广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终491号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东三环汇华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈仲文，男，1986年8月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人陈仲文商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判富基公司向陈仲文支付延迟交房违约金截至富基公司取得规划验收合格证并通知陈仲文售房之日（2017年2月3日）止，且每日按已付房价款的万分之零点五的标准计算；2.一、二审诉讼费由陈仲文承担。事实和理由：（一）一审判决认定“我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件”，并由此得出“被告尚未取得涉案工程的竣工验收备案表，鉴此，被告认为涉案房屋已具备交楼条件，不符合法律规定”的结论，没有任何法律依据，也并非当事人之间约定的交房条件。一审判决将《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定理解为法定的交房条件，是对该规定的肆意解释，没有法律依据也与该规定本身的内容相矛盾，且根据守信合同原则，涉案房屋的交付条件应当以双方签订的《商品房预售合同》及其补充协议为准。双方在《补充协议》中约定的交房条件合法有效，且已经完全具备。（二）富基公司与陈仲文在合同关于市二宫地铁通道和风亭等原因延期的处理约定，属于约定免责事由，该事由既没有发生在合同签订之前，也是导致至今竣工验收备案表不能交付的主要原因。（三）一审判决调高违约金缺乏事实依据，且适用法律错误。陈仲文在本案主张调高违约金，应按照法律规定对其有损失的事实进行主张和证明，但陈仲文未举证证明其损失，且一审法院未按照违约造成的损失确定违约金数额，缺乏事实依据。（四）一审法院应当根据涉案楼盘的实际情况作出判决，由于地铁公司的原因，涉案住宅楼于2017年1月24日取得的建设工程规划验收合格证只是分期验收，该工程整体没有验收完毕，该责任不能归于富基公司，富基公司已因此遭受了重大经济损失。陈仲文二审答辩称，法律规定工程竣工验收备案表是法定的交楼条件，富基公司至今仍不具备交楼条件，陈仲文有权拒绝收楼，富基公司应按总房款每日万分之二的标准支付逾期交楼的违约金。富基公司主张因地铁施工造成其迟延交楼，其公司应当免责的理由不成立，因为地铁施工发生在双方签订商品房买卖合同之前，属于可预见的事项，富基公司已将该时间计入了交楼期限之内，由于富基公司判断失误导致迟延交楼应当归责于该公司。按照广州市商品房买卖合同的范本，每日万分之二的违约金标准已经下降六成，是比较低的标准，应当予以维持。陈仲文于2017年8月1日向一审法院起诉请求：1.富基公司向陈仲文支付延期交房违约金（按房屋总价2649112元的每日万分之二的标准计算，从2016年4月28日起计算至富基公司具备约定的交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表且实际交付房屋给陈仲文之日止，暂计为206101元）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认定事实：2014年10月25日，陈仲文（乙方）与富基公司（甲方）签订《商品房预售合同》，订明乙方以2649112元向甲方购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢××层××××号房；（第十二条）交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，甲方向乙方支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，等。合同签订后，陈仲文依约付清全部购房款2649112元给富基公司。陈仲文与富基公司曾因上述《商品房预售合同》发生的迟延交房问题纠纷而向一审法院起诉。诉讼中，双方达成调解协议，确定富基公司应支付的迟延交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算，迟交楼违约金计至2016年4月27日。2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。一审诉讼中，富基公司表示尚未取得涉案工程竣工验收备案表。一审法院认为：本案中陈仲文与富基公司争议的焦点是涉案房屋是否符合交付标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然陈仲文与富基公司在补充协议中对交楼条件进行了约定，但该约定明显低于法定条件。现富基公司尚不具备上述法定交楼条件，故即使富基公司向陈仲文发出收楼通知，陈仲文也有权拒绝收楼。因此，富基公司超过合同约定的时间而未交楼，已构成违约，陈仲文要求富基公司每日按已付房价款的万分之二计付自2016年4月28日起的迟延交楼违约金合法有理，一审法院予以支持。