重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初5893号原告：廖德明，男，生于1963年6月29日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。被告：重庆联隆房地产开发有限公司，住所地：重庆市梁平区梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码：9150022856994628XX。法定代表人：毕浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，生于1982年11月9日，汉族，重庆市渝中区人，该公司员工，住重庆市渝中区。原告廖德明与被告重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波担任审判长与人民陪审员刘向红、曾直芬组成合议庭适用普通程序审判，公开开庭进行了审理，原告廖德明及其委托诉讼代理人古光轩，被告联隆房地产公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖德明诉称，被告所售门市坐落于重庆市梁平区×街道。2016年11月17日，经原、被告自愿协商签订重庆市商品房买卖合同，合同第七条约定，该房系现售商品房，被告应在2016年12月31日前将商品房交原告使用，合同第八条特别约定，被告应确定交房日的七天前将书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第九条第二项规定，逾期交房超过120日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付房价万分之三的违约金，合同也严格规定原告应当履行的给付房款的义务。合同订立后，原告及时缴纳购房款880000元，然而被告因房屋质量存在重大瑕疵、无法提供证明文件而至今没有交付房屋与原告，被告的售房构成了恶意违约，请求人民法院判令被告继续履行合同交付房屋、赔偿违约金76410元(计算至起诉之日止)，其余违约金计算至被告履行房屋交付义务为止。被告联隆房地产公司辩称，原告在被告处购买的房屋属于现房，涉案房屋于2016年8月17日通过了竣工验收并取得了竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件，对于上述事实，被告在售房时也已告知了原告。统一交房时，现场有两书一证的公示栏，向原告在内的所有购房人进行了公示，合同约定原告最迟应于合同约定的最后期限2016年12月31日前自行到被告处办理房屋交接手续，否则被告不承担逾期交房的违约责任，本案所涉房屋应当于2016年12月31日视为已经交付原告，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本案争议房屋已于2016年8月15日竣工验收，并2016年8月17日取得原梁平县城乡建设委员会颁发的建竣备字【2016】31号建设工程竣工验收备案登记证书。2016年11月17日，原告（乙方）与被告重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的门市一间，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积73.38平方米、套内建筑面积71.40平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.98平方米，建筑面积单价10902.15元/平方米、套内面积单价为11204.48元/平方米，总金额800000元，采用按揭方式付款，乙方于2016年11月17日支付首付房款600000元，余下200000元，由乙方向银行申请按揭贷款支付；该《合同》第七条约定“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、属现售商品房的，甲方应在2016年12月31日前，将商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。该《合同》第八条约定“…1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。该《合同》第九条还约定“……除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第2种方式处理：2、（1）乙方同意，甲方自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日，逾期在60日（含）之内的，乙方免除甲方的违约责任，逾期超过60日的，甲方从第61日开始按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，乙方有权解除合。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期第91日起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同附件五的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定“……五、商品房的交付1、……乙方未接到甲方交房通知的，以本合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知”。第十八条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担”。《合同》签订当日，原告向被告支付了房屋价款600000元，其余200000元，原向银行贷款支付给了被告，原告还向被告缴纳了团购服务费50000元、专项维修资金2935元，向税务机关缴纳了印花税381元、契税22857.15元。2017年1月20日，原告到被告处接房时，以该房屋漏水和手续不齐全为由拒绝接房。此后，被告对该房屋进行了维修，截至2017年9月22日止，被告将该房屋维修完毕，不再漏水。2017年9月25日，原告向梁平区领导提出申诉，要求解决与被告的争议，重庆市梁平区国土资源和房屋管理局于2017年9月30日向原告之妻徐本兰发出梁平国土房管信访告字【2017】21号信访不予受理告知书，告知徐本兰“×区×栋为现房销售，并于2016年8月18日办理了竣工验收备案登记。本机关审查认为：房屋质量问题不属于我局职能，建议咨询相关职能部门……”。2017年10月8日，原告之妻徐本兰向被告的销售员陶友梅打电话，询问“两书”是否拿来了，陶友梅回答：……9月30日下午拿回来了哈……。同月11日下午，原告到被告处接房，被告向原告出示了“重庆市新建商品房使用说明书，新建商品房质量保证书（以下简称‘两书’）”，该书内粘贴有该房的“原梁平县城乡建设委员会颁发的建竣备字【2016】31号建设工程竣工验收备案登记证书（以下简称‘一证’）”，原告要求被告赔偿房屋漏水对其造成的损失，双方未能达成一致，原告为此拒绝接房，要求将前述“两书”带走，用其到国土局举报，被告的工作人员不准带走，双方发生纠纷，原告到梁平区双桂派出所报案，该派出所民警到现场调处，被告的工作人员向原告出示了“两书”和“一证”，由原告对“两书”照了相，此后，原告离开现场。原告至今没有到被告处办理房屋交接手续，现原告以被告向原告出售的房屋质量存在重大瑕疵、被告无法提供证明文件而至今没有交付房屋与原告，被告的售房构成了恶意违约为由，请求人民法院判令被告继续履行合同交付房屋、赔偿违约金76410元，其余违约金计算至被告履行房屋交付义务为止。上述事实，有双方当事人提交的证据，原告廖德明及其委托诉讼代理人古光轩，被告的委托诉讼代理人张捷的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”，第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金…”。原、被告签订的《合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照《合同》的约定全面履行自己的义务。被告自《合同》约定的交房时间届满后的任何时间都负有向原告交房的义务，因此对于原告要求被告向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告争议的房屋因漏水，导致被告未能按时向原告出示“两书”，原告因此没有接房，导致被告逾期向原告交房，被告应当按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条之约定承担违约责任。该合同附件五的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定“……五、商品房的交付1、……乙方未接到甲方交房通知的，以本合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知”。据此约定，原告应当按照《合同》约定的交房时间（2016年12月31日前）到被告处接房，而原告于2017年1月20日才到被告处接房，2016年12月31日—2017年1月20日期间，原告怠于行使自己的权利，被告不应承担此期间的违约责任。被告承担违约责任的起算时间应从原告主张权利之次日（2017年1月21日）起的第91日，即2017年4月21日起计算；同年10月11日，被告向原告出示了“两书”和“一证”，且双方所签订的《合同》第七条（二）第（1）项已明确载明“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，虽然双方当天未对房屋漏水的赔偿事宜达成一致，但法律未规定此事由为原告拒绝接房的法定事由，双方签订的《合同》也未约定此事由为原告拒绝接房的事由，因此，原告应当于当日接房，至于房屋漏水的赔偿问题，原告可依法行使诉讼权利予以解决，原告不能以此为由拒绝接房，被告支付违约金的止算时间只能计算至同年10月11日为止，超过此日未接房的损失，视为原告未能防止损失扩大的原因所致，应由原告自行承担，对于原告要求被告支付此日后至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《合同》第九条约定“……（2）逾期超过120日，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期第91日起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。据此，被告向原告所支付的违约金的计算基数只能是房屋价款800000元，原告向被告缴纳的团购服务费50000元、专项维修资金2935元，向税务机关缴纳的印花税381元、契税22857.15元，不应作为违约金的计算基数。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆联隆房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告交付本案争议的商品房，并向原告支付违约金40800元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820.00元，由被告重庆联隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张中波人民陪审员  刘向红人民陪审员  曾直芬二〇一八年三月二十日书 记 员  冯显莉