辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1715号上诉人（原审原告）：沈阳祥禾仁家物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区南堤东路1-1号6门。法定代表人：韩萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝峰，男，1985年4月10日出生，汉族，沈阳正达红阳房地产有限公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区香堤湾业主委员会，住所地沈阳市浑南新区南堤东路1-3号2-12-2。负责人：刘璐，该业委会主任。委托诉讼代理人：夏世君，男，1959年6月18日出生，满族，该业委会成员。上诉人沈阳祥禾仁家物业管理有限公司（以下简称“祥禾仁家物业”）因与被上诉人沈阳市浑南区香堤湾业主委员会（以下简称“香堤湾业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初10400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祥禾仁家物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人作出的选聘和解聘物业服务企业决议无效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：按照《物业管理条例》第十二条的规定，香堤湾小区总面积240,319平方米，目前交付的专有面积占总面积42.08%，无法超过总面积的半数，故该小区不可能合法有效选举产生全法的业主委员会，更没有权利选聘和解聘物业服务企业，更没有权利屡次要求上诉人撤出小区，其行为严重影响了上诉人的日常工作，包括物业费收缴工作。香堤湾业委会辩称，一、上诉人的上诉讼请求于法无据，诉讼主体不适格。根据物权法第75条的规定，成立业主委员会系属本园区业主专有的权利，业主大会的决议事项及内容以及成立业主委员会的程序受政府有关部门指导和监督。上诉人即非被上诉人园区业主，也非政府有关部门，因此，上诉人无权对业主大会和业主委员会的决议、决定及相关程序提出异议或诉讼，其诉讼主体不适格。二、上诉人的上诉请求是确认被上诉人做出的选聘和解聘物业服务企业决议无效，这是上诉人要求法院确认合同效力之诉，即民事诉讼，而事实与理由部分却主张被上诉人业主委员会的成立在程序上不合法，这是要求法院解决业主委员会成立过程是否合法的程序性问题，似乎是具有一定行政法律关系性质的行政诉讼，二者并非同一法律关系，由于两个问题的法律关系性质不同，处理方式也不同。物业管理条例第19条规定：业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通报全体业主。根据这一规定，业主大会、业主委员会做出的决定、决议的程序是否合法，只能由对其有指导和监督权的政府有关部门予以处理。我国法律目前对业主大会做出的有关成立业主委员会的决定、决议并未设定非当事人即任意第三人的诉权和异议权。民事诉讼法也未将业主委员会成立的程序性合法与否纳入民事诉讼审查范围。因此上诉人的起诉与上诉违反了民事诉讼法第119条的规定。本案不属于人民法院的受案范围。三、香堤湾小区是一个独立小区。业主有权召开业主大会，成立业主委员会，业主大会和业主委员会有权依法作出选聘或解聘物业服务企业。上诉人的起诉和上诉均于法无据，无理取闹，目前已严重影响了被上诉人香堤湾小区广大业主的正常生活和园区秩序，同时也浪费了人民法院有限的司法资源。四、香堤湾小区业主委员会的成立是有法可依的，依法向小区所在地在水一方社区和浑南区政府小区办，申请成立设立业主大会筹备组，在小区办和社区的指导监督下召开了香堤弯小区业主大会，经业主大会决议，按照法定程序，于2016年10月31日成立了业主委员会，并经政府有关部门备案。因此，香堤湾小区业主委员会的成立程序完全合法有效。上诉人的诉求与事实不符，也没有法律依据，一审法院依法判决予以驳是客观公正的。五、上诉人违反相关法律法规的规定，在收到被上诉人及小区办向其送达的撤场通知书后拒不撤走，并组织社会上一些不法人员非法强占香堤弯小区，使香堤湾小区广大业主的人身权和财产权受到了严重损害和威胁，对社会治安造成恶劣影响，给当地公安机关和政府工作增添了不必要的麻烦。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。祥禾仁家物业向一审法院起诉请求：1.确认该被告作出的选聘和解聘物业服务企业决议无效；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院对双方有争议的证据，认定如下：1.原告提供建设工程规划许可证及附图、管网综合平面图、管网给水工程平面图，证明原告园区A、B两个区域总面积240319.15平方米，被告为A区域，面积101134.42平方米占总面积的42.08%，所占面积没有达到半数，A、B两个区域设施设备是共用的，不可分割的，为同一物业小区，被告辩称根据图纸显示，A区（香堤湾）与B区（沈河府）是相互独立园区，并不是同一个物业服务区域，且管网不是划分独立区域的依据，应该按照物业管理条例划分。