福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终123号上诉人（原审被告）：吴茂国，男，1987年7月20日出生，汉族，住福安。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：黄亚斌、周小彬，福建人文律师事务所律师。原审被告：黄勇，女，1982年12月14日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人吴茂国因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）、原审被告黄勇租赁合同纠纷一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初6565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴茂国上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求或发回重审。2.诉讼费用由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：一、依据2015年1月17日总政治部、总后勤部、军纪律后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，被上诉人从2015年到2017年期间《军队单位对外有偿服务许可证》《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检，按上述文件明显不能收取租金。二、在2015年2017年期间任何商户都没办法办理营业执照原因是要有年检过的《军队单位对外有偿服务收费许可证》，说明不能收取租金。三、2016年2月23日《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》精神，已经停止有偿服务即免收商户租金，用于停止有偿服务过渡期间的补助。四、2015年至今被上诉人并没有与上诉人签订合同，用的是过期合同，更加说明已经停止有偿服务即免收租金。五、双方之间是租赁关系，在没有行政许可证的情况下，非法收取的管理费应予退还。六、双方签订的房屋租赁合同中房屋至今尚未确权登记，未依法取得房产权证，又未依法取得建设工程规划许可证，依法应认定为无效合同。南京军区房管局福安分局辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人在上诉状中提到的不能收取租金的问题，被上诉人认为租赁合同是双方自愿签订的，被上诉人自愿提供房屋，上诉人支付租金是其相关义务，被上诉人根据双方不定期租赁关系提出解除合同，且履行了其应尽的通知义务，双方之间的租赁关系已经解除，上诉人应当依约履行合同约定的腾退房屋的义务。二、上诉人提出退还管理费的问题，没有事实依据，上诉人向被上诉人支付管理费是其应尽的合同义务；三、关于合同效力问题，本案不存在违反强制性规定，所以合同有效。综上所述，请求二审判决驳回吴茂国的上诉，维持原审判决。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与黄勇、吴茂国之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.黄勇、吴茂国立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.黄勇、吴茂国向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金（自2017年7月1日起至判决生效之日止，按42456元/年的标准计算，暂计至2017年8月31日的租金为42456元/年÷365天×62天=7211.7元）以及逾期支付租金的违约金[自2017年7月11日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年8月31日的违约金为7211.7元×52天×（月利率2％÷30天）=250.01元];4.黄勇、吴茂国向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费[自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止，按120元/年标准计算，暂计算至2017年8月31日的房屋管理费为20元(120元/年÷12个月×2个月)]；5.黄勇、吴茂国向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自判决生效之次日起至实际交还房屋之日止，按42456元/年的标准计算）。一审法院认定事实：2014年1月15日,南京军区房管局福安分局(甲方)与黄勇、吴茂国（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140070号0018270-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积22.90平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为84912元，年租金为42456元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，黄勇、吴茂国作为乙方在合同上签字。2016年1月1日，合同约定的租赁期满后，黄勇、吴茂国仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对黄勇、吴茂国继续使用租赁房屋的行为提出异议。黄勇、吴茂国支付租金及管理费至2017年6月30日。至今，黄勇、吴茂国仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向黄勇、吴茂国收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：案涉合同合法有效，应受法律保护。南京军区房管局福安分局与黄勇、吴茂国自2016年1月1日起未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,南京军区房管局福安分局有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合法律规定及合同约定。南京军区房管局福安分局无证据证实向黄勇、吴茂国送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》的具体时间，本案租赁合同的解除时间应认定为法院判决生效之日。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求黄勇、吴茂国将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。依前文所述，南京军区房管局福安分局与黄勇、吴茂国签订的《军队房地产租赁合同》以及合同补充协议书于本判决生效之日解除，南京军区房管局福安分局与黄勇、吴茂国自2016年1月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，故该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按42456元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。因黄勇、吴茂国支付租金及管理费至2017年6月30日，故黄勇、吴茂国还应向南京军区房管局福安分局支付自2017年7月1日至本判决生效之日止所拖欠的租金。黄勇、吴茂国未按约定支付租金，已构成违约，其应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，黄勇、吴茂国应于每半年的前10日内交付租金，即黄勇、吴茂国应在2017年7月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年7月11日起计算逾期支付租金的违约金，符合规定，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，黄勇、吴茂国应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即管理费为120元/年，黄勇、吴茂国应向南京军区房管局福安分局支付自2017年7月1日起至本判决生效之日止所拖欠的管理费。若黄勇、吴茂国在法院判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金42456元/年的标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。黄勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。判决：一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与黄勇、吴茂国的租赁关系；二、黄勇、吴茂国应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、黄勇、吴茂国应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2017年7月1日起至本判决生效之日止，按42456元/年的标准计算）及逾期付款违约金（自2017年7月11日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）；四、黄勇、吴茂国应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费（自2017年7月1日起至本判决生效之日止，按120元/年的标准计算）；五、若黄勇、吴茂国在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按42456元/年的标准计算）。案件受理费50元，由黄勇、吴茂国负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提供新证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：一、涉案租赁合同关系是否有效。本院认为，本案“八一商城”同期同类诉讼中南京军区房管局福安分局已提供案涉租赁物相关的建设许可批复及竣工验收文件，可证实该租赁物系合法建造，不属违法建筑。此外，双方合同不存在违反法律、行政法规禁止性规范的情形，应认定案涉合同合法、有效。二、南京军区房管局福安分局能否收取相应租金及管理费《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2015年12月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但吴茂国继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与吴茂国形成不定期租赁关系，吴荗国仍应按原合同约定履行相应义务，其关于南京军区房管局福安分局无权收取租金及管理费的上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，本院认为，吴茂国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴茂国负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 陈富强审 判 员 郑 彦二〇一八年三月十三日法官助理 陆学宇书 记 员 林圆圆