北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3975号上诉人（原审被告、反诉原告）：强强（北京）国际商务酒店有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄聪弟，董事长。委托诉讼代理人：陈晓怡，女，1987年10月28出生。委托诉讼代理人：邹和家，男，1953年12月4日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯新生，男，1965年8月7日出生。原审被告：紫御湾融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号5层2-5003。法定代表人：李茂林，总经理。上诉人强强（北京）国际商务酒店有限公司（以下简称强强公司）因与被上诉人冯新生、原审被告紫御湾融资担保有限公司（以下简称紫御湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人强强公司的委托诉讼代理人陈晓怡、邹和家到庭参加诉讼。经本院合法传唤，冯新生、紫御湾公司未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。强强公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回冯新生诉讼请求；2.诉讼费由冯新生承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律有误。强强公司对冯新生的房屋屋面及外墙没有使用，一审法院判令强强公司交还明显有误；一审法院判令强强公司承担自2016年6月21日后的租金有误以及滞纳金计算有误；一审判令强强公司提供代缴完税证明不当。冯新生、紫御湾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但均向本院提交书面答辩意见。冯新生辩称认可一审判决，意见与一审一致。紫御湾公司述称意见与一审一致。冯新生向一审法院起诉请求：1.判令冯新生与强强公司解除租赁合同；2.判令强强公司交还屋面使用权、外墙面使用权；3.判令强强公司向冯新生支付拖欠租金29760元以及滞纳金1874.88元，紫御湾公司在其保证范围内承担责任；4.判令强强公司出具租赁期内为冯新生代缴的房产租赁税费的完税证明；5.判令强强公司交还冯新生对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权；6.判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示；7.判令强强公司恢复冯新生房产的办公用途，合同到期后至未恢复办公用途期间给冯新生造成的租房损失18423.75元应予以赔偿；8.判令强强公司将房产的水、电恢复为市政的单独计量；9.判令本案律师费2000元由强强公司和紫御湾公司承担。强强公司向一审法院提出反诉请求：冯新生承担支付违约赔偿金31584元。一审法院认定事实：强强公司原名北京天瑞地安酒店管理有限公司，后更名为现名称。2005年11月13日，冯新生与北京京强房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定北京京强房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给冯新生。冯新生于2008年7月2日取得涉案房屋所有权证书。2005年11月13日，冯新生与强强公司签订了《租赁确认书》，约定冯新生将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，并由强强公司委托北京金长城酒店管理公司统一经营管理；租期为2006年8月31日至2016年8月30日；年租金48000元，冯新生按规定的税率和标准交纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证；强强公司每季度期满后5天内支付上季度租金；紫御湾公司就租金的给付为强强公司提供担保；强强公司未按约定支付租金的，每延迟一日，支付拖欠租金万分之二的滞纳金，支付租金逾期超过3个月，冯新生有权解除合同。紫御湾公司于2005年11月28日向冯新生出具保函，愿就冯新生与强强公司就涉案房屋签订的租赁合同项下强强公司承诺的投资回报总额480000元承担一般责任保证。后涉案房屋一直由强强公司用于酒店经营。经询，冯新生称其于2016年6月20日向强强公司递交了催告交房通知单，根据合同约定解除双方租赁关系，并于2016年6月21日将涉案房屋上锁，但在上锁后一两天内就被强强公司撬开了。强强公司称未收到催告交房通知单，不认可撬锁事实，本院责令强强公司提供监控录像，强强公司称录像仅保存1个月，无法提供。再询，冯新生与强强公司均认可强强公司向冯新生支付租金至2016年5月30日。又询，冯新生与强强公司均认可双方于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接。经查，强强公司于2016年8月10日向冯新生支付了2015年11月30日至2016年1月30日期间租金，于2016年8月23日向冯新生支付了2016年1月31日至2016年3月30日期间租金，于2016年9月6日向冯新生支付了2016年3月31日至4月30日期间租金，于2016年10月28日向冯新生支付了2016年5月1日至2016年5月30日期间租金。庭审中，冯新生提交了《催告交房通知单》及2016年6月20日业主代表陈宏、龙本健治、张新河与强强公司代表邹和家的谈话录音，证明其将《催告交房通知单》交给强强公司，告知解除租赁合同。强强公司对录音的真实性认可。强强公司提交了冯新生给涉案房屋上锁的监控录像。一审法院认为:冯新生与强强公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，强强公司每季度期满后5天内支付上季度租金，逾期三个月未支付，则冯新生有权解除合同。强强公司在2016年6月20日已经逾期支付租金超过合同约定期限三个月，且冯新生于2016年6月20日向强强公司送达了催告交房通知单，故双方的租赁合同于2016年6月20日解除。强强公司要求冯新生赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。