新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0104民初9686号原告（反诉被告）：许华丽，女，1982年2月5日出生，汉族，新疆领先超市有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。委托代理人：杨亮，新疆赛德律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：张翠菊，女，1961年1月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐新市区。委托代理人：张慧芳，新疆鼎卓律师事务所律师。第三人：新市区四平路玛雅房屋信息咨询部，住所地：乌鲁木齐市新市区四平路637号锦绣年华小区A区15栋11室。经营者：宋艳，女，1973年8月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：董衍，男，1992年8月4日出生，汉族，新市区四平路玛雅房屋信息咨询部职员，住甘肃省天水市秦州区。原告（反诉被告）许华丽与被告（反诉原告）张翠菊、第三人新市区四平路玛雅房屋信息咨询部（以下简称玛雅咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许华丽及委托代理人牛卫东及��亮、被告（反诉原告）张翠菊及委托代理人张慧芳，第三人玛雅咨询部委托代理人董衍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许华丽向本院提出诉讼请求；1、判令解除原、被告签订的《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》中房屋买卖合同关系；2、判令被告支付违约金1万元、退还定金1万元；3、判令被告赔偿损失54000元；4、本案诉讼费、财产保全费用由被告承担。事实与理由:2017年7月10日，我与张翠菊及玛雅咨询部签订了《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》约定张翠菊将其名下房屋出售给我，房屋交易总金额67.5万元。合同签订当日，我向张翠菊支付购房定金1万元。数日后，张翠菊突然告知房屋不买了，经我与玛雅咨询部多次催促，张翠菊始终拒绝履行。近日，我得知张翠菊已将涉案房屋以73.9万元出售给他人。我认为，张翠菊擅自将房屋出售给他人已构成根本违约，且给我造成了巨大经济损失。鉴此，我起诉，请求贵院依法判如所请。被告（反诉原告）张翠菊辩称，我同意解除房屋买卖关系，但不同意许华丽第2、3、4项诉讼请求。1、我不存在违约，买卖居间合同书约定付款时间是在2017年7月20日之前，但许华丽没有按照约定付款，并且过了付款期限后也没有要付款的意思，所以是许华丽违约在先。四个月后，我将房屋卖给了其他人，我不存在违约，不应当支付违约金，也不应当赔偿损失。2、我从老家过来的目的就是为了卖房子，到达乌鲁木齐市的当天就和中介一起去缴清了物业费，第二天与中介到房产部门调取房产档案。2017年7月10日，签订合同后等待许华丽付款，到了20号一直未付款，我只好找中介催促，中介带我去办理银行卡，但是许华丽仍然没有支付首付款。3、我给了���华丽充足的时间，但是许华丽一直不履行义务，所以许华丽已经构成了违约，所以我有权将房屋出售给他人，并且不退还原告缴纳的定金。许华丽同时主张违约金和定金不符合法律规定，许华丽主张损失没有事实和法律依据。另外，我提出反诉，反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告共计14000元（中介费9000元，律师费5000元）；2、反诉被告承担本案本诉及反诉费用。原告（反诉被告）许华丽对反诉辩称，张翠菊的反诉请求没有法律依据，请求依法驳回。2017年7月10日签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》，双方的房屋买卖合同已经成立。我们不存在违约的事实，张翠菊在办理打款业务时，多次出现分歧，后来张翠菊将房屋出售了他人。中介获得的佣金是买卖双方必须支付的佣金，不存在原告违约，合同中没有任何关于律师费的约定。双方��订的房屋买卖居间合同书中我不存在违约情况，首付款约定的是百分之三十，在2017年7月27日，双方在协商时，张翠菊要求支付42.5万元，我没有异议，但是要求将房屋交付给我。张翠菊不同意，甚至把房屋卖给他人，没有通知我和第三人。我没有过错，违约的是张翠菊，所以请求驳回被告的全部反诉请求。第三人玛雅房屋信息咨询部述称，双方协商支付首付款时，许华丽说先打5万元首付款进行面签，但张翠菊不同意。而后协商支付10万元首付款，张翠菊还是不同意。许华丽说打42.5万元再面签，张翠菊就说不卖了。