四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3666号上诉人（原审原告）：任富华，男，1973年6月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：胥文（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐伟，男，1973年12月22日出生，汉族，现住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：林勇，四川首力律师事务所律师。原审第三人：南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会，住所地南充市嘉陵区于陛路一段11号。负责人：陈建国，主任。委托诉讼代理人：刘小娟，四川锐思邦律师事务所律师。上诉人任富华因与被上诉人唐伟、原审第三人南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会（以下简称宝光山社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。任富华上诉请求，撤销一审判决，改判支持任富华一审中的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用全部由唐伟承担。事实和理由：1、一审法院在未查清事实的情况下，错误认定案涉《房屋转租合同》租赁约定时间与实际房屋占用时间一致，有违公理；2、一审在判决案涉《房屋转租合同》无效的同时，驳回任富华请求返还转让费的请求是错误的。唐伟答辩，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。宝光山社区居委会答辩，坚持一审答辩观点，本案是上诉人与被上诉人之间因转租三、四楼发生纠纷，按照合同的相对性，本案与宝光山社区居委会无关。任富华向一审法院起诉请求，1、确认任富华与唐伟签订的《房屋转租合同》无效；2、判令唐伟向任富华返还因房屋租赁在任富华处取得的350,000.00元并向任富华赔偿因《房屋转租合同》无效而产生的损失；3、判令诉讼费用由唐伟承担。一审诉讼中，任富华将第二项诉讼请求中的损失明确为387,530.00元。一审法院认定事实，2016年6月1日，宝光山社区居委会（甲方）与李春��乙方）签订了《宝光山社区综合服务中心租赁合同》，约定宝光山社区居委会将社区综合服务中心三、四楼租与李春。后李春将该房屋三、四楼转租给了唐伟。2016年，任富华之妻李柳红因筹备修建医院需要场地，任富华作为筹备组成员开始着手筹备相关事宜。后任富华找到唐伟，要求从唐伟手中转租宝光山社区居委会综合服务中心三、四楼的房屋。2017年3月29日，南充市嘉陵区卫生和计划生育局作出了《关于同意设置南充九一医院的批复》文件，同意李柳红设置医院。2017年4月2日，任富华与唐伟补签了《房屋转租合同》，该合同载明转租期限从2016年9月1日至2020年8月31日，共计四年，第一年即2016年9月1日至2017年8月31日的租金为300,000.00元。双方约定租金支付时间为每年8月31日之前。2017年4月3日，唐伟向任富华出具收条一张，内容为“今收到任富华二零一��年至二零一七年租金叁拾万元正（￥300000.00元）费用伍万元正（￥50000.00元）共计叁拾伍万元正。”唐伟在收款人处签名。2017年4月18日，任富华（甲方、嘉陵区九一医院筹备组）与张金才（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定由张金才对位于宝光山社区综合服务中心的九一医院房屋进行装修，工程内容包括：1、厕所、洗漱间柱体、墙体、隔断、水电管网、门窗、基础地面等拆除；2、三楼排风口处墙体拆除、排风口钢筋混凝土现浇；3、4-6柱交F-E柱开门洞（18*21）；4、楼梯间铁门、扶手防护栏封顶制作和安装；5、电梯室内部保护施工；以上五项内容包含材料、人工、废渣处置、转运、安全等费用。双方约定工程总价款为93,500.00元，待乙方完成工程量的90%，经甲方验收合格后支付乙方90,000.00元费用。待乙方完成剩���工程量2日内将剩余费用3,500.00元一次性支付给乙方。2017年5月23日，张金才向任富华出具收条一张，内容为“今收到任富华宝光山社区房屋装修工程款现金80000.00元（捌万元正），余款完工后即支付”。2017年4月5日，任富华（甲方、嘉陵区九一医院筹备组）与伍勇（乙方）签订了《宝光山社区综合服务中心九一医院塑钢窗维修及玻璃更换合同》，约定由伍勇承建位于宝光山社区综合服务中心的九一医院塑钢窗维修及玻璃更换工程，工程内容包括塑钢窗维修、加固；普通玻璃拆除及处置；钢化玻璃制作与安装、内外架拆除等。工程总价为92,250.00元，任富华于乙方材料到场支付30,000.00元；工程量完成90%后，支付60,000.00元；待全部工程完工3日内，支付剩余2,250.00元。2017年4月12日，伍勇向任富华出具收条一张���内容为“今收到宝光山社区综合服务中心九一医院（任富华）玻璃压条等材料款30000（叁万元正）。”