安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖11民终221号上诉人（原审被告）:安徽意弘置业有限公司，住所地安徽省全椒县，统一社会信用代码91341124677592490H。法定代表人：徐峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，安徽知秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王广洲，男，1971年2月11日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。上诉人安徽意弘置业有限公司（以下简称意弘公司）因与被上诉人王广洲商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2017）皖1124民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。意弘公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判意弘公司不承担房屋交付义务且不承担违约金162674元；2.王广洲承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.其公司与王广洲及其他三人签订了《购买米兰公馆九、十层付款协议》和《全椒县商品房预售合同》，约定王广洲需履行足额支付全部房款的义务。王广洲等四人尚欠购房款1604000元，没有履行全部付款义务，王广洲违约在先，其公司有先履行抗辩权；2.《全椒县商品房预售合同》约定，如其公司未在2014年12月31日前交付房屋，应当支付违约金，违约金按照已支付房价款的万分之一计算。截止该日期，王广洲及其他三人共支付房款3460613元。即便其公司承担违约金，也应当以3460613元为基数；3.其公司已经以书面形式通知王广洲及其他三人补足剩余房款后办理房屋交接手续，由于王广洲及其他三人自身原因导致房屋迟延交付，产生的法律后果应由王广洲及其他三人自行承担。王广洲辩称，1.双方签订商品房预售合同是执行原付款协议的体现，王广洲及其他三人已支付了全部购房款（双方协商同意王广洲及其他三人暂不支付保证金70万元。）；2.本起纠纷因意弘公司书面通知王广洲及其他三人接收房屋却又拒绝支付违约金而引发，计算违约金的起算日期为2015年1月31日。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王广洲向一审法院起诉请求：1.意弘公司履行交房义务，立即向王广洲交付米兰公馆4幢101、901、902、903、904、905、911、912、913等九套房屋，并向王广洲支付逾期交房违约金175934.5元（自2015年1月1日起，按王广洲已支付房款每日万分之一计算，至2017年7月31日止，合计942天，按王广洲已付房款1867670元计算175934.5元，后期继续计算至意弘公司实际交付之日）；2.意弘公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：王广洲等人有意购置意弘公司开发的商品房，因意弘公司开发的房地产办证条件不成就，2014年11月10日，王广友（乙方）代表王广东、王广洲、ＸＸ与意弘公司达成协议，约定达到办证条件前，保留总房价的10%作为保证金暂不予支付，保证金确认为70万元，王广友等人出具70万元借条交意弘公司收执。王广友等人出具70万元借条交意弘公司收执，约定保证金70万元待意弘公司达到办证条件、完备办证手续后，乙方及时缴纳各种税费，房管局受理办证资料前，乙方全部付完。自2014年11月26日至2014年12月8日期间，王广洲正式与意弘公司签订了10份商品房预售合同，王广洲向意弘公司购买全椒县襄河镇站前路688号意大利商贸城号《意大利商贸城》4幢（米兰公馆）103室、1006室、1007室、1008室、1009室、1010室、1014室、1015室、1016室、1017室十套房屋，购房总价为1867670元。双方合同第十一条约定，意弘公司于2014年12月31日前将房屋交付给买受人，除不可抗力外；第十二条约定，意弘公司未能在按第十一条约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究意弘公司责任：贰、意弘公司支付买受人交纳房款每天万分之一的违约金，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限后31日天起算至实际交付之日止。2017年2月20日涉案工程通过消防验收，同年3月31日，意弘公司取得涉案工程的竣工验收备案表，涉案房屋具备办证条件。同年6月20日意弘公司向王广洲等人邮寄交房催告函、付款通知书。一审法院认为，王广洲为购置房屋与意弘公司签订的商品房预售合同、付款协议，均系双方真实意思表示，合法有效。因意弘公司开发的房地产办证条件不成就，王广洲等人与意弘公司达成付款协议，明确70万元保证金暂时不予支付并出具70万元借条交意弘公司收执，王广洲与意弘公司商品房预售合同在合同中明确交房日期，对迟延交付房屋的行为意弘公司同意按日万分之一计算违约金，该约定不违反法律规定，因此对王广洲要求意弘公司给付违约金的要求予以支持。庭审中，意弘公司抗辩其享有先履行缴清购房款抗辩权，于法无据，对此抗辩不予支持。关于违约金的起算时间，商品房预售合同中约定2014年12月31日交房，迟延交付自交房期限后31日开始计算违约金，因此，应自2015年1月31日起开始计算逾期交房违约金。关于逾期交房的截止日期，2017年3月31日，意弘公司取得涉案工程的竣工验收备案表，涉案房屋具备办证条件。