广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终4018号上诉人（原审被告）：惠阳鸿江房地产开发有限公司，地址：惠阳区淡水镇广场东路华萃园二楼。法定代表人：陈清辽。委托诉讼代理人：邓荣花，广东元牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立杰，广东元牌律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王庆飞，男，汉族，1963年8月22日出生，身份证住址：江西省九江市彭泽县太泊湖农业开发区，委托诉讼代理人：杨爱兵，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司与被上诉人王庆飞房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告王庆飞诉称：2015年11月25日，原告之妹王秀与被告达成协议，购买被告《尚城世家》第二期9栋1905室商品房一套，但后因王秀资金问题，经过与被告协商，被告同意与王秀解除合同关系，而由原告出资购买该房，经过原、被告口头协商：房屋面积151.48平方米，单价8146.99元/平方米，房屋交易总价1234107元，首期先付604107元，余款半年付清。约定之后2016年1月11日被告收取原告370000元、2016年1月12日被告收取原告234107元，共计收取原告首期款人民币604107元，之后春节期间，原告回老家过年，约在2016年2月底时，被告打电话给原告要求交余款，原告称家中事情还未处理完，3月份过来惠阳一定交余款，3月2日原告到被告处交余款时，被告告诉原告称：因原告不及时交款，他们已将该房转售给他人。现原告已无法购得该房屋。原告认为被告收取原告的首期款604107元，双方对于《尚城世家》第二期9栋1905室商品房的买卖合同已经成立，而依法成立的合同应当被信守。2016年春节后惠阳区房地产的快速涨价已经是不争的事实，被告这么急于单方毁约将此房出卖他人，因为被告感觉以8000多元的价格卖给原告是不合算的，将房屋另售他人可以赚取更多经济利益，被告这种见利忘义的行为是严重的违约行为，是极为不诚信的表现，严重地侵害了原告合法权益，给原告造成了经济上旳较大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，特向人民法院提出诉讼，请求人民法院从“诚实信用”等合同法律原则及维护社会信用良好秩序的角度出发，依法判令：1.被告返还原告的购房款604107元及利息（以604107元为本金自2016年1月12日按同类同期人民银行贷款利率计算至本息付清日止）；2.被告支付原告已经付房款一倍的赔偿款604107元；3.本案的诉讼费由被告承担。2016年9月20日原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1.判令被告将位于惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房以总价人民币1234107元的价格出售给原告，并与原告签订《广东省商品房买卖合同》；2.判令被告向惠阳区房管部门申请将惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房预告登记到原告名下：3.判令被告将惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房交付给原告，并向惠阳区房管部门申请将房屋产权转移登记至原告名下；4.本案的诉讼费由被告承担。第一次庭审，原告王庆飞对其陈述事实提供如下证据：1.身份证，证明原告的主体资格；2.收据、转账凭证，证明被告收取原告首期款604107元，双方买卖尚城世家1905号房屋合同关系成立；3.房屋认购协议、收据，证明王秀与被告的原买卖合同关系；4.尚城世家特殊情况申请表、尚城世家分期签合同确认单，证明被告与王秀解除合同关系，由原告购买尚城世家1905号房的合同单价及总价格；5.录音资料，证明被告承认已将原告所购房屋另售他人；6.企业信息查询单，证明被告的主��资格。第二次庭审，原告王庆飞对其陈述事实提供如下证据：1.证人证言，证明（1）2016年3月2日，被告拒绝接收原告支付涉案商品房款的事实；（2）被告当日明确告诉原告妻子涉案商品房已另售他人，拒不继续出售给原告，存在违约行为；（3）被告故意隐瞒涉案商品房未另售他人的事实，对原告进行交易欺诈，使原告误认为涉案商品房确已另售他人，且被告负有违约责任；2.