广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1323民初3449号原告：钟国强，男，1984年11月18日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。原告：叶佛梅，女，1986年10月11日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。上列两原告的共同委托诉讼代理人：蔡幸增，广东穗通律师事务所律师。被告：张伟良，男，1979年8月6日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市福田区。被告：杨海燕，女，1981年9月6日出生，汉族，广东省惠东县人，住深圳市福田区。上列两被告的共同委托诉讼代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人李洁云，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。第三人：陈文娟，女，1976年3月16日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。原告钟国强、叶佛梅与被告张伟良、杨海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8立案受理后，依法适用普通程序审理，并依法追加陈文娟为本案第三人。在答辩期间，被告张伟良提出管辖权异议，本院于2017年10月11日作出（2017）粤1323民初3449号之一民事裁定，裁定驳回被告张伟良对本案管辖权提出的异议。被告张伟良收到上述裁定后不服，依法提出上诉，惠州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）粤13民辖终695号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院收到惠州市中级人民法院退回的卷宗后，公开开庭进行了审理。原告钟国强及其与原告叶佛梅的共同委托诉讼代理人蔡幸增，被告张伟良、杨海燕的共同委托诉讼代理人方俊、李洁云到庭参加诉讼；第三人陈文娟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟国强、叶佛梅向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋买卖三方合同》有效；2.判令被告继续履行合同义务，将惠州市惠东县××XX广场西南××城××单元××房（房产证号：粤房地权证惠东字第××、XXXX）的房屋所有权过户给原告；3.判令被告在原告支付购房尾款后3日内将涉案房屋移交给原告；4.判令被告付清涉案房屋的物业管理费、水电费、分摊费用等至房屋交付给原告之日止；5.判令被告承担本案诉讼费及其他一切相关费用。事实和理由：2016年4月28日，原告经中介陈某娟介绍，与被告签订了关于惠州市惠东县××XX广场西南××城××单元××房的《房屋买卖三方合同》，并于当日交付了购房定金30000元。原告于2016年7月13日到惠东县地方税务局平山税务分局缴交房屋转让所得税14186.54元和住房买卖税10639.90元。2017年1月23日，原告通过中国银行向被告支付购房首付款400000元。2017年3月17日，惠东县不动产权登记局告知原、被告已完成权籍调查。原告方联系银行办理贷款手续，银行同意贷款，并于2017年6月26日完成审批程序，银行通知原告方可以进行过户手续，原告方通知被告方到房管部门办理过户手续。2017年6月28日，双方到房管部门办理过户手续，被告杨海燕委托被告张伟良办理相关过户手续，由于在县行政中心房管局过户签名时，被告杨海燕委托被告张伟良的授权委托书不规范不被县行政中心房管局认同，没有签名过户成功。双方同意，被告张伟良再回去做一次委托书，但由于被告杨海燕怀孕将近预产期，被告张伟良没有再做一次委托书上来签名过户。双方同意，等被告杨海燕生完小孩满月后，被告再配合原告签订过户手续。被告杨海燕生完小孩满月后，原告多次催促被告履行合同义务，进行后续房屋过户签名事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理过户签名手续。近日，被告告知原告，他们不再履行签名过户手续，不将房子卖给原告。按照约定，被告不将房子卖给原告视为违约，被告应配合原告办理房屋过户签名事宜，并将房屋卖给原告。被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，原告方作为守约方，积极履行付款义务及履行相关办证手续，但被告方的违约行为已明显损害原告方的合法权益，有违合同法规定的诚实信用原则，无奈之下诉至法院，提出上述诉讼请求。