新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0104民初2975号原告：张红梅，女，1967年12月22日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市。委托代理人：袁吉平，男，1967年10月10日出生，汉族，塔城行署驻乌办事处退休员工，住乌鲁木齐市。被告：刘文辉，男，1960年1月22日出生，汉族，乌鲁木齐市新市区人民政府退休干部，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：王仕翰，新疆威宇律师事务所律师。被告：乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）人民防空办公室，住所地：乌鲁木齐市新市区。负责人：唐军，人民防空办公室主任。委托代理人：张军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：徐杰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告张红梅与被告刘文辉、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序分别于2017年7月5日、2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告张红梅及委托代理人袁吉平、被告刘文辉的委托代理人王仕翰、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）人民防空办公室（以下简称新市区人防办）的委托代理人张军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》，退还原告押金14385元；2、判令被告刘文辉赔偿原告装修损失33万元、人工损失7200元，被告新市区人防办对原告损失承担连带赔偿责任；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年7月26日，被告刘文辉与被告新市区人防办签订一份《租赁合同》，约定：由被告刘文辉承租新市区人防办位于鲤鱼山公园人防伪装房225平米的房屋，租赁期限自2012年7月26日至2032年8月30日，租金为每年3万元，同时约定由被告刘文辉全额投资完善该房屋的外围设施（供水、排水、电、天然气申请安装等）。2012年9月26日，我与被告刘文辉签订一份租赁合同，约定由我承租前述房屋中的90平米，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日，租金为每年5万元。我承租该房屋后，投入了60余万元进行装修，从事商业经营。我接受房屋后，发现排水系统不完善，多次催促被告刘文辉处理，但其至今未予完善，并且被告刘文辉未办理房屋的供水手续，私自将房屋供水管偷偷接入新疆医科大学供水管网。2016年12月，新疆医科大学查出，中断了供水，致使我无法正常使用房屋。我认为，因被告行为导致我无法使用所承租的房屋，给我造成了巨大的经济损失。同时，被告新市区人防办作为房屋所有权人，未依据其与被告刘文辉签订的合同积极监督被告刘文辉完善房屋的供排水设施，其对我的损失亦应当承担赔偿责任。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告刘文辉辩称：1、我与原告合同期限是2013年至2022年，合同未到期，我不同意解除。2013年1月经被告新市区人防办同意将此房屋出租给原告，租期十年，至起诉时原告对房屋一直使用、收益，原告说突然停水的理由不成立，合同中也未约定不供水解除合同。2、原告提出申请，法院委托新疆国立资产评估有限责任公司作出评估报告，报告中说原告是产权的持有者不属实，该评估报告没有依据。3、原告所述赔偿装修损失33万元和人工损失7200元也无事实及法律依据。被告新市区人防办辩称：原告诉求所依据的法律关系是其与被告刘文辉之间的租赁法律关系，与我人防办不存在法律关系，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月26日，原告张红梅与被告刘文辉签订《租赁合同》，由原告租赁被告刘文辉位于乌鲁木齐市高新区交汇处鲤鱼山公园山脚下的人民防空工程（伪装房）壹楼门面房（90平方米），租赁期壹拾年，自2013年元月1日起至2022年12月31日止，租金不含税收每年伍万元，租金标准三年维持不变，后三年在前三年的基础上百分之十以内上下浮动；租金第一年在合同签订之日起，一次性交清，自第二年度起每年元月1日前交清租金；水、电、气费用按实际发生额由原告缴纳。合同第五条还约定：原告可以根据经营需要，在不破坏房屋主体结构，不损坏水、电、气供应设施，符合安全消防的情况下，对经营的场所进行自费安装，租赁期满或中途放弃经营权不得损坏房屋内的任何装饰，其装修费用由原告承担，被告刘文辉不予补偿。第九条约定：合同签订后，被告刘文辉应于2012年10月20日前交付原告使用，保证该房屋的水、电、其、排水的正常使用，如未能按期交付使用，合同日期顺延。协议签订后，原告对涉案房屋进行装修，设立了新市区鲤鱼山南路皮亚萨西餐厅。双方履行合同至2016年12月，涉案房屋断水，原因系被告刘文辉擅自接入新疆医科大学自来水。新疆医科大学水电服务中心于2016年12月19日作出处理意见,该处理意见载明：刘文辉租赁于鲤鱼山公园新市区政府人防工程伪装房，自2012年11月起，未经新疆医科大学任何部门同意，从我校一条街E段擅自接入自来水长达4年之久，从未交过水费。经水电中心检查房屋其中一块水表读数1760立方，因用水期间更换过水表，原有数据不详，水电中心参照《乌鲁木齐城市供水用水条例》第四章、三十六条之规定，属盗用水行为；第六章、五十二条之规定，从事经营活动的处以三至五倍水量，决定对刘文辉追加4111立方，从此不得再接用医科大学自来水。按5871立方结算，每立方水价按商业用水6.38元计算，合计37456.98元。