安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖06民终112号上诉人(原审被告):淮北市热电有限公司,住所地安徽省淮北市濉溪路423号。法定代表人：邝福林，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈常勇，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。被上诉人(原审原告):王明月,女,1988年7月30日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。上诉人淮北市热电有限公司（以下简称热电公司）与被上诉人王明月房屋买卖合同纠纷一案不服安徽省淮北市相山区人民法院(2017)皖0603民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人热电公司的委托诉讼代理人沈常勇、杨德文，被上诉人王明月的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。热电公司上诉请求：撤销一审判决第一项；改判一审判决第二项为热电公司返还购房款1132000元;一、二审诉讼费等由王明月负担。事实和理由：一、一审法院在没有任何证据支持的情况下对房屋买卖的一些基本事实作出的认定,是错误的。1、金海控股有限公司（以下简称金海公司）从未授权热电公司出售涉案房屋；2、王明月方称自2014年7月1日起对涉案房屋就享有使用、收益等权益，而事实上,直到今日,该房亦未交付；3、租赁合同系热电公司所签,房租系热电公司收取的情况下，一审法院认定王明月以热电公司的名义出租涉案房屋显然错误；4、王明月从未提交过任何孙军丽转交房租费的证据，一审认定房租通过孙军丽转交缺乏证据支持。二、孙军丽构成双方代理,房屋买卖合同为无效合同,一审法院判决解除合同错误。孙军丽系热电公司的总经理,又系王明月的婆婆。整个交易过程全是孙军丽一人操办,其行为构成典型的双方代理，一审法院判决解除合同,显然错误。三、在房屋的使用权及收益权归属的问题上,一审法院明显偏袒王明月。由于双方没有书面的购房合同(这本身也是违法的),合同的所有要素全凭王明月方口头陈述。房屋的使用权及收益权,王明月在诉状及证据目录上均认可从“2016年7月1日起归原告所有”。因此,在房租费的归属及返还购房款的数额问题上,一审法院判决错误。返还购房款正确的金额应为1132000元（1732000元-600000元）。综上,一审判决在事实认定及法律适用等方面均有错误，应依法改判。王明月辩称，1.热电公司是本案适格的被告。热电公司是金海公司的子公司，孙军丽收取房款有热电公司的签章及工作人员签名，所涉及的房产证及涉案房屋均交付于王明月，收取的租金已从购房款中扣除。热电公司应是本案的适格主体。2.涉案口头房屋买卖合同具有法律效力，对双方均有约束力，涉案房屋的房产证载明的是商品房，在涉案房屋买卖时已口头约定变更手续，热电公司诉称孙军丽系双方代理构成合同无效无法律依据，该房屋买卖不是孙军丽以职务来操作，其行为热电公司及金海公司都是认可的。3.王明月在购买房屋时并不知道房屋已被查封抵押。4.本案的房屋买卖行为并未损害热电公司利益，不存在其所主张的损害其利益的行为。5.王明月要求解除合同有合法的事实依据，王明月支付了购房款，热电公司予以认同且列明了200万元是由173.2万元的现金及房屋租金抵扣的余款，因此该口头约定具有法律效力。6.合同为无效的情况，王明月的利益数额应认定为200万元。双方商定预付款是200万元，热电公司将租金扣除了购房款，因此应当认定为王明月抵扣了购房款。王明月收取的60万元租金是合同应得利益。7.王明月对在起诉状及证据目录中出现的笔误在一审时进行了纠正。综上，热电公司的上诉理由不能成立，应予驳回。王明月向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的口头购房协议；2.依法判令热电公司立即返还购房款200万元，并支付自2016年11月1日起至全部购房款返还之日止的利息（利息按照同期银行贷款利率计算）；3.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由热电公司负担。一审法院认定事实：热电公司系金海公司的全资控股子公司，因经营需要，金海公司向热电公司出具确认书，授权热电公司出售其名下位于淮北市相山区××路的房屋（房地产权证号:房地权淮产办字第000627号，土地使用权证号：淮土国用2011第106号）。