江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11180号上诉人（原审被告）：王健英，女，1958年11月28日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：曹雁，女，1956年11月20日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：任飞，江苏封强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨武，男，1989年2月28日生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：李永玉，江苏紫东律师事务所律师。上诉人王健英因与被上诉人杨武房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王健英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王健英不予返还定金，无需向杨武承担违约责任、赔偿房屋差价，一、二审诉讼费、评估费由杨武承担。事实和理由：一、双方确实就涉案房屋阳台改建事宜达成过合意，嗣后开发商未给予补偿款，而是直接予以改造，改造虽对建筑面积不作调整，但事实上改造后的实际使用面积必然增加，产生的利益不应归杨武所有，杨武一审中也认可若改造后房屋有超面积或者获得补偿款的，其愿意就增加的部分给予适当补偿，所以我方要求在原有房屋价格上做适当补偿合情合理。二、杨武2016年10月14日起诉主张解除合同，我方2016年9月14日通过中介向杨武发出解除合同通知，双方之间的合同已经于杨武起诉之日解除，违约金的计算标准也应当根据合同解除时的房屋价格认定。三、双方就房屋价格补偿问题进行磋商，不影响杨武支付首付款的义务，一审法院根据合同第四条约定条款的先后顺序确认首付款的付款期限不早于我方取得房产证并交付的时间，从而认定我方违约在先，有违常理。房屋交易过程中一般都是支付首付款在前，办理过户手续在后，本案双方的本意也并非交房办理过户手续后再支付首付款，杨武对于涉案房屋是动迁安置房明知，应当在签订合同后合理期限内支付首付款。开发商承诺在2016年4月底、5月初交房，双方在3月底签订合同，当时我方认为只要一个月就能交房拿到首付款，双方的真实意思是在1-2个月内付清首付款。2016年5月6日拆迁办和拆迁户开会，因整改阳台要延期交房，开完会后我方打电话给中介要杨武先付首付款，因为我方要用首付款买学区房，但杨武说要按合同来，交完房再付首付。之后双方就无法再继续履行合同。综上，在我方多次要求杨武支付首付款的情况下，杨武仍拒绝支付，其违约在先，应承担违约责任。杨武辩称，一、就王健英要求在原有房屋价格基础上做适当补偿是否合情合理问题，我方始终同意补偿利益归王健英，但合同签订后，王健英反复要求提价，且在补偿款没有实际实现的情况下，我方有权拒绝。王健英的要求被拒绝后，即向我方发出解除通知，违约事实明显。二、对于首付款，根据中介方房屋交易习惯及购房合同第四条的规定可知，双方的房屋买卖有严格的程序和步骤，王健英要求提前支付首付款没有依据。三、一审庭审中，我方表示愿意继续履行合同，且将可能获得的补偿交付王健英，但王健英明确拒绝，且在涉案房屋评估过程中将该房屋高价出售他人，导致我方巨大经济损失。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。杨武向一审法院起诉请求：1、解除杨武与王健英之间签订的房屋买卖合同；2、王健英返还杨武定金60000元，支付违约金212000元、房屋差价300000元、律师费45000元，共计617000元；3、本案诉讼费由王健英承担。一审法院认定事实：2016年3月24日，杨武（乙方）与王健英（甲方）在中介方昆山雅航房地产咨询有限公司（以下简称雅航公司）的居间下签订《昆山市雅航房产买卖合同》一份，约定由杨武向王健英购买位于新城天地花园9栋2304室房屋，面积为108.29平方米，总价为1060000元。合同第四条约定：本次交易各流程时间和付款方式约定如下：1.签约时乙方向甲方支付定金60000元；2.签约后过户时间按照政府新城天地拆迁办通知办理房产证，甲方取得房产证的时间办理房产证过户。甲方将该房产实际交付给乙方。（全程由乙方监督并协助办理）；3.第二次付款400000元；4.第三次付款600000元，以贷款形式支付；5.甲乙双方办理好甲方房产证、土地证6日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或者公积金中心）申请贷款，审贷通过后6日内过户。