福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初4543号原告：陈发证，男，汉族，1992年10月8日出生，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：刘学铨，福建东岸律师事务所律师。被告：王丽红，女，汉族，1964年5月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面，统一社会信用代码91350103761777375H。法定代表人：黄少华。委托诉讼代理人：刘利煊，该公司员工。原告陈发证与被告王丽红、第三人福州家天下房产代理有限公司(以下简称：家天下公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈发证的委托诉讼代理人刘学铨，被告王丽红的委托诉讼代理人高超，第三人家天下公司的委托诉讼代理人刘利煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈发证向本院提出诉讼请求：1.判令王丽红立即返还5万元履约保证金（履约保证金在第三人处，该款项由家天下公司实际支付）并要求王丽红支付违约金20万元；2、判令王丽红立即支付陈发证为此产生的诉讼费6800元、诉讼保全费5000元、律师代理费5万元、以上共计311800元；3、本案全部诉讼费用由王丽红承担。事实和理由：2017年3月15日，陈发证经中介推介，决定购买王丽红与案外人（其姐）王丽仙共有的坐落福州市台江区号桂园怡景（小区）一期XX楼XX单元的案涉房产。该房产系安置房，当时虽未办理权属证书，但根据王丽红当场出示的《拆迁房屋产权调换证明书》等拆迁安置材料，该房在2017年3月14日即已具备办证条件。王丽红亦当场承诺合同一签即前往办证，案外人王丽仙（其后在前次庭审中才知道系被告另一姐姐王丽萍冒充的）也在电话中对此加以确认。陈发证不虞有他，遂当场与王丽红签订了一份《房产买卖合同》，约定：陈发证一次性付款97万元购买案涉房产，税费由陈发证全部承担；双方签订合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为；守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金20万元等内容。同时，陈发证与王丽红及中介签订一份《交易服务合同》，约定的内容与《房产买卖合同》基本一致，另补充约定：王丽红将交易产权材料交至中介处（如另有约定则依约定），陈发证支付5万元履约保证金至中介指定账户；王丽红承诺于2017年4月3日前前往交易所办理其名下的《不动产权证书》；待卖方领取到其名下《不动产权证书》当日将证件交由中介监管；在王丽红积极办理且不存在退补件的情况下，若仍未能于2017年5月22日之前办理并领取出其名下的《不动产权证书》，则三方免责，合同解除等内容。合同签订后，陈发证即于当日将5万元履约保证金交给中介，中介出具《收款收据》一张。王丽红以立即去办理权属证书为由要求将本应交由中介监管的材料原件取走，陈发证基于善意表示同意，仅拍照作为证据。谁知王丽红之后却拒不前往交易所办理《不动产权证书》。经陈发证及中介多次交涉未果，王丽红却要求提价至105万元，否则就拒不申请办理案涉房产的《不动产权证书》，王丽红甚至在别家中介挂牌120万元另寻买家，并直接拒绝履行买卖合同。陈发证迫于无奈，于2017年6月20日向贵院提起诉讼（案号为（2017）闽0103民初2934号），要求王丽红、案外人王丽仙等人履行合同。在8月15日庭审中，王丽仙突然提出其从未授权王丽红出售案涉房产、其亦未与陈发证通话同意出售案涉房产。提供庭审调查，陈发证方才了解接电话的是王丽红的另一个姐姐王丽萍。陈发证被迫撤回起诉，造成了诉讼费6800元、诉讼保全费5000元、律师费5万元的损失。综上所述，王丽红在未取得共有人的授权或者追认的情况下，向陈发证及中介方隐瞒该事实，且串通他人引诱陈发证及中介方对其不加怀疑，诱骗陈发证与其签订房屋买卖合同。在此之后，亦未按照合同约定履行，并故意违约，造成陈发证的重大损失。双方的合同因为王丽红未取得代理权及追认，案涉房产的共有人亦明确表示不同意原被告双方的买卖合同。因此，买卖双方关于案涉房产的相关合同均当属无效，而无效的原因在于王丽红的恶意及故意违约。王丽红违约事实清楚、证据充分，陈发证遂诉至法院，要求判如所请。王丽红辩称：一、讼争合同是王丽红因重大误解且被欺诈而订立的合同。本案讼争合同是王丽红与陈发证经福州市台江区致远房产经纪服务有限公司（以下简称致远经纪公司）提供居间服务而订立。合同项下的房屋是王丽红与王丽仙因拆迁补偿所得的安置房屋，属二人共有。王丽红作为共有人之一，过于自信而简单地误认为其可以直接出卖涉案房屋，在致远经纪公司隐瞒交易规则恶意促成交易的情况下，与陈发证签订了讼争合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”之规定，本案中，王丽红因不注意、不谨慎，而在误解其有完全处分权的情况下，作出出卖涉案房屋的意思表示，构成重大误解。