湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终325号上诉人（原审原告）：武汉建荣商贸有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路特9号。法定代表人：郑树喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市建荣预制构件有限公司，住所地武汉市硚口区黄家墩64号。法定代表人：余家宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张仁清，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒屏，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市华富工贸实业有限公司，住所地武汉硚口区玉带街51号。法定代表人：盛义斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝存应，湖北重道律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏瑜，湖北重道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市硚口区人民政府荣华街办事处，住所地武汉市硚口区集贤里38号。负责人：操俊峰，该单位主任。委托诉讼代理人：祝存应，湖北重道律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏瑜，湖北重道律师事务所律师。上诉人武汉建荣商贸有限公司（以下简称建荣公司）因与被上诉人武汉市建荣预制构件有限公司（以下简称建荣预制公司）、武汉市华富工贸实业有限公司（以下简称华富工贸公司）、武汉市硚口区人民政府荣华街办事处（以下简称荣华街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2017)鄂0104民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建荣公司上诉请求：1.撤销湖北省武汉市硚口区人民法院(2017)鄂0104民初1963号民事判决。2.改判华富工贸公司向建荣商贸公司支付租金253800元，荣华街办事处承担连带责任；建荣预制公司向建荣商贸公司支付占有使用费人民币176174元，华富工贸公司承担连带责任。3.华富工贸公司、建荣预制公司、荣华街办事处承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决认定建荣公司在租赁期限届满前收回所租赁的场地应及时发出通知以减少损失，认定拆迁启动后建荣预制公司未使用诉争场地，与事实不符。2014年11月7日建荣公司向华富工贸公司、荣华街办事处发出了《腾退返还工作联系函》，一审判决遗漏征收土地及征收土地范围内房屋何时补偿安置的事实，且一审判决遗漏了建荣村城中村改造截至原判决作出之日仍未完成拆迁，以及建荣预制公司截至2014年11月7日仍在使用诉争土地的事实。2.一审判决适用法律错误。荣华街办事处作为平等民事主体签订《场地租赁协议书》，因该协议产生的纠纷不属于《中华人民共和国担保法》第十六条规定的连带责任保证，未违反《中华人民共和国担保法》第八条规定，根据《场地租赁协议书》第七条和最高人民法院《关于城市街道办事处是否应当独立承担民事责任的批复》的规定，荣华街办事处进行自身民事活动产生纠纷的应独自承担民事责任。建荣预制公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.案涉土地在2012年已经被征收，且2012年8月广电公司摘牌取得案涉地块国有土地所有权，通过挂牌取得土地该案涉土地，实际在此之前已经被政府相关部门征收收储，其权属已不再属于建荣公司所有。2.关于截止2014年12月28日没有确定土地安置标准、房屋拆迁安置标准的问题不是事实，在2012年拆迁人即向建荣预制公司进行了公告并发放了建荣村城中村改造手册，该手册在一审已经提交，而该服务手册中对征收范围、补偿标准均有明确规定。3.对2014年11月7日建荣公司向华富工贸和荣华街办事处发出腾退函，建荣预制公司并不知情，且在此期间建荣公司已不具有案涉土地的相关权利，无权要求腾退。4.关于2012年拆迁启动后建荣预制公司没有使用案涉场地的问题，一审对此已经查明，建荣预制公司与华富工贸公司具有合同相对关系，华富工贸公司在一审的所有证词和认定中明确在2012年案涉土地被征收后因为断水断电已经处于空置状况，而建荣公司没有证据推翻华富工贸公司作为建荣预制公司的合同相对方对土地空置事实的认定。5.本案案由是租赁合同纠纷，而建荣预制公司与建荣公司并不构成合同租赁关系，而且支付占用使用费不是租赁合同关系下的主张，是另一案由，建荣公司的上诉请求均应予以驳回。华富工贸公司与荣华街办事处共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.关于担保问题，担保法第八条对担保资格有明确规定，政府机关不能进行担保，荣华街办事处的担保违反法律法规强制性规定应属无效。2.