合同第十条约定有违约责任：1.如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应该承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）；2.如甲方单方违约，甲方承担双倍返还定金的义务，同时赔偿本条约定的违约金给乙方。如乙方单方违约，乙方所付定金不退还，同时赔偿本条约定的违约金给甲方；3.若有任何一方未按原合同的约定按时履行自己义务则每逾期一工作日向守约方支付总价的万分之三作为违约金，逾期超过二十日守约方有权单方面解除合同，违约方另向守约方支付房屋总价的百分之二十作为违约金。该份合同落款处有杨武、王健英签字并捺手印，中介方处加盖有雅航公司的公章并有经办人武某签字。杨武称在订立该份合同之前，其与王健英在2016年1月还另外签订有一份合同，总价为1040000元，其已支付王健英定金20000元，后因王健英要求涨价，双方经协商将房屋总价变更为1060000元，重新签订了前述合同，并另行支付给王健英40000元定金。庭审中，双方确认：杨武已支付王健英购房定金60000元。一审另查明：双方当事人对于首付款的付款期限存在争议。杨武认为合同虽然没有明确约定首付款的付款时间，但是付款是有严格的程序步骤要求，应当在王健英拿到房屋钥匙交付并办理房产证时才应支付首付款；王健英则认为杨武反悔不同意补偿其房屋改造的受益，其就在2016年5月6日开会（开发商只同意整改阳台，不同意补贴）后就要求杨武付首付，依照法律规定，对付款约定不明的，应当在债权人提出付款请求后的合理期限内支付，但是杨武不肯支付。一审再查明：杨武称王健英于2016年5月份再次要求增加房价，均被其拒绝，王健英遂要求解除合同，王健英存在违约；王健英则认为涉案房屋阳台改建的利益应当归其所有，其要求杨武的仅仅是政府当初承诺阳台的现金补贴范围内，合同无法继续履行的原因是杨武未按其要求支付首付款。杨武为证明其主张向一审法院提交落款为“王健英”的两份发送给中介方雅航公司的解除通知书。其中，日期为2016年6月23日的通知载明：“原有昆山新城天地13楼2304，因房屋结构产生变化，我爱人不同意卖掉，要求解除合同。因房屋是夫妻共有财产，则合同无效。”2016年9月14日的通知载明：“原有新城天地13号楼2304，因5月份多次协商无效，现要求解除合同”。另外，杨武还提交中介方雅航公司出具情况说明一份，载明：“杨武与2016年1月份和王健英在昆山市雅航房地产咨询有限公司签订了房产买卖合同，约定王健英将位于昆山新城天地花园9栋2304室的房屋，以总价为1020000元卖给杨武，合同签订后杨武缴纳了20000元定金，后王健英以房屋价格上涨为由，要求杨武增加房款40000元，杨武无奈之下另行交付了40000元房款，2016年3月24日变更合同价为1060000元。合同签订后不久，王健英仍然要求房屋涨价，杨武拒绝，双方协商未果。”对此，王健英不认可该两份通知为其本人所写，而是案外人曹雁（王健英嫂子）所写，并称涉案房屋系由位于昆山市玉山镇柏芦路25-3号楼206室房屋拆迁安置而来，该房屋的所有权人虽登记为王健英，但实际上系曹雁以其名义购买，涉案房屋的售出以及与杨武和中介的沟通都是曹雁参与的，其本人没有参与。杨武申请中介方雅航公司的业务员武某（合同经办人）作为证人到庭作证。武某到庭陈述：当时王健英将房屋挂到我们这边，委托我们出售，杨武来咨询房源，看中了涉案房屋，首次签约价为1040000元，一直到2016年3月24日，王健英提出要加20000元，杨武也同意，所以就重新签了一份1060000元的合同。当时涉案房屋的阳台原本是内阳台，开发商同意补偿王健英50000元，杨武也同意的。到5月份的时候开发商说重新改造阳台，不再补偿。王健英觉得改造后杨武受益，要求杨武加50000元，杨武没有同意，王健英就要求杨武付首付，本来约定是拿到钥匙后付首付，杨武不同意付首付，理由就是没拿到钥匙。落款为“王健英”的两份解除通知书是由曹雁拿到公司来的，王健英在签合同的时候没有说涉案房屋为夫妻共同财产，后面说过其丈夫不同意出售。对于武某的前述陈述，王健英除对其陈述的交钥匙后付首付不认可外其余均予认可，并称其在并非其本人前述的解除通知后还在向中介要求支付首付，表明其愿意继续履行合同，杨武不愿意支付首付才是导致合同不能履行的根本原因，而且导致其丧失了购买学区房的机会，造成损失。王健英为证明其主张向一审法院提交2016年2月3日由昆山开发区新城拆迁有限公司整理的会议纪要（未加盖印章）和该公司、昆山市新城发展建设有限公司、昆山市长江路街道司徒社区居委会共同于2016年5月6日发出的通告（复印件）。