山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终637号上诉人（原审被告）：王耀威，男，1979年6月3日出生，汉族，户籍所在地山东省菏泽市。被上诉人（原审原告）：济南新世界阳光物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙雷，总经理。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。上诉人王耀威因与被上诉人济南新世界阳光物业管理有限公司（以下简称新世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王耀威上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由新世界公司承担。事实和理由：一审判决书中提及济南新世界阳光物业管理有限公司简称阳光物业，混淆事实，阳光物业在本案中不具有排他性，造成事实不清难以区分。新世界公司和《前期物业管理服务协议》中甲方阳光发展公司明显不一致，是法律意义上的两个单独个体，物业服务合同纠纷一案中的合同主体只能是阳光发展公司；新世界公司提出诉讼请求于法无据，王耀威不认可，新世界公司和王耀威不存在任何合同关系；新世界公司承受前期物业服务合同中的权利义务于法无据，无权提起诉讼；另案被告为刘萍的物业合同纠纷案与本案无关，不能作为本案的法律依据，法院已有的判例不能作为法院裁决的依据，不能直接引用；由其他生效判决予以确认无法律依据；一审判决书中有物业公司向王耀威催收过物业费，这不是事实。原2004年物业收费规定被废止，但有新的替代法规，原前期物业合同也必须符合新的替代法规，适用新的物业管理条例和收费价格法规；新世界公司没有经过法定程序入驻，违反物业管理条例规定等相关法规。新世界公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。新世界公司向一审法院起诉请求：1.王耀威向其支付拖欠的冷水费113.4元、电费135.72元；2.王耀威向其支付拖欠的物业服务费58420.03元；3.王耀威向其支付滞纳金29210元；4.本案的诉讼费由王耀威承担。一审法院认定事实：新世界公司作为另案原告起诉另案被告刘萍物业服务合同纠纷一案，一审法院于2017年2月21日做出（2016）鲁0104民初5531号民事判决，该判决已经发生法律效力。上述生效判决认定济南市槐荫区新世界阳光花园小区东区由阳光发展公司开发建设。阳光发展公司所属非法人分支机构物业管理分公司（以下简称阳光发展公司物业管理分公司）在新世界阳光花园小区东区提供物业服务。阳光发展公司于2006年7月11日出资成立新世界公司。新世界公司成立当日，阳光发展公司物业管理分公司将其在《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的全部权利和义务转让给了新世界公司，由新世界公司继续按照《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的约定为小区提供物业服务。2004年9月29日，阳光发展公司物业管理分公司作为甲方，王耀威作为乙方，双方签订《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为高层，坐落于*，产权登记面积为地上面积238.54平方米。协议约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容。关于物业管理服务费用，协议第四条约定物业管理费按产权登记面积计算，高层按建筑面积每月每平方米暂收1.60元，预收6个月，地下室暂按一半费用收取；乙方交纳费用时间为按购房合同中入住期起计算或甲方通知交房之日起算。第五条其他有偿服务约定车位及其使用管理服务费用中机动车按市物价局规定的收费标准执行，非机动车按市物价局规定的收费标准执行。地上地下停车场车位出租按市物价局有关规定执行。第六条代收代缴收费服务约定受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳物业管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如逾期仍不交纳的，甲方依法追收。协议另对其他事项进行了约定。王耀威自2005年3月1日至2017年12月31日未按照约定交纳物业费。新世界公司向一审法院提交EMS快递单显示其曾向王耀威邮寄催交物业费的律师函。新世界公司诉至一审法院要求王耀威按照协议约定交纳上述期间的物业费，还说明按照协议约定，王耀威应承担违约金，以未交物业费为基数，按照日千分之三的标准，自逾期之日起至2017年4月30日止，每半年分段进行计算。王耀威对欠付物业服务费的事实没有异议，但提出新世界公司主体不适格、物业服务存在瑕疵、收费标准不符合规定等抗辩意见。一审法院认为，新世界公司提交阳光发展公司的证明证实新世界阳光花园东区的物业服务单位由阳光发展公司物业管理分公司变更为新世界公司。该项事实已由一审法院生效判决予以确认。新世界阳光花园东区为阳光发展公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，其先后选定阳光发展公司物业管理分公司及新世界公司为该小区提供前期物业服务的行为合法有效。阳光发展公司物业管理分公司与高国庆签订的《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于王耀威答辩提出新世界公司诉讼主体不适格的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。