贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终919号上诉人（原审被告）：贵州桥梁建设集团有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路1号26楼。法定代表人：王伯航，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙涛，贵州丰玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小川，贵州丰玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州乐业安居物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区百花山路2号。法定代表人：蒋楚鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张皓云，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：安民，贵州证衡律师事务所律师。原审第三人：贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区南垭路经济适用房1、2楼商铺。法定代表人：朱武卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨小强，男，该公司员工。上诉人贵州桥梁建设集团有限责任公司（以下简称桥梁集团）因与被上诉人贵州乐业安居物业管理有限公司（以下简称乐业安居物业公司）及原审第三人贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司（以下简称打渔仔餐饮文化公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桥梁集团上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初8025号民事判决，改判驳回乐业安居物业公司的诉讼请求；2、依法判令乐业安居物业公司承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：1、桥梁集团于2012年8月3日将涉案物业出租给打渔仔餐饮文化公司，打渔仔餐饮文化公司正常使用物业直至2015年年底。因2015年10月2日起贵阳市1.5环市政工程施工，导致打渔仔餐饮文化公司不能正常经营，该公司便停止营业至今，也因此未交纳相关物管费，且乐业安居物业公司在此期间的物业服务相对减少，甚至未提供如室内垃圾清运、室外垃圾清扫、外墙擦洗、路面去灰、物业养护等相关服务，故依据《物业管理条例》第四十条的规定，在打渔仔餐饮文化公司未营业期间，一审法院支持乐业安居物业公司主张对其未提供物业服务期间的物业管理费，对桥梁集团及打渔仔餐饮文化公司明显有失公平。2、一审庭审中，乐业安居物业公司所主张的依据是其与打渔仔餐饮文化公司签订的《前期物业服务协议》及《物业服务补充协议》，并未就打渔仔餐饮文化公司停业至今提供的物业服务提出如安全巡逻记录、卫生打扫记录、消防检查、绿化维护等相关证据，一审法院未就以上客观事实进行考量，乐业安居物业公司未提供相关服务而获取高额的物业管理费与法律规定相悖，与事实不符。3、在长达19个月的时间内，乐业安居物业公司在打渔仔餐饮文化公司不交纳物业管理费时并未积极履行催收、告知义务，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，乐业安居物业公司未按照法律规定履行相应书面催交程序导致损失扩大，乐业安居物业公司应对该期间物管费负主要责任。综上所述，一审未就案件的客观事实进行审查，判决桥梁集团与打渔仔餐饮文化公司连带支付物管费属于事实认定不准确，法律适用错误，有显失公平之处，故请求二审法院对全案进行审查后判令如前所请。