山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终81号上诉人（原审原告）：王和岭，男，1946年2月10日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王凤玲，山东志城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振科，山东志城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吕立军，男，1962年8月17日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人（原审被告）：吕云龙，男，1990年7月24日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。两被上诉人委托诉讼代理人：李宁，山东一衡律师事务所律师。上诉人王和岭因与被上诉人吕立军、吕云龙借用合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王和岭上诉请求：1、请求依法撤销（2016）鲁1602民初3302号民事判决书；依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由一审法院认定部分事实不正确。本案的事实是：2010年10月13日，上诉人受人诱惑，在家人都不知情的情况下以女儿王某的名义与被上诉人签订楼房指标转让协议书，约定将己方因本村拆迁安置所享有的购房指标转让给被上诉人，转让费两万元，协议的签订之后，所有的后续工作都是由上诉人完成的，包括楼房的挑选和选号等等都是由上诉人自己完成的。2012年1月，上诉人本人向滨州市滨城区彭李街道办事处大和社区建设指挥部交纳购房款72450元。2013年7月11日，双方签订补充购房协议。2013年7月9日，上诉人本人抓阄选取了大河新城小区8号楼东3单元502室的住宅一套（房屋建筑面积95.84平方米，储藏室面积31.216平方米）。2014年春王某得知，房屋出售情况，持反对意见，遂要求被上诉人返还房屋。该房产至今还余8万余元房款未付。一审法院有违事实真相，部分事实认定不清。二、一审判决在认定事实不清的基础上，错误的适用法律。请二审法院依法予以改判。理由如下：（一）、《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》侵犯了第三人的财产权益，应属于无效协议。涉案房产系上诉人全家财产，并非上诉人个人财产，上诉人无处分权。上诉人一家三口，包括上诉人、女儿王某、还有王某女儿张星辰。本案的房产原本也是女儿王某的名义，实质上是上诉人、王某、张星辰共有的，上诉人以女儿王某的名义签订转让合同，侵犯了第三人的财产权益，因而本案两次转让合同均是无效合同。（二）、《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》违反法律、行政法规的规定。本案争议另一个焦点在于上诉人（原审原告）王和岭与被上诉人（原审被告）吕立军、吕云龙签订的《购买安置房屋协议》是否有效，是否违反法律、行政法规的禁止性规定。本案中争议的安置房指标实际上就是上诉人（原审原告）王和岭作为农村集体经济组织的成员享有的农村集体经济组织分配给其的宅基地使用权的资格，该资格具有人身依附性。不属于农村集体经济组织的被上诉人（原审被告）吕立军、吕云龙不得购买，其买卖行为扰乱了国家对农村土地的管理秩序，损害了公共利益，故本案购买房屋指标在性质上具有强烈的人身依附性质，其受到我国现行法律、行政法规的禁止性规定的约束，同时，依照《城市房屋管理法》第三十七条规定下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。因此，上诉人（原审原告）王和岭无权出售该房屋，更甚者无权以出卖人身份出卖具有人身依附性质的购买房屋指标！根据《土地管理法》第63条规定:”农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果安置房买卖成立，就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设。根据《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准。”这一规定首次明确了，集体所有的土地建造的房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。从立法背景来看，宅基地使用权和地上房屋是农民的基本生活条件，如果允许放开转让，可能导致农村土地都被转让出去，导致农民流离失所，也不利于保护土地资源。一审法院径行认定《购买安置房屋协议》不违反法律、行政法规的规定适用法律错误，请求二审法院依法改判《购买安置房屋协议》无效，判令被上诉人（原审被告）吕立军、吕云龙交还房屋，且支付房屋占用期间的使用费。（三）、一审判决忽略《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》和“拆迁安置房产转让”的本质上的一致性，而将两者分割开来，分别采用不同的法律依据，是完全错误的。本案《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》和“拆迁安置房产转让”本质上是完全一致的，都起到了“拆迁安置房产转让”的法律后果，都将产生了“拆迁安置房产转让”的事实，怎能将二者分割判决，明显“拆迁安置房产转让”既违反了法律、行政法规的规定，也侵害了第三人（王某、张星辰）的财产权益，因而无论《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》还是“拆迁安置房产转让”协议都是无效的。