山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终2292号上诉人（原审原告）：青岛朗朗地产顾问有限公司。法定代表人：诸葛祥军，董事长。委托诉讼代理人：张勇，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳。被上诉人（原审被告）：青岛中铁凯华房地产开发有限公司。法定代表人：张清仙，执行董事。被上诉人（原审被告）：中铁十四局集团房地产开发有限公司莱西分公司。负责人：苏明生，经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯洪波。上诉人青岛朗朗地产顾问有限公司（以下简称朗朗公司）因与被上诉人青岛中铁凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）和被上诉人中铁十四局集团房地产开发有限公司莱西分公司（以下简称中铁公司）合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初5919号民事判决，于2017年12月19日向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员胡金鳌共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朗朗公司上诉请求：撤销原判并改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实与适用法律均存在错误。一、原审法院就涉案29万元代理费支付条件未成就的认定错误，现有证据可证明上诉人未经手29万元购房款且凯华公司已将29万元购房款退还购房人，该笔业务纠纷已解决，凯华公司、中铁公司不应继续扣留该笔代理费。上诉人在代理销售业务中未经手29万元购房款。一审法院已查明，涉案29万元购房款是由购房人直接交付至万合公司，而万合公司与凯华公司、中铁公司存在委托设计合同关系，且凯华公司也已将该29万元购房款退还给购房人，证明其认可已收到29万元购房款，凯华公司、中铁公司、万合公司之间已就该29万元进行了财务处理。且若无凯华公司、中铁公司的指示，购房人不可能将该29万元购房款支付给毫不相干的第三人。二、现有证据可证明凯华公司、中铁公司不但未及时支付代理费，且还擅自更换售楼处门锁，致使上诉人无法正常工作，凯华公司、中铁公司应赔偿因其违约行为而给上诉人造成的损失。1、凯华公司、中铁公司未按合同约定及时支付代理费。一审法院已查明，2015年1月13日，本案各方确认上诉人关于岸芷汀兰项目的销售任务已完成，但凯华公司、中铁公司未按合同约定及时支付代理费。2、凯华公司、中铁公司不但不配合上诉人进行销售，反而采取更换门锁等不当行为阻碍上诉人的正常工作。2015年7月8日至2015年8月24日，上诉人工作的售楼处被锁，致使上诉人无法正常工作。3、因凯华公司、中铁公司违约，致使上诉人无法按照预期进行房屋销售，凯华公司、中铁公司应赔偿上诉人因此而遭受的损失。根据涉案合同约定，上诉人的预期销售收入是可以计算的。对于因凯华公司、中铁公司违约，致使上诉人无法就剩余房源继续销售及销售空窗期的损失，凯华公司、中铁公司应进行赔偿。三、涉案解除协议主要对材料交接、代理费结算进行了约定，未涉及违约情形的处理。解除协议不能证明上诉人免除了凯华公司、中铁公司的违约责任。涉案解除协议中未涉及凯华公司、中铁公司违约情形的处理，上诉人也从未表示免除凯华公司、中铁公司的违约责任，本案各方确认未尽事宜可另行协商解决。参照最高人民法院买卖合同司法解释第二十四条第3款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持”之规定，上诉人要求凯华公司、中铁公司承担违约责任，赔偿损失的诉请应予支持。