四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终2648号上诉人（原审原告）：王胜，男，汉族，1987年6月18日出生，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：杜兴，四川全兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟，男，汉族，1976年5月24日出生,住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王全兵，四川铸信律师事务所律师。原审第三人：段佐林，男，汉族，1972年10月5日出生，住四川省隆昌县。上诉人王胜因与被上诉人王伟、原审第三人段佐林案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2017）川0180民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王胜上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。首先，上诉人于2013年7月与段佐林达成约定，段佐林将其所有的位于四川省隆昌县××镇1号住房出售给上诉人。在法院查封上述房产之前，上诉人己全额支付购房款并实际占有使用至今。且未办理房屋过户手续并非上诉人过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应停止对所涉房产的执行事宜。其次，一审法院认为“王胜与段佐林约定取得两证后五年过户，其目的就是避税。王胜为了段佐林免交增值税而将自己所有的权益风险放大，其主观上是有过错的”是错误的。2013年9月2日由上诉人委托王强与段佐林签订《住房买卖合同》，王胜不知道该条款。王胜在拿到合同后，已经多次要求段佐林配合办理过户，但因为段佐林将上诉人支付的购房款挪作他用而未能偿还所涉房屋的贷款，因此导致不能过户，且段佐林也承认了上诉人所称属实。一审法院仅仅根据合同条款，而不查明现实情况，从而做出错误判决。被上诉人王伟辩称，上诉人上诉请求事实及理由均不成立，应予驳回。上诉人称段佐林认可上诉人向其催促办理过户手续，鉴于第三人与上诉人具有法律上的利害关系，仅有第三人的认可不能证明上诉人向其主张权利，还应由其他证据予以佐证。鉴于此，一审认定上诉人怠于行使自己的权利是正确的。原审第三人段佐林未陈述。王胜向一审法院提出诉讼请求：判令坐落于四川省隆昌县××镇1号住房（房屋产权证号20××74,档案保管号××××)为王胜所有，并停止对该房屋的执行。一审法院认定事实：一审法院于2015年12月9日作出的（2015）简阳民初字第1797号民事判决书，判决：绥江县凉水沟煤业有限公司、绥江县新滩镇凉水沟煤矿、王恩强在判决生效后十日内偿还王伟借款本金3500000元及利息；段佐林等人对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，段佐林等人未履行判决义务，王伟向一审法院申请强制执行。2016年6月12日一审法院作出（2016）川2081执661号之一执行裁定书，于6月13日查封了段佐林名下位于四川省隆昌县××镇1号住房（房屋产权证号20××74,档案保管号××××)。2016年11月7日案外人王胜对查封财产提出书面异议。2016年11月28日，一审法院作出（2016）川2081执异28号《执行裁定书》，裁定驳回案外人王胜的异议请求。2017年1月5日，案外人王胜在法定期限内提起本案诉讼。2013年9月2日，王胜委托王强与段佐林夫妇（甲方）签订了《住房买卖合同》1份，约定：段佐林将其所有的位于四川省隆昌县××镇1号住房1套出售给王胜（乙方），总价款510349元（含办证费8941元、维修基金3928元、屋面现浇费4800元)。由于该房系银行按揭，双方约定在“房屋产权证及国有土地使用证等手续办理完善后（具体时间从两证齐全时间为准）并满五年，甲乙双方办理相关过户手续，手续费费用由乙方承担。房屋增值部分所得税由甲方承担”。2013年10月5日，段佐林向王胜出具收款517940元的收条1份。房屋移交后，王胜即装修房屋、缴纳了物管费、水电气等费用，并从2014年1月起居住至今，但房屋一直未办理过户登记。1号住房的银行按揭还款一直由段佐林按月支付，且该房屋于2016年7月21日被隆昌县人民法院轮候查封。一审法院认定上述事实主要采信了以下证据：当事人身份信息、《住房买卖合同》、收款条、室内燃气管线安装协议、购买装修材料的收据6份、诉争房屋的物业管理费票据、隆昌县房地产管理局档案馆出具的案涉房屋《产权情况记载》、（2016）川2081执异28号执行裁定书及听证笔录。一审法院认为：执行过程中，案外人可以对执行标的的所有权提出书面异议，且对人民法院裁定驳回其异议后，有权提起诉讼。本案王胜系因其购买被执行人段佐林出卖的房屋，未办理过户手续，该房屋被一审法院执行中查封，现要求一审法院确认其享有执行标的所有权且能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。