上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14259号上诉人（原审原告）：张金法，男，汉族，1964年12月11日出生，住上海市金山区。被上诉人（原审被告）：上海威跃置业有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇万安街51号。法定代表人：杨晓丽，董事长。委托诉讼代理人：陈连生，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。上诉人张金法因与被上诉人上海威跃置业有限公司（以下简称威跃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初7928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12���8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张金法，被上诉人威跃公司的委托诉讼代理人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张金法上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉请。事实和理由：根据双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十三条之约定，被上诉人交付上海市金山区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）必须同时符合三个交付条件。然，2015年9月30日，被上诉人仅向上诉人出示《住宅交付使用许可证》，拒绝出示房屋设定抵押已被注销的证明材料，也未缴纳物业维修基金。因此，上诉人拒收房屋具有合同及事实依据；一审法院关于房屋“视为交付”的观点不能成立。导致系争房屋至今未能办理验收交接手续的责任在于被上诉人，被上诉人应当按约支付逾期交房期间的违约金。���上诉人威跃公司辩称，不同意张金法的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、2015年9月30日，被上诉人通知上诉人办理验收交接手续时已经取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，符合合同约定的交付条件。当日，上诉人应当办理验收交接手续，上诉人拒收房屋的理由不能成立。二、上诉人至今未入住系争房屋系其自身选择，与被上诉人无关。三、若系争房屋存在严重质量问题，上诉人可以拒收房屋，但该房屋完全符合交付使用标准，且实际上系争房屋的产权已过户至上诉人名下，故上诉人拒收房屋不符合法律规定。四、缴纳物业维修基金系从义务，且被上诉人按照政府流程缴纳相关费用。即使被上诉人于2015年9月30日之后缴纳物业维修基金也未侵害上诉人任何权利，更不会影响其接收、使用系争房屋。五、缴纳物业维修基金系商品房销售过程中房屋权利转移的必备条件，而非房屋交付的必要条件。维修基金缴款单是办理房屋大产证和小产证所需材料，现被上诉人已按约办理了大产证和小产证，未妨碍上诉人任何权利的实现。张金法向一审法院起诉请求：1、威跃公司协助张金法办理系争房屋的验收、交房等相关手续。2、威跃公司支付张金法逾期交房违约金【以人民币（下同）1,378,035元为基数，自2015年9月29日起至实际交付日止，按日万分之三计算】。3、威跃公司将现有的进户防火门更换成预售合同所约定的防盗门，或者折价赔偿3,000元。4、威跃公司整改客厅空调室外机机位空间，或者折价赔偿3,000元。在本案审理过程中，张金法撤回了上述第三、四项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年8月18日，张金法、威跃公司签订《上海市商品房预售合同》1份，约定张金法向威跃公司购买系争房屋，据威跃公司暂测该房屋建筑面积为106.78平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12,957.55元，房屋总房价款暂定1,383,607元。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》、威跃公司对该房屋设定的抵押已注销、威跃公司已按规定缴纳了物业维修基金、威跃公司承诺在2016年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），张金法有权单方面解除本合同。威跃公司于2015年9月28日前将该房屋交付张金法，除不可抗力外。威跃公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付张金法，应当向张金法支付违约金，违约金按张金法已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同约定的交付条件后，威跃公司应在交付��日前七天书面通知张金法办理交付该房屋的手续，张金法应在收到该通知之日起七天内，会同威跃公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付房屋钥匙。在验收交接时，威跃公司应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，威跃公司应向张金法提供《新建房屋质量保证书》和《新建房屋使用说明书》。同时，威跃公司应当根据张金法要求提供实测面积的有关材料。威跃公司如不出示和不提供前款规定的材料，张金法有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由威跃公司承担。除非该房屋主体结构不合格，该房屋的装修或者设备达不到预售合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不能影响该房屋的验收交接，张金法不能以此为由延迟或拒绝办理该房屋的验收交接手续。