四川省新津县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0132民初115号原告：成都市江龙投资有限公司,住所地四川省新津县五津镇。法定代表人：杨程钧，执行总经理。委托诉讼代理人：谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。被告：张建军。被告：周厚芬。上述二被告委托诉讼代理人：陈科，四川律恪勤律师事务所律师。原告成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）与被告张建军、周厚芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月7日、2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告江龙公司的委托诉讼代理人谢静，被告张建军、周厚芬的委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）；2.判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续；3.判令被告偿还原告垫付的银行按揭贷款本息279501.58元、律师费15987元、诉讼费5626元，共计297514.58元；4.判令被告向原告支付违约金2759元；5.判令被告向原告支付赔偿金8925元（以297514.58元为基数，从2017年5月22日起计算至实际付清之日止，暂计算至2017年9月2日，天数为100天，按照日万分之三的标准，即8925元）；6.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年5月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于新津县房屋，建筑面积165.27平方米，总价款1067899元。被告向原告支付首付款后，余款通过向中国农业银行股份有限公司成都光华支行按揭贷款方式支付。该房屋已备案，但尚未办理抵押登记。由于被告未按期归还按揭贷款本息，中国农业银行成都光华支行诉至人民法院，要求被告承担还款责任及由原告承担连带清偿责任。该案判决生效后，江龙公司向中国农业银行成都光华支行代偿297514.58元。被告至今未归还原告代偿款项，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告有权主张以未还本息275901.58元为基数的1%计算违约金即2759元。根据补充协议第一条C项的约定，原告有权向被告主张以到期未付额297514.58元为基数，从2017年5月22日起按照日万分之三计算的赔偿金8925元。原告已于2018年3月28日当庭撤回第三项诉讼请求。被告张建军、周厚芬辩称，1.《商品房买卖合同》第九条约定合同解除权系一方逾期支付购房款时，守约方才具有解除权。而本案被告已经支付全部购房款，被告不存在违约，原告不具有解除权。2.补充协议第一条第1款C项系格式条款，原告没有提醒被告相关加重责任的条款，属于无效条款。3.补充协议没有约定合同解除权，仅约定原告承担担保责任后的债权请求权。原告承担了相关担保责任，仅仅取得向被告的追偿权，没有取得涉案房屋的物权。原告所要主张的合同解除权其实质是涉案房屋的物权解除权，其主张即无合同约定，亦无法律依据。4.涉案房屋已被案外人中国农业银行攀枝花仁和支行申请查封，且已进入法院执行程序，应当驳回原告的诉讼请求。5.律师费过高，且没有依据证明应由被告承担。6.违约金及赔偿金过高，请求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2012年5月26日，江龙公司与张建军、周厚芬签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张建军、周厚芬购买江龙公司开发的位于新津县房屋，总价款1067899元。其中，《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任中约定“（2）买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金”；补充协议第一条第1款C项“如买受人按揭贷款由出卖人作为担保人的，因买受人不按时偿付按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，买受人除按规定向银行承担责任外，另按到期未付额的日万分之三计算向出卖人支付赔偿金，同时出卖人有权留置买受人所购房屋，不再办理移交和权属转移登记。”其后，张建军、周厚芬向江龙公司支付首付款647899元，余款420000元由张建军、周厚芬向银行申请个人住房抵押贷款支付。2012年6月26日,中国农业银行成都光华支行与张建军、周厚芬、江龙公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定张建军、周厚芬向中国农业银行成都光华支行借款420000元用于购买案涉房屋，江龙公司自贷款发放之日起至张建军、周厚芬取得房地产权利证书，并办妥抵押登记手续时止，为该笔借款提供保证担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。