安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1523民初110号原告：曾申聪，女，1971年3月27日出生，汉族，舒城县人，个体工商户，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星星，安徽皋陶律师事务所实习律师。被告：黄军，男，1975年9月15日出生，汉族，舒城县人，公务员，住舒城县。被告：宗舒萍（黄军之妻），女，1974年11月8日出生，汉族，舒城县人，职工，住安徽省舒城县。两被告委托诉讼代理人：施申文，舒城县桃溪镇法律服务所法律工作者。第三人：舒城县土地和房屋征收管理局，住所地舒城县桃溪路城关镇医院东侧，统一社会信用代码1234124539569080XM。法定代表人：夏梅政，局长。委托诉讼代理人：李明，安徽永诚律师事务所律师。原告曾申聪与被告黄军、宗舒萍不当得利纠纷一案，本院于2017年7月10日作出（2017）皖1523民初2511号民事裁定书。曾申聪不服该裁定，向六安市中级人民法院提出上诉。六安市中级人民法院于2017年9月12日作出（2017）皖15民终1420号民事裁定书，指令本院审理。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾申聪及其委托诉讼代理人程光傲、陈星星，被告黄军、宗舒萍的委托诉讼代理人施申文，第三人舒城县土地和房屋征收管理局的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾申聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告不当得利242098元；2.判令被告立即返还原告的搬迁补偿款4000元；3.判令被告承担本案诉讼、保全等其他费用；4.判令被告承担原告支付的律师费用15000元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告立即返还原告的搬迁补偿款1920元；放弃第4项诉讼请求。事实与理由：2010年5月22日，原被告签订了一份房屋租赁合同，约定两被告将位于舒城县城关镇七星村地临“原舒三路”路边的门面房出租给原告使用，双方约定租用期限为六年。合同签订后，原告因经营需要，经被告的同意对租赁房屋进行了装饰、装修，对用电进行了增容升级，自建了天然气管道，增设了防盗门，安装了空调、太阳能、监控报警及排烟系统。合同期满后，原被告达成口头协议，约定租赁期限至政府拆除之日止，原告于2016年7月份按照双方约定支付了半年租金45000元，于2017年1月9日，原告又支付租金10000元。后被告以解除合同为由诉至法院，期间，因人民政府拆迁，被告在未征得原告同意的情况下，将上述原告投资建设的装饰、装修及增添的附属设施与第三人达成协议，并将第三人给予的属原告所有的补偿款242098元据为已有。另，对于拆迁房屋的4000元单次搬迁补偿款亦被被告据为已有。综上，原告要求被告返还第三人补偿给原告的补偿款。被告黄军、宗舒萍辩称，原告诉称的不是事实，本案所争议的装饰部分不是在2010年开始的，而是发生在前一个五年合同期间。双方书面租赁合同终止时间是2016年6月30日，由于原告要求继续承租，被告口头承诺延长至2016年12月31日。到期后，被告即要求原告让出房屋。被告取得装饰部分的补偿款是有法律依据的，因为房屋所有权人是被告，而原告的装饰随着合同到期也随主物转移，故原告主张的权益没有法律依据。第三人舒城县土地和房屋征收管理局辩称，曾申聪非被征收房屋所有人，曾申聪与第三人无任何法律关系；舒城县城关镇人民政府与房屋所有人即两被告之间签订的补偿安置协议已实际履行，故法院应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告曾申聪所举证据：原告身份证复印件、两被告身份信息，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告曾申聪所举证据1、营业执照、民事判决书、舒城县人民政府公告、租房合同、租房合同补充协议、打款凭证、燃气工程配套合同，证明：⑴、自2005年起至房屋被拆迁时原告一直承租被告的房屋经营餐馆，名称为方园大酒店；⑵、2016年6月，双方达成口头租赁协议，租赁期限截止房屋被拆迁时。民事判决书确定了该房屋在2016年9月处于租赁期间内，2016年9月22日经舒城县人民政府公告，涉案房屋将拆迁；⑶、原告经被告同意将进行装修、改造和投资建设，其酒店内的附属物为原告添置。被告对该组证据的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，其中打款凭证中的2017年1月9日1万元，并非是被告要求原告支付的租金，被告看到打款后才意识到原告没有让出房屋，故向法院起诉；原告投资装饰是事实，其权益在2016年6月30日合同到期后已丧失；双方口头续租期限是到2016年12月31日止，之后被告并没有同意续租。