上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终882号上诉人（原审原告）：张正好，男，1970年10月16日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：姚天观，上海敬贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传好，上海同脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海胜强工贸实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇沪杭公路2369号。法定代表人：王玲,总经理。委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。上诉人张正好因与被上诉人上海胜强工贸实业有限公���（以下简称胜强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张正好上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判被上诉人支付上诉人预期利益损失103,740元（人民币，币种下同）。事实和理由为：上海市奉贤区烟草专卖局提供的《办证告知单》上列明续办《烟草专卖零售许可证》所需提供的材料中包括房地产权证，但是一审法院向上海市奉贤区烟草专卖局所作调查笔录中烟草专卖局工作人员却认为续办《烟草专卖零售许可证》需要提供房管部门同意房屋由工业用途转商业用途的证明，并不一定需要提供房地产权证，两者之间明显不符；此外，上诉人之前办理《营业执照》、《食品流通许可证》、《烟草专��零售许可证》时均已提供了房管部门同意房屋由工业用途转商业用途的证明并通过审核备案，且续办证照时烟草专卖局并未明确告知需要重复出具房屋由工业用途转商业用途的证明，若需要的话，上诉人自会请求房管部门出具相关证明；被上诉人提出工业用地不能办理《烟草专卖零售许可证》的抗辩理由无证据佐证，不应采信；本案中《烟草专卖零售许可证》未能续办的根本原因是被上诉人未履行租赁合同约定的提供房地产权证的配合协助义务，一审法院对上述事实认定发生偏差，有失公平、公正。拆除擅自搭建的建筑物、构筑物系由政府统一安排实施，政府有权决定具体什么时间实施拆除行为，上诉人没有不服从政府的决定，不存在不履行义务的情形，一审法院关于被上诉人拒绝提供房地产权证系行使对上诉人不履行法定拆除义务的抗辩以及不构成违约的认定是错误的。被上诉人胜强公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。张正好向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张正好与胜强公司签订的房屋租赁合同；2、胜强公司赔偿张正好预期利益损失269,262元。一审庭审中，张正好增加诉讼请求：将租赁房屋返还胜强公司。一审法院认定事实如下：张正好于签约前已承租上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房（以下简称系争房屋）。2016年9月8日，张正好与胜强公司双方签订《租赁合同》，约定张正好承租胜强公司系争房屋，张正好可根据需要自己使用承租的厂房用于生产经营；租期二年，自2016年7月31日起至2018年7月30日止；年租金8,000元，半年一付，押金1,000元。合同第十一条2约定，张正好承租期间因生产经营活动需要出示物业产权证明原件或复印件时，胜强公司应及时积极配合提供协助。履行过程中，张正好支付胜强公司押金1,000元，并支付了至2017年1月31日止的租金。2013年2月26日，张正好注册个体工商户营业执照，名称为上海市奉贤区瑜烽食品商店，注册地址为系争房屋，经营范围为零售：预包装食品（含冷冻冷藏、不含熟食卤味），卷烟、雪茄烟、日用百货零售。2013年8月，张正好申办了食品流通许可证，有效期至2016年7月30日；2015年7月8日，张正好申办了烟草专卖零售许可证，有效期至2016年10月30日。张正好承租系争房屋时，向前承租人转让了系争房屋之上二楼的彩钢板房屋。2016年7月27日，上海市奉贤区南桥镇人民政府发出《立即代履行决定书》，认定该彩钢板房为擅自搭建建（构）筑物，决定实施立即代履行，代履行时间为2016年7月31日起；同时，还发出了���文书送达通告》。在烟草专卖零售许可证到期前，张正好要求胜强公司提供系争房屋产权证原件，胜强公司要求张正好先拆除该彩钢板房后提供产权证原件。但张正好未拆除彩钢板房，胜强公司也未提供产权证。2017年10月左右，该彩钢板房被强制拆除。