四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川08民终143号上诉人（原审原告）：陈星桥（曾用名：陈文利），男，1968年8月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：母长明，四川广府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：零八一电子集团四川天源机械有限公司，住所地四川省广元市。法定代表人：王培，执行董事。委托诉讼代理人：雒缨，四川同方正律师事务所广元分所律师。被上诉人（原审被告）：任在贵，男，1975年8月16日出生，汉族，住四川省广元市利州区。上诉人陈星桥因与被上诉人零八一电子集团四川天源机械有限公司（以下简称天源公司）、任在贵确认合同无效纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭审理本案，上诉人陈星桥及委托诉讼代理人母长明、被上诉人天源公司的委托诉讼代理人雒缨、被上诉人任在贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈星桥上诉请求：改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，确认被上诉人天源公司与被上诉人任在贵签订的《职工以息抵租购房协议》无效。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院采纳被上诉人天源公司辩称上诉人代其父母缴纳的购房款的意见错误。1984年��被上诉人分配处分本案讼争房屋时，上诉人陈星桥已是被上诉人天源公司的正式职工。该套房屋应为上诉人及其父母共同共有，1992年，上诉人基于当时的房改政策出资2699元购买该套房屋，被上诉人天源公司也收取了上诉人的购房款。2、原审法院认定上诉人对本案讼争房产不享有所有权的事实错误。上诉人基于1984年与其父母为家庭共同成员为条件而取得本案的讼争房产。1992年按照当时的房改政策，出资购房款2699元而取得房屋的权属。虽未办理房屋产权证明，是因为当时的政策原因，并非上诉人的过错。上诉人及其父母实际占有使用保护该房屋长达33年的事实和被上诉人出具的购房款凭据足以证明该房屋归上诉人所有。3、原审法院认定上诉人缴纳的购房款不能改变讼争房屋系被上诉人天源公司分配给上诉人父母的公有住房的事实不正确。被上诉人天源公司收取上诉人购房款2699元出卖给上诉人及其父母，就是按照当时的房改政策行使了处分权。其房屋价款的组成不仅是购房款2699元，还应包括上诉人及其父母按当时房改政策所应享受的购房福利待遇及补助，应视为本案讼争房屋的所有权已属于上诉人及其父母，按照当时的房改政策已经改变了公有住房的性质。4、原审法院不支持上诉人以购房款凭证主张房屋所有权的事实错误。按照当时房改政策的交易习惯，一般都是根据工龄进行计算后对所剩购房款进行补差，上诉人向被上诉人缴纳的购房款2699元实质就是按上诉人及其父母的工龄应得的福利待遇扣除后的房价补差款，实际占有使用房屋的事实和所持的购房款凭证的实质就是本案讼争房屋那个时代的产权凭证。5、二被上诉人明知本案讼争房屋属于上诉人及其父母按照当时的房改政策取得的福利房，且上诉人及其父母已实际占��使用保护该房屋长达33年，根据《物权法》解释一第十六条的规定，应认定被上诉人天源公司知道其转让的房屋无处分权，故被上诉人天源公司与被上诉人任在贵签订的《职工以息抵租购房协议》显然存在法定无效的情形。二、原审法院适用法律错误。根据《合同法》第36条的规定，本案讼争房屋，上诉人与被上诉人之间虽未签订书面合同，但实际上双方均已全面履行了义务，均已接受，因此原审法院适用法律错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。天源公司辩称，双方诉争的房屋当初并非分配给上诉人居住，而是按照当时的住房分配政策分配给上诉人父母居住使用，房屋的性质仍属于国有资产。在1992年天源公司收取上诉人的2699元款项属实，虽收据为购房款，但实际是房屋租金，收取对象是房屋的实际承租人，即上诉人的父母。由于该房屋属于国有资���，根据相关管理规定，天源公司无权通过该方式处置公有住房。其后，天源公司向当时的081厂、广元市人民政府及建设局请示后出台了关于职工分配住房的相关文件，才与公司职工任在贵签订了涉案房屋买卖协议。作为天源公司对国有资产的处分，是经过了法定审批程序后与本企业的职工对等有价合法处置了房屋。根据《物权法》的规定，该套房屋也已经办理了相应的不动产登记手续。