贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔03民终1528号上诉人（一审原告）：）：郑世明，男，1957年11月12日出生，汉族，住重庆市南岸区万寿桥二村*号*单元7-2，公民身份号码5102141957********。上诉人（一审原告）：）：毛维庆，女，1956年2月11日出生，汉族，住重庆市南岸区万寿桥二村*号*单元7-2，公民身份号码5102141956********。共同委托诉讼代理人:王开春，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州务川宝达置业有限公司，住所地贵州省遵义市务川自治县银杏大道，统一社会信用代码：91520326065798228M。法定代表人：董文善，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐宏灵，贵州宇航律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。上诉人郑世明、毛维庆因与被上诉人贵州务川宝达置业有限公司（以下简称务川宝达公司）买卖合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初1366号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑世明、毛维庆上诉请求：一、请求撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初1366号民事裁定，依法改判确认郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订的0148号《商品房买卖合同》及其补充协议、0149号《商品房买卖合同》及其补充协议；二、本案一二审诉讼费用由务川宝达公司负担。事实与理由：一、一审认为本案当事人之间的法律关系是民间借贷关系，以郑世明、毛维庆诉请法律关系错误为由裁定驳回起诉，郑世明、毛维庆对此裁定不服。1、根据一审双方提供的证据，不能证明郑世明与务川宝达公司有借款关系。一审另查明“被告2014年10月30日向原��借款100万元”系没有借条或协议证明的认定。郑世明与务川宝达公司之间是否存在民间借贷关系，与本案审查的对象“合同的成立与生效无关”；2、务川宝达公司与陈燕之间财务往来，系陈燕与务川宝达公司之间的民间借贷关系，不能等同于郑世明与务川宝达公司也有民间借贷关系。即使陈燕与郑世明之间有账务往来，也不能证明郑世明与务川宝达公司是民间借贷关系，或据此认定陈燕是郑世明的代理人，亦不影响郑世明与务川宝达公司之间房屋买卖合同关系的成立与生效；3、即使务川宝达公司出具收据没有载明购房款，也不能得出“与一般购房收据也有差异”而否定双方签订合同的真实意思表示。二、一审认为双方买卖价格只有500万元，房屋均价1240元/平方米，从而怀疑并推断双方的买卖合同非真实意思表示，郑世明、毛维庆认为这是错误的事实认定。1、虽然���2015年1月6日，郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订四个商品房买卖合同，即0051、0049、0052、0053，合同总价款500万元，但是在2015年2月10日，双方又签订两份补充协议，0052号合同补充协议约定房价403万元，0053号合同补充协议约定房价320万元，四套房总价为923万元，并非一审认定的500万元，一审仅以500万元来评判双方交易的价格，没有仔细查合同价款约定，属认定事实错误；2、郑世明、毛维庆购买的0049号、0051号合同项下的房屋，由于被中国工商银行遵义分行买走，双方遂于2015年8月17日签订《定金返还协议书》，约定解除0049、0051号合同，郑世明、毛维庆一审提供的证据已完全证实。之后双方又于2016年1月20日签订0148号与0149号房屋买卖合同及补充协议，完全是双方真实意思表示；3、双方当事人约定的房屋价格是其真实意思表示，不管价格如何，均不影响合同效力，一审以为作为评判民间借款关系的依据，缺乏事实依据。综上，特提起上诉，请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人务川宝达公司辩称：一、郑世明与毛维庆为达到非法目的，其签订的合同无效，一是为掩盖放高利贷的目的，二是逃避税收的非法目的，根据《合同法》第52条的规定，所签订的商品房买卖合同无效；二、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉、维持原判。1、房屋买卖合同的签订，通常是以居住为目的，在平等协商根据等价有偿的交易原则的基础上拟定而成，对于房屋买卖合同关系和以房抵债的司法判断，需要探究双方当事人签订买卖合同的真实意思表示，审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定依据实际履行合同过程是否符合交易习惯、结合证人证言等因素综合认定。务川宝达公司��主要股东董誉身患重病、资金断链，公司面临瘫痪状态下，急需资金解困，因此务川宝达公司不计成本和代价，签订了借款合同，并签订商品房买卖合同，但两份合同均不是当事人的真实意思表示。