山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民初271号原告：中国人民解放军山东省军区，住所地济南市。负责人：赵冀鲁，司令员。委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。被告：济南历下军强商务宾馆，住所地历下区青后小区三区**号楼*楼。经营者：李绍强，到庭。委托诉讼代理人：宁磊，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯健，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告中国人民解放军山东省军区（以下简称山东省军区）与被告济南历下军强商务宾馆（以下简称军强宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东省军区的委托诉讼代理人赵昌鹏、姚一男，被告军强宾馆的经营者李绍强及其委托诉讼代理人宁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省军区向本院提出诉讼请求:1、判令解除双方间的租赁关系；2、判令军强宾馆腾退并完好返还山东省军区的房地产；3、判令军强宾馆向山东省军区支付截止到2018年1月5日的租金324973.97元、违约金8668.72元（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算），合计333642.69元及自2018年1月6日起至判决生效之日止的租金及违约金（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）；4、判令军强宾馆支付山东省军区自判决生效之日起至完好返还房地产之日止的占有使用费（按双方合同约定的租金标准进行计算）及损失（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）；5、本案诉讼费用由军强宾馆承担。事实和理由：原中国人民解放军山东省军区后勤部基建营房处与军强宾馆于2015年9月16日签订了济[2015]J27号《军队房地产租赁合同》和济[2015]J27号《军队房地产租赁合同附加条款》，由军强宾馆承租位于济南市历下区解放路159号27号楼二至四层（坐落号：济鲁字第2004号），租赁期限为2015年9月16日至2020年9月15日，年租金为43万元，军强宾馆于每季度的前十日支付租金。《租赁合同》第十一条约定，军强宾馆逾期交付房地产租金30日，山东省军区有权解除合同并收回房地产。根据军队编制体制改革，原中国人民解放军山东省军区后勤部基建营房处撤销，其职能并入中国人民解放军山东省军区。军强宾馆自2017年3月15日起至今就未再缴纳过租金，已构成根本违约，按照双方约定，山东省军区有权解除合同并收回房地产。另按照军队全面停止有偿服务的要求，租赁关系应当解除。本案审理期间，因军强宾馆交纳了部分租金，山东省军区变更诉讼请求：1、判令解除双方间的租赁关系；2、判令军强宾馆腾退并完好返还山东省军区的房地产（山东省济南市历下区解放路159号27号楼一—五层；3、判令军强宾馆向山东省军区支付2016年9月5日起至2018年2月28日止的租金117721.6元及自2018年3月1日起至判决生效之日止的租金（[2015]J27《军队房地产租赁合同》及《解放路159号27号楼加层协议》约定的租金标准进行计算）；4、判令军强宾馆支付山东省军区自判决生效之日起至完好返还房地产之日止的占有使用费（按双方合同约定的租金标准进行计算）及损失（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）；5、本案诉讼费用由军强宾馆承担。被告军强宾馆辩称，山东省军区陈述“军强宾馆自2017年3月15日起未缴纳租金，已构成根本违约，山东省军区有权解除合同并收回房产。”并非真实，山东省军区仅因军强宾馆没有缴纳租金为由解除合同、收回房产并要求军强宾馆承担违约责任，无事实与法律依据，请求贵院依法驳回山东省军区的诉讼请求。山东省军区自2007年起将涉诉房产租赁给军强宾馆经营商务宾馆业务，期间续签了几次租赁合同。2012年初，因宾馆客流量增加，为了双方的共同经济利益，由军强宾馆加盖了宾馆5楼，山东省军区口头承诺五楼军强宾馆无偿使用10年，以作为山东省军区承建宾馆5楼的工程费、建材费等费用的补偿。其后军强宾馆投资400余万元重新装修了宾馆，并一直经营。