凯华公司和中铁公司共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、被上诉人有权暂扣涉案29万元代理费。上诉人诉求被上诉人支付被上诉人暂扣的29万元代理费，其依据是2015年9月20日本案各方签订的《解除协议》（以下简称《解除协议》），双方在协议中约定了由被上诉人暂扣上诉人29万元代理费并说明了暂扣原因及支付条件。暂扣原因是因为上诉人在代理销售过程中存在纠纷，而纠纷的产生是因为上诉人违反约定进行了违规销售。依据本案各方签订的《中国铁建?岸芷汀兰委托代理销售合同》的约定：被上诉人负责收取客户交纳的各项款项，包括定金、购房款及客户交付的其他费用等；上诉人销售房产时，不得向用户作任何虚假承诺，不得损害被上诉人的利益及形象，不得代替被上诉人收取客户任何费用及签署各项合同，如有上述情况产生的纠纷一切责任由上诉人承担。上诉人在2015年4月21日销售岸芷汀兰二期13号楼二单元101房时，在未通知被上诉人的情况下，上诉人的销售人员姚忠霞引领购房人张代合、王玉平以现金形式将29万元房款直接交给了万合公司而未交给被上诉人。虽说29万元房款上诉人未自己收取，但却违反约定引导购房人将房款交给了被上诉人以外的第三方，上诉人的违约行为给被上诉人造成了恶劣影响和重大损失，被上诉人为维护本公司的合法权益暂扣上诉人销售代理费完全依法合规。二、上诉人辩称其引导购房人将29万元房款交给万合公司是被上诉人许可同意的，这完全没有依据也不符合常理。首先，被上诉人委托上诉人代理销售房屋，双方以合同方式约定了权利与义务，如果被上诉人指示上诉人进行违规销售，则上诉人为维护自己权益应要求被上诉人提供书面授权或书面指示文书，并以此作为履行依据，但上诉人在一审庭审中未提供任何被上诉人要求其将29万元购房款交与万合公司的书面证据。其次，被上诉人作为央企下属单位，财务收支都有严格审批程序，不可能同意将购房款直接交与其他公司，而在被上诉人账上没有收款记录，这样的后果是涉嫌国有资产流失或利益输送的重大违约法行为，被上诉人不可能以身试法，指示上诉人去实施违法违规行为。最后，上诉人未提供任何证据证明被上诉人指示或同意其实施该项违法销售行为，其口头辩称不应被采信。三、涉案29万元暂扣款的支付条件未成就，被上诉人有权不予支付。本案双方在《解除协议》中约定“待将该客户的问题妥善处理后，甲方将暂扣款支付给乙方”，《中国铁建?岸芷汀兰委托代理销售合同》也明确约定“如有违约行为产生的纠纷一切责任由乙方承担”，现因上诉人的违规行为产生了纠纷，则违约责任应由上诉人承担。上诉人在一审庭审中未提交任何证明其已解决纠纷的证据，因此，涉案暂扣款的支付条件未成就，被上诉人有权不予支付。四、上诉人要求被上诉人赔偿因履约不当与提前解除合同所致的损失没有依据。首先，被上诉人认真履行涉案《委托代理销售合同》，不存在违约行为，上诉人在一审未提交证据证明被上诉人存在违约情形；其次，假如被上诉人存在违约行为，则涉案《解除协议》中双方就应明确用新的协议约定违约方来承担违约责任，但《解除协议》中并没有由被上诉人承担违约责任的任何条款，反而约定了上诉人存在违约行为而被暂扣29万元代理费。现上诉人却在《解除协议》生效两年后向法院提起诉讼，要求被上诉人承担已被解除协议的履约不当责任，这完全是无理诉求；最后，上诉人的违规销售行为是提前解除《委托代理销售合同》的主要原因。被上诉人于2015年7月就向上诉人发函要求解除涉案《委托代理销售合同》，但上诉人却拒绝接受，因此才造成后面双方的冲突，这是上诉人原因造成的；后经双方多次协商，最终达成了《解除协议》，现《解除协议》中所约事项，除被上诉人暂扣上诉人29万元代理费，其他条款均已履行完毕。因此，上诉人要求被上诉人进行赔偿的诉求是无理诉求。朗朗公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令中铁公司和凯华公司立即向朗朗公司支付暂扣代理费29万元；2、判令中铁公司和凯华公司向朗朗公司赔偿履约不当所致损失672,258元；3、判令中铁公司和凯华公司向朗朗公司赔偿提前解除合同所致损失153,220元。