江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终502号上诉人（原审被告）：林妍含，女，1966年5月10日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：上饶市康泰物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1－902，统一社会领用代码913611026809228092。法定代表人：童惠根，董事长。上诉人林妍含因与被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。林妍含上诉请求：1、依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初903号民事判决第一项，依法确认上诉人向被上诉人支付能耗费依法无据；2、判令被上诉人赔偿上诉人因墙面渗水和大楼下水管漏水所造成的经济损失4,510元和2016年3月8日梯控费40元；3、判令被上诉人向上诉人支付赔偿费4,228.6元；4、判令被上诉人返还楼梯维修费100元和电梯运载及监管费400元，并按照中国人民银行同类同期贷款利率支付从2010年7月31日起到2017年10月31日（暂计）利息208元。事实与理由：一、上诉人未缴纳的费用总计为4,118元，并不是一审法院认定的4,421.2元；二、上诉人所住的紫阳名邸2栋1602室从2010年装修到2013年就发生卫生间渗水严重，上诉人多次找被上诉人反映情况，被上诉人也有义务协助上诉人找开发商赔偿损失，但被上诉人不协助、不配合；三、小区内电梯事故频发，卫生也是脏乱差，监控和防盗门也是形同虚设，被上诉人根本没有尽职；四、上诉人已经交清了2016年和2017年两年的物业管理费，然后管理水平没有改善，现要求返还2年物业管理费的50%即1,029.6元；五、被上诉人强制收取了上诉人楼道维修费100元和电梯运载和监管费400元，这两项费用已经包含在物业费当中了，属于被上诉人重复收费行为。上饶市康泰物业管理有限公司辩称，1、对于墙面渗水我们已经找开发商反映过，有工作联系函证明；2、上诉人所说的下水道堵塞导致屋顶渗水，上诉人没有证据证明是被上诉人的原因的造成的；3、对于各项收费我们是有物价局批文的。上饶市康泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告林妍含向原告康泰物业公司支付物业管理服务费4,421.2元（从2011年6月-2015年12月）、公共能耗费1,508元（2011年－2014年）、违约金1,778.7元（物业费加上能耗费再乘以30％），合计7,707.9元；２、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告林妍含系上饶市信州区紫阳名邸小区2栋1602号业主，房屋面积78.4㎡。2009年11月4日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司签订《“清林·紫阳名邸”前期物业管理服务合同》，上饶市清林实业有限责任公司选聘原告为清林·紫阳名邸小区提供前期物业服务，期限为3个月，自2009年11月1日至2010年1月31日。同日双方签订《“清林·紫阳名邸”物业管理服务合同》，约定服务期限为3年，自2010年2月1日至2013年1月31日，物业服务费用标准为住宅：0.88元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金，向业主收取的费用不含公共区域水电费、二次供水电费以及电梯电费，此三项费用由小区广告位出租所产生的费用用于贴补。2010年7月31日，原、被告签订了《紫阳名邸前期物业管理服务协议》，在乙方房屋验收合格钥匙移交时，就前期物业管理服务达成协议，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容（房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、房屋装饰装修管理）、物业管理服务质量（房屋外观、公共设备设施的管理、园林绿化管理、秩序维护队、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修）等内容，其中物业管理服务费用为（以开发商开出的《交房通知单》中约定的交房时间为交房日期，并在领取钥匙之日起，一次性预收一年的物业管理；一年后可按年或按季交纳物业管理费，每季度第一个月的1－5日为交费时间，收费标准为：高层、小高层按建筑面积0.88元/㎡/月，因业主原因空置物业的管理服务费，第一年按标准的50％收费，第二年起全额缴纳），电梯年检、维修保养等费用根据用户使用建筑面积按分摊方式每月据实分摊收取，即：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］，二次供水根据用户实用量按分摊方式，每月据实分摊收取，即：用户实用量×（单价＋总损耗÷全部用户实用量），业主不按收费标准和时间交纳有关费用的，需补交并从逾期之日起按每天3％交纳滞纳金。2011年3月10日，上饶市信州区物价局印发《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》（饶信价发［2011］03号），同意物业管理公共性服务费中高层住宅每月每平方米1元，允许在10％以内上下浮动，专项服务收费中的二次供水分摊方式：用户实用量×（单价＋总损耗费÷全部用户实用量），电梯费用分摊方式：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］。2012年10月30日，上饶市信州区物价局印发《关于“紫阳名邸”物业管理服务费的复函》（饶信价函字（2012）05号），同意原告暂按饶信价发［2011］03号文件执行。