重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初16781号原告:陈红宇，男，1968年1月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告:蒋玲，女，1970年2月5日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人:唐大淋，重庆麒瑞律师事务所律师，执业证号15001201611703395。被告:中国民生银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区建新北路9号，统一社会信用代码915000007093983432。负责人：许宏图，职务：分行行长。委托诉讼代理人:张忠均，北京大成（重庆）律师事务所律师，执业证号15001200310534386。委托诉讼代理人:麻剑，北京大成（重庆）律师事务所律师，执业证号15001200310352208。原告陈红宇、蒋玲与被告中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行重庆分行）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序进行审理，由审判员郭华独任审判，于2017年12月18日、2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告陈红宇、蒋玲向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付2017年1月24日至2017年8月9日的房屋租金75758.32元以及按照日利率0.05%的标准计算至本息付清时止的资金占用损失；2.要求被告立即支付2017年2月1日至2017年7月31日的物管费1373元；3.要求被告立即支付违约金27931.10元4.要求被告支付房屋设施拆除复原费用5000元。事实与理由：2013年11月9日，原告陈红宇、蒋玲与被告民生银行重庆分行签订了房屋租赁合同，合同约定由被告民生银行重庆分行承租二原告位于重庆市巴南区花溪街道某处的房屋，租赁期限为2013年11月15日至2018年12月15日，免租期1个月，租金为第一年120639.7元，每年递增5%，租金支付方式为一年一付，于每期初的第一个月支付当年的全部租金。在租赁期限内，被告如需提前退租的，应提前60日通知对方，并赔偿原告相应损失以及按照年租金20%支付违约金。合同签订后，原、被告双方均按约履行合同，但2016年12月，被告应向原告支付当年的全部租金，而被告仅支付了15304.71元后未再支付原告任何费用。二原告于2017年6月21日向被告发出催告函，被告于当月26日复函告知已单方解除了租赁合同并已经撤场。二原告认为，被告民生银行重庆分行在未提前通知的情况下单方面解除租赁合同，且未将承租房屋恢复原状，应当承担合同约定的违约责任，并赔偿二原告的相应损失，为此，二原告诉至本院提出如上诉讼请求。被告民生银行重庆分行辩称：2016年11月22日，被告民生银行重庆分行已经按照合同约定通过邮政EMS快递向二原告邮寄了《关于终止租赁重庆市巴南区花溪街道某处房屋的函》，原告陈红宇本人于11月23日签收了该函件；2016年12月1日，被告民生银行重庆分行再次通过邮政EMS快递的方式向二被告邮寄了《关于解除重庆市巴南区花溪街道某处房屋租赁合同事宜的函》，告知了二原告将于2017年1月23日正式解除双方的租赁合同关系；2017年1月19日，被告民生银行重庆分行工作人员通过短信方式再次告知了二原告解除租赁合同事宜，并通知原告于2017年1月23日办理房屋交接手续，但二原告在收到短信后并未到场进行交接；被告民生银行重庆分行已于2016年12月15日将承租的房屋2016年12月15日至2017年1月23日的租金15304.71元支付给了二原告，并同意按照合同约定支付二原告相应的违约金；原、被告双方签订的租赁合同已于2017年1月23日解除，被告无需再次支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈红宇、蒋玲提交的证据：1.《民生金融便民店房屋租赁合同》（出租人持有份）；2.202房地证2015字第00732号房屋产权证书；3.《催告函》、《关于催告函的复函》；4.房屋交接清单；5.重庆赤伏物业管理有限公司专用收据；6.拆除费和出渣费收条2张、现场照片4张；经被告民生银行重庆分行质证以及本院的审查，本院对以上证据的真实性均予以认可。对被告民生银行重庆市分行提交的证据：1.《民生金融便民店房屋租赁合同》（承租人持有份）；2.202D房地证2012字第xxxx号房屋产权证书；3.《关于终止租赁重庆市巴南区花溪街道某处房屋的函》、邮政EMS单号为1068214467120快递单存根、物流跟踪查询记录；4.