北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终766号上诉人（原审被告）：李强（上诉人李某之法定代理人、上诉人李焱之委托诉讼代理人），男，1970年7月12日出生。上诉人（原审被告）：李某，男，2002年5月8日出生。上诉人（原审被告）：李焱，男，1996年2月29日出生。三上诉人之委托诉讼代理人：韩军领，北京市中洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁萌，女，1981年10月12日出生。委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：尤相兰，女，1939年6月29日出生。委托诉讼代理人：韩军领，北京市中洋律师事务所律师。上诉人李强、李某、李焱因与被上诉人梁萌及原审被告尤相兰缔约过失责任纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初11993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李强、李某、李焱上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回梁萌该项诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由梁萌承担。事实和理由：1、一审法院错误理解信赖利益损失的法律含义，信赖利益损失赔偿是缔约过失赔偿，发生于合同订立阶段，责任人应当是缔约责任人，法律并未规定缔约责任可以继承；2、一审法院以2017年3月10日作为房屋价格评估时点有误。在之前双方的诉讼中，我方同意退还梁萌购房款36.5万元，但是梁萌坚持要求履行房屋买卖合同，才导致房款未能退还。双方之间的房屋买卖合同诉讼于2015年5月20日形成终审判决，权利义务已经得以落实，此后房屋价值与梁萌无关，故2015年5月20日应为房屋价值评估时点。我方2016年3月出售涉案房屋时市场价格仅为180万元，一审判决以350万元作为赔偿参考依据损害我方利益。综上，一审判决适用法律错误，严重损害我方利益，请求二审法院依法改判。梁萌辩称，同意一审判决。李强、李某、李焱的上诉请求没有事实依据和法律依据。尤相兰述称，同意李强、李某、李焱的上诉意见。梁萌向一审法院起诉请求：1、李强、李某、李焱、尤相兰返还购房款36.5万元。2、李强、李某、李焱、尤相兰赔偿信赖利益损失178.8万元（以房屋申请评估时市场价值为准，按房屋增值数额的80%主张）。一审法院认定事实：李强与李丰瑞系夫妻关系，二人育有李焱、李某。尤相兰系李丰瑞之母。2012年9月，李丰瑞去世。李丰瑞之父先于李丰瑞死亡。北京市丰台区×××65号院2号楼1单元605号房屋登记在李强名下，系李强与李丰瑞夫妻共同财产。2012年6月25日，李丰瑞持（2010）信大证民字第816号公证委托书（公证书载明委托李丰瑞代为出售房屋，公证日期为2010年7月24日），代理李强（出卖人、甲方）与梁萌（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：梁萌购买北京市丰台区×××65号院2号楼1单元605号房屋，价款1265000元；买受人于2012年6月25日向出卖人支付购房定金20000元，于2012年6月26日支付定金5000元，于银行取得批贷之日2日内支付购房款340000元，剩余房款900000元由买受人以贷款方式支付；转移登记当日交付房屋。2012年9月26日，梁萌贷款获得批准，贷款额度900000元。9月29日，李丰瑞代李强（甲方、卖方）与梁萌（乙方、买方）签订《补充协议》，约定自买受人贷款申请获得银行批准后三个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。……逾期超过三日后，守约方有权解除合同，如甲方违约自解除合同之日起一日内退还全部已付款，并由甲方向乙方支付总房款的20%作为违约金……买卖合同中及其它补充协议附件与本内容有相抵触的以本补充协议约定为准。签订上述合同及补充协议后，李丰瑞收取梁萌定金25000元，以及首付款340000元，合计365000元。2012年9月李丰瑞去世后，合同未予继续履行。梁萌于2013年起诉李强（案号为2013丰民初字第4046号），要求李强将房屋过户并支付违约金。法院于2013年10月14日作出（2013）丰民初字第4046号民事判决书，认定李丰瑞代李强与梁萌所签《北京市存量房屋买卖合同》系无效合同，驳回梁萌的诉讼请求。