贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终185号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司。法定代表人：毛威，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。被上诉人（原审原告）：迟军，男。被上诉人（原审原告）：迟玮娴，女。特别授权委托诉讼代理人：迟军，男，与迟玮娴系父女关系。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与被上诉人迟军、迟玮娴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的特别授权委托诉讼代理人李富荣、被上诉人迟军、被上诉人迟玮娴的特别授权委托诉讼代理人迟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人源丰房开上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初2271号民事判决第二、三项，改判驳回被上诉人请求上诉人支付房屋面积差款86106.9元、利息2636元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决支持被上诉人就涉案房屋提出的面积误差的诉讼请求，违反法律规定。本案法律关系为商品房预售合同法律关系，在商品房预售合同签订过程中，因预售房屋正在建设，通常以预售方案和经规划许可的建设项目总平面图和分层平面图确认面积，由于预售合同约定面积为初始测绘面积，因设计、施工的变更竣工后的房屋面积出现误差。一审判决在没有取得行政确认的前提下直接对涉案房屋的面积及误差作出认定，违反法律规定，涉案房屋的面积多少应由行政机关所颁证件确认。目前，只有涉案房屋办证以后才能确认房屋的实际面积和约定面积是否存在误差，一审法院简单地以物管收费收据和被上诉人的计税表来计算面积误差，违反法律规定。二、一审判决认定本案的《商品房买卖合同》的计价方式是按建筑面积计价缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条的规定，预售取得前不能作为商品房买卖合同的依据，原告交纳物管费的依据不能作为认定房屋面积的依据，且测绘资料不准确，没有确认分摊面积，未经过相关部门确定。被上诉人迟军、迟玮娴辩称，一、一审认定事实正确。首先，上诉人当初预售房屋的时候，在宣传单和售楼模型标明了购房面积，被上诉人是看过上诉人宣传的面积，将上诉人的购房单价与当时六枝其他房屋单价比较后，作出的购买决定。其次，上诉人采取欺骗的手段，将业主的原始计税表骗回，换成按套卖的计税表，又在合同中填写按套卖的内容。二、一审以上诉人指定的物管公司提供的收费面积计算房屋面积差并无不当。物管公司是上诉人指定的，物管公司的收费是按单价乘以面积收取物管费，当初销售合同和物管协议均是上诉人一手操办，房款收据和物管收据上签字经办人就是上诉人的员工。三、一审支持被上诉人面积误差的诉讼请求没有违反法律规定。合同中上诉人已经指定六枝特区磊欣测绘有限公司，充分证明上诉人已经对房屋面积进行了测绘，并将面积填写在合同中，同时证明，上诉人在填写合同面积时就明知房屋面积存在重大差距，且超出了合理的误差范围。迟军、迟玮娴向一审法院起诉请求：1、判决被告提供办证部门所需的相关资料，在30天内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2、判决被告将3%面积内（3.93平方米）的房价款10571.7元返还原告；3、判决被告双倍返还超出3%面积（14.04平方米）的房价款75535.2元；4、判决被告支付原告多承担17.97平方米房屋价款利息共计12029元（占有2012年6月6日至2017年9月6日63个月，按月利率0.395%计算），2017年9月6日之后的利息损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付至多收的房款付清为止；5、判决被告退还水开户费2000元及占用该费用2012年6月6日至2017年9月6日期间产生的利息损失474元（2000元×4.75%×5年），共计2474元；以上金额共计100609.9元。一审法院认定事实：2010年原告向被告购买阳光花园预售房A幢1单元12层8号房屋（1-12-8A），被告制作《住宅买卖计税（费）表》，表上载明：房屋面积131.07平方米，单价2690元/平方米，总房款353000元，产权办理费、税费、公共维修基金共计13038元，三通费3770元。原告于2012年6月6日交清购房款等费用。2012年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为353000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称因房屋产权手续办理行政审批程序复杂，要求六个月办证时间。“阳光花园”A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/平方米，从第二层起，每上一层增加10元。被告自称阳光花园A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。另查明，“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、胡桂梅、朱琪瑨购买的房屋单价为2770元/平方米（19层）、2620元/平方米（4层）、2730元/平方米（15层）。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，且与法院依法出示的A栋楼业主贾炎火、胡桂梅、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》，被告选聘的物业公司按131.07平方米向原告收取的物业管理费相互印证，被告销售给原告的房屋总价款应为353000元，单价为2690元/平方米，建筑面积为131.07平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付全款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积，即按113.1平方米计价。二、被告是否为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在三十日内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋系建筑面积131.07平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为113.1平方米，面积误差比绝对值为13.71%[（113.10-131.07）÷131.07×100%]，已超出3%，原告要求被告返还3%面积内的房款10571.7元；双倍返还超出3%外面积的房款75535.2元之诉请，予以支持。五、对原告主张的多收房款利息12029元之诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即10571.7元计算，利息计算期间于《商品房买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年6月6日至2017年9月6日共63个月，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为10571.7元×4.75%÷12×63=2636元。四、对原告主张返还水表开户费2000元及利息之诉请。被告已为原告安装水表，虽未到自来水公司办理登记，但原告已使用多年，并不影响原告正常用水，故对原告此诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告迟军、迟玮娴办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元12层8号（1-12-8A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告迟军、迟玮娴房屋面积误差房款86106.9元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告迟军、迟玮娴利息2636元；四、驳回原告迟军、迟玮娴的其他诉讼请求。案件受理费1156元，由原告负担136元，被告负担1020元。二审中，上诉人源丰房开提交了《商品房屋预售许可证》，用以证明涉案房屋在2011年11月29日取得商品房预售许可，在此期间或者在此之前的行为不能认定是房屋买卖行为。被上诉人迟军、迟玮娴对该证据三性均有异议，因不是原件，对真实性不予认可。被上诉人迟军、迟玮娴在二审中未向本院提交新证据。本院对上诉人源丰房开二审提交的证据分析与认定如下：因上诉人源丰房开提交的证据系复印件，本院对其三性不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：1、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价；2、涉案房屋的实际面积应当如何确认。本院认为，关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式应当是按套计价还是按面积计价存在争议，被上诉人对此提交了一份《住宅买卖计税（费）表》复印件用以证明其诉讼主张，虽然被上诉人提交的该计税表不是原件，但结合上诉人认可曾经收回部分第一份计税表原件的陈述，本院认为，被上诉人提交的该计税表应作为认定本案事实的依据。该计税表虽不是商品房买卖合同，但该表上记载的内容是房屋买受人在签订正式商品房买卖合同之前与上诉人就房屋楼层户型、单价、相关税费的计算等达成的合意，该表明确载明了被上诉人购买的房屋住宅号、面积、单价及房价总款；而之后双方签订的《商品房买卖合同》上载明的商品房总价款，与上述计税表上房价总款一致。可见，被上诉人提交的该计税表就是双方对房屋总价款的计算依据，结合其提交的物业公司收取物业管理费的收款收据，本院确认涉案房屋的计价方式是按面积计价。关于涉案房屋的实际面积应当如何确认的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。审理查明，涉案《商品房买卖合同》系上诉人填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出。本院认为，涉案合同中填写的房屋建筑面积系上诉人的自认，上诉人亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当。综上所述，上诉人源丰房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2019元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 波审 判 员  徐 芳审 判 员  张 丽二〇一八年三月十四日法官助理  张钰涵书 记 员  杨清冰