四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2018)川3426民初49号原告：马明芬，女，1964年7月25日出生，回族，四川省会东县人，退休职工，高中文化，住四川省会东县。被告：梁大传，男，1986年12月16日出生，汉族，四川省会东县人，村民，高中文化，住四川省会东县。原告马明芬与被告梁大传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日依法立案受理后，由审判员杨伟适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马明芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年1月13日签订的《租房协议》。2、判令被告归还原告1大间套1小间门面、23间房屋（门面以上二至五楼旅馆）及32把钥匙；房屋内包括带席梦思床垫的双人床5张，带席梦思床垫的小床22张，小席梦思床垫2张，床上垫棉絮及床单各27床，加被套的被盖27床，电视机4台，空调2台，太阳能1台。3、判令被告支付原告从2017年1月13日至今9个月的房租13500元，并支付违约金30000元。4、判令被告支付原告水费253元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月13日被告因经营需要与原告签订位于会东县房屋《租赁协议》。协议约定原告将房屋租给被告使用至白鹤滩搬迁为止。其中2016年1月13日至2017年1月13日��房租，被告已支付。租赁期间按照协议规定应先交房租再用房，但是被告自2017年1月13日至今的房租未支付，原告曾多次打电话催促，被告都以各种理由拒绝支付。终上所述，原、被告双方签订的租房协议是双方的真实意思表示，合法有效，被告欠原告租金从2017年1月13日至今9个月共计13500元，事实清楚，证据充分，足以认定双方的债权债务关系清楚，且合法有效，应受法律保护。根据《合同法》第十六条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告不先付房租再用房的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任，被告应向原告支付逾期至今9个月的租金13500元，违约金30000元，水费253元，共计43753元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告马明芬向法庭提出如下证据：1、租房协议1份，拟证明原、被告双方就租房事宜达成协议。2、水费收据1份，拟证明被告租房期间产生水费253元。3、电话录音1份，拟证明原告向被告催要房屋租金的过程及被告要求解除租房合同的协商过程。被告梁大传辩称,租房协议的使用时间约定不明确，原告主张的30000元违约金明显过高，不符合法律规定。况且被告搬走时给原告打个招呼，由于生意不好做，要搬走。被告将出租屋的钥匙交还给原告，可是原告无故不接收，被告于2017年4月份左右搬离出租屋，被告与原告已经解除了租房合同。被告梁大传向法庭提出如下证据：租房协议1份，拟证明原、被告于2016年3月17日又签了一份租房合同，此份合同只针对门面，不包括23间旅馆。原、被告围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，双方对原告所举第1份证据无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有异议的证据作如下认定：1、对原告所举第2份证据，被告认为是其与原告解除租房合同之后产生的水费，与之无关，不应由其承担。本院认为该证据不符合民事诉讼证据规则的形式，故本院不做为证据使用。2、对原告所举第3份证据，被告认为在双方的通话中，被告没有答应原告要续租房屋，被告与原告已解除了租房合同，被告认为其达不到原告的证明目的。本院认为该证据系电话录音，且是单一的证据，没有其他证据佐证，其证明力有所欠缺，故仅与本案案件事实相符的部分，本院予以采信。3、对被告所举证据，原告认为其签字不是其本人所签，手印是被告拉原告的手所按，其对该证据不予认可。本院认为该证据系原、被告的真实意思表示，虽然原告称手印是被告拉原告的手所按，但未举证加以证明其质证理由成立，故本院对该证据予以采信。综合分析本案庭审材料及证据材料，可以认定以下事实：原告马明芬与被告梁大传于2016年1月13日签订租房协议，原告马明芬将其位于会东县的门面（1大间套1小间房屋）、23间旅馆（门面以上二至五楼房屋）、32把房屋钥匙及房屋内的双人床5张（带床垫）、小床22张（带床垫），小床��2张，床上垫棉絮及床单各27床，加被套的被盖27床，电视机4台，空调2台，太阳能1台出租给被告梁大传。原、被告约定年租金为18000元，按年一次性交清，先交租金后用房，租房协议期限是从签合同之日起至白鹤滩水电站移民搬迁为止（两年后若中途终止合同，提前半年告知对方，另行商定）。