江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣03民终128号上诉人（原审原告）：徐英，女，汉族，1984年5月21日日生，住萍乡市，上诉人（原审原告）：张彬，男，汉族，1983年3月31日生，住萍乡市，两上诉人的委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市开发区三一九国道与320国道交汇处，统一信用代码91360301787294582C。法定代表人：黄军华，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨杰，萍乡法律事务中心法律工作者。委托诉讼代理人：罗冬根,萍乡法律事务中心法律工作者。上诉人徐英、张彬因与被上诉人萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司（下文简称家兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐英、张彬的共同委托诉讼代理人刘序体、被上诉人家兴公司的委托诉讼代理人罗冬根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐英、张彬上诉请求：改判被上诉人支付逾期办证违约金11406.93元（每日按已付房款的万分之一计算违约金，即338天×33.75元/天）。事实和理由：上诉人与被上诉人于2011年8月21日签订一份《商品房买卖合同》，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”，这一约定对双方当事人有约束力。一审判决认定被上诉人在2013年4月18日办理了大产权证，未逾期交证给上诉人，但上诉人取得的房屋所有证（小产权证）的登记时间是2014年5月20日，按照合同第十五条约定，上诉人没有在规定期限内取得房屋所有权证，被上诉人的行为显然违约，侵害上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院按照公平公正、诚信原则维护上诉人的合同权益，因为商品房买卖合同是格式合同，应按有利于上诉人的原则对合同第十五条予以解释，取得房产证应该是个人持有的房屋所有权证，而不是被上诉人办理的大产权证。如果不是诉讼原因，上诉人无从知晓被上诉人的大产权证信息，以大产权证办理之日计算违约天数不合理不合法。被上诉人家兴公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案根据权属登记流程规定，上诉人与被上诉人互有协助履行的义务。房屋权属登记的通常做法是被上诉人提供相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，上诉人再提出办证申请。同时，本案双方当事人在合同中并未明确约定涉案房屋的办证义务主体，仅约定了被上诉人应在交房后360日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。该房屋的产权登记系转移登记，应以房屋初始登记为前提，故在双方未做特别约定下，被上诉人的协助义务即取得大产权证止。如因大产权证办理逾期，则该期限为被上诉人的违约期限。因此一审法院认定事实正确。徐英、张彬向一审法院起诉请求：家兴公司向其支付逾期取得房屋所有权证的违约金11406.93元。一审法院认定，徐英、张彬与家兴公司于2011年8月21日签订了一份商品房买卖合同，约定徐英、张彬以37200元价款购买家兴公司开发的位于开发区××大道××小区××楼××单元××号房屋一套，房屋性质为预售，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。”徐英、张彬与家兴公司均认可，徐英、张彬向家兴公司支付了购房款337500元，家兴公司于2012年6月16向徐英、张彬交付了房屋。2012年12月7日，产权登记机关受理了家兴公司关于该小区25号楼的大产权证办理申请，2013年4月18日向家兴公司颁发了萍房权证开字第××号房屋所有权证。徐英、张彬于2014年5月20日取得涉案房屋的房屋所有权证，于2014年12月11日取得涉案房屋的国有土地使用权证。萍乡市地方税务纳税服务局出具的缴纳一手房契税申报所需资料显示，办理涉案房屋所有权证的过程中，徐英、张彬作为买受人负有提交其身份证、契税纳税申报表、家庭住房情况查询表等材料之义务。徐英、张彬就逾期办证事宜一直在与家兴公司协商，家兴公司委派其法律顾问杨杰亦分别于2017年4月18日、2017年6月30日与徐英、张彬及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出了“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示。一审法院认为，根据徐英、张彬的诉讼请求及家兴公司的答辩理由，归纳本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、家兴公司是否为涉案房屋的办证义务主体；三、家兴公司在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任。关于本案是否已过诉讼时效的问题。因徐英、张彬就逾期办证事宜一直在与家兴公司协商，家兴公司委派其法律顾问杨杰分别于2017年4月18日、2017年6月30日与徐英、张彬及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示，应视为家兴公司对徐英、张彬关于逾期办证的赔偿主张之认可。家兴公司抗辩其法律顾问杨杰于2017年6月30日与业主们进行协调时表示大部分业主已过诉讼时效，因家兴公司未提供相应证据证明，应认定其举证不能，故对家兴公司该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案的诉讼时效因家兴公司向徐英、张彬及其他业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示而中断，本案诉讼时效从2017年6月30日重新计算，故本案未过诉讼时效。家兴公司辩称本案已过诉讼时效之答辩理由缺乏事实、法律依据，不予采纳。关于本案的办证义务主体的问题。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商即家兴公司向产权登记机关提交相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，买受人即徐英、张彬再提出办证申请，由产权登记机关进行审查登记。此过程中，徐英、张彬与家兴公司互有协助履行的义务。本案合同中未明确约定涉案房屋的办证义务主体，仅约定家兴公司应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故在徐英、张彬未能提供其他证据证明家兴公司负有办证义务的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，徐英、张彬缺乏证据证明家兴公司负有办证义务，徐英、张彬应承担举证不能的不利后果。故在本案中不应认定家兴公司为涉案房屋的办证义务主体，家兴公司仅对涉案房屋的办证负有协助义务。家兴公司辩称其合同义务为协助徐英、张彬办证之答辩理由，予以采纳。关于家兴公司在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任的问题。根据双方签订的合同第十五条约定，家兴公司应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋的权属登记系转移登记，应以房屋初始登记为前提，故在双方未作特别约定的情况下，家兴公司的协助办证义务为完成房屋初始登记即取得大产权证。本案中，涉案房屋的交付时间为2012年6月16日，根据合同约定，家兴公司的合同义务应是在2013年6月11日之前取得大产权证，家兴公司实际取得大产权证的时间为2013年4月18日，未逾期。徐英、张彬未能提供相应证据证明家兴公司在涉案房屋的办证过程中存在违约情形，应认定徐英、张彬举证不能，对徐英、张彬要求家兴公司支付逾期取得房屋所有权证的违约金之诉讼请求不予支持。家兴公司辩称其不承担逾期办证的违约责任之答辩理由，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告徐英、张彬的全部诉讼请求。一审案件受理费85元，由徐英、张彬负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为，上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金能否得到支持。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。据此，被上诉人作为房地产开发企业对上诉人办理所购房屋产权证应履行的是协助义务，非法律规定的办证义务主体。双方签订的房屋买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”的约定，亦未明确涉案房屋产权证书的办理人系被上诉人，故上诉人提出被上诉人为涉案房屋办证义务人无法律和合同依据，不予支持。根据以上规定及约定，上诉人要求被上诉人支付逾期办证的违约金，应提供证据证明上诉人逾期取得涉案房屋产权证系因被上诉人的责任。本案中，涉案房屋的交付时间为2012年6月16日，被上诉人在2013年4月18日取得大产权证，未超过交房后的360日，应视为被上诉人在约定期限内“将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而办理涉案房屋产权证书需由上诉人作为申请人提供相关资料，相关政府部门审核批准后发证，在此过程中上诉人未提供证据证明其逾期取得房产证系因被上诉人的责任，故一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉请并无不当。综上所述，上诉人徐英、张彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人徐英、张彬承担。本判决为终审判决。审判长 吴 彪审判员 易 康审判员 黄 薇二〇一八年三月三十日书记员 易丽娟