因此，上诉人请求确认天源公司与任在贵签订的协议无效的诉请，无事实依据，不符合法律规定，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。任在贵的答辩意见与天源公司一致。陈星桥向一审法院起诉请求：1、确认天源公司与任在贵之间签订的房屋买卖合同无效；2、二被告到不动产登记机构撤销房屋的产权登记；3、诉讼费由被告承担���一审法院认定事实：陈星桥的父母系天源公司退休职工，1984年之前，陈星桥与其父母居住在由天源公司分配的天源公司北区412栋房屋内。1984年12月31日，陈星桥进入天源公司上班，同年，天源公司将位于广元市利州区×××信箱××-×栋×单元×××号住房即本案讼争的房屋一套分配给陈星桥父母居住使用，陈星桥与其父母从天源公司北区×××栋房屋搬至讼争的房屋居住，并将北区412栋房屋退交给天源公司。1992年之后，根据相关政策规定，讼争房屋的住户在向天源公司交纳一定款项后，住户便不再交纳讼争房屋的租金，该款项用于“以息抵租”，2003年，陈星桥自动离职。2008年5.12地震之后，根据国家的灾后重建政策，2010年，天源公司以天司基〔2010〕28号《零八一电子集团四川天源机械有限公司关于职工安居住房修建方案的说明及有关办法》，文件��对集资建房范围和条件、建房方案、集资分配程序、安居住房有关政策规定及其他事项等制定了具体的实施办法。该文件明确了每户只能享受一套成本价住房或福利房、房改房，此次集资入住后，必须退交原住房。集资户在领新钥匙后三个月内须退交原住房，按规定，陈星桥不符合天源公司解决本单位无房或住房困难职工所修建的安居房的购房条件。2011年，天源公司开始进行安居房建设，陈星桥的父母根据相关政策购买了安居房××××-×-×-×××住房，并于2012年5月领取新房钥匙入住装修。同年，零八一电子集团有限公司以〔2012〕60号《零八一电子集团有限公司关于请求解决职工住房产权问题的报告》，报告中明确提出零八一电子集团有限公司职工住房未货币化出售给职工个人的问题，报请四川电子军工集团批示，对零八一电子集团有限公司内未解决职工���房产权的遗留问题进行一次性的出售处置，报告中的未货币化出售给职工个人的住房包含“以息抵租”的房屋。四川电子军工集团的回复中对企业原已收到的职工交纳的“以息抵租”款项如何处置，建议“补贴办法”在办证结束后制定与实施。2013年12月31日，零八一电子集团有限公司以零八一〔2013〕181号《零八一电子集团有限公司关于“以息抵租”自管公房出售有关事宜的申请》，向广元市保障性住房领导小组办公室申请对“以息抵租”自管公房参照《广元市出售公有住房实施办法》执行。2014年1月7日，广元市保障性住房领导小组办公室以广住保办发〔2014〕2号《广元市保障性住房领导小组办公室关于零八一集团有限公司“以息抵租”自管公房出售有关事宜的回复》，同意零八一电子集团有限公司处理职工住房的出售价格，由四川电子军工集团确定为准。2014年8月13日，天源公司将位于广元市利州区×××信箱××-×栋×单元5楼1号“以息抵租”的住房以8772.00元的价格出售给本公司职工任在贵，双方签订了《职工以息抵租购房协议》。分别于2014年11月10日、2015年10月27日办理了房屋所有权证和国有土地使用证。四川省广元市利州区×××信箱××-×栋×单元×××号住房与四川省广元市利州区×××信箱××栋×单元×5楼××号系同一套住房。零八一电子集团四川天源机械有限公司原名分别为国营零八一总厂四一九〇分厂和国营天源机械厂。一审法院认为，关于陈星桥向天源公司交纳的2699.00元是代表自己交纳还是代表其父母交纳的问题，经庭审查明，讼争房屋早在1984年已由天源公司分配给陈星桥父母居住，陈星桥当时并不具有分配讼争房屋的资格，且陈星桥亦未提交证据证实其交纳“购房款”时单位又将该讼���房屋分配给其居住的客观事实存在，故陈星桥交纳款项时并不具有分配该讼争房屋的资格，交钱的真正主体只能是陈星桥的父母，作为其子女的陈星桥，代为父母交纳相应款项是合符常理的。因此，天源公司有关陈星桥是代其父母交纳“购房款”的辩解意见，予以采纳。关于陈星桥向天源公司交纳了2699.00元，是否可以认定为已经购得讼争的房屋的问题，陈星桥在代其父母向天源公司交纳2699.00元后，并没有相关的房屋买卖合同或者其他房屋所有权凭证证明其已实际购得讼争的房屋，因此，无论是否是陈星桥交纳的款项，也无论收条上载明的是否是“购房款”，都改变不了讼争房屋系天源公司分配给陈星桥父母的公有住房的客观事实，也改变不了陈星桥对讼争房屋不享有所有权的事实。因此，陈星桥以向天源公司交纳了2699.00元的“购房款”就依法应当享有讼争房屋的所有权的主张，不予采信，天源公司与任在贵签订的《职工以息抵租购房协议》。