江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终8175号上诉人（原审原告）:王连洪，男，1959年8月10日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孙国玲，女，汉族，1963年2月10日生，系王连洪妻子，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：吕建连，江苏卓尔群律师事务所律师。上诉人（原审被告）:王坤，男，1979年7月10日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：何亚娟，江苏盈灿律师事务所律师。上诉人王连洪、上诉人王坤均因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王连洪的委托诉讼代理人孙国玲、吕建连，上诉人王坤及其委托诉讼代理人何亚娟到庭接受询问。本案现已审理终结。王连洪不服一审判决，提起上诉称：一、王连洪、王坤双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同双方应该遵守。二、涉案合同约定的租赁期限是2015年7月1日至2016年7月1日。中介所可以证明王坤2015年9月底不再租赁。王坤解除租赁合同未按照合同约定提前1个月通知王连洪，王坤应承担涉案合同约定的违约金700元。三、王坤租赁期间存在窃电行为，其应赔偿王连洪相关损失。王连洪将完好的房屋及电表交付给王坤使用。虽然电力局2015年10月14日才检查出窃电行为，但2015年9月30日王坤不再租赁后，王连洪未使用该房屋，至今涉案房屋内还遗留有王坤的东西和垃圾。涉案房屋窃电相关后果应该由王坤承担。供电公司认定的窃电时间是75天（2015年7月30日至2015年10月14日），即使按照王坤主张的其2015年8月22日搬离涉案房屋计算，窃电时间也与王坤租房期间重合。从该房屋电费缴纳情况可以看出，王坤租住期间电费数额明显下降。通过比对电费缴纳情况，可以发现王坤存在窃电行为。综上，王坤存在窃电行为，故供电公司罚款12552.41元应由王坤承担。此外，王坤应承担2015年7月1日至2016年6月30日1年期间房屋租金损失。王连洪保留2016年7月1日后至房屋再次出租期间的租金损失。王连洪保留后期电量超二挡标准产生的多余电费的索赔权。上诉请求：1、改判王坤支付王连洪违约金700元、租金损失8400元、电费及违约使用电费损失12552.41元，合计21652.41元；2、诉讼费用由王坤承担。王坤针对王连洪上诉答辩称：1、本案无证据证明王连洪将完好无损的电表交给王坤使用，从一审王连洪提交的用电统计表可以看出，从2014年年底王连洪涉案房屋用电已存在异常，与年初同期用电量相比，电费已经有大幅度下降。王坤二审将提供其租房时缴纳电费材料，证明王坤一贯的用电量、缴费数额等。2、王连洪其他诉讼请求也无事实和法律依据，不应得到法院支持。王坤亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决王坤承担王连洪电费及违约使用电费10276元，该判决依据的事实不存在。本案争议的电费及违约使用电费以窃电事实存在为基础。一审法院未经审查，直接认定“窃电通知书”、“违窃电处理工作单”的真实性不当。王坤对电力公司认定窃电的事实和天数均不予认可，王坤从未改动过涉案房屋的电表，王坤无异常用电行为。仅凭电力公司单方面制作的“窃电通知书”、“违窃电处理工作单”，无法认定该窃电行为系王坤实施。王连洪认可“窃电通知单”、“违窃电处理工作单”的内容，并自愿接受处罚，是对其自身权益的处分。不能因王连洪接受处罚，就推定王坤存在过错。首先，从涉案房屋使用电量、电费缴纳情况来看，自2014年年底起该房屋用电量即处于异常状态。王坤从2015年7月1日才租赁涉案房屋。从王连洪提交的电费统计表可以看出，2014年年底至2015年6月的用电量与2014年同期用电量相差巨大。如果存在电表异常状态，该异常状态也是王坤入住前即已存在，并非王坤过错行为导致。