山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终161号上诉人（原审原告）：陈胜成，男，1960年12月30日出生，汉族，居民，住肥城市。委托诉讼代理人：梁光彬，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冲，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市东岳大街308号。负责人：梁发强，行长。委托诉讼代理人：赵丽，女，本单位工作人员。委托诉讼代理人：杨传勇，山东宇慧律师事务所律师。上诉人陈胜成因与上诉人交通银行股份有限公司泰安分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2016）鲁0983民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈胜成上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判交通银行赔偿陈胜成的经济损失156万元并赔偿利息损失；赔偿陈胜成房屋差价损失453.94万元并赔偿利息损失，以上合计680.83万元；支付1980万元的利息损失213.84万元，以上共计894.67万元，或将本案发回重审。本案一审、二审诉讼费用由交通银行承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案的两份《房地产销售意向书》不是商品房买卖合同，而是为下一步签订买卖合同进行的缔约属认定事实错误。对于涉案的两份《房地产销售意向书》的性质应定性为附生效条件的本约合同。《意向书》的名称与约定的权力义务内容不一致，应以权利义务的内容来确定其性质。两份《意向书》明确了合同的主体、标的及具体情况、价款、违约责任以及其他权利义务关系，具体包含了《合同法》所要求的合同的主要内容，应视为本约合同。本案双方并未约定将来在某一时间订立合同，因此在性质上不属于预约合同，应为附生效条件的合同。《意向书》约定的“交行总行批准”这一条件，应以该条件是否成就来决定合同效力（即购买意向）的发生或消灭的合同。二、交通银行在2013年6月3日《意向书》签订后未向总行履行报批手续，属于为自己的利益不正当阻止条件成就的行为，致使陈胜成错失了四年销售房产的商机，最终导致涉案房产的一至四层被司法抵债，交通银行应当承担全部违约责任。交通银行已对涉案房产进行评估并且陈胜成已经为交通银行购买该房产做了准备工作。三、一审法院适用法律错误。按照比例划分过错是基于合同无效后的处理方式。一审法院既然认定交通银行存在缔约过失，同时认定陈胜成为达成缔约所支付给案外人肥城大山商贸有限公司（以下简称大山公司）的156万元及产生的利息予以确认，应当全部由交通银行承担。双方签订意向书，随后交通银行给陈胜成开了银行卡。为了将涉案房产尽快出售给交通银行，陈胜成与大山公司解除尚未到期的租赁合同并让其腾退房屋，双方于2011年9月27日签订了《商品房销售合同书》，又于第二天解除。交通银行的一系列行为让陈胜成有理由相信交通银行确实要购买房产。四、本案的涉案房产总差价损失453.94万元及利息和1980万元的利息损失应当予以支持。交通银行在明知不能购买房产的情况下，隐瞒该事实并谎称购买意向正在批准状态，恶意与陈胜成进行长期磋商，使陈胜成错失了四年出售房产的商机，导致涉案房产抵偿案外人。2016年9月27日，山东正城土地房地产评估有限公司对涉案房产第五层进行评估后，价格为240.06万元，涉案房产最终的总价款为1526.06万元，该价款与双方约定的1980元相差453.94万元，交通银行应当予以赔偿总差价损失及利息。在合理的期限内（三个月内），交通银行即没有明确答复购买也没有按照约定支付价款，直至涉案房产于2015年7月28日被法院强制执行，故交通银行应当支付自2013年9月4日至2015年7月27日的1980万元的利息损失213.84万元。交通银行针对陈胜成的上诉请求辩称，一、在2013年涉案房地产买卖过程中，系因陈胜成房地产于2009年便设定抵押并持续处于抵押状态，且签订意向书时没有如实告知交通银行相关抵押事实。签订意向书后不久，涉案房产便被法院多次查封，才导致双方买卖行为因违反法律规定及意向书约定而无法实际履行。在此过程中，交通银行不存在任何过错，更无任何违法行为。一审判决以2011年陈胜成为了履行租赁合同而赔偿大山公司的钱款，来认定系因2013年双方无法签订买卖合同而造成的损失，没有事实依据。