江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10223号上诉人（原审被告）：常熟国际汽配城投资置业有限公司，住所地常熟市黄山路199号，统一社会信用代码91320581750035528G。法定代表人：邓敦艾，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:庞学超，男，汉族，1971年6月29日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人:陈亮，上海市中联律师事务所律师。上诉人常熟国际汽配城投资置业有限公司（以下简称国际汽配城公司）因与被上诉人庞学超商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初11096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国际汽配城公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回庞学超的诉讼请求。事实和理由：一、庞学超于2016年9月28日起诉至法院，要求解除房屋买卖合同，已经超出了行使合同解除权的期限。二、国际汽配城公司为履行与庞学超签订的房屋买卖合同，在一审期间与不动产登记部门及常熟市人民政府多方沟通，目前已经取得进展。庞学超辩称，解除买卖合同的原因是合同目的无法实现，不存在解除权行使期限问题。庞学超向一审法院起诉请求：解除与国际汽配城公司签订的房屋买卖合同，诉讼费由国际汽配城公司承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，国际汽配城公司（甲方）与庞学超（乙方）签订协议书一份，载明：“双方就乙方向甲方购买常熟国际汽配城J3幢30号、31号商业用房事宜，经充分协商，达成如下协议条款，以资信守。一、商业用房的具体情况1、乙方向甲方购买的商业用房位于常熟国际汽配城J3幢30号、31号（以下简称该套商业用房）,甲方为该套商业用房的所有权人。2、该套商业用房底层J3幢30号的建筑面积62.75平方米，J3幢31号的建筑面积为63.18平方米，二层的J3幢215室的建筑面积为137.22平方米，三层的J3幢315室的建筑面积为137.22平方米。合计建筑面积400.37平方米。二、购房款及支付方式1、经双方协商一致，该套商业用房整体作价人民币580万元，由甲方转让给乙方。2、本协议签订之日，乙方支付甲方人民币200万元，2014年12月份前支付甲方人民币100万元，剩余房款280万元乙方承诺2015年2月15日之前付清。三、房屋买卖手续1、付清房款时，双方办理商品房销售网签备案手续，并签订正式的《商品房买卖合同》；2、房屋买卖所涉相关税收、费用，由乙方依法承担。四、其他事项1、乙方接收该套商业用房后，应及时与常熟市新天地市场经营管理有限公司签订《物业管理合同》，并按合同享有权利、履行义务。2、双方签订的《商品房买卖合同》如与本协议条款内容不一致的，双方同意以本协议内容为准。3、甲方承诺要销售J3-415室时，就优先销售给乙方。在甲方未销售该套房之前，由甲方出租给乙方使用，免租期为一年（以本协议签订之日起算），免租到期后，另签订租赁合同。……”签订协议当日，庞学超向国际汽配城公司支付购房款200万元，国际汽配城公司出具收据一张。之后，庞学超于2015年1月17日向国际汽配城公司支付98万元，国际汽配城公司亦出具收据一张。上述两张收据的交款单位均为庞子畏，庞学超对此陈述因为当时其以儿子庞子畏的名义付款。签订协议后，国际汽配城公司于2014年10月30日向庞学超实际交付了J3幢30号、31号、215室、315室房屋，庞学超在交付后对房屋进行了装修并占有使用至今。另外，国际汽配城公司将J3幢415室房屋也一并交由庞学超租赁使用，庞学超未向国际汽配城公司支付过租赁费用。另查明：2004年2月16日，出让人常熟市国土资源局与受让人国际汽配城公司签订汽摩城挂牌出让补充条款，其中明确约定该地块若需进行产权分割，出售建筑面积不得超过建筑总面积的50%。2009年5月,国际汽配城公司国际汽配城公司取得了J3幢30号、J3幢31号、J3幢215室、J3幢315室的房屋所有权证。为查明本案事实，一审法院至常熟市国土资源局调查，该局工作人员反映：国际汽配城公司之前与政府签订补充协议约定了50%的自持率，目前我局不能为涉案房屋办理过户手续。审理中，庞学超在2016年12月13日向一审法院申请对涉案房屋室内装修的现值进行鉴定评估。一审法院依法委托苏州恒安信资产评估事务所对常熟国际汽配城J3幢30号、31号商品房室内装修现有价值进行评估。经评估，苏州恒安信资产评估事务所于2016年12月30日出具苏恒安信评报字（2016）126cs号评估报告，结论：在评估基准日2016年12月27日常熟市人民法院委托司法鉴定项目涉及的商品房室内装修评估价值为232200元（详细情况见评估明细表，其中包括四层防火门评估价值为2324元）。庞学超为此支付评估鉴定费10000元。庞学超对评估报告结论表示无异议，并在庭审中将要求国际汽配城公司赔偿的装修损失金额变更为232200元。国际汽配城公司国际汽配城公司质证认为：1、评估明细项目中挂壁式空调（评估价2800元）是可移动的部分，可以由庞学超自行拆除使用，并不影响使用价值，不能包括在室内装修损失内；2、对电梯工程的评估价值无异议，但该电梯是在庞学超使用房屋过程中经双方协商一致才安装的，该损失赔偿应该由双方根据公平原则合理分担，不应由国际汽配城公司全部承担。庭审中，庞学超向一审法院陈述：庞学超不清楚涉案房屋不能由国际汽配城公司对外销售，国际汽配城公司一直承诺是可以办理权证的。签订协议后，我支付购房款298万元（本来应该支付300万元房款，因国际汽配城公司交付房屋有一扇门没做，扣除了2万元），剩余房款准备办理商品房网签手续后贷款支付的，但国际汽配城公司迟迟不与我方办理网签手续，后来打听到这个房子实际是不能销售的，然后我和邓总交涉了好几个月，邓总一再表示近期就能办好，但是到起诉时还是不能进行销售。