重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8590号上诉人（原审被告）：李晓红，女，汉族，1970年1月29日出生，住所地重庆市渝中区。委托诉讼代理人：徐婷，重庆碧涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡春萍，女，汉族，1989年2月16日出生，户籍所在地四川省资阳市乐至县。被上诉人（原审原告）：陈沁，男，汉族，1992年4月4日出生，户籍所在地四川省邻水县。共同委托诉讼代理人：程麟智，重庆优浩律师事务所律师。原审第三人：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：王晓丹，女，汉族，1988年11月4日出生，系公司员工，户籍所在地重庆市渝北区。上诉人李晓红因与被上诉人胡春萍、陈沁、原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（下称中原顾问公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初12809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李晓红上诉请求：1.撤销原判第一项，本案双方继续履行房屋买卖合同；2.撤销原判第二项，李晓红不承担支付违约金147000元；3.维持原判第三项；4.本案所有诉讼费由被上诉人共同承担。主要理由:1.胡春萍、陈沁并未向李晓红进行催告而直接提出解除合同不应被支持，且李晓红一直在配合买房人胡春萍、陈沁办理银行贷款，并未违约。2.本案违约金约定过高，被上诉人并无证据证实其产生实际损失，被上诉人没有损失。被上诉人胡春萍、陈沁辩称：1.我方已履行完毕催告义务，第三人代被上诉人发出催告函已经能够证实送达给上诉人。2.陈沁在启动一审程序前即2017年7月9日至7月10日通过本人手机向上诉人手机发送了催告其履行的短信，但自首次催告2017年7月4日至我方起诉前2017年8月15日，上诉人一直未有履行的意思表示，其行为已构成违约，我方解除合同的理由合理合法。3.结合我方的损失，一审主张的违约金并非过高，并且违约金本身有惩罚性质，该违约金约定是双方真实意思表示，对违约造成的后果是知悉的，上诉人违反诚实信用原则，应当承担相应后果。胡春萍、陈沁诉一审请求：1、确认解除胡春萍、陈沁与李晓红双方于2017年5月4日签订的《重庆市房地产买卖居间合同》；2、判令被告向原告支付违约金147000元（以房屋成交价格735000乘以20%）；3、判令李晓红向胡春萍、陈沁支付资金占用损失,以147000元为基数，自2017年7月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至违约金付清之日止；4、诉讼费用由李晓红承担。一审查明，位于重庆市南岸区X号的房屋登记在李晓红名下。2017年5月4日，胡春萍、陈沁与李晓红、第三方中原顾问公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定：1、买卖双方通过居间方出售及购入上述讼争房屋，建筑面积68.64平方米，套内面积57.3平方米，房地产权证号：029351**。2、该物业转让成交价为735000元，在签署本合同时买方交定金20000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。剩余房款715000元，买方选择银行按揭付款。买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后三个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件。在银行同意贷款后三个工作日内，买卖双方需到房屋交易所办理过户手续，并由本合同第四条约定的税、费支付方向居间方给付过户的全部代收费用。3、在产权登记中心出具的受理回执上记载的答复日期起三个工作日内，买卖双方须本人持有效身份证明原件协同居间方到相应部门分别办理缴纳税、费手续及领取新房地产权证的手续。如买方是选择银行按揭付款，买方在领取新房地产权证后须积极配合居间方及银行工作人员到相关部门办理该物业抵押登记手续。6、卖方须在收到银行放贷之日起将该物业交予买方使用。7、买卖双方均清楚该物业在按揭方式之预售房状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力。10、如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求李晓红赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。13、补充内容：1、该房实际面积以房产证上登记为准；2、该房价含大修基金和契税；3、该房是精装房（家具、家电以家具清单为准）；4、买卖双方约定于2017年5月9日到居间方指定银行办理买方贷款审批手续；5、待买方贷款审批通过后，卖方三个工作日内需到该房贷款银行提交还款申请，待能还款时，由买方出资200000元进行银行按揭解押；6、卖方取得新房产证并解除抵押登记后，三个工作日内到该房屋所在房交所办理过户手续；7、交房之日由卖方结清该物业的水电气和物管费等费用；8、过户当日买方支付55000元首付余款给卖方，剩下的460000元尾款，由所按揭贷款银行直接打入卖方指定的银行卡内。合同签订当日，胡春萍、陈沁支付了20000元的定金给李晓红。