吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终435号上诉人（原审被告）：吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：张林夕，经理。委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包春义，个体工商户，住吉林市。原审被告：吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司，住所地吉林省长春市。法定代表人：朱成喜，经理。上诉人吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司（以下简称恒客隆经贸公司）因与被上诉人包春义及原审被告吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司（以下简称依林小镇分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒客隆经贸公司的委托诉讼代理人苏国山及被上诉人包春义到庭参加诉讼。原审被告依林小镇分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。恒客隆经贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回包春义的诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认定双方签订的房屋租赁合同合法有效错误。1.双方经过磋商达成一致，恒客隆经贸公司收取了包春义交纳的定金，租赁合同成立。但是双方约定合同生效的前提条件是包春义能够办理消防及其他正常经营手续，由于包春义没有办理消防手续，所以租赁合同并未生效。2.根据租赁合同第九条第三项的约定，包春义转租前必须经过恒客隆经贸公司同意，包春义未经恒客隆经贸公司同意对外转租构成违约，故恒客隆经贸公司阻止其装修是维权及减小损失的行为，并非无理由阻止合同约定的条件成就。第二，一审法院判决恒客隆经贸公司双倍返还定金10万元没有事实根据。如前所述，包春义未经恒客隆经贸公司同意擅自转租构成违约，无权要求返还定金。另外，租赁合同约定的租金为8万元，合法定金数额不能超过1.6万元，故一审判决认定定金数额为5万元错误。第三，一审判决认定装修损失10万元证据不足。包春义提供的证据只能证明其准备装修，不能证明实际支出了10万元装修费用。装修损失必须以鉴定结果为依据，而不能以包春义的陈述和证人证言为依据，并且按照合同第七条第五项的约定，包春义投资改造、装修、装饰固定设施，在合同提前解除或者终止时，无偿留给恒客隆经贸公司。包春义辩称，第一，一审判决认定恒客隆经贸公司违约正确。1.虽然双方约定租赁合同生效以包春义能够办理消防手续为前提，但是按照日常生活经验法则可知，装修后方可办理消防手续。恒客隆经贸公司在收取包春义定金、装修保证金和管理费等各项费用后将房屋交付给包春义进行装修，在装修开始后又阻止包春义继续装修，其行为构成违约，属于不正当阻止合同中约定的条件成就，应当认定合同已经生效。即使合同没有生效，双方均已按照合同约定履行了部分义务，又该如何认定呢？2.包春义并不存在转租行为。众所周知，“美食城”的经营模式是统一管理，个人承包档口进行特色经营。本案双方当事人在洽谈时就已经明确此种经营模式，且此种经营模式是恒客隆经贸公司提出的，双方在合同中已经明确租赁房屋用于经营“美食城”。第二，一审判决双倍返还定金正确。虽然法律规定定金的数额不能查过合同标的的20%，但是案涉租赁合同约定的租赁期限为五年，租金总计51万元，故双方约定定金5万元并未超过法定标准。第三，虽然一审判决认定装修损失为10万元低于实际损失数额，但是包春义尊重一审判决。包春义在一审中提供了票据、合同及证人证言证明装修损失为15.3万元，虽然恒客隆经贸公司提出异议，但其明确表示不申请鉴定，属于放弃举证的权利。