河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终641号上诉人(原审原告、反诉被告):高继峰，男，汉族，1978年10月1日出生，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):焦作市远华置业有限公司，地址：焦作市东环南路新城街道办事处办公楼四楼。法定代表人:黄献,该公司董事长。委托诉讼代理人：郭彩凤，河南河阳律师事务所律师。上诉人高继峰因与被上诉人焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高继峰的委托诉讼代理人王占昌，被上诉人远华公司的委托诉讼代理人郭彩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高继峰上诉请求：1.依法撤销焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初315号民事判决，改判为支持上诉人的一审诉讼请求；2.驳回被上诉人的反诉请求;3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，上诉人的诉讼请求应当得到支持。理由如下：(一)在认定事实方面：根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当于2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质监站五大责任主体联合验收的商品房交付买受人（即上诉人）使用。2013年3月15日被上诉人将案涉商品房交付上诉人。但该交付系未经过五大责任主体验收合格的交付，即没有达到双方约定的交付条件。上诉人接收案涉房产时，涉案建筑还没有经过合格验收备案。被上诉人将未经验收合格的房产交付上诉人，因约定的交付条件尚未成就，应当视为违约交付，并应当承担违约责任。根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”结合本案，被上诉人于2013年3月15日将案涉房屋交付上诉人占有使用，但因被上诉人的交付行为不符合双方约定的和国家法定的交付条件，被上诉人应当承担违约责任。一审法院以被上诉人提交的《焦作市远华府邸二期2号楼工程竣工验收报告》，认定远华府邸二期2号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，与本案事实不符。一审庭审期间，为查明远华府邸二期工程真实的竣工验收时间，上诉人与远华府邸二期数十名业主向焦作市住房与城乡建设局申请《政府信息公开》。2018年1月4日焦作市远华府邸二期工程出具《政府信息公开的回复》，从该《回复》内容可以确定以下事实：即远华府邸二期工程的1#-4#楼是在2014年9月24日开始组织验收的，在相关单位将竣工验收中提出的问题整改完毕之后，五大责任主体于2014年12月10日签署验收意见。其后在2014年12月29日在焦作市住房与城乡建设局将验收报告予以备案。从以上证据可以确定以下事实：1.焦作市远华府邸二期工程1#-4#楼是在2014年9月24日才开始组织验收的，在完成整改之后，五大责任主体于2014年12月10日签署了验收合格意见。并在2014年12月29日备案。被上诉人提交的《2号楼验收合格报告》签署的日期为2013年2月25日，该日期是在开始验收之前就签署的，且只有四个验收单位，没有质监站的签章，不符合双方合同约定的交付条件，与我国现行的工程验收程序要求不符，有悖基本常识；2.鉴于被上诉人提交的《验收报告》与其在住建局备案的《验收报告》存在冲突和矛盾，基于备案资料的公信力远远高于普通资料的原则，应当采信经备案的证据。3.因此应当确定：焦作市远华府邸二期工程1#-4#楼通过五大责任主体竣工验收的时间是2014年12月10日，备案时间是2014年12月29日，按照国家规定的商品房交付条件要求和双方合同的约定，即直到2014年12月29日涉案商品房才达到了交付条件，因此，应当认定该时间节点为涉案房产实际的交付时间。一审法院认定被上诉人2013年3月15日向上诉人交接房屋的时间节点为交付行为的完成，与本案事实不符，也有悖我国现行的法律法规。(二)关于诉讼时效：上诉人认为没有超过诉讼时效，上诉人的权利应当得到保护。理由如下：1.按照《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。但根据《民法通则》第一百三十七条规定，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百六十九条规定，权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间内不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的特殊情况。在本案中，在诉讼时效期间的起算上，因涉案房屋交付时不具备法定和双方约定的交付条件，则诉讼时效期间应自从房屋具备法定和双方约定交付条件之日起计算即从2014年12月29日开始计算。