江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初9045号原告（反诉被告）：卢珍敏，男，1963年4月17日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，江苏东鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑海仓，男，1972年9月19日出生，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）：林小琴，女，1977年2月13日出生，住浙江省乐清市。两被告共同委托诉讼代理人：赵永兴，江苏金伙伴律师事务所律师。原告卢珍敏诉被告郑海仓、林小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日受理后，被告郑海仓、林小琴在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案由审判员吴中和适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告卢珍敏及其委托诉讼代理人徐建东和杨平、被告郑海仓、林小琴及两被告共同委托诉讼代理人赵永兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢珍敏向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方签订的《房地产代理买卖协议》，并协助原告办理房屋过户手续；2、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2017年9月16日，原、被告之间通过武进区湖塘东程房产中介服务部签订了一份《房地产代理买卖协议》，约定由两被告将登记在被告郑海仓名下的位于常州市××区亚泰财富中心3037号的房屋以440000元的价格出售给原告。协议签订后，原告的配偶金某根据合同约定于2017年9月16日当天向被告郑海仓转账支付购房款235000元，于2017年10月18日向被告郑海仓转账支付购房款200000元。因该房屋欠缴物业费，双方口头约定由原告用剩余5000元购房款代为缴纳物业费。目前该出售房屋的物业费已全部缴清。合同约定两被告应于2017年12月1日将该房屋正式交付给原告，但被告以各种理由迟迟不予协助办理房屋过户手续。原告无奈，只能诉至法院，望判如所请。被告郑海仓和林小琴共同辩称，被告认为原、被告双方签订的《房地产代理买卖协议》存在着重大误解、欺诈及显失公平的情形，依法应当撤销，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告郑海仓和林小琴共同向本院提出反诉请求：1、判令撤销反诉原、被告于2017年9月16日签订的《房地产代理买卖协议》；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告系反诉原告郑海仓三叔的继子，且是反诉原告郑海仓的木工师傅。反诉被告在常州开超市已十多年，对常州房地产行情了解。2009年反诉被告建议反诉原告到常州买房投资，反诉原告听取了其建议购买了案涉房屋，除了签字，其他手续均是由反诉被告帮忙办理的。2015年左右，反诉原告因经营装修业务资金紧张想卖掉该房屋，委托反诉被告为其办理卖房事宜，反诉被告称已将该房挂到了房产中介，但一直无人问津。2017年6月，该房的邻居因安装空调联系反诉原告时得知反诉原告要出售该房屋，说愿以440000元购买。反诉原告打电话给反诉被告询问该房屋价格，反诉被告了解行情后回复反诉原告说该房屋只值这么多且很难出售，常州是鬼城房子特别难卖，最后说该房屋作价440000元卖给别人不如卖给他。基于双方的信任和急需资金，双方当事人于2017年9月16日签订了《房地产代理买卖协议》一份，约定由反诉原告将该房屋出售给反诉被告，总价款为440000元。2017年10月，反诉原告无意中从邻居那儿得知该房现在值750000元左右，且反诉被告在2017年6月已打电话给该房邻居得知该房的实际价格，其回复反诉原告电话时故意隐瞒了该房的实际价格，欺骗反诉原告称该房只值440000元，很难卖。反诉原告认为，反诉被告在得知房屋实际价格后隐瞒了真相，且利用反诉原告对常州房地产市场行情一无所知和基于师徒及亲属关系的信任，恶意低价从反诉原告处购买了本案诉争的房屋，构成了欺诈，且合同交易金额与房屋实际市场价格出入巨大，构成显示公平，为此反诉原告提起诉讼，望判如所请。针对被告郑海仓和林小琴的反诉请求，原告卢珍敏辩称：首先，440000元的房屋定价不是原、被告双方定的。当时被告想将涉案房屋以440000元的价格出售给别人，询问原告意见。原告说“与其卖给别人不如卖给我”。其次，该房屋系湖塘地区被评为较差的小区之一也是事实，该小区的物业管理、环境卫生到现在仍旧很差。被告于2015年以430000元的价格挂牌出售，两年多中无人问津也是客观事实。再次，被告销售该房屋其目的并不是赚取差价获取利润，而是由于经营需要，急需资金回笼，故成交的急迫性超过交易的营利性。当即付清买房款跟分期付清买房款本身是有区别的。第四，原、被告双方在联系中主要是由原告的妻子和被告进行联系，对于常州的房价、常州房屋的销售等具体情况实际上有多次电话或面对面的沟通。被告实际对常州的房屋特别是被告所说的房屋的市场价、销售价、变现价是清楚的，因此不存在欺诈和显失公平。本院经审理查明以下事实：原告卢珍敏系被告郑海仓三叔的继子，也是郑海仓的木工师傅。