北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初20564号原告：北京信息基础设施建设股份有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路10号（中关村瀚海国际大厦一层23号）。法���代表人关继发，董事长。委托诉讼代理人周博，北京卓纬律师事务所律师。委托诉讼代理人郜晓礼，北京卓纬律师事务所律师。被告：北京盛泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街11号。法定代表人:关钢，总经理。委托诉讼代理人:马戈，北京启达律师事务所律师。原告北京信息基础设施建设股份有限公司（以下简称信息基建公司）与被告北京盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰物业公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信息基建公司委托诉讼代理人周博、郜晓礼，被告盛泰物业公司委托诉讼代理人马戈到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告信息基建公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令盛泰物业公司腾退并返还我公司所有的中关村瀚海国际大厦(以下简称瀚海大厦)地下夹层994.76平方米、地下一层108.02平方米、地下二层60.54平方米、地下三层61.02平方米；2、请求判令盛泰物业公司赔偿非法占用上述地下面积给我公司造成的经济损失(诉讼中变更为占地使用费)人民币33061525元；3、请求判令由盛泰物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司系瀚海大厦的唯一合法所有权人，盛泰物业公司自2005年9月1日起至今持续非法占用我公司所有的瀚海大厦地下面积4023平方米。具体如下：1、盛泰物业公司自2005年9月1日起至今占用该大厦地下夹层994平方米，作为职工食堂并进行盈利性经营，给我公司造成经济损失人民币10523975元（计算方式：占用面积994*2.5元/平米*天数4235天=10523975元，应计算至实际腾退交付日暂计算至2017年4月10日）；2、盛泰物业公司自2005年9月1日起至2014年4月1日占用大厦地下一层330平方米、地下二层980平方米、地下三层709平方米、地下四层780平方米，总计2799平方米，作为其库房和宿舍使用，给我公司造成经济损失人民币21902175元（计算公式：占用面积2799平方米*2.5元/平米*天数3130天=21902175元）；3、盛泰物业公司自2014年4月1日起至今占用大厦地下一层108平方米、地下二层61平方米、地下三层61平方米，总计230平方米，作为其库房和宿舍使用，给我公司造成经济损失人民币635375元（计算公式：占用面积230平方米*2.5元/平米*天数1105天=635375元，应计算至实际腾退交付日暂计算至2017年4月10日）。盛泰物业公司的上述行为违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，侵害了我公司对该大厦地下面积的财产权益，给我公司造成了经济损失，故诉至法院。被告盛泰物业公司辩���，信息基建公司所诉与事实不符。我公司自2004年开始，受信息基建公司的委托对瀚海大厦进行物业管理，我公司作为物业管理企业对瀚海大厦实施的物业管理行为并不是非法的占有行为，故不存在非法占用其面积问题。瀚海大厦员工食堂是经信息基建公司委托和认可的，我公司接手管理食堂以来其从未为我公司办理过营业执照，只是办理了餐饮服务许可证，故我公司经营没有营利性。2014年新物业公司进驻，我公司已将所有房屋均移交给新物业公司，因涉及到食堂餐卡余额的处理，信息基建公司当时不接收还让我公司处理完剩余餐卡费用，为此我公司当时还管理一段时间，直至购买餐卡的员工将所有余额用完后，我公司提出撤出，但其不同意我公司拆除里面的设备，也不同意给付我公司装修的补偿，故至今未办理交接。现食堂的门锁着，但是我公司和信息基建公司都有钥匙，其随时可以进入房屋。此外，我公司在撤出大厦后已另行起诉信息基建公司给付物业费，我公司认为其提起本案诉讼就是为了达到不交或少交物业费的目的，且即使如其所诉，我公司存在非法占用房屋的事实，那么其在10余年后再提起本案诉讼，要求支付占用费的请求也已超过诉讼时效。