北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1519号上诉人（原审被告）：张智勇，男，1974年2月19日出生。委托诉讼代理人：李巧玲，北京市东易律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨岚，北京市东易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建文，男，1988年11月19日出生。委托诉讼代理人：刘洋，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿慈，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。上诉人张智勇因与被上诉人张建文、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称为链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张智勇上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，驳回张建文的相应诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：我有新证据可以证明实际购房人系吴某、田某夫妇，他们在一审中所做陈述不实。张建文转让购房资格是违反国家政策，损害公共利益的。中介公司在提供居间服务过程中也有过错，并误导我对“更换买受人”造成错误理解。我无恶意违约行为，同意退还定金十万元。一审法院判决之违约金过高，采用鉴定结论判决的差价损失与我实际出售房屋之间价格差距过大。张建文和链家公司均有过错，中介费不应由我承担。综上，一审法院查明事实不清，判决有误，应予改判。张建文辩称，同意一审判决，不同意张智勇的上诉请求。我为实际购房人，吴某夫妇只是受我委托办理购房付款事宜。张智勇在诉讼期间恶意根本违约，一审法院对此认定正确。合同条款是双方及中介公司共同协商达成的，不存在理解有误的理由。我一直积极履行合同，合法权益应得到保护。链家公司辩称，我公司同意一审判决。张建文向一审法院起诉请求：1、要求解除我与张智勇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求张智勇支付违约金33.2万；3、要求张智勇返还定金10万元；4、要求张智勇赔偿我居间代理费36520元、保障服务费5976元、代收评估费1500元；5、要求张智勇赔偿我房屋差价损失78万元；6、要求张智勇支付自2016年4月1日至合同解除之日的租金（按每月3800元计算）；7、诉讼费、鉴定费由张智勇负担。一审法院认定事实：2015年12月5日，案外人田某受张建文委托以张建文名义与张智勇签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称为《买卖合同》），约定张智勇将北京市东城区（原崇文区）某园5号楼2层237号房屋出售给张建文，该房屋建筑面积27.78平方米，成交价格为125万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价41万元。该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行北京东四支行，张智勇应于2015年12月30日前办理抵押注销手续。张建文以直接支付给张智勇的方式向张智勇支付定金10万元，张建文拟贷款金额100万元。双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，张智勇于3个工作日内将房屋交付给张建文。张智勇将该房屋出卖给第三人，导致张建文不能取得房屋所有权证的，张建文有权退房，张智勇应当自退房屋通知送达之日起15日内退还张建文全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按张建文累计已付房价款的一倍支付违约金。张智勇逾期交房超过15日后，张建文有权退房。张建文退房的，张智勇应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照张建文全部已付款的20%向张建文支付违约金。同日，案外人田某受张建文委托以张建文名义与张智勇、链家公司签订《补充协议》，约定张建文于2015年12月1日前向张智勇支付定金5万元，于2015年12月5日前向张智勇支付定金5万元。张智勇应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续。张建文于双方面签当日向张智勇支付第一笔首付款55万元。在链家公司收到银行批贷函后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。若张智勇出现拒绝将房屋出售给张建文或擅自提高房屋交易价格的、将房屋出售给第三方等情形的，张智勇构成根本违约，应当违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向张建文支付违约金，链家公司收取张建文的所有费用不予退还，由张智勇直接赔付给张建文。涉诉房屋的租赁期限至2016年8月31日止。2016年4月1日之前的租金归张智勇所有，之后的租金归张建文所有。鉴于交易期限较长，在不影响本合同约定时间及张智勇权益下，张建文可以自行更换买受人（“且张智勇同意张建文随时追加定金”，此句话被划掉，划掉处有签字）。公积金贷款额度以公积金实际核查为准，剩余款项张建文以首付款支付。同日，案外人田某受张建文委托以张建文名义与张智勇、链家公司签订《居间服务合同》，约定经张建文、张智勇同意，共同委托链家公司作为交易居间人。由张建文承担居间代理费36520元。同日，案外人田某受张建文委托以张建文名义与张智勇、案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定张建文、张智勇委托北京中融信担保有限公司办理交易方所需的各项服务，及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。保障服务费按房屋交易总额的0.36%计算，共计5976元，由张建文负担。上述合同签订后，张建文通过案外人吴某向张智勇支付定金10万元，并交纳居间服务费36520元、保障服务费5976元、评估费1500元。