文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终208号上诉人（原审原告）：程建平，女，1969年2月20日出生，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李茂淑，广东博商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市诚品地产有限公司，住所地：深圳市南山区兴华路6号华建工业大厦（又名南海意库）5号楼402，统一社会信用代码：91440300687557883K。法定代表人：邓X文，董事长。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋艳，广东信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口招商路水湾大厦十三楼，统一社会信用代码：914403001924410965。法定代表人：谢X生。委托诉讼代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹剑珍，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人程建平、上诉人深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品地产公司）因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾源华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程建平上诉请求：1、维持原审判决第一、二项；2、变更原审判决第三项为：诚品地产公司、水湾源华公司连带返还程建平首期购房款人民币4643935元的相应利息（利息自2016年1月8日起，按人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，计至全部清偿时止），暂计至2017年11月7日，利息为人民币785406元；3、由诚品地产公司、水湾源华公司承担本案全部诉讼费和保全费。事实与理由：1、涉案房屋买卖无法实现的原因在于诚品地产公司、水湾源华公司违约，原审对此认定准确，据此判定诚品地产公司、水湾源华公司双倍返还程建平定金100万元和首期款4643935元处理恰当，请求二审法院予以维持。2015年12月8日，程建平与诚品地产公司、水湾源华公司签订《深圳市房地产认购书》后，依约向诚品地产公司、水湾源华公司支付了定金50万元和首期房款4643935元，但诚品地产公司、水湾源华公司迟迟不与程建平签订正式的《商品房买卖合同》，构成根本违约，原审据此判定诚品地产公司、水湾源华公司双倍返还程建平定金100万元和首期款4643935元处理恰当，请二审法院对原审判决第一、二项予以维持。2、原审法院判决驳回程建平要求诚品地产公司、水湾源华公司赔偿首期款利息的诉讼请求，属于适用法律错误，请求二审法院予以纠正。购房款是买受人基于买卖合同的约定支付给出卖人的，自然应当予以返还，从物权法理论对物的分类看，购房款本金为原物，利息为孳息，原物为孳息所从出之物，孳息为由原物所生之物或收益，利息为依据法律直接规定所得的法定孳息。法定孳息应按照权利存续期间的天数而取得，权利存续一日，即取得一日之孳息，权利消灭，收取孳息之权利也随之消灭。以此得知，法定孳息随原物转移，在买卖合同终止后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，孳息自应随原物返还给所有权人。也就是说，首期款的利息系法定孽息，不需要合同对此进行专门约定，程建平可以依据法律规定直接主张并取得，原审法院以“首期购房款利息的诉讼请求缺乏合同依据”而不予支持，系适用法律错误，请求二审法院予以纠正，改判诚品地产公司、水湾源华公司连带返还程建平首期购房款人民币4643935元的相应利息。3、除诉讼费用外，程建平另外支付了保全费人民币5000元，原审法院在一审判决中未予明确，请求二审法院判决该笔费用亦由诚品地产公司、水湾源华公司负担。综上，原审法院适用法律错误，恳请二审法院查明事实，予以改判。诚品地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容；2、改判诚品地产公司、水湾源华公司返还定金50万元；3、本案二审案件全部诉讼费用由程建平承担。事实与理由：诚品地产公司认为原审法院在没有查清案件事实的情况下，认为诚品地产公司、水湾源华公司与程建平未签订正式的《深圳市房地产买卖合同》应归责于诚品地产公司及水湾源华公司，故而径行裁判诚品地产公司、水湾源华公司返还程建平双倍定金不当，严重损害了诚品地产公司的利益。具体事实与理由如下：一、诚品地产公司已积极履行合同义务，及时办理初始登记，并向深圳市不动产登记中心申请分户登记、开通现售网签系统事宜，诚品地产公司、水湾源华公司与程建平未签订正式的《深圳市房地产买卖合同》的真实原因是深圳市不动产登记中心的不作为。2015年12月16日，诚品地产公司向深圳市不动产登记中心递交办理房地产初始登记的相关材料；2016年2月25日，深圳市不动产登记中心向诚品地产公司颁发不动产权证，但未向诚品地产公司交付该不动产权证原件，而是仅仅交付了加盖“注销”章的不动产权证复印件。同时，因项目进入初始登记程序，故而预售网签系统自动关闭，而深圳市不动产登记中心办理完毕房屋的初始登记后，对每套房屋进行分户登记后现售网签系统方可开通。诚品地产公司多次向深圳市不动产登记中心业务窗口递交申请材料，请求办理分户登记，而深圳市不动产登记中心受理窗口工作人员在审查程建平的申请材料后认为，根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条的规定，诚品地产公司应提交深圳市南山区城市更新局（区土地整备局）（以下简称“南山区城市更新局”）出具的关于回迁安置物业分布情况的相关意见，故不接收诚品地产公司的申请材料，也没有给予书面受理凭证，导致诚品地产公司至今无法办理分户登记手续及取得案涉房地产的不动产权证书，直接导致该等房屋的现售系统无法运作，使诚品地产公司无法办理水湾XXXX广场（一期）项目的现售工作。二、原审法院应该主动查清案件事实，了解未签订正式《深圳市房地产买卖合同》的真实原因。事实上，诚品地产公司在积极推进分户登记、开通现售网签系统上做了很多工作，耗费了巨大的人力物力财力，但是因为深圳市不动产登记中心的不作为，导致签署了房屋认购协议书的准业主们起诉诚品地产公司。三、诚品地产公司已就深圳市不动产登记中心不履行法定职责向盐田区人民法院提起诉讼。针对深圳市不动产登记中心的行政不作为，诚品地产公司已依法向深圳市盐田区人民法院提起了行政诉讼，案号为（2017)粤0308行初2018号，该案已开庭正等待法院判决。综上，诚品地产公司、水湾源华公司与程建平未按时签订正式的《深圳市房地产买卖合同》是深圳市不动产登记中心的行政不作为所导致的，不应归责于诚品地产公司，因此诚品地产公司不应该承担任何违约责任，故原审法院适用合同法规定及房地产认购书约定的“双倍返还定金”的罚则是错误的。上诉人程建平针对诚品地产公司的上诉辩称：诚品地产公司的上诉理由不成立，诉讼的行政不作为不能免除其合同责任。被上诉人水湾源公司辩称：一、涉案的房屋系根据水湾源华公司与诚品地产公司之间的开发协议分配于诚品地产公司，由诚品地产公司进行销售。本案涉及的房屋的款项也均由诚品地产公司收取，并开具收据。因此相应的款项返还应由诚品地产公司来执行。水湾源华公司不应承担连带责任。二、我们认为双倍返还定金已能弥补原审原告的损失，因此不应支付其利息的诉请。三、本案未能够正常履行，非因诚品地产公司或水湾源华公司的原因造成的。