陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）陕01民终14748号上诉人（原审原告）吕正，男，1991年12月21日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人吕春晓，男，1958年2月2日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）西安万汇实业有限公司，住所地西安市小寨东路百隆广场A座12层。法定代表人王海军，该公司总经理。上诉人吕正因与被上诉人西安万汇实业有限公司（以下简称万汇公司）物权确认纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2017）陕0124民再4号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案。原审法院经审理查明，2007年5月27日，吕正与万汇公司签订《商品房买卖合同》，约定万汇公司将位于周至县集贤镇殿××古镇楼盘中××号商品房1套出售给吕正，该商品房建筑面积206.25平方米，单价每平方米3101.84元，总价款639755元。合同约定付款方式为分期付款：于2007年5月27日付清总房款的50%计32万元，余款的30%于房屋封顶付清，剩余总房款的20%于交房付清。合同约定交房期限为2007年9月30日前。合同第十五条：“关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。吕正按合同约定分期支付万汇公司房款52万元，但万汇公司并未按合同约定在2007年9月30日前交付房屋。吕正多次催促万汇公司交房无果，遂于2010年年初向西安仲裁委员会申请仲裁。2010年4月27日，吕正向万汇公司支付了剩余房屋价款，同时万汇公司向吕正交付了涉案房屋的钥匙，及《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》，并办理了入住手续。2010年8月6日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2010）第198号《裁决书》，裁决书认为当事人双方签订的商品房买卖合同，依法成立，合法有效。裁决被申请人（万汇公司）于本裁决书送达之日起十五日内向申请人支付交房违约金17082元。逾期按银行同期贷款利率加倍支付迟延期间的利息。裁决后，双方一直未将涉案房屋所有权人变更为吕正。2015年8月25日，万汇公司向吕正出具了销售不动产统一发票。该发票载明销售的不动产牌楼号64-10103（若水4巷7号）。2017年6月21日，吕正诉至法院，要求确认涉案标的物的物权。原审法院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。补充查明，吕正与万汇公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，提交西安仲裁委员会仲裁。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰设备标准，附件四为补充协议。补充协议第九条约定，在业主大会成立之前，由出卖人指定物业管理公司负责楼观古镇的物业管理工作，在入住时由买受人与其签订《前期物业服务合同》并签署《业主临时公约》。吕正诉至陕西省周至县人民法院称，2007年5月7日其与万汇公司签订了楼观古镇若水4巷7号64-10103《商品房买卖合同》。其按照合同约定付清了购房款，万汇公司于2010年4月27日向其交付了涉案房产，合同效力已经西安仲裁委员会仲裁，买卖合同依法成立，合法有效。其是涉案房产唯一受让人和权利人，但万汇公司至今仍将涉案房产物权登记为其公司，让不动产登记薄所记载的物权属性与其真实权利状态不符，特请求法院按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）法释【2016】第二条的规定，确认其享有涉案房产的物权。吕正在再审中的诉称与原审诉称相同。万汇公司在原审和再审审理期间经法院合法传唤未到庭应诉。原审法院认为，吕正与万汇公司2007年5月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。吕正订立《商品房买卖合同》的目的是取得商品房的所有权，万汇公司订立《商品房买卖合同》的目的在于取得房款。吕正依合同约定支付了全部房款，吕正基于《商品房买卖合同》应取得该房屋所有权。吕正虽未进行不动产登记，但万汇公司已将房屋交付吕正，吕正也已办理了入住手续多年，且至今未有案外人主张权利，故吕正主张涉案房屋的物权，理由正当，法院应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审遂判决：坐落于周至县集贤镇殿××古镇楼盘中××号房屋归原告吕正所有。案件受理费100元（原告已预交），减半收取，其余50元由原告吕正负担。原审法院再审认为，吕正诉请的物权确认，焦点为合同约定义务的履行即房产证登记确认问题。而不动产物权确认原则，《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。