江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终386号上诉人（原审原告）：段小兰，女，1963年4月15日生，汉族，住江西省井冈山市。委托诉讼代理人：龙善冈，男，1960年7月27日生，汉族，住江西省井冈山市，系段小兰丈夫之兄。上诉人（原审原告）：段春兰，女，1954年7月1日生，汉族，住江西省井冈山市。委托诉讼代理人：董中福，男，1968年8月17日生，汉族，住江西省井冈山市，系段春兰侄女婿。被上诉人（原审被告）：邹美香，女，1958年12月7日生，汉族，住江西省井冈山市。委托诉讼代理人：阙晓珉，江西求正沃德律师事务所律师。原审被告：左君吾，女，1964年12月7日生，汉族，住江西省井冈山市。上诉人段小兰、段春兰因与被上诉人邹美香、原审被告左君吾房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院（2017）赣0881民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人段小兰、段春兰上诉请求：一、请求二审法院判令被上诉人邹美香赔偿上诉人因不能正常使用店面造成的经营损失合计50000元（含店面装修30000元包括装修材料及人工工资）；二、一、二审诉讼费由邹美香承担。事实和理由：1、段小兰、段春兰与邹美香于2007年12月15日签订了《店面租赁合同》，合同约定店面承租时间从2008年3月1日至2018年3月1日止。期限为十年，店面租金每月1200元，并规定每个月的10日前交纳店面租金并交纳店面押金3000元，如以后店面涨跌与该店面左右店面同价，段小兰、段春兰自承租之日起每月都按期交纳了店租，后因邹美香所从事的经营系季节性的服务，春冬两季空闲，在征得店主邹美香的同意的前提下段小兰、段春兰将店面春、冬两季转租给左君吾使用，并各自承担店面租金，同时也签订了季节性转租合同，该合同约定每年的4月1日至8月31日归段小兰、段春兰使用，而左君吾则经营冬春二季即9月1日至次年的3月31日，然而在2017年4月1日本应交付段小兰、段春兰经营的店面却没有交付，而交付给现在店面的承租人王文桂，由此而引发段小兰、段春兰和现店面承租人的纠纷和争斗，导致了公安机关的介入。邹美香在征得上诉人同意的情况下，将还在租赁有效期内的店面转租他人，已构成违约，应当赔偿上诉人的经营损失。2、邹美香称段小兰、段春兰在2017年4月10日前没有缴纳店租，但邹美香在与段小兰、段春兰店面租赁有效期内就违约先后签订两份承租合同出去，并导致段小兰、段春兰店面被他人占有。另王文桂给左君吾三万元，导致段小兰、段春兰2017年4月1日拿不到店面钥匙，交纳不了店租，更何况邹美香已收他人20万的店面租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人邹美香答辩称：段小兰、段春兰的上诉是滥用诉权。其反复以同样的诉讼请求及事实和理由向法院提起诉讼，而被上诉人为帮助法庭查明事实，申请了将本案一审被告左君吾列为第三人，并提供相应证据证明是段小兰、段春兰自己提前解除合同。后在第二次庭审中将左君吾列为被告，第三人王文桂明确表示其承租前，是得到段小兰、段春兰放弃续租的情形下才租的，且在这期间段小兰、段春兰不但没有争闹还多次买水给王文桂供装修工人饮用。段小兰、段春兰不但提前解除合同还主动带我方去找人承租。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。段小兰、段春兰向一审法院起诉请求：1、判令解除段小兰、段春兰与邹美香签订的《店面租赁合同》；2、判令邹美香返还段小兰、段春兰房租押金5400元及优惠房租3900元，另水电安装费2000元；3、判令邹美香、左君吾共同向段小兰、段春兰赔偿损失50000元；4、本案诉讼费由邹美香承担。一审法院认定事实：2007年12月15日段小兰、段春兰与邹美香签订了1份《店面租赁合同》，合同约定：“甲方在原土产公司（站前路）下的店面一间出租给乙方，经甲乙双方协商，特订立以下条款，双方必须认真履行：一、甲方出租店面租金为每月1200元，乙方在每月10日前向甲方缴纳。店面租金涨跌与左右店面相同价；二、乙方必须预付两个月的店租，合计人民币贰仟肆佰元整。乙方如需退租必须提前两个月通知甲方，否则不退预付的店面租金；三、店面承租期定十年，即从二〇〇八年三月一日至二〇一八年三月一日。乙方在承租期内无权再租他人”。2008年7月25日，段小兰、段春兰（甲方）与左君吾（乙方）就该店面签订《店面租赁合同》，合同约定：“甲方租用站前路邹美香店面一间，因甲方季节性经营，冬春天不能使用，有需要租用，经征得房东邹美香同意，三方协商，同意订立以下条款：一、店面租期：公历二〇〇八年至二〇一七年的每年的四月一日至八月三十一日由甲方使用，九月一日至次年的三月三十一日由乙方使用；二、乙方向甲方预付一个月的店租，计人民币1200元，如要退租，需提前通知，否则不退还预付店租金；三、在承租期内每月10日各自向房东缴纳店租，店面租金涨跌与左右店面同价”，邹美香作为房东在该合同上签字确认。合同签订后，段小兰、段春兰按约定缴纳至2016年8月份的店面租金并使用该店面，左君吾也履行了自己的义务。2017年2月21日，邹美香将该店面租赁给左君吾;2017年4月5日，邹美香将该店面租赁给案外人王文桂。2017年4月13日，案外人王文桂实际使用该店面至今。段小兰、段春兰与邹美香、左君吾就该店面租赁合同是否提前解除发生争议，为此，段小兰、段春兰诉至法院，请求判如所请。另查明，2011年8月31日陈安华（邹美香丈夫）出具给段春兰的收据载明：“段春兰房租押金叁仟元整，原已交2400元已写收据，共计5400元”；2013年8月26日，邹美香出具给段春兰的现金收入凭单载明：“段春兰房费2014年4月至8月和2015年4月和8月和2016年4月至6月份房费共13个月，计人民币伍万零柒佰元整”。同日，邹美香出具给段春兰的现金收入凭单载明：“优惠壹个月计叁仟玖佰元正到贰零壹柒年退回此款”。结束当日，邹美香已将押金2700元（押金5400元，另外应退返左君吾2700元）、优惠房租3900元、水电安装费2000元退返给段小兰、段春兰。