江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4744号上诉人(原审被告)：董亚，男，1971年12月31日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：海门市悦来镇启文村经济合作社，住所地江苏省海门市。法定代表人：虞卫燕，社长。委托诉讼代理人：黄娟，该社会计。上诉人董亚因与被上诉人海门市悦来镇启文村经济合作社（以下简称启文村合作社）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2017）苏0684民初6004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董亚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回启文村合作社的诉讼请求；一、二审诉讼费用由启文村合作社负担。事实和理由：一、一审法院认定，董亚租赁的钢架大棚约50%左右的卡槽、摇杆因生锈、断裂等原因不能正常使用，该认定属于事实认定不清。一审中，董亚明确陈述，租赁的大棚自2015年开始损坏，2016年年底全部损坏，这已向启文村合作社进行了反映。而第一次庭审时，启文村合作社也承认最起码有50%以上损坏，第二次庭审时，其再次确认卡槽和摇杆损坏比例50%以上。如果启文村合作社对损坏的比例不予认可，在双方有争议的情况下，一审法院应该现场勘查予以确认。二、根据合同法的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据上述规定，本案租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。董亚租赁涉案土地和大棚用于种植芦笋，通过一审法院查明事实可以认定，承租大棚中的卡槽和摇杆存在大面积损坏致大棚不能正常使用，无法实现合同目的。而租金的支付是承租人对租赁物使用、收益的对价给付，因大棚损坏，启文村合作社经通知拒不履行其维修义务，故董亚以拒付租金加以抗辩的行为符合法律的规定。因此，一审判决董亚支付租金属于适用法律错误。三、本案中因启文村合作社拒不履行维修义务致使合同目的无法实现，董亚在一审审理中才同意解除租赁合同。而解除合同给其造成了巨大经营损失（包括可预期收益），启文村合作社应予赔偿。董亚在本案一审中虽未提出反诉，但将另行起诉依法索赔。四、一审法院明知大棚未予维修，不但未减免后期租金，还支持启文村合作社的诉讼请求，自2017年9月1日起另增加租金20%，该认定明显不当。启文村合作社辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、董亚未按合同约定及时交付租金，因此，村里对少数大棚摇杆没有及时修理，这完全是由于董亚引起的。村里原本就没有任何资金，只有租户交纳了租金，村里才能使用这部分资金进行正常的维修。现董亚等绝少数租户拒不交纳租金，致使村里对少数大棚摇杆没有修理。为此，一审法院已经酌情减少了租金。而且摇杆等损坏发生在2017年夏季，对大棚种植基本没有影响。村里对其他正常交纳租金的农户，都及时对他们的大棚进行了维修。所以，村里根本不存在违约。二、关于大棚摇杆损坏情况。一审中，村里只承认少数大棚摇杆损坏，根本不到50%，且一审法官也到现场进行了查勘。一审中，董亚也承认大概50%的大棚摇杆损坏。董亚现提出损坏数量不止50%，也未提供任何证据。而且，大棚摇杆损坏也不影响种植。实际上，先期仅有少量损坏，由于董亚过量使用农药，加快了腐蚀。三、关于土地租金，双方在合同中作了明确约定，包括后期地租上涨。董亚口头提出不再继续租赁，却又不愿提前返还土地。为此，村里要求严格按照合同约定的租金价格执行。启文村合作社向一审法院起诉请求：一、要求终止与董亚于2012年8月31日签订的土地租赁合同，返还33.19亩土地(已扣减塌方面积0.31亩);二、要求董亚支付土地租金30147元、违约金6029.4元（租金、违约金算至2017年8月30日，之后租金仍然按合同标准计算）。在审理中，启文村合作社将第一项诉请变更为要求解除双方于2012年6月15日、2014年6月13日、2016年6月5日订立的“海门市农村土地承包经营权流转合同书”、“土地租赁协议书”“补充协议”，返还33.19亩土地。