山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终1697号上诉人（原审被告）：孙守峰，男，1987年6月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王成，山东法杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿旭亮，男，1979年8月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：韩登雪，女，汉族，1976年3月16日出生，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱兰云，山东居高律师事务所律师。原审第三人：王辉，男，1982年1月25日出生，汉族，住济南市。上诉人孙守峰因与被上诉人耿旭亮、韩登雪、原审第三人王辉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙守峰上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回耿旭亮、韩登雪的诉讼请求，并改判于2017年3月3日解除合同。二、一二审诉讼费用令耿旭亮、韩登雪承担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实错误，证据不足。1、根据孙守峰与耿旭亮、韩登雪双方于2013年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定将济南市XXX楼XXX室和XXX室出租给孙守峰使用，租赁期限自2013年12月15日至2019年12月14日。在房屋租赁期间，由于耿旭亮与社会上的其他人员存在多笔借贷纠纷，其出租的两处房屋在出租期间被多家法院查封及执行，致使该两处房屋根本无法使用，严重损害了孙守峰的合法权益，耿旭亮、韩登雪事先存在严重违约行为；据此，原审判决认定事实错误。2、耿旭亮、韩登雪因未按照《房屋租赁合同》全面履行自己的义务，其违约在先，隐匿对其不利的重要案件事实，属于恶意诉讼，根本无权请求解除《房屋租赁合同》，原审判决第(一)项双方《房屋租赁合同》于2017年3月7日解除属于认定事实错误，缺乏事实与法律依据。3、原审判决第(二)、(三)、(四)项孙守峰支付耿旭亮、韩登雪租金、房屋占用费及其租金损失存在事实错误，证据不足。耿旭亮、韩登雪的该两处出租房屋被多家法院查封执行是明知的，且多起案件已被法院审结并进入执行程序，孙守峰对该两处房屋根本无法使用，并且给孙守峰及王辉造成重大经济损失，耿旭亮、韩登雪应当承担违约责任；原审判决无视上述基本案件事实，作出了错误判决，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回耿旭亮、韩登雪的诉讼请求。4、原审判决认定孙守峰与耿旭亮、韩登雪2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达耿旭亮、韩登雪之日即2017年3月7日起解除，缺乏事实与证据支持；耿旭亮、韩登雪诉请解除双方《房屋租赁合同》及其租金、房屋占用费，目的是为防止因出租房屋无法使用，担心孙守峰通过诉讼追究其违约责任，并赔偿经济损失；先行启动诉讼程序，故意隐瞒两处房产被查封的事实。由于耿旭亮、韩登雪因多起经济纠纷被济南市几个区法院审理，耿旭亮、韩登雪对上述法院审理及其房屋查封时间都是明知的；两处房屋因法院查封不能使用也是明知的，企图逃避违约责任的恶意十分明显，其严重违反了诚实信用原则。原审判决第(五)、(六)项内容显然认定事实错误，证据不足。综上，孙守峰认为原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院应该撤销一审判决。二、原审判决适用法律不当。因耿旭亮、韩登雪提供的出租房屋被多家法院查封保全及其执行，导致孙守峰根本无法使用该两处房产，给孙守峰及王辉造成重大经济损失；耿旭亮、韩登雪不但在原审中故意隐瞒了重要事实，而且不向原审法院提供极其关键性对其不利的证据；恶意逃避耿旭亮、韩登雪自身应承担的违约责任，进行虚假诉讼，违反了诚实信用原则；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定及《中华人民共和国合同法》第六十八条、第二百二十八条之相关规定，孙守峰不仅有权维护自身权益，而且应当追究耿旭亮、韩登雪依法应当承担的违约责任。综上所述，原审法院适用法律错误，孙守峰请求二审法院依法撤销一审判决，改判并支持孙守峰的请求。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，判决理由严重违反事实，适用法律错误。为此，请求贵院在查明事实的基础上依法撤销一审判决，支持孙守峰的上诉请求，真正实现ＸＸＸ总书记提出的“努力让人民群众在每个司法案件中都感受到公平正义”。