江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终98号上诉人（原审被告）：戴广侠，女，1966年3月10日生，汉族，住徐州市经济开发区。上诉人（原审被告）：苗庆春，男，1967年1月30日生，汉族，住徐州市经济开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：高则登，江苏禾嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李亭亭，女，1991年10月30日生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张蒙，江苏茂通律师事务所律师。上诉人戴广侠、苗庆春因与被上诉人李亭亭房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。戴广侠、苗庆春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李亭亭的诉讼请求；一、二审案件受理费由李亭亭承担。事实与理由：双方签订的《房地产买卖合同》对付款金额及时间没有约定，但约定2017年7月30日前办理过户手续。戴广侠、苗庆春在签订合同时被告知2017年7月30日前可以拿到全部房款。戴广侠、苗庆春要求在2017年7月30日前付款，并非是附加条件。此外，依据合同法的规定，针对不明确的条款内容，双方当事人仍可进一步协商。戴广侠、苗庆春要求在2017年7月30日前拿到全部房款，是要约，且考虑到付款的合理期间，戴广侠、苗庆春又将付款时间延后至2017年8月10日。李亭亭拒绝协商，导致合同不能继续履行。一审判决戴广侠、苗庆春承担违约责任，属于认定事实错误、适用法律错误。李亭亭辩称，根据一审提供的证据，戴广侠、苗庆春明知合同约定的7月21日是到交易中心办理网签手续，所谓的“过户”是一个过程，包括从网签到办理产权变更到交房，是一个持续的过程，而不是一个行为就能完成的。戴广侠、苗庆春明知网签之后，贷款需要一到两个月能够批下来，所以戴广侠、苗庆春是在原合同之外提出了额外的条件，且在约定的办理网签手续当日拒绝签订网签合同，是对原合同的违约，应当承担相关的违约责任。综上，一审法院认定事实正确，请求二审法院维持原判。李亭亭向一审法院起诉请求：1.戴广侠、苗庆春继续履行合同(签署房屋备案合同、配合办理贷款及房屋过户手续)；2.戴广侠、苗庆春支付违约金10万元、居间服务费1万元、律师费6000元；3.本案诉讼费由戴广侠、苗庆春承担。一审法院认定事实：2017年5月30日，戴广侠、苗庆春（出售方，甲方）与李亭亭（购买方，乙方）、泉山区泰德房产中介所（居间方，丙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的位于中茵龙湖国际家苑9号楼2－703室的房产（国房权证徐州字第××号）出售与乙方，房屋建筑面积91.05平方米，总价为75万元。合同第五条约定：房款支付方式为首付加贷款（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付，首付加贷款总额等于总房款）；第七条约定：甲乙双方约定2017年7月30日前到产权部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）；第九条约定：居间服务费11250元由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；第十条约定：签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金5万元整，双方同意由居间方保管，该定金抵房款或服务费，甲方将房产证原件押给居间方保管；第十一条约定：违反本协议的任何一条款视为违约，违约方赔偿守约方违约金10万元，违约方另行支付居间服务费，还需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、律师费等费用。上述合同签订后，李亭亭向居间方支付居间服务费10000元、定金50000元。2017年7月19日，双方至产权部门办理网签备案手续，因戴广侠、苗庆春坚持要求7月30日前收取房屋全款，故双方未能达成一致，备案合同未成功签署。李亭亭遂于7月20日向法院提起诉讼。至7月30日前，双方继续协商。戴广侠、苗庆春同意将收取房款的期限延长至8月10日，李亭亭主张其系以办理银行按揭的方式支付房款，办理按揭贷款流程繁琐，在8月10日根本无法完成支付全款义务，故双方仍未达成一致意见。另查明，依证人李某、刘某、谢某陈述，双方签订《房地产买卖合同》当日，居间方中介人员均向双方解释了房屋买卖流程，且释明“2017年7月30日前到产权部门办理房地产过户手续”为该日期之前开始办理网签备案、支付首付款、办理银行按揭贷款、房款资金监管及后续的房屋过户手续，而非于该日期之前将房款支付完毕。李亭亭与江苏茂通律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所处理本案诉讼事宜，并实际支出律师代理费6000元。