但本案的特殊性在于：涉案房产何时达到了交付条件，上诉人在提起诉讼时还不知道，在本案一审期间，为此，上诉人在一审期间向焦作市住建局申请《政府信息公开》，但焦作市住建局不履行法律义务，在远华府邸数十名业主强烈要求并拉横幅抗议的情况下，焦作市住建局才于2018年1月4日出具《政府公开信息的回复》。之后上诉人才知道涉案房产确切的五大责任主体验收和备案的时间。多年来，被上诉人始终坚持远华府邸二期工程1#-4#楼通过五大责任主体竣工验收的时间是2013年2月25日，没有履行开发商应当履行的如实告知义务，且被上诉人刻意隐瞒实情至今；在客观上为上诉人行使权利构成了障碍。按照最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百六十九条规定，权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间内不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的特殊情况。因此，上诉人认为上诉人知道或应当知道自己的权利被侵犯的时间点2018年1月4日，上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。2.在本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；3.同时，在双方履行《商品房买卖合同》过程中，上诉人因被上诉人隐瞒实情至今，且被上诉人在一审期间仍旧以其提交的《竣工验收报告》抗辩其交付行为在2013年2月25日即达到交付条件，刻意隐瞒案件事实，使上诉人无法确切的知道涉案房产何时达到了法定的和约定的交付条件，被上诉人的违约行为在上诉人实际知道之前一直处于违约状态，被上诉人的违约行为具有持续性。因此，上诉人认为一审法院以2013年3月15日双方交接房屋的时间节点计算诉讼时效，不符合本案事实，且不符合我国现行法律规定，应当予以纠正。二、关于被上诉人的反诉请求。上诉人认为被上诉人的反诉请求不符合双方的合同约定，没有事实依据，应当予以驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条【面积确认及面积差异处理】“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异的。双方同意按照第一种方式进行处理。”即按照以实测面积为准，房价据实结算。结合本案，上诉人至今没有取得房产证，即没有取得产权登记证书。因此，也就不存在“合同约定面积与产权登记面积有差异”的事实。在双方《合同补充协议》第14条约定“取得房产局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款。”从此约定可以看出，双方约定的测绘主体是房产局而不是其他单位。被上诉人在一审期间提交的是：焦作市天乐房地产测绘有限公司出具的《测绘报告》，不符合双方合同约定的内容。一审法院据此支持被上诉人的反诉请求没有事实依据。三、鉴于被上诉人在本案一审期间提交的《竣工验收报告》与其在焦作市住建局备案的《竣工报告》明显不符，在签署日期上面存在造假，因此存在提交虚假证据行为。该行为不仅侵犯了上诉人的合法权利，也侵犯了远华府邸数十名业主的切实利益，该行为严重违反了我国《民事诉讼法》相关规定，上诉人请求二审法院就被上诉人的上述行为予以训诫，以维护法律尊严。远华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高继峰的上诉，维持原判。一、远华公司不存在逾期交房的违约行为。1.远华公司与高继峰于2012年12月15日签订了《商品房买卖合同》，约定于2012年12月31日交付涉案房屋，但双方签订的《合同补充协议》第7条约定，买受人未在约定的时间内办理完毕贷款手续，远华公司可延期交付商品房，无须承担违约责任。高继峰于2013年3月8日才办理完毕贷款手续，远华公司于次日便通知其前来办理交房手续，高继峰于2013年3月15日办理了交接手续，在远华公司提供的《房屋交接书》上签字，认可其领取房屋钥匙、交房通知书，该交接书显示高继峰所购远华府邸2号楼3单元302号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，高继峰明确表示无异议后同意接受该房，高继峰签字确认、领钥匙入住的行为，表现其对答辩人交房日期符合双方约定目的的认可。因此被上诉人不存在违约行为。2.高继峰所称的逾期交房时间应计算至2018年1月4日没有事实及法律依据。住房城乡建设部关于印发《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》第二条、《中华人民共和国住房和城乡建设部》批准的《建筑工程施工质量验收统一标准》第6.0.6条所规定的五大责任主体均不包括质检站。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第46条、第49条的规定，建设、勘察、设计、监理、施工单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。因此，双方约定的五大责任主体是指建设、施工、监理、勘察、设计五家单位，不包括质检站。本案中远华公司于2013年2月25日组织勘察、设计（已经由生效的法律文书确定）。监理、施工单位验收，出具的《工程竣工验收报告》记载验收合格，答辩人已经履行了验收义务。