浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0602执异46号异议人绍兴柯桥乾润包装有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇梅东村。法定代表人张水木。委托代理人（特别授权代理）陆国琴，女，1979年10月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。申请执行人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行，住所地绍兴市越城区环城北路33号。负责人袁军，系该支行行长。被执行人浙江德龙包装股份有限公司，住所地绍兴市袍江荷湖路（18-3地块）。法定代表人许贤根。被执行人许贤根，男，1968年8月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人施秀华，女，1969年8月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。在本院执行申请执行人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行（以下简称瑞丰银行）与被执行人浙江德龙包装股份有限公司（以下简称德龙公司）、许贤根、施秀华金融借款合同纠纷一案中，利害关系人绍兴柯桥乾润包装有限公司（以下简称乾润公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人乾润公司称，关于申请执行人远东国际租赁有限公司（以下简称远东公司）与被执行人绍兴嘉禾彩印包装服饰有限公司、绍兴县美艺化纤有限公司、德龙公司、许贤根、施秀华执行纠纷案，业经贵院立案受理，执行案号为（2016）浙0602执6263号，被执行人德龙公司以其名下的房产及土地为上述债权提供最高额抵押担保。2016年9月29日，远东公司将上述债权转让给异议人，异议人已将申请执行主体由远东公司变更为异议人。德龙公司名下有两块土地，其中绍市国用（2013）第21743号国有土地使用权证项下的土地使用权抵押给瑞丰银行；绍市国用（2013）第21744号国有土地使用权证项下的土地使用权抵押给远东公司，且该抵押债权已转让给乾润公司。鉴于德龙公司名下的两块不动产已分别办理抵押登记，同时也为最大程度地保障抵押权人的利益，前期贵院根据瑞丰银行及异议人的要求，向相关政府部门发函，要求对德龙公司名下的土地从规划角度实施独立分割，现德龙公司名下的两块不动产已办理相关规划手续，符合分别单独处置的条件。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条之规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。在本案中，德龙公司名下的两块抵押物已经取得规划独立的批文，并已经办理了相关手续，单独处置抵押物能最大程度地保障债权人的利益。因此，在本案中不应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定合并处置抵押物，而应当单独处置，但贵院于2018年1月26日作出的（2016）浙0602执5436号之二执行裁定书却裁定对被执行人德龙公司名下的两块抵押物一并进行拍卖。异议人认为，该裁定既不符合资产单独处置的原则更无法最大程度地保障债权人的利益。综上，恳请贵院依法撤销（2016）浙0602执5436号之二执行裁定书，对被执行人德龙公司名下异议人的抵押物进行单独拍卖。申请执行人瑞丰银行称，首先，被执行人德龙公司名下的两块不动产现状不适宜分开单独拍卖。德龙公司名下的两块不动产（即绍兴市袍江新区18-3地块A地块和B地块）虽然有独立的土地使用权证，但根据该地块的现状可以看出，A地块和B地块为异议人的整体厂区，A地块为异议人的办公用房，B地块为异议人的生产性用房，且该厂区只有唯一对外进出通道，该通道位于A地块。若两地块分开单独拍卖，则B地块无独立对外进出通道，严重影响其使用性能，从而影响B地块的价值。因此，两地块属于在使用上不可分，应当合并拍卖。其次，德龙公司名下的两地块合并拍卖并未损害异议人的利益。无论两地块是分割拍卖，还是合并拍卖，其拍卖依据是相同的，都以博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的博文诸暨房估字SF（2017）第0100772号评估报告书和绍兴市华众房产评估有限公司出具的绍华众房估字（2017）第S11011号评估报告书为准；且两地块为整体厂区，若合并拍卖，对于买受人来说，不会产生厂区改造、消防改造等额外的费用，对提高两地块的拍卖价格有一定的有益之处。