辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终2942号上诉人（原审被告）：张金龙，男，1987年7月2日出生，汉族，沈阳市铁西区富林房产信息站经营者，住沈阳市铁西区委托诉讼代理人：刘守英，沈阳市铁西区华强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：方芳，女，1977年4月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区委托诉讼代理人：张忠保，辽宁沈川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董学臣，男，1983年2月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人张金龙因与被上诉人方芳、董学臣房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张金龙上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决有失公正。2016年4月20日，方芳通过张金龙与董学臣签订了《房屋中介买卖合同》，合同约定了房价、违约责任等条款。履行中方芳违反了15日内备案的约定，不履行付清出售房屋所欠物业费、水电费、煤气费的法定义务。方芳在收到定金和银行420,000元贷款后，就应该付清出售房屋所欠物业管理费、水电费、煤气费并在规定时间内腾空并交付房屋。方芳在自己本身没有履行法定义务的情况下，过度强调自身利益而忽略张金龙对买卖双方负有法定责任和被上诉人已缴纳定金和配合张金龙办理完成并交付购房贷款，已具有合法入住权利的客观事实，以尚有3000元定金尾款未收到为由拒绝交付房屋，有违正常交易习惯。其行为导致公安机关、物业公司、上诉人现场见证董学臣开锁进住，方芳应承担发生费用和张金龙额外工作费用。二、张金龙无需支付方芳3000元定金尾款，方芳违约逾期交付房产应付违约金41,850元。方芳辩称，2016年11月1日上诉人出具担保时该房屋已经办理过户，过户后的物业费应由董学臣承担，一审判决返还董学臣380元不正确。我方认为返还我方3000元，但我方没上诉。董学臣辩称，380元上诉人在一审诉讼前已经给付我了，不需要法院再判付了。方芳向一审法院起诉请求：请求判令张金龙、董学臣共同支付方芳购房尾款3000元，张金龙、董学臣从2016年11月8日起至2017年10月9日按照日千分之一支付方芳逾期支付购房款违约金10,000元；诉讼费由张金龙、董学臣承担。一审法院认定事实:2016年4月20日，方芳与董学臣通过张金龙经营的沈阳市铁西区富林房产信息站介绍签订房屋中介买卖合同一份,合同约定方芳将位于铁西区沈辽西路25-1号35-2房屋出售给董学臣，房屋成交价465,000元，方芳在董学臣房款付清3日内交付房屋。董学臣当日向方芳支付定金10,000元，该定金由张金龙代为保管，事后张金龙将其中的部分定金7000元支付方芳，2016年6月13日张金龙向方芳出具欠方芳房屋定金尾款3000元的欠条一份，该3000购房定金张金龙至今未向方芳给付。合同另约定自签订之日起方芳应在15日内备件，董学臣应在15日内备款，董学臣付款方式为现金45,000元、贷款420,000元，并由董学臣支付沈阳市铁西区富林房产信息站中介服务费4700元。其中违约责任约定董学臣未按期向方芳付清购房款或方芳未按期向被告董学臣交付房屋的每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之十的违约金。2016年11月1日张金龙向方芳出具保证一份，承诺方芳在一星期内拿到银行所发放房款420,000元整。2016年12月1日，方芳光大银行账户转入售房款420,000元。2017年1月19日，董学臣因方芳未配合入户通过张金龙、房屋所在物业公司工作人员及公安机关相关人员开锁入住所购房屋，当日董学臣缴纳所购房屋2016年10月26日至2017年10月25日期间的物服务费1520元。现方芳因向张金龙、董学臣催要房屋定金尾款3000元无果于2017年6月29日起诉来院。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案董学臣现已实际入住所购房屋，即应按照合同约定向方芳支付全部购房款，故方芳主张张金龙、董学臣给付定金作为购房款理由正当、证据充分一审法院予以支持，因该定金已交由中介方张金龙保管，故张金龙应将所保管的定金3000元作为购房款给付方芳，但对董学臣已垫付的2016年10月26日至2017年1月19日房屋未交付期间的物业费380元（1520÷12×3）部分应予扣除，并由张金龙返还购房人董学臣，即张金龙应给付方芳购房定金2620元（3000元－380元）。对于方芳要求张金龙、董学臣从2016年11月8日至2017年10月9日按照日千分之一支付方芳逾期支付购房款违约金10,000元的主张，因方芳、张金龙、董学臣三方所签订的房屋买卖中介合同对房屋过户及付款具体时间约定不明确，且张金龙作为中介方单方面对方芳承诺一星期内拿到银行所发放房款的保证，对购房人董学臣不具有约束力，故方芳以该理由主张赔偿违约金不能成立，一审法院不予支持。同理，对于张金龙、董学臣关于方芳逾期过户、交房违约在先，3000元定金不应给付方芳的主张，因合同对房屋过户及付款具体时间约定不明确、而方芳交房的前提条件是收到全部购房款，包括所诉求的3000元定金，故张金龙、董学臣主张亦不能成立。对于张金龙、董学臣关于水电煤气费、开锁和换锁费用应予扣除的主张，因未能提供充分合法有效证据应予证明故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张金龙于本判决生效后十日内一次性将所保管被告董学臣交纳的购房定金3000元之中的2620元作为购房款给付原告方芳；二、被告张金龙于本判决生效后十日内一次性将所保管被告董学臣交纳的购房定金3000元之中的380元返还被告董学臣；如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张金龙承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在本院审理期间董学臣自认在一审法院受理本案前张金龙已向其支付了380元。本院认为，方芳与张金龙、董学臣签订的《房屋中介买卖合同》系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，合同签订之日，董学臣支付给方芳定金10,000元，由张金龙代为保管。现因该定金中3000元尾款张金龙尚未给付方芳，引发此纠纷。关于张金龙主张因方芳未按期交付房屋导致开锁、换锁发生费用，及方芳尚欠水电等费用，故不同意支付的问题，就方芳未按期交付房屋导致张金龙发生开锁、换锁费用及垫付水电费等费用的事实，因张金龙未能提供已发生的相关费用及代为交付的凭证等证据，本院无法认定张金龙该主张，故张金龙以此为由拒绝支付剩余尾款，本院不予支持。另张金龙以方芳应支付逾期交房违约金为由拒绝支付的问题，根据买卖合同约定逾期交房违约金所约束的系买卖双方当事人，张金龙作为买卖合同的居间方以此作为抗辩依据不足，本院亦无法采信。鉴于在本院审理期间董学臣自认在一审法院受理本案前张金龙已向其支付了380元，故本案无需再行判付，对于一审判决第二项，本院应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6220号民事判决第一项，即：“一、被告张金龙于本判决生效后十日内一次性将所保管被告董学臣交纳的购房定金3000元之中的2620元作为购房款给付原告方芳”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6220号民事判决第二、三项，即：“二、被告张金龙于本判决生效后十日内一次性将所保管被告董学臣交纳的购房定金3000元之中的380元返还被告董学臣；三、驳回原、被告其他诉讼请求”；三、驳回上诉人其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人张金龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年三月十五日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。