上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终700号上诉人(原审原告)：王悦阳，1983年8月18日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。被上诉人(原审被告)：上海四维尔控股集团有限公司，住所地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)：上海中洽实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：侯友文，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人王悦阳因与被上诉人上海四维尔控股集团有限公司(以下简称“四维尔公司”)、上海中洽实业发展有限公司(以下简称“中洽公司”)商品房预约合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了���理。本案现已审理终结。上诉人王悦阳上诉请求：1、判令四维尔公司、中洽公司归还王悦阳购房款人民币(以下币种均为人民币)50,000元；2、判令四维尔公司、中洽公司归还王悦阳团购服务费50,000元；3、判令四维尔公司、中洽公司赔偿房屋涨价损失250,000元；4、判令四维尔公司、中洽公司赔偿逾期退还购房款的利息损失(每年5,400元)；5、判令四维尔公司、中洽公司赔偿精神损失费30,000元；6、四维尔公司、中洽公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审法院采用“死判硬判”的方式，并没有充分考虑以事实为依据，更没有采信“客观事实的存在”及“世俗常理常规”对本案的影响及作用。2、开发商四维尔公司不择手段想“一房两卖”，既要加价多赚取购房者一百万，又要企图侵吞王悦阳的购房款，此奸商“贪得无厌”，欺诈百姓血汗钱，却能够在一审中不承担任何责任及赔偿，简直天理难容。3、中洽公司作为代理公司私自违法收取国家明令禁止的“团购服务费”，王悦阳并没有购买成房屋，在一审之前虽已答应王悦阳退还，但实际仍然耍赖不还。中洽公司当初收取王悦阳“团购服务费”，也应该向王悦阳提供相关服务，但中洽公司“销售员辞职”、“中洽公司撤出开发商场地”，导致王悦阳“购房不成”。王悦阳想继续交钱，想签合同却找不到人，造成所谓的“看似王悦阳违约”的假象，让开发商钻了法律的空子，倒打一耙，实则四维尔公司与中洽公司“狼狈为奸”。更可恶的是中洽公司给王悦阳开具的“票据”上的用途乱写，明明是团购费、购房款却被写成“定金”。因为是先交钱后开票据，所以王悦阳也无奈，而且票据也没有开全，有部分购房款的收据没有开具给王悦阳。王悦阳欲购买两套房屋用于自住及作为父母养老所用，王悦阳全家在沪多年而无住房，承受漂泊之苦，所以急于居住，并不是炒房或投资，王悦阳全家倾全部血汗钱，还向亲朋借债，却被骗。如今，王悦阳已因此患抑郁症，自杀未成，请求二审法院还王悦阳公道，给王悦阳活下去的希望。被上诉人中洽公司辩称，不同意王悦阳的上诉请求。在一审中，王悦阳并无团购服务费的诉请，且王悦阳实际上也没有支付过团购服务费。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人四维尔公司未作辩称。王悦阳向一审法院起诉请求：1、判令四维尔公司、中洽公司归还王悦阳购房款50,000元；2、判令四维尔公司、中洽公司赔偿房屋涨价损失420,000元；3、判令四维尔公司、中洽公司赔偿逾期退还购房款的利息损失(每年2,800元)；4、判令四维尔公司、中洽���司赔偿精神损失费30,000元；5、判令四维尔公司、中洽公司赔偿误工费、交通费36,000元；6、判令四维尔公司、中洽公司赔偿一年的房租72,000元。一审法院认定事实，2016年5月1日，王悦阳作为乙方、四维尔公司作为甲方签订《乐活天地四维尔时代广场认购书》，约定乙方认购1号楼1层1115室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积约41.92平方米，约定定金1,000元；认购书经双方签章，并在甲方收到乙方支付的定金后生效，本认购书不作为收款收据使用，双方正式签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的认购定金转为购房款；乙方应在2016年5月20日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产另行出售，而不再对乙方做任何补偿；备注：2016年5月2日补定金9,000元，5月5日补定金40,000元，5月20日付首付260,000元，贷款300,000元；落款处甲方四维尔公司盖章，乙方签字，业务员唐某签字。2016年5月1日，王悦阳支付中洽公司4,000元、6,000元、399元、501元,中洽公司出具收据，确认收到王悦阳1号楼1217室房屋定金4,000元、1号楼1115室定金1,000元；2016年5月3日，王悦阳支付中洽公司89,000元；同年5月19日，王悦阳支付中洽公司15,000元、10,980.87元、80,000元、14,019.13元，中洽公司分别出具收据，确认收到王悦阳1号楼1217室房屋团购服务费90,000元、1号楼1217室房款70,000元、1号楼1115室50,000元(该50,000元王悦阳认为是团购服务费，中洽公司认为是定金)。另外，中洽公司自认收到王悦��100元。一审法院审理中，王悦阳、四维尔公司、中洽公司争议的事实和法律意见如下：第一，本案未签订商品房预售合同的责任在哪一方？