上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终2833号上诉人(原审原告)：谢长荣，女，1970年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人(原审被告)：吴烈华，男，1962年4月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人谢长荣因与上诉人吴烈华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初81377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢长荣和上诉人吴烈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢长荣上诉请求：撤销一审判决第三项至第五项，改判：1、吴烈华支付谢长荣房屋占用费按每月人民币4000元（以下币种相同）标准计算；2、吴烈华��付谢长荣家具损失费3000元；3、吴烈华支付谢长荣逾期支付违约金7872元；4、谢长荣无需支付吴烈华房屋租金损失16700元。事实和理由：1、一审法院简单适用原租金标准来确定房屋占用费的做法违反公平原则，谢长荣参照吴烈华与房客的租金标准收取房屋占用费每月4000元合法合理，否则将助长吴烈华的不诚信。2、一审阶段吴烈华提供的微信聊天记录并非谢长荣与其的聊天记录，也不是谢长荣与李某的聊天记录。吴烈华一审时只给法庭演示了手机，并未给谢长荣查看内容，这违背了公平原则。在另案的判决中从未认定谢长荣驱赶过李某，也没认定过李某搬离系争房屋和谢长荣有关。3、吴烈华未经谢长荣同意，擅自将谢长荣的一套价值12000元的家具由深褐色油漆成白色，这是损毁行为，理应赔偿。4、租赁合同并未约定收取租金必须银行转账，也可以收取现金，谢长荣要求吴烈华用现金支付租金是因为其无故拖欠房租，还可以找到其本人。吴烈华总以在走法律程序为由拒绝支付房租，因此其支付逾期支付违约金有理有据。吴烈华辩称：吴烈华并未占用房屋而是履行租赁合同，应该按照每月2400元支付谢长荣租金。谢长荣的言行和次承租人搬离有直接关系，其应赔偿吴烈华相应损失。对陈旧家具的刷新并没有过错，也没造成损失。谢长荣延迟提供新的银行账号导致吴烈华延迟付款，并非吴烈华的责任。吴烈华上诉请求：撤销一审判决第一项至第三项、第六项，改判：支持吴烈华的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定系争房屋存在群租现象，显属有误。出售公有住房建筑面积摊算表中所列的名称和面积不是一一对应的，不能认定其中有“一室”使用面积仅有7平方米。相关法律法规政策已规定了群租的认定机制，不应根据模糊不清的出售公有住房建筑面积摊算表进行认定。2、谢长荣是发现吴烈华转租后的价格，为谋取更多利益，恶意以吴烈华逾期支付租金、群租为由起诉的。在另案中，吴烈华按合同约定已支付租金至2018年3月1日，谢长荣并未提出异议，双方均在履约，可见在本案中谢长荣缺乏信守合同的契约精神。谢长荣辩称：租赁合同约定过不可以群租系争房屋，本案谢长荣解除合同的理由是吴烈华出租房屋低于人均5平方米，即产生群租现象。谢长荣的确有注销银行卡的行为，但合同没有约定付款方式，谢长荣多次电话催讨吴烈华用现金方式支付房租，但吴烈华一直拒绝。谢长荣向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方2014年11月22日所签订的《房地产租赁合同》；2、吴烈华腾空迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争���屋）；3、自2017年8月19日至实际腾空迁出为止，吴烈华按照每月4000元支付占用费；4、吴烈华支付违约金7872元（逾期支付2017年3月2日至6月1日租金128元，逾期支付2017年6月2日至9月1日租金36天，每天违约金48元）；5、吴烈华赔偿谢长荣家具损失费3000元；6、案件诉讼费由吴烈华承担。