德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1491民初51号原告：范晓宁，女，汉族，1989年11月8日出生，住山东省德州市陵城区。委托诉讼代理人：王剑和，男，汉族，1986年3月23日出生,住址同上。委托诉讼代理人：李伟伟，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告:德州华嬉云游置业股份有限公司，住所地：德州经济技术开发区东风东路1888号康博公馆1栋A塔24层2401室。法定代表人：滕略成，经理。委托代理人：张化江，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被告：德州市博允房产经纪有限公司，住所地：德州市德城区东风东路德州市艺术馆5楼502室。法定代表人：张洪博，经理。委托诉讼代理人：马文哲，山东涵诺律师事务所律师。原告范晓宁与被告德州华嬉云游置业股份有限公司（以下简称华嬉公司）、德州市博允房产经纪有限公司（以下简称博允公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告范晓宁的委托诉讼代理人李伟伟、被告华嬉公司的委托诉讼代理人张化江、被告博允公司的委托诉讼代理人马文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范晓宁向本院提出诉讼请求：1、责令华嬉公司、博允公司向范晓宁双倍返还定金20000元。2、责令华嬉公司、博允公司赔偿范晓宁信赖利益损失（房屋差价款）369365.08元，3、本案诉讼费、保全费等由华嬉公司、博允公司承担。事实和理由：范晓宁于2017年4月17日购买华嬉公司、博允公司名下位于德州经济技术开发区广川大道2888号华嬉盛世10-2-2301室房产一套，并交纳定金1万元，房屋按单价4500元每平方米计算。同日华嬉公司、博允公司向范晓宁出具收据一张。后华嬉公司、博允公司蛮横要求范晓宁换房，否则就强行单方面撕毁合约，范晓宁与华嬉公司、博允公司多次交涉未果，至今无法签订正式购房合同，华嬉公司、博允公司违反诚信原则，对于合同的最终不成立存在重大过错，给范晓宁造成了巨大损失。根据《中华人民共和国担保法》定金相关条款和《中华人民共和国合同法》第42条的规定，华嬉公司、博允公司应当承担缔约过失责任，即在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而至另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿的责任，望贵院判如所请。华嬉公司辩称，1、华嬉公司与范晓宁不存在房屋买卖合同关系，也没有收过范晓宁的定金，更不存在缔约过失。范晓宁要求双倍返还定金并赔偿利益损失缺乏法律依据及事实依据。2、范晓宁提交的收据显示，其意向金的收受方为博允公司，根据合同相对性，对第三人没有约束，因此，华嬉公司不是适格被告，应依法驳回范晓宁对华嬉公司的起诉。3、博允公司所收意向金，并非是法律意义上的定金，根据担保法的规定，定金是债权的担保，博允公司收受此款时，双方没有正式签订买卖合同，不存在权利义务关系，即债权债务关系，当然也不存在违约，因此不适用定金法则。4、范晓宁与博允公司的签约行为系无效民事法律行为，对双方没有法律约束力，范晓宁自身存在重大过失，应自行承担相应损失。双方最终没有签订的责任，应范晓宁自行承担。5、华嬉公司与博允公司于4月2日签订合同后，范晓宁与博允公司具备签订买卖合同的条件，但经双方多次协商，无法就合同相关条款达成一致，最终没有签订合同，对此双方均没有过错，根据商品房买卖合同司法解释第4条规定，只需返还定金1万元，无需承担其他责任。博允公司辩称，一、范晓宁不是适格的诉讼主体，范晓宁虽持有10000元收据，但实际付款人不是范晓宁，范晓宁未实际交款，范晓宁不是适格的诉讼主体；二、博允公司是房屋买卖中介，不是房屋买卖合同的卖方，范晓宁向博允公司主张违约责任既无事实依据又无法律依据。博允公司严格按照与华嬉公司签订的团购合作协议的内容进行宣传销售，博允公司通过宣传，有购房意向的许多客户与华嬉公司签订了德州市商品房买卖合同，买卖合同已经履行完毕,只有范晓宁未与华嬉公司签订德州市商品房买卖合同。未签订房屋买卖合同的原因是买卖双方的事，博允公司是中介，责任不在博允公司，范晓宁所主张的合同缔约过失责任与博允公司无关。另外博允公司作为房屋买卖中介已经履行了注意义务，博允公司不存在过失，所以不承担任何过错责任。综上所述，范晓宁主张双方返还定金及赔偿利益损失的诉讼主张他与博允公司无关，依法驳回范晓宁对博允公司的诉请。