.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民终185号上诉人(原审被告)：张某。委托诉讼代理人：陈某。被上诉人(原审原告)：张掖市大兴物业管理有限责任公司上诉人张某因与被上诉人张掖市大兴物业管理有限责任公司（以下简称大兴物业公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2017）甘0702民初9178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张某的委托诉讼代理人陈某、大兴物业公司的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：原审判决违法缺席判决，严重违反法定程序，请求撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.大兴物业公司已收取了张洪海15000元的房租及相关费用，所以双方之间的租赁合同真实、合法、有效，但大兴物业公司所诉租赁费中，有三个月的租赁费4704元（1568元×3），是在大兴物业公司将单元门锁控后造成张洪海不能使房屋造成的损失，已给上诉人造成很大的使用(经营)损失，对此损失如果本案不能合并审理，张某将保留另案起诉的权利。2.大兴物业公司所诉水费、电费、物业费、采暖费等收费项目，一般以正规发票收费收据为准，且以年度、季度、月度为准，大兴物业公司所收取的相关房租的数额，超过相关费用的好几倍，足以抵顶相关费用。租赁合同未明确约定具体的缴费时间,张某已给大兴物业公司出具了缴费保证书，如果欠费，愿承担20%的违约金。大兴物业公司非法锁控已租赁的房屋，是典型的侵权行为，也构成违约。3.张某一审时依法委托甘肃纵横测绘科技发展有限公司的职工代理,代理人正确履行自己的代理权利，但一审法院缺席判决，违反法定程序。大兴物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，也不存在程序违法，张某的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。大兴物业公司向一审法院起诉请求：1.要求张某支付拖欠的房屋租金8520元、采暖费3248元、电费1200元、水费600元、物业费2452.5元，共计16020.5元；2.要求张某承担违约4806.15元（16020.5元×30%），以上两项共计20826.65元；3.要求与张某解除门面租赁合同；4.要求张某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月1日，大兴物业公司作为甲方，张某作为乙方，双方签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方自愿将坐落于张火公路796小区院内润泉家园D区附属楼第二层的一套办公室（建筑面积112平方米）出租给乙方使用；租赁期限暂定为三年，从2016年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期间租赁费每年随行就市；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途。租期届满或解除合同时，乙方须按时归还房屋给甲方，乙方如要求续租，在同等条件下享有优先权，但必须在租赁期满1月之前告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；甲方在2016年3月29日已将办公室门厅的钥匙壹把及办公室钥匙陆把交付给乙方；该办公室第一年租金总额为18816元，押金为1200元，租金及押金一次性交清；房屋租金支付方式为：乙方以现金形式给甲方支付租金和押金，签订合同时乙方按甲方规定一次性付清所有费用；乙方向甲方交付的1200元押金不计利息，合同届满时办公室押金退还给乙方；租赁期间办公室的水、电、暖、物业费按小区物业标准向乙方收取；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张洪海未向大兴物业公司交纳押金。2016年7月2日、2017年1月17日，张某分别向大兴物业公司支付租赁费5000元、10000元。2017年7月20日，张某搬出租赁房屋。一审法院认为，双方当事人于2016年4月1日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。大兴物业公司依约向张某提供了合同约定的房屋。2017年7月20日，张某搬出房屋，双方已经解除租赁合同。但张某未按照约定履行支付租金的义务，至2017年7月20日搬出房屋，张某实际占用房屋时间为15个月零20天，现大兴物业公司主张15个月租赁费不违反法律规定，故张某应支付大兴物业公司房屋租金为23520元（18816元÷12个月×15个月），扣除张某已支付的租金15000元，下剩租赁费8520元，予以支持。关于大兴物业公司要求张某支付物业费2452.5元的诉讼请求，由大兴物业公司提交的张掖市益君物业管理服务有限责任公司出具的证明一份可以证实张某租赁的房屋物业费是按照每平方米1.46元收取的，故张某应支付的物业费为2452.5元（1.46元/平方米×112平方米×15个月）。关于大兴物业公司要求张某支付采暖费3248元的诉讼请求，因张某租赁房屋为办公用房，且大兴物业公司提交的供热合同约定非居民供暖价格为29元/平方米，故对大兴物业公司主张的采暖费3248元，予以支持。