辽宁省沈阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）辽01行终24号上诉人（原审被告）：沈阳市规划和国土资源局，住所地沈阳市和平区。法定代表人：严文复，该局局长。委托代理人：李声远，男，辽宁弘立律师事务所律师。委托代理人：刘佳，女，该局工作人员。上诉人（原审第三人）：郑北，男，1954年3月16日出生，汉族，无业，住沈阳市沈河区被上诉人（原审原告）：辽宁建威房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：裴世旗，该公司总经理。委托代理人：杨东方，女，辽宁荣堃律师事务所律师。委托代理人：周小实，女，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人沈阳市规划和国土资源局、郑北与被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司房屋行政登记一案，上诉人沈阳市规划和国土资源局、郑北不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**行初81号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，原告系沈阳市铁西区晋斯华庭小区的开发商，争诉房屋为原告开发。2011年2月22日，案外人于某某以原告的名义与第三人签订了争诉房屋的《商品房买卖合同》，并以此向第三人借款60万元。2011年2月23日，案外人于某某持上述合同到被告处将该合同备案登记至第三人名下。合同备案后，第三人并未实际取得争诉房屋，该房屋一直由原告占有使用。原告称其于2016年1月得知争诉房屋的《商品房买卖合同》已经备案至第三人名下，故向原审提起行政诉讼，要求撤销争诉房屋的合同登记备案。另查明，2017年9月19日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01刑初6号《刑事判决书》，该判决书中确认案外人于某某使用虚假商品房买卖合同，通过被告将争诉房屋备案至第三人名下，以此用于借款，并确认争诉房屋的《商品房买卖合同》中原告的合同专用章及裴世旗名章均为假，该判决现已生效。本案在审理过程中，房屋行政登记的相关管理职权已由沈阳市房产局调整至沈阳市规划和国土资源局，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，鉴于该客观事实发生在本案开庭审理后，为减少行政诉讼当事人诉累，原审直接变更沈阳市规划和国土资源局为被告，并向其下发浑南法建[2017]2号司法建议。原审认为，1、关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。本案中，原告作为争诉房屋的开发企业，对争诉房屋属原始取得，故与争诉房屋之间存在利害关系，具备原告主体资格；2、关于起诉期限的问题。本案中，虽然被告于2011年2月23日作出备案的具体行政行为，距本案起诉时长达五年多的时间。但该行为并未向原告送达，且原告对争诉房屋一直占有使用，没有证据证明原告知道该具体行政行为，故不能说明原告起诉超过起诉期限；3、关于争诉的合同备案行为是否属于行政案件受案范围的问题。被告对《商品房买卖合同》进行备案，直接导致合同指向的房屋不能进行转移登记，故该行为对原告的权益产生了实质性的影响，因此本案的备案行为应为可诉的行政行为；4、关于被告提出原告用相同名称注册两个公司的问题，本案中，原告已向本院提供了营业执照等资料，能够说明其为争诉房屋的开发企业，至于注册是否混乱的问题不属本案审理范围，本院不予说明；5、关于本案争诉的合同备案登记行为是否应当撤销的问题。沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01刑初6号《刑事判决书》中已经确认案外人于某某使用虚假商品房买卖合同，通过被告将争诉房屋备案至第三人郑北名下，以此向第三人借款，能够说明原告与第三人之间并不存在真实的房屋买卖行为，并确认争诉房屋的《商品房买卖合同》中，原告公司的合同专用章及裴世旗名章为假，故上述备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，应当予以撤销。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第70条之规定，判决如下：撤销被告沈阳市规划和国土资源局于2011年2月23日对第三人郑北作出的位于沈阳市铁西区虹桥路9号10门面积为165.02平方米的房屋的《商品房买卖合同》备案登记。案件受理费50元，由被告负担。上诉人沈阳市规划和国土资源局上诉称，1、申请人提供虚假材料骗取房屋登记，上诉人已尽到审慎审查义务，受害人应通过民事救济途径维护其权益。沈阳市中级法院（2017）辽01刑初6号刑事判决认定，于某某使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，法院判处于某某无期徒刑，退赔被害人损失。本案当事人采用虚假材料骗取合同备案，受害人应通过民事救济途径维护自己权益。