湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂05民终672号上诉人（原审原告）:康毅，男，1973年1月23日出生，汉族，住湖北省宜昌市。上诉人（原审原告）：刘江萍，女，1975年7月10日出生，汉族，住湖北省宜昌市。二上诉人共同委托诉讼代理人：施展，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓炎方，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组，统一社会信用代码91420500550673066P。法定代表人：许本华，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡宇，男，系该公司员工。一般授权代理。上诉人康毅、刘江萍与被上诉人湖北宜化置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院(2017)鄂0503民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康毅、刘江萍上诉请求：1、依法撤销宜昌市伍家岗区人民法院(2017)鄂0503民初324号民事判决，改判湖北宜化置业有限责任公司支付康毅、刘江萍违约金15171.85元。2.一审、二审诉讼费由湖北宜化置业有限责任公司承担。事实与理由：湖北宜化置业有限责任公司按康毅、刘江萍已付购房款日万分之一计算违约金明显过低，《宜昌市商品房买卖合同》约定的违约金过低，显失公平，不足以弥补康毅、刘江萍的实际损失。康毅、刘江萍虽于2017年2月20日领取湖北宜化置业有限责任公司支付的部分违约金，但并未放弃追偿权。应当按照银行同期贷款利率计算违约金。湖北宜化置业有限责任公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康毅、刘江萍向一审法院起诉请求：1、依法判令湖北宜化置业有限责任公司向康毅、刘江萍支付直至交房之日止的逾期违约金15171.85元（截止2016年7月31日违法金暂为55595.85元，扣减被告已支付的违约金40424元）；2、依法判令湖北宜化置业有限责任公司对不符合合同约定要求的装设、设备予以更换直至达到约定的标准；3、一审诉讼费用由湖北宜化置业有限责任公司承担。一审法院认定的事实：2012年8月18日，康毅、刘江萍作为买受人与出卖人即湖北宜化置业有限责任公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0163987），合同第三条约定，买受人购买出卖人投资建设的宜化山语城8号楼2单元2层020201号房屋，产籍号为03-0043-0218-020201，建筑面积121.57平方米；第五条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为4770.68元，总金额579971元整；第六条约定买受人按贷款方式按期付款；第九条约定出卖人应当在2014年8月31日前将商品房交付买受人使用；第十条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金；第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量、门窗安装质量、栏杆安装质量、防水工程质量、室内空间尺寸、给排水系统安装质量、室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。该合同附件四约定：“装饰、设备标准为……安防系统：可视对讲：每户配置一台可视对讲；……。”合同签订后，康毅、刘江萍向湖北宜化置业有限责任公司支付购房首付款199971元、按揭回款360000元、按揭回款20000元，合计579971元，付清全部购房款。2015年6月6日，康毅、刘江萍办理了房屋交接手续，并领取了涉案房屋的钥匙。2016年7月27日湖北宜化置业有限责任公司在报纸上刊登公告，通知宜化山语城业主宜化山语城7、8、9号住宅商品房已通过竣工验收，具备交房条件，定于2016年7月29日起正式办理交房手续。2017年2月20日，湖北宜化置业有限责任公司向康毅、刘江萍按合同约定的“按日向买受人支付已交付房款万分之一”的标准支付了2014年9月1日至2016年7月27日的逾期交房违约金18339元（已扣房屋面积补差款、减契税、维修基金）。一审法院认为，康毅、刘江萍与湖北宜化置业有限责任公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。康毅、刘江萍与湖北宜化置业有限责任公司在合同中约定的交房时间为2014年8月31日前，并以取得涉案房屋商品房项目竣工交付使用备案证作为交房的必要条件。康毅、刘江萍虽然在2015年6月6日接收了涉案房屋，但涉案房屋并未达到合同约定的必要条件。