江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初162号原告：宜春碧桂园投资有限公司，住所：江西省宜春市袁州区宜阳大道60号，统一社会信用代码：913609000634854128。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：姜萱，该公司职员。委托诉讼代理人：钟超，该公司职员。被告：朱柏山，男，1956年9月19日出生，汉族，住宜春市袁州区。被告：漆晓妹，女，1956年12月27日出生，汉族，住宜春市袁州区，与被告朱柏山系夫妻。原告宜春碧桂园投资有限公司（以下简称原告）与被告朱柏山、漆晓妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付所欠购房款总计1571969元；2.判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2017年11月23日止违约金暂计182049.83元。以上共计1754018.83元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月31日签订《商品房买卖合同》，原告作为出卖方，出售宜春碧桂园凤凰城钻石郡11幢101室商品房给被告。根据该《商品房买卖合同》第四条和第六条约定，原告出售给被告的商品房总房价款为4183616元。付款方式为：按揭付款。付款时间：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的52.91%给原告，即2213616元给原告，并向贷款银行办理按揭申请手续；2、被告必须在2016年9月30日前，付该商品房总房价款的47.09%（银行按揭款项）给原告，即2920000元。原告积极履行该《商品房买卖合同》义务，然而，被告从2016年9月30日开始拖欠银行按揭款项，经原告催缴被告至今仍欠款1571969元。根据该《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款的，被告应向原告支付从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2017年11月23日止违约金暂计182049.83元，庭审中计算至2018年1月30日为203225.02元。故诉至法院。被告辩称，一、被告在签订购房合同的同时已付清了首付款，没有违约。2016年8月31日晚，被告与原告签订了购买钻石郡11栋101室商品房，商品房总价4183616元。首付52.91%，即2213616元，银行按揭47.09%，即197万元。在签合同之前，被告的首付款已经存在原告的财务账上。首付的比例也是按这笔钱的数额确定的。事实上被告在签订购房合同的同时，即已付清了首付。何来的违约。至于2016年12月14日和2017年2月26日原告开出的两张收款票据是原告内部走程序调账到账的时间，不是被告的付款时间。原告以此时间为由主张被告违约是毫无道理的。二、原告因走程序拖延8个月才向银行提供合同，此时银行政策变化，使得被告错过贷款的最佳机会。原告应承担被告贷款不能的责任。去浦发银行按揭是原告指定的，2016年9月被告已向银行提交了按揭所需的全部资料。2016年11月7日原告通知被告提高首付比例，被告同意，只要尽快办下按揭就行。2017年3月9日被告还在催促原告到浦发银行办理手续。4月28日原告的流程才走完，接下来还要去房管局更改，5月2日被告催原告“今天能到银行按揭吗。要你公司不能再拖了，怎么走程序这么几个月啊。要命啊，麻烦你催一下”。原告说：“流程走完了，我去房管局改就好了”。2017年7月19日原告通知被告说你们的款放不下来，因为浦发银行没有贷款指标，退回的这一批凤凰城有二十多户，高层还有一些人，你们贷款要转到邮政银行，之后在原告的带领下，我们又向邮政银行提供了贷款资料并签字。8月16日原告通知我们因年龄的原因邮政银行拒贷。由于原告拖延近九个月的时间才向浦发银行提供购房合同，此时银行的贷款条件已经改变，致使被告错过了贷款的时机和机遇。据此，原告本应承担被告贷款不能的责任，反而还声称被告违约，岂有此理。三、由于原告的不作为造成今天的结果。2017年10月被告主动交房款40万元，并与原告口头协商待房子装修完一次性付清余款。这样做的原因有三个方面，一是因未贷到款增加了近200万元的付款压力，被告调济资金和追款都需要时间。二是原告的装饰不正常，从2017年10月停工至现在，逾期9个月仍未交房，现在还不知道何时交房。三是房屋质量有问题，天花板渗漏水，粉刷层开裂脱落，承重梁做低12公分，到现在还未整改。这种状况都是原告造成的，原告本应承认失误，承担责任，反而于2017年12月起诉，真不知理亏。今年1月被告拿到诉讼资料后找到了原告客户关系部的张经理协商，被告强调二点：一是原告要承认在按揭、交房方面违约；二是这套商品房存在质量问题，在此基础上，被告分三期付款。即2018年的3、4、5三个月付清。