广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3171号上诉人（原审原告）：唐惠洪，男，1981年2月16日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘景珠，男，1958年8月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：ＸＸ军、石桂林，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州安寇贸易有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路（自编1号楼）X1301-B2378。法定代表人：汤繁荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：张思凡，广东潮风律师事务所律师。上诉人唐惠洪因与被上诉人潘景珠、广州安寇贸易有限公司（以下简称“安寇公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。唐惠洪上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判潘景珠向唐惠洪退还双倍保证金28000元，并赔偿解除合同前租金差损失46392元及解除合同后可预期利益损失239692元。事实和理由：一、唐惠洪与潘景珠签订的《房屋租赁合同》中明确约定潘景珠在租赁期内出售房屋，唐惠洪有优先购买权，潘景珠须提前2个月通知唐惠洪，且保证合同期内唐惠洪能正常使用该房屋。而潘景珠在出售案涉房屋时不但没有提前2个月通知，还多次进行断水断电、打墙洞等行为，严重违反合同约定，应双倍退还唐惠洪的押金。二、唐惠洪与潘景珠在《房屋租赁合同》中明确约定合同因故中途终止，需赔偿利益损失，包括实际损失和预期损失。本案中，唐惠洪因装修案涉房屋所投入的250000元装修维修费，以及案涉房屋用于转租、分租所得利益等均属于利益损失，一审法院酌情赔偿数额过低。三、安寇公司在一审庭审时同意由唐惠洪继续租赁案涉房屋，但这只是构成一个新的房屋租赁法律关系，与本案无关，依法不应该成为潘景珠、安寇公司的违约免责条件。综上，请求二审法院查明事实后依法判决。潘景珠辩称：1、不同意唐惠洪的上诉请求，请求二审法院予以驳回。一审判决符合法律规定，同意退回保证金，但唐惠洪主张的双倍返还保证金没有事实依据。2、由于本案唐惠洪提出的上诉请求与一审的诉讼请求不一致，请二审法院依法予以查明。安寇公司辩称：不同意唐惠洪的上诉请求，请求驳回唐惠洪在一审中除解除合同外的所有诉讼请求。1、一审判决认定事实不清，严重损害安寇公司的利益，一审判决认为所有权不应当受到法律保护。安寇公司没有上诉，是因为不想介入过多诉讼。安寇公司在取得案涉房屋产权后，唐惠洪拒绝交付租金达半年，违约在先。2、唐惠洪认为租户是安寇公司断水断电赶走的，但是没有提供充分证据支持。唐惠洪以租户的解约为由要求安寇公司赔偿案外人损失，但其在一审提交的证据是没有办法核实真实性的，也没有银行的转账记录，一审法院的判决有失公平。唐惠洪在上诉状提到案涉房屋有分租，至少有7户数十人居住。但改造是不合法的，应由唐惠洪承担维修费用。3、安寇公司作为案涉房屋的所有权人，仅仅提出要求搬迁、修缮等要求，却遭到唐惠洪的威胁。安寇公司一直没有收取到租金，而一审判决在无合法根据情况下，认定提前解除合同的损失60000元由安寇公司承担是不公平的。因本案纠纷，唐惠洪于2017年8月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除唐惠洪与潘景珠、安寇公司就荔湾区大同路十二甫新街x号房屋的《租赁合同》；2、潘景珠、安寇公司共同支付唐惠洪自2017年6月至2021年5月31日共60个月的可得利益损失共463920元。3、潘景珠、安寇公司共同赔偿唐惠洪已经发生的补偿给案外人的损失补偿款40000元。