重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终25号上诉人（原审被告）：刘金玉，男，1973年6月7日出生，汉族，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告）：邵正玉，女，1977年1月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人刘金玉与被上诉人邵正玉排除妨害纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人刘金玉与被上诉人邵正玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘金玉上诉请求：请求依法撤销重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初4354号民事判决，驳回被上诉人邵正玉的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人签订了《房屋销售确认书》、《确认书》等合同，明确其与宁安公司及房屋开发商渝港公司间以房抵债的房屋买卖关系，并自2008年实际占用使用该房屋，按月缴纳物管费等费用，完成房屋交付使用，上诉人系合法占用。一审判决认定上诉人非法占有涉案房屋系认定事实错误。2、上诉人系涉案房屋的实际权利人，开发商渝港公司仅为登记权利人，其出售涉案房屋的行为实系无权处分。被上诉人未对涉案房屋的现状及涉纠纷情况加以了解，其购房行为明显不符市场惯例和常理。故双方恶意串通，以虚假买卖方式侵害上诉人对涉案房屋的合法占用和使用，被上诉人并不当然获得房屋的所有权。一审判决认定被上诉人合法取得涉案房屋系认定事实错误。3、上诉人合法占有涉案房屋，故不应赔偿被上诉人的房屋租金损失。即便认定上诉人赔偿，应按双方过错，按比例承担。4、上诉人是涉案房屋的实际所有人，开发商即便要重新第二次出售该房屋，上诉人实际占用使用在先，在同等情况下，有优先购买权。被上诉人邵正玉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。理由：涉案房屋是我于2017.4.17签订买卖合同，2017.5.16办理过户手续，我是合法购买房屋，有大修基金发票和契税等票据证明，故理应收回房屋所有权和占有权。涉案房屋现已登记在我的名下，并办理抵押贷款40万元。邵正玉向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘金玉搬离原告所有的位于重庆市大渡口区春晖路街道房屋，将房屋交还原告；2、请求判令被告刘金玉向原告赔偿房屋占用损失（自2017年5月16日起至实际交还房屋之日止，参照房屋租金市场价计算，每月租金约800元，截止起诉之日暂计1600元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实：2017年4月17日，原告邵正玉与重庆市渝港房地产开发有限公司（以下简称“渝港公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买渝港公司开发的位于重庆市大渡口区春晖路街道现房，总成交金额为500000元。同日，原告邵正玉缴纳了该房屋的契税、印花税、物业专项维修基金等费用，并支付了首付款100000元。2017年5月16日，原告邵正玉办理了该房屋的产权过户手续，该房屋现登记在原告邵正玉名下。2017年5月19日，原告邵正玉与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告邵正玉因购买位于重庆市大渡口区春晖路街道房屋向银行借款400000元，借款期限为240个月（2017年3月30日至2037年3月30日），并约定以该房屋作为本合同项下的抵押财产，抵押完成后放款。尔后，原告邵正玉与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定原告邵正玉以其所有的位于重庆市大渡口区春晖路街道房屋设定抵押权作为其向银行履行债务的担保。随即，双方办理了该房屋的抵押登记。从2017年6月27日至2017年10月15日，原告邵正玉均按月向中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿还按揭贷款。另查明，2005年8月16日，刘金玉作为乙方，重庆市涪陵区宁安建筑安装有限公司（以下简称“宁安公司”）渝港花园项目部作为甲方，双方签订《安装工程劳务协议》，约定将水电安装工程以承包劳务的形式发包给乙方。