广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1194号上诉人（原审原告）:陈伟健，男，1983年8月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）:肖静，女，1988年8月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两上��人共同委托诉讼代理人:吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市金度房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区水蓝街11号104房自编之五。法定代表人:连杰，职务:总经理。委托诉讼代理人:唐东燕，该司职员。委托诉讼代理人:王晋，该司职员。被上诉人（原审被告）:广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路23号B27。法定代表人:周岳强，职务:执行董事。委托诉讼代理人:李锋，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人:詹小彤，广东金领律师事务所律师。上诉人陈伟健、肖静因与被上诉人广州市金度房地产开发有限公司（以下简称金度公司）、广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈伟健、肖静上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认陈伟健、肖静与金铭公司于2016年4月17日签署的《前期物业服务合同》第六条第2款，第九条第一项“甲方的权利和义务”第4款，第二项“乙方的权利和义务”第7款均无效；2.一、二审诉讼费由金度公司、金铭公司承担。事实和理由：（一）《前期物业服务合同》中的条款都是金铭公司单方拟定，不允许陈伟健、肖静修改，且所有购房者的合同条款都是一致，所以，《前期物业服务合同》中的条款都是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》的规定，提供格式条款一方应对合同条款加以说明，提醒另一方注意合同条款，但金铭公司并没有证据证明其尽到了这一义务。（二）《前期物业服务合同》中的条款内容繁多，且陈伟健、肖静非法律专业人员，故其在签署合同时未能全面阅读和理解合同条款。金铭公司也没有指引陈伟健、肖静注意合同条款。一审判决依据已经公示了的合同，且前期物业服务合同有约定就推定陈伟健、肖静同意涉案合同条款没有事实依据，也不符合生活常识。（三）根据《中华人民共和国合同法》第40条规的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。《前期物业服务合同》第九条第一项第4款、第二项第7款约定将小区共用部位、共有部分、共用设施以金铭公司的名义对外经营，亦排除了业主共有和共同管理的权利，违反合同法第40条、物权法第70条、第73条规定，属于无效。（四）《前期物业服务合同》第六条第2款约定的4.5元／平方米／月物业服务费标准未经小区双过半业主同意，违反了物权��第76条规定，也超过广州市发改委及广州市住建委规定最高为2.8元的标准，是无效条款。由于一审法院在认定事实和适用法律存在以上错误，本案一审判决应予以撤销，支持陈伟健、肖静的上诉请求。金度公司辩称，同意一审判决，不同意陈伟健、肖静的上诉请求、事实和理由。请求二审法院驳回陈伟健、肖静的全部上诉请求，维持原判。金铭公司辩称，同意一审判决，不同意陈伟健、肖静的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：对陈伟健、肖静原来起诉主张确认物业服务合同部分条款无效的理由，金铭公司坚持一审不同意的答辩意见。现陈伟健、肖静上诉补充物业服务合同约定的价格标准超过发改委以及住建委规定标准无效，但广州市房改委的文件不属于法律规定，不构成合同无效的要件，即地方性文件不能作为认定合同无效的依据，因此，物业服务合同约定的价格标准并不是无效的。陈伟健、肖静向一审法院起诉请求：1.确认陈伟健、肖静与金铭公司于2016年4月17日签署的《前期物业服务合同》第六条第2款、第九条第1项“甲方的权利和义务”第4款、第2项“乙方的权利和义务”第7款均无效；2.金度公司、金铭公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：金度公司是海珠区新港东路以南、雅郡花园北侧地段水蓝郡花园的开发企业。2016年4月1日，陈伟健、肖静（买方、乙方）与金度公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定乙方向甲方购买海珠区新港东路南侧、市新洲畜牧场北侧水蓝郡花园第T2栋幢22层2202房，门牌地址：海珠区杨青路15号2202房房屋；甲方已按照《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资���的广州金铭物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）4.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；等。2016年4月17日，陈伟健、肖静接收上述房屋使用。