北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终745号上诉人（原审原告）齐永卿，男，1940年2月16日出生，住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：施秀清，男，1951年9月20日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）苑宝梅，女，1959年4月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘成，北京市三信律师事务所律师。上诉人齐永卿因与被上诉人苑宝梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初33341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐永卿及其委托诉讼代理人施秀清，被上诉人苑宝梅之委托诉讼代理人刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐永卿上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判苑宝梅补偿齐永卿经济损失156578.75元，确认北京市朝阳区×家园9号楼×单元×室，10号楼×单元×室，16号楼×单元4×室，16号楼×单元5×室，每套房屋齐永卿均占70%的份额。上诉事实和理由：一审认定事实错误。苑宝梅已经将房屋卖给了齐永卿，苑宝梅无权到院子里进行整理，也无权在院内盖房。院子里没有长满荒草。即使有荒草，也应由齐永卿来整理，与苑宝梅无关。第二，已有生效判决确认合同无效，因此应对拆迁款和拆迁房屋进行分割，苑宝梅在一审庭审中认可得到了补偿款和安置房的事实，一审判决对此没有认定。第三，适用法律方面，一审法院判决苑宝梅仅赔偿齐永卿五万元于法无据。本案合同已经生效判决确认无效，就该合同取得的财产应返还，对于不能返还的，应给付折价款。涉案院落已经拆迁，苑宝梅取得拆迁款和安置房四套，再将原院落返还已经毫无意义。依据北京高院的规定和审判惯例，应将拆迁利益中70%的份额给齐永卿。一审判决仅酌定五万元于法无据。苑宝梅辩称：同意一审判决，不同意齐永卿的上诉请求和理由。一审法院适用法律正确。齐永卿的上诉请求没有任何事实依据，不能成立，苑宝梅所得的拆迁款与本案无关，是另外一个院落的，就涉案房屋的拆迁苑宝梅未取得任何补偿和安置。安置房是按照户口分配的购房面积，齐永卿户口不在此处，齐永卿不可能享有住房安置。齐永卿未对经确认无效的买卖房协议中的涉案房屋及院落投资进行维修、装修、改建、新建，不存在投资和增值的事实。齐永卿存在不作为行为和恶意扩大损失的行为，苑宝梅没有恶意反悔逐利的行为。综上，请求二审驳回齐永卿给上诉请求。齐永卿提出诉讼请求：1、苑宝梅返还齐永卿购房款1.8万元，2、苑宝梅补偿齐永卿经济损失156578.75元。3、确认北京市朝阳区北京市朝阳区×家园9号楼×单元×室，10号楼×单元×室，16号楼×单元4×室，16号楼×单元5×室，每套房屋齐永卿都占有70%的份额。一审法院认定事实：1993年5月23日，齐永卿、苑宝梅签订了一份《买卖房协议》，约定：一、兹有苑宝梅旧北房五间，座落在朝阳区×村村西×庄，东邻肖某、王某，南邻苑某，西邻通道，北邻东西大道，经双方协商事宜一致，该房计价人民币18000元。该宅院南北25米，东西26米。（约）二、双方自1993年5月23日达成协议，齐永卿向苑宝梅付款完毕后，双方在协议上签字画押，方为有效。自签字之日起该房产由齐永卿所有。自签字之日起国家集体的一切事宜由齐永卿负责。此后，齐永卿向苑宝梅支付了1.8万元购房款，苑宝梅向齐永卿交付了房屋。现上述房屋院落已被拆迁。2007年3月27日，苑宝梅作为乙方与甲方北京市朝阳区来广营乡政府签订房屋腾退拆迁补偿协议书，约定乙方应在2007年4月1日前完成搬家，将房屋交甲方拆除。应安置人口共七人（不包括齐永卿）。乙方房屋地址为朝阳区×乡×村×9号。甲方应支付乙方腾退补偿款1272483.14元、补助费39463.4元。同日，苑宝梅与北京×家园房地产开发有限公司签订四份×家园房屋买卖合同，分别购买北京市朝阳区×家园9号楼×单元×室，10号楼×单元×室，16号楼×单元4×室，16号楼×单元5×室。2007年3月29日，苑宝梅又同北京×家园房地产开发有限公司签订×家园结算书，确认了购买房屋的单价、总价等事项。2015年齐永卿诉至法院，要求确认他与苑宝梅签订的买卖房协议无效。庭审中，双方均确认齐永卿购买的是建设在村宅基地上的院落。齐永卿表示房子没有动过，基本没有住过，只住过很短的时间。买了这个房子后曾委托他人照管，自己也曾经告知苑宝梅要及时通知拆迁事宜，但直到2015年春天才发现房子已经被拆迁了。