广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初5009号原告：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地中山火炬开发区中心城区祥兴路数贸大厦1幢101，统一社会信用代码914420000845184395。法定代表人：叶艳容，该司总经理。委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。被告：中山瑞祥电气实业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区科技东路39号之二3楼305室，注册号442000001177041。法定代表人：乔文华。原告中山市铭庆数字科技有限公司与被告中山瑞祥电气实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张强到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签订的《中山市铭庆数字科技有限公司续租合同》（2015年9月20日签订）以及《物业管理委托合同》(2015年11月13日签订）已于2017年2月25日解除；2．判令被告立即将中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀5层505卡归还给原告；3．判令被告立即支付因租赁中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀5层505卡所拖欠原告租金、管理费以及电费63299.3元及违约金4706.63元（租金及管理费周期从2016年8月20日至2017年2月19日；电费欠费周期从2016年7月1号至2016年10月30日;违约金按月息2%计算，明细详见附表一，具体违约金以实际清偿日为准）；4．判令被告立即支付因租赁中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀5层514卡所拖欠原告空调维护费（从2015年11月13日至2016年8月31日）、管理费（从2016年3月13日至2016年8月31日）以及电费（从2016年2月1日至2016年8月31日）共计8302.87元及违约金1691.99元（违约金按月息2%计算，明细详见附表二，具体违约金以实际清偿日为准）；5．判令被告向原告支付中山市火炬开发区祥兴大厦南冀5层505卡场地占用费8520元（以每月租金8520元为基数，自2017年2月20日起暂计至起诉日，具体以被告实际退还物业之日为准）；6．判令原告没收被告所缴纳的物业保证金17040元；7．判令原告没收被告所缴纳的水电费押金2000元；以上金额共计105560.79元。事实和理由：原、被告双方于2015年9月20日签订《中山市铭庆数字科技有限公司续租合同》，约定甲方（即原告）将坐落在中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀5层505卡出租给乙方（即被告）作自主经营使用，建筑面积为284平方米。约定2015年9月20日至2017年9月19日期间的租金为8520元/月，管理费为1420元/月，电费以被告实际使用量收费。另，原、被告双方又于2015年11月13日签订《物业管理委托合同》，约定由乙方（即原告）对甲方（即被告）所租赁的中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦北冀五层514卡（该物业由原告出租给中山火炬高技术产业开发区创新创业中心，再由该中心转租给被告）提供物业管理、空调维护服务，约定物业管理费为1091元/月，空调维护费为218.2元/月，电费同样以被告实际使用量收费。然而，被告从2015年8月起拖欠原告505卡租金、管理费以及电费共计63299.3元，以及514卡所产生的空调维护费、管理费以及电费共计8302.87元。原告经多次追讨无效后，于2017年2月25日向被告发出《解除通知书》。原告认为，原告依约提供出租场地以及提供物业管理、空调维护等服务，被告理应支付相应费用。被告其行为已侵犯原告合法权利。被告在法定期限内未提交答辩状，未到庭应诉，未向本院提交证据。经审理查明：2015年8月3日，原、被告签订《续租合同》约定：原告将坐落于中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南翼5层505卡（以下简称505卡）物业，面积284平方米，出租给被告自主经营；租赁期限为2015年9月20日起至2018年9月19日止，租金每平方米30元；本合同为续签，被告向原告交付承租物业2个月的租金作为保证金（17040元），合同期满后，双方对所租赁场无异议纠纷的情况下，全额退回；第2.3条：2015年9月20日起至2017年9月19日止租金为8520元/月，2017年9月20日起至2018年9月19日止租金为9032元/月；第2.4条：物业管理费每月1420元；第2.5条：以上租金及其他应缴费用被告须于每月5日前全额交付给原告，如有拖欠，每天按欠费总额1%由被告承担违约金；第2.6条：签约时，被告须同时交纳水、电费押金共2000元，于合同期满90天内原告无息返还给被告；每月水电费按水电表实际使用量计算，在原告计算金额后将派发通知被告缴纳，被告接到原告书面通知后如无异议在三个工作日内通过转账支付给原告；在合约期内该物业所发生的一切费用，包括水电费、电话费、被告负责的维修费、管理费等，均由被告负责支付。2015年11月13日，原、被告签订《物业管理委托合同》约定，被告将数贸大厦北翼五层514（以下简称514卡）的物业管理服务项目委托原告实行物业管理，建筑面积218.2平方米，收费标准5元/平方米；物业委托管理期限2年（从2015年11月14日起至2017年11月12日止）；物业管理费用为1091元。合同还约定了其他事项。2017年2月17日，被告在地址为505卡的《欠费确认单》和《欠费明细》上确认，被告尚欠原告2016年8月20日至2017年2月19日租金51120元、管理费8520元（每月租金8520元、管理费1420元）；尚欠原告2016年7月1日至2016年10月30日的水电费3659.3元，以上合计63299.3元。