新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)新01民终727号上诉人（原审原告）：杨淑华，女，1953年12月26日出生，汉族，自治区棉麻公司退休职工，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴峤（杨淑华的丈夫），男，1954年7月5日出生，回族，新疆医药公司退休职工，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：沙依巴克区奇台路收获欢唱会所，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路460号41栋。经营者：梁斌，男，1969年9月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王金华，男，1993年2月23日出生，回族，该会所职员，住沙依巴克区。委托诉讼代理人：靳鸿斌，男，1985年3月29日出生，汉族，该会所职员，住沙依巴克区。上诉人杨淑华因与被上诉人沙依巴克区奇台路收获欢唱会所（下称收获欢唱会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨淑华的委托诉讼代理人吴峤与被上诉人收获欢唱会所委托诉讼代理人王金华、靳鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨淑华向本院提出上诉请求称：1、撤销一审判决；2、改判支持我方一审全部诉讼请求；3、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实理由：被上诉人在租赁期间欠缴物业费、水电费2,038.4元，构成违约。一审法院却认定该费用可从押金中折抵，但被上诉人一审并未到庭，未提出该主张，且我方不同意折抵。我们双方在交接房屋时，对被上诉人造成的屋内设施物品损坏进行了确认，被上诉人并未进行维修，故被上诉人造成屋内设施物品损坏的行为也构成违约。对此我们双方在合同中明确约定，由被上诉人造成的损坏，由被上诉人负责维修。并且明确约定了违约金。由于该违约行为，造成我方的房屋售价降低了2万元，使我受到2万元的经济损失。被上诉人应承担上述违约金及损失赔偿的责任。一审法院认定事实错误，请二审法院依法改判。被上诉人收获欢唱会所答辩称，我方欠缴费用和屋内设施物品损坏的事实我方认可,但费用可以和押金折抵。对于房屋损坏，我方购买好材料准备维修房屋时，新的房主已开始重新装修房屋，我方无法维修。故我方并未违约，不应承担违约责任。我方不同意上诉人的上诉主张。上诉人杨淑华向一审法院提出诉讼请求:1、判令收获欢唱会所支付房屋租赁期间欠缴水电物业费等计2，038.40元；2、判令收获欢唱会所支付房屋租赁总租金20%的违约金7，680元；3、判令收获欢唱会所赔偿房屋租赁期间给杨淑华造成的经济赔偿损失2万元；4、判令收获欢唱会所承担诉讼费、交通费、邮寄费。一审法院查明事实：2012年5月4日，杨淑华与沙依巴克区奇台路收获欢唱会所签订《房屋租赁合同》，约定杨淑华将位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路银星物业小区1栋075室的房屋租给收获欢唱会所使用，期限为1年，自2012年5月6日至2013年5月5日，租金每年33,600元。2013年5月3日、2014年5月4日，杨淑华与收获欢唱会所就当年房屋租赁事宜分别签订《房屋租赁合同》。2015年5月5日，杨淑华丈夫吴峤代表杨淑华再次与收获欢唱会所签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年5月6日到2016年5月5日，每年租金为38,400元，以年为单位交付，承租方应交付租房押金3,000元，承租方在出租方交付约定房屋后3日内向出租方支付当年租金；承租方接受房屋后负责租赁期间该房屋的水费、电费、物业费等费用，费用支付标准以相关部门标准执行，按月结算；出租人维修的范围及费用承担：因房屋主体构造或建造质量出现居住隐患的由出租人承担全部维修责任；承租人维修的范围及费用承担：因承租方故意造成的（如：因装修改造、超重荷载增加附属设施）房屋损坏，由承租方负责维修；双方应当严格履行本合同，一方违约应向守约方承担总租金20%的违约金。合同签定后收获欢唱会所按照约定的数额支付了当年租金及押金3,000元。双方合同终止后，双方去物业公司核查得知欠付2015年12月至2016年4月的电费620.84元、水费974.51元、物业费443.05元，合计2,038.40元，该款项由杨淑华于2016年11月22日代为缴纳。2016年5月，杨淑华将涉案房屋出售他人。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供证据加以证明，本案中杨淑华认为收获欢唱会所违约，未支付2015年12月至2016年4月的电费、水费、物业费，但从杨淑华陈述可知在双方交接房屋时共同前往物业公司核查才得知所欠费用数额，加之收获欢唱会所尚有3,000元押金在杨淑华处，数额大于欠付费用，杨淑华主张收获欢唱会所所欠的电费、水费、物业费共计2,038.40元可从押金折抵，故对杨淑华该主张一审法院不予支持。