其中，会议纪要的主要内容为对2015年初信访人反映的新城天地花园9号楼阳台存在问题要求进行改造进行答复；通告的主要内容为因新城天地9号楼04、06户型业主信访要求对房屋阳台进行改造，经论证后改造将在安置房交付后实施，业主不承担改造费用，改造后房屋建筑面积如发生变化的不再进行调整或变更建筑面积。王健英认可房屋阳台由开发商进行改建且费用由开发商承担，且至庭审时已经在招标，但其称改造后房屋面积事实上会超出原面积，只是通告上明确对建筑面积不做调整，而且改建是王健英及小区其他业主上访争取来的合法权益。对此，杨武称在签合同时王健英提出开发商改造阳台如果有补贴的，补贴款归王健英所有，其当时就表示同意，若改造后房屋有超面积或者获得补偿款的，其也愿意就增加的部分给王健英适当补偿，但实际上王健英也承认没有50000元补偿款，所以王健英要求其增加购房款没有事实和法律依据。另外，王健英也向一审法院提交了一份由中介方雅航公司出具情况说明，载明：“就杨武与王健英坐落于昆山市开发区××天地花园××室（建筑编号，现为13栋2304室）房屋签约前后详细情况如下：首次签约时房屋总价为104万元，买方预付两万定金。后因房屋产权人要求增加两万元房屋总价，第二次签约价格为106万元。签约时间为2016年3月24日。于2016年五月份因房屋结构将要改变，原开发商计划赔偿房屋所有人五万元补偿款，直接用于房屋改造，不再补偿。房屋所有人要求买方，房屋受益方增加五万房屋补偿款，买方杨武不愿增加。卖方要求除去5万元，先行交付首付。买方不愿付，经多次协商无果，于2016年八月份卖方无奈要求解除房产交易合同。”一审又查明：杨武为证明其主张的房屋差价损失确实存在且其主张的违约金及差价损失并不过高，向一审法院提出评估申请，要求对涉案房屋的市场价值进行司法评估。一审法院依法委托江苏同方土地房地产评估有限公司进行评估。该公司于2017年6月30日出具房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在价值时点2017年6月26日的市场价值为单价16455元/平方米，总价为1781900元。杨武为本次评估向该公司预交评估费14760元。另外，杨武因本案纠纷委托江苏紫东律师事务所代理其参与诉讼，并为此支出律师费45000元。现因杨武要求以王健英违约为由要求解除合同并向王健英主张违约责任，王健英认为其不存在违约，为此引起纠纷。以上事实，有《昆山市雅航房产买卖合同》、情况说明、房屋所有权证、聘请律师合同、律师费发票、会议纪要、通告、证人证言、房地产估价报告、评估费发票及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，杨武与王健英签订的《昆山市雅航房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应切实履行各自的义务。杨武主张解除前述合同，王健英对此予以认可，故一审法院认定双方签订的《昆山市雅航房产买卖合同》于第一次庭审之日即2017年2月28日解除。合同解除后，王健英收取杨武的已付定金60000元应当予以返还，故一审法院对杨武要求王健英返还定金60000元的诉讼请求予以支持。本案中双方的争议焦点为：合同履行过程中哪一方存在违约导致合同无法继续履行。杨武认为王健英多次要求增加房价，在遭其拒绝后要求解除合同，构成违约；王健英则认为杨武应当就涉案房屋阳台改建的利益进行补偿，导致合同无法继续履行的原因是杨武未按其要求支付首付款，违约方在于杨武。对此，一审法院认为，首先，根据双方当事人及中介方雅航公司业务员武某的陈述，能够证实双方确实就涉案房屋阳台改建事宜达成过一致合意，即若开发商给予的50000元补偿款，则该款均归王健英所有。嗣后，开发商并未给予补偿款，而是直接予以改建，改建费用均由开发商自行承担，且改建后的房屋建筑面积也不会再做变更。故王健英能够获得补偿款的条件并未成就，其以杨武为改建受益方为由要求加价，并无合同依据，杨武拒绝其加价请求并无不当；其次，王健英在杨武拒绝就改建进行补偿后即要求杨武支付首付款。合同中虽未明确约定首付款的具体付款期限，但根据合同第四条约定的交易各项流程时间及付款方式：第一款约定的是签约时支付定金60000元，第二款约定的是王健英取得房产证时过户，并将房屋实际交付给杨武，第三条约定的才是支付第二笔款项400000元即首付款，能够确认首付款的付款期限不早于王健英取得产证并交付的时间。事实上，涉案房屋为动迁房，至庭审之日止尚未交付，产权证也未能办理。故杨武在房屋未交付且王健英未取得产证前拒绝王健英要求支付首付款的请求，不违反合同约定和法律规定。