第三人舒城县土地和房屋征收管理局对该组证据的真实性没有异议，认为其关联性由法庭审查确认。本院对该组证据的三性予以认定，认定原告于2005年起租赁被告的房屋从事餐饮业，餐馆名称是方园大酒店。原告为经营需要对租赁的房屋进行了装饰装修。2010年5月22日，双方签订租房协议一份，原告继续承租被告房屋，租用期限为6年，至2016年6月30日止。2010年5月23日双方又签订补充协议一份，约定由原告对被告的三间平房进行改造，费用由原告负担，租赁到期后产权归被告所有。2012年4月原告因经营需要，与天然气公司签订了配套供气合同，原告支付3万元进行供气配套设施建设。2016年6月30日双方在书面租赁协议到期后，又达成口头租赁协议，由原告继续承租被告房屋，原告已交付2016年12月31日前的房租，2017年1月9日原告通过转账方式向被告转账1万元，被告于2017年1月17日向本院起诉原告，要求原告返还租赁的房屋。2016年9月22日舒城县人民政府公告，决定对包括涉案房屋在内的相关土地进行征收。2、补偿安置协议书、方圆大酒店设备附属物价格测算表、勘测记录表、清单、集体土地房屋装饰装潢及附属物清册、光盘（在2017皖15**民初2511案件中）、照片、开庭笔录，证明:⑴、2016年9月13日，原告正常经营时，第三人对原告方酒店内的装饰进行估价为235093.20元，另根据补偿安置协议书，被告领取搬迁费6248元；⑵、原告对第三人出具的勘测表中记载的燃气设备、发电机组等设备存在争议，后经评估单位评估价格为39123.83元，扣除属于被告投资的，被告应该返还原告242098元；⑶根据原审笔录中被告承认被拆迁房屋由原告出钱装修，且在第三人确权时，双方不存在争议，此后被告将上述合计装修补偿款27万余元从第三人处领取；⑷、上述房屋的装饰、装潢、附属物等由原告出资建设，对此被告及第三人确权组也在现场勘测表中注明装潢款由方圆大酒店并加以签字确认；⑸、照片证明该房屋未被承租人承租前的状态，结合视频证明装潢等都是原告投资。被告对该组证据中的手写的清单不予认可，对其它证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的不予认可。第三人舒城县土地和房屋征收管理局对该组证据的真实性没有异议，认为其关联性由法庭审查确认。本院对该组证据三性予以认定。二、被告黄军、宗舒萍所举证据1、2017皖15**民初402号判决书，证明双方的租赁合同截止时间是2016年12月31日,由于原告未按期让出房屋，本案被告向法院起诉原告让出房屋并承担逾期租金。原告及第三人对该证据的三性没有异议。本院对该证据的三性予以认定，认定：2017年1月17日被告向本院提起诉讼，要求原告让出房屋。本院2017年2月22日发出“（2017）皖1523民初402号”民事判决书，要求原告于判决生效之日起30日内向被告返还所租赁的房屋。原告不服提出上诉，六安中院于2017年4月27日作出判决，维持原判。2、两份补偿安置协议，证明原告诉称的拆迁补偿款发生的时间是2017年4月14日。原告对该证据的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，认为2017年4月14日是协议达成及领款时间，而现场勘测记录表上的登记是方园大酒店。本院对该证据的三性予以认定，结合上述原告所举证据2认定：被告与舒城县城关镇人民政府签订补偿安置协议书，确认政府应补偿被告涉案房屋附属物、装饰、装潢总额为235093.2元。另外，经评估原告添附的燃气、发电机组、空气净化等设备价格测算为39123.83元。被告共计领取涉案房屋附属物、装饰、装潢款为276457.03元。三、第三人舒城县土地和房屋征收管理局所举证据：舒城管2017（4）号文件、房管局复印件、144号补偿安置协议书、房屋腾空证明，证明政府补偿安置方案，涉案房屋的登记所有权人是黄军和宗舒萍，涉案房屋的拆迁补偿情况。原告对该证据的真实性没有异议，并认为方园大酒店相关的附属设施补偿款已经被两被告领取，两被告应当返还。被告对该证据的三性没有异议。本院对该证据的三性予以认定。本院经审理认定事实如下：被告黄军、宗舒萍在舒城县共有房屋一套（三间三层），产权证为（集体）皖舒字第00048024号。2005年5月原告曾申聪与黄军、宗舒萍签订了书面协议，曾申聪租赁黄军、宗舒萍的该处房屋经营餐饮业，约定租期为5年。曾申聪租用房屋后即对房屋进行了装饰装修，酒店名称为方园大酒店。租赁到期时，双方于2010年5月22日又签订租房协议一份，曾申聪继续承租黄军、宗舒萍的房屋，约定租用期限为6年，至2016年6月30日止。2010年5月23日双方又签订补充协议一份，约定由曾申聪对承租黄军、宗舒萍房屋后面的三间平房进行改造，约定费用由承租方负担，租赁到期后产权归出租方所有。