广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24298号上诉人（原审被告）：杨艮莲，女，1961年7月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：温端暖，男，1959年2月18日出生，汉族，住浙江省苍南县，系杨艮莲配偶。委托诉讼代理人：胡建华，男，1956年8月15日出生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：林秀如，女，1968年9月3日出生，汉族，住广东省汕尾市城区委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：温泉，男，1984年3月5日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：胡建华，身份情况同上。上诉人杨艮莲因与被上诉人林秀如、原审被告温泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨艮莲上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林秀如的诉讼请求；2.案件诉讼费由林秀如承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.一审认定杨艮莲为合同的出卖人，缺乏法律依据。杨艮莲、温泉作为广州市白云区环河路86号3003房（以下简称涉案房屋）的共有人，在未经杨艮莲书面授权委托的情况下，由温泉代杨艮莲签订的《房屋买卖合同》无效。2.依据广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局关于推广使用2010版存量房买卖合同和房地产中介服务合同示范文本的通知的相关规定，没有订立中介服务合同私自以不合法的手段签订的《房屋买卖合同》以及当事人不在现场且未经其同意办理网签行为无效；3.中介李某寄《广州市存量房买卖合同》时，篡改合同有关支付房款方式、中介名称和人员等内容，不按规范签订中介委托合同，以及履行中介义务，造成《广州市存量房买卖合同》未能签成。一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效是错误的；4.一审认定杨艮莲通过证人所在中介公司出售涉案房屋有违事实，没有合法证据。杨艮莲的账户是温泉提供的，杨艮莲并不知情，杨艮莲也没有在《广州市存量房买卖合同》上签字，知道卖房后并未追认，且坚决不同意卖房。一审判决认定中介撮合买卖成功不当；5.按《房屋买卖合同》约定，林秀如应支付杨艮莲首付款810000元，但至今林秀如并未支付购房首付款和任何购房款。一审将定金混淆为已支付购房款，属于认定事实错误。（二）一审判决显失公平。2017年2月6日，杨艮莲拒签《广州市存量房买卖合同》，并表明房屋坚决不卖。一审中，杨艮莲、温泉明确房屋不卖。但一审支持林秀如的诉求，显失公平。（三）一审程序上存在瑕疵。一审期间，温泉的委托诉讼代理人胡建华到庭参加了诉讼，但一审判决书未列明温泉委托诉讼代理人的相关情况。被上诉人林秀如辩称，同意一审判决，不同意杨艮莲的上诉主张和理由。理由如下：（一）中介李某与杨艮莲的电话录音中的内容可以认定杨艮莲知情并实际收取定金，构成追认。（二）杨艮莲与温泉无理由拒绝办理过户手续，导致林秀如租房放大了林秀如的损失。（三）通过中介李某与杨艮莲的电话录音可以认定杨艮莲的配偶是知情的，且没有提出不知情的说法；另一审庭审中，中介李某的证言证实了杨艮莲夫妇曾一起拿房产证复印件到其公司办理过委托出售的行为。（四）一审开庭程序不存在瑕疵，一审两次开庭是为了查清事实和完善委托手续。（五）温泉的一审代理人未在判决书中载明的问题由法院审查。原审被告温泉述称，同意杨艮莲的上诉意见。林秀如向一审法院起诉请求：1.判令温泉、杨艮莲继续履行合同，限期协助林秀如办理广州市白云区环河路86号3003房的产权过户手续；2.温泉、杨艮莲承担案件诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市白云区环河路86号3003房的房产是温泉、杨艮莲名下的共有房产。2016年12月3日，林秀如（买方）与温泉、杨艮莲（卖方）在广州市富赢房地产有限公司（经纪方）的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积127.69平方米，该物业成交价为2700000元；本次交易所产生税费卖方实收，买家包税；买方以按揭付款方式支付楼款，2016年12月18日前支付100000元作为定金，首期楼价款（已包含定金）共计810000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清，1890000元于买卖方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，交易手续需在2017年3月31日前完成等。该合同的卖方落款处“杨艮莲”的签名为温泉代签。上述合同签订后，林秀如在2016年12月18日前共向温泉、杨艮莲支付定金100000元。该款项实际支付至杨艮莲账户中。2017年2月23日，林秀如取得中国工商银行股份有限公司广州花城支行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》，通知林秀如购买涉案房屋的贷款申请已初审通过。之后，温泉、杨艮莲一直未依约配合林秀如办理涉案房屋的产权过户手续，林秀如多次催促未果。庭审中，林秀如申请证人李某出庭证实其购买涉案房屋时杨艮莲知情，通过该证人向杨艮莲支付定金的事实，且温泉在签订合同后经催促拒不配合办理过户手续，反而不愿意继续出售涉案房屋的事实。温泉、杨艮莲表示对证人的陈述不予认可。另林秀如表示其愿意一次性向温泉、杨艮莲支付剩余购房款，并提供账户详细清单证明其具有支付能力。根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，林秀如目前在广州市住房限购区域内具有购房资格。