广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24321号上诉人（原审被告）：广东海锦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路477号楼负一楼。法定代表人：吴恭瑜，总经理。委托代理人：王金玉、李新田，分别系广东沁森律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市金洹物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗路绿茵庭翠庭一街1号。法定代表人：何婉贤，执行董事。委托代理人：梁瀚昕，系广东正大方略律师事务所律师。上诉人广东海锦房地产开发有限公司（以下简称：海锦公司）因与被上诉人广州市金洹物业管理有限公司（以下简称：金洹公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海锦公司上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判其公司按照住宅的收费标准支付物业管理费；2.判令金洹公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、小区业主委员会选举程序不合法，而且金洹公司的选聘程序也不合法,该两者签订的《泽晖苑小区物业服务合同》无效，一审法院认定合同有效，于法相悖。二、即使法院认定《泽晖苑小区物业服务合同》有效,金洹公司也未按照合同约定向其公司提供与二级写字楼标准相一致的物业管理和服务,构成合同根本违约。三、业委会制定的物业管理费收费标准不公平。写字楼的管理费是住宅的近7倍、商铺的近4倍，其公司所属物业使用性质虽登记为办公性质，但实际使用大部分用作商铺，部分空置，用作写字楼的只有1、2家。一审判决不考虑实际情况，仅凭房产登记使用性质认定涉案房产按照写字楼的标准支付管理费，认定事实有误。但金洹公司对涉案房产提供的物业服务未多于住宅及商铺，而且提供给住宅的绿化、保安等服务其公司也不能享受。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判判如所请。金洹公司答辩同意一审判决，不同意海锦公司的上诉请求。金洹公司一审请求：1、海锦公司向金洹公司支付拖欠的2016年9月至12月华景路62-68号海锦写字楼二楼的物业管理费156091.76元（每月39022.94元）及利息（以每月欠缴物业管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自当月16日起计至全部清偿物管费之日止）；2、本案诉讼费用由海锦公司承担。一审查明事实：金洹公司是依法成立的有限责任公司，具有三级物业管理服务资质。据广州市房地产档案馆于2017年1月25日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区华景路62-68号二楼（以下简称涉案房屋）的产权人为海锦公司，建筑面积为3547.5381平方米，占有部分为全部，使用性质为办公。金洹公司主张其系由广州市天河区泽晖苑小区业主大会授权广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（以下简称泽晖苑业委会）委托其对涉案泽晖苑小区进行物业管理，对此提交《关于泽晖苑小区业主大会第二次会议表决结果的公告》、《关于泽晖苑小区业主委员会会议决定的公告》、《泽晖苑业主委员会会议记录及会议决定》、《泽晖苑小区管理规约》、《泽晖苑小区物业自管方案》、《泽晖苑业主委员会备案申报表》、《业主委员会备案回执》，经质证，海锦公司对上述证据的真实性均不予确认。金洹公司持有其作为乙方与泽晖苑业委会作为甲方签订的《泽晖苑小区物业服务合同》，签订时间为2016年8月29日，约定甲方委托乙方对泽晖苑小区的物业进行管理，合同期自2016年9月1日起至2018年8月31日止。海锦公司确认涉案房屋位于泽晖苑的规划区域。金洹公司主张其自2016年9月1日进驻涉案泽晖苑小区，并为涉案房屋提供了水电设施、消防及门外的清洁卫生、治安监控的物业管理服务，金洹公司以写字楼标准向海锦公司主张物业管理费，即每月每平方米收取11元，对于上述收费标准，金洹公司出示《泽晖苑小区物业自管方案》【其上载明“物业服务收费区分不同物业的性质和特点，缴费时间为当月的15号之前；主要项目收费标准如下，住宅收费每月每平方不高于1.6元，住宅院内的商业类用房每月每平方米3元，写字楼每月每平方收取11元，地下停车位每月每位120元（根据实际情况核定数量），架空层停车位每月每位80元（根据规划车位数量核定）。”】