上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终962号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海私尚佳画美容美发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1078弄2F-05室。法定代表人：王晶晶，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海融东制冷工程有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇星中路九区20幢15号。法定代表人：刘锦标，总经理。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：程欣，上海市托普律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号D1-1907室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：王一中，董事长。委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。上诉人上海私尚佳画美容美发有限公司（以下简称私尚佳画公司）、上海融东制冷工程有限公司（以下简称融东公司）与被上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人私尚佳画公司、融东公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、四、五、六、七、十项，改判被上诉人与上诉人于2015年7月5日解除租赁合同关系，私尚佳画公司支付2015年3月1日至2015年7月5日抵扣租赁押金后的租金人民币（下同）72,193元，被上诉人支付违约金220,878元、赔偿延期开业的人员损失197,938元、赔偿提前解除合同的装修、设备及员工赔偿金等损失1,104,162元。事实和理由：被上诉人延期开业，应予赔偿，上诉人暂停支付租金并未构成违约；2015年7月5日，被上诉人停电，导致上诉人无法经营，人员撤出后被上诉人对房屋加锁，所以合同解除的责任在于被上诉人。被上诉人承望公司辩称，上诉人仅支付了两个月的租金和管理费，其拖欠租金、管理费是导致合同解除的根本原因；在整体经营过程中，被上诉人已免收2014年7月1日至2014年12月31日的管理费，不应再承担其他责任，故其认为一审判决正确，要求维持原判。承望公司诉至一审法院，请求判令：1.解除双方签订的《物业租赁合同》及补充协议；2.私尚佳画公司支付2015年2月26日至2015年7月11日的租金94,615.40元（已经抵扣租赁押金186,003元）；3.私尚佳画公司支付2014年6月15日至2015年7月11日的管理费80,069.40元（2014年7月1日至2014年12月31日未计算管理费）；4.私尚佳画公司支付逾期付款违约金220,878元；5.私尚佳画公司支付解除合同违约金220,878元；6.私尚佳画公司支付延期未归还租赁场地占用费220,878元；7.私尚佳画公司支付装修复原费用23,700元；8.私尚佳画公司支付承望公司律师费15,000元；9.私尚佳画公司赔偿因未注销证照给承望公司带来的损失186,003元；10.融东公司承担连带保证责任。私尚佳画公司、融东公司提出反诉，要求判令承望公司：1.返还租赁押金186,003元；2.返还装修押金12,740元；3.支付违约金220,878元；4.赔偿延期开业的人员损失197,938元（逾期开业期间人员工资及员工宿舍租金）；5.赔偿提前解除合同的装修、设备及员工赔偿金等损失1,104,162元；6.本案诉讼费由承望公司承担。一审法院认定事实：承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对中融大厦1-6楼统一招租、经营。系争商铺位于上述承望公司管理的商场内。2014年1月20日，承望公司（出租人、甲方）与融东公司（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：承望公司将系争商铺出租给融东公司。第八条2、基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期。若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、管理费及上期水费、电费、煤气费等公用事业费。第十一条，甲方将聘请有资质的物业管理公司对物业进行管理，并制定《物业管理规定》。第十二条1、（3）乙方必须在撤场后的三十个工作日内向甲方提供原相关政府部门出具的公共卫生许可证、公共场地许可证、餐饮服务许可证、营业执照等注销证明，否则甲方有权没收租赁押金。1（5）租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等非自用行为而导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等。第二十一条1、乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。3、乙方不能足额支付应付租金或管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，乙方因此应承担本合同第二十九条的违约责任，甲方有权采用合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失、或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关服务。第二十三条，在租赁期间内，各方主体如发生企业名称变更、企业地址变更、企业股权发生重大变化、企业营业所用店招发生明显变化，及如果发生可能影响对方利益的情况时，甲、乙双方负有及时告知义务。