舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初4291号原告：梅宗仕，男，1963年8月27日出生，汉族，户籍住址舟山市定海区，现住舟山市普陀区。原告：余素芬，女，1965年11月10日出生，汉族，户籍住址舟山市定海区，现住舟山市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：朱南平、周军，浙江明达律师事务所律师。被告：舟山市金岛建设开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。法定代表人：张林权。委托诉讼代理人（特别授权）：郭行舟、周琪，浙江星舟律师事务所律师。原告梅宗仕、余素芬与被告舟山市金岛建设开发有限公司（以下简称金岛公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理后，依法适用简易程序于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告余素芬及两原告共同委托诉讼代理人周军、被告金岛公司的委托诉讼代理人周琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅宗仕、余素芬向本院提出诉讼请求：依法判令被告向二原告归还借款400万元，并按月利率2%向原告支付自2012年7月20日起至还清日止的利息；如被告不履行向二原告归还上述借款本、息的义务，二原告有权向法院申请强制执行买卖合同标的物（朱家尖莲花郡庭花莲南路46号、70号、72号、学院路301号、莲花南路68号205室五套房屋），并依法确认二原告对买卖合同标的物的拍卖、变卖款享有优先受偿权。事实与理由：2012年4月25日，梅宗仕与舟山市融兴亿豪经济咨询服务有限公司（以下简称融兴亿豪公司）签订借贷居间合同1份，合同约定梅宗仕委托融兴亿豪公司协助办理出借给金岛公司400万元的相关手续、催收利息和借款等事宜。同日，梅宗仕与金岛公司、融兴亿豪公司签订借款协议一份，协议约定：借款金额为400万元，借款期限六个月，自2012年4月25日至10月24日止，借款利息为2%，抵押物为在，按市场价22594元/平方米折价11250594元作为抵押，以金岛公司借款400万元作预售款销售给梅宗仕，同时，应梅宗仕要求，抵押给梅宗仕的店面房双方签订房屋买卖合同，并在房管局房产销售网作备案登记，待金岛公司归还借款后，梅宗仕无条件办理退房手续，并注销房管局销售网上的备案登记，金岛公司在未还清借款前不得提前对上述预售房产进行处置；如金岛公司在2012年10月24日前未归还借款，则借款利率由2%提高至2.5%；金岛公司在抵押物交房时（2013年10月）还未归还借款，则金岛公司需将该房屋交于梅宗仕，产权归梅宗仕所有。同日，梅宗仕、金岛公司及融兴亿豪公司三方根据上述借款协议约定另行签订借款确认协议一份，该协议明确，金岛公司至2016年12月31日仍未归还借款的，则金岛公司在梅宗仕不支付购房款余款的情况下无条件为梅宗仕开具房屋（抵押物）销售发票，该抵押物归梅宗仕所有，购房余款以金岛公司应付本息总和支付。同日，梅宗仕、余素芬与金岛公司订立涉案商品房买卖合同五份，分别约定两原告向金岛公司购买莲花郡庭以下房屋：1号楼46号计价款1051776元，2号楼莲花南路70号计价款917532元，2号楼莲花南路72号计价款1259739元，2号楼学院路301室计价款3718611元，2号楼莲花南路68号205室计价款4302936元，约定签约当日按比例付清房款各80万元，余款于2016年12月31日付清，约定交房日期为2013年10月31日前。五份商品房买卖合同订立当日，双方办理了商品房预售登记备案手续。上述两份协议订立同日，梅宗仕按约向金岛公司法定代表人张林权支付借款400万元，金岛公司于次日向梅宗仕出具收条一份，收条除载明收到梅宗仕借款400万元外，还载明归还日期及利息按借款合同办。同日，金岛公司出具收据五份，除摘要栏分别注明为莲花南路46号、70号、72号、学院路301号、莲花南路68号205室外，其余内容记载均一致，即交款人为梅宗仕、余素芬，金额80万元，款项内容为购房预付款，付款方式为转账。此后，梅宗仕、余素芬通过融兴亿豪公司分别于2012年4月26日、6月26日、7月26日收到借款利息120000元、96000元、6000元（经计算，上述利息自付息日起至2012年7月19日止）。2017年6月21日，梅宗仕、余素芬向普陀法院提起诉讼，请求判令金岛公司向梅宗仕、余素芬交付上述五套房屋，并结算购房款和出具购房发票。法院经审理后作出（2017）浙0903民初2222号民事裁定，认定案涉五份商品房买卖合同的订立均系金岛公司与梅宗仕借款担保，本案基础法律关系应为民间借贷，不能按商品房预售合同纠纷处理，并据此裁定驳回梅宗仕、余素芬的起诉。梅宗仕、余素芬不服该裁定，向舟山市中级人民法院提起上诉，该院经审理后作出（2017）浙09民终545号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。综上所述，金岛公司向梅宗仕、余素芬借款，理应按约还本付息，现金岛公司未按期还本付息的行为损害了两原告的合法权益。金岛公司以与两原告订立五份商品房买卖合同的方式作为案涉借款的担保，且已办理备案手续，并向两原告出具了购房款的收据，两原告有权向法院申请强制执行买卖合同标的物，并有权优先受偿。金岛公司答辩称，第一，对原告诉称的借款本金400万元和月利率2%无异议，金岛公司支付利息至2012年7月19日，本金未归还。第二，金岛公司对原告可就涉案房屋拍卖、变卖款享有优先权有异议。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据该条规定，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，但并无规定出借人对该标的物享有优先权。本案的法律关系实质上是用商品房买卖合同为借贷合同提供担保，这一担保方式不属于物权法规定的法定担保方式，根据物权法定原则，此种担保不产生物权效力，不能对抗第三人。本案尽管涉案商品房买卖合同进行了备案登记，但是其不具有物权的对世效力，因此这一担保行为违反物权法定原则。此外，双方约定如借款人不能按期偿还借款，则商品房所有权直接转移给出借人，该约定违背了物权法与担保法关于禁止流质的规定，故原告不享有优先受偿权。