广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23980号上诉人（原审被告）：广州鸿承物业有限公司，住所地广州市荔湾区石围塘街小涡村地段自编8号商铺。法定代表人：张佳彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱骏，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州万力集团有限公司，住所地广州市越秀区东风中路509号建银大厦25楼。法定代表人：付守杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原审第三人：陈土发，男，1982年7月1日出生，汉族，住广东省陆河县。原审第三人：曹军贤，男，1974年10月24日出生，汉族，住广东省丰顺县。原审第三人：葛青海，男，1959年3月30日出生，汉族，住河南省上蔡县。原审第三人：廖素军，男，1975年11月5日出生，汉族，住广东省东源县。原审第三人：傅德毅，男，1968年8月8日出生，汉族，住广西桂平市。原审第三人：郑凤珍，女，1978年6月19日出生，汉族，住广东省遂溪县。原审第三人：江伟斌，男，1971年6月6日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：潘诗琦，女，1991年12月7日出生，汉族，住广西合浦县。原审第三人：杨志朗，男，1992年6月27日出生，汉族，住广州市白云区。原审第三人：张胜军，男，1972年3月22日出生，汉族，住广东省五华县。原审第三人：肖剑云，女，1982年10月27日出生，汉族，住湖南省祁东县。原审第三人：区海燕，女，1994年4月15日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。原审第三人：李见明，女，1987年4月20日出生，汉族，住广东省怀集县。原审第三人：李丽鉴，男，1983年5月3日出生，汉族，住广东省怀集县。上诉人广州鸿承物业有限公司（以下简称鸿承公司）因与被上诉人广州万力集团有限公司（以下简称万力公司）、原审第三人陈土发、曹军贤、葛青海、廖素军、傅德毅、郑凤珍、江伟斌、潘诗琦、杨志朗、张胜军、肖剑云、区海燕、李见明、李丽鉴租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿承公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回万力公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由万力公司承担。事实和理由：（一）鸿承公司与广州广橡企业集团有限公司（以下简称广橡公司）签订的《广州市房屋租赁合同》不适用于鸿承公司与万力公司之间的租赁关系，鸿承公司在与广橡公司签订合同后，广橡公司在未经鸿承公司同意的情况下，擅自将其租赁合同中的权利义务转让给万力公司，其后鸿承公司与万力公司通过实际承租场地和交付租金等行为达成了新的租赁关系，但这不意味着鸿承公司同意广橡公司将《广州市房屋租赁合同》转让给万力公司，因此鸿承公司与万力公司之间租赁关系的权利义务与《广州市房屋租赁合同》的约定不一致。（二）鸿承公司与万力公司之间对违约责任和解除合同条件等合同条款并无约定，因此万力公司无权依据《广州市房屋租赁合同》主张解除合同并要求鸿承公司承担违约责任。双方之间租赁关系的权利义务并非以书面合同的形式予以约定，而是以各自实际行为作出的意思表示。鸿承公司没有任何实际行为表达过同意万力公司在本案中所提出的违约责任和解除合同的条件等内容作为租赁关系中的权利义务。万力公司在本案中所提出的违约责任和解除合同条件并非是双方的约定，其诉请没有事实依据。万力公司二审答辩称，（一）案涉房屋所有权发生变动不影响租赁合同效力，且已由万力公司与鸿承公司之间继续履行直至因鸿承公司严重违约行为而依法解除，一审判决对此查明事实清楚，适用法律正确。鸿承公司一直继续依照租赁合同约定向万力公司支付房屋租金，直至一审答辩结束鸿承公司也未对双方履行租赁合同的事实提出任何异议，且其于一审期间答辩认为原租赁合同尚未解除而应由双方继续履行，现鸿承公司为获取更大利益而上诉，其上诉主张与合同履行的客观事实不符，推翻了其一审期间的答辩观点。（二）因鸿承公司长期拖欠租金及水费等相关费用的严重违约行为，万力公司解除与鸿承公司之间的租赁合同并要求其承担相应违约责任具备充分事实和法律依据。万力公司于2016年7月14日向一审法院起诉请求：1.鸿承公司立即向万力公司返还位于广州市海珠区昌岗中路发×××号大院1×-1×号首层（建筑面积977.13平方米）及二层（建筑面积950.12平方米）的房屋（以产权证记载面积为准）；2.