由于富基公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼的时间，基于公平原则，一审法院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富基公司仍有违约行为，陈仲文可以另循法律途径解决。陈仲文与富基公司曾因上述合同发生纠纷，双方已对富基公司迟延交楼违约金的标准进行认定，在此不再赘述。富基公司关于不予调整违约金的抗辩无理，一审法院不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2017年11月22日作出如下判决：一、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2016年4月28日起至本判决生效之日止，每日按2649112元的万分之二的标准计算，违约金累计总额以本金为限）给陈仲文；二、驳回陈仲文的其他诉讼请求。案件受理费4392元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本院二审期间，富基公司提交以下材料：第一组：1.工作会议纪要、《建设用地规划许可证》（1998）、《建设用地规划许可证》（1999.10.6）、《关于退还江南大道北开发地块用地的复函》；2.《建设工程规划许可证》（穗规建证[2007]4641号）及附件1《建筑功能指标明细表》和附件2《建设工程审核书》（2009.7.17），证据1-2拟证明涉案项目于土地规划时，划拨部分用地给地铁二号线市二宫站的临时施工用地；3.建筑工程竣工验收报告（商业、住宅楼工程2幢自编B1、B2栋）（2014.9.18），拟证明涉案项目于2014年9月18日竣工，并取得了竣工验收报告；4.《富基广场项目与广州地铁二号线市二宫IIb出入口通道及北端风亭连接改造工程施工合同》（2014.10.28），拟证明影响涉案项目规划验收的关键因素风亭连接改造工程，富基公司于2014年10月份就已委托施工单位施工；5.广州市地下铁道总公司地铁设施保护办公室《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富基广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》（穗地铁保护字[2013]第271号）（2013.7.29）；6.广州市地铁总公司关于地铁二号线市二宫站地铁风冷机组迁移设计方案有关意见的复函（穗铁运[2015]130号）（2015.4.29），证据5-6拟证明根据地铁公司会议记录（穗地铁保护字[2013]第271号），“关于迁移地铁风亭、增加连接口施工图设计问题，请富基公司咨询地铁设计院相关专业，确保相关设计方案满足地铁设计规范要求”，富基公司委托广州地铁设计院为设计咨询单位；7.会议记录表（2015.6.12），拟证明会议讨论风冷机组迁移后，需采取噪音防护措施。由富基公司请有资质的第三方单位对消声、降噪出具监测报告；8.富基公司与广州市致标贸易有限公司签订的《购销合同》（2015年6月29日）；9.地铁二号线市二宫的II号出入通道及地铁冷风机组迁改到富基广场B1、B2栋赠送风冷机组的报告（2015.7.13）；10.《富基广场项目与广州地铁二号线市二宫站II出入口通道及北端风亭连接改造工程施工合同》（2016.4.10），证据8-10拟证明为满足地铁公司新的噪音环保要求，富基公司购买并无偿赠送一台风冷水冷机组给地铁公司，以加快市二宫站风冷水冷机组的迁移。富基公司并重新签订《购销合同》和《补充合同》；11.（广州市轨道交通二号线市二宫站与富基广场合建项目：北端高风亭风冷机迁移工程安装）单位工程质量验收记录（2016.10.12）；12.《会议记录表》（2016.10.12），证据11-12拟证明风冷机迁移工程验收合格，地铁公司又要求“1.需要完成风冷机组迁移工作后，才进行风亭拆除;2.风亭拆除前需征得地铁公司的同意;3.关于噪音检测事宜，在两台风冷机组完成迁移后，按正常使用条件进行检测”。最终作为市二宫与富基广场合建项目最终验收的依据；13.广州地铁二号线市二宫站北端高风亭风冷机组迁移到富基广场6层机房：风冷机房外周边环境敏感点噪音检测《检测报告》（2016.12.27），拟证明风冷机安装后，取得了环境敏感点噪音检测《检测报告》；14.会议记录表（广州市轨道交通二号线市二宫站与富基广场合建项目风冷机组迁移部分工程初验（2017.1.11），拟证明地铁部门与富基公司召开会议，确定风冷机组迁移分部工程通过验收；15.建设工程规划验收合格证（穗国土规划验证[2017]116号）（2017.1.24），拟证明2017年1月24日，取得建设工程规划验收合格证；16.二号线市二宫站与富基广场合建项目风亭拆除风道接入分部工程实体检查《会议记录表》（2017.8.10）；17.广州市轨道交通二号线市二宫站与富基广场合建项目：北端高风亭拆除工程《单位工程质量验收记录》（2017.8.10），证据16-17拟证明市二宫北端风亭已拆除，风道已接入富基物业，同意通过验收，验收合格；18.建设工程规划验收合格证（穗国土规划验证[2017]1147号）（2017.9.26），拟证明随即，富基广场商业、住宅楼工程地下1层至地下3层等部分获得规划验收合格。