山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁01民终1907号上诉人（原审原告）：滕生荣，男，1973年4月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马培民，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋志刚，男，1978年12月28日出生，汉族，住济南市。上诉人滕生荣因与被上诉人宋志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕生荣上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令宋志刚继续履行合同，解除抵押，立即办理过户登记手续，并交付房产；3.依法改判宋志刚支付自2016年11月17日起至判决生效之日止，以83万元为基数，按年息24%计算违约金；4.一、二审诉讼费用由宋志刚承担。事实与理由：本案基本事实是，2016年7月11日，滕生荣与宋志刚通过济南恒捷房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，宋志刚将自有房产一套出售给滕生荣。合同约定：房产位于济南市（房屋所有权证号：济中145261号），建筑面积104.39平方米，地下室23.03平方米；房屋成交价为人民币78.6万元，首付30万元（含定金2万元），余款以银行按揭贷款支付；如卖方不及时履行解押、办证、交房义务时违约金以总房价的日千分之三计算。合同签订当日，滕生荣交付定金2万元，并于2016年7月20日将首付款余款28万元经中介公司交付给宋志刚。2016年7月24日，因宋志刚未办理解押手续，在中国农业银行未能通过房贷审批。滕生荣多次要求宋志刚办理解押未果，后中介公司建议在齐鲁银行办理按揭贷款。2016年10月8日，滕生荣将相关手续提交齐鲁银行，于10月15日获得审核通过，后中介公司通知买卖双方办理过户登记手续，以便宋志刚及时取得银行按揭借款。宋志刚迟迟不配合办理过户登记，却提出增加房价。在中介公司的协调下于2016年11月8日双方签订《附加协议》，按照宋志刚的要求，将总房价由原78.6万元增加至83万元（首付30万元、按揭借贷48万元，余款5万元于半年内付清），并约定2016年11月16日办理房产过户登记。后宋志刚仍不配合办理过户登记，也未交付房产，致合同履行拖延至今。宋志刚怠于履行解押、过户登记、交付房产义务，造成合同未能及时履行。一审判决存在如下错误：1.一审判决认定双方之间的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行，但在判决内容上，却仅仅判令宋志刚承担违约金，对滕生荣要求宋志刚继续履行合同的诉讼请求不予处理，在判决结果第二项，又判决驳回滕生荣的该项诉讼请求，前后矛盾，显然是错误的。2.关于滕生荣要求宋志刚“解除抵押”的问题，一审判决认定“现抵押尚未解除，待条件成就时另行主张”，该认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同第九条明确约定：“该房产在中国建设银行济南高新支行设有房地产抵押，甲方（指宋志刚）应当在签定合同15日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续。”该合同签订于2016年7月11日，按照合同约定，2016年7月26日前，宋志刚就应当到相关单位办理解除抵押手续，但宋志刚却迟迟不予办理。一审判决将宋志刚怠于履行合同义务的行为，认定为解除抵押的“条件未成就”，一审判决如此认定事实，显然是错误的。3.关于滕生荣要求宋志刚“办理房产过户登记手续”的问题，一审判决认定“因存在房屋抵押问题，待条件成就时另行主张”，该认定事实错误。2016年11月8日，滕生荣与宋志刚在中介机构的协调下签订附加协议时，宋志刚承诺于2016年11月16日办理过户登记手续。其后却以种种借口不予办理。根据合同约定，解除抵押是宋志刚应尽的合同义务。一审判决将宋志刚怠于履行合同义务的行为，认定为“房产过户登记的条件未成就”，该认定事实错误。4.关于滕生荣要求宋志刚“交付房产”的问题，一审判决认定“尚不具备房屋验收交接的条件，待条件成就时另行主张”，该认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同第十一条明确约定：“甲方（指宋志刚）收到全部房款当日，通知乙方（指滕生荣滕生荣）进行房屋验收交接。”