山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁17民终170号上诉人（原审被告）：王威，男，1989年8月14日出生，汉族，职工，住菏泽市。委托诉讼代理人：张松勤，山东君诚仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯士明，男，1976年10月3日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。原审被告：闫宝付，男，1986年2月1日出生，蒙古族，住菏泽市。上诉人王威因与被上诉人侯士明、原审被告闫宝付房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王威上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同期限未满，判决上诉人返还房屋没有事实和法律依据。2、一审判决适用法律错误，且定案证据不足。被上诉人侯士明与上诉人之间的房屋租赁合同关系与上诉人与朱嘉诚之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实发生的连贯的、不可分割的法律关系，一审判决不能把基于同一事实发生的不可分割的法律关系人为拆解。一审期间被上诉人提供的房屋租赁合同显示，涉案房屋位置在菏泽市和平路和曹州路交叉口处，而一审判决上诉人返还位于菏泽市和平路与中山路交叉路口100米路西的房屋，该合同有瑕疵，一审判决却采纳为定案依据，实属证据不足。被上诉人侯士明答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应驳回上诉，维持原判。原审被告闫宝付未答辩。被上诉人侯士明向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告王威的房屋租赁关系；2.由二被告返还房产、将房产恢复原状并赔偿损失20000元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月17日，原告与被告王威签订楼房出租合同，由原告将位于菏泽市和平路与中山路交叉口南100米处的门市楼房（上下层共计8间）出租给被告王威，租期自2015年9月9日至2016年9月8日共计一年，租金53240元。后被告王威找原告协商要求续租一年并达成口头协议，租金按原合同价款上浮10%为58564元。但被告王威违反合同约定，仅支付了原告48500元租金，下欠租金10064元不但不给，还蛮横不讲道理，要求强行租用原告房屋。后经了解得知，被告王威并没有自己使用所租房屋，而是未经原告同意将八间房屋转让给了被告闫宝付等四人经营使用。被告的行为侵犯了原告的合法权益。故诉至法院,请求判如所请。一审法院认定事实：2015年9月17日，原告侯士明与被告王威签订《租赁合同书》一份，约定原告（甲方）将位于菏泽市和平路与中山路（合同上误写为曹州路）交叉口南100米路西的房屋底上八间租赁给被告王威（乙方），租赁期间为2015年9月9日至2016年9月8日，租金53240元；乙方不得从事违法犯罪活动，装修不能改变房屋主体结构，乙方应在期满一月前提前告知甲方是否续租，如续租，房租应在合同到期前当天交付甲方，否则，甲方按乙方自愿放弃租房处理。合同签订后，被告王威支付了原告租金。合同到期后，原告侯士明与被告王威口头约定续租房屋。原告主张口头约定续租一年，房租上涨10%，而被告王威则主张口头约定续租及房租上涨10%是事实，但续租期限是三年而非一年。2016年9月12日至2017年3月28日，被告王威四次通过银行转账支付原告租金48500元。被告王威将涉案房屋承租后，分别转租给了被告闫宝付及张瑛、朱嘉诚、彭翠丽。其中一楼最南头一间由闫宝付租赁，隔壁一间由张瑛租赁，一楼最北头二间由朱嘉诚租赁，二楼四间由彭翠丽租赁。现涉案房屋由上述四人经营使用。一审法院认为，原告侯士明与被告王威所签订的《租赁合同书》,是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原告与被告王威所签订的书面合同约定的租赁期限已于2016年9月8日届满。对于双方关于口头续租期限的约定，双方均未能提供相关证据。根据原被告所签订的书面租赁合同约定的租赁期限以及被告闫宝付等人陈述与被告王威一年一签订租赁合同的事实，结合被告王威目前仅支付原告侯士明租金48500元的事实，本院认定原告侯士明与被告王威约定续租一年，即自2016年9月9日起，至2017年9月8日止，房屋租金上涨10%。据此，双方的续租期限已于2017年9月8日届满。房屋租赁合同因期限届满而终止，原告再行请求解除与被告王威的租赁合同关系，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告王威在租赁期限届满后，未经原告同意，擅自将所租赁房屋中的部分房屋租赁给了被告闫宝付，侵犯了原告的合法权利，故原告请求被告王威、闫宝付返还所租赁的房屋，予以支持。原告请求判令被告将房屋恢复原状，无事实根据且未能提供充分证据，不予支持。根据原告侯士明与被告王威所签订的租赁合同，被告王威应支付原告2017年度房屋租金58564元，已经支付48500元，还应支付10064元。对于被告王威逾期返还房屋给原告造成的损失，可以2016年9月9日至2017年9月8日的年租金58564元为标准，按160.45元/天（58564元÷365天）自2017年9月9日起计算至实际返还房屋之日止。至于被告闫宝付的损失，可另案向被告王威主张权利，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告王威、闫宝付于判决生效后十日内将位于菏泽市和平路与中山路交叉口南100米路西的房屋一间（一楼最南头）返还原告侯士明；二、被告王威于判决生效后十日内支付原告侯士明房屋租金10064元及逾期返还房屋给原告侯士明造成的损失[按每天160.45元自2017年9月9日起，计算至整栋房屋（底上共八间）实际返还之日止）]；三、驳回原告侯士明的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人王威与被上诉人侯士明签订的《租赁合同书》合法有效，双方当事人应予遵守履行。该合同约定的租赁期限自2015年9月9日至2016年9月8日，租金53240元，后上诉人王威与被上诉人侯士明口头约定续租，租金上涨10%，对于续租期限，双方当事人说法不一，原审判决根据《租赁合同书》约定的租赁期限、原审被告闫宝付等人陈述及上诉人王威一年一签租赁合同的事实，结合上诉人王威仅向侯士明支付租金48500元，所作侯士明与王威口头约定续租期限为一年的认定正确，上诉人王威称口头约定期限为三年的上诉理由无证据支持，不能成立。上诉人王威与被上诉人侯士明对于案涉租赁房屋的位置约定明确，且在审理期间均不持异议，这与原审判决要求上诉人王威返还给被上诉人侯士明的租赁房屋位置描述一致，应予认定。上诉人王威关于被上诉人所提《租赁合同书》有瑕疵、不应作为定案依据的上诉理由，不能成立。关于上诉人王威称原审判决把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解的上诉理由，无事实和法律依据，依法不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王威的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人王威负担。本判决为终审判决。审判长  赵明军审判员  王英超审判员  张秀云二〇一八年三月七日书记员  辛 彬