二审中补充上诉理由：经过孙守峰及其代理人调查，发现通过济南市档案馆出具的一个耿旭亮、韩登雪名下的涉案的房产的信息获知，涉案房产于2012年12月15日、2013年12月10日、2016年9月7日、2017年11月24日分别被济南市天桥区法院、历城区法院、历下区法院、市中区法院予以查封，其中从济南市天桥区档案室出具的济南市天桥区人民法院协助执行通知稿，案号是（2012）天民初字第948—1号，显示耿旭亮与案外人储艳斌之间存在借贷纠纷，耿旭亮欠储艳斌借款本金达170万元，一直未履行该生效法律文书。后经代理人通过济南市天桥区人民法院执行局及执行信息公开网站获知，该涉案房产已于2017年3月3日被天桥区人民法院立案执行，承办法官为信斐，经过代理人与执行法官沟通得知，该法院执行后便通过封条查封的方式将涉案房产进行了执行，涉案房产已被执行并进行执行评估拍卖程序。该涉案房产因法院封条查封，任何人不得擅自撕毁封条继续使用，换句话说，耿旭亮、韩登雪也不能在控制与支配该涉案房产并获得收益。耿旭亮、韩登雪在一审审理过程中隐瞒了重要的案件事实并虚构了部分事实，进行虚假诉讼，要求孙守峰支付涉案房产封条查封期间的房租，房屋占用费按每天355元，即违约金损失、代理费，并请求一审法院判决孙守峰返还涉案封条查封的房屋。直接导致一审法院在认定事实过程中存在严重错误，适用法律不当，从而做出了错误的判决。故此，孙守峰请求二审法院在查明事实的基础上予以纠正，维护当事人的权益。耿旭亮、韩登雪辩称，一、孙守峰在上诉状中多次陈述涉案房屋被法院查封及执行，导致房屋无法使用。耿旭亮、韩登雪对此不予认可，孙守峰并未提供房屋不能使用的证据，反而是多次将房屋转租给第三人赚取利益，其陈述的事实和实际行为互相矛盾。1、根据一审庭审，孙守峰在租赁房屋之时就知道房屋处于查封状态，即使孙守峰不知情，其从事房屋中介工作，拥有查询房产权属信息的便利条件，从对房屋租赁的正常注意义务方面来讲，孙守峰对房屋的权利状态也是知情的。另法院对涉案房屋的查封属于活封，并不影响房屋的正常使用，从孙守峰承租后涉案房屋登记注册多家公司可以证明。2、孙守峰与耿旭亮、韩登雪签订房屋租赁合同后，一开始是按照合同约定正常交纳租金的，耿旭亮、韩登雪后通过诉讼，孙守峰也将欠缴的租金予以支付，并且在2016年11月份，孙守峰又将房屋转租给第三人王辉，从以上孙守峰使用房屋的情况来看，涉案房屋是完全可以正常使用的，并不存在耿旭亮、韩登雪违约导致房屋不能使用的情形，反而是孙守峰多次欠缴租金、擅自转租、欠缴物业费用而给耿旭亮、韩登雪造成了严重的损失。二、孙守峰在一审中并未提出反诉，其在二审中提出的所谓诉讼请求不符合法律规定，也不符合法院审理的条件，应当予以驳回。综上，耿旭亮、韩登雪认为，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持，孙守峰的上诉理由无事实和法律依据，予以驳回。第三人王辉未陈述意见。耿旭亮、韩登雪向一审法院起诉请求：一、请求依法解除当事人双方于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令孙守峰支付耿旭亮、韩登雪自2016年12月15日起至实际返还房屋之日的租金（计算至起诉之日计9360元）；三、请求判令孙守峰赔偿耿旭亮、韩登雪损失32400元；四、请求判令孙守峰赔偿耿旭亮、韩登雪的律师费3000元；五、请求确认孙守峰与王辉于2016年11月30日签订的房屋租赁合同无效；六、判令孙守峰、王辉返还涉案房屋；七、诉讼费由孙守峰承担。一审法院认定事实：2013年12月15日，耿旭亮、韩登雪（出租方、合同甲方）与孙守峰（承租方、合同乙方）签订房屋租赁合同一份。合同主要约定：房屋坐落于XXX地，建筑面积为212.05平方米。租赁期为6年，甲方自2013年12月15日起将出租房交付乙方使用，至2019年12月14日止；甲、乙双方确认该房屋的年租金为12万元（不含税），若税务部门缴税，税金由乙方承担。甲、乙双方确定租金的付款方式为先交钱后使用，一次交一年的租金，并在首次交房租款时，一并交押金1万元；甲、乙双方约定，租金前两年不变，以后每两年8%的递增；若在租赁期间，因乙方单方面违约造成合同终止或者乙方要求甲方同意乙方转让给第三方，押金将作为违约金赔偿甲方，若合同到期，双方没有任何纠纷，将退还全额押金（押金无利息）；在承租期间，乙方租用场所的水费、电费、物业管理费、取暖费及出租方出租房屋应交的税款等一切费用均由乙方承担。合同期内，若任意一方提前终止合同，将给对方三个月的租金作为违约赔偿。有下列行为因素甲方有权终止合同：（1）房屋因不可抗力和政府拆迁等因素导致合同无法执行，本合同自行终止；（2）乙方利用此房屋进行非法经营活动的；（3）未经甲方同意，乙方擅自拆改装、破坏房屋结构的；（4）乙方未经甲方同意，擅自将房屋转租转让，或让他人使用的；（5）乙方拖欠租金20日以上；乙方行为符合上述条款的，造成合同终止的，不退还押金，另乙方将赔偿甲方三个月的房屋租赁费。乙方转让，必须经得甲方同意，重新与第三方签订合同。