北京市第二中级人民法院行 政 判 决 书(2018)京02行终430号上诉人（一审原告）北京金海都物业服务有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号1幢134号。法定代表人赵建国，执行董事。委托代理人杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京市丰台区房屋管理局，住所地北京市丰台区大井东里甲2号。法定代表人苏军，局长。委托代理人郭喆，北京市丰台区房屋管理局工作人员。被上诉人（一审被告）北京市丰台区人民政府，住所地北京市丰台区丰台镇文体路2号。法定代表人冀岩，区长。委托代理人马严，北京市丰台区人民政府工作人员。委托代理人李国栋，北京市丰台区人民政府工作人员。上诉人北京金海都物业服务有限公司（以下简称金海都公司）因诉北京市丰台区房屋管理局（以下简称丰台房管局）作出的京建法罚（丰房）字[2017]第770011号《行政处罚决定书》（以下简称被诉处罚决定书）及北京市丰台区人民政府（以下简称丰台区政府）作出的丰政复字[2017]126号《行政复议决定书》（以下简称被诉复议决定书）一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作(2017)京0106行初421号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。2017年5月11日，丰台房管局作出被诉处罚决定书，主要内容为：本机关于2017年2月22日、2017年3月2日，陆续收到群众信访和传真反映：南曦大厦项目物业服务企业金海都公司存在未依据业主大会决议进行交接的行为。本机关执法人员随即对该公司开展调查，经查：2015年10月19日，北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦项目业主大会决议，选聘了新的物业服务企业北京城建物业管理有限公司，要求原物业公司金海都公司依据业主大会决议进行交接。金海都公司以业主大会决议违反法定程序为由拒绝办理交接。本机关于2016年5月18日对金海都公司下发责令改正通知书（京建法改（丰房）字[2016]第770008号），责令金海都公司于2016年5月20日前与全体业主完成交接。2017年3月9日，经本机关调查确认，金海都公司逾期未进行交接。金海都公司上述行为违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，依据《北京市物业管理办法》第四十三条第一款的规定，从违法事实、性质、情节来看，本机关决定对金海都公司处以罚款人民币叁万元。金海都公司不服该处罚决定书，向丰台区政府提出行政复议申请，丰台区政府于2017年8月28日作出被诉复议决定书，维持了被诉处罚决定书。金海都公司一审诉称：丰台房管局以《北京市物业管理办法》第二十七条第一款为依据对金海都公司作出行政处罚依据不足。《北京市物业管理办法》第二十七条第一款规定，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。本案中，根据金海都公司与南曦大厦小区第二届业委会于2011年1月20日签订的《补充协议》约定，金海都公司与南曦大厦小区业委会签订的《北京市物业服务合同》终止的条件是南曦大厦小区业主大会选聘出新的物业服务企业。虽然南曦大厦小区业主大会于2015年10月19日作出决议选聘北京城建物业管理有限公司为南曦大厦小区新的物业服务企业，但此次业主大会程序严重违法。南曦大厦小区业主正在通过法律途径要求撤销此业主大会决议，案件已由一审法院受理，目前正在审理中。在此情况下，选聘新物业服务企业的业主大会决议是否有效还是待定事实，金海都公司与南曦大厦小区业委会签订的《北京市物业服务合同》并未终止。此外，《北京市物业管理办法》第二十四条第一款规定，物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。据此，是否更换物业服务企业是选聘新的物业服务企业的先决条件，并且应当由全体业主共同决定。在全体业主未就是否更换物业服务企业进行表决前，金海都公司与南曦大厦小区签订的《北京市物业服务合同》并未终止，金海都公司应继续提供物业服务，不应进行交接。综上，丰台房管局作出被诉处罚决定书依据不足，特提起诉讼，请求撤销被诉处罚决定书及被诉复议决定书，本案诉讼费由丰台房管局和丰台区政府承担。丰台房管局一审辩称：根据《北京市物业管理办法》第三条的规定，丰台房管局负有对丰台区物业管理活动进行监管的法定职责。根据《北京市物业管理办法》第二十七条第三款及第四十三条的规定，金海都公司存在逾期不交接物业的行为，被诉处罚决定书认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，请求法院依法驳回金海都公司的诉讼请求。丰台区政府一审辩称：丰台区政府严格按照《中华人民共和国行政复议法》及其实施条例规定的程序办理行政复议案件，程序合法。根据金海都公司和丰台房管局提交的行政复议申请书、行政复议答复书及证据、依据，丰台区政府查明了复议案件的事实，对相关法律关系进行了审查。被诉处罚决定书事实清楚、证据确实，适用规章正确，程序合法，内容适当，应予维持，遂作出被诉复议决定书，该复议决定书事实清楚、证据确凿、适用法律法规正确，符合法定程序，请求依法驳回金海都公司的诉讼请求。2017年12月28日，一审法院作出（2017）京0106行初421号行政判决认为：《北京市物业管理办法》第三条规定，市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。据此，丰台房管局具有对物业交接事项进行查处的法定职权。该办法第二十七条规定，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：（一）移交物业共用部分；（二）移交本办法第十条规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（四）结清预收、代收的有关费用；（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。该办法第四十三条第一款规定，违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。本案中，丰台房管局发现在南曦大厦小区业主共同决定不再接受金海都公司事实服务60日后，金海都公司未履行交接义务，向其发送责令改正通知书，但金海都公司仍未交接，遂作出被诉处罚决定书，事实清楚，证据确凿，程序合法，处罚恰当。丰台区政府接到金海都公司的复议申请后，履行了受理、调查、送达等程序，作出被诉复议决定书，并无不当。