湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2752号上诉人（原审原告）：何丽娜，女，1989年2月2日出生，汉族。上诉人（原审原告）：廖国辉，男，1986年7月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市华塘法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：湖南省永昌兴置业有限责任公司。法定代表人：曹寿文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。上诉人何丽娜、廖国辉与上诉人湖南省永昌兴置业有限责任公司（以下简称“永昌兴置业公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何丽娜及其与廖国辉的共同委托诉讼代理人刘红喜，上诉人永昌兴置业公司的委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何丽娜、廖国辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由永昌兴置业公司负担。事实和理由：一审判决认定主要事实错误。1、一审法院认定因业主反对，向有关部门投诉，导致神憩壹号1#-3#住宅楼无法如期进行规划验收与事实不符。根据《郴州市市政基础设施和房地产开发项目综合竣工验收和备案管理实施细则（试行）》的规定：“房地产开发项目未通过综合验收备案不能办理房屋所有权初始登记”，房地产开发项目综合竣工验收涉及九个方面的内容，涵盖了规划、设计、质量、安全、节能、环保、园林、绿化等。永昌兴置业公司在停车位、功能用房、绿化等多个方面被下达过多份整改通知，是其无法及时通过综合验收、无法及时办理初始登记的根源及主要原因。规划局发布《关于神憩壹号1#-3#住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》的目的是让利害关系人充分表达意见，业主无论赞成、反对或投诉均是行使权利的表现。若永昌兴置业公司严格按照规划施工，无违规行为，未损害业主权益，业主的反对或投诉不会影响或延误综合验收进程。因此，一审法院以业主正当行使权利妨碍了永昌兴置业公司验收时间的认定错误。2、一审法院认定2014年11月24日颁布，2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》，取消了“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，属于不可预见的重大情势变更，据此推翻《商品房买卖合同》第十六条关于违约条款的约定错误。从2013年7月交房到2016年6月郴州市停止受理商品房初始登记，期间长达三年，永昌兴置业公司有充裕的时间去办理商品房的初始登记，但其未在约定期限内办理，构成违约。商品房的初始登记与不动产首次登记，未发生实质变化，申报程序、申报表格大同小异，不属于重大情势变更。3、一审法院对交房时间的认定，与《商品房买卖合同》约定不符。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记”，即从第一个买受人交付使用时起18个月内，永昌兴置业公司必须完成该幢商品房的初始登记。由于神憩乾珑小区每幢住户超过两百户，入住时间有早有晚，本着公平合理、兼顾双方的原则，以永昌兴置业公司通知的入伙时间（2013年7月）作为交付使用时间最为适宜，从2013年8月1日起作为计算办理初始登记、计算违约责任的起点较为妥当，且物业公司也是从该时间点开始向业主收取物业费。4、《商品房买卖合同》关于违约金的约定于法有据，应予以支持。《商品房买卖合同》由郴州市房产主管部门拟定，是开发商提供给买受人的格式合同。永昌兴置业公司在合同履行五、六年后，以“违约金过高，以时间计算违约金不符实际”为由，要求降低标准，无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《商品房买卖合同》中约定的违约计算标准（每日万分之二）符合法律规定。综上，请求二审法院支持何丽娜、廖国辉的诉讼请求。永昌兴置业公司辩称，一、神憩壹号1#-3#住宅楼项目因业主反对规划核实（规划验收），恶意投诉，导致项目规划核实迟延长达一年六个月，进而导致涉案商品房未能按合同约定期限办理商品房初始登记，系不可归责于永昌兴置业公司的原因，一审法院认定永昌兴置业公司构成违约错误。1、何丽娜、廖国辉认为“房地产开发项目未通过综合验收本案不能办理房屋所有权初始登记”，从永昌兴置业公司提交的证据看，该项目在2014年12月已完成了竣工验收备案、消防、园林、绿化等相关验收手续。根据郴州市政府网公示的《商品房初始登记所需材料名称及要求》，只需完成规划核实，即已完全具备办理商品房初始登记的所有条件。2、据调查，2015年1月至2016年6月期间，一个叫“李先生”的业主，多次反复向相关职能部门投诉“神憩壹号”项目。