安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖08民终236号上诉人[原审被告（反诉原告）]:安庆市宝洁包装有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区砂桥工业园。法定代表人：杨晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：方文琴，安徽中天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，安徽中天人律师事务所律师。被上诉人[原审原告（反诉被告）]：安徽五州汽车零部件有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区中山大道88号。法定代表人：陈亚斯，该公司董事长。委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所律师。上诉人安庆市宝洁包装有限公司（以下简称宝洁公司）因与被上诉人安徽五洲汽车零部件有限公司（以下简称五州公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2017）皖0811民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人宝洁公司的委托诉讼代理人方文琴、刘婷，被上诉人五州公司的法定代表人陈亚斯及委托诉讼代理人汪神香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝洁公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审，或改判支持宝洁公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由五州公司承担。事实和理由：一、一审未查明案件事实且认定事实错误，对本案的争议焦点归纳错误。宝洁公司于2017年7月17日向五州公司发出《解除租赁合同通知书》，解除合同的理由为不能按照合同提供房产证、消防及其他批文而致租赁人内外装潢设计不能予以施工。宝洁公司在《解除租赁合同通知书》中明确了异议期为10天，五州公司在收到解除通知书后，未在异议期内向宝洁公司提出异议，宝洁公司在异议期满后与第三人重新签订了房屋租赁合同。时至一审第一次开庭时，五州公司仍未提供消防验收合格的证据。从2017年7月19日安庆市菱北公安消防大队下发的抽查公告通知单可知，涉案租赁房屋的火灾危险性为丁类，不符合宝洁公司的生产车间消防等级要求，致使宝洁公司无法实现合同目的。一审将本案的争议焦点归纳为本案双方当事人是否存在违约行为致使合同目的是否无法实现错误，本案的争议焦点应为《解除租赁合同通知书》是否具有法定解除权或约定解除权效力。宝洁公司所举证据充分证明宝洁公司已搬离、搬空涉案房屋，且与第三人重新签订了租赁合同，从法理、交易习惯、减少损失、合同目的等角度考虑，均应解除合同。二、一审适用法律错误、程序不当。合同解除权属于形成权，解除权利人的单方意思表示到达对方当事人就可以产生解除合同的效力。对方当事人在收到合同解除通知后如有异议，可以在合理期限内提出异议，该期间属于除斥期间，超出该期限后提出异议的，法院不应支持。一审对五州公司未在异议期内提出异议的问题进行审理属程序不当。五州公司辩称，宝洁公司拒不支付租金，构成违约，其无约定或法定解除权，所发的《解除租赁合同通知书》无效。《解除租赁合同通知书》规定10日内答复是宝洁公司单方决定的时间，五州公司未予认可。该通知书是诉前告知，且明确写明逾期宝洁公司将依法提起诉讼，宝洁公司在未提起诉讼的情况下直接与第三方签订租赁合同，与五州公司无关。案涉租赁合同中载明租赁合同系宝洁公司已对五州公司产权房屋充分了解的基础上，经过友好协商而签订的，合同中亦未约定五州公司需要提供消防验收资料，案涉房屋已于2017年7月17日通过消防验收备案，宝洁公司据此解除合同无事实和法律依据。租赁合同并未约定火灾危险性标准必须为丙类，宝洁公司未提供证据证明其生产条件必须为丙类，若其生产条件需要达到丙类，可自行通过后期改造升级达标。五州公司在签订合同时就已将租赁房屋交付给宝洁公司使用，合同已经实际履行。依据租赁合同，宝洁公司在签订合同后15日内应支付第一年租金，但其一直拒不支付，已经构成违约，故一审归纳的争议焦点正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。五州公司向一审法院起诉请求：1.