事实与理由：本案各方于2013年8月21日签订合同，朗朗公司接受中铁公司和凯华公司的委托代理销售莱西“中国铁建?岸芷汀兰”项目三期房源。该三期项目于2014年11月开盘后，中铁公司和凯华公司对朗朗公司售房应得佣金屡次拖延、未按照合同约定进行结算。2015年7月8日，中铁公司和凯华公司在朗朗公司不知情的情况下擅自更换售楼处门锁，不允许朗朗公司工作人员进入工作。此后朗朗公司虽多次交涉，但销售秩序仍未恢复正常。2015年9月20日，本案各方就解除代理销售关系签订协议，中铁公司和凯华公司暂扣朗朗公司佣金29万元。本案各方签订委托代理销售协议中，朗朗公司受托住宅594套，至签订解除协议时，已签约283套。根据委托代理销售协议，中铁公司和凯华公司应配合朗朗公司工作、保证销售顺利展开，销售佣金结算方式为每月核算、次月结佣，现中铁公司和凯华公司的行为明显违反了合同约定，给朗朗公司造成重大损失，故应对其不当行为承担赔偿责任。凯华公司在一审中答辩称：一、根据涉案合同约定，凯华公司不应返还暂扣朗朗公司的29万元代理费。本案各方签订的委托代理销售合同解除协议第三条约定，因朗朗公司销售的二期13号楼2单元101房在销售过程中存在纠纷暂扣朗朗公司代理费29万元，该协议是本案各方真实意思表示且已生效履行，除暂扣的29万元外其余代理费均已支付给朗朗公司。现朗朗公司未提交妥善解决客户纠纷的证据便要求退还扣押的代理费，违背解除协议的约定，无法律依据。二、凯华公司扣押朗朗公司的代理费依法合规。本案各方于2014年9月19日签订的委托代理销售合同约定，购房人交纳的各项款项由凯华公司收取，朗朗公司不得代为收取任何费用及签署各类合同，如有上述情况发生产生的纠纷由朗朗公司承担。2015年4月18日，朗朗公司销售人员将13号楼2单元101室以887,370元销售给张代合、王玉平，凯华公司与买受人签订了定金单，买受人向凯华公司交付购房定金1万元，凯华公司为其开具收据。2015年4月21日，朗朗公司销售人员在未通知凯华公司财务人员的情况下直接收取了买受人29万元现金首付款且一直未交给凯华公司。后买受人申请退房并要求凯华公司退还30万元，凯华公司才知晓朗朗公司存在违规收取房款的行为，凯华公司因此到莱西市公安局就朗朗公司涉嫌诈骗报案，后因买受人原因未予立案。朗朗公司的行为给凯华公司造成巨大财产损失和不良影响，所以凯华公司于2015年7月8日向朗朗公司送达了解除销售代理合同的函并于2015年9月20日与朗朗公司签订解除协议，要求朗朗公司解决因其违规代理销售行为产生的纠纷，并将买受人交付的29万元首付款交给凯华公司后，凯华公司再将扣押的代理费支付给朗朗公司。后朗朗公司一直未解决该纠纷，也未将29万元首付款交给凯华公司，故凯华公司有权拒绝支付朗朗公司诉请的代理费。三、本案各方签订委托代理销售合同解除协议，对代理费进行了清算，该协议真实有效且已履行，现朗朗公司提出履约不当所致损失及提前解除合同损失均属无理要求，无法律依据。中铁公司在一审中答辩称：一、中铁公司不应成为本案被告。2015年9月20日，中铁公司与朗朗公司签订了委托代理销售合同的解除协议，中铁公司已按约向朗朗公司结清了代理费，朗朗公司诉求中的29万代理费是因岸芷汀兰13号楼2单元101室销售问题未解决而被凯华公司暂扣，与中铁公司无关。二、本案各方签订了委托代理销售合同解除协议，对代理费进行了清算，该协议真实有效且已履行，现朗朗公司提出履约不当所致损失及提前解除合同损失均属无理要求。原审查明，2012年12月29日，朗朗公司与凯华公司签订策划顾问合同一份，约定凯华公司委托朗朗公司为其岸芷汀兰项目提供营销策划、广告策划、项目VI视觉形象设计、开盘广告创意及设计等服务，合同期限自2013年1月1日起至2013年6月30日止。