据不完全统计，仅“李先生”一人在此期间向市长公开电话的投诉就多达十一次，且很多事项是重复投诉。每次投诉，相关职能部门都要进行调查核实并回复，此类恶意投诉造成了项目相关验收手续延迟。自2013年以来，个别业主煽动召集小区业主采用堵门、堵路等方式“维权”，有个别业主曾因此被郴州市公安局苏仙分局依法行政拘留。3、永昌兴置业公司开发的“神憩商住楼”项目的竣工验收时间比神憩壹号1#-3#住宅楼项目晚六个月，因“神憩商住楼”项目无业主恶意投诉，已于2016年1月8日办理了商品房初始登记。二、2014年11月24日，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起实施，该条例已取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，与原法律法规所规定的房屋登记制度完全不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及需提交的材料等均做出了与《房屋登记办法》完全不同的规定。本案《商品房买卖合同》中约定的“商品房初始登记”制度已被法律取消，该合同未对“不动产首次登记”期限及逾期办理的违约责任做出约定，永昌兴置业公司不构成违约。三、何丽娜、廖国辉未因逾期办理商品房初始登记而造成任何损失，且无证据证明其因此遭受损失，故永昌兴置业公司无需支付违约金。综上所述，何丽娜、廖国辉的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。永昌兴置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项，依法改判驳回何丽娜、廖国辉的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由何丽娜、廖国辉负担。事实和理由：一审判决认定永昌兴置业公司存在违约并支付违约金错误。一、涉案《商品房买卖合同》约定办理商品房初始登记期限届满之前，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，属于重大情势变更，双方无法也无必要按合同第十六条办理商品房初始登记，永昌兴置业公司不构成违约，不应承担违约责任。二、神憩壹号1#-3#住宅楼于2014年12月底已具备除规划验收以外的其他所有商品房初始登记条件，且已预交了产权登记费以及交易费，但规划部门在2015年1月12日同意进行规划核实时，在公示期间，业主坚决反对规划核实，导致市规划局暂未对“神憩乾珑”项目进行规划核实，进而导致该项目不能如期办理商品房初始登记。因此，造成逾期办证的原因是业主恶意投诉，而非出卖人的原因。三、何丽娜、廖国辉未因逾期办理商品房初始登记而造成任何损失，且无证据证明其因此遭受损失。根据我国合同法的立法精神，违约金为实际损失补偿原则，最高人民法院对违约金作出如下规定：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在何丽娜、廖国辉无任何实际损失的情况下，一审判决永昌兴置业公司按购房款2%支付违约金，明显过高。综上，请求二审法院驳回何丽娜、廖国辉的全部诉讼请求。何丽娜、廖国辉辩称，1、本案不适用情势变更原则，从时间上看，情势变更事由不是发生在合同约定的办证期限内。从结果看，商品房初始登记变更为不动产的首次登记，郴州市政府出台了三个文件做出严格细致准确的工作安排和衔接，初始登记到不动产的首次登记是无缝链接，未受任何影响，没有增加成本，也不构成情势变更。《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》对于情势变更的认定规定：“如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”一审法院无权认定本案适用情势变更原则。2、永昌兴置业公司称神憩乾珑1#-3#住宅楼未如期办理初始登记非出卖人的责任，不应承担违约责任。何丽娜、廖国辉认为，永昌兴置业公司提交的大量证据不属于综合验收的全部材料，仅仅是建筑验收的前期材料。只有综合验收材料全部具备，才可以办理初始登记，永昌兴置业公司提交的证据材料有几项不符合条件，其中，测绘报告的时间是2016年7月5日，规划验收通过的时间是2016年6月17日，园林的验收情况说明时间是2016年10月27日，三个综合验收必备条件都未在2014年12月完成。何丽娜、廖国辉有多份证据证实永昌兴置业公司违规建设，被规划、建设、房产等职能部门责令整改。因此，初始登记没有按合同约定办理的责任完全是永昌兴置业公司违规导致，而非业主恶意阻止，小区业主投诉不属于恶意投诉，也不可能阻止开发商办证。3、永昌兴置业公司称逾期办证未给何丽娜、廖国辉造成损失，无需支付违约金。何丽娜、廖国辉认为，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方约定商品房交付使用18个月之后办理初始登记，否则违约一天永昌兴置业公司按照万分之二支付违约金。