江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初5572号原告（反诉被告）：吴长存。委托诉讼代理人：姚伯祥，江苏衡胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：倪克永。被告（反诉原告）：侯殿勤。两被告共同委托诉讼代理人：倪克梅（系倪克永胞妹），女，1974年5月25日出生，汉族，住盱眙县。原告（反诉被告）吴长存（以下简称原告吴长存）与被告（反诉原告）倪克永、侯殿勤（以下简称被告倪克永、侯殿勤）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告吴长存委托诉讼代理人姚伯祥、被告倪克永与侯殿勤共同委托诉讼代理人倪克梅到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告吴长存委托诉讼代理人姚伯祥、被告倪克永与侯殿勤共同委托诉讼代理人倪克梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴长存向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告吴长存与被告倪克永、侯殿勤于2017年8月20日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告倪克永、侯殿勤返还原告吴长存购房款50000元；3、本案诉讼费用由被告倪克永、侯殿勤承担。事实和理由：2017年8月上旬，原告吴长存在网络上看到被告倪克永、侯殿勤发布出售“香江花苑旁3室2厅1卫”房屋的广告。后原、被告就该房屋签订买卖合同，合同约定，两被告倪克永、侯殿勤将位于江苏XX**有限公司职工宿舍3-302室房屋（建筑面积127平方米），以人民币305000元的价格出售给原告吴长存。合同签订后，原告吴长存按照约定给付被告购房首付款50000元，后原告吴长存得知，两被告倪克永、侯殿勤不是该房屋的所有人，该房屋的产权人为江苏XX**有限公司，况且该房屋用地为工业用地，该房屋依法不得作为商品房上市流转，根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律规定，原告吴长存根本不能办理该房屋的所有权登记手续。综上所述，为维护原告吴长存的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持诉求。被告倪克永、侯殿勤辩称，原、被告在签订房屋买卖合同前，原告吴长存是知道该房屋是小产权房，是没有房产证的。网上的广告也是说明该房屋没有房产证。原告吴长存其个人也出售过一个小产权房，应当知道其中道理。在原告吴长存购买该房屋时，其房屋中还尚有租客，现原告吴长存主张房屋买卖无效，要求被告倪克永、侯殿勤退还房款属于违约行为，应当赔偿被告方损失。被告倪克永、侯殿勤向本院提出反诉请求：1、请求法院判决原告吴长存给付被告倪克永、侯殿勤损失合计23755元（其中包含一年租金损失9000元、支付给承租人违约金3000元、搬家费用1200元、合同违约金10000元、无锡至盱眙来回交通费用555元）；2、反诉费用由原告吴长存承担。事实和理由：原、被告于2017年8月20日就原告所诉房屋签订了买卖合同，总价305000元。原告吴长存于签订合同当日支付首付款50000元，余款255000元于交房前一次性付清。合同签订后，被告倪克永、侯殿勤立即与案涉房屋内的承租人孙某联系搬离事宜。因被告倪克永、侯殿勤于2016年4月1日与孙某签订了为期5年的房屋租赁合同，约定每年租金9000元，租赁期内如出租方违约，须向承租人支付3000元违约金及由此产生的一切费用。因被告倪克永、侯殿勤将该房屋出售给原告吴长存，被告倪克永、侯殿勤支付了3000元违约金及搬家费用1200元。而原告吴长存在签订合同之后，主动恶意违约，不再要求购买房屋，导致被告倪克永、侯殿勤产生相应损失，含租金9000元及交通费，另双方在合同中约定，如有一方违约，违约方向守约方支付已付房款20%的违约金。本案中，原告吴长存对所购房屋、土地性质清楚了解，在慎重考虑之后决定购买房屋并支付首付款，现其中途毁约，故原告吴长存还需向被告倪克永、侯殿勤支付10000元违约金。原告吴长存的行为严重侵害了被告倪克永、侯殿勤的合法权益，请求法院判决支持被告倪克永、侯殿勤的诉讼请求。在原告吴长存支付上述费用后，被告倪克永、侯殿勤同意将剩余款项返还给原告吴长存。原告吴长存对被告倪克永、侯殿勤的反诉辩称，原告吴长存认为，被告倪克永、侯殿勤的反诉请求没有事实与法律依据，根据其反诉事实陈述，2016年4月1日，两被告倪克永、侯殿勤就与案外人孙某签订了5年的房屋租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，两被告倪克永、侯殿勤在此期间如出卖房屋，应告知案外人孙某是否要优先购买，在案外人明确表示不购买的情况下才可以对外出售。