北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1197号上诉人（原审原告）：藏义，女，1974年10月20日出生。上诉人（原审原告）兼藏义的委托诉讼代理人：李亮，男，1972年3月19日出生。被上诉人（原审被告）：北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里某商业楼601、603室。法定代表人：武文勇，董事长。委托诉讼代理人：谢昕，北京大成律师事务所律师。上诉人李亮、藏义因与被上诉人北京远盛置业有限公司（以下简称：远盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初9117号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李亮、藏义共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们的全部诉讼请求。事实和理由：远盛公司的原售楼人员已经出庭做证，证明其代表该公司出售房屋时对附属底层花园进行了承诺，交付给我们的图纸和承诺构成了出卖人的合同义务，一审法院仅以没有书面约定为由认定我们的诉讼请求没有合同依据，属于适用法律错误。虽买卖合同未明确花园系有偿出售，但相同房屋因花园面积不同而单价有别，即花园并非无偿赠与。花园北侧栅栏位置与我们购买房屋前看到的设计图纸严重不符，导致花园面积减小，而我地下居室天窗所对应的部分面积被围合到了相邻102号业主所购花园内，这也明显不符合房屋建筑习惯，不利于居住使用。远盛公司辩称，我公司与李亮、藏义签订的房屋买卖合同并未对交付北侧花园面积做出承诺，也未对北侧花园栅栏的具体设置问题进行约定，他们提供的图纸也非双方合同的附件内容，其要求挪移北侧花园栅栏并赔偿损失的请求没有合同依据。现由于我公司设置的栅栏已经被相邻房屋的业主拆除并由该业主新建围墙进行了分割，故李亮、藏义要求我公司重新设立花园栅栏的请求客观上也无法实现。涉案房屋北侧花园并非有偿出售，且经我公司进一步核实，北侧花园为公共绿地，属于归业主共有的建筑区划内绿地，南侧花园为代征绿化用地，买卖合同对此以不同条款进行了约定，而绿地性质不同对本案的判决结果亦不存在影响。综上认为，一审判决结果正确，应予维持。李亮、藏义向一审法院起诉请求：1、远盛公司在101室和102室北侧楼梯间外墙外侧的两个中央空调间的中间线处作为起点向北延伸至现有的院墙栅栏处（约6米长）设立花园栅栏（栅栏要求立为木质白色，高为1.5米）；2、远盛公司赔偿我们损失5万元。一审法院认定事实：2016年3月28日，李亮、藏义（买受人）与远盛公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：该商品房房屋坐落为大兴区某南街6号院3号楼-1层101；房屋总价款为9276200元；出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是北京道济测绘有限公司，其实测建筑面积共354.65平方米，其中，套内建筑面积298.78平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积55.87平方米；该商品房平面图及在整个楼栋中的位置见附件一，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；出卖人收到买受人支付的合同约定全部房款之日起第30日前向买受人交付该商品房；买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续，买受人持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给买受人。该合同附件十补充协议第十六条特别约定第16.2款约定：本小区内所有房屋的底层花园，买受人不可撤销地同意，出卖人可将该底层花园进行围合，并指定给相应业主独立管理使用和维护。第16.3款约定：本款仅适用于购买的房屋附属底层花园的买受人。买受人知悉并同意，对该底层花园仅享有使用权，且使用时必须遵守小区物业管理有关的规定，尊重他人的相邻权利。买受人负责对该底层花园进行维护，因维护不及时造成出卖人或第三方损失的，买受人应予赔偿。对于属于出卖人保修范围的问题，买受人应及时向出卖人或物业服务企业报修，因报修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失，全部由买受人承担。第16.4款约定：经出卖人告知，买受人已知悉：该房屋附属院落为代征绿地的一部分，包括买受人在内的小区业主既不享有代征绿地的所有权，也不享有代征绿地的国有土地使用权，买受人需遵守国家及北京市对代征绿地的有关规定及管理措施，如需移交给园林绿化部门，买受人应无条件配合办理移交，不得向出卖人提出任何赔偿、补偿要求。李亮、藏义已付清全部房款，涉案房屋已于2016年9月16日交付。对于涉案房屋北侧花园栅栏，双方认可在合同签订及涉案房屋交付时，房屋北侧院落及相邻102号房屋北侧花园有远盛公司设置的栅栏作为分界，但此后，原有栅栏被案外人拆除，且案外人新建围墙对北侧花园进行了分隔。双方针对远盛公司是否未按约定给李亮、藏义设立花园栅栏存在争议如下：李亮、藏义称：我方在收房后发现北侧花园栅栏的位置与我方在购买房屋前看到的设计图纸严重不符，导致我方花园面积减小。在收房时北侧门都被栅栏拦住了，在我方应有花园处有围栏，里面有花，物业说他们和其他业主联系来解决这件事，而且给我方隔壁邻居下了整改通知书。过几天我方把栅栏推开进去花园，发现我家的中央空调在栅栏隔壁的花园里，我方发现不对，应该在中间立栅栏，然后我方和物业沟通，后来一直没解决成。