四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川14民终278号上诉人（原审被告）：四川凯宇房地产开发有限公司,住所地四川省仁寿县文林镇书院路1段陵阳巷7号。法定代表人：刘汉东，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘翠清，女，生于1970年10月24日，汉族，住四川省仁寿县。被上诉人（原审原告）:徐明德，男，生于1969年8月15日，汉族，住四川省仁寿县。上诉人四川凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇公司）因与被上诉人刘翠清、徐明德商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2017)川1421民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯宇公司的委托诉讼代理人张晓峰、被上诉人徐明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费依法分担。事实和理由：（一）双方当事人在《商品房买卖合同》第十九条明确约定了“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”这一支付违约金的节点，即便本案中存在违约的情况，也应在合同约定的违约金支付节点进行支付。且上诉人未按照合同约定办证是因为本案小区土地调整，不应认定上诉人违约。（二）上诉人对违约金过高应予调减的请求应当得到支持。根据合同法及合同法司法解释二规定，约定违约金高于实际损失30%的应认定约定金过高。被上诉人的实际损失举证责任应当在被上诉人，一审法院以上诉人未提供相应证据证明违约金过高，不采信上诉人请求错误。刘翠清、徐明德辩称，上诉人逾期未向被上诉人交付房屋产权证，已经构成违约，应该承担违约责任。合同第十九条约定在买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内给付违约金，明显排除了购买方的主要权利，应属无效。违约金按日万分之一的计算方式是双方合同约定，上诉人认为违约金过高无任何正当理由。上诉人所称未能及时办证是因为土地调整纯属牵强附会，上诉人五年来从未告知被上诉人该楼盘所属土地需要调整，也未就此事进行过任何协商并取得同意。刘翠清、徐明德向一审法院起诉请求：1.判令凯宇公司立即为其办理不动产权证；2.判令凯宇公司支付违约金28380元（从2015年6月24日至2017年10月31日，按已支付房款330000元日万分之一计算）。一审法院认定事实：徐明德、刘翠清系夫妻关系，当事人双方于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，约定刘翠清、徐明德购买凯宇公司开发的位于四川省仁寿县清水镇的凤凰帝景楼盘1幢3单元9楼4号住宅房屋一套，面积115.12平方米，总价款360000元，付款方式为：签订合同时付200000元，2014年7月30日前付130000元，余款30000元在领取房产证时付清；约定交房时间为2013年12月30日前。《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。刘翠清、徐明德已支付购房款330000元，案涉房屋凯宇公司主张于2013年12月交付，刘翠清、徐明德主张于2014年5、6月实际交房。刘翠清、徐明德现已入住，凯宇公司至今未交付房屋所有权证和土地使用权证。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，均应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，本案中凯宇公司逾期未能向刘翠清、徐明德交付房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任。对于凯宇公司主张按照合同约定应当在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内给付违约金，因该项关于违约金给付时间的条款明显排除对方主要权利，按照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该项关于违约金给付时间的条款显属无效。刘翠清、徐明德主张先行赔付部分违约金的主张，一审法院予以支持。本案中双方约定违约金按全部已付款日万分之一计算，凯宇公司主张减少违约金，但未提供相应证据证明违约金过分高于实际造成的损失，一审法院不予支持。双方一致确认已付购房款330000元，交房时间双方存在争议，但均未举证证明实际交房时间，依据举证责任，刘翠清、徐明德应该承担举证不能后果，按照有利于被告原则，本案违约金起算时间应该从2014年7月1日起计算541日，即从2015年12月23日开始计算违约金，刘翠清、徐明德起诉时间为2017年10月17日，违约时间为665天，违约金为330000元×665天×1/10000=21945元。关于刘翠清、徐明德诉请判令凯宇公司立即办理产权证的主张，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房的购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，表明在无合同约定情况下，房屋产权证的办理系购买人的义务，且房屋产权证的办理系行政管理审批事项，房地产开发企业并无直接办理的权利，但提供必要的证明文件系其法定义务，如房屋权属初始登记、立项批文、土地使用权证、测绘资料等。故本案合同约定由凯宇公司负责办理房屋所有权登记手续，应当理解为由凯宇公司申办相关手续，刘翠清、徐明德及时提供有关证件。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、凯宇公司在判决生效之日起十日内为刘翠清、徐明德申办仁寿县清水镇的凤凰帝景小区1幢3单元9楼4号房屋产权登记；二、凯宇公司在判决生效之日起支付刘翠清、徐明德逾期办证违约金21945元（2015年12月23日至2017年10月17日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由凯宇公司负担。本院二审期间，被上诉人提交了水、电、气户头费票据原件，拟证明上诉人收费不合法。上诉人质证认为，该证据与本案没有关联性。本院认为，被上诉人提交的证据与本案诉争焦点没有关联性，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审经审理查明的事实一致。本案在二审中的争议焦点：被上诉人要求上诉人支付前期违约金应否支持；日万分之一违约金是否过高。本院认为，关于被上诉人要求上诉人支付前期违约金应否支持的问题。首先，上诉人凯宇公司违约事实清楚，客观上已经损害了被上诉人的合法利益，被上诉人请求凯宇公司支付相应的前期违约金，符合双方合同约定；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案上诉人凯宇公司在约定办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，仍未履行相应合同义务，被上诉人请求支付违约金，应予支持。关于日万分之一违约金是否过高的问题。首先，根据合同自治原则，双方应依合同约定履行义务。对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋所有权证的违约责任，双方已有明确约定，即买受人未退房的，按日万分之一计算违约金。其次，转移标的房屋的所有权是房屋买卖合同的主要义务之一，上诉人未如期办理房屋产权变更并向被上诉人交付相应权属证书，是较为严重的违约行为，结合本案合同约定的办理产权证书的预留期间长达540天、凯宇公司违约已持续约2年和被上诉人已经支付绝大部分房款的事实，合同约定的日万之一违约金的约定并非过高。至于凯宇公司提出延迟办证是由于土地调整，因未提供相应证据，本院对该主张不予支持。综上所述，凯宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人四川凯宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李贤华审 判 员 倪玉君审 判 员 梁 丹二〇一八年三月二十六日法官助理 余林峰书 记 员 吴 倩