江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终79号上诉人（原审被告）：鲁加丽，女，1983年11月14日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：周钲皓，江苏申明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈爱君，女，1965年3月5日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：王洪，男，1963年4月20日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：顾广勇，江苏乐鼎律师事务所律师。上诉人鲁加丽因与被上诉人沈爱君房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2017)苏1023民初5460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鲁加丽上诉称，一审法院认定事实不清，鲁加丽具备房屋产权人的授权这一事实沈爱君是知道的，且产权人也与沈爱君见过面，上诉人多次催告沈爱君办理公示、过户等手续，但其一直不予办理，已构成违约，定金不应予以返还。对于合同，根据相关司法解释的规定，应认定为有效，由于沈爱君不履行合同义务，经上诉人多次催告后，仍不履行，上诉人有权解除合同，故上诉人不应返还3万元定金。请求二审法院依法撤销原判，驳回沈爱君的诉讼请求。被上诉人沈爱君辩称，鲁加丽不是产权人，无权出卖他人房产，协议约定的付款方式不符合国家规定，无法履行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。沈爱君向一审法院起诉请求：1.判决鲁加丽返还3万元，并加倍支付3万元；2.本案诉讼费由鲁加丽承担。事实和理由：鲁加丽于2017年5月10日以“购房款定金”收取沈爱君3万元，后因鲁加丽不具有售房条件，沈爱君要求鲁加丽返还3万元元，而鲁加丽至今没有返还。为维护沈爱君的合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。一审法院认定事实：2017年5月10日，鲁加丽与沈爱君在中介宝应县欣悦房产信息服务中心主持下签订房屋买卖协议一份，约定：甲方（卖方）为李福銮，乙方（买方）为沈爱君。甲方自愿将碧桂园9幢1503室出售给乙方，该房屋建筑面积122.68平方米，定售价为1136800元。房屋产权状况为：现有购房合同。对于付款方式双方约定：乙方在签订本协议时向甲方缴纳人民币3万元作为购房定金，甲方同意乙方贷款60万元整，先公示、贷款审批下来，先打首付款506800元整给甲方，方可过户，贷款下来到甲方账户上，款清交房。协议还备注：贷款不足部分必须在过户时付清。协议由鲁加丽在甲方处签字，沈爱君在乙方处签字。当日，沈爱君向鲁加丽交纳了定金3万元，鲁加丽出具收条一份。因鲁加丽在签订上述房屋买卖合同时，并未出示实际产权人的授权委托书，沈爱君为此要求鲁加丽将上述合同带回让实际产权人李福銮和马文海签字，但鲁加丽未能按要求履行让实际产权人李福銮和马文海签名义务，到诉讼时止该份合同上仍然没有实际产权人李福銮和马文海签名。鲁加丽在开庭时才提供一份房屋买卖委托书，由于实际产权人李福銮和马文海没有到庭接受质证，无法确认该委托书的真实性，且该委托书上也没有马文海和鲁加丽的签名。现宝应县的二手房交易市场按国家相关政策规定，要求买房人的首付款必须打到指定的托管账户，方能办理房贷，才能保证二手房买卖交易的顺利完成，否则就无法完成二手房买卖的交易。鲁加丽在履行合同的过程中，坚持要求沈爱君将首付款打到自己的账户上，否则拒绝卖房，这也是导致该份房屋买卖合同无法得到真正履行的原因之一。其次这份协议的卖方是李福銮，协议最后的甲方（签章）却是鲁加丽，究竟谁是出卖人的甲方？让买受人无法确定。二是碧桂园9幢1503室实际所有权人是李福銮和马文海，既未能在这份房屋买卖合同上签名，也一直未能和买受人见面，导致买受人产生了合理的怀疑并担心该房屋买卖交易的风险。双方为此协商未果，遂引起本诉。一审另查明：交易房屋碧桂园9幢1503室实际产权人为李福銮和马文海共有，该房于2017年6月6日领取了不动产所有权证，李福銮和马文海是鲁加丽的公公和婆婆。