2013年4月9日，中铁公司和凯华公司工作人员张彦刚与朗朗公司工作人员赵琳签订《小高层交房问题统一说辞》一份，明确对延期交房业主的答复口径。2013年8月21日，朗朗公司（乙方）与凯华公司（甲方）签订《“中国铁建?岸芷汀兰”委托代理销售合同》，约定：甲方委托乙方代理销售中国铁建?岸芷汀兰三期房源。第一条委托内容1、受托物业名称中国铁建?岸芷汀兰项目。第二条合同生效时间甲方取得本合同销售范围预售许可证时本合同生效。第三条代理销售范围本项目三期总建筑面积共约6万平方米，其中住宅594套，面积约6万平米，商业网点13间，面积约0.3万平米、车库542套。《委托销售代理房号明细表》作为本合同附件附后。第五条双方权利和责任（一）甲方权利和责任7、甲方负责收取客户交纳的各项款项，包括定金、购房款及客户交付的其他费用等。（二）乙方责任和权利5、乙方销售房产时，不得向用户做任何虚假承诺，不得损害甲方的利益及形象，不得代替甲方收取客户任何费用及签署各项合同，如有上述情况发生所产生的纠纷一切责任由乙方承担。第七条销售代理佣金结算方式甲方向乙方支付的销售代理佣金为该项目实际销售金额1.2%（含广告设计费用），每月核算一次。第八条销售目标及考核办法销售目标见销售推广方案和销售计划。乙方完成年度销售面积的90%时视为销售完成。每个销售期不能按时完成销售的，销售率低于90%时，销售佣金=1.2%×销售比率，但年底完成销售计划的，应返还扣除部分。年度销售率低于75%时，甲方有权单方面解除合同。2014年9月19日，朗朗公司（乙方）与凯华公司（甲方）签订《“中国铁建?岸芷汀兰”委托代理销售合同》，约定：甲方委托乙方销售中国铁建?岸芷汀兰二期剩余房源。第一条委托内容1、受托物业名称中国铁建?岸芷汀兰项目。第二条合同生效时间自本合同履行日至2016年1月30日止，各年度制定销售目标，按年度考核。第三条代理销售范围本项目二期在售剩余总建筑面积共约1.9万平方米，其中住宅103套，面积约1.55万平米，商业网点4间，面积约0.3万平米、仓储128套。《委托销售代理房号明细表》作为本合同附件附后。第五条双方权利和责任（一）甲方权利和责任7、甲方负责收取客户交纳的各项款项，包括定金、购房款及客户交付的其他费用等。（二）乙方责任和权利5、乙方销售房产时，不得向用户做任何虚假承诺，不得损害甲方的利益及形象，不得代替甲方收取客户任何费用及签署各项合同，如有上述情况发生所产生的纠纷一切责任由乙方承担。第七条销售代理佣金结算方式甲方向乙方支付的销售代理佣金为该项目实际销售金额1.2%（含广告设计费用），每月核算一次。第八条销售目标及考核办法1、2014年二期销售目标为1300万。2、2015年二期销售目标根据项目销售情况和市场形势而定，作为合同附件附后。3、销售目标见销售推广方案和销售计划。乙方完成年度销售面积的90%时视为销售完成。每个销售期不能按时完成销售的，销售率低于90%时，销售佣金=1.2%×销售比率，但年底完成销售计划的，应返还扣除部分。年度销售率低于75%时，甲方有权单方面解除合同。2015年1月13日，朗朗公司提交代理佣金请款说明，称签岸芷汀兰项目二期、三期销售任务已完成，中铁公司和凯华公司项目领导在请款说明中签字确认。2015年3月30日，朗朗公司与中铁公司签订补充协议，约定了2015年度朗朗公司的销售回款任务、佣金支付方式、销售奖惩措施等。2015年4月18日，张代合、王玉平认购朗朗公司代理销售的岸芷汀兰二期13号楼二单元1层101室，并交纳定金1万元。2015年4月21日，张代合、王玉平经朗朗公司销售人员姚忠霞带领，向青岛万合建筑设计有限公司（以下简称万合公司）以现金形式交纳购房首付款29万元。2015年6月3日，张代合申请退房，相关客户退房、退款申请单中载明退房原因是房屋质量问题。2015年7月8日至2015年8月24日，本案各方发生纠纷，售楼处被锁。