浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5657号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州振亚物资有限公司，住所地温州市龙湾区海城街道西门街96号，统一社会信用代码91330301145658815J。法定代表人：涂瑞弟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许君鞅，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉妮，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江龙翔电器有限公司，住所地温州经济技术开发区杨柳路47号，统一社会信用代码91330301719567972R。法定代表人：项晓敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洁琼，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江俐娴，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。上诉人温州振亚物资有限公司（以下简称振亚物资公司）与上诉人浙江龙翔电器有限公司（以下简称龙翔电器公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振亚物资公司上诉请求：撤销一审判决，改判龙翔电器公司继续履行合同，向振亚物资公司提供其所取得的土地利用规划条件材料，并协助振亚物资公司办理三方资金监管业务。事实和理由：本案合同不存在法律或事实上的履行不能，也不存在不适于强制履行的情形，一审法院认定合同无法继续履行，理由不足。一、振亚物资公司营业执照上的经营范围虽有危化品的销售，但已明确注明经营地点仅限于金海化学品批发市场内，不得在此场地之外开展经营。且经营的方式为无存储场所方式的经销，即在批发过程中不得设立危化品的存储场所，交易标的从生产厂家直接运送到需方公司。故以振亚物资公司可能给周边企业带来危害为由，认定振亚物资公司不符合入园条件，理由不足。二、振亚物资公司购买涉案工业地块的目的是作为紧固件的生产基地，振亚物资公司可向相关部门出具书面承诺，保证在涉案场地只从事紧固件实体生产制造，不从事危化品贸易流通。为了进一步证明振亚物资公司购买涉案地块系从事实体制造业，振亚物资公司在2017年9月22日增加紧固件的制造和销售作为经营范围，并取得行政主管部门的审批同意。故以振亚物资公司为流通企业不是生产制造企业为由，认定合同无法继续履行，理由不成立。三、振亚物资公司曾多次向温州空港新区管理委员会（以下简称管委会）咨询，其答复是紧固件制造业具备入园条件，管委会不会故意为难交易双方。因涉案地块属拆迁安置性质，管委会不能主张优先购买权。本案的主要问题在于龙翔电器公司故意不向相关部门递交地块转让申请。如果龙翔电器公司递交申请，完全可以办妥审批手续。四、关于投资必须达到百分之二十五才可以交易的问题。《中华人民共和国土地管理法》有关投资必须达到25%才可以交易的规定，不影响交易合同效力。双方在中介的撮合下在合同中已经对此种情形如何处理过户程序做出了详细约定，只要双方均按照合同切实履行，不存在履行的困难。针对振亚物资公司的上诉，龙翔电器公司辩称，一、振亚物资公司经营范围不符合新区入园条件，即使振亚物资公司经营范围增加了紧固件的销售和制造，其经营范围依旧包括危险品的仓储和销售，故增加该两项经营范围不等于其符合入园条件。且入园需提供项目可行性研究报告，管委会将会同经信局进行审核，组织专家会审后才能确定能否入园。不是凭振亚物资公司的书面承诺就可入园。二、涉案工业用地的转让行为未经管委会的同意。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，受让人转让土地使用权的，由宗地所在的开发区工业园区管委会或当地政府优先行使收购。在开发区工业园区管委会或当地政府放弃收购且新土地受让人入园项目经管委会或当地政府审核确认后，出具工业用地使用权转让审核意见书，国土资源部门依据管委会或当地政府出具的工业用地使用权转让审核意见书方可办理土地使用权变更登记。涉案的不动产权证书上附记该宗土地转让时由开发区工业园区管委会优先收购。特别注明该宗地转让时需完成开发投资总额的25%，因此，管委会有优先收购权和审核权。