四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初476号原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安市广安区小东街39号2幢附8号，统一社会信用代码91511602686122001Y。法定代表人：邹刚，公司董事长。委托诉讼代理人：周海艳，公司员工。委托诉讼代理人：刘亚莉，公司员工。被告：刘小凤，女，1986年12月31日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：陈劲庭，男，1984年9月10日出生，汉族，住四川省武胜县。原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺公司）与被告刘小凤、陈劲庭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后,依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人周海艳、邓亚莉到庭参加了诉讼，原告天顺公司的法定代表人邹刚、被告刘小凤、陈劲庭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31期间物业管理费2760.84元（76.69平方米×1元/月.平方米×36个月）；2.请求人民法院依法判决被告依照《合同法解释（���）》第二十九条规定向原告支付违约金828.25元（2760.84元×30%）；3.请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费、调查取证费及差旅费200元。事实及理由：2013年9月15日，原告天顺公司同滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》，依照合同第五条第二款约定：物业服务费交纳方式及时间为每半年预交一次，缴纳时间为每半年的第一个月上旬。但自2014年1月1日至2016年12月31日，被告未依约交纳物业费；在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应依照《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定被告承担违约责任，原告有权要求被告补交欠费金额，并承担从欠费次月开始计算应交欠费总额3‰的违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院公正判决，以维护原告的合法权益。被告刘小凤、陈劲庭未作答辩。本案原告围绕诉讼请求，依法提交了营业执照、资质证书、《滨江新城物业服务合同》、催交物业费通知书照片、被告欠费统计表、被告房屋信息查询结果单等证据。由于被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，原告提交的证据客观、真实，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告天顺公司（乙方）与被告刘小凤、陈劲庭居住的武胜县滨江新城小区的业主委员会（甲方）签订《滨江新城物业服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业管理：1、建筑物共用部位的维护和管理；2、共用设施设备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维护、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3、共有部位的绿化养护、环境卫生的维护；4、物业服务区域的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5、物业服务档案和物业档案的管理；6、物业服务区域内的客户服务；7、共用部位、共用设施设备的经营管理；8、适应业主需求，协助开展社区文化活动；9、接受业主和物业使用人房屋专用部位、专有设施及设备的维护、养护委托、并收取费用。第四条约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/月/平方米，电梯公寓：1.0元/月/平方米，商业物业：0.5元/月/平方米。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日滨江新城小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果，则按武胜县物价局审批文件标准收取（物价费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。……第五条约定：物业服务费于本生效之日起计收���本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收；物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴费时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费；逾期未缴纳物业服务费的，乙方从欠费第2个月开始计收违约金；违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第六条约定：业主自有使用权车位（地下车库车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于使用权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务，小区共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护、补贴本物业维护管理费用。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。另查明：1、被告刘小凤、陈劲庭现居住武胜县滨江新城4栋10楼2号，该房屋属于电梯房，其住房面积为76.69平方米。被告刘小凤、陈劲庭于2014年1月1日至2016年12月31日未向原告天顺公司交纳物业管理服务费，原告天顺公司向被告刘小凤、陈劲庭催收未果。2、广安市人民政府办公室于2014年3月1日印发《广安市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务费管理指导标准：服务等级为三级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.45-0.50元，电梯住宅按0.80-0.90元收费；服务等级为二级，多层及七楼以上没有电梯的住宅按0.55-0.70元，电梯住宅按0.90-1.00元收费。3、原告天顺公司与被告居住的小区业委会签订《滨江新城物业服务合同》时，其资质等级为三级，从2015年9月28日起原告天顺公司的资质等级变更为二级。本院认为，武胜县滨江新城业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，原告天顺公司与被告���在小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告刘小凤、陈劲庭作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2013年9月15日起至2016年12月31日期间为被告所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，被告应按照《滨江新城物业服务合同》约定的物业服务费标准按时足额向原告交纳物业服务费，故原告主张被告交纳2014年1月1日至2014年12月31期间物业管理费920.28元（76.69平方米×1元/月.平方米×12个月）符合法律规定，本院予以认定。根据武胜县滨江新城业主委员会与原告签订的《滨江新城物业服务合同》第四条约定双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日的物业服务费收费标准，如协商未果，则按武胜县物价局审批文件确定的收费标准收取，现原告未举证证明双方商定的物业服务费收费标准，也未提供武胜县物价局关于物业服务费的审批文件，其仅提供《广安市物业服务收费管理实施细则》，该细则对武胜县物业服务行业收费具有参照作用，根据该细则，原告签订合同时属三级资质，电梯住宅每月每平方米按0.8-0.9元收取服务管理费，故被告刘小凤、陈劲庭应交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费认定为1472.45元（0.8元/月/平方米×76.69平方米×24个月）。关于原告主张的违约金问题。原告与武胜县滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》第五条约定，逾期未缴纳物业服务费的，违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算，故原告主张的违���金应为7.18元（2392.73元×3‰）。原告主张被告支付调查取证费及差旅费200元不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一.被告刘小凤、陈劲庭向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费2392.73元及违约金7.18元；二.驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告刘小凤、陈劲庭负担（原告预交案件受理费25元，本判决生效执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  张玲二〇一八年三月二十日书记员  余丽附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连��交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。