房产登记簿档案查询单，证明涉案商品房仍在被告名下，被告具有向原告继续履行房屋买卖合同的能力和条件，原告有权要求被告继续将房屋出售给原告。被告鸿江公司答辩称：一、原告一直以各种理由不交足认购首期款、拒绝支付到期应付的分期款，其行为严重违反认购协议的约定，导致答辩人工作资源的浪费，导致答辩人预期应收资金不能及时回笼周转，原告应对答辩���承担违约责任，所交的首期款中的3万元定金答辩人依法有权不予退还，答辩人只需退还原告574107元。现原告反而主张答辩人违约，属于颠倒是非黑白，原告主张的违约赔偿款没有事实和法律依据，应予驳回。1.涉案房产本系王秀认购，答辩人与王秀于2015年11月26日签订了《房屋认购协议书》，明确约定：认购方须在2015年12月15日之前付清全部房款（含定金3万元）；认购方在签订认购书后20日内须携带相关证件、文件、房款到答辩人处签订《商品房买卖合同》；认购方未在约定期限内付款或签订《商品房买卖合同》，均视为认购方未履行本认购书，放弃其所认购该物业之权利，认购方已缴付的定金收归答辩人所有，答辩人并有权将该物业另行处置。2.因为王秀和原告自身的原因，王秀申请将涉案房产更名由原告认购。答辩人与原告双方就购房款金额和付款方式进行了��的约定，即约定总认购款1234107元，2016年1月12日前应交首期款634107元（含定金3万元），剩余60万元6个月分6期付清，每个月付10万元，其余按原来的《房屋认购协议书》约定。但是，原告仅交付首期款604107元，就以王秀曾交过的3万元定金为由，要求以王秀所交的3万元抵充自己的首期款。答辩人要求原告提供王秀的定金收据，更换为原告的收据才可能抵充，原告称可以提供，过几天答辩人催促原告，原告又称王秀的收据丢失了。基于此，答辩人认为王秀所交的定金应归王秀所有，在原告不能提供收据原件进行更换的情况下，答辩人已经于2016年2月22日将王秀所交3万元定金退还给了王秀。之后，答辩人多次催促原告补交首期款以及到期应付的分期款、签订《商品房买卖合同》，但原告均以各种借口和理由拖延支付到期款项，至今仍未交足首期款。原告的行为已经构成严��违约，根据认购约定和定金条款，原告已经自动该放弃认购涉案物业，并且其所交的首期款604107元中的3万元定金作为违约金依法不予退还，答辩人只需退还其574107元。且答辩人有权自行处置涉案房产，原告无权干预。3.答辩人在多次催促原告交款、签《商品房买卖合同》未果，已经多次通知原告办理退款，但是原告拒绝答辩人退款，还不顾事实指责答辩人违约，多次到答辩人处吵闹生事，态度非常恶劣，给答辩人的正常工作造成了不利影响。二、如前所述，原告的违约行为导致答辩人与原告至今未能签订《商品房买卖合同》，双方之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间的认购关系属于预约合同关系，故本案不适用《最高法人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应适用《合同法》第一百一十五条定金罚则，原告所交的3万元定金答辩人依法不予退还。1.答辩人与原告之间的认购协议属于预约合同，是就将来签订《商品房买卖合同》进行的预约，约定的是在认购后一定期限内并具备一定条件后，双方有签订《商品房买卖合同》的权利义务，因此认购协议并非房屋买卖合同。2.因答辩人违约不按期足额交付认购款项，导致双方之间至今未能签订《商品买卖合同》，双方不存在房屋买卖合同关系，也不适用《最高法人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应按照一般合同关系处理。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告所交的首期款中的3万元定金，答辩人依法有权不予返还。综上，原告的诉讼请求违背事实，没有法律依据，请求贵院依法驳回。被告对于原告变更后的诉讼请求，答辩如下：对原告变更诉求有异议，原告要求继续履行合同没有事实和法律依据，从本案事实来讲，双方之间的认购合同早就因原告未按期支付首期款及分期款的违约行为而导致解除，且原告起诉时有明确表示解除合同的意思表示，被告在第一次庭审及答辩中明确提出因为原告未按约支付首期款及分期款，双方之间的认购合同已经解除，因此在第一次开庭时，双方都表示了合同解除的意思表示，仅仅在违约责任的承担上存在争议，故在认购合同已经解除的情况下不存在继续履行合同，被告也不同意继续履行；其次，从诉讼程序出发，被告从未表示过涉案房屋已出售给��人的意思表示，原告也没有证据证明被告向其通知过涉案房屋已售出，因此，原告起诉时，原告明确选择解除合同，直到庭审结束，原告未提出变更诉讼请求，这是原告对自己权利的行使和选择，也未存在任何情形的变更，法院也没有作出过释明，依法不应当得到支持。