福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终1333号上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，统一社会信用代码913501001545003239。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：郭承恩、黄素琼，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宝玉，男，1967年11月7日出生，汉族，住福州市台江区。上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江区房地产公司”）因与被上诉人陈宝玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2017)闽0103民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人黄素琼，被上诉人陈宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人台江区房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订《北兴园2#楼04店面租赁合同》明确约定了租金支付时间及逾期交付租金的违约责任，被上诉人逾期交付租金的行为已构成根本违约，应按照约定解除合同、承担违约责任。《北兴园2#楼04店面租赁合同》(以下简称“合同”)第三条第四项明确约定:“支付方式：甲方委托丙方向乙方收取租金。租金按月支付，乙方应于每月的1日前将当月租金支付给丙方。”合同第七条第二项约定：“逾期超过15天，甲方有权解除合同，并收回房屋、没收押金。”因而，被上诉人拖欠的2017年2月租金应于2017年2月1日前向上诉人指定的物业管理方支付。上诉人在提起诉讼前曾多次催促被上诉人支付租金，但被上诉人置之不理，直至被上诉人收到法院应诉通知，被上诉人才于2017年3月30日支付租金。被上诉人拖欠2月租金长达两个月之久，而被上诉人在履行合同的过程中也经常逾期支付租金，需要上诉人反复催促被上诉人支付租金，故被上诉人严重违约，上诉人有权按照合同约定解除合同，并要求被上诉人承担相应违约责任。二、一审法院认定被上诉人在合理期限内支付租金属于事实认定错误。一审开庭前及庭审后，被上诉人提供的支付租金的凭证共五份，分别为2017年3月30日支付2940元、2017年5月5日支付2940元、2017年6月26日支付2940元、2017年9月30日支付3088元、2017年11月24日支付3088元。上诉人就前述租金凭证等材料向一审法院提交了《质证意见》，但一审法院未予以接收和采纳，认定上诉人拒绝质证，剥夺了上诉人合理的诉讼权利。从以上五份凭证支付时间可见，被上诉人均未按照合同约定当月1日前支付当月租金，支付租金的时间随意，时常拖上两三个月才支付一次租金。诉争合同第七条第二项约定：“逾期超过15天，甲方有权解除合同，并收回房屋、没收押金。”上诉人在租金支付已给予被上诉人15天的期限才行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被上诉人严重逾期支付租金的行为，明显不按照约定履行义务行为既违反合同约定又违反法律规定，故一审法院认定被上诉人支付租金基本在合理期限内系事实认定错误。三、一审法院对被上诉人在合理期限内支付租金事实认定错误后，进而作出对所支付款项、违约金、占有使用费等事实的错误认定。根据合约第七条第二项规定：“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由丙方按月租金金额的百分之二收取违约金”第七条第二项：“甲乙双方解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交两倍于租金标准的房屋占有使用费外，甲方有权按照月租金百分之二十收取违约金。”被上诉人在一审判决前一直存在逾期支付租金的情况，被上诉人所支付的款项应先行抵扣逾期支付租金的违约金后再抵扣租金，且上诉人已诉请在起诉之日（即2017年3月16日）解除合同，被上诉人所支付的款项在抵扣逾期违约金及逾期租金后，应认定为向上诉人支付逾期腾房的违约金及房屋占有使用费，故一审法院认定被上诉人仅未缴纳2月份租金、截至11月已付清租金的事实错误，被上诉人还应承担违约金及占有使用费等费用。四、一审法院在错误认定以上案件事实的基础上，进而适用法律错误，做出了错误的判决。被上诉人陈宝玉辩称：一、答辩人已经缴付了2017年2月的租金，答辩人系通过向上诉人账户直接缴付租金，而后将凭证交给上诉人。由于上诉人工作人员变化大，所以是上诉人一方失误。即使确实答辩人未交，上诉人也应该通知答辩人。二、关于租金交付时间，上诉人并没有严格要求答辩人，上诉人的有关领导说过迟延交付没有关系。台江区房地产公司向一审法院起诉请求：1.双方于2015年10月10日签订的《北兴园2#楼04店面租赁合同》于起诉之日起解除；2.陈宝玉支付自2017年2月1日起逾期的租金暂计人民币1802元（逾期租金暂计至2017年3月7日，逾期租金的截止日以合同实际解除之日为准）及逾期违约金（每月租金自逾期之日起，每日按当月租金金额2%支付违约金直至陈宝玉付清租金之日止）；3.陈宝玉立即搬离福州市台江区北兴园2#楼04店面（建筑面积为47.33平方米），并将场所腾空交还台江区房地产公司；4.