重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终250号上诉人(原审被告)：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈勇，男，土家族，1971年9月21日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被上诉人(原审原告)：张琼霞，女，土家族，1972年10月11日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔田田，重庆渝鑫律师事务所律师。上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司(以下简称黔龙公司)因与被上诉人陈勇、张琼霞商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月20日公开开庭进行了审理，上诉人黔龙公司的委托诉讼代理人陈双、胡静波，被上诉人陈勇、张琼霞的委托诉讼代理人熊绍文、崔田田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黔龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈勇、张琼霞的违约金支付请求；一、二审诉讼费由陈勇、张琼霞负担。事实和理由：1.买房人未委托黔龙公司办理产权登记；2.黔龙公司迟延办理案涉房屋产权登记是因为双方签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》后，酉阳县政府多次调整蓝水溪组团地块(二期)用地范围并改变地块用途，即因规划调整所致，一审法院对该事实未能查实；3.一审法院认定《合同补充协议》第四条第四项及第十四条属于格式条款并认定其无效错误；4.即使黔龙公司应承担违约责任，也只能从2016年9月6日具备办证条件之日后推120个工作日起算。陈勇、张琼霞辩称，1.买房人已委托黔龙公司办理产权登记，并按照《商品房买卖合同》第十三条约定，于签订合同时向黔龙公司提交了办证需由买房人提交的资料，且向黔龙公司交纳了办证需由买房人承担的税费和办证工本费；2.政府的规划调整涉及民族小学、气象局所在地块，而案涉楼盘已经建成完工，并经竣工验收，不存在不能办证情形，逾期办证是黔龙公司自身原因造成；3.《合同补充协议》涉及1－5号楼楼盘，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同一天签订，《合同补充协议》的内容并未与买房人协商，且针对免除责任的条款亦无买房人签名确认，原审认定该条款为格式条款并确认无效正确；4.《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金起算时间为交房后120个工作，原审对违约金起算的认定正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈勇、张琼霞向一审法院起诉请求：1.判令黔龙公司立即为陈勇、张琼霞购买的“黔龙·阳光新世界”5-××-×的商品房向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记机构出具的登记受理单；2.黔龙公司支付从2015年9月3日至2017年5月14日的逾期办证违约金27624元；3.黔龙公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈勇、张琼霞系夫妻关系。2013年2月3日，陈勇、张琼霞与黔龙公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由陈勇、张琼霞(乙方)购买黔龙公司（甲方）开发预售的位于酉阳县“黔龙·阳光新世界”5-××-×的商品房一套，房屋建筑面积为115.66平方米，房屋总价款为448444元。合同第十三条关于办理产权登记约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担责任；合同补充协议第四条约定：对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充：……2、关于买卖合同第十二条预售商品房合同登记备案的时间，甲乙双方同意由合同签订之日起10日内变更为30日内办理。关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为90日内办理。属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3、乙方应在签订买卖合同之日起7日内向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方之应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求的，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且甲方办理产权登记时间顺延；补充协议第十三条约定：买卖合同及本《合同补充协议》所表示“日”计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和；补充协议第十四条约定：因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任。合同签订后，陈勇、张琼霞支付了首付房款269444元及按揭贷款179000元，并交纳了办证等费用。2015年5月3日，陈勇、张琼霞接房。