浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0226民初5888号原告：杨翠霞（曾用名杨彩霞），女，1962年7月1日出生汉族，住宁海县。原告：叶水仙（曾用名叶世仙），女，1941年5月28日出生汉族，住宁海县。两原告共同委托诉讼代理人：胡洪川，宁波市导源法律服务所法律工作者。两原告共同委托诉讼代理人：冯卿，宁波市导源法律服务所法律工作者。被告：陈焕建，男，1960年4月8日出生汉族，住宁海县跃龙街道水车村上园，现住宁海县。委托诉讼代理人：陈立（系被告陈焕建的儿子），男，1983年7月8日出生汉族，住宁海县。委托诉讼代理人：陈鹏川，浙江知仁律师事务所律师。第三人：袁人焕，男，1962年3月13日出生汉族，住宁海县。原告杨翠霞、叶水仙与被告陈焕建、第三人袁人焕为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月12日第一次公开开庭进行了审理。原告杨翠霞、叶水仙的共同委托诉讼代理人胡洪川、冯卿到庭参加诉讼，被告陈焕建、第三人袁人焕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2017年11月1日，因案情复杂，本案转为普通程序继续审理，于2017年11月28日第二次公开开庭进行了审理，原告杨翠霞及原告杨翠霞、叶水仙的共同委托诉讼代理人胡洪川、冯卿、被告陈焕建的委托诉讼代理人陈立、陈鹏川、第三人袁人焕到庭参加诉讼。同日，原、被告及第三人向本院申请庭外和解三十日。2017年12月29日，原、被告及第三人再次向本院申请庭外和解十五日。庭外和解期间，各方当事人未达成一致意见。2018年2月23日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告杨翠霞及原告杨翠霞、叶水仙的共同委托诉讼代理人胡洪川、冯卿、被告陈焕建及其委托诉讼代理人陈立、陈鹏川、第三人袁人焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠霞、叶水仙起诉称，原告杨翠霞与第三人袁人焕系夫妻关系。原告叶水仙系袁哲泉（2006年2月19日去世）的妻子。1990年12月1日，袁哲泉、原告叶水仙、第三人袁人焕共同取得宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的所有权，房屋产权证号分别为：宁城××号、宁城××号、宁城××号。1991年12月1日，第三人袁人焕取得宁海县跃龙街道东大街112弄××号集体土地使用权证，证号为：宁集用（1991）字第××号。2002年2月18日，第三人袁人焕与被告陈焕建签订《卖屋绝契》，约定将宁海县跃龙街道东大街112弄4号房屋以106000元价格出卖给被告陈焕建。因被告陈焕建不是该房屋所在地集体经济组织成员，根据法律规定，第三人袁人焕与被告陈焕建签订的《卖屋绝契》应属于无效合同。且《卖屋绝契》签订时，原告杨翠霞及该房屋的其他共有权人均未签字。原告多次与被告沟通，要求被告返还房屋，但被告均予拒绝。故原告诉至法院，要求：一、判令确认第三人袁人焕与被告陈焕建于2002年2月18日签订的《卖屋绝契》无效；二、判令被告陈焕建将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋返还原告杨翠霞、叶水仙及第三人袁人焕。原告杨翠霞、叶水仙为证明其上述主张，向本院提供以下证据：1．户口薄复印件五份，拟证明原告杨翠霞曾用名为“杨彩霞”、与第三人袁人焕系夫妻关系，原告叶水仙与袁哲泉系夫妻关系的事实；2．城镇房屋拆（改）建用地审批申请表、宁海县不动产登记查询证明复印件各一份，拟证明宁海县跃龙街道东大街××弄××号房产归袁哲泉、原告叶水仙、第三人袁人焕及原告杨翠霞共同共有，且土地用途为农村宅基地的事实；3．《卖屋绝契》复印件一份，拟证明2002年2月18日，第三人袁人焕未经其他共有权人袁哲泉及本案原告叶水仙同意，违法处分共同共有财产的事实；4．声明书及声明人身份证复印件各一份，拟证明袁人山、袁人辉自愿放弃对袁哲泉名下位于宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的继承权，且同意该权利由原告叶水仙继承、享有的事实；5．