四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初13796号原告：李云林，女，汉族，1983年6月6日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。一般授权代理人。被告：成都安彩敬天科技有限公司。住所地：成都高新西区科技创业服务中心。法定代表人：焦道久。委托诉讼代理人：尧福安，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：张志明，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。原告李云林诉被告成都安彩敬天科技有限公司（以下简称安彩科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法由本院审判员陈朗适用简易程序于2017年11月14日公开开庭进行了审理，原告李云林的委托诉讼代理人邱斌和杨梅，被告安彩科技公司的委托诉讼代理人尧福安到庭参加了诉讼；于2018年2月7日公开开庭进行了审理，原告李云林的委托诉讼代理人邱斌，被告安彩科技公司的委托诉讼代理人尧福安到庭参加了诉讼；于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原告李云林的委托诉讼代理人杨梅，被告安彩科技公司的委托诉讼代理人尧福安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李云林诉称，原告李云林与被告安彩科技公司分别于2007年4月6日和2007年5月9日，签订了《房屋预定书》及《补充协议书》各一份，协议约定：原告以分期付款的方式购买被成都高新区（西区）新创路“安彩敬天科技园”中房屋编号为B1-4号房屋一套，总建筑面积约306平方米，房屋总价为1168500元，原告如约履行合同义务，同时被告向原告出具收据予以确认。但被告一直迟延履行合同义务，在至今长达十年的时间内未完成房屋施工建设、交付房产和办理产权登记手续等义务。此间原告曾多次催告，被告一直拒不履行。2017年7月5日，原告向被告发了一封通知函，该函正式通知被告解除双方签订的《房屋预订书》及《补充协议书》，并要求被告承担相应的法律责任。故诉讼请求判令：一、解除原告与被告签订的成（安）字第：预T-03号《房屋预定书》及《补充协议书》；二、被告返还原告已付购房款584250元及支付利息（按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自每笔款项交付之日起至实际付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告安彩科技公司辩称，被告长期不能向购房者交房所造成的经济损失应该由承包人四川省国园建筑工程有限责任公司承担；利息过高法院应调整；原告主张的上述权利已过诉讼时效；收据是否实际付那么多款项无法核实，不能代表被告已实际收到款项。经审理查明：2007年4月6日，李云林作为乙方与甲方安彩科技公司签订《房屋预定书》，双方约定李云林订购安彩科技公司销售的房屋编号B1-4栋B1楼层4号房屋，总建筑面积约306㎡,其中套内面积约265㎡，阳光房面积约41㎡，（实际面积按政府相关职能部门最终测定面积为准）；双方约定单价为4600元/㎡，合计总价1407600元，内部优惠单价为4100元/㎡，阳光房单价按2000元/㎡，优惠合计总价1168500元，优惠额度239100元。约定的付款方式为分期付款：签订本协议时首付房款总金额的40%计价约467400元；封顶付房款总金额的25%计价约292125元；交房时付房款总金额的25%计价约292125元；大产权办理完毕后付房款总金额的10%计价约116850元。2007年5月9日，李云林与安彩科技公司签订《补充协议书》一份，主要内容为：上述房屋付款方式按本补充协议为准，签订本协议时首付房款总金额的30%计价约350550元；封顶付房款总金额的20%计价约233700元；交房时付房款总金额的30%计价约350550元；大产权办理完毕后7日内付清房款总金额的20%计价约233700元，本补充协议书与前预订书具有同等效力。双方约定《房屋预定书》及《补充协议书》均于双方签字盖章并缴纳首付款后生效。上述协议签订后，李云林于2007年5月14日支付安彩科技公司房款350550元、于2007年9月30日支付安彩科技公司房款233700元、以上共计584250元。2017年3月24日，原告向被告发出催告函，要求被告在该函发出之日起三个月内完成房屋施工建设、竣工验收、交付房屋并办理相关产权登记手续。2017年7月5日，原告向安彩科技公司发出《关于解除及的通知函》，要求解除《房屋预定书》，返还购房款584250及利息（自每笔购房款交付之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至实际还清之日止）。至法庭辩论终结时，李云林所购房屋安彩科技公司尚未能修建完毕，未能达到交付条件。上述事实，有原、被告提供的主体身份证明、《房屋预定书》、《补充协议书》、通知函及EMS邮寄单、安彩科技公司出具的《收据》和《答辩状》，原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，本案原、被告双方的争议焦点在于：一、原告与安彩科技公司签订的《房屋预定书》及《补充协议书》是否解除？二、原告行使合同解除权是否经过合理期限？三、本案原告向安彩科技公司支付购房款的具体金额是多少？