江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0322民初139号原告：张继义，男，1966年4月24日出生，汉族，沛县龙固信用社职工，住沛县。被告：沈健南，男，1963年4月6日出生，汉族，江苏苏州人，现住山东省鱼台县。被告：徐州泰和纺织有限公司，住所地沛县龙固镇龙东村。法定代表人：王建平，该公司执行董事。原告张继义与被告沈健南、徐州泰和纺织有限公司（以下简称“泰和纺织公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告张继义与被告沈健南到庭参加诉讼，被告泰和纺织公司的法定代表人王建平经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继义向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除被告与沛县庆营商贸有限公司签订的租赁合同（合同期限2005年11月18日至2020年11月18日，年租金114000元，2018年1月2日至2020年11月18日是326695元），判令被告支付未履行租金41852元（2017年8月18日至2018年1月2日），2018年1月2日之后的租金按照实际使用的天数支付（租金标准114000元/年）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年9月28日，被告沈健南与沛县庆营商贸有限公司签订了租赁合同，双方对合作条件、租赁期限、租金及支付方式等进行了约定。2015年5月20日，沛县人民法院作出了（2013）沛执字第00933-2号民事裁定书，裁定将沈健南与沛县庆营商贸有限公司签订的租赁合同项下的财产归原告所有，该裁定书裁定的是将王高河的财产抵偿给原告。原告多次找被告协商，打电话、发信息、去律师函催要租金，被告拒不支付租金，已经违反了原租赁合同的约定，现截止到2018年1月2号已经一年多不付租金，造成根本毁约。沈健南与沛县庆营商贸有限公司签订的租赁合同，而王某某与沛县庆营商贸有限公司是两个独立的主体，所以不适用买卖不破租赁原则。被告沈健南辩称，一、被告不构成违约。沛县人民法院将涉案厂房裁定抵偿给原告的时间才是双方租赁合同的起租时间，双方的租赁合同从2015年12月30日开始到2020年12月30日结束。被告于2017年三四月份支付给原告2016至2017年度的租金114000元，2017至2018年度的租金应该在2018年三月底支付。二、被告不同意解除租赁合同。厂房没有抵偿给原告之前，被告按照沛县人民法院执行局的要求，每年向法院交纳一次租金，厂房抵偿给原告之后，被告按照原被告双方的口头约定和之前的惯例，也是每年交纳一次租金，被告没有拖欠原告的租金。三、被告目前仍然在使用涉案厂房，原机器设备虽然已经出售，但被告正在着手购买新设备。被告泰和纺织公司未作答辩。原告张继义为证明自己的诉讼主张成立，提交了下列证据材料：厂房租赁合同（复印件）、本院（2017）苏0322民初5438号民事判决书、强制执行申请书。经庭审质证，被告沈健南对原告提交的租赁合同的真实性无异议，但被告不清楚原告何时取得了厂房的所有权，被告也不清楚应该从何时开始支付房租。被告对民事判决书的真实性无异议，但被告不知道把租金交到哪里，后来被告把租金交到了执行局。被告对强制执行申请书的真实性无异议，被告已经按照法院的要求交纳了租金。为查明案件事实，法庭调取了徐州市中级人民法院（2017）苏03民终8204号民事裁定书、张继义申请执行沈健南的部分执行卷宗材料。为查明涉案厂房的现状，法庭于2018年1月18日进行了现场勘验。原被告对法庭调取的资料和制作的勘验笔录及照片的真实性均无异议。被告沈健南、泰和纺织公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月28日，经沛县龙固镇人民政府见证，案外人王高河以沛县庆营商贸有限公司的名义与被告沈健南签订了厂房租赁合同，约定因沈健南兴办企业，租赁沛县庆营商贸有限公司的土地和厂房，土地面积为16亩，厂房两栋，办公室一处，变压器一台（630千伏），厂房的租赁期限为15年即自2005年11月18日至2020年11月18日，沈健南每月按每平方米建筑面积4元支付租金，该合同签订后沈健南预付第一年50％的租金，设备到场后付清第一年租金，以后按季付租金。合同履行过程中，被告沈健南均每年交纳租金114000元。被告沈健南于2006年2月9日在工商部门出资50万元注册登记了徐州河山纺织有限公司，经营范围为棉、化纤纺织加工、销售，该公司的股东为被告沈健南以及案外人董仲礼，法定代表人系沈健南。2014年7月8日，沛县工商行政管理局吊销了徐州河山纺织有限公司的营业执照。徐州河山纺织有限公司的工商登记资料显示，该公司使用的厂房登记在案外人王高河名下。2009年8月19日，王某平出资58万元在工商部门注册登记了泰和纺织公司，该公司为自然人独资，经营范围为棉纱、混纺纱、棉布、混纺交织布、化纤布加工销售，王建平系泰和纺织公司的法定代表人。