王胜的请求能否得到支持，不仅要证明其已实际购买房屋、支付价款，还需要证明至今未办过户“非因买受人（王胜）原因”。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，不动产物权只有经过登记才具有公示、对抗第三人的作用。审理中，王伟虽然对王胜购买了案涉房屋有异议，但从房屋现状（居住、装修、缴物业费等）分析，王胜是在一审法院查封之前与段佐林进行了案涉房屋的交易，也支付了对价并实际占有居住至今，结合当事人陈述，认定1号房屋段佐林已出卖给王胜是符合实际的。但上述事实并不当然导致房屋所有权的变更，不动产物权的设立、变更、登记和消灭，应当依照法律规定进行登记。王胜对案涉房屋在当前状态下仅仅享有物权期待权，还不享有法律规定的完整的物权。王胜主张隆昌县××镇1号住房为其所有，其实质就是要求确认其享有法律规定的完整物权，这与不动产物权登记制度的规定相矛盾，故一审法院不予支持。事实上，本案最大的争议还在于是否应当认定王胜对未办理过户登记有过错。不动产所有权人对不动产物权未经登记存在的风险（不完整的物权，不能对抗善意第三人）应当清楚。本案中王胜与段佐林2013年9月2日签订的《房屋出让协议》明确约定“房屋产权证及国有土地使用证等手续办理完善后（具体时间从两证齐全时间为准）并满五年，甲乙双方办理相关过户手续，手续费费用由乙方承担。房屋增值部分所得税由甲方承担”，众所周知，我国现行房地产交易的政策是在取得两证（《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》）满两年后再交易（以前要求是五年），就免征增值税。王胜与段佐林约定取得两证后五年过户，其目的就是避税。王胜为了段佐林免交增值税（即合同约定的“房屋增值部分所得税”）而将自己所有的权益风险放大，其主观上是有过错的。即王胜为了达到与段佐林缔结房屋买卖合同的目的，在该房屋取得两证后五年内自愿将自己在该房屋上的权益置于风险之中，其自甘风险的行为显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不能据此排除一审法院的强制执行。王胜要求一审法院停止执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决：驳回王胜的全部诉讼请求。案件受理费400元，由王胜负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王伟虽然对王胜购买案涉房屋有异议，但根据王胜提交的房屋买卖合同、段佐林出具的收款条、室内燃气管安装协议、物业费票据等证据，结合一审法院到案涉房屋现场核实房屋装修及居住情况以及到案涉房屋所在小区物业管理单位核实的物业费交纳情况，能够认定王胜在案涉房屋被一审法院查封之前与段佐林签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部房款并实际占有居住至今。本案争议的焦点问题为：王胜对未办理过户登记是否具有过错。对此，本院评析如下：王胜与段佐林2013年9月2日签订的《房屋出让协议》第三条约定：“因甲方自有住房系银行按揭，经甲乙双方充分协商，在甲方住房产权证及国有土地使用证等手续办理完善后（具体时间从两证齐全时间为准）并满五年，甲乙双方办理相关过户手续，手续费费用由乙方承担。房屋增值部分个人所得税由甲方承担。”王胜认为《房屋出让协议》系王强代为签订，其对前述条款不知情，本院认为，代理人的行为后果归属于委托人，王胜委托王强代为签订《房屋出让协议》，该合同的相对人为王胜和段佐林，相应的权利义务由王胜和段佐林承担。王胜主张其多次请求段佐林履行过户义务，但未提交充分证据加以证明，同时亦无证据证明《房屋出让协议》签订后双方对于房屋产权过户条款的约定进行了变更。依照王胜与段佐林签订《房屋出让协议》当时的房产交易政策，个人将购买不足五年的房屋对外销售的，需交纳营业税（现改为增值税），满五年后交易的，免征营业税。王胜与段佐林在合同中约定在段佐林取得房屋产权证满五年后办理过户手续，目的是为了减轻段佐林应缴纳的税费。不动产物权的转让以记载在不动产登记簿时发生效力，对于仅签订房屋买卖合同而未办理产权过户手续的风险，房屋买受人应当有清晰的认识。不论出于何种考量因素，王胜自愿为了段佐林免缴税费而将段佐林应履行的房屋产权过户义务推迟，将自己的权益置于风险之中，应当自行承担相应的后果。案涉房屋未办理过户固然有段佐林未归还完毕银行按揭贷款的因素，但从前述合同条款内容可知，王胜对案涉房屋上有按揭贷款未归还完毕的情况知晓，其未催促段佐林以收取的购房款结清贷款余额，且自愿延后办理产权过户登记。因此，案涉房屋被一审法院查封前未办理过户登记，王胜自己具有相应的过错。王胜的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除一审法院的强制执行。综上，王胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人王胜负担。本判决为终审判决。审判长  邱寒审判员  胡瑜审判员  谢芳二〇一八年三月二十二日书记员  黄霞