2017年3月，山东省军区告知军强宾馆，上级部门要求山东省军区停止一切有偿服务合同，与军强宾馆签订的租赁合同也在要求之列，并与军强宾馆协商合同解除的赔偿事宜。军强宾馆为了配合山东省军区的要求，征得山东省军区的同意下，暂停了租赁费的支付。军强宾馆理解为收回军产是部队内部制度，军强宾馆作为普通老百姓只能服从，待与山东省军区协商解除租赁协议，租赁费可以在山东省军区支付的赔偿额中一并折抵，山东省军区也口头承诺折抵。为此军强宾馆还配合山东省军区聘请的评估机构到宾馆现场做了装修损失以及宾馆5楼的建筑工程费、建材费的评估。2018年2月军强宾馆突然接到法院的传票，才获知山东省军区以军强宾馆不支付租金，构成严重违约为由要求与军强宾馆解除租赁协议并要求军强宾馆支付违约金。军强宾馆认为,解除《租赁协议》，收回军产，是山东省军区单方面的行为，是山东省军区为了响应上级部门即中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》而要求与军强宾馆解除租赁协议的。同时《通知》中也强调，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，是一项事关军队建设发展全局的重大政治任务。各级必须强化政治意识、看齐意识、号令意识，严守政治纪律和政治规矩，以高度的政治自觉和强烈的责任担当，闻令而动，大事大抓，确保中央军委的决策指示落到实处。为此军强宾馆也愿意从大局出发，配合山东省军区解除租赁协议，并交回军产。军强宾馆从2007年开始一直经营至今，宾馆刚刚开始每月盈利十余万元，军强宾馆根本不想或不会违约。山东省军区置事实不顾，一方面与军强宾馆协商解除租赁协议的赔偿事宜，另一方面却以军强宾馆不支付租金，构成严重违约为由要求与军强宾馆解除租赁协议，交回军产。山东省军区这种做法本身自相矛盾，违背诚实信用、实事求是原则，请求法院查清事实后，依法驳回山东省军区的诉讼请求。针对山东省军区的违约行为，军强宾馆已提起反诉，要求山东省军区支付提前解除租赁协议给军强宾馆造成的装修损失以及军强宾馆为山东省军区加盖5楼建筑费、建材费等损失。对于山东省军区变更诉讼请求，军强宾馆认为：一、山东省军区于第二次开庭变更诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回山东省军区的变更请求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第七条“关于增加、变更诉讼请求以及提出反诉时的举证期限问题。当事人在一审举证期限内增加、变更诉讼请求或者提出反诉，或者人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件的具体情况重新指定举证期限。当事人对举证期限有约定的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条第二款的规定处理。”从上述法律的相关规定来看变更诉讼请求期限的规定和表述不统一，按照最宽限的时间也应在法庭辩论结束前提出变更的申请。而本案针对山东省军区的诉讼请求已开庭且法庭辩论已结束，第二次开庭也仅是针对山东省军区第一次开庭当庭提交的新证据，在军强宾馆的要求下，重新给军强宾馆的质证期限，是针对山东省军区第一次开庭提交新证据的质证，关于山东省军区原诉讼请求的辩论已结束。因此山东省军区在第二次开庭再变更诉讼请求无事实与法律依据。二、山东省军区提交的《解放路159号27号楼加层协议》与《军队房地产租赁合同》及附加条款是两个合同，并非同一法律关系，不属于山东省军区变更诉讼请求的范围，请求法院依法驳回山东省军区变更《解放路159号27号楼加层协议》诉讼请求的部分。根据这两份协议的签订时间与履行期限来看，这两份协议并非一致。《解放路159号27号楼加层协议》于2012年9月4日签订，明确约定在免租期后，鉴于该房屋为乙方即军强宾馆自筹资金建设，到期后该房屋租赁价格按照0.8元/天/平方米。该租赁价格几乎是2-4楼租赁价格的一半，以作为军强宾馆自筹资金建设的补偿。而且该加层协议并没有约定到期期限，按照租赁合同最长20年的期限计算，还有12年的租赁期，军强宾馆才能收回前期投资建设成本与装修成本，与2015年9月15日续签的《军队房地产租赁合同》及附加条款约定的2020年9月15日到期期限完全不一致，即便是《军队房地产租赁合同》及附加条款到期终止，山东省军区不再续签了，加层协议在20年的租赁期内仍然有效。因此这两份协议是两个不同的法律关系，依法不应作为变更诉讼请求的范围，应另案起诉。