江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初69号原告：盐城华盛物业服务有限公司，住所地盐城市大庆中路**物业服务处，统一社会信用代码9132090067897196XA。负责人黄克芹，该公司经理。委托诉讼代理人：单怀凤，该公司员工。被告：卞成霞，女，1967年5月15日生，住盐城市。原告盐城华盛物业服务有限公司（下称华盛公司）与被告卞成霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员周清郁独任审判，于同年1月23日公开开庭进行了审理。原告华盛公司的法定代表人黄克芹及委托诉讼代理人单怀凤，被告卞成霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛公司诉称：2011年10月15日，原告经**业主委员会通过公开招标形式，最终被确定为该小区物业服务企业，现根据**业主委员会与本公司签订的服务合同约定，原告每月应收取被告每平方米1.25元的物业服务费（含物业费、电梯费、二次供水费），到期不交或者少交者按应交物业服务费用10%的标准向物业公司支付违约金。被告*#*室房屋面积为120.09平方米，被告应支付原告物业费7205.40元，能耗费400元，违约金760.54元，合计8365.94元。后此款经原告催要，被告未能支付，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业费7205.40元（从2013年10月15日起至2017年10月14日止按被告房屋面积120.09平方米，每平方米0.6元/月计算120.09×0.6×48=3458.60元；电梯费每平方米0.6元/月计算120.09×0.6×48=3458.60元；二次供水费每平方米0.05元/月计算120.09×0.05×48=288.20元；），能耗费400元，违约金760.54元，合计8365.94元；2、被告承担本案诉讼费用。被告卞成霞辩称：1、2011.10.15起，原告就进入小区工作至2013.10.15终止，以后该公司未进行招标，此后合同应当无效；2、原告的服务质量太差，态度恶劣，如不缴纳物业费，该公司会停水停电，电瓶车充电多次被偷，汽车被划痕，值班人员年龄是否合规、卫生等问题；3、2012.10.15被告就开始向业主委员会和原告反应，我的房屋多处脱落泛水，原告未修理，原告公司服务不合格；4、原告的物业合同属于无效合同，且也超过诉讼时效。5、房屋渗水、脱落问题没有得到解决，无法居住；6、本案不适用小额诉讼程序审理；7、关于原告诉称多次催缴物业费的问题，委托合同第六章，由业主或故意拖延，共同出具催缴单，原告的多次催缴只有2017年9月8日催缴的一次，之前没有跟我要物业费，也没有业主委员会的催缴单，也没有增值税发票。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：卞成霞系**小区*号楼*室业主，其房屋建筑面积为120.09平方米。2011年10月14日，**业主委员会(甲方)与华盛物业公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任”。第十九条约定：“高层住宅物业管理费按建筑面积每平方米1.25元的物业服务费（含物业费0.6元，电梯费、年检、维护费用0.6元，二次供水费0.05元），能耗费每户每年100元，逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按物业服务费的70%收取；业主或物业使用人故意拖延或不交纳物业费的，由业主委员会与物业公司共同出具催交通知单七日后，将采取停电、停水以及禁止进入小区等强制措施；”第二十条约定：“小区车辆停放服务费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、地下车库车辆的停放租赁费150元/月；2、地下车库车辆租金归业主委员会所有（由物业公司代收）；……；”第二十七条约定：“本合同期限届满前一个月，甲乙双方均未提出异议，此合同自动延续一年。”第三十条约定：“因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作出善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。”合同对双方的其他权利义务均作了相应约定。该合同期限为两年，自2011年10月15日起至2013年10月15日止。2014年1月28日，**业主委员会(甲方)与华盛物业公司(乙方)签订《物业管理委托合同》一份，约定：一、延期合同期限。2013年10月15日至2015年10月14日，合同期限两年。二、委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量、物业收费标准及违约责任等均按原合同执行。双方还对其他权利义务进行了约定。在该合同甲方处，有**业主委员会的印章，并注有：“依据2013年10月13日**业主代表大会第四次会议投票表决一致通过延期物业服务合同至2015年10月14日。”该合同底部并有代表签名。2015年10月14日，**业主委员会(甲方)与华盛物业公司(乙方)签订《物业管理委托合同》一份，第十九条约定：“高层住宅物业管理费按建筑面积每平方米1.25元的物业服务费（含物业费0.6元，电梯费、年检、维护费用0.6元，二次供水费0.05元），能耗费每户每年100元，逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按物业服务费的70%收取；业主或物业使用人故意拖延或不交纳物业费的，由业主委员会与物业公司共同出具催交通知单七日后，将采取停电、停水以及禁止进入小区等强制措施；”第二十条约定：“小区车辆停放服务费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……，地下车库车辆有车位专用权的停放服务费50元/月；没有专用权的停放服务费150元/月；”第二十七条约定：“本合同期限届满前一个月，甲乙双方均未提出异议，此合同自动延续一年。”