江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终990号上诉人（原审被告）：王宜川，男，1969年1月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。负责人：李国平，该单位主任。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇杏，该基地工作人员。原审被告:南京十而十土菜馆，住所地南京市江宁区汤山街道西村养殖场。经营者：朱静，女，1968年7月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审第三人：南京涌新电器配套有限公司，住所地南京市江宁区东山街道万安北路158号。法定代表人：王健。委托诉讼代理人：李震宇，男，汉族，1980年9月29日生，该公司员工，住南京市建邺区。上诉人王宜川因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地），原审被告南京十而十土菜馆（以下简称十而十土菜馆），原审第三人南京涌新电器配套有限公司（以下简称涌新公司）租赁合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王宜川上诉请求：1、撤销（2017）苏0115民初3528号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人提交的2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》实际是双方于2007年1月12日签订的第一份《军队房地产租赁合同》及其补充协议的有效延续与补充，在2007年签订的合同及补充协议中，明确租赁期限自2007年3月1日至2010年2月31日（此处为笔误，应为2010年2月28日），其后的补充协议中表明因十而十土菜馆对原有900平方米旧房重建并新建其他房产，考虑到投入巨大，故双方约定在上述合同到期后，租赁期间延续9年，也就是说双方的权利义务应于2019年2月28日终止。且2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》并未终止第一份合同，后面所签订的各份合同只是对第一份合同内容的补充与完善，而不是终止与否定。一审法院未查明上述事实，导致对租赁关系、租赁期限认定错误。其次，十而十土菜馆承租土地的使用权属于中国人民解放军73665部队，并非被上诉人，亦没有证据证明其对外出租或转租获得73665部队的许可,一审法院认定合同有效错误，应查明合同主体是否适格。在被上诉人与十而十土菜馆签订的各份租赁合同中，均明确约定应经过批准且无权属纠纷，但实际上出租人与权利人不一致。并且，部队的房产出租是否经过许可是重要因素，一审法院同样未予査明。再者，上诉人与十而十土菜馆在承租期间经出租人同意，新建了大量房产，但一审判决遗漏了关于不动产添附情况下，返还租赁物应对承租人补偿。另外，农副业基地提交的合同是2015年11月25日签订的，这份合同是一个虚假合同，是为了应付上级检查而另签的，且其并没有拿到这个合同，当时并未同意合同内容，起诉之后才看到这个不平等而且有瑕疵的合同。农副业基地辩称，1、双方的合同于2016年12月31日到期，被上诉人全面履行了合同的义务，上诉人陈述双方的合同2019年2月28日到期，与事实不符，且没有证据证明。2、一审中被上诉人已经提供了足够的证据，足以证实被上诉人是涉案土地的合法使用人和管理人，具备本案的诉讼主体资格。3、被上诉人依法取得了军委总后颁发的军队对外有偿服务许可证，涉案的合同依法报请了军队上级主管部门批准，而且也取得了相关的批复，出租的厂房并没有权属纠纷。4、根据合同第8条的约定，上诉人增扩建固定设施，兴建、添建各种建筑物权属归部队所有，租赁期满或者合同解除时必须无偿交给部队，因此上诉人要求赔偿，没有事实和法律依据。5、一审判令上诉人支付拖欠的14942.4元水电费和6000元垃圾费与事实严重不符。上诉人实际拖欠水电费219846.2元，被上诉人提供了上诉人所缴水电费清单、发票以及相关统计表，从2011年7月至2015年5月一共46个月，上诉人共缴纳水电费329899.2元，平均每月7171.2元，平均每年86060.6元，上诉人至今一直使用涉案场地以及房屋，以此标准计算，2015年5月至2017年6月水电费，至少也有172121.3元。