重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初2971号原告：何蝶鑫，女，1995年6月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘明忠，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏伟，重庆盈兴律师事务所律师。被告：重庆国富沙磁实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区磁器口街道磁建村1号3-4至7号，统一社会信用代码915001063203165061。法定代表人：彭广琦，重庆国富沙磁实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：龙渝，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩臣，重庆康实律师事务所律师。原告何蝶鑫与被告重庆国富沙磁实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告何蝶鑫的委托诉讼代理人刘明忠，被告重庆国富沙磁实业有限公司的委托诉讼代理人王浩臣、龙渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何蝶鑫向本院提出诉讼请求：请求被告赔偿原告损失143640元。事实及理由：被告系重庆市沙坪坝区某沙磁巷项目的开发商，被告在介绍该项目时向原告宣称5幢楼紧邻磁器口商业区，并且该幢楼的入户大堂出入口仅朝向商业地块开放，承诺将5幢楼建成商住两用，诱导原告相信该楼栋具有巨大的商业价值。基于此，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买位于重庆市沙坪坝区房屋（即某沙磁巷*幢楼*-*号房屋），原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。但原告于2017年10月30日接房时知晓5幢楼的楼栋入户大堂出入口并非开向商业区，而是仅开向小区内部，且该楼栋系住宅性质，并不是被告此前宣称的商住两用性质。正是被告的虚假宣传与承诺，原告才愿意以高出该项目同地段同期开盘其他紧邻楼栋1800元/㎡的价格与被告签订合同并购买涉案房屋。被告的违约行为导致原告的购房成本大大上升，严重侵害了原告的合法权益。遂起诉至法院，请求判如所请。被告重庆国富沙磁实业有限公司辩称，1、被告的施工和建设符合规划备案的要求，没有任何违规、违法建设的行为，而原告诉称5幢楼的入户出口应当面向商业明显违反了规划，被告不可能按原告的要求建设。2、原被告双方签订的商品房买卖合同已经明确约定了涉案房屋土地性质为住宅，不是原告诉称的商住性质。3、原告主张的损失没有任何事实依据，同时按照目前的市场价原告不仅没有损失，反而房屋获得了增值，若原告认为房屋贬值或者有巨大损失，那么被告同意原告退房。4、被告从未向原告作出任何承诺和说明，被告的建设行为均是按规划进行。综上，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：本商品房项目暂定某沙磁巷，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2015）预字第（998）号，乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区预售商品房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积79.80平方米，套内建筑面积63.69平方米，商品房用途为住宅，属于成套住宅；本商品房为清水房，总成交金额为665289元，建筑面积单价8336.95元/平方米，套内建筑面积单价为10445.74元/平方米；乙方按按揭付款的方式按期付款；甲方应当在2017年10月31日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。合同补充协议约定：第一条、承诺与保证：甲方在签订合同之前已向乙方明示本合同示范文本及本协议、全部销售依据（《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、共有建筑面积分摊情况说明及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，同时向乙方出示了上述文件，并按照乙方要求作出了完整、充分、合理的说明，乙方已清楚或充分预见到该商品房相关的包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、构架形式、法律状况及该商品房竣工后的自然状态等，乙方对此予以确认。甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的，不构成合同内容，乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并已全部列入合同中。甲方已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向乙方进行了充分的说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。第二条、对乙方所购商品房的基本情况的补充约定：该商品房平面图、总图仅作为示意使用，房屋具体构造及尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及设计变更文件为准。第十五条、对房屋使用用途的补充约定：1、乙方作为某沙磁文化广场的业主，同意本幢楼其他业主或使用者将本幢房屋用于办公或作为其他合法经营性用房；2、本幢楼其他房屋业主或使用者如将其购买或使用的房屋用于办公或作为其他合法经营性用房的，乙方对此同意并认可房屋所在地居委会（或业主委员会）向有关部门出具同意有关业主将住宅改为经营性用房的证明文件。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。2017年10月27日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记证。原告随后办理了接房手续。双方存在争议的事实如下：1、原告举示了《五号楼作为投资性产品之销售说辞》复印件一份、可变空间（客栈）平面图复印件一份、可变空间（办公室）平面图复印件一份、5幢标准层平面图一份、沙盘模型照片一张。