杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初12613号原告：上海祺创广告策划有限公司，住上海市金山区朱泾镇秀州3076号1号楼108室。法定代表人：洪亚青，总经理。委托代理人：沈肖容、徐飞，浙江卓特律师事务所律师。被告：潘月红，女，1953年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：裴凌洪，男，1965年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。被告：蒋兢，女，1966年6月24日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。被告裴凌洪、蒋兢共同委托代理人：俞华燕，浙江求德律师事务所律师。原告上海祺创广告策划有限公司（以下简称祺创公司）与被告潘月红、裴凌洪、蒋兢案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月3日立案受理。后本院于2017年8月30日裁定驳回原告祺创公司的起诉；祺创公司不服裁定提出上诉，杭州市中级人民法院于2017年11月8日作出（2017）浙01民终7084号民事裁定书，撤销本院（2017）浙0105民初961号民事裁定，指令本院审理。本案由审判员于天麟担任审判长，与人民陪审员盛伟、贾拥平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祺创公司提出回避申请，本院经审查认为祺创公司所持回避理由不成立，并依法作出决定。原告祺创公司的委托代理人沈肖容、徐飞，被告潘月红，被告裴凌洪、蒋兢的委托代理人俞华燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祺创公司起诉称：阳光华城创富中心北1幢1801室房产是原告通过开发商朋友即被告裴凌洪介绍以汪国曙及被告蒋兢的名义购买。案涉房产的购买合同由原告持有，购房的首付款由原告委托法定代表人洪亚青分别汇入汪国曙、被告蒋兢的账户后支付给开发商，其后按揭款也是由原告委托洪亚青或由洪亚青转委托他人定期汇入汪国曙的还款账户，然后由汪国曙支付给银行。原告于2014年4月15日授权洪亚青将案涉房产出租给杭州宏旭化妆品有限公司使用，承租人则将房屋租金支付给洪亚青，故原告实际占有上述房产。案涉房产仅有预告登记。综上，原告系案涉房屋的所有人，因被告蒋兢向原告恶意隐瞒了其与潘月红的纠纷，潘月红依据（2016）浙0105民初849号判决书向法院申请强制执行，法院对上述房产进行了查封，严重损害了原告的合法权益。原告提起异议申请被驳回，现不服（2016）浙0105执异70执行裁定，起诉请求判令：1、立即停止对由原告实际出资购买的位于杭州经济开发区法房产的强制执行并解除查封；2、本案案件受理费用由被告承担。被告潘月红答辩称：案涉房产登记在汪国曙、蒋兢名下，原告主张没有依据。被告裴凌洪、蒋兢共同答辩称，祺创公司与汪国曙、蒋兢之间没有借名买房的合意没有借名登记的约定，祺创公司对房屋的购买不存在出资关系，并未实际出资，也未支付按揭款。阳光华城创富中心北1幢1801是由汪国曙、蒋兢共同购买，房产开发商是休斯顿投资管理有限公司（下称休斯顿公司）。休斯顿公司法定代表人是梅洪华，洪亚青是梅洪华妻子的妹妹，当时她也在休斯顿公司任高管兼财务，洪亚青还于2013年受让了梅洪华在联营控股公司的40%股份，双方有极其紧密的利害关系。2009年4月16日，因考虑开发商售房承诺可以受托打理房产等因素，汪国曙之妻薛红英从本人账户中将4739079元汇给洪亚青，洪亚青又将该笔款项分别汇回汪国曙、蒋兢，时间、金额、账号吻合，这笔钱是购房人的，并非如原告所称是原告委托洪亚青支付。汪国曙、蒋兢分别汇入休斯顿公司账户支付首付款3317355元、1421724元，合计4739079元。汪国曙为购买房屋又向银行借款460万元，并将该房产设定抵押，办理了抵押权预告登记。汪国曙、蒋兢持有的商品房买卖合同、收款收据及销售不动产发票、预购商品房预告登记等证据足以认定汪国曙、蒋兢已经通过受让方式取得该房屋的所有权。汪国曙、蒋兢购房时，休斯顿公司口头承诺会代为打理房子出租，称租金足以覆盖按揭还贷款项，不足还贷部分开发商会补足。汪国曙是委托休斯顿公司、洪亚青出租，洪亚青支付给汪国曙的租金，表明汪国曙对房屋及租金有实际支配和使用。购房后，休斯顿公司曾提出回购房屋，裴凌洪认为所签会议纪要是对回购意向的简单说明，但并未签订具体的回购合同亦未实际履行。裴凌洪关于房产的说明也并没有得到汪国曙等人的确认。