重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初5837号原告：重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（统一社会信用代码915002255590338237），住所地重庆市大足区棠香街道办事处佛都大道226号“香霏街”7号楼。法定代表人：郑师明，总经理。委托代理人：陈建，男，1987年12月11日出生，汉族，住重庆市北碚区，系公司员工。被告:罗天容,女,1986年10月22日出生,汉族,住四川省长宁县。第三人:中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（统一社会信用代码915001039028691782）,住所地重庆市渝中区五一路110号。负责人：陈克，行长。委托代理人：张露丹,女,1991年2月19日出生,汉族,住四川省广安市,系支行员工。原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司诉被告罗天容、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月17日受理后，依法由审判员周学均担任审判长，与审判员毕在强、人民陪审员陈宏组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司委托代理人陈建与第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行委托代理人张露丹到庭参加诉讼，被告罗天容、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行负责人陈克经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司与被告罗天容双方于2013年11月19日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于大足区棠香街道棠香一路5号X幢X的商品房。按照购房合同约定，被告罗天容应付首付款231112元，剩余537000元通过银行按揭支付。为了支持被告罗天容购买前述房产，第三人与原、被告于2014年6月20日三方共同签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称：担保借款合同），根据担保借款合同的约定，原告承担相应担保责任。前述两份合同签订之后，因被告未按照担保借款合同的约定按时向银行归还到期按揭欠款，导致原告承担担保责任，合计向银行支付了按揭代偿款23727.16元，该费用应由被告偿还给原告，虽经多次催促，被告却一直未予偿还，根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，原告有权解除购房合同。因被告对外存在其他债务，导致房屋被查封，原告无法办理房屋产权证，因此商品房买卖的目的并未实现。同时继续履行购房合同还会存在银行主张借款合同提前到期，原告将极可能承担偿还全部按揭款的责任，如果继续履行担保借款合同将对原告产生及其不公平的后果，原告出售房屋的目的也无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四款，原告亦有权解除合同。签订担保借款合同的目的是为了支持被告罗天容购买商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》24条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除房屋商品房担保贷款合同的，应予支持。”故应解除担保借款合同。为维护原告的合法权益。特向贵院起诉请求：1、判决解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，同时解除原告与被告、第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、判令被告配合原告办理撤销购房合同登记备案、撤销《重庆市商品房买卖合同》网签等购房解除所需的相关手续；第三人配合原告解除房屋上设置的抵押权；3、判令被告向原告偿还按揭代偿款23727.16元；4、被告向原告支付违约金153622.4元；5、诉讼费由被告承担；6、被告在本案中应向原告支付的按揭代偿款、违约金、案件诉讼费等，直接从合同解除后原告应退还给被告的购房款中进行抵扣，不足部分由被告立即支付给原告。被告罗天容未作答辩。第三人辩称：一、原告及被告罗天容与第三人支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》（合同编号：55020120140045837）合法有效，原告无权解除。被告罗天容与第三人支行签订了《中国农业银行股份有限公司公司个人购房担保借款合同》（合同编号：55020120140045837，以下简称“借款合同”），约定被告向第三人支行借款人民币537000元，用于购买房产，借款期限10年，自2014年6月27日起至2024年5月26日止。同时，被告以其位于重庆市大足区棠香街道办事处棠香一路5号X幢X房产为该笔贷款提供抵押担保。该借款合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，第三人支行作为贷款人和抵押权人，应该得到法律的保护。目前，被告罗天容未按合同约定按时履行还款义务，现该笔借款已逾期，风险形态为损失类。另外，根据《借款合同》第十八条约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任。故本案中，原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司与被告罗天容商品房预售合同纠纷均不影响借款人及抵押人履行本合同项下相关义务，原告无权解除上述借款合同。二、原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司应承担阶段性保证担保责任。根据借款合同第三十三条规定，“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：即阶段性保证+抵押”，因本案抵押房产（重庆市大足区棠香街道办事处棠香一路5号X幢X》目前仍未办妥正式抵押登记，故原告应按照合同约定承担阶段性连带保证担保责任。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此，即使个人担保借款合同被解除，原告也应将相关贷款本息返还第三人。截止2018年1月9日被告尚欠第三人支行的借款本金473609.68元，未结清正常息44514.92元，罚息6962.07元，复利3590.27元。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国共和国物权法》之规定，请法院查明事实，依法做出公正判决，维护第三人的合法利益。原告为支持其诉讼请求举示如下证据材料：1、原告营业执照复印件、法人身份证明，证明原、被告的主体资格；2、《重庆市商品房买卖合同》，证明原、被告于2013年11月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了房屋价款、位置、交房日期及权利义务、违约责任等，补充协议第4条约定被告未按时偿还借款的情况下可以解除合同，并按购房款20%承担违约金；3、《个人购房担保借款合同》，证明因被告罗天容购房，原告为被告购房贷款的担保人；4、还款凭证2张，证明原告承担了担保责任，为被告向银行支付了按揭款；5、催告函、EMS发函凭证，证明原告催告被告还款的事实，时间为2017年7月12日。被告未到庭提供证据。第三人为支持其辩称意见向本院提供证据如下：1、《个人购房担保借款合同》及放款凭证，证明第三人按照合同约定履行了相应的义务；2、预告登记手续，证明涉案房屋还未正式办妥抵押登记手续；3、截止2018年1月9日被告尚欠第三人支行的借款金额清单，证明被告尚欠本金473609.68元，未结清正常息44514.92元，罚息6962.07元，复利3590.27元，被告未按照合同约定按时偿还借款，原告也未按合同约定履行阶段性担保责任。原告与第三人双方对对方举示的证据均无异议。经庭审质证，本院对原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司与第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行举示的证据均予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司于2013年11月19日与被告罗天容签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，双方将该合同办理了登记备案。合同约定的主要内容有：1、由被告罗天容以768112元的价格购买原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司开发建设的大足区棠香街道棠香一路5号X幢X，建筑面积136.91平方米；2、付款方式及期限，被告罗天容于2013年5月8日支付首付款231112元，余款537000元向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行办理按揭贷款。