.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）宁03民终123号上诉人（原审被告）：张明刚，男，1967年3月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审原告）：吴忠市阳光物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：强兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：强晓敏，女，系吴忠市阳光物业服务有限公司副经理。特别授权代理。上诉人张明刚因与被上诉人吴忠市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初5067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月05日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明刚，被上诉人吴忠市阳光物业服务有限公司的委托诉讼代理人强晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明刚上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1.国务院《物业管理条例》规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费用。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知交纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催交了物业管理费用。二、被上诉人并没有完全履行相关管理、安全防范义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1.被上诉人并未尽到相应管理义务。上诉人于2010年购买吴忠市利通区阳光骄子A区6号楼1单元6111室房屋时，就发现在购买的房子南卧室窗户下面安装一台空调外挂机，当时被上诉人说在手续办理前就将此空调外挂机拆除，但直到上诉人入住至今被上诉人一直没有给上诉人解决，上诉人多次找到被上诉人，要求让其履行约定将此空调外挂机拆除，并承担给上诉人造成的损失，但物业方一直推辞没有解决。2.被上诉人并未尽到相应安全防范义务。2010年上诉人购买吴忠市利通区阳光骄子A区6号楼1单元6111室房屋时，西面窗户下面是绿化带，但到2016年被上诉人在没有告知上诉人的情况下擅自将此绿化带变成了硬化路，导致行人从这条路上走时上诉人家的北面窗户都无法打开，给上诉人家中的生活带来了很大不便以及安全隐患。为此上诉人多次找到被上诉人要求解决此问题，被上诉人承诺说会尽快解决。事后物业公司也一直未予以正面处理。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。吴忠市阳光物业服务有限公司辩称，1.关于空调机的事情，上诉人说房子是2010年购买的，但是我们物业公司是从2010年3月25日接手的阳光骄子A、B区物业管理，在接手的时候，上诉人的物业费是交到上一家物业公司即2010年6月30日，在接手的时候，空调机就在一层的窗户外挂，当时开发公司和上一物业公司也没有说及此问题，在接手后物业公司针对不交费的住户逐一进行说明，才知道上诉人不交费的原因，物业公司多次与二层住户协调空调机的问题，但是二楼住户这套房子是顶账房，六年期间换了七次业主，导致空调机的问题一直没有解决，但是新的住户答应房屋装修好之后将空调机移走。2.关于绿化硬化的问题。2016年该问题当时报业主委员会同意后才动工改造的，当时是因为高层外墙砖脱落，影响过路行人的安全，最早确实是绿化，但绿化下面是架空层且里面有住户的电表箱及消防的主控室，长期浇水导致地下室漏水严重，里面墙皮脱落影响到住户的使用，绿化也死的比较多，所以报业主委员会将绿化改为硬化路。上诉人陈述改为硬化路是物业公司多收取停车费，确实偶尔有停车现象，但该问题我们也与上诉人进行协商，我们将此处围围栏，避免业主停车和墙面掉砖伤及路人，也规避了上诉人所说的路人从窗户下面走。3.我们一审提交了通知上诉人交费的证据，我们物业公司也与业主委员会签订了合同且约定了违约责任，交费通知都是贴在住户家门口的。吴忠市阳光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2010年7月1日至2017年3月31日物业服务费9370元，滞纳金937元，合计10307元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张明刚系吴忠市利通区阳光骄子小区A区6号楼（高层）一层111室的住户，住宅面积为190.7㎡。2010年3月1日，原告吴忠市阳光物业服务有限公司与吴忠市阳光骄子小区业主委员会签订《物业管理合同》，开始进入被告所在的小区提供物业服务，《物业管理合同》中约定物业服务费的收费标准为每月每平方米建筑面积0.44元。2016年2月26日原告吴忠市阳光物业服务有限公司与吴忠市阳光骄子小区业主委员会续签的《物业管理合同》约定物业管理费的收费标准为多层每月每平方米建筑面积0.75元，高层1-5层0.98元，6层以上1.18元。自2010年7月开始，被告张明刚一直未向原告交纳过物业管理费。经原告多次催收，被告拒不交纳。一审法院认为，原告与吴忠市利通区阳光骄子小区业主委员会签订的《物业管理合同》合法、有效，应受法律保护。被告作为利通区阳光骄子小区的业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，应当依据《物业管理合同》中约定的收费标准交纳物业管理费。原告与被告居住的小区业主委员会签订《物业管理合同》时约定物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积0.44元；后双方约定自2016年3月份高层1-5层收费标准为每月每平方米建筑面积0.98元。被告居住的高层房屋面积为190.7㎡，自2010年7月开始未向原告交纳物业管理费，即自2010年7月至2016年的2月期间未交纳的物业管理费的金额为5705．74元（190.7㎡×68个月×0.44元=5705.74元），自2016年3月至2017年3月期间未交纳的物业管理费金额为2429．52元。被告欠付原告2010年7月至2017年3月的物业管理费共计为8135.26元，故原告的诉请，本院只支持8135.26元。关于原告主张的滞纳金的诉请，因原告与业主委员会签订《物业管理合同》时，并未对滞纳金有明确约定，故原告的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告张明刚向原告吴忠市阳光物业服务有限公司支付2010年7月至2017年3月期间的物业管理费共计8135．26元，限被告张明刚于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告吴忠市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由原告吴忠市阳光物业服务有限公司负担8元，由被告张明刚负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的照片六张及通话录音一份，被上诉人对真实性无异议，本院予以认定；被上诉人提交的照片复印件三张，上诉人虽不认可，但该证据与被上诉人一审提交的证据相互印证，本院予以认定。一审查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，被上诉人吴忠市阳光物业服务有限公司与吴忠市阳光骄子小区业主委员会签订的《物业管理合同》合法、有效，应受法律保护。上诉人作为吴忠市阳光骄子小区的业主，实际接受了被上诉人提供的物业管理服务，应当依据《物业管理合同》中约定的收费标准支付物业管理费。上诉人称根据《物业管理条例》六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉，被上诉人并未通过法定程序主张拖欠的物业费。本院认为，《物业管理条例》虽规定业主委员会督促业主限期交纳物业费，但业主委员会催收并非物业服务合同诉讼的前置程序，且被上诉人一、二审提交的证据相互印证，可以证实被上诉人向上诉人催收物业费的事实，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人主张被上诉人没有完全履行相关管理、安全防范义务，应承担赔偿责任的问题，与本案不属同一法律关系，且二审庭审中，上诉人陈述就该问题已经另行提起诉讼，故本院不作处理。综上所述，张明刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由上诉人张明刚负担。本判决为终审判决。审判长韩芬审判员马克军审判员马春燕二〇一八年三月一日书记员王利武附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。