江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1302民初2157号原告：朱金龙，男，1976年8月24日出生，汉族，住宿迁市宿城区。原告：臧永北，女，1978年2月15日出生，汉族，住址同上。上述二原告共同委托诉讼代理人：胡玖、张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。被告：王小虎，男，1976年5月10日出生，汉族，住宿迁市宿城区。被告：王绍娟，女，1976年6月22日出生，汉族，住宿迁市宿城区。原告朱金龙、臧永北诉被告王小虎、王绍娟租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通诉讼程序分别于2017年6月29日、9月19日、11月10日、2018年2月28日公开开庭进行审理。原告朱金龙及二原告共同委托诉讼代理人胡玖、被告王小虎、王绍娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金龙、臧永北诉称：2015年10月23日，原告与被告签订了《宾馆租赁合同》。合同约定原告将风情水岸小区的风情水岸宾馆1-3楼属于原告的一半出租给被告使用，租期自2015年11月20日至2025年11月19日，第一年租金为25万元，二至五年租金为每年30万元。现被告违法合同约定，拖欠2015年11月20日至2016年11月19日租金11万元、2016年11月20日至2017年11月19日租金30万元。现诉至法院，请求判令：1、二被告给付原告租金41万元及违约金15万元；2、诉讼费由被告承担。被告王小虎、王绍娟辩称：原被告于2016年8、9月份左右达成协议，房屋的房贷利息、授信贷款利息由被告偿还，被告不再给租金了。涉案房屋系原被告共同购买，其中8套房屋在工商银行做了按揭贷款。另有3套抵押给幸福村镇银行做了150万元授信贷款。贷款时原被告为了让夏某雷担保，三方约定贷款下来后每方使用50万元，但原被告私下约定该款二人平均分用。因涉案宾馆装潢花费50万元，原被告约定各半分摊。另扣除原告向被告借款，贷款发放后，被告向原告转账了38万元。2016年10月起，两笔贷款的利息均由被告归还。所以被告不需要再支付原告租金。2016年10月之前，原告向被告转账25万元，被告向原告支付433485元，价差183485元。433485中含原告臧永北于2016年9月至宾馆收取的收入8485元。该8485元系原被告共同经营的收入，原被告约定宾馆支出由被告负担，每方轮流领取一月收入。被告另帮原告归还了夏某雷10万元借款，且原被告共同借用的过桥资金利息由被告归还1.5万元利息。经审理查明：2015年10月23日，原被告签订《宾馆租赁合同》。合同第一条约定原告将枫情水岸宾馆1-3楼属于原告的一半出租给被告。合同第四条约定租期自2015年11月20日至2025年11月19日。合同第五条约定第一年租金为25万元，二至五年为每年30万元。合同第六条约定该协议签订之日起，被告现付5万元，余下20万元十五日内付清，以后每年租金为每年提前三个月一次性付清，如被告到时不付款，3个月租金视为违约金。合同第七条约定任一方违约须赔偿对方违约金30万元。2016年10月前，原告合计转账给被告25万元，被告合计给付原告433485元（含原告臧永北于2016年9月至涉案宾馆领取收入8485元）。另查明：涉案房屋系原被告合伙购买，其中8套房屋于工商银行办理购房贷款。被告另将3套房屋抵押给宿迁宿城兴福村镇银行有限公司获取授信贷款150万元。2016年4月22日，原被告就该150万元授信贷款与担保人夏某雷、丁某签订协议书。协议书约定夏某雷、丁某作为该贷款的担保人，贷款发放后被告向原告及担保人账户各汇款50万元，原被告及担保人按各自持有贷款本金归还贷款利息。后贷款放款后，被告仅汇款38万元给原告，并未汇款给担保人。2016年9月前，原告按三分之一比例向被告转账贷款利息。2016年9月起至本案庭审辩论终结之日止，被告归还授信贷款利息61900元。以上事实有租赁合同、协议书、转账记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原被告有无约定被告归还贷款后不再支付租金；二、被告为原告归还借款10万元是否可抵扣租金；三、被告是否欠付原告租金及违约金，如欠付，欠付的金额是多少。