河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2733号上诉人（原审第三人）：登封市嵩阳街道办事处，住所地河南省登封市嵩阳路北段。法定代表人：岳小争，任主任职务。委托诉讼代理人：乔顺道，河南知德律师事务所律师。上诉人(原审被告)：登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会，住所地河南省登封市守敬路南段。法定代表人：张文善，任主任职务。委托诉讼代理人：刘国营，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：乔顺道，河南知德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中凯龙城小区业主委员会，住所地河南省登封市中凯龙城小区。法定代表人：燕万杰，任主任职务。委托诉讼代理人：高斯明，河南迅迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国超，河南迅迪律师事务所律师。上诉人登封市嵩阳街道办事处（以下简称嵩阳办）、登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会（以下简称守敬路居委会）因与被上诉人中凯龙城小区业主委员会(以下简称业主委员会）侵权纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嵩阳办上诉请求：1、依法撤销河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初623号民事判决书；2、依法改判驳回业主委员会的诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由业主委员会承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院给予扣除B1号楼2楼后，涉案小区物业用房不足，便认定小区全体业主仍对B1号楼2楼享有将其作为物业用房使用的权利，明显没有法律依据。二、原告主体不适格。根据相关法律规定，不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。B1号楼2楼房屋权利人为登封中凯置业有限公司，权利人没有变更，中凯龙城小区业主委员会不具有所有权，因此业主委员会作为原告的主体不适格。三、嵩阳办取得涉案房屋的程序合法。2010年2月8日，三方签订协议对涉案房屋的所有权及使用权进行约定。且依据法律规定，该协议成立并已生效。嵩阳办向登封中凯置业有限公司发函，且登封中凯置业有限公司予以回函，并于2013年7月，守敬路居委会作为涉案房屋的合法使用权人接管钥匙并入驻该房屋。守敬路居委会上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回业主委员会的诉讼请求；2、一切诉讼费用由业主委员会承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律有误，依法应驳回业主委员会的诉讼请求。一、本案为涉案房屋的使用权之争。占有使用权应当建立在所有权人许可的基础之上。关于所有权归属，登封中凯置业有限公司与守敬路居委会、嵩阳办签订的协议真实有效，已就涉案房屋的所有达成一致意见，交权归嵩阳办，属于嵩阳办的资产。现登封中凯置业有限公司已注销，即使涉案房屋所有权转移未进行物权变更，也说明就所有权归属存在争议，而不应简单的认定房屋所有权仍归登封中凯置业有限公司。在此情况下，业主委员会仅依据涉案房屋初始登记为物业服务用房，来请求房屋的使用权明显存在瑕疵。而守敬路居委会占有使用涉案房屋，事先是取得登封中凯置业有限公司以及嵩阳办的双重许可。二、涉案房屋在规划时即已经定为社区服务用房，还特意另建楼梯，方便服务。且登封中凯置业有限公司针对业主委员会另配备胡物业用房。事实上，登封中凯置业有限公司在小区内为业主委员会单独建设了两层楼的物业用房。原审简单依据初始登记判令守敬路居委会腾房，明显并非以事实为依据。业主委员会针对嵩阳办和守敬路居委会的上诉意见，一并辩称，一、本案争议房屋，经登封市房管中心登记备案为物业服务用房。依据相关法律规定，物业服务管理用房依法应当由业主管理使用，任何单位不利擅自处分或改变用途。二、嵩阳办、守敬路居委会无权取得或使用中凯龙城小区物业管理用房。其使用或授权使用属于中凯龙城小区业主所有的物业管理用房，明显构成侵权，其不当行为应当予以纠正。涉案房屋经登封市房管中心登记备案，明确为中凯龙城小区的物业管理用房。小区业主对本小区物业管理用房享有的法定权利不应受到侵犯。建设方擅自处分物业用房，违反法律的强制性规定，嵩阳办、守敬路居委会占用涉案房屋无法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。业主委员会向一审法院起诉请求：1.依法判令守敬路居委会停止对属于中凯龙城小区全体业主所有的B1号楼第二层550平方米的物业用房的侵占，立即从中凯龙城小区B1号楼第二层物业用房中搬出；2.本案诉讼费用由守敬路居委会承担。一审法院认定事实：登封中凯置业有限公司系登封市中凯．龙城小区建设单位，在涉案小区建设过程中，登封中凯置业有限公司于2009年8月5日向登封市房地产管理局发出承诺书，承诺书载明“我公司位于登封市××路与××交叉口的中凯龙城项目，原规划物业用房位于小区B1号楼，但因现阶段B1号楼未进行商品房预售，故将物业用房防雨E1号楼三楼，E1号楼三楼暂不出售。