浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终741号上诉人（原审原告）：牟志良，男，1960年6月23日出生，汉族，住浙江省永康市，上诉人（原审原告）：胡丽虹，女，1963年6月28日出生，汉族，住浙江省永康市，二上诉人共同委托代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐肖兰，女，1983年1月4日出生，汉族，住浙江省舟山市嵊泗县，委托代理人：张惠惠，浙江君秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。上诉人牟志良、胡丽虹因与被上诉人徐肖兰、杭州华邦房地产代理有限公司（简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：房屋坐落：杭州市机场路一巷9号1单元602室；出售人：徐肖兰；买受人：牟志良、胡丽虹；签约时间：2011年1月15日签订《杭州市房屋转让合同》；购买价格：房价98万元，装潢费用10万元；均已付清；居间人：华邦公司；房屋登记情况：案涉房屋于2002年9月17日出具《杭州市房地产测绘成果表》，显示建筑面积47.26平方米。2002年12月取得初始登记，登记房屋所有权人为杭州市房地产开发实业总公司，登记建筑面积为47.26平方米。2004年11月4日，案外人孔伟民取得案涉房屋产权登记，登记建筑面积47.26平方米。2008年10月28日，徐肖兰从案外人孔伟民处购买了案涉房屋，取得了产权登记，登记建筑面积47.26平方米。2011年1月，牟志良、胡丽虹从徐肖兰处购买了案涉房屋，取得了产权登记，登记建筑面积47.26平方米。另查明：杭州市房产交易产权登记管理中心向牟志良、胡丽虹出具《信访事项处理意见书》，表示：2017年6月23日，您们在中介机构办理房屋租赁业务时，发现机场路一巷9号1单元602室存在内部提示信息，经查，您们反映的房屋建筑面积与产权面积不符，应为42.27平方米，请您们到我中心办理楼盘表变更后到不动产登记中心办理房屋变更登记手续。牟志良、胡丽虹的诉讼请求为：1、判令徐肖兰、华邦公司共同返还牟志良、胡丽虹购房款103474.40元及自2011年1月15日起至实际履行之日止按照年利率7.56%的标准计算的利息，暂计算至2017年9月11日为52085.91元；2、判令徐肖兰、华邦公司共同返还牟志良、胡丽虹装潢款10558.70元及自2011年1月15日起至实际履行之日止按照年利率7.56%的标准计算的利息，暂计算至2017年9月11日为5314.93元；3、诉讼费用由徐肖兰、华邦公司承担。原审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，即房产的面积应当以不动产登记簿为准。本案中，牟志良、胡丽虹主张案涉房屋存在登记面积与实际面积不符的情形，据此要求徐肖兰、华邦公司返还款项。但牟志良、胡丽虹持有的案涉房产权属登记证书记载的房屋面积目前仍为47.26平方米，杭州市房产交易产权登记管理中心的《信访事项处理意见书》不能作为物权内容的判断根据，故牟志良、胡丽虹主张案涉房屋存在登记建筑面积错误的事实尚未得到不动产登记簿变更的确认，故对牟志良、胡丽虹的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，判决：驳回牟志良、胡丽虹的诉讼请求。案件受理费人民币3799元，减半收取人民币1899.50元，由牟志良、胡丽虹承担。宣判后，牟志良、胡丽虹不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实部分错误，证据不足。根据牟志良、胡丽虹在一审中提供的证据可以证明，本案案涉房屋的面积实际为42.27平方米，而根据牟志良、胡丽虹与徐肖兰签订的《杭州市房屋转让合同》中载明，该套房屋面积为47.26平方米，房屋价格系依据房屋面积确定，总价为98万元，另牟志良、胡丽虹再依据房屋面积支付徐肖兰装潢款10万元。而一审法院认为不动产登记簿是物权归属和内容的依据，即房产的面积应当以不动产登记簿为准；杭州市房产交易产权登记管理中心的《信访事项处理意见书》不能作为物权内容的判断依据，据此驳回牟志良、胡丽虹的诉讼请求显然是错误的。牟志良、胡丽虹认为，杭州市房产交易产权登记管理中心的《信访事项处理意见书》系重新测绘得出的结果，其具有权威出具房产依据的国家行政机关，出具的证据能作为定案依据，更何况事实上案涉房屋面价确实减少了4.99平方米，并不因牟志良、胡丽虹没有变更产权证登记而改变这一事实。