案涉房产价值千万元，权利人汪国曙与原告并不熟悉，双方没有亲情、友情及其他信任关系，没有借名买房的情感基础。被告有理由认为案涉房产升值后，休斯顿公司反悔当初低价售房，利用汪国曙委托其出租房获取租金支付按揭款之漏洞，试图收回案涉房屋。原告没有证据证明其系案涉房产的真实权利人，原告所称代持也完全不合逻辑，请求法院驳回原告诉请。为证明其主张，原告祺创公司提供了下列证据：1、（2016）浙0105执异70号执行裁定书一份，拟证明本案已经异议申请。2、（2016）浙0105民初849号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份，拟证明案涉房产已被法院查封。3、协商纪要、商品房买卖合同、银行转账凭证、代付款证明各一份，拟证明案涉房产是以汪国曙、蒋兢名义购买，首付款、按揭款由原告实际支付，共支付8703210.28元。4、房屋租赁合同、委托书及说明复印件、银行转账凭证（租金）各一份，拟证明案涉房产由原告实际占有使用，案涉房产的实际所有权人是原告。5、证人姜某、胡某、张某、聂某、徐某、马某、李某、施某出庭作证证言，姜某、张某、胡某、聂某、徐某、马某、李某分别陈述受洪亚青委托向汪国曙打款的情况，张某系洪亚青丈夫，马某系洪亚青姐姐、梅洪华妻子，胡某是联营公司法定代表人，施某陈述其受洪亚青委托经手出租案涉房产给宏旭公司并签订合同，拟证明案涉房屋按揭款由原告支付，由原告实际使用，原告是房屋实际所有人。被告潘月红未提供证据。被告裴凌洪、蒋兢为证明抗辩主张提供了以下证据：1、结婚证及户口本复印件（与原件核对一致）、商品房买卖合同、杭州联合银行存款分户明细各一份，拟证明汪国曙之妻薛红英通过其101004653609163账号向洪亚青101003581719297账号汇付4739079元，洪亚青转给汪国曙、蒋兢的款项是薛红英的购房款。2、浙江省农村合作银行进账单二份，拟证明汪国曙、蒋兢于2009年4月16日分别将3317355元、1421724元合计4739079元汇入休斯顿公司的账户作为案涉房屋首付款，浙江省农村合作银行进账单备注为购房款，二人系实际出资人。3、收款收据收据联二份，拟证明休斯顿公司收到房款后向出资人开具与支付金额一致的收据。4、借款借据、抵押财产清单、预告登记及按揭款支付明细复印件各一份，拟证明汪国曙为购买案涉房屋向杭州联合银行吴山支行借款460万元，汪国曙将杭房预经字第09402739号案涉房屋抵押给杭州联合银行吴山支行，汪国曙自2009年5月20日至2015年5月20日按月归还按揭款。5、（2017）浙0102民初721号民事判决书，拟证明案涉房屋系汪国曙、裴凌洪等四人所有，汪国曙向杭州银行吴山支行申请抵押贷款，判决认定抵押权人就案涉房屋拍卖所得款项享有优先受偿权。6、企业信用信息公示报告一份，拟证明洪亚青与梅洪华同是位于阳光华城创富中心北1幢9层901-6楼的联营公司的高管，该公司地址与案涉房屋属于同一楼盘，且2013年12月20日洪亚青受让了梅洪华在联营公司的40%股份。7、汪国曙账户明细一份，拟证明汪国曙支付按揭款。以上证据，经当庭举证、质证，结合当事人的质证意见，本院认证如下：（一）原告祺创公司提交的证据，被告潘月红认为证据不能证明案涉房产是原告的，而证人均系洪亚青亲友，证言不能采信；证据1、2，被告裴凌洪、蒋兢无异议，本院予以认定；证据3，裴凌洪、蒋兢对协商纪要上有裴凌洪签字无异议，但认为裴凌洪系因休斯顿公司要回购房产才签名，协议内容关于对房产处分的内容未得到产权人汪国曙、蒋兢认可，系无权处分人妄图处分他人财产；裴凌洪、蒋兢对商品房买卖合同、银行转账凭证、代付款证明均有异议，认为不能证明购房首付款、按揭款由洪亚青支付，本院对证据真实性予以认定，对证明力综合评判；证据4，裴凌洪、蒋兢对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为委托书及说明内容与租赁合同不一致，不予认定，对其他证据真实性予以认定，对证明力综合评判；证据5，裴凌洪、蒋兢认为证人证言不真实客观，对应当知情的事实回避不说，不能证明待证事实，本院对证人证言可与在案书证印证的内容及相关证人所述身份关系予以确认，对证明力综合评判。（二）被告裴凌洪、蒋兢提交的证据1、2、3、4、5、6、7，原告对证据真实性无异议，但认为汪国曙、蒋兢仅为名义购房人，收据、借款借据、预购登记证、判决书等均不能证明汪国曙、蒋兢实际支付了购房款并还贷，不能证明案涉房产系二人及其配偶所有。本院认为上述证据形式及来源合法，内容明确且可与其他有效证据印证，可证明相关案件事实，予以确认。