湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1802号上诉人（原审被告）：武汉市武昌区弘成酒店管理服务部，住所地武汉市武昌区东湖南路23号。经营者：陈强，业主。委托诉讼代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省军区珞珈山招待所，住所地湖北省武汉市武昌区八一路***号。法定代表人：谭明坤，所长。委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市武昌区弘成酒店管理服务部（以下简称弘成酒店服务部）因与被上诉人湖北省军区珞珈山招待所（以下简称珞珈山招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。弘成酒店服务部上诉请求：撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初6952号民事判决，改判驳回珞珈山招待所的诉讼请求。事实与理由，一审认定事实不清，弘成酒店服务部的租赁合同在有效时间范围内，弘成酒店服务部到期后还缴纳了一个月的房租，房屋使用协议仍然有效，房屋使用面积与约定面积不一致。本案是房屋使用协议不是租赁协议，不适用城镇房屋租赁合同司法解释。弘成酒店服务部只是占有使用，不涉及规划，租赁合同是有效的。珞珈山招待所请求驳回上诉，维持原判。珞珈山招待所向一审法院起诉请求：一、判令弘成酒店服务部立即腾退租赁的武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋;二、判令弘成酒店服务部支付逾期腾退房屋占用费直至实际腾退之日止(参照租金标准暂计算至2017年6月30日为248024元);三、本案诉讼费用由弘成酒店服务部承担。一审法院查明，2014年8月20日，湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民一终字第00071号民事判决书，该判决查明，2001年5月30日，中国人民解放军湖北省军区（以下简称省军区）与湖北三环房地产开发有限公司（以下简称三环公司）签订《房地产租赁合同》，将其坐落在武汉市武昌区八一路483号的珞珈山招待所车队北侧围墙以南的房地产及配套固定设施整体出租给三环公司用于开发学生公寓，租赁期限20年。合同签订后，在承租期内，三环公司征得省军区的同意，于2003年6月25日与武汉市珞珈科技信息产业园有限公司（原瑞华公司，以下简称珞珈信息公司）签订了《房地产租赁合同》，约定三环公司将已租赁的省军区招待所的一号楼（占地面积2549平方米、建筑面积12336平方米）及美食城转租给珞珈信息公司经营，租赁期限为20年。嗣后，珞珈信息公司未经三环公司及省军区同意，擅自对原一号楼进行加层改造，并新建附属楼。为此省军区两次致函三环公司要求按约定拆除新建附属楼及一号楼的加层部分，三环公司便要求珞珈信息公司立即拆除，但均遭拒绝。此后，三环公司与珞珈信息公司因租赁合同纠纷诉至法院，法院判决解除了双方签订的租赁合同，并判决由珞珈信息公司将一号楼及美食城恢复原状。该判决生效后，在珞珈信息公司未将一号楼及美食城恢复原状情况下，中国人民解放军湖北省军区后勤部（以下简称省军区后勤部）与珞珈信息公司于2004年11月6日签订《房地产租赁合同》，约定由省军区后勤部将其坐落于湖北省武汉市武昌区八一路483号（原115号）内的一号楼（占地面积2549平方米、建筑面积12336平方米）、美食城（占地面积730平方米、建筑面积1160平方米）以及场地、道路、绿化等空地（面积约3000平方米）整体出租给珞珈信息公司同于商业经营（含东门通道以南一层）。合同约定租赁期限为20年。2005年3月18日省军区招待所根据省军区后勤部的指示作为出租方与珞珈信息公司又重新签订《房地产租赁合同》，除租金标准改变外，该合同的内容与上份2004年11月6日《房地产租赁合同》内容全部相同。坐落于武汉市武昌区八一路115号地块的土地使用权登记在省军区后勤部名下，国有土地使用权证号为武国用（2007）第378号，省军区招待所享有该地块的使用权和管理权。上述湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民一终字第00071号民事判决书判决：确认2005年3月18日签订的《房地产租赁合同》无效。判令珞珈信息公司向省军区招待所返还位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）等的房地产及设备。2014年7月14日珞珈信息公司与弘成酒店服务部签订《房屋租赁合同》，由弘成酒店服务部承租上述房屋五至七楼总面积4429平方米用于商务酒店经营，租赁期限约10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止。2016年4月18日，武汉市中级人民法院向弘成酒店服务部送达通知，载明：该院在执行省军区招待所与珞珈信息公司等租赁合同两案中，于2015年3月25日在被执行人占有的建筑物张贴了腾退公告。现腾退期限已过，该院再次通知全体租户，如愿意继续承租上述房屋的，可径行与省军区招待所签订房屋租赁合同。未与省军区招待所签订租赁合同的，则在收到通知之日起十五日内自行腾空租赁房屋，逾期将依法强制腾退。