租赁合同中约定合同提前解除或者终止时，装修、装饰等固定设施无偿留给恒客隆经贸公司。此条约定是在包春义违约的情况下适用，而本案中包春义并未违约，故恒客隆经贸公司不能依据该约定免除赔偿责任。第四，包春义对外招商是合同约定的经营模式，对外招商并非对外转租，承包档口的人不能独立使用房屋，需要由包春义同意办理经营手续、统一纳税、统一管理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。包春义向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年4月达成的房屋租赁合同，恒客隆经贸公司和依林小镇分公司共同返还包春义装修保证金5000元、物业管理费5000元、双倍返还定金10万元，共计11万元；2.恒客隆经贸公司和依林小镇分公司共同赔偿包春义损失158449.50元（其中装修15.3万元，招商条幅4768元，利息损失自2017年4月10日起至2017年7月3日按同期同类银行贷款利率计算为681.50元，给付商户违约金及履行合同可得利润损失66万元），共计928449.50元。一审法院认定事实：2017年4月1日，恒客隆经贸公司（出租方、甲方）与包春义（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，载明：甲乙双方经协商，乙方决定租用甲方坐落于吉林市船营区朝阳街解放大路19号房屋的第二层部分场地用于经营美食项目，甲方同意将该房屋租赁给乙方使用。为此，双方达成如下协议：一、出租房屋具体情况。1.出租房屋为位于吉林市船营区朝阳街解放大路19号依林小镇第二层一部分。2.出租房屋面积约533平方米（以实际面积为准）。乙方对房屋的情况已充分了解，表示完全认可房屋的现状。3.为方便乙方经营，甲方同意乙方的顾客从甲方（依林小镇）东侧楼梯进入美食城。二、租赁期限。双方约定：乙方的租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年6月14日止（其中2017年4月1日至2017年6月14日为装修免租期，房屋租赁的起租期为2017年6月15日）。三、租金。1.第一年租金80000元（含采暖时间以甲方经营时间为准），物业管理费5000元，合计85000元。从第二年开始至合同期满，每年租金100000万元，物业管理费5000元，合计105000元。2.为保证甲方利益，乙方在签约日向甲方交付20000元履约保证金。该履约保证金在本合同期满后，乙方无任何违约，甲方无息返还乙方。如乙方中途解约或违约，保证金不予返还，如保证金不足以抵偿乙方违约金或甲方的实际损失的，则乙方还应补足差额部分。3.鉴于乙方经营受天然气工期限制，甲方在双方租赁关系成立后按本合同第二条的约定，给予乙方75天装修免租期。为保证甲方利益，在签约之日乙方须向甲方支付定金5000元。其后在本合同约定的起租日，乙方已付的定金将转化为履约保证金贰万元及租金叁万元，乙方还需另行支付首个租赁年度的剩余租金50000元、物业管理费5000元。若乙方未在起租日交付租金及物业费，则定金不予返还。四、租金支付方式。租金每一年支付一次，提前一个月，上打租支付，即每年的5月15日为当年租金支付日。五、租赁房屋用途。乙方租赁甲方房屋经营美食项目，除上述约定的用途外，乙方不得利用租赁房屋从事其他经营活动，更不得从事法律限制、禁止或与甲方竞业的活动。乙方所经营活动的后果责任由乙方自行承担，与甲方无关。六、租赁房屋的相关税费。1.乙方使用的水、电、冷气等费用由乙方承担，并按如下方式计量和支付：①乙方用电可以从甲方变电所接电。乙方最高用电容量80000千伏安，甲方保证乙方的用电容量，安装费用由乙方承担。电费按每度1.25元收取，每月末查计量表计算费用支付。如遇国家电价调整，按调整后的价格相应增加费用交付。②乙方用水如从甲方管线接驳，按吉林市规定收费标准向甲方交付水费。