一审审理过程中，一审法院向上海市奉贤区烟草专卖局进行调查，该局表示，因本案系争租赁房屋土地性质为工业用地，张正好申请续办烟草专卖零售许可证需提供房管部门同意房屋转商业用途的相关证明，不必须提供房屋产权证；另该证2015年的毛利润为17,500元，2016年的毛利润为49,400元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张正好与胜强公司双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有��，双方均应恪守。本案的主要争议焦点在于，胜强公司未按约向张正好提供房地产权证是否构成违约，胜强公司是否应当承担张正好损失。一审法院认为，系争租赁房屋上二楼的彩钢板房，被政府部门认定擅自搭建，要求拆除，张正好负有法定拆除义务，胜强公司拒绝提供房地产权证系行使对张正好不履行法定义务的抗辩，故胜强公司的行为不构成违约；退而言之，即使胜强公司的该行为构成违约，那么根据查明的事实，一、于双方签订本案租赁合同时或租赁期限起始日时，食品流通许可证已经过期，不存在续办之说；二、续办烟草专卖零售许可证需提供房管部门同意房屋转商业用途的相关证明，不必须提供房地产权证。胜强公司的行为对张正好续办不造成影响，不属根本性违约；即使张正好存在损失，也不属胜强公司造成。现双方均同意解除合同，于法有据，一审法院予以准许；张正好要求胜强公司赔偿损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。合同解除后张正好应当返还系争房屋，现张正好主动提出返还，于法有据，一审法院予以支持。对于张正好支付的押金，一审法院根据张正好的要求，在本案中不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张正好与胜强公司于2016年9月8日签订的《租赁合同》；二、张正好于判决生效之日起十日内返还胜强公司上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房；三、驳回张正好的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币5,339元，减半收取计人民币2,669.5元，由张正好负担。二审中，上诉人张正好提供了以下证据材料：南桥城管责拆告字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、南桥城管责拆决字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑决定书》，上述证据旨在证明：南桥镇人民政府是在2017年9月22日才向上诉人告知拟责令限期拆除XX公路XX号厂房之上二楼的彩钢板房，之前政府并没有书面告知要求拆除彩钢板房。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为2016年7月份人民政府发出的是《立即代履行决定书》，《立即代履行决定书》与《责令限期拆除违法建筑事先告知书》在性质上是完全不同的文书，不能以后者来否定政府当时已通过《立即代履行决定书》的方式要求当事人拆除彩钢板房，且双方的往来短信也能证明上诉人早已明知拆违的事实。本院认为，《责令限期拆除违法建筑事先告知书》和《责令限期拆除违法建筑决定书》符合证据属性要求，故对上述证据予以采纳；对于上述证据的证明效力问题，本院将结合其他事实于下文进行说明和评价。被上诉人没有提交新证据。二审审理过程中，鉴于上诉人对一审法院向上海市奉贤区烟草专卖局所作调查笔录内容持有异议，故本院依法向上海市奉贤区烟草专卖局进行调查核实，该局表示：《办证告知单》所需提供材料第一项“经营场所所有权证明”是指：房屋产权证以及房管部门出具的同意房屋工业用途转商业用途的证明（若房屋所属土地为工业用地的话），当时上诉人为续办烟草专卖零售许可证来过该局多次，该局已明确向其告知房屋产权证以及房管部门出具的同意房屋转商业用途的证明两类材料在续办许可证时均需要提供；并且，在了解到上诉人提供房屋产权证原件有困难的情况下，该局亦明确向其表示：因首次办证留存有该房屋产权证复印件，故可以不提��房屋产权证原件，但是房管部门出具的同意房屋工业用途转商业用途的证明必须要重新提供，否则无法办理烟草专卖零售许可证续期；另该证2015年的毛利润17,500元和2016年的毛利润49,400元是指上诉人所进的香烟全部销售完毕所能获得的最大化毛利润；自2017年7月份开始，烟草专卖零售许可证申办条件简化了，房屋产权证和房管部门出具的同意房屋工业用途转商业用途的证明都不需要提供了。