黑龙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2018）黑行终58���上诉人（原审原告）齐齐哈尔市汇达小额贷款有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区。法定代表人林秀录，该公司总经理。委托代理人陶岩，黑龙江弘信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市富拉尔基区人民政府，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区和平路137号。法定代表人常兴海，该区区长。委托代理人范丽华，该区民族宗教法制局局长。被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市富拉尔基区房屋征收管理办公室，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区和平路19号。法定代表人张向东，该办主任。委托代理人吕曦光，该办副主任。委托代理人孙亚军，该办法律顾问。被上诉人（原审被告）齐齐哈尔市富拉尔基区房产产权市场管理处，住所地齐齐哈尔市富拉��基区和平路19号。法定代表人许国仓，该处主任。委托代理人彭隽，该处副主任。委托代理人孙亚军，该处法律顾问。原审第三人黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区和祥小区6号楼18号。法定代表人张子健，该公司经理。上诉人齐齐哈尔市汇达小额贷款有限责任公司（下称汇达公司）因诉齐齐哈尔市富拉尔基区人民政府（下称富区政府）、齐齐哈尔市富拉尔基区房屋征收管理办公室（下称富区征收办）、齐齐哈尔市富拉尔基区房产产权市场管理处（下称富区产权处）、第三人黑龙江省广宇建工集团广联房地产开发有限公司（下称广联公司）房屋行政登记一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02行初41号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本��，并于2018年3月8日对各方当事人进行了询问，汇达公司的法定代表人林秀录、委托代理人陶岩，富区政府的委托代理人范丽华，富区征收办的委托代理人吕曦光、孙亚军，富区房产处的委托代理人彭隽、孙亚军到庭参加询问，本案现已审理终结。汇达公司一审诉称，第三人广联公司向汇达公司共计借款1，910万元人民币，为保证资金安全，双方协商一致，如果广联公司到期未偿还借款，以广联公司开发建设的房产偿还债务。由于房产部门无法办理公司名义的预售登记手续，汇达公司指派工作人员李同庆与广联公司签订了富拉尔基区沿江国际3号楼43户房产的购房合同，并在富区产权处办理了网签手续和预售登记备案。汇达公司通过工作人员的职务行为已经取得了富拉尔基区沿江国际3号楼43户房产的物权。但汇达公司在近期要求履行房屋买卖合同时，得知富区政府及富区征收办已经将登记在李同庆名下的预售房产用于回迁安置，导致汇达公司无法实现预售登记房产的物权和财产权。三被告的行为造成汇达公司物权和债权均无法实现，直接经济损失11，629，600元。因此，请求法院依法确认富区政府、富区征收办将已预售登记在汇达公司工作人员名下的沿江国际小区3号楼43户房产用于回迁安置行为违法，赔偿汇达公司经济损失11，629，600元。如涉案房产为回迁房源，依法判决富区产权处预售登记行为违法，判决富区政府、富区产权处赔偿汇达公司经济损失11，629，600元。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第四款规定：“两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。”根据上述规定，只有两个以上行政机关作出的行政行为是同一行政行为的，才能将两个��上行政机关作为共同被告。本案汇达公司起诉富区政府及富区征收办回迁安置行为违法，富区产权处预售登记行为违法，回迁安置行为与预售登记行为并非同一行政行为，故富区政府、富区征收办与富区房产处不能作为共同被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”汇达公司提交43份购买商品房登记备案介绍信，记载相关涉案房屋已出售给李同庆，该登记行为的相对人系李同庆。汇达公司与李同庆的登记备案行为没有利害关系，汇达公司作为原告对富区产权处提起行政诉讼主体不适格。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（下称《执行解释》）第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款规定：“公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。”第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”富区政府、富区征收办认为汇达公司的员工张春华2015年4月20日在接受建华区人民检察院询问时表示，2014年8、9月份就知道借款抵押的房产被注销，汇达公司起诉超过法定起诉期限。汇达公司2017年7月17日提起行政诉讼，应提交证据证实其2015年7月17日以后知道富区征收办、富区产权处回迁安置行为。因汇达公司未提出证据证实其知道富区政府、富区征收办回迁安置系2015年7月17日以后，其对富区政府、富区征收办提起诉讼超过法定期限。综上，依照《最高人民法院适于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（二）项、第二款之规定，裁定驳回汇达公司的起诉。汇达公司上诉称：1.汇达公司在起诉时已经提供证明，李同庆是汇达公司职工，其与广联公司签订的商品房买卖合同是代表汇达公司签订的，并在房产部门办理房屋预售登记。