湖南省衡山县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0423民初8号	原告（反诉被告）：唐建东，男。	委托诉讼代理人：翟慧剑，湖南南岳律师事务所律师。	委托诉讼代理人：黄先进，衡阳市南岳区南岳法律服务所法律工作者。	被告（反诉原告）：衡阳金恒拍卖有限公司，住所地湖南省衡阳市开发区解放大道汇景花园510号。	法定代表人：单春虹，执行董事。	委托诉讼代理人：汤永林，湖南金雁律师事务所律师。	委托诉讼代理人：欧外成，湖南金雁律师事务所律师。	被告：衡山县城镇建设开发公司，住所地湖南省衡山县开云镇建设街24号。	法定代表人：符云槐，经理。	委托诉讼代理人：周志军，湖南华方律师事务所律师。	原告唐建东与被告衡阳金恒拍卖有限公司（以下简称金恒拍卖公司）、被告衡山县城镇建设开发公司（以下简称城建开发公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告金恒拍卖公司在答辩期内提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2017年3月1日公开开庭进行了合并审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2017年3月30日裁定转为普通程序。2017年5月16日，本案中止诉讼，同年10月18日恢复审理。2018年1月29日，本案变更合议庭成员，并于2018年2月2日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）唐建东的委托诉讼代理人黄先进、被告（反诉原告）金恒拍卖公司的委托诉讼代理人汤永林、被告城建开发公司的委托诉讼代理人周志军到庭参加诉讼，原告（反诉被告）唐建东的委托诉讼代理人翟慧剑到庭参加第一次庭审。诉讼过程中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。	原告唐建东向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告金恒拍卖公司、城建开发公司之间的拍卖交易活动无效；2.被告金恒拍卖公司返还保证金20万元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告向金恒拍卖公司交纳保证金20万元，并与金恒拍卖公司签订竞买协议，参与城建开发公司所有的位于开云北路、白石巷11处门面拍卖活动。2016年12月9日在拍卖会上，原告竞得标的四（开云镇开云北路32号）房屋，并签署拍卖成交确认书。原告认为，两被告在拍卖活动中，存在告知不明确、故意隐瞒瑕疵、未尽法定义务、采用错误的评估报告（评估方法和参照物错误）之情形，加之有竞买人之间恶意串通，本次拍卖活动因违反法律法规的规定，应当认定无效，被告金恒拍卖公司应当退回原告保证金20万元。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令如诉。	被告金恒拍卖公司、城建开发公司共同辩称，原告的诉请没有事实依据与法律依据，原告与金恒拍卖公司之间成立的拍卖合同符合拍卖法与合同法的规定，合法有效，原告应当依约履行，请求驳回原告的诉讼请求。	被告金恒拍卖公司向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉原告与反诉被告就衡山县开云镇开云北路32号建筑面积19平方米房地产签订的拍卖成交合同有效，并判令反诉被告支付反诉原告成交价款120万元，且自2016年12月30日起按每日1200元（成交价款的1‰）支付违约金至价款付清之日止；2.反诉被告支付反诉原告拍卖佣金3.6万元，且反诉被告交付的竞买保证金20万元归反诉原告所有以补偿其经济损失；3.诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2016年12月9日，反诉被告经过拍卖竞价以120万元购得衡山县开云镇开云北路32号建筑面积19平方米的房地产，并签订《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，按县政府安排，启动了该成交房地产的产权过户手续并代反诉被告垫缴了产权过户的税费。根据约定，反诉被告应于2016年12月29日前付清全部成交价款，并按成交价的3%支付拍卖佣金，产权过户的税费由买受人承担。但反诉被告并未按约支付价款，经反诉原告多次催促，仍未缴付。为此，提出反诉，请求依法裁处。	反诉被告唐建东对金恒拍卖公司的反诉辩称：涉案拍卖合同无效，金恒拍卖公司提出的诉讼请求没有法律依据，请求法庭予以驳回。1.本案拍卖标的物因年限已久，安全隐患较大，存在质量问题及瑕疵，此次处置资产的目的是为了消除隐患，拍卖人告知不明确，竞买协议条款显失公平，限制竞买人的所有权，未披露租金信息；2.《资产评估报告书》适用的评估依据第1-3项已经失效，且违反《房地产估价评估规范》相关规定，未采用三处以上参照物，故该《资产评估报告书》不能作为拍卖国有资产的依据。衡山县国有资产管理局对该资产评估结果予以核准作出的山国资[2016］35号批复违反国家资产处置的法律规定，系违法批复。故本次拍卖活动因违反法律法规的规定，应当认定无效。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：	原告（反诉被告）唐建东提交的中评协[2011]165号《中国资产评估协会关于废止》、财政部令第62号《财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录（第十一批）的决定》，二被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的；本院认为，该两份证据与本案无关联性，不予采纳。原告提交的拍卖手册、资产评估报告书、山国资[2016］35号批复、竞买协议、拍卖成交确认书与被告金恒拍卖公司提交的证据1、2、3、11系同一证据，上述四组证据能够证明涉案拍卖标的通过履行报批、评估等法定转让程序，以公开拍卖形式进行转让，原告报名参与竞买并竞得拍卖标的的事实，本院予以采信。