河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终426号上诉人（一审被告、执行案外人）：张学玲，女，1967年2月3日出生，汉族，住址河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴超，河南法正律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：赵军，男，1967年11月23日出生，汉族，住址河南省信阳市浉河区。一审第三人（被执行人）：陈刚，男，1968年3月28日出生，汉族，住址河南省信阳市羊山新区。上诉人张学玲因与被上诉人赵军、一审第三人陈刚申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初5249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张学玲及其委托诉讼代理人吴超，被上诉人赵军到庭参加诉讼。一审第三人陈刚经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张学玲上诉请求:一、依法撤销（2017）豫1503民初5249号民事判决书，驳回被上诉人继续执行的请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买第三人陈刚位于郑州市上诉人现住处房屋的事实，真实、合法、有效。1、上诉人因住房需要，通过房屋中介购买、取得第三人房屋，即于2016年9月12日签订《房屋买卖居间合同》一份，并支付定金3万元，于第二天即9月13日转款陈刚60万元，9月14日上诉人与陈刚签订《郑州市存量房买卖合同》一份，9月20日转款40万元、9月24日转款65万元，合计上诉人已付房款168万元，至此，上诉人已经按合同约定支付了应付房款。随后，9月24日郑州市居间人河南创新房地产营销策划有限公司出具证明一份，证明双方房款已付，至于余款10万元待交房时再付。上述事实，不但有合同可以佐证，而且有银行转款凭证可以证明。一审认为房屋买卖不真实是错误的。2、上诉人与原房主陈刚买卖是2016年9月12日，而被上诉人申请查封的时间是2016年12月14日，也就是说上诉人的买卖期间没有买卖不当或障碍，并不在法院的查封状态，该房屋在买卖时处于自由交易状态，也就不存在违法或禁止状态。所以上诉人的买房行为没有侵犯他人利益。二、上诉人的房屋买卖是通过房管部门的网签途径交易的，而且有网签号2016154343，该事实在郑州市房管局有客观存在的档案可以证明，一审无视该事实的存在，也不通过职权调查权证，单项认定房屋买卖的不真实是错误的。三、上诉人早已入住该房，且补交相关契税，一审偏差理解、认定《异议规定》第28条四项规定，从本案事实和证据看，上诉人的买房行为，不但符合四项规定，而且更加充分证明了该四项规定。但一审将未办理过户责任推给上诉人是错误的，况且本案系执行异议之诉，审查和争议焦点应是房屋买卖的真实性。所以一审无视买卖真实性才是导致判决的错误。要求二审驳回被上诉人的执行请求。被上诉人赵军辩称，一、房产所有权仍然属于陈刚所有。依据物权法，未办理转移登记，房产所有人还是陈刚，依法查封合情合理合法。二、关于标的房产查封，郑州市金水区法院是第一家，我方是轮候查封，自后又被多家法院轮候查封，包括信阳市中级人民法院也在轮候查封，还有三至五位债权人在观望，随时准备轮候查封该房产。张学玲要求我方单方解封，毫无道理，根本实现不了房产转移的目的。三、陈刚、张学玲仅有自己私签的合同，多处违约，价格混乱，房款并未付清，交易并未完成。陈刚、张学玲在居间合同中约定于2016年12月5日过户，直到2016年12月14日被查封仍未办理，说明合同是可以不执行的，未办理过户登记的原因在于张学玲自身过错。四、张学玲没有占有使用该房屋。一审被告张学玲据以提出执行异议的理由之一，已经装修入住。但是一审被告提供的住址是“郑州市金水区文化路66号2号楼2单元1108室”，而不是原告保全待执行的“郑州市金水区文化路66号2号楼2单元11层161号”，张学玲在张冠李戴。执行的房屋是陈刚名下的二手房，已经装修过，陈刚儿子在附近上学，就住在此地。被告关于装修入住不真实、不确定，只是说辞。查封前后，我到该房屋处查看，一直没有见到有人居住。张学玲也没有提供查封前交纳水电费的票据。五、一审被告订立虚假阴阳合同，属于无效合同，事实清楚，不能对抗执行。被告提供的两份合同，分别是《购房合同》、《居间合同》。相关房屋部分内容不一致，甚至是严重分歧。其中正式《购房合同》第四条“该房屋成交价款为（大写）壹佰壹拾伍万元整，{小写}1150000元。”与被告所说的178万元购房款差别较大，相互矛盾。少报成交价格是为了逃税而订立的阴阳合同。约定178万元成交的房产，在《房屋买卖合同》上写成115万，相差63万，是掩藏逃税真相。显然，陈刚、张学玲的行为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的行为，违反了合同法第52条，属于无效合同，从签订就无法律效力。一审被告做低房价签合同，其损害的是国家税收，又违反合同诚实守信的基本原则。一审被告作为虚假无效合同的受益人、参与人是有过错的。六、被执行人陈刚处置房产的行为实属“逃废债”。陈刚在处置房产前后，已经收到过责令还款的生效判决，有的已在执行中。陈刚处分房产是得到本案原告准备起诉他的状况下，纠结张学玲低价转移房产的。因为此前有人出价200万元要买下该房屋，陈刚没有同意，房产是学区房。陈刚突然低价转移房产，无论如何就涉及到行为的效力问题。有证据证明，债务人陈刚的转让行为导致其清偿能力降低，不能履行到期债务，危害了原告债权人债权的实现，具备了撤销权的条件。债务人陈刚与张学玲实施危害行为时主观上均有恶意。2016年12月14日查封房产，陈刚告知了张学玲，张学玲即表示了异议，被主审法官驳回。但是2017年3月8日张学玲作出交税举动，明知是涉讼房产，执意购买，不可能是善意第三人。陈刚、张学玲明知自己的行为会危害债权人的债务，仍然恶意串通，是合同法明确可以提出撤销权的行为。作为本案债权人在此明确提出，撤销陈刚、张学玲之间的所谓卖房合同。