况且两被告倪克永、侯殿勤并未将房屋租赁事实向原告吴长存告知与说明，综上，请求法院驳回两被告倪克永、侯殿勤的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明的案件事实如下：2017年8月初，原告吴长存通过网上广告信息得知被告倪克永、侯殿勤夫妻正对外出售位于盱眙县城“香江花苑”旁的一套无房产证的商住房。2017年8月20日，原告吴长存与被告倪克永、侯殿勤经协商一致，自愿签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定出卖人（甲方）为被告倪克永、侯殿勤，买受人（乙方）为原告吴长存。该合同主要内容为：一、甲方自愿将其位于盱眙县盱眙XXXX有限公司职工宿舍3-302的房屋（建筑面积127平方米）以人民币叁拾万伍仟元整（￥305000元）的价款出售给乙方。二、本合同签订时，乙方于2017年8月20日支付甲方购房首付款50000元；剩余购房款255000元于交房前一次性付清。三、本合同签订后，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，由乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等相关费用由乙方负担。四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利，乙方保证按期缴纳各项费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。五、违约责任。1、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的20%作为甲方的损失赔偿金；2、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能问题的，如有补偿款发放，归乙方所有，与甲方无关。全款付清后，乙方入住，房屋的一切权利归乙方所有，后续一切问题与甲方无关，由乙方负责。甲方若全部或部分不履行本合同规定，按乙方同条款执行。双方同时口头约定，该房屋于2017年9月20日前交付。上述合同签订后当日，原告吴长存支付购房首付款50000元给被告倪克永、侯殿勤方，被告倪克永向原告吴长存出具了一份收条。此后原告吴长存到该房屋实地了解，认为该房屋产权人不属于被告倪克永、侯殿勤，便向两被告提出解除买卖合同，并要求两被告退还所收取的50000元房款，被告倪克永、侯殿勤要求原告吴长存赔偿其损失，双方协商未果，原告吴长存遂于2017年9月20日向本院提起诉讼。另查明，诉讼中被告倪克永、侯殿勤对于其所出售的案涉房屋仅仅提供了盱眙XXXX有限公司出具的职工集资建房收据复印件一份，而并未提供其对该房屋享有所有权的相关证据，也未提供该房屋建造所需的用地批准手续、规划许可证、施工许可证等相关审批手续。而根据本院调查所知，案涉房屋系被告倪克永于2007年左右以盱眙XXXX有限公司（现更名为江苏XX**有限公司）职工名义交纳集资建房款117000元后获取了该房屋的使用权。该房屋属于江苏XX**有限公司职工宿舍，该房屋土地性质属于工业用地，且该房屋没有办理产权登记手续。对于该房屋的所有权属，被告倪克永、侯殿勤与江苏XX**有限公司之间尚存在争议。再查明，2016年4月1日，经被告倪克永胞妹倪克梅介绍与商谈，被告倪克永与案外人孙某经协商一致自愿签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定出租方（甲方）为被告倪克永，承租方（乙方）为孙某，该合同主要内容为：一、房屋地址：盱眙XXXX有限公司职工宿舍3-302，用于普通住房。二、租赁期限及约定。该房屋租赁期共5年，自2016年4月1日起至2021年4月1日止；房屋租金，每年9000元，按半年一付，另付押金1000元；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用；如果甲方在租赁期间违约，应向乙方赔偿违约金3000元及由此产生的一切费用。三、乙方违约处理规定。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金等。合同签订同期，孙某支付给被告倪克永方房屋一年租金8000元，2017年8月左右，因上述房屋对外出售原因，被告倪克永方与孙某经协商同意解除了房屋租赁合同，被告倪克永委托人倪克梅给付孙某3000元搬家费用，并免除孙某应支付的部分房租费用，后孙某搬离了该承租房屋，将该房屋交付给了被告倪克永方。