四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初1324号原告（反诉被告）：曾锟，男，1984年1月1日出生，汉族，住四川省金堂县。委托诉讼代理人：曾庆和（系曾锟之父），男，1955年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县。被告（反诉原告）：金堂县鑫宇房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金堂县三中园区金中路建设局*号楼。法定代表人：尹谊，总经理。委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。原告曾锟与被告金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告鑫宇公司向本院提起反诉，本院受理反诉后，决定对本、反诉合并审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，于2017年4月21日、2017年5月25日、2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾锟及委托诉讼代理人曾庆和，被告（反诉原告）鑫宇公司的委托诉讼代理人孙成兴到庭参加诉讼。审理过程中，曾锟提出司法鉴定，后因鑫宇公司认可曾锟申请鉴定的签字和捺印非曾锟本人所为，曾锟遂撤回司法鉴定申请。本案现已审理终结。本诉原告曾锟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金65000元（初始登记违约金按日万分之五计算，转移登记违约金按年利率6%计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告销售的位金堂县号的房屋。合同约定，出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，并在2015年10月18日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。合同签订后，原告支付了全部购房款48万元，但被告未在约定期限内为原告办理产权登记中的初始登记和转移登记，存在明显的违约行为。被告应按照法律规定和合同约定，向原告支付逾期办证违约金。本诉被告鑫宇公司辩称，1.被告事实上不存在违约。被告逾期交房和逾期办证，均系2013年发生的重大水灾所致，客观上造成了工程延期交付，而非被告造成的。2.被告将所涉房屋交付给原告后，原告并没有什么损失，故不存在计算违约金的问题，且原告主张的违约金标准有误，补充协议中对违约金标准有约定。3.就原告购买涉案房屋发生的逾期交房和逾期办证等所有纠纷，原、被告双方均已协商处理完毕，并达成了协议。反诉原告鑫宇公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退回收取反诉原告的协议金42000元及物业管理费5571元（2014年4月1日至2017年3月31日）、停车费5400元（2015年1月1日至2017年3月31日），并承担相应的资金利息损失（从2015年6月23日起按中国农商银行的贷款基准利率计算至退回款项之日止）；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年洪灾造成反诉原告延期交房后，反诉被告要求反诉原告支付各种赔偿费用，双方达成了相关协议，反诉被告承诺“在北滨一号购房纠纷一事不再向任何相关部门反映，否则自愿退回在北滨一号项目部所领取的协议金，并承担由此给北滨一号项目部造成的一切经济损失”。现反诉被告提起诉讼要求支付逾期办证违约金的行为，属于不遵守承诺，且给反诉原告造成了经济损失。反诉被告曾锟辩称，1.反诉请求与本诉请求不是同一法律关系，本诉的法律关系是逾期办证，反诉是逾期交房，两者涉及的合同条款和法律条文均不同。2.反诉被告是向法院提起诉讼，而非向有关部门反映。3.反诉原告提供的基础性证据“承诺书”不具备真实性、合法性和关联性。因此，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人的举证、质证情况及本院认证情况如下：原告（反诉被告）曾锟为证明所主张的事实及支持其诉请，提交了如下证据：1.原、被告双方的身份信息材料，证明主体适格；2.商品房买卖合同，证明双方均应按合同约定行使权利、履行义务及承担民事责任；3.销售不动产统一发票，证明曾锟按合同约定支付了购房款48万元，计算违约金时应以48万元为基数；4.房屋所有权证，证明鑫宇公司在2016年8月21日为曾锟办理了转移登记，相比合同约定的期限，已逾期508天；5.关于“北滨一号”延迟交房的公告，证明鑫宇公司于2013年12月16日告知购房者，因2013年7月的洪灾，交房时间延至2014年3月31日；6.“北滨壹号”交房应交费用清单、收款收据，证明曾锟于2014年7月28日收房时，委托鑫宇公司为其办理转移登记，并支付了全部费用；7.房屋所有权证，证明鑫宇公司在2016年2月26日取得初始登记，相比合同约定的2015年10月18日，已逾期131天；8.业主钥匙、资料领取登记表，证明2014年7月28日曾锟领取钥匙等资料时，鑫宇公司并未交付《规划验收合格证》等文件；9.建设工程规划合格证，证明鑫宇公司于2015年10月10日才取得涉案房屋的验收合格证，2014年7月28日交房时不具备交付条件；10.