湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	(2015)耒民一初字第619号	原告：袁炳华。	委托诉讼代理人：肖俊武。	被告：曾国能。	委托诉讼代理人：贺乃荣。	原告袁炳华为与被告曾国能租赁合同纠纷一案，于2015年10月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，人民陪审员贺雪平、刘霞参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。代理书记员戚曼雪担任记录。原告袁炳华及其委托诉讼代理人肖俊武、被告曾国能的委托诉讼代理人贺乃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告于2007年10月2日签订的《重建协议书》无效；2、被告返还原告所占用的一楼门面及二楼房屋；3、被告向原告支付占用期间的房屋占有使用费75300元；4、被告将原告一楼的门面恢复至与袁炳树的门面同样的宽度和面积；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与兄弟三人因继承而取得耒阳市北正街廖家湾一处房屋，后对该处房屋进行改造，原告与其弟袁炳树在该处各取得了一间宽度、面积相同的门面，并用于出租。原告与袁炳树商议后欲对该二间门面进行改造重建，2007年，被告时任化龙居委会党支部书记，得知原告要对该二间门面进行改造重建的信息后，强迫原告兄弟将上述门面由被告建设，原告迫于被告的权势，于2007年10月2日签订了《重建协议书》，约定原告将位于耒阳市北正街廖家湾门面一间重新建设施工项目交由被告施工，待房屋建好后，一、二层门面租赁给被告使用；承建方式：甲方将门面发租给乙方，乙方在本合同使用期间时，可随意将甲方门面自行拆除重新改建、扩建、增建、装修等，一切费用应由乙方自行负责，甲方不负责任何经济补给乙方；甲方及其兄弟委托乙方兴建住房设计为七层，一、二层由乙方建好（办理房产证与乙方无关）、三至七层包工包料给乙方，费用最低308/m2，工程款按实际建筑面积结算；工程期限为一年半；七层楼梯间公摊面积的建筑费用甲、乙双方各出一半；一、二层为大厅设计，三层以上应按各自原房设计建设。租房方式：房屋建好后，甲方将一、二层发租给乙方二十年，价格按相邻门面的行情取中。一楼按550元/月租给乙方，二楼整体按450元/月租给乙方。2007年11月1日乙方交清2007年度的房租，以后每年年初一次性交清当年租金，一、二层租给乙方后，一切税务费、管理费、卫生费由乙方承担，与甲方无关；租房合同每二十年签订一次，租金及有关事项每三年协商一次。合同期满，除乙方自已不再承租，甲方方可另租第三方；重建前一楼门面承租方诊所搬迁问题由袁老满出面解决；一楼门面搬出之日起门面房租由乙方承担（二楼住房在外）。付款方式：一、二层由乙方出资承建，三层以上由甲方承包给乙方建设，每完工一层甲方付60%，按层次类推。工程完工验收后甲方必须付清总工程款的97%，剩余3%作为质保金。一年之后工程如无质量问题，甲方必须付清剩余3%的工程款；三楼以上动工之前三天内每层甲方必须付乙方60%工程款，如不付款就停工，一切损失由甲方负责，还约定了双方承担的责任等。合同签订后，被告将原告的上述门面拆除并施工重建。2009年，在建成六层后，被告无正当理由拒绝施工。在重建中，被告将一楼大厅分隔成二间门面，经原、被告双方现场测量，原告的门面比弟袁炳树的门面窄30公分，与原告和弟袁炳树原有的门面宽度不相符。且因被告不具有建筑施工资质，以及在施工过程中被告故意偷工减料，致使建成的房屋及门面存在严重的安全隐患。被告自2007年一直占用原告一楼门面及二楼房屋至今。原告多次要求被告退还门面及房屋，并支付占用费，而遭被告拒绝，为维护原告的合法权益，提起以上诉讼。	原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：	1.重建协议书，用以证实原、被告于2007年10月2日签订了《重建协议书》，约定由被告承建原告的房屋，待房屋建好后，由被告承租并支付租金的事实。	2.涉案房屋的现场照片，用以证实涉案房屋的现状及被告将涉案房屋擅自转租他人开办耒阳市茗旺烟洒店的事实。	3.耒阳市茗旺烟洒店工商登记基本信息，用以证实被告未经原告同意，擅自将涉案房屋转租他人使用的事实。	被告对上述证据经质证，对证据1的真实性有异议，被告并没有与原告签订该重建协议书。对证据2的真实性、关联性均有异议，不能达原告的证明目的。对证据3中的关联性有异议，不能达原告的证明目的。	被告辩称：被告没有占有原告的1、2楼门面和房屋，原告不能提供被告已将房屋交付的证据，故不存在向原告支付房屋占用使用费；也无需将一楼门面恢复到与与袁炳树的门面同样的宽度和面积。原告请求的租金已超过诉讼时效。	被告未提交证据。	经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1，因被告无异议，予以认定。证据2、3不具关联性，不予认定。	经审理查明，原告通过继承取得了耒阳市北正街廖家湾门面一间。2007年10月2日，原、被告签订了《重建协议书》，约定：甲方（即原告，下同）将位于耒阳市北正街廖家湾门面一间重新建设施工项目交由乙方（即被告，下同）施工，待房屋建好后，一、二层门面租赁乙方使用。