江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3967号上诉人（原审被告）：常州中联假日商业大厦有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路11号、13号（一至十楼）。法定代表人：缪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹成效，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵亮良，男，1943年5月29日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：储中俊，江苏德音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王友宁，女，1944年8月26日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：储中俊，江苏德音律师事务所律师。原审被告：常州大牌档餐饮管理有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路11号、13号。法定代表人：邱镕涛，该公司总经理。上诉人常州中联假日商业大厦有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人赵亮良、王友宁、原审被告常州大牌档餐饮管理有限公司（以下简称大牌档公司）侵权责任纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人中联公司的委托诉讼代理人邹成效、被上诉人赵亮良、王友宁的委托诉讼代理人储中俊到庭参加诉讼。原审被告大牌档公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人应承担侵权责任错误。1.侵害结果并不存在。被上诉人主张的为租金损失。该损失不是直接损失，而是间接损失，且该损失可能存在承租人与被上诉人恶意串通的可能：首先，被上诉人未能提供承租人支付租金的任何发票凭证，故租金支付行为不存在；其次，承租人周言文与被上诉人存在直接利益关系，故其证人证言并不可信；最后被上诉人提供的公证书是在屋顶建筑物拆除后形成的，不能反映屋顶建筑物存续期间的情况。故侵害结果因被上诉人无直接证据证明而不存在。2.假使存在侵权行为，侵权行为与侵害结果并不存在因果关系。一审法院认定的侵权行为为房屋屋顶的建筑物搭建行为，而被上诉人要求上诉人赔偿的损失为租金损失，故存在两个递进的因果关系：侵权行为与房屋漏水间的因果关系（因果关系一）、房屋漏水与被上诉人租金损失间的因果关系（因果关系二）。关于因果关系一：因涉案房屋已不存在，被上诉人也撤回鉴定申请，故被上诉人无任何证据证明屋顶搭建物与涉案房屋漏水之间存在因果关系。一审法院也不能在无证据的情况下，推定存在因果关系。被上诉人明知涉案房屋已被征收，不及时申请司法鉴定，导致涉案房屋被依法拆除，无法进行鉴定。被上诉人怠于行使权利，存在过错，造成的不利后果应由被上诉人承担。一审法院不能将原本由被上诉人承担的过错，通过因果关系推定强加给上诉人。这违反公平、公正的原则。关于因果关系二：假使房屋存在漏水情况，被上诉人完全可以临时进行房屋修复，即使修复比较困难，也可以聘请专业的第三方进行修复，所需费用由侵权人承担。但被上诉人与承租人一起串通，怠于进行修复，导致漏水情况持续，从而损失扩大（其中扩大的损失包括房屋部分不适租导致的租金损失），就扩大部分的损失不能要求侵权人承担责任。二、一审法院酌情认定租金损失标准没有依据。一审法院酌情认定租金损失为37000元每年，没有任何客观参考依据，完全是主观臆断。赵亮良、王友宁辩称，一、即使无法确定漏雨的原因，但是无法维修的原因是确定的。上诉人的侵权行为造成被上诉人无法对涉案房屋进行维修，导致涉案房屋长期处于漏水状态。二、房屋漏雨使房屋的基本功能无法满足，更是无法用于经营，因此，无法继续出租获得的租金收入，即为被上诉人的损失。