广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民四初字第8号原告：林泽铭，男，1972年2月24日出生，香港特别行政区居民，A)，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：吴达邦，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州浩晖房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区人民北路***号之*****房。法定代表人：陈学熙，该公司经理。委托诉讼代理人：张仁荣，北京市博颢律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔凡富，男，汉族，1985年12月2日出生，身份证住址：广东省佛山市南海区。系该公司职员。原告林泽铭与被告广州浩晖房地产开发有限公司（以下简称浩晖公司）居间合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案进行了两次开庭审理，原告林泽铭的委托诉讼代理人吴达邦、李光汉、被告浩晖公司的委托诉讼代理人张仁荣参加了2015年8月21日的庭审。林泽铭的委托诉讼代理人吴达邦参加了2018年3月26日的庭审，浩晖公司无正当理由未到庭参加该次庭审。本案现已审理终结。原告林泽铭向本院提起诉讼请求：1.判令浩晖公司立即向林泽铭支付3500万元（币种为人民币，下同）及利息（自2014年1月1日起按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计至款项支付完毕之日止，暂计至2014年12月31日为420万元）；2.本案诉讼费由浩晖公司承担。事实和理由：2011年间，浩晖公司为“粤垦绿苑”项目的后续开发经营工作与林泽铭口头约定由林泽铭向浩晖公司提供融资服务，待促成融资服务后双方再签订具体融资服务协议。之后，林泽铭以其自身社会资源及对外融资能力联系中山市金璇企业管理信息咨询有限公司（以下简称金璇公司），拟促成其与浩晖公司之间的融资。经过林泽铭多次与金璇公司接洽，金璇公司同意向浩晖公司借款。2011年11月23日，经过林泽铭前期与金璇公司多次沟通，金璇公司最终同意以委托贷款方式，委托中国工商银行广州流花支行（以下简称工行广州流花支行）向浩晖公司提供15000万元借款，并签订《委托贷款借款合同》。林泽铭促成金璇公司与浩晖公司的借款后，于2011年11月25日与浩晖公司签订《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》，约定林泽铭为“粤垦绿苑”项目提供融资服务，并自行联系金璇公司向浩晖公司提供融资借款，融资金额达到15000万元，林泽铭即完成协议义务并享有分配利润的权利。截止2011年12月22日，金璇公司已向浩晖公司提供15000万元借款，至此林泽铭的义务已完全履行完毕。根据《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》约定，浩晖公司向林泽铭分配项目利润的条件已成就，其应按协议约定向林泽铭支付利润。根据约定，浩晖公司保底承诺林泽铭可实现分配利润额为3500万元，且支付利润时间最迟不超过2013年12月31日。综上，浩晖公司至今一直未向林泽铭支付利润，而支付利润的时间早已届满，浩晖公司的行为严重侵犯了林泽铭的合法权益。为维护林泽铭的合法权益，特提起本案诉讼，望判如诉请。被告浩晖公司辩称：首先，林泽铭为香港特别行政区居民，其到广东省从事中介业务，应受《广东省经纪人管理条例》约束，即其是否具备相应资质问题。林泽铭并未提供其有权在广东省从事相应经济活动的资质证明。其次，案涉合同是先融资后补签的，不符合一般中介合同的签订程序。而且该合同当事人之间存在的一些问题，已被相关案件事实所证明。金璇公司与浩晖公司签订的融资合同是虚假的，浩晖公司已提交证据证明。原合同的借款人是广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称粤垦公司），但原合同主体是浩晖公司，该两份合同的真假问题正在审理过程中，并已向公安机关报案。金璇公司已向广州市中级人民法院提起诉讼，被告为粤垦公司和浩晖公司，案号为（2013）穗中法金民初字第398号，该案因存在欺诈行为已被中止审理。粤垦公司起诉了工商银行广州支行和广州市房地产管理局，因浩晖公司与金璇公司提供的抵押合同是虚假的，广州市天河区人民法院已判决广州市房地产管理局和工商银行广州支行败诉，该案正在广州市中级人民法院二审审理过程中。本案应中止审理，待有关事实查清后再恢复审理。