湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终510号上诉人（原审原告）：黄梅县黄梅镇沙岭社区居民委员会。住所地：黄梅县黄梅镇沙岭西路***号。组织机构代码：58820792-5。法定代表人：户火明，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：洪文峰，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北大地春房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州大道***号。统一社会信用代码：91421100562317771X。法定代表人：陈建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴浩，该公司项目经理。代理权限为特别授权。上诉人黄梅县黄梅镇沙岭社区居民委员会（以下简称沙岭社区居委会）因与被上诉人湖北大地春房地产开发有限公司（以下简称大地春公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙岭社区居委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、沙岭社区居委会和大地春公司对合同效力没有争议，双方都同意履行合同，但大地春公司将部分房屋交付案外人，未按合同约定向沙岭社区居委会交付2560平方米房屋。2、涉案西苑大厦房屋虽然尚未取得竣工验收文件，但实际已经销售并由购买人居住使用，完全可以交付。3、相关司法解释并未规定房屋交付问题，双方当事人应当依据合同约定交付房屋，法院应判决在合理期限内进行交付。大地春公司辩称，一审判决程序合法、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。沙岭社区居委会向一审法院起诉请求：1、依法判决原告沙岭居委会与被告大地春公司于2012年12月26日签订的《沙岭社区西门口酒店工程合作协议书》有效。2、依法判决被告大地春公司履行协议书，交付2560平方米房屋。3、赔偿经济损失。一审法院认定事实：大地春公司系具有凭资质证从事房地产开发的企业法人。2011年10月17日，黄梅县发展和改革局批复同意沙岭社区居委会综合楼项目建设。2012年11月12日，黄梅县人民政府批复同意以挂牌方式公开出让2012-007号地块国有土地使用权，出让方案规定：竟得者须在商业建筑面积内还建2560平方米，由黄梅县沙岭社区以市场公允的建筑成本进行回购。2012年12月19日，大地春公司通过挂牌方式取得2012-007号地块国有土地使用权，用地面积为3628.80平方米。2012年12月26日，沙岭社区居委会（甲方）与大地春公司（乙方）签订《沙岭社区西门口酒店工程合作协议书》，协议约定：“经黄梅县人民政府批准，甲乙双方就西门口酒店工程合作一事，达成如下协议：一、项目依据：黄梅县人民政府《黄梅县2012-007号地块国有建设用地使用权出让方案》的相关规定。二、项目条件：经黄梅县人民政府批准，政府从2012-007号地块国有建设用地使用权出让金中返还甲方700万元人民币，作为用于甲方建设酒店工程还建2560平方米建筑物市场成本回购资金。三、项目费用：1.甲乙双方约定，甲方出资60万元人民币，用于2560平方米建筑物规划、设计、税收、城市建设等各项税费包干费用。2.房屋建成后，乙方必须按照规范办理甲方国土使用权证，土地权属分割依据房地产相关法律、政策规定办理，费用由甲方承担。3.乙方还建甲方2560平方米建筑物，其层高差价部分，由甲方根据建筑实际材料、人工成本承担。四、项目内容：1.本宗地规划总面积：3628.80㎡，其中商服面积1270㎡，住宅：2358㎡，容积率：2.8。2.临街面一至三层之内共计2560平方米（如果建有地下室含地下室300平方米，通道100平方米以内的50%面积）的产权无条件归甲方所有，通道双方共同共有。3.乙方应还建甲方临街面一至三层之内共计2560平方米的建筑物，要求：所有还建部分均为框架结构，设立单独安全通道、电梯井、卫生间、水电入户；乙方设立的安全通道与电梯井不得占用甲方还建面积。本项目由乙方自行设计建筑方案，经甲方认可后，报县相关部门批准后施行。五、交付时间：乙方在签订协议之日起11个月内必须完成本项目建设，并交付甲方使用。本协议一式六份，甲乙双方各执两份，见证方执一份，黄梅镇人民政府备案一份，未尽事宜，双方另行协商解决。”2013年9月3日，沙岭社区居委会向大地春公司支付各项税费包干费用60万元。