成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初11027号原告：高林华，女，1982年7月30日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：向平，四川广都律师事务所律师。被告：成都双华通缆有限公司，住所地成都市双流区黄甲街道双华社区黄甲大道1段2号。法定代表人：吴明全，董事长。委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。原告高林华与被告成都双华通缆有限公司（以下简称“双华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高林华及委托诉讼代理人向平，被告双华公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高林华向本院提出诉讼请求：1.被告支付未办理国有土地使用权分户证违约金，原告自愿将违约金以合同约定标准按730日计算，合计33215元；2.返还原告已付被告未安装光纤设施费及利息，合计1965.6元（540元×24%年息×11年）；3.被告因隐瞒市场地域使用权的真实情况和擅自改变与原告所购商铺有关联的公共部位的使用性质给原告造成的损失，参照广告宣传和合同约定，2008年8月至2016年8月期间损失合计97073.28元（1011.18元×12个月×8年）。事实与理由：原告因被告宣传购商铺可返租，于2005年11月26日购买了被告开发的位于华阳镇广福村华阳客运中心商业城商业用房某号房的1楼，面积22.175平方米，原告按合同约定履行了付款义务，向被告支付了全部房款151677元和办证税费，并向被告提供了为原告办理该商品房的权属登记手续所需的个人材料。2006年3月2日，被告为原告办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，后虽经反复催促，被告未为原告办理国有土地分户使用权证。2016年2016年5月29日经业主维权后，被告承诺在2016年6月30日前将土地使用权证办理完毕，但至今未办理。后原告获知，一直未办理国有土地分户使用权证的原因系被告未将相关资料提交办证机关。原告购房时交纳了光纤设施安装费540元，但被告并未为安装也未通知原告应该去光纤公司办理相关手续。2007年被告在原告所购商铺的公共区域建设混凝土搅拌站及千余平米民工住房，垃圾堆积成山，导致市场经营瘫痪，原告遭受利益损失。原告经了解，该市场曾用于建设搅拌站的地带，被告于2010年取得了土地使用权。该混凝土搅拌站于2016年9月经政府出面拆除，2017年9月垃圾才清理完毕。被告在广告上与丽盛公司联手宣传，购房返租（金），原告2005年购买商铺时签订了租赁合同，却未获得一分钱租金，后找开发商理论又被骗重新签订了一份委托租赁合同，仍然没有获得租金。被告长期存在上述违约行为，导致原告无法拥有完整的物权，使原告购买的商铺价值贬低，无法使用该房屋或以正常价格出售；由于被告的欺诈行为，导致市场犹如建筑工地，导致商铺价值落差大，无法租赁，无法出售；被告以欺骗方式为原告提供虚假的市场环境，隐瞒未取得整个商业城土地使用权的事实，导致原告所购商铺受建设混泥土搅拌站的影响，未收到预期收益，蒙受巨大损失。依据《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，主张权利。双华公司答辩称：1.被告在出售房屋时从未向原告承诺过办理国有土地使用权证，双方签订的《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》中也未做此约定，未约定逾期办理分户国有土地使用权的违约金。且现在已可办理包含土地使用权及房屋所有权的不动产权证，被告不存在违约，不应支付违约金。合同第十五条约定的产权登记手续仅指办理房产证，且约定的内容仅是将相关材料报房屋产权登记机关备案，房屋所有权证应由原告自行办理；2.假设根据合同约定推断被告有为原告办理国有土地使用权证的义务，未办理该证件亦未给原告造成任何损失，也应免除违约金，且合同约定的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度，已过诉讼时效；3.光纤应由原告自行向相关单位申请开通，被告在商品房交房时以使其具备使用条件，且原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告也未提交证明其已支付过光纤费，故被告不应向原告支付光纤费及利息；4.被告向原告交付了具备使用条件的商品房，不存在隐瞒使用地地域和改变土地性质的问题。市场内擅自占用和改变用途的行为非被告所为，若搅拌站实际对原告在成损失，应针对侵权人提起侵权之诉；5.销售返租不是被告所为，是与另外的公司发生的合同关系，应当向其主张权利。据此，请求法院驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：双华公司（出卖人）与原告（买受人）于2005年11月26日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于天府新区华阳街道广福村华阳客运中心商业城某号商业用房，面积共计22.175平方米，房价总计151677元。合同约定第八条约定“出卖人应当在2004年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房验收合格。……”第十四条约定“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2.天然气、光纤线路、宽带网络线路、电话线路在商品房交付时具备使用条件，由乙方自行向相关单位申请开通。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.依法承担保修责任并由甲方赔偿乙方自商品房交付的实际达到使用条件期间相当于租金的房屋空置损失……”第十五条约定“出卖人应当在在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日息万分之三向买受人支付违约金”第十八条约定“……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。《补充协议》第二条约定“甲方代收……光纤入户费540元，此款乙方应于2005年11月26日前交清。（甲方包干使用）”第四条约定“对合同第十五条补充约定：1.该商品房交付后，甲方代为办理房屋产权证书……；2.乙方全权委托甲方至产权监理机关办理房产转移登记、抵押登记等相关手续。”