北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终2256号上诉人（原审被告、反诉原告）：路英杰，女，1977年9月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋伟月(路英杰之夫)，1979年2月28日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京深育技术服务有限公司，住所地北京市海淀区学清路甲8号1号综合楼6层E区6202室。法定代表人：张自鹏，财务总监。委托诉讼代理人：武耀，女，1979年4月17日出生，北京深育技术服务有限公司职员，住北京市海淀区。上诉人路英杰与被上诉人北京深育技术服务有限公司（下称服务公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初24352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路英杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审反诉请求，本案一、二审诉讼费由服务公司负担。事实和理由：一、我方考虑到与服务公司签订的租赁合同时间较长，遂于2017年2月14日提前将钥匙给服务公司，比合同租赁起始日早5日，现合同仅履行5个月，提前赠与的考虑因素消失，这5日应当支付租金。交了6个月租金，租金用尽时间是2017年8月18日，腾房日即交钥匙之日2017年7月16日，所以退租金应该是退2017年7月17日到2017年8月13日，共退计27日。二、灯具位置较高，不存在损耗，当下价值高达万元，一审酌定赔偿500元过低，没有道理。三、交房时厨房水、煤都能正常使用，退房时均不能使用，我恢复使用花费688元维修费，服务公司应当承担。四、交房时洗手盆没有损坏，退房时有裂缝且影响使用、缩短台面寿命，我方要求赔偿2300元损失。五、服务公司更换了锁芯，但质量并不如我之前安装的，我的锁芯被更换我损失了1500元，考虑到锁芯正在使用，现我只主张赔偿500元合情合理。六、服务公司损坏了房屋，我方不应当退还押金。服务公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方不同意路英杰的上诉请求。答辩意见如下：灯具我方没有拿走，刚退房不足一周路英杰将房屋出租。新的承租人也承担了损失。厨房卫生间台面本身就是旧的，我们租赁五个月不可能损毁成那样。厨房一直堆放空箱子，我们都没有做过饭。灯具临走时放到橱柜里了。服务公司向一审法院起诉请求：路英杰退回我方房租13258元。一审诉讼中，服务公司增加诉讼请求：要求路英杰退还一个月的租金9250元（押金）。路英杰向一审法院反诉请求：1.要求服务公司支付违约金9250元；2.要求服务公司赔偿橱柜损失2000元及灯具损失5000元；3.要求服务公司支付水费280元；4.要求服务公司支付疏通管道更换龙头接通煤气688元；5.要求服务公司支付赔偿锁费500元；6.要求服务公司支付租赁期间的物业费1299.96元及取暖费847.8元。诉讼过程中，路英杰放弃要求服务公司支付第三项水费、第六项物业费和取暖费的反诉请求。增加反诉请求：要求服务公司赔偿洗手盆费用300元。一审法院认定事实：2017年2月14日，出租方（甲方）路英杰与承租方（乙方）服务公司经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定服务公司承租路英杰位于北京市西城区平原里21号楼1806房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年2月19日至2019年2月18日，甲方应于2017年2月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月9250元，押1付6，各期租金支付日期为2017年2月13日、同年8月13日、2018年2月13日、2018年8月13日；押金9250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。上述合同签订当日，路英杰收到服务公司转账支付的押金9250元及6个月的租金55500元，合计64750元，服务公司收到路英杰交付的涉案房屋钥匙，开始使用涉案房屋，服务公司经路英杰同意将户门锁芯更换，未经路英杰同意更换了室内原有的2套灯具。2017年7月初，服务公司向路英杰提出解除双方就涉案房屋订立的《北京市房屋租赁合同》，路英杰同意解除，服务公司遂将涉案房屋腾空后搬离。诉讼中，路英杰对服务公司主张的“2017年7月5日将涉案房屋钥匙交给路英杰”不认可，服务公司未出示路英杰收到涉案房屋钥匙的证据，路英杰承认于2017年7月16日收到涉案房屋钥匙。2017年7月23日，路英杰将涉案房屋另租他人。2017年8月1日，服务公司就涉案房屋支出水费280元。诉讼中，路英杰放弃了相应的反诉请求。按照当事人约定的租金标准计算，2017年2月19日起至2017年7月16日止，涉案房屋的租金数额为45624元，剩余租金数额为9876元。一审法院认为,路英杰与服务公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。路英杰与服务公司就合同已经解除无争议，且不违反法律规定，本院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行，路英杰应将剩余租金返还服务公司。