四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终423号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐晓蓉，女，1973年1月29日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：马卫全，男，1975年3月5日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘远程，男，1984年6月14日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：景建波，四川泰益律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈怡，女，1983年11月7日出生，土家族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：孙华祥，四川泰益律师事务所律师。委托诉讼代理人：景建波，四川泰益律师事务所律师。原审第三人：四川玛雅美家园房地产经纪有限公司，住所地：成都市成华区二环路东二段5号2期5幢1层3号。法定代表人：张华军。上诉人徐晓蓉、马卫全因与被上诉人刘远程、陈怡，原审第三人四川玛雅美家园房地产经纪有限公司（以下简称美家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都锦江区人民法院（2016）川0104民初8638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐晓蓉、马卫全上诉请求：1、撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8638号民事判决；2、判决撤销徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡之间的购房合同；3、判决刘远程、陈怡向徐晓蓉、马卫全支付违约金193600元；4、判令刘远程、陈怡支付给徐晓蓉、马卫全所造成的直接15个月房屋租金损失43500元（2900元/月）；5、判令刘远程、陈怡支付因错误冻结本案房屋所带来的损失50000元，最终计算到以解除法院冻结时间为止，以上费用共计287100元。在二审中，徐晓蓉、马卫全放弃了第4项、第5项诉讼请求，并将第2项诉讼请求明确为：解除徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡之间的购房合同。事实和理由：1、一审判决以“惯例”否定合同约定，但其适用的“惯例”内容违反法律、行政法规的强制性规定，实际也并非“惯例”。一审判决强制出卖方必须将查档原件交付给买受人，不符合《中华人民共和国合同法》第三条的规定。2.根据成都市住房公积金管理中心的相关规定，买受人必须支付首付款，否则银行不予受理。故出卖人有权无条件要求买受人最迟在2016年10月14日至2016年10月17日之间支付首付款。3.双方签订的合同也约定了买受人的首付款支付义务，买受人应当依约履行合同。4.一审法院未对买受人不支付首付款的情形进行审查。5.一审判决遗漏买卖双方向银行提交的资料应当包括首付款支付凭据，未采信出卖人提供的证据不公。6.没有证据证明陈怡的银行账户情况。7.买受人提供的《二手房交易流程行业标准证明》在一审中没有质证，内容与成都市公积金管理中心的相关规定相悖，遗漏了买方需要提供“首付款支付凭据”，在裁判中也改变了双方约定的过户方式。刘远程、陈怡答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回徐晓蓉、马卫全的诉请。徐晓蓉、马卫全上诉状提到的成都市城乡房产管理局发布的通知是2017年2月3日实施的，而本案的交易是在2016年，不能适用该通知。而且案涉房屋存在抵押，与公积金管理的有关规定亦不相符。美家园公司未到庭也未提交书面陈述意见。刘远程、陈怡向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判决徐晓蓉、马卫全继续向刘远程、陈怡履行2016年7月22日签订的《物业买卖合同》；2、徐晓蓉、马卫全向刘远程、陈怡立即交付位于成都市锦江区房屋，并将该房屋产权及土地使用权证过户到刘远程、陈怡名下；3、徐晓蓉、马卫全向刘远程、陈怡支付违约金193600元。