被告张伟良答辩称，一、原告未在合理期限内付款，且表示无能力支付剩余房款658000元，属原告违约，答辩人有权解除合同。首先，原告钟国强与被告张伟良2016年4月28日签署房屋买卖三方合同后，原告应当在合理期限内及时支付房款并办理按揭等手续。但因原告方面的原因，在长达半年多的时间里中介多次电话催促付款原告还是没有支付房款，也没有办好按揭手续。期间甚至听中介方转告，原告的公积金贷款办不下来，导致迟迟无法履行合同。原告2017年1月支付400000元房款后，被告还多次从深圳去惠东配合原告办理过户相关手续，已履行卖方的职责。又不知原告为什么又拖了5个月，交易时间严重超出了二手房交易习惯和合理交易时间。其次，根据合同约定，剩余的房款658000元，并没有约定是通过银行贷款方式支付，应由买方以自有资金支付，但2017年6月，这已距双方签署合同已1年2个月了，原告再次表示该658000元还要去申请银行贷款，无能力自行支付。综上，原告在付款义务、履行期限方面构成了严重违约。二、双方签署的房屋买卖三方合同中有解约定金条款，答辩人有权以该解约定金条款解除合同。双方签署的房屋买卖三方合同第五条第2款明确约定，“如卖方未能履行本合同约定的义务或后悔买卖，卖方应赔双倍定金给买方，买方不可以再进一步要求卖方做任何赔偿”。据此约定，即便买方不构成根本违约，该条款也赋予了卖方在承担双倍返还买方定金的同时，有权无理由后悔不卖的权利。综上所述，答辩人根据以上两点意见和理由，已经于2017年12月22日书面向原告寄送解除合同通知书，该通知原告已经签收，原告无权要求被告继续履行合同。被告杨海燕答辩称，同意被告张伟良的答辩意见，此外，答辩人有如下答辩意见：1.答辩人没有与原告方签署过房屋买卖三方合同，对于该合同的具体条款和细节并不知情，也并不认同。尤其是对该合同中没有明确约定买方付款、按揭等重要义务的合理期限等内容不予认可。2.答辩人虽在2017年6月27日签署过一份授权委托书，但该授权委托书的委托期限是2017年6月27日至2019年6月26日。原告钟国强与被告张伟良在2016年4月28日签署的房屋买卖三方合同，对答辩人不发生法律效力，原告无权以此合同为依据要求答辩人继续履行该合同。第三人陈文娟未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。原告钟国强、叶佛梅提交了如下证据：证据1两原告身份证，证明两原告是适格的诉讼主体；证据两2被告身份证，证明两被告是适格的诉讼主体资格；证据3房屋买卖三方合同，证明原告与被告之间成了合法有效的房产买卖合同；证据4粤房地权证惠东字第××、XXX号房地产权证，证明买卖标的位于惠东县××XXX广场西南××城××单元××房，该房产系被告所有；证据5收据，证明原告已按约定交付定金30000元；证据6税收缴款书，证明原告办理过户缴纳的税款及积极履行合同义务；证据7银行汇款凭证，证据8收据，证据7至证据8用于证明原告积极履行合同义务，已付给被告房屋首付款400000元；证据9惠东县不动产权籍调查办结告知书，证明原告和被告完成买卖房屋产权权籍调查；证据10审批意见表，证明原告积极履行合同义务；证据11不动产实地查看记录表，证据12房屋测绘报告，证据11和证据12用于证明原告和被告完成买卖房屋查档和转移登记；证据13公证书，证明被告到房管部门过户的授权委托公证书；证据14原告的户口簿，证据15原告的结婚证，证据16被告的户口簿，证据17被告的结婚证，证据14至证据17用于证明原告积极履行合同义务，准备房产过户所需资料；证据18微信聊天记录，证明被告张伟良不卖房屋给原告；证据19手机信息，证明原告不同意被告张伟良《解除合同通知书》内容；证据20对账单，证明原告有可用资金671911.53元，具有履行合同能力。被告张伟良、杨海燕对原告钟国强、叶佛梅提供的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2的三性没有异议；对证据3的真实性予以认可，但被告杨海燕并未签署该合同；对证据4至证据6的三性没有异议；对证据7三性没有异议，但被告认为原告支付400000元房款超出了合理的期限；对证据8至证据9的三性没有异议；对证据10，原告提交的是复印件，没有原件，真实性无法核实，银行审批中显示的贷款金额为400000元，尚不够原告未支付的房款为658000元；对证据11至证据12的三性没有异议；对证据13的真实性予以认可，但被告杨海燕的委托期限从2017年6月27日开始；对证据14至证据17的三性均无异议；对证据18的真实性予以确认，但被告认为是基于原告屡次延迟付款等原因，被告有权解除合同；对证据19的真实性予以确认；对证据20对账单真实性予以确认，但对关联性有几点意见，原告的该份对账单是2018年3月7日打印出来的，原告想证明其有支付房款的能力，但是对账单中显示开庭前一日有一笔140000元的进账，此外还有一笔卖出股票市值约500000多元的操作，该500000多元的资金尚在清算，不属于可支取的状态，双方发生争议的时间是2017年8月份左右，当时原告有无支付房款的能力，该对账单无法看出。