而且在一审庭审之后，上诉人签字确认了2016年12月27日至2017年6月27日的水电费27340元，并确认2017年6月27日至2018年2月9日的水电费用度数和金额75615元，与拖欠的水电费度数金额相互印证，足以证明上诉人拖欠水电费20余万元的事实。请求法院综合审查全案水电费的事实，驳回上诉人的上诉请求，维持判决第一、第二项，改判第三项支持全部的水电费。十而十土菜馆述称，合同上面确实写的租赁期满后和合同解除以后返还租赁物之类的，但是现在租赁期没有满，合同并没有解除。在合同期内，被上诉人还把租赁的鱼塘填了。水电费的问题，被上诉人的说法不准确，一审判决1万多的水电费，是因为电表被被上诉人换掉了，没有其签字认可，因为事实不清，一审判决并无不当。涌新公司述称，对一审判决没有异议。农副业基地一审诉讼请求：1.判令十而十土菜馆、王宜川以及涌新公司立即搬离承租农副业基地的场所即南京市江宁区麒麟门西村养殖场中心路1号房屋及场地，并返还租赁房屋及场地；2.判令十而十土菜馆、王宜川支付租金（截止2016年12月31日欠付租金225280元，自2017年1月1日起按年租金220000元计算占用期间的房地产使用费至实际搬离之日止）以及2015年6月至2017年6月底期间拖欠的水电、垃圾费219846.2元；3.本案诉讼费用由十而十土菜馆、王宜川承担。一审法院认定事实：2013年12月8日，农副业基地下属的中国人民解放军南京军区司令部西村养殖场（以下简称西村养殖场，甲方）与十而十土菜馆（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区中心路1号房屋建筑面积960平方米、鱼塘水面28亩、场地5亩出租给乙方使用，租赁用途为餐饮垂钓；租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金199780元，租金按年结算，乙方于每年的前六十日内交付甲方；租赁期内的水、电、生活垃圾等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。同日，双方签订了《安全责任书》。同日，西村养殖场（甲方）与十而十土菜馆（乙方）签订《补充协议》，载明：甲方租给乙方的房屋位于中心路1号，房屋面积960平方米，场地5亩，鱼塘水面28亩，根据编号0078738合同补充协议，房屋及22亩鱼塘场地年租金129780元，根据编号0078738合同补充协议三规定，8亩鱼塘及3亩场地年租金70000元；租赁期满后，乙方在室外自建的固定建筑物应当完好无损的移交甲方，乙方室内搭建的建筑物必须拆除并恢复原貌；租赁期内甲方给乙方提供水电保障，电费按每度1元抄表计收，水费按每立方米3.8元抄表计收，生活垃圾处理费房屋按每月每平米0.25元收取，月底结清，其它垃圾处理费另行协商计收，甲方向乙方开据全军统一制式的收款票据，今后如遇国家政策性调整，甲方也作相应调整。2015年11月25日，农副业基地（甲方）与十而十土菜馆（乙方）签订0060222号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟西村养殖场中心路1号房屋建筑面积2716平方米、场地面积3333平方米出租给乙方，租赁用途为餐饮垂钓；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金220000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、垃圾清理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；自本合同生效起，甲方与乙方终止2013.12.8签订的《军队房地产租赁合同》，终止2008.11.18签订的《军队房地产租赁合同》补充协议之二，终止2013.3.18签订的《军队房地产租赁合同》补充协议，终止2011年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》之补充协议之三。王宜川、十而十土菜馆自2007年起使用中心路1号场地，并在该场地上建设了房屋，就场地及房屋使用至今。涌新公司使用涉案部分场地、房屋。2017年3月，农副业基地提起本案诉讼。一审法院另查明，中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队）是宁江201102036号土地使用权证的土地使用权人。