现合同目的无法实现，因此我方可以要求解除购房合同。合同解除导致双方相互返还并且赔偿损失，因为合同解除的过错在于国际汽配城公司，庞学超不存在任何过错，所以损失应当全部由国际汽配城公司承担。国际汽配城公司向一审法院陈述：商铺销售价格是考虑到当时不能马上办证的情况，在作价时也相对便宜的。我方给庞学超的交易条件是先支付部分款项，剩下款项可以在办理网签备案手续时一次性付清，可见双方在协商交易条件的时候已经充分考虑到所销售房屋当时无法马上办理产权证的客观情况。关于目前涉案房屋不能办证的客观原因主要是在政府部门援引十年前的补充条款对国际汽配城公司销售房屋作出不合理不合法的干预，人为设置交易障碍，为此国际汽配城公司一直在与常熟市政府相关部门交涉协调，恳请法院充分考虑到这个情况。以上事实，有协议书、收据、挂牌出让补充条款、苏恒安信评报字（2016）126cs号评估报告及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。一审法院认为，庞学超与国际汽配城公司签订的购房协议系双方真实意思的表示，亦不违反法律、法规，内容合法有效，双方均应按约履行。购房协议书签订后，庞学超已支付部分购房款，国际汽配城公司也将房屋交付庞学超使用至今。现根据庞学超、国际汽配城公司各自陈述及法庭调查情况，涉案房屋确无法办理房屋产权过户手续，导致双方签订协议无法继续履行，合同根本目的无法实现，庞学超据此主张解除双方签订的购房协议，于法有据，一审法院予以支持。购房协议解除后，庞学超应向国际汽配城公司退还J3幢30号、31号、215室、315室房屋，国际汽配城公司应向庞学超返还购房款298万元。关于购房款利息，不违反法律规定，法院对按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以298万元为基数自2015年1月18日起计算至判决确定支付之日止的利息予以支持。关于装修损失部分，法院认为，装修是庞学超基于案涉房屋所有权的期待权而进行的善意的添附行为，国际汽配城公司亦应该赔偿该部分损失，但评估报告中的挂壁式空调是可移动的部分，庞学超可以对上述动产自行搬离，另外不可移动的装修部分中还应扣除涉案房屋之外的四层装修部分(2324元)，故一审法院认定国际汽配城公司应承担装修损失为227076元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认庞学超与国际汽配城公司常熟国际汽配城投资置业有限公司于2014年10月28日签订的《协议书》解除。二、常熟国际汽配城投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向庞学超返还购房款2980000元，赔偿装修损失227076元，并支付按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以2980000元为基数自2015年1月18日起计算至判决确定支付之日止的利息。三、庞学超于判决生效之日起十日内向常熟国际汽配城投资置业有限公司返还常熟国际汽配城J3幢30号、31号、215室、315室房屋。四、驳回庞学超的其他诉讼请求。案件受理费35423元，鉴定费10000元，合计45423元，由庞学超负担78元，由常熟国际汽配城投资置业有限公司负担45345元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，一审法院12016年9月30日向国际汽配城公司邮寄了本案诉状副本证据副本等诉讼材料，国际汽配城公司于2016年10月12日向一审法院出具授权委托书及律师事务所函。二审中，庞学超陈述2014年10月28日与国际汽配城签订协议时，购买的房屋是现房，共支付了房款298万元，2015年国际汽配城公司法定代表人告知无法进行网签，故未再支付剩余房款。国际汽配城公司对庞学超的陈述无异议。国际汽配城公司二审中陈述为解决包括庞学超在内的相关买房人办理房屋网签及产权登记手续，已由政府有关部门在协调，正等待常熟市人民政府的批复。本院认为：2014年10月28日庞学超与国际汽配城公司签订的购买国际汽配城商业用房的协议。是双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。根据协议庞学超应当在2015年2月15日前付清全部房款，之后双方办理商品房销售网签备案手续。庞学超付清房款前已经得知涉案房屋无法办理网签手续，故未再支付剩余房款并无不当。国际汽配城公司二审中陈述关于涉案房屋的网签及产权登记正由政府有关部门协调，但并无证据证明庞学超购买的房屋已经可以进行网签及产权登记。因此，庞学超以合同目的不能实现为由诉至法院，请求解除协议于法有据，应予支持。国际汽配城公司的上诉理由依据不足，不能成立。庞学超在起诉前并未向国际汽配城公司发函通知解除合同，而是在民事诉状中请求解除双方房屋买卖合同，国际汽配城未能提供证据证明其收到诉状副本的日期，但在2016年10月12日向一审法院提交了本案的代理手续。因此，应当认定其在2016年10月12日已经收到了本案诉状副本，双方协议于2016年10月12日解除。一审判决确认双方协议解除表述不当，本院予以纠正。综上，国际汽配城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11096号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分。二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初11096号民事判决第一项。三、庞学超与常熟国际汽配城投资置业有限公司2014年10月28日签订的协议书于2016年10月12日解除。二审案件受理费35423元，由上诉人常熟国际汽配城投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年三月五日书记员  沈华君