广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终1885号上诉人（原审原告）：陈玮智，女,汉族，1978年4月25日出生，住北京市海淀区,被上诉人（原审被告）：佛山市世博房地产实业发展有限公司，住所广东省佛山市禅城区魁奇路南侧世博嘉园售楼部一楼,统一社会信用代码9144060069054176XF。法定代表人：高祺允。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州茵创信息科技有限公司，住所广东省广州市天河区体育东路体育东横街21号二层35房,统一社会信用代码91440106MA59BLDD01。法定代表人：张华芳。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。上诉人陈玮智因与被上诉人佛山市世博房地产实业发展有限公司（以下简称世博公司）、广州茵创信息技术有限公司（以下简称茵创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈玮智上诉请求：1.撤销一审判决，改判世博公司、茵创公司共同向陈玮智返还多收的购房款60000元，并以60000元为基数，按同期银行贷款利率自2017年2月12日起算利息，随返还款项结清。2.本案一、二审诉讼费全部由世博公司、茵创公司负担。事实与理由：一、一审判决认定茵创公司向陈玮智提供了中介服务和认为陈玮智自愿交纳的涉案款项为中介服务费，属于认定事实错误。1.一审法院根据世博公司和茵创公司签订的《世博广场销售合作协议》、茵创公司与案外人签订《世博广场销售代理合同》，且世博公司确认茵创公司在促成买卖过程中提供了服务，茵创公司也提供证据证明涉案费用主要用于委托案外人的代理费用，就认定茵创公司为陈玮智提供了中介服务系认定事实错误。根据合同相对性原则，世博公司与茵创公司签订的《世博广场销售合作协议》、茵创公司与案外人签订《世博广场销售代理合同》，只对合同双方存在约束力，对陈玮智并不存在法律约束力。2.茵创公司应提供证据证明其收取所谓中介服务费的依据并须举证证明其与陈玮智成立了何种形式的合同、提供了哪些具体的中介服务，否则应该承担举证不能的不利后果。事实上，陈玮智从未与茵创公司签订任何书面《中介服务合同》，也没有达成过任何口头协议，茵创公司并没有向陈玮智提供中介服务。陈玮智系自行到涉案房屋的销售中心购买涉案房屋，直接和世博公司签订《世博广场商品房认购书》和《商品房买卖合同》，整个过程并没有销售人员自称是茵创公司的工作人员。茵创公司在一审时答辩称其为陈玮智提供了以下中介服务：1.组织协调相关中介代理公司进行统一销售推广工作……3.为相关客户向开发商争取额外的购房优惠折扣等。但从陈玮智向价格部门调取的涉案房屋的备案价格可以看出，陈玮智购买涉案房屋的价格几乎与备案价格相等，并没有得到价格优惠。另,根据《房地产经纪管理办法》第十六条“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”的规定,茵创公司若认为涉案费用为中介服务费，则应提供书面的中介服务合同。3.一审法院认定陈玮智接受了茵创公司的服务并自愿交纳涉案款项，与事实不符。陈玮智自愿交纳的涉案款项并非中介服务费而是购房款，是在世博公司的销售中心依世博公司销售人员的指意下交纳的，且茵创公司收据也明确了该费用用于认购涉案房屋，而非中介服务。二、一审法院错误地认定茵创公司提供了中介服务就应收取陈玮智的中介服务费。1.即使茵创公司实际向陈玮智提供了中介服务，但涉案房屋交易过程中，茵创公司并没有向陈玮智明确其系中介服务机构，更没有表明如需接受其服务则需交纳中介服务费。茵创公司收据的内容为“陈玮智认购涉案房屋”，也并没有明确收取的是中介服务费。如茵创公司收据注明是中介服务费，陈玮智会立即提出异议并当场要求其返还。2.茵创公司和世博公司签订《世博广场销售合作协议》，约定世博公司授权茵创公司为项目公寓、商铺的分销商，协助世博公司进行项目推广和销售工作，茵创公司负责组织有购房意向和购房能力的目标客户等一系列工作，茵创公司完成成交后，世博公司按合同总价的15%支付代理费用给茵创公司。因此，即便是需支付中介费也是由世博公司向茵创公司支付。三、一审法院认定涉案款项的收款方为茵创公司，无证据证明涉案款项由世博公司收取，故世博公司无需返还该费用，是错误的。1.茵创公司作为世博公司的销售代理人，在没有约定或法定事由的情况下收取陈玮智中介费用，属于违法收费。2.茵创公司出具的《收据》上的经手人和世博公司出具的《世博广场商品房认购书》上的复核人为同一人，可以认定世博公司对茵创公司违法收取陈玮智的涉案款项是知情且没有表示反对。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，世博公司知道代理人茵创公司的违法收费行为却未表示反对，故世博公司应对茵创公司的行为承担连带责任，即对茵创公司返还陈玮智涉案款项应该承担连带偿还责任。四、世博公司与陈玮智签订《世博广场商品房认购书》时存在价格欺诈，应当退还涉案费用、赔偿陈玮智的利息损失。