湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终4号上诉人（原审原告）：蒋建新，男，1978年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯宣贵，男，1950年1月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵浅平，湖南红都律师事务所律师。上诉人蒋建新与上诉人冯宣贵因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蒋建新上诉请求：一、请求撤销原判第一项，改判由被上诉人支付给上诉人停产停业损失费、装饰装修和附属设施设备补偿费、各项奖励补助金、搬迁费合计378544元；二、判决由被上诉人负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定合同到期与上诉人应得补偿的多少存在关联错误。第一，双方当事人的合同在签订补偿协议时确实到期，但到期后双方并没有终止合同，而是继续履行至今年的6月份才搬迁，双方至今都无异议，按照合同法第236条的规定，该合同租赁期限为不定期租赁合同，因上诉人在继续经营，故经营损失的补偿只与上诉人有关联性。第二，该合同没有解除，是上诉人在庭审时才提出的解除合同并退还押金的请求。第三，被上诉人没有退还上诉人的押金，表明合同双方是在继续履行合同。第四，上诉人未交纳租金的原因是因拆迁导致经营受到影响，双方当事人一直没有达成一致意见，上诉人多次与被上诉人协商要求进行补偿，被上诉人开始只同意给停产停业损失补偿款8万元，上诉人认为不够再次要求时，被上诉人就说“你每找我一次就减一万”，导致上诉人担心扩大自己损失而未支付，一审法院以上诉人未支付租金为由，认为上诉人违约是错误的。综上，一审认定合同到期后未进一步认定为不定期租赁合同的事实错误，并又将此与有关补偿款进行关联是进一步发生错误，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。二、一审对上诉人提交的“分户室内外装饰装修设施、设备及附属物情况表”的证据不予认定错误。1、该证据来源合法。该证据是法院委托律师到拆迁部门调取的第一手资料，因拆迁部门不给此复印件盖章，法院又不去上门调取，上诉人也没有办法。2、该证据具有真实性、合法性。该表是拆迁部门在上诉人经营场地进行了登记造册，并予以评估得出的相应补偿款，该表上有被上诉人的签名，拆迁部门工作人员的签名，还分别有评估机构和街道的盖章确认，客观真实，应予认定。3、该证据与本案具有完全的关联性。该证据足以证明装饰装修设施设备及附属物情况是根据上诉人的经营设施设备进行的登记，再进一步予以的评估，从而给予的该项损失补偿额为222845元。而被上诉人却没有任何证据证明该项补偿与其有一点关系，但遗憾的是一审法院为不让上诉人获此补偿，违法在根本上不予认定，请求二审法院对此予以纠正。三、一审对如下三项补偿款定性完全错误。1、停产停业损失。首先，停产停业损失补偿顾名思义，是对有现实经营者的补偿，而本案中只有上诉人存在经营的事实，故该补偿全部是对上诉人的补偿。其次，被上诉人的房屋出租行为，并不是在停产停业损失中得到补偿，虽然被上诉人的房屋是商业门面，但商业门面的拆迁补偿标准（达到每平方米11000元）远远超过了普通住房的拆迁补偿标准（每平方米5000-6000元），其租金损失拆迁部门已经在房屋主体补偿中予以了充分考虑，与停产停业损失没有关系，一审对此认定错误。最后，拆迁部门已经计算了停产停业损失，被上诉人也已经实际取得，被上诉人如不转付给上诉人而继续占有该款项没有合法根据，在法律上属于不当得利，故从该法律行为上看，被上诉人也应将此款项转付给上诉人。2、装饰装修和附属设施、设备补偿金。根据本案事实，门面是由上诉人在经营，被上诉人只提供一个房屋主体，没有任何设施设备，而上诉人提供了相应的证据证明拆迁部门对此进行了登记、评估，并发放了相应补偿款，在性质上是上诉人的损失，与被上诉人没有关系，且被上诉人不转付给上诉人的行为同样是一种不当得利行为。故一审定性完全错误，请求二审法院依法予以纠正。3、各项奖励补助金。奖励的前提是需要上诉人积极配合，如果上诉人不配合，则此奖励就会落空。而被上诉人的责任就是与拆迁部门商量签订协议，并不用考虑搬迁、停产停业和设施设备的损失补偿问题。只有上诉人这些损失计算补偿到位了才会积极配合处理好得到奖励，故奖励补助金与上诉人存在关联性，一审不予认定完全错误，请求二审法院予以纠正。综上，一审法院不但在合同期限上认定事实错误，且对另外的三项补偿款定性完全错误，该款项是针对上诉人进行的补偿，被上诉人应负转付的法律责任，如一审所判则还会在根本上造成法院支持被上诉人的这种不当得利行为，使出租人肆意损害承租人的合法权益。