黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑12民终113号上诉人（原审被告）：大庆市凯帝房地产开发有限公司。住所地：大庆市萨尔图区。法定代表人：张文臣，职务董事长。委托诉讼代理人：张文军，男，1964年8月24日出生，汉族，系公司职工，住明水县。委托诉讼代理人：杨宏伟，黑龙江玉轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林兴伟，男，1981年12月24日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。上诉人大庆市凯帝房地产开发有限公司与被上诉人林兴伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2017）黑1281民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张文军、杨宏伟，被上诉人的委托诉讼代理人刘学威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆市凯帝房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销（2017）黑1281民初3299号民事判决第一项、第二项、第三项判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、原审判决遗漏重要当事人丁洪伟，致使该案件事实没有查清。在原审审理过程中，上诉人已经陈述该案涉房屋是上诉人暂时开给丁洪伟，用于借款用抵押的，待丁洪伟还款后，该房屋应当收回（有丁洪伟签字的说明为证），并不是卖给赵珽，既然上诉人与赵珽之间不存在买卖关系，赵珽就更没有权利将房屋出售给林兴伟，在原审开庭审理过程中，赵珽出庭也没有说清楚房款的交付情况，并且赵珽也承认没有向上诉人交付过购房款，对于房屋买卖合同纠纷案件中，是否交纳购楼款是案件审理的关键，原审法院就此并没有给予审理。据上诉人了解，丁洪伟与被上诉人之间根本不存在房屋买卖关系，是丁洪伟将涉案房屋拿到被上诉人处抵押，在被上诉人处借款，该案名为买卖实为借款抵押担保，能够说清楚案件事实的是丁洪伟，丁洪伟是本案能否查清的关键，法院应将丁洪伟追加为本案的当事人。二、上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，原审法院判决上诉人将涉案房屋交付给被上诉人并判决上诉人协助办理入住手续是错误的，违反事实及法律规定的。原审法院认定涉案房屋系抵顶丁洪伟的施工款，这种认定是错误的，涉案房屋是上诉人交付给丁洪伟用于借款抵押的，并且经安达市公安局经侦大队证明，上诉人已经不欠丁洪伟工程款，是丁洪伟欠上诉人工程款24192864.81元，既然上诉人不再欠丁洪伟的工程款，上诉人就不能将涉案房屋交付给被上诉人，而且涉案房屋只是上诉人给丁洪伟提供的作为借款的抵押，赵珽、丁洪伟均无权出售涉案房屋，赵珽出售涉案房屋的行为是无效的，违反法律规定的。林兴伟辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。林兴伟向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告于2015年2月6日签订的商品房买卖合同合法有效；2.请求判令被告将位于安达市金典国际小区A1号楼1101室涉案房屋为原告办理入住手续，交付给原告；3、请求判令被告将位于安达市金典国际小区A1号楼1101室涉案房屋在具备办理初始登记条件时协助原告办理初始登记手续；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：丁洪伟系凯帝公司开发的安达市金典国际小区A1号楼的实际施工人，工程款结算方式为凯帝公司用所开发的楼盘住宅，上浮以立体切割方式进行抵顶，抵顶价格为凯帝公司售楼处开盘价格，丁洪伟将抵顶的楼房进行出售时，必须经凯帝公司售楼处销售，在售楼处办理相应手续，所出售款项归丁洪伟所有。案涉位于安达市金典国际小区A1号楼1101室房屋系凯帝公司抵顶丁洪伟工程款的楼房，2013年7月16日凯帝公司将案涉房屋抵顶丁洪伟工程款，并附收据及说明一份，收据内容为：A1#1单元1101室70.15×3942.5=276,567.00元丁洪伟购房款用工程款相抵，说明内容为：以拨付工程款的方式给A1#楼承包人丁洪伟开出楼房（附票据明细），在2013年7月16日丁洪伟用此房源票据抵押借款，更名为赵珽，此票据待丁洪伟还款后返回。