二、一审判决未能查清陈胜成实际支付了大山公司款项。更重要的是，交通银行支付给陈胜成的每年56万元租金，远高于大山公司的年租金，即便陈胜成真实支付大山公司156万元，那么交通银行五年租金共计280万元，该数额与租金差额也完全能够覆盖陈胜成赔付大山公司的156万元及大山公司五年支付租金的总额。在此过程中，陈胜成实际并无任何损失，并有盈利。陈胜成之所以与交通银行签订租赁合同，也正是基于这个原因。为此，一审判决认定陈胜成支付的156万元就是陈胜成损失，没有任何基础事实依据。请求审慎查明陈胜成与大山公司租赁期限、租金数额、租赁合同解除情况，以及在整个过程中，陈胜成是有盈利还是有损失，依法驳回陈胜成的上诉请求。交通银行上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；改判驳回陈胜成所有的诉讼请求。上诉费用由陈胜成承担。事实和理由：一、一审判决认定陈胜成为“为达成缔约目的提前解除与大山公司的租赁合同，并赔偿大山公司损失156万元”，事实不清，证据不足。大山公司出具的《证明》属于证人证言。一审法院未传唤大山公司相关人员到庭加收询问，程序违法。陈胜成没有提交租赁合同，无法证明租赁期限、租赁范围、租金数额，无法查明租赁合同是到期解除还是提前解除，无法查明大山公司装饰装修的价值，更是无法查明陈胜成赔偿156万元是否有合同依据、是否合理、是否存在恶意串通。未核实向王启兰转款交易单的真实性及王启兰与大山公司的关系。二、一审判决认定，上述156万元“系原告为达成缔约所支付的费用，期间所失去的利息亦是原告基于信赖所造成的损失”，没有任何事实及法律依据。2011年双方签订意向书，因该买卖行为最终未获上级银行批准，“双方按照租赁方式寻求下一步合作”，双方签订《房屋买卖解除合同》，随后签订《租赁合同》，在双方平等自愿的基础上建立租赁关系，终止双方的该次买卖行为。后在双方租赁合同履行过程中，因陈胜成多次阻挠交通银行正常使用房屋，严重影响正常营业，在肥城市金融办的协调下，双方重新达成交易意向，于2013年6月3日再次签订《房地产销售意向书》。该意向书的签订与2011年意向书的签订与解除是完全独立的两个法律行为，而非2011年意向书的延续。陈胜成支付大山公司赔偿款，是在2011年意向书解除后，为了能与交通银行建立租赁关系，获得更高的租金而支付的。三、交通银行在履行2013年意向书过程中，没有任何过错，一审判决判令交通银行支付陈胜成因缔约造成的损失，没有任何事实及法律依据。假设陈胜成的损失存在，也是为履行双方租赁合同而支付的，该损失与2013年意向书没有任何关联。在2013年意向书签订过程中，陈胜成未告知交通银行涉案房产被设定抵押的情况，在准备向上级银行申报资料过程中，交通银行才发现涉案土地及房产被陈胜成设定抵押，在涉案房地产产权存在严重瑕疵的情况下，买卖行为根本无法继续，遂立即告知陈胜成意向书签订无效、终止交易。为此，便未向总行报批。在此过程中，上诉人不存在任何过错，更无任何违约行为。陈胜成所谓156元赔偿款并非为了履行2013年意向书所支出的。陈胜成针对交通银行的上诉请求辩称，一、156万元的损失款事实清楚，证据确凿。1、涉案房产一层由陈胜成出租给大山公司用于烟酒糖茶经营是客观事实；2、2011年5月3日陈胜成与交通银行签订房地产销售意向书之后为了把大山公司清理出去双方于2011年9月27日签订商品房买卖，将涉案房产1-5层卖给交通银行，该商品房买卖合同目的是为了清除大山公司，所以2011年9月28日双方又签订商品房买卖解除合同，正是基于此陈胜成才提出与大山公司解除租赁合同；3、大山公司进行装修装饰经营才一年，花费巨大，经协商达成156万元的装修损失及经营损失赔偿；4、大山公司于2015年11月16日出具的收到条证实收到陈胜成赔偿款156万元；5、2011年10月30日和11月7日陈胜成向大山公司法定代表人阴杰锋的妻子王启兰分别汇款100万元和56万元，因此，足以认定陈胜成向大山公司公司汇款156万元的事实。二、对于156万元为陈胜成基于信赖造成的损失具有事实和法律依据。1、基于2011年5月3日房地产销售意向书陈胜成清理大山公司为此支付费用156万元，有理由相信交通银行有意购买此房屋，且交通银行到房管局和邮政储蓄银行对房屋的状况和抵押情况进行核实；2、从法律上讲交通银行对2011年5月3日的意向书没有履行，根据交通银行的陈述是没有投资计划和面积超标的，导致第一次买卖没有成立，对此交通银行也没有履行过向总行报批义务；3.租赁方式是为了等待交通银行总部报批和陈胜成临时达成的过渡过程，如果交通银行总部很快批准，租赁自然解除。