浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0225民初1350号原告（反诉被告）：何智豪，男，1960年5月28日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：杨国林，浙江之鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）：伊浩然，男，1980年9月13日出生汉族，住象山县。委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。原告何智豪与被告伊浩然房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月5日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，因被告伊浩然依法提起反诉，本院经审查决定反诉与本诉合并审理。尔后，本案依法由审判员谢世常独任审判，于同年3月14日公开开庭进行了审理。原告何智豪及其委托诉讼代理人杨国林、被告伊浩然及其委托诉讼代理人周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何智豪向本院提出诉讼请求：1.判令伊浩然立即腾退坐落在象山县的租赁房；2.判令伊浩然偿付何智豪租赁房无权占用使用费27982元（按月租5416元自2017年10月10日起暂算至2018年3月14日止，之后使用费按此标准计算至实际腾退之日）;3.判令伊浩然赔偿何智豪经济损失125801元[A.因承租房迟延腾退造成征收时本应依约享受但未实际享受的搬迁腾空奖励费10000元；B.因承租房迟延腾退造成征收时本应依约享受但未实际享受的签约搬迁奖励费94783元；C.因拟征收租赁房迟延腾退造成部分补偿款不符及时发放条件所致的迟延受领利息损失21018元（以尚未及时发放补偿款1433116元为计息基数，按月利1%自2018年2月1日起暂算至同年3月14日，之后利息按此标准算至实际发放之日）]；4.本案受理费由伊浩然承担。事实和理由：坐落丹西街道靖南大街171号街面二间、里屋三间（即原登记的象山县丹城镇靖南路16号楼102室，建筑面积73.77㎡）系原告何智豪名下私有房产，原、被告就此房产曾有多年租赁关系。2017年4月10日，就此房产续租事宜，双方续签一份以原告何智豪为出租方（甲方）、被告伊浩然为承租方（乙方）的《房屋租赁协议书》，协议书载明：一、租期为半年（自2017年4月10日至2017年10月9日）；二、租金及付款方式：半年租金32500元，乙方于签约时一次性付清。遇国家征用、拆迁等不可抗因素需搬离的，（乙方）无条件搬离，租期未到的，甲方按剩余月数退还乙方租金。租赁届期后，因被告伊浩然未能腾退租赁房，后经原告何智豪多次交涉仍一直占用至今，致该租赁房无法在政府征收公告规定的期限内腾空搬迁移交，履行征收补偿协议，由此造成原告本应享受的搬迁奖励费、搬迁腾空奖励费等无法实际享受，并致部分征收补偿款因不符依期发放条件所致的迟延受领利息损失等。原告何智豪认为：《房屋租赁协议书》依法有效，具有履行效力。租赁协议于2017年10月9日到期后，合约双方之间的权利义务即行终止，承租方应即时腾退租赁房，无权继续占用。因其无权占用造成出租人经济损失的，应当承担赔偿责任并参照合同约定支付无权占用期间租赁房使用费。据上，请求判如所请。伊浩然答辩并反诉称：1、何智豪未按口头承诺支付承租房一次性搬迁和临时安置费、停业停产损失补偿费、装修费，构成违约在先，伊浩然有权暂缓搬离承租房；2、2017年7月26日涉案租赁房已被政府签约征收，出租人丧失所有权，无权主张到期后至今的所谓使用费，并应返还承租人2017.7.26－2017.10.9期间已付租金；3、造成承租人至今未完全搬离租赁房的责任，在于出租人违约在先不支付第1项费用，并在承租人于2017.12.10将大部分经营货物搬离承租房时拒不讲理引起，由此造成部分征收补偿金迟延到位所谓的利息损失，与承租人无涉；4、签约搬迁奖励费、搬迁腾空奖励费是否确属不能实际享受，并未明确，且造成不能享受的责任在出租人而非承租人（理由同3）。综上，请求驳回何智豪诉讼请求，并反诉如下：1.判令何智豪给付伊浩然承租房一次性搬迁和临时安置费18957元、停业停产损失补偿费94783元、装修费45133元；2.