河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1202民初69号原告：王泽民，男，1964年3月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市升华房地产开发有限公司，住所地三门峡市开发区向川东路2街坊1号院1号楼1单元6层东户。法定代表人：涂洪生，系该公司总经理。被告：涂可华，男，1959年7月8日出生，汉族，住灵宝市。第三人：灵宝市滨海房地产开发有限责任公司，住所地灵宝市河滨路馨园小区。法定代表人：涂可华，系该公司总经理。原告王泽民诉被告三门峡市升华房地产开发有限公司（以下简称升华公司）、涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王泽民的委托诉讼代理人邓荣艳到庭参加了诉讼。被告升华公司、涂可华、第三人滨海公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽民向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除双方签订的《商品房团购合同书》；2.被告升华公司退还原告的购房款110000元，并支付补偿费38550元（自2015年12月31日起按每日万分之五暂计算至2017年10月31日，之后按此标准计算至款项退还完毕为止）；3.被告涂可华、第三人滨海公司对被告升华公司退还原告购房款及支付补偿款的行为承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日，原告同被告升华公司签订了《商品房团购合同书》，合同约定原告购买被告开发的房屋一套，合同签订后，原告缴纳了团购意向金也即购房款80000元，同时缴纳了30000元车库订金。原告缴纳购房款后，被告没有按照合同约定履行相应的建房及交房义务，而且被告出售给原告的房屋截止目前尚未开始施工，被告无法履行合同约定的交付房屋的义务，被告的行为已经构成了根本性违约。被告欲出售给原告的房屋系第三人委托被告全权负责开发、经营和建设的，故第三人应对被告的违约行为给原告造成的损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规，诉至法院。被告升华公司、涂可华未答辩。第三人滨海公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年7月9日，升华公司（甲方）与王泽民（乙方）签订《商品房团购合同书》一份，主要约定：1.为确保乙方对甲方开发建设的升华温馨苑项目房屋享有优先认购权，并以团购的方式，特定的优惠价格签订本协议项目下的商品住房，在甲方该建设项目取得预售许可证之前，双方本着平等、自愿的原则，就乙方向甲方认购普通商品住房事宜，达成协议。2.项目位置：大岭南路以西、商务八街以北、商务七街以南，项目名称：升华温馨苑一期，总用地面积33733.5㎡。3.乙方团购的房屋为6号楼1单元22楼东户，房屋单价为3002元/㎡，房屋总价款380233元。4.本协议签订之日，乙方即支付甲方团购意向金80000元；团购住宅工程基础部分施工至正负零之日起7个工作日内，乙方向甲方支付团购商品房估算总价款的30%（其中包含团购意向金）；主体工程第十层封顶时再交付总房款的30%；主体全部封顶时交总房款另30%（即总价款的90%），在交钥匙时将剩余的总款10%全部交清。5.工程进度，在2015年2月28日，正负零完工；2015年6月30日，十层封顶；2015年12月30日，主体封顶；甲方应当在2017年1月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付乙方使用。6.乙方团购的房屋为毛坯房，水、暖进户内20㎝，电源到室内分户箱。7.乙方团购房屋的所有权证由甲方负责协助办理，相关税费按国家有关规定由乙方缴纳。8.甲方如未按本协议规定的期限将房屋交付乙方使用，自最后交付期限的第二天起始到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付团购总价万分之一的违约金。升华公司在甲方处加盖公章，王泽民在乙方处签名确认。后王泽民于2014年7月7日以现金存款单形式缴纳购房款10000元，于2014年7月9日以现金缴款单形式缴纳购房款70000元，并于2014年7月9日以现金缴款单形式缴纳车位定款20000元，于2014年11月以现金形式缴纳车位定款10000元，以上合计110000元，升华公司为其开具收据。截止本次庭审终结，被告升华公司未向业主交付房屋。2015年10月17日，升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主进行相关磋商，并形成《协议会议纪要》，该会议形成协议如下：“1.至2015年10月22日，由于延误工期给业主造成的影响，升华公司将给予广大业主相应补偿（补偿标准：交80000元补偿4000元，交100000元补偿5000元，交150000元补偿7500元）；2.要求退款的业主，升华公司承诺于2015年12月30日前退还所交的购房款。3.2015年10月22日至退款之日，补偿款按照每日万分之三计算，如未能按期退款，自2015年12月30日后补偿款按照每日万分之五计算。4.涂可华对本协议上述条款承担连带保证责任”。升华公司在该合同上加盖公司及法定代表人涂洪生私印，担保人涂可华在该会议纪要上签名、捺印。之后，升华公司、滨海公司、涂可华均未履行返还房款义务，故王泽民起诉至法院。