原告提交的拍卖公告，被告对其关联性有异议，认为该拍卖标的为行政办公楼，没有可比性；因该证据与本案拍卖标的无关联性，本院不予采纳。原告提交的房屋照片，二被告对其“三性”有异议，认为其来源、真实性不明，该房屋一直在正常使用，不能达到原告的证明目的；本院认为，该证据无法反映涉案房屋存在的瑕疵足以影响到房屋的交付使用，故不予采纳。	被告（反诉原告）金恒拍卖公司提交的证据，唐建东对委托拍卖合同、拍卖公告的合法性有异议；对拍卖备案确认书、现场监拍小结的“三性”有异议；对竞买人身份证复印件及竞买保证金缴款凭证的证明目的有异议；本院认为，唐建东对其异议理由未提供充足有效的反驳证据，上述证据来源合法,客观真实，且与待证事实相关联，本院予以采信。被告提交的法律服务委托合同、增值税普通发票，唐建东对其关联性有异议，本院对该组证据的真实性予以确认，能够证明金恒拍卖公司已交纳本案律师代理费1.5万元的事实。	被告城建开发公司提交的税收完税证明，原告认为系被告单方行为，对其关联性有异议；本院对该证据的真实性予以确认，能够证明被告已经代缴拍卖标的产权过户税费的事实；被告城建开发公司提交的两份行政裁定书，系法院生效法律文书，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，本院认为，该两份裁定书能够证明本案待证事实,应予采信。	本院依原告唐建东申请调取的竞买人登记表、现场录像资料，来源合法,客观真实，且与待证事实相关联，本院予以采信。	本院经审理认定事实如下：2016年9月，案外人衡山县住房和城乡建设局（以下简称衡山县住建局）为处置其所属城建开发公司所有的位于衡山县开云镇开云北路和白石巷的十一处房地产，经请示衡山县人民政府获得批示同意后，履行了相关的审批、评估手续。	2016年11月24日，衡山县住建局与金恒拍卖公司签订《委托拍卖合同》，受衡山县住建局的委托，金恒拍卖公司于2016年11月25日在衡山新闻网发布拍卖公告，公告明确定于2016年12月9日9时18分在衡山县麓园大酒店会议室公开拍卖十一处标的，其中包含了位于衡山县开云镇开云北路32号的房地产，即涉案房地产，标的四建筑面积为19平方米，起拍价58.90万元。同时明确:凡有意竞买者，请于2016年12月8日下午16时前索取相关资料并实地察看标的物，该标的自公告之日起开始展示，按标的现状拍卖。	2016年12月7日，唐建东报名参与竞买，交纳竞买保证金20万元，领取《拍卖手册》（内含批复文件、拍卖规则、竞买须知、资产评估报告等资料），并于当日与金恒拍卖公司签订了《竞买协议》。《竞买协议》对拍卖标的、成交价款及佣金的支付、标的物特别说明、违约责任等内容进行了告知，包括但不限于以下内容：二、竞买人在竞买前已经认真审阅并认可《拍卖手册》等有关资料，仔细查勘过拍卖标的，做出竞买决定就表明竞买人接受标的物的一切现状。五、成功竞买的买受人所交纳的竞买保证金，在扣除拍卖佣金后直接转为成交价款；拍卖佣金收取比例为成交价款的3％；买受人在拍卖成交后20日内向指定账户付清全部成交价款。六、特别说明：标的一至标的九的租赁合同于2016年12月31日到期，标的十和标的十一的租赁合同于2021年12月31日到期；买受人在规定时间内交清拍卖成交款项后，委托人与买受人在2017年3月31日前办理好房屋产权过户手续，办理过户的税、费由买受人承担；委托人协助买受人与原租赁户按原租赁合同的价格签订从2017年4月1日起至2017年12月31日止的新租赁合同，这九个月租金由买受人收取。七、违约责任：3.如果买受人未在规定的时间内交清全部成交价款和拍卖佣金，则：（1）委托人无偿收回买受人竞得的标的物；（2）买受人所交纳的竞买保证金不予退还，用于赔偿拍卖人和委托人损失等；（3）每天按应交未交款项的1‰承担违约金；（4）再次拍卖时，拍卖成交价款低于原成交价款的差额部分，由第一次竞得的买受人补足，所交价款不足以支付时，由委托方依法予以追缴。	2016年12月9日，唐建东参加拍卖会，以120万元的价格竞得衡山县开云镇开云北路32号房地产（标的四），建筑面积19平方米，成为该宗房地产的买受人，并当场与拍卖人、出让人签订了《拍卖成交确认书》。该《拍卖成交确认书》同时说明：“买受人经认真审阅拍卖资料，并实地踏勘拍卖标的后，与拍卖人签订《竞买协议》，取得竞买资格。”《拍卖成交确认书》还重申了《竞买协议》中关于拍卖成交款和拍卖佣金给付的约定。《拍卖成交确认书》签订后，唐建东未按约定支付成交价款，并以拍卖合同无效为由诉至本院，金恒拍卖公司随之提起反诉。	另查明，涉案房地产建于1993年，共一层，土地用途为商服用地，所有权人为城建开发公司，该公司系衡山县住建局所属的全民所有制企业。	本院认为，唐建东参加金恒拍卖公司举行的拍卖会，签署《竞买协议》，领取竞买号牌以落槌价120万元的价格购得涉案房产后，与金恒拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，双方之间形成拍卖合同关系。本案争议焦点是:一、涉案拍卖合同效力应如何认定；二、违约主体的认定，竞买保证金、拍卖成交款及违约损失等如何处理。	关于焦点一。关于委托人的资格，涉案拍卖标的的产权虽然登记在城建开发公司的名下，但该公司系衡山县住建局所属的全民所有制企业，拍卖标的属国有资产，衡山县住建局经县政府批准，具有处置涉案标的物的权利，其委托金恒拍卖公司进行拍卖，符合法律规定。	关于拍卖标的的瑕疵告知问题，唐建东主张涉案标的存在质量问题及安全隐患，金恒拍卖公司存在告知不明确、未履行瑕疵披露义务，应认定拍卖合同无效。本院认为，涉案拍卖标的有物权凭证，不是法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利。拍卖标的在原址已展示，金恒拍卖公司发布的《拍卖公告》中明确标的物以现状拍卖，竞买人应事先了解标的物的现状。唐建东参与拍卖前在签署的《竞买协议》中已确认:“在竞买前已经认真审阅并认可《拍卖手册》等有关资料，仔细查勘过拍卖标的，做出竞买决定就表明竞买人接受标的物的一切现状”。由此可见，唐建东对于涉案房屋的现状应为明知，参与竞买系其自主决定的结果，其认为金恒拍卖公司隐瞒拍卖标的瑕疵的理由，本院不予采纳。	