辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终144号上诉人（原审原告）毕英华，女，1963年7月3日出生，汉族，退休工人，现住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：赵勇、郭学鹏，辽宁永字律师事务所律师。被上诉人（原审被告）锦州市文化影都有限责任公司。法定代表人：胡国旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国山，辽宁古塔律师事务所律师。上诉人毕英华与被上诉人锦州市文化影都有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毕英华的上诉请求及理由：请求撤销原审判决改判支持上诉人的诉讼请求。1、一审判决认定事实有错误。一审判决中认定进场费等费用标准性质在招商时已经对外公布，与事实不符，实际情况是招商时未明确进场费的性质，即未签订书面合同达成口头协议（实际当时就是预定性质），上诉人在被上诉人的夸大宣传下，从被上诉人处租赁两个档口，其中一个档口装修为麻辣烤鱼，另一个没有装修一直未经营。关于进场费退还的问题，在四楼整个美食城业主当中，已经返还了七户，未返还上诉人进场费，属于严重的不平等对待，在（2016）辽07民终1684号民事判决书第四页中“上诉人向法院提交的现有证据亦不足以证明双方约定退进时将进场费退还的请求不予支持并无不当。”而本案中现有证据证明被上诉人返还进场费的事实，故应当返还进场费。2、一审判决中认定租赁合同已经履行完毕是错误的，双方租赁合同从未开始何谈结束。被上诉人根本没有达成可以经营美食城的条件，以试营业为借口，强行让业主进场经营骗取租金，实际上被上诉人根本不具备餐饮许可，没有达到经营标准，经营美食城被上诉人没有营业许可，整个商场未全部营业，三楼没有直达四楼美食城扶梯，影都实际为影视城，业主因影视城规划而签订租赁合同，被上诉人未达成约定义务便以租赁合同期满为理由骗取租金等费用，最后被上诉人履次违约，将原来档口经营时间严重压缩从两个饭时改为一个饭时，严重违约。上诉人一个档口至今未用，另一个档口经营时间也因经营条件不符合而未长久经营，就收取十八万费用实属不合理之举。3、法院证据采纳错误。卫生许可证中所载时间不是被上诉人要求上诉人试营业时间，其营业执照并未载有餐饮许可范围；业主认领档口的事实不是认定租赁合同开始的证据，只是业主为了试营业而必须认领档口；影都商城在锦州日报贴出续租通知，是单方通知，并且是针对已经签合同的一二楼业主，四楼美食城从未签订合同，也未履行租赁合同何来续租之说。美食城管理制度，是被上诉人单方出具未经任何民主程序生成并且无业主签字不具有客观性，是没有效力的；租赁合同是被上诉人同一二楼业主签订的，没有和美食城业主签订过合同，并且一二楼业主经营和四楼美食城经营状况不同，美食城很多条件都不具备，一二楼无需这些条件，比如三楼扶梯不能直达，承诺的与四楼美食城相邻的五楼影视城没有开业，还有压缩经营时间等。针对一二楼业主的判决不能适用于四楼业主，因为经营环境和条件完全不同，不能同一对待不具有证明效力。4、适用法律错误。关于进场费问题，合同法中只保护租赁合同租赁费，除租赁费以外的进场费实属乱收费，2006五部委《零售业供应商公平交易管理办法》国家早已明确禁止的无依据收费行为为什么还支持，被上诉人以影院为幌子招商，收取大量款项不兑现承诺，很多人因为被上诉人没有按照承诺条件提供经营条件，甚至一天都没有开业经营，就把几十万费用白白拱手被人家欺骗，法院却支持骗子行为，要求二审法院主持公道。被上诉人锦州市文化影都有限责任公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。本案上诉人在知道进场费、租赁费、保证金的情况下，自愿与商场达成了租赁合同，该合同已经履行完毕。故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。本案同样的事由，其他业主也已经进行了起诉，有16个案件，经凌河区法院一审，中院二审已驳回了诉讼请求，申诉到省高院，省高院已经驳回申诉，维持一二审判决。2017年8月，包含上诉人在内的9名业主起诉到凌河区法院，凌河区法院均驳回了诉讼请求。其中的8个案件已经生效。