同日，陈伟健、肖静（乙方）与金铭公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，其中约定甲方为江山国际小区提供物业管理服务；（第六条物业服务费用）2、根据本物业管理区域双方约定物业服务费用标准按总建筑面积计算为人民币4.5元／月·平方米；若遇政府物价部门调整物业服务费收取标准，或出现双方约定调整物业管理费情形，或出现按本协议约定标准计收物业管理费己无法满足本物业管理区域的物业管理需要的，则甲方可以作出相应调整；（第九条双方的权利和义务）：一、甲方的权利和义务……4、将���物业的共用部位、共有部分、共用设施以甲方的名义对外经营，但收益用于物业所在小区公共区域的建设；……二、乙方的权利和义务……7、同意甲方将本物业的共用部位、共有部分、共用设施以甲方的名义对外经营，收益用于本合同约定的用途；等。2017年6月29日，房管部门向陈伟健、肖静核发了涉案房屋的《不动产登记证明》。另据（2017）粤广南方第031805号《公证书》反映，金度公司申请对其张贴相关文件的行为办理保全证据公证；2014年6月13日，公证人员及申请人的代理人蔡南阳来到广州市海珠区新港东路挂有“江山国际”字样的建筑物，申请人的代理人蔡南阳在该建筑物一楼大堂（申请人称是“江山国际”的营销中心）的墙壁上张贴《商品房预售合同》复印件共十五页（详见附件十一）、《[广州·江山国际]前期物业管理服务协议》复��件共六张（详见附件十二）》等，2017年4月12日，公证人员到上述地点查看公示现场状况，上述封条完整、无破损，并对公示的现场状况进行了拍照……公证书相粘连的附件二至十三与申请人的委托人蔡南阳张贴的上述公示文件复印件内容相符；等。该公证书所附的《[广州·江山国际]前期物业管理服务协议》复印件内容与涉案的《前期物业服务合同》的内容一致。诉讼中，陈伟健、肖静与金铭公司确认，陈伟健、肖静按每月每平方米4.5元的标准缴纳物业管理费至2017年7月份。金度公司、金铭公司表示涉案小区的房屋尚未出售完毕，该小区没有成立业主委员会。一审法院认为，金度公司是涉案物业所在小区的开发建设单位，其依法委托金铭公司为该小区提供物业管理服务合同并无不妥。从本案查明的事实可知，金度公司已就《广州市商品房买卖合���（一手房现售）》、《[广州·江山国际]前期物业管理服务协议》等文件进行公示，且在陈伟健、肖静与金度公司所签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中也明确涉案小区的物业管理方及收费的标准，而陈伟健、肖静与金铭公司所签订的《前期物业服务合同》第六条第2款再次对物业服务费用标准进行明确约定，且陈伟健、肖静也按该约定的物业服务费用标准进行交纳，因此陈伟健、肖静是知悉并同意《前期物业服务合同》的相关约定；另外，虽合同第九条第一款第4项及第二款第7项约定金铭公司以其自己的名义对涉案物业的共用部位、共有部分、共用设施进行对外经营，但也约定上述收益是用于物业所在小区公共区域的建设，因此，陈伟健、肖静认为《前期物业服务合同》中的上述约定排除业主对共有和共同管理的权利的主张，亦缺乏依据。鉴此，陈伟���、肖静主张《前期物业服务合同》的上述条款无效的请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年11月7日作出如下判决：驳回陈伟健、肖静的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈伟健、肖静共同负担。上诉人陈伟健、肖静与被上诉人金度公司、金铭公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，双方当事人二审争议的焦点是：涉案《前期物业服务合同》部分条款是否无效问题。首先，陈伟健、肖静认为其与金铭公司签订的《前期物业服务合同》第六条第2款违反《中华人民共和国物权法》七十六条的规定，但并无提供案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主反对上述条款的证据予以佐证，且从一审查明的事实可知，陈伟健、肖静在签订房屋买卖合同时已清楚案涉小区的物业管理方及收费标准，并自愿与金铭公司签订《前期物业服务合同》再次对物业服务费用标准进行明确约定，上述合同出自陈伟健、肖静与金铭公司的真实意思表示，陈伟健、肖静作为具有完全民事行为能力人，在签订合同后以未能全面阅读和理解合同条款来否定合同第六条的效力，欠缺充分理据，本院不予采信。此外，陈伟健、肖静上诉表示合同第六条第2款违反有关地方性文件的规定应属无效的理由，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若问题的解释（一）》第四条之规定，因此，对于陈伟健、肖静主张确认《前期物业服务合同》第六条第2款无效上诉理由，本院不予支持��其次，《前期物业服务合同》第九条第一款第4项及第二款第7项约定金铭公司以其自己的名义对涉案物业的共用部位、共有部分、共用设施进行对外经营，该合同还约定上述收益是用于物业所在小区公共区域的建设。实质上是将陈伟健、肖静对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利通过合同的方式约定由金铭公司代为履行，并不存在排除业主对共有部分享有共有和共同管理权利以及加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，陈伟健、肖静以上述规定违反《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，主张确认该条款无效，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，陈伟健、肖静的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈伟健、肖静负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年三月二十日书记员 李志康游瑞娜