北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2359号上诉人（原审被告）:北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号3号楼8层8039号。法定代表人：许少川，董事长。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，北京物美商业集团股份有限公司法务经理。被上诉人(原审原告):尹都春，男，1957年3月16日出生。被上诉人（原审原告）:尹加章，男，1972年2月15日出生。委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。上诉人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）因与被上诉人尹都春、尹加章租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物美集团公司向本院提出上诉请求：1.同意原判第二项，撤销原判第一项，依法改判驳回尹都春、尹加章的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费由尹都春、尹加章承担。主要事实与理由：尹都春擅自转租涉案房屋并进行加建，构成严重违约。一审法院推定物美集团公司对尹都春违法加建知情错误。违法建筑不应得到赔偿，一审对此进行评估，并判决物美集团公司进行赔偿错误。尹都春、尹加章已经将涉案房屋交给案外人北京宏润投资经营公司，并取得50万腾退补偿。尹加章作为次承租人，应该向尹都春主张相应权利，一审将其列为被告错误。尹都春、尹加章辩称，同意一审判决，不同意物美集团公司的上诉请求。尹都春等对涉案房屋进行改建扩建物美集团公司是知晓且认可的，应按照其过错比例承担责任。尹都春、尹加章向一审法院起诉请求：1、判令物美集团公司赔偿尹都春、尹加章自建房屋重置成新净值费用564675元；2、判令物美集团公司给付尹都春、尹加章停产停业损失费950000元；3、本案诉讼费由物美集团公司承担。一审法院认定事实：尹都春与尹加章系兄弟关系。自2000年起，物美集团公司与尹都春就涉案房屋及场地形成租赁合同关系。2011年1月1日，北京物美天翔便利超市有限责任公司与尹都春签定物业租赁合同，店铺北京物美天翔便利超市有限责任公司，厂商名称尹都春，租赁场所为北京市石景山区原本部后院，租赁时间为2011年1月1日至2011年12月31日，实际经营面积250平方米，经营范围为住宿。2013年1月1日，物美集团公司与尹都春签定专柜租赁合同，合同中载明：厂商名称尹都春，店铺天翔物业，租赁场地为北京市石景山区古城北路47号院，租赁时间为2013年1月1日至2013年12月31日，面积为200平方米，经营范围为住宿。2015年5月29日，物美集团公司与尹都春签订专柜租赁合同，约定将北京市石景山区天翔店营业场地及附属设施面积约200平方米出租给尹都春经营，租赁期限自2015年6月1日至2015年12月31日。合同到期后，双方未续签书面合同。尹都春交纳租金至2016年2月29日，交纳水电费至2016年6月30日。2013年9月1日，尹都春（甲方）与尹加章（乙方）签定《联合经营管理合同》，其中合同中约定，甲方将于古城北路47号院的（尹都春出租院）交给乙方经营管理，期限为自2013年9月1日至甲方与物美公司所签订的合同终止日期为止，乙方在经营中所发生的债权债务改建装修费用等都由乙方承担，同时由此产生的一切责任事故由乙方负责，在联营期间，如遇不可抗力（如物美公司终止与甲方的合同等造成该协议无法履行等因素），甲乙双方都不承担违约责任，乙方上缴给甲方的利润，应按照乙方实际经营的时间计算，多退少补。如遇拆迁，物美有赔偿，甲方享有实际赔偿款24%的份额。（该份额是无条件，特殊情况也可商量）。2010年6月23日、2010年12月15日和2012年6月6日，北京市石景山区地税局古城所征收向尹都春收取古城北路尹都春出租院其他房产税各900元。庭审中，尹加章提供其与杨晓龙、刘某签订的房屋翻建合同来证明涉案房屋由其承包给二人进行翻建，2014年6月27日尹加章与刘某签字的明细单载明总计1791760元，且刘某与杨晓龙先后收到尹都春给付的建房工程款。物美集团公司对此不予认可。后尹加章申请证人刘某出庭作证，刘某证明涉案房屋为其施工且拆建装修都由其负责，包括拆掉先前的旧房子进行重建装修，水电也由其进行改造。尹都春对此表示认可，且表示房屋系修缮及增建，物美集团公司对此不予认可。2017年3月28日，尹加章向法院提出鉴定评估申请，后经北京市高级人民法院摇号确定北京腾骐资产评估有限公司为评估机构，2017年5月12日，法院向北京腾骐资产评估有限公司寄送了司法鉴定委托函，2017年7月27日北京腾骐资产评估有限公司作出了京腾评报字（2017）第040号市场价值资产评估报告书，报告书中载明：新建房屋净值376750元，装修房屋净值119875元，拆除房屋34250元，后拆除房屋5750元，前排装修加防水已包含在装修房屋内，路面硬化6750元，三个排水沟加化粪池、洗澡间、厕所21300元（洗澡间厕所已包含在新建房屋内），水电排线已包含在装修房屋内。