广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2627号上诉人（原审原告）：麦伟文，男，1985年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，上诉人（原审原告）：陈建芬，女，1988年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，两上诉人共同委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道荷香路90号首层，统一社会信用代码9144060858825342XG。法定代表人：关绍端。委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。上诉人麦伟文、陈建芬因与被上诉人佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2992号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人麦伟文、陈建芬上诉请求：1.改判一审判决第二项为凯晖公司向麦伟文、陈建芬支付逾期取得房屋权属证书的违约金14891.44元（此项违约金以383846元为基数按每日万分之一从2016年10月31日起计至2017年11月23日止）；2.改判一审判决第四项为凯晖公司向麦伟文、陈建芬支付逾期供应管道燃气的违约金（此项违约金以383846元为基数按每日万分之一从2016年8月31日起计至涉案房屋的燃气管道与城市燃气管网连接之日）；3.维持一审判决第一项、第三项、撤销第五项；4.案件一、二审诉讼费由凯晖公司负担。事实和理由：一、一审判决遗漏部分事实。涉案的商品房买卖合同为房管部门的定制样式，凯晖公司对合同相关内容进行了修改。在一审法庭辩论终结后，凯晖公司已于2017年11月23日向麦伟文、陈建芬提供了办理房地产转移登记的相关材料。二、一审判决适用法律不当。（一）本案商品房买卖合同为凯晖公司提供的格式条款，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。合同约定麦伟文、陈建芬未能在规定期限内取得房地产权证书的违约金“按房屋价款0.01%”计算，实际为“0.01%”前面漏写“日”字，否则不论凯晖公司违约时间多久都只按固定的“房屋价款0.01%”计算违约金不合常理，出卖人只要支付几十块钱违约金即可以永久拖延不办产权转移手续，违反合同目的，也违反诚实信用原则的，故合同本意为违约金按房屋价款日0.01%计算。（二）一审判决第四项变更当事人关于违约金的约定，违反法律规定。一审判决以“酌定”的形式判决违约金为6000元，违反了双方当事人在签订时的真实意思表示。在本案中，一审法院既没有查明约定的违约金是否过高，也没有审查凯晖公司是否就违约金过高提出过相关请求。本案无证据证明违约金高分过于实际损失，一审法院适用公平原则，没有法律依据。凯晖公司辩称，一、麦伟文、陈建芬与凯晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有法律效力，凯晖公司支付给麦伟文、陈建芬的逾期办证违约金符合法律规定和合同约定的。首先，《广东省商品房买卖合同》不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，对双方具有法律效力。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的约定可知，凯晖公司支付给麦伟文、陈建芬的违约金应为房价款的0.01%。其次，麦伟文、陈建芬未在一审中举证证明因凯晖公司逾期办证对其造成的损失，或举证证明凯晖公司逾期办证对其造成的损失超过了合同的约定，故在麦伟文、陈建芬没有举证证明其主张的情况下，一审法院判决凯晖公司按照合同约定向麦伟文、陈建芬支付违约金正确。二、凯晖公司已按合同约定和法律规定履行了基础设备交付义务，未能与城市燃气管网连接并非凯晖公司责任。在麦伟文、陈建芬未举证其实际损失的情况下，法院依公平原则判决支付6000元违约金正确。凯晖公司已在一审中举证证明凯晖公司已于2016年10月10日完成包括涉案房屋在内整个小区所有商品房的室内外燃气管道的铺设，并通过竣工验收和交付通气运行。至此，无论是根据《商品房买卖合同（预售）》还是根据《城镇燃气管理条例》第十九条以及《广东省燃气管理条例》第十条的规定，凯晖公司均完成了应履行的燃气管道敷设任务和投资任务，其余部分包括市政管道的敷设和投资应由佛山市高明燃气有限公司投资。由于建设项目规划红线范围以外的市政燃气设施由管道燃气经营企业负责敷设和投资，只有管道燃气经营企业完成了包括涉案房屋在内整个小区以外市政管道的敷设任务，包括涉案房屋在内整个小区内的管道与市政管道连接上才有可能实现。由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就铺设管道的赔偿事宜达成一致意见，致使佛山市高明燃气有限公司无法铺设包括涉案房屋在内凯晖苑小区的市政燃气管道，凯晖公司也无法预测凯晖苑小区内的管道何时才能与市政管道进行连接。三、一审判决第一项内容，凯晖公司已经履行。麦伟文、陈建芬向一审法院提出诉讼请求：1.凯晖公司立即为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房办理所有权转移登记手续；2.凯晖公司支付麦伟文、陈建芬从2016年10月31日起至取得房地产权属证书之日止按购房款每日万分之一计算的未能取得房屋产权证书的违约金，暂计至2017年8月30日为11705.9元；3.凯晖公司立即为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房燃气设施与城市燃气管网连接，以具备燃气正常使用条件；4.凯晖公司支付麦伟文、陈建芬从2016年8月31日起至燃气设施正常运行之日止以购房总额每日万分之一计算的燃气设施未达使用条件的违约金，暂计至2017年8月30日为14008.7元；5.本案诉讼费用由凯晖公司承担。