2015年9月20日，朗朗公司（乙方）与中铁公司和凯华公司（甲方）签订《解除协议》，约定：一、双方一致同意解除：1.2013年8月21日双方签订的《“中国铁建?岸芷汀兰”委托代理销售合同》；2、2014年9月19日双方签订的《“中国铁建?岸芷汀兰”委托代理销售合同》；3、2015年3月30日双方签订的《补充协议》。三、依据双方于2015年7月12日签订的《中国铁建?岸芷汀兰项目代理费确认表》，乙方代理费共计1,819,983元（该费用中包含甲方替乙方前期垫付款32万元及因销售纠纷甲方对乙方的暂扣款29万元）。对1,819,983元代理费的扣除情况及代理费的剩余数额具体说明如下：1、扣除甲方7月16日已支付给乙方代理费470,076元；2、扣除乙方应归还甲方前期垫付款32万元；3、扣除甲方暂扣乙方代理费29万元（乙方销售的二期13号楼3单元101房在销售过程中存在纠纷，甲方暂扣乙方销售代理费29万元，待将该客户的问题妥善处理后，甲方将暂扣款支付给乙方）；4、代理费的剩余数额应为739,907元。四、解除协议签订之日起7日内，甲方将剩余代理费739,907元支付给乙方。上述解除协议签订后，中铁公司和凯华公司将协议中约定的剩余代理费739,907元支付给朗朗公司。2016年4月6日，凯华公司将29万元房款退还购房人张代合、王玉平。朗朗公司在庭审中称万合公司进场收款系由凯华公司和中铁公司允许，且交款时凯华公司和中铁公司财务人员在场，但对此朗朗公司并未提交证据证明。又查明，涉案29万元房款的收款方万合公司系凯华公司岸芷汀兰西区景观工程及二期项目设计人。庭审中，朗朗公司提交购房流程一份，证明凯华公司和中铁公司指示将超出3,200元/㎡的差价交付青岛正泰房地产开发有限公司房地产代理分公司（以下简称正泰公司），并称该公司与收款的万合公司系关联企业。但该购房流程因一方未签字而未生效，且朗朗公司未提交证据证明正泰公司与万合公司存在关联。朗朗公司提交2016年1月4日发函载明万合公司系13号楼团购方，而提交购房人书面说明中又载明29万元房款用于向万合公司顶账。两份证据证明的内容不一致。再查明，朗朗公司曾于2015年7月20日向凯华公司和中铁公司发函要求结清全部代理费，并赔偿售楼处被锁期间的损失。2016年3月21日，凯华公司和中铁公司向朗朗公司发函，要求朗朗公司处理涉案29万元的纠纷，以便尽快结清代理费用。2017年1月22日，中铁公司法律事务部向朗朗公司邮寄函件，称收到朗朗公司要求结算代理费及29万元的函件，再次要求朗朗公司积极促成该29万问题的解决，该邮件被朗朗公司拒收。原审法院认为，朗朗公司接受凯华公司、中铁公司委托，代理销售其开发的房产，本案各方之间成立委托合同关系，本案案由应为委托合同纠纷。关于朗朗公司要求凯华公司、中铁公司支付暂扣代理费29万元的诉讼请求。首先，涉案委托代理销售合同中约定购房人交纳的各种款项均应由凯华公司、中铁公司收取、朗朗公司不得收取款项，而庭审中本案各方均认可该29万元房款由朗朗公司销售人员带领购房人交给万合公司，故凯华公司、中铁公司是否有权暂扣该29万元的关键，在于朗朗公司销售人员带领购房人将款项交给万合公司是否违反合同约定，以及凯华公司、中铁公司是否实际收到该29万元。朗朗公司称万合公司进场收费系凯华公司、中铁公司允许、交款时凯华公司、中铁公司的财务人员在场，又称将该29万元交给万合公司的原因是凯华公司、中铁公司欠万合公司款项未付，但其未提供证据予以证明，故对其所称，原审法院不予采信。因此，在朗朗公司未提交证据证明其带领购房人向万合公司交款系受凯华公司、中铁公司指示或经凯华公司、中铁公司同意，也未证明凯华公司、中铁公司已收到房款的情况下，应认定其行为违约，凯华公司、中铁公司有权暂扣其代理费。其次，本案各方签订的解除协议中约定暂扣29万元代理费，并明确该29万元系因“销售纠纷”产生，需待该纠纷解决后支付。该解除协议是本案各方真实意思表示，双方均应遵守履行。