王健英辩称杨武存在拒绝支付首付款的违约行为，并无事实依据，不予采信；再者，在合同正常履行过程中，王健英陈述的实际权利人曹雁先后两次发出解除合同通知，明确向杨武及中介方表明解除合同，王健英对此明知却未提出异议。一审法院据此能够认定王健英以其行为明确表明不再继续履行合同义务，构成违约，杨武有权要求王健英承担违约责任。王健英应当赔偿因其违约给杨武造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，涉案房屋价格上涨的损失属合同履行后杨武可以获得的利益，且王健英对此明知并能够预见到若违反合同可能会造成杨武存在此项损失，故房屋差价损失应当认定为杨武的损失。本案审理过程中，通过司法鉴定确认涉案房屋在价值时点2017年6月26日的市场价值为1781900元，与合同约定的房屋总价1060000元之间的差额为721900元。现杨武诉请主张王健英按合同约定房屋总价的20%即212000元向其支付违约金，同时一并向王健英主张赔偿房屋差价损失300000元，一审法院认为，杨武的前述两项主张的总额512000元并未超过前述经司法鉴定确认的房屋差价损失，故一审法院对杨武该项诉讼请求亦予以支持。另外，杨武主张王健英承担其支出的律师费45000元，亦符合合同约定，一审法院对此亦予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、杨武与王健英于2016年3月24日签订的《昆山市雅航房产买卖合同》解除。二、王健英返还杨武定金60000元、支付违约金212000元并赔偿房屋差价损失300000元、律师费损失45000元，四项共计617000元，于判决生效后十日内支付完毕。案件受理费14340元、评估费14760元,两项合计29100元，由王健英承担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据王健英的上诉请求，二审中双方当事人的争议焦点在于合同无法履行的违约责任由谁承担。对于上述争议焦点，杨武认为王健英在合同签订后多次要求提高房屋价格，其不同意，王健英遂发出解除通知，导致合同无法继续履行。王健英认为其要求对阳台改造部分给予补偿合情合理，且合同无法继续履行系因为杨武拒绝支付首付款，双方无法协商一致。本院认为，王健英与杨武在中介组织下签订的《昆山市雅航房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。对于阳台补偿问题，根据双方当事人及证人武某的陈述，双方在签订合同时进行过协商，杨武同意开发商给予的补偿款归王健英所有，如果改造后房屋有超面积或者获得补偿款的，其也愿意就增加的部分适当补偿。根据王健英的陈述，涉案房屋阳台问题最终由开发商进行改造，不再予以补偿；根据王健英一审中提供的拆迁公司通知复印件，改造后房屋建筑面积如发生变化的不再进行调整或变更建筑面积。故涉案房屋不存在阳台问题补偿款，王健英也无证据证明改造后涉案房屋面积将超出合同约定面积，其在合同签订后要求杨武就阳台改造问题给予补偿没有事实依据。对于首付款，合同第四条约定了交易流程时间和付款方式，双方所称的首付款40万元约定在王健英取得房产证，将房产实际交付杨武之后，而过户时间则约定于审贷通过后6日内，故本案中房产交付与过户并非同一步骤，先交付房屋再支付首付款并不违反二手房交易习惯。从王健英陈述的上诉意见看，其也认可签合同时同意在交房时拿到首付款，但因为阳台改造问题开发商交付房屋时间延迟，导致其无法在预想时间内拿到首付款。本院认为，王健英并无证据证明签订合同时向杨武明确了首付款支付时间，交房延迟导致的风险不应由杨武承担。王健英在不能交付房屋的情况下要求杨武支付首付款不符合合同约定，杨武予以拒绝并无不当，王健英无权以此为由解除合同。综上，合同无法继续履行的原因在于王健英，杨武要求王健英承担相应违约责任应予支持。杨武依据合同约定主张违约金212000元以及违约金不足以弥补的房屋差价损失300000元，共计512000元。一审中，杨武已经申请房屋价格鉴定，证明了其主张的损失并不过高。王健英认为损失主张过高，应当由其提供证据证明。王健英未能提供相应证据，故对其就损失标准的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人王健英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9520元，由上诉人王健英负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年三月十二日书记员  朱冰丽