2015年2月6日，林兴伟从赵珽处通过凯帝公司售楼处购买案涉房屋，与凯帝公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，合同约定林兴伟购买凯帝公司开发的位于安达市金典国际小区A1号楼1101室商品房，建筑面积73.63平方米。林兴伟于当日将购房款276,567.00元，交付给赵珽，凯帝公司给林兴伟出具购房收据，内容为：收林兴伟购A1-1-1101室，面积73.63㎡，原A1-1-1101室面积70.15㎡，总价款276,567.00元，差价13,719.00元，面积最终以实测为准，多退少补，此房款差价待交房时补齐。另查，位于安达市金典国际小区A1号楼1101室房屋符合入住条件，未办理产权登记手续。原审法院认为，（一）关于案涉房屋商品房买卖合同效力的问题。林兴伟与凯帝公司之间的案涉商品房买卖合同，通过庭审能够确认案涉房屋的来源、具体位置、面积、房款给付方式及合同签订的具体过程，凯帝公司对案涉房屋的商品房买卖合同及收据均无异议，且凯帝公司在明知案涉房屋的具体来源、抵顶工程款及购房款给付赵珽的情形下给林兴伟开具商品房买卖合同及收据，该行为应视为凯帝公司出卖案涉房屋的真实意思表示，案涉房屋的商品房买卖合同亦不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。（二）关于案涉房屋的入住交付问题。案涉房屋虽没有竣工，但已具备入住条件，故林兴伟要求交付房屋、办理入住的诉讼请求合理，应予支持。（三）关于协助办理产权登记手续的问题。案涉房屋虽没有办理产权登记手续，但林兴伟要求待符合办理产权登记手续条件时由凯帝公司协助办理的诉讼请求合理，应予支持。（四）关于凯帝公司要求追加丁洪伟为本案被告的问题。因凯帝公司与丁洪伟就案涉房屋已明确为抵顶工程款，至于双方的工程款结算问题与本案无关联性，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条规定,判决如下:一、林兴伟与大庆市凯帝房地产开发有限公司于2015年2月6日签订的关于安达市金典国际小区A1号楼1101室商品房买卖合同合法有效；二、大庆市凯帝房地产开发有限公司立即将位于安达市金典国际小区A1号楼1101室房屋交付给林兴伟，并协助办理入住手续；三、大庆市凯帝房地产开发有限公司待符合办理产权登记手续条件时协助林兴伟办理位于安达市金典国际小区A1号楼1101室房屋的产权登记手续；案件受理费5,654.00元由大庆市凯帝房地产开发有限公司承担。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于是否应追加丁洪伟为当事人参加诉讼的问题。因案涉房屋系上诉人抵顶给丁洪伟工程款的房屋，且该房屋转让时上诉人亦同意，并与被上诉人签订了房屋买卖合同，故本案的房屋买卖与上诉人和丁洪伟的工程款结算问题无关联性，故上诉人的该项上诉请求，不予支持。关于上诉人与被上诉人是否存在房屋买卖合同关系，上诉人是否应将涉案房屋交给被上诉人并协助办理过户手续的问题。2013年5月1日上诉人大庆市凯帝房地产开发有限公司与安达市建安建筑工程公司（实际施工人丁洪伟）签订的建设工程施工合同补充协议约定：工程款结算方式为上诉人用所开发的楼盘住宅，上浮以立体切割方式进行抵顶，抵顶价格为上诉人售楼处开盘价格，丁洪伟将抵顶的楼房进行出售时，必须经上诉人售楼处销售，在售楼处办理相应手续，所出售款项归丁洪伟所有。上诉人将涉案房屋A1号楼1101室以抵顶工程款的方式拔付给丁洪伟，丁洪伟以此房屋抵押给赵珽，赵珽将该房屋转让给被上诉人系经上诉人同意并在上诉人的售楼处签订的合同，上诉人明知案涉房屋的具体来源、抵顶工程款及购房款给付赵珽的情形下给林兴伟开具商品房买卖合同及收据，该行为应视为上诉人出卖案涉房屋的真实意思表示，案涉房屋的商品房买卖合同亦不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。上诉人理应将涉案房屋交给被上诉人并协助其办理过户手续。综上所述，大庆市凯帝房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,448.00元由上诉人大庆市凯帝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜再民审判员  赵 明审判员  杨晓涵二〇一八年三月十五日书记员  韩喜宁