江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终11411号上诉人(原审被告)：谢春明。被上诉人(原审原告)：上海安源物业有限公司吴江分公司。委托诉讼代理人：蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。上诉人谢春明因与被上诉人上海安源物业有限公司吴江分公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初9302号，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢春明上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《苏州市前期物业管理服务协议》的甲方是吴江森华公司，物业公司是受甲方聘任代表甲方���行物业合同的，本案原告主体不适格，另物业公司作为物业管理单位未能按照物业服务协议约定履行管理职责，上诉人一审中要求按照合同约定对服务质量进行评估，一审法院直接驳回，是错误的，物业公司不应当收取物业费，最多收取协议约定价格的三分之一。2、合同约定“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年”该约定是无效的，是吴江森华公司与物业公司串通损害业主的利益。3、一审法院判决上诉人承担违约金无事实和法律依据。4、涉案房屋存在质量问题，物业公司未能解决。上诉人曾委托被上诉人对上诉人私家花园进行绿化养护并交纳花园养护费，但被上诉人未能履行绿化养护义务，导致花苑草坪全部养死，损失一万多元，应当��偿上诉人损失，折抵物业费。5、一审判决书的署名是主持庭审的范君法官，但实际办理并书写本案判决书的是并未参加庭审的周金玲法官，违反了法定程序。被上诉人物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令原审被告支付自2014年8月1日至2017年7月31日的物业服务费30181.50元；2、请求判令原审被告支付滞纳金（以每日0.3%为标准计算至2017年6月30日止为50463.468元）；3、请求判令原审被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：谢春明为彩虹岛花苑100幢房屋所有权持证人，夫妻共有人施玉萍，该幢房屋的建筑面积为335.35平方米。2011年8月23日，森华公司作为甲方，物业公司作为甲方选聘的物业管理公司，谢春明作为乙方，签订《苏州市前期物���管理服务协议》。约定物业名称为彩虹岛花苑，乙方所购房屋坐落于100幢。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年。前期物业管理费为2.5元每平方米每月。乙方应于当季首五天内缴付该季物业管理费，乙方亦可按年、半年交付物业管理费。乙方不按本协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止。以上事实有原审原告提供的苏州市前期物业管理服务协议，原审被告提交的证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于原审原告主体���格问题，本案中，原审原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，协议中约定，合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止，故该协议对双方具有约束力，对原审被告认为原审原告非适格主体的抗辩不予采信。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。关于原审被告认为原审原告在小区具备成立业主大会的情况下，拒不履行法定义务，一审法院认为该抗辩不构成拒交物业费的法定理由，原审被告应按照协议的约定交纳物业费。对于原审被告提出小区公共环境、公共设施的维护等涉及小区公共管理中存在的问题，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与物业管理公司共同协商解决。该抗辩亦不构成拒交物业费的法定理由。关于原审被告认为其房屋存在质量问题等情况，因房屋质量问题应属于房屋开发商的责任，原审被告房屋如出现质量问题，应积极向房屋开发商主张维修责任。关于原审被告抗辩原审原告未按约对其私家花园进行绿化养护的意见，本案中原审原告依据前期物业管理服务协议向原审被告主张2014年8月1日至2017年7月31日期间的物业管理费，该协议中双方并未对私家花园养护进行约定，且原审原告对原审被告关于私家花园养护费的抗辩意见不予认可，原审被告另行委托原审原告对其自有私家花园进行绿化养护，就此花园养护费纠纷可另行向原审原告主张，原审被告以与原审原告存在花园养护费纠纷为由拒付物业管理费一审法院难以支持。关于滞纳金问题，按照前期物业管理服务协议的约定，��审被告自2014年8月1日至2017年7月31日应缴纳的物业费为30181.50元。协议约定物业费应于每季首五日内缴纳，原审原告可自原审被告逾期之日起每日收取千分之三滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，如过多高于损失，应予降低。协议中约定的滞纳金计算标准明显过高，一审法院根据原审原告的实际损失调整为银行同期同类贷款基准利率的1.95倍。综上，物业服务合同为继续性合同，对于原审被告迟延支付物业管理费，作为原审原告公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑。物业管理是一个阶段性的、动态的管理，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：谢春明应支付上海安源物业有限公司吴江分公司自2014年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费30181.50元，并支付自2014年8月6日起至2017年6月30日止，按照《苏州市前期物业管理服务协议》约定的方式，以银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准计算的逾期付款违约金，均于判决生效后十日内履行完毕。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取908元，由谢春明负担277元，由上海安源物业有限公司吴江分公司负担631元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。关于原审原告主体资格问题。本院认为，根据有关法律法规的规定，在新建小区成立业主委员会前开发商有权为业主选聘前期物业公司，物业公司也实际按照合同的约定为上诉人提供了物业服务，故物业公司的原告主体是适格的，上诉人应当按照合同的约定支付相应的物业费，上诉人认为物业公司未能按照合同约定履行相应的义务，依据不足，本院不予支持。关于合同部分条款是否有效的问题。本院认为，上诉人认为合同约定“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年”是吴江森华公司与物业公司串通损害业主的利益，该约定是无效的，但上诉人未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。关于违约金问题。本院认为，按照前期物业管理服务协议的约定，上诉人自2014年8月1日至2017年7月31日应缴纳的物业费为30181.50元。协议约定物业费应于每季首五日内缴纳，被上诉人可自上诉人逾期之日起每日收取千分之三滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，协议中约定的滞纳金计算标准明显过高，一审法院根据被上诉人的实际损失调整为按照银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算违约金，并无不当。关于涉案房屋质量问题、私家花园养护问题。本院认为，因房屋质量问题应属于房屋开发商的维修保养义务，上诉人房屋如出现质量问题，应积极向房屋开发商主张，不应向物业公司主张维修责任；依据前期物业管理服务协议，该协议中双方并未对私家花园养护进行约定，且被上诉人对上诉人关于私家花园养护费的抗��意见不予认可，上诉人如果认为其另行委托被上诉人对其自有私家花园进行绿化养护，被上诉人未能履行相应的绿化养护义务，造成其损失，则上诉人可就私家花园养护纠纷另行向被上诉人主张，上诉人以此为由拒付物业管理费，本院不予支持。关于审理程序问题。本院认为，上诉人认为一审判决书署名的是范君法官，但实际办理并书写本案判决书的是并未参加庭审的周金玲法官，但未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1816元，由上诉人谢春明负担。本判决为终审判决���审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一八年三月五日书记员  陈闵悦