广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3148号上诉人（原审被告）:广州市誉轩房地产代理有限公司,住所地广东省广州市番禺区南村镇兴业大道广州雅居乐北苑滟澜街39号23号铺101房之一。法定代表人：丘友联，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓婷文，该司职员。被上诉人（原审原告）：蔡国军,男,1981年10月2日出生,汉族,身份证住址湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）:蒋晓霞,女,1990年6月3日出生,汉族,身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：蔡国军,与蒋晓霞为夫妻关系。上诉人广州市誉轩房地产代理有限公司（以下简称誉轩公司）因与被上诉人蔡国军、蒋晓霞居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。誉轩公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判誉轩公司无需返还蔡国军、蒋晓霞中介服务费或将本案发回重审；二、本案第一、二审的诉讼费由蔡国军、蒋晓霞承担。事实和理由:一审法院事实认定不清，适用法律错误，应当撤销并改判。首先，蔡国军、蒋晓霞作为卖方、成咪作为买方、誉轩公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，该合同系三方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，已依法成立并生效，因此，蔡国军、蒋晓霞应根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定向誉轩公司支付居间报酬。蔡国军、蒋晓霞作为完全民事行为能力人，其在卖房前必然会对当地的相关政策进行审慎考察了解，其在一审中称不知公积金借款未满一年不能申请提前还款的理由不能成立。誉轩公司对于蔡国军、蒋晓霞理应知晓的情况不存在任何审查和告知的义务，因此，本次房屋交易无法实现完全是蔡国军、蒋晓霞自身原因造成的，根本不存在誉轩公司恶意欺瞒的情况。蔡国军、蒋晓霞要求誉轩公司退还居间报酬于法无据。其次，在知晓房屋无法申请提前还款后，蔡国军、蒋晓霞、成咪与誉轩公司通过友好协商签订了《解除合同协议书》，该合同仍系三方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，已依法成立并生效，三方均应当依约履行。因此，蔡国军、蒋晓霞应当向誉轩公司支付本次交易的全部中介服务费36000元。如果蔡国军、蒋晓霞主张誉轩公司返还中介费，前提是此份《解除合同协议书》无效或被撤销，而该份协议书显然不存在任何无效或被撤销的情形，蔡国军、蒋晓霞要求誉轩公司返还中介费没有依据。第三，一审法院适用公平原则作出判决属于严重的适用法律不当。在本案中，双方已经对中介费的承担有明确的约定，故不应当适用公平原则，即使适用，也应坚持按约定执行才公平。另外，誉轩公司对本次房屋交易无法完成这一结果根本不存在过错，已经完成居间人应尽的义务，蔡国军、蒋晓霞应当按约定支付居间报酬。蔡国军、蒋晓霞二审共同答辩称，不同意誉轩公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。蔡国军、蒋晓霞向一审法院起诉，请求：1.誉轩公司返还中介费36000元；2.誉轩公司赔偿损失3000元；3.诉讼费用由誉轩公司承担。一审法院认定事实：一、座落于番禺区××村镇××大道××街××2503房屋（案涉房屋）产权人是蔡国军、蒋晓霞，2016年12月27日核发了（2016）广州市不动产权第07090xxx号《不动产权证》。二、2016年11月14日，蔡国军及蒋晓霞作为借款人（抵押人）、广州住房公积金管理中心作为委托贷款人（抵押权人）、中国农业银行股份有限公司广州白云支行作为受托贷款人签订《住房公积金抵押借款合同》，合同约定有以下内容：蔡国军、蒋晓霞借款90万元用于购买案涉房屋自住，借款期限20年；借款人提前还款应全部满足以下条件（A、借款满一年；……等等）。合同签订后，2016年12月27日办理案涉房屋抵押登记。三、2017年6月22日，蔡国军、蒋晓霞作为卖方、案外人成咪作为买方、誉轩公司作为经纪方签订NO：0007709号《房屋买卖合同》，合同主要约定：买方以4428000元向卖方购买案涉房屋；付款方式为消除抵押后按揭付款，买方应在签署本合约同时自行交付定金50000元、定金余款250000元在2017年6月23日前自行交付给卖方，卖方应在收到定金7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助买方申请银行按揭，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续，卖方同意在收取定金7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费36000元（2017年6月23日支付一半）；……等等。四、2017年6月23日，买方成咪向誉轩公司支付了18000元中介代理费及咨询费。2017年7月7日，买方成咪委托广东开耀律师事务所向蔡国军、蒋晓霞发出（2017）粤开律函字第17122号《律师函》，要求蔡国军、蒋晓霞继续履行合同，并向抵押银行申请办理提前还贷手续，等等。2017年7月13日，蔡国军、蒋晓霞作为“甲方”与买方成咪作为“乙方”签订和解协议，明确乙方已向甲方支付了300000元定金，甲方在2017年6月26日意欲通过公积金APP申请提前还款，未能成功还款，同日到银行申请，银行告知：“由于涉案房屋办理公积金贷款未满一年，暂不能提前还款赎楼。”