湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2018）鄂9005民初49号原告：湖北融泽盛达置业有限公司。法定代表人：巴俞纲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴涛，湖北源来律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘喜，男，湖北融泽盛达置业有限公司员工，特别授权。被告王翠艳，女，1983年2月17日出生，汉族，自由职业者。原告湖北融泽盛达置业有限公司与被告王翠艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告湖北融泽盛达置业有限公司的委托诉讼代理人吴涛、刘喜到庭参加诉讼。被告王翠艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告湖北融泽盛达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年4月1日签订的商品房买卖合同（预售）；2、判令被告协助原告办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销登记手续；3、判令被告返还原告代为支付的贷款利息9517.96元。诉讼过程中，原告放弃其第3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年4月1日签订了商品房买卖合同（预售）一份，约定原告将其位于潜江中心城1幢5单元9层5-902房屋预售给被告，房款总价为428697元，被告采取分期付款方式，首付购房款128697元，余款30万元向银行贷款支付等相关内容。同年4月23日，被告和其丈夫关倩波及原告与湖北潜江农村商业股份有限公司园林支行（以下简称潜江农商行）签订住房（商业用房）按揭借款合同，约定由潜江农商行向被告贷款30万元用于购买上述商品房，还款期限为60个月，还款周期为每月20日，提款方式为委托支付，即由潜江农商行代被告将该款作为购房款支付给原告，同时约定原告为被告的借款提供阶段性连带责任保证，在被告不按约履行还款义务时，由原告承担保证还款责任等相关权利义务。上述合同签订后，被告依约向原告支付了首付款，潜江农商行也代被告向原告支付了剩余的全部购房款。2016年6月27日，原告与被告共同向潜江市房地产交易市场管理处办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续，所有房屋预售手续全部完成。但是被告在履行与潜江农商行之间的按揭借款合同期间，被告多次逾期还款，拒不履行合同约定的还款义务，各期还款均由原告代偿，最终潜江农商行宣布被告贷款提前到期，并于2017年10月23日在原告账户中将被告所欠的全部借款本金及利息扣划至潜江农商行账户，实现了其全部债权。被告的严重违约行为已导致商品房买卖合同之目的不能实现，依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，收回该商品房。现提起诉讼，请求判如所请。被告王翠艳在法定期限内未向本院提交答辩状和相关证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。本院审查认定如下：原告提交的证据一原告的营业执照（副本）、被告及关倩波的居民身份证及被告与关倩波的结婚证复印件各1份，该证据能够证明原告诉讼主体适格、被告的身份情况及被告与关倩波系夫妻关系的事实，本院依法予以采信；原告提交的证据二原、被告签订的商品房买卖合同1份，该证据能够证明原、被告之间商品房买卖合同关系成立及各自的权利义务，本院依法予以采信；原告提交的证据三住房按揭借款合同1份，该证据能够证明原、被告与潜江农商行之间借款保证合同关系成立及及三方的权利义务，本院依法予以采信；原告提交的证据四预告登记书2份，该证据能够证明原、被告对预售的商品房办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的事实，本院依法予以采信；原告提交的证据五借款偿还凭证5份、进账单2份、现金缴款单、湖北增值税普通发票及潜江市农商行出具的情况说明各1份，该组证据能够证明被告多次逾期还款，原告作为担保人已代为清偿全部按揭借款本息的事实，本院依法予以采信。根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：2016年4月1日，原告与被告签订了一份为潜江的商品房买卖合同（预售）。合同约定，被告购买原告开发的位于潜江市园林办事处园林北路的潜江中心城1幢5单元9层5-902号商品房，该商品房为预售商品房，该房屋预测建筑面积共125.88平方米。合同第六条计价方式与价款约定为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3405.6元，总价款为428697元；合同第七条付款方式及期限约定为被告应当于2016年3月31日前支付首期房价款128697元，余款30万元向银行申请贷款支付；合同第十一条交付时间和手续约定为原告应于2017年11月30日前向被告交付该商品房。该合同附件十一补充协议还约定：在房屋所有权证、土地使用证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1、有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。3、有权终止或不予配合办理房地产权证，并无须承担任何责任等。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2016年4月23日，被告和关倩波及原告与潜江农商行签订了一份编号为中心园林支行2016年086号的住房（商业用房）按揭借款合同。