湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初200号原告张秀娟，女，汉族，1973年10月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201511407074。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。原告张秀娟诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下均称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告张秀娟的委托诉讼代理人周娟，被告大汉公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀娟向本院提出诉讼请求：判决被告支付逾期交房违约金32628元（算至起诉之日），并从2018年1月17日起每日继续按43.39元计算逾期交房违约金至交房之日止。事实及理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月28日签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户发生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地址条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1.乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2.如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2016年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区3幢2502号房屋以总价款433952元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2017年3月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告交付已付房款的万分之二至实际交付之日止。后被告通知原告收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未建好，便拒绝收房，被告已构成违约，原告依据合同法的规定起诉，请依法判决。为支持其诉讼请求，原告在向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，拟证明本案的诉讼主体资格。2、中国电信工作证、商品房团购协议书、商品房团购补充协议书各一份，拟证明：一、原告系中国电信员工，具有以员工身份购买的资格；二、被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺:（1）.免收原告年物业管理费。（2）.2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元。3、《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证明原、被告约定的双方权利义务，其中《商品房买卖合同》第7、11、12、14、15对交房标准、条件及违约责任作出约定，交房时间为2016年12月31日，延期交房违约金为按日以已付购房款的万分之一计算。4、销售不动产统一发票、税收完税证明、湖南省物业专项维修基金专用收据，拟证明原告已向被告付清购房款、原告已缴纳契税、原告已缴纳物业专项维修基金。5、被告房价宣传册，拟证明被告宣传的房屋单价与签订商品房买卖合同同时确定的房屋单价存在差异：3132-3103.2=28.8元，为2年（24个月）物业单价28.8÷24=1.2，被告对承诺免收原告2年物业费已实际履行。被告大汉公司辩称：一、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人交付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款规定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”被答辩人逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。二、双方签约的《补充协议》中对交房条件进行了变更。双方在《补充协议》第一条约定，被告所售的房屋经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格就可以交付使用。取消了必须取得竣工验收备案表的交付条件。综上，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告向本院提交了以下证据：1、营业执照，拟证明被告主体资格适格。2、补充协议，拟证明证明双方在《补充协议》第一条中对交房条件进行了变更，即房屋经建设、施工、监理、设计单位共同验收格。3、商品房买卖合同书，拟证明双方在合同第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维系资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。经庭审质证，对于原告提交的证据，被告的质证意见为：对1号证据没有异议;对2号证据即工作证明该份证据没有电信公司的公章与确认真实性、合法性有异议，对团购协议及补充协议根据合同相对性原则是电信工会与被告签订的，不适用于原告；对3号证据的三性没有异议，但是双方约定的交房时间是2017年3月31日，补充协议中第一条第一款已经对交房条件进行了变更；对4号证据的三性没有异议，但是维修基金的交费时间是2018年1月9号；对5号证据认为与本案没有关系，这只是个广告，房屋价款与物业费没有关系。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对1号证据无异议。对2号证据的真实性无异议，合法性有异议，认为该合同系格式条款，未尽到合理提示义务。对3号证据有异议，认为在商品房买卖合同第6条中对缴纳维修基金作出了明确规定，约定由原告自行缴纳，并没有约定具体的时间，且被告没有与原告约定，也没有告知原告不缴纳维修基金就可以拒绝交付。对当事人无异议的证据即原告提交的1号及被告提交的1号证据，本院均予以确认和采信。对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的3、4号证据，被告对其真实性、合法性及关联性无异议，但认为约定的交房时间是2017年3月31日及原告房屋维修资金的缴纳时间是2018年1月9日，被告的质证意见与本院审理查明的事实相符，本院予以确认和采信。原告提交的2、5号证据待证事实与本院查明的事实能够相互印证，且符合证据的真实性、合法性及关联性的三性要求，被告的质证意见不能成立，故本院对上述证据亦予以确认和采信。对被告提交的2、3号证据，原告对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。原告对其待证事实不认可，本院审查认为，原告的质证意见可以成立，2号证据即补充协议并未排除主合同的该项约定，不能达到被告的证明目的；3号证据的待证事实与本院查明的事实不符，不能成立。故本院对被告提交的上述证据的证明目的均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年11月6日，原告所在单位工会即中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告大汉公司签订《商品房团购协议书》一份，约定中国电信股份有限公司怀化分公司职工团购被告大汉公司开发建设的“大汉龙城.电信智能小区”并约定了其他内容；原告参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金；2015年7月28日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会又与大汉公司签订《商品房团购补充协议》一份，该协议第三条约定“因规划审批、地址条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1.乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2.如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”等。2016年10月11日，原告与被告签订了合同编号为201610110036的《商品房买卖合同》及补充协议，载明被告建设的大汉龙城电信智能小区商品房，预售许可证号为怀房售许字20150103号。合同约定：原告购买被告的第3幢2502号商品房（该栋建筑地上30层，地下2层），房屋总价款433952元，合同签订后付首付房款（含定金）133952元，向公积金按揭贷款300000元；被告应在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等。补充协议约定“专项维修资金按有关规定由乙方自行缴纳”及税费承担、送达事宜、物业等内容。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计433952元。2017年3月31日，被告并未按约定向原告交房；至本案庭审之日，被告仍然未向原告交房。另查明，原告于2016年11月2日缴纳购房契税；2018年1月8日缴纳物业专项维修资金。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。被告大汉公司未能在约定的时间交房，依约应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任，根据合同第十二条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2017年3月31日计算至立案之日止，总计291天，故被告应当支付逾期交房违约金为433952元×0.01%×291天=12628.00元。原告要求被告按已交房款日万分之一的金额承担逾期交房违约金至交房之日的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但其要求金额为12626.49元系计算错误，视为放弃诉讼利益，本案予以准许。虽然原告个人不是《商品房团购补充协议》的一方当事人，但是原告与被告签订《怀化大汉龙城.电信智能小区住宅认购书》在前，原告单位工会即中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订了《商品房团购协议补充书》在后；且原告系团购方中国电信集团工会湖南省怀化市委员会的成员，故被告认为根据合同不得约束第三人的相对性原则，原告要求按《商品房团购补充协议》约定，由被告向其支付2万元补偿金的诉讼请求没有事实及法律依据的抗辩不能成立，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。被告认为原告未交住宅专项维修资金就可以不交房的抗辩理由，与经审理查明的案件事实不符，不能成立，本院不予支持。被告认为双方签订的《补充协议》中对交房条件进行了变更，但未提供证据证明其已经向原告提交了符合约定交房条件的商品房的事实存在，故对被告的该项抗辩，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告张秀娟逾期交房违约金12626.49元，并按每日43.39元的标准向原告张秀娟支付违约金自2018年1月17日始至交房之日止；二、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告张秀娟逾期交房补偿金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，减半收取308元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨宏勇二〇一八年三月二日代理书记员  粟小妹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。