江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初16720号原告：江阴格宾金属复合材料有限公司，住所地江阴市祝塘镇新庄路12号，统一社会信用代码913202817406805584。诉讼代表人：冯凯燕，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杨心仪，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：余忠平，江苏振强律师事务所律师。被告：顾林虎，男，1981年6月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴静，江阴市文林法律服务所法律工作者。原告江阴格宾金属复合材料有限公司（以下简称格宾公司）与被告顾林虎租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告格宾公司的委托诉讼代理人杨心仪、余忠平，被告顾林虎的委托诉讼代理人吴静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格宾公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁协议》于2017年10月9日解除；2.顾林虎立即支付租金244493元；3.顾林虎立即支付自2017年10月9日起至实际搬离之日止参照年租金388000元标准计算的房屋使用费；4.顾林虎支付自2017年3月16日起至实际给付之日止，以1164000元为基数，按照5‰/天计算的违约金。事实和理由：2017年2月，他公司与顾林虎签订《房屋租赁协议》一份，约定：他公司将新庄路12号的房产出租给顾林虎使用。租金为388000元/年，顾林虎应当于房屋交付后15日内向他公司缴纳三年租金。顾林虎逾期缴纳租金的，按照违约金额5‰/天计算滞纳金。2017年3月1日，他公司将租赁房屋交付给顾林虎，但顾林虎未按约缴纳租金。故为维护其合法权利，他公司诉至法院。后因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，经本院释明后，格宾公司将诉讼请求变更为：1.确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；2.顾林虎立即清场并返还租赁房屋；3.顾林虎立即支付自2017年2月22日起至实际搬离之日止参照年租金388000元标准计算的房屋使用费；4.顾林虎立即支付自2017年3月16日起至实际给付之日，以1164000元为基数，按照5‰/天计算的违约金。顾林虎辩称：1.双方签订的合同合法有效，他不同意返还租赁房屋；2.在合同履行过程中，格宾公司出具了承诺书。根据承诺书的约定，他不需要支付租金，反而格宾公司需要返还其已缴纳的租金10万元，并赔偿其损失150万元。故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据，本院查明下列事实：2016年底，格宾公司与顾林虎签订房屋租赁协议一份，约定：格宾公司将其位于新庄路12号房产（面积为5500平方米、房屋外场地面积4000平方米）出租给顾林虎使用。租赁期限自2017年2月22日起至2025年1月5日。年租金为388000元。格宾公司于2017年3月1日前向顾林虎交付上述房产。顾林虎应在格宾公司交付房屋后15日内向格宾公司一次性交付三年租金。三年以后每年租金在租期届满前10日内支付。在租赁使用期间，顾林虎逾期缴纳本合同约定应由顾林虎负担的费用的，每逾期一天，按逾期金额的5‰支付滞纳金。薛甲某陈述，该房屋租赁协议由其受格宾公司法定代表人翁大朋委托和顾林虎洽谈形成并由薛某乙盖章签署。租赁协议签订后，顾林虎进场装修。2016年12月26日，顾林虎向薛甲某交付了承兑汇票两张，金额为10万元。薛甲某认可收到上述10万元租金。2017年5月，格宾公司向顾林虎出具承诺书一份，载明：根据格宾公司与顾林虎签订的《房屋租赁协议》，格宾公司应在2017年3月1日前将新庄路12号的房产（其中厂房面积5200平方米，室外场地4000平方米）交付给顾林虎并保证出租房屋权属不存在瑕疵，为此顾林虎已经支付了租金10万元（大致相当于3个月租金）。现该租赁房屋实际已被无锡市中级人民法院查封并已进入司法拍卖程序，由于在签订房屋租赁协议时格宾公司并未向顾林虎作出明确说明该房屋存在权属瑕疵，为了保证顾林虎的合法权益，格宾公司特作出如下承诺：1.格宾公司保证顾林虎在2017年6月前租赁房屋能够正常使用；2.格宾公司同意顾林虎无需交纳剩余部分的房屋租金；3.格宾公司保证在租赁房产拍卖后与买受人进行协商以确保顾林虎能够以原价格继续租赁该厂房，届时由买受人与顾林虎重新签订租赁协议；4.不论基于什么原因，如格宾公司不能保证顾林虎继续正常使用该租赁房屋（包括买受人要求清场不与顾林虎重签合同）或单方面解除租赁合同的，格宾公司应立即退还顾林虎已交租金10万元并支付装修费损失120万元，及其他费用损失30万元。2017年9月5日，江阴市人民法院裁定受理了格宾公司的破产申请，并指定无锡东华会计师事务所有限责任公司为管理人。2017年10月8日，格宾公司管理人更换了门锁并聘请了保安，控制了租赁房屋。