其次，王坤无从得知电力公司如何认定窃电行为存在及其开始日期。“窃电通知书”、“违窃电处理工作单”从未对王坤出示过。2016年6月王连洪和电力公司工作人员仅口头告知王坤电表线路异常。即使电表线路存在异常，也不是王坤造成的。再次，王坤已于2015年8月22日搬离涉案房屋，此后虽王坤回去拿过一些零碎物品，也仅有两次，王坤并未在该房屋内多做停留。如果王坤对电表进行了改装，不会仅租住两个月就搬离。电力公司2015年10月14日才发现涉案房屋用电异常，在此之前并未向王坤或王连洪告知电表是否存在异常情形。王坤对搬入、搬出涉案房屋后的水电气等费用，也一直如实缴纳。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，改判王坤不承担电费赔偿责任。上诉请求：撤销一审判决，依法改判王坤不承担赔偿责任；诉讼费用由王连洪承担。王连洪向一审法院诉称：2015年7月1日，王连洪和王坤在阳光房产中介自愿签订房屋租赁合同。合同约定：王坤承租王连洪所有的下洪新村××＃××室房屋，每月租金700元，按季度支付；房屋承租期间水电费等由王坤按规定交纳；违约金700元。王坤交纳了3个月租金和押金共计2800元。同年10月1日，王坤将钥匙交付阳光房产中介，表示不再承租，该中介暂退王坤押金600元。2015年底，阳光房屋中介将钥匙返还给王连洪，王连洪发现前述房屋已停止供电，电表也被拆除。后王连洪到供电公司询问，供电公司向王连洪出具一份窃电通知书，称王连洪交纳罚款8000元后才能恢复供电。王连洪多次找王坤协商，王坤不予理睬。诉讼请求：请求判决王坤支付房屋租金8400元、违约金700元、电费及违约使用电费8000元。一审第三次庭审时，王连洪变更诉讼请求为：请求判决王坤支付房屋租金8400元、违约金700元、电费及违约使用电费12552.41元。王坤一审辩称：2015年8月22日，王坤已搬离租赁房屋。同年9月1日，王坤和王晓荣签订了房屋租赁合同。窃电通知书载明的时间为2015年10月14日，此时王坤已不再承租涉案房屋，王坤对窃电一事不清楚。请求法院驳回王连洪的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年6月，王连洪委托云龙区玉君房产中介将其所有的徐州市云龙区复兴南路下洪新村××＃××室房屋出租给王坤，并将该房屋交付王坤租赁使用。同年7月1日，王连洪口头委托玉君房产中介和王坤签订房屋租赁合同。该合同约定：王连洪自愿出租前述房屋；租期自2015年7月1日至2016年7月1日；租金每月700元，按季度支付。以后付款，提前15天支付；本合同签订时，王坤付押金700元，待租期届满时无息返还；房屋因本身质量问题或上下户原因造成故障，由王连洪维修；如因王坤使用不当，由王坤维修，恢复原状并承担责任；王坤承租期间水电费、卫生费、有线电视费、电话费、燃气费由王坤按规定交纳；王坤承租期间不能转租；违约金700元，一方违约，支付违约金，合同终止。房屋租赁合同签订当日，王坤给付云龙区玉君房产中介房屋租金2100元、押金700元。当日，云龙区玉君房产中介转交给王连洪。因涉案房屋楼层高、生活不方便，同年8月22日，王坤通过玉君房产中介租赁下洪新村10#-1-101室房屋，并于同年9月1日与案外人王晓荣签订房屋租赁合同。后王坤电话告知云龙区玉君房产中介其不再租赁下洪新村××＃××室房屋，该中介电话转告王连洪，王连洪同意并要求该中介将涉案房屋另行出租。2015年9月底，王坤将涉案房屋钥匙交付云龙区玉君房产中介，该中介退还王坤房屋押金600元。2016年5月，王连洪发现涉案房屋已停止供电，电表被拆除。王连洪到电力公司查询，该公司将窃电通知书交付王连洪，该通知书载明：“8810003379用户（下洪新村××＃××室）：经现场检查，确认你违反《电力法》及其配套管理办法的有关条款，属绕越供电企业的用电计量装置用电；现场处理方法中止供电；请你自接到本通知书之日起三日内到苏堤南路133号供电公司608室接受处理；检查日期2015年10月14日。”同年8月21日，王连洪与王坤就涉案房屋的电费及违约使用电费由谁承担问题产生纠纷，并向徐州市公安局天桥派出所报警。