阳光发展公司物业管理分公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，王耀威作为物业服务接受者享有要求新世界公司提供物业服务权利的同时负有交纳物业费的义务。在新世界公司成立之后，阳光发展公司又选定了新世界公司为小区提供物业服务，新世界公司实际承受了原前期物业服务合同中的权利和义务。新世界公司提交的催交物业费的快递等证据可以证明，其为该小区提供物业服务后，曾向王耀威催收过物业费，即其将阳光发展公司物业管理分公司向其转让物业费债权的事宜已经通知到了王耀威。本案中，新世界公司有权要求王耀威按照原协议约定向其交纳2005年3月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。王耀威所有的房屋面积为238.54平方米，合同约定的物业费标准每月每平1.60元，经核算上述期间的物业费高于新世界公司主张的58420.03元。对新世界公司的该项诉求，有理有据，一审法院予以支持。诉讼过程中，王耀威提出以下答辩意见，一审法院逐项分析如下：1.新世界公司的物业服务资质为三级，依据济价房字〔2004〕168号《关于印发的通知》的规定，三级物业服务企业收取物业费的标准为0.6元至0.8元，新世界公司的物业服务费单价应按0.8元的七折收取。对此，一审法院认为王耀威依据的收费规定现已被废止，且物业服务等级与物业服务企业资质并非同一范畴。在对前期物业服务执行政府指导价的基础上，双方在签订前期物业服务协议时自愿达成合意约定了收费标准，双方均应按照约定履行各自的权利义务。王耀威依据资质等级认定收费不合法的主张不能成立。2.新世界公司对公共部位维修不当导致房屋墙面漏水。房屋质量问题可能受多方面因素的影响，王耀威没有提供证据证明房屋存在上述问题与新世界公司维修不当或对公共区域管网维护不到位、不及时有关，新世界公司对此也不予认可，依据该理由拒交物业服务费没有依据。3.小区车辆管理混乱、保安未依约提供巡逻安保服务等违约、服务质量不达标问题。依据相关规定，物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，业主可以向相关部门投诉。在没有证据证明存在严重服务质量的前提下，王耀威以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主的利益。综上，王耀威以上答辩意见并不能免除其支付物业服务费的义务。关于新世界公司要求王耀威支付滞纳金29210元的请求，按照协议约定，王耀威拖欠物业服务费，新世界公司有权要求其支付逾期交纳物业服务费的违约金，新世界公司的请求亦符合协议约定的标准。但王耀威在诉讼中对该违约金的合理性进行抗辩，提出新世界公司存在违约行为、服务瑕疵的答辩意见，并提交照片等证据。一审法院认为，上述证据虽不能证明新世界公司在服务中存在服务质量严重不达标的情形，但是鉴于王耀威未及时交纳物业服务费存在着相应理由。因此，对新世界公司的该项诉求，一审法院不予支持。关于新世界公司要求王耀威支付冷水费113.4元、电费135.72元的请求，因该项费用系双方约定的代收代缴费用，新世界公司没有提供其实际已代王耀威向相关部门交纳该项费用的证据。对新世界公司的该项请求，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王耀威于判决生效之日起10日内向济南新世界阳光物业管理有限公司支付2005年3月1日至2017年12月31日间的物业服务费58420.03元；二、驳回济南新世界阳光物业管理有限公司要求王耀威支付冷水费113.40元的诉讼请求；三、驳回济南新世界阳光物业管理有限公司要求王耀威支付电费135.72元的诉讼请求；二、驳回济南新世界阳光物业管理有限公司要求王耀威支付滞纳金29210元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1997元，减半收取998.50元，由济南新世界阳光物业管理有限公司负担298.50元，由王耀威负担700元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。本案中，新世界公司承受了原前期物业服务合同中的权利和义务，并为业主提供了物业服务，业主亦未对新世界公司提供物业服务提出异议。新世界公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，王耀威作为物业服务接受者并实际享受到了物业服务，因此王耀威以新世界公司非本案适格主体为由拒交物业费的抗辩不予支持。关于王耀威主张新世界公司服务质量不达标问题，一审法院已经充分阐述了判决理由与法律依据，判决确认新世界公司提供的物业服务尚未构成严重瑕疵并无不当。且一审法院判令王耀威不支付滞纳金，已是考虑到物业公司提供的服务确实存在问题的事实，故王耀威再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于王耀威主张新世界公司对公共部位维修不当导致房屋墙面漏水。本院认为，业主与建设单位、物业服务企业之间存在不同的法律关系。房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，物业服务企业不应对房屋质量问题承担义务。王耀威亦未提供证据证明上述问题与新世界公司维修不当或对公共区域管网维护不到位、不及时有关。故王耀威以此拒交物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，王耀威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1997元，由王耀威负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年三月一日书记员  郭凯旋