.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省灵台县人民法院民事判决书(2018)甘0822民初105号原告:灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司，住所：甘肃省平凉市灵台县中台镇中学路15号。法定代表人：曹某，该公司经理。委托诉讼代理人：李某，该公司办公室文秘。委托诉讼代理人：周某，甘肃溪河律师事务所律师。被告：付某，甘肃省灵台县人。第三人：于某，甘肃省灵台县人，现住灵台县中学路**号”鑫海纳”宾馆。原告灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司与被告付某、第三人于某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后,依法适用简易程序于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某、周某，被告付某、第三人于某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司（以下简称皇甫谧公司）向本院提出诉讼请求：一、要求判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并判令被告支付原告违约金56460元；二、要求判令被告支付原告房屋租赁费42345元；三、要求判令被告及第三人向原告腾出并交还所占用房屋二楼及一楼门面房1间。事实及理由：原告在办公楼二楼有单间房子25间（其中卫生间1间），一楼有门面房1间。2012年3月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将以上26间房子以十年租期、513900元价款出租给被告经营宾馆使用。约定前五年房屋租金为231600元，于合同签订时交付；后五年房屋租金于2017年5月1日前一次性交付，每逾期一日按照5%交付滞纳金，推迟一个月未支付的，原告有权终止租赁合同。但被告在2017年5月1日前未能依照合同约定支付原告后五年房屋租赁费。在原告多次向被告限期交付房屋租金的情况下，被告于2017年10月19日，又自行向第三人转让所租赁房屋及其设备，由第三人实际占用所租赁全部房屋，其行为已严重侵犯了原告的合同权益。且被告至今未能履行合同义务，迟延支付房屋租金达八个月时间，给原告已造成重大经济损失。现提出诉讼，请求依法判处。庭审中，原告补充陈述，诉讼请求中的违约金实际为滞纳金，同时截止2018年3月7日，被告迟延支付房租已达10个月，故当庭将诉讼请求变更为：要求付某支付房屋租赁费47050元（截止2018年3月7日），其余请求未变更。付某在法定答辩期内未提交答辩状。当庭辩称，对皇甫谧公司起诉的基本事实无异议，即租赁合同签订时间、用途、期限、租金的约定等事实均属实，但”自行转租”的陈述不属实，依租赁合同约定他有转租权利，并且转租时他与第三人于某均取得了皇甫谧公司的法定代表人曹某的同意，不是自行转租。第三人于某在法定答辩期内未提交答辩状。当庭辩称，1、对原告陈述的基本事实无异议。2、原、被告之间签订的租赁合同他没有见过。3、转租时他与原告的职工杨西红一起找到皇甫谧公司的法人曹某协商后取得其同意的，并且曹某同意他分期支付租赁费。4、现在该房屋由他经营宾馆业务。5、转租时，他缴纳了转让费，如果腾房，他的损失谁来承担。皇甫谧公司围绕诉讼请求提交了《房屋租赁合同》原件及公证书原件各一份，用以证明原、被告之间存在合法的租赁关系。付某向法庭出示了《宾馆转让协议书》原件一份，用以证明被告与第三人之间宾馆转让的事实。上述证据经质证，原、被告双方及第三人均无异议，且来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。在审理过程中，法庭依法出示了本院依职权调查的付某、于某的询问笔录各一份及《中共灵台县委办公室灵台县人民政府办公室关于印发的通知》复印件一份，用于证明灵台县秦剧团更名为灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司的事实。经质证，皇甫谧公司的委托诉讼代理人周某对付某的笔录提出异议称，1、转租的事原告知道，但前提是交清房租，2、原告请求的违约金是依据合同约定的，不是无根据的；对于某的询问笔录中对第三人于某不愿腾房的陈述，认为原告不承认第三人合法取得房屋使用权，他可以向付某请求腾房；对其他证据无异议。其余当事人对上述证据均无异议。对于上述证据本院审查后认为，付某的笔录中反映原、被告双方租赁及被告与第三人之间转租的基本事实，与原告陈述、被告及第三人答辩的基本事实一致，予以采信；该笔录中反映房屋转租时取得了原告的同意及合同到期后原告同意其延期；所欠房租费他只付担28000元，其余由于某负担的陈述意见，原告不认可，付某亦未能提供其他证据佐证，故不予采信。