四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3817号上诉人（原审被告）：四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司，住所地：南部县南隆镇振兴街桥头。法定代表人：蔡永林，董事长。委托诉讼代理人：何康民，四川兴恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南部县广宏建材有限公司，住所地：南部县南隆镇温州工业园。法定代表人：蒲安强，董事长。委托诉讼代理人：汪荣，南部县陵江法律服务所法律工作者。上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达房地产公司）因与被上诉人南部县广宏建材有限公司（以下简称广宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3106号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兴达房地产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案基本事实，上诉人将开发建设的南部县南隆镇新华路状元领地建设项目发包给四川省恒汇建设工程有限公司，该公司再将建设项目交由蔡元杰实施施工。施工中，四川省恒汇建设工程有限公司与被上诉人签订了商砼供应合同，由此产生的商砼等材料费用应由四川省恒汇建设工程有限公司或蔡元杰承担给付义务。一审认定以被上诉人商砼款抵扣上诉人房屋销售款是错误的。二、一审认定被上诉人已给付购房款不成立。双方签订商品房买卖合同后，被上诉人应按约定向上诉人给付购房款是其根本义务，被上诉人未给上诉人同意的任意给付行为或抵扣行为对上诉人不发生法律效力。一审认定上诉人开具的《销售不动产统一发票》表示被上诉人已向上诉人给付购房款不成立，被上诉人也未能提供以何种方式将购房款给付上诉人。一审认定蔡元杰出具的一份复印件收条作为被上诉人应收商砼款抵扣上诉人售房款不符合法律规定，首先从证据讲应提供原件，其次蔡元杰未给上诉人同意擅自以上诉人售房款抵扣商砼款不符合法律规定。广宏公司辩称：上诉人提及的恒汇公司以及他方和我公司是债权债务转让关系，经三方合意达成了一致意见，以商砼款抵购房款，并签订了商品房买卖合同，开据发票，我司已给付了购房款，但上诉人一直拒绝交付房屋，已经构成违约。上诉人提及的蔡元杰的身份问题，一审的时候我们提交了蔡元杰和蔡拥军与兴达房地产公司的关系证明的相关证据。蔡元杰出具的领条原件应当存放于兴达房地产公司，领条载明领到合资、合作开发状元领地一区项目工程资金2968380元。蔡拥军出具的购房款收条原件存放于我公司。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。广宏公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，按合同约定向原告交付该商品房和办理不动产登记及不动产证书，并承担违约责任（从2015年12月31日起以房价款2968380元按日万分之一计付）；2、判令被告按约完善该商品房正常使用相关的市政基础设施和其他设施（水、电、气、有线电视）。一审法院认定事实：广宏公司与兴达房地产公司于2015年11月27日签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》，由广宏公司购买兴达房地产公司开发的位于南部县南隆镇新华路状元领地一区大底盘第-2-2-1号房屋。《商品房买卖合同》主要内容为：……“第五条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4500元，总价款人民币贰佰玖拾陆万捌仟叁佰捌拾元整。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十二条……1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年12月31日达到上水主管到入户口，户内买受人自理；（2）电：2015年12月31日达到电主线入户，户内买受人自理；……（4）燃气：2015年12月31日达到燃气部门设计的要求；（5）有线电视2015年12月31日达到主线入户，户内买受人自理；……第十三条逾期交房责任……（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……第二十条……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……”。《补充协议》第三条第（二）项约定“出卖人逾期交付房屋的，应赔偿买受人因逾期接收房屋而租房产生的租金，但不另行支付本合同约定的逾期交房的违约金”。合同签订后，兴达房地产公司于2015年12月3日向广宏公司出具了《销售不动产统一发票》两份，购房款共计2968380元。同月17日，广宏公司为涉案房屋缴纳了住宅维修资金26385.6元。18日，双方为涉案房屋办理了商品房预售备案登记。广宏公司为证明已支付房款，提交了兴达房地产公司工作人员蔡元杰出具的《领条》以及蔡拥军签名的《广宏商砼财务对账统计表》。一审法院认为，双方争议的焦点：1、广宏公司是否支付购房款？2、兴达房地产公司是否已按照合同约定完善了基础设施建设？针对第一个焦点问题，广宏公司提交了兴达房地产公司向其出具的《销售不动产统一发票》以及兴达房地产公司工作人员蔡元杰出具的《领条》和蔡拥军签名的《广宏商砼财务对账统计表》予以佐证，综合本案查明的事实，广宏公司陈述其用商砼款抵房款的事实存在，对兴达房地产公司抗辩广宏公司未支付房款的意见不予采信。