成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5352号原告：周宗学，男，1969年1月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：高玲，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。被告：廖友芳，男，1965年1月25日出生，汉族，住成都市新都区。被告：成都市新都区石板滩镇东风社区居民委员会，住所地：成都市新都区石板滩镇东风东街。负责人：李光兴。第三人：陈俊，男，1958年2月28日出生，汉族，住四川省阆中市。原告周宗学与被告廖友芳、被告成都市新都区石板滩镇东风社区居民委员会（以下简称“东风社区居委会”）、第三人陈俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日作出（2016）川0114民初4034号民事判决书，原告周宗学不服该判决，向成都市中级人民法院提出上诉，该院作出（2017）川01民终735号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2017年7月19日立案后，依职权追加陈俊为本案第三人，并另行组成合议庭于2018年1月15日在本院泰兴人民法庭公开开庭进行了审理，原告周宗学及其委托诉讼代理人高玲、被告廖友芳到庭参加诉讼，被告东风社区居委会经本院依法送达送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等相关法律手续、第三人陈俊经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等法律手续（公告载于2017年10月14日《人民法院报》G89版），未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。周宗学向本院提出诉讼请求：1、请求确认周宗学与廖友芳、东风社区居委会于2010年10月14日签订的《房屋买卖协议》无效（此项诉讼请求系在原一审诉请基础上所变更的诉求）；2、廖友芳、东风社区居委会连带退还周宗学购房款222980元（此金额在原一审诉请基础上进行了调整）及资金占用利息，从2010年10月14日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。事实与理由：2010年10月14日，周宗学基于对东风社区居委会的信任，与廖友芳、东风社区居委会签订了《房屋买卖协议》，并同时给付购房款252980元。周宗学支付购房款后，二被告将《房屋买卖协议》中列明的房屋钥匙交于他人，该房屋至今被他人居住。多年来，周宗学多次与二被告交涉要求解除合同并退还房款，现仍余222980元未退还，故诉至人民法院。廖友芳辩称，222980元并非房款，而是材料款，周宗学的材料款已包含在陈俊与廖友芳及东风社区居委会建设工程施工合同纠纷一案所确认的债务中，因此周宗学应当与陈俊进行结算。东风社区居委会未作答辩。陈俊未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审情况，本院查明如下事实：柏合新居小区系根据东风社区居委会和四川学智建筑工程有限公司之间的《联合建设协议》（因建房欠缺相应的建房审批手续，该协议经生效判决认定为无效协议）而开始动工修建，在该小区建设过程中，因种种原因导致项目成为烂尾项目。而后，东风社区居委会将该工程的收尾工程发包给廖友芳。周宗学曾供应砖供柏合新居小区修建使用，据其陈述，其是与案外人赖官付与其口头商定供货事宜。2010年10月14日，廖友芳（甲方、出卖人）与周宗学（乙方、受买人）签订了一份《房屋买卖协议》，约定：乙方购买柏合新居小区的1栋1单元6层612号房屋，总金额252980元，买受人于2010年10月14日一次性交纳房屋款￥252980元。在该协议的落款处，东风社区居委会在甲方廖友芳的下方加盖公章，盖章处有手写“证明单位”字样。当天，廖友芳向周宗学出具房款收据。周宗学陈述，上述房款的交付是用周宗学往柏合新居小区工地送砖的材料款转换而得，并不是现金交付，材料款的结算单已交回工地工长处，当天东风社区居委会召集了廖友芳、赖官付、陈俊及其他材料商（包括周宗学）去签订了这份房屋买卖协议以结算材料款。廖友芳对此解释为只是用买卖合同的房屋暂时作抵押，赖官付和陈俊是合作关系，陈俊就其与廖友芳、东风社区居委会之间的建设工程施工合同纠纷已经（2014）新都民初字第3169号民事判决书判决，廖友芳、东风社区居委会与陈俊的工程款在该判决中已予结算，那么周宗学的材料款应当与陈俊进行结算。庭后，本院依职权调阅了（2014）新都民初字第3169号民事案件卷宗材料，该案证据材料及已生效的民事判决书显示：1.2010年6月27日，廖友芳与赖官付、陈俊签订《第四补充协议》，约定廖友芳未支付291万元，廖友芳自愿将1#、2#楼约1711.76m2的房屋按1700元/m2抵押给赖官付、陈俊，并办理完一切产权手续。抵押合同另行签订，购房合同由社区委员会兼章。若廖友芳付清工程款后，要收回所抵押的房屋，必须承担5%的资金利息。廖友芳售房时赖官付、陈俊负责派人收取购房款。该款为转款专用，直至双方订立合同条款规定的支付工程款费用为止（包括收取3#楼的购房款）。若收取的购房款不能达到工程进度款支付要求，赖官付、陈俊有权停工。若1#、2#楼售房款不够支付，赖官付、陈俊再收取3#楼售房款。所有购房款由赖官付、陈俊收取，收取后作为支付前后工程款，前后工程款各支付50%。