四、本案原告的损失如何认定和由谁承担？关于合同是否应解除。原、被告之间签订的《房屋预定书》及《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效之合同，对双方当事人均应当具有拘束力。从签订协议至今已经十年有余，双方未约定房屋交付时间，原告可随时要求被告履行交房义务，经原告催告，被告仍然无法向原告交付房屋，属于长期逾期不能交房，且未有继续修建的迹象，致使原告购买房屋的合同目的至今不能实现，目前这种僵持状态对原、被告双方均不利，故原告要求解除与被告所签订的《房屋预定书》及《补充协议书》的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于当事人可以解除合同的规定，具有事实依据及法律依据，本院应当予以支持。关于原告诉请是否超过合同解除除斥期间及诉讼时效的问题。被告答辩称本案已过诉讼时效，2013年1月22日，包括原告在内的11户业主向被告递交《关于安彩敬天科技园房屋验收的问题处理要求》，当时已明知不能按期交房，诉讼时效计算的起点应为2013年2月21日。本院认为，首先，被告提出的上述材料系复印件，经本院依被告申请向有关部门调取，该材料原件已无从查找，且原告在庭审中对该材料的真实性不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条；“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”，本院对该证据材料不予采信；其次，本案中双方没有约定解除权的行使期限、从经营范围看，被告非房地产开发企业，对其出售房屋亦无法律规定的解除权行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，被告未在违约后就其已对原告催告进行举证，因此原告依法享有合同解除权，并不存在合同解除权已过除斥期间的情形；再次，本案双方的交房时间没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”，原告可随时要求被告履行交房义务，原告于2017年3月14日要求被告在三个月内履行交房等义务，此后才确定其购买房屋的合同目的无法达到向本院起诉，原告解除权发生的时间并未经过“合理期限”。再其次，合同解除权属于形成权，其行使期限的性质属于除斥期间，不应适用债权请求权关于诉讼时效制度的规定；最后，原告主张返还购房款及赔偿利息损失是基于合同解除的效力产生，故其该主张并未超过诉讼时效。因此，对被告的该抗辩，不予采纳。关于本案原告支付房款的金额问题。被告辩称收据是否实际付那么多款项无法核实，不能代表被告已实际收到款项，另外还辩称《房屋预定书》及《补充协议书》系复印件，对其真实性不予认可。本院认为，原告当庭出示了被告安彩科技公司向其出具的收据原件及《房屋预定书》及《补充协议书》复印件，收据中载明的付款金额与日期、《房屋预定书》及《补充协议书》复印件中载明的房屋位置、价格、付款方式和签约时间均与被告提交的《答辩状》中陈述的相应事实一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，足以认定原告向被告支付购房款584250元的事实。故对被告的该抗辩，本院不予支持。关于原告的损失。本院认为，合同解除之后，已经履行的部分，原告可以要求被告恢复原状及赔偿损失，原告共向被告及其委托收款人缴纳房款584250元，现应当由被告安彩科技公司返还予原告李云林购房款584250元，原告要求被告按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准计算占用期间的资金利息损失，属于合理损失范畴，本院亦应予以支持。与原告李云林签订《房屋预定书》及《补充协议书》的合同相对方系被告安彩科技公司，合同解除之后，应由被告安彩科技公司向李云林承担相应的返还房款及赔偿损失的责任，被告安彩科技公司与四川省国园建筑工程有限责任公司之间的民事纠纷不能对抗原告李云林，故对安彩科技公司要求四川省国园建筑工程有限责任向原告李云林承担赔偿损失的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告李云林与被告成都安彩敬天科技有限公司分别于2007年4月6日、2007年5月9日签订《房屋预定书》及《补充协议书》；二、被告成都安彩敬天科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李云林房款人民币584250元；三、被告成都安彩敬天科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李云林的资金利息损失（利息计算方式为：以350550元为基数、从2007年5月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至该款还清之日止；以233700元为基数、从2007年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至该款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费7658元，由被告成都安彩敬天科技有限公司负担（此款原告李云林已预交，被告成都安彩敬天科技有限公司应在履行上述判决义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 朗二〇一八年三月六日书记员 周雅静