永昌兴置业公司违约31个月，换算天数是923天，应当按照合同约定支付923天的违约金。每日万分之二的违约金是最高人民法院依据中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算，有法可依，不存在过高的问题。何丽娜、廖国辉向一审法院起诉请求：1、判令永昌兴置业公司支付何丽娜、廖国辉延期办理房屋产权证违约金115,183元（654,453元×0.2‰×880天，违约金计算的起讫日期为2015年2月1日至2017年6月30日）；后续违约金继续计算至永昌兴置业公司办理完成不动产首次登记并通知何丽娜、廖国辉为止。2、判令永昌兴置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月25日，何丽娜、廖国辉与永昌兴置业公司签订《商品房买卖合同》。何丽娜、廖国辉在永昌兴置业公司开发的神憩乾珑小区购买了1栋3103号商品房，该房建筑面积为116.53平方米，购买单价每平方米为4376.56元，总房款为510,000元，何丽娜、廖国辉首期支付了160,000元，余款350,000元通过银行按揭方式付清。《商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。违约责任第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。2013年7月2日，何丽娜在房屋入住验收登记表签字。2014年12月19日，永昌兴置业公司向房屋登记部门提交神憩壹号1#-3#住宅楼及幼儿园项目商品房初始登记所需所有材料，并预交了房屋产权登记费和交易费。2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。2015年1月12日,郴州市规划局按程序发布《关于神憩壹号1#-3#住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》后，因业主坚决反对，并向有关部门投诉，导致神憩壹号1#-3#栋住宅楼无法如期进行规划验收。2016年5月20日，郴州市规划局再次按程序发布《关于神憩壹号1#-3#住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》，二次公示时间超过1年4个月。2016年6月17日，神憩壹号1#-3#、幼儿园项目通过规划核实合格。项目取得办理商品房初始登记所需材料，符合办理商品房初始登记的条件和要求。2016年5月27日，郴州市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》：“自2016年6月28日起实施不动产统一登记，不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，不动产统一登记具体工作由新设立的市不动产登记中心承担，自2016年6月20日起，市房产局停止受理登记业务”。至起诉时，何丽娜、廖国辉签收的房屋仍未完成初始登记，何丽娜、廖国辉未提交逾期办理房屋登记造成损失的证据。永昌兴置业公司认为：未能在约定期限内办理房屋登记手续不是出卖人即永昌兴置业公司的责任，因在办理登记过程中已取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，属于重大情势变更，双方应对原合同第十六条“关于产权登记的约定”予以变更，重新协商确定不动产首次登记的期限，不认可违约。何丽娜、廖国辉认为永昌兴置业公司未能在约定期限内办理房屋登记手续构成违约，遂诉至法院，要求判如所请。一审法院受理后，2017年8月28日，永昌兴置业公司对房屋的不动产登记办理完结，已颁发不动产登记证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、永昌兴置业公司未能在合同约定期限内办理房屋登记手续是否适用双方签订的《商品房买卖合同》第十六条对违约金的约定；二、何丽娜、廖国辉的诉请是否应予支持。关于焦点一，永昌兴置业公司与何丽娜、廖国辉签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，至起诉时，已交付使用的房屋仍未完成初始登记。永昌兴置业公司对是否延长办理房屋初始登记未与何丽娜、廖国辉进行过协商，双方没有达成延长办理房屋初始登记的其他协议，房屋初始登记手续确实未能在约定期限内办理，永昌兴置业公司构成违约。但违约金的计算不能适用《商品房买卖合同》第十六条的约定，理由有3点：1、《商品房买卖合同》第十六条对违约金的约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。按合同第十六条计算违约金必须满足因出卖人的责任这个前置条件。