判令何智豪返还伊浩然2017.7.26－2017.10.9期间已付租金合计13180元（5416元/月租×2个月另13天）；3.反诉受理费由何智豪承担。当事人围绕诉、辩主张各自提交了证据，本院已组织当事人进行了证据举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于争议证据：主要涉证据关联性争议，属同一证据事实在法律适用层面的不同解读范畴，并不影响对争议证据本身事实的认定。因此为免重复论述，对证据关联性争议的认证，可安排在本院认为部分一并阐述，本节不作认证。二、关于本案基本事实基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：坐落在象山县系原告何智豪名下私有房产，自2004年4月起由象山县中心卫生院按年承租，2009年后转由被告伊浩然按年承租。2017年4月10日，就此房产的续租事宜，双方签订一份以原告何智豪为出租方（甲方）、被告伊浩然为承租方（乙方）的《房屋租赁协议书》，协议内容与原告诉请一致。协议签订后，被告伊浩然足额付清约定租金，并依约使用该房产用作商业经营。履约中，因所涉房产列入象山县文昌小区区块改造项目征收范围，原告何智豪（乙方）与征收实施单位象山县丹西街道办事处（甲方）就该房产征收补偿事宜，于2017年7月26日签订一份《非住宅房屋征收补偿协议》，协议载明：乙方选择货币补偿，应得货币补偿金共计2388526元[其中房屋评估额为1895655元（内含装修费45133元）、货币补偿补助额为379131元、一次性搬迁和安置费18957元、停业停产损失补偿费为94783元]；甲方于本协议生效之日起30日内支付乙方征收补偿金的40%计955410元，余款1433116元于搬迁期届满之日起30日内付清；如乙方按期签约并在公告规定的搬迁期限内搬迁腾空房屋并移交给甲方的，可按被征房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费计94783元。补偿协议签订后，象山县中心城区文昌小区区块改造指挥部于2017年8月23日发布一份《关于文昌小区区块改造项目房屋搬迁腾空事宜的公告》，公告载明：一、房屋搬迁腾空时间2017年9月11日至2017年12月31日；二、房屋搬迁腾空奖励2017年11月30日前完成搬迁腾空并通过验收的，可得签约搬迁奖励费和10000元搬迁腾空奖励费；2017年11月30日至2017年12月31日完成搬迁腾空的，仅取得签约搬迁奖励费，取消10000元的搬迁腾空奖励费；2017年12月31日之后完成搬迁腾空的，取消签约搬迁奖励费。2017年10月9日租赁合同到期后，因出、承租双方对租赁房被征收后的应得补偿金部分构成归属、分配未取得共识，承租人伊浩然未依约完全腾空搬离租赁房并继续占用至今，致该房未能在征收协议及公告限期内腾空移交给征收实施单位。期间，出租人何智豪已收到征收实施单位发放的租赁房征收补偿款955410元，余款1433116元因租赁房未实际移交征收实施单位，至今未发放受领。本院认为：本诉部分争点之一，系对被告应否腾退租赁房的界定。本案中，查租赁协议约定，涉案租赁房租赁期限自2017年4月10日至2017年10月9日。因此，租赁到期后除非双方另行达成续租协议，否则双方之间的租赁权利义务关系即告终止，承租人应当依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，将该租赁房腾空搬离后返还给出租人。故被告以答辩中述及的第一项主张予以抗辩，于法不合，不予采纳。因为并无证据显示，双方已在履约中另行达成租赁房征收补偿款分配协议，且补偿款分配争议也不构成租赁房到期后应当腾退的正当抗辩，争议无法自行厘直的，可通过正当解决机制消弥。故原告于本案提出的第一项诉请，于法有据，予以支持。本诉部分争点之二，系对被告应否支付逾期腾房占有使用费的界定。本案中，租赁合同于2017年10月9日到期后，被告仍未腾房并占用至今系事实，应当依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，支付出租人逾期腾房占有使用费，占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。因此原告于本案提出的第二项诉请，于法有据，予以支持。涉案租赁房虽于履约期间被政府签约征收，但在租赁房被实际移交给征收单位并核准登记注销产权证前，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二条第二款规定，其所有权及相应收益权能仍归出租人享有。