.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终225号上诉人（原审被告）：山西大钧房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区滨河西路北段-4号农科院三楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：王新德，总经理。委托诉讼代理人：马强，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李新俊，男，一九七七年八月三日出生，汉族，山西筑景图意建筑设计工程有限公司职工，住太原市。上诉人山西大钧房地产开发有限公司（以下简称大钧房地产公司）因与被上诉人李新俊房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一八年一月十日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大钧房地产公司的委托诉讼代理人马强、被上诉人李新俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大钧房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李新俊的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审的全部诉讼费用由李新俊承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。1、上诉人不应该向李新俊退还代收房产证费用。原审中上诉人多次重申，上诉人应该为李新俊办理房屋产权手续，也愿意办理相应手续，并且一直在积极努力办理产权登记手续，但是只有在至少满足以下条件之一时，才应退还费用：（1）上诉人已停止办理；（2）李新俊已明确表示无需办理；（3）商品房买卖合同被依法解除或者终止。本案不属于上述任何一种情况。原审判决未认定以上事实，属于认定基本事实不清。2、原审判决将“上诉人法定代表人在人身自由受到严重威胁的情况下受胁迫而出具的书面材料”作为证据使用，属于认定错误。原审判决提到上诉人提交的上诉人法定代表人手写材料属于非法证据，不应该被法庭采信。该材料书写当时书写人被小区业主围困而难以脱身，万般无奈之下只得写下该材料。但原审却错误地将该材料作为证据认定事实，属于认定错误。3、上诉人不存在违约行为。在办理产权登记手续过程中，存在很多阻碍因素，有些阻碍因素来源于政府部门，有些来源于其他单位不予配合，且这些因素上诉人无法控制、无法决定。上诉人仅仅是普通房地产开发企业，其功能和作用极其有限，故不应把未能办理产权登记的全部责任都归责于上诉人。双方商品房买卖合同中对于违约金的表述，不能做扩大解释或曲解。本案中房屋产权登记证书的取得，不仅取决于上诉人的努力，更多是政府部门的办理和其他单位的配合。这里所说的“如因被告的责任”应该理解为“如果仅仅由于被告的责任”，或者理解为“仅仅是由于被告的原因而不包括其他原因”，不应该将上诉人的责任扩大。原审认定上诉人违约，属于认定基本事实不清。二、原审判决适用法律错误。1、本案应适用《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定。本案中，房屋产权登记更大程度上依赖于政府部门，而政府部门的行为，就是合同双方都无法控制、无法决定更无法抗拒的。在本案房屋产权办理过程中，由于人防工程验收的标准，与涉案房屋楼盘设计、施工和验收的标准已明显不同，这也是合同双方所无法预见的。因此本案符合上述《合同法》第一百一十七条规定。2、本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于“情势变更”的规定。该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上述司法解释对“情势变更”的情况作了明确规定。本案中由于人防工程的验收标准已不同于房屋建造时的标准，在合同生效之后发生，合同双方均无法预见，如果按原合同履行则显失公平。因此本案的情形即符合上述法律规定的情势变更情形。3、本案应综合地全面地适用《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”但原审判决却未能够综合全面适用上述法律规定，对上诉人一再反驳、异议的所谓事实予以采信，上诉人提交的证据以及答辩意见却全部予以排除，均属于适用法律错误。被上诉人李新俊答辩称：1、上诉人大钧房地产公司应向答辩人退还代收的房产证费用及支付违约金，双方签订的商品房买卖合同为真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方都应履行合同约定，如一方违约，应向守约方承担违约责任。本案答辩人为大钧房地产公司支付购房款及房产证办理费用，大钧房地产公司理应按合同约定为答辩人办理房屋产权证，其逾期未办理的行为构成违约，应承担违约责任。大钧房地产公司的法定代表人王新德书写的承诺书是其职务行为，其法律后果应由大钧房地产公司承担。大钧房地产公司提出原审认定事实不清的三条理由，根本没有在合同中进行约定，也没有事实依据，是对合同约定的随意扩大或曲解，其理由根本不能成立。