山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终10909号上诉人（原审被告）：张海霞。被上诉人（原审原告）：青岛维德物业管理有限公司。委托诉讼代理人：臧来收，青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。上诉人张海霞因与被上诉人青岛维德物业管理有限公司（以下简称维德物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张海霞、被上诉人维德物业委托的诉讼代理人臧来收到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海霞上诉请求：撤销一审判决，驳回维德物业的诉讼请求；一、二审诉讼费由维德物业承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、一审法院没有查清小区业主关于罢免业主委员会联名表的事实，而对该证据真实性不予认可，认为与本案无关。事实是该小区的业主委员会是在没有经过业主选举的情况下产生的，产生后没有履行业主委员会责任，没有召开过业主大会。2017年7月14日小区出现不明挖沟事件，物业办调查后告知是小区业主委员会同意的，此时业主们才得知业主委员会的存在。2017年7月28日小区业主们自发联名签字，一致要求罢免这个没有业主选举、不为业主服务的业主委员会。二、维德物业提供的2015年3月31日康桥嘉苑业主委员会与维德物业签订的物业服务合同是无效的，因为该合同不是业主大会决定的。依照《物权法》第七十六条之规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，《物业管理条例》第十一条之规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。业主大会享有选聘物业管理企业的权利，必须通过业主大会选聘物业公司向小区业主提供物业管理服务，而小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘物业管理企业。维德物业私设小区门卡，不让业主车辆进入小区，张海霞不得已于2015年交上物业费和门禁卡费，不能认定维德物业与康桥嘉苑的物业服务合同是合法的，且并未收到催费通知。小区现状混乱，车、物乱停乱放放，小区人行道和绿化带改成了停车场进行收费，却并未召开业主大会投票表决。维德物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。维德物业向一审法院起诉请求：1、判令张海霞支付维德物业物业服务费822.50元；2、判令张海霞给付违约金111.04元；3、诉讼费用由张海霞负担。一审法院认定事实：1、2012年8月1日，青岛康桥地产有限公司城阳分公司与青岛爱康物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定青岛爱康物业管理有限公司对青岛市城阳区康桥嘉苑小区提供前期物业服务，合同对物业服务费等做了相关约定，住宅服务费一期多层为0.5元/月/平方米，二期高层为0.9元/月/平方米，同时约定若未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按未付款项0.3%的标准支付违约金。2013年9月29日，维德物业与青岛康桥地产有限公司城阳分公司签订《前期物业服务合同2》，约定由维德物业对青岛市城阳区康桥嘉苑小区提供前期物业服务，合同期限自2013年10月1日起至二期首户业主入住一年止，合同对物业服务费等相关内容做了约定。2015年3月31日，青岛市城阳区康桥嘉园业主委员会与维德物业签订《康桥嘉苑一期物业服务合同》，由维德物业对青岛市城阳区康桥嘉苑小区提供物业服务等，合同期限自2015年4月1日起至2019年12月5日止，合同第十条约定一期多层为0.4元/月/平方米，物业服务费用按季度收取，每季度第一个月10日前交纳，若逾期按所欠费用每日0.05%支付违约金。2、庭审中张海霞自认其系涉案小区的业主，其物业费缴至2015年年底，自2016年1月起再未缴纳物业费。维德物业与张海霞均认可涉案房屋的面积为137平方米。3、维德物业曾于2016年12月1日向张海霞发出欠费催费通知，要求张海霞缴纳所欠物业服务费。一审法院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。本案中，维德物业作为提供物业服务的公司，履行了提供物业服务的义务，庭审中张海霞亦认可其按期缴纳了2016年1月份之前的物业费。张海霞辩称其对《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同2》及《康桥嘉苑一期物业服务合同》均不清楚，青岛市城阳区康桥嘉园业主委员会未经过该小区全体业主选举，其无权代表小区业主与原告签订任何协议，考虑到张海霞在此之前缴纳物业费的行为，可以认定张海霞已接受了维德物业提供的物业服务，维德物业为张海霞提供长期的物业服务，根据张海霞提交的证据，即使维德物业在个别时段存在服务瑕疵，也不足以认定维德物业构成根本性违约，因此，张海霞以维德物业提供物业服务存在瑕疵等为由拒缴物业费，理由不当，证据不充分，一审法院对其抗辩理由不予支持，张海霞应按约向维德物业支付物业费，故维德物业主张张海霞支付欠缴的2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费822元（137平方米×0.4元/平方米×15月），证据充分，理由正当，一审法院予以支持。同时，考虑到本案的实际情况，可以免除张海霞应承担违约金的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张海霞于判决生效后10日内支付维德物业2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费822元（137平方米×0.4元/平方米×15月）。二、驳回维德物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张海霞负担，在其履行上述义务时，将应负担的案件受理费一并给付维德物业。本院二审期间，张海霞提交证据一、光盘两张，以证明小区脏乱差，不符合标准。维德物业质证称，对真实性不认可，光盘中的图片及视频无法看出拍摄或录制时间及是否系涉案小区，即使是该小区，业主也应向城阳区物业办反映情况，罢免其服务资格，而非其拒交物业费的理由；且所谓脏乱差是小区铺设管道或处于建设状态尚未恢复常态时可能存在的状态；弃置物品乱放系业主素质问题。因张海霞并未提交该证据的原始载体，维德物业对其真实性亦不认可，且证据内容并未直接显示出与本案的关联性，本院对此不予采信。维德物业二审期间未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。维德物业作为提供物业服务的公司，已提交了《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同2》及2015年3月31日其与青岛市城阳区康桥嘉园业主委员会签订的《康桥嘉苑一期物业服务合同》。张海霞主张《康桥嘉苑一期物业服务合同》无效，缺少事实及法律依据，结合庭审中张海霞自认已将物业费交至2015年年底的事实，一审法院认定其已接受维德物业提供的物业服务并无不当。维德物业已履行提供物业服务的义务，一审法院判决张海霞支付维德物业2016年1月1日至2017年3月31日物业服务费，免除了其违约金，已对维德物业服务中存在的瑕疵做了考虑和平衡，亦无不当。综上所述，张海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张海霞负担。本判决为终审判决。审判长  陈明明审判员  苏 勇审判员  孙 琦二〇一八年三月十九日书记员  胡浩东书记员  庞连捷