浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终933号上诉人（原审第三人）：黄某，女，1967年10月12日出生，汉族，住杭州市上城区，委托代理人：冯肃健，浙江方伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何永水，男，1950年3月20日出生，汉族，住杭州市下城区，被上诉人（原审原告）：张锦娜，女，1950年9月25日出生，汉族，住杭州市下城区，上述二被上诉人共同的委托代理人：朱虹莹、徐建军，浙江耕道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志财,男,1939年11月6日出生,汉族，住杭州市上城区，被上诉人（原审被告）：高庆华,女,1947年8月26日出生,汉族，住杭州市上城区，被上诉人（原审第三人）：何某2，男，1967年1月21日出生，汉族，住杭州市上城区，被上诉人（原审第三人）：许佳妮，女，1974年12月13日出生，汉族，住杭州市上城区，被上诉人（原审第三人）：何某1，男，2001年1月3日出生，汉族，住杭州市上城区，法定代理人：何某2，系其父亲，身份信息同上。被上诉人（原审第三人）：何连法，男，1969年1月6日出生，汉族，住杭州市上城区，被上诉人（原审第三人）：何佳渝，女，2000年9月15日出生，汉族，住杭州市上城区，法定代理人：黄某，系其母亲，身份信息同上。原审第三人：杭州市望江地区改造建设指挥部，住所地：杭州市上城区秋涛路256号秋涛发展大厦3号楼21层。法定代表人：冯友来。委托代理人：李亚成、张爱静，浙江禾泰律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人何永水、张锦娜、何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、何佳渝、原审第三人杭州市望江地区改造建设指挥部（以下简称望江指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：何志财、高庆华系夫妻关系，原有杭州市上城区东宝里39-1号私房（原产权面积为369.71平方米），于2007年8月拆除。何志财在拆迁时，代表该户与望江指挥部办理《集体土地房屋拆迁调换产权协议》、《集体土地回迁安置资金结算表》等手续。《集体土地房屋拆迁安置表》载明何志财户安置的人口为8+2，安置了包括杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）在内的7套房屋，何志财户应支付给指挥部80余万元。2011年5月29日，何永水、张锦娜与何志财、高庆华签订《房屋购买合同》一份，合同约定何志财、高庆华将位于杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）的房屋转让给何永水、张锦娜，总价款为103万元（单价为17500元每平方米），何永水、张锦娜首付93万元，余款10万元待三证办齐后一周内付清。何志财、高庆华在房屋可以领证之日起一个月内办完三证并及时过户给何永水、张锦娜，若出现拖延过户、取消买卖等违约行为，何永水、张锦娜有权向何志财、高庆华理赔（按起诉之日时该房屋评估价的差额及首付房款的三倍金额赔偿）。何志财、高庆华的儿子何某2、何连法及女儿也在该合同中签名。何永水、张锦娜分三笔向何志财、高庆华之子何连法个人账户汇款93万元，何志财及何连法于2011年5月29日向何永水、张锦娜出具93万元的收条一份，确认收到该款。同日，何志财、高庆华将该房屋交付何永水、张锦娜一直占用至今。何某2、许佳妮系夫妻关系，生育儿子何某1；何连法、黄某系夫妻关系，生育女儿何佳渝。何连法当庭陈述在收到93万元后，将该款用于房屋的扩面费及目前其家庭居住的杭州市上城区望江新园三园5幢1402室的装修等家庭生活。黄某于2017年8月3日庭审中承认扩面费及家庭装修系何连法负责支出。2016年11月，何志财、高庆华与何某2、许佳妮、何某1办理了杭州市上城区望江新园二园5幢601室等4套（建筑面积为380.77平方米）房屋的权属登记。因意见不一，包括涉案房屋在内的3套房屋（建筑面积为296.87平方米）至今仍登记在望江指挥部名下。因何志财、高庆华一直未办理权属登记及转移登记至何永水、张锦娜名下，故何永水、张锦娜诉至法院，诉讼请求为：1.何志财、高庆华继续履行合同，办理杭州市上城区的权属证书并转移登记至何永水、张锦娜名下；2.何志财、高庆华赔偿何永水、张锦娜违约金30万元；3.本案诉讼费用由何志财、高庆华承担。在追加何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部时，请求法院判令何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部有协助办理权属证书并转移登记至何永水、张锦娜的义务。在庭审中，何永水、张锦娜增加要求何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部继续履行合同的诉讼请求。