2014年9月24日焦作市建设工程质量监督站作出的《工程质量监督验收报告》记载，涉案项目建设、勘察、设计、监理、施工单位工程监督验收合格，具备备案条件，并于2014年12月29日备案。在五大责任主体验收合格后，需要等候质监站验收、备案，质监站的验收、备案在本案中并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后交房行为成立，在交房后作出并不影响房屋的交接和使用，也未对双方合同目的的实现产生实质性不利影响，亦为给高继峰造成实际损失。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2013年3月15日为远华公司履行交房义务的时间。二、高继峰的诉讼已过诉讼时效。1.根据《民法通则》及相关司法解释，本案适用两年诉讼时效期间，自权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算。双方约定的交房时间为2012年12月31日，实际交房为2013年3月15日，也即2013年1月1日开始，高继峰至少应当知道其权利被侵害，但其直到2013年3月15日实际接收涉案房屋时也并未提出异议，表示接收该房屋。即便高继峰于2015年8月24日从公告上得知要补交房款时才对该房屋提出异议，不论自2013年3月15日还是2012年12月31日至2015年8月24日，均已超过诉讼时效。高继峰于2017年1月11日将远华公司起诉至人民法院，不论以上述哪个时间节点为起算标准，高继峰均早已超过诉讼时效。高继峰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金71277元；2.诉讼费由被告承担。反诉原告远华公司向法院提出诉讼请求：1.判令被反诉人支付反诉人房屋面积差异款14560元；2.本案全部诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年12月15日，原告（反诉被告）高继峰（××）与被告（反诉原告）远华公司（作为出卖人），双方签订了一份商品房买卖合同及其补充协议，商品房买卖合同中约定：买受人购买位于山阳区××号远华府邸2号楼3单元3层302号房，该商品房用途为住宅，建筑面积140.31平方米，单价为每平方米4000元，总金额561240元，买受人于2012年12月15日前支付首付房款171240元，其余房款390000元办理银行贷款。该合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。该合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，如遇买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同的补充协议第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补；买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。原告高继峰已按上述合同约定将房款交给被告远华公司，其中2012年12月12日交纳171240元，2013年3月14日交纳390000元。2013年3月15日，高继峰（作为乙方）在御华物业远华府邸服务中心（作为甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书载明：“鉴于远华府邸2号楼已竣工，乙方购买的3单元3层302号房屋，已具备交房条件，甲方和乙方同意签署本房屋交接书，乙方无异议后同意接受该房，并确认以下款项：一、，甲方将房屋交给乙方。二、乙方收到该房的钥匙9把。六、乙方于七日内回复住房验收表，如不回复视为合格。”2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对远华府邸2号楼进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示高继峰购买的3单元302号房屋建筑面积为143.95平方米。2015年8月24日，远华公司以张贴通知的方式通知原告办理面积差异结算手续。另查明，远华府邸2号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。高继峰于2017年1月11日向本院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。远华公司与高继峰签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定被告应于2012年12月31日前交付经五大责任主体验收合格的房屋，远华府邸2号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格，存在违约行为。原告高继峰于2013年3月15日在五大责任主体已经验收的情况下，在房屋交接书上签字确认并领取房屋钥匙，表明其对远华公司的交房日期符合双方约定目的的认可，应当认定2013年3月15日为被告交付房屋的时间。