服务公司在合同解除后应按照合同约定履行交还涉案房屋的合同义务，故当事人在本案就交还租赁物时间发生争议，由服务公司承担举证责任，服务公司未能就其主张的向路英杰交还钥匙的时间出示证据佐证，应以路英杰自认的收到钥匙时间确定，并以此计算服务公司租用涉案房屋期间的租金，服务公司主张的剩余租金数额不准确，法院不予确认，对服务公司超出法院认定的部分返还租金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，路英杰再持有押金已无依据，应予返还，对服务公司要求路英杰退还押金的诉讼请求，法院予以支持。路英杰于2017年2月14日向服务公司交付涉案房屋，是履行合同约定的交付标的物的义务，基于租赁合同产生，非路英杰所述的赠与，对路英杰撤销赠与的主张，法院不予支持。对路英杰要求服务公司支付违约金的反诉请求，当事人无争议，且符合合同约定，法院予以支持。服务公司使用涉案房屋期间将室内灯具更换，未经路英杰同意，且未将原灯具妥善保管并交接给路英杰，应予应赔偿，因双方未确定灯具价值，且原物已灭失，就该项赔偿金额法院酌定。服务公司更换户门锁芯征得路英杰同意，且服务公司未将更换后的锁芯拆走，路英杰仍可利用，对路英杰要求赔偿锁费的反诉请求，法院不予支持。路英杰将涉案房屋交付服务公司时，双方未确认橱柜、洗手盆状态，现涉案房屋已由路英杰出租他人，故已不具备确定致损人的条件，路英杰亦未出示证明橱柜、洗手盆是由服务公司损坏的证据，对路英杰要求赔偿橱柜、洗手盆损失的反诉请求，法院不予支持。路英杰就要求服务公司支付疏通管道、更换龙头、接通煤气费的反诉请求，未出示上述损失与服务公司存在因果关系的证据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2017年10月判决：一、判决生效之日起五日内，路英杰返还北京深育技术服务有限公司剩余租金9876元。二、判决生效之日起五日内，路英杰返还北京深育技术服务有限公司押金9250元。三、判决生效之日起五日内，北京深育技术服务有限公司偿付路英杰违约金9250元。四、北京深育技术服务有限公司赔偿路英杰灯具损失费500元。五、驳回北京深育技术服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回路英杰的其他反诉请求。如果北京深育技术服务有限公司、路英杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当依照合同约定诚信履行己方义务。路英杰与服务公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。双方现均认可在合同到期前就解除《北京市房屋租赁合同》达成一致意见，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，路英杰应当将未履行部分租金退还服务公司，服务公司应将房屋交还路英杰。关于服务公司腾退房屋时间问题，服务公司虽主张于2017年7月5日将涉案房屋钥匙交还路英杰，但并未提交证据证实其此项主张且路英杰不予认可。因此一审法院以路英杰自认的2017年7月16日收到钥匙认定房屋腾退时间并无不当。关于剩余租金的退还，服务公司与路英杰均认可租金交到2017年8月18日，涉案房屋于2017年7月16日退还，因此路英杰应当退还2017年7月17日至2017年8月18日期间的租金。路英杰上诉主张称其于租赁期开始前5日就交房给服务公司，属于赠与，现房屋租赁期远远短于合同约定日期，现撤销赠与，故主张应当从返还服务公司剩余租金中扣除提前交房的5日的租金。本案是租赁合同纠纷，提前交付房屋的行为宜认定为履行双方《北京市房屋租赁合同》交付标的物的义务，故一审法院以基于合同产生的交付标的物的义务为由对路英杰撤销赠与的主张不予采信并无不当，对于路英杰此项上诉主张本院不予支持。关于路英杰所提灯具赔偿费用过低的上诉主张，一审法院结合服务公司使用涉案房屋期间未经路英杰同意将室内灯具更换，且未将原灯具妥善保管并交接给路英杰的事实，判令服务公司赔偿路英杰灯具损失并无不妥。关于灯具损失的具体数额，鉴于灯具原物已灭失，且路英杰未能就涉案房屋原有灯具价格提供充分证据予以证明，因此一审法院酌定灯具赔偿价格并无不当。故本院路英杰要求按照5000元标准赔偿灯具损失的上诉主张难以支持。路英杰所提更换后的锁芯价值低于原锁芯，要求弥补锁芯差价的上诉主张，鉴于服务公司更换户门锁芯系经路英杰同意，且服务公司未将更换后的锁芯拆走，路英杰仍可利用，对路英杰要求赔偿锁费的上诉请求本院不予支持。路英杰所提要求服务公司承担恢复厨房水、煤维修费688元以及厨房台面、卫生间洗手盆在退房时有裂缝损坏，服务公司应当承担赔偿责任的上诉主张，路英杰未能提供充分证据证明疏通管道、更换龙头、接通煤气以及橱柜、洗手盆损坏系由服务公司不当使用租赁房屋设施所致，关于退还房屋押金问题，路英杰以房屋存在损坏为由上诉主张不应当退还服务公司押金，根据双方签订的租赁合同约定合同解除后，押金在抵扣服务公司承担的费用、租金及违约赔偿责任后如数返还。租赁合同业已解除，且一审法院亦判令服务中心赔偿灯具损失、支付违约金。在此情况下，路英杰应当将服务中心交纳的押金予以退还。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由路英杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周瑞生审 判 员 孟 龙审 判 员 王 云二〇一八年三月二十九日法官助理 董 红书 记 员 房依彤