故并非龙翔电器公司将转让申请递交有关部门办理手续就可以使管委会放弃优先收购权和审核权。管委会在对一审法院的回函中没有说明放弃优先收购权。三、涉案土地使用权的转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项、最高人民法院（法函[2003]34号）《关于土地转让未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权效力的答复》的规定，涉案地块的投资没有达到25%以上，转让合同无效。在本案中，振亚物资公司存在不支付任何转让款的根本违约行为，龙翔电器公司也不会主动配合履行。因此，一审法院认定本案合同无法继续履行，该认定正确。合同无法继续履行，一审法院应当判决解除合同。龙翔电器公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙翔电器公司一审的反诉请求。事实和理由：一、涉案《工业用地转让定金协议》违反法律强制性规定，同时，龙翔电器公司作为受让方未经管委会入园资格审核，侵犯了管委会的优先收购权，故属于无效合同。即使《工业用地转让定金协议》有效，目前亦已失效。2017年5月18日，双方约定的定金30万元监管期届满，但振亚物资公司迟迟未向龙翔电器公司提出重新办理资金银行监管的要求，也未将30万元定金直接支付给龙翔电器公司。定金合同属于实践性合同，振亚物资公司至今未交付定金，《工业用地转让定金协议》在监管期限届满即已经失效，对双方当事人已无约束力，振亚物资公司无权要求继续履行。同样，双方签订的《补充合同》对双方亦无约束力。二、一审法院认定龙翔电器公司存在违约行为不享有合同解除权，显属不当。本案违约责任在振亚物资公司，而非龙翔电器公司。1、龙翔电器公司不存在违约行为，振亚物资公司提供的证据也不能证明龙翔电器公司存在违约行为。首先，龙翔电器公司已通过微信的方式通知振亚物资公司进行规划设计。其次，一审法院认定龙翔电器公司违约的主要证据是振亚物资公司提供的录音资料。该录音资料系在未经龙翔电器公司同意的情况下偷录，证据来源不合法，且系双方谈话的部分内容，不能完整反映客观事实。该录音是在双方协商合同解除或继续履行的情况下所录，虽然龙翔电器公司提到违约、提价、赔偿等内容，但此系龙翔电器公司为了达成和解协议或者和解目的作出妥协所提出的假设性意见，不能据此认定龙翔电器公司存在违约行为。对此，可以参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条中关于“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”的规定，对本案的录音资料作出认定。2、本案的违约责任在振亚物资公司。首先，振亚物资公司的经营范围不符合入园条件，不具备受让涉案土地使用权的条件。此系合同无法继续履行的主要原因。其次，振亚物资公司存在拒不支付转让款的根本违约行为，龙翔电器公司有权根据协议约定单方解除合同。根据协议约定，振亚物资公司应在收到龙翔电器公司书面通知可以进行规划设计的当日支付20%转让款至资金监管账户。龙翔电器公司早在2016年1月9日就以微信的方式通知振亚物资公司法定代表人，可以进行规划设计及填方工作。振亚物资公司在收到通知后并未提出反对意见。振亚物资公司在龙翔电器公司于2016年12月21日送达《规划条件通知书》后，拒不支付转让款，也不开始进行规划设计。在定金资金监管到期后，振亚物资公司也未联系龙翔电器公司重新办理资金监管，更未支付20%的转让款，其行为已经明确表明其不想继续履行协议，存在明显的违约。若振亚物资公司确有履行协议的诚意，应在本案诉前或诉中，将定金及转让款汇入监管账户，以表明其履行合同的诚意。三、一审判决认定合同有效，认为合同无法实际继续履行，但又不判决解除合同，显属不当，无法实质解决双方当事人的争议。本案所涉合同的履行确有法律、政策及客观事实层面的障碍，涉及国有建设用地转让相关政策、审批、政府优先回购等事项，超出了双方意思自治的范围。一审判决确认合同效力后，既驳回了龙翔电器公司要求解除合同的请求，又驳回了振亚物资公司要求继续履行的请求，不能有效解决双方当事人的纠纷，发挥不了良好的社会效应。针对龙翔电器公司的上诉，振亚物资公司辩称，一、关于管委会优先购买权问题。1、《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条约定受让方有权转让、出租或抵押土地使用权。