吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0211民初111号原告：牛饲佳，男，汉族，1989年8月3日出生，住吉林省蛟河市天岗镇。委托代理人：凌御翔，男，汉族，1983年4月15日出生，住吉林省吉林市昌邑区。被告：宋成猛，男，汉族，1987年5月20日出生，军人，住吉林省吉林市丰满区。被告：高旭彤，女，汉族，1991年2月9日出生，住吉林省吉林市丰满区。第三人：吉林市金钥匙房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：刘欣，该公司经理。委托代理人：施淼，该公司销售部经纪人。委托代理人：陈雪娇，该公司销售部经理。原告牛饲佳与被告宋成猛、高旭彤、第三人吉林市金钥匙房地产经纪有限公司（以下简称金钥匙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙冰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛饲佳的委托代理人凌御翔、被告宋成猛、第三人金钥匙公司的委托代理人施淼、陈雪娇到庭参加了诉讼，被告高旭彤经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。牛饲佳诉称：2017年牛饲佳欲购买房屋改善居住条件，并委托金钥匙公司代为寻找房源，同年12月29日，在金钥匙公司的见证、主持下，牛饲佳与宋成猛、高旭彤签订《存量房买卖合同》，约定宋成猛、高旭彤将其名下所有的坐落于吉林省吉林市丰满区南山街朝阳花园XX号楼X单元X层XX号，建筑面积116.44平方米，房屋所有权证号为S000310XXX、S000310XXX的房屋以66万元的价格出售给牛饲佳。合同签署后，牛饲佳依约支付了购房定金1万元，保存至金钥匙公司处，宋成猛、高旭彤亦将房屋所有权证等材料交至该公司以备使用。之后，上述二人公然毁约，不欲出售房屋，并至金钥匙公司索要寄存的相关材料。牛饲佳得知上述情况后，曾自行与二人协商并委托金钥匙公司进行敦促，但二人态度坚决，拒不履行合同义务，拒绝出售房屋，鉴于此，牛饲佳依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》以及双方签订的合同，诉至法院，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并要求宋成猛、高旭彤支付二倍定金2万元。庭审中，牛饲佳明确表示因1万元定金保管于金钥匙公司，故要求宋成猛、高旭彤支付1万元。宋成猛辩称：第一，我方始终同意履行房屋买卖合同，牛饲佳与金钥匙公司的过错及缺乏诚信的拖延行为，是合同延迟履行的主要原因，导致无法实现合同目的。由于急于换房，2017年11月29日，经房屋中介金钥匙公司介绍，我方与牛饲佳签订了房屋买卖合同，约定将位于吉林市丰满区南山街朝阳花园XX号楼X单元X层XX号住宅以66万元的价格出售给牛饲佳，牛饲佳向金钥匙公司支付定金1万元，同时我方将房屋产权证书交由金钥匙公司处保管，中介费由牛饲佳负担，并由其一次性支付66万元房款。同时约定，我方于2017年12月3日前还请剩余房贷，解除房屋抵押权。2017年11月30日，我电话联系金钥匙公司负责人施淼，告知其将于2017年12月1日还请房贷，施淼告诉我方先不要还款，他需查看牛饲佳个人征信是否有不良记录，具体还款时间等其电话通知，因此，我方便没有急于偿还房贷。2017年12月2日、3日为双休日，12月4日，施淼电话中表示牛饲佳买房首付仅有18万元，剩余48万元需要申请贷款，并称诉争房屋位于第五层无法贷款48万元，需要我方再等待7至15个工作日，以便于牛饲佳筹集首付款。我方表示同意，同时出于对合同履行期间的考虑，我要求重新签订合同。当时，牛饲佳、施淼均同意补签或者重签，三方约定于2017年12月5日下午4点30分在解放西路广泽紫晶城正门旁金钥匙公司悟空找房店内签订。我方准时到店后，施淼却告知牛饲佳突然有事不能到场，需要等待其姐姐5点30分左右到达代签，对此，我感到金钥匙公司与牛饲佳均没有诚信，无钱支付房款意欲继续欺骗，是在蓄意拖延时间，于是我以牛饲佳没有诚意为由向金钥匙公司索要房屋产权证书，该公司以各种理由拒绝，我又称房子不卖了，金钥匙公司表示房产证可以取回，但是需要支付2万元作为违约金，当时我意识到这是中介公司与牛饲佳设计的圈套，后我将房屋产权证书强行要回，过程中，施淼进行了录音并将之交给了牛饲佳，牛饲佳获得录音后，以我不卖房不履行合同为由认定我违约。我认为牛饲佳与施淼的上述行为是在合伙实施欺骗。2017年12月5日至12月12日，施淼多次给我打电话，我认为其没有诚意，拒接。12月8日下午3时51分，牛饲佳直接电话联系我，称：“第一，仍打算继续买房，第二，首付款没有筹集到位，要我再等10至20天，第三，打算零首付贷款，需要我积极配合。”我同意在不需要我担保的情况下配合贷款，12月9日下��3时，牛饲佳再次打电话称要继续履行合同，让我还请房贷，我要求对原合同进行补签或重新签订，但牛饲佳不同意，协商不成。2017年12月13日，金钥匙公司的施淼打电话要求取回合同，我拒绝。12月18日经三方电话约定，12月19日上午11时，到吉林市华山路465医院对面小城故事饭店，在三方互不负责的情况下，牛饲佳向金钥匙公司取回1万元，三方签署解约合同。我因部队有训练任务不能到场，高旭彤及同事宋国军准时到达约定地点，11时25分牛饲佳及其爱人及姐姐到场，11时35分施淼到达，牛饲佳突然变卦，要求我方赔偿6000元否则到法庭上将需要赔偿6万元，协商未果。以上事实证明是牛饲佳和房屋中介的行为导致买卖延迟履行。第二，牛饲佳并未向我方付款，且无交付房款的意愿致使发生合同延迟履行的结果，其要求双倍返还定金无事实及法律依据。