四川省广安市前锋区人民法院执 行 裁 定 书（2018）川1603执异1号案外人（异议人）：熊乾俊，男，1993年2月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：王德平，四川圣梓律师事务所律师。申请人：王田，男，1967年1月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。被申请人：张清松，男，1979年11月20日出生，汉族，住四川省岳池县。被申请人：杨雨寰，女，1980年8月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。本院在办理申请人王田与被申请人张清松、杨雨寰诉前财产保全一案中，于2017年12月18日作出（2017）川1603财保3号民事裁定，对被申请人杨雨寰名下的位于广安市广安区环溪一路399号19-2-602号房屋（产权证号：广安市房权证广房字第××号、广市国用（2008）第0530号）进行查封，查封期限为二年。利害关系人熊乾俊于2018年1月8日向本院提出了书面异议，本院受理后组成合议庭对熊乾俊的异议进行了审查。本案现已审查终结。异议人熊乾俊提出异议称：2017年12月2日，异议人与杨雨寰签订房屋买卖合同，购买了杨雨寰名下位于广安市××区××单元××号房屋。签订房屋买卖合同时，异议人认真查看了杨雨寰提供的房屋权属证书、杨雨寰与张清松的《离婚协议》等资料。上述资料显示，杨雨寰为该房屋所有权人。因张清松以该房屋为抵押向广安××××区农村信用合作联社的贷款尚有319600元未偿还，异议人代为偿还了该款项，该房屋抵押登记得以涂销。2017年12月2日，异议人接受房屋并入住。至2017年12月7日，异议人总计支付购房款437000元（因房屋存在瑕疵，实际支付房款比合同价减少3000元）。因双方工作繁忙，未及时办理过户登记。因王田与张清松、杨雨寰民间借贷纠纷案，前锋区法院根据王田的申请于2017年12月18日作出（2017）川1603财保3号民事裁定，对异议人购买的房屋进行了查封，致使异议人无法办理过户手续。异议人在查封前已经付清全部房款，并经过合法购买实际占有了案涉房屋，异议人对此无任何过错，因此前锋区法院查封案涉房屋违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。故异议人提出异议，要求解除对案涉房屋的查封保全措施。申请人王田、被申请人张清松、杨雨寰均未作答辩。审理查明：位于广安市××区××号的房屋（面积117平米）于2008年取得不动产权属证书、登记在杨雨寰名下。2017年9月5日，张清松与杨雨寰在广安××××区民政局办理了离婚登记。双方在《离婚协议》中约定该房屋归杨雨寰所有。2017年12月2日，熊乾俊通过房产中介广安华迈房地产经纪有限公司与杨雨寰签订了《房屋买卖合同》。该合同约定，卖方杨雨寰将位于广安市××区××水乡××单元××号已装修的房屋以44万元的价格出售给买方熊乾俊，买方在签订合同当日支付定金3万元，余款以银行到账为准，卖方在合同签订之日向买方交付房屋钥匙。签订合同当日，熊乾俊向杨雨寰支付定金3万元，杨雨寰向熊乾俊交付了房屋。张清松于2014年8月29日以该房屋向广安××××区信用合作联社申请了抵押贷款，截止2017年12月5日尚未完全清偿贷款本息。2017年12月5日，熊乾俊转账316900元至张清松银行账户用于偿还贷款本息，不动产登记部门于当日办理了该房屋的抵押注销登记，熊乾俊当日另向杨雨寰支付房款79100元。2017年12月7日，熊乾俊、杨雨寰、房屋中介公司又签订了《合同补充》，杨雨寰同意就房屋存在瑕疵问题减少价款3000元。2017年12月18日，王田因与张清松、杨雨寰民间借贷纠纷向本院申请对杨雨寰名下的上述房屋进行查封，本院同日作出（2017）川1603财保3号民事裁定，对该房屋进行了查封，查封期限为二年。王田于2018年1月10日向本院提起对杜恒顺、周定玉、林勇、李杰、张清松、杨雨寰的民间借贷诉讼，本院受理案号为（2018）川1603民初79号。本院认为，本案争议焦点在于：熊乾俊对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的支付价款全部义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。查封规定第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽是案外人执行异议审查程序的标准，但《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”而民事诉讼法第二百二十七条是关于案外人执行异议的规定，故案外人对保全标的提出的异议当然也应当适用查封规定。本案中，首先，案涉房屋虽原为张清松、杨雨寰的夫妻共同财产，但两人离婚协议约定该房屋归杨雨寰所有，且该房屋自始便登记在杨雨寰名下，杨雨寰有对该房屋的处分权利，杨雨寰与熊乾俊签订房屋买卖合同并不构成无权处分，只是该处分权受广安××××区农村信用合作社抵押权的限制。其次，杨雨寰与熊乾俊签订房屋买卖合同后，熊乾俊向张清松支付款项，张清松以该款偿还了对广安××××区农村信用合作社的贷款本息，案涉房屋上存在的抵押权得以消灭，熊乾俊取得物权期待权的障碍得以排除。再次，熊乾俊向杨雨寰支付了购买案涉房屋的全部价款并实际占有该房屋，结合该房屋面积、位置来看，该价款符合本地市场行情。最后，从杨雨寰与张清松离婚、杨雨寰与熊乾俊签订房屋买卖合同、熊乾俊向杨雨寰或张清松支付购房款、案涉房屋办理抵押权注销登记、熊乾俊实际占有房屋的时间来看，前述行为均发生在王田向本院申请诉前保全的时间节点之前，现有证据不能认定熊乾俊在该交易行为中存在过错或与恶意。熊乾俊付清所有购房款项的时间与王田向本院申请诉前财产保全的时间仅相隔十余天，在如此短的时间内未完成产权过户登记的原因不能归责于熊乾俊。综上，案涉房屋所有权虽未转移，但熊乾俊已享有足以排除执行的物权期待权，该物权期待权虽非物权，但优先于一般债权，受法律所保护，熊乾俊申请解除对案涉房屋保全措施的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条第二款，第十七条第一款第二项之规定，裁定如下：解除对杨雨寰名下位于广安市广安区环溪一路399号19幢2单元602号房屋（产权证号：广安市房权证广房字第××号、广市国用（2008）第0530号）的查封措施。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向广安市前锋区人民法院提起执行异议之诉；逾期未提起执行异议之诉，本院将自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。审判长  李乾波审判员  陈 敏审判员  罗升超二〇一八年一月十八日书记员  高 盼附本裁定所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。