北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终2167号上诉人（原审被告）：赵世振，男，1953年9月12日出生，住北京市。上诉人（原审被告）：赵培培，女，1980年9月3日出生，住北京市。委托诉讼代理人：赵世振（赵培培之父），1953年9月12日出生，住北京市。被上诉人（原审原告）：北京武夷物业管理有限公司，住所地北京市通州区通胡路68号。法定代表人：唐诚，董事长。委托诉讼代理人：闫海峰，男，北京武夷物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：吴荔丽，女，北京武夷物业管理有限公司职工。原审被告：秦克菊，女，1953年6月17日出生，住北京市。上诉人赵世振、赵培培因与被上诉人北京武夷物业管理有限公司（以下简称武夷物业公司）、原审被告秦克菊物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初30614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵世振、赵培培上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判对物业服务费减收或免收，并由武夷物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.赵世振、赵培培并非“经合法传唤，未到庭参加诉讼”，一审法官对赵世振、赵培培提出的反诉口头裁定不予受理，剥夺赵世振、赵培培权利，强行开庭，程序违法。2.本案房屋自2010年夏天开始屋顶严重漏水，一直没有彻底解决。武夷物业公司长期未能完整履行及时维修服务的义务，给赵世振、赵培培造成经济损失，亦应承担违约责任，相应的物业收费应当减收或免收。3.武夷物业公司擅自提高物业管理费收费标准，既无合同依据亦无法律依据，不应支持。武夷物业公司辩称，同意一审判决，不同意赵世振、赵培培的上诉请求和事实理由。秦克菊未到庭，亦未提交书面意见。武夷物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令赵世振、赵培培、秦克菊立即支付拖欠武夷物业公司2010年7月1日至2017年6月30日的物业管理费7308.93元并支付违约金3575元，两项合计10883.93元；2.诉讼费由赵世振、赵培培、秦克菊承担。一审法院认定事实：2000年，赵世振从北京武夷房地产开发有限公司购买了北京市通州区×房屋，房屋建筑面积116.3平方米。2000年12月1日，赵世振办理了入住手续，并与武夷物业公司签订了《北京武夷花园物业委托管理协议》，约定将涉案房屋委托武夷物业公司进行物业管理，委托管理期限自2000年12月1日起到业主委员会成立并与物业管理公司签订委托管理协议之日止，如超过交纳期限交纳物业费，每拖欠一天，武夷物业公司按民法有关条款规定收取滞纳金。涉案房屋小区的物业费标准发生了变更，2006年7月1日到2015年5月31日，收费标准为0.65元/平方米/月，自2015年6月1日起变更为0.98元/平方米/月。一审法院另查，2010年10月13日，涉案房屋产权登记在了赵培培（赵世振之女）、赵世振名下，双方为按份共有，每人占50%份额。2010年10月28日，涉案房屋产权登记发生变更，登记在了赵培培、秦克菊（赵世振前妻）名下，双方亦为按份共有，每人占50%份额。一审庭审中，武夷物业公司称2006年涉案小区成立过业委会，和武夷物业公司签订过物业服务管理合同，委托期限到2011年6月30日，但2010年年底业委会没有选举出来就解散了，武夷物业公司一直在小区提供物业服务，但并未重新与业主签订物业服务合同。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案赵世振、赵培培、秦克菊经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，武夷物业公司与赵世振签订的《北京武夷花园物业委托管理协议》约定的委托管理期限为2000年12月1日起到业主委员会成立并与物业管理公司签订委托管理协议之日止，故该份合同在小区业委会成立并与武夷物业公司签订委托物业管理协议后已终止。虽业委会解散后，武夷物业公司未再与赵世振、赵培培、秦克菊签订书面物业管理合同，但武夷物业公司履行了对赵世振、赵培培、秦克菊所在小区的物业管理服务义务，赵世振、赵培培、秦克菊亦实际享受了武夷物业公司为其提供的物业服务，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，该合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵世振、赵培培、秦克菊理应支付相应的物业费用。故对于武夷物业公司要求赵世振、赵培培、秦克菊给付物业费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，由于涉案房屋购买人系赵世振，但房屋产权进行登记时为赵世振、赵培培，后产权登记人变更为赵培培、秦克菊，且均为按份共有，武夷物业公司主张2010年7月1日至2017年6月30日期间的物业费，一审法院根据房屋产权登记情况，分时计算各区间的物业费，从2010年7月1日至2010年10月12日期间物业费应由赵世振承担，2010年10月13日至2010年10月27日期间物业费应由赵世振和赵培培共同承担，每人承担50%，2010年10月28日至2017年6月30日期间物业费应由赵培培和秦克菊共同承担，每人承担50%，具体物业费数额以一审法院核算为准。对于武夷物业公司主张的违约金，由于双方并未签订合同约定违约金，故该项诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵世振给付北京武夷物业管理有限公司物业费274元（其中2010年7月1日至2010年10月12日的物业管理费256元，2010年10月13日至2010年10月27日的物业管理费18元），于判决生效之日起7日内执行清；二、赵培培给付北京武夷物业管理有限公司物业费3526.42元（其中2010年10月13日至2010年10月27日的物业管理费18元，2010年10月28日至2017年6月30日的物业管理费3508.42元），于判决生效之日起7日内执行清；三、秦克菊给付北京武夷物业管理有限公司2010年10月28日至2017年6月30日的物业管理费3508.42元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回北京武夷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵世振、赵培培向本院提交三张照片，证明房屋有漏水情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武夷物业公司对照片真实性、证明目的均不认可。二审期间，武夷物业公司、秦克菊均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：民事诉讼当事人有平等的诉讼权利，有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。根据一审卷宗记载，一审法院向赵世振、赵培培、秦克菊依法送达了传票，赵世振、赵培培、秦克菊经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了答辩和举证质证的权利，一审法院缺席判决符合法律程序。赵世振、赵培培以房屋漏水为由主张减收或免收物业费。二审中，武夷物业公司称因漏水达到一定面积要使用公共维修基金，但需要大部分业主签字同意，到2015年统一使用了公共维修基金进行了维修。赵世振、赵培培称因房屋漏水多次报修，武夷物业公司对其答复说没有公共维修基金，2015年维修一次没有修理好，2016年再次修理之后好了。故根据双方当事人陈述及现有证据不能证明武夷物业公司有未履行物业管理义务的情形。武夷物业公司为本案房屋所在小区提供了物业管理服务，赵世振、赵培培、秦克菊应当支付物业管理费。关于物业管理费标准。一审中，武夷物业公司提交了关于物业费调价表决结果公示及调价通知，载明对物业调费事宜采用入户书面征询意见方式进行了一户一票的投票，同意调价方案票权数及建筑面积均超过总户数及总建筑面积的一半以上。物业费由原收费标准0.65元/平方米·月调整至0.98元/平方米·月，并报通州区潞城镇政府及通州区住建委备案。赵世振、赵培培、秦克菊一审中经传唤无正当理由未到庭，放弃了举证质证的权利，现赵世振、赵培培亦未提交证据证明武夷物业公司系违规收费。一审法院根据武夷物业公司的收费标准计算物业管理费金额，并无不当，本院予以确认。综上所述，赵世振、赵培培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由赵世振、赵培培负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  解学锋审 判 员  程 磊代理审判员  霍思宇二〇一八年三月九日法官 助理  武 菁书 记 员  赵婷婷