湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0181民初589号原告雷蕾，男，1968年11月22日出生，汉族，居民，住湖南省宁远县。委托代理人曾龙英（原告雷蕾之妻），女，30岁，汉族，农民，住湖南省浏阳市。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人刘强，系该公司职员。原告雷蕾与被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2018年1月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员黎建平、田小平参加的合议庭，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。书记员罗静担任记录。原告委托代理人曾龙英、被告委托代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金579587元；2、本案诉讼费由被告负担。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的合同权利已超过《民法总则》所规定的三年诉讼时效保护期，原告已丧失胜诉权，法院应当驳回原告的诉求；二、原告购买的涉案商品房在合同约定的收楼日期前已达到法定和合同约定的交付条件，且原告已于收楼前向原告发出了书面的收楼通知书并经原告签收，被告不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交房违约责任；三、假设法院认定被告构成逾期交房，原告主张的违约金标准过高，请求法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及法院已有判例等因素调低违约金。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议等，拟证明购房时间、面积、金额、交房时间、交付条件、违约责任等权利、义务；2、销售不动产统一发票，拟证明原告已交清被告购房款；3、信访回复，拟证明被告曾组织业主协调承诺对房屋缺陷维修、对施工中改变设计未告知业主，存在使用不合格EPS线条；4、浏阳市建设工程质量安全管理办下发原验收意见通知，拟证明2014年6月20日验收合格被否定，责令被告整改后必须重新组织验收；5、《浏阳市住房和城乡建设局行政处罚决定书》，拟证明被告使用不合格EPS线条未整改到位又组织重新验收，对不合格工程按照合格工程验收的行为进行处罚；6、整改通知，拟证明被告未经整改再次隐瞒、漏报栋号欺骗检验单元，并责令期限完成整改工作；7、浏阳市住房保障局通告，拟证明原告在2016年4月才进行规划核实，且仍有部分栋号不在核实范围内；8、（2015）浏民初字第01973号及（2015）长中民三终字第04535号民事判决书，拟证明两级法院一致认为被告交房不符合条件，构成逾期交房，应承担违约责任；9、收楼通知书，拟证明被告于2013年12月17日通知原告收房的事实；10、住房质量保证书，拟证明原告在收楼时已经发现房屋存在质量问题，就没有在收楼通知书上签字，仅领取了钥匙；11、不动产登记信息查询证明，拟证明原告不动产登记情况。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。关联性方面，该份证据明确了回复的对象为邱思源，针对的情形也是邱思源，与本次审理的业主没有任何关联性。真实性、合法性方面，内容不客观、不合法，装饰性的EPS线条没有国家及行业标准，回复中所引用的标准不是法定的或国家标准，不符合真实情况，因此得出的结论不真实、不合法，且回复中明确解释了被告设计变更有合法的变更手续，况且细微的局部变更不涉及到户型、空间尺寸、结构、朝向等影响买受人购买意愿的重大设计变更事项，无需通知业主，不存在侵犯业主的知情权，达不到原告的证明目的；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异义。真实性方面，起到装饰作用的EPS线条的抗冲击性强度没有国家标准及行业标准，质管办将该材料定性为不合格材料没有客观依据，因此结论自然不具有客观性；再者，EPS线条不属于主体结构的组成部分，即使EPS线条为不合格材料，也不能以偏概全，否定工程的验收合格结论。合法性方面，工程质管办是政府部门的内设机构，不是独立的行政主体，没有法律行政法规的授权，其无权对外作出任何行政行为，相应的，他也没有能作出否定原验收意见的资质，因此通知内容不合法。综上所述，没有资质及权限的内设机构对外作出的不具有真实性的行政行为无效，该份证据达不到原告的证明目的；对证据5的客观性、合法性、关联性、证明目的均有异议。本次起诉的业主不在该份证据所列的业主之内，与本案无关联性；该份证据的第一段所列内容是对业主投诉内容的记载，并不能反映客观真实情况；行政处罚针对的是EPS线条整改问题，并不能证明被告所交付的房屋主体结构不合格，达不到交房条件，且决定书所列业主当时未能整改到位系业主以影响其生活为由，不配合我司整改，未能及时整改的不利后果应由其自行承担；对证据6的客观性、合法性、关联性、证明目的均有异议。合法性方面，质监站是政府部门的内设机构，不是独立的行政主体，没有法律行政法规的授权，其无权对外作出任何行政行为，相应的，他也没有能作出否定原验收意见的资质，竣工验收结论除经有鉴定资质的第三方或经五方验收确认为不合格以外，任何个人、组织及政府部门均无权否定，因此通知内容不合法。