以上是博允公司的答辩意见，请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：范晓宁为证实其主张，提交证据五份，证据一收据一份，证明原告向被告交付过1万元的定金款项，且该收据中明确记明该款项系华嬉盛世10-2-2301商品房定金，是4500元每平方米，加盖了被告财务公章。证据二，同批团购房产客户换房收据3张，证明被告严重违约，并没有与同批次购房户就原来约定的房产签订购房买卖合同。证据三，催告函一份，证明原告在经被告告知自己强行换房的情形下，向被告发放催告函一份，该证据证明两被告对原告构成违约，两被告并没有与原告达成后续的收据上所载明的房产买卖合同。证据二、证据三综合证明二被告对原告存在违约行为，应对原告赔偿相应的损失。证据四，三份邮寄被告关于催告函的快递单，证实原告将催告函告知了被告，被告没有给予原告相应的解决方案，被告的行为存在严重的违约。证据五，华嬉盛世10-2-2301房产买卖合同一份，证明华嬉公司单方撕毁与范晓宁的定金合约，于2017年12月26日以7508每平米的价格将案涉的华嬉盛世10-2-2301房产卖给案外人，华嬉公司的行为违反了与范晓宁之间的以4500元每平米的价格出卖该房产的约定，对范晓宁构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的相关规定，华嬉公司应当对范晓宁承担违约责任，赔偿范晓宁损失。本案中该买卖合同中的买卖价款即为计算损失的依据，计算公式为（7508-4500）×130.61=392874.88元。华嬉公司质证认为，对证据一，该份收据并非华嬉公司出具，华嬉公司没有收取原告的定金，无法确认该收据的真伪，原告主张该收据系被告出具，但没有明确是被告一还是被告二出具的，因此作为证据要求华嬉云游公司承担相关法律责任，华嬉公司不予认可，该证据无法证明范晓宁的主张。对证据二，形式上是复印件，其内容与本案不具备关联性。对证据三，系范晓宁自行拟定，我方没有收到所谓的催告函，对于范晓宁的自证行为，我方不予认可。也无法证明范晓宁的主张。对证据四，不予认可。对于总经理是否签收，我们需要庭后核实。即便是收到了，范晓宁与华嬉公司并不存在合同关系，也没有回复的必要，我们不知情也不认可。该证据也无法证明其多次与我们协商我们拒绝与其沟通协商的事实。对证据五，对真实性无异议，但该证据不能证明提交证明的内容及华嬉公司违约，违约前提是双方存在合同关系，到目前为止，范晓宁提交证据无法证明其与华嬉公司存在合同关系，因此，其主张华嬉公司违约，没有事实依据。华嬉公司作为房屋所有权人，有权对自己的财产自有处分，没有侵害范晓宁的合法权益。博允公司质证认为，该收据中的1万元不是范晓宁实际支付，范晓宁是顶名，博允公司是根据团购合作协议，只负责销售宣传，范晓宁需与华嬉公司签订正式商品房买卖合同才能确定买卖双方的义务，范晓宁以此要求博允公司承担其所主张的责任没有依据。对证据二，同华嬉公司质证意见。对证据三，博允公司未收到该催告函，且博允公司在履行销售宣传工作中，没有任何过错，更不存在违约，范晓宁要求签订合同，系范晓宁与华嬉公司协商签订，博允公司不是买卖双方中的当事人，范晓宁以两份证据不能证明博允公司存在违约行为。对证据四，范晓宁给华嬉公司发的快递单不发表质证意见。范晓宁称给博允公司发的快递单，对收件人身份不明确，且与博允公司是否存在职务关系不确定，博允公司只是房屋买卖中介，不是房屋的卖方，不具备与范晓宁签订房屋买卖合同的资格，范晓宁要求博允公司履行合同没有事实及法律依据。对证据五，对该证据真实性无异议，但不能证明博允公司存在违约行为，博允公司是依据被告华嬉公司授权，在代理权限范围内进行销售，至于合同签订是房屋卖方与华嬉公司的双方行为，被告博允公司无权干预。博允公司在履行代为销售行为中，没有违约行为。华嬉公司为反驳范晓宁的主张，提交证据五份，证据一，收据，证明范晓宁与华嬉公司存在合同关系。证据二，团购合作协议，证明华嬉公司与博允公司合作开始于2017年4月22日，博允公司收取意向金时，双方尚未合作，其收取范晓宁意向金与华嬉公司无关，华嬉公司不是本案适格被告。证据三，消防工程施工合同，证明楼房已经与2016年8月13日顶账给上海石化消防工程公司，不会再卖给范晓宁，也不会允许博允公司出卖给范晓宁，对其双方达成的购房意向行为更不会追认。证据四，2017年9月7日签订合同，证明2016年1月6日签订的华嬉盛世一起合同的真实性合法性。证据五，博允公司在（2017）鲁1491民初1348号庭审时提交收据20份，证明华嬉公司与博允公司团购协议约定团购数量为20套，博允公司已经按照协议约定完成销售任务，范晓宁所称房屋并不在协议约定的团购数之内，博允公司收取范晓宁定金与华嬉公司无关联性，应由博允公司自行承担相关责任。