广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初196号原告：黄钜明，男，汉族，1987年3月15日出生，住广东省云浮市郁南县。被告：黄发强，男，汉族，1988年8月17日出生，住广东省云浮市云城区。原告黄钜明诉被告黄发强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018���1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告黄钜明到庭参加诉讼，被告黄发强经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄钜明向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还原告定金共计40000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月6日，原告（购买方）、被告（出卖人）双方签订了《房屋买卖合同》。合同分八条，分别对就房屋基本情况、房屋价款及付款方式、房屋过户、违约责任等事宜进行了约定。其中合同第二条第一款约定:甲乙双方协商一致，甲方所售房屋的售价总金额为人民币贰拾叁万捌仟元整（238000元整)。合同第二条第二款约定：乙方在签订合同后向甲方交付定金人��币贰万元整(20000元）。该定金将于乙方向甲方付第一期购房款时如数抵扣。合同第三条约定：第一期购房款柒万贰仟元整（72000元），定金贰万元整(20000元）转为第一期购房款，乙方到房管部门办理房产过户手续前如数支付给甲方，甲方向乙方写回相应收款收据。合同第五条第一款约定：如果甲方中途反悔停止交易，则甲方要按照购房定金的双倍赔偿给乙方。如果乙方中途反悔停止交易，乙方不得向甲方要回已支付款项。原告、被告签订了《房屋买卖合同》后，原告按照合同的约定向被告支付了20000元的定金，被告立有收据给原告。在收到上述款项后，被告并没有配合办理房屋过户手续，原告多次催促被告办理相关房屋过户手续,但被告均以各种理由拖延。2017年12月28日，原告以书面形式向被告发出了一份《解除通知书》：自通知书送达之日解除2016年12月6日签订的《���屋买卖合同》；限被告收到本通知之日起5日内，按照合同约定赔偿双倍的购房定金即40000元给原告。被告于2017年12月29日签收了上述通知书。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，被告无法履行合同约定的房产过户义务，存在严重违约行为，致使本案的合同目的无法实现，根据有关法律规定，理应解除合同。根据《中国人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据合同约定，本案首期72000元购房款中其中有20000元属于定金性质，由于被告存在严重违约行为，按照上述法律规定被告应当双倍返还定金给原告。为了维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，望法院在查明事实的基础上，尽快作出支持原告诉讼请求的判决。为证明其主张，黄钜明提供了以下证据到庭：1.身份证（原件），证明原告的主体资格；2.身份证（复印件），证明被告的主体资格；3.《房屋买卖合同》（原件），证明2016年12月6日，原告（购买方）、被告（出卖人）双方签订了《房屋买卖合同》。合同分八条，分别对就房屋基本情况、房屋价款及付款方式、房屋过户、违约责任等事宜进行了约定；4.收据（原件），原告、被告签订了《房屋买卖合同》后，原告按照合同的约定向被告支付了20000元的定金，被告立有收据给原告的事实；5.《解除合同通知书》（原件），证明由于被告迟迟未能办理房屋过户手续，2017年12月28日，原告以书面形式向被告发出了一份《解除通知书》的事实；6.邮件查询结果（复印件），证明被告于2017年12月29日签收了解除通知书的事实。原告当庭提交的证据如下：1.房产证（复印件），证明房屋权属情况；2.不动产登记证明（复印件），证明该房屋被抵押的事实。黄发强未答辩，在诉讼中亦未提交证据。鉴于黄发强未到庭，本院通过庭审对原告提供的证据进行核对，确认原告提供的证据具有证明力，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据、原告的陈述，本院审理查明：2016年12月6日，黄钜明（甲方，买方）与黄发强（乙方，卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄钜明向黄发强购买位于云浮市云城区玉皇路翠玉小区XXX号房屋，房屋总价款为人民币238000元整。