王广洲认可2017年6月20日收到意弘公司的催收房屋函，虽然其认为意弘公司在催收房屋函上有涂改，但并不能否认意弘公司向买受人王广洲交付房屋的意思表示，至于王广洲什么时间接收房屋不影响意弘公司交付房屋的意思表示，因此，违约金应计算到2017年6月20日止。王广洲应得违约金为162674元（1867670元×0.01%×871天）。2017年6月20日王广洲收到意弘公司的交房催告函后，王广洲在办理交房手续时，意弘公司有义务配合王广洲办理交房手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、安徽意弘置业有限公司于本判决生效之日起三日内向王广洲交付全椒县襄河镇站前路688号意大利商贸城号《意大利商贸城》4幢（米兰公馆）101、901、902、903、904、905、911、912、913等九套房屋，并配合王广洲办理上述房屋交接手续；二、安徽意弘置业有限公司赔偿王广洲违约金162674元，于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回王广洲其他诉讼请求。案件受理费3819元，减半收取1909.5元，由安徽意弘置业有限公司负担1400元，王广洲负担509.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：王广洲要求意弘公司交付房屋并承担逾期交房违约金的诉讼请求能否成立。王广洲与意弘公司签订的《购买米兰公馆九、十层付款协议》和《全椒县商品房预售合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，王广洲需支付总房款1867670元。截止2015年1月31日，王广洲支付房款998330元；截止2015年2月3日，王广洲支付房款1232583元；截止2015年3月31日，王广洲支付房款1684432元，尚欠房款183238元未予支付。意弘公司上诉称王广洲未支付全部房款，其公司享有先履行抗辩权，无需向王广洲交付房屋。王广友等四人共需支付房款6800613元，欠付房款数额为704000元，因意弘公司同意王广友等四人保留70万元保证金到符合办证条件时再行支付，故王广洲等四人欠付的房款为保证金。因双方签订的合同中除全椒县襄河镇站前路688号意大利商贸城号《意大利商贸城》4幢（米兰公馆）101、102、103室约定支付全款外，其他房屋的部分房款以银行贷款的方式支付（双方对于贷款需到帐的时间并未作出约定），且意弘公司同意王广东等四人暂不支付保证金，由此足以认定王广洲已按约履行其付款义务，意弘公司应当向王广洲交付涉案房屋。故意弘公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。2017年3月31日，涉案工程竣工验收合格。2017年6月20日意弘公司向王广洲送达催收房屋函。涉案合同第十一条约定，意弘公司于2014年12月31前交付房屋，如未能交付，迟延交付自交房期限后31日开始计算违约金，违约金按已付房款日万分之一计算。由此，意弘公司存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。王广洲收到催收房屋函后未办理接收房屋的手续，故意弘公司逾期交房违约金的计算期限为2015年1月31日起至2017年6月20日止。意弘公司上诉称一审判决计算违约金方式错误，计算违约金的基数为已支付房款，而不是应付房款。因王广洲尚有部分房款未予结清，故意弘公司的上诉理由成立，本院予以支持。结合王广洲支付房款的数额和时间，意弘公司支付逾期交房违约金的数额应为，自2015年1月31日起至2015年2月2日，以998330元为基数计算，为299.5元（998330元×3天×0.0001）；自2015年2月3日起至2015年3月30日，以1232583元为基数计算，为7148.98元（1232583元×58天×0.0001）；自2015年3月31日起至2017年6月20日，以1684432元为基数计算，为136438.99元（1684432元×810天×0.0001），合计143887.47元。一审判决在计算逾期付款违约金时存在错误，本院对此予以纠正。综上，意弘公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省全椒县人民法院（2017）皖1124民初2166号民事判决第一项，为：一、安徽意弘置业有限公司于本判决生效之日起三日内向王广洲交付全椒县襄河镇站前路688号意大利商贸城号《意大利商贸城》4幢（米兰公馆）101、901、902、903、904、905、911、912、913等九套房屋，并配合王广洲办理上述房屋交接手续；二、撤销安徽省全椒县人民法院（2017）皖1124民初2166号民事判决第二项、第三项；三、安徽意弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付王广洲违约金143887.47元；四、驳回王广洲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3819元，减半收取1909.5元，由上诉人安徽意弘置业有限公司负担1500元，被上诉人王广洲负担409.5元；二审案件受理费3553元，由上诉人安徽意弘置业有限公司负担3000元，被上诉人王广洲负担553元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 李 刚审 判 员 付广永二〇一八年三月十二日法官助理 王 敏书 记 员 曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。