湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘31民终94号上诉人（一审被告）：龙山县鹏程房地产开发有限公司。法定代表人：谢成取。委托诉讼代理人：张才明，湖南喳哂呔律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:吴绍市，男，1987年4月20日出生，苗族。委托诉讼代理人：鞠小鹏，湖南湘龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远政，湖南湘龙律师事务所律师。上诉人龙山县鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）与被上诉人吴绍市商品房预售合同纠纷一案,不服湖南省龙山县人民法院(2017)湘3130民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人鹏程公司的委托诉讼代理人张才明、被上诉人吴绍市的委托诉讼代理人鞠小鹏、李远政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鹏程公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原判事实不清，违约金判决过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，全部由于出卖人的原因，导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。但是，本案却是由于2016年房地产“两证合一”，龙山县半年后才恢复登记，从而在一定程度上导致买受人未能按约定取得房屋权属证书，所以不能一概计入违约时间。被上诉人吴绍市答辩称：本案购房合同属于格式合同，由上诉人提供，双方约定的逾期交房违约金仅为日万分之四，不存在过高，没有超过法律规定的上限。上诉人所陈述的“两证合一”导致其逾期办证的客观原因并不存在，而是因为上诉人超出规划红线导致不能通过综合验收而迟延交房。被上诉人已经按合同约定交清房款，并不存在欠交费用的违约情形。故原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人吴绍市的一审诉求：1.判令被告因不履行《商品房买卖合同》向原告支付违约金暂定30365元；2.判令由被告承担本案所有的诉讼费用。庭审中，原告方对其诉讼请求予以明确为：要求继续履行原、被告双方之间签订的合同，并按合同约定违约金30365元，违约金计算至2017年6月30日止。一审法院认定事实：2016年3月15日，吴绍市作为买受人、鹏程公司作为出卖人签订编号为20150008610的《龙山县商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人建设的坐落于龙山县民安街道办事处湘鄂路三桥桥头绿城佳苑项目第4幢610号房屋，建筑面积共120.9平方米，房屋单价为每平方米2990.05元，总房价为361497元。首付款（含定金）91497元买受人于2016年3月15日向出卖人支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第/种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起/天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第/种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之4的违约金”。吴绍市已经按照合同约定支付了房屋款361497元（含银行按揭款），鹏程公司未在合同约定的2016年12月31日之前交房。在2017年6月30日前，鹏程公司未按合同约定的条件给吴绍市完全交付案涉房屋。一审法院认为，原告吴绍市与被告鹏程公司签订的《龙山县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告吴绍市已履行付款义务，被告鹏程房公司应按合同约定条件交付案涉的房屋。本案的争议焦点在于被告鹏程公司在本案中是否存在逾期交房违约行为及其是否需要向原告吴绍市承担违约责任。依据原、被告双方向本院提供的证据及庭审陈述，可以确认被告鹏程公司在2017年6月30日前未按合同约定的交付条件给原告吴绍市完全交付案涉房屋，而原、被告双方合同约定交房时间为2016年12月31日前，故被告鹏程房公司构成违约，应承担违约责任。根据合同第十一条的约定“……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人交付已交付房款价万分之4的违约金”。上述约定不违反法律规定，合法有效，被告鹏程公司应按合同约定时间在2016年12月31日前交付房屋，而其在2017年6月30日前尚未完全按交付条件给原告吴绍市交付案涉房屋，在事实上存在违约行为。被告鹏程公司也未向本院提供证据证明其在2017年6月30日前已按合同约定的交房条件给原告吴绍市交付了案涉房屋。现原告要求继续履行合同，故被告应继续履行案涉《龙山县商品房买卖合同》，并应按约承担自约定最后交付期限的第二天起至实际交房之日止的违约金。本案中，原告吴绍市向本院主张违约金只计算至2017年6月30日，原告该主张是其民事权利处理结果，本院予以准予。综上，被告应向原告承担的违约金为26172元（361497元*181天*4‱），故本院对原告主张的30365元违约金中的26172元违约金部分予以支持，但对余下4193元违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告龙山县鹏程房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴绍市支付违约金26172元；二、驳回原告吴绍市的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，原告吴绍市负担83元，被告龙山县鹏程房地产开发有限公司负担517元。二审中，双方当事人对于原审认定的案件事实均无异议，且未提交新证据，本院对原审认定的案件事实予以确认。本院认为：本案争议的主要焦点是合同约定的违约金是否过高，应否调整。依据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但上诉人在一审中仅主张其逾期交房是因为第三方原因造成，并未以反诉或者抗辩的方式要求调整违约金，且未举证证明双方约定的违约金高于被上诉人损失的30%，故本院对其提出的违约金过高并要求调低的上诉主张不予采信。被上诉人主张的是逾期交房违约金，并非逾期办证违约金，故本院对上诉人提出的因龙山县房地产市场“两证合一”政策调整导致其逾期办证不应承担违约责任的主张，与本案不具关联性，本院不予采信。综上，上诉人鹏程公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人龙山县鹏程房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  彭志友审判员  向才文审判员  龙少松二〇一八年三月十四日书记员  刘桂林