四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初451号原告：葛芳蓉，女，1971年2月3日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公司经理，一般授权代理。葛芳蓉与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。葛芳蓉到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛芳蓉向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2017年4月1日（第二季度）起至判决之日止的租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息，并按天计付；暂计算至2017年第四季度共扣欠房屋租金70376元，不含利息，其中包括2017年第二季度余2750元未付，第三季度35188元未付，第四季度32438元未付，共计70376元整；2、莱恩酒店管理公司向葛芳蓉支付违约金50000元/份，共计8份，400000元整；3、解除双方签订的《房屋委托经营合同》并将房屋及房屋内配套设施一并归还；4、本案诉讼费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年8月18日，葛芳蓉与莱恩酒店管理公司签订了《房屋委托经营合同》，双方约定：葛芳蓉将位于成都市新都区“莱恩假日”××栋××层××号、××号、××号、××栋××层××号、××号、××号、××栋××层××号、××号，共计8套房屋租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付给葛芳蓉，并约定2017年4月1日至2020年3月30日租金为33.5元/月/平方米，1层1号、2号面积53.93平方米，每月租金1780元，每季度5340元；1层2号、2层3号面积共107.86平方米，每月租金为3559元，每季度为10677元；1层3号、2层4号面积共计107.86平方米，每月租金为3559元，每季度为10677元；7层19号租金为35元/月/平方米，面积41.61平方米，每月租金为1456元，每季度为4368元；7层20号租金为35元/月/平方米，面积39.29平方米，每月租金为1375元，每季度为4125元（该房于2017年7月12日出售，并与对方及酒店约定从8月开始此房的租金才由其收取，但此前该房的租金酒店仍未付清）。房屋租金以银行转账方式支付，按季度一次性支付给葛芳蓉，宽限期为七个工作日，七个工作日后，每逾期一天，则莱恩酒店管理公司应向葛芳蓉支付利息作为违约金。如果超过60个工作日，则葛芳蓉有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司违约责任。按合同7-1的约定，违约方应赔偿对方违约金50000元/每份合同，共计8份合同。莱恩酒店管理公司自2016年第二季度起，便开始违约不按合同约定足额支付房屋租金。葛芳蓉一直体谅莱恩酒店管理公司的难处，并没有按时催收，但自2017年第二季度开始直至向本院诉讼之日止，莱恩酒店管理公司已扣欠房屋租金高达70376元（暂计算至2017年第四季度止），不含利息，因葛芳蓉现在困难，曾无数次到莱恩酒店管理公司找领导协商无果，使其身心俱疲。因莱恩酒店管理公司违约，使葛芳蓉的租金收益无法得到保障，葛芳蓉被逼无奈只好向本院提起诉讼，申请解除《房屋委托经营合同》，这使得葛芳蓉遭受到莫大的经济损失。为维护葛芳蓉的合法权益，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，没有意见，违约金不合理，违约金是葛芳蓉和开发商订的，正常流程应该是葛芳蓉没收到租金受到的真正经济利益损失。葛芳蓉为证明其主张，向本院举出证据：1、银行转款记录，证明欠款情况；2、与酒店签的委托经营合同5份（共8套），证明双方合同关系；3、产权证复印件，证明葛芳蓉系这8套房屋的所有权人。莱恩酒店管理公司对葛芳蓉提交的证据均无异议，无证据向本院举出。本院对葛芳蓉提交的证据评析如下：1、银行转账记录一套四张，卡号为62×××90，户名为葛芳蓉，其中交易起始时间为2016年10月1日至2017年11月14日的中国工商银行借记卡账户历史明细清单（共三页）中载明，2016年12月28日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的10000元汇款；2017年1月17日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的22438元；2017年2月23日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3000元；2017年3月15日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的10000元；2017年4月6日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元；2017年4月7日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元；2017年5月3日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的9438元；2017年7月7日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元；2017年9月15日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元。该期间无其它成都莱恩假日酒店有限公司款项汇入；另葛芳蓉确认甘*萍网转的2017年10月31日10000元、2017年11月10日10000元、2017年12月5日2438元为莱恩酒店管理公司支付的租金。2、编号为商××号、商××号、商××号、××号、××号的5份《房屋委托经营合同》，委托方均为葛芳蓉，受托方均为莱恩酒店管理公司，合同中均载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；5份合同末尾均有葛芳蓉的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额。该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。3、产权证虽均为复印件，但均清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、房屋所有权人、共有情况、地类（用途）、使用权类型等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性；但鉴于葛芳蓉陈述其中××-××、××-××房屋已出售，本院对其曾享有该二套房屋所有权事实予以采信。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，且上述证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性、合法性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，新都区新都××街××号××栋的××层××号、××号、××号及××层××号、××号、××号房屋为葛芳蓉所有；新都区新都××街××号××栋的××层××号曾系葛芳蓉所有，后于2017年7月出售给案外人张华玲，并约定张华玲从2017年8月开始收取租金；新都区新都××街××号××栋的××层××号曾系葛芳蓉所有，后于2018年1月出售给案外人杨平，并约定杨平从2018年2月开始收取租金。2010年8月18日，葛芳蓉作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为商7号、商8号、商9号、81号、83号的《房屋委托经营合同》5份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”××栋××层××号、××号、××号、××栋××层××号、××号、××号、××栋××层××号、××号房屋及上述房屋的屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。上述房屋委托经营期均为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任等进行了明确约定。合同约定房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付葛芳蓉。