江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5393号上诉人（原审被告、反诉原告）：凌锦清，男，1965年7月14日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陆耀忠，江苏仁勤律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：无锡市陡门货场，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾陡门村。投资人：蒋惠昌，该货场经理。委托诉讼代理人：秦佳君，江苏神阙律师事务所律师。上诉人凌锦清因与被上诉人无锡市陡门货场（以下简称陡门货场）租赁合同纠纷一案，不服(2017)苏0206民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌锦清上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、双方签订的三年期租赁合同合法有效，租赁期届满后，转为不定期租赁合同也受法律保护，且应按之前签订的书面租赁合同约定条件履行，但陡门货场未保证水电路畅通，2016年4月28日河道内被打桩，其船只被强行拖离，之后被停水断电，均系陡门货场违反了合同义务，应承担违约责任。2、原审认定的因村委要收回场地才予以解除不是事实，陡门货场从未与其协商租金及退场事宜，2016年初通知搬离，并不等于明确要求解除租赁关系，解除原因实为被上诉人已将涉案货场租赁给了无锡市成达物流有限公司（以下简称成达公司，法定代表人为李某1）李某1。合同中约定其有优先续租权，故其同等条件下优先于第三人享有承租的权利。因此，在其毫不知情的情况下陡门货场将货场转租给成达物流，严重损害了其优先续约权。3、陡门村将涉案场地出租给陡门货场并未签订协议，仅凭口头约定不合常理，张某某亦未提供相关证据证明。原审依据向张某某的调查认定的事实不能作为定案证据。4、陡门货场对凌锦清加盖房屋并装饰装修是默许的，正基于陡门货场对凌锦清在租赁场地上加盖房屋的认可，租金才一直上涨。5、不定期租赁合同的任意解除权，不影响解除合同时因被上诉人自身违约和侵权给凌锦清造成损失进行赔偿。陡门货场答辩称：原审查明事实清楚，陡门货场已在合理期限内通知上诉人解除合同，并无证据表明上诉人的损失系被上诉人所致，其未违约亦无过错，陡门货场依据不定期租赁合同关系的任意解除权符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。陡门货场向一审法院起诉请求：1.判决陡门货场与凌锦清之间租赁合同关系于2017年6月8日解除，2.判令凌锦清立即从承租的土地和房屋中迁出，3.本诉诉讼费由凌锦清承担。事实和理由：自2005年起，其向惠山区洛社镇陡门村村民委员会（以下简称陡门村）租赁土地经营货场。2007年5月，其将部分货场转租给凌锦清，约定租期为3年。租期届满后，双方形成了不定期租赁关系，其可以随时提出解除租赁关系。其已于2016年3月左右通知凌锦清从租赁场地搬离并解除租赁关系，但凌锦清至今未搬离，故诉至法院。反诉原告凌锦清向一审法院反诉请求：1.判令陡门货场赔偿其自2016年5月1日起至2017年6月30日止的承包费损失350000元、看船工工资191250元，2.反诉诉讼费由陡门货场承担。事实和理由：2013年1月10日，其将在陡门货场租赁场地经营的船只及部分设备承包给孔某某经营。2016年4月28日，陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，逼其搬离，并导致孔某某至今无法经营，期间其未收取承包费，且需与其妻子及雇工看管船只。另外，陡门货场将租赁场地出租给了成达公司，不仅侵害其优先承租权，也导致其产生上述损失。陡门货场应对其上述违约行为承担违约责任。一审认定事实：2007年5月30日，陡门货场与凌锦清签订出租协议，约定陡门货场将部分货场出租给凌锦清，租金每年180000元，租期3年；租约期满后，凌锦清享有优先续约权（应提前3个月告知对方）。