重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初1148号原告：钱跃，女，1973年6月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。原告：蒋芷伊，女，1990年4月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。原告：段建林，男，1993年3月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。被告：重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：林锦山，重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司经理。委托诉讼代理人：周勇，男，重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司员工。第三人：重庆鸿和商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区南二路700号1幢1单元3-1号，统一社会信用代码91500106355646951H。法定代表人：曾勇，重庆鸿和商业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：郭桂林，男，重庆鸿和商业管理有限公司员工，住贵州省桐梓县。原告钱跃、蒋芷伊、段建林与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司、第三人重庆鸿和商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法由审判员王正独任审判，适用简易程序进行审理。原告钱跃、蒋芷伊、段建林的委托诉讼代理人唐玲、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人周勇、第三人重庆鸿和商业管理有限公司的委托诉讼代理人郭桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱跃、蒋芷伊、段建林向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林房屋租金33145.56元，支付物业管理费4208.90元，水电费3417元并支付违约金9170元；2.判令被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司立即修复房屋或者支付修复费用19234.50元，并立即腾空房屋交由原告钱跃、蒋芷伊、段建林；3.本案诉讼费、律师费由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司承担。事实及理由：三原告分别拥有位于沙坪坝区大学城南二路700号附28、29、30号商铺，该商铺是带租约的商铺，由第三人负责将以上商铺出租。2017年5月17日第三人与被告签订了一份商业房屋租赁合同，将三原告的上述商铺租赁给了被告。合同对出租的标的物、租赁期限、租金的标准及缴纳方式、交房和退房、违约责任等进行了约定。合同签订后双方都开始履行合同。但从2017年9月开始被告不缴纳租金至今，原告多次催收，被告总以各种理由推诿，原告诉至法院，请求判如所请。被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司辩称，商业房屋租赁合同，我们是与第三方签订的，签订的时候，我们不知道合同中有第三方，合同中约定有15条的规定，我们与重庆鸿和商业管理有限公司已经达成了初步的调解协议，后来重庆鸿和商业管理有限公司让我们签订一个三方租赁协议，我们公司没有同意，故租赁事宜一直到现在都没有解决，我们得知业主的特殊情况，我们也做了如下调解，我们愿意按照业主的要求恢复商铺，租金我们只同意支付到2017年9月份，商铺的租赁押金不退。第三人重庆鸿和商业管理有限公司述称，1.原告所述属实，我公司代原告的涉案商铺进行了出租，与被告签订了商铺租赁合同，原告享有收取租金的权利；2.我公司与被告协商过退租事宜，但未达成一致意见，事后告知原告该情况后，由原告自行决定解决方案。本院经审理认定事实如下，位于重庆市沙坪坝区大学城南二路700号附28号、附29号、附30号的房屋分别为原告段建林、钱跃、蒋芷伊所有。2017年5月17日，第三人重庆鸿和商业管理有限公司作为出租人及甲方与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司作为承租人及乙方签订商业房屋租赁合同，主要约定：第一条，甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城南二路700号附28、29、30号商铺及其设施出租给乙方使用；第四条，房屋租赁期限为一年，2017年5月18日至2018年5月17日；第五条，5.1，自2017年5月18日起正式计收租金，5.2，2017年5月18日至2018年2月17日期间月租金为5524.26元，季度租金为16572.78元，5.3，乙方在签订本租赁合同2个工作日内应一次性支付季度租金给甲方（即2017年5月18日至2017年8月17日季度房屋租金），以后应当在每季度15日前一次性支付下一季度的房屋租金，5.4,2017年5月18日起，租金情况如下：2017年5月18日至2018年2月17日月租金单价42元/平米，月租金5524.26元，季度租金16572.78元，2018年2月18日至2018年5月17日月租金单价46.2元/平米，月租金6076.68元，季度租金18230.04元；双方约定于本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金11048.52元；第七条，装饰、装修过程中不得改变租赁房屋主体结构，房屋内部装修、改造及广告、店标志设置应提前将方案交甲方进行备案；第十七条，17.2，乙方交还房屋之前，应当按照约定结清租金、物业管理费、各项能源费等乙方应当支付的费用，17.3，乙方交还房屋前，应当恢复原状，将装修添加物、附着物和附加物拆除，不能拆除部分视为乙方放弃对该物的权利，甲方可以处置该物，17.4，乙方清晰认识接房现状，承诺交还房屋之前恢复房屋清水原状，17.5，在双方签署交付手续之后，或虽未签订交付手续，但乙方已经实际搬离城承租房产之后，乙方在承租房产类遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等视为乙方放弃一切权利，甲方有权自行处置；第十八条，18.2，如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致解除的，甲方可以不退保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算,18.5，因乙方违约行为甲方行使权力所付出律师费由乙方承担。