重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初616号原告：重庆平顶物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225673351825G），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，重庆市大足区人，系公司职工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：谢均彩，男，1971年2月16日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司诉被告谢均彩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法由审判员刘大华适用小额诉讼程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告重庆平顶物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗加斌、张靖鼎到庭参加了诉讼。被告谢均彩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆平顶物业管理有限公司向本院提出诉讼请求。1、请求判令被告立即支付物业管理费8264元（2.2元/月/平方米×174.99平方米×22个月=8264元）、公摊费322元、从应交物业管理费之季度末开始按照每天万分之五支付违约金（违约金共计1458元）;2、本案诉讼费由被告谢均彩负担。事实和理由：原告于2012年8月28日与龙岗街道翠屏路132号开发商签订前期物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2015年8月27日到期，原告又于2015年8月与开发商签订前期物业委托合同，由原告仍然为该小区提供物业服务。合同于2020年8月26日到期，被告却不按合同约定交纳物业服务费，截止2017年10月30日，尚下欠原告物业管理费8264元、公摊费322元，合计欠8586元，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告谢均彩未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司是重庆市大足区龙岗街道翠溪路“帝豪名都”小区的建设单位，被告谢均彩系重庆市大足区龙岗街道办事处翠溪路136号(门市建筑面积102.56平方米)、重庆市大足区龙岗街道办事处翠溪路138号(门市建筑面积72.43平方米)所有权人。2015年7月15日，原告重庆平顶物业管理有限公司与被告谢均彩签订了《大足区（帝豪名都）小区前期商业物业服务合同》，合同中乙方栏载明：“商铺位置136、138；商铺面积：102.56平方米、72.43平方米”；合同第四条约定：“物业公共服务费用（不包括消防中控的维护费及商铺共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造及清掏化粪池的费用）。1、乙方（即本案被告谢均彩）办理入住手续时须预交半年的物业公共服务费；2、乙方次年交纳费用时间：半年缴纳或每季末的25至30日预交下一季度的物业公共服务费；3、物业公共服务费收取标准：商业物业按建筑面积3.00元/平方米；公摊用能费15元/户·月，装修期后的修缮费：200元/户（一次性收取）；（开发单位送业主阁楼或地下室的面积按照物业管理服务费的50%收取。另注：二次供水按照0.80/吨每季度缴纳）。......。”。合同第十一条第三项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即本案原告重庆平顶物业管理有限公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金，并停止乙方水、电、气之使用，直至乙方缴清所欠费用。”。合同签订后，原告重庆平顶物业管理有限公司按照该合同的约定进行了物业服务。2015年8月27日，原告重庆平顶物业管理有限公司与开发商重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告重庆平顶物业管理有限公司为被告所在的帝豪名都小区提供物业服务。合同的的起止时间为2015年8月27日至2020年8月26日。该合同第十条约定:商业、会所、办公楼物业2.2元-3元/月·平方米。该合同第十六条约定：乙方和业主双方约定在每季度末的25日至30日内或之前缴纳下的物业管理服务费。该合同第三十七条约定：物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日3‰支付违约金。被告谢均彩从2015年7月至12月、2016年7月至2017年10月共计22个月未向原告交纳物业服务费和公摊用能费。经原告催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。原告重庆平顶物业管理有限公司于2018年3月16日向本院书面申请自愿放弃要求被告谢均彩支付公摊费322元的诉讼请求。本院认为,关于物业服务费，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司作为大足区“帝豪名都”小区的建设单位，其于2015年8月27日与原告重庆平顶物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该《前期物业服务合同》合法有效，各方当事人均应按照该《前期物业服务合同》的约定享有权利并履行义务。原告重庆平顶物业管理有限公司按照此前期物业合同的约定向大足区“帝豪名都”小区业主提供了物业服务，被告谢均彩作为大足区“帝豪名都”小区翠溪路136号门市、翠溪路138号门市的业主，应当按照其所在小区的建设单位重庆市缘梦圆房地产开发有限责任公司与原告重庆平顶物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，被告谢均彩拖欠物业服务费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告下欠原告的物业管理费为2.2元/月/平方米×174.99平方米×22个月=8469.52元，现原告重庆平顶物业管理有限公司要求被告谢均彩支付给物业管理费8264元，系原告对其权利所作的处分，不违背法律的规定，故对原告重庆平顶物业管理有限公司要求被告谢均彩支付给物业管理费8264元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告从应交物业管理费之季度末开始按照每天万分之五支付违约金，低于《前期物业服务合同》对违约金的约定，系原告对其权利所作的处分，不违背法律的规定；根据原告对违约金的请求计算标准，经计算违约金为1458元，故对原告重庆平顶物业管理有限公司要求被告谢均彩支付违约金1458元的诉讼请求，本院予以支持。原告重庆平顶物业管理有限公司自愿放弃要求被告谢均彩支付公摊费322元的诉讼请求，系原告对其权利作出的处分，不违背法律禁止性规定，本院予以准许。被告谢均彩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、由被告谢均彩于本判决生效后十日内支付给原告重庆平顶物业管理有限公司自2015年7月至12月、2016年7月至2017年10月期间的物业管理费8264元、违约金1457.91元，共计9721.91元；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢均彩负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判员  刘大华二〇一八年三月二十八日书记员  夏 秋