该所接处警工作登记表处警经过及结果载明：2016年8月21日17时36分，天桥所接到110指令：云龙区下洪小区10#-1-101室，我和租客因为电表问题发生纠纷。民警到达现场后报警人孙国玲称因怀疑王坤偷电产生债务问题，与王坤发生纠纷，民警告知报警人经济纠纷可去法院起诉，此后各自离开，作民事纠纷调解处理。2017年4月6日，王连洪向电力公司交纳电费3138.10元、违约使用电费9414.31元。当日，电力公司作出的违窃电处理工作单窃电情况及处理意见栏载明：“2015年10月14日，经现场检查，该户窃电，即于当日拆表停电，并下达窃电通知书。情况属实，根据供用电营业规则规定处理如下：窃电时间75天（2015年7月30日至2015年10月14日），每天按6小时计算；追补电量60×0.22×75×6小时=5940kwh；追补电费5940kwh×0.5283元/kwh=3138.10元；违约使用电费3138.10元×3=9414.31元；合计3138.10元+9414.31元=12552.41元。告知：由于窃电追补电量，可能会造成今年后续电量超阶梯，致使用户使用电费超二档用电。客户签字处理即视为已告知知晓。窃电情况属实，同意处理。当事人王连洪，检查人李世君、宋善勇，处理人李世君。”一审法院认为：2015年7月1日王连洪和王坤签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王连洪依约向王坤交付了租赁房屋，王坤也应依约给付王连洪租金，在租赁房屋期间造成财产损害的，应依约赔偿。第1关于王坤应否给付王连洪房屋租金8400元、违约金700元问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。2015年9月王坤提出不再租赁涉案房屋，王连洪同意并要求房产中介将涉案房屋另行出租，表明王连洪、王坤双方就解除2015年7月1日的房屋租赁合同达成了合意。同年9月底，王坤将涉案房屋钥匙交付房产中介。房屋租赁合同解除后，王坤未继续占有使用涉案房屋，亦无违约行为。解除房屋租赁合同时，王坤不欠王连洪房屋租金，王连洪要求王坤支付房屋租金8400元、违约金700元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。第1关于王坤应否给付王连洪电费及违约使用电费12552.41元问题。根据房屋租赁合同约定：王坤承租期间水电费、卫生费、有线电视费、电话费、燃气费由王坤按规定交纳。故2015年7月30日至9月30日期间（62天）因窃电产生的电费及违约使用电费应由王坤负担。参照违窃电处理工作单载明的计算方式，按6小时/天计算，确定2015年7月30日至9月30日期间窃电量为60×0.22×62天×6小时/天≈4910kwh，电费为4910kwh×0.5283元/kwh≈2594元，违约使用电费为2594元×3=7782元，故王坤应给付王连洪电费2594元、违约使用电费7782元。鉴于王连洪已实际退还王坤租赁房屋押金600元，王连洪尚未退还王坤的租赁房屋押金100元和王坤应给付王连洪的款项抵顶后，王坤应给付王连洪2594元+7782元-100元=10276元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、王坤于判决生效之日起十日内给付王连洪电费及违约使用电费10276元。二、驳回王连洪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，由王连洪负担78元、王坤负担150元（王连洪已预交，王坤应负担的150元在履行本判决时直接支付给王连洪）。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：1、本案电力公司罚款12552.41元应由谁承担；2、王连洪要求王坤另行承担房租损失8400元、违约金700元的主张能否成立。二审中，王连洪未提供新证据。二审中，王坤提交如下证据：1、王坤网上支付涉案房屋部分电费记录。证明王坤一直如实缴纳电费，无拖欠或少交电费记录。除了夏、冬用电高峰期，王坤平时用电电费数额就是在几十元左右。