文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终392号上诉人（原审原告）：邱正峰，男，汉族，1981年1月16日出生。委托诉讼代理人：史琛，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贤炽，广东耀中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟尚智，男，汉族，1963年8月9日出生。委托诉讼代理人：何冠军，广东利人律师事务所律师。上诉人邱正峰与上诉人钟尚智因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初9030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟尚智上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费由邱正峰承担。事实和理由：一、一审法院未批准钟尚智举证延期申请，导致钟尚智未能收集必要证据。二、一审法院没有理会钟尚智当庭反诉，有违民事诉讼中降低成本原则(反诉合并)。三、本案的原委。1、邱正峰称2015年08月07日双方签订《租赁合同》与事实不符，该房屋是2002年钟尚智与邱正峰父亲(已故)租用，2004年后虽未续签合同，但口头承诺长期使用。2、2012年钟尚智注册了个体性质的小微企业“深圳市龙岗区XX装饰工程平面设计部”，当年7月23日在村委办理了场地使用证明书。3、由于房屋年久失修，邱正峰要钟尚智对房屋进行装修改造，并承诺永远租给钟尚智。2014年钟尚智与邱正峰签了每月一千元两年期合同，邱正峰口头承诺合同到期后每年加一百元，也就是2016年8月后每月一千一百元。4、因邱正峰说房屋内部无论怎么搞都行，搞成皇宫都可以。2014年08月钟尚智开始对房屋内部装修改造。经过近一年时间2015年07月基本完工，此时邱正峰不顾合同尚未到期，突然强行向我收取每月一千五百元(否则赶我走)。至2016年11月23日止，计一年零四个月共计多收了捌仟元整(8000元)，然后说合同到期不租了。5、此案的起因是钟尚智与邱正峰父亲(生前)的一点小摩擦，但当时双方己相互道歉，邱正峰竟然设计构陷，又由于钟尚智与邱正峰母亲邹X清存在感情纠纷。他们母子教唆社会上的人拉我电闸，拆水表，打威胁电话。现在钟尚智人老了，赚的一点血汗钱都被邱正峰拿走了，请求法院传唤邱正峰母亲邹X清出庭。四、综上所述，钟尚智作为外来创业务工的弱势一方，遭受邱正峰出尔反尔的欺诈，为了维护法律的公平，保护小微企业的合法权益，请求法院依法判令:1、邱正峰遵从承诺，钟尚智有房屋使用权，邱正峰多收的钱抵扣水电租金等费用至2017年07月23日，从2017年07月30日起按承诺本人愿每月交壹仟贰佰元，每过一年加壹百元。2、如邱正峰不遵守承诺，请法院判令邱正峰赔偿房屋内部改造装修费用肆万捌仟元，房屋外部装修费叁万多抵扣官司期间使用费，还有剩余。精神损失壹万元，总计：伍万捌仟元整(58000.00元)。3、提请法院进一步调查该房屋的合法性，根据深圳市政府有关文件农村宅基地应一户一栋原则，他这是第三栋，涉嫌非法占用国家土地资源。4、邱正峰作为执法队员，执法违法，提请政府主管部门免去其执法资格。邱正峰辩称：一、本案系租赁合同纠纷，应当依据双方签订的《租赁合同》约定执行，租赁合同已经到庭，钟尚智应搬离涉案房屋。二、邱正峰提交的《租赁合同》第二条约定“乙方（即钟尚智）不能随意改变房屋结构损坏墙体、门窗及电、水道电信设施，房内面不能随意打钉子、打洞……如未经同意擅自修改，甲方（即邱正峰）有权要求乙方及时还原原状，或退房时扣除还原的相应还原金，”邱正峰并未同意钟尚智可对涉案房屋进行装修，钟尚智擅自修改的行为，已经违反了《租赁合同》的约定，其后果应由钟尚智自行承担，且钟尚智应将涉案房屋恢复原状。三、钟尚智的其它诉讼请求没有法律依据。邱正峰上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判钟尚智应将涉案房屋恢复原状，邱正峰无需退还钟尚智租赁押金1500元；2、钟尚智承担本案一、二审所有诉讼费用。事实和理由：2015年8月7日，邱正峰将深圳市龙岗区布吉街道水径社区上水径村XX园X巷X号X楼（以下简称租赁房屋）出租给钟尚智使用，双方签订了《租赁合同》，约定：不能随意改变房屋结构损坏墙体、门窗及电、水道电信设施，房内面不能随意打钉子、打洞、不能乱画。如未经同意擅自修改，邱正峰有权要求钟尚智及时还原原状，或退房时扣除还原的相应还原金。邱正峰在一审中诉请钟尚智对涉案房屋恢复原状，但一审判决仅仅以“理由不足”为由便未处理邱正峰的该诉求，一审判决存在不合理之处，钟尚智擅自改动房屋墙体等结构，依法应当予以恢复原状。钟尚智辩称：一、关于房屋改造装修是否私自进行的，首先，邱正峰向法庭提交的证据是近两年才进行的。请求法庭播放邱正峰提交的录音录像，邱正峰讲至少装修花了48000元，说明是邱正峰授意，而不是钟尚智私自进行的。二、本案是属于隐私部分，请求不公开进行审理，邱正峰父亲过世后其母亲成了单身女士，钟尚智至今未娶，男女感情应本着双方自愿的原则，不能强迫，更不能因此在其他承诺上背信弃义。