湖北宜化置业有限责任公司于2016年7月27日才登报发出交房公告，告知业主已取得涉案房屋商品房项目竣工交付使用备案证，定于2016年7月29日起正式办理交房手续。因此湖北宜化置业有限责任公司明显违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。湖北宜化置业有限责任公司逾期交房的时间应当按照合同约定从2014年9月1日计算至2016年7月29日止。按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十条约定，湖北宜化置业有限责任公司应当按日向康毅、刘江萍支付已交付房款即579971元的万分之一的违约金40424元，该违约金在扣减房屋面积补差款716元、契税8710元、维修基金后还余12659元，湖北宜化置业有限责任公司已于2017年2月20日向康毅、刘江萍支付。其次，康毅、刘江萍在湖北宜化置业有限责任公司已经按照合同约定履行了逾期交房违约金支付义务之后，主张原合同约定的逾期交房违约金过低应当按照中国人民银行同期贷款利率计算的问题，其实质是主张变更合同，但康毅、刘江萍并无证据证明原合同系“因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，不符合变更合同的法定条件。另，康毅、刘江萍自行填写涉案房屋单元号、赔偿金额、开户银行、银行账号、姓名、联系电话等信息给湖北宜化置业有限责任公司，于2017年2月20日接收了湖北宜化置业有限责任公司按合同约定向其支付的逾期交房违约赔偿金18339元，并无证据证明当时康毅、刘江萍对该笔违约金的计算起止时间、方式、数额向湖北宜化置业有限责任公司提出过异议或者拒绝湖北宜化置业有限责任公司向其支付，康毅、刘江萍在湖北宜化置业有限责任公司已依约履行完毕之后又提出调高违约金给予赔偿的主张，有违诚实信用原则，故对康毅、刘江萍要求湖北宜化置业有限责任公司按照中国人民银行同期贷款利率计算支付2014年9月1日至2016年7月29日的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。2、康毅、刘江萍主张湖北宜化置业有限责任公司对不符合合同约定要求的装设、设备予以更换直至达到约定的请求，按照合同附件四约定：“装饰、设备标准为……安防系统：可视对讲：每户配置一台可视对讲；……”。湖北宜化置业有限责任公司并未举证证明按照合同约定已为康毅、刘江萍安装可视对讲，因此湖北宜化置业有限责任公司应按合同约定为原告安装一台可视对讲。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、湖北宜化置业有限责任公司于本判决书生效之日起十日内为康毅、刘江萍安装入户可视对讲一台；二、驳回康毅、刘江萍的其他诉讼请求。案件受理费595元（已减半收取），由康毅、刘江萍负担。本院二审期间，康毅、刘江萍提交了新证据：湖北宜化置业有限责任公司《答复》照片。拟证明康毅、刘江萍填写的《申请书》是为了扣减办证税费等，并不是对违约金的确认，且违约金的支付时间超过了四个月。湖北宜化置业有限责任公司质证称该证据不是新证据，不发表质证意见。本院认为，康毅、刘江萍收到违约金为客观事实，其主观上是否确认收到的违约金数额即为湖北宜化置业有限责任公司应当支付的违约金数额，对法院依照事实和法律认定湖北宜化置业有限责任公司应承担的违约金数额并无影响，因此，前述新证据不予采信为认定事实的依据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，康毅、刘江萍与湖北宜化置业有限责任公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示且不违反法律、法规禁止性规定，对合同效力本院予以确认。康毅、刘江萍依据合同约定，履行了付款义务，湖北宜化置业有限责任公司也应当履行按时交付房屋义务。湖北宜化置业有限责任公司未能如约履行交房义务，应当承担违约责任。《宜昌市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金……”。湖北宜化置业有限责任公司于2017年2月22日按康毅、刘江萍已付购房款日万分之一计算违约金并已支付。双方当事人均已按照合同约定履行各自义务。康毅、刘江萍认为合同约定的违约金过低，要求按照银行同期贷款利率计算违约金，本院经审查认为《宜昌市商品房买卖合同》系当事人在自愿平等基础上签订，合同对于违约金约定明确，且湖北宜化置业有限责任公司已经按照合同约定支付违约金并交房，康毅、刘江萍请求按照银行同期贷款利率计算违约金的主张本院不予支持。综上，康毅、刘江萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179.30元，由上诉人康毅、刘江萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王春晖审 判 员 张晓燕审 判 员 闫玲玲二〇一八年三月二十一日法官助理 向晓琳书 记 员 赵芯羽