贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0526民初899号原告马勋群，男，1962年12月12日生，回族，农民。委托诉讼代理人路宵，威宁县中心法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司。住所地：贵州省威宁县草海镇新区进站大道。法定代表人肖才宏，系公司经理。统一社会信用代码：9152052666297295XP。被告六盘水宏达房地产开发有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山区文化南路百信农贸市场*楼。法定代表人肖才宏，公司总经理。统一社会信用代码：915202017143249044。委托诉讼代理人戴永鹏，贵州浩锐��师事务所律师。特别授权代理。原告马勋群诉被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称宏达分公司）、被告六盘水宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法由审判员高明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马勋群委托的诉讼代理人路宵，被告宏达公司、宏达分公司共同委托的诉讼代理人戴永鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马勋群诉称：2013年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏达分公司开发修建的位于高原明珠5栋5-2-7-1号房屋，房屋建筑面积为136.02平方米，套内建筑面积为116.63平方米，房价总款为323728元。合同签订后，原告按约支付了房价款，履行了合同义��，但被告却未按照双方约定于2015年3月30日前向原告办理房屋产权移转过户登记手续构成违约。经多次催促后，被告仍未履行合同义务，现诉至贵院请求判令二被告支付原告迟延办理房屋产权证违约金56638元。被告宏达公司及宏达分公司共同辩称：原告主张的违约金已超过诉讼时效，不再受法律保护。此外，虽然我公司未按约向原告办理房屋产权过户登记手续，但该违约行为并未给原告造成损失。即便原告有损失，也与我公司无关。因为我们双方签订的合同已明确约定对逾期办证行为，被告方不承担违约责任。同时，原告主张的违约金过高，且没有法律依据和事实依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月15日，原告马勋群与被告宏达分公司签订《商品房买卖合同》，���定原告向被告购买位于“高原明珠”第5幢第2单元第7层1号房屋，套内建筑面积为116.63平方米，房屋总价款为323728元。原告以银行按揭贷款方式购房。《合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理。1、在约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按照已付房价款的/承担违约责任;2、约定日期起/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理。（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支��利息；（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金……”合同签订后,原告向被告支付了首付款103728元，其余220000元以中国农业银行股份有限公司威宁县支行按揭贷款方式向被告支付余款22万元，被告也按约向原告交付了房屋,但未按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明，在本案诉讼过程中，原告自愿撤回请求被告办理房屋产权证的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的商品房买卖合同、个人住房借款合同等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告马勋群与被告宏达分公司签���的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，如一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。原告已按约向被告支付了购房款323728元（含银行按揭贷款部分）,而被告却未按照合同约定于2015年3月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。由于双方在合同中约定了违约责任的计算方式，但涉及违约金费率的计算标准栏采用“/”符号划去。双方采用的商品房买卖合同文本系打印体，且系由被告宏达分公司提供的反复适用的格式文本合同。庭审中，被告对合同中“/”解释为双方签订合同时，原告自愿放弃追究被告的违约责任，而原告对此解释为并非原告自愿放弃追究被告的违约责任，该部分内容系由宏达分公司工作人员填写后，交由原告签字，且文中“/”符号也不代表原告自愿放弃追究被告违约责任，而是违约责任计算方式中违约金费率未作约定或未作明确约定。出现当事人对合同的部分内容没有约定或没有明确约定的情形下，应当按照法律的规定进行办理。对双方在庭审中的就合同中“/”符号所代表的意思各执一词的解释，本院认为，根据合同法第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”由于被告未举证证实，双方在签订合同时对合同内容中的“/”的符号所代表的意思已向原告作出提示注意并向其解释含义的义务，不能体现原告的意思，因此，应当作出不利于被告宏达分公司的解释，故被告称属于原告自愿放弃追究被告违约责任的解释理由不成立。退一步讲，即便合同中“/”符号，属手工填写，双方在签订合同时已体现了原告的意思，原告对此予以知悉，该条款不属于格式条款，但根据文字内容本身的字面含义仍然不能得出原告自愿放弃追究被告宏达分公司逾期办理房屋产权移转登记手续违约责任的辩解成立的结论，仅能反映双方在约定违约责任时针对违约金的费率计算标准未作约定或未作明确约定，因为原告并未选择退房。因此，被告的解释同样不成立，本院不予采信。根据民法总则第一百七十六条的规定：“民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。”由于双方在合同中约定了违约责任，但没有约定违约金费率的计算标准。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案属于没有明确约定违约金数额或损失数额难以确定的情形。由此，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同期银行贷款年利率为（1-5年期）4.75%，逾期贷款年利率则是在贷款利率基础上再上浮30%-50%。本案酌定按上浮30%计算。即为4.75%×(100%+30%)=6.175%。由于双方约定的办理房屋产权移转登记手续时间为2015年3月30日，截止原告向本院第一次提起诉讼时前一月（2017年12月）止，期间共计33个月（2.75年），违约金的计算金额为323728元×6.175%×2.75年=54973.06元。关于被告抗辩原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解理由。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案中自原被告双方约定的房屋产权移转登记手续之日起（2015年3月30日）至原告第一次向本院提起诉讼时止，期间尚不足三年，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于原告在本次诉讼中自愿撤回请求被告为其办理房屋产权移转登记手续文书的诉讼请求，属原告自行处分其诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司、六盘水宏达房地产开发有限公司共同支付原告马勋群逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金54973.06元（从2016年1月1日计算至2017年12月）。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司、六盘水宏达房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  高明二〇一八年三月十六日书记员  李涛