四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初491号原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安市广安区小东街39号2幢附8号，统一社会信用代码91511602686122001Y。法定代表人：邹刚，董事长。委托诉讼代理人：邹云峰，男，该公司员工。被告：刘永胜，男，1975年9月27日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县，现住四川省武胜县。原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺公司）与被告刘永胜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后,依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人邹云峰到庭参加了诉讼，原告天顺公司的法定代表人邹刚、被告刘永胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日期间物业管理费3461元（96.13㎡×1元/月/㎡×36月）；2.请求人民法院依法判决被告依照《合同法解释（二）》第二十九条规定向原告支付违约金1038.3元（3461元×30%）；3.请求人民法院依法判决被告承担本案诉讼费、调查取证费及差旅费200元。事实及理由：2013年9月15日，原告天顺公司同滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》，依照合同第五条第二款约定：物业服务费交纳方式及时间为每半年预交一次，缴纳时间为每半年的第一个月上旬。但自2014年1月1日至2016年12月31日，被告未依约交纳物业费；在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应依照《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定被告承担违约责任，原告有权要求被告补交欠费金额，并承担从欠费次月开始计算应交欠费总额千分之三的违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院公正判决，以维护原告的合法权益。审理中，原告天顺公司自愿放弃诉讼请求第三项中主张的调查取证费及差旅费200元的请求。被告刘永胜未答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、资质证书、被告身份证复印件、《滨江新城物业服务合同》、催交物业费通知书照片、被告欠费统计表、被告房屋信息查询结果单。拟证明原、被告主体资格；原告与滨江新城小区业主委员会签订物业服务合同合法有效；原告向被告催收物业服务费的事实；被告居住在武胜县滨江新城4幢21楼5号的事实。对当事人所举的证据，被告未到庭参诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院审查，真实、合法，能够证明案件事实，与待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告天顺公司（乙方）与被告刘永胜居住的武胜县滨江新城小区的业主委员会（甲方）签订《滨江新城物业服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业管理：1、建筑物共用部位的维护和管理；2、共用设施设备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维护、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3、共有部位的绿化养护、环境卫生的维护；4、物业服务区域的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5、物业服务档案和物业档案的管理；6、物业服务区域内的客户服务；7、共用部位、共用设施设备的经营管理；8、适应业主需求，协助开展社区文化活动；9、接受业主和物业使用人房屋专用部位、专有设施及设备的维护、养护委托、并收取费用。第四条约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/月/平方米，电梯公寓：1.0元/月/平方米，商业物业：0.5元/月/平方米。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日滨江新城小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果，则按武胜县物价局审批文件标准收取（物管费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。……第五条约定：物业服务费于本合同生效之日起计收，本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收；物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴费时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时交费；逾期未缴纳物业服务费的，乙方从欠费第2个月开始计收违约金；违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第六条约定：业主自有使用权车位（地下车库车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于使用权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务，小区共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护、补贴本物业维护管理费用。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告刘永胜是武胜县滨江路99号滨江新城小区的业主，住该小区4栋21楼5号,该房屋属于电梯房，房屋面积为96.13平方米。被告未交纳2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。原告天顺公司向被告刘永胜催收未果。本院认为，武胜县滨江新城业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，原告天顺公司与被告所在小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告刘永胜作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2013年9月15日起至2016年12月31日期间为被告所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告按照《滨江新城物业服务合同》约定的物业服务费标准按时足额向原告交纳物业服务费，理由成立，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。原告与武胜县滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定，物业服务费每半年预缴一次，下半年一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费第2个月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区管理服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。本院认为，本项合同条款约定不符法律规定，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算过高，超过民间借贷年利率24%，本院不予支持。经本院向原告释明后，原告请求法院依法判决。参照武胜县物价水平及原告的实际损失情况，本院认为违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算较适宜。关于违约金起算点，由于被告拖欠的物业服务费系累计形成，原告在物业管理过程中并未每年主张，因此，应以物业服务合同的最后时间2016年12月31日的次月起即2017年1月1日起开始计算资金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一.被告刘永胜向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费3461元及违约金，违约金以本金3461元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本息付清之日止。二.驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘永胜负担（原告广安天顺物业管理有限公司自愿垫付，执行时由被告刘永胜一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  李毅二〇一八年三月十二日书记员  谭攀