南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0113民初4004号原告：沈冠杰，男，汉族，1970年4月2日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱强、潘霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：陈伟，男，汉族，1986年12月11日生，户籍地江苏省南京市高淳区，住江苏省南京市。原告沈冠杰与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年10月26日、2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告沈冠杰的委托诉讼代理人潘霞到庭参加了诉讼，被告陈伟参加了第一次庭审，后经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈冠杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告支付2017年1月1日起至2017年7月6日止的房屋租金46882元及违约金20000元。2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年3月，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定：原告将位于南京市栖霞区某某村XX号-67号房屋出租给被告陈伟使用，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止，年租金为92000元，支付方式为第一年季付，第二年为半年一付，第三年起为年付，否则视为违约。被告在房租付至2016年12月31日后就未在支付房租，并将房屋转租给案外人彭某。后彭某搬出后原告于2017年9月份才将案涉房屋收回。因被告拒不支付租金构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告���伟辩称，认可补充协议中段某系受原告委托签订。从2015年4月份开始，案涉房屋存在漏水现象，原告一直不来修理。2016年6月份前后，原告在电话里明确告知被告“你们事情多，你就不要租了”。被告房租交到了2016年12月份，在2016年年底被告就将房屋清空后交还给原告，当时原告通知其朋友来收房，被告将钥匙交给了原告的朋友。被告从未将房屋租赁给案外人彭某，也不认识彭某。经审理查明，原告沈冠杰系南京市栖霞区某某村XX号-67号的所有权人。案涉南京市栖霞区某某村XX号-67号房屋位于南京市栖霞区和燕路388号小区内，系一座单独的两层小楼，每层4间共8间房屋，该两层小楼的公安编号为南京市栖霞区和燕路388-6号。2015年3月，原、被告及案外人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）签订房屋租赁合同一份，该合同载���：“出租方（甲方）：沈冠杰、承租方（乙方）：陈伟、中介方（丙方）：好邻居公司；甲方将位于栖霞区某某村XX号-67号住房租给乙方使用，用途：住宅，期限60个月，即2015年4月1日至2020年3月31日止，租金46000元/年，付款方式：按季支付，另付押金5000元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方；乙方不得私自将房屋转租、分租、借租或作他用，否则按违约处理；乙方按时交纳水、电、煤气、物业管理、垃圾费、有线、电梯费等各项费用，并保存已交纳的单据，便于核对。提前15天交纳下次租金（如不按时交纳按违约处理）。乙方租期快到时，必须提前壹个月向甲方提出书面意向，双方可重新协商，签订新的租金合同或者按时向甲方办理房屋交接。先交后租，中途退房已交租金不退；任何一方有违约行为，另一方有权中止合同，违约方须向对方按贰万元赔偿对方，同时在3天内搬出，到时不搬，对方有权采取相应的措施；补充条款：1、详细的付款方式见附件。2、如遇拆迁则双方均不算违约。”。2015年3月22日，原告沈冠杰委托案外人段某与被告陈伟补充约定协议一份，该协议载明“关于某某村XX号-67号栖霞区城市建设开发公司小区管理用房，面积为贰佰叁拾平方米，贰层的房屋共计捌间，现约定如下：1、房屋租金共计玖万贰仟元壹年（￥92000/年）。2、房屋租期从（2015.4.1-2020.3.31）。3、付款方式：第壹年为季付，需提前15天缴纳下次季度房租，第二年半年付款，第三年第四年第五年为年付，押金为人民币壹万元整。