江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初3397号原告（反诉被告）：严康，男，1995年4月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：周松柏，江西法正律师事务所律师。执业证号：13601199810662188。委托代理人：贺琅叶，江西法正律师事务所实习律师。实习证号：。被告（反诉原告）：朱华梅，女，1979年2月15日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托代理人：周丽，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201611947373。委托代理人：邓广能，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201110295015。原告严康诉被告朱华梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，被告朱华梅在审理期间提出反诉，经本院释明诉讼风险和合议庭评议决定合并审理。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严康及其委托代理人周松柏、贺琅叶，被告朱华梅的委托代理人周丽、邓广能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）严康诉称：原告与被告于2017年4月29日签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告位于南昌县昌南××明珠住宅区××单元××室房屋，房屋产权证号为00××94；双方协商一致房屋成交价格为905000元，为被告净得房屋价款，并且约定签订此合同之日起，原告预付人民币200000元，余款等原、被告双方办理好房屋过户手续后由原告向银行办理按揭手续支付；签订合同之日，原告向被告预付了200000元，被告向原告出具了收据。原告和被告在2017年8月10日还签订二手房委托代办交易合同，双方在合同中约定在签订此合同后10个工作日内办理房屋产权过户手续，但是至今为止，被告未按合同约定办理产权过户手续。合同中约定房屋首付款资金托管40.5万，贷款50万元，原告已经支付了20万，剩余的20.5万已经备好放于银行账户上，原告已经按照合同约定履行了付款义务。经被告同意原告获得了房屋钥匙并居住在此房屋内，合同已经履行。在原告履行合同后，多次要求被告履行协助办理产权过户手续，被告以各种理由不予协助办理，导致合同约定的后续办理银行按揭事项无法进行。为维护合法权益，特向法院提起诉讼：1、请求被告履行合同内容，协助原告办理所售房屋产权过户手续；2、请求被告赔偿原告因被告违约行为而支出的律师费10860元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）朱华梅辩称：原告要求被告协助办理所售房屋过户手续于法无据。原、被告签订的《房屋买卖合同》在前，《二手房委托代办交易合同》（以下简称交易合同）在后，双方理应按照《交易合同》约定履行义务。《交易合同》第十二条约定“双方在5个工作日内先审批乙方贷款，乙方确保实际购房人符合国家购房贷款政策，无不良征信记录”，原告至今未按照合同约定办理审批贷款。被告作为房屋出售方，其出售房屋的目的是要取得售房款，在未确定原告是否能成功获得银行贷款情况下，为确保能收回剩余房款，行使先履行抗辩权，保留房屋所有权、不予办理所售房屋过户手续并无不当。原告以看房为由借用我方案涉房屋钥匙，在未征得我方同意情形下擅自搬入房屋居住至今，我方发现后多次催促原告搬出房屋交还房屋钥匙，原告均置之不理，其行为已严重侵害我方的权利。鉴于原告的严重违约行为及侵权行为，我方分别于9月5日、9月12日通过短信向原告发送《告知函》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《交易合同》。自此，双方已解除合同关系，我方无需协助原告办理房屋过户手续。原告要求被告赔偿支出的律师费10860元，于法无据。根据《交易合同》第六条原告应将首付款40.5万元进行托管，然而至今为止，原告未按照约定进行资金托管，原告违约在先。《交易合同》中并未对违约方律师费的给付进行约定，原告亦未提供证据证明该费用实际发生，被告无需向其支付该笔费用。