大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初5979号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：高炜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董飞，系该公司员工。委托诉讼代理人：李洪双，系该公司员工。被告：孙文夫。委托诉讼代理人：刘俊秀，系辽宁东亚律师事务所律师。原告亿达物业管理有限公司与被告孙文夫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李洪双，被告孙文夫及其委托诉讼代理人刘俊秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2014年7月1日至2017年6月30日物业服务费39,369.24元及逾期交费违约金（暂时计算至2017年4月25日为2,417.82元），请求支付至实际支付物业费之日止，暂定合计41,787.06元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为××小区提供物业服务，业主按照房屋建筑面积向原告支付物业服务费，逾期缴费的，自逾期之日起向原告支付违约金。被告系房屋业主，物业面积×××平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2014年7月1日至2017年6月30日的物业费39,369.24元，但被告一直拒绝缴费，直至2017年4月25日产生违约金2,417.82元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告拒不履行缴费义务，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告孙文夫辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告没有按照合同约定履行约定的义务，违约在先，被告有权拒绝履行合同义务，违约金更无从谈起，具体体现在：1、安全防范管理不到位。小区的门卫基本没有人，刷卡进入的大门也被破坏，任何人直接推门就能进来，车辆通行的栏杆过低，行人轻易就能跨过，小区内遭遇几起盗窃，被告家中也进过小偷，家人受到严重惊吓，多次反映，一直没有解决。2、公共秩序维护及公共卫生清洁服务欠缺。小区内私搭乱建现象严重，原告没有有效的阻止。被告对小区内垃圾清理不积极，根本没有达到合同约定的标准，多处垃圾成堆，无人清理，严重影响业主的生活质量。3、房屋管理未达到标准。被告家中房屋内墙体裂缝，多次要求维修，原告怠于履行，至今仍未修好。4、服务管理方面未按约定公开。未公开维修资金使用情况，未公布物业资金收支情况。上述情况说明原告没有按照约定为被告提供优质的服务甚至连最基本的服务都没有提供，被告拒绝交纳物业费是合理合法的。退一步讲，即使交纳物业费，也应当质价相符，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》的规定，每月4.5元的标准已经达到特级收费标准，但原告提供的服务未达到上述标准。二、原告收取物业费，应当办理收费许可证。原告在刚开始收费时，没有办理收费许可，原告在收费许可证有效期之外，无权收取费用。三、原告起诉部分物业费已超过诉讼时效。原告于2017年4月26日主张自2014年7月1日至2017年6月30日期间的物业费，根据2年诉讼时效的规定，原告主张的2015年4月26日前的物业费已经超过诉讼时效。经审理查明，大连圣安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方，2016年11月17日前企业名称为大连亿达物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对××小区提供前期物业管理服务。物业收费标准为：住宅：4.5元/月/平方米。物业服务费按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的3‰支付违约金。依据上述合同，原告为被告所居住的××小区提供物业服务。被告系案涉小区业主，房屋建筑面积为×××平方米，未缴纳自2014年7月1日至2017年6月30日期间的物业费39,369.24元。关于原告催缴情况，原告提供了拖欠款催交通知书照片，证明曾于2016年6月15日、2016年11月14日向被告催要过物业费，将催缴通知书贴于被告家门上。另原告于2017年4月26向本院诉调对接中心申请调解。本院所确认的上述事实，有资质证书、《前期物业服务合同》、《商品房交付使用集册》、变更登记核准通知书及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，自2014年7月1日起至2017年6月30日止拖欠原告物业服务费39,369.24元（4.5元/月/平×36个月××××平方米），被告借故拖欠无理，应予缴纳。对于被告辩称原告主张的2015年4月26日前的物业费已经超过诉讼时效一节，对此原告提供了拖欠款催交通知书照片，证明原告曾于2016年6月15日、2016年11月14日向被告催要过物业费，本院认为，原告提供的拖欠款催交通知书照片可以证明原告曾于2016年6月15日、2016年11月14日向被告催要过物业费，据此原告主张部分物业费没有超过诉讼时效，原告主张应予支持，被告辩称理由不充分，不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称原告提供的服务不到位、安全存在隐患等问题一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称的其他业主的违章建筑问题。本院认为，因原告没有执法权，同时原告已经向执法部门进行了上报，被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。关于原告主张房屋质量问题。本院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修。在此前提下，被告拒交原告提供物业服务期间的物业费，因理由不充分，不应支持。关于原告主张收费标准和收费许可问题。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务合同明确约定了物业服务费标准，被告未能提交有效的证据否定该约定，被告应按约定收费标准向原告交纳物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：一、被告孙文夫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2014年7月1日至2017年6月30日物业服务费39,369.24元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元（原告已预付），由原告负担50元，被告孙文夫负担800元。被告孙文夫负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  司 萍人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年三月二日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。