鸿承公司向万力公司支付拖欠的上述房屋2016年3月12日至2016年5月11日期间两个月的租金37702.98元及逾期付款违约金64472.10元（2016年3月12日-2016年4月11日、2016年4月12日-2016年5月11日的违约金分别以月租金18851.49元为基数，分别从2016年3月11日、2016年4月11日起计，以每逾期一日，按当月租金额2%的标准计算至付清之日止）；3.鸿承公司向万力公司支付逾期腾退上述房屋期间的占有使用费36760元（使用费按28277元/月的标准，自2016年5月12日起计至鸿承公司向万力公司实际交回房屋之日止）及违约金18380元（违约金按逾期腾退房屋期间占有使用费总额的50%计算，暂计至2016年6月20日）；4.鸿承公司向万力公司支付上述房屋的水费107587.68元及逾期付款利息2769.04元（利息以107587.68元为基数，从2015年11月20日起计，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计至2016年6月20日）、电费、垃圾处理费、煤气费及通讯费等相关费用（上述费用均应计至鸿承公司实际向万力公司交还房屋之日止）；5.诉讼费用由鸿承公司承担。一审法院认定事实：2006年4月21日，广橡公司（出租人、甲方）与鸿承公司（承租人、乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号门首二层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为1927.25平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年4月12日至2006年8月11日，月租金额为13708.70元；2006年8月12日至2007年11月11日，月租金额为13972.20元；2007年11月12日至2008年8月11日，月租金额为15079.57元；2008年8月12日至2009年11月11日，月租金额为15369.42元；2009年11月12日至2010年8月11日，月租金额为16587.53元；2010年8月12日至2011年11月11日，月租金额为16906.36元；2011年11月12日至2012年8月11日，月租金额为18246.28元；2012年8月12日至2013年11月11日，月租金额为18490.02元；2013年11月12日至2018年11月11日，月租金额为18851.49元。此外，该合同还约定：租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行划账的付款方式缴付租金给甲方。在租赁期内，乙方负责承担依时交纳租金的责任。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%（小于100%）收取违约金。2009年10月28日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》[穗国资批(2009)108号]，同意将权属人为广橡公司及其所属独资公司的房地产物业资产（包括案涉物业）无偿划转给广州国际集团有限公司（以下简称广州国际公司）。2014年4月15日，广州国际公司（甲方、委托方）与广州国际集团物业管理有限公司（乙方、受托方）签订了《委托经营管理物业协议书》，约定：甲方将其部分物业（详见《委托经营管理物业资产清单》）委托给乙方经营管理，甲方按租赁收入的30%向乙方支付委托管理费用，为方便收支，在与承租人签订租赁合同时，原则上将租赁收入分为房屋租金（70%）和管理费（30%）两部分，并按上述分配比例，由乙方代甲方与承租人签订租赁合同，及乙方与承租人签订综合服务协议书，房屋租金由甲方收取，可由乙方代收，乙方代开甲方发票，管理费由乙方收取，开具乙方发票。附件委托经营管理物业资产清单包括海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号门首二层房产。2014年5月21日，“广州国际集团有限公司”在广州市工商行政管理局办理名称变更为“广州万力集团有限公司”的变更登记手续。2014年7月15日，“广州国际集团物业管理有限公司”在广州市工商行政管理局办理名称变更为“广州万力集团物业管理有限公司”（以下简称万力物业公司）的变更登记手续。2015年11月20日，万力物业公司向广州鸿承物业有限公司及昌岗综合市场次承租户发出《公告》，内容主要为：我司受产权单位广州万力集团有限公司委托，管理海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号门首二层及东边临时商铺物业，系该租赁物业的合法出租人。截至本公告张贴之日止，承租人鸿承公司长期拖欠2014年6月-2015年10月期间的水费达107587.68元未还，且未按合同约定缴交租赁物业的2015年10-11月租金、管理费，经我司多次通过短信、电话、函件等方式督促其限期清缴，但鸿承公司至今仍未予以支付，构成严重违约行为，且可能随时影响租赁物业被停止供水，影响租赁物业的正常使用。