2016年9月8日，黔龙公司开发的“黔龙·阳光新世界”的楼盘取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方确认陈勇、张琼霞至今未取得登记机构出具的涉案商品房的产权登记受理单。一审法院认为，陈勇、张琼霞与黔龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。针对陈勇、张琼霞的诉讼请求，评述如下：一、黔龙公司是否应当履行向登记机构提出办证申请并取得登记受理单的义务。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款虽然约定应当由双方向登记机构提出办证申请，但合同补充协议第四条第3款又约定陈勇、张琼霞应当于签订买卖合同之日起7日内向黔龙公司提交办证所需的所有相关资料。合同补充协议是对《重庆市商品房买卖合同》的补充约定，因此当二者约定不一致时，应当以补充协议的约定来认定双方的权利义务。从双方所签合同内容来看，陈勇、张琼霞的义务是向黔龙公司提交办证所需资料，而向登记机构提出办证申请并取得登记受理单应当是黔龙公司的义务。合同补充协议第四条、第十三条将《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定的取得登记受理单的时间变更为商品房实际交付使用之日起120日工作日内，涉案商品房自2015年5月3日交付至今早已超过120个工作日，满足了黔龙公司提出办证申请并取得登记受理单的时间条件。涉案楼盘已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了法定的办证条件。且陈勇、张琼霞已向黔龙公司缴纳了办证所需的相关费用，故黔龙公司应当履行向登记机构提出办证申请并取得登记受理单的义务，对陈勇、张琼霞的第一项诉讼请求予以支持。黔龙公司辩称陈勇、张琼霞未向其提交办证所需相关资料，但黔龙公司未举证证明除《重庆市商品房买卖合同》及付款收据外，陈勇、张琼霞还另需提供其他办证资料，黔龙公司也未举证证明其已经通知陈勇、张琼霞提供资料而原告拒不提供，故对黔龙公司的该项辩解理由，亦不予采纳。二、黔龙公司是否应当向陈勇、张琼霞支付逾期办证违约金。《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因黔龙公司的责任，未能按期向登记机构提交办证申请并取得登记受理单的，陈勇、张琼霞有权要求黔龙公司继续履行合同并支付违约金。陈勇、张琼霞按约付清了购房款及办证相关费用，已经履行完毕自己的办证义务。根据《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，黔龙公司应当于商品房实际交付使用之日(2015年5月3日)起120个工作日内取得登记机构出具的登记受理单，即黔龙公司应当于2015年10月26日前取得登记受理单。而涉案商品房至今未取得登记机构出具的登记受理单，逾期已超过《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款约定的90日，故黔龙公司构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黔龙公司应当依约支付违约金。对陈勇、张琼霞要求黔龙公司支付逾期办证违约金的请求予以支持。逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2015年5月3日)起120个工作日的次日，即2015年10月27日。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，黔龙公司应于实际取得登记受理单之日起30日内向陈勇、张琼霞支付违约金，基于该约定，陈勇、张琼霞主张逾期办证违约金的诉讼时效应当从黔龙公司实际取得登记受理单之日起30日后起算，本案中，黔龙公司在陈勇、张琼霞提起诉讼时仍未取得该受理单，因此陈勇、张琼霞提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。因黔龙公司至今尚未取得登记受理单，陈勇、张琼霞请求计算至2017年5月14日，系陈勇、张琼霞对自身权利的处分，不违反法律规定及合同约定，予以支持。对黔龙公司辩称陈勇、张琼霞主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，应只予支持诉讼前两年的违约金的抗辩理由，不予采信。涉案商品房在实际交付使用前已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备办证的法定条件，故对黔龙公司辩称系因政府原因导致办证迟延的理由，不予采纳。陈勇、张琼霞实付购房款244495元，故黔龙公司应当支付的逾期办证违约金为：448444元×0.0001×565天=25337.09元。对原告多主张的金额，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效后十日内为张琼霞、陈勇所有的位于酉阳县黔龙•阳光新世界5-××-×的商品房(建筑面积115.66平方米)向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付张琼霞、陈勇逾期办证违约金25337.09元；三、驳回张琼霞、陈勇的其他诉讼请求。案件受理费570元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担，退还原告张琼霞、陈勇570元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黔龙公司提交了酉阳土家族苗族自治县《县政府第54次常务会议纪要》及酉阳建委文［2015］68号《关于黔龙阳光新世界项目有关问题的建议意见》，拟证实因政府规划调整致不能按合同约定办证。