成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0108民初341号原告：唐文燕，女，汉族，1975年11月26日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：唐运芝，四川公生明律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师，特别授权。被告:成都成华蓝光和骏置业有限公司，住所地：成都市成华区保和镇上街17号。法定代表人余驰，系公司总经理。委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师，一般授权。原告唐文燕与被告成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下至判决主文前简称蓝光和骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐文燕的委托代理人宋波与被告蓝光和骏公司的委托代理人周江荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐文燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理成都市成华区蓝光锦绣城21栋2单元1803号房屋的房屋所有权证书；2、依法判令被告以10元/日的标准，自2016年6月21日起计算至被告办理完毕产权证之日止向二原告支付违约金，暂计算至2017年11月10日，金额为5070元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于成都市成华区蓝光锦绣城21栋2单元1803号的房屋出售与原告，并于房屋交付之日起720日内为原告办理所有权证书。合同签订后，原告按约定支付完毕房款、契税、维修资金等所有费用，并向被告移交了办理房屋所有权证书的各项资料，但被告逾期履行办证义务，已构成违约。被告蓝光和骏公司辩称：1.双方签订商品房买卖合同属实，按照合同约定，办证时间为原告提交齐全所有办证资料之日起720日，原告方在办证期间内均存在补充提交资料的情形，按照此计算，被告办证并未逾期，不应承担违约责任；2.2016年11月17日成都市施行不动产统一登记政策，客观上被告已经无法为原告办理房屋所有权证；3.不动产新政实施后的，办理不动产权证理需要同时办理以前国土证需要的手续，因此被告办理不动产权证的期限应包含合同中约定的房屋所有权证和国土使用证办理期限之和；4.税费政策的改革以及不动产统一登记制度的实施，相关政策频繁变化，导致被告办证时间延长不可归责于被告。即使法院最终认定被告存在逾期办证的违约行为，违约责任也应截止于2016年11月17日；5.原告并无证据证明其迟延取得房屋所有权证是被告原因所致；6.原告无证据证明其迟延取得房屋权属证书遭受了实际损失，被告主观上无过错，请求对违约金调减。经审理查明，2012年5月5日，原告唐文燕与被告蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区。合同第十条关于交付条件约定：出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十四条关于交接手续约定：房屋验收交接后，双方应当签署商品房交接单；合同第十九条第二项关于转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。该《商品房买卖合同》补充协议第六条对合同第十九条“产权登记”的补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年7月1日）为被告办理房屋产权转移登记的起始日期，且原告在接房前应向被告提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（被告代收），若未按时交纳，被告有权暂缓交房。合同第十九（二）款2项中约定的取得房屋所有权证的日期以原告办理完毕房屋验收手续之并向被告交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证的申请资料之日起开始计算在本补充协议第六条第3款约定的期限内办讫，并以产权证书载明的出证日期为合同约定的证书取得日期。如原告未及时提供资料和缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，被告不承担责任（被告在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务）”。合同签订后，原告按约向被告足额支付了购房款，并于2013年12月20日向被告交纳了办证所需税费，被告在约定的期限内向原告交付了房屋。原告因未在约定的期限内取得房屋产权登记，遂以上述请求诉至本院。被告于2018年1月18日向房屋权属登记部门递交了原告案涉房屋办证资料，案涉房屋不动产证书登记时间为2017年11月15日。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，且市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。审理中，原告主张以约定的交房期限届满日之次日（即2014年7月1日）为被告办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日之后，被告应自2016年6月21日起向原告支付逾期办证违约金。被告出示了向原告邮寄的EMS邮单，辩称在产权证办理过程中，2016年2月，因需原告补交未成年小孩户口薄复印件、诚信保证书、家庭成员查房证明、配偶的身份证及户口薄，导致迟延办证，原告对该组证据的三性均不认可，称自始未收到被告的任何通知，新政策实施时间与被告应办证时间相距时间较长，足够被告完成办证义务。