三、对于交通银行没有过错不承担缔约过程造成的损失不正确。1、一审法院查明交通银行有意购买房屋且向陈胜成传达信息，但是一直恶意履行报批，或者不报批，造成陈胜成支付赔偿款156万元，造成房屋因市场差价损失400万元左右，存在明显恶意；2、一审法院实际并不是因为缔约过失让交通银行承担责任，因为缔约过失由于一方或双方的原因导致合同不成立无效或者被撤销，一审法院认定销售意向有效，双方无异议，上诉人认为一审法院划分比例是错误的，现行法律规定抵押房产可以进行买卖，一审法院认为陈胜成存在对交通银行购买房屋的信赖并支付156万元是正确的。陈胜成向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2013年6月3日签订的房产销售意向书；2、判令被告赔偿原告因缔约过失造成的经济损失156万元并赔偿利息损失（自2013年6月4日起至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算，暂计算至2016年12月4日止，利息为32.76万元）；赔偿原告房屋差价损失453.94万元并赔偿利息损失（自2015年7月29日起至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算，暂计算至2016年12月4日止，利息为38.13万元），合计680.83万元；3、判令被告支付1980万元的利息损失213.84万元（自2013年9月4日起计算至2015年7月27日止按同期银行贷款利率计算），以上共计894.67万元；4、诉讼费、邮寄费由被告承担。一审法院认定事实：2009年大山公司租赁原告陈胜成位于肥城市新城路004号房产建筑（肥房权证新城字第××号第一栋号1层）一处用于日常经营。2011年5月3日，原告陈胜成（甲方）与被告交通银行（乙方）签订《房地产销售意向书》一份，约定：一、甲方销售给乙方的泰安市肥城市新城路004号房产建筑（含不计价面积的无产权证附属配套设施副楼），计价面积约为2543.17平方米（以房产证为准，房产证号：肥房权证新城字第××号第一栋号1-4层，建筑面积2025.13平方米；肥房权证新城字第××号，建筑面积518.04平方米）；土地面积为大楼南至原有土地界限，北为主楼外墙界退后八米，西至原有（含副楼）房间1西外墙、北外墙、东外墙外一米，东至原土地界限，作为新土地界限。二、经双方协商，乙方拟购置泰安市肥城市新城路004号本意向书以上第一条所述房权及土地使用权，并包含目前该楼房经营中使用的所有配套附属房产、设施、设备（不包含人员），拟整体购置价共计人民币大写：贰仟肆佰捌拾捌万元整（￥2488万元）。在交通银行总行批复以前该房产不得提价或向第三方出售。三、甲方承诺，该土地、房产所有权无任何的瑕疵、抵押、纠纷等不明确因素……六、本房产销售意向待乙方总行批准后，双方重新签订正式购房协议。如交通银行总行未批准，甲乙双方取消购买意向。2011年9月27日，原告陈胜成（××）与被告交通银行（××）签订合同编号为：TA2011090016的《商品房买卖合同》一份，合同约定了买卖房屋的基本情况（即2011年5月3日签订的意向书中载明的房产）、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等内容。次日，双方又签订编号为TA2011090016-1《商品房买卖解除合同》一份，约定原双方签署的商品房买卖合同（合同编号：TA2011090016）因双方均理解的政策改变，合同解除，双方均不承担违约责任。双方按照租赁方式寻求下一步合作。期间，原告陈胜成曾持与被告交通银行签订的商品房买卖合同与大山公司进行交涉，要求解除与其签订的租赁合同，因大山公司对涉案房屋进行了装修改造，花费较大，为此原告陈胜成分别于2011年10月30日及11月7日通过转账方式赔偿大山公司损失156万元。2011年12月1日，原告陈胜成（出租方）与被告交通银行（××）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由被告交通银行租赁原告所有的位于肥城市新城路4号房屋1-2层，肥房权证新城字第××号第1号1层、建筑面积471.01平方米；肥房权证新城字第××号第1幢号2层、建筑面积518.04平方米。租赁期5年，2011年12月1日起至2016年11月30日止；每年租金为56万元，租赁期内租金不变。