同时签订的《补充协议》中第四条约定，关于被告未按时交纳按揭月供款的约定，若因被告未按时交纳按揭月供款导致原告向银行承担担保责任，被告除应立即向原告支付代为偿付的全部款项外，还应按以下规定向原告承担责任：被告自原告承担担保责任之日起超过15日未归还原告代为偿付的全部款项或被告方出现按揭贷款合同规定的解约条件或按揭银行要求解除按揭贷款合同的，则原告方有权解除购房合同。若原告方因此解除合同，被告方应同时承担以下责任：1、按购房合同约定总房款的百分之二十向原告方支付违约金。2、若房屋已交付，则被告方应立即将房屋交还原告方。若房屋已由被告方装修，则装修损失由被告方承担。3、配合原告方办理合同解除、撤销购房合同备案登记、房屋权属转让等相关手续。原告方已经发生的税、费等由被告方赔偿，因解除购房合同产生的税、费等由被告方承担。2013年5月8日被告罗天容向原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司支付购房首付款231112元，2014年6月20日原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司作为阶段性担保人、被告罗天容作为借款人与第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行作为贷款人签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款合同约定以被告罗天容购买的大足区棠香街道办事处棠香一路5号X幢X住房作抵押，原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司作为保证人承担阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第⑴种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：⑴借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。根据借款合同，被告罗天容向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行借款537000元用于向原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司购房，该款由第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行按约定直接支付给原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司。借款后被告罗天容开始按约定逐月偿还按揭贷款，后因被告罗天容未按时偿还按揭款，2016年3月，导致原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司作为阶段性担保人向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行偿还按揭贷款17069.69元，2017年6月再次还款6657.47元，现共计已代被告偿还按揭贷款23727.16元。2017年7月12日原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司通过EMS特快专递形式向被告罗天容发出催告函、要求被告罗天容支付代偿的按揭贷款23727.16元，并要求被告罗天容承担违约责任。至本案庭审前即2018年1月9日被告尚欠第三人的借款本金473609.68元，未结利息44514.92元，罚息6962.07元，复利3590.27元。原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司便以被告罗天容未按合同约定违约为由起诉至本院，要求法院1、判决解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，同时解除原告与被告、第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、判令被告配合原告办理撤销购房合同登记备案、撤销《重庆市商品房买卖合同》网签等购房解除所需的相关手续；第三人配合原告解除房屋上设置的抵押权；3、判令被告向原告偿还按揭代偿款23727.16元；4、被告向原告支付违约金153622.4元；5、诉讼费由被告承担；6、被告在本案中应向原告支付的按揭代偿款、违约金、案件诉讼费等，直接从合同解除后原告应退还给被告的购房款中进行抵扣，不足部分由被告立即支付给原告。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，原、被告、第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，上述合同及补充协议约定的内容均符合法律规定，各方权利义务意思表示清楚明了，应得到各方严格的遵守与履行。被告未能按借款合同约定履行按揭还款义务，导致原告承担保证责任履行代还款义务，原告据此根据补充协议在合同出现约定解除条件时，选择了解除商品房买卖合同，不再继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房合同及担保借款合同解除后，第三人要求原告返还购房贷款及相应损失的请求应予以支持，被告罗天容应按补充协议约定承担违约责任，即支付原告违约金153622.4元，并支付原告按揭代偿款23727.16元，合同解除后，原告应返还被告的款项为首付款231112元及利息（从2013年5月8日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息），按揭贷款537000元及利息（从2014年6月28日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司与被告罗天容于2013年11月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、解除原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司、被告罗天容、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行之间于2014年6月20日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；三、被告罗天容于本判决生效后10日内配合原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司办理撤销《重庆市商品房买卖合同》登记备案、网签等购房解除所需的相关手续，第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行配合解除在该房屋上设置的抵押权利；四、由原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司于本判决生效后10日内在已收首付款231112元及利息（从2013年5月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付款日止），按揭贷款537000元及利息（从2014年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付款日止）范围内返还第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的购房贷款本金473609.68元，利息44514.92元，罚息6962.07元，复利3590.27元（该款仅计算至2018年1月9日，其后依借款合同约定计算至实际还款之日止）；五、由原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司于本判决生效后10日内在扣除本判决第四项中支付给第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行按揭贷款本息余额后，再品迭被告罗天容应支付原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司的按揭代偿款23727.16元，违约金153622.4元后的余款，由原告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司返还给被告罗天容。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13017元，公告费560元，计13577元由被告罗天容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  周学均审 判 员  毕在强人民陪审员  陈 宏二〇一八年三月七日书 记 员  刘 艺