被告张伟良提交了如下证据：证据1解除合同通知书，证据2顺丰快递单，证据3顺丰快递查询结果，证据1至证据3用于证明被告张伟良已经根据本案事实及合同约定通知原告钟国强解除合同，原告无权要求继续履行合同。原告钟国强、叶佛梅对上述三份证据的真实性予以确认，但对三份证据的关联性和合法性有异议，认为本案已经进行了诉讼，被告发给原告解除合同通知书不符合合同法的有关规定，且原告收到解除合同通知书后已经作出不同意解除合同，由法院依法处理的回复意见给被告张伟良。本院为查明事实，向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东县支行去函查询原告钟国强、叶佛梅申请办理按揭贷款的相关事宜，中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东县支行作如下复函：钟国强、叶佛梅作为买方，于2017年5月22日向我行申请个人二手房按揭贷款，该笔贷款2017年6月26日已审批通过，审批通过后我行客户经理已电话通知买方去办理过户手续，至今房产证还未过户到买方名下。我行个人二手房按揭贷款审批后，房产证必须过户到买方名下，办理并取得不动产抵押登记证明后方可排队放款，现房产证尚未过户到买方名下，且未办理合同签署和抵押登记手续，未达到我行排队放款条件。我行规定个人二手住房贷款审批后180天内，客户要完成过户手续并签署合同，如超过180天未签署合同，该笔业务审批将会失效。原告钟国强、叶佛梅对该复函没有异议；被告张伟良、杨海燕对该复函的真实性没有异议，但认为复函上所称原告是于2017年5月22日去银行申请按揭贷款，而双方签署合同是2016年4月28日，距离签署合同时间长达1年1个月，严重超出了合同正常的交易期限。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告钟国强、叶佛梅提供的证据10审批意见表虽是复印件，但结合中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东县支行的复函，本院对原告钟国强、叶佛梅提供的证据10审批意见表的真实性予以确认。综合当事人的诉辩及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：原告钟国强与原告叶佛梅是夫妻关系，被告张伟良与被告杨海燕是夫妻关系。被告张伟良、杨海燕名下共有位于惠东县××XXXX广场西南××城××单元××房产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××、XXXXX号；房屋编号：XXX；套内建筑面积：146.7平方米]意欲出售。经第三人陈文娟介绍，原告钟国强、叶佛梅有意购买上述涉案房产。2016年4月28日，被告张伟良作为卖方张伟良、杨海燕的代表与买方钟国强及中介方代表即本案第三人陈文娟签订了《房屋买卖三方合同》，被告张伟良在卖方签名栏处签上自己的名字，并代被告杨海燕签名。该《房屋买卖三方合同》约定条款如下：一、签约声明：1.买卖双方确认并声明，已认真阅读过本合同的每一条款，对合同内容完全清楚明白，本合同是在自愿的情况下签订，是买卖双方的真实意思表示，愿意承担相应的法律责任。2.买方确认并声明，卖方将该物业是以现楼、现状、现产权出售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表人代为检查该物业及相关产权证明。知悉该物业方面情况，在签署本合同后非因卖方违约，不以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易。3.卖方声明保证对该物业享有现有产权，能完全支配及处理该物业，有关物业在本次转让之前已产生的产权纠纷，债务，税费，抵押的事宜，卖方应在转让完成前清理完毕并保证转让后买房无需负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。二、标的物业情况：买方双方现成交于惠东县××XXXX广场西南××城××单元××房（以下简称“该物业”）建筑面积为174.18平方米（最终面积以政府相关部门核定面积为准），该物业有效证件粤房地权证惠东字第××、XXXXX。三、价款及计价方式：1.该物业成交价为1088000元，此价格包括屋内现有入强固定装修及附属设施，不包括该物业产权过户费用。四、付款方式：买方交纳30000元给卖方（以卖方出具收条为准）。