另外，原告曾在2016年12月14日向被告刘文辉公证送达一份《通知》，内容为自2012年10月租用你和人防办的房屋门面房以来，本人多次要求你解决下水接入问题，但该房屋下水一直未能接入城市下水管网，严重影响我的经营，现限你5日内解决该房屋下水接入管道一事。经询，原告向被告刘文辉交纳租金至2017年1月31日。原告还向被告刘文辉交纳2万元押金，用于门窗的修复和水电费。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆国立资产评估有限责任公司（以下简称国立评估公司）对张红梅投资装修的位于乌鲁木齐市鲤鱼山公园人民防空工程（伪装房）一楼门面房（90平米）的装饰装修价值进行评估。国立评估公司评估结论为截止2016年12月19日，委估资产价值为179162元。原告支出鉴定费5300元。被告刘文辉对装饰装修物归属存有异议。国立评估公司对刘文辉回复,被告刘文辉拒绝到现场参与勘查,国立评估公司根据装修项目及实物现状进行评估。审理中，原告向本院提交了一份新疆医科大学后勤管理处水电服务中心《证明》，载明：根据2018年3月12日下午4:30分，鲤鱼山公园新市区政府人防工程伪装房皮亚萨2号店经营者张红梅反映店内开通自来水，室内有大量跑水，因供水阀门在商业一条街E段地下室，属公共区域，不知何人将阀门开启。根据2016年12月19日，我中心《关于刘文辉擅自接自来水的处理意见》，我中心已将此水管阀门关闭，并继续认真执行鲤鱼山公园新市区政府人防工程伪装房皮亚萨2号店从此不再接用医科大学自来水的决定。另，涉案房屋系被告刘文辉从被告新市区人防办处租赁。2012年7月26日，被告刘文辉与被告新市区人防办签订《租赁合同》，被告新市区人防办将乌鲁木齐市鲤鱼山脚下的人民防空工程（伪装房），建筑面积225平米贰层楼房租给被告刘文辉使用，并由其承担长期义务值班和看守，租赁期贰拾年，自2012年7月26日起至2022年8月30日收回，租金每年叁万元，支付方式：每年8月30日一次性付清本年度租金。租赁期限水、电、暖、通信等费用由被告刘文辉承担。该房屋外围设施（供水、排水、电、天然气申请安装等），由被告刘文辉全额投资，投资总额贰拾柒万元整。本院认为，我国法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告租赁房屋用于经营新市区鲤鱼山南路皮亚萨西餐厅，被告刘文辉应当保证水、电、气、排水的正常使用，以保持租赁物符合约定的用途。现涉案房屋因被告刘文辉擅自接入自来水致使新疆医科大学水电管理中心作出不得被告刘文辉接入医科大学自来水的处罚，涉案房屋无水供应、排水不畅均不符合租赁合同约定，被告刘文辉违约行为致使合同目的无法实现，故原告主张解除其与被告刘文辉于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘文辉的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同签订时，原告支付被告刘文辉2万元押金，现自愿承担水费5615元（1760立方×6.38元/立方×50%），原告主张被告刘文辉退还押金14385元（2万元-5615元），本院认为，原、被告共用一块水表，原告从事商业经营，被告刘文辉用于居住，故原告应当负担大部分水费，本院酌情认定原告负担80%为宜，核算为8983.04元（1760立方×6.38元/立方×80%），对于追加处罚被告刘文辉4111立方水费，被告刘文辉擅自接水存在过错，该部分应有被告刘文辉自行负担，故被告刘文辉应当退还原告押金11016.96元（2万元-8983.04元），对原告多主张的部分，本院不予支持。法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁内装饰装修残值损失的，应予支持。原告主张被告刘文辉赔偿装修损失33万元，本院委托国立评估公司对张红梅装饰装修物残值损失进行评估，评估意见委估资产的价值为179162元。被告刘文辉虽对装饰装修物资产归属有异议，但被告刘文辉拒绝到场参与勘查，亦未提供相反证据佐证，应当承担对其不利的后果。对该份评估报告真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。故被告刘文辉应支付原告装修残值损失179162元，对原告多主张的部分，本院亦不予支持。原告主张被告刘文辉赔偿人工损失7200元，《房屋租赁合同》对此未作约定，故原告该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告新市区人防办承担连带赔偿责任的请求也不符合法律规定，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告张红梅与被告刘文辉于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘文辉退还原告张红梅押金11016.96元；三、被告刘文辉赔偿原告张红梅装修残值损失179162元；四、驳回原告张红梅对被告刘文辉的其他诉讼请求；五、驳回原告张红梅对被告乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）人民防空办公室的诉讼请求。上述给付款项合计190178.96元，被告刘文辉于本判决生效后十日内付清，逾期不付，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额351585元，确认给付标的额190178.96元，确认给付标的占诉讼标的额的54.09%。案件受理费6573.78元、鉴定费5300元（原告已预交），由被告刘文辉负担54.09%即6422.52元，由原告负担45.91%即5451.25元。被告刘文辉应负担的诉讼费、鉴定费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  张建芬人民陪审员  林莉霞二〇一八年三月十六日书 记 员  郑 媛书 记 员  贾蕙如