福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽08民终278号上诉人（原审原告）：上杭县紫金财富中心小区业主委员会，住所地上杭县。负责人：黄文金，主任。委托诉讼代理人：韩强，福建尚南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建冠业投资发展有限公司上杭紫金财富店，住所地上杭县，统一社会信用代码91350823MA2Y4N452W。负责人：陈崇雄，总经理。委托诉讼代理人：何方，上杭县中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张昌慧，男，福建冠业投资发展有限公司上杭紫金财富店店长。上诉人上杭县紫金财富中心小区业主委员会（下称紫金财富业委会）因与被上诉人福建冠业投资发展有限公司上杭紫金财富店（下称冠业公司紫金财富店）租赁合同纠纷一案，不服上杭县人民法院(2017)闽0823民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。紫金财富业委会上诉请求：请求撤销一审判决第二项，并依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。首先，一审判决将冠业公司紫金财富店擅自占有业主共有部分地下室一层公共区域、地下室入口上方违章搭建安装中央空调主机、冷却水塔等设施的侵权行为认定为双方当事人的真实意思表示与事实不符，紫金财富业委会与冠业公司紫��财富店从未对中央空调主机、冷却水塔放置场所租赁事项达成合意，《合议纪要》也未涉及该场所的租赁问题，更何况，冠业公司紫金财富店的侵权行为一开始即遭到紫金财富业委会的强烈反对，并因此而引发多次诉讼。其次，一审判决遗漏了紫金财富业委会曾行使法定解除权和冠业公司紫金财富店未提出异议的事实。2016年11月4日，紫金财富业委会根据2016年10月21日紫金财富业委会会议作出的决议，向冠业公司紫金财富店发出《关于解除租赁关系的函》，通知冠业公司紫金财富店于2017年2月10日解除租赁关系，要求冠业公司紫金财富店在2017年2月28日前将所占用的紫金财富中心小区一楼绿化区、地下室一层公共区域、地下室入口上方等搭建的扶梯、空调、冷却塔等拆除，恢复原貌，交还租用的全部场地，冠业公司紫金财富店收到解除通知后，直至一审法庭辩论终结前都未提出过异议。二、一审判决适用法律错误。首先，一审判决认为“不适用合同法第二百三十二条规定‘视为不定期租赁’的情形”错误。紫金财富业委会与冠业公司紫金财富店之间本无建立租赁合同关系的合意，冠业公司紫金财富店的主观故意在于借用与案外人签订的合同来严重侵犯紫金财富业委会的建筑物区分所有权，紫金财富业委会在与冠业公司紫金财富店多次交涉无效、冠业公司紫金财富店侵权状态持续数年的情况下，被迫与冠业公司紫金财富店及案外人形成涉案的《会议纪要》。该《会议纪要》仅具预约性质，不具备本约的要素，冠业公司紫金财富店本应在合理期限内与紫金财富业委会缔约固定租赁关系，但从未主动与紫金财富业委会磋商签订正式租赁合同。本案双方既不存在合同关系，又未订立过��何补充协议，双方之间更不存在所谓的交易习惯来确定、填补合同漏洞，冠业公司紫金财富店与紫金房地产公司签订的《租赁合同》对紫金财富业委会无法律约束力。退一步讲，即使《会议纪要》可视为“租赁合同”，因为只有起始时间而无租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条规定也属于不定期租赁，紫金财富业委会可以随时行使解除权。冠业公司紫金财富店自2013年10月就开始擅自占有业主共有的地下室一层公共区域、地下室入口上方设置相关设备设施，即使按原判决认定已形成事实租赁关系，根据《合同法》第二百一十五条规定，也应当采用书面形式，但双方从未对此签订过任何书面协议，故也视为不定期租赁。其次，即使双方形成事实租赁关系，但冠业公司紫金财富店未按租赁物的性质使用涉案场所，擅自改变其使用功能，破��了建筑物的结构安全和外观完美以及小区的环境秩序，属于加害履行行为，而且经过紫金财富业委会多次催告、交涉仍拒不纠正，已构成根本违约，紫金财富业委会根据《合同法》第九十四条第（四）项以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，行使法定解除权于法有据。冠业公司紫金财富店在法定异议期间即通知到达之日起三个月内未提出异议，更未向人民法院起诉，根据《合同法》第九十六条、《合同法》司法解释二第二十四条规定，冠业公司紫金财富店未在法定期限行使异议权的，异议权丧失，会议纪要无争议地解除。