第一次庭审，被告鸿江公司对其陈述事实提供如下证据：1.房屋认购协议书，证明王秀与被告有认购关系，该认购协议书只是双方的预约合同，并不是商品房买卖合同，双方在协议书明确约定，在签订认购协议书之后一定期限内符合一定条件下双方再另行签订商品房买卖合同。在认购方没有交足应付的购房款，就视为认购方自动放弃所认购物业的权利，已经交付的定金或其他款项归被告所有，被告有权自行处置该物业；2.郑重承诺书、中国工商银行网上银行电子回单、王秀的定金刷卡凭条，证明王秀在认购当天所交的3万元定金，因为王秀之后将涉案房产更名为王庆飞认购，王秀在2016年1月23日明确要求被告将该定金3万元退还，也就是说王秀本人没有任何意思表示要将该3万元抵作王庆飞的部分首期款，并且被告在2016年2月22日已根据王秀的要求将3万元退还。第二次庭审，被告鸿江公司对其陈述事实提供如下证据：1.移动公司出具的话费收据、通话清单，证明被告在原告未按约交付首期款和分期款时多次联系原告要求其支付，但是截止至起诉之日，原告也未履行交款义务，因此根据认购合同，双方之间的认购合同关系解除；2.中国工商银行网上电子回单（付款人：鸿江公司），证明2016年6月24日被告已将扣除3万元定金之后的首期款574107元退回给王庆飞；3.工商银行的转账凭证，证明我方已将购房款扣除定金后退回给原告。经庭审质证，���告鸿江公司对原告王庆飞第一次提交的证据发表以下质证意见：对证据1、6没有异议。对证据2，真实性确认，但不认可原告的证明内容。对证据3予以确认，但该证据只能证明王秀与被告于2015年11月26日形成了认购关系，在王秀将涉案房屋更名为原告认购后，原被告双方未签订新的认购协议，且原告的认购日期是直接按照王秀签的认购协议，除非另有协议，该认购协议书第3条第4款，明确约定的是双方具备一定条件后，认购方交足相关购房款，在签订认购协议的一定时间内签署商品房买卖合同，认购协议并非对商品房买卖的权利义务进行约定，双方在没有签订商品房买卖合同之前，并不存在商品房买卖合同关系。该认购协议第3条、第7条明确约定，认购方没有依法交付应付的购房款，视为认购方自动放弃其所认购的物业，认购方已交付的定金或其他款项归被告所有。���证据4，其中的特殊情况申请表没有原件，真实性无法确认，对确认单予以确认，同时证明王秀将涉案房产更名为原告，原告的认购2015年11月26日，与王秀和被告签订的认购时间是一致的，双方就主要条款及总认购房款的金额及付款方式作出了变更，将认购的总房款变更为1234107元，首期款应付634107元，该首期款包含定金30000元，分期付款的金额为60万元按半年付清，双方约定是每月付10万元。对证据5不予确认。第二次庭审时，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1，三性不予认可，王秀与原告是近亲属关系，其证言不具有证明力；对证据2，真实性予以确认，且在第一次开庭期间，被告明确提出与原告解除合同关系后已经将涉案房屋对外公开出售，但并未表示涉案房屋已经出售给他人。原告王庆飞对被告鸿江公司第一次提交的证据发表以下质证��见：对证据1真实性没有异议，对证明内容有异议，该协议书并不约束原告，因为双方同意更名的情况下，应当签订新的认购协议或签订房屋买卖合同，这份协议书只约束被告和王秀；假设这份协议书是约束原告，我方认为认购书里面约定的条款也发生重大变更和变化，房屋的总价款多增加了7万元，另外付款的时间，被告方在2016年1月11日、12日分两次收取了原告的房款，视为变更了原认购书的付款方式，剩余的60万元何时收取仅约定是在半年内付清，但具体如何支付没有约定，原告并没有任何违约行为。对证据2，其中的承诺书没有异议，但对证明内容有异议，恰恰证明更名日期是在2016年1月23日，那双方就应当在该日期后签订新的认购协议书或签订新的商品房买卖合同。对银行电子回单、王秀的定金刷卡凭条的关联性有异议；第二次庭审时，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据1话费收据无异议，缴费单中的号码无异议，通话清单有异议，被告未提供证据证明高艳武等人身份，也不能证明其中的通话记录是向原告催款，退一步说，即使有催款，原告也有3月2日到被告处要求签订合同并付清相关款项，但被告明确告知原告该房已另售他人；对证据2，没有异议，但被告退回认购款未征得原告同意。原审法院查明的事实经审理查明，2015年11月26日，原告王庆飞的妹妹王秀与被告鸿江公司签订《房屋认购协议书》（协议书中甲方为被告惠阳鸿江房地产开发有限公司，乙方为王秀），购买被告鸿江公司开发的“尚城世家”二期9栋1905号房，房屋建筑面积为151.48平方米，认购价为1161048元。