江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终164号上诉人（原审原告）：刘勇，男，1974年8月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，上诉人（原审原告）：胡清，女，1978年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：刘勇，系胡清丈夫。被上诉人（原审被告）：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，地址：江西省吉安市吉州区古南大道附16号18幢101室，统一社会信用代码913608006129307355。法定代表人：肖强武，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。上诉人刘勇、胡清因与被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司（以下简称恒源泰���司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初1576号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘勇上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法支持上诉人一审中的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由恒源泰公司承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋经施工、勘察、设计、建立、建设单位竣工验收，验收结论为工程质量合格，由此认定涉案房屋已达到交房条件，无事实及法律依据。⑴国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收。《江西省城市房地产开发管理条例》第二十五条的规定，房地产开发项目竣工后，由县级以上人民政府房产主管部门会同有关部门进行综合验收，验收合格后，方可交付使用。被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即必须具备国家和地方人民政府规定的交付必备条件——需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，否则不能交付和视为房屋交付。这在吉安市中级人民法院以往的判决也一直确认“房地产开发项目的竣工验收，应当是综合验收”。一审庭审期间以及庭审前被上诉人没有提供任何合法的验收手续文件原件，被上诉人自行组织的竣工验收是被上诉人内部的活动，其结论不能约束上诉人和政府有关部门，更不能替代法律规定的有关部门的验收。因此，案涉房屋不符合交付条件。⑵被上诉人根本没有在2017年7月12日向上诉人送达交房通知书，有证据表明被上诉人向各业主送达的是装修通知书。一审法院认定装修通知书就是交房通知书，并且认定被上诉人的口头通知为合法的交房通知，是错误的。且被上诉人也不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。正式的交付应当是被上诉人取得合同约定的交付条件并合理通知时为准。二、一审法院以租金标准（月租金800元）认定逾期交房所造成的损失于法无据，应按照合同约定的总房款按年利率4.5%计算。⑴《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第17条规定对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额才可以予以参照适用。吉安市中级人民法院、吉州区人民法院在以往的判决书有阐述。一审庭审中，上诉人对一审法院将租金定为违约金的计算方法予以否定，一审法院却认定上诉人认为该评估鉴定标准过低。一审法院以租金��算违约金，于法无据。⑵上诉人购买的房屋没有经过综合验收，存在消防安全等隐患，本身就不能使用，也就谈不上租金问题，鉴定机构却对不能使用的房屋进行租金鉴定，不符合法律规定。且上诉人购买的房屋的同地段同类房屋租金达每月2800元，而鉴定结果只有800元，这明显不公平。三、上诉人在购房时委托被上诉人向管道天然气公司交付燃气开通费用1200元及有限电视开通费用350元。被上诉人称该钱已交给管道天然气公司和有限电视公司，但却拿不出管道天然气公司和有限电视公司出具的发票。因此，被上诉人应退回这两笔费用。被上诉人恒源泰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘勇、胡清的上诉请求，维持原判。上诉人刘勇、胡清向一审法院起诉请求：1、判令恒源泰公司支付逾期交房违约金（暂至起诉时，逾��交房违约金为21795.8元，从合同规定的交房日第二日起至实际交房之日止，按总房款的日万分之三计算逾期交房违约金）；2、判令恒源泰公司退回所收取的天然气入户费1200元、有限电视入户费350元；3、诉讼费由恒源泰公司负担。一审法院认定事实：2014年7月26日，刘勇、胡清与恒源泰公司签订商品房买卖合同，约定刘勇、胡清购买恒源泰公司开发的、位于吉安市吉州区××大道以西、××、××、××以南的恒源泰·锦绣香江7-1-603号房，该房建筑面积97.38平方米，房款总计437638元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人��发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人。由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过290日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分��0.01的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。