四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终416号上诉人（原审被告）：曹越峰，男，1972年8月9日出生，汉族，住四川省仁寿县钟祥镇红旗村*组，现住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）：四川衡易物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区琉璃乡东光村静居寺11号，统一社会信用代码：915100007779138458。法定代表人：王华，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#，A5，统一社会信用代码：91510402694800327P。负责人：李世民，该公司区域总监。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李亮，男，1988年8月2日出生，汉族，该公司职员，住四川省广元市昭化区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱珉韪，男，1974年12月14日出生，汉族，该公司职员，住四川省攀枝花市东区。上诉人曹越峰因与被上诉人四川衡易物业服务有限公司（以下简称：衡易物业公司）、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称：衡易物业攀分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2017)川0402民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人曹越峰，被上诉人衡易物业公司、衡易物业攀分公司的共同委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹越峰上诉请求：1.请求撤销攀枝花市东区人民法院(2017)川0402民初3344号民事判决；2.改判驳回衡易物业公司、衡易物业攀分公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由衡易物业公司、衡易物业攀分公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定衡易物业公司、衡易物业攀分公司尽到了制止义务是错误的。衡易物业公司、衡易物业攀分公司虽然下发了《装修违章整改通知书》，并向行政管理部门上交《关于金域阳光小区违规搭建的情况说明书》，但是未能有效制止服务区内违法搭建的行为，致使违法搭建至今还没有拆除。2.一审判决适用法律错误。曹越峰没有支付物业管理费，是因为衡易物业公司、衡易物业攀分公司未能及时有效制止服务区内的违章搭建行为，未能切实履行《四川省物业管理条例》第四十七条第（一）、（二）项、第五十九条第（二）项规定的义务。衡易物业公司、衡易物业攀分公司在履行物业服务管理合同中存在过错，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持曹越峰的上诉请求，待衡易物业公司、衡易物业攀分公司拆除违法建筑后，才开始交物业管理费。物业公司是服务行业，如果物业公司履行了其义务，曹越峰是不会拖欠物业费的。衡易物业公司、衡易物业攀分公司辩称，物业公司在曹越峰楼下住户违规搭建过程中，按照相关的法律法规及合同约定，对此履行了相关的义务，请求二审法院维持一审判决。衡易物业公司、衡易物业攀分公司向一审法院起诉请求：1.判令曹越峰支付物业服务费3577.65元（2015年9月1日-2017年7月31日期间的物业服务费）；2.判令曹越峰支付违约金1073.3元；3.判令曹越峰承担案件诉讼费。一审法院经审理查明：曹越峰系金域阳光2栋1单元2层0201号（建筑面积103.7㎡）房屋所有权人。2013年7月17日，衡易物业攀分公司（甲方）与曹越峰（乙方）签订《金域阳光前期物业服务合同》，约定：甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管道的疏通；公共绿化的日常养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按乙方拥有的建筑面积支付，标准为高层住宅1.5元/平方米；乙方应在每月十日前履行当月支付物业服务费的义务。乙方未能按时足额支付物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，衡易物业攀分公司为金域阳光小区提供了前期物业管理服务。曹越峰作为金域阳光小区业主，未缴纳2015年9月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3577.65元（103.7㎡×1.5元/平方米×23个月）。2017年3月21日，衡易物业攀分公司向曹越峰发出《律师函》，要求曹越峰缴纳拖欠的物业服务费。另查明，曹越峰位于金域阳光X栋X单元X层XXXX号住房的楼下业主在其花园内搭建构筑物，为此衡易物业攀分公司向该业主下发了《装修违规整改通知书》并张贴于大门，同时，衡易物业攀分公司也向行政管理部门上交《关于金域阳光小区违规搭建的情况说明》，报告了金域阳光小区内部分业主的违规行为，其中包括曹越峰楼下业主在花园违规搭建构筑物的行为。一审法院认为，衡易物业攀分公司与曹越峰签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。衡易物业攀分公司按约为金域阳光小区提供了物业管理服务，曹越峰作为该小区物业所有人，实际享受了衡易物业攀分公司为其提供的物业服务，理应按约向衡易物业攀分公司支付相应的物业管理服务费用，曹越峰经衡易物业攀分公司书面催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对衡易物业攀分公司要求曹越峰支付2015年9月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3577.65元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。