广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终374号上诉人(原审被告)：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。法定代表人：叶南雄。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘秀珍，女，汉族，1974年3月24日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区，委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（下称德亿公司）与被上诉人刘秀珍因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2017年3月13日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、告支付原告逾期交房违约金22624元（自2015年10月22日至2016年12月8日共413天，违约金按日万分之三点五计算；自2016年12月9日至2016年12月30日共21天，违约金按日万分之五计算，减去被告已支付的36480元)；2、逾期未支付逾期交楼违约金的补偿款50000元；3、逾期未取得交楼所须全部证件的补偿款50000元；4、诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：原告与被告于2014年6月27日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××区淡水××星河东路××花园（××）3E幢1006号房。面积为66.41平方米，总价为381193元。原告首付161193元，剩余部分采用按揭方式支付。合同第八条约定，被告应于2015年8月30日前交房，逾期交房须按日支付原告已交付房价款万分之五的违约金。但被告一直未按合同约定交房，2016年12月9日，原被告双方签订一份《逾期交楼补偿确认函》，该函约定被告从2016年6月30日开始支付逾期交房违约金至2016年12月8日，如逾期未付，增加支付补偿款5万元；逾期未取得交楼所须的全部证件，增加支付补偿5万元。该确认函签订后，被告只支付了36480元违约金，余款便拒绝支付。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请判如所请！原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、发票、发放贷款凭证；3、逾期交楼补偿确认函。被告德亿公司辩称，我方提交的证据2-10才是交楼的全部证件。原告都签了逾期交楼确认书。交楼日期以买卖合同中第8条和补充协议中第9条的约定为准。对于逾期交楼确认函中的赔偿标准，我方认为约定交楼日期应该是合同中第8条约定日期往后推3个月，故我方没有违背合同，违约金已支付到原告帐上。关于是否有逾期交楼证件，不一定要有《竣工验收备案表》，涉案楼盘验收早已完成，我方对补偿确认书的第2项也履行了，并不存在违约情况。关于扣款可以双方协商。被告德亿公司向本院提交如下证据：1、《竣工验收备案表》；2、《建设工程规划划验收合格证》；3、《关于名苑星河湾花园三期商住楼项目的竣工环保意见》；4、《防雷装置验收意见书》；5、《建设工程消防验收意见书》；6、《建设工程配套的燃气工程项目竣工验收备案意见表》；7、《人防工程竣工备案表》；8、《无动力污水处理装置竣工验收表》；9、《建设工程规划验收合格通知书》；10、《房屋白蚁防治工程验收合格证》；11、《入伙公告》；12、《单元签收单》、《前期物业管理服务协议（存根）》；13、《网上银行电子回单》；14、《单元签收单》、《前期物业管理服务协议（存根）》。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2014年6月27日，原告与被告德亿公司签订合同编号为惠阳（2014）00004133的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告以出让方式取得惠州市惠阳区淡水大埔星河东路地块的土地使用权，并取得惠阳区房产管理局批准的商品房预售许可证，证号为：惠阳房预许字（2014）第015号；原告向被告德亿公司购买被告开发建设的名苑星河湾花园（三期）3E幢10层06号房（下称涉案房屋），单价5740元/㎡，房屋建筑面积66.41㎡，总房价为381193元；首付已付款161193元，银行按揭220000元；其中第八条约定交付期限：出卖人应在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的涉案房屋交付给买受人；第九条约定逾期交房违约责任：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”；第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；3、按第2条所指0.01%违约金按日计算。《补充协议》第九条约定，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任；第十四条约定，合同中填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）；除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。……在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订前，原告向被告德亿公司支付购房首付款161193元；2014年10月21日，中信银行惠州分行根据与原告签订的《个人住房借款合同》依约将原告贷款220000元直接支付至被告德亿公司银行账户。由于被告未按约定期限交楼，2016年12月9日，被告德亿公司向原告出具《逾期交楼补偿确认函》（以下简称确认函），原告签名认可。该确认函确认：1、逾期交楼违约金标准变更为日万分之三点五；2、补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日；按揭客户，自备案合同约定的交楼日或放款已经到账日两个日期中以在后的日期开始计算至2016年12月8日止；3、开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户；如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主；4、开发商保证在本确认函出具之日起15个工作日内取得交楼所需全部证件，逾期，开发商增加补偿价额5万元给业主；5、本确认函自签署之日起生效。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格，2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格;2016年12月28日，被告向原告银行账户支付违约金36480元；2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐被告涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，被告在惠州日报刊登公告，告知包括原告在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日办理入伙手续。原告在2017年5月22日办理收楼手续。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与被告德亿公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及确认函，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约向被告支付全部房款，但被告德亿公司未在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，违反合同约定，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。而确认函对合同中关于违约责任的条款进行了变更，故违约金的计算应以确认函为准，即为18621.45元（以381193元为基数，每日按0.035%的标准从2015年10月22日起计算至2016年12月8日止计413天，原告请求从2015年10月22日开始计算，不违反法律规定，也不违反合同和确认函的约定，本院应予支持；但应扣减被告已支付给原告的违约金36480元）。