耿旭亮、韩登雪在合同出租方处签字予以确认，孙守峰在合同承租方处签字、捺印予以确认。上述合同签订后，当事人双方根据合同约定履行了合同义务。孙守峰向耿旭亮支付租金至2015年12月14日，2015年12月15日之后的租金未予支付。耿旭亮于2016年3月24日向一审法院提起诉讼，要求孙守峰支付2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金88668元。经审理，一审法院于2016年7月14日作出（2016）鲁0112民初2130号民事判决书，判决孙守峰于判决生效之日起十日内支付耿旭亮2015年12月15日至2016年12月14日的房屋租金88668元。判决后，双方未提起上诉，该判决已生效。2016年11月18日，耿旭亮向孙守峰邮寄送达解除房屋租赁合同通知书。通知书内容为：“孙守峰：你与我于2013年12月15日签订了《房屋租赁合同》，约定你租赁XXX楼XXX室、XXX室进行经营，合同对于租金标准、支付期限、违约责任等事宜均进行了明确约定；合同签订后，你在承租商铺开展经营活动，但是你却不按约支付租金，现差欠我租金如下：差欠应于2015年12月14日前支付的2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金88668元（有历城法院判决为凭据）；鉴于你差欠租金已达数月之久，且你未经我同意，擅自将房屋转租，我有权解除合同、收回商铺。因此，现我特通知你如下：于即日起解除你与我于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》。请你于收到本解除合同通知书或解除合同通知书视为送达之日起5日内，停止经营活动，清理你在商铺内的经营商品、物品，补齐物业费用，立即将商铺交还我，并支付我违约金及差欠的租金等。否则我将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究你的违约责任。耿旭亮2016年11月18日”。孙守峰表示未收到上述邮件。之后，经双方协商，孙守峰履行了（2016）鲁0112民初2130号民事判决书确定的义务，但双方当事人就下一年度的房租支付问题产生争议，一直沟通未果，引起本案诉讼。2017年1月9日，耿旭亮、韩登雪与山东鲁泉律师事务所签订民商事委托代理合同，约定由山东鲁泉律师事务所委派朱兰云、曹艳凤律师为耿旭亮、韩登雪与孙守峰之间的房屋租赁合同纠纷提供一审诉讼代理。耿旭亮、韩登雪为此支付律师费3000元。另查明，涉案房屋系耿旭亮与耿新国共同出资购买，出资比例分别为68.417%、31.583%。其两人经公证的《购房出资协议书》约定，双方按照各自购房出资金额所占有的比例，享有对涉案房产的所有权，对外租赁收入按照比例分配。耿新国已于2010年5月20日因病去世。韩登雪系耿新国的继承人，其占涉案房屋所有权的份额为18.9498%。孙守峰承租涉案房屋后将该房予以转租。工商登记显示，2015年12月21日，山东记胜餐饮管理有限公司核准的登记住所地为济南市，即涉案房屋的一楼。同日，山东水云峡旅游管理有限公司核准的登记住所地为济南市，即涉案房屋的二楼。上述两公司不再承租涉案房屋后，孙守峰与王辉于2016年11月30日签订房屋租赁合同，合同约定孙守峰将涉案房屋出租给王辉作为商业使用，房屋租赁期为2016年11月30日至2021年11月30日，房屋租金为16万元/年，租金支付方式为一年一付。合同签订当日，王辉支付了房屋租金。孙守峰交付了房屋。王辉对涉案房屋进行了装修准备经营养生保健馆，但因种种原因，未能办理营业执照，也未能实际经营。一审法院认为，本案争议焦点为：一、耿旭亮、韩登雪是否有权解除涉案租赁合同；二、孙守峰与王辉签订的房屋租赁合同是否有效，孙守峰应否返还涉案房屋。关于争议焦点一，根据双方当事人签订的房屋租赁合同约定，孙守峰拖欠租金20日以上或者未经耿旭亮、韩登雪同意，擅自将房屋转租转让或让他人使用的，耿旭亮、韩登雪有权解除合同。孙守峰承租涉案房屋后一直用于转租，未提交证据证明耿旭亮、韩登雪对其转租予以同意，尤其是2016年11月底孙守峰在未征得耿旭亮、韩登雪同意的情况下，擅自将涉案房屋又转租给王辉，违反了合同约定。且根据合同约定，孙守峰应于2016年12月15日前交纳2016年12月15日至2017年12月14日期间的房屋租金，但孙守峰并未按合同约定交纳房租且一直拖欠至今，也违反了合同约定。孙守峰称2016年12月双方约定耿旭亮先解除上一判决的执行其再交纳下一年度租金，耿旭亮对此不予认可，且上一判决早已履行完毕，强制执行也早已终结，孙守峰仍然长期拒不交纳租金，显属违约。基于上述情形，耿旭亮、韩登雪根据合同约定有权解除双方签订的房屋租赁合同。耿旭亮、韩登雪未举证证实解除合同通知书已送达孙守峰，故一审法院认定双方当事人2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达孙守峰之日即2017年3月7日起解除。