针对鸿承公司上述严重违约行为，我司己交由法律顾问向其发出《律师函》主张权利，并正按程序报请上级集团公司决策通过法律途径予以制裁，直至解除与鸿承公司的租赁关系并收回租赁物业。因鸿承公司欠缴水费及租金、管理费的严重违约行为己形成严重后果，为督促其承担相应的责任，避免租赁物业被采取停水措施或合同解除影响正常经营使用，我司现就有关事项公告如下：一、限鸿承公司务必于2015年11月25日前立即一次性缴清上述拖欠的全部租金、管理费、水费及其相应违约金、滞纳金等所有款项，上述期限届满后仍未足额缴纳的，我司将依上级集团公司决策，迳行通过法律途径收回租赁物业并继续追索全部被拖欠款项。二、为保障综合市场各次承租户的权益，并维持租赁物业持续正常经营，如上述期限届满时鸿承公司仍未履行缴费义务的，建议各次承租户可凭与鸿承公司订立的租赁合同，相关租金及水费缴费凭证等材料与我司联系，由我司登记鸿承公司有关租赁情况，各次承租人也可考虑将租金、水费迳行交付我司，由我司代为向自来水公司缴付水费，以维持租赁物业具备正常运营条件。三、如因鸿承公司就租赁物业订立的租赁合同被依法解除的，各次承租户可依法向其追索损失，但不得妨碍我司收回租赁物业。届时租赁物业如另行招租的，各次承租人可自行考虑参与招租，合法合规的情况下，我司也将对维持当前租赁情况作出适当考虑，对次承租人的持续经营的正当要求给予合理支持。2016年2月26日，鸿承公司通过莫芝梅银行帐户支付了2015年10月至2016年2月的租金给万力物业公司。2016年5月4日，万力物业公司通过邮政快递向鸿承公司发出《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，内容主要为，广州鸿承物业有限公司，贵司向广州万力集团有限公司承租由我司受托管理的海珠区××院××、××、××、××、××层及东边临时商铺，截至本函发出之日，贵司仍未按合同约定缴交标的物业2016年3-4月租金及管理费52405.50元，且拖欠2014年6月-2015年10月水费107587.68元至今未缴。根据《广州市房地产租赁合同》相关约定：贵司理应在每月的10日前按银行划账付款方式缴付租金给出租人，如逾期15日，出租人有权解除合同，收回房屋。另合同《补充协议》约定：贵司理应在每月15日前以银行转账形式向我司支付该场地管理费，如贵司拖欠管理费超过两个月，我司有权恢复该场地原貌，鉴于贵司长期、多次拖欠租金、管理费及水费，已经构成严重违约。为此，我司依据万力集团的授权，正式函告与贵司解除《租赁合同》以及贵我双方的物业服务合同关系，现就合同解除及物业移交相关事宜郑重函告贵司如下：1、根据《合同法》第二百二十七条的相关规定，自即日起正式与贵司解除上述标的物业的《租赁合同》，并依约没收贵司合同保证金。2、自即日起正式与贵司解除上述标的物业的物业服务合同关系（含《补充协议》）。3、诚请贵司于收到本函件之日起的15日内向我司腾空、移交标的物业，并向我司及万力集团付清贵司至实际搬离标的物业之日止的物业租金、管理费及水电费等相关费用。4、贵司怠于履行上述法定义务的，另应向我司及万力集团承担相关损失赔偿义务。诚望贵司能够按照上述期限及时向我方履行返还房屋的义务，否则，我方将迳行采取法律措施，届时，由此产生的所有法律责任将由贵司承担，还望贵司对此给予高度关注并积极解决为盼。2016年1月25日，广橡公司出具《情况说明》，内容主要为，位于海珠区××院××、××、××、××、××层房屋，原为我司名下物业，由我司于2006年出租给鸿承公司，合同期至2018年11月11日止。该房屋内安装了一个用水编号为033718的市政水表（客户编号：0004397540），登记的用水地址为：昌岗中路×××-×××号中座梯口，每月水费及污水处埋费在我司账户扣缴（户名：广州广橡企业集团有限公司，开户行：工商银行广州工业大道支行，账号：36×××50），水表实际使用人为鸿承公司。该房屋于2009年经广州市国资委批复，无偿划转至万力公司名下后，水费及污水处理费仍在我司账户划扣，但该笔款项实际由万力公司承担并向鸿承公司催收。截至2015年11月4日止，尚有己划扣但未收回水费及污水处理费107587.68元，该笔款项应由万力公司向鸿承公司催收。万力公司为证明其主张，提供了以下的证据：1.广州市房地产租赁合同、房地产租赁登记（备案）证书，证明鸿承公司与广橡公司签订租赁合同，由广橡公司出租案涉房屋给鸿承公司使用，双方约定了租金及违约金标准；2.广橡公司工商注册信息、组织机构代码证；3.《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》（穗国资批（2009）180号）；4.租金缴纳凭证；5.