北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初8394号原告（反诉被告）：张凤鸣，女，1986年3月16日出生，汉族，国寿投资控股有限公司职工。委托诉讼代理人：邵新功，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁纪阳，男，1983年12月9日出生，汉族，辽宁兴隆大家庭购物中心有限公司职员。委托诉讼代理人：张杰，北京中今律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职员。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼501室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职员。原告（反诉被告）张凤鸣诉被告（反诉原告）梁纪阳及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张凤鸣及委托诉讼代理人邵新功，被告（反诉原告）梁纪阳及委托诉讼代理人张杰，第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼，第三人方源公司经本院合法传唤未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张凤鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁纪阳返还原告购房定金人民币10万元；2、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》于2017年4月19日解除；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由如下：2017年3月19日，原告与被告为买卖北京市东城区西花市南里西区××号房屋经北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》等协议。合同签订后，原告依约支付了10万定金。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等四部门出台了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该《通知》导致原告购买诉争房屋的首付款比例大幅提高，同时，《通知》中关于月供与收入比的50%的限制，导致了合同中关于首付款、贷款的条款约定无法履行。综上，由于不可归责于原告（买方）的原因，导致原告确实无力履行双方签订的《房屋买卖合同》，合同目的无法实现。依照《补充协议》第五条第4项的约定，原告多次向被告提出解除诉争合同，返还已支付的定金。但被告不与原告协商，仍强制要求原告履行合同。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院，望判如所请。被告（反诉原告）梁纪阳辩称：原告所述不实。被告认为双方的合同关系可以解除，但不是基于原告提出的政策原因，被告基于原告违约提出解除合同，因为原告延期支付第二笔定金。原告表示的政策原因并非导致原告不能继续履行合同，原告虽然提出新政影响贷款，但是从未拿出过银行不予贷款的答复，新政并不影响原告按期支付定金，新政亦并不影响原告支付首付款，只是会影响贷款。合同约定支付首付款比例已经达到66%，这个政策一直就存在，现在只是近一步严格落实。原告根本没有向有关银行了解这个问题，被告和第三人多次向银行了解，工商银行、北京银行、农商银行按照原告的情况所述均表示可以按照首套房贷款。被告认为，原告根本就没有想继续履行合同。综上，被告梁纪阳提出反诉，反诉请求：1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》于2017年4月29日解除；2、要求原告向被告支付违约金182万；3、本案的诉讼费由原告承担。反诉的事实与理由如下：2017年3月19日，通过北京链家房地产经纪有限公司居间，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，被告向原告出售坐落于北京市东城区西花市南里西区××号房屋，总价款为人民币910万元。补充协议明确约定，定金分两次支付，共计60万元。原告虽依约支付了第一笔定金10万元，但第二笔定金50万元迟迟未按期支付。原告虽曾向被告提出有新政影响贷款，但从未给被告拿出任何银行不予办理贷款的答复，且没有政策如原告所说影响其应按期支付定金。相反，被告及第三人向数家银行了解，确定按照原告的条件，可以办理贷款且不受原告所说的新政调整影响。但原告仍旧不予理会，不履行合同义务。2017年4月28日，因原告延期支付定金已经超过15日，被告依据合同及补充协议的约定行使合同解除权，向原告发出了解除合同通知书，并告知其应当支付违约金。综上所述，原告的行为已经根本违约，依据合同约定，被告有权解除合同并向其追究违约责任。鉴于此，被告提起反诉请求，望判如所请。针对被告梁纪阳提起的反诉，原告张凤鸣辩称：被告反诉的理由与事实不符。原告要求解除合同时提出两点，1、原告离婚不满一年需按二套房进行贷款；2、根据2017年3月24日新政的第五条规定，被告仅对原告的离婚问题进行了陈述，但原告提交的收入证明，证明原告无法贷款至合同约定的贷款数额。