确认宝洁公司2017年7月17日发出的解除租赁合同通知无效；2.宝洁公司继续履行合同，支付第一年租金385920元及逾期违约金（按每日1‰标准计算，自2017年5月6日起至实际付清之日止）；3.本案诉讼费用由宝洁公司承担。宝洁公司向一审法院反诉请求：1.解除宝洁公司与五州公司于2017年4月20日签订的租赁合同；2.五州公司返还宝洁公司支付的履约保证金20万元及支付利息损失；3.五州公司赔偿宝洁公司经济损失25万元及违约金38592元；4.本案诉讼费用由五州公司承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，五州公司与宝洁公司签订《租赁合同》，约定由宝洁公司租赁五州公司位于安庆市开发区中山大道88号1#生产车间一层，租赁面积2415平方米，办公楼三层租赁面积212平方米；租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日，共计拾年；租金标准为第一年（即2017年7月1日至2018年6月30日）1#生产车间一层租金标准为12元/平米/月，办公楼三层租金标准为15元/平米/月，在此基础上1#生产车间一层从第三年开始租金标准逐年递增0.5元/平米/月，即第三年1#生产车间一层为12.5元/平米/月，依次类推至2027年，此租金价格为不含税价；租金按照租赁面积及租金标准核算，第一年年租金为385920元，租金每年支付一次；本合同签订15日内，宝洁公司向五州公司支付第一年租金，宝洁公司租金支付每延期一日，按当期应付租金总额的1%每日标准计收滞纳金。合同签订当日，宝洁公司支付履约保证金20万元。履约保证金在合同租赁期满后返还（不计息）。合同签订时，五州公司将房屋交付给宝洁公司使用，宝洁公司对上述租赁房屋进行装修，并投入生产。2017年7月17日，宝洁公司向五州公司寄送《解除租赁合同通知书（诉前告知）》，以五州公司无法提供房屋所有权证书、消防及其他批文致使其无法正常经营、无法办理相关证照过户为由要求：1.五州公司退还20万元履约保证金及利息损失；2.五州公司按照租赁合同第十一条约定赔付年租金10%的违约金；3.五州公司赔偿宝洁公司因铺设房屋环氧地坪、卫生间装潢、电缆铺设、搬迁费用合计25万元。因就上述房屋租赁问题协商未果，五州公司于2017年7月31日向法院提起诉讼，诉讼过程中，宝洁公司针对本诉，提出反诉。在第一次庭审中，五州公司提出诉讼请求，要求宝洁公司支付其自2017年4月20日起至2017年8月21日的水费540.6元和电费43785元，两项共计44298.6元，在第二次庭审中，五州公司当庭撤回该项诉讼请求。另查明，本案所涉房产具有建设工程规划许可证、施工许可证依、国有土地使用权证，于2017年6月12日通过竣工验收，尚未办理房产证件。第一次庭审后，针对本案中所涉房产是否通过消防验收，法院依职权向安庆市菱北公安消防大队发函咨询，该大队于2017年10月27日复函：五州公司位于安庆市中山大道88号ABT汽车高端装备项目工程（1-3#生产车间、装备、无尘车间、办公楼、倒班楼）分别于2016年12月1日和2017年7月17日申报消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案，该大队对该项目工程实施备案抽查，抽查结果合格。同时根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号令）等相关法律规定，公安机关消防机构依法对建设工程实施审查，根据性质、规模进行消防设计审核、验收或者备案抽查。五州公司ABT汽车高端装备项目工程依法属于消防备案抽查项目。针对宝洁公司能否办理企业住所地变更的问题，法院依职权向安庆市工商行政和质量技术监督管理局发函咨询，该局于2017年11月1日复函：1.在2017年10月1日前企业住所地变更登记提交的材料应当包括变更住所的使用证明，未取得房屋产权证的、属于城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可许可证复议件；2.在2017年10月1日后办理企业住所变更登记，不再需要提供上述使用证明，只需填写《市场主体住所（经营场所）登记承诺书》，根据这个原则，宝洁公司如在2017年10月1日后办理企业住所变更登记则不需要提供住所使用证明；3.宝洁公司至今没有办理将企业住所变更至安庆市中山路88号的登记手续。一审认为，本案本诉的争议焦点为双方当事人是否存在违约行为致使合同目的是否无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2017年4月20日订立的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并无违反法律规定的情形，应当受法律保护。