重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0117民初9332号原告：重庆绿港标志房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳大道168号（1号公馆25-27号），统一社会信用代码91500117056457018U。法定代表人:陈正权，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。被告：李鑫，男，1985年8月17日出生，住四川省资阳市安岳县。原告重庆绿港标志房地产开发有限公司（以下简称“绿港公司”）与被告李鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告绿港公司的委托代理人罗杰到庭参加诉讼，被告李鑫经本院公告传唤逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿港公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2015年10月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》，由被告将其承租的房屋立即腾退后返还给原告，并由被告支付合同解除的违约金3,653.20元；2.请求判令被告支付原告拖欠的2016年10月1日-2017年9月30日期间的房屋租金36,532元,从2017年10月1日至房屋返还之日止按3,124元/月的标准计算支付租金;并支付违约金(以所欠租金为基数,从2016年10月1日起至款付清时止按日千分之三的标准计算);3.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等。审理中，原告自愿撤回诉讼请求第一项中的要求被告返还租赁房屋，并由被告支付合同解除的违约金3,653.20元的请求。并变更诉讼请求第二项中要求被告支付拖欠的租金为：2016年10月1日—2017年10月31日止的租金39,656元。事实和理由：2015年10月10日，原告与被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于重庆市合川区合阳大道“绿港.财富广场”内L3层L312号商铺出租给被告用于经营餐饮业态大邱里品牌使用，房屋套内面积为142平方米，租期为三年，从2016年1月30日起至2019年1月29日止。商铺交付时间为2015年10月30日。合同第五条约定，租金采取固定租金制，按套内面积计算，其中第一年度2016年1月30日-2017年1月29日，租金标准为21元/月/平方米，月租金2,982元；第二季度2017年1月30日-2018年1月29日，租金标准为22元/月/平方米，月租金为3,124元；第三年度2018年1月30日-2019年1月29日，租金标准为24元/月/平方米，月租金为3,408元。租金支付方式为季付，除首期租金外，以后租金应每季度支付一次，于该季度前10内向原告一次性足额支付下个季度租金，先付后用。合同第七条约定，被告应在合同签订后七个工作日内向原告一次性交纳履约保证金34,080元。合同第14.2第约定，“若乙方违反合同约定，未能在约定期内全额缴纳费用，甲方有权每日按乙方所欠费用的千分之三收取滞纳金，双方另有约定的除外”。合同第15.2条约定，“租赁期内，若乙方延迟交纳租金、商业管理费及物业管理费累计超过三次（含三次），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。合同第14.1条约定，“如因乙方原因导致本合同无法履行而解除的，甲方不予退还乙方所交纳的所有款项，另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额10%收取违约金”。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用。被告于2016年10月1日开始一直未付租金，且未经原告许可，擅自关门停业，撤离商铺，至今已有2月之久。原告认为，根据原、被告签订的《租赁合同》第15.2条约定，延迟交纳租金超过三次的，原告有权解除本合同。且被告擅自关门停业，以实际行动表明其拒绝履行合同，构成根本性违约，租赁合同也应解除。被告欠付租金，按照合同约定，应当承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告李鑫未到庭应诉也未提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《不动产权证书》、《租赁合同》、《补充协议》、收据及银行回单、重庆大丰堂商业管理公司出具的说明、商铺照片、催费通知、合同解除通知。以上证据经本院庭审中质证，本院予以确认并在卷佐证，根据以上证据本院查明事实如下：原、被告签订合同的事实及合同的内容与原告陈述一致，本院予以确认。审理中，原告自认因商场延期于2016年4月23日开业，第一年租金应从2016年4月23日起计租，第二年以此类推。自2017年7月起，被告租赁的商铺长期处于关闭状态，2017年10月底，原告自行将被告商铺内的设备存放后将商铺收回另行予以了出租。期间，被告先后7次向共原告缴纳租金19,705元（2016年8月15日现金6,759元、2016年11月2日转帐5,000元、2016年12月31日抵扣提货卡538元、2017年1月1日转帐3,000元、2017年1月18日转帐2,000元、2017年1月20日转帐2,000元、2017年1月31日抵扣购物卡408元）。被告另向原告缴纳了保证金34,080元、质量保证金10,000元。审理中，原告自认被告2016年10月前的租金15705元已付清，主张从2016年9月25日起计算迟延交纳租金的违约金。本院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》及《补充协议》，不违反法律规定，依法对双方均具有约束力，双方均应当自觉履行。被告在租赁经营期间未按照约定时间足额缴纳租金，且擅自关门停业，显属违约行为，故对原告要求解除合同的请求本院予以支持，因原告已于2017年10月底自行将商铺收回另行予以了出租，故本院确定合同从2017年10月31日起解除。合同解除后，被告应当承担继续缴纳拖欠租金的义务，并承担相应的违约责任。关于诉请的被告拖欠的租金，原告自认租金应当从2016年4月23日起算，2017年10月底，原告自行将被告商铺内的设备存放后将商铺收回另行予以了出租。故租金应按以下方式计算：2016年4月23日—2017年4月22日，按照2,982元/月计算；2017年4月23日—2017年10月31，按照3,124元/月计算。以上应付租金合计55,361元，扣除原告已付的租金19,705元，实际还应支付原告租金35,656元；关于原告诉请的迟延交纳租金的违约金25,510元。审理中，原告自认因商场延期于2016年4月23日开业，第一年租金应从2016年4月23日起计租。按照合同约定，租金支付方式为季付，除首期租金外，以后租金应每季度支付一次，于该季度前10内向原告一次性足额支付下个季度租金。审理中，原告自认2016年10月前的租金15705元已付清，并主张按2016年9月25日、12月25日，2017年3月25日、6月25日起计算2016年10月起至2017年9月期间的违约金，不违反法律规定，本院予以尊重。但因被告实际交纳租金19705元，扣除原告自认其已交清了2016年9月前的租金15705元，余下已交纳的租金系被告于2017年1月18日、1月20日分别交纳了各2,000元租金，应视为其交纳的2016年10-12月的租金，故2016年10月-12月期间因迟延交纳租金的违约金应分段计算，为8946×0.3%×116+6946×0.3%×2+4946×0.3%×253=6,909元，其余各期间迟延交纳租金的违约金分别为:2017年1-3月，8,946×0.3%×280=7,515元；2017年4-6月，9,268×0.3%×190=5,283元；2017年7-9月，9,372×0.3%×98=2,755元,合计22,462元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告重庆绿港标志房地产开发有限公司与被告李鑫于2015年10月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》自2017年10月31日起解除；二、限被告李鑫在本判决生效后五日内支付原告原告重庆绿港标志房地产开发有限公司拖欠的租金35,656元、因迟延交纳租金的违约金22,462元，共计58,118元。三、驳回原告其它的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行债务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804.64元，由被告李鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王小丽人民陪审员  王 琼人民陪审员  秦伦云二〇一八年三月二日书 记 员  朱丽娜