江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终1289号上诉人（原审被告）:荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族。委托诉讼代理人:董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘金兰，女，1965年4月16日生，汉族。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彤，江苏永伦律师事务所律师。上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被上诉人刘金兰商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群、董振龙，被上诉人刘金兰的委托代理人孙彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人荣盛徐州公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉超过诉讼时效。被上诉人在长达九年时间里未提起诉讼，没有证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或者延长的情形。物业公司于2017年的温馨提示，不代表开发商认为应该进行赔偿，起不到诉讼时效中断或重新计算的效果。二、双方签订商品房买卖合同时徐州市房产开发企业办理初始登记所依据的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发[2006]33号文），按照33号文规定，上诉人在2008年9月28日前符合办理初始登记的要求。三、2008年2月1日起实施的徐州市政府114号令，与33号文相比，验收形式到内容均发生重大变化，导致上诉人办理相关手续的周期至少延长了600个自然日，根据合同第八条的约定应当免除上诉人的责任。《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》充分证明徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，部分内容与实际脱节等，该号令违反了法不溯及既往的原则。四、在政策发生变化后，上诉人按照合同第八条的约定及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、一审判决对于41号文与114号令之间的关系以及逾期期限截止日期认定错误。2004年的41号文并未实施，徐州市一直执行的是33号文。一审法院将114号令与41号文比较，错误认为114号令的实施不属于合同约定的政策性变化免责事由。本案上诉人即使存在着逾期提交办证资料的行为,违约期限也应该截止到2010年12月7日，不应将逾期截止日期认定为房产证、土地证办理完毕之日。六、政府迟延交付土地的行为,属于合同第八条约定的情形,上诉人可以据实延期。七、一审法院在判决上诉人承担违约责任时,直接参照合同第九条逾期交房的违约金标准,没有区分违反主合同义务、附随义务的责任和程度差异。八、双方签订合同时上诉人预见到延迟办证造成的损失较小,所以双方在合同中没有约定逾期办证的违约金。买房人并无证据证明其所受损失具体数额,一审判决与合同法第113条的规定相悖。九、上诉人在一审作出判决前的同类系列案件中申请法院调取其他项目提交的办证资料等证据,用以查明114号令的实施对上诉人提交办证资料造成的巨大影响。但法院未予调取，程序违法。十、上诉人已经充分举证由于政策性变化导致逾期提交办证资料的具体天数，不应承担不利法律后果。被上诉人刘金兰辩称：一、被上诉人几乎每年都向上诉人主张权利，且在2017年8月、9月期间上诉人在小区的电梯、入户门及其他公共醒目位置张贴温馨提示，提示内容可以体现进行物业费补偿是物业公司和地产商多次协商取得的一致意见。在同系列案件一审庭审中上诉人明确认可了物业公司的补偿方案是经过上诉人同意的，该行为已经证实了上诉人自愿履行义务导致了诉讼时效再次中断重新起算，所以本案诉讼并未超过时效。二、上诉人存在逾期办证的违约行为，其主张逾期提供资料是政策调整导致，属于不可抗力的理由不能成立。1、上诉人分批开工建设涉案商品房且迟延施工，导致整体工程竣工验收时间迟延至2010年，直至2010年11月29日才取得交付使用通知书，逾期办证的根本原因在于房地产项目迟延完工。2、徐政发（2004）41号文与徐州市人民政府114号令都对住宅项目交付使用的必要条件《交付使用通知书》有明确的硬性规定，两文件均出台于合同约定的房屋交付日期前。另根据另案中一审向市房管局调查可知，该局工作人员认为政策的变化对房地产企业不会造成多大影响。即使按照（2004）41号文的规定，上诉人也无法在规定时间内提供所需材料，因为涉案小区很多配套设施没开始或者没建完。3、政府是否存在迟延交付土地属于另一法律关系，与不可抗力无关。假定逾期办证由外因造成，上诉人应根据合同约定在30日内告知被上诉人，而上诉人没有及时告知，反而采取欺瞒，致使被上诉人不能及时采取有效措施减少损失。三、被上诉人主张逾期办证违约金期限符合法律规定。上诉人除应将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案外，还应将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能办理房屋所有权证。四、双方在合同中虽未对逾期办证的违约责任进行明确约定，但根据法律规定本应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被上诉人按发票金额每日万分之一计算已经有利于上诉人。且涉案合同是上诉人提供的格式合同，约定的上房时间和办证时间是上诉人制定的，上诉人更应该守约，若违约应承担相应的违约责任。刘金兰向一审法院起诉请求：1、判令荣盛徐州公司支付逾期办证违约金51992.43元（以484552元购房款为基数，按每日万分之一，从2008年9月30日计算至2011年8月8日，共计1073天）；2、恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3、本案诉讼费由荣盛徐州公司承担。一审法院审理查明，荣盛徐州公司荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月19日，刘金兰与荣盛徐州公司签订《商品房买卖合同》，约定刘金兰以总金额492470元的价格购买荣盛徐州公司开发的荣景盛苑B1-2-1701号房。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2010年11月29日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，荣盛徐州公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年8月3日，荣盛徐州公司向刘金兰出具了金额为484552元的销售不动产统一发票。2011年8月8日，徐州市二环西路荣景盛苑B1#-2-1701室房屋完成不动产权证书办理手续。2011年8月22日涉案房产完成土地证登记。刘金兰以荣盛徐州公司荣盛公司逾期办证构成违约为由诉至一审法院，要求判令其承担相应的违约责任。一审法院认为，刘金兰与荣盛徐州公司双方于2006年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0122708）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定,且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、荣盛徐州公司双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。