四川移动话单本地话单、中国电信语音详单、手机通话详情截图、通话录音，证明曾锟在2016年8月底领到房产证后，一直同鑫宇公司电话联系协商逾期办证的违约事宜，但未果。经庭审质证，鑫宇公司对曾锟举示的上述证据的质证意见为：对第1-9组证据均无异议，但认为延迟交房的公告恰好说明了鑫宇公司按约履行了合同义务，建设工程规划合格证不能达到曾锟的证明目的；对第10组证据中的通话单及手机截屏，没有显示姓名，不能达到曾锟的证明目的；对通话录音，不能核实真实性，通话人非本案当事人，且不能达到其证明目的，故不予认可。被告（反诉原告）鑫宇公司为证明所主张的事实及支持其反诉请求，提交了如下证据：1.商品房买卖合同补充协议，证明商品房买卖合同第十九条虽约定违约金为日万分之五，但补充协议第十条第三点将违约金变更为日万分之一；2.照片，证明2013年7月9日的洪灾导致北滨一号地下室及一层商品房被淹，鑫宇公司遭受了损失；3.关于处理逾期交房违约责任的协议、“承诺书”、领款单、进账单，证明双方就商品房买卖的所有纠纷已全部解决，且曾锟承诺不再向任何部门反映，不再主张任何权利；4.商品房买卖合同，证明双方签订书面合同后又签订了补充协议，对逾期办证违约金进行了重新约定；5.关于“北滨一号工程”7·9洪灾损失的报告。经庭审质证，曾锟对鑫宇公司举示的上述证据的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，对合法性和证明力有异议，因为该协议是鑫宇公司单方订立的格式条款，其内容与主合同不一致之处，应以主合同为准；对第2组证据本身及2013年7月9日发生洪灾的事实无异议，但对证明力有异议；对《关于处理逾期交房违约责任的协议》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，因为该协议只是处理逾期交房的问题，并未涉及2014年11月26日之后发生的事情；对“承诺书”的真实性有异议，并非曾锟本人签字，不能达到鑫宇公司的证明目的；对2014年7月28日的领款单的真实性、合法性无异议，但认为不能达到鑫宇公司的证明目的；对2015年6月23日的领款单的真实性有异议，不是曾锟签字；对进账单的真实性、合法性无异议，自己确实收到了35000元，但对证明目的有异议，认为与本案无关；对第4组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，合同第26条约定了以主合同为准，违约金应以48万元为基数计算；对第5组证据的真实性无法核实，且其与本案无关。根据当事人的举证、质证及陈述，本院对各方当事人举示的证据认定如下：关于原告（反诉被告）曾锟举示的证据，鑫宇公司对第1-9组证据均无异议，本院予以采信；对第10组证据中的通话单及手机截屏，只能反映135××××3609、180××××2578两个手机号码的主叫、被叫记录，无法达到曾锟的证明目的，本院不予采信；对第10组证据中的通话录音，因通话一方非本案当事人，无法达到曾锟的证明目的，本院不予采信。关于被告（反诉原告）鑫宇公司举示的证据，曾锟对第1、2、4组证据和第3组证据中的《关于处理逾期交房违约责任的协议》、进账单及2014年7月28日领款单的真实性均无异议，本院予以采信；曾锟虽对第3组证据中的2015年6月23日领款单的真实性有异议，但该领款单所载内容与曾锟认可收到35000元的事实相互印证，本院对该事实予以确认；对第3组证据中的“承诺书”，因无法核实其真实性，本院不予采信；对第5组证据，与本案待证事实无关联性，本院不予采信。根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2012年9月11日，鑫宇公司（出卖人）与曾锟（买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同中与本案相关的内容：第一条出卖人建设的商品房为北滨壹号。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的1栋2单元8楼1号住宅，总价款48万元。第十条出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十九条（一）初始登记出卖人应当在2015年10月18日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）由出卖人买受人双方自主协商解决。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，鑫宇公司（出卖人）与曾锟（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》。该协议中与本案相关的内容：第十条对合同第十九条的补充约定：一、买受人委托出卖人代办房产权属证书的，出卖人应当在商品房交付使用360日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。……二、双方同意以合同约定的房屋交付日期为办理房屋所有权证登记期限的起算日。三、出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属初始登记证明及办妥房屋的所有权证书的，出卖人每日按已付房款的万分之1向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，曾锟向鑫宇公司支付了全部购房款48万元。