湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2851号上诉人（原审被告）：郴州仁大房地产开发有限公司。法定代表人：黄桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沁，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘跃云，男，1968年7月29日出生，汉��。被上诉人（原审原告）：袁霞，女，1973年12月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。上诉人郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）因与被上诉人刘跃云、袁霞商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仁大公司的委托诉讼代理人邝洪波、李沁，被上诉人刘跃云、袁霞的委托诉讼代理人周建程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回刘跃云、袁霞的诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘跃云、袁霞负担。事实和理由：2012年10月28日仁大公司与刘跃云、袁霞签订的《郴州市商品房买卖合同》第十���条约定“出卖人应在商品房交付使用后720日，完成该幢商品房的初始登记……”，因仁大公司与刘跃云、袁霞于2015年7月5日完成交房手续，按照合同约定应当在2017年6月25日前为刘跃云、袁霞完成该幢商品房的初始登记。但刘跃云、袁霞在2017年6月23日就向郴州市北湖区人民法院起诉，要求仁大公司办理初始登记并向其承担逾期办证的违约责任，因此时还在合同的履行期中，仁大公司并未违约，故应驳回刘跃云、袁霞要求仁大公司支付违约金和办理初始登记的诉讼请求。刘跃云、袁霞辩称：《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的办理商品房初始登记的起算时间不是从刘跃云、袁霞实际收房之日，而是根据该合同第九条约定的仁大公司将符合国家标准的商品房交付给刘跃云、袁霞之日。刘跃云、袁霞是否收房不是仁大公司办理商品房初始登记的前置条件���刘跃云、袁霞向一审法院起诉请求：1、请求法院判令仁大公司为刘跃云、袁霞办理五岭国际•金桂园第4栋1306号房屋不动产登记证；2、依法判令仁大公司赔偿刘跃云、袁霞逾期办证违约金42,894元（违约金按照年利率5.655%暂从2015年9月1日算至2017年5月22日，之后违约金算至仁大公司为刘跃云、袁霞办好五岭国际•金桂园第4栋1306号房屋不动产登记证止）；3、本案诉讼费由仁大公司承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实2012年10月28日，刘跃云、袁霞与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定刘跃云、袁霞购买仁大公司开发的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第4栋13层1306号房，合同约定建筑面积共150.12平方米，单价为人民币每平方米2932元，总金额为440,152元；并约定仁大公司应当在2013年8月31日前交付���屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”合同签订后，刘跃云、袁霞依约向仁大公司付清了全部购房款440,152元，仁大公司于2015年8月31日前将房屋交付给刘跃云、袁霞使用。2016年10月17日仁大公司将“五岭国际•金桂园”4#栋工程的竣工验收备案文件在郴州市建设工程质量安全监督管理站进行了备案，并取得了《建设工程竣工验收备案表》。另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。二、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”二、双方当事人有争议的事实刘跃云、袁霞认为依据双方合同约定为自商品房交付使用720日之内完成该幢商品房的初始登记，仁大公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向刘跃云、袁霞支付逾期办证违约金。仁大公司则认为初始登记未完成系①办事流程繁琐，②目前实施不动产统一登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞，③部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间，④该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访、调查核实、投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。仁大公司提供了郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件）和办理商品房初始登记相关资料拟证明如未实施不动产统一登记制度，仁大公司于2016年10月17日具备为涉案商品房办理初始登记的条件。一审法院认为，《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”而仁大公司于2016年10月17日才取得《建设工程竣工验收备案表》。郴州市实施不动产统一登记制度，仁大公司取得《建设工程竣工验收备案表》的时间为2016年10月17日均晚于合同约定的2016年2月18日前（2014年2月28日前交房后720日）完成涉案商品房的初始登记的时间。据此，对仁大公司主张本案不符合因其单方违约而应承担民事责任的情形的辩解意见，应当不予采纳。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。《郴州市商品房买卖合同》是刘跃云、袁霞与仁大公司的真实意思表示，双方对合同效力均无异议，因此，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条的约定，仁大公司有义务为案涉房屋办理初始登记。实施不动产统一登记制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，故对要求仁大公司办理“五岭国际•金桂园”第4栋商品房的初始登记（不动产首次登记）的诉讼请求，予以支持。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记……。”仁大公司虽然在合同约定的交付时间内即2013年8月31日前向刘跃云、袁霞交付了房屋，但仁大公司未按合同约定在房屋交付使用后720日内即2015年8月21日前办理好该幢商品房的初始登记，且至今仍然未完成该幢商品房的初始登记，故仁大公司的行为已���违反了合同约定，依法应承担向支付逾期违约金的责任。本案争议焦点系如向确定支付违约金的起止计算期间。刘跃云、袁霞请求从仁大公司违约之日即逾期办证之日起计算违约金。