苑宝梅表示自己卖给齐永卿的房子和自己的院子一起拆迁的，时间在2007年，齐永卿长期不居住在购买的房屋中，导致院子里堆满垃圾，长满荒草，存在一定危险，村里要求自己进行整理，于是自己2004年找人重整了以下，修了房顶和院墙，还加盖了房屋。2016年5月18日，法院依法作出（2015）朝民初字第66420号民事判决书，判决确认齐永卿与苑宝梅于一九九三年五月二十三日签订的《买卖房协议》无效。该判决现已生效。案件审理过程中，承办人赴北京市朝阳区来广营乡政府调查核实，乡政府方面表示，齐永卿、苑宝梅之间买卖的房屋均已拆除，该拆迁是乡政府主导的拆迁。按照政策，苑宝梅的房屋是不允许出售给城镇居民户口的齐永卿的。拆迁时确实给苑宝梅发放了补偿款和配置的优惠购房指标，这些补偿乡政府不可能给齐永卿，目前苑宝梅购买的安置房均未办理产权证。上述事实，有《买卖房协议》、（2015）朝民初字第66420号民事判决书、×家园结算书、房屋腾退补偿协议书、当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：苑宝梅与齐永卿签订的买卖房协议已经判决确认无效，且判决业已生效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方作为具有完全行为能力的公民，理应对我国农村宅基地上房屋的买卖相关政策、法规有所了解，但仍然签订买卖房协议，应该说对于该协议无效局面的形成，双方均负有一定责任。关于购房款1.8万元，合同无效后理应由苑宝梅退还齐永卿。关于齐永卿主张的损失数额，缺乏具体证据，他以苑宝梅拆迁获得安置款项作为主张的标准，显然欠缺事实和法律依据，法院考虑到苑宝梅长期未归还这1.8万元，客观上产生了一定损失，同时双方对于合同无效的局面形成均有一定过错，酌情确定苑宝梅赔偿齐永卿损失5万元。关于齐永卿确认房屋份额的主张，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现通过已确认无效的买卖房协议无法得出齐永卿在安置房屋中应享有物权的结论，他既不是被安置人，也没有证据证明其对于拆迁安置利益的取得有贡献，在调查中北京市朝阳区来广营乡政府也明确表态，齐永卿作为城镇居民不可能享有补偿款和购房指标，故法院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、苑宝梅于判决生效之日起十日内退还齐永卿购房款一万八千元。二、苑宝梅于判决生效之日起十日内赔偿齐永卿损失五万元。三、驳回齐永卿的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如苑宝梅在上述期限内未向齐永卿支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向齐永卿支付迟延履行期间的债务利息。本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。齐永卿与苑宝梅于1993年5月23日签订的《买卖房协议》已被生效判决确认无效，双方对于合同归于无效均有过错。现涉案房屋已拆除，苑宝梅已就涉案房屋获得相应的补偿。就该后果，苑宝梅应当在其过错范围内赔偿齐永卿因此所受到的损失。虽然苑宝梅辩称其所获补偿并非基于涉案房屋，但其该主张与其在前案庭审中的陈述以及在案证据相矛盾，因此不能成立。一审法院以齐永卿主张的损失缺乏事实及法律依据为由未予支持，并酌定苑宝梅赔偿齐永卿长期未归还购房款的损失5万元，缺乏依据。对于齐永卿的损失，本院综合考虑房屋买卖协议签订及履行情况、苑宝梅因房屋拆除所获利益、双方过错等因素确定赔偿数额为26万元。综上，一审判决处理有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初33341号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初33341号民事判决第二项、第三项；三、苑宝梅于本判决生效之日起七日内赔偿齐永卿损失二十六万元；四、驳回齐永卿的其他诉讼请求。如果苑宝梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55022元，由齐永卿负担49552元（已交纳），由苑宝梅负担5470元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费53522元，由齐永卿负担49072元（已交纳2695元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由苑宝梅负担4450元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  楚 静二〇一八年三月十五日法官 助理  衡珊珊书 记 员  王秋岩