湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初4017号原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道21号（汉正街都市工业园）。法定代表人刘林玉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）曾宁，湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司，住所地武汉市东西湖区慈惠街惠安大道799号2#厂房2楼（8）。法定代表人江涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）冷秀丽，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司（以下简称苏索公司）诉被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司（以下简称君邦光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年3月12日公开开庭审理。原告苏索公司的诉讼委托代理人曾宁、被告君邦光电公司的法定代表人江涛、诉讼委托代理人冷秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏索公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方《房屋租赁合同》已于2016年6月14日到期终止；2、请求法院判令被告向原告支付租金、物业管理费、水电费及滞纳金、违约金等共计1514517.7元（2015年10月15日至2017年8月14日，计算方式详见清单）；3、请求法院判令被告立即将房屋腾退给原告；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月9日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及补充协议，双方约定租期为三年，即2013年6与15日至2016年6月14日，年租金为291648元，采用分期支付方式，每年4月15日和10月15日分别支付下半年的租金。该合同约定“乙方逾期或未足额支付租金的，除向甲方支付尚欠租金外，每逾期一天，应按逾期应付未付金额的5‰向甲方支付违约金”；关于物业管理费合同也约定了每日5‰滞纳金；合同还约定“乙方逾期未搬离并向甲方交还该租赁房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金”。合同签订后原告依约履行了合同义务，而被告从2015年10月15日起再未支付过此后的租金和物业管理费，从2015年8月起一直拖欠水电费至今，2016年1月11日原告向被告发函通知被告租赁合同到期后将不再续签。2016年6月14日租赁合同到期终止，原告于2016年6月13日采用书面形式催收费用并要求其腾退，而被告一直威胁原告租赁房屋内有极为贵重精密仪器，如果原告强行腾退将承担巨额赔偿责任，并在原告无任何违约行为的情况下向原告提出了巨额索赔的要求。与此同时，被告在武汉市各政府信访部门四处上访告状，诬告原告恶意强迫其搬迁，破坏其生产经营。2017年1月22日及2017年5月8日被告声称原告故意更换锁具及砸毁其玻璃门破坏被告经营，并报警处理导致纠纷升级，试图为其拒不腾退房屋、拒付租金等各项费用寻找借口。2017年5月被告控告至硚口经济开发区管委会，双方于2017年5月15日在管委会的主持下召开协调会商议解决纠纷，被告仍拒绝支付各项租金费用，双方未能达成一致。据此，原告认为双方的租赁合同已于2016年6月14日三年期满合同终止，被告欠付各项租金、物业管理费、水电费等费用，应当向原告结清并依约支付逾期滞纳金；被告到期拒绝腾退房屋的行为已构成严重违约，应依约向原告支付日租金2倍的违约金。故原告为维护自身权益遂提起诉讼。被告（反诉原告）君邦光电公司辩称，一、原告苏索公司的诉讼请求已超过诉讼时效期间。二、被告已经依约向原告缴纳租金及物业费，且交至2015年10月14日，共计缴纳租金583296元，物业费26040元。据被告所知，原告实际在2015年5月29日起便丧失了该产业园的经营管理权，原告要求被告支付租金及物业费无事实和法律依据。且原告因园区管理问题与多方发生纠纷，也因此曾派其员工王智鹏通知被告暂时不要交租金及物业费，即使被告应当缴纳相关费用，其也是因客观原因导致无法确定向谁缴纳，不应当支付迟延缴纳租金及物业费的滞纳金。三、原告招商时承诺被告可承租争议房屋15年，后原告要求被告提前搬迁，因被告从事精密光学仪器加工，对生产厂房的要求比较高，一时难以找到合适厂房，经多方协商同意2016年11月之前腾退，被告已于2016年10月腾退房屋，被告并不存在违约以及拒绝腾退情形，原告要求支付拒绝腾退违约金没有依据。四、合同并没有规定必须向原告支付水电费，水电费不应由原告收取。即使向原告支付，合同也未规定支付时间，被告不存在迟延付费，不应当支付违约金及滞纳金。五、被告在合同签订后向原告支付租赁保证金24300元，原告已于合同之外共向被告收取水费7585.2元，电费69480元，该费用应予退还或抵充其他费用。六、原告并无实际损失，且原告主张的滞纳金与违约金计算标准过高，应予调减。基于上述理由，被告提出反诉请求：1.判令被反诉人退还2015年5月30日至2015年10月14日期间租金109368元，物业费9765元；2.判令被反诉人退还水、电费77065.2元；3.