2、涉案房屋电表及其安装位置照片三张。证明电表箱平时上锁，安装位置在楼梯口显眼位置。如果窃电需要进行线路改装，需要打开电表箱操作。证明王坤没有实施窃电行为。王连洪针对王坤二审提交的证据质证意见：两组证据均不是新证据。该缴费记录中有2015年12月3日缴纳电费记录，但王坤在2015年9月就已不再租赁了。2015年7月，由于王坤没有缴纳电费，电业局将电路切断，后王坤找王连洪协调，王连洪给电业局说情后将电力恢复供应，当时电力供应恢复时电表是好的。本案电业局从2015年7月30日开始计算窃电时间，也是因为当时即7月30日检查时电表没有问题。否则，电力局认定窃电的开始时间还要向前推算。至目前为止，王坤也未将该房屋水电费结清。本院对王坤二审提交证据认证意见：证据1形式真实性予以认定。证据2真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：2017年9月27日，一审法院依职权对徐州市云龙区玉君房产中介业主窦玉君进行调查。调查笔录中窦玉君称，2015年7月1日的房屋租赁合同是王连洪口头委托该中介和王坤签订的，合同上留有王连洪家的固定电话号码；王连洪在签订合同前一周左右已将涉案房屋交付王坤租赁使用；签订合同时，王坤将租金2100元、押金700元给付该中介，该中介当日转交王连洪。2015年9月底，王坤将涉案房屋钥匙交付该中介；王坤搬离时提前电话告知了该中介和王连洪其不再租赁涉案房屋，王连洪同意。本院认为：（一）关于涉案电费罚款12552.41元应由谁承担问题根据房屋租赁合同之约定，王坤承担其租赁期间的水电费等费用。本案王坤实际占有使用涉案租赁房屋的时间为2015年7月1日至2015年9月30日。电力公司电费罚款计算的起止时间为2015年7月30日至2015年10月14日。电力公司电费罚款所涉时间与王坤租赁使用涉案房屋的时间基本重合。根据现有证据，王坤应对其使用租赁房屋期间因违规用电导致的电费罚款承担责任。2015年9月30日王坤搬离涉案房屋后，2014年10月14日电力公司发现窃电行为期间，此期间涉案房屋空置，无人居住。如果2015年9月30日至2014年10月14日存在违规用电情形，也应视为前期王坤租住期间违规用电行为的继续。故王坤仍应对2015年9月30日至2014年10月14日期间的相关电费罚款承担责任。（二）关于王连洪请求王坤承担租金损失8400元、违约金700元的问题王连洪主张因王坤违约及违规用电等原因，导致其涉案房屋不能再次及时出租，故王连洪要求王坤承担其搬离后1年期间的房屋租金损失8400元（700元×12月）。本院认为，对2015年9月30日王坤搬离涉案房屋，当事人并无异议。根据查明的事实，王连洪与王坤实际上通过中介所转告、电话联系等方式达成了提前解除合同的合意。王连洪的房屋能否再次及时出租，取决于市场行情等多种因素。即使王连洪存在房屋不能及时出租的租金损失，本案也无证据证明该损失与王坤的行为之间存在必然因果关系。鉴于双方达成了提前解除合同的合意，王连洪要求王坤支付提前解除合同违约金700元的主张也不能成立。综上所述，上诉人王连洪要求王坤承担电费罚款的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初4487号民事判决第二项，即“驳回王连洪的其他诉讼请求。”二、将江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初4487号民事判决第一项“王坤于判决生效之日起十日内给付王连洪电费及违约使用电费10276元”变更为“王坤于本判决生效之日起十日内给付王连洪电费及违约使用电费12552.41元。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，由王连洪负担50元、王坤负担178元。王连洪预交的上诉案件受理费228元，由王连洪负担150元、王坤负担78元。王坤预交的上诉案件受理费228元，由王坤负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  孟文儒二〇一八年三月二十八日书记员  张 扬