七、张学玲无权主张房产所有权，只能向陈刚主张债权，要求陈刚退款。要求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人赵军向一审法院起诉请求：1、判令对原告保全的房产许可继续执行。2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告赵军与第三人陈刚之间的一起民间借贷纠纷案件诉讼期间，一审法院于2016年12月14日诉讼保全查封了陈刚名下的郑州市金水区文化路66号2号楼2单元11层161号房屋，该案件进入执行程序后，被告张学玲于2017年9月1日提出执行异议，称其已于2016年9月12日购得该房屋，一审法院于2017年9月14日作出（2017）豫1503执异61号执行裁定书，认为张学玲提供的证据可以证实交易的真实性，可以排除对涉案房屋的执行，裁定中止执行该房屋。赵军不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。被告张学玲为证实其已在查封之前购得该房屋，提供的证据有1、2016年9月12日《房屋买卖居间合同》一份，约定张学玲购买陈刚位于郑州市××文化路××楼××单元××住房××套，建筑面积102.25平方米，成交价178万元，付定金3万元，并约定于2016年12月5日过户，或陈刚的原房权证或契税日满两年后过户，居间方是河南创新房地产营销策划有限公司；2、2016年9月14日陈刚、张学玲签订的《郑州市存量房买卖合同》一份，约定张学玲购买陈刚上述161号房屋，成交价115万元，当日之前付清房款115万元；3、张学玲汇款给陈刚的银行转账凭证三张：2016年9月13日转60万元、2016年9月20日转40万元、2016年9月24日转65万元，合计165万元；4、居间人河南创新房地产营销策划有限公司2016年9月24日出具的证明，内容为截止2016年9月24日，售房人收到购房人购房款共计168万元。该证明上另注明：购房人与售房人协商剩余壹拾万元交房时支付。5、郑州住房置业担保有限责任公司于2016年9月14日出具的《郑州存量房交易结算资金非监管证明》一份，内容为陈刚、张学玲房屋成交价为115万元，房款已付清；6、税务机关出具的《税收缴款书》一份，证实张学玲于2017年3月8日交契税25345.86元；7、《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》一份，证实2017年3月10日张学玲位于金水××东风路恒大名都房屋的专项维修资金余额为7296.24元。一审法院认为，一审在执行赵军诉陈刚民间借贷纠纷案件过程中，执行陈刚名下的161号房屋，案外人张学玲以其在查封之前已购得并入住为由请求不得执行，该纠纷应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《异议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，张学玲、陈刚及居间方于2016年9月12日签订的《房屋买卖居间合同》约定2016年9月25日前付清房款，居间方河南创新房地产营销策划有限公司2016年9月24日出具的证明上注明购房人与售房人协商剩余壹拾万元交房时支付，由此可以认定张学玲未按照约定付清全部价款，不符合《异议规定》第一条第（三）款的规定，即已支付全部价款。其次，张学玲、陈刚在《房屋买卖居间合同》中约定于2016年12月5日(即陈刚的原房权证、契税日满两年之日)过户，由此可以认定未及时办理过户登记的原因在于张学玲自身的原因，不符合《异议规定》第一条第（四）款的规定，即非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，张学玲所提的执行异议，不符合法律规定的情形，原告赵军要求继续执行的请求，符合法律规定，一审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判决：准许继续执行陈刚名下的郑州市金水区文化路66号2号楼2单元11层161号房屋。一审案件受理费100元，由被告张学玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案张学玲与陈刚于2016年9月12日签订《房屋买卖居间合同》、2016年9月14日签订《郑州市存量房买卖合同》后，张学玲已经支付了大部分房屋价款，陈刚收到房款后，亦将争议房屋交付给张学玲占有、使用；陈刚与张学玲之间的房屋交易行为发生在赵军申请执行陈刚债务、查封争议房屋之前；陈刚与张学玲之间的房屋交易行为应认定为合法有效。张学玲未及时到相关房管部门办理过户手续，是受到其他客观条件的限制或影响，其对未办理过户手续并无过错。虽然本案争议房屋尚未办理过户登记时，张学玲对争议房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和实际占有、是否有请求过户的行为而不同。张学玲与陈刚就案涉房屋协商剩余房屋价款10万元交房时交付，符合房屋买卖交易习惯。结合双方房屋买卖合同约定的义务，虽然张学玲支付了财产总价的大部分价款，也宜认定为张学玲在符合交易习惯的情形下支付了应当支付的全部价款。因张学玲购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比赵军的债权更应受到法律保护；陈刚将出售房屋交付张学玲后，虽未办理产权转移登记，但不影响张学玲要求陈刚继续履行合同，办理房屋转移登记的权利。综上所述，上诉人张学玲的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予变更。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：驳回被上诉人赵军的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由被上诉人赵军负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  吴 斌审判员  李 彬二〇一八年三月十四日书记员  刘 唱