陈宝玉支付福州市台江区北兴园2#楼04店面的房屋占用使用费及违约金（房屋占用使用费以合同约定两倍的租金，即2940元/月为计算标准，违约金每月按1470元的20%收取，房屋占用使用费及违约金自合同解除之日计算至陈宝玉交还福州市台江区北兴园2#楼04店面之日止）；5、陈宝玉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月10日，台江区房地产公司作为出租方（甲方），陈宝玉作为承租方（乙方），福州市台宇物业管理有限公司作为物业管理方（丙方），三方签订了《北兴园2#楼04店面租赁合同》，合同主要约定内容如下：一、房屋的坐落、面积、用途甲方根据公司台开会纪【2015】006号《办公会议纪要》，现将甲方所有的坐落于福州市台江区北兴园2#楼04店面出租给乙方，房屋建筑面积47.33平方米，用途为商业……租赁期限：自2015年7月1日起至2018年6月30日止，共计36个月。租金标准（租金自第二个租赁年度起每年递增5%）：2015年7月1日至2016年6月30日，月租金按1400元计；2016年7月1日至2017年6月30日，月租金1470元计；2017年7月1日至2018年6月30日，月租金按1544元计……本合同签订当天，乙方应一次性缴纳相当于三个月租金的现金4200元，作为本合同的房屋租赁押金……其中第七条违约责任约定在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由丙方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同，并收回房屋，没收押金……合同签订后，陈宝玉如约向台江区房地产公司缴纳了租赁押金4200元，台江区房地产公司如约将诉争店面交付给陈宝玉使用。截止至2017年7月份止，台江区房地产公司确认陈宝玉2017年2月份的租金未缴纳。庭审后，陈宝玉提供三份银行缴费凭证，以此证明其已缴纳店面租金至2017年12月份，台江区房地产公司拒绝质证。诉讼中，台江区房地产公司提供了建字第（2004）建字第10228号中华人民共和国《建设工程规划许可证》，以此证明台江区房地产公司系义洲新区北兴园B2地块1#-12#楼的建设单位。一审法院认为，双方签订的《北兴园2#楼04店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。陈宝玉延迟支付的租金基本上已在合理期限内支付，截止至2017年11份，陈宝玉仅欠2017年2月份的租金未支付，并没有构成根本的违约，且双方签订的租赁期限未届满，现台江区房地产公司提出解除合同之诉，不予支持。对台江区房地产公司诉请陈宝玉支付自2017年2月1日起至3月7日止逾期的租金1802元，因陈宝玉已经缴纳2017年3月份的租金，故台江区房地产公司诉请要求陈宝玉支付2017年3月1日至3月7日的租金，不予支持。根据合同第三条第3点规定，2017年2月的月租金标准为1470元，故陈宝玉应向台江区房地产公司缴纳的2017年2月的租金为1470元。对台江区房地产公司诉请的违约金，根据双方签订的合同第七条违约责任第2点规定，“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，按月租金金额的百分之二收取违约金……。”，故对台江区房地产公司该诉请，予以支持。对台江区房地产公司诉请陈宝玉立即搬离福州市台江区北兴园2#楼04店面（建筑面积为47.33平方米），并将场所腾空交还台江区房地产公司，因双方签订的合同未解除，故对台江区房地产公司该诉请，不予支持。对台江区房地产公司诉请要求陈宝玉支付福州市台江区北兴园2#楼04店面的房屋占用使用费及违约金（房屋占用使用费以合同约定两倍的租金，即2940元/月为计算标准，违约金每月按1470元的20%收取，房屋占用使用费及违约金自合同解除之日计算至陈宝玉交还福州市台江区北兴园2#楼04店面之日止），因双方签订的合同未解除，故不存在房屋占用使用费，故对台江区房地产公司该诉请，不予支持。一审法院判决：一、陈宝玉应于判决生效之日起十日内向台江区房地产公司支付2017年2月份的租金人民币1470元，并支付违约金（以所欠租金1470为基数，按2%计算，从2017年2月2日起计至判决规定的付清租金之日止）；二、驳回台江区房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费2839元，由台江区房地产公司负担2789元，陈宝玉负担50元。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的店面租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法有效，双方均应依约履行。上诉人诉称被上诉人陈宝玉未缴纳2017年2月的租金，被上诉人否认但未能反证。因陈宝玉系缴纳租金的义务方，一审判决陈宝玉应缴纳该月租金及违约金正确，本院予以维持。经查，陈宝玉并非恶意拖欠2017年2月租金，且除了该月租金外，陈宝玉在租赁讼争房屋期间均按约缴齐房租，并未构成根本违约。而上诉人在陈宝玉欠付2017年2月租金后未行催缴，反而于2017年3月提起本案诉讼，上诉人该行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。因此，本案尚未达到《租赁合约》约定的解除事宜，上诉人依法不享有合同解除权。涉诉合同约定被上诉人陈宝玉应当于每月1日向上诉人缴付租金，陈宝玉称上诉人曾告知其可以迟延交付。经查，上诉人在本案审理中确认被上诉人自2015年承租起经常延迟支付租金，但上诉人未能提交证据证明其就此曾向被上诉人提出异议。因此，双方之间业已形成了可以容许延迟支付的惯例，现上诉人既在合理期限内交付了每月租金，上诉人关于被上诉人迟延交付租金构成违约的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人台江区房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2839元，由上诉人台江区房地产公司负担，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 雷晓琴审 判 员 薛闳引审 判 员 王燕燕二〇一八年三月二十一日法官助理 赖钟炜书 记 员 曲信伟