江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终1909号上诉人（原审原告)：张浩，男，1965年8月5日生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马超（系张浩妹夫），住安徽省临泉县。上诉人（原审原告)：闵长山，男，1972年11月20日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告)：罗阳，男，1968年2月7日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：罗巍，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦红露，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：中国人民解放军73846部队，住所地江苏省南京市浦口区汤泉镇滴水珠。负责人：吴运淮，该部队部队长。委托诉讼代理人：李育新，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。上诉人张浩、闵长山因与被上诉人罗阳、中国人民解放军73846部队（以下简称73846部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2017)苏0106民初11882号民事判决，向本院提起上诉。本院二审立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张浩、闵长山上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.罗阳未将“海苑宾馆”房屋返还部队，而是直接以115万元转让给张浩、闵长山，一审法院认定涉案房屋并非罗阳直接转租给张浩、闵长山错误。罗阳直接将房屋交付张浩、闵长山，故该合同为房屋转租合同。73846部队在张浩、闵长山实际使用房屋后补签《房地产租赁协议》，是罗阳履行《转让协议》的结果。双方之间的《转让协议》是房屋转租协议。2.一审法院认定《转让协议》有效适用法律错误。“海苑宾馆”未取得建设工程规划许可，故应为无效合同。3.法院将张浩、闵长山和部队之间的合同认定为租赁合同，却把张浩、闵长山、罗阳之间的合同认定为居间合同、买卖合同且为有效合同不公。罗阳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。上诉人与我方签订的转让协议是对宾馆的经营权以及附属设施、客户资源等无形商业价值、未来收益概括性转让，系双方的真实意思表示，且合同已经履行完毕两年之久，应当受到法律保护。上诉人与被上诉人73846部队签订的租赁协议与我方无关。73846部队辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。转让协议的主体为罗阳和两上诉人，73846部队并非合同的主体，与本案无关，张浩、闵长山向一审法院起诉请求：1.确认张浩、闵长山与罗阳在2015年11月16日签订的《转让协议》无效;2.罗阳返还张浩、闵长山转让费用115万元，赔偿张浩、闵长山因履行合同造成的损失30万元（包括罗阳占用115万元资金利息损失15万元及张浩、闵长山添置物品装修房屋造成的损失15万元）；3.73846部队就前两项诉讼请求与罗阳承担连带清偿责任。一审法院经审理查明：南京市鼓楼区新门口14号地块（地号：060080040029，地类：军事设施，国有土地使用权证号：宁鼓国用2007第19374号）的土地使用权人系中国人民解放军73846部队，73846部队在该土地上自行建设了案涉房屋，该房屋的建造未取得或补办建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。自2007年起，73846部队将案涉房屋出租给罗阳用于经营宾馆，最后一次补签合同的日期为2015年9月18日，签订主体为73846部队与南京海苑宾馆，合同期限为2015年6月1日至2016年5月31日。南京海苑宾馆为个体户，经营者为罗阳。2015年11月16日，张浩、闵长山（乙方）与罗阳（甲方）签订《转让协议》，约定，自2015年11月16日起甲方将位于南京市鼓楼区新门14号南京海苑宾馆一次性转让给乙方，转让费为人民币115万元，转让费一次性交清后办理移交手续；自南京海苑宾馆转让之日起双方互不发生债权债务关系，转让前对外所有债权债务归甲方承担，转让后对外所有债权债务归乙方承担，个人私有物品带走后，所有公用物品全部移交给乙方；自宾馆转让后，甲方有义务配合协助乙方办理相关的转让手续，所有转让办理过户发生的费用由乙方承担等等。