四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初845号原告：李天天，男，1986年11月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：芦雪，四川霖澳律师事务所律师。原告：史奇超，女，1988年11月1日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：芦雪，四川霖澳律师事务所律师。被告：肖蓉，女，1970年12月14日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：欧阳九，四川英济律��事务所律师。委托诉讼代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师。被告：李小军，男，1969年9月27日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：欧阳九，四川英济律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师。原告李天天、史奇超诉被告肖蓉、李小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李天天、史奇超及其委托诉讼代理人芦雪，肖蓉、李小军及其委托诉讼代理人佘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李天天、史奇超向本院提出诉讼请求：1、请求判令肖蓉、李小军���判决生效三个工作日内配合李天天、史奇超到该房屋所在地的相关登记部门办理位于成都市新都区的房屋过户登记手续，将房屋过户至李天天、史奇超名下；2、请求判令肖蓉、李小军支付李天天、史奇超因提高转让价款的违约金109000元。事实和理由：2017年2月7日，李天天与肖蓉、李小军就位于成都市新都区的房屋签订《房屋买卖合同》，约定肖蓉、李小军将案涉房屋作价580000元出售给李天天、史奇超，定金20000元，首付款180000元，尾款贷款支付，肖蓉、李小军在取得房屋产权证三个工作日内办理过户手续，将房屋过户至李天天名下。合同签订当日，李天天支付了20000元定金，后双方根据合同约定于2017年2月9日签订了《预约合同》，并经公证处公证，《预约合同》中明确约定若肖蓉、李小军拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，肖蓉、李小军应向李天天、史奇超支付违约金109000元及房屋装修的相关费用，同时，李天天、史奇超有权要求肖蓉、李小军继续履行合同。《预约合同》签订后，李天天、史奇超于当日向肖蓉、李小军支付房屋首付款180000元。2018年1月17日，肖蓉、李小军取得案涉房屋产权证，但却拒绝办理过户手续，要求提高房屋价款至980000元。李天天、史奇超多次与肖蓉、李小军协商未果。肖蓉、李小军辩称，肖蓉、李小军与李天天、史奇超签订的是预约合同，预约合同不具有房屋买卖合同的效力，李天天、史奇超不能依据预约合同的约定要求肖蓉、李小军办理案涉房屋的过户手续。李天天、史奇超已失去了基本的诚信，肖蓉、李小军不同意与其签订正式房屋买卖合同。如法院认定预约合同具有房屋买卖合同的效力并认定肖蓉、李小军违约的情况下，肖蓉、李小军认为违约金过高，请求调低违约金。如果需要履行预约合同，肖蓉、李小军要求李天天、史奇超付清剩余购房款后才会配合李天天、史奇超办理案涉房屋的过户手续。经审理查明：2017年2月7日，李天天与肖蓉、李小军与成都大唐房屋中介有限公司签订了《房屋买卖合同》。同日，李天天、史奇超与肖蓉、李小军签订《预约合同》并于2017年2月9日经四川省成都市律政公证处公证，约定肖蓉、李小军将其购买的位于成都市新都区的房屋作价580000元出售给李天天、史奇超，房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准。肖蓉、李小军应于取得该房屋房产证后三个工作日内与李天天、史奇超签订正式合同并配合办理过户相关事宜。双方确认，已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房地产转让的相���法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的，本合同不作为房屋产权转移的依据。李天天、史奇超已经于2017年2月7日向肖蓉、李小军支付定金20000元，在本合同签订当天李天天、史奇超向肖蓉、李小军支付首付款180000元。肖蓉、李小军保证在李天天、史奇超支付完首付款当日内，将案涉房屋的购房合同、钥匙及与该房屋相关资料原件交付给李天天、史奇超保管。若肖蓉、李小军拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，肖蓉、李小军应向李天天、史奇超支付违约金109000元及房屋装修的相关费用，同时，李天天、史奇超有权要求肖蓉、李小军继续履行合同。在合同签订当天，肖蓉出具收条载明：“本人肖蓉于今日收到李天天购买新都区新都镇兴城大道777号Bx-xxxx号定金20000元”。