湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0104民初1420号原告万宗祥，男，汉族，1954年3月1日生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人（特别授权）冉慧军，湖北创智律师事务所律师。被告张玉娟，女，汉族，1971年4月24日生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人（一般授权）章建涛，湖北润丰律师事务所律师。被告杜伟鸣，男，汉族，1995年6月12日生，住址同上，委托诉讼代理人（特别授权）张玉娟，系母子关系。被告唐冬香，女，汉族，1940年1月7日生，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人（特别授权）张玉娟，系婆媳关系。第三人章自宏，男，汉族，1956年11月25日生，住武汉市硚口区，第三人黄五喜，男，汉族，1968年7月11日生，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人（特别授权）黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。第三人向莉，女，汉族,1959年11月11日生，住武汉市硚口区，第三人湖北省武汉市长江公证处，住所地武汉市硚口路160号武汉城市广场**楼。法定代表人钟琥，系该单位主任。委托诉讼代理人（一般授权）张健，湖北原道律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）林洁，系该单位员工。第三人中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地武汉市江岸区中山大道988号。法定代表人陈祥麟，系该行行长。委托诉讼代理人（一般授权）王伟炜，系该单位员工。原告万宗祥诉被告张玉娟、杜伟鸣、唐冬香、第三人章自宏、黄五喜、向莉、武汉市长江公证处（以下简称长江公证处）、第三人中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称工行江岸支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年2月22日、2018年1月2日、2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告万宗祥及其委托诉讼代理人冉慧军、被告张玉娟及其委托诉讼代理人章建涛、第三人章自宏、第三人黄五喜的诉讼委托代理人黄艳明、第三人向莉、第三人武汉市长江公证处的委托诉讼代理人张健、林洁、第三人工行江岸支行的委托诉讼代理人王伟炜到庭参加诉讼。案件审理过程中，原被告杜昌斌于2016年9月23日死亡，本院依法追加其配偶张玉娟、其子杜伟鸣、其母亲唐冬香参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宗祥向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告、被告杜昌斌、第三人章自宏签名的《武汉市存量房买卖合同》无效。2、依法确认位于武汉市硚口区解放大道201号1栋5单元6层2号建筑面积84.94平方米房屋的产权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月17日，原告与向莉协议离婚，约定位于武汉市硚口区解放大道201号1栋5单元6层2号归原告所有，该房屋产权于2000年10月14日登记在原告名下。2010年7月1日，向莉、黄五喜、章自宏假冒原告之名向武汉市硚信公证处（后更名为长江公证处）进行虚假的委托第三人章自宏卖房的公证，2010年9月7日，公证处出具了公证书。2010年9月21日，章自宏凭此公证书以29.73万元的价格与被告杜昌斌签订了《武汉市存量房买卖合同》。并于2010年9月26日将该房屋过户到被告杜昌斌名下。2011年4月1日，杜昌斌将该房屋抵押给第三人工行江岸支行借款35万元，并于2011年4月6日办理了他项权登记。