拟证明被告在销售过程中按照《五号楼作为投资性产品之销售说辞》作出的承诺与合同补充协议第十五条对房屋使用用途补充约定可以共同证明5幢楼用于经营性质，与6幢楼等纯住宅楼的用途不同。被告对该组证据的质证意见如下：《五号楼作为投资性产品之销售说辞》、可变空间（客栈）平面图复印件、可变空间（办公室）平面图复印件的真实性不予认可，因为系复印件，且没有被告的印章，也不符合该项目的规划要求，对证明目的不认可；对5幢标准层平面图的非手写部分的真实性没有异议，但是该证据不能证明原告所称的作为商业用途或者入户大厅的开向，对证明目的不认可；对沙盘模型照片的真实性无异议，表示该模型可以明显看出涉案房屋的小区是属于封闭式住宅小区，根据常理，封闭性小区都有统一的出入口，不会针对每个楼栋单设出入口，该模型中商业和酒店的标志也没有粘贴在5幢楼而是粘贴在5幢楼下面的商业部分，对证明目的不认可。被告认为该组证据并不能证明被告向原告作出了任何承诺或说明。2、原告举示了案外人段成兰、龙泽莉与被告签订的重庆市商品房买卖合同，其中龙泽莉购买的房屋房号为*幢*-*，段成兰购买的房屋房号为*幢*-*。拟证明5幢的同类房屋比6幢的同类房屋每平方米单价高出2000元左右。被告对该组证据的质证意见如下：对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，因为每套房屋单价不一样，都符合市场的规律，属于正常现象，被告不能以此来主张损失，原被告之间的房屋价格应当以双方签订的商品房买卖合同为准。3、原告申请了证人龙泽莉、刘桂江、何开治、詹大愉、张兴贵出庭作证，其中证人龙泽莉、何开治、詹大愉系购买5幢楼房屋的业主，作为另案原告向本院起诉了被告，证人刘桂江系原告聘请的装修人员，证人张兴贵是购买6幢楼房屋的业主。原告拟证明被告在销售房屋时向5幢楼的购买业主按照《五号楼作为投资性产品之销售说辞》作了说明和承诺，5幢楼的原告和其他业主购买的目的是经营使用，并基于销售说辞中商住两用的用途接受了比同类型的纯住宅价格更高的定价。被告的质证意见如下：证人龙泽莉、何开治、詹大愉与本案有利害关系，其证言不应当采信，刘桂江系原告聘请的装修人员，其证言不应当采信，张兴贵并未购买5幢楼房屋，其陈述被告虚假宣传并非直接证据。对证人证言的证明目的均不予认可。审理中，原告向本院提交调查取证申请书，1、申请向重庆市沙坪坝区物价局调取某沙磁巷5幢、6幢商品房定价表，证明目的：原被告双方签订的商品房买卖合同执行的价格是被告在《五号楼作为投资性产品之销售说辞》中允诺的5幢楼的价格是商住两用的定价，5幢楼的单价比6幢纯住宅的单价高。2、申请向重庆市沙坪坝不动产登记中心调取某沙磁巷6幢10-32层在2016年1月至11月的商品房买卖合同，证明目的：5幢楼商品房实际交易价格是按照商住两用价格执行，比6幢商品房价格高；5幢商品房商住两用的合同交易价格高于6幢同类房屋的事实与《五号楼作为投资性产品之销售说辞》的定价内容相印证；销售人员对商品房商住两用的性质的允诺不是个人的行为而是被告的公司行为；原告的损失。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的权利义务。原告要求被告赔偿损失是认为被告没有履行销售房屋时向其作出的允诺，即允诺5幢楼为商住两用性质且入户大堂的出入口仅朝向商业地块开放，被告存在违约行为。根据当事人在审理中举示的证据，本院认定被告并不存在原告主张的违约行为，理由如下：第一、合同补充协议第十五条约定：“1、乙方作为某沙磁文化广场的业主，同意本幢楼其他业主或使用者将本幢房屋用于办公或作为其他合法经营性用房；2、本幢楼其他房屋业主或使用者如将其购买或使用的房屋用于办公或作为其他合法经营性用房的，乙方对此同意并认可房屋所在地居委会（或业主委员会）向有关部门出具同意有关业主将住宅改为经营性用房的证明文件。”该补充协议条款系约定原告应同意本幢楼其他房屋业主或使用者将房屋用于办公或作为其他合法经营性用房，并不是约定被告向原告交付的房屋为商服用房或者原告所主张的商住两用性质房屋。与原告主张相反的是，合同已经明确约定涉案房屋的用途为住宅房屋。第二、原告举示的《五号楼作为投资性产品之销售说辞》、可变空间（客栈）平面图、可变空间（办公室）平面图，该组证据上面并无被告印章或者相关授权人员的签名捺印，且为复印件，被告对该组证据的真实性并不予认可，对该部分证据本院不予采信。原告举示的5幢标准层平面图、沙盘模型照片不足以证明被告对原告作出了原告所主张的说明和允诺。原告举示的案外人段成兰、龙泽莉与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》以及证人证言与本案并无关联，且证人与本案有利害关系，对于该部分证据，本院不予采信。因此，原告举示的证据均不能证明被告在销售房屋时向其作出了原告所主张的说明和允诺，不能达到原告的证明目的。第三、合同补充协议约定：“甲方和乙方的权利义务及责任均以合同及协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，双方同意甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的，不构成合同内容。”原告举示的证据并不能证明被告在销售过程中作出了原告所主张的说明和允诺。即使被告作出了前述允诺，按照该条合同约定，凡未列入合同、附件、补充协议之中的，对被告均没有约束力。第四，原告主张被告在履行商品房预售合同的过程中存在规划、设计变更的情形，但原告在审理中未能举示证据证明此一主张，本院对原告的此一主张依法不予采信。综上所述，原告举示的证据并不能证明被告存在违约行为，原告要求被告赔偿损失并无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告申请法院调取某沙磁巷5幢、6幢商品房定价表、6幢10-32层在2016年1月至11月的商品房买卖合同。本院认为，原告申请调取的证据与本案并无关联性，即使法院调取上述证据，也不能达到原告的证明目的，本院不予准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十五条的规定，判决如下：驳回原告何蝶鑫的诉讼请求。案件受理费3174元，减半收取1587元（原告已预交），由原告何蝶鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  向容二〇一八年三月二十六日书记员  卢静