江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0116民初3786号原告：汤永花，女，1974年1月22日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张勇，江苏焯燃律师事务所律师。被告：任文华，女，1989年11月22日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1980年12月12日出生，汉族，住南京市六合区。第三人：南京友福房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州街道雄州南路158号12幢2号室。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦佳佳，男，该公司员工。原告汤永花与被告任文华及第三人南京友福房地产营销策划有限公司（以下简称友福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤永花及其委托诉讼代理人张勇、被告任文华及其委托诉讼代理人ＸＸ、第三人友福公司的委托诉讼代理人秦佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤永花向本院提出诉讼请求：1、确认被告解除合同的行为无效；2、被告继续履行《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；3、被告支付原告违约金236000元。案件审理过程中，原告申请将诉讼请求变更为：1、解除原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；2、被告返还原告已付房款50万元；3、被告赔偿原告损失48457元（装修费36457元、中介费12000元）；4、被告支付原告违约金236000元。事实和理由：2017年3月10日，原、被告及第三人签订南京市存量房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于南京市六合区××龙××路××室房屋，总价款1180000元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金50000元及首付款450000元，共计500000元。经双方协商后，被告于2017年4月25日将涉案房屋交付给原告并装修。但是，被告未按约定办理涉案房屋解押登记手续。2017年5月24日，被告向原告出具《解除房屋买卖合同通知书》，称因原告违约、违法侵占欺诈行为，被告单方解除房屋买卖合同。原告认为，双方签订的《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》合法有效，合同当事人应按照合同约定履行相关义务，现被告拒绝继续履行合同，已构成违约，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告任文华辩称：1、同意解除《存量房屋买卖合同》，我已于5月12日向原告发出解除合同的通知书，但不是因为我违约才解约的，我在签合同时受到了欺诈，原告的征信存在问题；2、我不存在违约行为，原告征信有问题，且未经我同意即对涉案房屋进行装修，是原告违约在先，故我不承担违约金和装修款损失；3、原告提供的合同与我的不一致，原告与第三人未经我的同意将涉案房屋的总价款改为68万元，而我在收到首付款后确实进行了解押；4、我确实给了原告在物业公司处的委托书，且为无期限的，但原告进入房屋并进行装修并未告知我，也没有经我同意，我才是受害方；5、我同意退房款，但是要扣除我的损失。第三人佳田公司述称：1、原告一开始是想避税，但后来因为种种原因也没有避税；2、原告申请贷款确实需要去担保公司做相关手续，且需要被告签字，但被告没有签字；3、原告的征信报告确实有逾期，但担保公司说不影响贷款；4、合同是可以继续履行的。本院经审理认定事实如下：（一）2017年3月10日，任文华（甲方）与汤永花（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），友福公司为居间方。《合同》约定乙方购买甲方名下位于南京市六合区××龙××路××室房屋，总房款为118万元。《合同》第五条约定“……（二）乙方于2017年3月10日向甲方支付定金（小写）¥50000.00元，（大写）伍万元整。（三）还款解押：甲方应于2017年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月30日前办理完毕解除抵押登记手续……乙方自愿在未办理过户手续的情况下，用其首付房款替甲方归还原银行贷款。（四）……贷款：（1）2017年4月20日前将首付款人民币（小写）¥450000元，（大写）肆拾伍万元整以银行转账的方式支付给甲方。（2）甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币（小写）¥680000元，（大写）陆拾捌万元整，用于支付房屋转让价款的余额。甲方协助并同意乙方于2017年5月30日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后30日内将所有资料提供齐全。甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款。（3）关于贷款的约定。甲乙双方所有当事人的资料提供齐全且签完所有相关合同文本，走完相关流程的情况下，买受人未获得银行或者公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房款，于银行确定未批准之日起30日个工作日内以现金方式支付给出卖人……”；第六条约定“（一）甲乙双方同意，在一手证出件三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……”；第七条约定“（一）甲、乙双方定于拿齐全款3日内正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。