综上，无论是从两地块的现状、使用性质来说，还是对将来提高两地块的拍卖价格来说，合并拍卖利大于弊。因此，请求贵院裁定驳回异议人乾润公司的执行异议。被执行人德龙公司未发表意见，但在（2016）浙0602执5436号案件执行过程中向本院提交了书面申请，申请本院单独拍卖该公司名下两块不动产，具体理由与乾润公司的异议理由基本一致。被执行人许贤根未发表意见，但在（2016）浙0602执6263号案件执行过程中表示强烈要求法院分割处置德龙公司名下两块不动产。本院查明：被执行人德龙公司名下登记有坐落绍兴市袍江新区18-3地块（A块）、18-3地块（B块），权证号分别为绍市国用2013第21744、21743号，使用权面积分别为24023、35911平方米的国有土地使用权（以下分别简称A地块、B地块），上述两本国有土地使用权证书记事栏中均记载A、B地块属于同一土地出让合同，宗地分割只作企业融资需要，不作分割转让依据。执行中，本院经现场实地勘验发现A、B地块互相连通共同组成了德龙公司厂区，其中A地块位于厂区南侧，紧邻荷湖路，B地块位于A地块北侧，厂区主入口通道位于A地块靠荷湖路一侧。A地块上现建有坐落绍兴袍江荷湖路北侧3幢、权证号为F0000023433号、建筑面积为16499.3平方米、用途为印刷车间的有证房产一处，另建有门卫房、杂物房、钢棚等无证建筑物、附属物。B地块上现建有坐落绍兴袍江荷湖路北侧1、2、4、5幢，权证号分别为F0000023431、F0000023432、F0000023434、F0000023435号，用途分别为粒子生产车间、透气薄膜生产线车间、包装车间、职工宿舍，建筑面积分别为7992.27、10482.43、4348.76、4119.97平方米的四处有证房产；另建有宿舍楼门卫房、消防水池及泵房、停车棚、西门卫房、冷水水池、钢棚等无证建筑物、附属物。上述有证房产均由本院在审理绍越商初字第4727号案件中于2015年11月4日首轮查封，其中坐落袍江荷湖路北侧1、2、4、5幢房产系抵押于本案申请执行人瑞丰银行，坐落袍江荷湖路北侧3幢房产系抵押于远东公司，并均已办理抵押登记手续。另查明，本院在审理原告瑞丰银行诉被告德龙公司、许贤根、施秀华金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年4月15日作出（2015）绍越商初字第5232号民事调解书，对原告瑞丰银行就坐落袍江荷湖路北侧1、2、4、5幢房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。因被告未按调解协议约定履行，根据瑞丰银行申请，本院对上述民事调解书立案执行，执行案号为（2016）浙0602执5436号。执行中，受本院委托，绍兴华众房地产评估有限公司对德龙公司名下位于绍兴袍江荷湖路北侧1幢、2幢、4幢、5幢工业房地产的市场价值进行了评估，并于2017年11月29日出具了绍华众房估字（2017）第S11011号评估报告书，确定上述工业土地使用权及有证、无证建筑物的市场价值合计为62867035元。2017年8月7日，瑞丰银行向本院提交了申请报告1份，以德龙公司的土地厂房虽为同一规划，但在办证时一分为二，考虑到如二处土地厂房分别拍卖转让可能会带来出入通行、电力、消防等一系列的问题，造成无法过户，且该行已联系的意向买受人亦希望整体拍卖为由，申请本院对德龙公司所属土地厂房予以整体拍卖。2018年1月26日，本院作出（2016）浙0602执5436号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人德龙公司名下坐落于袍江荷湖路北侧1-5幢及土地使用权（以博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的博文诸暨房估字SF（2017）第0100772号房地产司法鉴定估价报告、绍兴华众房地产评估有限公司出具的绍华众房估字（2017）第S11011号评估报告书为准）。