安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0602民初1147号原告:冀永民，男，1964年6月1日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：黄辉，男，1966年8月7日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：刘支援，男，1973年3月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告：杨富来，男，1971年9月18日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。以上四原告共同的委托诉讼代理人：吕向锋，安徽众星合律师事务所律师。被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区东湖路矿业设备博览城内。组织机构代码77735296-1。法定代表人:陈金标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王栋，该公司员工。委托诉讼代理人：胡刘韬，该公司员工。第三人：周伟，男，1967年5月4日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：杨春皊，女，1967年11月15日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：周伟，男，1967年5月4日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系杨春皊之夫。原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来与被告淮北市友诚房地产有限公司（简称友诚房地产公司）、第三人周伟、杨春皊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来及四原告共同的委托诉讼代理人吕向锋、第三人周伟（同时为杨春皊的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告友诚房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告协助为原告办理淮北矿业设备博览城75号楼102室所有权登记；2、诉讼费用及因本案产生的费用由被告承担。事实和理由：2013年8月8日原、被告双方就矿业设备博览城75号楼达成整体买卖协议，原告按照协议约定在2013年8月27日将700万元支付给了被告。原告又支付了450万元的房款。2015年4月30日原、被告双方达成补充合同，双方约定除定购协议约定外，被告另将91号楼第五层房屋也一并出售给原告。在购买的房屋中，原告已将75号楼的购房款1150万元支付被告，被告在2014年6月30日将75号楼整体交付给原告占有并使用。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告友诚房地产公司未作答辩。第三人周伟、杨春皊辩称：我方房产备案在先，原告与被告签的房屋买卖合同在我方的备案之后，原告购买之前应去落实房产有没有存在备案，过错在于原告；我方对涉案房产的备案是友诚公司对向我方借款的担保，我方签的房产买卖合同是对债的担保，合同是经过房管局备案的，是合法的；我方与友诚公司之间存在债务关系，友诚公司向我方借款共160万元，现在还有130万元没有偿还，只有友诚公司先偿还借款，我方才同意撤销备案，我方的权利应该优先保护。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮北矿业设备博览城75幢楼系友诚房地产公司开发建设，该幢楼共三层:有101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房、201号房、301号房计八套房屋。2013年8月8日友诚房地产公司（甲方）与冀永民、黄辉、刘支援、杨富来（乙方）签订淮北矿业设备博览城75幢楼定购协议，协议约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体出售给乙方；2、甲、乙双方确定75号楼房款为1400万元；3、甲、乙双方签订本协议之日，乙方一次性支付给甲方定购款100万元，甲、乙双方签订本协议之日起20日内，乙方再一次性支付给甲方600万元，同时乙方提供符合银行要求的按揭资料；4、乙方按时缴清700万元首付款后，甲方及时为乙方签订商品房买卖合同并备案。合同同时还对甲、乙双方其他权利义务作了约定。定购协议签订后，原告至2013年9月9日共支付友诚房地产公司700万元。2015年4月30日经友诚房地产公司（甲方）与冀永民、黄辉、刘支援、杨富来（乙方）协商，甲、乙双方签订补充合同，合同主要约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体（1-3）层：101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房、201号房、301号房）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层（508号房、509号房、510号房、511号房、512号房、513号房）出售给乙方。2、甲、乙双方确定75幢楼整体（1-3层）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层房屋总款为1440元。3、甲、乙双方确定，乙方付款分为四个阶段：第一阶段，乙方已在2013年8月27日之前缴纳的700万元作为75幢楼的房款；第二阶段，从双方签订本协议之日起至2015年4月30日前，甲方给乙方办好75幢楼一楼105号房、106号房和91号楼集团办公自留部分第五层共6大间的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再缴纳甲方450万元；第三阶段：2015年5月10日前甲方确保和乙方签订好75号楼101号房、102号房、103号房、104号房的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方190万元；第四阶段：2015年5月30日前甲方确保和乙方签订好75幢楼201号房、301号房的房屋买卖合同，并做好房管局的合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方余款100万元，至此75号楼及91号楼集团办公自留部分第五层总房款已交清。4、如甲方违约不能按合同约定日期给乙方做好合同备案，则按本合同总房款每日5‰按日给付乙方罚款，直至甲方办好合同备案止，作为乙方损失赔偿。但如甲方在逾期2个月内不能办好合同备案，甲方应及时全额退还乙方所交的购房款，并按30%赔偿乙方损失。