4、潘景珠双倍退还唐惠洪保证金人民币28000元。一审法院认定事实：荔湾区大同路十二甫新街11、13号原是潘景珠名下的房产。唐惠洪（乙方、承租方）与潘景珠（甲方、出租方）于2015年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区大同路十二甫新街x号房地产出租给乙方使用、建筑面积为180平方米，租赁期限自2015年4月1日至2021年5月31日。其中，2017年6月1日至2018年5月31日的租金为7718元/月。租金按月结算，由乙方在每月5日前以（银行转账）的方式缴付给甲方，如遇法定节假日则相应顺延。乙方须在签订本合同当天一次性支付14000元作为按金（按金不能当作租金）及第一个月租金7000元给甲方，租约期满乙方迁出当天，甲方应无息将按金退还给乙方。在租赁期内，甲方承担负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。如甲方因故中途终止合同，则向乙方赔偿乙方的实际及预期损失。租赁期内，甲方不得干涉乙方的正常使用（包括未经乙方允许的条件下，不得擅自进入出租房）。同意乙方在不影响房屋主体结构的前提下对房屋进行扩、加、改建等装修问题，同意乙方在租赁期内将房屋转租和分租；乙方须承担按时缴纳租金，逾期交付视为拖欠，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁按金。租赁期间，该房的水电费、电话费、有线电视费、煤气费、水电分摊费用均由乙方支付。如乙方因故中途终止合同，甲方有权没收全部按金与租金；在租赁期内如甲方出售该房屋，乙方有优先购买权，甲方须提前2个月通知乙方，且保证合同期内乙方能正常使用该房屋，否则视为甲方违约。如乙方在合同期内使用该房屋时遇水、电负荷不够时，甲方同意由十二甫新街11号房屋分配给乙方使用。同日，唐惠洪向潘景珠支付了14000元按金和首月租金7000元。2017年5月18日，荔湾区大同路十二甫新街x号产权转移登记至安寇公司名下。2017年5月21日，安寇公司向唐惠洪发出《通知》称：我公司现在买了整栋大楼，请在3天之内搬走，否则会断水断电的，如果有任何疑问，请找原来的业主协商，而且5月24号会有施工队来。2017年5月31日，唐惠洪向潘景珠邮寄通知函，表示有人自称新业主，说已将房屋出售给他，唐惠洪表示其有优先购买权，应先通知唐惠洪，如果条件合适，唐惠洪愿意购买承租房屋，但唐惠洪一直没有收到出售房屋的正式通知。向潘景珠了解是否有意出售房屋，房屋是否已经出售过户，是否已将上述房屋存在租赁关系的情况如实告知购买人并要求购买人继续履行原租赁合同，于2017年6月5日，书面（或发信息）再次确认你的收租帐户（或新业主收租帐户），如不确认，唐惠洪将等待确认后再付租金。强调继续履行合同至合同期满，退一步讲，唐惠洪不购买案涉房屋，潘景珠也应与新业主一起与唐惠洪办理房屋租赁的交接手续。潘景珠一审庭审时确认收到该邮件。2016年6月23日，唐惠洪与案外人蔡东桥签订《租赁合同》，约定由蔡东桥承租案涉房屋自编201房，期限自2016年6月24日起至2018年6月23日止。月租金为2500元。同日，唐惠洪出具收取蔡东桥按金5000元及2016年6月24日至2016年7月31日的租金3083元的收据。2017年6月23日唐惠洪与蔡东桥签订《解除合同协议》，蔡东桥出具收到唐惠洪解除租赁合同补偿金7000元的收据。2016年9月16日，唐惠洪与案外人苏大铭签订《租赁合同》，约定由苏大铭承租案涉房屋自编102房，期限自2016年9月15日起至2017年9月14日止。月租金为1900元。同日，唐惠洪出具收取苏大铭按金3600元的收据。2017年2月16日，唐惠洪与案外人谢文涛签订《租赁合同》，约定由谢文涛承租案涉房屋自编x房，期限自2017年2月20日起至2018年3月1日止，月租金为2650元。同日，唐惠洪出具收取谢文涛按金5300元的收据。