广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终24299号上诉人（原审原告）：黎晓斌，男，1973年10月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人:罗建龙，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州亿家地产发展有限公司，住所地广州市花都区金狮大道西7号之十七商铺。法定代表人：谢明芳。被上诉人（原审被告）:谢远有，男，1983年7月16日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人:陈广康，广东颐和律师事务所律师。上诉人黎晓斌因与被上诉人广州亿家地产发展有限公司（以下简称亿家公司）、谢远有房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黎晓斌上诉请求：1、撤销一审判决，并改判为撤销黎晓斌与谢远有、亿家公司签订的《房屋买卖合同》；2、改判谢远有、亿家公司连带赔偿黎晓斌72000元及律师费50000元，并没收谢远有定金20000元；3、诉讼费由谢远有、亿家公司承担。事实和理由：1、关于房屋价格：一审庭审中，黎晓斌向法院提交了涉案房屋一路之隔的时代康桥小区其每平米的售价在黎晓斌与谢远有、亿家公司签订房屋买卖合同时早已过万的网页截图，一审并未对该份证据作出判定且未向黎晓斌释明涉案房屋是否应当聘请第三方评估鉴定机构对房屋价值做出评估，且一审对于该案的焦点亦不是涉案房屋价格是否明显低于市场价格。2、关于谢远有、亿家公司身份主体问题：根据《房地产经纪管理办法》第25条第8项关于经纪机构及经纪从业人员不得承购、承租自己经纪服务的房屋的规定，谢远有作为亿家公司的法定代表人以买家的身份签订《房屋买卖合同》很明显违反了这一强制性的规定，亦违反了公平及公序良俗原则，一审认为谢远有作为亿家公司的法定代表人的身份并未影响合同的订立的这一说法系变相承认中介公司及其中介从业人员承购、承租自己经纪房屋行为的合法化，即中介公司及中介从业人员炒房合法化，或者中介公司及中介从业人员能理所当然的获得巨额房屋差价合法化。3、关于黎晓斌与谢远有签订的涉案合同是否系双方真实意思表示的问题：根据双方的微信语音聊天记录，谢远有在签订涉案合同后正积极寻求新的买家。及黎晓斌在一审提交的阳光家缘网的网页截图，涉案房屋在2017年5月27日被广州市融畅房地产代理有限公司(以下简称融畅公司)在阳光家缘网上以80万元的价格放盘买卖，而融畅公司正系谢远有的按揭代理公司。综上可见，谢远有签订涉案合同的真实意思系谋取巨额差价。二审庭审中，上诉人黎晓斌补充上诉意见：1、一审判决书第7页第5、6行，该事实一审认定错误，我方在原审中提交的网页截图是广州市融畅房地产代理公司于2017年5月27日在阳光家缘网站售卖黎晓斌房产的信息截图，我方提交该网页截图是为了证明谢远有、亿家公司与我方签订房屋买卖合同的真实意思是想谋取巨额差价，而不是黎晓斌为证明签订合同时涉案房产的价格在8000元，黎晓斌为证明涉案房屋的市场价格，向一审法庭提交了与涉案房屋仅一路之隔的时代康桥小区每平方米的售价早已过万的网络截图，但是一审法院对此网络截图置之不理，反而认为阳光家缘的网络截图是黎晓斌拟证明房屋当时的市场价格，属于认定事实错误。关于融畅公司私自在阳光家缘网上私自发布售卖我方房产的信息这一行为，我方已经在法院提起诉讼，案号是（2018）粤0114民初317号。2、一审并未对我方提交的微信语音聊天记录作出认定，也未对我方提交阳光家缘网的截图作出认定，我方向一审法院提交的我方与谢远有的微信语音记录，根据该聊天记录，黎晓斌是放盘给谢远有、亿家公司，而并非将涉案房产售卖给谢远有、亿家公司，谢远有并非实际购房人，在微信聊天记录中，谢远有非常明确答复我方，关于定金需要增加五万的答复是暂时没有找到客人，待找到客人再向客人要求定金增加五万的事情。