湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂28民终50号上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。法定代表人：朱晞煜，总经理。委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴胜术，男，1976年3月9日出生，苗族，住湖北省来凤县。被上诉人（原审原告）：杨胜菊，女，1976年4月2日出生，苗族，住湖北省来凤县。上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙集团来凤公司）因与被上诉人吴胜术、杨胜菊商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华龙集团来凤公司的上诉请求：一、请求二审法院判决华龙集团来凤公司逾期交房的违约金按日万分之一的标准承担违约责任，即承担11020.64元；判决华龙集团来凤公司不承担逾期办证的违约金9451.7元。二、由吴胜术、杨胜菊承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决的逾期交房违约金过高，超过了吴胜术、杨胜菊的实际损失，也没有考虑到华龙集团来凤公司的实际困难。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的按日万分之2.5的违约条款系由住建部门统一印发的格式条款，华龙集团来凤公司也无法更改。该违约条款约定的违约金超过了华龙集团来凤公司的合理预测，也超过了吴胜术、杨胜菊的实际损失。且若按照一审判决支付违约金，华龙集团来凤公司没有资金处理其他问题，这将损害整个业主的利益；二、双方在商品房买卖合同的补充协议第四条对办证条件进行了约定，吴胜术、杨胜菊并未提交证据证明缴纳相关税费的证据，华龙集团来凤公司并未收到过吴胜术、杨胜菊的任何资料，办证条件未成就，华龙集团来凤公司不应当承担逾期办证违约金。吴胜术、杨胜菊二审未提交书面答辩意见。吴胜术、杨胜菊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令吴胜术、杨胜菊与华龙集团来凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2、请求法院判令华龙集团来凤公司继续履行合同，并且限期无条件的向吴胜术、杨胜菊交付配套基础设施完备的房屋；3、请求法院判令华龙集团来凤公司因交付未经验收合格的商品房给吴胜术、杨胜菊造成的损失所产生的赔偿金47495元；4、请求法院判令华龙集团来凤公司因逾期交房和未向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由华龙集团来凤公司提供的其他证明文件和资料，导致吴胜术、杨胜菊不能按约定期限办理房屋产权登记带来的损失29299元；5、请求法院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由华龙集团来凤公司承担。一审法院认定事实：2013年6月6日，吴胜术、杨胜菊（买受人）与华龙集团来凤公司（出卖人）签订了合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙集团来凤公司将自己开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城三区7号楼2层203号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为商业。该商品房总价款为人民币274146元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。买受人贷款方式付款，应当在2013年6月6日前支付首期房价款（人民币）144146元，余款130000元，向中国建设银行股份有限公司来凤支行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方在合同第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定部分，均以“x”表示。合同签订后，吴胜术、杨胜菊分别于2013年6月7日、2013年8月6日给华龙公司支付了购房款144146元、130000元，共计购房款274146元。吴胜术、杨胜菊于201３年６月6日与恩施华龙村物业服务有限公司签订了《来凤华龙物业服务合同书》。此后，华龙集团来凤公司没有按照合同约定的时间交付房屋，吴胜术、杨胜菊在2016年7月7日收房。交付房屋后，华龙集团来凤公司没有办理房屋所有权转移登记及房屋所有权证书，故吴胜术、杨胜菊于2017年4月24日向一审法院提起诉讼。一审另查明，吴胜术、杨胜菊就华龙集团来凤公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能办证。从合同所约定的交房时间2015年5月31日起，至2016年7月7日止，华龙集团来凤公司逾期交房的天数为402日。一审法院认为，吴胜术、杨胜菊与华龙集团来凤公司签订的合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，吴胜术、杨胜菊依合同约定支付了全部购房价款，华龙集团来凤公司在2016年7月7日向吴胜术、杨胜菊交付商品房，吴胜术、杨胜菊接收使用了商品房，华龙集团来凤公司没有给吴胜术、杨胜菊办理房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，一审法院依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，一审法院作出如下评判：（一）关于吴胜术、杨胜菊与华龙集团来凤公司签订的合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。本院认为，该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于吴胜术、杨胜菊要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款为无效条款的诉讼请求，依法不予支持。（二）关于吴胜术、杨胜菊要求继续履行合同，华龙集团来凤公司应无条件向吴胜术、杨胜菊交付达到法定条件的商品房的问题。一审法院认为，吴胜术、杨胜菊要求继续履行合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》，华龙集团来凤公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，依法予以支持。华龙集团来凤公司在2016年7月7日已向吴胜术、杨胜菊交付商品房，吴胜术、杨胜菊接受并使用了商品房，视为双方变更了房屋交付条件。故吴胜术、杨胜菊要求限期华龙集团来凤公司无条件的交付配套基础设施完备的房屋的诉讼请求，依法不予支持。（三）关于请求法院判令华龙集团来凤公司因交付未经验收合格的商品房给吴胜术、杨胜菊造成的损失所产生的赔偿金47495元的问题。双方签订的合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行。