2017年4月14日，双方在此次合同的尾部手工填写了《补充协议》，内容为“经双方协商一致同意综合服务中心二楼塑钢窗维修及玻璃（钢化）替换一并施工，单价计算按本合同约定的总价计算，付款方式和其他相关约定按本合同执行。任富华伍勇”。2017年5月22日，伍勇再次向任富华出具书面凭据一份，内容为“收到宝光山社区综合服务中心九一医院（任富华）工程款50000（伍万元正）”。2017年5月18日，南充嘉陵九一医院（甲方、委托方）与南充市洁源环保服务中心（乙方、处置方）签订了《医疗废物委托处置收费合同》一份，委托南充市洁源环保服务中心处置南充嘉陵九一医院院区内的医疗废物。李柳红在甲方处加盖私章。同日，南充市洁源环保服务中心向南充嘉陵九一医院开具2017年5月17至2018年5月17日的发票，金额为10,000.00元。为筹备医院，南充嘉陵九一医院筹备组组织人员对环境评估进行了公共调查，给调查人员发放工资4,550.00元。2017年5月23日，南充市公安消防支队嘉陵区大队向第三人宝光山社区居委会发放《责令立即改正通知书》，该通知书载明社区在服务中心未取得任何许可的情况下已投入使用和装修，责令停止使用、装修。同时查明，唐伟于2016年9月1日已将案涉房屋交付给任富华。2017年4月12日，任富华参与了宝光山社区居委会组织召开的会议，知晓了案涉房屋的情况。任富华在筹备期间给工人支付了一定的工资。另查明，在一审法庭辩论终结前，宝光山社区居委会仍未取得建设工程规划许可证，也未证明经主管部门批准。一审法院认为，本案的争议焦点：一、《房屋转租合同》的效力；二、任富华主张唐伟返还因房屋租赁在任富华处取得的资金应否得到支持；三、任富华主张唐伟赔偿因《房屋转租合同》无效而产生的损失应否处理。关于《房屋转租合同》的效力问题。本案中，宝光山社区居委会将社区综合服务中心三、四楼租给了李春。唐伟从李春处转租了案涉三、四楼，后又将该房屋转租给任富华。但在一审庭审辩论终结前，唐伟、宝光山社区居委会也未举证证明案涉房屋取得了相关建设工程规划许可证或者经过相关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租��合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，任富华、唐伟签订的《房屋转租合同》应属无效。关于任富华主张唐伟返还因房屋租赁在任富华处取得的资金应否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，虽然案涉《房屋转租合同》为无效合同，���从2016年9月1日至今任富华、唐伟双方约定的第一年租期已届满，故任富华请求返还租金300,000.00元的请求不予支持。对于任富华、唐伟协商收取的50,000.00元费用应否返还的问题，宝光山社区居委会通知任富华参与其社区会议时，其已经知晓唐伟将案涉房屋转租给了任富华，其未提出异议，故可推定其对转租行为予以了认可。该笔费用是任富华、唐伟自主协商确定，且已经支付给了唐伟，而转租方收取一定转让费也符合交易习惯，故对任富华要求唐伟返还该笔费用的主张依法不予支持。关于任富华主张唐伟赔偿因《房屋转租合同》无效而产生的损失应否处理的问题，庭审中，一审法院已明确告知任富华于庭审后七日内向法院缴纳诉讼费，但其并未缴纳，故对任富华该项诉讼请求依法不予处理。综���，一审判决：1、任富华与唐伟于2017年4月2日签订的《房屋转租合同》无效；2、驳回任富华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3,375.00元，任富华承担3,275.00元，唐伟承担100.00元。二审审理查明，2017年4月任富华通过宝光山社区居委会拿到了宝光山社区综合服务中心电梯钥匙一把。任富华在二审中还提供了《关于宝光山社区服务中心三、四楼房屋交接情理说明》、录音笔录、语音记录，拟证明诉争房屋是在2017年4月才交给自己，租赁期限应该从2017年4月开始计算。二审庭审中，唐伟自认在30万元租金之外收取的五万元费用是房屋的转让费。二审过程中，经实地查看，宝光山社区综合服务中心大楼共四层，其中一楼为农贸市场，二、三、四楼现仍空置，该综合服务中心大楼一楼的左、右两侧均有楼梯可出入二、三、四楼，同时，也可通过电梯可出入该服务中心大楼二、三、四楼。二楼楼梯口处的铁门系任富华安装，三、四楼有卷帘门。宝光山社区居委会在二审中就法院要求其核实的几个问题的答复中，写到“电梯钥匙是任富华2017年7月3日与社区签订《房屋借（租）用合同再次补充协议》，社区将二楼预付的10万元租金退还给任富华后，他才将电梯钥匙交回社区。两方楼梯的铁栅栏门钥匙，是2017年8月份二楼平房顶漏水孔堵塞，需要解决堵塞问题，我们才要求任富华将铁栅门钥匙交回。”本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，任富华与唐伟签订的《房屋转租合��》中，明确写明了租赁期限，第一年的租期是从2016年9月1日至2017年8月31日，唐伟向任富华出具的收条中也写明了“收到任富华2016年至2017年度租金”，由此可以说明任富华在支付租金时明确知道自己支付的是2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，现任富华提出租赁物实际是2017年4月才交付给他，租赁期也是从2017年4月才实际开始的，对此应由任富华承担举证责任。