江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0611民初748号原告：王玉林，女，1980年6月12日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：冯淑萍、吴金祥（实习），北京大成（南通）律师事务所律师。被告：钱强，男，1994年6月16日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：戴袁华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告：钱爱国，男，1977年7月8日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：金建国，江苏友诚（南通）律师事务所律师。第三人：王新平，男，1965年12月21日出生，汉族，住南通市通州区。原告王玉林与被告钱强、钱爱国、第三人王新平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉林及其委托诉讼代理人冯淑萍、被告钱强的委托诉讼代理人戴袁华、被告钱爱国及其委托诉讼代理人金建国、第三人王新平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉林向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2016年4月11日签订的《房产转让协议书》；2、判令被告钱强返还购房款370000元，赔偿原告经济损失592200元并自2017年8月2日起以962200元为本金按同期银行贷款利率计算逾期利息；3、判令被告钱爱国对被告钱强的上述给付义务承担连带付款责任；4、诉讼费用、鉴定费由两被告负担。事实和理由：2016年4月11日，原、被告签订房产转让协议书一份，约定钱强将其所购买的位于南通市万达华府6幢305室预售商品房出售给原告；房产转让价为600000元，原告于2016年4月11日给付500000元，余100000元待双方办理过户手续时一次性付清；如钱强将上述房产再出售，将承担相应的民事责任，钱爱国对此承担连带担保责任。协议签订当日，原告给付钱强购房款500000元。2016年8月开发商向钱强交付了案涉房产，钱强未按协议约定向原告履行交房、过户义务，且将案涉房产再行出售给第三人，故原告提起诉讼，要求钱强返还购房款并赔偿损失，钱爱国对此承担担保义务。钱强辩称，案涉房产转让协议显失公平，同意解除该转让协议、并返还购房款。钱强于2016年10月即向原告明确表示不再履行交房过户义务，故应以2016年10月作为原告损失评估的基准日。原告所主张的损失过高，愿意按协议约定赔偿违约金120000元。钱爱国辩称，钱强已将案涉房产交付给原告，原告亦实际占有使用案涉房产，并不存在履行不能的情形；原告自行变更诉讼请求，钱爱国不应承担合同履行不能的担保责任；转让协议明确约定违约金120000元，钱爱国系基于该固定的违约金数额才同意承担担保责任，故原告超出该数额以外的损失钱爱国不应承担连带责任。钱强于2016年10月即向原告明确表示将案涉房产卖给第三人，其已知晓权利受到侵害，因此应以2016年10月作为原告损失评估的基准日。王新平述称，其通过中介向钱强购买了案涉房产，且已支付750000元购房款，钱强亦将房屋钥匙、购房发票等房屋材料交付给第三人，案涉房产应归其所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并据此认定以下事实：2016年4月11日，钱强（甲方）与王玉林（乙方）签订房产转让协议书一份，约定钱强将其所有的位于南通市万达华府6幢305室、面积为105.85平方米的预售商品房转让给王玉林，转让价为人民币600000元，于2016年4月11日付500000元，余款100000元待甲乙双方到房产管理局办理过户手续后一次性付清；协议同时约定甲方在将上述房产卖出后，不得将上述房产再卖给其他人，如将上述房产再出售的，将承担相应的刑事及民事责任，第三人钱爱国对此承担连带担保责任；上述房产转让后，该房产的一切权利归乙方所有，甲方不再享有该房产的权利，甲方必须保证上述房产的绝对产权，因产权争议而导致房产买卖合同无法履行的，乙方的一切损失由甲方按实承担赔偿责任，本协议订立后，双方均不得违反合同，双方约定的违约责任为120000元，如哪一方违约，都应承担违约责任；对此钱爱国承担连带担保责任。该房产转让协议经南通市通州区平潮法律服务所见证，钱爱国作为担保人在协议中签字。协议签订当日，王玉林向钱强转账支付了购房款500000元。另查明，2015年11月25日，钱强与南通万达广场投资有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定钱强向南通万达投资有限公司购买万达华府6幢305室房产，购房总价款为651208元。南通万达广场有限公司于2016年9月27日向钱强交付了案涉房产。2016年8月27日，王新平通过南通市新家园房产置换有限公司居间服务，与钱强签订房屋买卖协议一份，约定王新平向钱强购买万达华府6幢305室房产，成交价为825000元，2016年8月27日支付购房定金50000元，2016年11月30日前办理产权过户手续，同时支付房款775000元。