2012年4月曾申聪因经营需要，与天然气公司签订了配套供气合同，曾申聪进行了供气配套设施建设。2016年6月30日租赁合同到期时，曾申聪要求再次续租，双方达成口头租赁协议，租金为一年90000元，双方未约定租期。曾申聪于2016年7月支付了半年房租45000元。2016年9月13日舒城县土地和房屋征收管理局对方园大酒店进行了房屋征收前的现场勘测。9月22日舒城县人民政府公告，决定对包括曾申聪所租赁的房屋在内的相关土地进行征收，明确征收补偿登记为公告之日起30日内。2017年4月5日舒城县土地和房屋征收管理局发布“舒城管2017（4）号”文件，确定评估时点为2017年4月5日，签约期限为2017年4月14日至2017年6月12日。2017年1月9日，曾申聪通过转账方式向宗舒萍转账10000元。黄军、宗舒萍于2017年1月10日以快递形式向曾申聪发出书面通知，要求曾申聪返还房屋。由于双方协议未果，黄军、宗舒萍于2017年1月17日向本院起诉，要求曾申聪返还租赁的房屋并支付租金。本院经审理于2017年2月22日发出“（2017）皖1523民初402号民事判决书”，要求曾申聪于判决生效之日起30日内向黄军、宗舒萍返还所租赁的房屋并支付租金。曾申聪不服提出上诉，六安中院于2017年4月27日作出判决，维持了原判。2017年4月14日，黄军、宗舒萍与舒城县城关镇人民政府签订补偿安置协议书，确认政府应补偿黄军、宗舒萍涉案房屋附属物、装饰、装潢总额为236443.2元，补偿搬迁费1920元。另外，经评估认定曾申聪在经营期间添附的燃气、发电机组、空气净化等设备价格测算为39123.83元。黄军、宗舒萍领取了上述涉案房屋附属物、装饰、装潢款、搬迁费。曾申聪认为该款中有242098元应补偿给自己，遂引发诉讼。本院认为：根据舒城县土地和房屋征收管理局“舒征管（2017）4号”文件，城关镇人民政府是项目实施单位，而黄军、宗舒萍的涉案房屋在征收范围内，作为房屋所有权人与项目实施单位签订补偿安置协议书合法、有效，故黄军、宗舒萍领取补偿款合理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修。租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故本案的焦点问题是拆迁是否发生在原告经营期间及被告领取的补偿款应否向原告返还？返还多少合理？依据原、被告房屋租赁合同纠纷案件一、二审判决书，双方书面租赁合同期届满时间是2016年6月30日，不定期租赁合同关系终止时间是2016年12月31日。虽然房屋征收前的现场勘测发生在2016年9月，在原告不定期租赁经营期间，但登记和现场勘测仅是拆迁前的宣传和准备阶段，拆迁的实施阶段应在舒城县土地和房屋征收管理局发布“舒城管2017（4）号”文件后，故不能认定拆迁发生在原告经营期间。另外，原告装饰装修及增添附属物均发生不定期租赁前，原告对装饰装修及增添附属物的请求权有合同约定按约定办理，没有约定按相关规定处理，故原告以在经营期间发生拆迁，故对装饰装修物主张全部权益，本院不予支持。关于如何界定形成附合和未形成附合的装饰装修物。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽分离但花费较大，可以认定形成附合；装饰装修物与房屋结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。本案中，原告在租赁期间进行装饰装修，被告予以了认可，但对租赁期届满后对装饰装修物的处理没有约定，本院按照物的性质分类处理。被告房屋装饰装潢及附属物清册中有关通讯（电话2部×210元，有线电视3个×340元）、空调（分体式3台×200元，柜式9台×300元）、热水器（太阳能260元）、抽油烟机（7个×100元），属未形成附合的装饰装修物，被告所领取的5700元应向原告返还；其他应属形成附合的装饰装修物，原告要求被告返还的诉请，不予支持。由安徽中信评估公司评估价格测算为39123.83元的燃气、发电机组、空气净化等设备，属原告增添的物品，被告领取该款后应向原告返还。综上所述，原告诉请之合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：一、被告黄军、宗舒萍应返还原告曾申聪补偿款44823.83元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告曾申聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2610元，由原告曾申聪负担2100元，被告黄军、宗舒萍负担500元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 汤 杰二〇一八年三月十五日书记员 王晓梅