后期再找张翠菊，张翠菊一直就说不卖了，我方认为是张翠菊违约了。我方居间费收到了，收的是许华丽的，张翠菊的还没有收到。本院经审理认定如下事实，2017年7月10日，张翠菊（甲方）与许华丽（乙方）、玛雅咨询部（丙方、居间���）签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》，约定：经居间方提供之媒介服务，甲方及产权共有权人同意并自愿将其合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市新市区房屋出售给乙方；甲方的房产证为ＹＳ××97，房屋用途住宅，建筑面积104.56平米；甲、乙双方商定房屋买卖价款陆拾柒万伍仟元；本合同签订之日支付定金人民币壹万元整作为买卖双方当事人订立房屋转让合同的担保，如甲方违约须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金，如乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金；甲、乙双方协商同意，乙方与本合同签订之日内通过商业银行贷款方式一次性支付给甲方。买方首付款以卖方协商后，根据双方协商后最终首付款为准，前提首付款比例不得低于银行正常首付30%。该合同还对房屋交付、过户、中介佣金等作出了约定。协议签订后���许华丽即支付张翠菊1万元定金。后双方经协商，许华丽支付张翠菊首付款42.5万元，2017年7月27日办理面签时支付。当日，许华丽持42.5万元银行卡与张翠菊、玛雅咨询部一同办理面签，双方发生争议，张翠菊称不再出售房屋。同年11月，张翠菊将房屋以72.4万元的价格出售案外人。审理中，许华丽变更诉讼请求为要求张翠菊赔偿损失39000元。本院认为，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张翠菊与许华丽、玛雅咨询部签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》，张翠菊将位于乌鲁木齐市新市区房屋出售给许华丽，因双方在支付首付款时发生争议，张翠菊又将涉案房屋另售他人。许华丽与张翠菊之间房屋买卖合同关系目的已经不能实现，且双方均同意解除，故本院对许华丽主张解除《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同书》中房屋买卖合同关系的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张翠菊在房屋买卖合同关系尚未解除情况下，将涉案房屋转售他人，存在过错，张翠菊应当退还收取的1万元定金，并按照合同约定承担定金等额的违约金1万元，许华丽主张张翠菊退还定金1万元、支付违约金1万元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。张翠菊辩称许华丽既主张定金又主张违约金不符合法律规定，本院认为，许华丽未主张双倍返还定金，仅要求退还定金1万元，并承担合同所约定的违约责任，不违反合同法所规定的选择适用违约金或者定金条款。对张翠菊的辩解意见，本院不予采纳。张翠菊反诉主张许华丽赔偿中介费9000元、律师费5000元的请求无法律依据，本院不予支持。许华丽主张张翠菊赔偿损失39000元，本院认为，许华丽所主张赔偿损失实际为预期利益，双方在设立房屋买卖合同关系时并不能预见到或者应当预见到因违法合同可能会带来上述损失，故许华丽的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）许华丽与被告（反诉原告）张翠菊所订立的《乌鲁木齐市城���存量房买卖居间合同书》中的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）张翠菊退还原告（反诉被告）许华丽定金1万元；三、被告（反诉原告）张翠菊支付原告（反诉被告）许华丽违约金1万元；四、驳回原告（反诉被告）许华丽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张翠菊的反诉请求。上述款项合计2万元，张翠菊于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额59000元，确认给付额2万元，确认给付额占诉讼标的额的33.89%。本案案件受理费1275元（原告已预交），由许华丽负担66.11%即842.90元，由张翠菊负担33.89%即432.10元。被告应负担诉讼费在履行义务时一并支付原告。如不服��判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  张建芬人民陪审员  林莉霞二〇一八年三月二十八日书 记 员  贾蕙如