因宋志刚拒不履行解除抵押的合同义务，造成房产过户登记手续迟迟未能办理，按照银行的规定，只有办理房产过户登记手续，银行才将按揭贷款发放给卖方。因此，造成房款至今未全额付清的原因，是宋志刚怠于履行合同义务，不办理解押、不办理房产过户登记所造成，并非是合同约定的条件未成就。一审判决将宋志刚怠于履行合同义务的行为，认定为“条件未成就”，该认定事实错误。5.一审判决的违约金数额过低，依法应予改判。房屋买卖合同第十二条约定：“甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房款的日千分之三的违约金。”虽然该违约金的约定存在过高可能性，但一审判决仅仅判决宋志刚“按照中国人民银行同期贷款利率的130%”承担违约责任，该判决认定的违约金数额明显过低，依法应予改判。宋志刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。滕生荣向一审法院起诉请求：请求判令宋志刚继续履行合同，解除抵押，立即办理过户手续，并交付房产；宋志刚向滕生荣支付自2016年11月17日起至判决生效之日止，以83万元为基数，按日千分之三计算的违约金。一审法院认定事实：滕生荣、宋志刚于2016年7月11日在济南恒捷房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同编号0020270，双方约定滕生荣购买宋志刚所有的位于济南市（房屋所有权证号：济房权证中字第1452**号），建筑面积104.39平方米，地下室23.03平方米；房屋成交价为人民币78.6万元，首付30万元（含定金2万元），余款以银行按揭贷款支付；该房产在中国建设银行济南高新支行设有房地产权抵押，宋志刚应当在签订合同15日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续的钱款来源双方协商；滕生荣、宋志刚同意，宋志刚于收到全部房款当日通知滕生荣进行房屋验收交接；滕生荣、宋志刚任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。合同签订当日，滕生荣向宋志刚交付购房定金2万元，并于2016年7月20日将首付款余款28万元经中介济南恒捷房地产经纪有限公司交付给宋志刚。滕生荣、宋志刚于2016年11月8日在济南恒捷房地产经纪有限公司协调下签订附加协议，载明：“关于宋志刚与滕生荣买卖天业翠苑16－2－301室（合同编号0020270）补充以下协议：1、滕生荣在齐鲁银行贷款四十八万元，首付三十万元，剩余欠款于2016年11月8日给宋志刚立下五万元欠条，于半年内还清。2、现双方友好协商价格为八十三万元，双方均不得违约，若一方出现违约则直接进行法院调解。出现任何后果与济南恒捷房地产经纪有限公司无关。中介费不予退还。卖方宋志刚（签名），2016年11月8日，买方滕生荣（签名）。”宋志刚于2006年9月29日就上述房屋向中国建设银行股份有限公司济南高新支行设置抵押，权利价值为248000元，约定期限20年，该抵押至今尚未解除。2017年1月4日，济南恒捷房地产经纪有限公司向滕生荣出具《关于滕生荣购买宋志刚房产过程的说明》，载明：“2016年7月11日，卖方宋志刚与买方滕生荣经我公司中介，在我公司协商一致签订《房屋买卖合同》。卖方宋志刚将其自有的济南市（房屋所有权证号：济中145261号）出售给买方滕生荣。买方滕生荣于2016年7月11日（合同签订当日）向卖方宋志刚给付定金2万元，并于2016年7月20日将合同规定的首付款余款28万元一次性经我公司交付给卖方宋志刚。2016年7月24日，买卖双方及我公司三方一起前往位于经三纬一路的农行市中支行办理房产贷款手续。在农行办理贷款审核过程中发现卖方房产有抵押，无法审核通过房贷审批。经我公司与卖方多次沟通后，卖方因资金方面原因无法及时办理解押。后经我公司推荐买卖双方同意改在齐鲁银行办理贷款。2016年10月8日，买方将相关手续提交给齐鲁银行，并于10月15日获得审核通过。审核通过后我公司及时通知买卖双方。卖方以各种理由迟迟不与买方办理房产过户。后在我公司的协调下于2016年11月8日双方签订附加协议，按照卖方要求将总房价由原约定的78.6万元增加至总房价83万元（首付30万元，按揭贷款48万元，余款5万元于半年内付清），并约定2016年11月16日办理房产过户。后卖方仍然以各种事情为由不与买方办理过户并拖延至今。特此证明。中介公司：济南恒捷房地产经纪有限公司（加盖公章），2017年1月4日。”一审法院认为，滕生荣、宋志刚及案外人济南恒捷房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、滕生荣、宋志刚签订的附加协议系双方的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，均为有效合同，对此，予以确认。