上诉人认为，上海市奉贤区烟草专卖局工作人员当时明确要求必须提供房屋产权证原件，且从未告知过要求同时提供房管部门出具的同意房屋转商业用途的证明；而且《办证告知单》上也没有明确写明需要提供房管部门出具的同意房屋转商业用途的证明，故上海市奉贤区烟草专卖局的陈述内容与客观事实不符。被上诉人认为，上海市奉贤区烟草专卖局的陈述内容是客观真实的。二审审理过程中，鉴于上诉人提供的《责令限期拆除违法建筑事先告知书》等证据材料内容与被上诉人在一审中提交的《立即代履行决定书》等证据材料内容及一审当庭陈述有部分出入，故本院依法向上海市奉贤区XX镇人民政府进行调查核实，XX镇人民政府表示：其之前未向上诉人发出过针对上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房之上二楼彩钢板房的《立即代履行决定书》，其在2017年9月份向上诉人发出过针对上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房之上二楼彩钢板房的南桥城管责拆告字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》。上诉人认为，上海市奉贤区XX镇人民政府的陈述内容是客观真实的。被上诉人认为，2016年7月份上海市奉贤区XX镇人民政府发出的《立即代履行决定书》中涉及的门牌号虽然不是系争房屋的门牌号，但其实包含了系争房屋之上二楼的彩钢板���，上诉人当时就已被通知要求拆除彩钢板房了。本院认为，本院依法向上海市奉贤区烟草专卖局和上海市奉贤区XX镇人民政府就案件相关争议事实和证据材料内容进行调查核实，调查核实的结果能够使人民法院对有关待证事实和证据材料内容的真实性形成内心确信，且进行调查核实的程序及由此形成的文书符合法定形式要求，故上诉人针对上海市奉贤区烟草专卖局的调查核实内容提出的异议以及被上诉人针对上海市奉贤区XX镇人民政府的调查核实内容提出的异议，本院均不予采纳。根据本院调查核实的情况，并结合上诉人张正好在二审中提供的证据材料，本院认为，一审法院判决文书第4页第二段中关于“2016年7月27日，上海市奉贤区XX镇人民政府发出《立即代履行决定书》，认定该彩钢板房为擅自搭建建（构）筑物，决定实施立即代履行，代履��时间为2016年7月31日起；同时，还发出了《文书送达通告》”一节事实认定有误，本院依法予以纠正并查明事实如下：2016年7月27日上海市奉贤区XX镇人民政府未针对上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房之上二楼彩钢板房发出过《立即代履行决定书》；上海市奉贤区XX镇人民政府针对上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房之上二楼彩钢板房于2017年9月22日向上诉人发出南桥城管责拆告字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，认定彩钢板房为擅自搭建建筑物、构筑物，并于2017年9月28日向上诉人发出南桥城管责拆决字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令上诉人于2017年9月30日9时前自行拆除彩钢板房，后彩钢板房被拆除。除上述一节事实外，一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上���人未按约向上诉人提供房地产权证的行为是否构成根本性违约及是否导致合同目的落空？二、上诉人要求通过行使解除权来解除房屋租赁合同是否具有事实和法律上的依据？三、上诉人主张预期利益损失是否具有事实和法律上的依据？本院对此分述如下：一、关于被上诉人未按约提供房地产权证是否构成根本性违约及是否导致合同目的落空的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案双方当事人签订的《租赁合同》第十二条“其他”第2款规定：乙方承租期间因生产经营活动需要出示物业产权证明原件或复印件时甲方应及时积极配合提供协助。结合租赁合同的性质和目的，本院认为，基于诚实信��原则，出示物业产权证明原件或复印件应构成租赁合同履行过程中被上诉人的一项约定附随义务。被上诉人主张其拒绝提供房地产权证系因上诉人拒不履行其负有的法定拆除义务，但是，根据本院查明的事实，上海市奉贤区XX镇人民政府针对上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房之上二楼彩钢板房于2017年9月22日向上诉人发出南桥城管责拆告字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，认定彩钢板房为擅自搭建建筑物、构筑物，并于2017年9月28日向上诉人发出南桥城管责拆决字（2017）第33591号《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令上诉人于2017年9月30日9时前自行拆除彩钢板房，故在上诉人向被上诉人主张要求提供房地产权证期间，上诉人并未接到政府部门认定彩钢板房为擅自搭建建筑物、构筑物并责令其限期自行拆除的书面告知，故其当时并不负有因此而产生的法定拆除义务，被上诉人的抗辩理由不能成立，其拒不提供房地产权证的行为显然构成违约。