北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终4269号上诉人（原审被告、反诉原告）：董学兵，男，1967年2月6日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈昊：北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万旭东，男，1971年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：常彩兵，北京市华泰律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。上诉人董学兵因与被上诉人万旭东、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初12821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。董学兵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回万旭东的一审全部诉讼请求，并判令万旭东返还董学兵首付款100万。事实和理由：董学兵同意解除案涉合同，不再坚持一审期间关于案涉合同无效的请求及赔偿经济损失100万元的反诉请求。原审法院认定事实不清，判决依据有误。董学兵有足够的支付房款的能力和款项来源，因万旭东失联，董学兵怀疑其是否有交易能力和诚信，故行使不安抗辩权未支付房款。因此，董学兵不存在违约行为，而系万旭东不履行合同义务并单方解除合同，存在违约事实。万旭东辩称，同意一审判决，不同意董学兵的上诉意见。董学兵从交纳定金开始就迟延履行，第一笔和第二笔房款也未按期履行，通过董学兵给万旭东发送的微信内容可以看出其始终是缺钱状态，万旭东收到其微信后认为其没有购房的经济能力，所以没有必要回复其信息。链家公司提交书面意见述称，同意一审判决。万旭东向一审法院起诉请求：1.确认万旭东与董学兵之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》已经于2017年7月8日解除；2.判令董学兵向万旭东支付违约金304万元。董学兵向一审法院反诉请求：1.确认万旭东与董学兵于2017年4月17日签订的房屋买卖合同无效；2.判令万旭东返还董学兵首付款100万元并赔偿经济损失100万元。一审法院认定事实：2017年4月15日，经链家公司居间，万旭东（出卖人）与董学兵（买受人）签订签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：万旭东将其所有的位于顺义区马坡镇香榭花园H17住宅楼-1层×住宅楼、建筑面积538.74㎡的房屋出售给董学兵。该房屋的成交总价款为1520万元。该合同第二条第四款载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2012年6月7日，出卖人应于2017年6月16日前办理抵押注销手续。2017年4月15日，甲方（出卖方）万旭东、乙方（买受方）董学兵与丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》，该协议第二条约定：乙方于2017年4月17日将第一笔定金10万元自行划转方式支付甲方，于2017年4月25日将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方。甲方应于2017年6月16日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需要资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第一、二笔首付款用于甲方还款解押。该条第三款载明：乙方于2017年5月31日前将第一笔购房款300万元以第三方担保支付的方式支付给甲方；乙方于2017年6月15日前将第二笔购房款100万元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2017年7月31日前将第三笔购房款270万元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2017年12月31日前将第四笔购房款745万元以建委监管支付的方式支付给甲方。就上述以建委监管制度方式支付的购房款，甲乙双方协商一致，通过理房通办理。该协议第四条第三款载明：乙方若出现下列情形，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购房该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约的情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的所有费用不予以退还。同日，甲方（出卖人）万旭东与乙方（购买人）董学兵签订《补充协议2》，该协议载明：甲乙双方约定，按照补充协议1中约定付款条件下，房屋成交价格为1520万元，若乙方在2017年8月15日前支付完毕房款（除物业保证金和户口保证金），且双方办理产权转移登记完毕，在此条件下，甲方同意此交易房屋的成交总价变更为1500万元。上述合同签订后，董学兵于2017年4月17日向万旭东支付购房定金10万元，于2017年5月8日支付购房定金90万元。万旭东主张解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议2》系因为董学兵未按照双方合同约定的支付购房款，董学兵已经构成根本违约，为了证明其主张，万旭东提交以下材料：1.EMS快递单，证明万旭东邮寄送达了解除合同通知书的事实。董学兵认可该证据的真实性和证明目的。链家公司认为该证据与其无关，不发表质证意见。2.EMS快递查询单，证明董学兵收到万旭东解除合同通知书的事实。董学兵对该证据的真实性予以认可，并称其确实收到了并且已经回复，认可其证明目的。链家公司认为该证据与其无关，不发表质证意见。董学兵反诉称双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议2》无效且其未支付剩余房款系履行不安抗辩权，为支持其反诉诉讼请求，董学兵提交以下证据材料：1.银行流水，证明董学兵有支付能力可以付款，但是因联系不上万旭东而没有付款，董学兵有购买涉诉房屋的诚意。在董学兵提交的账户为×××的中国农业银行银行卡交易明细清单记载：2017年6月7日该账户的余额为1572.51元，2017年6月20日的余额为1988.74元；在卡号为×××的中国建设银行客户交易明细清单载明：2017年5月31日的余额为35358元。