广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22388号上诉人（原审原告）：刘炜，女，1946年4月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：智东方，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社，住所地广州市天河区大塘街**号。负责人：郝孟宗，该社社长。委托诉讼代理人：雷艳萍，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧怡，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广州市天河区中山大道车陂北街1号。法定代表人：简铭钜，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷艳萍，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧怡，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区景峰经济发展有限公司，住所地广州市天河区车陂北街29号301、302房。法定代表人：曾祥龙。上诉人刘炜、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社（以下简称车陂四社）与被上诉人广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）、原审第三人广州市天河区景峰经济发展有限公司（以下简称景峰公司）因代位追偿权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘炜上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判车陂四社代偿1224812元给刘炜；3.车陂四社代偿2010年起至2013年10月31日一审起诉之日的利息、违约金529860元给刘炜；4.撤销一审判决关于由景峰公司承担一审诉讼费20550元、评估费18925元的诉讼费分担部分，改判由车陂四社承担诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决严重低估了景峰公司在车陂综合市场获得的补偿价值（到期债权），《房地产估价报告》与《工程交工验收证明书》两者评估时间相差近20年，虽说是重置成本，但如施工用的水电等是没有计算在内的，市场的建筑物事实上没有拆除，计算市场的重置价只能是用2013年12月31日的建筑物的成本价，即900元/平方米×7300平方米=657万元。（二）根据刘炜工商查档时的发现，车陂四社在车陂市场2014年工商登记中显示的消防登记仍然是景峰公司在2001年1月21日办理的文件，车陂综合市场虽然名义上更换管理人，但并无重建，由此可见车陂市场2013年12月31日每平方米的价值不应用重置价值计算，而应按照市场价评估。（三）一审判决在错误低估了景峰公司对车陂四社的到期债权时，又酌情判令车陂四社在80万元的范围内代景峰公司向刘炜清偿，显失公平。（四）景峰公司无法找到，判令其承担一审诉讼费对刘炜不公平，应由车陂四社承担一审诉讼费用及评估费。（五）一审认定车陂公司非景峰公司的租赁相对人，不存在在该项目中无偿获得利息，刘炜对此没有异议。车陂四社、车陂公司二审答辩称，在2013年12月31日之后，景峰公司对车陂四社租赁场地上的建筑物已经归于消灭，景峰公司没有任何事实和法律依据对车陂四社就涉案场地上的建筑物主张任何权利，根据代位权的规定，刘炜行使代位权建立在景峰公司对车陂四社享有到期债权的情况下，本案刘炜是在景峰公司对案涉场地上的建筑物权限灭失半年之后提起诉讼，没有任何事实和法律依据。车陂四社上诉请求：1.撤销一审判决，改判车陂四社无须在80万元范围内代景峰公司向刘炜清偿，改判驳回刘炜的诉讼请求；2.案件诉讼费由刘炜承担。事实和理由：（一）一审法院认定的争议焦点错误，一审法院认定本案的争议焦点是车陂市场（不涉及现状的装修）的建设投入为何人，本案的案由是债权人的代位追偿权纠纷，代位权行使应当以债务人对次债务人享有到期债权、债务人怠于行使到期债权损害了债权人利益为前提，因此本案的争议焦点应当是：景峰公司对车陂四社是否享有任何债权及景峰公司是否怠于行使债权导致损害了债权人刘炜的利益。本案中景峰公司已对车陂四社不享有任何到期债权，根据合同约定及履行情况来看，景峰公司对车陂四社享有的是对车陂市场建筑物的拆迁处理权，且该处理权按合同约定在2013年12月31日拆迁处理期已经归于消灭，现刘炜根据《承包场地合同书》起诉车陂四社代位权的主张不成立。景峰公司并不存在怠于行使权利损害债权人利益的情形，刘炜请求行使代位追偿权不成立。而一审法院认为车陂市场在2013年10月31日未实际拆除，从而不顾事实和合同约定，显属不当。（二）一审法院判令车陂四社需要在80万元范围内代景峰公司向刘炜清偿其债务，违背了平等、自愿、公平原则。