2、涉案地块系龙翔电器公司厂房被拆迁征收安置的用地，并非招拍挂方式出让的用地，约定优先购买权并不合理。故上述第二十一条的优先回购应仅限于“确因经营不善或与之相当的原因”。3、一审法院曾征询管委会是否要回购，管委会表示其不会行使回购权，干涉双方转让。以优先购买权为由主张合同无效，只能由管委会作为权利人提出，龙翔电器公司没有资格越俎代庖。在管委会对转让知情，且至今未提出优先回购的情况下，本案合同不存在侵犯管委会优先回购权的问题。4、根据双方的约定，龙翔电器公司应当负责取得管委会的审核意见书，此系龙翔电器公司的义务，如果龙翔电器公司做不到，应认定其违约，而不能得出合同无效的结论。5、振业公司有足够的信心取得入园资格。如不能取得入园资格，则属于合同违约责任的承担问题，不属于合同效力问题。6、龙翔电器公司主张合同已经失效，理由不成立。合同一旦签订，非经法定程序不得擅自单方解除。双方一致约定将30万元定金交第三方保管，应视为特殊意义上的定金交付。在定金交付的一年三个月之后，双方又签订了《补充协议》，进一步说明合同没有失效，而是持续有效。二、龙翔电器公司是违约方。在合同签订后，因工业用地价格上涨，龙翔电器公司负责人多次通过中介提出单方面终止合同，除非振亚物资公司同意加价。龙翔电器公司申请出庭的证人可以证明涉案纠纷系由龙翔电器公司单方要求提价引起。三、龙翔电器公司认为合同无法履行，一审的判决实际上支持了龙翔电器公司的主张，该判决错误。振亚物资公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《工业用地转让定金协议》有效；2、判令龙翔电器公司继续履行合同，向振亚物资公司提供其所取得的土地利用规划条件材料，并协助振亚物资公司办理三方资金监管业务。龙翔电器公司在一审反诉请求：1、确认《工业用地转让定金协议》、《工业用地转让定金协议补充合同》无效，驳回振亚物资公司的全部诉讼请求；2、若确认《工业用地转让定金协议》有效，则判令解除《工业用地转让定金协议》及《补充合同》；3、龙翔电器公司有权没收振亚物资公司定金30万元。一审法院认定事实：2015年5月18日，龙翔电器公司作为转让人、振亚物资公司作为受让人、温州市平安易居房产营销有限公司锦城加盟店作为中介方、涂瑞弟、项晓敏作为担保方共同签订《工业用地转让定金协议》，约定转让人已通过出让方式获得位于温州市新空港工业园区B16地块11号企业安置土地，土地面积详见工业用地拆迁协议；工业用地拆迁安置面积2679平方米，土地用途为工业用地；转让人和受让人同意上述土地受让单价118万元每亩；受让款的支付期限、路径为：1.受让人在签订本合同时，向转让人支付受让该土地定金30万元存入银行资金监管账户。2.在转让人书面通知受让人土地可以进行规划设计当日，受让人应存入银行资金监管账户《工业用地转让协议》合同土地总款20%（不包含合同定金）。3.工业用地办理进场施工费用由受让人自行承担，过户需要投入的建筑工程款总款25%由转让人先行支付，施工建设单位受让人指定，进场施工当日，受让人须存入资金监管账户建筑工程总款25%。转让人书面通知受让人土地可办理过户手续前5日，须存入资金监管账户未支付土地总款80%（包含合同定金）；双方一致同意确定华夏银行温州开发区支行为本合同约定的房款监管单位，三方另行签订监管合同；转让人按受让人设计建筑完成工程预算总量25%，办理土地证过户，在过户前10日转让人须办理《工业用地转让意见审核书》；由于转让人转让工业用地处于未供地状态，则转让人、受让人约定以2015年__月__日为时间节点，在该时间节点内受让人可正常行使对该宗土地权利，则按本合同继续履约；订立本合同后，转让人按照受让人的合法要求无条件帮助受让人完成建筑设计，及相关进场施工手续的办理，费用受让人承担；因不可抗力、政府政策而导致本合同无法按约履行的，双方均不承担违约责任，转让人应于该事项发生之日起15日内全额无息退还受让人已收款项（包括监管账户的款项及受让人已支付相关费用）；受让人在办理产权过户前须取得管委会产业入园资格认定；转让人在办理产权过户前须取得管委会签署的《工业用地转让审核意见书》及全体公司股东签名的《股东决议书》四份、公司章程；因履行合同发生争议协商不成的，可向转让土地所在地的人民法院提起诉讼；若受让人依约履行合同先期义务，转让人未按本合同约定时间协助受让人办理过户手续的，每逾期一日，按已收房款总额的万分之五向受让人支付违约金。