涉案认购书第一条约定的原价是虚假的，涉案房产之前并没有实际成交，因此该原价并不存在。根据国家发展计划委员会发布的《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、《关于有关条款解释的通知》(发改价监[2015]1382号)第二条以及《中华人民共和国价格法》第十四条、第四十一条的规定，世博公司的行为属于价格欺诈，其应当退还陈玮智多付的费用并赔偿相应利息损失。五、涉案费用即使系中介服务费用，但该费用因超过国家关于房地产中介服务费的收费标准，超出部分应该退回。根据《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准……房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5—2.5％计收”的规定，中介服务费的最高标准为成交价格的2.5％。在本系案中茵创公司收取的服务费用为50000元、60000元不等，收费的标准达到了房屋成交价格的10%，根据以上规定超出的部分也应该退回给陈玮智。世博公司、茵创公司共同答辩称，一、陈玮智主张茵创公司收取费用是购房款而非中介费的观点,没有事实依据。一审法院已查明，茵创公司受委托为世博公司提供推广和销售服务，并在促成涉案房屋买卖中提供了中介服务并收取了相关的中介费用。涉案的购房合同和认购书中均明确约定涉案房屋的总价格，该总价中并没有包含陈玮智要求退还的中介费用。陈玮智知悉购房总价及向茵创公司支付的中介费用是两笔不同的费用。在销售过程中，茵创公司的销售人员已清晰向陈玮智等购房人说明该费用为中介费，因此陈玮智提出该中介费为多收取的购房款没有事实和法律依据。二、陈玮智称茵创公司没有向陈玮智明确其收取的费用为中介费及该中介费应由世博公司支付，是混淆事实。陈玮智在一审法院认定该费用不是购房款后，转而提出茵创公司并未向陈玮智明确其是中介服务机构，亦未明确收取的费用为中介服务费的观点，系其一审诉请未获得法院支持后，变换名目改称要求退还中介服务费。可见，陈玮智知悉向茵创公司费用并非购房款，其一审中要求退还多收的购房款没有法律依据。陈玮智向一审法院起诉请求:1.世博公司、茵创公司共同向陈玮智返还多收取的购房款60000元，并以多收取的购房款60000元为基数，按照同期银行贷款利率自2017年2月12日起算利息，随返还款项结清；2.本案诉讼费用由世博公司、茵创公司承担。一审法院认定事实：2015年12月1日，世博公司（甲方）与茵创公司（乙方）签订《世博广场销售合作协议》，约定：甲方授权乙方为项目公寓、商铺的分销商，协助甲方进行项目推广和销售工作；乙方负责组织有购房意向和购房能力的目标客户，负责与客户进行洽谈、跟踪，进行宣传和销售，催促购房客户签订相关合同及文件，督促购房客户交纳购房款，协助客户办理贷款手续等；乙方完成成交后，按合同成交总额的结算佣金，甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付的佣金报酬；协议有效期自2015年12月3日至2017年12月31日止。2016年11月23日，茵创公司（甲方）与案外人满堂红（中国）置业有限公司（乙方）签订《世博广场公寓联动代理合同》，约定甲方委托乙方作外场代理销售公司销售位于佛山市禅城区汾江南路38号项目，包括公寓商铺，公寓代理费计付标准为50000元/套。2016年，茵创公司（甲方）与案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（乙方）签订《世博广场项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方作外场代理销售公司销售位于佛山市禅城区魁奇路地铁站A出口项目，委托销售范围包括3座，佣金标准为55000元/套。2016年12月25日，陈玮智签订《世博广场认购意向书》，载明“房号4-1009，原价1034841元，订金60000元，折扣一口价，成交价730000元+60000元，首付370000元，尾期/按揭360000元”。同日，茵创公司向陈玮智开具《收据》（NO.8510691），内容：今收到陈玮智认购佛山市禅城区汾江南路38号（世博广场）四座1009单位，金额60000元。2017年2月12日，陈玮智（认购方）与世博公司（销售方）签订《世博广场商品房认购书》，约定：双方于2017年2月12日就认购方购买佛山市禅城区汾江南路38号【世博广场】4座1009室单位签订本认购书，达成条款如下：一、原价1034841元，优惠折扣一口价，认购价730000元；二、定金50000元须于签署本认购书时付清；首期320000元须于2017年2月19日前付清，并签署《广东省商品房买卖合同》及相关协议，选择按揭付款方式的客户还须同时办理余下房价款360000元的银行按揭手续；三、该房产预计于2017年6月30日前交楼。2017年2月12日，陈玮智向世博公司分别交纳涉案1009室定金50000元、首期款320000元、尾款360000元，世博公司同时出具《收据》给陈玮智。