原告林泽铭为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1.《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》，拟证明林泽铭自行联系金璇公司，促成其与浩晖公司之间的融资，双方约定了利润分配问题，浩晖公司承诺林泽铭可分配利润3500万元，支付利润时间最迟不超过2013年12月31日；2.《委托贷款借款合同》，拟证明金璇公司通过委托贷款形式，委托工行广州流花支行向浩晖公司提供15000万元借款，林泽铭已履行《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》中所约定的全部义务；3.借款凭证，拟证明金璇公司向浩晖公司提供借款15000万元，林泽铭的融资服务义务已履行完毕，浩晖公司向林泽铭分配利润的条件已成就。被告浩晖公司为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：1.《广东省经纪人管理条例》，拟证明在广东省为合同各方提供中介服务并收取佣金的公民或经济组织，必须经主管机关核准登记注册，领取营业执照后方可开展经纪业务。违反上述规定的，由主管机关没收非法所得，并处佣金一倍以上三倍以下罚款。林泽铭的经纪人资质及本案融资中介服务合同的合法性应提交广东省工商行政管理机关审定；2.《最高额抵押合同》（合同编号：[抵]字[工]行[流花]支行[2011]年[委002]号），拟证明与工行广州流花支行签订15000万元借款合同的借款人是粤垦公司，林泽铭提交的委托贷款合同的借款人是浩晖公司，该证据显示的借款人不真实；3.广东省高级人民法院（2014）粤高法执字第5号执行裁定书，拟证明“粤垦绿苑”项目至今仍在粤垦公司名下，浩晖公司没有“粤垦绿苑”项目的后续开发经营权，浩晖公司无权负责“粤垦绿苑”的对外销售，更无权分配“粤垦绿苑”的销售利润；4.广州海事法院（2015）广海法执字第159-2号执行裁定书，拟证明“粤垦绿苑”项目未查封部分已被执行法院全部查封，浩晖公司无权分配“粤垦绿苑”的利润；5.广州海事法院（2015）广海法执字第159-4号执行裁定书（复印件），拟证明“粤垦绿苑”项目原已被查封部分已被执行法院轮候查封，浩晖公司无权分配“粤垦绿苑”项目的利润。经本院组织庭前证据交换，浩晖公司对林泽铭提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但林泽铭作为香港居民在广东省从事中介服务，该协议的合法性应受《广东省经纪人管理条例》的调整。该融资协议约定分配利润，但浩晖公司并没有分配“粤垦绿苑”项目利润的权利，该合同现阶段不具备履行的前提条件；证据2是虚假的，浩晖公司持有另一份贷款合同，借款方是粤垦公司，并非浩晖公司；对证据3，不确认三张票据的真实性，但确认收到过工行广州流花支行划转的15000万元款项，款项到账后其中3000万元被金璇公司转走了，浩晖公司实际收到其中12000万元。林泽铭对浩晖公司提交的证据发表如下质证意见：证据1的真实性由法院依法核实，本案居间服务不受该条例的调整；对证据2的真实性不予确认，据林泽铭了解粤垦公司并没有向金璇公司借款；对证据3-5，据林泽铭了解，合作项目并未清算，浩晖公司并未放弃“粤垦绿苑”项目利益，其挂靠粤垦公司开发该项目。林泽铭出示了其上述证据材料的原件，浩晖公司提交的证据不足以反驳，对林泽铭提交的上述证据材料，本院依法予以采信。经审理查明：2011年11月25日，浩晖公司作为甲方，林泽铭作为乙方签订《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》，约定：鉴于粤垦公司曾开发位于广州市天河区沙河燕塘橡胶厂地段（第二期）“粤垦绿苑”项目。2011年7月25日，浩晖公司与粤垦公司、宁波高新区海文投资有限公司、广东省农垦集团公司共四方签订《四方协议书》（以下简称四方协议），约定浩晖公司在履行相关义务的条件下，可实际取得“粤垦绿苑”项目的后续开发经营权并享有项目开发收益。浩晖公司为履行四方协议的约定，并顺利推进“粤垦绿苑”项目的后续开发经营工作，拟与林泽铭进行项目合作，由林泽铭为浩晖公司及项目提供融资服务。经双方协商一致达成本协议，共同遵照执行：一、双方同意合作完成“粤垦绿苑”项目的后续开发经营工作。浩晖公司全权负责项目的整体运作，并对外独自承担四方协议的相关义务；林泽铭为项目运作提供融资服务，利用其自有社会资源筹措部分资金，并按照本协议约定相应分享一定项目利润。二、林泽铭以其社会资源和对外融资能力、中介咨询服务能力作为其参与“粤垦绿苑”项目合作之合作条件。浩晖公司对此合作条件表示充分认可，在林泽铭对外向第三方为本项目融资额达到15000万元时（仅限债务融资方式），即视为林泽铭已经完成全部合作义务，浩晖公司自愿按照本协议约定向林泽铭分配约定项目利润。