如遇水费调整，按调整后的标准交付。每月末查表计量结算。③夏天冷气由乙方自行解决，并承担费用。④原取暖设施乙方可无偿使用，原有照明设备可免费使用。但日常的维护、维修费用由乙方承担。如有损坏，按价赔偿。乙方如需要重新改造、安装，改造方案需经甲方书面同意。改造费用由乙方自行承担。2.乙方经营过程中的税费由乙方自行承担，由于租赁关系而产生的租赁税费由乙方承担。3.乙方的财产、设施自行缴费保险，房屋由甲方缴费保险。在本合同的有效期内，乙方应自行办理财产保险。如乙方未投保，发生意外损失，甲方不承担任何赔偿责任。遇到不可抗拒的自然灾害或非甲方责任造成的事故损害，甲方不承担任何经济赔偿。乙方应做好租赁范围内的安全防火工作，如由于乙方租赁范围失火导致的财产损失，乙方应照价赔偿。七、房屋的移交和改造装修。1.室内装饰由乙方实际施工，并由乙方自行承担费用，乙方施工时必须文明施工，避免影响甲方正常经营。乙方下水管线需自行铺设到户外下水井，费用由乙方自行承担。乙方应保证所铺设的下水管线符合安全使用标准，不会渗漏污水及异味。否则甲方有权要求乙方立即停业整改。2.租赁期间，乙方不得改变原结构和原固定设施，如确需改造，必须征求甲方的书面同意，并得到政府有关部门审批，改造及审批的费用由乙方承担。3.乙方租赁范围内的消防安全设计、安装、报批、交房都由乙方自行承担，乙方可以无偿使用甲方已有的消防监控系统，但日常消防安全管理由乙方负责。并自行承担有关部门的消防安全检查。4.排风、排烟、排水、排污（包括卫生间改造）的接驳。由乙方自行设计、施工。但应事先与甲方协商，并经甲方同意。5.乙方投资改造、装修、装饰固定设施。合同提前解除或终止时，应保持完整无偿留给甲方。6.为保证甲方楼体的整体完美，乙方不得在楼体墙面设有牌匾、广告牌等宣传标语等设施。如有必要需要先经甲方书面同意。八、双方责任与义务。1.甲方责任与义务：①依据本协议签订时间交付租赁房屋。②不准无故干扰乙方独立的经营活动。③租赁期满后，甲方若继续对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。④如乙方经营甲方同类商品，经甲方同意后，甲方需以双方确定的优惠价格提供给乙方。⑤在乙方经营期间，和乙方雷同的经营项目，甲方不再招租。⑥乙方的各种宣传、促销活动，甲方应给予适当的协助，形成经营互动。2.乙方的责任与义务：①按时缴纳房屋租赁费用及房屋租赁税费。②依据本协议用途使用租赁房屋。③乙方自行安装设施、设备并自行管理。④负责租赁房屋的四防安全、经营管理等一切与其经营有关的消防管理、治安管理及治安协调。如因此出现的一切后果由乙方承担。因此给甲方造成的损失由乙方承担。⑤乙方经营不得超过协议规定的经营范围，如经营其他项目需经甲方同意。如经营甲方已有商品，须经甲方同意后从甲方进货经营。⑥乙方须自行处理经营过程中产生的垃圾等废弃物品（包括楼道、楼梯卫生）。⑦乙方须配合甲方宣传及各种促销活动，充分形成经营互动，共同打造大东门消费商圈。⑧在合同期限内，因乙方经营行为或其他行为导致的一切法律责任（包括但不限于劳动争议、民事赔偿、行政处罚等）由乙方自行承担。如因乙方处理不当给甲方造成损失和不良影响的，甲方有权根据实际损失从乙方的履约保证金中等额扣除。⑨乙方所售食品应符合国家的有关食品安全的规定，如发现乙方所售食品存有安全隐患的，甲方有权责令乙方立即停止售卖。⑩乙方应自觉维护依林小镇内的公共设施，不得占用公用面积，不得擅自更改、移动或扒拆租赁场地及设施。由于使用不当或人为过错造成的设施损坏，应及时修复，修复不了应当重置，所发生的维修费或重置费用由乙方承担。九、合同的变更与解除。1.合同签订后，非经双方协商一致，任何一方不得变更本合同约定的内容。2.本合同履行期满后，乙方愿意继续承租，应当在合同届满的3个月前向甲方递交书面续约申请。甲方欲继续对外出租的，同等条件下，乙方享有优先续租权。3.合同签订后，乙方在其经营期内不得撤场，否则乙方将其设施及设备全部留下，作为甲方的赔偿，但可经甲方书面同意后对外转租或出兑。