湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1167号上诉人（原审被告）：武汉邦信小额贷款有限责任公司，住所地武汉市江岸区解放大道1320号（根浩大厦）12、13楼。法定代表人：李建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：林琳，湖北中和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王昌洪，男，1956年8月1日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李红良，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人：武汉世纪长荣贸易有限责任公司，住所地武汉市洪山区徐东路7号凯旋门广场A-8-B。法定代表人：詹赤兵，该公司总经理。被上诉人：武汉市信诚经济发展有限公司，住所地武汉市江岸区台北路83号。法定代表人：陈广寿，该公司总经理。被上诉人：陈广寿，男，1965年10月23日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）因与被上诉人王昌洪、武汉世纪长荣贸易有限责任公司（以下简称世纪长荣公司）、武汉市信诚经济发展有限公司（以下简称信诚公司）、陈广寿第三人撤销之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民撤7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邦信公司上诉请求：1.撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民撤7号民事判决。2.改判确认邦信公司享有的抵押权有效。3.本案一、二审诉讼费用由世纪长荣公司、邦信公司、信诚公司、陈广寿承担。事实和理由：1.一审判决违反法律规定的举证责任分配原则，认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。本案所涉房产并非建设工程，一审判决适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，与本案无关联性。抵押权属物权，一审判决却未适用《中华人民共和国物权法》相关规定，违反了物权法定和物权公示原则。王昌洪提交的相关购房证据不能作为享有不动产物权的证明，之后能证明其与世纪长荣公司之间存在房屋买卖的债权关系，不产生物权法上房屋所有权变更的效力。邦信公司在相关人员的陪同下至房屋现场进行了核查，确认房屋均属租赁状态，并核查了房屋产权登记状态，才发放贷款。一审判决认定邦信公司未尽到合理的谨慎注意义务，属认定事实不清。2.物权法、物权法解释一等都明确规定不动产登记的法定效力，交易参与人基于权利公示并根据公示状态进行交易应直接推定其为善意，且善意取得的抵押权可以对抗一般债权，各地有类似案例判决予以支持。3.对案涉房产，购房人和抵押权人均已取得生效判决，均有合法权利救济途径，一审判决强加给邦信公司不公平、不合理义务，随意撤销生效判决，使邦信公司的合法权益无法得到保障，也使金融秩序和贷款安全无法得到法律保障。王昌洪辩称，1.世纪长荣公司恶意处分财产，邦信公司没有尽到谨慎审查义务，在审查时故意隐瞒诉争房屋已经转让给王昌洪的事实，邦信公司提交的证据不足以证明其尽到谨慎义务，诉争房屋是有争议的财产。2.根据担保法第37条规定，有争议财产不得抵押，邦信公司在办理抵押贷款时应尽到审慎审查义务，因此邦信公司签订的抵押合同违反相关规定和行政法规，抵押合同应认定为无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世纪长荣公司、信诚公司、陈广寿未到庭参与诉讼。王昌洪向一审法院起诉请求：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院作出的（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决书中关于邦信公司有权就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋实现抵押权的第四项判决；二、确认邦信公司与世纪长荣公司签订的编号为××××[抵]-01《抵押合同》（以下简称《抵押合同》）约定的“武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋抵押担保”部分无效；三、判令邦信公司与世纪长荣公司协助王昌洪办理解除武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋抵押登记手续，并由世纪长荣公司将上述房屋过户登记至王昌洪名下；四、判令世纪长荣公司、邦信公司、信诚公司、陈广寿负担全部诉讼费用。一审法院查明，1、关于湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号借款合同纠纷一案的审理情况。2015年3月19日，邦信公司以信诚公司、陈广寿、世纪长荣公司为被告向湖北省武汉市江岸区人民法院提起诉讼，请求判令：（一）信诚公司清偿借款本金4,000,000元及利息；（二）陈广寿承担连带清偿责任；（三）判令邦信公司在上述债务范围内对长荣公司提供的包括本案所涉武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋在内的11套抵押房屋优先受偿等。