原告提出应将违约金计算至2016年12月30日，不符合确认函的约定，本院不予支持；被告提出违约金的计算期限应按《补充协议》的约定扣减90天的主张，因在原被告签订《补充协议》之后，被告向原告出具了确认函，而确认函已变更原来合同和补充协议中关于违约金的约定，故违约金的计算应以确认函为依据，对被告主张，本院不予支持。被告德亿公司按确认函约定的期限内向原告支付违约金36480元，履行了《确认函》约定的部分违约金，但未足额支付违约金给原告，应按照确认函及未履行部分的比例向原告支付补偿金16897.42元（18621.45元/55101.45×50000元）。原告请求按照约定支付全部补偿款5万元的主张，缺少事实和法律依据，也不符合公平原则，故本院不予支持。原告请求被告支付逾期未取得交楼所需全部证件的补偿款50000元，由于被告德亿公司已于确认函约定日期前取得交楼所需全部证件，并于2017年1月10日公告通知原告收楼，故原告该项诉请没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司支付原告刘秀珍逾期交房违约金18621.45元（已扣减被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司已支付给原告刘秀珍的违约金36480元）；二、被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司支付原告刘秀珍逾期未支付违约金的补偿金16897.42元；三、驳回原告刘秀珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2752元，由被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担1000元，原告刘秀珍负担1752元（原告刘秀珍已预交2752元）。当事人二审的意见上诉人德亿公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：就被上诉人购买上诉人开发的惠阳“名苑?星河湾项目”三期涉案房屋，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该合同第8条约定交付期限为2015年8月30日，该合同补充协议第九条约定逾期交付在9O天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交付的违约责任，逾期超过9O天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任;同时，补充协议第六条约定，买受人收楼时，应当按照合同约定付清房款及政府规定的各项费税;按揭方式付款的，还须按揭银行已将按揭款付至出卖人账户;否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不属出卖人违约。2016年12月9日，就逾期交楼事宜，上诉人与被上诉人签订《逾期交楼补偿确认函》，约定自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日，按照日万分之三点五支付逾期交楼违约金给被上诉人。该确认函签署后，上诉人在依据补充协议第九条约定扣减不视为违约的9O天后向被上诉人支付了补偿款，被上诉人并未向上诉人提出异议，后直接诉至法院，认为上诉人支付的补偿金不足，要求赔偿。原审判决认为不能扣减9O天，故此判决上诉人补足违约金，并判决上诉人支付被上诉人逾期未支付违约金的补偿金。上诉人认为:确认函中约定上诉人承担逾期交楼补偿的期限是“自备案合同约定的交楼日期至2O16年12月8日”，并未约定按照各案合同第8条的约定的期限，补充协议也是备案合同的组成部分，补充协议第九条的约定实际上已将商品房买卖合同第8条约定的交搂时间推迟了9O天，因此，确认函中“备案合同约定的交楼日期”不是商品房买卖合同第8条约定的交楼时间，而应该推后9O天。据此，上诉人扣减是符合确认函的约定。退一步来说，即使双方理解上存在的分歧，那也属约定不明，法院审理后认为不应当扣减，那也不能认定上诉人部分逾期支付。再退一步，即便认定部分逾期支付，逾期支付的金额也只有18621.45元，而因此判决上诉人另行支付补偿金16897.42元，明显过重。据上，特依法上诉，请求上级人民法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称:一审法院判决合理合法，请求二审予以维持，驳回上诉人的上诉请求。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是违约金的计算期限是否应扣减90天；二是未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金。关于违约金的计算期限是否应扣减90天的问题，应当从以下几方面进行考量：第一，德亿公司与买受人所签订的《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，以及《逾期交楼补偿确认函》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。德亿公司依据附件五《补充协议》第九条《商品房买卖合同》第八条、第九条的补充说明等，主张违约金的起算日期应延后90天。从文义解释的角度理解，该《补充协议》第九条并不是对交房日期的变更，只是买受人出于对出卖人的理解给予的宽限期，即：如在90天内的宽限期内交房，则买受人免除出卖人逾期交房的违约责任；而逾期超过90天的宽限期仍未交房的，仍需按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房责任。第二，《逾期交楼补偿确认函》经双方协商一致，对此前双方签订的合同中关于违约责任的条款进行了变更，故逾期交房违约金补偿事宜应以该函内容为准。该函第2条约定“补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定交楼日期至2016年12月8日止；按揭客户，自备案合同约定交楼日或按揭放款已经到账日两个日期中，以在后的日期开始计算到2016年12月8日止”。以上内容非常明确了计算违约金的起止时间，即从合同约定的交楼之日或者按揭贷款到账之日起至2016年12月8日，并无任何关于应当扣减90天的约定。第三，德亿公司已经向买受人支付的违约金，也并不是按照实际违约天数扣减90天后，根据《逾期交楼补偿确认函》约定的支付标准计算所得的数额。也就是说，德亿公司并未按照其自认的应当扣减90天的方式计算并支付违约金。此外，德亿公司在向买受人支付其计算所得的违约金数额后，也未向买受人通报并征得其同意。综合以上三个方面的理由，本院认为一审法院作出的不应当扣减90天违约期限的认定正确，本院予以支持。上诉人请求违约金的计算期限应扣减90天的主张不成立，本院不予支持。关于未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金的问题。《逾期交楼补偿确认函》第3条约定“开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户。如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主。”该函的内容已经非常明确地表达了如下含义：一是计算违约金的起止时间，二是变更违约金的计算标准，三是确定违约金的支付时间，四是逾期支付违约金的增加补偿办法。该函是由上诉人针对已经发生的逾期交楼的事实为了明确其自身的法律责任而出具，被上诉人签名表示认可。该函的内容并不违法法律的强制规定，是双方协商一致的真实意思表示，依法发生法律效力。现上诉人以交房日期属约定不明、补偿金明显过重为由而不予支付补偿金的主张，明显与其自己出具的《确认函》不相符。一审法院根据《确认函》约定的部分违约金已经支付但未足额支付的事实，适用公平原则对补偿金的支付作出的判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司的上诉请求不能成立没有事实依据，本院不予支持；一审认定事实清楚、适用法律正确，实体处理得当，其判决本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年三月十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。