另，牟志良、胡丽虹现已取得变更后的不动产登记证，明确该房屋实际面积为42.27平方米，足以证明一审判决认定事实明显错误。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持牟志良、胡丽虹的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由徐肖兰、华邦公司承担。针对牟志良、胡丽虹的上诉，徐肖兰答辩认为：一、一审判决认定事实正确。不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记的，不发生效力。（依据《中华人民共和国物权法》第9、14、16条）。牟志良、胡丽虹一审举证的《信访事项处理意见》，其主张面积变更事项尚未记载于不动产登记簿，尚不能发生该房屋权属内容变更的效力。一审判决认定事实符合法律规定。一审诉讼费用应当由一审原告承担。二、牟志良、胡丽虹主张返还的期间已过，权利归于消灭。根据《民通意见》（1987年1月1日起施行）第73条第2款”可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过1年当事人请求变更或者撤销的,人民法院不予保护”。根据《合同法》（1999年10月1日）第55条”具有撤销权的当事人自知道成者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭”根据上述法律规定,可知,重大误解合同可申请变更或撤销,原《民通意见》将撤销、变更的除斥期间均设定为行为成立时起1年。后新实施《合同法》,依据新法优于旧法原则,对撤销权的除斥期间依据新法规定的”自知道或应当知道”作为起计时间,但新法井未对变更的起计时间做出调整,故变更申请的起时间仍应适用于《民通意见》第73条第2款规定的”行为成立时”。牟志良、胡丽虹与徐肖兰于2011年签订房屋买卖合间,根据《合同法》第32条”当事人采用合同书形式订立合问的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”,现双方签订合同成立至今已超过6年,除斥期间为不变期间,牟志良、胡丽虹以重大误解提出变更主张的,其主张变更合同的权利已消灭。三、房款及装修款均按照整套计算。1.牟志良、胡丽虹购买前已实地考察房屋，对房屋四至、结构、装修均认可符合其购房价款价值方进行购买；2.《杭州市房屋转让合同》第二条约定“该套房屋转让价格”是明确是“套”的“价格”计算；（2017）粤01民终18697号案件，广州市《存量房买卖合同》与本案所涉合同均注明了以“套”为计价单位；而牟志良、胡丽虹所提供的北京案例中的《北京市存量房屋买卖合同》并为注明以“套”为计价单位，所以两个案例均是按照合同做出了最终判决。双方签订的转让合同中也无该价格是按单位面积价格计算的约定。同时，根据二手房买卖的交易习惯，出卖人多按总价出售（即表现为多为整数），且同一时期、同一户型、不同楼层的交易价格差距较大也经常发生。如按照单价计价，出卖人所出单价会表现为整数数值，总价价格具有零头。所以，根据交易习惯，应当可购房款为该套房屋的价值；3.房屋的装修款是单独订立合同计算的。《房产转让补充协议》中并无任何装修款项与面积相对应的计价条款，更是牟志良、胡丽虹通过实地确认装修现状，并完全具备评估装修价值的基础上签订协议并付款的，其主张退还装修款是无合同约定基础及法律基础的。四、徐肖兰全面履行了合同且无任何过错及过失，牟志良、胡丽虹亦未产生实际损失，其无主张变更的权利基础。1.根据《合同法》，如牟志良、胡丽虹主张变更或撤销，则合同订立及履行中应存在重大误解等情形。根据我国《合同法》的立法目的，重大误解制度是一种对一方因自己的过错而对合同内容等发生误解订立合同后的救济手段（引自王利明教授出版的合同法研究一书）。本案双方在合同的订立及履行中，均无任何一方在意思表示的形成以及表达阶段形成过误解，因为双方意思表示的形成基础均是依赖于对不动产登记簿的天然信赖，双方订立合同的意思表示真实，且均全面的履行了合同义务，任何一方均无过错。同时根据《合同法》第58条的合同撤销的法律后果也为根据过错原则进行处理，所以重大误解的适用条件之一为一方在意思的形成及表达中出现了不一致，但本案中并无此种情形，牟志良、胡丽虹并不能因登记机关的错误而将责任规则于徐肖兰。牟志良、胡丽虹提供的案例中，法院支持赔偿的一个隐含条件是出卖人对房屋面积减少是具有已知的表征的，法官审理案件的心证也必然对案件结果产生影响。故本案不能完全等同；2.牟志良、胡丽虹未产生任何损失，也不符合法定提出变更及撤销的条件。根据《合同法》第54条，因重大误解订立的合同，受损害方有权请求变更。