.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民终292号上诉人（一审原告）:张掖某实业有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区长寿街**号。法定代表人：姚博，该公司经理。委托诉讼代理人：王学泉，甘肃重光律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵某，女，1982年2月23日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，个体工商户。上诉人张掖某实业有限公司因与被上诉人赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张掖某实业有限公司的委托诉讼代理人王学泉、被上诉人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张掖某实业有限公司上诉请求：1、请求中级人民法院撤销甘州区人民法院(2017)甘0702民初字10423号民事判决书第一项,依法该判被上诉人向上诉人支付租金40000元,并判令被上诉人将租金支付至实际返还租赁房屋之日。2、请求中级人民法院撤销甘州区人民法院(2017)甘0702民初字10423号民事判决书第三项,依法改判被上诉人向上诉人支付违约金8000元;3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决违背法律规定将被上诉人单方解除合同的违约行为合法化,严重侵害了上诉人的合法权益,二审法院应予纠正。本案一审开庭审理时,被上诉人向法庭提交照片若干拟证明其于2017年8月1日向上诉人交付租赁房屋钥匙,进而证明与上诉人达成一致意见解除了双方签订的租房协议书。同时,上诉人还欲以该证据证明其向上诉人返还租赁房屋的事实。对此上诉人在一审开庭时明确表示,被上诉人交付钥匙的行为只能证明其存在单方解除合同的违约行为,不能证明双方签订的房屋租赁合同已解除,更不能证明其向上诉人返还租赁房屋的事实,更何况上诉人仅仅将房屋钥匙交给了上诉人公司的工作人员,并未向上诉人公司法定代表人交付房屋钥匙,更未与上诉人公司的任何一人对租赁房屋内的设备设施进行清点移交。本案中被上诉人单方交付房屋钥匙时,其并不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件和情形。因此,被上诉人无权以交付钥匙的行为解除双方签订的租房协议书。虽然在庭审时被上诉人认为在2016年6月20日,其承租的房屋屋顶漏水,致使屋内顶棚被雨水浸泡受损,影响了其对租赁房屋的使用,其以此行使合同解除权。对此上诉人认为,在2016年6月20日租赁房屋漏水后,上诉人已对租赁房屋进行了防水处理,不存在继续漏水的事实;其次,在2016年6月20日房屋漏水后,被上诉人继续使用租赁房屋一年有余,也不存在漏雨影响其经营的事实。再者,被上诉人租赁房屋的用途为彩妆培训,屋顶浸泡造成的损坏对其经营影响不大。最后,被上诉人完全可以在雨水浸泡后,对受损屋顶进行修复,并以修复产生的费用抵顶房屋租金。然而,被上诉人在不具备单方解除合同的法定条件存在的情况下,单方面交付房屋钥匙,并欲解除双方签订的房屋租赁合同的行为,明显违背合同约定和法律规定。但一审判决在”本院认为”部分,错误引用上述法律条文,并以合同法第九十六条:”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定认定:被上诉人交付钥匙时以明确表示不再履行合同义务,且上诉人未提出异议,故而认定双方签订的房屋租赁合同在被上诉人明确告知上诉人且交付钥匙时即已解除。对此错误认定,上诉人认为一审法院完全错误理解了合同法第九十四条和九十六条的内涵和目的。合同法第九十四条是赋予守约方的法定解除权,且该条第二项:”在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的情形是违约方明确表示不再履行合同义务时,享有解除权的一方可以解除合同,而不是一审判决所论述的,只要一方明确表示不履行合同义务时就可以行使解除权,故而被上诉人在不具备法定解除权的情况下,单方面交付房屋钥匙的行为不能解除双方签订的租房协议书。2、本案双方争议的主要问题之一即为被上诉人交付房屋钥匙的行为,是否应认定为向上诉人返还了租赁房屋。