北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1988号上诉人（原审被告）：贾晓艳，女，1959年12月3日出生，汉族，宣武艺园管理处退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘洪坤，男，住北京市大兴区，由北京市丰台区和义街道南苑北里第一社区居委会推荐。被上诉人（原审原告）：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：刘敬，董事长。委托诉讼代理人：路飞，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令超，北京鹏凯律师事务所律师。上诉人贾晓艳因与被上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初27055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方当事人均未提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾晓艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回开兴义物业公司超过诉讼时效的租金请求；2.对《公有住宅租赁合同》合法性作出否定性认定，并判令开兴义物业公司承担本案二审诉讼费。事实和理由：1.开兴义物业公司与本案无直接关系，受托进行诉讼，不是本案适格原告。2.《民法总则》虽将诉讼时效延长至3年，但未改变《民法通则》关于1年时效期的规定。3.《公有住宅租赁合同》涉及的房屋不是合法住宅，不能作为拆迁安置房，开兴义物业公司的委托人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）委托事项不合法。故二审法院应撤销一审判决，重新审理；判令正阳恒瑞公司返还我两居室1套，现“租赁房屋”属周转房，不得收取房租；《公有住宅租赁合同》属欺诈，因显失公平而无效。开兴义物业公司答辩称，我公司同意一审判决,不同意贾晓艳的上诉请求。关于主体问题，我公司曾起诉贾晓艳租赁合同纠纷案，只是主张的租金期限与本案主张的期限有不同，已经得到生效判决支持，我公司是适格原告，《公有住宅租赁合同》也是合法有效的；且因我公司持续主张租金，故不存在时效问题。至于贾晓艳要求判令正阳恒瑞公司返还其两居室1套，与本案并非同一法律关系。开兴义物业公司向一审法院起诉请求：判令贾晓艳支付2014年7月至2017年5月拖欠的房租5075元（每月145元）以及清洁卫生费147元（每月4元）并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，1997年8月14日，北京市崇文区城市建设开发公司（以下简称崇开公司）房产管理服务站与贾晓艳签订《公有住宅租赁合同》，由贾晓艳承租北京市丰台区×××小区2号楼1门401号房屋（以下简称401号房屋），该房屋使用面积49.35平方米，每月租金85.64元。1999年4月26日，北京市丰台区物价局做出《关于调整我区居住小区保洁费的通知》，将实行物业管理的住宅小区楼房卫生保洁费由每户每月2元调整为4元。2000年3月13日，北京市政府房改办、北京市国土资源和房屋管理局、中央国家机关房改办、中直机关房改办联合发布《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》（京房改办字[2000]第132号），主要内容为：从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金提高到每月每平方米使用面积3.05元。2010年9月19日，崇开公司更名为正阳恒瑞公司。2017年7月1日，正阳恒瑞公司出具《授权委托书》，委托开兴义物业公司全面管理属于正阳恒瑞公司产权的位于北京市丰台区南苑北里等小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、崇开公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业公司的名义独立起诉、应诉，该委托有效期自2017年7月1日至2022年6月30日。开兴义物业公司每年向贾晓艳催缴收费并将公告张贴在小区公共区域并拍照。另查明，2014年10月24日，一审法院就开兴义物业公司诉贾晓艳房屋租赁纠纷作出（2014）丰民初字第12185号民事判决，认定崇开公司房产管理服务站与贾晓艳签订《公有住宅租赁合同》合法有效，并判令贾晓艳于判决生效后七日内给付开兴义物业公司2013年7月至2014年6月的房屋租金1740元及2012年7月至2014年6月的卫生费96元。该判决已发生法律效力。一审审理中，贾晓艳针对开兴义物业公司提交的催缴公告称“就是贴了也与我无关”；认可其未支付2014年7月至2017年5月的房租5075元、2014年7月至2017年5月的清洁卫生费96元，但认为401号房屋无房屋产权证，《公有住宅租赁合同》就属于无效合同，故不同意开兴义物业公司的诉讼请求。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。贾晓艳与正阳恒瑞公司的前身北京市崇文区城市建设开发公司下属的房产管理服务站签订的《公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按约定履行。贾晓艳对其承租的401号公有住宅行使了居住使用权益，亦应承担按约支付租金的义务。贾晓艳认为该租赁合同无效，但未提供证据证明本案存在符合法律规定的合同无效的情形，法院对其该项辩解意见不予支持。正阳恒瑞公司委托开兴义物业公司全面管理其产权范围内的丰台区×××北里等小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费的收缴，清理债权债务，以开兴义物业公司的名义独立起诉、应诉，贾晓艳承租的401号公房亦在该范围内；《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》以及《关于调整我区居住小区保洁费的通知》对公有住宅租金标准和保洁费标准进行了调整。贾晓艳认可其未支付2014年7月至2017年5月的房租5075元、2014年7月至2017年5月的清洁卫生费96元，开兴义物业公司要求贾晓艳支付前述房租和卫生费的理由成立。关于诉讼主体，经查，开兴义物业公司受崇开公司（后称正阳恒瑞公司）的委托，有权对贾晓艳承租的诉争房屋进行管理并收取租金、卫生费等相关费用，现因贾晓艳未按时交纳租金、卫生费，故开兴义物业公司作为原告提起本案诉讼，诉讼主体资格并无不当。故，开兴义物业公司关于贾晓艳支付拖欠的房屋租金及保洁费的诉请，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、贾晓艳于判决生效之日起十日内给付北京开兴义物业管理有限责任公司二〇一四年七月至二〇一七年五月的房租5075元；二、贾晓艳于判决生效之日起十日内给付北京开兴义物业管理有限责任公司二〇一四年七月至二〇一七年五月的清洁保洁费140元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方对于一审判决已经认定的事实均无异议，也未提供新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院就贾晓艳二审新增加的请求，进行了释明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院生效裁判文书确认的事实，对方当事人无需举证。关于崇开公司房产管理服务站与贾晓艳签订《公有住宅租赁合同》的效力问题，已经生效判决确认，现贾晓艳虽坚持认为该《公有住宅租赁合同》无效，但未提供足以推翻生效判决的证据，本院对其所述不予采信。既然该合同有效，贾晓艳应当依约交纳租金及相关费用。关于开兴义物业公司是否为本案适格主体一节，因与贾晓艳签订合同的崇开公司已更名为正阳恒瑞公司，而正阳恒瑞公司又授权开兴义物业公司全面管理401号房屋所属小区的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费的收缴，清理债权债务，以开兴义公司的名义独立起诉、应诉，故开兴义物业公司有权以自己名义起诉本案，是适格原告。至于贾晓艳所述时效问题，因交纳租金是承租人的主要义务，且开兴义物业公司已经提供了向欠费租户持续主张租金等费用的催缴公告，而贾晓艳仅以与其无关为由予以否认，但并未否认开兴义物业公司张贴催缴公告的行为的存在，故应认定开兴义物业公司已经持续向贾晓艳主张过欠付租金等费用，因此发生诉讼时效中断的情况，一审判决按照贾晓艳确认的欠付租金及保洁费数额判令其支付租金及保洁费，并无不当。贾晓艳所述涉及拆迁安置的问题，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。综上所述，贾晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贾晓艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一八年三月一日法官助理  胡珊珊书 记 员  孙春玮