认定上述事实的证据有，原告吴长存提供的《房屋买卖合同》1份（2017.8.20）、被告倪克永收条1份（2017.8.20）、交易记录1份（2017.8.20）、广告信息1份，被告倪克永、侯殿勤提供的盱眙XXXX有限公司集资建房收据复印件1份、微信聊天记录1份、《房屋租赁合同》1份（2016.4.1）、加油费票据1份（2017.10.6）、车票1张，本院依职权调取的江苏XX**有限公司土地使用权证1份（2010.11.4）、案涉房屋照片打印件2份、证人冉某的陈述笔录1份（2017.12.12）、证人孙某陈述笔录1份（2017.12.19）以及原、被告的庭审陈述等，上列证据已经庭审质证，本院根据其与本案的关联程度予以综合认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”，因案涉房屋的建筑没有办理建筑工程用地批准手续等，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条的规定，且至今仍未补办相关合法的审批手续，也未办理合法产权登记手续，同时该房屋系公司职工宿舍，案涉房屋土地属于工业用地，而不属于民用住宅用地，且被告倪克永、侯殿勤也并未提供其对该房屋享有所有权的相关证据，对于该房屋的所有权属，被告倪克永、侯殿勤与江苏XX**有限公司之间尚存在争议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，因而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案原告吴长存与被告倪克永、侯殿勤于2017年8月20日签订的《房屋买卖合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，既然原、被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同，且该案涉房屋仍在被告倪克永、侯殿勤的管理之下，所以被告倪克永、侯殿勤因该合同取得的财产50000元，应当予以返还给原告吴长存。因而对于原告吴长存的诉讼请求，因有事实与法律依据，本院予以支持。对于被告倪克永、侯殿勤的反诉请求，其要求原告吴长存赔偿其损失合计23755元（其中包含合同违约金10000元、一年租金损失9000元、支付给承租人违约金3000元、搬家费用1200元、无锡至盱眙来回交通费用555元），对此本院认为，因原、被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同，是无法履行的，因而该合同中的涉及逾期付款的违约条款也应为无效条款，故被告倪克永、侯殿勤主张合同违约金10000元没有事实与法律依据，本院不予支持；对于被告倪克永、侯殿勤主张租金损失9000元，因诉讼中其与证人孙某对于房屋租金金额、租赁时间、租赁合同的签订、租金的给付、合同的解除、租金损失金额等方面陈述均存在矛盾之处，同时原告吴长存对该房屋租赁事实也不知情，况且因被告倪克永、侯殿勤主动出售房屋而引发纠纷，且被告倪克永、侯殿勤也未进一步举证证明其诉讼主张，因而对于该项诉求，本院不予支持。对于被告倪克永、侯殿勤主张支付承租人违约金3000元，虽然被告倪克永与孙某在《房屋租赁合同》约定“如果甲方在租赁期间违约，应向乙方赔偿违约金3000元及由此产生的一切费用。”，但因原告吴长存对该房屋租赁事实不知情，且被告倪克永与孙某商谈给付违约金时也并未告知原告吴长存，况且因被告倪克永、侯殿勤主动出售尚在租赁期间、权属不明且依法应禁止出售的房屋而引发纠纷，对此被告倪克永、侯殿勤应承担全部责任。因而对于被告倪克永、侯殿勤该项请求，本院也不予支持。对于被告倪克永、侯殿勤主张搬家费用1200元，诉讼中承租人孙某否认收到该项费用，被告倪克永、侯殿勤也未提供其他证据予以证明，故本院对该诉讼请求不予支持。对于被告倪克永、侯殿勤主张无锡至盱眙来回交通费用555元，因其并未提供有效证据予以证明，故本院对该诉讼请求也不予支持。因而对于被告倪克永、侯殿勤所有的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，本案因调解不成，依照《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告吴长存与被告倪克永、侯殿勤于2017年8月20日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、被告倪克永、侯殿勤于本判决生效后30日内返还原告吴长存购房款50000元；三、驳回反诉原告倪克永、侯殿勤的反诉请求。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元,反诉案件受理费394元，减半收取197元，合计1247元，均由被告（反诉原告）倪克永、侯殿勤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡迎阳人民陪审员  毕世伟人民陪审员  孙克常二〇一八年三月二十日书 记 员  种 皓附相关法律规定：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十三条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。