通过庭审查明，五州公司在合同履行过程中，并无导致合同无法履行的违约行为。案涉房屋已经通过消防部门的竣工验收，宝洁公司抗辩主张案涉房屋未取得消防验收的主张不能成立。宝洁公司抗辩主张生产车间火灾危险性为丁类，不符合其生产车间的等级要求，因其未能提供证据证明其生产车间的专业要求，故该项抗辩主张不予支持；宝洁公司抗辩主张案涉房屋并未取得产权证书，致使其无法办理企业住所变更手续。企业办理住所变更手续，在2017年10月1日前，住所房屋未办理产权证的，提供房屋竣工验收证明亦可办理住所登记变更手续。2017年10月1日后，不需要提供住所使用证明，仅需填写《市场主体住所（经营场所）登记承诺书》即可办理，同时安庆市工商行政和质量技术监督管理局复函宝洁公司没有办理将企业住所变更至安庆市中山路88号的登记手续，故对宝洁公司的该项抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行合同比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。宝洁公司未能及时交付房屋租金已经构成违约，但该行为并未妨碍合同目的的实现。因此，五州公司主张确认宝洁公司2017年7月17日发出的解除租赁合同通知无效及主张继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；五州公司主张宝洁公司向五州公司支付第一年租金385920元的诉讼请求，因租金的给付，双方在订立的《租赁合同》中均有约定，对给付第一年租金385920元的诉讼请求，予以支持；对五州公司主张上述租金逾期违约金（按每日1‰标准计算，自2017年5月6日起至实际付清之日止）的诉讼请求，因其约定违约金较高，酌定为逾期违约金按月利率2%计算，自2017年5月6日起至款实际付清之日止。宝洁公司在反诉中的各项请求，均无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司于2017年7月17日向原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司发出的解除租赁合同通知无效；二、双方继续履行2017年4月12日签订的《租赁合同》；三、被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司支付第一年租金385920元及逾期违约金（自2017年5月6日起至款实际付清之日止，违约金按月利率2%计算）；四、驳回原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司的各项反诉诉讼请求。本诉案件受理费7090元，减半收取3545元，保全费2870元，合计6415元。由被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司负担，反诉费8628元，减半收取4314元，由被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。五州公司对宝洁公司所举的两组证据均有异议，对其证明目的不予认可。第一组证据中的安徽省疾病预防控制中心于2015年11月19日所作的《检测报告》、中国人民解放军军事医学科学院消毒检测中心于2015年9月2日所作的《检测报告》、《合同》、宣传册均与本案无关联性；邮件截屏、照片均系复印件，对其真实性无法核实；国检安评（北京）医学研究院于2017年7月24日所作的《检测报告》显示所有的标准是符合消毒技术规范要求的，录音摘要无法印证宝洁公司主张的事实成立，宝洁公司所举的第一组证据均无法达到其证明目的，故本院不予采纳。案涉《租赁合同》并未对案涉房屋的消防等级予以明确约定，且案涉房屋已通过消防备案抽查，第二组证据中的《关于安徽省安庆市中级人民法院调查令（2018）宜调字第1号有关问题答复的函》、《建筑设计防火规范》、《调查令申请书》、安庆市宝洁包装有限公司《营业执照》均无法达到其证明目的，故本院不予采纳。二审审理查明：宝洁公司二审中认可于2017年5月份搬入案涉房屋，于2017年10月底搬离案涉房屋，另觅他址生产。一审查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同应否解除；二、合同解除的法律后果如何处理。