三、钟尚智只需要一个承诺，请求法院判决2016年7月后按其承诺月租金加100元即每月1100元，之后每过一年月租金加100元。四、自2015年7月份起邱正峰及母亲采用威逼、打闹伙同用人强拆等手段对钟尚智合法注册的小微企业的经营造成严重影响，有录像照片予以证明，如果邱正峰违约要求退租，除上诉状的诉讼请求外，要赔偿损失168000元。邱正峰向一审法院提出诉讼请求：1、解除邱正峰、钟尚智关于上水径村XX园X巷X号X楼的房屋租赁合同关系；2、钟尚智立即搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；3、钟尚智向邱正峰支付占有租赁房屋期间的使用费暂计7500元（自2016年10月7日暂计至2017年3月7日，实际计算至钟尚智搬离之日止）；4、钟尚智支付拖欠的租赁房屋水电费及卫生费1000元；5、邱正峰无需返还钟尚智租赁押金1500元；6、钟尚智承担本案所有诉讼费用。在一审庭审中，邱正峰以上述合同无效为由，撤回第1项诉讼请求；第4项诉讼请求变更为1230.52元。一审法院认定事实：2017年2月21日，深圳市龙岗区布吉街道水径社区上水径居民小组出具关于水径社区上水径XX园X巷X号北X楼系自建房的《证明》。2015年8月7日，邱正峰、钟尚智签订《租赁合同》，约定：邱正峰将上水径村XX园X巷X号X楼，期间2015年8月7日至2016年8月7日，租金1500元、押金1500元等内容。邱正峰收取了钟尚智支付的押金1500元。2017年5月18日，邱正峰以钟尚智从2016年10月7日起拖欠房租及水电费为由，诉至一审法院。截止2017年6月2日，钟尚智欠邱正峰水电费及卫生费1230.52元。在本案庭审中，钟尚智承认居住上述房屋至今。一审法院认为，邱正峰、钟尚智签订的上述租赁合同违反了我国法律法规的强制性规定，一审法院依法确认租赁合同无效，但钟尚智拖欠邱正峰从2016年10月7日起至今的房租及水电费属实，故钟尚智应按1500元/月标准向邱正峰支付其实际向邱正峰返还房屋当日的房屋占用费以及水电费、卫生费1230.52元。因双方的合同无效，邱正峰应返还钟尚智以租赁押金名义收取的1500元。邱正峰要求钟尚智将租赁房屋恢复原状，理由不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。据此，一审法院判决：一、钟尚智应于本判决生效之日起五日内向邱正峰返还深圳市龙岗区布吉街道水径社区上水径村XX园X巷X号X楼房屋；二、钟尚智应于本判决生效之日起五日内，按1500元/月标准向邱正峰支付从2016年10月7日起至其实际返还上述房屋当日的房屋占用费；三、钟尚智应于本判决生效之日起五日内向邱正峰支付水电费、卫生费1230.52元（应计付至其实际返还上述房屋当日止）；四、驳回邱正峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案简易程序案件受理费25元，由邱正峰承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，钟尚智提交一份租赁合同，该合同显示其与邱正峰于2014年7月23日签订，约定租期为2014年7月23日至2016年7月23日，租金为1000元。但邱正峰对该份合同不予认可。二审审理审理中，钟尚智确认：原来交纳租金1000元，但后来邱正峰要求交纳1500元，从2015年7月开始至2016年11月，按照1500元交纳。邱正峰亦认可钟尚智按照1500元交纳租金本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，邱正峰至今不能提供涉案房屋的合法产权登记或者建筑规划许可资料，因此，邱正峰与钟尚智签订的租赁合同无效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。邱正峰与钟尚智提交了不同的租赁合同，但该两份合同均已到期。虽然合同中约定的租金分别为1500元与1000元，但钟尚智在二审审理中确认，原来交纳租金1000元，但后来邱正峰要求交纳1500元，从2015年7月开始至2016年11月，按照1500元交纳，对此，邱正峰亦确认。故本院确认钟尚智每月按照1500元的标准支付租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，双方签订的合同虽然无效，出租人邱正峰可以按照约定的租金标准1500元向钟尚智收取涉案房屋占有使用费。钟尚智上诉称应当按照每月1000元标准收取租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。因钟尚智对房屋装修费的主张并未在一审时提出反诉，故二审不予审理。因邱正峰没有证据证明其向钟尚智出租房屋时的房屋原状，故其请求钟尚智恢复原状的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟尚智负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年三月八日书记员 李开宇（兼）