安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0826民初2635号原告：宋泽君，男，1971年5月5日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，现住安徽省宿松县。原告：高潮，女，1976年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，现住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司安庆分行，住所地安徽省安庆市孝肃路230号。负责人：陈勇，系该行行长。委托诉讼代理人：陶善，系该行员工。委托诉讼代理人：贺灿，系该行宿松支行员工。原告宋泽君、高潮与被告中国工商银行股份有限公司安庆分行（以下简称工行安庆分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。案件审理过程中，被告工行安庆分行向本院提起反诉。2018年3月14日本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋泽君、高潮委托诉讼代理人黄松林，被告工行安庆分行委托诉讼代理人陶善、贺灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋泽君、高潮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同并赔偿原告损失10万元；2、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻，坐落于宿松县水岸国际新城2幢2#商场房屋为二原告所有。2015年12月28日，原、被告就上述房屋签订房屋租赁合同，合同约定，被告租赁原告上述房屋，装修后作为办公地点及营业网点，租期五年，租金总计1095873.72元。合同签订后，原告交付房屋给被告，但被告仍未装修并使用，因被告未按约使用房屋，房屋闲置，致周边商业萧条，被告不按约装修、使用房屋的行为已构成违约，造成原告出租屋周边的房屋难以出租和租金较低的损失，故向本院起诉，要求判如所请。工行安庆分行辩称，工行安庆分行已履行了房屋租赁合同约定的义务，给付了租金；租赁房屋严重渗漏，至今仍未修复，违反了出租人的适租义务，致不能实现合同目的，已构成根本性违约；因出租人的违约行为，造成了反诉人的损失，出租人应承担相应的违约责任。工行安庆分行向本院提出反诉请求：1、判决解除《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告已交付的租金1095873.72元；3、判令反诉被告赔偿因其违约造成的反诉原告的租金利息损失（按中国人民银行一至三年期贷款利率4.35%自2016年2月2日起至租金全部返还日止）；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，即将五年的租金全部交付反诉被告，反诉被告称反诉原告虽交付租金却不按照合同约定使用房屋，并不构成违约，且反诉原告亦无促进周边形成商业圈，抬高房屋的出售价和租金非反诉原告的法定义务和合同义务。反诉被告交付房屋后，在装修过程中，因房屋渗漏严重，导致无法施工，虽经反诉原告多次要求，至今仍未修复；因反诉被告未交付合格房屋致反诉原告设立营业网点的计划不能实现，故反诉，要求判如所请。宋泽君、高潮就工行安庆分行的反诉辩称，房屋渗水不属于房屋的重大瑕疵；房屋渗漏不属于根本性违约，针对渗漏，原、被告双方均有维修义务；反诉原告的上级银行取消网点，与反诉被告无关。综上，反诉原告以反诉被告违约请求解除合同，缺乏事实依据，故请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本诉原告提交的证据1《房屋租赁合同》，本诉被告对合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为本诉被告已按合同约定交付房屋租金，未使用租赁房屋的原因是本诉原告并未提供适租房屋所致。本院认为，本诉被告租赁房屋用于开设营业网点，但何时、以何种形式开设，系本诉被告之自主权利，且合同中对此亦未予以约定，故对本诉原告之证明目的，本院不予认定。对本诉原告提交的证据2照片，本诉被告对证明目的有异议。本院认为，照片中所反映的本诉被告租赁房屋相邻的本诉原告其他出租房屋的现状与本案无关联，对该证据的证明目的，本院不予认定。对本诉原告提交的证据3土地使用权证和房产证，本诉被告对其承租的编号为00020421号房屋的房地产权证无异议，对其他房地产权证不予质证。对本诉原告提交的证据本诉原告与宴遇酒店、晋从霞、吴节等签订的租房合同及本院（2017）2723号、2730号、2759号、2760号民事调解书，被告认为与本案无关。本院认为，本诉被告租赁房屋周边房屋的经营状况不好，系多种原因所致，非本诉被告之责，对该证明目的，本院不予认定。对反诉原告提交的证据1营业执照、组织机构代码，反诉被告无异议，本院予以认定；对反诉原告提交的《房屋租赁合同》、《中国工商银行记账凭证》，反诉被告无异议，本院予以认定。对反诉原告提交的其于2016年7月6日向反诉被告送达的《告知函》，反诉被告无异议，本院予以认定。