（三）刘炜主张车陂四社无偿取得案涉建筑物，市场评估价值可获利几千万，该说法是其主观臆断，车陂四社从二十年前廉价出租土地、牺牲巨大的利益作为市场投入，车陂四社当初愿意以远低于市场价格与景峰公司签订场地出租合同，其目的是在合同期满后取得建筑物。景峰公司取得涉案场地二十年已经获得巨大商业回报，双方在合同期满前协商以一定价格受让，车陂四社享有拒绝权。在车陂公司不同意受让的情况下，景峰公司有权拆除处理，期限两个月。景峰公司对涉案场地享有的拆迁处理权并非是明确的可获得的债权，也不可代位。刘炜向一审法院起诉请求：1.刘炜向车陂四社代位追偿车陂四社的车陂综合市场价值（景峰公司欠刘炜的债务）1224812元；2.刘炜向车陂四社的车陂综合市场价值代位追偿从2010年起至一审起诉之日的滞纳金48万元；3.刘炜向车陂四社的车陂综合市场价值中代位追偿刘炜自起诉之日至车陂四社还清所有债务的滞纳金；4.车陂公司对车陂四社的上述债务承担连带责任；5.车陂四社、车陂公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：景峰公司成立于1993年4月29日，为企业法人。2000年7月20日，车陂四社（甲方、发包方）、景峰公司（乙方、承包方）签订《承包场地合同书》，约定：乙方承包车陂第四股份合作经济社场地2618平方米作综合市场、仓库、工场使用；承包期限为13年，由2000年11月1日至2013年10月31日止，乙方支付承包费，其中2000年11月1日至2003年10月31日，每平方米5元，三年合计承包款471240元；2003年11月1日至2006年10月31日，每平方米5.75元，三年合计承包款541926元；2006年11月1日至2009年10月31日，每平方米6.613元，三年合计承包款623261.88元；2009年11月1日至2012年10月31日，每平方米7.605元，三年合计承包款716756.04元；2012年11月1日至2013年10月31日，每平方米7.985元，一年合计承包款250856.76元；2013年11月1日至2013年10月31日，13年承包款合计2604040.68元；乙方在2000年11月30日前交付按金20000元给甲方，按金到期终止时，甲方将按金全数退回乙方；如乙方违约，按金则全部归甲方所有；乙方每月应在1日至5日到甲方财务室交付当月承包款给甲方，甲方开具收款凭证给乙方；双方不得中途违约，如有违约，应按当时违约至合同期满承包款总数的50%作违约金赔偿给对方（即守约方）；如国家政府部门或上级部门征用该地块，由甲方与用地单位联系，如补偿项目有搬迁费、建筑物、机械设备、营业补偿款及乙方种的果树30%归甲方，70%归甲方；其余的土地补偿款青苗补偿款、水利费、招工名额等补偿款全部归甲方所有；国家对上述承包场地的一切税收（包括土地使用费和房产税或管理费）和乙方经营的税收、管理费用和乙方在经营生意过程中，及在乙方承包期内无论什么性质凝成或造成违章违法、上级到来查处而被罚款的和乙方与国家、集体个体一切单位所发生的一切费用及债权、债务应由乙方彻底负责，甲方一概不负任何责任，乙方仍应按合同规定，每月交承包款给甲方；安装水电和需费用由乙方自行解决；报建手续和报建费由乙方负责、给排水系统同样由乙方自行解决；消防的设备设施，乙方应按国家消防部门和有关规定购置安装。防火、治安以及所发生的一切事故均由乙方负责，甲方不负任何责任；合同期满，在与当地车陂村同等条件下，乙方有权优先再续合同，但要甲乙双方重新协议价格。面积应按2618平方米计算承包款；如合同期满，乙方不再续租，则乙方所建的建筑物或其它水电设备、设施可与甲方协商价格，在合理的条件下可由甲方承受，协商时间应在合同期末前协商妥当；如双方对价格问题达不成一致意见，均由乙方自行拆除处理，拆迁期为两个月，拆迁期仍要按最后一年承包单价计算交承包款给甲方；本合同一式三分，甲方一份，甲方主管单位车陂经济发展有限公司一份，乙方一份，各执一份。附场地平面图各一份。关于涉案的车陂市场，刘炜主张该市场由景峰公司投资建设，其提交加盖广州市天河区东圃镇建设委员会于1993年10月27日的《天河区村镇建房许可证》：经研究同意批准车陂第4生产队住宅、市场在车陂用地建房，用地面积1856平方米，层数为1幢四层，建筑面积5938.8平方米；1994年4月22日，加盖“广州市天河区东圃镇建设委员业务专用章”的《收据》：天河景峰发展开发总公司补办住宅、市场施工标牌费（车陂四社）200元。就场地现状及投入，车陂四社一审庭审后于2015年9月25日向一审法院提交《说明》：2000年景峰公司与车陂四社签订《承包场地合同书》涉及的租赁标的物，在1993年始就经报建并建成，所以签订《承包场地合同书》时，车陂四社是将占地面积为2618平方米的场地包括地上建筑物一幢四层整体出租给景峰公司作为综合市场、仓库、工场使用。我社在该合同期满后收回的场地上仍是一幢四层建筑物，可见，该合同租赁期间（2000年至2013年），景峰公司并没有进行扩建和增建。2000年，我社是将场地及地上建筑物一并出租给景峰公司使用，我社同意景峰公司承租后再将场地分租或转租给他人作综合市场使用。由上述可知，景峰公司在租赁期间并未对场地进行建设投入。