安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初343号原告：张庆，男，1986年1月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。被告：唐朝贵，男，1963年9月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被告：张金梅，女，1965年10月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告张庆与被告唐朝贵、被告张金梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告张庆及其委托诉讼代理人贾良俊，被告唐朝贵、被告张金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、确认鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室归被告��金梅所有；2、确认原告张庆与被告唐朝贵、被告张金梅于2010年11月23日签订的《房地产买卖协议》合法有效；3、被告张金梅立即办理鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室房屋不动产登记手续至被告张金梅名下，被告唐朝贵提供必要的协助；4、被告张金梅在办妥不动产登记手续后，被告唐朝贵、被告张金梅无条件协助原告张庆将鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室房屋不动产权转移登记至原告张庆名下；5、被告唐朝贵、被告张金梅支付原告违约金60000元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月23日，原告与被告唐朝贵、被告张金梅签订一份《房地产买卖协议》，约定被告唐朝贵、被告张金梅将芜湖市鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室房屋出售给原告，房屋建筑面积为106平方米，总购房款24万元。双方约定在政府可以办理房屋产权证时，被告应当无条件协助原告办理产权过户登记手续，不得以任何理由拒绝，被告不得以任何理由再向原告索要任何费用，如出现违约，应当给付对方违约金20万元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款24万元，被告也依约向原告交付了房屋和地下室，原告收到房屋后即对房屋进行了装修，一直居住使用至今。2017年，原告多次要求被告唐朝贵、张金梅协助原告办理产权过户登记手续，但两被告以房屋涨价为由向原告索要6万元，且拒不配合原告办理产权过户登记手续。经查，2010年8月2日，被告张金梅的父亲张学义、母亲李小英、张仕郎、张仕虎通过鸠江区湾里街道人民调解委员会调解，由被告张仕郎将其房屋拆迁安置协议中的砖木结构平房划拨44.5平方米给张学义、李小英用于置换106平方米安置房，置换后的房屋归张学义、李小英所有；2010年12月1日，经安徽仝人律师事务��见证，张学义、李小英与张金梅达成遗赠协议，约定将该房屋遗赠给张金梅。现张学义、李小英已故。原告认为，原告与唐朝贵、张金梅签订的《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，各方当事人应当依约履行合同约定的全部义务。然而，在合同履约过程中，因房屋价格上涨的因素，唐朝贵、张金梅无故向原告索要6万元且拒绝配合原告办理产权过户登记手续，其行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告唐朝贵和被告张金梅共同辩称：1、两被告对将涉案房屋出售的事实给原告无异议；2、房屋出售后两被告已积极协助配合原告办理产权证书，并且向原告提供了各种证明材料；3、涉案房屋是经过街道调解以及律师见证，确认房屋系张金梅的父母张学义和李小英赠与给张金梅的财产，张金梅已经履行对其父母的赡养义务，故该对房屋具有合法处分的权利；4、原告陈述的两被告未积极协助的理由不属实，两被告不构成违约。经审理查明：被告张金梅父亲张学义因2009年宁安城际铁路拆迁，安置金湾锦苑小区安置房一套。2010年8月2日，张学义、李小英（张金梅母亲）作为甲方与儿子张仕郎（乙方）、张仕虎（丙方）因房屋（砖木平房89.06平方米）拆迁发生纠纷，在芜湖市鸠江区人民调解委员会的主持下，达成调解协议。协议约定，乙方将原房屋拆迁协议中砖木结构的平房（89.06平方米）划拨44.5平方米面积给予甲方置换安置房。甲方用44.5平方米拆迁面积置换的安置房一套（106平方米）归甲方所有，甲方有权自行处置，与乙、丙方无关；置换安置房所需的补缴款由甲方自筹。乙丙方自协议签订之日起不再承担甲方的赡养费及其它费用；甲方今后的生老病死所需费用与乙丙方无关。