北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终2350号上诉人（原审原告）：陈军丽，女，1976年5月12日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会，住所地北京市丰台区丰北路甲45号。负责人：方雅亮，主任。委托诉讼代理人：刘海鹏，男，北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：李鹤，男，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。上诉人陈军丽因与被上诉人北京市丰台区鼎恒新星小区业主委员会（以下简称鼎恒新星业委会）、北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初23137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈军丽上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实重新审核，判定合同无效；二、一二审诉讼费用全部由鼎恒新星业委会、均豪物业公司承担。事实与理由：1、一审判决认为：“本案中，现陈军丽、鼎恒新星业委会与均豪物业公司均表示《鼎恒新星物业服务合同》系鼎恒新星业委会原主任赵富荣与均豪物业公司签订的”与事实不符。陈军丽在上诉时及一审庭审中多次明确指出，合同中没有签字，不能确定是谁签订了这份合同，且所盖业委会公章至今下落不明，不排除报警寻找公章后，对该合同真伪进行鉴定的可能。陈军丽提供的业委会成员证人证言均证明鼎恒新星业委会没有签订过这份合同，陈军丽从没有认为赵富荣签过这份合同。一审庭审中，鼎恒新星业委会也表示对合同不知情，参与诉讼的业主们还多次要求均豪物业公司证明此合同是与谁签订的，一直未得到均豪物业公司明确答复。2、一审法院在判决书中认为：“业委会主任有权代表业委会对外签约或签署文件，赵富荣作为原鼎恒新星业委会主任，在其任期内与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，符合议事规则的相关规定”，属于断章取义。《鼎恒新星业主大会议事规则》中明确规定，业主委员会所做的决定应有过2/3表决权的业主出席，会议决定、决议应当经全体业主表决权的过半数通过，所以说业主委员会有权代表是以2/3业主通过为前提的，不是越权代表。3、均豪物业公司提供的合同在北京市丰台区卢沟桥街道办事处和房管局都没有备案，是不存在的合同。4、在没有提供赵富荣确认签订过此合同的证明的情况下，一审法院即认定是原业委会主任赵富荣与均豪物业公司签订过此合同，与事实不符。5、一审判决提到，“至于鼎恒新星业委会主任是否在与均豪物业公司签订此合同前按议事规则召开了业主大会、业委会会议，是否形成了相关决议等，业主不能以此为由对抗为其提供物业服务的均豪物业公司”。一审法院认定起诉合同不合法就是对抗均豪物业公司，没有法律依据。而且陈军丽已全部缴纳物业费，不存在任何欠费，而合同无效是另外的事。6、合同是否合法，是否伪造与均豪物业公司是否提供事实服务完全是两个概念，一审法院以均豪物业公司存在事实服务为由，认为合同合法，属于混淆概念。事实与合法是不同性质的问题，合同是否有效并不能否认事实，反之，事实存在与否也并不能作为合法的依据。7、一审法院以合同内容不合法的规定否认了陈军丽关于合同无效的主张，而本案的重点是：订立合同主体不合格，即包括代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效；法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。本案的焦点是无法确认合同的签订方，合同的主体之一即鼎恒新星业委会对该合同不知情，显然适用于合同主体不合格，一审法院适用法律不当。鼎恒新星业委会辩称，不同意一审判决。同意陈军丽的上诉请求。涉案合同不是真实有效的，该合同上的公章并不是鼎恒新星业委会的公章，两届业委会没有就公章及相关文件进行交接，原业委会主任也没有向新的业委会交代过涉案合同的签订情况。就目前而言，鼎恒新星业委会不认可涉案合同真实有效。均豪物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。服从一审判决，请求驳回陈军丽的上诉请求，维持原判。均豪物业公司与鼎恒新星业委会签订的《鼎恒新星物业服务合同》合法有效，并不违反法律法规的禁止性规定。