江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终362号上诉人（原审原告）：周苏平，女，1978年2月20日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司。住所地江西省吉安市吉州区广场西路*号。统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人周苏平与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周苏平上诉请求：1、撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初2624号民事判决书第三项；2、改判金典地产公司支付周苏平逾期交房违约金578281元（从2014年1月29日起按日万分之三计算至2016年11月18日止），即一审少判了481901元；3、本案一、二审诉讼费用由金典地产公司承担。事实和理由：一审判决金典地产公司支付周苏平逾期交房违约金明显过低，应予调整。1、双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金明显过低，根据法律规定，上诉人周苏平有权要求法院依法调整。一审按照每日按总房款的万分之0.5计算逾期交房违约金仍然过低，在司法实践中，有生效判决认定按照已付房款的日万分之三确定逾期交房违约金，因此，周苏平要求按已交房款的日万分之三计算违约金。2、一审判决的逾期违约金不足以弥补上诉人周苏平的损失，应依法予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，周苏平的损失是已付购房款的利息，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的相关规定，金典地产公司从2014年1月29日开始占用了周苏平的购房款2801751元，其应按照年利率6%向周苏平支付资金占用期间利息。实际上周苏平的利息损失远远高于年利率6%，在民间借贷中一般年利率都在24%。综上，请求二审法院依法改判。针对周苏平的上诉，金典地产公司辩称：双方是自愿签订的合同，合同对违约金作了约定，故应按照合同约定履行。如周苏平要求提高违约金应当举证证明其实际损失，以实际损失为限承担违约责任。双方是商品房买卖关系而并非借贷关系，以利息计算违约金没有法律依据。上诉人金典地产公司上诉请求：1、撤销吉州区人民法院（2016）赣0802民初2624号民事判决书第三项判决；2、改判驳回周苏平要求金典地产公司支付违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由周苏平承担。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典地产公司在工程竣工时已多次通知周苏平前来办理房屋交接手续，但周苏平一直未来办理，金典地产公司遂于2016年11月18日再次以书面形式通知周苏平前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止，逾期交房时间未超过460日。二、一审法院判决金典地产公司支付违约金没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中关于出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期不超过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。据此，金典地产公司逾期交房时间未超过460日，根据合同约定，违约金也应当按照已付款的0.1%计算。综上，请求二审法院支持金典地产公司的上诉请求。针对金典地产公司的上诉，周苏平辩称：一审认定关于逾期交房违约金的标准明显过低，不足以弥补因金典地产公司逾期交房的违约行为给周苏平造成的损失。关于逾期交房的时间问题，在2016年11月18日之前周苏平确实没有收到来自金典地产公司的任何通知，且在这之前涉案房屋根本就不符合交房条件。周苏平向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2、金典地产公司退还周苏平购房款2801751元，并自2014年1月29日起按每日万分之三支付违约金至付清之日止；3、诉讼费由金典地产公司负担。一审法院认定事实：2014年1月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140101823），约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买吉州区恒源泰荣诚住宅小区2幢1-901号商品房一套，该房建筑面积371.63平方米，单价7539.09元/平方米，房款总计2801751元，付款方式为一次性支付房款2801751元。交付期限为：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过460日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过460日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之0.1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单的、所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约付清了购房款。2015年12月18日，被告组织了施工、设计、勘察、监理单位对2#楼进行了竣工验收，验收结论工程质量为合格等级。2016年1月12日，吉安市建设工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求。各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见。同意建设单位向备案机关提出备案申请。同年11月14日，恒源泰荣城1—6#楼及地下室通过竣工验收备案。同年11月18日，被告向原告邮寄了入伙通知书，但原告并未收房。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。原告按约支付了购房款，被告应当在2014年12月30日前交付房屋。合同约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告于2016年11月18日书面通知原告收房，逾期688天。合同约定逾期超过460天，原告有权解除合同，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，被告返还购房款，法院予以支持。合同约定的逾期交房违约金为每日万分之0.1，明显过低，原告请求调整应予支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之0.5计算，违约金为96380元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除原告周苏平与被告吉安市金典地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140101823）；二、被告吉安市金典地产开发有限公司返还原告周苏平购房款2801751元；三、被告吉安市金典地产开发有限公司支付原告周苏平逾期交房违约金96380元。上述（二）、（三）项，限判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33214元，减半收取计16607元，由原告负担2107元，被告负担14500元。二审中，双方当事人均未提出新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为：双方当事人争议的主要焦点为，1、金典地产公司是否逾期交房？2、逾期交房的违约金应如何确定？一、关于第一个焦点。周苏平与金典地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，周苏平按约支付了购房款后，金典地产公司应当在2014年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付周苏平使用，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但金典地产公司于2016年11月18日才书面通知周苏平收房，逾期了688天，已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同明确约定逾期交房超过460天，周苏平有权解除合同。因此，周苏平要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由金典地产公司返还购房款的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。金典地产公司上诉提出，其已多次通知周苏平前来办理房屋交接手续，但周苏平一直未来办理，故逾期交房时间未超过460日。但金典地产公司对此未提供任何证据证实，本院不予采纳。二、关于第二个焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金远不能补偿买受人周苏平的损失，明显过低，依法应予适当调高。周苏平的损失主要是购房款的利息损失，根据其利息损失的实际情况，本院酌情将违约金调整为金典地产公司从2014年1月19日起按年利率6%向周苏平支付购房款的资金占用利息至2016年11月18日止计474378.60元（2801751元×6%×1030天÷365）。综上所述，上诉人周苏平的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2624号民事判决第一、二项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2624号民事判决第三项为：上诉人吉安市金典地产开发有限公司支付上诉人周苏平逾期交房违约金474378.60元。三、驳回上诉人吉安市金典地产开发有限公司的上诉请求；四、驳回上诉人周苏平的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16607元、二审案件受理费10738.50元，合计27345.50元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担19141.8元，上诉人周苏平负担8203.7元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  黄小红审判员  李国红二〇一八年三月十六日书记员  张志坚