湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终708号上诉人（原审原告）：李少扬，女，1991年9月28日出生，汉族，住湖北省保康县，上诉人（原审原告）：董安，男，1991年2月28日出生，汉族，住湖北省保康县，上列两上诉人委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯松柏，男，1977年4月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被上诉人（原审被告）：张汇武，男，1956年4月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：柯松柏，男，1977年4月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人李少扬、董安因与被上诉人柯松柏、张汇武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。李少扬、董安上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持李少扬、董安的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由柯松柏、张汇武承担。事实与理由：1、一审错误认定2017年6月23日三方的口头协议不具有法律效力；2、双方在协商门面转租过程中已经对租赁合同的履行进行了变更并达成合意，李少扬、董安并未构成违约；3、一审认定2017年6月24日至7月19日期间双方之间的租赁合同尚在履行过程中属认定事实错误；4、一审混淆租赁合同的解除与后期对解除合同的履行两个概念，错误认为只要所有权利义务没有终结，合同就应尚在继续履行过程中；5、案外人严萌萌与柯松柏、张汇武之间就新的租赁关系产生的纠纷与李少扬、董安无关，不影响李少扬、董安与柯松柏、张汇武之间合同关系业已解除的事实；6、柯松柏、张汇武没有重大损失，不论李少扬、董安是否违约，一审判决李少扬、董安支付相当于5个月租金的违约金（60000元押金）与法与理相悖。柯松柏、张汇武辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李少扬、董安向一审法院起诉请求：1、柯松柏、张汇武连带退还李少扬、董安租房押金60,000元，连带返还李少扬、董安租金12,000元，连带赔偿李少扬、董安其他损失10,000元并公开赔礼道歉；2、本案诉讼费用由柯松柏、张汇武承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区墨水湖北路102-212号1层102号四档门面的所有权人为张汇武。2015年11月18日张汇武与柯松柏签订门面租赁合同，将上述门面租赁给柯松柏经营使用，合同有效期为三年。2016年10月8日柯松柏与李少扬签订门面租赁合同一份，约定由柯松柏将上述四档门面中的三档门面（约120平方米）转租给李少扬经营，每月租金为12，000元；李少扬应在签订合同之前向柯松柏支付60，000元的门面押金，李少扬如能在合同期内全面履行合同（义务），合同终止后柯松柏全额退还李少扬押金，因李少扬的原因终止合同，押金不退；李少扬在承租期内如需将门面转让他方经营，应提前告知柯松柏并相互协商解决，柯松柏应该在与李少扬合作的同等条件下接受经营合法项目的新租户，柯松柏收取新租户的租金每月涨幅不得超过20%，不得提出苛刻条件阻止转让，转让期给柯松柏带来的租金损失由李少扬承担；门面租金为第一次交两个月，以后每次交三个月，初次交租金的时间为2016年10月10日，以后以此时间类推；李少扬必须先交钱后租房，不允许拖欠，如有拖欠，柯松柏有权收回门面，另行出租，并没收押金；合同有效期为2016年10月20日至2018年10月20日止；李少扬如退还门面，需要提前两个月书面告知柯松柏，否则视为告知无效等内容。李少扬按合同约定向柯松柏支付了押金60,000元及租金，并进入该门面与严萌萌合伙经营汽车美容业务，店面日常经营管理由严萌萌负责，董安和李少扬不参与店面日常经营。董安和李少扬是夫妻关系，董安在李少扬和柯松柏的上述租赁关系中协助李少扬打款及居中联系。2017年5月2日，李少扬通过董安用微信方式向柯松柏提出欲转让门面，柯松柏回复“好的”。根据柯松柏和董安的微信往来显示，同年6月9日柯松柏说“你租金明天到（约定付款日期）了，电费也没给我”，董安说“这边有几个租户想接手在谈价格，麻烦房东再给我们几天时间，争取二十号前把转让搞定，到时放心该我们出的电费和逾期房租一分不会少你。”同年6月16日柯松柏说“今天16号了，你们怎么办？”，董安说“还在和别人谈”，柯松柏说“你们谈，交租金又不影响”，“这样拖着，我这边不好交代”，同年6月20日董安说“……我也不愿意为难你，你看这样行吧，我先把水费转给你，然后先付一个月的房租，我这边已经谈好了，但因为时间关系，今天实在没有办法赶在下午回来，明天你看什么时候有时间，我把人约到店里，我们把这个手续给办了”，柯松柏说“你先打15，209元（含一个月租金12，000元及水、电费）”。同年6月20日董安通过银行转账方式支付柯松柏15，209元。同年6月23日晚间，董安代表李少扬与柯松柏、严萌萌达成门面租赁转让意向，由李少扬将涉案门面转让给严萌萌租赁经营，三方约定次日（2017年6月24日）上午签订书面房屋租赁转让合同，完成租赁转让相关手续（包括押金转换手续等），严萌萌当晚应柯松柏要求将39，000元款打到柯松柏账上。但次日上午柯松柏因故未能按约定时间与董安、严萌萌见面，董安向柯松柏发送微信“我今儿问你这个二手房东最后一句话，你是不是不讲道理，觉得年轻人好欺诈？