鉴于合同附随义务并非合同给付义务，在合同中约定附随义务的目的是为了积极推动给付义务实现的进程，使当事人能够收获高质量、高效率的给付利益，并使当事人的权益能够得到更多保障，因此，合同附随义务并非合同的根本和主要义务，且附随义务履行与否与合同目的实现与否的关联性也并非像给付义务一样那么直接和密切。同时，本院注意到，上诉人长期承租系争房屋，于2013年2月在系争房屋所在地址上海市奉贤区XX镇XX公路XX号办理了营业执照，经营范围中包括日用百货零售，于2013年8月在系争房屋所在地址上海市奉贤区XX镇XX公路XX号办理了《食品流通许可证》，于2015年7月在系争房屋所在地址上海市奉贤区XX镇XX公路XX号办理了《烟草专卖零售许可证》，换言之，���开始签订租赁合同及其后履行租赁合同的前期及中段的大部分时间中，卷烟并非上诉人的经营项目；事实上根据上诉人在二审中的陈述，其在系争房屋内开展经营活动一直到2017年8月底。可见，上诉人并未能举证证明被上诉人违反附随义务的违约行为已经直接导致其合同目的落空。综上分析，本院认定，被上诉人未按约提供房地产权证，不构成根本性违约，也未导致合同目的落空。二、上诉人要求通过行使解除权来解除房屋租赁合同是否具有事实和法律上的依据？如上所述，出示物业产权证明原件或复印件属于租赁合同约定的附随义务，该项义务并非合同的根本和主要义务，被上诉人未按约提供房地产权证的行为虽然构成违约，但不构成根本性违约，也未导致合同目的落空；且本案中未有证据证明上诉人曾同时明确要求被上诉人提供房管部门��具的同意房屋工业用途转商业用途的证明，而根据本院依法向上海市奉贤区烟草专卖局进行调查核实的情况及在案证据表明，在当时续办烟草专卖零售许可证时，鉴于系争房屋所占土地是工业用途，房屋类型属于厂房，因此，房管部门出具的同意房屋工业用途转商业用途的证明是必须要提供的，房地产权证原件可以不提供，可见，被上诉人未按约提供房地产权证的违约行为与上诉人未能成功续办烟草专卖零售许可证之间的因果关系并不直接和明确。综上分析，本院认定，上诉人要求通过行使解除权来解除房屋租赁合同没有事实和法律上的依据。但是，本院注意到并需要特别指出，本案中上诉人起诉要求解除合同，被上诉人在2017年2月22日的庭审中表示同意解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，因此，本院认定，双方的房屋租赁合同因双方协商一致而解除。三、上诉人主张预期利益损失是否具有事实和法律上的依据？根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人对于合同解除的后果以及导致合同解除的责任承担问题各执己见，上诉人认为导致合同解除的根本原因在于被上诉人拒不提供房地产权证以致上诉人无法续办烟草专卖零售许可证而导致合同目的落空。本院认为，根据前述第一和第二个争议焦点的分析认定，被上诉人未按约提供房地产权证的违约行为不足以产生合同解除的法律后果，上诉人并不会因此而享有行使合同解除权的权利，本案中租赁合同系双方协商一致而解除，并非基于一方行使约定解除权或法定解除权而解除；其次，租赁合同中并未针对被上诉人未按约提供房地产权证的违约行为约定违约金金额或相应的违约责任计算方式，且上诉人未能举证证明被上诉人的违约行为与上诉人未能成功续办烟草专卖零售许可证之间存在直接和明确的因果关系，上诉人亦未能举证证明其主张的预期利益损失存在的合理性及必然性以及与被上诉人违约行为之间的直接因果关联。综上分析，本院认定，上诉人未能举证证明其主张的预期利益损失具有事实和法律上的依据，本院依法不予支持。综合上述三点理由，本院认为，一审法院关于被上诉人未按约提供房地产权证的违约行为不属于根本性违约，现双方协商一致解除合同，于法有据，予以准许，上诉人要求赔偿损失的请求，于法无据，不予支持的认定��正确的，应予维持。综上所述，上诉人张正好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,375元，由上诉人张正好负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一八年三月三十日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定��