安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初9241号原告：廖琼，女，1984年2月6日生，汉族，合肥市庐阳区大杨镇街道办事员，住安徽省合肥市蜀山区。被告：钱雷，男，1977年12月21日生，汉族，无业，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉蝶，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。第三人：安徽明大房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金鸟花园B幢103室，统一社会信用代码91340100672603891B。法定代表人：徐齐付，董事长。委托诉讼代理人：章东升，公司业务员。原告廖琼与被告钱雷、第三人安徽明大房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年12月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告廖琼，被告钱雷及委托诉讼代理人沈智伟，第三人安徽明大房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人章东升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖琼向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年5月20日签订的《存量房买卖合同》及《1610034合同补充协议》合法有效；2、判令被告立即将合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和雅阁7幢3303室房屋及房屋内的装饰装修、家具家电等按照双方的约定完整交付给原告，原告自有的物品不得损坏；3、判令被告立即将皖（2017）合不动产权第××号房屋产权变更登记至原告名下；4、判令被告向原告支付违约金180000元（违约金以房屋转让成交价400万元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年11月1日开始暂计算至2018年1月31日，具体应计算至房屋实际交付日止）；5、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2017年5月19日，经第三人介绍，被告与原告签订了1610034号《存量房买卖合同》及补充协议，约定，被告将其所有的位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和雅阁7幢3303室，面积为248.37平方米房屋出售给原告，转让价款为400万元，分别于2017年5月20日付20万元（定金），2017年6月15日付80万元（定金），2017年9月30日付100万元，2017年10月31日付190万元，剩余10万元待房屋过户至原告名下后支付，约定被告应在拿到前述190万元购房款（2017年10月31日前）即交付房屋给原告。另，就原告未按约定支付购房款及被告未按时交房的情形各自应承担的违约责任进行了明确约定。合同订立后，截至2017年10月31日，原告按约定先后支付了共计390万元的购房款，有相应的支付凭证，被告也相应出具了收条，至此双方约定的交付房屋条件已经成就，然而，被告屡次拒绝交付房屋，至今该房屋仍由被告占有、使用。“合同即当事人之间的法律”，原被告之间的存量房买卖合同合法有效，依法应受法律保护。原告已经按约依法履行了合同约定的主要义务，被告因本案合同已经实际获得390万元购房款，然而，被告却拒绝向原告交付房屋，其行为已严重侵害了原告的合法权益。基于被告拒绝交房的严重违约行为，原告有理由相信被告将来也不可能按照双方约定履行协助办理房屋过户的义务，为维护自己的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，恳请依法判如所请。原告明确将安徽明大房地产营销策划有限公司列为第三人系为查明本案事实。原告廖琼为支持其诉讼请求向本院提交证据1、原告身份证复印件、被告身份证复印件、第三人企业基本信息网页打印件，证明：当事人基本身份事项。证据2、《存量房买卖合同》及《1610034合同补充协议》，证明：合同订立时间、转让款支付方式、交房条件、违约责任等具体内容事项。证据3、皖（2017）合不动产权第××号不动产权证书，证明：涉案房屋系被告所有。证据4、2017年5月20日收条、中国工商银行转账凭证7张、网银转账记录（三笔）；2017年9月29日收条、2017年9月29日中国工商银行汇款凭证（100万元）、2017年6月20日中国工商银行汇款凭证（80万元）；2017年11月1日收条、2017年10月31日汇款凭证三份、2017年11月1日汇款凭证一份、2017年10月31日徽商银行汇款凭证（140万元），证明：1、原告已经按合同约定履行了付款义务的事实；2、合同约定的交房条件已经成就的事实。证据5、情况说明、短信记录，证明：被告拒绝履行交房义务的事实。证据6、《房地产经纪合同》，证明：第三人为涉案房屋买卖提供中介服务的事实。证据7、房屋照片13张、中介出具的关于房屋情况说明、短信记录，证明：签合同时协议除电视以外的软硬装均随房交付。证据8、微信截图，证明：原告放在涉案房屋的物品清单。被告钱雷辩称：被告认可双方签订的存量房买卖合同及补充协议的合法性及有效性，并严格按照合同、补充协议及双方约定履行，直至涉案房屋过户至原告名下，故被告没有违约行为，原告主张违约金的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。2、即使原告存在损失，也远小于其主张的违约金，即违约金标准过高，根据合同法第114条及合同法司法解释二第第29条第一款，被告请求法院根据原告的实际损失予以降低。