第三，本案涉及债务已过诉讼时效。本案的借款期限自2012年4月25日至2012年10月24日，至今已近六年，超过了我国法定的诉讼时效，虽然原告之前曾向金岛公司提起诉讼，但其当时主张的是关于商品房买卖合同纠纷相关诉讼，而从未向金岛公司提起归还借款的有关诉讼，因此不属于诉讼时效中断或终止的情形，现原告的起诉已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实与两原告诉称的一致。本院另查明，借款发生时梅宗仕、余素芬系夫妻关系，双方为涉案借款的共同出借人。涉案五套房屋现登记于金岛公司名下。审理中，双方当事人一致确认：2012年4月26日金岛公司支付的利息120000元中117333元抵扣本金，剩余本金金额为3882667元，相应地，金岛公司支付利息至2012年6月5日，原告利息起算时间变更为2012年6月6日。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。梅宗仕、余素芬与金岛公司之间的借贷关系有原告提供的证据为凭，且金岛公司对借款事实无异议，本院予以认定。根据相关法律规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本案借款时间为2012年4月25日，原告于借款的次日即2012年4月26日收取了120000元利息，该款项除当天已经发生的利息2667元外，其余117333元应视为原告预先在本金中扣除利息，梅宗仕、余素芬向金岛公司交付的借款本金应按3882667元计。在本案诉讼中，双方当事人对上述利息抵扣本金及利息起算时间亦予以认可，故本院予以确认。金岛公司应归还梅宗仕、余素芬借款本金3882667元并按约定支付所欠的利息。本院的争议焦点一为两原告是否有权就涉案五套房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。两原告认为，涉案商品房买卖合同在网上作预售登记备案，原告对其中三套房屋支付了大部分款项，且原告享有让与担保人的权利，有权对涉案五套房屋变卖、拍卖款享有抵押登记意义上的优先受偿权。金岛公司认为基于物权法定原则，商品房买卖合同作为借款合同的担保非法定担保形式，无权享有优先受偿权。本院认为，两原告在本案中主张享有涉案五套房屋的优先受偿权于法无据。其一，涉案商品房买卖合同在网上作预售登记备案不产生物权效力，不能对抗第三人依法行使相关权利。且根据舟山市中级人民法院作出的（2017）浙09民终545号民事裁定书终审认定，梅宗仕与金岛公司签订商品房买卖合同、办理备案手续以及出具购房收据等行为的真实目的是将房屋买卖作为借款的担保，意在保证民间借贷合同的履行，而非真正实现房屋买卖合同之目的。将房屋买卖作为借款的担保不属于物权法规定的担保物权类型，亦区别于不转移抵押物占有为特征的抵押权，同样不产生对抗第三人的物权效力。其二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。该条明确的是借款人不履行生效判决确定的义务时，出借人可以申请人民法院对买卖合同标的进行强制执行以偿还债务，但该条规定并未赋予出借人对买卖合同标的物变价款享有优先受偿权，两原告不能据此规定享有优先受偿权。其三，对于两原告提出的其中涉案三套房屋已支付大部分款项而享有优先于工程价款的优先权。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定所保护的对象是购买商品房的消费者，而本案双方签定的商品房买卖合同仅仅是为借款所设定的担保，与以消费为目的购买商品房的情形有别，两原告支付的400万元款项也是基于其与金岛公司之间的借贷关系而履行的出借人付款义务，而非对商品房买卖合同的履行。根据现有证据材料，两原告对于涉案五份商品房买卖合同并未履行房款支付义务。因此，两原告依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，主张案涉借款先于工程款优先受偿，理由不能成立。综上，两原告无权享有涉案五套房屋变卖款优先受偿权，若金岛公司在本判决生效后确定的履行期限内未归还借款本息，两原告可依据本判决申请强制执行买卖合同的标的物以偿还债务，但不能对抗法定优先受偿权人依法主张权利。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案的争议焦点二为梅宗仕、余素芬的起诉是否已超过诉讼时效。2012年4月25日，梅宗仕、金岛公司、融兴公司共同签署了《借款确认协议》，根据该《借款确认协议》第六条的约定，金岛公司至2016年12月31日仍未归还借款的，则金岛公司在梅宗仕不支付购房余款的情况下无条件为梅宗仕开具房屋销售发票，该抵押物产权归梅宗仕所有，购房余款以金岛公司应付本息总和冲抵支付。根据该约定，可以推定双方当事人已确认涉案借款还款期限自2012年10月24日延长至2016年12月31日，梅宗仕、余素芬于2017年12月19日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，故对金岛公司提出的本案已超过诉讼的抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人名共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、被告舟山市金岛建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梅宗仕、余素芬借款3882667元，并自2012年6月6日起至借款清偿日止按照月利率2%计付利息；二、如被告舟山市金岛建设开发有限公司未履行本判决确定的付款义务，原告梅宗仕、余素芬可申请强制执行舟山市金岛建设有限公司名下的位于舟山市房屋。三、驳回原告梅宗仕、余素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19400元，由被告舟山市金岛建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 王军伟二〇一八年三月十四日法官助理 杨 静代书记员 方卓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。??