广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0112执异32号异议人（案外人）：梁淑仪，女，汉族，1940年1月14日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。申请人：广州市中京融资担保有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科学大道235号总部经济区A3栋第6层601单元，统一社会信用代码914401017418816779。法定代表人：李泰泽，该公司总经理。被申请人：冯家滨，男，1968年12月4日出生，汉族，住广州市海珠区，被申请人：罗玉贞，女，1941年4月8日出生，汉族，住广州市海珠区，被申请人：邓一弋，男，1972年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区，被申请人：广州市永胜市场经营管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路15号底层、首层（市场地址），统一社会信用代码91440104714202421P。法定代表人：冯家滨。本院在审理（2017）粤0112民初724号中京融资担保有限公司（以下简称中京公司）与冯家滨、罗玉贞、邓一弋、广州市永胜市场经营管理有限公司（以下简称永胜公司）保证合同纠纷一案过程中，裁定对被申请人冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司采取财产保全措施。后本院对被申请人邓一弋名下的位于广州市海珠区石榴岗路信步东街30号1002房的房产（以下简称案涉房屋）进行了查封。案外人梁淑仪对该保全财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，现已审查终结。异议人梁淑仪的请求是：解除对登记在邓一弋名下位于广州市海珠区石榴岗路信步东街30号1002房的查封。事实和理由：2011年6月10日，梁淑仪与邓一弋的代理人曾晓明网签了《广州市存量房买卖合同》，将邓一弋名下案涉房屋出售给梁淑仪。合同签订后，梁淑仪依约履行了房款支付义务。2011年9月2日，梁淑仪与邓一弋的代理人曾晓明去海珠区房地产交易登记中心办理过户手续，因邓一弋私设密码，导致递件未能成功。梁淑仪至今未能办理过户手续。2017年3月24日，该房屋因本院在（2017）粤0112民初724号案件中采取财产保全措施被查封，为维护梁淑仪的合法权益，提起查封异议。申请人中京公司未提出答辩意见，也未提供证据材料。被申请人冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司未提出答辩意见，也未提供证据材料。本院查明，本院在审理（2017）粤0112民初724号中京公司与冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司保证合同纠纷一案过程中，中京公司提出财产保全申请，并提供相应担保，本院作出（2017）粤0112民初724号裁定书，裁定冻结被申请人冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司的银行存款515750元或者查封、扣押其相应价值的财产。2017年3月24日，本院对被申请人邓一弋名下的案涉房屋进行了查封。案外人梁淑仪于2018年1月31日向本院提出书面异议。梁淑仪向本院提供了公证书、《广州市存量房买卖合同》、发票等证据。上述证据显示，2011年9月2日，邓一弋委托曾晓明与梁淑仪签订了一份《存量房买卖合同》，约定梁淑仪向邓一弋购买案涉房产，总金额1530000元，应于2011年6月10日前支付。同日，梁淑仪缴纳了22950元契税并向海珠区房地产交易登记中心申请变更登记，2011年9月16日，海珠区房地产交易登记中心不予登记。听证程序中，本院询问梁淑仪是否已支付完毕购房款，梁淑仪称已支付完毕，至于证据可在2018年2月26日之前补充提交。截至本裁定作出之日，梁淑仪未提交相应证据。梁淑仪述称，案涉房屋未向其交付，由邓一弋的亲属居住。另查明，案涉房屋的登记权属人是邓一弋，建筑面积105.66平方米，套内建筑面积87.84平方米，抵押权人是谭兆明，抵押权登记时间是2011年。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。异议人梁淑仪可以对被保全财产提出书面异议。本案审查的焦点是，异议人梁淑仪是否涉案房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止对执行标的进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对已登记的不动产，认定案外人是否该不动产的权利人，应当按照不动产登记簿来判断。案涉房屋所有权人是邓一弋，抵押权人是谭兆明，异议人梁淑仪并非案涉房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人梁淑仪主张其在本案采取保全措施前已与邓一弋签订书面买卖合同并已全额支付房款，但其未能提供支付房款的证据。且其在听证程序中亦明确陈述邓一弋至今未向其交付房产。因此，异议人梁淑仪的异议申请不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人梁淑仪的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 姜 莉 莎二〇一八年三月十二日书记员 丁  慧附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。