事实上，景峰公司在租赁期间亦未曾要求我社就租赁场地建设进行报建或向我社提出申请。至于景峰公司在租赁期间将场地转租或分租给景峰公司（如所谓的“广州华圣达物业管理有限公司”），其合同期限绝不能超过2013年10月31日，因为我社与景峰公司的合同到期时间就是该日期。2013年10月31日，我社与景峰公司合同期满，该公司没有请求续租，我社因政府对农村资产管理政策的调整，也不能再出租给景峰公司。所以，按照合同约定，我方给予景峰公司2个月的腾退场地期限，期满后依约接管场地，接管时地上并无景峰公司投入的相关设备设施。2010年7月12日，刘炜因与景峰公司、郑明还款合同纠纷经广州仲裁委员会仲裁，景峰公司未到庭参加仲裁，广州仲裁委员会于2010年11月25日作出（2010）穗仲案字第854号裁决书，其中查明的事实有：1994年10月11日，刘炜与景峰公司签订《联营协议书》，约定刘炜投资150万元，景峰公司提供位于广州市天河区东圃镇车陂广氮商业街的“车陂综合市场”四层楼（接近封顶）的70%的股权，作价700万元左右，双方合作经营市场；市场建成后收入的租金，首先还清刘炜的投资款150万元。市场建设设立专门账户，由景峰公司派出会计、出纳负责账目，每季公布一次。刘炜有权临督，必要时刘炜可派出一名财务参与管理，经济利益的盈亏双方共同负责，合作期为20年。《联营协议》签订后，刘炜从1994年10月22日起至1995年4月19日止，分多次支付给景峰公司投资款150万元。1997年刘炜因与景峰公司的投资纠纷，诉至广州市天河区人民法院，天河区人民法院作出（1997）天法经初字第570号《民事调解书》，刘炜与景峰公司达成调解协议如下：（一）双方于1998年3月19日1994年10月11日签订的《联营协议书》予以解除；（二）景峰公司于1998年5月31日前返还申请人投资款150万元，刘炜自愿放弃其他诉讼请求；（三）如上述第（二）款未按期履行则为无效条款，景峰公司于2003年3月25日前偿刘炜投资款150万元及利息50万元，共200万元（其中1998年6月25日支付9万元，以此类推，今后每季度的最后一个月25日各付9万元，余款在最后一个季度全部付清）；（四）景峰公司于2003年3月25日前清偿刘炜投资款150万元的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自1998年3月19日起至付清款之日止）；（五）刘炜自愿放弃其他讼请求。案件受理费17510元，由刘炜负担8755元，景峰公司负担8755元（此款刘炜已预交，不退回，景峰公司应负担部分迳付给刘炜），景峰公司作为甲方与刘炜作为乙方签订《还款协议》，就(1997)天法经初字第570号《民事调解书》执行事宜达成协议如下：（一）双方再次确认《民事调解书》约定的双方债权债务情况。根据《民事调解书》的约定，景峰公司应当偿还刘炜的欠款总额为即时：利息总额为即时，其中《民事调解书》2004年1月2日第二条约定的固定利息50万元。…（三）约定双方同意景峰公司或郑明于2004年6月31日前一次性向刘炜支付90万元以了解该笔债务。第四条约定，刘炜在收到上述90万元时，同意放弃上述利息。（2010）穗仲案字第854号裁决书，裁决为：一、景峰公司向刘炜偿还本金和利息共50万元；二、景峰公司向刘炜支付实际拖欠的投资款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息分段，1、以150万元为基数，1998年3月19日至1998年6月30日；2、以147万元为基数，1998年7月1日至1998年9月26日；3、以144万元为基数，1998年9月27日至1998年12月28日；4、以141万元为基数，1998年12月29日至1999年3月27日；5、以138万元为基数，1999年3月27日至1999年6月29日；6、以135万元为基数，1999年6月27日至1999年9月27日；7、以132万元为基数，1999年9月27日至1999年12月30日；8、以129万元为基数，1999年12月30日至2000年3月30日；9、以126万元为基数，2000年3月20日至2000年6月30日；10、以123万元为基数，2000年6月30日至2000年9月27日；11、以120万元为基数，2000年9月27日至2000年12月29日；12、以117万元为基数，2000年12月29日至2001年4月27日；13、以114万元为基数，2001年4月27日至2001年6月29日；14、以111万元为基数，2001年6月29日至2001年10月31日；15、以108万元为基数，2001年10月31日至2002年2月27日；16、以105万元为基数，2002年2月27日至2002年4月17日；17、以102万元为基数，2002年4月17日至2002年8月31日；18、以99万元为基数，2002年8月31日至2002年12月31日；19、以96万元为基数，2002年12月31日至2003年1月31日；20、以93万元为基数，2003年2月1日至2003年5月12日；21、以90万元为基数，2003年5月12日至2003年9月4日；22、以88万元为基数，2003年9月4日至2003年9月15日；23