湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书��2018）湘1202民初25号原告：谭经纶，男。委托诉讼代理人：谭胜（特别授权），男，系原告父亲。被告：湖南汇众房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰西路。法定代表人：施方荣，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘子龙（特别授权），湖南鹤州律师事务所律师。原告谭经纶诉被告湖南汇众房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2016）湘1202民初3434号民事判决,宣判后，原告谭经纶不服，提起上诉。怀化市中级人民法院审理后于2017年11月24日作出（2017）湘12民终1043号民事裁定书，裁定将本案发回我院重新审理。本院依法另行组成合议庭对本案进行了重新审理。原告谭经纶的委托诉讼代理人谭胜、被告被告湖南汇众房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭经纶向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》，合同编号：湘怀房（合）NO：1001001；2、被告退还原告购房款266235元，办证费用24075元，合计290310元。3、支付2010年7月26日至当前应付赔偿损失按国家金融部门规定逾期利息10%计算。时间计算到2016年12月26日：290310*10%*6.5年＝188701.5元。减去已经付返租85194元，应付103507.5元赔偿款。4、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2010年7月26日，原告与被告签订购买位于怀化市芷江路7号怀化新商城4层136号商铺的合同。合同编号：湘怀房（合）NO：1001001.当天付清全部房款266235元并应被告要求，在2011年5月5日支付给被告用于办理土地使用证和房屋权证费用24075元。二、根据合同第八条规定：“出卖人应当在2010年12月30日前:依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但是到当前为止，此商品房仍未通过验收。三、根据合同第六条，第二项费用约定。“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳的费用，按下列第2种方式办理，即：买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按如下项目和标准代收费用。”双方约定由被告办理房产证和土地使用证，原告也按被告要求交清了所有办证费用。四、按双方合同第十五条，关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后30日���，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即：自交房之日起买受人在交清真实有效资料后，出卖人在壹年内办理好产权证书。”但是在原告按约定交齐真实有效资料后，到现在六年多未办理好产权证书。原告多次找到被告催要产权证书，被告以各种理由推脱。五、根据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告根据合同交清了所有购房款和办证费用，交清了所有真实有效的资料，但是被告六年多来未办理房屋产权证，原告多次催促毫无作用，现向人民法院申请解除原告与被告签订的编号为湘怀房（合）NO:1001001号的购房合同，退还原告的购房款266235元，办证费用24075元，合计：290310元，并赔偿原告损失188701.5元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告提交的证据五协商函，证明原告找被告催要产权证的事实,被告对其真实性提出异议,因该协商函有被告方工作人员的签字,故原告已将该协商函送达被告,故对该证据真实,合法,有效,故本院予以采信。2、原告提交的证据六、八,无被告签章,故对该证据真实性无法核实,对该证据本院���予采信。经审理查明：2010年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的怀化新商城商铺。合同约定：原告购买被告开发建设的怀化新商城4层136号商铺，商铺总价款266235元，同日原告一次性向被告实际支付房款172339元（266235元扣除原告VIP卡优惠5000元、已交订金25000元及租金折让63896元）。同时《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款的万分之10的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之10的违约金。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、自交房之日起，买受人在交齐真实有效资料后，出卖人在壹年内办理好产权证。”2011年5月5日，原告向被告交纳房产证代办费、土地使用证代办费、维修基金等共计24075元。另查明,2009年10月20日，原、被告签订《商铺委托合同》，合同第一条约定：原告自愿将购购买的怀化新商城三层4136号商铺，面积34.97㎡,实际成交总价款266235元，委托给乙方实际统一管理,统一代租,整体经营,委托时间为五年。合同第二条约定:原告将该物业授权给被告代管代租,无论被告何时以何价向何人代为出租,均须自2010年1月1日起至2015年1月1日止,在5年时间里每年按原告所购物业实际成交总价的8％,即21299元,向原告缴纳约定收益金,五年租金按当年1月1日支付给原告。合同签订后,被告向原告已支付四年收益金。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为:原、被告是否存在交房事实。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。从庭审来看,涉案商铺所在的怀化新商城由于与施工单位的争议未解决导致不能进行竣工验收,不符合交房条件是事实,但实际在原、被告已于2009年10月20日签订《商铺委托合同》,原告以实际占有人的身份将争议商铺交给被告进行代管和代租,在此过程中,争议商铺已实际进行了出租,原告也收到了租金,涉案商铺已完成事实交付。现原告因被告不予办证为由要求解除合同,被告亦承认是���于其与施工方的原因导致施工单位不予配合发行竣工验收手续而不能办证,根据该商品房买卖司法解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请法度解除合同和赔偿损失的,应予支持。”的规定,原告要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求,予法有据,本院予以支持;故对原告的第2项诉讼请求被告退还原告购房款266235元，办证费用24075元，合计290310元以及第3项诉讼请求（支付2010年7月26日至当前应付赔偿损失按国家金融部门规定逾期利息10%计算,原告已付购房款总额为202339元(266235元-63896元),根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八��规定,由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十之规定，判决如下：解除原告谭经纶和被告湖南汇众房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：湘怀房（合）NO：1001001；被告湖南汇众房地产开发��限公司在本判决生效后十日内退还原告谭经纶购房款202339元，办证费用24075元，合计226414元;被告湖南汇众房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谭经纶自2010年7月27日起至本判决生效之日止按照已付购房款总额202339元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金;驳回原告谭经纶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7207元，由原告谭经纶负担1000元,被告湖南汇众房地产开发有限公司负担6207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  侯自平人民陪审员  丁 伟人民陪审员  向开富二〇一八年三月二十二日代理书记员  许文镌附：判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行���己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有��证证明责任的当事人承担不利的后果。