四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初77号原告：四川广安鑫光电力铁塔有限公司，住所地：四川省武胜县旧县乡长伸沟村中心工业园区。统一社会信用代码：91511622771670934W。法定代表人：龙光明，公司董事长。委托诉讼代理人：李伟，四川君尊律师事务所律师。被告：江玉明，男，1964年4月1日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：舒培英（系被告江玉明之妻），1966年10月23日出生，汉族，住四川省武胜县。二被告共同委托诉讼代理人：江超（系被告江玉明、舒培英之子），1987年5月27日出生，汉族，住四川省武胜县。原告四川广安鑫光电力铁塔有限公司（以下简称鑫光电力铁塔公司）与被告江玉明、舒培英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告鑫光电力铁塔公司的委托诉讼代理人李伟与被告江玉明、舒培英的委托诉讼代理人江超到庭参加了诉讼，本案其余当事人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫光电力铁塔公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原被告订立的商品房买卖合同解除；2、请求判决二被告支付原告违约金8782.66元。事实和理由：2017年2月20日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，被告购买原告开发的武胜县沿口镇弘武大道延伸段鑫光.龙洲印象七幢第28层1号商品房一套。建筑面积101.41平方米，合同价款439133元。付款方式为按揭贷款。因为被告方的原因无法办理按揭贷款，依据合同约定，无法签订按揭贷款合同逾期30日的，原告有权解除合同，被告应承担房款2%的违约金。被告的行为属于根本违约，原告于2017年11月10日向被告发出解除合同义务告知书函，请求法院依法判决。被告江玉明、舒培英辩称：原告诉称的事实属实，由于被告在银行有不良信用记录，无法办理房屋按揭贷款合同。被告方想购买原告的房屋，希望与原告协商解决。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：被告的身份证及结婚证复印件、商品房预售许可证复印件、鑫光.龙洲印象订购协议书、商品房买卖合同、中国工商银行票据复印件、鑫光电力铁塔公司收据两份及借条复印件、解除合同义务告知书函。被告方质证意见：对原告方提交的证据无异议。本院对原告方提供的证据认证意见：原告方提交的证据客观、真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，被告江玉明与原告鑫光电力铁塔公司签订《鑫光.龙洲印象订购协议书》，原告鑫光电力铁塔公司为协议的甲方，被告江玉明为协议的乙方。协议主要内容为：“乙方自愿订购甲方开发的鑫光龙洲印象7号楼28层1号，建筑面积约101.35㎡，建筑面积单价为4985元/㎡，总价款505230元，折后建筑面积单价4430元/㎡，折后总价款448981元。乙方在签订订购协议书当日交付定金人民币10000元（壹万元），甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，该定金转为购房款。乙方须在签订本协议之日起30日内，到鑫光龙洲印象营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》，并按其选择的付款方式支付房款，如乙方逾期则视为乙方违约，本订房协议自动解除，乙方所支付的定金甲方不予退还，同时甲方有权将该房屋出售给第三方（不再另行通知乙方）。”2016年7月12日，被告江玉明向原告鑫光电力铁塔公司支付购房定金10000元。2017年2月20日，原告鑫光电力铁塔公司与被告江玉明、舒培英签订商品房买卖合同一份，原告鑫光电力铁塔公司为合同中的出卖人，被告江玉明、舒培英为合同中的买受人，合同主要内容为：“买受人购买出卖人开发的武胜县沿口镇弘武大道延伸段鑫光.龙洲印象七幢第28层1号商品房一套。建筑面积101.41平方米，单价为每平方米4330.27元，房屋总价款439133元。付款方式为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五，逾期付款违约责任:逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同后，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。交房时间为2018年1月31日。”被告付款方式为按揭付款方式，原被告签订房屋买卖合同后，被告未向原告支付购房首付款，为办理房屋按揭贷款需要，被告江玉明于2017年2月20日向原告鑫光电力铁塔公司出具金额为129133元的借条，原告鑫光电力铁塔公司于同日向被告江玉明、舒培英出具金额为129133元的收据（该借款未实际支付）。在办理房屋按揭贷款过程中，由于被告在银行有不良信用记录，按揭贷款手续无法办理，致使原被告签订的房屋买卖合同至今未能履行。2017年11月10日，原告鑫光电力铁塔公司向被告江玉明、舒培英发出《解除合同义务告知函》，告知函主要内容为：“江玉明、舒培英你好，2017年2月20日，你与我公司签订鑫光.龙洲印象商品房买卖合同，购买我公司开发的沿口镇弘武大道段鑫光.龙洲印象7栋28楼1号房，并已支付总价款人民币139133元整，根据该协议约定，乙方应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续。然而，至今你未履行上述义务，在此期间我司多次与你同你的亲人联系，敦促你及时到我司办理完所有手续，但是你拖延至今迟迟未来。依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，你已违约，依据鑫光.龙洲印象商品房买卖合同附件五第2条（3）款之相关规定，若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达30日以上的，甲方有权将房屋另行出售给任何第三人（不再通知乙方），在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总价款的2%违约金。至今为止你逾期未来办理手续已达250日有余，你的行为已严重违反了鑫光.龙洲印象商品房买卖合同的约定，损害了我司的合法权益。鉴于你的上述违约行为，我司郑重告知你：我司将依法、依约解除与你的《商品房买卖合同》,由此造成的一切经济损失及法律后果由您自行承担。”2017年11月24日被告方收到该告知函。被告方收到后未提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认该《解除合同义务告知函》的效力。2018年1月12日，原告诉讼来院，要求法院依法判决支持其诉讼请求。本院认为，原告鑫光电力铁塔公司与被告江玉明、舒培英签订的《鑫光.龙洲印象订购协议书》、《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原被告双方应该按照合同约定的义务全面履行。然而，被告没有按约向原告支付购房款和办理房屋按揭贷款手续，迟延履行合同主要债务，经原告方催告后至今仍未履行，致双方签订的商品房买卖合同的目的不能实现，已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告迟延履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》的主要债务，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告主张解除该合同，符合法律规定，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，原告鑫光电力铁塔公司于2017年11月10日向被告江玉明、舒培英发出《解除合同义务告知函》，被告江玉明、舒培英于2017年11月24日收到被告方的该告知函，被告收到后未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本院确认原被告于2017年2月20日签订的《商品房买卖合同》于2017年11月24日解除。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同后，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。现被告逾期付款已经超过30日，逾期应付款金额为429133元（439133元-10000元），被告应按约支付给原告违约金8582.66元（429133元×2%）。依据双方签订的《鑫光.龙洲印象订购协议书》约定，双方签订《商品房买卖合同》时定金转为购房款。被告向原告缴纳的10000元定金已经转为购房款，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该购房款应由原告退还给被告。依照《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、确认原告四川广安鑫光电力铁塔有限公司与被告江玉明、舒培英于2017年2月20日签订的《商品房买卖合同》于2017年11月24日解除。2、被告江玉明、舒培英给付原告四川广安鑫光电力铁塔有限公司逾期付款违约金8582.66元。3、原告四川广安鑫光电力铁塔有限公司退还给被告江玉明、舒培英购房款10000元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起20日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费8018元，减半收取4009元，由被告江玉明、舒培英负担（原告鑫光电力铁塔公司已垫付，被告江玉明、舒培英履行义务时一并给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈道金二〇一八年三月六日书记员  苟激光