北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1849号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人：魏墨松，总经理。委托诉讼代理人：田丽丽，北京文启律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中恒博达管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼15层C-1812-071号。法定代表人：孙长峰，经理。委托诉讼代理人：李慧静，北京中恒博达管理咨询有限公司员工。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域公司）因与被上诉人北京中恒博达管理咨询有限公司（以下简称中恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人金域公司的法定代表人魏墨松、委托诉讼代理人田丽丽，被上诉人中恒公司的委托诉讼代理人李慧静、周雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金域公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，不同意退还中恒公司租赁保证金和租金；2、上诉费由中恒公司负担。事实和理由：1、我公司有新证据《退租确认函》，证明是因中恒公司自身原因提前解除合同，依据双方合同约定，我公司无须返还租赁保证金及租金；2、依据《退租确认函》，双方解除合同的时间应为2016年12月29日，2017年1月16日双方签订《验房表》仅是对房屋现状的简单描述，一审依据该验房表认定双方达成退租协议是错误的。中恒公司辩称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。因金域公司不配合办理工商登记手续，双方协议解除合同，并非因我公司原因提前解除合同，金域公司应当退还我公司剩余租金和保证金。中恒公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令金域公司返还房屋租赁保证金548988元；2、请求法院判令金域公司返还房屋租金333524.97元（按照月租金182996元计算自2017年1月16日起至2017年3月10日）；3、请求法院判令金域公司支付物品折价款20万元；4、要求金域公司赔偿我公司装修损失146570元；5、本案诉讼费用由金域公司承担。金域公司向一审法院反诉请求：1、中恒公司支付免租期期间的租金84228元；2、本案诉讼费由中恒公司承担。一审法院认定事实：位于北京市海淀区农大南路1号院8号楼房屋产权人为北京柏山鼎科技有限公司，其公司将该楼5-6层委托给金域公司管理，授权金域公司以自身名义对外出租经营。2016年2月26日，金域公司（甲方）与中恒公司（乙方）签订《硅谷亮城租赁合同》，约定金域公司将海淀区农大南路1号院8号楼5层出租给中恒公司做办公使用，建筑面积872.96平方米及首层大堂公摊面积25平方米；租赁期限24月，自2016年3月11日至2018年3月10日，其中免租期自2016年2月26日至2016年3月10日，在上述免租期期间，乙方必须遵守租赁合同所有的条款，如乙方无论任何原因实际租赁不满租赁期限或乙方违反本租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期期间所免去的所有租金；租金为182996元/月，第二年，租金为191190元/月（相当于7元/天·平米，不含票）；乙方支付3个月的租金为保证金，按每3个月为一期支付，第二次支付为9个月，乙方需提前15天支付甲方下一期的房屋租金；首期支付保证金548988元及2016年3月11日至2016年6月11日期间租金548988元；乙方同意支付甲方租赁保证金以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，全部租赁保证金由甲方于本合同终止并且乙方将工商、税务注册地址迁出本物业之日起十五个工作日内抵偿乙方欠付的费用后无息返还乙方；租赁期间，甲方承担物业管理费，乙方承担内部电费、电话费等直接经营发生的费用；甲方应当于合同生效后一个工作日内与乙方做物业交接，并按照交割清单由甲、乙双方清点房屋现状；甲方为乙方提供本代理租赁标的物现有的地面、屋顶、隔断、供暖、制冷、消防等常规装修保持不变，房屋主体结构由甲方负责维修及维护，遗留装修由乙方负责维修及维护，由于日常使用的磨损物及消耗品，如灯管等由乙方负责更换；如乙方经营需要进行其他改造更新时，装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