福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终1878号上诉人（原审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地为福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。法定代表人：卓新荣，董事长。委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓维霞，女，1978年12月26日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司因与被上诉人卓维霞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司和被上诉人卓维霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州东兴龙居房地产有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判驳回卓维霞一审全部诉讼请求；2.依法判令卓维霞承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、无法办理产权证的原因是业主存在违建行为；二、依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办理房屋权属证书登记的申请人应为卓维霞，东兴龙居公司仅是办理产权登记手续的配合者，并非房屋权属证书登记的申请人；三、卓维霞并未因逾期办理房屋权属证书产生实际损失，一审判决判令东兴龙居公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据；四、卓维霞所主张的违约金与合同约定不符。卓维霞辩称，一、本案中双方订立的《补充协议书》明确约定东兴龙居公司应当代为办理房屋权属登记；二、依据东兴龙居公司与卓维霞签订的《补充协议》约定，按时提交合格的办证资料属于东兴龙居公司的合同义务；三、依据《补充协议》第二条的约定，东兴龙居公司应自逾期之日起按卓维霞所购商品房总价日万分之一支付违约金；四、东兴龙居公司逾期办证的实际原因是东兴龙居公司擅自更改规划设计。综上，请求驳回东兴龙居公司上诉，维持原判。卓维霞向一审法院提出诉讼请求:1、依法判决被告东兴龙居公司立即代为原告办妥位于平潭县坛南湾东侧龙居华侨城三期第X幢XXX号商品房的房屋权属登记手续，并将包含房产信息和土地信息的不动产权属证书交付给原告；2、依法判令被告东兴龙居公司向原告支付按购房款928138元的日万分之一自起诉之日往前推两年起计算至原告收到包含房产信息和土地信息的不动产权属证书期间的违约金。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年6月8日，卓维霞与东兴龙居公司签订了《商品房买卖合同》，以928138元的价格购买东兴龙居公司开发的位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期第X幢XXX号商品房。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六补充协议对本合同第十四条补充约定：“1、由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续。2、出卖人如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起按买受人已付商品房价款的日万分之一向买受人支付逾期违约金……”。合同签订后，卓维霞依约缴纳了全部购房款。2012年9月3日，东兴龙居公司将案涉房屋交付卓维霞使用，卓维霞向东兴龙居公司缴纳了代办证费。后因东兴龙居公司未依约办理房屋权属证书，遂成讼。目前不动产登记已改变此前的“房地分开”的登记模式，现为办理不动产权证。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，卓维霞已依约交纳了全部购房款及相应代办证费，东兴龙居公司应依约履行相应义务，东兴龙居公司未依约履行办证义务，应承担相应的违约责任。卓维霞诉请东兴龙居公司办妥并交付包含房产信息和土地信息的不动产权属证书，符合规定，予以支持。《商品房买卖合同》附件六补充协议已对本合同第十四条进行了补充约定，东兴龙居公司依约应于房屋交付之日起即2012年9月3日起365个工作日内办妥权属登记手续，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。卓维霞于2017年1月18日提起本案诉讼，其诉请在起诉之日往前推两年起算违约金，未违反双方约定及法律规定，予以支持，但合同明确约定本案违约金是针对东兴龙居公司逾期办妥权属登记手续的违约责任，并未对交付不动产权属证书作出约定，卓维霞诉请违约金计算至东兴龙居公司交付不动产权属证书时的主张无事实与法律依据，不予支持。东兴龙居公司抗辩其非办理产权登记的主体的主张及违约金计算标准过高等意见，与审理查明不符，不予采纳。综上所述，东兴龙居公司应向卓维霞支付按已付购房款928138元的日万分之一自2015年1月18日起计至办妥包含房产信息和土地信息的不动产权属证书之日止的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内为卓维霞办妥位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期第10幢206号商品房的不动产权属登记手续并交付包含房产信息和土地信息的不动产权属证书；二、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向卓维霞支付自2015年1月18日起计至办妥不动产权属证书之日止按购房款总额928138元的日万分之一的违约金；三、驳回卓维霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元，减半收取计746.5元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在《补充协议》中对《商品房买卖合同》第十四条进行了重新约定，依据《补充协议》第六条第一款关于“由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续”的约定，东兴龙居公司负有代买受人向房屋权属登记机构办理权属登记的义务，且东兴龙居公司已向卓维霞收缴了代办费等相关费用，故东兴龙居公司主张应由卓维霞向房地产行政主管部门申请房屋产权登记的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于东兴龙居公司主张违约金明显高于合同约定的上诉理由，本院认为，《补充协议书》中约定，甲方（东兴龙居公司）如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方（卓维霞），则自逾期之日起应按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。该约定对《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定做出了变更。原审法院判决福州东兴龙居房地产有限公司按照卓维霞支付购房款总额的日万分之一支付逾期办证违约金有法律和事实的依据。东兴龙居公司主张违约金过分高于实际损失，并认为逾期办证系因卓维霞违建原因导致，但均未提交证据予以证明，故本院对东兴龙居公司的上述主张均不予采信。综上所述，东兴龙居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1493元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 唐宇恒审判员 林 伟二〇一八年三月二十七日书记员 施 佳