原告自2004年至2011年11月在广东工作。直至2010年11月底才得知涉案房屋被卖。经原告多次交涉，公证处于2010年12月27日撤销了公证书。但是房屋产权问题一直未解决。原告认为，章自宏的代理行为为无权代理，不具有引起物权变动的效力，且杜昌斌与章自宏同为一家典当行的经营者，对无权处分是明知的。因此杜昌斌不构成善意取得。为此，原告提起诉讼。被告张玉娟、杜伟鸣、唐冬香辩称，1、杜昌斌取得涉案房屋构成善意取得。首先，杜昌斌出于对公证文书的信赖而签订房屋买卖合同，系属善意。其次，此纠纷历经多次诉讼，相关证据证明系向莉、黄五喜弄虚作假，骗取委托代理的公证文书进行涉案房屋的转让，在此过程中，杜昌斌并无过错，也不知晓章自宏系无权处分人。此外，从刑事案件调查结果来看，仅黄五喜存在恶意欺诈的犯罪事实，公安机关并未反馈杜昌斌存在欺诈、串通、恶意骗取等不法行为或有其它过失，杜昌斌不存在恶意事实，杜昌斌也不构成最高法司法解释中规定的恶意情形。2、涉案房屋系以合理的对价转让。首先，评估公司出具的《房地产交易课税评估单》确认的评估价格为29.73万元，涉案房屋交易价格与评估价相同，可知涉案房产以合理对价转让。其次，物权法106条规定，善意取得构成要件要求以合理的价格转让，并不要求以合理价格支付，本案善意取得适用物权法106条，是否实际以合理价格支付，并非本案善意取得构成要件。3、涉案房产办理了转让过户登记，且生效判决书也判决杜昌斌合法取得涉案房屋所有权。第三人章自宏辩称，我不同意原告的诉讼请求。1、卖房的过程都是向莉亲自参与的，我不认识万宗祥。2、我没有卖房子，我只是要求向莉将向我借款的6万元还给我。向莉因为儿子结婚，向我与杜昌斌一起经营的寄售行借了6万元，并将房产证件押在我那里。后来我退出了寄售行，杜昌斌接手寄售行的所有事宜，债权债务就由杜昌斌接手了，因此，房子的事情与我无关。第三人黄五喜辩称，对原告的第一、第二项诉求没有异议，黄五喜在本案中应当是以万宗祥的代理人的名义出现，向莉与万宗祥曾经是夫妻关系，向莉对万宗祥出具的手续是知情的。事后万宗祥否认黄五喜的身份是出于其他原因，黄五喜没有过错。2000年时房屋登记在原告名下，原告没有尽到妥善保管房产证、土地证的义务，具有不可推卸的责任。向莉在本案中应当承担主要责任。第三人向莉辩称，对原告的诉讼请求无异议。长江公证处辩称，1、公证处不是诉争房屋的权利人，也不是权利人的相对人，原告的诉求与公证处没有法律上的权利与义务关系，请求法院根据本案事实依法判决。2、公证处依公证程序进行公证，不违反法律规定。根据相关法律规定，当事人提交的材料应当合法公证，公证员在办理公证时，依法审查了相关材料，尽到了审查义务，并出具了公证书，不违反法律规定。3、本案某些当事人存在恶意串通、故意欺骗公证处的行为，公证处依法撤销了相关公证书，根据法律规定，公证书撤销后，公证书证明的内容自始无效。根据相关法律规定，当事人提供虚假材料导致公正内容无效的，应当直接向授权人主张权利。4、原告未尽到妥善保管证件的义务，也未对诉争房屋进行保全措施，导致了损失的扩大。工行江岸支行辩称，1、我行与杜昌斌、张玉娟存在借款合同关系，双方合同为真实意思表示，内容合法，且在房地局办理房屋他项权利登记，我行对涉案房屋享有合法有效的抵押权；2、我行为善意取得人，根据物权法相关规定，我行在与杜昌斌、张玉娟办理个人房屋抵押贷款业务过程中，并不了解杜昌斌、张玉娟取得涉诉房屋所有权时存在瑕疵的情况，以合法合理的借款利率发放了35万元的贷款，且在房地部门办理了正式的他项权登记，应受到法律保护。本院经审理查明如下事实：万宗祥与向莉原系夫妻。2010年9月17日，万宗祥与向莉协议离婚，约定位于武汉市硚口区解放大道201号1栋5单元6层2号归万宗祥所有，该房屋于2000年登记在万宗祥名下。2010年7月1日，黄五喜假冒万宗祥之名与向莉向武汉市硚信公证处申请委托公证。2010年9月7日，武汉市硚信公证处出具（2010）鄂硚信证字第005531号《公证书》，内容为向莉、万宗祥委托章自宏出售上述房屋，并代收售房款，代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续，委托期限自2010年7月1日至2011年6月30日。