判令被反诉人退还保证金24300元；4、判令被反诉人承担本案诉讼期间产生的合理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原告、被告提交的证据真实性予以认可，对其证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：2011年1月14日，（甲方）武汉市硚口区经济开发区管委会（汉正街都市工业区）与南京创立置业策划开发有限公司（乙方）签订《汉正街都市工业区铜材厂工业设计生态园招商引资合作协议》，约定甲方将武汉市硚口区古田一路28号，建筑面积约为27502平方米的房屋及其他配套设施租给乙方经营，由乙方组建项目管理公司全面负责上述场地的开发实施及经营管理，经营期限自正式开街营运之日（乙方应于2012年1月1日前正式开街运营）起计算为15年。2012年3月5日，南京创立置业策划开发有限公司（甲方）与本案原告苏索公司（乙方）签订《协议书》，确认甲方成立项目公司即乙方负责上述《合作协议》中所涉场地的开发、招商服务和经营管理。武汉市硚口区古田一路28号汉正街都市工业区新工厂产业园15号楼办公用房即位于上述场地。2013年6月9日，苏索公司（甲方）与君邦光电公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：……二、甲方同意将武汉市硚口区古田一路28号汉正街都市工业区新工厂产业园15号楼办公用房（建筑面积为868平方米）按现状交付出租给乙方经营。……三、1.租期为三年，自2013年6月15日起至2016年6月14日；2.租赁期满，甲方有权收回该租赁房，乙方应在租赁期满后三日内交还该租赁房。如乙方要求继续租赁，须在本合同期满前二个月内向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁协议……。四、1.租金每月28元/平方米，年租金为291648元，房屋免租期为2013年6月15日至2013年10月14日，具体付款时间为交房之日起支付租金145824元，之后每年4月15日和10月15日分别支付下半年的租金145824元；2.乙方逾期或未足额支付租金的除向甲方支付尚欠租金外，每逾期一天，应按逾期应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。五、1.合同签订之日，乙方一次性支付24300元的租赁保证金；2.合同期满，如乙方不再继续租赁及在乙方未违反本合同条文并已缴清应付租金及其他费用后（包括滞纳金），甲方须在三天内，将租赁保证金返还乙方；3.合同履行期间或合同期满后，乙方如有欠缴租金及其他费用或乙方违约而导致甲方损失，则甲方有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支。不足弥补甲方损失的，甲方可向乙方追偿；……。六、1.电费依供电局规定价格，由乙方按用电量自行支付；2.免交物业费期间为2013年6月15日至2014年10月14日，物业管理费按市物价局核定的标准为每月每平方米2.5元，按实际租用房屋之建筑面积计算；物业管理费支付方式为合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付第一租赁年度第一个季度物业管理费，此后按季交纳，交纳时间为每季度首月的前五日内。乙方逾期或未足额支付物业管理费的，除向甲方支付尚欠物业管理费外，每逾期一天，应按逾期应付未付金额的5‰向甲方支付违约金；……3.公用水电费按租赁面积每月0.3元/平方米缴纳；4.乙方如不能按期交纳前几项规定的费用，甲方有权无条件停水、停电且无需向乙方做出任何因停水、停电而引致的经济赔偿；5.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气通讯等费用、房屋和设备日常维修费用由乙方承担；……。八、1.甲方保证出租给乙方的该租赁房，系甲方拥有出租权的房屋；2.甲方需于2013年6月15日前交付该租赁房。若交付时间因故推迟，则租金起算日期相应顺延；……。十二、1.甲乙双方同意，在发生下列任何情形之一时，本合同终止：A.本合同租赁期限届满时；……。十三、甲乙双方同意，本合同租赁期满后，除双方同意延长租赁期限外，乙方应在合同期满后三日内搬出租赁房屋……乙方逾期未搬离并向甲方交还该租赁物，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金。……。十五、……2.乙方若迟延缴纳房租及相关费用，甲方有权收取按日交纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金，若乙方延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租及相关费用；……。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告苏索公司将租赁标的房屋交付给被告君邦光电公司经营使用。被告向原告缴纳了租赁保证金24300元，共计缴纳租金583296元，物业费26040元，两项费用均缴纳至2015年10月14日。此外，被告向原告交纳2408吨的水费共计7585.2元，交纳57900度电费共计69480元。2016年1月11日，原告向被告发函通知被告租赁合同到期后将不再续签。2016年6月13日，原告采用书面形式催收被告缴纳截至2016年5月30日所欠房租145824元、物业费15190元以及截至2016年6月14日所欠的水费2160.9元、电费27043.2元，以上费用共计190218.1元，同时要求被告腾退租赁房屋。2016年7月28日，被告向原告出具《承诺书》，承诺其争取在2016年10月底完成厂房的搬迁工作。2016年10月18日，被告提出因新工厂产业园改造以及厂方搬迁造成各项经济损失而拒绝缴纳物业费并要求原告赔偿被告经济损失178.75万元。之后被告于2017年1月22日、2017年5月8日向武汉市硚口区长丰派出所报警声称原告更换锁具及砸毁玻璃门破坏其生产经营。2017年5月15日，原、被告双方在硚口经济开发区管委会领导主持下协调解决纠纷未能达成一致。2017年9月21日管委会出具《关于武汉君邦光电招商引资的情况说明》，表明多方均同意君邦公司2016年11月之前全部腾退完毕。