湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终320号上诉人（原审被告、反诉原告）：张强，男，1988年12月15日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷ＸＸ，男，1984年12月15日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。原审第三人：武汉六一二不动产营销策划有限公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道**号名流人和天地营销中心**层1314-1317。法定代表人：何秀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻春花，该公司员工。上诉人张强因与被上诉人雷ＸＸ、原审第三人武汉六一二不动产营销策划有限公司（以下简称六一二营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张强上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项；判令解除案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》；判令雷ＸＸ向张强支付的20000元定金归张强所有，张强不予退还；判令雷ＸＸ赔偿张强已支付给六一二营销公司的居间费4700元、保证金10000元；本案全部诉讼费用由雷ＸＸ承担。事实及理由：1、雷ＸＸ未按约定支付首付款，且雷ＸＸ提存120000元后自行取出亦可印证雷ＸＸ未按约定支付首付款，张强有权解除合同。2、雷ＸＸ根本违约，应当承担违约责任。被上诉人雷ＸＸ答辩称，合同签订后，张强不予配合其履行及时支付首付款义务，无奈下将首付款提存于公证处。张强的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人六一二营销公司述称，希望双方继续履行合同，对一审判决无意见。2017年3月15日，雷ＸＸ诉至一审法院，请求：1、张强继续履行合同，将位于武汉市黄陂区前川街定远人信诚4-1-102室房屋的不动产证转移登记至雷ＸＸ名下，并将该房屋腾空后交付给雷ＸＸ。2、张强向雷ＸＸ支付违约金人民币42300元（违约金以47万为基数，按照每日千分之三，自2016年10月15日起计算至张强实际办理完过户手续并交付房屋之日止，现暂计一个月违约金，计30天）。3、张强承担诉讼费及保全费。事实和理由：2016年10月7日，雷ＸＸ与张强签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定：雷ＸＸ以总价470000元价格购买张强所有的位于武汉市黄陂区前川街定远村人信城4-1-102室房屋。合同签订后，雷ＸＸ于2016年10月7日向张强支付20000元定金，但此后张强未按合同约定配合雷ＸＸ办理银行贷款手续，反以房屋涨价为由，要求加价购买，继而明确拒绝将房屋卖出。现雷ＸＸ愿意自行一次性支付全部购房款继续购买该房屋，但张强经雷ＸＸ及第三人多次催告仍然拒绝履行合同义务。张强一审辩称：雷ＸＸ诉求与事实不符，请求驳回。雷ＸＸ陈述的是雷ＸＸ、张强签订的合同约定雷ＸＸ在过户当日支付首付与事实不符。事实是雷ＸＸ需在10月15日之前付清14万元，雷ＸＸ提交的起诉状做了虚假陈述。雷ＸＸ陈述是张强以房屋涨价为由要求雷ＸＸ加价购买与事实不符，因为雷ＸＸ没有按合同约定时间支付首付款，张强请房屋中介帮忙反复催促。张强实在没办法就通知雷ＸＸ解除合同。雷ＸＸ的起诉不应得到支持，请求驳回。同时张强提出反诉请求：1、请求判令张强与雷ＸＸ双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除。2、判令雷ＸＸ向张强支付违约金1.41万元（总房款的3%）。3、判令雷ＸＸ向张强支付的2万元定金归张强获得，不予退还。4、判令雷ＸＸ向张强赔偿已经支付的居间费0.47万元、保证金1万元，两项合计1.47万元。5、判令雷ＸＸ承担本案本诉与反诉的全部费用。事实和理由：2016年10月7日，张强与雷ＸＸ在六一二营销公司的居间下签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定张强将其拥有的武汉市黄陂区前川街定远村人信城4-1-102室的房屋以470000元的价格出售给雷ＸＸ。合同就买卖双方的权利、义务及违约责任做了具体约定。其中合同第三条以手写方式特别约定：乙方需在2016年10月15日之前付甲方首付款140000元，甲方在乙方交付首付款当日交住户门钥匙给乙方。合同签订后，张强积极履行合同义务，但雷ＸＸ一再拒付合同约定的首付款。经张强反复催促无果，遂通过六一二营销公司告知对方因其拒绝支付首付款已构成根本违约，决定解除合同。一审中，雷ＸＸ针对张强的反诉辩称：张强所称事实与客观实际情况不符，张强没有提交过雷ＸＸ不付首付款的证据及催告支付首付款的证据和提供收款账号的证据，事实真相是雷ＸＸ客观上无法在约定时间付款，是因为张强上述的原因导致雷ＸＸ在10月15日前无法支付首付款。本案客观事实是张强违约不卖房，而不是雷ＸＸ违约不付款，请求法庭依法驳回张强的反诉请求，支持雷ＸＸ的本诉请求。六一二营销公司一审中述称：合同约定2016年10月15日前支付首付款，前提是让卖方办产权证，张强也没有跟我们说要雷ＸＸ加价购买房子。我们也通知了双方调解，一直没有统一意见。合同上写了10月15日前付首付款，但是没有写在哪一天办房屋产权证。一审认定事实：2016年10月7日，雷ＸＸ（合同乙方）与张强（合同甲方）双方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号为WXC2016.10.7）一份（合同丙方为第三人六一二营销公司）。