江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏07民终212号上诉人（原审被告）：连云港基泰置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠路191号东方顺福大厦销售部。法定代表人：花培英，该公司董事长。诉讼代表人:石明学，连云港基泰置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人:陈小峰，江苏绘园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区海棠路39号。法定代表人：李海林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宏，江苏宏浩律师事务所律师。上诉人连云港基泰置业有限公司（以下简称基泰公司）因与被上诉人连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）一般取回权纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人基泰公司的委托诉讼代理人陈小峰、被上诉人家得福公司的委托诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人基泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，2、由被上诉人承担一、二审费用。事实和理由：一、2013年1月29日，双方签订的11份《商品房买卖合同》虽然有效，但由于被上诉人未能按约支付购房款，上诉人有权根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，解除上述的11份合同。1、上诉人提供的连家合字（2012）第026号《借款合同》可以证实，被上诉人所述交付给案外人缪海波的844万元，系该借款合同项下的借款本金，与被上诉人提供的四份银行汇款凭证中用途备注为“借款”是一致的。法院应当可以认定被上诉人汇给缪海波的款项系借款本金，而非涉案商品房的购房款。2、一审法院认为上述《借款合同》名为借款合同，实际是购房约定。对此，上诉人认为一审法院忽略了两组合同的义务人并非同一人，借款合同的借款方为缪海波个人，而商品房买卖合同的出售人为上诉人。既然合同的义务人不是同一主体，被上诉人与缪海波之间的约定对上诉人没有约束力。如果被上诉人在2012年6月确有购房打算，又担心无法签订有效的商品房买卖合同，应与上诉人签订借款合同。3、涉案双方虽然签了《商品房买卖合同》，但被上诉人并没有按约支付购房款，应当认定《商品房买卖合同》的签订仅是上述《借款合同》的担保，被上诉人无权在其未支付房款的情况下，要求上诉人履行买卖合同。4、上诉人进入破产程序后，发现被上诉人未实际支付房款，上诉人的管理人有权认定双方合同均未履行完毕，从而解除涉案《商品房买卖合同》。二、案涉《购房补充协议》、《购房款抵充利息的协议》、《法人按揭购房合同》、《抵押担保合同》、《保证担保合同》均为无效合同，不应当作为定案的合同证据。1、从涉案11份《商品房买卖合同》与《购房补充协议》约定的总房款间的差额可知，双方虚开发票，属于恶意串通损害国家利益的行为，应认定为无效合同。2、《购房款抵充利息的协议》虽盖有上诉人的公章，但其约定完全损害了上诉人的利益，款项冲抵了缪海波及其控制的公司的借款利息，缪海波与被上诉人恶意串通，损害上诉人利益，该协议应当认定为无效合同。3、正常的商品房在银行按揭贷款后，贷款银行应当将相关款项汇入房产公司，而非购房人。本案贷款银行却将相关贷款汇给被上诉人，再由被上诉人汇给上诉人，而上诉人在收到贷款后又通过其他公司汇给被上诉人，可以按揭贷款并非用于购房，应当属于虚假贷款合同，从合同《抵押担保合同》、《保证担保合同》也应当属于无效合同。三、一审中尚有部分事实认定不当或者未能查清。1、上诉人一审中并未认可一审判决书第11页第12行认定“只不过是经原、被告约定，因被告在2012年6月13日尚未取得预售许可，……，该款项冲抵购房款”。2、股权出质在工商部门已注销，上诉人认为被上诉人与缪海波的借款事务已处理完毕，借款合同涉及的844万元借款也处理完毕。四、一审法院适用法律不当，在认定涉案11套商品房归被上诉人所有的情况下，错误地要求上诉人在相关房屋符合交房条件后交付给被上诉人。本案所涉的商品房，在上诉人进入破产程序时并没有实际完工，进而被上诉人主张取回权，也仅是进入破产程序时已建而未完工的商品房而非符合交房条件的商品房，否则即可能侵犯其他债权人的合法权益。被上诉人家得福公司答辩称：一审判决正确，应当予以维持。双方签订的11份商品房买卖合同及相关协议均为有效协议，并且被上诉人已经按照约定支付了全部购房款和缴纳了购房的相关税费。一审判决对有关事实的认定，被上诉人无任何异议。上诉人提出的没有支付购房款及合同无效问题均不能成立。