关联性方面，通知内容第二条明确提到未能及时整改系因住户原因。且本次起诉的所有案件均已整改完毕，因此该份证据与本案无关联性；对证据7合法性、关联性及证明目的有异议。该份证据的部分内容不合法。《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条均规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。效力性强制性的法律法规并未规定开发项目在交房前必须办理综合备案手续，因此综合备案既非前置程序，也非强制程序。《湖南省城市房地产开发经营管理办法》属于地方政府规章，《建筑法》属于人大制定的法律，《建设工程质量管理条例》属于国务院制定的行政法规，按照《立法法》的规定，当下位法与上位法规定不一致时，以上位法为准。因此，通告的部分内容不合法。关联性方面，本次开庭的所有原告均不在通告中所载明的不属于本次备案范围之内，也就是说本次开庭的所有业主均通过了综合备案，那就更不存在原告诉称的逾期交房了。房屋交付无需经过综合备案，未经综合备案并不代表房屋不合格，不符合交付条件，因此该份证据达不到原告的证明目的；对证据8真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。关联性方面，一方面，我国是成文法国家，并非判例法国家，判例不能作为证据使用。邱思源案仅代表个案，不具有普适性。另一方面，邱思源案与本次审理的案件情形大不相同，不具有参考价值。邱思源的诉讼请求为解除合同退楼，本次案件为继续履行合同；邱思源尚未收楼入住，本次案件部分业主已实际收楼入住。合法性方面，该份证据涉及的主体不同，不是同一个当事人在不同诉讼阶段的诉讼结果，即使是同一个案子，在不同的阶段和不同法官审理因为认识的不同也可能得到不同的结论，因此该份证据不能作为证据使用，不具有证明效力和证据能力。综上，法庭不应采纳该份证据；对证据9的真实性、合法性及关联性均无异议。该份证据恰恰证明了被告在合同约定的收楼日期前便于2013年12月17日向原告发出了收楼通知书，充分履行了通知原告按时收楼的义务。原告对收楼时间、地点明确知悉；对证据10的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。该份住宅质量保证书是被告事先提供给原告的一份空白模板，目的是为了让业主事先了解涉案房屋的保修范围、保修项目及保修期限，让业主充分享有知情权，但该份模板并非正式的住宅质量保证书，正式盖章填充版的会在业主收楼时提供给业主。因此，该份证据与本案没有关联，达不到原告的证明目的；对证据11的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。该份证据只能证明原告没有进行不动产登记，原告在诉请里没有关于办证的任何请求，该份证据与本案无关达不到原告的待证目的。被告为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案资料，拟证明涉案房屋于2015年2月13日通过竣工验收达到合同交付标准；2、业主收楼入住材料，拟证明被告于2013年12月20日履行了收楼通知义务及原告于2013年12月21日办理了收楼手续，原告在收楼时仅提出了入户门打不开的质量问题，没有提出其他房屋质量问题，对房屋是认可且接受的。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1，在原告于2013年被通知收楼且原告已经付清房款时房屋并未验收合格，之后验收合格被告并未书面通知原告；证据2，原告提出入户门打不开的问题后被告并未给予整改及回复，原告至今未入住，且被告在质证中提出原告未能配合被告进行整改，实际上是被告并未通知原告何时去配合被告进行整改。被告质证时提及EPS线条在行业及国家没有规范标准，但对于原告来说，若被告使用的线条不符合标准，那么对原告来说是存在安全隐患的。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对证据1-9的真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据10的证明目的不予采信；证据11与本案无关，本院不予采信。对被告的证据认证如下：对证据1真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据2中入住登记表、收楼记录表的真实性、合法性及关联性予以认可；对收楼通知书、《浏阳碧桂园物业及资料移交书》的合法性、关联性予以认可，其真实性只认可该证据形式本身。收楼通知书中关于“该商品房所在苑区已于2013年9月17日取得竣工验收备案表”及《浏阳碧桂园物业及资料移交书》中关于“……商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。”的内容是否属实，本院将在判决书“本院认为”部分再作认定。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原、被告于2012年12月11日签订编号为20120156102的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳碧桂园岭誉小区六街16栋（合同栋号为339栋）102号别墅1栋出售给原告，该房屋建筑面积253.36平方米。