中华人民共和国四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初14230号原告：田之悦，女，汉族，1966年10月1日出生，住成都市锦江区。原告：高某1，女，汉族，2000年7月22日出生，住成都市锦江区。法定代理人：田之悦，女，汉族，1966年10月1日出生，住成都市锦江区。系高某1之母。原告：高某2，男，汉族，2004年2月21日出生，住成都市锦江区。法定代理人：田之悦，女，汉族，1966年10月1日出生，住成都市锦江区。系高某2之母。原告：何萍，女，汉族，1936年2月9日出生，住四川省江安县。委托诉讼代理人：田之���，女，汉族，1966年10月1日出生，住成都市锦江区。系何萍儿媳，特别授权代理人。被告：四川株式会社，地址：日本大阪市住之江区南港北2丁目1－10ATC－ITM棟5階G－4－A－7。负责人：罗炎坤，社长。原告田之悦、高某1、高某2、何萍诉被告四川株式会社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员张荣、吴晓琼共同组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员张荣、吕蓉共同组成合议庭进行审理，于2017年12月25日进行第一次开庭，原告田之悦及高某1、高某2、何萍的共同委托代理人田之悦到庭参加诉讼，被告四川株式会社经公告传唤未到庭��后因工作原因，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员张荣、朱灵锋共同组成合议庭进行审理，2018年3月6日进行第二次开庭，原告田之悦到庭参加诉讼，被告四川株式会社经传唤无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田之悦、高某1、高某2、何萍向本院提出诉讼请求：1、请求判决高嵩（涉诉房屋出资购买人）与被告四川株式会社签订的房屋转让协议书和备忘录有效；2、请求判决被告协助将涉案房屋办理过户至原告名下。事实与理由：四川株式会社是在日本注册的独立公司，在1991年由四川省经贸委组织多家外贸进出口公司作为四川省外贸窗口在日本的派出机构，之后于1992年在成都设立了四川株式会社成都办事处，并由这几家外贸公司共同在国内出资购买了位于武侯区玉林小区兰天路38号的���屋作为办公场所（房屋的所有人为四川株式会社成都办事处）。在2000年，由原四川省纺织进出口公司罗炎坤、原四川化工进出口公司高嵩和原四川省土产进出口公司刘光乾三人共同出资购买了四川株式会社在国内和国外的所有资产，罗炎坤担任社长，高嵩和刘光乾担任董事。由于经营需要，四川株式会社成都办事处在2003年被注销，在2002年四川株式会社把涉案房屋出售给董事高嵩，并由社长罗炎坤与高嵩签订了房屋转让协议书，高嵩于2005年2月付清了所有购房款并与社长罗炎坤签订了相关备忘录，同时由四川株式会社出具同意出售房屋的董事会决议。同年四川株式会社委托办事处前员工袁成林女士协助办理房屋过户手续，当时成都市房管局要求买方出具卖方注册地日本当地出具包含房屋转让协议等信息的公证书，而当时购房是由几家外贸公司共同在国内出资购买，没有通过日本母公司四川株式会社，因此该房屋没有作为四川株式会社资产出现在日本的工商登记材料中，因此无法在日本完成公证，因此一直未正常办理过户至今。现涉案房屋的购买人高嵩于2015年1月不幸逝世，为协助房屋转让，四川株式会社社长罗炎坤于2016年5月再次出具委托买方高嵩的妻子田之悦办理过户的委托书，原告田之悦在2017年2月完成了该房屋有关房产税和土地使用税的手续，并由田之悦个人支付了税款，且该房屋一直由高嵩及家人居住至今，为了原告能合法取得涉诉房屋的所有权，特诉至法院。被告四川株式会社经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，被告四川株式会���于1991年10月14日在日本依法设立，董事为罗炎坤，监事为高嵩。后经国家工商行政管理局批准，被告四川株式会社在中国设立派出机构“日本四川株式会社成都办事处”。1994年7月15日，四川株式会社成都办事处（购买方，乙方）与成都华泰房屋开发有限公司（出售方，甲方）签订《购房合同》，约定：乙方所购房屋位于成都市，面积185平方米，总价1025640元。现房屋登记于四川株式会社成都办事处名下，登记地址为：武侯区玉林小区兰天路38号乙别墅B单元17楼P号，登记建筑面积190.5平方米，业务件号：权299912。2001年10月11日，四川省对外贸易经济合作厅出具批复，同意注销日本四川株式成都办事处。