家得福公司向一审法院起诉请求：1、请求确认家得福公司、基泰公司签订的商品房买卖合同有效；2、请求判令涉案商品房买卖合同项下房屋归家得福公司所有，并由家得福公司取回所购房屋（详见商品房买卖合同）；3、基泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月12日，基泰公司向家得福公司出具《委托付款说明》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/平方米，将顺福商贸大厦第23层房产（建筑面积约为1200㎡，最终按产权单位确认的面积为准，多退少补）及5个车位按8万/个出售给贵公司，总价约844万元，请将上述款项付至如下账号：户名：缪海波；开户行：中国农业银行连云港连云支行；账号：62×××18；如因此产生经济纠纷，责任由本公司承担。2012年6月13日，基泰公司向家得福公司出具《股东会决议》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层房产（建筑面积暂估约1200㎡，据产权单位确认的面积为准，按时计算，多退少补）出售给家得福公司；以8万元/个的单价，将顺福商务大厦5个停车位出售给家得福公司；共计约844万元。若顺福大厦第23层房产因非不可抗力原因致使家得福公司无法购得，则家得福公司可在第23层以上楼层任选一层，价格不变。此价格若低于开盘销售时的市场价，致使公司受到损失，由缪海波承担，与家得福公司无关。公司仍按6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层或以上任一楼层出售给家得福公司。股东及基泰公司对于上述房屋买卖的成交价格无异议，不以任何理由抗辩。基泰公司公司股东花培英、王梅、陈大祥在该决议上签字予以确认。基泰公司称王梅、陈大祥应当是本人签的，花培英是否是本人签字不敢确认，缪海波在基泰公司公司没有职务，公司平时是由股东王梅、陈大祥与花培英的儿子缪海波三人共同协商处理一些事务，其中缪海波因为其母亲的原因保管公章。2012年6月13日，案外人缪海波与家得福公司签订《借款合同》[编号：连家合字（2012）第026号]，约定由缪海波向家得福公司借款人民币22440000元。该合同第一条第二款约定“借款用途分别为：1、其中400万元用于出借方购买江苏奥源实业有限公司位于开发区临港产业区新东方大道南的40亩土地，若土地证过户后，该400万元冲抵该土地的全款。2、借款1000万元，作为顺福商贸大厦工程建设用。3、出借方以6700元/㎡的单价，购买顺福商务大厦第23层房产，计804万元；以8万元/个的单价，购买顺福商务大厦停车位5个，计40万元，合计844万元。”第三款第3项约定“用于购买顺福商务大厦第23层房产及停车位的844万元，待本合同及保证合同、质权合同、股东会决议签订并到工商部门办理质押手续后，借给借款方缪海波。”第五条约定“本合同项下借款的担保方式为保证和质押，担保合同另行签订。一、由连云港润民置业有限公司提供连带责任保证担保。二、由花培英所占基泰公司51%的股权作质押担保，质权合同编号连家合字（2012）第028号。”同日，花培英（甲方）与家得福公司（乙方）签订《质权合同》[编号：连家合字（2012）第028号]，约定由甲方将其在基泰公司公司投资的51%股权作为连家合字（2012）第026号《借款合同》的质押担保，质押股权金额为1020万元。并约定如果甲方不按本质押项下合同规定，如期偿还借款本息，利息及费用，乙方有权依法定方式处分质押股权及其派生权益，所得款项及权益优先清偿借款本息。2014年1月14日花培英将在基泰公司公司的1020万元股权申请注销登记，注销原因为质权实现，花培英及家得福公司在该申请书上签字确认，并在工商部门备案登记。上述合同签订后，家得福公司于2012年6月13日向缪海波分3次汇款共计6000000元，于2012年6月19日向缪海波汇款1940000元，于2012年6月20日向缪海波汇款500000元，缪海波向家得福公司出具《收条》2张，载明收到家得福公司用于购买顺福商务大厦23层整层房产的购房款共8440000元。一审法院另查明，2013年1月29日，家得福公司、基泰公司共签订11份《商品房买卖合同》（编号分别为：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172），约定由基泰公司将东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311办公室出卖给家得福公司、房屋单价均为12580元/平方米，总价分别为2009278元、2180366元、1307565元、1307565元、1220386元、1220386元、1220386元、787508元、1395625元、1599799元、1661944元，该11份合同附件6均约定购房款应交纳至指定监管账户（监管账户户名：基泰公司；监管账号：43×××97）。2013年1月30日，家得福公司（乙方）、基泰公司（甲方）签订《购房补充协议》，约定“一、标的合同的开票价格为12580元/平方米，总金额为15910808元，甲方必须全额开具发票；二、2012年6月13日经基泰公司全体股东共同签字确认的标的（顺福大厦23层整层）实际成交价为6700元/平方米，合同签订面积为1264.77平方米（最终以产权证面积为准多退少补），总金额为8473959元；三、标的合同总价款比实际成交价格多7436849元，甲方由此产生的多交税款（一次性包干）1071650元，由乙方承担。