李同庆的职务行为产生的权利义务属于汇达公司，汇达公司享有房产权利，也应当享有诉讼权利。所以一审法院认为争议房产与汇达公司无利害关系属于认定事实错误。2.在行政诉讼法修订以后，最高人民法院已经出台了新的司法解释，一审法院引用行政诉讼法修订之前的���执行解释》适用法律错误。3.一审裁定引用富区政府、富区征收办的意见，认为张春华在检察机关作笔录时已经得知抵押房产被注销。按此逻辑，汇达公司的职工知道，就代表汇达公司知道，说明一审法院实际承认汇达公司职工行为属于职务行为，李同庆等职工代表单位进行房产登记，其权利义务应当由汇达公司承担。同时，行政机关没有正式书面通知汇达公司房产登记被注销或房产被回迁使用的事实，上述行为汇达公司一直不知道。在2017年汇达公司明确知道行政行为后立即发函要求解决，故不存在超期问题。综上，请求撤销原审裁定，改判支持汇达公司诉讼请求或责令一审法院继续审理。富区政府辩称，1.汇达公司不是行政行为相对人，不具备原告主体资格；2.汇达公司应通过民事途径解决本案争议，不应提起行政诉讼；3.汇达公司的起诉已经超过法定起诉期限。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。富区征收办辩称，1.李同庆与汇达公司的内部管理关系不足以对抗“未经登记，不发生法律效力”的硬性规定，且李同庆的证词不能证明其办理房屋预售登记行为经过汇达公司的合法授权，故汇达公司与本案无利害关系；2.被诉行政行为时间发生在2014年6月份，发生地点在富拉尔基区沿江国际小区，被诉行政行为是大规模的行为，对此汇达公司员工张春华是明知的，李同庆是应当知道的，所以本案汇达公司应当在2014年6月就知道被诉行政行为内容，其于2017年提起行政诉讼，已经超过法定起诉期限；3.行政诉讼法修改后，《执行解释》并不必然失效，原审裁定适用《执行解释》的规定是正确的。综上，汇达公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原裁定。富区产权处的答辩意���与富区征收办的答辩意见一致。广联公司经传唤未到庭，亦未发表答辩意见。本院查明的事实为，广联公司系沿江国际小区3号楼房地产开发人。2013年6月29日，广联公司向富区产权处出具了43份房屋登记备案介绍信，称广联公司已经将3号楼的43套房屋卖给案外人李同庆，请求办理登记备案手续。同日，富区产权处为李同庆办理了沿江国际小区3号楼43套房屋的预售登记备案手续。2014年6月—7月间，富区征收办组织回被征收人员回迁入户，将上述争议房屋用作安置用房。汇达公司认为，汇达公司与广联公司实为借贷关系，李同庆系汇达公司的员工，其与广联公司签订的房屋买卖合同及办理的房屋预售登记备案均是代表汇达公司作出的，汇达公司应当为实际权利人。被诉行政机关在诉争房屋已经进行了预售登记备案的情况下，将房屋用以回迁安置违法，损害了汇达公司的合法权益，于2017年7月25日提起行政诉讼。以上事实有各方当事人陈述、原审中各方当事人提交的证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条之规定，在不动产登记案件中，一般债权人与行政机关对债务人的房屋处置行为并不具利害关系，只有诉争房屋经过抵押、查封、预售登记等行为后，债权人才由一般债权人转变为特殊债权人，才能与房屋处置行为形成利害关系。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，不动产登记具有不动产物权公示效力，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产依法获得承认和保护的依据。本案中，诉争房屋的预售登记权利人记载为李同庆而非汇达公司，李同庆及汇达公司的事后追认行为不能成为改变物权登记的法定依据。李同庆办理的房屋预售备案登记手续是否代表汇达公司作出，是李同庆与汇达公司之间的内部关系，不影响对预售登记权利人的认定。综上，汇达公司不是本案利害关系人，不具备原告主体资格。关于起诉期限问题，因本案汇达公司不具备原告主体资格，故无需审查汇达公司是否超过起诉期限，本院对原审关于汇达公司超过起诉期限的认定不予评判。关于汇达公司称原审裁定援引《执行解释》属适用法律不当问题，本院认为，按照《最高人民法院适于适用〈中华人民共和��行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第三十条的规定，参照《最高人民检察院司法解释工作规定》第二十四条的规定，在法律修改后，只有明确废止或与修改后的法律规定相互矛盾的司法解释才自动失去法律效力。在一审期间，最高院并未废止《执行解释》，一审法院适用《执行解释》的相关规定并无不当，汇达公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审裁定驳回汇达公司的起诉并无不当，汇达公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定未终审裁定。审 判 长 马鸿达审 判 员 张俊伟审 判 员 李 刚二〇一八年三月二十一日法官助理 郭 婧书 记 员 吴 迪附相关法律司法解释规定：1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。3.《最高人民法院适于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七条最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。4.《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第三十条司法解释需要修改、废止的，参照司法解释制定程序的相关规定办理，由审判委员会讨论决定。5.《最高人民检察院司法解释工作规定》第二十四条法律制定、修改、废止后，相关司法解释与法律规定相矛盾的内容自动失效；最高人民检察院对相关司法解释应当及时予以修改或者废止。