且作为商品房，在当时的价格也在8000元至12000元之间，因此合同约定的价格严重不对等、不符合交易习惯。2、务川宝达公司向郑世明的员工陈燕支付利息1025000元，其实质就是借款合同约定的高额利息。3、根据法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，本案就是当事人以借贷为目的签订房屋买卖合同为担保的民间借贷关系，因此一审法院对郑世明、毛维庆释明按民间借贷关系变更诉讼请求，但其坚持不予变更的，应裁定驳回其起诉。上诉人郑世明、毛维庆向一审法院起诉请求：一、判决确认郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订的《商品房买卖合同》（编号尾号00148）及其补充协议生效；二、诉讼费由务川宝达公司承担。一审法院认定事实：务川宝达公司系房地产开发公司，在务川××新区（政务服务中心旁）开发建设“务川香榭里”楼盘。2015年1月6日，郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订编号分别为2015000049、2015000051、2015000052、2015000053的四份商品房买卖（预售）合同，四份合同均未作备案登记。2015000049号合同约定：务川宝达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层1-1号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积292.70㎡，套内建筑面积217.65㎡，房屋总价款50万元。2015000051号合同约定：务川��达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层1-2号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积841.35㎡，套内建筑面积749.35㎡，房屋总价款150万元。2015000052号合同约定：务川宝达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢2层2-1号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积1410.79㎡，套内建筑面积1119.10㎡，房屋总价款150万元。2015000053号合同约定：务川宝达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢3层3-1号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积1486.98㎡，套内建筑面积1119.10㎡，房屋总价款150万元。2015年1月7日，郑世明通过中国工商银行转账500万元给务川宝达公司，务川宝达公司出具“今收到郑世明人民币500万”的收据。2015年8月17日，双方签订定金返还协议，协议约定：双方解除2015000049号和2015000051号购房合同，由务川宝达公司双倍返还郑世明定金400万元。2016年1月20日，郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订2016000148和2016000149两份商品房买卖（预售）合同，两份合同也未作备案登记。2016000148号合同约定：务川宝达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层101号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积317.30㎡，套内建筑面积265.98㎡，房屋总价款115万元。2016000149号合同约定：务川宝达公司将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层102号的商品房（商业用房）出卖给郑世明、毛维庆，该商品房的建筑面积894.78㎡，套内建筑面763.61㎡，房屋总价款540万元。另查明：务川宝达公司2014年10月30日向郑世明借款100万元，务川宝达公司每月支付利息35000元，共10次支付利息350000元。务川宝达公司2015年3月5日向陈燕的账户转账275000元、2015年4月8日向陈燕账户转账275000元、2015年5月4日向陈燕账户转账225000元、2015年6月2日向陈燕账户转账250000元，务川宝达公司共向陈燕账户转账1025000元。郑世明系贵州三江聚能贸易有限公司法定代表人（地址：贵州省麻江县），陈燕在其公司工作，郑世明与陈燕的帐户有多次转账记录。在案件审理过程中，一审法院依法向郑世明、毛维庆释明是否变更诉讼请求，郑世明、毛维庆拒绝变更。一审法院认为：民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中郑世明、毛维庆2015年1月6日购买的四套商品房的建筑面积共4031.82㎡（292.70㎡＋841.35㎡＋1410.79㎡＋1486.98㎡），房价款500万元，作为商业用房的均价只有1240元/㎡。