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。涉案场地、房屋位于宁江201102036号土地使用权证地块内。一审法院再查明，十而十土菜馆已经向农副业基地付清2015年12月底之前的租金，其中2015年1月至6月的租金99890元于2015年8月26日由农副业基地开具票据，其中2015年7月至12月的租金99890元于2015年8月30日由农副业基地开具票据。十而十土菜馆未支付2016年起的租金。十而十土菜馆2015年6月26日向农副业基地支付2015年1月至5月水电、垃圾费55841.8元（其中垃圾费按照每月240元收取）。十而十土菜馆未支付2015年6月起的水电、垃圾费。十而十土菜馆于2015年8月21日向农副业基地账户存入180285.5元，农副业基地开具日期为2015年8月20日的2013年1-12月水电费票据（金额为68215.5元）以及日期为2015年8月20日的2014年1-12月水电垃圾费票据（金额为112070元）。十而十土菜馆于2015年8月26日向农副业基地账户存入111996元，农副业基地开具日期为2015年8月26日的2013年1-4月水电、垃圾清运费票据（金额为12106元）以及前述日期为2015年8月26日的2015年1月至6月租金票据。关于十而十土菜馆、王宜川主张的2013年1月6日开具的支票114394元中49600元系重复缴纳的费用。农副业基地提交了2013年1月6日开具的2012年1月至12月的水电、垃圾费票据存根联（金额64794元）以及2013年1月30日开具的2012年10月11日至2013年2月28日的租金票据存根联（金额49600元）。十而十土菜馆、王宜川未提交证据证实其主张的于2013年1月30日另行以现金缴纳49600元租金。关于十而十土菜馆、王宜川主张的重复缴纳2013年、2014年水电费。十而十土菜馆、王宜川就其在2015年8月之前缴纳2013年、2014年水电费未能提交缴费凭证，陈述均为现金缴纳，农副业基地未向其开具票据，2015年7月起农副业基地就水电费才开始开具票据。关于十而十土菜馆、王宜川主张的2015年8月21日预先向农副业基地存入100000元水电费。十而十土菜馆提交日期为2015年8月21日的中国工商银行现金存款凭条1份，金额为100000元，但未加盖银行公章，未提交对应的加盖银行公章的现金存款凭证。十而十土菜馆经营者朱静陈述，其存入该笔100000元时银行已将近下班。农副业基地质证后对十而十土菜馆提交的现金存款凭条真实性不予认可，陈述其账户在该日确实有一笔100000元的现金存入，系其工作人员存入，并提交了加盖银行公章的现金存款凭证，凭证显示的入账时间为2015年8月21日9时10分。2017年9月19日庭审时，王宜川又陈述：100000元系包含在2015年8月26日向农副业基地账户存款的111996元中，该111996元全部缴纳的是水电费，2015年8月26日开具的2015年1月至6月的租金99890元票据系其以现金方式另行缴纳。农副业基地陈述：2015年8月26日存款的111996元分别于当日开具了2015年1月至6月的租金99890元票据以及2013年1-4月水电、垃圾清运费12106元票据。关于水电费，农副业基地主张涉及10块水表和电表，提交水电费缴纳情况统计表、水电费抄表明细以及拍摄的水、电表读数照片。十而十土菜馆、王宜川质证后认为农副业基地自制的水电费抄表明细示数存疑。农副业基地陈述5块水表和电表已经被拆走，无法拍摄读数照片。就水电费，农副业基地未提交其他证据。一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。本案中，农副业基地与十而十土菜馆2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》，十而十土菜馆以及王宜川未能提交证据证实该份合同非双方真实意思表示，一审法院认定该份合同是双方当事人的真实意思表示。该份合同约定的租赁期限至2016年12月31日止，现已到期，双方未能就涉案房屋及场地重新签订新的租赁合同，承租人应将租赁物返还给出租人，十而十土菜馆应立即迁出并返还涉案房屋及场地。涌新公司作为涉案房屋及场地的实际使用人，亦应立即迁出并返还涉案房屋及场地。综上，对农副业基地要求十而十土菜馆、涌新公司搬离并返还涉案租赁物的诉讼请求一审法院予以支持。十而十土菜馆一直占有使用涉案房屋及场地，未能向农副业基地返还，应向农副业基地支付欠付的2016年租金220000元以及2017年1月1日起至搬离并返还之日止的占有使用费（按照每年220000元的标准）。