山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终776号上诉人（原审被告）：刘健，男，1973年6月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭亚男，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省地质测绘院，住所地济南市。法定代表人：曹发伟，院长。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。上诉人刘健因与被上诉人山东省地质测绘院（以下简称省测绘院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘健上诉请求：1、撤销（2017）鲁0102民初3859号民事判决书，依法改判驳回省测绘院的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由省测绘院承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予以撤销，省测绘院的诉讼请求没有事实和法律依据依法应予以驳回。一、原审法院认定“刘健未能按时支付租金，已构成违约”系事实认定错误。本案中刘健并未违约，之所以不缴纳房租系因省测绘院违约在先，致使刘健无法正常使用涉案房屋。省测绘院存在严重违约行为。自涉案房屋租赁给刘健之日起，一直存在严重漏雨、中央空调无法使用等情况，且在刘健多次找省测绘院维修的情况下，省测绘院一直无故拖延、不予修理。在2016年12月双方签订的协议书中，省测绘院也承认了上述事实，并且表示：“对于墙壁漏水的问题，出租方尽量想办法维修，给每个窗加装挡雨板，防止雨水从窗沿渗入”。但协议签订后，省测绘院针对房屋漏雨严重的情况没有任何的维修措施，也并未像协议中所说给房屋加装挡雨板，导致雨季来临刘健承租的房屋漏雨严重，根本无法使用，继而导致本合同目的无法实现，给刘健造成了严重的损失。因刘健合同目的无法实现，所以刘健拒交房租理由正当，原审法院认定刘健不交房租构成违约，仍应向省测绘院支付房屋系事实认定错误。二、原审法院以当事人双方都存在违约为由，判令刘健按照原租金标准的80%向省测绘院支付房租是错误的。因省测绘院的违约行为，导致刘健根本无法正常使用该房屋，从刘健向法院提交的视频证据也可以看出，涉案房屋漏雨严重，根本不能正常使用。在省测绘院严重违约的情形下，原审法院仍判令刘健按照租金标准的80%支付房租没有任何事实依据和法律依据。三、原审法院在省测绘院严重违约的情况下，仍认定刘健应按照中国人民银行同期贷款利率向省测绘院支付违约金是错误的。本案租赁合同解除系省测绘院根本违约导致，刘健不存在任何过错、也不存在任何违约行为，原审法院在省测绘院完全违约的情况下，仍认定刘健应向省测绘院支付违约金是错误的。省测绘院辩称，刘健的上诉请求不成立，请求驳回其上诉请求。1、2016年12月14日补充协议中第6条载明“协议达成后，双方均已谅解”，协议同时明确了刘健交纳房屋租金的义务及欠缴租金时违约金计算方法，双方均已达成一致。现刘健却以漏水为由拒付租金，且称其不属违约的主张没有依据。2、刘健使用房屋至政府征收完毕，其一审提交视频中，清晰可见房屋内设施设备等用品，可证实刘健一直占有使用该房产，其称房屋一直无法使用的说法违背事实。3、一审判决认定部分确认了刘健应自2017年5月11日起至判决生效日止以欠付租金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，但又判决称驳回省测绘院要求刘健支付违约金的诉求前后矛盾，请予以纠正。4、2017年5月4日刘健签字确认的催收房款通知中明确载明刘健支付租金的内容及租金数额，双方无异议，现刘健称其不应交纳租金的主张不应采信。省测绘院向一审法院起诉请求：1、判令刘健支付房租185416元及违约金280250元，合计465666元；2、判令刘健将位于济南市的涉案房屋腾空后返还给省测绘院；3、全部诉讼费用由刘健承担。一审法院认定事实:涉案房屋坐落于济南市，房屋所有权人为省测绘院，房产证号为济房权证历字第1284**号，登记时间为2008年11月12日。2013年11月22日，省测绘院（出租方）与刘健（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：省测绘院将其所有的济南市解放路95号省测绘院解放路综合办公楼六楼出租给刘健使用，建筑面积558平方米；租赁期限自2013年12月22日起至2018年12月21日止，期限五年；年租金总额132500元，支付方式为每个年份分四次提前一个月预缴租赁费，预缴期分别为每年的11月22日、2月22日、5月22日、8月22日前，租金以现金或转账方式支付；租赁房屋的用途仅限于教育培训和办公。合同第六条关于“租赁房屋的维修”，双方约定：出租房应对租赁房屋及附属设施（不含承租方自行装修的部位和安装的设施）及时进行维修，费用由出租方承担。合同第十条关于“合同解除的条件”，双方约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：……2.承租方不按约定支付租金超过一个月的；……6.