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款约定了如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项是买受人解除合同，退款、赔偿损失条款，当事人未选择该项；第2项虽已约定买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应付违约金的计算条款，但是双方当事人并未选择该项，而是选择了第3项“双方协商处理”，且实际上双方亦无关于如仁大公司逾期办证则自逾期办证之日起支付违约金的约定，因此，自仁大公司逾期办证之日起至刘跃云、袁霞提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，刘跃��、袁霞提起本案诉讼之日应视为双方协商处理未果，故支付违约金的起始时间应从刘跃云、袁霞起诉之日开始计付至仁大公司完成该幢商品房的初始登记（不动产首次登记）之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍即年利率5.655%计算违约金。刘跃云、袁霞于2017年6月23日向一审法院递交民事起诉状，从2017年6月23日起按已付购房款440,152元为基数，按年利率5.655%计算违约金至仁大公司完成该幢商品房的初���登记（不动产首次登记）之日止。暂计算至本案判决之日（2017年10月20日）逾期违约金为8183元（440,152元×5.655%÷365×120天＝8183元）。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：“一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第4栋商品房办理不动产首次登记；二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘跃云、袁霞逾期办理不动产首次登记违约金8183元（暂计算至2017年10月20日），之后违约金以440,152元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第4栋商品房的不动产首次登记之日止；三、驳回原告刘跃云、袁霞的其他诉讼请求。如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费952元，由原告刘跃云、袁霞承担770元，被告郴州仁大房地产开发有限公司承担182元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人仁大公司提供了房屋交接单一份，拟证明刘跃云、袁霞起诉时距其实际收房之日尚未达到720天，仍在合同约定的720天履行期内，仁大公司并未违约。刘���云、袁霞质证认为，无原件，真实性无法确认，证明方向有异议，房屋买卖合同中刘跃云、袁霞的义务是按期缴纳房款，实际收房与仁大公司办理初始登记不存在因果关系，且刘跃云、袁霞在收房时已交清了物业费，应当从缴纳物业费时认定仁大公司将房屋交付给刘跃云、袁霞。被上诉人刘跃云、袁霞提供了商品房初始登记所需材料名称及要求一份，拟证明建设工程竣工验收备案表是办理商品房初始登记的必要材料，一审审理查明仁大公司是在2016年10月17日才取得建设工程验收备案表，是其自身的主观原因导致其未在合同期限内办理商品房初始登记，刘跃云、袁霞是否收房不是仁大公司办理商品房初始登记的必要条件。仁大公司对刘跃云、袁霞提供的证据质证认为，无法确认该证据的真实性，即便该证据真实，亦与买受人无关，双方约定的720��是计算违约责任的起始时间。根据当事人的举证、质证，并结合当事人的陈述，本院对上述证据认证如下：仁大公司提供的房屋交接单虽无原件，但系刘跃云本人的签名，该证据能够证实仁大公司于2015年7月5日将房屋交付给了刘跃云，根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条：“在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记”的约定，刘跃云、袁霞于2017年6月23日起诉未超过720天的履行期，故本院对该证据予以采信。刘跃云、袁霞提供的证据虽系打印件，但来源于郴州市电子政务信息中心，属于政府信息公开的内容，故其真实性和合法性予以认定，但该证据只能够证实办理商品房初始登记所需的资料，并不能证实是否系仁大公司的原因导致不能办理初始登记及收房是否是办理初始登记的必要条件，故对该证据本院不予采信。本院二审查明：2015年7月5日，郴州市仁大房地产开发有限公司将五岭国际•金桂园4栋1306房交付给刘跃云、袁霞。一审期间仁大公司仍未为刘跃云、袁霞办理不动产登记证。其他查明的事实与一审一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。本案刘跃云、袁霞与仁大公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照《郴州市商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。该合同第十六条约定：“出卖人���在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记……。”根据本院查明的事实，2015年7月5日，仁大公司将五岭国际•金桂园4栋1306房交付给刘跃云、袁霞，按照上述合同约定，仁大公司应当在商品房交付之后的720日内即在2017年6月25日之前为刘跃云、袁霞办理初始登记，但仁大公司未在合同约定的期限内办理不动产登记，构成违约，应当承担逾期违约金的责任。关于违约金的计算问题，应当从违约之日2017年6月26日起算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍即年利率5.655%计算违约金。故违约金从2017年6月25日计算至一审判决之日2017年10月20日为7972元（440,152元×5.65%÷365×117天），之后的违约金计算至办理不动产登记之日止。综上所述，上诉人仁大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2043号民事判决第一项；二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2043号民事判决第二、三项；三、郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘跃云、袁霞逾期办理不动产首次登记违约金7972元（暂计算至2017年10月20日），之后违约金以440,152元为基数���按年利率5.655%计算至郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第4栋商品房的不动产首次登记之日止；四、驳回仁大公司的其他上诉请求；五、驳回刘跃云、袁霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费952元，由刘跃云、袁霞负担775元，由郴州仁大房地产开发有限公司负担177元。二审案件受理费50元，由郴州仁大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 许素萍审 判 员 黄ＸＸ二〇一八年三月七日法官助理 龙旭力书 记 员 何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。