同日，肖蓉、李小军将案涉房屋交付李天天、史奇超使用。2017年2月8日，肖蓉出具收条载明：“本人肖蓉于今日收到李天天购买新都区新都镇兴城大道xxx号x区x栋xxxx号首付款180000元”。肖蓉、李小军于2018年1月17号取得案涉房屋的不动产权证书，房屋的位置为成都市新都区。肖蓉、李小军取得案涉房屋不动产权证书后，肖蓉、李小军与李天天、史奇超协商变更案涉房屋交易价款，未能达成一致意见。另查明，成都市新都区新都镇兴城大道xxx号Bx栋x单元x楼x号地址变更调整后为成都市新都区。审理过程中，李天天、史奇超与肖蓉、李小军一致同意以2017年2月7日签订的《预约合同》的约定确定双方的权利及义务。李天天、史奇超表示如法院判决过户，同意在过户前一次性支付肖蓉、李小军剩余购房款380000元。应李天天、史奇超申请,本院于2018年1月25日依法裁定查封肖蓉、李小军名下位于成都市新都区的房屋产权。本院所确认的上述事实，有李天天、史奇超提供的身份证复印件2份及常住人口登记表、四川省人口信息（户籍）证明各1份，证明主体适格；有李天天、史奇超提供的《房屋买卖合同》、《预约合同》、《房屋信息查询记录》及《地址变更证明》各1份，证明双方签订房屋买卖合同的情况；有李天天、史奇超提供的收条2份及转账回单1份，证明李天天、史奇超支付定金、首付款；有李天天、史奇超及提供的微信聊天记录6页及肖蓉、李小军提供的微信聊天记录5页，证明肖蓉、李小军与李天天、史奇超协商变更案涉房屋价款。有李天天、史奇超与肖蓉、李小军的当庭一致陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真���性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系房屋买卖合同纠纷，现就李天天、史奇超与肖蓉、李小军签订的《预约合同》是否具有房屋买卖合同的效力、是否应该继续履行，肖蓉、李小军是否应该承担违约责任两个问题进行分析评判。一、李天天、史奇超与肖蓉、李小军签订的《预约合同》是否具有房屋买卖合同的效力、是否应该继续履行的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定及《预约合同》“双方已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致”的约定，结合李天天、史奇超已支付购房款200000元并同意在案涉房屋过户前支付剩余购房款380000元的情况，李天天、史奇超与肖蓉、李小军签订的《预约合同》具有房屋买卖合同的效力,肖蓉、李小军的辩称意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，李天天、史奇超已经按照合同的约定履行支付了定金及首付款的义务并表示同意在案涉房屋过户前支付剩余���房款，肖蓉、李小军理应按照合同约定履行协助办理涉案房屋的过户登记义务。李天天、史奇超要求肖蓉、李小军协助其办理位于成都市新都区的房屋过户登记手续，将房屋过户至李天天、史奇超名下的诉讼请求成立，本院予以支持。李天天、史奇超已支付定金20000元及首付款180000元，故李天天、史奇超还应支付肖蓉、李小军剩余购房款380000元。在庭审过程中，李天天、史奇超同意过户前支付该款项，为避免讼累，本院予以准许。二、肖蓉、李小军是否应该承担违约责任的问题。根据李天天、史奇超与肖蓉、李小军签订的《预约合同》的约定：“若肖蓉、李小军拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，肖蓉、李小军应向李天天、史奇超支付违约金109000元及房屋装���的相关费用，同时，李天天、史奇超有权要求肖蓉、李小军继续履行合同”可知，肖蓉、李小军与李天天、史奇超协商变更案涉房屋的交易价款，系完全民事行为能力人对自身民事权利的处分，并不存在肖蓉、李小军单方要求提高转让价款的行为，故李天天、史奇超根据该项约定要求肖蓉、李小军支付违约金109000元的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李天天、史奇超于本判决生效之日起5日内支付肖蓉、李小军购房款380000元;二、肖���、李小军于本判决生效之日起7日内协助李天天、史奇超办理位于成都市新都区房屋过户手续，将上述房屋过户至李天天、史奇超名下；三、驳回李天天、史奇超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，诉讼保全费3420元，共计4760元，由肖蓉、李小军负担3520元，由李天天、史奇超负担1240元（应由肖蓉、李小军负担的3520元已由李天天、史奇超垫付，由肖蓉、李小军在履行本判决第二项确定的义务时一并支付给李天天、史奇超）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向���院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一八年三月十三日书记员  张 娜