北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1120号上诉人（原审原告）：北京宏德新型塑胶管业有限公司，住所地北京市昌平区百善镇百善村428号。法定代表人：陈华昌，总经理。委托诉讼代理人：姜赛，男，北京宏德新型塑胶管业有限公司法务部主任。被上诉人（原审被告）：李长旺，男，1960年5月18日出生。上诉人北京宏德新型塑胶管业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人李长旺租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人宏德公司法定代表人陈华昌、委托诉讼代理人姜赛，被上诉人李长旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏德公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判李长旺给付我方停业损失补偿1401720元。事实和理由：2014年我方租赁的厂房拆迁，基于此，我方搬离厂房。根据租赁合同的约定，厂房拆迁所得的停产停业损失应归我方所有。李长旺辩称，合同执行期满，宏德公司自行搬走，不再续租，对方租赁期间我没有给对方造成停产停业损失。宏德公司搬走之后我又把厂房租给北京东方佳业包装制品中心（以下简称东方佳业包装中心）。我与拆迁人签订���迁协议是2015年10月24日，当时我给拆迁人提供了东方佳业包装中心的执照，补偿款应当补偿给该单位。宏德公司向一审法院起诉请求：李长旺赔偿我方拆迁补偿款1917873元，包括搬家费50000元，设备及附属物补偿款15386元，一次性停业损失补偿1401720元，房屋补偿50767元，奖励费100000元。一审法院认定事实：2007年4月18日，宏德公司（乙方，承租方）与李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：一、承租地点位于北京市昌平区148号单独一单位，土地总面积约为10亩，其中厂房面积约1000平方米，库房约600平方米，办公及生活面积约为600平方米。二、承租期限三年，从2007年5月1日起至2010年4月30日止。三、房屋年租金14万元。四、出租方保证其出租的房屋及场地拥有合法手续，该房屋可以作为工业使用，同时保证房屋及场地有合法的产权手续且产权无争议。六、乙方在承租期内，可根据需要，进行房屋拆改、扩建建筑。七、如遇国家政府征地、拆迁等，双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿。依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。2008年3月18日，双方签订《补充协议书》：因乙方承租甲方的场地被国家征占30％，双方就甲方补偿一次性停产损失一事，达成如下协议：1、甲方在本合同签订后一星期内完成变压器的搬迁，给乙方接上生产电源。2、甲方在本合同签订后30天内按照乙方要求建造符合乙方使用条件的车间及房屋给乙方使用。3、甲方在签订本合同后一星期内给付乙方补偿款人民币10万元整，甲方在本合同签订之日起免除乙方1年房租。2013年4月29日，宏德公司（乙方，承租方）与李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：二、租赁价格：年租金10万元，不包含电费、水费、采暖费、电话费和其他费用。三、租赁期限为1年，从2013年5月1日起至2014年4月30日止。四、付款方式为2013年4月30日付清。六、乙方在承租期间，进行房屋拆改、扩建建筑等活动时应先征得甲方书面同意，改扩建的房屋在租赁期满后产权归甲方所有。甲方向乙方支付改建、扩建费用，乙方不得拆除。七、如遇国家政府征地、乡镇改造需要提前终止合同的，甲方应提前通知乙方。双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿、依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停产、停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。2014年4月30日，宏德公司（乙方，承租方）与李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：一、甲方现有办公室、厂房及相关设施，该场地位于北京市昌平区148号单独一单位，租赁给乙方使用。二、租赁价格：三个月租金为27000元，不包含电费、水费、采暖费、电话费和其他费用。三、租赁期限为三个月，自2014年5月1日起至2014年7月30日。四、付款方式为2014年4月30日付清。六、乙方在承租期间，进行房屋拆改、扩建建筑等活动时应先征得甲方书面同意，改扩建的房屋在租赁期满后产权归甲方所有。七、如遇国家政府征地、乡镇改造需要提前终止合同的，甲方应提前通知乙方。双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿、依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停产、停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。在上述合同履行过程中，李长旺出具收据，陆续收取宏德公司给付的房租，2014年7月29日，李长旺出具收条：今收到宏德公司交来的房租27000元，日期从2014年8月1日至2014年10月31日。对于在此日期之前的房屋租金问题，双方均未提出异议。关于腾退日期，宏德公司主张其于2014年10月30日搬走，李长旺对此不予认可，主张搬走日期为2014年11月中旬。经宏德公司申请，本院调取了诉争院落拆迁协议及相关资料。