辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽03民终613号上诉人（原审被告）：战奕冲，男，1998年3月2日出生，汉族。住址：鞍山市铁西区铁西三道街**栋*单元*层**号。委托诉讼代理人：战爱国，男，1972年11月29日出生，汉族。住址：鞍山市立山区建国东路**栋*单元*层**号。被上诉人（原审原告）：沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路***号-27。负责人：唐波，经理。委托诉讼代理人：韩晓光，该公司工作人员。上诉人战奕冲因与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2017）辽0303民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。战奕冲上诉请求:1、撤销一审判决，依照相关法律规定进行改判不承担8469.29元给付义务；2、确认《物业服务合同》中物业收费标准无效；3、确认博深物业鞍山分公司主张的物业费已过诉讼时效；4、一、二审诉讼费用由博深物业鞍山分公司负担。事实和理由：一、博深物业鞍山分公司严重违反《合同法》规定，与开发商勾结，不签订合同就无法取得房屋钥匙，就无法入住，战奕冲是在被迫的情况下签订的物业服务合同，应为无效合同；二、博深物业鞍山分公司在一审期间提出物业费每平方米1.5元，这其实是物业公司自己规定的，没有砼任何业主协商也没有任何业主授权，其行为属于霸王条款，请法院判令无效。战奕冲在开发商交房过程中只有去博深物业鞍山分公司取钥匙，只有签订《物业服务合同》和《业主临时管理规定》，该合同和规定是格式条款，战奕冲系在无奈情况下签署；三、博深物业鞍山分公司提出的物业费系2013年欠费，其欠费早已超过诉讼时效；四、在一审诉讼期间，本小区业主委员会早已向博深物业鞍山分公司提出撤离该小区服务，是博深物业鞍山分公司赖着不走，所以请求物业费无效，早两年的物业费也早过了诉讼时效。庭审期间补充：1、私家车停放在小区门口人行道上，不知道被谁给撞了，产生车损1500元，报案后未找到肇事人，该片区域是博深物业鞍山分公司管理范围，车堤防地点亦是物业公司管理范围，故物业公司应对车辆的损失负责；2、由于战奕冲居住的6号楼外墙瓷砖脱落，砸伤顾客，由战奕冲给付了医药费，该笔医药费应由博深物业鞍山分公司承担。博深物业鞍山分公司辩称：物业公司所管理的该香格蓝山小区已经备案，有备案说明，是2011年6月14日在鞍山市物价局收费管理处进行的备案，且公示了收费标准。战奕冲于2012年12月26日办理入住并签订物业服务合同和临时公约。2013年—2016年的欠费是正常合同范围内的，合情合理。战奕冲称应对其车损失承担责任问题，物业公司就车辆在该小区内外的停靠没有收取任何费用，不在小区服务范围内，关于外墙脱落砸伤行人问题不清楚，没有接到报案。博深物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1、请求战奕冲给付拖欠物业费12701元及违约金；2、诉讼费用由战奕冲承担。一审法院认定事实：战奕冲系香格蓝山小区业主。2012年12月6日，博深物业鞍山分公司与战奕冲母亲签订了《物业管理服务合同》一份，合同约定：物业管理公司对本小区房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，业主及相关物业使用人均应服从、支持和配合物业管理企业的物业服务工作。物业服务内容有：1、综合服务；2、小区建筑管理；3、小区设施设备管理和维护；4、保洁服务；5、公共秩序维护；6、绿化管理；7、其他便民服务。本小区物业管理服务费用按照建筑面积每月每平方米1元收取，门市及车库服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。物业管理期限自2011年8月31日起至业主管理委员会与物业签订新的物业服务合同止。同日，双方签订了《业主临时管理规约》，约定：商业网点门前实行三包（包清洁、包绿化、包秩序）。战奕冲于2012年12月26日交纳物业费4681元，并形成收款收据，收据记载：栋间号为：6-8，建筑面积：260.06平方米。博深物业鞍山分公司于2013年12月26至2016年9月12日为战奕冲提供物业服务，战奕冲未交纳物业费。博深物业鞍山分公司未对战奕冲涉案门市门前清洁、绿化、秩序进行物业服务。