四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15366号上诉人（原审原告）：陈伟，男，1988年1月3日出生，汉族，住四川省新津县。委托诉讼代理人：王义，四川金领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐茂森，男，1962年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。被上诉人（原审被告）：张碧君，女，1967年5月17日出生，汉族，住成都市双流区。上诉人陈伟因与被上诉人徐茂森、张碧君房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈伟及其诉讼代理人王义到庭参与诉讼，被上诉人徐茂森到庭参与诉讼，被上诉人张碧君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：撤销一审判决第三项，改判徐茂森、张碧君向陈伟支付违约金44000元。事实和理由：一、一审判决认定事实有错误，购房合同中，陈伟的义务是支付购房款，至于陈伟的购房款从何处而来与合同目的没有任何关系。双方签订的《房屋买卖合同》约定将案涉房屋出售给陈伟，总房款88万元。该合同系简单的买卖合同，陈伟支付购房款，对方交付房屋，合同目的即告实现。陈伟购房款的来源可以是自己的存款、向亲戚朋友的借款，也可以是向银行贷款。陈伟取得房款的途径与合同没有关系，更与出售人没有关系。出售方只有到期收取购房款的权利，而没有权利指定陈伟的购房款从何处来。陈伟向银行申请贷款购房并没有排除用现金方式支付购房款，实际上银行的贷款也是发放给陈伟，再由陈伟支付给对方。因此，所谓的银行贷款与徐茂森、张碧君收取购房款没有任何关系，更与合同目的没有关系。无论陈伟是以自己兄弟的名义贷款还是以自己母亲的名义贷款，均没有违反合同该约定。除非到了付款期限，陈伟无法支付购房款，才构成违约。一审根据陈伟购房款的取得途径来判定陈伟违约，明显错误。二、合同的违约责任是由双方约定，有约定时从约定，无约定时守约方可以要求违约方赔偿损失。一审判决在合同双方有违约条款的前提下认定没有损失并作为不支持陈伟要求支付违约金的依据，是错误的。徐茂森辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。案涉房屋是徐茂森通过贷款购买的，徐茂森也告知了陈伟需先还银行贷款，才能取出房产证办理过户手续，但后因陈伟征信出了问题，无法办理贷款，又因陈伟家庭内部纠纷，称房子不买了，而徐茂森的贷款又到期了，所以徐茂森才将案涉房屋挂到网上进行出售。张碧君未作答辩。陈伟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；2、徐茂森、张碧君向陈伟支付违约金44000元；3、徐茂森、张碧君返还陈伟定金10000元。一审法院认定事实：2017年3月4日，陈伟（买方）与徐茂森、张碧君（卖方）、成都大唐房屋中介有限公司（居间服务方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：徐茂森、张碧君将位于成都市双流区东升街道三强东路一段49号11栋2单元6层12号住宅，建筑面积188.23平方米，该房屋产权证号：双房权证监证字第××号，出售给陈伟，该房屋成交价为880000元。徐茂森、张碧君保证该房屋无权属争议，拥有合法所有权及处置权，精装全带（详见房屋设施清单）。陈伟在签订本合同当天支付徐茂森、张碧君定金10000元。过户当天陈伟支付徐茂森、张碧君首付款220000元。陈伟商业贷款650000元由陈伟贷款银行一次性打入。过户及所有税费由陈伟照实支付。陈伟、徐茂森、张碧君双方约定徐茂森、张碧君结清贷款且陈伟贷款审批通过后7个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；如陈伟通过按揭贷款购买上述房产：合同签定前，陈伟须到中国人民银行查实自己征信。如征信不能达到银行审核贷款标准，陈伟应提前找担保公司确定解决方案。因陈伟征信达不到银行要求，在接到过户或银行通知办理抵押后三个工作日内陈伟不能到相关部门办理过户或房产抵押属陈伟违约；陈伟审批通过的贷款金额不足，不足部分应在过户前以现金方式补齐。国家房地产宏观调控政策导致陈伟不能贷款或贷款金额下降10%以上，买卖双方可另行协商付款方式。双方约定交房时间为过户当天交房。陈伟、徐茂森、张碧君双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约按下列1种方式追究违约方责任：1、终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。因不可抗力导致本合同不能正常履行的，徐茂森、张碧君、陈伟、成都大唐房屋中介有限公司三方均不承担责任。陈伟首付用于徐茂森、张碧君房屋结清银行贷款，徐茂森、张碧君需先在房管局办理陈伟已付款等额的抵押给陈伟，徐茂森、张碧君在银行结按同时，陈伟付清首付款，徐茂森、张碧君必须将陈伟已付款用于结清银行按揭，否则视为徐茂森、张碧君违约。