北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终4515号上诉人（原审原告）：北京市朝阳区伊斯兰教协会，住所地北京市朝阳区常营北路10号院104号楼6层2单元702。法定代表人：丁清光，会长。委托诉讼代理人：白江玉，女，1973年5月21日出生，北京市朝阳区伊斯兰教协会会计，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯玉富，北京市齐致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张自强，男，1964年3月9日出生，北京嘉德兴业科技有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。原审被告：北京嘉德兴业科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4279室。法定代表人：张自强，总经理。上诉人北京市朝阳区伊斯兰教协会（以下简称伊斯兰教协会）因与被上诉人张自强、原审被告北京嘉德兴业科技有限公司（以下简称嘉德兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现本案已审理终结。伊斯兰教协会上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2改判张自强对嘉德兴业公司拖欠伊斯兰教协会的租金承担连带偿还责任；3.张自强和嘉德兴业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。张自强和嘉德兴业公司在2015年6月24日向伊斯兰教协会出具了一份《承诺书》，2015年10月14日，张自强再次出具《承诺书》，两份承诺书的内容虽然有所区别，但实质都是张自强本人同意对嘉德兴业公司履行合同义务承担担保责任，而一审法院仅以2015年10月14日出具的《承诺书》来确认张自强不承担担保责任，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。2015年6月24日出具的《承诺书》及2015年10月14日出具的《承诺书》均是张自强本人同意以其名下的房屋价值支付拖欠房租及以房产提供担保的真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第七条的规定，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。”所以一审法院认定张自强不承担保证责任，属于明显的法律适用错误。伊斯兰教协会向一审法院提出诉讼请求：1.嘉德兴业公司支付2014年1月25日至2016年1月25日期间的租金2093455.51元；2.张自强以其名下北京市朝阳区拂林园×号楼×层×门×号房屋承担保证责任。一审法院认定事实：伊斯兰教协会与嘉德兴业公司于2013年3月签订《租赁协议》，约定伊斯兰教协会将位于北京市朝阳区三丰里2号悠唐大厦B座9层、建筑面积为1092.33平方米的房产出租给嘉德兴业公司作为办公室使用；租赁期间自2013年3月25日至2016年1月25日；2013年3月25日至2014年1月19日期间租金为3.20元/天/平米，2014年1月20日至2016年1月25日期间租金为3.52元/天/平米；每三个月租金应于每个租赁期开始日后的三个工作日内汇入伊斯兰教协会指定账户等。一审审理中，伊斯兰教协会认可嘉德兴业公司于2014年10月支付租金50000元、于2014年12月支付租金100000元、于2015年2月支付租金120000元、于2015年10月支付租金50000元，以上共计320000元。伊斯兰教协会认可收到嘉德兴业公司支付的押金104863.68元，并同意该款项折抵嘉德兴业公司应付租金。2015年3月26日，嘉德兴业公司向伊斯兰教协会出具《付款计划》，表示在2015年七月上旬前分期付清所欠款项。2015年6月24日，嘉德兴业公司和张自强向伊斯兰教协会出具的《承诺书》记载，“承诺西城区法院拍卖的本公司法人代表张自强的住房款优先全额偿还贵协会的房租，如拍卖额不足则给半年限期还清”。2015年8月3日，伊斯兰教协会与嘉德兴业公司签订《租赁合同补充协议书》，双方确认因嘉德兴业公司拖欠房屋租金，约定自2015年7月1日起伊斯兰教协会收回上述房屋中530平方米另行出租，嘉德兴业公司继续承租剩余562.33平方米至租赁期满等。2015年10月14日，张自强出具《承诺书》表示以其名下北京市朝阳区拂林园×号楼×层×门×号房屋为嘉德兴业公司房屋租赁合同租金担保，但未办理抵押权登记手续。一审审理中，嘉德兴业公司就伊斯兰教协会提供的《租赁协议》、《租赁合同补充协议书》等证据中印章和签字不予认可，并申请进行司法鉴定。因张自强和伊斯兰教协会未提供鉴定比对材料样本，上述鉴定程序无法启动。一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。承租人应当按照约定支付租金。本案中，伊斯兰教协会与嘉德兴业公司签订《租赁协议》、《租赁合同补充协议书》的事实存在，双方权利义务明确。现有证据无法显示嘉德兴业公司已经按照约定履行租金支付义务，故伊斯兰教协会要求嘉德兴业公司支付租金的诉讼请求，法院予以支持。当事人以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，张自强虽承诺以其名下不动产为嘉德兴业公司所欠伊斯兰教协会债务进行担保，但双方并未办理抵押物登记，故抵押合同未生效。伊斯兰教协会要求张自强承担保证责任缺乏依据，法院不予支持。张自强和嘉德兴业公司经法院合法传唤未到庭，不影响案件的正常审理。一审判决：一、北京嘉德兴业科技有限公司于判决书生效后七日内支付北京市朝阳区伊斯兰教协会租金二百零九万三千四百五十五元五角一分（其中已执行一十万四千八百六十三元六角八分）；二、驳回北京市朝阳区伊斯兰教协会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第三人作为抵押人为债务提供抵押担保时，抵押合同的效力不因抵押物是否登记而受到影响。在抵押合同有效的情况下，抵押人负有抵押合同上的办理抵押登记的义务，抵押人违约的，应当在抵押物价值范围内对未清偿债务，与债务人共同承担责任。本案中，依据张自强于2015年2015年10月14日出具的《承诺书》，张自强负有对《承诺书》项下不动产办理抵押登记的义务。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，由于本案不动产抵押物未办理登记，故抵押权未设立，伊斯兰教协会未取得抵押权，不得就承诺书项下的不动产行使优先受偿的权利。抵押权虽未设立，但并不影响双方依据合同承担责任，现张自强未履行办理不动产抵押物登记的义务，其应在抵押物的价值范围内对嘉德兴业公司的债务承担清偿责任，鉴于该责任范围未超出伊斯兰教协会主张的保证责任外延，故本院予以准许，伊斯兰教协会协会合理上诉请求，应当予以支持。其在原审诉讼中要求张自强以其名下北京市朝阳区拂林园×号楼×层×门×号房屋承担保证责任，要求过高，且缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，伊斯兰教协会上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67595号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67595号民事判决第二项；三、张自强在其提供抵押担保的房屋（张自强名下北京市朝阳区拂林园×号楼×层×门×号房屋）价值范围内对北京嘉德兴业科技有限公司欠付北京市朝阳区伊斯兰教协会二百零九万三千四百五十五元五角一分租金（其中已执行十万四千八百六十三元六角八分）的债务承担清偿责任；四、驳回北京市朝阳区伊斯兰教协会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费1720元，由北京嘉德兴业科技有限公司、张自强负担（北京市朝阳区伊斯兰教协会已垫付，北京嘉德兴业科技有限公司、张自强于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区伊斯兰教协会）。保全费5000元，由北京嘉德兴业科技有限公司负担（北京市朝阳区伊斯兰教协会已垫付，北京嘉德兴业科技有限公司、张自强于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区伊斯兰教协会）一审案件受理费23708元，由北京市朝阳区伊斯兰教协会负担208元（已交纳）；由北京嘉德兴业科技有限公司、张自强负担23500元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费22697元，由张自强负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一八年三月二十九日法官助理  李 越书 记 员  陆九阳