第二组：1.广州市规划局审批咨询服务意见反馈表、建设工程消防验收意见表（0904号、1261号）、广州市建设工程规划验收测量记录册（2014年、2016年、2017年），广州市规划局海珠分局关于征询富基广场项目规划验收问题的复函，拟证明地铁因素一直都是影响涉案项目规划验收的主要因素。第三组：1.广州市房地产测绘院受理回执单（2017.2.21）；2.房屋建筑面积测绘成果报告书（2017.10.17）；3.《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书》（2017.10.25）；4.非标准化业务申请文件收件通知书（2017.11.8），证据1-4拟证明富基公司获得规划验收合格后，立即申请房产证办理，且房产证即将办理完成。第四组：1.《富基广场B区已户数图表》，拟证明富基广场B栋已经具备入住条件；2.《富基广场租房租金与违约金计算对比表》，拟证明涉案房屋已具备居住条件，陈仲文不收房而争取违约金远比出租所得租金高的多。第五组：1.张晖案件再审立案登记表，拟证明该案上诉人已提请再审，省高院已经立案登记；2.天气预报的资料，拟证明自2016年12月8日至2017年9月，天气情况符合合同第14条约定的免责情形的共有95天。陈仲文认为富基公司提交的证据均不属于法定的新证据，其方不同意质证，且富基公司提交的很多证据材料在另案中已经提交过。其方发表意见如下：第一，第一组第7、12、16三项证据没有原件，对真实性不予确认。第二，第四组不属于证据的范围，不确认第四组证据的真实性、合法性和关联性。第三，对其他证据均予以确认，但不确认其所要证明的内容，理由与答辩意见一致。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十条第2款约定：如遇有以下特殊原因，富基公司交房时间可以相应延期，其双方互不追究责任：……由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。富基公司于一审时提交的《建设工程质量监督报告》（海建监报字[2016]-035）第四点工程竣工验收的备注载明：“建设单位应继续完善有关手续，取得规划验收合格证、消防验收备案、环保验收认可文件及竣工备案等有关文件后，方可交付使用。”本院生效判决即（2017）粤01民终11091号民事判决对涉案楼盘同类房屋交付标准已作出详细论述，确认：房屋交付标准为符合法定交付条件（取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表）和房屋买卖合同约定交付条件（具备供水、供电、供煤气及通邮条件）；富基公司延迟交房违约金计算标准为每延迟一天按已付总房款的万分之二计算。本院认为，对于富基公司上诉提出涉案房屋交付标准问题，涉案楼盘的相关生效判决对此已经做出认定及处理，本案不再赘述。此外，富基公司一审时提交的《建设工程质量监督报告》第四点工程竣工验收的备注中亦载明“建设单位应继续完善有关手续，取得规划验收合格证、消防验收备案、环保验收认可文件及竣工备案等有关文件后，方可交付使用”，富基公司上诉并未提供反驳证据足以推翻前述生效判决的认定，亦无提供证据证明其已完善有关手续并取得《建设工程质量监督报告》中要求取得的相关文件，故本院对富基公司关于涉案项目已具备交付条件的上诉理由不予采纳。涉案项目至今尚未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，不符合交付条件，富基公司理应承担迟延交房的违约责任。对于富基公司上诉对违约金标准提出的异议，富基公司与陈仲文在另案中已确认富基公司应支付的迟延交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算，一审法院沿用上述违约金标准并无不当，富基公司主张调整违约金标准为按已付房价款的万分之零点五计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于富基公司上诉提出的免责事由，富基公司的上诉意见及二审提交的证据表明，富基公司在涉案项目规划、设计阶段已经清楚知道项目用地部分用于地铁二号线施工；而且，富基公司按照地铁公司要求就相关地铁工程进行设计、施工的时间也早于涉案房屋买卖合同签订的时间，即地铁工程施工对涉案项目进度的影响并非不可预见，富基公司对地铁工程施工造成的影响预期不足，由此造成的风险应自行承担。富基公司上诉主张依据《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条第2款约定应当免除其违约责任，理由不成立，本院不予采纳。富基公司未能依约交楼的原因在于未取得竣工验收备案表，其主张因天气因素而具有免责事由，理由不成立，本院不予采纳。富基公司二审提交的证据，并不能足以证明其主张，本院均不予采纳。综上所述，上诉人富基公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4392元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一八年三月二十六日书记员 游瑞娜贾妍