房子必须同步装修完，张经理说：他不能说明违约的事，但原告主张罚被告的违约金可以不交；分三次付款能否提前一个月，即2018年的2、3、4三个月。被告说违约金不是可以不交，而是被告没有违约，既然张经理不能做主，被告只有出庭，请求法律援助。综上所述，被告已按合同约定及时付清了首付款2213616元，按揭款197万元未批下来是因原告未及时提供合同，拖延了贷款时间，责任由原告承担。被告遵守合同约定，没有违约，更不存在违约金。请求驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2014年原告向被告购买碧桂园凤凰城一期一批鸣翠谷一街88栋088102室、088101室房屋，被告当年已向原告分期付款2210312元。后双方协商改由被告购买碧桂园凤凰城一期一批次钻石郡11幢101室房屋，总价为4183616元。故双方于2016年8月31日签订《商品房买卖合同》，签订该合同时被告已经向原告支付购房款2213616元，按该款确定被告应付首付款比例为52.91%。《商品房买卖合同》约定：“第六条付款方式及期限。买受人按【按揭贷款】方式按期付款：（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的52.91%给出卖人，即2213616元，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2016年9月30日前，付该商品房总房价的47.09%（银行按揭款项）给出卖人，即197000元。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；”同时《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定：“三、无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意，乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称差额款项），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方”。合同签订后，2016年9月被告按原告指定的浦发银行提交了按揭所需资料，同年11月7日原告工作人员微信通知被告首付提高至百分之五十，同年12月30日原告工作人员告知被告提交88幢收据、户口本、结婚证为办理按揭用。2017年1月被告到原告财务处了解到原告内部财务流程转款开出收据仍未完成（即将88栋购房款转至11幢101室并重新开出收据）。同年4月原告工作人员告知被告按揭材料差购房合同。同年6月被告仍在催促原告尽快办理银行按揭手续。7月19日原告告知被告浦发银行拒贷。此后原告转向邮政储蓄银行办理按揭，8月16日原告告知被告因年龄原因银行拒贷。另查明，原告于2016年12月14日、2017年2月20日、2017年4月17日开出税务局通用预收款收据分别收取原告首付款1263616元、948031元、1969元合计币2213616元，2017年10月14日被告向原告交付购房款40万元，至此被告共计已交购房款2613616元，尚欠1570000元（4183616元－2613616元）。本院认为，浦发银行未批准按揭贷款申请原告是否应承担相应的过错责任。本案被告在签订合同后已经及时将相关按揭材料提交给银行，由于银行按揭贷款在购房人提供了有关申请材料的情况下主要由开发商办理，本案没有证据证明是由于购房人延误办理相关贷款手续或是不提供相关的证明。相反，原告方在2017年4月还在通知被告按揭材料差购房合同，且其内部购房款财务流转发票在2017年4月才分别开出，证实原告向银行提交并收集按揭材料时间过长。而时间过长由于政策的变化，会给交易或按揭带来影响，本案原告未能提供证据证实是否排除该方面的因素造成贷款被拒。故原告应承担相应的过错责任，被告不构成违约，原告要求被告支付违约金的诉请，没有事实依据本院不予支持。因双方同意继续履行合同，经核算被告尚欠原告购房款1570000元，考虑付款方式发生变化，双方又无法达成新的协议，故由被告分期支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告朱柏山、漆晓妹向原告宜春碧桂园投资有限公司分别于2018年5月31日支付购房款520000元、于2018年7月31日支付购房款520000元、于2018年9月30日支付购房款530000元合计币1570000元。二、驳回原告宜春碧桂园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20586元，减半收取计10293元，由原告宜春碧桂园投资有限公司负担5146.5元，被告朱柏山、漆晓妹负担5146.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  廖 华二〇一八年三月七日代书记员  吴洪丽