买卖双方签署本合同之后卖房应在工作日内办理完毕产权转移手续。卖方必须协助买方办理过户手续，及时向买方提供办理过户所需的有关资料，过户费用由买方负责。五、剩余款项支付方式：1.银行按揭贷款400000元由经济方协助买方申请银行按揭，并在办理完有关按揭手续后银行支付给卖方。经济方在办理银行按揭所产生的费用均由买方承担支付。在买卖双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式。协商不成时三方不负任何违约责任，经纪方应退回代收资料及款项。2.剩余房款658000元，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕（即在行政中心卖方签名带买方后）支付给卖方。3.交楼时间：卖方须将该物业在收尾期房款3天内交予买方使用。4.卖方需在交楼前将该物业的一切费用（如：管理费，水费，电费，煤气费等费用）结清给买方，水电更名后和交楼后产生费用由买方自行支付。五、违约责任：1.如买方未能按规定时间内交房款给卖方，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。2.从签约买卖合同，卖方收到买方定金起，买方有权支配及处理该物业，卖方应积极配合。如卖方未能履行本合同约定的义务或后悔不买卖，卖方应赔双倍定金给买方，买方不可以再进一步要求卖方做任何赔偿。3.如有一方悔约导致买方交易失败，毁约方应赔偿双方服务佣金给经济方。六、合同解除：由于战争，水灾，地震，火灾法律变更或政府部门政策规定的变化或其他不可抗力原因而不能履行本合同的一方不负有违（约）责任，本合同解除。七、合同份数及效力：……。八、争议解决方法：……。在签订《房屋买卖三方合同》的当天，原告钟国强向被告张伟良支付了购房定金30000元，被告张伟良出具了30000元《收据》供原告钟国强收执。2016年7月13日，原告钟国强、叶佛梅为涉案物业向惠东县地方税务局缴交了住房买卖交易税10639.90元，并为被告张伟良、杨海燕缴交了房屋转让所得个人所得税14186.54元。2017年1月23日，原告钟国强通过银行转账400000元给被告张伟良作为买房首付款，被告张伟良于当天出具400000元《收据》供原告钟国强收执。2017年3月17日，惠东县不动产登记局出具了《惠东县不动产权籍办结告知单（过渡期）》。原告钟国强、叶佛梅于2017年5月22日向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东县支行申请个人二手房按揭贷款400000元，该笔贷款2017年6月26日已审批通过。2017年6月27日，被告杨海燕通过公证委托的形式向被告张伟良出具委托期限自2017年6月27日至2019年6月26日止的《授权委托书》，委托事项为办理涉案物业交易中关于转卖房产、查询房产档案、办理过户手续、收取房产转让款、房产交易签订等房产卖买事宜的全部事项。但在原告钟国强、叶佛梅与被告张伟良一同办理涉案物业产权转移登记时，因该《授权委托书》不规范，需要重新制作，导致当时未能办理产权转移登记手续。此后，因被告杨海燕分娩，不便办理，原告钟国强多次催促被告张伟良办理产权转移登记手续，但被告张伟良、杨海燕此后一直没有办理，导致原告钟国强、叶佛梅未能在中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东县支行完成二手房按揭贷款。原告钟国强通过多次与被告张伟良的微信聊天表达其购房诚意，被告张伟良则表达了其不转让该涉案物业的意思表示。原告钟国强、叶佛梅于2017年9月8日提起诉讼，本案在诉讼期间，被告张伟良于2017年12月22日通过快递向原告钟国强送达《解除合同通知书》，原告钟国强于次日收到该《解除合同通知书》后，于当日通过手机向被告张伟良发送短信，明确了不同意被告张伟良单方解除合同的意思表示。本案在审理过程中，原告钟国强、叶佛梅提供钟国强名下位于惠东县XX花园X栋X房地产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××号；房屋编号：XXXXX；套内建筑面积：106.54平方米]作担保，申请查封被告张伟良、杨海燕名下共有位于惠东县××XXXX广场西南××城××单元××房产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××、XXXX号；房屋编号：XXXXX；套内建筑面积：146.7平方米]，本院于2017年9月11日作出（2017）粤1323民初3449号民事裁定，裁定查封了上述两项财产。