同期业主从二〇一四年开始通过多次与大钧房地产公司协商、多次信访维权、多次协同办理，但办理房屋产权证工作的事一直没有推进，且大钧房地产公司一审时向法庭提出反诉，在停止办理或解除合同情形下才退还费用，该行为说明其已不愿意继续履行合同。但依法成立的合同应受法律保护，故原审认定事实是正确的。2、一审判决适用法律正确。本案不存在不可抗力的情形，不应适用《合同法》第一百一十七条的规定。一审严格按照《民事诉讼法》第六十四条的规定，审核了双方提交的证据。大钧房地产公司提交的证据并非全被排除，只是由于其未向法庭提供王新德人身自由遭受胁迫的证据及相关交费的票据，所以证据不足，应当承担举证不能的责任。综上，请求驳回大钧房地产公司的上诉请求，维持一审判决。一审法院认定事实：二〇一一年六月十日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告李新俊购买由被告大钧房地产公司开发的位于太原市尖草坪区恒源路3号景都花苑第3幢2单元1601号的房屋，房屋交付时间为二〇一二年八月三十一日前，付款方式为：李新俊应在合同签订前向大钧房地产公司一次性支付所购商品房全价款794142元。双方还在合同中约定，大钧房地产公司应在商品房交付使用后三百六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因大钧房地产公司的责任，李新俊不能在规定的时间内取得房产权属登记证书，双方同意大钧房地产公司每年按已付房款的0.1%向李新俊支付违约金。李新俊于二〇一一年四月二十三日交付了购房款794142元，合同签订后，大钧房地产公司于二〇一二年九月七日向李新俊交付了所购房屋，李新俊于同日向大钧房地产公司交付了46873元办理房产证的费用。二〇一五年十二月二十日，大钧房地产公司法定代表人王新德书面承诺如其到二〇一六年三月份仍未办理房屋产权证，则逐步有序地将李新俊所交办理房产证费用退还。大钧房地产公司至今未为李新俊办理房屋产权证书，也未将房产证费用退还李新俊。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法有效。双方均应忠实履行合同约定，如一方违约应向守约方承担违约责任。本案中，原告按合同约定向被告交付了购房款，被告也向原告交付了所购房屋。被告理应按合同约定为原告办理房屋产权证书，被告逾期未办理的行为显已构成违约，理应向原告承担相应的违约责任。对双方在合同中以每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金的计算方式的约定，明显低于原告的实际损失，应在合理范围内予以增加，原告主张按人民银行贷款基准利率计算损失，符合法律规定，应予以支持。对被告法定代表人王新德书写的承诺书，应认定为王新德作为被告法定代表人的职务行为，其法律后果应由被告承担，被告理应按承诺向原告返还房产证费用。对被告提出的在办理产权登记手续过程中存在很多被告无法控制及无法决定的因素，及太原市政府提出了要求通过人民防空工程验收的要求，致使其尚未办理房屋产权登记的答辩意见，因被告未提交相应证据证明其主张，且如原告所称即使太原市政府提出了要求通过人民防空工程验收的要求，该要求也并非订立合同时无法预见的情形，故对被告答辩意见，不予采纳。据此判决：一、被告大钧房地产公司于本判决生效之日起十日内退还代收原告李新俊的办理房产证费用人民币46873元。二、被告大钧房地产公司于本判决生效之日起十日内支付原告李新俊违约金人民币14985元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人李新俊交纳的房屋所有权办证费是否应当退还和上诉人大钧房地产公司是否应当承担违约责任是本案的争议焦点。根据本案查明的事实，大钧房地产公司与李新俊签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利与义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，大钧房地产公司理应为李新俊办理房屋产权证书，其逾期未办理的行为显然已构成违约，理应承担相应的违约责任，原审判决认定无误。大钧房地产公司上诉提出其不应当退还李新俊办证费用，既无法律依据，也不符合公平原则，且大钧房地产公司法定代表人也承诺同意在二〇一六年三月未能办证的情况下给相关住户办理退费手续，充分说明大钧房地产公司同意并知晓应当退还费用的事实。大钧房地产公司提出其法定代表人王新德书写的承诺书是在受胁迫的情况下出具，并未提供相关事实证据，故其陈述理由，不予采信。同时，大钧房地产公司提出其未能办证是由不可抗力的原因造成，但其陈述的理由均不属于法律规定的不可抗力的范畴，故其有关应免除承担违约责任的理由，同样不能成立。综上所述，大钧房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第三项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1346元，由上诉人大钧房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长雷晨审判员焦跃峰审判员孙广金二〇一八年三月十二日书记员齐文姝