第10条又规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一制度，统一登记的范围，登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。国家行政法规《不动产登记实施条例细则》第17条规定，不动产登记应当公告，公告期满无异议或异议不成立予以登记。物权法的规定很明确，物权确认，国家法律规定的是登记确认制度，而登记确认由行政法规规定，属于国家行政管理机关受理的范畴，不属于司法权审理的范畴。当事人申请物权确认，行政管理机关怠于履行物权登记确认职责，当事人可以就物权登记确认向人民法院提起行政诉讼。吕正诉请对涉案商品房进行物权确认，其与万汇公司签订的涉案《商品房买卖合同》第十九条约定了仲裁管辖，该约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定，即双方当事人达成了书面仲裁协议申请仲裁，不得向人民法院起诉，告知吕正向仲裁机构申请仲裁。吕正涉案商品房买卖合同的效力已经西安仲裁委员会西仲裁字（2010）第198号裁决书裁决确认，买卖合同合法有效，万汇公司未尽合同约定义务办理涉案房屋物权确认登记手续，吕正应信守并依据合同约定，向西安仲裁委员会申请仲裁，而不应向人民法院诉讼。综上，吕正向人民法院请求对其不动产进行物权确认，不仅违背了双方合同约定的仲裁管辖原则，而且违背了物权法第9条和第10条的规定及不动产登记实施条例细则必须进行公告的行政管理法规，其请求于法不符，不予支持。故原审适用法律不当，判决存在错误，应予纠正。据此，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百一十九条、第一百二十四条第二款、第一百五十四条第一款第三项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条之规定，原审再审遂裁定：一、撤销本院（2107）陕0124民初1423号民事判决书。二、驳回原审原告吕正的起诉。原审诉讼费50元，原审原告吕正已预缴，按规定退回。吕正不服原审裁定，向本院提起上诉称，一、原审裁定结论属于“适用法律错误”。其诉讼请求是“确认原告享有商品房购买合同之标的物：楼观古镇若水4巷7号（64-10103）的物权”，此请求并非其与万汇公司之间的合同纠纷。其已经按照合同约定付清了购房款，万汇公司也向其交付了不动产实物，依据民法通则第七十二条以及物权法第一百零六条的规定，其已经拥有涉案不动产的所有权。但自合同生效至今，涉案房产登记的所有权人一直为万汇公司，不动产登记簿记载的物权属性与真实权利状态不符。故其依据物权法解释第二条的规定，向法院请求确认涉案不动产的物权归其所有，并未超出法律规定的界限。并且其诉请不属于《商品房买卖合同》的约定范围，不受合同第十九条仲裁条款的约束，其有权向法院提起诉讼。二、原审裁定中“物权不属于司法审理范畴”的论据与现行法律规定不符。依据物权法解释第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该解释第一条也明确规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”此外，物权法第三十三条也明确规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，原审裁定拒绝其“确认不动产权利”的请求，与上述法律规定相悖，其诉请属于民事诉讼受案范围，人民法院应予审理。三、原审裁定回避了其在原审中的诉讼请求。原审裁定认为本案为商品房买卖纠纷，进而将其诉请的“不动产物权确认”解释为“房产证登记确认”，并以此为依据，在曲解物权法第九条及第十条的基础上，将“不动产确权纠纷”转换为“商品房买卖纠纷”，进而作出其原审诉讼请求符合民事诉讼法第一百二十四条规定的不可提起诉讼的情形，不属于司法审理范畴的错误结论。上诉请求：撤销原审裁定。万汇公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审查认为，吕正在原审诉称，其与万汇公司签订《商品房买卖合同》，购买万汇公司开发的周至县集贤镇殿××楼观××号商品房，其已经按照合同约定付清了购房款，万汇公司也向其交付了房屋，故其依法应享有该房屋的所有权，但万汇公司至今仍将房屋产权登记在其公司名下，现起诉要求确认其享有涉案房屋的物权。吕正的该项诉请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，属于人民法院民事案件受理范围，并非原审裁定认定的属于行政诉讼案件。并且虽然吕正和万汇公司签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，对合同履行过程中发生的争议，双方协商不成的，提交西安仲裁委员会仲裁，但本案系物权确认纠纷，并非因履行合同发生的纠纷，不受上述仲裁条款的约束，故原审裁定认为吕正应向西安仲裁委员会申请仲裁亦不当。综上，原审裁定驳回吕正的起诉于法无据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销陕西省周至县人民法院（2017）陕0124民再4号民事裁定；二、指令陕西省周至县人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一八年三月九日书 记 员  陈 肖