乐业安居物业公司辩称，1、桥梁集团一审答辩时认可了乐业安居物业公司的物业服务，现桥梁集团的上诉理由与其一审答辩理由不一致，不应得到支持。2、乐业安居物业公司二审中提供的相关证据证明乐业安居物业公司一直对涉案小区提供了物业服务而非直接对打渔仔提供物业服务，故桥梁集团主张乐业安居物业公司没有提供物业服务是没有证据支撑的，也是与事实不相符的，桥梁集团及打渔仔餐饮文化公司主张停业就不应当交纳物业费是错误的。3、乐业安居物业公司对打渔仔餐饮文化公司已经进行多次催收物业费，只是很多时候是因为打渔仔餐饮文化公司没有人在，并且不管乐业安居物业公司是否催缴，交纳物业费都应是业主的责任。故桥梁集团的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。打渔仔餐饮文化公司述称，该公司的陈述意见同桥梁集团的上诉意见一致。乐业安居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令桥梁集团及打渔仔餐饮文化公司连带支付乐业安居物业公司物管费136477元（2015年12月至2017年6月，共19个月物管费，每月物管费7183元）；2、本案诉讼费由桥梁集团承担。一审法院认定事实：2012年8月3日，桥梁集团与打渔仔餐饮文化公司签订《黔逸花园项目租赁合同书》，将位于贵阳市云岩区南垭路“黔逸花园”物业1、2楼商铺出租给打渔仔餐饮文化公司，约定租赁面积2620平方米，商铺的物业管理由打渔仔餐饮文化公司自行承担。2012年10月24日桥梁集团出具《委托函》,写明全权委托打渔仔餐饮文化公司办理“黔逸花园一、二层商铺”物业管理服务合同。2012年11月1日，打渔仔餐饮文化公司以桥梁集团委托方身份与乐业安居物业公司签订《前期物业服务协议》及《物业服务补充协议》，约定乙方（即桥梁集团）所购商用房屋建筑面积2620平方米，由甲方（即乐业安居物业公司）提供物业服务与管理，物管费按每平方2.7元收取。《前期物业服务协议》第三条三款约定：“乙方出租物业的，物业管理服务费由租用人承担，如租用人拖欠物业管理服务费的，物业管理公司可最终向乙方追缴租用人所欠物业管理服务费及滞纳金。”之后，打渔仔餐饮文化公司按每月7183元向乐业安居物业公司交纳物管费至2015年11月，因2015年12月至2017年6月期间打渔仔餐饮文化公司未予交纳，乐业安居物业公司遂起诉。审理中，乐业安居物业公司与打渔仔餐饮文化公司共同述称，因打渔仔餐饮文化公司在租赁过程中占用部分公共部位作经营使用，故物管费每月缴费金额超出合同约定金额。另查明：2013年12月2日贵州省国家安全厅向贵州省经济适用住房建设发展中心发出《关于指定销售对象的函》，明确“黔逸花园大厦”项目一、二层商业用房指定按成本价销售给桥梁集团。2016年5月20日桥梁集团与贵州省经济适用住房建设发展中心签订《商品房买卖合同》两份，购买了位于贵阳市垭路经济适用第1单元1层1号房及2层1号房，建筑面积共2045.76平方米。上述事实，有各方当事人陈述、《黔逸花园项目租赁合同书》、《前期物业服务协议》、《物业服务补充协议》、《商品房买卖合同》在卷佐证。一审法院认为，桥梁集团向打渔仔餐饮文化公司出具委托手续，委托打渔仔餐饮文化公司办理物管费相关事宜，打渔仔餐饮文化公司与乐业安居物业公司签订的《前期物业服务协议》、《物业服务补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对桥梁集团具有约定力。根据物业协议约定，物业费由承租人交纳，如承租人拖欠物业费，乐业安居物业公司可最终向出租人追缴，现打渔仔餐饮文化公司未按约交纳物业费，乐业安居物业公司依合同既可向打渔仔餐饮文化公司主张权利，亦可向桥梁集团主张权利，故对乐业安居物业公司要求桥梁集团与打渔仔餐饮文化公司连带支付物业管理费的主张予以采信，但是物业费金额应以桥梁集团实际物业面积为准，即2045.76平方米×2.7元/平方米×19个月＝104947元。