福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终926号上诉人（原审被告）：谢文章，男，1967年9月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：张定翔，福建佐佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福州市台江区六一中路464号4楼。法定代表人：陈清，主任。委托诉讼代理人：马立龙，福建卫理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连钟，福建卫理律师事务所律师。上诉人谢文章因与被上诉人福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（下称“台江瀛洲街道”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。谢文章上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回台江瀛洲街道的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决谢文章参照租金标准支付占有使用费属适用法律错误，不符合立法精神。根据司法解释的规定，参照租金标准计算占有使用费并非唯一做法，司法解释的本意没有否定以其他方式确定占有适用费，该其他方式也包括通过第三方评估机构评估。台江瀛洲街道明知建筑属于违章建筑，却将其出租收取租金，法院应当考虑谢文章因合同无效造成的巨大损失，按一般功能房屋的租金标准核定占有使用费，将讼争店面占有使用费交由第三方进行评估。二、台江瀛洲街道不具有诉讼主体资格。1.台江瀛洲街道系受福州市台江第二中心小学（下称“台二小学”）委托出租管理房屋，但其提供的国有土地使用权证无法证明案涉店面的所有权人或使用权人，故委托关系无效。2.即使委托关系成立，谢文章明知委托代理关系的情况下，合同相应权利应由委托人行使。3.一审法院应当追加台二小学作为第三人参加诉讼而未追加，属于遗漏当事人。台江瀛洲街道辩称，一、谢文章依法应参照租金标准向台江瀛洲街道支付房屋占有使用费。谢文章称因合同无效造成其重大损失，与事实不符，亦无证据证明。二、台江瀛洲街道作为一审原告主体适格。台二小学系依台江区政府精神将讼争店面交由台江瀛洲街道出租管理并收取租金，二者不是委托关系，台二小学不是本案必要诉讼当事人，其与谢文章不存在法律关系。台江瀛洲街道向一审法院起诉请求：1.判令谢文章立即将坐落于福州市台江区店面（面积27平方米）腾空并归还台江瀛洲街道；2.判令谢文章从2017年2月1日起按9720元/月向台江瀛洲街道支付房屋占用费,直至将该租赁店面腾空并归还给台江瀛洲街道之日止（暂计至2017年3月31日占用费为19440元）；3.判令谢文章向台江瀛洲街道支付诉讼费用1801元；4.判令由谢文章承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月31日，以台江瀛洲街道为甲方（出租方）与谢文章为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：一、租赁地点、租金、押金其他费用等，其中1、甲方店铺坐落于店面（以下简称讼争店面），建筑面积合计27平方米……2、租赁期限叁年，自2012年7月31日至2015年7月30日止……3、月租金为25400元，乙方必须在每月7日前支付当月租金，每逾期一天，乙方则需按月租金的5%支付滞纳金；4、乙方必须向甲方交付押金38100元，该店铺仅作为乙方经营除餐饮行业外，国家允许经营的行业使用，严禁私自出租、转租、转让……5、乙方应按经营需要办理相关证照……，所使用水费直接向供水部门结算，电费向台二小学缴纳……；二、店铺财产使用和修缮责任（略）；三、变更和解除本合同的条件（略）；四、乙方违约责任：其中1.未经甲方书面同意，擅自将该店铺分租、转租、转让……的；2.乙方拖欠租金、水电费累计一个月以上的。合同还约定了甲方未按合同约定的时间交付该出租店铺的违约责任和其他条款。双方确认讼争合同签订前谢文章已承租讼争店面。2015年10月，台江瀛洲街道及案外人台二小学以谢文章拖欠讼争店面租金为由共同向一审法院提出诉讼。2015年11月17日，台江瀛洲街道、谢文章双方签订了一份《补充协议》，该《补充协议》的主要内容为“……甲方（即台江瀛洲街道）同意乙方（即谢文章）的租期顺延1年零3个月，即从2015年8月1日至2016年10月31日止。乙方同意在顺延的租期内租金按甲方委托的评估公司评估的每平方月单价360元计算，月租金为人民币9720元，第一次交纳时间为2015年11月20日前。乙方同意第一次一次性交齐2015年8月至2015年11月租金，合计38880元。下一次起交租时间定在每月5日前，否则按每逾期1天交1%滞纳金，逾期1个月甲方有权收回店面并中止合同。甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费用3602元，签订协议时一并缴清，甲方负责向法院撤回起诉。