同时，《民法总则》第149条也规定“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，本案陈发证作为买受人，致远经纪公司作为专业的房屋中介机构，其二人明知涉案房屋为共有的拆迁安置房屋，且致远经纪公司熟知二手房交易规则，但是对于仅作为共有人之一的王丽红因误解而向其作出出卖涉案房屋的意思表示后，致远经纪公司和陈发证不但没有释明、制止，却在明知讼争合同未得到王丽仙追认之前是不能履行的情况下，为了获取不合理的利益，利用王丽红的误解并欺瞒交易规则而出于恶意订立了讼争合同，致使王丽红遭受较大损失，即王丽红自该讼争合同签订时就存在因合同无法履行而违约的重大风险，且会面临该合同所带来的不利后果。因此，讼争合同系王丽红因重大误解且被欺诈而订立的合同，王丽红依法请求法院予以撤销。二、讼争合同因其所附解除条件成就也应失效。讼争合同第六条其他事项第1点条款中约定“在甲方积极办理且不存在退补件的情况下，若仍未能于2017年5月22日之前办理并领取出甲方名下的《不动产权证书》，则三方免责，合同解除”。事实上，基于涉案房屋是拆迁安置房屋，在讼争合同签订后，王丽红曾多次主动积极前往福州市台江区城建征收工程处、福州市民服务中心联系办理涉案房屋产权证书事宜。然而，一直到2017年5月8日王丽红的妹妹打电话询问福州市台江区城建征收工程处工作人员林晖，仍被告知不能办理涉案房屋不动产权证书，2017年5月10日王丽红又径行前往福州市民服务中心咨询，被告知仍尚不能办证。2017年5月15日，福州市台江区城建征收工程处工作人员林晖才打电话告知涉案房屋具备办理不动产权证的条件，王丽红立即联系共有人王丽仙，并于2017年5月16日前往福州市民服务中心办理了涉案房屋办证的手续，而后依据福州市民服务中心的通知，于2017年5月27日才领取涉案房屋的不动产权证书。鉴于上述客观事实，讼争合同约定的合同解除条件已经成就即在王丽红积极办理且不存在退补件的情况下，若仍未能于2017年5月22日之前办理并领取出被告名下的《不动产权证书》，根据《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，讼争合同于2017年5月22日失效，合同各当事人依法不再继续履行。三、陈发证要求王丽红返还5万元履约保证金并支付违约金20万元，缺乏事实和法律依据。因为，根据买卖双方及福州家天下房产代理有限公司签订的《交易服务合同》第3条的约定“乙方支付如下履约保证金至丙方指定账户处，丙方按照如下约定用于支付佣金及进行如下管理。……”，因此，王丽红既没有收取该履约保证金，也没有占有该款项，故依法不具有返还义务。而且，讼争合同失效后，王丽红也主动要求过家天下公司向陈发证返还该款项，因此，陈发证要求王丽红返还该款项缺乏事实和法律依据。本案讼争合同因基于所附解除条件成就而失效，王丽红依法无需支付陈发证所谓的违约金。而且，根据讼争合同第9条、第10条之约定，陈发证主张的该违约金属于因讼争合同所约定的一方根本违约情形下，对方所主张的违约金，那么，先不论本案中王丽红是否存在根本违约，陈发证主张其所谓的违约金应以主张解除合同为必要前提条件。本案陈发证在没有主张解除合同的情况下，径行主张该违约金的行为，不但缺乏解除合同的事实前提和法律依据，而且存在规避其依法所应当承担的诉讼费用的情形，故请法院对其进行释明，并责令其补缴诉讼费用。此外，需要强调的是，在讼争合同的履行过程中，王丽红从未收取过陈发证任何购房款，且陈发证除支付了5万元履约保证金外，也没有支付过其他任何款项，因此，陈发证并没有因其所谓的王丽红的违约行为遭受任何损失，且其也没有证据证明其所遭受了损失。根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因陈发证没有遭受实际损失，其所主张的违约金明显没有事实依据且过高。综上，请法院依法驳回陈发证的该项诉讼请求。四、陈发证所主张第二项的诉讼费、财产保全费、律师代理费共计61800元，与本案不具有关联性，缺乏法律依据。因为，陈发证所主张的该项费用，是（2017）闽0103民初2934号案件所产生，该案件是由陈发证提起，因陈发证自身撤诉而结案，该案件所发生的费用与本案不具有关联性，而是由陈发证自身行为导致，与所谓的王丽红的违约行为也不具有因果联系，故陈发证该项主张缺乏法律依据。综合上述，请法院依法驳回陈发证的诉讼请求。家天下公司述称：陈发证与王丽红于2017年3月15日签订了房屋买卖合同、交易服务合同和附件，签订后陈发证将履约保证金交由家天下公司代管，现该笔款项依然在家天下公司处，合同约定于2017年4月3日办理不动产权证，王丽红于2017年5月16日才前往办理不动产权证（产权证我方没看到），因双方手续办理及因价格涨价造成双方协商不成，导致本案诉至本院，我方请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，陈发证与王丽红为进行房产的买卖，签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及《一次性付款交易程序》。