重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终843号上诉人(原审被告）:邰媛媛,女,1977年9月9日出生,汉族。委托诉讼代理人：刘建宇，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李艳红,女,1986年9月9日出生,汉族。委托诉讼代理人：张朝宗，重庆市九龙坡区走马法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李艺,女,1963年6月30日出生,汉族。委托诉讼代理人：张朝宗，重庆市九龙坡区走马法律服务所法律工作者。原审被告:杨杰鑫,男,1988年6月29日出生,汉族。上诉人邰媛媛因与被上诉人李艳红、李艺、原审被告杨杰鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邰媛媛的委托诉讼代理人刘建宇，被上诉人李艳红、李艺的共同委托诉讼代理人张朝宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邰媛媛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李艳红、李艺对邰媛媛的全部诉讼请求或发回重审。本案一、二审诉讼费用由李艳红、李艺负担。事实和理由：1、涉诉门面的实际承租人是程发权。2、一审判决判令违约金5万元没有事实及法律依据，且违约金明显过高。李艳红、李艺辩称，邰媛媛所称涉诉门面的实际承租人是程发权的理由不能成立，违约金过高同样不能成立，且邰媛媛在一审审理过程中未提出违约金过高要求调整的理由，请求驳回邰媛媛的上诉请求，维持原判，一、二审诉讼费用由邰媛媛负担。杨杰鑫未出庭发表答辩意见。李艳红、李艺向一审法院起诉请求：1、解除与邰媛媛于2014年10月28日签订的房屋租赁合同；2、邰媛媛给付拖欠的房租109515.99元；3、邰媛媛给付租赁房屋合同违约金5万元；4、邰媛媛给付拖欠的水电费2161.20元；以上合计四项为161677.19元；5、诉讼费由邰媛媛承担。一审法院认定的事实：李艳红、李艺与邰媛媛于2014年10月28日签订《门市租赁合同》，合同约定：李艳红、李艺将名下的位于九龙坡区杨家坪街道大杨石组团0分区0-2-10103宗地2栋吊1号门面租赁给邰媛媛，租期5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，自签订合同之日起到2014年12月31日前为免租期；房屋建筑面积65.5平方米，第一年租金为每平米每月210元，第二年每平米每月220元，之后逐年递增；承租方在签订租赁合同时缴纳保证金2万元；同时就违约责任作出如下约定：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，赔偿承租方违约金5万元；若承租方在出租房没有违反合同的情况下提前解除合同、擅自将房屋转租给他人、拖欠租金累计达10天时，视为承租方违约，赔偿出租方违约金5万元。合同订立后，涉诉门面以程发权的名义办理了工商登记，经营销售酒类，截止2015年9月，李艳红、李艺收到以杨杰鑫的名义支付的2015年1-9月份的房租款12万余元。自2015年10月起，李艳红、李艺未收到房租，李艳红、李艺发现所租赁门面未以邰媛媛名义办理工商登记，亦无人给付拖欠的房租，后多次向邰媛媛催要房租无果。2015年12月，李艳红、李艺将邰媛媛诉至法院要求承担房租和违约责任等，2016年5月18日，法院对李艳红、李艺、邰媛媛进行询问，询问过程中邰媛媛辩称只同李艳红、李艺签订了合同，签订合同后李艳红、李艺未将门面交付给邰媛媛，也没有拿到钥匙，不认可李艳红、李艺的诉讼请求，同时，对解除双方签订的门面租赁合同没有异议，李艳红、李艺自行收回门面，可以出租给他人使用。李艳红、李艺在诉讼中查出本案涉及程发权、杨杰鑫，为查明案件相关情况，于2016年5月18日向法院申请撤回起诉，重庆市九龙坡区人民法院作出（2016）渝0107民初字第745号民事裁定书，准许李艳红、李艺李艳红、李艺撤回起诉。