江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1469号上诉人（原审被告）：常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司。委托诉讼代理人：房敏，江苏尔雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康宁。被上诉人（原审原告）：蒋冠玉。被上诉人（原审原告）：周磊。被上诉人（原审原告）：林霞。被上诉人（原审原告）：秦晓坤。委托诉讼代理人：陆永胜，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上列五被上诉人。委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上列五被上诉人。上诉人常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司（以下简称优品居公司）因与被上诉人康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初9315号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优品居公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人为租赁房屋承租人系事实认定错误。租赁房屋的实际承租人为世朗公司。因签订租赁合同时世朗公司尚未注册成立，只能借用上诉人的名义签订租赁合同。被上诉人对世朗公司为实际承租人是知晓和认可的，被上诉人也一直与世朗公司的工作人员相彬联系处理租赁事务。世朗公司是租赁合同的相对人，应由世朗公司承担租赁房屋所产生的权利义务。二、一审判决适用法律不当。2017年6月24日上诉人代世朗公司向被上诉人寄送解除合同通知，并附送了房屋钥匙。此后房屋一直由被上诉人实际控制。2017年6月24日以后的房屋租金等损失，系被上诉人原因导致的扩大损失，应由被上诉人自行承担。一审法院既判决上诉人赔偿免租期租金，又判决上诉人赔偿租金利息损失，还判决赔偿寻租期损失，且不退还履约保证金，属于多种违约金的重复适用，使上诉人承担的违约金远远超出了违约损失。被上诉人康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤一审诉讼请求：1.确认原审原、被告签订的关于苏州工业园区翠园路181号商旅大厦6幢1506室的《房屋租赁合同（非住宅）》于2017年10月25日解除；2.原审被告将上述房屋交还原审原告；3.原审被告支付原审原告自2017年6月25日至2017年10月24日的租金90789.12元；4.原审被告偿还原审原告代为支付的物业费42684.51元；5.原审被告支付逾期付款违约金（其中以68091.84元为基数自2017年6月16日起，另以22697.28元为基数自2017年9月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止）；6.原审被告赔偿因原审被告违约导致合同解除造成的原审原告损失20000元；7.诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：苏州工业园区翠园路181号商旅大厦6幢1506室房屋建筑面积315.24平方米，为原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤按份共有，于2009年12月14日办理产权登记。2016年8月23日，原审被告优品居公司及其法定代表人祝成器出具《关于商旅大厦1506室委托书》，委托公司员工相彬落实关于上述房屋的签约、付房租、装修等事宜。2016年8月24日，原审原告（出租人、甲方）与原审被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（非住宅）》一份，约定：乙方承租甲方上述房屋作办公使用，租赁期5年，自2016年9月25日至2021年9月24日止（不含免租期）。甲方给予乙方30天免租期（自2016年8月25日起至2016年9月24日止）作为乙方装修使用，免租期内乙方无需支付租金，但须支付其他日常费用，如物业费、水电费、网络通讯费等。各期租金（不含税费和物业费）如下：2016年9月25日至2016年12月24日、2016年12月25日至2017年3月24日、2017年3月25日至2017年6月24日、2017年6月25日至2017年9月24日、2017年9月25日至2017年12月24日、2017年12月25日至2018年3月24日、2018年3月25日至2018年6月24日、2018年6月25日至2018年9月24日前八期均为68091.84元，2018年9月25日至2018年12月24日、2018年12月25日至2019年3月24日、2019年3月25日至2019年6月24日、2019年6月25日至2019年9月24日、2019年9月25日至2019年12月24日、2019年12月25日至2020年3月24日、2020年3月25日至2020年6月24日、2020年6月25日至2020年9月24日的八期均为71496.42元，2020年9月25日至2020年12月24日、2020年12月25日至2021年3月24日、2021年3月25日至2021年6月24日、2021年6月25日至2021年9月24日后四期均为75071.25元。