福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽02民终847号上诉人（原审被告）：汇金石（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区曾厝垵379号219室。法定代表人：顾伟文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈如意，该公司员工。委托诉讼代理人：龚信和，上海辉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门中联建装饰有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路265号30B。法定代表人：陈木金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄若阳，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨式敏，福建联合信实律师事务所律师。上诉人汇金石（厦门）有限公司（以下简称汇金石公司）因与被上诉人厦门中联建装饰工程有限公司（以下简称中联建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇金石公司上诉请求：撤销一审判决，判决租赁合同有效，双方继续履行。事实和理由：1.本案应当适用租赁合同第六条，即使有正当理由解除合同必须提前通知对方并经对方同意。原审适用第五条解除合同错误。2.汇金石公司自从与刘传家脱离关系之后便无法与中联建公司联系，导致无法继续履行支付租金的义务。因为汇金石公司联系不上中联建公司而无法核实，且中联建公司至今为止不肯透露其真实地址。中联建公司未开具租金发票给汇金石公司，阻碍汇金石公司给付租金义务的履行。所以汇金石公司延迟支付租金的行为是中联建公司造成的，不应支付滞纳金。3.刘传家任职期间，利用职务之便，数次抽逃汇金石公司的资产，存在不当得利。4.汇金石公司认为中联建公司发律师函存在瑕疵。综上，请求二审法院依法改判。中联建公司辩称，一、汇金石公司长期拖欠案涉房屋租金，严重违反《经营场所租赁合同》约定，中联建公司根据合同约定通知解除租赁合同，符合法律规定。1.《经营场所租赁合同》第五条是针对承租人出现逾期支付租金超过约定期限，构成严重违约的出租人解除权约定，与第六条其他正当理由解除合同的约定，相互独立，并非补充说明的关系。2.案涉房屋租金支付方式为银行转账，汇金石公司明知中联建公司银行账户，却无故拖欠2016年7月1日起的房屋租金，截至2017年3月27日，汇金石公司已累计拖欠应付租金逾9个月之久，远超过合同约定的可提前解除合同的一个月期限。3.中联建公司委托律师于2017年3月27日向汇金石公司寄送《律师函》，通知解除租赁合同，符合合同约定及法律规定。《经营场所租赁合同》并未约定中联建公司向汇金石公司开具发票为汇金石公司支付房屋租金的前置条件，汇金石公司主张因中联建公司未开具发票，故拒绝支付房屋租金，没有事实与法律依据，不应得到采信。4.汇金石公司捏造所谓案外人刘传家与中联建公司抽逃资金等，与事实不符，更与本案无关。中联建公司保留追究汇金石公司侵犯名誉权等相关权利。二、中联建公司委托律师以《律师函》形式，向汇金石公司函告通知解除租赁合同，催收拖欠租金，符合法律规定。汇金石公司在收到通知解除租赁合同的《律师函》后，并未在法定异议期间内，向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，《经营场所租赁合同》已解除，汇金石公司上诉要求判决继续履行租赁合同没有法律依据。综上，汇金石公司的各项上诉请求均无事实与法律依据，恳请二审法院依法维持原判，驳回汇金石公司的全部上诉请求。中联建公司向一审法院起诉请求：1.判令汇金石公司立即将租赁场所厦门市湖里区泗水道599号2303室腾空、返还给中联建公司；2.判令汇金石公司立即向中联建公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月28日的房屋租金计138890.32元；3.判令汇金石公司向中联建公司支付逾期缴纳租金的滞纳金（按拖欠租金的30%计算）；4.判令汇金石公司立即支付房屋占用费（按合同约定租金标准，自合同解除之日2017年3月29日起计算至汇金石公司实际腾空返还租赁房屋给中联建公司之日止，其中2017年3月29日至2017年6月30日按75元/平方米/月标准，2017年7月1日起按80元/平方米/月标准。一审法院认定事实：一、房屋地点：厦门市湖里区泗水道599号2303室，面积为208平方米。二、租期期限：自2015年7月1日至2018年6月30日。三、租金标准：2015年7月1日至2016年6月30日每月每平方米70元，2016年7月1日至2017年6月30日每月每平方米75元，2017年7月1日至2018年6月30日每月每平方米80元。四、违约责任：租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，拖欠租金达一个月的，中联建公司有权可自行提前解除合同，收回经营场所，若有家具杂物等不搬者，中联建公司视为废物，任由中联建公司处理，汇金石公司不得有异议；并有权追回所欠租金及滞纳金。五、收到解除通知时间：2017年3月28日。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、合同应否解除的认定。中联建公司主张汇金石公司拖欠租金远超过一个月，故其有权解除租赁合同，且其向汇金石公司发出解除合同的通知，汇金石公司于2017年3月28日签收，合同于该日解除。汇金石公司抗辩中联建公司与汇金石公司的法定代表人原为同一人即案外人刘传家，租赁事宜均为刘传家安排，经刘传家指示汇金石公司向中联建公司转入巨额资金，可以抵充租金；且按惯例中联建公司应先开出发票，汇金石公司才支付租金；故中联建公司的诉求不能支持。一审法院认为，汇金石公司未依约支付租金，中联建公司有权解除合同，中联建公司已向汇金石公司发出解除通知并送达汇金石公司，合同于2017年3月28日解除，合同解除后，汇金石公司应向中联建公司返还租赁房屋。汇金石公司的抗辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、违约责任的认定。汇金石公司未依约支付租金，已构成违约。中联建公司主张汇金石公司应支付拖欠的租金、房屋占用费及滞纳金，有事实依据，一审法院予以支持。汇金石公司应支付自2016年7月1日起至2017年3月28日止的租金138840元。因双方约定每天滞纳金按拖欠租金的2%计算，现中联建公司主张滞纳金按拖欠租金的30%计算，即滞纳金为41652元，没有超过合同约定，故一审法院予以支持。合同解除后汇金石公司至今仍占用租赁房屋，中联建公司主张汇金石公司应支付自2017年3月29日起的房屋占用费，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汇金石公司应于本判决生效后十日内将厦门市湖里区泗水道599号2303室腾空并返还给中联建公司；二、汇金石公司应于本判决生效后十日内向中联建公司支付租金138840元；三、汇金石公司应于本判决生效后十日内向中联建公司支付房屋占用费（自2017年3月29日起计至实际腾退租赁房屋之日止，其中2017年3月29日至2017年6月30日按每月每平方米75元标准，2017年7月1日后按每月每平方米80元标准）；四、汇金石公司应于本判决生效后十日内向中联建公司支付逾期缴纳租金的滞纳金41652元；五、驳回中联建公司的其他诉讼请求。案件受理费4418元，减半收取计2209元，由汇金石公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人均陈述一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审另查明，双方当事人确认汇金石公司之前均系采用向中联建公司转账方式支付讼争租赁合同项下的租金。本院认为，中联建公司与汇金石公司签订的《经营场所租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，汇金石公司一直以转账方式支付租金，合同中未约定在支付租金前须开具发票，故汇金石公司主张因无法联系到中联建公司而无法支付租金及因对方未开具发票可不支付租金均缺乏依据，不予支持。在汇金石公司拖欠租金超过一个月的情况下，中联建公司有权依据合同约定解除租赁合同，其亦实际委托律师向汇金石公司发出了通知解除合同的《律师函》，汇金石公司在收到《律师函》后并未在法定期间内提出异议。故讼争租赁合同依法解除。综上所述，汇金石公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4418元，由汇金石公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 胡林蓉审 判 员 陈 璟二〇一八年三月三十日代书记员 黄亚君附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。