广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初11089号原告深圳市招商置业顾问有限公司，住所地深圳市南山区招商路招商大厦。法定代表人何飞。委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被告欧阳松华，男，汉族，1982年8月5日出生，住址广东省连州市，委托代理人张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人詹雅伊，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告耿晶，女，汉族，1972年6月24日出生，住址广东省深圳市宝安区，原告深圳市招商置业顾问有限公司、被告欧阳松华、耿晶居间合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟胜荣到庭参加诉讼，被告欧阳松华委托代理人张海涛、詹雅伊到庭参加诉讼被告耿晶经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告诉称，被告耿晶系深圳市宝安区新安街道前进路御景台花园4栋1910房的所有权人。2015年4月8日，在原告的居间服务下，被告欧阳松华、被告耿晶与原告三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立该房产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）；卖方向买方出售该房产，成交价800万元，定金20万元；买方应于2015年6月15日前将首期款220万元存放于买方按揭银行监管，卖方须配合办理监管手续、签署所需文件，余款560万元由买方以向银行申请按揭贷款并提供所需的全部资料，卖方须配合买方提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）24万元；本合同签署后如买卖双方需居间方协助办理房产、水电、煤气等过户手续及银行按揭贷款手续，则买方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方另行支付代办服务费1200元；如买方逾期支付首期或剩余房款，或申请房地产转移登记超过10日，或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方解除本合同，同时有权要求没收已付定金或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取得居间报酬（佣金）总额；如买卖双方在向居间方支付居间报酬（佣金）前协议解除本合同，且未向居间方支付本合同约定的居间报酬（佣金），则买卖双方应共同承担向居间方支付解除合同违约金的连带责任，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额；因本合同发生争议且协商不成的，交由房地所在地人民法院通过诉讼程序解决。上述合同签订后，被告欧阳松华支付了定金20万元，被告耿晶签收后托管在原告处，后原告向被告耿晶转付19万元。2015年5月9日，两被告未经原告同意签订了《解除协议》，载明：买卖双方于2015年4月8日签订了《房地产买卖居间合同》，由于买方首期款因素导致不能到位，买卖双方经友好协商达成解除此合约，另外，约定了定金退还的具体事宜。后耿晶向欧阳松华退还了定金2万元。此后，被告欧阳松华因要求被告耿晶退还剩余定金18万元未果，遂向宝安区人民法院提起诉讼，该案经一审、二审，2017年3月2日，深圳市中级人民法院对该案作出的（2016）粤0306民终23097号《民事判决书》正式发生法律效力，驳回上诉、维持一审判决即（2015）深宝法民二初字第3571号《民事判决书》，两审判决均认定耿晶向欧阳松华退还全部定金20万元的条件并未成就，故仅判决被告耿晶根据《解除协议》约定再向被告欧阳松华退还定金1万元、驳回欧阳松华的其他诉讼请求。原告认为，一方面，被告欧阳松华的首期款未能到位、造成合同无法继续履行；另一方面，两被告在向原告支付居间报酬前擅自协议解除合同、导致交易无法完成。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，第一百一十四条，第四百二十六条规定及合同第二、九、十条约定并根据公平、诚实信用原则，两被告应向原告支付24万元及相应利息。为维护原告的合法权益，原告现依照《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，请求依法判令两被告：1、立即共同、连带向原告支付人民币24万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2015年5月10日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉之日为2万元）；2、两被告承担案件受理费等一切诉讼费用。