一审法院认为：博深物业鞍山分公司与战奕冲签订的《物业管理服务合同》约定了保洁、绿化、公共秩序维护均为博深物业鞍山分公司提供物业服务的主要内容，《业主临时管理规约》中对商业网点门前三包的约定减少了物业公司对战奕冲的服务内容，博深物业鞍山分公司未对战奕冲提供门前的保洁、绿化、秩序的物业服务，应降低物业费的收费标准。综合《物业管理服务合同》中约定的物业费收费标准及物业公司提供的物业服务内容，该院认为博深物业鞍山分公司物业费收费标准确定为1元/平方米/月较为适宜。博深物业鞍山分公司、战奕冲在《物业服务合同》中未对交纳物业费的时间作出约定，战奕冲应给付博深物业鞍山分公司已提供物业服务期间（2013年12月26日至2016年9月12日）的物业费，该期间的物业费为8469.29元（1元×260.06平方米×（32+17/30）月）。对于博深物业鞍山分公司请求战奕冲给付该物业费的违约金，博深物业鞍山分公司未提供证据证明战奕冲未交纳物业费对其造成损失，该院不予支持。战奕冲主张博深物业鞍山分公司未对小区进行管理服务，但未提供证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、战奕冲于该判决生效之日起10日内给付博深物业鞍山分公司物业费8469.29元；二、驳回博深物业鞍山分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。案件受理费118元，由战奕冲承担79元，博深物业鞍山分公司承担39元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是战奕冲是否应交纳物业费以及博深物业鞍山分公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。战奕冲与虽博深物业鞍山分公司签订的物业管理服务合同合法有效，且博深物业鞍山分公司履行了物业服务义务，战奕冲应缴纳物业服务费。关于战奕冲上诉提出博深物业鞍山分公司与房屋开发商勾结，不签订物业服务合同就不能领取入住钥匙，属被迫签订的合同，该合同无效一节，战奕冲在购买该房屋前明知其购买的房屋为带有物业管理，办理入住时被要求签订物业服务合同，并不违反法律规定，且无证据证明所称的被迫符合《合同法》第五十二条第二款规定的无效情形，故战奕冲的上诉理由，本院不予支持。关于战奕冲上诉提出博深物业鞍山分公司收取2013年度物业费超过诉讼时效一节。博深物业鞍山分公司在一审期间已提供该公司向战奕冲催收物业费的证据，虽然战奕冲否认，但因博深物业鞍山分公司系将催收单据贴于战奕冲家门上，且战奕冲一直在该房屋居住，战奕冲否认收到催款通知与客观实际不符。故战奕冲的该节上诉理由，本院亦不予支持。关于战奕冲上诉提出该小区业主为约会早已向博深物业鞍山分公司提出撤出该小区物业管理，其未撤出而产生的物业费不应给付一节。根据博深物业鞍山分公司在一审提供的香格蓝山小区物业交接协议看，该交接协议系博深物业鞍山分公司与鞍山市泰营物业管理有限公司、该小区业主委员会、鞍山市铁西区大陆街道办事处曙光社区居民委员会共同签署，博深物业鞍山分公司在该小区物业服务终止的期限为2016年9月，而博深物业鞍山分公司向战奕冲主张的是2013年12月26日至2016年9月12日物业费，因此，战奕冲应该给付。故战奕冲的上诉理由，本院亦不予支持。关于战奕冲上诉提出提放在小区外的私家车受损，应由物业公司应对车辆的损失负责一节。根据双方签订的物业服务管理合同，战奕冲的车辆停放的位置，并不在博深物业鞍山分公司物业管理范围内，战奕冲以物业公司未尽到服务义务拒交物业费不当。故战奕冲的上诉理由，本院亦不予支持。关于战奕冲上诉提出其居住的6号楼外墙瓷砖脱落，砸伤顾客，为此支付的医药费应由博深物业鞍山分公司承担一节。根据双方签订的物业服务管理合同，外墙的维修养护属于博深物业鞍山分公司的义务，如确因外墙瓷砖脱落而导致战奕冲向伤者支付医药费，战奕冲应举证证明，并可以就该损失向博深物业鞍山分公司主张赔偿。但战奕冲在一审审理期间并未提出该主张，且与博深物业鞍山分公司主张给付物业费系两个法律关系，战奕冲可就所承担的医药费另行主张权利，以此拒交物业费不当。故战奕冲的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，战奕冲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人战奕冲负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一八年三月十九日书记员 赵婷婷