.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2018）宁0221民初933号原告:宁夏平和物业服务有限公司。住所地：平罗县城平西路南侧金水湖畔小区会所。法定代表人：李学文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王卫新，男，1960年12月14日出生，汉族，宁夏平罗县人，系宁夏平和物业服务有限公司副经理，住平罗县城关镇金水湖畔小区悦苑7-4-201室，特别授权代理。被告:吴宝玉，男，1965年5月10日出生，回族，宁夏平罗县人，务工，住平罗县。委托诉讼代理人：吴江龙，男，1992年10月2日出生，回族，宁夏平罗县人，务工，住平罗县城关镇鑫盛家园小区*******室。系吴宝玉儿子，特别授权代理。原告宁夏平和物业服务有限公司诉被告吴宝玉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王卫新、被告吴宝玉的委托诉讼代理人吴江龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告支付拖欠2016年3月1日至2017年10月31日物业费831元，违约金374元，合计1205元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2016年3月1日至2017年10月31日，被告共拖欠物业费831元、违约金374元。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告辩称，拖欠物业费是事实。被告不交物业费的原因是，被告住的房屋出现了质量问题、天然气接头费也没有给退，找开发商一直没有解决。被告购房的时候是与宁夏众鑫诚房地产开发有限公司签订的购房合同。宁夏平和物业服务有限公司与小区业主委员会于什么时间签订的物业合同，被告不知道。因为被告没有享受到物业服务，对原告诉讼请求中要求被告缴纳的物业费、违约金被告不认可。原告为支持其主张，提交了以下证据：1、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、服务价格登记备案证及平发改发（2011）243号文件各一份（复印件）。证明平罗县平和物业服务有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司（一级资质）及收费管理是一级服务，是合法经营的企业，收费标准是每平米0.38元的事实；经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。2、物业服务合同一份（复印件），以证明物业公司与鑫盛家园小区业主委员会签订了物业服务合同的事实；经质证，被告对该证据不认可，认为该合同是原告与鑫盛家园小区业主委员会签订的，并不是和被告本人签订的，被告不知道详情。3、物业费催缴通知书一份（原件），证明被告未交纳物业费，原告于2017年11月1日向被告催缴过物业费；经质证，被告对该证据不认可。4、物业费台账一份（复印件），证明被告住房面积是109.39平方米，收费截止时间为2016年3月1日；经质证，被告对该证据不认可。被告未向法庭提供证据。经对原告所举证据分析、评判，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下：2016年3月1日，原告宁夏平和物业服务有限公司与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告向该小区业主提供物业服务。合同约定，原告按住宅房屋建筑面积以每月每平方米0.38元的标准收取物业服务费，交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业服务费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的3‰支付违约金。被告吴宝玉居住在××县，住房面积为109.39平方米。2016年3月1日至2017年10月31日，被告共拖欠物业费831元未缴纳，为此引起原告诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告以住房出现质量问题、天然气接头费没有退还，找开发商一直没有解决，自己没有享受到物业服务等为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。首先，被告反映的房屋质量、天然气接头费问题，应属于另一法律关系，如果被告有证据能够证明其事实主张的，可依法向相关责任主体主张权利。对于被告反映的没有享受到物业服务问题，因原告在物业服务活动中，也提供了相应的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。其次，物业管理是业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用。业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，不交物业费而要求物业公司提供优质的服务，显然于情于理于法相悖。基于以上事实和理由，对原告要求被告支付拖欠的物业费831元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告承担逾期缴费的违约金374元，因原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高，业主反响大的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告吴宝玉于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司物业费831元。二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴宝玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员张凤鸣二〇一八年三月二十九日书记员贾微附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理员用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的水平和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。