如前所述,被上诉人交付房屋钥匙的行为不能解除双方签订的房屋租赁合同,也即双方签订的租房协议书在2017年8月1日并未解除。理所当然不存在被上诉人向上诉人返还租赁房屋的事实,且2017年8月1日被上诉人交付房屋钥匙的地点为上诉人公司办公室,不是在租赁房屋,其不可能在交付房屋钥匙时举证证明其已腾空租赁房屋,并证明返还的租赁物不存在任何影响正常使用的不良状况。因此,被上诉人交付房屋钥匙的行为不能视为向上诉人返还了租赁房屋。3、上诉人与被上诉人签订的租房协议书明确约定租期为五年,在2017年8月1日双方签订的租赁合同并未到期,被上诉人单方面向原告交付房屋钥匙如上述两点不能认定为解除租赁合同,返还租赁房屋的合法行为。在双方签订的合同未解除的情况下。被上诉人应按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:”承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定,向上诉人支付租期内的租金直至被上诉人实际返还房屋之日。二、被上诉人存在根本违约,且有单方面终止合同的违约行为,上诉人以此主张的违约金,具有事实及法律依据。按照上诉人与被上诉人签订的租房协议书的约定,被上诉人应在每年的6月7日前向上诉人交清当年度房屋租金,然而至今为止被上诉人都未向上诉人支付2016年度房屋租金4万元和2017年度房屋租金4万元。按照双方在租赁合同第4条第2项:”乙方若逾期交付任何一年的租,甲方都有权收回房屋,终止租赁协议”的约定,被上诉人上述行为已构成根本违约。另外,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,但被上诉人于2017年8月1日单方面向上诉人交付房屋钥匙,以自身行为明确表示不再履行合同义务,该行为实质为单方面终止租赁合同的违约行为。按照双方签订的租房协议书第五条第5项:”租赁期间乙方违反协议中途退出，违约金按年房租的20%扣除的约定,被上诉人应按照年租金的20%向原告支付逾期付款违约金8000元,一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求,与法相悖。综上所述,上诉人认为:被上诉人单方面交付房屋钥匙的行为,不能解除双方签订的房屋租赁合同,更不能视为向上诉人交付了租赁房屋。一审法院在错误认定案件事实,错误适用法律规定的情况下,作出错误判决,是对上诉人合法权益的严重侵害。赵某辩称，我将房屋承租后4个月内屋顶就开始漏水，一直向上诉人反映但其并不维修，也不同意我维修。后屋顶装修部分被水浸泡脱落，上诉人还是未维修，我无法经营于2017年8月4日提出解除合同，搬出承租房屋并将钥匙交还上诉人。综上，是上诉人违约，被上诉人不存在违约行为。一审适用法律正确，认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。张掖某实业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的租房协议书，并返还房屋；2、要求被告支付租金4万元并计算至返还房屋止；3、要求被告支付拖欠的物业费1567元；4、要求被告承担违约金8000元；上述费用共计49567元；5、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：被告赵某承认原告在本案中主张的签订房屋租赁合同以及交纳押金5000元及第一年房屋租金36000元的事实，对上述事实本院予以确认。被告租赁房屋后，于2015年10月17日还向原告支付了第一年的物业费用1567元，原告出具了收据。2016年6月20日，被告承租使用的房屋屋顶开始漏水，致使屋内顶棚被水浸泡受损，被告多次找原告相关人员要求原告派人对屋顶进行修缮，但未果。被告经营至2017年8月1日，因屋顶漏水影响其正常经营，被告便将租赁房屋腾空并将房屋钥匙交给原告相关负责人，并告知其不再承租房屋。至交付钥匙，被告未向原告交纳2016年期间的房屋租金40000元，原告亦未退还5000元押金。后双方就屋顶漏水的损失与部分租金相抵的事宜多次协商未果，原告遂提起诉讼。上述事实，由原告提交的租房协议书、收款收据，被告提交的照片等证据及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。一审法院认为：原、被告签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。