江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11330号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱晓蹈，女，1985年10月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人朱晓蹈、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2017）苏0507民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担清偿责任或发回重审。事实和理由：一审判决查明事实存在重大遗漏及错误。乐成公司清算后，从乐成公司注销到被上诉人起诉时长达5年，被上诉人对清算公司未提出异议，而且拖欠租金后，被上诉人也未向上诉人催讨过；从2012年左右开始拖欠租金，超过了1年诉讼时效；乐成公司已经依法注销，上诉人不应当承担清偿责任。二、一审法院判决上诉人承担全部债务的清偿责任适用法律错误。乐成公司注销时，没有拖欠租金，不存在该债务，无需通知被上诉人；乐成公司及其股东不存在清算不当行为，乐成公司注销后，应以其分配所得财产承担乐成公司应承担的责任，因乐成公司亏损，所以上诉人不应承担责任。朱晓蹈辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。名品城公司述称，同意上诉人上诉请求及理由。朱晓蹈向一审法院起诉请求：1、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付自2013年7月16日起至2017年6月30日止的租金，以每半年租金10160.11元的标准计算。2、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付违约金，以每半年租金10160.11元为基数分别自2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日、8月1日按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止。3、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2007年3月28日，冯燕作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2007年3月28日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200703280011），购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”B馆3层3024号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年7月1日，租赁期限结束日为2017年6月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年7月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的六个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年的6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定冯燕在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，冯燕另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。一审再查，冯燕作为甲方、乐成公司作为乙二方又于2007年6月28日签订《补充协议》一份，约定：主合同约定的房屋苏州国际精品批发城B3024的租金回报基数为人民币213897元，在主合同租赁期内无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺按照上述基数和主合同第三章“租赁租金及分红”中规定支付每期税前租金，则自2007年7月1日起，税前半年租金为上述基数的5%，计人民币10695元。合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。一审又查，冯燕作为出卖方、傅丽娟作为买受方于2013年7月16日签订《存量房买卖合同》（编号苏存相合同201307160049），约定冯燕将苏州市相城区元和街道华元路880号3024室房屋出卖给傅丽娟，该房屋即为《苏州国际精品批发城租赁合同》载明的B馆3024号房屋。傅丽娟于2015年6月26日去世，徐金娣、朱晓蹈作为申请人因继承事宜申请公证，江苏省苏州市相城公证处于2016年3月25日出具（2016）苏相证民内字第836号公证书，查明傅丽娟于2004年4月13日离婚后未再婚，生育子女朱晓蹈，父亲付福根于2013年1月2日死亡，母亲徐金娣，苏州市相城区元和街道华元路880号3024室房屋为傅丽娟的遗产，徐金娣放弃继承权，朱晓蹈要求继承，证明由朱晓蹈一人继承。上述房屋于2016年5月24日登记于朱晓蹈名下，单独所有。徐金娣对于租金收益由朱晓蹈主张无异议。一审另查，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实，有当事人身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、《存量房买卖合同》、公证书、不动产权证书、申明及当事人陈述等证据附卷佐证。一审审理中，朱晓蹈主张，冯燕将涉案房屋出售给傅丽娟时，将涉案房屋的使用收益权利一并转让给傅丽娟，曾为此去被告处做了备案，但没有签订新的租赁合同。为此举证：证据1、署名冯燕、日期为2017年6月18日的情况说明一份；证据2、解除租赁关系告知书及邮件查询、邮寄存根复印件，证明在2017年5月24日书面告知房屋所有权变更为朱晓蹈，相关权利义务转移至朱晓蹈名下，要求期满不再续约，收回使用权等，该通知邮寄至三被告，名品城公司于2017年5月25日签收，惠龙实业公司、惠龙投资公司未妥投。经质证，名品城公司对证据1真实性无法确认，该证据不符合证据形式，如果是证人证言应当出庭质证，且从落款时间上看也并不能反映在房屋过户时双方协议将涉案房屋的权利义务进行转让，更不能证明已经将其转让情况通知过我公司；对证据2真实性无异议，但证明目的不予认可。同时认可在2013年6月30日之后的租金未支付给冯燕，也未通知冯燕领取。惠龙实业公司、惠龙投资公司对证据1的意见与名品城公司一致；对证据2不认可，未收到通知，对于产权过户不知情，对于租金支付没有义务。同时举证：证据1、租金付款凭证复印件，证明租金自始至终由名品城公司或奥食卡公司支付；证据2、判决书复印件，证明名品城项目一直由名品城公司实际运营并对外出租收取租金；证据3、乐成公司的注销材料及报纸公告复印件，证明乐成公司经合法程序注销。经质证，朱晓蹈、名品城公司对上述证据真实性无异议。一审法院认为，冯燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，冯燕与傅丽娟签订的《存量房买卖合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。冯燕于2013年7月16日签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给傅丽娟，亦即将涉案房屋上的相应权利义务转让给了傅丽娟。朱晓蹈为傅丽娟的女儿，在傅丽娟去世后，取得了涉案房屋的继承权，现该房屋登记于朱晓蹈名下，傅丽娟的其他继承人对于朱晓蹈主张租金收益亦无异议。朱晓蹈虽未能提供充分依据证实之前已就转让通知了债务人，但其为租金事宜向一审法院起诉，一审法院将诉状副本送达各惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司，应视为债权转让已通知，此时债权转让即对债务人发生法律效力。涉案房屋自2013年7月起至2017年6月30日止的租金未再按约支付，故朱晓蹈有权主张涉案房屋自2013年7月16日起至2017年6月30日止的租金。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年的6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付，现朱晓蹈按照每半年租金为10160.11元主张，并未超过合同约定标准，亦与名品城公司主张的租金标准相符，故本院予以准许，自2013年7月16日起至2017年6月30日止的未付租金合计为80490.65元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司虽辩解之前并不清楚债权转让情况，但名品城公司在一审庭审中亦认可在2013年6月30日之后也未再向原债权人履行支付租金的义务，属违约行为，基于公平及诚信原则，一审法院认为，虽然债权转让事宜之前未通知债务人，但也不应因此减轻或免除被告方的违约责任，故朱晓蹈有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，即应以9369.88元为基准自2014年2月1日起、以10160.11元为基准自2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日、2017年2月1日、2017年8月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。关于上述租金及违约金的承担主体，一审法院认为，本案中，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，朱晓蹈对此不予认可，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司没有举证有效的证据证明其上述主张，即使名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，一审法院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和本院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，一审法院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故朱晓蹈对于租金的主张并未超过诉讼时效，对惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司的辩解不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司共同支付朱晓蹈2013年7月16日起至2017年6月30日止的拖欠租金80490.65元及违约金（以9369.88元为基数自2014年2月1日起、以10160.11元为基数分别自2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日、2017年2月1日、2017年8月1日起，均按每日万分之三的比例计算至被告实际给付之日止）。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向朱晓蹈承担连带清偿责任。上述第一、第二项于本判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取为人民币1071元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱晓蹈在本案中所主张租金的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，该主张并未超过诉讼时效，惠龙实业公司、惠龙投资公司的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2141元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  黄学辉二〇一八年三月十五日书记员  闻 艺