四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川10民终290号上诉人（原审被告）：四川国鼎房地产有限公司，住所地四川省隆昌市胡家镇隆昌街6号，统一社会信用代码：915110287090117193。法定代表人：俞远贵，董事长。委托诉讼代理人：范彬，四川成隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王武美，男，1971年5月21日出生，汉族，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：陈敏，四川永炽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾德美，女，1971年6月3日出生，汉族，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：陈敏，四川永炽律师事务所律师。上诉人四川国鼎房地产有限公司因与被上诉人王武美、曾德美不当得利纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院（2017）川1028民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人四川国鼎房地产有限公司的法定代表人喻远贵及其委托诉讼代理人范彬、被上诉人王武美及其委托诉讼代理人陈敏、被上诉人曾德美的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四川国鼎房地产有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人购买上诉人一层、三层房产采取银行按揭付款的方式，但按揭的前提条件是必须支付购房款的50%以上作为首付，被上诉人无力支付，即找到其同学兼好友四川德禄建筑工程有限公司（以下简称德禄建筑公司）的法定代表人李建声，要求李建声帮助其完成银行按揭所需的购房首付款的转账（空转）事宜。李建声按被上诉人的要求通过转账（空转）方式达到了被上诉人按揭的条件，即被上诉人并非实额支付购房首付款；2.一审判决认定被上诉人在购买房产时多支付上诉人购房款4342276元违背常理且是错误的；3.一审判决将本案的案由定为“不当得利”系适用法律错误；4.一审法院拒绝德禄建筑公司为本案第三人、拒绝德禄建筑公司以第三人身份申请参与本案诉讼而割裂本案的基本事实，系程序违法且不能查清本案的基本事实。王武美、曾德美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决是正确的。上诉人的上诉请求无事实和法律依据不能成立，不应支持。请求二审法院维持一审判决。王武美、曾德美向一审法院起诉：1.判令上诉人向二被上诉人返还购房款4,342,276元，并从2017年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；2.本案诉讼费、保全费由上诉人承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告四川国鼎房地产有限公司系隆昌市北晟名都小区的房地产开发商。2015年10月16日，二原告与被告四川国鼎房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号2015004645），该合同载明被告将其开发的位于四川省隆昌市北晟名都卖给二原告。建筑面积为1230.72平方米，单价为8,160.00元/㎡，总价为10,042,675.00元。同日原、被告还签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号2015004643），该合同载明被告将其开发的位于四川省隆昌市北晟名都3-1号卖给二原告。3-1号的建筑面积1229.41平方米，单价为8,160.00元/㎡，总价为10,031,986.00元。为购买北晟名都8.9号楼的商品房，二原告从2015年10月13日起至2015年10月15日止通过银行转款的形式分次共向被告转入购买北晟名都商品房的购房款7,042,675.00元。因商品房市场行情发生变化,考虑到原告购买商品房单价过高，3-1的房屋单价和总价不变的情况下，原、被告经协商于2016年1月20日又签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号LC201600259），该合同将北晟名都房屋的单价由8,160.00元/㎡降为4,388.00元/㎡，总价由10,042,675.00元降为5,400,399.00元。同时原、被告于2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2015004645）作废。被告四川国鼎房地产有限公司将双方新签订的《商品房买卖合同》1份（合同编号LC201600259）在隆昌市房地产管理局和隆昌市不动产登记中心进行了网签登记备案。2016年2月4日，二原告通过银行按揭贷款的形式由隆昌县农村信用合作联社向被告转入购买北晟名都房屋的购房款2,700,000.00元。至此二原告共向被告支付北晟名都房屋购房款9,742,675.00元，而实际应支付的购房款仅为5,400,399.00元，二原告多支付购房款为4,342,276.00元。二原告找到被告协商退还多交纳的购房款未果。为此，二原告起诉来院，要求判令如其诉求。另查明，案外人德禄建筑公司系北晟名都小区的其中一个建筑商。二原告与德禄建筑公司的法定代表人李建声一直都有经济往来。一审法院认为：本案为不当得利纠纷。本案的争议焦点为：1.被告四川国鼎房地产有限公司占有二原告交付的4,342,276.00元购房款是否合法？2.被告四川国鼎房地产有限公司是否应当退还二原告多交纳的购房款？合法的买卖关系受法律保护。原、被告于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力。而且该合同已在国家规定的不动产管理部门进行了网签等备案登记手续，对外具有更强的公信力。原、被告双方均当庭承认北晟名都房屋是按照双方于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》履行的权利义务。该合同对原、被告双方2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》的内容进行了实际变更。按照原、被告于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》的内容表明：原、被告双方经协商，被告自愿将北晟名都房屋的单价由8,160.00元/㎡降为4,388.00元/㎡，房屋总价由10,042,675.00元降为5,400,399.00元。