广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初399号原告：宋清学，男，1969年4月21日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。被告：骆嘉明，女，1972年3月11日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：黄炼锋，男，1971年7月25日出生，汉族，住广州市南沙区。第三人：陈慧雯，女，1970年4月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告宋清学与被告骆嘉明、黄炼锋第三人陈慧雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋清学的委托诉讼代理人阎文亮，被告骆嘉明、黄炼锋，第三人陈慧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋清学向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告与第三人于2016年8月31日签订的房屋买卖合同；2.两被告向原告返还购房款10万元；3.两被告赔偿原告违约金105750元；4.两被告承担诉讼费。事实和理由：原告、第三人与被告于2016年8月31日签订了房屋买卖合同，约定被告将其位于广州市南沙区××路××号的房屋（下称“案涉房屋”）以213万元出售给原告和第三人。根据房屋买卖合同约定，由原告给付10万元现金、第三人转账30万元共计40万元给被告作为首付款。2017年3月29日，在原告不知情的情况下，被告和第三人签订了解除房屋买卖合同协议书，案涉房屋已经由被告另行出售给他人。原告认为，被告在未通知原告并和原告协商的情况下，直接和第三人签订解除房屋买卖合同协议书，构成了对原告的违约。故被告应按房屋买卖合同第七条的约定赔偿违约金42.3万元，原告按照出资比例向被告主张违约金105750元。被告骆嘉明、黄炼锋辩称：1.同意原告第一项诉请。2.对于原告第二项诉请，因我方只收到原告支付的购房定金5万元，故只同意按此数额返还。3.不同意原告的第三项诉请，理由为：我方因急需资金周转而出售案涉房屋，原告当时表示有意购买，但因资金不足故找来第三人一同购买并签订房屋买卖合同。其后，原告将案涉房屋放到中介出售，出售价格超过300万，故原告实际上并没有购买案涉房屋的意向。原告在签订合同时，口头承诺于2016年11月完成案涉房屋的交易（包括办理过户手续及支付购房款余款），但其却迟迟未能兑现，且经我方多次催促后，仍一再拖延，造成我方很大的经济损失。而且，我方当时欠银行房贷已经超过3个月，银行要查封案涉房屋，而原告与第三人当时又均不具备在广州市限购区域内购房的资格。在此情形下，我方于2017年3月29日与第三人签订解除房屋买卖合同协议书，以便将案涉房屋另售他人尽快偿还债务，并且我方对房屋出售后超出合同约定价款部分亦愿意归原告及第三人所有，以保证合同各方当事人的利益。原告对于上述情况是清楚知道的，故我方不存在违约行为，也无需承担违约责任。第三人陈慧雯述称：被告陈述属实，原告的诉称与事实不符。我与原告是朋友关系，当时原告找我商量，想以我们两人的名义共同出资支付购房定金，而我与原告均不具备购房资格，实际上也并非真正想购买案涉房屋，而是通过低买高卖转售案涉房屋赚取差价。双方在签订房屋买卖合同后，我与原告分别向被告支付了30万元和5万元的定金。买卖双方曾口头约定于2016年11月前完成交易，但由于价格的原因，原告一直未找到合适的买家而导致交易迟迟未能完成。后来，被告为了尽快出售房屋变现，才自行联系买家，并与我签订了解除房屋买卖合同协议书。原告虽未在解除房屋买卖合同协议书上签字，但其是清楚知道并同意解除房屋买卖合同的。综上，原告的诉请无理，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：骆嘉明系案涉房屋登记的原权利人，骆嘉明与黄炼锋为夫妻关系。