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期不超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同签订后，原告向被告全额支付了购房款1788851元。2013年12月17日，被告向原告送达了《收楼通知书》，告知原告可按约收楼；同年12月20日，原告办理了收楼手续。2014年1月24日，被告向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合被告出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确2013年12月28日竣工验收备案表无效）。2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室对被告下发《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确抗冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J12J发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必需重新组织验收。”此后，被告于2015年2月13日为涉案商品房重新办理了竣工验收备案手续。2015年6月8日，浏阳市住房和城乡建设局于向被告下达了浏住建罚[2015]97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元整。2018年1月25日，原告以被告逾期交房应承担违约责任为由诉至本院，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。一、关于被告是否有逾期交房的违约行为。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当在2013年12月20日前将经验收合格的商品房交付原告使用，后被告虽按约通知原告收房，原告亦已收房，但由于被告在建设过程中未按规范标准施工，致使房屋存在质量问题，并被相关行政部门否定了竣工验收结论。经整改后，该房屋直至2015年2月13日才办理工程竣工验收备案，被告上述行为已违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。为此，对被告称已履行了通知收楼义务，无违约行为辩解意见，本院不予采纳。二、关于违约责任起止时间的认定问题。《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金计算应自“合同第八条规定的涉案房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，故本案中违约金应自2013年12月21日开始计算。虽被告于2013年12月20日已实际交付房屋，但该房屋直至2015年2月13日才通过工程竣工验收备案，才达到了双方在合同中所约定的房屋交付标准，亦因此违约期限应计算至2015年2月13日。被告抗辩原告主张的合同权利已过法律规定的三年诉讼时效保护期。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，本案原告在收取涉案房屋后并不知晓包括原告房屋在内的浏阳碧桂园岭誉小区房屋存在诸如EPS装饰线条不达标等质量问题，亦不知浏阳碧桂园岭誉小区房屋直至2015年2月13日方才办理工程竣工验收备案，该事实直到本院于2015年7月1日作出的（2015）浏民初字第01973号原告邱思源诉被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案判决时方予以认定，并以此认定被告存在逾期交房违约行为，该判决结果由长沙市中级人民法院于2015年10月20日作出的（2015）长中民三终字第04535号民事判决书予以维持。为此，应当认定原告自2015年10月20日起知道或者应当知道被告存在逾期交房违约行为，其诉讼时效由此为起算点。据此，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。三、关于违约金额的认定问题。被告抗辩称原告主张的违约金过高，并请求法院依法予以调整降低。考虑到原告已接收涉案房屋，被告逾期交房行为对原告并未造成实质性损害与损失，故应酌定减轻被告的违约责任。本院确定将违约金每日万分之三调整为万分之一计算。综上，原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付雷蕾因逾期交房所产生的违约金74953元（违约金计算方法：以已付房价款1788851元为基数，自2013年12月21日开始按日1?计算至2015年2月13日止。）；二、驳回雷蕾的其他诉讼请求。本案受理费9596元，由雷蕾负担6716元、浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担2880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴昺阳人民陪审员  田小平人民陪审员  黎建平二〇一八年三月二十三日书 记 员  罗 静附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。