2017年5月4日签订合同后两天内，陈沁、胡春萍以及第三人的工作人员共同到了银行的按揭专员处办理了按揭的审批手续。此后几天，第三人的工作人员陪李晓红一起到银行办理了按揭贷款的手续，具体提供了房产证复印件、身份证复印件、居间合同复印件。一审庭审中，胡春萍、陈沁陈述在6月22日，第三人的工作人员电话告知胡春萍、陈沁银行审批通过了，问胡春萍、陈沁何时有空去办理解押以及过户手续。李晓红陈述至今没有收到办理银行审批通过，可以办理解押的通知。一审庭审中，胡春萍、陈沁举示了第三方与李晓红之间的短信记录，内容为：（6月22日晚上20：46分）“你好，客户的按揭已经下来了，银行那边给我提供了他们内部的流程图片，因为工作时间原因，明天早上才能给我完整版本，如果你对我们工作的一个整体流程存在异议，可以提出来，我们可以提供相关的资料说明”。（6月22日晚上21：15分）“姐，您有什么想法，我们可以坐下来沟通，现在流程都走完了，就等解押过户了，您也不想之前做的这么多就白白浪费掉了吧，关于您说的终止合同，我希望您能慎重考虑，关于合同的条款我们都在履行，并没有出现违反的行为，您要是对我们的服务不满意，您也可以批评”。（6月28日晚上16：39分）“李姐，客户的按揭已经下来6天了，之前也给你说过，请问你什么时候还款解押呢”。一审认为，胡春萍、陈沁与李晓红签订的《房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定,理应合法有效，一审予以确认。按合同约定，双方的交易流程为：①双方办理银行面签手续——②卖方到该房贷款银行提交还款申请——③买方出资200000元进行银行按揭解押——④解除抵押登记后，办理过户手续——⑤过户当日买方支付55000元——⑥剩下的460000元尾款，由按揭贷款银行直接打入卖方指定的银行卡内。在本案中，双方按约定履行了银行面签手续，但当银行审批通过后，李晓红未按约定办理提前还款解押申请致使交易无法继续下去，构成根本性违约。胡春萍、陈沁要求解除合同的诉讼请求理由成立，一审予以支持。按约定，“如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求李晓红赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金”，同时考虑到双方争议期间讼争房屋所在地房价存在大幅升高的情况，一审对胡春萍、陈沁主张的按成交价20%主张违约金的理由予以支持，即违约金为：735000元×20%＝147000元。关于违约金的资金占用利息损失，因双方并未在合同中约定违约金的支付时间，依法应给予对方合理的催告期后才能行使，故一审对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除胡春萍、陈沁与李晓红于2017年5月4日签订的关于重庆市南岸区X号房屋的《重庆市房地产买卖居间合同》；二、李晓红于本判决生效之日起三日内支付胡春萍、陈沁违约金147000元；三、驳回胡春萍、陈沁的其他诉讼请求。案件受理费1620元由李晓红负担（胡春萍、陈沁已垫付，李晓红于本判决生效之日起三日内支付胡春萍、陈沁上述费用）。二审中，应李晓红的请求，法庭要求被上诉人胡春萍、陈沁补充提交了中国人民银行征信中心“关于胡春萍的个人信用报告”，该报告显示胡春萍于2017年5月16日、2017年6月15日在中国邮政储蓄银行重庆渝中支行办理了贷款审批，李晓红对该证据真实性无异议。鉴于该证据系对一审认定事实的补强证据，未证明新的事实，不属于新的证据，本院未作为新证据使用。另查明，2017年7月3日，中原顾问公司按照涉案房屋所在地址向李晓红发出《催告函》，并预留了李晓红本人手机号码，该函要求李晓红在接到函件后三个工作日内履行相关手续，否则买方将按照合同约定要求其承担违约责任。该邮件李晓红拒收。二审中双方未举示其他新的证据，对一审查明其他事实，本院予以确认。本院认为，胡春萍、陈沁与李晓红及中原顾问公司签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。按照合同约定，卖方应在买方贷款审批通过后三个工作日内到该房贷款银行提交还款申请，本案中，中原顾问公司已于2017年6月22日将买方贷款通过的情况告知李晓红，但李晓红并未履行到自己的贷款银行申请还款的义务，并且经中原顾问公司多次催促后仍未履行该合同义务，直至胡春萍、陈沁提起本次诉讼时李晓红仍未履行申请还款的义务，已构成违约，胡春萍、陈沁据此提出解除《房地产买卖及居间合同》符合法律规定，本院予以支持。对于李晓红提出被上诉人胡春萍、陈沁并未向其催告就直接提出解除合同，经查，中原顾问公司多次向李晓红催促其履行合同义务，而胡春萍、陈沁对中原顾问公司的催告行为予以认可，故对李晓红的这一辩解，本院不予支持。双方在《房地产买卖及居间合同》中约定，卖方不履行本合同的约定，买方可以要求卖方承担物业价款20%的违约金，现李晓红违约，胡春萍、陈沁要求李晓红承担147000元违约金亦符合合同约定。李晓红提出该违约金约定过高的上诉意见，因违约金系双方当事人意思自治，一方当事人提出违约金过高要求调整的应综合考虑守约方的实际损失及违约方的违约事实进行判断，鉴于双方纠纷期间重庆市二手房市场价格上涨因素，守约方已不能按照双方约定的价格在同地段购买相同户型的房屋等情况，一审对违约金不予调整亦无不当，二审亦予以认可，对李晓红要求对违约金进行调整的上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3240元，由李晓红负担。本判决为终审判决。审判长  蒋科审判员  肖飞审判员  肖琴二〇一八年三月十二日书记员  雷梅