内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内25民终81号上诉人（原审原告、反诉被告）：乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司。住所地：集宁桥东六马路59号。法定代表人：高伟涛，职务董事长。委托诉讼代理人：宝音乌力吉陶格陶，内蒙古醒悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿斯楞，内蒙古醒悟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朝鲁门，男，1985年7月13日出生，蒙古族，个体。委托诉讼代理人：咏梅，女，1985年11月5日出生，蒙古族，系阿巴嘎旗安监局职工。系朝鲁门妻子。被上诉人（原审被告）：咏梅，女，1985年11月5日出生，蒙古族，系阿巴嘎旗安监局职工。二被上诉人共同委托诉讼代理人：红龙，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。上诉人乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司因与被上诉人朝鲁门、咏梅房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院(2017)内2522民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宝音乌力吉陶格陶、阿斯楞、被上诉人咏梅及其与被上诉人朝鲁门的共同委托诉讼代理人红龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一部分之计算利息基数为109375元的判决，改判以160900元基数计算逾期利息直到被上诉人支付全部房款为止；2、撤销一审判决第三项，驳回被上诉人在一审中的反诉请求；3、被上诉人承担本案一审本诉反诉诉讼费用及二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定欠款为160900元后，从欠款总数中扣除反诉赔偿金确定计算利息的基数无法律依据。二、一审法院认定被上诉人发生7500元第一次维修费，因被上诉人提交的收条、收款收据均不是正规发票，是否真实发生存在异议。再者如果发生此次维修，该维修没有达到妥当处理的程度，属于扩大损失，法庭不应当支持该主张。三、一审法院单凭一份真实性存在争议的合同，酌定发生12000元租赁费损失没有事实依据。四、一审法院仅依据房屋内部整体维修的预决算书，判令上诉人赔偿32023元的维修费没有任何依据。被上诉人朝鲁门、咏梅辩称，一、本应由作为开发商的被答辩人修复存在质量问题的房屋，被答辩人拖延维修，答辩人维修了此房屋，代其支付了所有维修费用，同时产生了其他相关损失，被答辩人理应扣除维修费用等各项支出，计算剩余房款。二、被上诉人的鉴定是通过原审法院申请的，鉴定机构是通过现场测量观察鉴定之后得出的预算数字，没有错误计算的情况。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、要求被告支付房款160900元；二、要求被告支付电表、水表等各项费用8138元；三、要求被告支付迟延履行期间的利息19308元；四、要求被告承担本案的全部诉讼费用。变更诉讼请求：要求被告支付2015年7月28日至购房款还清为止的迟延履行期间的利息。一审法院认定事实：2015年4月份二被告从原告处购买了阿巴嘎旗别力古台镇乌冉克西街S2号商业楼107-207铺。原告与被告朝鲁门于2015年7月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定:第二条，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3980元，价款为：600900.40元。第四条，1.一次性付款的，乙方（被告）应于2015年9月30日前，一次性存入商品房全部价款600900.40元；第六条，乙方（被告）如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期30日内的，甲方（原告）有权追究乙方（被告）逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方（被告）应付款之日起至实际付款之日至，按银行同期贷款利率计算。二被告已支付原告购房款440000元，尚欠购房款为160900元，尚欠电表、水表等费用为8138元。2015年5月5日，原告将该房屋钥匙交付二被告，并由二被告开始装修该房屋。但因房屋漏水、水泥脱落等原因，二被告至今未支付剩余房款。故原告提起诉讼。本案审理中被告申请对涉案房屋进行维修费用鉴定，于2017年9月27日博文房地产评估造价集团有限公司锡林郭勒盟分公司作出”预（决）算书”，鉴定结果为”工程造价：32025元”，评估费用为2000元。一审法院认为，原、被告于2015年7月28日签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。一、关于反诉部分。反诉原告主张要求反诉被告支付因房屋漏水、水泥脱落等问题导致无法入住所造成的租房损失（2015年7月1日至2016年7月2日）14000元。因原告房屋漏水、墙体脱落，影响了原告的居住使用，给原告的生活带来不便，且被告在原告提出问题后一直未予积极解决，对于原告要求被告赔偿损失的主张，予以支持。反诉原告只提供了一份租赁合同，无法确定是否实际履行租赁费。考虑到阿巴嘎旗的房屋租赁价格和原告的实际状况，酌情认定租赁费损失为12000元（1000元/月×12个月，2015年7月1日至2016年7月2日）。