陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终1774号上诉人（原审原告）：陕西怡和物业管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区凤城三路15号文景观园9号楼四层。法定代表人：朱庆，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王娇娇，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张应战，男，1956年5月20日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陕西怡和物业管理有限公司（以下简称怡和物业公司）因与被上诉人张应战物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人怡和物业公司委托诉讼代理人王娇娇、被上诉人张应战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡和物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持怡和物业公司全部诉讼请求，或发回重审；一、二审案件受理费由张应战负担。事实与理由：第一、一审判决认定事实错误。一审判决认定因怡和物业公司于2015年9月30日停止物业服务，故双方合同权利义务终止，属认定事实错误。盐西社区居委会于2015年9月25日给怡和物业公司发出的解除合同通知书之前，怡和物业公司并不存在约定解除合同以及法定解除合同的事由，故该解除合同通知书并不发生解除合同的效力。双方亦不存在合同终止的情形，故停止物业服务不能认定为双方合同权利义务终止。第二、一审判决认定怡和物业公司于2015年9月30日后停止向盐西社区全体业主提供物业服务，属认定事实错误。因盐西社区居委会擅自解除合同，怡和物业公司与盐西社区居委会对此并未达成一致。后经西安市经开区管委会国土资源与房管局进行调解，双方最终未达成一致意见，西安市经开区管委会国土资源与房管局向怡和物业公司下达《告知书》，要求双方未协商一致之前，按照原合同执行。故怡和物业公司于2015年10月1日向全体业主告知，从即日起继续为小区业主提供物业服务，即怡和物业公司实际上并未停止物业服务。第三、一审法院适用法律错误。怡和物业公司并不存在拒交、退出移交的情形，故不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。因此，怡和物业公司依法提起上诉，请求维护其自身权益。张应战辩称，怡和物业公司一直以来存在霸王条款，业主欠付部分水费或者电费，怡和物业公司就全部停水电。由此怡和物业公司和业主不断产生矛盾，居委会居中调解后没有效果。自从2015年9月27日起，盐西社区居委会已经与怡和物业公司解除了物业服务合同关系，怡和物业公司也已停止服务，故不同意怡和物业公司的上诉请求，请求：驳回怡和物业公司的上诉请求，维持原判。怡和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张应战支付其物业服务费1908元、卫生费90元、电梯费676元、公共照明费180元，滞纳金3285元，计6211元；2.依法判令张应战以所欠费用为基数，按照3‰／天的标准从2017年1月16日起计算至实际清偿之日止的滞纳金；３.诉讼费由张应战负担。后怡和物业公司变更其诉讼请求第一项为：判令张应战支付2015年10月至2016年12月期间物业费1908元、卫生费90元。一审法院认定事实：2013年9月5日，怡和物业公司与张应战签订《前期物业管理服务协议》，约定由怡和物业公司向张应战位于凤城房屋提供物业服务，房屋建筑面积110.01平方米。怡和物业公司负责向业主和物业使用人提供小区公共部位及公用设施的维护和管理、环境卫生、公共绿化、秩序维护、消防、房屋装修管理等服务；并依协议约定收取物业管理服务费及相关费用等。其中“物业服务费（住宅）为每月1.2元/平方米，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.18元（五层以上，每加一层每平方米加1分），生活垃圾费每户每月6元，水、电、采暖等收费均为代收代缴费用，实行阶梯电价，最终以电业局价格为准，公共部分能耗每户12元/月，采暖费每月5.8元/平方米；空置房按建筑面积的70﹪向业主收取物业管理服务费；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，每逾期一日加收应付金额千分之三的滞纳金。”合同签订后，怡和物业公司按合同的约定，为该小区的业主提供相关物业管理服务并收取相关费用。另查明，2015年9月25日，盐西社区居委会以怡和物业公司提供服务不符合要求为由向其发出解除合同通知书。2015年9月27日，怡和物业公司向盐西社区全体业主书面告知，将在2015年9月30日后停止该社区物业服务。2015年9月28日，怡和物业公司在解除合同通知书的回复中否认其服务不到位的事实，并表示于2015年9月30日暂时停止服务。2015年11月20日，怡和物业公司与该社区居委会签订移交物业服务意向书，双方协商一致，解除前期物业合同。该协议约定：1、即日起双方正式移交物业服务。2、保安、保洁工作已由社区居委会于2015年10月1日全部接手。3、即日起，公共区域所产生的水电费由社区居委会自行缴纳。前期产生的水电费，交接生效后的部分由社区居委会承担，交接生效前由怡和物业公司承担。移交手续之前，所有维保工作、安全管理责任由社区居委会承担。4、双方签订意向书后，供暖工作由社区居委会协调解决。后当事人双方因物业管理费服务费用缴纳产生纠纷，怡和物业公司诉至法院。审理中，怡和物业公司变更诉讼请求如前所述。一审法院认为，结合当事人双方提交的证据及怡和物业公司诉盐西社区其他业主物业服务合同纠纷同期系列案件中其他业主提交的证据，足以证实怡和物业公司已于2015年9月30日停止物业服务，双方权利义务终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”故怡和物业公司请求张应战支付2015年10月起至2016年12月期间内物业费、卫生费及欠费滞纳金一节，于法无据，应不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陕西怡和物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），现由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年9月30日西安经济技术开发区管理委员会国土资源和房屋管理局向怡和物业公司下达《告知书》一份，载明：“你公司反映盐西社区居委会向公司发出《解除合同通知书》，我局高度重视，9月30日上午，我们会同张家堡街办与你司和盐西社区居委会进行了协调，因分歧较大，双方未能达成一致。国庆将至，双方要从维稳大局出发，在未能达成一致的情况下，应先将问题暂时搁置，继续协商处理，以确保小区业主正常生活的平稳过渡，在合同未解除之前，双方均应按照合同的约定执行。在此期间，双方应加强沟通，积极化解矛盾，维护双方的合法权益。”该公告下达后，怡和物业公司与盐西社区居委会并未就涉案合同协商解除后重新达成新的合意。同时，怡和物业公司提供相关收款收据，用以证明2015年9月30日以后其仍为小区提供物业服务，业主对此不予认可。另查，怡和物业公司并未按照双方约定将涉案物业移交给盐西社区居委会，供暖工作已由社区居委会于2015年10月1日接手负责。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。怡和物业公司与张应战于2013年9月30日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，怡和物业公司于2015年9月27日向盐西社区全体业主发出书面告知，其将于2015年9月30日以后停止该社区物业服务，另怡和物业公司于2015年9月28日在对盐西社区2015年9月25日发出的《解除合同通知书》进行回复中亦表示于2015年9月30日暂时停止服务，结合双方于2015年11月20日签订的《移交物业服务意向书》，怡和物业公司已于2015年9月30日停止物业服务的事实，本院予以确认，至此双方《前期物业服务合同》权利义务终止，故怡和物业公司上诉要求张应战支付2015年10月1日以后相关费用，于法相悖，其请求本院不予支持。怡和物业公司上诉称依据其提供的相关收款收据可以证明2015年9月30日以后为业主提供了相关物业服务，因该证据不足以证明双方在物业尚未移交期间又重新达成新的合意，故其所述本院不予采纳。关于怡和物业公司上诉称依据西安经济技术开发区管委会国土资源和房屋管理局出具的《告知书》，双方物业服务合同关系并未解除，因物业服务合同关系应为平等民事主体之间即业主与物业公司之间达成的权利义务关系，而该《告知书》系有关主管部门的意见，并非盐西社区业主的真实意思表示，故怡和物业公司该主张不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，怡和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西怡和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一八年三月二十九日书 记 员  韩 璋