四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初628号原告：肖国学，男，1963年7月23日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律服务工作者。被告：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇东临路5-1号，统一社会信用代码91511623772986535Q。法定代表人：费良斌,董事长。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。原告��国学与被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（以下简称飞龙建司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭审理了本案。原告肖国学的委托诉讼代理人彭海与被告飞龙建司的委托诉讼代理人邓健到庭参加诉讼，原告肖国学、被告飞龙建司的法定代表人费良斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖国学向本院提出诉讼请求：判令被告飞龙建司向原告支付违约金10000元〔从2014年3月31日计算到2016年3月31日止违约金共计56818.8元（394572元×0.2‰×720天），违约金过高，原告主动调低至10000元〕。事实和理由：2012年1月14日，原、被告订立《商品房买卖合同》，双方约定房屋预测面积为108平方米，单价3653.44元/平方米，总价394572元。双方约定办理产权转移登记时间为2014年3月31日前，由于被告的原因，造成逾期至今未办理。根据《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项（2），如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房，自出卖人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告于2013年3月31日向买受人交付房屋，被告交付时间不得超过2014年3月31日，否则，被告存在违约。目前被告至今未向原告交付产权证，被告已经构成违约。被告飞龙建司辩称，1.因为原告是按揭房屋，被告已于2013年12月19日���原告办理了房屋所有权证，但被告不能将房屋所有权证交付给原告，房屋所有权证现在已经抵押到银行或者不动产登记部门，对于按揭房屋，被告不应承担责任；2.依据合同约定，房屋权属证书是房屋所有权证而并不包括国有土地使用证；3.2013年3月31日被告已向原告交付房屋，根据最高人民法院关于商品房买卖合同的解释第18条，国有土地使用证应当在交房后90日办理，原告的起诉已经超过诉讼时效。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告肖国学围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款及相关费用款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、武胜县人民法院(2017)川1622民初3811号民事裁定书。被告对原告提交的证据的质证意见，对《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无异议，对购房款收据应当以购房发票为准，对《个人住房（商业用房）借款合同》只能证明原告向银行借款的事实，不能证明原告已将购房款向被告支付完毕。原告提供的上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告飞龙建司为支持其主张向本院提供了肖国学房屋所有权证复印件，原告对被告提交的证据的质证意见，对被告提供的证据三性无异议，但不能达到被告的证明目的，房屋权属证书还应当包括土地使用证。原告对被告提供的证据三性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月14日，原告肖国学与被告飞龙建司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买飞龙建司预售的位于武胜县房屋一套，房屋预测建筑面积为108平方米，按照建筑面积计算每平方米3653.44元，总价款394572元。该商品房的付款方式及期限为按揭贷款付款方式。该合同第二十条约定：出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付使用后，出卖人和买受人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，原告肖国学与被告飞龙建司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条约定：买受人应在接到出卖人电话或书面“交房通知”后，七日内到指定部门缴纳办理分户《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所需要的费用……”。合同签订后，原告肖国学及其妻谭昌碧向中国建设银行武胜支行按揭贷款270000元支付给被告飞龙建司，另向被告飞龙建司交纳现金124572元，已付清全部房款，并按合同约定缴纳了应当承担的相关税费。2017年12月21日，原告肖国学向本院提起诉讼，要求被告飞龙建司支付2014年3月31日至2016年3月31日期间的违约金10000元（实际计算金额为56818.8元，主动调减至10000元）。原告肖国学随后撤回起诉，本院于2017年12月21日以（2017）川1622民初3811号民事裁定书裁定准予其撤回起诉。另查明，2013年3月31日，被告飞龙建司将本案诉争房屋���付给了原告肖国学使用，2013年12月19日办理了房屋所有权证（房屋所有权证号：武房权证武胜县字第××号），经本院调查了解，原告肖国学的房屋所有权证现抵押于中国建设银行武胜支行，国有土地使用证至今未办理。再查明，根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，2016年8月24日，武胜县停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一办理不动产权证。本院认为，原告肖国学与被告飞龙建司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。房屋权属证书包含房屋所有权证书和国有土地使用权证书。本案中，双方当���人签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定的是逾期取得房屋所有权证书的违约责任，并未对逾期取得国有土地使用权证书的违约责任进行约定；双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定的是买受人办理权属证书前应缴纳的费用，亦未约定房屋所有权证书包含国有土地使用证书。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人主张逾期取得房屋所有权证书的违约金的诉讼时效应从其实际取得房屋所有权证书后30日之次日起算。本案中，被告飞龙建司在2013年3月31日向原告肖国学交付了涉案房屋，根据双方合同约定，其最迟应于2014年3月31日前向原告肖国学交付房屋所有权证书。而事实上，被告飞龙建���已于2013年12月19日就将房屋所有权证办理完毕并交付给中国建设银行武胜支行作为原告的按揭贷款抵押，可以视为被告飞龙建司在该日将房屋所有权证书交付给了原告肖国学。故被告飞龙建司已在合同约定的期限内履行了《商品房买卖合同合同》中关于办理房屋产权证书的义务，故其不应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同时，案涉房屋为在建房屋，双方对国有土地使用权证书的交付时间没有约定，因被告飞龙建司已于2013年3月31日将房屋交付原告肖国学使用，故原告肖国学应当取得国有土地使用权证书的截止时间即被告飞龙建司应当承担逾期交付国有土地使用权证书违约责任的开始时间是2013年6月30日，原告肖国学主张逾期交付国有土地使用权证书违约金的诉讼时效也应自此起算。而原告肖国学于2017年12月21日才第一次向本院提起诉讼，其起诉时已经超过两年的诉讼时效，其提交的证据亦不能证明具有诉讼时效中止、中断的法定情形，故原告肖国学主张逾期取得国有土地使用权证书违约金的请求已经超过二年的诉讼时效期间，对其该项请求，本院不予支持。综上所述，原告肖国学的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合���纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告肖国学对被告四川飞龙建设集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告肖国学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一八年三月二十七日书记员 蒋婷（代）