上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1013号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海液压气动总公司，住所地上海市黄浦区福州路89号二楼东部、304-306。法定代表人：张小兵，总经理。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海念麟行房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区定西路****弄**号*层东间***室。投资人：周回回。委托诉讼代理人：金伟峰，上海市申建律师事务所律师。上诉人上海液压气动总公司因与上诉人上海念麟行房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海液压气动总公司（以下简称液气公司）上诉请求：撤销原判，改判支持液气公司一审全部本诉诉请，驳回上诉人上海念麟行房地产经纪事务所（以下简称念麟行事务所）一审全部反诉诉请。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，根据在案证据可以证明液气公司享有合同解除权。本案最大的争议焦点在于，前案生效判决已经确认双方租赁期间为2005年4月5日至2019年6月21日，念麟行事务所支付了2012年5月12日之前的租金，故念麟行事务所应当按照租赁合同约定的期限支付租金。念麟行事务所经液气公司催讨后仍不支付租金，液气公司根据合同约定于2016年9月19日发函解除租赁合同。念麟行事务所不认可合同约定的支付方式，要求按照一次性趸付的方式支付租金，其该主张一审判决已经确认不予支持，一审判决也确认念麟行事务所应当按照租赁合同约定支付争议租金，故念麟行事务所应当就此承担不利后果，即液气公司要求确认合同解除的诉请应当获得支持。2、一审判决认定事实错误，根据本案事实可以证明液气公司享有合同解除权。念麟行事务所向液气公司发函，明确表示根据诉讼时效的规定，液气公司已经丧失主张2014年7月10日以前租金的权利。一审判决已经认定液气公司对于2014年7月11日之前的租金因诉讼时效中断，其该诉请得到时效的保护。退一步讲，即便租金诉请超过诉讼时效，根据法律规定，液气公司丧失的也只是司法胜诉权，但液气公司仍然享有租金实体权利。由此，只要符合合同约定的解除条件，液气公司即享有单方合同解除权。由此，一审法院武断推定，判决驳回液气公司大部分诉请缺乏依据。因本案涉及重大国有资产，请求二审法院在查清事实后依法支持液气公司的上诉诉请。念麟行事务所则不同意液气公司的上诉诉请，并同时提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回液气公司的一审本诉诉请，支持念麟行事务所的一审反诉诉请。事实和理由：1、关于诉讼时效问题。一审认定液气公司在前次诉讼中已经提出要求念麟行事务所支付租金和使用费的诉请，故诉讼时效中断有误。前次诉讼液气公司提出的是房屋使用费诉请，而该案一审及二审对液气公司该诉请均未予支持，故依据前次诉讼的一、二审判决，可以认定液气公司提出的房屋使用费诉请不符合法律规定，此不是依据双方合同约定提出的。除前次诉讼外，在2016年7月11日液气公司向念麟行事务所快递《催款通知书》以前，液气公司从未依据双方合同约定向念麟行事务所提出过支付租金的要求，故根据法律规定，液气公司的租金诉请已部分超过诉讼时效，其相应诉请不应得到支持。2、关于租金支付方式问题。尽管双方之间的书面租赁合同约定租金每3个月支付一次，但该支付方式双方从未实际履行过，双方之间唯一的租金支付方式是趸付方式。由此可见，合同双方通过相互之间的实际履行行为即趸付对书面租赁合同的付款方式作出了变更。在双方未继续协商，将租金支付方式变回3个月支付一次的情况下，目前趸付的方式应继续有效。另外，液气公司在一审中也表示过可由法庭确定具体的趸付计算方式来认定租金的金额。请求二审法院支持念麟行事务所的上诉诉请。液气公司则亦不同意念麟行事务所的上诉诉请。液气公司向一审法院起诉请求：1、判决确认液气公司、念麟行事务所签署的《上海市房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）已于2016年9月19日解除；2、判令念麟行事务所从即日起搬离其占用的上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）；3、判令念麟行事务所支付液气公司拖欠的租金156,000元，从2012年5月12日开始至2016年9月18日止，按照每月3,000元计算；4、判令念麟行事务所按照租赁合同约定支付租金违约金（每逾期一天，按日租金1%计算违约金）；5、判令念麟行事务所自无权使用之日起至搬离涉讼房屋之日止，按照每月10,000元的标准支付占用费。念麟行事务所向一审法院提起反诉请求：判令液气公司继续履行涉案租赁合同，并按《协议书》（2004年4月8日签订）、《函复》（2006年2月9日出具）的内容，准予念麟行事务所以一次性趸付方式支付涉讼房屋2014年7月11日至2019年6月21日的租金计115,676元（具体计算见附表）。