、以87万元为基数，2003年9月15日至2004年2月26日；24、以84万元为基数，2004年2月26日至2004年7月12日；25、以83万元为基数，2004年7月12日至2004年9月23日；26、以82万元为基数，2004年9月23日至2004年12月2日；27、以81万元为基数，2004年12月2日至2004年12月23日；28、以80.5万元为基数，2004年12月23日至2005年4月28日；29、以79.5万元为基数，2005年4月28日至2005年8月4日；30、以77.5万元为基数，2005年8月4日至2005年11月6日；31、以74.5万元为基数，2005年11月6日至2006年3月27日；32、以73.5万元为基数，2006年3月27日至2006年4月10日；33、以72.5万元为基数，2006年4月10日至2006年10月25日；34、以71.5万元为基数，2006年10月25日至2006年11月20日；35、以70.5万元为基数，2006年11月20日至2006年12月20日；36、以69.5万元为基数，2006年12月20日至2007年1月5日；37、以68.5万元为基数，2007年1月5日至2007年2月13日；38、以67.5万元为基数，2007年2月13日至2007年3月13日；39、以66.5万元为基数，2007年3月13日至2007年4月13日；40、以65.5万元为基数，2007年4月13日至2007年5月15日；41、以64.5万元为基数，2007年5月15日至2007年6月14日；42、以63.5万元为基数，2007年6月14日至2007年7月13日；43、以62.5万元为基数，2007年7月13日至2007年8月12日；44、以61.5万元为基数，2007年8月13日至2007年9月12日；45、以60.5万元为基数，2007年9月12日至2007年10月12日；46、以59.5万元为基数，2007年10月12日至2007年11月16日；47、以58.5万元为基数，2007年11月16日至2007年12月13日；48、以57.5万元为基数，2007年12月13日至2008年1月15日；49、以56.5万元为基数，2008年1月15日至2008年2月1日；50、以55.5万元为基数，2008年2月1日至2008年3月12日；51、以54.5万元为基数，2008年3月12日至2008年4月15日；52、以53.5万元为基数，2008年4月15日至2008年5月14日；53、以52.5万元为基数，2008年5月14日至2008年6月20日；54、以51.5万元为基数，2008年6月20日至2008年7月14日；55、以50.5万元为基数，2008年7月14日至2008年8月13日；56、以49.5万元为基数，2008年8月13日至2008年9月11日；57、以48.5万元为基数，2008年9月11日至2008年10月14日；58、以47.5万元为基数，2008年10月14日至2008年11月13日；59、以46.5万元为基数，2008年11月13日至2008年12月5日；60、以45.5万元为基数，2008年12月5日至2009年1月6日；61、以44.5万元为基数，2009年1月6日至2009年2月16日；62、以43.5万元为基数，2009年2月16日至2009年3月12日；63、以42.5万元为基数，2009年3月12日至2009年4月10日；三、景峰公司向刘炜支付调解费8755元；四、本案仲裁费26025元由景峰公司承担，该费用已由刘炜预付，本会不予退回，由景峰公司迳付刘炜；上述裁决确定景峰公司向刘炜支付的款项，自本裁决书送达之日起十天至日付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。上述裁决书生效后，刘炜于2011年3月1日向一审法院申请执行【（2011）天法执字第1869号】，执行期间，一审法院向车陂四社发出《征询意见函》，内容为：1、目前你社与景峰公司的承包场地合同即将到期，你社是否继续与其续签合同？如果续签合同，我院将对景峰公司的租赁权收益进行执行；2、如果你社不打算与景峰公司续签合同，你社是否对市场的建筑物及其他设备的补偿与景峰公司协商了价格？如已协商一致，我院将向你社送达相关裁定与协助执行文书，由一审法院对补偿款进行提取；如你社未与景峰公司对补偿问题协商一致，我院拟对建筑物的残值进行评估、拍卖，你社作为场地所有权人是否能协助我院进行评估、拍卖工作？车陂四社就执行案件调查于2013年11月25日进行《复函》，内容为：我社与景峰公司场地承包合同已于2013年10月31日期满。此前我社没有接到景峰公司的续约请求，我社也在2013年10月11日向景峰公司发出合同期满不再续约的通知，故双方合同期满即告终止；景峰公司至今没有与我社协商合同期满清退交还场地事宜。我方将严格按合同规定的2个月腾退场地期，在2013年12月31日腾退期满立即接管场地，以确保我农民集体经济收益；根据合同规定，场地现有构筑物的处置必须按合同规定在2个月的搬迁期内处理完毕，逾期视为权利人废弃。期满我方接管场地时，对尚留存在场地内的全部物件，我方在不影响场地继续事宜、收益的情况下自主处置。