四、甲乙双方按实际成交价格及多开票支付税款总计9545609元结算，结算日为签订合同的当日，甲方不得在任何时间以合同价款主张权利。五、因乙方分别于2012年6月13日和2012年6月19日根据甲方2012年6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。”2013年，基泰公司（甲方）、家得福公司（乙方）、连云港联翔贸易有限公司（丙方）、连云港润民置业有限公司（丁方）四方签订《购房款抵冲利息的协议》，约定：一、甲乙双方签订的购买顺福大厦23层整层的合同实际成交价为6700元/平方米，面积为1264.77平方米，房款总计为8473959元，加上乙方应承担的要求多开发票7436849元产生的税款1071650元，乙方总计应付价款为9545609元，因乙方分别于2012年6月13日和2012年6月19日根据甲方2012年6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。二、截止2013年1月10日丙方借乙方10000000元本金及丁方借乙方500万元本金所产生的利息共计567500元。三、甲方同意将乙方欠房款抵冲丙方及丁方欠乙方利息567500元，剩余款538109元作为乙方预收丙方和丁方截止2013年3月10日借款1500万的利息。上述协议签订后，基泰公司向家得福公司开具了合计金额15910808元的销售不动产发票共22张，家得福公司于2013年5月10日为涉案11栋房屋交纳了契税共487348.04元。2013年5月17日，家得福公司与案外人江苏银行股份有限公司连云港连云支行签订《法人按揭借款合同》，约定由家得福公司向江苏银行股份有限公司连云港连云支行借款7920000元，借款期限自2013年5月17日至2018年5月16日。该合同第二条第一款约定“借款人授权并委托贷款人将借款直接转入开发商（出售人）账户，户名基泰公司，开户行江苏银行连云港股份有限公司，账号11×××16。”同日，双方另签订《抵押担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由家得福公司将涉案11栋房屋（净值15910808元）抵押给江苏银行股份有限公司连云港连云支行。同日，基泰公司与江苏银行股份有限公司连云港连云支行签订《保证担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由基泰公司提供无条件的且不可撤销的保证，为《法人按揭借款合同》项下所欠江苏银行股份有限公司连云港连云支行的全部债务提供连带责任保证担保。上述合同签订后，江苏银行股份有限公司连云港连云支行于2013年5月23日将7920000元汇入家得福公司公司账户，2013年5月28日，家得福公司将该款项汇入基泰公司公司账户，家得福公司称基泰公司公司又于2013年5月28日通过连云港东方建设工程集团有限公司将该款转账还给了家得福公司。基泰公司称签订的《购房补充协议》及家得福公司上述行为涉嫌虚假贷款，属于无效合同。因为银行发放的792万元贷款并不是直接到基泰公司公司账户，而是由家得福公司转入基泰公司公司后，在同一天再由基泰公司公司转入连云港东方建设公司，该792万元不是用于协议所称的购房用途。一审法院再查明，案外人连云港翔昌国际贸易有限公司于2015年4月9日以基泰公司已不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力为由向江苏省连云港市中级人民法院申请对基泰公司进行破产清算，市中院于2015年8月24日作出（2015）连破（预）字第00004号民事裁定，裁定受理连云港翔昌国际贸易有限公司对基泰公司的破产清算申请。市中院并于2015年9月28日作出（2015）连商破字第00003-1号决定书，指定江苏中瑞华会计师事务所有限公司（连云港分公司）担任基泰公司管理人。后家得福公司向基泰公司申报上述11栋房屋的物权，基泰公司经审查后以基泰公司未收到购房款为由认定物权申报无效，家得福公司向基泰公司提起复议，基泰公司向家得福公司出具《回复函》，告知家得福公司维持原审查意见。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案家得福公司、基泰公司签订的11份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基泰公司在本案中主张依据《中华人民共和国破产法》第十八条规定解除涉案11份合同，也是在合同有效的基础上才能主张解除，一审法院对家得福公司主张确认涉案11份《商品房买卖合同》有效的诉求依法予以支持。关于家得福公司主张取回11栋房屋物权的诉求，一审法院认为，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回，故本案争议焦点在于涉案11栋房屋是否应归家得福公司所有。在家得福公司、基泰公司签订11份《商品房买卖合同》前后，基泰公司分别向家得福公司出具过《委托付款说明》、《股东会决议》，《购房补充协议》、《购房款抵冲利息的协议》，上述协议对涉案11栋房屋购房款的数额及交付方式等进行了约定，且均有基泰公司加盖公章确认。