桥梁集团委托打渔仔餐饮文化公司办理“黔逸花园一、二层商铺”物业管理合同事宜，打渔仔餐饮文化公司占用物业共有部分作经营使用而向乐业安居物业公司多交物业费，已超出桥梁集团授权范围，相应民事责任应由打渔仔餐饮文化公司承担，因物业共有部分系由业主共同享有权利并承担义务，乐业安居物业公司是否可向打渔仔餐饮文化公司收取共有部分物业费，涉及业主利益，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，判决：一、贵州桥梁建设集团有限责任公司、贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司于本判决生效之日15日内连带支付贵州乐业安居物业管理有限公司物业管理费人民币104947元；二、驳回贵州乐业安居物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3030元，减半收取1515元，由贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司、贵州桥梁建设集团有限责任公司承担1199元，由贵州乐业安居物业管理有限公司承担316元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审审理中，桥梁集团向本院提交了贵阳市水利交通发展投资（集团）有限公司于2015年11月17日作出的《关于贵阳市1.5环南垭路项目施工严重影响贵州桥梁合法权益的复函》一份及现场图片四张。《关于贵阳市1.5环南垭路项目施工严重影响贵州桥梁合法权益的复函》载明“贵州桥梁建设集团有限责任公司：贵公司来文《关于贵阳市1.5环南垭路项目施工严重影响贵州桥梁合法权益的函》我公司已收悉，1.5环南垭路作为省、市重点项目，要求在2016年内建成，工期任务繁重紧迫，该项目设计方案已经过规划、城建等相关部门的审批，同时为保障建设任务完成，对相关路段封闭施工已经市交管局审批，属于正常施工需求，无法兼顾保证沿线商业设施经营，希望贵单位能够充分理解并支持我市1.5环的工程建设”，欲证明乐业安居物业公司主张的收取物管费期间，该物业受建造1.5环工程影响已经没有正常营业，乐业安居物业公司未按照《前期物业服务协议》所约定的进行物业服务。经质证，乐业安居物业公司认为桥梁集团提供的只是一个复函，看不到与本案有关联的地方，也体现不出对方的主张，且该复函的落款日期为2015年11月17日，但乐业安居物业公司主张的是2015年12月至2017年6月期间的物业费，这是之前的复函；而桥梁集团提供的照片看不出时间和具体情况，与本案没有关系，达不到证明目的。打渔仔餐饮文化公司对桥梁集团提供的该组证据表示没有意见。同时，乐业安居物业公司向本院提交了六组证据。第一组证据，盖有“贵阳市云岩区黔逸花园小区业主委员会”印章的2018年1月9日的《证明》一份。该《证明》的部分内容载明“乐业安居物业管理公司在服务期间（2011年7月至2017年6月），对黔逸花园的物业管理工作是对整个小区的业主服务，物业管理包括了对小区共用设施设备维修养护、配合公安和消防部门做好小区内公共秩序维护和安全防卫、消防安全、绿化管理、环境卫生管理等工作。乐业安居物业管理公司服务期间，给小区业主营造了一个安全、和谐、文明、洁净的生活环境”，欲证明乐业安居物业公司从2011年7月至2017年6月期间，一直为黔逸花园提供了合格的物业管理服务。第二组证据，盖有“贵州乐业安居物业管理有限公司南垭路项目处”印章的2016年1月6日及2016年3月17日的《通知》各一份、盖有“贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司办公室”印章的2016年1月7日的《欠条》及2016年2月2日的《情况说明》各一份。其中，落款日期为2016年1月6日的《通知》载明“贵州蜀冠打渔仔餐饮文化有限责任公司：由于贵公司2015年11月电费、12月物业费、垃圾费至今尚未交纳，我物业公司已垫付12月电费4299元交供电局，12月垃圾费1000元交社区，12月物业费7183元，合计共12482元，您公司未交清以上费用，而2016年1月电费单马上到，我物业公司没有资金垫付，将于2016年1月7日停止供电，特此通知”。