认购书第二条第1项约定乙方应于2015年12月15日一次性付清全部房款。第三条第4项约定乙方须于签订认购书后20日内，即2015年12月15日前携带认购书及身份证或公司文件与相关购房款至甲方/尚城世家营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。第三条第7项约定如乙方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之购房款，视作乙方自动放弃其所认购物业之权利，乙方已缴付的定金及其他款项收归甲方所有，甲方有权将该物业公开出卖或另行出售，因转售而获得之一切利益全部归甲方所有，而与乙方无关，乙方不得要求任何形式之赔偿。第三条第8项约定乙方在未签署《广东省商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让。第三条第10项约定在未签署《广东省商品房买卖合同》前，因不可抗力而致使该物业不能出售时，甲方应在确认之日起至迟不得超过十五日，无售而退还所收定金予乙方，乙方同意不加收利息及不追加定金赔偿，在退还所收定金后，认购书自动终止，双方权利义务即时终结。认购协议书签订当天，王秀向被告鸿江公司支付定金30000元。此后王秀因资金问题，向被告鸿江公司提交《尚城世家特殊情况申请书》，请求将其所认购的上述房产更名为原告王庆飞，被告收到王秀申请后，向原告王庆飞出具《尚城世家分期签合同确认单》，该确认单载明：房号9栋1905室、合同总价1234107元、认购书客户姓名王庆飞；分期付款，首期634107元、定金30000元、分期600000元、当日实付首期604107元等内容。原告王庆飞于2016年1月11日、2016年1月12日分两次向被告鸿江公司支付房款共计604107元，被告鸿江公司收款后向原告王庆飞出具了收款收据，确认收到上述款项。2016年2月22日，被告鸿江公司以银行转账方式退回王秀定金30000元。随后。���方未签订正式的《商品房买卖合同》，原告遂提起诉讼。另查明，被告鸿江公司于2016年6月24日以银行转账方式向原告王庆飞退款574107元，附言备注为扣除3万元定金，退还王庆飞认购款；原告王庆飞于2016年6月27日以银行转账方式将574107元款项退回给被告鸿江公司，附言备注为未经王庆飞同意，所以此款退回。原告王庆飞在诉讼期间向本院提出财产保全，请求依法查封被告鸿江公司名下位于惠阳区《尚城世家》第二期9栋1905商品房一套，价值约120万元，并由惠州市百业融资担保有限公司提供信用担保。本院于2016年5月26日依法作出（2016）粤1303民初1247-1号《民事裁定书》，裁定：查封被告鸿江公司名下位于惠阳区《尚城世家》第二期9栋1905商品房一套，房产证号为11××51（查封价值在120万元范围内）。原审法院判决理由和结果原审法院认为：一、关于原告王庆飞与被告鸿江公司的房屋买卖合同关系是否成立的问题。2015年11月26日，原告妹妹王秀与被告鸿江公司签署《房屋认购协议》，约定王秀以总价款1161048元的价格认购被告开发的尚城世家二期9栋1905号房产，当日王秀向被告鸿江公司支付定金30000元。后王秀因资金原因，向被告鸿江公司书面请求将其认购的上述房产更名为原告王庆飞。被告收到王秀申请后，向原告王庆飞出具《尚城世家分期签合同确认单》，该确认单载明的认购书客户姓名为原告王庆飞，同时也载明了合同总价、付款方式等内容。后原告王庆飞分别于2016年1月11日、2016年1月12日向被告鸿江公司支付房款合计604107元，被告鸿江公司收到上述款项后向原告王庆飞出具收款收据，确认上述款项为原告王庆飞购买上述房产的房款。上述行为，表明被告鸿江公司同意了王秀的更名申���，也表明被告鸿江公司与原告王庆飞就上述房产的买卖事宜达成了合意。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应当认定原告王庆飞与被告鸿江公司之间的房屋买卖合同关系已经成立。二、关于原告王庆飞是否违约，被告是否有权解除双方合同的问题。被告鸿江公司同意上述房产更改为原告王庆飞之后，原告王庆飞于2016年1月11日、2016年1月12日分两次支付房款合计604107元。对于原告王庆飞未支付另外的30000元首期款的原因，原告王庆飞在庭审时陈述，王秀申请更名时同意将其所交的30000元定金转为原告王庆飞的首期款；被告鸿江公司在庭审时也陈述，当时其同意原告王庆飞以王秀的30000元抵首期款���但要求办理抵款手续，要把王秀定金收据原件交回，更换成原告王庆飞的收据。