乙方在协议签订十日内协议甲方办理回迁安置房手续，不得借故拖欠办理。之后双方按该协议履行完毕。2010年12月1日，张学义、李小英在安徽仝人律师事务所的见证下，与张金梅达成一份遗赠扶养协议，协议约定张学义、李小英将拆迁安置的位于芜湖市金湾锦苑小区21幢1单元101室106平方米安置房赠与给张金梅所有，该安置房所需补缴差价款85000元和拿钥匙费用820元均由张金梅支付，张金梅今后须承担张学义、李小英生活费、医疗费、租房费及生养死葬的所有费用。张金梅已实际支付了安置房差价和拿房费用，芜湖市鸠江建设投资有限公司向张金梅交付了芜湖市金湾锦苑小区21幢1单元101室安置房。2010年11月23日，两被告作为出卖人与买受人原告签订了一份房屋买卖协议，协议约定由两被告将芜湖市鸠江区金湾锦苑小���21栋1单元101室房屋出卖给原告，转让价款共计240000元，原告于当日将购房款全部支付给两被告，两被告亦将房屋交付原告占有使用。根据协议第三条约定，在政府发放房产证时，由出卖方协助买受人办理房地产转让过户手续。（房证转让产生的一切费用由买受人付）。第四条约定，出卖人保证配合买受人办理一切手续。第五条约定，在可以办理房屋产权过户的条件下，买受人提出进行房屋产权过户时，出卖人无条件协助买受人办理各种手续，不得以任何理由拒绝。在办理房屋产权过户的过程中，出卖人不得以任何理由再向买受人索要任何费用。双方在达成协议后不得违约，如出现违约由违约方付给对方违约金贰拾万元整（不包含房款）。后因原、被告就房屋产权过户事宜发生争议，原告委托安徽安然律师事务所律师向被告发送律师函，张金梅于2018年1月4日签收该��师函。后原告向本院提起诉讼。另查明：李小英于2012年10月26日死亡，张学义于2013年11月23日死亡。根据芜湖市的相关政策，涉案安置房目前均已具备办理不动产权证的条件。上述事实，有原告提交的原告身份证、户籍信息、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书、人民调解协议书、遗赠扶养协议书、死亡证明、房地产买卖协议、购房款收条、律师函、邮寄回单及原、被告的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于张金梅是否对该房屋享有合法的所有权，根据鸠江区湾里街道人民调解委员会的人民调解协议，涉案房屋芜湖市金湾锦苑小区21幢1单元101室已经在2010年8月2日经调解确认归张学义、李小英共同所有。2010年12月1日，张学义及李小英又在安徽仝仁律师事务所的见证下，与张金梅达成协议，约定由张金梅承担张学义、李小���日后的赡养义务，张学义及李小英同意将涉案房屋赠与给张金梅，并由张金梅负责补缴该房屋的全部差价款。上述协议已全部按约履行，因此，张金梅对该房屋享有合法的所有权，对此本院予以确认。二、张金梅、唐朝贵与原告签订的房地产买卖协议（即房屋买卖合同）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。双方均应按照合同的约定履行相应的义务。根据本地芜湖市的相关政策目前涉案房屋已经可以办理不动产权证，因此，根据双方合同的约定，张金梅有义务按照合同的约定，在办理完房屋的产权登记手续后，协助将房屋产权转移登记至原告的名下。唐朝贵作为共同出卖人，也应履行相应的合同义务，协助将房屋产权转移登记至原告名下。但根据合同约定，房证转让产生的一切费用应由原告予以负担。本院对原告的该项诉请予以支持。三、关于原告主张的60000元违约金，原告并未提交相应证据证明两被告存在不予协助原告办理房屋产权转移手续的行为，被告在答辩意见中也未陈述拒绝履行合同义务。另外，涉案房屋原始拆迁安置协议中被拆迁人系张学义和张仕郎，且张学义已经去世，因此被告在客观上也需要本院依法对房屋的归属予以进一步明确后才能办理相关产权登记手续。因此，不应认定两被告存在违约行为，故本院对原告要求两被告承担违约金的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张金梅对芜湖市鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室房屋享有所有权；二、原告张庆与被告唐朝贵、被告张金梅于2010年11月23日签订的《房地产买卖协议》合法有效；三、被告张金梅于于本判决生效后三十日内办理芜湖市鸠江区金湾锦苑小区21栋1单元101室房屋的不动产权登记手续并协助原告张庆将该房屋的不动产权转移登记至原告张庆名下，被告唐朝贵在办理不动产权登记及转移登记过程中应予以必要协助。四、驳回原告张庆其他诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由原告张庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 周 恒二〇一八年三月二十八日书记员 朱小凤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。