福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0102民初8161号原告：郑文婷，女，汉族，1985年7月30日出生，住福建省连江县。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克大厦七层，统一社会信用代码91350100751381908A。法定代表人：郑钟,总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，系公司职员。原告郑文婷诉被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑文婷的委托诉讼代理人龚雅铃，被告委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以611222元为基数，按每日万分之二，从2014年10月1日起计算至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告向原告支付欺诈交付商品房违约金2000元；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以611222元为基数，按银行同期活期存款利率，从2015年10月1日起计算至被告书面通知原告办证之日止）。事实和理由：原、被告双方于2012年8月20日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A5#号楼303单元号房，价款为611222元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[1]：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款611222元。被告未在合同约定的时间内通知原告交付符合合同约定的商品房，并且对原告进行欺诈交房，并且讼争房屋至今未能办理房屋所有权证。被告应当依约向原告支付逾期交房违约金、欺诈交房违约金及逾期办证违约金。请求法院支持原告的诉讼请求。福州泰禾房地产开发有限公司辩称，交付是事实行为，不存在有效无效欺诈与否的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干解释》第十一条“房屋的转移占有视为房屋的交付使用”，原告已签署《房屋交接单》，并领取钥匙实际入住，被告已履行了交房义务，不应再承担交房后的逾期交房违约金。原告诉请自起诉时间前推两年外的诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。经审理查明，原、被告双方于2012年8月20日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A5#楼303单元，房产总价款为611222元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收和消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定的日期内未达到上述条件，1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，由出卖人支付买受人2000元违约金。《合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。《合同》第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向原告支付违约金。《合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款611222元，被告于2015年5月24日将诉争房屋交付原告使用。诉争房屋于2016年8月26日竣工验收，2016年8月31日经消防验收合格。庭审中，被告称诉争房目前还不能办理产权证，无法提供办理产权证的相关资料。2016年9月16日，原告向被告发函主张支付逾期交房、欺诈违约交房、逾期办证违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告于2015年5月24日实际接收房屋时，该房屋尚未通过消防验收，不符合交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条的规定，被告应当承担瑕疵交付的违约责任，故被告应当向原告支付2000元的瑕疵交付违约金，同时被告应向原告支付自2014年10月1日起至2015年5月24日止的逾期交房违约金（每日按原告已付款611222元的万分之二计算）。原告在接收房屋后再要求被告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则，而且原告亦无证据证明其因此而遭受了实际损失。故原告的其他诉请，本院不予支持。被告未能按照合同约定履行协助原告办理房屋所有权登记手续等义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担继续履行并支付逾期办证违约金的责任，故原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑文婷支付逾期交房违约金（每日按原告已付款611222元的万分之二计算，自2014年10月1日起算至2015年5月24日止）；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑文婷支付瑕疵交房违约金2000元；三、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑文婷支付逾期办证违约金（按购房款611222元为基数，按照中国人民银行规定的同期活期存款基准利率计算，自2016年5月25日起至被告办理初始产权登记并通知原告办证之日止）；四、驳回原告郑文婷的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  翁云莺二〇一八年三月七日书记员  徐杨玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。