若逾期超过30日的，受让人有权解除本合同，此时，受让人有权依照定金罚则要求转让人双倍返还定金及因此造成的受让人一切经济损失；受让人未按本合同约定时间向转让人支付任何一期购土地受让款的，每逾期一日，按应付房款的万分之五向转让人支付违约金。若逾期超过30日的，转让人有权解除本合同，此时，转让人有权依照定金罚则没收受让人定金及转让人已投入建筑工程款；转让人、受让人因违约至对方造成损失的，仍应承担因此而造成的损失。2015年5月19日，龙翔电器公司、振亚物资公司、华夏银行股份有限公司温州开发区支行共同签订编号为1195820150265的《二手房产交易资金监管协议》，约定：就龙翔电器公司、振亚物资公司双方交易的房产，龙翔电器公司在华夏银行股份有限公司温州开发区支行开立账户（户名项晓敏，账号62×××97）作为房产交易收款账户，振亚物资公司在华夏银行股份有限公司温州开发区支行开立交易资金监管账户（户名涂瑞弟，账号11×××92），振亚物资公司将30万元存入监管账户，监管期限自2015年5月19日起至2017年5月18日止，振亚物资公司授权华夏银行股份有限公司温州开发区支行冻结该账户。当日，上述资金监管账户冻结金额为30万元。2016年1月12日，温州市规划局向龙翔电器公司发送编号为【2016】规划条件03003号的《规划条件通知书》，载明：同意龙翔电器公司申报的拆迁安置工程项目按规划条件进行设计；若在通知书发出之日起一年内，未完成国有建设用地使用权出让的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延期手续，逾期未申请延续或申请延续申请未获批准的，规划条件失效。龙翔电器公司、振亚物资公司、温州市平安易居房产营销有限公司锦城加盟店另签订《工业用地转让定金协议补充合同》，约定：由于政府原因未及时供地，导致合约无法按照原协议约定履约，双方达成协议，原约定供地时间为2015年10月1日，以该时间为起点计算，截止土地临时土地证领取当日，龙翔电器公司同意政府补偿给企业的双倍部分安置费的二分之一即25000元/月作为土地交付延迟补偿费用，该费用在产权过户完成当日有土地购买款中扣除。2016年12月18日，温州市国土资源局作为出让人、龙翔电器公司作为受让人签订编号为3303032016A22097的《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地为海滨街道（蟾钟）工业区整体搬迁工程拆迁企业的拆迁安置用地，坐落于温州民营经济科技产业基地B-16地块，宗地编号为G-2015-089，出让宗地面积为2677.09平方米，宗地用途为工业用地；出让价款为2810920元；受让人支付全部国有建设用地使用权出让价款领取不动产权证后，有权将本合同项下全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。受让人确因经营不善或其他原因转让土地使用权的，由宗地所在的开发区（工业园区）管委会或当地政府优先实行收购，土地出让未满6年且未建投产的，收购价按原出让价加银行同期贷款利息计算，地面构筑物按即时重置价格收购；若开发区（工业园区）管委会或当地政府放弃收购，且新的土地受让人入园项目也符合开发区（工业园区）管委会或当地政府的入园标准的前提下，由开发区（工业园区）管委会或当地政府审核确认后，出具“工业用地使用权转让审核意见书”，国土资源部门依据开发区（工业园区）管委会或当地政府出具的“工业用地使用权转让审核意见书”方可办理土地使用权变更登记。2017年3月23日，龙翔电器公司就坐落于温州民营经济科技产业基地B-16地块办理了浙（2017）温州市不动产权第0025445号《不动产权证书》，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为工业用地，面积为2677.09平方米，该证书附记：该宗地转让时由开发区（工业园区）管委会优先收购，该宗地转让时需完成开发投资总额的25%。在2017年4月20日涂瑞弟（振亚物资公司法定代表人）、章吉云（龙翔电器公司股东）、胡建（中介人）的谈话录音中，章吉云表示：我们这边几人态度一致，并坚持与之前的报价相同为145万元/亩，并认为其现在给他人报价为170万元/亩，市场价为160万元/亩并有好几个人要，若不卖则愿意退回振亚物资公司30万元定金后赔偿30万元并支付18个月的补偿金45万元，且即使赔了也不亏，如果当时定金高的话就不敢违约，现在因价格涨了很多，即使街道因延迟交付赔几十万也不划算；正式的红线图等资料尚在我处。胡建表示：如果重新定价后，可直接去拿地基划线图等些东西。