北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3502号上诉人（原审被告）：高雨青，女，1955年4月16日出生，住北京市怀柔区。上诉人（原审被告）：唐好红，女，1981年11月11日出生，住北京市房山区。上诉人（原审被告）兼上诉人高雨青、唐好红之委托诉讼代理人：唐好明，女，1975年2月16日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：阳燕燕，女，1984年3月13日出生，住北京市怀柔区。上诉人高雨青、唐好红、唐好明因与被上诉人阳燕燕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兼上诉人高雨青、唐好红之委托诉讼代理人唐好明，被上诉人阳燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高雨青、唐好红、唐好明上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回阳燕燕要求支付迟延交房违约金的诉讼请求。一二审诉讼费由阳燕燕负担。事实和理由：关于唐好明与阳燕燕之间的房屋买卖合同纠纷一案，应当阳燕燕先把钱给付高雨青、唐好红、唐好明，高雨青、唐好红、唐好明拿到房款之后三日内配合过户。现在的情况是，阳燕燕在高雨青、唐好红、唐好明完全不知情的情况下把房款交给了原审法官，而法官不知何故并未及时通知高雨青、唐好红、唐好明阳燕燕已经交款的事实，致使高雨青、唐好红、唐好明至今没有拿到房款，也未能及时配合履行过户手续及办理腾房事宜，对此高雨青、唐好红、唐好明并无任何过错。事实上，高雨青、唐好红、唐好明在得知阳燕燕起诉的事实后，就主动联系法官，要求把房屋腾退，但法官并未支持交接事宜，但为了减少双方损失，唐好明已经于12月29日将房屋通过原审法官交付阳燕燕。综上，原审判决让高雨青、唐好红、唐好明承担自己没有任何过错的情况下造成的阳燕燕所谓损失，缺乏事实和法律依据。阳燕燕同意一审判决，不同意高雨青、唐好红、唐好明的上诉请求。阳燕燕向一审法院起诉请求：1.判令高雨青、唐好红、唐好明支付阳燕燕迟延交房违约金128800元（自2017年11月20日至实际付清之日止；2.判令高雨青、唐好红、唐好明立即交付坐落于北京市怀柔区金台园××号房屋；3.判令高雨青、唐好红、唐好明支付居间服务费48900元；4.判令高雨青、唐好红、唐好明交房之前支付所欠物业费1520元、暖气费2724.3元及水费（实时）；5.诉讼费由高雨青、唐好红、唐好明承担。一审法院认定事实：2017年2月6日，阳燕燕与唐好明、唐好红、高雨青签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：高雨青、唐好红、唐好明将位于北京市怀柔区金台园××号房屋，以230万元的价格卖给阳燕燕；出卖人应当在房屋产权变更当日将房屋交付给买受人；如果出卖人未按约定的期限将房屋交付给买受人，出卖人应当自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付房款价款万分之五的违约金。同日，阳燕燕、高雨青、唐好红、唐好明与北京天地神通房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，合同约定：阳燕燕、高雨青、唐好红、唐好明积极配合居间方的居间活动，按照居间方的要求提交房屋买卖所需一切证书、证件及材料，并依照本合同足额支付居间代理费，如果阳燕燕、高雨青、唐好红、唐好明双方违反合同上述约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取居间代理费，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用；阳燕燕、高雨青、唐好红、唐好明双方在支付居间服务费前违反《买卖合同》的，由违约方承担本合同约定的双方需要承担的居间代理费。后因高雨青、唐好红、唐好明拒绝履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，阳燕燕起诉至怀柔区人民法院要求阳燕燕、高雨青、唐好红、唐好明及居间方继续履行合同，并协助阳燕燕办理产权过户手续。此案经北京市第三中级人民法院于2017年8月22日作出（2017）京03民终8923号民事判决书判决：一、变更北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决书第一项为：唐好明、唐好红、高雨青继续履行与阳燕燕于2017年2月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，阳燕燕于判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青剩余购房款220万元；二、变更北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决书第二项为：北京天地神通房地产经纪有限公司继续履行与阳燕燕、唐好明、唐好红、高雨青于2017年2月6日签订的《居间服务合同》及《补充协议》，北京天地神通房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青房屋定金10万元；三、唐好明、唐好红、高雨青在收到上述第一、二项款项后三日内协助阳燕燕办理唐杰名下的位于北京市怀柔区金台园××号房屋过户登记至阳燕燕名下，所需税费由阳燕燕承担。判决生效后，阳燕燕于2017年8月31日将剩余购房款220万元交至怀柔区人民法院，并就房屋办理过户问题申请法院强制执行。2017年10月11日，怀柔区人民法院作出（2017）京0116执2480号执行裁定书，裁定被执行人唐好明、唐好红、高雨青协助办理过户手续，现该房屋已于2017年11月20日登记至阳燕燕名下。2017年12月5日，阳燕燕起诉至怀柔区人民法院要求：1.判令高雨青、唐好红、唐好明支付不履行过户违约金88550元（自2017年9月5日至2017年11月20日）；2.判令高雨青、唐好红、唐好明支付阳燕燕迟延交房违约金128800元（自2017年11月20日至实际付清之日止；3.