江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终251号上诉人（原审被告）：潘建华，女，1953年8月8日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：奚耀华，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐冬华，男，1986年12月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王向阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人潘建华因与被上诉人徐冬华房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘建华上诉请求：撤销原判，改判潘建华不承担违约责任。事实和理由：1、《房屋买卖居间合同》中明确出售方为“潘建华等四人”，但落款处仅有潘建华一人签字，说明房屋共有人汤翔、顾小娟、汤宸阳不同意出售房屋，即买卖双方并未对签订合同达成一致意见，故合同未成立生效；2、潘建华从未受汤翔、顾小娟、汤宸阳委托出售房屋，也从未向买受人和中介表示过其有权代理其他共有人签订《房屋买卖居间合同》，故其无须承担所谓代理责任，相反其自2017年3月14日起就告知中介因其他共有人不同意出售房屋从而合同无法成立的事实；3、《房屋居间买卖合同》第八条约定“违约方向另一方支付本合同确认的10%作为违约金”，而第十二条约定“违约方向另一方支付本合同确认房屋成交价的20%作为违约金”，这两条约定互相矛盾，说明双方对违约金条款并未协商一致，应视为未作约定，一审法院优先适用合同第十条认定违约金缺乏依据，系明显偏袒徐冬华。被上诉人徐冬华辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。徐冬华向一审法院起诉请求：1、判令潘建华、汤翔、顾小娟、汤宸阳四人继续履行《房屋买卖居间合同》；2、判令潘建华、汤翔、顾小娟、汤宸阳四人赔偿损失316000元。诉讼中，徐冬华撤回对汤翔、顾小娟、汤宸阳的起诉，变更诉请为：1、判令潘建华承担合同约定的违约责任即以房屋总价的20%计算的违约金266000元；2、判令潘建华赔偿徐冬华小孩无法上学的损失50000元；3、判令潘建华返还徐冬华支付的房款100000元；4、判令潘建华赔偿徐冬华已经支付的中介费23000元。一审法院查明：2017年3月12日，徐冬华作为买受方、潘建华等四人作为出售方、无锡顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）作为居间方签订了《房屋买卖居间合同》，约定：“房屋座落为无锡市小娄巷××室，权利人为潘建华等四人，房屋交易价为133万元净价；徐冬华于2017年3月12日支付1万元作为定金，自动转为房款，房款1于3月13日支付9万元，房款2于5月15日支付52万元，贷款部分委托顺驰公司办理70万元（商业）贷款等；潘建华于合同签订之日将房屋权属证明交与顺驰公司；买卖双方应于签订本合同之时向顺驰公司支付提供居间服务的佣金；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的10%作为违约金。”合同第十二条其他约定事宜用下划线特别标注：“该房屋产权共有人为汤翔、顾小娟、汤宸阳；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认房屋成交价的20%作为违约金且违约方承担顺驰公司确认房屋成交价的3%的中介佣金；卖方承诺没用适龄学童占用该房屋学区名额，保证该房屋学区名额可用；在出售该房时已经得到共有权人汤翔、顾小娟、汤宸阳的同意和委托并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任由潘建华承担。”合同一式三份，自三方签字、盖章之日起生效。潘建华、徐冬华分别在出售方处和买受方处签名，顺驰公司予以签名和盖章。潘建华向顺驰公司提交了上述房屋的房屋所有权证、共有权证和土地使用权证以及汤翔、顾小娟、汤宸阳的户口簿、身份证复印件等资料。合同签订当日，徐冬华支付了定金10000元，次日，支付了房款90000元，均由潘建华出具了收条。徐冬华分二次共向顺驰公司支付了中介费23000元。其后，潘建华以其儿媳顾小娟不同意卖房及要涨价等为由，拒绝履行合同。徐冬华经多次交涉无果，遂诉至法院。诉讼中，徐冬华申请撤回对汤翔、顾小娟、汤宸阳的起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为：关于房屋买卖合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，徐冬华和潘建华作为房屋买卖合同双方均在合同上签字确认，合同即已成立，虽然合同中注明出售方为“潘建华等四人”，但潘建华在合同上签名，表明其完全同意合同中约定的条款，至于其他三人签字与否，不影响该合同条款对在合同上签字双方即徐冬华与潘建华本人的约束，双方签字后合同即予成立。