江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终968号上诉人（原审被告）：杜安宁，男，1984年6月16日生，汉族，户籍地睢宁县，现住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市福瑞斯商业��营管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路9号5幢201室。法定代表人：应杜，该公司总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳松，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人杜安宁因与被上诉人苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司（以下简称福瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜安宁上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回福瑞斯公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由福瑞斯公司承担。事实和理由：一、被上诉人交付的房屋存在严重的漏水问题导致上诉人无法使用，故上诉人欠��租金不构成违约。被上诉人于2015年3月28日将涉案房屋交付给上诉人，上诉人对房屋进行了装修。2016年12月涉案房屋出现了大量频繁的漏水问题，已经对涉案房屋的装饰装修物和家具造成了损害。上诉人多次联系物业维修，但其却采取回避的态度。另外，被上诉人收取了高额的物业费后却未能履行相应的义务，例如保洁不到位、不解决广告位、空调安装问题等。二、上诉人签署的承诺函不是上诉人的真实意思表示，不能认定为上诉人违约的证据。上诉人虽未征得被上诉人的书面同意将涉案房屋进行转租，但上诉人的转租行为极大的带动了商业氛围，被上诉人反而因此受益。在上诉人将涉案房屋转租后，被上诉人及物业均知晓但亦未提出过异议。据此，承诺函中所载的上诉人承认转租行为违约、被上诉人可就此解约等意思表示根本不符合常理。福瑞斯公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。福瑞斯公司向一审法院起诉请求：一、解除杜安宁、福瑞斯公司签订的《长江壹号租赁合同（B）》(合同编号CJYH-082)。二、杜安宁将承租的座落苏州市吴中区木渎镇长江路9号长江壹号商业广场4幢201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、216、218、225、227、229、231、233、235、237、239、251、256、258、260、262、266、268号房屋腾空返还福瑞斯公司。三、杜安宁支付拖欠的租金人民币189352元及该款自2017年3月6日起至实际清偿之日止、按照日万分之五的标准计算的逾期付款损失；四、杜安宁支付应补交的装修免租期、经营免租期租金311163元。五、杜安宁支付其垫付的水电费3829.1元。六、杜安宁承担律师费21140元。一审法院认定事实：2015年3月23日，杜安宁、福瑞斯公司签订《长江壹号租赁合同（B）》(合同编号CJYH-082)一份，约定杜安宁向福瑞斯公司承租苏州市吴中区长江路9号长江壹号商业广场4幢201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、216、218、225、227、229、231、233、235、237、239、251、256、258、260、262、266、268号房屋，计租面积1550平方米，房屋用途为经营办公店铺，租赁期限为2015年3月28日起至2021年3月27日止；2015年3月28日至2016年3月27日为装修免租期和经营免租期（上述装修免租期和经营免租期免收的租金金额为311163元）；2016年3月28日至2017年3月27日，年租金为311163元；2017年3月28日至2019年3月27日，年租金为396025元；以6个月为一个缴租期，杜安宁应在每个缴租期最后一个月的20日前向福瑞斯公司一次性足额支付下个缴租期租金；杜安宁逾期不支付租金累计达到一个月或以上的构成实质性违约行为，福瑞斯公司可以解除合同，杜安宁按合同租金标准向福瑞斯公司支付相当于杜安宁已经使用的免租期期间之免收租金，按合同租金标准向福瑞斯公司补足杜安宁已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有），逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向福瑞斯公司支付逾期利息，并支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过3个月的租金和物业管理费之和的金额的违约金，不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求福瑞斯公司补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利，福瑞斯公司有权不予返还杜安宁交付的保证金作为其违约的处罚。缔约后，福瑞斯公司按约将房屋交付杜安宁承租。一审法院另查明，杜安宁未按约支付房租，2017年2月，杜安宁为此向福瑞斯公司出具《承诺函》，表明其未遵守合同约定，未经福瑞斯公司同意将房屋分租给他人并预收房租，杜安宁承诺于2017年2月28日支付房租20000元，剩余部分189352元于2017年3月5日全部结清，并签署租约解约协议，同时签署与次承租人的解约协议。杜安宁承诺放弃已缴纳的履约保证金、装修押金、消防押金、水电押金、施工证押金以及区域所有装修，包含空调等设施设备均归福瑞斯公司所有。若逾期未履行的，物业方有权按协议相关规定中止或停止相关服务，一切后果均由杜安宁承担。福瑞斯公司也有权单方解除租赁合同，没收所有保证金并且按照合同约定向杜安宁主张欠款及违约金。《承诺函》载明的应付款项是截至2017年3月6日的租金，杜安宁已支付其中的20000元，其余189352元租金杜安宁未支付。