江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终472号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。被上诉人(原审被告):杨林青。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）因与被上诉人杨林青物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人金明物业公司的委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼，被上诉人杨林青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业服务费，上诉人金明物业公司没有放弃，理由是（2013）新执字第2200号民事裁定书已被（2014）海执监字第5号民事裁定书撤销，原审法院认定上诉人金明物业公司放弃2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业服务费错误。2、（2014）海执监字第5号民事裁定书正在执行，路南街道延东社区要求上诉人金明物业公司继续提供物业服务，上诉人金明物业公司认为，物业合同权利义务没有终止，上诉人金明物业公司提供服务，被上诉人应该缴纳费用。二、原审法院适用法律不当。请求支持上诉人金明物业公司的上诉请求。被上诉人杨林青二审未答辩。金明物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令杨林青给付2006年至2015年所欠物业服务费及公用电费4950元（2006年7月至2015年1月物业费4450元、2006年至2014年公用电费500元），违约金1000元，共计5950元；2、杨林青承担诉讼费用。事实和理由：杨林青系xx小区5号楼2单元xx室业主，房屋面积为121.71平方米，每平方米应缴纳服务费0.35元，每年511元，公用电费50元。自2006年7月以来，杨林青一直拖欠物业服务费及公用电费不予缴纳，直至2015年1月金明物业公司撤出小区时，杨林青共欠物业服务费4450元、公摊电费500元，合计4950元。经金明物业公司多次催缴未果，故诉至法院。原审法院经审理认定事实如下：2011年6月21日，xx业主委员会（以下简称xx业委会）与连云港济安物业服务有限公司（以下简称某公司）签订xx小区自治委托合同，委托某公司对xx小区进行物业管理，同时对双方的权利义务进行了约定。2011年7月25日，连云港中鼎房地产代理有限公司（甲方）与某公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定“一、甲方中鼎公司于2002年9月在新浦xx小区进行物业服务，截至本协议签署日前（即从2002年9月至2011年7月25日之间），该小区内全体业主尚欠本公司物业费、水费和电费。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。自本协议签订时，甲方已收到乙方给付的转让费，且乙方享有以上债权……”。2011年8月30日，某公司（甲方）与金明物业公司（乙方）签订物业自治管理转让合同，合同约定“一、乙方在接管xx小区物业服务同时，一次性向甲方交纳转让费用贰万元整。二、甲方把前任物业李经理交纳所有资料、包括拖欠物业费账目、管理合同等资料，全部一次性移交给乙方。由乙方负责追要全部所欠物业费等其他费用。然后由甲乙双方另行协商分配处理。三、甲方转让给乙方以后，由乙方直接和业主委员会协商，解决一切事宜，本公司不再参与。四、本合同一式两份，双方必须按照本合同履行，如有毁约，可以通过法院起诉解决”。2013年1月7日，xx业委会以金明物业公司为被告诉至法院，要求确认某公司与金明物业公司签订物业自治转让合同无效，返还财产，赔偿损失。2013年7月3日，xx业委会与金明物业公司经连云港市新浦区人民法院主持调解，达成（2013）新民初字第0216号民事调解书，内容为“一、某公司与金明物业公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明物业公司不再收取，xx业委会协助金明物业公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，金明物业公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权利。”2013年7月16日，金明物业公司在小区张贴催缴物业服务费公告，要求各业主限期缴纳物业服务费用。后金明物业公司以xx业委会未履行调解协议所确定的义务为由，未按民事调解书确认的时间撤出xx小区。再后xx业委会申请法院执行，金明公司于2015年1月撤出xx小区。2014年4月2日，原新浦路南街道办事处延东社区居民委员会出具一份通知，主要内容为因xx业委会即将期满，在成立业主委员会期间，由现任物业继续管理。另查明，杨林青系连云港市海州区（原新浦）xx5号楼2单元xx室业主，该房屋面积为121.71平方米，金明物业公司收取物业费标准为0.35元/平方米·月。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于金明物业公司主张的物业费及公用电费：1、金明物业公司主张2006年7月1日至2011年7月31日期间物业费及2006年1月至2011年7月31日的公用电费、二次供水水泵电费。金明物业公司于2011年8月30日与某公司签订《物业自治管理转让合同》，某公司于2011年8月1日对小区提供物业服务，金明物业公司举证债权转让协议、通知及自制台账及清单欲证实该期间内其有权向业主收取物业费及公用电费、二次供水水泵电费，但其提供的协议及通知均无中鼎公司和某公司到庭确认，其提供的自制台账及清单也无杨林青签字或确认，不足以证实其有权收取该期间的费用，金明物业公司主张该期间的物业费及公用电费、二次供水水泵电费，该院不予支持；2、金明物业公司主张2011年8月1日至2013年6月30日期间的物业费及公用电费。