范晓宁质证认为，对证据一，与范晓宁的证据相互印证，能够证实原被告之间成立定金合同。对证据二，真实性合法性不予认可，该份证据与本案具有关联性，能够证实华嬉公司与博允公司之间存在合作关系，且在该份协议中明确约定博允公司进行相关收款、签约、银行贷款等商品房签约行为，该份协议的签约日期明显与客观事实不符，范晓宁是于2017.4.17日与被告处交纳购房定金，如果该份协议是真实的，那么博允公司则存在严重的诈骗行为，其不具备相关资质而进行相关签约行为，但华嬉公司并未对此行为予以追究，而是向法庭提交了证据一这样的证据，证实华嬉公司认可博允公司的行为，且也能证实华嬉公司与博允公司是合作关系，且合作开始的时间远远早于该协议签订的时间。对证据三，是复印件，不符合证据的形式要件，该份证据已经销毁，不具有效力，我们不予认可。对证据四，该合同签订日期为2017年9月7日，是在范晓宁购置涉案房产之后，与范晓宁的诉求不存在任何冲突，且该份施工合同与本案涉案房产没有关联性，不存在华嬉公司所称的顶账房，华嬉公司也没有提交相应证据证实范晓宁购置房产为顶账房，即使涉案房产为顶账房，范晓宁也能够相信博允公司在出售涉案房产时，有相关的代理权，同时华嬉公司对涉案房产出售后，没有进行任何的抗辩，证实华嬉公司与博允公司均有出售该房产的意思表示，范晓宁与被告之间定金缔约合同是成立的。对证据五，该份证据系复印件，在该份证据中，有明显的房号涂改痕迹，我们可以看到原来的购房房号为10号楼20套房子，我们认为被告收取范晓宁的定金，范晓宁有意愿购买被告房产，双方的定金缔约合同是成立的，证实博允公司有代理权限，出售该房屋，该法律后果对华嬉公司同样发生法律作用，现在被告以各种理由拒绝与范晓宁签订合同，实质上是违约行为，对相应的损失，华嬉公司与博允公司应对范晓宁承担连带赔偿责任。博允公司质证认为，对证据一，博允公司出具的收据，是博允公司依据与华嬉公司签订的团购合作协议而履行销售工作，不是博允公司的个人行为。对证据二，博允公司受华嬉公司委托售房在先，签订合同在后，博允公司所收取的意向金，均是受华嬉公司的委托实施的。对证据三，系复印件，且签订时间是2016年，博允公司受委托是在2017年，该份证据与本案及博允公司受委托均没有关联性，即使如华嬉公司所称，该房已经顶账，其委托博允公司售房也是违约行为。对证据四，是华嬉公司与第三方签订，时间是2017年9月份，是在华嬉公司委托博允公司售房之后签订的，与博允公司的代理销售行为及本案没有关联性。对证据五，博允公司已经完成团购房20套的销售任务，该销售任务是以买方与华嬉公司签订合同为计算依据，博允公司在委托销售过程中不存在任何过错。博允公司为反驳范晓宁的主张，提交证据三份，证据一、《团购合作协议》，证明的内容：证明博允公司是房屋中介，为华嬉云游公司销售房屋。印证上述证明内容的主要证据有；1、团购合作协议第一条，团购数量为20套，12层以下22层以上15套，价格4500元/平方米，13层至21层5套，价格4700元/平方米。2、第二条中甲方提供准确无误的房源给乙方，并为此承担相关责任。乙方于签订合同30日内完成本合同的约定的销售套数。3、第三条，乙方以自己名义预先收取团购客户诚意金壹万元整，乙方给客户开具壹万元收据，团购客户正式签署《商品房预售合同》并缴纳首付款或全款时，乙方按照收取的诚意金数量出具佣金结算发票给甲方。《团购合作协议》中所有上述条款的内容证明了博允公司是华嬉云游公司的房屋中介，特定房源定额定量的房屋销售，并收到佣金。证据二、22份收据，证明的内容：虽然收据的收款日期有19份是2017年4月17日收款有1份是2017年4月28日收款，但是郭洋洋与曹致和在2017年4月17日收款是500元，而郭洋洋又于2017年5月5日交款1万元曹致和于2017年5月1日交款1万元。收据内容中都写有楼层与房号与《团购合作协议》中第一条的内容相符，收取的定金的金额是1万元与该协议的第三条相符，说明郭洋洋与曹致和为什么先交500元后交1万元发生两次交款只购一套房的原因，是博允公司严格控制销售20套指标，是应郭洋洋与曹致和的请求先交500万元因为当时已经销售套数已经足额，他们自愿交500元，到了后来即2017年5月1日与5月5日再交1万元是经过被告华嬉云游公司同意后又来交的1万元。《团购合作协议》签署日期是2017年4月22日，虽然开始收团购定金的时间是2017年4月17日早于5天的时间，但是结合整个收款的内容可以认定自2017年4月17日第一笔收款开始是按照《团购合作协议》的内容履行的。证据三、中国建设银行个人网上银行流水明细，证明的内容：证明范晓宁主张的定金1万元非他本人所交。