那个时候没有预计到会有这么好的。在2017年5月8日项晓敏（龙翔电器公司法定代表人）、涂瑞弟、章吉云、胡建的谈话录音中，项晓敏表示：如果解除合同，可以赔偿定金30万元。章吉云表示：如不按580万元就走法律程序；胡建表示，不用走法律程序，75万元赔给涂瑞弟就行了。2017年9月22日，振亚物资公司将其经营范围变更为紧固件的制造、销售；无储存场所销售：硫酸、盐酸（凭《危险化学品经营许可证》方可开展经营活动且经营场所仅限：温州经济技术开发区滨海二十五路422号（温州市金海化学品市场）A701-3号）。其他非危险、监控、易制毒化工原料的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。法院就振亚物资公司是否符合入园标准，龙翔电器公司有无申请涉案工业用地转让审核、涉案工业用地转让是否符合相关政策规定的转让条件等问题向管委会发函询问。管委会回函称：一、就振亚物资公司营业执照上所标注的经营范围是危化品的仓储和销售，是不符合空港入园条件的。该公司入园前需提供《项目可行性研究报告》，管委会将同经信局审核，并组织专家会审后才能确定其能否入园，而不能私自受让土地入园。二、管委会至今未收到龙翔电器公司涉案工业用地转让的相关材料。三、龙翔电器公司涉案工业用地的转让行为未经过管委会同意，管委会也没有出具过任何意见书。一审法院认为，关于涉案《工业用地转让定金协议》的效力问题。龙翔电器公司认为合同无效，理由是2015年5月18日，双方在签订合同时振亚物资公司未与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，也没有完成投资总额的百分之二十五以上，故违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款二项有关“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，是该法列举的转让土地应达到的第二个转让条件，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定的效力性强制性规定，应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的立法目的来解释。该法关于土地转让时应达到开发投资总额百分之二十五的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，目的在于规范房地产开发经营行为，维护城市房地产交易市场秩序，避免或限制土地使用权人“炒卖”国有土地使用权，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对订立设立所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，转让土地未达到百分之二十五以上的投资，属合同标的物的瑕疵，仅可能导致买卖合同履行上的不能，即无法办理土地使用权权属变更登记，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。龙翔电器公司认为在签订《工业用地转让定金协议》时尚未与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，故该协议无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。根据上述法律第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。龙翔电器公司已于2016年12月18日与温州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2017年3月23日取得出让土地使用权证书，故其该无效主张不能成立。涉案《工业用地转让定金协议》系振亚物资公司、龙翔电器公司及中介三方在场协商一致后所作出的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，振亚物资公司请求确认上述《工业用地转让定金协议》有效，符合法律规定，予以支持。关于龙翔电器公司反诉主张解除涉案《工业用地转让定金协议》，其依据是：1、在2017年5月18日资金监管到期后，振亚物资公司未要求重新办理资金监管，该合同于2017年5月19日失效；2、龙翔电器公司几次通过微信告知振亚物资公司已取得《规划条件通知书》，并要求振亚物资公司支付20%转让款，但振亚物资公司拒付，且未开始进行规划设计。