2014年12月19日，永昌兴置业公司向房屋登记部门提交神憩壹号1#-3#住宅楼及幼儿园项目商品房初始登记所需材料，并预交了房屋产权登记费和交易费，从本案查明的这个事实，证实出卖人即永昌兴置业公司在约定期限向房屋登记部门提交了商品房初始登记所需材料，没有拖延办理房屋登记的故意。2015年1月12日和2016年5月20日，郴州市规划局二次公示时间超过1年4个月也不是永昌兴置业公司所能掌控的，故房屋未能在约定期限内办理登记手续，并不全是永昌兴置业公司的责任。2、2014年11月24日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋初始登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定，《条例》的颁布具有情势变更的事实，且发生在合同成立以后，履行完毕之前，《条例》的颁布不可归责于永昌兴置业公司，也是永昌兴置业公司所不可预见的，法律变动通常为当事人所不能预见，会构成履行不能或情势变更，《条例》颁布后仍按原合同约定的期限办理房屋登记，对永昌兴置业公司显失公平。3、2013年12月8日，永昌兴置业公司已将房屋交付何丽娜、廖国辉使用，未影响何丽娜、廖国辉对房屋的正常使用，房屋登记手续未能在约定期限内办理对何丽娜、廖国辉未造成实际损失，何丽娜、廖国辉未向法庭提交证明逾期办理房屋登记造成损失的证据，违约金为实际损失补偿原则，计算标准应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于焦点二，《不动产登记暂行条例》的颁布符合《合同法》规定的情势变更条件，合同发生情势变更后，当事人应当进行协商以期根据新的情况重新约定履行期限，未进行协商和谈判，原合同第十六条约定的风险应由双方当事人来分担，这符合法律的公平原则。因双方当事人在合同发生情势变更后，未进行协商，永昌兴置业公司向一审法院提出违约金过高，以时间计算违约金已不合实际。根据本案实际情况，何丽娜、廖国辉未受到实际损失，违约金应酌情予以公平合理地解决，酌情调整永昌兴置业公司按已付购房款的2%向何丽娜、廖国辉支付违约金10,200元。故何丽娜、廖国辉的诉请不能完全支持。综上所述，因双方在合同发生情势变更后，未进行协商，永昌兴置业公司按已付购房款的2%向何丽娜、廖国辉支付违约金10,200元，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决如下：“一、被告湖南省永昌兴置业有限责任公司在本判决书生效后十日内向原告何丽娜、廖国辉支付逾期办证违约金13,089元。二、驳回原告何丽娜、廖国辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2603.66元，诉讼保全费1114.41元，合计3718.07元，由原告何丽娜、廖国辉承担3296.07元，被告湖南省永昌兴置业有限责任公司承担422元。”本院二审期间，何丽娜、廖国辉围绕其上诉请求提交了十份证据：一、《关于神憩乾珑小区园林验收的情况说明》，拟证明郴州市园林局于2016年10月27日才向神憩乾珑小区业主出具园林综合验收的情况说明，此时房产登记处已经不再办理商品房初始登记，而该验收说明是办理初始登记的必备条件；二、2015年第五次市规划局业务例会纪要，拟证明2015年1月12日郴州市规划局发布的《关于神憩壹号1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》没有通过不是因为业主恶意阻止，而是由于永昌兴置业公司的违规行为造成；三、郴州市规划局《关于神憩壹号项目规划核实有关情况的复函》；四、会议记录；证据三、四拟证明未办理初始登记是因为永昌兴置业公司违规；五、《神憩乾珑小区业主投诉协调会会议备忘录》；六、郴州市房产管理局办公室《关于神憩乾珑项目购房业主信访问题的复函》；七、郴州市房产管理局办公室《关于神憩乾珑业主信访事项处理情况的复函》；证据五、六、七拟证明永昌兴置业公司多方面存在违规，导致初始登记不能正常办理；八、《关于神憩乾珑项目一期加快综合验收、维护社会稳定，办理相关手续的申请报告》；九、《郴州市建设工程竣工规划核实表》；证据八、九拟证明永昌兴置业公司于2016年提出竣工规划核实申请，2016年6月6日才获得规划的核实意见。十、物业费交款单，拟证明永昌兴置业公司下达通知，物业公司从2013年8月1日才开始收取物业管理费，交房的时间应该从2013年8月1日开始计算。永昌兴置业公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，郴州市园林局验收文件中已经说明涉案的神憩壹号1#-3#在2014年8月25日已经验收备案。对证据二的真实性不予认可，证明方向有异议，2015年1月12日郴州市规划局做出的《关于神憩壹号1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》，是同意了建设单位的申请，但是因为业主反对才导致没有做规划核实。