广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终77号上诉人(原审原告）:孔嘉炜，男，1986年3月16日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人(原审原告）:何惠阳，女，1984年11月28日出生，汉族，住广州市花都区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司,住所地：广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11(1)。法定代表人：罗永强。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。上诉人孔嘉炜、何惠阳因与被上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初247号民事判决，向本院提起。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孔嘉炜、何惠阳上诉请求：1、请求撤销一审判决，判决支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：原审判决根据《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第十条，认定上诉人要求支付逾期交房违约金的条件未成就，属于事实不清，适用法律错误。涉案合同是被上诉人制定的格式合同条款，根据《合同法》格式合同条款解释原则，当双方当事人对合同条款有争议时，应当作对格式合同制定相对方有利的解释。补充协议第十条第4文字表述明确，是对主合同第十二条至十五条的特别约定，即对逾期交房超过210个工作日后，被上诉人应当承担违约责任的特别约定。补充协议第十条第4款没有明确说明变更主合同第十三条约定逾期交付房屋违约金起算时间，也没有明确约定如逾期交付房屋210个工作日以内的，被上诉人免责，故如果被上诉人逾期交房210个工作日以内，被上诉人仍应当按照主合同第十三条约定的违约金标准，向上诉人支付违约金。补充意见如下：一、在2014年1月24日，广州市花都区人民法院曾经根据广州市花都区环保局的申请，作出行政执行裁定，责令被上诉人停工，那么从责令停工的时间看，被上诉人在签订合同时是已经预计到无法按照合同约定的时间交付房屋，所以故意在商品房买卖合同的补充协议中降低逾期交付房屋超过210个工作日的违约金标准，并设置违约金，不超过房价总额5%的上限，说明被上诉人对其违约行为是有预谋的。二、2017年10月11日被上诉人向广州市花都区环保局缴纳环保罚没款，房屋进入了验收流程，也就是说房屋无法按照合同约定的时间交付，是由于被上诉人迟迟没有交纳罚款所致，与被上诉人在一审过程中主张的逾期交房是政府原因所致的事实是不能成立的。被上诉人作为格式合同的提供方，没有对免除己方责任的条款以显著的方式予以说明，所以被上诉人无权要求免除其逾期交房210个工作日以内的违约责任。因此请求法院支持上诉人的一审诉讼请求。原一审判决缺乏依据，请求二审予以纠正。致岭公司二审答辩称，不同意上诉人的上诉请求以及上诉的事实和理由，被上诉人认为一审判决对于驳回上诉人的理由，已经是做了比较充分的陈述。被上诉人是认可一审判决的理由，没有新的意见。被上诉人补充一个情况就是这个涉案的商品房现在已经是办妥了竣工验收备案，已向法院提交了相关的证据。孔嘉炜、何惠阳向一审法院起诉请求：1.判令致岭公司向上诉人支付延期交房违约金20389元（从2016年7月1日起计算至房屋符合合同约定和法律规定的交付条件之日止，本次起诉违约金截至2016年8月31日共62天，之后的违约金另行起诉）；2.诉讼费由致岭公司承担。一审法院认定事实：致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东6号致岭假日花园楼盘的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20140259号的《商品房预售许可证》。2014年6月11日，孔嘉炜、何惠阳（买方、乙方）与致岭公司（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东6号（31号楼）1201房；该商品房以套出售，总房价为657701元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款的0.5‰的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款的0.5‰的违约金。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同并对其他事项进行了约定。合同附件七《本合同补充协议》约定：十、甲乙双方关于《商品房预售合同》第十二条至第十五条收楼的特别约定。1.因致岭假日花园项目全部工程系分期验收交楼，政府部门只能出具分期验收的相关文件，因此本商品房的交付条件以办妥竣工验收备案手续为交付标准，乙方不得以甲方未能提供《商品房预售合同》所述的全部资料为由拒绝收楼，否则甲方不承担延期交房的违约责任。