吴烈华向一审法院提出反诉，请求判令：1、谢长荣赔偿吴烈华在2017年2月25日至2017年6月24日四个月的房屋空置损失，4100×4=16400元及一个月的房屋差额损失300元，合计16700元；2、谢长荣继续履行合同；3、谢长荣承担全部诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于双方争议的：1.是否群租。庭审中，吴烈华承认系争房屋内居住四个女大学生、分住两个房间。而根据谢长荣提供的出售公有住房建筑面积摊算表，系争房屋使用面积33.9平方米，卧室+灶间+卫生间+厅+壁橱+户内走道等，算式：16.13+7.0+2.5+7.2+0.9＝33.9平方米；建筑面积48.26平方米，虽然吴烈华按谢长荣交付时的房屋状态使用房屋，但吴烈华所称系争房屋为“二室一厅”，每个房屋住两人，则“二室”中有“一室”使用面积仅有7平方米。双方合同中约定不能群租，但没有约定何为群租，故可按照《上海市居住房屋租赁管理办法》中的相关标准予以界定。该管理办法第十条规定，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。现系争房屋每个房间的居住人数虽未超过2人，但其中一间房间的人均居住面积低于5平方米，有违该规定，可以认定系争房屋存在群租现象。吴烈华在谢长荣提出存在群租现象后予以否认���至今未作整改，故现谢长荣要求解除合同，依法应予支持。2.吴烈华逾期支付租金是否违约。根据吴烈华提供的短信截屏以及双方庭审陈述，因谢长荣注销了银行卡以致吴烈华转账失败，吴烈华于2月底催要新账号，后谢长荣要求现金支付，未果，于2017年6月27日向吴烈华提供了新账号，吴烈华于2017年7月1日转账支付了3月2日至9月1日的租金。其时，双方正处于诉讼阶段，谢长荣要求吴烈华赔偿各项损失。因吴烈华存在拒收租金的行为，以致谢长荣未能按约支付租金，故不应认定谢长荣逾期支付租金构成违约。3.谢长荣是否有驱赶承租人的行为。根据吴烈华提供的其与谢长荣、其与次承租人李某的短信截屏，以及2017年2月21日谢长荣方上门双方发生纠纷报警等事实，可以确认当时谢长荣执意收回系争房屋，要求次承租人搬离，谢长荣称次承租人系因无法办理暂住证而主动搬离，但未提供证据佐证，一审法院难以采纳。谢长荣的言行与次承租人的搬离具有因果关系，应当赔偿由此造成吴烈华的损失。一审法院认为，讼争租赁合同因吴烈华违约以致解除，合同解除后，吴烈华应向谢长荣返还系争房屋并支付占用期间的费用。谢长荣要求按每月4000元的标准支付占用费，缺乏依据，一审法院参照双方合同约定的租金标准计付占用费。因吴烈华逾期支付租赁不构成违约，故谢长荣要求吴烈华支付逾期付款违约金不予支持。谢长荣要求吴烈华赔偿家具损失3000元，但未提供证据，一审法院难以支持。谢长荣于吴烈华与次承租人的租赁合同有效租赁期内，赶走次承租人，造成吴烈华租金损失，吴烈华主张的租金损失，由其提供的与前后两名次承租人签订的两份租合同以佐证，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同���》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院于二○一七年十一月二十三日判决：一、解除谢长荣与吴烈华于2014年11月22日签订的《房地产租赁合同》；二、吴烈华于判决生效之日起十五日内腾退上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，将前述房屋返还谢长荣；三、吴烈华于判决生效之日起十五日内支付谢长荣自2017年9月2日起房屋实际返还之日止的租金及房屋占用费（按每月2400元标准计算）；四、谢长荣于判决生效之日起十五日内赔偿吴烈华2017年2月25日至6月24日的房屋租金损失16700元；五、驳回谢长荣的其余诉讼请求；六、驳回吴烈华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费171元，减半收取计85.50元，由谢长荣负担45.50元，吴烈华负担40元；反诉案件受理费108.50元，由谢长荣负担。二审中，上诉人提出一节事实异议，称谢长荣并未驱赶次承租人，谢长荣的言行和次承租人的搬离不具有因果关系。