还查明，原告远东公司与被告德龙公司等融资租赁合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院于2016年4月25日作出（2015）浦民六（商）初字第19863号民事判决书，判决第六项确定原告远东公司可以与被告德龙公司协议，以被告德龙公司名下抵押物（坐落于浙江省绍兴市荷湖路北侧3幢，房产证号为绍房权证袍江字第××号的工业用房）折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额7450万元的范围内优先受偿上述第三项付款义务。判决生效后，因被告未自觉履行，远东公司向上海市浦东新区人民法院申请强制执行，该院于2016年7月5日立案受理，案号为（2016）沪0115执13611号。2016年11月7日，上海市浦东新区人民法院作出（2016）沪0115执13611号委托执行函，委托本院执行上述民事判决书主文确定的被执行人应当承担的法律义务。2016年12月1日，远东公司向本院提交变更申请执行主体申请书1份，以远东公司已将根据上述民事判决书依法享有的租赁债权及其附属权益全部转让给异议人为由，申请本院将申请执行人主体由远东公司变更为异议人，并提供了债权转让协议等相关证据材料为凭。本院经审查于2016年12月22日直接以乾润公司为申请执行人对上述民事判决书立案执行，执行案号为（2016）浙0602执6263号。因在该案执行中，本院曾拟对德龙公司名下位于袍江新区18-3地块（A块）的国有土地使用权及地上建筑物实施单独分割执行，故本院于2016年12月22日作出（2016）浙0602执6263号函，函询绍兴市袍江经济技术开发区管理委员会（以下简称袍江管委会）意见。绍兴市规划局袍江经济开发区分局收函后征询了袍江经济技术开发区帮扶办、建管局、消防大队等部门意见，在该意见中消防部门备注“该企业原建设工程经消防验收合格，分块拍卖后，新进企业应确保厂区环形消防车道畅通，消防车道宽度符合国家建设工程消防技术标准，确保消防设施实际有效，影响厂区内共用消防设施使用的，应进行技术改造，具备独立使用功能，属地镇政府加强监管，确保消防安全”。2017年7月5日，袍江管委会召开规划国土建设联席会议，对袍江新区规划分局提交的“关于德龙公司土地分块方案的建议”进行了讨论，会议同意规划分局提交的建议，对德龙公司项目用地分割方案予以确认，具体由规划分局负责把关落实。在该案执行过程中，受本院委托博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司对德龙公司所属坐落于袍江新区18-3地块（A块）国有土地使用权及地上建筑物的工业房地产的市场价值进行了评估，并于2017年3月24日作出博文诸暨房估字SF（2017）第0100772号房地产司法鉴定估价报告1份，确定上述工业土地使用权及有证、无证建筑物的市场价值合计3725.10万元。2017年11月15日，乾润公司向本院提交书面申请书1份，以该公司正与被执行人协商解决为由，向本院申请撤回执行。本院于同日作出（2016）浙0602执6263号之一执行裁定书，裁定准许乾润公司撤回该次执行申请。又查明，被执行人德龙公司在本院涉案众多，除前述（2016）浙0602执5436号、（2016）浙0602执6263号执行案件外，尚有包括申请执行人招商银行股份有限公司绍兴城南支行与被执行人德龙公司等金融借款合同纠纷案[即德龙公司名下房产的首封案件，执行案号为(2016)浙0602执678号]等在内的多起案件已立案执行，且现均程序终结。本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明事实，被执行人德龙公司名下A、B地块土地及地上建筑物现用途为整体厂区，共用主出入口、消防通道及相关公用设施设备，在A、B地块国用土地使用权证上亦明确记载两地块属于同一土地出让合同，宗地分割只作企业融资需要，不作分割转让依据；在异议人向本院申请撤回（2016）浙0602执6263号案件的执行后，本院从保障德龙公司全体债权人利益出发，根据瑞丰银行申请，裁定对德龙公司名下房地产进行整体拍卖，该执行行为并无不当。异议人提出异议认为单独处置德龙公司名下异议人的抵押物能最大程度保障债权人的利益，要求撤销本院（2016）浙0602执5436号之二执行裁定书，但未能提供充分证据证明，故对该异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人绍兴柯桥乾润包装有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长 张 剑人民陪审员 韩 峰人民陪审员 高宏士二〇一八年三月二十日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。