再次，紫金财富业委会基于涉案租赁合同已经解除的事实，请求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失符合《合同法》第九十七条的规定，合情合理。冠业公司紫金财富店辩称：一、双方的租赁关系依法应当给予保护和维持。2015年6月2日,因中央空调主机噪声、占用公共区域搭建扶梯房等问题,福建紫金物业公司上杭分公司组织紫金财富业委会与冠业公司紫金财富店达成《关于紫金财富中心小区处理占用公共区域问题会议纪要》一份,双方对手扶电梯占用的场地达成了租赁关系,对中央空调主机和冷却水塔占用的场地,冠业公司紫金财富店占有使用该场地已达数年,双方形成了事实租赁关系。该租货关系是双方当事人的真实意表示并且合法有效,应受法律保护。2015年9月29日,紫金财富业委会曾向上杭法院起诉冠业公司紫金财富店和紫金房地产公司、及福建紫金物业有限公司上杭分公司排除妨碍纠纷一案,在2015杭民初字第2904号民事判决书中，上杭法院对是否应拆除中央空调主机.冷却水塔和扶手电梯等，根据事实和法律作出了不宜拆除的认定，这是基于客观存在的事实,在有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理原则上，作出的正确和具有法律效力的判决，而且紫金财富业委会也未上诉表示服从判决。二、一审法院依法确定双方的租赁期限与冠业公司紫金财富店和紫金房地产公司签订的《租赁合同》的期限一致,即租赁期限届满日期为2028年7月15日,属于适用法律正确无误。本案中,双方未约定租赁期限,故应先依照合同法第六十一条的规定来确定,冠业公司紫金财富店租赁讼争场地就是为了经营超市,并且手扶电梯、中央空调主机、冷却水塔是经营超市必不可少的组成部分,现超市尚在经营,按照交易习惯和租赁的目的,紫金财富业委会完全知道或者应当知道冠业公司紫金财富店与紫金房地产公司签订的《租赁合同》的期限一致,即租赁期限届满日期为2028年7月15日。因此一审法院根据合同法第六十一条规定是完全可以确定本案的租赁期限,所以不再适用合同法第二百三十二条规定“视为不定期租赁”的情形。一审时，紫金财富业委会也未提供证据证明其具备合同法第九十三条、第九十四条规定的解除权,即使有向冠业公司上杭店发出过解除租赁关系的函,也依法不具有法律效力,所以可以认定双方的租赁关系尚未解除。紫金财富业委会向原店长李铁铭个人寄出《关于解除租赁关系的函》，李铁铭于2017年7月离职，离职前曾询问过原店长李铁铭，他表示没有收到此函。办公室和服务台工作人员均反映没有收到,快递回执上也没有任何签名或盖章可以确认。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。紫金财富业委会向一审法院起诉请求：1.确认紫金财富业委会与冠业公司紫金财富店之间的租赁关系于2017��2月10日解除；2.冠业公司紫金财富店将其承租的位于上杭县紫金财富中心小区一楼绿化区（手扶电梯占用场所）、地下室一层公共区域（中央空调主机占用场所）、地下室入口上方（冷却水塔占用场所）等场地恢复原状、拆除附合物后返还给紫金财富业委会；3.冠业公司紫金财富店支付给紫金财富业委会自2013年10月至2017年6月份期间中央空调主机、冷却水塔放置场所占有使用费117000元（共计130平方米，参照同一地段同类场所月租金20元/平方米标准计算）、自2017年2月至2017年6月期间手扶电梯所占场地使用费3750元（参照《会议纪要》约定的租金标准计算），合计120750元。起诉之日起至实际返还之日止的场地占有使用费另行计算支付。诉讼过程中，紫金财富业委会变更第三项诉讼请求为：冠业公司紫金财富店支付给紫金财富业委会自2013年10月至2017年6月份期间中央空调主��、冷却水塔放置场所占有使用费156559.5元（共计173.95平方米，参照同一地段同类场所月租金20元/平方米标准计算）、自2017年2月至2017年6月期间手扶电梯所占场地使用费3750元（参照《会议纪要》约定的租金标准计算），合计160309.5元。增加一项诉讼请求：要求冠业公司紫金财富店恢复超市北向外墙两个窗户。一审法院认定事实：2013年8月15日，上杭县冠超市商贸有限公司（以下简称冠超市）（乙方）与紫金房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将甲方位于上杭县紫金财富中心小区部分房产出租给乙方作为商业用途使用，租期从2013年8月16日起至2028年7月15日止，租赁房产的详细建筑位置、使用范围以合同附件一《房产平面图红线圈定部分》为准，中央空调由乙方自行负责投资安装，甲方免费提供中央空调外机放置场所。