广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2018)桂0312民初175号原告：冯某蓁，女，1971年出生，汉族，住广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：贲凯茜，广西春良律师事务所律师。被告：桂林某穗投资有限公司，住所地：临桂县临桂镇某某路1**号三楼1号。统一社会信用代码：91450322669******C。法定代表人：韦某政，该公司经理。委托诉讼代理人：覃光星、谢振发(实习)，广西漓江律师事务所律师。原告冯某蓁与被告桂林某穗投资有限公司（以下简称被告某穗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员叶永付、许娟参加的合议庭。2018年2月2日，因合议庭成员工作变动，调整为由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员叶永付、赵生付参加的合议庭。2018年2月27日，本院公开开庭审理了本案。法官助理徐文耀列席参加本案的审理，书记员秦丽菊担任记录。原告冯某蓁及其委托诉讼代理人贲凯茜、被告某穗公司的委托诉讼代理人覃光星、谢振发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某蓁提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行合同约定的交房义务；2、请求法院判决被告因逾期交房而向原告支付违约金56039元（从2014年5月31日起暂计至2018年1月15日，而从2018年1月15日之后至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价款万分之一的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年8月12日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发的位临桂县某某路西北侧人民大厦北区房，购房金额为422936元。合同签订后，原告已经按照合同约定履行付款义务。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，但被告却未按合同的时间向原告交付房屋。根据合同第九条第二款之约定：出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被告从2014年5月31日起暂计至2018年1月15日应当向原告支付违约金56039元，而从2018年1月15日之后至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事双方签订合同第九条之约定，请人民法院支持原告的诉请。原告冯某蓁对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、冯某蓁身份证复印件，证明原告冯某蓁的身份情况；2、信息查询单、电脑咨询单，证明被告的信息情况；3、商品房买卖合同，证明原告以422936元购买被告位于临桂县城某某路西北侧人民大厦北区商品房，双方形成买卖合同关系；4、发票，证明原告已经按照合同约定履行付款义务；5、税收通用完税证及收据，证明原告已经缴纳了契税及其他费用。被告某穗公司辩称，原告诉请交房的条件被告不具备，无法交房，诉请的违约金无异议，但请原告确定一个数额双方进行调解，诉讼费其愿意承担。被告某穗公司未向法庭提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性无异议。本院结合原告举证和被告质证,认证如下:对原告提交的证据及陈述，被告未提出异议,故本院作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月12日，原告冯某蓁（为买受人）与被告某穗公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定原告购买被告出售的位于临桂县城某某路西北侧人民大厦北区，建筑面积120.35平方米，其中套内建筑面积94.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.5平方米；合同第四条关于计价方式与价款的约定：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4459元，房屋总价422936元整；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得符合下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府临时限制性行为等造成工期延误的；3、在施工过程中，如政府要求的规划变更、设计变更导致工期延长的；4、出卖人将竣工资料报告提交给政府部门并受理后（以政府部门接收到资料的日期为准），超过规定期限的等待验收时间；交房时买受人提出维修申请的，维修时间不承担延期交房责任；5、政府通知停工、禁止车辆出入商品房施工现场而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，出卖人可据实相应延期交房；6、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时的按一天计算）；以上相关因素出卖人应在合同约定的交房日期前15日内将统计结果以书面形式告知买受人；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；该合同还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定等进行了明确约定。上述合同签订后，原告一次性向被告支付了全部的购房款422936元，被告某穗公司于2012年9月12日向原告开具了1份销售不动产统一发票予以确认。涉案《商品房买卖合同》于2012年9月12日在临桂县房地产管理所办理了备案登记。之后，由于被告至今未能交付涉案房屋给原告，2018年1月16日原告诉至本院，请求：1、请求法院判决被告履行合同约定的交房义务；2、请求法院判决被告因逾期交房而向原告支付违约金56039元（从2014年5月31日起暂计至2018年1月15日，而从2018年1月15日之后至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价款万分之一的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，本案所涉房屋至今未竣工并验收合格。本院认为，原告冯某蓁与被告某穗公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。从本案查明的事实来看，原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付全部房款的义务，被告方亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、房屋的质量标准作了明确约定，即被告应在2014年5月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得法定竣工验收合格是有关房屋交付的强制性规定，而涉案房屋此要件尚未成就，故，原告要求被告方交付涉案房屋的诉请，本院不予支持。待涉案房屋交付条件业已成就而被告仍未能履行交付义务时，原告可对此另行起诉。关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被告应从合同约定的交房期限的次日即2014年6月1日开始，以原告的购房款422936元为基数，按日利率万分之一计算违约金至被告交房之日止，并支付给原告。至于原告诉请要求从2014年5月31日开始计算违约金，则与合同约定不符，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：1、被告桂林某穗投资有限公司支付逾期交房违约金（以房价款422936元为基数，从2014年6月1日起按每日万分之一计算至被告交房之日止）给原告冯某蓁；2、驳回原告冯某蓁的其他诉讼请求。案件受理费1201元（原告已预交），由被告桂林某穗投资有限公司负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1201元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  赵生付人民陪审员  叶永付二〇一八年三月十五日法官 助理  徐文耀书 记 员  秦丽菊