湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初306号原告武汉宏安物业管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区十里新村151号汉府上院第1幢2单元3层03号。法定代表人邱星球，系该公司经理。委托诉讼代理人李南，系湖北高颂律师事务所律师（特别授权）。被告魏佑玲，女，1958年3月15日出生，汉族，武汉市人。委托诉讼代理人吴永群(被告丈夫)，1954年10月26日出生，住址同上（特别授权）。原告武汉宏安物业管理有限公司（以下简称宏安物业公司）与被告魏佑玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员胡爱忠独任审判，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告宏安物业公司的委托诉讼代理人李南，被告魏佑玲及其委托诉讼代理人吴永群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业管理服务费13539元，违约金19326.92元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2007年起为玉带汇景苑提供物业管理服务，被告系玉带汇景苑3单元502室业主。原、被告于2007年11月26日签订《前期物业管理服务协议》。合同约定，原告提供物业服务，被告按1.5元／月／㎡向原告支付物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金。被告自2009年12月1日起未向原告缴纳物业费，截止2017年9月31日，共欠费13539元，经多次催要未果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告魏佑玲辩称，从2009年12月起未缴纳物业费属实，但并非无故拒付。合同虽约定物业费为1.5元／月／㎡，但约定后面以括号方式注明（最后以市物价部门批准的收费标准执行）。根据武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知规定，物业费的收取标准应为1.2／月／㎡，原告违反此规定，擅自上调物业费，属违法行为；原告未告知被告物业用房具体地点，地下车库的权属等事项；被告未按协议进行物业管理服务。故要求驳回原告全部诉讼请求。本案经审理认定事实如下：被告魏佑玲系硚口区玉带汇景苑3-502室（建筑面积99.36平方米）的业主。2007年11月26日，被告魏佑玲与原告宏安物业公司签订了《前期物业服务协议》，双方约定：原告在玉带汇景苑提供前期物业管理服务。服务内容包括：房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理；小区内公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务。协议第三条对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、安全管理、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等管理服务质量均进行了约定。被告按建筑面积1.5元／平方米／月向原告缴纳物业服务费，逾期按日5‰交纳违约金。被告交纳物业费至2009年11月30日，其后以原告收费标准违法，未按协议质量要求进行管理服务等发生争议，故未缴纳物业服务费至今。经原告催要无果，故向本院提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、催收单、照片等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，魏佑玲与宏安物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。魏佑玲作为该小区业主，应受该协议的约束，其作为业主接受了宏安物业公司的服务，则应当按照协议约定向宏安物业公司支付物业服务费。被告魏佑玲为硚口区玉带正街玉带汇景苑3单元502室的业主，房屋建筑面积为99.36㎡，每月应当缴纳物业服务费为144.04元（99.36×1.5－5），其未缴纳2009年12月1日至2017年9月30日94个月的物业服务费，合计拖欠物业服务费13539元。针对被告的辩解理由，本院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理，对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。被告认为原告收费违法，违反(武价房【2004】135号)文件，擅自提高物业费用的抗辩，首先，该文件针对的是对不特定普通住宅作出的政策性规范性文件，并非针对原告服务的小区。即便被告认为原告收费违法，也应当先向作出规定的相关行政主管部门主张权利，待行政主管部门作出答复后，另行提起行政诉讼，现被告仅凭(武价房【2004】135号)文件而认为原告收费违法，证据不足；其次，开发商与原告签订的《前期物业服务合同》已经向硚口区房产管理部门备案，备案合同中约定的收费标准为1.7元／月／㎡，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准为1.5元／月／㎡，低于备案合同中的价格，并不违法，合同中虽然有“最后以市物价部门批准的收费标准执行”的表述，但事后行政部门并未对该小区作出其他收费标准。因此原告按1.5元／月／㎡的标准向被告收取物业费并不违法。被告抗辩原告未告知被告物业用房具体地点，地下车库的权属等事项的问题，不属本案审理范围，应另行主张权利。被告认为原告未按合同约定的内容提供物业服务，其不应支付物业服务费的抗辩，因小区内业主人数众多，对物业服务质量的评判标准不一，物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都百分百满意，小区物业服务本身具有一定的难度。也正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务公司与业主沟通合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适的生活环境既来源于物业服务公司的努力工作、不断提高服务质量，也来源于广大业主对物业服务公司工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展的物质基础，小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例，如果物业服务费用的收取比例不高，所产生的直接后果就是服务质量的下滑。就小区内的业主而言，对物业服务可能会存在各种意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但这种手段往往适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳并不能解决服务质量的问题，反而可能使小区物业服务质量快速下降，势必会影响到其他接受物业服务但没有异议的绝大部分业主的合法利益，并涉及到整个小区的和谐稳定，这显然与我国合同法的立法精神和目前创建平安和谐小区的良好愿望相违背。同时，对于物业服务公司而言，单纯收取物业服务费而不提供让广大业主满意的优质物业服务也是不可取的。物业服务公司与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正做到想业主所想、急业主所急，才能赢取广大业主的认同，物业服务费用的收取也就不再困难。被告提供的证据能反映出，原告在具体管理服务过程中，没有达到合同约定的服务质量，存有瑕疵，根据公平原则，应适当减少被告应交纳的物业服务费用，物业服务费按85%即11508元交纳较适宜。另原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告一直认为原告物业管理服务存在问题与其沟通，并非恶意拖欠物业费用，该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告魏佑玲于本判决生效后十日内支付给原告武汉宏安物业管理有限公司自2009年12月1日至2017年9月30日差欠的物业服务费11508元。二、驳回原告武汉宏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费311元由原告武汉宏安物业管理有限公司负担261元；被告魏佑玲负担50元（此款已由原告预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡爱忠二〇一八年三月九日书记员  彭 千