云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民再3号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：殷志祥，男，1970年12月28日生，汉族，居民，住云南省峨山县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：玉溪锦悦房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区北城街道玉丰路下段。法定代表人：黄欣，执行董事。委托诉讼代理人：陈平，云南浩亚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。再审申请人殷志祥因与被申请人玉溪锦悦房地产开发有限公司（以下简称锦悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）云04民终793号民事裁定，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）云民申870号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人殷志祥、被申请人锦悦公司的委托代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷志祥申请再审称：1、一审法院认定违约金过高，擅自确定违约金为每月260元，认定事实和适用法律错误。即使违约金超过造成的损失30%，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金也只能适当减少。2、违约就应当承担违约责任，二审以逾期交房违约金的止点无法计算而驳回起诉无法律依据，适用法律错误。请求撤销原一审判决和二审裁定，依法再审改判或发回重审，支持其一审诉讼请求。锦悦公司答辩称，其公司2014年6月已通过挂号信方式通知殷志祥接房，但殷志祥一直没有接房。请求驳回殷志祥的再审请求。殷志祥于2016年6月30日向一审法院起诉请求：1、判令锦悦公司按合同约定支付违约金16870.74元（从2014年7月1日计算至2016年6月30日，之后按此标准支付至实际验收交房时止）；2、判令锦悦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：锦悦公司通过出让方式取得位于玉溪市红塔区春和镇太极山玉红国用（2010）第1612号地块的使用权，并在该地块上开发“太极名城”住宅小区，建设工程许可证号为建字第530401-2011-00003号。2011年8月18日，殷志祥向锦悦公司交纳了8万元认购款。2012年1月1日，殷志祥（乙方）与锦悦公司（甲方）签订了《商品房购销合同》。合同第三条约定乙方购买“太极名城”第1幢第5层505号房。第四条约定房屋套内建筑面积31.32平方米，单价每平方米3978.03元，分摊面积7.17平方米，建筑面积38.49平方米，房屋总价款为124592元。第七条约定甲方应于2014年6月30日前，把经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条第一款甲方逾期交房的违约责任约定自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。签订合同当天，殷志祥又交给锦悦公司尾款44592元，按合同约定支付了全部购房款124592元。但之后，“太极名城”小区因锦悦公司和建筑承包商玉溪马桥建设集团有限公司发生建设工程施工合同纠纷，还有地下车库的消防设施等工程没有完工，也没有能够按期组织竣工验收。“太极名城”小区已具备居住生活的基本条件，锦悦公司通知购房户交房，部分购房户按约接房并装修入住，但殷志祥等人以项目不具备法定交房条件拒绝接房，并起诉要求锦悦公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金。一审法院认为，本案殷志祥与锦悦公司的《商品房购销合同》合法有效，殷志祥履行了付款义务，锦悦公司应当按约履行交房义务。锦悦公司因故未能按约于2014年6月30日履行交房义务，已经构成违约，殷志祥要求锦悦公司承担逾期交房的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。即使锦悦公司曾通知过殷志祥交房，但因为“太极名城”小区并没有按时竣工验收，不符合法定交房条件，故对锦悦公司不承担违约责任的答辩请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。本案锦悦公司逾期交房给殷志祥造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失，殷志祥依照双方合同约定要求的违约金数额远远大于因锦悦公司违约给殷志祥造成的实际损失，锦悦公司要求减少违约金，参考同地段房屋租金标准确定殷志祥损失的答辩请求具有事实及法律依据，予以采纳。对锦悦公司应承担的违约金酌情确定为每月260元。一审法院判决：一、被告玉溪锦悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告殷志祥逾期交房违约金6240元（从2014年7月1日计算到2016年6月30日），之后的违约金按每月260元支付到实际验收交房时止。二、驳回原告殷志祥的其他诉讼请求。殷志祥不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。锦悦公司答辩请求驳回上诉，维持原判。二审法院认定事实：二审查明的事实与一审认定相一致，予以确认。二审另查明，2012年1月1日锦悦公司与殷志祥签订的《合同补充协议》第九条约定：锦悦公司取得竣工验收备案证即具备交房条件。二审法院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。本案二审的争议焦点为殷志祥要求锦悦公司按合同约定支付逾期交房违约金的请求能否得到支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”经审查，本案双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：锦悦公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给殷志祥。同时双方的合同补充协议第九条约定：锦悦公司取得竣工验收备案证即具备交房条件。本案中，因锦悦公司提交的材料不能证明太极名城工程已按规定进行了验收，现双方合同约定的房屋交付条件尚不具备，也就导致逾期交房违约金的止点无法计算，故殷志祥要求锦悦公司按合同约定支付逾期交房违约金的主张，需待相关部门督促锦悦公司组织验收合格后再起诉解决，一审进行实体判决不当，予以纠正。二审法院裁定：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初1808号民事判决；二、驳回殷志祥的起诉。再审中，殷志祥提交了一份借款人殷志荣2010年12月16日的借款凭证，其借款年利率为8.0620，欲证明双方约定的违约金低于当时的贷款利率，双方合同约定的违约金并不高。锦悦公司质证认为，该证据与本案没有关联性。锦悦公司未提交新的证据。双方均表示对原一、二审认定的案件事实无异议。再审中，殷志祥主张其有两方面的损失，一是贷款损失；二是租金损失，当地租金每月为600多元。锦悦公司主张当地租金每月为200元左右。经再审审理，查明的案件事实与原一、二审认定的案件事实相一致，本院再审予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是：殷志祥请求锦悦公司支付违约金应否支持，违约金应如何确定。关于殷志祥请求锦悦公司支付违约金应否支持的问题。经审查，殷志祥请求判令锦悦公司按合同约定支付违约金16870.74元（从2014年7月1日计算至2016年6月30日，之后按此标准支付至实际验收交房时止），其请求具体明确，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，应予受理。锦悦公司未按合同约定交房，已构成违约，应当承担违约责任。殷志祥请求锦悦公司支付违约金，应予支持。二审裁定驳回殷志祥的起诉，适用法律不当，本院再审予以纠正。关于违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。经审查，殷志祥主张的贷款损失没有相应证据证明，且贷款损失与锦悦公司是否逾期交房并没有关联性，殷志祥的实际损失主要就是租金损失。再审中，殷志祥主张当地租金为每月600多元，锦悦公司主张租金为每月200元左右，但双方均未提供证据加以证明，故对殷志祥的实际损失，现无直接的证据能够证明。但从本案实际情况看，双方约定的违约金（每月约为748元）确实高于殷志祥实际可获得的租金，故锦悦公司要求减少违约金符合相关法律规定，应以采纳。殷志祥要求按双方合同约定支付违约金不能成立，本院再审不予支持。殷志祥购买的房屋建筑面积为38.49平方米，一审法院结合该地段实际，按每月260元确定违约金基本合理，本院再审予以维持，但一审判决主文第一项关于“实际验收交房时”的表述与双方合同约定不相符，本院再审根据双方合同约定予以变更。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）云04民终793号民事裁定；二、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0426民初1808号民事判决第二项；三、变更云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0426民初1808号民事判决第一项为：玉溪锦悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付殷志祥自2014年7月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金6240元，之后的违约金按每月260元支付至玉溪锦悦房地产开发有限公司取得竣工验收备案证并通知殷志祥接房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，减半交纳110元，由玉溪锦悦房地产开发有限公司承担。二审案件受理费220元，由玉溪锦悦房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 勇审判员 龚新柱审判员 邱开荣二〇一八年三月三十日书记员 郑 兴