租金每季度以银行转账方式支付一次，每次付款均需在应付款周期第一个月的15日前交付给甲方。合同签订当日，乙方向甲方支付租赁保证金22697.28元。如乙方违反合同约定，甲方可从租赁保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。租赁期满或合同解除后15日内，租赁保证金在扣除应由乙方承担的前述费用后如有剩余，甲方应无息如数退还。租赁期间，由乙方承担水电费、物业管理费、网络通信费等。租赁期间，乙方迟延交付租金、物业管理费和其他相关费用达5日或2次的，或者未经甲方书面同意提前终止合同的，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金及剩余租金，按本合同约定处理该房屋的装饰装修，若甲方还有其他损失，乙方应另行赔偿。若乙方迟延交付租金、物业管理费或其他费用未达到解除合同的条件或甲方选择继续履行合同的，每逾期一天，乙方应以应付而未付的费用为基准按每日0.5%的标准向甲方支付违约金。合同还就其他事项作了约定。原审原、被告在合同尾部签字、盖章，相彬亦在乙方“代理人/代表人”处签名确认。2017年6月25日，原审原告收到原审被告当日发送的《解除合同通知函》，内容为：原乙方租赁的甲方上述房屋，现因乙方经营状况不佳，故公司做出关闭处理，所以提前解除租赁合同，请甲方准许乙方搬离办公家具物品等，并请甲方安排房屋之后的对外租赁，以免影响甲方收益。2017年7月4日，樊钰虹代原审原告向原审被告及相彬各发送《回复函》一份，内容为：对于乙方单方面提出解除租赁合同的要求，本人樊钰虹受甲方康宁等授权委托现给予如下回复:1.按合同规定，乙方应交付第四期租金；2.乙方应按合同规定结清拖欠的物业管理等相关所有费用；3.在乙方租赁期内，有任何以租赁房产为注册地的公司必须注销或者变更地址。只有在满足上述条件的前提下，经双方协商一致，乙方承担规定的违约责任并经双方现场对租赁房产共同验收通过后方可解除合同，否则，租赁合同没有解除，乙方应继续履行合同规定的所有义务并承担违约责任。次日，原审被告收到该《回复函》。2017年10月24日，樊钰虹代原审原告向原审被告法定代表人祝成器及相彬各发送《解除租赁合同通知书》一份，表明原审被告应于2017年6月10日支付第四期租金，但经原审原告多次催告，原审被告至今未付，已构成违约，特通知原审被告：1.自收到通知之日起双方租赁合同即告解除，原审被告于2017年10月26日前将承租房屋腾空后交付原审原告并进行共同验收，逾期不办理交付，原审原告有权自行收回房屋并将房屋内遗留物品作废弃处理；2.原审被告于2017年10月26日前付清拖欠的租金，并及时结清物业费、水电费及网络通讯费等；3.如原审被告逾期仍不支付上述费用或逾期返还房屋，原审原告有权按约定诉诸法律，原审被告将赔偿相关损失及费用。次日，原审被告收到该《解除租赁合同通知书》。2017年10月27日，樊钰虹代原审原告向苏州依士达物业管理有限公司交纳了上述房屋2016年11月1日至2017年10月24日期间拖欠的物业费42684.51元。以上事实，有房产证、委托书、房屋租赁合同（非住宅）、解除合同通知函、回复函及邮寄凭证、解除租赁合同通知书及邮寄凭证与签收记录、物业公司收费通知单及交费凭证等证据及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。审理中，原审被告陈述：相彬是世朗公司员工，更是世朗公司法定代表人的丈夫，相彬签订合同的行为证明本案实际承租人是世朗公司。原审原告将《回复函》、《解除租赁合同通知书》同时寄送给原审被告及世朗公司相彬，说明原审原告也知晓实际承租人为世朗公司。为此，原审被告提交2017年7月5日生成的世朗公司企业信息报告，申请追加世朗公司为原审被告参加本案诉讼。原审原告陈述：不同意追加世朗公司为原审被告，原审原告从未与世朗公司发生任何租赁关系，世朗公司因虚假注册被列入经营异常企业名单，且已于2017年12月6日注销。原审被告另陈述：物业费是原审原告与物业公司之间的关系，即使原审被告欠缴，也只能计算至2017年6月24日。原审被告于2017年6月25日已撤场，并将钥匙寄还原审原告，所以2017年6月25日房屋实际已由原审原告占有支配，此时起原审原告即可对外出租。原审原告陈述：其虽不认可原审被告于2017年6月25日已将房屋交还原审原告，但也同意从开庭日起房屋可由其占有支配，其将随时可能对外出租该房屋。一审法院认为，原审原、被告签订的《房屋租赁合同（非住宅）》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行合同。无论相彬是原审被告还是世朗公司人员，其参与签订合同系受原审被告委托，且原审被告亦在合同上盖章，《解除合同通知函》亦为原审被告所发，故合同相对人应为原审被告而非世朗公司。相彬以原审被告代理人/代表人身份签订合同，原审原告就租赁事宜向其发函并无不合理之处。至于世朗公司与原审被告就租赁房屋是否存在实际使用上的约定，应由原审被告与世朗公司相关责任主体处理，原审原告依据合同向原审被告主张合同权利于法有据。原审被告仅以经营状况为由于2017年6月25日致函原审原告解除合同，原审原告亦于2017年7月4日回函明确合同解除的条件，然原审被告未通过履行满足原审原告条件，故双方协商解除合同未果，合同仍应继续履行。而原审被告未按约支付租金、物业费等，迟延期间较长，已构成违约，原审原告于2017年10月24日致函解除合同于法有据，原审被告于次日收到该函，现原审原告诉请确认《房屋租赁合同（非住宅）》于2017年10月25日解除，一审法院予以支持。