已经相关的行政职能部门审查确认，合法有效后，依法向任在贵颁发了房屋所有权证和国有土地使用证，同时陈星桥也没有证据证明天源公司与任在贵所签订的协议存在法定的合同无效的情形，因此，陈星桥在本案中相应的诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九条、第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陈星桥的诉讼请求。二审期间，被上诉人天源公司提交了本院于2017年12月4日作出的（2017）川08民终1263号民事判决书，拟证明在另案中已确认天源公司与任在贵签订的买卖合同有效，任在贵依法享有涉案房屋的所有权。上诉人陈星桥经质证后认为��对于该份判决的真实性无异议，但本案属权属纠纷问题与另案为不同的法律关系，不具有关联性。本院认为该民事判决已发生法律效力，其审理查明的案件事实本院予以确认。二审查明，被上诉人任在贵因与陈锡林、杨秀英（系上诉人陈星桥父母）、天源公司停止侵害、排除妨害纠纷一案起诉至一审法院，一审法院作出（2017）川0802民初2238号民事判决，判决限陈锡林、杨秀英在本判决生效后十日内停止侵害、排除妨碍，将其占有的位于广元市利州区东坝办事处×××信箱××-×栋×-×-×号房屋（本案所涉房屋）返还给任在贵所有。陈锡林、杨秀英不服该判决上诉至本院，本院于2017年12月4日作出（2017）川08民终1263号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为天源公司与任在贵签订的《职工以息抵租购房协议》经相关的行政职能部门审查确认合法有效后��任在贵已依法取得讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，对讼争房屋依法享有所有权。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈星桥以其持有注明为“购房款”的收据，及与其父母一直居住在讼争房屋至今为由，请求确认被上诉人天源公司与被上诉人任在贵签订的购房合同无效，其请求本院不予支持，理由有三：一、本案讼争房屋为被上诉人天源公司分配给陈锡林、杨秀英居住、使用的公有住房，上诉人陈星桥虽于1984年12月31日进入天源公司工作，但其并不符合当时国营零八一总厂四一九〇分厂制定的《住房分配管理实施细则》，享有单独分配公有住房的资格。在1992年被上诉人天源公司拟进行房改时，同样上诉人陈星桥也不具备享受购买公有住房的资格。虽在1992年12月5日被上诉人天源公司以购房款为由收取���上诉人陈星桥2699元，但公有住房的出售具有一定的政策规定和历史因素。在上诉人陈星桥交纳款项后，其与天源公司并未签订公有住房出售合同，亦未办理相关产权手续。经本院查明实质上天源公司在1992年的房改政策因各种原因并未实施完成，其后，天源公司对所收款项采取“以息抵租”的方式抵扣了公司职工住房的租金。二、2010年天源公司为解决公司职工住房困难问题进行集资建房，并对建房及分配程序等制定了具体实施办法。2013年12月31日，零八一电子集团有限公司向广元市保障性住房领导小组办公室申请“关于以息抵租自管住房出售有关事宜”，其目的是为解决企业中现有2541套“以息抵租”自管公房拟参照《广元市出售公有住房实施办法》执行，后经广元市保障性住房领导小组办公室同意出售价格由四川电子军工集团确定为准。其后，上诉人陈星桥父母��符合天源公司分配住房政策，其另行购买了安居房，并已交付使用。但根据规定“每户只能享受一套成本价住房或福利房、房改房，已享受者，参加此次集资入住后，必须退还原住房……”，作为陈锡林、杨秀英应当退还本案讼争公有住房。而上诉人陈星桥已于2003年从天源公司离职，其并不符合天源公司为解决单位无房或住房困难职工所修建的安居房的购房条件。三、被上诉人任在贵系天源公司职工，其与天源公司所签订的购房合同，是其双方的真实意思表示，亦符合相关出售职工安居住房管理办法的规定，并办理了相关产权登记。双方所签订的合同也未有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。且在本院作出的（2017）川08民终1263号民事判决中亦确认该合同的效力。综上，上诉人陈星桥的上诉请求，其理由不能成立，本院不予��持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈星桥负担。本判决为终审判决。审判长  熊剑洪审判员  吕 晶审判员  徐小雁二〇一八年三月二十九日书记员  黄 琴