天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终1600号上诉人（原审原告）：天津华润超级市场有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨六路78号B-305-1室。法定代表人：沈彤，董事长。委托诉讼代理人：王慧，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正伟，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何长申，男，1969年1月16日出生，汉族，天津市北辰区梦幻网吧投资人，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：徐岩，天津嘉德恒时律师事务所律师。上诉人天津华润超级市场有限公司因与被上诉人何长申房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津华润超级市场有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判何长申支付2015年8月1日至2017年11月9日欠缴的租金745000元，何长申支付因欠缴租金而产生的至实际清偿之日止的迟延付款违约金1669150元，两项合计2414150元;2．诉讼费用由何长申承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律有误，应予改判。何长申辩称，天津华润超级市场有限公司的上诉请求应予驳回。天津华润超级市场有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年8月1日至2016年5月31日期间欠缴的租金250000元；2.判令被告支付因欠缴租金而产生的至实际清偿之日止的滞纳金，暂计为342500元，两项合计592500元；3.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告诉讼请求变更：1.判令被告支付2015年8月1日至2017年11月9日期间的欠缴的租金745000元；2.判令被告支付因欠缴的租金产生的至清偿之日止的滞纳金，暂计至2017年11月9日为1669150元。两项合计2414150元；3.诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：涉诉房屋系天津市河北区人民政府人民防空办公室（以下简称河北区人防办）所有，地上三层，局部四层，并有地下室。涉诉房屋有合法的规划建设审批手续。2012年12月17日，原告与河北区人防办签订房产租赁合同一份，约定原告承租天津市北辰区宜白路河北区人防办名下的人防专业培训中心地上房产的一至三层、局部四层，租赁期限自2012年6月1日至2020年5月31日。地下部分由河北区人防办自行处置。河北区人防办在《房产租赁合同》中明确同意原告将其承租的房屋部分转租。2013年3月1日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告自河北区人防办承租的房屋第三层用于经营网吧，租赁期限自2013年3月1日至2020年4月30日。合同约定，2013年3月1日至2014年5月31日租金为每月2.35万元，2014年6月1日至2016年5月31日租金为每月2.5万元,2016年6月1日至2018年5月31日租金为每月2.75万元；租金支付方式为季度预付款，被告须在每个季度最后一个月的25日前向原告交纳下一季度的租金；逾期交纳租金的，自逾期之日开始按日5‰交纳滞纳金。关于消防责任，合同附件五第六条约定，被告必须按消防法规定对承租区域的新建、改建、扩建、用途变更和消防设施整改等，向有关部门申报审批；第七条约定，从承租日起，租赁区域内的消防安全由被告全权负责，如发生消防意外事故，由被告承担全部经济损失和法律责任。涉诉房屋楼顶有一个消防用水箱，向整栋楼消防设施提供消防用水。原告向被告交付承租房屋时，消防用水箱能正常使用，在2014年6月被告发现消防水箱漏水，遂向原告进行了报修。原告收到被告的报修后，对水箱进行了更换，但更换水箱后未将水箱通水通电，该水箱一直未正常使用。被告陈述因消防水箱未通水通电导致其承租房屋消防设施无法正常使用，且其经营的网吧属于火灾高危场所，故其在2014年10月1日开始停止了网吧的经营。原告天津华润超级市场有限公司曾就被告未支付的2015年7月31日之前租金向天津市北辰区人民法院提起诉讼，天津市北辰区人民法院以（2016）津0113民初5835号民事判决书判决结案，判决认定原告对公共设施负有维护管理责任。因原告将消防水箱更换后未将该水箱通水通电，致使该水箱无法正常使用，被告承租房屋无法达到消防要求，影响了被告对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。判决确认被告应按照合同约定租金的40%给付原告2015年2月1日至2015年7月31日的租金。现该判决经上诉维持原判后已经生效。截止本案庭审结束之日，原、被告均认可，原告未对上述设施进行维修，仍维持原有状态。一审法院认为，原告经涉诉房屋所有权人同意，将涉诉房屋第三层转租给被告，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点主要为：1.原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间；2.被告应否给付原告租金、滞纳金，及计算标准。诉讼时效制度设立的目的在于督促权利人及时行使权利。因本案为租赁合同纠纷，租赁合同系继续性合同，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。原告以诉讼的形式主张权利，导致租赁合同之债的诉讼时效中断，原告对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，本案审理期间均为诉讼时效中断期间，在本案未审理终结的情况下，诉讼时效并未重新起算，本案中,原告既无放弃权利的意思表示，也无怠于行使权利情形。故被告主张原告变更后的诉讼请求超过诉讼时效,法律依据不足，不予支持。关于租金的给付，涉诉房屋楼顶的消防用水箱，系用于向整栋楼提供消防用水，该楼不仅包括被告承租部分，尚有原告自营超市及向案外人出租的商铺，另外，结合被告报修后原告更换水箱的情况，该消防水箱属于该楼公共服务设施。依合同约定原告作为涉诉房屋地上三层的合法承租人以及被告承租房屋的出租人，对该设施负有维护管理责任。被告接收了租赁的商铺，进行了装修并占用至今，因原告将消防水箱更换后未将该水箱通水通电，致使该水箱无法正常使用，被告承租房屋无法达到消防要求，影响了被告对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。截止2017年11月9日，被告未付合同约定的租金为725750元（2015年8月1日至2016年5月31日为250000元、2016年6月1日至2017年10月31日为467500元、2017年11月1日至2017年11月9日为8250元），酌情确定被告交纳合同约定租金的40%，即290300元为宜（725750元×40%）。关于滞纳金的给付，本案系因原告的原因致使被告不能正常使用承租房屋，原告的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告何长申于本判决生效后十日内支付原告天津华润超级市场有限公司2015年8月1日至2017年11月9日的租金290300元；二、驳回原告天津华润超级市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26113元，由原告天津华润超级市场有限公司负担21771元，由被告何长申负担4342元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人天津华润超级市场有限公司与被上诉人何长申签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。上诉人天津华润超级市场有限公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，因消防水箱损坏后未能及时维修恢复正常使用，租赁房屋的消防设施无法正常工作，影响了被上诉人何长申对租赁房屋的正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一审法院酌情扣减部分租金，并无不妥，本院予以确认。上诉人天津华润超级市场有限公司未能举证证明其对消防水箱进行了及时维修能够保证正常使用，亦未能举证证明消防水箱的损坏不会影响承租人的正常使用，故其要求被上诉人何长申支付欠缴租金的延迟付款违约金的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，天津华润超级市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费26113元，由上诉人天津华润超级市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张玉洁代理审判员  尹 来二〇一八年三月十九日书 记 员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……