梁萌不服该判决，提起上诉。2014年3月27日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第00577号民事裁定书，裁定撤销（2013）丰民初字第4046号民事判决书，发回法院重审。该案重审中，法院依法追加李丰瑞的继承人李某、李焱、尤相兰参加诉讼。2014年11月19日，法院作出（2014）丰民初字第8606号民事判决书，认定李丰瑞代李强与梁萌签订《北京市存量房屋买卖合同》的行为构成表见代理，合同合法有效，判决梁萌支付剩余购房款，李强将房屋过户、交付与梁萌并支付违约金三万元。李强不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）二中民终字第02395号民事判决书，认为：“《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据本案查明事实，李丰瑞代理李强与梁萌签订涉诉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时所持的公证委托书系伪造，李强并未委托李丰瑞出售诉争605号房屋，故李丰瑞系无权代理。现李强明确表示不同意出售诉争房屋，故本案争议焦点为李丰瑞的行为是否构成《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定的表见代理。根据本案查明事实，法院认为，李丰瑞的行为不构成表见代理。首先，表见代理以相对人有理由相信行为人有代理权且善意无过失为要件，即相对人对行为人是否具有代理权负有谨慎审查之义务。本案诉争605号房屋系登记在李强名下，梁萌在与李丰瑞签订涉诉房屋买卖合同及补充协议期间，既未见到李强本人亦未与李强进行联系，梁萌系依据公证委托书，相信李丰瑞具有代理权限，该公证委托书经证明系变造而来。梁萌未能对李丰瑞出示的公证委托书等材料真实性进行谨慎审查，轻信李丰瑞具有代理权，存在一定过失。其次，梁萌信赖李丰瑞具有代理权系基于伪造、变造的材料而非李强的行为导致。梁萌与李丰瑞签订涉诉合同时，李强正在监狱服刑，李丰瑞具有代理权的假象，既非李强的行为所导致，涉诉交易相关的风险亦非李强所能控制或预见，因此不应由李强承担表见代理的不利后果。综上，对于梁萌认为李丰瑞的行为构成表见代理的主张，法院不予采信。故李丰瑞在没有代理权的情况下以李强名义与梁萌订立的涉诉房买卖合同及补充协议等对李强不发生效力，梁萌的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。对于梁萌因此遭受的损失，可另行向李丰瑞之继承人主张相应责任。综上，……判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第8606号民事判决书；二、驳回梁萌的诉讼请求。”梁萌不服（2015）二中民终字第02395号民事判决书，向北京市高级人民法院提出申诉，北京市高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）高民申字第04024号民事裁定书，驳回梁萌的再审申请。2016年3月，李强与田秀英签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售。2016年6月13日，梁萌向法院提出财产保全申请，法院于2016年6月13日作出民事裁定书，查封了涉案房屋。庭审中，梁萌主张，李丰瑞应对涉案房屋买卖合同无效给梁萌造成的损失承担赔偿责任，现李丰瑞去世，由其继承人承担相应责任。此外，对于涉案房屋买卖合同无效，李强亦负有间接责任，亦应承担相应赔偿责任：李强在服刑期间授权委托妻子李丰瑞办理涉案房屋抵押、贷款并办理了授权委托公证，让李丰瑞有了变造基础；在二年委托期限内，李强不履行委托监管义务，李丰瑞未办理抵押贷款，李强未主动撤销委托公证；李强委托抵押贷款的目的是获得钱款，若贷款不按期偿还，房屋亦有可能失去，与房屋买卖殊途同归，在前述房屋买卖合同被确认无效的案件中，李强抗辩不同意出售房屋，法官采信李强的意见，但在该案二审审结后，涉案房屋纠纷尚未处理完结时，李强即将涉案房屋出售，表明其为取得钱款，买卖优先，李强应系有买卖意图，故此在房屋买卖合同被确认无效的案件中亦有过错。李强对此不予认可，称其在监狱服刑，无法监管李丰瑞的行为，生效判决已认定李强对合同无效并无责任，其方于生效判决确认合同无效后出售房屋与梁萌无关。庭审中，梁萌于2017年3月10日提出申请，要求对涉案房屋于2017年3月10日时点的市场价值进行评估。