2014年3月18日，一审法院作出（2011）天法执字第1869号民事裁定书，裁定书内容为：景峰公司在合同期满后未取得车陂商业城的续约权，已无法提取其在商业城的租金收入。至于刘炜所提出的对建筑物残值的处理，需先对该建筑物残值的所有权人作出认定，车陂商业城的建筑物虽为景峰公司出资兴建，但其与车陂四社在承包合同中约定了合同期满后，景峰公司应在2个月的搬迁期内处理完毕。因此，在未有生效法律文书确认建筑物残值的所有权属于景峰公司之前，暂不宜对其进行强制执行，裁定终结案件的本次执行。另2011年5月27日，刘炜因景峰公司转让涉案车陂项目至珠海市益尔生物技术有限公司（以下简称“益尔生物公司”）向一审法院提起债权人撤销之诉【（2011）穗天法民二初字第1649号，以下简称1649号案】，景峰公司未到庭应诉，刘炜主张景峰公司为逃避债务，与益尔生物公司恶意转让广州市天河区车陂综合市场的经营权，请求撤销景峰公司与益尔生物公司于2009年6月8日签订的《广州市天河区车陂综合市场变更开发方的协议书》。经审理查明：2009年4月28日，景峰公司与益尔生物公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：景峰公司将天河区车陂北街29号一至四层出租给益尔生物公司作商业用途使用，面积7300平方米，租赁期限自2009年5月1日至2013年10月31日，月租金39000元；益尔生物公司一次性向景峰公司付清全部租金2106000元等。1649号案判决：撤销景峰公司与益尔生物公司于2009年6月8日签订的《广州市车陂综合市场变更市场开办方的协议书》。判决后，益尔生物公司不服上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民二终字第419号民事判决书，维持原判。2015年11月25日，一审法院向双方调查，刘炜表示：车陂综合市场是景峰公司与四社合作共建，景峰公司在合同到期后若车陂四社不给补偿则有权拆除；车陂四社、车陂经济公司表示：合同书是2000年签订的，涉案场地是1993年报建并建成，在签订合同时我方是将场地及地上建筑物整体出租给景峰公司，在合同期间，景峰公司并未扩建或增建，刘炜无权依据2000年签订的合同对1993年已建好的综合市场申请评估。刘炜申请对涉案的“车陂综合市场”重置成本价进行评估，经摇珠选定深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司为鉴定机构，一审法院出具《鉴定委托书》，要求该鉴定机构评估2013年10月31日车陂综合市场的市场重置价。一审法院于2016年6月2日现场勘查，现场为一栋四层的综合市场，正常营业。一审法院询问当事人意见，刘炜表示：1996年建成四层框架建筑，用地面积1856平方米，建筑面积5938.8平方米，北起第24号铺永利药房，南至第1、2号商铺柳州螺丝粉，东至车陂北街，西至巷道。2013年12月31日的状况为一栋四层高的建筑物、外墙贴瓷砖，为正常经营的商铺，四层为写字楼，建筑物配有两台电梯，消防、水电配套完备，正常使用。车陂经济公司则表示：2013年12月31日接管场地时，涉案场地上并无建筑物，涉案场地是一片烂地。今日现场勘查的建筑物不是我方2013年接管的建筑物，故我方无法确认建筑面积，只能确认场地是涉案场地。2016年6月24日，一审法院询问当事人，车陂四社、车陂公司回复：在2013年接收的四层建筑物，是框架结构，比较破烂，没有装修，现在的建筑物是现任的投资者投资了几千万改造的，但相关证明材料无法提供，原来的四层框架结构是1993年报建的。一审法院责令车陂四社、车陂公司一审庭后就四层框架结构建筑物为何人建设举证，车陂四社、车陂公司均未提交证据。另一审法院要求刘炜明确2013年12月31日交接时的具体状况以便进行鉴定。刘炜在限期内未提供证据证实景峰公司交接时的状态，及后其申请主张以市场的框架结构（毛坯）进行重置价的鉴定，一审法院通知深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司上述请求事项，该公司作出《房地产估价报告》，意见为2013年12月31日建筑物重置成本价900元/平方米，按建筑面积7300平方米计算，总值657万元。另载明：我司估价人员已于2016年06月02日对估价对象进行了实地查勘，因根据估价目的及委托方要求价值时点设定为2013年12月31日，我司实地查勘时已无法了解价值时点时建筑物的具体情况，本次估价以委托方及原告当事人确认的估价对象价值时点时为水泥框架状态（毛坯、不包含装修）进行估价，如与实际不同，估价结果应作相应调整。一审法院向当事人送达《房地产估价报告》，刘炜未提出异议，车陂四社提出异议，异议内容为：涉案标的物早已不存在，刘炜除了提交《工程交工验收证明书》外，并无提任何有关涉案标的物的权属材料证明涉案标的物在2013年12月31日（评估报告设定的价值时点）的状态，且案涉房地产并未取得产权证书，评估机构所依据的产权资料仅仅为一纸《工程交工验收证明书》，而该《工程交工验收证明书》所记载的房屋面积与《天河区村镇建房许可证》上的建筑面积完全不一致，然评估机构并未进行相关的实地测量，而是直接采纳《工程交工验收证明书》的7300平方米作为评估面积进行计算，我社认为《房地产估价报告》明显不符合法律规定。