3、被告与第三人签订的房地产经纪合同第三条明确载明涉案房屋系毛坯出售，不包含装修装饰及家具物品，故原告主张被告交付涉案房屋内的装修装饰及家具物品，无事实及法律依据。被告钱雷为支持其辩称向本院提交证据1、租赁合同、微信付款记录，证明：被告已经于2017年11月初搬离涉案房屋，在外租房居住，原告称被告无故拒绝交房不符合客观事实，亦不符合常理。证据2、房地产经纪合同，证明：被告系毛坯出售，不包含任何装修、家具物品。第三人安徽明大房地产营销策划有限公司陈述：房屋交易尚在流程中，原告交完390万元购房款后，被告应将钥匙交给原告，此房公证至原告名下，满两年后过户至原告。2017年10月31日原告按时交付390万元购房款，因房屋不能做过户公证，原、被告均有直接过户的意向，协调过程中，被告要求原告支付1年物业费或购房尾款5万元，才同意将钥匙交给原告，原告未同意。经审理查明：原告与被告由第三人安徽明大房地产营销策划有限公司中介签订存量房买卖合同，内容为：存量房坐落在潜山路100号琥珀五环城和风阁7幢3303室，建筑面积248.37平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币肆佰万元整。甲乙双方同意，甲方于2017年10月31日前（注明拿尾款、甲方拿到壹佰玖拾万购房款时交房子，）腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，本合同签订之后待房产证满两年办理过户手续。本合同生效后，由乙方缴纳国家税、费。甲方未按本合同约定期限交接存量房的，逾期未超过十五日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过十五日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十五日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同注明设备、装饰为毛坯。双方附件四约定：甲乙双方确认未托管的存量房转让价款计人民币贰拾万元，乙方于2017年6月14日交房时向甲方支付存量房价款，计人民币捌拾万元；2017年10月31日前，乙方付给甲方叁佰万元减壹拾万元购房款，包括还银行按揭款，甲方配合乙方做委托公证给乙方。2018年待丙方配合乙方办理过户后，此房尾款壹拾万元转给甲方。该合同实际签订时间为2017年5月19日。2017年11月19日，双方签订存量房买卖合同的同时，签订1610034合同补充协议，补充协议约定：甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款后的3日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三支付违约金。其他约定：本协议与甲乙方及居间方之间签订的《房地产经纪合同》《存量房买卖合同》等合同相冲突，应以本协议为准。合同签订后，原告向被告交付定金200000元，被告出具收条。2017年9月29日，被告出具收条，内容为：今收到廖琼购买琥珀五环城和雅阁7栋3303室房款人民币壹佰万元整。另收到其2017年6月15日支付房款人民币捌拾万元整。2017年11月1日，被告出具收条，内容为：今收到廖琼购买琥珀五环城和雅阁7#3303室房款人民币壹佰玖拾万元整。合同履行中，原、被告均同意提前办理涉案房屋产权转移登记，原告要求先交房、办理过户手续后支付剩余10万元购房款，被告要求原告支付50000元购房款后办理交房及过户手续，双方未达成一致意见。案件审理中，被告同意将涉案房屋交付原告，2018年1月30日，双方办理房屋交付手续，原告确认经验收，符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意验收。上述事实有当事人陈述、原告提供的证据及被告提供的证据在卷证实。本院认为：原、被告签订的存量房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。原告要求确认双方签订的存量房买卖合同及补充协议有效的诉讼请求，本院予以支持。结合存量房买卖合同的交易习惯及补充协议双方对办理房屋交接手续的期限约定，双方存量房买卖合同中关于拿到壹佰玖拾万购房款时交房子的前提是房产证满两年办理过户手续。合同履行中，因双方经协商均同意提前办理涉案房屋的产权转移登记手续，但对产权转移登记手续的办理时间及尾款支付时间未达成一致意见，致被告未按存量房买卖合同的约定交付房屋，故房屋未交付，不能归责于被告。原告要求被告按存量房买卖合同约定的逾期交房违约责任支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告已支付被告390万元的购房款，原告要求被告协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，不违法法律规定，本院予以支持。鉴于案件审理中，被告已将涉案房屋交付原告，原告对交付的房屋及设施予以确认。故原告关于将合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和雅阁7幢3303室房屋及房屋内的装饰装修、家具家电等按照双方的约定完整交付给原告，原告自有的物品不得损坏的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱雷与本判决生效之日起30日内协助原告廖琼将办理合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和雅阁7幢3303室房屋产权转移登记手续，所需费用由原告廖琼负担。二、驳回原告廖琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，保全费5000元，由被告杨兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一八年三月十四日书记员  刘素馨附:本案适用相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。