综上，我公司认为其起诉无事实和法律依据，恳请依法驳回。本案在审理过程中，双方当事人围绕诉辩意见依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据，本院认定如下事实：位于北京市海淀区彩和坊路10号的瀚海大厦由北京中关村信息工程股份有限公司（以下简称中关村信息公司）开发。信息基建公司于2004年1月注册成立。2005年12月，经北京市发展和改革委员会批准，信息基建公司吸收合并中关村信息公司，中关村信息公司于2006年6月29日注销登记。盛泰物业公司注册成立于2001年9月，具有物业服务企业三级资质。2004年10月20日,中关村信息公司（委托方、甲方)与盛泰物业公司中关村瀚海国际大厦分公司（受托方、乙方，以下简称瀚海大厦分公司）签订《前期物业管理委托合同》（以下简称物业合同），合同主要条款规定，甲方将瀚海大厦委托乙方实行物业管理。物业类型为甲级写字楼。乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：本大厦建筑共用部位的维修、养护和管理；本大厦共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本大厦所属区域内的市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；本大厦所属区域内的公用绿地、���木的养护和管理；本大厦附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；本大厦所属区域内的公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取应缴费用：1.物业管理服务费；2.车位出租费及停车管理费；3.代收代缴费用。委托管理期限自2004年10月30日零时起至本大厦成立业主委员会，并签订正式物业管理委托合同时止。甲方在合同生效之日起30日内向乙方提供300平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。本项目负一层及地上第四层的物业管理服务事宜，由乙方与业主另行商定。物业合同订立后,中关村信息公司向瀚海大厦分���司提供了开办经费、物业用房等条件,瀚海大厦分公司进驻大厦开展对瀚海大厦的物业管理服务工作。2006年7月，信息基建公司取得瀚海大厦（地上13层、地下4层）房屋产权的初始登记，依据产权证书的记载，大厦建筑面积为40365.05平方米。依据产权证所附北京市房屋登记表的记载，大厦-1层建筑面积5313.33平方米，共有分摊面积为192.12平方米；-1层夹层建筑2531.66平方米，共有分摊面积为90.73平方米；另有人防建筑面积6565.3平方米及地下2-3层汽车库(含自留)建筑面积15274.6平方米不在总建筑面积之内。2014年7月，瀚海大厦成立业主委员会，并决议选聘新的物业管理企业。2014年10月24日,中关村瀚海国际大厦业主委员会（甲方，以下简称瀚海大厦业委会）与盛泰物业公司（乙方）及新选聘的物业管理企业北京经中太联首源物业管理有限公司（丙��，以下简称首源物业公司）三方签订了《海淀区中关村瀚海国际大厦物业项目交接协议》（以下简称交接协议），协议约定三方于2014年10月31日16时前完成交接工作，乙方应与丙方交接物业管理用房、公共区域、共用设施设备、物业项目相关的业主资料、设施设备运行和维护保养资料、开发商移交的技术图纸、设备检验等物业基础资料；三方确认在上述时间节点以前丙方与乙方共同对物业项目物业管理用房、公共区域、公共设施设备、公共设施设备间、地下停车场等逐项进行现场现状交接，三方法律责任以三方对某一事项签字时点为依据，签字前的物业管理责任归乙方负责，签字后的物业管理责任归丙方负责。甲方向乙方提供两间办公室，用于乙方与物业主结算物业服务费、车位管理费、电费、冷水费等费用，清缴相关费用结束后，乙方及时将两间办公室移交给甲��。协议签订后，盛泰物业公司与首源物业公司办理了瀚海大厦的物业交接手续。盛泰物业公司撤出对瀚海大厦的物业管理。再查，诉讼中，信息基建公司与盛泰物业公司分别向本院提交了瀚海大厦《房屋土地测绘技术报告》（以下简称测绘报告），该测绘报告为信息基建公司委托测绘单位于2006年8月出具，其中“中关村西区公共通信机房及商务写字楼公用面积分摊说明”载明：“中关村西区公共通信机房及商务写字楼包括地下四层及夹层，地上十三层及房屋附属层。其中地下四层为汽车库（人防），地下二至三层为汽车库，地下一层为通讯机房，地下夹层为职工餐厅，地上一层为商业，二至十三层为办公用房等。