安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终135号上诉人（原审被告）：黄山市涌金房地产有限公司，住所地安徽省祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024698987248M(1-1)。法定代表人：郑建胜，公司董事长。委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈世海，男，1959年12月23日出生，汉族，安徽省祁门县人。被上诉人（原审原告）：陈权，男，1952年4月25日出生，汉族，安徽省祁门县人。被上诉人（原审原告）：陈蓉，女，1955年9月29日出生，汉族，安徽省祁门县人。被上诉人（原审原告）：陈静，女，1963年7月2日出生，汉族，安徽省祁门县人。被上诉人（原审原告）：陈卫兵，男，1966年11月24日出生，汉族，安徽省祁门县人。以上五位被上诉人共同的委托诉讼代理人：方军贵，安徽一飞律师事务所律师。上诉人黄山市涌金房地产有限公司（以下简称黄山市涌金公司）因与被上诉人陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵（以下简称陈世海等五人）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2017）皖1024民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄山市涌金公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵承担。事实与理由：一、一审判决认定黄山市涌金公司提出《补充协议》和《协议》应予变更的意见没有事实和法律依据系认定事实错误。陈世海等五人认为朝阳公馆商住楼工程2#楼影响其房屋日照，并与朝阳公馆商住楼其他周边住户群体上访，导致朝阳公馆商住楼工程项目停工。黄山市涌金公司在不处理好相邻日照纠纷工程就不能复工建设的压力下，违背意愿签订了《补充协议》和《协议》。同时，从两份协议的内容来看，黄山市涌金公司签订协议获得的对价条件为陈世海等五人同意朝阳公馆商住楼工程2#楼规划。由此可见，黄山市涌金公司签订协议系迫于压力，并非其真实意思表示。二、《补充协议》和《协议》约定的房屋价款显失公平，一审法院认定该价款合理，属认定事实错误。案涉房屋属居住使用多年的旧房，经评估房屋每平方米单价为2560元，而案涉两份协议约定单价为4000元显失公平。一审法院认为协议约定的单价符合当时房屋买卖行情，与事实不符。三、本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均确认了违约金可以调整，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对违约金不予调整，属于适用法律错误。综上，请求二审法院支持其上诉请求。陈世海等五人辩称：一、陈世海等五人只是到祁门县住建委和规划局反映情况，并没有群体上访阻碍黄山市涌金公司施工建设。黄山市涌金公司辩称案涉两份协议系迫于压力所签，非其真实意思表示，但未能提供证据加以证明。二、《补充协议》是双方当事人多次协商后按照当时市场价商定的，是由黄山市涌金公司起草后双方签字盖章的。因黄山市涌金公司一再违约，后双方又签订了有关违约责任的《协议》。案涉两份协议系在房屋产权明确、黄山市涌金公司自愿购买的情况下签订的，应认定为合法有效。三、案涉两份协议约定的房屋价款是根据当时祁门县中心城区的市场价，经双方多次协商确定的，是双方当事人当时的真实意思表示，不存在显失公平的情形。四、本案是房屋买卖合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。案涉《协议》约定的违约金为日万分之五，折成月利率为1.5%，折成年利率为18%，不属于《合同法》第一百一十四条调整减少的范围。一审法院判决按照日万分之五计算违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈世海等五人向一审法院起诉请求：一、判令黄山市涌金公司按房屋回（收）购《补充协议》和《协议》支付所欠陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵售房款156480元；二、判令黄山市涌金公司按《协议》第三条支付陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵房租约8800元（按约定每月400元从2015年8月1日起计算至付清全部房款之日止）；三、判令黄山市涌金公司按《协议》第四条承担违约金（已付的40000元购房款违约金按约定的日万分之五从2015年8月1日起计算至2016年12月5日止，即7820元；所欠的156480元房款违约金按约定的日万分之五从2015年8月1日起计算至黄山市涌金公司付清全部购房款之日止）；四、诉讼费由黄山市涌金公司承担。一审法院认定事实：陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵的父亲陈孝元（已故）的房屋（祁门县祁山镇新兴路379号17幢101室）与黄山市涌金公司开发建设的朝阳公馆相邻。2015年初，因黄山市涌金公司在建的朝阳公馆商住楼工程2#楼系高层楼房，陈世海等五人认为影响其房屋的日照，为此双方发生纠纷。2015年3月29日双方当事人经协商，陈世海以陈孝元的名义与黄山市涌金公司签订了《补充协议》。黄山市涌金公司用两套已建商品房为兑现房款作抵押，因两套商品房只能用两户主的名字，该幢楼5户主经商议后，在2015年8月5日，由汪运田和叶小琴为代表与黄山市涌金公司签订了两份《商品房买卖合同》。2016年3月8日，黄山市涌金公司又与陈世海在之前《补充协议》的基础上签订了一份有承担违约内容的《协议》。该协议约定：黄山市涌金公司以4000元/㎡的价格回(收)购陈孝元房屋，同时补偿3000元装修费用，陈孝元房屋面积为48.37㎡，房屋的总价款是196480元；黄山市涌金公司2016年5月份付房款总价的50%，7月份余款全额付清，陈世海方于房款付清时将土地证、房产证交付黄山市涌金公司；超期不付款，黄山市涌金公司从2015年8月起每月付陈世海方400元房租，并从2015年8月1日起黄山市涌金公司每天按万分之五向陈世海方支付违约金等。