四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终30号上诉人（原审被告）：南充市顺庆区大都会小区业委会。住所地：四川省南充市顺庆区模范街大都会小区。负责人：明雪斌，主任。委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南充家吾家物业服务有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场*号楼*单元*层*号。法定代理人：李某，总经理。委托诉讼代理人：陈建军，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蒲秀华，女，汉族，1963年12月13日出生，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜亚美，女，汉族，1986年9月2日出生，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：何宇来，四川泰宇律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：颜刚，男，汉族，1962年10月20日出生，住四川省南充市顺庆区模范街*号*幢**层*号。与蒲秀华系夫妻关系，与颜亚美系父女关系。原审被告：南充市顺庆区人民政府西城街道办事处。住所地：四川省南充市顺庆区解放街**号。法定代表人：段成刚，主任。委托诉讼代理人：柏福林，男，汉族，1979年9月25日出生，住四川省南充市嘉陵区。系该办事处工作人员。上诉人南充市顺庆区大都会小区业委会（以下简称业委会）、南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）因与被上诉人蒲秀华、颜亚美及原审被告南充市顺庆区人民政府西城街道办事处（以下简称街道办）业主撤销权纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业委会、物业公司的上诉请求均为：1.撤销原审判决，驳回蒲秀华、颜亚美对业委会、家吾家公司的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，《关于大都会商场一楼原“三福百货”撤场后门头广告位调整方案》（以下简称《方案》）中关于外墙广告之调整，不属于应当经业主大会表决并由过半数业主同意的重大事项；2.原判适用法律错误，《方案》的制定与实施均符合法定程序，且不存在侵权之行为，不应当适用《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）第七条之规定；3.原审程序违法，街道办并未实质性参与《方案》的制定活动，仅起协调作用，不应列为一审被告。蒲秀华、颜亚美辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法。本案广告位属于整个小区全体业主所有，广告位的用途是商业经营，具有经营盈利性质，根据《区分所有权解释》第七条的规定，对广告位的调整属于召开业主大会决定的事项。《方案》未经业主大会通过，而是由业委会和部分商户制定，《方案》对广告位的处分侵犯了业主权利。街道办述称，为解决纠纷才进行协调，服从法院作出的裁判。蒲秀华、颜亚美向一审法院起诉请求：撤销业委会、家吾家公司、街道办作出的《方案》，由业委会、家吾家公司、街道办承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年8月20日，蒲秀华、颜亚美与四川泰升（集团）洪洲房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购置该公司开发的大都会商场一楼473.22平方米营业房，成为南充市顺庆区大都会小区业主。2009年8月4日，四川南充大都会实业有限公司（以下简称大都会公司）与蒲秀华、颜亚美达成《协议》，约定：蒲秀华、颜亚美同意拆除部分超高展柜，大都会公司同意蒲秀华、颜亚美在降低外墙玻璃幕墙上制作独立店招。后蒲秀华、颜亚美营业房外墙门头的独立店招一直安装于该指定位置。2016年12月6日，街道办为化解业主之间因店招位置引发的矛盾，组织业委会和家吾家公司以及部分业主达成《方案》，约定：1、大都会商场一楼现“爱丽衣舍”置换通道上方门头店招长2.98米加上“沃尔玛”左侧长约4米位置，由“爱丽衣舍”区域内业主作门头店招使用；2、原“三福百货”除上述门头广告位外，其余门头店招广告由租赁人“王者通讯”作店招使用；3、“沃尔玛”左侧门头广告位的使用由业委会与相关部门协调；4、由于原“三福百货”后面部分业主未租赁给“王者通讯”，鉴于此情况，业委会和家吾家公司将“仁和大酒店”LED显示屏下移，上方位置暂由原“三福百货”后面部分业主作店招使用；5、如有未尽事宜，由相关部门和当事人协调解决。业委会、家吾家公司、街道办均盖章，以及部分业主（17名业主）签名。蒲秀华、颜亚美以该方案将其使用的营业房门头上方2.98米的店招位分配给他人，导致其承租人王者通讯的部分店招被强行霸占为由，提起诉讼。另查明，业委会提交街道办备登记表载明：业委会备案登记，竣工时间为2003年，总建筑面积56426.74平方米，总户数590户。表外备准其中商业428户，住宅162户。大都会公司从2015年6月1日起对大都会区域（包括商场）的物业管理和服务工作交由家吾家公司实施管理和提供服务。一审法院认为，案涉大都会商场一楼原“三福百货”撤场后门头广告位调整方案应当由业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会的议事方式、表决程序等事项由业主大会议事规则作出约定。故本案中案涉大都会小区就调整大都会商场门头广告位应召开业主大会，严格按照业主大会议事规则操作、执行。在审理中发现，《方案》的形成由业委会、家吾家公司、街道办共同协商达成，《方案》上实际签名的业主为17家。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《区分所有权解释》第七条：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，商场门头广告位调整应属有关共有和共同管理权利的其他重大事项，其性质包含经营性活动的内容，本案《方案》因不符合上述法定程序，应当予以撤销，故蒲秀华、颜亚美要求撤销《方案》，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《区分所有权解释》第七条、第十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，遂判决：撤销南充市顺庆区大都会小区业委会、南充家吾家物业服务有限公司、南充市顺庆区人民政府西城街道办事处以及部分业主于2016年12月6日作出的《关于大都会商场一楼原“三福百货”撤场后门头广告位调整方案》。案件受理费100元，由南充市顺庆区大都会小区业委会、南充家吾家物业服务有限公司、南充市顺庆区人民政府西城街道办事处共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，由业委会、家吾家公司、街道办及部分业主达成的《方案》，系各方当事人为解决门头店招纠纷而进行协商、调解的结果，不具有《物业管理条例》第七条第三项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……”中“决定”的性质，因此，对业主没有约束力，不属于可诉请撤销的事项，对蒲秀华、颜亚美的诉讼请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初7378号民事判决；二、驳回蒲秀华、颜亚美的诉讼请求。本判决为终审判决。审 判 长 吕元华审 判 员 江春虹审 判 员 刘大轩二〇一八年三月十九日法官助理 庞雨鸿书 记 员 汤 彬