一审法院认定事实：2012年6月初，启文村村委会（甲方）曾与李光本（乙方）订立了“海门市农村土地承包经营权流转合同书”一份，约定甲方向乙方流转土地约428.51亩，期限为10年，自2012年8月30日至2022年8月30日；每年每亩租金为1300元（其中土地租金每亩800元，大棚租金、服务费每亩500元），第5年起每5年按20%的比例递增；土地租金乙方应及时支付，如逾期支付或拒付，甲方有权解除合同，且乙方应支付违约金（应付租金20%）；如甲方未按合同规定违约，应支付乙方违约金（应付租金20%）；甲方无偿提供现有钢架标准大棚，不盖薄膜。经双方确认后交付，以后的薄膜损坏均由乙方负责。乙方在租赁期间应做好农作物、钢架大棚、薄膜等农业保险，甲方积极配合做好保险工作。如发生自然灾害，任何损失均由乙方自负；租赁期5年外钢架自然老化由甲方自己进行维护管理，材料及用工工时费用甲方自负。2012年6月15日，启文村合作社（甲方）与董亚（乙方）订立了“海门市农村土地承包经营权流转合同书”一份，约定甲方向乙方流转土地52亩，期限为10年，自2012年8月30日至2022年8月30日；每年每亩租金为1300元；土地租金乙方应及时支付，如逾期支付或拒付，甲方有权解除合同，且乙方应支付违约金（应付租金20%）；如甲方未按合同规定违约，应支付乙方违约金（应付租金20%）。2014年6月13日，启文村合作社（甲方）与董亚（乙方）订立“土地租赁协议书“一份，租赁期限与2012年合同一致，租赁面积按毛地实际丈量为52.83亩；每年每亩租金为1300元（其中土地租金每亩800元，大棚租金、服务费每亩500元），第6年起的土地租金在前5年的租金基础上增加20%的比例；经上级验收合格后的大棚交付乙方使用后，乙方必须做好对钢管大棚的维护和保养。租赁期5年外钢架自然老化由甲方自己进行维护管理，材料及用工工时费用甲方自负。协议上甲方一栏盖有启文村村委会印章。合作社、村委会在审理中出具了情况说明，因合作社、村委会合署办公，公章放置在一起，故在盖章时，错盖了村委会印章，应盖上合作社印章，合同实质上是合作社订立的。2012、2014年两份合同出租的是同一块地，故应由村合作社享受权利承担义务。2016年6月5日，启文村合作社（甲方）、董亚（乙方）、王伟苍（丙方）签订了“补充协议”一份，三方约定，乙方原承包面积为52.49亩，现承包面积为33.5亩，乙方转包给丙方19亩。各方在2017年8月30日之前的土地租金为1300元/亩/年（43550元），2017年9月1日起到2022年8月30日每年每亩土地租金为1560元。另查明，董亚在承租启文村合作社土地后交清了2012年至2016年8月31日期间的租金，2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，董亚已付13000元，余款未能付清，为此启文村合作社诉至一审法院。再查明，审理中双方确认如下事实：董亚租赁的钢架大棚大约50%左右大棚的卡槽、摇杆因生锈、断裂等原因不能正常使用，启文村合作社认为董亚未能交付租金故未予修理、更换；因摇杆损坏董亚用去吊膜费500元，启文村合作社未能给付。本案争议的焦点为：租赁土地钢架大棚的卡槽、摇杆因生锈、断裂等原因损坏后，按合同约定由谁负责修理、更换？启文村合作社认为，根据2012年6月启文村村委会与李光本订立的合同，5年之后钢架自然老化才由村委会负责维修，双方订立的租赁合同尚不满5年，并且董亚没有交纳租金，故不予维修。董亚认为，卡槽、摇杆自然老化应由启文村合作社负责维修，而且原来也是由其维修、更换的。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在本案中，首先，2012年6月启文村村委会与李光本订立的合同约定“5年之后钢架自然老化由村委会负责维修”，董亚非合同当事人；其次，2014年6月，启文村合作社与董亚订立的土地租赁协议书约定了“乙方必须做好对钢管大棚的维护和保养”，但本案中卡槽、摇杆需要修理、更换，而不仅仅是维护、保养，该合同系启文村合作社提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应理解为启文村合作社在租赁合同5年内亦应负有维修、更换卡槽、摇杆义务；最后，根据庭审调查，启文村合作社亦承认在合同履行前期对大棚的卡槽、摇杆等承担了维修、更换义务,2016年、2017年种植户也领了维修更换材料。