宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0303民初23号原告：任兰香，女，汉族，1965年11月4日生,住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：吴靖平，男，汉族，1963年6月10日生，住宝鸡市，系原告之夫，特别授权。被告：符宁，男，汉族，1986年10月29日生,住宝鸡市金台区。被告：王丽，女，汉族，1987年12月14日生，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：符宁，男，汉族，1986年10月29日生,住宝鸡市金台区，被告王丽之夫，特别授权。第三人：符秋莲，女，汉族，1969年9月23日生,住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：袁建党，陕西际傧律师事务所律师，一般代理。原告任兰香与被告符宁、王丽、第三人符秋莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任兰香及其委托诉讼代理人、被告符宁、王丽的委托诉讼代理人符宁、第三人符秋莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任兰香向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，限期被告无条件交付宝鸡市金台区XX小区X号楼X单元X层XX室及房屋合法手续；２、请求判令被告即日给付原告因延迟售房产生的银行同期贷款利息及违约金，自2015年1月15日按照年利率6%计算至交房之日；3、判令被告与第三人签订房屋交易合同为无效合同；4、被告承担本案诉讼费在内的一切费用。事实及理由：2015年1月15日，被告符宁、王丽二人，以出售宝鸡市金台区XX村拆迁安置房为由，与原告签订了房屋转让协议，将宝鸡市金台区XX小区X号楼X单元X层XX号房屋以25万元价格出售给原告，在合同签订当日原告将25万元交付给被告符宁，被告符宁给原告打了收条，约定开发商交付房屋时向原告交付房屋及手续，2016年8月开发商向被告符宁交付了房门钥匙，2016年8月25日被告符宁将房屋钥匙及门禁牌交于原告，8月27日原告缴纳了1500元物业费及装修保证金，两周后原告准备装修房屋时发现房门打不开，屋内有人撬锁进入，原告立即报警，此时原告才知道被告符宁、王丽夫妇在与原告签订房屋转让协议收到房款后，又以21万元价格将房屋进行了重复交易，原告随即找被告符宁询问此时，被告符宁称其并未将房屋出售给第三人，并承诺尽快还清对方借款，完整交还房屋，在原告的反复催促下，2017年1月，符宁称与父母协商好，同意将父母的房屋出售后以价款归还第三人借款，收回房屋，但此后被告符宁的父母并未出售房屋，原告又多次反复催促，被告承诺2017年10月底解决，但此后一直以各种理由推脱，原告不能合法入住。被告符宁、王丽答辩称，两被告系夫妻关系，于2008年11月10日登记结婚，被告符宁和原告是2014年左右经过朋友介绍认识的，2015年初原告说她要买房，因被告系XX村村民，因城中村改造，家里有返迁房屋，被告符宁是户主，被告就将返迁房屋出售给原告，并签订了合同，约定房价为25万元，原告先给被告20万元，全部房款是分两次给的钱，第一次是一部分现金，另一部分是被告符宁拿着原告的银行卡去取的，第二次怎么给的钱被告忘记了，原告已将房款付清，两被告对与原告签订的房屋买卖合同没有异议，2016年被告拿到了返迁房钥匙后就交付给了原告。被告与第三人签订卖房合同是因为被告欠他人借款，被告将房子卖给第三人符秋莲，第三人符秋莲将房款给被告后，被告既可以偿还借款，又可以给原告退还房款解除合同，但事实是被告与第三人签订合同后，第三人仅给被告支付了10000元，第三人曾经找被告要房门钥匙，被告推脱未给，第三人如何入住进房屋被告并不知情，听说第三人是找开锁公司将房门打开。被告与第三人签订合同的事情没有给原告说过，是原告自己发现后被告才告知原告的。现该房屋尚无产权证，无法办理房屋产权手续。第三人符秋莲答辩称，第三人认为原告起诉的事实与客观情况不符，请求驳回原告第一项及第三项诉讼请求，第三人并不知道两被告与原告已经签订了合同，第三人是善意购买方，第三人从2016年11月1日晚入住房屋至今已有一年多，在此之前，第三人向被告符宁索要钥匙，被告符宁一直推脱未给，房子目前是第三人的亲戚在内居住，被告符宁在其后也配合第三人办理了水卡、电卡，第三人交付房款时被告符宁说给他10000元，其余房款被告符宁同意第三人付给中间人，第三人已经支付完毕。本院经审理认定事实如下：被告符宁与原告任兰香于2014年10月24日签订《购房协议》，约定被告符宁将XX小区X号楼X层东单元西户、面积为90平方米的住房，以20万元人民币（贰拾万元正）出售给原告任兰香。该协议下方有被告符宁、原告任兰香及证明人潘力签字捺印。2014年10月24日，原告任兰香向被告支付100000元，2014年10月25日，原告任兰香向被告支付50000元，2014年11月4日原告向被告支付50000元，2014年12月5日，原告向被告支付50000元。2015年1月15日，被告符宁、王丽与原告任兰香再次签订《房屋转让协议》，约定被告符宁、王丽自愿将坐落于宝鸡市金台区XX村X组，门牌号为XX号，户主为符宁的XX号房屋拆迁赔偿房中的X号楼东单元X层X西户出卖给原告任兰香，面积为90平方米，房屋售价250000元，还约定两被告在获得房款后7个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，两被告按原告已付房款的0.4‰向原告支付滞纳金。协议后有原告任兰香、被告符宁、王丽签字捺印。签订协议当日，被告符宁向原告出具收条，记载：今收到任兰香购房款人民币现金250000元正（贰拾伍万元正）。