原审被告未按约提前支付合同期内2017年6月25日至2017年10月24日期间的租金90789.12元，根据合同约定，应以应付而未付的费用为基准按每日0.5%的标准向原审原告支付违约金，而此项违约责任约定过重，现原审原告诉请原审被告支付拖欠租金90789.12元及逾期付款违约金（以68091.84元为基数、自2017年6月16日起，另以22697.28元为基数、自2017年9月16日起，分别按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止），有事实和法律依据，亦属合理，一审法院予以支持。原审原告实际承担了合同约定原审被告应付的承租期内的物业费，现诉请原审被告偿还代为支付的物业费42684.51元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，原审被告迟延交付租金等达5日或2次或未经原审原告书面同意提前终止合同，原审原告可单方解除合同，没收租赁保证金及剩余租金，若有其他损失，乙方应另行赔偿。现原审原告仅诉请原审被告赔偿因原审被告违约导致合同解除造成的原审原告损失20000元（已扣除原审被告支付原审原告的租赁保证金22697.28元），已属相当合理，一审法院亦予支持。原审被告主张原审原告退还保证金缺乏依据，一审法院不予采纳。因双方庭审中一致认可租赁房屋今后可由原审原告占有支配，房屋之交付业已完成，故原审原告诉请原审被告将租赁房屋交还原审原告，已无一审法院支持之必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤与原审被告常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同（非住宅）》于2017年10月25日解除；二、原审被告常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤租金90789.12元及逾期付款违约金（以68091.84元为基数、自2017年6月16日起，另以22697.28元为基数、自2017年9月16日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止）；三、原审被告常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内返还原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤物业费42684.51元；四、原审被告常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤损失20000元；五、驳回原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2186元，由原审原告康宁、蒋冠玉、周磊、林霞、秦晓坤负担500元，原审被告常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司负担1686元。二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，优品居公司与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。优品居公司主张房屋租赁合同的相对人为世朗公司，对此本院认为，房屋租赁合同首部的承租人载明为优品居公司且加盖有优品居公司的公章，尾部落款处亦加盖有优品居公司的公章，《解除合同通知函》也是以优品居公司名义发送，故应认定房屋租赁合同的相对人为优品居公司。至于优品居公司承租房屋后是否交由世朗公司实际使用，系优品居公司与世朗公司之间的法律关系，不影响本案中房屋租赁合同主体的认定。优品居公司还主张2017年6月24日向被上诉人发送《解除合同通知函》时附送了房屋钥匙，对此被上诉人不予认可，优品居公司也未提供证据予以证明，故本院碍难采信。因优品居公司拖欠租金，2017年10月24日被上诉人向优品居公司发送《解除租赁合同通知书》，优品居公司于2017年10月25日收到该函，双方之间的房屋租赁合同应于该日解除。被上诉人要求优品居公司支付2017年6月25日至2017年10月24日期间拖欠的租金90789.15元并承担逾期付款违约金，合法有据，理应支持。因优品居公司违约行为导致租赁合同提前解除，给被上诉人造成的损失，优品居公司亦应赔偿。该损失与优品居公司逾期支付租金给被上诉人造成的损失属于不同性质的损失，并不构成重复。一审中被上诉人按20000元主张提前解除合同造成的损失，计算依据为一个月免租期租金损失22697.28元加上一个月寻租期租金损失22697.28元，扣除优品居公司已付的租赁保证金22697.28元后，尚余22697.28元，被上诉人自愿按20000元主张。本院认为，被上诉人给予优品居公司一个月免租期是以合同正常履行至租赁期限届满为预期的，现因优品居公司违约导致合同提前解除，优品居公司不应再享有免租期利益。同时，合同提前解除必然导致被上诉人需要一定的期限寻找新的承租人，被上诉人按一个月租金计算寻租期损失，也在合理范围之内。故被上诉人在扣除租赁保证金后按20000元主张提前解除合同造成的损失，应予支持。综上，优品居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3372元，由上诉人常州优品居阔达建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 叶 刚审判员 沈军芳二〇一八年三月七日书记员 王文君