原告举出同小区其他业主签订的《物业移交确认单》及录音材料，主张交房时，已向被告提交全部办证资料，《物业移交确认单》由被告保管，根据合同约定，如不提交，被告不会交付房屋，被告因自己管理问题，后期要求原告反复提交，被告对《物业移交确认单》及录音的三性均不予认可。以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、房款票据、税费收据、不动产登记信息摘要以及双方当事人陈述等。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。由于案涉房屋的不动产证书已实际办理，原告要求被告办理案涉房屋的所有权证书的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。关于被告是否存在逾期办证的违约情形。第一，被告主张原告存在补充提交办证资料的情形，故办证时间应从交齐资料开始计算，故被告不存在违约情形，本院认为，被告所举的EMS邮单系寄件人留存单，也无相应签收证明，原告亦称其未收到该邮寄通知，故该证据无法证明其通知了原告补缴相应资料，且被告也称不清楚原告交齐资料的时间。根据合同约定，被告在向原告交房时，原告即应向被告缴纳契税及提交办理房屋产权证的资料，现房屋已经按时完成交付，原告也缴纳了相应税费，因此，按一般常理推断，本院有理由相信原告在接收房屋时也一并提交了办证所需的其他资料。即使在后来的办证过程中出台了新的财税政策，但该政策出台的时间距离被告办证期限时间较长，被告有足够的时间完成办证的相关工作，被告所出示的现有证据不足以证明原告迟延补交办证资料导致办证逾期，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳；第二，被告主张其办理不动产权证的期限应当包含合同约定的房屋所有权证和国有土地使用证的办理期限之和，故不存在逾期办证的行为，本院认为，不动产登记政策的出台时间发生在被告应为原告办理房屋所有权证期限之后，在该政策出台前，被告未能在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证书，被告已经存在逾期为原告办理房屋权属证书的情形，且被告的该项抗辩理由也无事实依据和法律依据，故本院不予采纳；第三，被告主张原告并无证据证明其迟延取得房屋所有权证系被告所致，本院认为，原告已根据合同约定就办理房屋所有权证书委托于被告，现被告认为其未在合同约定时间内办证完毕系因原告补缴资料及政策频繁变化所致，本院对该主张已不予采纳，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。综上，本院认定被告存在未按照合同约定为原告办理房屋所有权登记的违约行为。关于被告应向原告支付违约金的金额。第一，关于违约金的起算时间，原被告双方均认可被告于合同约定期限内交付案涉房屋，现原告依据合同补充协议第六条第一项的约定“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年7月1日）为被告办理房屋产权转移登记的起始日期”以及主张违约金的起算时间为2014年7月1日起720日届满之次日2016年6月21日，被告认为应当以其通知原告补交资料或财税[2016]23号文件明确规定需要补充办证资料后720日开始起算，如前所述，本院对被告主张原告存在补交资料的情形以及政策出台致其办证延迟的意见已不予采纳，故本院认定被告应向原告支付违约金的起算时间为2016年6月21日；第二，关于违约金的截止时间，由于不动产登记政策出台的时间发生在被告应为原告办理房屋所有权证期限之后，被告未能在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证书，该政策出台并不能免除被告为原告办理房屋权属证书的义务，故对被告主张应承担违约金的截止时间应为2016年11月17日本院不予支持，根据合同补充协议第六条对该条款补充约定“被告在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务”，该补充协议对被告办证义务履行完毕的具体方式进行补充约定，该条款虽属于格式条款，但并没有免除被告的合同义务，亦不存在加重原告的责任，该补充条款应合法有效，被告向原告支付违约金的截止时间应认定为被告将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日。故结合原告主张及庭审查明的事实，被告向原告支付违约金的起止时间应为2016年6月21日至2017年11月15日，共计512天；第三，关于违约金的支付标准，合同第十九条约定“如因被告的责任导致原告未能在合同约定期限取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告按每天10元标准支付违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕。”该条款均系开发商先行单方制定，被告作为开发商自行确定违约金标准后又在庭审中反悔要求调整，违反诚实信用原则，故对被告要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳，本院按照合同约定的每日10元的标准认定逾期办证违约金金额为5120元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告成都成华蓝光和骏置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告唐文燕支付违约金5120元；二、驳回原告唐文燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告成都成华蓝光和骏置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 聂 珺二〇一八年三月八日书记员 官晨曦