求，装修图纸必须先呈大厦物业管理公司及政府有关部门审批，并经甲方确认同意并且留档后方可施工，改造更新费用由乙方承担；本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业交付给甲方，乙方须保证房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损，由于乙方过失造成该租赁物业损坏或未经过甲方同意私自进行装修改造的，由乙方负责修复；本合同终止后，房屋内的所有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；本合同终止时，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置；甲方提前解除合同，应提前30天通知乙方，并且赔偿相当于保证金的违约金，乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，保证金及已经支付的租金不退；本合同条款在执行中需要变更的，希望变更的一方应提前书面通知对方，经甲、乙双方协商一致后签订补充协议；乙方最迟在2016年3月2日之前付剩余款项，逾期则此合同失效，甲方有权追究乙方违约责任。上述合同签订后，中恒公司于2016年2月29日分别向金域公司交纳保证金548988元、2016年3月11日至2016年6月11日期间租金548988元，2016年6月12日至2017年3月10日租金1646964元也已交纳，金域公司将租赁房屋交付中恒公司使用。庭审中中恒公司提交《硅谷亮城8号楼客户退租验房表》，内容为：租户中恒公司已与金域公司就8号楼5层达成退租协议，交付日为2017年1月16日，双方对设备设施交付予以了确认。中恒公司另提交向金域公司魏总短信发送的房屋租赁合同终止协议，内容为：双方决定于2017年1月16日终止“海淀区农大南路1号院8号楼5层”房屋租赁合同，房屋钥匙已交付给金域公司，关于中恒公司支付给金域公司的保证金和剩余租金事宜，由双方友好协商解决。协议上有中恒公司单方盖章，中恒公司据此主张双方2017年1月16日达成退租协议，且其公司当日将房屋交回。金域公司认可上述证据真实性，认可房屋于2017年1月16日收回，但主张未就终止协议予以确认和回复。就退租原因，中恒公司主张诉争房屋无法办理工商登记手续。因该房屋已有两个公司登记注册，而工商局规定一个地址最多允许两个公司注册，其公司无法迁入，租房目的无法实现，故与金域公司协商退租事宜，中恒公司就其注册情况未提交相关证据。金域公司不予认可，主张曾协助中恒公司办理工商登记，因2016年年底中恒公司表示计划把公司迁往石家庄，故双方商谈因中恒公司已交纳租金期限尚未截止，故允许中恒公司在继续使用房屋同时联系下一家租户，亦可转租，但如下一交款日即2017年2月23日中恒公司不能按时交纳租金，则视为中恒公司违约，按照合同约定执行，金域公司就其主张未提交相关证据，中恒公司则不予认可。中恒公司主张租赁房屋后购置家具家电，双方达成退租协议时约定物品归金域公司，金域公司给付折价款，据此主张金域公司给付物品折价款20万元，中恒公司对其主张未提交相关证据；金域公司不予认可，主张中恒公司于2017年1月16日前已将全部家具搬走，其收房时系空房，现已将房屋另行出租。中恒公司另主张于免租期内进行了装修，对弱电及电路进行了装修，当时未报物业，提交装修合同及物品报价、办公家具报价，要求金域公司赔偿装修损失146570元；金域公司不认可中恒公司进行过装修，其提供的房屋系精装修，主张收房时房屋状况与原先大致相同，两个玻璃的隔断被拆除，中恒公司未进行过审批，不同意赔偿。金域公司提出反诉，要求中恒公司交纳免租期租金，主张中恒公司违约在先，按照合同约定免租期租金应予交纳。中恒公司则否认违反合同约定，不同意交纳。金域公司主张后再次将涉案房屋出租，但就何时再次出租一直未向法院提交相关材料。一审法院认为，中恒公司与金域公司签订的《硅谷亮城租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。上述合同签订后，金域公司交付了涉案房屋，中恒公司交纳租赁保证金，租金交至2017年3月10日。2017年1月16日，双方达成退租协议，对应交付的设施设备予以确认，视为双方协商一致达成了解除合同的约定，但对已交纳租金、租赁保证金、免租期内租金等事项未予处理。就退租原因，双方主张不一，中恒公司就涉案房屋不能办理工商登记的主张未提交相关证据，法院不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行。中恒公司与金域公司均主张双方之后就解除合同之后事宜达成了一致意见并据此主张各自主张，未提交相关证据，法院均不予采信。就后续事项处理，法院依据公平原则及合同相关规定予以判定。