对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，该复函恰恰验证了业主反对规划核实，并多次到相关职能部门投诉的事实。证据四的真实性不予认可，该证据反而能够证明业主恶意投诉。对证据五的真实性不予认可，对证明方向有异议。对证据六、七的真实性无异议，对证明方向有异议，该证据佐证了2017年5月份业主还在相关职能部门投诉。对证据八、证据九的真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰证明2015年1月规划核实延迟后到2016年6月17日才做规划核实。对证据十的真实性、关联性、证明方向均有异议，房屋交付的时间应当以永昌兴置业公司一审提交的房屋入住验收表的时间为准。永昌兴置业公司围绕其上诉请求提交了五份证据：十一、市长公开电话2015年1月至2016年7月神憩乾珑项目投诉及回复件，拟证明业主恶意投诉导致项目规划验收迟延1年6个月；十二、《公安行政处罚决定书》，拟证明业主李清兰堵门堵路闹事被公安机关行政拘留；十三、情况说明，拟证明2013年以来神憩乾珑小区业主堵门堵路维权；十四、业主堵门堵路维权照片一组，拟证明业主堵门堵路维权的事实；十五、光碟一张，拟证明郴州市电视台专题报道不动产登记。何丽娜、廖国辉质证认为：对证据十一的真实性无异议，对关联性有异议，投诉内容恰好说明该投诉合理合法有依据，证实开发商有违规行为，业主不构成恶意投诉。对证据十二的真实性无异议，对关联性有异议，该证据内容为李清兰的个人维权行为，与本案无关。无法核实证据十三的真实性，对证明方向有异议，业主的维权行为与本案无关。无法核实证据十四的真实性，对证明方向有异议，业主的维权行为与本案无关。证据十五的光碟与本案无关，报道的角度不一样，内容与本案无关。对于上述证据，本院认为，证据一至证据十五具有真实性、合法性，因本案主要审查《不动产登记暂行条例》颁布后，《商品房买卖合同》约定的初始登记能否继续履行，除证据十外，证据一至证据九、证据十一至证据十五的证明方向均与审理内容不符，本院不予采信。何丽娜、廖国辉提交证据十物业费交款单拟证明交房时间为2013年8月1日，而从交付的标的物来看，《神憩乾珑房屋入住验收登记表》较物业费交款单能更直接证明何丽娜、廖国辉的房屋交付使用时间为2017年7月2日，《神憩乾珑房屋入住验收登记表》的证明效力大于物业费交款单，对证据十的证明方向，本院亦不予采信。本院二审查明：2011年8月3日，何丽娜、廖国辉与永昌兴置业公司签订《商品房买卖合同》。何丽娜、廖国辉在永昌兴置业公司开发的神憩乾珑小区购买了2栋1103号商品房，该房建筑面积为140.40平方米，购买单价每平方米为119.09元，总房款为654,453元，于本合同签订之日支付。《商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。2013年7月2日，何丽娜在房屋入住验收登记表签字。2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：永昌兴置业公司在合同约定期限内未办理商品房初始登记是否构成违约，是否应承担责任。何丽娜、廖国辉与永昌兴置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记”，该条款对双方当事人具有约束力。根据永昌兴置业公司在一审中提交的《神憩乾珑房屋入住验收登记表》，永昌兴置业公司将商品房向何丽娜、廖国辉交付使用的时间是2013年7月2日，其应依约在2015年1月2日前完成初始登记，但永昌兴置业公司未在约定期限内办理商品房初始登记，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于永昌兴置业公司向何丽娜、廖国辉支付逾期办证违约金的标准问题，永昌兴置业公司主张合同约定的违约金过高，而何丽娜、廖国辉没有就其实际损失举出证据，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，一审在综合考虑本案实际情况的基础上，酌情调整为永昌兴置业公司按已付购房款的2%向何丽娜、廖国辉支付违约金13,089元，并无明显不当，本院予以维持。永昌兴置业公司及何丽娜、廖国辉虽有异议，但未能举证证明一审确定的该赔偿标准存在明显不合理之处，故对其相应主张，本院不予支持。综上所述，上诉人何丽娜、廖国辉与上诉人永昌兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人何丽娜、廖国辉预交的二审案件受理费2432元，由上诉人何丽娜、廖国辉负担；上诉人湖南省永昌兴置业有限责任公司预交的二审案件受理费127元，由上诉人何丽娜、廖国辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 陈英辉审 判 员 黄ＸＸ二〇一八年三月十三日法官助理 龙旭力书 记 员 何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。