根据不动产登记暂行条例第十六条规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。本案中，申请材料要件齐全，上诉人无法辨别申请材料真伪，上诉人已尽到审慎审查义务，不承担任何法律责任。2、上诉人办理房屋买卖合同登记备案符合法律规定，没有过错。2011年2月23日，辽宁建威房地产开发有限公司将其与郑北签订的房屋买卖合同（房屋地址为：沈阳市铁西区虹桥路9号10门）申请办理合同登记备案，上诉人依法于当日予以备案。上诉人的备案行为符合法律规定。3、被上诉人起诉已超过起诉期限。上诉人于2011年2月办理本案涉诉房屋合同备案，当时就应知晓合同备案内容，现起诉已超过起诉期限。4、涉诉房屋已被查封，暂不具备撤销合同备案条件。综上，请求法院依法撤销原审判决并驳回原审原告诉求或发回重审，由被上诉人承担本案一二审的诉讼费用。上诉人郑北上诉称，本案引用的沈阳市公安司法鉴定中心作出的（沈）公（刑技）鉴（文检）字（2016）010号鉴定书不能证明本案诉争房产的登记材料为虚假材料。一审法院无理由认定登记材料为虚假。辽宁建威房地产开发有限公司曾经被依法吊销，其重新在异地工商注册登记，其之前所使用的印章是否全部向公安机关和银行备案，鉴定书进行比对的印文是否与登记机关的备案进行比对都没有证据予以证明。本案中一审法院并未鉴定登记材料的真假。因此不能认定登记材料为虚假。本案被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司相同名称的登记注册有两个不同的注册机关，主体关系不清，原审法院未予查明不当。于某某使用辽宁建威房地产开发有限公司证明材料代表公司多次办理过登记手续，被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司不可能不知道，被上诉人要求撤销房屋所有权证的行为不能成立。本案上诉人无过错，系善意取得备案登记，应当依法认定备案登记有效。本案以诉争房屋备案作为向上诉人借款的担保，是上诉人债权实现的保证，应当受到法律保护。本案已经超过诉讼时效期限。2011年2月23日上诉人与辽宁建威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理了诉争房屋的备案登记。辽宁建威房地产开发有限公司不可能在2016年1月才得知此事，超过诉讼时效期限，丧失了受法律保护的期限和权利。另，登记备案只是行政管理手段，不具有可诉性。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，原审法院在未告知当事人先行解决民事争议下直接受理本案并作出裁决错误。请求撤销原审判决，驳回诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司答辩称，1、沈阳市规划和国土资源局称本案先进行民事诉讼无法律依据，本案属于行政争议，无需先进行民事诉讼。本起行政诉讼不属于《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定的情形，因为第八条规定的适用情形是当事人对作为房屋登记行为的基础民事行为效力存在争议且未经法院确定的情况下才先解决民事争议，而本案并非如此，本案是当事人利用虚假材料骗取房屋登记，这一点已得到（2017）辽01刑初字第6号刑事判决书的确认。也就是说本案房屋登记行为的基础民事行为效力（即房屋买卖合同、发票）已被生效的刑事判决认定为虚假，因此本案无需先进行民事诉讼；2、本案沈阳市规划和国土资源局房屋登记行为的基础民事行为房屋买卖合同、发票是虚假的，因此一审法院对沈阳市规划和国土资源局的登记行为予以撤销符合法律规定。本案中构成房屋登记行为基础的事实行为是不合法的，也就是说房屋登记行为的主要证据不足，在行政诉讼中法院对房屋登记行为不仅负形式审查义务，对登记行为的事实基础也进行实质审查，不能允许当事人以虚假材料骗取登记，本案中沈阳市规划和国土资源局以虚假的材料进行登记的行为违反法律规定，一审法院对沈阳市规划和国土资源局的登记行为予以撤销符合法律规定；3、本案没有超过起诉期限，本案的诉争房产一直由答辩人占有使用主，况且答辩人对沈阳市规划和国土资源局的房屋登记行为并不知情，沈阳市规划和国土资源局作出房屋登记也没有告知答辩人，故根据《行政诉讼法》的规定，答辩人的诉讼没有超过起诉期限；4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。原审原告向原审法院提供的证据有：企业机读档案、初始登记的批复各一份，用以证明原告有诉讼主体资格。原审被告向原审法院提供的证据有：房屋电子登记簿查询证明，用以证明被告已依法办理合同备案。原审第三人郑北向原审法院提供的证据有：商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票办证联、销售不动产统一发票发票联、收据2份、商品房通知单1份、借款合同2份（1份2011年2月24日，2014年1月6日）、委托书2份（2011年2月24日，2014年1月6日）、同意书2份（2011年2月24日，2014年1月6日），用以证明第三人房屋的来源，2011年2月23日，于某某以原告名义向第三人借款60万元，并将涉诉房屋抵押给第三人，于2011年2月23日进行的房屋合同备案，备案后第三人把钱给于某某了，2014年1月6日，于某某又以原告名义向第三人借款30万元，抵押物也是本案涉诉房屋。