北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初42305号原告：张连才，男，1961年10月29日出生，汉族，大庆油田退休干部，住北京市朝阳区。被告：郑怡，女，1982年2月25日出生，汉族，怡凝香商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：张宝俊，女，1956年10月21日出生，汉族，嘉里中心酒店退休职工，住北京市朝阳区。被告郑怡、被告张宝俊之共同委托诉讼代理人：石林，男，1965年7月17日出生，满族，北京盟士乐人工智能科技有限公司职员，住北京市朝阳区。原告张连才（以下简称原告）与被告郑怡、被告张宝俊（以下均简称姓名，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，二被告及其委托诉讼代理人石林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告返还原告替其缴纳的“已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”121259.5元、个人所得税115761.93元、专项维修资金14506元、购房款1668.06元，并支付上述四笔款项的利息。事实与理由��2010年8月21日郑怡将位于北京市朝阳区双桥康惠园小区3号院3号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）以总价83万元出售原告，房屋建筑面积72.53平方米，原告当时支付购房款80万元，留3万元保证金，以保证郑怡于5年后办理过户手续。2011年3月2日，原告入住X号房屋。2016年10月，原告要求二被告配合办理涉案房屋的过户手续，但二被告以种种理由推迟，且二被告于2013年又购买一套房屋，按照相关政策规定，拥有两套住房出售其中任何一套要交纳个人所得税，因此双方过户时需要交纳个人所得税，二被告明确表示不承担过户所需费用，并要求原告先返还3万元保证金，才予以配合过户。原告无奈只能先行支付各种税费，并于2016年12月5日办理涉案房屋的过户手续。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的主体不适格，现涉案房屋登记在案外人张某名下，从北京市朝阳区房屋管理局调取的网签合同显示系张某与郑怡签订的合同，与原告无关。郑怡与原告于2010年8月21日签订合同，后在原告的要求下，经过协商，郑怡与张某重新签订合同，应以后签订的合同为准。考虑到买受人变更及原告实际居住5年和房屋市场价格变化等因素，双方协商同意房价款为1141000元，该价款系卖方净得，税费由买方交纳。本院经审理查明的事实如下：2010年8月21日，郑怡（甲方、出卖人）（张宝俊代为签署）与原告（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积73平方米；涉案房屋的所有权证暂无，由于产权证还没有办理，按国家现行规定5年后办理产权过户，5年房屋价格的上下变化与甲方无关，过户时按原房购置价款过户；5年内因房价上涨甲方不得反悔；计价方式采取一口价计算价款，房屋单价��83万元整；房价款的支付方式、支付时间为“甲方领取房屋的同时，乙方为其支付房屋价款，剩余差价部分乙方扣除3万元保证金，剩余部分同时交由甲方。保证金在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日全部返还甲方；甲、乙双方定于在该房屋发钥匙开始，正式交付该房屋；甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起5年内，只要国家允许时就到房地产主管部门办理过户手续。5年过户时的过户费和土地费（35%）的税，总房价上涨在不超出100万之内，由双方各付一半，如有超出，超出部分由乙方负责。同时约定甲方第一次办理的产权证所需一切税费与乙方无关。原告表示涉案房屋系经济适用房，房屋登记5年后才能上市交易，因双方签订合同时涉案房屋尚未办理产权登记，故双方约定5年后办理过户手续。原告表示其于2010年8月21日直接支付给开发商房款446422.28，并进行选房，后于2010年8月22日向郑怡支付房款353577.72元，就此提交购房款发票、收条及转账凭证为证。2016年12月5日，郑怡作为出卖人与张某作为买受人的《存量房屋买卖合同》进行网签备案。当日，涉案房屋登记为张某所有。原告表示其于2011年3月替郑怡交纳专项维修基金14506元，同时替郑怡补交房款1668.06元，于2016年11月18日交纳个人所得税115761.93元，于2016年12月5日交纳“已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”242519元，就此提交上述费用的发票及刷卡凭证为证。关于专项维修基金及补交房款，原告表示此费用本应郑怡交纳，但郑怡要求原告先交，之后再清算，但其交纳后郑怡未进行支付。关于“已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”，原告表示因原房价40余万元，后按照114万元的房价交纳的“已���限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”，房价上涨未超过100万元，根据双方之间的合同约定，该“已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”应一人负担一半，故要求二被告承担一半。关于个人所得税，原告表示因郑怡另行购买一套房屋，导致涉案房屋过户时，多交该个人所得税，如郑怡未另行购买房屋，不需交纳该费用，故要求二被告全额承担。二被告表示上述费用非二被告交纳，其不清楚具体交款人。二被告表示因郑怡与张某新签订合同并且已经将涉案房屋过户，故郑怡与原告之间的合同已经作废。原告表示其购买涉案房屋系给其子张某购买的婚房，2011年北京市出台限购政策，2016年涉案房屋过户时，原告不具备购房资格，而原告之子张某具备购房资格，便要求将涉案房屋过户至张某名下。因涉案房屋过户须进行网签，故由张某与郑怡签订网签合同。签订网签合同只为过户的需要，并非双方真实意思表示，张某与郑怡也并未签订过其他任何合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告与郑怡签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张某与郑怡签订的“网签合同”，张某与郑怡除签订该“网签合同”外，并未签订有其他书面合同，郑怡与张某之间亦未有房款支付的履约行为，可认定该“网签合同”并非张某与郑怡之间的真实意思表示，实为履行郑怡与原告之间合同的义务。故此，不能认定郑怡与张某之间成立新的合同关系。被告辩称原告的主体不适格，本院不予采信。因《房屋买卖合同书》系原告与郑怡所签，原告要求张宝俊承担合同义务或责任于法无据，本院不予支持。关于原告主张的公共维修基金和补交的房款，此本应郑怡交纳的款项，且原告与郑怡之间《房屋买卖合同书》明确约定，“郑怡第一次办理的产权证所需一切税费与原告无关”，故原告要求郑怡返还其代为交纳的公共维修基金和补交的房款，本院予以支持；原告要求郑怡承担“已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益”的一半符合双方之间《房屋买卖合同书》的约定，本院予以支持。关于原告要求郑怡全额承担个人所得税的诉讼请求，双方之间的《房屋买卖合同书》并未对该税费的承担进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按���合同有关条款或者交易习惯确定。”而根据房屋买卖的交易习惯，房屋买卖过程中产生的税费通常由买受人承担，故此，本院根据交易习惯确定该个人所得税由原告承担，原告以郑怡另行购买房屋导致交纳该个人所得税为由，要求郑怡负担该个人所得税于法无据，本院不予支持。原告要求支付上述费用的利息于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑怡于本判决生效之日起七日内返还原告张连才房款一千六百六十八元零六分、专项维修资金一万四千五百零六元、已购限价商品住房满五年上市出售时补缴的土地收益十二万一千二百五十九元五角；二、驳回原告张连才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5224元，由原告张连才负担2175元（已交纳），由被告郑怡负担3049元（原告张连才已预交437元，被告郑怡于本判决生效之日起七日内支付原告张连才；剩余2612元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  袁书亮审 判 员  吴 娜代理审判员  孙 赫二〇一八年三月二十二日书 记 员  张 帆