福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终658号上诉人（原审被告）：漳州城市综合开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区大通北路46号，统一社会信用代码：913506001565046002。法定代表人：邱建明，总经理。委托诉讼代理人：蔡晓仰，漳州城市综合开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：邱晓燕，女，1957年7月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）因与被上诉人邱晓燕商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案���已审理终结。城市综合公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱晓燕的诉讼请求。事实和理由：讼争房屋延期办证的主要原因是政府相关政策重新调整、变更，需要材料重新审批及拆迁建设手续不完整造成的。讼争房屋于2014年10月15日具备办理产权条件，因二证合一，需要重新移交产权资料。讼争房屋项目因政府原因，不属于城市综合公司原因导致目前需要材料无法齐全，应属不可抗力原因，城市综合公司应于免责。一审判令城市综合公司支付逾期办证违约金错误。邱晓燕答辩称，一审程序合法，双方签订的合同合法有效，城市综合公司在没有新的证据情况下，提出上诉，缺乏理由，应予驳回，请求维持一审判决。邱晓燕向一审法院提出诉讼请求：1、判��城市综合公司向邱晓燕支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币28894元（从2011年5月22日开始计算暂计至2017年6月19日，按购房款的日0.01%支付违约金，并由城市综合公司继续支付至实际办理房屋权属证书之日止）。一审法院查明：2009年11月15日，邱晓燕与城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、邱晓燕向城市综合公司购买址在漳州市芗城区店面。建筑面积为26.95平方米，每平方米4900元，房屋总价款为壹拾叁万贰仟零伍拾伍元。2、付款方式：于2009年11月15日前交清122055元，于2009年11月30日交清10000元。3、交付条件与期限：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日���，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理��始登记的义务。2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。城市综合公司于2010年5月27日将新元城市花园19A幢D10号商品房交付给邱晓燕。一审法院认为，邱晓燕与城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。邱晓燕依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，城市综合公司应于2011年5月22日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，城市综合公司却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，城市综合公司应该承担相应的违约责任。城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但本案城市综合公司未能提供证据加以证明造成邱晓燕无法按期取得房屋权属证书的原因不在城市综合公司，其应承担举证不能的法律后果。城市综合公司辩称，邱晓燕的诉请已经超过诉讼时效。邱晓燕认为本案不存在诉讼时效，即使计算诉讼时效也应该适用3年的诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，法院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权���求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从邱晓燕向法院提交材料之日起（2017年6月20日）向既往时间倒推的2年，即2015年6月20日以后邱晓燕主张的违约金诉请没有超过诉讼时效，2015年6月20日之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持。至于邱晓燕认为的3年诉讼时效，法院认为，本案邱晓燕从知道其权利受侵害之日（2011年5月22日）起至2017年10月1日（新法开始适用之日），早已过了两年的诉讼时效，邱晓燕的实效利益事实上已经享受完毕，不能够因为新法的实施使得已经消灭的时效重新计算，因此本案的诉讼时效不应该适用3年。根据双方的约定，城市综合公司应按合同约定每日以邱晓燕已付购房款132055元为基数按0.01%计付违约金，即自2015年6月20日起至2017年10月11日止以132055元为基数每日按0.01%计算的违约金为132055元×845天×0.01%=11158.65元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邱晓燕自2015年6月20日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币11158.65元；二、驳回原告邱晓燕其他诉讼请求。案件受理522元，由原告邱晓燕负担365元，被告漳州城市综合开发有限公司负担157元。二审中，双方当事人对一审查明的事实没有异议，也没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，城市综合公司上诉提出由于政策调整变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全的理由，但未能提交相应证据予以支持其主张，且政策的变化并不一定导致延期办证，故该上诉理由不予采纳。城市综合公司还上诉提出讼争房屋项目属于旧城改造，由政府主导且材料多无法齐全，属不可抗力原因，其应免责���理由，在合同签订时，城市综合公司就可能因有关事项导致延期办证而提出约定，但城市综合公司并未提出，现延期办证情形出现，才主张该理由，明显不能成立。综上，城市综合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人漳州城市综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶小铭审判员  陈春生审判员  陈育生二〇一八年三月九��书记员  马晓斌