湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初4401号原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区解放路33号，统一社会信用代码91431000887762216U。法定代表人王年军，系该行行长。委托诉讼代理人廖振东，系湖南星河律师事务所律师。被告吴毛英，女，1982年6月14日出生，汉族，湖南省桂阳县人，户籍所在地湖南省桂阳县，现住湖南省郴州市青年大道。被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道紫云山庄18栋。统一社会信用代码：91431000780897209B。法定代表人梁焕理，系该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）与被告吴毛英、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，依法适用普通程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖振东，被告吴毛英到庭参加诉讼，被告鸿瑞祥公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行郴州市分行诉请：1、判令解除原告与被告吴毛英签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告吴毛英立即归还贷款本金404979.27元，利息9797.21元，合计414776.48元（计算至2017年11月12日，其余依法计算至结清之日止）；3、判令被告吴毛英承担实现债权的律师代理费用24880元；以上合计439656.48元；4、判令原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告吴毛英用于抵押的位于郴州市XX小区X栋XX号房享有优先受偿权；5、判令被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、判令二被告连带承担本案全部诉讼费用。原告就其诉请向本院提交了如下证据：证据1、原、被告企业及身份信息复印件，拟证明原、被告的诉讼主体适格。证据2、申请贷款及贷款合同资料、最高额担保合同复印件，拟证明被告吴毛英申请贷款及合同签订的情况。合同约定被告向原告借款48万元，借款期限为20年，借款利率按同期银行贷款利率并执行浮动利率水平上下10%，还款方式为等额本息。逾期在同期贷款利率水平上上浮50%。该借款被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司为连带保证人。担保期限为贷款人债权未被全部清偿前。另对违约条款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，视为违约，出现违约情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。证据3、转账资料及办理抵押资料复印件，拟证明原告向被告吴毛英发放贷款48万元，借款期限为20年；原告与被告吴毛英双方于2011年12月15日到郴州市房产交易与权属登记管理处办理了预购商品房抵押权登记的事实。证据4、本息未归还数据表复印件，拟证明被告吴毛英、出现逾期还款现象，未归还原告贷款本金404979.27元，利息9797.21元，合计414776.48元（计算至2017年11月12日，余下借款本息按借款合同约定计算至本息清偿之日止）。证据5、代理合同、代理费增值税发票、明细表复印件，拟证明因本案诉讼原告支付了代理律师费24880元，即实现债权费用。被告吴毛英辩称，对原告诉状所述的事实与理由无异议。对原告的诉请，被告还是想继续履行个人住房借款合同，将按个人住房借款合同的约定按期归还借款本息。被告吴毛英就其辩称，向本院提交证据：证据1、建行个人活期账户交易明细复印件，拟证明2017年12月11日归还借款本息3600元，2018年1月8日归还借款本息13000元。证据2、建行个人贷款对账单复印件，拟证明2018年1月10日归还借款本息300元。证据3、建行个人贷款还款凭证复印件，拟证明2018年2月5日归还借款本息7009.13元，在2018年2月5日之前，按合同约定期限应归还的借款本息已还清。被告鸿瑞祥公司未作答辩，亦未向本院提交证据。经本院组织，原、被告质证情况如下：被告吴毛英对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议。原告对被告吴毛英提交的证据的1、2、3无异议。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5，被告吴毛英提交的证据的1、2、3真实、合法，并与本案相关联，可作本案定案依据。根据原、被告举证、质证和本院认证情况，结合当事人当庭陈述，本院确认案件事实如下：一、2011年7月20日，原告建行郴州市分行为债权人（乙方）与被告鸿瑞祥公司为保证人（甲方）签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定：第一条合同用语释义：一、本合同所称“债务人”是指因购置坐落于郴州市青年大道项目所属郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；二、本合同所称“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件。第二条被保证的债权：一、被保证的债权是指自2011年7月20日至2014年7月20日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为（币种）人民币金额（大写）贰亿肆仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。二、在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。第三条保证方式，甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。第四条保证期间，保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。等等。二、被告吴毛英向被告鸿瑞祥公司购买郴州市青年大道XX小区X栋XX号房，被告吴毛英除交首付款外，余款480000元向银行申请贷款，按揭支付。2011年12月5日，被告吴毛英为借款人，原告为贷款人签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，1、被告吴毛英向原告借款480000元用于支付购买郴州市青年大道XX小区X栋XX号房的购房余款；2、借款期限为240个月；3、还款方式为等额本息还款法；4、利息采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；若借款人未按约定还款，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；5、借款人未按约定归还贷款本息的即构成违约；6、借款人构成违约，贷款人有权分别或同时采取包括：宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；7、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）均由借款人承担；8、郴州市青年大道XX小区X栋XX号房为借款抵押担保的抵押物。等等。2011年12月15日，就抵押物在房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的抵押权人为原告。2012年1月11日，原告向被告吴毛英发放了贷款480000元。被告吴毛英借款后未按约定还款，截止2017年11月12日，尚欠原告借款本金404979.27元，利息9797.21元。三、诉讼中，被告吴毛英于2018年2月5日将按合同约定期限应归还的借款本息还清，故截止2018年2月5日，被告吴毛英欠原告借款本金394131.97元。四、原告就本案诉讼与湖南星河律师事务所签订了委托代理合同，支付了律师费24880元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告建行郴州市分行与被告鸿瑞祥公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，原告与被告吴毛英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均合法有效，应受法律保护。原告依约向被告发放贷款后，被告吴毛英未按约定还款，其行为属违约，应承担违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》中“借款人构成违约，贷款人有权分别或同时采取包括：宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系”的约定，原告可主张宣布贷款提前到期，解除与被告吴毛英的借贷关系，要求被告吴毛英立即清偿借款本息及相关费用。相关费用包括原告就本案已支付的律师费。根据《个人住房借款最高额保证合同》，被告鸿瑞祥公司为被告吴毛英借款提供连带责任保证，故被告鸿瑞祥公司对本案债务承担连带清偿责任。本案诉讼中，被告吴毛英归还借款本息部分，应予核减被告吴毛英所欠原告相应借款本息。《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押物即郴州市青年大道XX小区X栋XX号房办理了抵押登记，抵押有效，原告可就抵押物的变卖、拍卖价款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十三条，第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告吴毛英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告吴毛英应偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金394131.97元（2018年2月5日前利息已付清，此后利息另计）；三、被告吴毛英支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行律师费24880元；四、上述（二）、（三）项合计，被告吴毛英支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行419011.97元，限被告吴毛英在本判决生效后十日内还清；对此，被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司承担连带清偿责任。五、原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行就抵押物即郴州市青年大道XX小区X栋XX号房的变卖、拍卖价款优先受偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。如果被告吴毛英、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7895元，由被告吴毛英、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  韩 霓人民陪审员  黎冬玉二〇一八年三月二日书 记 员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。