.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终588号上诉人（原审原告）：尹昇，男，1983年6月6日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：尹桂林，男，1955年7月30日出生，汉族，系上诉人尹昇之父，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西中建置业开发有限公司，住所地太原市杏花岭区东缉虎营65号，统一社会信用代码×××。法定代表人琚燕英，经理。委托诉讼代理人罗伟，山西华炬律师事务所律师。上诉人尹昇因与被上诉���山西中建置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服小店区人民法院（2017）晋0105民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹昇上诉请求：一、撤销一审判决第二项。变更为：由被上诉人于判决生效后三日内按每月1500元的标准赔偿上诉人租房损失（自2016年1月1日至2017年7月31日止）共计27000元。并且被上诉人继续按每月1500元的标准按季度支付自2017年8月1日起至实际交房之日止的损失。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与山西中建置业开发有限公司于2014年8月25日签订《商品房买卖合同》，购买出卖人开发的位于太原市小店区光明路14号香颂住宅小区第7幢1单元0402号房，建筑面积为159.25平方米，单价为5800元，总金额为923650元；上诉人于2014年8月19日签订本合同时交纳房款373650元，剩余550000元于2014年9月19日前以银行按揭贷款的形式支付；按合同规定，山西中建置业开发有限公司应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付上诉人使用。现被上诉人逾期交房，导致上诉人需要在外租房居住。一审法院支持了上诉人的诉讼请求，但判决”根据涉案房屋的类型、地段、面积及市场行情等因素，原告主张每月1500元的租房损失亦属合理，本院酌情扣除6个月的装修期后核定该租房损失自2016年7月1日计算至实际交房之日止”。对于这项认定，上诉人认为在外租房居住，是自逾期交房之日至交房后上诉人装修完成。现在一审法院提出自2016年7月1日计算至实际交房之日止，不管被上诉人何时交房，上诉人要入住也必须装修，且装修没有一个固定通用的期限，在装修期间上诉人还必须继续在外租房，那么按照一审判决山西中建置业开发有限公司少支付上诉人6个月的租金，显然不合理。一审法院并没有就交房日期作出相应的判决。那么在被上诉人交房日期不能确定的情况下，按照一审判决，关于租房损失及违约金支付是个没有期限的判决。而上诉人一直需要在外租房居住，一���要垫付损失，也是不合理的。故上诉人要求被上诉人先予支付自2016年1月1日起至2017年7月30日的租房租金，并且自2017年8月1日至交房之日止的租金按季度支付。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人合法权益。被上诉人山西中建置业开发有限公司辩称：1、关于上诉人主张的应当一审法院判决交房10日内交付违约金，被上诉人认为交房后10日内支付是一审法院合理的裁量权，合理合法，一审法院判决中交房后10内履行确定的约违金的计息起点，也就确���的数额，所以被上诉人认为判决交房10内没有问题合理合法。2、被上诉人认为一审法院关于判决中扣除上诉人6个月的装修期，是一审法院根据本案案件事实作出的自由裁量，且行使该裁量权合法合理，二审法院应当予以维持。尹昇向一审法院起诉请求，1、山西中建置业开发有限公司继续履行合同约定的交房义务；2、山西中建置业开发有限公司赔偿因逾期交房造成的损失(按月租金1500元计算至实际交房之日止，暂计至2016年12月31日为18300元)；3、本案的诉讼费用由山西中建置业开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年8月25日，尹昇（买受人）与山西中建置业开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于太原市小店区光明路14号香颂住宅小区第7幢1单元0402号房，建筑面积为159.25平方米，单价为5800元，总金额为923650元；买受人于2014年8月19日签订本合同时交纳房款373650元，剩余550000元于2014年9月19日前以银行按揭贷款的形式支付；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未���本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金；还约定了其他内容。