广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终832号上诉人（原审原告）：姚月钻，女，1971年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：廖建勋，广东保典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市东汇置业有限公司，住所地：广州市增城永宁街翟洞村园墩山A1号305房。法定代表人：胡大为，职务为总经理。委托诉讼代理人：赵树鳞，男，住广州市越秀区，该司职员。上诉人姚月钻因与被上诉人广州市东汇置业有限公司（以下简称东汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。姚月钻上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除姚月钻与东汇公司于2013年7月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201307170419）；3.改判东汇公司向姚月钻返还已购房款3730803元；4.改判东汇公司向姚月钻返还已付物业维修基金10467.45元；5.东汇公司赔偿姚月钻已付的签约服务费及网签服务费1200元；6.改判东汇公司赔偿姚月钻已付的商品房预告登记费以及商品房抵押权预告登记费1100元；7.改判东汇公司按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率向姚月钻支付自2013年7月22日起至实际返还姚月钻已付购房款及物业维修基金之日止的利息（利息以3741270.45为基数，自2013年7月22日起暂计至2017年8月18日为870525.74元）；8.判令东汇公司承担本案一审及二审的诉讼费用。事实和理由：一、姚月钻对一审法院认定涉案房屋存在套内面积误差比超过3%的事实无异议，但是东汇公司从未告知姚月钻涉案房屋存在面积差，姚月钻是于2017年8月10日向广州市增城区新塘房屋管理所调取涉案房屋的测绘档案后，才知道涉案房屋的套内面积误差比超过3%。姚月钻所持有的《房屋分户图》与东汇公司向一审法院提交的《房屋分户图》是完全不同的，姚月钻所持有的《房屋分户图》只有一个印章，是测绘单位广州市增城区新塘房屋管理所测绘业务专用章，没有审核单位的章，而东汇公司向一审法院提交的《房屋分户图》有两个印章，也是测绘单位增城市新塘房管分局测绘业务专用章，另一个是审核单位广州市增城区住房和建设局房屋测绘审核专用章。姚月钻并没有持有一审判决所述的“相关发送邮件回单”，而且东汇公司向一审法院提交的“相关发送邮件回单”并不证明其已向姚月钻告知了涉案房屋存在套内面积误差。一审法院认定“从姚月钻所持有涉案房屋分布图以及相关发送邮件回单，可见东汇公司对房屋的套内实际测量面积已履行明确、及时告知义务”，证据不足，不符合本案的客观事实。二、根据房地产行业的交易习惯，房屋交付仅仅是出卖方与买受方办理交楼手续，并不包含对房屋面积差及房屋质量的处理。（2016）粤0183民初4752号民事调解书是姚月钻与东汇公司就东汇公司延期交房事项协商处理的结果，在该案中双方并没有涉及涉案房屋面积差的问题。从姚月钻与东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来看，第十三条是关于房屋交付的约定，第十四条是关于延期交房的约定，第十八条是关于面积差的约定，由此可以看出，涉案房屋的交付并不包含对面积差的处理。（2016）粤0183民初4752号民事调解书至今尚未得到履行，东汇公司至今未向姚月钻交付涉案房屋，也未向姚月钻支付逾期交房违约金，更未按照调解书的约定代姚月钻支付涉案房屋的物业管理费。一审法院认定“依据本院作出并已发生法律效力的（2016）粤0183民初4752号民事调解书，明确双方已就涉案房屋的交付事宜已经处理完毕”，从而假设姚月钻已知悉涉案房屋存在套内面积差的情况下，认定姚月钻“同意继续履行合同”，不符合法律规定，也不符合本案客观事实。三、姚月钻于2017年8月10日调取涉案房屋的《房屋分户图》后，知悉涉案房屋的套内面积误差比绝对值超过法定的3%后，即于2017年8月17日向一审法院起诉，要求解除涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》，姚月钻不同意继续履行合同的意思表示明确，一审法院认定“姚月钻在知悉该认购房屋存在上述套内面积误差的情况下，仍然作出调解协议确认接收涉案房屋的交付，视为同意继续履行合同”，不符合双方约定，也不符合法律规定。东汇公司答辩称，不同意姚月钻的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。1.关于姚月钻认为其在签订调解协议之前对于存在面积差异的事实不清楚，东汇公司已经在2016年11月（调解协议签订的一个月之前）已经再次向姚月钻发函说明，该地址是双方签订买卖合同上所载明的地址，同时该通知函由第三方出具了送达回单，证明已经有人签收了该份函件，所以姚月钻所述不知道分布图及存在面积差的事情与事实不符。2.