吴胜术、杨胜菊依合同约定支付了274146元全部购房款后，华龙集团来凤公司就应当按照合同的约定，在2015年5月31日前向吴胜术、杨胜菊交付符合合同所约定条件的商品房。华龙集团来凤公司在2016年7月7日向吴胜术、杨胜菊交付商品房，虽不符合合同约定的交付条件，但吴胜术、杨胜菊接收并使用了商品房，视为双方变更了房屋交付条件，符合法律规定，本院依法应予准许。华龙集团来凤公司未在2015年5月31日前向吴胜术、杨胜菊交付符合合同约定条件的商品房，未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担从2015年6月1日起到2016年7月7日止共计402天此期间违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。双方约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。”虽合同中约定的违约金过高，但吴胜术、杨胜菊只要求按此标准的10%即每日万分之２.5支付，吴胜术、杨胜菊所主张逾期交房已经产生的违约金已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。违约天数只能从2015年6月1日起算到2016年7月7日华龙集团来凤公司向吴胜术、杨胜菊交房商品房日共计402天。华龙集团来凤公司向吴胜术、杨胜菊给付逾期交房违约金金额为27551.60元（总房款274146元×402日×0.025%），吴胜术、杨胜菊要求华龙集团来凤公司给付2016年7月7日后至2017年4月24日的违约金的诉讼请求不予支持。（四）吴胜术、杨胜菊所主张的因华龙集团来凤公司原因导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金的问题。因涉案的商品房已经交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同第二十条房屋所有权转移登记中只约定，吴胜术、杨胜菊在该商品房交付后未取得该商品房的房屋所有权证书的，华龙集团来凤公司应承担逾期办证的违约责任，但没有约定华龙集团来凤公司应办理房屋所有权证书的期限，违约后应承担违约金的具体金额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，该商品房交付后90日内，华龙公司未给吴胜术、杨胜菊办理房屋所有权证书，理应承担该商品房交付后90日后没有为吴胜术、杨胜菊办理房产证的违约责任，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吴胜术、杨胜菊要求华龙集团来凤公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向吴胜术、杨胜菊按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，其理由成立，故吴胜术、杨胜菊要求华龙集团来凤公司给付导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金的诉讼请求，依法予以支持。支付违约金起算日为华龙集团来凤公司向吴胜术、杨胜菊自房屋交付使用之日2016年7月7日起90日后的2016年10月6日，一审法院根据华龙公司实际情况确定计算违约金的利率为银行同期贷款基准利率4.75%基础上上浮30%，华龙公司来凤公司应当给付从2016年10月6日起至2017年4月24日止的逾期办证违约金9451.70元（总房款274146元×4.75%×1.3÷12÷30×201天），吴胜术、杨胜菊要求华龙集团来凤公司给付2015年9月1日起至2016年10月6日期间逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、吴胜术、杨胜菊与恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行双方于2013年6月6日签订的合同编号为ESZ201303370的《商品房买卖合同（预售）》；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内支付吴胜术、杨胜菊逾期交房违约金27551.60元；三、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内支付吴胜术、杨胜菊自2016年10月6日至2017年4月24日的违约金9451.70元。四、驳回吴胜术、杨胜菊的其他诉讼请求。案件受理费1760元，由吴胜术、杨胜菊负担760元，恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担1000元。二审中，双方均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院判决的违约金数额是否恰当。二、华龙集团来凤公司是否应支付逾期办证违约金。对此本院分析评判如下：关于焦点一，在商品房预售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，华龙集团来凤公司未按期交房构成违约，本应按照合同约定按日向买受人吴胜术、杨胜菊支付全部房价款2.5‰的违约金，但吴胜术、杨胜菊在提起诉讼时，仅要求华龙集团来凤公司按此标准的10%支付违约金，事实上已主动减轻了华龙集团来凤公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙集团来凤公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定吴胜术、杨胜菊主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中吴胜术、杨胜菊主张华龙集团来凤公司支付违约金的标准为每日万分之2.5，低于上述法律规定的利率标准。故一审法院按照吴胜术、杨胜菊主张的违约金计算标准判决华龙集团来凤公司支付违约金并无不当。无论是按照同期银行贷款利率标准计算违约金还是按照每日万分之一的利率标准计算违约金，均不能体现违约金的惩罚性，且与吴胜术、杨胜菊在签订合同时对华龙集团来凤公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故华龙集团来凤公司请求按日万分之一的标准调减违约金的上诉理由，本院不予支持。关于焦点二，吴胜术、杨胜菊在一审中提交了其支付住房维修基金房产登记费、土地评估费、土地交易服务费等费用的四份收据，对该四份证据，华龙集团来凤公司未提出异议，上述证据可以证明吴胜术、杨胜菊在办理房屋交付手续时已经支付了相应的办证费用。且从来凤县住房和城乡建设局的答复看，至2017年6月13日华龙集团来凤公司尚未取得办理不动产证所需要的竣工验收报告。因此华龙集团来凤公司上诉认为系吴胜术、杨胜菊未提交相应的税费造成办证条件未成就，华龙集团来凤公司不应当承担逾期办证违约金的理由不成立。综上，华龙集团来凤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 蕾审 判 员  吴 卫审 判 员  宋九龙二〇一八年三月五日法官助理  何奕娥书 记 员  赖宏为