江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初7310号原告：张定明，男，1963年8月21日生，汉族。委托代理人：徐玉翔，江苏圣典律师事务所律师。被告：胡正军，男，1968年6月5日生，汉族。被告：周成英，女，1968年3月6日生，汉族。第三人：胡芳，女，1988年6月6日生，汉族。上列二被告及第三人共同委托代理人：赵菲、赵艳，江苏东银律师事务所律师。第三人：南京市江宁区人民政府禄口街道办事处（统一社会信用代码11320115013053718P），住所地在南京市江宁区禄口街道禄口大街38号。代表人：江诗新，主任。委托代理人：张诒好，南京市江宁区禄口法律服务所法律工作者。原告张定明被告胡正军、被告周成英、第三人胡芳、第三人南京市江宁区人民政府禄口街道办事处（以下简称禄口街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张定明及其委托代理人徐玉翔，被告胡正军、第三人胡芳及其二人与被告周成英的共同委托代理人赵菲、赵艳，第三人禄口街道办事处的委托代理人张诒好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张定明诉称：2011年3月25日，其与被告胡正军、被告周成英（二被告系夫妻关系）在南京市江宁区禄口法律服务所的主持及协调下签订《房屋买卖协议书》一份，约定由其向二被告购买第三人胡芳（二被告的女儿）名下的位于本区××周边的120平米拆迁安置房一套，具体房号以抽签确定，价款为265000元，配套储藏室如需另外付款，与二被告无关。协议还约定房屋在过户时，二被告必须积极协助办理。其于同月29日付清上述价款。2017年1月11日，南京市江宁区禄口街道石埝社区村民委员会发出分房通知。同月14日，其按照通知抽取并签收了××室房屋及××储藏室（以下简称涉案房屋）的房票。现胡芳拒不向第三人禄口街道办事处收房，二被告亦不按约向其履行交房义务及协助过户义务，侵犯其合法权益。故诉至法院，要求胡芳、禄口街道办事处协助二被告交付涉案房屋并将涉案房屋登记至其名下；二被告承担违约责任，支付违约金250000元。被告胡正军、被告周成英共同辩称：其二人系因当时做生意失败，迫于经济压力才与原告张定明签订了《房屋买卖协议书》，现第三人胡芳并未领取涉案房屋钥匙，也未实际入住，其二人无法交付涉案房屋。因涉案房屋系拆迁安置房，未办理房屋产权登记，五年内不得上市交易，且双方就拆迁安置房的买卖损害了社会公共利益，应当予以解除。第三人胡芳辩称：涉案房屋为其所有，其对原告张定明与被告胡正军、被告周成英签订《房屋买卖协议书》并不知情。其并未授权二被告出售其房屋，对二被告的出售行为也未予追认，故《房屋买卖协议书》应属无效。张定明明知涉案房屋所有权人并非二被告，对协议的签订存在过错，应当对其进行赔偿。第三人禄口街道办事处辩称：本案纠纷系原被告之间的纠纷，现其作为第三人参与诉讼，愿意服从法院判决。经审理查明：2010年12月18日，第三人禄口街道办事处与第三人胡芳签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定禄口街道办事处拆除胡芳位于本区××口街道××埝社区××自然村××号房屋，胡芳选择“产权调换”的安置方式申购大套房屋（约120平米）一套。被告胡正军（胡芳之父）代胡芳在该协议书上签字确认，并注明“本人同意将大套转让给张定明”。2011年3月25日，胡正军、被告周成英（均为甲方）与原告张定明（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将其所有的本区××周边的一套120平米的期房卖给乙方，分房时由乙方抽号，关于楼层的相关费用按政府规定给付；所购期房的配套储藏室（车库）由乙方另外付款购买，与甲方无关；房屋价款265000元；本协议签订后，甲乙双方不得因为房价的涨、跌或其他因素而反悔（违约），如果甲方反悔，必须返还乙方支付的全部购房款，另支付违约金250000元给乙方，另房屋涨价部分价格归乙方，乙方如反悔，则购买此房的房款甲方不予退还，另支付违约金250000元；该房屋办理登记时应登记乙方名字，乙方在办理该房屋过户时，需要甲方出具证明或手续等，甲方必须积极协助乙方办理。同月29日，胡正军收到张定明支付的购房款265000元并出具收条一张予以确认。2017年1月11日，本区禄口街道石埝社区村民委员会发出《分房通知》，要求分房户抽签，张定明前去抽取房号确定本案双方买卖的期房系××室房屋及××储藏室（即涉案房屋），张定明代胡芳领取涉案房屋房号票。后胡芳未向禄口街道办事处领取涉案房屋的钥匙、办理交付手续，涉案房屋亦未办理权属登记。