山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1402民初3934号原告：李玉蕊，女，汉族，1990年5月27日出生，德城区城管执法局职工，住德州市德城区。委托诉讼代理人：陈世江，山东九州兴律师事务所律师，特别授权。被告：德州嘉汇房地产开发有限公司，住所地：德州市德城区青年路277号，统一社会信用代码91371400679244043E。法定代表人：黄立仁，执行董事。委托诉讼代理人：李雪杨，山东鸿正律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：陈尚国，山东鸿正律师事务所律师，一般代理。原告李玉蕊与被告德州嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈世江，被告委托诉讼代理人李雪杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉蕊向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金55050.96元（从2014年1月1日起至2016年7月18日止，共929天，按购房款的每日万分之一计算）及利息（以购房款每日万分之一的违约金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于德州市德城区青年路277号胜利凯旋花园小区19号楼2单元9层901号房屋一套，于2012年9月14日签订正式商品房买卖合同，房款及附属用房房款592583元全部付清。该商品房买卖合同第八条约定最后交房日期为2013年12月31日，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”该房屋实际于2016年7月18日才交付完毕。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵循诚信原则，严格履行合同约定的全部义务，被告逾期交房，应当承担违约责任，自2014年1月1日至2016年7月18日止，被告共逾期交房929日，按原告已付房价款、双方约定的违约金计算比率，违约金共计55050.96元，依据我国《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告还应向原告支付违约金的利息（利息自2014年1月1日起至付清止，按中国人民银行同期贷款利率计算）以赔偿原告损失。原告多次找被告相关部门交涉违约金问题，但被告迟迟不予解决。为维护原告的合法权益，特依法提起民事诉讼。请依法支持原告的诉讼请求。被告德州嘉汇房地产公司辩称，1.被告逾期交房是由于不可抗力造成的，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因不可抗力造成的逾期交房被告可以延期。2.根据双方合同第九条的约定，明确约定了被告逾期交房的违约责任及承担违约金的计算方法，并没有约定被告承担违约金的利息，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约金是对守约方损失的补偿，原告主张违约金利息没有事实和法律依据，不应当予以支持。3.原告主张的违约金的诉讼时效已经超过三年的时间，应当驳回原告的诉讼请求。被告于2016年3月份向原告发出交房通知，延迟到2016年7月18日交房系原告拒不配合办理交房手续导致，并非被告过错。原告所说因无质量保证书没有事实依据。经审理，本案争议焦点为：一、原告请求被告支付违约金的主张是否超过诉讼时效。二、原告是否存在逾期付款的违约行为。三、被告逾期交房是否由于不可抗力造成。四、违约金如何计算问题。原告围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同原件一份，证明购房事实和原被告双方各项约定的情况，合同第九条证明违约金的计算方式。2.购房发票及个人借款凭证，证明原告已经缴纳购房款及贷款已经于2012年11月16日支付给被告。3.商品房住宅质量保证书，证明被告交房日期。4.录音录像光盘一个，证明被告将收款收据收回的事实。被告质证意见：对证据一购房合同真实性无异议，约定的违约金是以已付房款为基数；证据二无异议；对证据三真实性无异议；该证据不能证明延期交房是被告的责任，相反，被告在2016年3月25日德城区青年路277号胜利凯旋花园小区19号楼2单元9层901号房屋具备交房条件时，一直催促原告收房，但原告以各种理由迟迟不予交接，导致实际交房日期为2016年7月18日；同时，被告延期交房有原告的责任，因原告没有按时履行付款义务。对证据四录音和录像的真实性有异议，不能确定录音录像中的工作人员系被告单位人员。通过录像也能明确一部分2015年的发票是因为存在贷款未缴齐全款。录音中也明确说到可以拿两三张收据换取发票，也进一步说明并不是每一个业主均是一次性缴齐房款，具体缴款日期也未确定。录音录像中均是个体行为，并不能推断其他全部业主的情况均相同。被告就其辩称未提交证据。根据开庭审理和当事人举证、质证、法庭辩论情况，结合相关法律规定，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法查明和认定如下：2012年9月14日，原、被告签订编号为嘉汇201200544的《德州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于德州市德城区青年路277号胜利凯旋花园小区19号楼2单元9层901号房屋一套。