2016年8月31日，骆嘉明（为卖方、甲方）、黄炼锋与宋清学、陈慧雯（为买方、乙方）就案涉房屋签订了房屋买卖合同（合同版本由乙方拟定），合同约定房屋成交价为213万元，但并未约定办理产权过户的具体时间。同时，合同第三条第一款约定：“三、乙方于2016年9月1日向甲方支付定金40万元，甲方收取40万元定金后须无条件配合乙方进行以下步骤，并且保证按乙方指示配合把房屋过户到乙方指定的人员名下。”第七条第二款约定：“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，甲方及其配偶共同签署保证书，保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔，否则除返还乙方已支付的所有款项外，还应向乙方支付相当房屋总价20%（即42.3万元）的违约金，并且乙方有权向甲方追讨其因违约致使增加的收益。”同日，陈慧雯、宋清学分别支付了购房定金30万（转账）、5万（现金）。黄炼锋在其身份证复印件上手写了一份收据，内容为：“今收到陈慧雯、宋清学交来现金10万元、银行转账30万元。”对此，黄炼锋称因其急于出售案涉房屋而让宋清学帮忙，故当时承诺给予宋清学5万元介绍费，宋清学在支付购房定金时因资金不足，故其提出先支付5万元现金，并将5万元介绍费作为购房定金写在收据上。宋清学对黄炼锋该陈述予以确认。房屋买卖合同签订后，案涉房屋一直未办理产权过户手续。2017年3月29日，骆嘉明、黄炼锋与陈慧雯签订了解除房屋买卖合同协议书，约定：“由于乙方陈慧雯、宋清学二人一不具备购房资格，二不符合广州市房屋买卖相关规则，以致房屋交易过户迟迟未能完成，给甲方造成重大经济损失。虽经甲方多次打电话、发信息，催促乙方尽快完成交易过户，好早日收到卖房款，乙方都是拖延无果。合同签订到今天已经过去八个月，都没能完成交易，该时间已远远超出合理的交易时间。甲方为求自救，与乙方协商解除双方于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》，甲方退回乙方购房订金人民币40万元，并自愿向乙方支付手续费7万元，另还乙方陈慧雯5.5万元，以上合计甲方一次性支付52.5万元到乙方陈慧雯指定银行账户后，双方正式解除2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》，甲方同时放弃追究因乙方的延期交易行为给甲方造成的所有经济损失，乙方亦不追究甲方将房屋另卖他人。乙方陈慧雯负责与宋清学处理好解除共同购房的后续事宜，一切事项与甲方无关。”案涉房屋已经于2017年3月30日进行了交易，于2017年4月25日办理了产权过户登记手续。庭审中，各方对合同签订后案涉房屋一直未办理过户手续完成交易的原因各执一词。骆嘉明、黄炼锋认为是宋清学违背双方的口头约定及多次承诺，故意拖延不予配合履行合同；宋清学则称是因陈慧雯不具备购房资格，但又不同意由其一人购买，且黄炼锋也不同意由其按揭付款；陈慧雯则表示是因宋清学一直待价而沽所致。陈慧雯为证明宋清学清楚合同解除的事宜，向本院提交了其于2017年3月28日分别与黄炼锋的短信交流记录及与宋清学的微信聊天记录。其中，陈慧雯与黄炼锋的短信交流内容显示有“黄炼锋：小宋以同意签合同我改了给他好吗？他要求他那部分钱打给他，你的就给你/分开汇”等内容；陈慧雯与宋清学的微信聊天记录显示有“陈慧雯：阿锋明天去办理交易过户了，在此之前，他把我们共同买房的定金40万元回来，其中我的30，你的10万，还另外付7万的手续费。这笔钱怎么退，是分开，还是一起退到我的账户，我再退给你……宋清学：退到各自的账户吧。……宋清学：那五万是阿峰付我中介费，跟你没关系……陈慧雯：什么意思，我们合伙买他的房子，我不该收一半中介费吗……你给2.5万我，大家把这事了了……陈慧雯：宋，你不是这样吧，大家讲理才行，按理这2.5万我已经收少了，如果按投资比例，我出了30万，你出了10万，这个数你会算吧……其实你只出了5万，当时你说阿峰借了你的钱，事实根本不是这样，我们可以大家一起谈。