广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0785民初364号原告：麦永丰，男，汉族，住台山市。委托诉讼代理人：王凤科，广东定海针（江门）律师事务所律师。电子送达地址：14407201110047370@sd.gdcourts.gov.cn。被告：广东康盛投资有限公司，住所地：恩平市锦江大道东路2号。法定代表人：何宁海。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。电子送达地址：14407201311024931@sd.gdcourts.gov.cn。原告麦永丰与被告广东康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦永丰的委托诉讼代理人王凤科，被告康盛公司的委托诉讼代理人陈嘉瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦永丰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金34048元（从2015年12月31日起计至2016年5月6日止，合计128日，每日按已交付房价款530944元的万分之五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月13日，原告与被告签订编号是2015-002945《商品房买卖合同》约定，被告预售位于恩平市××大道东××号锦江国际新城锦峰汇17幢1601房（以下简称涉案房屋）给原告，建筑面积共125.93平方米，每平方米价格4216元，总价款为530944元；被告应当于2015年12月30日前交房，交房时各项基础设施、公共配套、装饰、设备应符合标准和使用条件。如出卖人（被告）逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年12月31日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。如逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年12月31日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款530944元。2015年12月30日届满，被告未能依约将涉案商品房交付给原告使用。虽经多次催交，但直至2016年5月6日才完成竣工验收，将房屋交付原告，逾期128天。被告的迟延交房行为已构成严重违约，给原告生活造成巨大影响，应依约承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定计算被告应向原告支付违约金34048元（即530944元×0.0005×128）。原告多次要求被告积极履行违约责任，尽快将以上违约金支付给原告，但遭被告无理拒绝。被告康盛公司辩称，原告请求被告从2015年12月31日起计至2016年5月6日按商品房总价款530944元的万分之5计付逾期交楼违约金34048元的诉讼请求没有依据。1、被告所购买的商品房已于2016年4月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，达到交付条件，被告已于2016年4月20日将《收楼通知书》、《收楼指南》一并寄发给原告，此外，还多次以电话形式通知原告办理收楼手续，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，商品房验收合格即达到交付标准，因此，即使应当计付违约金也只能计付至2016年4月20日。2、即使认定被告需支付逾期交房违约金，但原告请求被告每日按商品房总价款530944元的万分之5计付逾期交楼违约金明显高于原告所遭受的损失，应参照中国人民银行同期贷款利率或同地段同类房屋租金价格确定原告应获得的违约金，因此，应将计付逾期交楼违约金的标准调整为每日万分之一。且计算逾期交房违约金的截止期限应为商品房竣工验收之日（即2016年4月20日），而不应计付至原告主张之日，因为该商品房已达到合同约定的交付条件，原告拖延收楼的责任在于原告。3、原告已于2016年8月与被告就逾期交楼补偿达成一致，由被告赠送物业管理服务费两年半给原告作为逾期交楼的补偿，赠送金额为5666元，若原告再起诉要求被告承担逾期交楼违约责任，应当扣除被告赠送的物业管理费金额。本院经审理认定事实如下：双方没有争议的事实：被告康盛公司是位于恩平市××大道东××号的锦江国际新城锦峰汇17幢的开发商，已领取编号2015031号的《广东省恩平市商品房预售许可证》，获准予以销售。2015年10月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号2015-002945号《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及附件补充协议。该买卖合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的位于恩城××大道东××号锦江国际新城锦峰汇17幢1601号房，建筑面积125.93平方米，其中套内建筑面积104.04平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.89平方米。第四条约定：该商品房属预售，每平方米4216元，总金额530944元。第六条约定：买受人应于2015年10月13日前付房款（人民币）160944元，剩余房款：除上述房款外，剩余房款370000元，买受人必须于2015年11月15日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。第七条约定：买受人如未按合同时间付款，逾期30日之内自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之5的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收备案合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人以发生之日起30日内告知买受人的；2、详见本合同附件四第五条的约定。第九条约定：除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按以下方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四第七条的约定处理。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电设施于2015年12月30日前；2、园林绿化于2015年12月30日前；3、有线电视、电信设施于交楼日期达到使用条件；4、上述“使用条件”是指买受人在收楼后向供应单位办理开通手续，并承担一切费用。原、被告在合同中还对房屋面积确认及面积差异处理、出卖人关于装饰、设备标准承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。原告依约向被告支付了全部购房款530944元，但被告没有按约定的交付日期于2015年12月30日前将经竣工验收备案合格的商品房交付给原告。被告于2016年8月23日将房屋交付原告。另查明，涉案房屋于2016年4月20日竣工验收，于2016年5月6日取得恩平市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告双方的陈述及答辩意见，本院对双方的争议焦点综合评判如下：一、关于被告是否存在逾期交房的问题依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月30日前将“经竣工验收备案合格”的商品房交付给原告使用。而涉案商品房项目在双方合同约定的交付日（即2015年12月30日）时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2016年5月6日才进行了竣工验收备案。被告未能在合同约定的期限内将经竣工验收备案合格的商品房交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告按合同约定自2015年12月31日起承担逾期交房的违约责任。二、关于计算违约金截止时间的问题涉案房屋于2016年5月6日才进行了竣工验收备案具备约定的竣工验收备案合格的交付条件，被告抗辩的涉案房屋已于2016年4月20日经设计、勘察、施工、监理、建设单位验收，达到交付条件，逾期交房违约金计算至2016年4月20日的主张，本院不予采纳。现原告请求被告支付2015年12月31日起至2016年5月6日止的逾期交房违约金，理由充分，证据充足，本院予以支持。三、关于《商品房买卖合同》约定的违约金标准是否过高、是否需要调整的问题涉案《商品房买卖合同》中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》，被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金损失，就利息损失而言，日息万分之五的违约金标准已经超过中国人民银行的罚息标准，而原告在本案中也未提供证据证明其实际损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告抗辩原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。四、关于原、被告双方是否已就逾期交楼违约金达成补偿的问题被告抗辩原、被告双方已于2016年8月就逾期交楼补偿达成一致意见，由被告赠送两年半的物业管理服务费5666元，计算逾期违约金应当予以扣除5666元。对此，本院认为，被告所提供的两张收据记载的内容为“今收到麦永丰锦峰汇17栋1601房物业管理费赠送劵4533、今收到麦永丰锦峰汇17栋1601房物业管理费赠送劵1133”，仅凭该两份收据不足以证明被告上述的抗辩，且原告对被告该抗辩予以否认，为此，对被告抗辩应在逾期违约金中扣除5666元，本院不予支持。综上，原告已依约向被告支付全部购房款530944元，但被告未能在合同约定的2015年12月30日前将经竣工验收备案合格的涉案商品房交付给原告，其行为构成违约，应向原告支付逾期交房违约金，涉案房屋于2016年5月6日才进行竣工验收备案具备交付条件，被告应按照原告已付购房款的日万分之一支付2015年12月31日起至2016年5月6日期间128天的违约金6796元（530944元×128天×0.01%／日=6796）元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东康盛投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告麦永丰支付逾期交楼违约金6796元；二、驳回原告麦永丰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费326元，由原告麦永丰负担261元，被告广东康盛投资有限公司负担65元（原告已预交326元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  莫妙丹二〇一八年三月二十九日书记员  莫博文