2017年6月26日唐惠洪与谢文涛签订《解除合同协议》，谢文涛出具收到唐惠洪解除租赁合同补偿金13000元的收据。2017年2月16日，唐惠洪与案外人林瑞文签订《租赁合同》，约定由林瑞文承租案涉房屋自编x房，期限自2017年2月18日起至2018年3月17日止。月租金为1700元。同日，唐惠洪出具收取林瑞文按金3400元的收据。2017年6月16日唐惠洪与林瑞文签订《解除合同协议》，林瑞文出具收到唐惠洪解除租赁合同补偿金5000元的收据。2017年4月24日，唐惠洪与案外人麦泰垣签订《租赁合同》，约定由麦泰垣承租案涉房屋自编x房，期限自2017年4月25日起至2018年4月24日止。月租金为2900元。同日，唐惠洪出具收取麦泰垣按金5800元及2017年4月25日至2017年5月24日的租金2900元的收据。2017年6月29日唐惠洪与麦泰垣签订《解除合同协议》，麦泰垣出具收到唐惠洪解除租赁合同补偿金15000元的收据。2017年5月1日，唐惠洪与案外人邓少珍签订《租赁合同》，约定由邓少珍承租案涉房屋自编x房，期限自2017年5月1日起至2021年5月31日止。2017年5月1日至2018年4月30日租金为3800元/月，2018年5月1日至2019年4月30日租金为3990元/月，2019年5月1日至2020年4月30日租金为4189元/月，2020年5月1日至2021年5月31日租金为4980元。同日，唐惠洪出具收取邓少珍按金7600元及2017年5月租金3800元的收据。潘景珠、安寇公司对上述唐惠洪与案外人签订的《租赁合同》、《收据》、《解除合同协议》、补偿款收据均不予确认，均认为相应的收据只有一个签字，认为其中约定的租金、水电费、赔偿金需提交相应的支付凭证相互印证。2017年8月7日，安寇公司向唐惠洪发出《通知》，根据广州市政府2012年83号令《广州市房屋安全管理规定》，十二甫新街11、13号经鉴定为2017年年度严重损坏房，经广州市政府2012年83号文，该房屋已经不能使用，请租户及时搬迁出该房屋。唐惠洪在本案中提供了报警回执、现场相片、广州市荔湾区安全生产监督管理局、广州市荔湾区多宝街丛桂社区居民委员会共同向十二甫新街11号工程出具的责令限期整改指令书照片、现场照片等证据证明安寇公司对案涉房屋断水断电、打洞、塞钥匙、故意损坏案涉房屋，妨碍唐惠洪使用房屋。其中责令限期整改指令书显示现场施工余泥阻塞内街巷通道，责令限期整改。该单位施工过程中导致十二甫新街13号二楼住户房间破损，责令限期修复该住户房间的破损部位。安寇公司对上述证据均不予确认，认为报警回执没有显示报警内容，其没有在案涉房屋及临近的11号房屋施工，称其想对11号房屋施工时被唐惠洪持刀威胁，导致不能施工。唐惠洪还提供了2017年8月7日安寇公司《通知》，证明安寇公司表示案涉房屋不能使用，要求迁出案涉房屋。但安寇公司表示其是出于善意，并没有表示以后房屋不再给唐惠洪承租。一审庭审时，各方当事人均同意案涉租赁合同于2017年11月28日解除。潘景珠表示唐惠洪按金在其处，同意退还给唐惠洪。在审理调解阶段，安寇公司表示在房屋维修后可以让唐惠洪继续承租。唐惠洪则不同意，坚持要求潘景珠、安寇公司赔偿可得利益。唐惠洪确认其租户于2017年10月30日全部迁出案涉房屋。一审法院认为：唐惠洪与潘景珠签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。2017年5月18日，潘景珠已将案涉房屋出售给安寇公司，产权转移登记至安寇公司名下。根据买卖不破租赁，唐惠洪与潘景珠签订的《房屋租赁合同》中潘景珠的权利义务，应由安寇公司承继。本案的争议焦点问题是导致合同提前解除，唐惠洪不能使用案涉房屋的，是唐惠洪违约造成的，还是安寇公司违约造成的。