水费缴费凭证、情况说明、自来水公司计收数据，凭证是证明广橡公司代为缴纳水费，情况说明是证明鸿承公司使用水费由广橡公司的银行账户进行划扣，该笔款项的实际承担人是万力公司，因此万力公司有权向鸿承公司进行催收。数据证明万力公司已代为缴纳相应水费，鸿承公司一直拖欠水费构成违约，应向万力公司返还代付水费及相应的利息；6.退场公告及现场图片；7.律师函二份及送达证明；8.《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》及送达证明，证明鸿承公司多次拖欠租金和管理费，万力公司向鸿承公司发出解除物业服务合同的函，解除日期为鸿承公司签收日期即2016年5月11日；9.委托经营管理协议，10.万力物业公司营业执照，组织机构代码、名称变更核准通知书。经质证，鸿承公司意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，双方约定的违约金是租金的违约金，而并非本案的物业管理费的违约金，因此万力公司要求我方支付管理费的违约金没有合同及法律依据；对证据2-4的真实性、合法性、关联性没有异议，我方确认已向万力公司支付了相应的租金；对证据5，根据万力公司证据与我方证据2可以清晰显示，双方争议的是2015年5月30日至2015年9月30日的水费，我方正常的两个月水费应为1000多吨至2000多吨，而从2015年5月开始水费突然增至1万多吨，广橡公司没有尽到注意义务，按照习惯，在每次缴费后应将单据给我方，但在2015年9月才将该几个月的水费单据交给我方，导致我方错失提出异议的时间，对情况说明的真实性没有异议，但关联性方面可以证明我方每两个月水费为2000多吨，因此在2015年5月30日至2015年9月30日的水费为不合理收费；对证据6-8，万力公司提供的EMS单与妥投证明存在很多矛盾，其中尾号为9218的快递，签名日期显示2015年11月24日，而收件日期显示是2015年11月4日，其中尾号为7318号，寄件日期是2015年11月27日，而妥投证明显示的收件日期是2015年11月4日，其中尾号为9019号，寄件日期是2016年2月3日，而妥投证明显示的收件日期是2015年11月8日，签收日期是2016年2月19日，因此该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，根据快递单显示，邮寄长达4个月零11天。其中尾号为7318、9019快递的收件人和收件地址并非我司地址及人员，我公司并无“ＸＸ”该工作人员，因此该两份证据并未送达我方，我方对此不知情，9218号快递收件地址虽然为我司地址，但收件人并非是我方法人，而且是“他人收”，我方没有收到该函件；对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，妥投证明显示是“他人收”，我方对此不知情。对证据9委托经营管理协议的真实性、合法性、关联性不予确认，我方并非合同的相对人，5659号案中的万力公司要求我方支付30%的管理费的话，则本案应减少30%即双方租金为13196元/月；对证据10的真实性、合法性、关联性予以确认。鸿承公司为证明其主张，提交如下证据：1.发票联20张，证明双方约定的租金为13196元/月，而并非18851.49元/月；2.水费查询6张，证明我方水费每两个月2000吨左右；3.鸿承公司与广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司之间的场地租赁协议，广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司向鸿承公司承租海珠区昌岗中路×××大院1×-1×门首二层部位，面积1927.25平方米，租赁期限自2014年7月1日至2018年11月11日止；4.广橡公司出具的物业租赁证明书，证明该司将海珠区昌岗中路×××大院1×-1×门首二层部位租赁给鸿承公司作商业用途使用，并同意鸿承公司转租或分租经营。经质证，万力公司意见如下：对证据1，我方是按照租赁合同的租金标准收取，每月为18851.49元；对证据2，我方只是代垫代付人，实际支付人应为鸿承公司，故鸿承公司应向我方支付代垫的费用，鸿承公司是案涉房屋的实际使用人，只有鸿承公司清楚其用水量，如果鸿承公司认为不合理，鸿承公司可以向自来水公司提出异议，鸿承公司仅以用水量异常来抗辩万力公司要求返还水费的请求没有依据；对证据3真实性、合法性、关联性不确认，该租赁合同落款时间是2014年7月份，但鸿承公司提供的原件明显是近期才制作的，新旧程度与落款时间明显不相符，且该租赁合同与本案无关，租赁合同涉及的是×××大院1×-1×门首二层部位，鸿承公司仅仅提供该租赁合同但没有提交任何合同履行的证据，比如合同约定的租金支付凭证，故该份合同明显是鸿承公司为了拖延本案诉讼而单方制作，并没有实际履行，由万力公司提供的管理费缴纳凭证可反映案涉场地一直是鸿承公司向万力公司缴纳管理费和租金，并不是由鸿承公司陈述的广