请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判一审的严重错误判决为感。冯宣贵的答辩意见与其上诉意见一致。冯宣贵上诉请求：一、撤销原判第一项；二、一、二审诉讼费用由蒋建新负担。事实与理由：一、原审认定原告停产停业损失10000元没有事实依据。雨征办征告（2016）12号《关于启动国有土地上房屋征收工作的公告》发布时间是2016年11月22日，《新湘路提质改造（羊牯大道至北二环路）征收项目被征收房屋货币补偿方案》于2017年3月10日公布，上诉人冯宣贵与征收项目达成补偿方案是2017年3月25日，正式签订合同是4月8日，而双方《租赁合同》的租期为2014年2月12日至2017年2月11日，即补偿方案公布及补偿协议签订之时双方的租赁合同早已经到期，不会对被上诉人蒋建新的经营产生影响。事实上蒋建新至2017年6月底才搬离租赁门面，期间一直在正常经营，拆迁补偿行为对蒋建新不会造成损失。蒋建新也未提交因征拆而遭受损失的证据，一审酌情认定停产停业损失10000元没有依据，即使有损失，依据双方合同第五条第三项约定，也与上诉人冯宣贵无关。二、原审认定冯宣贵支付6000元搬迁费是错误的。依据《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋装修、附属设施设备、补偿搬迁费是对被征收人的法定权益，是上诉人冯宣贵独自享有的。且被上诉人搬离时合同已经到期，即使有搬迁费用也只能自己承担，不能要求冯宣贵支付给蒋建新。综上请求法院依法判决。蒋建新答辩认为：一、停产停业损失是基于答辩人实际经营而产生的损失。首先，顾名思义，停产停业损失是指拆迁对实际经营人产生的损失而言，没有经营，则不会产生停产停业损失。现出租人从拆迁人处已实际取得了该部分补偿，而被答辩人又非实际经营人，该补偿如归被答辩人所有，岂不成了无源之水，无本之木。故根据因果关系而言，该利益损失依法应是答辩人合法权益。其次，答辩人在征收决定下达时，租赁合同未到期，故当然对答辩人经营产生损失，且到期后，双方当事人对租赁合同并未解除，出租人更未退还押金，合同已转变为不定期租赁合同，一直到拆迁时的期间也同样给答辩人的经营实际产生了损失。再次，拆迁部门是根据答辩人的经营资质、经营规模、范围等情况进行的停产停业损失补偿，答辩人提交了相关证据证实。而该损失补偿与出租人的房屋出租行为没有因果关系，即无关联性。综上，停产停业损失的补偿是针对答辩人而言，故被答辩人不应取得此权益，被答辩人的上诉理由错误，应予驳回。另外，答辩人已对一审所作的停产停业损失的错误分配已提出上诉。二、搬迁费的产生是基于答辩人的搬迁事实而产生。被答辩人只是将房屋出租给答辩人，交付给答辩人的是一“裸房”，不存在有搬迁物品的事实，相反，是答辩人在实际经营，有大量的财物需要搬迁，需要付出时间、人力、物力等，该费用完全是答辩人的利益，与被答辩人无关。且被答辩人也未提交任何证据证明其有搬迁相关财物，从而应享有相应搬迁费的事实。故被答辩人的该上诉理由没有事实依据，该搬迁费与其没有因果关系，应予驳回。综上，被答辩人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。蒋建新向一审法院起诉请求：1、判令被告冯宣贵向原告蒋建新赔偿征收补偿款30万元。审理过程中，原告将第一项诉讼请求金额30万元增加至378544元（装修、装饰及附属设施222845元、停产停业补偿79951元、搬迁费6000元、各项奖励补助69748元）；增加诉讼请求：被告返还原告押金4000元；2、被告负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月12日，原告蒋建新与被告冯宣贵签订了一份《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于湘潭市湘大新路口潭邵路122号7号1楼，建筑面积348.74平方米的房屋，租赁期限自2011年2月12日至2014年2月11日。2013年10月8日，原、被告双方又签订了《房屋租赁合同》，原告继续租赁被告位于湘潭市湘大新路口潭邵路122号7号1楼，建筑面积348.74平方米的房屋。该《房屋租赁合同》第二条约定：租赁期限自2014年2月12日至2017年2月11日，乙方（原告蒋建新）必须一次性向甲方（被告冯宣贵）缴纳租赁门面押金4000元作为保证金，合同期满后退还给乙方，不计利息。第五条第三项约定：在承租期间因征收拆迁造成经营损失由乙方直接找有关征收单位，赔偿归乙方所有。第七条约定：遇国家政策调整或不可抗力自然灾害致合同不能履行时不承担违约和赔偿责任。第八条约定：经甲方同意乙方装饰的门面，合同期满按来装去丢的原则，甲方收回门面不对乙方装饰作任何补偿。原告租赁了被告的上述门面后，用于经营“湘潭市雨湖区正新修理厂”和超市。