而朗朗公司作为代理销售方，应对该纠纷的解决承担责任，在其未提供证据证明该纠纷妥善解决的情况下，该29万元的支付条件未成就，凯华公司、中铁公司有权不予支付。朗朗公司称该纠纷系质量纠纷，应由凯华公司、中铁公司解决，与解除协议约定不一致，且即便涉案房屋存在质量问题，也是凯华公司、中铁公司与购房人之间的纠纷，无需在解除协议中予以明确，故对朗朗公司所称，原审法院不予采信。关于朗朗公司要求凯华公司、中铁公司赔偿因履约不当所致损失672,258元及提前解除合同所致损失153,220元。首先，朗朗公司提交的证据不能证明凯华公司、中铁公司存在履约不当行为，也不能证明朗朗公司因此遭受实际损失，根据民事诉讼法相关规定应承担举证不能的不利后果。其次，本案各方解除委托代理销售合同，系双方协商一致的结果，朗朗公司亦未提交证据证明委托代理销售合同的解除系因凯华公司、中铁公司过错导致，且合同解除后朗朗公司未履行代理销售职责，其主张的损失没有实际发生，故朗朗公司无权要求凯华公司、中铁公司赔偿。综上所述，朗朗公司要求凯华公司、中铁公司支付代理费29万元并赔偿履约不当所致损失672,258元、提前解约所致损失153,220元，于法无据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，原审法院判决：驳回青岛朗朗地产顾问有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费7,419元，由青岛朗朗地产顾问有限公司负担。上诉人朗朗公司在二审中提交如下证据：证据一，工作联系单复印件一份，证明上诉人于2013年9月29日向凯华公司出具工作联系单，建议将13号楼剩余房源价格上升50元/㎡，凯华公司负责人张彦刚答复意见为：建议代理公司诸葛经理跟万合沟通一下，对方若无异议，我方认可。根据该批复意见，足以认定万合公司与凯华公司之间存在房屋销售协议，并非凯华公司在本案一审中主张的万合公司仅系其设计人。被上诉人凯华公司、中铁公司共同质证称：此份证据是复印件，被上诉人对其真实性和关联性均不予认可，其此份证据不应作为二审新证据提交，也与本案无关。此份工作联系单并不是一个生效的、具有效力的执行文书，其尚处于待审批状态。由于此份工作联系单是复印件，而被上诉人对此份证据的真实性不予认可，且上诉人未提供此份证据的原件以供核对真伪，因此，本院不能确认此份工作联系单的真实性，故对此份证据依法不予采信。证据二，关于中国铁建.岸芷汀兰销售情况的网络公示信息，证明根据2018年3月15日青岛房地产网站公示的信息，涉案小区8、11、12、13、15号楼住宅已全部销售完毕，因此，涉案解除协议中约定的13号楼2单元101号住宅也已销售给他人；另外，凯华公司也已将29万元退还给原13号楼2单元101号住宅的购房者张代合、王玉平，该客户的问题已全部处理完毕，根据解除协议约定，凯华公司应将其暂扣上诉人的代理费29万元支付给上诉人。被上诉人凯华公司、中铁公司共同质证称：对此份证据所显示内容予以认可，但与本案无关。上诉人称29万购房款由被上诉人返还给购房人即意味着纠纷已解决，该观点错误。上诉人与被上诉人存在代理关系，上诉人以被上诉人名义对外销售商品房，因销售而引起纠纷，法律后果由被上诉人承担，所以被上诉人归还购房人购房款也是在履行开发商义务，但被上诉人有权向上诉人追偿因其违约给被上诉人造成的损失，因此才有解除协议中暂扣29万元代理费的约定，双方经协商达成一致，由上诉人解决销售纠纷后再归还暂扣代理费，上诉人未提交其已解决纠纷的证据，被上诉人有权不归还暂扣款。因被上诉人对上述网络公示信息的真实性予以认可，故本院对此份证据予以采信并据此确认涉案住宅已全部销售完毕的事实。本院经审理查明，被上诉人称其在涉案楼盘售楼处二楼专门设有财务室并安排其财务人员负责收取购房款。被上诉人在一审中曾提交由张代合、王玉平于2016年4月6日出具的情况说明一份，此份情况说明记载张代合、王玉平于2015年4月21日由姚忠霞带领到涉案楼盘售楼处二楼财务室以现金形式交纳了29万元购房首付款。