因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的。”合同第十一条关于“房屋的返还”，双方约定：“房屋租赁合同到期之日起7日内，承租方应将房屋返还给出租方。……”合同第十二条关于“违约责任”，双方约定：“……3、承租方逾期支付出租方各项费用的，除如数补交外，还须每日按年租金的5‰向出租方缴纳滞纳金。逾期一个月，出租方有权终止本合同，由此造成的一切损失由承租方承担。……”合同第十三条关于“其他约定事项”，双方约定：“……5、因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的，双方互不承担责任。……”同日，双方另签订《管理服务合同》一份，约定：省测绘院委托下属单位“省测绘院经济开发总公司”或其他的下属单位履行管理服务职能，并依据本合同约定收取费用；管理费支付标准为年管理服务费132500元，支付方式为每个年份分四次提前一个月预缴管理费，预缴期分别为每年的11月18日、2月18日、5月18日、8月18日前，管理服务费以现金或转账方式支付，刘健必须按照双方约定的时间向省测绘院缴纳。合同还对出租方应提供的管理服务事项进行了具体约定，其他合同条款与《房屋租赁合同》内容基本一致。《管理服务合同》落款处未加盖省测绘院印章，而是由“马冰”在委托代理人处签名。上述合同签订后，省测绘院依约将涉案房屋交付刘健使用，刘健用于经营英语培训班。使用过程中，涉案房屋出现了空调老旧和墙壁漏雨等问题，刘健因此拖欠了部分房租。2016年12月14日，针对存在的问题，出租方省测绘院委托代理人马冰与承租方刘健签订协议一份，协议约定：“就剑桥英语所租六楼空调和墙壁漏雨及房租拖欠问题，经过协商，为此达成以下协议，自本协议达成后，双方都能互相谅解：1、关于空调问题，因空调老旧，空调的使用无法达到客户的需求，双方约定，对无法满足的空间，由承租方负责自行加装挂机。出租方免除应交的空调使用费。……2、对墙壁漏水的问题，出租方尽量想办法维修，给每个窗户加装挡雨板，防止雨水从窗沿渗入。3、为达成双方的谅解，出租方对没有能服务保障好客户，表示歉意。为此，出租方决定给予承租方减免部分房租作为补偿，以此作为出租方最大的诚意。双方协商：（1）减免部分房租，经协商房租由原来的年租金265000元，减为租金190000元，每年减免75000元；（2）所交房租可以不开取发票；（3）空调费2015年之后的不再收取，但，要将2014年的空调费42300.09元开好的空调费补交齐。协议达成后，承租方需在10日交齐所拖欠的房租和已经开好的空调费。4、六楼剑桥英语拖欠房租情况：（1）按原房租价格，六楼自2013年12月22日至今2016年8月22日应交房租706666元，实际交款376250元，欠330416元。（2）按减免后的价格，六楼自2013年12月22日至2016年8月22日应交房租506666元，实际交款376250元，欠130416元。协议达成后，六楼需补交房租费130416元，补交空调费42300.09元。最后协商，为了让租赁客户达到满意，应补交的空调再给予减免，所开出的发票由所补交的房租款里支出，客户最终需补交欠款130416元。另，因个别房间漏雨严重，自2016年8月22日起不再收取费用，减免面积为30平方米。5、今年其他所需要交纳的房租费用，在协议达成后一个月内，按照新标准交齐费用。6、协议达成后，就以前的问题双方都能达成谅解，如果再出现拖欠房租的问题，出租方将不给予承租方房租上的减免。并有权解除合同，同时承租方逾期支付出租房各项费用的，除如数补交外，还须每日按合同总额的5‰支付滞纳金。……”该协议签订后，刘健向省测绘院共计支付了租金8万元，其余未支付。刘健主张，其拖欠租金的原因系省测绘院一直未能解决房屋落雨问题，导致其自2016年6月份雨季开始就无法正常使用涉案房屋，培训班无法正常经营。省测绘院称，针对房屋漏雨问题其曾多次进行维修，但却是未按照协议约定加装挡雨板，据省测绘院了解，英语培训班一直正常经营。2017年4月19日，省测绘院向包含刘健在内的全体租户发出通知一份，主要内容为：2015年12月3日，历下区人民政府对解放路95号省测绘院办公楼下达了《房屋征收决定公告》（济（历下）征告字【2015】7号），公告中明确了测绘院办公楼属于征收拆迁范围。请各租户接此通知后，抓紧做好搬迁准备，接此通知一个月内将所租赁的房屋腾空，做好交接手续。同时，根据《房屋租赁合同》的相关约定“因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的，出租方有权解除合同，双方互不承担责任，出租方不补偿承租方对租赁房屋的装修或者改善增设的他物。”请各位租户接此通知后，正确对待拆迁问题，尽快做好搬迁工作。刘健于2017年4月20日签收了该通知。2017年5月4日，省测绘院再次发出通知一份，内容为：“根据历下区拆迁办的计划要求，解放路95号办公楼要在5月30日前，腾空所有房屋，解放路办公楼所有办公人员停止办公。根据拆迁办要求，特通知如下：1、根据租赁合同约定，我单位已于4月19日向各租户下达了搬迁通知，请各租户尽快做好搬迁准备工作，于5月20日前腾空所租赁的房屋，做好交接工作。2、根据拆迁要求，我单位已向供电局申请了变压器迁移手续，5月30日后全楼将不再提供水电保障。3、5月20日后东边门厅门卫撤销，东门厅将关闭。”