安寇公司承继了上述《房屋租赁合同》后，应将公司帐号告知唐惠洪，让唐惠洪能按时交租，但从唐惠洪提供的证据反映，安寇公司于2017年5月18日取得案涉房屋的产权，在2017年5月21日就向唐惠洪发出《通知》，要求唐惠洪搬迁退房，没有与唐惠洪达成一致意见的情况下，以房屋需要维修为由，损坏唐惠洪承租房屋部位，导致唐惠洪的租户于2017年10月30日前全部迁出案涉房屋，据此足以认定，本案是由于安寇公司违约，导致合同的提前解除。安寇公司抗辩称是由于唐惠洪存在从2017年6月没有交纳租金的违约行为，所以有权解除合同。但实际是安寇公司基于上述原因致使唐惠洪没有交纳租金。故安寇公司该抗辩理由不成立，不予采纳。基于在审理过程中，唐惠洪与安寇公司一致同意就案涉房屋的《房屋租赁合同》于2017年11月28日解除，故予以准许。对于唐惠洪要求潘景珠、安寇公司赔偿可得利益和双倍退还唐惠洪保证金人民币28000元的诉讼请求，我国法律规定，可得利益，即合同履行后可以获得的利益，我国法律虽规定一方违约给对方造成的损失包括可得利益损失，但同时又规定不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同时可能造成的损失。预见的内容是有可能发生的各种损失的大小，潘景珠在签订合同时并没有转租给他人使用，潘景珠是无法预见到租金差额的收益的，而且虽然安寇公司实施了违约行为导致合同的解除，但其表示在房屋维修好后可让唐惠洪继续承租。故唐惠洪要求潘景珠、安寇公司赔偿可得利益的诉讼请求，不予支持。但由于安寇公司的违约行为，应承担相应赔偿责任，结合案件场地的使用情况及未履行的期限，酌情赔偿提前解除合同的损失为20000元。合同没有约定唐惠洪交纳的按金（唐惠洪称的保证金）在潘景珠违约解除合同时要双倍返还给唐惠洪，故唐惠洪要求双倍返还押金的诉讼请求，不予支持。潘景珠同意返还押金给唐惠洪是合法合理的，予以支持。潘景珠没有将按金转给安寇公司，唐惠洪要求安寇公司返还按金，没有事实与法律依据，不予支持。对于唐惠洪要求潘景珠、安寇公司赔偿给案外人解除合同损失的诉讼请求，由于安寇公司违约导致合同解除，应承担相应的违约责任，给唐惠洪造成的实际损失理应赔偿，唐惠洪因不能将案涉房屋出租案外人使用，提前解除与案外人的合同，一共对案外人补偿了40000元，安寇公司应赔偿唐惠洪该40000元的实际损失。案涉的租赁合同已由安寇公司承继，唐惠洪要求潘景珠与安寇公司共同赔偿该损失，没有法律依据，不予支持。安寇公司不同意赔偿的理由不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条的规定，于2017年12月21日作出判决如下：一、唐惠洪与潘景珠签订的《房屋租赁合同》于2017年11月28日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，安寇公司向唐惠洪赔偿提前解除合同损失20000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，安寇公司赔偿唐惠洪补偿给分租户损失40000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，潘景珠退还按金14000元给唐惠洪。五、驳回唐惠洪的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4609元，由唐惠洪负担3234元，潘景珠负担75元，安寇公司负担1300元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，唐惠洪向本院提交4份证据：1、广州同嘉资产评估有限公司于2018年1月8日出具的同嘉评字2018第0011号资产评估报告以及评估费发票，拟证明案涉房屋的装修残值为195780元及唐惠洪支付评估费3000元，用以证明一审判决安寇公司赔偿解除合同损失20000元与实际损失严重不符。2、广州市白云公证处2018年1月16日出具的（2018）粤广白云第1147号公证书及公证费发票，拟证明案涉房屋评估前的装修情况，表明上述评估报告的真实性及唐惠洪支付了公证费3590元。