根据上述有效证据及当事人在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：2009年4月14日，案外人汪国曙、被告蒋兢作为买受人与出卖人休斯顿投资管理（杭州）有限公司（下称休斯顿公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人开发建设的商品房阳光华城创富中心北1幢18层1801号房，商品房用途为其他，建筑面积共1159.99平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8051元，总金额9339079元；买受人于签订合同之日起7天内支付首期房款4739079元整（其中汪国曙支付房款人民币3317355元，蒋兢支付房款人民币1421724元），余额人民币4600000元向银行办理按揭贷款手续（汪国曙按揭贷款3220000元，蒋兢按揭贷款1380000元）。买受人应于签约后30日内向银行办理贷款手续；出卖人应当在2009年6月30日前，将符合法律法规和合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2009年4月16日，汪国曙之妻薛红英将4739079元从本人尾号9163的杭州联合农村合作银行账户转账至洪亚青尾号为9297的银行账户，洪亚青随后即从该9297账户分别转款3317355元、1421724元至汪国曙、蒋兢各自账户，汪国曙、蒋兢则于同日分别将3317355元、1421724元转账支付给休斯顿公司，休斯顿公司亦于当日即2009年4月16日分别向汪国曙、蒋兢出具了浙江省统一收款收据，载明收到二人所付阳光华城创富中心北1幢18层1801号房房款3317355元、1421724元。汪国曙、蒋兢持有上述《商品房买卖合同》及付款给休斯顿公司的银行进账单（回单）、收款收据原件。2009年4月22日，杭州联合农村商业银行股份有限公司吴山支行（贷款人、抵押权人，下称杭州农商银行）与汪国曙（借款人、抵押人）、薛红英、裴凌洪、蒋兢（三人为共同借款人、抵押人）、休斯顿公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，薛红英、裴凌洪、蒋兢出具《共同债务确认书》一份，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢以购房为由借款4600000元。还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息52353.86元，首次还款日为2009年5月20日，此后每月还款日为当月20日。2009年4月27日，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢在杭州市房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，将名下位于杭州市阳光华城创富中心北1幢1801室的房产提供抵押，权证号为杭房预经字第09402739号。休斯顿公司作为借款保证人，对借款人取得房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。保证范围为贷款本金、利息、违约金、为实现债权和担保权而发生的费用等。2009年4月30日，杭州农商银行根据借款人汪国曙的指示，将4600000元借款付至休斯顿公司账户。签订上述商品房买卖合同及借款合同时，汪国曙、薛红英系夫妻，裴凌洪、蒋兢系夫妻。上述借款合同项下借款截至2015年4月20日的本息已结清，后至同年8月19日又支付了部分借款本息。2017年2月15日，杭州农商银行向法院起诉，诉请汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢支付借款本息，休斯顿公司承担连带清偿责任等。2017年4月5日，杭州市上城区人民法院作出（2017）浙0102民初721号民事判决，判令汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢归还杭州农商银行借款本金2235029.84元、期内利息198498.63元及相应逾期利息，休斯顿公司对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢上述付款义务承担连带保证责任，若汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢未按期履行上述还款义务，杭州农商银行对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢名下位于杭州市阳光华城创富中心北1幢1801室的房产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。