河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1335号上诉人（原审被告）：高明建，男。上诉人（原审被告）：高明智，男。二上诉人共同委托诉讼代理人：高新法，郑州市新郑市城关法律服务所法律工作者。被上诉人：冯明海，男。委托诉讼代理人：孟光辉，河南三融律师事务所律师。上诉人高明建、高明智因与被上诉人冯明海租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2017）豫0184民初8091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人高明智及二上诉人共同委托诉讼代理人高新法、被上诉人冯明海的委托诉讼代理人孟光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高明建、高明智上诉请求：1、请求撤销原审判决，直接改判支持上诉人要求被上诉人按租金标准支付占有使用费的上诉请求，或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审未查明上诉人的两栋厂房具体被拆迁的时间及被上诉人实际占用厂房的数量，起、止日期和实际占用的时间。且上诉人应退还被上诉人租金计算错误，应是21041.75元。2、原审适用法律不全面，损害二上诉人合法权益。3、被上诉人从合同签订后就实际占有了房屋，应该计算费用。冯明海辩称，2016年5月21日二上诉人与被上诉人签订的责任保证合同第一条明确约定：如二上诉人在2016年6月15日之前不能保证厂房完全修好，水电全部恢复，租用厂房租金全额退。在2016年6月15日之前本案租赁物厂房没有修好、水电未修复。本案的租赁厂房实际于2016年7月因违法建设被全部摘除，被上诉人并未实际使用本案的租赁物厂房，不应承担租赁费。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。冯明海向一审法院起诉请求：1．判令解除2016年1月14日冯明海与高明智、高明建签订的租赁协议；2．判令高明智、高明建共同向冯明海返还租金7万元、赔偿损失4万元并支付利息1万元（以7万元本金为基数按照中国人民银行同期贷款利率从租金交付之日起计算至起诉之日止）；3．本案的诉讼费用由高明智、高明建承担。一审法院认定事实：2015年3月，高明智、高明建（乙方，承租方）与新郑市新华路街道办事处阁老坟社区居民委员会四组（甲方，出租方）签订《土地租赁合同》，主要约定甲方将位于西地四十亩北头21．6亩土地租赁给乙方使用，四至范围以测绘详图为准，甲方确保乙方从承包地至107国道的道路有通路权；乙方租赁使用甲方该宗集体土地作为企业商用地，租金按年度定时支付，租期20年，自2015年3月18日至2035年3月18日，年租金每亩2000元；土地如遇国家征用或集体归还使用需要，乙方服从需要，合同终止，土地产权归甲方，租地手续和建设规划手续以及项目审批按国家有关规定，在甲方应出手续齐全下，乙方需自行在有关部门办理合法手续。合同还约定了其他相关事项。之后，高明建、高明智在未办理非农用地审批手续的情况下，在承租的上述农业用地上搭建了数栋整体钢结构彩钢瓦仓房。2016年1月14日，高明建、高明智（甲方，出租方）与冯明海（乙方，承租方）签订《租赁协议》一份，双方约定，甲方将上述仓库中位于新门窗市场北院内西北角的二栋厂房及场地、道路出租给乙方，租赁时间自2016年3月1日至2021年3月1日，租期五年，每年二栋仓房及场地租金5万元；甲方建房资金不足，经与乙方协商，需要仓房完整交乙方时，于3月1日乙方一次性交付甲方二年房租10万元，以后几年甲方让乙方每年3月1日一次性付完当年租金5万元；甲方必须在2016年1月30日之前，把二栋仓房及水泥地面，院内10米宽出路水泥地面完整交给乙方，乙方在仓房与路面租赁使用期间，出现质量问题由甲方维修及承担一切后果，等等。随后，高明建、高明智将二栋仓房及整好的场地、道路交付冯明海，2016年2月6日，冯明海向高明建、高明智支付了两年的房租10万元。2016年5月12日，涉案仓房因违法建设被相关部门责令拆除并停水、停电。