陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终3276号上诉人（原审原告）：马建兰，女，1962年9月21日出生，回族，西安热工研究院有限公司退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。法定代表人：师浩军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨石头，男，1962年6月5日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李育行，男，1986年3月8日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。上诉人马建兰因与被上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马建兰及其委托诉讼代理人王禾，被上诉人天佑酒店公司的委托诉讼代理人杨石头、李育行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建兰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判调整其与天佑酒店公司之间《房屋租赁合同》的月租金标准为每平方米50元/月，且不免除天佑酒店公司2020年6月1日至2022年11月30日的租金；2.一、二审诉讼费用由天佑酒店公司。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。其与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称明日新概念公司）签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2014年2月10日取得房屋所有权证书。合同签订后，其才得知天佑酒店公司与明日新概念公司于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定明日新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第12层外，整体出租给天佑酒店公司，租金每平方米20元/月。租赁期限2006年10月1日至2022年11月30日。该《租赁合同》不仅租金约定明显低于市场标准，另外还约定了长达一年半的免费装修期，特别又免除天佑酒店公司2020年6月1日至2022年11月30日长达两年半的租金。天佑酒店公司与都邦财产保险股份有限公司陕西分公司（以下简称都邦财险陕西分公司）签订《房屋租赁合同》，天佑酒店公司自2013年7月10日将天佑国际酒店14楼（其所有房屋也在其中）整体转租给都邦财险陕西分公司，月租金每平方米达65元，已远远高于其月租金每平方米20元的租金标准。马建兰若继续履行与天佑酒店公司之间的租赁合同，会对其造成严重的不公平，也严重损害其合法权益，一审判决将这种严重的不公平认定为其理应预见并承担的商业风险，与客观事实不符，与法相悖。天佑酒店公司辩称，马建兰本次诉讼行为属于重复起诉，本案所涉房屋租赁合同的法律效力及房租标准问题，已经法院一、二审及再审判决认定。现马建兰的诉请实质上是对生效判决的否定。天佑酒店公司在涉案《房屋租赁合同》的权利是以巨大的义务作为对价获得的，《房屋租赁合同》约定的租金单价和免租期的规定是双方基于公平原则的真实意思表示。与明日新概念公司签订合同后，天佑酒店公司短期内向明日新概念公司支付四年的房屋租金，并投入资金对西高国际烂尾工程进行装修改造，房屋租赁合同中的租金确定和免租期的确定是合同双方当事人的真实意思表示，也符合行业惯例。本案双方《房屋租赁合同》履行十几年来，市场环境并未发生实质性重大变化，天佑酒店公司在整体经营承租物业中也一直承担着自身的商业风险和责任，整体承租以来天佑酒店公司的经营一直处于微利状态，自2012年以来众多现业主频繁起诉，致使经营受到干扰而连续亏损。第十四层转租获得较高租金，与其参照四星级酒店标准进行装修有直接关系，是整体的商业行为，不能割裂出来单独比对租金差异，有违合同的整体性，更是对四楼、十一楼、二十二楼业主的不公平。租金正常范围的调整和不能出租状况是正常的商业风险，不属于情势变更。马建兰向一审法院起诉请求：1.判令依法调整其与天佑酒店公司之间《房屋租赁合同》的月租金标准为每平方米50元/月，且不免除天佑酒店公司2020年6月1日至2022年11月30日的租金（调整租金差额约为136178元，自2017年1月1日至2022年11月30日）；2.本案诉讼费用由天佑酒店公司承担。一审法院认定事实：2006年10月1日明日新概念公司（甲方）与陕西天佑投资有限公司（乙方，以下简称天佑投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定将明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外整体出租给天佑投资公司使用，租赁期限：1、2006年10月1日至2007年5月31日为乙方装修期，装修期免收房屋租金；2、2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金：第一层至第十一层、第十三层至第二十二层及地下一层面积共计19406.01平方米，每平方米每年240元。合同标的物的交付标准：6、明日新概念公寓第十四层甲方已经租赁给第三人，甲方负责解除与第三人的合同，并负责由乙方与该第三人签订租赁合同。装修和附属物的增添、增建：1、乙方对明日新概念公寓的装修，承诺参照四星级酒店的标准进行装修；4、乙方对明日新概念公寓的装修、改造、扩增设备和增建的建筑物，在本合同期限内，所有权归乙方，并由乙方负责出资、维修和维护；转租、转让和续租：3、本合同不因甲方转让或查封拍卖、置换等原因导致的明日新概念公寓所有权发生转移而失效，新的所有权人仍应履行本合同中甲方的所有权利义务（其中：无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算）。甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况。2007年5月18日明日新概念公司与天佑投资公司及天佑酒店公司签订确认书，确认天佑酒店公司作为天佑投资公司的子公司承继天佑投资公司在上述租赁合同中的全部权利义务。2010年5-6月马建兰与明日新概念公司签订商品房买卖合同，2012年5月11日马建兰与明日新概念公司协议将原购买房屋置换为同一幢楼的1401、1403、1405、1407、1409号，并于2014年2月10日取得本案涉案房屋的所有权证书。涉案房屋为西安市莲湖区西二环南段惠民坊1号1幢1单元11405室，建筑面积49.34平方米，产权证号：1050108009-19＿2-1-11405-1。