2017年2月12日，陈玮智（买受人）与世博公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买佛山市禅城区汾江南路38号四座10层1009室，单价为每平方米14073.65元，总价款为730000元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。诉讼中，陈玮智陈述：陈玮智确认涉案房屋的价款为730000元，以《商品房买卖合同》确定的价款为准。陈玮智认为其所支付的60000元系认购款，因签订《世博广场商品房认购书》前需支付该笔费用才有优惠价，陈玮智支付时以为是支付给世博公司，但刷卡单上的收款对象是茵创公司。诉讼中，世博公司陈述：世博公司确认涉案房款以《商品房买卖合同》确定的价款为准。世博公司没有收取涉案60000元款项。诉讼中，茵创公司陈述：茵创公司确认收取陈玮智支付的60000元，收取的理由是该笔费用属于中介服务费性质，服务的内容包括茵创公司向开发商争取最大的折扣优惠给陈玮智，组织协调相关公司进行销售推广，协助客户办理合同备案手续等。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈玮智与世博公司签订的《世博广场商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于世博公司、茵创公司是否应向陈玮智返还60000元及利息。首先，根据世博公司与茵创公司签订的《世博广场销售合作协议》可知，世博公司委托茵创公司就涉案房屋所在项目进行推广和销售，世博公司确认茵创公司在促成本案房屋买卖的过程中提供了服务，茵创公司亦提供证据证明涉案60000元费用主要用于委托案外公司作为场外代理销售产生的代理费用，实际也为陈玮智购房提供中介服务及争取价格优惠。其次，陈玮智于2016年12月25日向茵创公司支付60000元，并与茵创公司签订的《世博广场认购意向书》，其中载明“成交价730000元+60000元”。同日，陈玮智与世博公司签订《世博广场商品房认购书》确认涉案房屋的总价为730000元。2017年2月12日，陈玮智与世博公司签订《商品房买卖合同》再次确认涉案房屋总价为730000元，该价款与此前签订的《世博广场商品房认购书》约定的金额一致。据此，《世博广场商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定的涉案房屋总价并不包含陈玮智支付的60000元，而在《世博广场认购意向书》中对该笔费用已作出区分。显然，陈玮智清楚知悉其向茵创公司支付的60000元费用不包含在购房款内，亦未就此提出异议，故陈玮智主张该款项属于购房款以及主张世博公司、茵创公司多收取购房款，与其确认房款、付款的行为相悖，一审法院对陈玮智的主张不予采纳。第三，陈玮智接受茵创公司的服务并自愿交纳60000元，系其真实意思表示，且未有证据证明存在可撤销或无效的法定情形。故，陈玮智主张茵创公司返还60000元及支付相应利息，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。基于涉案60000元的收款方为茵创公司，无证据证明该费用由世博公司收取，故一审法院对陈玮智诉请世博公司返还该费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈玮智的全部诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取650元，由陈玮智负担。二审期间，陈玮智向本院提交了《关于政府信息公开的复函》【禅发规统信息复[2018]4号】及附表一份，拟证明涉案房屋在陈玮智购买前并无成交记录，认购书上的原价为世博公司虚构，应认定世博公司和茵创公司存在价格欺诈。另案中陈紫君的购买价格和备案价格一致，并不存在茵创公司所述的价格优惠。世博公司、茵创公司二审期间并未提交新的证据。本院依法组织各方当事人进行证据交换和质证。经审查，陈玮智提交了《关于政府信息公开的复函》及附件系佛山市禅城区发展规划和统计局所出具且有原件予以核对，本院对该证据的真实性予以确认。该证据能否证明陈玮智的主张，本院在本院认为部分再综合论述。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈玮智与世博公司签订的《世博广场商品房认购书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：1.涉案60000元的性质；2.陈玮智要求世博公司、茵创公司返还涉案的60000元及利息能否得到支持。陈玮智上诉主张，涉案的60000元属于房屋认购款，应包含在涉案房屋总价款中，陈玮智目前已根据《商品房买卖合同》支付了全部购房款。茵创公司并没有提供过所谓的中介服务，亦未举证证明其收取中介费的依据，故世博公司、茵创公司无权收取该60000元，其应向陈玮智返还。