贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终1368号上诉人（一审被告）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市桐梓县海校街道办事处老北街长征路。法定代表人：向中其，总经理。委托诉讼代理人：吴晓英，贵州大娄山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：缪荣飞，男，1983年5月14日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。被上诉人（一审原告）：娄华芳，女，1986年10月8日生，汉族，贵州省桐梓县人，住址同上，系缪荣飞之妻。共同委托诉讼代理人:传雪丹，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）因与被上诉人缪荣飞、娄华芳合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2017）黔0322民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏兴公司上诉请求：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2017）黔0322民初4370号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由缪荣飞、娄华芳承担。事实和理由：一、关于逾期交房违约金的问题。1、《商品房买卖合同》是桐梓县住建局备案的格式合同，上诉人无权修改，根据《商品房预售许可证》载明的交付使用日期，住建局要求将交房时间统一填写为“2014年7月1日”，该时间不是双方约定的。上诉人与鑫馨花园小区所有购房户签订《商品房买卖合同》时，均未约定交房日期，即便是2014年7月1日后签订的合同，交房时间仍是“2014年7月1日”。2、上诉人已通知被上诉人接房，接房时间晚于“2014年7月1日”并非上诉人原因造成。鑫馨花园小区于2014年5月开始办理接房，上诉人已电话通知被上诉人接房，并制作了《通知书》和记录下了通话内容，原审认定上诉人未通知被上诉人接房，与事实不符。而且，被上诉人应当知道小区已经开始接房，其基于自身原因迟延接房，原审判决上诉人承担迟延交房的违约责任不当。3、被上诉人接收房屋时，未提出逾期交房异议，应视为认可上诉人未逾期交房，或放弃了对上诉人主张逾期交房责任的权利。4、原审未对逾期交房违约金予以调减，适用法律不当。被上诉人没有举证证明因逾期接房造成的损失，合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院应当调减，原审法院适用该司法解释第十七条的规定不当。二、关于办理房屋产权转移登记违约金的问题，原审遗漏了对双方之间办理权属转移登记的法律关系为委托关系的认定。1、“2015年1月1日交付办理商品房转移登记的有关文书”是住建局备案格式合同条款，并非双方的协商约定。上诉人与所有购房户签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款均统一填写“出卖人承诺于2015年1月1日前……交付给买受人”，“2015年1月1日”是按照桐梓县住建局备案要求统一填写的，上诉人无法修改，故该交付时间不是双方合同约定。2、上诉人未交付“有关文书”并不构成违约。“有关文书”不是且不包括房屋所有权证和国有土地使用权证，而是指办理商品房转移登记的过程性资料。且被上诉人至今未明确“有关文书”是什么，导致上诉人交付不能。3、上诉人与被上诉人之间对于办理房屋权属转移登记的法律关系为委托关系，上诉人没有向被上诉人交付“有关文书”的义务。根据《商品房买卖合同》第八章第三项第四款的约定，被上诉人已将自己办理商品房权属转移登记的事务委托上诉人代为办理，即便上诉人负有交付“有关文书”的义务，但因上诉人接受委托，代理被上诉人办理商品房权属转移登记事务，自然免除上诉人交付“有关文书”的义务，故双方合同关于逾期交付“有关文书”违约金的约定无效。4、因双方未约定完成委托事务的具体时间，且被上诉人至今未将办理商品房权属转移登记所需的相关资料交给上诉人，加之部分小区业主擅自改动消防设施，导致小区消防整体验收没有通过，故上诉人未完成被上诉人委托事务并不构成违约。5、原审法院判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任，则上诉人将提出解除与被上诉人之间办理产权转移登记的委托关系，不再为被上诉人代理相关事项。6、原审判决上诉人承担逾期交付“有关文书”的违约责任过高。三、关于水电设施安装费的问题。原审法院混淆了水电开户费和水电安装费，适用法律错误。1、上诉人从未向被上诉人收取水电设施安装费。《商品房买卖合同》第七条约定的是上诉人不得向被上诉人收取水电设施安装费，但水电设施安装费不是水电开户费。2、上诉人未向被上诉人收取水电开户费，不是退还该笔费用的主体。《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电，交付时达到使用条件，且由上诉人办理开通使用手续。开通费的收取主体是桐梓县供排水公司和桐梓县供电局，上诉人仅是代为收取，且已将代收费用全部交付给桐梓县供排水公司和桐梓县供电局。3、原审法院判决上诉人退还水电开户费没有法律依据，根据原审判决的论理，桐梓县供排水公司和桐梓县供电局应将上诉人代被上诉人缴纳的水电开户费退还给上诉人，再由被上诉人自行申请免费开通水电开户费。四、原审法院根据被上诉人提交的信访局出具的证明材料及法院调取的信访登记簿而认定诉讼时效中断，两份证据的证明力不能及于全体购房人。