滕生荣、宋志刚均应按房屋买卖合同及附加协议的约定继续履行各自的义务。关于滕生荣要求判令宋志刚继续履行合同的诉讼请求，是合同有效的应有之义，且上述已作出认定，不予处理。2016年7月24日，滕生荣、宋志刚到农行市中支行办理房产贷款手续时，因涉案房屋存在抵押，无法通过房贷审批，后双方达成附加协议，增加了购房总价款。滕生荣、宋志刚签订房屋买卖合同及附加协议均系在济南恒捷房地产经纪有限公司居间下完成，充分说明滕生荣、宋志刚信任该中介公司，故该中介公司出具的《关于滕生荣购买宋志刚房产过程的说明》能够作为本案的有效证据使用。通过该说明能够认定宋志刚未按照约定于2016年11月16日协助滕生荣办理房产过户手续，且宋志刚未按照房屋买卖合同的约定办理解除房屋抵押手续，已构成违约。但双方约定的违约金标准过高，应予以调整，一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率的130%计算为宜，故宋志刚应向滕生荣支付自2016年11月17日起至本判决生效之日止，以83万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金，对超出该数额部分的诉讼请求，不予支持。关于滕生荣主张的解除抵押问题，现抵押尚未解除，且涉及抵押权人，滕生荣可待条件成就时另行主张权利。因存在上述房屋抵押问题，滕生荣可待条件成就时另行主张房产过户问题。按照房屋买卖合同的约定，尚不具备房屋验收交接的条件，滕生荣可待条件成就时另行主张房产交付问题。判决：一、宋志刚于判决生效之日起10日内，向滕生荣支付自2016年11月17日起至判决生效之日止，以83万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金；二、驳回滕生荣的其他诉讼请求。案件受理费13300元，滕生荣负担6650元，宋志刚负担6650元；财产保全费4670元，由宋志刚负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同及附加协议系当事人真实意思表示，内容不违反有关法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。涉案房屋现设立有抵押登记，抵押尚未解除，因该抵押权涉及案外人合法权利，本案无法一并予以处理；且因该抵押登记的设立，影响到涉案房屋买卖合同后续房贷审批的履行，因此滕生荣主张要求判令宋志刚解除抵押、办理房屋过户并交付房产的诉讼请求，现尚无法予以支持；滕生荣可待条件成就后，另行主张权利。滕生荣主张继续履行合同，但其同时亦主张的解除抵押、办理房屋过户并交付房产的诉讼请求，系继续履行合同之诉讼请求包含的具体明确的诉讼请求，故无需再单独予以处理。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。本案中，宋志刚未能及时解除抵押导致涉案房屋买卖合同不能按期履行，因此宋志刚存在违约行为；一审判决对此认定亦无不当，本院亦予以认定。一审中，滕生荣按照合同约定的未按合同约定履行，则每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金标准主张权利；一审法院虽对违约金过高的约定予以调整，但酌定的标准过低，不足以弥补滕生荣损失，本院依法予以纠正。结合本案因宋志刚原因导致合同在较长时间未能按期履行、宋志刚现仍无法履行其合同义务、涉案房屋现价值大幅上涨的实际情况，滕生荣于二审中主张按照年利率24%的标准确定违约金，本院予以支持。综上所述，滕生荣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初221号民事判决第二项；二、变更济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初221号民事判决第一项为：被上诉人宋志刚于本判决生效之日起10日内，支付上诉人滕生荣违约金，自2016年11月17日起至本判决生效之日止，以83万元为基数，按年利率24%计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13300元，财产保全费4670元，由被上诉人宋志刚负担；二审案件受理费13300元，由上诉人滕生荣负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年三月二十二日书记员  李宜濂