广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初23051号原告：朱少兰，女，1977年10月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告：余建东，男，1972年8月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告朱少兰诉被告余建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告朱少兰的委托诉讼代理人李启亮、被告余建东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱少兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金3996元、水电费2464元及管理费257元；2.被告向原告赔偿清理费用11383.29元；3.被告向原告赔偿提前退租的租金损失51948元（计算6.5个月）。事实和理由：2014年11月5日，原、被告签订《租赁合同》，由被告续租原告坐落于中山市××乡镇雅居乐E4幢2号铺的商铺。但在双方未达一致意见的情况下，2017年9月15日，被告单方拆除商铺内所有设施并离场，现场一片狼藉，严重影响该房屋再行出租及利用。原告为维护自身权益，故诉至法院。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.房产证；2.租赁合同；3.租赁物现场照片；4.收费通知书及收款收据、支付凭证；5.装修合同及报价单；6.租赁合同。被告余建东辩称：对于水电费2464元及管理费257元，被告认为原告确实代付该款项，故予以确认。对于租金3996元，原告未明确拖欠的是哪个月租金，故被告不确认。对于清理费用11383.29元，其实际内容是清理打扫卫生事宜，并非装修工程，且租赁物内所有设施均为被告所建，故不同意支付该费用。对租金损失51948元，被告已提前通知原告并与其协商，亦向其告知商铺门口不能停车，原经营环境已改变。现原告已接手商铺并贴出重新招租的告示，并于2017年10月20日另行将租赁物出租他人，故被告不同意赔偿该损失。对于本案受理费用，由法院决定而承担。且被告已向原告交纳押金23976元，可用作扣除相关费用。被告余建东就其抗辩及陈述向本院提交主要证据：1.照片;2.核准注销登记通知书;3.招聘告示;4.微信记录。经审理查明，被告余建东承租本案原告朱少兰位于中山市××乡镇雅××花园××号铺，及（2017）粤2071民初23050号案原告朱柏泉E4幢3号铺（建筑面积：100.06平方米）作餐厅经营使用。原告朱少兰与被告余建东一直存在租赁合同关系，双方均有签订书面的租赁合同。2014年11月5日，原告朱少兰（甲方，出租方）与被告余建东（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方之房产座落于中山市××乡镇雅居乐E4幢2号铺，建筑面积约88.8平方米，乙方对该租赁物只作商业用途；租赁期限为三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；甲方每月实收租金7992元，乙方必须每月5号前把租金存入甲方账户；为保证本合同的履行，乙方于本合同签订时向甲方交纳23976元作为押金，本合同期满且甲、乙双方结清租金及其他费用后，甲方应将押金（不计息）退还给乙方，如合同期内乙方发生违约行为的，甲方有权没收乙方押金；自租赁物交付之日起就租金及租赁有关的税费、水电费、物业管理费等一切费用由乙方承担；甲方有权有要求乙方按时支付租金及有关费用，乙方未按合同约定交付月租金或有关费用超过15日的，甲方有权单方终止本合同，要求乙方返还租赁物并没收押金以及停水停电；甲、乙双方任何一方违反上述的义务，造成违约的，有过错一方对无过错一方赔偿双倍押金等同的违约金；租赁期内，甲乙任一方要求终止本合同的，应提前30日通知另一方，在双方办理完毕租赁物清理、交接手续且乙方交清所有费用后，本合同终止；若签订合同之日起乙方提出终止本合同，则甲方有权没收押金……该协议书还约定了其他内容。原告朱少兰与被告余建东在合同上签字确认。被告余建东依约向原告交纳了押金23976元。后由于经营困难，被告向原告提出转让案涉商铺、解除租赁合同，并交租至2017年8月。但被告未将商铺转让成功，并于2017年9月15日在未办理交接手续情况下离场。原告于9月17日到场接收商铺。2017年12月20日，原告将案涉租赁物另行出租给案外人黄玉玲，每月租金为8800元。庭审中，被告确认拖欠原告水电费2464元及管理费257元。