金海都公司的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回金海都公司的诉讼请求。金海都公司不服一审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。丰台房管局同意一审判决，请求予以维持。丰台区政府同意一审判决，请求予以维持。在一审诉讼期间，丰台房管局在法定举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1、北京市物业服务合同及补充协议；2、业主大会决议、业主委员会备案单；3、南曦大厦物业项目交接矛盾纠纷协调会会议纪要、责令改正通知书（京建法改（丰房）字[2016]第770008号）；4、立案审批表；5、现场检查笔录；6、谈话通知书及送达回证；7、授权委托书、询问笔录；8、关于不再接受物业管理事实服务的告知函、照片1张、关于南曦大厦物业交接催告函、紧急通知、EMS快递单两张、南曦大厦管理规约；9、金海都公司工商登记信息、企业信用信息公示报告；10、行政处罚（事先）告知书（京建法罚（丰房）字[2017]第770011号）、送达回证及陈述、申辩意见；11、调查终结报告；12、案件审批表；13、被诉处罚决定书、送达回证、见证人身份证明；14、视频光盘。在一审诉讼期间，丰台区政府在法定举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1、行政复议申请书、北京市物业服务合同及其相关附件和补充协议、民事起诉状、受理案件通知书、被诉处罚决定书、行政复议授权委托书、法定代表人身份证明书、金海都公司营业执照、赵建国身份证复印件、律师出庭函、杨默律师证复印件、邹睿实习律师证复印件、邹睿身份证复印件；2、行政复议答复通知书、送达回证；3、行政复议答复书、被申请人证据目录（金海都物业）；4、被诉复议决定书、送达回证、邮件查询结果。在一审诉讼期间，金海都公司在法定举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1、北京市物业服务合同、相关附件及补充协议，证明金海都公司为南曦大厦小区提供物业服务；2、民事起诉状、受理案件通知书，证明业主已于2017年3月2日提出撤销选聘新物业公司决议诉讼并被受理；3、被诉处罚决定书，证明被诉原行政行为内容；4、被诉复议决定书，证明被诉复议行为内容。经庭审质证，一审法院对上述证据作如下确认：金海都公司的证据、丰台房管局及丰台区政府的证据，具备真实性、合法性及与本案的关联性，证明目的成立，予以采信。一审法院已将当事人提交的上述证据随案移送本院。经审查，一审法院对上述证据材料的认证意见符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，认证意见正确，本院予以确认。本院根据合法有效的证据以及当事人的有关陈述，查明如下事实：2010年8月23日，北京市丰台区南曦大厦小区第二届业主委员会与金海都公司签订《北京市物业服务合同》，约定金海都公司为南曦大厦小区提供物业服务，物业服务期限为2010年8月23日至2011年8月22日。2011年1月20日，双方签订《补充协议》，约定双方物业服务合同到期后，业主委员会没有组织业主大会重新选举物业，金海都公司可自动延续并按原合同服务条款规定执行服务。2015年10月19日，南曦大厦业主大会决议选举产生了新的业主委员会委员和监委会委员，并选聘新物业公司为该小区提供物业服务。当日，新一届业主委员会向北京市丰台区人民政府大红门街道办事处备案。2016年5月18日，丰台房管局作出京建法改（丰房）字[2016]第770008号《责令改正通知书》，告知金海都公司在物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务后，未按规定交接的行为，违反了《北京市物业管理办法》第二十七条第一款的规定，责令其于2016年5月20日前改正该行为，按规定进行交接。2017年3月3日，丰台房管局对金海都公司未进行物业交接一案决定立案调查。2017年3月9日，丰台房管局对金海都公司在南曦大厦小区的物业服务情况进行现场检查，经检查发现，金海都公司仍在南曦大厦小区办公，尚未进行项目交接和撤出物业管理区域。丰台房管局向金海都公司发送《谈话通知书》，通知其于2017年3月10日接受谈话，金海都公司未接受谈话。2017年3月9日，丰台房管局对南曦大厦小区业主委员会主任进行询问，其称南曦大厦小区业主委员会已于2015年10月21日、2016年2月29日两次向金海都公司送达不再接受其事实服务的书面告知书，但金海都公司至谈话时未完成物业交接。2017年4月25日，丰台房管局向金海都公司送达京建法罚（丰房）字[2017]第770011号《行政处罚（事先）告知书》，告知金海都公司拟对其处罚的事实、理由和依据以及其享有陈述权、申辩权。次日，金海都公司向丰台房管局提交了书面陈述、申辩意见，丰台房管局对其意见未予采纳。2017年5月11日，丰台房管局作出被诉处罚决定书，内容如前所述。金海都公司对该处罚决定书不服，向丰台区政府提出行政复议申请，丰台区政府于2017年8月28日作出被诉复议决定书，维持了被诉处罚决定书。金海都公司仍不服，提起诉讼。本院认为，依照《北京市物业管理办法》相关规定，丰台房管局作为房屋行政主管部门，具有对本行政区域内物业交接事项进行查处的法定职权。《北京市物业管理办法》第四十三条第一款规定，违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。本案中，在案责令改正通知书、业主大会决议、现场检查笔录、询问笔录、视听资料等证据材料足以证实金海都公司在南曦大厦小区业主共同决定不再接受金海都公司事实服务60日后，未履行交接义务的违法事实。丰台房管局所作被诉处罚决定书认定事实清楚，适用法律正确，执法程序合法，并无不当。丰台区政府在收到行政复议申请后，于法定时间内，履行了相应的程序，作出的被诉复议决定书认定事实清楚，适用依据正确，亦无不当。综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定判决驳回金海都公司的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金海都公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。一、二审案件受理费各50元，均由北京金海都物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘明研审 判 员 徐 宁审 判 员 孙轶松二〇一八年三月二十六日法官助理 徐 蕾书 记 员 高 元