合同第一部分借款约定：被告、关倩波作为借款人、购房人、抵押人和抵押财产共有人向潜江农商行贷款30万元用于购买上述商品房买卖合同约定的商品房，借款期限为60个月，自实际放款日起算。提款条件为：……3、购房首付款及本合同有关的应付费用均已经付清；……6、受托支付。放款方式为借款人在贷款人处开立结算账户，在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人账户后，再将全部借款划入房屋出售人（湖北融泽盛达置业有限公司中心城项目部）的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。还款方式为等额本息还款还款法，还款周期为每月20日。合同第二部分担保约定：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。合同第三部分违约责任约定：发生下列情形之一的，构成借款人违约：1、借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的；……。借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……3、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；4、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失等。第十八条其他违约责任约定为：（二）借款人为按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布立即到期）债务或者担保人违反本合同约定而应向贷款人承担金钱给付义务的，贷款人有权从借款人、担保人开立在贷款人或其他分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下所有债务全部清偿完毕为止。2016年2月4日，被告向原告支付了购房首付款128697元。2016年8月2日，潜江农商行向原告支付了被告的按揭贷款30万元。2016年6月27日，潜江市房地产交易市场管理处出具两份房屋预告登记证明.因被告未按合同约定向潜江农商行履行返还按揭贷款义务，2016年12月28日至2017年10月23日，潜江农商行分5次在原告账户中将被告所欠的全部借款本息（包括罚息）共计304846.02元予以扣划。2017年1月8日，被告返还原告代偿款22103.71元。2018年1月11日，潜江农商行出具一份情况说明。载明，被告与该行签订住房（商业用房）按揭借款合同后，该行按约发放按揭贷款，但被告多次逾期。2017年10月，该行宣布该贷款提前到期，并于2017年10月23日从原告账户将所有借款本息（包括罚息）全部收回，至此，该笔借款本息已全部结清。还查明，至本案开庭审理时，原告未向被告交付该商品房。庭审中，原告同意返还被告交纳的购房首付款128697元及扣除原告超额代偿部分后的余额17257.69元（22103.71元-4846.02元），共计145954.69元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）及原告与被告、关倩波和潜江农商行签订的住房（商业用房）按揭借款合同均系各方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。被告虽按照商品房买卖合同（预售）的约定向原告支付购房首付款，但被告未按三方签订的住房（商业用房）按揭借款合同的约定按时足额偿还潜江农商行按揭贷款，致使原告按照合同约定承担了保证责任，向潜江农商行清偿了被告的全部按揭贷款本息。根据原、被告签订的商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议的约定：“在房屋所有权证、土地使用证办理完毕前，买受人未按银行抵扣合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房……”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故原告请求确认解除其与被告于2016年4月27日签订的商品房买卖合同（预售）符合相关法律规定和合同约定，本院依法予以支持，其解除该合同的时间应为本院将本案诉状送达被告之日，即2018年1月10日；原告同时要求被告协助办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续亦符合合同约定，本院依法予以支持；诉讼中，原告认可返还被告交纳的145954.69元，符合相关法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下:、确认原告湖北融泽盛达置业有限公司与被告王翠艳2016年4月27日签订的商品房买卖合同（预售）于2018年1月10日解除。被告王翠艳于本判决生效之日起七日内协助原告湖北融泽盛达置业有限公司办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销登记手续。三、原告湖北融泽盛达置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告王翠艳145954.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告王翠艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  姚文联人民陪审员  肖玉芳人民陪审员  彭学燕二０一八年三月一日书 记 员  杨 婷