被告沈健南与王建平系夫妻关系，沈健南系泰和纺织公司的经理，王建平系该公司董事长。张继义与案外人王高河民间借贷纠纷一案，本院作出（2008）沛民二初字第1274号民事调解书。因王某某未履行民事调解书确定的还款义务，张继义向本院申请强制执行，经本院评估并拍卖王某某所有的位于沛县的房屋及厂房两处（约4000平方米），因三次拍卖均流拍，根据张继义的申请，本院于2015年5月20日作出（2013）沛执字第00933-2号民事裁定，裁定将被执行人王某某所有的位于沛县房屋及厂房两处（约4000平方米）以126.5万元的价格抵偿给张继义。现泰和纺织公司使用的厂房系上述两处厂房中的一处（东侧厂房）。在本院将上述两处厂房抵偿给张继义之前的执行程序中，根相关申请执行人的申请，本院扣留了王某某应收取的租金，沈健南于2009年下半年向本院执行局交纳租金57000元，2010年至2013年每年各交纳租金114000元。诉讼中，原告自认从其取得厂房后，被告沈健南的租金已经交纳至2016年11月17日。原、被告均认可，涉案厂房每年的租金为114000元。经本院现场勘验，泰和纺织公司目前已经搬迁到山东省鱼台县老砦镇租赁他人厂房进行生产经营。涉案厂房院落内有被告沈键南出资建造的部分厂房和房屋。张继义曾于2017年8月22日向本院提起诉讼，要求沈健南和泰和纺织公司排除妨碍并支付租金（2016年11月18日至2017年8月17日期间的租金），2017年8月18日之后的租金按市场价格135元/㎡支付至被告迁出之日。本院经审理后于2017年10月27日作出（2017）苏0322民初5438号民事判决，判决沈健南支付张继义厂房租金85500元（即2016年11月18日至2017年8月17日三个季度的租金），驳回张继义的其他诉讼请求。张继义不服一审判决，提起上诉。后张继义申请撤回上诉。徐州市中级人民法院于2018年1月2日作出裁定，准许张继义撤回上诉。因沈健南未履行判决确定的给付义务，张继义于2018年1月22日申请强制执行，2018年2月8日该案执结，沈健南交纳案件款85500元。本院认为，根据我国物权法的相关规定，原告张继义通过本院强制执行程序，取得了涉案厂房的产权。张继义在领取涉案厂房抵偿的民事裁定书后，即可以行使对厂房的收益及处分的权利。我国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案外人王某某以沛县庆营商贸有限公司的名义与被告沈健南签订的本案厂房租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。因张继义取得的涉案厂房后承继了原租赁合同的权利义务，故张继义在行使权利时，应当受到该租赁合同的约束。根据涉案厂房租赁合同第二条的约定内容，除第一年的租金外，被告沈健南应当“按季付租金”。关于租金是按季度预付还是后付，租赁合同约定不明，根据我国合同法第二百二十六条的相关规定，被告沈健南应当在每届满一个季度后支付一次租金。本院（2017）苏0322民初5438号民事判决确认被告沈健南拖欠原告张继义2016年11月18日至2017年8月17日三个季度的厂房租金，判决生效后，沈健南未主动履行给付租金的义务，导致张继义申请执行；2017年8月18日至2018年2月17日两个季度的租金已经到期，本案诉讼中沈健南也未主动给付，能够认定沈健南以自己的行为表明不履行主要债务，其已经构成根本违约。基于以上分析，原告张继义要求解除本案厂房租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告沈健南支付未履行租金41852元（2017年8月18日至2018年1月2日），2018年1月2日之后的租金按照实际使用的天数支付（租金标准114000元/年）。经本院审核，2017年8月18日至2018年1月2日期间的租金，按照年租金114000元计算，该期间原告有权主张的租金为42867.18元，现原告要求支付41852元，符合法律规定。关于被告沈健南在涉案厂房院落内建造的部分厂房及房屋，被告可以依照租赁合同的约定依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张继义与被告沈健南之间的厂房租赁合同关系；二、本判决生效后十日内，被告沈健南支付原告张继义厂房租金41852元（即2017年8月18日至2018年1月2日期间的租金），2018年1月2日之后的租金按照年租金114000元的标准计算到徐州泰和纺织有限公司迁出厂房时为止（厂房位于沛县龙固镇龙东村北侧路东）；三、驳回原告张继义对徐州泰和纺织有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6828元，减半收取计3414元，由被告沈健南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  苗顺二〇一八年三月十九日书记员  张颜