三、山东省军区变更后的诉讼请求的内容也没有法律依据，请求法院依法驳回。山东省军区变更的诉讼请求中关于《解放路159号27号楼加层协议》2015年9月至2016年9月的租金已过1年诉讼时效，依法应予以驳回。四、针对双方之间的租赁协议之争，双方当事人已于2018年3月13日与山东中新资产评估管理公司签订《资产评估委托合同》，针对山东省军区提前解除租赁协议给军强宾馆造成的损失进行评估，待山东中新资产评估管理公司出具评估报告后双方愿意协商解决。最后，军强宾馆作为一位合法经营业主，再次表明：鉴于军队内部政策收回军产的大限将近，在山东省军区支付合理赔偿金后，军强宾馆愿意配合山东省军区收回军产，以保证军队的正常工作秩序。经审理本院认定，2012年9月4日，山东省军区后勤部房屋出租办公室与军强宾馆签订《解放路159号27号楼加层协议》，约定：乙方利用解放路159号27号楼自筹资金18万加盖一层房屋，结构形式为钢结构彩板房，建筑面积为272平方米，使用面积231平方米，所需经费共18万元，由乙方自行承担，按照钢结构彩板房的租赁单价0.6元／天／平方米计算，回本期为3年，考虑乙方在彩板房装修方面投入较大，免费租用期延长1年，共由乙方免费使用4年（2012年9月5日至2016年9月4日）。在回本期内乙方对该楼层具有使用权，所有权归甲方所有，回本期到期后该房屋计入租赁面积。鉴于该房屋为乙方自筹资金建设，到期后该房屋租赁价格按照0.8元／天／平方米签订房屋租赁合同。2015年9月16日，山东省军区后勤部基建营房处与军强宾馆签订《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同附加条款》，约定由军强宾馆承租位于济南市历下区解放路159号27号楼二—四层（坐落号济鲁字第20**号）的房屋，建筑面积844平方米，租赁期限为2015年9月16日至2020年9月15日，年租金为43万元，于每季度的前十日支付租金。对于军强宾馆欠交山东省军区的租金，本案审理期间，军强宾馆交纳了部分房租，山东省军区称2-4层的租金军强宾馆交到了2018年2月28日，对2月28日之前的租金不再主张，但5楼加层的租金军强宾馆从未交纳，按合同约定计算涉案房产五层2016年9月5日起至2018年2月28日止的租金为117721.6元。另，山东省军区出具的《证明》一份，证明：根据军队编制体制改革安排，原山东省军区后勤部基建营房处已撤销。本院认为，军队和武警部队全面停止有偿服务，是党中央着眼强军兴军目标作出的重大战略决策，关乎国防和军队改革，关乎军队的生命力和战斗力。现山东省军区以国家及军队政策法规发生重大调整为由，请求解除其与军强宾馆之间的租赁关系，要求军强宾馆返还所租赁的房地产，符合法律规定，本院予以支持。山东省军区要求军强宾馆支付所欠自2016年9月5日起至2018年2月28日止的租金117721.6元，有其合同和法律依据，予以支持。军强宾馆抗辩称山东省军区变更的诉讼请求中关于《解放路159号27号楼加层协议》2015年9月至2016年9月的租金已过1年诉讼时效，但山东省军区主张的系2016年9月5日起至2018年2月28日期间的租金，军强宾馆该理由不能成立。对于山东省军区主张的自2018年3月1日起至判决生效之日止的租金以及自判决生效之日起至完好返还房地产之日止的占有使用费及损失，因未实际发生，本案中不予支持。本案审理期间，军强宾馆提起反诉请求，因其未在本院指定期间交纳反诉案件受理费，本院对其反诉请求不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除中国人民解放军山东省军区与济南历下军强商务宾馆之间的租赁关系；二、济南历下军强商务宾馆于本判决生效之日起30日内腾退并完好返还中国人民解放军山东省军区位于位于济南市历下区解放路159号27号楼一—五层（坐落号济鲁字第20**号）；三、济南历下军强商务宾馆于本判决生效之日起10日内支付中国人民解放军山东省军区自2016年9月5日起至2018年2月28日止的租金117721.6元；四、驳回中国人民解放军山东省军区的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。案件受理费2650元，由中国人民解放军山东省军区负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  王周江审 判 员  郭维敬人民陪审员  王东华二〇一八年三月二十二日书 记 员  吴颖颖