江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初7364号原告：王志霞，女，1974年12月5日生，汉族，徐州市第六人民医院医生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。被告：上海申鸿酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区莲振路298号4号楼P218室。法定代表人：滕雷，该公司总经理。被告：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地南京市浦口区浦园路7号302室。法定代表人：夏一中，该公司总经理。第三人：陈勇，男，1974年5月10日生，汉族，个体工商户，住徐州市。原告王志霞与被告上海申鸿酒店管理有限公司（以下简称“上海申鸿公司”）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称“江苏久隆公司”）、第三人陈勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志霞及其委托诉讼代理人张滔，第三人陈勇到庭参加诉讼，被告上海申鸿公司、江苏久隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王志霞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《租赁协议》，返还位于徐州泉山区杏山路菁英阁x栋xxx室房屋，二被告按租赁协议约定支付自2017年10月31日起至2018年3月30日的租金14699.58元。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年10月17日，原告和二被告签订《租赁协议》，原告将从被告江苏久隆公司关联企业徐州贝尔置业有限公司购买的位于徐州泉山区杏山路菁英阁x栋xxx室物业出租给被告上海申鸿公司，协议约定租赁期限为5年，即自2015年9月30日起至2020年9月29日止，年度租金为35279元。被告江苏久隆公司对涉案《租赁协议》提供连带责任保证担保。协议签订后，原告按约交付了房价款，取得了涉案房屋的所有权并将房屋交付给上海申鸿公司经营。上海申鸿公司按约已支付了第一、二年度租金，但于2016年10月30日到期的第三年度应付租金拖欠至今，经多次催要未果。涉案房屋自2016年11月起由上海申鸿公司转租给第三人陈勇。综上，涉案《租赁协议》合法有效，被告上海申鸿公司应依约履行租金支付义务，逾期履行应承担违约责任，原告虽经诉至泉山法院主张给付租金，但二被告拒不履行生效判决。现2017年10月30日的租金也已到期，二被告亦未支付。原告遂诉至法院，请求判如所请。原告在审理中增加诉请：要求第三人陈勇返还房屋。被告上海申鸿公司、江苏久隆公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。第三人陈勇陈述，该案和其无关，其当时和上海申鸿公司签订房屋租赁协议时不知道原告的存在，不知道房屋是谁的，一切都是按照合同履行，其没有拖欠房租。原告王志霞为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、不动产权证书，证明原告系涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行处置，原告与二被告签订的租赁协议书合法有效。2、租赁协议书，证明原告与二被告约定房屋租金价格为每年35279元，第三年度租金应付日期为2016年10月30日，第四年度租金应付日期为2017年10月30日。上海申鸿公司作为承租人应负有租金给付义务，江苏久隆公司作为担保人对租金给付义务应承担连带担保责任。3、原告诉二被告的判决书1份，证明因二被告拖欠租金，原告向泉山法院提起诉讼，法院判决二被告给付第三年度租金35279元，判决后，二被告仍未履行，原告目前已向法院提出强制执行申请。二被告逾期未交付租金，原告有权行使合同解除权。被告上海申鸿公司、江苏久隆公司未出庭质证也未向法庭提交证据。经质证，第三人陈勇对上述证据的真实性无异议，但认为租赁合同是无法解除的。第三人陈勇向法庭提供如下证据：租赁合同，证明其和上海申鸿公司签订了租赁合同。经质证，原告对该证据的真实性无异议，上海申鸿公司与第三人约定涉案房屋的年租金价格为9832元，远低于上海申鸿公司从原告处租赁的价格。