关于资产评估程序的合法性问题，唐建东主张资产评估程序违反法律规定，评估报告无效，导致拍卖行为无效。本院认为，拍卖法关于拍卖国有资产应经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价的规定，旨在防止国有资产流失，通过公开竞价的形式，实现国有资产交换价值最大化。虽然评估报告的内容与格式参照了已失效的行业规章，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不足以影响涉案拍卖合同的法律效力。	综上，唐建东主张涉案拍卖行为无效及要求被告返还保证金的诉讼请求，不符合《第五十二条规定的无效合同的情形，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案拍卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。	关于焦点二。如上分析，唐建东未依约在拍卖成交确认书签订之日起20日内向金恒拍卖公司支付成交价款及佣金，其行为已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。现金恒拍卖公司要求唐建东支付成交价款和约定佣金，理由正当，本院予以支持。	关于拍卖佣金与价款。金恒拍卖公司履行了拍卖人的义务，根据《竞买协议》与《拍卖成交确认书》的约定，竞买保证金在扣除拍卖佣金后直接转为成交价款，拍卖佣金收取比例为成交价款的3%，涉案房产的成交价为120万元，故拍卖佣金应为3.6万元（120万×3%），扣除唐建东先行支付的保证金20万元，唐建东不再支付拍卖佣金，仍应支付剩余价款差额103.6万元[120万－（20万－3.6万）]。	关于违约金。合同违约金，其性质是以补偿性为主，惩罚性为辅。金恒拍卖公司要求没收唐建东交纳的竞买保证金并支付违约金的主张虽然合同有约定，但履约保证金从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按《竞买协议》的约定计算所拖欠价款的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告交纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算。关于违约金标准，被告提出约定标准过高。本院认为，当事人在合同中约定违约金，是契约自由原则的体现，但约定的违约金应当合理，应符合民事活动公平和诚实信用的原则。本院根据双方的履行情况及预期利益等因素予以衡量，酌情将违约金的标准调整为月利率1%。			据此，依照《第一款、第六十条第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下:	一、确认反诉原告衡阳金恒拍卖有限公司与反诉被告唐建东于2016年12月9日就位于衡山县开云镇开云北路32号房地产签订的《拍卖成交确认书》有效；	二、反诉被告唐建东于本判决生效后三十日内支付反诉原告衡阳金恒拍卖有限公司拍卖佣金3.6万元（该佣金从保证金20万元中扣除，唐建东不再支付）；	三、反诉被告唐建东于本判决生效后三十日内支付反诉原告衡阳金恒拍卖有限公司成交价款103.6万元（已扣除剩余保证金16.4万元），并以拖欠的本金为基数自2016年12月30日起按照月利率1%支付违约金至价款付清之日止；	四、驳回原告唐建东的诉讼请求；	五、驳回反诉原告衡阳金恒拍卖有限公司的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费8862元，由唐建东负担本诉案件受理费4300元、反诉案件受理费6615元，衡阳金恒拍卖有限公司负担反诉案件受理费2247元。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  王朝霞	审 判 员  刘 锋	人民陪审员  罗金平	二〇一八年三月十二日	书 记 员  刘东兰																											校对责任人：王朝霞 打印责任人：刘东兰																附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》			第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。			第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。			当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。			第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。			第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。			第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。			第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。			约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。			当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。			《中华人民共和国拍卖法》			第三条拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。			第三十九条第一款买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。			《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》	第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。