北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初13538号原告（反诉被告）：北京建新炜烨文化发展有限公司，住北京市海淀区青龙桥北上坡19号。法定代表人：车建新，经理。委托诉讼代理人：李源，北京建新炜烨文化发展有限公司员工，住北京市。被告（反诉原告）：牛晓伟，男，1983年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘妤杰，吉林睿志律师事务所律师。原告（反诉被告）北京建新炜烨文化发展有限公司与被告（反诉原告）牛晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京市建新炜烨文化发展有限公司委托诉讼代理人李源,牛晓伟委托诉讼代理人刘妤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京建新炜烨文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2017年9月4日至2018年3月4日期间的租金66000元；2．判令被告支付原告违约金13200元；以上合计79200元。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月19日，原、被告经协商共同签订壹份《门面租赁合同》，合同的主要内容是：原告将位于北京市海淀区青龙桥北上坡x号建筑面积为85平方米门面房屋租赁给被告使用，租赁期限为从2017年3月5日至2018年3月4日止。约定租金为13．2万元/年；租金支付方式为季度交费，每次交费应提前5天支付下季度房租。合同签订后，原告如约履行将房屋交付被告。租赁期内被告已将2017年3月5日至2017年9月3日期间的租金交付给原告。但自2017年9月4日至2018年3月4日期间的租金，被告至今未向原告支付。依据双方签订的《门面租赁合同》第12条2．被告应如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求被告按当年租金的10%支付违约金。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告2017年9月4日至2018年3月4日期间租金66000元：判令被告支付原告违约金13200元。请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。牛晓伟辩称,我不同意原告的全部诉讼请求，1．原被告双方对其2017年2月19日签订的房屋租赁合同的真实性、合法性均不持异议，根据《合同法》该房屋租赁合同有效应对原告产生约束力，在合同履行过程中被告向原告支付了2017年3月5日至2017年9月3日的租金并交纳押金10000元。2．原告诉被告从2017年9月4日到2018年3月4日租金至今未向原告支付，是因为遇房屋拆迁，属不可抗力，被告没有继续缴纳租金和承担违约金的义务。3．被告要求原告100%退还房租及押金，有事实依据和法律依据。因遇村委会拆迁棚户区，根据原被告签订的《门面租赁合同》：如遇不可抗力，必须终止合同，100%退还房租及押金，因此原告应该依照合同约定100%退还房租及押金，租赁房屋自2017年7月21日以后不能使用，现要求原告返还已缴纳的房租（自2017年7月21日至2017年9月4日共计一个月零十三天）100%的房屋租金15767元及押金5000元,2017年9月4日公告后被告又通过微信转帐了6000元房租,共计26767元,原告应按照合同约定返还被告租金和押金。4．本案中被告没有过错，是由于原告履行合同不符合合同约定和法律规定，本案诉讼费应当由原告承担。同时，我方提出反诉，1．要求法院判令原告返还2017年7月21日至2017年9月3日百分之百房屋租金15767元；2、要求判令原告返还2017年9月4日以后被告给原告转账的6000元房租；3、要求法院判令原告返还房屋租赁押金5000元。建新公司针对牛晓伟反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年2月19日，建新公司（出租方、甲方）与牛晓伟签订《门面租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的门面位于北京市海淀区青龙桥北上坡x号。租赁期限自2017年3月5日起至2018年3月4日止。租金每年13．2万元，租金支付方式为季度，提前5天支付下季度房租。押金1万元。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。如有政府部门原因造成乙方无法正常经营，甲方按照每日300元退还房租。如遇不可抗力因素，必须终止合同，甲方应100%退还房租及押金。合同签订后，牛晓伟支付押金1万元，并按期支付租金至2017年9月4日。2017年9月4日前，双方协商一致，将牛晓伟支付的押金中的5000元冲抵2017年10月的租金，牛晓伟另向建新公司转账6000元，至此，牛晓伟将租金支付至2017年10月4日，其交纳的押金客观上调整至5000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．牛晓伟提供《腾退公告》、《无照、无证经营商户通告》、《功德寺地区违法建设拆除公告》，证明涉案房屋在棚户改造被拆迁范围，故合同从2017年7月21日即无法履行，建新公司虽认可涉案房屋在拆除范围内，但表示经与拆迁部门联系，拆迁部门同意在正式拆迁之前，涉案房屋可以正常营业，故公司与牛晓伟协商一致，租金每月结算一次，并先用押金折抵租金，以防止房屋有突发情况。建新公司进一步表示，公司的注册地址即为涉案房屋地址，故该房屋并非无照、无证经营商户或违建，不存在马上被拆除的危险；2．牛晓伟提供涉案地址照片一张，证明店面的招牌被拆除，无法正常经营，建新公司表示涉案房屋可以正常经营，并提供照片若干，证明房屋一直由牛晓伟控制使用，至今房屋内仍存放着牛晓伟的物品。牛晓伟表示在2017年10月4日就搬走了，但无任何证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建新公司与牛晓伟签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合同有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为涉案房屋在2017年7月21日后是否达到合同约定的“无法正常经营，必须终止合同”的条件，庭审中，牛晓伟虽主张涉案房屋无法正常经营，但未提供有效证据证明，且进一步考察其行为，其在2017年7月21日后即没有要求建新公司退还剩余租金也未要求建新公司降低租金，反而在预交的租金到期后即2017年9月4日又交纳了一个月的租金，该行为明显与房屋不能正常经营下的承租人行为模式相悖，故本院有理由相信涉案房屋在2017年7月21日后仍能正常经营使用。牛晓伟要求建新公司退还相应租金，本院不予支持。就牛晓伟搬离涉案房屋的时间，首先牛晓伟作为主动搬离涉案房屋的承租人，其就搬离的事实负有举证责任并应与建新公司办理房屋交接手续，在牛晓伟无任何证据证明有搬离行为的情况下，另结合建新公司提供的照片显示，本院对牛晓伟主张自己已搬离涉案房屋不予采信，故牛晓伟理应按照合同约定支付相应租金。就建新公司主张的违约金，因建新公司与牛晓伟就租金的结算及支付时间进行了口头变更，在建新公司无证据证明变更后的具体支付及计算时间的情况下，建新公司以牛晓伟迟延支付租金为由要求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，建新公司要求将牛晓伟交纳的押金5000元先行折抵其应交纳的租金，对此，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、牛晓伟在本判决生效后七日内向北京建新炜烨文化发展有限公司支付自2017年10月4日至2018年3月4日租金50000元；二、驳回北京建新炜烨文化发展有限公司其他诉讼请求;三、驳回牛晓伟全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元(已由北京建新炜烨文化发展有限公司垫付)，由牛晓伟负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费235元，由牛晓伟负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇一八年三月二十一日书记员  张立莉