一审法院认为：一、关于房屋买卖协议的效力。沈爱君与鲁加丽于2017年5月10日签订的房屋买卖协议未得到实际产权人李福銮和马文海最后的签字确认，该房屋买卖协议未发生法律效力。由于该房屋买卖协议未生效，故对沈爱君要求鲁加丽双倍返还定金的诉讼请求不予支持。但鲁加丽在签订房屋买卖协议时收取沈爱君的购房定金3万元应当全部予以返还。二、该房屋买卖协议无法得到履行的原因。鲁加丽在履行合同的过程中，坚持要沈爱君将首付款打到自己的账户上，否则拒绝卖房。而沈爱君同意按二手房交易管理部门的规定，按照贷款行的要求将首付款打到指定的托管账户上。由于双方对首付款的收取方式未能达成一致意见，导致该份房屋买卖协议无法得到实际履行。2017年7月19日和2017年8月20日鲁加丽以李福銮名义向沈爱君发了催告函和解除合同通知书。综上所述，鲁加丽于2017年5月10日与沈爱君签订房屋买卖协议后，至2017年8月20日解除房屋买卖协议，既未能向买受人提供合法有效的委托代理手续，又没有得到所出售房屋碧桂园9幢1503室实际产权人李福銮和马文海的追认，故该房屋买卖协议对实际产权人李福銮和马文海不发生效力，其责任由行为人鲁加丽承担。鲁加丽在与沈爱君解除房屋买卖协议后，理应返还收取的沈爱君3万元定金，鲁加丽拒不返还定金是产生本纠纷的直接原因，鲁加丽应当承担本案的全部民事责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告鲁加丽于本判决生效之日起十日内向原告沈爱君返还购房定金3万元；二、驳回原告沈爱君的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告鲁加丽承担。经审理查明，原审法院认定基本事实无误，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、房屋买卖协议是否有效？2、鲁加丽收取的定金3万元是否应予返还？本院认为：房屋买卖协议应依法认定为有效。本案所涉房屋所有权人李福銮和马文海系鲁加丽的公婆，对上述关系买受人沈爱君在订立房屋买卖协议时已经知道，当时由于所涉房屋尚未领取房产权证，故鲁加丽仅向沈爱君出示了购房合同。双方在房屋买卖协议中也约定鲁加丽一方取得房产证后，再配合买方办理过户手续，故双方在订立协议时对房屋的状况是清楚的，对于买卖房屋的意思表示也是真实的，虽然卖方一栏中李福銮没有签字，而是由鲁加丽代为签字，鲁加丽也未出具明确的授权委托书，但事后产权人李福銮和马文海无论是行为还是态度，均未对鲁加丽代表其出卖房屋的行为表示过任何异议，审理中鲁加丽也提供了授权委托书，故鲁加丽的代理行为有效，沈爱君以其没有代理权为由主张合同无效，缺乏依据。即便鲁加丽无权处分，因合同属债权行为，合同的有效不以行为人对其所处分的标的物享有处分权为有效要件，故房屋买卖协议只要是双方真实意思表示，即为有效。如鲁加丽确为无权处分，则承担相应违约责任，并不影响协议的效力。综上，沈爱君与鲁加丽订立的房屋买卖协议有效。二、协议未能履行不能归责于一方当事人，故协议解除后鲁加丽收取的定金3万元应予返还。双方在房屋买卖协议中虽就付款方式进行了约定，但根据二手房交易管理部门的规定和贷款银行的要求，首付款需打到指定的托管账户上，以保证交易安全。由于对资金托管事项，双方在协议中没有约定，之后又不能达成一致，故而协议无法继续履行，对此，双方并无主观过错，起草协议的房产中介方也承认其在订立协议时未能考虑到有关方面对资金托管的要求，致双方产生矛盾。鲁加丽一方在纠纷无法解决的情况下明确提出解除合同，显然协议已无继续履行之可能。由于协议不能履行并非归责于一方的原因，故协议解除后鲁加丽收取的定金3万元应予返还。综上，一审法院认定基本事实清楚，虽对合同效力认定有误，但所作判决并无不当。鲁加丽主张沈爱君违约及不同意返还3万元定金的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元由鲁加丽负担。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一八年三月三十日书记员 余 韵附相关法律条文中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。