本案评估对象在景峰公司搬离后，我社重新对外进行了招投标，新中标的案外人接受场地后投入了几千万对场地进行升级、改建。然本次评估，评估机构所现场勘验的不动产状况根本不是2013年我社接收场地的状况，刘炜除了提交《工程交工验收证明书》以外，根本无法向评估机构提供相关证据材料证明评估对象在2013年12月31日（评估报告设定的价值时点）实物状况，而附在《房地产估价报告》中的作为附件估计对象相关照片均为现存的改建后的建筑物的实物状态，与涉案标的物在213年12月31日这个价值时点的实物形态毫无关联。法院提供给鉴定机构的《工程交工验收证明书》,该《工程交工验收证明书》上记载的工程建筑面积为7300平方米，然该面积与《天河区村镇建房许可证》上得建筑面积5983.8平方米完全不一致，本案中的建筑物也未办理测绘和相关的不动产权证书，然评估机构并未进行相关的实地测量，而是直接采纳《工程交工验收证明书》的7300平方米作为评估，依据何在？深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司就车陂四社的异议作出回复：一、《报告》中的估价假设和限制条件已作出特别说明：我司估价人员已于2016年6月2日对估价对象进行了实地查勘，根据估价目的及委托方要求价值时点时建筑物的具体状况，本次估价以委托方及刘炜当事人确认的估价对象时点为水泥框架状态（毛坯、不包含装修）进行评估”估价结果仅在上述估价假设条件下成立。我司为房地产估价机构不具备测量资质，考虑到建设房地产报建的先后顺序，如果《工程交工验收证明书》载明建筑面积与政府有关部门最终核定建筑面积不一致，估价结果需作相应调整。关于《房地产估价报告》所涉的《工程交工验收证明书》，一审法院继续调查并于2017年5月11日组织再次质证，刘炜出示盖有“广州市工商行政管理局档案查询章”的《工程交工验收证明书》，内容有：工程名称东圃车陂综合市场，建筑面积7300平方米，竣工日期1994年11月18日，工程造价348万元，验收栏加盖景峰公司公章，《工程交工验收证明书》加盖“广州市天河区东圃镇建设委员会”公章。另刘炜提交盖有“广州市工商行政管理局档案查询章”的档案资料：1、《建设用地批准书》，用地单位东圃镇车陂村，建设项目厂房、综合楼，用地批准文号穗国土【1994】建用通字224号，用地地点广氮宿舍以西，建设性质村留地，批准用地面积31714平方米。该《建设用地批准书》盖有景峰公司公章；2、1993年11月22日，景峰公司向天河区工商局发出的《关于申请增加市场开发、租赁经营范围的报告》，内容有：我司最近在东圃镇××一地块约2850平方米，打算与别单位合作筹建工业品市场，另在动物园正门右侧与动物园共同建简易铺位70间，目前正在筹备中，为了使工作得以顺利开展，特申请增加市场开发、租赁经营范围；3、2005年3月24日，车陂四社出具《证明》，内容有：兹有我社租给景峰公司兴建综合市场的地址，原车陂四社坟头东，原车陂广氮新村商业街（现）车陂北街29号，实属同一地点，特此证明；4、1993年8月28日广州市城市规划局出具的《建设用地规划许可证》【穗城规东片地字（1993）第474号】，附图为坟头东（土名）四至图，2618平方米。现刘炜通过执行程序未实现对景峰公司的债权，以车陂四社、车陂公司无偿受让景峰公司投资建设的车陂市场提起本案代位追偿权诉讼。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案争议焦点，车陂市场（不涉及现状的装修）的建设投入方为何人？从工商档案资料：1、1993年8月28日广州市城市规划局出具的《建设用地规划许可证》核定的面积为2618平方米；2、1993年10月27日的《天河区村镇建房许可证》记载的“用地面积1856平方米，层数为1幢四层，建筑面积5938.8平方米”，3、《工程交工验收证明书》记载的：工程名称东圃车陂综合市场，建筑面积7300平方米，竣工日期1994年11月18日；除上述档案资料外，车陂四社或车陂公司均未提交车陂综合市场的报建档案资料，鉴于工商局档案具有公示公信效力，一审法院予以采纳，车陂综合市场的行政报建手续以上述档案资料为准。车陂综合市场建设于1993年8月28日至1994年11月18日期间。工程项目一般包括土建（毛坯）及装饰后投入使用，车陂四社、车陂公司在一审法院询问过程中于2016年6月24日表示“在2013年接收的四层建筑物，是框架结构，比较破烂，没有装修，现在的建筑物是现任的投资者投资了几千万改造的，原来的四层框架结构是1993年报建的”，车陂四社、车陂公司主张车陂综合市场为现租户改建，但未提交相关报建资料予以证实，有违施工常理，不予采纳。经生效的（2010）穗仲案字第854号裁决书查明的事实，由刘炜与景峰公司签订《联营协议书》，景峰公司以其投资建设的车陂市场项目对外合作，刘炜向景峰公司投资150万元获取投资收益。