故被告于答辩中提出的第二项抗辩主张，于法不合，不予采纳。本诉部分争点之三，系对被告逾期腾房造成的损失应否担责的界定。对该争点的判断，取决于损失的发生与逾期腾房有无直接因果关系的认定。本案中，查涉租赁房《征收补偿协议》和《公告》相关约定，签约搬迁奖励费、搬迁腾空奖励费和征收补偿款发放，均与拟征收租赁房一定期限内的搬迁移交直接挂勾，超过规定期限搬迁移交，可不予核发上列奖励费并于符合补偿款发放条件时予以发放。因此，拟征房可享受的上述可得利益，性质上属期限利益，期限截止点为2017年12月31日。现因被告于2017年10月9日租赁到期后，未腾退租赁房并继续占用至今，致出租人无法在上述期限截止点前，将拟征收租赁房实际搬迁移交给征收单位，征收单位有权依约不予核发上列奖励费，并在符合补偿款发放条件时发放相应补偿款。这就表明出租人上涉期限利益损失与承租人逾期腾房有直接因果关系，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，被告应对该损失承担赔偿责任。但本案中，因其中的签约搬迁奖励费、搬迁腾空奖励费损失，根据在案证据透视，性质上系期限利益可能损失而非确定损失，征收单位是否实际不予核发，无证据佐证。因此，对该部分损失可待条件成就时，再由双方自行厘直或另案解决。至于第二期补偿款1433116元据上原因所致的迟延受领利息损失，应属确定利益损失，原告诉请被告赔偿，于法有据，予以支持。反诉部分争点之一，系对涉案租赁房征收补偿款归属分配的界定。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因此对该争点的判断，应区别租赁合同是否到期以及合同约定、补偿款性质等不同情形予以认定：在租赁房被征收限期搬迁移交前，租赁合同未到期的，被征租赁房装修补偿款及停产停业损失补偿款和搬迁、临时安置补偿款，合同有约定从约定，合同无约定或约定不明的归承租人；在租赁房被征收限期搬迁移交前，租赁合同已到期的，被征收房屋装修补偿款，应按合同约定和法律规定确定归属；因征收租赁房造成的停产停业损失补偿款及搬迁、临时安置补偿款应归房屋所有人。本案中，涉案租赁房因征收被限期2017年12月31日搬迁移交前，已于2017年10月9日租赁到期，承租人应依法将租赁房腾空搬离后返还给出租人，合同中也未约定出租人对其腾空搬离应当给予停产停业损失和搬迁安置补偿。因此被告反诉要求将涉案租赁房因征收应得的停产停业损失补偿费及一次性搬迁、临时安置补偿费归其所有，于法无据，不予支持。至于租赁房装修补偿款，因合同未约定租赁到期后装修物的最终归属，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。经查涉案租赁房征收时随附的装修评估表，所涉装饰装修物已与租赁房本身附合。因此。对该部分装修补偿款，应基此规定归属原告亨有。被告提出的该部分反诉请求，于法不合，于约无据，不予支持。反诉部分争点之二，系对反诉请求二是否支持的界定。对此争点，本院已在本诉争点二的后半段作了正面阐述，故其所提的该一反诉请求，于法不合，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决如下：一、被告伊浩然于判决生效后三日内将涉案租赁房清空腾退给原告何智豪；二、被告伊浩然于本判决生效后十日内给付原告何智豪涉案租赁房使用费（按月租5416元自2017年10月10日起计算至判决生效确定腾退之日）；三、被告伊浩然于判决生效后十日内赔偿原告何智豪因承租房迟延腾退造成征收补偿款不符发放条件所致的迟延受领利息损失（以未能及时发放补偿款1433116元为计息基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2018年2月1日起计算至判决生效确定赔付之日）；四、驳回原告何智豪其他诉讼请求；五、驳回被告伊浩然反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费3373元，按规定减半收取1686.5元，由原告何智豪负担1100元，由被告伊浩然负担586.50元；本案反诉受理费3741元，按规定减半收取1870.5元，由被告伊浩然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 谢世常二〇一八年三月二十六日代书记员 刘 凯