北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终2480号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：杨良军，董事长。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈立艳，女，1974年11月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：于洪远，北京市剑泰律师事务所律师。上诉人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）因与被上诉人陈立艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中关村商城公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈立艳诉讼请求，支持我方反诉请求。事实与理由：1.购房款70148.64元我方无须返还，因为已经抵扣我方税费损失及双方约定的违约金27405.005元；2.陈立艳迟滞6个月配合我方办理解除网签，解除网签后我方即为陈立艳办理退款，故我方不应承担利息责任；3.一审法院已经认定是陈立艳原因导致合同解除，故陈立艳应支付违约金。陈立艳辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。陈立艳向一审法院起诉请求：1、判令中关村商城公司返还我购房款余额71917.64元，并赔偿利息损失（自2012年7月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付款之日止）；2、中关村商城公司赔偿我778926元的利息损失（从2012年7月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月23日止）；3、诉讼费用由中关村商城公司承担。中关村商城公司反诉请求：1、判令陈立艳向我公司支付合同总价款20%的违约金307431.4元；2、判令陈立艳向我公司赔偿42743.635元（已付房款5.5%）的损失；3、反诉诉讼费由陈立艳承担。一审法院查明事实：2012年7月29日，陈立艳（买受人）与北京中关村国际商城发展有限公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）。合同约定，出卖人将坐落于昌平区北清路与八达岭高速公路交叉口处中关村国际商城综合购物中心用地（北区）8#商务办公楼21层2单元-2109房屋出售给买受人；房屋总价款1537157元；买受人于2012年7月28日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即人民币777157元整（含定金贰万元整），并提交办理贷款所需的全部费用和手续。买受人未按以上约定履行付款及其他义务的，自应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。其余房款760000元整由买受人以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付；买受人逾期支付贷款部分房款的，出卖人有权选择以下方式处理：1、合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分房款，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总价款的20%作为违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。2、经贷款机构审核、信贷政策变化等非出卖人的原因，仍需买受人补充资料及履行其他义务的，买受人应在贷款机构、出卖人或其指定机构发出通知后七日内履行；买受人未能按时履行本款约定义务，导致买受人申请的商品房担保贷款未能到达出卖人账户的，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清。买受人未按时履行本款约定的义务的，应自上述规定期限届满之次日起至实际履行完毕之日止，按日计算向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。双方在《补充协议》中约定，若出卖人依据合同及其附件、本补充协议约定解除合同的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还须赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，买受人还应在出卖人解除合同通知之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理贷款合同的解除手续（如有），办理合同备案或预告登记的撤销等手续，并将合同等相关资料返还出卖人，办理该等手续所需费用由买受人承担。买受人逾期不履行上述义务的，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金；出卖人应在双方履行完毕上述义务且该商品房返还出卖人后90日内，按合同及其附件、本补充协议扣除有关款项后将剩余房款无息返还买受人。陈立艳向中关村商城公司共支付了778926元，其中包括首付款777157元，其他费用1769元。中关村商城公司于2013年8月22日向陈立艳开具了金额为777157元的购房发票。之后，陈立艳称因个人信用问题未能在合同约定的时间内办理银行贷款手续。2014年7月30日，中关村商城公司向陈立艳发出《通知》，要求陈立艳于收到通知函之日起五个工作日内向贷款银行办理按揭手续，并向公司支付全部违约金或一次性付清全款并支付全部违约金。2015年6月11日，中关村商城公司再次向陈立艳发出《变更付款方式通知函》，陈立艳未签收。后，陈立艳未办理银行贷款亦未将剩余款项一次性支付给中关村商城公司。2016年3月7日，陈立艳（乙方）与中关村商城公司（甲方）签订了《退房协议》，约定因乙方无力承担购房费用，乙方向甲方提出退房要求，甲方同意乙方的退房请求，在协议签订之日合同终止。中关村商城公司于2016年12月13日将陈立艳支付的购房款中的707008.36元打入了中国银行转账交易过渡账户。