房屋共有权保持证复印件、水、电费缴费单各一份，拟证明宁海县跃龙街道东大街××弄××号房产归袁哲泉、原告叶水仙、第三人袁人焕及原告杨翠霞共同共有，现由被告陈焕建实际占有的事实；6．证明、亲属关系证明三份，拟证明袁哲泉与叶水仙系夫妻关系，第三人袁人焕系其儿子，袁哲泉于2006年2月19日去世的事实；7．宁海县跃龙街道东方股份经济合作社证明一份，拟证明原告叶水仙与叶世仙系同一人的事实。被告陈焕建答辩称，《卖屋绝契》中的陈欢建与本案被告陈焕建系同一人。原告的主张已超过诉讼时效。原告杨翠霞不是卖房契约的当事人，不具有诉讼主体资格。本案诉争的房屋在撤村建居范围内，现已符合办理国有土地使用权证的条件。被告陈焕建与第三人袁人焕买卖房屋的时候，是原告杨翠霞将房屋钥匙交给被告陈焕建的，现已有十八年，原告杨翠霞均未提出异议，故原告杨翠霞对房屋买卖的事实是知道的，也是同意的。卖房契约签订后，原告一家将房屋腾空后交给被告，且原告一家人均居住在附近。故原告主张房屋买卖不知情与事实不符。被告购买该房屋后，对房屋进行了加建，现已列入拆迁范围。被告陈焕建向本院提供下列证据，以证明其上述主张：1．宁海县人民政府宁政发（2005）28号文件一份，拟证明涉案房屋所在的村已被撤村建居，故本案不是农村房屋买卖的事实；2．人情账本复印件一份，拟证明被告购买房屋后，第三人袁人焕代表全家来参加喜酒的事实；3．《卖屋绝契》一份、收条二份，拟证明第三人袁人焕将房屋出卖给被告陈焕建，被告陈焕建已支付购房款156000元的事实；4．房屋所有权证一份，拟证明第三人袁人焕将房屋出卖给被告，并将产权证一并交给被告陈焕建持有的事实；5．照片二张，拟证明被告陈焕建购房后加建了一层的事实；6．证人许某的证人证言，拟证明卖屋绝契系许某执笔书写，原告对卖屋的事实是知晓的，如有纠纷，由第三人袁人焕负责处理的事实；7．证人陈某1、陈某2、章某的证人证言，拟证明原告对房屋买卖是知晓的事实。第三人袁人焕陈述并提出请求：1.确认第三人袁人焕与被告陈焕建于2002年2月18日签订的《卖屋绝契》无效；2.判令被告陈焕建将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋返还给原告杨翠霞、叶水仙及第三人袁人焕。事实和理由：因第三人袁人焕当时急需用钱，在原告杨翠霞、叶水仙不知情的情况下将房屋卖给了被告陈焕建。宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋系原告杨翠霞、叶水仙与第三人袁人焕共有的，没有经过共有权人的同意，所以卖屋绝契无效，被告陈焕建应向原告杨翠霞、叶水仙返还房屋。在庭审过程中，经合议庭多次询问，第三人袁人焕明确表示将第2项请求变更为要求被告陈焕建将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋返还给原告杨翠霞、叶水仙，自愿放弃要求被告陈焕建向第三人袁人焕返还宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的请求。第三人袁人焕未向本院提供证据。对原告杨翠霞、叶水仙、被告陈焕建提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、对原告杨翠霞、叶水仙提供的证据1、2、3、5、6、7，被告陈焕建对真实性、合法性均无异议，第三人袁人焕无异议，本院对真实性、合法性均予以认定；二、对原告杨翠霞、叶水仙提供的证据4，本院依法对××、××进行询问，该二人向本院表示自愿放弃对袁哲泉名下位于宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的继承权，故本院对该证据予以认定；三、对被告陈焕建提供的证据1，原告对真实性、合法性没有异议，第三人袁人焕没有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以认定；四、对被告陈焕建提供的证据2，原告对真实性、合法性没有异议，但认为无法确认该人情账本具体为何喜酒。第三人认为没有去参加过被告陈焕建的乔迁喜酒。本院认为，该证据与本案无关，不予认定；五、对被告陈焕建提供的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据不能证明原告对卖屋是知晓的。