对于于某的询问笔录中反映他分期支付租赁费的陈述，与原告的陈述不一致，且其未能提证据佐证，不予采信。对其余证据经质证，原、被告及第三人均无异议，且来源、形式合法，内容真实，能与本案待证事实相互印证，予以采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月8日，皇甫谧公司（当时称灵台县秦剧团，合同中的甲方）与付某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：”甲方将办公楼二楼的单间房屋25间（含卫生间1间）及一楼门面房1间出租给乙方，租赁期限为2012年6月1日至2022年5月31日，房租费分两次支付，第一个五年（2012年6月1日至2017年5月31日）的房租为231600元，在合同签订时一次性付清，第二个五年（2017年6月1日至2022年5月31日）的房租总计282300元于2017年5月1日前一次性付清”；合同第五条约定”......在合同有效期内，乙方可向第三人转租所承租房屋，第三人承担乙方在本合同中的权利、义务”；第六条违约责任：”1、乙方应按时交纳房屋租赁费用，如推迟一天，应缴纳应交租费5%的滞纳金，推迟一个月，甲方有权终止合同......”。次日，双方当事人就该合同在甘肃省灵台县公证处进行了公证。后付某一次性交清了第一个五年的房屋租金231600元，皇甫谧公司依约将所涉房屋交付给付某经营”鑫海纳”宾馆。至2017年5月1日，付某未能按期缴纳第二个五年的房租。皇甫谧公司多次催要，未果。2017年10月19日，付某与于某签订《宾馆转让协议书》将”鑫海纳”宾馆转让给于某经营，并在该协议书中备注:”租秦剧团房屋租金（2017年5月1日到2022年5月31日）共计贰拾捌万贰仟叁佰（282300元）其中付某应付贰万捌仟（28000）于某应付贰拾伍万肆仟元（254300元）”。房租至今未付，双方形成纠纷。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。付某未按合同约定的期限缴纳第二个五年（2017年6月1日至2022年5月31日）的房屋租赁费长达9个月零7天，属违约行为，皇甫谧公司依合同中违约责任条款要求解除该房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。皇甫谧公司要求付某支付迟延10个月的房屋租赁费47050元，虽然付某与于某在《宾馆转让协议书》中就该房租各给付人应付份额进行了备注说明，但该协议上并无皇甫谧公司的签字确认，且与皇甫谧公司”转租的事原告知道但前提是付清房租”的陈述不一致，说明付某、于某就房屋转租并未与皇甫谧公司达成一致协议，因此该转让协议仅约束付某与于某，付某不能以此抗辩皇甫谧公司的诉求，故该项诉讼请求予以支持，付某实际迟延给付房租费的期间应为2017年6月1日至2018年3月7日，具体数额应以282300元÷5年÷12个月×9个月+282300元÷5年÷12个月÷30天×7天=43443元为准。对皇甫谧公司要求付某支付违约金56460元的请求，因在合同中仅约定滞纳金条款而无违约金，但在庭审中皇甫谧公司补充称诉状中违约金的请求依据是合同中约定的滞纳金条款，故应认定为《合同法》第一百一十四条第三款中规定的”当事人就迟延履行约定的违约金”；但本案中没有造成实际损失，”违约金的约定过分高于造成的损失”，且皇甫谧公司未能提供证据证明还有其他实际损失，故该项诉讼请求本院不予支持。现该房屋被于某实际占有，故皇甫谧公司请求被告及第三人向原告腾出并交还所占用房房屋二楼25间及一楼门面房1间的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，对于房屋内的装饰装修依当事人约定处理。现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司与付某之间签订的房屋租赁合同；二、付某在本判决生效后十日内支付灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司房屋租赁费43443元；三、付某、于某在本判决生效后三十日内返还租赁的房屋；四、驳回灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司要求付某支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，减半收取1135元，由灵台县皇甫谧文化开发有限责任公司负担454元，付某负担681元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员李金锋二〇一八年三月十四日法官助理张霞霞书记员彭飞