天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初133号原告：吴斌，男，1984年1月17日生，汉族，58同城信息技术有限公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张磊，天津张盈律师事务所律师。被告：王楠，女，1984年1月29日生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：邵雪，天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杨，天津北洋律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道乐园大厦4层。法定代表人：陆斌斌，执行董事。委托诉讼代理人：赵莹，该公司职员。委托诉讼代理人：马丽丹，该公司职员原告吴斌与被告王楠、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴斌及其委托诉讼代理人张磊，被告王楠及其委托诉讼代理人邵雪、杨杨，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）的委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房产买卖合同；2.判令被告双倍返还定金140000元及定金利息1776.25元（2016年6月9日起，暂计算至2017年1月5日，按照人民银行同期贷款利率计算），中介费21000元、评估费800元；3.判令被告赔付原告房屋差价损失；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费和评估费。事实和理由：2016年6月9日，原、被告在第三人居间服务下，签订房地产买卖合同，被告将其名下坐落天津市河东区房屋卖与原告，房屋总价款1500000元，原告向被告缴纳定金70000元。后被告未在2016年7月20日前还清贷款并注销抵押登记，导致合同无法按约定继续履行，原告多次催告被告履行约定义务，被告以加收房屋价格为由拒绝履行本合同，故原告起诉。王楠辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二、三、四项诉讼请求。理由如下：1.因不可归责于被告的事由造成合同自始不能履行，被告自然免除履行义务；2.被告没有清偿全部贷款是行使不安抗辩权，其行为于法有据。故被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。我爱我家公司称，原、被告于2016年6月9日在第三人居间下签订房屋买卖合同，约定被告将其名下坐落天津市河东区房屋以1500000元的价格出售给原告，双方约定于2016年7月20日前被告需还清贷款并注销抵押权，于2016年7月21日开始办理后续的房屋买卖协议签订、贷款及过户等手续。合同签订当日，原告向被告支付购房定金70000元，合同签订后，被告并未依约在2016年7月20日前还清贷款并注销抵押权，导致该合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系坐落本市河东区房屋所有权人。2016年6月9日，以原告为买方、被告为卖方、经第三人居间介绍，签订《房产交易合同》，约定由原告以1500000元的价格购买被告所有的上述房屋，并约定：“房产设立抵押的，卖方确定在2016年7月20日前还清贷款并注销该抵押权”。合同第二条“房产价款、相关税费及付款方式”中约定：2.3.（2）.Ⅱ买方须在2016年7月21日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年7月22日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年7月25日前办理贷款申请手续。合同第三条“权利义务”约定：3.6如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方。若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。合同第四条“违约责任”约定：4.1买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。同日，原告给付被告定金70000元，并支付了第三人买卖服务费21000元及代收评估费800元。另查，原、被告在签订合同时，涉诉房屋存在两次抵押，2016年8月5日，被告注销了其中一项抵押，但另外一项抵押未予注销。2016年6月28日，原告存入其中国银行账户内290000元，用于支付首付款，2016年8月3日，被告接到中国银行的电话称原告的贷款预审已经通过。另，被告曾预约2016年8月5日的“预约协议申请号”，后又预约了2016年9月14日和10月14日的“预约报税号”，但均未实际办理。庭审中，原告申请对诉争房屋的现价进行评估，双方经协商评估价值时点为2016年8月5日，本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行评估，2017年11月8日，该公司出具永正房评字（2017）第084号《房地产估价报告》，载明：估价对象房地产的市场价值为人民币2108000元；房地产综合单价29088元/平方米。后被告对上述评估结果提出异议，天津永正房地产土地评估咨询有限公司于2018年1月11日出具《回复》，对被告提出的异议进行了回复。后被告对上述报告中载明的“价值时点为2016年8月15日”提出质疑，后该公司于2018年3月22日出具《补充说明》，载明：“关于永正房评字（2017）第084号估价报告中价值时点2017年8月15日与申请人提出的申请日期2017年8月5日日期不同，但其各自相对应的评估价值无变化，特此说明”。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。现原告起诉要求解除合同，被告在庭审中亦表示同意，故对原告的此项主张本院予以支持。关于违约责任的认定问题，原告主张被告未在双方约定的履行期限内履行注销房屋抵押的义务，造成双方无法到房管部门签订正式的买卖协议，故此主张系被告违约，并要求被告双倍返还定金及利息、中介费、评估费以及房屋差价损失；而被告则认为其并未违约，而是由于原告在贷款期间因提供虚假材料造成审批时间延长，其行使了不安抗辩权，故不同意原告要求双倍返还定金及利息、中介费、评估费以及房屋差价损失的请求。对此本院分析认为，原、被告在《房产交易合同》中已经明确约定了双方各自履行相关义务的时间，依据上述合同，双方约定的被告付款方式为贷款支付，原告在合同约定的日期前将首付款存入了其银行账户，并于8月初完成了贷款的预审手续，故原告并不存在违约行为，且其申请贷款的时间亦并非像被告所述延长了较长的时间，被告因此行使不安抗辩权缺乏事实及法律依据，同时被告称原告在办理贷款时提供了虚假材料，对此被告提供的证据并不能证明其主张，故对于被告的上述抗辩本院亦不予采信。众所周知，在房屋存在抵押权的情况下是无法交易的，那么原、被告要想在房管部门签订买卖协议，前提是被告应当在此之前将涉诉房屋的抵押进行注销，且双方在已经达成的合同中对此进行了约定，现被告并未在双方约定的期限内注销抵押，完全履行其合同义务，而导致双方签订的合同无法继续履行，故被告的行为已经构成违约。故在合同解除的同时，依据合同法第一百零七条的规定，被告应当赔偿由此给原告造成的损失。因此，原告要求被告返还定金70000元以及赔偿中介费21000元及评估费800元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张双倍返还定金的请求，根据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审中，原告已明确主张适用违约金条款，故对于其双倍返还的主张本院不予支持，被告仅应按上文所述返还原告已收取的定金。关于原告要求被告赔偿因房屋价格上涨给其造成的房屋差价损失一节，庭审中，原告对涉诉房屋的现行价格进行了评估，与原、被告约定的售房价格相差600000余元，现因被告的违约行为造成双方签订的合同解除，且在此期间发生房屋价格涨跌情形的，且该涨跌差价属于合同履行后原告可以获得的利益，故综合本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告的损失数额为300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、原告吴斌与被告王楠于2016年6月9日签订的《房产交易合同》予以解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告王楠返还原告吴斌定金70000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告王楠赔偿原告中介费21000元及评估费800元，共计21800元；四、自本判决生效之日起十日内，被告王楠赔偿原告吴斌损失300000元；五、驳回原告吴斌的其他诉讼请求。如果被告王楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3565元，鉴定费7770元，共计11335元，由原告吴斌负担335元，由被告王楠负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力代理审判员  吴晓飞人民陪审员  王 峰二〇一八年三月三十日书 记 员  吴 彤