据此本院认为，王秀向被告申请将房产更名为原告王庆飞之时，原告王庆飞、被告鸿江公司及王秀均同意王秀交付的30000元定金抵作原告王庆飞的首期款。对于王秀及原告王庆飞于2016年1月23日出具的《郑重承诺书》中所述的“向开发商申请更名并退款”等内容，按照通常理解，应当是指对于定金收据中付款人姓名的更改，当被告鸿江公司将定金收据中付款人姓名由王秀更改为原告王庆飞之时，即视为其已退回王秀的定金。因此，本院认为上述承诺书并非王秀要求被告鸿江公司将其定金退回。另外，按照常理，如果王秀不同意将其定金进行冲抵而要求被告予以退回，其应当会在申请更名时一并提出。故对于被告所述的王秀不同意将其定金抵作原告首期款的意见，本院不予采信。被告于2016年2月22日退回给王秀的30000元，属于其对自身权利的不当行使。但鉴于本案的实际情况，为了减少当事人的诉累，被告退回给王秀的30000元也一并在本案的购房款中予以扣减。《尚城世家分期签合同确认单》并未约定分期的600000元款项的具体支付方式，故对于被告鸿江公司陈述的分6期支付每期付100000元的意见，本院不予采信。三、关于原告变更诉讼请求的程序是否合法的问题。被告在答辩期限届满后才提出答辩意见，原告据此要求补充举证，并在第二次庭审的法庭辩论终结前提出变更诉讼请求的申请，原告变更诉讼请求的申请并无不妥，被告认为原告变更诉讼请求不应得到支持的抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院认为原告王庆飞与被告鸿江公司之间的房屋买卖合同关系已经成立，原告王庆飞与被告鸿江公司作为合同当事���，应当本着诚实守信的基本原则，忠实履行义务。原告王庆飞作为买受人，在履行合同过程中不存在违约情形，故原告王庆飞的诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告鸿江公司抗辩称原告违约，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告惠阳鸿江房地产开发有限公司将位于惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房以总价人民币1234107元的价格销售给原告王庆飞，原告王庆飞应于本判决生效之日起三十日内将剩余的购房款人民币630000元支付给被告惠阳鸿江房地产开发有限公司��二、被告惠阳鸿江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向惠阳区房产管理局申请将惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房转移登记至原告王庆飞名下。三、被告惠阳鸿江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将惠阳区淡水“尚城世家”二期9幢19层05号房产交付给原告王庆飞。四、驳回原告王庆飞的其他诉讼请求。本案受理费15674元、保全费5000元，由被告惠阳鸿江房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1.撤销（2016）粤1303民初1247号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、根据《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人与被上诉人之间系商品房预约合同关系。原审判决违背案件事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第三十六条，认定上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系，属于适用法律错误，因此对上诉人与被上诉人的法律关系作出了错误的认定。(一)首先，涉案房产的认购人由案外人王秀更名为被上诉人王庆飞，其法律性质就是将《房屋认购协议书》认购方由王秀变更为被上诉人，上诉人与被上诉人通过《尚城世家分期签合同确认单》对《房屋认购协议书》中认购总价款、付款方式和付款期限作出变更，变更后的《房屋认购协议书》仍然有效约束上诉人和被上诉人的权利义务，因此上诉人与被上诉人之间成立的是商品房预约合同关系，即双方约定在符合一��条件下。于将来签订商品房买卖合同的预约合同；（二）其次，更名后上诉人与被上诉人并没有签订新的认购书，而在双方确认的《尚城世家分期签合同确认单》中载明被上诉人的认购日期为“2015年11月26日”，即案外人王秀与上诉人签订《房屋认购协议书》的日期，进一步证明上诉人与被上诉人仍按该《房屋认购协议书》以及《尚城世家分期签合同确认单》履行预约合同关系。