为此，尹加章向北京腾骐资产评估有限公司交纳评估费用20000元。经查：尹都春暂住证地址为北京市石景山区古城北路1号，现服务处所为尹都春出租房。再查，(2016)京0107民初2119号民事判决书中载明“2012年至2014年期间，尹都春对承租场地及房屋进行了改建、扩建，经现场勘验并经双方确认，涉案房屋座落于北京市石景山区古城北路冷库大院北侧（四至范围：北侧9.4米处至古城第二小学低年级部、西侧、南侧至物美库房、东侧至物美库房及房屋，具体坐落参见附卷现场勘验图），自建、扩建房屋未取得规划审批手续。庭审中，双方共同确认，尹都春向物美集团公司交纳保证金5000元，物美集团公司同意退还该款项。尹都春称，合同期满后因物美集团公司要求涨租金，对此其予以拒绝，故未续签书面合同，但合同期满后以银行汇款方式交纳租金至2016年2月29日，其后因物美集团公司主张腾房，故未再交纳租金”。再查，（2016）京01民终6221号民事判决书中载明“关于自建房屋的补偿问题，因尹都春在本案中未提起反诉，其可另行主张”。另查，北京宏润投资经营公司与尹加章签订《房屋腾退补偿协议》，该协议的内容为：按照区委区政府“治乱、疏解、建高端”总体部署，全区对散租大院开展了清理整治工作，位于古城北路1号院的房屋及附属院落，为甲方权属商业房屋（房产证编号：京房权证石国字第XX**号），该房屋实际投资使用人为尹加章，目前已列入清理整治范围。为保障清理整治工作能够顺利的按时完成，现就该处房屋的腾退补偿事宜，经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成协议如下：第一条、甲方给予乙方一次性房屋腾退补偿款人民币500000元(大写：伍拾万元）。第二条、乙方在本协议签订后10日内将古城北路1号院房屋及附属院落（包括承租使用的房屋及自建、扩建部分）全部腾空并结清水、电、燃气、供暖费等相关费用，并将腾空后的房屋及附属院落交甲方监管。第三条、乙方在交房时必须保证被腾退房屋整洁无损，结构安全完整，不得拆除损坏被腾退房屋的装修及各种附属设施设备（包括但不限于门、窗、水、电等），否则甲方有权自腾退补偿款中就损坏部分的损失金额按市价做出相应的扣除。第四条、乙方负责腾退房屋及附属院落前所产生的一切债权债务。与物美集团等其他第三方发生的任何纠纷均由乙方自行承担并负有解决的义务，与甲方无关。第五条、乙方将房屋及附属院落按上述要求腾空，并经甲方验收合格后，将该房屋及附属院落交由甲方监管。甲方在接受房屋监管后10个工作日内按本协议第一条的约定，将房屋腾退补偿款人民币500000元（大写：伍拾万元）一次性存入乙方提供的以下银行账户内。户名：尹加章。账号：6212260200084898390。开户行：中国工商银行（八角北支行）。第六条、本协议内容和乙方与物美集团的诉讼纠纷无关，不得作为乙方与物美集团诉讼纠纷的法律依据，出示无效。第七条、本协议甲乙双方签字、盖章后生效。协议一式肆份，甲、乙双方各持贰份。经询问，尹都春、尹加章当庭表示同意按照二人签订的联合经营管理合同中约定的份额进行确认。一审法院认为，根据合同法及相关司法解释规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意装修装饰或扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，尹都春与物美集团公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按约定履行各自义务。依据查明的事实，房屋租赁合同签订后，尹都春与尹加章先后在涉案场地内新建翻建房屋若干，物美集团公司对此虽然表示不知情，但是根据一般常理和日常生活经验物美集团公司作为出租方对尹都春和尹加章大规模的新建翻建行为明显系默认，对此应属明知并同意其新建翻建房屋，故对物美集团公司抗辩意见不予采纳。根据查明的事实，现新建翻建房屋系租赁期间所建，且物美集团公司长期以来并未提出异议，故应视为其认可尹都春与尹加章的新建翻建行为，但至今新建翻建房屋根据双方提供的证明并不能证明有合法建设手续，法院认为该新建翻建房屋未办理合法建设手续，故新建翻建房屋造价费用依法应当由双方按照过错分担，法院确认在新建翻建房屋时物美集团公司存在较大的过错，应承担80%的过错责任，尹都春与尹加章共同承担20%的过错责任。根据2017年7月27日北京腾骐资产评估有限公司作出了京腾评报字（2017）第040号市场价值资产评估报告书中载明的内容：新建房屋净值376750元，装修房屋净值119875元，拆除房屋34250元，后拆除房屋5750元，前排装修加防水已包含在装修房屋内，路面硬化6750元，三个排水沟加化粪池、洗澡间、厕所21300元（洗澡间厕所已包含在新建房屋内），水电排线已包含在装修房屋内。