1994年10月11日2000年7月20日景峰公司与车陂四社签订《承包场地合同书》，其中约定“乙方承包车陂第四股份合作经济社土地2618平方米作综合市场、仓库、工场使用”及“报建手续和报建费由乙方负责、给排水系统同样由乙方自行解决”，四层的车陂综合市场已事实存在，双方约定的租金按土地2618平方米为计算面积，租金由5元/平方米至7.985元/平方米不等，租金标准非以地上建筑物为计算标准，车陂四社基于景峰公司的投资建设行为故与其以低廉单价形成13年的租赁合同关系，刘炜主张景峰公司在2000年7月20日前已存在租赁关系，予以采信。另刘炜举证的事实“1994年4月22日，加盖‘广州市天河区东圃镇建设委员业务专用章’的《收据》：天河景峰发展开发总公司补办住宅、市场施工标牌费（车陂四社）200元”、“《工程交工验收证明书》加盖景峰公司公章”及“2005年3月24日，车陂四社出具《证明》，内容有：兹有我社租给景峰公司兴建综合市场的地址，原车陂四社坟头东，原车陂广氮新村商业街（现）车陂北街29号，实属同一地点，特此证明”，均可证实车陂市场由景峰公司投资建设。再者依据约定“报建手续和报建费由乙方负责、给排水系统同样由乙方自行解决”，“如合同期满，乙方不再续租，则乙方所建的建筑物或其它水电设备、设施可与甲方协商价格，在合理的条件下可由甲方承受，协商时间应在合同期末前协商妥当；如双方对价格问题达不成一致意见，均由乙方自行拆除处理，拆迁期为两个月，拆迁期仍要按最后一年承包单价计算交承包款给甲方”，车陂四社对于景峰公司投资建设行为无异议，否则不可能存在协商价格的约定。景峰公司投资建设的车陂市场在2013年10月31日未实际拆除，景峰公司依约可向车陂四社获取补偿款，其怠于行使其到期债权，车陂四社亦未有证据证实与景峰公司就建设物投资补偿协商一致并实际作出补偿，实际无偿受让车陂市场建设项目，刘炜依法享有债权人代位追偿权。景峰公司、车陂四社依约可协商建筑物补偿价值，该价值可以金钱计量，车陂四社抗辩非金钱债务不具处分基础缺乏依据，不予采纳。工程建设包括前期土建工程（毛坯、框架）及后期装修工程，当事人未提交证据证实2013年10月31时点的状态，刘炜以毛坯、框架结构作为鉴定范围，属于其权利自由处分，并无不当。鉴定机构作出报告后，车陂四社提出异议，鉴定机构作出回复，另就争议的《工程交工验收证明书》组织质证，该《工程交工验收证明书》出自于工商档案馆档案，对其真实性予以确认，鉴定机构就回复中说明以7300平方米为评估依据，按日常施工的报建、施工、验收程序，该《工程交工验收证明书》为建设后期阶段形成，并经“广州市天河区东圃镇建设委员会”盖章确认，一审法院予以采纳。车陂四社提出异议，未提交反证证实经行政主管部门确认的面积，其抗辩缺乏事实依据，不予采纳。景峰公司依约获得对车陂公司就建筑物的补偿价值，为到期债权，《房地产估价报告》的意见“2013年12月31日建筑物重置成本价900元/平方米，按建筑面积7300平方米计算，总值657万元”，而《工程交工验收证明书》（景峰公司盖章确认、1994年11月18日为竣工日期）显示投资“工程造价348万元”，从建设成本计算，车陂四社若于2013年12月31日拆除重建车陂市场不排除发生657万元的建设成本，而从景峰公司于1994年11月18日确认投资造价348万元，两者差距巨大。车陂市场为商业性质，景峰公司系利用车陂四社土地建设市场进行对外出租，租赁期间以土地租金标准计算租金，价格相对低廉，双方签订长期租赁合同，景峰公司以获取投资回报，而车陂公司以出租土地作为交易条件，在当时未进行建设投资，以期待合同期满获取建筑物权利，双方均实现合同目的。车陂四社在合同期满后有选择继续出租或另行出租的权利，景峰公司不因此获得自动续租权。从查明的事实，景峰公司在1993年至2013年期间与车陂四社存在交易关系，双方未约定建设物的补偿标准及计算公式，综合本案查明的事实，对比《房地产估价报告》及《工程交工验收证明书》造价，考虑车陂市场以商业用途使用，一审法院从公平、等价有偿角度，酌情判令车陂四社在80万元补偿范围内向景峰公司作出车陂市场投资补偿，即刘炜在该范围内就其债权有权向车陂四社追偿，车陂四社在80万范围内代景峰公司向刘炜清偿生效裁决确定的债务。对于主张的超出部分，予以驳回。代位追偿权的行使范围以债权为限，刘炜的其他诉讼请求缺乏法律依据，予以驳回。车陂公司非景峰公司的租赁相对人，不存在在该项目中无偿获得利益，刘炜主张其承责缺乏法律依据，依法驳回。一审法院依照《中华人民共和国合法法》第五条、第六条、第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2017年7月26日作出如下判决：一、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社于本判决发生法律效力之日10日内在80万元范围内代广州市天河区景峰经济发展有限公司向刘炜清偿广州市仲裁委员会（2010）穗仲案字第854号裁决确定的债务；二、驳回刘炜的其他诉讼请求。案件受理费20550，评估费用18925元均由广州市天河区景峰经济发展有限公司负担。本院二审期间，刘炜提交了以下证据:1.