徐茂森、张碧君需保证房屋无查封、无纠纷。陈伟需保证个人征信良好，且提供资料真实有效。陈伟商业贷款650000元，贷款服务费2000元，于签订贷款合同时支付。合同签订当日，陈伟向被告徐茂森支付定金10000元。徐茂森向陈伟出具一份《收条》。2017年3月23日7时许，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。《通知》自2017年3月24日起实施。一审另查明，案外人徐尚春于2017年4月26日取得涉案房屋贷款审批通知书，贷款金额550000元。一审另查明，位于双流区东升街道三强东路一段49号11栋2单元6层12号住宅（业务件号：权0928899），现登记在徐茂森、张碧君名下，该房屋上存在两个抵押登记（抵0933306、抵0956103）。一审庭审中，徐茂森、张碧君陈述其尚未结清涉案房屋的银行按揭贷款本息。一审庭审中，陈伟陈述其在签订《房屋买卖合同》时已告知徐茂森、张碧君及成都大唐房屋中介有限公司，其征信存在问题，无法取得银行贷款审批。陈伟先前让其亲兄弟帮其办理按揭贷款，但其兄弟银行贷款审批未通过，后中介方让陈伟的母亲徐尚春办理按揭贷款，徐尚春的银行按揭贷款审批已于2017年4月26日通过，贷款金额为550000元。徐茂森、张碧君对此予以否认，认为《房屋买卖合同》是与陈伟签订的，陈伟未通过银行贷款审批，构成违约，拒绝继续履行合同。一审法院认为，陈伟与徐茂森、张碧君签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。一审法院认为，本案《房屋买卖合同》约定“徐茂森、张碧君结清贷款且陈伟贷款审批通过后7个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续”，现徐茂森、张碧君至今未结清贷款，陈伟本人未取得贷款审批通知，其他人取得银行贷款审批通过不符合《房屋买卖合同》约定。双方均未在合理的期限内结清贷款、通过贷款审批，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，均应承担相应的违约责任。现因双方一致同意解除《房屋买卖合同》，且双方对《房屋买卖合同》的解除均有过错。故陈伟请求解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。徐茂森、张碧君应当返还陈伟定金10000元。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于陈伟主张徐茂森、张碧君支付违约金44000元的诉讼请求，一审庭审中陈伟未提交证据予以证明其损失，且陈伟未取得贷款审批存在过错，且缺乏事实依据和法律依据，故对陈伟的该项诉请一审法院不予支持。此外，徐茂森、张碧君抗辩称，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。陈伟不符合购房者资格，即须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。陈伟已无资格购买房屋，《房屋买卖合同》无法继续履行。一审法院认为，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件于2017年3月24日起开始施行，本案《房屋买卖合同》于2017年3月4日签订，定金10000元于2017年3月4前支付完毕，该交易真实存在，且符合原政策，本案《房屋买卖合同》符合2017年3月24日之前成都市的限购政策，并不是导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、陈伟与徐茂森、张碧君于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、徐茂森、张碧君自一审判决生效之日起五日内退还陈伟定金10000元。三、驳回陈伟的其他诉讼请求。二审中，陈伟围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：1、中国农业银行贷款合同，拟证明陈伟已通过其母亲徐尚春办理了贷款；2、陈伟与张碧君的对话录音，拟证明徐茂森、张碧君系因房屋涨价故意不履行合同；3、案涉房屋中介人员的证人证言，拟证明案涉房屋买卖合同中的“乙方需保证信用良好”的约定并非指陈伟本人信用良好，而系指陈伟可提供能审核通过的其他个人征信，还证明陈伟积极履行合同的事实。对于上述证据，徐茂森发表质证意见如下：对中国农业银行贷款合同的真实性有异议，徐茂森之前没有看到该合同；对通话录音的真实性予以认可，但认为该证据系在陈伟不再购买案涉房屋之后故意为之，属构陷行为；对于证人证言的第一项“陈伟在限购政策实行之间签订的三方经济服务合同”、第四项“房东（徐茂森）认为限购之后陈伟不具有购房资格，为陈伟违约，不退定金”予以认可，对第二项“陈伟签订合同时告知征信有问题，用其家人名义办理贷款”、第五项“去房管局落实可过户之后，房东要求总金额加价，并要求全款以及协助还款”不认可，对第三项“其母亲贷款审批已在我公司审核通”，徐茂森并不清楚该情况。