新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)新01民终868号上诉人(原审原告)：杨志川,男,1956年11月5日出生,汉族,无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杨文渊（系杨志川之子），1985年4月4日出生，汉族，乌鲁木齐恒泰木业有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。上诉人(原审被告)：新疆傲耐家私制造有限公司,住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：边疆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鹤鸣，乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人杨志川因与上诉人新疆傲耐家私制造有限公司（以下简称傲耐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初8584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨志川及其委托诉讼代理人杨文渊、上诉人傲耐公司的委托诉讼代理人李鹤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨志川上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，由二审人民法院重新判决；2、由傲耐公司承担本案一、二审案件诉讼费及送达费。事实和理由：2015年11月16日我与傲耐公司签订《厂房租赁合同》，依约将厂房交付给傲耐公司使用。合同约定每半年交付一次租金，先付租金后租赁，傲耐公司缴纳了半年租金9万元，剩余租金至今未缴纳。我未签收过傲耐公司邮寄的《合同终止通知书》，一审认定傲耐公司不向我支付2017年1月20日之后的房屋占有使用费缺乏依据。上诉人傲耐公司辩称，我公司对杨志川的上诉请求不予认可。杨志川租赁给我公司的房屋没有规划手续，致使我公司长期无法办理营业执照进行生产，房屋一直闲置，在此情况下，我公司要求与杨志川解除租赁合同，但被拒绝。在租赁期间，我公司与杨志川协商，欲出售设备，杨志川不予配合，将所有设备扣押在厂房内。杨志川明知其房屋无规划手续，却扩大房屋租赁费用，导致目前所有设备还在杨志川房屋内，给我公司造成了损失。上诉人傲耐公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：2015年11月16日，我公司与杨志川签订了房屋租赁合同，合同签订后，我公司依约履行向杨志川交付了半年租金。在租赁期间由于杨志川的房屋没有规划手续，导致我公司无法办理经营手续，无法生产经营，生产设备一直闲置在租赁房屋内，此期间我公司与杨志川多次协商解除双方签订的租赁合同，但其不同意。我公司因无法经营，曾在2016年12月至2017年1月对外出售租赁房屋内的机械、设备，但杨志川以拖欠租金为由予以阻挠，在此情况下，我公司于2017年1月20日向杨志川送达了合同终止通知书。一审法院依此认定我公司承担60%的过错责任，与事实不符。上诉人杨志川辩称，租赁的场地不在我方院内，进出人员我方不可能监控。傲耐公司一直在生产。傲耐公司拖欠我方租赁费时，我与傲耐公司的经理协商，其说没有地方存放设备，我方一直要求傲耐公司搬离。关于房屋手续问题，傲耐公司有营业执照，可以经营，能否生产是自身问题。消防设施是社区进行配备，与我方无关。杨志川向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，要求傲耐公司返还厂房；2、判令傲耐公司支付厂房占有使用费232,500元；3、本案诉讼费、送达费由傲耐公司承担。一审法院认定事实：2015年11月16日，杨志川与傲耐公司签订《厂房租赁合同》，由傲耐公司租赁杨志川位于乌鲁木齐三宫村六队建筑面积为3200平米厂房，结构为砖混；租赁期限自2015年12月1日至2018年12月1日；厂房年租金为人民币18万元，租金半年一付，每半年租金提前一个月支付，先付后租，不得拖欠；租赁期间厂房所发生的水、电、暖气费等均由傲耐公司承担。该合同盖有傲耐公司印章且有授权代理人杨鸣生签字。该厂房无建设、规划相关手续。合同签订后，杨志川即将厂房交付傲耐公司，傲耐公司仅支付9万元租金，2016年6月后租金一直未支付。经询，傲耐公司租赁房屋后，因涉案房屋无建房手续，不能办理营业执照，一直未生产经营。2017年1月20日，傲耐公司委托代理人杨鸣生向杨志川邮寄送达《合同终止通知书》。另外，傲耐公司在2017年1月份曾向秦小鹏出售机器、设备，杨志川以傲耐公司拖欠租金为由阻止傲耐公司出售，秦小鹏在庭审中出庭陈述了上述事实。现傲耐公司机器、设备仍置于涉案厂房内。傲耐公司表明仅愿意支付2016年12月1日前租金9万元。