江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终533号上诉人（原审被告）：仪征市刘集镇东苑浴室，住所地仪征市刘集镇街道东首。经营者：汤玉飞，男，1968年9月21日出生，汉族，住仪征市。上诉人（原审被告）：汤玉飞，男，1968年9月21日出生，汉族，住仪征市。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙兴斌，江苏凯归律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：焦江婷，江苏凯归律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仪征市刘集镇刘集村村民委员会，住所地仪征市刘集镇刘集村。法定代表人：李孝梅，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘建，江苏宗申律师事务所律师。上诉人仪征市刘集镇东苑浴室（以下简称东苑浴室）、汤玉飞因与被上诉人仪征市刘集镇刘集村村民委员会（以下简称刘集村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2016）苏1081民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东苑浴室、汤玉飞上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回刘集村委会全部诉讼请求。事实和理由：1.刘集村委会并非本案讼争房屋的所有权人。讼争房屋是汤玉飞父亲自筹资金建设，汤玉飞每年向村里缴纳管理费用。房屋所有权的确定只能由房管部门等职能部门签发不动产权属证书，刘集镇政府出具的证明文书不能证明该讼争房屋的权属，一审法院认为刘集村委会享有所有权缺乏法律依据，东苑浴室、汤玉飞亦无需支付使用房屋的费用。2.东苑浴室、汤玉飞未得到拆迁补偿前可以拒绝搬离该房屋。讼争房屋在2013年已经被规划纳入拆迁范围，刘集村委会于2013年9月30日通知汤玉飞搬离时未告知汤玉飞拆迁补偿事宜，该时期在房屋租赁期内，东苑浴室、汤玉飞应当得到补偿，否则有权拒绝搬离。刘集村委会辩称，一审期间刘集村委会已经提交了1998年、2008年的租赁合同以及证人证言等，可以证明刘集村委会是所有权人。由于东苑浴室、汤玉飞否认2008年的租赁协议，其不能以此抗辩刘集村委会应当先进行补偿。刘集村委会向一审法院起诉请求：1.判令东苑浴室、汤玉飞归还租赁坐落于仪征市刘集镇刘集村扬冶线路南唐庄组境内房屋（东苑浴室北边8间、东边4间、共12间）；2.判令东苑浴室、汤玉飞支付租赁房屋超期使用费3750元（按照租期内租金计算方式计算至2016年6月30日）；3.本案的诉讼费用由东苑浴室、汤玉飞承担。一审法院认定事实：2008年8月27日，双方当事人签订租赁合同一份，约定刘集村委会将东苑浴室北面八间、东边四间共计12间房屋租赁给上诉人；租金为7500元/年，上诉人必须于每年元月底上交当年租金；承包期结束后，可在复议的基础上，优先考虑续包，如不愿续包，对上诉人在经营中所购置的一切用物、具等归上诉人所有，由上诉人自行处理，刘集村委会不予干涉；在租赁期未满中，若因重要原因和镇政府规划征地时，应终止协议，刘集村委会应提前半年通知上诉人，上诉人的损失由双方和用地单位共同商议等内容。上述事实，由刘集村委会提供的《协议》及刘集村委会、东苑浴室、汤玉飞陈述等证据予以证实。对上述事实、证据，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点是：刘集村委会是否有权要求东苑浴室、汤玉飞归还租赁涉案房屋及房屋超期使用费？针对上述争议焦点，刘集村委会提供了刘集村委会与汤玉飞于2008年8月27日签订的租赁合同，东苑浴室、汤玉飞针对刘集村委会提供的租赁合同的真实性不予认可，认为在2008年之前与刘集村委会签订的租赁合同期限都是十年，租赁期限尚未届满。