双方均认可于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接，则强强公司仍应当支付合同解除至房屋交接期间的房屋占用费。双方确认强强公司已经向冯新生支付租金至2016年5月30日，则强强公司还应当向冯新生支付2016年5月31日至2016年8月30日期间租金及房屋占用费11160元。冯新生在2016年6月21日将涉案房屋上锁，并称强强公司在其上锁一两天后就将锁撬开了，强强公司虽不认可撬锁，但经本院责令，仍未提交由其控制的酒店监控录像证明其主张，应当承担不利后果，故本院采信冯新生主张，认定冯新生给涉案房屋上的锁在2016年6月23日被强强公司撬开。据此，冯新生因上锁导致强强公司不能使用涉案房屋期间应酌减租金。滞纳金本院酌定。租赁合同约定冯新生将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司，现租赁合同到期终止，强强公司除将涉案房屋交还给冯新生外，还应将涉案房屋对应的屋面使用权、外墙使用权交还给冯新生。合同约定强强公司为冯新生代缴房产租赁相关税费并出具相应凭证，则强强公司应当向冯新生出示相关完税证明，故冯新生相应诉讼请求，本院予以支持。冯新生要求判令强强公司交还冯新生对大厅、电梯、走廊、停车场等公共区域、公共设施的管理权的诉讼请求，以及要求判令强强公司将租赁合同期内管理大楼之公共区域、公共设施期间所产生的收益进行公示的诉讼请求，并非法院审理房屋租赁合同纠纷的范畴，本院不予处理，相关权利人可以适格的主体和恰当的案由另行主张。冯新生与强强公司在合同中约定涉案房屋用于酒店经营，现冯新生要求强强公司恢复涉案房屋的办公用途并支付租房损失18423.75元无合同及法律依据，本院不予支持。冯新生未提交证据证明强强公司对涉案房屋的水、电市政单独计量进行过改造，故其要求强强公司将涉案房屋的水、电恢复为市政的单独计量无事实依据，本院不予支持。冯新生要求强强公司承担律师费2000元，无法律依据，本院不予支持。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，紫御湾公司系一般保证，故冯新生要求紫御湾公司在保证范围内承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，一审法院于2017年12月判决如下：一、确认冯新生与强强（北京）国际商务酒店有限公司于2005年11月13日就北京市朝阳区东三环南路102号7007号房屋订立的租赁合同于2016年6月20日解除；二、强强（北京）国际商务酒店有限公司于本判决生效后七日内交还冯新生北京市朝阳区东三环南路102号7007号房屋屋面使用权、外墙面使用权；三、强强（北京）国际商务酒店有限公司于本判决生效后七日内支付冯新生租金一万零六百六十元、滞纳金一千元；四、强强（北京）国际商务酒店有限公司于本判决生效后七日内向冯新生出示代缴北京市朝阳区东三环南路102号7007号房屋2006年8月31日至2016年8月30日期间租赁税费的完税证明；五、驳回冯新生的其他诉讼请求；六、驳回强强（北京）国际商务酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1101元，由冯新生负担844元（已交纳319元，余款于本判决生效后七日内交纳），由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担257元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费295元，由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：冯新生与强强公司签订的《租赁确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《租赁确认书》约定，强强公司每季度期满后5天内支付上季度租金，逾期三个月未支付，则冯新生有权解除合同。冯新生于2016年6月20日向强强公司送达催告交房通知单时，强强公司已逾期支付租金超过合同约定期限三个月，故一审法院认定双方的租赁合同于2016年6月20日解除正确。双方确认强强公司已经向冯新生支付租金至2016年5月30日，则强强公司还应当向冯新生支付2016年5月31日至2016年6月20日期间的租金。双方均认可于2016年8月31日办理了涉案房屋的交接，故本案二审争议的焦点为强强公司是否应当支付合同解除至房屋交接期间的房屋占用费，即2016年6月21日至2016年8月30日期间的房屋占用费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。强强公司主张冯新生于2016年6月21日将涉案房屋上锁，造成强强公司无法正常使用涉案房屋，故不应当支付租金，冯新生主张其于2016年6月21日锁门后，强强公司将涉案房屋的门锁打开继续使用。冯新生与强强公司因锁门产生争议后，强强公司作为涉案房屋所属楼栋的整体管理者及监控设备的所有者，对于涉案房屋的监控录像拥有控制权，强强公司提供了2016年6月21日冯新生锁门的监控录像，却以监控录像仅保存1个月的理由拒不提供2016年6月21日至2016年8月30日的监控录像，本院认为其未能提供监控录像的理由不成立，据此，本院依法推定冯新生的上述主张成立。强强公司应当支付冯新生2016年6月21日至2016年8月30日的房屋占用费。一审法院关于冯新生违约事实及赔偿的损失数额认定正确，本院予以维持。依据本院查明的事实，《租赁确认书》约定冯新生将涉案房屋及其屋面使用权、外墙面使用权出租给强强公司用于经营酒店，冯新生按规定的税率和标准缴纳的房产租赁相关税费，由强强公司在应付租金中扣除代缴，并出具相应凭证。依据双方签订的租赁协议的约定，强强公司应当向冯新生出示涉案房屋在租赁期间租赁税费的完税证明，并且在租赁合同终止后，强强公司应当返还涉案房屋屋面使用权、外墙面使用权，据此，强强公司关于一审法院判决返还房屋屋面使用权、外墙使用权及出示完税证明的判决错误的主张，依据不足，本院不予采信。综上，强强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1101元，由强强（北京）国际商务酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  胡新华审 判 员  玄明虎二〇一八年三月三十日法官助理  卢圆圆书 记 员  杨艳娇