四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终367号上诉人（原审被告）：郭道平，男，1976年7月15日出生，汉族，住四川省南溪县。委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖云凤，女，1976年1月24日出生，汉族，住四川省南溪县。委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仁刚，四川蜀天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许明春，女，1973年6月27日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。原审第三人：成都仁宏房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路179号1栋3层5号。法定代表人：冯涛，职务不详。委托诉讼代理人：高刚，系该公司员工。上诉人郭道平、廖云凤因与被上诉人许明春及原审第三人成都仁宏房地产经纪有限公司（以下简称仁宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭道平、廖云凤上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判廖云凤、郭道平向许明春返还2万元。2.由许明春承担全部诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定许明春以实际行为追认了李梅岭签订的合同系认定事实不清。因许明春与仁宏公司均不能出具相应的授权委托书，故郭道平、廖云凤对李梅岭的代理行为产生严重怀疑，上诉人即通过微信转账的方式于2017年7月2日将2万元定金转账支付给李梅岭，但李梅岭并未收取该款项。之后上诉人再次微信转账2万元给李梅岭，李梅岭依然未收取。7月20日上诉人即向许明春、李梅岭和仁宏公司分别发出了解除合同的通知。本案中，许明春没有任何行为表示对李梅岭代理行为进行追认，也没有证据证明李梅岭确实是许明春的代理人，郭道平、廖云凤在许明春追认李梅岭的代理权限之前已经行驶了撤销权，故双方签订的合同自始无效。二、原审判决郭道平、廖云凤承担违约责任系认定事实不清，适用法律错误。因上诉人已经行驶撤销权解除了案涉合同，故只需返还2万元定金即可。许明春答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。仁宏公司述称，请求法院公正判决。许明春向一审法院起诉请求：1.解除许明春与郭道平、廖云凤于2017年6月27日签订的《房产买卖合同》；2.郭道平、廖云凤向许明春双倍返还定金4万元；3.郭道平、廖云风承担因房屋买卖产生的中介费用2000元。一审法院查明，2017年6月27日，李梅岭代许明春（甲方）与郭道平、廖云凤（乙方）、仁宏公司（丙方）签订《仁宏房地产房屋买卖合同》，约定郭道平、廖云凤将位于新都区，建筑面积为78.63平方米的住宅以439000元的价格出售给许明春。该合同第四条付款方式载明：“合同签订后，甲方同意按下列第叁种方式交付房款：……3.担保贷款（1）第一次支付定金贰万圆整，于2017年6月27日前交付于乙方。（2）第二次支付首付款壹拾壹万玖千元整，预约还款成功后支付给乙方。（3）第三次支付余款叁拾万圆整，通过丙方指定担保公司办理担保贷款。如贷款额度不足，由买方以现金方式补差。”第八条载明：“乙方应当于2017年7月27日前将上述房地产交付予买方。……”第十二条载明：“……3.甲乙双方任何一方违约，中介费从违约金（及定金）中优先扣出贰千元整。”附件二第一条载明：“如乙方不卖此房，则定金五倍赔偿给甲方，如甲方不买此房，则定金不退。……”第三条载明：“甲乙双方约定，因乙方该房屋还有贷款未还清，在签订房屋买卖合同后，乙方应及时找到银行处理贷款事宜，若因乙方原因未能成功还清贷款及注销该房屋抵押，则视为乙方违约，按本合同违约约定处理。……”签订合同当日，李梅岭通过微信向郭道平、廖云凤支付了2万元定金。为保证买方资金安全，仁宏公司提出，在买方支付第二笔款项11.9万元时，许明春与郭道平、廖云凤可在房管局将房屋做借款式的抵押登记，郭道平、廖云凤不同意，关于房屋抵押事宜各方未能达成一致意见。2017年7月2日，郭道平、廖云凤在与仁宏公司工作人员联络时表示不再出卖房屋，于当日下午15:25左右将定金2万元通过微信转账方式退还给仁宏公司中介人员高艳，高艳未接收该款项。2017年7月2日晚，在仁宏公司组织协调下，双方对付第二笔款项事宜达成一致意见，并约定三方于2017年7月5日共同到银行办理还款事宜，由许明春向郭道平、廖云凤支付约定的11.9万元，用于归还银行欠款，以解除房屋上设置的抵押登记，但郭道平、廖云凤于2017年7月4日向仁宏公司工作人员表示不再出售该房屋，也未按约定时间到银行办理还款事宜。2017年7月18日，郭道平通过微信向李梅岭的微信账户发起转账2万元定金，微信记录显示李梅岭没有接收。2017年7月20日，郭道平、廖云凤向许明春和仁宏公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，载明：“现通知人（卖方）郭道平、廖云凤与买方许明春代理人李梅岭经中介方成都仁宏房地产经纪有限公司三合嘉苑店磋商，于2017年6月27日签订《仁宏房地产房屋买卖合同》，以下简称《合同》。现因①《合同》代理人没有公证授权书致使《合同》结果不明确。②不平等条款致使合同失去法律效力。③买方要求卖方私抵，没及时支付首付款给卖方触及了违约底线。所以《合同》达不到应有的目的，特此提出解除《合同》。”另查明，李梅岭系许明春之女。一审法院认为，许明春与郭道平、廖云凤及仁宏公司签订的《仁宏房地产房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。