徐晓蓉、马卫全向一审法院提出反诉诉讼请求：1、解除徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡之间的房屋买卖合同；2、刘远程、陈怡向徐晓蓉、马卫全支付违约金193600元；3、刘远程、陈怡支付徐晓蓉、马卫全所造成的直接6个月的房屋租金损失17400元（2900元/月）、公证费800元、文印费40元；4、刘远程、陈怡错误冻结本案房屋所带来的损失50000元，(庭审中徐晓蓉、马卫全明确该损失为因案涉房屋保全不便于出租，后期的租金损失)最终计算到法院解除冻结时间为止；5、刘远程、陈怡承担本案所有的诉讼费用。一审法院经审理认定以下事实：成都市锦江区房屋系徐晓蓉、马卫全共同共有。2016年3月15日，徐晓蓉、马卫全与案外人张静、陈君签订一份《住房临时合同》，徐晓蓉、马卫全将案涉房屋出租给张静、陈君，租赁时间12个月，月租2900元。2016年7月22日，徐晓蓉、马卫全(卖方)与刘远程、陈怡(买方)、美家园公司(经纪方)签订一份《物业买卖合同》，约定：买方购入卖方物业位于成都市锦江区房屋，建筑面积89.88平方米，该物业已出租；该物业已设定抵押，卖方承诺在2016年9月30日前办理完成还款及注销抵押登记(具体时间以银行为准)；该物业成交价为968000元；定金50000元买方在签本合同之同时支付卖方；首付款418000元须在2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方，经纪方及买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视不配合方违约；尾款500000元买方以向银行按揭形式支付，即由贷款银行直接划付卖方，经纪方及买卖双方应在2016年8月5日前备齐贷款所需相关材料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果买方不能申请到贷款或贷款额度不够，由买方以现金方式一次性补足差额部分；买卖双方由本合同中买卖该物业所产生的税金及费用需按相关政府部门、机构规定收费标准交纳，其中买方支付契税、交易手续费、转移登记费、个人所得税、土地出让金、维修资金、公证费、查档费、印花税、按揭服务费、评估及担保、抵押费用；买卖双方协商同意，卖方须于收清尾款三个工作日内将该物业交予买方使用；如买方不能履行本合同条款以至本合同顺利完成，则已付定金不予退还，卖方另可追诉买方以该物业成交总价的20%作为违约金进行赔偿，而卖方有权再将该物业另行转让；如卖方在收取定金后不履行合同条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还买方双倍定金，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退还于买方，买方另可追诉卖方以该物业成交总价的20%作为违约金进行赔偿；卖方同意支付经纪方9680元(于收首付款当日支付全额佣金)及买方同意支付经纪方14500元(于签署本合同之后取产权证当日支付全额佣金)作为服务费；卖方在收首付款当天支付5000元予经纪方作为交房押金，待房屋交割完成后由经纪方退还于卖方(交割包括水、电气和光纤结清)；买方定金打入徐晓蓉名下成都银行账户内；卖方除签贷款合同亲自至场，卖方债权委托徐德川办理。2016年7月22日，徐晓蓉出具内容为“今收到刘远程按合同规定交付购房定金50000元”的定金收据。当日，美家园公司向徐晓蓉出具一份《权证收据》，内容为：收到徐晓蓉、马卫全位于成都市锦江区房屋的产权证原件一本(权1988979)、国土证原件一本(国土证号第163**)；定金须于2016年7月22日到账；买方或经纪方违约，三方协议自动取消，经纪方须3日内退还以上已收证件，直接转交徐德川。2016年8月4日，徐晓蓉、马卫全(委托人)向徐德川(受托人)出具一份《委托书》，委托徐德川办理成都市锦江区房屋相关事宜，委托内容主要为：代表委托人结清上述房屋的抵押贷款余款，解除抵押登记(包括解除预告登记、预抵押登记)，注销他项权证；查询上述房屋的档案资料，查询委托人个人及家庭房屋登记记录；代表委托人出售上述房屋，与买方商定房价款，签订售房合同，并代收售房款(含按揭款)；代表委托人协助买方至房地产管理部门办理上述房屋所有权及其土地使用权过户登记(包括预告登记)、领取产权证及其土地使用证等相关手续；如上述房屋在出售时买方以按揭方式购买，受托人有权代表委托人协助买方办理与按揭贷款相关的一切事宜。