黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑07民终455号上诉人（原审被告）：黑龙江国林拍卖有限公司。住所地黑龙江省伊春市伊春区旭日办事处繁荣社区繁荣街。法定代表人：李继超，该公司经理。委托诉讼代理人：王春辉，黑龙江兴福律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司伊春分行。住所地黑龙江省伊春市伊春区新兴中大街**号。负责人：李安，该分行行长。委托诉讼代理人：房忠华，黑龙江联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春波，男，1966年11月19日出生，汉族，伊春市南岔区双冠达鞋城业主，现住黑龙江省伊春市南岔区。委托诉讼代理人：姜红梅，黑龙江新飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，黑龙江新飞律师事务所律师。上诉人黑龙江国林拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）、中国工商银行股份有限公司伊春分行（以下简称伊春工行）因与被上诉人刘春波拍卖合同纠纷一案，不服黑龙江省伊春市南岔区人民法院（2017）黑0703民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人拍卖公司的委托诉讼代理人王春辉、上诉人伊春工行的委托诉讼代理人房忠华，被上诉人刘春波及其委托诉讼代理人姜红梅、刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拍卖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院不予认定涉案房屋为整体拍卖错误。拍卖是对楼房的2、3、4层整体拍卖，面积仅是参考，面积的误差无实际意义。一审法院以测绘报告认定涉案房屋面积错误。涉案房屋产权证未被撤销，房证有效。伊春天利房屋测绘有限责任公司（以下简称测绘公司）测绘报告不应采信。拍卖公司已告知拍卖须知、拍品目录，刘春波以3605000元价格取得，拍卖公司拍卖程序合法，不应承担退还佣金的义务。伊春工行上诉请求：撤销一审判决，依法驳回刘春波的诉讼请求。事实和理由：刘春波已将涉案房屋出售案外人翁建军，其不具有诉讼主体资格。伊春工行在拍卖过程中无过错。在拍卖过程中，涉案房屋是整体出售，拍卖价格根据黑龙江中林资产评估有限公司（以下简称评估公司）评估价格确定，并非按每平方米计算。在委托拍卖关于房屋面积说明及拍卖公司的拍卖须知、拍品目录、拍卖成交确认书中已予以注明。刘春波在取得房屋之前，到实地了解了房屋的实际情况，伊春工行已尽到如实说明义务，委托拍卖过程不存在过错。伊春工行未委托测绘公司测绘。测绘公司不能出示相应的卷宗，其测绘人员不具有相应的测绘资质。南岔房产局提供的房产证上标注的面积为1502平方米，该证明力大于测绘报告的证明力。本案为拍卖合同纠纷，伊春工行与刘春波之间不存在房屋买卖合同。刘春波与拍卖公司之间签订拍卖合同，依据合同相对性，刘春波应当向拍卖公司主张权利。依据《合同法》第五十四条、五十五条之规定，撤销权自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，购买房屋为2011年5月，至今超过了撤销权行使期限。刘春波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘春波向一审法院起诉请求：1、拍卖公司、伊春工行交付刘春波所购买的南岔工商银行中远支行办公楼中未交付的房屋面积104.95平方米，或按未交付面积104.95平方米给付差价款307514元及利息。2、拍卖公司返还多收佣金15375.70元及利息。3、拍卖公司、伊春工行给付因房屋面积减少104.95平方米而减少的房屋租金181773.40元。4、伊春工行给付为其交付的取暖费13965.60元及利息。5、拍卖公司、伊春工行承担房产测绘费用2968.65元。6、拍卖公司、伊春工行配合刘春波办理房屋过户手续，所需税费按规定各自承担。