同日，李艳红、李艺向重庆市九龙坡区公证处申请证据保全，对涉诉门面进行拍照并证据保全，重庆市九龙坡区公证处作出（2016）渝九证字第1765号公证书，证明涉诉门面在公证调查时的状况。2017年2月4日，李艳红、李艺李艳红、李艺以邰媛媛、杨杰鑫、程发权为被告提起诉讼，请求法院解除李艳红、李艺与邰媛媛之间的租赁合同，邰媛媛、程发权、杨杰鑫支付拖欠的房租、水电费及违约金。另查明，李艳红、李艺与邰媛媛于2014年10月28日签订《门市租赁合同》至2015年9月期间，程发权办理了个体工商户工商登记，以杨杰鑫的名义向李艳红、李艺支付租金12万余元。邰媛媛丈夫刘俊余同杨杰鑫为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东。另查明，邰媛媛的委托诉讼代理人为邰媛媛丈夫刘俊余，在李艳红、李艺与邰媛媛签订《门市租赁合同》时，刘俊余在场；在李艳红、李艺于2015年11月电话通知邰媛媛协商解除租赁合同并结清物管费和水电费时，拨打的是刘俊余电话。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、李艳红、李艺同邰媛媛签订的租赁合同是否履行；二、租赁合同的解除问题；三、程发权、杨杰鑫在本案中是否应当承担责任。一、李艳红、李艺同邰媛媛签订的租赁合同是否履行。根据一审庭审查明的事实，李艳红、李艺同邰媛媛签订了《门市租赁合同》，并就房屋租金、租期、违约金等进行了约定。程发权办理了个体工商户工商登记，以杨杰鑫名义支付租金，在无法查明房屋是否交付给邰媛媛的情况下，邰媛媛、程发权、杨杰鑫的关系对查明案件事实具有重要影响。程发权、杨杰鑫未到庭参加诉讼，邰媛媛在一审庭审中辩称同程发权、杨杰鑫没有任何关系，合同没有实际履行。在李艳红、李艺举示邰媛媛丈夫刘俊余和杨杰鑫同为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东，一审法院询问同杨杰鑫的电话询问记录后，邰媛媛改称同杨杰鑫不熟，见过一次，工商登记的时候杨杰鑫没有去，只是代持股；后又称同杨杰鑫不熟，只是吃过一次饭，实际上一直和杨杰鑫的父亲合作。根据一审法院调查的同杨杰鑫的通话记录，杨杰鑫在不知晓案件进展的情况下，较完整得叙述了门面租赁、使用、支付租金情况，与查明的事实相符，具有较强的证明力。邰媛媛在一审庭审中隐瞒了部分案件事实，且一审庭审过程中前后叙述不一致，故对其陈述的租赁合同未实际履行，以及不认识杨杰鑫、程发权的答辩不予采信。李艳红、李艺同邰媛媛签订的租赁合同已实际履行。二、租赁合同的解除问题。在李艳红、李艺与邰媛媛2016年5月18日的询问笔录中，邰媛媛对解除签订的门面租赁合同没有异议，李艳红、李艺自行收回门面，可以出租给他人使用。此后，李艳红、李艺将涉诉门面出租给他人使用。双方均同意于2016年5月18日解除租赁合同，法院予以确认。三、程发权、杨杰鑫是否应当承担责任。程发权在涉诉租赁物办理了工商登记、杨杰鑫以个人账户名义支付了2015年1月-9月的房屋租金，李艳红、李艺据此要求程发权、杨杰鑫承担支付租金、违约金、水电费的责任。根据合同的相对性原则，本案中与李艳红、李艺产生租赁关系的是邰媛媛，因此，对李艳红、李艺要求程发权、杨杰鑫承担支付租金、违约金、物业费、水电费责任的请求，不予支持。邰媛媛已支付李艳红、李艺截止2015年9月的租金，未支付2015年10月1日至2016年5月18日的租金，2015年租金计算标准为210元每平米每月，2016年租金计算标准为220元每平米每月。2015年10月至2015年12月的租金为65.5平方米×210元／平方米／月×3月=41265元；2016年1月至2016年5月18日租金为65.5平方米×220元／平方米／月×4.58月=65997.8元；租金共计107262.8元。邰媛媛未结清承租期间的物管费、水电费计2161.2元，此款由李艳红、李艺代缴，邰媛媛应当返还。