2013年1月31日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司同意合同延期到2013年3月30日止（继续延期到该小区业主委员会成立为止）。2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，合同期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，原告提供物业管理服务包括（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆行驶、停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（不含二次供水加压，包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用）。2015年10月20日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《紫阳名邸物业服务合同》，合同期限自2015年11月1日至2018年10月30日止，服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（包电梯公共能耗费）。被告以小区脏乱差、房屋漏水、物业管理不到位为由，拒不缴纳物业费等相关费用。从2011年6月－2015年12月，被告尚欠物业管理费4,421.2元。一审法院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，不违反法律法规禁止性规定，本院予以确认。原、被告均应按相关合同约定全面履行各自的义务，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费，被告未能按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，现被告尚欠2011年6月－2015年12月物业管理费4,421.2元，原告诉请要求被告支付，本院予以支持。原告诉请要求被告支付能耗费，被告辩称签订合同的时候没有能耗费，本院认为，2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，该合同约定从2014年11月1日起物业费用包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用，而2014年11月1日之前的物业费并未包括相关能耗费用，对于该时期的能耗费收取及计算标准，上饶市信州区物价局《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》均已作出相关规定和约定，对被告的抗辩理由，本院不予采纳，即原告收取能耗费，于法有据，但鉴于原告关于能耗费的计算方式与上饶市信州区物价局《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》的相关内容不相一致，且原告未能给予合理说明，故对本案中原告主张要求被告支付2011年－2014年10月的能耗费1,508元，本院不予支持，原告可待有明确的计算方式后另行主张权利。原告另诉请要求被告支付逾期付款的滞纳金，本院认为，根据被告提交的证据显示，小区脏乱差、原告管理不到位的情况确实存在，即被告逾期交纳物业费等相关费用系事出有因，并非恶意拖欠，故原告的该项诉请，本院不予支持。而被告在庭审中举证证明家中水管渗漏，原告没有修理，要求原告赔偿，本院认为，被告可另行主张相关权利，但不能以此作为拒交物业费的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告林妍含于本判决书生效之日起五日内支付原告上饶市康泰物业管理有限公司物业费4,421.2元；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告上饶市康泰物业管理有限公司负担21元，被告林妍含负担29元。本院二审期间，上诉人林妍含提交了一张2017年4月4日由被上诉人开具的收据，拟证明大水管渗水问题一直要求被上诉人帮助找开发商解决，但被上诉人一直未协助。上饶市康泰物业管理有限公司对该证据的真实性没有异议，对于大水管渗水被上诉人已经从人道主义考虑给予了补偿，且该渗水不是被上诉人原因造成，是何种原因造成需要上诉人申请鉴定后才能明确。对该张收据真实性本院予以确认，但并不能到达证明被上诉人未履职的证明目的。本院认为，2015年10月20日，紫阳名邸小区业主委员会与被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司签订《紫阳名邸物业服务合同》，效力及于小区全体业主，也包含上诉人林妍含。被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司按照合同约定提供了物业管理服务，上诉人林妍含作为业主应缴纳相应的物业管理费。上诉人林妍含提出其未缴纳的物业管理费应为4118元，并不是一审法院认定的4421.2元，但并未向本院提交相关的证据予以证明，因此对于该项上诉理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。因此，上诉人林妍含主张被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司未尽心尽职履行物业服务合同、或者履行物业服务合同存在瑕疵等情形均应提交相应的证据予以证明，在没有证据予以证明的情形下，上诉人林妍含应承担举证不能的法律后果。另上诉人林妍含在上诉请求中提出的损害赔偿项，因其未在一审时提起反诉，故对损害赔偿所涉及的请求，不在本案审理范围之内，其可另行主张权利。综上所述，上诉人林妍含的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林妍含负担。本判决为终审判决。审判长 夏   旭   莉审判员 周立峰审判员姜一珉二〇一八年三月二十六日书记员 程   建   波