2016年11月22日，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室发布征收公告，被告出租给原告的上述房屋被列入征收范围。2017年4月8日，被告冯宣贵与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，该协议书约定被告冯宣贵位于湘潭市雨湖区先锋乡潭邵路122号7号门面（即原告租赁的被告的上述房屋）被征收总补偿金额为4185739元，其中房屋补偿金额为3807195元；装饰装修、附属设施设备及其他补偿金额222845元；各项奖励补助金额69748元；搬迁费6000元；停产停业补偿79951元。原告认为因上述房屋被政府征收拆迁，导致原告的经营不能继续进行，被告在拆迁过程中，利用原告的经营资质向拆迁部门申报了经营、搬迁、奖励等损失达378544元，该378544元的补偿应归原告所有，原告向被告主张权利，被告拒绝，故原告诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告退还租房押金4000元。另查明，原、被告均认可原告支付被告门面租金至2016年12月，2017年1月开始原告未再向被告支付租金，原告另有4000元的租房押金在被告处，被告至今未退还给原告。原告于2017年6月搬离上述门面。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2014年2月12日至2017年2月11日，原告缴纳租金至2016年12月。合同到期后，双方未续签租赁合同，原告继续在租赁的门面内经营，但未向被告支付租金。2016年11月22日湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室发布征收公告，此时原、被告《房屋租赁合同》未到期，征收公告发布后对原告的经营必然产生一定的不利影响，必然会产生一定的损失，考虑到原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年2月11日到期，法院认定酌情由被告支付原告停产停业损失10000元。关于各项奖励补助，根据被告冯宣贵与征收办签订的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，各项奖励补助即按期搬迁补助，该按期搬迁补助是针对产权人按期搬迁给予的奖励，且原告搬离时，原、被告的租赁合同已经到期，故原告主张的按期搬迁补助，法院不予支持。关于装饰装修、附属设施设备补偿，根据原、被告房屋租赁合同第八条约定，原告装饰的门面，合同期满按来装去丢的原则，被告收回门面不对原告装饰作任何补偿，原告搬离时，原、被告的租赁合同已经到期，因此原告主张的门面装饰装修、附属设施补偿，法院不予支持。关于原告主张的搬迁费6000元，原告因搬迁需花费搬迁费用，故本院对原告主张的6000元的搬迁费予以支持。另，原告向被告支付了4000元租房押金，被告至今未归还给原告，因双方的租赁合同期限已经届满，被告应当将4000元租房押金退还给原告。至于被告辩称该4000元押金应当抵扣房租，但被告未提起反诉，法院不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告冯宣贵在本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒋建新停产停业补偿款10000元、搬迁补偿款6000元，合计16000元；二、被告冯宣贵在本判决生效之日起十日内一次性返还原告蒋建新租房押金4000元；三、驳回原告蒋建新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5800元，财产保全费2020元，合计7820元，由原告蒋建新负担7000元，被告冯宣贵负担820元。二审期间，蒋建新未向本院提交证据，冯宣贵向本院提交证据三份，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：蒋建新对冯宣贵提交的证据的三性无异议，对证明目的有异议，本院审查认为，冯宣贵提交的三份证据的真实性、合法性、关联性可予认定，但不能达到其证明目的，即不能证实冯宣贵获得的停产停业补偿与蒋建新无关。本院经审理查明：一、根据双方当事人二审当庭陈述，蒋建新在涉案门面经营至2017年6月23日才搬离并将门面钥匙交给拆迁办，交钥匙几天后冯宣贵领到房屋征收补偿款。二、蒋建新原审提交的《分户室内外装饰装修、设施设备及附属物情况表》虽为复印件，冯宣贵也不予认可，但该表与当事人陈述及《房屋征收补偿方案》相互印证，应当予以认定。原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是承租人蒋建新的权益应否予以保护及如何保护的问题。一、从法律规定来看。租赁权虽为债权，但具有物权的性质,具有一定的对世性，标的物所有权变动不影响承租人的合法权益即“买卖不破租赁”。