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，被告张伟良作为卖方张伟良、杨海燕的代表与买方钟国强即本案原告之一及中介方代表即本案第三人陈文娟签订的《房屋买卖三方合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定。被告杨海燕本人虽未签名，由被告张伟良代为签名，但被告杨海燕通过协助原告钟国强、叶佛梅办理涉案物业完税手续、权籍调查、二手房按揭贷款申请及出具《授权委托书》让被告张伟良代其办理产权转移登记手续等一系列行为分析，该《房屋买卖三方合同》的签订可以认定是被告杨海燕的真实意思表示，被告杨海燕抗辩认为该合同对其不产生法律效力的理由不成立，不予采纳。故该合同成立并生效。原告钟国强、叶佛梅诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。关于违约的问题。该《房屋买卖三方合同》约定原告钟国强支付定金30000元、按揭贷款400000元给被告张伟良、杨海燕，并承担涉案物业的过户费用，但没有约定具体时间。原告钟国强于签订该合同当天即交付定金30000元，在尚未办理按揭贷款的情况下先行支付首期购房款400000元，并与原告叶佛梅一起缴纳了因涉案物业交易所产生的税费，至于涉案物业尾款658000元，按该合同约定，是在产权转移登记完成后交付，故其已经按该合同履行了应尽的义务，不存在违约行为；被告张伟良、杨海燕在原告钟国强履行了合同义务的情况下没有最终协助原告钟国强、叶佛梅办理产权转移登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告张伟良、杨海燕所提出的“合理期限”问题，如其认为原告钟国强办理按揭贷款400000元的时间过长，超过了合理期限，导致其不能实现合同目的，当时可以主张解除合同，但其接受原告钟国强交付的400000元后，因原告钟国强已按合同履行了义务，故不存在“合理期限”的问题。原告钟国强、叶佛梅诉请被告张伟良、杨海燕将涉案物业转移登记至原告钟国强、叶佛梅名下，对此诉请，因该合同约定的是被告张伟良、杨海燕履行协助办理产权转移登记手续，故此项诉请，有理部分予以支持，无理部分不予支持，予以支持的此项请求为被告张伟良、杨海燕在判决生效后5日内协助原告钟国强、叶佛梅办理涉案物业产权转移登记手续（所产生的产权转移登记费用由原告钟国强、叶佛梅承担）。原告钟国强、叶佛梅诉请被告张伟良、杨海燕在其支付购房尾款后3日内将涉案房屋移交给原告，并诉请被告张伟良、杨海燕付清涉案房屋的物业管理费、水电费、分摊费用等至房屋交付给原告之日止，此两项诉请，结合《房屋买卖三方合同》的约定，理由充分，予以支持。关于《房屋买卖三方合同》是否已解除的问题。在本案中，原告钟国强是守约方，被告张伟良、杨海燕是违约方，该合同约定的“如卖方未能履行本合同约定的义务或后悔不买卖，卖方应赔双倍定金给买方，买方不可以再进一步要求卖方做任何赔偿。”条款是赋予原告钟国强作为守约方可以要求违约方赔偿的权利（在解除合同的前提下），而不是赋予违约方解除合同的权利，被告张伟良虽向原告钟国强发出解除合同通知书，但原告钟国强明确表示不接受，双方没有达成解除合同的一致意思表示，故合同并未解除。被告张伟良、杨海燕主张合同已解除的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告钟国强与被告张伟良、杨海燕及第三人陈文娟于2016年4月28日签订的《房屋买卖三方合同》为有效合同；二、被告张伟良、杨海燕应于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告钟国强、叶佛梅将被告张伟良、杨海燕名下共有位于惠东县平山XXX广场西南XXX城X期X栋X单元X层XX号房产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××、XXXXX号；房屋编号：XXXXX；套内建筑面积：146.7平方米]转移变更登记至原告钟国强、叶佛梅名下；三、原告钟国强、叶佛梅应于本判决发生法律效力之日起5日内一次性共同支付涉案房产购房尾款658000元给被告张伟良、杨海燕；四、被告张伟良、杨海燕应在收到原告钟国强、叶佛梅交付的购房尾款658000元之日起3日内将上述第二判项房产移交给原告钟国强、叶佛梅占有、使用；五、被告张伟良、杨海燕应在履行上述第四判项的同时付清与涉案房屋有关的所有物业管理费、水电费、分摊费用，所付上述款项直至涉案房屋交付给原告钟国强、叶佛梅占有、使用之日止；六、驳回原告钟国强、叶佛梅的其他诉讼请求。案件受理费14592元，保全费165.92元，合计14757.92元，由被告张伟良、杨海燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨光辉审 判 员  王雪良人民陪审员  杨振旺二〇一八年三月十五日法官 助理  李 琦书 记 员  范连军