江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1003民初6139号原告：高天桂。原告：葛春霞。两原告共同委托诉讼代理人：马蓉，江苏擎天柱律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈婷，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：谈明亮。委托诉讼代理人：丁友君，扬州市邗江区光华法律服务所法律工作者。原告高天桂、原告葛春霞与被告谈明亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高天桂、原告葛春霞及其共同委托诉讼代理人马蓉，被告谈明亮及其委托诉讼代理人丁友君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高天桂、原告葛春霞向本院提出诉讼请求：被告继续履行房屋买卖合同，并支付违约金2万元。事实和理由：原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将山水锦城43-504的房地产（建筑面积89.83平方米）出售给原告，成交价为620000元，付款方式为现金+贷款，定金2万元。原告先后支付了定金2万元及8万元购房款给被告，又根据合同约定将12万元的首付款汇至扬州市住房贷款担保服务中心的账户。2017年3月22日，原、被告前往扬州市房屋产权和交易管理中心办理了房地产买卖合同备案手续，并约定2017年5月20日前被告将上述房地产正式交付给原告。备案手续办理后不久，被告因房屋涨价，无理要求原告提高房屋成交价，否则不予配合办理房屋过户手续。经多次协商，原告至今无法办理房屋过户手续。被告谈明亮辩称：1、原告没有履行合同。双方签订的房屋买卖合同第6条约定，被告收到全额房款当日将房屋腾空交给原告，原告没有交付全部房款时，房屋所有权应该归被告所有，原告没有给付全部房款，就对房屋进行了改造，被告多次要求原告恢复原状赔偿损失，但原告置之不理，致使被告房屋无法出租，并动用社会人员对被告进行威胁；2、原告未按约定期限付清全部房款。双方签订的合同约定全额房款在2017年5月20日前付清，时至今日原告仍然没有付清全部房款；3、原告在未经被告的同意下对房屋进行了改造，现产权没有变更，原告擅自改造的行为侵犯了原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2017年2月28日，原告高天桂（乙方、买方）与被告谈明亮（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：1、甲方自愿坐落在山水锦城43-504的房地产（房屋建筑面积59.523㎡）出售给乙方；2、甲、乙双方协定一致上述房地产成交价格为620000元（包括外车库约23.39㎡…）、以及阁楼面积52.81㎡，付款方式为现金+贷款；3、2017年2月28日，乙方向甲方付购房定金20000元，甲方确定将上述房地产卖给乙方，并将房产证及各项协议交给中介方；4、2017年2月28日前，甲乙双方配合丙方到房管局办理该房产登记事宜并签订买卖契约，当日乙方将购房首付款120000元，交房管局指定托管账户后办理贷款事宜；5、本协议在履行中，若乙方毁约，乙方不得向甲方索要定金；若甲方毁约，甲方应在违约之日起7日内将定金双倍返还给乙方，任何一方违约，得到违约金一方应支付给中介方10000元，中介方将房产证及各项协议退还给甲方。甲乙双方不能按时签订买卖契约及按时交房，违约方按房价千分之三每日支付给对方；6、上述房地产办理房屋所有权过户手续需缴纳的税费及过户费用由乙方承担。办理土地证过户，所需缴纳的土地证过户费用由乙方承担，双方的中介费为，乙方付8000元整；7、甲方收到全额房款当日，将该房腾空交给乙方；8、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若乙方须委托中介方贷款。所交贷款材料必须真实有效，贷款额度和年限最终以银行审核为准；9、甲乙双方约定的其他事项，甲方净得房款620000元。交房交款时间以房管局为准。为了避税，2017年3月22日，原告高天桂、原告葛春霞（两原告系夫妻关系）与被告谈明亮就案涉房屋至房管部门签订编号为扬维契20170322199《房地产买卖契约》，其中约定房屋成交价为540000元。合同签订后，被告将案涉房屋交付给两原告。两原告入住后进行了装修。2017年2月8日，被告出具收条一份，内容为：今收到高天桂购山水锦城43-504定金20000元整。后两原告又支付被告房款80000元。