2000年4月3日，四川省对外经济贸易委员会发出批准证书，批准延长四川株式会社在成都设立的常驻代表机构��以延期，从2000年4月8日延长至2003年4月8日。2002年12月30日，高嵩（甲方）与四川株式会社（乙方）签订协议书，约定：乙方同意将成都“天府花园”别墅乙-B型17-P号出售给甲方，售价650000元，首期付30万元，剩余在2003年6月30日前付清，房款付清后，乙方将房产证交给甲方，并协助办理房产土地证手续。协议书落款甲方处由高嵩签字，乙方处由罗炎坤签字，四川株式会社未盖章。2005年3月22日，高嵩（甲方）与四川株式会社（乙方）签订备忘录，载明：乙方出售给甲方的房屋，甲方已于2005年2月11日分批付给乙方（到2月11日止全额付清），乙方于2005年2月22日将房屋证书交给甲方，乙方应协助甲方办理有关产权过户手续。备忘录落款处高嵩在甲方签字处签字，乙方签字处由罗炎坤签字。2002年1月17日，四川省纺织品进出口公司（甲方）与四川株式会社在职中方人员（乙方）签订《协议书》，内容为：因四川株式会社实行体制改革，以40万美元将全部产权转让给四川省纺织品进出口公司和四川株式会社在职中方人员。2001年1月12日，甲方与乙方就双方认购股份及股金回报等问题达成并签署了协议。截止2001年12月27日，乙方已将40万元美元股金全部付给了甲方并按有关协议交纳了股金的回报金。至此，四川株式会社的所有股权和产权均归乙方所有。2005年3月22日，四川株式会社召开董事会议，达成决议，一致通过同意出售位于四川省成都市武侯区兰天路38号乙别墅B单元17楼P号，权字299912号，建筑面积190.5平方米的住宅房。该决议由董事会主席罗炎坤，董事刘光乾签字。再查��，2005年3月22日，被告向案外人袁成林出具委托书，委托其办理涉案房屋的过户登记手续。2016年5月20日，被告向本案原告田之悦出具委托书，委托事项为：办理涉案房屋的过户登记手续。另查明，高嵩与田之悦为夫妻关系，育有高某1、高某2，原告何萍系高嵩之母。高嵩于2015年1月30日在成都市因病逝世，本案原告田之悦、高某1、高某2、何萍为高嵩的法定继承人，该继承权经成都市公证处出具（2015）成证内民字第12877号公证书予以公证。本院认为，四川株式会社成都办事处作为四川株式会社在中国的派出机构，其所作出的行为效力及于被告四川株式会社，2002年，被告四川株式会社的董事长罗炎坤与高嵩签订的房产转让协议书，约定了关于出卖涉案房屋的事宜，虽然该协议上没有四川株式会社加���的公章，但是在2005年四川株式会社的董事会议上，决议通过了出售涉案房屋的意见，视为对2002年董事长罗炎坤签订的房产转让协议的行为效力的追认，转让行为效力及于四川株式会社，并且在2005年和2016年，被告向案外人袁成林以及本案原告田之悦出具授权委托书的行为，表明其认可涉案房屋的买卖，并在积极的配合办理过户事宜，至于至今未完成过户的原因是因为无法取得相应的公证文书，因此高嵩与四川株式会社签订的关于转让涉案房屋的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，故对原告主张确认转让协议书有效的诉讼本院予以支持。至于备忘录，因其只是对双方付款进行的确认，相当于收款收据，其效力无需进行确认，故对原告要求确认备案录有效的诉请不予支持。现因房屋转让协议有效，双方当事人应当按照���同约定履行自己的义务，根据双方后续签订的备案录，可见高嵩已经依约将全部房款支付给了四川株式会社，那么被告四川株式会社应依约为高嵩办理房屋过户。但现高嵩已逝世，其法定的继承人即本案的四位原告应依法对高嵩购买的涉案房屋进行继承，因此被告四川株式会社应将房屋过户至四位原告名下。至于继承而涉及的相关税费，当事人按相应的规定缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：一、确认高嵩与四川株式会社签订的关于成都武侯区玉林小区兰天路38号乙别墅B单元17楼P号房屋（权299912）的转让协议书合法有效；二、被告四川株式会社��本判决生效之日起十五日内协助原告田之悦、高某1、高某2、何萍办理涉案房屋的过户登记手续；三、驳回原告田之悦、高某1、高某2、何萍的其他诉讼请求。本案案件受理费18300元，由被告四川株式会社负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时，一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴 翔人民陪审员  朱灵锋人民陪审员  张 荣二〇一八年三月六日书 记 员  韩亚群