同日，被告在地址为514卡的《欠费确认单》和《欠费明细》上确认，被告尚欠原告2015年11月13日至2016年8月31日空调维护费共2097.54元（每月218.2元），2016年3月13日至2016年8月31日管理费共6123.68元（每月1091元），2015年11月13日至2016年8月31日水电费81.65元，以上合计8302.86元。上述《欠费确认单》《欠费明细》均有被告盖章及其法定代表人乔文华签名。原告向本院提交的中国邮政EMS快递单显示，2017年2月25日，原告以EMS快递的方式向被告法定代表人邮寄了快递，备注内件品名为《解除租赁合同通知单》，该邮寄单于2017年3月1日签收。2017年2月25日，原告向被告的法定代表人乔文华发送了短信，内容为：“关于中山瑞祥电气实业发展有限公司拖欠我司505卡及514卡物业的租金、管理费，空调维护费，水电费一事，鉴于贵方违约之事实，我司现依据相关法律规定，正式依法通知贵方：贵我双方签订的《续租合同》以及《物业管理委托合同》正式解除……”，并在被告经营场所张贴了《解除及通知书》。原告在庭审中称，505卡至今尚未清场，被告的机器、设备仍在占用场地，但不再产生水电费。本院认为：原、被告签订的《续租合同》《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。被告拖欠原告租金、物业管理费、水电费等，经原告多次催讨，被告出具了《欠费确认单》《欠费明细》，但未履行付款义务。原告遂于2017年2月25日以快递、短信、张贴通知的方式，通知被告解除《续租合同》及《物业管理委托合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定,自解除合同的通知到达被告之日起，合同解除。故本院确认，原、被告签订的《续租合同》《物业管理委托合同》已于2017年2月25日解除。又因《续租合同》已解除，故原告请求被告返还505卡的诉讼请求，本院予以支持。《续租合同》《物业管理委托合同》解除后，被告应向原告支付欠缴的相关费用，并承担相应的违约责任。被告所确认的《欠费确认单》《欠费明细》载明，截至2017年2月19日，被告尚欠原告505卡的租金、管理费、水电费合计63299.3元，514卡的空调维护费、管理费、水电费合计8302.86元，故对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。关于505卡的违约金，《续租合同》第2.5条约定，“以上租金及其他应缴费用被告须于每月5日前全额交付给原告，如有拖欠，每天按欠费总额1%由被告承担违约金”，结合合同的上下文，该违约金应指欠缴租金和物业管理费的情形，不包括合同第2.6条所述之水电费，故原告要求被告支付欠缴电费的违约金，本院不予支持。原告要求被告支付欠缴租金和物业管理费的违约金，并主动将利率调低为按月2%计算，本院予以支持，故被告须以505卡每月欠缴的租金、管理费总额为基数，自每月6日起，分别按月2%的利率向原告支付违约金。至于514卡的欠缴空调维护费、管理费、水电费违约金，因《物业管理委托合同》未对违约金进行约定，故本院不予支持。又因505卡至今尚未清场，被告应继续支付占有使用期间的费用，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。故被告应自2017年2月20日起至505卡清场之日止，按《续租合同》约定向原告支付每月租金8520元。对于原告要求没收被告已缴纳的物业保证金17040元。《续租合同》约定，“合同期满后，双方对所租赁场无异议纠纷的情况下，全额退回”，实为被告对履行缴纳物业管理费义务的担保，该条款并未约定没收保证金的条件。现被告不按期缴纳物业管理费，原告可自行从物业保证金中抵扣相应物业管理费。原告要求另行没收该保证金，本院不予支持。至于水电费押金，《续租合同》约定，“签约时，被告须同时交纳水、电费押金共2000元，于合同期满90天内原告无息返还给被告”，故原告要求没收该押金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告中山市铭庆数字科技有限公司与被告中山瑞祥电气实业发展有限公司于2015年8月3日签订的《续租合同》、以及于2015年11月13日签订的《物业管理委托合同》已于2017年2月25日解除；二、被告中山瑞祥电气实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内将中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南翼5层505卡归还给原告中山市铭庆数字科技有限公司；三、被告中山瑞祥电气实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市铭庆数字科技有限公司支付截至2017年2月19日的中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南翼5层505卡的租金、管理费、电费共63299.3元，以及租金、管理费违约金（以9940元为基数，自2016年9月6日起；以19880元为基数，自2016年10月6日起；以29820元为基数，自2016年11月6日起；以39760元为基数，自2016年12月6日起；以49700元为基数，自2017年1月6日起；以59640元为基数，自2017年2月6日起；均按月2%计算至实际清偿之日止）；三、被告中山瑞祥电气实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市铭庆数字科技有限公司支付截至2016年8月31日的中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南翼5层514卡的空调维护费、管理费、电费共8302.86元；四、被告中山瑞祥电气实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，按月8520元的标准，向原告中山市铭庆数字科技有限公司支付中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南翼5层505卡自2017年2月20日起至被告清场之日止的场地占用费；五、驳回原告中山市铭庆数字科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2412元，诉讼保全费1048元，合计3460元，由被告中山瑞祥电气实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一八年三月二十二日书 记 员  王 静郑诗琳