在卡号为×××的中国工商银行借记卡账户历史明细清单中载明：2017年5月28日的余额为5945元，2017年6月21日的账户余额为957.96元。万旭东认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称董学兵在2017年5月31日、6月15日之前并不具备依约支付购房款的能力，证明董学兵违约的事实。链家公司认可该证据的真实性和证明目的。2.房屋所有权证书，证明董学兵已经将位于石园北区的房屋出售用于购买涉诉房屋以及主张损失的事实。万旭东对该证据的真实性和证明目的均不认可。链家公司认可该证据的真实性和证明目的。3.查询单打印件，证明在房屋交易过程中，万旭东的公司存在经营异常。万旭东对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的。链家公司称与其公司无关，不发表质证意见。4.王某证人证言，证某合同及合同履行过程中的细节。链家公司员工王某出庭陈述，其在该合同的履行过程中一直与双方进行沟通，2017年5月26日至31日期间，万旭东在询问购房款是否到账。其与董学兵联系，董学兵则称正在积极筹款。2017年6月13日，王某与万旭东联系，万旭东说需和律师商量后确定是否不再追究董学兵根本违约，并询问董学兵是否愿意支付滞纳金，之后王某与万旭东联系不上了。王某另称董学兵于6月20余日说购房款已经筹集差不多了，董学兵于2017年7月5日给王某发送了凭证。万旭东、董学兵及链家公司对证人证言均予以认可。另，在本案审理过程中，董学兵认为双方约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，万旭东与董学兵签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《补充协议2》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行，故对董学兵所主张的双方之间签订的上述合同是无效的意见该院不予采信，对其要求确认双方之间签订合同为无效合同的反诉诉讼请求，该院不予支持。对证人王某的证人证言，万旭东和董学兵及链家公司均予以认可，故该院对王某的证人证言予以确认，另结合董学兵提交其名下的银行流水情况可知，其在2017年5月31日及6月15日并未将涉诉房屋所应给付万旭东的购房款筹集完成并支付给万旭东，故该院对董学兵所辩解的其有能力支付购房款，未能支付购房款的原因系履行不安抗辩权，该院不予以采信，董学兵逾期支付购房款超过十五日，董学兵构成根本违约，故万旭东要求解除与董学兵之前签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《补充协议2》的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定了如董学兵根本违约，则万旭东有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，万旭东向董学兵邮寄送达《解除合同通知书》，董学兵于2017年7月8日签收该《解除合同通知书》，现董学兵根本违约，万旭东行使解除权符合法律规定，该院予以支持，双方合同解除日为董学兵签收《解除合同通知书》之日，即2017年7月8日。对于违约金的性质，该院认为在合同当事人没有特殊约定的情况下，违约金系合同当事人对违约行为所将造成的损害赔偿总额的预定，虽可能兼有惩罚性质，但因系对违约赔偿损失的预估。本案中，因董学兵构成根本违约，故万旭东要求董学兵给付违约金的请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故本案中，董学兵要求减少违约金数额的请求，于法有据，该院予以支持。关于违约金的具体数额，综合本案实际情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本着公平和诚信原则，依法酌定违约金的数额为100万元，对万旭东主张的过高部分，该院不予支持，因双方约定，如董学兵根本违约，则其向万旭东已支付全部款项冲抵违约金，故董学兵向万旭东支付的购房款100万元折抵本案的违约金。因董学兵根本违约，故其要求返还首付款及赔偿损失的要求，该院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、万旭东与董学兵于2017年4月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》于2017年7月8日解除；二、驳回万旭东的其他诉讼请求；三、驳回董学兵的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，万旭东与董学兵签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议2》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应遵照履行。万旭东主张因董学兵存在违约行为，故解除案涉合同，并要求其支付违约金。本院认为，根据微信聊天记录、王某的证言及董学兵的银行流水等证据来看，董学兵确实存在未按照案涉合同的约定在2017年5月31日及6月15日以前支付购房款的情况，其关于具有付款能力及未付款系因无法联系万旭东而行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因董学兵仅支付了定金100万元，根据合同约定及法律规定，其逾期支付剩余购房款超过15日的行为已构成根本违约，故万旭东向其发出通知要求解除合同，合法有据，一审法院对该解除行为予以确认，并认定《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》于2017年7月8日解除，并无不当，本院予以维持。董学兵应当就其行为向万旭东承担违约责任，现一审法院基于万旭东的主张，依据法律规定，综合考虑合同的约定及万旭东的损失情况，酌情确定董学兵向万旭东支付违约金100万元，且以其已经支付的100万元定金冲抵上述违约金，并无不当，本院予以维持，并对于董学兵要求万旭东返还定金100万元的主张，予以驳回。综上所述，董学兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由董学兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 张 帆二〇一八年三月二十七日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