审理中，原告主张补偿款计算方法为：2015年12月30日前的按7500元，2015年12月31日之后按本金110000元日万分之五标准从2015年12月31日暂计算至2017年10月31日，要求按此标准计算至款项实际退还之日止，并增加诉讼请求按时补交诉讼费。另查明，2014年1月7日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室（甲方，以下简称“商务中心区办公室”）与滨海公司（乙方）签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》一份，约定由滨海公司负责商务中心区升华商务、温馨苑项目建设；地块编号为30西侧，面积约为15.3亩的系商务办公类项目用地；地块编号为14-5东侧部分，面积约为37.65亩的系商住类项目用地；乙方在合同签订之日起15日内足额缴纳项目建设履约保证金；自乙方获得甲方提供的能进场施工的土地之后，两个月必须进场施工，否则承担相应不利后果；协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议。2014年7月12日，滨海公司作出《关于“升华商务”、“温馨苑”项目开发有关事宜的请示》，向商务中心区办公室请示滨海公司同意将《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》所协定的项目由升华公司全权负责开发、经营、建设。被告未提交证据证明商务中心区办公室作出书面同意该行为的批示。2018年3月2日，商务中心区办公室出具《证明》一份，载明：“经查，滨海公司与我单位签订投资开发温馨苑项目的协议，因滨海公司违约，我单位已与其解除投资协议，且滨海公司未取得土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证”。本院认为：商务中心区办公室与滨海公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》明确约定“协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议”，滨海公司虽然向商务中心区办公室提出请示，但并无证据证明其将相关地块开发权限委托给升华公司的行为获得该部门的书面准许。且滨海公司在委托之时并未取得相关地块的土地使用权，滨海公司的该委托行为，违反协议及法律规定，为无效行为。被告滨海公司、升华公司均为从事房地产开发工作的企业，根据其行业性质，其应该知道该委托代理事项系违法行为，但被告升华公司仍然实施该代理行为，与业主签订《商品房团购合同书》，而滨海公司作为被代理人，应当知道升华公司行为系违法但未作反对表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，被告滨海公司与被告升华公司应该承担连带责任。升华公司并未取得开发温馨苑项目的相关土地使用权，故其与业主签订的《商品房团购合同书》，违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，属无效合同，即不存在解除事由，故原告第一项诉讼请求，于法无据，不予支持。合同无效，因合同取得的财产应该予以返还，故升华公司应返还收取业主的购房款80000元以及定车位款30000元。关于补偿款，升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主于2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中，明确约定“至2015年10月22日，由于延误工期给业主造成的影响，升华公司将给予广大业主相应补偿（补偿标准：交80000元补偿4000元，交100000元补偿5000元，交150000元补偿7500元）；升华公司承诺于2015年12月30日之前退还所有的购房款······若未能按期退款，自2015年12月30日后补偿款按照每日万分之五计算”。故升华公司应当按照会议纪要约定，按原告王泽民的交款金额酌定补偿原告5500元，自2015年12月31日起按照日万分之五计算至本判决确定的给付之日止。被告涂可华在2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中承诺愿为协议约定的退款义务承担连带保证责任，故原告要求被告涂可华对返还购房款、定车位款、补偿款承担连带还款责任的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（第五项）、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、被告三门峡市升华房地产开发有限公司偿还原告王泽民购房款80000元、定车位款30000元，并支付补偿款（补偿款计算方法：2015年12月30日前为5500元，自2015年12月31日起以110000元为基准，按照日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、被告涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告王泽民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元，减半收取1695元，保全费1320元，共计3015元，由被告三门峡市升华房地产开发有限公司、涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇一八年三月二十七日书记员  范 倩