故被告要求原告支付违约金没有合同及法律依据，且合同约定如果受政策影响就互不承担违约责任，原告不同意被告的反诉请求。第三人链家公司述称：同意原告要求解除合同的诉讼请求，其余诉讼请求及被告的反诉请求与第三人无关，第三人不发表意见。第三人方源公司未到庭应诉。经审理查明：坐落于本市东城区西花市南里西区××号房屋（建筑面积76.47平方米）系被告梁纪阳所有的房产。2017年3月19日，原、被告双方经第三人链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，原告购买被告所有的上述房屋；该房屋成交价为467万元，家具、装修等配套设施作价443万元；原告须向被告支付定金60万元；原告向银行贷款303万元。如因自身原因未获得贷款机构批准，原告继续向其他贷款机构贷款；原告未按照约定时间付款，逾期超过15日，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向被告支付违约金；自本合同签订之日起120日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同附件及《补充协议》与本合同具有同等法律效力。当日，原、被告双方及第三人链家公司还签订了《补充协议》及《居间服务合同》。双方在《补充协议》中约定，购房款总计910万元，此价格为被告的净得价，不含税；原告应在2017年3月19日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给被告；原告应在2017年4月10日之前将第二笔定金50万元以理房通的方式支付给被告；原告应于该房屋产权交易过户前5个工作日将第一笔首付款379万元以理房通的方式支付给被告；原告应于该房屋产权交易过户前5个工作日将第二笔首付款164万元以建委监管的方式支付给被告；原告若出现拒绝购买该房屋及逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五天的，原告应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用各方友好协商解决。同时，原被告双方还与第三人方源公司签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，原告向被告支付定金10万元。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部及北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《中国人民银行营业管理部等部门关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该通知规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷等。此后，原告未按照合同约定向被告支付第二笔定金，诉争合同亦未再继续履行。现原告持诉称理由诉至本院。诉讼中，被告认为原告没有按照合同约定在2017年4月10日之前给付第二笔定金，构成违约，故被告亦提出反诉。另查，原告于2016年9月8日与案外人费某协议离婚。庭审中，原告表示根据有关部门发布的“3、24新政”规定，原告离婚未满一年，如果贷款需按照二套房信贷政策执行，首付款比例就要求不低于60%，比诉争合同约定的首付款要多出116万元，原告无力承担多增加的首付款数额。对此，被告表示原告所述不实，原告没有向有关银行了解核实该政策规定的具体实施情况，被告向多家银行了解，被告知按照原告的情况所述均可以按照首套房进行贷款。为此，本院向农业银行北京分行信贷中心及北京银行东花市支行信贷部核实关于该政策的实施情况。上述银行表示，2017年3月24日之后离婚的，在办理贷款时不满一年需按照二套房政策执行；如2017年3月24日之前离婚的，贷款人如果没有住房及贷款记录，可以按照首套房政策执行（原告此前没有住房及贷款记录）。诉讼中，原告提供其收入证明，原告的年收入为35万元。同时。原告表示双方在合同中约定，原告需向银行贷款303万元，每月还贷款的金额为17000元，超过了其月收入的50%，不符合“3、24新政”的规定。对此，第三人链家公司表示原告的还贷金额确实超过了其月收入的50%，但当时原告称其父母可以为其担保，通过担保贷款的方式，增加贷款金额。被告对此不持异议。原告对第三人的表述不予认可。被告及第三人对此亦未提供证据予以佐证。庭审中，原告表示其在2017年4月19日通过微信的方式向被告发出解除合同的意思表示，故双方的合同关系应在2017年4月19日予以解除。对此，被告表示不予认可，被告称原告在诉争合同履行期间构成违约，其无权解除合同。而被告在2017年4月28日向原告发出解除合同通知，原告于次日收到该通知（原告对此不持异议），故双方的合同关系应于2017年4月29日予以解除。另，被告的上述主张系在2017年7月10日庭审中提出。同时，被告提供网页截图证明其损失，向原告主张违约金。原告对此不予认可，被告亦不提出评估鉴定申请。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《房屋交易保障服务合同》，《补充协议》，转账凭证，收条，微信记录，离婚证，收入证明，所有权证，录音，解除合同通知书，网页截图，工作笔录和庭审笔录等在案佐证。