李艳红、李艺承认已收取邰媛媛保证金2万元，现双方租赁关系解除，李艳红、李艺同意退还，因标的性质相同，在房屋租金中予以扣减。邰媛媛在李艳红、李艺没有违反合同的情况下不再履行合同，属于承租方违约，依照合同规定应当承担违约金5万元。据此，判决：“一、原告李艳红、李艺与被告邰媛媛的房屋租赁关系于2016年5月18日解除。二、被告邰媛媛向原告李艳红、李艺支付房屋租金107262.8元，水电费2161.2元，减去原告李艳红、李艺收取的保证金20000元，被告邰媛媛尚需向原告李艳红、李艺支付89424元；三、被告邰媛媛给付原告李艳红、李艺租赁房屋合同违约金5万元；四、驳回原告李艳红、李艺的其他诉讼请求。本案受理费1766元，由原告李艳红、李艺自行负担200元，由被告邰媛媛负担1566元。”本院二审审理过程中，邰媛媛举示了程发权的居民死亡证明复印件一份，证明程发权已于2016年5月6日死亡，本院对该证据依法予以采信。邰媛媛另举示了从重庆市工商行政管理局九龙坡区分局提取的程发权个体工商户开业登记申请书、个体工商户开业登记审核表、李艳红、李艺与程发权所签的《门面租赁合同》（均系复印件）。李艳红、李艺对个体工商户开业登记申请书、个体工商户开业登记审核表的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，对《门面租赁合同》的真实性不予认可，认为系程发权为取得工商登记而伪造的租赁合同，李艳红、李艺的签名均系伪造。李艳红、李艺于二审中举示了邰媛媛签署于2015年6月26日的《装修施工治安消法责任书》及《告全体商户》，拟证实邰媛媛实际接受了诉争房屋并进行了装修。邰媛媛质证后认为双方的租赁关系止于2015年9月。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于邰媛媛和程发权之间谁是真正的承租人。本院评析如下：1、李艳红、李艺同邰媛媛签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。虽然邰媛媛在一审中陈述其从未实际接收租赁房屋，但根据李艳红、李艺于二审中提交的证据能够证实，截止2015年6月，邰媛媛已实际接收租赁房屋并进行了装修。同时，邰媛媛在二审庭审中亦认可其于2015年9月前实际租赁诉争房屋。故租赁合同已经实际履行，承租人系邰媛媛。2、邰媛媛于二审中举示了李艳红、李艺与程发权所签的《门面租赁合同》，但该合同中的李艳红、李艺签名与李艳红、李艺同邰媛媛签订的《门市租赁合同》中的签名明显不一致，且李艳红、李艺对邰媛媛举示合同中的签名予以否认。结合以下事实：李艳红、李艺与邰媛媛签订《门市租赁合同》后，租赁房屋一直以程发权的名义办理了工商登记，经营销售酒类，截止2015年9月，李艳红、李艺收到以杨杰鑫的名义支付的2015年1-9月份的房租款12万余元。同时一审查明邰媛媛丈夫刘俊余和杨杰鑫同为重庆金耕酒类销售有限公司、重庆市新天购商贸有限责任公司股东。杨杰鑫的陈述证实了一审法院查明的上述事实，杨杰鑫同时陈述其与邰媛媛、程发权在诉争房屋中合作经营销售酒类。以上证据的证明力明显强于邰媛媛所作前后不一的陈述，能够证实截止租赁合同解除前，承租人一直为邰媛媛。本院对邰媛媛二审中提交的李艳红、李艺与程发权所签《门面租赁合同》的真实性依法不予采信。本案诉争租赁房屋虽然由杨杰鑫支付租金，由程发权实际经营，但根据合同相对性原则，承租人系邰媛媛，故应由邰媛媛承担支付租金、违约金、物业费、水电费的责任。杨杰鑫、程发权均不应承担责任。同时，因程发权已于本案一审前死亡，故其不在本案二审中列为当事人。邰媛媛拒交租金属其单方方违约，依照合同规定应当承担违约金5万元。综上所述，邰媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3532元，由上诉人邰媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年三月二十八日书记员  张远馨