同理，杨淑华主张收获欢唱会所违约没有事实依据，一审法院亦不予支持。关于杨淑华主张因收获欢唱会所将其房屋卧室房门及门锁、实木地板、卫生间门及门套地砖、水管、书房门、实木地板、客厅门玻璃、橱柜门、入户门损坏，造成卫生间墙壁大面积侵蚀、餐厅墙壁渗水侵蚀、保险柜钥匙丢失，致使其出售房屋时造成2万元减值损失，杨淑华提供的照片及所附交接清单无法证明损坏系收获欢唱会所造成，且合同中约定承租方故意造成的房屋损坏，由承租方负责维修，现杨淑华仅依据收获欢唱会所所提供的购房人称因房屋没有及时修复而降价2万元的书面证明无法支持其主张。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回杨淑华对收获欢唱会所的诉讼请求。上诉人杨淑华在二审中提供证明及收条各一份，证明2012年7月，杨淑华已给付收获欢唱会所2,500元现金用于对房屋卫生间防水进行维修。收获欢唱会所对证明的真实性予以认可，但称不清楚该事实。对收条不予认可，称出具收条人“李强”的身份无法确认。因该证明上加盖收获欢唱会所的公章，故对该证明的真实性，本院予以确认。但该证明所载事实发生于2012年，证明中也无法反映漏水责任在何方，故对该证明与本案的关联性，本院不予确认。对出具收条人“李强”的身份，杨淑华未能提供证据证明，对该收条的真实性本院不予确认。本院认为：本案当事人双方对收获欢唱会所欠缴物业费、水电费以及造成屋内设施物品损坏的基本事实均无异议。双方的争议在于，收获欢唱会所的上述行为是否构成违约。合同法规定，依法成立的合同对合同当事人均有约束力，当事人均应严格按约履行。杨淑华与收获欢唱会所在房屋租赁合同中约定，由承租方承担租赁期间的水电费、物业费等费用，按月结算。收获欢唱会所即应按月支付相应的水电费、物业费。其拖欠2015年12月至2016年4月期间的水电费、物业费不付，违反合同的约定，构成违约。收获欢唱会所认为，该费用应与押金相折抵，故其不应再支付该费用，且不构成违约。杨淑华认为押金已用于之前的房屋维修，其现在已不持有押金，故不能以押金抵付欠付费用。对此，本院认为，债的抵销分为法定抵销和协议抵销两种情形。法定抵销是双方在相互负有到期同种类债务的情况下，可以相互抵销，那么双方的债务必须是明确的。但本案中在双方对杨淑华是否持有押金及押金数额存在争议的情况下，杨淑华对收获欢唱会所是否负有债务并不明确，故不适用法定抵销。协议抵销需双方达成合意，而本案中双方并未就以押金折抵欠付费用达成合意，故不存在协议抵销的情形。故收获欢唱会所的该项抗辩理由，本院不予采信。收获欢唱会所应向杨淑华支付已垫付的水电费、物业费计2,038.40元，杨淑华的该项诉讼请求，本院予以支持。一审判决对该事实判定有误，本院予以纠正。对于房屋设施物品损坏的问题。双方在合同中约定由承租人故意造成的房屋损坏，由承租方负责维修,并且承租人妥善保管承租房屋的设施物品也是承租人的法定义务,故收获欢唱会所使用房屋期间，未能尽到妥善保管、合理使用的义务，造成房屋设施物品损坏，其行为构成违约。综上所述，收获欢唱会所拖欠水电费物业费、损坏房屋设施物品均构成违约，应承担违约责任。双方在合同中对违约责任做了明确约定，即一方违约应向守约方承担总租金20%的违约金。故杨淑华要求收获欢唱会所支付违约金7,680元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。一审法院对违约责任判定有误，本院予以纠正。对于杨淑华主张的房屋降价损失2万元，本院认为，就生活常理来说，涉案房屋长期出租做集体宿舍使用，其屋内受损设施物品本已残旧，对房屋整体价值而言意义不大。其次，杨淑华并未举证证明上述受损设施物品具有2万元的价值或购房人仍使用上述受损设施及物品。杨淑华提供的购房人的证明不具有客观性，亦无其它证据相印证，本院不予采信。同时，违约金已具备损失赔偿的功能，杨淑华并未举证证明其实际损失超出了违约金的数额。故杨淑华的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨淑华的部分上诉主张合法有据，本院予以支持。一审判决对违约事实认定有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初7495号民事判决；二、沙依巴克区奇台路收获欢唱会所支付杨淑华垫付的水电费、物业费共计2,038.40元；三、沙依巴克区奇台路收获欢唱会所支付杨淑华违约金7,680元；四、驳回杨淑华要求沙依巴克区奇台路收获欢唱会所赔偿损失2万元的诉讼请求。上述应付款项合计9,718.4元，收获欢唱会所应于本判决生效之日起十日内一次性给付杨淑华，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的29,718.4元，给付标的9,718.4元，占争议标的的32.7%，应收一审案件受理费271.48元（杨淑华已预交），由杨淑华负担67.3%即182.71元，收获欢唱会所负担32.7%即88.77元。二审案件受理费542.97元（杨淑华已预交），由杨淑华负担365.42元，收获欢唱会所负担177.55元。本判决为终审判决。审判长 曾 敏审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一八年三月十三日书记员 姚 雷