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司缴纳，故该租赁合同不能反映将案涉场地转租给广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司，即使该租赁合同是真实的，经过法庭在案涉场地公告至今已有数月，但该广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司也没有申请参加诉讼，可以视为其放弃自身权利，此外该租赁合同第十一条也约定，若合同解除或提前中止，德城公司也应提前交还场地，故该租赁合同不能对抗万力公司、鸿承公司之间的租赁关系;对证据4由于没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认，即使该证明书是真实的，也与本案无直接关系。一审诉讼中，一审法院依法在案涉场所发出公告，要求案涉商铺各次承租人在限期内向一审法院申报，但期限届满，除第三人陈土发、曹军贤、葛青海、廖素军、傅德毅、郑凤珍、江伟斌、潘诗琦、杨志朗、张胜军、肖剑云、区海燕、李见明、李丽鉴申报外，没有其他人向一审法院申报权利。经向万力公司、鸿承公司释明，万力公司不要求广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司和房屋实际使用人参加诉讼和承担责任，鸿承公司表示案涉场地首、二层分租给广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司，再由广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司转租给了小档主使用，但没有提供具体档主名单给法庭。另外，万力物业公司于2016年7月14日又另行提起诉讼，要求判令：1.确认万力物业公司与鸿承公司之间就位于广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首二层房屋的物业服务合同关系于2016年5月11日正式解除；2.鸿承公司立即向万力物业公司支付位于广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首二层房屋的物业管理费11311元（物业管理费按5655.5元/月的标准，自2016年3月12日起计至2016年5月11日两个月共计11311元）及逾期付款违约金19341.81元（违约金分别以5655.5元、5655.5元为基数，分别从2016年3月11日、2016年4月11日起计，每逾期一日按欠付金额2%的标准计至付清之日止，暂计至2016年6月20日），3.本案所有诉讼费用由鸿承公司承担。一审法院以（2016）粤0105民初5659号立案，该案认为万力公司与万力物业公司签订的《委托经营管理物业协议书》约定万力公司将其部分物业委托给万力物业公司经营管理，万力公司按租赁收入的30%向万力物业公司支付委托管理费用，万力物业公司应在万力公司收取租赁收入后，向万力公司收取30%管理费用，根据合同相对性原则，万力物业公司直接向鸿承公司主张权利，缺乏依据，驳回了万力物业公司上述第二个诉讼请求。一审法院认为：广橡公司与鸿承公司签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。2009年10月28日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》[穗国资批(2009)108号]，同意将权属人为广橡公司及其所属独资公司的房地产物业资产（包括案涉物业）无偿划转给广州国际公司，广州国际公司后变更名称为万力公司，故万力公司有权主张合同项下的权利。鸿承公司从2015年10月就拖欠万力公司租金，经万力公司委托管理的万力物业公司催促后，支付了至2016年2月的租金，其余至今仍未履行，鸿承公司的行为已构成违约，合同约定的解除合同的条件成就，为此万力公司委托管理的万力物业公司于2016年5月11日通过邮政快递向鸿承公司法定代表人发出解除通知的方式行使合同解除权，符合合同约定，应视为该通知已送达鸿承公司，为此，一审法院确认双方的合同于2016年5月11日解除，合同解除后，鸿承公司应按约定将场地交回万力公司管业，万力公司要求鸿承公司返还场地，并无不当，一审法院予以支持。按《广州市房地产租赁合同》约定，鸿承公司是需每月支付18851.49元租金，至于广州国际公司与广州国际集团物业管理有限公司签订《委托经营管理物业协议书》约定租金与管理费的分成，是广州国际公司与广州国际集团物业管理有限公司的关系，属另一法律关系，万力公司要求按《广州市房地产租赁合同》计算租金并无不当，且一审法院（2016）粤0105民初5659号案对万力物业公司主张的物业管理费并没有处理，故一审法院予以采纳。合同约定，租金按月结算，由鸿承公司在每月的第10日前按银行划账的付款方式缴付租金给万力公司。