四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终108号上诉人（原审被告）：四川邦泰置业有限公司，住所地四川省成都市高新区益州大道北段333号1栋22层。法定代表人：罗勇，董事长委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师被上诉人（原审原告）：曾立新，男，1971年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：周述红，女，1971年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人四川邦泰置业有限公司（以下简称邦泰置业）因与被上诉人曾立新、周述红商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2015)翠屏民初字第4778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人四川邦泰置业有限公司上诉请求：一、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求;二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人修建的构筑物具有合法性，与规划相符。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同仅仅对所购房屋的面积、价款等事项进行了明确的约定，并未对房屋所在建筑物的外观、其他构筑物等进行描述或确认，且当时建筑主体尚未完工。2.被上诉人没有提供任何证据证明所购房屋并无该构筑物。3.上诉人修建该楼栋得到了宜宾市城乡规划局的批准并颁发了合格证，上诉人修建该构筑物具有合法性。4.被上诉人并未提供任何证据证明自己所在房屋因为该构筑物的存在而使采光等受到影响，具有鉴定资质的鉴定机构也认为是否构成影响只能凭主观判断，并无客观标准。一审法院认定事实并无依据。5.被上诉人并未提供证据证明其为了排除妨碍支付了费用或者因构筑物对其所有房屋采光等的影响造成了损失。被上诉人曾立新、周述红辩称，一、被上诉人当初购房时，销售人员介绍说该房屋与旁边的房屋采光、视野等情况是一致的，而且该房屋销售价格与同层其他房屋也是一致的；二、上诉人所称的规划是后期进行过变更的，在签订合同时并未向被上诉人告知相关情况。曾立新、周述红向一审法院起诉请求：1.邦泰置业赔偿因遮挡邦泰.临港国际（四期）5幢3层3单元3号房屋给曾立新、周述红造成的损失6万元；2.本案诉讼费由邦泰置业承担。一审法院认定事实：曾立新、周述红系夫妻关系。2013年，曾立新、周述红欲向邦泰置业购买其在宾市临港开发区LG-B09-02地块开发的商品房，故于2013年12月3日向邦泰置业支付购房定金30000元；2013年12月8日，曾立新、周述红曾立新、周述红与邦泰置业邦泰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：邦泰置业以出让方式取得位于宜宾市临港开发区地块的国有土地使用权。曾立新、周述红向邦泰置业购买该块土地上建设的商品房：5幢第3层3单元3号房屋，预测建筑面积91.88平方米，其中套内建筑面积71.1平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.78平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7590.1元，总价款539656元。曾立新、周述红采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的61%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。邦泰置业应当在2016年6月30日前向曾立新、周述红交付该商品房，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向宜宾市翠屏区人民法院起诉。合同另约定了逾期交房责任、违约责任、专项维修基金等。合同签订当日，曾立新、周述红向邦泰置业支付购房首付款299656元，剩余购房款曾立新、周述红向银行办理了按揭手续。双方签订合同时该房屋处于修建过程中，此栋建筑物的主体工程尚未完工。2014年9月，曾立新、周述红发现其购买的房屋外部有一建筑物（横梁）横挡客厅和两间卧室，邦泰置业对此予以认可，但称曾立新、周述红在签订《商品房买卖合同》时，邦泰置业方销售人员已对房屋状况通过沙盘和宣传资料的形式向曾立新、周述红进行了告知，但未对此提供相应证据。双方多次协商未果，故曾立新、周述红以房屋外部新建的长方形构筑物严重影响其住宅的通风、采光、日照等以及购买的房屋价格与同幢、同层、同套型、同支付方式无遮挡物采光良好的房屋销售价格并无明显区别为由，诉讼至一审法院，要求赔偿损失。另查明，邦泰.