河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民再39号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：张馨心，女，1988年8月15日出生，回族，住海口市美兰区。委托诉讼代理人：李红艳，女，1962年10月15日出生，汉族，住河南省商丘市，系张馨心之母。委托诉讼代理人：李欣，男，1955年1月3日出生，汉族，住河南省商丘市，系张馨心之舅。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：崔培，男，1984年4月11日出生，汉族，住河南省许昌县。被申请人(一审第三人、二审被上诉人)：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。法定代表人：马玉芳，该公司总经理。再审申请人张馨心因与被申请人崔培、郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终7229号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月22日作出（2017）豫01民申914号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。张馨心的委托诉讼代理人李红艳、李欣，崔培到庭参加诉讼，房朝公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张馨心申请再审称，原审程序违法，认定事实不清，适用法律错误。中介出具的崔培和张馨心的合同不一致，笔迹、内容、日期均不同，原审未查清签订阴阳合同的原因，而采用崔培提供的合同，亦未审查崔培的购房资格。房屋买卖合同约定7个工作日内买卖双方共同到银行申请贷款评估，而崔培自始至终未履行该协议，没有去银行申请贷款，而张馨心依约于8月24日去银行申请解押，银行也有记录。合同附件有程序，首先是合同签约、房产评估、贷款面签，资料审批，才能是解押办理。崔培不评估不贷款，资金又不够，严重违约导致合同无法履行。李红艳并不能肯定崔培持有的合同上的签名是李红艳本人所签，合同上也没有李红艳的指纹。9月12日以后崔培一直不履行合同，全国房价上涨，张馨心不能及时拿到房款，造成很大损失，不得已的情况下以低于市场价的价格适当要求涨价也是合情合理，并且是和崔培及中介协商一致的，不构成违约。张馨心未收取崔培一分钱，没有给崔培造成任何损失，崔培违约在先，张馨心有法律赋予的不安抗辩权。原审调解和庭审中张馨心都愿意以双方约定的价格给崔培，崔培又坚决不买。崔培系外地户口，于2014年贷款在郑州市区已××套住宅，不能买第二套住宅，无购房资格构成根本违约，现有金水区不动产证明为证。崔培称将定金2万元和居间服务费14500元交给房朝公司，崔培的定金从未给张馨心，房朝公司已退还给崔培。张馨心的房子自2016年6月至今没有出租出售，有小区物业证明为证。张馨心一直积极履行合同，并于2016年8月16日在海南省琼崖公证处办理了《公证书》。综上，请求依法改判驳回崔培的诉讼请求，房朝公司返还张馨心定金2万元。崔培答辩称，原审中提交的房朝公司的催函等能够证明崔培在积极履行合同，张馨心提出加价15万元导致合同无法继续履行。崔培在签订合同时有购房资格，审批额度完全能批下来，请求维持原审判决。房朝公司未到庭未答辩。崔培向一审法院起诉请求:1、解除崔培、张馨心、房朝公司签订的《房屋买卖合同》；2、张馨心赔偿崔培经济损失94500元（含居间服务费用72500元、代办费2000元、定金20000元）;3、本案诉讼费用由张馨心承担。一审查明：2016年8月14日，崔培与张馨心委托代理人李红艳、房朝公司签订了编号为NOzz0010085《房屋买卖合同》一份。合同约定：张馨心将其所有的位于郑州市惠济区生产路16号院4号楼1单元5层505号房屋以1450000元的价格出售给崔培；崔培于签订合同当日支付张馨心定金20000元（由房朝公司保管）、支付房朝公司居间服务费14500元、代办费2000元；崔培、张馨心于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，崔培应在网签时将首付款（以银行实际审批为准）存入房管局指定的资金监管帐户，剩余所贷房款由贷款银行放贷至监管帐户。关于居间服务费，合同约定：签订合同时，房朝公司有权利全额收取居间服务费；合同签订后，崔培、张馨心任何一方单方面解除合同均不影响房朝公司居间服务费收取；若崔培支付居间服务费及定金后，张馨心违约，崔培居间服务费损失由张馨心赔偿，单就居间服务费一项，张馨心向崔培承担五倍的赔偿责任。关于房屋解押，合同约定：该房屋办理有银行按揭抵押贷款，崔培、张馨心应在合同签订之日起15个工作日内由张馨心预约解押，在银行允许解押10个工作日内由崔培出资解押；若张馨心违反上述约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还崔培交付的定金；若崔培违反上述约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金。合同签订当日，崔培依约向房朝公司缴纳了定金20000元、居间服务费用14500元、代办费2000元。在2016年8月29日至2016年9月12日期间，张馨心多次向房朝公司、崔培提出：房屋是在低于市场价格、亏损几十万元情况下出卖的，要求崔培一次性全款付清购房款。经过三方协商，崔培同意房屋价款增加至1530000元，但是不同意张馨心提出的先支付房款300000元现金的要求。双方因此未达成一致意见，合同未得到履行。本案在审理中，崔培认可房朝公司已经返还其交付的定金20000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、微信截屏等证据及庭审笔录在案为证，足以认定。一审认为，崔培、张馨心及房朝公司签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，张馨心在崔培已经履行了支付定金、居间服务费用等义务的情况下，却以房屋价款低于市场价格为由要求增加房款、改变付款方式，未与崔培协商一致即不履行约定义务的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。崔培因此提出的解除合同、由张馨心赔偿定金20000元、代办费2000元损失的诉讼请求合法合理，该院予以支持。关于崔培主张张馨心赔偿5倍居间服务费用72500元的诉讼请求，该院认为，因合同已经约定张馨心未按照约定履行解押手续即视为张馨心单方解除合同，应双倍返还崔培已经交付的定金，故合同再另行约定张馨心赔偿崔培5倍居间服务费用的约定明显显失公平，根据张馨心提出的变更请求，综合考虑合同履行、张馨心违约及崔培因张馨心违约所造成的损失等实际情况，该院认为张馨心双倍赔偿崔培居间服务费用29000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除崔培、张馨心及房朝公司签订的合同编号为0010085《房屋买卖合同》；二、张馨心于判决生效后十日内支付崔培赔偿金51000元；三、驳回崔培的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元，减半收取1081.5元，以及保全费965元，共计2046.5元，由张馨心负担。二审查明的事实与一审一致。张馨心不服提起上诉，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为：张馨心与崔培签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。在合同签订后，崔培依约履行了支付定金、居间服务费等义务后，张馨心要求崔培增加房款并要求改变房款支付方式，因双方未达成一致意见，致使合同未能履行，张馨心的行为已构成违约。原审判决张馨心向崔培赔偿定金20000元、代办费2000元并酌定赔偿双倍居间服务费29000元并无不当，应予维持。张馨心再审称本案系崔培违约导致合同无法履行的理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）豫01民终7229号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一八年三月二十九日书记员  周武扬