审理中，第三人胡芳认为其对被告胡正军、被告周成英将涉案房屋出售给原告张定明一事既不知情，也不同意；张定明对此不予认可，并提交了其与胡芳于2017年4月的通话录音对此加以反证，胡芳在通话录音中向张定明陈述：“跟我谈没有用哎，他（胡正军）做主哎，跟我谈有什么用”，“不要紧，反证钱跟我爸谈好了就行了，他要求交付的时候找我签个字就行了”。张定明还在电话中陈述“这个房票也是你给我的”，胡芳未予否认。张定明还申请证人周某、何某发表了证人证言，二证人均陈述抽取涉案房屋房号的当天胡芳曾与其二人及张定明一起前去，系胡芳向张定明交付了进场抽签的凭证。胡芳陈述其已经结清涉案房屋的相关费用并提交收据、复建房结账单及函予以证明，张定明、第三人禄口街道对上述证据真实性无异议。根据结账单，胡芳已就涉案房屋向禄口街道办事处交纳储藏室价款1102.5元（面积4.41平米、单价250元/平米）、燃气开户费2715元、有线电视开户费400元。张定明认为二被告未按协议约定向其交付涉案房屋并办理涉案房屋的产权过户手续，二被告已违约，按《房屋买卖协议书》约定应承担违约金250000元；二被告则认为张定明未按约向其支付涉案房屋多出的面积差价、储藏室价款等，系张定明存在违约行为，且面积差价及储藏室价款均应按照市场价予以计算，需等待双方另行协商。就此，张定明陈述双方约定条款的本意为储藏室价款（如拆迁人需收取）由其直接向禄口街道办事处交纳，无需胡正军、周成英负担，现其愿意向二被告支付储藏室价款、燃气开户费及有线电视开户费。对涉案房屋的实际面积，二被告称因尚未办理房产证，暂时无法确定。上述事实，有《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议书》、收条、拆迁安置房房号票、分房通知、收据、复建房结账单、函、通话录音、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张定明与被告胡正军、被告周成英签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行相应义务。张定明支付了涉案房屋的价款，胡正军、周成英应按约交付涉案房屋并协助张定明办理登记手续。虽然根据《房屋拆迁补偿安置协议书》涉案房屋的相关权益归第三人胡芳所有，但结合张定明提交的证人证言、通话录音等可以综合认定胡芳对二被告将涉案房屋出售给张定明的事实知情且未提出异议，故胡芳应当配合二被告向张定明履行合同义务。现胡芳虽未受领涉案房屋、涉案房屋亦未办理权属登记，但胡芳已经与第三人禄口街道办事处办理了涉案房屋相关费用结算，涉案房屋已经具备交付及办理权属登记的条件。故胡芳应协助胡正军、周成英交付涉案房屋并办理产权登记手续，禄口街道办事处亦应就此负协助义务。胡正军、周成英要求解除《房屋买卖协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。张定明主张因胡正军、周成英未按约交付涉案房屋并办理过户手续应承担违约金250000元，但双方在协议中约定的违约金系解约违约金，现双方并未解除协议，不符合违约金的适用条件，故对违约金部分，本院不予支持。对胡正军、周成英主张的储藏室价款，结合双方意见及协议条款，应理解为该费用由张定明向拆迁人支付，无需二被告负担。现胡芳已向禄口街道办事处交付此款，张定明亦自愿向二被告交付相应款项，不违反法律规定，本院予以准许。故张定明应向二被告支付储藏室价款1102.5元，并支付燃气开户费2715元、有线电视开户费400元，共计4217.5元。对胡正军、周成英主张的面积差价款，二被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、第三人南京市江宁区人民政府禄口街道办事处、第三人胡芳协助被告胡正军、被告周成英于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张定明交付位于南京市江宁区禄口街道××室房屋及××储藏室不动产并协助张定明将上述不动产的产权登记至张定明名下。二、原告张定明向被告胡正军、被告周成英支付储藏室价款1102.5元、燃气开户费2715元、有限电视开户费400元，共计4217.5元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回原告张定明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5130元、财产保全费3095元，合计8225元，由原告张定明负担5050元，由被告胡正军、被告周成英负担3175元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张雨青人民陪审员  唐宜春人民陪审员  熊光荣二〇一八年三月八日书 记 员  陈 燕