一审法院认定事实：2011年4月15日，拍卖公司、伊春工行签订了《委托拍卖合同》，将伊春工行位于伊春市南岔区联合街中心委1组南岔工行办公楼2、3、4层楼、建筑面积1202平方米，土地面积331平方米，委托拍卖公司进行拍卖。2011年5月19日，刘春波接到了拍卖公司拍卖须知，并在拍卖须知上签字，刘春波于当日即以3605000元的价格通过竞拍得手，其中楼房价格为3522000元，土地使用权价格为83000元，合计3605000元，另交纳佣金170250元。以上钱款均已交付。房屋交付后，刘春波发现该楼房的实际面积与拍卖面积相差甚大，于是向伊春工行提出异议。经双方协商，伊春工行下属南岔支行于2012年12月初向测绘公司提出申请，对该楼房的面积进行测量，测绘费2968.65元由刘春波支付。2012年12月5日，测绘公司作出房产测绘报告，房屋总建筑面积为1455.22平方米，1层中远支行为320.98平方米，1-4层商服1134.25平方米，其中2-4层实际面积为1097.05平方米，与拍卖面积1202平方米相差104.95平方米。为此，刘春波多次与伊春工行协商未果。2016年6月7日，测绘公司出具情况说明一份，因其公司多次搬迁，档案丢失，测绘报告情况属实，其公司及现场测量人、面积测算人及面积审核人均具备测绘资质。面积分摊计算公式计算出的一层面积是320.84平方米，与测绘报告中一层320.98平方米不一致，应以面积分摊计算公式为准，房屋总面积与面积分摊计算公式相符。测量中允许出现3%的误差。一审法院认为，刘春波与拍卖公司拍卖成交确认书合法有效，应受到法律的保护。拍卖公司在交付拍卖标的物时，交付的楼房实际面积比拍卖成交确认书标注的面积少104.95平方米，误导了刘春波对拍卖标的物价值判断，给刘春波造成了较大损失，刘春波要求退还多付的价款、佣金并支付利息，理由正当，应予支持。伊春工行称拍卖系整体销售，但实际上伊春工行已经认可刘春波对拍卖楼房面积提出的异议，并由其下属南岔支行申请测绘公司对该楼房进行测量，同时伊春工行没有举证证明测绘公司及其测量人员没有测绘资质，而测绘公司造成档案丢失的后果责任，也不应由刘春波承担，因此伊春工行对于拍卖系整体销售和测绘报告并不合法的辩解，不予采纳。刘春波已举证证明其一直在主张权利，符合法律关于诉讼时效中断的规定，所以拍卖公司称刘春波提起诉讼时已超过诉讼时效期间，不予支持。在拍卖公司拍卖须知第三、十项中，约定“拍卖标的成交后所产生的一切税费均由买受人承担”、“买受人持相关资料自行办理产权过户手续，办理过程中所发生的一切税、费均由买受人承担”，该项约定不违反法律的强制性规定，刘春波要求按照法律规定承担办理产权过户手续发生的税、费，理由不当，不予支持。刘春波多交的取暖费，应向收取热费的热力公司主张权利，刘春波要求给付缺乏法律依据，不予支持。刘春波要求给付因房屋面积减少而少收取的房屋租金，举证不足，不予支持。刘春波虽然已将诉争楼房转卖他人，但是本案刘春波主张的是其在买卖过程中遭受的损失，与后期房屋所有权的变更没有因果关系，伊春工行称刘春波现在不具有诉讼主体资格，理由不当，不予支持。伊春工行在委托拍卖公司对该楼房进行拍卖时，提供的拍卖标的物楼房信息不准确，是造成刘春波所购买的楼房面积不足的直接原因，虽然根据拍卖法的相关规定，拍卖人、委托人未说明拍卖标的物的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿，但是伊春工行已实际得到了拍卖楼房的价款，为了减少当事人诉累，从便民、利民角度出发，由伊春工行直接退还刘春波多付的房屋价款并支付利息比较合适。拍卖公司在接受伊春工行委托拍卖时，对拍卖标的物缺乏全面细致的审查，是导致刘春波所购买的楼房面积不足的另一原因，所以拍卖公司应当退还刘春波多交的佣金并支付利息。刘春波要求伊春工行退还多付的价款307514元及利息、拍卖公司退还多付的佣金15375.7元及利息，合理部分，应予支持。经计算，面积差价款应是307516.09元（3522000元÷1202平方米×104.95平方米），佣金差价款应是14865.12元（170250元÷1202平方米×104.95平方米），由于刘春波主张的面积差价款是307514元低于该数额，应按刘春波的诉讼请求予以支持，刘春波主张退还的佣金高于该数额，应按14865.12元支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:1、伊春工行退还刘春波购房款307514元及利息（自2011年5月20日至付清时止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。