山东省泰安市泰山区人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁0902执异19号案外人：袁向峰，男，1970年4月17日出生，汉族，住新泰市。案外人：王子世，男，1970年1月3日出生，汉族，住山东省新泰市。案外人：王继顶，男，1961年8月28日出生，汉族，住新泰市。案外人：崔延华，男，1966年6月13日出生，汉族，住新泰市。案外人：郭兆阳，男，1960年8月23日出生，汉族，住新泰市。案外人：殷东华，男，1964年5月6日出生，汉族，住新泰市。申请执行人:泰安点石资产管理有限公司，住所地：泰安市东岳大街241号。法定代表人：王鲁生，董事长。被执行人:山东容力达矿用电器设备有限公司，住所地新泰市开发区光明路西侧，组织机构代码：78077602-8。法定代表人：李涛，董事长。被执行人:山东世纪园房地产开发有限公司，住所地新泰市金斗路76号，组织机构代码66574055-6。法定代表人：李涛，董事长。被执行人：山东汇丰太阳能有限公司，住所地泰安市高新区风天路中段，组织机构代码56144688-9。法定代表人：史秀海，董事长。被执行人：李涛，男，1960年9月2日出生，汉族，住新泰市。被执行人：杨文，男，1977年12月3日出生，汉族，住新泰市。本院在执行申请执行人泰安点石资产管理有限公司与被执行人山东容力达矿用电器设备有限公司、山东世纪园房地产开发有限公司、山东汇丰太阳能有限公司、李涛、杨文追偿权纠纷一案中，案外人对执行土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人殷东华等人称，案外人先后于2009年10月至2013年12月从山东世纪园房地产开发有限公司赎买商品房，并在新泰市房管局办理了网签备案，案外人均全部缴纳了房款，并自2010年8月陆续实际入住所购买的房屋。案外人到房管局及不动产登记机关办理房产及不动产相关手续时，发现案外人所购买的山东世纪园房地产开发有限公司名下的国有建设土地使用权已被法院（2015泰山商初字第937-1号、第937-2号、937-3号、937-4号、937-5号）查封。案外人认为，案外人购买了开发公司的商品房以后，相应的商品房国有建设土地使用权也一并由案外人享有，山东世纪园房地产开发有限公司对于所出售商品房的国有建设用地使用权已不再享有权利，法院查封导致案外人的权利无法实现。我们幸福小区的523户业主已在新泰市房管局进行了网签备案，故申请解除对土地的查封。本院查明，申请执行人泰安点石资产管理有限公司与被执行人山东容力达矿用电器设备有限公司、山东世纪园房地产开发有限公司、山东汇丰太阳能有限公司、李涛、杨文追偿权纠纷一案,本院作出（2015）泰山商初字第937号民事调解书后，各被告没有履行法律文书确定的义务，泰安点石资产管理有限公司向本院申请强制执行。本案在诉讼期间，根据泰安点石资产管理有限公司的申请，本院于2016年1月6日，以（2015）泰山商初字第937号民事裁定书，保全轮侯查封了被执行人山东世纪园房地产开发有限公司（以下简称世纪园公司）名下的部分土地使用权（土地证号分别为：新国用（2007）第0217号、新国用（2007）第219号、新国用（2007）第0216号、新国用（2007）第0220号、新国用（2009）第0180号），同日，向新泰市国土资源局送达了协助执行通知书。其中世纪园公司以其名下新国用（2007）第0217号土地使用权为申请执行人设立了抵押反担保，最高抵押金额1000万元，双方于2014年12月29日办理了抵押登记，他项权证号为新他项（2014）第0235号。另查明，2012年5月28日，案外人袁向峰（××）与世纪园公司（××）签订商品方买卖合同一份，合同约定，××取得位于新泰市金斗路76号编号为新国用（2007）第0219号的地块的土地使用权，并在上述土地上建设商品房，××购买的商品房位于本项目中的第10号楼1单元702号房，建筑面积142.15平方米，单价每平方米4037元，交房时间为2012年10月5日前，××在商品房交付使用后的90日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，××按已付房价款1%支付违约金。合同签订后，案外人袁向峰先后交付购房款616634元，并入住，但一直没有办理产权登记。2010年11月23日，案外人王子世与世纪园公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，××以出让方式取得位于新泰市金斗路76号编号为新国用（2007）第0216号、新国用（2009）第0180号地块土地使用权，用于开发建设商品房，王子世购买该项目第8号楼1单元1002号房，建筑面积97.34平方米，单价4105元/平方米，交房时间为2011年8月31日前，其他条款与前合同相同。合同签订后，王子世先后交房款399581元，并入住。2011年4月21日，案外人王继顶购买世纪园公司位于新国用（2009）第0180号地块上开发的第6号楼1单元501号房产，建筑面积155.68平方米，单价2938元/平方米，王继项共交房款478087元，并已入住。2009年10月20日，案外人崔延华与世纪园公司签订商品房买卖合同，崔延华购买世纪园公司在新国用（2007）第219号地块上开发的第11号楼3单元102号房产，建筑面积103.74平方米，单价2760元/平方米，崔延华交纳了购房全款并入住。2013年2月4日，案外人郭兆阳与世纪园公司签订商品房买卖合同，郭兆阳购买世纪园公司在新国用（2007）第0219号地块上开发的第12号楼3单元102号房产，建筑面积60.64平方米，单价305元/平方米（回迁安置价），配套房18.46平方米，单价750元/平方米，郭兆阳交纳了房款32340元并入住。2010年12月10日，案外人殷东华与世纪园公司签订商品房买卖合同，殷东化购买世纪园公司在新国用（2007）第0216号、新国用（2009）第0180号地块上开发的第8号楼2单元802号房产，建筑面积97.34平方米，单价3467元/平方米，殷东华交纳了房款337478元并入住。又查明，世纪园公司经有关部门批准，先后在新国用（2007）第0216号、第0219号、第0220号、第0180号地块上建设了12幢商品房，先后出卖给案外人等数百户居民。但因世纪园公司的原因均未办理产权登记。现案涉土地在本院轮侯查封前的查封法院均已解除查封，为此，案外人向本院提出执行异议，请求解除查封。本院认为，申请执行人泰安点石资产管理有限公司与被执行人山东容力达矿用电器设备有限公司、世纪园公司、山东汇丰太阳能有限公司、李涛、杨文追偿权纠纷一案，在诉讼期间，根据当事人的申请，本院依法保全查封了世纪园公司名下的土地，符合法律规定。案件立案执行后，诉讼中的保全查封自动转为执行查封，案外人提出执行异议后，本院应依法进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据案外人提供的商品房买卖合同，案外人与世纪园公司签订商品房买卖合同的时间均在本院查封之前，案外人已交纳了购房全款，并入住占有、使用，没有办理产权证书的过错不在案外人，案外人的异议理由符合上述司法解释的规定。本案查封的虽是被执行人名下的土地使用权，但案外人所购买房屋交纳的购房款，亦应包含所购房屋分摊占用的相应土地使用权，故虽然上述土地使用权仍登记在世纪园公司名下，但案外人实际已占有使用，并已交纳了全部购买款项，且没有办理不动产权证书的原因并不是案外人的过错，案外人的异议理由成立，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人山东世纪园房地产开发有限公司名下的土地使用权（土地证号分别为：新国用（2007）第219号、新国用（2007）第0216号、新国用（2007）第0220号、新国用（2009）第0180号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘法生审判员  赵红梅审判员  张仁岗二〇一八年三月八日书记员  曹 宁