一、全楼共同分摊部位：地下四层：水池、吸水井、水泵房、污水泵房。地下一层：热换站、水泵房、动力站、分界室、变配电室、应急电源配��室。地下夹层：空调机房。二、由四层办公和地下一层通讯机房共同分摊部位：地下一层：进线室、柴油发电机房、油箱间。三、由地下一层通讯机房独自分摊部位：地下室三层：管道井。地下二层：管道井。地下一层：楼梯间、前室、电梯间、电梯厅、男女卫生间、弱电间、走道、垃圾间、管道井、风井”。依据该报告所附房屋建筑面积分户计算明细表及房屋分层平面示意图显示，汽车库建筑面积为14641.37平方米，负一层分别包括01-06号房、电力室，地下夹层包括备用间、餐厅1、餐厅2(994.77平方米)、管理用房516.07平方米等，地下一层包括分界室、备用间、机房、配电室等动力站室及通讯机房，地下二层、三层均为车库，地下四层为水泵房、水井和人防面积。诉讼中，本院组织双方当事人进行了现场勘验，勘验信息基建公司在本案诉讼中主张返还的地下��层994.76平方米、地下一层108.02平方米、地下二层60.54平方米、地下三层61.02平方米面积的现状。勘验过程中，信息基建公司称其主张的地下一层、二层、三层的面积，在2017年4月其起诉后发现涉及的房屋门已经开了，于是其自行进驻使用。地下夹层的餐厅已上锁未使用，经盛泰物业公司留守人员用钥匙打开锁后，餐厅内存放有盛泰公司购置的餐饮设施、设备。餐厅旁边有1间标号为“夹19”的小房，该房内仍存放有盛泰物业公司的办公设备，盛泰物业公司称该房系依据交接协议大厦业委会提供给其处理撤场善后事宜的临时办公室。诉讼中，因双方当事人对地下夹层餐厅经营的由来产生争议，信息基建公司主张盛泰物业公司系非法占有使用，盛泰物业公司则主张系信息基建公司为售房提供配套条件而委托其经营管理。为此，本院从盛泰物业公司另行起诉信息基建公司物业服务合同纠纷案中调取了信息基建公司向本院提交的盛泰物业公司于2006年3月向中关村信息公司出具的“关于筹建大厦职工食堂的申请”及信息基建公司作为产权单位出具的“无偿使用证明”，其中盛泰物业公司在申请中，提出其进驻物业管理后大厦业主及单位多次向其提出尽快解决员工就餐问题，为此其建议筹建职工食堂，建成后由其负责日常管理，年终结算按利润分成，该申请下方有中关村信息公司负责人签署的同意意见；无偿使用证明为2005年1月4日中关村信息公司所出具，内容为瀚海大厦地下一层无偿提供给盛泰物业瀚海分公司使用，期限为10年。该案中，信息基建公司以上述证据证明其与盛泰物业公司存在合作关系并非单纯的物业服务合同关系，不应向盛泰物业公司支付上述面积的物业费。经法庭质证，信息基建公司系申请上的内容并未实际履行，其从未从盛泰物业公司处取得利润分成。盛泰物业公司诉讼代理人对此未予发表质证意见。诉讼中，经本院征询双方当事人意见能否在诉讼中自行交接涉案员工餐厅，盛泰物业公司称随时可配合交接，并自行将餐厅内属于其的动产和添附物撤走；对此，信息基建公司称同意交接，但又表示称盛泰物业公司欠新物业公司物业费，交接时可能会有问题，希望法院现场监督参与。现该餐厅至今未办理交接手续。诉讼中，信息基建公司另提供了相关行政机关核发的北京市公共停车场经营备案证、地下室使用登记备案证、人防工程使用证，用以证明其对地下一、二、三、四层享有合法的使用权。对此，盛泰物业公司称上述证件均系其撤出后所办理，不足以证明信息基建公司的主张。此外，信息基建公司还提交了首源物业公司提供的委托出租房间钥匙交接表、盛泰物业公司占用大厦地下部分库房的证明、库房委托管理协议，以证明餐厅经营至2017年4月中旬停止经营，盛泰物业公司仍占有原物业办公及其为餐厅员工提供食宿使用的房屋未予交接，首源物业公司在与其结算库房委托管理费时扣除了盛泰物业公司仍占用部分面积的费用。此外，信息基建公司还提交了盛泰物业瀚海分公司与第三方签订的库房租赁协议及案外第三方出具的大厦地下库房使用情况说明，以证明盛泰物业公司非法占有使用其地下面积拒绝腾退房屋并获取收益。对此，盛泰物业公司主张其系基于物业管理占有使用了部分地下库房及备用间，作为办公用房及员工餐厅的库房及员工宿舍使用，其已按时办理了物业移交手续并不存在非法占用情况。本院认为，依据本案双方当事人诉辩意见，信息基建公司基于其作为瀚海大厦产权人及地下人防工程使用权人的身份，要求盛泰物业公司返还非法占用的部分地下面积并赔偿由此给其造成的损失。本案审理中，经本院现场勘验，除位于大厦夹层的餐厅及旁边标号为“负19”的小屋外，信息基建公司已自行收回了其主张的由盛泰物业公司非法占用的位于地下一、二、三层的房屋，故本院对其该部分请求，不予支持。