看这五万该不该你收……宋清学：当时是说一人一半的……陈慧雯：你给了利息我吗？你说当借我的钱。大家投资额也要一人一半，你不够钱，我多付了10万，按理一人一半，我只需要出20万”等内容。宋清学确认上述微信聊天记录内容的真实性，并陈述称其当时确实有表示过在黄炼锋将10万元定金和17500元手续费汇入其账户后即可解除合同，但其一直未收到上述款项，故合同并未有解除。对于未有退回宋清学购房定金一节，黄炼锋称系因宋清学和陈慧雯在如何分配相关款项上存在争议，故其在与陈慧雯签订解除房屋买卖合同协议书后，就按照协议书的约定将全部款项退至陈慧雯处，并由陈慧雯负责处理好其与宋清学就合同解除的后续事宜。陈慧雯确认收到黄炼锋的退款共计52.5万元，因宋清学没有签订协议，且其与宋清学对于如何分配相关款项也没有约定好，故其后又将宋清学的5万元购房定金退回给黄炼锋。黄炼锋确认其于2017年9、10月份收到陈慧雯退回的宋清学的5万元购房定金。本院认为，骆嘉明、黄炼锋虽然存在未与宋清学协商一致，即与陈慧雯协议解除合同，将案涉房屋另售他人的情形，但骆嘉明、黄炼锋是否需就此承担违约责任，应当结合本案的事实作出分析判断。首先，骆嘉明、黄炼锋抗辩称其解除合同的原因是宋清学未按其承诺的时间完成案涉房屋的交易，并且一再拖延履行合同；陈慧雯则表示其与宋清学并非真正想购买案涉房屋，而是通过转售从中赚取差价，由于宋清学一直待价而沽，才导致交易迟迟未能完成。虽然宋清学对此加以否认，但从其提供的房屋买卖合同来看，该合同并未有明确约定办理产权过户的时间，且有关于“甲方保证按乙方指示配合把房屋过户到乙方指定的人员名下”的约定，上述情形显然有异于一般的房屋买卖合同，再结合宋清学与陈慧雯的微信聊天记录内容，以及骆嘉明、黄炼锋承诺支付宋清学中介费5万元等相关事实分析，骆嘉明、黄炼锋及陈慧雯关于宋清学签订房屋买卖合同的目的，以及其为赚取更高差价而一再拖延履行合同的陈述，显然更为真实可信、更加贴合事实，故本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。宋清学迟迟未履行合同，致使骆嘉明、黄炼锋尽快交易变现的合同目的不能实现，故骆嘉明、黄炼锋有权单方解除合同，将案涉房屋另行出售。其次，宋清学在庭审中确认其已经知晓骆嘉明、黄炼锋就案涉房屋另行寻找买家的事实，并表示同意在10万元购房定金和17500元手续费汇入其账户后即可解除合同，故宋清学虽然未在解除房屋买卖合同协议书上签名，但其对于骆嘉明、黄炼锋解除房屋买卖合同一事是清楚且无异议的，故应认定合同已经解除。至于宋清学是否取得相关款项，并不影响合同解除的效力。综上，宋清学关于骆嘉明、黄炼锋构成违约，并进而要求其二人支付违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。如前所述，因房屋买卖合同已经解除，故本院对于宋清学关于解除合同的诉请，不予接纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”宋清学实际只向骆嘉明、黄炼锋支付了5万元购房定金，故骆嘉明、黄炼锋在合同解除后应当返还给宋清学的购房定金也应当为5万元，宋清学主张将介绍费5万元作为购房定金一并予以退还，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、被告骆嘉明、黄炼锋应于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房定金50000元给原告宋清学；二、驳回原告宋清学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11920元，由原告宋清学负担9023元，由被黄炼锋、骆嘉明负担2897元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一八年三月二十一日记录员  卢坤咏