浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终244号上诉人（原审被告）：朱炜，男，1986年4月11日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人：叶仁祥，浙江开弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘岳勤，男，1962年1月11日出生，汉族，住遂昌县。原审第三人：张金凤，女，1968年1月13日出生，汉族，住遂昌县。上诉人朱炜因与被上诉人刘岳勤、原审第三人张金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2016）浙1123民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱炜上诉请求：一、撤销浙江省遂昌县人民法院（2016）浙1123民初1011号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人一直按约支付租金，一审未予以认定，属于事实认定错误。一审当中，上诉人已经充分举证证明了租金支付的实际情况。首先，2013年11月至2015年4月间，上诉人使用车行经营的尾号为1527的银行卡将租金按月支付至被上诉人账户中，其中2014年1月以及9月是直接以现金存入的方式进行支付。其次，2015年4月之后，由于原审第三人与被上诉人发生离婚纠纷，刘家车行作为夫妻共同财产，原审第三人收取租金的行为符合法律规定，故上诉人将租金支付至原审第三人处，应当被认定为上诉人支付租金的行为。最后，2016年1月被上诉人与原审第三人离婚后，夫妻财产已经进行分割，被上诉人收回两间房屋，已经无权向上诉人收取任何租金。二、上诉人一直按约履行支付租金之义务，而合同中违约金条款约定并非单独适用于租赁合同，不应予以适用，且从其约定金额30万元来看，也明显过高，一审法院直接按照所谓未支付租金20%计算违约金，显然没有任何法律依据，依法应予以纠正。被上诉人刘岳勤辩称，一、尾号为1527的银行卡是原审第三人的，该卡支付到其信用社卡内的钱是其与原审第三人的夫妻共同财产，而不是上诉人付的房屋租金。二、合同约定的30万元违约金没有过高，上诉人存在违约行为，给被上诉人造成损失，应支付30万元违约金。原审第三人张金凤述称，同意上诉人的上诉请求。上诉人每月都会把租金交给其，再由其将租金打入被上诉人的信用社卡内。自2013年4月份起每个月12500元，到2013年10月份起每个月变更为10500元，直到2015年4月份其与被上诉人发生离婚纠纷，其才没有再将租金打给被上诉人。但在这期间上诉人还是将租金交给其，一直交到2016年1月份止。刘岳勤向一审法院起诉请求：一、被告继续履行2009年7月14日签订的转让合同，支付每月10500元租金至履行期限届满为止，以及拖欠的租金合计约367500元（即自2013年5月开始至起诉日止）；二、被告承担违约金300000元；三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：原诉讼请求第二、三项不变，增加：一、要求终止合同，归还工具电动葫芦、电焊机、电动气泵、台虎钳等工具，收回电话（号码是0578-818****），停止使用刘家车行店名；二、2016年11月1日经协商已收回属于申请人的部分出租房，原来请求继续履行合同的诉讼请求取消；三、因朱炜违约造成的经济损失：1、违约金、诉讼费用等损失富民银行128591.6元、中行7786.68元、利息46400元；2、征信不良损失：原告现在建房急需贷款60万元贷不了，按银行4.53的利息3年起计，向个人借款最少要利息1分5，差21.6万元；3、店铺出售差价损失，以前人家出价要5间每间55万元原告也不卖，因欠银行款被拍卖只卖72万元两间朱炜买去，差价38万元，自己原来卖过两间108万，也损失36万元，以上合计778778.28元；四、租金，13年5月-16年1月33个月的一半173250元，16年2月1日-5月12日是3间，每间每月1500元计15300元，5月13日-10月30日两间每间1500元计15800元，合计205350元。一审法院认定事实：1999年许，第三人张金凤与原告刘岳勤相识，张金凤在刘岳勤经营的遂昌县刘家车行工作后不久，双方开始同居生活并共同经营刘家车行生意。双方于2002年4月18日登记结婚。被告朱炜系第三人与原告结婚前，第三人张金凤与前夫生育的儿子。2009年7月14日，原告刘岳勤（甲方）被告朱炜（乙方）签订《转让合同》，将“刘家车行”转让给被告经营，约定于2009年7月14日起，刘家车行所有自行车配件，及各种三轮车、电瓶车和配件全部存货（大约80万元）归乙方所有，现价为人民币伍拾万元整。约定7间店面的租期期限为十年，租金由甲方每月拿出贰仟元整，其余由乙方归还10间店面的按揭款做租金。按揭还清以后的店面租金，按市场价为标准，如乙方提前还清按揭甲方不得另收租金，以按揭日期为准。乙方享有优先权，本合同生效之日起中途不得更改。违约事项：订立合同生效之日起，甲乙双方不得违约，如若一方违约赔偿对方违约金为叁拾万元整。2013年5月15日，遂昌县刘家车行个体工商户营业执照登记的经营者姓名由朱炜变更为张金凤。2013年5月后的部分月份，第三人张金凤向原告刘岳勤的账户汇入款项。张金凤于2015年5月7日诉至该院要求与刘岳勤离婚，该院于2016年1月4日判决准予双方离婚。车行所在的座落于遂昌县地块的房产：妙-00027115号房产归刘岳勤所有，妙-00027117号房产归张金凤所有，妙00027118号房产归张金凤所有，张金凤补偿刘岳勤款项400000元。在该离婚诉讼中，刘岳勤主张刘家车行为夫妻共同财产，张金凤主张刘家车行由朱炜经营，张金凤帮忙经营，并非夫妻共同财产。离婚判决未对刘家车行货物进行分割。妙-00027116号房产抵押于遂昌县富民银行用于贷款，由于未清偿债务，2016年5月被法院执行拍卖过户。