江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初19575号原告：柳素珍，女，1946年7月18日生，汉族。委托诉讼代理人：盛利，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振，江苏志仁律师事务所律师。被告：南京建维房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115558872801B，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人：吴根全,该公司董事长。委托诉讼代理人：孙君平，江苏金港律师事务所律师。原告柳素珍与被告南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳素珍的委托诉讼代理人盛利、被告建维公司的委托诉讼代理人孙君平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳素珍向本院提起诉讼请求：判令1.被告支付逾期交房违约金89752元；2.被告退还购房款差价9063元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月6日计算至实际支付之日）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：其与建维公司签订商品房买卖契约，约定由其购买由建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室商品房一套，建筑面积203.66平方米，总价2600000元。合同约定：房屋交付时间为2014年1月19日。合同签订后，因不具备交付条件，被告以种种理由多次延期交付房屋，直至2016年3月30日才将房屋交付。自2014年1月至2016年3月，参照涉案房屋同地段租金价格即2014年每月3287元，2015年每月3451元，2016年每月3623元的标准，被告应向其支付逾期交房违约金共计89752元。另被告从其处按合同约定面积实际收取房款2600000元，而合同约定的面积与实际交房面积存在0.71平方米面积差，实际房款应为2590937元，被告应返还其多支付购房款9063元。其为维护自身合法权益，故诉至法院。被告建维公司辩称，1.合同约定的逾期交付违约金计算标准为已收房款的万分之0.1/天；2.关于违约金的计算期间，其在2016年3月4日向各位业主发放了收房通知，通知业主于2016年3月7日到3月13日期间办理收房手续，本案逾期违约金应当计算至2016年3月13日；3.买卖期间，因政府的相关规定，其于2013年7月15日至2013年8月31日亚青会筹备及召开期间、2014年7月15日至2014年8月31日青奥会期间、2014年12月1日至2014年12月17日首次国家公祭日期间，共停工111天，该期间应从逾期交房期间扣除；4.对于房屋交付的面积差房款，合同中未约定退还的时间及方式，利息最多只能自原告主张之日起计算。本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，原告柳素珍（乙方）与被告建维公司（甲方）签订《××》商品房预售合同一份，约定由柳素珍购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室房屋，房屋建筑面积203.66平方米，单价12766.38元/平方米，总价2600000元。合同第六条第一项约定，甲方应于2014年1月19日前向乙方交付该商品房；第二项约定：该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。合同第十条第二项约定，甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；第四项约定，该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，该商品房自甲方通知或约定的交付日起视同已交付。合同第十一条约定，甲、乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，按下列方式处理：该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按本合同约定的单价，据实结算该房屋价款。合同签订后，柳素珍支付了全部购房款2600000元。2014年1月20日,建维公司向柳素珍发送延期交房通知书一份，载明因煤气管道和电力设施的地下铺设等问题，涉案房屋将延期交付。2014年12月30日，建维公司再次向柳素珍发送延期交房通知书，载明涉案房屋无法按约交付。2016年3月4日，建维公司向柳素珍发送收房通知，通知其于2016年3月7日至同年3月13日前来收房，柳素珍于2016年3月30日签署收楼意见表一份，其上记载了涉案房屋的质量问题。房屋交付后，经实际测绘面积确定为202.95平方米。2016年8月5日，建维公司开具购房发票，载明案涉房屋实际价款为2590937元。另查明，2013年6月7日，案外人刘某与被告建维公司签订购房合同，约定刘某向建维公司购买该小区××室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘某向本院提起诉讼并申请对上述××室房屋租金价格水平进行评估。本院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道××××室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。又查明，2013年8月16日至8月24日，亚青会在南京市召开，为确保工程质量，巩固前期“控尘”整治成效，南京市政府要求亚青会前一个月，加大巡查频次，确保各项整改措施落实到位。亚青会期间，一般工地一律停工。南京市全市范围内易扬尘作业7月15日起将停止施工。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金，法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。被告建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。建维公司逾期交房客观上给柳素珍造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给柳素珍造成损失。经本院委托，中证公司作出房地产估价报告，对××××室房屋的租金价格水平进行测算，案涉房屋面积与鉴定的房屋面积相近，户型一致，在实际使用效果上相差甚微，租金价格也应相近，故本院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋即××室房屋的租金标准计算违约金。建维公司辩称亚青会、青奥会及国家公祭日的停工时间111天应当从逾期交房期间中予以扣除，但建维公司未提交证据证明其响应政府要求在相应的期间内采取了停工措施，对于该项辩解证据不足，故本院不予采纳。关于涉案房屋的交付时间，柳素珍称在建维公司规定的收房时间内，案涉房屋因存在多处质量问题需要整改，故其实际于2016年3月30日收房，但未提交证据证明其已于2016年3月7日至2016年3月13日期间进行收房，且其提交的收楼意见表中载明的质量问题并不足以证明案涉房屋存在的质量问题达到影响居住从而构成拒绝收房的合理理由，故对柳素珍的该项意见，本院不予采纳，建维公司通知柳素珍最迟于2016年3月13日收房，故认定案涉房屋的交付时间为2016年3月13日，故本院认定案涉房屋逾期交房违约金应从2014年1月20日起计算至2016年3月13日。参照××××室2014年月租金3287元，2015年月租金3451元，2016年月租金3623元的标准，建维公司应支付柳素珍逾期交房违约金为87603.71元，故对柳素珍的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于柳素珍主张的购房款差价9063元，合同约定商品房实测面积与约定的面积发生误差的，双方同意按合同约定的单价，据实结算该房屋价款。涉案房屋实际交付的房屋面积与合同约定的面积存在面积差，柳素珍按照合同约定支付了房款2600000元（203.66平方米*12766.38元/平方米），涉案房屋实际价款为2590937元（202.95平方米*12766.38元/平方米），建维公司应当向柳素珍退还多余价款，故对于柳素珍的该项诉讼请求，本院予以支持。关于柳素珍主张建维公司以9063元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，以2016年8月6日至实际支付之日为期间支付逾期支付面积误差款的利息。建维公司辩称合同中未约定面积误差款的退还时间及方式，利息应从柳素珍主张之日起计算。本院认为，本案中柳素珍未提交其在起诉前向建维公司主张权利的证据，故柳素珍仅能主张起诉之日即2017年11月27日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止的逾期退还房屋差价款的利息，故对柳素珍该项诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告柳素珍逾期交房违约金87603.71元；二、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告柳素珍房屋面积误差款9063元及利息（自起诉之日即2017年11月27日起,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。三、驳回原告柳素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应减半收取案件受理费1160元，由被告建维公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 史朝霞二〇一八年三月七日法官助理 黄祝祯书 记 员 杨 露