2008年10月29日，刘金玉与宁安公司渝港花园项目部经理高德飞就《安装工程劳务协议》的补充内容签订《渝港花园水电工程补充协议》，主要约定：1、双方确认按233000元包干价结算，宁安公司向刘金玉支付124000元，剩余款项金额为109000元（以实际对账为准）；2、宁安公司同意将“渝港花园”X号冲抵工程款，该房作价299600元，工程验收合格后两个月内刘金玉补足该套房款（190600元）后，宁安公司为其办理购房合同及登记备案。2009年8月14日，高德飞与刘金玉签订《对账单》，确认：1、刘金玉与宁安公司工程总价款为233000元，已领取工程款122500元，工程余款110500元；2、房款总额299600元，刘金玉应补缴房款189100元；3、抵款房号X号，指定登记人傅红英，傅红英与刘金玉属夫妻关系。2009年9月26日，宁安公司向渝港公司出具《房屋销售确认书》，确认房款已收取，要求完善相关手续。2010年3月1日，高德飞出具《收条》，载明收到刘金玉交来房款10万元。2012年12月5日，高德飞出具《确认书》，确认以房抵工程款的事实，同意渝港公司将产权过户到刘金玉名下。2013年2月28日，高德飞确认2009年8月14日的对账单后新产生工程款4245元，由刘金玉垫付。2008年8月，刘金玉装修入住涉案房屋，后刘金玉、高德飞及渝港公司因尾款收取问题导致房屋未能过户，该房屋在出售与邵正玉前一直登记在重庆渝港房地产开发公司名下。2016年11月10日，刘金玉向该院起诉宁安公司，要求解除刘金玉与宁安公司签订的九宫庙春晖路X号房屋（即涉案房屋）的买卖合同，并要求宁安公司返还刘金玉购房款214745元，并赔偿刘金玉经济损失20万元。在该案审理中，宁安公司当庭确认：高德飞是其项目部经理，其可以代表宁安公司从事工程、收取款项，并对高德飞与刘金玉之间的以房抵款和收取房款行为认可；现宁安公司没有办法实现把涉案房屋过户给刘金玉。刘金玉确认主张经济损失20万元的理由为解除合同后，刘金玉向开发商购买房屋导致现在房屋与抵款时的差价。后该院于2016年12月27日作出（2016）渝0104民初5802号民事判决书，判决“一、解除原告刘金玉与被告重庆市涪陵区宁安建筑安装有限公司之间签订的房屋买卖合同；二、被告重庆市涪陵区宁安建筑安装有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘金玉购房款214745元；三、驳回原告刘金玉的其他诉讼请求”。判决送达后，刘金玉不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，后在该案二审中，经本院释明，刘金玉提出对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定申请，本院亦征求宁安公司意见，宁安公司同意对涉案房屋的市场价值进行鉴定。本院遂委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋——大渡口区春晖路X号房屋的市场价值进行评估，该公司于2017年7月19日作出神州房评（2017）第120号《房地产估价报告》，结论为：该房屋现门牌号为大渡口区春晖路街道X号，房屋市场价值为55.71万元。刘金玉对该《房地产估价报告》予以认可，宁安公司对该《房地产估价报告》予以认可，但认为刘金玉不能取得房地产权证的原因系其违约长期不支付购房尾款89100元，在房地产市场普遍涨价的情况下，导致开发商不愿意顺利过户所致，与宁安公司无关，宁安公司不应承担价差损失。后本院于2017年8月14日作出（2017）渝05民终2451号民事判决书，判决“一、维持重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初5802号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初5802号民事判决第三项；三、重庆市涪陵区宁安建筑安装有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘金玉经济损失200000元。”还查明，2017年7月14日，邵正玉报警称刘金玉强行占用其所有的涉案房屋，双方就涉案房屋的权属发生争议，后民警建议双方通过法院解决涉案房屋归属问题。本案审理中，该院依法询问双方关于涉案房屋出租的租金市场价，双方陈述为600元/月。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害，给权利人造成损失的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告邵正玉于2017年4月与渝港公司签订买卖合同购买了渝港公司名下的涉案房屋，并于2017年5月16日办理了该房屋的产权登记手续，其已取得了该房屋的所有权，应受法律的保护。虽然涉案房屋自2008年8月起已由被告刘金玉装修入住，但是被告刘金玉入住该房屋的基础是基于其与宁安公司之间的买卖合同，作为涉案房屋当时的产权人渝港公司并未予以追认；同时，被告刘金玉与宁安公司就涉案房屋所签订的买卖合同已经生效判决解除，且被告刘金玉享有的合同权利亦依法得到了保护，涉案房屋现已由原告邵正玉取得所有权，被告刘金玉占有涉案房屋已无法律上的原因，其占有涉案房屋的行为系无权占有。