综上，应驳回上诉人的上诉请求。毕英华向一审法院起诉请求，1、请求判决解除合同，被告返还原告进场费、租金、经营保证金186000元；2、请求判决由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年年初文化影都商场（被告）建成并开始招商，规划商场一楼至三楼为服装经营区，四楼为餐饮区，五楼为电影院。原告与被告达成口头协议，将入驻商城四楼进行餐饮经营。2013年4月，原告将进场费、经营保证金、租金及物业费款项打入被告法定代表人胡国旭的个人户头，胡国旭出具了加盖文化影都公司公章的收据。此后，被告口头通知原告于2013年7月商场开业，但并未如期开业，2014年1月被告方再次通知原告商场将于本年3月开业，原告开始进场安装餐饮店所需的设施，2014年3月，被告要求原告进行试营业，试营业期间商场除四楼部分餐饮店开业经营之外，其他楼层没有任何商户，因此四楼餐饮区基本没有顾客关顾，此状况一直持续到2015年6月。此时，被告贴出告示宣布商场停止营业，要求所有商户按期撤出商场。被告方此前所答允的各楼层配套经营的承诺始终没有实现，除四楼外其他楼层一直没有商户入驻，因此被告的承诺没有实现，已经构成违约，我们要求被告方退还一切费用。一审法院认定事实：2010年被告文化影都商场对外招商，并对外公示了其商场的租金及进场费标准，原告报名租赁柜台。在预订时交纳了租金11万元、进场费7万元、保证金6000元，以上合计186000元。口头约定租赁被告商场4楼柜台，期限1年。2014年3月29日原告开始在被告商场经营，现该租赁合同已履行完毕。一审法院认为，原告承租被告商铺并经营至租赁期限届满的事实存在，原被告之间已形成了租赁合同关系，且双方关于租赁合同的约定并未违反相关法律规定，合法有效。关于原告主张返还进场费一节，本案中原告在知悉商铺的租金、进场费标准的情况下与被告达成租赁协议，并已交付了相应的租金、进场费，双方就租赁合同系自愿达成协议，原告已实际入场进行经营，该租赁合同已履行完毕，原告诉求返还进场费的一节依法无据，不予支持。关于原告诉求保证金一节，为保护出租人的利益，防止承租人在租赁期内发生违约责任而造成出租人损失双方可以约定保证金，但保证金应在租赁期限届满予以返还。故对原告要求返还保证金的请求予以支持。关于被告所称原告起诉已超过诉讼时效，无事实依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告锦州市文化影都有限责任公司于本判决生效后7日内返还原告毕英华经营保证金6000元；二、驳回原告毕英华其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，由原告毕英华负担1950元，被告锦州市文化影都有限责任公司负担60元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实。本院认为，合法订立并生效的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案上诉人毕英毕与被上诉人锦州市文化影都有限责任公司口头约定的租赁合同是当事人之间的真实意思表示，不违反法律的规定，是生效的合同。上诉人毕英华按照约定交纳了租金、进场费、保证金，被上诉人依约交付了租赁物即本案餐饮柜台，双方租赁合同已实际履行，上诉人要求被上诉人退还租金无事实及法律依据。毕英华主动交纳租金、进场费的行为是对经营风险的自愿负担行为，虽然上诉人称被上诉人曾给其他承租人退还过进场费，即使事实属实，也只能证明被上诉人与其他承租人达成了退还进场费的协议，并不能类推被上诉人亦与上诉人达成了退还进场费的协议，本案现有证据不足以证明本案双方当事人有退场时退还进场费的约定。本院生效的（2016）辽07民终1684号民事判决书及辽宁省高级人民法院生效的（2017）辽民申1802号民事裁定书对此问题已有明确结论，均对退还进场费的诉求不予支持。综上所述，上诉人毕英华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人毕英华负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵济伟审 判 员 张楠楠审 判 员 赵洪全二〇一八年三月一日法官助理 翟红兵书 记 员 暴思洋