王悦阳认为，根据认购书，王悦阳于2016年5月19日至四维尔公司、中洽公司处，告知四维尔公司、中洽公司因为需要筹钱需要晚几天过来签约，四维尔公司、中洽公司也予以认可。但五月二十几日至四维尔公司、中洽公司处发现人不在，并且也无法联系，王悦阳认为未能签订商品房预售合同责任在四维尔公司、中洽公司。四维尔公司、中洽公司认为，王悦阳未按认购书约定于2016年5月20日前主动前往售楼处与其签约，未能签订商品房预售合同责任在王悦阳，四维尔公司、中洽公司有权没收王悦阳已交定金，即使王悦阳后来还要求签订预售合同，也早已超过2016年5月20日。一审法院��为，根据认购书约定，王悦阳应于2016年5月20日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金。本案中王悦阳未能提供证据证明其已按约前往项目售楼处而遭出售方拒绝签订合同并办理购房手续，故王悦阳应承担举证不能的不利后果。现四维尔公司、中洽公司主张因王悦阳违约，王悦阳已付定金不予退还，符合合同约定及法律规定，一审法院予以确认。第二，本案中定金的金额为多少？王悦阳认为，本案系争房屋仅在2016年5月1日支付1,000元定金，其他支付的款项均为房款。认购书中约定5月2日补定金9,000元、5月5日补定金40,000元，王悦阳均未交纳。中洽公司认为，虽然王悦阳未如约补交定金，但是根据中洽公司2016年5月18日开具的收据，王悦阳支付的定金为50,000元，而非1,000元。一审法院认为，根据相关司法解释的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。根据认购书，王悦阳在5月1日支付了1,000元定金，但后来未按约在5月2日补定金9,000元，也未在5月5日补定金40,000元，显然王悦阳、四维尔公司、中洽公司以实际交付行为变更了定金的约定。中洽公司出具收据将50,000元写为定金系单方行为，王悦阳未予认可，中洽公司未提供证据证明该50,000元为定金，故对于四维尔公司、中洽公司该抗辩意见一审法院不予采信，本案王悦阳支付的定金为1,000元，其余部分为房款。一审法院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王悦阳与四维尔公司之间所签订的房屋认购书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。代理关系中，因代理行为产生的法律后果应由被代理人承担。本案中中洽公司代为四维尔公司销售系争房屋，认购书也由王悦阳与四维尔公司签订，相关的法律后果应由四维尔公司承担。四维尔公司认为中洽公司仅有权收取团购服务费，无权收取房款，故返还房款义务应由中洽公司承担，但对于此内部约定购房人并不知情，故四维尔公司不能以此为由对抗王悦阳，中洽公司收取房款的行为构成表见代理，相应的法律后果仍由四维尔公司承担，若四维尔公司认为中洽公司超越代理权限造成损失的，可向中洽公司另案追偿。本案中王悦阳未能提供证据证明其已按约前往项目售楼处而遭出售��拒绝签订合同并办理购房手续，故王悦阳应承担举证不能的不利后果。现四维尔公司、中洽公司主张因王悦阳违约，王悦阳已付定金不予退还，符合合同约定及法律规定，因此王悦阳要求四维尔公司、中洽公司归还全部购房款，于法无据，一审法院不予支持。四维尔公司应在扣除1,000元定金后，将剩余购房款49,000元退还王悦阳。在一审审理中，中洽公司表示愿意在扣除定金后返还王悦阳支付的购房款，系当事人自己处分权利，一审法院予以准许。关于王悦阳主张逾期退还房款的利息损失，一审法院认为，四维尔公司、中洽公司要求王悦阳交付收据原件后退还无争议部分房款，合情合理，王悦阳未交付收据原件导致未能退还房款，因此王悦阳主张逾期退还房款的利息损失，于法无据，不予支持。关于王悦阳要求四维尔公司、中洽公司赔偿精神损失费、误工费、交通费、房租，一审法院认为，本案王悦阳无证据证明未签订预售合同的责任在四维尔公司、中洽公司，王悦阳上述请求无法律和事实依据，一审法院不予支持。王悦阳另外认为除了已付两套房屋共计220,000元外，还另行现金支付了90,000元团购费、50,000元团购费，王悦阳未在本案中主张，且该陈述与其诉状的陈述、四维尔公司及中洽公司的陈述相悖，本案中不予处理。四维尔公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决：一、四维尔公司、中洽公司应于判决生效之日起十日内退还王悦阳“乐活天地四维尔时代广场”1号楼1115室购房款49,000元；二、驳回王悦阳的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据���方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现王悦阳上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对王悦阳的上诉请求，本院不予支持。至于王悦阳在二审中增加的团购服务费的诉请，因不属于二审审理范围，且一审法院已根据在案证据将扣除定金之外的款项，判决退还王悦阳，故本院对王悦阳在二审中新增的诉请不再置评。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,331元，由上诉人王悦阳负担��本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年三月十二日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……