安徽省繁昌县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0222民初37号原告：胡嗣福，男，1957年9月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。原告：朱华惠，女，1962年5月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。两原告共同委托诉讼代理人：李敦权，安徽繁阳律师事务所律师。被告：刘文龙，男，1988年11月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：黄书平，安徽安江律师事务所律师。原告胡嗣福、朱华惠诉被告刘文龙租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告胡嗣福、朱华惠的委托诉讼代理人李敦权、被告刘文龙及其委托诉讼代理人黄书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡嗣福、朱华惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2016年6月26日起至2017年12月26日止的18个月房屋租赁费69000元；2、判令被告支付原告为被告垫付的物业费2609元、电费2022.92元，计4631.92元；3、判令被告承担自2017年12月27日起至退出租赁物止的租赁费；4、被告将原告的租赁物恢复原状；5、被告承担自2016年3月27日起至全部给付之日止逾期给付租赁费的同期银行利息；6、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：两原告系夫妻关系，原告胡嗣福于2014年6月26日与被告在繁昌县份《房屋租赁合同》，将两原告所有的坐落在繁昌县新港镇街道“嘉禾国际公寓”2号楼一、二两层约380平方米房屋租赁给被告。双方约定租赁期为3年，自2014年6月26日起至2017年6月26日止，租赁费每年46000元，水电费押金2000元，被告应当提前30天给付下一年租赁费。被告在该租赁房屋内开办了“美天艺点艺术培训中心”。被告在第一年将2014年的租赁费给付了，第二年的租赁费到当年年底才给付完毕。2016年7月，被告将大门紧锁，电话不接，由于原告无法联系被告，而且租赁的房屋里存放有被告物品，故原告无法进入租赁房屋内，影响原告行使权利。另原告垫付了被告租赁期间的物业费和水电费。特诉至人民法院，请求判如所请。刘文龙辩称，1、由于原告单方���约行为导致被告租赁房屋用于经营的合同目的无法实现，进而导致被告损失，故被告即将起诉原告要求其赔偿损失。2、2016年6月份，原、被告双方的租赁合同仍未到期，被告也未拖欠房租，但是原告私自将租赁房屋上锁，导致被告无法使用租赁房屋。被告迫于无奈退还了学生家长未到期的培训费用。3、原告不允许被告将房屋内的物品搬离，导致被告财物损失。4、原告的各项诉请无事实和法律依据。关于租赁费，系原告单方违约将租赁房屋上锁，被告从2016年6月份开始便无法使用租赁房屋，不应承担任何租赁费。关于物业费、水电费，原告主张的物业费是2017年11月至2018年10月的，被告从2016年6月就无法使用租赁房屋了，原告主张的物业费、水电费与被告无关。况且，被告此前已缴纳2000元水电费押金，不存在拖欠水电费的事实。关于原告要求被告将租赁物恢复原状的���求，首先，原告私自将租赁物上锁，被告无法进入，私人物品亦无法取出。其次，根据租赁合同第四条的约定，被告“不予复原”。关于租赁费银行利息，无事实和法律依据。诉讼费应由败诉方承担。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。胡嗣福、朱华惠围绕诉讼请求依法提交了租赁合同一份、租赁物照片一组、物业费和电费票据一组；刘文龙围绕答辩意见依法提交新港派出所情况说明一份，并申请证人王某出庭作证。王某证言为：我是被告的员工，在“美天艺点艺术培训中心”担任店长，2016年6月一天上午上班的时候发现门被锁了，我就联系房东，房东本人来了之后说门是他锁的。后来我们就张贴了学生退款通知，也是在门口办理的退款。房东还把我们的东西抢走。我们要求搬东���，房东不开门。2017年8月新港派出所打电话叫我去协商，结果没有协商好。以上证据及证人证言，双方当事人无异议的部分，经本院庭审核对，对其证明效力予以确认。有异议的部分，将在本院认为部分结合争议焦点综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年6月26日，胡嗣福与刘文龙签订一份《房屋租赁合同》，约定胡嗣福将其与朱华惠所有的位于繁昌县新港镇嘉禾国际公寓房屋租赁给刘文龙，房屋建筑面积约380平方米，租赁期限为3年，自2014年6月26日起至2017年6月26日止；租金为每年46000元，另约定由刘文龙向胡嗣福缴纳2000元作为水电费押金；租金给付方式为第一年分两次缴纳，之后一年一交；刘文龙需提前30天缴纳下一年房租。合同签订后，胡嗣福交付了租赁房屋，刘文龙也支付了前两年租赁费。2016年6月，胡嗣福在催讨下年度房租费未果的情况下，自行在出租房屋门上加锁，致使被告无法使用所承租的房屋，双方就此陷入僵持状态。2017年8月上旬，胡嗣福向新港镇派出所报警求助，派出所协调未果。现胡嗣福诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告方是否构成违约？2、如果构成违约，那么责任应当如何承担？3、原告的各项主张是否有事实和法律依据？一、关于被告是否违约的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》为格式合同，该合同第三条第三款打印字体约定“必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方三十天的宽限期”，该款下方有手书约定“承租方需提前三十天缴交下一年房租”。据此，可以看出该条关于租金给付时间的约定是不一致的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式合同条款，即被告应当于2016年5月26日前支付下一年度租金。原告于2016年6月向被告催讨租金的行为并无不当，被告未能在2016年5月26日前支付租金，且之后一直未给付，明显违反了双方合同的约定，构成违约。二、关于违约责任的承担问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第二款明确约定了违约金为30000元。本院认为该约定明显过高，本院酌定为年租金的30%，即13800元（46000×30%）。三、关于原告主张的其他各项损失是否应当得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2016年6月，原告在催讨租金无果的情况下单方面在出租房屋门上加锁的行为，实质上是解除合同的行为。合同解除后的损失为扩大损失，应当适用过错责任原则。原告用锁门的行为解除合同后，被告曾要求搬出自己的物品，但遭到了原告的拒绝，故造成被告物品长期存放在原告出租房屋的责任不在被告，造成这一局面的原因是原告怠于行使自己的处分权，故原告要求被告承担2016年6月26日之后的房租费及利息于法无据，本院不予支持。关于原告主张的4631.92元垫付费用，因被告自2017年7月份开始未在租赁房屋继续经营，原告亦未提交相关证据证明被告自2017年7月之后仍继续在使用涉案租赁房屋，故在此之后的费用不应由被告承担。经审核原告提交的垫付票据有四笔电费票据，金��共计1722.62元，系2017年7月之前产生的，物业费则均系2017年7月之后产生的。且被告依约给付了2000元水电费押金，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告要求被告将租赁物恢复原状的主张，被告辩称合同中约定承租方不予复原。本院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，承租方不再使用租赁房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。现原告要求被告恢复原状，与该约定明显相悖，故对原告的该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告刘文龙于本判决生效之日起十日内给付原告胡嗣福、原告朱华惠违约金13800元；二、驳回原���胡嗣福、朱华惠的其余诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费820元（原告胡嗣福、朱华惠预交），由原告胡嗣福、朱华惠负担400元，由被告刘文龙负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审 判 员 朱品波二〇一八年三月十九日法官助理 李 进书 记 员 杨 志附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。