四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初3724号原告：吴玲，女，1971年1月15日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：陆小斌，男，1973年4月18日出生，汉族，住四川省武胜县。原告吴玲与被告陆小斌租赁合同纠纷一案。本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月12日公开开庭审理了本案，原告吴玲到庭参加诉讼，被告陆小斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告位于门市两间，并保证屋内装修设施完好，如有损坏，修复完好后方可退还；2.被告支付原告2016年11月1日至2017年10月30日的门市租金48400元及利息11616元；3.被告支付原告超出2017年10月30日以后产生的租金和租金利息，具体金额按实际给付日截止产生的金额计算；4.被告赔偿原告精神损失费6000元；5.被告一次性支付原告违约金30000元；6.被告结清租房期内所产生的水、电、气以及物业管理等费用，具体金额按物管部门收费执行金额为准。诉讼过程中，原告放弃要求被告结清租房期内所产生的水、电、气以及物业管理等费用的诉讼请求。事实和理由：2014年10月30日，原、被签订了《门市租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于武胜县门市租赁给被告，租期5年，租金按年缴，提前一个月支付下年租金，并在上年租金基础上上浮10%。合同签订后，被告支付了第一年租金，第二年的租金经原告多次催收后被告逾期三个多月才将租金支付给原告，时至2016年9月30日，缴纳第三年租金期限已到，原告多次催收未果，现特诉至法院，请依法裁决。被告陆小斌未作答辩。本案原告吴玲围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、原告的户口簿、结婚证、房屋产权证、《门市租赁合同》等证据，由于被告陆小斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，原告吴玲提交的证据客观、真实，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毛爱东与原告吴玲系夫妻关系，武胜县沿口镇振兴路四季江南A幢25号、26号门市的产权登记在毛爱东名下。2014年10月30日，原、被告签订了《门市租赁合同》，合同约定原告自愿将武胜县沿口镇六十米大街振兴路四季江南25号、26号门市租赁给被告使用五年，租赁期限为2014年11月1日至2019年10月30日，被告在本合同签订生效之日起五日内一次性支付一年租金40000元，租金每年递增10%，次年租金在每年9月30日前支付。被告在租赁期间，未经原告同意，不得将门市转租给第三方，否则算被告违约，原告有权终止合同，所有损失由被告自行承担。原、被告双方在本合同生效期内都有共同遵守本合同的义务。如果有违反本合同里所达成协议的事项，则由违约方一次性向另一方支付违约金人民币叁万元整。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告陆小斌向原告吴玲交纳了2014年11月1日至2016年10月20日期间的租金。本院认为，原告吴玲与被告陆小斌签订的《门市租赁合同》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告吴玲按合同约定将门市交付给被告陆小斌使用，被告陆小斌未按合同约定向原告吴玲缴纳第三年（即2016年11月1日至2017年10月30日）和第四年（即2017年11月1日至2018年10月30日）的租金，被告陆小斌的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告吴玲要求被告支付第三年（即2016年11月1日至2017年10月30日）的租金48400元和第四年（即2017年11月1日至2018年10月30日）的租金53240元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金3万元与损失（租金利息）的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，约定的违约金大于（不超过造成损失的百分之三十）或等于实际经济损失，守约方不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。本案被告方给原告方造成的损失为资金利息，违约金3万元已超过实际损失的30%，故原告同时主张违约金和损失本院不予支持，根据法律规定，本院仅支持原告主张的违约金，关于违约金多少的问题，因被告下落不明，可以推定在被告应诉的情况下，正常都会请求法院调低违约金。因此，参照武胜县物价水平及原告的实际损失情况，本院认为违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算较适宜。原告吴玲主张精神损失费不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。因原、被告签订的《门市租赁合同》现尚在合同期内且原告吴玲未主张解除该合同，故原告吴玲主张被告陆小斌退还门市不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆小斌向原告吴玲支付门市租赁期内的第三年（即2016年11月1日至2017年10月30日）租金48400元及违约金（违约金以本金48400元为基数，从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至本息付清之日止）；二、被告陆小斌向原告吴玲支付门市租赁期内的第四年（即2017年11月1日至2018年10月30日）租金53240元及违约金（违约金以本金53240元为基数，从2017年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至本息付清之日止）；三、驳回原告吴玲的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费2200元，由被告陆小斌负担（原告吴玲已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  刘吉祥人民陪审员  华晓均二〇一八年三月二十三日书 记 员  余 丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。