广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终100号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。委托诉讼代理人：邱敬修，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黎岳，男，1974年11月25日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：林银，女，1978年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称广东元邦公司）与被上诉人黎岳、林银因房屋买卖合同纠纷一案，上诉人广东元邦公司不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广东元邦公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0111民初13031号民事判决第一项中其向黎岳、林银支付2015年4月4日至2015年9月27日的逾期办证违约金的内容；2、判令黎岳、林银承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审适用法律错误。对于黎岳、林银诉请的2015年4月4日至2015年9月27日的逾期办证违约金，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，而非《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。二审审理过程中，上诉人广东元邦公司补充上诉理由如下：本案中《商品房买卖合同》补充协议约定，逾期办证违约金按日为单位累计计算，其性质属于继续性债权。根据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第47条，按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。亦即本案中黎岳、林银主张的逾期办证违约金应按个别债权单独计算诉讼时效期间。根据民法通则规定的两年诉讼时效，黎岳、林银主张从2015年4月4日至2015年9月27日的逾期办证违约金请求权已经超过了两年的诉讼时效。被上诉人黎岳、林银答辩称：关于诉讼时效的问题，民法通则有所规定，一审法院按照民法总则的规定，判决支持黎岳、林银的请求是正确的。综上，一审法院判决无误，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审法院查明的事实：2012年6月30日，黎岳、林银（买方，乙方）与广东元邦公司（甲方，卖方）签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：乙方向甲方购买明月金岸花园环洲四路924号203房，总金额1313272元；付款方式为按揭贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起，支付全部房价款50.51%，金额663272元。剩余房款金额650000元须于2012年7月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2013年3月30日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；乙方委托甲方办理产权证及产权登记。补充协议约定：乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修基金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，黎岳、林银已向广东元邦公司付清全部房款及契税。2013年4月1日，黎岳、林银在收楼确认书上签名确认收楼。2016年5月6日，黎岳、林银于《明月金岸房地产权证签收表》上签名，确认领取了房产证。以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收楼确认书、房地产权证、签收表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：黎岳、林银与广东元邦公司签订购房合同及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述购房合同及其补充协议签订后，黎岳、林银依约向广东元邦公司支付了全部购房款及税费。根据双方约定，广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为黎岳、林银办妥产权登记，并将以黎岳、林银为产权人的房地产权证交付黎岳、林银。涉案房屋于2013年4月1日交付，自2013年4月1日起500个工作日为2015年4月3日，即广东元邦公司最迟应当在2015年4月3日前为黎岳、林银办妥产权证并交付给黎岳、林银，广东元邦公司于2016年5月6日才将房地产权证交付给黎岳、林银，已构成违约，广东元邦公司应向黎岳、林银支付自2015年4月4日计算至2016年5月6日逾期办证违约金，黎岳、林银诉请超出部分，一审法院不予支持。广东元邦公司以黎岳、林银要求支付逾期办证违约金部分期间超过诉讼时效为由提出抗辩，主张逾期办证违约金起算时间应当以立案之日倒推两年即2015年9月28日起计算，但因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起实施，该总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故一审法院对广东元邦公司主张诉讼时效为两年的意见不予采纳。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，从合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，黎岳、林银主张违约金调整应予支持。对于违约金标准的确定，黎岳、林银主张以总房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率，即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%的标准计付，该标准符合公平原则，广东元邦公司对此亦无异议，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年10月24日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向黎岳、林银支付逾期办证违约金（违约金以1313272元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年4月4日计至2016年5月6日）；二、驳回黎岳、林银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费727.8元，由广东元邦房地产开发有限公司负担，并在履行判决期限内直接向黎岳、林银支付。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案双方当事人于2012年6月30日签订《商品房预售合同》，同时在该合同附件七《本合同补充协议》第九条中明确作出约定广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为黎岳、林银办妥产权登记，并将以黎岳、林银为产权人的房地产权证交付黎岳、林银。根据双方合法有效的约定，广东元邦公司最迟应当在2015年4月3日前为黎岳、林银办妥房产证并交付给黎岳、林银，但广东元邦公司未能按时办理，故广东元邦公司应承担逾期交付房产证的违约责任。本案系约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因本案起诉时间为2017年9月28日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条关于两年诉讼时效期间的规定，自2015年9月29日起至不动产权证完成交付之日，黎岳、林银的诉讼权利受到《中华人民共和国民法通则》保护。因此，本案逾期办证违约金的起算时间应为2015年9月29日，对在此之前的违约金上诉人广东元邦公司已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，因此，上诉人广东元邦公司的上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。综上所述，本案上诉人上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13031号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13031号民事判决第一项为：在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向黎岳、林银支付逾期办证违约金（违约金以1313272元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年9月29日计至2016年5月6日）。一审案件受理费727.8元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担408元，由被上诉人黎岳、林银负担319.8元。二审案件受理费640元，由被上诉人黎岳、林银负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年三月十五日书记员 毕晓蕾吴桐