一审法院认定事实：2015年1月29日，麦伟文、陈建芬与凯晖公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：麦伟文、陈建芬向凯晖公司购买佛山市高明区荷城街道文明路541号凯晖苑3座1003房（建筑面积共87.04平方米），总价款为383846元；逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，麦伟文、陈建芬按日向凯晖公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，凯晖公司有权解除合同，凯晖公司解除合同的，麦伟文、陈建芬按累计应付款的3%向凯晖公司支付违约金，麦伟文、陈建芬愿意履行合同的，经凯晖公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，麦伟文、陈建芬按日向凯晖公司支付逾期应付款万分之一的违约金；凯晖公司应在2016年8月30日前将经竣工验收合格、麦伟文、陈建芬付清房款等相关款项的商品房交付给麦伟文、陈建芬使用；凯晖公司逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凯晖公司按日向麦伟文、陈建芬支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，麦伟文、陈建芬有权解除合同，麦伟文、陈建芬解除合同的，凯晖公司应当自麦伟文、陈建芬解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按麦伟文、陈建芬累计已付款的3%向麦伟文、陈建芬支付违约金，麦伟文、陈建芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凯晖公司按日向麦伟文、陈建芬支付已交付房价款的万分之一的违约金；水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，麦伟文、陈建芬自行办理开通使用，如果在规定日期未达到使用条件，属凯晖公司责任的，凯晖公司应按购房总额的万分之一每日向麦伟文、陈建芬支付违约金；凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由凯晖公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凯晖公司的责任，麦伟文、陈建芬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，麦伟文、陈建芬不退房，凯晖公司按已付房款的0.01%向麦伟文、陈建芬支付违约金（其余约定详见该合同）。另查明，凯晖公司开发的凯晖苑已于2016年9月29日办理竣工验收备案手续，凯晖公司已于2016年8月30日将涉案商品房交付给麦伟文、陈建芬。凯晖苑燃气管道工程已于2016年10月10日竣工验收合格。2013年11月13日，凯晖公司与佛山市高明燃气有限公司签订了一份《管道燃气报装协议》，双方约定：在签订协议时，凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司一次性支付总价148500元；佛山市高明燃气有限公司根据凯晖公司提交的基本图纸资料进行小区管道布置方案，并出具正式的设计图纸，根据图纸工程量制订工程费用；佛山市高明燃气有限公司负责完善该小区的市政配套管线设施，但在不可抗因素影响下无法满足通气要求的，双方另行协商。凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司支付了148500元。由于涉案凯晖苑小区的天然气管道需要经过张学村，佛山市高明燃气有限公司与张学村经多次协商未果，导致佛山市高明燃气有限公司至今尚未完成连接凯晖苑小区市政燃气管道工程施工，凯晖苑小区的燃气管道无法与城市燃气管网连接。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。麦伟文、陈建芬与凯晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。按照上述合同的约定，凯晖公司应在涉案房屋交付之日起60日内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但凯晖公司至今尚未完成上述办理房屋所有权转移登记手续的合同义务，已构成违约。对于麦伟文、陈建芬要求凯晖公司为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，根据上述合同的约定，如因凯晖公司的原因逾期办理房屋产权转移登记手续的，在麦伟文、陈建芬不退房的情况下，凯晖公司按已付房价款的0.01%向麦伟文、陈建芬支付违约金，即凯晖公司应向麦伟文、陈建芬支付逾期办证违约金38.38元，凯晖公司在答辩中同意向麦伟文、陈建芬支付逾期办证违约金38.4元，一审法院予以准许。由于麦伟文、陈建芬和凯晖公司在《广东省商品房买卖合同》中针对不同的违约情形约定了不同的违约金，这是双方真实意思的表示，在麦伟文、陈建芬未举证证明其因凯晖公司逾期办证所造成损失的情况下，对于麦伟文、陈建芬的过高诉求，一审法院不予支持。凯晖公司至今尚未将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，违反了涉案《广东省商品房买卖合同》中有关商品房燃气交付条件的约定（水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件）。凯晖公司抗辩称凯晖苑小区的燃气管道未与城市管网连接不是其责任，而是因为案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致，不是凯晖公司的责任。基于合同的相对性原理，即使是案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致小区燃气管道不能与城市燃气管网连接的，在麦伟文、陈建芬与凯晖公司所签的《广东省商品房买卖合同》中，仍属于凯晖公司的责任，因此，一审法院对凯晖公司的相应抗辩意见不予采纳。对于麦伟文、陈建芬要求凯晖公司为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房与城市燃气管网连接并保证燃气供应的诉讼请求，一审法院予以支持。因凯晖公司逾期将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，按照双方所签《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应承担向麦伟文、陈建芬支付违约金的违约责任。至于违约金的数额，因麦伟文、陈建芬未能提供证据证明其实际遭受的损失，一审法院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凯晖公司支付麦伟文、陈建芬逾期连接燃气管网供气违约金6000元，对麦伟文、陈建芬多出部分的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房办理房屋所有权转移登记手续；二、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金38.4元给麦伟文、陈建芬；三、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为麦伟文、陈建芬购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座1003号房与城市燃气管网连接并保证燃气供应；四、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元给麦伟文、陈建芬；五、驳回麦伟文、陈建芬的其他诉讼请求。