但振亚物资公司对龙翔电器公司提供的微信记录的真实性持异议，而龙翔电器公司未进一步提交证据佐证其真实性。且根据微信内容，即使微信记录属实，亦不属涉案《工作用地转让定金协议》中约定的书面通知，体现不出龙翔电器公司曾要求振亚物资公司支付20%土地总款的事实。且根据形成于2017年5月19日前的两份振亚物资公司提交的录音证据，在双方交涉过程中，振亚物资公司的法定代表人涂瑞弟要求龙翔电器公司继续按原合同约定的118万元/亩的价款继续履行合同，但龙翔电器公司的股东章吉云、法定代表人项晓敏多次要求根据当时的市场价格160万元/亩提高转让金额，并确认未将规划设计需要的相关材料提供给振亚物资公司。在双方交涉中，章吉云、项晓敏均未要求涂瑞弟按原合同约定价款或进度付款，亦未提出振亚物资公司曾经违约，反而反复强调己方属单方违约，愿意赔偿振亚物资公司定金30万元并按《工业用地转让定金协议补充合同》的约定支付迟延交付补偿金。龙翔电器公司申请的证人中介胡建认为根据市场交易习惯，规划设计是在临时土地证办好后进行，其在2017年3月份临时土地证办下后才通知振亚物资公司可以进行规划设计，该证人陈述的通知规划设计时间系按交易习惯，明显晚于龙翔电器公司所述的通知时间，同时龙翔电器公司提交的多份微信记录系通过证人转发，因此上述证人证言与龙翔电器公司所述事实存有矛盾，故微信记录的待证事实及龙翔电器公司所述的通知时间均难以采信。同时，证人陈述龙翔电器公司从未要求振亚物资公司付款或主张振亚物资公司违约，且其亦认可了龙翔电器公司在一周后的三方协商时单方主张提高土地转让款的事实。综合上述情况可以认定龙翔电器公司未根据《工作用地转让定金协议》的约定，以书面形式通知振亚物资公司进行规划设计，事实上双方未能就涉案合同的履行达成一致系因涉案工业用土市场价格上升，龙翔电器公司要求提高转让价款所致，龙翔电器公司明确拒绝履行合同义务，应属违约。至于资金监管问题，虽三方资金监管于2017年5月18日到期，但龙翔电器公司违约在先，且即使办理资金监管也需双方当事人共同配合，在龙翔电器公司拒绝履行其合同义务的情况下，其将继续办理资金监管的义务加于振亚物资公司，显属不当。综上，龙翔电器公司要求解除合同的理由不能成立，其作为处于违约状态的违约方，并不享其所主张经催告对方仍不履行而产生的合同解除权。振亚物资公司主张继续履行《工业用地转让定金协议》的问题。首先，根据本案的证据，管委会的回函明确振亚物资公司入园前需提供《项目可行性研究报告》并经审核，而该公司营业执照上所标注的经营范围是危化品的仓储和销售，不符合空港入园条件的，且龙翔电器公司涉案工业用地的转让行为未经过管委会同意。涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定受让人转让土地使用权的，由宗地所在的开发区（工业园区）管委会或当地政府优先实行收购，在开发区（工业园区）管委会或当地政府放弃收购，且新土地受让人入园项目也符合开发区（工业园区）管委会或当地政府的入园标准的前提下，由开发区（工业园区）管委会或当地政府审核确认后，出具“工业用地使用权转让审核意见书”，国土资源部门依据开发区（工业园区）管委会或当地政府出具的“工业用地使用权转让审核意见书”方可办理土地使用权变更登记。涉案《不动产权证书》载明该宗地转让时由开发区（工业园区）管委会优先收购，该宗地转让时需完成开发投资总额的25%。其次，涉案土地使用权的转让确实违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项之规定。第三，龙翔电器公司已明确示其不履行合同。综上，涉案合同的履行存在诸多不确定因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。对振亚物资公司主张继续履行合同的请求暂不予支持。庭审中经询问振亚物资公司是否要求主张解除合同或要求龙翔电器公司承担违约责任，其坚持要求继续履行合同，故振亚物资公司作为土地使用权受让人，对该部分权利可另行救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、确认振亚物资公司与龙翔电器公司于2015年5月18日签订的《工业用地转让定金协议》有效；二、驳回振亚物资公司的其他诉讼请求；三、驳回龙翔电器公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费80元，财产保全费5000元，反诉受理费2900元，均由龙翔电器公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院认定：在2017年4月20日涂瑞弟（振亚物资公司法定代表人）、章吉云（龙翔电器公司股东）、胡建（中介人）的谈话中，章吉云要求按145万元/亩的价格履行，否则解除合同，其愿意退还定金并支付45万元补偿款，并称其即使支付了上述75万元，按当时市场价再转让给他人，仍然不吃亏。