北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3608号上诉人（原审被告）：北京伟民时代装饰材料经营部，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河北京民和兴装饰建材市场A168。经营者：李卫春，男，1974年1月21日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：马骏，男，1975年12月28日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京大鹏物流服务有限责任公司（原名称：北京大鹏物流服务中心），住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼。法定代表人：周佳东，总经理。委托诉讼代理人：闫旭，北京市元坤律师事务所律师。上诉人北京伟民时代装饰材料经营部（以下简称伟民经营部）因与被上诉人北京大鹏物流服务有限责任公司（以下仍简称大鹏物流中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月01日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟民经营部委托诉讼代理人马骏、袁帅，被上诉人大鹏物流中心委托诉讼代理人闫旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟民经营部上诉请求：1.撤销一审判决第一项，双方签署的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及《承诺书》不应解除，应继续履行；2.撤销一审判决第三项，伟民经营部不应腾退该房屋；3.撤销一审判决第四项，伟民经营部不应支付违约金。认可一审判决第二项，同意支付并继续支付租金。认可一审判决第三项的日1256元是按照年租金标准计算。事实和理由：一审判决解除合同没有事实和法律依据。一、根据生效判决，双方原租赁合同自动续期15年，租金按原标准，对此大鹏物流中心既没有上诉也没有异议，大鹏物流中心指认伟民经营部存在长期未支付租金的情况，但亦没有异议，因此伟民经营部一直不认为存在违约行为，即使存在，大鹏物流中心也以实际行动对伟民经营部的行为达成了谅解，不应再反悔向伟民经营部追究根本违约责任。对于该期间内未支付租金的实际原因，伟民经营部认为有合理理由。2013年1月至2015年3月，相关权利处于长期不确定的状态，伟民经营部不知道是否应该履行合同、向谁履行。2015年3月至2016年8月9日，伟民经营部未缴纳租金有实际原因，且大鹏物流中心对此实际认可，伟民经营部不构成根本违约。2016年8月9日至今，伟民经营部也不存在根本违约行为。二、根据司法解释的精神，在四方协商重新签署租赁合同的情形下，迟延履行支付租金并非必然发生根本违约，是否构成根本违约，取决于迟延是否严重，需要考虑时间对合同的重要性及四方达成协议同意签署新租赁合同的情况。综上，在大鹏物流中心所述的时间段内，伟民经营部确实存在未按时给付租金的行为，但均事出有因，且得到过大鹏物流中心以实际行动的认可和谅解，故伟民经营部不存在根本违约行为，即便违约也只构成一般违约行为，只需通过继续履行合同、补缴租金、给付大鹏物流中心利息损失或迟延履行违约金来承担一般违约责任。三、一审判决中合同解除的依据是2016年12月1日《还款计划》，但是该《还款计划》系马骏个人签署，没有得到伟民经营部的授权，行为后果不能由伟民经营部承担。马骏的身份是北京亚美达国际酒店有限公司的法定代表人。大鹏物流中心辩称，同意一审判决。不同意伟民经营部的上诉请求。大鹏物流中心向一审法院起诉请求：1.判令解除大鹏物流中心、伟民经营部之间的租赁合同关系；2.判令伟民经营部向大鹏物流中心支付所欠的租金至实际解除之日（暂计至2016年12月31日为1640445元）；3.判令伟民经营部向大鹏物流中心支付违约金328089元（以欠付租金1640445元为基数×20%）；4.判令伟民经营部将租赁物恢复原状；5.