房屋租金及支付方式中还约定：“三、房屋租金及支付方式……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币……元整（￥……元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币……元整（￥……元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”。合同房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”。合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用。……6-5.乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”。合同违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。5份合同的末尾均有葛芳蓉的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，并特别写明“葛芳蓉本人同意将租金打入刘树培账户”及刘树培的户名、银行及账号。5份《房屋委托经营合同》的附件中各列明了酒店配套清单，如电视机大小、名牌、空调机品牌、小电器种类、家具种类等，并载明了酒店配套设施的总价值为16000元，莱恩酒店管理公司承担50%，葛芳蓉承担50%。合同签订后，2016年12月28日，卡号为62×××90，户名为葛芳蓉的账户收到通过网上银行汇入摘要为房租的10000元汇款；2017年1月17日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的22438元；2017年2月23日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的3000元；2017年3月15日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的10000元；2017年4月6日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元；2017年4月7日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元；2017年5月3日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的9438元；2017年7月7日，收到通过网上银行汇入的5000元；2017年9月15日，收到通过网上银行汇入摘要为房租的5000元。另葛芳蓉确认甘*萍网转的2017年10月31日10000元、2017年11月10日10000元、2017年12月5日2438元为支付的租金；确认2017年2-5月期间支付的为2017年一季度的租金，2017年7-12月支付的为2017年二季度的租金。以上事实，有银行转款记录、《房屋委托经营合同》、产权证等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，葛芳蓉与莱恩酒店管理公司于2010年11月30日签订的合同编号为商7号、商8号、商9号、81号、83号的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，莱恩酒店管理公司应当承担迟延支付房屋租金的民事责任。结合本案庭审情况、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司实际并未按合同约定将租金足额按时支付给葛芳蓉，构成违约。以上葛芳蓉所主张的莱恩酒店管理公司自2017年4月1日起至2017年12月31日止共计欠葛芳蓉租金93823.94元，具体为：2017年二季度2749元（35187元/季度-32438元/季度），2017年三季度32437元（因7-20房屋于2017年7月出售，新业主从2017年8月开始收取租金，故为11729元/月+10354元/月+10354元/月），2017年四季度31062元（10354元/月×3）；2018年截止到判决之日应支付的租金为27575.94元（因7-19房屋已于2018年1月出售，新业主从2018年2月开始收取租金，10354元/月+8898元/月+8898元/月×29天÷31天）。以上共计93823.94元，现葛芳蓉请求莱恩酒店管理公司支付拖欠租金，于法有据，本院予以支持。关于葛芳蓉主张莱恩酒店管理公司向其支付违约金400000元（50000元×8间）的问题，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，在《房屋委托经营合同》中既约定了迟延支付租金应承担存款利息的违约金，另还约定了50000元违约金，葛芳蓉未提供相应证据证明其因莱恩酒店管理公司的违约所遭受的具体实际损失，如同时适用则有失合理和公平，亦与法律规定不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案应考虑迟延支付租金的利息损失及解除委托经营合同后的损失，葛芳蓉也应在收回房屋后及时进行经营处置以减少损失，不宜要求莱恩酒店管理公司承担长时间的租金损失，葛芳蓉诉请的违约责任过高，综合考虑损失填补及惩罚性，本院对违约金适当调整。解除合同的损失，一个季度应为葛芳蓉收回房屋后另行处置经营所需合理时间，综合考虑再次进行经营处置的相关合理损失及惩罚性，酌定为40000元。另从2018年1月11日起以拖欠的租金93823.94元为本金，按日利率万分之五计算利息至付清之日止。关于解除《房屋委托经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，葛芳蓉与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》中房屋租金及支付方式明确约定房屋租金的宽限期为七个工作日,七个工作日后每逾期一天则莱恩酒店管理公司按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日则葛芳蓉有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。从葛芳蓉举出的证据银行流水明细来看，莱恩酒店管理公司长期拖欠租金，已符合解除合同条件，且莱恩酒店管理公司对此也无异议，故本院对葛芳蓉主张解除与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》予以支持，但7-19号及7-20号房屋已经出售，双方对此两套房屋的租赁关系已经终结，故仅对其它涉案房屋的几份委托经营合同依法解除。关于将房屋及房内配套设施一并交还的问题。涉案《房屋委托经营合同》约定：“六、乙方的权利及义务……6-5.乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”，现因莱恩酒店管理公司违约致解除双方委托经营合同，莱恩酒店管理公司应将该配套设施交还葛芳蓉，莱恩酒店管理公司对此并无异议，亦未举证存在已超过使用年限可不予归还残值情况，故莱恩酒店管理公司应当将涉案《房屋委托经营合同》合同附件（1）：酒店配套清单所列设备返还葛芳蓉。如不能返还则应在执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除葛芳蓉与成都市莱恩酒店管理有限公司编号为商7号、商8号、商9号的《房屋委托经营合同》；二、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还葛芳蓉新都区新都××街××号××栋××层××号、××号、××号及××层××号、××号、××号房屋；三、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还葛芳蓉编号为商7号、商8号、商9号《房屋委托经营合同》附件（1）酒店配套清单上的物品，如不能交还应在强制执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿；四、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付葛芳蓉2017年4月1日起至本判决作出之日止的租金93823.94元；五、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付葛芳蓉违约金40000元；并从2018年1月11日起以93823.94为本金，按日利率万分之五支付违约金，支付至本金付清之日止；六、驳回葛芳蓉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4652元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由葛芳蓉垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一八年三月二十九日书记员  叶秋萍