要认定重大误解，已造成一方当事人的重大损失。而上诉人购买该套房屋的价格为98万元人民币。现该套房屋价值已增长接近100%，牟志良、胡丽虹购买该房屋已获得了超额溢价，其不符合主张变更的法定情形。另一个方面，如果认定徐肖兰返还牟志良、胡丽虹房款。徐肖兰又依据购买该房屋的合同向出卖人主张返还，会因其购买房屋价格较低而难以获得补偿，类推至本房屋已进行的4-5次交易，更是仅有牟志良、胡丽虹为本案的受益人，其他出卖人均需承担损失。这是对市场的交易安全弃之不顾。针对牟志良、胡丽虹的上诉，华邦公司答辩认为：坚持原审答辩意见；原审法院认定事实正确，牟志良、胡丽虹提交的证据不应当认定为新证据。二审举证期限内，徐肖兰、华邦公司未向本院提交新的证据材料。牟志良、胡丽虹向本院提交如下证据材料：《房屋交易和产权状况确认告知单（楼盘表变更）》及《不动产权证书》，拟证明涉案房屋的建筑面积为42.27平方米，牟志良、胡丽虹已经变更权属登记的事实。上述证据材料经出示，徐肖兰发表意见称：真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据形成于原审判决之后，2018年1月19日才获得，牟志良、胡丽虹应另案起诉。上述证据材料经出示，华邦公司发表意见称：不是二审新证据，不予质证。在此基础上的意见与徐肖兰的质证意见一致。本院经审查认为：徐肖兰、华邦公司对证据的真实性和合法性均无异议，本院对该证据的真实性和合法性予以确认；另根据该《房屋交易和产权状况确认告知单》及《不动产权证书》的内容，本院认为该证据可以达到牟志良、胡丽虹的证明目的，故对该证据的关联性亦予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明：2017年12月14日，杭州市住房保障和房产管理局向牟志良、胡丽虹出具《房屋交易和产权状况确认告知单（楼盘表变更）》一份，该告知单显示，根据20170009号《信访事项处理意见书》，经查房产档案及实地核查，案涉房屋的建筑面积为42.27平方米。2018年1月19日，案涉房屋的不动产权证书上登记的建筑面积为42.27平方米。本院认为：牟志良、胡丽虹与徐肖兰签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，徐肖兰应按约交付案涉房屋，牟志良、胡丽虹应按约支付房屋价款。案涉合同约定，房屋价款为98万元，房屋面积为47.26平方米，故案涉房屋的单价应为20736.35元/平方米。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，即房产的面积应当以不动产登记簿为准，现案涉房屋的面积已经在不动产权证书中登记为42.27平方米，故房屋的面积应为42.27平方米，与合同约定的面积相差4.99平方米，结合单价，房屋实际价款应为876525.60元。徐肖兰超出房价收取的103474.4元应予返还。徐肖兰认为案涉房款系按整套计算，而非按面积计算，但根据合同约定的内容难以得出该结论，故本院不予采信。因徐肖兰对造成案涉房屋面积短缺并无过错，本院结合牟志良、胡丽虹的损失酌情确定徐肖兰以103474.4元为基数按中国人民银行同期存款利率标准支付牟志良、胡丽虹自2011年1月15日起至本判决确定的履行日止的利息。关于装潢款问题，本院认为案涉房屋的装修款应系牟志良、胡丽虹在衡量屋内整体装修价值的前提下做出的意思表示，其与房屋面积并无必然联系，故对牟志良、胡丽虹要求徐肖兰返还装潢款及支付利息的请求，本院不予支持。综上，牟志良、胡丽虹的上诉理由部分成立。本案系基于新事实改判，原审法院基于原审阶段查明的事实做出的判决不属于错误判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0106民初11439号民事判决；二、徐肖兰自本判决生效之日起十日内返还牟志良、胡丽虹购房款103474.4元；三、徐肖兰自本判决生效之日起十日内以103474.4元为基数按中国人民银行同期存款利率标准支付牟志良、胡丽虹自2011年1月15日起至本判决确定的履行日止的利息；四、驳回牟志良、胡丽虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费3728元，减半收取1864元，由牟志良、胡丽虹负担679元，徐肖兰负担1185元。二审案件受理费3728元，由牟志良、胡丽虹负担1359元，徐肖兰负担2369元。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  胡 宇审判员  金瑞芳二〇一八年三月二十八日书记员  徐森燕