均豪物业公司自2002年1月至2014年3月期间一直为鼎恒新星小区提供物业服务。均豪物业公司于2002年1月30日与北京市鼎恒房地产开发有限公司签署《鼎恒新星物业管理委托合同》，鼎恒新星业委会于2008年9月成立。在成立之初，业委会并未重新选聘新的物业公司。依据《鼎恒新星物业管理委托合同》规定，委托管理期限为自物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。均豪物业公司在2008年9月至2011年9月期间，属于合同自动延续。2011年9月21日，均豪物业公司与鼎恒新星业委会签署了《鼎恒新星物业服务合同》。在签署该合同过程中，未有任何异议。作为当时业委会主任的赵富荣，代表业委会与均豪物业公司签署该合同，符合《鼎恒新星业主大会议事规则》的相关规定。均豪物业公司履行该合同至2014年3月撤场。以上两份合同的签署，符合《物业管理条例》中“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”等规定。因此，均豪物业公司签署的两份协议符合法律规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定。《鼎恒新星物业服务合同》的合同主体、合同内容、合同签订等均符合相关法律规定，在长达12年的管理过程中，从未出现业主对物业合同的效力提出过质疑。均豪物业公司签署的两份协议的内容，并不存在侵犯业主权益的情形。物业费的收取标准上，住宅类的物业费标准仍为每月每平方米2.5元，商业及办公的物业费标准从原来的每月每平方米18元下调至11.9元，物业公司的服务内容及服务标准都没有变化。另外，均豪物业公司在与鼎恒新星业委会签订《鼎恒新星物业服务合同》时，赵富荣仍然具有委员资格，否则其无法使用业委会的印章。《鼎恒新星物业服务合同》中约定的物业服务收费方式为包干制，即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。因此，均豪物业公司履行合同的行为，并未侵犯任何业主的合法权益。综上，均豪物业公司不同意陈军丽的诉讼请求。陈军丽向一审法院起诉请求：1、确认鼎恒新星业委会与均豪物业公司于2011年9月签订的《鼎恒新星物业服务合同》无效；2、诉讼费用由鼎恒新星业委会、均豪物业公司承担。一审法院认定事实：陈军丽系北京市丰台区×××1701号房屋业主。2002年1月30日，鼎恒新星小区的开发商北京鼎恒房地产开发有限公司与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，北京鼎恒房地产开发有限公司将鼎恒新星小区委托均豪物业公司实行物业管理，委托管理期限自物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。物业管理费收费标准为每月每建筑平方米2.5元，商务部分每月每建筑平方米18元。后鼎恒新星业委会与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，均豪物业公司为鼎恒新星小区提供物业服务。约定物业服务期限2年，自2011年9月21日至2013年9月20日，物业服务费收费标准为每月每建筑平方米2.5元，商务、办公每月每建筑平方米11.9元等内容。现陈军丽起诉称鼎恒新星业委会与均豪物业公司签订的《鼎恒新星物业服务合同》没有签订日期，业委会原主任赵富荣在没有召开业主大会、业委会会议的情况下，私自与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，故要求确认此合同无效。另，在一审案件审理过程中，鼎恒新星小区业主尚兴台以业主知情权纠纷为由起诉鼎恒新星业委会，要求其公开2011年业主委员会组织召开业主大会会议，就与均豪物业公司签订物业服务合同事项进行表决的业委会会议记录、业主大会会议记录、该次业主大会会议表决计票时间、地点、计票人员、计票统计书面记录、以及该份物业服务合同的签订时间、地点、在场人员的情况等信息，并以业主撤销权纠纷为由起诉鼎恒新星业委会要求撤销业委会与均豪物业公司签订物业服务合同的决定，后因相关证据难以确认鼎恒新星业委会在与均豪物业公司签订合同之前召开了业主大会或者业委会会议，亦难以确认形成了相关决议，故法院以尚兴台要求鼎恒新星业委会公开、撤销的内容没有证据证明存在，均驳回了其诉讼请求。一审法院再查，一审法院前往北京市丰台区政府卢沟桥街道办事处调取鼎恒新星业委会在该处备案的相关材料，显示该业委会首次业主大会会议召开时间为2008年6月29日至9月29日。