对于中关村商城公司只返还707008.36元款项的原因，中关村商城公司表示707008.36元系将陈立艳交纳的购房款777157元扣除中关村商城公司已经交纳的营业税38857.85元、附加税3885.785元及双方协商后陈立艳应交纳的违约金27405.005元后的余额。陈立艳对中关村商城公司扣除税费及违约金的行为不予认可。陈立艳分别于2016年12月24日通过北京银行账户收到36925元、通过工商银行账户收到540085.36元，2016年12月26日通过华夏银行账户收到49999元，2016年12月27日通过中信银行收到79999元，共计707008.36元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《退房协议》、发票、通知、邮寄单、付款票据、银行交易明细、银行业务付款回单、转账支票存根、转账支票复印件、退货调账申请表复印件及双方当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方已于2016年3月7日协商解除合同。合同解除后，中关村商城公司应将陈立艳交纳的购房款返还给陈立艳。陈立艳要求中关村商城公司返还的购房款为71917.64元，其中包括陈立艳在支付首付款时交纳的费用1769元、中关村商城公司扣除的税费42743.635元及违约金27405.005元。其中，对于陈立艳支付的费用1769元，该笔费用系陈立艳为履行房屋买卖交易行为所支出的费用，后因陈立艳的原因而导致合同解除，故该笔费用应由陈立艳自行负担。对于中关村商城公司扣除的税费42743.635元，中关村商城公司未举证证明中关村商城公司为涉案房屋实际交纳了相关税费，中关村商城公司扣除税费没有依据，故中关村商城公司应将扣除的该笔款项返还给陈立艳。对于中关村商城公司扣除的违约金27405.005元，庭审中，中关村商城公司称扣除违约金27405.005元是双方协商的结果但未提供相应的证据予以佐证且陈立艳对此不予认可，故该笔款项中关村商城公司应向陈立艳返还。综上所述，中关村商城公司应向陈立艳返还剩余购房款70148.64元。对于陈立艳要求中关村商城公司赔偿778926元的利息损失（从2012年7月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年12月23日止）的诉讼请求。因陈立艳的原因导致双方于2016年3月7日解除合同，故对于2016年3月7日之前的利息损失，法院不予支持。陈立艳向中关村商城公司支付的778926元扣除陈立艳应承担的费用1769元后为777157元。合同解除后，中关村商城公司应立即向陈立艳返还剩余购房款777157元，但中关村商城公司直到2016年12月13日才返还陈立艳707008.36元。故中关村商城公司应向陈立艳支付以777157元为基数，自2016年3月8日起计算至2016年12月12日的利息损失。中关村商城公司尚未返还的购房款为70148.64元，该部分购房款的利息应自2016年12月13日起计算至实际返还之日止。陈立艳主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，不违反法律规定，法院予以支持。综上所述，对于陈立艳要求中关村商城公司支付利息损失的诉讼请求，合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。关于中关村商城公司反诉陈立艳要求陈立艳支付合同总价款20%的违约金307431.4元的诉讼请求，因中关村商城公司未举证证明中关村商城公司因陈立艳逾期履行付款义务而提出解除合同，故对于中关村商城公司的该项反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。对于中关村商城公司反诉陈立艳要求赔偿42743.635元损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京中关村国际商城发展有限公司于本判决生效后七日内向陈立艳返还购房款70148.64元；二、北京中关村国际商城发展有限公司于本判决生效后七日内向陈立艳支付利息损失（其中以777157元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年3月8日起计算至2016年12月12日止；以70148.64元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月13日起计算至实际返还之日止）；三、驳回陈立艳的其他诉讼请求；四、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，合同解除分为约定解除、法定解除和协商一致解除。本案中，陈立艳与中关村商城公司签订的《退房协议》约定在协议签订之日合同终止，表明双方已协商一致解除合同，应按双方协商的结果处理合同解除后的事宜。鉴于《退房协议》中对合同终止、退房之后如何处理并无约定，双方就解除后果又未举证存在其他约定，故合同解除的后续事宜应按法律规定处理。中关村商城主张因陈立艳原因导致合同解除，故应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，中关村商城应将陈立艳交纳的购房款返还给陈立艳，一审法院根据本案实际情况进行的处理并无不妥之处，本院予以维持。中关村商城如存在损失，其有权要求陈立艳予以赔偿。对于中关村商城主张的税费损失，因其提供的证据不能证明系为涉案房屋交易交纳，故一审不予支持正确。中关村商城主张双方协商解除时约定了违约金，但并未向法庭举证证明，法院不予支持。中关村商城未举证证明还存在其他损失，故其要求从未返还房款中予以抵扣及反诉赔偿损失没有事实依据。中关村商城应在合同解除后返还陈立艳购房款，故其应承担解除次日起未返还款项的相应利息，中关村商城以陈立艳迟延解除网签为由故不应支付利息的抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，中关村商城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8151元，由北京中关村国际商城发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇一八年三月二十三日法官助理 叶康喜书 记 员 明 玥