对于未返还的员工餐厅，信息基建公司虽主张系盛泰物业公司非法占用，但结合双方当事人诉辩意见及信息基建公司在另案中己方提交的证据表明，员工餐厅的开办系为方便大厦业主及所属单位员工就餐所设立，取得了信息基建公司的前身中关村信息公司的认可并协助盛泰物业公司办理了相关证照手续，并一直经营至盛泰物业公司撤出物业项目之时，故信息基建公司主张盛泰物业公司系非法占有使用员工餐厅，证据不足，本院对其该诉讼主张不予采信。��于上述餐厅的返还问题，盛泰物业公司现已撤出物业管理项目，且表示已处理完毕餐厅预付卡费的善后遗留问题，具备交接条件，故其应将员工餐厅交还给信息基建公司，本院对其该请求予以支持。对于餐厅旁边标号为“负19”的小屋，结合本案现有证据及现场勘验，该房间系盛泰物业公司在撤出物业管理项目时，经与瀚海大厦业委会、新物业公司签署交接协议中约定的留给盛泰物业公司解决善后问题的办公用房，并非系盛泰物业公司非法占用，相关返还问题可依据交接协议的约定另行解决。对于信息基建公司要求盛泰物业公司给付其非法占有使用瀚海大厦地下各层面积用于库房、办公使用所产生的占地使用费的请求，结合本案查明事实，中关村信息公司系涉案瀚海大厦的开发商，盛泰物业公司系受中关村信息公司委托，为瀚海大厦提供物业管理服务的��期物业管理企业；除员工餐厅外，依据双方提交的测绘技术报告、大厦公有面积分摊说明、大厦各楼层平面示意图等证据及庭审陈述，表明信息基建公司所主张的由盛泰物业公司非法占用的地下面积，均为瀚海大厦的配套设施用房，除物业管理用房外，还包括大厦附属的备用间、值班室、设施设备的管理用房等，其性质并非为信息基建公司所专有专用；本案中，双方在盛泰物业公司进驻大厦提供物业管理服务时对上述用房办理交接时并未对上述房间或面积使用的具体用途、对价、使用期限等作出明确约定，但从常理上讲，作为大厦开发商的信息基建公司在向物业管理企业交付物业管理项目时理应是在其认可或允许物业管理企业使用的范围内交付相应的房屋钥匙或面积，且自盛泰物业公司进驻大厦提供物业服务至其撤场长达10年的时间内，信息基建公司作为大厦的开���商及产权人一直未就此提出过任何异议或主张过权利，应视为其对长期以来所形成的上述面积使用现状的认可，故其主张盛泰物业公司非法占有使用上述大厦地下面积，构成侵权，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。对其基于上述主张，以盛泰物业侵犯其合法财产权益为由，要求盛泰物业公司给付占地使用费的请求，亦缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。对于餐厅使用费问题，诉讼中，虽双方当事人就自行交接的具体事宜未能达成一致，但盛泰物业公司在解除前期物业服务合同且处理完毕餐厅预付卡费的善后事宜后，负有主动撤出经营场所之义务，现其提供的证据不足以证明信息基建公司拒绝接收涉案餐厅，导致损失扩大，侵犯了信息基建公司的财产权益，故其应当向信息基建公司支付相应的使用费用；具体时间及标准，由本院结合当事人的过错程��、标的物的使用性质，参照相应的市场标准予以酌定。对于信息基建公司主张的盛泰物业公司撤场后仍占有未交付的地下一、二、三层面积的使用费问题，依据物业交接协议，盛泰物业公司已办理完毕交接手续，接收方并未此向盛泰物业公司提出异议，在本院现场勘验时，信息基建公司亦已实际接收上述面积，现信息基建公司提交的证据不足以直接证明盛泰物业公司在撤场时拒绝交付上述面积，故本院对其该部分所对应的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、被告北京盛泰物业管理有限公司向原告北京信息基础设施建设股份有限公司腾退并交付位于中关村瀚海国际大厦地下夹层的员工餐厅，于本判决生效后十日内执行；二、被告北京盛泰物业管理有限公司给付原告北京信息基础设施建设股份有限公司员工餐厅的占有使用费，按每日1500元计算，自二○一七年五月一日起算至餐厅实际交付之日止，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告北京信息基础设施建设股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207108元，由原告北京信息基础设施建设股份有限公司负担183554元，已交纳103554元，于本判决生效后7日内交纳8万元；由被告北京盛泰物业管理有限公司负担23554元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 靖代理审判员  郭文成人民陪审员  王 鲁二〇一八年三月十六日书 记 员  宁晓栩