同年10月16日，湖北省武汉市江岸区人民法院作出（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决书，该判决认定：2013年10月22日，信诚公司（作为借款人）与邦信公司（作为贷款人）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款人贷款4,000,000元，贷款期限6个月，贷款年利率22.4%，还款方式为按月付息，到期还本等。同日，世纪长荣公司(作为抵押人,甲方)与邦信公司（作为抵押权人，乙方）签订了《抵押合同》一份，约定：本合同所担保的主合同为乙方与信诚公司于2013年10月22日签署的《借款合同》，本金为4,000,000元；甲方抵押担保的范围为主合同项下的全部债务；甲方应以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押财产清单载明，该清单为本合同的组成部分；乙方可以不先行使其对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权等。附件《抵押财产清单》以表格方式载明抵押财产的坐落为武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋，房屋所有权证号：武房权证硚字第××、20××01、20××85、20××89、20××84、20××90、20××07、20××11、20××87、20××91、20××15号。2013年11月1日，上述11套房屋在武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，债权数额4,000,000元，他项权证号：武房他证硚字第××号。陈广寿并向邦信公司出具《个人无限连带责任保证书》一份，承诺对《借款合同》及今后可能发生的修改、补充条款中债务人所有债务承担无限连带责任。上述合同签订后，邦信公司于2013年11月1日向信诚公司发放借款4,000,000元。湖北省武汉市江岸区人民法院于2015年10月16日作出（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决，其中一、二、三项判决主要内容为：信诚公司于本判决生效之日起三日内向邦信公司偿还借款本金4,000,000元并支付期内利息104,533.34元（以4,000,000元为本金，自2014年3月20日起至2014年4月30日止，日利率按年利率22.4%除以360天计算），且支付逾期本金产生的利息（以4,000,000元为本金，自2014年5月1日起至借款本金清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；第四项判决内容为：信诚公司如不能履行上述判决第一、二、三项的给付义务，世纪长荣公司以其抵押的位于武汉市硚口区××商城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××套房屋（他项权证号：武房他证硚字第××号），依法折价或者拍卖、变卖后的价款由邦信公司优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归世纪长荣公司所有，不足部分由信诚公司清偿；第五项为陈广寿对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；第六项为驳回邦信公司的其他诉讼请求。2016年1月18日，湖北省武汉市江岸区人民法院出具《生效证明书》一份，证明（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决已于2016年1月10日生效。2、关于世纪长荣公司将银洲商城2层包括涉案房屋在内的11套房屋抵押给民生银行武汉分行的情况。2010年5月25日，郑靖与民生银行武汉分行签订《个人额度借款合同》，郑靖向民生银行武汉分行贷款1,500,000元。同日，世纪长荣公司与民生银行武汉分行签订《最高额抵押合同》，以其名下坐落在武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层包括诉争房屋在内的11套房屋作上述贷款的抵押。相关房产管理部门于2010年5月27日办理了上述房屋的抵押登记。因郑靖逾期偿还贷款本息，民生银行武汉分行诉至湖北省武汉市江汉区人民法院（以下简称江汉区法院）。该院于2013年7月18日作出（2013）鄂江汉民二初字第01124号民事判决，判决郑靖向民生银行武汉分行偿还所欠借款本金1,500,000元及利息、罚息，并判决民生银行武汉分行对前述抵押房屋（含诉争房屋）享有优先受偿权等。2013年11月1日，有关房产管理部门办理了前述11套房屋的抵押注销登记。3、关于涉案武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋买卖情况。2014年3月4日，王昌洪以案外人武汉银洲物业发展有限公司（以下简称银洲公司）、昊博公司、世纪长荣公司为被告向湖北省武汉市硚口区法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。王昌洪请求判令：（一）、银洲公司、昊博公司、世纪长荣公司为其办理武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号商铺（建筑面积29.83平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；（二）、银洲公司、昊博公司、世纪长荣公司支付违约金9,611.94元等。