广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12741号上诉人（原审被告）：左建明，男，汉族，住江西省吉安市永新县。被上诉人（原审原告）：许冠祥，男，香港永久性居民。上诉人左建明因与被上诉人许冠祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人左建明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.依法改判左建明向许冠祥支付占有使用费9800元，左建明向许冠祥支付租赁税（扣除7月份6天）513.57元。事实和理由：1.左建明已在2017年5月20日以后就跟许冠祥协商，告知许冠祥不想继续经营，许冠祥一直在左建明搬走之前也没说明以交钥匙的方式交回商铺，且《租赁合同》也没有约定以交钥匙的方式交回商铺。2.自从左建明搬走后，案涉商铺外面卷闸门就是开着，玻璃门对合闭着，且没有上锁，这与证人所陈述的一致，也有照片予以证明。中介在7月已经张贴招租广告在店铺玻璃门背面和店铺里面，后来玻璃门上的钥匙是许冠祥或者中介加上去的，照片上的钥匙不是左建明的。3.许冠祥已经在7月份重新招租，可以证明其已经收回案涉商铺，这从左建明与许冠祥通话内容、左建明与中介的通话内容可以予以证明。综上，左建明已于2017年6月29日搬离涉案商铺，许冠祥也已于2017年7月收回涉案商铺。被上诉人许冠祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许冠祥向一审法院提出诉讼请求：1.左建明向许冠祥支付2017年6月1日起至2017年7月30日租金19600元；2.左建明向许冠祥支付租用商铺期间的租赁税，起算日从2017年5月1日至2017年7月30日，金额为1500元；3.左建明向许冠祥支付2017年5月、6月、7月产生的电费1917.34元；4.左建明向许冠祥支付2017年4月、6月产生的水费106.73元；5.诉讼费由左建明承担。诉讼中，许冠祥增加诉讼请求：1.确认许冠祥、左建明之间的租赁合同关系已解除；2.许冠祥没收左建明保证金以及押金合计21100元。一审法院查明：2017年4月5日，许冠祥（出租方、甲方）与左建明（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：第一条、成交概况。甲方出租的商铺座落于佛山市禅城区×××54号首层2号铺，建筑面积40m2（以产权文件登记为准）。……第二条、租赁期限。租赁期自2017年4月5日至2020年4月19日止。甲方于2017年4月6日将商铺交给乙方使用，自交铺日起计至2017年4月20日为装修免租期，免租期内该铺位所产生的物业管理费、水费、电费由乙方承担。第三条、租金。1、租金及租赁期限2017年4月20日至2017年4月30日，租金3267元；2017年5月1日至2018年4月19日，租金9800元；2018年4月20日至2019年4月19日，租金10300元；2019年4月20日至2020年4月19日，租金10800元。……3、本合同一经签署，乙方已向甲方交纳19600元作为租赁押金，租赁期满，在乙方缴清费用，迁出营业执照且经查验商铺无人为损坏后，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得用于租赁期满前抵付租金，承租方因个人原因提前终止、解除本合同或承租方违反本合同约定导致本合同解除的本押金不作退还。4、本合同一经签署，乙方还应向甲方交纳1500元作为物业管理费、租赁税押金，乙方不再使用该物业并交清水、电、管理费、租赁税后，甲方应将押金无息退还给乙方。第四条、经营范围。乙方将租赁商铺作为经营茶饮。第五条、相关费用约定。1、管理费、水电费、电话费以及相关工商执照税费等因使用商铺而发生的费用由乙方每月自行向相关管理部门交纳……第九条、乙方的职责。1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日按月租金的1%计付。如拖欠租金超过5天，视为违约，甲方有权收回商铺，追收拖欠时限租金及物业管理费，并且不退还乙方租赁押金。……第十二条、联系方式和管辖。……乙方有效联系地址：江西省吉安市永新县禾川镇湘赣街城西巷97号。……第十三条、双方约定的其他事项：1、乙方应每月将租赁税连同租金一并转入甲方账户，双方约定每月租赁税费500元；2、如乙方在2017年4月20日仍未完成装修开业，甲方同意增加免租装修期至实际开业当天。但免租期最长不超过2017年4月30日。例如A：2017年4月25日开业或试业，免租期增加4天，例如B:2017年5月5日开业或试业，免租期增加10天……。根据收款证明显示，左建明于2017年4月5日向许冠祥交纳水电费押金款项1500元、租金押金19600元、租金3267元，其中备注：租金为2017年4月20日至2017年4月30日，另加租赁税166元，共3433元。2017年5月3日，左建明通过交通银行向许冠祥转账8927元，备注：5月租金加税费。另查明，许冠祥已交纳佛山市禅城区×××54号之二号铺自2017年5月电费（计费时段：2017年4月1日至2017年5月1日）259.61元；2017年6月电费（计费时段：2017年5月1日至2017年6月7日）及2017年6月电费违约金共1050.48元；2017年7月电费（计费时段：2017年6月7日至2017年7月5日）607.25元；2017年4月9日至2017年6月9日水费106.73元。