而原告称，因被告擅自离场、破坏租赁物，原告需修复后才可另行出租，并提交了与施工单位中山市禾一装饰设计工程有限公司（以下简称禾一公司）签订的《室内装饰装修施工合同》及《禾一公司报价清单》，证明案涉租赁物2号铺与23050号案租赁物3号铺共产生清理费用24210元。另，原告认为被告尚拖欠其租金3996元及赔偿提前退租的租金损失51948元，遂诉至法院主张前述实体权利。另查，案涉商铺位于中山市××乡镇××大道雅××花园××号铺【土地证号：中府国用（2006）第易3105**号】，权属人为原告朱少兰，房屋用途为商业，建筑面积为88.86平方米。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2014年11月5日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应遵守履行。庭审中，被告对拖欠原告水电费2464元及管理费257元无异议，本院予以确认。故围绕当事人的诉辩意见，结合本院查明的事实，本案争议焦点为：一、被告是否应向原告支付2017年9月1日至15日的租金3996元；二、原告是否有权没收押金23976元或抵扣其他费用；三、被告应否向原告赔偿清理费用11383.29元及租金损失51948元。具体分析如下：关于焦点一，原、被告均确认租金缴纳至2017年8月份止，被告亦主张其于2017年9月15日离场，原告亦确认于2017年9月17日到现场确认。根据合同约定，每月5号交付当月租金，每月租金为7992元/月。被告自认于2017年9月15日离场，即被告在九月份仍租赁原告商铺半个月时间，故应向原告支付该半个月租金即3996元（7992元/月×0.5月）。故原告该主张，本院予以支持。关于焦点二，原告主张被告提前解除合同，未将租赁物完好交付给原告，违反合同约定，原告有权按照合同约定没收押金23976元；被告主张，被告已经履行提前告知义务，提前解除合同，原告亦在2017年9月15日后将租赁物交给他人作仓库使用并已经正式出租给他人。本院认为，根据合同约定，任何一方要求终止本合同的，应提前30日通知另一方，在双方办理完毕租赁物清理、交接手续且被告交清所有费用后，租赁合同终止。虽然被告声称于2017年7月正式口头通知原告解除合同及于9月或10月离场，但其并未提交证据予以证明，且原告对此未予确认，本院不予采信。而从被告提交的微信记录显示，双方从2017年8月21日开始商讨商铺转让及离场事宜，即使按该日期计算，至被告实际离场日即9月15日尚不足30天，且被告确认未与原告办理交接手续。而从原告提交的被告离场后案涉租赁物照片显示，租赁物确实未清理干净且有部分损坏的情形。本院认为，被告提前退租，应当履行提前通知，清空租赁商铺并予以必要的修缮后，与原告办理交接手续。从现有证据来看，被告存在提前退租、未办理交接手续等违约行为。押金性质为合同履行的担保，即在被告违约时，用于弥补原告所造成的损失，从本案实际情况来看，被告提前退租及未办理交接手续，确实给原告造成了部分可预期的租金损失及清理费用，原告选择没收押金23976元用于弥补损失，合法有据，本院予以支持。关于焦点三，原告主张被告提前退租，导致原告产生6.5个月的租金损失51948元及清理费用11383.29元；被告主张原告提交的工程清单为装修工程，并非清理打扫卫生事宜，不确认清理费用金额，且原告早在2017年10月20日已将租赁物出租给他人。本院认为，原告提交的工程清单系原告与案外人单方出具，被告不予认可，本院亦无法核实真实性。虽然被告提前退租，但至迟已在2017年8月21日通过微信等方式通知原告退租，原告应当及时寻找新的租户减少损失扩大。原告已自认其于2017年12月20日将房屋出租，与其主张的6.5个月租金损失存在矛盾，本院亦不予采信。本院认为，原告选择没收押金23976元，该金额足以弥补因被告提前退租导致的租金损失及清理损失等合理损失。原告再主张清理费用及2015年9月15日之后的租金损失，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余建东于本判决生效之日起七日内向原告朱少兰支付拖欠的租金3996元、水电费2464元、管理费257元，合计6717元；二、驳回原告朱少兰的其他诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行金钱支付义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1551元，减半收取776元（原告已预交），由原告朱少兰承担436元，被告余建东承担340元，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告或向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 群二〇一八年三月二十八日书记员 黄倩菁林雷