关于大兴物业公司要求张某支付电费1200元的诉讼请求，由大兴物业公司提交的张掖市大兴房地产开发有限公司出具的证明一份及张掖市益君物业管理服务有限责任公司出具的收款收据7张，可以证实张掖市大兴房地产开发有限公司已代替大兴物业公司向张掖市益君物业管理服务有限责任公司交纳2016年4月电费2750元、2016年8月电费3253.25元、2016年9月电费3551.4元、2016年10月电费4034.25元，合计13588.9元。根据大兴物业公司已交纳的电费13589元分摊到张某所租房屋的二层附属用房793.1平方米，每平方米为17.1元，故张洪海应付电费为1919元（17.1元/平方米×112平方米。庭审中，大兴物业公司只主张1200元，故对大兴物业公司主张的电费1200元，予以支持。关于大兴物业公司要求张某支付水费600元的诉讼请求，由大兴物业公司提交的发票2张、收款收据2张可以证实张掖市大兴房地产开发有限公司已代替大兴物业公司向张掖市益君物业管理服务有限责任公司交纳水费及污水处理费5236元，分摊到张某所租房屋的二层附属用房793.1平方米，每平方米为6.6元，故张某应付的水费为739元（6.6元/平方米×112平方米）。庭审中，大兴物业公司只主张600元，故对大兴物业公司主张的水费600元,予以支持。关于大兴物业公司要求张洪海承担违约金4806.15元的诉讼请求，双方在《租赁合同》中并未约定违约责任承担，只是张某向大兴物业公司出具的保证书中约定了”如违约，每天按所欠费金额的20%交纳违约金”。违约金实际也就是大兴物业公司的利息损失。双方的约定明显过高，以大兴物业公司的实际损失及合同履行情况，根据公平原则，酌情认定张某应按照中国人民银行公布的同期贷款利率6%，承担未付租金、水、电、暖、物业费，共计16020.5元自2017年7月21日至2017年9月6日的利息121元（16020.5元×6%÷365天×46天）。张某经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对法律赋予的诉讼权利的放弃。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除大兴物业公司与张某于2016年4月1日签订的《租赁合同》；二、张洪海偿付大兴物业公司房屋租金8520元、水费600元、电费1200元、采暖费3248元、物业费2452.5元，共计16020.5元；三、张某给大兴物业公司承担违约金121元。上述二、三项合计16141.5元，于本判决生效之日起十五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（已减半收取），由张某负担。二审中，张某提交了照片2张，其中钥匙照片1张、单元门外观照片1张，认为所租赁的房屋单元门原来是普通门锁，后来大兴物业公司更换为指纹锁，导致张某无法进入单元门，租赁房屋无法使用。对更换门锁的时间，张某的代理人首次陈述为交付房屋后一个月，后又陈述为张某交付15000元租金后一个月。对该证据，大兴物业公司质证认为，其并没有更换过门锁，该栋楼内不仅是张某一家，还有其他租户。张某是在大兴物业公司不知情的情况下搬离的，不存在无法进入的问题。张某的代理人对更换门锁的时间陈述前后矛盾，如果按其陈述是在交付房屋后一个月更换门锁的话，张某不可能在2017年1月17日还向大兴物业公司交纳租金10000元，如果按其陈述是在张某交付15000元租金后一个月更换门锁的话，也与张某上诉状中所述的大兴物业公司锁控后造成三个月的时间不能使用租赁房屋的事实相矛盾。因此，张某提交的照片不能作为认定案件事实的证据。本院认为，单凭张某提交的2张照片，不能证明大兴物业公司更换门锁的事实，张某已经从租赁房屋搬离，且其代理人关于更换门锁的时间陈述不一，也与本案相关事实矛盾，故对于该证据本院不予采信。大兴物业公司在二审中没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间系房屋租赁合同关系，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，大兴物业公司向张某交付房屋，履行了自己的义务。张某在租赁期间，于2017年7月20日搬离租赁房屋，以其行为表明不再履行合同，大兴物业公司可以解除合同，且在二审中，张某对解除合同并不持异议，故一审法院支持大兴物业公司解除租赁合同的请求符合法律规定。在租赁合同中，双方对租金的数额及支付的时间有明确约定，同时也约定了张某租赁期间的水、电、暖、物业费按小区物业标准收取，但张某并没有按照合同约定及保证书承诺的付款期限向大兴物业公司交纳租金及相关费用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院按照租赁合同及保证书的约定，对张某实际占有使用房屋期间的租金、物业费、电费、水费及违约金进行认定并判令由张某向大兴物业公司支付，并无不当。张某上诉认为，在一审中委托了其公司职工作为代理人参加了诉讼，但一审法院违法缺席判决，严重违反法定程序。但经审查，一审卷宗中并没有相关委托手续和证明材料，张某经一审法院传票传唤后，在开庭审理时无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并判决，不违反法律规定，不存在程序违法。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长刘曙光审判员杨祝续审判员张宏志二〇一八年三月六日书记员张晓燕