《房屋租赁合同》附件五约定甲方同意乙方在租赁房屋后方外墙设置一层至二层外挂式平板人行道步梯。2013年9月冠业公司紫金财富店陆续在《房屋租赁合同》指定位置安装平板扶手梯、中央空调主机、冷却水塔。该平板手扶电梯房原为紫金财富中心小区绿化带，建造在负一层的中央空调主机房和建造在地下室入口上方的冷却水塔为小区公共区域。2017年4月5日，冠业公司紫金财富店成立，《房屋租赁合同》乙方权利义务由冠业公司紫金财富店承继。2015年6月2日晚，因中央空调主机噪声、占用公共区域搭建扶梯房等问题，福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司组织紫金财富业委会与冠超市达成《关于紫金财富中心小区处理占用公共区域问题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）一份，双方达成共识：…（1）冠超市占用小区公共区域所搭���扶梯房及货到板房未经业主同意且未经有关机关批准，属违章搭建；（2）冠超市在实际占用期间必须有偿向业主方租用，月租费按每月1500元，从2015年5月1日起缴纳。之后，冠业公司紫金财富店按约支付扶梯房及垃圾清运费每月1500元至2017年6月。一审另查明，2015年9月29日紫金财富业委会向一审法院起诉冠超市、紫金房地产公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司排除妨碍纠纷一案，要求：1、冠超市、紫金房地产公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司立即停止噪音污染、侵占小区公共用地的行为，拆除占用公共用地约300平方米（安装在负一层的空调机、冷却水塔、手扶电梯、铁皮房、冷冻库），恢复紫金财富业委会的通行权、使紫金财富业委会恢复能正常使用房屋的权利；2、冠超市、紫金房地产公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司赔偿紫金财富业委会因各被告侵权占用紫金财富业委会公共用地损失计140130元；3、冠超市、紫金房地产公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司赔偿紫金财富业委会因噪音污染、振动造成的精神损害费计人民币1元。一审法院于2016年7月12日作出生效民事判决，判决：一、冠超市在判决生效后十日内向紫金财富业委会支付租金30000元；二、冠超市应在本判决生效后十日内将其在诉讼中已拆除的活动板房的地面恢复成绿地；三、驳回紫金财富业委会的其余诉讼请求。一审法院认为：紫金财富业委会与冠业公司紫金财富店虽未签订书面的租赁合同，但根据《会议纪要》，双方对手扶电梯占用的场地达成了租赁关系，对中央空调主机和冷却水塔占用的场地，冠业投资公司承认��有使用紫金财富业委会所有的该场地已达数年，双方形成了事实租赁关系。该租赁关系系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于租赁期限，根据合同法第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方未约定租赁期限，应先依照合同法第六十一条的规定来确定，冠业公司紫金财富店租赁讼争场地系为了经营超市，且手扶电梯、中央空调主机、冷却水塔是经营超市必不可少的组成部分，现超市尚在经营，按照交易���惯和租赁的目的，紫金财富业委会知道或者应当知道冠业公司紫金财富店与其的场地租赁合同的期限应与冠业公司紫金财富店与紫金房地产公司签订的《租赁合同》的期限一致，即租赁期限届满日期为2028年7月15日。根据合同法第六十一条规定可以确定本案的租赁期限，故不适用合同法第二百三十二条规定“视为不定期租赁”的情形。同时紫金财富业委会未提供证据证明其具备合同法第九十三条、第九十四条规定的解除权，故其向冠业公司紫金财富店发出的解除租赁关系的函，依法不具有法律效力，双方的租赁关系尚未解除，故紫金财富业委会要求确认解除双方之间的租赁关系，并要求恢复原状，拆除附合物，于法无据，不予支持。紫金财富业委会将租赁场地交付冠业公司紫金财富店使用，冠业公司紫金财富店应依法支付自使用起的租金。关于租金的标准，双方未约定中央空调主机和冷却水塔放置场所的租金，紫金财富业委会主张参照同一地段同类场所月租金20元/㎡计算，冠业公司紫金财富店亦予以确认，故确认月租金为20元/㎡。