同时，章吉云承认正式的红线图等资料仍在其手里。胡建则表示重新定价后，振亚物资公司可直接去拿地基划线图等资料。在2017年5月8日项晓敏（龙翔电器公司法定代表人）、涂瑞弟、章吉云、胡建的谈话中，项晓敏表示如果振亚物资公司同意解除合同，其可退回定金30万元。章吉云表示按合同约定的118万元/亩计算，振亚物资公司应付的总价是472万元，但其要求振亚物资公司按580万元的总价支付，否则就走法律程序。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定内容为：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。从上述规定内容看，该条属于房地产转让的管理性规范，而非效力性强制性规范。龙翔电器公司以涉案地块的开发投资未达到上述法律规定的25%以上为由，主张双方之间签订的《工业用地转让定金协议》无效，于法无据。涉案《工业用地转让定金协议》、《工业用地转让定金协议补充合同》，系双方当事人经自愿协商而订立，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且目前亦没有证据显示双方当事人存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，故应认定为有效合同。至于龙翔电器公司与温州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中有关新区管员会优先收购的约定，亦不影响龙翔电器公司与振亚物资公司之间《工业用地转让定金协议》的效力。振亚物资公司对双方的谈话过程进行录音并未违反法律规定，且该谈话录音形成于本案诉讼之前，能够客观地反映谈话当时双方的真实意思，一审对该证据予以确认，并无不当。根据本案的证据，双方当事人签订《工业用地转让定金协议》后，由于涉案工业用地市场价格上升，龙翔电器公司单方要求提高转让价格，因振亚物资公司不同意提高价格，龙翔电器公司拒绝履行合同，并意欲解除合同。因此，在2017年5月18日三方资金监管到期后，没有龙翔电器公司的配合，振亚物资公司在客观上无法自行办理资金监管事宜。现龙翔电器公司以资金监管期限届满后振亚物资公司未重新办理监管为由，主张《工业用地转让定金协议》已失效，对其不再产生约束力，对其该主张，本院不予支持。一审中，龙翔电器公司系在提出确认合同无效诉讼请求的前提下，又提出解除合同的诉讼请求，该两项诉讼请求相互矛盾。在二审中，其仍然在提出确认合同无效上诉请求的前提下，又提出合同解除的上诉请求，故本院仅审查其合同无效的上诉请求，对其有关合同解除的上诉请求，不予审理。本案中，《工业用地转让定金协议》约定的履行内容不仅包含龙翔电器公司协助办理过户手续的义务，还包含以龙翔电器公司的名义设计、建设、支付工程款、申请审批等内容，且设计、建设的期限不明确。相关约定内容的履行需由双方继续进行协商，并需由龙翔电器公司配合和实施。管委会在回函中亦明确表示，以振亚物资公司营业执照上标注的经营范围，尚不符合入园条件。该项事宜亦需由振亚物资公司进行适当的处理。故目前合同的履行客观上存在一定的障碍。一审法院综合考虑上述因素，对振亚物资公司继续履行合同的诉讼请求暂不予支持，亦属妥当。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。望双方当事人在本案判决作出后，能遵循诚实守信的原则，相互配合，积极促成合同的履行。综上，双方当事人的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由温州振亚物资有限公司负担1450元，浙江龙翔电器有限公司负担1450元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一八年三月二日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