因房屋租赁合同已经解除，孙守峰应及时返还涉案房屋，并支付合同解除前的房屋租金。孙守峰未能及时返还房屋还应参照合同约定的租金标准355元/天（129600元/年÷365天）支付房屋占有使用费。耿旭亮、韩登雪主张孙守峰赔偿耿旭亮、韩登雪损失32400元（129600元/年÷12个月×3个月），计算标准过高，一审法院按照银行贷款利率标准予以支持。耿旭亮、韩登雪主张的律师费3000元，属于因孙守峰违约造成的耿旭亮、韩登雪的合理损失，一审法院予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为，孙守峰于2016年11月30日与王辉签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。因孙守峰与耿旭亮、韩登雪签订的房屋租赁合同解除，故孙守峰与王辉之间签订的房屋租赁合同也不能继续履行，王辉应及时返还涉案房屋。关于王辉因租赁合同无法继续履行所造成的损失，其可以另行依法主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、耿旭亮、韩登雪与孙守峰2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月7日解除。二、孙守峰于判决生效之日起十日内支付耿旭亮、韩登雪自2016年12月15日至2017年3月7日的租金29471元。三、孙守峰于判决生效之日起十日内支付耿旭亮、韩登雪自2017年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照355元/天计算）。四、孙守峰于判决生效之日起十日内赔偿耿旭亮、韩登雪房屋租金损失（以129600元为基数，自2016年12月15日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。五、孙守峰于判决生效之日起十日内赔偿耿旭亮、韩登雪律师费3000元。六、孙守峰、第三人王辉于判决生效之日起十日内返还济南市历城区山大路2号7号楼106室及206室房屋。七、驳回耿旭亮、韩登雪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由孙守峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。孙守峰提交证据1、耿旭亮、韩登雪的涉案房产的权属登记信息，拟证明耿旭亮、韩登雪在出租房屋之前房屋已经被查封，有可能导致合同不能履行的可能，损害到孙守峰的利益，并且直接导致了后来的济南市天桥区人民法院的查封的可能。证据2、济南市天桥区人民法院档案室出具的协助执行通知稿一份，证明耿旭亮与案外人储艳斌之间存在借贷纠纷，并且于2012年12月25日查封了涉案房产。证据3、在济南市天桥区人民法院出具的封条查封涉案房屋的照片3份及法院给耿旭亮的执行传票1份，拟证明涉案房屋在诉讼期间已被封条查封，孙守峰无法使用。证据4、通过中国执行信息公开网查询到的耿旭亮已被天桥法院执行，时间是2017年3月3日，金额是170万元，拟证明涉案房屋已被封条查封、立案拍卖评估，导致孙守峰无法使用房屋及装修损失20多万元，耿旭亮、韩登雪存在违约责任。经质证，耿旭亮、韩登雪对证据1的真实性没有异议，但是涉案房屋被查封并不影响房屋的使用；对证据2的真实性也无异议，不认可孙守峰的证明目的；对证据3的真实性无法认可，因为上面没有法院的盖章，无法确定该证据的来源；对证据4的真实性无异议，不认可孙守峰的证明目的。另，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年12月15日，耿旭亮、韩登雪与孙守峰签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，孙守峰应于2016年12月15日前交纳2016年12月15日至2017年12月14日期间的房屋租金，但孙守峰并未按合同约定交纳房租且一直拖欠至今，在未征得耿旭亮、韩登雪同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给王辉，均违反了合同的约定。同时，孙守峰提交的证据不足以证明其关于涉案房屋因法院查封不能使用的主张，本院不予采信。另，没有证据证明孙守峰已将涉案房屋实际返还于耿旭亮、韩登雪。故一审法院判决双方解除合同并支付租金及占用使用费等损失并无不当。至于解除合同的时间应否为2017年3月3日的问题，虽然涉案房屋于2017年3月3日被封条查封，系法院的司法行为，不符合合同解除的条件，并且双方亦没有进行约定，故该时间不能被确定为双方合同解除的时间。综上所述，上诉人孙守峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人孙守峰负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年三月二十七日书记员  牛春杰