关于农副业基地主张的2015年6月至2017年6月欠付的水电、垃圾费。农副业基地提交的水电费抄表明细中其中三块水、电表的前后读数不具有连续性，读数存疑，对农副业基地主张的该三处水、电表的费用一审法院不予支持。另外五块水、电表已经被拆走，而农副业基地又未能提交证据证实双方曾确认该五块表的示数，故对该五处水、电表的费用一审法院不予支持。剩余两处水表的水费，结合农副业基地提交的水电费抄表明细、水表读数照片，一审法院予以认定，总计14942.4元。十而十土菜馆未支付2015年6月起的垃圾费，结合十而十土菜馆2015年6月26日支付的2015年1月至5月期间的垃圾费标准，应当向农副业基地支付2015年6月至2017年6月底期间的垃圾费6000元。王宜川认可其系十而十土菜馆的实际经营者，应与十而十土菜馆共同向农副业基地支付欠付的租金、占有使用费以及水电、垃圾费。关于十而十土菜馆、王宜川主张的2013年1月6日开具的支票114394元中49600元系重复缴纳的费用的意见。农副业基地关于该笔费用的陈述以及提交的相应票据存根联可以相互印证，而十而十土菜馆、王宜川未提交证据证实其主张的于2013年1月30日另行以现金缴纳49600元租金，故对十而十土菜馆、王宜川该主张一审法院不予采信。关于十而十土菜馆、王宜川主张的重复缴纳2013年、2014年水电费的意见。其一，十而十土菜馆、王宜川就其主张的在2015年8月前已经缴纳了2013年、2014年水电费，未能提交任何缴费凭证。其二，农副业基地提交了2013年1月6日开具的2012年度水电费票据存根联，且2013年12月8日西村养殖场（甲方）与十而十土菜馆（乙方）签订的《补充协议》明确约定水电等费用甲方向乙方开据全军统一制式的收款票据，十而十土菜馆、王宜川陈述的农副业基地在2015年7月前就水电费不开具票据与事实不符。综上，对十而十土菜馆、王宜川该主张一审法院不予采信。关于十而十土菜馆、王宜川主张的2015年8月21日预先向农副业基地存入100000元水电费的意见。其一，十而十土菜馆提交的日期为2015年8月21日的中国工商银行现金存款凭条未加盖银行公章，也未能提交对应的加盖银行公章的现金存款凭证，对该现金存款凭条的真实性一审法院不予认定。其二，农副业基地的账户该日虽有100000元现金存入，但存入时间为上午，与十而十土菜馆陈述的已近银行下班的存入时间不相吻合。其三，农副业基地提交了加盖银行公章的现金存款凭证，可以证实系其工作人员存入的现金。其四，王宜川在2017年9月19日庭审时关于该笔款项的陈述与其之前的陈述前后不一致，相互矛盾。综上，对十而十土菜馆、王宜川该主张一审法院不予采信。第三人涌新公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、南京十而十土菜馆、第三人南京涌新电器配套有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内搬离并向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地返还南京市江宁区麒麟西村养殖场中心路1号房屋及场地；二、南京十而十土菜馆、王宜川向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付2016年度租金220000元以及占有使用费(自2017年1月1日起按照每年220000元的标准计算至实际搬离并返还房屋及场地之日止)；三、南京十而十土菜馆、王宜川向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付2015年6月至2017年6月底期间水电费14942.4元以及垃圾费6000元；上述二、三项均于本判决发生法律效力之日起30日内付清；四、驳回中国人民解放军南京军区司令部农副业基地的其他诉讼请求。本案应收案件受理费10398元，由农副业基地负担3134元，由十而十土菜馆、王宜川负担7264元。二审中，上诉人提交2007年双方签订的租赁合同和补充协议、落款日期为2008年3月20日的证明各一份。证明涉案土地2007年的时候是一片荒地，其投入比较大，因有后顾之忧，为了经营的延续性，要求对方出具证明同意延长租期。被上诉人质证认为，对合同的三性没有异议，对证明的真实性有异议，该证明仅载明了十而十土菜馆租赁其单位900平方房屋用于饭店经营。