常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0404民初5666号原告：常州XXXX置业有限公司。法定代表人：唐XX，该公司副总裁。委托诉讼代理人：刘XX，该公司员工。委托诉讼代理人：陈X，该公司员工。被告：黄XX。委托诉讼代理人：徐XX，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐XX。原告常州XXXX置业有限公司诉被告黄XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈X、被告委托诉讼代理人徐XX、徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还已经接收的房屋；3、判令被告协助办理合同备案注销手续；4、判令原告从退房款中扣除违约金101338.6元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2010年4月1日签订了一份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的常州XX国际广场4幢甲单元1001号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为2026772元，被告以贷款方式支付房款，被告与中国农业银行签订个人购房担保借款合同，贷款金额为152万元，原告承担担保责任。被告已于2014年1月1日办理房屋交付手续，原告多次发函要求被告办理房屋产权证书，被告一直未办理，原告担保责任一直无法解除。根据《商品房买卖合同》协议补充内容，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告诉称与事实不符。1、原告陈述被告于2014年1月1日办理涉案房屋交付手续，但双方并没有真正办理交付手续，原告未提交相关房屋结算清单和交接手续的证据。2、原告工作人员于2015年还承认涉案房屋还在原告名下，未达到交付条件。双方未办理交付手续，系原告责任，被告曾多次电话、发函原告催促办理交付手续，于2015年3月9日和2016年3月15日发函要求办理交付手续。双方没有办理交付手续，不可能办理产权登记，未办理交付手续原因是原告交付的房屋出现严重影响居住使用的严重瑕疵，主要是漏水、墙纸问题。3、根据合同的约定，原告放弃了解除合同的权利。4、原告存在违约行为，不能交付也是由原告造成，即使由于被告原因不能办理房屋权属证书，原告作为担保方并没有任何损失。被告请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明：2010年4月1日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告（买受人）向原告（出卖人）购买XX国际广场施工编号为4幢甲单元1001号房，房屋建筑面积为124.58平方米，总价款2089456元；被告采用贷款方式支付房款，付款方式为本合同签订之日起3日内被告支付全部房款的27.25%，金额为569456元，剩余房款1520000元应于合同网上备案之日起3日内（2010年4月3日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；原告应当在2013年3月20日前将符合合同约定的房屋交付被告使用。合同补充协议约定：商品房的交付条件以合同第11条约定为准，出卖人书面通知买受人接受房屋的，买受人应当在合同约定或出卖人指定的办理房屋交付手续，缴纳政府规定的相关费用、《常州市前期物业管理服务协议》中明确买受人需交纳的费用、办理产权的相关费用以及开发商为该物业垫付的相关费用；在交房通知书约定的期限内,买受人不办理交接手续造成房屋不能交付的,从书面交房通知确定的交付使用之日起,出卖人不再承担逾期交付的违约责任,同时买受人将开始承担按面积分摊的物业管理费用,并开始计算房屋保修期限,买受人逾期接受房屋的，应承担出卖人代付的物业费服务费;房屋交付过程中发生或发现下列情形不影响双方按约定的期限办理房屋交付手续:质量瑕疵问题(主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外),装饰和设备标准未达到合同约定标准,相关设备与配套设施未达到《住宅使用说明书》之约定;若买受人未收到《交付通知书》的,以合同约定的交付期限的最后一天为交付时间;买受人通过银行贷款购买该商品房的,其权属登记,由出卖人统一代为办理,买受人应当在出卖人办理房产权属证过程中提供相关资料,并委托出卖人将已办理之权属证交贷款银行做抵押;如因在交付之日起15日内买受人没有提供相关资料或有其他不配合出卖人行为的出卖人不再对产权的办理承担时间承担责任,因此造成房产权属证不能办理或不能完成抵押登记,从而出卖人不能解除担保责任的,出卖人有权自交付之日起,买受人应当按日向出卖人支付商品房价款万分之二的违约金;逾期超过15日,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款5%的违约金;合同解除权应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起90日内行使,逾期视为放弃解除合同的权利,双方应继续履行合同；解除合同的通知按照合同注明的地址寄送;双方承诺合同中的联系地址真实有效,若有变动,需通知对方。2010年4月20日,原、被告双方及中国农业银行常州武进支行签订了《个人购房担保借款合同》,约定:被告向中国农业银行借款152万元用于购买涉案房屋,借款期限为360个月,借款划入原告账户,原告提供阶段性连带保证责任,保证责任为合同签定之日起至借款人取得房地产权利证书,并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2015年3月9日,被告向原告邮寄邮件,称:涉案房屋交付时间为2013年3月20日,被告在约定的交付日期前进行验房，房屋未达到交付要求,被告已将问题以书面形式告知原告,但原告至今未完成整改,双方签订的合同中约定了逾期交房的违约责任,现被告要求原告对房屋进行整改,达到交付要求,并承担逾期交房的违约责任。2016年3月15日,被告再次向原告邮寄邮件,内容同上。2016年4月8日,原告向被告邮寄了一份《公司函》，要求被告于2016年4月25日前配合原告办妥房屋所有权证、土地使用权证等权属证书的抵押登记手续。2016年7月17日,原告向被告邮寄了一份《催办产证律师函》,内容同上。2017年11月10日,被告在原告的《房屋验收服务单》中列明相关房屋质量问题:卧室地板存在霉斑,墙纸有缝隙,大理石地面有斑块霉变等。庭审中,原告在2013年3月20日统一办理房屋交付手续,向业主交付房屋以及住宅使用说明书、住宅质量保证书,被告验房后未办理交付手续,没有到现场领取住宅使用说明书、住宅质量保证书,涉案房屋已经视为交付;被告称拒绝接受房屋是因为房屋有严重质量问题,影响正常居住使用。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为原告是否有权解除《商品房买卖合同》;若原告有权解除商品房买卖合同,被告应承担何种民事责任。本院认为,原告主张解除合同的理由不能成立。本案中,原告以被告逾期15日未能办理抵押登记为由主张解除合同,根据合同补充协议的约定，合同解除权应当在知道或应当知道有权解除之日起90日内行使,逾期视为放弃权利,合同约定的房屋交付时间为2013年3月20日前,原告亦认为涉案房屋已在2013年3月20日视为为交付,至原告起诉之日涉案房屋仍未办理产权登记,亦未办理抵押手续,故原告诉请解除合同早已经超过90日的解除权行使期限。我国合同法第九十五条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。据此,至原告起诉时,原告的解除权业已消灭。另外,原、被告双方对于房屋质量问题存在较大争议,原告亦未提交相关证据证明未能办理抵押登记系由被告造成。综上,因调解无效,根据《中中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定,判决如下：驳回原告常州XXXX置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费24327元(原告已预交),由原告常州XXXX置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省常州市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  王海岸代理审判员  嵇筱沁人民陪审员  王志刚二〇一八年三月三十日书 记 员  邹 沫