上述证据均已随卷移送本院。经庭审质证，原审法院对证据作如下确认：原告在法定期限内提供的证据能够证明其具有诉讼主体资格，本院予以确认；被告在法定期限内提供的证据仅能证明被告于2011年2月23日为第三人办理了争诉房屋的合同备案登记，不能证明其备案登记的行为合法；第三人在庭审时提供的证据能够说明争诉房屋备案登记的来源，但不能说明争诉房屋抵押给第三人。经审查，本院认为，原审法院对证据的认证正确，本院予以确认。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院另查明，辽宁建威房地产开发有限公司于2015年10月12日因其未出售房屋备案或登记于他人名下向公安机关报案。案外人于某某因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向我院提起公诉，并于2017年9月19日作出生效刑事判决，判决于某某犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币十万元；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收全部财产。责令于某某退赔被害人损失。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”的规定，上诉人沈阳市规划和国土资源局具有作出房屋登记的法定职权。关于辽宁建威房地产开发有限公司是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应依法进行清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，故企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，仍具有诉讼主体资格。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司（成立日期为2001年4月10日，企业目前状态：吊销，未注销）系涉案房产的开发商，虽其营业执照被吊销，但其诉讼主体资格并未因此丧失，故辽宁建威房地产开发有限公司具备本案诉讼主体资格。关于本案的起诉期限问题。本案中，辽宁建威房地产开发有限公司在庭审中自认其于2015年10月12日因其未出售房屋备案或登记于他人名下向公安机关报案，此时其即已经知道其相关权益受到侵害，而其于2016年5月23日才向法院提起诉讼，已经超过了行政诉讼法规定的6个月的起诉期限。但根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”案外人于某某因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向我院提起公诉，并于2017年9月19日作出生效刑事判决，判决于某某犯诈骗罪。在该刑事案的侦查审理过程中经刑事科学技术文检鉴定，原审第三人在办理相关登记时所提交的申请材料、商品房买卖合同等手续的相关印章存在虚假情况，且在于某某的刑事判决中亦确认“于某某在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款。”虽依据上述法律规定，涉案房产备合同备案登记应由房产行政管理部门自行纠正并予以撤销，但因被上诉人辽宁建威房地产开发有限公司已向法院起诉，且沈阳市规划和国土资源局亦以应诉及答辩行为表明其不予自行处理的立场，故辽宁建威房地产开发有限公司对于原房屋合同备案登记的起诉虽超过起诉期限，但其要求房屋登记机关履行职责的诉讼并未超过法定期限，为减轻当事人的诉累，本院直接对房产行政管理部门是否应当履行相应职责予以审查。关于沈阳市规划和国土资源局应否履行撤销合同备案登记的问题。根据法院审理查明的事实及各方当事人所提交的证据，本案符合《房屋登记办法》第八十一条规定的司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情况，现沈阳市规划和国土资源局已通过应诉及答辩的方式表明其拒绝撤销房屋合同备案登记，故原审法院直接判决撤销涉案房屋合同备案登记并无不当。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，虽从形式上看原审第三人郑北签订了房屋买卖合同，但其并非出于真实的购买意思，双方之间实质上存在的是借款关系，涉案房屋实则为双方之间借款关系的一种实物担保，并不符合物权法中关于不动产物权善意取得的条件，其要求债务人返还借款可另案诉讼。综上，原审法院判决结论并无不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各50元，由上诉人各自承担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 妍审 判 员  王东涛审 判 员  翟鸣飞二〇一八年三月二十九日法官助理  刘 智书 记 员  张 舒本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；