2016年4月6日，被上诉人凯华公司向张代合、王玉平交付29万元。张代合、王玉平于同日向凯华公司出具了记载金额为29万元的收条。还查明，被上诉人称由本案各方于2015年9月20日签订的涉案《解除协议》第三条第3项约定的“问题”是指“将29万元退还给购房人”。本院审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为，首先，因被上诉人在涉案楼盘售楼处二楼专门设有财务室并安排其财务人员负责收取购房款，而张代合、王玉平恰在涉案楼盘售楼处二楼财务室以现金形式交纳了29万元购房首付款，据此足可认定张代合、王玉平交纳上述29万元购房首付款时被上诉人的财务人员就在现场；且张代合、王玉平系以现金形式交纳上述29万元，而对29万元现金的清点和收纳既不可能在短时间内完成，也难以避开被上诉人财务人员的视线，故被上诉人关于其在张代合、王玉平要求其退还购房款时方知涉案29万元购房款被案外人收取的主张明显不合常理，本院对其此项主张不予采纳。而上诉人关于张代合、王玉平向案外人直接交付29万元购房首付款系获得被上诉人允许或默认的主张符合情理，本院予以采纳。其次，因涉案《解除协议》第三条第3项系约定被上诉人暂扣上诉人代理费29万元，并约定待客户的问题妥善处理后，被上诉人将暂扣款支付给上诉人，由此可知，上述条款并未约定系由上诉人妥善处理客户问题，被上诉人以上诉人未处理客户问题为由拒付涉案29万元代理费并无充分的法律依据；何况张代合、王玉平系因房屋存在质量问题而要求被上诉人退还购房款，且被上诉人也称涉案《解除协议》第三条第3项约定的“问题”是指“将29万元退还给购房人”，而被上诉人现已将涉案29万元购房首付款退还给购房人，说明上述条款约定的“问题”已获妥善处理，被上诉人无理由再继续扣留上诉人的代理费。因此，上诉人诉请被上诉人支付29万元代理费，本院依法予以支持。最后，因本案各方系于2015年9月20日合意解除涉案《中国铁建?岸芷汀兰委托代理销售合同》，而非被上诉人单方行使解除权导致上述委托代理销售合同终止，且本案各方于2015年7月12日曾共同签署《中国铁建?岸芷汀兰项目代理费确认表》，确认上诉人的代理费共计1,819,983元，而上诉人诉请的履约不当和解约所致损失均属其自行计算的应得而未得的代理费，此两项诉请不但与本案各方此前曾共同确认的上诉人代理费金额相冲突，且上诉人对其诉请主张的履约不当和解约所致损失金额也未提供充分有效的证据予以证明，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，上诉人应就此承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应支持；原审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初5919号民事判决。二、被上诉人青岛中铁凯华房地产开发有限公司和被上诉人中铁十四局集团房地产开发有限公司莱西分公司于本判决生效之日起10日内共同向上诉人青岛朗朗地产顾问有限公司支付代理费人民币29万元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人青岛朗朗地产顾问有限公司的其他一审诉讼请求。本案一审案件受理费7,419元，由上诉人青岛朗朗地产顾问有限公司负担5,490元，由被上诉人青岛中铁凯华房地产开发有限公司和被上诉人中铁十四局集团房地产开发有限公司莱西分公司共同负担1,929元；本案二审案件受理费5,650元，由上诉人青岛朗朗地产顾问有限公司负担4,181元，由被上诉人青岛中铁凯华房地产开发有限公司和被上诉人中铁十四局集团房地产开发有限公司莱西分公司共同负担1,469元。本判决为终审判决。审判长 冯 梅审判员 曲 波审判员 胡金鳌二〇一八年三月二十三日书记员 张 恬书记员 姚 莉