房屋征收的实质是国家出于公共利益的需要，对所有权人的房屋进行收购、拆除并予以补偿，如前所述，房屋征收过程中征收部门对承租人的合法权益依法应当予以保护。2001年的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。明确体现了对房屋承租人的保护。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”之规定，没有明确规定房屋征收部门应当与房屋承租人签订征收补偿协议，简化了征收补偿程序。但前述规定并不代表房屋征收部门对承租人的合法权益不予保护，而只是房屋征收部门不直接与承租人协商补偿，将对承租人的补偿一并补偿给被征收人即房屋所有权人，房屋所有权人与承租人之间的补偿费用分配问题，由双方另行解决。法院应当根据前述法理，以及征收补偿款的组成和性质将征收补偿款在房屋所有权人与承租人之间合理分配。根据补偿款的具体性质，除了房屋本身价值补偿应当属于出租人外，其他与承租人密切相关的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等，应当在房屋所有权人与承租人之间合理分配。二、从本案房屋征收补偿费用组成来看。房屋征收部门与冯宣贵签订的征收补偿方案显示，房屋主体补偿款为3807195元（348.74㎡×10917元/㎡），室内装饰装修及附属设施补偿为222845元，按期搬迁奖69748元（348.74㎡×200元/㎡），停产停业补助79951元（3807195×7‰×3），搬迁费6000元（2000元/个×3）。补偿方案中房屋主体补偿费用无疑应由冯宣贵所有。根据征收部门的《分户室内装饰装修、设施设备及附属物情况表》，室内装饰装修、设施设备及附属物补偿的被征收人为正新汽修厂和正新超市，正新汽修厂和正新超市是上诉人蒋建新经营，故该项费用原则上应当属于蒋建新所有，但考虑冯宣贵存在对房屋进行第一次装修并与蒋建新的装修无法区分、双方租赁合同已经到期、双方对装修有来修去丢的约定的情况，该项费用应由冯宣贵占70%、蒋建新占30%为妥。按期搬迁奖、搬迁费与承租人蒋建新密切相关，冯宣贵是在蒋建新完成全部搬迁并将钥匙交给征收部门后才领到全部补偿款，该费用原则上应由蒋建新所有，但若无房屋所有权人冯宣贵的配合，按期搬迁也无法实现，且按期搬迁奖数额也是以被征收房屋面积为基数进行计算，故按期搬迁奖应由冯宣贵与蒋建新各占50%为妥，搬迁费则应当属于蒋建新。房屋被征收，既造成承租人蒋建新汽修和超市经营的停产停业损失，也造成冯宣贵房屋出租的经营损失，故该项费用应由冯宣贵与蒋建新各占50%为妥。三、从当事人双方约定来看。双方的《房屋租赁合同》第五条第三项约定：在承租期间因征收拆迁造成经营损失由乙方直接找有关征收单位，赔偿归乙方所有。第七条约定：遇国家政策调整或不可抗力自然灾害致合同不能履行时不承担违约和赔偿责任。第八条约定：经甲方同意乙方装饰的门面，合同期满按来装去丢的原则，甲方收回门面不对乙方装饰作任何补偿。上述条款是约定在特定情况下甲方冯宣贵本人无需对乙方蒋建新承担补偿或者赔偿责任，并不代表乙方蒋建新放弃国家征收部门对承租人的征收补偿费用，在蒋建新未明确表示放弃或者赠与的情况下，甲方冯宣贵也无权占有国家征收部门对承租人的征收补偿费用。综上所述，冯宣贵应向返还蒋建新征收补偿款147721元【（222845×0.3+（69748+79951）×0.5+6000】，蒋建新的上诉请求部分成立，应当予以支持。冯宣贵的上诉请求不能成立，应当予以驳回。原审认定事实部分不清，处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、第一百七十九条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第二百十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1133号民事判决第二项；二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1133号民事判决第一项、第三项；三、上诉人冯宣贵向上诉人蒋建新返还各项征收补偿费用147721元；四、驳回上诉人冯宣贵的上诉请求。以上给付内容合计151721元，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5800元，财产保全费2020元，二审案件受理费11600元，合计19420元，由上诉人蒋建新负担9420元，被上诉人冯宣贵负担10000元。本判决为终审判决。审判长  韩小平审判员  向兴礼审判员  周 尧二〇一八年三月十四日书记员  严冰彬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；