福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终293号上诉人（原审被告）：谢小琴，女，1977年6月20日出生，汉族，住福建省沙县。上诉人（原审被告）：陆嗣富，男，1977年3月27日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：谢小琴，女，1977年6月20日出生，汉族，住福建省沙县。被上诉人（原审原告）：福建省和润物业管理有限公司，住所地沙县融兴金鼎城3幢2单元101室。法定代表人：郑子霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖桂姬，女，1973年5月17日出生，系该公司的工作人员。上诉人谢小琴、陆嗣富因与被上诉人福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沙县人民法院(2017)闽0427民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢小琴及上诉人陆嗣富的委托诉讼代理人谢小琴，被上诉人和润物业公司的委托诉讼代理人赖桂姬等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢小琴、陆嗣富上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回起诉或驳回和润物业公司的全部诉讼请求；2.和润物业公司减收谢小琴、陆嗣富的物业服务费，实际只能收取0.2元/平方米，并不得收取超出法律规定2年诉讼时效外的物业服务费；3.福建省和润物业有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任。事实和理由：1.和润物业公司物业服务存在瑕疵，不符合三明市普通住宅三级物业服务标准，应相应减免物业费，一审判决对此未认定处理有误；2.依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；3.2014年3月31日沙县罗布家园业主委员会与三明和润物业管理有限公司签订物业服务合同，而本案无证据证明福建省和润物业管理有限公司与三明和润物业管理有限公司系同一个公司，福建省和润物业管理有限公司不具备起诉的主体资格，应当依法驳回其起诉；4.和润物业公司收取2014年4月1日至2015年4月1日的费用超过了法律规定的2年诉讼时效，和润物业公司已失去胜诉权。和润物业公司辩称：和润物业公司是三级物业服务企业(2014年3月4日),2015年7月20日取得二级物业服务企业资质。2014年3月31日，和润物业公司与沙县罗布家园业主委员会签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等，和润物业公司已全面履行了自已的合同义务，直至2017年4月1日退出该小区。谢小琴一审时提供的照片是在和润物业公司退出小区后所拍。谢小琴、陆嗣富共拖欠2014年4月1日至2017年3月31日物业费2619.4元及公摊费519.6元。和润物业公司向一审法院起诉请求：1.谢小琴、陆嗣富支付物业费2619.4元；2.谢小琴、陆嗣富支付公摊费519.6元；3.谢小琴、陆嗣富支付违约金500元；4.诉讼费用由谢小琴、陆嗣富负担；5.诉讼保全费由谢小琴、陆嗣富负担。一审法院认定事实：2011年10月12日“沙县罗布家园业主委员会”成立后，于2012年2月13日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。2015年4月15日三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司。2014年3月31日，沙县罗布家园业主委员会（甲方）与三明市和润物业管理有限公司（乙方）签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定甲方将罗布家园(总占地面积50592平方米，总建筑面积136000平方米)委托和润物业公司提供物业服务。合同期限为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。主要委托管理事项：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理;4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理控制；9、提供代收缴公共水电费、物业管理费，代发信件等代办性质的服务。合同的计费方式实行包干制，按照《三明市物业服务等级标准及收费》的三级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费和电梯维修，水加压费：电梯维修在300元以上的由和润物业公司向业主收取，300元以下的由和润物业公司承担）；多层住宅为0.55元/月.平方米；高层住宅为0.75元/月.平方米；商业物业为1.0元/月.平方米；注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费本合同生效之日起按半年收取。业主在每半年度第一个月10日前向和润物业公司支付上半年度物业服务费；物业费用包括电梯维保费用，管道疏通、绿化清洁、工资等（如出现工程质量问题或设施、设备大装修，另外途径解决）。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准支付违约金。同时，还约定经催收三次以上（包含三次）没有缴纳物业费的业主，业主委员会及业主认可和润物业公司采取停水停电措施等内容。沙县罗布家园业主委员会及其主任、副主任、秘书长洪荣桂、张圣城、林良瑜代表乙方在合同落款处签名盖章。合同签订后，和润物业公司在2014年4月1日至2017年3月31日期间为沙县罗布家园小区提供了物业服务，后于2017年4月1日退出该小区。谢小琴、陆嗣富系沙县罗布家园10幢506室（属多层住宅）房屋产权人，产权面积为132.29平方米，且在2014年4月1日至2017年3月31日期间未向和润物业公司交纳物业费。一审法院认为，三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司系经有权机关核准的法人名称变更，二者是同一主体。沙县罗布家园业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内的2014年3月31日经组织招标评审选聘了和润物业公司为本小区提供物业服务后，与和润物业公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。谢小琴、陆嗣富认为业主委员会的任期至2014年20月11日止，但其与和润物业公司签订的合同期至2017年3月31日止，该合同期限超过业主委员会的任期，因此《沙县罗布家园物业服务合同》无效。本院认为，《物业管理条例》第十五条第二款规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。即业主委员会是代表业主及业主大会行使职权，虽然业主委员会及成员有任职期限，但业主大会是没有期限的，该届业主委员会代表业主大会所签订的物业合同并不因该届业主委员会到期而失效，因此罗布家园业主委员会签订的至2017年3月31日止的《沙县罗布家园物业服务合同》有效。另查明合同落款处“洪荣桂”的签名与业主委员会备案的主任姓名相符。谢小琴、陆嗣富提出合同签订存有瑕疵的意见成立，但不影响涉案合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，谢小琴、陆嗣富作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间成立物业服务合同关系。