贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1022号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：金淑娟。委托诉讼代理人：朱荣。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称：浙商公司）因与被上诉人金淑娟房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭于2018年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人浙商公司的委托诉讼代理人胡方健，被上诉人金淑娟的委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未按照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、按照双方合同的约定，自2016年起租金每年递增5%，该约定使得上诉人遭受严重亏损，将致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人金淑娟答辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成的，是合法的，具有相对性的。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。被上诉人所谓的积极协商实际是恶意拖欠租金。并无法律规定被上诉人应当为上诉人的经营不善而承担责任。上诉人长期违约的行为违反诚实信用原则，浪费了司法资源。请求驳回上诉，维持原判。金淑娟向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议书》合法有效；2、被告支付原告2017年4月1日至2017年9月30日止的房屋租金12457.37元及2017年1月1日至2017年3月30日的租金差额296.60元，共计12753.97元，并继续履行合同期内商铺租金缴付义务；3、被告按照日千分之三的标准支付原告逾期支付租金的违约金11002.74元；4、将双方签订的《补充协议书》的第五款变更为参照被告《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》2.5、2.6条款约定执行，即被告支付10000元履约保证金；如被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付金额的千分之三支付原告违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告系位于贵阳市××××号加州阳光新城Ｇ栋2层200号房屋的所有权人。2007年10月15日，原告与集美公司签订《租赁合同》，约定：集美公司承租上述房屋，计租面积24.17平方米，合同期限自2008年1月28日至2013年1月27日，房屋租金按季支付，集美公司以划账方式在该季度首月28日前划入原告的银行账户，从2008年1月28日起支付，每季度租金为5801元。其后，原告将房屋移交集美公司，集美公司向原告支付租金。2009年12月27日，原、被告与集美公司签订《补充协议书》，约定：一、原告与集美公司签订的上述《租赁合同》中约定的权利义务转由被告承担，由被告继续履行该合同，支付原告租金；二、上述《租赁合同》约定的租赁期限延长至2021年1月27日；三、自2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行；四、自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按照每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推），返租时间按原合同执行；五、被告须按时履行缴租义务，每逾期一日，原告有权按每日万分之五向被告收取逾期付款违约金。其后，被告承租上述房屋，被告于2015年9月7日支付原告租金5649.60元、于2015年12月2日支付原告租金5649.60元、于2016年3月11日支付原告租金5932.08元、于2016年6月21日支付原告租金5932.08元、于2016年9月28日支付原告租金5932.08元、于2017年1月19日支付原告租金5932.08元、于2017年3月31日支付原告租金5649.60元、于2017年6月12日支付原告租金282.48元，此后双方关于调整租金数额未达成一致意见，被告未再支付原告租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与集美公司签订的《租赁合同》、原、被告与集美公司签订的《补充协议书》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，原告诉请确认上述合同有效，本院依法予以支持。集美公司将《租赁合同》中的权利义务一并转让给被告，被告实际承租原告房屋，该《租赁合同》对原、被告具有法律约束力，双方形成房屋租赁合同关系。依据《租赁合同》及《补充协议书》，2017年每季度的房屋租金标准为：5932.08元×（1+5%）=6228.68元，被告应在2017年每季度首月28日前支付该季度租金，被告至今仅支付2017年第一季度的租金5932.08元，截至2017年10月30日止被告应支付原告的房屋租金为6228.68元/季度×4季度-5932.08元=18982.64元，原告诉请被告支付该房屋租金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称因其商场经营困难，没有能力按照合同支付租金，希望原告降低租金，原告对此不予同意，双方对此未协商一致，故对被告该辩解，本院依法不予采纳。依据《补充协议书》约定，被告逾期支付租金，应按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，故应按照该标准计算逾期付款违约金；原告要求参照被告与市场经营者签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》的约定，将《补充协议书》第五条变更为：被告支付10000元履约保证金；如被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付金额的千分之三支付原告违约金；被告对此不同意，双方就此未协商一致，原告单方诉请变更合同，本院依法不予支持。依据《租赁合同》及《补充协议书》约定，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金，被告应于2015年7月28日前支付原告第三季度租金5649.60元，而被告实际支付时间为2015年9月7日，逾期41天；被告应于2015年10月28日前支付原告第四季度租金5649.60元，而被告实际支付时间为2015年12月2日，逾期35天；被告应于2016年1月28日前支付原告第一季度租金5932.08元，而被告实际支付时间为2016年3月11日，逾期43天；被告应于2016年4月28日前支付原告第二季度租金5932.08元，而被告实际支付时间为2016年6月21日，逾期54天；被告应于2016年7月28日前支付原告第三季度租金5932.08元，而被告实际支付时间为2016年9月28日，逾期62天；被告应于2016年10月28日前支付原告第四季度租金5932.08元，而被告实际支付时间为2017年1月19日，逾期114天；被告应于2017年1月28日前支付原告第一季度租金6228.68元，而被告实际于2017年3月31日支付原告租金5649.60元，逾期62天；于2017年6月12日支付原告租金282.48元，逾期135天；上述期间被告应支付的逾期付款违约金为：（5649.60元×41天+5649.60元×35天+5932.08元×43天+5932.08元×54天+5932.08元×62天+5932.08元×114天+5649.60元×62天+282.48元×135天）×0.0005/天=1218.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告金淑娟于2007年10月15日签订的《租赁合同》、于2009年12月27日签订的《补充协议书》合法有效；二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告金淑娟租金18982.64元及逾期付款违约金（以296.60元为基数，从2017年1月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以6228.68元，从2017年4月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以6228.68元，从2017年7月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以6228.68元，从2017年10月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；按照日万分之五计算）；三、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告金淑娟已付租金的逾期付款违约金1218.62元；四、驳回原告金淑娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，由原告金淑娟负担14元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担55元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年三月十九日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 朱开昊