2010年9月21日，章自宏以万宗祥和向莉的委托代理人的身份与杜昌斌签订《武汉市存量房买卖合同》，约定万宗祥将上述房屋以297300元的价格出售给杜昌斌。2010年9月26日，涉案房屋登记在杜昌斌名下。2010年12月17日，武汉市硚信公证处经调查核实，万宗祥并未到公证处办理委托公证，亦没有在委托书上签名，上述公证系向莉串通他人提供虚假的身份证明，采取冒名顶替的方式在公证员不知情的情况下办理，因此武汉市硚信公证处作出《关于撤销（2010）鄂硚信证字第00531号公证书内容的决定》，撤销（2010）鄂硚信证字第00531号公证书。同日，武汉市硚信公证处向武汉市硚口区房地局发函，告知房地局上述公证书已被撤销。2011年3月25日，工行江岸支行与杜昌斌签订《个人购房借款/担保合同》，杜昌斌的妻子张玉娟作为共同借款人在合同上签名捺印并出具《共同还款承诺书》，合同约定杜昌斌、张玉娟以涉案房屋为抵押向工行支行借款350000元用于购买武汉市硚口区解放大道201号1栋6层2号房屋，贷款期限为60个月。2011年4月1日，涉案房屋在武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记手续，之后工行江岸支行向杜昌斌发放了贷款。后因杜昌斌、张玉娟未按月还款，工行江岸支行于2016年8月向武汉市江岸区人民法院起诉。武汉市江岸区人民法院经缺席审理后于2017年1月6日作出（2016）鄂0102民初4533号《民事判决书》，判决杜昌斌、张玉娟向工行江岸支行偿还借款本金274870.67元及利息102093.36元，并判决工行江岸支行对杜昌斌名下的涉案房屋依法进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。现该房屋被武汉市江岸区人民法院查封。另查明，2010年5月至7月，向莉和黄五喜一同向润福寄售行借款11万元，其中6万元是由章自宏处理的，另外5万元借款由范正友全权处理，并以涉案房屋的房产证和土地证作为抵押。杜昌斌、章自宏原为润福寄售行的合伙人。章自宏后退出润福寄售行，润福寄售行由杜昌斌负责。2016年2月，黄五喜因伪造涉案房屋的两证被判处有期徒刑7个月。本院认为，本案的争议焦点在于章自宏以原告和向莉的委托代理人的身份与杜昌斌签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效？根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本院已查明，原告与向莉于2010年9月17日协议离婚，双方约定了诉争房屋系原告所有；其次，黄五喜提供虚假的身份证明以原告之名与向莉办理了委托公证，该公证书已在2010年12月27日被撤销；再次，章自宏以委托代理人的身份与杜昌斌签订房屋买卖合同之时，该房屋已属于原告个人所有。因此，原告作为涉案房屋的合法所有权人并未委托章自宏售房，章自宏以原告和向莉的委托代理人的身份与杜昌斌签订房屋买卖合同亦未得到原告的追认，而杜昌斌与章自宏原均为寄售行的合伙人，杜昌斌与向莉之间存在债权债务关系，难以认定杜昌斌在受让该房屋中属于善意，且被告未举证杜昌斌曾向原告支付相应的对价。故章自宏以原告和向莉的委托代理人的身份与杜昌斌签订的《武汉市存量房买卖合同》应当无效，涉案房屋的所有权人应为原告。本案中，工行江岸支行已将诉争房屋设立了他项权登记，取得了诉争房屋的抵押权，因此，原告仅能在工行江岸支行对诉争房屋的抵押权解除之后办理过户手续。因杜昌斌已经死亡，其继承人可以债权对向莉及其他债务人另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，判决如下：一、第三人章自宏以原告万宗祥和第三人向莉的委托代理人身份与杜昌斌签订的武房字【03】第10165548号《武汉市存量房买卖合同》无效。二、武汉市硚口区解放大道201号1栋5单元6层2号房屋归原告万宗祥所有。案件受理费7670元，公告费1050元，由被告张玉娟、杜伟鸣、唐冬香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓丹人民陪审员  刘文玲人民陪审员  朱俊南二〇一八年三月二十六日法官 助理  邱艳红书 记 员  刘 桦