上述协议签订后，张浩、闵长山向罗阳支付转让费115万元。2015年12月15日，在罗阳的引荐下，闵长山及南京市鼓楼区浩山海苑宾馆（个体户，经营者为张浩）与73846部队就案涉房屋分别签订了两份《房地产租赁协议》，租赁期限均自2016年1月1日起至2016年12月31日止。上述协议签订后，张浩、闵长山以南京市鼓楼区浩山海苑宾馆的名义使用案涉房屋经营宾馆，并向73846部队交纳了30000元的房地产租赁保证金。合同到期后，因中央军委下发文件要求全面停止有偿服务，73846部队向一审法院提起诉讼要求收回案涉房屋并要求张浩、闵长山支付租金及占有使用费，一审法院经开庭审理，认为因案涉房屋未取得规划许可，73846部队与南京市鼓楼区浩山海苑宾馆、闵长山签订的《房地产租赁协议》均为无效合同，判决后，南京市鼓楼区浩山海苑宾馆、闵长山提起上诉，现在二审尚未审结。案涉房屋现仍由张浩、闵长山使用经营南京市鼓楼区浩山海苑宾馆，且未向73846部队支付房屋占有使用费。以上事实，有当事人陈述、《转让协议》、《房地产租赁协议》、工商登记信息以及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，张浩、闵长山与罗阳签订的《转让协议》，该协议的内容应当包括两方面，一方面是提供张浩、闵长山与73846部队订立合同的机会，即73846部队将案涉房屋给张浩、闵长山有偿使用；另一方面是罗阳在宾馆的设施、设备、装潢等，甚至是罗阳经营南京海苑宾馆所形成的商业价值、先行占有房屋的垄断利润等多种无形资产的让渡与转让。罗阳已按协议约定履行了义务，将宾馆设施等移交张浩、闵长山，并介绍张浩、闵长山与73846部队签订了《房地产租赁协议》，虽然因案涉房屋未取得建设工程规划许可证导致《房地产租赁协议》无效，但《房地产租赁协议》的无效并不能当然否定《转让协议》的效力，案涉房屋并非为罗阳直接转租给张浩、闵长山使用。且案涉房屋为军产，在相关部门对其拆除前，本身具有使用价值，在本案法庭辩论终结前，张浩仍正常使用、经营。故张浩、闵长山与罗阳签订的《转让协议》系双方当事人真实的意思表示，亦无违反法律、行政法规强制性规定的情形，为有效合同。张浩、闵长山要求确认《转让协议》无效并要求罗阳及73846部队返还转让费115万元、利息15万元、装修费15万元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张浩、闵长山的诉讼请求。一审案件受理费17850元，减半收取计8925元，由张浩、闵长山负担。当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，73846部队与鼓楼区浩山海苑宾馆、闵长山房屋租赁合同纠纷一案二审已驳回上诉，维持原判。涉案房屋已在2017年11月左右被73846部队收回。本院认为，本院二审争议焦点为：张浩、闵长山与罗阳于2015年11月16日签订的《转让协议》性质及效力。转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人后退出租赁关系，第三人与出租人达成新的租赁合同。张浩、闵长山与罗阳于2015年11月16日签订的《转让协议》中，已明确约定罗阳将海苑宾馆转让给张浩、闵长山，转让后所有对外债权债务由张浩、闵长山承担，罗阳配合张浩、闵长山办理相关转让手续。经罗阳引荐，2015年12月15日闵长山及张浩作为经营者的浩山海苑宾馆亦与73846部队重新签订了《房地产租赁协议》，罗阳在闵长山及浩山海苑宾馆与73846部队签订新的《房地产租赁协议》后已退出与73846部队的租赁关系，一审法院认定罗阳与张浩、闵长山签订的《转让协议》为租赁权转让，符合法律规定，并无不当。张浩、闵长山上诉主张该《转让协议》为转租协议，并无事实及法律依据，本院不予支持。合同具有相对性。浩山海苑宾馆、闵长山与73846部队签订的《房地产租赁协议》虽因涉案房屋并无规划许可手续已被生效判决认定无效，但张浩、闵长山与罗阳签订的《转让协议》并非租赁合同，转让内容亦主要是设施、及商业价值等。73846部队亦非《转让协议》的当事人，张浩、闵长山上诉主张因浩山海苑宾馆、闵长山与73846部队的租赁合同无效进而张浩、闵长山与罗明的《转让协议》也应无效，并不符合法律规定，本院不予采纳。张浩、闵长山的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，张浩、闵长山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由上诉人闵长山负担8925元，上诉人张浩负担的8925元本院予以免收。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年三月二十九日书记员  赵和玉