2016年10月3日，钱强出具收据一份，确认收到购房款500000元。2016年10月4日，钱强与王新平又签订补充协议一份，约定王新平给付钱强购房定金500000元后，钱强将该房屋钥匙先交付给王新平。同日，钱强向王新平交付了门禁卡、钥匙、住宅质量保证书、住户手册等物品。2016年12月3日，王新平再次向钱强支付购房款170000元，钱强出具收条确认已收到王新平购房款共计750000元。案涉房屋的物业费及垃圾清运费均由王新平交付。王玉林得知钱强将房屋另行出售给王新平后，采取强行撬锁方式进入案涉房屋。王玉林曾于2016年11月30日向本院提起诉讼，要求钱强履行交付、过户义务，后因未按期缴纳诉讼费用于2017年3月6日按撤回起诉处理。2017年3月24日，王玉林向本院起诉要求钱强协助办理、房屋过户登记；并要求钱强与钱爱国共同支付违约金120000元。在本院审理过程中，经本院释明，王玉林于2017年8月17日将诉讼请求变更为解除合同、返还购房款并赔偿相应损失。2017年11月2日，王玉林、钱强、王新平达成协议，由王新平给付钱强购房款130000元，钱强同意将该130000元购房款返还给王玉林，王玉林撤销对案涉房产的保全措施并搬离该房屋，钱强协助王新平办理案涉房产的产权过户手续，相关税费由王新平负担。该130000元现已返还给王玉林。在本案诉讼过程中，根据王玉林的申请，本院委托江苏金土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对案涉房屋的价格进行了评估，该公司于2017年12月4日出具了（苏通）金土地（2017）（房估）字第1285号《房地产估价报告》及《补充评估意见》，评估结果为：案涉房屋2017年8月1日的市场价值为1192200元，评估费用为9000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原、被告之间签订的《房产转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。一房数卖纠纷，一般应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。钱强先后将同一房屋分别出售给原告及第三人，从购房款缴纳情况来看，第三人王新平已缴纳的购房款比例高于原告王玉林，从交付情况来看，钱强已履行交房义务，并将房屋钥匙、门禁卡、购房发票、质保书等交付给王新平，原告王玉林则是自行撬锁进入案涉房屋，钱强亦明确表示不同意履行案涉房屋的过户，综合考虑以上情形，第三人王新平的权利保护应优先于王玉林。因原告王玉林与被告钱强签订的《房产转让协议书》无法继续履行，王玉林请求解除房屋买卖合同于法有据，应予支持。钱强关于《房产转让协议书》显失公平应予撤销的辩解意见，因未能提供证据予以证明，且在法律规定的期限内未提起撤销之诉，故本院对该抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房产转让协议书》解除后，钱强应将其所收取的500000元购房款退还给王玉林。钱强已返还130000元，还应返还370000元。因钱强将案涉房产再行出售给第三人王新平，导致房地产转让协议未能得到履行，其行为已构成违约，应赔偿原告王玉林因此所遭受的损失。案涉房屋价格上涨所产生的购房差价592200元，属于王玉林的可得利益损失，被告钱强应当予以赔偿。房产转让协议中明确约定钱爱国对钱强再行出售房屋所导致的民事责任承担连带担保责任，故钱爱国对钱强上述返还购房款、赔偿损失的义务应承担连带清偿责任。王玉林在合同不能履行的情况下，与王新平、钱强之间达成协议，并未加重钱爱国的担保义务，故钱爱国的抗辩理由不能成立。对于两被告关于损失基准日应为2016年10月30日的抗辩，虽然被告钱强于2016年10月已有违约表现，但双方仍在就履行问题进行协商，此时原告亦不知晓合同不能履行；2016年11月30日原告第一次起诉时，虽然申请追加了第三人王新平参加诉讼，但尚未开庭，原告亦难以知晓双方之间的合同是否能继续履行，故以本院释明之日作为损失计算的基准日较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定判决如下：一、王玉林与钱强、钱爱国于2016年4月11日签订的《房产转让协议书》解除；二、钱强于本判决生效之日起十日内向王玉林返还购房款370000元；三、钱强于本判决生效之日起十日内向王玉林赔偿可得利益损失592200元；四、钱爱国对钱强的上述债务承担连带清偿责任。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13422元、评估费9000元、保全费3520元，合计25942元，由钱强、钱爱国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费13422元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  姚 莉二〇一八年三月二十三日书 记 员  邵金兰拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。