四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3079号上诉人（原审被告)：四川省银河投资集团有限公司，住所地：成都市成华区二环路东三段40号附1号。法定代表人：郑光清。委托诉讼代理人：彭骏，四川方舟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江婷，女，1968年8月21日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：彭建平，男，1969年4月6日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：江志勇，男，1970年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被上诉人（原审原告）：杨再芳，女，1973年10月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被上诉人（原审原告）：杨小刚，男，1975年4月25日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河公司）因与被上诉人江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初6786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银河公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，改判银河公司按同期银行存款利率的标准计算损失。2.由江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚负担全部诉讼费。事实与理由：当前市场大环境下，以贷款利率标准计算损失加重了银河公司的负担。而银河公司的复苏回转对当地经济有重要作用，故请求二审法院支持其诉请。江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》；2.银河公司返还江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚购房款1315299元；3.银河公司支付江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚违约金39458元；4.银河公司赔付江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚房屋涨价损失40万元；5.银河公司自2014年1月26日按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准向江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚支付资金占用利息起至实际返还完毕之日止；6.诉讼费由银河公司承担。一审法院查明，2014年1月25日，江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚作为��受人与作为出卖人的银河公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚以1315299元的价格购买银河公司开发建设的位于房屋。合同第十条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：…（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。”合同附件五：付款方式及期限约定第1条约定“（1）买受人于2014年1月25日一次性支付购房总款1315299元”。2.江婷、彭建平、江志勇、杨再��、杨小刚分别于2014年1月25日、2014年2月3日向银河公司支付了1225299元、9万元，共计1315299元，已付清房款；3.银河公司至今未向江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚交付房屋。一审法院认为，1.双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。因此，银河公司应当按照合同约定在2016年12月31日前向江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚交付该商品房，但银河公司至今未交付房屋，早已逾期超过60日，故江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚有权按照合同约定要求解除《商品房买卖合同》，故一审法院对江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚要求解除双方于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》的请求予以支持。2.合同解除后，江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚有权要求银河公司返还其已支付的购房款1315299元并赔偿相应损失。关于损失金额，虽然合同中明确约定了违约金的计算方式，但江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚认为合同约定的“按照买受人全部已付房款的3%向买受人支付违约金”远远低于实际损失，请求法院予以调整，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定并结合案件情况，酌情认定银河公司违约给江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚造成的损失，损失的具体计算方式按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至返还购房款之日止。而计算基数和起算时间点，应分别以江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚支付的1225299元、90000元为基数，从付款之次日即2014年1月26日、2014年2月4日起分别进行计算。因一审法院已经考虑银河公司占用江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚购房款的情况，对违约金进行了调整，故一审法院对江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚要求银河公司支付资金占用利息的请求不予支持。4.关于房屋溢价损失。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，房屋溢价损失的举证证明责任在主张权利一方，即江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚。江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚为证明其房屋溢价损失，根据周边房价自行估算了其所受到房屋溢价损失。该估算的依据既不权威又不充分，且估算的主体也不具有相关的资质，一审法院对江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚关于房屋溢价损失的估算不予采信，应由其承担不利后果。因此，一审法院对江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚要求房屋溢价损失的请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判��：一、解除江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚与四川省银河投资集团有限公司于2014年1月25日就龙泉驿区龙泉街办驿都中路588号2幢1层3号房屋买卖所签订的《商品房买卖合同》。二、四川省银河投资集团有限公司于判决生效后十五日内向江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚返还购房款1315299元并赔偿相应损失（损失为以下两部分之和：一部分是以1225299元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准自2014年1月26日起计算至实际返还完毕之日止；另一部分是以90000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准自2014年2月4日起计算至实际返还完毕之日止）。三、驳回江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22811元，减半收取计11405.5元，保全费5000元，合计16405.5元，由江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚负担3602元，四川省银河投资集团有限公司负担12803.5元。二审中，双方均无新证据提交，双方当事人均对一审查明的事实没有异议，均认可案涉房屋所在项目尚未竣工且已经停工多时。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人银河公司的上诉请求和被上诉人江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审认定银河公司按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准赔偿损失是否过高。本院综合评述如下：银河公司与江婷、彭建平、江志勇、杨再芳、杨小刚签订《商品房买卖合同》后，双方均应按合同约定行使权利履行义务。但银河公司至今未能按约交付房屋，理应承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约责任标准为购房款的3%，但一审根据合同履行实际情况并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准进行了调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院对银河公司要求按同期存款利率调整的诉请不予支持。综上所述，四川省银河投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费15828元，由上诉人四川省银河投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一八年三月九日书记员 张星鹏