三、为解决项目启动资金问题，林泽铭同意以项目合作者身份，利用其自有社会资源为项目对外筹措资金。林泽铭自行联系资金方金璇公司，该公司已同意向浩晖公司投入借款人民币一亿五千万元整。该借款以银行委托贷款形式投入，同时粤垦公司以“粤垦绿苑”项目约14000平方米（建筑面积）预售商品住宅作为借款抵押担保物。四、浩晖公司与金璇公司的借款法律关系独立存在，不和甲乙双方的项目合作关系产生竞合或冲突。浩晖公司、金璇公司及委托贷款银行就15000万元委托贷款事宜签订三方《委托贷款合同》后，即标志浩晖公司与金璇公司的委托贷款法律关系成立，该法律关系独立于甲乙双方在本协议项下的合作事宜。五、金璇公司按照三方《委托贷款合同》的约定，将15000万元委托贷款资金汇入其在受托银行开立的一般账户后，即视为林泽铭已经完成其对外融资工作，其在项目合作中所承担的融资服务义务视为已经全部履行完毕，即浩晖公司按照本协议约定向林泽铭分配项目利润的条件亦已成就。六、浩晖公司按照《委托贷款合同》向金璇公司还本付息的行为，不影响浩晖公司按照本合作协议约定向林泽铭分配约定的项目利润。且无论浩晖公司是否完成其向金璇公司的债务清偿义务，均不影响浩晖公司向林泽铭的利润分配义务。浩晖公司不得以金璇公司借款法律关系中的任何事由，对本协议项下的甲乙双方项目合作关系提出异议或对抗其应承担责任义务的履行。七、双方确认，林泽铭按照前款约定适当履行全部融资服务义务时，浩晖公司需按以下方式向林泽铭分配项目利润：（一）浩晖公司负责“粤垦绿苑”项目的对外销售，当涉及到粤垦公司已抵押于金璇公司的约14000平方米商品住宅销售时，甲乙双方对其中10000平方米商品住宅的销售溢价进行利润分配。具体为：浩晖公司以人民币15000元/平方米为销售基准价，实际对外公开销售价格（以买卖双方网上签约及正式《商品房买卖合同》约定价格为准，下同）高于此基准价的部分（即“溢价部分”），由甲乙双方在10000平方米范围内对溢价部分进行五五分成。（二）浩晖公司确认，上述可供分配利润的10000平方米商品住宅的销售价格不低于“粤垦绿苑”项目整体可销售面积的销售均价（以向广州市房管部门备案的销售单价确认）。浩晖公司同时进一步向林泽铭承诺，该10000平方米商品住宅的销售价格不低于22000元/平方米。实际销售价格低于此承诺价格的，差额部分的利润由浩晖公司负责向林泽铭补足，即浩晖公司保底承诺林泽铭可实现的分配利润额为（22000元/平方米-15000元/平方米）*10000平方米*50%=3500万元。实际销售价格高于22000元/平方米的，则按照下款方式计算分配利润额。（三）双方对溢价部分进行分配时，林泽铭按溢价部分的实际金额进行分配，物业销售中所产生的一切销售费用、税费等均由浩晖公司承担。林泽铭应分取的溢价部分利润计算公式为：林泽铭应得利润=溢价部分*10000平方米*50%，上述计算公式所计算出的为林泽铭最终实际所得部分。（四）双方确认仅就10000平方米范围内的住宅销售进行利润分配，超出该面积范围的其他项目物业销售利润，均当然属于浩晖公司所得，林泽铭无权要求分配。（五）浩晖公司承诺，项目销售收入除向金璇公司清偿委托贷款及代表卢锦南向林文琰清偿债务外，将优先用于向林泽铭进行利润分配。浩晖公司最终向林泽铭支付完毕全部利润分配款的时间不超过2013年12月31日。八、无论前款利润分配如何进行，均不影响金璇公司对浩晖公司的债权（含本息）及对粤垦公司的抵押权。九、浩晖公司未能与金璇公司达成《委托贷款合同》或金璇公司未向其委托放款账户汇入资金的，则视为林泽铭未能完成其合作义务，甲乙双方合作无法继续履行。本合作协议自动解除，双方互不追究违约责任。十、林泽铭仅依据本协议向浩晖公司提供融资服务，浩晖公司在四方协议及其配套协议中的全部义务均由其自行承担，由此可能产生的纠纷也均由浩晖公司自行处理，与林泽铭无关。浩晖公司运作“粤垦绿苑”项目的一切经营风险均由其自行承担，与林泽铭无关。十二、因执行本协议书发生的纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向广州市有管辖权的人民法院起诉。十三、本协议书生效后，浩晖公司不得与其他第三方签订与本合作协议冲突的任何合同书，林泽铭以书面方式同意、违约或本协议书中另有约定的除外。十四、本协议书经双方签署后生效。本协议书一式二份，各方各执一份，均有同等法律效力。本协议书于2011年11月25日签订于广州市越秀区。林泽铭向本院提交的经广州市南方公证处公证的《委托贷款借款合同》（合同编号：2011年委借字第001号）显示，委托人金璇公司、受托人工行广州流花支行、借款人浩晖公司于2011年11月23日签订该合同，主要内容：根据委托人和受托人于2011年11月23日签署的《委托代理协议》（编号2011年委托字第001号），并应借款人请求，受托人同意接受委托人的委托向借款人发放该项委托贷款。