租期届满后，凌锦清继续租赁货场，租金自2011年起调整为每年200000元，自2015年起调整为每年230000元，但双方未再签订书面租赁协议。目前，凌锦清已付清2015年之前的租金，并支付了2016年的租金20000元。2017年6月5日，陡门货场诉至法院，要求解除双方之间的租赁关系，一审法院于2017年6月8日向凌锦清送达了诉状副本。审理中，陡门货场主张：其于2005年起向陡门村租赁了十几亩土地，双方没有约定租赁期限，是不定期租赁关系；陡门村已通知其将终止租赁关系，待其将货场的租赁户清退后，双方正式终止租赁关系。陡门货场提交了陡门村出具的情况说明，载明：2005年，342省道通车后，陡门村将位于342省道以南的一宗土地出租给陡门货场；2016年初，根据石塘湾信息物流园区的要求，将对342省道两侧环境进行整治，还有部分土地将由石塘湾信息物流园区统一规划征用，陡门村无权再出租，故要求陡门货场整体搬迁。经质证，凌锦清对情况说明的真实性无法确认，不清楚陡门货场与陡门村之间是否存在租赁关系，要求陡门货场或陡门村提交书面租赁协议；据其了解，陡门货场与陡门村之间的租赁关系已经终止，因为陡门村已将其租赁的土地出租给了成达公司。凌锦清向一审法院提交了无锡市公安局惠山分局石塘湾派出所（以下简称石塘湾派出所）出具的情况说明，载明：2016年6月20日，石塘湾派出所接到报警，经查，系镇防汛指挥部在惠澄大桥南面河道内施工，前段时间已张贴公告要求该河道内的货船在当月17日前驶离，但凌锦清的货船不肯离开码头，施工方遂将凌锦清的货船拖离码头，与凌锦清夫妇发生冲突；2017年2月27日，石塘湾派出所两次接到凌锦清报警称有人拆他围墙，但民警在现场未看到有人拆围墙，经了解，李某1称已向陡门村租借了此地，凌锦清称土地是土地，土地上的房子还没协商好。经质证，陡门货场表示对李某1所称向陡门村租赁了场地的情况不清楚，其未把凌锦清租赁的场地出租给其他人。为查明陡门货场与陡门村之间的租赁关系，一审法院向陡门村书记张某某进行了调查，张某某陈述：2005年，342省道通车后，342省道以南，锡澄运河以西的约十多亩土地被闲置了，陡门村将该宗土地出租给了陡门货场，当时未签订书面租赁协议，也未约定租赁期限，说好若要收回土地，就提前通知陡门货场；当时未约定陡门货场能否转租土地，后陡门货场将部分转租给他人，陡门村知道后未提过异议；凌锦清于2009年左右办营业执照需要陡门村出具证明，陡门村才知道凌锦清租赁了陡门货场的场地，具体情况不清楚；2016年初，石塘湾信息物流园区要求对342省道两侧环境进行整治，并将征用部分土地，故陡门村要求陡门货场尽快清退租赁户，将土地清场后返还陡门村，正式办理解除租赁关系的手续，目前陡门货场尚未将租赁户全部清退，故尚未终止租赁关系；陡门村未将上述土地出租给成达公司；2016年，因陡门货场南面河道在前几年经常出现险情，故防汛指挥部决定把河道封起来，以应对险情。经质证，陡门货场对调查笔录无异议。凌锦清认为张某某未如实反映情况，警方调查了解的情况表明成达公司已租赁了其租赁场地。关于凌锦清租赁场地的具体情况，经现场勘查，双方一致确认：陡门货场将342省道以南、锡澄运河以西约6亩土地出租给了凌锦清，用于经营沙石买卖、脚手架租赁业务；租赁场地北部是一排房屋，东面是一段围墙和一个路口，南面是河道泊岸（河道现已填平），西面是一段围墙（现已拆除），陡门货场交付租赁场地时尚未平整，仅在场地上建设了7间平房，安装了1台吊机（现已拆除）；后凌锦清平整了土地，加建了15间瓦房、1间磅房、1台地磅、3段围墙、4条传输带、1座操作台、1个料斗、2块水泥场地，并在陡门货场建造的部分平房内进行了装修；目前凌锦清仍在使用上述房屋，并在租赁场地的西面半幅堆放了大量钢管。陡门货场称，凌锦清未征得其同意即加建房屋并在其房屋内装修，其已告知凌锦清自行搭建的违章建筑可能被相关部门强制拆除。凌锦清称，陡门货场口头同意其搭建房屋并装修，且从未向其作出相关告知，现其已使用多年，租金也已上涨，也表明陡门货场对其搭建房屋并装修是明知的。陡门货场主张：2016年3月左右，其已通知包括凌锦清在内的4个租赁户搬离，并带他们寻找新的场地，但凌锦清一直不搬，故其起诉要求解除合同；现要求凌锦清将所建固定设施和动产拆走或者搬走，将在其房屋内的装饰装修及附属物全部拆走，如果不愿意拆走或者搬走的，其也不要求凌锦清恢复原状了。