双方在2016年12月13日于增城区法院进行了调解，并由法院根据当时的诉讼请求出具了调解书，这是增城法院依法出具的文书，该文书已经说明“自调解协议签署之日，关于房屋交付事宜处理完毕”，根据调解书东汇公司已经向姚月钻交付了房屋，双方由物权纠纷变成了债权债务的关系，姚月钻所说调解书没有关于面积差异的事实，这是因为双方对此没有异议，双方可以按照合同继续处理。对于没有争议部分没有必要在调解书上再次进行约定，所以东汇公司认为姚月钻的诉讼请求及理由没有依据。一审法院查明事实清晰明确。姚月钻向一审法院起诉，请求：1.解除姚月钻、东汇公司双方于2013年7月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201307170419）；2.东汇公司向姚月钻返还已付购房款3730803元；3.东汇公司向姚月钻返还已付物业维修基金10467.45元；4.东汇公司赔偿姚月钻已付的签约服务费及网签服务费1200元；5.东汇公司赔偿姚月钻已付的商品房预告登记费及商品房抵押权预告登记费1100元；6.东汇公司按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率向姚月钻支付自姚月钻支付购房款之日起至东汇公司实际返还购房款及物业维修基金之日止的利息（自2013年7月22日起暂计至2017年8月18日为870525.74元；7.本案诉讼费由东汇公司承担。一审法院认定事实：2013年7月22日，姚月钻、东汇公司签订了《新东城一期（商铺）认购书》，主要约定姚月钻认购由东汇公司开发的新东城一期2号楼1层270号单位，建筑面积为99.69平方米，套内面积为58.70平方米（最后以竣工验收后增城市国土资源和房管局新塘房管分局最终测绘的面积为准），实收房款总额为3730803元，付款方法以按揭方式付款，签订本认购书时支付定金50万元，于2013年7月22日前付清首期房款1870803元（包含定金），另房款186万元以银行按揭贷款方式支付；乙方（姚月钻）须承担的综合费用包括专项维修资金10467.45元、商品房买卖预告登记费550元、预购商品房抵押权预告登记费550元、房屋所有权登记费550元、他项权登记费550元；另外，律师费及网签费由律师事务所收取。乙方须于2013年7月22日携带本认购书及其他相关资料（详见认购须知），到甲方（东汇公司）指定地点营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件。除此外，还对其他事项进行了具体约定。同日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要约定姚月钻购买东汇公司投资建设的新东城项目中的新东城（自编号2#）商业、办公（自编号2#、2#—A、2#—B）××北横路270号1层101号房，房屋地址位于增城区××街××房，房屋用途为商业，建筑面积为99.69平方米，套内面积为58.7平方米，共有分摊面积约40.99平方米；该商品房按套内面积计算房价，单价63557.12元/平方米，总金额3730803元；首期款自本预售合同网上签订之日支付房款的50.14%金额1870803元，剩余房款金额186万元须于2013年7月22日前申请办理银行按揭手续，以按揭贷款方式付款；房屋交付由甲方应当在2014年10月1日前将房屋交付乙方使用，交付时应当向乙方发出收楼通知书。另对房屋面积确认及面积差异处理约定为：…（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同。乙方单方解除合同的应书面通知甲方…乙方同意履行合同的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按约定价格补足，超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。除了上述内容外，合同还对其他事项进行了具体约定。上述合同签订后，姚月钻向东汇公司支付了涉案房屋的购房款1870803元，物业维修基金10467.45元，并向广州卓力按揭代理有限公司支付了商品房抵押权预告登记费550元、商品房预告登记费550元、签约服务费800元、网签服务费400元；于2013年9月5日，东汇公司出具地方税收通用发票确认收到姚月钻购房款186万元。2017年8月23日姚月钻向一审法院申请财产保全并提供了担保，经一审法院审查并作出了（2016）粤0183民初5579号民事裁定书，裁定冻结东汇公司的银行存款4614096.19元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，姚月钻交纳财产保全费5000元。又查，根据姚月钻提交的房屋分布图，显示涉案房屋标示的商业套内面积为61.70㎡，与双方签订房屋买卖合同约定的商品房套内面积为58.7平方米存在误差，面积误差比超过3%。另查，姚月钻曾就涉案房屋逾期交付构成违约为由，向一审法院起诉要求东汇公司支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；一审法院立案（2016）粤0183民初4752号作出受理。