2016年10月，被告从涉案房屋腾退。另查明，2015年5月29日，武汉市硚口区经济开发区管委会（甲方）、苏索公司（乙方）、武汉市都市产业投资发展有限责任公司公司（丙方）签订了《铜材厂地块及建（构）筑物回收补偿协议书》，约定：甲、乙双方已解除《招商引资合作协议》，甲乙双方确认铜材厂地块即硚口区古田一路16号（占地面积68854.81平方米）及地上建筑物、构筑物及该地块范围内所有财产及权益全部归丙方所有；……第十三条、1、自协议签订之日起，甲方、乙方不得再就案涉地块经营场所对外招租。……2014年7月1日之前已签订租赁合同并实际入驻的承租人，在下列条件达到时，丙方同意全部承续原租赁合同：乙方应先与承租人解除租赁合同，并确保现有承租人在丙方通知时立即与丙方或丙方指定单位直接签订新的租赁合同（租赁期限为原租赁合同未履行完的时间）。乙方应在第一次付款前完成前述解除或续租工作，未能完成则丙方不予付款。自本协议签订之日起，该地块上经营场所租金和物业管理费全部应由丙方取得。……承租人拖欠乙方租金和物业管理费的，由乙方自行追索。……三方协议第二十四条第四项还规定乙方苏索公司有义务缴清承租地块期间欠缴的水、电等费用。武汉市都市产业投资发展有限责任公司未与被告君光邦电公司另行签订租赁合同。2016年9月27日，被告与其他公司签订厂房租赁合同用于经营，租期自2016年10月1日开始。另据本院向武汉市都市产业投资发展有限责任公司核实，该公司表示其在上述协议签订后未承接君光邦电使用的场地，君光邦电在2015年5月29日后的租金及物业费、水电费均已由该公司与苏索公司进行结算。本院认为，一、关于合同终止时间。原告已经提交证据证明其对诉争房屋享有合法出租权，被告亦实际使用诉争房屋。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方应恪守履行。2016年1月11日，原告在合同约定的期限内发函通知被告租赁合同到期后不再续签，故租赁合同于2016年6月14日到期终止。二、原告是否有权利向被告主张欠付的租金、占用使用费及其他费用。本院认为，缴纳租金及相关必要费用是承租人的基本义务。被告自合同签订后一直使用涉案房屋至2016年10月。2015年5月29日，原告与武汉市硚口区经济开发区管委会、武汉市都市产业投资发展有限责任公司签订的案涉地块的回收补偿协议书虽然确认涉案房屋所在的场地的权利由第三方承接。但该协议也已明确“承租人拖欠乙方（即原告）租金和物业管理费的，由乙方自行追索”。案外人武汉市都市产业投资发展有限责任公司未与被告另行签订合同，且该公司已经明确表示在被告腾退之前（2016年10月）的费用已经与原告进行结算。因此，原告仍然有权利向被告要求支付2016年6月14日之前的租金及2016年6月14日至腾退之时的占用使用费和物业费及水电费。被告应向原告支付2015年10月15日至2016年6月14日的租金194432元、物业管理费17360元；被告应当支付的2016年6月14日至2016年10月1日的占用使用费为85064元，物业费为7595元。因原告未提供2016年6月之后的水电费单据，根据现有证据，被告应缴纳的水电费为2160.9+27043.2=29204.1元。综上，被告要求原告返还其缴纳的租金、物业费、水电费无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于诉讼时效。因原告已提供证据证明其在2016年6月13日向被告催收过租金费用，且2017年5月15日双方在管委会主持下曾商讨过租金费用，诉讼时效为此中断。因此，本院对被告认为原告的诉求已过诉讼时效的抗辩主张不予支持。四、关于保证金。双方合同第五条约定，合同履行期间或期满后，被告如有欠缴租金及其他费用或被告违约而导致原告损失，原告有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支，不足弥补原告损失的，原告可以向被告追偿。前述被告应向原告缴纳租金及其他费用共计333655.1元，已远远超过被告缴纳的保证金24300元，抵扣之后被告仍需向原告支付309355.1元。五、违约责任。被告延迟支付租金，应当承担违约责任。原告主张以双方合同第十五条第2项“被告迟延缴纳租金及相关费用时，原告有权收取按日缴纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金”的约定要求被告承担违约责任，被告认为违约金的标准过高，本院酌情予以确定被告以欠付租金、占用使用费及物业费30%的标准支付违约金即为91335.3元。至于逾期腾房违约金，本院认为，根据双方提交的证据，被告在2016年10月腾退是经过多方协商达成一致的结果，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司与被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月14日终止。二、被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司支付租金、物业管理费、水电费、占用使用费共计309355.1元；三、被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司支付违约金91335.3元；四、驳回原告（反诉被告）武汉苏索置业策划有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉君邦光电科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23037元，保全费5000元，由武汉苏索置业策划有限公司负担11120元，由武汉君邦光电科技有限公司负担16917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓丹人民陪审员  刘文玲人民陪审员  朱俊南二〇一八年三月三十日法官 助理  邱艳红书 记 员  刘 桦