反诉原告主张要求反诉被告支付第一次维修房屋的费用7500元，并出示了两份收据，对此反诉被告辩称，反诉原告对该房屋进行维修后没有达到妥善处理标准，因此该维修费属于扩大损失范围，但反诉被告未提供证据支持其辩解意见，故不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故反诉原告的此项诉讼请求，予以支持。反诉原告主张要求反诉被告支付三次搬家费用1800元及一年的营业损失20000元，但未向法庭提供相应的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，反诉原告因其未能提供具备证明力的证据加以证明，故反诉原告对此应承担举证不能而对其不利的法律后果。反诉原告主张要求反诉被告承担第二次维修费用32025元，并出示了博文房地产评估造价集团有限公司锡林郭勒盟分公司作出的”预（决）算书”一份，对此反诉被告辩称，对”预（决）算书”的真实性没有异议，对合理性有异议，该超出损失的维修费用达到全部工程款的70%，但未提供证据支持其反驳意见，故不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋存在显而易见的质量瑕疵（房屋漏水、墙体脱落），且经鉴定，房屋漏水及墙体脱落损失共计32025元，故反诉原告的此项诉讼请求，予以支持。反诉原告主张要求反诉被告支付鉴定费用2000元，符合法律规定，予以支持。二、关于本诉部分。原告主张要求二被告支付剩余购房款160900元及电表、水表等费用8138元，符合法律规定，予以支持。原告主张要求被告支付2015年7月28日至购房款还清为止的迟延履行期间的利息。根据双方合同约定，被告应2015年9月30日之前还清购房款，逾期利息按银行同期贷款利率计算，故被告应当从2015年10月1日开始按银行同期贷款利率支付逾期利息至还清购房款为止。原告应赔偿的房屋维修损失，应予冲抵被告所欠房款，并以相抵后所欠购房款金额109375元（160900元-32025元-12000元-7500元）为基数计算逾期利息，对原告超出此基础的逾期利息不予支持。判决：一、被告（反诉原告）朝鲁门、被告咏梅于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司购房款160900元，并自2015年10月1日起以109375元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息至实际付款之日；二、被告（反诉原告）朝鲁门、被告咏梅于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司电表、水表等费用8138元；三、原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付被告（反诉原告）朝鲁门损失19500元及房屋维修费32025元，共计51525元；四、驳回被告（反诉原告）朝鲁门的其他诉讼请求。本诉案件受理费4067元，减半收2033.5元，由被告（反诉原告）朝鲁门、被告咏梅负担；反诉案件受理费867元、评估费2000元，由原告（反诉被告）乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司负担案件受理费577元、评估费2000元，由被告（反诉原告）朝鲁门负担案件受理费290元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人朝鲁门、咏梅已支付给上诉人乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司购房款440000元，尚欠购房款160900元。但由于作为开发商的上诉人交付给被上诉人使用的房屋存在质量问题，修复费用及修复期间造成的其他损失依法应由上诉人承担，故从欠款总数中扣除反诉赔偿金确定计算利息的基数并无不当。由于涉诉房屋漏雨导致大面积损坏，被上诉人发生了第一次维修费7500元。虽然被上诉人提交的收条、收款收据均不是正规发票，但根据经被上诉人的申请所作出的该房屋维修工程《预（决）算书》、照片等证据，能够印证该收条、收款收据的真实性。应当是没有扩大损失。鉴于上诉人交付给被上诉人的房屋质量问题严重影响正常居住使用，被上诉人租赁他人房屋居住符合实际情况，一审法院根据当地情况酌定发生12000元租赁费损失并不是没有事实依据。经被上诉人申请所作出的该房屋维修工程《预（决）算书》，程序合法，鉴定数额均有事实依据，一审法院判令上诉人赔偿32023元的维修费，存在事实和法律依据。二审法院予以确认。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为，上诉人乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司与被上诉人朝鲁门签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定全部履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人迟延给付上诉人剩余购房款，理应承担给付剩余购房款并支付逾期付款利息的责任。而上诉人交付的房屋由于存在严重质量问题，以致造成被上诉人修复、租赁房屋居住、鉴定修复费用等损失，对此，上诉人依法理应承担这些损失。鉴于上诉人尚欠被上诉人这些修复等损失款，故一审法院从被上诉人欠款总数中扣除上诉人欠款确定计算利息的基数并无不当。上诉人的其它上诉理由均没有依据，本院不予支持。综上所述，乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由上诉人乌兰察布市集宁区恒源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建强审判员  杨树平审判员  吴春林二〇一八年三月十九日书记员  赵 晶