本院认为，合法的债权债务收到法律保护。原被告间租赁合同不违反法律法规的规定，应属合法有效。争议焦点一。被告主张其与原告朱金龙约定自2016年10月起至房屋出售或拍卖，被告不再支付租金，此期间的工商银行按揭贷款本息及宿迁宿城兴福村镇银行的贷款利息均由被告负担。原告对此不予认可，原告称双方仅约定以被告实际垫付的贷款本息冲抵租金。被告为证明其主张申请证人房某、戚某出庭作证。证人方某系二被告的雇佣的宾馆服务员。证人房某先称：2016年7、8月份涉案宾馆装修之前，其在宾馆大厅听到原告朱金龙与被告王小虎谈话，现场仅有朱金龙、王小虎、二位证人合计四人在场；朱金龙向王小虎索要租金，两人商谈房租不支付了，贷款由王小虎归还，朱金龙未表示同意亦未反对，二人交谈中离开。后经询问，证人房某又称：朱金龙亲口同意了该方案，二人谈完后离开。证人戚某称：2016年7、8月份，王小虎先与其在车中向朱金龙打电话称宾馆马上装修，朱金龙称装修费用一人一半；后其在宾馆大厅听到原告朱金龙与被告王小虎谈话，现场有朱金龙、王小虎、二位证人、前台一人，合计五人在场；朱金龙当场同意王小虎不再支付租金，贷款由王小虎一人支付，后二人至宾馆302房间商谈。本院认为，证人房某系被告雇员，其与被告存在利益关系，且证人房某作证时反言，对其证言本院不予采信。证人戚某陈述现场人员与证人房某陈述的不一致，且证人戚某称其仅听到部分谈话，后原被告至房间继续商谈时其不在现场。本院认为，二证人证言相出入，证人戚某的证言存在虚假陈述的可能性，且证人戚某不清楚原被告的最终商谈结论，对其证言本院不予采纳。被告无其他证据证明其主张，对被告该主张本院不予支持。争议焦点二。被告主张其为原告归还夏某雷借款10万元。原告予以认可，但主张被告应向其支付授信贷款50万元，被告现仅支付38万元，该借款系被告以剩余贷款归还给夏某雷。对此，被告辩称原被告私下约定该150万元对半分割，因装修款原被告约定各半负担，故其支付给原告38万，其代偿的资金与贷款无关。本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以自己的债务与对方的债务抵消。被告现向本院主张其代偿款与本案债务抵消，但该还款是否系被告以自己资金支付及授信贷款双方占用的金额，原被告存有争议，该争议并非本案租赁合同纠纷的审理内容，本案中不做认定。被告可就代偿行为另案诉讼，待判决生效后与原告进行债务抵销。争议焦点三。被告应按约支付2016、2017年度租金55万元。扣除2016年10月前原被告相互支付的差价183485元，被告尚应支付原告366515元。原告自认被告于2016年10月23日代偿工商银行贷款8050元，于2016年12月23日代偿工商银行贷款8000元，本院予以确认。扣除该16050元，被告应支付原告350465元。关于2016年9月起被告代偿宿迁宿城兴福村镇银行授信贷款的金额。本院于2017年9月19日庭审中向被告询问为何原告此前按三分之一比例支付贷款利息，被告称原告认可了装修款故同意其负担三分之一比例贷款利息。本院认为，原被告对授信贷款各自使用金额存在争议，即使按被告所述原告占用了一半贷款，但双方对原告的利息还款比例仍约定为三分之一。因此，被告于2016年9月后归还授信贷款利息61900元，本院认定被告代偿利息金额为20633元。扣除该20633元，被告应支付原告329832元。关于违约金，本院以329832元为基数自2016年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支持至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王小虎、王绍娟于本判决生效之日起十日内给付原告朱金龙、臧永北租金329832元及违约金（以329832元为基数自2016年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，保全费2270元，合计11670元，由原告朱金龙、臧永北负担3152元，被告王小虎、王绍娟负担8518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9400元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长  张 啸人民陪审员  杨征明人民陪审员  朱万凝二〇一八年三月十三日书 记 员  张 琳