按照双方合同的约定，被告逾期交房应当承担逾期交房违约金，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效，应自2013年3月15日起算，原告2017年1月11日向本院提起诉讼，又无证据证明存在诉讼时效中断的情形，已经超过法律规定的诉讼时效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，故远华公司要求高继峰支付面积差异房款，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、驳回原告高继峰的诉讼请求；二、原告（反诉被告）高继峰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司支付房屋面积差异款14560元。案件受理费1582元，由原告高继峰负担；反诉费82元，由原告高继峰负担。本院二审期间，高继峰围绕上诉请求依法提交以下证据：1.焦作市住建局2018年1月4日出具的政府信息公开回复。根据该回复内容可以确定在房屋的竣工验收时间是2014年12月10日，该时间就是本案争议双方所诉房产的达到交付条件时间节点，该证据已足以推翻山阳区法院所确认的交房时间。该证据还证明，上诉人直到2018年1月4日得到该回复后才知道涉案房产具体准确的竣工验收时间，备案的证据其公信力远远高于普通证据；2.焦作山阳论坛下载截图一张，证明被上诉人存在未办理竣工手续交付使用的违规行为，该行为的查处时间2017年省住建厅抽查时发现的；3.河南省住房和城乡建设厅官方网站下载的文件《关于房地产开发企业双随机一公开监督检查结果的通报》该文件发布于2018年1月12日，证据2、3均可证明被上诉人未按照法律要求将未经竣工验收的商品房交付使用的违规事实；4.光盘一份，视频材料证明上诉人与远华府邸小区众多业主为取得焦作市住建局政府信息公开的回复过程中，证明业主知道自己被侵权的准确时间是在2018年1月2日。被上诉人远华公司提交河南省人民法院（2017）豫民再368号民事判决一份，证明本案争议事实及焦点已经省院作出生效判决。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据本院认定如下：关于高继峰提交的证据1不能推翻2013年2月25日五大责任主体出具的《工程竣工验收报告》，双方合同约定的交房条件是经五大责任主体联合验收合格，而其他相关单位的验收、备案并不影响远华公司的交房行为，涉案房屋验收合格的日期应为2013年2月25日而非2014年12月17日。证据2.3与本案不具关联性，本院不予认定；证据4不能证明2018年1月2日是计算诉讼时效的时间起点。关于远华公司提交的证据，对该判决书已认定的案件事实，本院予以确认。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、远华公司是否存在逾期交房的事实，是否应承担相应的违约责任；二、高继峰起诉是否超过诉讼时效；三、远华公司的反诉请求有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，远华公司于2013年2月25日组织勘察、设计、监理、施工单位验收，出具的《工程竣工验收报告》记载验收合格。而其他相关单位的验收、备案并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后的交房行为，亦未对上诉人造成实际损失，故涉案房屋验收合格的日期应为2013年2月25日，而上诉人主张2014年12月29日验收合格的上诉理由不成立，本院不予采信。依照双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，经五大责任主体联合验收合格后，远华公司应在2012年12月31日前将涉案房屋交付高继峰。2013年3月15日，远华公司通知高继峰在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙，高继峰无异议后同意接收该房屋，故本院认定2013年3月15日为远华公司履行合同约定交房义务的时间。综上，远华公司应承担自2013年1月1日至2013年3月15日逾期交房的违约责任。关于第二个争议焦点，合同约定的交房期限为2012年12月31日前，上诉人高继峰自2013年1月1日知道或应该知道其权利受到损害，故本案逾期交房违约金责任的诉讼时效应自2013年1月1日起算。高继峰未举证证明在此期间存在诉讼时效的中止、中断情形，故高继峰于2017年1月11日向法院起诉超过诉讼时效，其诉讼请求本院不予支持。关于第三个争议焦点，因合同中约定房屋面积以实测为准，房款据实结算，本案中涉案房屋已经房管局委托测绘公司进行实际测量，故远华公司要求高继峰支付面积差异房款，理由正当，一审判决亦无不当。综上所述，远华公司应承担自2013年1月1日至2013年3月15日逾期交房的违约责任，但高继峰的起诉已超过诉讼时效，一审判决驳回高继峰的诉讼请求，并无不当，应予维持。一审关于远华公司反诉请求的判决亦无不当。高继峰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由高继峰承担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  米新秀二〇一八年三月十三日书记员  毛 雪