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，杨志川出租给傲耐公司的厂房无建设、规划手续，应属无效合同。故杨志川主张确认《厂房租赁合同》无效的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故傲耐公司应当将位于乌鲁木齐市建筑面积3200平米（含地下室）厂房返还给杨志川，现傲耐公司亦同意返还杨志川厂房，一审法院予以准许。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。傲耐公司在签订《厂房租赁合同》时应当预见该房屋无建设、规划许可所造成的后果，傲耐公司占用至2017年1月20日提出要求终止合同，故在2017年1月20日前占有使用费傲耐公司应当参照合同约定的租金标准18万/年支付即115,000元（180,000元÷12月/年÷30天/月×230天，2017年6月1日至2017年1月21日）。针对杨志川所主张的2017年1月21日至9月15日占有使用费，因傲耐公司提出终止合同、出售设备，杨志川明知出租厂房未取得建设、规划许可证无法生产经营拒绝终止合同致使厂房闲置，存在过错，傲耐公司在租赁房屋时对房屋状况缺乏充分了解亦有过错。杨志川不宜参照合同约定的租金标准全额支付该区间的占有使用费用。一审法院综合全案情况，酌情对傲耐公司的责任以60%予以确定，对杨志川的责任以40%予以确定。傲耐公司应当支付杨志川该期间占有使用费为70,500元（180,000元÷12月/年÷30天/月×235天×60%）。傲耐公司合计应支付杨志川占有使用费为185,500元，对杨志川多主张部分不予支持。傲耐公司辩解不同意支付占有使用费的意见无法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，判决如下：一、杨志川与新疆傲耐家私制造有限公司于2015年11月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、新疆傲耐家私制造有限公司返还杨志川位于乌鲁木齐市建筑面积为3200平米（含地下室）厂房；三、新疆傲耐家私制造有限公司支付杨志川厂房占有使用费185,500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。另查明：杨志川要求傲耐公司支付的系2016年6月1日至2017年9月15日期间共计15.5个月的房屋占有使用费。庭审中，傲耐公司表明其原意向杨志川支付2017年1月20日之前的房屋占用使用费，不同意给付2017年1月21日至2017年9月15日期间的房屋占有使用费。杨志川认为傲耐公司应当按照租金标准向其支付2017年1月21日至2017年9月15日期间的占有使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，杨志川与傲耐公司签订的《房屋租赁合同》无效，傲耐公司现仍占有涉案厂房，其机器、设备均在杨志川厂房内，一直未向杨志川返还厂房，故杨志川参照合同约定的年租金18万元要求傲耐公司支付占有厂房期间从2016年6月1日至2017年9月15日共计15.5个月的房屋占有使用费，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。傲耐公司提交的证据不足以证明杨志川阻碍傲耐公司搬离租赁场地的事实，傲耐公司要求不向杨志川支付2017年1月20日之后的房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，傲耐公司应向杨志川支付2016年6月1日至2017年9月15日期间的占有使用费232,500元（18万元÷12个月×15.5个月）。综上所述，杨志川的上诉请求成立，本院予以支持。傲耐公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初8584号民事判决第一项、第二项即：杨志川与新疆傲耐家私制造有限公司于2015年11月16日签订的《厂房租赁合同》无效；新疆傲耐家私制造有限公司返还杨志川位于乌鲁木齐市建筑面积3200平米（含地下室）厂房；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初8584号民事判决第三项为：新疆傲耐家私制造有限公司支付杨志川厂房占有使用费232,500元。一审诉讼标的232,500元，确认给付标的232,500元。减半收取案件受理费2,393.75元（杨志川已预交2,755.05元），由傲耐公司负担，余款361.3元由一审法院退还杨志川。二审杨志川上诉标的47,000元，确认给付标的47,000元，案件受理费975元（杨志川预交），由傲耐公司负担；傲耐公司上诉标的70,500元，确认支持标的0元，案件受理费1,562.5元（傲耐公司已预交），由傲耐公司自行负担。本判决为终审判决。审判长 曾 敏审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一八年三月三十日书记员 姚 雷