北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1130号上诉人（原审被告）：杨守贤，男，1956年12月30日出生。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区机关住房管理中心，住所地北京市海淀区长春桥路**号********房间。法定代表人：于锋，处长。委托诉讼代理人：赵亚斌，北京市天沐律师事务所律师。原审被告：中共北京市海淀区委海淀区人民政府信访办公室，住所地北京市海淀区长春桥路17号。负责人：赵立华，主任。委托诉讼代理人：吕劲松，北京市恒通律师事务所律师。上诉人杨守贤因与被上诉人北京市海淀区机关住房管理中心（以下简称海淀机关房管中心）、原审被告中共北京市海淀区委海淀区人民政府信访办公室（以下简称海淀区信访办）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第42834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨守贤上诉请求：请求撤销一审判决，不同意腾退房屋和支付占有使用费。事实和理由：一审判决未查清房屋的历史、来源和噪音等问题，我也从未要求过换房。房屋设施设备有问题无法居住，对方采取多种不法手段妨碍我使用房屋。海淀机关房管中心辩称，同意原审法院判决。海淀区信访办述称，同意原审法院判决。海淀机关房管中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨守贤、海淀区信访办连带腾退位于北京市海淀区101号房屋（以下简称101号房屋）；2.判令杨守贤、海淀区信访办连带向我中心支付拖欠的2014年12月1日至2015年5月27日期间的租金25152元及滞纳金26107.78元；3.判令杨守贤、海淀区信访办连带向我中心支付2015年7月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费，标准为每月8384元；4.诉讼费由杨守贤、海淀区信访办负担。一审法院认定事实：海淀机关房管中心系北京市海淀区1号楼的房屋所有权人。2013年11月24日，甲方：海淀机关房管中心（出租人）与乙方：海淀区信访办（承租人所在单位）、丙方：杨守贤（承租人）签订涉诉租赁合同，约定：第一条丙方向甲方承租101号房屋，房屋建筑面积为131平米。第二条该房屋租赁期为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。第三条该房屋现时租金标准为每平米每月32元，月租金为4192元。租金包括房租、物业服务费。甲方依据区行政事业单位工作人员周转住房管理的相关政策对上述费用进行市场评估，依据评估价格确定租金标准。甲方将依据该地段市场房租价格浮动情况及我区周转住房管理相关政策对房屋租金标准进行适时调整。租金中不含：供暖、水、电、燃气、有线电视、电话、网络、垃圾清运及停车管理等应由房屋承租人自行承担的费用。第五条丙方选择按1年或3年租期缴纳。丙方须保障每次缴费月份的当月5日前（遇节假日顺延），将足额的房屋租金存入丙方既定账户。一年租金总计为50304元……第六条丙方费用缴纳日前，该账户有足够的费用划转。如因丙方原因致使银行不能正常划款，甲方有权要求丙方补交，并从逾期之日起按每天3‰收取滞纳金。第七条丙方在规定时间内拖延30日不交周转住房租金及相关费用的，甲方有权解除租赁合同并可采取措施追缴拖欠租金和滞纳金。丙方如错过当月的租金划款时间，可直接到双方约定的交款地址补交租金和滞纳金；也可将欠交的租金和滞纳金存入托收银行，并将缴费凭证交至甲方。第三章乙方责任与义务：第九条乙方对丙方的承租行为负有管理责任，对丙方承租行为负责。乙方有责任敦促丙方遵守周转住房的各项管理规定，按时足额缴纳租金，按期缴纳水、电、燃气、电话、网络、垃圾清运、停车管理等应由丙方承担的各项费用。丙方的房租和丙方应承担的相关费用，乙方负有监管责任。第十条乙方要保证丙方承租到期、调出本区、辞退时按规定退房。按规定应从丙方处收回周转住房而未能收回的，属乙方单位的管理责任，区行政事业单位工作人员周转住房工作领导小组将按有关规定追究乙方领导责任。第十一条丙方违反周转房相关管理规定或违反本协议造成损失的，乙方承担连带责任。第四章丙方责任与义务：第十二条丙方只能将该房屋用于本人家庭居住，不得出售、转租或借与他人使用，不得利用该房从事任何经营性、非法性活动。第十三条丙方应按本协议约定方式按期缴纳租金，并根据相应渠道按期缴纳水、电、燃气、电话、网络、垃圾清运、停车管理等其它各项费用，不得以任何理由拖欠。……第五章违约责任：……第三十三条丙方（包括其租住人员）未按期缴纳租金及其他费用，并经甲方催告后在合理期限内仍未补交的，物业智能化控制系统将会限制或取消其门禁系统进入权限，同时丙方还须按每日千分之三的比例承担逾期付款金额的滞纳金。……第六章合同的解除：……第三十八条租赁合同终止或解除后，丙方应在30日内腾空该房屋，并通知甲方共同验房。甲方应在收到预约验房通知后的3日内，按双方约定的时间共同验房。甲方经检查发现住房及设施有损坏或丢失，其维修费用由丙方承担。丙方应在验房结束后的5日内，结清有关费用和办理退房手续，携租赁合同，水电煤气结清单，本人身份证，退房交验单等到双方约定的地点办理退房手续。第三十九条租赁合同终止或解除后，丙方未按约定退房，或拒不退回该房屋的，甲方将按本协议约定租金标准的200%收取房屋占用费（以建筑面积计算），同时要求丙方腾退，并保留采取法律手段追究丙方责任的权利。