2017年10月9日，格宾公司管理人在出租房屋处张贴了公函，公函载明：根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，格宾公司与各租赁户签订的《租赁合同》不再继续履行，租赁关系终止。2017年10月25日，顾林虎签收了上述公函。2017年11月16日，格宾公司管理人向顾林虎邮寄送达了函，该函载明：请贵方于2017年11月30日前将留存在格宾公司的物品搬空，将该租赁房屋返还管理人。若逾期未取回的，则将视为对遗留物品放弃一切权利，管理人有权自行予以处理（包括当做废弃物处理）。因租赁行为产生的相关损失，可于2017年12月1日前向管理人申报债权。顾林虎于2017年11月17日签收了上述公函。2017年11月24日，格宾公司管理人向顾林虎邮寄送达了函，重申了2017年10月9日、2017年11月16日函的内容，并要求顾林虎于2017年11月30日前将欠缴租金299770元缴纳至管理人专用账户。顾林虎于2017年11月25日签收了上述公函。2017年12月起至2018年1月3日，顾林虎陆续将租赁房屋内的材料搬走。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的租赁合同无效。因双方签订的租赁合同无效，顾林虎占用房屋的依据已经不存在，故格宾公司有权要求顾林虎腾退交还涉诉房屋。但庭审中，格宾公司自认其已于2017年10月8日控制了租赁房屋，且顾林虎已于2017年1月3日前将所有物品搬离租赁房屋，故本院对此事实依法予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因庭审中，格宾公司管理人自认已于2017年10月8日起控制租赁房屋，故顾林虎应支付自2017年2月22日起至2017年10月8日止参照租金标准计算的房屋使用费，该费用计算为243430元（即388000元*229天/365天）。2017年10月9日后因格宾公司管理人已实际控制租赁房屋，故要求顾林虎参照租金标准计算使用费并不合理，本院对此费用不予支持。因租赁合同无效，违约金条款当然无效，故格宾公司要求顾林虎承担违约金的请求本院不予支持。本案的争议焦点是：一、格宾公司出具的承诺书的效力；二、顾林虎有无支付10万元租金。第一个争议焦点：顾林虎主张，该承诺书系格宾公司真实意思表示，合法有效。格宾公司主张，该承诺书上格宾公司确认的债务是虚构的，根据破产法第三十三条的规定，该承诺书无效。即使有效，根据破产法第三十一条的规定，他公司有权主张撤销。本院认为，从承诺书的内容来看，该承诺书给格宾公司设定了下列两项有关租金的义务：1.免除顾林虎未缴纳的租金；2.若格宾公司不能保证顾林虎继续使用租赁房屋，格宾公司返还已交付的租金10万元。而支付租金（使用费）是顾林虎使用房屋后的法定义务。对于第1项义务，格宾公司在破产前一年内放弃到期的租金债权，对于第2项义务，因涉案租赁合同无效，租赁合同不能继续履行属于应有之义，故格宾公司以不能保证顾林虎继续使用租赁房屋为由同意将已交付的10万元租金返还顾林虎，属于无偿转让财产。虽然格宾公司交付给顾林虎的房屋存在权属瑕疵，但顾林虎可以通过赔偿损失的方式向格宾公司主张权利，无论格宾公司与顾林虎签订承诺书的动机如何，放弃债权和无偿转让财产的行为都将损害其他债权人利益，故格宾公司管理人要求撤销上述行为符合破产法第三十一条第一项、第五项的规定，本院依法予以支持。对于第二个争议焦点：顾林虎主张已于2016年12月26日交付了10万元的租金，并提供了薛甲某签字的银行承兑汇票复印件；格宾公司否认收到上述租金，并提供了仲裁调解书，证明薛甲某已于2016年10月1日解除了劳动合同。本院认为，根据顾林虎、薛甲某的陈述，租赁协议也系由薛甲某与其签订，故顾林虎有理由相信薛甲某有权代表格宾公司，其将租金付给薛甲某没有过错。且根据承诺书的记载，格宾公司也认可收到顾林虎的交付的10万元租金。综上，本院对于顾林虎交付10万元租金的事实依法予以确认。庭审中，薛甲某也认可收到顾林虎交付的10万元租金，至于薛甲某有无将收取的租金交付格宾公司，系格宾公司与薛甲某之间的债权债务关系，并不影响对顾林虎交付租金事实的认定。故顾林虎尚应给付使用费143430元。据此，依照《中华人民共和国破产法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、江阴格宾金属复合材料有限公司与顾林虎签订的《房屋租赁协议》无效；二、顾林虎应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴格宾金属复合材料有限公司房屋使用费143430元；三、驳回江阴格宾金属复合材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2898元、保全费3020元，合计5918元（江阴格宾金属复合材料有限公司已预交），由江阴格宾金属复合材料有限公司负担3097元，由顾林虎负担2821元，顾林虎负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴格宾金属复合材料有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 峰二〇一八年三月十三日书记员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。