关于连带责任问题，连带责任是侵权赔偿问题，华富工贸公司没有共同的故意或占用行为，不应承担连带责任。建荣公司向一审法院起诉请求：1、判令华富工贸公司支付租金人民币253800元（2012年1月1日至2014年3月31日）；2、判令建荣预制公司支付占有使用费人民币176174元（2014年4月1日至2015年10月23日）3、荣华街办事处对华富工贸公司支付租金人民币253800元承担连带责任；4、判令华富工贸公司对建荣预制公司支付占有使用费人民币176174元承担连带责任；5、建荣预制公司、华富工贸公司、荣华街办事处承担本案诉讼费用。一审法院查明，武汉市硚口区长丰街新墩一村以西、荣华街辖企业以外的场地（面积9.4亩）土地所有权××长丰街建荣村委会所有。2008年8月19日，建荣村委会作为甲方与华富工贸公司（乙方）、荣华街办事处（丙方）签订《场地租赁协议书》，约定：三方确认上述土地为甲方所有，鉴于乙方此前已将该土地以经营场地的名义分别租赁给建荣预制公司和武汉顺源游乐设备制造有限公司（以下简称顺源公司），且租赁终止日分别为2014年3月21日和2014年12月31日，各方对此事实予以理解和确认；甲方将该场地租赁给乙方，使乙方继续履行与建荣预制公司何顺源公司所签订的相关场地租赁合同；乙方租赁给建荣预制公司使用部分的场地期限为2007年1月1日至2014年3月31日止；乙方租赁给顺源公司使用部分场地租赁期限自2007年1月1日至2014年12月31日止；租金以实际租赁土地面积计算，第一年至第五年每亩每年租金为1万元，第六年至协议终止之日止租金为每亩每年1.2万元。该租金乙方应在每年1月10日前向甲方一次性交清当年的全部租赁费用。协议第四条约定：……如甲方确因正当原因不能履行本协议，依以下方式进行处理：1、乙方在租赁期限届满前，如遇国家征用本协议项下的土地，乙方应积极配合，双方解除租赁关系，并积极腾退土地。本协议租赁场地项下的土地征用补偿费用及与土地相关的安置费用归甲方所有；本协议所租赁场地上的房屋补偿费、搬迁安置费归乙方的承租方所有。同时，乙方应另行向甲方支付补偿费用30万；2、确因甲方因服从国家整体规划的要求实施单独建设或甲方独自实施的“城中村”综合改造工作的需要，在租赁期限届满前收回所租赁的场地，甲方应提前三个月书面通知乙方和乙方的租赁方，双方可解除租赁关系，甲方不向乙方或乙方的承租方支付任何补偿费用和安置费用，地上的建筑物归乙方的承租方所有，但乙方的承租方应在接到甲方通知之日起三个月内予以拆除，否则由甲方直接处置。……第五条约定：本协议履行期限届满后，双方终止场地租赁关系，乙方应腾退场地交付给甲方。甲方协议期限届满收回场地，不向乙方和乙方的承租方支付任何补偿安置费用，场地上的建筑物归甲方所有；第七条约定：丙方作为乙方的主管单位，对乙方履行本协议承担连带责任。协议签订后，协议约定的场地仍由建荣预制公司和案外人顺源公司使用。华富工贸公司向建荣公司缴纳了2007年1月1日至2011年12月31日的租金共计470000元。2012年2月13日，武汉市人民政府发布【2012】第4号征收土地公告，由武汉市土地整理储备中心对硚口长风乡建荣村26.5416公顷的土地予以征收。涉案场地即属于被征收范围。2012年7月21日，武汉市国土资源和规划局发布武告字（2012年）7号武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告，武汉市硚口区建荣村109207.01平方米的土地即在挂牌出让之列。2012年8月24日，广电海格地产有限公司摘牌取得建荣村“城中村”改造项目。2012年4月11日，建荣村委会和建荣公司发布《建荣村“城中村”改造拆迁安置补偿方案》，该方案确定从发布拆迁公告确定起始之日起半年内完成拆迁。2014年，武汉市长丰街建荣村完成集体经济改制制，建荣村委会予以撤销，改制过程中武汉建荣商贸有限公司即建荣公司成立。2014年11月7日，建荣公司向华富工贸公司和荣华街办事处发出《腾退返还工作联系函》，意为建荣预制公司使用的土地租赁期限已于2014年3月31日届满，顺源公司使用土地的租赁期限将于2014年12月31日届满，要求华富工贸公司、荣华街办事处立即将建荣预制公司使用的场地腾退返还，顺源公司使用的场地于2014年12月31日返还。2015年10月23日，建荣预制公司搭建在涉案场地的厂房被拆除。2017年1月12日，武汉市人民政府出具《武汉市建设用地批准书》，批准武汉市土地整理储备中心申报的位于武汉市硚口区建荣村6.1106公顷的土地作为国有建设用地。一审法院另查明：华富工贸公司于1994年成立，隶属于荣华街办事处。2004年4月1日，华富工贸公司作为甲方与建荣预制公司即乙方签订《资产租赁经营合同》，约定甲方同意将新墩一村1#原预制场空地及房屋门楼（土地面积3.4亩）租赁给乙方从事生产经营，租期自2004年4月1日起至2014年3月31日止，时间为10年。案件审理过程中，华富工贸表示愿意向建荣公司支付租金253800元（2012年1月1日至2014年3月31日）。一审法院认为，1.关于建荣公司要求华富工贸支付2012年1月1日至2014年3月31日租金的诉请，华富工贸虽在庭审中辩称该向请求已经过诉讼时效，应当驳回，但之后其又书面表示愿意向建荣公司支付该部分租金，予以认可。2.