《协议》签订后，黄山市涌金公司于2016年12月5日支付了陈世海等五人40000元，仍欠陈世海等五人房款本金156480元至今未付。一审法院认为：黄山市涌金公司与陈世海等五人2015年3月29日订立的《补充协议》和2016年3月8日订立的《协议》，是在陈世海等五人所有的房屋产权明确、黄山市涌金公司自愿购买基础上由双方当事人自愿签订的，协议内容不违反法律法规规定，应认定合法有效，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。黄山市涌金公司提出双方于2015年3月29日订立的《补充协议》和2016年3月8日订立的《协议》应予以变更的意见，无事实和法律依据，法院不予采信。关于双方在《协议》中确定的违约金问题，双方约定：黄山市涌金公司自2015年8月1日起按未付房款日万分之五给予违约金赔偿，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方约定的利率未超过年利率24％，人民法院应予支持。本案黄山市涌金公司逾期付款违约，按日万分之五支付违约金没有超过该项规定，故双方按未付房款日万分之五赔偿违约金约定，不违反法律规定，法院予以支持。本案违约金计算，自2015年8月1日至2016年12月4日，以196480元为基数计算；自2016年12月5日至2017年5月25日，以156480元为基数计算，合计为61693元。从2017年5月26日之后的违约金以156480为基数，按日万分之五计算至款付清之日。关于陈世海等五人诉请要求黄山市涌金公司自2015年8月起支付每月400元房租的请求，因本案系房屋买卖合同，按《协议》约定陈世海等五人应履行房屋交付义务，同时黄山市涌金公司应履行给付房款义务。现黄山市涌金公司逾期付款违约，在给付违约金后可不再支付房屋租金，且陈世海等五人未提供房租损失证据，故对陈世海等五人要求黄山市涌金公司支付房租的请求，法院不予支持。关于黄山市涌金公司与汪运田、叶小琴签订的《商品房买卖合同》中两套商品房抵押问题，是对双方房屋买卖房款设定的抵押担保，双方自愿签订，合同有效。但黄山市涌金公司自认2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》没有办理登记备案手续，因该《商品房买卖合同》的效力不影响本案的合同效力，且因该房屋抵押未到房管部门办理备案和抵押登记手续，因而陈世海等五人不能享有抵押优先权。关于皖建信评（2017）字第2148号《房地产估价报告》采信问题，该报告由黄山市涌金公司在诉讼过程中提出评估，陈世海等五人不予认可。又因双方签订《协议》时间为2015年3月，当时祁门县房屋交易价格处于较高时期，黄山市涌金公司所收购房屋又处在祁门县中心地段，结合黄山市涌金公司所建楼房系高层建筑的因素，双方以每平方米4000元价格成交，比较符合当时房屋买卖行情，因此，对此《房地产估价报告》的结论，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄山市涌金房地产有限公司给付陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵房款156480元。二、黄山市涌金房地产有限公司给付陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵违约金61693元；自2017年5月26日之后的违约金以156480元为基数，按日万分之五计算至房款付清之日。三、驳回陈世海、陈权、陈蓉、陈静、陈卫兵的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后20日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4677元，陈世海负担900元，黄山市涌金房地产有限公司负担3777元。鉴定费2000元，由黄山市涌金房地产有限公司负担。本院二审期间，黄山市涌金公司向法院提交照片一张，证明：1.朝阳公馆商住楼的开工时间及竣工时间；2.双方当事人签订的案涉协议均在朝阳公馆的施工过程中，黄山市涌金公司迫于压力签订协议，并非其真实意思表示。陈世海等五人的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但该证据非二审中的新证据，且与本案无关联性，不能达到证明黄山市涌金公司系迫于压力签订案涉协议的证明目的。本院认证意见为：该证据不属于二审中的新证据，且不能达到黄山市涌金公司的证明目的，本院不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：黄山市涌金公司是否应当向陈世海等五人给付房款及相应的违约金。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，案涉的《补充协议》与《协议》均有双方当事人的签字盖章，其内容不违反法律法规的规定，应认定合法有效。黄山市涌金公司上诉称案涉两份协议系受胁迫所签，非黄山市涌金公司真实意思表示，应当予以变更或解除，但其未能提供充分证据加以证明，故本院不予支持。房屋买卖合同中，房屋价款系合同双方当事人根据自己对房屋价值的估值并经协商确定的，案涉房屋处于祁门县中心地段，双方当事人在案涉两份协议中约定房屋每平方米单价为4000元，未超出合理市场价范围。黄山市涌金公司以该房屋价款超出评估价为由认为房屋价款显失公平的主张不能成立，其应当按照合同约定支付剩余房款。关于违约金的问题。一审法院按照《协议》约定，以日万分之五的标准计算违约金并无不当。综上，黄山市涌金公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4573元，由黄山市涌金房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一八年三月二十二日书记员  吴 奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。