对反诉原告提交的中国工商银行股份有限公司安徽省分行的《中标通知书》、通知、合肥绿都建筑装饰工程有限公司的《告知函》等证据，反诉被告对证据的真实性，合法性无异议，但认为反诉被告已及时维修房屋。本院认为，该组证据能证明反诉被告交付出租房屋时，房屋有渗漏现象，亦证明反诉被告对房屋进行了维修，但并不能反映维修后的状况，对该组证据的证明目的，本院予以部分认定。对反诉原告提交的现场四张照片，反诉被告有异议，并认为反诉被告已进行了维修。本院认为，照片所反映的房屋渗漏状况，反诉原告并不能证明该状况发生时间，即是在反诉被告维修前或是维修后，故对该证据的证明目的，本院不予认定。对反诉原告提交的工商银行安徽省分行工银皖办发（2017）102号《关于取消18个基建项目的通知》，反诉被告有异议。本院认为，《关于取消18个基建项目的通知》并未明确取消宿松孚玉支行装修项目的具体原因，且表示若条件成熟可重新申报该项目，同时，租赁房屋之渗漏问题，非不可克服之障碍，故对该证据的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明事实如下：2015年12月28日，本诉原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，本诉被告租赁原告所有的位于宿松县水岸国际新城2幢2#房屋，房屋租金为每月53.8元/㎡，租期五年（自2015年12月28日起至2020年12月27日止），总计租金1095873.72元，租金支付方式为签订合同后一次性付清。合同第七条第十款约定“必须保证租赁房屋的质量良好，如有渗漏破损等，出租方应在装饰之前维修好”，第十二款约定，“因房屋出现质量问题，甲方（原告）要及时维修，如甲方拒不维修或不承担赔偿责任的，乙方（被告）可代为维修或购置新物，费用由甲方承担”。合同签订后，被告按约支付了全部租金1095873.72元，原告向被告交付出租房屋。被告领受房屋后即开始对租赁房屋进行装修，装修过程中发现房屋存在渗漏现象，于2016年7月6日向原告送达《告知函》，告知原告房屋有渗漏现象，并要求原告在2016年7月15日前维修好。原告知悉后，对房屋进行了维修。被告称维修后仍存在渗漏情况，此后双方未再对房屋进行维修，至今，出租房屋仍处于空置状态，故原告向本院起诉，要求判如所请，被告亦向本院反诉，要求解除合同并由原告赔偿其损失。另查明，工商银行安徽省分行于2017年3月14日向省属各支行下发《关于取消18个基建项目的通知》，取消宿松孚玉支行装修项目，并明确若条件成熟可重新申报该项目。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，未按约履行将承担相应的法律责任。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行各自义务。本诉原告按合同约定向本案被告交付出租房屋，本诉被告按合同约定交付五年租金，双方均按约履行了各自的合同义务。本诉原告认为，本诉被告未按约使用租赁房屋，致周边商业萧条，出租屋周边房屋租金较低且难以出租，要求本诉被告继续履行合同。本院认为，本诉被告租赁房屋的目的系作为办公及营业网点，但在收受出租房屋后，何时使用，并不受外界干预，且本诉被告确为办公、营业之需而对租赁房屋进行了装修，仅因房屋渗漏而装修延缓，租赁合同仍在履行过程之中，本诉原告认为本诉被告未继续履行合同与事实不符。出租屋周边商业萧条，非本诉被告未装修出租屋并营业所致，同时，本诉被告所租赁房屋周边的房价、租金上涨，商业升温，既非本诉被告的法定职责，亦非合同约定之责。一个地区的房价，租金上涨，商业圈的形成，既受国家政策影响，亦为该区域人口、经济水平、消费水平等诸多因素制约，并非某单一因素所决定。故本诉原告要求本诉被告赔偿损失10万元之诉请，无法律与事实依据，本院不予支持。反诉原告以租赁房屋渗漏为由要求解除合同，并要求反诉被告赔偿损失。本院认为，在发现房屋渗漏后，反诉被告对房屋进行了维修，反诉原告提交的照片中所反映的租赁房屋渗漏状况并不能明确系维修前或是维修后产生，同时，即使反诉被告的维修未达到要求，依据合同约定，反诉原告亦可自行维修，维修所产生的费用由反诉被告负担。至于出租房屋是否无法维修，反诉原告并无证据证明。反诉被告的出租房屋虽有瑕疵，但并未构成根本性违约。反诉原告的上级银行虽暂时取消宿松孚玉支行装修项目，但亦明确若条件成熟可重新申报该项目。故反诉原告要求解除合同，并要求反诉被告赔偿损失之诉求，不符合合同解除的法定条件，本院亦不予支持。综上所述，本诉原告及反诉原告之诉讼请求，均不符合法律规定及合同约定，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告宋泽君、高潮的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告中国工商银行股份有限公司安庆分行的全部诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由原告宋泽君、高潮负担，反诉案件受理费7331元，由反诉原告中国工商银行股份有限公司安庆分行负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张小兵审 判 员  吕 芳人民陪审员  高用九二〇一八年三月十八日法官 助理  孙 平书 记 员  王安琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。