一审法院认定事实如下：液气公司为全民所有制企业。根据房屋产权登记，涉讼房屋产权登记在液气公司名下。2004年4月8日，上海液压气动总公司住宅办公室（甲方、以下简称液气公司住宅办）与案外人卢某（乙方）签订《协议书》。2005年10月31日，液气公司住宅办与案外人卢某（乙方）签订补充协议。2005年11月10日，液气公司住宅办作为承诺人，液气公司作为保证人，出具承诺与保证书。2011年12月20日，周回回与卢某签订转让协议，约定将上述协议中卢某的权利、义务全部转让给周回回。液气公司、念麟行事务所就涉讼房屋均提供过租赁合同，合同记载月租金均为3,000元。生效的（2015）长民三（民）初字第910号民事判决书确认上述事实。该案中，液气公司提出如下诉请：1、判令念麟行事务所搬离涉讼房屋；2、判令念麟行事务所向液气公司支付2004年6月22日至2012年5月12日的租金（按每月3,000元计算）；3、判令念麟行事务所向液气公司支付自2012年5月13日至搬离涉讼房屋之日的房屋占用费（按每日每平方米3元计算）。上述民事判决书确认：“……双方对于租赁期间的真实合意应为2005年4月15日至2019年6月21日……上海液压气动总公司住宅办公室已确认念麟行事务所一次性付清85个月的租金……。”该案一审判决：驳回液气公司的全部诉讼请求。该案二审判决驳回上诉，维持原判。另查明，2006年2月9日，液气公司向念麟行事务所及案外人卢某出具《函复》一份，主要内容如下：“你方来函收阅……，也核实了XX路门牌号XX号和XX号实系XX路XX弄XX号XX室，该室后被分割成两个门面的房屋结构出租两户，现答复如下：一、同意XX路临XX号房退租或终止租赁协议后优先出租给你，出租期限依附557号同步到期，租赁价格为退租合同价上浮5%加557号租金为2号101室租赁价。同意你选择趸缴方式按趸缴年限、复利系数表的整付现值系数参照签约当年银行的长期贷款利率而定。二、同意你2004年6月22日与住宅办所签临牌557号现租赁合同到期后顺延10年，有效期延至2024年6月22日，租赁价上浮5%为1,890元/月，你有权选择趸缴租金，按2014年长期贷款利率的复利系数表，按你要求趸缴年限乘以整付现值系数而定。三、凡你租赁我公司XX路XX弄内的房屋均有转租权和上述权利，若我司违约应视作恶意，可依法按上述‘协议书’第七条款追究经济赔偿和违约金并继续履行双方所签订过的合同或协议书。”该函落款处盖有液气公司的印章及“上海液压气动总公司住宅办公室”文印的印章。2016年7月11日，液气公司向念麟行事务所快递发送《催款通知书》一份，主要内容为：要求念麟行事务所按照3个月一付的约定向液气公司支付涉讼房屋及上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋租金等。2016年7月19日，念麟行事务所向液气公司回复函件一份，主要内容为：念麟行事务所认为液气公司丧失了2014年7月10日以前的租金得偿权。2014年7月11日至2019年6月21日的租金，念麟行事务所主张按《协议书》的规定以趸缴的方式一次性支付。2016年9月，液气公司向念麟行事务所邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》一份。一审中，液气公司申请对念麟行事务所提供的2006年2月9日《函复》进行司法鉴定，申请鉴定内容如下：1、对《函复》中液气公司公章“上海液压气动总公司”进行真伪性鉴定；2、对《函复》中文字的形成时间进行鉴定；3、对《函复》中两枚印章“上海液压气动总公司住宅办公室”、“上海液压气动总公司”的形成时间进行鉴定；4、《函复》中印章“上海液压气动总公司住宅办公室”和该枚印章上的文字、数字形成先后性进行对比鉴定。就此，一审委托的司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：（一）检材《函复》上“上海液压气动总公司”印文与样本1、样本2的“上海液压气动总公司”印文是同一枚印章所盖印。（二）无法判断检材《函复》上打印文字的形成时间。（三）根据现有样本，无法判断检材《函复》上“上海液压气动总公司住宅办公室”印文和“上海液压气动总公司”印文的形成时间。（四）检材《函复》上“上海液压气动总公司住宅办公室”印文与相交叉的打印体字迹的形成先后为：先形成打印体字迹，后盖印印文。因他案中液气公司亦提起鉴定申请并垫付了鉴定费用，在本案中未支付鉴定费。一审中，念麟行事务所确认趸缴的利率需液气公司选择确定。双方确认，（2015）长民三（民）初字第910号案件之前，周回回曾起诉要求购买租赁房屋，但被判决驳回。还查明，2015年4月，案外人周回回提起诉讼，要求液气公司按涉讼房屋评估价的30%向其支付违约金。该案一审判决驳回周回回的诉讼请求，二审判决维持一审判决。一审法院认为，双方争议焦点在于：一、液气公司是否享有合同解除权。生效的前案已认定液气公司、念麟行事务所就涉讼房屋尚在租赁期间，念麟行事务所已一次性趸缴支付了85个月的租金等事实，本案就相关事实认定不再赘述。从前案诉讼情况可知，双方关于框架协议等存在争议，一直处于诉讼之中；前案判决生效后，双方仍对租金支付方式存有争议，故念麟行事务所未能支付租金系双方纠纷所致，液气公司因此要求行使合同解除权，解除涉案租赁合同、念麟行事务所搬离涉讼房屋并支付使用费等诉讼请求，缺乏事实依据，难以支持。