安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖06民终164号上诉人(原审原告):魏莹，女，1988年2月23日出生，汉族，徽商银行淮北分行职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：孟淑莉（系魏莹之母），女，1962年12月2日出生，住安徽省淮北市杜集区。被上诉人：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦。法定代表人：王继法,该公司董事长。委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。上诉人魏莹因与被上诉人淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人魏莹的委托诉讼代理人魏淑莉，被上诉人鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏莹上诉请求：依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由鼎盛公司负担。事实和理由：1.一审认定涉案商铺不可分割独立使用，魏莹要求返还涉案商铺会损害其他业主的合法权益，无事实和法律依据。根据原合同约定，鼎盛公司与商铺业主续签率未到50%的情况下，鼎盛公司不应再继续经营。魏莹已在合同期满前三个月书面通知鼎盛公司不再续约，鼎盛公司依法应当返还涉案商铺；2.鼎盛公司应当按照购房合同价款的5%支付2016年10月1日起的逾期租金及利息、违约金，一审法院按照2%判决显失公正；3、一审判决对合同内的租金逾期利息及违约金计算错误。鼎盛公司辩称，一审判决正确，依法应当驳回魏莹的上诉。理由：1.本案商铺与传统房屋不同，不能单独使用，应与其他商铺统一使用，魏莹购买时即应明知。合同未约定何时签约率达到50%，且现又有部分业主陆续与鼎盛公司签订合同。即使签约率暂时未达到50%，魏莹亦不能单独收回涉案商铺，否则会侵害其他业主的利益。2.涉案商铺的租金标准应当随行就市，原租金之所以较高系因开发商促销让利等因素。而根据原合同约定，重新签订合同时，租金参照原合同期内平均税后利润确定。经有资质的中介机构审计，原合同期内三年平均利润为1.42%，鼎盛公司现按照购房款的2%支付租金仍有让利成分。魏莹应当与其他已签约业主的租金标准保持一致。魏莹向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛公司返还鼎盛国际1#242号商铺；2.判令鼎盛公司给付拖欠的房租费35392元（自2016年10月1日至商铺归还之日,所欠房租按原合同约定百分之五赔付）；3.判令鼎盛公司按照应付逾期租金总额万分之二给付违约金3398元；4.判令鼎盛公司按中国银行规定的同期贷款利率按日支付逾期付款利息328元；5.因本案产生的一切费用由鼎盛公司承担。一审法院认定事实：魏莹购买淮北市相山区商铺，合同售价为509398元。2012年5月24日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。2014年1月4日，魏莹与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即25470元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。鼎盛公司支付租金至2016年4月份，尚欠合同期内5个月租金。魏莹于2016年5月31日书面告知鼎盛公司合同期满后不再与其续约，并要求其返还商铺。至今该商铺被鼎盛公司占用。另查明：2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元。2017年3月31日，恒正事务所出具了皖恒会审字（2017）第08号、08-1号、08-2号审计报告书，认为鼎盛国际提供的经营状况关系表在所有重大方面按照《小企业会计准则》的规定编制，公允反映了鼎盛公司2016年、2015年、2014年的经营成果。淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由安徽天象（集团）有限责任公司（简称天象集团）开发建设，金淮北大厦1至5层为鼎盛国际购物中心，于2009年开业，1至4层经营服装、鞋帽，5层经营小吃，共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象集团，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，共有产权面积为7992.13平方米。业主与鼎盛公司租赁合同期限至2016年9月30日，届满后，对于是否继续租赁给鼎盛公司经营，小业主意见不一。截至2017年11月15日，天象集团及136户小业主已与鼎盛公司续签了租赁协议，合计签约面积11943.14平方米，签约面积占总面积的72.69%。鼎盛公司与新签协议的小业主达成的年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，并约定如后签订的合同租金比例高于之前签订的合同，鼎盛公司就高支付租金。金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。魏莹购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象集团直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。一审法院认为，魏莹与鼎盛公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。现鼎盛公司尚欠魏莹合同期内5个月房租费未付，该行为显然不当，故魏莹主张该合同期内租金10610元，有事实与法律依据，予以支持。对于逾期利息请求，依据租赁合同约定，半年支付租金，每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。据此，鼎盛公司应当于2016年4月30日前支付2016年5月至9月期间的租金10610元。鼎盛公司逾期未能支付上述租金，依照双方约定，鼎盛公司应当按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率支付逾期付款利息。现魏莹主张逾期付款利息328元，未超出上述约定数额，应予支持。对于违约金请求，魏莹主张违约金3398元，但诉讼中未能明确该数额的计算依据。