重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初3773号原告：成都中南物业服务有限公司，住所地成都高新区芳草街6号王府花园2A201房，统一社会信用代码91510100743620710G。法定代表人：桑子锐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：敖祥琴，女，该公司员工。被告：张航，男，1982年11月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：石群，女，1987年6月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告成都中南物业服务有限公司（以下简称“中南物业公司”）与被告张航、被告石群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中南物业公司的委托诉讼代理人敖祥琴，被告张航、被告石群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠物业管理费1834.83元，水电公摊费140元，共计1974.83元（明细如下：2015年4月1日至2017年8月31日的物业服务费57.52平方米×1.1元/月/平方米×29月=1834.83元，2015年4月1日至2015年9月30日的水电公摊费8元/月×6月=48元,2015年10月1日至2017年8月31日的水电公摊费4元/月×23月=92元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系重庆市渝中区长江二路39号附18号3-13-08的业主，从2015年4月1日起，被告一直未按照约定向原告交纳物业管理服务费及水电公摊费。截止2017年8月31日，被告欠交物业管理服务费及水电公摊费共计1974.83元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告合法权利，故起诉至法院，望判如所请。被告张航、被告石群辩称，截至2015年3月31日，原、被告之间签订的物业服务合同已经到期，原告无权起诉被告。2015年上半年，被告家中发生了盗窃事件，被告所在小区没有应有的门禁系统，可视电话也只是摆设，导致报案时无相应摄像可供调取。原告聘请的保安不尽职，对外来人员不进行管理，小区广告到处张贴，三幢负二楼可以随意进出，存在安全隐患。盗窃事件发生后，被告找原告交涉，原告不予理睬，因此，原、被告双方合同到期后，被告就未与原告续签物业服务合同。被告要求原告提供2015年3月31日以前物价局的收费批文。被告认为原告目前仍然在兰波红城丽景小区进行物业管理应当具有相应的物业管理资质，原告应当提供相应资质证书。水电等公摊费由原告代缴的事实，被告予以认可，也愿意支付。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：中南物业公司于2002年10月30日成立，经营范围为：物业管理（凭资质证经营）、物业管理咨询及物业顾问服务；停车场管理服务（凭资质证经营）；（依法须经批注的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2007年3月14日，重庆市渝中区房地产管理局出具备[2007]第3号《前期物业管理服务合同备案证明》，载明：“兰波·红城丽景一期，总建筑面积约10.54万平方米，已由重庆兰波房屋开发有限公司委托具备物业管理资质的成都中南物业服务有限公司实施物业管理服务工作，并签订《前期物业管理服务合同》。合同期限为2007年3月8日至2009年3月7日。……”2007年5月10日，中南物业公司成立重庆分公司，经营范围为物业服务（凭资质许可从事经营）。2008年2月29日，重庆市渝中区房地产管理局出具渝中前物备[2008]第4号《前期物业管理服务合同备案证明》，载明：“兰波·红城丽景（二期），总建筑面积约11.91万平方米，已由重庆兰波房屋开发有限公司委托具备物业管理资质的成都中南物业服务有限公司实施物业管理服务工作，并签订《前期物业管理服务合同》。合同期限为2007年3月8日至2009年3月7日。……”2013年6月4日，四川省住房和城乡建设厅向中南物业公司发放《资质证书》，资质等级为二级，可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2014年4月1日，重庆市渝中区兰波红城丽景小区业主委员会（甲方）与中南物业公司重庆分公司（乙方）签订《兰波-红城丽景物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为兰波红城丽景小区实施物业管理服务；物业服务收费选择包干制，住宅（按建筑面积计算）物业服务费用收取标准为1.1元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月每户固定收取8元的方式向业主分摊计收；业主应于每10日前交纳当月物业服务费用；合同期限为一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，中南物业公司重庆分公司为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。另查明，张航、石群系渝中区长江二路39号兰波·红城丽景小区附18号3幢13-08#房屋（建筑面积57.52平方米）所有权人。经中南物业重庆公司催收，张航、石群尚欠2015年4月1日至2017年8月31日的物业服务费及水电公摊费未交纳。对双方当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆兰波房屋开发有限公司与中南物业公司签订的关于“兰波·红城丽景”小区物业服务的《前期物业服务合同》及兰波红城丽景小区业主委员会与中南物业公司重庆分公司签订的《兰波-红城丽景物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容合法，在合同有效期间内对物业服务企业、开发商、业主及物业使用人依法具有约束力。上述合同到期后，由于兰波·红城丽景小区尚未选聘新的物业服务企业，且中南物业公司重庆分公司亦仍然按照前述合同约定继续在对该小区提供物业服务，因此，业主应参照物业服务合同的约定向物业服务企业支付相应的物业服务费用及其他相关费用。同时应当指出，中南物业公司重庆分公司在向“兰波·红城丽景”小区提供物业服务的过程中，虽然存在一定不足，但经本院审查，其并不存在未履行物业服务合同约定的主要义务或者履行合同有重大瑕疵的情形，该“不足”并不足以成为被告拒交物业服务费的理由。至于被告所称其家中发生盗窃，因被告并未举示证据证明该事实的存在，也未举示证据证明盗窃的发生与原告未按合同约定履行义务存在关联，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。原告中南物业公司主张的物业费按照1.1元/平方米·月计算收取，符合合同约定，本院予以支持。水电公摊费被告同意支付，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百六十二条之规定，判决如下：被告张航、被告石群立即向原告成都中南物业服务有限公司支付2015年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1834.83元及水电公摊费140元，共计1974.83元。如果被告张航、被告石群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告张航、被告石群负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 员 陈卓二〇一八年三月二十九日法官助理 王维书 记 员 黄萍