陡门货场提交了李某2、缪某某、蒋某某出具的证人证言。李某2、缪某某称：他们原系陡门货场的租赁户，陡门货场于2016年初通知他们搬离，并让他们找新的租赁场地；李某2和凌锦清一起去找过其他场地，缪某某和凌锦清探讨过搬迁赔偿的问题。蒋某某称：2016年3、4月份，陡门货场的负责人带一个做钢管租赁业务的姓凌的人向其协商租赁场地，因为陡门货场的场地可能要被收回了，不能对外出租了。经质证，凌锦清对证人证言不予认可，并表示陡门货场在2016年初通知过搬离，但没有明确要求解除租赁关系；双方对搬迁问题没有协商一致，故其一直没有搬离，现不同意搬离；如果要迁出，因为土地将被征用，故要求给予征地拆迁补偿。陡门货场表示，不同意给予凌锦清补偿，其后续将把租赁场地交还给陡门村，不再继续租用该土地了，不会利用凌锦清搭建的房屋及附属物，其尚未收到征地拆迁的通知。凌锦清主张：2013年1月10日，其将在陡门货场租赁场地经营的船只及部分设备承包给孔某某经营；2016年4月28日，陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，逼其搬离，并导致孔某某至今无法经营，期间其未收取承包费，造成承包费损失350000元；其与妻子及雇工鲁某某轮流看管船只，产生工资损失191250元（425天×150元/天·人×3人）；陡门货场已将租赁场地出租给了成达公司，侵害其优先承租权，也导致其产生上述损失。凌锦清申请孔某某、鲁某某出庭作证，并提交了与孔某某于2013年1月10日签订的合作协议。孔某某称：其承包了凌锦清租赁的部分场地及一条船，经营沙石；2016年4月28日，河道被封闭后，其就无法经营了。合作协议载明：甲方惠山区洛社镇石塘湾增吉建材经营部（系凌锦清的妻子吴某某设立的个体工商户，已于2016年1月12日注销登记，以下简称增吉经营部）将其名下的营业执照、苏无锡02330船等承包给乙方孔某某经营，乙方每年上交承包费270000元；甲方所经营的场地租自陡门货场，近年来未订租赁协议，陡门货场如要收回经营场所，乙方应无条件退场解约，甲方不承担任何责任；协议期限自2013年1月10日至2014年1月10日，在到期前一月双方不提出解约，则顺延一年，最后截至日为2018年1月20日，至时自动解约。鲁某某称：从2016年5、6月份起，其与老板凌锦清、老板娘吴某某轮流看管增吉经营部的船；其工资为150元/天，去年结工资20000多元，以现金结算，今年尚未结算工资。经质证，凌锦清对孔某某、鲁某某的证人证言无异议，认为可以证明陡门货场通知其搬离后，因河道被封闭，导致其经营损失；其与吴某某不需要支付工资，但按鲁某某的标准主张损失。陡门货场认为如果凌锦清有损失，也不是其导致的；鲁某某称是凌锦清的工人，但未提交证据，其对鲁某某称以现金方式结算工资也表示怀疑。一审法院认为：陡门货场向陡门村租赁土地后，将部分土地转租给凌锦清，陡门村知道后未提出异议，陡门货场与凌锦清之间的租赁合同关系应属有效。双方签订了租赁协议，并约定租期为3年，期满后，凌锦清继续使用租赁场地，陡门货场对此未提出异议，双方也未签订新的协议，应视为双方之间建立了不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方当事人的陈述，陡门货场已于2016年初即通知凌锦清从租赁场地搬离，因双方协商不成，陡门货场诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同关系。因此，陡门货场已在合理期限之前向凌锦清表示了将解除租赁合同关系的意思，并在本案起诉时明确要求解除双方之间的租赁合同关系，法院已于2017年6月8日向凌锦清送达了诉状副本，故双方之间的租赁合同关系已于2017年6月8日解除。凌锦清抗辩称陡门货场已与陡门村终止租赁关系，已无权要求解除双方之间的租赁合同关系，但与陡门货场及陡门村的陈述相悖，且没有事实和法律依据，不予采信。租赁合同关系解除后，凌锦清应当从租赁场地迁出，并将租赁场地返还给陡门货场。凌锦清主张陡门货场同意其在租赁场地上加建房屋并在陡门货场建造的房屋内装修，但未举证证明，陡门货场也不予认可，故不予采信。