依照租赁合同修订说明，逾期支付租金应承担应付逾期房屋租金总额万分之二的违约金，鼎盛公司应付合同期内租金10610元，违约金数额应为2.12元。对魏莹请求超出部分的违约金不予支持。本案争议焦点为：一、鼎盛公司应否返还案涉商铺；二、鼎盛公司应当按照什么标准支付从2016年10月1日至商铺归还之日的房租费或占有使用费。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺，产权式商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥。金淮北大厦中选择继续与鼎盛公司建立租赁关系的业主所占面积比例超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。据查明事实，本案讼争的商铺在宣传出售时已准备作为商场统一经营使用，魏莹在购买讼争商铺后，开发商天象集团未将商铺交付其直接使用，而是将商铺直接交于鼎盛公司招商装修经营，魏莹即开始收取租金，从上述事实可以看出魏莹在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。本案中，魏莹虽提交的权属证书能够证明242号商铺房产归其所有，但产权证未记载房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，魏莹也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的相区分。魏莹要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。鼎盛公司使用面积不仅包括魏莹所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于魏莹的商铺无法实际分割，鼎盛公司如返还魏莹所有的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，讼争商铺暂不具备返还条件。为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于魏莹要求鼎盛公司返还商铺的请求，不予支持。关于争议焦点二，双方签订的租赁合同于2016年9月30日到期，之后未再签订租赁合同，自2016年10月1日起双方不存在租赁合同关系，故魏莹主张的自2016年10月1日至商铺返还之日的“房租费”应为占有使用费。鼎盛公司与其他业主续签租赁合同约定，年租金按照购房合同中售价的2%计算。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润，与309户商铺的售价相比均不足2%。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司按购房合同价款的2%支付魏莹商铺占有使用费为宜，但不应超过2019年9月30日，之后的房屋占有使用费或租金双方可另行协商。对于2016年9月30日之后的违约金及逾期付款利息问题。因双方自2016年10月1日不存在房屋租赁合同关系，故鼎盛公司不存在违反合同约定的问题，无需支付违约金及逾期付款利息。判决：一、鼎盛公司于判决生效后十日内支付魏莹位于淮北市相山区商铺租金10610元、逾期支付租金利息328元、逾期支付租金违约金2.12元，以及自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费9339元，之后的占有使用费继续按照每月849元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日；二、驳回魏莹的其他诉讼请求。案件受理费778元，由鼎盛公司负担。双方当事人均坚持一审举证及质证意见。二审查明：截至2018年3月15日，鼎盛公司已与163户业主签订了租赁合同，签约面积已达总面积的76.45%，鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.鼎盛公司应否返还涉案商铺；2.鼎盛公司应当按照何种标准支付自2016年10月1日至涉案商铺归还之日的占有使用费。3.合同内的逾期租金利息及违约金如何确定。关于鼎盛公司应否返还涉案商铺的问题。本案中，魏莹购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。魏莹及其他鼎盛国际商铺业主在将商铺出租给鼎盛公司时，即为接受由鼎盛公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，魏莹要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。鼎盛公司如返还魏莹所有的商铺，必然造成其他商铺闲置的情况，继而侵害其他已签订租赁合同业主的利益。故一审法院不予支持魏莹返还涉案商铺的诉请，并无不当。关于鼎盛公司应当按照何种标准支付自2016年10月1日至涉案商铺归还之日的占有使用费的问题。魏莹上诉认为，鼎盛公司应当按照购房款的5%的标准支付占有使用费。但根据本案查明的事实，截至2018年3月15日，鼎盛公司已与163户业主签订了租赁合同，签约面积已达总面积的76.45%，并约定鼎盛公司每年按照购房合同中售价的2%支付租金。故可以认定占多数面积的业主就涉案商铺的租赁与鼎盛公司达成了新的协议，维护并履行该协议有利于保护包括魏莹在内的全体业主的权益。同时，鼎盛公司2014-2016年的营业利润与商铺的售价相比均不到2%，如果鼎盛公司继续按照购房款的5%支付占有使用费，势必造成其难以继续经营，继而影响全体业主的利益。故一审判决鼎盛公司按购房款的2%支付魏莹占有使用费并无不当。双方合同到期后未重新签订合同，魏莹要求按照原合同约定支付其违约金及利息，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。关于合同内逾期租金的利息及违约金如何确定的问题。魏莹上诉称，一审判决对合同内逾期租金的利息及违约金计算错误。根据魏莹关于逾期租金利息的诉讼请求以及双方关于逾期租金违约金的约定，一审判决计算并无不当。综上所述，魏莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由魏莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  李祥昆审 判 员  王冬宁二〇一八年三月二十七日法官助理  周文锦书 记 员  俞浩成附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；