浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民初516号原告：上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙），住所地上海市浦东新区东方路1988号602E-3室，统一社会信用代码91310115575898624K。代表人：林小军，该中心执行事务合伙人委派代表。委托诉讼代理人：李旭，上海李旭律师事务所律师。被告：苍南润地置业有限公司，住所地浙江省苍南县灵溪镇怡和城市家园30幢1303室，统一社会信用代码913303276952640604。法定代表人：郑祖返，董事长。委托诉讼代理人：陈振环，浙江雁南律师事务所律师。被告：王振恩，男，1968年1月26日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：林松，男，1978年3月3日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现羁押于衢州市十里丰监狱。被告：郑祖返，男，1967年9月28日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现羁押于衢州市十里丰监狱。委托诉讼代理人：洪涛，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雄雄，浙江正昌律师事务所律师。原告上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙）（以下简称上海相卫中心）与被告苍南润地置业有限公司（以下简称苍南润地公司）、王振恩、林松、郑祖返商品房预售合同纠纷一案，苍南县人民法院于2017年3月21日立案。该院以原告的住所地在上海市，被告的住所地在苍南县，案涉诉讼标的额7500万元为由，于2017年9月8日裁定将该案移送本院处理。苍南县人民法院依上海相卫中心申请，于2017年9月19日作出（2017）浙0327民初2484号民事裁定书，裁定查封苍南润地公司名下坐落于苍南县灵溪镇天汇嘉园（二期）第1-2幢117号、第1-2幢204号、第1幢301号、第2幢102号、第2幢103号、第2幢105号、第2幢106号、第2幢107号、第2幢108号、第2幢110号、第2幢113号、第2幢114号、第2幢115号、第2幢116号、第3幢101号、第3幢102号、第3幢104号、第3幢105号、第3幢106号、第3幢107号、第3幢109号、第3幢111号共22间商品房。本院于2017年10月10日立案后，将案由确定为民间借贷纠纷，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海相卫中心的委托诉讼代理人李旭、被告苍南润地公司的委托诉讼代理人陈振环、被告王振恩的委托诉讼代理人徐登敏、被告郑祖返的委托诉讼代理人洪涛到庭参加诉讼，被告林松经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海相卫中心向苍南县人民法院提出诉讼请求：一、要求确认双方签订的22份《商品房买卖合同》（合同编号201390004940001至201390004940022）以及2013年2月8日、2月18日签订的《补充协议》合法有效；二、要求被告苍南润地公司将上述22份《商品房买卖合同》向苍南县住房和城乡规划建设局（以下简称苍南县住建局）办理商品房买卖合同登记备案手续；三、案件诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，经苍南县人民法院释明，原告变更诉讼请求为：一、判令苍南润地公司支付借款7500万元及利息；二、如苍南润地公司不履行生效判决确定的金钱债务，原告可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得价款与应偿还款本息之间的差额，原告有权主张返还或补偿；三、案件诉讼费由被告承担。并以王振恩、林松、郑祖返为案涉借款的保证人为由，申请追加王振恩、林松、郑祖返为被告。该案移送至本院后，原告向本院提出诉讼请求：一、判令苍南润地公司偿付借款本金7500万元及利息（自2013年7月13日起以7500万元为本金基数，按年利率24%计算至实际履行之日止）；二、判令王振恩、林松、郑祖返承担连带保证责任；三、判令原告对被告苍南润地公司提供的已备案至原告名下的位于温州市苍南县22间商品房的拍卖款享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月7日，苍南润地公司以开发建设缺资为由，向上海相卫中心借款7500万元，双方签订一份《借款合同》，约定：借款期限为2013年2月7日至2013年8月6日，借款利息为年利率36%；借款的担保为网签购房合同方式担保和保证人连带责任保证担保；上海相卫中心与苍南润地公司网签购买位于温州市苍南县的商业用房的购房合同并办理相关登记手续，上海相卫中心向苍南润地公司支付购房款视为提供了本合同项下的借款，借款到期苍南润地公司还清本息后，双方解除购房合同并办理解除登记的有关手续。