四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终984号上诉人（原审被告）：陈明芳，女，汉族，1969年3月30日出生，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：刘川江，四川华神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨忠会，女，汉族，1987年12月26日出生，住四川省珙县。委托诉讼代理人：张桂花，四川霖澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘红伊，四川霖澳律师事务所律师。原审第三人：四川中原物业顾问有限公司。住所地：成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心*栋*单元**层。法定代表人：庄泽宝。委托诉讼代理人：赵青梅，四川中原物业顾问有限公司员工。原审第三人：中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府大道北段1480号拉·德方斯大厦。法定代表人：贺劲松。委托诉讼代理人：柳敬，中信银行股份有限公司成都分行员工。上诉人陈明芳因与被上诉人杨忠会、原审第三人中原物业顾问有限公司（以下简称中原顾问公司）、中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈明芳上诉请求：一、撤销四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初7254号民事判决，改判驳回陈明芳的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用及保全费用由杨忠会承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院未认定杨忠会的违约行为导致陈明芳急于出售房屋回收资金的根本目的不能实现的事实，仅依据限购政策，认定杨忠会不构成违约。二、一审法院对案涉房屋买卖合同已经解除并发生法律效力的事实不予认定；三、一审法院在查明陈明芳在申请购房预审时材料隐瞒作假，仍然认定案涉房屋买卖合同能够继续履行，显失公平。被上诉人杨忠会答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。原审第三人中原顾问公司答辩称，其答辩意见同一审时答辩意见一致。原审第三人中信成都分行答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。杨忠会向一审法院提出诉讼请求，诉讼请求：1、判决陈明芳继续履行与其签订的《房屋买卖合同》，协助杨忠会办理房屋买卖交易手续（包括陈明芳向中信成都分行偿还个人贷款注销房屋抵押登记，若陈明芳不履行该项义务，则杨忠会愿意用应当支付的购房款代偿剩余的贷款，以注销房屋抵押登记）将房屋过户登记至杨忠会名下；2、判决陈明芳按日向杨忠会支付逾期过户的违约金（自2017年5月17日计算至房屋实际过户之日止，计算方式：每逾期一日按房屋成交总价的万分之五计算）；3、判决陈明芳承担本案的诉讼费、保全费。一审经审理查明，2017年2月14日，杨忠会与陈明芳经中原顾问公司中介签订《房屋买卖合同》，双方约定陈明芳位于成都市武侯区房屋（业务件号权1884356、建筑面积87.76平方米）出售给杨忠会；成交价1298000元，此成交价含装修及设备；该房屋处于抵押状态，抵押权人中信武侯支行（实际为中信成都分行），陈明芳同意在合同签订后十个工作日办理还款手续；杨忠会在签订合同时支付购房定金5万元；在陈明芳结清按揭并注销抵押递件时将首付款1248000元自行支付给陈明芳；双方应于陈明芳结清按揭并注销抵押后3个工作日内协同前往成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续；陈明芳应于（办理产权）递件前一日将房屋交付杨忠会。关于违约责任，合同约定任何一方逾期履行本合同义务的，或履行义务不合约定致合同目的无法达成的，均视为违约，每逾期1日，按照成交价万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，违约方须向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订后，2017年2月15日，杨忠会向陈明芳支付了定金5万元。陈明芳和中原顾问公司向中信武侯支行预约提前还按揭贷款。这时双方还口头约定由杨忠会预付部分购房款用于陈明芳提前还按揭贷款。但因贷款银行不是中信武侯支行而是中信成都分行，第一次预约还款不成功，陈明芳和中原顾问公司又准备向中信成都分行预约提前还贷事宜。在此过程中，2017年3月24日，成都市政府出台房屋限购政策，案涉房屋买卖合同成都市房屋产权交易中心暂未作出限购预审结果。杨忠会因为担心自己没有购房资格而暂不愿垫付还按揭款资金。2017年5月17日，陈明芳向杨忠会发出《解约通知书》，表明由于多方原因加上2017年3月24日限购政策出台，导致目前无法办理产权过户手续，经多次协商不能达成一致，陈明芳方急需资金，不能长期拖延，要求杨忠会在收到函件5日内配合签解约免责协议，否则合同自动解除。2017年6月15日，成都市房屋产权交易中心通过了案涉房屋买卖合同的限购预审，提示双方可以打印网签合同（居间版）核税后，持通过单到65号窗口领号等待受理。这时，陈明芳以合同已经解除为由，不再履行合同。杨忠会于是诉至法院。