三、被上诉人提交的证据达到了民事证据高度盖然性的标准。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。大牌档公司未作述称。赵亮良、王友宁向一审法院起诉请求：1.判令中联公司、大牌档公司赔偿赵亮良、王友宁损失暂定110000元（按每年55000元从2014年3月17日开始计算至房屋实际修复之日止）。2.本案诉讼费由中联公司、大牌档公司承担。审理中，赵亮良、王友宁明确其赔偿损失计算至2017年1月31日。一审法院经审理查明：2006年12月19日，赵亮良、王友宁取得常州市天宁区鲜鱼巷6号房屋的房屋所有权证（建筑面积63.54平方米），2014年3月11日，取得该房屋土地的国有土地使用权证（使用权面积63.84平方米）。2015年3月4日，有关部门就上述房屋、土地重新向赵亮良、王友宁颁发房屋所有权证（建筑面积44.18平方米）、国有土地使用权证（使用权面积46.13平方米）。2005年，中联公司取得常州市天宁区鲜鱼巷中段（使用权面积1723.5平方米，地号01060047043）国有土地使用权证。赵亮良、王友宁在常州市天宁区鲜鱼巷6号房屋的房屋土地与中联公司的房屋、土地相邻。大牌档公司成立于2013年10月21日。一般经营项目为餐饮管理服务，企业营销策划。一审另查明，2014年7月29日，一审法院受理赵亮良、王友宁诉中联公司、大牌档公司相邻关系纠纷一案﹝（2014）天民初字第1465号﹞，赵亮良、王友宁在该案中诉称，常州市天宁区鲜鱼巷6号房屋为赵亮良、王友宁所有。2013年11月中联公司、大牌档公司擅自在赵亮良、王友宁房屋的东墙、北墙搭建构筑物、擅自将赵亮良、王友宁房屋屋面改造成平台用于经营常州大牌档美食城，对赵亮良、王友宁房屋的安全构成威胁。赵亮良、王友宁向城管部门投诉，经城管部门调查，确定是中联公司、大牌档公司搭建。中联公司、大牌档公司的行为严重侵犯了赵亮良、王友宁的房屋所有权，赵亮良、王友宁经多次要求拆除，中联公司、大牌档公司均予以拒绝。赵亮良、王友宁故起诉至法院，请求判令：1.中联公司、大牌档公司拆除搭建在赵亮良、王友宁鲜鱼巷6号房屋上的全部搭建物及设施，将赵亮良、王友宁鲜鱼巷6号房屋恢复原状；2.诉讼费用由中联公司、大牌档公司承担。一审法院对该案经审理查明，2014年2月22日，常州市天宁区城市管理行政执法局对中联公司总经理张孝国做调查询问笔录，张孝国陈述中联公司2013年9月初开始在延陵西路11号、13号（鲜鱼巷中段）处陆陆续续做了几处天桥、外楼梯、小木屋等，主要用于出租给大牌档公司后作为配套设施使用，这些建设由中联公司出资，总造价100000多元，本打算2014年2月底完工，现已基本建造完毕。延陵西路11号、13号多处建设的所有权人是中联公司，中联公司在该处场地的多处建设现由大牌档公司使用。中联公司未到相关部门办理过手续，现在正在积极补办中，并准备整改不符规定的建设。中联公司在该案中陈述其与大牌档公司系租赁关系，租赁物为中段的土地。中联公司、大牌档公司在法院要求下未能提供双方之间的租赁合同。一审法院对该案经审理后认为，中联公司系鲜鱼巷中段计1723.5平方米土地使用权人，中联公司在城管部门对其所作的笔录中亦认可搭建的相关事实，故中联公司应为侵权主体。中联公司、大牌档公司认可双方系租赁关系，大牌档公司诉讼中自认上述搭建物为其搭建且为现搭建物的实际使用人，故大牌档公司、中联公司应共同承担相应的侵权责任。大牌档公司、中联公司在既未经有关部门批准，也未征得赵亮良、王友宁等权利人同意的情况下，擅自在鲜鱼巷6号房屋房顶处搭建，侵害了他人的合法权益。2015年12月8日，一审法院作出（2014）天民初字第1465号民事判决，判决内容“中联公司、大牌档公司于本判决发生法律效力之日起十日内拆除其搭建在鲜鱼巷6号房屋顶部的搭建物，相关费用由中联公司、大牌档公司负担。”该民事判决已发生法律效力。该案在强制执行过程中，上述搭建物已由中联公司自行拆除。