十、违约责任。1.本合同签订后，双方均应按合同约定履行义务，任何一方违约应承担违约责任。2.乙方不按约定时间支付租金和其它费用。逾期每日应按到期应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除本合同，并将追究乙方的违约责任，且有权按乙方日租金额的二倍收取乙方的逾期场地占用费。3.乙方经营应严格遵守国家颁布的《产品质量法》《食品卫生法》《消费者权益保护法》等各种相关法律法规。因乙方违法违规经营，引起顾客投诉、起诉的，乙方要自行承担一切经济和法律责任。因乙方违法违规经营，引起媒体曝光的，经核实事件真实性，确已给甲方造成负面影响的，乙方需要向甲方支付违约金20000元，甲方有权提前解除本合同。如因此严重侵害甲方声誉的，致使乙方的违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方将按实际损失的额度要求乙方承担赔偿责任。4.如果任何一方因双方难以预见或自然灾害等不可抗力事件的影响而无法履行本合同规定的义务，互不承担责任。十一、其他约定。1.履行本合同过程中，如发生争议，双方应当协商解决，协商不成的，任何一方有权将争议提交至租赁房屋所在地人民法院依法裁决。2.本合同未尽事项，由双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。3.本合同的任何修改和变更事项采用书面形式，并加由双方有相应代表权的人员签署并加盖双方公章，否则不发生法律效力。4.本合同一式三份，甲方两份，乙方一份。5.本合同经双方签字盖章后合同成立。特别强调：以上协议的签订都是以乙方能够办理消防手续及其他正常经营手续的前提下方可生效，否则一律无效。（乙方消防及其他手续办理完毕后需留存一份复印件给甲方保管）2017年4月10日，恒客隆经贸公司收取包春义物业管理费5000元、装修保证金5000元、定金50000元。同日，恒客隆经贸公司将租赁房屋交付给包春义装修。2017年5月25日，恒客隆经贸公司暂停包春义装修租赁房屋。另查明：2017年4月11日，包春义与娄凤刚签订装修合同，并支付部分装修费10万元。一审法院认为，关于恒客隆经贸公司与包春义签订的《房屋租赁合同》效力问题。虽恒客隆经贸公司辩称《房屋租赁合同》没有公司的签章，且该合同为附生效条件合同，条件未成就，该合同未生效。但《房屋租赁合同》是恒客隆经贸公司出具，包春义已签字确认。恒客隆经贸公司已经收取包春义交付的物业管理费5000元、装修保证金5000元、定金50000元，并将租赁房屋交付给包春义，包春义按合同约定开始进行装修,恒客隆经贸公司虽未签章但双方已经按合同实际履行。消防验收手续需装修完后方可进行，恒客隆经贸公司无正当理由阻碍包春义装修导致合同约定的条件未成就视为成就。故恒客隆经贸公司与包春义签订的《房屋租赁合同》是双方当事人意思的真实表示，合法、有效。恒客隆经贸公司与包春义应当按照约定全面履行各自义务，恒客隆经贸公司未按合同约定履行义务导致包春义无法对租赁房屋进行装修构成违约，应当承担违约责任。包春义要求解除合同、返还物业管理费5000元和装修保证金5000元、双倍返还定金10万元符合合同约定及法律规定，予以支持。包春义要求支付装修费15万元，但其实际支出10万元，故恒客隆经贸公司应赔偿包春义10万元装修费及利息（自2017年4月10起至2017年7月3日止按同期同类银行贷款利率计算）。关于包春义要求恒客隆经贸公司赔偿采购招商条幅费用及给付商户违约金的诉请，包春义未能提供证据证明上述费用已经实际发生,待实际发生后，可另行寻求救济途径，本案无法支持。关于包春义要求恒客隆经贸公司赔偿履行合同可得利益损失的诉请。包春义租赁房屋是用于经营餐饮业，存在着一定的商业风险，其也未能提供证据证明逾期收益，故不予支持。