2013年2月8日，原告与被告苍南润地公司签订22份《商品房买卖合同》（合同编号201390004940001至201390004940022），并将《商品房买卖合同》在苍南县住建局商品房网上销售管理系统进行网签取得备案登记号。同日，原告分别与王振恩、林松、郑祖返签订《保证合同》，约定王振恩、林松、郑祖对上述借款合同的本金和利息承担连带保证责任，保证期间为主债权的清偿期届满之日起两年。合同签订后，原告按约向苍南润地公司支付借款7500万元，苍南润地公司到期未归还借款本金，在2013年5月18日支付2013年2月7日至2013年5月8日的利息6804000元，2013年8月29日支付2013年5月9日至2013年7月12日的利息4900000元。被告苍南润地公司辩称：一、对借款本金7500万元无异议，双方签订《房屋买卖合同》及《回购协议》，苍南润地公司承诺回购后给原告3%报酬。从原告提供的《借款合同》来看，关于利息3%是原告单方书写，该页没有苍南润地公司签字确认，且与第四条约定的利息偿还金额不一致。既然合同约定的回购不成功，故转为借款的，应认定双方没有约定利息，且原告不具有放贷资格，不应收取利息。二、被告名下房产均已被查封，按司法解释第二十四条规定，并未提及优先受偿权，故原告主张优先受偿权无法律依据。被告王振恩辩称：一、本案为企业间借款，涉及金额巨大，超出民间借贷合理范围，且原告无金融放贷许可，不具有金融业务资质，故作为主合同的借款合同无效，导致作为从合同的保证合同无效。二、主合同、保证合同均没有骑缝章，仅最后一页有签字盖章。主合同我方没有参与，无法确认真实性。保证合同签署时原告以需拿到上海盖公章为由均收回，事后没有返还各保证人，因此我方对保证合同内容不清楚。保证合同属于格式条款，第四条第三款、第七条第四款均属于强制条款，对保证人无约束力，而且独立担保仅适用于国际商事交易或最高额保证，本案所涉保证合同均不属于该两项。另保证条款对保证期间的约定所在页，也没有盖章签字，所以无法确定保证期限。三、即使主合同有效，保证合同也有效，原告不能举证证明在保证期间内向保证人主张过承担保证责任的意思表示，确认书中没有明确的催告保证人履行责任的意思表示，而且签署时间为2015年8月13日，已超过保证期限。四、本案除保证外还有物的担保，根据担保法第28条第1款，应当先以物的担保进行偿还，再由保证人承担保证责任；如法院不认可原告方优先受偿权，以致担保物价值折损，保证人对价值减损部分应免予责任。五、借款人已向原告支付利息16204000元，借款合同约定月利率3%未经签字盖章，不予认可，建议采用人民银行同期利率计息。被告郑祖返辩称：一、案涉《借款合同》、《保证合同》均没有郑祖返签字确认，郑祖返不承担保证责任。二、即使合同真实，《保证合同》第二页注明“若存在变更主合同需经保证人同意”，本次起诉原告变更诉讼请求后才要求郑祖返承担保证责任，而且约定的保证期限至2015年8月6日止，也已超出保证期限，因此郑祖返无需承担保证责任。被告林松未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交的以下证据：1、原、被告的营业执照、身份证；2、请求催告函及快递回单。被告方提交的以下证据：1、短期借贷明细账；2、财务费用明细账；3、付款审批单；4、网上银行电子回单；5、《商品房回购协议》；6、商品房销售明码标价报备登记表；7、（2014）温苍民初字第1362号民事判决书。当事人对对方提供的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告上海相卫中心提供的证据：第一组证据：22份《商品房买卖合同》，2份《补充协议》、汇款凭证、以及苍南住建局出具的《说明》。各被告对其真实性、合法性无异议，该组证据可以证明上海相卫中心与苍南润地公司签订商品房买卖合同，本院予以确认。但法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式和名称，而应根据当事人真实意思和合同的实质内容来确定。从款项交付时间，以及《补充协议》、《商品房回购协议》的内容，不难看出双方真实意思并非是被告苍南润地公司向原告出售房屋，而是通过签订商品房买卖合同并备案的方式，以保证原告债权实现之目的。第二组证据：催告函及快递回单。苍南润地公司认为其未收到该函件。从快递回单上托寄物内容一栏显示的内容，以及快件追踪查询结果来看，可以证明苍南润地公司收到上海相卫中心发出的《关于催告苍南润地公司履行商品房买卖合同登记义务的函》，本院予以确认。