上述《委托书》经四川省成都市蜀都公证处公证。2016年8月4日，徐晓蓉、马卫全配合刘远程、陈怡到成都市住房公积金中心签订贷款合同，但因案涉房屋尚未结清按揭、注销抵押登记，贷款合同未正式签订。2016年9月26日，徐晓蓉向按揭贷款银行结清贷款本息，成都银行股份有限锦江支行出具《贷款结清证明》。徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日到成都市房产管理局查询打印的案涉房屋的《房屋信息摘要3》显示：该房屋无抵押、限制信息。2016年10月15日，美家园公司工作人员邓平出具《收条》，内容为：今收到徐晓蓉锦江区牛沙路166号2栋1单元3203号查档资料复印件3张。经纪方转告买方履行买卖合同协议，收到首付款后双方约定签约网签合同。庭审中，徐晓蓉、马卫全与刘远程、陈怡及美家园公司陈述：美家园公司于2016年10月14日网上查询案涉房屋注销抵押，徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日查询打印《房屋信息摘要3》后，只向美家园公司提交了《房屋信息摘要3》的复印件。2016年9月26日，美家园公司工作人员邓平向徐德川发信息称“等银行注销后我们一起去查档，然后银行开始审批客户贷款资料，通过后就可以过户打首付款”。2016年10月14日，邓平向徐德川发信息称“贷款已经注销，你看今天有时间没有，我们去查个档，这边银行好审批”，徐德川回复称“卖方这边已结清贷款，并已经解压，请买方尽快按协议约定流程推进”。2016年10月15日，邓平向徐德川发信息称“你今天去查档没有，我好过来来拿”，徐德川回复称“你一定要仔细给买方说按协议履行，10月17日前把首付款付了哈”。2016年10月16日至2016年10月19日，邓平多次向徐德川发送信息要求其将查档资料的原件拿给邓平，并告知需要交银行，不然银行无法审批。2016年10月19日，徐德川向邓平发信息要求买方最迟应在2016年10月17日前把首付款付了，如买方违约，请中介想办法卖给其他买主。2016年10月19日，刘远程向邓平发信息，主要内容为“麻烦通知房主提供审批过户所需要的材料交给你，我的首付款已全部准备妥当，过户后立刻可以转账给房主”。2016年10月19日，邓平回复刘远程称“目前你们贷款审批资料已全部补起，目前只差卖方房屋查档资料原件，只要卖方把资料提供给银行，马上可以进入贷款审批流程”。2016年10月22日，徐德川称须向房管局办理查档手续，从美家园公司取走了案涉房屋的房产证原件。2016年10月24日，邓平向刘远程、徐德川发信息称“按照双方约定的今日在13：00我短信通知你关于案涉房屋买卖合同事宜是否继续履行通知你。今日通知买方、卖方及受托人是否继续三方签订的买卖合同，如不履行请及时回复”。徐晓蓉、马卫全的委托代理人徐德川就其与邓平之间的短信对话内容向成都市国力公证处申请保全证据公证，支付了公证费800元。2016年10月14日，58同城网上有案涉房屋出售的信息。2016年10月31日，刘远程、陈怡向一审法院提起诉讼，并申请对案涉房屋进行保全，一审法院依法采取保全措施。2016年11月8日、2016年11月9日徐晓蓉、马卫全分别向刘远程、陈怡和美家园公司发出一份《告知函》，内容为：由于刘远程、陈怡没有按照买方、卖方及经纪方签订《物业买卖合同》的约定，应于2016年10月17日前(即2016年9月27日徐晓蓉、马卫全在成都银行的按揭尾款结案，2016年10月14日房管局解抵至2016年10月17日)支付首付款418000元给卖方，已构成事实违约，本人依法解除合同，由此产生的法律后果由刘远程、陈怡全部承担。2017年1月13日，四川本濠信息咨询有限公司出具一份《证明》，内容为：我公司为锦江区牛沙路166号2栋1单元32层3203号房屋产权人徐晓蓉、马卫全与购房贷款人陈怡、刘远程，于2016年8月4日由我公司协助其到银行签定《个人住房公积金借款合同》至今日止，成都市住房公积金管理中心对贷款对象及其所购房产的要求和条件中有：贷款人所购买的房产不得有任何抵押及查封，如则必须解除查封及注销抵押登记，并提供房管局查档信息原件，否则不具备贷款审批审理条件，并告知了卖方。