一审法院认为，2013年5月后的部分月份，第三人张金凤向原告刘岳勤的账户汇入款项，在此期间原告与第三人尚为夫妻关系，尾号为1527的张金凤银行账户不能证实仅为被告朱炜经营之用，而与原告刘岳勤或第三人张金凤的财产无关，不能认定张金凤账户汇入款项为被告朱炜所支付的租金。2015年5月后，被告朱炜向第三人张金凤的打款，第三人并未用于被告支付原告的租金。综上，被告认为已经支付原告2013年5月后的每月10500元房屋租金，证据不足，该院不予认定。租赁合同约定租赁期限为签订合同起十年，2016年1月尚在租期内，被告认为原告房屋此时已收回，不再使用原告租赁的房屋，但未提供证据证实，不予采纳，原告自认2016年10月收回房屋，时间予以认定。2013年5月至2016年1月，租金为10500元×33月=346500元，原告与第三人尚在婚姻关系期间，租金所得为夫妻共同财产，原告主张一半173250元，该院予以支持。2016年1月后原告离婚分得租赁合同中的两间店面，另两间店面在离婚诉讼时未予分割，于2016年5月被拍卖过户。原告主张2016年2月1日至5月12日三间店面租金15300元，2016年5月13日至10月30日两间店面租金16800元，该院予以认定。上述租金合计205300元。原告未按合同约定支付租金，属于违约行为，原告要求被告支付违约金，应予支持，但双方合同约定的违约金过高，该院以未付租金百分之二十计算。原告要求被告朱炜赔偿因违约造成的损失包括：1、原告刘岳勤未按时归还银行贷款造成的利息损失、违约金、诉讼费；2、原告刘岳勤因不良征信造成贷款不能而建房需民间借贷的利息损失；3、被法院执行拍卖店面价与以前私人出价的差额。因上述原告主张的损失范围均系原告与他人的合同履行范畴之内，并非本案被告租金未按时支付所必然导致的后果，并非本案合同订立时当事人预见或者应当预见的违约可能造成的损失或合同履行可以获得的利益，故对原告上述主张的损失，该院不予支持。原告要求终止合同归还工具电动葫芦、电焊机、电动气泵、台虎钳等工具，收回电话，停止使用刘家车行店名，因转让合同除涉及房屋租赁关系外，还包括买卖合同关系，买卖合同当事人已另行起诉。本案系因原、被告房屋租赁关系产生的纠纷，因无证据证实上述物品及店名系本案房屋租赁合同所涉及，原告该主张与本案系不同法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决：一、被告朱炜于本判决生效之日起十日内支付原告刘岳勤房屋租金205300元及违约金41060元，合计246360元。二、驳回原告刘岳勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16357元，由原告刘岳勤负担13217元，被告朱炜负担3140元。二审期间，上诉人朱炜提供了证据1、2018年1月18日的民事起诉状，以及证据2、应诉通知书，拟证明被上诉人刘岳勤又向遂昌人民法院起诉要求分割刘家车行80万的货款以及105万的利润，刘岳勤在本案中即主张要求收取租金，又另案起诉主张刘家车行经营收入是夫妻共同财产，自相矛盾。被上诉人质证认为上述证据与本案无关，原审第三人则对上述两份证据无异议。被上诉人刘岳勤提供了证据一协议书和证据二店面电费单，拟证明至2016年10月，该店面一直由上诉人使用，刘岳勤实际收回店面时间是2016年11月1日。上诉人朱炜和原审第三人质证认为，店铺正常营业到2016年2月份，之后店铺一直处于半开半关状态。本院认为上诉人提交的两份证据不影响本案处理，不予采信。被上诉人提供的两份证据系补强证据，可以证明刘岳勤收回店面的时间是2016年11月1日。本院经审理查明，2013年12月至2015年4月间，原审第三人张金凤尾号为1527的遂昌县农村信用合作联社账户有14个月向被上诉人刘岳勤账户固定汇入款项10500元。2016年11月1日，朱炜与刘岳勤就涉案两间店铺达成协议，该两间店铺自2016年11月1日起让刘岳勤收回自用或者出租。另查明，2012年6月6日至2016年3月9日，案涉车行工商登记的经营者为张金凤。本院查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，2013年12月至2015年4月间，原审第三人张金凤尾号为1527的遂昌县农村信用合作联社账户有14个月向被上诉人刘岳勤账户汇入款项，每月固定数额为10500元，正好是租金的数额，且在此期间，车行工商登记的个体经营者为张金凤，上诉人朱炜辩解张金凤尾号为1527的银行卡系车行经营所用，符合常理，该部分款项可以认定为上诉人朱炜向被上诉人刘岳勤支付的租金，一审对此认定有误，应予纠正。故2013年5月至2016年1月，朱炜通过张金凤尾号1527账户支付了14个月的房租，尚有19个月的租金未支付，共计为10500元×19月=199500元，因被上诉人刘岳勤与原审第三人张金凤尚在婚姻关系期间，租金所得为夫妻共同财产，故被上诉人刘岳勤应得一半99750元。2016年1月后的租金，一审认定正确，应予维持。综上，上诉人朱炜须向被上诉人刘岳勤支付租金131850元。由于双方合同约定的违约金过高，一审作了适当调整，以未付租金百分之二十计算，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人朱炜的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省遂昌县人民法院（2016）浙1123民初1011号民事判决；二、上诉人朱炜于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人刘岳勤房屋租金131850元及违约金26370元，合计158220元；三、驳回被上诉人刘岳勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16357元，由被上诉人刘岳勤负担13217元，上诉人朱炜负担3140；二审案件受理费4995元，由被上诉人刘岳勤负担1531元，上诉人朱炜负担3464元。本判决为终审判决。审 判 长 陈江云审 判 员 金红萍审 判 员 苏伟清二〇一八年三月七日代书记员 徐基恒-2-