吴烈华辩称一审时提供的照片证明谢长荣的丈夫在系争房屋内驱赶次承租人，且警察也来处理此事。二审中，被上诉人提出一节事实异议，称一审判决书第四页下方存在笔误，应为“因谢长荣存在拒收租金的行为，以致吴烈华未能按约支付租金，故不应认定吴烈华逾期支付租金构成违约”，本院经核对，对该节事实异议予以确认。二审中，上诉人补充一组证据，为微信截屏打印件一份，以此证明谢长荣丈夫与次承租人李某的微信聊天记录不能反映是谢长荣赶走了李某。由于谢长荣并未提供微信截屏打印件的原始载体，故本院对该组证据的真实性不予认可，即使该组证据真实存在，也不能说明谢长荣和李某在其他沟通中不存在谢长荣驱赶李某的言行，因此本院对该组证据不予认定。经审理查明，一审法院认定的其他事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、吴烈华是否构成群租。根据出售公有住房建筑面积摊算表，虽然两间卧室的面积无法直接和算式对应，但根据合理的理解，两间卧室的总使用面积是16.13平方米或者是“16.13+7.0”平方米。同时，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条的规定，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米，且该条所称的居住面积是指原始设计为居住空间的房间使用面积。因此界定是否群租的所涉面积应仅限于两间卧室的面积。如果两间卧室面积总和为16.13平方米，按照4人居住计算，人均居住面积低于5平方米；如果两间卧室面积分别为16.13平方米和7平方米，7平方米这间房间的人均居住面积亦低于5平方米。因此，一审法院认定系争房屋存在群租现象，进而判决解除双方于2014年11月22日签订的《房地产租赁合同》，并无不当。二、谢长荣是否需支付吴烈华房屋租金损失16700元。通过一审阶段谢长荣自己提供的微信截屏，谢长荣与其丈夫孙某均与吴烈华或次承租人有过房屋租赁的相关交流，谢长荣关于其丈夫孙某的言行和本案无关的说法，难以采信。相关微信截屏显示谢长荣或其丈夫孙某表示过“麻烦你在这个月底都清理完”、“把房子归还给我”、“我和我老爷子月底要搬进来”等言语，可以确认谢长荣执意收回系争房屋。结合2017年2月21日谢长荣丈夫孙某上门和吴烈华、次承租人发生纠纷报警等事实，一审法院认定谢长荣的言行和次承租人的搬离具有因果关系，谢长荣理应赔偿吴烈华租金损失，尚属合理。三、吴烈华是否需支付谢长荣逾期支付违约金7872元。通过微信截屏及当事人的庭审陈述，吴烈华在2017年2月27日开始一直催要谢长荣的新银行账号，表明其一直存在支付租金的意愿。然谢长荣在这段期间所表述的意思却是想要收回系争房屋，其直至2017年5月12日才让吴烈华在次日上午支付现金，吴烈华表示其当天并不在上海的情况下，谢长荣随即认定吴烈华拖欠租金。在2017年6月底谢长荣提供了新账号后，吴烈华在2017年7月1日就支付了租金。一审法院基于以上事实，认定并非吴烈华拒付租金，而是谢长荣拒收租金导致租金未能及时收取，故不支持谢长荣要求吴烈华支付逾期支付违约金的请求，并无不当。四、房屋占用费是否应按每月4000元标准计算。谢长荣和吴烈华的租赁合同载明租金是每月2400元，至于吴烈华再次出租的租金所得与谢长荣收取租金并无关联，谢长荣主张房屋占用费按每月4000元标准计算，并无依据。吴烈华虽主张租金已付至2018年3月1日，但并未在本案中提供证据予以证明，故其关于不支付房屋占用费的请求，亦无依据。五、吴烈华是否需支付谢长荣家具损失费3000元。谢长荣提供照片欲表明相关家具被刷成白色，但并无证据证明其家具遭受损失，谢长荣的该项请求亦难以得到支持。综上所述，谢长荣和吴烈华的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币279元，由上诉人谢长荣负担108元、上诉人吴烈华负担171元。本判决为终审判决。审判长  王启扬审判员  周 寅审判员  顾慧萍二〇一八年三月二十九日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……