综上，《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》不仅违反了法律、行政法规的规定也侵害了第三人（王某、张星辰）的财产权，因而无论《楼房指标转让协议书》、《补充购房协议》还是“拆迁安置房产转让”协议都是无效的。三、一审判决遗漏了主要当事人王某、张星辰，在程序上存在重大瑕疵，应当发回重审。原告王和岭的家庭成员有女儿王某和外孙女张星辰，均在同一户口，均属于彭李办事处大河芦村村民，因此本案诉争的房产应当是家庭共有财产，且王和岭妻子苑桂花在2010年5月刚刚去世，关于遗产等家庭财产均未分割，房产应属于家庭共有财产，而上诉人和被上诉人在2010年10月13日签订的楼房指标协议书，设计到另外当事人王某，处分了他人财产，应当是无效的，也是一审程序遗漏的主要当事人，故应当发回重审。吕立军、吕云龙辩称：1、滨城区人民法院作出的（2016）鲁1602民初3302号民事判决认定事实清楚，程序合法，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。结合一审中，上诉人向法庭提交的证据房屋征收补偿协议书，明确载明被征收人为本案上诉人王和岭。因此上诉人在二审中诉称涉案房产属于家庭共有财产，与事实不符，纯属达到无理赖诉目的；2、上诉人上诉请求及事实与理由无任何事实根据和法律依据，更与客观事实不符，事实上，被上诉人自2013年7月11日收到该房后，分别于2013年8月9日、8月6日以被上诉人吕云龙的名义在自来水公司滨州中油燃气有限公司国网滨州市滨城区供电公司办理家庭生活所用的水卡、燃气卡、电卡，并且现在一直使用上述卡，且被上诉人一直居住在该房屋内，物业费也一直由被上诉人缴纳；3、提醒法庭特别注意的是，被上诉人购买的是上诉人的楼房购房指标，并且分别于2010年10月13日、2013年7月11日向上诉人支付合计4万元的购房指标款，同时也于2012年1月份向相关部门支付购房首付款72450元，也一并支付了开口费7360元的事实。以上费用均由被上诉人方支付。4万元的指标款均是由上诉人王和岭收到的，并为被上诉人出具相关的收条予以证实，因此上诉人在诉状中诉称的上诉人受诱惑出卖给被上诉人更与事实不符，也与一审中李某的证言相违背，以及上诉人女儿王某不知情的事实也与李某的证言相违背。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。房子达成协议的来源是王某找到李某，让李某帮着卖这个房子，并不是王某不知道；2013年7月9日交房钥匙的时候，被上诉人就不要房子了，想让上诉人把钱、利息退还。当天全村人都在场，都可以证明，都说是王和岭不对。最后被上诉人坚决不要房子，王和岭找到李某，让被上诉人要这个房子，最后双方达成了补充协议，并且也有证人。现在王某说不知情是不可能的，当时分房子的时候是年满18岁不论男女都有房子，至于上诉人所述张星辰被上诉人不知情。以前交房款都是向彭李办事处交，4万元是亲自交到王和岭手里且打了收条，其余款项都是我们向彭李办事处缴纳。王和岭向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的楼房买卖协议无效；2、吕立军、吕云龙向王和岭交还房屋；3、吕立军、吕云龙向王和岭支付房屋占用期间的使用费8421.84元；4.责令吕立军、吕云龙承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月13日，王和岭以其女儿王盼名义与吕立军签订《楼房指标转让协议书》。约定将己方因本村拆迁安置所享有的购房指标转让给吕立军；转让费20000元，一次性付清，不得反悔；楼房挑选、选号由乙方（吕立军）完成；协议自双方签字时生效等。当日，吕立军向王和岭支付转让费20000元。2012年1月，吕立军以王和岭名义向滨州市滨城区彭李街道办事处大河社区建设指挥部缴纳购房款72450元。2013年7月11日，王和岭与吕立军、吕云龙签订《补充购房协议》。约定甲方（王和岭）同意乙方（吕立军、吕云龙）以甲方之名额购买位于滨城区大河新城小区8号楼3单元502室的住宅（主房建筑面积90平方米，车库20平方米左右），与房屋有关的合同书、物业管理协议、开口费等均由乙方名字签署；乙方有偿使用甲方的名额，双方确定使用费数额为40000元，甲方不得再增加名额费用；双方确定房屋的所有权归乙方所有，与房屋有关的一切费用均由乙方承担；甲方协助乙方办理与房屋有关的具体事宜；甲方若反悔、另行他卖或增加名额使用费等致使乙方无法实现协议目的的，应当向乙方支付违约金200000元，并赔偿乙方经济损失等。当日，吕立军向王和岭再次支付买搂指标款20000元。2013年7月9日，滨城区彭李街道办事处大河卢居委会组织集体成员以抓阄方式分配选择楼房，吕立军以王和岭名义抓阄选取了大河新城小区8号楼东3单元502室的住宅（房屋建筑面积95.84平方米，储藏室面积31.216平方米）。2013年7月11日，滨城区彭李街道办事处大河卢居委会向被告吕立军交付房屋，当日，吕立军以王和岭名义交纳开口费7360元。上述事实，有楼房指标转让协议书、补充购房协议、房屋征收补偿协议书、购房款收据、楼房分配选择证明、收条、开口费收据、证人李某的证言等证据，以及双方当事人的陈述能够证实。