第三组证据：《借款合同》。被告苍南润地公司对其在合同落款签字予以确认，仅凭该《借款合同》未盖骑缝章，主张对借款合同的真实性存疑，本院不予支持。关于借款利息的认定，在以下说理部分阐述。第四组证据：3份《保证合同》。保证人未否认其在保证合同落款处签字，仅以保证合同未加盖骑缝章为由，对保证合同真实性存疑，本院不予支持。原告在保证合同上盖章确认，郑祖返以原告法定代表人未签字为由，主张保证合同无效，本院不予支持。对该组证据本院予以确认。第五组证据：3份确认通知书。王振恩、苍南润地公司对真实性无异议，本院予以确认。双方对王振恩、林松签署确认通知书的时间存在争议，本院在以下说理部分阐述。二、被告苍南润地公司提供的《居间协议》。原告对该《居间协议》的真实性无异议，本院予以确认。《居间协议》仅能证明苍南润地公司与孙建平约定居间费用450万元，但无法证明苍南润地公司实行支付了该笔居间费用，且由原告收取。本院经审理认定，2013年2月7日，苍南润地公司以开发建设缺资为由，经孙建平居间介绍，向上海相卫中心借款7500万元，双方签订一份《借款合同》，约定借款期限为6个月，自2013年2月7日至2013年8月6日止，月利率2%。苍南润地公司于2013年2月8日、5月8日各支付450万元。苍南润地公司将其开发的坐落于苍南县第1-2幢117号、第1-2幢204号、第1幢301号、第2幢102号、第2幢103号、第2幢105号、第2幢106号、第2幢107号、第2幢108号、第2幢110号、第2幢113号、第2幢114号、第2幢115号、第2幢116号、第3幢101号、第3幢102号、第3幢104号、第3幢105号、第3幢106号、第3幢107号、第3幢109号、第3幢111号共22间商品房网签到上海相卫中心名下，作为履行借款合同义务的担保。当日，原告向被告苍南润地公司汇款500万元。2月8日，原告分两笔向苍南润地公司各汇款3500万元、3500万元。当日，原告与被告苍南润地公司签订22份《商品房买卖合同》（合同编号201390004940001至201390004940022），其中第七条约定，买受人于2013年2月8日前支付不少于总房款的50%-60%，剩余房款付款方式另行补充约定。双方将商品房买卖合同在苍南县住建局商品房网上销售管理系统进行网签取得备案登记号。同日，原告分别与王振恩、林松、郑祖返签订《保证合同》，约定王振恩、林松、郑祖返对上述借款本金和利息承担连带保证责任，保证期间为主债权的清偿期届满之日起两年。2月8日，苍南润地公司与原告签订《补充协议》，约定将22份《商品房买卖合同》第七条修改为：买受人于2013年2月8日前交付不少于总房款的61.82%，余款在苍南润地公司交付该商品房及其房屋所有权证、土地使用权证后15个工作日内付清。2月18日，苍南润地公司与原告再次签订《补充协议》，约定上述22间商品房平均单价13464.7元/平方米，总价为7500万元，在《商品房买卖合同》约定的余款支付条件具备后，上海相卫中心无需再向苍南润地公司支付任何余款。3月10日，苍南润地公司与上海相卫中心签订《商品房回购协议》，约定在2013年8月7日以前，苍南润地公司有权解除标的房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，回购标的房屋……借款后，苍南润地公司分别于5月18日、8月29日向上海相卫中心支付利息680.4万元、490万元。2015年8月13日，上海相卫公司分别向王振恩、林松、苍南润地公司送达《确认通知书》，要求对欠款金额7500万元及利息，以及借款时间2013年2月7日起至2013年8月6日止予以确认。另查明，2014年10月11日，上海相卫中心以商品房预售合同纠纷为由起诉苍南润地公司，苍南县人民法院于同日立案。苍南县人民法院于2015年6月18日作出（2014）温苍民初字第1364-1号民事裁定书，准许上海相卫中心撤回起诉。本院认为，案涉《借款合同》、《保证合同》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方对于借款本金7500万元无争议，本院予以确认。本案争议焦点为：一、关于王振恩、林松、郑祖返的保证责任问题。二、关于案涉借款利息的认定。三、关于原告对被告苍南润地公司提供的已备案至原告名下的案涉22间商品房的拍卖款是否享有优先受偿权的问题。关于争议焦点一，被告王振恩、林松、郑祖返作为原告与被告苍南润地公司之间借款的保证人，本应依法承担保证责任。但案涉《借款合同》约定借款期限为6个月，自2013年2月7日至2013年8月6日止。3份《保证合同》均约定保证期间为主债权的清偿期届满之日起两年。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告未能举证证明其在约定的保证期间内要求郑祖返承担保证责任，故郑祖返的保证责任依法免除。