2.被告提供物业管理区域划分情况说明、关于划定浑南区香堤湾小区业务大会物业管理区域的公告、物业管理区域划分意见书、前期物业合同、物业区域招标情况说明，证明被告园区是独立物业管理区域，记载的园区建筑面积、四至均一致，本院予以确认。3.被告提供照片、沈河府楼盘销售资料，证明沈河府与香堤湾是相互独立的小区，沈河府由华润置地物业提供物业服务，本院对该证据予以确认。4.被告提供业主大会表决结果公告、业主大会决议、社区会议纪要、照片，证明业主大会决议产生业主委员会流程，并将结果公示，本院对该组证据予以确认。5.案件移送函，证明因原告拒绝撤出被告园区，被告将案件移交给浑南区行政执法局，本院对该证据予以确认。一审法院认定事实：红阳·上河城A区（又称香堤湾小区）由沈阳正达红阳房地产有限公司开发，原告为其提供物业服务。2016年10月31日，香堤湾小区成立业主委员会即被告沈阳市浑南区香堤湾小区业主委员会。2017年7月29日经业主大会决议，被告选聘了新的物业服务公司万科物业服务有限公司，并于2017年10月20日签订了物业服务合同。原告以香堤湾小区交付面积未达到园区半数、被告成立不合法为由，请求法院确认被告作出的解聘、选聘物业服务企业的决议无效。一审法院认为，业主委员会是全体业主的代表人，有权根据业主大会决议选聘和解聘物业服务企业。根据沈阳市浑南区现代商贸区管理委员会和浑南区五三乡街道办事处在水一方社区居民委员会出具的《关于划定浑南区香堤湾小区业主大会物业管理区域的公告》，香堤湾小区是一个独立的小区和独立的物业服务区域。该小区业主在申请设立业主大会筹备组后，在小区办和社区的指导监督下召开了业主大会筹备会和业主大会，经业主大会决议，成立了业主委员会，并经政府有关部门备案。因此，香堤湾小区业主委员会的成立符合法律规定，依法取得了业主对外签订物业服务合同的授权。2017年7月29日，在街道办事处的监督指导下，香堤湾业主委员会组织召开了业主大会，采取书面征求意见的方式，对是否解聘祥禾仁家物业和是否通过招投标方式选聘新的物业服务企业进行了问卷表决，其公开的决议票数与面积占比均超过半数。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该小区开发公司与原告签订的前期物业合同第42条亦约定：委托管理期限自2011年5月5日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。故被告解聘、选聘物业服务企业的决议合法有效，原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第八条、第九条、第十二条、第二十六条之规定，判决：驳回原告沈阳祥禾仁家物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈阳祥禾仁家物业管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照我国《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例(2016修订)》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”又根据本案中上诉人祥禾仁家物业与案外人建设单位签订的前期物业服务合同第四十二条约定：“委托管理期限自2011年5月5日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。”现被上诉人香堤湾业委会为涉诉园区依法成立的业主委员会，一审法院对于被上诉人的成立过程进行了比较详尽的查明，对于被上诉人的成立符合法律规定的认定并无不当，上诉人仅以被上诉人所代表的园区业主并非是一个独立园区的全部业主，目前交付的专有面积无法超过总面积的半数为由，否认被上诉人行使前述法律及行政法规赋予的权利，因未能依据充分证据加以证明，且上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同业已履行致届满条件，被上诉人的解聘、选聘物业服务企业的决议系行使其自身权利的行为。上诉人可以与被上诉人就提供继续为园区提供物业服务进行平等协商，通过招投标等方式进行合理竞争，重新订立物业服务合同，但不能强行提供物业服务，故其上诉主张缺少法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，祥禾仁家物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳祥禾仁家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年三月十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。