2016年5月21日，高明建、高明智（甲方）与冯明海（乙方）就仓房被损坏及停水、停电相关事宜经协商后签订《责任保证合同》一份，主要约定，2016年5月12日因甲方违法建设造成城建把房屋损坏及停水、停电，造成乙方不能正常生产、生活，乙方感觉办厂难心态，要求甲方退乙方一切房租，后经双方协商，甲方保证乙方以下责任：一、甲方保证乙方在2016年6月15号之前把城建损坏乙方现有房屋全部完成建好，直到乙方满意，如甲方在此之前不能保证仓房全部修好、水电全部恢复，乙方生产设备不能进入正常生产，所产生的一切费用由甲方双倍承担，租用仓房租金在当天全额退回。二、甲方保证乙方在租期5年正常生产生活，如在乙方租赁使用期间，甲方因违法建设，被政府和其他原因拆除，或者造成承租地内的设施无法正常使用，因此影响乙方生产所产生的一切费用，由甲方双倍全部承担。2016年7月份，涉案仓房因违法建设被全部拆除。2016年8月21日，高明建、高明智退还冯明海租金3万元，现冯明海以涉案房屋被拆除，合同无法履行，高明建、高明智拒不退还剩余租金为由诉至法院要求解除合同。另查明，2016年10月11日，新郑市发布新华路街道办事处阁老坟社区107国道西侧区域拆迁补偿公告，对拆迁时间、范围、补偿标准等进行了公布，高明建、高明智租赁新华路街道办事处阁老坟社区居民委员会四组的土地修建的仓房系拆迁的范围。2017年7月4日，高明智与新郑市新华路街道办事处签订了《拆迁补偿协议》，领取了相关的拆迁补偿款。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。高明智、高明建截至一审法庭辩论终结前未提交经主管部门批准建设的相关文件，且冯明海承租的二栋仓房被相关部门认定为违法建设并责令拆除已经冯明海、高明智、高明建签订的《责任保证合同》所确认，因此，冯明海、高明智、高明建之间的《租赁协议》系无效协议，高明智、高明建辩称的冯明海的两间简易房是政府拆迁处理的，并不是违章建筑，与本案无关，与《责任保证合同》的内容及拆迁补偿公告的时间相互矛盾，该辩解不予采纳。《租赁协议》无效，冯明海基于《租赁协议》已支付给高明智、高明建的房租，高明智、高明建应当予以返还，故冯明海主张高明智、高明建退还剩余租金7万元的诉讼请求，予以支持。高明智、高明建未经相关主管部门批准违法建设涉案仓房，从而导致与冯明海签订的《租赁协议》无效，对合同无效应承担相应的民事责任，由此造成的损失应自己承担，高明智、高明建辩称冯明海已经使用房屋16个月，因房屋拆迁已退还冯明海3万元，余款仅3340元，不予采纳。冯明海主张高明智、高明建赔偿损失4万元，证据不足，不予支持。冯明海在2016年5月12日涉案仓房被确认为违法建设后仍与高明智、高明建签订《责任保证合同》，对于扩大的损失其应自己承担相应的责任，故冯明海主张高明智、高明建支付利息1万元的诉讼请求，不予支持。综上所述，冯明海诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、高明建、高明智应于本判决生效后十日内返还冯明海剩余租金7万元。二、驳回冯明海的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由高明建、高明智负担1575元，由冯明海负担1125元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，冯明海与高明智、高明建签订的《租赁协议》的二栋仓房因被相关部门认定为违法建设并责令拆除无效，高明智、高明建未按《责任保证合同》约定保证仓房全部修好、水电全部恢复，使冯明海生产设备进入正常生产。冯明海基于《租赁协议》已支付给高明智、高明建的房租，高明智、高明建应当按《责任保证合同》全额退回。综上所述，高明建、高明智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人高明建、高明智负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  陈启辉审判员  宋江涛二〇一八年三月八日书记员  朱琳欣