广州市公安局天河区分局建筑工程消防设计审核的意见书（穗公天防[2001]80号），拟证明车陂四社使用综合商场的消防设计还是使用景峰公司报建的手续，车陂四社所述的关于综合市场已拆，只剩下框架和砖瓦并不属实，综合市场加上水电、消防评估的价值应该是657万的一倍以上，车陂四社没有拿出正式通知到景峰公司放弃的商场剩值的证据，商场是临时建筑，一旦拆除，不可能重建，车陂四社作为受益方，单方全部占有商场的全部收益，一审判决车陂四社赔偿正确，但赔偿过低；2.广州市公安局天河区分局建筑工程消防验收的意见书（穗天公消（建验）字[2007]第0381）号，拟证明景峰公司建筑内部装修的消防验收合格意见；3.穗公天消验[2005]第004号，拟证明广州市公安局天河分局消防安全检查意见书；4.穗公天消验[2005]第143号，拟证明综合市场里的旅馆通过消防关于对广州市天河区东棠景峰酒店建筑内部装修及安装自动消防系统的消防验收合格意见；5.天公消复[2002]第1212号，拟证明同证据5；6.广州锦达物业管理有限公司承租车陂四社商场合同，拟证明2014年-2017年，广州锦达物业管理有限公司承租车陂四社，使用的手续同样是旧的商场手续。车陂四社、车陂公司质证认为:确认真实性，对关联性无法确认，没办法对上述证据推定出一审现场勘验的场地是2013年10月31日时景峰公司交接给车陂四社的建筑物的状态。根据车陂四社与案外人郝廷佳的租赁合同可知，车陂四社将场地交付给承租人，涉案场地的建设、装修均是由现任承租人自行负担，其所有的工商登记手续也是其自行办理，与车陂四社无关，现在刘炜将现承租人办理的工商登记手续混淆为车陂四社进行办理，其提供的证据材料混淆主体。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，车陂四社、车陂公司确认涉案场地于1993年已经出租给景峰公司，出租的是空地，在出租给景峰公司之后，车陂四社、车陂公司没有在涉案场地上新建建筑物。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、车陂四社关于刘炜无权向该社要求代位追偿权的主张是否成立；二、刘炜关于车陂四社应代景峰公司向刘炜清偿全部本息的主张是否成立。关于争议焦点一。景峰公司与车陂四社之间的合同尚未到期，刘炜已就景峰公司所欠债务申请强制执行。根据本案现有证据以及当事人的陈述，涉案建筑物系景峰公司在承租涉案场地后所建。景峰公司与车陂四社所签订的《承包场地合同书》约定，合同期满后，景峰公司对该公司所建建筑物依约享有协商折价补偿或者自行拆除的权利。涉案《承包场地合同书》中没有关于景峰公司如未在合同约定的腾退期满之前自行拆除所建建筑物，则该建筑物无偿归车陂四社所有的约定。事实上，车陂四社也无拆除景峰公司加建的建筑物，而是加以利用另行出租，由此可见，车陂四社为实际受益人，在此情况下，景峰公司有权就地上建筑物向车陂四社主张补偿款。车陂四社称该社已发函告知景峰公司不再续约并要求景峰公司清退交还场地，但本案现有证据显示景峰公司并没有就涉案建筑物如何折价补偿或者是否自行拆除等与车陂四社进行磋商，导致涉案建筑物实际被车陂四社利用、收益，景峰公司确实存在怠于行使到期债权的行为，车陂四社关于刘炜无权向该社主张代位追偿权的上理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，车陂四社与景峰公司所签订的《承包场地合同书》到期后，景峰公司有权就地上建筑物向车陂四社主张折价补偿，故在双方对涉案建筑物的折价补偿存有争议的情况下，应对涉案建筑物在建设时景峰公司实际支付的工程造价费用予以鉴定。一审法院根据刘炜的申请，对涉案建筑物2013年12月31日交接时的框架结构（毛坯）的重置成本价进行鉴定欠妥。同理，刘炜要求按照交接之日的市场价评估该建筑物价值的主张不能成立，本院不予支持。涉案建筑物并无取得产权证明。根据1993年10月27日的《天河区村镇建房许可证》的记载，该许可证核准建设的建筑面积仅为5938.8平方米，而《工程交工验收证明书》记载的竣工建筑面积为7300平方米，对于超出《天河区村镇建房许可证》核准建设的面积部分，并无证据证明经过合法报建，一审法院在确定涉案建筑物的造价费用时，还须权衡该部分超出面积的合法性以及租赁双方的过错责任。一审法院对涉案建筑物的建筑面积是否全部合法以及租赁双方的过错责任未予考量，欠妥。虽然一审法院对涉案建筑物残值的认定存在上述欠妥之处，但是根据景峰公司、车陂四社所签《承包场地合同书》的履行情况，结合涉案建筑物已使用的年限以及使用状况，参考《房地产估价报告》关于建筑物重置成本价的鉴定意见，一审法院酌情判令车陂四社在80万元补偿范围内代景峰公司向刘炜清偿生效裁决确定的债务，该实体处理较为合理、适宜，本院予以认可。刘炜关于车陂四社应代景峰公司向刘炜清偿全部本息的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘炜、广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25100元，由刘炜负担13300元，广州市天河区车陂街车陂第四股份合作经济社负担11800元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月二十八日书记员  贾妍游瑞娜