《关于解除重庆市巴南区花溪街道某处房屋租赁合同事宜的函》、邮政EMS单号为1067782943520的快递单存根、物流跟踪查询记录；5.短信截图一张、现场照片一张；6.民生银行105304.71元的财务记账凭证；以上证据经原告陈红宇、蒋玲质证以及本院的审查，因证据3中邮政EMS单号为1068214467120快递单上并未记载所邮寄内容，本院对该组证据的关联性不予认可，对被告民生银行重庆分行举示的的其它证据予以确认。为查清本案事实，本院依职权在中国邮政重庆杨家坪揽投部调取了邮政EMS单号为1068214467120、单号为1067782943520的两张快递签收单，原、被告双方质证后均予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年11月9日，原告陈红宇、蒋玲与被告民生银行重庆分行签订了《民生金融便民店房屋租赁合同》，合同约定由被告民生银行重庆分行承租原告陈红宇、蒋玲位于重庆市巴南区花溪街道某处建筑面积为54.69平方米的房屋用于开设民生银行金融便利店；租赁期限从2013年11月15日至2018年12月15日，其中第一个月为免租期；房屋租金为第一年120639.7元，之后每年含税价上浮5%，租金为一年一期支付，于每期初的第一个月内支付当年的租金；在租赁期内，如被告需提前退租的，应提前60日通知对方，并赔偿对方相应损失以及按照20%计算违约金；租赁期限届满或合同解除后，被告应将承租房屋恢复原状；与租赁合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至合同所载的对方通讯地址，挂号寄出第7日或者送达日为文件的生效日。该合同一式两份，由双方各持一份，在本案审理过程中，原、被告双方均向本院提供了其持有的合同原件，其中被告民生银行重庆分行提供的合同原件首页记载了出租人陈红宇和蒋玲的住所地为“九龙坡区杨渡村300号12幢2单元5”、陈红宇的联系电话为“1398316****”，原告陈红宇和蒋玲持有的合同原件中，除首页出租人栏中未备注住所地外，其余内容与被告民生银行重庆分行持有的合同一致。合同签订后，原告陈红宇、蒋玲按约将房屋交付给了被告，被告民生银行重庆分行也按期支付了租金。2016年11月22日，被告民生银行重庆分行通过邮政EMS快递的方式（快递单号1068214467120），以“九龙坡区杨渡村300号12幢2单元5”为收件地址，以电话号码“1398316****”为收件人联系电话，向原告陈红宇和蒋玲邮寄一份快递，11月23日，快递回执单收件人栏备注了“陈红宇”签收了该快递。2016年12月1日，被告民生银行重庆分行再次通过邮政EMS快递的方式（快递单号1067782943520），以相同的地点和电话，向原告陈红宇和蒋玲邮寄了《关于解除重庆市巴南区花溪街道某处房屋租赁合同事宜的函》，该函件告知了原告陈红宇和蒋玲将于2017年1月23日正式解除与其之间的房屋租赁关系，被告民生银行重庆分行将于2016年12月15日支付2016年12月15日至2017年1月23日的房屋租金，并要求原告陈红宇和蒋玲主动与其联系解决违约金事宜。该邮件于2016年12月2日被人签收，签收人备注为“付食店”。2016年12月15日，被告民生银行重庆分行向原告陈红宇中国民生银行的账户支付了15304.71元。2017年1月19日，被告民生银行重庆分行职工段政才通过手机向原告陈红宇“1398316****”的电话发送了一条短信，短信内容再次告知了民生银行重庆分行与原告陈红宇之间的租赁合同关系已于2017年1月23日解除，民生银行重庆分行已经支付了剩余租金15304.71元，现民生银行重庆分行已经将承租房屋内的物品搬出，要求原告陈红宇在2017年1月23日上午10点到达承租房屋办理交接手续。但原告陈红宇和蒋玲并未按期到场办理交接。2017年6月21日，原告陈红宇和蒋玲认为被告民生银行已拖欠租金6个月，且已经未在承租房屋内开展经营，遂向被告民生银行重庆分行邮寄了一份《催告函》，要求被告尽快支付租金或解除合同。6月26日，被告民生银行重庆分行进行了复函，告知原告陈红宇和蒋玲双方的租赁关系已于2017年1月23日解除，被告已经从承租房屋撤场，并将剩余租金支付完毕。2017年7月19日，原告陈红宇与被告民生银行重庆分行员工杨洪办理了房屋交接。另查明，被告民生银行重庆分行在撤离其承租的巴南区花溪街道红光大道68号附5号房屋时，未将装饰装修拆除完毕，原告陈红宇和蒋玲为恢复房屋原状，花费了拆除费和除渣费共计5000元。2017年8月，原告蒋玲已将巴南区花溪街道红光大道68号附5号的房屋另租他人，并已经缴纳了2017年2月1日至7月31日的物业管理费用1373元。原告陈红宇、蒋玲认为被告民生银行重庆分行未按合同约定支付租金，且在未通知原告的情况下单方解除合同，为维护其合法权益，故诉至本院要求：1.