2009年，原告建议被告郑海仓到常州买房投资，郑海仓听取了其建议，于2009年10月5日购买了常州市××区XXXX中心XXXX号的房屋，总价为386604元。郑海仓首付77604元，余款309000元通过向银行贷款支付，贷款期限为25年。除了签字，其他手续均是由原告帮忙办理的。2015年左右，被告郑海仓因经营装修业务资金紧张想卖掉该房，委托原告为其办理卖房事宜。原告卢珍敏将该房挂到了房产中介出售，但一直无人问津。2017年6月，该房屋的邻居（被告郑海仓只知道叫“小季”）因安装空调涉及被告的阳台，曾与被告郑海仓电话联系。当“小季”得知郑海仓要出售该房屋时，说愿以440000元购买。但“小季”没有资金，将该笔生意介绍给了其朋友郁某（也即本���中被告方提供的证人）。2017年6月14日左右，被告郑海仓来常州与郁某就案涉房屋的买卖达成口头协议，将该房屋作价440000元出售给郁某，只是因当天郑海仓尚未领取到该房屋的房产证而未签订书面合同。此后，郑海仓将上述房屋买卖的事项打电话告知卢珍敏并向其征询该房屋价格，卢珍敏回复郑海仓说该房屋卖440000元也差不多，还说与其卖给别人还不如卖给卢珍敏，郑海仓表示同意以440000元的价格将案涉房屋出售给卢珍敏。2017年9月16日，在武进区湖塘东程房产中介服务部的居间介绍下，原、被告签订《房地产代理买卖协议》一份。协议约定，两被告自愿将其所有的位于常州市××区XXXX中心XXXX号的房屋（建筑面积71.27平方米）出售给原告，成交价为440000元。付款方式为：原告先付定金240000元，过户当天付清余款200000元。双方约定由两被告于2017年12月1日将���涉房屋交付给原告，结清此前的水、电、气、有线电视、电话、物业管理等相关费用，并协助原告办理相关过户手续。合同签订的当日，原告卢珍敏通过其妻金某的银行卡转账支付给郑海仓235000元。2017年9月21日，被告郑海仓将案涉房屋尚结欠的银行贷款一次性全部还清，并于2017年9月27日取得了该房屋的不动产权属证书。2017年10月18日，原告卢珍敏通过其妻金某的银行卡又转账支付给郑海仓200000元，并于2017年12月5日代被告郑海仓交清了案涉房屋已到期的全部物业费和电梯费共计3542.38元。原告要求被告按照合同约定交付案涉房屋并协助办理过户（不动产权属转移登记）手续，但被告未能按约履行，原告遂起诉来院。诉讼中，应原告的申请，在其提供了担保以及缴纳了财产保全费后，本院依法作出财产保全的民事裁定，并据此查封了登记在被告郑���仓名下的位于常州市××区XXXX中心XXXX号的房屋，并于2017年12月26日依法进行了查封登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告根据双方于2017年6月中旬达成的口头协议，于2017年9月16日正式签订的《房地产代理买卖协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为是有效合同。按照法律规定，重大误解是指由于合同当事人一方本身的原因，对合同的主要内容发生误解，产生错误认识。显失公平是指合同中规定的双方当事人的权利义务明显不公平，违反等价有偿原则，且这种显失公平是在订立合同时就已经明显表现出来了，是在当时可以客观认定的双方利益的明显失衡，是订立合同时至少一方当事人��经了解并追求这一不公平结果的发生，而不是合同在履行过程中产生的结果。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，两被告对于《房地产代理买卖协议》的主要内容，也就是将案涉房屋作价440000元出售给原告这一合同内容是清楚知道的，不存在对合同内容产生重大误解。故两被告称其在签订该合同时存在重大误解，本院不予采信。早在2017年6月14日左右，被告郑海仓就同意将案涉房屋作价440000元出售给案外人郁某，只是因未领到权属证书而未能与之签订合同；此后被告口头同意以440000元出售给卢珍敏，直到2017年9月16日，原、被告双方才签订书面买卖协议。被告所提供的证据，不足以证明其所主张的“原告卢珍敏早就明知案涉房屋的实际价格在750000元左右”的事实，且原告对其���项主张也不认可，故两被告称双方于2017年9月16日签订的《房地产代理买卖协议》在订立时显失公平、该合同系其受原告卢珍敏欺诈下违背真实意思所订立的，证据不足，本院也不予采信。相应的，两被告以“因重大误解、显失公平和受原告欺诈而违背真实意思才订立案涉合同”为由而要求撤销该合同没有事实根据，本院对其该项诉讼请求不予支持。法律规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告继续履行双方签订的《房地产代理买卖协议》，并协助原告办理案涉不动产过户手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第六十五条之规定，判决如下：一、���告卢珍敏与被告郑海仓、林小琴继续履行双方当事人于2017年8月10日签订的《房地产代理买卖协议》；二、被告郑海仓、林小琴于本判决发生法律效力之日起十日内配合协助原告卢珍敏将位于常州市武进区XXXX中心XXXX号的房屋的不动产权属转移登记至原告卢珍敏名下。三、驳回反诉原告郑海仓、林小琴的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取3950元、财产保全费2720元、反诉案件受理费3950元，均由被告郑海仓、林小琴共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  吴中和二〇一八年三月七日书记员  王 杨