鉴于拆除的房屋和后拆除房屋已经灭失，法院对此部分的费用（40000元）予以扣除，剩余评估部分的净值（524675元）按照双方过错责任承担相应的费用，其中应由物美集团公司承担419740元，应由尹都春、尹加章承担104935元。由于尹都春与尹加章系兄弟关系，且在案件诉讼过程中尹加章作为第三人参加诉讼，后法院为减少当事人诉累依职权将尹加章变更为本案原告参加诉讼，法院将按照物美集团公司与尹都春签订的租赁合同以及尹都春与尹加章签订联合经营管理合同内容予以一并处理。鉴于尹加章享有76%的赔偿额，尹都春享有24%的赔偿额，故法院对物美集团公司应当给付的自建房屋重置成新净值费用在尹都春与尹加章之间按约定比例进行分配，故，尹都春应得自建房屋重置成新净值费用为100737.6元，尹加章应得自建房屋重置成新净值费用为319002.4元。虽然物美集团公司提出北京宏润投资经营公司与尹加章签订《房屋腾退补偿协议》中尹加章已经得到50万元的腾退补偿费用，但是根据北京宏润投资经营公司与尹加章签订的《房屋腾退补偿协议》中约定“本协议内容和乙方与物美集团的诉讼纠纷无关，不得作为乙方与物美集团诉讼纠纷的法律依据，出示无效”，故法院认为该协议的内容并非系对房屋新建翻建部分的补偿，故对物美集团公司的抗辩意见不予采信。尹都春、尹加章主张的停产停业损失费应当是依据相关拆迁政策，因拆迁直接导致其无法履行未到期的合同，致无法继续经营而产生。而本案中尹都春、尹加章主张停产停业损失费并非应拆迁所致，故尹都春、尹加章要求物美集团公司支付停产停业损失费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条规定，判决：一、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后十五日内分别给付尹都春、尹加章自建房屋重置成新净值费用十万零七百三十七元六角、三十一万九千零二元四角；二、驳回尹都春、尹加章其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另，（2016）京01民终6221号民事判决书中认定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，尹都春、物美集团公司签订的租赁合同于2015年12月31日即已届满……鉴于双方之间的租赁合同关系已届满终止，尹都春丧失继续占有和使用承租房屋（包括自建、扩建）及场地的合同及法律依据。”本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。物美集团公司与尹都春签订的租赁协议因租赁期届满已经终止，双方应依据合同内容及合同性质进行结算和清理。本案中，依据现有证据查明的事实不能证明物美集团公司在租赁合同履行期间同意尹都春自建、扩建房屋，且行为人可以明示或者默示作出意思表示。而沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以作为意思表示。尹都春向物美集团公司主张自建房屋重置成新净值费用，但双方在合同中并未对合同到期后自建房屋的处理进行约定，一审法院以物美集团公司未提异议为由，推定其默认尹都春和尹加章的新建翻建行为错误。尹都春等人自建房屋，并未取得物美集团公司的明确同意，且双方租赁合同的租赁期间已届满，尹都春使用涉案房屋的目的已经实现，其亦无权要求物美集团公司对其自建房屋进行赔偿。另外，尹都春、尹加章与北京宏润投资经营公司签订《房屋腾退补偿协议》后，已将涉案房屋交付案外人北京宏润投资经营公司，并领取50万元房屋腾退补偿款，物美集团公司未实际利用争议部分房屋，亦未就自建、扩建部分获益，而尹都春、尹加章的相应损失亦得到补偿。尹加章与案外人北京宏润投资经营公司所签房屋腾退补偿协议中约定的“本协议内容和乙方与物美集团的诉讼纠纷无关，不得作为乙方与物美集团诉讼纠纷的法律依据，出示无效”之内容，对于非该协议缔约方的物美集团公司不具有约束力。在此情况下，尹都春、尹加章要求物美集团公司给付其房屋重置成新净值费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，物美集团公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初958号民事判决；二、驳回尹都春、尹加章的全部诉讼请求。评估费20000元，由尹加章负担（已交纳）。一审案件受理费案18432元，由尹都春、尹加章负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7596元，由尹都春、尹加章负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一八年三月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星