该合同签订后，中国农业银行成都光华支行向张建军、周厚芬发放借款420000元。由于张建军、周厚芬未按期足额归还贷款本息，中国农业银行成都光华支行以张建军、周厚芬、江龙公司为被告提起诉讼。成都市青羊区人民法院作出（2017）川0105民初2045号民事判决书，判令张建军、周厚芬偿还中国农业银行成都光华支行借款本息、律师费；江龙公司承担连带清偿责任，江龙公司承担连带清偿责任后，有权向张建军、周厚芬追偿。该判决于2017年5月21日生效。江龙公司于2017年6月29日向中国农业银行成都光华支行偿还贷款本息275901.58元、律师费15987元、诉讼费5626元，共计297514.58元。其后，江龙公司起诉至法院，请求法院判如所请。另查明，该商品房买卖合同办理了备案登记（合同备案号25136）。案涉房屋至今未交付，于2016年7月14日被四川省攀枝花市仁和区人民法院执行查封。以上事实，有原、被告提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、（2017）川0105民初2045号民事判决书及生效证明、还款告知函、房屋信息查询记录、当事人陈述等在案为证。本院认为，江龙公司与张建军、周厚芬签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应属有效，双方形成商品房买卖合同关系。本案的争议焦点为：1.江龙公司关于解除《商品房买卖合同》及补充协议，注销备案登记以及要求张建军、周厚芬支付违约金的主张是否成立；2.江龙公司主张张建军、周厚芬支付赔偿金的诉讼请求能否得到支持。就第一个争议焦点，江龙公司在庭审中明确表示其依据《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任的约定主张解除合同并支付违约金。本案中，张建军、周厚芬已根据商品房买卖合同及补充协议的约定向江龙公司支付了首付款，并通过办理银行按揭贷款的方式向江龙公司支付了余款，张建军、周厚芬已向江龙公司履行了支付全部购房款的义务，故江龙公司以张建军、周厚芬存在逾期付款责任为由解除合同并要求支付违约金的主张缺乏事实依据。江龙公司另陈述依据双方签订的补充协议第一条第1款C项的约定，其履行了担保责任向银行垫付了购房款后，便享有《商品房买卖合同》及补充协议的解除权。对此，本院认为，双方基于《商品房买卖合同》形成的商品房买卖合同关系和江龙公司基于《个人购房担保借款合同》承担担保责任向银行代偿，并享有的追偿权并非同一法律关系，且成都市青羊法院生效判决已对江龙公司承担连带清偿责任后的追偿权予以了明确。同时，补充协议第一条第1款C项并未对江龙公司代偿后享有合同解除权作出约定，故江龙公司向银行承担连带清偿责任的事实并非本案商品房买卖合同的解除条件。综上，江龙公司关于解除商品房买卖合同，注销备案登记，要求偿还垫付的银行本息、诉讼费、律师费及支付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，江龙公司依据补充协议第一条第1款C项的约定主张赔偿金。张建军、周厚芬辩称认为该补充协议为格式条款，加重了其责任，应为无效条款。本院认为，该补充协议虽为江龙公司预先拟定的格式条款，但第一条第1款C项的内容并未对《商品房买卖合同》约定的主要内容作实质性变更，且亦未限制或加重买受人责任，故该格式条款不属于法律规定的无效情形，应属有效。故对张建军、周厚芬主张该条款无效的辩解意见不予采信。因该补充协议对违约责任和赔偿金计算方法进行了明确约定，该处赔偿金性质实际为违约金。综合衡量原告的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，双方约定的违约金计算标准并未明显偏高，故不予调整，此项赔偿金应按照双方约定的日万分之三的标准计算。江龙公司主张以其向银行实际支付的总额297514.58元为计算该违约金的基数，因双方商品房买卖合同及补充协议对此并无明确约定，且从双方合同对按揭贷款“到期未付额”的表述来看，该项赔偿金的计算基数不应包括银行为实现债权产生的相关费用，故应为江龙公司向银行偿还的贷款本息275901.58元。因江龙公司在2017年6月29日向银行履行支付义务，故该违约金应从2017年6月29日起算。综上，张建军、周厚芬应向江龙公司支付赔偿金（以275901.58元为基数，从2017年6月29日起，按照日万分之三的标准计算至实际付清之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、张建军、周厚芬于本判决生效之日起十日内向成都市江龙投资有限公司支付赔偿金（以275901.58元为基数，从2017年6月29日起，按照日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回成都市江龙投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2969元，由成都市江龙投资有限公司负担1000元，由张建军、周厚芬负担1969元（此款已由成都市江龙投资有限公司垫付，经成都市江龙投资有限公司同意，由张建军、周厚芬在履行生效判决时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 滕 艳二〇一八年三月二十八日书记员 杨丽萍