一审法院又查明，杜安宁于2015年3月23日支付福瑞斯公司租金履约保证金51860元，福瑞斯公司开具了相应收据。一审审理中，福瑞斯公司表示，由于杜安宁违约，其按约可以不再返还杜安宁履约保证金51860元，该履约保证金也无需抵付租金，但考虑案件实际情况，同意上述履约保证金51860元抵付本案中福瑞斯公司主张的租金。杜安宁表示，双方争议尚未解决，其尚未办理将涉讼房屋返还福瑞斯公司的手续，福瑞斯公司也不能将涉讼房屋出租给他人使用。杜安宁确认欠付福瑞斯公司水电费800元。本案一审立案受理后，杜安宁收到民事起诉状副本等法律文书的时间是2017年8月29日。以上事实，有《长江壹号租赁合同（B）》及附件、租赁委托书、房屋权属登记资料、商铺委托经营合同、交房确认书、承诺函、水电缴费通知书及一审法院至实地拍摄的照片、一审质证笔录、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。现作为承租人的杜安宁未按约支付租金，按照《长江壹号租赁合同（B）》约定或被告《承诺函》的承诺，福瑞斯公司均可按约解除租赁合同，故福瑞斯公司要求解除双方签订的《长江壹号租赁合同（B）》(合同编号CJYH-082)，由杜安宁将承租的座落苏州市吴中区木渎镇长江路9号长江壹号商业广场4幢201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、216、218、225、227、229、231、233、235、237、239、251、256、258、260、262、266、268号房屋腾空返还福瑞斯公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。杜安宁于2017年8月29日收到福瑞斯公司要求解除合同的民事起诉状等法律文书，故双方签订的《长江壹号租赁合同（B）》(合同编号CJYH-082)于2017年8月29日解除。关于福瑞斯公司主张的租金189352元已经杜安宁书面确认，杜安宁理应按约支付，扣除用以抵付租金的履约保证金51860元，杜安宁还应支付福瑞斯公司租金137492元，杜安宁应支付福瑞斯公司租金137492元及该款自2017年3月6日起至实际清偿之日止、按照日万分之五的标准计算的逾期付款损失，符合双方当事人之间约定，且该逾期付款损失并未过高，符合法律规定，一审法院予以支持。至于福瑞斯公司主张的杜安宁应补交的装修免租期、经营免租期租金311163元，补交装修免租期、经营免租期租金系福瑞斯公司基于合同约定要求杜安宁承担违约责任的一种形式，一审法院综合考量导致合同解除的原因、合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就福瑞斯公司提出的该主张酌定由杜安宁给付福瑞斯公司105000元。关于福瑞斯公司主张的水电费，福瑞斯公司未能提供证据证明具体债权金额，但杜安宁自认水电费800元，一审法院确定由杜安宁支付福瑞斯公司水电费800元。关于福瑞斯公司主张的律师费，并非其必然遭受的损失，故福瑞斯公司要求杜安宁承担律师费21140元无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司与杜安宁签订的《长江壹号租赁合同（B）》(合同编号CJYH-082)于2017年8月29日解除。二、杜安宁于判决生效之日起十日内将承租的座落苏州市吴中区木渎镇长江路9号长江壹号商业广场4幢201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、216、218、225、227、229、231、233、235、237、239、251、256、258、260、262、266、268号房屋腾空返还苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司。三、杜安宁于判决生效之日起十日内支付苏州市福瑞���商业经营管理有限公司租金人民币137492元及该款自2017年3月6日起计算至实际清偿之日止、按照日万分之五的标准计算的逾期付款损失。四、杜安宁于判决生效之日起十日内支付苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司应补交的装修免租期、经营免租期租金人民币105000元。五、杜安宁于判决生效之日起十日内支付苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司水电费人民币800元。六、驳回苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币12339元，由苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司负担164元，由杜安宁负担12175元。二审中，杜安宁向本院补充提交了如下证据：1、房屋漏水照片，证明涉案房屋存在严重漏水问题，对杜安宁造成了巨大损失；2、涉案房屋物业管理混乱的照片，证明上诉人缴纳物业费后，被上诉人却未能尽到物业管理的义务。福瑞斯公司质证认为，针对前述证据的真实性予以认可，但与本案不具有关联性。以上证据，有杜安宁提供的照片及二审调查笔录予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杜安宁上诉认为因涉案房屋存在严重漏水问题且福瑞斯公司未能尽到物业管理义务导致涉案房屋无法使用，对此本院认为，杜安宁从2015年3月承租涉案房屋至今，其并未提供证据证明其向福瑞斯公司主张过涉案房屋存有质量问题并要求福瑞斯公司予以维修，现杜安宁仅凭其在二审中补充提交的照片并不足以证明涉案房屋存在严重质量问题导致杜安宁无法使用房屋，故本院对杜安宁的该项上诉意见不予采纳。杜安宁��上诉认为其签署的承诺函并非其真实意思表示，对此并无相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，杜安宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24678元，由杜安宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 黄学辉审 判 员 郭 锐二〇一八年三月十六日法官助理 黄源榕书 记 员 袁丽媛