四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初524号原告：罗启林，男，1971年10月15日出生，汉族，住成都市新都区。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公司经理，一般授权代理。罗启林与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。罗启林到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗启林向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2016年7月1日起至2017年6月30日止擅自少付租金2268元及违约利息；2、莱恩酒店管理公司支付自2017年7月1日起至判决执行之日止的租金及银行同期利息；3、莱恩酒店管理公司向罗启林支付违约金50000元；4、因本案发生的诉讼费、误工费、交通费、邮寄打印等各项费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年10月，罗启林与莱恩酒店管理公司签订了《房屋委托经营合同》，双方约定：罗启林将位于成都市新都区“莱恩假日”房屋第11层06号租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金为33.5元/月/平方米，每月租金为1247元；2017年4月1日至2020年3月30日租金为35元/月/平方米，每月租金为1303元，房屋租金以银行转账方式按季度支付，宽限期为七个工作日，七个工作日后每逾期一天，则莱恩酒店管理公司应按银行同期存款利率向罗启林支付违约金，如超过60个工作日，则罗启林有权解除合同并追究莱恩酒店管理公司违约责任。自2016年第二季起，莱恩酒店管理公司不按合同约定足额准时支付房屋租金，罗启林在2016年8月曾提起诉讼，莱恩酒店管理公司经法院判决并强制执行后向罗启林付清了2016年第二季度及以前的房租。但自2016年第三季度开始，莱恩酒店管理公司依然视法律为儿戏继续违约，不按合同约定向罗启林支付房屋租金，截止2017年10月已累计欠房屋租金10086元（不含违约利息）。罗启林被逼无奈只好再次向本院提起诉讼，恳请判令莱恩酒店管理公司支付房租及违约利息；根据合同7-1条，合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，请求判令莱恩酒店管理公司赔偿50000元违约金。房租收到详情：莱恩酒店管理公司本应按合同约定于2016年7月1日前支付罗启林2016年三季度房屋租金3741元，但莱恩酒店管理公司实际于2016年9月26日支付了3216元，2016年三季度少付525元；本应于2016年10月1日前支付2016年4季度房屋租金3741元，但实际于2016年12月23日支付3216元，2016年四季度少付525元；本应于2017年1月1日前支付2017年1季度房屋租金3741元，实际于2017年3月29日支付3216元，2017年一季度少付525元；本应于2017年4月1日前支付2017年2季度房租3909元，实际于2017年8月2日支付3216元，2017年二季度少付693元；本应于2017年7月1日前支付2017年3季度房租3909元，至今未付；本应于2017年10月1日前支付2017年4季度房租3909元，至今未付。以上事实足以证明莱恩酒店管理公司的违约事实。为维护罗启林的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，无意见，但违约金过高。罗启林为证明其主张，向本院举出证据：1、委托经营合同1份；2、产权证、土地证各1份；3、租金转账流水1份；4、催缴房租的通知1份。莱恩酒店管理公司对罗启林提交的证据均无异议，无证据向本院举出。本院对罗启林提交的证据评析如下：1、编号为98号的《房屋委托经营合同》，委托方为罗启林，受托方为莱恩酒店管理公司，合同中载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；合同末尾有罗启林的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，还标明了租金收款的户名、银行及账号；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额；该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。2、产权证、土地证清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、地类（用途）、使用权类型等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，并能证明罗启林为案涉房屋的所有人。3、银行流水记录：该组证据可反映支付房租的情况，莱恩酒店管理公司没有异议，可以确定其真实性。4、催缴房租通知上载明了莱恩酒店管理公司的具体欠租情况，该证据从形式、内容上未存在瑕疵。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，可确定其真实性、合法性、关联性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，罗启林是案涉房屋的所有权人。2010年10月24日，罗启林作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为98的《房屋委托经营合同》1份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”第11层06号、建筑面积为37.22平方米的房屋及屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。该房屋委托经营期为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任等进行了明确约定。合同约定房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付罗启林，具体起算方式为：2011年4月1日至2014年3月30日，每月租金1191元；2014年4月1日至2017年3月30日，每月租金1247元；2017年4月1日至2020年3月30日，每月租金1303元；2020年4月1日至2023年3月30日，每月租金1377元；2023年4月1日至2024年3月30日，每月租金1452元。