天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初2528号原告：天津市长青水上物业管理有限公司，住所：天津市南开区津盐公路水上翠泉别墅小区。法定代表人：赵立兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐兆海，该公司法律顾问。被告：赵鑫，男，××××年××月××日出生，汉族，无业，住天津市津南区。原告天津市长青水上物业管理有限公司与被告赵鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市长青水上物业管理有限公司（以下简称“长青物业公司”）的委托诉讼代理徐兆海，被告赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市长青水上物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告赵鑫支付2011年4月至2017年10月的物业费10894元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年3月9日，原告接受天津市汇川房地产开发有限公司的委托，对博雅花园小区进行前期物业管理服务，物业管理服务费按照每月每平方米0.8元收取。2013年，天津市津南区博雅花园业主大会成立，2013年4月1日，天津市津南区博雅花园业主大会与原告签订《天津市住宅物业服务合同》，合同对物业服务合同的内容及标准、服务期限及双方的权利和义务作了约定，其中物业管理服务费的收费标准为：高层住宅每月每平方米0.8元。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的维护管理费每月每平方米0.7元，物业管理综合服务费共计每月每平方米1.5元。合同还约定了其他事项。双方在2015年4月1日和2017年3月20日两次续签。被告赵鑫系博雅花园小区15-1-302房屋的业主，房屋面积为107.12平方米，被告自2011年4月至2017年10月共拖欠物业服务费10894元，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告赵鑫辩称，2009年搬家时发现房屋漏雨；真空玻璃透气；车两次被撞，摄像头没有记录；冬天没人扫雪；电梯是业主公摊部分，电梯安装多媒体没有通知业主，物业私自张贴广告；要求看2009年到2017年的消防栓年检记录；2017年长青物业从小区退场，更换物业。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月9日，案外人天津市汇川房地产开发有限公司与天津市长青水上物业管理有限公司签订《天津市前期物业服务合同》，该合同约定：住宅按照建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.50元由业主交纳，业主于每月1日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金；2013年4月1日，天津市津南区博雅花园业主大会与天津市长青水上物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：由原告天津市长青水上物业管理有限公司就该小区提供物业服务，物业费管理服务费实行包干制，高层住宅按照每月每平方米0.80元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.70元由业主交纳。业主就年度物业费于首月交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金；2015年4月1日，2017年3月20日，双方就合同内容进行了两次续签。2017年10月，天津市津南区博雅花园业主大会与天津市长青水上物业管理有限公司解除了《天津市住宅物业服务合同》，原告天津市长青水上物业管理有限公司终止提供服务。被告赵鑫系天津市津南区津沽路西侧（韩城桥路段）博雅花园15-1-302房屋产权人，该房屋建筑面积为107.12平方米，被告自2011年4月至2017年10月未交纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，2011年4月至2013年3月的物业费，原告依据《天津市前期物业服务合同》按照0.8元每月每平米的标准向被告主张，符合合同约定；2013年4月至2017年10月的物业费，原告依据《天津市住宅物业服务合同》按照1.5元每月每平米的标准向被告主张，符合合同约定。被告提出的房屋漏雨、真空玻璃漏气问题系房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行主张权利，本案不予涉及。被告反映的其他问题，未能提交相关证据予以证实，故本院不予采信。综合考虑，对原告所主张的2011年4月日至2017年10月的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，107.12平方米×0.8元×24个月×90％+107.12平方米×1.5元×55个月×90％=9804元。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵鑫于本判决生效后十日内给付原告天津市长青水上物业管理有限公司2011年4月至2017年10月的物业管理费9804元。二、驳回原告天津市长青水上物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由原告天津市长青水上物业管理有限公司承担4元，由被告赵鑫34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  范玉海二〇一八年三月二十九日书记员  廖正勇书记员  冯 宁附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。