.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终566号上诉人（原审原告）：张敏，女，1979年3月7日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：贾素霞，山西均鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号。法定代表人：孙昕，总经理。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。上诉人张敏因与被上诉人山西和信摩尔商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5329号民事判决，向本院提起��诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张敏及其委托诉讼代理人贾素霞，被上诉人山西和信摩尔商业有限公司(以下简称和信摩尔公司)的委托诉讼代理人赵凯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除合同并将违约金、租金计算到实际解除之日；2.一、二审诉讼费由和信摩尔公司承担。事实和理由:一审判决和信摩尔公司支付拖欠张敏的租金及违约金，但未支持张敏解除租赁经营专用条款的主张，违反了意思自治原则，损害了张��的合法权益。张敏商铺由和信摩尔公司租赁给北京燕莎友谊商城有限公司太原店，和信摩尔公司与燕莎太原店的租赁期限几近届满，燕莎太原店将于2018年1月15日终止营业，根本不存在损坏合法承租人的利益问题。和信摩尔公司辩称，同意解除合同，张敏可以去和信摩尔五层办理解除事宜。关于租金、违约金，一审判决只能算到起诉之日。一审判决有事实和法律依据，应当予以维持张敏向一审法院起诉请求：1.判令解除张敏与和信摩尔公司2004年12月4日所签订的编号为00066101和00066102的两份商品房租赁合同；2.判令和信摩尔公司支付张敏商品房租金17072元，违约金261.42元，共计17333.42元；3.本案的诉讼费由和信摩尔公司承担。一审法院认定事实：张敏系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3B375号、3B376号商铺的所有权人，两商铺建筑面积均为10.05平方米。2004年12月4日，张敏（乙方）与和信摩尔公司（甲方）签订2份《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）3层3B375号、3B376号2个商铺，租赁期限均为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金均为12804元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营���用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同签订后，张敏依约交付了商铺，和信摩尔公司也按期支付了租金。2016年11月，和信摩尔公司不再支付张敏租金。之后，和信摩尔公司又在2017年1月、4月、6月陆续支付张敏3个月的租金。截止2017年9月30日，和信摩尔公司尚欠张敏应付租金17072元。一审法院认为,张敏与和信摩尔公司签订的2份《合同书》是双方真实意思表示，不违反法��强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。张敏以和信摩尔公司拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同，一审法院考虑到本案涉及的商铺为和信商业广场，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对张敏的上述主张，一审法院不予支持。和信摩尔公司应当按照合同约定支付张敏租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。张敏要求和信摩尔公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但租金应当截止至张敏主张的2017年9月30日，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第四���四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：”一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张敏截止至2017年9月30日的应付租金17072元；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张敏违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为：2017年1月份的租金2134元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金2134元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金2134元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210���按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金2134元，违约金从2017年6月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金2134元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金2134元，违约金从2017年8月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金2134元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金2134元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本��决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元(原告已预交)，由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张敏提交和信摩尔公司2018年1月25日的公告及和信摩尔公司与其他业主签订的《〈合同书〉及〈保证合同〉的解除协议》，证明北京燕莎友谊商城有限公司不再承租相关商铺，和信摩尔公司同意解除与业主签订的《合同书》。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，承租张敏商铺的企业已从和信商业广场撤场。本院认为，张敏与和信摩尔公司签订的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。张敏将商铺出租给和信摩尔公司后，和信摩尔公司未按约支付租金，一审判决和信摩尔公司支付拖欠租金及违约金，符合合同约定及法律规定。一审判决确定的拖欠租金的数额及违约金计算方式，符合合同约定，本院予以确认。一审判决之后的租金和违约金事宜双方可另行解决。合同约定，和信摩尔公司逾期支付租金超过210日，张敏有权解除租赁经营专用条款，由张敏自营或自行出租。一审时，承租商铺的企业仍正常经营，一审法院认为，商场具有整体性，解除合同有损合法承租人的利益，一审法院的上述认定，符合本案当时的实际情况。二审期间，承租张敏商铺的企业已经撤场，和信摩尔公司亦同意解除合同，双方合同应予解除。相关合同解除后，和信摩尔公司应将商铺腾出交给张敏。综上所述，张敏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5329号民事判决第一、二项，即；”一、被告山西和信摩尔商业有限公司于判决生效后五日内给付原告张敏截止至2017年9月30日的应付租金17072元；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张敏违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为：2017年1月份的租金2134元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金2134元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金2134元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金2134元，违约金从2017年6月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金2134元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金2134元，违约金从2017年8月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金2134元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金2134元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；”二、撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初5329号民事判决第三项，即:”驳回原告张敏的其他诉讼请求；”三、解除上诉人张敏与被上诉人山西和信摩尔商业有限公司签订编号为00066101、00066102的二份《合同书》；四、被上诉人山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起30日内将上诉人张敏位于太原市长风街705号(和信商业广场)1幢裙商3B375号、3B376号腾出交给上诉人张敏；五、驳回上诉人张敏的其他上诉请求。如果未按照���判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费333元，由被上诉人山西和信摩尔商业有限公司负担；二审案件受理费333元，由被上诉人山西和信摩尔商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘卫审判员赵耀功审判员成志刚二O一八年三月二十二日书记员李宜颖