结合融畅公司即谢远有、亿家公司找的按揭公司，在2017年5月27日在阳光家缘网站发布的售卖信息，售价为80万元，该信息是谢远有向我方支付定金两万元的当天发布的，而融畅公司与亿家公司是长期合作的关系，谢远有又是亿家公司的法定代表人，因此谢远有、亿家公司是以两万元的代价获得我方房产的转售权以谋取高额差价，其并无购买涉案房产的意思表示。3、一审认为亿家公司仅是中介方，并非买卖合同关系人的判定没有事实和法律依据。黎晓斌与谢远有签订房屋买卖合同时，谢远有是亿家公司的法定代表人，即谢远有与亿家公司是一个整体。亿家公司在与我方房屋买卖纠纷一案中，其共违反《房地产经纪管理办法》第16条、20条、21条、25条第二、三、八项的强制性规定，亿家公司此种行为显然给我方造成更大的损失。被上诉人亿家公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面答辩意见。被上诉人谢远有二审辩称：1、黎晓斌存在严重违约行为，其看到房屋的价值在2017年5月之后不断上涨，其想解除与我方的房屋买卖合同，以再高一点的价格把房屋卖出，黎晓斌在亿家公司放盘时已经在广州市花都区狮岭镇友财地产公司进行放盘，在亿家公司放盘之后，黎晓斌也到友财地产公司再次放盘询问房屋现在的价格，其知道房屋正在不断涨价。2、谢远有符合广州的购房政策，可以购房，且我方是为了改善家人的居住环境，想在其户籍所在地狮岭购买一套房子给家人进行居住，且我方已经支付了相应的定金，履行合同约定的义务，请求二审法院驳回黎晓斌的所有上诉请求。黎晓斌于2017年9月6日向一审法院提出本案诉讼请求：1.解除黎晓斌与谢远有、亿家公司之间签订的《房屋买卖合同》；2.谢远有、亿家公司连带赔偿黎晓斌损失72000元；3.黎晓斌没收谢远有的购房定金20000元；4.本案所有诉讼费用由谢远有、亿家公司承担。事实和理由：2017年5月23日，黎晓斌将本案涉案房屋放盘给亿家公司，亦—直是谢远有与黎晓斌商谈房屋放盘的事情。后谢远有以先向黎晓斌支付20000元定金的方式与黎晓斌签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋成交价为720000元，并且约定买方有权指定第三方产权落名人，买方有权转卖给第三方。签订合同后，黎晓斌了解到，谢远有系亿家公司的法定代表人，且其一直未向黎晓斌告知涉案房屋同一小区及周边的房价，即怂恿黎晓斌以6000元每平米的价格与其签订房屋买卖合同。黎晓斌认为：谢远有与亿家公司作为专业从事房地产买卖的中介机构，此种行为，严重损害了黎晓斌的合法权益。为维护自身的合法权益，于2017年5月29日聘请广东泽正律师事务所罗建龙、王宁律师为代理人，并先行向其支付了20000元律师费，根据《房屋买卖合同》第十八条违约方需支付守约方律师费用的约定，谢远有、亿家公司应当承担因维权而聘请律师的费用。一审诉讼中，黎晓斌变更第一项诉讼请求为：撤销黎晓斌与谢远有、亿家公司之间签订的《房屋买卖合同》，并增加一项诉讼请求：判令谢远有、亿家公司连带向黎晓斌支付律师费50000元。谢远有一审辩称，请求法院驳回黎晓斌的全部诉讼请求，理由如下：谢远有与黎晓斌签订的房屋买卖合同真实有效。谢远有是符合广州市的购房政策，可以购房。谢远有是为了改善家人的居住环境，想要买一套有小区物业管理的房屋予以居住，并且谢远有已经履行了合同约定其应当做的义务，没有违约行为。截至开庭之时，我方并未看到黎晓斌的律师费支付凭证及相关发票，因此我方认为该50000元的律师费并未实际发生，且该律师费用的产生并非由我方导致。亿家公司一审未到庭参加诉讼，于一审庭前提交书面答辩意见称，请求驳回黎晓斌的全部诉讼请求，真正违约的是黎晓斌。1、谢远有与黎晓斌、林锐娜签订的《房屋买卖合同》是合法有效，且谢远有已经实际履行了合同的义务，合同应当继续履行，我方没有任何过错，不需承担任何责任。谢远有与黎晓斌、林锐娜于2017年5月23日签订《房屋买卖合同》，涉案房屋在签订合同时的市场价格是5000-6000元/㎡,涉案房屋市场价约70万元，上述《房屋买卖合同》约定的房屋价格合理，法院可以作相应的调查。