广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24317号上诉人（原审原告）：广州市金洹物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗路绿茵庭翠庭一街1号。法定代表人：何婉贤，执行董事。委托代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王向民，男，1969年3月27日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托代理人：蔡炎波、张梓湘，分别系北京市中伦（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市金洹物业管理有限公司（以下简称：金洹公司）因与被上诉人王向民物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金洹公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项,改判王向民向金洹公司支付涉案写字楼物业2016年9月至2017年6月的物业管理费67467.51元；2.判令王向民承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、《泽晖苑小区物业自管方案》系经专有产权面积和业主人数均超过三分之二的业主通过的小区管理规约性质的文件，合法有效，对业主包括王向民有约束力。二、结合一审查明的事实，可以认定涉案物业因为被案外人用作公司办公用房，涉案物业是被用作写字楼，金洹公司诉请要求按照写字楼每月每平方11元的收费标准有充分的事实依据。三、涉案物业的规划用途是居委会和活动中心，但王向民实际用作写字楼用途，加大了物业管理服务的难度，一审法院根据公平原则认定的住宅类商业用房收费标准不足以反映双方在涉案物业使用实际中所承担的风险与责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判判如所请。王向民答辩同意一审判决，不同意金洹公司的上诉请求。一审中，通过现场勘查，已经充分查明了金洹公司实际提供的物业服务情况；金洹公司收取的物业费与其提供的物业服务应该对等，金洹公司主张的每平方11元的物业费收费标准实际是二级写字楼的收费标准，而涉案房屋实际是小区里面的非居住用房,王向民也从未享受过二级写字楼的服务标准。金洹公司向一审法院起诉请求：1、王向民向金洹公司支付拖欠的2016年9月至2017年6月天河区华景路70号东边4楼的物业管理费67467.51元（每月6133.41元）及利息（以每月欠缴物业管理费为本金，按每日万分之二的标准计算，自当月1日起计至全部清偿物管费之日止）；2、本案诉讼费用由王向民承担。一审查明事实：金洹公司是依法成立的有限责任公司，具有三级物业管理服务资质。据广州市房地产档案馆于2017年1月25日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区华景路70号东边4楼（以下简称涉案房屋）的产权人为王向民，建筑面积为557.5824平方米，占有部分为全部，城市规划房屋用途为居委会（含文化站）、老年人活动中心。金洹公司主张其系由广州市天河区泽晖苑小区业主大会授权广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（以下简称泽晖苑业委会）委托其对涉案泽晖苑小区进行物业管理，对此提交《关于泽晖苑小区业主大会第二次会议表决结果的公告》、《关于泽晖苑小区业主委员会会议决定的公告》、《泽晖苑业主委员会会议记录及会议决定》、《泽晖苑小区管理规约》、《泽晖苑小区物业自管方案》、《业主委员会备案申请报告》，经质证，王向民对上述证据的真实性均不予确认。金洹公司持有其作为乙方与泽晖苑业委会作为甲方签订的《泽晖苑小区物业服务合同》，签订时间为2016年8月29日，约定甲方委托乙方对泽晖苑小区的物业进行管理，合同期自2016年9月1日起至2018年8月31日止。金洹公司主张其自2016年9月进驻涉案泽晖苑小区，涉案房屋由王向民出租给公司作商务使用，金洹公司以写字楼标准向王向民主张物业管理费，即每月每平方米收取11元，对于上述收费标准，金洹公司出示《泽晖苑小区物业自管方案》，其上载明“物业服务收费区分不同物业的性质和特点，缴费时间为当月的15号之前；主要项目收费标准如下，住宅收费每月每平方不高于1.6元，住宅院内的商业类用房每月每平方米3元，写字楼每月每平方收取11元，地下停车位每月每位120元（根据实际情况核定数量），架空层停车位每月每位80元（根据规划车位数量核定）。”