昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0102民初122号原告：杨卫平，男，汉族，1974年12月23日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区，原告：邹艳虹，女，汉族，1974年9月29日出生，身份证住址为云南省昆明市盘龙区，二原告共同委托代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汉都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915301025527404614。住所：云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营23号云南广播电视大学龙泉校区内办公楼*栋。法定代表人：苏黎明。委托代理人：周宇艳，女，傈僳族，1987年8月15日出生，身份证住址为云南省普洱市思茅区，系云南汉都房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告杨卫平、邹艳虹诉被告云南汉都房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨卫平、邹艳虹的委托代理人谢自灵，被告云南汉都房地产开发有限公司的委托代理人周宇艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨卫平、邹艳虹诉称：两原告与被告云南汉都房地产开发有限公司于2015年4月24日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原告向被告购买龙泉路中天城天阔小区一套房屋，房价1060847元。合同约定：1、被告应于2015年12月31日前将经单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；2、被告逾期交房的违约金责任为“逾期交房90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，逾期90天后，被告按照原告已付款0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金”。合同签订后，两原告分别通过首期支付和公积金贷款向被告付清了全部购房款。后被告未按合同约定于2015年12月31日前交付房屋，直到2017年4月15日被告将房屋交给原告，现今原告购买的房屋仍未完全达到交房的全部条件，被告的行为严重违约，依法应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告向两原告支付逾期交房违约金114203元；2、本案诉讼费由被告承担。被告云南汉都房地产开发有限公司辨称：1、根据合同条款第10条约定，我公司2016年10月28日已经完成五方验收，并于2016年10月30日以媒体公告的形式通知久皓大院业主按照合同约定接房。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条之规定，原告按合同约定计算违约金高于实际损失3倍。3、根据已经生效的判决，已将涉案的“中天久皓大院”楼盘共8栋建筑确认为已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘验五方验收，已符合购房合同约定的交房条件，并经法院认可合同约定的违约金过高并调整为日万分之一，计算至公告交房之日。经审理，本院依法确认以下案件事实：2015年4月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：天阔6-608），约定：乙方向甲方购买“久皓大院ⅴ”第6幢第6层608号房；房屋总价款为人民币1060847元，房屋参考套内建筑面积为138.27平方米；乙方首期支付购房款320847元，付款日期为2015年4月24日，剩余价款人民币74万元向中国农业银行官渡支行贷款支付；甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续等内容。若因乙方原因未能按期交接，自合同约定（或甲方通知）期限届满次日起，甲方不承担逾期交房责任。同日，原、被告双方对商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号KM2015042426640）。合同签订后，原告按合同约定履行完毕购房款交付义务。之后被告未能按照合同约定的期限交付房屋。2016年10月28日，“中天·久皓大院”项目的建设、监理、施工、设计、勘察五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（共8份）上签字并盖章，确认“中天·久皓大院”1-8栋建筑验收合格。2016年10月30日，被告在云南信息报刊登交房公告。庭审中，被告要求对违约金进行调整。另确认，1、原、被告双方认可“久皓大院ⅴ”与“中天·久皓大院”系同一工程项目。2、根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号民事判决书，涉案的“中天·久皓大院”楼盘共8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，已符合购房合同约定的交房条件。以上事实，由原、被告的庭审陈述及双方提交的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《公证书》、交房公告、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、（2017）云01民终3555号民事判决书等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告交房日期的确定？2、合同约定的违约金是否应该进行调整？关于争议焦点一，《商品房购销合同》第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。……被告已举证证明涉案房屋已于2016年10月28日通过了五方验收，并提交《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并于2016年10月30日通过新闻媒体发布了交付公告，故本院认可被告于2016年10月30日已按《商品房购销合同》约定的方式履行了交房义务。关于争议焦点二，依据合同约定，由于被告未按期（2015年12月31日前）交房，已构成违约，故被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金。其中，对于逾期交房90天内的违约金，合同约定按每天50元支付，原、被告双方对此不持异议，故2016年1月1日至同年3月31日的违约金为人民币4500元。对于逾期交房90天后的违约金，合同约定按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，庭审中被告申请予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，综合考量涉案房屋面积、所处位置、合同的履行情况等因素，本院认为双方所签合同约定的违约金确实过高，应予调整，逾期交房90天后的违约金按已付房款0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜，按此标准计算违约金的金额为人民币22596元（自2016年4月1日至同年10月30日止共213天）。以上违约金共计人民币27096元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨卫平、邹艳虹逾期交房违约金人民币27096元；二、驳回原告刘晓龙、陈静的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2584元，由原告刘晓龙、陈静承担1971元，由被告云南汉都房地产开发有限公司承担613元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  张薰文人民陪审员  周晓田人民陪审员  徐 浩二〇一八年三月二十六日书 记 员  王怡荔