湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0112民初112号原告：黄志坚，男，1984年12月30日出生，住湖南省长沙县，。委托诉讼代理人：何娟（原告黄志坚之妻），住湖南省长沙县。被告：湖南浩龙置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界综合楼101室。法定代表人：李旭红。委托诉讼代理人：陈大维，系湖南浩龙置业发展有限公司办公室主任。原告黄志坚与被告湖南浩龙置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志坚的委托诉讼代理人何娟、被告湖南浩龙置业发展有限公司的委托诉讼代理人陈大维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付合同约定的违约金404932元*1%＝4049.32元；3、原告以约定的违约金低于造成的损失，请求增加违约金数额39966.79元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即：404932*7.05%*（1+40%）＝39966.79元）；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：1、事实：2011年7月，原告黄志坚与被告湖南浩龙置业发展有限公司签订商品房买卖合同，采用按揭贷款的方式购得被告浩龙音乐界小区2栋3211房一套，2012年5月31日，被告通知原告办理住房交付手续，并开始计算物业管理费。按照被告与原告签订的商品房买卖合同第十五条，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，即2013年11月13日前协助原告办理权属登记，但被告未履行合同约定，且从未有任何一次主动通过电话成其他方式告诉原告有关产权办理事项。原告事次前往被告营销中心询问，并通过电话、短信等方式多次向被告工作人员咨询，被告一直敷衍推脱未切实解决问题。2、理由:原告按照双方签订的商品房买卖合同和住房贷款合同，履行了原告应承担的全部义务，按期支付了房款缴纳了物业费却因被告的原因无法获取房屋产权证，原告的合法权益被侵犯。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定和原、被告签订的《望城县商品房买卖合同》第15条约定，被告需就延迟办理产权证书对原告赔偿违约金。被告违约的行为延续时间长达四年多，被告没有在合同约定的时限内为原告办理房屋产权证书，造成原告无法对所购房屋拥有正常的所有权，阻碍了原告自由支配出卖房屋的权利，也影响未来三年时间原告对房屋的处置，因此，原告主张商品房买卖合同中约定的违约金数额明显偏低，不足以弥补给原告造成的经济损失，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)>》第28条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和第18条规定，原告请求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算增加的违约金。原告与被告共同签署的贷款合同约定贷款利息为5.875‰(为月利率，换算年利率为7.05%)，也约定贷款逾期罚息利率在贷款利率上加收40%。综上所述，原告作为守约方已积极履行了所有合同义务并且多次主动找被告协商，但被告一直拖延未按照合同履行办理房产权证的义务，被告作为违约方应承担违约责任，故原告诉至贵院，请依法裁判，支持原告诉讼请求。被告湖南浩龙置业发展有限公司辩称，1、答辩人已经为被答辩人办理好房屋产权证，证件也于2017年10月19日出证完毕；2、答辩人完全按照购房合同约定在合理期间内为被答辩人办理好房屋产权证，不存在违约行为，因此不应承担违约金的支付义务；3、答辩人既然不存在违约行为，就不应承担违约责任，更加不存在给被答辩人造成了任何损失，因此被答辩人提出的增加违约金数额既不符合事实也没有法律依据。原告黄志坚围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《望城县商品房买卖房合同》，1、证明被告应于2012年5月31日前将房屋交付原告使用，并于交付使用后365个工作日内，为原告办理产权登记；2、证明违约处理方式。证据二、原告交款证据资料：1、音乐界住宅缴费明细单；2、湖南农村合作银行借款借据；3、还款流水；4、湖南浩龙置业发展有限公司代收费用收据；5、物业维修资金；6、销售不动产统一发票。共同证明原告购得合同项下房产已付所有款项。证据三、部分原告与被告沟通的记录，证明原告在全部履行自己的义务后，无数次与被告沟通，被告未积极履约，也未告知办理房屋产权登记的进展。证据四、《个人住房、商业用房贷款合同》，证明约定了逾期还款的罚息利率标准。证据五、物业费收款收据，证明原告已经缴纳从2012年5月31日至2017年12月31日物业管理费，原被告认同从2012年5月31日办理房屋交付手续。证据六、中环地产钥匙收取凭条，证明原告对房屋进行出售的意愿。证据七、原告在望城区国土资源局网上咨询截图，证明因为被告原因，导致原告无法按时取得房屋产权证。证据八、《入伙流转单》（2015.9.1），证明2015年9月被告签字确认写明原告物业维修资金已缴纳，对原告造成误导。证据九、《入伙流转单》（2016.12.10），证明被告载明2012年5月31日交房，并从2012年5月31日开始记收原告物业管理费。