2.甲方在经政府相关部门批准的规划建设范围内土建各分部验收合格，并取得了公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、燃气、供电及通邮等必要居住条件，物业管理服务正常，即视为甲方达到《商品房预售合同》约定的交楼条件……4.因为甲方的原因逾期交楼的，甲方应按《商品房预售合同》约定的交房日期后210个工作日起至实际交付之日止，每日按总房款的0.01%为标准向乙方支付违约金，违约金以总房款的5%为限。从甲方应付违约金之日起逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同……非因甲方的原因导致逾期交楼的，甲方不承担责任。第二十八条：本补充协议与《商品房预售合同》具有同等法律效力，为《商品房预售合同》不可撤销之部分，如与《商品房预售合同》不一致的，以本补充协议为准，按本补充协议的约定处理。合同签订后，孔嘉炜、何惠阳依约向致岭公司付清购房款。至2016年8月31日，致岭公司尚未办妥涉案房屋所在项目的竣工验收备案手续，未将涉案房屋交付孔嘉炜、何惠阳使用。诉讼中，致岭公司提供广州市环境保护局穗环（2014）31号文件、广东省人民政府粤府函（2016）358号《广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复》文件、涉案小区规划审批意见书、狮岭镇人民政府文件等证据拟证明涉案楼盘在建设时已通过规划部门的审批，报建时该地块未列入水源保护区范围内；在涉案房屋所在楼盘建成后，该区域被列入水源保护区范围，导致该楼盘未能通过环保评查；目前政府部门正在开展将涉案楼盘调整出生态严格控制区的工作。孔嘉炜、何惠阳对此不予认可，认为即使是由于政府原因导致迟延交楼，也应由致岭公司向政府主张权利。一审法院认为：孔嘉炜、何惠阳与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房预售合同》第十二条至第十五条分别对交房条件、时间、逾期交房违约责任、交房时的有关资料等进行了约定，该合同附件七《本合同补充协议》第十条为对《商品房预售合同》第十二条至第十五条的特别约定，分别也对交房条件、交房时的有关文件、逾期交房违约责任等进行了约定。因此，在《商品房预售合同》相关条款已对交房事项进行约定的情况下，补充协议条款又对相关事项进行了重新约定，补充协议的约定应视为对《商品房预售合同》相关约定的变更。根据《本合同补充协议》第二十八条之约定，关于致岭公司延期交房的违约责任应按该补充协议的约定处理。根据《本合同补充协议》第十条约定，因致岭公司原因逾期交楼的，致岭公司应按合同约定的交房日期后210个工作日起承担违约责任。《商品房预售合同》约定致岭公司应于2016年7月1日前向孔嘉炜、何惠阳交付涉案房屋，至2016年8月31日尚未达到210个工作日时间，故孔嘉炜、何惠阳要求致岭公司支付2016年7月1日至2016年8月31日期间的逾期交房违约金条件不成就，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回孔嘉炜、何惠阳的全部诉讼请求。一审案件受理费310元，由孔嘉炜、何惠阳负担。二审庭审中，被上诉人提交证据证实涉案的商品房已通过建设工程竣工验收，上诉人对此予以确认。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于上诉人主张被上诉人承担2016年7月1日至2016年8月31日期间的逾期交房违约金应否支持的问题。上诉人与被上诉人自愿签订《商品房预售合同》及附件，合同及附件的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定上述合同及附件合法有效正确，对双方均具有约束力。附件七《本合同补充协议》第十条规定，双方关于《商品房预售合同》第十二条至第十五条的收楼作出特别约定，该条款第4项约定，因被上诉人原因逾期交楼的，被上诉人应按合同约定的交房日期后210个工作日起承担违约责任。附件中《本合同补充协议》第二十八条规定，本补充协议与《商品房预售合同》具有同等法律效力，为《商品房预售合同》不可撤销之部分，如与《商品房预售合同》不一致的，以本补充协议为准，按本补充协议的约定处理。即双方明确约定涉及被上诉人延期交房的违约责任应按该补充协议的约定处理。双方在商品房预售合同约定被上诉人应于2016年7月1日前向上诉人交付涉案房屋，但从2016年7月2日起算至2016年8月31日尚未达到210个工作日时间，上诉人认为被上诉人在此期间违约的理由不成立，其主张被上诉人支付2016年7月1日至2016年8月31日期间的逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，原审对上诉人的主张不予支持正确。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由上诉人孔嘉炜、何惠阳负担。本判决为终审判决。审判长  梁燕梅审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一八年三月二十三日书记员  陈晓欣吴桐