重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初9362号原告：胡美，女，汉族，1982年4月8日，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨鑫，重庆荣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴印，重庆荣泽律师事务所律师。被告：重庆中昂置业有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路1号4－11，统一社会信用代码91500103073678533Y。法定代表人：刘玉杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郑建国，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告胡美诉被告重庆中昂置业有限公司（以下简称中昂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡美的委托诉讼代理人杨鑫、杨兴印，被告中昂公司的委托诉讼代理人郑建国、卢晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡美向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金38763.9元（自2016年7月7日起至2017年9月21日止，按合同约定的已支付房款日万元分之一计）；2、判令被告修复房屋；3、判令被告承担房屋因不能使用产生的损失（自交房之日起至房屋修复之日止，以3100元/月租金为基数）；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2016年6月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋，总价为879047元。原告按合同约定履行了支付房款的义务。按合同约定，被告应在合同签订后30日内向房屋登记机构提出办证申请，如因被告的责任未能按时向房屋登记机构提交申请，被告按每日已付房价款的万分之一向原告支付违约金。被告于2016年8月22日实际向原告交付涉案房屋，截止2017年9月21日才向房屋登记机构提交办证申请，逾期长达441天。且涉案房屋改变原有设计结构，未经原告同意擅自打通房屋外墙安装消防水管，导致房屋多处墙体漏水。原告认为，被告迟延履行协助办证义务既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，擅自打通墙体导致原告出租目的无法实现。被告严重损害了原告的利益。综上，原告起诉来院。被告中昂公司辩称，原被告合同签订情况属实，但被告并未逾期办证，不应承担支付逾期办证违约金的责任。涉案房屋不存在质量问题，不应当进行修复。最后，涉案房屋是否使用，并非被告导致，被告不应承担原告未使用房屋的任何责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，××·时代（××·星汇）一批次3、4、9号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2016年6月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号商服用房，建筑面积77.56平方米，套内面积67.23平方米，总价为879047元。合同约定的付款方式为分期付款，乙方于2016年6月7日支付甲方房款729047元，于2016年8月30日支付甲方剩余房款150000元。合同第七条交房期限及交付条件约定属预售商品房的，甲方应在2016年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条关于办理产权登记的约定。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙以方应相互配合办理本商房产权登记。甲乙方委托甲方办理的，乙方应在本合同2日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。附件5合同补充协议约定：八、对买卖合同第十三条的补充约定（对办理产权登记的补充约定）。1、甲乙双方同意，不论预售商品房还是现售商品房，该房屋的产权登记由乙方委托甲方办理，在本商品房实际交付使用且乙方付清所有应付款项（包括但不限于到期贷款还款、有关税、费、物业专项维修资金及依照合同约定应该支付的违约金）及乙方已按买卖合同约定的时间提交办证所需的全部有效资料之日起180个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、如乙方因故不能按买卖合同及本补充协议约定的时间付清所有应付款项（包括但不限于到期贷款还款、有关税、费、物业专项维修资金及依照合同约定应该支付的违约金）及提交办证所需的全部有效资料超过180日的，乙方同意甲方不再为乙方代办《房地产权证》，由乙方自地向房屋所在地土地房屋登记机构办理该房屋权证。3、若乙方是一次性付款购房，房地产权证办好后，到甲方指定地点领取。若乙方是按揭付款购房，甲方不提供产权证原件，乙方自行前往甲方领取产权证复印件；乙方按揭还款完毕后，自行到银行领取产权证原件。十九、本补充协议自双方签订之日起生效，本补充协议约定优先适用于买卖合同的约定。买卖合同及其附件中的所有条款均经甲乙双方经过充分协商一致达成，双方已知晓并理解买卖合同及其附件的全部内容，双方对内容不存在任何争议；双方确定在签订买卖合同及其附件、本补充协议时已特别注意买卖合同及其附件、本补充协议中涉及免除及限制其责任的全部条款内容（即黑色加粗部分），并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可买卖合同，是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订买卖合同及其附件时已特别慎重。