物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。谢小琴、陆嗣富关于和润物业公司没有按照合同约定的标准提供服务的辩解，不能全面反映和润物业公司在服务期间的总体服务状况，而和润物业公司提供的函件、照片及物业主管部门的年度检查考评情况通报等证据，证实其事实上对小区提供了服务，也是对其物业服务的总体评价。综上，和润物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，但还在合理范围内，其享有依照合同约定向谢小琴、陆嗣富收取相应费用的权利。另外，本院对和润物业公司物业费计算有误部分予以调整如下：案涉物业服务合同中的收费标准约定“注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会”。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，故该部分收费应为和润物业公司受托代为罗布家园业主委员会向业主收取的工作经费，扣除该部分后和润物业公司实际可收取的物业费标准没有超出本市指导性收费标准。因受托行为应在受托期限内完成，和润物业公司据以主张的物业服务合同已经履行完毕，且已退出小区服务，其受托行为也已终结。和润物业公司在服务期间仅得以代理人身份向业主收取工作经费，而无权以原告身份主张实体权利。现和润物业公司继续主张该部分费用，于法无据，不予支持。对业主尚未交纳的该项工作经费由罗布家园业主委员会向拖欠的业主另行主张权利。和润物业公司所诉合理部分，予以支持，故谢小琴、陆嗣富应缴物业费以0.50元/月.平方米标准，并按建筑面积132.29平方米计算为（132.29平方米×0.5元/月.平方米×36个月）2381.22元。关于和润物业公司主张谢小琴、陆嗣富支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于和润物业公司未能举证证明谢小琴、陆嗣富应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，且其按户计收方式与合同约定的“由相关业主按照建筑面积分摊”不符，故对和润物业公司的该项诉请，因证据不足，不予支持，可待证据充足后另行主张权利。关于和润物业公司主张谢小琴、陆嗣富支付所欠物业费违约金的诉求，鉴于和润物业公司在管理服务上存在一定的瑕疵。故对和润物业公司要求支付违约金的该项诉求，不予支持。关于和润物业公司主张谢小琴、陆嗣富负担诉讼保全申请费的诉求。《诉讼费用交纳办法》第三十八条规定，诉讼保全申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的可以将该申请费列入诉讼请求。据此，诉讼保全申请费的负担应考虑其合理性。鉴于本案系追缴物业费而起诉，作为被告的业主是取得建筑物专有部分所有权的人，其拥有的财产价值远高于涉案的小额物业服务费用；另诉讼保全是对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，而依另一方当事人申请(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E7%94%B3%E8%AF%B7”t”_blank?)等对诉争财产(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E8%B4%A2%E4%BA%A7”t”_blank?)采取扣押(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%89%A3%E6%8A%BC”t”_blank?)等保护性措施(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%8E%AA%E6%96%BD”t”_blank?)。在本案审理中，没有发现被告业主存在可能引起建筑物专有部分所有权变更等情形，和润物业公司以便于顺利执行为由提起的诉讼保全申请，势必增加另一方当事人的诉讼成本，其该项主张，理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第十五条第二款、第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、谢小琴、陆嗣富应于本判决生效之日起十日内向福建省和润物业管理有限公司支付2014年4月1日至2017年3月31日物业费2381.22元；二、驳回福建省和润物业管理有限公司要求谢小琴、陆嗣富支付公摊费的诉讼请求；三、驳回福建省和润物业管理有限公司要求谢小琴、陆嗣富支付违约金的诉讼请求；四、驳回福建省和润物业管理有限公司要求谢小琴、陆嗣富负担诉讼保全申请费的诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建省和润物业管理有限公司负担10元，谢小琴、陆嗣富负担40元。谢小琴、陆嗣富负担的受理费应于判决生效之日交纳，逾期拒不交纳将依法强制执行。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。另查明，三明和润物业管理有限公司成立于2013年7月31日，2014年3月4日三明和润物业管理有限公司取得三级物业服务企业资质。2015年4月1日三明和润物业管理有限公司变更为福建省和润物业管理有限公司，2015年7月20日福建省和润物业管理有限公司取得二级物业服务企业资质。本院认为，福建省和润物业管理有限公司系依法成立具有相应的物业服务资质的企业，沙县罗布家园业主委员会与三明和润物业管理有限公司签订的《沙县罗布家园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。三明和润物业管理有限公司变更为福建省和润物业管理有限公司后，其权利义务均由变更后的福建省和润物业管理有限公司承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故谢小琴、陆嗣富作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间具有物业服务合同关系。和润物业公司已经按照合同约定提供物业服务，谢小琴、陆嗣富作为罗布家园小区业主应当支付约定的物业费用。谢小琴、陆嗣富提出和润物业公司物业服务质量及未尽到服务职责等问题，谢小琴、陆嗣富可以要求物业服务企业按合同约定或法律规定以及行业规范承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任，但不得依据业主个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，故谢小琴、陆嗣富要求和润物业公司减收其物业服务费依法不予支持。和润物业公司诉请2014年4月1日至2015年4月1日的物业服务费用，未超过法律规定的诉讼时效，谢小琴、陆嗣富在二审期间提出该诉讼时效抗辩，依法不予支持。至于谢小琴、陆嗣富（原审被告）上诉（二审）提出和润物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等的违约责任等问题，因不属本案的审理范围，谢小琴、陆嗣富可另行主张。综上所述，谢小琴、陆嗣富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢小琴、陆嗣富负担。本判决为终审判决。审判长  吴ＸＸ审判员  吴青华审判员  迟建文二〇一八年三月十五日书记员  段剑岚附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。