福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0423民初200号原告：阳桂才，男，1979年2月7日出生，汉族，住福建省清流县。原告：黎静芬，女，1981年5月9日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：福建省三明弘林房地产开发有限公司。法定代表人：林求潘，该公司董事长。原告阳桂才、黎静芬与被告福建省三明弘林房地产开发有限公司（以下简称：弘林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳桂才、黎静芬到庭参加诉讼，被告弘林公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳桂才、黎静芬向本院提出诉讼请求：1.判令弘林公司向阳桂才、黎静芬支付逾期办证违约金计人民币33,267.53元；2.自2018年2月1日起至能够办理房屋产权证书时止的违约金按已付购房款462,049元的0.01%另行计算；3.本案诉讼费由弘林公司承担。事实与理由：2013年6月17日，阳桂才、黎静芬购买弘林公司开发的清流县文华新城商品房18栋4层402室，建筑面积113.37㎡，购买金额为人民币462,049元，双方签订购房合同。阳桂才、黎静芬按照合同约定支付全部购房款，其中2013年6月17日首付139,049元，按揭323,000元。合同第八条约定,弘林公司应当在2015年10月31日前交房。2014年10月27日，阳桂才、黎静芬根据弘林公司发送的交房通知书办理了交房相关手续。截止递交诉状之日，未收到房屋权属证书，也未收到弘林公司的办证通知及该公司按合同约定应支付的违约金。弘林公司在收取全部购房款等相关费用后，虽开具了购房合同发票，但未按合同约定办理产权证，按照合同逾期办证条款“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定（暂计自2016年2月1日起至2018年1月31日止计人民币33,267.53元，后期违约金应计算至实际办证之日）。弘林公司未支付违约金，违约事实明显，希望判如所请。弘林公司未作答辩，亦未在本院指定的举证期间内提供抗辩证据。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1.阳桂才、黎静芬身份证复印件各一份，拟证明各自的身份信息及诉讼主体资格。2.编号：MF-2007-01-NO0558186《商品房买卖合同》一份，证明阳桂才、黎静芬于2013年6月17日购买弘林公司开发的清流县文华新城商品房18栋4层402室，购买金额为人民币462,049元，其中首付139,049元，按揭323,000元。《商品房买卖合同》主要约定：“出卖人弘林公司，买受人阳桂才、黎静芬。买受人向出卖人购买位于清流县“文华新城”第18栋4层402室商品房，该商品房建筑面积113.37㎡，套内面积96.80㎡，单价4,075.58元／㎡，总价款462,049元。出卖人应当在2015年10月31日前，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”；“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期…”。该《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理，即：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3.2013年6月16日，阳桂才向弘林公司交购房定金20,000元、6月17日交购房款119,049元的收据各一张。4.2013年11月15日，阳桂才向清流农行按揭323,000元《借款凭证》及《个人购房担保借款合同》各一份。5.2013年6月17日，弘林公司向阳桂才、黎静芬出具于2014年10月31日前交房的《承诺函》一份。6.2014年10月27日，弘林公司向阳桂才、黎静芬发出于2014年10月31日至2014年11月31日前到弘林公司办理交房手续的《交房通知书》一份及代收公共维修金4,458.80元（收据）、补差面积2,445.35元（免收）的通知。7.本院于2018年3月19日向清流县不动产登记中心调取的《证明》，以证实“清流县不动产登记中心至今未收到福建省三明弘林房地产开发有限公司提交的（清流县文华新城）第18#、23#、25#三幢楼的办理不动产权证书的相关材料。8.清流县房屋交易管理所出具的《预告登记证明》、清流县国土资源局出具的《土地他项权利预登记证》各一份。9.关于《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》三、产权登记（约定）：为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税等费用。否则出卖人有权不予代为办理手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证的责任由买受人承担责任的问题。经本院依职权向清流县地方税务局查询，清流县地方税务局于2018年3月20日向本院出具《情况说明》：“你院要求我局调取清流县文华新城18幢、23幢、25幢业主缴纳购房契税情况。经查，截止2018年3月20日，我局的金三系统和特色系统未查询到上述楼盘的相关信息”特此说明。上述证据和事实，符合证据的“三性”原则，本院予以确认。本院认为，阳桂才、黎静芬与弘林公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。关于阳桂才、黎静芬要求弘林公司支付逾期办证违约金，根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在涉案商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。故该合同表述中的“因出卖人原因”应指出卖人履行初始登记及交付不动产登记资料相关义务方面的原因。房屋所有权初始登记后，买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的。本案弘林公司已提前将房屋交付阳桂才、黎静芬使用，但直至2018年3月19日，弘林公司未能将涉案房产办理不动产权证书的相关材料提交清流县不动产登记中心，致阳桂才、黎静芬至今未能取得产权证书，其行为已经构成违约，应承担违约责任。阳桂才、黎静芬主张弘林公司应按照《商品房买卖合同》第十四条违约金的约定：自逾期之日起，每日按已付购房款总额的0.01%支付逾期办证违约金的诉讼请求的同时，未能对逾期办证的损失数额未提供相应证据证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区房地产业实际及逾期办证违约金的处理情况，酌定逾期办证违约金按日万分之零点五（即0.005%）计算，超出部份本院不予支持。阳桂才、黎静芬主张计算逾期办证违约金的起始时间自2016年2月1日起至弘林公司向清流县不动产登记中心提交符合登记办证的相关材料时止的请求，并不违反法律规定，本院予以支持。其逾期办证违约金为16,864.79元（即462,049元×0.005％×730天=16,864.79元）。阳桂才、黎静芬主张自2018年2月1日之后至符合登记办证的相关材料已交由清流县不动产登记中心办理房屋所有权初始登记之日止的逾期办证违约金，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、福建省三明弘林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付阳桂才、黎静芬自2016年2月1日起至2018年1月31日止的逾期办证违约金16,864.79元。二、驳回阳桂才、黎静芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，由福建省三明弘林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  罗应鹏人民陪审员  张永顺人民陪审员  张锦红二〇一八年三月二十九日书 记 员  卢 玉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。