根据双方订立的合同，启文村合作社在收取的租金中包含了钢架租金及服务费，故一审法院认定在卡槽、××自然××后××村合作社负有维修、更换义务。综上所述，一审法院认为，双方当事人订立的土地租赁协议是各自真实意思的表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人均应按合同约定享受权利、履行义务。关于启文村合作社提出的第一个诉讼请求，其要求解除双方订立的租赁协议，由董亚返还33.19亩土地，在本案审理中董亚亦同意终止协议，故启文村合作社要求解除合同返还土地的诉请，一审法院依法予以准许；关于启文村合作社提出的第二个诉讼请求，董亚尚欠2016年9月1日起的土地、大棚租金，2016年9月1日至2017年8月31日，租赁土地33.19亩，合同约定租金1300元/亩/年，因大约50%左右的大棚卡槽、摇杆损坏而启文村合作社未能及时予以修理、更换，一审法院认定酌情对其中16.595亩大棚的钢架租金、服务费予以扣减30%，即减少租金150元/亩/年，故2016年9月1日至2017年8月31日租金为16.595亩×1300元/亩+16.595亩×1150元/亩=40657.75元；2017年9月1日起至判决生效之日期间的租金,及判决生效后至实际返还土地期间的占用土地使用费,其中16.595亩的土地按1560元/亩/年计算，另外16.595亩的土地按1410元/亩/年计算。其中董亚已付租金13000元，吊膜费用500元,予以扣除。关于启文村合作社主张的违约金，因其对出租的大棚卡槽、摇杆未能及时维修、更换，亦存在违约行为，故启文村合作社要求董亚支付迟延交付租金的违约金，一审法院依法不予支持。2014年6月13日的租赁协议书虽由启文村村委会盖章，在审理中启文村村委会、合作社出具情况说明，承认系启文村合作社订立的协议，且2014年、2016年两份协议中的租赁物系同一块土地，故一审法院确认2014年6月13日的租赁协议书系启文村合作社订立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、解除海门市悦来镇启文村经济合作社与董亚于2012年6月15日、2014年6月13日、2016年6月5日订立的“海门市农村土地承包经营权流转合同书”、“土地租赁协议书”、“补充协议”。二、董亚返还海门市悦来镇启文村经济合作社土地、大棚钢架33.19亩。三、董亚支付海门市悦来镇启文村经济合作社2017年8月31日之前的土地租金40657.75元，扣除董亚已付租金13000元、启文村合作社应付吊膜费500元，董亚尚需支付27157.75元；以及2017年9月1日起的土地租金、使用费（自2017年9月1日起至实际返还之日止，其中16.595亩土地按1560元/亩/年计算；另外16.595亩土地按1410元/亩/年计算）。上述二、三项于判决生效后十日内履行完毕。如果董亚未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回海门市悦来镇启文村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费352元，由海门市悦来镇启文村经济合作社承担84元，董亚承担268元。二审中，董亚提供了倪礼兵、杨允芳、徐菊英、刘双及李光本的到庭证人证言，倪礼兵证明董亚向其购买大棚材料；杨允芳证明，董亚自行购买摇杆等材料进行更换，这影响到大棚的产量。徐菊英证明，董亚自行购买摇杆等材料，并曾托其找人维修大棚摇杆，这影响到大棚的种植。刘双证明，启文村合作社在2015年至2017年曾派人维修过其租赁土地上的大棚，目前还欠2016年至2017年租金未结清。李光本证明，启文村合作社虞卫燕主任来告知，只要交清租金，可以抵算大棚维修工钱。启文村合作社质证意见：倪礼兵的证言不能证明大棚材料用于启文村大棚。杨允芳、徐菊英的证言与本案并无关联性，她们并不知道启文村合作社与董亚签订协议中的相关内容。刘双、李光本的证言中欠交启文村合作社2016年至2017年租金情况属实，由于他们未交清租金，村里不再进行维修。本院对上述证据的认证意见：董亚提供的上述证据与本案不具有关联性，理由见本院裁判理由（略）。