云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初453号原告：杨学渊，男，1971年3月26日出生，汉族，居民，住昆明市呈贡县。原告：李绍莲，女，1975年9月3日出生，汉族，居民，住昆明市呈贡县。二原告委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街***号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告杨学渊、李绍莲与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学渊、李绍莲的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学渊、李绍莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年分期租金10期28752.3元及2017年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金68032.64元，租金合计96784.94元；2.由被告支付自2016年2月1日起至2018年2月1日止的违约金14775.33元；3.由被告支付自2018年2月2日起至付清租金之日止的违约金，并依据支付租金时的税收政策，承担因被告迟延支付租金给原告增加的税款数额；4.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2012年1月24日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：湖销住第1-1306号），约定：原告向被告购买位于弥勒县县城西区生态园以东弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号第1幢1306号房屋，购买价款为427199元，实际支付价款为425204元。原告向被告付清了全部房款，并与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：原告将上述向被告购买的房屋出租给被告，租期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，在合同约定的租期内被告每年按照原告所购房屋价款的8%向原告支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付；若被告迟延支付租金，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金；将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2018年12月31日届满，所约定的租金计算标准不变，被告每年向原告支付一次租金，补充协议未约定的事项按照租赁合同的约定执行。后原告将房屋交付被告使用。2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已支付，自2016年1月起，被告未按约定支付租金。2017年2月21日，原告与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金31584.15元，分12期支付，每期支付2632.01元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。但2016年的租金被告仅支付了两期，对于2016年剩余租金及2017、2018年度的租金被告未支付，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告李绍莲不是本案的适格原告，与我公司签订《房屋租赁合同补充协议》、《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》的是原告杨学渊一人。租金分期支付协议是对原合同的变更，协议已经明确2016年的租金金额及支付方式，双方应按协议约定继续履行；我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金为基数计算，违约金的计算期间应扣除1个月的履行期及已经支付过两期的时间，故2016年度的违约金应从2016年4月1日起开始计算；2017、2018年的违约金也应扣除1个月的履行期后再计算违约金；此外，违约金的计算标准过高，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。缴纳税款是原告的义务，原告没有证据证明会有损失的增加。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.商品房购销合同、弥勒市房权证[2014]字第00036996号房屋所有权证复印件各1份，云南省地方税务局通用机打发票复印件3份，欲证实原告购买房屋的价格及实际支付的价款，原告是合法的出租人。2.房屋租赁合同、补充协议、[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件各1份，欲证实原、被告的租赁关系合法有效，权利义务约定明确，原告已按约将房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金，应按照合同的约定支付违约金。3.借记卡账户历史明细清单复印件1份，欲证实2016年度的租金被告仅支付过2期，每期为2632.01元，共计5264.02元。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交了房屋租赁合同、补充协议、[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件各1份；云南省农村信用社电子银行转账凭证2份，欲证实与被告签订合同及协议的是原告杨学渊，原告李绍莲不是本案的适格原告；房屋租赁合同中约定过租金由净租金和租赁税费组成，被告有代扣代缴的义务，支付给原告的应是净租金；且合同中约定过被告有1个月的履行期，在履行期内，被告没有违约行为；租金分期支付协议中并未约定2016年度的租金为净租金，应参照房屋租赁合同，支付给原告的租金是含税租金。经质证，原告对被告提交的证据无异议。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，证据能证明原告主张的事实，予以采信。被告提交的证据，能证明原、被告关于房屋租赁事宜的相关约定及被告支付原告2016年返租租金的情况，对该证据采信其能证实的部分。本院经审理认定事实如下：2012年1月24日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定二原告向被告购买位于弥勒县县城西区生态园以东弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号第1幢第13层06号房屋，房屋建筑面积为51.39平方米，每平方米价格为8312.88元，房屋总价为427199元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定二原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向二原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向二原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年1月8日，原告杨学渊与被告签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》中约定的租期进行延长，至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。2014年11月24日，原告杨学渊取得房屋所有权证（弥勒市房权证[2014]字第00036996号），载明该房屋为按份共有，二原告各享有50%的产权，建筑面积为51.15平方米。2017年2月21日，原告杨学渊与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金31584.15元，分12期支付，每期支付2632.01元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。2017年3月13日、4月14日，被告通过银行转账分别支付原告杨学渊2016年返租租金（第一、二期）2632.01元，合计5264.02元。现原告向本院起诉要求被告支付2016年剩余分期租金及2017、2018年度租金，并承担违约责任。诉讼中，二原告认可被告已退还其多付的购房款1995元，根据房屋所有权证所载建筑面积和双方约定的单价，本院确认案涉房屋的实际购房价款为425204元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于原告李绍莲是否是本案适格原告的问题。被告辩解与其签订《房屋租赁合同补充协议》、《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》的是原告杨学渊一人。因二原告同时与被告签订《商品房购销合同》及补充协议、《房屋租赁合同》，且二原告系案涉房屋的所有权人，二原告有权向被告主张租金及相应违约金，故被告的该辩解意见，不予采纳。二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。因商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。同理，原告主张由被告承担迟延支付租金遇税率上浮而导致其多支付税费部分的差额，亦因无法确定前后税费的具体数额，不宜在本案中处理，故本院不予支持。综上所述，被告应支付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金为94352.74元（2632.01元∕月×10月＋425204元×8%×2年），原告主张由被告支付的租金为96784.94元，对超出部分，不予支持。三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付租金而应支付原告截至2018年2月1日的违约金为14640.44元[425204元×8%×0.0005×387天＋2632.01元×0.0005×（12天＋13天＋276天＋245天＋215天＋184天＋153天＋123天＋92天＋62天＋31天）＋425204元×8%×0.0005×365天]，原告主张由被告支付的违约金为14775.33元，对超出部分，不予支持。四、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告杨学渊、李绍莲自2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金94352.74元及截至2018年2月1日的违约金14640.44元，合计108993.18元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年2月2日起至上述租金付清之日止的违约金。二、驳回原告杨学渊、李绍莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2531元，减半收取计1266元，由原告杨学渊、李绍莲负担29元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇一八年三月二十一日书记员 李云朝