合同在房屋租金及支付方式中还约定：“……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币3573元整（￥叁仟伍佰柒拾叁元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币1191元整（￥壹仟壹佰玖拾壹元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”。合同在房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”。合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用。……”。合同违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。合同末尾有罗启林的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，并写明了罗启林的户名、银行及账号。按合同约定，在第二段租赁年中（2014年4月1日至2017年3月30日）每个季度应支付3741元；第三段租赁年中（2017年4月1日至2020年3月30日）每个季度应支付3909元。2015年2月9日罗启林收到通过网上银行汇入摘要为房租的3591元；2015年4月28日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3591元（对方户名为成都莱恩假日酒店有限公司，下同）；2015年7月15日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3591元；2015年11月24日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3591元；2016年3月18日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3591元；2016年7月8日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3216元；2016年9月19日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3216元；2016年12月23日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3216元；2017年3月29日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3216元；2017年8月2日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3216元。2017年11月1日，罗启林向莱恩酒店管理公司发出书面房租催缴通知。另经本院查询关联案件查明，因莱恩酒店管理公司未按时支付2015年1月1日至2016年6月30日止的房租1275元，罗启林曾将其诉至本院，本院于2016年8月18日立案受理。2016年11月11日，本院依法作出（2016）川0114民初4517号民事判决，判决莱恩酒店管理公司于判决生效之日起十日内支付罗启林租金1275元，且于判决生效之日起十日内支付罗启林违约金（违约金以1275为基数，自2016年4月5日起至款项付清之日止，按日万分之五计付）。莱恩酒店管理公司遂付清了2016年第二季度及之前的房租。2017年8月31日，本院出具执行完毕通知书，上述案件执行完毕。以上事实，有《房屋委托经营合同》、产权证、土地证、租金转账流水、催缴房租通知等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，罗启林与莱恩酒店管理公司于2010年10月24日签订的合同编号为98的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，莱恩酒店管理公司应当承担迟延支付房屋租金的民事责任。结合本案庭审情况、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司2016年9月19日支付的3216元实际是2016年第三季度的房租，2016年12月23日支付的3216元实际是2016年第四季度的房租，2017年3月29日支付的3216元实际是2017年第一季度的房租，2017年8月2日支付的3216元实际是2017年第二季度的房租。莱恩酒店管理公司实际拖欠罗启林2016年三、四季度525元/月×2个月、2017年一季度525元、2017年二季度693元、三四季度3909元/季度×2，以上共计10086元。莱恩酒店管理公司对罗启林诉请的房屋租金欠款总额无异议，本院予以确认。另罗启林诉请租金支付至判决执行之日止，鉴于申请执行时双方的委托经营合同履行情况尚不能明确，故对判决作出前莱恩酒店管理公司已应支付的2018年一季度3909元予以支持，之后的租金罗启林可根据涉案合同的实际履行情况再进行主张。关于罗启林诉请莱恩酒店管理公司支付从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息及违约金50000元的主张，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，在《房屋委托经营合同》中既约定了迟延支付租金应承担存款利息的违约金，另还约定了50000元违约金，罗启林未提供相应证据证明其因被告莱恩公司的违约所遭受的具体实际损失，如同时适用则有失合理和公平，亦与法律规定不符，本院对违约金的约定适当调整。本案违约所致损失应认定为利息损失，但仅以合同约定的存款利率确定损失不足以兼顾惩罚性并督促违约方积极履行债务，本院对违约金适当调整，酌定以13995元为基数从2018年1月11日起按日利率万分之五计算违约金。关于罗启林主张莱恩酒店管理公司承担误工费、交通费、邮寄打印等各项费用，因无具体金额及相应证据，且不属于该案的直接损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗启林2016年7月1日至2018年3月31日期间的租金13995元及违约金；违约金的计算方式：以13995元为本金，以日利率万分之五为标准，从2018年1月11日计算至本金付清之日止；二、驳回罗启林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由罗启林垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  蒋建军二〇一八年三月二十九日书记员  叶秋萍