另查明，2016年8月5日陈怡的银行账户余额为500000元，2016年8月21日陈怡的定期账户余额为400000元，2016年10月20日陈怡向刘远程转账402000元。2016年9月25日刘远程的银行账户余额为94125.25元，2016年10月20日的账户余额为500125.25元。刘远程、陈怡提交的多家房产经纪公司出具的《二手房交易流程行业标准的证明》载明：成都住房公积金中心对贷款审批要求卖方提供资料包括：由房管局打印所售房产查档信息原件(不能有抵押信息及查封，如有则必须注销抵押、解除查封，否则不具备贷款审批受理条件)。美家园公司陈述二手房屋交易惯例为：办理贷款及过户的前提是房屋要注销抵押，签订贷款合同当天经纪方及卖方都应当配合买方提供相应资料，卖方要提供产权证、国土证、结婚证、查档资料原件等，支付款须在办理产权过户的当日内支付，所以支付首付款都需要注销抵押登记及提供查档原件。诉讼过程中，刘远程、陈怡向一审法院提交书面意见，表示愿意按合同约定过户当天支付首付款418000元，余款500000元通过银行按揭贷款的形式支付给徐晓蓉、马卫全，若从易于执行的角度出发，刘远程、陈怡也愿意一次性向徐晓蓉、马卫全支付购房款。一审法院认为，刘远程、陈怡与徐晓蓉、马卫全签订的《物业买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行其义务。本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是应当继续履行，还是应当解除；2、违约方是否应当赔偿守约方违约金及相应的损失。对此一审法院认定如下：一、案涉房屋买卖合同是应当继续履行，还是应当解除。根据《物业买卖合同》的约定：卖方承诺在2016年9月30日前办理完成还款及注销抵押登记(具体时间以银行为准)；首付款418000元须在2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方；尾款500000元买方以向银行按揭形式支付，即由贷款银行直接划付卖方，经纪方及买卖双方应在2016年8月5日前备齐贷款所需相关材料，前往相关银行签订贷款合同。虽然徐晓蓉、马卫全于2016年8月4日配合刘远程、陈怡到成都市住房公积金中心签订贷款合同，但因案涉房屋尚未结清按揭、注销抵押登记，贷款合同未正式签订。根据二手房交易的惯例、公积金中心办理贷款的要求及上述合同的约定，买方采取银行按揭形式支付购房尾款的，卖方应在买方支付首付款前向买方交付办理银行按揭所需的相关资料(包括注销抵押登记的房屋信息查档原件)。上述行业惯例及合同的约定是为了确保银行提前审批贷款，在双方办理过户后能顺利发放贷款，以保障卖方能按期收到尾款。因案涉房屋设定抵押，徐晓蓉、马卫全于2016年9月26日结清按揭贷款，案涉房屋于2016年10月14日注销抵押，美家园公司于2016年9月26日、10月14日均向徐晓蓉、马卫全的代理人徐德川告知案涉房屋注销抵押后须查询房屋信息，便于银行审批贷款。徐晓蓉、马卫全于2016年10月15日查询打印了案涉房屋的《房屋信息摘要3》后，美家园公司于2016年10月16日至2016年10月19日又向徐德川告知须交房屋信息查档原件，而直至起诉之日，徐晓蓉、马卫全仍未向刘远程、陈怡和美家园公司提供注销抵押后的房屋查档信息原件。因刘远程、陈怡在起诉前无法自行到房管局打印房屋信息查档原件，而徐晓蓉、马卫全也一直未提交房屋信息查档原件，导致刘远程、陈怡无法向银行申请贷款，《物业买卖合同》未能按期正常履行，徐晓蓉、马卫全已构成违约。本案中刘远程、陈怡已按合同约定向徐晓蓉、马卫全履行了给付定金50000元的义务，根据合同约定，首付款的支付时间为双方办理房屋过户手续的当日或是办理公证的当日同时履行，但由于徐晓蓉、马卫全未按约在支付首付款前向刘远程、陈怡交付办理银行按揭所需的房屋查档信息原件，也未协助办理过户手续，刘远程、陈怡支付首付款的条件尚未成就，故徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡未按约支付首付款存在违约的辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。