（三)再次，《尚城世家分期签合同确认单》仅载明了涉案房产的房号、认购日期、建筑面积、套内面价、合同总价和单价、认购人的姓名、首期款634107元、定金30000元、分期款60万元和税费缴纳标准，根本不具备商品房买卖合同应当具各的其他主要内容如，商品房基本状况，交付使用条件及日期，办理产权登记有关事宜，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等��套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。根据《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《尚城世家分期签合同确认单》不属于商品房买卖合同，而是对《房屋认购协议书》部分认购条款的变更和确认。(四)根据《尚城世家分期签合同确认单》，合同总价款1234107元，被上诉人应当支付首期款634107元（含定金3万元)，但被上诉人仅支付604107元，违约未交足首期款，所交款项也不到认购总价的一半，尚未履行完主要义务，原审判决认定被上诉人己经履行主要义务，明显违背事实。(五)因被上诉人违约，双方最终未签订《商品房买卖合同》，所以不存在房屋买卖合同关系。而按照《房屋认购协议书》第三条第6、7款的约定，双方认购合同关系也已经终止。二、2016年1月23日案外人王秀己经以书面的方式明确要求上诉人退回其所交定金3万元，证明王秀并不同意将其所交的定金3万元转为被上诉人的首期款，证明被上诉人在更名时所做的相关称述是虚假的，上诉人根据王秀的要求将其所交定金退回并无不妥；原审判决以所谓的“通常理解”“根据常理”，自行解读王秀出具的要求上诉人退款的《郑重承诺书》，把王秀要求的“向开发商申请更名并退款”，解读成“当上诉人公司将定金收据中付款人姓名由王秀更改为被上诉人之时，即视为其已退回王秀定金”，从而认为“承诺书并非王秀要求上诉人将其定金退回”。原审判决将“退款”申请解读成“不要求退款”的意思，如此歪曲的常理和解读，其偏颇和不公正可见一斑。根据常理，王秀如果真的同意将其所交定金抵做王庆飞的首期款，应该是直接��《郑重承诺书》中表明定金抵做王庆飞的首期款、上诉人不必退款的意思，而不是明确要求上诉人退款。三、综上所述，系被上诉人违约未缴足首期款，导致双方认购合同关系终止。在一审第一次庭审时，被上诉人要求解除认购关系，而上诉人也明确表明认购关系己经因为对方违约而解除，双方均已作出解除合同的意思表示并且己经送达对方，在一审庭审时双方的认购合同关系已经解除。综上，原审判决认定事实错误，适用法律明显错误，请求贵院予以改判，驳回被上诉人全部诉讼请求。上诉人在庭审中补充上诉称：在书面上诉状的基础上，我方再补充几点：第一，一审法院对本案法律关系的定性错误，本案应该为商品房预约合同纠纷而不是买卖合同纠纷，首先，双方在《分期签合同确认单》中只是载明了涉案房产的房号、认购日期、建筑面��、套内面价、合同总价和单价、认购人的姓名、首期款、定金、分期款和税费缴纳标准，在形式上写明的是“确认单”，而不是买卖合同，该《分期签合同确认单》表明了双方在签订商品房买卖合同时，应按照双方确认的合同总价及付款方式，从本质上来讲就是商品房预约合同关系。第二，一审法院在查明事实上，故意漏掉确认单上的认购日期，因为该日期就是案外人王秀与上诉人签订认购的日期，这也能够印证双方有在原来的预约书上履行认购责任，双方除了认购协议以及《分期签合同确认单》外，也没有其它任何书面的协议，第三，王秀在本案发生纠纷前，所出具的《尚城世家特殊情况申请表》以及《郑重承诺书》在一审中都是经过了双方的真实意思确认的，而且是在本案纠纷之前，王秀并没有意思要将定金3万元转为被上诉人的首期款，王秀在《郑重承诺书��中明确要求退款，一审法院解读成“当上诉人公司将定金收据中付款人姓名更改为被上诉人之时，即视为其已退回王秀定金”，这个是属于认定事实不清。何况，在一审的庭审中以及被上诉人的起诉状中均有认可上诉人曾经有催促被上诉人交齐首期款的事实，被上诉人的理由是当时已经回老家过春节所以来不及按照上诉人的约定日期交款，一审中被上诉人的起诉状中也有陈述其并没有交齐首期款，而我方是有催促过被上诉人要按期交齐首期款的。我方认为，双方是平等主体都应当遵守契约精神，被上诉人违约之后，却一直以房价上涨的理由称是我方违约，不与其签订合同，不卖房给被上诉人。但是，双方的关系不应当因房价上涨而改变，双方之所以签订预约合同也是为了保障双方都不能成为观望房价的违约方。即使房价上涨，被上诉人都应当承担其违约的后果。