判令伟民经营部承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月17日，大鹏物流中心（出租方，甲方）与伟民经营部（承租方，乙方）签订《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市顺义区首都机场岗山路42号院库房第10栋、11栋、12栋的房屋出租给乙方，使用面积共2300平方米，租赁期共36个月，自2009年8月1日起至2012年7月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为（商务、办公、库房）使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；该库房租金为每平方米每日0.55元，年租金总金额461725元；房屋租金按预付的方式，合同签订当日支付半年租金，下次支付日期为2010年2月1日支付下一个半年租金，以此类推；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同约定总租金的20%向甲方支付违约金：……（4）拖欠房租累计1个月以上的。2009年8月25日，大鹏物流中心向伟民经营部出具一份承诺书，内容为：“一、承诺伟民经营部（李卫春）可以将租赁岗山路42号院的10、11、12栋库房在原址上自筹费用扩建改造；同时可以在三栋库房西侧约900平米空地上扩建房屋，可以单独成院独立开门。二、承诺双方的房屋租赁合同期满后自动续约15年，原合同租金总额不变。三、如遇特殊情况无法履行租赁合同，同意补偿李卫春一切经济损失。”大鹏物流中心称10、11号房屋原为5米高的厂房，上述房屋租赁合同签订后，伟民经营部将厂房的天花板去除后加高一米，将厂房改成二层，又将原天花板加到二层之上；伟民经营部又将10、11号房屋之间的空地加建一处房屋。伟民经营部则称上述房屋租赁合同签订之前，其即将原有的10、11号房屋拆除，而12号房屋早已拆除，合同签订后，其在房屋原址上新建3处二层房屋，另分别在该三处房屋的东侧各加建了60平方米的二层，在11号房屋的西侧加建100平方米的平房，在12号楼的西侧建设地下消防池200平方米以及地上酒店大厅200平方米。在房屋租赁合同履行的过程中，伟民经营部向大鹏物流中心交纳租金至2012年12月。2013年5月22日，大鹏物流中心以双方的合同期满为由将伟民经营部起诉至法院，要求伟民经营部归还涉诉3栋房屋并将房屋恢复原状、支付房屋使用费至实际归还之日止等诉讼请求。法院经审理认为《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及《承诺书》合法有效，并认定《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》本身约定的租赁期限虽已届满，但《承诺书》约定合同期满后自动续约15年，故《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》亦应继续履行。法院于2015年2月16日作出（2013）顺民初字第6833号民事判决书，判决：大鹏物流中心与伟民经营部于2009年6月17日签订的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及大鹏物流中心于2009年8月25日作出的《承诺书》继续履行。上述判决作出后，大鹏物流中心、伟民经营部双方均未上诉。该判决已生效。上次诉讼结束后，大鹏物流中心（甲方）、伟民经营部（乙方）、北京空港弘升汽车科技发展有限公司（丙方，以下简称弘升公司）及北京亚美达国际酒店有限公司（以下简称亚美达公司）共同就涉诉房屋协商过转租、租金向谁交纳等问题，但最终未能协商一致。2016年1月5日，大鹏物流中心与伟民经营部本案的委托诉讼代理人马骏签订《北京伟民时代装饰材料经营部欠北京大鹏物流服务中心租金情况说明》：“自2009年6月17日伟民时代装饰材料经营部（简称乙方）和北京大鹏物流服务中心（简称甲方）签订房屋租赁合同，该合同约定甲方的房子位于北京市顺义区岗山路42号院第10、11、12栋租给乙方，第四条约定租期36个月，年租金461725元，自2009年8月1日至2012年7月31日终止。甲方目前按照北京市顺义区人民法院民事判决书（2013）顺民初字第6833号，继续履行租赁合同，由乙方合作经营者马骏付给甲方2013年1月1日至2015年8月15日租金1210605元，减去2012年8月1日至2012年12月31日多交6455元，实际欠交租金1204150元”。2016年1月10日，马骏向大鹏物流中心出具一份承诺书，内容为：“截止2015年8月15日欠大鹏租金1204150元，于2016年1月31日前付50万元，剩余部分于2016年6月30日前付清”。