被告欧阳松华代理人答辩称，1、房产买卖合同的解除最早是由被告欧阳松华提出的，但是在原告业务员邹水生的主导和协调下，经二被告协商一致签署了解除协议及其补充条款，及协议和补充条款系由原告所拟定，补充条款为邹水生手写，因此二被告解除房产买卖合同并非原告所说的二被告擅自解除合同，而是在原告的协调和主持下所达成的；2、根据补充条款的约定，被告欧阳松华需要在2015年5月18日以前找到新的买家，与被告耿晶签署新的买卖合同，价格为800万元，根据宝安人民法院（2015）深宝法民二初字第3571号以及深圳市中级人民法院（2016）粤03民终23097号在二被告之间的定金合同纠纷当中所查明的事实，在2015年5月18日晚上已经约好新的买家可以与被告耿晶签署新的买卖合同，价格为800万元，符合解除协议补充条款的约定，但是被告耿晶以时间太晚为由，提出将签约时间改在第二天下午即5月19日下午，到买家签好合同，被告耿晶又提出要将该合同带回去给律师看，并提出将签约时间改在5月20日，到了5月20日被告耿晶就不再出现，并以时间超过5月18日为由拒不同意签署新的买卖合同，这才导致新的买卖合同未能签署；3、在定金合同纠纷中，宝安区人民法院及深圳中级人民法院之所以没有支持被告欧阳松华在该案中的诉讼请求，是以被告欧阳松华没有证据证明被告耿晶属于恶意阻挠条件成就为由而驳回。被告欧阳松华不服生效判决已向广东省高级人民法院提出再审申请，受理通知书号为（2017）粤民申7655号，目前还没有结果。被告欧阳松华申请合议庭能够中止本案审理，待上述再审案件出结果后再审定本案。被告耿晶未到庭答辩，亦未提交答辩状。本院经审理查明下列法律事实，2015年4月8日，被告欧阳松华、耿晶与原告签订《房地产买卖居间合同》。合同约定房产转让成交价为800万元，交易定金共计20万元。其中19万元定金由耿晶托管在居间方处，待耿晶将房地产证原件托管给居间方或居间方指定担保公司初后再领取。定金1万元由耿晶作为交房保证金交居间方托管，待耿晶交房完毕并结清本合同第八条约定的各项费用后，由居间方转付给耿晶。被告欧阳松华应于2015年6月15日前将首期房款人民币220万元存放于买方按揭银行监管。合同第十条第三项“居间合同关系中的违约责任”第二项、第三项规规定“本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取得居间报酬（佣金）总额；如买卖双方在向居间方支付居间报酬（佣金）前协议解除本合同，且未向居间方支付本合同约定的居间报酬（佣金），则买卖双方应共同承担向居间方支付解除合同违约金的连带责任，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额”。2015年5月9日，被告耿晶、欧阳松华签订《解除协议》，由于欧阳松华首期款不能到位，买卖双方友好协商达成解除此合约，二被告均在协议中签字。在协议背面，双方约定在2015年5月18日前，欧阳松华以原价格卖出涉案房产，则耿晶退还定金给欧阳松华，且耿晶无条件配合中介看房事宜。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《解除协议》等证据及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，本案是居间合同纠纷，被告欧阳松华、被告耿晶与原告深圳市招商置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间合同》是三方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告为被告提供了居间服务，有权获取报酬。二被告自行协商解除合同，《解除协议》显示原因系被告欧阳松华首期款不能到位。根据《房地产买卖居间合同》约定，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行的，且居间方尚未收到约定的居间报酬，则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于和合同约定的居间方应收取的居间报酬，因此被告欧阳松华应向原告支付违约金24万元。被告欧阳松华辩称解除协议及补充条款未能依约履行完毕责任在被告耿晶，应当由被告耿晶承担新买卖合同未能签订及原告未能收取佣金的全部责任，但根据提交的证据显示，解除合同的主要原因系被告欧阳松华首期款不能到位，被告欧阳松华也未能举证主要过错在于被告耿晶，相关辩解本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、被告欧阳松华应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商置业顾问有限公司支付佣金人民币240,000元及利息（以240,000元为基数，按照中国人民银行的同期贷款利率计算，从2015年5月10日至实际支付之日止）；二、驳回原告深圳市招商置业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费5,200元，由被告欧阳松华承担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  李海波人民陪审员  张能汉人民陪审员  蔡文卿二〇一八年三月二十一日书 记 员  周 敏书 记 员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。