综上，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）朱华梅反诉诉称：2017年4月29日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于南昌县昌南××明珠住宅区××单元××室房屋，双方协商一致房屋成交价格为905000元，为被告净得房屋价款。2017年8月10日，双方签订《二手房委托代办交易合同》，在原《房屋买卖合同》的基础上，约定原告需先首付40.5万元并办理资金托管，且应在5个工作内先审批原告贷款资格，确保原告符合国家购房贷款政策，无不良征信记录。在房屋买卖中，买受人最基本的义务是要先付清首付款，出售方根本目的是要取得售房款。原告至今未付清首付款，且未按照合同约定办理贷款审批。原告已构成了严重违约，期间被告多次催原告支付首付款和办理贷款审批，原告置之不理。更为恶劣的是，原告在没有履行基本义务的情况下，以看房为由借用被告案涉房屋钥匙，在未征得同意情形下擅自搬入房屋居住至今，被告发现后多次催促原告搬出房屋交还房屋钥匙，原告均不予理会。被告分别于2017年9月5日和9月12日通过短信方式向原告发送了《告知函》，明确解除双方签订的《房屋买卖合同》及《二手房委托代办交易合同》，并要求其收到《告知函》后两天内搬出该房屋并退还房屋及钥匙，否则将按照每日500元价格向被告支付租金，并赔偿经济损失。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《二手房委托代办交易合同》已于2017年9月12日解除。综上，原告上述行为已经严重侵害了被告的权利，为维护合法权益，被告特向贵院提起反诉，请求：1、依法确认被告与原告签订的《房屋买卖合同》及《二手房委托代办交易合同》已解除；2、原告立即归还被告的案涉房屋及钥匙；3、原告支付占用房屋期间的房租16400元（房租按3000元/月计算，自2017年6月1日暂计算至2017年11月12日，之后房租计算至原告实际搬出之日止）；四、本案反诉费由原告承担。原告（反诉被告）严康反诉辩称：双方签订的买卖合同是有效合同，已经部分履行，无法解除；原告是合法占有涉案房屋，被告按合同约定交付房屋给原告使用，不存在交回钥匙和租金之说，请求法院驳回被告反诉的所有请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求和反诉辩称意见依法提交了以下证据，被告（反诉原告）质证如下：1、2017年4月29日，李新刚、朱华梅与严康签订《房屋买卖合同》，证明双方已经达成了房屋买卖合同，约定房屋价款、履行方式；2017年8月10日，朱华梅与严康、严国顺签订《二手房委托代办交易合同》，证明双方为了履行合同，找中介公司，履行《房屋买卖合同》的交易代办。被告对合同的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，《房屋买卖合同》签订在前，《二手房委托代办交易合同》签订在后，交易合同约定乙方（严康）首先办理资金托管40.5万元，且在合同签订后的5个工作日内审批以房贷款，乙方（严康）确保符合国家购政策，无不良信用记录。原告严康至今未办理贷款审批手续、履行资金托管义务，违约在先，无权要求被告交房。2、2017年4月29日，朱华梅、李新刚出具的收条一张，证明朱华梅、李新刚收到严康支付的购房款200000元。被告对此无异议。3、代办中介的证明和收条一张及银行水单，证明原告准备了220000元交给中介，中介没收取是被告不准备卖房，我爱我家中介收取代办费3000元。被告对该组证据三性均有异议，被告出示的证明，证人未出庭作证也未签名，收条内容是南昌我爱我家科技有限公司收到严康、严国顺购房定金而非代办费；银行水单只能显示在2018年1月10日、1月18日账户有20万以上的资金，且该资金账户非原告所有，也不能证明在2017年8月10日之后原告有该笔资金；按合同约定原告应将20万元购房款托管给代办中介，原告至今未按合同约定托管购房款给代办中介，更不能证明原告按合同约定先履行了合同义务。4、江西法正律师事务所发票一张，证明原告履行合同时所造成的损失。被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据双方签订的两份合同，均未对律师费等发生作出约定，原告无权要求被告承担原告的律师费。5、被告与原告姐姐严静、被告与原告以及被告与中介的微信聊天记录，证明涉案房屋是被告交付给原告的，并将房卡、钥匙、煤气卡、电卡交给了原告；后被告不愿意卖房，被告违约在先。原告质证认为被告与原告姐姐严静微信聊天记录，反映不出被告同意原告入住该房，且微信聊天记录也不完整，后面的内容未提供，整个聊天记录在协商解除合同，并且达成了补偿原告6万元的协议，补偿款已按约定汇给了第三方；被告与原告微信聊天记录反映出被告经济周转暂时困难，要求原告尽快付清购房款，原告未按合同约定交剩余的购房首付款于中介托管。