关于建荣公司要求建荣预制公司向其支付占用费176174元的诉讼请求。诉争场地在2012年即由政府发布公告予以征收，建荣村委会也就此发布了拆迁补偿方案，各当事人之间关于场地的租赁期限2014年3月才届满。根据建荣公司和华富工贸签订的《场地租赁协议书》第四条约定，建荣公司在租赁期限届满前收回所租赁的场地，应提前通知华富工贸及其承租方即建荣预制公司，建荣公司作为场地所有权人和建荣村“城中村”改造的实施主体，应当及时向建荣预制公司发出通知腾退场地以减少损失。但建荣公司并无证据证明其尽到其通知义务，也未证明在拆迁启动后建荣预制公司仍然使用场地，华富工贸在庭审中陈述拆迁工作启动后，现场是空置状态。因此，建荣公司主张建荣预制公司向其支付占用使用费无事实和法律依据，不予支持。3.关于荣华街办事处是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第八条，国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国横幅或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。建荣公司与华富工贸公司、荣华街办事处签订的《场地租赁协议书》第七条的约定违反了上述《担保法》的规定，应当无效。如建荣公司认为因该条款无效产生损失，可根据《担保法》的规定向华富工贸公司和荣华街办事处另行主张权利。对建荣公司要求荣华街办事处对租金和占用使用费承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八条之规定，一审法院判决：一、武汉市华富工贸实业有限公司于本判决生效之日起20日内向武汉建荣商贸有限公司支付租金253800元。二、驳回武汉建荣商贸有限公司的其它诉讼请求。案件受理费7750元，由武汉市华富工贸实业有限公司承担5107元，由武汉建荣商贸有限公司负担2643元。二审中，建荣公司提交两份新证据。证据一，武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告一份，来源于武汉市国土资源和规划局网站打印。证据二，来源于武汉市规划设计院的硚口区长丰街建荣村“城中村”综合改造规划图。两份证据均拟证明原审判决查明广电公司摘牌取得的土地不是本案案涉土地，从面积和性质看两者是两个不同的土地，本案土地是医疗设施用地和规划道路用地，广电公司摘牌取得的土地是居住和商业服务用地，不能以征收时间认定建荣公司提前征收案涉土地。现在案涉土地是医疗设施用地和规划道路用地，土地空置。建荣预制公司质证认为上述证据一是建荣预制构件公司一审提交的证据一，但证明目的相反，两份证据不能达到建荣公司证明目的，一个开发商在拍地时不止拍建房的地，还会拍医疗、公共设施的地，整个地都要拍下来，不能证明海格公司拍下了这块就没拍另一块。华富工贸公司与荣华街办事处对上述两份证据真实性予以认可，对具体情况不了解。本院认为，双方当事人虽对上述两份证据真实性无异议，但与本案不具有关联性，不能达到建荣公司的证明目的。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。华富工贸、荣华街办事处二审中陈述：其签收建荣公司《腾退返还工作联系函》时案涉场地上只有顺源公司在生产，已经没看到建荣预制公司在进行生产了，之所以未向建荣公司进行回函是因为土地腾退涉及仍在生产使用的顺源公司。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。关于建荣公司请求建荣预制公司支付2014年4月1日至2015年10月23日期间的占有使用费，由华富工贸公司承担连带责任的主张。建荣预制公司并非2008年8月19日建荣公司与华富工贸公司、荣华街办事处签订的《场地租赁协议书》合同相对方，建荣预制公司作为次承租人与华富工贸公司之间的租赁关系于2014年3月31日截止，华富工贸、荣华街办事处认可建荣预制公司未占用案涉场地的事实，建荣公司主张建荣预制公司支付合同期满后的占有使用费，应当对建荣预制公司占有使用案涉场地承担举证责任。但建荣公司并未提供充足的证据证明该事实，华富工贸公司和荣华街办事处未向建荣公司回函或办理交接并不能当然推定建荣预制公司在此期间仍在占用案涉场地，况且案涉场地2012年2月13日已经发布了征收公告并进入征收拆迁程序，之后案涉场地房屋亦顺利拆除，无须在拆除前与建荣预制公司交接场地，故建荣公司的该上诉请求缺乏事实依据，一审不予支持是正确的。关于建荣公司主张荣华街办事处对华富工贸公司应支付租金承担连带责任的请求。华富工贸公司在一审同意向建荣公司支付租金，一审判决予以照准并无不当。从建荣公司与华富工贸公司、荣华街办事处签订的《场地租赁协议书》内容看，该协议第七条实际将荣华街办事处作为连带责任保证人，而荣华街办事处属国家机关，该条违反《中华人民共和国担保法》第八条规定，应属无效，因此一审判决对建荣公司要求荣华街办事处承担连带责任的请求不予支持亦是正确的。综上，上诉人建荣公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由武汉建荣商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一八年三月五日书记员  杜 文