以上商品房买卖合同签订后，刘勇、胡清按约付清了购房款。2014年7月12日，刘勇、胡清向恒源泰公司缴纳了350元有线电视初装费，1200元管道天然气初装费。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江4-10#楼及地下室进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2017年7月12日，恒源泰公司通过邮政挂号方式向刘勇、胡清邮寄交房通知。刘勇、胡清至今未与恒源泰公司办理房屋交接手续。2017年8月5日，经恒源泰公司申请，对刘勇、胡清逾期交房的损失进行鉴定，吉州区人民法院许可后委托吉安鹭洲司法鉴定中心对恒源泰·锦绣香江7-1-603室的月租金进行评估鉴定。2017年10月26日，后者向吉州区人民法院出具《资产评估司法鉴定意见书》（吉鹭洲司法评估鉴定[2017]第217号），经评估鉴定7-1-603室的月租金为800元（即8.22元/㎡/月）。一审法院认为，刘勇、胡清与恒源泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题。刘勇、胡清按约支付了购房款，恒源泰公司应在2016年12月30日前向刘勇、胡清交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒源泰公司应当书面通知刘勇、胡清办理交付手续。虽然恒源泰公司于2017年7月12日向刘勇、胡清发出书面通知，但刘勇、胡清未收到该通知，而恒源泰公司于2017年8月3日当庭通知刘勇、胡清收房，在刘勇、胡清所购住房经工程竣工验收合格，房屋已具备交付条件的情况下，恒源泰公司向业主通知收房，可���定为收房通知。故恒源泰公司逾期交房期限应从2016年12月31日计算至2017年8月3日止，共计216天。关于逾期交房违约金的问题。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，刘勇、胡清与恒源泰公司关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.01，该违约金与鉴定评估结论相较明显过低，对刘勇、胡清要求调高违约金的主张，予以支持。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间房屋租金标准确定较为客观，刘勇、胡清认为该评估鉴定标准过低，但未提交相关证据证明鉴定评估程序违法或存在其他不应得到采信的证据，故将刘勇、胡清与恒源泰公司约定的逾期交房违约金调整为8.22元/㎡/月计算，恒源泰公司应承担的违约金为97.38㎡×8.22元×216天/30天=5763.3元。因双方的商品房买卖合同中没有约定房屋价款包含管道燃气建设安装费及有线电视安装费，刘勇、胡清于2016年1月1日前已经向恒源泰公司缴纳的该费用，理应由刘勇、胡清自行承担，对刘勇、胡清的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决：一、恒源泰公司于本判决生效后十日内，偿付刘勇、胡清逾期交房违约金5763.3元；二、驳回刘勇、胡清的其他诉讼请求。案件受理费384元，由恒源泰公司负担95元，刘勇、胡清负担289元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：恒源泰公司对上诉人提供的给刘涛、张美等三户业主的三份《通知书》，认为与本案没有关联，且认为该《通知书》就是交房通知。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，但与案涉房屋竣工验收合格时间与交付条件没有关联，故对该组证据依法不予采信。恒源泰公司对上诉人提供的吉安市房地产监察支队于2017年8月23日下达的《责令期限整改通知书》的真实性不持异议，但对该证据的关联性有异议，认为房屋交付条件应以五方主体验收为准。本院认为，该证据只能证明恒源泰公司存在将未验收的房屋交付使用的行为，但不能证明涉案房屋属于整改的范围，故对该证据依法不予采信。恒源泰公司对上诉人提供的房地产监察支队工作人员于2017年9月21日《锦绣香江小区相关事宜》上签字该项目未达交房条件，认为该工作人员无法确认，且与本案没有关联，同时认为房屋交付条件应以五方主体验收为准。本院认为，该证据系个人手写处理意见，真实性无法确定，且只能证��恒源泰公司存在未达交房条件的商品房，不能证明涉案房屋未达交房条件，故对该证据依法不予采信。恒源泰公司对上诉人提供的《承诺书》、《恒源泰锦绣香江小区开发建设情况说明》及《庐陵新区锦绣香江小区工程倒排工期表》是复印件，对该组证据的真实性、合法性和关联性均持异议。本院认为，上诉人未提供该组证据的原件与复印件予以核对，真实性无法确认，故对该组证据依法不予采信。恒源泰公司对上诉人提供的本院及吉州区法院的相关判决书和相关报道不予认可。本院认为，相关判决书和相关报道与本案没有关联，对该组证据依法不予采信。恒源泰公司对上诉人提供的《消防监督结果公开》真实性无异议，但认为是为最后的验收备案做准备，五方主体验收不需要消防部门验收。本院认为，该组证据的真实性、合法性予以认可，但该组证据只能证明锦绣香江小区存在建设工程消防验收不合格，不能证明涉案房屋未达交房条件。上诉人对恒源泰公司提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，认为是恒源泰公司自己印制的，不是国家规定的，不予认可。本院认为，根据建设部《关于印发的通知》第三条规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，但与案涉房屋竣工验收合格交付时间、交付条件没有关联。