重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0156民初552号原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区巷口镇建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。法定代表人：陈开明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师，执业证号15002201311374281，特别授权代理。委托诉讼代理人：李凤，重庆星空律师事务所(实习)律师，证号56971703210134，一般授权代理。被告：陆正香，女，1972年1月出生，住所地重庆市武隆区。原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业服务公司）与被告陆正香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，于2018年3月19日依法由审判员王玉适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿园物业服务公司的委托诉讼代理人邹兰平、李凤，被告陆正香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿园物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费717元、电梯费315元、公共能耗费用（以下简称公摊费）150元，总计1182元；2.判决被告从2016年11月4日起至2018年3月31日止，按欠费每日1‰的标准向原告交纳滞纳金1064元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月15日，原告接受武隆县晋昌房地产开发有限公司的委托，对重庆市武隆区XX镇XX路XX号利丰·XX—XX苑提供前期物业服务，并签订《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》，该合同对物业服务事项及标准进行了约定。被告办理接房手续时，与原告签订了《利丰·XX—XX苑小区临时管理规约》，该合同就原告的收费标准进行了明确的约定：一是，住宅按建筑面积0.6元/月/平方米（不含电梯费）的标准交纳；二是，住宅电梯费从第一层（转换层）开始20元/月/户，每增加一层每户增加0.5元/月/户；三是，住宅的公摊费按10元/户/月预收。被告的住宅建筑面积为79.65平方米，每月应当交纳物业费47.8元，电梯费21元，公摊费10元，每月共计78.8元。被告自2016年10月1日至2017年12月31日，拖欠物业费、电梯费、公摊费共计1182元。被告逾期不交纳物业费的行为已经构成违约，原告多次催收，被告仍不交纳。根据原告与被告签订的前期物业服务合同第三十条约定：业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，逾期三日后仍未交纳的从第四日起按1‰每日加收滞纳金。被告拖欠费用三个月以上的，原告可以向人民法院起诉。经原告书面催收后，被告在合理期限内仍不交纳欠费，被告拖欠原告物业费用的行为已构成违约，应当按照约定向原告支付物业费、电梯费、公摊费，并承担支付滞纳金的责任。请求支持原告的诉讼请求。被告陆正香辩称，被告在接房入住后一直全额缴纳了物管费等费用，从小区开设幼儿园严重干扰到被告的生活开始没有交费。小区开设幼儿园未经业主同意，幼儿园占用消防通道，严重扰民，公摊面积被物管公司出租给幼儿园，并占用了业主活动室。物业收费人员服务态度不好，保安室没有人，外来人员进出没有登记，服务不合格。武隆县晋昌房地产开发有限责任公司与原告签订的合同中明确约定服务期限为2年，现在已经届满，在合同到期后，原告未与被告签订新的合同，被告没有享受到原告的服务待遇，不应当支付物业费等费用和违约金。经审理查明，原告于2009年6月17日成立，经营范围包括物业管理。利丰·XX—XX苑由武隆县晋昌房地产开发有限责任公司开发建设。2013年10月15日，原告与武隆县晋昌房地产开发有限责任公司签订《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》，合同约定：武隆县晋昌房地产开发有限责任公司将位于武隆区XX镇XX路XX号的利丰·XX—XX苑物业委托给原告实行前期物业服务。第二十四条第一款住宅按建筑面积每月每平方米0.6元（不含电梯费）的标准缴纳，……。第二款电梯费以第一楼层（标准层）为基准，按每月每户20元，每增加一层每户每月增加0.5元，由业主或物业使用人交纳。……第二十六条……。本物业区域内公共能耗等费用按10元/户/月预收，……每年结算一次，超出或结余部分由业主或使用人、甲方按其交款比例补交或冲抵下年应交费用。并对物业服务质量标准进行了约定。合同签订后，绿园物业服务公司即向利丰·XX—XX苑提供物业服务。另查明，被告为重庆市武隆区XX房屋的业主，房屋建筑面积为79.65平方米。2015年6月6日，被告对XX的房屋验收接房，并在《利丰·XX—XX苑物业小区临时管理规约》上签字确认建设单位、物业服务企业制定本小区的前期物业服务合同及利丰·XX—XX苑物业小区临时管理规约，并入住。该临时管理规约约定：“第四条第一款物业座落位置：武隆县XX路XX号。第三十一条本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：第一款住宅：0.6元/月/平方米（不含电梯费）。