江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终11248号上诉人（原审被告）:苏州工业园区嗨歌飚歌城，住所地苏州。经营者：宣轶平。被上诉人（原审原告）:苏州工业园区教育发展投资有限公司，住所地苏州工业园区新机场路南。法定代表人：邵辉，执行董事。委托诉讼代理人：李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁杰，江苏新天伦律师事务所实习律师。上诉人苏州工业园区嗨歌飚歌城（下称嗨歌飚歌城）因与被上诉人苏州工业园区教育发展投资有限公司（下称教投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初8448民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嗨歌飚歌城上诉请求：1、请求撤销(2016)苏0591民初8448民事判决中支持教投公司半个月租金、物业费28160元以及上诉人拖欠房租、物业费的违约金21000元；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并非恶意拖欠房租、物业费，其原因是被上诉人一直未解决屋顶漏水问题，导致上诉人无法完整经营飙歌城，2016年5月31日后，因被断电而实际未再经营。故对一审法院支持上诉人主张的2016年5月31日至11月9日的租金、物业费28160元及违约金21000元有异议，望二审法院撤销。教投公司在诉讼中答辩称：因上诉人拖欠租金、物业费拒缴，被上诉人按照合同约定在2016年5月31日采取了断电措施，所以对于2016年5月31日到2016年11月9日期间的费用，一审只酌情支持了被上诉人半个月的租金和物业费。对一审做出的判决被上诉人没有意见，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告教投公司向一审法院起诉请求：1、判令嗨歌飚歌城支付租金、物业管理费、水电费545911.7元；2、判嗨歌飚歌城令被告承担延迟支付租金、物业管理费违约金294835.2元；3、判令嗨歌飚歌城承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月，教投公司（出租人、甲方）与嗨歌飙歌城经营者宣轶平（承租人、乙方）签订《苏州独墅湖高等教育区文星广场商业用房租赁合同》（合同编号SIPEDI(JY01)-2012877），约定：1、承租场所概况。1.1、乙方同意向甲方承租位于苏州独墅湖高等教育区文星广场四楼西侧之商业用房；1.2、建筑面积为1408平方米；1.3、用途仅限于经营魔方KTV；1.4，合同签订前，乙方应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若乙方未提出异议，则视同乙方接受承租场所处于良好、安全的适用状态；1.5、交付使用时，甲乙双方共同签订《文星广场房屋使用签收单》（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等），作为交付和返还承租场所时的验收依据。2、承租期限。2.1、租赁期限为捌年，自2012年11月10日至2020年11月9日止。其中前四个月为装修免租期，自2012年11月10日起至2013年3月9日止。装修免租期内免收乙方租金，但物业管理费及水电费等乙方仍需按时交纳。3、费用明细。第一年租金单价20元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计478720元（前四个月为装修免租期）；第二年租金单价20元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计591360元；第三年租金单价25元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计675840元；第四年租金单价25元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计675840元；第五年租金单价30元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计760320元；第六年租金单价30元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计760320元；第七年租金单价35元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计844800元；第八年租金单价35元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计844800元，合计人民币5632000，保证金147840元（3个月租金）。3.2、付款采取先付后用原则，租金和物业费每三个月支付一次，乙方须在双方签订合同之日起一周内交房前缴纳第一笔租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，以后各笔费用须在下一半年度开始前15日内交纳；水电费每月按实结算，通讯、网络、有线电视（若有）等使用费，乙方按有关规定交纳，乙方应按时支付上述各项费用，每逾期一天，按逾期费用的5‰支付违约金；经甲方书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，甲方有权中断其水电等的供应及采取其他必要措施，且乙方对此予以认可。