江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终11247号上诉人（原审原告、反诉被告）:倪春华，男，1981年4月13日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审原告、反诉被告、）:虞银明，女，1981年5月24日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：潘军扬，江苏政纬律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审被告、反诉原告）:胡浩亮，男，1982年1月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:王琳，女，1982年12月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈蒙蒙，江苏百年东吴律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。上诉人倪春华、虞银明因与被上诉人胡浩亮、王琳房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初4956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪春华、虞银明上诉请求：1、请求二审法院依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅凭黄和平的陈述不足以就认定被上诉人已积极履行了“申请房屋按揭贷款义务”，就认定房屋买卖合同的解除条件已成立，显然证据不足。在被上诉人不能提供贷款审批是否通过的书面材料的情形下，被上诉人应当承担举证不能的不利后果，应当按照房屋买卖合同的约定判令被上诉人继续履行合同并承担赔偿责任。被上诉人胡浩亮、王琳在诉讼中答辩称：原审法院到被上诉人申请贷款的银行所作的调查笔录，能够真实、客观的证明被上诉人履行了积极申请房屋按揭贷款的义务。该调查笔录的收集符合法定程序且经过双方当事人的质证，可以作为认定案件事实的依据。上诉人在被上诉人未取得贷款审批且未得到被上诉人认可的情况下，由第三方自行还清贷款，相关责任不应由被上诉人承担。上诉人提前还清贷款，客观上未造成实际损失。请求法院驳回上诉，维持原判。原审原告倪春华、虞银明向一审法院起诉请求：1、胡浩亮、王琳继续履行房屋买卖合同；2、胡浩亮、王琳支付违约金28200元；3、本案诉讼费由胡浩亮、王琳承担。原审被告胡浩亮、王琳向一审法院提起反诉请求：要求解除其与倪春华、虞银明于2016年5月3日签订的房屋买卖合同，倪春华、虞银明返还定金15000元，本案诉讼费由倪春华、虞银明负担。一审法院认定事实：2016年5月3日，倪春华、虞银明作为售房人（甲方），胡浩亮、王琳作为购房人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区阳澄湖西路966号融城花园44幢803室房屋出售给乙方，建筑面积134.68平方米，成交价格为2820000元。乙方于2016年5月2日交付定金15000元，其他房款于房屋过户结束一次性结清。甲方承诺于2016年6月15日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的1%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条约定其他事宜中另行手写注明：1）如乙方在做按揭贷款时贷款无法做下来，自动解除合同，双方互不违约。2）甲方交房时必须将房屋全部清空（类似毛坯）（卫生间地砖敲干净，房屋全部打扫干净）。3）乙方贷款先做预审批，通过后甲方去还原来房屋贷款。4）甲方贷款还清后，如乙方贷款还是下不来，而无法过户，属乙方违约，乙方按甲方实际损失赔偿。该合同另对其他事宜作了相应约定，并由倪春华、虞银明、胡浩亮、王琳签字确认。位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园44幢803室房屋登记所有权人为倪春华、虞银明，建筑面积134.68平方米。倪春华、虞银明为购买涉案房屋向江苏银行股份有限公司苏州平江支行贷款1000000元。一审审理中，经倪春华、虞银明申请，证人陶某到庭陈述：“倪春华是我的妻弟，涉案房屋买卖事宜系我代倪春华、虞银明与买方、中介方沟通，涉案房屋也是我出面出租的，也是我付的房款。5月4日、5日左右，我接到中介电话通知说买方通过贷款预审批。5月9日还清贷款，还贷的钱是我的，5月19日注销他项权证，通知中介可以网签，但买方一直推托说没空。5月22日，王琳询问过我租户有无清除并要求清得干净一些，我回复需一个月。5月28日中介发信息称买方不想买了。腾让房屋在6月份，但因已经和租户达成协议支付赔偿，所以还是继续腾空的，违约金支付了现金5000元，还有两个月房租未收”。倪春华、虞银明对以上陈述无异议。胡浩亮、王琳认为，证人是真实房主，又是房屋买卖代理人，而且还是倪春华、虞银明的亲戚，所以对其作出的有利于倪春华、虞银明的证言不应采信，证言不能证实胡浩亮、王琳违约，能够反映借贷关系及月息约定不实。经胡浩亮申请，相城区人民法院于2017年9月14日至中信银行吴中支行向黄和平做调查笔录一份，黄和平陈述：大概在2016年5、6月时，胡浩亮来找我，为了金辉融侨城房屋到我行申请按揭。他把材料提交到银行，我们看了一下，是肯定通不过的。因为我们银行需审核的材料很多，不仅需收入证明，还要银行流水。他们的收入不符合银行规定，所以过了儿童节之后，我们告知他不行。胡浩亮还有一套房屋有贷款，所以对他的要求更高。经质证，倪春华、虞银明认为，对黄和平与胡浩亮、王琳是否有利害关系不清楚，黄和平也未陈述不符合按揭的具体规定。黄和平称在儿童节后告知胡浩亮不符合规定，但根据其之前提供的聊天记录及买卖合同的签订时间，可以反映在合同签订后、6月之前，双方在为买卖事宜做积极准备。本案应适用根据买卖合同第八条第四点的约定。中介高克祥向其明确预审批通过的，但不愿意出庭也不愿意配合其做笔录。以上事实，由当事人身份信息、《房屋买卖合同》、房产证、土地证、《个人借款合同（房贷版）》、《抵押担保合同（个人版）》、调查笔录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，倪春华、虞银明与胡浩亮、王琳于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第八条第1点约定，如胡浩亮、王琳贷款无法做下来，则自动解除合同，双方互不违约，该条款实际系双方约定了合同的解除条件。同时结合第八条第3点约定（见前述审理查明内容，不再赘述），倪春华、虞银明也应当清楚合同存在因预审批无法通过而解除的风险，以及在预审批通过之后才应归还房屋贷款。基于此，本院认为，胡浩亮、王琳对于合同履行应负有积极申请房屋按揭贷款的义务，但对于按揭贷款的结果不应苛责。根据本院查明情况，可以认定胡浩亮、王琳已经按约履行了涉案房屋的按揭贷款申请手续，因贷款预审批未能通过，胡浩亮、王琳要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以准许。合同解除后，倪春华、虞银明应返还胡浩亮、王琳定金15000元。倪春华、虞银明未提供充分依据证明胡浩亮、王琳明确告知其预审批已通过，故对于倪春华、虞银明要求继续履行房屋买卖合同以及胡浩亮、王琳支付违约金28200元的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：一、倪春华、虞银明与胡浩亮、王琳于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》解除。二、倪春华、虞银明于本判决生效之日起十日内返还胡浩亮、王琳人民币15000元。三、驳回倪春华、虞银明的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为14793元，反诉案件受理费减半收取为14740元，合计29533元，由倪春华、虞银明负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据一审法院的调查结果并结合双方当事人在诉讼中的陈述可以认定，合同签订后胡浩亮、王琳即向银行申请按揭贷款，因不符合银行贷款审批条件而未能实现。现胡浩亮、王琳以此要求解除《房屋买卖合同》返还定金，符合双方在该合同第八条的约定，应予支持。倪春华、虞银明的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14793元，由上诉人倪春华、虞银明负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一八年三月二日书记员 杨颖颖