一审法院认为，王和岭和吕立军、吕云龙协商达成的主要内容为，一方转让拆迁安置而享有的购房资格指标，提供相关服务或协助，另一方支付转让费用，以相对方名义购买安置房的协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法律的禁止性规定，未损害第三人利益和社会公共利益，依法成立并生效。王和岭主张双方达成的协议为房屋买卖合同的起诉观点，经审查认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案中，王和岭仅向吕立军、吕云龙提供购房指标或转让购房的资格，并非履行的房屋出卖方交付房屋转移所有权的义务。吕立军、吕云龙仅向王和岭支付指标转让报酬，并非支付购房价款。而真实的买卖交易发生在吕立军、吕云龙和滨城区彭李街道办事处大河社区建设指挥部之间，吕立军、吕云龙向大河社区指挥部支付购房款，大河社区指挥部向吕立军、吕云龙交付房屋。因而王和岭主张双方的权利义务关系为房屋买卖合同理由缺乏法律根据，不予采纳。双方设立的有关转让购房指标资格提供和购房有关服务及支付报酬的协议内容未直接违反法律、行政法规的强制性规定，不应否认协议内容的效力。至于吕立军、吕云龙与大河社区指挥部之间的房屋买卖合同是否违反拆迁安置房屋买卖的限制性规定，是否违反集体所有土地上建设房屋向集体经济组织成员以外主体销售的禁止性规定，均不属于本案审查的范畴。王和岭以协议内容属于房屋买卖合同，内容违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同提出的事实、理由，缺乏法律根据，不予采纳。王和岭提出其在吕立军、吕云龙欺诈误导情况了签订协议的起诉观点，其未就主张事实举证证实，所述理由缺乏事实和法律根据，不予采纳。对应提出确认合同无效的诉讼请求，不予支持。王和岭以合同无效作为事实根据提出的返还房屋、返还租赁费等项诉讼请求，缺乏事实基础，亦不予支持。据此，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：驳回原告王和岭对被告吕立军、吕云龙的诉讼请求。案件受理费910.55元，减半收取455.30元，由原告王和岭负担。二审中，上诉人提交提交证据一、上诉人户口本原件、复印件各一份，证实：上诉人共有家庭成员三人，分别为上诉人王和岭、王某、张星辰，另外苑桂花于2011年2月16日进行死亡注销登记，进一步证实本案诉争的房产系家庭共有财产；证据二、申请王某出庭证实：2014年下半年，王和岭告诉王某把房子卖掉了，当时王某不同意，王和岭说已经卖给别人了，说房子只支付了70％的房款，王某问为何卖掉了钱没收回来，王和岭说是因为钱收不回来了才告诉王某。被上诉人对证据一真实性无异议，但是对与本案关联性以及其证明内容有异议，签协议的内容系双方真实意思表示，同时上诉人出售的标的不是房子，而是楼房指标，因此提供户口本证明的内容与本案不存在关联性。退一万步讲，涉案房产属于王和岭个人财产还是家庭财产，均与上诉人与被上诉人签订的协议无任何关联性。因为被上诉人花4万元购买的是指标，同时上诉人也不是楼房出卖人，购买指标后，被上诉人向相应单位支付购房款，取得房屋所有权，与相关单位办理手续均与上诉人无关。对证人王某证言中对上诉人有利的部分有异议，1、证人的证言一审中能够出庭但未出庭，已经超过举证时效期限；2、证人与王和岭是父女关系，因此对上诉人有利的证言我方不予认可；3、被上诉人一直认可购买协议是有效的，购买的是楼房指标。假设法院认为购房指标和上诉人处分的房产有关系，那么房产也属于王和岭与其妻子夫妻共同财产，上诉人虽然辩称一直未分割遗产，且张星辰属于涉案房产的孙辈，不属于涉案房产第一顺序继承人，因此王和岭签字处分房产依据物权法相关规定，三分之二权利人同意也是合法有效的；4、王某结婚后虽然其户口在大河芦居委会，但户口落在哪并不重要，仅是公安机关便于管理而已，因此王某的实际居住地从婚后已经在济南市。被上诉人提交证明四份，吕云龙办理的水卡、电卡、燃气卡等相关单位出具的证明，证实：交付房屋后一直居住在该房处。上诉人对四份证明真实性无异议，但认为与本案无关联性，本案审理的焦点是双方签订的协议是否有效，在2014年上诉人女儿王某知道房子被非法转让以后，数次要求被上诉人交付房产，而被上诉人拒不交付。以上四份证据是其强行入住、强行办理相关费用单据，不能证实楼房转让指标协议是合法的。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：双方所签的涉案协议是否有效。双方所签订的协议应为楼房购买资格转让合同，该合同的标的物为转让人享有的购买房屋的资格或者权利。转让人将该资格转让给受让人，受让人据此实际获得购买房屋的权利，则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕。法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。本案双方签订转让协议时，双方对于购房事项都有相当程度的了解，协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱、欺诈的行为，是双方的真实意思表示。法律并没有设置拆迁安置房购房权利转让的禁止性规定。因此本案双方所签订的购房指标转让协议应该是有效的。对此，一审法院也已经做了详细的论述，支持一审法院的观点。上诉人主张该协议无效，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910.55元，由上诉人王和岭负担。本判决为终审判决。审判长  吴金魁审判员  孙兴春审判员  王 琳二〇一八年三月十三日书记员  仲 钰