合同载明：“出售方：林桂洪（简称甲方）身份证：44128178020XXXX，债权人：黄发强身份证：44530219880817XXXX，购买方：黄钜明（简称乙方）身份证：44532219870315XXXX，根据相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：第���条甲方所售房屋权证号及座落位置、面积。甲方所售房屋位于云浮市云城区玉皇路翠玉小区XXX号房屋，建筑面积为100.3527平方米（以房地产权证所标示为准），房产证使用权号为粤房地证字C18059XX。第二条价格及其他费用。1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋的售价总金额为人民币贰拾叁万捌仟元整（￥238000元整）。……3、乙方在签订合同后向甲方支付定金人民币贰万元整（￥20000元）。该定金将于乙方向甲方付第一期购房款时如数抵扣。第三条付款方式。1、第一期购房款柒万贰仟元整（￥72000元），定金贰万元整（￥20000元）转为第一期购房款，乙方到房管部门办理房产过户前如数支付给甲方，甲方向乙方写回相应收款收据。……。”合同拟定后，黄发强在甲方处签名并盖指模，黄钜明在乙方处��名并盖指模，中介人在中介方处签名确认，合同上的出售方（甲方）林桂洪并没有在该合同上签名确认。原、被告签订了《房屋买卖合同》当天，黄钜明即按照合同的约定向黄发强支付了20000元的定金，黄发强立下《收据》一份给原告，载明：“于云浮市今收到黄钜明身份证号为：44532219870315XXXX交来购买位于云城区玉皇路翠玉小区XXX号房屋（业主为林桂洪，债权人为黄发强）的购房定金人民币贰万元整（￥20000.00元整）。房屋面积为：100.3527平方，房地产使用权号为粤房地权证字C18059**。”黄发强及见证人在《收据》上签名盖指模确认。原告述称黄发强在收到上述款项后，并没有配合原告办理房屋过户手续，原告多次催促其办理相关房屋过户手续,但被告均以各种理由拖延。2017年12月28日，黄钜明以书面形式向黄发强发出了一份《解除通知书》，载明自通知书送达被告之日解除2016年12月6日双方签订的《房屋买卖合同》，限被告收到本通知之日起5日内，按照合同约定赔偿双倍的购房定金即40000元给原告。被告于2017年12月29日签收了上述通知书。至原告起诉前，黄发强仍未交付房屋给原告。另查明，涉案房屋权属人为案外人林桂洪。黄钜明述称其是向黄发强购买房屋的，并不认识案外人林桂洪，事前并不知道涉案房屋的权属人是林桂洪，签订合同后看到黄发强提交的涉案房屋的房产证及不动产登记证明才知道涉案房屋属于林桂洪所有并已办理抵押登记抵押给黄发强，黄发强是涉案房屋的抵押权人，故与原告签订《房屋买卖合同》，转让房屋给原告。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依法成立的合���，受法律保护，对当事人具有法律约束力。黄钜明主张黄发强无法履行合同约定的房产过户义务，存在严重违约行为，致使本案的合同目的无法实现，理应解除解除双方于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》。综合分析本案的案情，原、被告签订的《房屋买卖合同》中的涉案房屋权属人为案外人林桂洪，涉案房屋上已设定抵押权，权利人为黄发强，并已在相关部门办理不动产抵押登记手续。依据《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”黄发强作为涉案房屋的抵押权人，抵押权的行使，必须依照法定程序，或者可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。黄发强擅自转卖已抵押的涉案房屋给黄钜明的行为为法律所禁止，依法应为无效，故双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，合同自始至终无效，不存在解除合同的问题。黄钜明主张黄发强应双倍返还定金的问题。经过上述论析可得知，涉案合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双倍返还定金的前提条件是合同合法有效，故原告的主张缺乏事实和法律依据。黄钜明支付20000元给黄发强的事实有收据、合同为凭，本院予以确认，故黄发强应返还人民币20000元给黄钜明。黄发强经合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄发强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元给原告黄钜明。二、驳回原告黄钜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案受理费400元（原告已预交），由原告黄钜明负担250元，被告黄发强负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  张来喜二〇一八年三月十六日书记员  黄 淮