告知须用书面形式，且采用挂号/EMS邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号/EMS邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方。第二十六条6、合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方。乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。第二十八条1、甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2、在租赁期限内，甲方擅自终止合同应向乙方退还押金和支付违约金，违约金相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含物业管理费）。第二十九条6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……（3）逾期超过四十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含管理费）。同时乙方无权要求返还押金。8、合同期满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费。场地占用费为：按天计算，为相应租金的3倍。延期未归还租赁场地天数不足十五天的按一个月计算；延期未归还租赁场地天数超过十五天不足三十天的按二个月计算；延期未归还租赁场地天数超过三十天的按三个月计算，并视为乙方放弃租赁，物业内的所有物品无偿归甲方所有，由甲方处置。第三十条3、因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。甲乙双方同时签订《补充协议》，约定：第三条，租期从2014年3月16日起至2020年3月15日止，自2014年6月30日起计租（以商场开业时间为准）。甲方于2014年3月16日前向乙方交付租赁场地，管理费的缴付起始日自2014年3月16日起计。第四条，每月管理费为11,625元。月基本租金为62,001元，至2014年3月16日起每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增4%。第一年的月租金为62,001元，第二年的月租金为64,481元。第五条，乙方先付后租，每个支付期支付贰个月的基本租金和管理费。第六条，租赁押金186,003元，作为履约保证金。原审又认定，2014年11月3日，承望公司（甲方）、融东公司（乙方）、私尚佳画公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定租赁合同承租方的主体变更为丙方；甲方承诺合同相对方变更为丙方后，原合同权利义务不变；丙方承诺积极履行合同约定的权利义务，乙方承诺丙方工商设立之前继续履行合同所有权利义务，对丙方及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。原审还认定，2015年6月，承望公司发《催告函》、《停电通知函》给私尚佳画公司，要求尽快支付欠付的租金及管理费，如果于2015年7月3日前未支付，将于2015年7月4日起采取停电措施。2015年7月10日，承望公司向私尚佳画公司发《解约通知》（落款日期2015年7月8日），因私尚佳画公司欠付租金及管理费，发出《催告函》、《停电通知函》后对方未作回应，现通知双方的合同于2015年7月11日解除，要求尽快结清欠费并返还租赁场地。该函件，通过挂号信的方式邮寄至《物业租赁合同》载明的乙方地址，但是无人签收。2015年7月17日，承望公司向私尚佳画公司发出《清场通知》，称其已经发出解约通知，双方租赁合同已经于2015年7月11日解除，若私尚佳画公司在2015年8月11日前仍不交还租赁场地，将依据合同第二十九条的约定，视作私尚佳画公司放弃租赁物业内的所有物品，由承望公司处理，收回租赁场地。2015年9月，承望公司再次发函给私尚佳画公司（函件抄送给了融东公司）要求支付欠费及违约金，另外要求私尚佳画公司赔偿因水管漏水造成其他租户损失8,000元。2016年2月，承望公司发函融东公司，要求承担保证责任。上述函件，承望公司都邮寄至《物业租赁合同》载明的乙方地址，但是无人签收。原审又认定，2015年12月10日，承望公司（甲方）与案外人上海XX有限公司（乙方）签订《工程承包合同书》，工程名称为2F私尚佳画拆除工程，工程造价为23,700元，工程地点为上海市浦东新区XX路XX号。上海XX有限公司开具了发票，承望公司按约付款。系争房屋的装修被拆除。承望公司因本案共支出律师费15,000元（其中本诉律师费10,000元，反诉律师费5,000元）。原审另认定，承望公司收到租赁押金186,003元，另外收到装修押金12,740元；按合同约定2015年2月26日至2015年7月11日应付租金总额为280,618.40元，但私尚佳画公司没有支付。2014年6月15日至2015年7月11日的管理费80,069.40元（2014年7月1日至2014年12月31日未计算管理费），私尚佳画公司没有支付。一审法院认为：承望公司与融东公司签订《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。承望公司、融东公司、私尚佳画公司签订《租赁合同主体变更协议》，本案承租方的主体变更为私尚佳画公司，融东公司对私尚佳画公司的权利义务承担担保责任。商场实际于2014年12月底整体开业。承望公司存在整体开业迟延，租金、管理费应当按约定顺延，但并未约定承望公司需要额外赔偿。私尚佳画公司要求因承望公司整体开业迟延给予额外补偿，但是未能协商一致。合同并未约定租金及管理费的减免达成一致后，承望公司才有权主张租金及管理费。私尚佳画公司一直拒付租金及管理费，缺乏依据，构成根本性违约。承望公司发函解除合同，符合合同约定。现在承望公司要求判令解除合同，法院予以支持。