所有东风村安置户房款由东风社区村委会收取，并由社区来支付陈俊、赖官付工程款，直至付清为止。2.2010年10月14日（亦是案涉《房屋买卖协议》的签订当天），廖友芳与陈俊签订《协议书》，约定：甲方所欠工程款291万元用本小区1#、2#楼房屋作抵押及抵偿，抵押面积为1711.76m2，部分抵押房屋，廖友芳可以代售，售房款可代陈俊支付木工组、砖工组人工费，但需经陈俊同意认可，剩余售房款必须支付给陈俊。3.陈俊、廖友芳均确认：陈俊向廖友芳主张的291万元工程款属实，廖友芳以房抵款的方式解决了1562092元人工费、材料费。但这1562092元费用是否包含周宗学的砖款，未有显示。4.陈俊主张廖友芳、古士珍应支付的工程款为1347908元，是由总欠款2910000元-双方确认的以“以房抵款”的方式已解决的1562092元计算而得。另查，目前“柏合新居小区”的土地性质为农村集体建设用地。再查，关于“以房抵款”所解决的1562092元是否包含周宗学的材料款这一问题，本院通知廖友芳到庭接受询问，但其无法说清1562092元的构成。本院认为，案涉房屋系农业集体建设用地上修建的房屋，性质上应属农村村民住宅，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”等国家政策精神，非本集体经济组织成员因购买农村房屋而订立买卖合同是损害了社会公共利益的合同，应当认定为无效合同，故本院依法确认案涉《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周宗学的确未实际向廖友芳支付过购房款，但并不意味着廖友芳不负向周宗学退还与房款等值数额款项的义务。在实践中，当事人签订民事合同往往具有一定的动机，无论合同是否有效，通过双方的合同内容，我们能对双方既往发生的民事法律行为的性质和目的作出评价、补充、解释。分析本案：其一，周宗学所支付的房款系其合法债权转化而得，双方订立《房屋买卖协议》的动机就是以转移房屋所有权而实现抵债之目的，廖友芳既然愿意与周宗学签订该协议，并且出具收房款的收条，就应当预见到其应负合同义务并承担合同风险。其二，周宗学是与案外人赖官付协商材料买卖事宜，案外人赖官付和陈俊在《第四补充协议》上均作为合同乙方出现，显示赖官付和陈俊是具有密切关系的。在2010年10月14日这一天，廖友芳分别和陈俊签订了《协议书》、和周宗学签订了《房屋买卖合同》，廖友芳在未收到周宗学房款的情况下向周宗学打下收条，其所称的“安抚材料商”、“暂作抵押”的动机是存疑的，分析其与陈俊的《协议书》：“部分抵押房屋，廖友芳可以代售，售房款可代陈俊支付木工组、砖工组人工费，但需经陈俊同意认可，剩余售房款必须支付给陈俊。”、以及陈俊在（2014）新都民初字第3169号民事案件中向廖友芳主张《协议书》载明的工程款时也扣除了以房抵款所解决的1562092元的情况来看，廖友芳以售房的方式代陈俊支付陈俊欠周宗学的款项是可能的。现陈俊未到庭，而廖友芳在本案无法说清这1562092元的构成，与其曾在（2014）新都民初字第3169号民事案件中认可1562092元抵扣债务的行为相矛盾，廖友芳应当承担不利的诉讼后果，本院有理由相信周宗学的材料款是1562092元的组成部分。考虑到民事诉讼中“一事不再理”原则、案涉《房屋买卖合同》的签订背景、以及周宗学所述结算单交还他人的陈述，本院认定：陈俊对周宗学所负债务已转移给了廖友芳。基于上述两点，本院认定在合同无效的情况下，廖友芳负有向周宗学返还与房款数额等值款项的义务，故而周宗学诉请其退还222980元（小于房款数额）的诉讼请求，本院予以支持。有关资金占用利息损失问题。本院认为，合同无效后，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。本案中，廖友芳作为房屋的出卖方，在房屋不具备转让条件的情况下与周宗学订立合同，存在过错，其应当赔偿周宗学相应的信赖利益损失，周宗学主张自签约之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算债务的资金利息损失，合情合理，本院予以支持。有关东风社区居委会应否承担连带责任问题。从《房屋买卖合同》来看，东风社区居委会的盖章处有“证明单位”字样，不能说明该组织是房屋出卖方。而周宗学出示的委托书照片，即使为真实，也没有具体的售房委托事宜，不能证明廖友芳出卖房屋系受东风社区居委会委托。根据合同相对性原则，东风社区居委会对上述债务的给付不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认：原告周宗学与被告廖友芳于2010年10月14日订立的《房屋买卖协议》无效；二、被告廖友芳于本判决发生法律效力之日起15日内退还原告周宗学222980元；三、被告廖友芳于本判决发生法律效力之日起15日内向原告周宗学支付资金利息损失（计算方法：以222980元为本金，自2010年10月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至退款之日止）；四、驳回原告周宗学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794元，由被告廖友芳负担（案件受理费原告周宗学已预交，由被告廖友芳应负担部分由其在判决生效时一并连带向原告周宗学支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈善元审 判 员  唐 韵人民陪审员  张 恩二〇一八年三月二十八日书 记 员  唐 倩