另查，上述阳光华城创富中心北1幢1801室房产已于2009年4月27日办理预告登记，不动产权利性质为“市场化商品房”，权利人蒋兢、汪国曙，权证号杭房预经字第09402738号。汪国曙、蒋兢本人未使用或直接管理房屋。自2009年5月19日至2015年7月17日期间，洪亚青及多名案外人多次转账打款至汪国曙在杭州农商银行的还贷账户（账号10×××07），每次打款金额从44820元至55864元不等，在2015年4月之前基本为每月20日左右打款，2012年1月之前每月打款金额与还贷金额基本一致。2014年4月15日，案外人施某经手以出租人汪国曙、蒋兢名义与他人签订一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租，租期五年，年租金547966元至674420元，合同约定租金打入商国栋个人账户。休斯顿公司法定代表人为梅洪华，祺创公司法定代表人洪亚青亦是梅洪华之妻马某的妹妹，梅洪华、马某、洪亚青先后任联银控股有限公司（该公司注册地亦在阳光华城创富中心北1幢）股东，梅洪华现为该公司监事。裴凌洪是浙江国力资产管理有限公司（下称国力公司）的法定代表人。梅洪华、裴凌洪及案外人“吴连松”曾签订一份《协商纪要》（记载签订日期为2010年8月26日），就“国力公司和**公司为休斯顿公司融资的中介费支付事项、汪国曙的借款纠纷处理、赵国庆的利息支付事项、汪国曙购房按揭事项”签订协议，第四条为：“汪国曙购买阳光创富中心北1幢1801室房产是代祺创公司购买，首付款及每月按揭款均由祺创公司或关系人支付，故该物业实际所有权及使用权均属于祺创公司；祺创公司需要汪国曙办理退房或过户手续由裴凌洪负责承办；因汪国曙代购房产由裴凌洪介绍，故裴凌洪自愿对上述事项承担全部责任。”潘月红因与裴凌洪、蒋兢民间借贷纠纷一案，于2016年1月26日向本院提出财产保全申请，本院作出（2016）浙0105民初字第849号民事裁定，冻结裴凌洪、蒋兢银行账户内存款681395元（或查封、扣押相当于冻结款额的财产）。本院于2016年2月2日查封了蒋兢名下的上述位于杭州经济开发区的房产。本院于2016年3月30日作出（2016）浙0105民初849号民事判决，判令裴凌洪、蒋兢共同归还潘月红借款本金500000元并支付利息损失及律师代理费。后因裴凌洪、蒋兢未履行生效判决确定的义务，潘月红向本院申请强制执行。在该案执行过程中，前述案外人商国栋曾以休斯顿公司副总经理身份向本院反映情况。祺创公司于2016年12月23日向本院提出执行异议，本院经审查作出（2016）浙0105执异70号执行裁定，驳回祺创公司的执行异议。祺创公司不服裁定，遂成诉讼。本院认为，根据查明事实，案涉房产位于杭州经济开发区，系被告汪国曙与蒋兢共同于2009年4月向房地产开发企业休斯顿公司购买，汪国曙、蒋兢依商品房买卖合同之约定支付了购房首付款4739079元，并与各自配偶薛红英、裴凌洪共同向银行贷款4600000元支付了剩余房款。上述事实清楚，有商品房买卖合同、付款凭证、借款合同等证据证明。该房产亦经预告登记在汪国曙、蒋兢名下，并有另案生效判决确认汪国曙、蒋兢及薛红英、裴凌洪应对购房贷款所欠本息承担还款责任，且贷款银行有权就该四人名下的案涉房产享有抵押权。本院对债务人裴凌洪、蒋兢名下的案涉房产采取保全及执行行为合法有据，并无不当。案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉商品房的买受人为汪国曙、蒋兢，原告祺创公司主张该房产系汪国曙、蒋兢为原告代购，原告系实际产权人，但并未提供其与汪国曙、蒋兢之间存在代购房产约定之直接证据，其提交的《协商纪要》未经汪国曙、蒋兢签字认可，纪要所载案涉房产首付款系祺创公司支付等内容亦与在案有效证据矛盾，并不足以推翻商品房买卖合同效力。原告虽现持有案涉房产的商品房买卖合同原件，但买受人蒋兢一方亦持合同原件，且原告与休斯顿公司确有种种关联，原告持有合同原件不能证明其为实际买受人；原告提交的银行转账凭证、房屋租赁合同等证据，亦不足以证明原告基于房屋所有人身份承担买受人付款义务并实际管理房屋。综上，本案原告祺创公司对其事实主张提供的证据不能达到证明标准，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告上海祺创广告策划有限公司的诉讼请求。案件受理费10614元，由原告上海祺创广告策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  于天麟人民陪审员  盛 伟人民陪审员  贾拥平二〇一八年三月八日书 记 员  王姗姗