程建平向一审法院起诉请求：1、诚品地产公司、水湾源华公司连带双倍返还程建平定金100万元；2、诚品地产公司、水湾源华公司连带返还程建平首期购房款4643935元及支付相应利息（自2016年1月8日起，按人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，计至全部清偿止，暂计至2017年7月7日为642605元）；3、诚品地产公司、水湾源华公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月8日，程建平（买方）与诚品地产公司、水湾源华公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，约定：买方自愿认购涉案房屋，用途为住宅，套内建筑面积195.33平方米，土地使用期限自2011年3月20日起至2081年3月19日止，总价款为17123935元，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金50万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。自签订本认购书之日起30日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金等。诚品地产公司分别于2015年12月8日和2016年1月8日向程建平出具《收款收据》三张，确认收到程建平交纳的定金50万元和首期款4643935万元。诚品地产公司提交《深圳房地产预售许可证》，证明涉案房屋已于2014年12月11日取得预售许可。另查，诚品地产公司、水湾源华公司于2016年2月25日取得涉案楼盘的不动产权证，后该证书被注销。诚品地产公司提交了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》和《行政起诉状》，证明其在涉案房屋符合办理分户登记的条件后，多次向深圳市不动产登记中心申请分户登记及房屋的现售，但深圳市不动产登记中心拒不接收其申请文件，其经以深圳市不动产登记中心为被告向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼。程建平对上述证据真实性予以认可，但认为与本案不具有关联性。一审法院认为，程建平与诚品地产公司、水湾源华公司签订的涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。签约后，程建平依约履行了支付定金和首期房款的义务，但截止一审庭审之日，诚品地产公司、水湾源华公司仍未取得涉案房屋的现售许可，也未能在合同约定期限内与程建平签订正式的买卖合同，根据涉案合同的约定，诚品地产公司、水湾源华公司已构成违约，程建平据此享有解除涉案合同的权利。虽然程建平并未提出解除涉案合同的诉讼请求，但其要求诚品地产公司、水湾源华公司双倍返还其已付定金的诉讼请求，应视为其解除合同并要求被告赔偿损失的意思表示，一审法院依法认定程建平、诚品地产公司、水湾源华公司于2015年12月8日签订的涉案合同解除。合同解除后，程建平要求诚品地产公司、水湾源华公司返还首期购房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，关于首期购房款利息的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持。该案系因诚品地产公司、水湾源华公司原因导致合同解除，程建平要求诚品地产公司、水湾源华公司双倍返还定金100万元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司应于判决生效之日起十日内向程建平返还双倍定金100万元；二、深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司应于判决生效之日起十日内向程建平返还首期款4643935元；三、驳回程建平其他的诉讼请求。如深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费48806元，程建平已预交，由深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院另查明，据案涉《深圳市房地产认购书》第五条的约定，各方自认购书签订之后30日内订立正式买卖合同。因此，自签订认购书的2015年12月8日计起，30日后即为2016年1月6日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、未签订正式《深圳市房地产买卖合同》的原因是否应归责于诚品公司和水湾源华公司；二、程建平诉求的首付款利息是否应予支持。针对第一个争议焦点，本院认为，作为出卖方，诚品公司和水湾源华公司负有保证所售房产合法合规、没有交易障碍的当然义务，现因其开发项目存在纠纷，未能办理分户登记，无法签订正式的《深圳市房地产买卖合同》，最终导致涉案《深圳市房地产认购书》因达到约定条件而解除，诚品公司和水湾源华公司应承担相应的责任。一审法院据此判决诚品公司和水湾源华公司按照合同双倍返还定金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。如诚品公司和水湾源华公司认为第三方的行政不作为导致其发生损失，可另循法律途径解决。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依据各方签订的《深圳市房地产认购书》第五条第一款的约定，本院确认该认购书于2016年1月6日解除，涉案合同因诚品公司和水湾源华公司的原因解除后，其继续占有程建平支付的首期款4643935元已没有合同依据，但诚品公司和水湾源华公司未及时返还，造成程建平的损失，诚品公司和水湾源华公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向程建平赔偿占用首期款期间的利息损失。程建平上诉主张利息自2016年1月8日起计算，系当事人对自身权利的处分，本院予以确认。程建平的上诉请求部分成立，应予支持。综上所述，诚品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；程建平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11027号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11027号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11027号民事判决第二项为：深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向程建平返还首期款4643935元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年1月8日计算至实际返还之日止）；四、驳回程建平的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48806元、保全费5000元、二审案件受理费20454.06元（程建平预交11654.06元，深圳市诚品地产有限公司预交8800元），均由深圳市诚品地产有限公司、深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一八年三月十二日本件与原件核对无异书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。