该案审理中，王昌洪撤回了对银洲公司的起诉及诉讼请求。2014年6月3日，湖北省武汉市硚口区法院作出（2014）鄂硚口民三初字第00058号民事判决书。该判决认定：2009年5月18日，王昌洪与郑靖（此时郑靖为昊博公司和世纪长荣公司的法定代表人）就买卖武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号商铺（建筑面积29.83平方米）达成意向，总房款为320,398元。王昌洪于当日将284,362元打入郑靖个人账户。后昊博公司出具收据，确认收到王昌洪全部购房款320,398元（其中2009年8月18日至2010年8月18日的回报金24,991元抵扣了部分房款）。当日，王昌洪与昊博公司签订《委托经营管理协议书》，约定：王昌洪将其购买的上述房屋委托昊博公司建设为武汉昊博艺术品市场，实行统一经营管理，统一代租，整体经营；委托期限为三年，从2009年5月18日至2012年5月17日止；返租期为全款付清三个月后（前三个月为免租期）；昊博公司按季度支付回报金，支付日期为每季度的第一天；第一年每季度回报金为6,248元，第二年每季度回报金为7,129元，第三年回报金不低于第二年。昊博公司于2010年8月开始每季度向王昌洪支付回报金7,129元。合同期满后，王昌洪与昊博公司再次签订《委托经营管理协议书》，委托期限从2012年6月30日至2012年12月31日止。2013年1月，王昌洪开始将诉争商铺自行出租并收取租金。该民事判决并认定：武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层原为10套房屋，其中8套登记在银洲公司名下，2套于2008年登记在世纪长荣公司名下。后银洲公司与世纪长荣公司共同将上述10套房屋分割成82套商铺，世纪长荣公司名下原面积372.82平方米，分配现面积372.83平方米，房号为：15、16、17-1、17-2、18-1、18-3、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60，上述商铺于2012年2月9日登记在世纪长荣公司名下。世纪长荣公司现已将包括诉争房屋在内的11套房屋进行抵押，抵押权尚未解除。2012年12月17日，郑靖将其拥有的世纪长荣公司100%的股权转让给詹赤兵，公司法定代表人亦由郑靖变更为詹赤兵。该判决认为：世纪长荣公司为诉争房屋的所有权人，郑靖将房屋出售给王昌洪时是世纪长荣公司的全资股东和法定代表人，世纪长荣公司虽未与王昌洪签订书面房屋买卖合同，但王昌洪已经支付购房款，世纪长荣公司的法定代表人接受了购房款并向王昌洪交付了房屋，双方均履行了合同主要义务，故王昌洪与世纪长荣公司之间的房屋买卖合同成立。世纪长荣公司除交付房屋外，还应履行办理房屋所有权过户的义务。现世纪长荣公司已将房屋抵押，抵押权尚未解除，无法履行将房屋过户给王昌洪的义务，故对于王昌洪要求世纪长荣公司办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。世纪长荣公司无法履行为王昌洪办理房屋权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。该判决主要内容为：一、世纪长荣公司支付王昌洪违约金9,611.94元；二、世纪长荣公司支付王昌洪档案查询费126元；三、驳回王昌洪其他诉讼请求。一审法院另查明：武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋所有权证号为武房权证硚字第××号，现仍登记在世纪长荣公司名下。王昌洪受让该房屋时未办理预告登记。一审法院认为：本案系第三人撤销之诉纠纷。就涉案房屋，王昌洪与世纪长荣公司形成事实上的买卖关系，且王昌洪已按约于2009年5月18日履行了支付全部购房款的义务（包含涉案房屋委托出租的部分预期收益）并同时实际接收并使用诉争房屋至今。湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决认定邦信公司对涉案房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权直接涉及王昌洪对房屋的占有、使用、收益等权利，王昌洪享有本案诉权。本案显现的是实际购房人的权利与物上设定的抵押权之争。首先，世纪长荣公司在签订涉案《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）及办理抵押登记的过程中，隐瞒诉争房屋已转让给王昌洪的事实，主观上具有恶意，属于无权处分的行为，而在本案审理过程中，邦信公司提交的证据不足以证明该公司除核实房屋产权登记外，还履行了现场查勘、查实房屋的实际使用人等其他基本的谨慎注意义务，对此应承担举证不能的责任。虽邦信公司列举最高人民法院[2003]民二他字第26号答复、最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问等拟证明房屋抵押登记具有排他的绝对效力，但最高人民法院[2003]民二他字第26号答复亦指出“如无证据证明友好支行在接受抵押时对中大大厦9-15层产权的真实状况为明知或应知的，友好支行可以善意取得中大大厦9-15层的抵押权”，即“明知或应知”房屋的实际权利状态是友好支行取得该案担保物权的前提，且现行法律法规及司法解释也无明文规定一经抵押登记即具有排除已支付全部购房款但尚未办理房屋过户登记的实际购房人权利的效力。