其余部分为上诉人自行手写添加，自行手写添加的部分内容，没有加盖部队的公章，不能达到上诉人的证明目的，不能证明合同终止日期是2019年2月28日。即使按照补充协议的约定，合同终止日期到2016年2月28日，也已到期，因此这两份证据达不到上诉人的证明目的。原审被告认为，如果没有后面手写这一块，不能反映出投入很大，所以一直和对方协商，又补充了备注的内容。而且不能在备注上盖公章，包括2015年签订的合同上手写的部分也没有公章，被上诉人习惯性做法就是这样的。原审第三人对上诉人提交的证据不发表意见。被上诉人提交了两份证据，1、2015年12月10日南京军区联勤部批复一份，证明被上诉人依照政策规定，涉案项目已报请上级机关批准。双方合同期限至2016年12月31日，并且已经有生效判决确定效力。上诉人质证认为，2007年招商引资的是南京军区农副业基地，但是现在的土地证权利人是73665部队，如果农副业基地没有土地证，其不可能到此来经营。合同是2007年签订的，签订合同的时候，没有看过批复。批复的时间是2015年12月10日，真实性无法确认。原审被告的质证意见同上诉人。原审第三人对该证据没有意见。2、三份经上诉人签字的收费通知单。证明上诉人至今一直使用涉案场地，2016年12月27日至2017年6月27日共欠水电费27340元，水电表的度数具有连续性，不存在原审法院认定的三个水电表度数不具有连续性的事实。上诉人质证称，通知单上的字是其签的，是因为过年前几天停了水电，其现在很困难，但是该认的帐会认，要把表的度数搞清楚才会缴纳水电费。原审被告称同意上诉人质证意见。原审第三人称水电费的事其不清楚。各方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。农副业基地与十而十土菜馆于2015年11月25日签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。因该份合同约定的租赁期限已满，承租人和实际使用人涌新公司应迁出并返还涉案房屋及场地。上诉人王宜川虽称该份合同是虚假的，但其未能提交证据予以证明，本院对此不予采信。上诉人虽主张租赁期间延续9年，双方的权利义务应于2019年2月28日终止，但是根据其提交的2007年签订的租赁合同和补充协议，租赁期间到2016年2月28日即已结束，且落款日期为2008年3月20日的证明打印部分仅记载十而十土菜馆租赁被上诉人900平方房屋用于饭店经营，其后手写添加的内容，没有加盖被上诉人的公章，上诉人亦不能证明该手写部分由谁添加，故对上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。因涉案合同已报请军队上级主管部门批准，且根据73665部队出具的证明，农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，出租房地产项目均在其土地证范围内，故被上诉人作为本案诉讼主体适格。根据双方的合同约定，上诉人增扩建固定设施，兴建、添建各种建筑物权属归部队所有，租赁期满或者合同解除时必须无偿交给部队，因此上诉人要求赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据二审中被上诉人提交的收费通知单，2016年12月27日至2017年6月27日上诉人共欠水电费27340元，因上诉人至今一直使用涉案场地，且已在收费通知单上签字认可，故对被上诉人主张的水电费数额本院予以支持，上诉人应支付的水电费应为14942.4元+27340元＝42282.4元。综上所述，王宜川的上诉请求不能成立，应予驳回；根据二审中被上诉人提交的新证据，上诉人应缴纳的水电费用应作相应调整。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3528号民事判决第一、二、四项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3528号民事判决第三项为：南京十而十土菜馆、王宜川向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付2015年6月至2017年6月底期间水电费42282.4元以及垃圾费6000元。上述判决中有关金钱给付的内容均于本判决发生法律效力之日起三十日内付清。二审案件受理费10398元，由王宜川负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  龚 达二〇一八年三月二十三日书记员  朱亚芳