其提供证据如下：1、图纸及远盛公司售楼员解佳宜代表开发商作的承诺，证明目的：北侧花园栅栏应在的位置。2、照片，证明目的：房屋交付时北侧花园栅栏的状况及现状，二期5号楼已按图纸正确的位置变更了北侧花园的状况。3、远盛公司开发客服经理修文慧的语音，证明目的：远盛公司是有李亮、藏义所购房屋及相应花园的CAD图纸设计图，同时设计图中北侧花园101、102的分割线位于两栋房之间，与李亮、藏义收房时实际的花园栅栏位置不一致。4、房屋交接记录快速维修单，证明目的：李亮、藏义在购房及房屋交接时均未拿到房屋的A钥匙，无法进入涉案房屋中，签订合同时，无法确认北侧花园的状况。远盛公司称：李亮、藏义在购买涉案房屋之前已经对北侧花园范围及栅栏位置做充分了解，李亮、藏义决定购房并与我方签署买卖合同的行为对北侧花园现状交付做出进一步认定。鉴于北侧花园代征绿地的特殊性质，我方对于交付面积、范围乃至使用期限等并未做出承诺，李亮、藏义对此事项明知并在买卖合同中予以确认。房屋及北侧花园交付之时，北侧花园栅栏按李亮、藏义现场勘查的位置进行设置，并未进行调整，李亮、藏义接收房屋当时并未提出异议，我方已按合同约定履行北侧花园现状交付义务。北侧花园栅栏后经102号房屋业主拆除，与我方无关，在我方履约无缺陷的前提下，李亮、藏义无权基于102号业主的行为要求我方重复设置北侧花园栅栏。远盛公司的原售楼人员解某（现已离职）作为证人出庭作证，称：2015年9、10月份，藏义到我们售楼处看房，我接待的她，当时看的就是现房即涉案房屋。房屋是一层，南北都带花园，房子的特点就是花园比较大，赠送的面积比较大，客户购买也是奔着花园来买的。当时看的时候因为北侧的花园门锁坏了，所以看不了北侧的花园，藏义当时很在意这个事儿，就让我找北侧花园相关的图。后来我找到那套房屋的相关图纸，客户看了图纸还挺满意的，就签订了合同。看房的时候大门锁也坏了，进不去，后来看房就是连屋里什么样都看不到了，我给领导写过邮件报告过这个事儿。有一次，二楼的客户在装修，就进他们房屋往下看了一下，在这个时候发现北侧花园存在问题，就是栅栏和隔壁相邻的栅栏位置不对着，两个相邻住户的花园等于都把藏义家的花园地方给占了，我把这个情况向公司反映了。当时具体看不出占了多大面积，但肯定是不对的，我一直反映，直到我辞职，这个事儿都没有解决的方案。对于上述证人证言，李亮、藏义予以认可，远盛公司不予认可。一审法院审理认为：李亮、藏义与远盛公司在自愿基础上签订的现房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据双方提交的证据及证人证言综合分析可以判定，在现房合同中所附的房屋平面图并未包含北侧花园，双方也未就花园栅栏的具体设置问题进行约定，李亮、藏义所提交的图纸并非属于现房合同的组成部分，故，李亮、藏义主张远盛公司按照合同设计图设立花园栅栏并赔偿损失的诉讼请求，无合同依据。此外，双方均认可涉案房屋北侧院落及相邻102号房屋北侧花园由远盛公司设置的栅栏已被案外人拆除，且被案外人新建围墙进行分隔，法院认为，在该围墙问题解决之前，李亮、藏义要求远盛公司重新设立花园栅栏的诉求，并无客观实现之可能性。双方针对涉案房屋北侧花园栅栏设置的争议，实际上是对涉案房屋北侧小区绿地占有、使用的争议。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而根据李亮、藏义、远盛公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定，涉案房屋附属院落为代征绿地的一部分，包括买受人在内的小区业主既不享有代征绿地的所有权，也不享有代征绿地的国有土地使用权。从以上法律规定及合同约定可以明确，涉案房屋北侧花园不属于小区业主个人所有，小区业主个人无单独行使物权处分之法定权利。综上所述，李亮、藏义的诉讼请求，既无合同依据，亦无法定依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回李亮、藏义的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的北侧花园绿地性质问题，现双方当事人分别主张其为小区内绿地和代征绿化绿地，本院认为该绿地性质与本案的处理结果没有关联性，本院对此不予审查处理。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为远盛公司交付的涉案房屋北侧花园栅栏是否违反双方约定的问题，就此本院认定如下：首先，双方合同确实没有就北侧花园栅栏的位置进行书面约定，李亮、藏义提供的设计图纸亦非合同附件内容；其次，远盛公司原销售人员的证言缺乏其他证据佐证，本院难以据此即认定远盛公司对北侧花园栅栏位置曾进行过承诺；再次，李亮、藏义在收房时没有对现争议的栅栏位置提出异议，没有合理理由的情况下应视为其对现状交付的确认；最后，根据双方当事人陈述，涉案房屋所在楼栋为三层建筑，每层两户居民，全部六户业主在环楼栋的一层绿地均有面积不同的专属使用部分，故不能当然判断一楼住户的花园为其房屋的正向投影面积；综上，本院认为现有证据不足以认定远盛公司向李亮、藏义交付涉案房屋北侧花园的分割栅栏存在违反双方约定的情形。据此，远盛公司在交付李亮、藏义北侧花园栅栏时并不存在违约行为，李亮、藏义的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院判决予以驳回之处理正确。相邻业主拆除栅栏建设围墙之行为应另行解决，本案不予涉及。综上所述，李亮、藏义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李亮、藏义共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  陈雨菡二〇一八年三月二十九日书记员  张邵青