庭审中，各方对解除上述《仁宏房地产房屋买卖合同》达成合意。一审法院对许明春要求解除各方于2017年6月27日签订的《仁宏房地产房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。上述《仁宏房地产房屋买卖合同》系许明春之女李梅岭代许明春所签，李梅岭的代理人身份在合同中得以体现，且许明春后通过行为追认了该合同，合同的效力及于许明春。郭道平、廖云凤签订《仁宏房地产房屋买卖合同》是其真实意思表示，应按照房屋买卖合同约定履行自己的义务。郭道平、廖云凤认为李梅岭没有授权而拒绝履行合同的抗辩理由，一审法院不予采纳。《仁宏房地产房屋买卖合同》的条款是各方协商后的真实意思表示的体现，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，郭道平、廖云凤提出不平等条款致使合同失去法律效力的抗辩理由，一审法院亦不予采纳。在合同履行过程中，对于履行合同的细节各方均有权利提出自己的看法，也是不断磋商解决的过程。仁宏公司提出在支付第二笔款项11.9万元时，办理借款式的房屋抵押，未得到郭道平、廖云凤同意。许明春也未坚持，而是同意支付11.9万元并与郭道平、廖云凤约定共同到银行办理还款事宜，没有为继续履行合同制造障碍。因此，郭道平、廖云凤认为买方要求卖方私抵，没及时支付首付款触及了违约底线而不能继续履行合同的抗辩理由，一审法院不予支持。郭道平、廖云凤于2017年7月2日退还定金、2017年7月4日和2017年7月20日明确表示不继续履行合同，且未按三方约定到银行办理还款及解除抵押手续，实际上阻止了合同的履行，最终导致合同的解除，郭道平、廖云凤应承担相应的违约责任。根据三方在《仁宏房地产房屋买卖合同》附件二第一条中约定，如郭道平、廖云凤不卖此房，则赔偿定金五倍，许明春要求郭道平、廖云凤双倍返还定金4万元，未超过该约定的金额，故该项诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于许明春尚未向仁宏公司支付中介费，故对其要求郭道平、廖云凤承担中介费2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除许明春与郭道平、廖云凤于2017年6月27日签订的《仁宏房地产房屋买卖合同》；二、郭道平、廖云凤于判决生效之日起十日内向许明春双倍返还定金4万元；三、驳回许明春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由郭道平、廖云凤负担。二审中各方当事人均未提交新证据。一审庭审中，郭道平与廖云凤均认可需要向贷款银行偿还16万元。郭道平陈述2017年7月2日晚上三方一起商谈，廖云凤不在场，许明春给其看了她账上有11.9万元，但没有要还款的意思。二审中，廖云凤陈述，中介公司的工作人员带许明春与李梅岭和另一名男士看房，但不清楚许明春与李梅岭之间的关系。二审另查明，2017年7月2日，郭道平通过微信转账的方式向李梅岭转账2万元而非向仁宏公司高艳转账2万元，但李梅岭未接收。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人郭道平、廖云凤的上诉请求和被上诉人许明春的答辩意见以及第三人仁宏公司的陈述意见，本案二审的争议焦点为：1.李梅岭是否有权代理许明春；2.郭道平、廖云凤应否双倍返还许明春定金。本院依次评述如下：关于李梅岭是否有权代理许明春的争议焦点。根据廖云凤在二审中的陈述与仁宏公司工作人员高艳在一审庭审中的陈述可以认定，许明春在案涉《仁宏房地产房屋买卖合同》前与李梅岭一同看房，《仁宏房地产房屋买卖合同》上也明确记载了李梅岭代许明春签订合同，定金亦由李梅岭代许明春通过微信转账方式支付。虽然郭道平、廖云凤主张李梅岭没有出具许明春的授权委托书，其系事后才清楚许、李二人系母女关系，但根据郭道平在一审中关于7月2日买卖双方及中介商谈的陈述，可以认定许明春用实际行为追认了李梅岭签订合同的行为，且郭道平、廖云凤发出的《解除二手房买卖合同通知书》中也明确记载“买方许明春代理人李梅岭”，故一审认定李梅岭有权代表许明春并无不当。《仁宏房地产房屋买卖合同》是许明春、郭道平、廖云凤及仁宏公司的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。关于郭道平、廖云凤应否双倍返还许明春定金的争议焦点。《仁宏房地产房屋买卖合同》第四条第3款第（2）项明确约定了首付款的支付条件是“预约还款成功后支付给乙方（即郭道平、廖云凤）”。合同附件二第3条亦明确约定“乙方应及时找到银行处理贷款事宜，若因乙方原因未能成功还清贷款及注销该房屋抵押，则视为乙方违约”。郭道平、廖云凤主张其联系了贷款银行，但其未提供向银行预约还款的证据，只是单方陈述已经与银行电话沟通。并且，郭道平、廖云凤差欠银行的贷款金额为16万元，超过许明春需要向二人支付的首付款的数额。为促使合同继续履行，仁宏公司提出变更合同约定的履行方式，但郭道平、廖云凤不同意该方式。郭道平、廖云凤未提交证据证明其已向银行预约还款成功，也无证据证明其按合同约定，前往银行清偿贷款、解除抵押，而是通过用微信退还定金、发出《解除二手房买卖合同通知书》等方式阻却继续履行合同。虽然许明春最终通过诉讼的方式请求解除合同，但郭道平、廖云凤亦应承担违反合同约定的法律责任。一审判决郭道平、廖云凤向许明春双倍返还定金并无不当。综上所述，郭道平、廖云凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费300元，由上诉人郭道平、廖云凤负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 韬审判员 王 果二〇一八年三月二十日书记员 张星鹏