福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终2781号上诉人（原审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。法定代表人：卓新荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇崇，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林道友，男，1967年12月12日出生，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审原告）：杨云苹，女，1968年2月4日出生，汉族，住福建省平潭县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）因与被上诉人林道友、杨云苹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初5083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司的委托诉讼代理人钟彬和被上诉人林道友、杨云苹的委托诉讼代理人肖少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州东兴龙居房地产有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判驳回林道友、杨云苹一审全部诉讼请求；2.依法判令林道友、杨云苹承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、无法办理产权证的原因是林道友、杨云苹存在违建行为；二、一审判决东兴龙居公司于判决生效之日十日内支付违约金，属于认定事实错误；三、依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办理房屋权属证书登记的申请人应为林道友、杨云苹，东兴龙居公司仅是办理产权登记手续的配合者，并非房屋权属证书登记的申请人；四、林道友、杨云苹并未因逾期办理房屋权属证书产生实际损失，一审判决判令东兴龙居公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据；五、林道友、杨云苹所主张的违约金与合同约定不符。林道友、杨云苹辩称，一、本案中双方订立的《补充协议》明确约定东兴龙居公司应当代为办理房屋权属登记；二、依据东兴龙居公司与林道友、杨云苹签订的《补充协议》约定，按时提交合格的办证资料属于东兴龙居公司的合同义务；三、依据《补充协议》第二条的约定，东兴龙居公司应自逾期之日起按林道友、杨云苹所购商品房总价日万分之一支付违约金；四、东兴龙居公司逾期办证的实际原因是东兴龙居公司擅自更改规划设计。综上，请求驳回东兴龙居公司上诉，维持原判。林道友、杨云苹向一审法院提出诉讼请求:1.判令东兴龙居公司代为林道友、杨云苹办理位于平潭县的相关权属登记手续，并将包含房产信息和土地信息的《不动产权证》交付给林道友、杨云苹；2.依法判令东兴龙居公司向林道友、杨云苹支付逾期办理产权登记违约金，自2016年2月15日起每逾期一日按林道友、杨云苹已付款1141230元的万分之一支付违约金，实际支付至房屋不动产权证书交付林道友、杨云苹之日止；3.本案的诉讼费由东兴龙居公司承担。一审法院认定事实如下：2012年12月3日，林道友、杨云苹（买受人）与东兴龙居公司（出卖人）签订了位于平潭县，总价款1141230元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.001％的违约金。同日，双方签订了合同补充协议，对《合同》第十四条进行变更，约定由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起应按已付商品房价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，林道友、杨云苹依约交纳了全部购房款，2014年8月25日双方办理了房屋交付手续，同日，林道友、杨云苹向东兴龙居公司交纳了代办证费1000元、公共维修基金。后因东兴龙居公司未依约办理房屋权属证书，逐成讼。一审法院认为，《商品房买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，林道友、杨云苹已依约交纳了全部购房款及相应代办证费，依据案涉合同约定，东兴龙居公司应负办妥并交付权属登记手续的义务，现东兴龙居公司未在期限内代为办妥权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。对东兴龙居公司抗辩其非办理产权登记主体，与事实及合同约定不符，不予采纳。东兴龙居公司抗辩违约金计算标准过高，缺乏证据,不应支持。本案无证据证明涉案房屋未办理权属证书系因林道友、杨云苹的原因导致的。综上，东兴龙居公司的抗辩与事实及合同约定不符，不予采纳。另东兴龙居公司主张林道友、杨云苹违约金起算日有误，应为2016年2月17日，林道友、杨云苹亦认可，一审法院予以采纳。故东兴龙居公司应自2016年2月17日起每日按林道友、杨云苹已付款的日万分之一支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内应在林道友、杨云苹的配合下依约为林道友、杨云苹办妥位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城四期第12幢106号商品房权属登记手续，并将不动产权属证书交付给林道友、杨云苹；二、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向林道友、杨云苹支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1141230的日万分之一，自2016年2月17日起计至交付不动产权属证书之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517元，减半收取计758.5元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在《补充协议》中对《商品房买卖合同》第十四条进行了重新约定，依据《补充协议》第六条第一款关于“由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续”的约定，东兴龙居公司负有代买受人向房屋权属登记机构办理权属登记的义务，且东兴龙居公司已向林道友、杨云苹收缴了代办费等相关费用，故东兴龙居公司主张应由林道友、杨云苹向房地产行政主管部门申请房屋产权登记的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于东兴龙居公司主张违约金明显高于合同约定的上诉理由，本院认为，《补充协议》中约定，甲方（东兴龙居公司）如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方（林道友、杨云苹），则自逾期之日起应按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。该约定对《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定做出了变更。原审法院判决东兴龙居公司按照林道友、杨云苹支付购房款总额的日万分之一支付逾期办证违约金有法律和事实的依据。东兴龙居公司主张违约金过分高于实际损失，并认为逾期办证系因林道友、杨云苹违建原因导致，但均未提交证据予以证明，故本院对东兴龙居公司的上述主张均不予采信。综上所述，东兴龙居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1517元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张行亮审判员  缪 羽审判员  庄彩虹二〇一八年三月二十八日书记员  王亚珊