此款于本判决生效后十日内一次付清;2、拍卖公司退还刘春波佣金14865.12元及利息（自2011年5月20日至付清时止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。此款于本判决生效后十日内一次付清;3、房屋测绘费2968.65元，由伊春工行承担，此款与上款一并执行。4、驳回刘春波要求拍卖公司、伊春工行给付因房屋面积减少104.95平方米而减少的房屋租金181773.4元、按照法律规定承担办理房屋过户手续所需税、费的诉讼请求;5、驳回刘春波要求伊春工行给付为其交付的取暖费13965.6元及利息的诉讼请求。案件受理费6136元，由伊春工行负担5829.2元，由拍卖公司负担306.8元。二审期间，当事人未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系刘春波通过拍卖公司拍卖取得伊春工行房屋后，因房屋面积问题产生纠纷，该纠纷因拍卖产生，故本案案由应为拍卖合同纠纷，一审判决确定本案案由为买卖合同纠纷不当，应予纠正。根据《中华人民共和国拍卖法》第二十八条“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价”的规定，伊春工行据评估公司出具的黑中林评报字（2011）第016资产评估报告书确定涉案房产保留价为3605000元，并于2011年4月15日与拍卖公司达成以该数额为作为拍卖标的物起拍价，采取增价方式拍卖的委托协议。2011年5月初拍卖公司在伊春日报发布拍卖公告。拍卖之前刘春波已经租用涉案房产。伊春工行向刘春波告知拍卖须知明确说明“《拍卖目录》所列房产按现状以套为单位整体拍卖，房产面积数仅供参考，不作为买卖计价的依据，实际面积以房产管理部门确权登记为准”，让其阅读后签字确认，告知其拍品目录，要求刘春波必须在拍卖会前认真查验拍卖标的，充分了解拍卖标的的全部情况，故房屋拍卖时刘春波明知房屋不是以具体面积为计算拍卖价格依据，面积仅作为参考而参加了竞买。刘春波以3605000元的价格通过拍卖取得涉案房屋，该价格并未以每平方米价格作为计价单位。据拍卖成交确认书第二项、第七项中“拍卖人在拍卖前已经明示拍卖标的的状况，声明拍卖标的存在的瑕疵，买受人予以确认。买受人在提取成交拍卖物时，应对拍卖物进行认真验收，或对拍卖物有异议，应当场向拍卖人提出”的约定，刘春波并未当场提出异议，刘春波亦交付了3605000元购房款及170250元拍卖佣金，应视为其对涉案房屋拍卖状况的认可。根据以上事实可以认定涉案房产2、3、4层是整体拍卖，面积仅是参考面积，刘春波是对涉案房屋整体进行竞买，涉案房屋面积与实际面积存在差异并不影响拍卖效力。测绘报告不能否定整体拍卖的事实。一审判决根据测绘报告认定本案不是整体拍卖并判决拍卖公司、伊春工行承担责任不当，应予纠正，刘春波的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。综上，拍卖公司、伊春工行上诉理由成立，应予支持。经本院审判委员会决定,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条，《中华人民共和国拍卖法》第二十八条、四十一条、四十二条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、五十二条、五十六条、五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省伊春市南岔区人民法院（2017）黑0703民初38号民事判决；二、驳回刘春波的诉讼请求。一、二审案件受理费15152元，由刘春波负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  焦 杨审 判 员  盖国建审 判 员  于晓星二〇一八年三月二十三日法官助理  刘继红书 记 员  肖尊辉