经核实，原告高林华与案外人成都丽盛投资管理有限公司于2006年3月11日签订《委托租赁合同》，约定将案涉房屋委托乙方对外进行租赁，委托期限为5年，自2005年11月26日至2010年11月26日止，每月租金为1011.18元。原告高林华于2006年4月取得了涉案房屋的房屋所有权证。另查明，双华公司在销售“客运中心商业城”项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体。案涉建筑及公共区域均显示在其公开发布的楼盘广告等在的图片中，其中“物流商贸区”区域（国土证号：20**年第13023号）在“客运中心商业城”项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地（国土证号：20**年第13023号）的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。原告高林华于2016年9月20日取得了案涉房屋的不动产权证书。认定上述事实有原、被告、第三人的身份信息、《商品房买卖合同》《补充协议》《委托租赁合同》、委托书、现场照片、宣传资料、《成都市天府新区华阳街道办事处关于加快华客商业城提档升级改造的通知》、不动产发票、契税完税凭证、维修基金收款收据、建筑工程施工许可证及各方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告高林华与双华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否应当承担逾期办理分户国有土地使用权证的违约责任；2.被告是否存在违反合同约定提供虚假市场环境的行为，应否向原告赔偿损失。本院根据所查明的事实，综合评判如下：一、关于被告是否应当承担逾期办理分户国有土地使用权证的违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付适用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因导致原告未能如期办理房地产权属证书的，被告应按已付房款日期万分之三向原告承担违约责任。双方在合同中约定了双华公司应协助高林华取得“房地产权属证书”，根据通常理解，此处约定的“房地产权属证书”应当解释为房屋产权证书和国有土地使用权证，“产权登记机关”也应当解释为办理前述权利证书的房产、国土管理机关。故本院对双华公司关于其无义务办理涉案房屋国有土地使用权证的主张不予支持。双华公司还主张未办理国有土地使用权证系案涉商品房所在区域行政区划变化所致，但未就行政区划调整与逾期办理相关证件的关联性提交证据证明，对其主张本院不予认可。本案中，原被告双方对交房时间均无法明确，根据双方签订的合同及原告与案外人签订的委托租赁合同，本院认定房屋的实际交付时间为2005年11月26日。被告未按合同约定为原告提交办理国有土地使用权证相关材料，原告也未在约定时间内取得相关证件，被告已经构成违约，应当承担违约责任。二、关于原告主张被告承担违约责任的诉讼时效及违约金数额问题。本院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方式为按日计算，本案中按日计算的逾期办证违约金属于继续性债权，每日的逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据本案查明的事实，原告主张被告承担违约责任系基于双方签订的《商品房买卖合同》中对办理房屋产权证的约定，据此本院认为被告的违约行为宜计算至2016年8月19日成都市天府新区实施新的不动产登记政策时止。在此期间内，原告的违约行为持续产生，原告为主张其权利，先后于2016年9月18日、2017年4月1日、2017年9月13日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。本案原告自愿将违约金的计算天数调整为730天，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，经确认上述天数未超过原告尚在诉讼时效内主张权利的天数，本院予以支持。但原告主张按日息万分之三计算违约金，被告以违约金过高为由提出抗辩。本院综合考量合同履行情况、原被告双方实际过错程度、原告实际损失、原告期待利益等因素，酌情确定本案逾期办理国土使用权证的违约金为4000元。三、关于被告是否存在违反合同约定提供虚假市场环境的行为，应否向原告赔偿损失的问题。本院认为，双华公司在销售“客运中心商业城”项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体，物流商贸区区域规划在“客运中心商业城”项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地（国土证号：20**年第13023号）的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。物流商贸区对于建材市场而言属于重要的配套设施，对业主订立合同有重大的影响，双华公司应当按照其承诺履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，根据上述规定，原告高林华要求双华公司支付因提供虚假市场环境（未按承诺提供配套设施）赔偿损失，损失额参照原告与案外人签订的委托租赁合同确定的租金计算，本院根据合同的履行情况、公平原则，酌情支持损失5000元为宜。四、关于原告主张的要求被告退还光纤设施费540元并支付相应利息的问题。原告并未就实际支付上述资金提供证据进行证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对原告主张被告退还光纤设施费并支付相应利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告成都双华通缆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高林华支付逾期办理房地产权属证书的违约金4000元；二、被告成都双华通缆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高林华支付未按承诺提供配套设施的损失5000元；二、驳回原告高林华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1473元，由被告成都双华通缆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐春龙二〇一八年三月十三日书记员  黄雯雯