本院认为：我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人方源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利，应当承担相应的法律后果。依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告双方及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》等系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。本案诉争合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万元。后因中国人民银行营业管理部及北京市住房和城乡建设委员会等四部门于2017年3月24日发布《中国人民银行营业管理部等部门关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，原告认为根据该通知的规定，导致其贷款数额上升，且诉争合同中约定的每月还贷数额超过月收入的50%，故其未按照合同约定向被告支付第二笔定金。因双方协商未果，原告于2017年4月19日通过微信向被告表示解除诉争合同。后被告于2017年4月28日亦向原告发出解除合同通知书（原告于次日收到该通知书）。现原告起诉要求确认诉争合同于2017年4月19日解除，并要求被告返还收取的定金10万元。应当指出，虽然“3、24新政”规定，贷款人离婚未满一年，需按照二套房信贷政策执行，但根据被告举证及本院核实的情况可以证明，有关银行掌握的政策是只要2017年3月24日之前离婚的，贷款人如果没有住房及贷款记录，可以按照首套房政策执行（原告此前没有住房及贷款记录）。故原告依此未按照合同约定向被告履行付款义务，显系不妥，构成违约。关于原告依照合同约定每月需向银行还贷数额超过其收入50%一节，根据“3、24新政”规定，各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料，据此，原、被告双方约定原告贷款的还款数额与相关规定相悖。诉讼中，被告及第三人均表示双方在诉争合同协商过程中原告称其父母可以为其担保，通过担保贷款的方式，增加贷款金额，但原告对此不予认可，而被告及第三人又未提供相关证据予以佐证，故本院对被告及第三人的该项表述不予认定。现因有关政策的调整，导致原告履行诉争合同受限。故原告要求退还已交付的定金10万元，理由正当，本院予以支持。诉讼中，原、被告双方就解除诉争合同均不持异议，但原告要求确认诉争合同于2017年4月19日解除，被告要求确认诉争合同于2017年4月29日解除。应当指出，原告虽然在2017年4月19日通过微信向被告发出解除通知，但如前所述，原告在本次房屋买卖过程中构成违约，且被告在三个月内对原告的解约提出异议，故对原告要求确认诉争合同于2017年4月19日解除的诉讼请求，本院不予支持。基于此，本院确认诉争合同于2017年4月29日予以解除。被告的该项反诉请求，本院予以支持。关于被告反诉要求原告给付违约金182万元一节，原告虽构成违约，但其主要原因是有关政策的调整导致履行合同受限，且双方在合同中约定如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故被告的该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张凤鸣与被告（反诉原告）梁纪阳于二〇一七年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二○一七年四月二十九日予以解除；二、确认原告（反诉被告）张凤鸣与被告（反诉原告）梁纪阳及第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年三月十九日签订的《补充协议》于二○一七年四月二十九日予以解除；三、确认原告（反诉被告）张凤鸣与被告（反诉原告）梁纪阳及第三人北京方源房地产咨询服务有限公司于二Ｏ一七年三月十九日签订的《房屋交易保障服务合同》于二○一七年四月二十九日予以解除；四、被告（反诉原告）梁纪阳于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张凤鸣定金十万元；五、驳回原告（反诉被告）张凤鸣的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梁纪阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75500元，由原告（反诉被告）张凤鸣负担73200元，被告（反诉原告）梁纪阳负担2300元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。反诉费43660元，由原告（反诉被告）张凤鸣负担22480元，被告（反诉原告）梁纪阳负担21180元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提人民陪审员  仇淑玲人民陪审员  钟启龙二〇一八年三月二十六日书 记 员  蒋彤彤