一、承建方式：甲方将门面发租给乙方，乙方在本合同使用期间使用时，有权随意将甲方门面自行拆除重新改建、扩建、增建、装修等，一切费用应由乙方自行负责，甲方不负责任何经济补给乙方；甲方及其兄弟委托乙方兴建住房设计为七层，一、二层由乙方建好（办理房产证与乙方无关）。三至七层包工包料给乙方，费用最低308/m2，工程款按实际建筑面积结算；工程期限为一年半；七层楼梯间公摊面积的建筑费用甲、乙方各出一半；一、二层为大厅设计，三层以上应按各自原房设计建设。二、租房方式：房屋建好后，甲方将一、二层租给乙方二十年，价格按相邻门面的行情取中，一楼按550元/月租给乙方，二楼整体按450元/月租给乙方。乙方应在2007年11月1日交清2007年度的房租，以后每年年初一次性交清当年租金。一切税费、管理费、卫生费由乙方承担，与甲方无关；租房合同每二十年签订一次，租金及有关事项每三年协商一次。合同期满，除乙方自已不再承租的，甲方方可另租第三方；重建前一楼门面承租方诊所搬迁问题由袁老满出面解决；一楼门面搬出之日起，门面房租由乙方承担（二楼住房在外）。三、付款方式：一、二层由乙方出资承建，三层以上由甲方承包给乙方建设，每完工一层甲方付60%，按层次类推。工程完工验收后甲方必须付清总工程款的97%，剩余3%作为质保金。一年以后工程如无质量问题，甲方必须付清剩余3%的工程款；三楼以上动工之前三天内，每层甲方必须付乙方60%工程款，如不付款就停工，一切损失由甲方负责。四、双方责任：在一、二层建房施工期间，各职能部门由乙方负责调理（以后办理房产证各种税费与乙方无关）。三至七层施工期间，各职能部门由甲方负责调理；甲方兄弟家族之间的矛盾、产权争议、乙方建房与卫校争议及袁老三相邻房等所引起的争议都由甲方负责任解决好，如造成停工等所引起的一切损失由甲方负责赔偿；甲方将房屋交与乙方施工，在施工中所出现对邻居房屋造成裂缝、塌陷等一切都与甲方无关，由乙方负责。合同签订后，被告拆除了所承租的原告的房屋进行改建，现早已完工，实际建成六层，其中第三层以上房屋，原告及其兄弟已经入住使用，但原、被告并未对改建工程款进行结算。被告将第一、二层发租，但未向原告交纳租金。原告为此要求被告交付租金并赔偿损失，被告不同意，从而引起纠纷。	本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原、被告虽未直接签订房屋租赁合同，签订的只是重建协议书，但该重建协议书的条款中，已明确约定先由被告承租原告的老房屋，被告在承租老房屋的过程中，有权改建、扩建、增建、装修，所需费用由被告负责，三层以上部分才由原告支付改建费用，且约定一、二层改建完成后，仍由被告承租。现被告已将房屋整体改建完毕，被告也已将涉案房屋的一、二层转租他人，可见，原、被告已就涉案房屋的一、二层建立了租赁合同关系，被告应向原告支付约定的租金。按照双方的约定，被告应自2007年11月1日起付清当年的租金，之后的租金于每年年初一次性付清，但至原告起诉时即2015年10月27日止，被告未向原告支付租金。依照当时有效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”的规定，原告请求被告支付自2014年10月27日起租金的，人民法院应予保护，故自2014年10月27日至2015年10月27日，被告应向原告支付租金9300元[（550元/月+450元/月÷2）×12月]，原告要求被告支付租金75300元中的9300元，符合法律规定，予以支持；过高部分因超过诉讼时效，不予支持。	原、被告签订的重建协议书，既包括了原房屋的租赁，改建后房屋的租赁，也包括三至七层的改建，被告虽然不具有房屋建筑资质，但涉案房屋的整体改建已经完成，原告及其兄弟接收了三至七层以上的房屋并使用，原、被告对改建费用虽未结算，仍可表示原告已接受了被告对涉案房屋的整体改建结果，即原、被告应受该重建协议书的约束，原告请求确认双方签订的重建协议书无效，不符合法律规定，不予支持。原告请求被告返还占用的一、二层房屋，将原告的一楼门面恢复至与袁炳树门面同样宽度及面积的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予支持。被告关于原告请求支付租金的部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，符合法律规定，予以采纳。	综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：	一、被告曾国能向原告袁炳华支付房屋租金9300元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清；	二、驳回原告袁炳华的其他诉讼请求。	本案案件受理费1682元，由原告负担1632元，被告负担50元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  朱田生	人民陪审员  贺雪平	人民陪审员  刘 霞	二〇一八年三月二十八日	代理书记员  李 滢	校对责任人：朱田生打印责任人：李滢	附：相关法律条文：	《中华人民共和国民合同法》	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。	《中华人民共和国民法总则》	第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。	诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。