原告邵正玉作为涉案房屋的所有权人，对自己房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，对无权占有房屋的，原告邵正玉可以要求排除妨害，现涉案房屋由刘金玉无权占有，原告邵正玉要求被告刘金玉搬离涉案房屋并将该房屋交还原告邵正玉的请求，于法有据，予以支持。在被告刘金玉与宁安公司之间的纠纷经生效判决解决后，被告刘金玉就应清楚知晓其再占有涉案房屋已无合法依据，其在接到产权人邵正玉通知后，就应积极腾退涉案房屋并将该房屋交还原告邵正玉，但其至今仍未将该房屋交还原告，其继续占有该房屋的行为已给原告邵正玉造成损失，该损失可定性为出租该房屋的租金，而租金标准以双方庭审中确定的标准为宜。本院考虑到被告刘金玉已在涉案房屋居住长达9年之久，其腾退房屋需要给予合理时间，结合被告刘金玉与宁安公司之间纠纷二审判决作出时间，对于原告邵正玉主张的房屋占用费，本院酌定为：被告刘金玉于本判决生效后三十日内按600元/月的标准给付原告邵正玉自2017年10月14日起至本判决生效之日止期间的房屋占用费；本判决生效之次日起至30日内为合理的腾房搬离时间，该期间不应当给付房屋占用费；若被告刘金玉在该合理的腾房搬离期间内未能腾房搬离并继续占有使用诉争房屋，则自本判决生效后之31日起，应按600/月的标准给付原告邵正玉房屋占用费至实际交付房屋时止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、刘金玉于本判决生效后三十日内将位于重庆市大渡口区春晖路街道X号房屋腾空并返还原邵正玉；二、刘金玉于本判决生效后三十日内按600元/月的标准给付邵正玉自2017年10月14日起至本判决生效之日止期间的房屋占用费；本判决生效之次日起至30日内为合理的腾房搬离时间，该期间不应当给付房屋占用费；若刘金玉在该合理的腾房搬离期间内未能腾房搬离并继续占有使用诉争房屋，则自本判决生效后之31日起，应按600/月的标准给付邵正玉房屋占用费至实际交付房屋时止；三、驳回邵正玉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。首先，被上诉人邵正玉与渝港公司签订房屋买卖合同，以50万元（接近该房评估的市场价55.71万元）购买了登记在渝港公司名下的该涉案房屋，缴纳了该房屋的契税、印花税、物业专项维修基金等费用，并办理了该房屋的产权登记手续，其已取得了该房屋的所有权，应受法律的保护。故上诉人认为渝港公司出售涉案房屋的行为实系无权处分及其与被上诉人以虚假买卖方式侵害上诉人对涉案房屋的合法占用和使用的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，虽然涉案房屋自2008年8月起已由上诉人刘金玉装修入住，系基于其与宁安公司之间的房屋买卖合同，但作为涉案房屋当时的产权人渝港公司并未予以追认，双方也未能到房屋产权登记管理部门办理过户登记，故上诉人刘金玉并未取得该涉案房屋的所有权。同时，2016年11月上诉人刘金玉向法院提起诉讼，要求解除其与宁安公司签订的该涉案房屋的买卖合同，并要求宁安公司返还购房款并赔偿经济损失。现上诉人刘金玉与宁安公司就涉案房屋所签订的买卖合同已经人民法院生效判决解除，且刘金玉享有的前述合同权利亦依法得到了保护，该涉案房屋现已由被上诉人邵正玉取得所有权，上诉人刘金玉占有该涉案房屋的行为系无权占有。故上诉人认为其签订了《房屋销售确认书》等合同，并自2008年实际占用使用该房屋系合法占用的上诉理由不成立，本院不予支持。第三，因上诉人刘金玉无权占有该涉案房屋，被上诉人邵正玉作为涉案房屋的所有权人可以要求其排除妨碍并赔偿损失。在上诉人刘金玉与宁安公司之间的纠纷经人民法院生效判决解决后，上诉人就应知晓其再占有涉案房屋已无合法依据，其在接到产权人邵正玉通知后，就应积极腾退涉案房屋并将该房屋交还，但其继续占有该房屋的行为已给被上诉人邵正玉造成一定损失，该损失可参照出租该房屋的租金标准计算。一审法院依据双方均认可的租金标准并充分考虑给予上诉人一定合理的腾房时间计算房屋占用费并无不当。同时，上诉人多年以来未能与渝港公司办理涉案房屋过户手续的原因在于双方的房屋尾款纠纷，其未与涉案房屋原权利人渝港公司建立合法的租赁关系，其并不享有在同等情况下的优先购买权。故上诉人认为其不应赔偿被上诉人的房屋租金损失及上诉人享有在同等情况下的优先购买权等上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘金玉的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘金玉负担。本判决为终审判决。审判长  冉崇高审判员  赵 克审判员  陈 霞二〇一八年三月二十二日书记员  汪晓敏