2016年8月9日，大鹏物流中心（甲方）、伟民经营部（乙方）、北京空港弘升汽车科技发展有限公司（丙方，以下简称弘升公司）及北京亚美达国际酒店有限公司（丁方，以下简称亚美达公司）签订一份“四方协议”，内容为：四方就位于北京市顺义区岗山路42号院库房第10栋、11栋、12栋房屋继续租赁经营事宜达成以下协议：一、甲方已将北京市顺义区天竺镇岗山路42号院整租给丙方经营。二、乙方将其全部权利、义务转让给丁方。三、丙方、丁方自行签订租赁合同，自丙丁双方租赁合同生效之日起，《四方协议》生效，甲乙双方签订的合同终止。同时，四方达成一份会议纪要，内容为：四方于2016年8月9日在空港弘升吕总办公室就《四方协议》、《房屋测量图》及《租赁合同》内容达成一致。伟民经营部称直至2016年8月25日，亚美达公司一直在和弘升公司协商签订租赁合同一事，但双方有争议最终未能签订正式的租赁合同。庭审中，大鹏物流中心、伟民经营部双方均认可弘升公司与亚美达公司之间未就10、11、12号房屋签订租赁合同。2016年9月2日，伟民经营部付大鹏物流中心租金10万元；2016年9月12日，伟民经营部付大鹏物流中心租金10万元。2016年11月8日，大鹏物流中心向伟民经营部发出《催缴欠款通知》，要求伟民经营部于接函后10日内一次性将累计欠付的2013年1月至2016年10月31日期间的租金1541280元及相应利息支付大鹏物流中心，否则大鹏物流中心将按《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》的约定，依法收回租赁房屋。大鹏物流中心称将该通知邮寄给了伟民经营部，其提交的邮件回执显示邮寄的地址是“北京亚美国际酒店（原北京缔航商务酒店有限公司），北京首都机场岗山路42号，马骏收”，但伟民经营部否认收到该通知。2016年12月1日，大鹏物流中心、伟民经营部签署一份《北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）欠北京大鹏物流服务中心租金情况说明》，内容为：“根据2016年1月5日双方签订租金确认，北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）应付北京大鹏物流服务中心2015年8月16日-2016年12月31日租金636295元。截止2016年11月30日北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）应付北京大鹏物流服务中心2013年1月1日至2015年8月15日租金1204150元，分别于2016年9月2日、12号已付租金20万元，还欠租金1004150元，再加上2015年8月16日至2016年12月31日租金636295元，共计欠北京大鹏物流服务中心租金总额为1640445元”，马骏在欠缴方签名捺印。同日，马骏代表伟民经营部向大鹏物流中心出具一份“还款计划”，内容为：“截止到2016年12月31日，北京伟民时代装饰材料经营部（北京缔航商务酒店有限公司）欠北京大鹏物流服务中心租金1640445元，计划于2016年12月5日前付50万元；2017年第一季度付40万元；第二季度末付40万元；剩余部分于2017年三季度末付清”。2017年2月13日，伟民经营部付大鹏物流中心租金30万元。除此，伟民经营部未向大鹏物流中心支付任何租金。伟民经营部称第一次诉讼之后，伟民经营部积极找大鹏物流中心交租金，但因大鹏物流中心的银行账户被法院冻结，伟民经营部只能交现金，但大鹏物流中心收现金又无法开具发票，故大鹏物流中心告知伟民经营部将租金交给弘升公司，但因伟民经营部与弘升公司之间尚未签署协议，故伟民经营部也没向弘升公司交租金。大鹏物流中心对伟民经营部上述不予认可，称大鹏物流中心曾表示如果伟民经营部和弘升公司达成协议的情况下，可以将应交给大鹏物流中心的租金交给弘升公司，但伟民经营部与弘升公司未达成协议，故伟民经营部仍应向大鹏物流中心交租金。伟民经营部称没有按照承诺和还款计划向大鹏物流中心支付租金的原因是：大鹏物流中心和伟民经营部要钱伟民经营部才会给，大鹏物流中心不跟伟民经营部要钱伟民经营部就不给租金，因当时正在跟弘升公司谈判，伟民经营部不知道应当将租金交给谁。两次诉讼之间，大鹏物流中心未向伟民经营部发出过正式的解除合同的书面通知。