上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初972号原告：黄学源。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。被告：上海杨王综合市场经营管理有限公司。法定代表人：季国清，总经理。委托诉讼代理人：徐叶花，上海方英律师事务所律师。原告黄学源诉被告上海杨王综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月25日、2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告黄学源及其委托诉讼代理人高震、被告上海杨王综合市场经营管理有限公司（以下简称杨王公司）委托诉讼代理人徐叶花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄学源向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2017年3月1日起至2017年10月18日止的租金人民币（下同）54,130元（1.35元每平方米每天×231天×173.58平方米）。事实和理由：2014年9月25日，原告与上海森博实业有限公司（以下简称森某某）签订了房屋使用权出让合同，森某某向原告出让位于金海公路XXX弄厂房二105号房，按照森某某的要求，由被告统一对原告的房屋进行出租管理，按约定被告每月向原告支付租金。从2017年4月25日起被告发出通知将市场关闭清理，应付租金也拒绝支付。根据上海市奉贤区公安消防支队沪奉公（消）行罚决字（2017）0046号行政处罚决定书，因被告有消防违法行为导致政府责令停产停业。综上，被告有义务支付租金，恢复市场正常经营，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付自2017年6月1日起至2017年10月18日，面积173.58平方米，按每天每平方米1.35元标准计算的租金。被告杨王公司辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，不同意原告的诉讼请求。被告仅代原告向承租户收取租赁费，扣除10%管理费后再转交给原告。原告有无和承租人签订租赁合同被告不知道，但被告没有和承租人签订合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的关停整治的通知一份，证明市场无法继续经营是由于政府产业结构调整，要求关停市场，且政府决定先行断水断电。原告对该证据认为没有原件不予认可真实性，且即使是真实的，也不是合法的通知，政府部门的科室是没有权利作出市场关停的决定的，根据原告提供的证据，被告关停的原因在消防部门作出的处罚决定书中已经确认，是被告违法。对此，经本院向原告释明，本院将对他案生效判决书中认定的整治通知是否为上述证据进行核实，原告称如经法院核实一致则对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为同一时间不可能出现两个不同的处罚原因。经本院核实，上述证据同他案已生效判决书认定的证据一致，本院依法对真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，原告与案外人森某某签订《房屋使用权出让合同》两份，约定：森某某向原告出让位于金海公路XXX弄厂房二105号房屋，建筑面积共计65.02平方米；森某某已经选聘被告杨王公司从事该厂房所在的物业管理区域的前期物业管理；为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由被告杨王公司对本项目实施统一规范化管理，原告及承租方均须按照被告的标准进行租赁、招商、管理和运营；原告须向被告支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付。后被告杨王公司于2017年3月21日以银行转账方式向原告支付2017年3月至2017年5月底一个季度的租金8,614元。上述已付租金已扣除承租户支付租金的10%作为公共设施维护使用费。被告杨王公司已向原告支付截止2017年5月31日的租金。又查明，位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号的房屋的所有权人为案外人森某某，土地权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业工地。另查明，2017年4月11日，上海市公安局奉贤分局向奉贤区人民政府发送《关于提请对晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场等单位实施停产停业的请示》一份，载明：被告杨王公司杨王综合市场主要从事建筑材料的批发零售，总占地面积96亩，总建筑面积26,013平方米，二层建筑（商铺）20栋，三层建筑（商铺）2栋，现有商铺共183家；消防违法行为和火灾隐患为：1、未经消防安全检查擅自营业；2、违规储存、经营易燃易爆危险品；3、消防设施损坏停用（市场二层建筑共20栋，其中南面12栋二层建筑消防喷淋管网破裂，市场管理方将阀门关闭，导致目前二层建筑的第二层商铺消防喷淋管网内无水；4、市场管理主体未按规定开展有效的防火巡查、检查。