再查明，许冠祥是佛山市禅城区×××54号首层2-4号铺的房屋所有权人。许冠祥陈述，2017年7月6日，许冠祥再催促左建明交租，左建明才跟许冠祥陈述其已经搬走，许冠祥遂要求左建明交还钥匙并缴清租金等一切的费用，但左建明回复其已经搬走，按金归许冠祥所有，店铺的锁是左建明安装的，所以无归还钥匙的必要。许冠祥认为左建明即使不向许冠祥交还钥匙也应当将铺位的门打开，但左建明不同意，直至2017年7月31日中介向许冠祥反映铺位的门已经被打开，许冠祥才收回铺位。涉案合同第三条约定的租赁期限的起算时间应为2017年4月21日，写2017年4月20日是笔误。左建明陈述，左建明没有交纳2017年6月的租金。左建明从2017年6月开始向许冠祥要求解除合同，许冠祥一直没有同意，到了2017年7月4日，许冠祥要求左建明交还钥匙及交清租金等费用，但左建明认为玻璃门的外挂锁是左建明安装的，所以没有归还钥匙的必要，卷闸门的钥匙左建明已弄丢了。2017年6月28日晚上左建明搬离涉案商铺，搬离后店铺的玻璃门打开了，卷闸门拉下一半没有上锁。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。许冠祥系中国香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，一审法院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。许冠祥、左建明签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于许冠祥诉请确认涉案商铺的租赁合同解除。左建明向许冠祥主张解除租赁合同关系，并于2017年7月告知许冠祥其已搬走，许冠祥亦于2017年7月6日回复左建明要求交还钥匙，即许冠祥以事实行为同意解除涉案租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，一审法院确认许冠祥、左建明签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月6日解除。关于许冠祥诉请的租金。左建明确认自2017年6月起没有交租，许冠祥确认自2017年7月31日收回铺位，故左建明仍需支付2017年6月1日至合同解除之日即2017年7月6日的租金，因左建明尚未交还铺位，故左建明仍需参照租金的标准向许冠祥支付2017年7月7日至2017年7月31日期间的占有使用费。关于左建明认为其已在2017年6月28日搬迁的抗辩意见。根据许冠祥、左建明的陈述，左建明在7月份才对许冠祥陈述其已搬迁的事实，但在许冠祥要求左建明交还钥匙时，左建明以锁是其安装的理由不同意交还，左建明虽主张其在搬迁时没有将门锁上、许冠祥已收回铺位，但仅为其单方陈述，左建明无充分的证据证明，许冠祥亦予以否认，故左建明应当承担举证不能的法律责任，一审法院对左建明的抗辩意见不予采纳。经计算，左建明应支付上述期间的租金以及占有使费合计19600元（9800元＋9800元）。关于许冠祥诉请的租赁税。涉案租赁合同第十三条第一款约定，乙方应每月将租赁税连同租金一并转入甲方账户，每月租赁税费500元。许冠祥诉请左建明支付租赁期间的租赁税有合同依据，一审法院予以支持。关于左建明抗辩主张其在2017年5月3日交纳的费用加上2017年4月许冠祥应该退还左建明的预付款，已超过2017年5月所约定交纳的租金和租赁税的问题。涉案租赁合同第十三条约定，“乙方在2017年4月20日仍未完成装修开业，甲方同意增加免租装修期至实际开业当天。但免租期最长不超过2017年4月30日。例如A：2017年4月25日开业或试业免租期增加4天”。根据许冠祥、左建明的陈述，左建明从2017年4月25日开业，如按照“甲方同意增加免租装修期至实际开业当天”的约定，则免租期应为2017年4月21日至2017年4月25日共五天，但根据上述“2017年4月25日开业或试业免租期增加4天”的约定，则免租期应为2017年4月21日至2017年4月24日共四天，因上述约定前后矛盾，根据许冠祥、左建明的陈述以及日常交易习惯，一审法院确定许冠祥、左建明约定的免租期应为2017年4月21日至2017年4月24日，因左建明已交纳2017年4月21日至2017年4月30日期间租金3267元、租赁税166元，扣减免租期租金后，左建明交纳4月的租金应为1960.20元（3267元÷10天×6天）、租赁税99.60元（166元÷10天×6天）。故用于折抵5月租金的数额应为1306.80元（3267元-1960.20元）、租赁税为66.40元（166元-99.60元）。加上左建明与2017年5月3日交纳五月租金以及租赁税8927元，左建明实际共交纳10300.20元（8927元+1306.80元+66.40元），故左建明没有拖欠5月（9800元+500元=10300元）的租赁税。左建明在5月多交纳的0.20元（10300.20元-10300元），为免讼累，一审法院予以折抵左建明应支付的租赁税。因涉案租赁合同已于2017年7月6日解除，故许冠祥再主张此后的租赁税无事实和法律依据，一审法院不予支持。经计算，左建明仍应支付2017年6月1日至2017年7月6日期间的租赁税596.57元（500元＋500元÷31日×6日-0.20元）。许冠祥诉请超出部分，一审法院不予支持。关于许冠祥诉请的水电费。