浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终7012号上诉人（原审被告）：裴永民，男，1970年4月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：沈晓斐、黄志刚，浙江奇沁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶金富，男，1957年9月18日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被上诉人（原审原告）：马惠婷，女，1965年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵冬月，浙江杰嘉律师事务所律师。上诉人裴永民因与被上诉人叶金富、马惠婷房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初8909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：叶金富向永久铸件公司承租坐落于杭州市余杭区西侧的钢结构厂房约2000平方米以及外围的土地（即租赁厂房），双方为此于2007年5月8日签订房屋租赁合同一份，约定租赁期间为2007年5月8日起至2017年5月7日止，共计十年；房屋租赁合同每三年签订一次，签订时，租金不变；叶金富在租赁期间内可以转租租赁房屋，并可以终止合同，但多交的租金不再退还。双方还约定了其他内容。2014年11月28日，叶金富、马惠婷与裴永民签订《厂房租赁》合同一份，约定：叶金富、马惠婷将租赁厂房出租给裴永民；租赁期间为2014年11月28日起至2015年11月27日止；租赁期满，叶金富、马惠婷有权收回租赁厂房，裴永民应如期退还。裴永民如需继续承租，应于租赁期满前三个月向叶金富、马惠婷提出书面要求，经叶金富、马惠婷同意后重新签订租赁合同；租金为30万元/年；于合同签订时先付15万元，剩余租金15万元于2015年2月18日前一次性付清，不得拖延。在《厂房租赁》合同的履行过程中，裴永民支付了30万元租金。2017年1月3日，马惠婷与裴永民通话，因裴永民在租赁期限届满后未及时腾退租赁厂房，仍有钢材占用很多地方而要求其支付租金。裴永民则称占的都是拐角、不用的地方，并提出：“我的损失怎么弄？”马惠婷的回复是因为裴永民不支付租金、电费，“人家肯定要给你拉电的”。2017年6月13日，叶金富、马惠婷提起诉讼，请求判令：裴永民腾空租赁厂房，并支付占用期间的使用费176909.20元（占有使用费按日租金每平方米0.41计算，其中：2015年11月28日至2016年6月7日期间的费用为157440元，按0.41元／天·平方米×192天×2000平方米计；2016年6月8日至2017年5月7日期间的费用为19469.20元，按0.41／天·平方米×333天×142.60平方米计），并负担本案诉讼费。原审庭审中，叶金富、马惠婷以裴永民已于2017年6月初腾退租赁房屋为由，放弃要求裴永民腾空租赁厂房的诉讼请求。原审法院另查明，2017年5月18日，浙江省杭州市禹航公证处根据叶金富的申请，对“租赁人遗留在出租厂房内的钢材现状进行保全证据公证”。双方当事人在原审法院组织播放公证视频后确认，其中：底部是钢筋上面是杂物的堆放面积为11米×4.35米，油布覆盖着的货物的堆放面积为4.7米×3米，钢筋制成的网片的堆放面积为11.6米×7米。裴永民在本案审理过程中陈述，其在租赁厂房内主要从事的是将圆钢加工成螺纹钢，也有进一步加工成网片等，但与视频中的不太一样。原审法院认为：叶金富、马惠婷与裴永民签订的《厂房租赁》合同，虽然是双方当事人的真实意思表示，但是，因叶金富、马惠婷未提供证据证明租赁厂房系合法建筑，或虽为违法建筑，但在一审法庭辩论终结前，其缺陷得到补正的事实，故应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案的争议焦点在于双方当事人在《厂房租赁》合同约定的期限届满后，裴永民有无继续占有使用租赁厂房。对此，叶金富、马惠婷的证据4、5作进一步分析如下：（一）证据4，裴永民对马惠婷于2017年1月3日与其通话的事实没有异议，从其内容看，双方通话的起因是马惠婷向裴永民催讨租赁房屋的租金（占有使用费），在通话的过程中，裴永民对于有物品继续堆放在租赁厂房内的事实未予明确否认，而是以占的都是拐角、不用的地方，并提出自己有损失作为回复。