北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终840号上诉人（原审原告）：李文杰，男，1977年6月14日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王清淑，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张静，女，1985年1月6日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：丁力，北京市曙光律师事务所律师。原审第三人：李波，男，1980年11月5日出生，住北京市密云县。上诉人李文杰因与被上诉人张静、原审第三人李波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李文杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持李文杰的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张静承担。事实和理由：一、一审法院在认定事��上故意偏袒张静，有违公平公正原则。2015年1月4日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。应当按照该协议全面履行。诉争房屋归张静所有，合同主体适格，且合同中约定了房屋买卖的主要条款，张静已接受了李文杰支付的定金，应视为认可买卖合同并进行了积极履行。合同中没有规定“网签办理时间”也不违反法律强制性规定，且张静没有举证证明诉争房屋价格低于周边市场价格，由于合同是在2015年签订的，不能依据现在房屋的价格衡量。二、一审法院在判决时没有依照真正的事实真相，且没有任何法律依据和有效证据支撑。判决书中借款催收函上的“李文杰注明”段的内容，并不是李文杰所写，法院没有查清。判决书中“涉诉房屋于2013年8月6日抵押给招商银行，抵押贷款108万元和2014年6月17日抵押给张静，抵押贷款90万元”的真实性��有查明。三、案由错误，李文杰与张静的所争议的房屋是二手房，不能适用商品房预约合同纠纷进行审理，应为房屋买卖合同纠纷。张静辩称：同意一审判决，不同意李文杰的上诉请求。李文杰向一审法院起诉请求：1.继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.张静协助我办理×号房屋产权过户手续；3.本案诉讼费及公告费由张静承担。一审法院认定事实：2015年1月4日，李文杰、张静签订《房屋买卖合同》。该合同约定：张静把坐落于北京市密云县檀州家园东区×号楼×层×单元×室房屋（X京房权证密字第XX**号）出售给李文杰（以下简称：×号房屋），建筑面积217.35平方米；房屋价款112万元；付款方式为给付购房定金36万元，剩下的余款76万元整在办理完房屋过户手续当日由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约；甲方保证在三个月内过户到乙方名下，三个月内将房屋交付乙方，甲方违约，双倍返还乙方定金。甲方签字：张静、李波，乙方签字：李文杰。张静于2015年1月4日给李文杰出具收条：“收条，今收到李文杰现金人民币叁拾陆万元整（￥360000）”。另查明：涉案房屋入户正门贴有招商银行股份有限公司对张静136800元的借款催收函，在该催收告知函右下方李文杰注明：“李波不在这里以有一年多，来这里也找不到此人，李波已失踪，有事您留下电话、姓名，找到李波，我急时通知您。我也是李波的债主，请勿有过激行为！本人小孩害怕！”。再查明：涉案房屋于2013年8月6日抵押给招商银行，抵押贷款108万元；2014年6月17日抵押给杨静，抵押贷款90万元。又查明：张静与李波于2005年6月29日结婚、2013年5月31日补发结婚证、2013年6月3日离婚；李文杰当庭提供由李波交付其张静与李波的2014年6月20日补发的结婚证系伪造；张静身份证复印件上注明用于担保。上述事实，有李文杰、张静陈述，《房屋买卖合同》，收条，照片，离婚证，身份证复印件，调查记录等证据材料在案佐证。一审法院认为，法院归纳本案争议焦点：李文杰、张静之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。法院依据审理查明的事实以及李文杰提交的证据认为：李文杰、张静之间不存在真实的房屋买卖合同关系。理由如下：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的解释第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在��出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（一）房屋价款是房屋买卖中的核心要素，本案中买卖合同约定房屋总价为112万元，单价为每平方米5161元，明显低于周边同楼层正常市场价格，合同显失公平。