月十日已明文下发《关于虎峪河九院水河玉门河道路快速化改造工程拆迁的通告》，上诉人应当知道其所租房屋可能遇到的拆除风险，且上诉人在签订房屋租赁合同之前，已多方查询并问询过可能涉及的道路改造工程所造成的拆迁影响后，才与答辩人于二〇一七年二月二十六日签订房屋租赁合同，其对房屋可能遇到的拆除风险是明知的，答辩人不存在隐瞒，亦未有过错。五、上诉人实际占用房屋的事实存在，其要求退还全部租赁费及装修费的主张无事实及法律依据。上诉人于二〇一七年二月二十六日接收房屋，至二〇一七年十月二十四日一直实际占有使用该房屋进行经营，且已超过半年的租赁期，其要求退还半年全部租赁费的诉求无事实及法律依据。关于上诉人提出的57万元装修费损失，庭审中其提供了合同及部分收据，合同相对方全部为公司，其称向相对方的付款方式全部为现金支付的解释不足以证明真实发生，对于如此大额的支出全部用现金支付实难让人信服。另从现场装修实拍照片来看，其所提装修损失远远超出实际现状。由于本案中合同解除系上诉人提出，且存在不可抗力事由，依据合同约定不可抗力事件双方互不应承担赔偿责任，上诉人要求被上诉人赔偿装修费损失亦于法无据。六、上诉人擅自单方解除合同，亦给答辩人造成了相应损失。本案中租赁房屋被部分拆除后，在答辩人积极沟通解决房屋修缮事宜时，上诉人在租赁期内未提前通知答辩人，并在拖欠水电费的情况下，单方提出解除合同的同时退租，导致答辩人房屋一直空闲至今，亦给答辩人造成了房屋租赁费等相关损失。综上所述，上诉人要求改判双方所签《租赁合同》无效，并要求答辩人赔偿其103万元的主张无任何事实与法律依据，请求二审公正裁决。经审理查明，二〇一六年四月一日，被上诉人房春燕与太原渤海湾通信服务有限公司签订了《租赁合同》，该公司将其所有的位于太原市万柏林区下元渤海湾一层部分面积约320平方米左右及二至三层商业楼租赁给房春燕使用。二〇一七年二月二十六日，房春燕将其租赁的房屋转租给上诉人史树斌使用，双方签订了《租赁合同》。上述事实原审判决表述有误，予以纠正。其余原审所查事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人史树斌一审诉讼请求为解除涉案租赁合同，上诉后又主张租赁合同无效，属于对其原诉讼请求的变更，二审中双方亦未就此争议达成调解，故该诉请不属二审审查范围；另一方面，有关租赁房屋系违章建筑的说法，仅为史树斌单方陈述和推测，并无相关证据佐证。涉案租赁房屋一、二层西露台外沿部分因市政道路建设被拆除，史树斌经营确实受到一定影响，其以合同目的不能实现为由要求解除租赁合同，理由正当，但依据双方所签租赁合同约定，“如因法定不可抗力事件，包括自然灾害和国家政策及市政建设等规定，任何一方不能履行合同，造成双方损失时，双方互不承担赔偿责任，双方互不退还未发生的费用”，史树斌将相关损失归责于出租方即被上诉人房春燕而要求赔偿，显然没有合同依据，其上诉理由不能成立。原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费14070元，由上诉人史树斌负担。本判决为终审判决。审判长雷晨审判员焦跃峰审判员孙广金二〇一八年三月二十二日书记员齐文姝