庭审后何永水、张锦娜向原审法院提交书面申请，若法院支持了何志财、高庆华及何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部继续履行合同并办理房屋权属证书转移登记手续的诉讼请求，何永水、张锦娜自愿申请撤回要求赔偿违约金30万元及承担本案诉讼费用的诉讼请求。原审法院认为：本案的争议焦点是：何永水、张锦娜与何志财、高庆华签订的《房屋买卖合同》的效力。原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案中，首先何志财、高庆华原有产权面积为369.71平方米的私房，2007年8月拆迁后置换了包括杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）在内的7套房屋，该户的拆迁安置合同等均系何志财以其名义与指挥部签订，房屋扩面费等交款也是以何志财名义交纳。何永水、张锦娜基于何志财、高庆华原有私房的面积和签订拆迁安置合同以及交付涉案房屋等事实，有理由相信何志财、高庆华对涉案房屋有处置权。其次，何永水、张锦娜与何志财、高庆华签订的合同意思真实、自愿，且该合同已经包括何连法等人的签名确认，何连法作为黄某的丈夫和何佳渝的父亲，其收取的93万元亦已用于支付扩面费及居住房屋的装修等家庭生活，其一直对房屋买卖合同予以认可，何连法作为一家的户主，何永水、张锦娜亦有理由相信其有包括黄某、何佳渝的代理权。再次，包括涉案房屋在内的七套房屋建筑面积共有677.64元，本案案涉的房屋仅有58.97平方米，何永水、张锦娜与何志财、高庆华及何连法等人于2011年5月签订房屋买卖合同时，并未损害黄某、何佳渝基于户口可享有55及110平方米的安置政策。若第三人黄某、何佳渝认为何志财、高庆华或何连法在其后家庭析产时可能损害其合法权益，可另行主张权利。综上，原审法院认为《房屋买卖合同》合法、有效，对各方具有约束力，何志财、高庆华及何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部均有继续履行并协助办理权属证书转移登记手续至何永水、张锦娜的义务。由于原审法院依法支持了何永水、张锦娜的该诉讼请求，何永水、张锦娜申请撤回赔偿违约金及承担本案诉讼费的诉讼请求，不损害何志财、高庆华及何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部的权益，原审法院依法予以准许。黄某、何佳渝的抗解意见不能成立，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决：一、何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝继续履行何永水、张锦娜与何志财、高庆华于2011年5月29日签订的《房屋购买合同》；二、何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝、望江指挥部于判决生效之日起十五日内协助何永水、张锦娜办理坐落于杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）房屋所有权转移登记至何永水、张锦娜名下相关的手续。本案案件受理费16770元，因放弃部分诉讼请求变更为14070元，由何永水、张锦娜负担。宣判后，黄某不服，向本院提起上诉称：一、一审认定何连法将93万元款项用于房屋的扩面费及目前家居杭州市上城区望江新园三园5幢1402室房屋的装修等家庭生活及黄某并没有承认扩面费及家族装修系何连法支出的认定是不符合本案的事实的。理由如下：1、杭州市上城区望江新园三园5幢1402室房屋系家庭共同财产，共有人为何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何佳渝共同所有，何志财、高庆华只是部分产权人是无权处分。2、一审法院将在没有证据的情况下认定93万元用于扩面费和家庭装修属于事实认定错误。本案所涉房屋系拆迁安置房，如案涉93万元款项用于房屋扩面的话，应当有相关支付给拆迁政府部分的付款凭证，本案中何连法应当提供而未提供，应当承担举证不能的后果。结合本案中作为拆迁主体也并未认可何连法的扩面行为，因此，本案有理由认为案涉93万元并没有用于扩面费用。二、一审法院认定何志财、高庆华无权处分行为构成表见代理属于事实认定不清、法律适用错误。表见代理是指善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，并依据这种信赖与无权代理人进行订立合同的行为。表见代理需要具备以下条件：第一，行为人实施了无权代理行为；第二，相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此基础上才与行为人签订合同；第三，相对人主观为善意且无过失；第四，无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同具备有效合同的一般要件。具体到本案，第一，何志财、高庆华仅是四分之一的共同产权人，单独处分案涉房屋系无权处分，未经其他共有产权人追认，应当视为无效合同。