我方在上述房屋买卖过程中只提供居间服务，期间，我方并无任何过错。谢远有是有相应的购房资格，已经履行其支付定金、办理房屋按揭自己需要办的手续等的合同义务，并且在黎晓斌、林锐娜不履行其合同义务时电话及短信催告其履行合同。因此，《房屋买卖合同》应继续履行，我方不需承担任何责任。2、黎晓斌、林锐娜是因房屋价格上涨，恶意迟延履行《房屋买卖合同》，黎晓斌、林锐娜应当承担合同约定的相应违约责任。黎晓斌、林锐娜是唯利是图的人，看到房屋价格上涨就恶意不履行合同，毫无合同精神，应当对自己的违约行为承担相应的违约责任。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金狮大道28号金狮华庭6栋102房，登记权属人是黎晓斌。2017年5月23日，黎晓斌（卖方）与谢远有（买方）、亿家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，黎晓斌将涉案房屋出售给谢远有，总价款为720000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。第十二条，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期15天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付成交价的10%作违约金。第十八条，违约方需支付守约方律师费用，按国家规定经纪方暂不代收买卖双方楼款，保证金及临时定金除外。第十九条为手写体补充约定，3.买方有权指定第三方产权落名人，买方有权转卖给第三方，卖方同意买方转卖并承诺配合买方办理相关过户手续，转卖产生的溢价部分全部归买方所有。附件为付款约定，以涂销抵押按揭付款方式支付款项，（1）买方于2017年5月23日前签订本合同并支付给卖方20000元。作为购房定金，60日内卖方须向抵押银行申请提前还贷手续，90日之内协助卖方办理申请银行贷款手续。(3)剩余首期楼款150000元买方应不迟于2017年10月31日支付给卖方，但支付剩余首期款的前提条件是取得产交易中心收缴证件回执（即递件）当天，交易中心收缴证件回执由贷款银行按揭部门保存。（4）尾期款550000元于交易过户完成并办妥他项权利登记之后由贷款银行将余款直接划入卖方银行账号作为楼款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方10天之内以现金支付。整个交易手续需在三方约定的日期2017年12月31日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延，卖方应协助买方办理按揭手续。包括但不限于签署有关文件/合同等。合同还对其他事项进行了约定。林锐娜在合同上卖方代理人处签名。2017年5月27日，谢远有向案外人林锐娜支付了定金20000元，林锐娜出具了书面《具结书》。后黎晓斌要求与谢远有解除合同未果，提起本案诉讼。一审诉讼中，黎晓斌陈述其与林锐娜是夫妻关系，现在仍处于婚姻关系存续期间，林锐娜是作为黎晓斌的委托代理人在合同上签名，林锐娜对出售涉案房屋的行为知情并同意。签订合同之前，黎晓斌与林锐娜是去亿家公司放盘，委托亿家公司代为销售，不是卖给亿家公司的。谢远有隐瞒了其作为亿家公司法定代表人的身份，与黎晓斌签订了房屋买卖合同。谢远有与黎晓斌说好，先支付2万元定金签订合同，之后再有新的买家高价购买，则多出的差价作为佣金，归谢远有和亿家公司所有。黎晓斌认为谢远有存在的违约行为是，1、亿家公司未与黎晓斌签订房地产经纪代理合同，违反法律规定；2、房屋买卖合同上亿家公司所盖公章与其工商登记的名称不一致，且没有经纪人或协理签名；3、亿家公司、谢远有未向黎晓斌书面告知涉案房屋的市场参考价格，违反了房地产经纪管理办法第一条第三项的规定；4、亿家公司、谢远有利用信息不对称的优势，以6000元每平方米的价格与黎晓斌签订房屋买卖合同，且约定可将房屋转卖给第三人，黎晓斌必须无条件配合，这违反了房地产经纪管理办法第二十五条第二项的规定；5、谢远有隐瞒自己是经纪从业者的身份，签订合同时，隐瞒其是亿家公司法人的身份，与黎晓斌签订极不公平的合同，违反房地产经纪管理办法第二十五条第三项的规定。