一审法院认为，关于杨艮莲抗辩双方签订的《房屋买卖合同》卖方处其签名为温泉代签，其对温泉代签的行为表示不知情，现其不予追认，故上述《房屋买卖合同》应为无效的意见。对此，一方面，从实际履行过程看，杨艮莲账户有收取林秀如定金的事实。另一方面，证人李某的证言从对如何促成双方签订本案房屋买卖合同和履行过程中温泉、杨艮莲对继续履行提出的要求等作出了较为详细的陈述，该证言结合林秀如提交的证据，能够形成因杨艮莲通过证人所在中介公司出售涉案房屋，证人促成双方达成一致协议后，因杨艮莲远在新疆，未能到场签订合同，而由温泉代为签署，在实际履行过程中，通过邮寄材料的方式进行沟通的较为完整的证据链，一审法院对该证言予以采信。综上，杨艮莲的上述抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。故杨艮莲亦应为上述合同的出卖人。林秀如与温泉、杨艮莲签订的《房屋买卖合同》中明确约定了合同标的、购房总价、购房款的支付方式、办理交易过户的时间、违约责任等内容，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同签订后，林秀如已依约向温泉、杨艮莲支付了定金，并已取得办理涉案房屋抵押贷款的银行同意贷款通知书，温泉、杨艮莲依约应当配合林秀如到房管部门进行涉案房屋交易过户的递件手续，但温泉、杨艮莲至今未履行该义务，已构成违约。现林秀如表示愿意一次性向温泉、杨艮莲支付剩余购房款，并提供了具有支付能力的证明材料，且具有广州市限购区域内的购房资格，故林秀如要求继续履行与温泉、杨艮莲签订的《房屋买卖合同》，并要求温泉、杨艮莲协助办理涉案房屋的产权过户手续合理合法，一审法院予以支持。当然，因林秀如除向温泉、杨艮莲支付定金外，尚未向温泉、杨艮莲支付剩余购房款，且根据合同约定，温泉、杨艮莲协助林秀如办理交易过户手续的同时，林秀如有向温泉、杨艮莲支付购房款的义务，现林秀如亦表示愿意一次性向温泉、杨艮莲支付购房款，故林秀如在温泉、杨艮莲协助其办理涉案房屋交易过户的同时应向温泉、杨艮莲支付购房款2600000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年11月28日作出如下判决：林秀如与温泉、杨艮莲于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行，判决生效之日起十日内，温泉、杨艮莲协助林秀如按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理将位于广州市白云区环河路86号3003房过户至林秀如名下的手续，林秀如同时向温泉、杨艮莲一次性支付购房款余款2600000元。案件受理费20007.8元，由温泉、杨艮莲共同负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，林秀如陈述杨艮莲在去新疆前委托中介放盘，故中介职员李某有杨艮莲的电话，在签订《房屋买卖合同》时，李某当场打电话给杨艮莲询问其儿子温泉是否要卖房。杨艮莲则称其没有委托中介卖房，也没有留联系方式，李某与杨艮莲的配偶有联系，但杨艮莲的配偶表示杨艮莲不会同意卖房。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合杨艮莲的上诉请求和理由以及林秀如的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.杨艮莲是否为《房屋买卖合同》的出卖人；2.林秀如主张继续履行《房屋买卖合同》应否支持。现评析如下：关于杨艮莲是否为《房屋买卖合同》的出卖人问题。首先，虽然《房屋买卖合同》中的杨艮莲签名是由其儿子温泉代签，但林秀如已提供中介公司职员李某与杨艮莲、温泉的通话录音，并申请证人李某到庭证明了中介公司促成了林秀如与杨艮莲、温泉就涉案房屋进行交易的事实；其次，涉案房屋为杨艮莲、温泉母子共有房产。通常情况下，温泉出售涉案房屋会知会杨艮莲，且杨艮莲自己也确认温泉在签订《房屋买卖合同》时，其配偶与中介公司职员李某有联系，显然，杨艮莲上诉认为其不知情涉案房屋出售情况，有违常理；再次，在《房屋买卖合同》签订后，林秀如已依约将定金100000元支付给杨艮莲，杨艮莲收到该款项后至双方纠纷产生期间，并无证据证实其向林秀如提出返还或者否认出售涉案房屋的事实；最后，杨艮莲陈述收到中介公司提供的《广州市存量房买卖合同》时，仅以合同部分内容被修改拒签，未就其并非出卖方向中介公司提出异议，因此，一审法院结合本案案情及双方证据认定杨艮莲为《房屋买卖合同》的出卖人，并无不当，本院予以确认。杨艮莲对此提出上诉的理由，缺乏充分依据，本院不予支持。关于林秀如主张继续履行《房屋买卖合同》应否支持问题。呈上所述，杨艮莲是《房屋买卖合同》的出卖人。上述合同出自双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效恰当。杨艮莲以其未授权温泉代为签名为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然杨艮莲称中介公司提供的《广州市存量房买卖合同》存在对《房屋买卖合同》内容进行修改，但没有证据证明杨艮莲曾就此向林秀如提出交涉而林秀如拒绝协商。本案中，也无证据证实林秀如在合同履行过程中存在过错，且其已表示愿意一次性向温泉、杨艮莲支付购房款，并提供了具备支付能力的证据予以佐证，即本案双方合同继续履行不存在障碍，故一审法院据此判决支持林秀如主张继续履行合同以及要求杨艮莲、温泉协助办理过户的诉请并无不妥，本院予以维持。杨艮莲上诉主张驳回林秀如上述诉请，缺乏理据，本院不予支持。至于杨艮莲提出一审判决未列明温泉委托诉讼代理人问题，因该代理人为公民代理，温泉在一审诉讼中并未提供其与该代理人是同一单位以及相关人员劳动关系的证明材料，且该问题不影响本案实体处理，其以此为由要求撤销一审判决，本院不予采纳。综上所述，上诉人杨艮莲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20007.8元，由上诉人杨艮莲负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年三月五日书记员 李志康袁蕾