牛饲佳与金钥匙公司合谋，在无能力支付房款的情况下，恶意提起诉讼，应得到惩罚，我方保留对牛饲佳及中介公司恶意行为的追诉权利。第三，我作为卖方人在能够得到全额房款的情况下，愿意随时履行交付房屋的义务，应驳回牛饲佳的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第115条规定，定金罚则适用于债务不履行的情形。《担保法解释》第120条第1款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定的除外。”定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形，按照《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》阐明的内容：当事人一方未按照��同约定支付价款或交付标的物，相对方主张继续履行，说明合同暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能的程度，不宜适用定金罚则。第三人金钥匙公司述称：宋成猛所述并不全面，金钥匙公司作为中介方，确实与其通过电话，但是并非要求其怎样，仅仅是提出一些建议和意见。公司不存在欺骗行为，通话时也是尽量调解，不希望双方有损失。高旭彤未予答辩。经审理查明：宋成猛与高旭彤系夫妻关系。2017年11月29日，宋成猛、高旭彤作为出卖方与买受方牛饲佳及居间代理方金钥匙公司签订《存量房买卖合同》，施淼在金钥匙公司经办人处签字。双方约定宋成猛、高旭彤将其名下所有的坐落于吉林省吉林市丰满区南山街朝阳花园XX��楼X单元X层XX号，建筑面积116.44平方米，房屋所有权证号为S000310XXX、S000310XXX的房屋以66万元的价格出售给牛饲佳。因房屋已经设定抵押，宋成猛、高旭彤于2017年12月3日前申请办理抵押权注销手续，并在解除抵押三个工作日内协助办理下一步相关手续。牛饲佳可以在签订合同同时支付宋成猛、高旭彤定金1万元，该款交由金钥匙公司托管，由公司出具托管证明，作为房屋交接保证金。如果宋成猛夫妻提供虚假信息或者因为其他原因，致使牛饲佳不能实现购买房屋的目的，宋成猛夫妻支付双倍定金作为违约金。并约定，如因出卖人与买受人原因致使房屋买卖合同履行不能，违约方必须承担全部中介费，即房屋成交价的2%，金钥匙公司有权自收取的定金中优先收取居间服务费用，同时出具收据，配合当事人向违约方索赔。同日，牛饲佳支付1万元定金，金钥匙公司出具定金托管收据，牛饲佳、宋成猛、高旭彤均在收据上签字、捺印。为保证合同履行，宋成猛夫妻亦将房屋产权证书交由金钥匙公司处保管。签订合同后，宋成猛夫妻预还请房贷解除房屋抵押权时，施淼建议暂时不要还款，等其电话。12月2日、3日为双休日。12月4日，施淼电话联系高旭彤，表示牛饲佳首付款部分可能需要延后几天方能筹集完毕，宋成猛表示同意但要求重签合同。经协商，三方当事人约定12月5日补签合同，当日由于牛饲佳临时有事未能依约到场，宋成猛至金钥匙公司处表示不再出售房屋，强行取回房屋产权证书。之后，牛饲佳与宋成猛夫妻协商合同继续履行事宜，由于双方对于是否重新签订合同产生争议，协商未果。牛饲佳诉至法院。认定上述事实的证据有：《存量房买卖合同》、收据、宋成猛索要房产证时录音一份、高旭彤与施淼之间通话录音、高旭彤与牛饲佳通话录音及证人刘欣的证言。宋成猛还提交了视频资料一份，由于没有声音且图像模糊，无法证明其所要证明的问题，故本院不予采信。根据牛饲佳的诉讼请求、宋成猛的答辩意见及金钥匙公司的陈述意见，归纳本案的焦点问题是：1、双方签订的《存量房买卖合同》应否予以解除；2、宋成猛、高旭彤是否存在违约行为，应否承担双倍赔偿定金的责任。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致可以解除合同。”因庭审中当事人对于解除合同均无异议，故涉案《存量房买卖合同》应予解除。第二，《中华人民���和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述法律规定，双倍支付定金以违约方不履行约定义务，致使合同目的不能实现为前提，宋成猛夫妻虽然存在未能在约定的2017年12月3日前还请房贷解除抵押权，并于12月5日强行取回房屋产权证书两个看似违约的行为，但是��先涉案合同是经金钥匙公司居间签订的，施淼作为中介公司负责涉案合同的经办人，其应具备专业性及可被信赖性，宋成猛夫妻听取了施淼的建议后暂缓还款，并无过错。其次，宋成猛强行索要房屋产权证书是在接受对方可能延迟付款，双方确定了重新签订合同的时间、地点后，牛饲佳未能依约到场的情况下发生的，且取回房产证并不必然造成合同无法履行。第三，在宋成猛取回房产证后，双方仍就合同的继续履行进行过协商，宋成猛夫妻并无拒绝售房的意思表示，最终导致合同目的无法实现的原因在于双方就原约定履行期限已过，是否重新签订合同一事发生争议，且协商不成。在此过程中，宋成猛夫妻均无违约的故意,亦非由其二人原因致使合同目的无法实现，故牛饲佳要求二人双倍支付定金的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十��条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除牛饲佳与宋成猛、高旭彤、吉林市金钥匙房地产经纪有限公司于2017年11月29日签订的《存量房买卖合同》；二、驳回牛饲佳的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半），返还牛饲佳125元，由牛饲佳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 孙 冰二〇一八年三月二十九日书记员 李佳盈