就中恒公司要求金域公司返还租赁保证金一节，双方合同约定该款项在双方合同终止后结清中恒公司所欠费用后无息予以退还，故法院对该项诉请予以支持。就中恒公司要求金域公司退还2017年1月16日至3月10日租金诉请一节，中恒公司于2017年1月16日搬离涉案房屋将房屋返还，之后未再实际使用房屋，金域公司主张后另行将涉案房屋出租，但何时再次出租一直未向法院说明并提交相关材料，法院依据公平原则认定2017年2月23日至3月10日期间租金，金域公司应予退还；金域公司主张之后中恒公司仍在使用涉案房屋，未提交相关证据，法院不予采信。就中恒公司要求金域公司支付物品折价款及赔偿装修损失诉请，中恒公司未提交证据证明存在以上损失，且其诉请与双方合同约定不符，法院均不予支持。就金域公司反诉诉请一节，双方合同约定如中恒公司无论任何原因实际租赁不满租赁期限的，金域公司有权收取免租期内租金，故法院对该项反诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京金域国际物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京中恒博达管理咨询有限公司租赁保证金五十四万八千九百八十八元；二、北京金域国际物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还北京中恒博达管理咨询有限公司租金九万六千二百六十一元；三、北京中恒博达管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向北京金域国际物业管理有限责任公司交纳免租期内租金八万四千二百二十八元；四、驳回北京中恒博达管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，金域公司提交如下新证据：证据1、中恒公司出具的《退租确认函》，其中载明“由于我公司原因租赁合同提前终止，我公司将于2016年12月31日迁出租赁房屋8号楼5层房间。我公司承诺按时迁出，不会对此房屋出租产生影响。”其上加盖中恒公司公章，以证明因中恒公司原因提前解除合同，根据双方租赁合同约定，金域公司无须退还保证金及已支付租金；证据2、工商登记档案3份，证明涉案房屋不仅能够办理工商登记，而且可以办理两个以上。中恒公司对证据1的真实性认可，但认为不是新证据，且双方之后就保证金及已支付租金的退还又另行协商，《退租确认函》已失效；就证据2，中恒公司主张，工商单位的政策随时变化，该证据不能证明在当时是否可以办理第三家公司的工商注册。双方当事人对上述证据的真实性均没有异议，本院予以确认。但证据1中，中恒公司写明“由于我公司原因”并不能理解为承诺由其公司承担责任，故对该证据的证明目的，本院不予认可；证据2仅能证明涉案房屋现在可以办理两个以上的工商登记，不能证明双方合同履行当时也可以办理，对该证据的证明目的，本院亦不予认可。中恒公司提交两份录音证据，证明金域公司承诺退还押金。中恒公司申请中恒公司员工许某1出庭作证，证明其在2016年多次前往工商所办理工商注册，工商所工作人员告知因涉案房屋已经有两个公司注册过了，无法办理新的工商注册。金域公司不认可两份录音证据的真实性、合法性、关联性，亦不认可证人证言。就上述录音证据，无法核实其完整性及谈话人员身份，金域公司亦不认可其真实性，且金域公司在协商过程中的意见不能认定为其已就退还押金作出承诺，故本院对录音证据的真实性及证明目的不予确认。金域公司不认可证人证言，且证人系中恒公司员工，与中恒公司有利害关系，中恒公司未提供证据对其证明内容予以佐证，故对证人证言，本院不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人于2017年1月16日达成退租协议，协商一致解除合同，故金域公司应当退还中恒公司交纳的保证金及已付租金。金域公司上诉提交《退租确认函》，主张中恒公司自认“由于我公司原因租赁合同提前终止”，依据双方合同约定，保证金及已经支付的租金不予退还。但上述“由于我公司原因租赁合同提前终止”的表述，并不能理解为由于中恒公司违约单方解除合同，金域公司亦未提供其他证据证明双方合同解除系中恒公司违约所致，故金域公司以此为由不同意退还保证金及租金，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院依据双方合同解除的情况及涉案房屋后续的出租情况，认定金域公司退还保证金及2017年2月23日至3月10日期间的租金，亦符合公平原则，应予维持。综上所述，金域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10252元，由北京金域国际物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年三月十九日法官助理 王湘羽书 记 员 明 玥