因此北晟名都房屋的房屋总价款应为5,400,399.00元。被告向二原告出具的收到购房款的收款收据上加盖有被告四川省隆昌国鼎房地产综合开发有限公司北晟名都项目部的财务专用章。二原告向一审法院提交的银行转账流水和被告向二原告出具的收到购房款的收据、隆昌县农村信用合作联社的转款凭证等证据相互印证，形成了证据锁链，该证据能够证明被告已收取二原告购买北晟名都房屋的购房款总计为9,742,675.00元。被告已收取的购房款已超过实际购房款4,342,276.00元。被告四川国鼎房地产有限公司多收取二原告的购房款4,342,276.00元，没有法律依据，应予退还。被告拒不退还二原告多交纳的购房款的行为造成本案纠纷发生，被告应对本案承担全部责任。对二原告要求被告退还多交纳的购房款4,342,276.00元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对被告四川国鼎房地产有限公司辩称二原告通过其与德禄建筑公司的法人李建声系同学的关系，通过采取资金空转的形式获得了被告出具的购房款的收据，而实际尚欠上诉人购房款未给付的辩称理由。从被告向一审法院提交的被告公司自己的财务明细账可以看出被告四川国鼎房地产有限公司向案外人德禄建筑公司支付的是工程进度款。而德禄建筑公司作为北晟名都的建筑商，被告四川国鼎房地产有限公司本来就应当向德禄建筑公司支付工程款。原告向一审法院提交的证据也证明二原告与德禄建筑公司的法定代表人李建声一直以来都有经济往来。因此即使德禄建筑公司向二原告进行转款也属二原告与德禄建筑公司或其法定代表人李建声的经济往来，属另一法律关系，与本案无关。即便德禄建筑公司因向二原告转款而产生了纠纷，德禄建筑公司可另行提起诉讼。因此对被告辩称二原告采用资金空转的形式套取了上诉人的购房款收据，而二原告尚未付清本案讼争房屋的购房款的辩称理由即无事实依据又无法律依据。一审法院对其辩称理由不予采信。被告四川国鼎房地产有限公司辩称，二原告在2015年11月已交的金额已达到600多万元，该金额已超过了二原告购买第1层1-1号房屋的全部房款，二原告仍然要向银行贷款，这不符合常理，因此证明二原告有资金空转的事实存在。对此，二原告辩称以前交纳的房款的金额大多数是向朋友的借款和外面的融资，利息一般为3分至5分每月，该利息远远高于银行贷款利息，二原告向银行贷款出来的钱正是用于归还民间借贷和融资的借款，以降低二原告购房的成本。一审法院认为二原告的这一辩称理由符合常理，对被告这一辩称理由一审法院不予采信。综上所述，对原告王武美、曾德美要求被告退还多交纳的购房款4,342,276.00元并从起诉时起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：被告四川国鼎房地产有限公司在本判决生效后10日内退还原告王武美、曾德美多交纳的购买北晟名都房屋的购房款4,342,276.00元并支付资金占用利息，利息从2017年11月6日起至本判决指定的履行期限止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。二审审理中，四川国鼎房地产有限公司申请李建声、杨苹出庭作证，欲证明王武美、曾德美在购买上诉人出售的“北晟名都”商业用房和车库时，因资金不够而需向银行按揭。按银行的惯例，向银行申请发放按揭款的客户，其购房首付款数额必须达到银行要求的额度，为此，李建声利用四川国鼎房地产有限公司、德禄建筑公司的账户帮王武美、曾德美完成王武美、曾德美银行按揭所需的首付款资金转账（空转）的有关情况及提供李建声与余胜的通话录音光盘。其证明目的为证实资金转账为“空转”。李建声、杨苹的证言及李建声与余胜的通话录音光盘经王武美、曾德美质证认为，李建声、杨苹与上诉人有利害关系，其证言不可信；李建声与余胜的通话录音中是否是余胜的通话、通话时间、是否剪辑均不明确，如是事实余胜应当庭作证，因此对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对四川国鼎房地产有限公司提交的上述证据认证认为，上述证言因证人与四川国鼎房地产有限公司存在利害关系对其真实性、合法性及证明目的不予确认，对通话录音真实性、合法性及证明目的不予确认。故对四川国鼎房地产有限公司在二审中提交的上述证人证言及录音资料本院不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点系四川国鼎房地产有限公司是否应将本案所涉4,342,276.00元购房款退还给王武美、曾德美及支付该款资金占用利息。根据一审法院查明的事实，王武美、曾德美为购买四川国鼎房地产有限公司开发出售的位于四川省隆昌市北晟名都商品房，自2015年10月13日起至2016年6月7日止通过银行转款的方式分8次共向四川国鼎房地产有限公司支付购房款9,742,675.00元。四川国鼎房地产有限公司收到上述购房款后均在收款收据上注明系购买本案所涉北晟名都楼商业一层购房款及收款时间。按双方于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》，本案所涉商品房全款为5,400,399.00元，两相品迭后，四川国鼎房地产有限公司多收王武美、曾德美购房款4,342,276.00元。上述事实有上诉人四川国鼎房地产有限公司出具给被上诉人王武美、曾德美的收款收据，此与上诉人、被上诉人于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》及隆昌市房地产管理局和隆昌市不动产登记中心网签备案登记相互印证，能形成证据优势，证明王武美、曾德美主张上诉人四川国鼎房地产有限公司返还多付的购房款4,342,276元。一审法院判决四川国鼎房地产有限公司在本判决生效后10日内退还王武美、曾德美多交纳的购买北晟名都房屋的购房款4,342,276.00元并从2017年11月6日（起诉之日）起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息并无不当，本院予以支持。上诉人四川国鼎房地产有限公司主张“将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求”的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。至于德禄建筑公司为何向被上诉人王武美、曾德美转款，属另一法律关系，德禄建筑公司可另行主张。综上所述，四川国鼎房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,000元，由四川国鼎房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 波审判员 易小峰审判员 裘南晶二〇一八年三月十六日书记员 钟 凯