第三款住宅电梯费：从第一层楼（转换层）开始20元/月/户，每增加一层每户增加0.5元/月/户。第四款收费办法：业主或使用人于每月20日前向物业服务企业交纳当月的物业服务费、上月的能源公摊费等费用，逾期三个工作日后仍未交纳的从第四日起按1‰每日加收滞纳金，……。第三十二条共用部位、共用设施的能源消耗等费用，……。本物业区域内公共能耗费用住宅按10元/户/月预收，……，每年结算一次，超出部分由业主或使用人按建筑面积与超出部分比例补交，节余部分按其交款比例先行冲抵下年应交费用。第四十条业主或使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按每天1‰的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本临时管理规约的授权，对违约业主提起诉讼。”绿园物业服务公司于2018年1月1日向陆正香催收2016年10月1日至2017年12月31日的物业费717元、公摊费150元、电梯费315元，共计1182元。陆正香至今未交清上述费用。2018年2月6日，绿园物业服务公司向本院提起本案诉讼。另查明，原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司系武隆县绿园物业服务有限公司更名而来。上述事实，有原、被告的当庭陈述与答辩，原告提交的《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》、《利丰·XX—XX苑物业小区临时管理规约》、接房声明、2016年5月1日—2017年12月31日的欠费明细、物业服务费催缴通知书、照片、企业信用信息公示报告，被告提交的小区物业管理现状图片等证据在案证明，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，武隆县晋昌房地产开发有限责任公司开发建设了利丰·XX—XX苑项目，项目完成后其与绿园物业服务公司签订了《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》，绿园物业服务公司开始为利丰·XX—XX苑提供物业服务。根据《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》的约定和《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因陆正香与绿园物业服务公司未签订新的物业服务合同，且业主大会未选聘新的物业服务公司，故《利丰·XX—XX苑前期物业服务合同》并不因期限届满而失效。依法成立的合同对合同双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告绿园物业服务公司为被告陆正香所在的小区提供了物业管理服务，原、被告建立了物业服务合同关系，陆正香作为业主应当按照约定支付物业服务费、电梯费和公摊水电费。被告辩称的原告存在服务质量差等情形，本院认为，虽然被告举示的照片能够证明原告在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不足以证明其没有履行合同义务，故被告主张不缴纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告还辩称未经小区业主同意在小区内开设幼儿园存在扰民并占用公用面积及物业用房的情况，但未举示足以证明其抗辩意见的证据，故本院对此抗辩意见不予采纳。被告每月应交纳的物业费计算为47.79元（79.65㎡×0.6元/㎡），电梯费计算为21元[20元+（6层-4层）×0.5元/层]，2016年10月1日至2017年12月31日，被告应交纳的物业费为716.85元（47.79元×15个月）、电梯费315元（21元×15个月），另外按照合同约定，被告还应预交公摊费10元/月，共计150元。被告经原告催收仍未交纳2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费用，故原告主张被告支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费、电梯费、公摊费的请求符合法律规定，本院予以支持。原告还主张由被告以欠费总额按每日1‰的标准向其支付滞纳金1064元。本院认为，虽原告提供了物业服务，但根据原告在小区履行物业服务合同的客观情况来看，原告的物业服务存在一定的瑕疵，未能完全达到合同约定的服务标准。陆正香逾期支付物业服务费亦存在违约。本院认为，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对绿园物业服务公司主张要求陆正香支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陆正香于本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费716.85元、电梯费315元和公摊费150元，共计1181.85元；二、驳回原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告陆正香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陆正香负担。本判决为终审判决。审判员 王 玉二〇一八年三月二十六日书记员 左智宇