对此一审法院认为，刘集村委会提供的租赁合同虽然是复印件，上面载明的租赁期限为八年即自2008年1月1日至2015年12月31日止，东苑浴室、汤玉飞认为2008年之前签订的租赁合同是十年，但东苑浴室、汤玉飞其未能提供反驳证据予以证实；另外，1998年12月7日刘集村委会与汤玉飞签订的《房屋（场所）租赁合同》租赁期限为4年，且根据2008年8月27日租赁协议的经办人即证人史某陈述：“汤玉飞和刘集村村委会最后一次签订协议是在我手上签的，我们还是按照过去协议的内容套下来的，是续租的”，上述事实均与东苑浴室、汤玉飞的陈述存在矛盾，根据优势证据规则一审法院对2008年8月27日租赁合同的真实性予以认定，故涉案房屋的租赁期间至2015年12月31日止，租赁期限已经届满，东苑浴室、汤玉飞应当向刘集村委会返还涉案房屋。东苑浴室、汤玉飞认为根据租赁合同的第七款约定遇到政府规划征地时应当由承租方和出租方以及用地单位共同商议赔偿，对此一审法院认为，上述权利行使的前提是租赁期限内，但刘集村委会起诉时租赁期限已经届满，故东苑浴室、汤玉飞提出的意见无事实和法律依据，不予支持。东苑浴室、汤玉飞认为涉案房屋并非刘集村委会所有，对此一审法院认为，本纠纷是因租赁合同到期后行使的返还原物请求权，东苑浴室、汤玉飞认为物权归属存有争议，应当由权利人另行提起物权确认之诉。刘集村委会要求东苑浴室、汤玉飞支付2016年1月1日至2016年6月30日的房屋使用费，结合租赁合同载明的租金计算方式，租金一年为7500元，故截至2016年6月30日的房屋使用费为3750元，对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、东苑浴室、汤玉飞于一审判决生效之日起十日内返还刘集村委会坐落于仪征市刘集镇刘集村唐庄组境内的东苑浴室北面八间、东面四间房屋；二、东苑浴室、汤玉飞于一审判决生效之日起十日内支付刘集村委会房屋使用费3750元。案件受理费130元，由东苑浴室、汤玉飞共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间的争议焦点为：1.东苑浴室、汤玉飞是否有权继续占有讼争房屋；2.东苑浴室在得到补偿前是否有权拒绝搬离。本院认为，关于第一个争议焦点，东苑浴室、汤玉飞无权继续占有讼争房屋，应当向刘集村委会返还房屋。首先，上诉人是从刘集村委会处取得房屋的租赁权而占有房屋。双方当事人于2008年8月27日签订的协议中，明确由刘集村委会将案涉12间房屋租赁给上诉人，虽然该协议只有复印件，但是有当时经办人史某的证人证言证明其真实性，东苑浴室、汤玉飞未能提供其持有的协议或其他证据予以推翻，且2013年8月30日，汤玉飞书面向刘集村村委会作出说明，其中认可租用了刘集村案涉12间房屋，因此可以认定东苑浴室、汤玉飞系从刘集村委会承租房屋，从而合法占有该房。其次，案涉房屋的租赁已经到期。根据2008年8月27日双方当事人签订的协议，房屋租赁期届满期为2015年12月底，刘集村委会于2015年6月18日通知租期届满，要求东苑浴室交房，刘集村委会的该通知与协议中约定的如果需要终止协议应当提前半年通知相印证。东苑浴室、汤玉飞主张的案涉房屋没有签订租赁合同，若该事实成立，本案房屋租赁属于无固定期限租赁，刘集村委会有权随时终止租赁，东苑浴室的租赁期因刘集村委会已于2015年6月18日通知交房而届期。最后，由于东苑浴室、汤玉飞无租赁权应当将房屋返还出租人，并支付超出约定租赁期的房屋租金。刘集村委会主张其为案涉房屋的所有权人，除了提供有关协议、汤玉飞的说明、刘集镇政府的情况说明外，还申请了两位证人出庭证明。按照《中华人民共和国物权法》第二十五条的规定，东苑浴室因丧失租赁权无权继续占有讼争房屋，应当将房屋返还刘集村委会。若东苑浴室、汤玉飞对房屋权属有争议可另行提起诉讼。关于第二个争议焦点，东苑浴室、汤玉飞要求先取得补偿再搬离的主张缺乏法律依据。刘集村委会已经于2015年6月18日通知交房，履行了协议约定的若因重要原因或镇政府规划征地应当提前半年通知的义务，至目前已经超过一年时间，东苑浴室、汤玉飞应当交房。协议双方虽然约定了可以协商损失承担，但东苑浴室、汤玉飞在一审期间并未提出反诉并证明其损失，且对拆迁进行补偿系拆迁人等主体的义务，亦不应以此作为东苑浴室拒绝返还房屋的理由。综上所述，东苑浴室、汤玉飞上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10280元，由仪征市刘集镇东苑浴室、汤玉飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦集成审 判 员 杨 松审 判 员 王 晗二〇一八年三月三十日法官助理 袁海兰书 记 员 蒋淑颖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……