2016年9月12日，赵亮良、中联公司分别在房屋屋顶建筑物搭建物拆除确认书签名或盖章，确认书内容为：“经原告现场确认，被告中联公司己按（2014）天民初字第1465号民事判决，于2016年9月11日自行全部拆除了涉案建筑物搭建物，全部履行了判决。原被告均确认上述涉案建筑物己拆除，特此确认。另，中联公司承诺立即修复房屋屋顶。”一审再查明，2012年3月16日，赵亮良与周言文签订一份房屋租赁合同，合同约定周言文租赁赵亮良的房屋，房屋坐落鲜鱼巷6号，共两间，用途经营用房。租赁期限三年，从2012年3月17日到2015年3月16日。租金每年135000元，合同还对其他事项作了相应约定。之后，周言文取得租赁房屋后，在租赁房屋中开设南京鸭血粉丝汤店。赵亮良、王友宁陈述自2014年3月17日起，由于中联公司、大牌档公司在赵亮良、王友宁位于鲜鱼巷6号租赁房屋顶部搭建了搭建物，造成租赁两间房屋的一间房屋发生漏水，又无法进行维修，周言文对这一间租赁房屋拒绝支付租金。因而赵亮良、周言文于2015年3月16日签订一份房屋租赁合同，约定周言文租赁赵亮良的房屋，房屋坐落鲜鱼巷6号一间（北一间待修好后另行签订租赁合同），租金每年80000元，租赁期限一年，从2015年3月17日到2016年3月16日。合同还对其他事项作了相应约定。周言文继续在租赁的该房屋中开设南京鸭血粉丝汤店。赵亮良、王友宁提供一份公证书，证明租赁房屋中一间房屋仍然在漏水，以及不能用于经营。公证书内容中的照片显示漏水的一间房屋在马路边，房屋内除摆放接漏水的桶之外，还堆放物品。赵亮良、王友宁陈述承租人周言文本来是承租两间房屋用于餐饮经营，就是因为北边一间房屋漏水，承租人周言文拒绝支付漏水房屋的租金。赵亮良、王友宁在本案主张的损失也就是漏水的一间房屋租金损失。一审庭审中，赵亮良、王友宁向法院申请对本案所涉及房屋的漏水原因进行鉴定。由于赵亮良、王友宁房屋与中联公司搭建物以及房屋所处周围地块列入征收范围，赵亮良、王友宁房屋与中联公司搭建物以及周围房屋已于2017年2月9日之后拆除，赵亮良、王友宁故撤回了鉴定申请。赵亮良、王友宁申请周言文到庭作证，证明其与赵亮良签订房屋租赁合同，租金一个房间是80000元，另一个房间是55000元，合计每年135000元。以前房屋不漏水，后来中联公司违章搭建，造成这间房屋漏水，漏水的时候房屋中要放好多盆。漏水时，也找房东，也找中联公司的张孝国，但张孝国不理本人，后来要拆迁了，张孝国才做了防水措施。漏水的一间房屋是靠淮南牛肉汤店的那一间房屋，该间房屋以前是开店的。赵亮良、王友宁认为周言文的证言，可以证明本案所涉房屋是因为中联公司在其房屋上部进行搭建，才造成房屋漏水，漏水的这间房屋无法维修，又无法出租，造成租金损失。中联公司对周言文的证言不予认可，认为周言文的证言只能证明其未能正常使用房屋，停止支付部分租金的事实，漏水是由于被搭建物导致，是周言文的主观猜测，不能证明因果关系。中联公司在本案审理中，陈述搭建物与赵亮良、王友宁房屋屋顶之间有30至50公分的距离，赵亮良、王友宁是可以维修的，赵亮良、王友宁一直不维修是故意扩大损失，至今赵亮良、王友宁也未修复。2016年9月2日，赵亮良、王友宁向法院提起诉讼，提出前列诉讼请求。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2014）天民初字第1465号民事判决，法院认定中联公司在既未经有关部门批准，也未征得赵亮良、王友宁等权利人同意的情况下，擅自在鲜鱼巷6号房屋房顶处搭建了搭建物，侵害了赵亮良、王友宁的合法权益。故判决“中联公司、大牌档公司于本判决发生法律效力之日起十日内拆除其搭建在鲜鱼巷6号房屋顶部的搭建物，相关费用由中联公司、大牌档公司负担。”因赵亮良、王友宁房屋以及中联公司的搭建物已经拆除，赵亮良、王友宁对漏水原因是否是中联公司、大牌档公司的搭建行为造成提出的鉴定申请已无法继续鉴定，因而赵亮良、王友宁撤回了鉴定申请。虽然房屋屋顶建筑物搭建物拆除确认书中载明中联公司承诺立即修复房屋屋顶，但只能证明赵亮良、王友宁房屋屋顶存在损坏，无法判定房屋损坏是否是在搭建物建造时或在搭建物拆除之前造成，还是在搭建物拆除时造成。赵亮良、王友宁提供的公证书也是在搭建物拆除之后形成的，同样只能证明搭建物拆除之后，案涉房屋室内的现有状况。