范晓宁质证认为，对证据一，该份证据与本案具有关联性，能够证实范晓宁向被告交纳定金1万元，被告对收据中记载的房产是有销售代理权的，该法律行为对被告一发生法律效果。对证据二，与本案具有关联性，证实范晓宁系与本案证据二中收据中的交款人系同批次团购房主，被告收取该证据中客户金额的性质为定金，法律行为系销售代理行为，同时该份证据中，房号的涂改证实华嬉公司与博允公司存在换房的行为，与范晓宁的华嬉公司、博允公司不与范晓宁签订合同的诉求相互印证，能够证实华嬉公司、博允公司存在违约行为，所以华嬉公司、博允公司应对范晓宁承担违约责任，赔偿相关损失。对证据三，该证据没有相关银行的公章，内容上不能证实博允公司的主张，范晓宁向法庭提交的收据，交款人系范晓宁，足够证实范晓宁与被告之间的定金缔约合同成立并生效，即便该款项系他人替范晓宁代交，并不能否认范晓宁是真正的购房者，同时又有被告向范晓宁出具的收据，所以博允公司的主张是不成立的。范晓宁是本案适格的主体。华嬉公司质证认为，对证据一，真实性无异议，该证据不能证明博允公司的主张，该协议明确记载了签订时间为2017年4月22日，范晓宁提交收据是2017.4.17日，博允公司在出具收据的时候还没有取得代理权，其无权代理。范晓宁对博允公司的行为对华嬉公司没有约束力。对证据二，真实性无异议，不能证明博允公司的主张。能够证明博允公司与范晓宁他们的签约行为是在团购合作协议之外的，约定的就是20套，根据证据显示，博允公司已经按照约定完成了自己的销售任务，范晓宁主张的房屋并不在团购合作协议之内。对证据三，真实性无异议，对证明内容无异议。通过范晓宁对该证据的质证，证明范晓宁所持有的收据1万元定金，尚没有交付给博允公司，范晓宁没有向法庭提交其交款的证据，因此范晓宁的主张是不成立的。本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为：一、范晓宁已经交付的房屋买卖定金10000元是否应予返还及由何方返还；二、华嬉公司与博允公司是否应予承担范晓宁主张的缔约过失责任。一、本院对范晓宁与华嬉公司之间是否存在合同关系的认定意见：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属……。本案中，范晓宁主张其已与华嬉公司订立了商品房买卖合同，结合上述法律规定，范晓宁为购买商品房缴纳定金的行为，尚不完全具备上述商品房买卖合同的构成要件，定金收据中仅注明了购房单价、房屋号牌，而未注明上述法律规定所要求具备的第二至八项，故范晓宁为购买商品房缴纳定金的行为，不构成商品房买卖合同，范晓宁与华嬉公司之间无合同关系。二、本院对范晓宁主张的房屋买卖定金10000元的认定意见：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，结合范晓宁提交的证据一及华嬉公司提交的证据二，华嬉公司与博允公司签订团购合作协议的时间为2017年4月22日，博允公司为范晓宁出具定金收据的时间为2017年4月17日，博允公司为范晓宁出具收据的时间早于其与华嬉公司合作的时间，在其与范晓宁协商房屋买卖事宜时，博允公司为无权代理，事后华嬉公司并未予以追认，故华嬉公司对该笔定金不应承担双倍返还义务，博允公司为范晓宁出具的收据上盖有博允公司的公章，即为博允公司收取了该笔定金，应由博允公司返还该笔定金。又依《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，范晓宁向无权代理人博允公司缴纳定金的行为，反映了其欲购买房屋的真实意思表示，博允公司作为房屋中介公司，有义务促成交易的达成，但买方与卖方最终并未达成一致，致使合同目的落空，博允公司作为中介、定金的收取方，应承担定金的双倍返还义务。二、对华嬉公司、博允公司是否应承担缔约过失责任的认定意见：《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，合同法对缔约过失行为进行了列举，范晓宁主张华嬉公司、博允公司有缔约过失责任，但其并未提交证据证明华嬉公司、博允公司有上述法条中列举的行为，故对范晓宁有关缔约过失的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、博允公司自本判决生效后的十日内支付范晓宁200**元；二、驳回范晓宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3570元，由博允公司负担150元，范晓宁负担3420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  杨东宝二〇一八年三月三十日书记员  金文千