.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2018）宁02民终145号上诉人（原审原告）：董平，男，1974年10月2日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺西街560号。法定代表人：梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石嘴山市金岩商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区南沙窝金海商贸中心。法定代表人：梁吉德，石嘴山市金岩商贸有限公司总经理。委托诉讼代理人：王巧云，女，石嘴山市金岩商贸有限公司会计。上诉人董平与被上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）、石嘴山市金岩商贸有限公司（金岩商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。董平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判荣达房地产公司、金岩商贸公司向其支付返租租金（投资回报）35860元（2013年6月30日至2017年6月30日），以后按照每年8965元标准支付租金（投资回报）至2025年12月31日；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实遗漏了荣达房地产公司、金岩商贸公司向董平返还第一年租金的内容。根据荣达房地产公司、金岩商贸公司发布广告的内容，以及商品房买卖合同、金海国际投资公寓租赁协议（以下简称租赁协议）的内容可以认定，荣达房地产公司、金岩商贸公司已经通过降低购房总价款的方式向董平返还了第一年的租金17930元的事实，该事实说明荣达房地产公司、金岩商贸公司在签订租赁协议之前已经按照广告的约定部分履行了返还租金的义务，即租赁协议的履行与否，并非荣达房地产公司、金岩商贸公司履行广告宣传中约定支付租金义务的前提条件，广告中做出的关于售后返租，每年按总房价的8%返还租金的承诺具体、明确，是影响董平购买涉案房屋和定价的重要因素，应当认定为要约。虽然双方在签订的商品房买卖合同中没有对上述承诺进行约定，但仍然应当认定为商品房买卖合同的组成部分，该要约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，故荣达房地产公司、金岩商贸公司应当按照该要约的内容履行支付租金的义务。荣达房地产公司、金岩商贸公司作为大武口区金海商贸中心的开发建设主体，应当按照约定完成项目开发，如期交付房屋合同和建成五星级酒店系在实现合同目的过程中应当履行的合同义务，由于其逾期交房和停止建设酒店的违约行为，导致租赁协议无法履行。如前所述，董平是基于房屋销售广告要约主张租金利息，荣达房地产公司、金岩商贸公司的逾期交房和停止建设酒店的违约行为并不能免除其履行广告要约的义务。由于荣达房地产公司、金岩商贸公司的原因导致租赁协议无法实际履行的情况下，其仍应按照广告要约的内容向董平支付租金利利益。综上，请求依法改判。荣达房地产公司、金岩商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，董平的上诉请求所认为的法律关系具有交叉现象，所以董平的上诉理由不能成立。因为董平所主张的是租金，而荣达房地产公司、金岩商贸公司不是租赁合同的相对方，并且董平与承租人之间的租赁关系因客观原因并未实际发生。综上，请驳回董平的上诉请求。董平向一审法院起诉请求：1.荣达房地产公司、金岩商贸公司向董平支付返租租金（投资回报）35860元（2013年6月30日至2017年6月30日），以后按照每年8965元标准支付租金（投资回报）至2025年12月31日；2.案件受理费由荣达房地产公司、金岩商贸公司承担。一审法院认定事实：2012年，荣达房地产公司、金岩商贸公司发布广告欲在金海商贸中心打造五星级酒店，为保障酒店员工的住宿，将其建设的50套公寓以售后返租的方式对外销售，每年按总房价的8%返还租金，并承诺与购买上述公寓的买主签订商品房买卖合同和返租协议时即返第一年租金，作为第一年的投资回报。2012年7月24日，董平与荣达房地产公司、金岩商贸公司签订了商品房买卖合同，约定由董平购买荣达房地产公司、金岩商贸公司的位于金海商贸中心B-904号房屋，建筑面积60.25㎡，3422.4元/㎡，总价款206200元，荣达房地产公司、金岩商贸公司应于2013年6月30日前向董平交付该房屋。2012年7月24日，董平作为出租人与以承租人名义的香港某某有限公司、深圳某某有限公司签订了租赁协议，而金岩商贸公司作为租赁协议的担保人也盖上了其法人印章。该协议约定租期自2013年6月30日至2025年12月31日止，香港某某有限公司、深圳某某有限公司以董平购买上述房屋的实际总房款的8%支付租金，其中4%支付给董平，另4%支付给金岩商贸公司用来充抵为董平的房款，在每年6月30日前，香港某某有限公司、深圳某某有限公司一次性向董平、金岩商贸公司支付当年的租金8695元，协议还约定了其他条款内容。合同签订后，董平按照约定向荣达房地产公司、金岩商贸公司支付房款103100元。但时至今日，荣达房地产公司、金岩商贸公司所要打造的五星级酒店还处于停建状态。一审法院认为，董平与荣达房地产公司、金岩商贸公司签订的商品房买卖合同系双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。董平诉求支付租金来源于金海国际投资公寓租赁协议的实际履行利益，而庭审中双方均认可五星级酒店依托的金海商贸中心项目已搁置停建，故董平主张支付租金不具有现实可能性。董平主张支付租金利益更重要的是基于投资运作效益的回报，但高利益的投资回报，必有潜在的重大商业风险，董平作为完全民事行为能力人，应预料到投资不慎可能要面临的投资利益无法实现。综上，董平的诉求欠缺正当性且于法无据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十三四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告董平的诉讼请求。案件受理费696元，减半收取计348元，由董平负担。二审中，董平、荣达房地产公司、金岩商贸公司均未提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，董平与荣达房地产公司、金岩商贸公司签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。荣达房地产公司、金岩商贸公司发布的房屋销售广告中”公司把50套公寓作为售后返祖，每年按总房款8%返给业主”的内容系荣达房地产公司、金岩商贸公司对其销售房屋的要约内容。本案中，董平与荣达房地产公司、金岩商贸公司签订商品房买卖合同的当天又与香港某某有限公司、深圳某某有限公司签订了租赁协议。根据租赁协议的约定，支付租金的义务方应当是香港某某有限公司、深圳某某有限公司，而不是荣达房地产公司、金岩商贸公司，故董平要求荣达房地产公司、金岩商贸公司支付其租金的上诉请求，与事实不符，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费697元，由上诉人董平负担。本判决为终审判决。审判长王德俊审判员韩少华审判员周虎林二〇一八年三月十四日书记员李斌附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。