首先，某公司与金明物业公司之间签订的《物业自治管理转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。某公司于2011年8月1日对小区提供物业服务，金明物业公司也在签订合同后进驻xx小区进行物业管理工作，且xx业委会与金明物业公司也经过诉讼达成了调解协议，并商定“xx业委会协助金明物业公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费”，业主应当根据合同约定交纳物业服务费用。故杨林青应当向金明物业公司交纳该期间的物业管理费，根据以往生效判决查明的事实，金明物业公司对小区内的绿化养护、卫生保洁等方面不符合合同约定，物业服务不到位，应当适当减少物业费，该院酌情扣减20%物业费，故杨林青应当给付金明物业公司该期间物业费为783.81元（121.71㎡×0.35元×23个月×80%），金明物业公司主张该期间的公用电费96元（50元÷12个月×23个月），有其提供的公用电费票据为证，该主张金额未超出规定，该院予以支持；3、金明物业公司主张2013年7月至2015年1月期间的物业费及公用电费。（1）关于金明物业公司主张2013年7月至2013年8月30日物业费及公用电费，经xx业委会与金明物业公司于2013年7月3日在连云港市新浦区人民法院主持调解下达成（2013）新民初字第0216号民事调解书可知，2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费等金明物业公司承诺不再收取，故该期间的费用，不予支持；（2）金明物业公司主张2013年8月31日至2015年1月的物业费及2013年8月31日至2014年12月公用电费，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。（2013）新民初字第0216号民事调解书确认某公司与金明物业公司于2011年8月30日签订《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司应于2013年8月30日前撤出该小区，本案中，金明物业公司拒绝退出、移交，并向杨林青主张收取该期间的物业费及公用电费无法律依据，金明物业公司向该院举证2014年4月2日路南街道延东社区出具的通知不具有赋予金明物业公司享有在xx小区继续服务的权利效力，故该期间的物业费及公用电费，亦不予支持；4、关于金明物业公司主张杨林青支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，故不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨林青于判决发生法律效力之日起十日内向连云港金明物业服务有限公司支付物业费及公用电费879.81元；二、驳回连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费800元，共计850元，由连云港金明物业服务有限公司负担45元，杨林青负担805元。本院二审期间，上诉人金明物业公司提交了以下证据：1、(2013）新执字第2200号民事裁定书。证明目的：金明物业公司根据民事裁定书，按照原合同继续提供物业服务。2、（2016）苏07民终3892号、（2016）苏0706民初4694号、(2016)苏0706民初5569号民事判决书。证明目的：海州区人民法院和市中级法院已经作出判决，支持其诉讼请求。杨林青对以上证据未发表质证意见。本院对上诉人金明物业公司提供的以上证据所证事实不予确认。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点：被上诉人杨林青是否应按照物业服务合同交纳相关物业服务等费用。本院认为，xx小区自治委托合同由济安物业公司与xx业委会签订，合同签订后，济安物业公司将合同权利义务一并转让给金明物业公司，xx小区业主未提出异议，并接受金明物业公司的物业服务，该小区业主应当向金明物业公司支付相应的物业服务费用。一审法院根据该小区物业服务标准、杨林青房屋面积及金明物业公司实际物业服务情况，酌定杨林青给付金明物业公司2011年8月1日至2013年6月30日的物业费及公用电费879.81元，并无不当。关于金明物业公司提出原审认定事实错误，其没有放弃2013年6月30日至2013年8月30日期间物业费的上诉理由。从本案的证据及合同履行的情况看，因海州区人民法院（2013）新民初字第0216号民事调解书确认金明物业公司应于2013年8月30日前撤出xx小区，并放弃自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费。故对该上诉理由，本院不予支持。关于金明物业公司提出自2013年8月30日后其应社区要求继续提供物业服务，物业合同权利义务没有终止，杨林青应缴纳物业费的上诉理由。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故一审法院对金明物业公司该部分诉求不予支持，并无不当。关于上诉人金明物业公司在庭审中提出要求杨林青给付自2013年6月30日至2014年12月期间的公用电费的问题，因上诉人金明物业公司对此未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上，上诉人金明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金明物业公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  王抒彦审 判 员  程 艳二〇一八年三月二十七日法官助理  孙宜峰书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。