被上诉人王庆飞口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。第一，答辩人与被答辩人是买卖合同关系而非预约合同关系，认定双方是否构成房屋买卖合同关系应根据认购协议分期签合同确认书，以及实际履行的情况等因素综合认定。根据上述因素，双方不仅明确约定了买卖双方当事人交易具体的标的物（涉案房产）、房屋价款1234107元、具体的支付方式是分期支付，而且答辩人已经支付了604017元，加上王秀充抵的3万元定金，实际已经支付了634017元，被答辩人在收到了答辩人的房款后出具了收据，并注明款项性质为涉案房屋的房款，因此，双方的书面文件即认购协议以及《分期签合同确认单》，不仅具备了房屋买卖合同的条款规定，而且已经实际履行。根据相关法律规定，应当认定答辩人与被答辩人是买卖合同关系而非预约合同关系。第二，答辩人没有将3万元定金转给被答辩人这一行为不构成违约，这是因为当时双方都同意将王秀已交付的3万元充抵为答辩人的定金的。假如双方没有同意的话，那么按照认购书的约定，上诉人就应该将王秀已经交付的3万元定金在2016年1月27日前退回给王秀，而实际上，上诉人是在2016年2月22日才退回给王秀的，在上诉人将3万元定金退回给王秀之后，上诉人马上就以被上诉人没有交付定金3万元而认定被上诉人违约，这是恶意的行为。被答辩人称已经催促过答辩人交付款项，如果这个是真实的，那么在被答辩人催促过后的第三天，也就是2016年3月2日，答辩人就到被答辩人的销售部打算交付房款，而这时被答辩人就说答辩人违约了，其已经将涉案房产转卖给了其他人了。第三，被答辩人以答辩人没有支付3万元定金为由认定答辩人违约，之后又以答��人没有按期支付分期款为由认定答辩人违约，双方约定好答辩人是需要分期付款60万元，是约定在六个月内付清，但是并没有说就是每月要支付10万元的。第四，即使答辩人的这3万元的定金没有支付，那仅是一个履行瑕疵，而非达到解除合同关系的地步，而事实上答辩人已经履行自身的责任。综上所述，我方认为上诉人的上诉请求没有事实法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1、上诉人与被上诉人之间是否成立商品房买卖合同关系；2、上诉人能否解除合同。关于上诉���与被上诉人之间是否成立商品房买卖合同关系的问题。据查，被上诉人王庆飞按照合同约定支付了购房款604107元，鸿江公司收到款项后向王庆飞出具了相应的收款收据，确认上述款项系王庆飞购买涉案房产的购房款。据此，《尚城世家分期签合同确认单》与《房屋认购协议书》约定了具体的房屋、成交价款、支付方式等，具备商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定，应认定双方成立商品房买卖合同关系。上诉人与被上诉人以实际履行表明双方已对涉案房屋的购房事宜达成合意，故上诉人主张其与被上诉人之间系预约合同关系，不成立买卖合同关系，无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人能否解除合同的问题。根据本案查明的事实，被上诉人王庆飞已于2016年1月11日、2016年1月12日分两次支付首期款共计604107元，而上诉人与被上诉人、王秀已就将王秀支付的3万元定金冲抵为被上诉人的购房定金达成合意，上诉人于2016年2月22日将30000元定金退回王秀并以被上诉人未依约支付首期款为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。且在被上诉人已经支付了大部分购房款（被上诉人已将购房余款630000元转至本院执行局账户），被上诉人的付款义务已经基本履行完毕的情况下，上诉人主张被上诉人违约并要求解除合同，明显有违公平原则，严重损害了购房人的合法利益。因此，本院认为，上诉人无权单方解除双方签订的合同。因被上诉人已经于2018年2月26日、2018年3月1日分两次将购房余款共计630000元转至本院执行款账户，表示愿意继续履行其相应的合���义务，本院也已于2018年2月26日、2018年3月1日分两次收到以上款项，被上诉人的付款义务已经履行，上诉人可于本判决生效后向本院申请领取。对于一审法院关于买受人义务的部分判项，本院不再调整。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用15674元，由上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年三月六日十二〇一八年三月六日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；