该案在审理过程中，姚月钻、东汇公司自愿达成和解协议，并经一审法院审查后作出（2016）粤0183民初4752号民事调解书，确认协议内容如下：一、广州市东汇置业有限公司与姚月钻签署调解协议之日（2016年12月13日）起十日内将位于增城区××街××房交付给姚月钻；二、广州市东汇置业有限公司于签署调解协议之日（2016年12月13日）起四个月内支付94233.27元给姚月钻（四案合计支付94233.27元）；…四、自调解协议签署之日，双方关于房屋交付事宜已经全部处理完毕，各方不得再就房屋交付事宜要求对方承担任何责任。…双方当事人一致同意本协议自双方在调解协议上签名后具有法律效力。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。姚月钻、东汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系依法成立、有效。根据姚月钻提交的证据，显示涉案房屋的购房款已向东汇公司如期缴付，东汇公司理应依约按时向姚月钻交付所认购商品房。依据一审法院作出并已发生法律效力的（2016）粤0183民初4752号民事调解书，明确双方已就涉案房屋的交付事宜已经处理完毕，并就房屋的交付时间、违约金具体金额等作出了确认，可见双方对涉案房屋存在的交付问题业经法院调处完毕。现姚月钻以房屋不符合交付条件为由，要求解除购房合同，显然与上述调解书确定的内容相违背。又虽然涉案房屋存在套内面积误差比超过3%的情况，但从姚月钻所持有涉案房屋分布图以及相关发送邮件回单，可见东汇公司对房屋的套内实际测量面积业已履行明确、及时告知义务，即姚月钻在知悉该认购房屋存在上述套内面积误差的情况下，仍然作出调解协议确认接收涉案房屋的交付，视为同意继续履行合同。况且姚月钻对其所主张东汇公司擅自改变整体规划，以及对房屋所在公共区域实施了影响商业价值的行为，亦未能提供充分证据予以佐证，不足以构成法定或约定解除合同的事实存在。故姚月钻请求解除涉案商品房买卖合同以及退还因购房产生的已付款等费用，理据不充分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回姚月钻的诉讼请求。一审案件受理费21856.4元、财产保全费5000元，合计26856.4元，由姚月钻负担。二审中，姚月钻提交以下证据：1.广东省广州市增城区人民法院补正材料告知书，拟证明其在调解协议签订之后才知道案涉房屋套内面积误差比超过3%；2.新东城催告函，拟证明东汇公司并未履行（2016）粤0183民初4755号民事调解书，既未向姚月钻交付房屋，也未向姚月钻支付逾期交房违约金及代姚月钻支付物业管理费。对此，东汇公司质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，补正告知书已经在一审提交并质证过；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，该证据内容为被上诉人没有帮上诉人缴纳管理费的债权关系，与本案物权没有关联，而且物业管理费的问题现在已经解决。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2016年11月8日，东汇公司通过EMS邮政特快专递（编号1036649702822）按照姚月钻在签订本案商品房预售合同中载明的地址邮寄送达《关于催促办理的通知》，该通知尾部注明，附件1：房屋分户图，附件2：面积差异通知。房屋分户图载明：增城市××街××北横路270号房商业套内面积61.70平方米，公共分摊面积44.05平方米，合计建筑面积105.75平方米。该邮件送达结果为：妥投，他人收。本院认为，姚月钻与东汇公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审认定合法有效，并无不当，本院予以维持。在合同履行过程中，案涉房屋面积误差比超过3%，依照相关法律和司法解释规定及双方当事人在合同中的约定，姚月钻有权选择要求解除合同或继续履行合同。2016年11月8日，东汇公司向姚月钻寄送《关于催促办理的通知》及附件2《面积差异通知》，载明案涉房屋的实测面积比合同约定多3平方米。2016年12月13日，姚月钻在另案诉讼中与东汇公司达成调解协议，同意东汇公司在签署调解协议之日起十日内向其交房。也就是说，姚月钻在已知房屋面积误差比超过3%的情况下，仍与东汇公司达成交房协议，说明其以实际行动选择继续履行合同。在此情况下，姚月钻现又反悔要求解除合同，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。姚月钻称其没有收到东汇公司寄送的邮件，其是另案达成调解后才知道房屋面积差的情况，与事实不符，本院不予采信。姚月钻称邮件未注明邮寄的内容，但因姚月钻已收取该邮件，其称邮件内容并非东汇公司主张的《关于催促办理的通知》，则负有举证责任。姚月钻对此并无举证证实，故本院对其辩称意见不予采纳。综上所述，综上所述，姚月钻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费43712.8元，由上诉人姚月钻负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年三月二十九日书记员  袁蕾贾妍