现成都市锦江区房屋已注销了抵押，涉案房屋不存在权利瑕疵。故刘远程、陈怡要求徐晓蓉、马卫全继续履行《物业买卖合同》，协助将成都市锦江区房屋的产权过户至刘远程、陈怡名下的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。虽然徐晓蓉、马卫全于2016年11月8日向刘远程、陈怡邮寄了一份关于解除合同的《告知函》，但该解除函系徐晓蓉、马卫全在刘远程、陈怡向一审法院提起诉讼要求继续履行合同后才发出，且徐晓蓉、马卫全未提交证据证明该函已送达到刘远程、陈怡，故该解除合同的《告知函》并未发生法律效力。根据刘远程、陈怡的银行账户记录，刘远程、陈怡具有履行支付购房款的能力，徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡不具有履约能力，存在欺骗行为，要求解除合同的理由不能成立，一审法院不予采纳。且根据上述认定，徐晓蓉、马卫全认为刘远程、陈怡未按约支付首付款存在违约的理由亦不成立，而徐晓蓉、马卫全在合同履行中存在违约行为，其不享有法定的合同解除权，其反诉要求解除《物业买卖合同》的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定，刘远程、陈怡支付首付款的义务与徐晓蓉、马卫全协助办证过户的义务应同时履行，刘远程、陈怡支付购房尾款的义务先于徐晓蓉、马卫全的交房义务。本案中刘远程、陈怡同意依约支付剩余购房款，虽然徐晓蓉、马卫全以刘远程、陈怡未支付首付款作为履行抗辩，其未就支付剩余购房款提起反诉请求，但为了减少讼累，以保障双方的利益不受到损害，刘远程、陈怡应在办理房屋过户手续当日，向徐晓蓉、马卫全支付剩余购房款918000元，徐晓蓉、马卫全在收到剩余购房款后三日内向刘远程、陈怡交付房屋，一审法院对此一并处理。二、关于违约金及相应损失。虽然徐晓蓉、马卫全在履行合同过程中违背双方的契约精神，一审法院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，但结合本案的实际情况，一审法院已判决徐晓蓉、马卫全继续履行合同，将案涉房屋的产权过户至刘远程、陈怡名下，刘远程、陈怡购买房屋的合同目的已实现，且徐晓蓉、马卫全逾期履行合同的行为并未给刘远程、陈怡造成实际损失，故刘远程、陈怡要求徐晓蓉、马卫全支付违约金193600元的诉请无事实依据，一审法院不予支持。根据上述认定，刘远程、陈怡按约履行了其合同义务，未构成违约，故徐晓蓉、马卫全反诉要求刘远程、陈怡支付违约金193600元和赔偿租金损失17400元、公证费损失800元、文印费损失40元及保全错误的损失50000元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决：一、徐晓蓉、马卫全应于判决发生法律效力之日起十五日内协助刘远程、陈怡将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至刘远程、陈怡名下，刘远程、陈怡承担房屋过户的一切税费以及因过户产生的相关费用；二、刘远程、陈怡应于办理上述房屋产权过户手续当日支付徐晓蓉、马卫全剩余购房款918000元；三、徐晓蓉、马卫全在收到上述剩余购房款后三日内将上述房屋交付刘远程、陈怡；四、驳回刘远程、陈怡的其他本诉诉讼请求；五、驳回徐晓蓉、马卫全的反诉诉讼请求。如果刘远程、陈怡未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15254元，减半收取7627元，保全费5000元，两项合计12627元，由刘远程、陈怡负担887元，由徐晓蓉、马卫全负担11740元；反诉案件受理费5228元，减半收取2614元，由徐晓蓉、马卫全负担。二审中，徐晓蓉、马卫全提交：1.个人信息查询记录，拟证明案涉房屋是二人的唯一住房。2.转款凭证，拟证明徐晓蓉、马卫全已退还刘远程29988元，刘远程未提异议，故视为刘远程同意解除合同。刘远程、陈怡质证后对第1组证据的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可。对第2组证据的三性予以认可，但对证明目的有异议，主张该笔费用系以现金存入的方式进入刘远程账户，不能推定刘远程据此同意解除合同。