合同约定：张强自愿将坐落于武汉市黄陂区前川街定远村人信城4-1-102室的房屋出售给雷ＸＸ，建筑面积95.63㎡，房屋总价款470000元，房屋产权过户的相关税费由乙方承担；签订本合同前，乙方已向甲方支付定金人民币20000元整，待房屋过户后物业交接完毕在三方签字确认后无息返还甲方，乙方在支付定金后，甲方必须将办证所有资料原件交中介方保管，到办理完过户手续；乙方采取银行按揭方式付款，经甲乙双方协商需在2016年11月30日前签订银行贷款合同，乙方于过户当日支付购房首付款人民币140000元（含定金20000元）；付款约定：乙方需在2016年10月15日前付甲方首付款140000元整，甲方在乙方交付首付款当日交住户门钥匙给乙方，因甲方还有银行贷款未还清，甲方需自行结清；甲乙双方于本合同签订丙方通知提供相关资料的七个工作日内，证件及资料给丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件、资料齐全后，及时协助办理贷款及过户手续；甲方在收到乙方首付款1日内，将房屋、钥匙、配套设施、清单所列物品交与甲方；合同还约定：甲方未按照本合同约定时间提供相关证件、资料，交付房屋，每逾期一日，按本合同房款总金额的3‰向乙方支付违约金，超过三十日，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按本合同房款总金额3%向乙方支付违约金；乙方逾期不支付购房款给甲方，每逾期一日按未支付购房款的3‰向甲方支付违约金；超过三十日，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方按本合同房款总金额3%向甲方支付违约金。合同签订后，雷ＸＸ于2016年10月7日向张强交付定金20000元，即日，张强向六一二营销公司交付了物业保管金10000元及房屋中介费4700元。嗣后，因双方为房屋首付款问题发生纠纷，经六一二营销公司协调未果，为此，产生诉争。2016年10月26日，雷ＸＸ将人民币120000元提存于湖北省武汉市长江公证处，公证书号：（2016）鄂长江内证字第15465号。坐落于武汉市黄陂区前川街定远村人信城4-1-102室房屋所有权人为张强，产权证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0005523号，抵押权人：中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行，抵押设定日期：2017年2月28日。2017年3月15日，张强将前述房屋不动产权证交给六一二营销公司。一审法院认为：雷ＸＸ与张强签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。根据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，雷ＸＸ与张强签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：雷ＸＸ需在2016年10月15日前付首付款140000元给张强，逾期不支付，每逾期一日按违付房款的3‰向甲方支付违约金；超过三十日，张强有权单方解除合同。合同约定中所指的“超过30日”的起算时间应自雷ＸＸ未按合同约定的履行期限履行义务的时间，即自2016年10月15日起至2016年11月13日，若雷ＸＸ截止到2016年11月13日起仍然表示不能支付首付款，则其行为就构成根本违约。但其在2016年10月26日将人民币120000元提存于湖北省武汉市长江公证处，该行为表明雷ＸＸ愿支付房款，同时在提起的诉讼中，雷ＸＸ表示愿一次性支付全部购房款，该行为亦明确表示其可以支付购房款，且能够继续履行，故认为雷ＸＸ虽有违约行为，但尚不构成根本违约。是此，对雷ＸＸ要求继续履行合同的诉讼请求，予以支持；对张强反诉要求解除合同等反诉请求，不予支持。雷ＸＸ要求张强支付逾期交房违约金人民币42300元的请求，因提交的证据不足以证实，对该诉讼请求，亦不予支持。因雷ＸＸ已经构成一般违约，故其应支付张强一定费用的违约金。双方合同约定的“逾期不支付购房款给甲方，每逾期一日按未支付购房款的3‰支付违约金”标准过高，适当调整为按每月2%计算，自2016年10月16日起计算至2017年3月15日止为12000元（120000元×2%×5个月）综上，从鼓励当事人自由买卖、公平保护双方的合法权益、维护合同的交易稳定出发，雷ＸＸ与张强在签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》应予继续履行，雷ＸＸ表示愿意一次性支付购房款，不违反法律规定，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、雷ＸＸ与张强签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、由雷ＸＸ于本判决生效后十日内支付张强购房款450000元（房屋总价款470000元扣减已支付的定金20000元），张强收到该款后十日内将坐落于武汉市黄陂区前川街定远村人信城4-1-102室房屋交付于雷ＸＸ；三、张强于本判决生效后二十日内配合雷ＸＸ办理前述房屋的不动产产权过户手续，并由武汉六一二不动产营销策划有限公司按合同约定协助双方办理上述手续；四、由雷ＸＸ于本判决生效后十日内支付张强违约金12000元。五、驳回雷ＸＸ的其他诉讼请求；六、驳回张强的其他反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2870元、反诉费2040元、诉讼保全费2870元，合计7780元由雷ＸＸ负担430元、由张强负担7350元。二审中，当事人均未提交新证据。张强表示首付款与案涉房屋提前还贷无关联。本院经审理查明：一审认定事实属实。本院另查明如下事实：1、一审诉讼中，雷ＸＸ将提存于湖北省武汉市长江公证处的120000元取回，称为一次性支付购房款做准备。2、案涉房屋张强尚未还完银行贷款。3、一审中雷ＸＸ提交的录音证据显示（一审已质证）：雷ＸＸ与张强无联系方式，双方均需与六一二营销公司联系；双方合同签订后，直至2016年10月24日再次见面；雷ＸＸ于2016年10月8日、2016年10月15日向六一二营销公司催促履行各方合同义务。2016年10月17日张强亦向六一二营销公司催促首付款支付事宜；2016年10月24日双方再次见面时，张强表示房子不卖了。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。雷ＸＸ与张强签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。合同履行过程中，因雷ＸＸ与张强无联系方式，雷ＸＸ亦无法单方支付合同约定的首付款，故张强未能在2016年10月15日收到首付款，不能完全归责于雷ＸＸ，雷ＸＸ不构成根本违约。一审判决从鼓励当事人自由买卖、维护合同交易稳定的角度出发，判令双方继续履行合同，并判令雷ＸＸ向张强支付违约金12000元，并无不当。张强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2870元，由张强负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年三月九日书记员  申光伟