2013年6月3日，原告陈胜成（甲方）及其妻子孙云平与被告交通银行（乙方）又签订《房地产销售意向书》一份，该协议与2011年5月3日双方签订的意向书对比，明确约定了甲方销售给乙方的泰安市肥城市新城路004号房产建筑即涉案房产每层的房产证号及面积，并明确土地面积为大楼南至原有土地界限，北为主楼外墙界退后五米，西至原有（含副楼）房间西外墙、东至原土地界限，作为新土地界限。另对第二项拟整体购置价格进行了更改，由2488万元变更为1980万元，其余内容均同2011年5月3日的意向书。另查明，2009年9月23日，邮储银行肥城支行与陈胜成签订三份个人购房借款及担保合同（编号为：370983301110901793、370983301110901792、370983301110901794），约定借款金额分别为175万元、213万元、212万元，贷款期限均为120个月。同日，双方在肥城市房产管理局分别办理肥房新城他字第11827、11825、11826号他项权证，约定陈胜成将位于新城路004号，房产证号分别为Ｓ0××48（2层）、S071647（1层）、S071656（3-4层）的三处房产抵押给邮储银行肥城支行，抵押期限为10年，自2009年9月23日至2019年9月23日。后因陈胜成未按期偿还上述三笔借款，邮储银行肥城支行诉至本院，本院于2014年1月28日分别作出（2013）肥商初字第722、723、724号民事调解书，确认如陈胜成未按期履行调解书确定的还款义务时，邮储银行肥城支行对上述三处房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。还查明，案外人邱士平与原告陈胜成存在民间借贷纠纷，后该民间借贷纠纷一案在泰安市中级人民法院主持下达成调解，并形成（2013）泰民一初字第60号民事调解书。因陈胜成未按期履行调解书确定的义务，该案进入执行程序。泰安中院于2014年5月19日作出（2014）泰执字第73-1号执行裁定书，裁定拍卖陈胜成位于肥城市新城路004号的房产，房权证号分别为新城字第××号、Ｓ0××48号、S071656号，土地证号肥城国用（2013）第0000**号。经对外委托评估，其中第S071647号房产估价为5200727元，第Ｓ0××48号房产估价为3268832元，第S071656号房产估价为5822770元，以上评估价值均已包含肥城国用（2013）第000046号分摊土地价值，总计为14292329元。依照该评估价值作为第一次拍卖的保留价泰安中院对外委托拍卖，后第一次拍卖流拍，泰安中院又以1286万元作为保留价进行第二次拍卖，但仍流拍。2015年5月11日，邱士平向泰安中院提交申请书，申请将流拍的房产以物抵债并同意支付邮储银行肥城支行442万元用于实现其应当优先清偿的债权。2015年7月28日，泰安中院作出（2014）泰执字第73-3号执行裁定书，裁定陈胜成位于肥城市新城路004号的以下房地产：新城字第××号房产（包括建筑面积为305.38平方米的无证房产）、第Ｓ0××48号房产、第S071656号房产及肥城国用（2013）第000046号土地使用权，作价1286万元，交付邱士平抵偿债务。2015年9月18日，交通银行在泰安中院主持下将其租赁的涉案房产1-2层钥匙交付邱士平。另，2016年9月27日经本院委托，山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房产第五层价值做出评估，评估价格为240.06万元。后原告以双方未能签订房屋买卖合同致其产生损失为由诉至本院。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订意向书的性质问题；二、原告损失数额问题；三、被告是否承担责任问题。针对争议焦点一，一审法院认为原告陈胜成与被告交通银行于2011年5月3日及2013年6月3日签订的《房地产销售意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。关于原被告双方签订的意向书性质问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议分方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而本案中，意向书中并未明确约定付款方式、时间、交付条件、违约责任、争议解决方法等合同主要条款，且被告亦未向原告交纳过任何定金或购房款，另根据意向书第六条约定，房产销售意向待交通银行总行批准后，双方重新签订正式购房协议。如交通银行总行未批准，双方取消购买意向。综合以上几点，本院认为双方签订的意向书并不是商品房买卖合同，而是为下一步签订买卖合同进行的缔约。