承望公司要求私尚佳画公司支付欠付的租金94,615.40元（已经抵扣租赁押金186,003元）及物业管理费80,069.40元，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，逾期付款超过四十天，视为私尚佳画公司擅自提前终止合同，私尚佳画公司应当支付滞纳金及相当于3个月租金（含管理费）的违约金，同时无权要求返还押金。私尚佳画公司逾期付款，应当支付逾期付款违约金。承望公司主张的逾期付款违约金确实高于其实际损失，法院调整为50,000元。本案解除合同，系私尚佳画公司违约所致，承望公司主张私尚佳画公司应当支付解除合同违约金220,878元，符合合同约定，法院予以支持。承望公司要求私尚佳画公司支付场地修复费23,700元,符合合同约定，法院予以支持。承望公司要求私尚佳画公司支付律师费15,000元，符合合同约定，律师费标准尚属合理，法院予以支持。法院已经支持了承望公司场地修复费、律师费、解约违约金、逾期付款违约金（部分支持），私尚佳画公司迟延归还场地带来的损失、未注销证照给其带来的损失已经足以得到弥补，承望公司还要求支付迟延归还场地违约金、未注销证照给其带来的损失，法院不予支持。承望公司要求融东公司承担连带保证责任，符合合同约定，法院予以支持。合同约定，不能足额支付应付租金或管理费连续超过三十天时，承望公司有权不再向租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关服务。即便承望公司存在停电行为，也并非不符合合同约定，也无不当之处。私尚佳画公司违约导致合同解除，其要求承望公司支付违约金并赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。租赁押金已经用于抵扣租金。装修押金人民币12,740元，承望公司应当返还承租人私尚佳画公司，承望公司要求扣除8,000元，缺乏依据，法院不予采纳。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,于二〇一七年九月二十九日作出判决，判决如下：一、解除承望公司与私尚佳画公司就《物业租赁合同》及《补充协议》项下的租赁合同关系；二、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司欠付的租金94,615.40元；三、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司欠付的管理费80,069.40元；四、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司逾期付款违约金50,000元；五、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司解约违约金220,878元；六、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司律师费15,000元；七、私尚佳画公司应于判决生效之日起七日内支付承望公司场地修复费23,700元；八、融东公司应当对上述第二项至第七项付款义务承担连带清偿责任；九、承望公司应于判决生效之日起七日内返还私尚佳画公司装修押金12,740元；十、驳回承望公司、私尚佳画公司、融东公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,358元，由承望公司负担5,794元，私尚佳画公司、融东公司负担8,564元；反诉案件受理10,108元，由私尚佳画公司、融东公司负担10,050元,承望公司负担58元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》于法无悖，双方均应恪守。上诉人私尚佳画公司、融东公司主张被上诉人承望公司延期开业构成违约。对此，本院评述如下：双方间的《补充协议》约定自2014年6月30日起计租（以商场开业时间为准），二审庭审中，私尚佳画公司、融东公司确认合同并未约定延期开业情形下出租人的责任，因此，综合而言，双方对于商场可能延期开业有一定预见，并且对租金的计租起始日作出相应约定，是否“延期开业”实际对本案项下承租人责任并无增加，私尚佳画公司、融东公司的前述主张无合同依据，本院不予采纳。从双方的庭审陈述来看，商场整体开业后，私尚佳画公司即行开业，其理应依约支付租金及管理费。其关于延期开业应予赔偿的主张为承望公司所否认，且未提供有效证据予以证明，延期开业不能成为私尚佳画公司拖欠租金、管理费的正当理由，其已构成违约，理应承担相应违约责任。本案双方对于2015年7月5日承望公司停电一节事实各执一词，本院注意到，双方间的《物业租赁合同》约定承租人不能足额支付应付租金或管理费等各种费用连续超过三十天时，出租人有权不再向承租方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务。因此，不论承望公司是否采取了停电措施，不能认为其违反合同约定。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人私尚佳画公司、融东公司关于撤销一审判决主文第一、二、三、四、五、六、七、十项，改判承望公司与私尚佳画公司于2015年7月5日解除租赁合同关系，私尚佳画公司支付2015年3月1日至2015年7月5日的抵扣租赁押金后的租金72,193元，承望公司支付违约金220,878元、赔偿延期开业的人员损失197,938元、赔偿提前解除合同的装修、设备及员工赔偿金等损失1,104,162元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,653元，由上诉人上海私尚佳画美容美发有限公司、上海融东制冷工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一八年三月二十九日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……