我公司承诺在办理B1号楼的预售许可证时预留出物业用房，在后期办理B1号楼预售申请时，物业用房同时申请”。2010年2月8日，登封中凯置业有限公司、嵩阳办、守敬路居委会签订三方协议，协议约定：“登封中凯置业有限公司决定在中凯龙城项目中设计并建设守敬路居委会社区配套用房，无偿提供给嵩阳街道办事处…为方便居委会管理，该社区配套用房设置在项目西南角B1号楼第二层，规划面积约550平方米，产权归嵩阳街道办事处、使用权归守敬路居委会。另登封中凯置业有限公司承诺在小区地下室内提供一处供守敬路居委会放置杂物”。2010年6月8日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心发出中凯龙城物业确认书，该确认书载明“我公司位于登封市××路与××交叉口西北角，项目名称是中凯龙城，物业用房位于小区B1号楼二楼”。2012年11月6日，登封中凯置业有限公司就中凯龙城B1号楼办理了房屋所有权初始、变更登记，根据该公司提供登记材料显示B1号楼二楼为物业用房。2013年4月2日，嵩阳办向登封中凯置业有限公司下函，函告登封中凯置业有限公司按照三方协议内容需在中凯龙城社区B1号楼第二层无偿为守敬路居委会提供550平方米办公用房和地下室一处，并要求登封中凯置业有限公司按协议约定尽快交付配套用房。2013年7月24日，登封中凯置业有限公司向嵩阳办复函，复函称“拟交给贵办守敬路居委会社区配套用房（位处：中凯．龙城小区B1号楼二层规划面积约550平方米暨A3号楼地下一层标号07面积约10平方米地下杂间一处共两处）现已收置妥当，请贵办指派专人负责与我司办理正式手续（钥匙）移交交割暨其他关联事项。因登封中凯置业有限公司将涉案B1号楼二层确认为物业用房的同时，又与嵩阳办、守敬路居委会签订协议将该房屋提供给嵩阳办用作守敬路居委会社区配套用房，现业主委员会与守敬路居委会就涉案房屋所有权和使用权发生争议，故而成诉。另：1、根据登封市房管中心提供材料显示涉案B1号楼2楼用途为“物业服务用房”，且为不可售状态，现中凯龙城小区B1号楼二楼房屋权利人登记为登封中凯置业有限公司；2、登封中凯置业有限公司现已注销。一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋产权归属及守敬路居委会使用涉案房屋有无合法依据，是否构成侵权。关于涉案房屋归属问题，因本案争议房屋属不动产，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，因涉案房屋登记权利人仍为登封中凯置业有限公司，在本案当事人均无充足证据推翻该不动产登记载明事项的情况下，对业主委员会、嵩阳办均主张对涉案房屋享有所有权的主张，该院均不予认定；对守敬路居委会使用涉案房屋有无合法依据，是否构成侵权问题，登封中凯置业有限公司向登封市房地产管理局就涉案小区物业用房位置做出承诺，之后向相关部门出具的物业确认书和房屋所有权初始、变更登记申请材料，均再次确认了涉案小区B1号楼2楼用作物业用房，因河南省相关条例对物业用房面积有强制性规定，而本案小区扣除B1号楼2楼后，剩余物业用房面积不足相关规定对物业用房面积的最低标准，故在登封中凯置业有限公司及其注销后相关责任方未向涉案小区全体业主分配新的物业用房的情况下，涉案小区全体业主仍对B1号楼2楼享有将其作为物业用房使用的权利；因登封中凯置业有限公司、嵩阳办、守敬路居委会签订三方协议时间晚于登封中凯置业有限公司向登封市房地产管理局就涉案小区物业用房作出承诺书的时间，且该协议不具有公开性，协议三方亦未就涉案房屋办理备案登记，故该三方协议不能对抗涉案小区B1号楼2楼用于小区物业用房的事实，故嵩阳办不能依据该协议获得涉案房屋所有权，守敬路居委会亦不能依据该协议获得涉案房屋的使用权；关于守敬路居委会申请追加登封中凯置业有限公司部分股东作为第三人参加诉讼的申请，因即使登封中凯置业有限公司部分股东作为第三人参与本案诉讼亦不能对涉案房屋所有权、使用权的变更产生实质影响，故该院不予准许，嵩阳办、守敬路居委会因涉案B1号楼2楼房屋所有权、使用权所产生的损失或争议，可另案向登封中凯置业有限公司相关责任人予以主张。判决：一、守敬路居委会应于该判决生效之日起十五日内停止对登封市中凯龙城小区B1号楼2楼房屋的侵占，并从登封市中凯龙城小区B1号楼2楼房屋中搬出；二、驳回业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由守敬路居委会承担。二审期间，嵩阳办围绕上诉请求向法庭提交了新证据，本院组织当事人依法进行了质证。本案查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，嵩阳办、守敬路居委会上诉称嵩阳办、守敬路居委会已与登封中凯置业公司签订协议约定涉案房屋的所有权归属嵩阳办，使用权归守敬路居委会，且该协议已发生效力，三方已如约履行，业主委员会对该房屋无使用权。但涉案房屋已在房管局备案登记为物业用房，中凯龙城小区的全体业主对该房屋享有合法的使用权，故嵩阳办、守敬路居委会的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人登封市嵩阳街道办事处负担100元，上诉人登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会负担100元。本判决为终审判决。审判长  郝鸿标审判员  王东黎审判员  邢彦堂二〇一八年三月十二日书记员  张玉洁