重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初759号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏军，系该公司职工，特别授权。被告：田野，男，生于1975年6月18日，汉族，住重庆市忠县。被告：黄琼华，女，生于1976年9月18日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：田长远，男，生于1951年4月8日，汉族，住重庆市忠县。系被告黄琼华之父，特别授权。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告田野、黄琼华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人魏斌、委托诉讼代理人魏军，被告黄琼华委托诉讼代理人田长远、被告田野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费720元，电梯费600元，公共能耗分摊费108.20元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是X小区的前期物业服务公司，被告于2014年3月16日入住该小区，并与原告签订了《X小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务，但被告从2016年5月1日起至2017年12月31日止欠物业服务费720元、电梯费600元，2015年4月1日起至2017年11月30日累计拖欠公共能耗分摊费108.20元。经原告多次催收，被告仍然拒绝缴纳相关费用，遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告田野、黄琼华辩称，其一，被告居住的X小区3号楼由重庆明光房地产开发有限公司开发建设，该公司于2014年1月3日在水电气等附属设施设备未完善、未完成综合验收等验收备案手续的情况下，承诺业主不交物管费、装修用该公司的水电等，诱骗被告等业主接房，故被告的房屋未经正式验收合格，不应当交纳物业费用。其二，被告并不知晓原告与开发商签订的前期物业服务合同及内容，被告要求原告将X小区的竣工总平面图，单体建筑、竣工图，设施设备的安装、使用和维护保养等资料或文件予以出示。其三，原告应与小区业主签订物业管理协议。其四，原告的物业服务不到位，小区3号楼门禁系统长期未予修复，安保人员配置和值班情况均不佳，安全通道堵塞不予处理，小区卫生服务不到位，车辆管理混乱，小区发生盗窃后仅能调取当日监控等。此外，2014年10月开发商违反承诺，在附属设施设备未完善前，将业主在开发商处接入用电强制改回到业主各户电表中，并强制停电。2017年9月开发商的破产管理人召集部分业主在物业办公室开座谈会，破产管理人明确答复在通过综合验收办理产权证之前不交纳物业管理费用，2018年2月忠县住房管理中心汪科长亦表示未通过综合验收办理产权证之前不交纳物业管理费用。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告田野、黄琼华系忠县X小区的业主，2014年3月16日入住该小区住房，房屋建筑面积为74.99㎡，该小区至今尚未成立业主大会或业主委员会。2010年6月22日，原告与X小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县（原老车站）X小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2013年5月16日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至X小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2014年3月16日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，对《X小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《X小区前期物业服务合同》签订至今，原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。被告未依约向原告支付物业服务费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2016年5月1日起至2017年12月31日止的物业服务费、电梯费，自2014年6月1日起至2017年11月30日止的公共能耗分摊费108.20元的诉讼请求，本院予以支持。由此，被告拖欠的物业服务费为719.90元（0.48元/月·平方米×74.99平方米×20个月）、电梯费为599.92元（0.40元/月·平方米×74.99平方米×20个月）。关于被告主张其房屋未经综合验收合格，不应当交纳物业费用。根据相关房屋验收法律法规，开发商不出示房屋综合验收合格的证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。就本案而言，被告对开发商未经验收合格而交付房屋有异议，但又接受了房屋钥匙并入住，实际上对房屋的交付已表示认可。若房屋存在非主体结构等影响房屋安全的问题，可以继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋交付不成立。被告已实际入住，原告也履行了物业服务，被告应按照合同交纳物业费用。故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。关于被告主张开发商诱骗接房，开发商的破产管理人等表示未通过综合验收办理产权证前不交纳物业管理费用，以及要求原告将X小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、涉及竣工图，设施设备的安装、使用和维护保养等资料或文件予以出示。因被告未提交充分的证据予以佐证，且与本案非同一法律关系，被告可另案主张，故在本案中对被告的上述抗辩或要求，本院不予支持。被告主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致业主损失，业主亦可另案主张，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告田野、黄琼华于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠自2016年5月1日起至2017年12月31日止的物业服务费719.90元、电梯费599.92元，自2014年6月1日起至2017年11月30日止的公共能耗分摊费108.20元，共计1428.02元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告田野、黄琼华负担。本判决为终审判决。审判员  方志锴二〇一八年三月二十六日书记员  周俊霞