安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终179号上诉人（原审原告）：黄皑，男，1974年1月17日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人（原审原告）：苏静，女，1983年10月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被上诉人（原审被告）：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路江南明珠3号楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，该公司总经理。被上诉人（原审被告）:歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，该公司总经理。上诉人黄皑、苏静因与被上诉人黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产开发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院2017年12月15日作出的（2017）皖1021民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄皑、苏静上诉请求：1.撤销歙县人民法院作出的（2017）皖1021民初2888号民事判决书第一项和第三项，改判金百佳公司和领航公司支付合同约定的租金及违约金；2.一、二审诉讼费由金百佳公司和领航公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。是金百佳公司恶意违约导致了双方所签定的租赁合同履行不利，我们是因为对方售铺时郑重承诺以租养贷，约定违约责任的前提条件下才以当时市场价2倍的价格，购买了该商铺，合同约定无论金百佳公司是否经营或者出租，都需支付甲方租金，逾期支付租金，逾期部分按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期最多不得超过三个月，如违约需按未支付的租金总和作为违约金予以赔偿。现在因金百佳公司经营不善导致的违约行为，给我方造成了严重的损失，应予以赔偿。一审法院判决按照同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止作为违约金非常不合理，造成违约方的违约成本过低，导致恶意拖欠，应严格按照合同约定履行。金百佳公司、领航公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄皑、苏静向一审法院起诉请求：1.判令金百佳公司、领航公司支付2017年1月2日至2018年1月1日房屋租金43270元；2.判令金百佳公司、领航公司支付租赁期间房屋租金逾期违约金6858.29元；3.按需付租金总和支付赔偿违约金；4.诉讼费由金百佳公司、领航公司承担。一审法院查明：2013年领航公司向社会公开出售江南明珠底楼商铺，承诺以租养贷，领航公司包租12年百分百还本，前三年租金直接抵购房款等。黄皑、苏静于2013年11月4日与领航公司签约购买3B-1-1099号商铺（46.08平方），总价618146元，抵扣掉前3年租金111266.28元，实际一次性支付领航公司506879.72元，并与金百佳公司签订两份由领航公司担保的《委托经营管理协议》，第一份协议为期3年，2014年1月1日至2017年1月1日为免租期。第二份协议为期9年，自2017年1月2日至2026年1月1日。协议约定由黄皑、苏静将坐落于江南明珠3B-S1099号商铺租赁给金百佳公司，自2017年1月2日始收取租金。第一年租金43270元；第二年租金46361元；第三年租金49452元；第四年租金52542元；第五年租金55633元；第六年租金58724元；第七年租金61815元，第八年租金64905元，第九年租金67996元。租金支付方式为每年的租金按季度支付，即在本合同生效之日起，每年1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付当年租金。逾期支付租金，逾期部分每日按未付租金的千分之一向对方承担逾期违约金，逾期时间最多不超过3个月；租期内不论是否经营，都需支付租金，如违约需按未付租金总和作为违约金赔偿。租期满后，若甲方同意将该物业出售给乙方，乙方按照741775元总价进行购买，并一次性付款给甲方。根据协议约定，第一年租金支付截止日期为2017年10月2日，金百佳公司逾期未支付。一审法院认为，黄皑、苏静与金百佳公司及领航公司签订的协议，内容真实合法有效，各方应按约履行。金百佳公司主张涉案商铺没有出租出去，其自身也是受害者，与事实不符，且根据合同约定“不论是否经营都需支付租金”，因此金百佳公司应按约定期限和数额支付房屋租金。金百佳公司未按约定期限支付房屋租金，应承担违约责任。现黄皑、苏静主张金百佳公司支付租金43270元，符合法律规定，予以支持。黄皑、苏静主张逾期支付租金的违约金6858.29元，金百佳公司认为违约金计算标准过高要求中国人民银行同期贷款的利率计算。一审法院认为，金百佳公司逾期支付租金，给黄皑、苏静造成的损失应是同期同类银行贷款利息，而黄皑、苏静主张的违约金已超过损失的数倍。根据法律规定，对黄皑、苏静主张的违约金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金10817.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算至款清之日止。黄皑、苏静要求金百佳公司承担未付租金总和赔偿违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、金百佳公司于判决生效后立即支付黄皑、苏静租金（租赁江南明珠3B-S1099号商铺的2017年1月2日至2018年1月2日租金）43270元及逾期付款违约金（以10817.5元为基数，分别自2017年1月3日、2017年4月3日、2017年7月3日、2017年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算至款清之日止）；二、领航公司对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任；三、驳回黄皑、苏静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由金百佳公司、领航公司共同负担。双方在二审中均未提交新证据，本院审理查明事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为金百佳公司逾期未支付租金的违约金计算问题。金百佳公司逾期未支付租金，给黄皑、苏静造成的损失应为其未收到该租金期间的利息损失，双方当事人在合同中约定逾期支付租金，逾期部分按未付租金每日千分之一承担逾期违约金，同时如违约需按未付租金总和作为违约金赔偿，明显高于实际造成的损失。故根据金百佳公司的请求，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算并无不当，应予维持。综上，黄皑、苏静的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由黄皑、苏静负担。本判决为终审判决。审判长  吴林丹审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇一八年三月二十八日书记员  徐 芃附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。