逾期交付租金的，每逾期一日，鸿承公司须按当月租金金额的2%向万力公司支付违约金，鸿承公司拖欠2016年3月12日至2016年5月11日期间的租金，万力公司要求按每月18851.49元的标准计算租金和按当月租金金额的2%支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但违约金总额应以本金为限，超过部分不予支持。2016年5月11日租赁合同解除之后，鸿承公司并没有将场地交还万力公司，继续占用场地使用、出租，万力公司要求鸿承公司支付场地使用费合理，但场地使用费金额应参照原租金标准每月18851.49元为宜。至于违约金，按合同约定鸿承公司逾期不交出承租房屋的，万力公司除限期鸿承公司迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的50%（小于100%）收取违约金，故万力公司主张鸿承公司按占用期间占有使用费总额的50%收取违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。对于水费，案涉场地原产权人是广橡公司，后划归万力公司所有，2015年11月9日，广橡公司代鸿承公司支付了水费共107587.68元，广橡公司为此提供情况说明和支付凭证，要求广州万力集团有限公司承担并向鸿承公司催收，鸿承公司是案涉场所水表的实际使用人，理应返还，鸿承公司认为用水异常，应向供水有关部门提出异议，其拒绝缴纳无理，一审法院不予采纳。万力公司要求鸿承公司返还水费，一审法院予以支持。万力公司委托管理的万力物业公司在2015年11月20日已经向鸿承公司发出催收水费公告，鸿承公司逾期支付，万力公司要求按中国人民银行同期贷款利率计算利息有理，一审法院予以支持，但应从2015年11月21日起计算。广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司不是合同的相对人，经一审法院发出公告，要求案涉商铺各次承租人在限期内向一审法院申报，但期限届满，没有人向一审法院申报权利，经向万力公司释明，万力公司不要求广州市德城昌岗综合市场经营管理有限公司和场地实际使用人参加诉讼和承担责任，故本案不作调处。万力公司要求的电费、垃圾处理费、煤气费及通讯费等相关费用，并没有具体的金额，万力公司也没有提供相关证据，故不予支持。至于受理费，由于是鸿承公司违约导致本案纠纷，故由鸿承公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条和《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年5月9日作出如下判决：一、广州鸿承物业有限公司在本判决生效之日起10日内向广州万力集团有限公司返还广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层（建筑面积977.13平方米）及二层（建筑面积950.12平方米）的房屋；二、广州鸿承物业有限公司在本判决生效之日起10日内向广州万力集团有限公司支付广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层、二层房屋从2016年3月12日起至2016年5月11日期间的租金37702.98元及逾期付款违约金（以18851.49元为基数，分别从2016年3月11日、2016年4月11日起计，每逾期一日按当月租金2%的标准计至付清之日止，总额以本金37702.98元为限）；三、广州鸿承物业有限公司按每月18851.49元的标准向广州万力集团有限公司支付逾期腾退广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层、二层房屋的使用费，其中从2016年5月12日起至本判决之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费在每月11日前逐月支付，至广州鸿承物业有限公司腾退广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层、二层房屋给广州万力集团有限公司之日止；四、广州鸿承物业有限公司按逾期腾退房屋使用费总额50%的标准向广州万力集团有限公司支付逾期腾退广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层、二层房屋的违约金，其中从2016年5月12日起至本判决之日的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后部分在每月11日前逐月支付，至广州鸿承物业有限公司腾退广州市海珠区昌岗中路×××号大院1×-1×号首层、二层房屋给广州万力集团有限公司之日止；五、广州鸿承物业有限公司在本判决生效之日起10日内向广州万力集团有限公司返还水费107587.68元及支付逾期付款利息（利息以107587.68元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年11月21日起计至付清上述水费之日止）；六、驳回广州万力集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费5315元，由广州鸿承物业有限公司负担。