第四十条合同期满后如需续约的，丙方应在合同期满前3个月内向甲方提出续租申请。甲方应在30个工作日内，对申请续租承租人提交的申报材料进行核查，自核查完成之日起10个工作日内，做出准予续约或不予续约的决定。第四十一条甲、丙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并办理相应的后续手续。合同签订后，海淀机关房管中心依约向杨守贤交付了101号房屋，杨守贤向海淀机关房管中心支付了第一年房屋租金50304元。此后，杨守贤未再支付房屋租金。庭审中，海淀机关房管中心称涉诉租赁合同已于2015年3月5日解除，理由为其中心单方行使了合同解除权并向法院提交如下证据：2015年3月5日的《通知》一份，内容如下：租户杨守贤同志：你租住的101号房屋，现已欠缴2015年房租租金50304元，经多次催缴无果，根据观字1-1-101号租房协议之约定，将从收费日起收取每日千分之三的滞纳金（租房合同第二章第六条）；此通知发放三日内再不到安居里交费，将按照第二章第七条、第六章第三十七条内容与你解除租赁合同，收回出租房屋并采取措施追缴拖欠租金及滞纳金，此通知书送达之日起三日内不缴费合同将自动终止，并向你所在单位通报；租房合同解除后，如拒不退回房屋将按照租房协议约定按照租金标准的百分之二百收取房屋占用费，同时要求退房，并保留采取法律手段追究你责任的权利（租房合同第六章第三十九条）。特此通知，落款处为：周转房领导小组督查组（未加盖公章）。经质证，杨守贤称没有收到上述《通知》，也没有盖章和签字，故不予认可；海淀区信访办认为上述证据与其单位无关，不予质证。经询问，海淀机关房管中心称其中心通过张贴在门上的方式送达的上述《通知》。诉讼中，杨守贤称其未支付租金的理由为101号房屋存在噪音问题，其入住一个月后就开始反映上述问题，但一直没有修好，给其身体造成了很大伤害并提出反诉请求，但未交纳反诉案件受理费。另查，海淀区信访办曾于2014年12月29日申请为杨守贤调换一套周转住房并出具了一份《关于申请机关周转住房的请示》，内容如下：某常委：秦某，男，现年48岁……另，本办杨守贤同志，男，现年57岁，与赡养的一位年近80岁的老人一同居住在101号（本区周转住房）。因楼下就是水泵站，白天尚好，噪音不明显，一到夜间严重影响居住者休息。本办了解到两位同志面临的实际困难后，多方寻求解决办法，经本人申请，拟为秦某申请机关周转住房一套、杨守贤调换一套周转住房。妥否，请批示。2016年11月30日，涉诉租赁合同期满，杨守贤与海淀机关房管中心未续签合同；101号房屋现由杨守贤居住使用。一审法院认为，依据法律相关规定，国家机关不得为保证人。本案中，海淀机关房管中心与杨守贤、海淀区信访办签订的涉诉租赁合同的第十一条违反了上述法律的强制性规定，该条款应属无效，法院予以确认。涉诉租赁合同的其他内容系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，海淀机关房管中心虽主张涉诉租赁合同因其中心单方行使解除权已于2015年3月5日解除并提交了证据，但该证据不足以证明其中心行使解除权符合法律或合同约定，故法院对其上述主张不予支持。现涉诉租赁合同已经期满终止，各方未达成新的续约合议，故海淀机关房管中心起诉要求杨守贤腾退房屋、支付拖欠租金及占有使用费之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。由于海淀机关房管中心对于合同解除时间存在错误认识，导致其中心主张的租金及占有使用费的期间存在不当，法院将参照其中心的请求及涉诉租赁合同之约定予以调整。海淀机关房管中心要求海淀区信访办承担连带责任之请求，于法无据，法院不予支持。根据本案查明的事实，杨守贤确实反映过101号房屋的噪音问题，其未按时支付租金并非主观故意，故海淀机关房管中心要求滞纳金之请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、杨守贤于本判决生效后30日内将位于北京市海淀区101号房屋腾退并交还北京市海淀区机关住房管理中心；二、杨守贤于本判决生效后15日内向北京市海淀区机关住房管理中心支付2014年12月1日至2015年5月27日期间的租金25152元及2015年7月1日至2016年11月30日期间的租金71264元；三、杨守贤于本判决生效后15日内按照每月8384元的标准向北京市海淀区机关住房管理中心支付自2016年12月1日至实际腾退房屋之日止的占有使用费；四、驳回北京市海淀区机关住房管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同现已到期，杨守贤应当按照合同约定将房屋交还海淀机关房管中心，杨守贤以历史问题、房屋来源问题为由不同意腾退房屋，依据不足。杨守贤占用房屋期间，应当支付租金和占有使用费，杨守贤主张存在噪音、设施设备不良、有人妨碍其使用等理由，因其未提出反诉，本案中暂不予处理。综上所述，杨守贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5464元，由杨守贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一八年三月二十三日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