二、租金的支付方式和标准。念麟行事务所主张其有权趸缴租金，液气公司认为应当以租赁合同约定的租金标准和支付方式为准。结合2004年框架协议及2005年补充协议来看，租赁双方在框架协议中约定了承租方有趸缴租金的权利，之后在补充协议中确定了趸缴的租金期限，应当认为，承租方趸缴权利仍需要双方对趸缴期限、贷款利率、整付现值系数进行协商后才能实现。即使按照《函复》的内容，也难以认定在原租赁合同期限内念麟行事务所享有再次趸缴的权利。液气公司、念麟行事务所在涉案租赁合同中对租金标准和支付方式已有约定，在双方对于趸缴期限、整付现值系数无法达成一致的情况下，仍然应当按照租赁合同约定履行租金支付义务。对念麟行事务所提出的继续履行租赁合同并按照趸付方式支付租金的反诉请求，不予支持。三、液气公司要求念麟行事务所支付2014年7月11日之前的租金是否超过诉讼时效。液气公司在前次诉讼中已经提出要求念麟行事务所支付租金和使用费的诉讼请求，故诉讼时效中断，对念麟行事务所的该项抗辩意见不予采信。为减少讼累，对于液气公司要求念麟行事务所继续履行租金支付义务的诉讼请求，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款之规定，于二○一七年十一月二十一日作出判决：一、上海念麟行房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内向上海液压气动总公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋的租金（从2012年5月13日起算至2016年9月18日止，按每月3,000元标准计）；二、驳回上海液压气动总公司其余的本诉诉讼请求；三、驳回上海念麟行房地产经纪事务所的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,050元，由上海液压气动总公司负担525元，上海念麟行房地产经纪事务所负担525元。反诉案件受理费1,306元，由上海念麟行房地产经纪事务所负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，就液气公司的上诉诉请。液气公司上诉认为，念麟行事务所仅支付了2012年5月12日之前的租金，之后并未按照租赁合同约定支付租金，经液气公司催讨仍未支付，而念麟行事务所关于应按照一次性趸付方式支付租金的主张已经为一审判决所否定，故液气公司有权解除双方之间的租赁合同。对此，因双方对2012年5月12日之后系应按照合同约定方式还是一次性趸付方式支付租金持有争议，直至本案一审判决才确认念麟行事务所还是应按照租赁合同约定的方式支付租金，且对此念麟行事务所仍持有异议并提起了上诉，故在双方对租金支付方式持有异议且法院对此尚未最终作出认定之前，念麟行事务所未按照租赁合同的约定支付租金系事出有因而并不构成违约，液气公司以此主张其有权解除合同，不能成立。液气公司上诉还认为，念麟行事务所主张液气公司已经丧失2014年7月10日以前租金的得偿权利，即表明已经符合租赁合同约定的解除条件，对此，因本院已经认定念麟行事务所未按合同约定支付租金并不构成违约，故不论液气公司租金的相关诉请是否超过诉讼时效，均不构成液气公司有权解除合同的理由。其次，就念麟行事务所的上诉诉请。念麟行事务所上诉认为，生效判决未予支持液气公司提出的房屋使用费的诉请，除此之外，液气公司在2016年7月11日向念麟行事务所发出《催款通知书》之前，从未按照合同约定向念麟行事务所提出过支付租金的要求，故液气公司部分租金诉请已超过诉讼时效。对此，本院认为，诉讼时效制度的设立系为敦促当事人及时主张权利。另案液气公司房屋使用费的诉请未得到法院支持，系因液气公司对双方租赁合同关系存续与否与生效判决认识不同，而对此系在另案生效判决作出后才有最终定论，在此之前液气公司根据其对双方租赁合同关系的理解向念麟行事务所主张房屋使用费，已经积极行使了房屋出租人的权利，故一审法院认定液气公司在另案中就涉讼房屋提出相应时间段房屋使用费诉请的行为发生诉讼时效中断的效力并无不当，对念麟行事务所该项上诉主张，本院不予采信。念麟行事务所上诉还认为，其应按照一次性趸付方式支付租金，对此，一审法院在其判决理由部分已经就即便念麟行事务所享有趸缴租金权利，但在双方就趸缴期限、整付现值系数等尚无法达成一致的情况下，其仍应按照合同约定履行支付租金义务阐述了充分的意见，本院对此予以认同。二审中，念麟行事务所并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，液气公司与念麟行事务所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,406元，由上诉人上海液压气动总公司负担1,050元，由上诉人上海念麟行房地产经纪事务所负担2,356元。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年三月二十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……