另查明，因2013年7月发生特大洪灾，鑫宇公司将“北滨一号”的交房时间延迟至2014年3月31日，并通过张贴公告的形式通知了购房人。曾锟购买的涉案房屋实际交付时间为2014年7月28日。交房时，曾锟向鑫宇公司支付了维修基金、契税及办证费等共计17111元。同日，鑫宇公司向曾锟支付了接房诚意金7000元，曾锟之父曾庆和代为领取了该款。2014年11月26日，曾锟之父曾庆和代曾锟（乙方）与鑫宇公司（甲方）达成了《关于处理逾期交房违约责任的协议》，主要内容有：乙方已按约定支付购房款共48万元。甲方向乙方交房时间为2014年7月28日，甲方逾期交房天数为209天，按照《商品房买卖合同》第十二条约定，甲方应支付违约金为：48万元×0.05%×209=50160元。经甲乙双方平等协商，乙方同意甲方提出的再向乙方支付逾期交房违约金35000元（不包含已付款），并从2015年1月1日起免收乙方叁年物业管理费和停车费的处理方案，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。后鑫宇公司向曾锟支付了逾期交房违约金35000元。再查明，2016年2月26日，鑫宇公司办妥涉案房屋所在楼栋的初始登记，并取得权证号为金房权证监证字第××号的房屋权属证。2016年8月21日，鑫宇公司为曾锟办妥涉案房屋的转移登记，并取得权证号为金房权证监证字第××号的房屋权属证。本院认为，曾锟与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及《关于处理逾期交房违约责任的协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人均应按约定履行各自的权利义务。根据《商品房买卖合同》的约定，鑫宇公司应于涉案房屋交付之日起365日内取得转移登记的所有权证书，因该房屋存在逾期交付的情形，且双方已就逾期交房的违约责任达成协议并已实际履行，故鑫宇公司办理转移登记权属证书的起算时间应顺延至实际交房之日即2014年7月28日。据此，鑫宇公司应于2015年7月27日前取得涉案房屋的转移登记权属证书。根据《商品房买卖合同》的约定，鑫宇公司应于2015年10月18日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。鑫宇公司未在约定期限内为曾锟办妥涉案房屋所在楼栋的初始登记和转移登记，应按照合同约定承担违约责任，故对曾锟要求鑫宇公司支付初始登记逾期办证违约金和转移登记逾期办证违约金的请求，本院予以支持。根据补充协议的约定，鑫宇公司应每日按已付购房款48万元的万分之一支付2015年10月19日至2016年2月26日期间逾期办理初始登记的违约金6288元（48万元×0.01%×131天）。曾锟要求鑫宇公司按年利率6%支付逾期办理转移登记违约金的请求，系其对民事权利的自主处分，本院不予干涉。故鑫宇公司应以已付购房款48万元为基数，按照年利率6%的标准，支付2015年7月28日至2016年8月21日期间的逾期办理转移登记的违约金30851.51元（48万元×6%×391天÷365天）。鑫宇公司逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的两项违约行为重合期间的违约金，不应重复计算，曾锟对该重合期间的违约金选择按逾期办理初始登记的违约金标准计算，故鑫宇公司需向曾锟支付逾期办证（含初始登记和转移登记）的违约金为6288元+30851.51元－10336.44元（48万元×6%×131天÷365天）=26803.07元。鑫宇公司向曾锟支付逾期交房违约金并免除相应的物业管理费、停车费等，系履行双方自愿达成的《关于处理逾期交房违约责任的协议》，鑫宇公司要求曾锟退还相关款项并赔偿资金利息损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。鑫宇公司虽认为其与曾锟就本案所涉商品房买卖合同产生的包括逾期交房和逾期办证在内的所有纠纷都已处理完毕并终结，但其提供的证据无法达到该证明目的，且《关于处理逾期交房违约责任的协议》的内容及鑫宇公司向曾锟支付款项的金额等，均只能证明双方系就逾期交房违约责任达成的一致意见，无法证明曾锟明确放弃追究鑫宇公司逾期办证违约责任的权利及双方已就逾期办证违约事项进行了处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金堂县鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）曾锟支付逾期办证（含初始登记和转移登记）违约金26803.07元；二、驳回原告（反诉被告）曾锟的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）金堂县鑫宇房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1426元，由原告（反诉被告）曾锟负担838元，被告（反诉原告）金堂县鑫宇房地产开发有限公司负担588元。反诉案件受理费562元，由被告（反诉原告）金堂县鑫宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄 娇人民陪审员  刘艳琼人民陪审员  朱叙林二〇一八年三月二十三日书 记 员  张 红