江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终160号上诉人（原审原告）：钟光亮，男，1968年3月29日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟久辉、钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省鹏华房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道桂花园3-101号，统一社会信用代码913608026697603946。法定代表人：章龙，董事长。委托诉讼代理人：罗燕飞、彭珍萍，江西向群律师事务所律师。上诉人钟光亮因与被上诉人江西省鹏华房地产开发有限公司（以下简称鹏华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟光亮上诉请求：撤销吉安市吉州区（2017）赣0802民初2430号民事判决；改判被上诉人支付上诉人违约金154598元以及一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：⑴原审判决适用法律错误。原审判决认为本案的诉讼时效应从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限2011年10月30日起算，是错误的。上诉人与被上诉人2010年8月26日签订的《商品房买卖合同》第九条约定：约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2011年10月30日）的第二天（2011年10月31日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。从上述约定来看，本案逾期交房违约责任为：最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。即双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金数额，违约金数额在实际交付之日止确定，故法院应从实际交付之日起保护上诉人钟光亮主张逾期交房违约金的权利。被上诉人实际交房时间为2016年7月27日，本案逾期交房违约金的请求权自2016年7月27日起算三年内，本案一审立案时间是2017年9月4日，未超过诉讼时效。且按一审判决逻辑，如被上诉人超过2013年10月30日没有交房，上诉人按起诉被上诉人交房的权利都没有，被上诉人可以不交房，也可以不退购房款，被上诉人可以白得到89万多元购房款。⑵上诉人与被上诉人2010年8月26日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上诉人没有收到被上诉人于2013年3月22日邮寄的交房通知书，在2016年7月27日之前被上诉人也没有向上诉人出示该合同第八条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人满足交房条件是在2016年7月27日，本案交房的实际时间是2016年7月27日。因此，本案被上诉人违约事实清楚，被上诉人应当按合同约定承担违约责任，支付上诉人违约金。本案逾期交房违约金的请求权未超过诉讼时效。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚、使用法律并无不当，请求驳回上诉人的上诉请求。钟光亮向一审法院起诉请求：判决鹏华公司支付钟光亮违约金154598元及诉讼费用由鹏华公司承担。一审法院认定事实，2010年8月26日，钟光亮与鹏华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，钟光亮购买鹏华公司开发的鹏华国际华城3幢2-104号房，建筑面积276.79平方米，购房金额893635元。买受人于签订合同日已付房款293635元，余款600000元于2010年9月10日前办理商业按揭手续。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告付清了全部购房款。之后，经房屋面积实测，原告实际购房款为892183.03元。2012年12月14日，鹏华国际华城3#、5#、9#工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。2013年1月29日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求；各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见；同意建设单位向备案机关提出备案申请。被告于2013年3月22日以挂号信的方式向原告邮寄交房通知书。原告于2016年7月27日收房。一审法院认为，原告钟光亮与被告江西省鹏华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。合同约定，被告应在2011年10月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。但被告至2012年12月14日才符合交房条件，构成逾期交房，原告可自被告逾期之日起的2年内向被告主张逾期交房违约金，原告起诉之时已超过2年的诉讼时效，且无诉讼时效中止、中断的法定情形，故被告关于原告主张违约金已超过诉讼时效的辩解，依法予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决驳回原告钟光亮的诉讼请求。案件受理费3392元，减半收取计1696元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：钟光亮对鹏华公司提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，认为该两组证据已超过举证期限，且没有交付给钟光亮，系鹏华公司自行填写，无法确定填写时间，没有加盖鹏华公司和监制单位吉安市房地产管理局的公章，对其合法性有异议。本院认为，根据建设部《关于印发的通知》第三条规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本，并没有法律、行政法规规定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》加盖监制单位公章，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，但与案涉商品房竣工验收合格交付时间与交付条件没有关联。钟光亮对鹏华公司提供的《吉安市建设工程竣工验收备案表》的真实性、合法性没有异议，但提出该备案表中勘察、设计、施工、监理及建设单位意见一栏，均无落款时间，且2016年1月29日领导小组才同意竣工验收备案，他购买的房屋在3#楼，该楼在2016年7月27日才完全具备交房条件。本院认为，该组证据钟光亮对其真实性、合法性不持异议，本院予以确认，但与案涉商品房竣工验收合格交付时间与交付条件没有关联。本院经审查查明，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条关于入伙通知约定，除买受人未能合同约定期限付清房款及相关款项外，在合同约定的入伙时间之前，出卖人应以电话或挂号信通知买受人入伙。出卖人须在接到通知后15日内办理入伙手续，因买受人原因延期办理的，视出卖人已按期交付。第四条联络地址方式及变更约定，双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证所提供资料的真实性负责，一方联系方式如有变更，应在变更之日起五天内以电话及书面形式通知对方。2017年9月1日，钟光亮向吉州区人民法院提交起诉状等。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点系上诉人主张逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第八条约定交付时间为2011年10月30日，交付条件是验收合格。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。以上法律规定将房屋交付使用的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。2013年1月29日，吉安市建筑工程质量监督站出具的工程质量监督报告载明建设、设计、勘察、建立、施工单位评定涉案商品房为合格工程，并出具了验收意见。鹏华公司于2013年3月22日以挂号信通知上诉人交房、入伙，鹏华公司按照《商品房买卖合同》及附件要求履行了通知义务，上诉人作为买受人，应自2013年3月23日起两年内向被上诉人主张逾期交房违约金，上诉人于2017年9月1日向吉州区人民法院诉请鹏华公司支付逾期交房违约金，且未提供证据证明曾向被上诉人主张过该权利，故一审认定上诉人主张违约金超过诉讼时效并无不当。钟光亮称在2016年7月27日之前被上诉人没有向上诉人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故诉争房屋一直未满足交付条件。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为涉案商品房交接时由鹏华公司提供，钟光亮据此主张鹏华公司逾期交房违约责任，亦应自2013年3月23日起两年内提出。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实依据和法律规定，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之项定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3392元，由上诉方钟光亮负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖幼新审判员 李 娟二〇一八年三月九日书记员 陈 婕