协议签订后，被告支付了租金18000元，原告将房屋交付被告使用。2016年3月17日原、被告又签订租房协议，原告将其位于会东县间出租给被告梁大传，约定年租金7000元，租赁期限为2016年1月7日至2017年1月7日。原、被告曾协商过解除租房合同的相关事宜，但未果，被告于2017年4月中旬搬离了会东县的门面。2017年1月至6月产生水费共计253元，被告在与原告于2017年6月25日的电话中明确表示由其负责交纳。自2017年1月至11月，原、被告曾就租赁房屋的租金多次进行协商，但未能达成一致意见。因被告未向原告支付相关的房屋租金及水费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提出诉讼，请求依法支持其诉讼。本案争议焦点：原、被告双方于2016年3月17日签订的租房协议是否有效？租赁期限约定是否明确？租房协议何时终止？被告是否违约？本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告之间于2016年1月13日签订的房屋租赁合同有效，但对房屋租赁期限约定不明确。原、被告于2016年3月17日又针对门面签订了《租房协议》，租赁期限自2016年1月7日至2017年1月7日，年租金为7000元。此份协议应视为对门面的租赁期限及租金达成了补充协议，但对23间房屋（门面以上二至五楼旅馆）的租赁期限未达成补充协议，该部分应视为不定期���赁合同，当事人可以随时解除租房合同。虽然原、被告针对门面的租赁期限达成了补充协议，但在门面租赁期届满后，被告仍然继续使用，原告也未提出异议。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年4月中旬，被告搬离其租用的门面，该行为可视为对门市租赁合同关系的解除，被告实际使用门市而未支付租金的时间为3个月，应付租金1750元（门市年租金7000元÷12月×3月）。关于租赁旅馆房屋部分，原、被告对租赁旅馆房屋的租赁期限并未明确约定，且事后未协商一致，对其应视为不定期租赁合同。原、被告均可随时解除租赁旅馆房屋部分的合同。原告已向被告明确提出解除租赁旅馆房屋部分的合同，并主张由被告按照9个月的期间计算支付租金。结合庭审查明事实，本院认定该旅馆房屋租金为8250元。（住房年租金11000元（年租金18000元-门市年租金7000元）÷12月×9月）。综上所述，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。合同解除后，被告理应返还原告租赁物。原告马明芬要求解除原、被告之间于2016年1月13日签订的《租房协议》并要求被告返还原告门面（1大间套1小间）、23间房屋（门面以上二至五楼旅馆）及房屋内物品等的诉讼请求，本院予以支持。原、被告租房协议解除后，被告理应支付使用期间的房屋租金。2016年1月13日至2017年1月12日的房屋租金，原、被告已结清。被告应支付原告房屋租金10000元（门市租金1750元+住房租金为8250元）。对于原告要求被告支付水费253元，虽该水费收据不符合民事诉讼证据规则的形式，但被告曾明确表示由其支付，故对该诉讼请求，本院予以支持。针��原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原、被告就房屋租金问题自2017年1月至11月之间曾多次进行过协商处理，被告也未表明其不给付租金，只是要求原告给予宽限期，且原告也未提供证据证明被告违约，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第六十一条，第一百零八条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告马明芬与被告梁大传之间于2016年1月13日签订的《租房协议》。二、被告梁大传于本判决生效后15日内返还原告马明芬位于会东县的门面（1大间套1小间）、二至五楼旅馆房23间（原告自己使用的房屋4间除外）、32把房屋钥匙及房屋内的双人床5张（带床垫）、小床22张（带床垫），小床垫2张，床上垫棉絮及床单各27床，加套子的盖被27床，电视机4台，空调2台，太阳能1台。三、被告梁大传于本判决生效后15日内支付原告马明芬房屋租金10000元，水费253元。四、驳回原告马明芬的其他诉讼请求。本案诉讼费894元，减半收取447元，由原告马明芬负担223.5元，被告梁大传负担223.5元。（此款已由原告先行垫付，被告在履行上述判决义务时径直给付原告即可）。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若义务方未在判决确定的期限内自觉履行义务，权利方有权在两年内向本院申请强制执行。审判员 杨 伟二〇一八年三月五日书记员 杨全英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中���人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。