根据现场勘查，中央空调主机和冷却水塔占用场地的面积分别为150.3㎡、23.65㎡，故中央空调主机占用场所的租金为3006元/月，冷却水塔占用场所的租金为473元/月。紫金财富业委会要求冠业公司紫金财富店支付自2013年10月至2017年6月期间中央空调主机、冷却水塔放置场所的租金共计156555元（45月×3006元/月+45月×473元/月=156555元），于法有据，予以支持。关于手扶电梯的租金，冠业公司紫金财富店已举证证明其已支付租金至2017年11月，紫金财富业委会要求冠业公司紫金财富店支付自2017年2月至6月手扶电梯所占场地的租金，依据不足，不予支持。紫金财富业委会要求恢复冠超市���向外墙的两个窗户，与本案不属同一法律关系，紫金财富业委会若有损失，可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、冠业公司紫金财富店应在本判决生效之日起十日内支付紫金财富业委会中央空调主机及冷却水塔占用场地的租金156555元；二、驳回紫金财富业委会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3921元，由冠业公司紫金财富店负担3372元，由紫金财富业委会负担549元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：紫金财富业委会提供的新证据微信截图复印件，未提交原件核对，亦未提供转账凭证予以佐证，本院不予采信。紫金财富业委会对一审查明的事实有异议的部分，未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案讼争的租赁合同解除条件是否成就及相应的法律后果如何认定？对此，本院分析认定如下：从本案查明的事实可知，冠业公司紫金财富店与紫金财富业委会就手扶电梯占用场地、中央空调主机和冷却水塔占用场地业已形成多年的事实租赁关系，况且冠业公司紫金财富店即使在本案诉讼过程中，依然按约支付手扶电梯占用场地的租金至2017年11月。对于租赁期限的争议，原审法院依照《合同法》第六十一条的规定，认定手扶电梯、中央空调主机和冷却水塔系经营大型超市必备的辅助设备，并按照交易习惯和租赁的目的确定本案合同租赁期限，合法合理，本院予以确认。关于本案讼争的租赁合同是否已经解除？紫金财富业委会认为曾于2016年11月4日向冠业公司紫金财富店寄送《关于解除租赁关系的函》，并经冠业公司紫金财富店服务台签收且未在法定期间内提出异议，租赁关系业已解除；但冠业公司紫金财富店认为并未签收该函件，租赁关系未予解除。对此，本院认为，首先，从紫金财富业委会提供的证据分析，其寄送的邮政快递EMS面单中载明“寄件人”为林志红，林志红寄送该邮件的行为是否有权代表紫金财富业委会，紫金财富业委会未举证证实。其次，“收件人”为李铁铭，虽然冠业公司紫金财富店认可李铁铭为其前店长，但EMS面单的“收件人签收”处系空白，李铁铭及其他人均未在其中署名签收。再次，紫金财富业委会提供的快递查询复印件，在冠业公司紫金财富店否认其真实性的情形下，未提供由邮政快递加盖印章的证据予以佐证。进一步而言，该复印件显示“签收人：他人收服务台”，从该内容来看，该邮件并非由冠业公司紫金财富店前店长李铁铭签收，在冠业公司紫金财富店否认签收邮件的情况下，紫金财富业委会亦未进一步举证证实实际签收人系冠业公司紫金财富店的工作人员并有权代表收件的人，但紫金财富业委会未补强证据予以佐证。据此，紫金财富业委会提供的现有证据不足以证实冠业公司紫金财富店已���收《关于解除租赁关系的函》，其要求解除租赁合同的通知未到达冠业公司紫金财富店，故未产生解除本案租赁合同的法律后果。此外，紫金财富业委会未提供充分证据证实冠业公司紫金财富店在履行合同过程中出现根本违约的情形，故紫金财富业委会行使法定解除权的条件尚不具备。综上所述，本案讼争合同的解除条件尚未成就，紫金财富业委会要求解除与冠业公司紫金财富店之间的租赁关系及返还手扶电梯占用场地、中央空调主机和冷却水塔占用场地的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。紫金财富业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，��持原判。二审案件受理费100元，由上杭县紫金财富中心小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴英琼审 判 员 李小东审 判 员 刘伟明二〇一八年三月二十七日法官助理 李馀彬书 记 员 翁晓芸引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……