……原合同其它条款不变，本《补充协议》作为主合同的个别条款变更补充，与主合同有同等法律效力……”。2015年11月20日，台江瀛洲街道及台二小学申请撤回该案起诉，一审法院作出（2015）台民初字第3391号民事裁定书，准许台江瀛洲街道及台二小学撤回起诉。现台江瀛洲街道以租赁期满后谢文章拒不撤离讼争租赁店面及从2017年2月1日起拖欠租金（房屋占用费）等为由提出本案上述诉请。诉讼中，台江瀛洲街道确认其收取谢文章交纳的押金38100元，并表示同意退还给谢文章，在谢文章应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。台江瀛洲街道陈述讼争店面在案外人福州市台江第二中心小学土地使用证的范围之内，但该店面没有房屋所有权证或建设工程规划许可证。另，一审法院于2017年10月27日至讼争店面勘查，店面仍处于开门营业状态，且店内营业执照显示，经营者为谢文章。一审法院认为，台江瀛洲街道无法提供案外人台二小学交由其出租管理的讼争店面已取得建设工程规划许可证或房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》应认定无效。谢文章因上述无效合同而占用的讼争店面，依法应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，台江瀛洲街道诉请谢文章按照原合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。谢文章确认其已经支付占用费至2017年1月，因此谢文章应当按照每月9720元的标准，向台江瀛洲街道支付店面占有使用费直至其腾空返还讼争店面为止。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”规定，《补充协议》第三条关于“甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费用……甲方负责向法院撤回起诉”的约定就属于解决争议方法的条款，因此该条款有效，根据该条款约定，该笔诉讼费用于签订该份协议时一并缴清，现台江瀛洲街道对谢文章尚未支付诉讼费1801元无法举证，故对于谢文章称其已在签订协议时支付该笔费用的辩解，一审法院予以采信。基于一审法院对现场的勘查，谢文章仍在使用讼争店面，故对于谢文章称其已没有占用讼争店面的辩解一审法院不予采信。诉讼中，台江瀛洲街道同意向谢文章退还租赁押金38100元，一审法院予以照准，该款可用于抵扣谢文章应当支付的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢文章应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区瀛洲路77、79号、环河路1号店面腾空并归还给福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处；二、谢文章于本判决生效之日起十日内向瀛洲街道办事处支付上述店面占有使用费（按每月9720元的标准从2017年2月1日起支付至谢文章腾空归还上述店面之日止），上述占有使用费应扣除谢文章已缴纳的押金38100元；三、驳回福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处负担50元，谢文章负担1570元。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。本院认为，讼争店面虽未依法取得建设规划许可证和权属凭证，但实际位于台二小学持有的榕国用（1994）字第T04106号《国有土地使用证》项下的土地上，且店面系由台二小学交付台江瀛洲街道出租管理，并由本案双方订立《房屋租赁合同》、《补充协议》，谢文章亦始终将应付租金支付给台江瀛洲街道而不持异议，可见双方当事人及台二小学均认可由台江瀛洲街道主张合同项下的租金（占有使用费）收取等相关权利，故台江瀛洲街道以其系案涉合同的相对人提起本案诉讼，符合法律规定。台二小学未参加诉讼并不影响案件实质审理，其若认为权利遭受损害，可另行与台江瀛洲街道处理，一审法院未追加台二小学为本案第三人并无不当，与法无悖。关于租赁店面的占有使用费支付问题。案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》依法应当被认定为无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，以及一审诉讼时双方当事人关于店面占用费按《补充协议》约定的租金标准计算的确认，一审法院判决谢文章按该标准支付实际占用案涉店面期间的占有使用费，于法有据，应予维持。综上，上诉人谢文章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由谢文章负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 唐宇恒审判员 林 伟二〇一八年三月十六日书记员 蒋莉莉