一审法院认为，案涉《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的相关规定，故双方当事人均应恪守合同约定履行各自的义务。上述协议签订后，李亭亭已按约支付购房定金5万元、居间服务费10000元，其在合同履行过程中，不存在违约情形。戴广侠、苗庆春在合同履行过程中，前期积极采取相应措施履行出卖义务，但在双方于2017年7月19日至产权部门办理网签备案手续时，要求李亭亭必须于7月30日前支付房屋全款，故双方未达成一致意见，网签未成功。对此，法院认为，首先，依据二手房屋买卖交易惯例，所谓的办理房屋过户手续，并非狭义的“过户”而是包括自办理网签备案手续开始及此后的一切交易手续；其次，依居间方工作人员陈述，其已对“办理房屋过户手续”向戴广侠、苗庆春履行了明确告知义务，戴广侠、苗庆春自签订房屋买卖合同时起应当知晓双方约定的“办理房屋过户手续”系自网签备案开始的一切手续，因此，在双方于2017年7月19日至产权部门办理网签备案时，戴广侠、苗庆春要求李亭亭于7月30日前支付房屋全款，不符合房屋交易流程办理的合理期限，亦不符合双方的约定，故李亭亭对于网签备案未成功办理并不存在过错，戴广侠、苗庆春提出上述附加条件的行为系导致网签未成功的原因，故戴广侠、苗庆春对此存在过错。此后，双方虽进一步进行协商，但戴广侠、苗庆春仍以不合理期限要求李亭亭全额支付房款，故双方在合同约定的7月30日前最终未达成一致意见，戴广侠、苗庆春的上述行为已构成违约。依据合同约定，若一方存在违约，应当向另一方赔偿违约金10万元及居间服务费，本案中，李亭亭实际支出居间服务费10000元，因此，李亭亭要求戴广侠、苗庆春支付违约金10万元、居间服务费10000元有事实及法律依据，法院依法予以支持。此外，合同另约定，违约方还应当赔偿另一方为实现债权支出的律师费，本案中，李亭亭为实现债权委托江苏茂通律师事务所处理诉讼事宜，并实际支出律师代理费6000元，该费用并未超出相关收取标准，故法院对李亭亭主张的该笔费用依法予以支持。李亭亭主张戴广侠、苗庆春应当继续履行办理自网签备案手续开始的一切房屋交易流程的义务，虽戴广侠、苗庆春未办理网签备案手续的行为构成违约，但李亭亭主张的继续履行合同的义务（包括办理网签备案、银行按揭贷款、资金监管等）并非金钱债务，且该债务标的不适于强制履行，故对于李亭亭的该项主张法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、判决生效之日起十日内，戴广侠、苗庆春向李亭亭支付违约金100000元、居间服务费10000元、律师代理费6000元；二、驳回李亭亭的其他诉讼请求。二审中，为支持自己的上诉请求，戴广侠、苗庆春向本院提交《徐州市存量房买卖协议》一份，证明戴广侠、苗庆春真心卖房，没有违约的故意；证明本案当事人签订的房地产买卖合同不规范，不完备，主要条款残缺。两个中介合同比较可以看出，本案当事人签订的买卖合同没有约定首付款多少，没有约定贷款多少，以及贷款完成时间，是一个没有付款期限的合同。这是本案纠纷产生的根本原因；证明一审法院认定的“过户”（指开始办理网签这一交易习惯）是错误的，中介合同中的“过户”就应该是房产买卖完成，价款两清。李亭亭质证意见为，对真实性予以认可，但是对关联性以及证明目的不予认可。第一，该证据系上诉人与其他人签订的合同，与被上诉人并没有关系。根据该证据的日期，上诉人已于7月29日签订了该份合同，而上诉人与被上诉人原定的网签时间是7月30日之前，说明上诉人已经有违约的目的，因为7月29日签订的合同势必要经过几天的谈判期，上诉人不知何时已经与他人商洽买卖房屋。第二，该份合同是中介合同，而中介合同并没有法定的格式要求，根据合同法的规定，合同的补充协议（书面和口头）都视为原合同的内容，是能够证明合同双方真实意思表示的条款。上诉人与被上诉人之间通过合同以及双方的有证明的口头协议能够将上诉人与被上诉人之间的原合同意思表达完整，所以该份证据不能证明上诉人的证明目的。二审中，李亭亭未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，除泉山区泰德房产中介所的工作人员证明戴广侠、苗庆春在签订合同前知晓房款的支付时间与数额之外，并无书证或其他证据证明，买卖双方在签订合同当时对房款的支付时间与数额存在口头合意。从本案当事人签订的《房地产买卖合同》条款来看，买卖双方对房款的支付时间与数额约定不明。虽然双方存在协商的事实，但双方未能达成一致意见。本院认为，在协商不能的情况下，可以参照合同法第六十一条的规定，适用徐州市存量房交易规则来确定房款的支付时间与数额，公平保护双方的权益。李亭亭在双方发生争议后，要求适用徐州市存量房交易规则来确定房款的支付时间与数额，该主张应予支持。鉴于戴广侠、苗庆春在二审中明确，《房地产买卖合同》无法继续履行；李亭亭在一审判决之后未提出上诉，本院认为，一审判决戴广侠、苗庆春承担的违约责任并无不当，本院予以维持。如戴广侠、苗庆春主张在签订《房地产买卖合同》时，居间方存在过错，可另行主张。综上，戴广侠、苗庆春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2625元，由上诉人戴广侠、苗庆春负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  张 伟二〇一八年三月二十日书记员  孙晓明