.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）辽0102民初1233号原告：娄敬华，女，1976年11月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。身份号码×××。委托代理人：牟晓青，系辽宁申扬律师事务所律师。被告:辽宁城投地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：王岩，系该公司总经理。委托代理人：艾月，系辽宁同兴律师事务所律师。原告娄敬华与被告辽宁城投地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告娄敬华及委托代理人牟晓青，被告委托代理人艾月均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告娄敬华诉称，2011年7月15日，原、被告签订《员工团购协议》，原告认购被告开发建设的”东方明珠”，建筑面积89.9平方米，单价每平方米4980元的商品房一套，同日原告向被告交付了购房款447702元。后由于被告的原因不能如期交房，原、被告双方于2013年11月11日签订《分期还款协议》，约定截止至2013年11月30日被告应给付原告预交房款及违约金共计709522元。诉讼请求：1、判令被告返还原告预交房款117702元；2、判令被告支付原告赔偿金261820元；3、判令被告支付逾期退款利息24765.79元；4、诉讼费由被告承担。被告辽宁城投地产开发有限公司辩称，原、被告之间并非真正的商品房买卖合同关系，原告签订该合同的真实目的是为了从被告处获取高额利息，系投资性借款，因此我方不同意按照分期还款协议约定的内容进行补偿。该项目涉嫌非法吸收公众存款，正在沈北法院审理中。被告认为合同及分期还款协议均无效，同意返还购房款。另外我方认为约定的违约金过高，我方仅同意支付以购房款为基数，按银行同期贷款利率标准计算的违约金。经审理查明，2011年7月15日，原告娄敬华与被告辽宁城投地产开发有限公司签订《员工团购协议》一份，约定：2.原告自愿认购被告开发建设的东方明珠商品房；3.暂定建筑面积89.9平方米，户型版本为C型，预交单价4980元/平方米，预交款金额人民币447702元；5.如原告对所购商品房不满意，原告可无条件退房。双方约定于2013年1月30日前全部返还原告预交款，同时向原告赔偿损失，赔偿损失计算方法：按本协议约定的建筑面积×1870元/平方米；9.被告”东方明珠”项目于2013年7月30日前竣工并以清水房标准交付使用。合同签订当日，原告向被告支付预交款447702元，被告为原告开具收款收据。2013年11月11日，原、被告签订《分期还款协议》一份，约定双方于2011年7月15日签订《员工团购协议》，因原告要求退房，被告应于2013年1月31日前返还原告预交款及违约金，现被告不能按约定日期返还，就相关事宜双方自愿达成如下还款协议：1.依据双方签订的《员工团购协议》，截止至2013年11月30日止，被告应返还原告预交款、赔偿金共计709522元；2.被告于2013年11月30日起分期返还原告上述款项；即每月30日前返还人民币10万元，直至全部返还完毕，截止日期为2014年6月30日；3、原、被告同意，若出现被告某月资金不充足，返还原告资金不足10万元，在差额不超过4万元时，乙方同意谅解并给予一个月宽延期；被告若未在下个月补足时，必须按中国人民银行利率作为违约金支付给原告（违约金计算按被告当期应付的差额为基数计算）；4.被告给付上述最后一期款项时，原告应将《员工团购协议》、收款收据交还被告，结清后双方签订的《员工团购协议》及本还款协议自动解除，双方不再有权利义务关系。被告在2013年11月31日至2014年9月31日期间共计返还原告预交款330000元。另查，被告因涉嫌非法吸收公众存款罪已由沈阳市沈北新区人民检察院向沈阳市沈北新区人民法院提起公诉，但经核实，本案原告并非该刑事案件受害人。上述事实，有员工团购协议、专用收款收据、分期还款协议、银行流水以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，原、被告签订的《员工团购协议》及《分期还款协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同法规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告在签订《员工团购协议》后，又签订了分期还款协议，确认被告应向原告返还购房款及赔偿金的金额，即双方已合意解除了《员工团购协议》。合同法第九十四条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告在《分期还款协议》中同意返还原告房屋预交款且已实际返还了330000元，故对于原告要求被告返还剩余预交款117702元的诉请予以支持。关于违约金，被告未按约定履行返款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然双方约定了违约金的金额及计付方式，但该约定明显过高，本院酌定以447702元为基数，以年利率24%为标准，自2011年7月15日起计算至2013年1月30日止（565天），违约金数额应为166324元。关于原告要求被告支付逾期还款利息的诉讼请求，被告应以房屋预交房款117702元为基数，自2014年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告逾期还款利息。另，被告确因涉嫌非法吸收公众存款罪，由沈阳市沈北新区人民检察院向沈阳市沈北新区人民法院提起了公诉，但经本院核实，原告并非该刑事案件受害人，故对被告关于涉案员工团购协议因涉嫌非法吸收公众存款罪应裁定驳回原告起诉的抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁城投地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告娄敬华房屋预交款117702元；二、被告辽宁城投地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告娄敬华逾期还款利息（以117702元为基数，自2014年7月1日起至2017年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告辽宁城投地产开发有限公司于本判决生效之日起十日给付原告娄敬华违约金166324元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3682元(已减半收取)，由原告娄敬华承担870元；由被告辽宁城投地产开发有限公司承担2812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员郝志杰二○一八年三月十四日书记员黄蕊本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。