4、甲方的义务和责任。4.1、甲方具有承租场所的合法所有权，负责向乙方提供出租时处于良好安全和可使用状态的承租场所；4.2、负责承租场所内属甲方所有的内装修及设施设备的维修保养。5、乙方义务和责任。5.2、乙方需要合理、妥善使用承租场所及其所有设施设备和公用部位；5.3、承租场所内甲方所有的设施设备如需维修，乙方应该及时联系甲方物业单位并书面告知甲方，由甲方组织相关单位维修，若甲方接到乙方保修通知后7日内未组织维修或事先经甲方同意，乙方可自行维修，维修方案须事先报甲方同意，且按原承租设施标准修复至原状（其中更换物件应与原规格、型号、品牌相一致），并随时接受甲方检查。经检查如不符合要求，乙方需立即整改，维修费用属甲方责任范围的，经甲方审核后予以支付；因乙方使用原因造成的，维修费用及相关责任损失由乙方自行承担。因乙方自身使用不当、不合理使用、失修或其承租场所使用人之过错造成设备损坏的，维修费用由乙方承担；5.8、乙方在承租场所内外的所有布置（包括广告宣传、灯箱招牌标记等外观设置，及空调外机等所有设施设备的放置），须事先报甲方同意。6、违约及违约责任。6.1、承租期内，乙方有下列情形之一的，应视为严重违约：甲方有权单方面解除合同，罚没乙方全额保证金，已缴纳但未到承租期的租金及物业管理费不予退还，另乙方须支付相当于3个月租金的违约金，如造成甲方的损失违约金不足以抵付的，乙方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分，乙方的损失由其自行承担。（1）租金、物业管理费和其他应付费用，经甲方书面催缴后7天内仍未支付或者支付不足额。（2）未经甲方同意，擅自变更承租场所的用途，变更房屋结构（包括装修）及其附属设施设备，造成其损毁损坏的，或变更超出甲方许可范围和要求的。合同另对其他权利义务进行了约定。2014年5月，教投公司与嗨歌飚歌城签订《苏州独墅湖高等教育区文星广场商业用房租赁补充合同》（合同编号SIPEDI(JY01)-2012877补1），约定一、原租赁合同租期八年，自2012年11月10日至2020年11月9日，其中前四个月为装修免租期，自2012年11月10日起至2013年3月9日，现双方协商免租期延长六个月，即自2013年3月10日起至2013年9月9日止，期间免收租金，但物业费及水电费等乙方仍须按时交纳，原合同租赁到期日不变，仍为2020年11月9日。二、付款方式仍为先付后用，乙方在签约后一周内支付租金及管理费至2014年6月9日，以后各笔费用在下一周期开始前15日内交纳。五、补充合同为原合同的补充说明，与原合同具有同等法律效力，是原合同不可分割的部分，原合同与本补充合同不一致时，以本补充合同为准。2016年4月29日，教投公司向嗨歌飙歌城发送催款通知书，言明：嗨歌飙歌城承租的涉案房屋房租、物业费、水电费已拖欠近3个月之久，虽经多次催告未果，根据双方合同约定的先付后用原则，望收到该通知后在5月3日前将租金、物业管理费及水电费打入我公司账户，如到期未缴纳，我司将有权停止您的一切服务并诉之法律。具体明细：1、2016年2月10日至2016年5月9日房租物业费168960元；2、2016年5月10日至2016年8月9日房租物业费168960元；3、水电费23379.3元，合计361299.3元。庭审中，嗨歌飙歌城确认收到该通知。一审庭审中，教投公司明确2016年5月9日，嗨歌飙歌城经营者宣轶平和教投公司曾达成会议纪要：在双方漏水诉讼解决之前，1、嗨歌飙歌城所欠水电费按时全部结清，今后按时交纳；2、2016年2月10日-2016年5月9日的房租物业费在2016年5月13日之前结清（预支付全额费用的3/4）；3、2016年5月10日-2016年8月9日的房租物业费在2016年5月底前结清（预支付全额费用的3/4）；4、所欠水电费于2016年5月10日交清。后嗨歌飙歌城未按协议约定履行，因此本案中我方是按照全额进行主张。教投公司明确其诉请的租金、物业管理费、水电费共计545911.7元。租金物管费计算周期从2016年2月10日计算至2016年11月9日，其中，2016年2月10日-2016年5月9日按照合同嗨歌飙歌城应当支付租金物管费168960元；2016年5月10日-2016年8月9日应当支付租金物管费168960元；2016年8月10日-2016年11月9日应当支付租金物管费168960元，另三个季度水电费的总和39031.7元。根据合同约定租金物管费采取先支付后使用的原则，每个季度的租金物管费提前十五日缴纳，否则每逾期一天按逾期费用5‰支付违约金，上述拖欠租金物管费共产生违约金294835.2元。另对于水电费双方并未约定违约金，教投公司起诉也未主张违约金。嗨歌飙歌城明确2016年5月9日的会议纪要系教投公司威胁断电情况下被迫签订，方案明显不合理，且由于涉案房屋无法正常使用经营、亏损严重，无力在限期内支付租金及物业费，另对于教投公司主张的拖欠租金、物管费、水电费周期及金额没有异议。嗨歌飙歌城明确其承租房屋后将其隔断成41个独立包厢，自2014年3月开始发生漏水现象，最初为10余个包厢，后陆续扩大，截止2015年6月份有20个包厢存在漏水现象；2016年5月30日，教投公司对涉案房屋拉电导致嗨歌飙歌城无法经营。教投公司称，2014年3月10日至2016年5月30日期间最多有12个包厢营业存在障碍；断电时间应为2016年5月30日。苏州工业园区嗨歌飚歌城诉苏州工业园区教育发展投资有限公司房屋租赁纠纷一案，苏州工业园区人民法院于2015年6月9日立案，案号为：（2015）园民初字第2086号，嗨歌飚歌城诉请：1、教投公司修缮涉案承租房屋，确保嗨歌飚歌城正常经营；2、教投公司赔偿嗨歌飚歌城营业损失2262477元、退还房租及物业费301122.85元、赔偿维修费50000元、设备损失15000元。