依据《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期间内的水电费应由左建明负担，许冠祥提供的水电费发票足以证明已代左建明垫付租赁期间所产生的水电费，故许冠祥诉请的水电费有事实和法律依据，一审法院予以支持。经计算，水费为106.73元、电费合计为1917.34元（259.61元＋1050.48元+607.25元）。关于许冠祥诉请的没收保证金以及押金。依据涉案《商铺租赁合同》第三条第3款的约定，承租人因个人原因提前终止、解除合同的租赁押金不予退还。本案中，左建明以经营不善为由，要求解除合同，故许冠祥有权主张没收租赁保证金，许冠祥诉请于法有据，一审法院予以支持。至于物业管理费、租赁税押金。涉案《商铺租赁合同》第三条第4点约定，乙方不再使用该物业并交清水、电、管理费、租赁税后，甲方应将押金无息退还给乙方。依据上述约定，物业管理费、租赁税押金应为预付款的性质，故许冠祥主张没收押金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据上述约定，押金可用于抵扣水电费，为免讼累，该部分押金用以折抵涉案水电费，经折抵后，左建明仍应向许冠祥支付水电费524.07元（1917.34元+106.73元-1500元）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、许冠祥与左建明于2017年4月5日签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月6日解除；二、左建明于判决发生法律效力之日起十日内，向许冠祥支付租金及占有使用费19600元；三、左建明于判决发生法律效力之日起十日内，向许冠祥支付水电费524.07元；四、左建明于判决发生法律效力之日起十日内，向许冠祥支付租赁税596.57元；五、左建明交纳的保证金19600元归许冠祥所有；六、驳回许冠祥的其它诉讼请求。如果左建明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由许冠祥负担41元，左建明负担412元。二审期间，左建明向本院提交了微信聊天记录、U盘、照片，拟证明许冠祥在5月份已经知道左建明想解除案涉租赁合同，左建明在6月底已经搬离案涉商铺，许冠祥在7月15日已经将案涉商铺进行对外招租的事实。本院经审查，左建明提交的上述证据不足以证明其所主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。二审期间，许冠祥未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点为：1.左建明应否向许冠祥支付2017年7月的租金及占有使用费19600元；2.左建明应否向许冠祥支付租赁税596.57元。左建明与许冠祥签订的涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应依约履行。左建明上诉主张双方于2017年5月20日后就对解除涉案租赁合同进行协商，且左建明已于2017年6月29日搬离涉案商铺，许冠祥于2017年7月已经收回涉案商铺；许冠祥则辩称其于2017年7月6日方知晓左建明搬离涉案商铺，遂要求左建明交还涉案商铺钥匙并交清租金等相关费用，但左建明拒绝交还钥匙，故其于2017年7月30日才收回案涉商铺。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，当事人协商一致的情况下可以解除合同。本案中，左建明既无证据证明双方于2017年6月29日就解除涉案租赁合同已达成一致意见，也无证据证明其确于2017年6月29日搬离涉案商铺；同时，左建明亦无证据证明其已经将涉案商铺于2017年7月前返还予许冠祥。许冠祥于2017年7月6日回复左建明要求交还钥匙，即许冠祥以事实行为同意解除涉案租赁合同关系，因此，一审法院确认涉案租赁合同于2017年7月6日解除并无不当，本院予以维持。至于许冠祥何时收回涉案商铺的问题，左建明主张其在搬离时涉案商铺的门并未上锁，许冠祥已于同年7月中旬对外进行招租即视为收回涉案商铺。对此，本院认为，左建明作为涉案商铺的承租人，在租赁期限届满前即提前单方解除合同并搬离涉案商铺，则左建明对其何时将涉案商铺返还予许冠祥之事实负有举证义务，但其于诉讼中所提交的证据并未形成充分、有效的证据链条予以证实，故其应当承担举证不能的法律后果；加之左建明亦陈述涉案商铺玻璃门外的挂锁是其安装，因此没有归还钥匙之事实，一审法院采纳许冠祥确认的其于2017年7月31日收回案涉商铺之主张，进而认定左建明需向许冠祥支付2017年6月1日至7月6日期间的租金以及2017年7月7日至2017年7月31日期间的占有使用费合计19600元，符合本案实际情况，本院予以维持。另，根据涉案租赁合同第十三条第一款之约定，左建明应每月将租赁税连同租金一并转入许冠祥账户，每月租赁税费500元。根据已查明的事实可知，左建明仍应支付2017年6月1日至2017年7月6日期间的租赁税，一审法院据此判令左建明需向许冠祥支付该期间的租赁税596.57元合法有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。左建明的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人左建明负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年三月十四日书记员  黄结仪