茵创公司则辩称，在一审庭审中已充分举证证明涉案的60000元为中介服务费，世博公司亦确认茵创公司在促成交易过程中提供了服务，陈玮智对此知情，且自愿支付该费用、收取了茵创公司的收据。故在本案中，查明涉案60000元的法律性质系本案审理的关键。对此，本院具体分析如下：首先，从涉案房屋的交易流程上看，庭审中各方均一致确认，陈玮智系先缴纳了60000元费用，茵创公司以自己名义开具收据，随后世博公司与陈玮智签订《世博广场商品房认购书》并向陈玮智开具了加盖该公司财务专用章的定金收据。即陈玮智分别向两个不同的主体支付了两笔金额不一的费用，且收取了两份样式明显不同的收据。庭审中，陈玮智陈述其在接收收据后已知道收款单位为两个不同主体，但并没有当场提出异议。从认购书的条款上看，涉案房屋认购价款为730000元，定金50000元须于签订认购书时付清，首期款320000元于2017年2月19日前付清，尾期款360000元以银行按揭的形式交纳。结合交易流程，陈玮智在知悉涉案房屋总价且该60000元已在认购书签订前完成支付的情况下，却没有要求世博公司将此在认购书的总房价中予以注明，亦没有在首期款或尾期款金额中予以扣减，反而根据认购书约定的支付时间和方式如期向世博公司交纳全部房款，陈玮智的行为明显与其所称的60000元为涉案房款的主张相悖。而且陈玮智与世博公司于2017年2月12日签订《商品房买卖合同》时，再次确认总房价为730000元，期间其亦未对60000元作为购房款提出主张，该行为亦明显与其在本案中的主张相互矛盾。其次，根据陈玮智于2016年12月25日签订《世博广场认购意向书》载明“房号4-1009，原价1034841元，订金60000元，折扣一口价，成交价730000元+60000元，首付370000元，尾期/按揭360000元”的内容，已清晰无误地反映出涉案60000元为陈玮智自愿支付给茵创公司的费用，该费用明显不包含在涉案房屋的总价款中，故本院对陈玮智上诉称该款项属于购房款的主张不予采纳。对于涉案款项是否为中介服务费问题。本院认为，根据茵创公司提供的其与世博公司签订的《世博广场销售合作协议》，与案外人满堂红（中国）置业公司签订的《世博广场公寓联动代理合同》及与广州裕丰咨询顾问公司签订的《世博广场项目销售代理合同》，结合涉案房屋的交易流程，已清晰反映出茵创公司在涉案房屋的交易中充当宣传推广、组织洽谈等中介角色,世博公司作为涉案楼盘的销售方对此亦予以确认。陈玮智上诉主张其与茵创公司之间并未签订中介服务合同，茵创公司未提供中介服务，故茵创公司无权收取该60000元。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二条“当事人未以书面形式或者以口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”的规定，结合本案现有证据以及陈玮智与茵创公司签订的《世博广场认购意向书》、陈玮智在支付该60000元后长达半年内从未提出异议、茵创公司系以自己名义开具收据等事实，本院认定茵创公司与陈玮智之间成立事实上的居间服务合同关系。故涉案的60000元，在法律性质上属于陈玮智向茵创公司交纳的居间服务费，且双方之间的居间服务合同关系随着茵创公司促成陈玮智与世博公司《商品房买卖合同》的签订而履行完毕。另，根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）的规定，房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价，原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。因此，陈玮智上诉主张茵创公司退还超过国家收费标准部分的费用，没有法律依据，本院不予支持。陈玮智作为完全行为能力人，其接受了茵创公司的服务并自愿交纳60000元，系其真实意思表示，故陈玮智主张茵创公司返还60000元及支付相应利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案60000元的收款方为茵创公司，无证据证明该费用由世博公司收取，故本院对陈玮智诉请世博公司返还该费用及利息亦不予支持。陈玮智上诉还主张，世博公司和茵创公司在房屋销售过程中存在欺诈，应追究世博公司和茵创公司的法律责任。对此，本院认为，陈玮智在本案中并没有充分举证证明世博公司或茵创公司存在欺诈行为，亦没有依据合同法的相关规定，以世博公司或茵创公司存在所谓的欺诈行为为由主张撤销合同。在本院已认定涉案合同合法有效的情况下，世博公司或茵创公司的销售行为是否有违反相关行政法规，存在价格欺诈，并非人民法院审理的范围，故本院对陈玮智的该项上诉主张不予支持。综上所述，陈玮智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人陈玮智负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 徐允贤审 判 员 吴媛媛二〇一八年三月二十七日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