临港国际四期工程（含5号楼）已于2016年3月30日竣工验收，同日，宜宾市城乡规划局对邦泰.临港国际四期工程（含5号楼）颁发了宜宾市建设工程规划核实合格证。经核实，邦泰置业方于2013年11月至12月期间销售的邦泰.临港国际5幢3单元同户型房屋，按套内建筑面积计价，均价约为7484元。诉讼中，曾立新、周述红申请对其所购房屋外部新建的长方形构筑物与案涉房屋间距是否符合国家标准，对案涉房屋的采光、通风和日照是否构成妨碍，拆除上述构筑物是否具有可行性以及邦泰置业在案涉房屋新建上述构筑物行为给曾立新、周述红造成的房屋贬值损失进行鉴定，一审法院同意上述鉴定申请后，经与省法院鉴定名册上有工程质量鉴定资质的三家鉴定机构联系，三家鉴定机构均认为，该案房屋采光、通风、日照是否构成妨碍只能主观判断、没有客观标准，也没有此类鉴定项目，房屋外面新建的构筑物属于建筑规划范畴，不属于鉴定范畴，因此不能对该案进行鉴定，故对该案终结鉴定。一审法院认为，曾立新、周述红与邦泰置业签订的《商品房买卖合同》合法、有效，一审法院予以认定；现曾立新、周述红在邦泰置业处购买的房屋客厅、卧室被邦泰置业修建的构筑物遮挡，该构筑物确对曾立新、周述红购买房屋的采光、日照造成了一定影响，该房屋与小区同幢、同单元其他房屋相比，存在明显差异，且邦泰置业无证据证明双方在签订合同过程中已对上述情况进行了明确告知，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故曾立新、周述红请求邦泰置业赔偿损失的请求，依法予以支持；对赔偿金额，一审法院结合曾立新、周述红购买房屋时同幢、同单元、同时间段的房屋价格，对该损失金额酌情考虑为30000元。曾立新、周述红请求邦泰置业赔偿交通费、调查取证、资料复印、误工费等各项损失2000元，因未向一审法院提供相应依据，一审法院不予支持。邦泰置业辩称其修建的构筑物符合规划要求，经过了建设部门的批准，邦泰置业已按约定履行了自己的义务，故不应对本案承担相应责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，本案中，对建筑物遮挡的告知义务应属于合同的附随义务，现邦泰置业未履行该告知义务，应当承担赔偿损失的违约责任，故邦泰置业的辩驳理由，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、四川邦泰置业有限公司于判决生效之日起20日内赔偿曾立新、周述红的损失30000元。二、驳回曾立新、周述红的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由曾立新、周述红负担300元，四川邦泰置业有限公司负担350元。二审中，上诉人邦泰置业提交了该楼盘的沙盘图，拟证明被上诉人在签订商品房买卖合同时已经知晓房屋的实际情况。被上诉人曾立新、周述红质证意见：沙盘图不能看出构筑物是否对房屋构成遮挡。结合一、二审双方提交的证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。二审另查明，经本院现场勘查，案涉房屋外部的构筑物（横梁）系底楼门面外墙立面顶部向上凸出带装饰功能的横梁。该横梁与底楼门面外墙立面顶部形成了一个框架结构，几乎完全遮挡了正常人在房屋的客厅和两间卧室向外观察的视线。本院认为，在房屋买卖合同关系中，出卖人应保证其出卖的房屋品质、价值、效用不存在瑕疵，即出卖人应对房屋承担瑕疵担保责任。根据一、二审查明的事实，案涉房屋外部的构筑物（横梁）与底楼门面外墙立面顶部形成了一个框架结构，几乎完全遮挡了正常人在房屋的客厅和两间卧室向外观察的视线。基于常理判断，买受人购买住房都希望有一个温馨、安全、舒适的居住环境。客厅和卧室作为人在家里最常活动的空间，更需要满足良好的视野和采光条件。现房屋外部的横梁客观上严重影响人的正常视线，让整个居住环境变得压抑，已经大大影响了房屋的效用功能。上诉人辩称在签订买卖合同前销售人员已经将房屋实际情况向买受人告知并提供了沙盘图，但沙盘图是按照实际的尺寸呈一定比例的缩小，购房人不能当然通过沙盘图判断房屋是否被该构筑物遮挡。现有证据不能证明上诉人在签订合同前将房屋可能被遮挡的情况告知了被上诉人。上诉人辩称房屋和构筑物的修建符合规划要求，上诉人对此不存在过错。但瑕疵担保责任是一种严格责任，不以出卖人主观是否存在过错为前提，只要出卖的标的物客观上存在瑕疵，出卖人就应承担瑕疵担保责任。关于一审法院认定赔偿金额是否恰当的问题。从查明的案件事实来看，案涉房屋与同楼栋同楼层同户型房屋价格没有明显区别。结合被上诉人购买房屋存在的瑕疵问题和房屋价格情况，一审法院酌情认定上诉人赔偿3万元并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。院二审案件受理费550元，由上诉人四川邦泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  王 春审 判 员  吴 靖二〇一八年三月五日法官助理  翟旭玫书 记 员  陈珏劲