第二，何永水、张锦娜在本案中没有善意，本案不适用物权善意取得制度。何永水、张锦娜是何志财、高庆华同村人，亦是拆迁户，应当知道案涉房屋有其他共有产权人，案涉房屋转让合同系2011年5月29日签订，结合望江指挥部确认黄某家庭存在矛盾尖锐的事实，因此何永水、张锦娜是明知，不是善意。根据前述，何永水、张锦娜明知案涉房屋存在多位共有产权人，故意与何志财、高庆华签订《房屋买卖合同》，并不符合表见代理的条件。一审判决认定属于表见代理属于事实认定错误。三、一审法院认为何连法是黄某配偶及何佳渝父亲，是一家之主，因此何永水、张锦娜有理由相信其有代理权属于事实认定不清、法律适用错误。首先，何连法在《房屋买卖合同》上签字的行为不符合家事代理的构成要求。根据婚姻法解释（一）第十七条第一款：夫或妻在处理夫妻共同财产上权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。本案中所涉房屋金额较大，应当由夫妻共同商议决定，何连法没有权利单独决定，一审判决将何连法单独签字处分行为认定家事代理于法无据，应当依法改判。其次，何志财、高庆华、何连法等出卖案涉房屋的行为损害了本案未成年人何佳渝的合法权益。根据《民法总则》第三十五条，监护人应当按照有利于被监护人的原则履行监护义务，除维护被监护人利益外不得处分被监护人财产，监护人在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。本案未成年人何佳渝是案涉房屋共同所有权人之一，何志财、高庆华、何连法等人并非为了何佳渝的合法权益处分何佳渝享有的财产份额，其在违背黄某及何佳渝真实意志的情况下出售房屋并隐瞒房屋出售情况系属恶意，结合何佳渝在本案中明确表示不愿出卖案涉房屋，一审法院对此未进行考量，应当予以纠正。四、一审法院将本案法律关系与家庭析产法律关系混淆，说理勉强，侵犯了黄某在本案应享有的权利。一审法院认为案涉房屋仅58.97平方米，因此何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法签订房屋买卖合同时并未损害黄某、何佳渝基于户口可享有55及110平方米的安置政策，让黄某在家庭析产时可能损害其合法权益，属于法律适用错误。首先，案涉安置房屋在未分家析产前均属于安置家庭户全体人口共同所有，一审法院在该户还未进行分家析产前就将案涉房屋所有权与黄某所享有的权益分割开来，没有任何事实及法律依据。其次，即使黄某有权在分家析产时主张合法权益也是另外的法律关系，与本案无关，一审法院无权以此为由要求黄某放弃本案权利而通过另案进行主张。一审判决认定缺乏依据，损害了黄某的合法权利，也无法无据，对黄某不公平。五、何志财和高庆华对案涉房屋无权处分，案涉房屋系黄某与何连法、何佳渝家庭共同财产。六、黄某与何连法夫妻共同财产足以支付三人应当支付的扩面费。七、何永水和张锦娜不是本案善意第三人，何连法处分家庭共有财产系无权处分，不是家事代理，不适用表见代理。综上，请求撤销原审判决，改判驳回何永水、张锦娜的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由何永水、张锦娜承担。针对黄某的上诉，何永水、张锦娜共同答辩认为：1、何连法将收取的涉案房屋的首付款93万元用于其他房屋扩面及其与黄某家庭居住的杭州市上城区望江新园三园5幢1402室房屋的装修等家庭生活是黄某与何永水、张锦娜、何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、何佳渝在一审庭审中都认可的事实，一审法院的认定清楚、明确。何志财户被安置的房屋存在扩面的事实可以从何永水、张锦娜一审中提交的证据6《集体土地回迁安置资金结算表》中明显看出，扩面金额为872564元，黄某对此的上诉理由自相矛盾、逻辑混乱、置一审庭审陈述不顾、反复无常。2、一审法院认定涉案《房屋买卖合同》合法有效并无不当。黄某在上诉状中罗列了表见代理的成立要件，何永水、张锦娜也围绕成立要件进行答辩。首先，黄某一直在说何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法是无权代理，这点何永水、张锦娜就不在赘述了；其次，原有房屋所有权人是高庆华、何志财两人，拆迁置换过程中包括拆迁安置合同等所有材料均由何志财以其名义与望江指挥部签订，房屋扩面费等交款也是以何志财名义交纳，何永水、张锦娜当时基于高庆华、何志财原有私房面积和签订安置合同、结算款项、交付房屋等事实，有充分理由相信何志财、高庆华对涉案房屋有处分权，涉案房屋何永水、张锦娜居住至今也无人提出异议，且何连法作为黄某的丈夫，作为其家庭一家之主，在涉案房屋整个交易过程中收取了首付款93万元，何永水、张锦娜更有理由相信何连法有妻子黄某及女儿何佳渝的代理权，93万元款项除扩面款以外的剩余款项也是用于黄某家庭居住房屋的装修；在此，关于表见代理成立要件中的善意，与黄某在上诉状中所称的善意取得完全是两码事，善意取得的要件之一是取得，也就是不动产完成了登记，与本案没有任何关系，黄某的上诉理由对法律关系混淆不清、胡乱套用，对一审庭审断章取义。另外，何永水、张锦娜与何志财、高庆华在买卖涉案房屋之前根本不认识，黄某不要想当然认为都姓“何”就是同村人。