大鹏物流中心认为，根据（2013）顺民初字第6833号民事判决书“继续履行”的判决内容，双方之间的租赁合同关系除租赁期限外，其他的权利义务条款均应适用《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》，大鹏物流中心作出的承诺书与《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》不一致的，以承诺书的内容为准。伟民经营部则认为法院判决“继续履行”，则大鹏物流中心、伟民经营部双方之间应就继续履行的合同条款进一步协商，重新签订新的租赁合同。本案审理过程中，大鹏物流中心将其诉讼请求明确为：1.判令解除大鹏物流中心、伟民经营部之间的租赁合同关系；2.判令伟民经营部向大鹏物流中心支付欠缴的租金至合同解除之日以及自合同解除之日至伟民经营部实际腾退之日的占用补偿费用（参照合同约定的租金标准）；3.要求伟民经营部支付大鹏物流中心违约金328089元；4.案件受理费由伟民经营部承担。大鹏物流中心撤回要求伟民经营部将租赁物恢复原状的诉讼请求。大鹏物流中心称按照双方合同第十一条第一款的约定要求伟民经营部支付违约金并自行调低了违约金的数额，大鹏物流中心认为如果将涉诉房屋租给他人，则租金远高于伟民经营部交纳的租金，这是伟民经营部逾期支付租金给大鹏物流中心造成的损失，另外还有利息损失。伟民经营部则认为因双方的合同还未解除，故大鹏物流中心所述的租金损失是不存在的，大鹏物流中心主张的违约金的数额过高，要求法院进行相应的调整。经法院释明，双方就合同解除的后果均不要求在本案中处理。一审法院认为，人民法院生效的民事判决书已确认大鹏物流中心、伟民经营部签订的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及大鹏物流中心向伟民经营部出具的《承诺书》有效，法院对此不持异议。（2013）顺民初字第6833号民事判决书认定《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》应继续履行，故大鹏物流中心、伟民经营部之间在2013年7月31日之后的租赁关系亦应按照《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》条款履行，包括租金支付时间、违约责任等约定。在上述合同及承诺书未予解除且不存在合同终止的其他情形的情况下，伟民经营部应履行向大鹏物流中心按时交纳租金的合同义务。从双方提交证据来看，双方在上案结束之后，确实就四方之间租赁权利义务关系的转让进行过磋商，但法院认为四方协议中明确约定案外人之间签订正式的房屋租赁合同之后，大鹏物流中心、伟民经营部之间的租赁关系方才终止，故案外人协商租赁合同事宜不影响大鹏物流中心、伟民经营部之间租赁合同关系的正常履行，且实际上案外人亚美达公司与弘升公司协商签订租赁合同未果，因此大鹏物流中心、伟民经营部之间的租赁合同关系应继续履行。亚美达公司和弘升公司协商未果后，伟民经营部于2016年9月向大鹏物流中心交纳了两次租金，这说明伟民经营部认可其与大鹏物流中心之间的租赁关系，也表明伟民经营部知晓应向谁交纳租金。伟民经营部未按合同约定的付款时间向大鹏物流中心交纳2013年1月1日之后的租金，伟民经营部逾期支付租金构成违约。但是，大鹏物流中心并未向伟民经营部发出解除合同的通知行使合同解除权。2016年1月10日，双方就欠付租金数额及还款时间达成一致意见，表明大鹏物流中心有不欲解除而继续履行合同的意思表示；因伟民经营部未按期付款，2016年12月1日，双方再次就欠款数额及付款时间确认一致，也表明大鹏物流中心对伟民经营部未按2016年1月10日承诺付款的违约行为放弃合同解除权。因此，法院认为，大鹏物流中心不得再以伟民经营部未按《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》的约定以半年为期限预先交纳2013年1月1日至2016年12月31日的租金及未按2016年1月10日承诺的时间交纳租金的违约行为行使合同解除权。根据2016年12月1日的情况说明及还款计划，双方再次确认了截至2016年12月31日欠缴租金数额及租金给付时间，进一步明确了双方之间的租赁合同权利义务关系。但伟民经营部仍然没有按照2016年12月1日还款计划约定的时间支付租金，且至大鹏物流中心起诉时，伟民经营部逾期支付还款计划中第一笔租金已超过1个月。另外，就2017年1月的租金，根据合同预付租金的约定，伟民经营部应提前半年即应于2016年8月1日前支付，截至大鹏物流中心起诉时，伟民经营部逾期支付2017年1月租金已超过一个月。另伟民经营部没有按照合同约定在2017年2月1日前支付大鹏物流中心2017年2月1日至2017年7月31日的租金，且逾期已超1个月。