买卖合同、补充协议及附件自甲乙双方签订之日起生效。2016年7月15日，重庆市住房资金管理中心向原告开具了涉案房屋的重庆市物业专项维修资金专用收据，金额6205元。2016年8月1日，重庆市北碚不动产登记中心向原告开具了房屋转让手续费的收据，金额4395.23元。2016年8月22日，原告向涉案房屋的物管公司缴纳了公摊预付款200元。同日，原告与重庆蔡同水务有限公司签订了《重庆市供用水合同》。同日，原告与××物业管理有限公司重庆分公司签订了《××·星汇前期物业服务合同》。2016年9月2日，被告向原告开具了增值税普通发票，金额8789047元。2016年9月22日，重庆市北碚区地方税务局向原告开具涉案房屋税收完税证明。2017年6月7日，原告向被告出具《情况说明》，载明：××星汇××路××号商铺业胡美于2015年购买此商铺于2017年5月31日交付。本人在接房验房时提出商铺墙面多处有洞要求尽快整改。现入户门右方消防管道处有洞仍未整改，导致下雨漏水，墙面渗透，墙体损伤，现因为商铺未及时整改，房屋仍有漏水现象，严重影响此商铺无法正常出租，现本人提出要求，开发商给予尽快整改漏水问题，并且承担此商铺房屋租金及此期间的物业费用。此说明一式两份，××星汇物业一份，开发商一份。2017年9月19日，被告取得涉案房屋的重庆市北碚不动产登记中心不动产登记受理通知单。后原告取得了涉案房屋产权证。庭审中，原告举示了5张刷卡POS单（2015年11月13日2000元，2015年12月14日20000元，2016年1月13日70000元，2016年6月7日717656.97元，2016年8月22日金额100000元），拟证明原告缴纳房款及各项费用的实际时间，房款、物业专项维修资金等的缴纳时间在票据时间之前。被告对2015年12月14日、2016年1月13日2份证据的真实性有异议，因为收款人不是被告，不应将相应款项计入到实际房款中；对其他3份证据的真实性无异议，但所举示的只是部分房款的支付依据。原告举示照片6张，拟证明涉案房屋交付的结构与应交房结构不一致，增加了进门右侧消防管，且消防管正在漏水，对墙体造成损失。被告对证据的真实性有异议，涉案房屋即使安装了消防管道，也是公共安全设施，且不影响房屋的使用，不能证明漏水。原告举示网页截图，拟证明涉案房屋同地段同户型的租金标准，每月3100元。被告对证据真实性、关联性有异议，对证明内容也有异议，网络价格不能作为原告房屋的租赁价格。原告房屋是否出租与被告无关，被告不应承担责任。被告举示了用于办理涉案房屋产权证的委托书和权属登记申请书，证明原告于2017年9月18日委托被告办证，被告并未逾期办证。证据从房屋登记中心档案中复印得来，是原告委托办证时交给被告，被告用于了办证。原告证对据上签名的真实性有异议，认为并不是原告本人所签，签订房屋买卖合同时原告签署过多份文件，不清楚是否包含办证委托书，但这份证据不是原告出具的。庭审中，原告申请法院至涉案房屋现场勘验，涉案房屋进门右边消防管道上部墙体有渗水痕迹、下部墙体有侵蚀后出现的白色物体。现场存有渗漏的痕迹。原告认为涉案房屋漏水是一个持续状态，天气良好的情况下仍有墙体渗水的痕迹，足以证明渗漏是持续发生，被告并未进行修复，即使进行了修复也未通知原告。被告认为其对涉案房屋已进行过维修，修复后对房内进行了检查，原告是清楚的。没有对室内痕迹进行修复，因为涉案房屋是清水房没有修复的必要，原告也表示了同意。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。（一）对于原告主张逾期办证违约金的诉讼请求。对于涉案房屋的交付时间问题：本案中原告签字确认的《情况说明》载明涉案房屋的交付时间为2017年5月31日。原告陈述情况说明中载明的交付时间为笔误，实际应为2016年5月31日，与合同约定交房时间2016年5月30日相吻合。本院认为，因涉案房屋的买卖合同签订时间为2016年6月7日，按一般常理，交房时间应在合同签订之后。且原告在庭审中举示物管合同、供水合同拟证明涉案房屋于2016年8月22日进行的交付，也不是2016年5月31日。原告陈述《情况说明》中的交付时间系笔误证据不足，且原告当庭陈述的交房时间也前后不一致，故本院认定原告签字的《情况说明》中载明的交付时间，即涉案房屋于2017年5月31日。依据双方合同附件5合同补充协议第八条的约定，被告受委托向房屋所在地土地房屋登记机构提交办证申请的时间应在房屋实际交付使用之日起180个工作日内，而被告于2017年9月19日取得受理单，并未超过合同约定期限。本案被告并不存在逾期办证的违约行为，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。（二）涉案房屋是否存在质量问题，被告是否应该维修及赔偿损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，也卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因涉案房屋在现场勘验时仍存在漏水痕迹，而涉案房屋也在质量保修期内。被告虽陈述进行了维修，但并未举示其已修复好且通知原告的证据。故被告仍应承担修复的责任。对于因房屋不能使用的损失问题，因原告举示的网页截图不能证明房屋的租金损失，故对原告主张的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆中昂置业有限公司于本判决生效之日起30日内将原告胡美所有的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号商服用房的墙体渗水问题进行修复；二、驳回原告胡美的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1854元，减半收取927元，由原告胡美负担900元，被告重庆中昂置业有限公司负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇一八年三月十日书记员  张茂颖