租赁合同签订后，第三人重庆鸿和商业管理有限公司将房屋交由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司使用。后被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司向第三人重庆鸿和商业管理有限公司发函提出退租，第三人重庆鸿和商业管理有限公司复函表示租期在2018年5月17日届满，不同意解除双方租赁合同关系，并告知被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司尚欠租金、水电费、物业费等事宜，但双方就解除租赁合同并未达成一致。2017年9月份开始，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司未支付租金，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司在使用过程中改变了房屋结构，现被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司未在该房屋经营，设备未搬离，门已锁闭。被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司未按约支付租金后，第三人重庆鸿和商业管理有限公司向原告发函告知了第三人未付租金的情况。庭审中，原告段建林、钱跃、蒋芷伊称委托第三人租赁房屋，没有书面的委托手续，在2017年9月份找到被告，被告知道原告为房屋产权人。第三人认可原告段建林、钱跃、蒋芷伊委托其出租房屋，因被告未按约支付租金，已经发函告知原告段建林、钱跃、蒋芷伊。以上事实，有原告钱跃、蒋芷伊、段建林举示的不动产权证、商业租赁合同、告知函、关于退租相关事宜的复函、物业催费告知函、图片、律师费发票，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司举示的商业房屋租赁合同、关于退租相关事宜的函，第三人重庆鸿和商业管理有限公司举示的商户物业管理协议以及当事人的陈述作为证据证明，可以认定。本院认为，被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司作为承租人与第三人重庆鸿和商业管理有限公司作为出租人签订的商业房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，当事人应按约全面履行各自义务。合同签订后，第三人按约向被告交付了出租房屋，被告应当按约向第三人支付租金，并按照合同约定自行承担相应物业费、水电费等费用。后被告向第三人提出退租即解除租赁合同的申请，第三人未同意。根据商业房屋租赁合同第八条的约定，双方可以协商变更或解除合同；第三人不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用，或者甲方未尽房屋修缮义务，严重影响房屋正常使用的，被告可以解除合同。虽然被告向第三人提交了解除合同的申请，但是并不符合被告单方解除合同的条件，而且被告与第三人协商解除未果，故合同并未解除，被告应当按照合同约定支付租金。同时根据商业房屋租赁合同第七条及第十一条的约定，被告应当支付相应的物业费、水电费，并恢复租赁房屋的原状，被告对物业费及水电费亦予以认可，本院予以确认。商业房屋租赁合同还约定了被告违约后第三人行使权利支出的律师费由被告承担，现被告已经违约，第三人为此支付的律师费有权向被告主张。原告钱跃、蒋芷伊、段建林系上述商业房屋租赁合同所涉房屋之所有者，其委托第三人将房屋管理、出租，第三人对原告委托其管理、出租房屋的事实认可，故双方委托关系成立。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，原告钱跃、蒋芷伊、段建林委托第三人重庆鸿和商业管理有限公司出租房屋，第三人与被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司签订了商业房屋租赁合同，因被告未履行支付租金的义务，第三人向原告钱跃、蒋芷伊、段建林披露了第三人未支付租金的情况，故原告钱跃、蒋芷伊、段建林可以行使第三人对被告的权利，被告抗辩原告钱跃、蒋芷伊、段建林不是商业房屋租赁合同的相对人理由不成立，本院不予支持。故被告应当向原告履行支付租金、物业费、水电费等义务。同时，原告委托律师代理诉讼，依据第三人与被告的约定，被告应当承担原告实现权利支付的律师费。原告主张被告支付租金33145.56元（2017年8月18日至2018年2月17日）、物业管理费4208.90元（2017年9月1日至2017年12月31日）、水电费3417元（2017年8月至10月）、律师费9000元，不违反法律、法规的规定，符合当事人之间的约定，证据充分，本院予以支持。原告要求被告恢复房屋原状的诉请，因该租赁合同并未解除或到期，被告亦未将租赁物交还给原告，故原告的该请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林租金33145.56元、物业管理费4208.90元、水电费3417元，共计40771.46元。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。二、被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林因实现债权产生的律师费9000元。三、驳回原告钱跃、蒋芷伊、段建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半交纳765元（原告已预交），由被告重庆中膳有饭有菜餐饮管理有限公司负担，并限于本判决生效后十五日内支付原告钱跃、蒋芷伊、段建林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王正二〇一八年三月三十日法官助理 李森书 记 员 张东