因此，可以认定裴永民在租赁期限届满后仍有物品遗留在租赁厂房内的事实；（二）虽然裴永民否认叶金富、马惠婷出示证据5所附的公证视频中的三堆物品系其遗留，但其在回答有关视频中的“钢筋和网片与你方租赁厂房进行生产的原料和成品是否同类”的问题时，认为视频中的钢筋是螺纹钢，其在租赁厂房内也进行过加工，视频中的网片“如果有客户需求我们也会做的”，虽然其认为视频中的网片与其生产的产品“不太一样”，但可以认定裴永民在租赁厂房内加工的原料和成品包括视频中的钢筋和网片的同类物品。根据上述分析，叶金富、马惠婷主张的裴永民在租赁期限届满后未及时腾空并退还租赁厂房给叶金富、马惠婷以及证据5所附公证视频中的三堆物品为裴永民所遗留的事实较裴永民主张的其在租赁期限届满后即搬离租赁厂房的事实更可信。经核算，叶金富、马惠婷要求裴永民支付占用期间的使用费176909.20元的诉讼请求理由成立，金额准确，予以支持。需要说明的是，对于款项的表述，根据司法解释的规定调整为房屋占有使用费。叶金富、马惠婷自愿放弃部分诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己的民事权利做出的处分，予以准许。裴永民认为马惠婷不具有诉讼主体资格，虽然与永久铸件公司签订房屋租赁合同的是叶金富，但与裴永民签订合同的是叶金富、马惠婷，因此，马惠婷作为共同原告符合合同相对性原理，该答辩意见理由不成立，不予采信；裴永民对永久铸件公司与叶金富签订的房屋租赁合同的有效性有异议，并认为永久铸件公司对租赁厂房无所有权，因房屋租赁合同的效力与本案不具有直接关联性，故该两项答辩意见理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2017年8月11日判决：裴永民于判决生效后十日内支付叶金富、马惠婷房屋占有使用费176909.20元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1919元，由裴永民负担，于判决生效后七日内交纳原审法院。宣判后，裴永民不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。无论是马惠婷2017年1月3日的通话录音，还是2017年5月18日的公证视频，最多只能证明占用的面积是142.60平方米，原审认定的占用2000平方米没有证据。裴永民在租赁合同到期之日即2015年11月27日就已搬离，没有占用叶金富、马惠婷2000平方米的厂房，至于占用拐角不用的地方也是经叶金富、马惠婷同意的。裴永民在二审中提交的2016年5月31日谈话录音可以证实裴永民2016年3月8日前已经搬离，叶金富、马惠婷在2016年5月31日就承诺房租结算到2016年3月8日。即使裴永民需要支付占有使用费，根据目前的证据也应该是：2015年11月28日至2016年3月8日期间的占有使用费5905.07元，按0.41元/天·平方米×101天×142.60平方米。上诉人裴永民在二审中提交以下证据：1、谈话录音及文字整理材料，证明上诉人已于2016年3月8日前搬离的事实，叶金富、马惠婷一审诉讼请求计算错误，裴永民占用拐角不用的地方是经叶金富、马惠婷同意的；2、询问笔录及证人王某出庭作证证言，证明上诉人在租赁合同到期之后已经搬离，上诉人在搬离后遗留在原租赁厂房内的物品系钢筋，与一审认定的物品不一致。上诉人钢筋占用的面积只有几十平方米。上诉人曾经想去将遗留钢筋搬走，但因门被封无法搬走。被上诉人叶金富、马惠婷在二审中辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由是不能成立的。上诉人提交的谈话录音不属于民事诉讼法所规定的新证据，不应采纳，首先从谈话录音的时间上来看，该录音证据产生于2016年5月31日，是在一审庭审之前就已经存在的，并不是一审结束之后才发现的，其次从录音的制作主体来看，该录音证据为上诉人主动制作，不存在上诉人不知道该证据存在的情形，故录音证据不属于新证据不应采纳。上诉人默认合同到期后，仍占用厂房。不存在2016年3月8日前搬离的事实，也不存在被上诉人承诺结算到2016年3月8日的说法，更不存在占用的地方是经被上诉人同意的。