根据该合同第十五条的约定，荣盛徐州公司作为出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至2008年9月30日，荣盛徐州公司未能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。荣盛徐州公司主张，合同约定的办证期限已过多年，刘金兰提起诉讼已超过2年的诉讼时效，刘金兰丧失胜诉权。法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，荣盛徐州公司开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；刘金兰虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向荣盛徐州公司主张权利，但荣盛徐州公司在庭审中亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利；就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合荣盛徐州公司对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为刘金兰作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，且刘金兰于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定荣盛徐州公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故确认刘金兰起诉并不超过法定诉讼时效。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月19日，约定房屋交付于2008年6月30日前，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此荣盛徐州公司主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为荣盛徐州公司无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，荣盛徐州公司应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但荣盛徐州公司并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故对荣盛徐州公司的抗辩意见不予采纳，即认定荣盛徐州公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，荣盛徐州公司应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给刘金兰，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，荣盛徐州公司应自2008年9月29日起向刘金兰承担违约责任；又因荣盛徐州公司未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知刘金兰领取及刘金兰实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，涉案房屋至2011年8月22日办理完成土地证。结合本案作为系列案件的具体情况，刘金兰提出将逾期办证违约金的计算期限截止至2011年8月22日，对于此项请求，予以认可。刘金兰与荣盛徐州公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以刘金兰的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，刘金兰未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，荣盛徐州公司也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按刘金兰已付房款为基数按日以万分之一的标准计算荣盛徐州公司应向刘金兰支付的逾期办证违约金。据此，荣盛徐州公司应向刘金兰支付的逾期办证违约金的数额为52670元（484552元×0.0001×1087天）。遂判决：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘金兰支付逾期办证违约金52670元；二、驳回原告刘金兰的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未向法庭提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，关于本案诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效。诉讼时效中断的事由包括提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务。根据上诉人提交的《泉山区人民政府办公室文件批办单》及处理意见，结合荣盛徐州公司在一审庭审中自认其在政府的参与下与业主进行了协商的事实，以及物业公司向业主发出的《温馨提示》，能够认定上诉人的行为属于认诺，诉讼时效中断，故本案被上诉人的主张并未超过诉讼时效。第二，关于上诉人是否存在逾期办证以及逾期办证期间如何确定的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人抗辩即使认定其违约，期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日）。双方签订的商品房销售合同第十五条约定的是上诉人将办理权属登记所需的材料报送备案，而非仅需报送房屋初始登记资料备案，2010年12月7日仅是上诉人向徐州市房产管理局送交房产初始登记材料的时间，不能据此认定上诉人在2010年12月7日完成了报送办理权属（房屋初始登记证、土地分割证等）所需资料的义务。故上诉人的该项主张不能成立。本案中上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，涉案房屋至2011年1月18日办理完成房产权属登记，被上诉人主张的逾期办证违约金的截止日期为2010年12月30日，一审法院考虑过产权部门的登记时限因素，确认逾期办证违约金截至日期为2010年12月30日，并无不当。第三，关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应其具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时，也应承担按照合同约定履行按期及时交付房屋和将办理权属登记所需资料予以备案的义务。根据权利义务相对等原则，虽然本案中被上诉人未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，一审法院虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故不再予以调整。一审法院以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，予以维持。最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高艳华审判员  陈 颖审判员  崔金城二〇一八年三月三十日书记员  许 丽