针对第二个焦点问题，首先，广宏公司不认可兴达房地产公司已按照合同约定完善了基础设施建设；其次，兴达房地产公司亦未在规定的期限内，向法院提交已完善涉案房屋上水、下水、电、燃气、有线电视等市政基础设施建设的证据，故认定案涉基础设施建设未予完善。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。广宏公司向兴达房地产公司支付了合同对价款，兴达房地产公司应当按约向广宏公司交付房屋、协助办理产权变更登记，并完善包括上水、下水、电、燃气、有线电视在内的市政基础设施。关于迟延交房违约金，因双方在《补充协议》中约定若出卖人逾期交付房屋的，应赔偿买受人因逾期接收房屋而租房产生的租金，但不另行支付逾期交房的违约金，广宏公司未举出证据证明其租房产生租金的事实，故对其要求支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。兴达房地产公司在庭审中口头提起反诉，但未在规定的期限内缴纳反诉费用，对其按撤回反诉处理。判决：一、兴达房地产公司在本判决生效后后十日内将位于南部县南隆镇新华路状元领地一区大底盘-2层-2-1号房屋交付于广宏公司，按照合同约定完善包括上水、下水、电、燃气、有线电视在内的市政基础设施建设，并协助广宏公司办理案涉房屋相关权属证明；二、驳回广宏公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由兴达房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案争议焦点：广宏公司是否向兴达房地产公司支付了购买位于南部县南隆镇新华路状元领地一区大底盘-2层-2-1号房屋的价款。据广宏公司陈述，该公司在与兴达房地产公司签订《商品房买卖合同》时并非现款支付购房款，而是用商砼款抵购买案涉房屋的价款，故本案应围绕争议焦点重点审查蔡元杰、兴达房地产公司以房抵债，广宏公司用商砼款抵购买案涉房屋价款的事实是否成立。据兴达房地产公司提供的本院（2015）南中法民终字第1262号民事调解书及兴达房地产公司法定代表人蔡永林在二审中的陈述，结合本案其他相关证据，可以认定兴达房地产公司与蔡元杰合资、合作开发案涉房屋所在小区，蔡元杰负责出资修建、销售及其他业务，双方按约定分配收益的事实。在修建案涉房屋所在小区过程中，蔡元杰以四川省恒汇建设工程有限公司名义与广宏公司签订了《预拌砼供应合同》，由广宏公司提供预拌砼，双方对商砼款进行统计后，蔡元杰出具收条载明：领到合资、合作开发状元领地一区项目工程资金：贰佰玖拾陆万捌仟叁佰捌拾元正（2968380.00元）。在领条上蔡元杰还注明：此款属广宏建材商砼抵商砼款。A111、A333栋负二层一号商业房面积：659.64㎡×单价4500元/㎡=2968380.00元。随后，兴达房地产公司向广宏公司开具了《销售不动产统一发票》，合计开具金额2968380.00元，《销售不动产统一发票》载明：付款方为广宏公司，收款方为兴达房地产公司，销售的不动产项目为状元领地一区大底盘-2层-2-1号房屋，建筑面积659.64㎡，单价4500元/㎡。上述事实表明：蔡元杰作为合资、合作开发案涉小区的一方用其修建销售的状元领地一区大底盘-2层-2-1号房屋抵偿欠付广宏公司的商砼款。兴达房地产公司开具的《销售不动产统一发票》与蔡元杰出具的领条载明的抵偿房屋的面积、单价及总价款能够相互印证，而兴达房地产公司与广宏公司签订的《商品房买卖合同》载明买卖标的物面积、单价、总价款和《销售不动产统一发票》及蔡元杰出具的领条载明的抵偿房屋的面积、单价、总价款完全一致，故广宏公司辩称兴达房地产公司对蔡元杰的上述抵偿行为予以认可的理由成立，本院予以采信。兴达房地产公司上诉称广宏公司提交的蔡元杰出具的领条系复印件，不应予以采信。对此，本院认为，一方面，广宏公司提交的蔡元杰出具的领条虽系复印件，但其内容与《销售不动产统一发票》、《商品房买卖合同》对标的物的描述能够相互印证，不需提供原件亦可达到广宏公司的证明目的。另一方面，从该领条的内容分析，该领条系蔡元杰向兴达房地产公司出具，以此表明用兴达房地产公司的房屋抵偿欠付的广宏公司商砼款后，蔡元杰作为合资、合作开发状元领地一区项目的一方在兴达房地产公司领取了与抵偿房屋价值相当的工程资金，故该领条原件应由兴达房地产公司持有，现兴达房地产公司要求广宏公司提供蔡元杰出具的领条原件与情理不符，与法相悖。故对兴达房地产公司关于不能采信广宏公司提交的蔡元杰出具的领条复印件的上诉理由本院不予采信。综上分析，本院认定蔡元杰、兴达房地产公司以房抵债，广宏公司用商砼款抵购买案涉房屋价款的事实成立。广宏公司用商砼款抵购买案涉房屋价款后，商砼款转为购房款。至于这笔款项是否进入兴达房地产公司账户，如何处理等问题，均应由合资、合作开发状元领地一区项目的双方即蔡元杰与兴达房地产公司内部解决。兴达房地产公司以签订《商品房买卖合同》、出具《销售不动产统一发票》等行为表明该公司认可本案以房抵债的事实，又以该公司未收到购房款为由主张本案以房抵债行为无效既缺乏法律依据，又缺乏基本诚信，对其上诉请求本院不予支持。综上，兴达房地产公司的上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元由上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷发军审 判 员 任雅莉审 判 员 吴 彪二〇一八年三月七日法官助理 蒲文博书 记 员 陈昱灿