撇开前述录音是否属于新证据不说，单从录音内容来看也无法证实上诉人已于2016年3月8日前搬离，更无法证实上诉人占用拐角不用的地方是经被上诉人同意以及被上诉人同意上诉人不用支付占用费的事实，被上诉人已经在一审中予以举证说明上诉人于合同到期后一直占用租赁厂房且不支付占用费的事实，另外上诉人所提交的这个谈话录音，也恰恰证实了被上诉人的说法。录音第1至2页叶金富说“我要租出去了，你的东西边上放一放”，而裴永明的回答是“我不放，我跟你讲处理好了，我就直接搬走”。上诉人与被上诉人之间的这样的对话，显然能证明上诉人占用被上诉人厂房且截至2016年5月30日，也就是录音当天裴永民占用的面积还是整个厂房2000平米，被上诉人要求上诉人的物品集中堆放减小占用面积而上诉人不同意，这也恰恰印证了上诉人按照2000平米来计算是无误的。另外关于被上诉人叶金富在录音中提到的，反正房子的事情说到底你们打官司也好不打官司也好，一定要搬到边上去这一内容也并不能推断出搬到边上后占用费就不用支付了的结论。关于上诉人所说的结算，到2016年3月8日，也是断章取义的。2016年5月31日距2015年11月27日合同到期之日正好是过去了半年，马惠婷的意思是2015年11月28日至2016年2月底前后是三个月，后3个月也就是2016年的3月到5月这3个月，如果说3月8日裴永民搬走后面3个月也就是3月份到5月份就不用付租金了，但是如果3月8日裴永民没有搬走的，房租还是要支付的。因为当时录音的时候裴永明压根就没在3月8日搬走他的物品的，也不存在说被上诉人承诺结算到2016年3月8日的情况。上诉人就案件事实的陈述自相矛盾的。第一，就占用面积来说，一审中上诉人答辩称，租赁期间届满后就没有再占用租赁厂房内的物品，而其上诉状中却陈述占用的为拐弯、拐角不用的地方。第二，就搬离时间上来说，一审中以及上诉状前半部分确认租赁合同到期之日是2015年11月27日，就已经搬离了，后半部分又变成了搬离时间为2016年3月8日前，前后是矛盾的。原审法院的认定事实是清楚的，适用法律正确，上诉是没有理由和法律依据的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人叶金富、马惠婷在二审中未提交新证据。上诉人裴永民在二审中提交的证据，经出示，被上诉人叶金富、马惠婷认为证据1不属于二审中新证据，不予质证；证据2，被上诉人对真实性有异议，认为证人与上诉人有利害关系，证人的证言前后反复不定，其连合同到期日是怎么知道的陈述都是前后矛盾，证人在上诉人厂房工作一年，却不知道厂房的坐落，对厂房的面积也无法进行大概描述，其证言不具有真实性。本院认为，证据1不能证实其录音的时间，按上诉人主张是2016年5月31日，则形成于一审立案之前，不属于二审程序的新证据，且该证据亦无法证明上诉人的证明对象；证据2的证言缺乏其他有效证据证实，不予采信。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，裴永民与叶金富、马惠婷签订《厂房租赁》合同后，占有、使用厂房，应当向叶金富、马惠婷支付租金（占有使用费）。裴永民在上诉状中称其2015年11月27日就已经搬离，认为提交的新证据可以证实2016年3月8日前已经搬离，占有使用费主张计算至2016年3月8日，前后不一，且均缺乏有效证据证明，本院不予采信。裴永民在本案中亦自认其在搬离后，在厂房拐角不用的地方还堆放了物品，故裴永民并未腾空。裴永民称其搬离后堆放物品是经叶金富、马惠婷同意的，也未提供证据证明。叶金富、马惠婷主张2016年6月8日，其将裴永民的物品作了集中堆放，故其在计算诉讼请求中，2016年6月8日前的占有使用费是按租赁总面积2000平方米计算的，之后是按142.60平方米计算的，本院认为叶金富、马惠婷的诉讼请求符合情理。而裴永民认为其只占有了142.60平方米，要求从2015年11月28日就按142.60平方米计算占有使用费缺乏事实依据，不予支持。裴永民的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1919元，由裴永民负担。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年三月二十日书记员 袁其伟