本院经二审审理查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有���证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收后360个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过360个工作日，出卖人按已付房款的1‰向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条关于入伙通知约定，除买受人未能合同约定期限付清房款及相关款项外，在合同约定的入伙时间之前，出卖人应以电话或挂号信通知买受人入伙。出卖人须在接到通知后15日内办理入伙手续，因买受人原因延期办理的，视出卖人已按期交付。第四条联络地址方式及变更约定，双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证所提供资料的真实性负责，一方联系方式如有变更，应在变更之日起五天内以电话及书面形式通知对方。上诉人合同约定的地址于2015年发生变更后，没有告知被上诉人。2015年11月9日和同年12月4日，江西省发展改革委分别印发《关于规范管道燃气安装费管理的通知》（赣发改商价[2015]1262号）及相关补充通知（赣发改商价[2015]1367号），规定2015年年底前，房地产开发企业已经与购房者签订商品房买卖合同且约定了管道燃气建设安装费用由购房者承担的，按合同约定执行。江西省广播电视网络传输有限公司吉安市分公司向涉案小区业主作出委托书，告知该公司委托被上诉人收取电视装机工料费。2014年12月2日及2015年1月14日，恒源泰公司向江西省广播电视网络传输有限公司吉安市分公司转款代付业主有限电视初装费。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：刘勇、胡清与恒源泰公司签订的《商品房买卖合同》���双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。根据上诉人刘勇、胡清的上诉理由及被上诉人恒源泰公司的答辩意见，本案争议焦点为：1.涉案商品房是否符合双方合同约定的交付条件？2.原审按鉴定机构鉴定的租金标准计算逾期交房违约金是否正确？3.恒源泰公司是否应退回上诉人350元有线电视初装费和1200元管道天然气初装费？关于涉案商品房是否符合双方合同约定的交付条件的问题。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方对该条中的“验收”是指“竣工验收”还是指“综合验收”存在争议。上诉人认为该条中的“验收”是指“综合验收”，而恒源泰公司则认为是指“竣工验收”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条将房屋交付使用的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条亦将房屋交付使用的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，涉案合同第八条对商品房交付条件约定为“商品房经���收合格”，而涉案合同第十五条约定：“恒源泰公司应当在商品房交付使用后90日内办理办证资料备案，在商品房综合验收后360个工作日内配合买受人办理房产证。”可见，涉案合同第十五条对恒源泰公司办理办证资料备案的时间约定为“在商品房交付使用后90日内”，对恒源泰公司配合买受人办理房产证的时间约定为“在商品房综合验收后360个工作日内”。涉案合同第十五条明确约定了“综合验收”这个验收方式，与涉案合同第八条中“验收”相区别。“验收合格”是涉案合同约定的商品房交付使用的前提条件，而“综合验收合格”是涉案合同约定的办理房产证的前提条件。因此，涉案合同第八条中“验收”应为“竣工验收”。上诉人认为涉案合同第八条约定的商品房交付使用条件为“综合验收合格”的上诉理由不充分，不予采纳。案涉房屋经竣工验收合格后，逾期交房违约金应计算至恒源泰公司以电话或挂号信方式通知上诉人收房时间为止，一审法院计算至一审开庭之日止，被上诉人无异议，应予支持。关于一审法院按鉴定机构鉴定的租金标准计算逾期交房违约金是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房的违约金标准过低。涉案房��经吉安鹭洲司法鉴定中心评定租金为800元/月，原审组织双方对该鉴定意见进行质证，恒源泰公司同意以房屋租金800元/月为依据计算逾期交房的实际损失，上诉人质证后对该证据不予认可，但其未提供证据证实其实际损失金额。本院认为，一审法院以吉安鹭洲司法鉴定中心评定的租金800元/月确定涉案商品房的逾期交房违约金并无不当，上诉人请求判令被上诉人按照合同约定的总房款按年利率4.5%计算违约金或者从合同规定的交房日第二日起每日支付违约金100元，没有事实与法律依据，该上诉请求不予支持。关于被上诉人是否应退回所收取的天然气入户费1200元、有限电视入户费350元。上诉人缴纳上述费用依据当时双方约定，上诉人未举证证明其是在受欺诈或胁迫的情况下缴纳上述费用，而依据相关规定及本案事实，被上诉人收取的天然气入户费、有线电视入户费属代收代付性质，是由被上诉人收取之后再交由第三方。因此，上诉人诉请退还两项代收费用的理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，但适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款有误，应为适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，应予纠正，但对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费239.56元，由上诉人刘勇、胡清负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖幼新审判员 李 娟二〇一八年三月二��日书记员 陈 婕