（二）买卖房屋交易对双方来说均系重大交易事项，但合同中未有对定金交付、网签办理等关键时间点进行约定，仅就房屋过户部分，双方约定在三个月内过户到乙方名下，甲方违约，双倍返还乙方定金，因过户受网签时间、建委工作等非当事人双方可控因素的影响，上述约定明显对张静不利，违反常理。（三）合同约定李文杰交付张静购房定金36万元，该定金数额明显过高，违反法律规定。李文杰主张36万元定金为现金给付，并提交收条一张，但收条中并未载明36万元的用途，李文杰亦未提交��他证据证明该收条与本案具有关联性，法院对该收条的证明目的不予采纳。（四）涉案房屋正门张贴的招商银行催收告知函证实张静案外存在借贷逾期不还的情节；催告函上李文杰的文字，证明李文杰、张静之间存在债权债务关系；再者，李文杰诉称卖房时张静急需用钱，且其在本案中提交的张静身份证复印件，该复印件上标明“用于担保”，故从常理分析，李文杰、张静之间曾存在其他债权债务的可能性较大。甚至李波伪造结婚证件提供给李文杰，妄图证明张静与李波系合法夫妻关系。综上所述，李文杰现提交的证据，无法证明其与张静之间存在真实的房屋买卖合同关系，故对李文杰要求张静、李波继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋产权过户的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。第三人李波经法院合法传唤未出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。一审法院判决：驳回李文杰的全部诉讼请求。公告费560元，由李文杰负担（已交纳）。一审案件受理费14880元，由李文杰负担（已交纳）。二审中，李文杰提交了如下证据材料：1.录音光盘及文字整理资料，李文杰称该录音系其与密云区地方税务局工作人员的对话录音，录音中对方称2014年起至今，檀州家园东区政府指导价为6000至8000元，该证据用于证明双方交易价格并非显失公平；2.电费单据及电卡，用于证明×号房屋已交付使用，李文杰系合法占有使用该房屋。张静发表如下质证意见：不认可证据1的真实性、合法性，工作人员以个人名义答复房屋指导价不具有合法依据；认可证据2的真实性，但电费单据是在李文杰居住在×号房屋之后形成，居住房屋理应承担水电费，与本案无关联性。本院对上述证据作如下认定：关于证据1，因无法核实录音内容真实��，本院不予采信；关于证据2，因张静认可该证据真实性，本院予以确认。另查明：李波、张静于2013年6月3日协议离婚，约定×号房屋归张静所有。因张静未履行与案外人之间生效法律文书所确定的给付义务，×号房屋已于2017年2月6日、2017年7月28日被北京市密云区人民法院予以查封。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系的性质问题，是否存在真实的房屋买卖合同关系；二、能否继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及办理房屋产权过户手续。一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题。李文杰主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，而张静以其对房屋出售不知情为由，辩称双方之间不存在真实的房屋买���合同关系。就此问题，本院分析如下：合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。本案中，李文杰与产权人张静于2015年1月4日所签订之《房屋买卖合同》具备房屋买卖所应约定之主要条款内容，不存在法律规定之无效情形，李文杰已通过提供该《房屋买卖合同》，完成了其主张双方之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。且该《房屋买卖合同》签订后，×号房屋即由李文杰实际居住，而张静自2013年6月3日经离婚协议确定产权归其所有之后，截至本案诉讼，未曾就该房屋主张过任何权利。综上，可以判断李文杰所主张双方之间就×号房屋已达成了买卖合意具有高度可能性，应当认定双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。一审法院在未有充分证据佐证的情况下，即以双方之间可能存在其他债权债务关系为由，对《房屋买卖合同》所体现之房屋买卖法律关系予以否定，缺乏充分、有效的事实及法律依据，本院予以纠正。二、关于能否继续履行双方签订的《房屋买卖合同》及办理房屋产权过户手续的问题。根据本院查明的事实，涉案×号房屋目前处于司法查封的状态，无法办理产权转移登记手续，故李文杰要求张静继续履行《房屋买卖合同》、协助办理产权过户手续的上诉请求，存在客观不能履行的情形，本院无法支持。综上所述，李文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审公告费300元，案件受理费14880元，由李文杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一八年三月十五日法官 助理  李 越书 记 员  陆九阳