广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初118号原告：聂燕燕，女，1970年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县。委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。被告：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢705室，统一社会信用代码91441200781180648B。法定代表人：伍耀荣，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。原告聂燕燕诉被告肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王耀武，被告的委托诉讼代理人罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理房地产权证的违约金187684.08元（违约金暂计至2017年11月29日，之后违约金继续计算至被告将办理权属登记需由被告提供的合格资料报产权登记机关备案时止）；2.由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2011年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于肇庆市××、南侧××房，建筑面积232.18平方米，套内建筑面积193.18平方米，房屋总价款1472032元。合同约定原告以其他方式支付购房款，2011年3月15日原告已全部支付购房款，被告向原告开具购房发票。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日被告向原告支付原告已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，原告于2012年5月30日办理收楼手续，正式收楼，收楼时，原告向被告支付了代为办理房产证费用7400元。但被告却没有按照合同约定期限为原告办理房屋的房地产权证书。原告为了办理房地产权证多次催促被告，并多次到肇庆市城乡规划局、肇庆市住房和城乡建设局信访、投诉。肇庆市住房和城乡建设局的回复是：星湖尚景苑二期不能进行《工程竣工验收备案》和办理房产证的主要原因是未能通过规划综合验收，需要整改等。至起诉之日，被告还没有为原告办理房屋的房地产权证书，被告延期办理房地产权证的行为已构成违约，应依法承担违约责任。诉讼中，原告明确其诉讼请求1中的违约金187684.08元是从2012年5月30日起计算至2017年11月29日，扣除730天，每日按买受人已付房款的万分之一计算所得。被告辩称，一、不能通过规划验收及办理房地产权证的原因不能归责于被告，故原告要求支付逾期办证违约金缺乏事实依据。案涉楼盘早已于2012年5月16日通过勘察、设计、施工、监理和建设等五单位的验收，认定案涉楼盘符合相关技术规范要求，具备竣工验收条件，并最终验收合格。在广大业主的强烈要求下，被告在合同约定的期限内将案涉楼盘交付广大业主使用。业主入住后，却违反了原规划设计用途，在未经被告及相关政府部门批准的情况下，采取僣建的方式在阳台上搭建阳光棚，严重影响了案涉楼盘的规划验收及备案办证。被告多次要求违建住户整改，但相关违建住户都置诸不理，至今也未依法拆除违法建筑。从规划部门的复函可知，在未拆除违法建筑的情况下，根本无法办理规划验收手续。而无法办理规划验收手续，则无法办理房地产权证。故原告将无法办理产权证的过错完全归责于被告及要求被告承担违约责任显然与客观事实不符，依法应予以驳回。二、原告以合同约定的交楼时间作为违约金的起算时间与合同的约定不符。合同约定的交楼时间与买受人实际收楼的时间，是两个不同的范畴，约束的是不同当事人之间的权利义务，不能混淆且不应混淆。原告以合同约定的交楼时间作为计算案涉违约金的起算时间，显然是误导之意。原告的收楼时间为2012年6月23日，且原告逾期付款30天，故应从原告实际收楼之日起顺延逾期付款的天数，再计算合同约定允许的办证期限。三、原告的起诉也超过了法定的诉讼时效，其请求依法应予以驳回。即使按照被告的算法，从合同约定的收楼时间起算违约责任，但需扣减730天的免责期，故经过计算，即从2016年5月30日起，原告已知道其权利受到侵害，而原告的起诉时间为2018年1月2日，显然已超过两年的诉讼时效，其诉讼请求依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年7月27日，原告与被告合签订合同编号为2011072711240988的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××、南侧××房，房屋总价款1472032元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按银行按揭付款方式付款，买受人已付首期款892032元整，余款580000元整，定于2011年8月3日前办理银行按揭贷款付清。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经设计、地质勘探、施工、监理、建设单位对该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”；同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、连续停水、停电超过八小时；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第九条《商品房买卖合同》第十一条“交接”增补为：“（一）买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知书后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续。（二）买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，视该商品房已交付买受人；该商品房的风险责任也一并转移给买受人”。合同补充协议第十二条第（一）款对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定：出现下列情形之一的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的。上述合同签订后，原告于2011年3月15日支付房款892032元，于2011年9月2日支付房款580000元。2012年5月23日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2012年5月30日办理收楼手续。2012年6月23日，原告向被告支付办理房地产权证费用7400元。