一审案件受理费443元，减半收取221.5元（麦伟文、陈建芬已预交），由麦伟文、陈建芬负担169.5元，由凯晖公司负担52元。二审期间，麦伟文、陈建芬及凯晖公司均未向本院提交新证据。本院向麦伟文、陈建芬及凯晖公司出示本院依职权对佛山市高明燃气有限公司所制作的《询问笔录》及相应的市政燃气管道工程批复等材料。麦伟文、陈建芬及凯晖公司对上述证据的真实性均无异议，故本院对该证据予以采信。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，二审期间，麦伟文、陈建芬确认凯晖公司已于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付予麦伟文、陈建芬，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，佛山市高明燃气有限公司陈述案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.凯晖公司是否存在逾期办理房地产权属转移登记手续的违约行为，应承担何种违约责任；2.凯晖公司是否存在未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任。关于争议焦点一。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2016年8月30日将案涉商品房交付给麦伟文、陈建芬使用，根据合同约定，其应于2016年10月29日前协助麦伟文、陈建芬办理权属转移登记手续，但凯晖公司于2017年11月23日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予麦伟文、陈建芬，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽《商品房买卖合同》约定凯晖公司逾期提交房屋产权登记资料的，应按已付房价款0.01%的标准向麦伟文、陈建芬支付违约金，但该条关于违约金的约定明显过低，不具有违约金所应具有的惩罚性质。同时，凯晖公司逾期办理房地产权属转移登记手续必将给麦伟文、陈建芬生活带来不便并由此产生一定程度的损失，合同约定的违约金金额无法起到弥补麦伟文、陈建芬损失的作用。麦伟文、陈建芬主张违约金过低并请求予以调整于法有据，本院予以支持。现麦伟文、陈建芬主张从2016年10月31日起计算凯晖公司逾期办理房屋产权证书的违约金，系其对自身权利的处分，本院对此亦予以支持。综合凯晖公司违约的情形、麦伟文、陈建芬支付房价款的金额及凯晖公司已于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予麦伟文、陈建芬的事实，本院酌定凯晖公司以麦伟文、陈建芬已付房价款按日万分之一向麦伟文、陈建芬支付逾期办证违约金14893元(383846元×388×0.01%)。麦伟文、陈建芬请求超出本院核定部分，本院依法不予支持。由于麦伟文、陈建芬确认凯晖公司已于2017年11月23日完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务，故一审判决第一项已无履行的必要，本院对此予以撤销。关于争议焦点二。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应在房屋交付时将水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管网设施安装到户或预留接口,具备报装条件。因凯晖公司的责任未达到使用条件的，凯晖公司应每日按购房总额的万分之一向麦伟文、陈建芬支付违约金。本案中，凯晖公司虽已完成案涉小区燃气管道的铺设，但小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的。根据已查明事实可知，导致案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接的原因为佛山市高明燃气有限公司未完成连接案涉小区的市政燃气管道的铺设，上述原因不能完全归责于凯晖公司，故不应完全依照《广东省商品房买卖合同》的约定判令凯晖公司承担违约责任。但凯晖公司在开发案涉房产时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致案涉房屋无法接通天然气，必将给买受人生活带来不便并造成一定程度损失，故一审法院酌定凯晖公司向麦伟文、陈建芬支付判决生效前逾期供应燃气的违约金6000元，并无不当，本院予以维持。若麦伟文、陈建芬在本判决生效后因案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接而造成新的损失，其可另案主张。由于案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定，而此亦非凯晖公司所能控制，故一审法院判令凯晖公司应于判决生效之日起十日内为麦伟文、陈建芬购买的案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应不具有可执行性，本院对此判项予以撤销。但凯晖公司仍负有将案涉房屋与城市燃气管网连接的义务，凯晖公司应积极促成案涉房屋实现燃气接通，在条件成就的基础上履行将案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。综上，由于在二审中出现了新的事实，本院对一审判决部分判项予以改判，一审判决不属错误判决。麦伟文、陈建芬的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2992号民事判决第四项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2992号民事判决第一项、第三项、第五项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2992号民事判决第二项为：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金14893元予麦伟文、陈建芬；四、驳回麦伟文、陈建芬的其他诉讼请求。如果佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费433元，减半收取221.5元，由麦伟文、陈建芬负担41.5元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担180元；二审案件受理费413元，由麦伟文、陈建芬负担163元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担250元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 徐允贤审 判 员 吴媛媛二〇一八年三月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