辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初13964号原告：刘士扬，男，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘秋菊，女，汉族，系原告女儿，住沈阳市于洪区。被告：沈阳世洋房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：侯士君。（缺席）原告刘士扬诉被告沈阳世洋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，依法由审判员李英担任审判长，与人民陪审员董英利、齐惠凤组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告刘士扬的委托诉讼代理人刘秋菊到庭参加了诉讼，被告沈阳世洋房地产开发有限公司经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘士扬诉称：2013年10月12日，原告与被告签订了《假日小城3期网点认筹协议书》，购买了被告在沙岭街道102国道南侧开的假日小城A2栋1号的商业网点。在签订合同的当日先行交纳了50000元的定金并于两日后又交纳了1000000元购房款，被告向原告开具了两份总价款为1050000元的收款收据。其后发现，原告购买的商业网点有人在进驻装修。为此，原告向被告提出交涉才发现被告对该网点进行了“一房两卖”。在原告交涉后，被告提出了种种的解决方案，但最终无一兑现。后来，被告干脆采取了躲避的消极态度，既无房可交也不退还购房款。原告认为，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条亦规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，原告诉至法院，请求法院判令：1、判令解除原、被告双方于2013年10月12日签订的《假日小城3期网点认筹协议书》；2、请求判令被告立即返还购房款1050000元及利息（利息自2013年10月14日起计至被告实际归还日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告给付原告赔偿款1050000元；4、判令被告承担案件受理费。被告沈阳世洋房地产开发有限公司经依法送达起诉状副本后，未出庭应诉亦未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，经质证、认证并综合审查，本院认定事实如下：2013年10月12日，刘士扬（认购方）与沈阳世洋房地产开发有限公司（出售方）签订《假日小城3期网点认筹协议书》。合同约定：沈阳世洋房地产开发有限公司将位于沈阳市于洪区沙岭街道102国道南侧的假日小城3期A2栋1号房屋出卖给刘士扬，该房屋总价款为5549196元，采用一次性付款方式付款。双方在签订《假日小城3期网点认筹协议书》即日起，五日内补齐意向房源暂估总款，如认购方在本认筹协议书所规定的时间内未有补齐首付款或全款，将视为自动放弃认筹，该房源不予保留，出售方有权另行出售，认购方所交纳诚意金，于解筹后7天，在出售方指定的地点办理诚意金退款手续，款额如数免息退还。合同签订当日，刘士扬向沈阳世洋房地产开发有限公司交付认购诚意金50000元，于2013年10月14日交付购房款1000000元，后双方一直未能签订商品房买卖合同。另查明，该房屋已于2016年7月20日卖给申敏，且现已被人占用。本院所确认的上述事实，有原告的当庭陈述笔录，刘士扬《假日小城3期网点认筹协议书》、收款收据、假日小城3期商品房确认单、假日小城3期入住通知单、申敏《假日小城3期网点认筹协议书》等证据在卷佐证，上述材料经本院审查，予以采信。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告沈阳世洋房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原、被告双方经平等协商自愿达成的《假日小城3期网点认筹协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，原告分别于2013年10月12日和14日向被告支付了诚意金50000元和购房款1000000元，共计1050000元，依据协议书约定，原告应于协议签订之日5日内即2013年10月17日补齐意向房源暂估总款5549196元，若未补齐，被告有权另行出售，原告所交诚意金退还。现原告对于其他购房款一直未予支付，故被告享有约定解除权，但被告应将原告所交纳的诚意金50000元和购房款1000000元予以退还。关于本案的利息问题，根据协议约定，若原告于2013年10月17日未补齐意向房源款，则被告应于解筹后7天为原告办理退款手续。根据以上约定，被告应于2013年10月24日之前为原告办理退款手续，现被告一直未给原告办理退款手续，故应从2013年10月25日起，以本金1050000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。关于原告请求被告给付赔偿款1050000元的问题，原告提出本案《假日小城3期网点认筹协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。且被告在协议书订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，因此，要求被告返还购房款及利息，并可以请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。该认购书的内容一般包括，当事人基本情况，房屋基本情况以及价款等，合同的性质一般认定为预约合同，是独立有效的合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。据此可以看出，本案认购书仅能满足上述商品房买卖合同内容的（一）（二）（四）项即当事人名称、商品房基本状况、商品房价款，对于其他重要的条款如商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，属于未决条款，需在订立商品房买卖合同时通过协商一致达成。因此，本案中虽然被告已经收受了部分购房款，但该协议书由于缺少商品房买卖合同的其他重要条款，并不能认定为商品房买卖合同，亦不能适用商品房买卖合同司法解释第八条关于出卖人惩罚性条款的规定。故对于原告请求被告给付赔偿款1050000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条之规定，之规定，判决如下：一、原告刘士扬与被告沈阳世洋房地产开发有限公司之间签订的《假日小城3期网点认筹协议书》予以解除；二、被告沈阳世洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告刘士扬购房款1050000元及利息，（利息以本金1050000元为基数，从2013年10月25日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25960元，由原告承担9055元，被告承担16905元，并直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 英人民陪审员  董英利人民陪审员  齐惠凤二〇一八年三月二十七日书 记 员  国 然