2015年1月19日，被告符宁、王丽与第三人符秋莲签订《房屋买卖合同》，约定将位于金台区XX村X组X号楼东单元X层X西户房屋出售给第三人符秋莲，房价为220000元，签订合同时，第三人一次性向两被告支付210000元，其余房款10000元在房屋交付时结清。该协议有两被告、符秋莲签字捺印，并有见证人符红博等四人签字捺印。签订协议当日，两被告向第三人符秋莲出具收条，记载今收到符秋莲购房款210000元正（贰拾壹万元正）。2016年8月27日，拆迁办向两被告交付了案涉房屋，两被告将房屋钥匙交付于原告任兰香，原告任兰香还缴纳了房屋的装修押金1000元及2016年年9月1日至2016年11月30日的物业费用。2016年11月1日，第三人符秋莲在找被告索要钥匙无果后，自行将门锁撬开并对房屋占有至今。2016年11月2日，被告符宁向原告任兰香出具证明一份，记载：本人符宁于2015年1月15日将本人XX小区X号楼单元XX号房屋出售给任兰香，2016年8月25日，我将房子即全套钥匙，交给任兰香，并由任兰香缴付装修押金及物业费，房屋完成交割之后他人进入房间，属非法私自开锁进入，我完全不知情。上述事实有原告任兰香提交的《购房协议》、《房屋转让协议》、收条、证明、收款收据2张、取款凭证、账户流水、房门钥匙、微信聊天记录、证人潘力证言、第三人符秋莲提交的《房屋买卖合同》、《XX村村民房屋拆迁与补偿安置协议》、收条在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告符宁、王丽签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且在自主自愿的情况下签订，合同自签订时生效，原告依约向两被告支付了房款，两被告应按照约定履行合同义务。本案争议焦点为：1、第三人与被告符宁、王丽签订的《房屋买卖合同》是否为有效合同；2、案涉房屋归谁所有；3、两被告是否应承担违约责任。对争议焦点1，第三人符秋莲与被告符宁、王丽所签订《房屋买卖合同》的效力。原告认为第三人与被告符宁、王丽签订的《房屋买卖合同》无效。本院认为，两被告认可其自愿与第三人符秋莲签订《房屋买卖合同》，原因是两被告欠案外人符红博借款，为了给案外人符红博偿还借款，便将房屋出售给符红博介绍的买方即第三人符秋莲，出售房屋时两被告并未向第三人符秋莲告知该房屋已经出售给原告的事实，可以证实第三人符秋莲购买该房屋时不具备主观恶意，此外，两被告与第三人约定房价220000元，符合当时市场价格，该价格又未明显低于原、被告商定的购买价格，两被告虽辩称第三人将房款支付给案外人符红博，其只收到10000元房款，但两被告又自认第三人是经两被告授权同意后才将200000元房款支付给案外人，现两被告已向第三人出具收条确认收到房款，其辩解意见不能成立。因原告未能举证证实第三人符秋莲存在故意损害其利益的恶意，故《房屋买卖合同》亦为有效，本院对原告主张的确认合同无效的请求不予支持。对争议焦点2，案涉房屋归谁所有。两被告与原告签订合同在前，与第三人符秋莲签订合同在后，签订合同时房屋尚未建成，2016年8月27日两被告接收房屋后便将钥匙交付于原告，视为两被告向原告交付了房屋，原告对房屋享有实际控制权。第三人符秋莲自行将门锁撬开是强制履行合同行为，并非被告自愿交付，占有事实发生在原告实际控制房屋之后，不能视为有权占有，因两被告向原告自愿履行在先，原告应对房屋享有优先权利，取得该房屋所有权，故争议房屋应归原告所有。对原告主张的由两被告向其交付房屋的请求，本院认为，因房屋已被第三人符秋莲占有，两被告无法再向原告交付房屋，本院对该项请求不予支持，原告在本案中未主张第三人向其交付房屋，故原告可另案向第三人符秋莲主张返还房屋。对原告要求两被告配合其办理更名手续的请求，本院认为，房屋更名并非房屋过户手续，办理更名亦非过户房屋的必经程序，现争议房屋尚未取得产权证，原告可待房屋取得产权证后再进行过户，本院对原告该项请求不予支持。对争议焦点3，两被告是否应承担违约责任。原告主张两被告向其支付因迟延交房产生的利息损失32291.66元（以房款25万元为本金，按照年利率6%自2015年1月15日计算至2017年11月30日），并当庭对违约金予以放弃，本院认为，原告放弃违约金属于对合法权益的处分，本院予以准许。对原告主张的利息损失，根据《房屋转让协议》约定，两被告应在收到房款后7个工作日内将房屋搬空，逾期未搬空房屋，每逾期一天，应按照已付房款的0.4‰支付滞纳金。2015年1月15日原告向两被告付清房款时，房屋尚未建成尚不具备交付条件，不应计算逾期交房利息，两被告在2016年8月27日接收房屋后，及时向原告交付了钥匙，但因两被告一房二卖行为导致房屋于2016年11月1日被第三人强行占有，从而导致原告无法正常使用房屋，两被告违反了对合同标的的瑕疵担保义务，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。两被告应向原告承担违约责任，原告要求按年利率6%计算利息损失未超出合同约定标准，不违反法律规定，但应从2016年11月1日起计算至2017年11月30日（395天），两被告应向原告支付利息损失16232.88元（250000元×6%÷365天×395天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、一百一十三条规定，判决如下：一、被告符宁、王丽于本判决生效之日起十日内共同向原告任兰香支付因违约造成的利息损失16232.88元；二、驳回原告任兰香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告符宁、王丽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  李琼二〇一八年三月七日书记员  林枫