2016年3月18日，张智勇以短信的方式通知张建文不再继续履行合同。同月22日，张建文提起一审诉讼，要求张智勇继续履行买卖合同，办理涉诉房屋的过户手续。2016年4月6日，张智勇领取起诉状。同月14日，张智勇与案外人路璐签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉诉房屋出售给路璐，合同载明的成交价格为207.2万元。2016年5月16日，因张智勇之妻丁明利另案起诉要求确认《买卖合同》无效，张智勇申请本案中止审理。同日，法院中止本案审理。同年6月2日，张智勇与路璐办理涉诉房屋产权过户手续。同年9月，丁明利撤回该案起诉，一审法院遂恢复此案审理。张建文变更诉讼请求为解除合同，并要求张智勇赔偿相关损失。诉讼中，应张建文申请，法院委托鉴定机构对涉诉房屋的价值进行鉴定。鉴定结论为2017年7月17日的房屋价值为3121750元。2016年6月2日的房屋价值为2385052元。张建文对鉴定结论不持异议，张智勇对鉴定结论不予认可。张智勇主张张建文并非涉诉房屋的真实购房人，涉诉房屋的真实购房人为田某、吴某夫妇。张建文及链家公司在签订合同过程中隐瞒了此情形。此后，为了解除抵押登记，在要求张建文增加定金遭张建文拒绝时，张智勇才得知此情况。2016年3月18日，张智勇以短信的形式通知上述合同不再继续履行。就此问题，张建文表示合同中明确载明田某系代张建文签订买卖合同，张智勇对此应该是明知的。链家公司则表示田某系持张建文委托书与张智勇签订合同，但链家公司并未将委托书向张智勇出示。就此，法院曾向田某、吴某了解情况。田某表示张建文系其表弟，涉诉房屋自始至终都是张建文在购买，由于张建文长期出差，故委托田某办理相关事宜，田某从未有过购买涉诉房屋的想法。吴某表示其向张智勇付款的行为系代表张建文支付购房定金，涉诉房屋系张建文购买，相关款项张建文已经偿还。田某、吴某表示本案审理结果与该二人无关，仅与张建文有关，该二人仅仅是代签合同及代付款，不在本案主张相关权利，也不参加此次诉讼。一审法院审理认为：依法订立的合同受法律保护。根据已查明的事实，《买卖合同》、《补充协议》等合同均系田某代张建文所签订，相关合同中载明的买受人均为张建文，签名处明确写明“张建文，田某代”字样，故在签订合同时，张智勇对于购房人为张建文是明知的。关于张建文是否为涉诉房屋的最终买受人的问题，因《补充协议》中明确约定在不影响合同约定的时间及张智勇的权益下，张建文有权自行更换买受人。关于张智勇主张要求张建文增加定金但被张建文拒绝一事，合同中并无张智勇有权要求张建文增加定金的约定。综上，张智勇提出张建文存在违约行为以及张智勇提出其行使不安抗辩权的主张，并无相关合同及法律依据，张智勇无权提前解除买卖合同。在张建文已经提起诉讼，合同是否应当履行尚无结论的情况下，张智勇便擅自将涉诉房屋另行出售，该行为已构成恶意违约，张智勇理应承担相应的违约责任。现张建文要求解除买卖合同及补充协议，要求张智勇退还定金，支付合同约定的违约金，并赔偿居间服务费等费用，理由正当，法院应予支持。关于张建文要求张智勇赔偿房屋增值损失的诉讼请求，根据鉴定结论，涉诉房屋价值确有上涨，且合同中约定违约金并不足以弥补张建文因张智勇违约而遭受的损失，故张建文的该项诉讼请求，法院亦予以支持。具体数额，将参照评估结论，合同履行情况，张智勇的违约情形予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除张建文与张智勇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及张建文、张智勇及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、张智勇于判决生效后十日内退还张建文定金100000元；三、张智勇于判决生效后十日内赔偿张建文居间代理费36520元、保障服务费5976元、评估费1500元；四、张智勇于判决生效后十日内支付张建文违约金332000元；五、张智勇于判决生效后十日内赔偿张建文房屋差价损失368000元；六、驳回张建文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张智勇提交其与“乔洪超”录音证据一份，其中“乔洪超”有实际购房人系吴某、田某夫妇的表述，张智勇欲以此证明实际购房人非张建文本人，系吴某、田某借张建文名义购买房屋。张建文对张智勇提交的上述证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。链家公司未到庭陈述质证意见。本院认为，首先上述证据实为证人证言性质，“乔洪超”未能出庭接受双方当事人质询，不符合证据规则的规定，其次买卖合同记载的购房人为张建文，吴某、田某亦陈述系受张建文委托办理相关购房手续并代为支付房款，故本院对张智勇上述证据的真实性、关联性和证明目的亦不予确认。对当事人二审争议的实际购房人问题，本院认为，现没有证据证明实际购房人与买卖合同记载不一，故本院认定实际购房人为张建文。本院另查明，《补充协议》第三页其他约定一项，手书内容“2、鉴于交易期限较长，在不影响本合同约定时间及甲方权益下，乙方可以自行更换买受人，且甲方同意乙方随时追加定金”。其中“且甲方同意乙方随时追加定金”被划掉，并由张智勇及田某代张建文签字确认。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：其一为张建文是否有违约行为，致张智勇享有合同解除权；其二为违约金数额。关于张建文是否有违约行为，致张智勇享有合同解除权的问题。根据已经查明的事实，买卖合同的实际购买人为张建文，张智勇对此提出异议，并以此为由质疑张建文之履约能力没有事实依据。张智勇主张的张建文拒绝追加定金用于解除抵押系违约的主张，没有合同依据。据此，本院认为张建文在履行合同过程中并无违约行为，张智勇不享有合同解除权。关于违约金数额问题。违约金应在参考合同履行情况，当事人过错程度，实际损失等因素的情况下综合考虑。张智勇没有拒绝履行合同的合理理由，并于诉讼期间将涉诉房屋另行出售，违约的主观恶意明显，通过鉴定确定的房屋价值可知房屋确有升值，张建文确有可得利益损失，一审法院据此判决之违约金及差价损失并无不当，本院不予调整。综上所述，张智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由张智勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  霍翠玲二〇一八年三月二十九日书记员  张邵青