3、唐惠洪与邓少珍于2018年1月6日签订的《解除合同协议》及中国工商银行的转账凭证和邓少珍开具的收到解除合同补偿款的收据，拟证明唐惠洪向邓少珍支付了解除租赁合同补偿款7600元。4、唐惠洪与安寇公司于2018年1月24日签订的《房屋移交协议书》，拟证明唐惠洪在签订移交协议当天已将案涉房屋移交给安寇公司。对于唐惠洪二审提交的证据，潘景珠发表质证意见如下：对于证据1的合法性、关联性有异议，该份评估是唐惠洪单方作出的评估，本案已进入诉讼程序，案涉房屋应当在法院主持下进行评估。而且唐惠洪并未在一审诉讼请求中主张装修款项。对于证据2，真实性没有异议，合法性、关联性有异议，质证意见同证据一一致。对于证据3，虽然提供了收据和合同，但没有相应的水电费支付凭证和其他能证明真实使用案涉房屋的证据，故对唐惠洪与邓少珍之间的租赁关系及赔偿事实不予确认。证据4，与潘景珠无关，不发表意见。对于唐惠洪二审提交的证据，安寇公司发表质证意见如下：唐惠洪提交的4份证据都应当在一审时提交，不属于二审的新证据，即使认定是二审新证据，也已超过举证期限。对于证据1，合法性不认同，也与本案无关。假设安寇公司存在过错，唐惠洪对案涉房屋的使用权也仅剩下3年多，评估残值不应有10多万元，且唐惠洪收回了案涉房屋内的家电，也有回收利益。对于证据2，发票、公证费，与安寇公司无关。对于证据3的质证意见同潘景珠的质证意见一致，唐惠洪支付给邓少珍的赔偿款有银行转账记录，但是支付给另外5个租户的赔偿款却没有银行转账。而且一审判决双方于2017年11月28日解除合同，事后与安寇公司无关。对于证据4，真实性没有异议，但说明唐惠洪是没有诚信的，一审判决确定双方于2017年11月28日解除合同，但唐惠洪直至2018年1月24日才交还房屋。二审中，安寇公司确认在购买案涉房屋时有查看现场，发现有租户居住。本院认为，唐惠洪与潘景珠签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，一审认定合法有效，并无不当，本院予以维持。在租赁合同未到期的情况下，潘景珠将出租房屋卖给安寇公司，安寇公司表示其知晓房屋存在出租情况，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，安寇公司承继了潘景珠在租赁合同中的权利义务。唐惠洪提出的潘景珠侵犯其优先购买权的问题，因其在本案诉请中并无此项主张，本案不予处理。安寇公司承继租赁合同权利义务后，向唐惠洪发出通知，要求其搬迁离场，不履行出租人义务，构成违约。在双方当事人均表示同意于2017年11月28日解除租赁合同的情况下，一审法院判决解除本案租赁合同，并无不当，本院予以维持。但是，安寇公司应对其违约行为承担赔偿责任。一审判决安寇公司赔偿唐惠洪补偿给分租户损失40000元，潘景珠退还按金14000元，安寇公司和潘景珠没有提起上诉，本院予以维持。本案二审争议的焦点问题是一审判决安寇公司赔偿唐惠洪解除合同损失20000元是否过低。唐惠洪主张按照其现行分租租金标准和租赁合同剩余时间计算其预期可得利益损失，但后期的租赁合同无论是租金标准还是租赁是否存在空档期等都无法确定，唐惠洪的主张缺乏合理性。一审法院依据租赁场地的使用情况，结合安寇公司的违约行为等因素，酌情判令安寇公司赔偿唐惠洪解除租赁合同损失20000元，并无明显不妥，本院予以维持。唐惠洪二审提供评估报告，证明其装修残值损失，但其在一审的诉讼请求中并无包括此项损失主张，本院二审不予支持。唐惠洪二审增加提供证据，证明其与案外人邓少珍解除租赁合同产生补偿损失，因属于二审增加的诉讼请求，本院经调解不成，唐惠洪可另案主张，本院二审不予处理。综上所述，唐惠洪上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6011元，由上诉人唐惠洪负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年三月二十八日书记员  眭 翘李倩妤