湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初2370号原告胡胜，男，汉族，1986年9月27日出生，住湖南省望城县。委托代理人刘启永，湖南星邦律师事务所律师。被告殷鲜红，男，汉族，1944年12月15日出生，住长沙市开福区伍家岭派出所建湘新村**栋3门***房。现住长沙市开福区。被告李学慧，女，汉族，1949年12月27日出生，住长沙市开福区伍家岭派出所建湘新村**栋3门***房。现住长沙市开福区。两被告共同委托代理人殷莉，系两被告之女，女，汉族，1972年12月18日出生，住长沙市开福区伍家岭派出所建湘新村**栋3门***房。现住长沙市开福区。原告胡胜诉被告殷鲜红、李学慧侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡胜的委托代理人刘启永、被告殷鲜红、李学慧及其委托理人殷莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡胜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止对长沙市开福区ＸＸＸ邸ＸＸ栋ＸＸ号房屋的居住和使用；2、判令两被告立即将长沙市开福区ＸＸＸ邸ＸＸ栋ＸＸ号房屋腾空交付给原告；3、判令两被告支付原告房屋使用费123200元（房屋使用费计算标准参照同等地段的房屋租金计算，按每月2800元的标准，自2013年8月14日起开始计算，暂计算至2017年4月14日，以后的计算至实际腾房交付之日止）。4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月13日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：由原告购买了两被告所有的长沙市开福区ＸＸＸ邸ＸＸ栋ＸＸ号住宅房屋（房屋所有权证号为709062634，产权面积为116.71平方米），房屋成交价格为42万元，被告应于房屋所有权转移登记完成之日起3日内将转让房屋交付给原告。合同签订以后，原告按约支付了购房款，并于2013年8月14日办理了房屋的所有权证（房屋所有权证号为713201948），可两被告却一直将房屋占有居住、使用至今，未按约交付房屋给原告，为此，双方曾发生过多次纠纷。原告认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告已按约支付了购房款，并且已办理了房屋所有权证，该房屋的所有权依法归原告，现两被告将原告所有的房屋占有居住和使用，已对原告构成了侵权行为，两被告有义务将房屋腾空交付给原告。同时根据我国《侵权责任法》的有关规定，两被告应自房屋产权登记至原告名下之日起，向原告支付占有期间的房屋使用费。为了维护原告的合法权益，今特根据我国《民事诉讼法》的有关规定，依法向贵院提起诉讼，请人民法院支持原告的各项诉求。被告殷鲜红、李学慧辩称，1、2013年8月11日与原告及原告姐姐胡某某签订了贷款委托协议，但协议内容只是委托办贷款，并未委托卖房，两被告名下只有一套住房，不可能有卖房的意愿；2、原告提交的房屋买卖合同不是两被告亲笔签署，并且房屋被过户两被告不知情。3、该房屋买卖合同是原告与其姐胡某某签订，明显有违常理，且合同价格与当时市场价不符，被告未收到原告支付的超过房屋市场价部分的购房款，本来两被告要起诉原告将房屋返还过户至两被告名下，因无钱打官司而未起诉，故原告起诉没有道理，请求法院驳回。经审理查明，胡某某与原告胡胜系姐弟。被告殷鲜红、李学慧系夫妻，胡某某为泛华金融投资有限责任公司员工。2013年4月，被告殷鲜红、李学慧通过胡某某介绍在泛华金融投资有限责任公司借有贷款本金53万元，以所有权在殷鲜红名下的，坐落在长沙市开福区ＸＸＸ邸1栋309房（建筑面积116.71平方米，产权证号长房权证开福字第××号）的房屋作借款抵押，并办理了抵押登记。2013年5月8日，被告殷鲜红、李学慧向胡某某出具了委托书，全权委托胡某某办理上述房屋注销抵押登记，解除他项权证、领取产权证及领证后办理房屋出售相关事宜（含签订房屋买卖合同、办理产权过户、收取房款等），湖南省长沙市望城公证处于2013年5月9日出具了（2013）湘长望证内字第8366号《公证书》，就上述委托事项进行了公证。