现房屋漏水原因已无法查明，但是赵亮良、王友宁一间房屋（靠淮南牛肉汤店的那一间房屋）存在漏水是有证据证明的，房屋漏水现象是客观存在。因中联公司、大牌档公司在与赵亮良、王友宁相邻的房屋上擅自搭建了搭建物，使搭建物超出其房屋本体，延伸在赵亮良、王友宁漏水一间房屋屋顶上部，中联公司也认可搭建物与赵亮良、王友宁房屋屋顶之间只有30至50公分的距离。根据日常生活常理，这一距离赵亮良、王友宁是无法对其漏水房屋屋顶进行维修，无法排除房屋漏水原因，因而中联公司、大牌档公司的搭建物侵害了赵亮良、王友宁的合法权益，中联公司、大牌档公司是存在过错，应承担相应的侵权责任。由于无法对漏水房屋屋顶进行维修，因此房屋漏水造成房屋使用功能下降，该房屋又系临街房屋，以致不能发挥出租临街房屋正常经营使用的预期收益，影响到赵亮良、王友宁的出租临街房屋租金的收益。在此情况下，赵亮良、王友宁与承租人周言文在签订新的租赁合同时，对漏水的一间房屋不再收取租金是符合常理，也是在特定的情况下，即在既不能维修漏水房屋，同时又将不漏水的房屋继续出租，这是充分发挥了房屋的效用，也是减少损失的体现。如果不将两间房屋中不漏水的房屋继续出租，而是待漏水的一间房屋维修后一并出租，那样损失就会更大。鉴于受损房屋的原始状态己不存在，因中联公司、大牌档公司的搭建物造成赵亮良、王友宁无法维修漏水房屋屋顶，因而导致赵亮良、王友宁受到租金减少损失是客观存在，根据日常生活常理，考虑到公证书照片中显示漏水一间房屋内仍然堆放物品。本院酌情认定赵亮良、王友宁的漏水房屋租金损失按每年37000元标准计算，自2014年3月17日起至2016年9月11日止的租金损失为91986.11元，由中联公司、大牌档公司赔偿给赵亮良、王友宁。综上，中联公司辩称合理部分，法院予以采纳，不合理部分，法院不予采纳。赵亮良、王友宁的诉讼请求合理部分有事实依据和法律依据，法院予以支持。大牌档公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：常州中联假日商业大厦有限公司、常州大牌档餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿给赵亮良、王友宁损失91986.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，公告费600元，合计3100元。由赵亮良、王友宁负担508元，常州中联假日商业大厦有限公司、常州大牌档餐饮管理有限公司负担2592元。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、本案中，首先，上诉人的侵权行为为未经被上诉人同意在被上诉人所有的涉案房屋上搭建构筑物，上诉人存在过错；其次，上诉人擅自搭建构筑物的行为致使被上诉人遭受租金损失，租金损失确系间接损失，而间接损失亦是财产损失的一种，并非如上诉人所述不存在损失；第三，上诉人的侵权行为与被上诉人所遭受的损失存在法律上的因果关系。虽然被上诉人所有的涉案房屋现已被拆除而不复存在，漏雨原因已无法查清，但是并不影响本案因果关系的成立。因为如果没有上诉人搭建的构筑物，被上诉人在涉案房屋漏雨后能够及时维修，从而使得涉案房屋可以正常使用，换句话说，即使房屋漏雨不是上诉人的搭建行为所导致，但由于上诉人在被上诉人所有的涉案房屋上搭建了相应构筑物，致使被上诉人无法对其房屋漏雨部位进行维修，房屋无法正常使用，从而遭受租金损失，二者之间存在因果关系。据上，一审法院认定上诉人应承担侵权责任，并无不当。二、结合涉案房屋所在地段、面积、被上诉人的举证及双方陈述等情况，一审法院酌定被上诉人的租金损失按照每年37000元的标准计算，并无不可。综上所述，上诉人中联公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人中联公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  施婷婷审判员  刘岳庆二〇一八年三月十二日书记员  史玉娇