对衡易物业攀分公司要求曹越峰按拖欠物业服务费金额的30%支付违约金1073.3元（3577.65元×30%）的诉请，一审法院认为，曹越峰未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同中也对违约金的计算方式进行了约定，但鉴于本案的实际情况，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对衡易物业攀分公司主张的违约金酌情调整为按应交总额的百分之十即358元（3577.65元×10%）交纳，超出部分，不予支持。衡易物业攀分公司系衡易物业公司的分支机构，其民事责任由衡易物业公司承担，现衡易物业攀分公司、衡易物业公司共同向曹越峰主张物业服务费及违约金，于法无悖，一审法院予以支持。对曹越峰提出衡易物业攀分公司未及时制止违规搭建，未尽到物业服务的责任和义务而不同意缴纳物业服务费及违约金的抗辩主张，一审法院认为对于小区业主私搭乱建的行为，小区物业负有制止和报告的义务，本案中，衡易物业攀分公司在发现曹越峰楼下业主私自搭建构筑物后，进行了劝阻并下发书面通知予以制止，其后，衡易物业攀分公司也向行政管理部门书面报告了包括曹越峰楼下业主等人的违规行为，因而，衡易物业攀分公司尽到了制止和报告的义务，故曹越峰的上述抗辩理由一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曹越峰于本判决生效后三日内一次性支付四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司2015年9月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3577.65元；二、曹越峰于本判决生效后三日内一次性支付四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司违约金358元；三、驳回四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。二审中，曹越峰向法庭提交了三张照片，拍摄内容为金域阳光小区2栋1单元1-1号，拟证明曹越峰楼下住户违规搭建的情况。衡易物业公司、衡易物业攀分公司对此质证意见为：对三张照片的真实性、客观性、关联性无异议。衡易物业攀分公司提交了如下证据：1.金域阳光业主遗留事宜处理记录单及与金域阳光小区X栋X单元X-X号住户协调的现场照片，该组证据来源于衡易物业公司，拟证明衡易物业攀分公司持续对金域阳光小区X栋X单元X-X号业主违规装修行为进行协调处理。2.《装修违规整改通知书》及照片一张，该组证据来源于衡易物业公司，拟证明衡易物业攀分公司持续对金域阳光小区X栋X单元X-X号业主违规搭建的行为进行制止。3.《关于金域阳光小区违规搭建的说明》两份，该组证据来源于衡易物业公司，拟证明衡易物业攀分公司持续对金域阳光小区X栋X单元X-X1号业主违规搭建的行为向行政主管部门进行了报告，履行物业公司的义务。曹越峰对此质证意见为：金域阳光小区X栋X单元X-X号住户在违规搭建的时候，物业公司没有及时的制止，为此曹越峰找过住建局，即便物业公司制止了也没有通知业主，因此对衡易物业公司、衡易物业攀分公司出示的证据不予认可，亦不能达到其证明目的。本院审查双方当事人二审中提交的上述证据，认定如下：曹越峰提交的三张照片内容真实、有效，且衡易物业公司、衡易物业攀分公司对该证据予以认可，本院依法予以采信。衡易物业攀分公司的举证，不能否定其真实性、客观性，但因其证明内容为案涉诉争物业服务费发生期间以后，衡易物业攀分公司的相关行为，与本案争议缺乏关联性。二审中，双方当事人对于一审审理查明的案件事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，衡易物业攀分公司与曹越峰签订的《金域阳光前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同对包括曹越峰在内的全体业主具有约束力。衡易物业公司、衡易物业攀分公司作为物业公司履行了物业服务义务，有权向业主收取服务管理费用；曹越峰作为业主享受了物业提供的物业服务，应履行交纳物业管理费用的义务。本案中，对于金域阳光小区X栋X单元X-X号业主在花园内搭建构筑物的行为，衡易物业攀分公司已向其下发了《违规整改通知书》，同时亦向行政管理部门上交了《关于金域阳光小区违规搭建的情况说明》。二审庭审中，衡易物业攀分公司举证证明，其就该搭建行为继续组织、参与整改协商，并向行政管理部门上报了相关情况。曹越峰主张，因衡易物业攀分公司收取了费用，故对搭建构筑物未进行有效阻止甚至是允许。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，曹越峰在本案一、二审中的举证，不能证实其主张的上述事实。在衡易物业攀分公司就案涉搭建行为已经尽到物业服务合同约定义务的情况下，曹越峰主张物业公司未履行物业服务义务，根据《合同法》第六十六条规定，其有权行使同时履行抗辩权，拒绝交纳物业服务费的上诉理由，因缺乏事实依据，本院对此依法不予支持。经二审庭审询问，曹越峰对其欠付物业服务费的期间和金额并无异议，一审法院根据双方签订的《金域阳光前期物业服务合同》的约定，结合案涉物业的现状等情况，酌情判决曹越峰承担的违约金数额也并无不当，故对一审判决本院依法应予维持。综上所述，曹越峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹越峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐贝贝审 判 员 张渝婕审 判 员 黄 雷二〇一八年三月三十日法官助理 鲁 艳书 记 员 彭 铄