江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终8786号上诉人(原审被告):江苏吉田千翔物业管理有限公司，住所地江苏省昆山开发区长江南路666号。法定代表人：李岱荣，董事长。上诉人(原审被告):江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市新城区镜泊西路吉田商务广场南区B栋219/220。负责人：李岱荣，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈骄，江苏誉腾律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐静，该公司职员。被上诉人(原审原告)孟素芬，女，1972年1月1日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：陈克标，男，1968年9月14日生，汉族，住江苏省徐州市，系孟素芬丈夫。上诉人江苏吉田千翔物业管理有限公司（以下简称：吉田公司）、江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司（以下简称：吉田分公司）因与被上诉人孟素芬财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吉田公司、吉田分公司的共同委托诉讼代理人陈骄、徐静，被上诉人孟素芬的委托诉讼代理人陈克标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉田公司、吉田分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孟素芬的诉讼请求。事实和理由：1、徐州市房屋所有权登记资料显示，涉案房屋所有权人为孟素芬、陈克标，虽然陈克标在一审中作为代理人参加诉讼，但陈克标应当作为本案当事人，一审遗漏与本案有利害关系的当事人。根据物业管理协议，吉田分公司不是物业服务合同的相对方，孟素芬将吉田分公司作为本案当事人主体不适格，应驳回其对吉田分公司的诉请。2、孟素芬请求赔偿经济损失的时间是2012年2月1日至2016年3月31日，孟素芬2017年7月17日向一审法院提起诉讼，部分损失不在法律规定的诉讼时效内，不应支持。3、房屋出租有不确定性，吉田商务广场南区B栋至今仍存在交房后未出租的情况，且房屋出租也存在沟通交涉过程，不可能自2012年2月1日至孟素芬房屋出租前一天全部时间都存在收益。另外，涉案房屋月租金价格按10元/平方和15元/平方的标准计算没有依据。该地段房屋现阶段没有完善的配套，租金价格一直没有变化且租金较低，孟素芬在起诉时提供的同幢其他房产的租金标准没有可比性，不能作为依据。孟素芬辩称：1、每次诉讼陈克松都到庭，一审法院根据徐州市公布的标准计算损失是正确的，我一直主张权利，本案没有超过诉讼时效。2、以前吉田公司、吉田分公司起诉的都是我，所以我也起诉吉田公司、吉田分公司。一审判决正确，应予维持。孟素芬向一审法院起诉请求：判令吉田公司、吉田分公司支付2012年2月1日至2016年3月31日期间的经济损失合计156979.2元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：孟素芬系本市云龙区吉田商务广场（南区）B栋1-602室房屋所有权人，涉案房屋建筑面积为163.52㎡。2011年3月31日，孟素芬与吉田建设开发（徐州）有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孟素芬购买涉案房屋。2011年12月11日，吉田建设开发（徐州）有限公司向孟素芬邮寄了《交房通知》，告知交房办理时间为2011年12月16日至2011年12月30日。孟素芬认可该房屋于2011年12月31日前具备交付条件。在办理房屋交付手续时，双方因其他纠纷导致房屋未能交付。孟素芬于2012年11月2日取得涉案房屋所有权证。2016年4月1日，孟素芬将涉案房屋出租，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日止，租金为3000元/月。吉田分公司将房门钥匙交给租户。2016年10月19日，吉田分公司曾将孟素芬诉至一审法院，要求孟素芬支付2012年2月1日至2016年3月31日期间的物业费28616元及违约金5952元。一审法院于2016年12月9日作出（2016）苏0303民初5210号民事判决书，认为涉案房屋在2016年4月1日前一直未能交付给孟素芬，孟素芬在此之前未能享受吉田分公司提供的物业服务，故判决驳回了吉田分公司的诉讼请求。吉田分公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2017年7月6日作出（2017）苏03民终413号民事判决，驳回了吉田分公司的上诉。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，孟素芬系涉案房产的所有权人，对涉案房产具有占有、使用、收益、处分的权利。