关于争议焦点一，案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，只有当一方违约达到法定或者约定的解除条件时，守约方要求解除合同的，才能得到人民法院或者仲裁机构的支持；若不符合法定或约定的解除条件，特别是对于违约方要求解除合同的，一般难以得到支持。宝洁公司未提交充分证据证实其要求解除合同符合法定或约定的解除条件，故一审确认宝洁公司发出的解除租赁合同的通知无效，双方继续履行合同，并无不当。但宝洁公司已实际搬离涉案房屋，另觅他址生产的行为，表明双方的租赁合同无法继续履行，若不解除《租赁合同》，一方面将导致案涉房屋长期闲置，另一方面将使宝洁公司在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。从充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维护社会经济秩序和法律关系现状稳定角度考虑，双方的合同可解除，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”、第一百一十条第（一）项“法律或者事实上不能履行”的规定，决定对案涉租赁合同予以解除，自本判决生效之日起发生法律效力。关于争议焦点二，案涉租赁合同解除后，租金的支付、损害赔偿、违约责任承担和履约保证金的返还等问题需要处理。关于租金支付问题，首先需要确定租金的起始日期和终止日期，虽然租赁合同已经约定第一年租金的起始日期，但该种约定是建立在合同租赁期限为十年的长期租赁基础之上协商确定的，而案涉租赁合同租期不足一年就被判令解除，超出了五州公司的合理预期，从平衡当事人的利益角度考虑，租金的起始日期从宝洁公司实际搬入案涉房屋之日开始计算为宜。双方当事人对宝洁公司搬入房屋的具体日期存有争议，均未提供有效的证据证明自己的主张成立，但宝洁公司庭审中自认系于2017年5月份搬入案涉房屋，故本院酌定租金的起始日期为2017年5月1日。一审法院判令宝洁公司发出的解除租赁合同通知无效，双方继续履行租赁合同，在租赁合同未被依法解除前，双方当事人未办理交接手续返还房屋，房屋处于被宝洁公司占用状态，五州公司亦无法将房屋另租他人或自行利用，故本院酌定以宝洁公司将房屋返还五州公司之日作为租金终止日期，日租金按照1057.32元/天（385920元÷365天）计算。《租赁合同》约定第一年租金自合同签订15日内支付，否则按当期应付租金总额的1%每日标准计收滞纳金，宝洁公司未在合同约定的期限内缴纳租金，应承担相应的违约责任。鉴于宝洁公司应付租金已做调整，逾期违约金按照宝洁公司应付的租金为基数计算。五州公司诉讼中要求继续履行合同，未涉及其他违约责任承担和损害赔偿问题，根据不告不理的民事诉讼原则及从保护当事人的审级利益角度考虑，本院对上述问题不予审理。若五州公司认为宝洁公司违约导致合同被判令解除，应承担其他违约责任或赔偿损失，可通过另行诉讼的方式予以解决。履约保证金系为合同的履行所提供的一种金钱保证，在双方合同到期时退还。鉴于本案对合同被解除的损害赔偿或其他违约责任承担问题未做处理，双方当事人可在处理上述问题时一并处理或另行处理，在本案中不予审理。综上所述，宝洁公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2017）皖0811民初1944号民事判决；二、解除上诉人安庆市宝洁包装有限公司与被上诉人安徽五州汽车零部件有限公司于2017年4月20日签订的租赁合同；三、上诉人安庆市宝洁包装有限公司于本判决生效之日起五日内将所租赁的房屋返还被上诉人安徽五州汽车零部件有限公司；四、上诉人安庆市宝洁包装有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人安徽五州汽车零部件有限公司支付租金（租金自2017年5月1日起至返还房屋之日止，按照1057.32元/天计算）及逾期损失（以应付租金为基数，自2017年5月6日起至实际付清之日止，按照月利率2%计算）；五、驳回上诉人安庆市宝洁包装有限公司的其他上诉请求；六、驳回被上诉人安徽五州汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3545元、反诉案件受理费4314元，保全费2870元，合计10729元，由上诉人安庆市宝洁包装有限公司负担；二审案件受理费7859元，由上诉人安庆市宝洁包装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张勤勤审判员  王纯兵审判员  查世庆二〇一八年三月十四日书记员  徐 庆附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。