2014年6月，热电公司与王明月口头约定，将涉案房屋出售给王明月，价格（含土地使用权）总额为400万元，由王明月于2014年7月1日前先支付200万元，剩余200万元购房款在办理房屋、土地转移手续后付清；上述房屋的使用、收益等权益自2014年7月1日起由王明月享有。当日，王明月通过孙军丽向热电公司支付173.2万元，余款26.8万元以2014年7月1日后的房租抵扣（承租人的房租已经提前交付给热电公司），合计为200万元，热电公司及其财务部门出具了收条。热电公司亦于当日将上述房屋交付于王明月，但未办理产权转移手续。因涉案房屋一直由案外人承租，为了便于承租人经营使用，王明月仍以热电公司的名义出租，租金由热电公司代收，热电公司分别于2015年5月30日、2016年5月31日将代收的涉案房屋租金40万元、20万元（半年），共计60万元，通过孙军丽转交给王明月。2015年5月21日，涉案房屋被另案查封，双方约定的产权转移手续已不能实际履行，王明月遂诉至一审法院。王明月在诉前向一审法院申请财产保全，该院于2016年10月13日采取了保全措施。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。热电公司与王明月经合意达成口头房屋买卖合同，王明月已将购房款200万元支付于热电公司，热电公司亦将房屋交付于王明月，后因涉案房屋土地性质等因素及被司法查封，合同已无法继续履行，王明月请求解除双方口头约定的房屋买卖合同，应予准许。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王明月请求返还购房款及支付相应的利息损失，符合法律规定，应予支持。同时，王明月亦应当将已经交付的房屋予以返还。热电公司辩称双方主体不适格。涉案房屋实际所有人金海公司向热电公司出具确认书，授权热电公司出售其名下位于淮北市相山区××路的房屋（房地产权证号:房地权淮产办字第000627号，土地使用权证号：淮土国用2011第106号），热电公司有权处理涉案房产，王明月系完全行为能力人，双方作为合同主体适格，故对其该项辩称，不予认可。热电公司另辩称热电公司与王明月口头合同无效。经查，王明月与热电公司口头约定的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务，故对其该项辩称，亦不予认可。热电公司另辩称王明月实际缴纳购房款173.2万元，要求从2016年11月1日起支付利息没有法律和合同依据。按照王明月与热电公司口头约定，王明月应支付先期200万元购房款，因该房屋已经被热电公司出租且租金已经提前收取，王明月于2014年7月1日支付购房款173.2万元，余款26.8万元以热电公司已经收取的2014年度下半年房屋租金抵扣，故王明月交付的购房款应当认定为200万元，热电公司应当返还的购房款应为200万元，故对热电公司主张王明月购房款为173.2万元的辩称，不予认可。关于利息损失的问题。王明月已经收取租金至2017年1月21日，依照公平合理原则，2017年1月21日后的租金由热电公司享有，热电公司应从2017年1月22日起按照同期银行存款利率支付至购房款返还之日止资金占用期间的利息，王明月请求从2016年11月1日起支付资金占用期间的利息，没有事实依据。热电公司另辩称王明月起诉状载明房屋的使用权和收益权于2016年7月1日归属王明月，不应予以变更。从热电公司收取先期付款200万元的收条中用提前收取的租金抵扣的事实能够印证，热电公司已经从2014年7月1日起将涉案房屋交付王明月使用，其相应的收益等权益已由王明月享有，由此也能够确认王明月起诉状“房屋的使用、收益等权益自2016年7月1日起由我享有”中关于取得使用权的日期的陈述系笔误，故对热电公司该项辩称，一并不予认可。判决：一、解除王明月与热电公司之间的口头房屋买卖合同；二、热电公司于判决生效之日起十日内返还王明月购房款200万元，并按同期银行存款利率支付自2017年1月22日起至购房款付清之日止的利息；三、驳回王明月的其他诉讼请求。案件受理费22800元,由王明月负担800元，热电公司负担22000元；财产保全费5000元，由热电有限公司负担。本院二审期间，王明月提交证人张某出具的书面证言，拟证明孙军丽在热电公司任职期间不分管财务，该公司大额款项支付均由董事长廖东旗决定。热电公司质证认为，涉案房屋买卖时，张某已不在热电公司上班，其不了解公司分工情况，孙军丽作为总经理主持热电公司全面工作，其有权决定公司的财务事项；热电公司的董事长是邝福林，廖东旗仅仅是热电公司的母公司金海公司的董事。本院经审查认为，证人张某未出庭作证，无法核实其证言的真实性，且张某系2007年下半至2013年上半年在热电公司任会计，其不能证明2014年7月热电公司的工作分工情况，对该证据本院不予采信。