其中：《房产买卖合同》以王丽红为甲方（卖方），陈发证为乙方（买方），主要内容：第一条房产基本情况甲方房产（以下简称该房产）坐落于福州市台江区桂园怡景（小区）一期XX楼XX单元房产，建筑面积约49平方米，详见《拆迁协议》；第二条甲方对所有权的声明1、甲方根据国家规定已依法取得该房产所有权，并对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及福州市房产上市的有关规定及政策。甲方保证本合同项下房屋不存在任何债权债务纠纷或物权纠纷，该房屋具体情况已如实告知乙方。甲方保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的责任由甲方承担。2、甲方特此告知乙方上述房产不存在抵押；3、甲方保证系上述房产产权人本人。第三条乙方对购买权的声明乙方已亲自实地看房，了解上述房产现状，愿意购买上述房产，并对上述房产的现状及疑虑已询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息。乙方保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的责任由乙方承担。第四条成交价格1、甲乙双方同意，上述房产交易成交价为甲方实收97万元；2、甲乙双方约定支付房款的方式为乙方一次性付款；第五条费用承担方式1、甲乙双方约定该房产产权交易国家规定之税费的承担方式为乙方全部承担；2、（1）办理至其名下的土地证费用由甲方承担，土地证从甲方名下过户至乙方名下的全部费用由乙方承担，若该房屋所属土地为划拨地，则划拨地转为出让地的土地出让金由乙方承担；3、配套设施相关证件过户费用由乙方承担；4、甲方应结清需移交给乙方的相关费用。第六条该房产附属配套设施的交付（略）。第七条产权权属转移前的违约责任1.甲方保证上述房产产权清晰，若在产权权属转移前发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约；2.甲乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为；3.甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，在交易过程中必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为。第八条自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金。该迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。第九条自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的的违约金，同时有权要求第十条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金200000元。……第十七条在签署本合同时，就本合同的全部条款已进行了说明和解释，双方对合同的全部条款已无疑义，如合同中有未尽事项及在履约过程中对合同需要变更的，双方可以协商订立补充协议，补充协议若与本合同正文不一致以补充协议为准。《交易服务合同》以王丽红为甲方（卖方），陈发证为乙方（买方）,以家天下公司为交易服务方，该合同第三条约定，签订合同时，甲方将交易产权材料交至丙方处（如另有约定则依约定），乙方支付如下履约保证金至丙方指定账户处，丙方按照如下约定用于支付佣金及进行如下管理。乙方应支付履约保证金50000元。1、双方若未按约定支付履约保证金或交付材料，属于违约行为，则按买卖合同所约定的违约条款承担违约责任，此时交易中止，待履约保证金或材料补齐后合同继续履行；2、在签订本合同时，甲方须交付相关产权材料放置丙方处监管，作为交易的保证。该材料由丙方根据三方所确定的交易流程需要，交至相关部门，交至相关部门后，丙方的监管权终止。在产权转移后换成新的产权材料后依交易流程领取。如甲方存在违约行为，该材料将由丙方继续监管，直至根据双方协商或法院判决的结果执行完毕后退还。如乙方存在违约行为，甲方可在依法行使解除权并支付已产生费用后，取回该材料。3、在签订本合同时，乙方支付的上述履约保证金作为其履约过程中的所有行为的保证，乙方的履约保证金在合同履行完毕后作为房款的一部分，在结算时支付给甲方。如乙方存在违约行为，在有权机关确认违约后或双方协商一致后，违约方的履约保证金将用于支付违约金。其违约金数额以违约条款规定为准，履约保证金如不足赔付，违约方应另行支付，赔付完毕后如有剩余，应悉数退还违约方。如甲方存在违约行为，乙方可在享有解除权并依法行使解除权后，退回该保证金（扣除已产生的费用）。