本院经审查认为，徐晓蓉、马卫全提交的第一份证据与本案没有关联性，即使案涉房屋系徐晓蓉、马卫全的唯一住房，也与二人是否出卖房屋没有必然联系。对第二份证据的三性予以采信，能否达到证明目的将在后文进行评述。二审中，徐晓蓉、马卫全和刘远程、陈怡均确认，虽然案涉《物业买卖合同》第7条约定“首付款418000元须在2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续或办理公证当日内由买方支付于卖方”，但本案中不涉及办理公证的问题，确认双方未曾到过房地产办证中心。另查明，《物业买卖合同》第5条约定“卖方保证合法拥有该物业所有权及处置权并无任何债务纠纷”。2016年11月9日，徐晓蓉、马卫全以现金存入的方式向刘远程账户汇入29988元。一审庭审中，刘远程、陈怡提交了账户明细账页并经徐晓蓉、马卫全质证。又查明，四川美家园房地产经纪有限公司经工商变更为四川玛雅美家园房地产经纪有限公司。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《物业买卖合同》系买受人、出卖人和中介公司真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。根据上诉人徐晓蓉、马卫全的上诉请求和被上诉人刘远程、陈怡的答辩意见，本案二审的争议焦点是：案涉《物业买卖合同》应否解除，刘远程、陈怡应否向徐晓蓉、马卫全支付违约金。本院进行综合评述如下：根据《物业买卖合同》之约定，买受人刘远程、陈怡和出卖人徐晓蓉、马卫全主要的权利义务包括：买卖双方应当在2016年8月5日前备齐贷款所需相关资料；出卖人应当在2016年9月30日前办理完成还款及注销抵押登记；首付款的支付条件是2016年9月30日(银行按揭结按后三日内)或之前至房地产办证中心办理产权过户手续由买方支付于卖方；尾款由买受人以银行按揭形式支付，如买受人不能申请到贷款或贷款额度不够，则由买方以现金方式一次性补足差额部分。双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。虽然徐晓蓉、马卫全2016年8月4日曾配合前往成都市住房公积金中心签订贷款合同，但因案涉房屋尚未解除抵押，贷款合同未能签订，徐晓蓉、马卫全仍应继续履行配合签订贷款合同的义务。即使2016年9月26日徐晓蓉、马卫全向按揭贷款银行还清贷款本息，但根据《物业买卖合同》第5条之约定，徐晓蓉、马卫全有义务告知刘远程、陈怡银行贷款已经清偿完毕，并提交相应证据证明案涉房屋的抵押已经解除。于本案中，结合证人证言应当认定该证据即是卖方房屋查档资料原件，但徐晓蓉、马卫全始终未能提供相应原件。在陈怡、刘远程发现2016年10月14日其他网站有案涉房屋的出卖信息的情况下，仅凭徐晓蓉、马卫全提交的查档资料复印件不足以让买受人相信案涉房屋已经具备《物业买卖合同》第5条之条件。《物业买卖合同》明确约定了刘远程、陈怡支付首付款的条件，但徐晓蓉、马卫全既未履行合同第5条约定的义务，即提供卖方房屋查档资料原件，也承认未到房地产办证中心办理产权过户手续，故刘远程、陈怡支付首付款的条件未能成就。虽然徐晓蓉、马卫全主张成都市住房公积金中心要求必须提供首付款的支付凭据，但如因刘远程、陈怡未提交该支付凭据导致贷款未能获批，《物业买卖合同》亦约定了由刘远程、陈怡以一次性补足现金的方式确保徐晓蓉、马卫全足额获得房款。在合同约定了首付款支付条件而徐晓蓉、马卫权未履行交付查档原件、前往房地产办证中心协助办证义务的情况下，刘远程、陈怡诉至法院请求继续履行合同于法有据。虽然徐晓蓉、马卫全在一审法院立案后以现金存入的方式向刘远程支付了29988元，但刘远程、陈怡已经通过诉讼的方式明确表达了要求继续履行合同，故徐晓蓉、马卫全以刘远程接受了该笔汇款即是同意解除合同的理由不能成立，一审法院对徐晓蓉、马卫全请求解除合同的诉请不予支持并无不当。因徐晓蓉、马卫全未依约履行合同，故其要求刘远程、陈怡支付违约金的诉请亦不能成立。综上所述，徐晓蓉、马卫全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5228元，由上诉人徐晓蓉、马卫全负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 韬审判员 王 果二〇一八年三月二十日书记员 张星鹏