双方约定：解除0007709号《房屋买卖合同》，甲方承担乙方委托广东开耀律师事务所出具律师函的费用3000元，甲方在解除网签合同2日内退还定金300000元，甲方承担签订合同的中介费36000元，乙方已支付18000元给中介，甲方退还18000元给乙方，并支付18000元给中介，……等等。同日，蔡国军、蒋晓霞作为“甲方（卖方）”、买方成咪作为“乙方”、誉轩公司作为“丙方（经纪方）”签订《解除合同协议书》，三方同意解除0007709号《房屋买卖合同》，乙方应在签署本协议书之日起2日内向丙方支付中介代理费36000元，经买卖双方友好协商并同意，卖方同意承担买方向经纪方支付中介服务费共36000元包含买方于2017年6月23日已向经纪方支付一半中介服务费18000元在内，经纪方收齐卖方支付中介服务费后2日内解除本次交易的网签合同。2017年7月13日，蔡国军、蒋晓霞向誉轩公司支付了中介代理费及咨询费18000元。一审庭审中，蔡国军、蒋晓霞确认其与买方成咪之间的《房屋买卖合同》已经解除网签。一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。蔡国军、蒋晓霞、买方成咪、誉轩公司三方签订的《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》系各方真实意思表示，合法有效，蔡国军、蒋晓霞、买方成咪与誉轩公司构成居间合同法律关系，因案涉房屋公积金借款未满一年而未能申请提前还款，造成《房屋买卖合同》无法继续履行，该合同经三方协商一致已解除，依《解除合同协议书》，买方成咪按《房屋买卖合同》应支付的中介服务费36000元由蔡国军、蒋晓霞承担并支付给誉轩公司。蔡国军、蒋晓霞作为案涉房屋公积金贷款的借款人，对《住房公积金抵押借款合同》的提前还款条件应当知晓，蔡国军、蒋晓霞在应当知道未满足提前还款条件的情况下出售房屋，对《房屋买卖合同》无法继续履行而解除应承担过错责任；虽然誉轩公司已经促成买卖双方签订房屋买卖合同，但誉轩公司作为房地产中介，比买卖双方更具有房地产买卖方面的专业知识，誉轩公司对案涉房屋《住房公积金抵押借款合同》应履行审慎审查告知义务，对公积金借款未满一年而造成的法律后果应作合理提醒。现买卖双方已经协商解除合同，导致蔡国军、蒋晓霞、买方成咪、誉轩公司三方之间的居间合同的合同目的无法实现，虽然《解除合同协议书》明确蔡国军、蒋晓霞愿意承担买方成咪应支付的中介服务费36000元，从公平的角度，一审法院酌情认定誉轩公司向蔡国军、蒋晓霞返还一半居间合同服务费18000元。因买方成咪委托广东开耀律师事务所出具律师函并不是解决蔡国军、蒋晓霞与买方成咪之间买卖关系的必须途径，蔡国军、蒋晓霞亦自愿承担该律师费用，蔡国军、蒋晓霞主张誉轩公司赔偿3000元律师费于法于理无据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、广州市誉轩房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡国军、蒋晓霞返还中介服务费18000元；二、驳回蔡国军、蒋晓霞的其余诉讼请求。本案受理费388元，由蔡国军、蒋晓霞负担263元，广州市誉轩房地产代理有限公司负担125元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对誉轩公司的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：誉轩公司与蔡国军、蒋晓霞以及案外人成咪三方签订的《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》系各方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，一审认定其合法有效正确，本院予以确认。房屋买卖双方作为具有完全民事行为能力的主体，参与市场交易行为，应当知晓相关法律政策，理性分析交易风险，遵守诚实信用原则，对自己的行为承担相应的法律责任。但就房屋交易的相关政策与流程，在专业知识程度上，中介机构显然更具有优势。誉轩公司作为专业的房屋中介机构，不仅要为潜在交易当事人提供房屋交易信息，促成买卖双方达成交易，还应当在促成交易的过程中为双方当事人提供必要的专业知识辅助，对买卖双方的交易资格和条件进行必要审查，对房屋交易流程和相关政策进行告知和提醒，为买卖双方实际履行合同提供必要协助和保障。这是中介机构进行有偿服务的基础和价值。根据本案三方签订的《房屋买卖合同》第八条，经纪方即誉轩公司已就合约所有条款向买卖双方作出详尽解释。但誉轩公司实际上对于卖方的房屋贷款情况没有予以必要了解和审查，也未提醒蔡国军、蒋晓霞注意其提前还款事宜，导致蔡国军、蒋晓霞因为公积金贷款未满一年不能提前还贷而无法履行买卖合同，并导致买卖合同最终解除，誉轩公司存在告知和审查不到位的过失，无权要求支付全部中介服务费。至于蔡国军、蒋晓霞在《解除合同协议书》中承诺负担应由买方负担的中介服务费的问题，蔡国军、蒋晓霞陈述解除网签需要中介机构办理，为了尽快解除网签、避免损失扩大而不得不做出的让步，其陈述符合情理，本院予以采信。因此，一审综合各方的过错，酌情判令誉轩公司返还一半中介服务费18000元给蔡国军、蒋晓霞，并无不妥，本院予以维持。誉轩公司上诉主张理据不足，本院不予采信。综上所述，誉轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人广州市誉轩房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一八年三月二十九日书记员  林北征张冰玲