重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终23号上诉人（原审原告）：重庆天江物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道尚品路2号天江鼎城雅园1幢1-1,统一社会信用代码91500112771775365X。法定代表人：邱学军，董事长。委托诉讼代理人：刘璐，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小燕，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙井贸易有限公司,住所地重庆市九龙坡区奥韵新天地之奥韵名街D区，统一社会信用代码91500107753077803B。法定代表人：夏福生，董事长。委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼,住所地重庆市九龙坡区奥韵新天地奥韵名街D区，统一社会信用代码915001077815755009。法定代表人：肖虹，经理。委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆天江物业服务有限公司（以下简称天江物业公司）因与被上诉人重庆龙井贸易有限公司（以下简称龙井贸易公司）、重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼（以下简称休闲茶楼）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初15786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人天江物业公司的委托诉讼代理人秦小燕，被上诉人龙井贸易公司、休闲茶楼的共同委托诉讼代理人王路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天江物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。主要事实和理由：天江物业公司与龙井贸易公司、休闲茶楼之间存在合法、有效的物业服务关系，龙井贸易公司、休闲茶楼应按照《物业管理委托合同》向天江物业公司支付物业服务费并承担延迟支付的违约金。重庆市普丰置业发展有限公司受让了奥网商业中心部分资产并受让开发商地位，奥网商业中心三分之二以上的业主同意选聘天江物业公司，并同意重庆市普丰置业发展有限公司与天江物业公司签订物业服务合同，该物业服务合同承接的是建设单位与同创物业签订的前期物业管理合同的内容；龙井贸易公司虽不是《物业管理委托合同》的形式当事人，但确是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成合同的实质当事人，上述合同对其具有约束力；天江物业公司为龙井贸易公司提供了物业服务，因此，一审认定《物业管理委托合同》的效力不能及于龙井贸易公司系认定事实不清，适用法律错误。休闲茶楼所在的奥网中心D区并非一个独立的小区，而是奥网商业中心的一部分，天江物业公司向休闲茶楼提供的各项服务几乎已涵盖了物业的全部服务内容，故一审酌情主张休闲茶楼、龙井贸易公司向天江物业公司支付5000元物业服务费的标准过低，违反了法律权利义务相一致及公平原则。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法予以改判。龙井贸易公司、休闲茶楼辩称，重庆市普丰置业发展有限公司仅仅是小区的业主，无权签订物业服务合同，且选聘物业服务企业时，未召开业主大会，龙井贸易公司、休闲茶楼完全不知情。龙井贸易公司之前与开发商签订有物业自理协议。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天江物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令龙井贸易公司、休闲茶楼支付天江物业公司物业服务费53172.45元；二、判令龙井贸易公司、休闲茶楼以欠缴的物业费为基数，以日千分之三为标准，支付违约金至实际付清之日止；三、本案的诉讼费由龙井贸易公司、休闲茶楼承担。一审经审理查明，休闲茶楼是龙井贸易公司的分公司。休闲茶楼位于九龙坡区X号。邹扬军、肖虹、夏旭系九龙坡区X号GX35-24-39【1】D1.2.2.门面55/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面56/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面57/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面58/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面59/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面60/GX35-24-39【1】D1.2.2.门面61的登记权利人，建筑面积为420.18平方米，产权证号为114房地证2008字第047539号。2005年9月26日，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（甲方）与重庆龙井贸易有限公司（乙方）签订奥网中心D区物业管理协议，载明“按照市体育局指示，为缓解奥体中心建设征地后袁家岗村村民失地就业矛盾，维护本地区社区稳定，经双方协商，达成如下物业管理协议：一、乙方所属网球中心休闲茶楼必须接受1-2名袁家岗村村民就业，接收安置就业村民工资由乙方发放。冲抵乙方所交物业管理费。接受安置人员工资如有不足部分，由乙方自行承担。二、因奥网中心D区属一个独立的开放小区，仅有乙方一个业主。甲方同意乙方要求，将该小区物业，交由乙方自行管理，自行承担物业管理责任。甲方不再收取乙方物业管理费。也不承担相应责任。三、本协议一式四份，双方各执两份，均具有同等法律效力。”2008年4月，重庆同创奥网体育产业发展有限公司变更名称为重庆远运物流有限公司。同时，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（甲方）即重庆远运物流有限公司与重庆龙井贸易有限公司（乙方）签订《关于购买同创奥网商业街D区商业用房的补充合同》，其中载明“1、甲方所售同创奥网商业街D区商业用房，在移交乙方的同时，随房产将甲方享有的商业街D区的公共交通道路、公共环境及绿化范围内的使用权一并交由乙方管理和使用；2、本补充合同属购买同创奥网商业街D区商业用房合同的一部分，具有与主合同的同等法律效力...”。