本院经审查认为，原告和第三人提供的上述证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院对上述证据的证明效力依法予以确认。经审理查明，2014年10月17日，原告王志霞（出租方、甲方）与被告上海申鸿公司（承租方、乙方）、江苏久隆公司（担保方、丙方）签订了《租赁协议书》，主要约定：甲方购买的物业位于徐州泉山区杏山路西侧菁英阁项目x栋第xxx室。该物业合同总房款为373328元。甲方将该物业租赁给乙方使用，租赁期限为5年，2015年9月30日起至2020年9月29日止。物业交付给乙方时间为2015年9月30日前。甲方年租金收益按照其已交付给徐州贝尔置业公司的购房款总金额的10%计算（扣除各项税费后净得9.45%）。第一年度租金收益计35279元，在甲方签订《商品房买卖合同》及按揭款进账后按甲方实际购买物业的到账金额计算租金并在一月内支付给甲方。若甲方未支付完50%的首付款，由乙方将甲方当年度的租金收益等额直接冲抵给徐州贝尔置业公司。租赁期限内的租金收益按甲方购买房屋累计到账金额计算，乙方支付给甲方指定账户。第二至第五年租金收益预付日期约定如下：第二年租金收益预付日期：2015年10月30日，第三年租金收益预付日期：2016年10月30日，第四年租金收益预付日期：2017年10月30日，第五年租金收益预付日期：2018年10月30日。丙方同意作为本合同中乙方应尽义务的担保人，因为乙方违约而不履行本协议应尽义务时，丙方同意代乙方先行履行。本协议签订即为书面担保书。协议签订后，原告王志霞依约交付了房价款，取得了徐州市泉山区菁英阁x号楼x-xxx室房屋的不动产权证，并将房屋交付被告上海申鸿公司经营。被告上海申鸿公司依约支付了第一年度、第二年度租金，但未支付第三年度租金。原告于2017年2月28日将上海申鸿公司、江苏久隆公司诉至本院，请求上海申鸿公司向其支付第三年度的房屋租金35279元，江苏久隆公司承担连带保证责任。本院审理后支持了原告的诉请。但上海申鸿公司、江苏久隆公司并未履行生效判决书确定的内容，原告已就该案申请强制执行。因二被告迟迟不履行给付租金的义务，原告遂再次以本案诉至本院，要求解除与二被告之间的租赁合同关系，并要求其给付第四年度欠付的租金。另查明，2016年11月30日，被告上海申鸿公司与第三人陈勇签订《房屋租赁合同》，约定上海申鸿公司将坐落在徐州市西三环菁英阁x楼x-xxx室房屋出租给第三人作培训室使用，租赁期限自2017年2月1日起至2020年8月31日结束。本房屋年租金9832元，签订本合同时一次性付清壹年租金，后续租金需在上一租赁期满前一周之内付清下一年度租金。本院认为，原告王志霞与被告上海申鸿公司、江苏久隆公司签订的《租赁协议书》合法有效，原告依约将涉案房屋交与上海申鸿公司承租后，上海申鸿公司应当按照约定的期限支付租金。因其逾期不支付，原告有权要求解除租赁合同，并要求其支付自2017年10月31日起至2018年3月30日的欠付租金14699.58元；担保人江苏久隆公司对上述租金应承担连带给付义务，故对原告要求解除合同及二被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。因上海申鸿公司将涉案房屋转租给第三人陈勇，现房屋由陈勇占有使用，其不愿意代二被告向原告支付欠付的租金，因此其负有腾房义务，原告要求第三人陈勇返还房屋的诉讼请求，本院亦依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王志霞与被告上海申鸿酒店管理有限公司、江苏久隆投资置业集团有限公司签订的《租赁协议》；二、被告上海申鸿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王志霞自2017年10月31日起至2018年3月30日的租金14699.58元，被告江苏久隆投资置业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、第三人陈勇于本判决生效之日起十日内将位于徐州泉山区杏山路菁英阁x栋x-xxx室的房屋返还原告王志霞。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费250元，公告费470元，合计720元，由被告上海申鸿酒店管理有限公司、江苏久隆投资置业集团有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵增尧人民陪审员  韩方民人民陪审员  吴 刚二〇一八年三月二十八日书 记 员  柳娇宏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。