家得福公司对上述协议中基泰公司的公章真实性无异议，对《股东会决议》中股东的签字也未提出异议，因此，基泰公司现主张上述协议不是基泰公司的真实意思表示，应属无效，基泰公司应承担相应的举证责任，基泰公司未能举证，一审法院对基泰公司该主张不予采纳。按双方《购房补充协议》的约定，涉案房屋实际成交价格为8473959元，加上约定由家得福公司承担的税费1071650元，合计家得福公司应向基泰公司支付购房款为9545609元。家得福公司按照上述协议约定向基泰公司委托的收款人缪海波支付了购房款8440000元，剩余1105609元，经四方签订的《购房款抵冲利息的协议》约定，家得福公司同意该部分款项抵冲连云港联翔贸易有限公司及连云港润民置业有限公司欠付家得福公司的利息。至此，按约定，家得福公司已向基泰公司支付涉案11栋房屋的全额购房款，基泰公司也向家得福公司开具了购房款发票，并由家得福公司交纳了税费。家得福公司已履行涉案11份《商品房买卖合同》交付购房款的义务，按合同约定，家得福公司有权要求基泰公司向其履行交房义务。现市中院虽已受理连云港翔昌国际贸易有限公司对基泰公司的破产清算申请，但对涉案11栋房屋，家得福公司享有的是要求基泰公司交付物权的权利，该11栋房屋应归家得福公司所有，不应纳入破产财产范围内。关于基泰公司辩称涉案房屋系在建房屋，物权尚未设立，家得福公司无权要求取回，一审法院认为，涉案房屋目前虽然尚不具备交房条件，但并不影响家得福公司依据商品房买卖合同的约定向基泰公司主张交房的权利，家得福公司可在该房屋符合交房条件后取回。关于基泰公司辩称家得福公司向缪海波支付的8440000元系支付借款，与购房款无关。一审法院认为，基泰公司主张该款项系借款是依据缪海波与家得福公司签订的《借款合同》，该合同虽名为借款合同，但实际上双方约定该8440000元就是用于冲抵涉案房屋的购房款。因基泰公司在2012年6月13日尚未取得预售许可，直至双方签订商品房买卖合同之前才取得预售许可，故由家得福公司以借款名义先行支付8440000元，在之后双方签订正式商品房买卖合同后，该款项冲抵购房款。结合《委托付款说明》、《股东会决议》等证据，能够证实该8440000元名为支付借款，实为家得福公司支付的购房款。关于基泰公司辩称涉案《商品房买卖合同》均约定购房款应交至监管账户，该约定并非法律、行政法规等强制性规定，系双方约定，而双方也已通过签订其他协议对该条进行了变更，因此购房款未交至该账户不能视为家得福公司未支付购房款。关于基泰公司称家得福公司提供的“法人按揭购房合同”、“抵押担保合同”、“保证担保合同”涉及虚构按揭贷款，一审法院认为，涉案11份《商品房买卖合同》的房屋总价虽然比双方实际约定价格高出7436849元，但对于购房款的数额多少家得福公司、基泰公司双方有权自行约定，即使实际成交的价格明显低于市场价，也系双方真实意思表示，家得福公司已按约定支付购房款，基泰公司就有按约交房的合同义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、确认家得福公司与基泰公司于2013年1月29日签订的11份《商品房买卖合同》有效（合同编号分别为：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172）；二、东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311室房屋归家得福公司所有，基泰公司应于上述房屋符合交房条件之日起十日内将上述房屋交付给家得福公司。一审案件受理费71118元，由基泰公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本案二审争议焦点为：1、被上诉人家得福公司是否支付了购房款，涉案11份《商品房买卖合同》应否解除；2、涉案房屋交付条件如何认定。本院认为，关于购房款的支付问题，从案涉基泰公司出具的《委托付款说明》和《股东会决议》的内容看，基泰公司向家得福公司出售涉案房屋系双方真实意思表示。关于购房款的支付问题，无论涉案《借款合同》的借款人是否是基泰公司，因基泰公司明确要求家得福公司将购房款付至案外人缪海波的个人账户，且基泰公司在《购房补充协议》中亦认可家得福公司已向缪海波支付了844万元购房款，故家得福公司已完成支付全部购房款的义务。基泰公司关于《商品房买卖合同》是《借款合同》担保的上诉理由不能成立。至于借款款项的用途、贷款款项的支付情况、交纳税金的金额、股权质押是否注销均不能否认家得福已支付完全部购房款的事实。因家得福公司已履行完支付全部购房款的义务，基泰公司要求解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。因基泰公司与家得福公司签订的涉案11份《商品房买卖合同》合法有效，且不符合解除条件，基泰公司应按照合同的约定继续履行其合同义务，一审法院判令基泰公司按照合同约定的交房条件履行义务并无不当。综上，上诉人基泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71118元，由上诉人连云港基泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一八年三月二十六日法官助理  孙潘红书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。