吉田分公司作为物业公司，没有权利扣留孟素芬的房屋钥匙，更没有权利以孟素芬未交物业费为由，拒绝给其办理交房手续，故由于吉田分公司扣留孟素芬涉案房屋钥匙，致使其无法正常使用涉案房屋造成的财产损失，应由吉田分公司予以赔偿。吉田分公司系吉田公司的分公司，不具有企业法人资格，不能独立对外承担责任，故孟素芬的损失应由吉田分公司、吉田公司共同承担。关于孟素芬2012年2月1日至2016年3月31日期间的财产损失数额，综合考虑涉案房产的装修、配套设施、交通便利状况、环境和物业管理状况，支持其在2012年2月1日至2014年2月1日期间按每平方米每月10元租金标准计算，在2014年2月2日至2016年3月31日按每平方米每月15元租金标准计算，上述损失共计100564.8元（10元/㎡×163.52㎡×24月+15元/㎡×163.52㎡×25月）。遂判决：一、吉田公司、吉田分公司于判决生效之日起十日内，赔偿孟素芬财产损失100564.8元；二、驳回孟素芬的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审中查明，2014年6月3日，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司变更为江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司。本院认为，一、关于一审是否遗漏诉讼主体问题。吉田公司、吉田分公司主张涉案房屋的所有权人为孟素芬、陈克标，陈克标应作为本案当事人参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。”该条法律规定意在保护未起诉共有权人的诉讼权利。本案中，涉案房屋为孟素芬、陈克标共有，虽然仅有孟素芬就其涉案房屋提起本案诉讼，但孟素芬与陈克标系夫妻关系，陈克标在一、二审中均作为孟素芬的委托诉讼代理人参加了诉讼，陈克标以其行为明确同意以孟素芬名义提起诉讼，因此，在陈克标作为孟素芬丈夫对本案一、二审诉讼情况均清楚了解，且同意以孟素芬名义提起诉讼的情况下，一审未追加陈克标为本案诉讼主体并未影响陈克标的权利，故对吉田公司、吉田分公司关于一审遗漏诉讼主体的上诉主张，本院不予支持。二、关于吉田分公司作为被告主体是否适格问题。孟素芬提供的物业管理协议显示，物业管理协议首部及落款处均盖有“吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司合同专用章”（一审卷44、47页），且根据已查明的事实，吉田分公司是吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司变更而来。同时，本院生效的（2017）苏03民终413号民事判决也认为吉田分公司作为物业公司无权扣留孟素芬的涉案房屋钥匙（一审卷80-85页），故吉田分公司扣留涉案房屋钥匙的行为，导致孟素芬无法正常使用涉案房屋造成财产损失。因此，吉田公司、吉田分公司关于吉田分公司不是物业服务合同相对方，也不是损害赔偿的责任方，其作为本案主体不适格的上诉主张与事实不符，本院亦不予支持。三、关于涉案租金损失数额如何确定问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”根据已查明的事实，商品房买卖合同约定涉案房屋交付期限为2011年12月31日前，孟素芬也认可涉案房屋于2011年12月31日前具备交付条件，吉田分公司因扣留涉案房屋钥匙，导致该房屋在2016年4月1日前一直未能交付孟素芬，给孟素芬造成损失，故一审支持2012年2月1日至2016年3月31日期间的租金损失并无不当。至于租金按何种标准计算，一审中，吉田公司、吉田分公司的共同委托诉讼代理人就涉案房屋租赁价格问题陈述：“被告（吉田公司、吉田分公司）认为从2012年至2016年之间每平方10元到15元之间。”（一审卷99页）一审在综合考虑涉案房屋各方面客观情况的基础上按每月10元/平方米标准计算2012年2月1日至2014年2月1日期间租金、按每月15元/平方米标准计算2014年2月2日至2016年3月31日期间租金并无不当。四、本案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”一审中，吉田公司、吉田分公司未就诉讼时效提出抗辩，二审中，吉田公司、吉田分公司虽提出诉讼时效抗辩，但未提供新证据证实其观点，根据上述司法解释，吉田公司、吉田分公司关于本案已超过诉讼时效的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，吉田公司、吉田分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3440元，由上诉人江苏吉田千翔物业管理有限公司、江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 庆审 判 员  黄 政审 判 员  费 蜜二〇一八年三月十四日法官助理  闫媛媛书 记 员  闫媛媛