贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终774号上诉人(原审被告)贵阳华平农业发展有限公司。法人代表周伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王权明，贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)张波。委托诉讼代理人:李军，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人:沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳华平农业发展有限公司（以下简称华平农业公司）因与被上诉人张波房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2016)黔0115民初3499号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华平农业公司的委托诉讼代理人王权明，被上诉人张波的委托诉讼代理人沈南宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华平农业公司上诉请求：1、撤销原判第二项，查明事实后依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：我公司于2016年4月25日及6月15日收取张波5000元门面认定费及50000元租金，约定租金确为3600元每月，对方在交付认定费后经过52天的慎重考虑方缴纳50000元租金，且收据中载明租金未付清，可佐证双方口头约定租赁期限为两年。2016年10月5日上诉人书面通知张波签订租赁合同，但其拒签，双方的租赁合同成立并生效，张波的不诚信行为依法应当受到制裁。张波答辩称，原判认定事实清楚，双方是不定期租赁合同，任何一方有权随时解除合同，一审适用法律正确，请求维持原判。张波向一审法院起诉请求：1、判决于2016年10月18日解除原被告口头约定的商铺租赁合同；2、判决被告退还原告租赁商铺押金44200元，并自2016年10月18日起至实际支付日止按年利率24%付息；3、本案涉及诉讼费全部由被告承担；一审法院认定事实：案外人唐君志、唐杰为贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城M组团综合市场1层16号房屋所有权人，2016年4月16日，唐君志与案外人周伟签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》约定唐君志将上述房屋出租予周伟，后双方2016年4月20日签订《补充协议》约定唐君志同意周伟将场地分割外租，且在工商执照办理完毕后，可用贵州华平农业发展有限公司名义对外招商出租。周伟随即开始对外招商出租，原告张波于2016年4月25日缴纳5000元，收款收据载明“张波干货门面一间认定费用5000元。”，2016年6月15日收款收据载明“今收到张波17号干货租金已付伍万元整，未付清。”。2016年6月22日，贵州华平农业发展有限公司成立，法定代表人为周伟。原、被告认可双方口头约定17号商铺租金为3600元每月。张波2016年7月入驻商铺开始经营，后因经营不善于2016年10月中旬搬离。现张波认为被告应退还其部分已交费用及承担延期退款利息，诉至法院诉请如前。一审法院认为，周伟与涉案房屋所有权人签订房屋租赁合同并经双方补充协议可将场地分割外租，且在工商登记完成后可以华平公司名义招商出租，故被告有权出租涉案观山湖区世纪城M组团综合市场17号商铺；张波2016年4月25日缴纳认定费用5000元为订约定金，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。……”，2016年6月15日，张波又缴纳50000元租金，即双方房屋租赁合同已经成立生效，5000元认定费用未退回即视为抵作价款，即张波缴纳了55000元租金；双方房屋租赁合同依法自成立时即2016年6月15日生效，双方未签订书面租赁合同，2016年6月15日收据中确载明租金未付清，依据双方认可的租金标准3600元/月核算，合同订立时双方口头约定租期至少为15个月以上，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，虽被告提交《通知书》欲证明其曾于2016年10月5日通知张波签订书面租赁合同系张波拒签，但该《通知书》系被告单方制作、张波明确否认被告曾通知其签订书面合同，故对被告该主张不予采信，本案房屋租赁合同应为不定期租赁，对于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同、但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现本案系承租人张波主张解除合同，故其可以随时解除，虽张波主张其多次到周伟办公室要求解除合同但并无证据证明确切时间，但被告庭审中明确认可其在2016年10月20日即让其他意欲承租人查看涉案商铺，被告此行为即为收到张波解除合同通知且同意解除合同，故涉案租赁合同于2016年10月20日解除；关于被告主张张波应负担的水电费、修理费等，因其并未提起反诉，可另案主张；综上，涉案合同2016年6月15日成立生效、2016年10月20日解除，张波应负担租金为3600元/月×四个月零五天＝15000元，被告已收取55000元，应退还张波40000元，因双方系口头订立房屋租赁合同，现原告并无证据证明双方曾约定合同解除后出租人退还费用的履行期限、逾期退还应按照年利率24%支付逾期利息，故对其支付利息诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告张波与被告贵阳华平农业发展有限公司口头订立的观山湖区世纪城M组团综合市场17号商铺房屋租赁合同2016年10月20日解除；二、被告贵阳华平农业发展有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告张波40000元；三、驳回原告张波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取452元，由原告张波负担43元、被告贵阳华平农业发展有限公司负担409元。二审中，上诉人华平农业公司提交其与案外人金必祥、蔡小兵签订的《商铺、摊位租赁合同》两份，拟证明上诉人已经发出签订合同的通知，涉案农贸市场的其他商户已经签订租赁合同，但张波拒签，本案租赁合同不应解除。被上诉人张波对上述证据的真实性、合法性没有异议，但表示不属于二审新的证据，对其与本案的关联性不予认可，达不到对方的证明目的。其余事实与原判认定事实一致。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。就本案而言，第一、根据被上诉人张波于2016年4月25日缴纳认定费用5000元，又于2016年6月15日缴纳50000元租金的客观事实，可以认定张波于2016年4月25日缴纳的认定费用5000元应为订约定金，即为此后双方订立书面租赁合同的担保，而不是成立双方口头租赁协议的担保。但被上诉人张波在接到上诉人的签约通知后，拒绝签订书面租赁合同，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，被上诉人张波无权要求返还该5000元订约担保金，原判对此处理不当，应予纠正。第二、被上诉人张波缴纳50000元租金的时间2016年6月15日即为双方口头不定期房屋租赁合同的成立且生效时间，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于不定期租赁的法律规定确认涉案口头租赁合同于2016年10月20日解除，于法有据，本院予以维持。第三、原判依据双方认可的租金标准3600元/月，计算自涉案口头租赁合同成立生效之日至合同解除时张波应负担租金为15000元，符合客观事实，本院予以维持。据此，上诉人华平农业公司实际应退还张波的款项为：55000元-15000元-5000元=35000元。至于原判处理的其他问题，当事人双方均未提出异议，应视为服从原审判决，本院予以维持。综上所述，上诉人华平农业公司的上诉请求部分成立，应予改判。本院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2016)黔0115民初3499号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2016)黔0115民初3499号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2016)黔0115民初3499号民事判决第二项为：贵阳华平农业发展有限公司于本判决生效之日起三日内退还张波35000元；四、驳回张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费904元，减半收取452元，由张波负担90元，由贵阳华平农业发展有限公司负担362元；二审案件受理费904元，由张波负担180元，由贵阳华平农业发展有限公司负担724元。（一审案件受理费452元已由张波预交；二审案件受理费904元已由贵阳华平农业发展有限公司预交，具体给付结算由双方当事人在执行中解决)。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  唐有临二〇一八年三月二十三日书记员  黄 倩