张金法未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续构成威跃公司逾期收房的，自逾期之日起，由此而发生的与该房屋有关的一切风险以及物业管理费等有关费用，由张金法承担。合同签订后，张金法按实测面积支付了房款1,378,035元。2015年9月30日，威跃公司向张金法出具《入户通知书》，确认房屋实测面积为106.35平方米，已符合进户条件，请于2015年9月30日前持本通知书及购房合同到上海XX有限公司办理入户手续。逾期之日起至正式进户期间产生的有关费用由张金法向物业公司支付。当日，张金法持《入户通知书》等相关资料，与上海XX有限公司办理了房屋验收手续，双方就房屋验收情况形成房屋验收清单，张金法及上海XX有限公司许建忠在房屋验收清单上签字确认。2016年2月24日，威跃公司办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。2016年3月8日，许建忠向张金法出具情况说明1份，说明内容：“为了便于结算房屋未交付期间的物业服务费（交付前由威跃公司承担，交付后由张金法承担），请要求威跃公司重新为你出具一份《入户通知书》，然后凭新的《入户通知书》办理房屋钥匙等验收交接手续。”但威跃公司拒绝重新为张金法出具一份《入户通知书》。为此，张金法向威跃公司代表顾建昌送达《通知》1份，要求威跃公司重新为张金法出具一份《入户通知书》，并与张金法办理房屋验收、钥匙交接等相关手续，要求威跃公司支付逾期交房期间的违约金等。2016年9月14日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向一审法院出具《情况说明》1份，说明内容：经我局核实，威跃公司按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定的流程，于2016年1月21日在我局办理《金玉豪庭》商品住宅维修资金缴交手续，并开具了《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》，威跃公司于2016年1月22日按规定将维修资金转入维修资金专户银行，金额为2,697,868.52元。根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》，经我局审核，威跃公司开发的项目符合交付使用许可要求，于2015年9月28日经审核批准，取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。一审法院认为：张金法、威跃公司签订的《上海市商品房预售合同》，是双方意思表示一致的结果，应当认定有效，对双方当事人均有约束力，应严格履行。上海市金山区住房保障和房屋管理局既是系争房屋维修资金管理和使用的主管机构，也是系争房屋交付使用许可审批的主管机构。根据上海市金山区住房保障和房屋管理局向一审法院出具的情况说明显示，系争房屋已于2015年9月28日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，也就是，系争房屋自2015年9月28日起可以交付使用���张金法以威跃公司尚未履行物业维修基金等合同义务为由拒收房屋，不予支持。另外，房屋质量问题按性质和严重程度可分为房屋的主体结构不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况，对于前两种质量问题，已经影响到房屋安全和正常使用，张金法可拒收房屋，但一般质量问题，张金法无权拒收房屋。本案中，张金法提供的房屋验收清单上所列问题均属一般质量问题，张金法无权拒收，故张金法以系争房屋存在质量问题为由拒收房屋，不予支持。综上，系争房屋已于2015年9月30日视为交付张金法，故张金法要求威跃公司协助其办理房屋验收、交房等相关手续的诉讼请求，不予支持。同时，张金法以威跃公司尚未履行物业维修基金等合同义务和系争房屋存在质量问题为由要求威跃公司支付张金法逾期交房违约金的诉讼请求，同样不予支持。一审法院据此判决：驳回张金法的诉讼请求。本案案件受理费5,575元，财产保全费2,000元，合计7,575元，由张金法负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。审理中，上诉人张金法对落款时间为2014年9月1日的《撤销抵押证明》予以认可。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现上诉人以系争房屋不符合交付条件之由拒绝接收，并向被上诉人主张逾期交房违约责任。对此，本院认为，第一，双方当事人一致确认系争房屋上设定的抵押已于2014年9月注销登记，在被上诉人通知上诉人办理房屋交接手续时，该房屋上不存在权利瑕疵。同时，本院注意到，上诉人签字认可���《房屋验收清单》中未写明房屋抵押注销问题，应视为上诉人对此不持异议。现上诉人主张被上诉人拒绝出示相关证明材料，缺乏依据，本院不予采信。第二，从上海市金山区住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》来看，被上诉人缴纳物业维修基金系按相关规定流程办理，且系争房屋于2015年9月28日已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，故该日起房屋已符合交付使用条件。即便物业维修基金缴纳时间晚于上述日期，被上诉人亦按期完成了办理大产证之义务，未对上诉人的权利造成任何影响，因此，上诉人以被上诉人未缴纳物业维修基金之由拒收房屋，理由尚不充分，本院不予支持。一审法院据此认定系争房屋已于2015年9月30日视为交付，被上诉人不存在违约行为，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人张金法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,575元，由上诉人张金法负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年三月一日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……