以上事实有《房屋买卖合同》、《定金收据》、《解约通知书》、《房屋信息摘要3》、《房屋限购预审咨询单（居间）》、《购房承诺书》及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。一审法院认为，杨忠会与陈明芳签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。一审的争议问题是：陈明芳、杨忠会是否违约？合同是否已解除？合同是否继续履行及怎样履行？对此一审法院分述如下：一、杨忠会、陈明芳是否违约从合同签订后双方的行为看，杨忠会支付了定金并答应预付部分购房款帮助陈明芳还按揭贷款；陈明芳在中原顾问公司协助下向银行申请归还按揭贷款；双方均在积极履行合同义务。只是因陈明芳向按合同约定的贷款银行（中信武侯支行）申请还款出现失误，贷款银行实际上是中信成都分行而不是中信武侯支行，这一失误耽误了时间；再因这期间成都市政府出台房屋限购政策，杨忠会是否具有购买案涉房屋的资格须成都市房屋产权交易中心审核，即出现了不能预见的政策调整因素，故在审核结果作出前杨忠会未按承诺预付部分购房款不能视为违约。而且杨忠会口头答应预付部分购房款用于陈明芳提前还按揭贷款，是对书面合同约定义务的变更，该变更加重了杨忠会自身合同义务，并未换来相应的更多的合同权利，因此杨忠会在等候成都市房屋产权交易中心审核购房资格期间不愿预付部分购房款并不违反书面合同的约定，也不损害陈明芳的合同权利，没有根本性的违约。当然，陈明芳在杨忠会未按承诺垫付资金用于归还按揭款的情况下，认为杨忠会违约而发函解除合同也不能视为违约。故本案中一审法院对杨忠会请求陈明芳支付逾期过户违约金的请求不予支持。二、合同是否已解除陈明芳主张因杨忠会违约，陈明芳在2017年5月17日向杨忠会发出《解约通知书》，合同已经解除。而杨忠会主张陈明芳解除合同理由不成立，不认为合同已解除。一审法院认为，陈明芳是基于限购政策及杨忠会未及时垫资还贷的原因而发函，要求解除合同的，但杨忠会并未同意解除合同，而且在2017年6月15日成都市房屋产权交易中心审核通过购房资格后，即要求继续履行合同。其次双方发生纠纷后，杨忠会于2017年7月19日即向一审法院起诉要求继续履行合同。再者一审法院在前述分析中，认定双方均无违约行为，因此陈明芳认为合同已解除理由不能成立，一审法院不予支持。三、合同是否继续履行及怎样履行？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，杨忠会请求判决继续履行合同，陈明芳交付房屋并办理房屋产权过户，杨忠会表示已准备足额的资金，可以代陈明芳偿还按揭贷款。中信成都分行对由杨忠会或陈明芳还清本案案涉按揭贷款没有特别要求，同意按法院判决执行。故一审法院从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对杨忠会的该请求予以支持。杨忠会代偿陈明芳在中信成都分行的按揭贷款后，陈明芳协助杨忠会办理案涉房屋产权过户登记并交付房屋，同时杨忠会将剩余购房款支付给陈明芳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、杨忠会与陈明芳签订的《房屋买卖合同》继续履行；1、在判决生效之日起三十日内，杨忠会代陈明芳向中信成都分行偿还按揭贷款(具体金额以中信成都分行银行系统电脑数据为准，所还款金额计入杨忠会已付购房款)；2、在判决生效之日起三十日内，陈明芳协助杨忠会办理位于成都市武侯区房屋（业务件号权1884356、建筑面积87.76平方米）产权过户登记并将房屋交付杨忠会使用；在履行合同过程中，杨忠会向陈明芳支付剩余购房款(具体金额为：1298000元-已付定金50000元-杨忠会代陈明芳偿还中信成都分行银行按揭贷款金额)；二、驳回杨忠会的其它诉讼请求。案件受理费16032元，减半收取8016元，保全费5000元，共计13016元，由陈明芳负担10413元，杨忠会负担2603元。二审中，杨忠会对于一审查明双方曾经口头协商由杨忠会预付部分购房款用于陈明芳提前偿还按揭款，以及之后杨忠会因担心购房资格受影响拒绝垫付按揭款的事实提出异议，认为与事实不符。二审中，陈明芳提交其与第三人中原顾问公司工作人员录音资料，拟证明本案双方曾经口头协商由杨忠会预付部分购房款用于陈明芳提前偿还按揭款，以及之后杨忠会因担心购房资格影响拒绝垫付按揭款的事实。二审中，各方对一审查明的其他事实均无异议。本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：陈明芳于2017年5月17日发出的《解约通知书》是否产生解除案涉合同的法律效力。本案二审中，杨忠会虽然对双方曾经口头协商由杨忠会预付部分购房款用于陈明芳提前偿还按揭款，以及之后杨忠会因担心购房资格受影响拒绝垫付按揭款的事实提出异议，但结合本案一审查明事实，以及案涉合同的实际履行情况，对于双方曾经口头协商一致，对案涉合同的付款方式进行变更的事实，本院依法予以确认。但双方虽然就由杨忠会提前预付购房款一事达成口头协议，至于具体的付款期限，双方并未达成一致，同时因2017年3月24日成都市政府出台限购政策，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，在双方就具体的提前预付房款期限并未达成一致，也未出现其他事实上导致合同无法继续履行情形的情况下，陈明芳并未通过函告杨忠会给予一定合理履行期限，而是径行以合同目的不能实现为由发出《解约通知书》要求解除案涉《房屋买卖合同》，显然缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费16032元，由陈明芳负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一八年三月二十日书记员  马莉