（二）甲、乙双方定于拿齐全款3日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续……”；第十条约定“……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日以内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……”；第十五条约定“1、所签合同当日生效，如若违约则赔付违约金，房款的20%，另赔付中介服务费，房款的2.4%；2、乙方提供上证人，并承诺个人征信报告无问题；3、乙方于2017年4月20日前支付甲方肆拾五万元整，用于该房屋解押。”《合同》签订当日，乙方汤永花向甲方任文华交付定金5万元，并向第三人友福公司支付中介服务费1.2万元。2017年4月20日，乙方向甲方交付房屋首付款45万元，并从第三人处领取了装修钥匙，此后该钥匙一直在乙方处。2017年4月25日，甲方向涉案房屋的物业服务公司出具一份委托书，委托乙方办理“涉案房屋的一切手续及所有相关事宜”，并办理了物业更名手续。2017年4月26日，乙方向涉案房屋的物业服务公司交纳了装修押金，并对涉案房屋进行了部分装修。2017年4月27日，甲方偿还了涉案房屋的部分贷款，并就剩余的贷款向有关银行递交了的提前还款的申请，后因甲、乙双方产生纠纷，未提前还款。（二）2017年5月，被告发现原告未经其同意对涉案房屋进行装修、被告的个人信用报告存在贷记卡逾期情形，且被告与第三人擅自调低房屋总价款。此后，被告启用涉案房屋的正式钥匙，原告处的装修钥匙即无法再打开涉案房屋。2017年5月24日，被告向原告发出一份《解除房屋买卖合同通知书》，认为原告个人信用报告存在逾期情形、骗取装修钥匙、擅自装修等违约行为，通知原告解除《合同》。（三）2017年6月5日，原告认为被告拒绝履行《合同》，存在违约行为，向本院提起诉讼，要求：1、解除原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；2、被告返还原告已付房款50万元；3、被告赔偿原告损失48457元（装修费36457元、中介费12000元）；4、被告支付原告违约金236000元。上述事实，有当事人的陈述、存量房屋买卖合同、解除房屋买卖合同通知书、收条（定金、首付款）、委托书、收据（中介服务费、装修押金）、谈话笔录、质证笔录、个人信用报告、设计施工图纸、图片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告汤永花与被告任文华签订的存量房屋买卖合同系双方真实的意思表示，亦不违反法律及行政法规的国家强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面适当履行合同义务。（一）关于存量房屋买卖合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同履行过程中，如出现法定情形，当事人可以解除合同。本案中，被告任文华认为原告汤永花的个人信用报告存在逾期情形、未经同意装修涉案房屋等违约行为，并向原告发出解除合同的通知。本院认为，根据违约行为是否导致合同目的无法实现，可以将违约行为分为一般违约和根本违约。被告主张原告存在的上述行为虽违反了双方的合同约定，但并不导致合同无法继续履行、合同目的无法实现，应为一般违约，不属于解除合同的法定事由，亦未达到约定的解除合同的条件。被告在启用涉案房屋的正式钥匙，已取得该房屋的实际控制权，但于2017年5月24日发出解除合同的通知，而在案件审理过程中，被告亦明确拒绝将涉案房屋出售给原告，导致合同无法继续履行，合同目的落空，应为根本违约，且属于法律规定的解除合同的情形，亦符合双方约定的解除合同的条件。现原告汤永花要求解除存量房屋买卖合同，被告不持异议，本院予以支持。居间服务合同，涉及第三人利益，且与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，不属于本案审理范围。（二）关于违约责任问题。根据存量房屋买卖合同关于违约责任的约定及相关法律规定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿违约金。考虑到原告存在擅自装修、个人信用报告有逾期等情形，被告作为出卖方因此产生疑虑而违约，有别于一般的恶意违约；而且，涉案合同的履行期间并非房地产交易价格迅猛上涨时期，而是处于一个相对平稳的期间，合同的解除并不会对原告造成太大的损失。故本院结合违约金的惩罚性和补偿性功能，根据公平和诚实信用原则，将违约金数额调整涉案合同总价款的10%，即11.80万元。因存量房屋买卖合同已解除，被告应当将定金及首付款共计50万元返还给原告。关于装修损失及居间服务费。原告未能提供充分证据证明其装修行为已征得被告同意或符合双方的约定，即原告的装修行为构成违约，故对原告主张被告赔偿其装修损失，于法无据，本院不予支持。居间服务费作为原告的实际损失，已包含在违约金之中，不应重复主张。故原告主张被告赔偿居间服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告汤永花与被告任文华于2017年3月10日签订的存量房屋买卖合同；二、被告任文华于本判决生效之日起十日内返还原告汤永花购房定金及首付款共计50万元；三、被告任文华于本判决生效之日起十日内给付原告违约金11.80万元；四、驳回原告汤永花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，保全费5000元，共计21320元，由原告汤永花负担4520元，被告任文华负担16800元（原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）预交上诉案件受理费16320元。审 判 长  李九俊代理审判员  赵 凯人民陪审员  黄恩明二〇一八年三月五日书 记 员  卢 玥