江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07��终3558号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。被上诉人(原审被告):掌小慧,女,1958年2月18日出生,汉族,住新浦区。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）因与被上诉人掌小慧物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人金明物业公司的委托诉讼代理人王金明到庭参加诉讼，被上诉人掌小慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业服务费，上诉人金明物业公司没有放弃，理由是（2013）新执字第2200号民事裁定书已被（2014）海执监字第五号民事裁定书撤销，原审法院认定上诉人金明物业公司放弃2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业服务费错误。2、（2014）海执监字第五号民事裁定书正在执行，路南街道延东社区要求上诉人金明物业公司继续提供物业服务，上诉人金明物业公司认为，物业合同权利义务没有终止，上诉人金明物业公司提供服务，被上诉人应该缴纳费用。二、原审法院适用法律不当。请求支持上诉人金明物业公司的上诉理由。被上诉人掌小慧二审未答辩。金明物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令掌���慧给付2013年1月至2014年12月所欠物业服务费用1140元（2013年1月至2014年12月共24个月）、公用电费100元，违约金200元，共计1440元；2、掌小慧承担诉讼费用。事实和理由：掌小慧系康泰小区9号楼2单元201室业主，房屋面积135.72平方米，每平方米应缴纳服务费0.35元，每年570元。自2013年1月以来，掌小慧一直拖欠金明物业公司服务费以及公用电费不予缴纳，直至2015年1月金明物业公司撤出小区时，掌小慧共欠物业管理费1140元，公用电费100元。经金明物业公司多次催缴未果，故诉至法院。原审法院经审理认定事实如下：2011年6月21日，康泰业主委员会（以下简称康泰业委会）与连云港济安物业服务有限公司（以下简称济安公司）签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元/平方米/.月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。连云港中鼎房地产代理有限公司系康泰小区的前期物业服务管理单位。2011年7月25日，连云港中鼎房地产代理有限公司（甲方）与济安公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定“一、甲方中鼎公司于2002年9月在新浦康泰小区进行物业服务，截至本协议签署日前（即从2002年9月至2011年7月25日之间），该小区内全体业主尚欠本公司物业费、水费和电费。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。自本协议签订时，甲方已收到乙方给付的转让费，且乙方享有以上债权……”。2011年8月1日连云港中鼎房地产代理有限公司退出该小区管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明连云港中鼎房地产代理有限公司撤出小区管理，由金明物业公司接管，并收取物业管理费用。2011年8月30日，济安公司（甲方）与金明物业公司（乙方）签订物业自治管理转让合同，合同约定“一、乙方在接管康泰小区物业服务同时，一次性向甲方交纳转让费用贰万元整。二、甲方把前任物业李经理交纳所有资料、包括拖欠物业费账目、管理合同等资料，全部一次性移交给乙方。由乙方负责追要全部所欠物业费等其他费用。然后由甲乙方双方另行协商分配处理。三、甲方转让给乙方以后，由乙方直接和业主委员会协商，解决一切事宜，本公司不再参与。四、本合同一式两份，双方必须按照本合同履行，如有毁约，可以通过法院起诉解决”。合同签订后，金明物业公司即进驻康泰小区进行物业服务管理工作。2011年10月12日，金明物业公司在小区内张贴债权转让通知书并登报公告了债权转让通��。2013年1月7日，康泰业委会以金明物业公司为被告诉至法院，要求确认济安公司与金明物业公司签订物业自治转让合同无效，返还财产，赔偿损失。2013年7月3日，康泰业委会与金明物业公司经连云港市新浦区人民法院主持调解，形成（2013）新民初字第0216号民事调解书，内容为“一、济安公司与金明物业公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明物业公司不再收取，康泰业委会协助金明物业公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，金明物业公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权利。”2013年7月16日，金明物业公司在小区张贴催缴物业服务费公告，要求各业主限期缴纳物业服务费用。后金明物业公司以康泰业委会未履���调解协议所确定的义务为由，未按民事调解书确认的时间撤出康泰小区。后康泰业委员申请法院执行，金明物业公司于2015年1月撤出康泰小区。2014年4月2日，原新浦路南街道办事处延东社区居民委员会出具一份通知，主要内容为因康泰业委会即将期满，在成立业主委员会期间，由现任物业继续管理。原审另查明，掌小慧是康泰南路康泰小区9号楼2单元201室业主，该房屋面积为135.72平方米，金明物业公司收取物业费的标准为0.35元/平方米·月。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于金明物业公司主张的2013年1月至2013年6月30日期间的物业费。经查，济安公司与金明物业公司之间签订的《物业自治管理转让合同》，系双方���实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。济安公司于2011年8月1日对小区提供物业服务，金明物业公司也在与济安公司签订转让合同后进驻康泰小区进行物业管理工作，且康泰业委会与金明物业公司也经过诉讼达成了调解协议，并商定“康泰业委会协助金明物业公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费”，业主事实上也接受了物业服务，业主应当根据合同约定交纳物业费。