李强对评估时点提出异议，认为2015年5月20日生效判决确认房屋买卖合同无效后，涉案房屋在2015年5月20日后价值上涨或贬损均与梁萌无关，梁萌以2017年3月10日申请评估时的房屋价值作为赔偿基础没有依据。梁萌称本案经原审、重审，四次审理，判决结果迥异，争议很大，对生效判决不服，当事人可以提起再审，再审期间是梁萌行使合法权利的合理期间，且梁萌支付的36.5万元购房款，至今未予返还，其方另行购房亦无基础，故此坚持主张按申请评估时点的价值进行评估。经梁萌申请，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋申请评估时，即2017年3月10日时点的市场价值进行评估，评估结果为：位于北京市丰台区×××2号楼1单元605号房屋房地产市场总价350万元，市场单价62128元每平方米。李强对评估价值不予认可，称房屋市价走低，现价值低于评估时价值。一审法院认为，本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经生效判决确认为无效，李丰瑞对合同无效应负主要责任，应当返还购房款并赔偿因合同无效给梁萌造成的信赖利益损失。现李丰瑞已经去世，李强、李某、李焱、尤相兰作为李丰瑞的继承人，应在遗产范围内承担相应责任。关于信赖利益损失赔偿数额，信赖利益的赔偿标准应为房屋价值的差额部分。梁萌主张虽然房屋买卖合同无效，但合同无效后，其支付的36.5万元首付款至今未予返还，其方无能力另行购买其他房屋，若以生效判决作出时间房屋价值作为赔偿依据显失公平。法院综合考量双方责任及房屋价格变动因素，参考本案评估报告，依据公平原则对赔偿数额予以酌定。依据（2015）二中民终字第02395号民事判决书，梁萌与李丰瑞签约时，李强正在监狱服刑，李丰瑞具有代理权的假象并非李强所导致，涉诉交易相关的风险亦非李强所能控制或预见，故李强不应承担合同无效的后果，梁萌因此遭受的损失，可向李丰瑞的继承人主张，故法院对梁萌以李强对合同无效亦有过错为由，要求李强承担相应赔偿责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、李强、李某、李焱、尤相兰于判决生效后七日内在李丰瑞遗产范围内支付梁萌三十六万五千元；二、李强、李某、李焱、尤相兰于判决生效后七日内在李丰瑞遗产范围内赔偿梁萌一百三十万元；三、驳回梁萌的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、本案中，梁萌诉请的实际为缔约过失责任，本案应系缔约过失责任纠纷，一审法院确定案由为房屋买卖合同纠纷欠妥，本院予以纠正。二、李丰瑞变造公证委托书，在无权代理的情况下，以李强的名义与梁萌签订房屋买卖协议，最终导致梁萌所签合同未能继续履行。李丰瑞对房屋买卖合同无法继续履行存在重大过错，应当就此承担缔约过失责任，李丰瑞因此对梁萌负有债务。我国继承法中规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。现李丰瑞已去世，李强、李某、李焱、尤相兰作为其继承人应当在李丰瑞遗产范围内清偿李丰瑞的债务。三、涉案房屋买卖合同签订后，梁萌已经向李丰瑞交付了定金、首付款，并获得了银行批贷，若非李丰瑞的过错，梁萌应能顺利购得房屋，但是因李丰瑞变造公证文书、无权代理的重大过错，导致房屋买卖合同无法继续履行，给梁萌造成了信赖利益损失，并引发了一系列诉讼，涉案争议长时间存在，李丰瑞应当就此承担相应责任；李强、李某、李焱主张应以2015年5月20日为时点对涉案房屋进行评估，而梁萌认为，其支付的36.5万元首付款一直未得到返还，故无能力另购房屋，不同意以该时点进行市场价值评估。本案一审中李强、李某、李焱、尤相兰亦辩称只同意返还一半购房款。在此情况下，一审法院综合考虑双方责任及房价变动因素，参考以实际查勘期即2017年3月10日为时点作出的评估报告，依据公平原则酌定赔偿数额为130万元并无不当。另，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第61条中规定，继承人中有缺乏劳动能力又没有生活来源的人，即使遗产不足清偿债务，也应为其保留适当遗产。如本案继承人存在前述情形，应当依照规定执行。综上所述，李强、李某、李焱的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由李强、李某、李焱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  周梦峰审 判 员  李 淼二〇一八年三月二十一日法官助理  韩舒同书 记 员  林晓天