首先，信访局出具的证明材料没有负责人签字，不具备证据的形式要件，同时没有体现具体的被上诉人。其次，信访登记簿仅体现四名具体的购房人，而非全部购房人，诉讼时效中断的证明力仅及于该几名购房人。最后，如果确实存在人数较多的群体性信访事件，上诉人应当收到相关部门的协调通知，信访登记簿上也没有上诉人签名，上诉人有理由怀疑上述材料是否真实，二审法院应当对此审查。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉请求。被上诉人缪荣飞、娄华芳辩称：1、关于逾期交房违约金及诉讼时效的问题。上诉人存在违约行为，原被告签订的商品房买卖合同，系上诉人提供的格式合同，所有内容都是由上诉人书写的，没有违反法律法规，因此对双方都具有约束力。合同第11条第1项明确约定上诉人应在约定时间内向被上诉人交付房屋，但上诉人在约定时间内未交付房屋，同时合同第11条第2项明确约定未按期交房的违约责任，且被上诉人在接收房屋时也向上诉人反映存在逾期交房的问题，后又多次通过信访等方式找相关部门处理该事宜，一审中已提交了信访的证明，以及一审法院向信访人员的调查，以上均能证明被上诉人主张逾期交房违约金未超过诉讼时效，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金；2、关于逾期办理产权登记的违约责任。合同22条第3项明确约定上诉人为被上诉人办理房屋转移登记的时间及违约责任，上诉人未在约定时间为被上诉人办理房屋转移登记，且上诉人为被上诉人办理转移登记是其法定义务，不是委托与被委托的关系；3、关于上诉人重复收取水电开户费的问题。在一审过程中，被上诉人已经向法庭出示相关法律法规，证明上诉人房款已包含了房屋的基础设施及水电价款，因此上诉人不能再向被上诉人收取水电基础设施安装费，一审中被上诉人已出示相关证据证明并不是上诉人所称的其已向其他部门缴纳了水电开户费；4、关于违约金调减的问题。在一审法院判决中已经调减了，被上诉人是依据合同主张的违约金，上诉人没有证据证明违约金过高。被上诉人缪荣飞、娄华芳向一审法院起诉请求：1、判决确认缪荣飞、娄华芳与宏兴公司于2013年3月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令宏兴公司立即支付缪荣飞、娄华芳逾期交房违约金10992元；3、判令宏兴公司立即为缪荣飞、娄华芳办理桐梓县鑫馨花园商住小区4号楼11层1-11-3号房屋所有权转移登记，并自2015年1月2日起按日以421712元标准的万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止；4、判令被告立即退还原告供水和供电户头费1900元；5、本案保函费、保全费、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：缪荣飞、娄华芳与宏兴公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，约定宏兴公司以42.1712万元将其开发的位于桐梓县海××街道（××镇）老北街××花园××小区××楼××号房屋出售给缪荣飞、娄华芳。双方在合同第七条第三款约定“前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十一条约定“出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定上水、下水、供电交付时达到使用条件，原告无须自行办理开通手续；第十三条第1款第（2）项约定“逾期超过30日（该日期应当与本条（1）项中的日期相同），买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一的违约金承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”2015年3月17日，宏兴公司向缪荣飞、娄华芳交付了房屋。在《鑫馨花园商住小区接房结算清单》中，列明了缪荣飞、娄华芳向宏兴公司缴纳了水户费1380元，电户费520元。其后，宏兴公司至今未履行合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。另查明，包括缪荣飞、娄华芳在内的鑫馨花园购房户等40多人于2016年7月29日到桐梓县信访局反映鑫馨花园开发商宏兴公司逾期交房、办证以及水、电户头费退还等问题，要求予以处理。一审法院认为：缪荣飞、娄华芳与宏兴公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》时，宏兴公司已取得商品房预售许可，且该合同双方意思真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，予以确认。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。本案主要争议焦点为：一、缪荣飞、娄华芳的诉求是否超过诉讼时效；二、涉案逾期交房和逾期办证违约金应否支持，其计算比例是否过高；三、宏兴公司是否应退还缪荣飞、娄华芳水电户头费。一、对于缪荣飞、娄华芳的诉求是否超过诉讼时效问题。双方虽约定交付房屋所有权转移登记手续的时间是2015年1月1日，而缪荣飞、娄华芳2017年11月6日提起本案诉讼时，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，但缪荣飞、娄华芳提交的桐梓县信访局出具的《情况说明》和信访登记簿，能证明“鑫馨花园”业主于2016年7月，以多次到桐梓县信访局反映宏兴公司未支付逾期交房和逾期办证违约金以及违规收费等问题的方式主张权利，该《情况说明》虽未列明“鑫馨花园”业主的具体名称，但从整体行文可以理解为包括本案缪荣飞、娄华芳在内的“鑫馨花园”业主，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，本案诉讼时效已于2016年7月中断并重新计算两年，缪荣飞、娄华芳于2017年11月6日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故宏兴公司关于本案已超过诉讼时效的辩解，不予采信。