安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1323民初393号原告:王某某，男，1983年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。被告：高某某，女，1983年1月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：孙云鹏，安徽君光律师事务所律师。第三人：罗某某，男，1963年10月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。原告王某某因与被告高某某、第三人罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2017）皖1323民初176x号民事判决，原告王某某上诉。宿州市中级人民法院以（2017）皖13民终173x号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王某某及其委托代理人宋化友、被告高某某及其委托代理人孙云鹏、第三人罗某某及其委托代理人宋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某诉称：2015年3月10日，原告与第三人签订房屋买卖协议，第三人将其所有的位于宿州市某某商城9号楼0113室门面房转让给原告，协议签订后，原告向第三人支付了全部购房款，并于2015年5月21日办理了房屋过户手续。签订协议时，第三人承诺其与被告之间的房屋租赁合同已经解除，并向原告出示了退回租��的银行凭证，但在交付房屋时发现第三人与被告之间的房屋租赁合同没有解除。原告要求被告解除合同、给付租金，被告态度消极，既不同意解除租赁合同，也不给付租金。原告无奈于2016年11月15日、11月25日两次向被告催收租金，被告直至原一审判决后才向原告支付租金。为此，原告具状起诉，要求解除原、被告之间的租赁合同，被告搬出租赁的房屋；被告向原告支付自2017年11月11日起至被告搬离之日期间的租金；诉讼费用由被告承担。高某某辩称：在原告与第三人签订房屋买卖协议前，案涉房屋已租赁给被告使用，现尚在租赁期内，根据买卖不破租赁的规定，被告有权利继续使用案涉房屋；被告没有违约，且已经交付了四年房租，不同意解除合同，愿意按照原租赁合同约定继续给付租金。请求驳回原告诉讼请求。第三人述称：原告诉称在签订房屋买卖协议时已解除租赁合同不属实，原告知道案涉房屋租赁他人使用的事实；第三人在与被告签订租赁合同时第三人一次性收取了被告4个年度的租金，房屋出售时合同履行约一年半时间，第三人将多收的租金退给原告，原告只同意收取购房后至租赁合同约定的第二年度期满前的租金3万元，第三人后将第三、四年度的租金退给了被告。原告起诉被告要求解除合同，与本人没有直接利害关系，把本人列为第三人参加诉讼不符合民诉法的规定，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于案件证据和事实，本院认定如下：1、2013年10月27日，第三人罗某某将其所有的位于宿州市某某商城9号楼0113室门面房租赁给被告高某某使用，���方签订书面租赁合同。该合同约定：租期12年，自2014年11月10日至2025年11月10日止，租金每年55000元。高某某应于合同签订时一次付清4年的房租，以后每年10月份交付下年房租（从2017年10月10日开始付2018年房租）。合同签订后，被告高某某按约定支付了罗某某4年租金。该事实有租赁合同证明，收据证明，高某某、罗某某均无异议，本院予以采信。2、2015年3月10日，原告王某某与第三人罗某某签订房屋买卖合同，第三人罗某某将案涉房屋出售给原告，原告付清购房款，并于2015年5月21日办理了产权过户登记手续。该事实有原告出具的房屋买卖合同、付款收据，房地权证书证明，本院予以采信。3、第三人罗某某将房屋卖给原告后，因其已经收取高某某的四年租金，合同履行尚未满两年。在退租金时，���告只同意收取房屋出售后至租赁合同约定的第二年度期满前的租金3万元，第三、四年度的租金让第三人退给被告，由被告亲自向其缴付。第三人罗某某于2015年11月10日将2016年度、2017年度的租金共11万元退给了被告高某某。该事实有罗某某出具的存款凭条证明，被告高某某、原告王某某均无异议，本院予以采信。4、2016年11月15日、11月25日，原告王某某两次通知被告交纳两年租金22万元，并通过手机短信向高某某提供其银行卡号。被告高某某于11月26日、27日短信回复愿意按合同履行交两年房租11万元，现金已准备好，要求当面交付。后高某某至本院2017年5月31日作出（2017）皖1323民初176x号民事判决后，给付王某某2016、2017年度租金共11万元。王某某、高某某对付款事实均当庭予以认可，本院予以采信。高某某当庭解释一直未给付王某某租金，是担心王某某会认为她同意了每年租金为11万元。该理由不属于法律规定的正当理由，本院不予采信。5、王某某于2016年6月13日向本院起诉被告高某某、罗某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）皖1323民初198x号民事判决，王某某不服该判决上诉后，在二审期间，撤回上诉和一审起诉，宿州市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）皖13民终203x号民事裁定书，撤销灵璧县人民法院（2016）皖1323民初198x号民事判决，准许王某某撤回上诉和起诉。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。宿州市某某商城9号楼0113室门面房被原告王某某购买并过户后，承租人高某某应按照原租赁合同约定继续向该房屋新的所有人王某某履行给付房租的义务。第三人罗某某卖房后于2015年11月10日将该房2016年度、2017年度的租金共11万元退给了被告高某某，视为高某某此时确定知道房屋所有权已发生变动，高某某应该按合同约定将该租金尽快、一次性给付王某某。但在其接到罗某某退款后一年余，未将租金主动给付王某某。2016年11月15日、11月25日，王某某向高某某两次催缴租金，并将其银行卡号提供给高某某，高某某直至本院2017年5月31日作出（2017）皖1323民初176x号民事判决后，才给付王某某2016、2017年度租金共11万元。按照租赁合同的约定，高某某的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”王某某在高某某未履���给付租金的义务后，催告其履行义务，并提供银行卡号和充足履行期限，高某某仍未履行其支付租金义务，王某某要求解除租赁合同的请求，符合该法律规定，本院予以支持。其要求高某某给付2017年11月11日至搬离房后的租赁费，因无具体数目无法判决，可待其搬离后另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：解除高某某与第三人罗某某签订的租赁合同；高某某自判决生效后10日内搬离宿州市某某商城9号楼0113室门面房；驳回原告王某某其他诉讼请求。案件受理费3600元，由高某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  张莺歌审 判 员  李 娟人民陪审员  顾伟伟二〇一八年三月二十二日书 记 员  陈康君附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出��人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。