至原告起诉之日（2018年1月2日），被告没有为原告办理案涉房屋的房地产权属证书，遂成讼。诉讼中，原、被告对房屋的交付时间有争议，原告认为案涉商品房交付的时间为2012年5月30日，被告则认为原告于2012年6月23日才办理收楼手续。又查明：本院在审理星湖尚景苑二期业主诉合创公司商品房预售合同纠纷系列案件中曾对关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府[2006]60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金489.9969万元；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划实施的违法建设均未按规划要求进行整改。至于市政管道变更问题，目前该公司正向我局申请市政工程规划验收，我局近期将会作出批复。二、经我局规划验收发现，星湖尚景苑二期第2号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响规划实施的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。另查明：星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程于2012年5月16日经建设单位、监理单位、总承包单位、勘察单位、设计单位综合验收，于2017年12月13日办理工程竣工验收备案手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2011年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。针对双方在庭审中争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房交付时间的认定。《广东省商品房买卖合同》约定房屋的交付时间是2012年5月31日前，被告在2012年5月23日通知原告收楼符合合同约定。至于交付时间，原告认为已于2012年5月30日收楼，被告则认为原告在2012年6月23日才办理收楼手续。由于原、被告在诉讼中均未能提供证据证明收楼的具体时间，故应根据现有证据依合同予以认定具体收楼的时间。根据《广东省商品房买卖合同》补充协议第九条对商品房买卖合同第十一条“交接”增补的约定，买受人在收到出卖人发出的书面收楼通知后，应15日内自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；买受人不按《商品房买卖合同》约定时限办理商品房的交接手续，上述期限届满之次日起，即视该商品房已交付买受人。因此，案涉房屋应自原告收到收楼通知之日起15天期限届满的次日视为已交付两原告，据此，本院认定案涉房屋的交付时间为2012年6月8日。二、对于被告要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。被告认为原告存在逾期付款的行为，根据合同补充协议第十二条第（一）款“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……”的约定，被告可据实顺延办证期限。对此本院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件后买受人仍存在未付清购房款或交清相关税费之情形。本案中，案涉房屋于2017年12月13日才办理工程竣工验收备案手续符合办证条件，原告在案涉商品房符合办证条件前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对被告要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，本院不予采纳。三、关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，被告应在案涉房屋交付使用后（即2012年6月9日）起730日（即2014年6月8日）内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案，原告应当在2014年6月9日知道自己的权利受到损害，逾期办证违约金亦应从2014年6月9日起计算。由于本案所涉逾期办证违约金属于继续性债权，应按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。首先，关于2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金，因该期间的违约金在《中华人民共和国民法总则》实施前已超过二年的诉讼时效，因此，原告要求被告支付2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。其次，关于2015年10月1日至2017年9月30日期间的逾期办证违约金，由于该期间的违约金在《中华人民共和国民法总则》实施时尚未超过两年，根据“新法优于旧法”及溯及力的原则，故该期间的违约金应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效。综上，被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。三、关于逾期办证违约金的计算。如上所述，被告未在约定的期限内将案涉房屋办理权属登记的资料报肇庆市住房和城乡建设局备案已构成违约，亦未能举证证明被告存在依法可据实顺延办理产权登记之情形，至本案辩论终结前，仍未见被告提交向肇庆市住房和城乡建设局办理产权登记的证据，故被告应依约承担逾期办理房产证的违约责任。如前所述，2014年6月9日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，故被告应以原告已付的房价款1472032元按每日万分之一的标准从2015年10月1日起向原告支付违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。综上，对于原告关于案涉房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市合创房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂燕燕逾期办证违约金（上述违约金以1472032元为基准，按日万分之一从2015年10月1日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回原告聂燕燕的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2027元（原告聂燕燕已交纳），由原告聂燕燕负担675元，被告肇庆市合创房地产开发有限公司负担1352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郭锦二〇一八年三月十六日书记员  钟敏