安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖11民终454号上诉人（原审被告）：滁州中州置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区，统一社会信用代码91341100692814557D。法定代表人：黄海生，该公司董事。委托诉讼代理人：於亚，安徽曙春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵青，女，1979年4月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人滁州中州置业有限公司（以下简称中州置业公司）因与被上诉人赵青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2017)皖1102民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中州置业公司上诉请求：1.撤销(2017)皖1102民初3300号民事判决第一、二、三、四项内容，改判合同继续履行或者发回重审；2.一、二审诉讼费由赵青承担。事实和理由：1.双方于2014年3月3日签订《滁州市商品房预售合同》，当日还签订了《中州国际广场商铺委托管理协议》，根据该协议约定，赵青同意对商铺进行装修、改造，涉案房屋在2015年8月符合交房条件，《滁州市商品房预售合同》应当继续履行，原审判决解除错误；2.赵青在一审起诉时对各项损失在其他项已经主张，原审关于损失7215.88元判决超出了赵青的一审诉讼请求。赵青答辩称，1.中州置业公司没有在合同约定的日期按期交房，按照合同约定，其有权解除合同，委托管理协议是合同约定交房日期之后才能生效执行的协议，无法避开交房违约的事实；2.中州置业公司不履行合同义务构成违约，应当退还购房款、支付房款利息以及相关购房费用，并承担赔偿责任，其在诉状中已逐条提出诉求，合同中约定的违约赔偿金过低，原审法院适当提高赔偿标准合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵青向一审法院起诉请求：一、解除其与中州置业公司于2014年3月3日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、中州置业公司返还首付款110397元，按揭贷款本息72480.6元；三、中州置业公司赔偿其购房款利息（其中首付款110397元自2014年3月3日起，已结清贷款本息72480.6元自2014年7月2日起均按银行同期贷款利率计算至付清之日）；四、中州置业公司按合同总房价的5%支付其解除合同赔偿款；五、中州置业公司支付其因购房支付的房产经纪代理费350元、贷款保险费105元、提前还贷补偿金360.69元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月3日，中州置业公司作为甲方，赵青作为乙方，双方签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买滁州上海北路699号（滁州国际商城D区）中州国际广场商业C4单元121室，房屋总价款180397元。交房时间为2015年8月31日前，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。房屋交付的标志为乙方签字领取本户室钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。乙方行使单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房款价款的0.01%。2014年3月3日，赵青支付首付款110397元，2014年7月2日以贷款的方式支付70000元。2014年4月10日，赵青支付办理贷款的中介费350元、贷款保险费105元。2015年1月7日，赵青将银行贷款结清，本息合计72480.60元，并支付了提前还款补偿金360.69元。中州置业公司至今未将滁州国际商城D区中州国际广场商业C4单元121室交付给赵青。经现场查看，涉案房屋现在仅铺了地板砖，没有相应的独立分割。一审法院认为，关于赵青与中州置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》是否应当解除的问题。依法成立的合同受法律保护。赵青与中州置业公司在平等自愿的基础上签订的《滁州市商品房预售合同》合法有效，合同对房屋交付时间、房款支付时间，违约责任等均明确约定，赵青按约支付了购房款，中州置业公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，且至今涉案的商铺仅铺了地板砖，没有独立分割，赵青要求解除《滁州市商品房预售合同》符合法律规定及双方约定，对赵青要求其解除其与中州置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》予以支持。关于中州置业公司是否应当返还赵青首付房款及贷款本息，并赔偿各项损失的问题。赵青要求中州置业返还首付购房款110397元、贷款本息72480.6元符合法律规定，予以支持。赵青要求中州置业公司支付因购房发生的贷款中介350元、贷款保险费105元、提前还款补偿金360.69元（合计815.69元）不违反法律规定，予以支持。双方在合同中约定“乙方解除合同，甲方按同期银行存款利率支付利息”，故中州置业公司应当按同期银行存款利率标准支付利息（首付款110397元自2014年3月3日起，已还贷款本息72480.6元自2015年1月8日起，均计算至付清之日止），对赵青要求按照银行贷款基准利率计算利息不予支持。合同第十九条关于“甲方赔偿金额为总房价款的0.01%”的条款系格式条款，明显过低，依照赵青的申请按照公平原则，酌定中州置业公司按照总房价款的4%赔偿赵青损失7215.88元（180397元×4%）。中州置业公司辩称其未迟延交付房屋，但其所举证据不能证明其证明目的，对其抗辩理由不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条之规定，判决：一、解除赵青与滁州中州置业有限公司于2014年3月3日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内返还赵青首付购房款110397元、贷款本息72480.60元及利息（首付款110397元自2014年3月3日起，贷款本息72480.60元自2015年1月8日起，均按照银行同期存款利率计算至付清之日止）；三、滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内赔偿赵青损失7215.88元；四、滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内支付赵青因购房产生的各项费用815.69元；五、驳回赵青的其他诉讼请求。案件受理费3970元，减半收取1985元，由滁州中州置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为：原审法院判决解除涉案商品房预售合同是否正确，对于违约赔偿金的判决是否超出了赵青的诉请范围。案涉《滁州市商品房预售合同》是赵青与中州置业公司在平等自愿基础上签订，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。赵青已按约支付了购房款，中州置业公司未能在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，按照合同第十二条的约定，赵青有权要求解除合同，原审根据赵青的诉请判决解除《滁州市商品房预售合同》符合法律规定，本院予以确认。本案中，赵青虽与滁州中州商业管理有限公司签订了《中州国际广场商铺委托管理协议》，但该协议的签订不能得出案涉《滁州市商品房预售合同》应当继续履行的结论，相反，上述委托管理协议是在案涉合同的基础上签订；委托经营管理的开始时间也在案涉合同约定的交房日期之后；如案涉合同被终止或解除的，即赵青在法律上未取得商铺的所有权，该协议自行终止。故中州置业公司关于因赵青签订了《中州国际广场商铺委托管理协议》，案涉合同应当继续履行的上诉主张不能成立，本院不予支持。赵青于一审期间提出的第四项诉讼请求是要求中州置业公司按合同总房价的5%支付其解除合同赔偿款，与其他项的诉讼请求并不重合，原审法院根据赵青的诉请按照公平原则，酌定由中州置业公司按照总房价款的4%赔偿赵青损失7215.88元适当，也未超出赵青的诉讼请求范围。中州置业公司关于原审对违约赔偿金的判决超出了赵青诉请范围的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，中州置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1985元，由上诉人滁州中州置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇一八年三月九日书记员 岳陈陈附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。