第三人袁人焕没有异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；六、对被告陈焕建提供的证据4，原告对真实性、合法性、关联性没有异议，第三人袁人焕没有异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定；七、对被告陈焕建提供的证据5，原告对真实性有异议，但对被告陈焕建陈述的房屋加建一层玻璃钢棚的事实没有异议，第三人袁人焕对房屋加建一层玻璃钢棚的事实没有异议，本院对该事实予以认定；八、对被告陈焕建提供的证据6、7，原告认为证人证言不能证明被告陈焕建的待证事实，第三人袁人焕表示对证人证言不清楚。本院认为，证人证言不能证明被告陈焕建的待证事实。经庭审，本院对以下事实予以认定：袁哲泉与原告叶水仙共生育袁人山、袁人辉、袁人焕三子。袁哲泉于2006年2月19日去世，袁人山、袁人辉于2017年9月15日向本院表示放弃对宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的继承。1990年12月1日，袁哲泉、原告叶水仙、第三人袁人焕共同取得宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的所有权，房屋产权证号分别为：宁城××号、宁城v号、宁城××号。1991年12月1日，第三人袁人焕取得宁海县跃龙街道东大街××弄××号集体土地使用权证，证号为：宁集用（1991）字第××号。2002年2月18日，第三人袁人焕与被告陈焕建签订《卖屋绝契》，约定将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋以106000元价格出卖给被告陈焕建。现该房屋由被告陈焕建占有、使用。本院认为，根据法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，被告陈焕建与第三人袁人焕非同一集体经济组织成员，双方签订《卖屋绝契》买卖集体土地的行为，违反法律的强制性规定，应认定为无效。故原告杨翠霞、叶水仙、第三人袁人焕请求判令被告陈焕建与第三人袁人焕于2002年2月18日签订的《卖屋绝契》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告陈焕建认为本案诉争的房屋在撤村建居范围内，现已符合办理国有土地使用权证的条件，且原告叶水仙、杨翠霞对房屋的买卖是知晓的，故《卖屋绝契》应认定为有效。本院认为，本案诉争房屋虽在撤村建居范围内，但土地性质没有变更，至今仍为集体土地，原告叶水仙、杨翠霞对房屋买卖是否知晓，不影响《卖屋绝契》无效的认定，故对被告陈焕建的上述答辩意见不予采纳。合同无效后，因该无效合同取得的财产，应当予以返还给合同相对方即本案第三人袁人焕。现合同相对方即本案第三人袁人焕自愿放弃要求被告陈焕建向其返还宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的请求，故对原告要求将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋返还给第三人的诉讼请求，本院不予支持。宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋系袁哲泉、叶水仙、袁人焕共有，现袁哲泉已去世，其房屋返还请求权应由继承人即本案原告叶水仙、第三人袁人焕共同行使。原告杨翠霞非宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋的权利人，故原告要求判令被告陈焕建将宁海县跃龙街道东大街××弄××号房屋返还原告杨翠霞、叶水仙的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、确认被告陈焕建与第三人袁人焕于2002年2月18日签订的《卖屋绝契》无效；二、驳回原告杨翠霞、叶水仙的其他诉讼请求；三、驳回第三人袁人焕的其他诉讼请求。本案受理费18300元，财产保全费5000元，由原告杨翠霞、叶水仙负担20700元，被告陈焕建负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  黄德义人民陪审员  蒋国江人民陪审员  王春霞二〇一八年三月十九日代书 记员  章灵燕