综合原、被告对合同解除、应付租金、违约责任、物业费用的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：1.关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条规定，”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案被告因屋顶漏水问题未能解决，影响其正常经营，遂于2017年8月1日前将租赁房屋腾空并于该日将钥匙交付原告，并告知原告不再租赁房屋，被告明确表示不再履行合同义务，且原告亦未提出异议，应认定原、被告双方签订的房屋租赁合同在被告明确告知原告且交付钥匙时即已解除，被告腾空房屋交付钥匙的行为即视为返还房屋。2、关于应付房屋租金的问题。原、被告约定租赁期限为五年，第二年租期为2016年9月8日至2017年9月7日，年租金为40000元，被告于2017年8月1日将租赁房屋交付原告，实际租赁房屋的时间为11个月，租赁费为36667元，被告为履行合同义务担保向原告支付了5000元押金，现因双方合同解除，该押金可抵作租金予以扣除，故被告应向原告支付实际租赁房屋期间的租金31667元。被告抗辩因屋顶漏水导致的具体损失在本案中无法确认，经本院调解未达成一致意见，对此被告可另行主张权利。3、关于违约责任问题。原告认为被告未在2016年6月7日前交纳2016年度的租金，构成违约，应按年租金的20%承担违约金。原、被告在合同第五条第5项中约定，如承租方违反协议中途退出，其所配置的设施应无条件归出租人所有，且出租人不支付任何费用，不退还押金，违约金按年租金的20%承担。上述违约条款的事由是针对承租人违反协议中途退出的情形进行的约定，本案双方因屋顶漏水事宜一直未达成协议，被告拒绝交纳房租，并于2017年8月1日解除了合同，被告解除合同的原因是原告对屋顶漏水问题未进行修缮，影响其正常经营，其行为并非属于违反协议中途退出情形，双方约定逾期支付房租的违约责任是出租人有权收回房屋终止房屋租赁协议，并未明确约定具体违约金额，故原告在本案中主张的违约金没有事实依据，本院不予支持。4、关于物业费用问题。原、被告在合同中约定承租人租赁房屋期间的水电暖等相关费用均自负，被告于2015年10月17日向原告交纳了2015年的物业费用1567元，对此亦未提出异议。被告可参照2015年的计费标准向原告支付11个月的物业费用1436元（128㎡×1.02×11月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告赵某向原告张掖某实业有限公司支付租金31667元；二、被告赵某向原告张掖某实业有限公司支付2016年度物业费用1436元；三、驳回原告张掖某实业有限公司的其他诉讼请求。上述一、二项合计33103元，限于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元（已减半收取），原告张掖某实业有限公司负担206元，被告赵某负担314元。除2017年8月4日被上诉人将承租房屋钥匙交还上诉人外，其余事实二审审理查明与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、被上诉人未付的租赁费如何认定；2、上诉人主张的违约金是否成立。关于被上诉人拖欠租金如何认定。本院认为，上诉人作为涉案房屋的出租人应保证出租房屋的正常使用，而本案查明的事实是：2016年6月20日出租房屋屋顶漏水致后来屋顶装修脱落，上诉人并未维修，也未以其他方式尽快解决该问题，其怠于履行义务的行为严重影响了被上诉人正常的经营活动，因此，被上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定提出解除合同。现被上诉人于2017年8月4日向上诉人提出解除合同并交付了承租房屋钥匙，但上诉人并未提起确认被上诉人解除合同的行为无效的诉讼，因此，应认定2017年8月4日租赁合同解除，租赁物已返还。一审法院判处被上诉人承担租赁费至2017年8月7日并无不当。关于上诉人主张的租赁费是否成立的问题。被上诉人是因屋顶漏水事宜未决拒绝交纳房租，不属于租赁合同第五条第5项约定应承担违约金的情形，故上诉人主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人张掖某实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈军审判员陈芳审判员宋睿二〇一八年三月七日书记员张玉芬