要求被告立即支付2017年1月24日至2017年8月9日的房屋租金75758.32元以及按照日利率0.05%的标准计算至本息付清时止的资金占用损失；2.要求被告立即支付2017年2月1日至2017年7月31日的物管费1373元；3.要求被告立即支付违约金27931.10元4.要求被告支付房屋设施拆除复原费用5000元。本案在审理过程中，多次组织原、被告调解，因双方各执己见，调解未果。本院认为，原、被告签订的《民生金融便民店房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。原、被告双方在合同中约定了承租方如提前退租，应提前60日通知对方，并赔偿对方相应损失以及按照年租金20%的违约金。虽然被告民生银行重庆分行称其在2016年11月23日通过邮政EMS快递提前60日通知了原告陈红宇和蒋玲终止租赁关系的事宜，但被告民生银行重庆分行向本院提供的邮政EMS快递回执单上并未注明快递所邮寄的内容，不能达到被告在2016年11月23日已经通知二原告解除合同的证明目的。被告民生银行重庆分行在2016年12月1日又通过邮政EMS快递向原告陈红宇邮寄了《关于解除重庆市巴南区花溪街道某处房屋租赁合同事宜的函》，虽然该快递回执单显示并非陈红宇本人签收，但该快递是按照双方合同预留的通讯地址和联系方式寄出，依照《民生金融便民店房屋租赁合同》关于通知送达的约定，与租赁合同有关的通知需由挂号或专人送至合同所载的对方通讯地址，在挂号寄出的第七日或送达日为文件的生效日。本案中，被告民生银行重庆分行于2016年12月1日寄出的《关于解除重庆市巴南区花溪街道某处房屋租赁合同事宜的函》在2016年12月8日已经生效，即被告民生银行重庆分行已在2016年12月8日已提前通知了原告陈红宇、蒋玲合同解除事宜。按照合同提前60日通知的约定，原、被告双方签订的租赁合同已于2017年2月6日解除，被告民生银行重庆分行应将合同解除前欠付的租金以及资金占用损失、年租金20%的解除合同违约金支付给原告。被告民生银行重庆分行已将2017年1月23日前的租金支付完毕，即被告民生银行重庆分行需支付原告租金5356.7元（139655.5元÷365天×14天）以及以5356.7元为基数，按照日利率0.05%的标准，支付原告陈红宇、蒋玲从2017年1月15日（第四年期的应付租金日）起至欠付租金付清之日止的资金占用损失，另支付原告解除合同违约金27931.1元（139655.5元×20%）。合同解除后，被告民生银行重庆分行应将承租房屋恢复原状后交还给原告，但被告并未将承租房屋内的装饰装修拆除完毕，为此，被告民生银行重庆分行应将原告为了恢复承租房屋原状而花费的拆除费和出渣费用5000元支付给原告陈红宇和蒋玲。关于物业管理费用，原、被告双方的租赁合同在2017年2月6日解除，被告应将合同解除前欠付的物业管理费用支付给原告，即应支付原告从2017年2月1日至2月6日的物业管理费用54.91元（1373元÷5个月÷30天×6天）。本案中，原告陈红宇、蒋玲辩称其持有的《民生金融便民店房屋租赁合同》原件中并未记载出租人的住所地信息，而被告民生银行重庆分行持有的合同原件中记载的出租人的住所地系被告自行添加，并未经原告确认，不能作为合同约定的通讯地址。本院认为，被告持有的合同原件中，出租人住所地址与原告陈红宇的户籍所在地相同，且文字的笔迹也与整个合同基本一致，原告陈红宇和蒋玲认为该地址系事后添加，但并未提供证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，本院对二原告的反驳意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告中国民生银行股份有限公司重庆分行在本判决生效之日起十日内支付原告陈红宇、蒋玲房屋租金5356.7元，以及以5356.7元为基数，按照日利率0.05%的标准支付原告陈红宇、蒋玲从2017年1月15日起至欠付租金付清之日止的资金占用损失；二、被告中国民生银行股份有限公司重庆分行在本判决生效之日起十日内支付原告陈红宇、蒋玲解除合同违约金27931.1元；三、被告中国民生银行股份有限公司重庆分行在本判决生效之日起十日内支付原告陈红宇、蒋玲房屋拆除费和出渣费5000元；四、被告中国民生银行股份有限公司重庆分行在本判决生效之日起十日内支付原告陈红宇、蒋玲房屋物业管理费用54.91元；五、驳回原告陈红宇、蒋玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2568元，本院减半收取1284元，由被告中国民生银行股份有限公司重庆分行负担（本案案件受理费已由原告陈红宇、蒋玲垫付，被告中国民生银行股份有限公司重庆分行于本判决生效之日起十日内径付原告，本案诉讼费不做清退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 郭华二〇一八年三月一十三日法官助理 张林书 记 员 颜婷