合同对双方的其他权利义务均作了相应约定。该合同期限为五年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止。该合同甲方处有**业主委员会印章，曹文和在代表人栏签名。2015年2月6日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2010）盐商破字第5-44号函，载明：“华盛物业：本院于2010年8月4日裁定受理盐城市天虹建设集团有限公司申请江苏中天奥康置业有限公司破产清算一案，并指定盐城市华融资产清算事务有限公司担任破产管理人，承担该企业的破产清算工作，……，现决定由你公司协助破产管理人处理以下事务：1、对**的业主、商户的公益债务进行核对、确认；2、对**地下停车位的现状、数量及使用情况进行调查、核对、汇总；……。”后原、被告因物业费未能协商一致，原告遂诉至本院。审理中，原告提交2017年4月20日，向手机号为189××××0966发送的催款信息，被告认可收到该信息。被告对此提交**业主委员会于2018年1月21日出具的《证明》一份，载明：“兹有***楼*单元*室卞成霞业主于（2012.10.15-2013.10.15）期间多次反映室内多处墙体脱落渗水，业主委员会经现场勘查，情况属实，并将上述情况反馈给华盛物业公司请转交相关部门落实修缮。”原告质证认为：2011年我司招标进来，一进来时是破产，当时和清算小组多次反应，多次核实后，被告的情况不属于外墙质量问题，属于内部装潢的问题，外墙我们已经做了防水层，在2013-2014年期间，我司启动维修基金，连地下车库也修理了，当时被告在服刑，没有与被告取得联系。另查明，华盛物业公司具有物业服务企业资质证书。本案在审理过程中，依法组织调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：（一）关于合同效力问题。原告与**业主委员会签订的物业服务合同系其真实意思表示，合法有效，对包括被告卞成霞在内全体业主具有约束力，后物业服务合同期限届满，原告与**业主委员会续签的物业服务合同，内容并不违反法律规定，合法有效。合同权利义务对双方具有约束力。现原告履行了物业管理服务的义务，被告未缴纳相应的物业管理费用构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽认为原告与**业主委员会续签的物业服务合同无效，但并无相应证据予以证实，且被告卞成霞一直在该小区享受原告提供的服务，故其认为涉案后续物业服务合同无效的意见，本院不予采信。（二）关于本案是否超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，而本案中原告在诉讼时仍服务于涉案小区，故本案在起诉时未超过诉讼时效，被告主张本案已过诉讼时效的理由不能成立。（三）关于物业服务不符合合同约定问题。物业公司对服务管理的漏洞应及时整改，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。本案中，被告并未提交相应证据证实原告提供的服务不符合合同约定，故其该意见，本院不予采信。（四）关于违约金问题。被告卞成霞虽未能按约向原告支付物业费用，已构成违约，但原告提供的服务存在瑕疵，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。（五）关于被告房屋漏水问题。被告卞成霞虽提出原告未对其房屋漏水进行修缮，其有权拒交物业服务费，但从目前证据来看，被告卞成霞无法证明漏水问题系原告服务不当所致，亦无法证明原告对业主居所内的漏水负有维修义务，应依法承担举证不能的法律后果。（六）关于税票问题。虽原告与**业主委员会签订的物业合同中并无税票开具的约定，但根据相关规定，原告依据合同收取物业费用，应当按规定开具相关类别的税票，故被告在缴纳物业服务费用时，原告应及时向被告开具相应额度的税票。（七）关于被告认为本案不适用小额诉讼问题。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人起诉事实清楚、权利义务关系明确、争议不大且标的额低于全省上年度就业人员平均工资百分之三十的民商事案件，应当适用小额诉讼程序。小额诉讼制度并未赋予当事人程序选择权，凡是符合小额诉讼法定适用条件的案件，人民法院应当依职权主动适用小额诉讼程序。当事人对适用小额诉讼程序提出异议的，应当在开庭之前提出。综观本案，原告起诉的系总标的额仅为8365.94元的简单民事案件，依法应当适用小额诉讼程序，本案在立案受理后，依法向被告送达了小额诉讼告知书、在开庭审理过程中亦向双方当事人告知了本案适用小额诉讼程序，被告并未在本案开庭之前对此提出异议，该案亦无其他不适宜继续适用小额诉讼程序的情形，故被告的该项意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卞成霞应于本判决发生法律效力后十日内支付原告盐城华盛物业服务有限公司物业费7205.40元、能耗费400元，合计7605.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元，由被告卞成霞负担（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  周清郁二〇一八年三月二十九日书记员  丁 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物业管理条例》第七条也住在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业将该区域内的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。