补充合同第6条约定，如乙方违约付款，则本协议视同作废，乙方所定购的房屋甲方可另行销售。另甲方可扣乙方所定购房款10%作为乙方违约金。补充合同第7条约定，甲方确保所售乙方的房屋，在2015年10月31日前全部办理好房屋产权证，否则推迟一日，甲方每日应按所购总房款的1‰赔付乙方的损失直到办好房产证为止。补充合同第9条约定，其他未尽事宜，双方另行协商。截止目前，原告已向友诚房地产公司支付购房款共计850万元，余款290万元尚未支付。补充合同中约定的75幢1层103号、105号、106号和91幢5层508号、509号、510号、511号、512号、513号房屋，友诚房地产公司已先后按约定分别为四原告在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案，签订了商品房买卖合同。原告因要求被告协助为原告办理淮北矿业设备博览城75号楼102室所有权登记问题诉至法院。另查明，案涉102号房自2015年7月起，由原告对外租赁并收取租金。该房屋已在淮北市房地产管理局于2012年4月10日备案在周伟、杨春皊名下，系因友诚房地产公司向杨春皊借款，双方签订了商品房买卖合同。杨春皊（甲方）与友诚房地产公司（乙方）于2014年1月17日、2014年4月11日签订借款合同，分别约定乙方向甲方借款100万元、60万元，其中2014年4月11日的借款合同第四条约定，借款人以矿业设备博览城75幢楼102室做抵押，出借人与借款人双方另行签订商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局备案（销售合同为本合同附件），如合同到期后，借款人不能按期归还借款本息，出借人书面通知5天后尚不能还款，出借人无需另外支付任何购房款及相关费用，抵押房产归出借人所有，并配合出借人办理相关产权手续……；第十一条约定，本合同为原2012年4月11日、2013年4月11日所签合同的续合同，与本合同相抵触的部分以本合同为准，原合同相关条款废止。周伟与杨春皊认可，上述借款友诚房地产公司已偿还30万元。杨春皊与周伟系夫妻关系。上述案件事实有定购协议复印件、收据复印件、商品房买卖合同复印件、借款合同复印件、淮北市商品房预（销）售合同登记备案证明复印件、当事人陈述和自认等附卷佐证。本院认为：1、关于周伟、杨春皊与友诚房地产公司就涉案房产是否存在真实的买卖合同关系的问题。因友诚房地产公司向杨春皊借款，杨春皊与友诚房地产公司在借款合同中约定用签订房屋买卖合同的方式为借款提供抵押担保，并约定了流质条款，尽管双方就涉案房产签订了房屋买卖合同并在房地产管理部门进行了商品房预（销）售合同备案登记，但周伟、杨春皊实际并未支付友诚房地产公司该房购房款，其在庭审中陈述双方实为借贷的担保，双方应系借贷关系。杨春皊与友诚房地产公司虽然约定用签订买卖合同方式为借款提供抵押担保，但未按照担保法的规定办理抵押登记，并不导致抵押权的设立，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为借贷关系，根据民事法律行为成立的要件意思表示要真实，周伟、杨春皊与友诚房地产公司签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，真实的意思表示是为借款提供抵押担保，该房屋买卖合同不应得到法律的保护，周伟、杨春皊与友诚房地产公司应去房产管理部门涤除该房屋销售合同备案登记；2、关于友诚房地产公司与原告签订的定购协议、补充合同效力的问题。双方虽然未签订正式的房屋买卖合同，但双方在房屋定购单中对房屋的位置、房号、单价、面积、总价、付款方式、签约时间等商品房买卖合同的主要条件均予以议定，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定，原告亦依照约定支付了大部分房款，友诚房地产公司也交付了涉案房屋，原告将涉案房屋实际占有对外出租至今，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，应认定原告与友诚房地产公司就涉案房产的买卖合同有效。第三人称其房屋备案在前，买卖合同在后，原告购买房屋时应去核实房屋有没有备案。涉案房屋已备案到周伟、杨春皊名下，原告没有在购买该房屋时到房地产管理部门进行核实，但通常情况下，购房人从房产开发商售房处购买新开发房屋，较少会去房地产管理部门去查看房屋状态，且周伟、杨春皊的房屋备案真实目的并不是买卖该房屋，原被告双方签订的购房协议应予以支持；3、确认涉案房屋所有权归属及办理房屋产权登记的问题。冀永民、黄辉、刘支援、杨富来基于和友诚房地产公司之间达成的房屋买卖意向，并已支付大部分房款，剩余房款未支付是因友诚房地产公司未履行补充协议中第三阶段和第四阶段约定的先履行义务，原告请求友诚房地产公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，理由正当，应予以支持，双方未约定办证费用的承担，各自按国家规定承担相应的办证费用；4、关于原告尚未支付剩余房款问题。根据友诚房地产公司与原告双方签订的定购协议、补充合同，原告尚有290万元购房款未支付，目前有75号楼101号、102号、104号、201号、301号共5套房屋存在争议，友诚房地产公司没有按约定为原告办理备案等相关手续，周伟、杨春皊称案涉房屋其备案时的成交金额是友诚房地产公司当时销售的价格，75号楼101号、102号、104号、201号、301号5套房屋备案到他人名下显示的交易价格分别为889519元、1291429元、2173282元、6233720元、6233720元，因101号、104号、201号、301号房屋不在本案中处理，截止目前友诚房地产公司仍未按协议履行为原告办理上述4套房屋相关手续，综合参考原被告签订补充协议的总价款，该四套房屋的价值应远大于原告尚未支付剩余房款，且剩余房款问题原告的诉请中未涉及，被告在本案中未主张，因此本案中不予审查。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十条、第四十一条、第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告淮北市友诚房地产有限公司与第三人周伟、杨春皊于本判决生效之日起10日内至淮北市房地产管理局涤除中国矿业设备博览城75幢102号商品房预（销）售登记备案；二、被告淮北市友诚房地产有限公司于本判决生效之日起20日内协助原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来办理中国矿业设备博览城75幢102号房屋的产权登记手续。案件受理费7300元，由被告淮北市友诚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  武啸伟审 判 员  张庆红人民陪审员  张全军二〇一八年三月六日书 记 员  戚欢欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。