6、亿家公司、谢远有承购、承租自己经纪的房屋，违反房地产经纪管理办法第二十五条第八项的规定。黎晓斌要求撤销合同的理由和依据是，第一、显示公平，谢远有、亿家公司利用其优势、地位，利用黎晓斌没有经验，致使双方权利义务明显不公平。谢远有隐瞒自己是中介人员，且是亿家公司法人的身份，利用黎晓斌不知道房价的情况，让黎晓斌以6000元每平米的价格与谢远有达成了房屋买卖合同。亿家公司也没有告知黎晓斌涉案房屋同地段的价格，让黎晓斌以为6000元是公道的价格。谢远有签订该合同的目的，是转卖给他人赚取差价。谢远有、亿家公司违反房地产经纪管理办法，违反成本很低，却有丰厚的差价回报，导致谢远有、亿家公司采取非法手续获得利润。第二、重大误解，谢远有、亿家公司隐瞒买房的真实身份，不告知黎晓斌同类型同地段的市场价格、经纪人员不在合同上签名，亿家公司在合同上的盖章与登记的不一致等违法行为，导致黎晓斌作出了错误的决定。第三、乘人之危，谢远有、亿家公司相互串通的行为显然违反了公平交易原则，违反了房地产经纪管理办法强制性规定，扰乱了房地产交易秩序，侵害了国家和社会公众的利益，如果不对谢远有、亿家公司的行为作出处罚，将造成不良社会影响。黎晓斌认为签订合同时的市场价格在8000元每平米左右，并提交网页截图一张拟证明其上述主张。谢远有对黎晓斌的上述陈述不予确认，认为其从2017年8月1日开始已经不是亿家公司的法定代表人，由于涉案房屋涨价导致黎晓斌不愿意履行合同，合同履行过程中黎晓斌存在违约行为，一是黎晓斌没有依合同约定的时间办理提前还贷手续，二是黎晓斌没有依合同约定的时间协助买方办理申请贷款手续，谢远有并向一审法院提交广东安诚信房地产与土地评估有限公司出具的《报告书》拟证明涉案合同约定的交易价与市场价相符，报告书上载明，涉案房屋在估价时点即2017年11月16日的正常市场评估价格为703103元，单价为5900元/平方米。一审法院认为：黎晓斌认为其与谢远有签订的《房屋买卖合同》存在显失公平、重大误解、乘人之危的情形，应当予以撤销。对此，一审法院分析如下，一方当事人乘对方处于危难之机，为谋取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。黎晓斌认为谢远有存在显失公平、乘人之危、重大误解的主要理由是谢远有利用其优势地位，以低于市场价格的不公平价格与黎晓斌签订涉案合同，但黎晓斌并未提供充分证据证明双方合同约定的价款低于涉案房屋的市场价格，谢远有亦提交评估报告证明了涉案房屋的市场价，且根据合同中第十九条手写体的约定，可以看出黎晓斌与谢远有签订的房屋买卖合同中已经明确约定了交易价格，双方约定同意谢远有出售涉案房屋给第三人，且溢价出售的价款归谢远有所有，显示黎晓斌对于出售涉案房屋可获得的对价是清晰明了的，黎晓斌对于谢远有出售涉案房屋有可能获得利益也是知晓的，谢远有作为亿家公司时任法定代表人的身份并未影响双方合同的订立，黎晓斌要求撤销合同理据不足，一审法院不予支持。黎晓斌与谢远有签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。至于黎晓斌认为亿家公司与谢远有存在其所陈述的违约行为要求按照合同第十二条与第十八条的约定赔偿损失72000元、没收定金20000元及要求谢远有赔偿律师费5000元，如上所述，黎晓斌并未举证证明涉案合同约定的价格低于市场价，亦未举证证明谢远有有违反合同约定的行为，谢远有的身份也未影响涉案合同的订立，亿家公司仅是中介方并非买卖合同关系当事人，因此，黎晓斌的上述诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。亿家公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告黎晓斌的全部诉讼请求。