山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁11民终143号上诉人（原审被告）：厉晓勇，男，1983年11月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审被告）：惠广秀，女，1959年1月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上两上诉人的委托诉讼代理人：胡建新，山东德与法律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：刘进昂，山东德与法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王瑞荣，男，1973年7月2日出生，汉族，居民，住山东省高密市。委托诉讼代理人：董干，山东兆利律师事务所律师。上诉人厉晓勇、惠广秀因与被上诉人王瑞荣房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初6371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。厉晓勇、惠广秀上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人不合理的诉讼请求或发回重审，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定两上诉人承担80%的责任，有失公允。2002年，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，当时相关法律和政策不禁止农村房屋对非集体组织成员出卖，亦可到房地产管理部门办理产权过户手续。合同签订后，上诉人将涉案房产证、契约、土地证交与被上诉人，正常情况下被上诉人可按照程序办理产权过户手续。滕术敬在一审法院的调查中阐明了未能完成产权过户手续的原因。因村里不给开证明造成的后果不应由两上诉人承担。2、上诉人将涉案房屋过户到自己名下的行为，客观上不会给被上诉人带来任何损失。被上诉人不能将涉案房屋过户到自己名下，房屋产权还在上诉人厉晓勇父亲名下。在这种情况下，村委办理拆迁手续时，只能与上诉人办理。3、一审认定涉案拆迁安置楼每平米价格4200元，显属不当。依据《秦家楼村房屋拆迁安置补偿方案》的第二种和第三种补偿方式中，每平方米4200元中的4000元是区位补偿费，该区位补偿费是因土地使用权取得的补偿，本村村民才可享受。该方案第二条规定被拆迁人为区域内房屋合法所有人。既然一审确认涉案房屋买卖合同无效，则说明被上诉人不是房屋合法所有人。180平方米的楼房及25.9万元的补偿利益是涉案房屋及上诉人所有的宅基地使用权的补偿利益，而不仅是涉案房屋的拆迁利益。即使上诉人有过错，也只承担房屋部分的过错责任。4、一审判决上诉人给付被上诉人购房款及利息错误。按照该逻辑，被上诉人居住涉案房屋15年，应该支付上诉人房屋使用费。二、一审适用法律错误。1、因村委不给出具相关证明，导致涉案房屋不能过户，是《合同法》第一百一十条规定的不能履行的合同。因不可归责于上诉人的原因导致合同履行不能，应免除上诉人履行原债务的义务，且不承担债务未履行的法律责任。2、即使涉案房屋买卖合同签订时的法律、行政法规规定不允许办理房屋过户手续，导致双方签订的房屋买卖合同无效。因合同约定办理产权过户的义务在被上诉人，故因被上诉人不及时履行办理过户，责任在被上诉人。王瑞荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所说的事实和法律错误问题，请求驳回上诉人的上诉请求。王瑞荣向一审法院起诉请求：1、依法确认王瑞荣与厉晓勇、惠广秀签订的买卖合同无效；2、判决厉晓勇、惠广秀返还房屋买卖款10000元及利息（利息以10000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.6%从2002年1月26日起计算至款项还清之日止）；3、请求厉晓勇、惠广秀赔偿王瑞荣房屋装修、改建及可得利益损失80万元；4、诉讼费、保全费、评估费等由厉晓勇、惠广秀承担。一审法院认定事实：王瑞荣的户籍地位于山东省高密市注沟镇王家大浒村。涉案房屋位于日照市东港区秦楼街道秦家楼村，原登记在该村村民厉建奎名下。厉建奎已于2000年去世，厉建奎生前与其妻惠广秀生育一子即厉晓勇。2002年1月26日，王瑞荣从厉晓勇、惠广秀处购买涉案房屋并签订协议书。同日，王瑞荣向厉晓勇、惠广秀支付了全部购房款1万元。2011年，厉晓勇、惠广秀将涉案房屋变更登记至厉晓勇名下。后厉晓勇就涉案房屋与日照市东港区秦楼街道秦家楼村民委员会签订拆迁安置补偿协议，经确认涉案房屋可置换面积为180㎡安置楼一处、车位一个、储藏室一个及各项拆迁补偿款共计259000元。2017年3月28日，王瑞荣诉至一审法院要求确认其与厉晓勇、惠广秀的房屋买卖合同有效，案号为（2017）鲁1102民初2766号，后王瑞荣自愿撤回起诉，一审法院裁定予以准许。王瑞荣现起诉要求确认房屋买卖合同无效，厉晓勇、惠广秀对合同无效亦无异议。诉讼中，王瑞荣提交《秦楼街道秦家楼村房屋拆迁补偿安置方案》等证据证明涉案拆迁安置楼每平方米可按4200元计算。诉讼中，厉晓勇、惠广秀主张非本村村民仅能取得90㎡安置楼及10万元拆迁补偿款，王瑞荣不予认可，厉晓勇、惠广秀亦未提交证据证明。上述事实，有当事人陈述、协议书、《秦楼街道秦家楼村房屋拆迁补偿安置方案》、《秦家楼村拆迁安置补偿相关政策说明》、《秦家楼村拆迁奖励方案》、（2017）鲁1102民初2766号卷宗材料等证据在卷佐证。一审法院认为，王瑞荣不具有日照市东港区秦楼街道秦家楼村集体经济组织村民资格，其从厉晓勇、惠广秀处购买位于该村土地上的涉案房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，一审法院予以确认，对王瑞荣的该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案房屋已拆迁，厉晓勇、惠广秀应依法返还王瑞荣购房款10000元并按照中国人民银行同期贷款基准利率以不超过年利率4.6%为限支付自交付购房款之日即2002年1月26日起的利息，对王瑞荣的该项诉讼请求，一审法院予以支持。由于王瑞荣与厉晓勇、惠广秀对导致涉案房屋买卖合同无效均存在过错，但厉晓勇、惠广秀在出卖涉案房屋后又将房屋产权变更登记至厉晓勇名下，进而由厉晓勇签订拆迁安置补偿协议并享受相关拆迁利益，其行为违反了公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定厉晓勇、惠广秀承担80%的过错责任，结合土地升值、拆迁补偿所得利益等因素，对王瑞荣要求厉晓勇、惠广秀赔偿可得利益等房屋损失80万元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于王瑞荣未实际支出评估费，对王瑞荣要求厉晓勇、惠广秀支付评估费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、王瑞荣与厉晓勇、惠广秀签订的涉案房屋买卖合同无效；二、厉晓勇、惠广秀于判决生效之日起七日内返还王瑞荣购房款10000元及利息（利息以10000元为基数，自2002年1月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，利率以不超过年利率4.6%为限）；三、厉晓勇、惠广秀于判决生效之日起七日内支付王瑞荣房屋损失80万元；四、驳回王瑞荣的本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，减半收取计5950元，由厉晓勇、惠广秀负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，王瑞荣在购买厉晓勇、惠广秀的涉案房屋时，未取得相应的集体组织成员资格，双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王瑞荣要求厉晓勇、惠广秀返还购房款及利息，一审法院予以支持并无不当。关于被上诉人主张的房屋装修、改建及可得利益损失，一审根据双方的过错程度，并综合考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等情况，酌定由厉晓勇、惠广秀承担80%的过错责任亦无不当。综上所述，厉晓勇、惠广秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人厉晓勇、惠广秀负担。本判决为终审判决。审判长  王义宽审判员  刘玉玉审判员  王春燕二〇一八年三月二十八日书记员  梁 虹