四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0411民初414号原告：四川合纵物业服务有限公司。住所地：攀枝花市东区大和北路六村***号。法定代表人：舒星原，公司总经理。委托诉讼代理人：吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。被告：陈丽，女，彝族，1977年12月12日出生，住四川省攀枝花市仁和区，现住攀枝花市仁和区。被告：张芮，男，彝族，1975年6月26日出生，住四川省攀枝花市仁和区，现住攀枝花市仁和区。原告四川合纵物业服务有限公司诉被告陈丽、张芮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法由审判员李琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕庆，被告陈丽、张芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川合纵物业服务有限公司诉称：2013年5月13日，攀枝花市合纵物业管理有限公司（以下简称攀枝花合纵物业）与被告小区业主委员会签订《上海花园小区物业服务合同》，约定由其向上海花园小区全体业主提供物业服务。2016年，攀枝花市合纵物业管理有限公司现已更名为四川合纵物业服务有限公司。原告从2013年5月25日至今按照合同约定向被告提供服务。被告违约拖欠原告物业费等费用，经原告多次催收仍未缴纳。现原告起诉来院要求：1、被告向原告支付2015年的1月至2017年的6月期间的物业费4,031.4元、生活垃圾处理费180元、迟纳金137.65元，合计4,349.05元；2、诉讼费由二被告承担。被告陈丽、张芮辩称，一、原告对被告反映的被告家财产受损问题太过牵强敷衍，问题得不到处理。2014年9月大概凌晨1点过，被告家的入户花园落地窗玻璃被对面不知哪一户住户用枪击碎，当时打物业公司服务电话，原告未到现场，并敷衍被告，说被告家的玻璃是被太阳晒爆的；二、原告推卸责任，不按约履行义务，严重违约。被告的车停在自家车位上，因小区乱停放车辆原告未进行及时清理，造成被告家车辆两次被刮，且监控设备一直都未正常使用，长期未维修，致使被告无法找到肇事车主，造成被告维修车辆费用无法得到赔偿；由于楼顶管道堵塞导致被告家入户花园数次进水，入户花园和客厅家具全被雨水浸泡，造成财产损失，被告要求原告维修管道，但原告至今进行维修，也未进行有效解决；三、被告不履职尽责，将自己放在管理者的位置，把服务对象当做管理对象。原告从提供服务至今从未主动对被告进行过一次调查和沟通，由于被告反映的问题都涉及被告的切身利益，而作为提供服务的原告却置若罔闻，原告没有从服务的角度去解决问题，违约在先，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉，被告主张先依法履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告根据《中华人民共和国合同法》第67条有权拒绝支付物业服务费用。原告应当对被告家车辆被刮及入户花园被击碎的玻璃和客厅进雨水家具受损予以赔偿；四、原告未尽到管理义务，对养宠物的业主没有约束，楼道经常动有动物粪便，也不及时清理；小区绿地被人开垦种菜，多次反映无果；有些业主在小区里乱搭乱建，甚至公共绿地也被人围起独家使用；小区里的小树，长期被人牵绳晒被子，造成小树死亡；小区路灯坏了，物业不及时维修、更换；监控设备不能正常工作，至今未维修，形同虚设；原告从来不主动上门或打电话和被告沟通解决问题，一味的催缴费用，只收钱，不干事。本院查明，被告系攀枝花市上海线花园小区业主，拥有该小区39栋1-11号住房一套，建筑面积为167.97平方米。2013年5月25日，被告居住的上海花园业主委员会与原告签订了《上海花园小区物业服务合同》，约定由原告为上海花园小区提供物业管理服务，物业服务费按照小高层住宅、高层电梯住宅一楼0.8元/平方米收取。合同期限为2013年5月25日至2018年5月24日。2013年1月1日至2015年12月31日期间，原告与攀枝花市仁和区市容环境卫生管理局（以下简称仁和环卫局）签订了3份授权委托书，约定由仁和环卫局授权原告向上海花园居民住户按每月6元标准收取生活垃圾处理费。以上事实有原告的陈述、《上海花园小区物业服务合同》、(2016)川0411民初1680号、房屋产权档案、准予变更登记通知书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，上海花园业主委员会与原告签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系，被告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。被告辩称其入户花园落地窗被他人用枪击碎事宜，可依法向侵权人主张损失，原告并非该事件的责任人，被告以此拒交物业费不具有合理性，本院不予采纳。关于被告认为其在小区停放的车辆两次被刮以及下水管道漏水导致其财产受损事宜，“交物业费”和“要求赔偿损失”是不同的法律关系，且原告未提交证据证明其财产损失情况及金额，本院无法在该案中一并处理，原告可通过另案解决其车辆及财产受损事宜。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。本案中，被告自2015年1月起至今未缴纳物业服务费，原告要求被告支付2015年的1月至2017年的6月期间的物业费4,031.28元（167.97平方米×0.8元/平方米×30个月）的诉讼请求证据充分，于法有据，本院依法予以支持。原告受仁和区环卫局委托代收2013年1月1日至2015年12月31日期间生活垃圾处理费，是原告按照委托书行使民事代理权，对其要求被告支付2015年1月-2015年12月的生活垃圾处理费72元的诉讼请求证据充分，本院予以支持，超出该期限范围内的垃圾处理费，本院不予支持。针对本案中原告主张的迟纳金，由于物业管理合同约定“物业服务费由乙方按季度年向业主收取，或按双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳”，因该条款约定的物业费收取时间不明确，因此，原告要求被告支付迟纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告陈丽、张芮于本判决生效之日起十日内，支付原告四川合纵物业服务有限公司自2015年的1月至2017年的6月期间的物业费4,031.28元及2015年1月-2015年12月的生活垃圾处理费72元，以上合计4,103.28元；二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈丽、张芮负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  李琳二〇一八年三月二十六日书记员  沙娜