广东省化州市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0982民初2856号原告：李福星，男，汉族。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。被告：化州市鸿盛房地产有限公司。住所地：化州市东山街道上街路三横巷河东区16段之二94之*号（*楼南侧）。统一社会信用代码：91440982581358667U。法定代表人：梁勇。原告李福星诉被告化州市鸿盛房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈雄华到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李福星向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的1栋C座805房房屋的房地产权属证书。二、判令被告支付逾期交付房屋的违约金24431.451元（自2016年1月31日起至2017年12月20日止按已付房价款354079元的日万分之一计算，并请求继续计算至被告实际交付房屋之日止）给原告、并限短期内竣工验收交楼，交楼不准无限期、再次违约按双方违约平等执行、并赔偿损失。三、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金33371.95元（自2016年4月30日起至2017年12月20日止按已付房价款354079元的日0.0157083333%计算，并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止）。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月29日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的1栋C座805房房屋出售给原告，房屋交付时间在2016年1月30日前，房屋的房地产权属证书取得时间在房屋交付使用后国家规定日内。合同签订后，原告按合同约定将全部房价款354079元支付给被告。2016年1月30日，房屋交付时间已届至，被告未按约定交付房屋，也未按约定为原告办理上述房屋的房地产权属证书，被告的行为已属违约。根据《商品房买卖合同》第八、九、十五条规定，被告应当按时向原告交付房屋及办理房地产权属证书，逾期交付房屋和逾期办理房地产权属证书的，被告应当支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理房地产权属证书的违约金。逾期交付房屋的违约金起算期限自2016年1月31日起至被告实际交付房屋之日止，并按已付房价款的百万分之一计算，现在暂时计算至2017年12月20日止（共690天）。则逾期交付房屋违约金为354079×0.0001×690=24431.451元，原告请求继续计算至被告实际交付房屋之日止。逾期办理房地产权属证书的违约金起算期限自2016年4月30日（国家相关法律规定自房屋交付使用之日起90天内应取得房地产权属证书）起至原告实际取得房地产权属证书之日止。由于《商品房买卖合同》所约定的逾期办理房地产权属证书的违约金为房价款的0.5%，该约定的违约金明显过低，与原告逾期付款的违约责任不对等，与《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利与义务”规定的原则相违背，而且该合同为被告提供的格式合同。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期办理房地产权属证书的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体计算方式如下：中国人民银行规定的年贷款利率为4.35%，如果在该利率的基础上加收30%的罚息利率，那么年罚息利率为4.35%×（1+30%）=5.655%。日罚息利率为6.09%÷360（天）=0.0157083333%。则自2016年4月30日起至2017年12月20日止（共600天），逾期办理房地产权属证书的违约金为354079×0.0157083333%×600=33371.95元，原告并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止。为了维护原告的合法权益。特此提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求并依法判决。被告化州市鸿盛房地产有限公司不作答辩。经审理查明：被告化州市鸿盛房地产有限公司以出让方式取得位于化州市鉴江区区府斜对面农贸广场化国用(2012)第0000180号地块的土地使用权，并依法取得了建字第[2014]214号建设工程规划许可证和440982201411130301号的施工许可证及化房(预售)许字[2014]第16号商品房预售许可证。2014年被告开始施工。2014年12月29日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定的相关内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，位于化州市××江区区××斜对面××广场××房，合同约定建筑面积共106.33平方米，其中套内建筑面积84.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.68平方米。第四条计价方式与价款。该商品房属预售，按整套出售，每平方米3330.00元，总金额为354079元整。第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人受政府部门或者国家政策约束以外原因的，出卖人并按已付房价款的0.5%向买卖人支付违约金。如因买受人的原因导致出卖人不能在约定期限内向权属登记机关提供资料备案的，出卖人不承担责任。在合同签订的当日，原告向被告缴交了办理房产证的费用7082元和支付房屋首期款107079元。2015年5月19日，原告向中国工商银行股份有限公司化州支行办理了该套房（粤房地预登化预房字第××号、编号：00016796号）余款的银行按揭款手续。2015年5月22日，原告将取得的银行按揭款247000元交给被告。原告已全部支付房价款给被告，按合同约定的交房日期届满，原告催被告交付房屋，因涉案房屋尚未竣工验收，致被告至今未能交付房屋给原告，也未能为原告办理房地产权证书，双方协商未果后，原告遂向本院起诉。上述事实，有广东省商品房买卖合同、收款收据、中国工商银行个人货款借据、个人购房借款担保合同及补充条款、契税发票等证据予以证实。本院认为,原告与被告鸿盛房地产公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《合同》合法有效，双方均应按《合同》约定履行义务。原告作为房屋的买受人按《合同》约定具有支付房屋价款的义务，房屋价款共354079元，原告已于2014年12月29日支付首期款107079元，于2015年5月22日支付余款247000元（银行按揭款），原告已按《合同》的约定支付全部房价款给被告。本案关键是被告是否具有原告诉求的违约情况，如果有违约金如何计算。第一，关于原告请求被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书的问题。双方在《合同》第八条、第十五条中约定，出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，被告有协助原告办证的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收后。方可交付使用。根据《房屋登记办法》第三十条规定，出卖人应提供房屋竣工证明、测绘报告等相关资料报产权登记机关备案。办理房屋产权证书是县级以上行政部门的行政职能，被告应按规定向行政部门提供办理房屋产权证的相关备案资料，但涉案房屋至今仍未经有关部门竣工验收，尚未具备办理产权证备案的条件。在涉案房屋未交付使用前，被告虽然有协助义务，但被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书义务的条件尚未成就时，被告根本无法履行协助义务，因此，对原告该请求本院予以驳回。待涉案房屋竣工验收具备了备案条件后，如被告尚未协助原告办证时，原告可另行起诉。第二，关于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金问题。双方签订的《合同》第八条约定，被告应在2016年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但至今该商品房未经验收合格，被告也未将该商品房交付给原告。按该《合同》第九条约定，被告逾期超过90日交房的，买受人（原告）要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限（2016年1月30日）的第二天（即1月31日）起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之一（1?）违约金。据此约定，被告已超过了约定的90日未能交付房屋给原告使用，所以被告已违约，原告请求被告按已付房价款354079元，从2016年1月31日至被告实际交付房屋之日止按约定的日1?计算逾期交付房屋的违约金，没有违反法律规定，本院予以支持。第三，关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金问题。双方在《合同》第十五条中约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案原告已支付房价款354079元给被告，但被告一直未交付房屋给原告，也未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，因此，被告应按合同的上述约定承担违约责任，该违约金为354079元×0.5%=1770.395元。原告诉称合同约定的逾期办证违约金过低，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。因该条是对没有约定违约金数额或者损失的计算方法时才能适用，本案双方已对违约金作了约定，所以不适用，同时该条第三款也没有这样的规定。根据《合同法解释（二）》第二十九条规定，人民法院应以逾期办证给原告造成的实际损失为基础，并根据公平原则和诚实信用原则，综合案件的实际情况作出衡量，而本案中逾期办证造成的损失，原告并未提供相应证据予以证明，因此原告请求调整违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告化州市鸿盛房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期交房的违约金（按已付房价款354079元作为本金，从2016年1月31日至被告实际交付房屋之日止按约定的日1?计算逾期交房屋的违约金）给原告李福星；二、被告化州市鸿盛房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期理房地产权属证书的违约金1770.395元给原告李福星；三、驳回原告李福星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费622.50元，由被告化州市鸿盛房地产有限公司负担327.48元，原告负担295.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 黄辉尧二〇一八年三月二十六日法官助理 陈土娟书 记 员 何 毅邹劲