2013年9月9日，黄梅县政府将案外人吴志彪国有存量土地（原土地证号为01××17）协调出让给大地春公司，与2012-007号地块合并后，用地面积为3842.908㎡。2014年1月13日，沙岭社区居委会分两次向大地春公司共支付回购款700万元。2014年4月3日，涉案项目西苑大厦设计方案审查获得通过，地下一层、一层、二层、三层设计建筑面积分别为826.94㎡、775.79㎡、877.30㎡、877.30㎡，并取得建设工程规划许可证。此后，涉案项目开工建设，于2016年1月竣工。2016年1月5日，大地春公司通知沙岭社区居委会：因临街面一至三层每层需向案外人吴志彪还建170.08㎡，故只能还建1871.79㎡，差欠316㎡；西苑大厦商住楼强弱电、自动化消防、通风、防火门及一至三层增高工程造价，应由沙岭社区居委会承担。双方协商未果后，沙岭社区居委会于2016年5月25日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年3月29日裁定准许沙岭社区居委会撤诉。受沙岭社区居委会、大地春公司委托，武汉恒信工程造价咨询有限公司于2016年12月28日作出咨询结论：黄梅西苑大厦商住楼强弱电、自动化消防、通风、防火门及一至三层增高工程的编制金额为1337540.79元；湖北意嘉城房地产评估有限公司于2016年12月30日作出评估结果：黄梅西苑大厦1至3层316平方米商业用房的公开市场价值为2742248元。涉案项目西苑大厦至今未进行竣工验收，亦未取得建筑工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，一、关于沙岭社区居委会与大地春公司签订的《沙岭社区西门口酒店工程合作协议书》是否有效。沙岭社区居委会以部分资金作为出资，大地春公司提供出让的国有建设用地和部分资金作为出资，并负责涉案项目规划设计、审批、建设以及权属证书办理等手续，双方共同开发涉案项目，按固定面积分配联建房屋，并根据相关法律规定、建筑实际材料、人工成本承担涉案项目建设资金，符合合资、合作开发房地产的构成要件，应当认定双方为合资、合作开发房地产关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”《沙岭社区西门口酒店工程合作协议书》是沙岭社区居委会和大地春公司的真实意思表示，且大地春公司是具有凭资质证从事房地产开发的企业法人，故《沙岭社区西门口酒店工程合作协议书》应当认定为有效。二、大地春公司是否应当将2560平方米房屋交付给沙岭社区居委会。涉案项目西苑大厦属商住楼，关乎当事人切身利益，更涉及公众安全问题，房屋交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。即大地春公司有义务向沙岭社区居委会交付符合交付使用条件，包括法定的交付使用条件和约定的交付使用条件的房屋。我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》等法律、法规均规定竣工验收合格是房屋交付使用的条件。涉案项目西苑大厦至今未进行竣工验收，亦未取得建筑工程竣工验收备案登记证，尚不具备交付使用条件，故对沙岭社区居委会请求大地春公司向其交付2560平方米房屋的诉讼请求不予支持。三、大地春公司是否应当赔偿经济损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。沙岭社区居委会请求大地春公司赔偿经济损失，但未提交证据加以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故对沙岭社区居委会请求大地春公司赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案项目西苑大厦至今未进行竣工验收，亦未取得建筑工程竣工验收备案登记证，尚不具备法定交付使用条件。沙岭社区居委会可以依据其与大地春公司之间的合同主张权利，但不得违反法律强制性规定，故沙岭社区居委会要求交付房屋的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人沙岭社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32500元，由上诉人黄梅县黄梅镇沙岭社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亚平审 判 员 胡美琴审 判 员 骆 骥二〇一八年三月二十四日法官助理 李 栋书 记 员 刘 雄