本院经审查认为，黔龙公司提交的证据系复印件，无法确认其真实性，且内容与本案不具有直接关联性，不予采信。本院二审查明，《商品房买卖合同》签订后，陈勇、张琼霞向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证复印件等资料。《商品房买卖合同》签订后，黔龙公司未曾通知陈勇、张琼霞补交办理产权登记的资料。2015年4月20日，案涉房屋所在楼盘通过竣工验收。陈勇、张琼霞于接房之前交清了购房款。田井富、冉卫霞购买黔龙公司的黔龙·阳光新世界5号楼×－×号商品房于2017年4月28日取得《房屋产权证》。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点：一是陈勇、张琼霞是否委托黔龙公司办理产权登记；二是黔龙公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任，现就此评述如下：一、陈勇、张琼霞是否委托黔龙公司办理产权登记一方面，《商品房买卖合同》第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。事实上，《商品房买卖合同》签订后，陈勇、张琼霞向黔龙公司提交了婚姻登记证明、户口登记簿、身份证等办理产权登记需由其提供资料的复印件，黔龙公司也向陈勇、张琼霞收取了办理产权登记应由买房人承担的大修基金、契税、办证工本费等办证费用。另一方面，商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例。且截止目前，尚无买房人自行办证事实发生，而黔龙公司在购买黔龙·阳光新世界5号楼×－×号商品房的田井富、冉卫霞未另行提交资料的情况下为其办理了相应房屋权属登记也是事实。由此，陈勇、张琼霞委托黔龙公司办理产权登记应属客观存在，黔龙公司关于未委托的上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。二、关于黔龙公司应否承担迟延办理产权登记违约责任首先，涉案房屋于2015年4月20日进行了竣工验收，验收之后黔龙公司就可申请办理竣工备案登记证及相应房屋的初始登记。而黔龙公司提交的关于规划调整的证据的内容，不能确定该规划调整与2015年4月20日即通过竣工验收的案涉4号楼、5号楼未办理产权登记之间的关联性。黔龙公司关于因规划调整致迟延办理产权登记的主张，无充分有效证据证明，不能成立，本院不予支持。其次，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》同日签订，是黔龙公司提供，在案涉楼盘买卖中重复使用，该协议的条款没有与买房人协商。因陈勇、张琼霞于接房之前交清了购房款，且《商品房买卖合同》中对未按期足额交付房款明确了与逾期交房、逾期办理交权登记相同标准的违约责任，在此情况下，《合同补充协议》中“因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”的内容，导致合同双方因违约导致的责任不对等，实质上加重了陈勇、张琼霞的责任。同时，《合同补充协议》中“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”的条款内容，实质是免除了黔龙公司就政府、公用企业等第三人原因致其违约的责任承担，排除了陈勇、张琼霞相应权利的行使。该内容均属于免除黔龙公司责任或者限制陈勇、张琼霞权利的内容，黔龙公司未就此采取合理方式提请陈勇、张琼霞注意。而陈勇、张琼霞基于《商品房买卖合同》追究黔龙公司的逾期办证违约责任亦属于其依据《商品房买卖合同》享有的主要权利之一。故，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款内容属于格式条款且应属无效，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。再次，根据《商品房买卖合同》第十三条第二款“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”、第四款“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一(该比率应不小于本条本款第（1)项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”及《合同补充协议》第四条“属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理”之约定，结合陈勇、张琼霞于2015年5月3日接房之事实，黔龙公司应于2015年10月27日前取得涉案房屋的产权登记受理单，事实上无证据证明黔龙公司取得登记受理单的时间，且黔龙公司至今未能办理了涉案房屋的产权证，黔龙公司逾期办理产权客观存在，黔龙公司应当依《商品房买卖合同》承担自2015年10月27日起计算的逾期办证违约金，原审对此认定正确，本院予以确认。黔龙公司关于只承担自2015年9月6日即其取竣工验收备案登记证后120日起算的逾期办理产权违约金的主张于法无据，不能成立，本院不予支持。综上所述，黔龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费513元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  王 宏二〇一八年三月二十日书记员  简 鑫