而最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者”，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，但预告登记并非房屋出让的必经程序和前提条件，以是否办理预告登记确定购房人的过错责任显然加重购房者的负担，且有违公平原则。故对邦信公司抗辩其对涉案房屋的抵押登记享有排除实际购房人的准物权的效力以及王昌洪未办理预告登记存在过错的观点不予采纳。世纪长荣公司恶意处分他人财产，邦信公司未尽基本的谨慎审查义务，形成本案纠纷，而《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，故涉案《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）中有关以诉争房屋设定抵押部分的约定因违反相关法律和行政法规的强制性规定应为无效。湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号案因不可归责于王昌洪的原因导致其未参加诉讼，该案在未查明诉争房屋已由王昌洪购买并占有、使用的情况下所作邦信公司对诉争房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的判决内容，实体处理上存在偏差，应予纠正。邦信公司未举证证实王昌洪在湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决生效前已知悉该案诉讼，亦应承担举证不能的法律后果。故王昌洪要求撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中确定邦信公司对诉争房屋享有优先受偿权的判项的主张以及请求确认涉案《抵押合同》中就诉争房屋设定抵押部分无效的主张成立，予以支持。王昌洪并主张邦信公司与世纪长荣公司协助其办理解除武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋抵押登记手续，并由世纪长荣公司将上述房屋过户登记至其名下。因第三人撤销之诉系形成权之诉，是针对人民法院已经生效的判决、裁定、调解书内容存在错误，损害了因不能归责于本人的事由而未参加原审诉讼程序的第三人的合法权益，从而赋予第三人保护自身合法权益的事后救济程序，而王昌洪要求相关责任人协助办理解除抵押登记并办理房屋过户登记的主张显属所有权确认之诉的范畴，不属于本案审理范围，应另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋（房屋所有权证号：武房权证硚字第××号）依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判决内容；二、武汉世纪长荣贸易有限责任公司与武汉邦信小额贷款有限责任公司于2013年10月22日签订的17×××42[抵]-01号《抵押合同》（含附件《抵押财产清单》）中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋（房屋所有权证号：武房权证硚字第××号）设立抵押的内容无效；三、驳回王昌洪的其他诉讼请求。本案案件受理费6,106元，及公告费260元、邮寄费80元，共计6,446元，由武汉世纪长荣贸易有限责任公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋虽于2013年11月1日办理了抵押登记，但生效判决认定，2009年8月18日，王昌洪与世纪长荣公司就买卖案涉房屋达成意向，王昌洪付清了购房款，世纪长荣公司接收了购房款并向王昌洪交付了房屋,世纪长荣公司与王昌洪之间房屋买卖合同成立。故王昌洪依法享有对案涉房屋的占有、使用和收益的权利及相应的物权期待权。世纪长荣公司、邦信公司于2013年11月1日将案涉房屋设定抵押及湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项内容，明显侵害了王昌洪的合法权益，一审判决撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项是正确的。但世纪长荣公司、邦信公司于2013年10月22日签订的17×××42[抵]-01号《抵押合同》并未违反法律及行政法规的强制性规定，一审判决该《抵押合同》中就武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋设立抵押的内容无效，缺乏相应的事实和法律依据，邦信公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。邦信公司在一审并未提出反诉，其上诉请求改判确认邦信公司享有的抵押权有效不符合法律规定，本院不予支持。综上，上诉人邦信公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民撤7号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民撤7号民事判决第二项、第三项；三、驳回王昌洪的其他诉讼请求。一审案件受理费6106元，及公告费260元、邮寄费80元，共计6446元，由武汉世纪长荣贸易有限责任公司负担。二审案件受理费6106元，由武汉邦信小额贷款有限责任公司、王昌洪各负担3053元。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一八年三月六日书记员  杜 文