同时合同中潘建华表示其出售涉案房屋时已经得到共有权人汤翔、顾小娟、汤宸阳的同意和委托。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现潘建华签订的合同事后未得到其他共有人的同意和追认，责任亦应由行为人潘建华自己承担。潘建华在合同上签字，事后又收取定金和部分房款，其辩称合同不成立既不符合合同法的规定，又违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，故对其辩称不予采纳。关于合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。潘建华对涉案房屋仅有部分所有权，对其他人共有部分无处分权，但其与徐冬华、顺驰公司所签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，违约方应当承担违约责任。现因潘建华对房屋无全部处分权且未按约得到其他共有人的同意和追认而导致合同不能履行、物权不能发生变更，应由其承担违约责任。关于违约金和损失的承担。合同中虽然约定了多种违约金的计算方式，但在合同最后的“其他约定事宜”中对违约金作了“违约方向另一方支付本合同确认房屋成交价的20%作为违约金”的约定，又以下划线的方式作了提示，应视为合同各方对违约金计算的特别约定，违约金的计算应以该约定为准。潘建华提出违约金过高，未举证证明，同时根据本地房屋价格趋势看，违约金数额明显未超过因房屋涨价而可能形成的经济损失。故对徐冬华要求潘建华承担合同约定房屋总价的20%计266000元违约金的诉讼请求，予以支持。而徐冬华主张赔偿小孩无法上学的损失50000元，既无法律依据，亦未提供损失依据；要求潘建华赔偿其已经支付的中介费23000元，因违约金系主要用于补偿当事人经济损失的合同救济措施，徐冬华未主张亦未举证证明其损失已经超过违约金数额，在违约方已经承担违约金的情况下，该项损失不应重复计算，故对该两项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、潘建华于判决发生法律效力之日起十日内支付徐冬华违约金266000元；二、潘建华于判决发生法律效力之日起十日内返还徐冬华房款100000元；三、驳回徐冬华的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，潘建华陈述：涉案房屋由其挂在中介出售，其是联系人；合同签订当日，徐冬华支付了10000元定金给其，其回家后被儿子骂了一通，儿子儿媳不肯卖；第二天其就跑到中介要求把定金退还买方，同日中介又把90000元房款给了其，其将款项汇到了儿子的账户上；第三天其通知买方可以调换一套房子卖给他，但买方不同意。上述事实，有当事人的陈述在卷佐证。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，潘建华、徐冬华在《房屋买卖居间合同》上签字，即表明双方对买卖房屋的相关事项达成一致意见，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋买卖居间合同》依法成立并生效。汤翔、顾小娟、汤宸阳未在合同上签字并不影响潘建华在合同上签字的效力，潘建华应按约履行合同义务。涉案房屋系由潘建华挂在中介出售，潘建华系联系人，其还向中介提供了房屋所有权证、共有权证、土地使用权证以及汤翔、顾小娟、汤宸阳的户口簿、身份证复印件等资料，并在《房屋买卖居间合同》中约定“在出售该房时已经得到共有权人汤翔、顾小娟、汤宸阳的同意和委托并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任由潘建华承担”的内容，现合同签订后其以其他共有人不同意出售房屋及要涨价为由拒绝履行合同，应承担相应的违约责任。关于违约金，合同第八条约定违约金为合同确认价的10%，而第十二条“其他约定事宜”中约定以合同确认房屋成交价的20%作为违约金，并在该条款下加了下划线，该条款应视为双方对违约金条款的特别约定和最终约定，且根据无锡地区房价上涨情况以及徐冬华已支付中介费23000元的事实，房屋成交价的20%即266000元并未超出因合同无法履行而对徐冬华造成的损失，故一审法院对违约金的认定并无不当。综上，潘建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290元，由上诉人潘建华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  姚旭斌审判员  仓 勇审判员  李 杨二〇一八年三月二日书记员  窦 玥