判令高雨青、唐好红、唐好明立即交付坐落于北京市怀柔区金台园××号房屋；4.判令高雨青、唐好红、唐好明支付居间服务费48900元；5.判令高雨青、唐好红、唐好明交房之前所欠物业费1520元、暖气费2724.3元及水费（实时）；6.诉讼费由高雨青、唐好红、唐好明承担。本案在审理过程中，阳燕燕撤销上述第一项诉讼请求，但坚持要求其它诉讼请求。阳燕燕对其主张出示《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初3220号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2017）京03民终8923号民事判决书、怀柔区人民法院2017年8月31日案款收据、怀柔区人民法院执行案件受理通知书、（2017）京0116执2480号执行裁定书、完税证明、中介服务费46600元中介费收据、怀东物业公司出具欠付2016年度至2017年度物业费1520元收据、2017年8月30日电话记录及短信截屏、2017年11月21日电话记录及短信截屏、2017年11月26日、12月1日短信截屏证明其主张。上述证据中，2017年11月21日短信载“唐女士，你好，昨天房本过户手续已经办完了，房子已经正式转到我的名下，所以我希望你们能按照合同约定交房。从签合同到现在，咱们算是两败俱伤，这本来并非我们的初衷，从最开始我们都是积极找你们协商，不管合同是否有效，都希望你们能出面解决，但是你们始终否认合同的有效性，不愿意出面，最终协商不成，到最后只能进入法律程序，因此双方都白白耗费了更多的精力和财力进去，说白了，所以我希望事情尽快解决，因为事已至此，即使再拖也并不能改变继承的事实”；2017年11月26日短信载“唐女士，你好，那会打电话你也说了，咱们都在行政机关上班，所以我觉得咱们也没必要再次闹到法庭上，前期立场不同，大家也只是维护各自利益而已，现在房本过户完了，按照合同约定，过户当天交房，即使房屋出租了，那么你也应当把房屋租赁关系转给我，还有过户以后房子所得的房租交给我，否则你不算交房，按照合同约定，不交房就得按日计算向守约方支付总房款的千分之五违约金，说实话，我只是想拿到房子而已，所以我还是希望这事情能够协商解决好，如果说你还是不愿意出面，那我只能再次通过法律的途径来维护我的权益。但是这样也只是再消耗咱们的时间精力而已，因为不管走哪条法规，我觉得你也是说不过去的”。经质证，高雨青、唐好红、唐好明表示电话及短信不知道，对其它证据均无异议。一审法院认为，依法成立的合同对合同各方具有法律约束力。高雨青、唐好红、唐好明在北京市第三中级人民法院终审判决确定继续履行《北京市存量房屋买卖合同》的情况下，应及时做好房屋交付的准备工作，以便在房屋产权过户当日能够履行房屋交付义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应当在产权变更当日将房屋交付给买受人，逾期交付房屋应按日已付房价款万分之五给付违约金。高雨青、唐好红、唐好明已于2017年11月21日得知涉案房屋办理了产权变更手续，但至今未能向阳燕燕交付房屋。高雨青、唐好红、唐好明虽主张法院收取阳燕燕房款后一直未通知高雨青、唐好红、唐好明领取房款致使高雨青、唐好红、唐好明至今未能领取房款，但阳燕燕已经撤回要求高雨青、唐好红、唐好明赔偿逾期协助办理产权变更登记损失的诉讼请求，高雨青、唐好红、唐好明上述抗辩意见与高雨青、唐好红、唐好明逾期交房违约责任没有关系，故对阳燕燕要求高雨青、唐好红、唐好明每日按照已付房款万分之五给付违约金的诉讼请求，法院应予支持；对阳燕燕要求高雨青、唐好红、唐好明立即将坐落于北京市怀柔区金台园××号房屋交付的诉讼请求，法院亦应予以支持；根据《居间服务合同》中关于违约责任的内容来看，守约方向违约方追偿中介服务费的前提应该是房屋买卖合同无法继续履行，但阳燕燕通过法院判决和执行已经履行了合同义务，居间人前期的居间活动产生了效果，故对阳燕燕要求高雨青、唐好红、唐好明承担中介服务费的诉讼请求，法院不予支持；本案所涉房屋所欠物业费、供暖费和水费，阳燕燕并未实际支付，阳燕燕可在实际支付后另行起诉，本案不作处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、高雨青、唐好红、唐好明于判决生效后次日将坐落于北京市怀柔区金台园××号房屋交付给阳燕燕；二、高雨青、唐好红、唐好明自2017年11月21日起，每日按照1150元的标准给付阳燕燕迟延交房违约金至高雨青、唐好红、唐好明实际交房完毕之日止（判决生效后十日内执行）；三、驳回阳燕燕其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，阳燕燕向本院提交12月11日与执行庭法官王淼的录音光盘一张，拟证明房款已经交给法院，问执行庭法官是否应当通知对方，执行庭法官说已经把这件事告知对方了。高雨青、唐好红、唐好明对该证据不予认可。高雨青、唐好红、唐好明向本院提交执行通知书一份，拟证明法院于9月8日给了执行通知书，但是没有载明具体执行什么，所以我方也没有与法院联系。提交执行案件受理通知书及发还案款收据，拟证明申请执行及收到房款的时间节点。阳燕燕对执行通知书、执行案件受理通知书、发还案款收据均予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，高雨青、唐好红、唐好明认可于2017年11月21日通过中介已知晓涉案房屋产权强制过户至阳燕燕的事实，因此，在法院生效判决对于涉案房屋买卖合同的继续履行确定“先交房款，后过户”的先后履行顺序的情况下，即使阳燕燕或者法院没有通知，其作为一个理性人，理应判断阳燕燕通过适格方式已履行交付房款义务，因此，依据合同约定，高雨青、唐好红、唐好明应承担自2017年11月21日起至实际交房之日止的迟延交房违约金。双方对于涉案房屋买卖合同的继续履行素有争议，因此，阳燕燕依据生效判决内容将房款交至法院并无不妥。综上，高雨青、唐好红、唐好明的相关上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费892元，由高雨青、唐好红、唐好明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎代理审判员  申峻屹二〇一八年三月十二日法官 助理  胡震霄书 记 员  高 媛