故掌小慧应当向金明物业公司交纳该期间的物业费，根据生效判决查明的事实，金明物业公司对小区内的绿化养护、卫生保洁等方面不符合合同约定，物业服务不到位，应当适当减少掌小慧应缴纳的物业费，原审法院酌情扣减20%物业费，故掌小慧应当给付金明物业公司该期间的物业费为228元（135.72㎡×0.35元×6个月×80%）和公用电费25元。关于金明物业公司主张的2013年7月至2013年8月30日期间的物业费，经查，（2013）新民初字第0216号民事调解书明确约定“金明物业公司承诺不再收取2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费等”，金明物业公司明确放弃了该部分权利，该期间的费用，原审法院不予支持。关于金明物业公司主张的2013年8月31日至2014年12月期间的物业费，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，原审法院（2013）新民初字第0216号民事调解书确认了济安公司与金明物业公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明物业公司应于2013年8月30日前撤出该小区。而金明物业公司拒绝退出、移交，并向掌小慧主张收取该期间的物业费无法律依据，掌小慧向原审法院举证的2014年4月2日路南街道延东社区出具的通知不具有赋予金明物业公司享有在康泰小区继续服务的权利效力，故该期间的物业费，原审法院不予支持。关于金明物业公司主张掌小慧支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，掌小慧应给付金明物业公司物业管理费228元及公用电费25元。依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、掌小慧于判决发生法律效力之日起十日内向连云港金明物业服务有限公司支付物业费及公用��费共计253元；二、驳回连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元及公告费800元共计850元，由掌小慧负担。本院二审期间，上诉人金明物业公司提交了以下证据：1、金明物业公司邮件的快递票据两份、通知一份。证明：金明物业公司已经把康泰小区业主委员会的不配合情况和继续按照合同管理小区的通知在2013年8月20日和2013年7月17日分别邮递给原新浦区法院卜玉霞院长（当时是卜院长调解的）和康泰业主委员会孙品昌主任，已经通过整体小区认可（在小区张贴公示）。2、2014年4月2日通知（社区）、江苏省物管条例各一份。证明：延东社区有权监督和管理康泰小区业主、小区换届选举期间继续由金明物业公司服务。3、（2013）新执字第2200号民事裁定书（2014）海执监字第5号民事裁定书、执行局执行笔录、��案通知书。证明：海监执字第5号民事裁定书执行时间是2015年1月19日，在海州区人民法院执行笔录中明确了金明物业公司在小区服务期间，自调解书生效至今，业主委员会没有书面通知金明物业公司撤出小区，也没有通知金明物业公司停止为业主代缴公用电费（路灯、监控、值班室）等费用、告知金明物业公司另案主张。（2013）新执字第2200号民事裁定书是2013年11月12日明确告知上诉人不执行，双方自行协商。金明物业公司一直没有放弃2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理等相关费用。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点：被上诉人掌小慧是否应承担2013年6月30日至2014年12月期间的物业服务等费用。关于上诉人金明物业公司提出要求掌小慧给付自2013年6月30日至2014年12月期间的物业��的上诉理由，本院经审查认为，该上诉理由不能成立。理由如下：康泰小区自治委托合同由连云港济安物业服务有限公司与新浦康泰业主委员会签订，合同签订后，连云港济安物业服务有限公司将合同权利义务一并转让给金明物业公司，康泰小区业主未提出异议，并接受金明物业公司的物业服务，该小区业主应当向金明物业公司支付相应的物业服务费用。关于涉案相关物业服务费用的具体数额，从双方提供的证据及合同履行的情况来看，因海州区人民法院（2013）新民初字第0216号民事调解书确认金明物业公司应于2013年8月30日前撤出康泰小区，并放弃自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事���上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。现金明物业公司主张要求业主支付自2013年6月30日金明物业公司退出后至2014年12月期间物业费的上诉请求，没有法律依据，不予支持。原审法院确认掌小慧应当支付2013年1月1日至2013年6月30日期间的物业费并酌情认定掌小慧按照欠缴物业费的80%计算物业费为228元（135.72㎡×0.35元×6个月×80%）和公用电费25元并无不当。故上诉人金明物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人金明物业公司在庭审中提出要求掌小慧给付自2013年6月30日至2014年12月期间的公用电费的问题，因上诉人金明物业公司对此未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上，上诉人金明物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法���正确，裁判结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，公告费300元，均由上诉人连云港金明物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  张 伟审 判 员  王抒彦二〇一八年三月二十日法官助理  孙宜峰书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或��适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。