案件受理费5750元，由原告黎晓斌负担。二审庭审中，上诉人黎晓斌提交一份房地产抵押估价报告，证明涉案房产评估的单价是每平方米7800元，时点是2017年5月份。被上诉人谢远有质证认为：该评估报告是用作住宅抵押价值来评估的，用途并非用在法院的诉讼，并且该房地产抵押评估报告涉及到的涉案房屋所评估的价值时点是2017年12月9日，该报告所评估的价值并不能反映双方签订合同时涉案房屋真正的价值。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，黎晓斌一审时提交2017年6月21日查册的亿家公司商事登记基本信息，显示亿家公司的法定代表人为谢远有。谢远有对该证据予以确认，但称其从2017年8月1日起不再是亿家公司的法定代表人。亿家公司一审时提交了核发时间为2017年9月5日的亿家公司营业执照，记载法定代表人为谢明芳。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据已查明的事实，黎晓斌委托亿家公司并经该公司提供居间服务，于2017年5月23日黎晓斌与谢远有、亿家公司三方签订《房屋买卖合同》，由谢远有向黎晓斌购买涉案房屋。黎晓斌在签订合同、收取定金后，发现谢远有为亿家公司的法定代表人、谢远有隐瞒其为亿家公司法定代表人的身份，故以对合同主体有重大误解为由主张撤销涉案《房屋买卖合同》。对此，本院认为，黎晓斌委托亿家公司居间出售涉案房屋是赖于对亿家公司的信任，认为其能提供交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（八）承购、承租自己经纪服务的房屋。作为受托方的亿家公司以及亿家公司的时任法定代表人谢远有在交易过程中应遵循最大诚信原则，这也是中介行业诚信经营的基本行业要求，因此亿家公司以及谢远有在交易过程中应向黎晓斌主动披露其可能影响交易的特殊主体身份，但现无证据证实亿家公司以及谢远有向黎晓斌尽到了如实陈述的义务。因此，黎晓斌以对谢远有主体身份存在重大误解为由，于2017年9月6日向原审法院起诉主张撤销由黎晓斌与谢远有、亿家公司于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》，合法有理，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以撤销。涉案《房屋买卖合同》撤销后，应相互返还，故黎晓斌应将定金20000元返还给谢远有，鉴于谢远有在本案中没有反诉请求黎晓斌返还定金20000元，对定金20000元本案不作调处，双方可另循途径解决。按黎晓斌在一审中的自述，在签订合同时，谢远有与黎晓斌说好，先支付2万元定金签订合同，之后再有新的买家高价购买，则多出的差价作为佣金，归谢远有和亿家公司所有。由此可见，黎晓斌明知谢远有、亿家公司存在不规范的行为仍签订合同，说明谢远有、亿家公司不规范的操作行为得到了黎晓斌的允许。因此，黎晓斌也存在过错。导致合同撤销，双方均有过错，各自损失各自负担。故黎晓斌要求谢远有、亿家公司赔偿损失72000元以及律师费50000元，理据不成立，本院不予支持。亿家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7575号民事判决；二、撤销黎晓斌与谢远有、广州亿家地产发展有限公司于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》；三、驳回黎晓斌的其他诉讼请求。本案一审受理费5750元，由上诉人黎晓斌负担862元，由被上诉人广州亿家地产发展有限公司、谢远有负担4888元；二审受理费12420元，由上诉人黎晓斌负担1863元，由被上诉人广州亿家地产发展有限公司、谢远有负担10557元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年三月十二日书记员  陈婷婷黄咏欣