此后，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（更名为重庆远运物流有限公司）因资产重组等原因将部分资产过户至重庆普丰置业发展有限公司名下。重庆普丰置业发展有限公司系九龙坡区X1号、X2号GX35-24-44【1】商务中心.1.-1.商务中心/GX35-24-44【1】商务中心.1.-2.商务中心/GX35-24-44【1】商务中心.1.-2（夹）.商务中心/GX35-24-44【1】商务中心的登记权利人，建筑面积为18706.4平方米，产权证号为114房地证2009字第06XXX8号。重庆同创物业管理有限公司于2012年9月1日起放弃奥网中心商业物业管理工作，重庆同创置业（集团）有限公司向房管部门及社区居委会报批，拟选聘新的物业管理企业，此后由重庆普丰置业发展有限公司牵头按照相关程序重庆选聘物业管理服务企业，并最终选聘天江物业公司作为奥网商业中心的物业管理企业。重庆普丰置业发展有限公司（甲方）与重庆天江物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，并于2012年10月18日进行了备案，该合同载明，甲方经同创奥网商业中心2/3以上业主同意并委托，通过议标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就奥体中心的同创奥网商业中心（物业名称）实施本物业区域内的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。坐落位置：重庆市高新区奥体路1号；四至：东袁茄路（同创奥韵小区）、南谢陈路、西科园六路、北体育大道；占地面积：12513平方米；建筑面积：20949.56平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。物业服务收费采取包干制为3元/㎡。2012年9月20日双方之间签订补充协议，就双方的违约责任等内容进行了补充规定。一审另查明，2016年9月6日重庆市九龙坡区渝州路街道奥体社区居民委员会出具证明“兹证明九龙坡区X2号同创奥网中心自2012年10月起，截止2016年9月6日由重庆天江物业服务有限公司提供物业服务，对该区域进行管理，特此证明”。此外，天江物业公司、龙井贸易公司、休闲茶楼在一审开庭审理中均认可休闲茶楼所使用的水、电费均是由天江物业公司代收代缴。一审审理中，天江物业公司认为要求龙井贸易公司、休闲茶楼交纳物业管理费的依据的是重庆普丰置业发展有限公司与重庆天江物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》，并认为该合同的签订是经过了三分之二以上业主同意并且经过了备案，程序合法，可以证明双方之间存在物业合同关系，因此龙井贸易公司、休闲茶楼依法应当向天江物业公司缴纳物业管理费。龙井贸易公司、休闲茶楼认为重庆普丰置业发展有限公司的地位仅是产权人，与休闲茶楼的实际产权人的地位一样，其无权与天江物业公司签订物业服务合同，他们之间签订的物业服务合同的效力不能及于龙井贸易公司、休闲茶楼，天江物业公司无权依据该合同向龙井贸易公司、休闲茶楼收取物业管理费。关于天江物业公司是否向龙井贸易公司、休闲茶楼提供物业服务。龙井贸易公司、休闲茶楼陈述茶楼所在区域并未接受天江物业公司的任何服务，安保、清洁工作都是自己在做，化粪池也都是自己请人在进行清掏，以上事实有证人证言予以证实，对于化粪池的清掏，龙井贸易公司、休闲茶楼并未举示书面证据予以佐证。天江物业公司陈述茶楼的内部卫生是龙井贸易公司、休闲茶楼清扫，但茶楼外部的公共区域和楼梯均是天江物业公司在进行清洁、绿化保养、安保巡逻、化粪池的清掏都是天江物业公司在提供物业服务，并提供了相关的照片及四份化粪池的清掏合同予以佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天江物业公司举示的其与重庆普丰置业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》中重庆普丰置业发展有限公司并非建设单位、该合同在签订时亦未召开业主大会，故该合同的效力不能及于龙井贸易公司、休闲茶楼。现天江物业公司依据该《物业管理委托合同》要求龙井贸易公司、休闲茶楼交纳物业管理费，依据不足，不予支持。但考虑到由于历史原因，天江物业公司一直在为龙井贸易公司、休闲茶楼代收代缴水电费等费用，且依据双方在一审庭审中举示的证据，龙井贸易公司、休闲茶楼所在区域亦包括在天江物业公司服务的大范围之内，也即龙井贸易公司、休闲茶楼也部分享受到了天江物业公司所提供的绿化、安保、清洁、化粪池清掏、管网系统维护等相关物业管理服务。根据权利义务相一致及公平原则，龙井贸易公司、休闲茶楼亦须对享受到的服务支付相应的对价。考虑到双方所举示的证据，龙井贸易公司、休闲茶楼所在区域的位置及面积大小，酌情主张龙井贸易公司、休闲茶楼应向天江物业公司支付物业服务费5000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼于本判决生效之日起十日内向原告重庆天江物业服务有限公司支付2012年9月26日至2016年6月25日期间的物业服务费5000元。二、被告重庆龙井贸易有限公司对上述款项承担连带支付责任。三、驳回原告重庆天江物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1798元，由原告重庆天江物业服务有限公司承担1000元、由被告重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼和被告重庆龙井贸易有限公司连带承担798元。（此款原告已预交，二被告在履行上述义务款项时将应负担部分款项一并支付给原告重庆天江物业服务有限公司）”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人天江物业公司称重庆市普丰置业发展有限公司在受让了奥网商业中心部分资产的同时也受让了开发商地位，缺乏相应的法律依据，本院对天江物业公司该项上诉理由，不予采信。天江物业公司称其与重庆市普丰置业发展有限公司之间签订的《物业管理委托合同》效力能够及于龙井贸易公司、休闲茶楼的依据不足，且现亦无证据证明龙井贸易公司、休闲茶楼曾向之前的物业服务企业支付过物业服务费，故一审在结合休闲茶楼确实享受了天江物业公司提供的化粪池清掏、管网系统维护等部分物业服务的情况下，酌定龙井贸易公司、休闲茶楼向天江物业公司支付物业服务费5000元，并无不当。综上，天江物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由上诉人重庆天江物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一八年三月十九日书记员 陈 丽