.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省遵化市人民法院执行裁定书（2018）冀0281执异19号案外人：崔家宁，男，1992年2月9日出生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：于凤波。申请执行人：于志忠，男，1965年4月26日出生，汉族，农民，现住遵化市。委托代理人：王建辉。被执行人：唐山凤辉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：唐山市。法定代表人：董庆喜。委托代理人：张立双。申请执行人于志忠与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人崔家宁提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人崔家宁称：案外人于2011年6月8日与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼，案外人并一次性付清全额房款12742200元，同时缴纳了物业费、垃圾外运费、装修管理费、确权费、契税、维修基金、土地证费等各种费用。合同签订当日被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司将该房产交付，案外人接收房屋并从此实际占有房屋。但因为开发商的原因，一直没给办理产权登记手续。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，请求法院依法解除（2017）冀02执7958号执行裁定书对唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼的查封。案外人就其主张提交如下证据：一、2011年6月8日案外人崔佳宁与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份。二、2011年6月8日被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司出具的收取崔家宁房款12742200元收据一份。三、2011年6月8日唐山凤辉物业管理有限公司出具的收取物业费、垃圾外运、装修管理费收据一份。四、2011年6月8日唐山凤辉物业管理有限公司出具的收取土地证费一份。五、2011年6月8日唐山凤辉物业管理有限公司出具的收取临时电费一份。六、2011年6月8日唐山凤辉物业管理有限公司出具的收取确权费、契税、维修基金收据一份。申请执行人于志忠称：法院查封涉案房产时，该房产并无他人进行物权登记。被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司称：对案外人提出的异议理由予以认可。经审查查明：申请执行人于志忠与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后于2017年4月7日作出（2017）冀0281民初2272号民事调解书，调解书约定：”一、由被告唐山凤辉房地产开发有限公司于2017年4月8日前偿还原告于志忠100万元及利息；2017年4月30日前偿还200万元及利息；2017年5月30日前偿还5999600元及利息，（利息按月2%计算，自2014年9月8日至借款结清之日止）。二、双方其他无争执”。因被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司未按调解书履行，申请执行人于志忠申请执行。河北省唐山市中级人民法院在执行过程中，于2017年3月13日作出（2017）冀02执7958号执行裁定书，裁定：”一、将被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司所有的唐山市商业楼一套（建筑面积849.48平方米）、兴源里住宅楼一套（建筑面积：116.79平方米）予以查封。二、查封期间，未经本院许可，不得变卖、抵押、质押、赠予、转让，不得变更房地产登记。三、查封期限为三年”。现案外人提出执行异议。审查中，案外人崔家宁称因被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司欠孙乃玉借款未予偿还，故将涉案房产抵顶所欠孙乃玉借款，并应孙乃玉要求于签订商品房买卖合同时将涉案房产登记在崔家宁名下。申请执行人于志忠及被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司均无异议。另查，2018年2月5日，河北银水实业集团有限公司就申请执行人于志忠与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）冀0281民初2272号民事调解书执行过程中，唐山市中级人民法院作出的（2017）冀02执7958号执行裁定书，向本院提出执行异议，要求本院撤销该裁定书，解除对唐山市路北区兴源里商业楼的查封。主要理由为：一、河北银水实业集团有限公司于法院查封前已就涉案房产签订了购房协议及商品房买卖合同。1、杨昕、闫占新分别于2007年7月5日和2008年6月17日与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司签订了2007字第64号、2008字第66号、2008字第067号、2008字第068号商品房买卖合同，并向中国建设银行办理了个人住房借款合同。2011年4月29日，杨昕、闫占新结清全部银行贷款。2、河北银水实业集团有限公司于2011年4月24日与杨昕、闫占新签订协议，协议约定将涉案房产转售给河北银水实业集团有限公司，单价为21000元每平米，总房款为16613310元。河北银水实业集团有限公司按照协议约定向杨昕、闫占新支付了购房款15613310元，另100万元因一直未能办理手续暂未支付。3、为了便于河北银水实业集团有限公司过户，河北银水实业集团有限公司与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司于2011年4月24日签订了2011字第64号商品房买卖合同，并将交给杨昕的发票名称改成了河北银水实业集团有限公司。二、河北银水实业集团有限公司在法院查封之前就已合法占有涉案房产。杨昕、闫占新购买涉案房产后，将涉案房产出租给了刘静旖经营孕婴童用品店，河北银水实业集团有限公司购买涉案房产后，因租期未到，由刘静旖继续承租。河北银水实业集团有限公司购买涉案房产后，房租全部由河北银水实业集团有限公司收取，故河北银水实业集团有限公司在法院查封之前就已经合法占有涉案房产。三、河北银水实业集团有限公司已支付全部购房款。1、杨昕、闫占新已经向被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司支付了全部房款。2、河北银水实业集团有限公司与杨昕、闫占新签订协议后，依约支付了购房款15613310元，另100万元因协议约定一直未能过户暂未支付。四、未办理过户登记不是由于河北银水实业集团有限公司原因造成的。因被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司开发楼盘手续不全，杨昕、闫占新一直未能办理房屋过户手续。后在被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司的要求下，河北银水实业集团有限公司与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并将手写的购房发票中杨昕的名字改成河北银水实业集团有限公司。但被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司因经营不善、管理人员变动较大，加之其对购房户极度不负责任，至今未能给河北银水实业集团有限公司进行房产登记。”本院经审查后认为，河北银水实业集团有限公司提供的合同编号为唐凤辉2011字第64号、出卖人为被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司、买受人为河北银水实业集团有限公司的商品房买卖合同中并无签订日期，无法确认河北银水实业集团有限公司主张的该合同是在法院查封涉案房产之前签订。另河北银水实业集团有限公司提供的房屋租赁合同、收据及书面证人证言等证据无法认定河北银水实业集团有限公司已实际占有涉案房产。故作出（2017）冀0281执异12号执行裁定书，裁定驳回河北银水实业集团有限公司的异议请求。本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人崔家宁虽提交证据证明其与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并交付房款，但未提交证据证明其在法院查封之前已实际占有涉案房产，故案外人主张撤销河北省唐山市中级人民法院（2017）冀02执7958号执行裁定书对唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼一套的查封，理据不足，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人崔家宁的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。审判长梁海彬审判员张力卿审判员贾桂锁二〇一八年三月九日书记员敖绮姗