合同载明：“第六条、付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款。2.分期付款：买受人在签订本合同之当日交纳首付计人民币192583元，剩余房款计人民币400000元，买受人必须在合同签订后15日内，按照银行的要求向出卖人和银行提供全部向银行贷款资料，如未在15日内办理银行分期付款手续及签订分期付款合同的，将按照本合同附件四“合同补充协议”第二条处理。第八条、交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付房款，被告向原告开具收据。后被告以“交收据换发票”为由将原告收据收回，并向原告开具了购房发票。2013年12月31日，由于房屋建设工程未竣工，被告未向原告交付房屋。2016年3月25日，被告向原告发出《交房通知》，载明：“具体交房时间为：2016年3月26日交19#楼二单元。……违约金截止到交房日，由于公司资金紧张，违约金在2016年12月31日清算。”2016年7月18日，被告向原告出具《住宅质量保证书》，双方完成房屋交接。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、交房通知、购房发票、商品房住宅质量保证书，以及本院庭审笔录等在卷证实。本院认为，关于争议焦点一原告向被告主张支付违约金是否超过诉讼时效的问题。本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《德州市商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定期限延迟移交房屋，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．1‰累计计算至房屋实际交付日。被告于2016年3月25日向原告发出的《交房通知》载明：“违约金截止到交房日，由于公司资金紧张，违约金在2016年12月31日清算。”该表述实质是被告向原告请求延期履行支付违约金的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”被告在通知中请求延期支付违约金的行为，属于诉讼时效中断的法定事由，故违约金的诉讼时效自2016年3月25日起重新计算。至本案原告起诉的2017年11月15日止，三年期限尚未届满，被告关于原告请求支付违约金的主张超过诉讼时效的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二原告是否存在逾期付款的违约行为的问题。原告提供的证据5电话录音表明，在原告交付房款、取得收据后，被告以“用收据换发票”为由要求原告将收据交回，并向原告开具购房发票。购房发票上所载日期并非原告实际付款日期，而是开票日期，原告付款的具体时间在被告财务部门处有记录。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”被告在持有原告付款时间记录的情况下，仅以发票上载明的开票日期为佐证主张原告逾期付款，缺少事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三被告逾期交房是否由于不可抗力造成的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”若被告主张逾期交房系不可抗力导致，应当提供相应证据加以佐证。本案中被告并未提供相关证据，关于延期系不可抗力导致的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。另，原、被告在商品房买卖合同中约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”被告虽于2016年3月25日通知原告交接房屋，但并未提供《住宅质量保证书》等证明文件，按照双方约定，原告有权拒绝交接，延期交房责任由被告承担。关于争议焦点四违约金具体计算问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。被告未能在约定期限内向原告履行交付房屋的义务，已构成违约。按照合同约定，被告如违反约定期限延迟移交房屋，应向原告缴纳违约金，违约金每日按房价款的0．1‰累计计算至房屋实际交付日。故本案违约金应自2014年1月1日起计算至2016年7月18日止，共929天。据此计算，本案逾期交房的违约金为592583元×1/10000×929天=55050.96元。被告迟延支付违约金，给原告造成损失，应向原告支付相应利息（以违约金55050.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自实际交房次日计算至付清之日止）。原告主张违约金利息自2014年1月1日起算，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：被告德州嘉汇房地产开发有限公司给付原告李玉蕊逾期交房违约金55050.96元及违约金利息（以55050.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年7月19日计算至付清之日止），限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元、财产保全费570.5元，合计1158.5元由被告德州嘉汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员 靳美蓉二〇一八年三月十二日法官助理 张君雅书 记 员 张亚南