原告虽提交了林松、王振恩签字的确认通知书，该2份确认通知书为统一格式打印件，落款时间均打印记载“2015年8月5日”，符合预先打印的特征，结合林松签字落款“2015.8.13”，且林松与王振恩居住地均在苍南县，原告也确认林松、王振恩签字地点系苍南县，故本院认为王振恩主张其与林松均于2015年8月13日签署确认通知书更为可信。综上，原告要求王振恩、林松、郑祖返对案涉借款承担连带保证责任，本院不予支持。关于争议焦点二，本案借款合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对合同当事人均具有约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。苍南润地公司以原告不具备放贷资格为由，主张原告不应收取利息，本院不予支持。案涉《借款合同》第3条约定借款期限内的年利率36%，第4条约定每三个月支付450万元，即月利率2%，两者对利率的约定不一致。本院认为，当事人在借款关系中约定利息，更注重的是还款金额而非计算标准。本案中，《借款合同》明确写明借款期限6个月，每三个月支付一次利息，2013年2月8日支付第一笔利息450万元，2013年5月8日支付第二笔利息450万元，不存在笔误的特征，借款期限为六个月，原告主张利息余款另行支付，与事实不符，不予支持。在此情况下，应以相对利率较低的，且约定明确清楚的利息金额为准。虽然第4条中约定2013年2月8日支付第一笔利息450万元，但苍南润地公司并未实际履行，其要求从借款本金中扣减450万元，本院不予支持。双方一致确认被告苍南润地公司分别于5月18日、8月29日向原告支付利息680.4万元、490万元。按月利率2%计算，截至2013年5月18日，被告苍南润地公司结欠原告利息582.33万元，被告苍南润地公司支付680.4万元，超出98.07万元（680.4万元-582.33万元），应从借款本金中扣减，故2013年5月18日，被告苍南润地公司尚欠原告借款本金7401.93万元。截至2013年8月29日，被告苍南润地公司结欠原告利息503.33万元，被告苍南润地公司支付490万元后，仍结欠利息13.33万元。关于苍南润地公司与孙建平约定的450万元居间费，被告苍南润地公司未能举证证明其实际交付，且由原告实际收到该450万元，其主张将该450万元作为已支付的利息款予以扣减，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，根据本案查明的上述事实以及当事人的陈述，可以认定当事人的真实意思在于民间借贷，双方签订商品房买卖合同的真实目的是以案涉房屋买卖实现担保债权之目的。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。鉴于本案中双方签订商品房买卖合同，后已办理网签，具有公示、排他的效力，故原告主张对案涉22间商品房的拍卖款享有优先受偿，合理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苍南润地置业有限公司于本判决生效后十日内偿付原告上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙）借款本金7401.93万元及利息（以7401.93万元为基数，从2013年5月19日起按月利率2%计算至实际履行之日止，扣减被告苍南润地置业有限公司已支付的利息款490万元）；二、若被告苍南润地置业有限公司未按期偿付上述第一项债务，原告上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙）有权申请法院拍卖合同编号201390004940001至201390004940022《商品房买卖合同》项下的标的物，即坐落于苍南县第1-2幢117号、第1-2幢204号、第1幢301号、第2幢102号、第2幢103号、第2幢105号、第2幢106号、第2幢107号、第2幢108号、第2幢110号、第2幢113号、第2幢114号、第2幢115号、第2幢116号、第3幢101号、第3幢102号、第3幢104号、第3幢105号、第3幢106号、第3幢107号、第3幢109号、第3幢111号商品房，并就拍卖所得款项享有优先受偿权；三、驳回原告上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费753550元，由原告上海相卫辉煌投资管理中心（有限合伙）负担3550元，由被告苍南润地置业有限公司负担750000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  李 洁审 判 员  何士锋人民陪审员  邵建华二〇一八年三月二十六日代书 记员  蔡卓伊