2017年3月23日，原告高天桂通过中国邮政储蓄银行转账120000元至扬州市住房贷款担保服务中心。庭审中，两原告主张双方签订合同后，被告因房屋涨价要求加价，因此产生纠纷，导致银行停止发放贷款。被告陈述合同签订后，被告将房屋临时给原告居住，但原告对房屋进行了装修，侵犯被告权益，被告要求恢复原状，双方产生纠纷。经原告的申请，本院依法至中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行（以下简称邮储银行扬州分行）调查，该行于2018年1月11日出具《关于高天桂房屋的按揭贷款情况的说明》，内容为：我行于2017年3月21日受理借款人高天桂、葛春霞的一笔二手房按揭贷款，购置山水锦城43#504的房产。2017年4月12日，该笔贷款获得审批，后因额度紧张，该笔贷款一直未获得发放。2017年6月份，我行在逐步消化前期积压的业务后准备发放该笔贷款，后信贷员接到中介通知，表示该房屋交易现在买卖双方出现了纠纷，建议不要发放这笔贷款，故该笔贷款一直未能发放。本案争议焦点为：两原告要求继续履行合同有无事实和法律依据；两原告主张被告支付违约金2万元应否得到支持。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》，系为了避税，并非双方的真实意思表示，故该合同应认定为无效。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行各自的义务。根据合同的约定“2017年2月28日，乙方向甲方付购房定金20000元，甲方确定将上述房地产买卖给乙方…，2017年2月28日前，甲乙双方配合丙方到房管局办理该房产登记事宜并签订买卖契约，当日乙方将购房首付款120000元，交房管局指定托管账户后办理贷款事宜”，现原告已按照约定履行支付定金及首付款的义务，要求被告继续履行合同，被告辩称原告逾期付款，不同意继续履行合同。对此，因合同中约定“所交贷款材料必须真实有效，贷款额度和年限最终以银行审核为准”、“交房、交款时间按房管局为准”，即双方并没有对剩余房款的支付时间进行约定，故对被告的辩称意见本院不予采信。根据邮储银行扬州分行出具的情况说明，该行于2017年3月21日受理两原告按揭贷款申请，因贷款额度紧张的原因，未能按期发放，但在2017年6月份，准备发放该笔贷款时，因原、被告之间产生纠纷，该行停止发放贷款。同时，综观原、被告对双方产生纠纷的陈述，原告主张因房屋价格上涨被告要求加价，被告辩称，合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，但原告对案涉房屋进行装修，被告要求恢复原状。虽双方对产生纠纷的原因说法不一，但因纠纷导致了银行停止发放贷款。因原告购买房屋的目的是居住，原告亦按照合同约定支付购房首付款，故在被告交付房屋后，原告对房屋进行装修符合常理，而被告却以所有权未发生转移为由要求原告恢复原状，显然不符情理。综上，原告要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同继续履行，被告应协助原告办理产权变更登记手续，同时原告应向被告支付剩余购房款520000元。原告主张被告支付违约金2万元，是依据合同中约定的第五条即“本协议在履行中，若乙方毁约，乙方不得向甲方所要定金；若甲方毁约，甲方应在违约之日起7日内将定金双倍返还给乙方…”，因该条款是对任何一方擅自毁约，适用定金罚则的约定，现原告主张继续履行合同，故原告依此约定主张违约金无事实和法律依据。同时，因被告已履行房屋交付的义务，且银行停止发放贷款并非被告通知导致，故原告主张被告承担违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，两原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高天桂与被告谈明亮于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告谈明亮于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告高天桂、原告葛春霞办理山水锦城43-504房屋的产权变更登记手续（产生的费用由原告高天桂、原告葛春霞负担），同时原告高天桂、原告葛春霞向被告谈明亮支付剩余购房款520000元；三、驳回原告高天桂、原告葛春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由被告谈明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 李 五人民陪审员 苏 惠人民陪审员 张丽龙二〇一八年三月二十三日书 记 员 孟 婷