上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0107执异14号案外人：梁卓峰，男，1972年6月20日出生，中国香港居民。申请执行人：上海玉成实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇久富路10号。法定代表人：赵柳成，董事长。委托诉讼代理人：成信荣，上海恒洋律师事务所律师。被执行人：上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区定西路788号。法定代表人：钱敏，总经理。本院在执行（2008）普执字第3809号上海玉成实业有限公司（以下简称玉成公司）申请执行上海凯阳经济发展有限公司（以下简称凯阳公司）、上海福润房地产开发有限公司（以下简称福润公司）企业借贷纠纷一案中，案外人梁卓峰对本院查封上海市XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁卓峰称，其于2005年3月与被执行人凯阳公司签订了房地产买卖合同，约定被执行人将系争房屋出售给其，同年4月，其支付房款人民币105万元（币种人民币，以下均同），2006年1月6日，被执行人将系争房屋交付其使用，同年4月，双方又签订补充协议，重新确定了该房屋的面积及总价，由被执行人因逾期交房赔付其13440元，2006年12月18日，双方重新签订房地产买卖合同，系争房屋总价为1977020元，并在长宁区公证处对该合同进行了公证，2006年11月27日，其支付被执行人房屋余款913580元后，在房地产登记机关办理系争房屋过户手续时，因新颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其因香港公民身份及所购房屋系办公楼，无法办理该房屋的过户手续。之后，其就上述房屋买卖合同纠纷向上海市长宁区人民法院（以下简称长宁法院）提起诉讼，长宁法院判决系争房屋归其所有。其因本院送达的执行裁定书，方得知系争房屋已被本院查封并准备执行，为维护其合法权益，特向本院提出异议，请求本院解除查封，不予执行该房屋。案外人对其所述提供如下证据，1、编号为凯售（合）第XX号的《上海市房地产买卖合同》；2、上海市长宁区公证处作出的（XXXX）沪长证经字第XXXXX号《公证书》；3、2005年4月15日由被执行人出具的金额为72万元、33万元发票二份、2006年11月27日、12月20日由被执行人出具的金额为913580元、13440元发票二份；4、2006年4月20日案外人与被执行人签订的《协议书》；5、查询日为2018年2月28日的记载系争房屋信息的《上海市不动产登记簿》；6、在本院审查过程中，案外人又补充提供长宁法院诉讼费收据、该院作出的（2008）长民三（民）初字第1271号民事判决书、（2009）长执字第229号民事裁定书。申请执行人玉成公司称：其不同意案外人的异议，认为根据法律规定，房地产买卖需办理产权转移登记手续，不动产登记簿具有公信力，其对被执行人的债权系经本院确认的合法债权，本院查封、拍卖被执行人名下的涉案房屋也是依法进行，即便案外人所述是事实，但涉案房屋没有完成过户登记是其与被执行人之间的问题，可以通过法律途径解决，不影响申请执行人依法实现债权；2006年7月6日已颁布实施了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，而案外人与被执行人所签订的购房合同及为此进行的公证均在该规定之后，案外人系限购的对象，故请求本院依法驳回其异议。申请执行人对其所述未提供证据材料。被执行人凯阳公司经本院通知未到庭，也未提供证据材料。本院查明，本院在审理玉成公司与凯阳公司、福润公司企业借贷纠纷一案中，于2008年9月1日作出（2008）普民二（商）初字第973号民事调解书，该民事调解书规定，凯阳公司、福润公司返还玉成公司借款2984万元，于2008年9月2日前支付400万元，2008年9月30日前支付584万元，2008年10月30日前及2008年11月30日前各支付1000万元；若有一期未能按时履行的，玉成公司有权就余款一并申请强制执行。民事调解书生效后，债务人未履行义务，权利人玉成公司于2008年9月10日向本院申请执行，本院以（2008）普执字第3809号立案，于2008年9月23日作出（2008）普执字第3809、3811号执行裁定书，轮候查封被执行人凯阳公司名下包括系争房屋在内的房地产，于2018年1月18日作出（2008）普执字第3809、3811号执行裁定书，裁定拍卖被执行人凯阳公司名下的涉案房屋及XXX号一层车道。根据2018年2月28日的上海市不动产登记簿记载，涉案房屋权利登记于2006年2月23日，权利人为被执行人凯阳公司，房屋类型为办公楼，本院因（2008）普执字第3809、3811号案于2008年9月23日轮候查封，现为正式查封。另查，案外人梁卓峰与被执行人凯阳公司于2006年12月18日签订编号为凯售（合）第XX号《上海市房地产买卖合同》，该合同约定案外人以1977020元的价格购买被执行人凯阳公司名下的涉案房屋。在签订该合同之前，案外人于2005年4月15日已支付被执行人凯阳公司上述购房款105万元，被执行人凯阳公司已于2006年1月6日将涉案房屋交付案外人，2006年11月27日、12月20日案外人又分别支付被执行人凯阳公司购房款913580元、13440元。2008年8月19日，案外人以房屋买卖合同纠纷向长宁法院提起诉讼，要求确认涉案房屋所有权归其所有，被执行人凯阳公司协助其办理涉案房屋过户手续，该院以（2008）长民三（民）初字第1271号立案审理。该院认为，案外人知晓涉案房屋被司法查封的情况下，经该院释明后，仍表示要求被执行人协助办理过户手续，此系案外人行使自己的选择权，该院不予干涉；另案外人购买的涉案房屋尚未依法予以登记，尚未取得该房屋产权，故该院对其要求涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求无法支持。该院于2008年11月13日作出（2008）长民三（民）初字第1271号民事判决书，判决被执行人凯阳公司于判决生效之日起十五日内协助案外人梁卓峰办理涉案房屋的产权过户登记手续；驳回案外人梁卓峰其余诉讼请求。2009年1月19日，案外人依据上述民事判决书向长宁法院申请执行，该院以（2009）长执字第229号立案执行，因涉案房屋被多个法院查封，案外人向各法院提出执行异议，且向该院提出延期执行申请，该院于2009年3月24日作出（2009）长执字第229号民事裁定书，裁定该院作出的（2008）长民三（民）初字第1271号民事判决书确定的被执行人凯阳公司协助案外人梁卓峰办理涉案房屋产权过户登记手续中止执行。又查，长宁法院作出的（2008）长民三（民）初字第1271号民事判决书于2008年12月25日生效，本院因（2008）普执字第3809、3811号案轮候查封涉案房屋于2016年5月27日转为正式查封。本院认为：根据上述查明的事实，申请执行人依据已经发生法律效力的本院作出的（2008）普民二（商）初字第973号民事调解书，向本院申请执行，本院在被执行人凯阳公司未履行义务的情况下，依法查封、拍卖登记在该公司名下的涉案房屋并无不当。虽然本院对涉案房屋的正式查封时间晚于上述长宁法院民事判决的生效时间，但鉴于长宁法院在该判决中已明确案外人不享有涉案房屋的所有权，并基于案外人的选择判决被执行人凯阳公司协助案外人办理涉案房屋过户至案外人名下的手续，因该判决性质属《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定的情形，故案外人所提异议并不能排除本院对涉案房屋的执行，依法应予驳回。另需要指出的是，即使根据上述规定第二十九条第一款第（二）项的规定，因案外人所购涉案房屋系办公楼，并非用于居住，故案外人所提异议亦不符合该规定可依法支持异议的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回案外人梁卓峰的异议。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  陈接娣二〇一八年三月二十一日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。3、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。