根据当事人的陈述，结合一、二审审查确认的证据，二审查明，热电公司系金海公司独立出资设立的子公司，因经营需要，金海公司将包括涉案房屋所占用土地在内的六宗土地交予热电公司占有、使用和收益。孙军丽（王明月婆婆）自2007年12月1日至2016年9月任热电公司总经理。2014年7月1日，热电公司会计樊广波从孙军丽工商银行的账户取款170万元，连同3.2万元现金，共173.2万元交至热电公司。热电公司出具收条载明：收到王明月购房款173.2万元（应收200万元，减去已收房租26.8万元，实际收取173.2万元）。收条上另载明了所购房产的房地产权证号及土地使用证号。涉案房屋的房地产权证及土地使用权证均载明涉案房屋座落的土地用途为工业用地。2014年8月18日，热电公司与季丽签订房屋租赁合同，约定自2015年7月22日至2020年7月21日期间将涉案房屋出租给季丽经营家福乐超市，前两年每年租金为40万元等内容。2015年5月30日，孙军丽出具收条称收到热电公司转交的40万元房租，2016年5月31日，孙军丽出具收条称代王明月收到热电公司转交的半年房租20万元。后因多种原因，王明月未收取2017年1月22日后的房租，并于2016年11月1日诉至法院要求解除双方的购房合同。本院认为，本案二审争议焦点是，1.涉案合同的效力应如何认定，如合同有效应否予以解除；2.双方的民事权利义务关系应当如何确定。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。首先，热电公司上诉称该公司无权处分涉案房产的理由，经查，金海公司作为讼争房产的所有权人，并未授权热电公司处分讼争房产，故热电公司对讼争房产确实不享有处分权，但根据《最高人民法院》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。故对热电公司的此点上诉理由，不予支持。根据本案查明的事实，孙军丽作为时任热电公司的总经理接受金海公司廖东旗的委托代为出卖讼争房产，同时又以王明月代理人的名义购买讼争房产，无论是购房款的支付，还是后期房租的收取等整个交易过程，房屋买卖合同双方均无其他人参与，故孙军丽的行为系双方代理，涉案房屋买卖合同系无效合同，原判决认定合同有效不符合事实及法律规定，应予纠正。关于热电公司和王明月的民事权利、义务关系如何确定的问题。由于热电公司与王明月口头约定的房屋买卖合同被认定为无效合同，依据我国合同法的相关规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，热电公司应当返还王明月实际支出的购房款173.2万元及因支付购房款而遭受的实际损失。王明月主张其实际购房款系200万元，但根据本案查明的事实，热电公司给王明月出具的收据上载明王明月实际支付购房款为173.2万元，双方对此数额均予以认可，故实际支付的购房款应认定为173.2万元。因孙军丽代王明月实际支付了购房款二年有余，孙军丽代王明月收取至2017年1月21日的60万元房租应视为该173.2万元购房款因合同无效而获得的损失补偿，可不予返还。自2017年1月22日，王明月方未收取涉案房屋的房租，应视为已返还涉案房屋，热电公司未返还王明月的实际购房款173.2万元，故应支付自2017年1月22日起至该款项还清之日的资金占用期间的利息损失。综上所述，热电公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初2957号民事判决；二、上诉人热电公司与被上诉人王明月之间的口头房屋买卖合同无效（房地产权证号：房地权淮产办字第000627号，土地使用权证号：淮土国用2011第106号）：三、上诉人热电公司于本判决生效后十日内返还被上诉人王明月购房款173.2万元。（自2017年1月22日起至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率的标准计算）。三、驳回被上诉人王明月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22800元，由上诉人热电公司负担19272元，被上诉人王明月负担3528元；财产保全费5000元，由上诉人热电公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永生审 判 员 李祥昆审 判 员 柏 莉二〇一八年三月五日法官助理 张少丽书 记 员 巩运来附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。