委托贷款的金额为15000万元，委托贷款的年利率为8%，委托贷款的期限为12个月，自2011年11月28日起至2012年11月27日止。贷款用途为营运资金周转及项目建设使用等。金璇公司通过工行广州流花支行分别于2011年11月29日向浩晖公司转账支付5000万元，于2011年12月2日向浩晖公司转账支付7000万元，于2011年12月22日向浩晖公司转账支付3000万元。在本案审理过程中，林泽铭主张其与浩晖公司之间是居间合同关系，其为浩晖公司向金璇公司融资提供居间服务，案涉《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》中关于利润分配的约定实际是确定林泽铭可获取报酬的方式，浩晖公司应向林泽铭支付的利润实际是居间服务报酬。依据该协议第五条的约定，林泽铭为项目合作所承担的融资服务义务已全部履行完毕，根据协议第七条的约定，其保底可获得报酬3500万元，且浩晖公司应在2013年12月31日前支付，故现只主张居间服务报酬3500万元。浩晖公司在本案审理过程中确认与林泽铭之间是居间合同关系，林泽铭为浩晖公司融资提供居间服务，但认为中介费应按协议约定处理，即从销售的房产中分配利润。浩晖公司主张“粤垦绿苑”项目仍在粤垦公司名下，浩晖公司并无后续开发经营权，无权对“粤垦绿苑”项目的房产进行销售，更无权分配销售该房产的利润。而且“粤垦绿苑”项目的房产已被法院查封，林泽铭主张依据《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》分配商品住宅销售溢价的条件未成就。浩晖公司确认收到金璇公司转账支付的15000万元款项，但主张其账户收到15000万元款项后，又被金璇公司转走了3000万元。浩晖公司还向本院提交了一份显示为工行广州流花支行作为抵押权人与粤垦公司作为抵押人的《最高额抵押合同》（合同编号：[抵]字[工]行[流花]支行[2011]年[委002]），辩称与工行广州流花支行签订委托借款合同的是粤垦公司，而林泽铭提交的委托贷款合同的借款人是浩晖公司，该委托贷款合同不真实。另查明：本院于2013年6月9日受理的（2013）穗中法金民初字第398号原告金璇公司诉被告浩晖公司、粤垦公司、第三人工行广州流花支行借款合同纠纷一案，金璇公司起诉要求浩晖公司向其清偿借款本金15000万元及相应利息等。本院在该案中查明，金璇公司于2011年11月23日与工行广州流花支行签订《委托代理协议》（编号为2011年委托字第001号），约定金璇公司委托工行广州流花支行办理委托贷款业务，即金璇公司提供贷款资金，工行广州流花支行按照金璇公司指定贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回贷款。2011年11月23日，金璇公司（委托人）、工行广州流花支行（受托人）与浩晖公司（借款人）签订《委托贷款借款合同》约定：根据委托人和受托人于2011年11月23日签订的《委托代理协议》，并应借款人请求，受托人同意接受委托人的委托向借款人发放该项委托贷款15000万元等。2011年11月29日、2011年12月2日、2011年12月22日，工行广州流花支行通过金璇公司账户分别转账5000万元、7000万元、3000万元到浩晖公司账户。后因浩晖公司未按约定偿还贷款，金璇公司遂提起该案诉讼。本院在该案中认为，金璇公司、工行广州流花支行与浩晖公司均确认签订了案涉《委托贷款借款合同》，该合同是签约各方的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，应为合法有效。现金璇公司举证证明通过银行转账方式支付15000万元到浩晖公司账户，工行广州流花支行亦确认该笔贷款属金璇公司所有，故本院认定金璇公司已出借15000万元给浩晖公司。本院于2016年11月23日作出（2013）穗中法金民初字第398号民事判决书，判决浩晖公司向金璇公司偿还借款本金15000万元及相应利息等。金璇公司不服提起上诉，广东省高级人民法院于2018年1月26日作出（2017）粤民终171号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，林泽铭与浩晖公司均同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法。以上事实，有林泽铭提供的《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》《委托贷款借款合同》、借款凭证和本院作出的（2013）穗中法金民初字第398号民事判决、广东省高级人民法院作出的（2017）粤民终171号民事判决及本案的开庭笔录等在案佐证。