经审理查明，除董亚承租的大棚摇杆、卡槽实际损坏情况本案不作认定外，一审查明的其余事实基本属实，本院予以确认。本院另查明：启文村合作社与董亚在2014年6月13日签订的《土地租赁协议书》第四条其他事项中第9款约定，甲方（指启文村合作社）提供现有钢架标准大棚，不盖薄膜。经双方确认后交付，以后的薄膜损坏均由乙方（指董亚）负责。乙方在租赁期内应做好棚内作物、钢架大棚、薄膜等农业保险，甲方积极配合做好保险工作。如发生自然灾害，任何损失均由乙方自负。第11款约定，经上级验收合格的大棚交付乙方使用后，乙方必须做好对钢管大棚的维护和保养。租赁期5年外钢架自然老化由甲方自己进行维护修理，材料及用工工时费用甲方负责。本院认为，本案争议焦点是：董亚拒付租金是否有正当理由？《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，从启文村合作社与董亚于2014年6月13日签订的《土地租赁协议书》第四条第11款约定分析，启文村合作社承诺，对钢架大棚中的钢架在5年租赁期外出现的自然老化负责维护修理，并承担材料及人工费用。当事人对该合同条款在理解上发生争议。根据合同法第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从争议条款所使用的语句可以清楚判断，钢架在5年租赁期外出现自然老化时，启文村合作社作为出租人承担维修义务。5年租赁期内出现该情况时，启文村合作社若承担维修义务，则该约定并无实际意义。因此，启文村合作社对钢架在5年租赁期内出现的上述情况不承担维修义务。而本案争议所涉的摇杆和卡槽是否属于钢架的范围？从上述协议书第四条第9款约定进行分析，启文村合作社作为出租人，其提供的租赁物是不盖薄膜的标准钢架大棚，摇杆和卡槽为其组成部分，当无异议。相较于钢架大棚的其他组成部分，摇杆和卡槽从其使用方法和性质而言更易损耗，根据举重明轻的衡平原则，启文村合作社对钢架大棚的其他组成部分在5年租赁期内都不承担自然老化的维修责任，对摇杆和卡槽若再承担出租人的维修责任，将有悖于其订立合同的根本目的。至于启文村合作社在履行合同期间自愿承担部分摇杆和卡槽的材料更换及人工费用，该行为并不能证明其同意变更上述合同约定。而且，其在诉讼中一直坚持上述合同约定有效并予适用的主张。鉴上，董亚拒付2016年至2017年度其余应付租金并无正当理由。再有，董亚虽然同意启文村合作社提前解除合同的诉讼请求，但至今仍未交还租赁土地和其上的钢架大棚，因此，依据上述合同约定，董亚自2017年8月31日起，至实际返还土地之日止，应当在前5年土地租金的基础上增加20%的比例，一审判决对此认定正确。另外，一审判决认定启文村合作社与董亚于2014年6月订立的《土地租赁协议书》系启文村合作社采用格式条款订立，该认定有误。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案《土地租赁协议书》并非由启文村合作社向不特定的公众发出，合同标的也与公用事业或者大型企业的经营内容无涉，合同条款也非一律不允许进行个别磋商，由于启文村合作社所有的农村集体土地数量有限，合同条款也非可以频繁而重复进行使用。鉴此，该《土地租赁协议书》所涉条款并非格式条款，而且对本案争议条款按照通常理解予以解释并无两种以上解释，一审判决对合同条款解释存在失误，应予纠正。综上所述，董亚的上诉请求不能成立，应予驳回。由于启文村合作社并无违约行为，一审法院以大棚摇杆和卡槽的损坏事实认定启文村合作社存在未及时维修、更换的违约行为，并酌减部分租赁土地上标准大棚租金及服务费30%，该认定不当，应予纠正。且启文村合作社有权依据合同约定追究董亚迟延履行给付租金的违约责任。由于启文村合作社在一审判决后并未上诉，本院不再改判。另外，本案系农村土地承包经营权连同其地上搭建的标准钢架大棚出租引发的纠纷，案由应定为土地承包经营权出租合同纠纷。而土地租赁合同是国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同，本案与之无涉，一审判决将案由确定为土地租赁合同纠纷不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人董亚负担。本判决为终审判决。审判长  倪红晏审判员  杨 谦审判员  卢 丽二〇一八年三月六日书记员  徐红燕