伟民经营部逾期支付多笔租金超过一个月，符合双方合同中约定的大鹏物流中心可以行使合同解除权的条件，现大鹏物流中心以伟民经营部逾期支付租金构成根本违约为由要求解除双方的租赁合同关系，具有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除的时间以大鹏物流中心起诉状送达伟民经营部之日即2017年2月3日为准。合同解除之后，因伟民经营部仍在占用租赁房屋，大鹏物流中心要求伟民经营部自合同解除之日至实际腾退之日按照合同约定的租金标准支付占用费用具有正当性及合理性，法院予以支持。伟民经营部构成根本违约，大鹏物流中心按照合同约定要求伟民经营部支付违约金，结合伟民经营部欠缴租金的数额及期限，法院认为大鹏物流中心主张的违约金数额合理，故予以支持。大鹏物流中心撤回要求伟民经营部将租赁物恢复原状的诉讼请求，双方均不要求在本案中处理合同无效的后果，法院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认北京大鹏物流服务中心与北京伟民时代装饰材料经营部于二〇〇九年六月十七日签订的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及北京大鹏物流服务中心于二〇〇九年八月二十五日作出的《承诺书》于二〇一七年二月三日解除；二、北京伟民时代装饰材料经营部于判决生效之日起七日内给付北京大鹏物流服务中心自二〇一三年一月一日至二〇一七年二月三日期间的欠缴租金一百三十八万三千四百五十五元；三、北京伟民时代装饰材料经营部于判决生效之日起七日内按每日一千二百六十五元的标准给付北京大鹏物流服务中心房屋占用使用费，计自二〇一七年二月四日至北京伟民时代装饰材料经营部实际腾退之日止；四、北京伟民时代装饰材料经营部于判决生效之日起七日内给付北京大鹏物流服务中心违约金三十二万八千零八十九元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伟民经营部提交名称变更通知复印件一份作为补强证据，旨在证明北京缔航商务酒店有限公司与《四方协议》中的亚美达公司是同一个主体，马骏行为不能代表伟民经营部。《四方协议》中马骏代表的是亚美达公司，李卫春代表的是伟民经营部。大鹏物流中心对此发表如下质证意见：真实性认可，马骏是伟民经营部经理，其行为属于履行职务行为。马骏和李卫春同为伟民经营部的股东，也是实际经营者。二审中，本院另查明：北京大鹏物流服务中心于2017年12月06日经北京市工商行政管理局顺义分局核准，名称变更为北京大鹏物流服务有限责任公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于大鹏物流中心、伟民经营部2009年6月17日签订的《北京大鹏物流服务中心房屋租赁合同》及大鹏物流中心2009年8月25日作出的《承诺书》（以下并称涉案合同）是否解除问题。首先，伟民经营部主张《四方协议》是其不支付租金的正当原因。该四方协议载明：“丙方、丁方自行签订租赁合同，自丙丁双方租赁合同生效之日起，《四方协议》生效，甲乙双方签订的合同终止”。虽然《四方协议》已经成立，但是案外人未签订租赁合同，因此《四方协议》约定的生效条件并未成就，大鹏物流中心、伟民经营部所签订的涉案合同并未终止，《四方协议》并非伟民经营部不支付租金的正当原因。其次，伟民经营部主张马骏未获得授权、其于《还款计划》签字的法律后果不能由伟民经营部承担。但是马骏作为伟民经营部销售部的经理有相应的权限，其在《还款计划》落款处签署姓名系属履行职务行为，故《还款计划》对伟民经营部具有法律约束力。综上，伟民经营部主张其不支付租金事出有因的理由无法成立，本院不予采信。鉴于伟民经营部逾期支付多笔租金超过一个月，涉案合同中约定的大鹏物流中心可以行使合同解除权的条件已经成就，一审法院依据涉案合同约定判决确认解除涉案合同有相应的事实及法律依据，本院予以维持。一审法院判决伟民经营部向大鹏物流中心支付欠缴租金、房屋占用使用费、违约金亦无不妥，本院予以维持。综上所述，伟民经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6221元，由北京伟民时代装饰材料经营部负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  胡新华审 判 员  江 惠二〇一八年三月二十九日法官助理  张日广书 记 员  杨艳娇