对于涉案房屋被王向民出租给公司作商务使用，金洹公司提交工商档案登记资料（其上载明天河区华景路70号东边4楼自编404、405房由王向民分别出租给案外人广州宝键贸易有限公司、广州市铧鑫商贸发展有限公司使用，租赁期限分别为2010年3月3日至2011年9月2日、2009年3月3日至2010年3月2日）、增值税专用发票登记资料予以证明，王向民对工商档案登记资料的真实性予以确认，但辩称涉案房屋仅是出租给案外人作商业用途使用，并非写字楼，且承租人承租房屋仅是为了作为公司注册地址，没有实际使用，对增值税专用发票登记资料的真实性不予确认。对于涉案房屋的现状，王向民表示现在是空置状态，之前没有用于出租；金洹公司确认涉案房屋现在是空置状态，但之前是出租给三家公司使用，分别为广州市至灵贸易有限公司、广州宝键贸易有限公司、广州市铧鑫商贸发展有限公司。一审审理过程中，一审法院工作人员会同金洹公司、王向民至涉案房屋现场察看，涉案房屋现处于空置状态，现场堆放大量建筑材料，无施工人员在场，门口悬挂广州市至灵贸易有限公司的牌匾（其上载明由广州市工商行政管理局于2008年3月向上述公司颁出）。金洹公司表示涉案房屋正处于装修状态，系由租户向金洹公司申请装修，并非如王向民所称房屋空置已久，且现场亦遗留有涉案房屋的施工图纸，其上日期为2016年11月及2017年3月。一审法院认为：涉案《泽晖苑小区物业服务合同》系金洹公司与泽晖苑业委会在平等自愿的基础上，经协商签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，在该《泽晖苑小区物业服务合同》没有被认定为无效或被撤销的情形下，合法有效。金洹公司作为有物业服务资质的公司，为涉案泽晖苑小区提供了物业服务，王向民作为涉案房屋的业主，根据公平原则和权利义务相一致原则，王向民负有向金洹公司支付物业服务费的义务。金洹公司诉请要求王向民支付2016年9月至2017年6月的物业管理费，予以支持。但金洹公司主张涉案房屋按照写字楼标准即11元/平方米/月的标准计收物业管理费，不予采纳。涉案房屋登记的城市规划房屋用途为居委会（含文化站）、老年人活动中心，综合双方陈述及现场察看情况，涉案房屋的物业管理费的计收标准以住宅院内的商业类用房即每月每平方米3元为宜，涉案房屋每月的物业管理费应为1672.75元（557.5824平方米×3元/平方米），2016年9月至2017年6月期间的物业管理费应为16727.5元（1672.75元/月×10个月），对于金洹公司诉请超出的部分，不予支持，予以驳回。王向民迟延支付物业管理费，造成金洹公司的损失，金洹公司诉请要求王向民支付利息，予以支持。但金洹公司诉请要求利息按每日万分之二的标准，分别自当月1日起计缺乏依据，不予采纳，从公平角度予以调整。利息应分别以每月欠付的物业管理费1672.75元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月16日起计至实际付清之日止。对于金洹公司诉请超出的部分，不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，王向民向金洹公司支付广州市天河区华景路70号东边4楼2016年9月至2017年6月的物业管理费16727.5元及利息（分别以每月欠付的物业管理费1672.75元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月16日起计至实际付清之日止）。二、驳回金洹公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1550元，由金洹公司负担1200元，王向民负担350元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方争议的物业服务费收费标准问题，一审法院结合涉案房屋登记的规划用途与实际使用情况，确认涉案房屋应当按照《泽晖苑小区物业服务合同》约定的住宅院内的商业类用房即每月每平方米3元的标准缴纳物业服务费，处理并无不当。金洹公司上诉主张按照写字楼每月每平方米11元的标准计收物业管理费，但并未提供新的事实、证据予以佐证，本院不予采纳。综上所述，金洹公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费1200元，由广州市金洹物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年三月六日书记员  曹 文王路洋