二、对于涉案逾期交房和逾期办证违约金应否支持，其计算比例是否过高问题。已查明，双方2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，约定交房时间2014年7月1日；缪荣飞、娄华芳2013年10月11日交清房款；2015年3月17日，双方办理交接房手续；宏兴公司至今未履行合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。根据上述事实，宏兴公司确实存在逾期向缪荣飞、娄华芳交付房屋以及未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。宏兴公司虽辩解其在涉案房屋符合交付条件后，发布了接房公告，缪荣飞、娄华芳迟迟未与宏兴公司办理交接房手续，又以快递方式通知缪荣飞、娄华芳办理交接房手续，缪荣飞、娄华芳仍未及时办理接房手续，但宏兴公司未举证证明其已发布接房公告，也未举证证明其按约向缪荣飞、娄华芳履行了前述通知义务，宏兴公司举证不能，故对其前述辩解，不予采信。宏兴公司违约存在，应承担双方合同约定人逾期交房违约金。双方约定的以已交房款为基数，按日万分之一标准计算逾期交房违约金，其低于涉案房屋同地段租房费标准，故对宏兴公司告以违约金约定过高而请求调减意见不予采纳。从约定交房日2014年7月1日之次日至实际交房日的2015年3月15日共256天，按42.1712万元已付房款的日万分之一计算，具体的逾期交房违约金约1.079583万元（42.1712万元×256天×0.01%元/天）。关于逾期交付房屋所有权转移登记手续违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定，宏兴公司应于2015年1月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，宏兴公司以2015年1月1日为桐梓县住建局备案要求统一填写为由主张该时间并非合同双方约定的辩解理由不能成立，该《商品房买卖合同》系宏兴公司提供，内容亦为其拟定，宏兴公司对其中关于交付办理房屋转移登记的有关文书时间的约定予以否认，于法无据；关于宏兴公司未逾期办理房屋转移登记的辩解，无论《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定的有关文书是否包含房屋所有权证与国有土地使用权证，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于宏兴公司在2015年1月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给缪荣飞、娄华芳的内容符合这一规定，交付办理商品房转移登记的有关文书系宏兴公司的法定义务，宏兴公司未举证证明在双方约定的期间内向缪荣飞、娄华芳交付了办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定以已交房款为基数按日万分之一标准向缪荣飞、娄华芳支付违约金，现宏兴公司以约定过高为由要求调减，缪荣飞、娄华芳没有举证证明宏兴公司的此项违约行给其造成损失的证据，结合房屋已由缪荣飞、娄华芳使用的事实，该违约行为对缪荣飞、娄华芳行使使用权妨碍不大，或者没有妨碍，因此，该项违约金的约定过高，酌情予以判决。三、对于宏兴公司是否应退还水电户头费问题。根据《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，缪荣飞、娄华芳支付的房屋总价款已经包括水、电设施的相关费用，无论供电、供水部门是否向宏兴公司收取费用，宏兴公司均不能以代收为由转嫁缪荣飞、娄华芳承担。宏兴公司提交的《供水管道安装及户表工程合同》系宏兴公司与贵州省桐梓县供排水公司之间的约定，该约定不能约束房屋购买人即缪荣飞、娄华芳，宏兴公司收取缪荣飞、娄华芳供水、供电户头费用1900元，违反了双方《商品房买卖合同》约定，亦不符合法律规定，应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决：一、缪荣飞、娄华芳与桐梓县宏兴房地产开发有限公司于2013年3月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向缪荣飞、娄华芳支付逾期交房违约金1.079583万元；三、桐梓县宏兴房地产开发有限公司自本判决生效之日起90日内将位于桐梓县海××办事处（××镇）老北街××花园××小区××楼××号房屋的房屋所有权转移登记在缪荣飞、娄华芳名下；四、桐梓县宏兴房地产开发有限公司自本判决生效之日立即向缪荣飞、娄华芳支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金0.50万元；五、桐梓县宏兴房地产开发有限公司自本判决生效之日立即退还缪荣飞、娄华芳供水供电户头费0.19万元；六、驳回缪荣飞、娄华芳的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费606元，由桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人宏兴公司提供了一组新证据：公告、通知书、圆通速递快递单，以证明上诉人在房屋符合交付条件后通过公告、通知书、邮寄等方式一直在通知鑫馨花园小区业主接房，鑫馨花园小区业主迟延接房系其自身原因导致；2014年5月9日，上诉人在鑫馨花园小区及周边张贴了《告知书》，通知鑫馨花园小区业主接房。