林泽铭主张其为浩晖公司提供融资服务后，浩晖公司未按协议约定向其支付报酬，遂成讼。本院认为：林泽铭为香港特别行政区居民，其主张为浩晖公司向案外人金璇公司借款提供融资服务，现起诉要求浩晖公司按约定向其支付报酬，故本案为涉港居间合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。因诉争双方在本案审理过程中均同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本院确认适用内地法律作为解决本案争议的准据法。经查明，浩晖公司与林泽铭于2011年11月25日签订《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》，约定林泽铭与浩晖公司就浩晖公司开发经营的“粤垦绿苑”项目进行合作，林泽铭为该项目提供融资服务，利用其自有社会资源筹措部分资金，并按协议约定分享一定项目利润。在林泽铭对外向第三方为本项目融资额达到15000万元时，即视为林泽铭已经完成全部合作义务，浩晖公司自愿按照本协议约定向林泽铭分配约定项目利润。为解决项目启动资金问题，林泽铭以项目合作者身份联系金璇公司，由金璇公司以银行委托贷款形式向浩晖公司出借15000万元，该15000万元委托贷款资金汇入金璇公司在受托银行开立的一般账户后，即视为林泽铭已完成其对外融资工作，其在项目合作中所承担的融资服务义务视为已经全部履行完毕，浩晖公司按照本协议约定向林泽铭分配项目利润的条件亦已成就。双方约定对粤垦公司抵押于金璇公司的约14000平方米商品住宅中的10000平方米的销售溢价进行利润分配，浩晖公司承诺林泽铭可实现的分配利润额保底为3500万元等。在本案审理过程中，讼争双方均确认双方之间实为居间合同关系，即林泽铭为浩晖公司向金璇公司融资借款提供居间服务，浩晖公司向林泽铭支付中介费。本院认为，上述协议是讼争双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行自己的合同义务。浩晖公司辩称因林泽铭为香港特别行政区居民，其不具有《广东省经纪人管理条例》规定的相应经纪资质，理据不足，本院不予采纳。根据林泽铭在本案中提交的《委托贷款借款合同》、借款凭证等证据及（2013）穗中法金民初字第398号、（2017）粤民终171号民事判决所确认的事实，现足以认定金璇公司已以委托贷款的形式向浩晖公司提供借款15000万元，即林泽铭已完成了《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》所约定的融资服务义务。该协议约定林泽铭提供了融资服务义务后，以案涉10000平方米商品住宅的销售溢价进行利润分配，浩晖公司承诺林泽铭可分得利润额保底为3500万元。林泽铭现主张该项约定实际是双方就林泽铭为浩晖公司向金璇公司借款提供居间服务后获取服务报酬的计算方式，在林泽铭已为浩晖公司提供居间融资服务且浩晖公司已实际借得款项15000万元后，虽然未能按案涉商品住宅的销售溢价计算林泽铭可获得的报酬，但因协议约定浩晖公司应向林泽铭支付报酬的时间即2013年12月31日已过，林泽铭现只主张浩晖公司承诺支付的保底报酬3500万元，不违反双方的合同约定和法律规定，本院依法予以支持。虽然《“粤垦绿苑”项目融资服务协议》约定浩晖公司应向林泽铭支付报酬的时间不超过2013年12月31日，但双方并未约定浩晖公司逾期向林泽铭支付报酬的，应按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付利息，故林泽铭主张从2014年1月1日起计付利息，事实依据不足，本院依法不予支持。综上所述，林泽铭的部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州浩晖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向林泽铭支付人民币3500万元；二、驳回原告林泽铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币237800元，由原告林泽铭负担25479元，被告广州浩晖房地产开发有限公司负担212321元。如不服本判决，原告林泽铭可在判决书送达之日起三十日内，被告广州浩晖房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按不服一审判决的上诉请求数额预交二审案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长  徐玉宝审判员  罗 毅审判员  王汇文二〇一八年三月二十八日异书记员  丁涵璐陈碧君