、《关于泽晖苑物业管理收费标准的批复》。海锦公司确认金洹公司于2016年9月1日进驻涉案泽晖苑小区进行管理，但仅确认金洹公司提供了供水、供电、消防、排污的服务，海锦公司系自行聘用人员对涉案房屋的安保、清洁、绿化等进行管理，对此海锦公司提交管理人员聘任书、劳务派遣协议、保洁工作协议、劳动合同、工资发放表、空调保养合同等予以证明，海锦公司认为金洹公司应当在涉案房屋的产权面积范围内即海锦公司的私有产权的面积范围内提供清洁及安保服务。金洹公司对上述证据的真实性均不予确认，并表示这些是海锦公司对自有产权的管理，不属于金洹公司的义务。海锦公司确认没有向金洹公司缴纳过涉案房屋的物业管理费，但此前是按5元/平方米/月、3547.53平方米的标准向之前的物业管理公司缴纳过物业管理费，并按13.8元/平方米的标准向以前的物业管理公司支付了很短的一段时间。庭审中，海锦公司表示涉案房屋是相对独立的办公物业，有独立的入口，查册表上显示的建筑面积3547.5381平方米包含了一楼的部分面积及二楼的面积；金洹公司则表示查册表上显示的建筑面积3547.5381平方米仅为二楼的面积；金洹公司提交房地产权证，其上显示涉案房屋坐落为天河区华景路62-68号二楼，建筑面积为3547.5381平方米。在本案审理过程中，一审法院工作人员会同金洹公司、海锦公司至涉案房屋现场察看，涉案房屋部分用于经营商铺，部分出租用于办公用途，部分商铺处于空置或装修状态。金洹公司、海锦公司双方确认涉案房屋的产权性质为写字楼。一审法院认为：涉案《泽晖苑小区物业服务合同》系金洹公司与泽晖苑业委会在平等自愿的基础上，经协商签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，在该《泽晖苑小区物业服务合同》没有被认定为无效或被撤销的情形下，合法有效。金洹公司作为有物业服务资质的公司，为涉案泽晖苑小区提供了物业服务，海锦公司作为涉案房屋的业主，根据公平原则和权利义务相一致原则，海锦公司负有向金洹公司支付物业服务费的义务。金洹公司诉请要求海锦公司支付2016年9月至12月的物业管理费，予以支持。综合双方陈述、提交证据及现场察看情况，金洹公司主张涉案房屋按照写字楼标准即11元/平方米/月的标准计收物业管理费，予以采纳。涉案房屋每月的物业管理费应为39022.92元（3547.5381平方米×11元/平方米），2016年9月至12月期间的物业管理费应为156091.68元（39022.92元/月×4个月），对于金洹公司诉请超出的部分，不予支持，予以驳回。本案中海锦公司确认金洹公司提供了供水、供电、消防、排污的服务，辩称金洹公司应当在涉案房屋的产权面积范围内提供清洁及安保服务，不予采纳；海锦公司辩称3547.5381平方米包含了一楼的部分面积及二楼的面积，不予采纳。海锦公司迟延支付物业管理费，造成金洹公司的损失，金洹公司诉请要求海锦公司支付利息，予以支持。利息应分别以每月欠付的物业管理费39022.92元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月16日起计至实际付清之日止。对于金洹公司诉请超出的部分，不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，海锦公司向金洹公司支付广州市天河区华景路62-68号二楼2016年9月至12月的物业管理费156091.68元及利息（分别以每月欠付的物业管理费39022.92元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，分别从当月16日起计至实际付清之日止）。二、驳回金洹公司的其他诉讼请求。本案诉讼费3470元，由金洹公司负担50元，海锦公司负担3420元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方争议的《泽晖苑小区物业服务合同》的效力认定，一审判决处理正确，论理明晰，本院予以确认，不再赘述。针对双方争议的物业服务费收费标准问题，一审法院结合涉案房屋登记的规划用途与实际使用情况，确认涉案房屋应当按照《泽晖苑小区物业服务合同》约定的写字楼用房即每月每平方米11元的标准缴纳物业服务费，处理并无不当。海锦公司上诉主张按照住宅标准计收物业管理费，但并未提供新的事实、证据予以佐证，本院不予采纳。综上所述，海锦公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费3420元，由广东海锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年三月六日书记员  曹 文王路洋