6、被告房屋权证复印件一份、离婚证复印件一份，证明案涉房屋归被告个人所有。被告对其真实性无异议，关联性有异议，该房屋是被告与其前夫李新刚共同财产，被告是否有权处分需要证据证明。被告（反诉原告）围绕答辩意见和反诉诉讼请求依法提交了以下证据，原告（反诉被告）质证如下：1、《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》，原告出具给被告的收条一张，证明《房屋买卖合同》在先，《二手房委托代办交易合同》在后，《二手房委托代办交易合同》重新确立了双方的权利义务，原告以房屋净购价905000元购买被告的房屋，一切费用由原告自理，原告需办理购房款40.5万元资金托管，且在合同签订后的5个工作日内审批贷款资格，确保符合国家政策，无不良信用记录。原告对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，我方已按合同准备的资金，只是被告不收取，收到了被告房屋所有权证，交给了中介。2、被告发给原告的告知函、手机短信截屏、江西省南昌县公证处于2017年9月12日出示的公证书，证明被告于2017年9月5日、9月12日通过短信方式了送达告知函，告知因原告以看房为由借用房屋钥匙，在未征得被告同意情况下私自搬进房屋居住，现要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》，原告在收到告知函后两日内搬出、退还房屋交回钥匙。否则按每天500元向被告交纳租金并赔偿损失。原告对其合法性没有异议，真实性，关联性有异议，我在2017年5月份搬进房屋，被告则要求我在9月份搬离房屋；被告到目前为止未退回200000元购房款，手机知信截屏内容显示被告违约。上述证据除原告（反诉被告）提供的证据4与本案事实无关、代办中介证明不符合证据法律规定，其他原告（反诉被告）、被告（反诉原告）向法庭提交的证据，来源、形式和内容基本符合法律规定，且能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，可以作为本案评判的依据，但能否达到各自拟证明的目的和主张，本院综合分析后予以认定。经审理查明：2017年4月29日，原告作为乙方、被告作为甲方签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容是：甲方将位于南昌县昌南××明珠住宅区××单元××室卖给乙方，成交价格为甲方净得90.5万元，由此产生的费用由乙方自理。签订合同之日，乙方预付给甲方人民币20万元，余款等甲乙方房屋办理好过户手续后，乙方应立即向银行办理按揭手续，按银行正常工作日办下按揭后当日付给甲方。案外人李新刚（被告前夫）、见证人严某在合同上签名。合同签订当日，被告和案外人李新刚（被告前夫）出具了收到20万元购房款收条给原告，并在次日原告通过银行转账20万元给了被告；原告出具了收到被告房屋所有权证收条给被告。2017年8月10日，原告和严国顺作为乙方、被告作为甲方又签订了一份《二手房委托代办交易合同》，合同主要内容是：甲方产权人共有人同意将产权证地址为南昌县昌南××明珠住宅区××单元××室房屋出售给乙方，乙方已实地看房并无异议；房屋建筑面积98.70平方米；房屋附属设施：空调两台、床两张、热水器一台、整体橱柜、固定装修；成交价为90.5万元（净得）；签订合同后10个工作日办理产权过户手续；双方约定商业贷款，首付款资金托管40.5万元，贷款50万元；甲方同意在收到全部房款当日内，通知乙方办理正式房屋交接手续。甲方应在交接前结清房屋出售前的水、电、燃气、物管费用，并将户口迁出，甲方在收取乙方支付的房款时扣除壹万元由丙方保管作为交房保证金，待结清房屋相关事宜退回甲方；代办过户费、贷款服务费叁仟元由乙方承担；合同签订当日乙方向甲方支付定金叁仟元，甲方将产证原件或交付同等的履约保证金给丙方，均由丙方代管。甲、乙任何一方违约都将定金等额赔偿给守约方人民币叁仟元，丙方有权优先扣除代办服务费叁仟元；甲方确保出售的房产无继承、赠予、补税、离婚变更的费用产生，如有产生费用由甲方自行承担；如甲方有离婚变更税费产生，甲乙双方同意本合同作废，甲乙丙三方免责；甲乙双方在5个工作日内先审批贷款，乙方确保实际购房人符合国家购房贷款政策，无不良征信记录；丙方为见证方，义务代办该套房屋产权的不动产交易和银行按揭手续，不承担甲、乙双方因合同无法履行的调解及违约赔偿责任等。案外人程丽珍在合同丙方位置署了名，南昌我爱我家科技有限公司在合同签订当日出具了收到严康、严国顺的购房定金3000元收条给原告。2017年5月底，原告入住被告涉案房屋至今。