针对争议焦点二，一审法院认为，原、被告于2011年5月3日签订意向书，就买卖涉案房屋达成初步意向，并在意向书中第二条约定：在交通银行总行批复以前该房产不得提价或向第三方出售。2011年9月27日双方又签订《商品房买卖合同》，虽该合同于2011年9月28日被双方解除，但庭审时被告自认买卖合同签订的时间并不是载明的9月27日，而应是在此之前。根据被告与原告签订意向书、买卖合同等一系列行为的外在表现及基于诚实信用原则，出于信赖，原告为达成缔约目的提前解除与大山公司的租赁合同，并赔偿大山公司损失156万元，系原告为达成缔约所支付的费用，期间所失去的利息亦是原告基于信赖所造成的损失，诉讼请求中原告明确利息为本金156万元，自2013年6月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，符合法律规定，一审法院予以确认。关于原告主张的差价损失453.94万元[1980万元（2011年6月3日意向书中达成的价格）-1286万元（涉案房产1-4层抵顶债务的价格）-240.06万元（涉案房屋第5层的鉴定价格）]及利息的诉讼请求，一审法院认为，原告在与被告签订第一份意向书前就已经将涉案房屋1-4层抵押给邮储银行肥城支行进行借款，其就应按约履行还款付息的义务。同理，其向邱士平借款，亦应按约履行还款义务，但因其个人原因未按期还款被双方诉至法院，并在执行阶段因邱士平同意支付邮储银行肥城支行442万元实现该行应当优先清偿的债权后，依照司法拍卖程序最终确定的价格1286万元抵偿了其债务符合法律规定。综上，本院认为涉案房屋1-4层被依法拍卖系因原告未按期还款导致的结果，与交通银行并无因果关系，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的1980万元的利息损失的诉讼请求，一审法院认为，因意向书中载明能否正式签订买卖合同还需待交通银行总行批准，意向书仅是缔约，原告作为完全民事行为能力人亦应清楚买卖合同将来能否成立还是未知，即存在不确定的风险。换言之原告能否收到1980万元的房款是不确定的，故原告要求被告赔偿其1980万元房款利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审时原告虽称其因意向书丧失了与他人签订买卖合同的机会，但未向本院提交相关证据，故对该主张，本院亦不予以支持。综上，本院认定原告因缔约造成的损失为156万元及利息。针对争议焦点三，一审法院认为，从双方签订的两份意向书可以看出，能否最终签订买卖合同需待交通银行总行批准。对此，原告亦是明知，在最终结果并未确定的情况下，原告提前解除与大山公司的租赁合同并赔偿大山公司损失156万元，一方面是基于对交通银行的信赖，另一方面是其对自身利益衡量后作出的选择，对此原告本身存在过错。但基于被告交通银行与原告签订意向书、商品房买卖合同，后又解除合同签订租赁合同，又再次签订意向书等一系列行为及意向书第二条约定总行批复前不得提价或向第三方销售，一直传递给原告的是买卖信号而非租赁信号，且交通银行未在合理期限内给与原告明确答复，对此亦存在过错。同时综合考虑我国合同法关于“鼓励诚信、鼓励交易”的制定精神，本院认定原被告对造成上述损失存在同等过错，故被告应对原告上述损失承担50%的责任。关于原告要求解除与被告2013年6月3日签订的房产销售意向书的诉讼请求，一审法院认为，因涉案房产已被法院依法处置，意向书中载明的标的物已不存在，双方亦无法再签订商品房买卖合同，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决:一、解除原告陈胜成与被告交通银行股份有限公司泰安分行2013年6月3日签订的《房产销售意向书》；二、判令被告交通银行股份有限公司泰安分行赔偿原告陈胜成因缔约造成的损失78万元（156万元×50%）；三、判令被告交通银行股份有限公司泰安分行支付原告陈胜成因缔约造成的利息损失（本金78万元，自2013年6月4日起至实际履行之日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算支付）；四、驳回原告陈胜成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74426元，由原告陈胜成负担62826元，由被告交通银行股份有限公司泰安分行负担11600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，陈胜成与交通银行于2013年6月3日签订的房地产销售意向书还约定：交通银行购买房产后，门前的规划公用场地可以做停车场使用，楼顶可作大型广告位使用。