刘健本人签收了该通知。同日，省测绘院由向刘健发出催收房租通知一份，主要内容为：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，刘健应缴纳2016年8月22日至2017年5月21日房租费135000元，另应补交拖欠款50416元，合计185416元。请刘健于2017年5月10日前将上述费用交予省测绘院财务资产部。另，该通知书提示，合同约定承租方逾期支付出租方各项费用的，除如数补交外，还须每日按年租金的5‰向出租方缴纳滞纳金，逾期一个月，出租方有权终止本合同，由此造成的一切损失由承租方承担。通知下方列明了房租和物业费的缴费账号及开户行。刘健本人签收了该通知。签收上述通知后，刘健既未补交房租，亦未按照通知时间腾空涉案房屋，故省测绘院将其诉至一审法院。一审法院认为，省测绘院与刘健自愿签订的《房屋租赁合同》和《管理服务合同》，均系双方真实意思表示，合法有效；双方2016年12月14日签订的协议，应系上述合同的补充协议，亦为合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，省测绘院与刘健在《房屋租赁合同》第十条第一款第6项中约定，因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使合同无法履行的，出租方有权解除合同。因此，省测绘院根据拆迁公告要求向刘健发出解除合同通知，符合相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”省测绘院于2017年4月19日向刘健发出通知，告知拆迁及合同解除事宜，刘健于2017年4月20日签收了该通知，因此，一审法院认定省测绘院与刘健之间的房屋租赁合同关系已于2017年4月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，省测绘院要求刘健腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院应予支持。承租人应当按照约定支付租金。对于刘健欠付的房屋租金，应当向省测绘院支付。根据双方协议约定，2013年12月22日至2016年8月22日期间的房租为130416元，刘健已支付8万元，尚欠付50416元，该部分租金刘健应按欠付金额向省测绘院支付。2016年8月23日至2017年4月20日期间的租金，根据协议约定，年租金为19万元，刘健未能按时支付该段期间的租金，已构成违约；但是，根据双方协议和刘健提交的照片、视频可知，涉案房屋确实存在墙壁漏雨问题，省测绘院在协议中虽承诺对此进行维修且“给每个窗上加装挡雨板”，但实际并未加装挡雨板，且未能提交证据证明其已进行维修或修缮，故省测绘院亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”结合本案，刘健提交的照片、视频等证据可以证实，涉案房屋墙壁漏雨的状况确实对其使用涉案房屋造成一定影响，故一审法院酌定刘健按照双方约定租金标准的80%向省测绘院支付2016年8月23日至2017年4月20日期间的租金，即190000元/年÷365天×240天×80%=99945.21元。对于省测绘院主张的违约金，在刘健提出调整违约金抗辩请求的情况下，省测绘院未能举证证明因刘健的违约行为造成的实际经济损失的具体数额，一审法院亦认为约定的违约金计算方式与违约程度以及实际经济损失不相适应，应当适当予以调整。结合本案实际情况，一审法院酌定违约金的计算方式为以欠付租金总额150361.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月11日起计算至判决生效之日止。对于超出此数额的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、刘健于判决生效之日起十日内向山东省地质测绘院支付2013年12月22日至2017年5月20日期间欠付的租金150361.21元；二、刘健于判决生效之日起十日内将位于济南市的涉案房屋返还（搬离并交付）山东省地质测绘院；三、驳回山东省地质测绘院要求刘健支付违约金的诉讼请求；四、驳回山东省地质测绘院超出部分的诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8380元，由山东省地质测绘院负担5674元，刘健负担2706元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，承租人应当按照约定支付租金。对于刘健欠付的房屋租金，应当向省测绘院支付。刘健未能按时支付该段期间的租金，已构成违约；但是，根据双方协议和刘健提交的照片、视频可知，涉案房屋确实存在墙壁漏雨问题，省测绘院在协议中虽承诺对此进行维修，但未能提交证据证明其已进行维修或修缮，故省测绘院亦存在违约行为。因此，一审法院综合考虑本案实际情况酌定刘健按照双方约定租金标准的80%向省测绘院支付租金并无不当。综上所述，刘健的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由上诉人刘健负担。本判决为终审判决。审判长  王周江审判员  郭维敬审判员  陈 勇二〇一八年三月六日书记员  吴颖颖