落款日期为2016年1月7日的《欠条》载明“今欠贵州乐业安居物业管理有限公司12月物业费7183元.贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司财务：李媛媛边军强”。落款日期为2016年2月2日的《情况说明》载明“今暂欠贵州乐业安居物业管理有限公司2016年1月物业费及垃圾清运费共计8183元.贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司会计：李媛媛”。该《欠条》及《情况说明》均盖有“贵州打渔仔餐饮文化有限责任公司办公室”印章。落款日期为2016年3月17日的《通知》载明“贵州蜀冠打渔仔餐饮文化有限责任公司：由于贵公司2016年1月电费、2月电费；2015年12月物业费、2016年1月物业费、2016年2月物业费等费用至今尚未交纳，我物业公司已帮贵公司垫付2016年1月、2月电费8583元交供电局。2015年12月到2016年2月物业费共计21549元，以上费用总计30132元整。我公司无义务给贵公司垫付任何费用，望贵公司于2016年3月22日之前到我物业处缴纳相关费用，若贵公司在2016年3月22日前未到我物业处缴纳费用，我公司将于2016年3月23日停止对贵公司供电，特此通知”。欲证明乐业安居物业公司多次向打渔仔餐饮文化公司催缴物业费等费用。第三组证据，日期为2017年6月26日的《贵州省国家安全系统内部收款收据》一份，欲证明乐业安居物业公司为黔逸花园小区业主代交水费63225.3元。第四组证据，乐业安居物业公司的《付款报告》、《记账凭证》及发票、收据等，欲证明乐业安居物业公司为黔逸花园小区业主提供物业管理服务支出了生活垃圾清运费、设施设备维修维护的费用及水电费等多种费用。第五组证据，乐业安居物业公司南垭路项目处2016年1月至2017年6月期间的《电梯日巡查记录》、《供配电设备设施运行日记》、《发动机检查表》若干份，欲证明乐业安居物业公司为黔逸花园小区提供物业管理服务期间，安排员工对各种设备进行巡查、检查、履行了相应的职责。第六组证据，《维护保养合同》一份，欲证明乐业安居物业公司为黔逸花园提供物业服务期间，与蒂森电梯有限公司贵阳分公司订立电梯维护保养合同，以保证小区电梯的正常运行。经质证，对第一组证据，桥梁集团称对小区业主委员会所作的《证明》的真实性予以认可，但认为该组证据仅能证明业主委员会对乐业安居物业公司的肯定，因打渔仔餐饮文化公司于2015年开始就停业没有经营，乐业安居物业公司并未针对打渔仔餐饮文化公司的物业管理服务进行服务。打渔仔餐饮文化公司称该《证明》只能证明乐业安居物业公司为黔逸花园小区提供服务，不能证明打渔仔餐饮文化公司停业以后，乐业安居物业公司为打渔仔餐饮文化公司提供服务。对第二组证据，桥梁集团称因该通知属于单方发出，没有证据证明该通知向打渔仔餐饮文化公司发出，而《欠条》、《情况说明》所盖的公章是打渔仔餐饮文化公司办公室，真实性无法核实。打渔仔餐饮文化公司的委托诉讼代理人称其未见过该《欠条》上的签名、签字及所盖的这个印章，不认识落款日期为2016年1月6日的《通知》上签名“边军强”的这个人。对第三组证据，桥梁集团称该收据与本案没有关系，其只表明代交水费，代缴税费在合同中没有约定。打渔仔餐饮文化公司称只是代交水费，没有具体说明是代交打渔仔餐饮文化公司的水费。对第四组证据，桥梁集团认为黔逸花园小区开支费用的各类凭证、单据、票据仅能证明乐业安居物业公司为该小区服务，并不能证明为打渔仔餐饮文化公司提供了服务。对第五组证据，桥梁集团称打渔仔餐饮文化公司没有电梯服务，电梯巡查记录与本案没有关系，而《供配电设备设施运行日记》、《发动机检查表》的检查表中打钩，没有注明如正常或不正常等状态，很容易后补，因此对该组证据的真实性不予认可。对第六组证据，桥梁集团称打渔仔餐饮文化公司没有电梯，该组证据与本案没有关系。故桥梁集团综合质证认为乐业安居物业公司二审中提交的所有证据只能证明该公司为这个小区提供服务，没有任何一组证据表明单独为打渔仔餐饮文化公司提供物业服务。打渔仔餐饮文化公司对乐业安居物业公司二审中提交的第四、五、六组证据的综合质证意见认为只能证明乐业安居物业公司为黔逸花园维修等，并不能证明专门为打渔仔餐饮文化公司提供的服务。