虽然任富华提供的证据能够证明其在2017年4月拿到了宝光山社区综合服务中心电梯钥匙一把，但本案中并不能以该时间点作为认定租赁期限的起算点。首先，日常生活中，大家之所以通常以是否“交钥匙”为标准来判断出租人是否履行了交付租赁物的义务，是因为“交钥匙”意味着出租人将租赁物的控制权交付给了承租人，承租人��此可以对租赁物进行占有、使用。而本案中，经实地查看，任富华租赁的宝光山社区综合服务中心三、四楼并非只有通过电梯才可以进入，在该大楼一楼的左、右两侧均有楼梯可以出入三、四楼，虽然三、四楼有卷帘门，但任富华提出的当初卷帘门上的门锁是坏的，只能从电梯出入三、四楼的说法并无证据证实。其次，任富华提供的《关于宝光山社区服务中心三、四楼房屋交接的情况说明》以及录音笔录、语音记录均不能确实充分的证明诉争标的物是在2017年4月才交付给他。最后，2017年3月29日，南充市嘉陵区卫生和计划生育局作出《关于同意设置南充九一医院的批复》，同意李柳红设置医院。《医疗机构管理条例》第十条规定“申请设置医疗机构，应当提交下列文件：(三)选址报告和建筑物设计平面图”，依据该规定，选址报告是申请设立医院时应该提交的文件之一，既然卫生行政部门批复同意李柳红设立医院，说明李柳红在申请设立医院时依规定提交了相关文件，其中就应包括提交了设立医院的选址报告，依据审理查明的事实，任富华租赁本案诉争标的物即宝光山社区综合服务中心三、四楼就是用于李柳红设置医院，由此可以说明在2017年3月29日前任富华就租赁诉争标的物已经与唐伟达成合议，唐伟在达成合议后对诉争标的物不作其他处理，该标的物已属于任富华明确控制的范围。因此，综合前述理由，本院认为在2017年4月之前即在案涉《房屋转租合同》载明的合同签订的落款时间之前诉争标的物已属于任富华明确控制的范围，且任富华在签订转租合同时对租赁期间的约定是明知的，其后也按约定支付了第一年的租金，故任富华提出一审认定租赁期间错误的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人任富华对一审认定的租赁期间提出异议，其实质是对已支付的30万元租金是否应该返还有异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”依据该规定，结合前述本院认定的一审认定案涉《房屋转租合同》第一年的租赁期间是2016年9月1日起并无不当，故任富华应从2016年9月1日起参照案涉《房屋转租合同》约定的租金标准向唐伟支付诉争房屋的占有使用费。任富华自述停止装修后，5月底通过电话和唐伟沟通过诉争房屋如何处理的问题，但并未提供证据证实，按照民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，对此应由任富华承担举证不能的不利后果。依据宝光山社区居委会提到的任富华在社区将二楼预付的10万元租金退还后，将电梯钥匙交回和社区在2017年8月要求任富华交回了铁栅门钥匙的情况，结合任富华认可的二楼楼梯口处的铁门系他自己安装，以及唐伟自述的自己没有电梯钥匙，签了合同以后，任富华就直接和社区打交道这一说法，任富华交回铁栅门钥匙可以认为构成对诉争房屋的有效返还，任富华通过该行为明确表明了不再对诉争房屋进行占有控制，故对2017年8月份的占有使用费25479元（300000元÷365×31天，取整），唐伟应返还任富华。2017年4月3日，唐伟出具的收条中虽未明确30万元租金之外的费用5万元，是指什么，但其在二审庭审中自认该5万元是转让费，对此，本院认为，同一门市房前、后手承租人之间转租门市收取转让费虽是房屋租赁中的一种民间交易习惯，但因本案中任富华与唐伟签订的《房屋转租合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定，唐伟收取的5万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。考虑到案涉《房屋转租合同》约定了4年的租期以及任富华对诉争房屋的占有控制时间，酌定由任富华承担11400元转让费，其余38600元转让费由唐伟返还给任富华。因合同无效导致的损失，当事人可另行主张权利。综上，任富华的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2151号民事判决第一项，即“任富华与唐伟于2017年4月2日签订的《房屋转租合同》无效”；二、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2151号民事判决第二项，即“驳回任富华的其他诉讼请求”；三、唐伟在本判决发生法律效力之日起十五日内返还任富华房屋占有使用费25479元、转让费38600元，共计64079元；四、驳回任富华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟��履行期间的债务利息。一审案件受理费3375元，由任富华负担2575元，唐伟负担800元。二审案件受理费6750元，由任富华负担5350元，唐伟负担1400元。本判决为终审判决。审判长  杨辉审判员  田娟审判员  吴彪二〇一八年三月十四日书记员  罗满