双方解除2015000049号和2015000051号购房合同，签订返还定金协议，2015000049号和2015000051号合同中并无定金条款，且也不符合定金的法律规定。郑世明、毛维庆通过要求务川宝��公司返还定金的形式，以务川宝达公司应返还的定金作为购房款，又与务川宝达公司签订2016000148和2016000149合同，双方的行为完全不符合正常交易。双方房屋买卖价格明显低于市场价格，且务川宝达公司出具的“今收到郑世明人民币500万”的收据，与一般购房收据也有差异，双方的房屋买卖行为完全悖于一般房屋买卖合同的情形，结合务川宝达公司在2014年10月向郑世明借款并支付利息、务川宝达公司向郑世明工作人员陈燕转账的案件事实，双方的法律关系为民间借贷法律关系，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，一审法院已依法向郑世明、毛维庆释明变更诉讼请求。其拒绝变更，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定：驳回郑世明、毛维庆的起诉。案件受理费90元，由一审法院退还郑世明、毛维庆。本案二审期间，上诉人郑世明、毛维庆向提交新证据如下：1、起诉状、案件受理通知书、开庭传票等证据一组。用于证明陈燕与务川宝达公司存在民间借贷关系；被上诉人务川宝达公司质证意见为：1、对其三性不予认可，该诉讼是虚假诉讼。被上诉人务川宝达公司在二审中申请证人李某出庭作证，证言内容如下：李某在2015年11月前系务川宝达公司财务人员。2015年1月，务川宝达公司向郑世明借款500万元，利息是另外以陈燕和务川宝达公司签订借款合同的方式进行约定，前三个月月息是5.5%，后三个月月息为5%，利息均是付至陈燕���账户；郑世明与务川宝达公司签订的房屋买卖合同实际是作为借款的担保。经双方质证，郑世明质证意见为：证人李某的证言带有推断和主观臆断，不能否认郑世明与务川宝达公司的房屋买卖合同关系；务川宝达公司质证意见为：李某作为务川宝达公司财务人员知晓公司真实情况，其陈述客观真实。本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：郑世明、毛维庆于2016年1月20日与务川宝达公司签订的《商品房买卖合同》是否属于“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”是指以签订买卖合同作为保障借款债权实现的方式���实质系对民间借贷合同的一种担保，双方并无房屋买卖的真实意思表示。对于郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订的《商品房买卖合同》性质的认定，应当结合合同签订原因、约定的权利义务是否对等、合同履行是否符合一般交易习惯等综合进行判断。本案中，郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2015年1月6日签订四份《商品房买卖合同》，以500万元的价格向务川宝达公司购买了其开发的“务川香榭里”楼盘面积为4031.82㎡的商业用房，该四份合同所约定的房屋价格均系固定总价，其中“务川香榭里”第1幢1层1-2号、2-1号、3-1号房屋的面积不同，但价格均为150万，且双方约定的价格明显低于市场价格。郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2015年1月6日签订的四份《商品房买卖合同》并未约定定金及定金条款，但双方于2015年8月17日签订的《定金���还协议》中，约定由务川宝达公司双倍返还定金400万元。此后，郑世明、毛维庆以务川宝达公司约定返还的定金作为购房款，又于2016年1月20日与务川宝达公司签订2016000148号和2016000149号《商品房买卖合同》，前述四份《商品房买卖合同》、《定金返还协议》、两份《商品房买卖合同》的签订过程、合同约定内容、合同价格与一般商品房买卖合同的交易习惯明显不符，且约定的价格明显低于市场价。结合郑世明曾于2014年10月借款100万元给务川宝达公司、务川宝达公司向其支付利息350000元等事实以及证人李某的证言，一审法院认定郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》系以买卖合同作为民间借贷合同的担保并无不当。一审法院在审理过程中已向郑世明、毛维庆释明变更诉讼请求，但郑世明、毛维庆拒绝变更，根据《最高人��法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，应裁定驳回起诉。综上所述，上诉人郑世明、毛维庆的上诉请求不能成立；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费90元，由上诉人郑世明、毛维庆负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  张汝坤代理审判员  马天彬代理审判员  袁晶晶二〇一八年三月十九日书 记 员  刘守迪