广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民初79号原告：胡有福，男，1961年08月20日出生，住台湾地区。委托诉讼代理人：李恒慧，广西南港律师事务所律师。被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。法定代表人：李忠飞。委托诉讼代理人：彭志允，公司员工。原告胡有福因与被告广西防城港市腾飞龙开发有限公司(以下简称“腾飞龙公司”)商品房销售合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2017年11月28日受理后，于2018年2月9日公开开庭审理了本案。胡有福的委托诉讼代理人李桓慧，腾飞龙公司的委托诉讼代理人彭志允到庭参���诉讼。本案现审理终结。原告胡有福向本院起诉请求：1.判令腾飞龙公司向胡有福支付逾期交房违约金533281元（自合同规定最后交房期限2014年12月1日至2017年11月7日计算为1073天，每天按照已交房价款994590元万分之5即497元的违约金计算，以后另计）；2.判令腾飞龙公司为胡有福所购买的商品房办理商品房买卖备案手续；3.本案诉讼费由腾飞龙公司承担。事实和理由：2014年3月27日，胡有福同腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，购买港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场7号楼2单元2806号房，总房款为994590元。胡有福已分期支付完全额房款。合同第八条约定腾飞龙公司应当在2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付胡有福使用；合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由腾飞龙公司向防城港市住��和城乡建设委员会申请登记备案。至今，腾飞龙公司没有办理预售商品房的预告登记备案手续，同时房屋亦未建造完成交付胡有福使用。腾飞龙公司逾期备案及逾期交房的行为，已经违反合同约定构成违约，依法应承担相应违约责任。被告腾飞龙公司辩称，对于双方签订的商品房买卖合同是认可的。腾飞龙公司确实签订了合同，但是合同第八条约定，对出卖人有约定对不可抗因素导致的可以延期交房，请求法庭在合议违约金的时候予以考虑。另外就是涉案的房子，因为腾飞龙公司与李忠飞在民间借贷中已经查封，一直在申诉，广西壮族自治区防高级人民法院已经在重审查中，导致李忠飞的腾飞龙公司资金链断裂，请求法院在案件审理中对此事实进行考虑。原告胡有福为支持其主张，提供如下证据：1.台胞证，证明胡有福主体资格；2.企业基本信息，证明腾飞龙公司基本信息；3.商品房买卖合同，证明胡有福与腾飞龙公司间的合同关系；4.收据，证明胡有福分期交清了房屋全款。被告腾飞龙公司为支持其抗辩意见，提供证据：《气象资料咨询》，拟证明，防城港市港口区2012年11月1日至2016年5月31日有中雨以上降雨日数196天，受热带气旋影响天数23天，交房日期应相应向后顺延。原告胡有福质证认为，对腾飞龙公司提供的证据无异议。被告腾飞龙公司对胡有福提交的证据无异议。本院认为，双方当事人对对方提供的证据均无异议，本院予以采信。经审理查明，2014年3月27日，胡有福作为买受人，腾飞龙公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，一、买受人购买出卖人腾飞广场项目中7号楼2单元2806号商品房，建筑面积共138.43平方米，单价为每平方米7184.79元，总房款为994590元。二、出卖人应当于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自应交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。三、如遇到其它非出卖方能控制因素(如：政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等)造成工期延误，出卖人可据实延期交房。买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，出卖人可延期交房。四、买受人在2014年3月27日交纳总房款的30%即299590元，在2014年6月27日前交纳总房款的50%即497000元，2014年9月27日前交纳总房款的20%即198000元；五、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。合同还约定其他内容。胡有福分别于2014年3月12日、2014年6月22日、2014年6月30日、2014年9月22日支付腾飞龙公司房款5000元、294590元、497000元、198000元，腾飞广场项目因资金链断裂等原因未能竣工，未达到交付条件，腾飞龙公司至今未向胡有福交付房屋。另查明，胡有福所购买的房屋位于防城港市港口区交汇处西北侧。根据防城港市气象局气象信息服务中心提供的《气象资料咨询》内容，自《商品房买卖合同》签订之日即2013年10月26日至2016年5月31日，防城港市港口区有中雨以上（包含）降雨日数为70天；受热带气旋影响的天数为21天。腾飞龙公司逾期交房1075天,其可以延期交房的天数为91天。本院在申请人许文飞与被执行人李忠飞、腾飞龙公司民间借贷合同纠纷一案中，案外人胡有福于2017年9月27日向本院提出异议申请，对本院作出的(2015)防市执字第18-6号执行裁定提出异议。本院于2017年9月29日作出(2017)桂06执异34号裁定书，裁定：中止对案外人胡有福向被执行人腾飞龙公司购买的位于港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场名下7号楼2单元2806号房的执行。本院认为，综合双方当事人的诉辩分歧意见，本案的争议焦点为：一、胡有福主张逾期交房违约金是否应予以支持；二、胡有福请求腾飞龙公司办理商品房买卖备案手续是否有依据。一、关于本案法律适用问题。因胡有福为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。二、关于��案的焦点问题处理。(一)关于胡有福主张逾期交房违约金是否应得到支持的问题。双方当事人签订《商品房买卖合同》后，胡有福已经将全部房款向腾飞龙公司支付，履行了合同的付款义务。《商品房买卖合同》之第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前将商品房交付胡有福使用。但腾飞龙公司未按合同规定的交房时间交房，已构成违约，腾飞龙公司应依据合同的规定，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向胡有福支付已付房款万分之五违约金，自2014年12月1日至2017年11月7日，腾飞龙公司逾期交房1075天，扣除因中雨和热带气旋天气可以延期交房的天数91天，违约金计算为994590*(1075-91)*5/10000=489338.28元。(二)关于胡有福请求判令腾飞龙公司办理商品房买卖备案手续是否有事实和法律依据的问题。商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，如果开发商将该预售给购房者的商品房再次出售，其后的预售合同应不能办理登记备案手续，有效地杜绝了开发商一房二卖的现象。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”以及《商品房买卖合同》第二十四条的约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。”向防城港市住房保障和房产管理局进行登记备案，既是腾飞龙公司的法定义务，也是腾飞龙公司的合同义务。因此，胡有福请求腾飞龙公司办理商品房买卖备案手续有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，腾飞龙公司在胡有福已经付清房款的情况下，未向胡有福交房已构成违约，胡有福主张腾飞龙公司应向其支付逾期交房违约金理由成立，本院予以支持。胡有福请求腾飞龙公司办理商品房买卖备案手续理由充分，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发公司向原告胡有福支付的逾期交房违约金489338.28元(计算自2014年12月1日至2017年11月7日止，以后另计)。二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司将《商品房买卖合同》报防城港市住房保障和房产管理局备案。三、驳回原告胡有福的其他诉讼请求。案件受理费9133元（原告胡有福已预交），由原告胡有福负担833元，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担8300元。上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，原告胡有福可在判决书送达之日起30日内，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9133元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  蒙志相审判员  黄玉霞审判员  李启宁二〇一八年三月九日书记员  高新波