该合同第六条其他事项约定，签订本合同当日，乙方已知甲方未将与上述房产相关的权属材料（《拆迁协议》等）交至丙方处监管，乙方愿意签署本合同；且乙方已知上述房产甲方名下的《不动产权证书》暂未办理，同时甲方承诺于2017年4月3日之前前往交易所办理其名下的《不动产权证书》，该房产甲方到交易所办理其名下《不动产权证书》时，若产权证的建筑面积与《商品房买卖合同》的建筑面积有产生误差，甲乙双方均同意按上述房产原购置单价向开发商进行多还少补，补退款的金额均由甲方全权承担；待甲方领取到其名下《不动产权证书》当日将证件交由丙方处监管。办理上述房产甲方名下《不动产权证书》（包括维修基金以及相关税费）均由甲方承担。在甲方积极办理且不存在退补件的情况下，若仍未能于2017年5月22日之前办理并领取出甲方名下的《不动产权证书》，则三方免责，合同解除。此外，陈发证、王丽红及家天下公司还签订一份《一次性付款交易程序》，对于付款、交易过户、缴税、收款、房产交接手续等做了明确约定。合同签订之后，陈发证依约支付了履约保证金5万元，该款交由家天下公司保管并出具收款收据。2017年5月16日，王丽红、王丽仙前往办理讼争房产的产权登记手续。2017年5月23日，讼争房产登记至王丽红、王丽仙名下（闽（2017）福州市不动产权第0015096号），产权取得方式为安置，上一道权利人福州市台江区城市建设综合开发公司。诉讼中，王丽红向本院提交了市民服务中心叫号单、咨询记录、福州市台江区城建征收工程处出具的《情况说明》并申请本院调取了《福州市不动产登记和房屋交易业务受理单》，以此证明其一直积极咨询、落实办证事宜，系因客观原因导致其在2017年5月27日才领取到讼争房产的不动产权属证书。陈发证质证对于该证据的真实性予以认可，对于证明对象有异议，认为系王丽红故意不提交拆迁协议原件拖延办证，而征收工程处的证明没有房管局的相关记录佐证，不能证明被告的待证对象。本院对于上述证据的真实性予以认可。其中，台江区城建征收工程处出具的情况说明提及：桂园怡景安置房源由台江区房管局受理并办理产权证，后因两证合并，台江区房管局不再受理此业务。现由市民服务中心及房地产交易中心统一收件，在被征收人办理产权证过程中，电脑系统衔接有误，显示为限价房，故无法正常受理。经我处协调上述单位，已于2017年5月15日予以更正，可正常受理桂园怡景安置房产权事宜。可见，讼争房产的权属证书确实因办证部门的系统衔接问题而无法及时办理。从王丽红申请办理权属登记申请表载明的内容看，王丽红已于2017年5月16日及时前往办证，并依照通知于2017年5月27日才领取其权属证书，符合正常的办证流程，没有刻意延误的情况。本院认为，本案讼争房产系拆迁安置房，从《拆迁房屋产权调换证明书》上载明的权利人姓名可知，该房系王丽红、王丽仙共有的拆迁安置房。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，不论王丽红是否经共有人同意出售房产，不论其在签约时对于整套房产是否有处分权，其与陈发证签订的《房屋买卖合同》均应认定为有效合同。由于案涉房产为拆迁安置房，在签订买卖合同时尚未办理不动产权属证书。由于拆迁房的权属登记手续易受政策性或其他不确定因素的影响，故双方在签订买卖合同时已就此作出了交易安排，即约定“在甲方积极办理且不存在退补件的情况下，若仍未能于2017年5月22日之前办理并领取出甲方名下的《不动产权证书》，则三方免责，合同解除。”据此，上述《房屋买卖合同》属于附解除条件的合同，解除条件一旦成就，则合同失效。本案中，讼争房产的第一道权属证书系因不可归责于出卖方的系统故障的原因造成办证的迟延，故障排除后，王丽红已于2017年5月16日前往办理登记交件，依约积极履行合同义务，但第一道权属证书仍无法在2017年5月22日之前顺利领取。上述合同的解除条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，案涉的《房屋买卖合同》已于2017年5月22日失效。陈发证主张王丽红在履约过程中恶意拖延，阻碍买卖合同的顺利进行，但未就此进行举证，故本院对此不予采纳。依照上述约定“合同解除，三方免责”，故买卖双方自2017年5月22日起，不再履行合同义务，互不承担违约责任。由家天下公司代为保管的履约保证金5万元，应返还给陈发证。陈发证诉请王丽红支付违约金并赔偿诉讼费、律师费和财产保全费，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、福州家天下房产代理有限公司应于本判决生效之日起七日内将其保管的陈发证的履约保证金5万元退还给陈发证；二、驳回陈发证的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5977元，由陈发证负担5452元，由王丽红负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  陈细珠人民陪审员  陈建珠二〇一八年三月二十六日法官 助理  江紫沫书 记 员  郭楚楚附：本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。