庭审中，段春兰认可2017年元月是带邹美香与证人谭某面谈是否需要该店面。一审法院认为：2007年12月15日，段小兰、段春兰与邹美香签订的《店面租赁合同》和2008年7月25日，段小兰、段春兰（甲方）与左君吾（乙方，邹美香作为房东）签订的《店面租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于2017年12月15日段小兰、段春兰与邹美香签订的《店面租赁合同》是否提前解除的问题，根据相关法律规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的证据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，从合同订立方面来某，2008年7月25日，段小兰、段春兰（甲方）与左君吾（乙方，邹美香作为房东）签订的《店面租赁合同》实际上是部分转租赁合同，段小兰、段春兰、左君吾作为统一整体，分段租赁邹美香的店面，是合同的相对方。从租金的缴纳方面来某，缴纳租金是承租方的主要义务，段小兰、段春兰与左君吾各自缴纳各自承租期的租金。段小兰、段春兰自2017年4月份开始没有按照约定缴纳租金。从段小兰、段春兰与邹美香提供的证人来某，段小兰、段春兰提供的证人谢某，其证词仅证明2017年4月份左右段春兰与左君吾就店面一事发生过争吵，且证人与段春兰合伙做生意，邹美香提供的证人谭某的证词证明2017年1月段春兰是带过1人与其面谈是否承租店面，且段春兰承认确有此事，证人谢某与证人谭某的证词相比较而言，证人谭某的证词的证明力明显大于证人谢某。从合同方所处的地位方面来某，段小兰、段春兰和左君吾作为相对方，共同承租邹美香的诉争店面长达八年之久，在邹美香提出一次性要缴纳后续租金二十万元的情况下，左君吾于2017年2月21日私自与邹美香签订租赁诉争店面与常理不符。综上所述，邹美香、左君吾主张2017年1月与段小兰、段春兰提前解除诉争店面的租赁合同证据的证明力明显大于段小兰、段春兰主张诉争店面的租赁合同未解除的证据的证明力。故认定诉争店面已于2017年1月解除租赁合同。关于诉争店面租赁合同解除后，邹美香、左君吾是否应赔偿段小兰、段春兰经济损失的问题。根据相关法律规定，当事人对自己的主张负有举证义务。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求对方赔偿损失。本案中，段小兰、段春兰提供的经济损失系其自书记载，未提供有效证据予以证实，且邹美香不予认可，其要求邹美香赔偿经济损失的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持，同理，基于段小兰、段春兰的上述情况，且左君吾与段小兰、段春兰作为合同一方与邹美香签订合同，其要求左君吾赔偿经济损失没有事实依据，其诉讼请求不予支持。鉴于庭审结束后，邹美香已将应返还给段小兰、段春兰店面押金、优惠店面租金、水电安装费支付给段小兰、段春兰，本案不再处理。综上所述，段小兰、段春兰不合理的诉讼请求，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，判决：驳回原告段小兰、段春兰的诉讼请求。案件受理费1782.55元，由原告段小兰、段春兰负担1450元，被告邹美香负担332.55元。在本院二审期间，上诉人段小兰、段春兰向本院提交了以下新证据：1、井冈山市正新超市证明1份；2、井冈山市新城区天发冷冻食品批发部证明1份；3、井冈山市欣荣超市证明1份；4、井冈山市龙市闪光油漆店证明1份；5、井冈山市豪华灯饰城证明1份；6、左右邻居证明1份；证明（1）上诉人经营损失；（2）装修材料损失；3、证明上诉人与王文桂发生过争吵的事实。被上诉人邹美香质证后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，上诉人提交的上述证据均为证明材料，但未能证明损失的具体情况，且证人均未出庭作证，故对上述证据本院不予确认。被上诉人邹美香在二审期间未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：上诉人段小兰、段春兰与被上诉人邹美香签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在合同的有效期内，合同双方均应严格履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种方式。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除是解除条件由法律直接规定的合同解除。本案中，被上诉人邹美香在合同有效期内又将案涉店面出租给他人，属于单方解除合同。但在段小兰、段春兰与邹美香签订的合同中，双方既未约定一方解除合同的条件，也未就提前解除合同进行协商，故本案不存在合同约定解除的情况；同时，邹美香单方解除合同亦不符合法定解除的条件。因此，邹美香单方解除合同的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，段小兰、段春兰可以要求邹美香赔偿其因违约所造成的损失。虽然上诉人段小兰、段春兰在二审中提交的证据不能证明其经营损失的数额多少，但损失确实存在，故根据本案所涉店面大小、剩余租期等情况综合考虑，本院酌定该损失为5000元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省井冈山市人民法院（2017）赣0881民初547号民事判决；二、被上诉人邹美香在本判决生效后10日内赔偿上诉人段小兰、段春兰经营损失5000元；三、驳回上诉人段小兰、段春兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1782.55元，二审案件受理费1050元，合计2832.55元，由上诉人段小兰、段春兰负担1982元，由被上诉人邹美香负担850.55元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  李国红审判员  肖永兰二〇一八年三月十六日书记员  王 拯