2016年5月19日，珞珈山招待所（甲方）与弘成酒店服务部（乙方）签订《房屋使用协议》，约定：一、使用场地的地点、面积。甲方自愿将位于武汉市武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋建筑面积4429平方米的房屋出租给乙方作为酒店使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意使用该房地产。二、使用期限。使用期限一年，该期限自2016年5月1日至2017年4月30日止。三、使用费标准及支付方式。1、使用费总额为(不含水、电、暖、气、设施、物业等费用)1488144元。年使用费为1488144元。2、使用费按半年结算，后半年使用费744072元，乙方于十月底的前十日交付给甲方。付款方式转账……四、甲方的权利、义务……4、甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……五、乙方的权利、义务……7、乙方不得对所使用的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，权属归甲方所有，使用期满后或者解除协议的，上述设施须无偿移交给甲方;8、乙方不得擅自在使用的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，使用期满后或者解除协议，必须完好地无偿移交给甲方……六、协议解除……4、使用期满后，本协议即终止。届时，乙方应将使用场地退还甲方，并办理移交手续。合同还就其他事项进行了约定，珞珈山招待所与弘成酒店服务部分别在合同末页签章处加盖公章。合同签订后，珞珈山招待所将上述房屋和场地交付弘成酒店服务部使用。弘成酒店服务部支付房屋使用费至2017年5月31日。弘成酒店服务部至今仍占有使用该房屋及场地。该房屋未办理建设工程规划审批手续，也未办理权属登记。审理中，弘成酒店服务部提交2014年8月8日其与珞珈信息公司签订的《关于租赁区域面积确认的协议》，主张实际租赁面积小于合同约定，省军区招待所应按该协议确认的面积减少弘成酒店服务部支付的租金。对此省军区招待所不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，故珞珈山招待所与弘成酒店服务部于2016年5月19日签订的《房屋使用协议》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，弘成酒店服务部应返还租赁房地产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，珞珈山招待所请求按照合同约定的标准计算占有房屋的使用费至其腾退之日止，予以支持，但应从欠缴之日2017年6月1日起计算。弘成酒店服务中心主张实际租赁面积小于合同约定，应减少使用费的抗辩意见，因提交的证据不能证明其现租赁房屋面积小于合同的约定面积，故对此抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、武汉市武昌区弘成酒店管理服务部于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋返还给湖北省军区珞珈山招待所；二、武汉市武昌区弘成酒店管理服务部于本判决生效之日起五日内向湖北省军区珞珈山招待所支付房屋占用费（从2017年6月1日起以每月124012元为标准，计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回湖北省军区珞珈山招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元，减半收取2760元，由武汉市武昌区弘成酒店管理服务部负担。二审中，弘成酒店服务部提交珞珈山招待所于2017年4月18日向各租户送达的《告知函》。函中载明：“根据军队停止有偿服务活动的指示精神，珞珈山招待所不再与租户签订新的《房屋使用协议》，如各租户租期已满，愿意继续租赁房屋的，沿用原协议履行双方权利义务……待新政策出台之后，按新政策执行。”拟证明弘成酒店服务部在协议到期后仍可沿用原合同使用房屋。珞珈山招待所对《告知函》的真实性没有异议，但认为双方签订的《房屋使用协议》明确使用期限是一年，因军队政策具有不确定性，故告知函的内容亦有较大的不确定性。实际情况是弘成酒店服务部一直占有使用房屋，珞珈山招待所也没有收取租金。本院认为，《告知函》并非弘成酒店服务部在《房屋使用协议》期限届满后继续占有租赁房屋的充分证据，其证明目的本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，故珞珈山招待所与弘成酒店服务部于2016年5月19日签订的《房屋使用协议》系无效合同。鉴于原《房屋使用协议》使用期限已经届满，珞珈山招待所仍继续占用案涉房屋于法无据。珞珈山招待所请求弘成酒店服务部腾退房屋，并参照租金标准要求弘成酒店服务部支付房屋占用费具有事实及法律依据。上诉人弘成酒店服务部的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5520元，由武汉市武昌区弘成酒店管理服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 青审 判 员  李斌成审 判 员  安林锋二〇一八年三月十五日法官助理  杜 文书 记 员  舒 渲