安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初112号原告：郑小弟，男，1984年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市高新区。被告：方玉连，男，1983年2月26日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住安徽省合肥市。原告郑小弟与被告方玉连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑小弟，被告方玉连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑小弟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金5400元及利息；2、被告向原告支付违约金人民币5000元及利息；3、被告赔偿原告房屋内部设施拆除费用5000元；4、被告赔偿截至2017年12月31日的水费720.68元【116.55（10月水费）+0.18（10月份滞纳金）+103.95（12月水费）+500（后续押金，多退少补）】、电费881.29【381.29（12月电费）+500（后续押金，多退少补）】、物业费800元；5、被告赔偿门禁卡费用50元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审前，郑小弟增加一项诉讼请求，要求判令解除郑小弟与方玉连于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：原告与被告于2013年3月8日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将坐落于合肥市庐阳区濉溪路与蒙城北路交口西南处瑞龙公馆3#楼404室房屋出租给被告，合同约定：1、房屋租赁期自2013年3月10日至2018年3月9日，共计60个月；2、租金为前三年每月1600元，第四年每月1700元，第五年每月1800元，支付时间为当个季度期限届满前十日内缴纳下一季度租金；3、被告租赁此房屋用途为“居住”；被告所用水、电、宽带、电话、有线电视费、物业费等费用由被告自行承担；4、被告不得擅自改变房屋结构，如需装修等应经原告同意，租赁期满后，屋内设施完好无损交给原告，如有损坏，照价赔偿；5、双方约定在无不可抗力因素的前提下，不得违反本合同，如果违反本合同，应支付对方违约金10000元，自三年后（2016年3月10日起）违约金调整为5000元；6、被告支付原告押金5000元，三年后原告退还被告3000元押金，若被告提前解除合同，租房押金无权退回。2013年3月8日，被告向原告交付2013年3月10日至2013年6月9日房屋租金4800元及押金5000元，并开始入住；在租赁期间，原告以应退还的3000元押金冲抵了被告当季度房租，押金从5000元调整为2000元。2017年12月1日，原告与被告联系支付下季度房租以及租赁期满前将房屋恢复原样，被告以各种理由拖延支付房租；2017年12月13日，被告仍未支付租金，并通知原告不再继续租赁。次日，原告前往所租赁房屋内查看，被告已违反约定擅自改变房屋结构，并违法转租他人。在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。截止目前，原告房屋内结构已被被告违法改造，物业费、水费、电费均未结清，门卡也尚未归还。原告与被告之间的租赁合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，故原告诉至法院，望判如所请。方玉连辩称：1、对解除双方合同无异议，案涉房屋已经于2017年12月16日退还给郑小弟；2、郑小弟迟延退还房屋押金3000元，现尚有押金2000元在郑小弟处，存在违约行为，方玉连现在不差欠房租，所以不同意支付5400元租金；其亦没有违约行为，是郑小弟将方玉连从租房中赶走；3、安装隔墙装修是经郑小弟同意，如拆除成本也仅有两三百元；3、水电等费用只产生1400多元；门禁卡现在已经不能使用，不应当支付门禁卡费用，愿意重新办理一张门禁卡交付给郑小弟。本院查明的事实同郑小弟诉称的事实一致。另查明，方玉连承租案涉房屋时案涉房屋为毛坯，其在承租期间对该房屋进行了简单装修，安装了隔墙。2017年12月16日，方玉连从案涉房屋搬离，该房屋现在郑小弟处。郑小弟代缴的水费为221元（104.2元+116.8元），电费为431.18元（381.58元+49.6元），以及物业费800元，上述费用共计1452.18元。上述事实由原告提供的房产证、房屋租赁合同、水电费单据、照片等证据，以及双方当事人庭审陈述佐证。庭审后，方玉连将重新办理的一张门禁卡交付至法院。本案认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告于2017年12月16日搬离案涉房屋，房屋钥匙亦交付给原告，故本院确认双方于2017年12月16日解除合同。由于被告欠付租金致使案涉案涉租赁合同的解除，故本院原告诉请被告支付欠付租金予以支持，但被告欠付的租金计算至合同解除之日为960元（1800元/月÷30天×16天）。关于原告诉请的违约金，被告逾期支付租金，存在违约行为，故本院对原告诉请的违约金予以支持，由于被告违约致使房屋空置，造成原告租金损失，故本院酌定违约金为2个月租金计3600元。上述租金和违约金共计4560元。另被告交付原告2000元押金，该押金应先依次抵扣租金和违约金，据此计算，被告还应向原告支付违约金2560元。关于原告诉请的房屋内部设施拆除费用5000元。因被告在承租期间对案涉房屋进行了简单装修，依据案涉合同约定被告在租期期满后应将屋内设施完好无损交给原告，故本院对原告诉请的拆除费用予以支持，并酌定该费用为1000元。关于原告诉请的水电费以及物业费，本院予以支持，共计1452.18元。关于原告诉请的赔偿门禁卡费用50元，因被告已重新办理了一张门禁卡并交至法院，故本院对原告的该项诉请不做处理。关于被告抗辩原告迟延退还其3000元押金，应由原告赔偿其违约损失。本院认为，案涉租赁合同未约定该押金的返还时间，不能证明原告违约，故本院对被告的抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告郑小弟与被告方玉连签订于2013年3月8日的《房屋租赁合同》解除。二、被告方玉连于本判决生效之日起十日内向原告郑小弟支付违约金2560元。三、被告方玉连于本判决生效之日起十日内向原告郑小弟支付拆除费用1000元。四、被告方玉连于本判决生效之日起十日内向原告郑小弟支付水电费、物业费共计1452.18元。五、驳回原告郑小弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为123元，由郑小弟负担100元，由方玉连负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一八年三月二十日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。