2017年9月5日、9月12日被告通过手机短信方式告知原告，因原告违反合同相关约定，要求解除双方签订的合同、搬出私自搬进的房屋交还房屋钥匙，并就手机短信进行了公证。同时查明：2016年10月8日，被告与李新刚办理了离婚手续。原、被告均提供了被告与原告姐姐微信聊天记录，完整内容为解除本案合同，被告补偿原告6万元并汇给双方认可的第三人杨某某，未有被告同意原告入住涉案房屋内容，但有被告认可有处分涉案房屋权利内容。庭审中，原告要求继续履行合同，将40万元首付购房款支付给被告，被告协助原告办理房屋过户手续；被告要求确认合同已解除，将已收取的购房首付款20万元退回原告，并在双方协商一致情况下补偿给原告相应款项。双方意见分歧较大，法庭调解未能协商一致。庭审后，原告向法院申请撤诉。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法在效，对原、被告具有约束力，本院予以确认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十八“法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许”和第二百三十九条“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理”的规定，原告在本案法庭辩论后向法院申请撤诉，被告不同意原告撤诉，本案经合议庭评议，认为原告向本院申请撤诉不违反法律规定，准许原告撤诉，对本案反诉继续审理。本案反诉争议的焦点是：一、原告基于其已占有涉案房屋是否取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，善意取得房屋所有权上述三个条件缺一不可。原告受让被告的房屋虽是善意，价格也是市价，并且已经占有了涉案房屋，但由于未办理完成不动产权属变更登记手续，不能以其入住已占有涉案房屋当然取得涉案房屋所有权。原告占有房屋也不符合《二手房委托代办交易合同》中“甲方（被告）同意在收到全部房款当日内，通知乙方（原告）办理正式房屋交接手续”约定。据此，原告未取得涉案房屋的所有权。二、原、被告签订的《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定。原、被告在《二手房委托代办交易合同》中约定“双方约定商业贷款，首付款资金托管40.5万元，贷款50万元；甲乙（原、被告）双方在5个工作日内先审批贷款，乙方（原告）确保实际购房人符合国家购房贷款政策，无不良征信记录；签订合同后10个工作日办理产权过户手续”，原告未向法庭提供购房首付款资金托管及确保本人购房符合国家贷款政策、无不良征信记录证据，存在违约行为，原告的违约行为导致被告未能按合同的约定取得购房款，亦不能实现本案合同房屋交易目的。被告已于2017年9月5日、12日向原告发出了解除合同通知，双方签订的合同应自该通知到达原告时解除。被告反诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》已解除，本院予以确认。被告要求原告返还房屋的诉求，理由正当，于法有据，本院予以支持，同时被告亦应将收取原告20万元购房首付款返还给原告。鉴于被告已实际收取了原告20万元购房款，期间会产生相应利息，同时合同中对房屋占用费未做约定，其要求原告支付自2017年6月1日至搬出涉案房屋止的占用费，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）严康、被告（反诉原告）朱华梅签订的《房屋买卖合同》、《二手房委托代办交易合同》已于2017年9月12日解除；二、原告（反诉被告）严康在本判决书生效后七日内返还被告（反诉原告）朱华梅位于南昌县昌南新城金沙二路2888号象湖明珠住宅区5栋二单元401室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）；三、被告（反诉原告）朱华梅在本判决书生效后七日内归还原告（反诉被告）严康购房款200000元；四、驳回被告（反诉原告）朱华梅要求原告（反诉被告）严康支付自2017年6月1日起至搬出返还涉案房屋之日止占用费用。案件受理费6425元[原告（反诉被告）严康已预交100元]，减半收取3212.5元，反诉费6425元[被告（反诉原告）朱华梅已预交]，合计9637.5元，由原告（反诉被告）严康承担8100元，被告（反诉原告）朱华梅承担1537.5元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审审 判 长  邓小强人民陪审员  王 燕人民陪审员  李 娟二〇一八年三月二十八日书 记 员  熊文丽