被上诉人缪荣飞、娄华芳的质证意见为，对第一组证据三性均持异议，公告上没有经办人的具体签名，不符合证据要件，且该公告的对象是和平路原机械厂片区房屋被征收人，与本案无关，被上诉人等78户业主均不是被征收人，都是商品房购房人。对通知书三性均持异议，不能达到其证明目的，该证据是上诉人单方出具的，没有被上诉人签字，通知没有到达被上诉人。对快递单三性均持异议，不能达到证明目的，有些不是涉案当事人，且邮寄单上的邮寄时间、邮寄对象均与缪荣飞、娄华芳无关。本院对宏兴公司提交的证据认定如下：因公告的对象是被征收人，且提交的快递单中也没有寄给被上诉人的快递单，加之被上诉人均不认可，故不能证明宏兴公司已通知被上诉人接房，本院不予采信。本院在二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、宏兴公司是否构成逾期交房以及一审对逾期交房违约金的计算是否正确；2、宏兴公司应否承担逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任以及一审判决的违约金是否过高；3、宏兴公司应否退还已收的水电开户费；4、本案是否已过诉讼时效。关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2014年7月1日前，而本案实际交房时间晚于该时间是事实，因宏兴公司所举证据不足以证明其已在2014年7月1日前通知被上诉人接房以及被上诉人因自身原因迟延接房，应承担举证不能的法律后果，且不能以被上诉人接房来推定其放弃向宏兴公司主张逾期交房的权利，故宏兴公司应当承担逾期交房的违约责任，一审根据迟延交房时间按照合同约定计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定宏兴公司应于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定交付之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由此可见，宏兴公司负有交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，该义务是基于商品房买卖合同关系所约定的，且协助购房人办理商品房所有权转移登记是宏兴公司的法定义务,加之双方在合同中约定买受人同意委托宏兴公司办理房屋转移登记,故宏兴公司相关上诉理由不能成立。本院认为，从该条约定的内容看，2015年1月1日前被上诉人所购房屋应当具备办理商品房权属登记的条件，由宏兴公司交付可以办理房屋所有权登记的有关文书，以便被上诉人办理房屋所有权登记，否则宏兴公司应承担违约责任。由于宏兴公司未能按照约定提供用于办理房屋所有权登记的相关文书或为被上诉人办理房屋所有权登记，导致被上诉人至今无法取得房屋所有权证书，且宏兴公司在二审中称2018年涉案房屋才能办理所有权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，故宏兴公司已构成违约，应承担违约责任。因双方约定的逾期违约金按日以已交付房价款万分之一计算过高，一审法院根据本案实际情况酌情调减违约金为5000元，较为公平，宏兴公司关于一审判决违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于水电开户费的问题。根据《商品房买卖合同》第七条“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”以及第十二条第一款“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……”的约定，双方约定的房屋总价款已经包括供水及供电设施的相关费用，故宏兴公司不能收取房屋总价款以外的其他费用，除非双方另有特别约定。至于宏兴公司称代收水电开户费已交给供电和供水部门的问题，从宏兴公司所举的证据看，其提供的《供水管道安装及户表工程合同》以及支付水电安装费的发票，均只能体现出宏兴公司向供电、供水部门支付了安装费，不能证明安装费应由购房人承担以及供电、供水部门委托宏兴公司代收，且安装合同的签订人及发票的付款单位均是宏兴公司，属于宏兴公司与供电、供水部门之间的合同关系，显然不属于代收代交情形。故宏兴公司以代收为由收取被上诉人水电开户费于法无据，应当返还。关于诉讼时效的问题。根据缪荣飞、娄华芳提交的信访局出具的《情况说明》以及一审法院根据宏兴公司的申请到信访部门调取的信访登记簿，足以证明桐梓县“鑫馨花园”部分业主自2016年7月起到桐梓县信访局反映本案诉争的问题。由于涉案房屋所在小区部分业主通过信访反映的问题属于整个小区房屋的共性问题，在已有小区业主向信访部门反映诉求的情况下，不应苛求每一个购房人都到政府部门信访，应视为该部分信访业主的行为代表小区全体业主，故即便被上诉人不在登记簿载明的信访人之列，也应认定被上诉人已在2016年7月通过业主代表信访主张了权利，诉讼时效期间中断，一审认定本案未超过诉讼时效期间并无不当。故对宏兴公司提出的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人宏兴公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元，由上诉人桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁晶晶代理审判员  马天彬代理审判员  张 鹏二〇一八年三月二十八日书 记 员  刘守迪