庭审中，马建兰承认其购买房产时已经知道该房屋被出租的事实，但在2013年4、5月份才知道房屋出租给天佑酒店公司。2013年11月马建兰以天佑酒店公司为被告提起诉讼，要求解除其与天佑酒店公司之间的房屋租赁关系；天佑酒店公司返还房屋；并支付租金和违约金。2014年11月6日西安市莲湖区法院作出（2014）莲民一初字第00064号民事判决书，该判决认定明日新概念公司与天佑投资公司所签订《房屋租赁合同》有效，天佑酒店公司概括继受天佑投资公司在该租赁合同中的全部权利义务，判决：一、被告天佑酒店公司于本判决生效后五日内支付原告马建兰2013年10月16日至本判决生效之日的租金（租金标准按246.46平方米、每平方米每月20元计算）；二、被告天佑酒店公司于本判决生效后五日内支付原告马建兰违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2013年12月16日至本判决生效之日；三、驳回原告马建兰其余诉讼请求。宣判后，马建兰不服，提出上诉。2015年5月4日西安市中级人民法院作出（2015）西中民一终字第00063号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。马建兰仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审，2016年3月15日陕西省高级人民法院作出（2016）陕民申63号民事裁定书，裁定驳回马建兰的再审申请。本次庭审，马建兰与天佑酒店公司均确认，上述判决、裁定生效后，天佑酒店公司一直按照判决确定的租金标准向马建兰支付租金，租金已付至2018年5月31日。另查，涉诉的明日新概念公寓第十四层整体原由明日新概念公司出租给案外人都邦财险公司，2013年7月10日天佑酒店公司与都邦财险公司签订3年期的租赁合同，2016年7月4日双方再次续签3年期的租赁合同，租金均为每平方米每月65元。一审法院认为，本案的焦点为本案中的房屋租赁合同是否能适用情势变更原则予以变更合同，即是否适用合同法司法解释（二）第二十六条的规定。严守契约乃合同法之基本原则，只有由于不可归责于合同当事人的原因导致合同缔结时的基础动摇、丧失，强行维系合同原有效力将导致合同当事人之间的利益均衡关系受到破坏，严重违背公平诚信原则时，才能适用情势变更原则。情势变更需具备以下的构成要件：一、应当有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；二、情势变更的发生必须是合同双方当事人在订约时不能预见；三、情势变更发生于合同订立之后，履行完毕之前；四、情势变更必须是因不可归责于当事人的事由而发生。从本案来看，在马建兰购买涉诉房产之前，于2006年10月1日明日新概念公司即与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》，约定将明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外整体出租给天佑投资公司使用，租赁期限至2022年11月30日，2007年5月18日天佑酒店公司作为天佑投资公司的子公司承继天佑投资公司在上述租赁合同中的全部权利义务。该房屋租赁合同已经生效判决确认有效，亦确认马建兰作为新的所有权人概括继受明日新概念公司在房屋租赁合同中的全部权利义务。庭审中，马建兰承认购买房屋时（2010年5-6月）即已知道该涉诉房产已租赁的事实。则马建兰在缔约前有义务了解该房屋出租的详细内容，做好必要的投资风险防范。购买后则必须按照“买卖不破租赁”的法律原则，概括继受明日新概念公司在原始租赁合同中的权利义务。明日新概念公司与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》约定有以下内容：该楼第十四层已被出租给第三方，明日新概念公司负责由天佑投资公司与第三方签订租赁合同；明日新概念公司在转让房屋所有权时必须将该房出租的情况告知新的所有权人，新所有权人仍需按每平方米每年240元的租金标准执行；天佑投资公司对租赁物参照四星级酒店标准进行装修等内容。天佑酒店公司承租时，明日新概念公司已将该楼第十四层整体出租给案外人都邦财险公司，此后天佑酒店公司与都邦财险公司2013年7月签订3年期的租赁合同，2016年7月再次续签3年期的租赁合同，租金均为每平方米每月65元。因此，天佑酒店公司以较低租金标准承租明日新概念公寓除第十二层外的整栋大楼，以及享受较长免租期是以投入巨大装修费用投入换取的，是正常的商业经营行为，并非不符合市场租金标准，其将该楼第十四层转租获得较高租金亦是整体商业经营行为，不能割裂出来单独对比租金差异。综上所述，马建兰自购买房屋时至今原始租赁合同的客观情况没有发生变化，天佑酒店公司已将应付租金付至2018年5月31日，马建兰所谓的客观情况发生变化实为其签订房屋买卖合同时应当预见到的“投资风险”，不能构成情势变更事由。故对于马建兰请求调整其与天佑酒店公司之间租金标准为每月每平方米50元，且不免除天佑酒店公司2020年6月1日至2022年11月30日的租金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释﹙二﹚》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：驳回原告马建兰的全部诉讼请求。案件受理费3024元，减半收取1512元，由马建兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，契约精神是民事活动的基本原则，严守契约也是合同法的基础。只有由于不可归责于合同当事人的原因导致合同缔结时的基础动摇、丧失，强行维系合同原有效力将导致合同当事人之间的利益均衡关系受到破坏，严重违背公平诚信原则时，才能适用情势变更原则。从本案情况来看，2006年10月1日明日新概念公司即与天佑投资公司签订租赁合同，约定了租金标准、租赁期限及受让房屋的新所有权人义务，马建兰购买涉诉房产时（2010年5-6月）即已知道该涉诉房产租赁的事实，马建兰在缔约前有义务了解该房屋出租的详细内容，做好必要的投资风险防范。天佑酒店公司承租使用的系明日新概念公寓除十二层之外的整栋楼，马建兰仅以出租给都邦财险公司的十四层租金标准提出增加租金，不具客观性，有失公允。一审判决据此认定双方合同赖以存在的客观情况并未发生实质变化，马建兰主张情势变更理由不能成立，并无不当。综上所述，马建兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费3024元，由马建兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一八年三月二十三日书 记 员  孙 枫