另查明，二审中，桥梁集团称涉案的物业地块的所有权属于桥梁集团，桥梁集团授权打渔仔餐饮文化公司与乐业安居物业公司签订物业管理服务合同。打渔仔餐饮文化公司称该公司目前尚有经营物品在涉案的物业场所内。还查明，桥梁集团、打渔仔餐饮文化公司同时称针对乐业安居物业公司二审中拟证明其提供物业服务的证据无直接的反驳证据提供。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，桥梁集团向打渔仔餐饮文化公司出具委托手续，委托打渔仔餐饮文化公司办理黔逸花园一、二层商铺物业管理服务合同事宜，打渔仔餐饮文化公司与乐业安居物业公司签订的《前期物业服务协议》、《物业服务补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，原判据此认定上述协议属有效合同，对桥梁集团具有约定力并无不当，本院予以维持。二审中，桥梁集团及打渔仔餐饮文化公司均称：受修建本市1.5环工程建设的影响，打渔仔餐饮文化公司自2015年底停业至今，乐业安居物业公司在此期间未对打渔仔餐饮文化公司提供物业服务，且乐业安居物业公司未进行物管费的催交而扩大了损失，乐业安居物业公司主张的2015年12月至2017年6月期间的物管费不应得到支持。对此，乐业安居物业公司不予认可，并在二审中补强提供了《证明》、《通知》、《情况说明》、《欠条》、《电梯日巡查记录》、《供配电设备设施运行日记》、《维护保养合同》等证据。黔逸花园业主委员会于2018年1月9日出具的《证明》载明乐业安居物业公司在2011年7月至2017年6月期间对黔逸花园整个小区业主提供了服务，并进行了小区共用设施设备的维修养护、安全防卫、消防安全、绿化管理、环境卫生管理等工作。而《电梯巡查记录》、《供配电设备设施运行日记》亦载有乐业安居物业公司在诉争期间对黔逸花园小区的电梯进行巡查及对供配电设备设施的运行进行检查的相应记录。桥梁集团、打渔仔餐饮文化公司认为乐业安居物业公司二审中提交的以上证据均不能达到其证明目的，但桥梁集团、打渔仔餐饮文化公司诉讼中并未直接提供其他反驳证据。而桥梁集团二审中提供的《关于贵阳市1.5环南垭路项目施工严重影响贵州桥梁合法权益的复函》仅能证明贵阳市水利交通发展投资（集团）有限公司于2015年11月17日对桥梁集团之前的去函行为作出了书面答复，并不能直接证明在诉争期间乐业安居物业公司未提供物业服务，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，可以认定其证明力”的规定，本院依法认定乐业安居物业公司在诉争期间对黔逸花园小区继续提供了相关物业服务。同时，从乐业安居物业公司二审中提供的2016年1月7日的《欠条》、2016年2月2日的《情况说明》及2016年3月17日的《通知》等证据来看，乐业安居物业公司曾对打渔仔餐饮文化公司进行了催交行为，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，桥梁集团、打渔仔餐饮文化公司的上述抗辩理由均不能成立，本院不予采信。因涉案的两份《商品房买卖合同》载明的物业面积共计2045.76平方米，《物业服务补充协议》约定的物管费用按每平方2.7元收取，且《前期物业服务协议》第三条第三款约定若打渔仔餐饮文化公司拖欠物管费的，乐业安居物业公司可最终向桥梁集团追缴，故原判认定桥梁集团、打渔仔餐饮文化公司应连带支付安居乐业公司的物管费共计2045.76平方米×2.7元/平方米×19个月＝104947元并无不当，本院予以维持。另，各方当事人对原判有关乐业安居物业公司可否向打渔仔餐饮文化公司收取小区业主共有部分物业费的处理未明确提出异议，本院予以维持。综上所述，桥梁集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3030元，由贵州桥梁建设集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一八年三月二十二日书记员  宋小艳