本院二审期间，万力公司提交了一份时间为2009年7月9日，签约人分别为广橡公司（甲方）、鸿承公司（乙方）、广州国际集团物业管理有限公司（丙方）的《补充条款》，内容为：“甲乙双方于2006年4月14日签署如上《广州市房地产租赁合同》（《房屋租赁合同》《房屋租赁协议》）。因资产重组需要，甲乙双方同意：乙方依上述合同应付甲方的全部租金，改由丙方收取并开具发票，账号为：（工行银山支行：广州国际集团物业管理有限公司36×××17）。本补充条款自签署日起生效”，拟证明在案涉物业从原产权人广橡公司划分给万力公司期间，万力公司的下属物业委托管理人万力物业公司告知了鸿承公司资产重组事实以及改由万力公司向鸿承公司收取房屋租金的事实。鸿承公司质证意见为：对该证据的真实性无法确认，该证据只能证明鸿承公司向万力公司交付租金的事实，但不能证明万力公司确认广橡公司将出租方的权利义务全部转让给万力公司，该证据无法予以证实鸿承公司同意对合同的权利义务进行转让。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，鸿承公司表示对欠租的数额没有异议。万力公司称鸿承公司在《补充条款》签订后开始向其公司缴纳房屋租金，缴费的标准与原租赁合同的标准一致，缴费的时间、方式都是按照原租赁合同履行。鸿承公司在本院规定的期限内未能提供其向万力公司缴纳租金情况的证据。关于水费的问题，鸿承公司称：万力公司主张的用水量与鸿承公司实际用水量不符，鸿承公司使用场地有独立水表，万力公司主张的用水量与水表显示的用水量相符；鸿承公司在2015年8月左右发现用水量有异常，其曾口头提出异议，但无书面证据证明。鸿承公司在本院规定的期限内无提供该公司与各档主之间如何约定水电费的负担、该公司向档主收取的租金有无包括水电费的证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：万力公司有无权依据案涉《广州市房屋租赁合同》解除合同并要求鸿承公司承担违约责任。鸿承公司无相反证据否定万力公司二审提供的《补充条款》的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据2009年10月28日广州市人民政府国有资产监督管理委员会作出的《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》[穗国资批（2009）108号]，案涉物业已被无偿划转给万力公司。租赁物新的权利人与承租人之间的关系属于法定债的转移，该法定债的转移是将整个租赁合同关系转移给新的权利人，无需租赁物新的权利人与承租人之间的合意，故万力公司作为租赁物新的权利人已取代原出租人广橡公司成为案涉《广州市房屋租赁合同》的一方当事人，继而按照该租赁合同和法律规定承受出租人的权利和义务。事实上，鸿承公司并无与万力公司就案涉物业重新签订租赁合同，且已按照前述《补充条款》的约定向万力公司履行交租义务，鸿承公司以该公司无同意广橡公司转让租赁合同项下权利义务给万力公司为由，主张案涉《广州市房屋租赁合同》不适用于该公司与万力公司之间的租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。鸿承公司经万力公司催促履行后仍拖欠租金，案涉《广州市房屋租赁合同》约定的解除条件已成就，一审法院认定万力公司有权依据该合同约定行使合同解除权并要求鸿承公司承担违约责任并无不当，本院予以确认。一审法院关于鸿承公司应向万力公司返还案涉物业，支付欠付租金、逾期付款违约金、逾期腾退房屋使用费、逾期腾退房屋的违约金的处理并无不当，本院予以维持。关于水费问题，广橡公司已代鸿承公司支付了水费107587.68元并要求万力公司承担，鸿承公司确认万力公司主张的用水量与水表显示的用水量相符，鸿承公司所提供的证据并不足以证明其所主张的用水量异常的事实，亦不足以证明该公司的实际用水量，鸿承公司经万力公司催促履行拒不返还水费欠缺理据，一审法院判令鸿承公司返还水费107587.68元及相关逾期付款利息并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人鸿承公司的的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5315元，由上诉人广州鸿承物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月十六日书记员  贾妍游瑞娜