在合同签订之前，原告于2014年7月26日已向被告付清了首付款373650元，2014年11月13日原告委托太原市住房公积金管理中心将550000元贷款划至山西中建置业开发有限公司账户。但山西中建置业开发有限公司至今未能交付涉案房屋。尹昇当庭提交《租房协议》及房租收据，显示尹昇2015年11月1日至2016年11月1日期间的租房价格为每月1500元。另查明，山西中建置业开发有限公司的香颂住宅小区7#、13#、14#、15#住宅楼项目是以出让方式取得的土地使用权，编号为并政地国用(2012)第00049号，规划用途为城镇住宅用地，建设工程规划许可证号为并规建证新字(2010)第0759号，施工许可证号为×××，商品房预售许可证号为(2014)并商房预售字第0001号。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。尹昇已履行了交付房款义务，但山西中建置业开发有限公司未按期交付房屋，构成违约，应向尹昇承担违约责任。尹昇要求继续履行交房义务，符合合同约定，且山西中建置业开发有限公司也同意，一审法院应予支持。根据尹昇提交的《租房协议》及租赁费交纳凭证，山西中建置业开发有限公司逾期交房确给尹昇带来居住不便，尹昇主张租房损失的理由正当，予以支持；根据涉案房屋的类型、地段、面积及市场行情等因素，尹昇主张每月1500元的租房损失亦属合理，一审法院酌情扣除6个月的装修期后核定该租房损失自2016年7月1日计算至实际交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条��一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如：一、山西中建置业开发有限公司继续向尹昇履行涉案房屋的交房义务。二、山西中建置业开发有限公司按每月1500元的标准向尹昇赔偿租房损失，自2016年7月1日计算至实际交房之日止。于交房后十日内履行。三、驳回尹昇的其他诉讼请求。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。二审期间，上诉人尹昇提交了两份新证据：太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初809号民事判决书复印件及太原市中级人民法院（2017）晋01民终2827号民事裁定书复印件。用以证明与其同类型的案件，判决结果不同。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性无异议，法院出具的判决书是根据具体案件情况作出的认定和裁判，一审法院关于个案应当享有个案的裁量权，故上诉人提供的判决书，并不能直接运用于此案。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，合法有效。本案主要涉及两个方面问题。一、关于逾期交房应赔偿租房损失还是��约支付违约金。因双方签订的《商品房买卖合同》约定”合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金”，可见双方在合同中已明确约定了逾期交房的违约金及计算方法。因此，在双方有争议的情况下，一审认定尹昇主张每月1500元的租房损失亦属合理，判决酌情扣除6个月的装修期后核定该租房损失处理不当，本院予以纠正。二、关于房屋交付前尹昇可否主张逾期交房违约金的问题。交付房屋并不是购房人主张逾期交房违约金的先决条件，且涉案《商品房买卖合同》也并未对交付房屋后才能主张逾期交房违约金有特别约定。结合本案已查明的事实，山西中建置业开发有限公司应于2016年1月1日前交房，但至今未交付房屋，事实上已给上诉人尹昇造成经济损失，故上诉人尹昇要求山西中建置业开发有限公司先行支付自2016年1月1日起至2017年7月31日止的迟延交房违约金，及主张2017年8月1日起至实际交房之日止的迟延交房违约金，均应予支持。关于上诉人尹昇要求2017年7月31日之后的违约金按季度支付，于法无据，本院不予支持。综上，一审判决部分处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初1095号民事判决第一、三项；二、山西中建置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿尹昇迟延交房违约金（以房款923650元为基数按每日0.005%的标准计算，自2016年1月1日起至2017年7月31日止）；三、山西中建置业开发有限公司赔偿尹昇自2017年8月1日起至实际交房之日止以房款923650元为基数按每日0.005%的标准计算的迟延交房违约金；四、驳回尹昇的其他上诉请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费358元，由尹昇负担158元，由山西中建置业开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长郭晓军审判员范红琴审判员冯云昌二O一八年三月十九日书记员傅雪