是不是要来硬的？”并报警，引发双方矛盾，导致各方未能办理上述转让相关手续。嗣后，柯松柏要求严萌萌支付押金之后双方签订门面租赁合同，严萌萌不同意。2017年7月19日严萌萌搬离涉案门面，并要求柯松柏退还39，000元款，2017年7月27日柯松柏将39,000元款退还给严萌萌。李少扬、董安认为柯松柏、张汇武拒不返还押金及一个月租金，违反合同约定，给李少扬、董安造成经济损失，故起诉至一审法院。一审另查明：李少扬、董安称2017年6月24日之后李少扬、董安退出涉案门面经营，换由严萌萌实际经营，但未能提交充分证据证实。一审法院认为：本案2017年6月23日晚间，董安代表李少扬与柯松柏、严萌萌协商由李少扬将涉案门面转让给严萌萌租赁经营，三方约定次日上午签订书面房屋租赁转让合同，既然三方约定次日签订书面房屋租赁转让合同，完成租赁转让相关手续（包括押金转换手续等），则表明三方2017年6月23日晚间商量的内容属于达成三方租赁转让合同框架意见，以及签订合同意向的性质，尚不具备法律效力。由于三方租赁转让合同对各方权利义务的约定较为复杂，既包括柯松柏与李少扬解除门面租赁关系的内容，也包括柯松柏与严萌萌建立新的门面租赁关系的内容。以及前、后租赁关系如何衔接的相关内容。严萌萌当晚应柯松柏要求将39，000元款打到柯松柏账上的行为，不能充分证明三方已经达成具有法律效力的租赁转让口头协议，亦不能充分证明李少扬与柯松柏已经解除门面租赁关系，柯松柏与严萌萌建立起新的门面租赁合同关系。故李少扬、董安关于2017年6月23日晚间董安、柯松柏与严萌萌已达成转让口头协议，具有法律效力的诉讼意见，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案根据柯松柏与李少扬的房屋租赁合同约定，李少扬、董安应该于2017年6月10日向柯松柏支付2017年6月20日至9月20日三个月的租金，李少扬、董安以正在协商门面租赁转让事宜为由拖延支付该期房租，其逾期支付房租的行为根据双方门面租赁合同的约定，产生两个法律后果：1、柯松柏有权收回门面，另行出租，并没收押金；2、李少扬应及时支付柯松柏三个月租金。至2017年6月20日，董安代表李少扬提出“……我也不愿意为难你，你看这样行吧，我先把水费转给你，然后先付一个月的房租……”，柯松柏表示“你先打15，209元（含一个月租金12，000元及水、电费）”，董安遂于当日支付柯松柏15，209元款，故柯松柏虽然表示同意李少扬、董安暂时只交付一个月租金等费用的请求，但并未明确表示放弃收回门面另行出租，并没收押金的权利。故李少扬、董安关于2017年6月20日柯松柏同意李少扬、董安关于暂时先交一个月租金及水费的请求，即已经放弃了依据合同规定，以李少扬、董安逾期交纳租金为由收回门面另行出租，并没收押金的权力，故要求柯松柏、张汇武连带退还李少扬、董安租房押金60,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，应不予支持。由于李少扬与严萌萌在涉案门面合伙经营汽车美容业务，店面日常经营管理由严萌萌负责，董安和李少扬不参与店面日常经营，2017年6月24日起至7月19日（严萌萌搬离涉案门面）期间，涉案门面的日常经营情况与2017年6月24日之前未发生变化，并且李少扬亦未明确告知柯松柏退出门面经营并经柯松柏认可，故李少扬、董安关于2017年6月24日之后李少扬、董安退出涉案房屋，由严萌萌实际经营，李少扬、董安已退出租赁房屋经营，柯松柏、张汇武和严萌萌之间发生了经济纠纷与李少扬、董安无关的诉讼意见，未能提交充分证据证实，缺乏事实依据，应不予支持。由此，2017年6月24日起至7月19日期间李少扬与柯松柏的门面租赁合同尚在履行过程中，李少扬有按照合同约定向柯松柏支付租金的义务，李少扬、董安要求柯松柏、张汇武连带返还李少扬、董安租金12,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，应不予支持。李少扬、董安要求柯松柏、张汇武连带赔偿其他损失10,000元并公开赔礼道歉的诉讼请求，未能提交充分证据证实，缺乏事实及法律依据，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李少扬、董安的诉讼请求。本案案件受理费1，850元由李少扬、董安负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，柯松柏与李少扬签订的门面租赁合同合法有效。在履行该合同的过程中，李少扬通过董安向柯松柏提出欲转让门面，后董安代表李少扬与柯松柏、严萌萌达成门面租赁转让意向，严萌萌应柯松柏要求将39，000元款打到柯松柏账上，后柯松柏要求严萌萌支付押金签订门面租赁合同，因严萌萌不同意，柯松柏将39,000元款已退还给严萌萌。由于三方达成的租赁转让意向对各方权利义务的约定较为复杂，且三方亦未能达成书面的转让协议。严萌萌当晚应柯松柏要求将39，000元款打到柯松柏账上的行为，不能充分证明三方已经达成具有法律效力的租赁转让口头协议，亦不能充分证明李少扬与柯松柏已经解除门面租赁关系，柯松柏与严萌萌建立起新的门面租赁合同关系。故根据柯松柏与李少扬的房屋租赁合同约定，李少扬、董安以正在协商门面租赁转让事宜为由拖延支付房租，其逾期支付房租的行为已构成违约，一审判决驳回李少扬、董安的诉讼请求并无不当。综上所述，李少扬、董安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由李少扬、董安负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 余小乔审判员 叶玉宝二〇一八年三月二十八日书记员 李一凡