2013年8月13日，胡胜（乙方、买方）与殷鲜红、李学慧（甲方、卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方自愿将坐落于长沙市开福区ＸＸＸ邸1栋309房（建筑面积116.71平方米，产权证号长房权证开福字第××号）出售给乙方，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。房屋转让时所交存的物业专项维修基金的结余资金全额转让给乙方。2、房屋成交总价为420000元，房价款由双方自行约定结算方式。3、合同签订后3日内，双方应到房屋登记机构办理产权转移登记手续。4、甲方应于房屋所有权转移登记完成之日起3日内将转让房屋交付给乙方。5、任何一方违反本合同约定，均构成违约。违约方应依本合同的约定向守约方承担违约责任。上述合同甲方签章栏由被告殷鲜红、李学慧由受托人胡某某代签，房屋的抵押解除和过户等手续均由受托人胡某某代理殷鲜红、李学慧办理。合同签订当日，胡某某向被告殷鲜红银行账户支付了560000元，该款后用于偿还被告殷鲜红、李学慧在泛华金融投资有限责任公司的贷款本息。2013年8月14日，上述房屋过户至原告胡胜名下。后双方因房屋交付协商未果，原告遂诉至本院。庭审中，胡某某出庭称房屋实际价款是560000元，合同上之所以写420000元，是为了避税。两被告认可其所欠泛华金融投资有限责任公司贷款本息560000元已偿还，为胡某某帮其还款。上述事实，有《房屋买卖合同》、《委托书》及公证书、银行交易记录、不动产登记情况表、胡某某证言、及原、被告的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，两被告向胡某某出具的《委托书》系其真实意思，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，其内容体现了两被告将其所有的本案涉案房屋委托胡某某办理房屋出售及签订房屋买卖合同等相关事宜的意思表示，胡某某代两被告与原告签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，未超出两被告的委托范围，所订立的房屋买卖合同亦应认定为合法有效，由此产生的法律后果应由两被告承担，涉案房屋过户至原告名下后，其所有权依法应属原告，两被告未按合同约定向原告交付涉案房屋，侵害了原告的合法权益，现原告主张两被告向其交付涉案房屋，并主张两被告向其支付占用涉案房屋期间的使用费，符合有关法律规定，本院予以支持。因合同约定的房屋交付时间是房屋所有权转移登记完成之日起3日内，故房屋占用费应从2013年8月18日起计算至涉案房屋实际腾退之日止。原告计算房屋使用费参照标准系房屋出租中介对涉案房屋小区其他房屋在网上公布的近期租金价格，并不是2013年至今的综合租金价格，考虑租金每年不同且逐年上涨的客观因素，本院酌情认定房屋使用费的支付标准为每月1500元。另外，经本院查明，本案实际为两被告通过胡某某向泛华金融投资有限责任公司借款，之后为偿还借款，两被告将其房屋委托胡某某处置，由胡某某向两被告提供资金供两被告偿还借款本息，并与原告签订房屋买卖合同将房屋过户至原告名下，两被告在向胡某某出具书面委托时，应当知道该委托内容对其房屋处置所产生的法律后果，且胡某某向被告殷鲜红银行账户支付了560000元供其偿还了所欠的泛华金融投资有限责任公司的贷款本息，两被告对此知情，故两被告称其未委托胡某某卖房，不清楚房屋交易价格等辩解理由，与本案事实不符，本院不予采信。因两被告已委托胡某某处置房屋，故两被告未在房屋买卖合同上签字不影响房屋买卖合同的法律效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告殷鲜红、李学慧于本判决生效后十五日内将位于长沙市开福区ＸＸＸ邸ＸＸ栋ＸＸ号房屋腾空并交付给原告胡胜；二、被告殷鲜红、李学慧于本判决生效后十五日内按每月1500元的标准向原告胡胜支付房屋使用费，从2013年8月18日起计算至上述房屋实际腾退之日止；三、驳回原告胡胜的其他诉讼请求。本案受理费2764元，由被告殷鲜红、李学慧承担，公告费260元，由原告胡胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  孙利纯人民陪审员  刘艳红二〇一八年三月六日代理书记员  余艳芳