甲方：段某乙方：陈伟日期：2015.3.22”。后，被告陈伟将房租交至2016年12月31日。2017年7月6日，原告沈冠杰委托北京市中银（南京）律师事务所向被告陈伟发出律师函，要求解除合同。2017年9月26日，原告沈冠��在收回案涉房屋后将房屋交付案外人南京市壹捌捌经济有限责任公司第壹分公司托管并交付房屋。另查明，本案被告陈伟于2017年11月1日以房屋租赁纠纷为由就本案案涉房屋将本案原告沈冠杰诉至本院，要求本院判令沈冠杰退还押金5000元并支付装修损失22400元及违约金20000元。该案陈伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院于2018年1月12日作出（2017）苏0113民初6012号民事裁定书，裁定：按陈伟撤诉处理。庭审中，本院曾至案涉房屋进行了现场调查，案外人段某陈述“其系原告沈冠杰朋友，受原告沈冠杰委托与被告陈伟办理案涉房屋的租赁事宜。案涉房屋共8间，在2015年因尚有4间租期未到，签订租赁协议后交付给被告陈伟4间，剩余4间在2016年底全部交付完毕”。原告沈冠杰对此不持异议，被告陈伟未到庭进行质证，故本院对此予以采信���关于被告陈伟是否将案涉房屋的其中一间转租给案外人彭某，原告沈冠杰提供了案外人彭某与案外人闵某之间房屋租赁合同一份，并称案外人闵某系受被告陈伟委托与彭某签订的合同；本院依原告沈冠杰申请联系了案外人彭某，彭某称“2016年11月20日其与闵某签订的房屋租赁合同租赁了案涉房屋其中一间，双方约定的租金支付方式为押一付三，其支付了三个月房租。三个月期满即2017年2月20日后彭某联系闵某续交房租，闵某一直未来收取。2017年春节后，产权人至案涉房屋要求彭某交租，彭某坚持以交至闵某处的一个月押金折抵一个月房租未果，2017年4月彭某搬离了案涉房屋”。针对彭某所称，原告沈冠杰则坚持彭某系2017年9月底搬离，其除案外人段某的陈述外并未能举证进行反证。被告陈伟未到庭进行质证或反证。同时，本院经查询关联案件，因本案被告陈伟承租案外人吴某于金盛百货处的房屋产生纠纷，2016年8月10日陈伟将吴某诉至本院，案号为（2016）苏0113民初4450号，在该案中闵某作为陈伟的亲友旁听了庭审。综合上述证据，本院认定被告陈伟、案外人闵某将涉案房屋其中的一间转租给案外人彭某，彭某自2016年11月20日至2017年4月居住在上述房屋内。上述事实有当事人的陈述、房屋租赁合同、补充协议、建设工程规划许可证、房屋使用权转让合同、说明、调查笔录、房屋托管协议、工作记录、（2017）苏0113民初6012号民事裁定书、（2016）苏0113民初4450号开庭笔录及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，该合同成立并生效，原、被告双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。现被告陈伟房屋租金交至2016年12月31日就未再向原告沈冠杰继续交纳租金，之后其同案外人闵某将案涉房屋进行转租，业已构成违约，且案涉房屋现已由原告沈冠杰交由案外人托管，故原告沈冠杰主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付2017年1月1日起至2017年7月6日原告发出律师函要求解除合同之日止的房屋租金46882元，因被告陈伟并无证据证明其将案涉房屋于2017年7月6日前返还给原告沈冠杰，故对原告的此项诉请本院予以支持。关于原告沈冠杰主张的违约金2万元，综合本案证据，考虑到原告沈冠杰的实际损失，结合原、被告在签订房屋租赁合同、补充协议后原告在2016年底方将案涉全部8间房屋交付被告陈伟亦存在合同履行上的瑕疵，该违约金数额应予调整，故本院酌定违约金为3000元。至于解除合同后的押金返还，因被告陈伟已将押金部分单独诉讼，故本案不予处理。被告陈伟经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告沈冠杰与被告陈伟于2015年3月签订的《房屋租赁合同》及2015年3月22日签订的《协议》。二、被告陈伟于本判决书生效之日起十日内支付原告沈冠杰房屋租金46882元及违约金3000元，合计49882元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，由被告陈伟负担（此款原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱 悦人民陪审员  马津津人民陪审员  岳永俊二〇一八年三月三十日书 记 员  沈易茜