2015年10月20日，李长旺（乙方，被拆迁人）与案外人北京市昌平房地产开发有限责任公司（甲方，拆迁人）签订《集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》（企拆集字第东沙屯××号）：一、被拆迁房屋坐落于昌平区百善镇东沙屯村村东，建筑面积2813.16平方米，产权人李长旺。二、甲方支付乙方拆迁补偿补助款3649221元，其中包括：1、被拆迁房屋补偿款1466581元；2、设备及附属物补偿款477283元；3、树木补偿款21436元；4、资产设备补偿37800元；5、停业损失补偿1401720元；6、搬家费70329元；7、移机费300元；8、奖励费173772元。三、乙方应在2015年10月30日前完成搬迁，并将原地上房屋和附属物交甲方拆除。2015年2月11日，北京科园诚信房地产评估有限责任公司出具《房屋拆迁评估报告》，估价作业日期为2014年2月18日至2014年12月11日。2014年11月10日，北京市林业勘察设计院对李长旺院内树木出具《鉴定报告摘要》，鉴定基准日为2014年9月4日。2015年10月19日，评估公司对李长旺院内压缩机进行评估，评估基准日为2015年10月13日。2015年11月12日，北京科技商务区拆迁分指挥部办公室出具《会议纪要》，会议议定结果如下：关于阿苏卫项目安置房4#地块内李长旺户非住宅、东沙屯村部分公产房屋及道路拆迁问题，原则同意按以下标准补偿：李长旺户2813.16平方米非住宅房屋按照重置成新价的80％补偿，考虑到搬迁启动��确实存在经营行为，给予500元/平方米的停产停业综合补助及拆迁补偿总额的5％的奖励，其它各项补偿补助参照全区标准执行，拆迁补偿款共计3649221元（以审计结果为准）。庭审中，李长旺提供了其与案外人东方佳业包装中心的《房屋租赁合同》，合同约定租期至2016年12月31日。李长旺以此主张拆迁时实际承租人为案外人东方佳业包装中心。提供收条、交易记录等证明其与案外人东方佳业包装中心就停产停业损失问题已经达成一致。另查，2015年1月6日，宏德公司住所地由北京市昌平区百善镇东沙屯村东变更为百善镇百善村428号。上述事实，有《厂房租赁合同》、收条、工商查询档案、拆迁协议及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，宏德公司与李长旺签订的租赁合同涉及的院落系用于生产建设的集体��地，后经拆迁公司依法评估并拆迁，故本院认为双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效；当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人对自己的主张有提供证据的责任，如未能提供证据，或者提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的不利后果。根据双方自2007年起陆续签订的租赁协议可以看出，双方签订的租赁合同系宏德公司承租李长旺院落进行生产经营活动，双方对合同履行期内腾退补偿问题、房屋扩建及补偿问题均进行了约定。双方对于租赁期限的多次变更，可以看出双方对于诉争院落的租赁合同并非土地使用权的长期转让，最后一期合同变更为三个月，且双方均在合同签字，此后宏德公司又交付了三个月的使用费，后双方未再签订书面合同，综上可以看出双方在租赁期间一直在进��磋商并达成了新的合意。本院综合考虑合同履行情况、评估报告时间节点、评估日期、会议纪要日期、货币补偿协议书签订日期，结合宏德公司给付租金情况和腾退时间，认为根据现有证据难以确认宏德公司搬走与诉争院落拆迁有关。关于宏德公司主张停业损失补偿一节，因停业损失补偿系因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失，拆迁人给予被拆迁人的一次性补偿，在李长旺签订货币补偿协议书、拆迁方作出会议纪要确认补偿款时双方合同已解除，宏德公司未提供证据证明其在拆迁前存在生产经营行为，亦未提供证据证明该项补偿系针对宏德公司，故宏德公司该项主张，本院不予支持。关于宏德公司主张搬家费一节，因搬家费系针对拆迁合同签订时被腾退主体的补偿，宏德公司未提供证据证明该笔补偿系针对宏德公司，故该项诉讼请求本院不予支持。关于宏德公司主张设备及附属物补偿款一节，庭审中宏德公司自认2014年10月底搬走，根据拆迁补偿协议及评估报告，宏德公司未提供证据证明院内有其设备及附属物。关于房屋补偿一节，因双方明确约定了合同解除后的房屋产权归属问题，且宏德公司未提供证据证明改建、扩建的房屋面积、位置及价值，故宏德公司主张房屋补偿，本院不予支持。关于奖励费一节，因奖励费系针对被拆迁人，宏德公司未提供证据证明其符合奖励条件，故此项主张缺乏依据。判决如下：驳回原告北京宏德新型塑胶管业有限公司的诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏德公司与李长旺之间签订有数份租赁合同，双方租赁关系持续多年。最后一期合同的期限为三个月，合同于2014年7月30日到期终止。根据合同中“如遇国家政府征地、乡镇改造需要提前终止合同的，甲方应提前通知乙方。……一次性停产、停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。”的规定，因拆迁导致提前终止合同的，宏德公司可以取得一次性停产、停业、搬迁等综合补偿，此约定的目的在于使承租人因提前终止合同产生经营损失时能够得到合理赔偿。本案的现实情况是宏德公司搬离的时间晚于合同期满的时间数月，该公司非因拆迁行为提前撤出，系合同到期终止后搬出，即租赁期间不存在因拆迁导致停产停业情形。加之拆迁协议的签订及拆迁款的取得均发生在2015年，故宏德公司要求取得停产停业损失的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17416元，由北京宏德新型塑胶管业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年三月二十二日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