2008年9月29日制定的《鼎恒新星业主大会议事规则》中写明：本会每届任期3年，任期届满3个月前，本会组织召开业主大会，换届选举新一届业主委员会。本会有权选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同。本会主任的职责有代表本会对外签约或签署文件。一审法院另查，均豪物业公司曾在一审法院以物业服务合同纠纷为由起诉多个鼎恒新星业主要求其交纳物业服务费。经一审法院多个生效文书确认均豪物业公司于2002年1月30日至2014年3月20日为鼎恒新星小区提供物业服务，判决各鼎恒新星业主向均豪物业公司支付自欠缴物业服务费之日至2014年3月20日期间的物业费。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，现陈军丽、鼎恒新星业委会与均豪物业公司均表示《鼎恒新星物业服务合同》系鼎恒新星业委会原主任赵富荣与均豪物业公司签订的，而根据一审法院调取的鼎恒新星业委会在北京市丰台区政府卢沟桥街道办事处备案的于2008年9月29日制定的《鼎恒新星业主大会议事规则》规定，业委会有权选聘物业管理企业，与物业管理企业订立物业管理委托合同；业委会主任有权代表业委会对外签约或签署文件，赵富荣作为原鼎恒新星业委会主任，在其任期内与均豪物业公司签订《鼎恒新星物业服务合同》，符合议事规则的相关规定。至于鼎恒新星业委会主任是否在与均豪物业公司签订此合同前按议事规则召开了业主大会、业委会会议，是否形成了相关决议等，业主不能以此为由对抗为其提供物业服务的均豪物业公司。且《鼎恒新星物业服务合同》约定的物业服务标准不低于原开发商委托均豪物业公司实行物业服务时的标准，收费标准等于或低于原开发商委托均豪物业公司实行物业服务时的标准，未损害业主的相关权益。再，均豪物业公司事实上为鼎恒新星小区提供持续的物业服务至2014年3月，大多数的业主已向均豪物业公司缴纳物业服务费。现陈军丽起诉要求确认鼎恒新星业委会与均豪物业公司签订的《鼎恒新星物业服务合同》无效，没有法律依据。综上所述，对陈军丽要求确认鼎恒新星业委会与均豪物业公司签订的《鼎恒新星物业服务合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回陈军丽的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据鼎恒新星业委会在北京市丰台区政府卢沟桥街道办事处备案的于2008年9月29日制定的《鼎恒新星业主大会议事规则》规定，业委会有权选聘物业管理企业，与物业管理企业订立物业管理委托合同；业委会主任有代表本会对外签约或签署文件职责。上述议事规则对该小区全体业主具有拘束力。涉案《鼎恒新星物业服务合同》在形式上加盖了鼎恒新星业委会公章，在内容上相较于前期物业合同，除商业、办公部分物业服务费收费标准有所降低外，并无其他实质性变更。据此，涉案《鼎恒新星物业服务合同》并未损害业主利益，不存在法律规定的无效情形，一审法院驳回陈军丽要求确认涉案《鼎恒新星物业服务合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以确认。业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织，是小区业主的议事机构，该议事机构的议事规则是规范业主大会组织与行为的内部规则，对小区业主之外的个人或单位不具有约束力，不能仅以业委会对外签订合同的行为不符合业主大会议事规则的规定为由，否定该合同的法律效力。因此，陈军丽主张涉案合同的签订违背了业委会的章程规定和业主大会议事规则，应认定无效的上诉理由不成立，本院不予支持。公章是单位行使权力与职能的法律性标志，涉案《鼎恒新星物业服务合同》加盖了鼎恒新星业委会公章，在没有证据否定该公章真实性的情况下，可以认定涉案《鼎恒新星物业服务合同》系鼎恒新星业主委员会与均豪物业公司签订，陈军丽主张鼎恒新星业委会对涉案合同的签订不知情，原业委会主任越权签订涉案合同无效的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，陈军丽的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈军丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 君审 判 员  潘 伟审 判 员  张 君二〇一八年三月三十日法官助理  张子才书 记 员  张淨惠书 记 员  李超男-2--1-