包春义要求恒客隆经贸公司和依林小镇分公司共同赔偿损失，没有约定及法定理由，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定判决如下：一、解除包春义与恒客隆经贸公司于2017年4月份签订的《房屋租赁合同》；二、恒客隆经贸公司于判决生效后三日内返还包春义支付的物业管理费5000元、装修保证金5000元；三、恒客隆经贸公司于判决生效后三日内向包春义返还定金10万元；四、恒客隆经贸公司于判决生效后三日内赔偿包春义装修费10万元及利息（自2017年4月10起至2017年7月3日止按同期同类银行贷款利率计算）；五、驳回包春义其他诉讼请求。案件受理费6543元，由恒客隆经贸公司负担，于判决生效后三日内向一审法院交纳。双方当事人在二审中未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，第一，关于租赁合同的成立及效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，虽然恒客隆经贸公司没有在合同上签章，但其已经实际收取了包春义交付的定金、装修保证金和物业管理费，并按照约定的时间将房屋交付给包春义允许其进行装修，故应认定案涉租赁合同已经成立。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”第二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，应当视为条件已经成就……”本案中，虽然双方约定合同以包春义能够办理消防手续和其他正常经营手续为生效条件，但是并未约定办理消防、工商和税务等相关手续的时间，包春义提供的证据足以证明不能办理相关审批手续是因为恒客隆经贸公司单方提出涨租未果后阻止其继续装修所致，故一审判决认定恒客隆经贸公司的行为构成不正当阻止条件成就正确，案涉租赁合同已经发生法律效力。第二，关于恒客隆经贸公司应否承担双倍返还定金责任问题。1.双方约定的定金数额是否超过法定标准问题。案涉租赁合同约定租赁期限为五年，租金总计48万元，加上每年5000元的物业管理费，合同总标的额为50.5万元。双方约定的定金数额为5万元，显然没有超过合同总标的额的20%，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，应认定为合法有效。2.包春义是否存在擅自转租之违约行为，是否有权要求双倍返还定金问题。众所周知，美食城的经营模式就是由承租人租赁场地，统一装修后分割成若干个小档口，出租给其他人用于经营不同的餐饮项目，承租人本身并不从事餐饮经营，而是负责美食城的统一管理、宣传和运营。本案中，包春义主张双方在磋商阶段就已经明确约定案涉房屋用于经营美食城项目，虽然恒客隆经贸公司的代理人在庭审中表示对缔约过程不清楚，但其承认双方在合同中确实约定案涉房屋用于经营美食城，故应推定包春义主张的事实成立，继而可以认定恒客隆经贸公司认可包春义的经营模式，即包春义不存在擅自转租之违约行为，其有权要求恒客隆经贸公司双倍返还定金。第三，关于一审判决认定的装修损失数额是否客观合理问题。根据包春义在一审中提供的装修合同、收条、照片、证人证言及录音资料，可以认定排风工程已经完工，工程款5.3万元，图纸设计和墙体、地面的拆除工作已经完成，相应设计费用为4.8万元、拆除费用为2.3万元，上述已完工程实际费用总额为12.3万元。一审判决将10万元装修预付款认定为实际发生的数额明显不当，但考虑到该判决同时遗漏了对5.3万元排风工程款的认定，且最终认定的损失数额低于实际费用总额，包春义也没有对此提出上诉，故本院对一审判决认定的装修损失数额为10万元不作调整。恒客隆经贸公司虽然对包春义主张的上述损失数额提出异议，但是没有提出相反证据予以反驳，且明确拒绝申请鉴定，应承担不利后果。综上所述，恒客隆经贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 浩审 判 员  任宝君代理审判员  郭立坤二〇一八年三月二十三日书 记 员  任 杰