被告湖南浩龙置业发展有限公司对原告黄志坚提交的证据质证意见如下：对证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关；对证据三，只能证明原被告通过话，没有约定谈话内容，短信聊天只能证明原告催办房产证的事实，房产局办证不是开发商能够左右的，他们是有办证程序和办证时间的，并不能证明被告是违约的；对证据四原告在银行贷款的贷款合同，只能证明原告在银行的贷款款项，与本案无关；对证据五，只能证明原告实际收房的日期，根据合同，合同规定是2012年开始收房，实际是开发商已经达到交房标准，已经达到五房（五个部门）主体验收标准，只是证明缴费记录和实际收房日期，根据合同第15条规定，只能认为原告的实际收房时间，不能证明为合同交房时间；对证据六的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关；对证据七的真实性合法性无异议，截图上写明是待缴费领证，截图是告诉原告在开发商处缴费领证；对证据八，没有后续的签字，是无效的，没有确定实际收房日期；对证据九的三性无异议。本院对原告黄志坚提交的证据认证如下：证据一、二、三、七，能够证明相关案件事实，本院予以认定，证据四、五、六、八、九与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认定。被告湖南浩龙置业发展有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、不动产登记申请书，证明原告的实际申请登记日期（收件日2017年8月25日）。证据二、湖南省物业专项维修资金专用收据，证明原告实际是在2016年4月2日才缴纳专项维修资金。证据三、不动产登记证，证明不动产登记证的实际出证日期是2017年10月19日。证据四、业主资料表、物品、资料领用表，证明原告的实际收房日期是2016年12月10日。原告对被告的证据质证意见如下：对证据一，申请书上的签字不是原告签的，被告办理不动产登记申请书也未告知原告，从申请人的签字可以看出非原告本人签字；对证据二的三性无异议；对证据三，不动产登记证显示是2017年10月19日出证，但实际原告在2017年12月之后才到国土局办理相关手续，因为被告一直不到国土局缴纳相关费用，导致原告的不动产证虽然出证了，但是实际并未拿到证；对证据四，证明原被告双方认可了实际交房时间是2012年5月31日，只是在2016年12月补办了相关的手续。本院对被告提交的证据认证如下：证据一，原告否认本人签名，结合原告提交的证据三、七，原告一直在催促被告办理房屋权属证书，被告不能以不动产登记申请书上申请登记日期（收件日2017年8月25日），推脱自身应当积极履行协助义务，通知原告履行相关手续，按合同约定如期为原告办理好房屋权属证书的义务，该份证据，本院不予认定，证据四，与待证事实缺乏关联性，本院不予认定，证据二、三，能够证明相关案件事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年7月18日，原告黄志坚与被告湖南浩龙置业发展有限公司签订《望城县商品房买卖合同》，原告向被告支付收付款后余款采用银行按揭方式支付，购得被告浩龙音乐界小区2栋3211房一套。合同约定被告应在2012年5月31日前将该商品房交付原告。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《湖南省物业专项维修资金专用收据》显示，2016年4月2日，原告缴纳物业维修资金。原告提交的在望城区国土资源局网上咨询截图显示，2017年12月21日，原告去信咨询。原告陈述，购买浩龙音乐界小区2栋3211，2016年4月把所有资料给开发商，开发商说1个月就可以拿房产证，后来又说要办不动产证，因为不动产登记证要排队所以一直没有办理下来。2017年10月19日，被告为原告办理好不动产登记证。2018年1月8日，原告向本院提起诉讼，并提出前述诉求。本院认为，本案争议焦点有如下几点:一、被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算的问题。因原、被告双方在《望城县商品房买卖合同》约定出卖人应当在2012年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但是原告于2016年4月2日才缴纳物业维修资金，客观上也导致被告不能为原告如期办理房屋权属证书。但被告应当在被告缴纳物业维修资金后合理的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并及时协助原告办理好房屋权属证书，本院酌情确定被告应在原告缴纳物业维修资金的两个月内，即2016年6月2日前协助原告办理好房屋权属证书，但被告逾期至2017年10月19日方为原告办理好房屋权属证书，被告的行为构成违约。按原、被告双方签订的《望城县商品房买卖合同》约定，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告请求判令被告支付合同约定的违约金404932元*1%＝4049.32元，本院予以支持。被告提出完全按照购房合同约定在合理期间内为被答辩人办理好房屋产权证，不存在违约行为，因此不应承担违约金的支付义务。本院认为，该抗辩意见与实事实不符，本院不予采纳。二、原告以约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金39966.79元的问题。本院认为，被告逾期为原告办理房屋权属证书，给原告造成的实际损失不大，且已为原告办理好房屋权属证书，原告没有向本院提供造成损失的事实依据，更没有证据表明本院支持的违约金低于给原告造成的损失，故原告的该项请求本院不予支持。综上，鉴于被告已经为原告办理好房屋权属证书，原告仍然向本院请求判令被告立即为原告办理房屋产权证，该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南浩龙置业发展有限公司在本判决生效后七日内向原告黄志坚支付违约金4049.32元；二、驳回原告黄志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费900元，适用简易程序，减半收取450元，由原告负担400元，被告湖南浩龙置业发展有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘典闳二〇一八年三月十四日代理书记员  张文姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。