目前大楼附属的所有设施、设备不得损坏或丢失，陈胜成必须保证正常运行，完好移交；陈胜成协助交通银行办理土地证、房产证、水、电、气等过户手续、在办理过程中所涉及的税费，按照有关法律、政策规定办理、各自承担。2011年5月22日，交通银行到房管部门核实了陈胜成及孙云平在邮储银行借款的情况。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审法院认定陈胜成与交通银行签订的房地产销售意向书性质是否正确；二、陈胜成主张的损失是否应予赔偿。关于第一个争议的焦点问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。预约合同是当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约是一种合意，具有独立性。本案陈胜成与交通银行签订的房地产销售意向书，明确约定了房地产的位置、面积、价款及房地产买卖的附随义务，且在交通银行总行批复前涉案房产不得提价或向第三方销售，待交通银行总行批准后，双方重新签订正式购房协议，从双方签订的上述协议内容可以证明，意向书包含了房地产买卖合同的必要条款，并约定了待总行批准后，即签订购房协议，表明双方形成了对将来签订购房协议的合意，符合预约合同的法律特征，应认定双方签订的房地产销售意向书的性质为预约合同。在附生效条件的合同中，合同已经成立，只是当事人在合同中规定了一定的条件，在该条件成就时合同生效，而本案双方约定的是在交通银行总行批准后，双方重新签订正式购房协议，加之意向书并未约定购房款的付款时间、方式、交付时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，双方并未成立买卖房屋关系，因此陈胜成主张房地产销售意向书的性质为附生效条件的本约合同的理由，本院不予采纳。关于第二个争议的焦点问题，陈胜成与交通银行签订的房地产销售意向书是其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议，对双方具有法律约束力。从双方2011年5月3日签订的意向书及2011年9月27日签订的商品房买卖协议的内容，随后又解除商品房买卖协议，可以证实，双方签订商品房买卖协议的目的是为了陈胜成解除与大山公司的租赁合同，不是为了履行双方签订的预约合同。之后陈胜成又将涉案房产租赁给交通银行，并在2013年6月3日双方签订了房地产销售意向书，证明双方有签订涉案房产买卖协议的合意。交通银行应当知道陈胜成提前解除与大山公司未到期的租赁合同会产生相应的经济损失，且在合理的期限内未予答复是否购买涉案房产，也未向交通银行总行履行报批义务，而陈胜成在没有与交通银行签订正式房屋买卖合同的情况下，就解除了与大山公司的租赁合同，且由于自身的原因导致涉案房产被依法处置，无法签订房屋买卖合同，对此双方均有责任。因解除与肥城大山商贸有限公司的租赁合同造成的损失，一审判决双方均担并无不当。对于赔偿大山公司损失的问题，大山公司出具了证明，并且加盖了单位公章及负责人的签名，符合法律规定的证据的形式要件，应认定大山公司予以认可，大山公司出具的收据及支付赔偿款的汇款凭证，进一步证明了陈胜成已向大山公司支付了赔偿款，应予认定。交通银行的上诉主张本院不予支持。预约合同的履行是指完成签订本约的行为，并无任何经济利益产生，所以违反预约合同不产生履行利益损失的赔偿。陈胜成不得依预约所预定的的合同内容请求房屋差价款及利息损失和房屋价款的利息损失，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。根据我国《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案交通银行已经知道涉案房产被抵押的事实，因此交通银行主张在涉案房地产产权已抵押存在严重瑕疵的情况下，买卖行为无法继续的理由，无法律依据，本院不予采信。综上所述，陈胜成和交通银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，而认定房地产销售意向书性质适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74426元，由陈胜成负担37213元，由交通银行负担37213元。本判决为终审判决。审判长  徐献武审判员  屈玉涛审判员  王 玥二〇一八年三月二十一日书记员  白金金