现陡门货场要求凌锦清从租赁场地迁出，并表示不会利用凌锦清加建的房屋及附属物，要求凌锦清将所建固定设施和动产拆走或者搬走，将在属于陡门货场房屋内的装饰装修及附属物全部拆走，如果凌锦清不愿意拆走或者搬走的，其也不要求凌锦清恢复原状了，合法有据，应予支持。凌锦清主张陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，并将其租赁场地出租给了成达公司，导致其承包费及看船工工资损失。陡门货场认为凌锦清主张的损失并非其导致，且系间接损失，其不负赔偿责任。对此，一审法院认为，陡门货场已于2016年初即通知凌锦清从租赁场地搬离，已经给予凌锦清充分的搬迁准备时间，凌锦清应当及时处理好与孔某某之间的承包关系，并开始搬迁工作，以免损失产生及扩大。后封闭河道并非陡门货场负责施工，即使造成了凌锦清的损失，也非陡门货场所能预见，陡门货场未构成违约，也不存在过错，故凌锦清要求陡门货场赔偿其承包费及看船工工资损失，于法无据，依法不予支持。至于凌锦清主张陡门货场将其租赁场地出租给了成达公司，造成其损失，陡门货场不予认可，且其未举证证明，故亦不予采信。一审法院判决：一、无锡市陡门货场与凌锦清之间的租赁合同关系于2017年6月8日解除；二、凌锦清于判决发生法律效力之日起十日内从向无锡市陡门货场租赁的土地和房屋（详见现场勘查图）中迁出；三、驳回凌锦清的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由凌锦清负担，该款已由陡门货场预交，凌锦清于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给陡门货场。反诉案件受理费9212元，减半收取计4606元，由凌锦清负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。案涉租赁合同期满后双方未续订合同，凌锦清继续使用涉案场地并交付租金，故双方成立不定期租赁合同关系。凌锦清对于陡门货场于2016年初通知其从租赁场地搬离予以认可，但认为并非是陡门货场通知解除合同，对此，本院认为，结合双方审庭中陈述及张某某调查笔录中反映的村委于2016年初要求陡门货场清退租户、返还土地的陈述，本院认定，本案陡门货场起诉要求解除合同符合不定期租赁合同的相关法律规定，原审认定双方合同自2017年6月8日向凌锦清送达起诉状副本之日起解除合法有据。凌锦清认为双方未就合同解除进行过协商、解除原因为陡门货场将涉案场地另租等观点，并未提供充分的证据，本院不予采信。对于陡门货场是否享有出租涉案场地的权利，陡门货场已提供相应证据证明其取得了陡门村的许可使用涉案场地，凌锦清不予认可张某某的陈述，但又未提供反证，故本院对其该上诉主张不予采信。对于陡门货场是否应承担违约责任以及凌锦清反诉相关的损失。双方签订的出租协议并未有违约责任的书面约定。凌锦清亦未就陡门货场的违约责任予以充分举证，本院对该项上诉主张不予支持。凌锦清主张因陡门货场勾结政府封闭河道致其无法经营，造成承包费损失和看管船只人员工资损失，但凌锦清未能提供证据证明陡门货场就此存在侵权行为、以及损失的发生与陡门货场的侵权行为有直接因果关系，本院对此不予采信，原审法院未予支持凌锦清的反诉主张并无不当。对于凌锦清认为陡门货场对其加盖房屋并装饰装修是默许的，故解除合同应予补偿。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建产生的费用，由承租人负担。凌锦清并未举证证明陡门货场认可其加建添附，亦未提供其它证据，故凌锦清主张合同解除就须对其加建部分及装饰装修进行补偿的主张，因无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，凌锦清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9292元，由上诉人凌锦清承担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇一八年三月十一日书记员  王晓晨