河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫09民终450号上诉人（原审被告，反诉原告）：顾明建，男，1989年11月23日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱瑞丽，河南金谚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：赵娜，女，1982年12月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告，反诉被告）：ＸＸ，男，1981年2月5日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李春燕，河南百特律师事务所律师。上诉人顾明建因与被上诉人赵娜、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院作出的(2017)豫0902民初11343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾明建上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，上诉人在履行房屋买卖合同时没有违约行为，不应向二被上诉人支付违约金。双方签订的买卖合同中第四条规定的是尾款54万元由放贷银行代上诉人直接向被上诉人支付或者由上诉人过户完毕之后35日内向被上诉人支付，并没有约定银行不按时支付时由上诉人先行支付，银行具体支付期限非上诉人所能控制，上诉人按银行的要求及时提交了相关材料并通过了审核，上诉人办理按揭贷款的义务已经完成，被上诉人收到尾款的时间虽然比预期晚一个多月，但这是银行造成的，非上诉人违约所致。2、合同中约定的35日指的是35个工作日，故银行逾期支付的是一个多月而非两个月，一审法院按逾期两个月计算违约金不符合事实。按同期人民银行贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金没有法律依据，一审法院计算的违约金数额过高。赵娜、ＸＸ答辩称，1、本案是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，银行是否违约是另一个法律关系，不是本案审理对象。2、上诉人与被上诉人签订的买卖合同是格式合同，对格式条款有争议的，应先按照通常理解予以解释。按照通常理解，房屋买卖所涉及的期限为自然日，而非工作日，因为履行支付房款义务不是必须在工作日才能支付，在自然日也可以支付。3、上诉人应在2017年8月1日付清余款，但上诉人实际履行期为2017年10月1日，构成违约，应承担违约责任。赵娜、ＸＸ向一审法院诉讼请求：请求判令顾明建支付赵娜、ＸＸ违约金20000元（自2017年7月26日起至2017年10月1日止，按照月息2分计算）。本案诉讼费由顾明建负担。顾明建向一审法院的反诉请求：请求判决赵娜、ＸＸ支付顾明建物业费1104元。一审法院认定事实：2017年6月2日，赵娜、ＸＸ和顾明建按照房产中介飞宏公司提交的《房屋买卖合同》制式模版签订房屋买卖合同，合同约定：赵娜、ＸＸ将位于濮阳市市辖区黄河东路路南112-12-047-1-6-11房屋1套出售给顾明建，房屋总价款800000元，合同签订当日付购房定金10000元，赵娜、ＸＸ向顾明建移交房屋前，应将房屋的水、电、气、物业费等结清。另上述合同第四条“付款方式”项下约定：顾明建可采取两种付款方式支付房屋房款，具体付款方式及期限约定如下。第1项“选择全款支付的”项下内容空白；第2项“选择贷款支付的，顾明建选择商业贷款支付”项下约定：顾明建于2017年6月10日前付260000元首付款（含前述购房定金），下余房款540000元于房屋过户完毕后35日内付清。合同第五条第2项约定：如买方由于个人原因想要取消交易的，则属于买方违约，买方需支付该房总房款的20%作为违约金赔付于卖方。合同第九条第（二）项“买方权利与义务”约定：1、……买方签订本合同后，若中途放弃购房或未按约定履行本合同，则视为买方违约，卖方可按合同第五条追究买方责任；2、按照合同约定及时支付各项款项。上述合同签订后，顾明建依约向赵娜、ＸＸ支付了定金及首付款共计260000元。2017年6月21日，双方共同向房屋行政部门递交了不动产转移登记申请手续，2016年6月27日，涉案房屋所有权转移登记于顾明建名下。2017年6月29日，顾明建与建设银行签订《个人住房借款合同》，约定借款540000元，并与银行约定将贷款发放于赵娜银行账户。2017年10月1日，贷款银行将上述贷款540000元转入赵娜银行账户。另查明，上述房屋所有权转移登记后1至2日内，赵娜、ＸＸ向顾明建交付了涉案房屋。2017年10月15日，顾明建向物业公司交纳涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费2037.50元。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赵娜、ＸＸ和顾明建签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于双方约定付款方式及期限，双方有争议，原审法院认为，双方在房产中介提供的制式合同中对双方合同权利义务内容进行了约定，就合同第四条“付款方式”下第1、2项两种付款方式的具体安排处理看，应当认定双方选定了第2种付款方式，即商业贷款，而赵娜、ＸＸ主张的付款方式即为该第2项下之内容，故应采信赵娜、ＸＸ主张，即顾明建应于房屋过户完毕后35日内付清尾款540000元。顾明建与银行于6月29日签订住房借款合同后，所借贷款未能按照约定于35日内支付于赵娜、ＸＸ，根据《合同法》第一百二十一条之规定，即便顾明建辩解贷款的发放非其所控制或者发放迟延系银行原因所造成，顾明建仍应向赵娜、ＸＸ承担违约责任。而根据双方订立合同第九条第（二）项之规定，赵娜、ＸＸ得依合同第五条第2项之规定向其主张违约金。根据双方合同约定，顾明建应于2017年8月1日前付清下余房款，银行将贷款打入其账户为10月1日，顾明建违约为迟延履行两个月，按照合同第五条第2项之规定确定违约金，确实过高，赵娜、ＸＸ又主张按照月利率2%计算，没有法律依据，原审法院酌情调整为同期人民银行贷款基准利率上浮30%确定违约金，为5674.5元。按照双方合同约定，涉案房屋交付前物业费应由赵娜、ＸＸ负担，故顾明建反诉要求赵娜、ＸＸ负担交付前物业费的诉讼请求，有事实基础和法律依据，原审法院予以支持，其数额为999.2元（2037.5元×179天/365天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、顾明建赔偿赵娜、ＸＸ违约金5674.5元，于判决生效后十日内付清。二、赵娜、ＸＸ共同偿还顾明建物业费999.2元，于判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元，反诉受理费25元，共计325元，由赵娜、ＸＸ负担240元，顾明建负担85元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人顾明建与被上诉人赵娜、ＸＸ所签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，被上诉人作为卖方已经履行了过户房产、交付房屋的义务，上诉人作为买方应按照合同约定履行交付房款的义务，因上诉人未在合同约定的时间内付清房款，故原审判决认定上诉人违约并承担违约责任并无不当。至于上诉人主张是因银行放款迟延原因所致的理由，因该内容并不在双方合同约定的免责范围内，故该迟延付款的情形不能作为上诉人免责的理由，上诉人该项主张本院依法不予支持。关于违约金的数额，根据双方的约定及上诉人付清余款的时间，上诉人违约迟延履行两个月，原审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条的规定，酌定按同期人民银行贷款基准利率上浮30%、期限两个月计算上诉人应支付的违约金并无不当，本院依法予以维持。上诉人主张合同中约定的35日为工作日无事实依据，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由顾明建负担。本判决为终审判决。审判长  李瑞玲审判员  王瑞峰审判员  王利霞二〇一八年三月二十七日书记员  张利花