鉴于以上情况，该局已对该市场进行行政处罚，并拟责令停产停业，因众市场目前处于经营状态，涉及经营商铺较多，停产停业对社会生活影响较大，拟提请区政府决定实施。2017年4月28日，上海市奉贤区人民政府向公安奉贤分局作出沪奉府（2017）39号《上海市奉贤区人民政府关于同意执行晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场停产停业的批复》一份，批复：同意你单位提出的强制执行重大火灾隐患单位晓阳集贸市场、杨王综合市场、二手车交易市场停产停业的意见，并会相关部门及属地政府，依法依规做好上述停产停业工作。2017年4月22日，上海市奉贤区公安消防支队向被告杨王公司作出沪奉公（消）行罚决字（2017）0046号《行政处罚决定书》，载明：现查明，2017年3月30日，位于上海市奉贤区南桥镇金海公路XXX号上海杨王综合市场经营管理有限公司存在未经消防安全检查擅自投入营业的消防违法行为，现决定给予被告杨王公司责令停产停业，并处罚款30,000元的处罚。再查明，2017年4月5日，奉贤区南桥镇人民政府经济发展科向被告杨王公司发出《关于杨王综合市场关停整治的通知》一份，载明：因杨王综合市场消防设施损坏、不符合安全要求，存在重大消防安全隐患，同时根据产权结构调整、淘汰低端市场的要求，现决定对杨王综合市场进行关停整治，并将实施限行、限入、断水断电等措施，于2017年5月31日前关闭杨王综合市场。2017年4月25日，被告杨王公司向杨王综合市场各经营户发出《通知》一份，载明：接区政府关于关停、整治、转型杨王综合市场的决定文件，考虑到杨王综合市场存在严重安全隐患，不符合安全消防部门的要求等原因，根据政府下发的《关于杨王综合市场关停整治的通知》，被告杨王公司决定收回杨王综合市场的商铺，杨王综合市场关停整治转型；为此通知经营户于2017年4月30日前交还原承租的商铺，自2017年5月15日起任何车辆均不得擅自进出杨王综合市场，货物只出不进，自2017年5月20日起杨王综合市场全面关停清理，不再继续经营，并采取停电、停水等措施……。被告杨王公司于2017年5月15日开始在市场周围砌围墙，同年5月31日围墙完工，市场内从2017年6月12日起停水停电。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方之间是否存在房屋租赁合同关系；二、杨王综合市场关停导致系争房屋未能经营使用的责任在哪方，市场关停后是否仍需支付租金。对于争议焦点一，本院认为，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但因为，其一，被告一直在向原告转账支付租金；其二，被告无法举证证明实际承租户系与原告签订租赁合同；其三，被告无法解释其是按照什么标准向实际承租户收取租金；综上，本院认为系争房屋系由被告承租，并转租他人。被告辩称的代收代付的意见不符常理，本院不予采信。故原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系。原告认为市场关停的原因是被告存在消防违法行为，被告需承担全部的责任；且双方的租赁合同有效，原告不同意解除租赁合同，故被告应继续支付租金。被告认为，系争房屋无法使用的原因是消防设施问题和产业结构调整，原告提供的房屋无法使用，责任在于原告，因为消防设施的维护责任是在于原告方的；另产业结构调整，也是由原告承担责任，原告是负有管理义务的一方；市场已经关停，关停后被告不应支付费用；且系争房屋外围砌围墙和断水断电行为都是政府行为，不是被告行为，被告也不希望市场关停。对此，本院认为，被告杨王公司不仅是本案租赁合同的承租人，也是杨王综合市场的管理公司。根据上海市公安局奉贤分局的请示及行政处罚决定书，杨王综合市场被责令停产停业系由于被告杨王公司存在消防违法行为和火灾隐患，请示中的第1、2、4项违法行为均系被告杨王公司的行为，第3项消防设施损坏停用，在被告未能举证证明系原告交付的设施本身存在问题且已向原告通知要求修复的情况下，亦应由被告承担责任；且行政处罚决定书确认系由于被告杨王公司未经消防安全检查擅自投入营业的违法行为而责令停产停业；综上，存在消防违法行为的责任在被告方。根据《关于杨王综合市场关停整治的通知》，市场关停整治的另一原因为产业结构调整、淘汰低端市场的要求，被告作为房屋的承租人和市场的经营管理者，经营产业的调整和转型责任在于被告方，并非原告出租的房屋的原因导致。综上，本院对被告的辩解意见不予采信。被告应当向原告支付租金，双方在庭审中确认被告向原告支付的租金标准为每天每平方米1.35元，本院依法予以确认。故本院对原告要求被告支付自2017年6月1日起至2017年10月18日止，按每天每平方米1.35元，面积65.02平方米计算的租金的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告上海杨王综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄学源自2017年6月1日起至2017年10月18日止的租金人民币12,201元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,153元，减半收取，计人民币576.50元，由被告上海杨王综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一八年三月三十日书记员  倪璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。