在该起诉讼中，双方就涉案房屋漏水原因发生争议，嗨歌飚歌城认为系房屋本身质量问题导致，教投公司认为系嗨歌飚歌城在涉案房屋屋顶放置了55台空调，在装修过程中为固定空调破坏了屋顶防水结构，且未采取合理的排水方案所导致。后经法院委托，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具鉴定意见，认为认嗨歌城安装空调时开设的9处空调孔中，2处空调孔与下方吊顶损伤存在因果关系，其他渗水损伤与嗨歌城开设空调孔无因果关系。2017年6月15日，苏州工业园区人民法院作出判决支持了嗨歌飚歌城诉请教投公司修缮涉案房屋及赔偿70万元损失，后教投公司不服上诉。苏州市中级人民法院于2018年2月1日作出（2017）苏05民终7408号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，由房屋租赁合同、补充合同、催款通知书、民事判决书以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，教投公司、嗨歌飙歌城签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。合同签订后，教投公司向嗨歌飚歌城交付了涉案房屋，嗨歌飙歌城向教投公司支付截止2016年2月10日前租金、物业管理费等费用，但教投公司主张嗨歌飙歌城拖欠了自2016年2月10日至2016年11月9日期间租金、物业管理费506880元，拖欠水费39031.7元，两项合计545911.7元；嗨歌飙歌城对于拖欠教投公司租金、物业管理费、水费合计545911.7元不持异议，但辩称因教投公司提供的房屋存在质量问题、出现大面积漏水现象，故拒付租金，而且2016年5月30日后，教投公司对涉案房屋采取断电手段导致嗨歌飙歌城无法经营至今。本院认为，针对教投公司主张的2016年2月10日至5月30日期间的租金、物业管理费，一方面，嗨歌飙歌城以教投公司交付的房屋存在质量问题导致教投公司经济损失为由，已经提起民事诉讼即为（2015）园民初字第2086号案件，法院在该案中已依法认定涉案房屋漏水主要系房屋自身质量问题所致，并据此判定了嗨歌飚歌城主张的截至2016年5月30日前的损失，该损失应为包含了租金成本在内的营业损失，故对于2016年5月30日前教投公司主张租金嗨歌飙歌城理应全额支付；另一方面，教投公司、嗨歌飙歌城双方于2016年5月9日达成的会议纪要亦明确自2016年2月10日至2016年5月30日间租金、物业管理费嗨歌飙歌城应结清（预支付全额费用3/4），并无证据证实该会议纪要存在欺诈、胁迫等违法情形，故该纪要对于教投公司、嗨歌飙歌城双方均有约束力。综上，对于教投公司主张2016年2月10日至2016年5月30日租金、物业管理费，本院予以支持，经本院核算，该期间的金额为206500元；就教投公司主张的2016年5月31日至2016年11月9日租金、物业费，因教投公司于2016年5月30日以嗨歌飙歌城拖欠租金、物业费为由对嗨歌飙歌城承租的房屋采取了断电措施，虽然教投公司、嗨歌飙歌城双方在合同约定承租人拖欠租金经催缴后仍未缴纳的，出租人有权对承租人中断水电供应，但教投公司采取断电手段维护自己合法权益应在合理限度内、不得滥用，且嗨歌飙歌城拒付租金原因在于涉案房屋存在渗漏水现象且未能修缮，故本院酌情支持教投公司半个月租金、物业费28160元，涉案房屋断电后的其他租金、物业费教投公司无权主张。另对于教投公司主张嗨歌飙歌城支付拖欠水费39031.7元，因该费用系嗨歌飙歌城实际使用而产生，故本院予以支持。关于教投公司主张违约金，本院考虑嗨歌飙歌城拖欠原因、教投公司实际损失，酌情支持21000元。遂判决：一、被告苏州工业园区嗨歌飚歌城于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区教育发展投资有限公司租金、物业管理费234660元，水费39031.7元，迟延支付租金违约金21000元，合计294691.7元；二、驳回原告苏州工业园区教育发展投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12207元，由原告苏州工业园区教育发展投资有限公司负担5607元，被告苏州工业园区嗨歌飚歌城负担6600元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在合同履行期间，嗨歌飙歌城确实存在拖欠房屋租金及物业管理费的事实，教投公司据此要求嗨歌飙歌城支付拖欠的租金、物业管理费及相应违约金的请求，符合法律规定及合同的约定，应予支持。关于在租赁期间因涉案房屋存在漏水的质量问题给上诉人造成的营业损失，双方已通过其他诉讼进行了处理。虽然教投公司从2016年5月31日切断了涉案房屋的供电，但鉴于双方合同约定承租人拖欠租金经催缴后仍未缴纳的，出租人有权对承租人中断水电供应，而嗨歌飙歌城未能按照双方会议纪要的规定及时结清2016年2月10日至2016年5月30日间租金、物业管理费，故一审法院酌情判决嗨歌飙歌城按照半个月的标准支付2016年5月31日到2016年11月9日期间的费用，属一审法院依法裁量，并无不当。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12207元，由上诉人苏州工业园区嗨歌飚歌城负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年三月七日书记员 杨颖颖