3、何佳渝作为本案被上诉人对一审判决是认可的，黄某作为上诉人无权主张与自己无关的权利，且目前尚未办理权属登记的3套房屋（包括涉案房屋）总面积为296.87平方米，涉案房屋的面积是58.97平方米，对何佳渝和黄某的份额都没有产生影响；另外，一审庭审中已经明确高庆华、何志财出售涉案房屋是为了安置房屋的扩面，说白了，有了这93万元，多了100平方米左右的扩面面积，所有人的权益都得到了更好的保障。综上，请求驳回上诉，维持原判。何志财答辩称一审判决正确，不认可黄某的上诉意见。高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法答辩均称认可原审判决。何佳渝答辩称认可黄某的上诉意见，不同意出卖房屋。二审举证期限内，何永水、张锦娜、何佳渝、望江指挥部均未向本院提交属于二审程序的新的证据。黄某向本院提交如下证据材料：1、拆迁安置表1、拆迁安置资金结算表（1），拟证明杭州市上城区望江新园4-1-503房屋、3-1501、3园5-1404室为黄某、何连法、何佳渝三人作为安置人口所取得的房屋及前列房屋为三人共同所有及前列房屋扩面费独立结算为533361元及何志财、高庆华无权处分前列房屋的事实；2、拆迁安置表2、拆迁安置资金结算表（2），拟证明何志财、高庆华拆迁后安置房屋为杭州市上城区望江新园2园5-601、6-1-404、6-1-1303、6-2-204房屋及前列房屋扩面费独立结算为339203元的事实。3、录音及文字整理稿，拟证明黄某提供的拆迁安置表是望江指挥部进行安置产权变更的依据，2016年7月19日，望江指挥部将案涉房屋及其他两套房屋安置到何连法、黄某、何佳渝三人名下，根据安置表2将其与四套房屋安置到何志财、何某2、许佳妮、何某1和高庆华名下的事实。上述证据材料经出示，何永水、张锦娜发表意见称：证据1、2真实性无法确认，且与本案无关，不能达到黄某的证明目的，该两份证据形成于2016年7月，当时何志财户实际房屋安置的时间和资金结算时间是2012年7月，故该两份证据不能反映2011年交易当时的情况，所有扩面款已经从何连法收取的款项中支出，不存在单独支付的情况。表1中的安置人员也包括何志财。证据3不属于新证据，不同意质证，在此基础上，真实性有异议，不能确认通话人员身份及有无相应权限，也与本案没有关联性。何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法发表意见均称：证据1、2真实性无异议，但出售给何永水、张锦娜的房屋系家庭共同共有。证据3，房屋是分给何志财户的，指挥部没有权分配房屋。真实性无异议、合法性不能确认，也与本案无关。何佳渝发表意见称：对上述证据的三性均无异议。望江指挥部发表意见称：对证据1、2真实性无异议，但两份证据并不能作为家庭内部的析产依据。证据3形式真实性没有异议，叶春是指挥部工作人员，但在2017年10月份已经退休，其所说是否有授权无法确定。本院经审核，对上述证据的真实性予以确认，但是否采信作为本案的定案依据，于本院认为部分阐述。何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法向本院提交如下证据材料：权属信息确认单和发票，拟证明案涉房屋的安置人员是何志财户的，案涉房屋是何志财扩面而来的事实。上述证据材料经出示，黄某发表意见称：发票真实性和合法性无异议，关联性有异议，收据不是案涉房屋的扩面费，而是其自身占有房屋的扩面费；确认单真实性、合法性无异议，关联性有异议，黄某也包含在何志财户中。何永水、张锦娜发表意见称：三性均无异议。何佳渝发表意见称：发票与安置表2上的数额一致，与何佳渝无关，对确认单，何佳渝也是何志财户的一员。望江指挥发表意见称：真实性和合法性无异议，关联性不发表意见。本院经审核对上述证据的真实性予以确认，但是否采信为本案定案依据，亦于本院认为部分一并阐述。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉房屋系何志财户拆迁安置所得，现尚未办毕房屋转移登记手续。拆迁安置行为以户为单位进行，在上述房屋尚未办理转移登记之前，何永水、张锦娜有理由相信何志财、高庆华有权签订案涉房屋买卖合同，且案涉房屋买卖合同于2011年5月29日签订，何连法于2011年5月29日收取93万元购房款，并自述将该款项用于房屋扩面费及目前家庭居住房屋的装修，房屋也于2011年5月29日交付给何永水、张锦娜占有至今，故本院认为，原审法院判决认定案涉合同有效并支持何永水、张锦娜继续履行合同、协助办理过户手续的请求并无不当。黄某与何志财、高庆华、何某2、许佳妮、何某1、何连法、何佳渝之间就案涉房屋的争议，系其内部关系，若黄某认为何志财、高庆华出售案涉房屋的行为侵害其利益，可另循法律途径救济。基于以上所述，对二审中提交的证据材料，本院均不予采信。综上，黄某的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由上诉人黄某负担。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  胡 宇审判员  金瑞芳二〇一八年三月二十九日书记员  徐森燕