本院对贷款合同及对话录音的真实性、合法性，予以确认，关联性和证明力于本院认为部分阐明；对徐茂森予以认可的证人证言部分，本院予以采信；对其不确定及不认可的部分，本院结合其他证据予以认定。除上述证据外，各方当事人均未提交其他新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉的争议焦点问题在于徐茂森、张碧君是否构成违约以及应当承担何种违约责任。于本案中，陈伟主张徐茂森、张碧君以涨价为由要求加价，并拒绝履行合同构成恶意违约。对此，本院认为，首先，出卖人提出涨价的事实足以确认。徐茂森于一审中自行提交的其与中介的微信往来记录载明，徐茂森于2017年4月27日要求陈伟在合同约定的价款基础上增加给付，即要求另行给付家电款2万元、徐茂森为结按所借贷款的利息；否则，其将“另找买主”，并称“这两天有人都给了九十八万元了”。从陈伟提交的其与张碧君的对话录音来看，张碧君则称“房子涨价了，他（徐茂森）说房子要涨一点，90多万一点点，其他人已经给了我们98万”；从中介人员提供的证言来看，亦佐证了出卖人提出涨价的事实。上述证据充分，已足以认定徐茂森提出涨价的基本事实。其次，出卖人提出涨价理由缺乏合同依据，于法无据。本院认为，案涉房屋内的家电单独计价已违反合同关于“精装全带”的约定；而徐茂森为结按所支付的外借款利息，因结按本属徐茂森、张碧君须承担的合同义务，故其亦无权要求陈伟承担该笔款项的利息。于此，本院认为，徐茂森、张碧君于合同签订后要求加价出售的事实清楚，已构成对合同约定价款的故意违反，应当承担违约责任。故，对于陈伟要求徐茂森、张碧君承担违约金44000元的请求，本院予以支持。对于徐茂森抗辩的陈伟信用问题及款项给付迟延问题。本院认为，根据双方合同约定，案涉购房款系分三笔支付，从给付的时间先后顺序来看，第一笔款项为定金1万元，依案涉合同第二条的约定，系签订合同当天支付；第二笔为首付款22万元，于过户的当天支付；同时，依案涉合同第十四条的约定，徐茂森须办理该房屋上原贷款的结按手续，在其结按的同时，陈伟付清该笔款项；第三笔款项65万元由陈伟通过办理按揭贷款的方式支付，依案涉合同第七条、第十四条的约定，该笔款项于陈伟签订贷款合同时支付；若按上述合同约定内容履行，出卖人徐茂森、张碧君须先行还清该房屋上原有的抵押贷款办理结按手续，才能向陈伟办理房屋过户，此时方达到第二笔款项的给付条件，在徐茂森、张碧君未按合同约定履行该在结按并过户的在先合同义务时，徐茂森、张碧君无权要求陈伟直接履行第三笔付款义务，即通过贷款方式支付。从徐茂森自行提供的微信对话内容来看，其称“所有的钱都该他准备”，并称“我有钱解决贷款我还卖房子干什么？”，上述内容表明徐茂森于签订合同之后拟对上述合同约定的付款方式进行变更，但并无足以采信的证据证明陈伟同意作此变更。故徐茂森以此为由进行抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于征信的问题。本院认为，从陈伟提供的中国银行借款合同来看，尽管陈伟存在征信问题，但其仍在采取措施并积极履行合同义务。同时，按双方合同第七条的约定，“因乙方征信达不到银行要求，在接到过户或银行通知办理抵押后三个工作日内乙方不能到相关部门办理过户或房产抵押属乙方违约”，即陈伟征信达不到要求，并不直接构成违约，还须系以陈伟“在接到过户或银行通知办理抵押后三个工作日内不能到相关部门办理过户或房产抵押”作为认定违约的前置要件。鉴于徐茂森未按照合同约定办理结按手续，因此案涉房屋并不具备过户的条件，故通知过户或办理抵押均无从发生，且本案中亦无证据表明陈伟曾接到过户或办理抵押的通知。综上，本院认为，一审法院在未能正确审查合同约定的义务履行顺序及违约构成要件的情形即认定陈伟构成违约确有不当，本院予以纠正。另，约定违约金并非法定违约损害赔偿，两者系不同的请求权，违约金的认定不以损失的证明作为要件，仅系在认定违约金的标准是否过高或过低时可以将实际损失作为参酌标准，一审法院以陈伟未能提交证据证明其损失而不予支持违约金亦有不当，本院在此一并予以指出。综上，陈伟的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4465号民事判决的第一项“陈伟与徐茂森、张碧君于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除”及第二项“徐茂森、张碧君自本判决生效之日起五日内退还陈伟定金10000元”；二、撤销成都双流区人民法院（2017）川0191民初6322号民事判决第三项“驳回陈伟的其他诉讼请求”；三、徐茂森、张碧君于本判决生效之日起五日内向陈伟支付违约金44000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费610元、诉讼保全费1100元，由徐茂森、张碧君负担。二审案件受理费1220元，由徐茂森、张碧君负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年三月七日书记员  何金凤