延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终40号上诉人（原审被告）:延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：程国栋，该公司经理。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金虎，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称“置业公司”）因与被上诉人金虎房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2017)吉2401民初5689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人置业公司的委托诉讼代理人杨胜宪，被上诉人金虎的委托诉讼代理人高席到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由：1.金虎主张向上诉人支付了全部房款，但并没有提供充分的证据予以佐证。虽然金虎在一审中反复主张其向上诉人支付了全部房款，并否认涉案房屋是从延吉广宇铝塑门窗有限公司陈小明处购买并到上诉人处更名的事实，但更名申请单中明确记载了涉案房屋系从陈小明处更名而来，金虎所持的房款收据上也注明“广宇铝塑”的字样，足以说明该购房合同系从他人处转让而来，并非直接从上诉人处购得。2.涉案房屋系上诉人抵帐给延吉广宇铝塑门窗有限公司，售房合同登记在其法定代表人陈小明名下。广宇公司想将涉案房屋出售变现，经案外人商泰山介绍本案原告金虎购买房屋。2015年4月9日，商泰山、金虎、陈小明及宫某一同来到上诉人售楼处，办理了更名手续，上诉人重新给金虎出具了一份购房合同及收据。金虎当时称从韩国汇来的韩币需要等到下午才能取出来，且商泰山是陈小明多年的业务客户，出于信任先办更名手续，当日下午金虎再交钱。但金虎及商泰山在房屋更名后就失去了联系，商泰山联系不上，陈小明又不认识金虎。广宇公司在追讨房款无望、在报纸上公告后仍无法找到金虎的情况下，到上诉人处再次办理了更名手续，将涉案房屋出售给他人。3.涉案房屋买卖合同系概括转让而来，作为概括转让的一方当事人，广宇公司（陈小明）应当参加本案诉讼，以便于查明案件事实。4.涉案房屋的多次处分行为并非上诉人所为，上诉人不应承担责任。金虎辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：金虎与上诉人签订房屋买卖合同、上诉人给金虎出具房款收据是事实，即使按照上诉人所述涉案房屋的买卖行为是概括转让，合同的双方仍旧是上诉人与金虎。上诉人将涉案房屋重新转让给他人，导致金虎无法取得房屋，应当承担相应的赔偿责任。金虎向一审法院起诉请求：判令解除与置业公司签订的房屋买卖协议，退还购房款677776元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年4月9日，金虎与置业公司签订了商品房买卖合同，约定置业公司将其开发的位于延吉市海兰江花园小区67栋1单元602室房屋以677776元的价格出售给金虎，并约定于2015年12月31日前交付上述房屋。金虎支付全部购房款后，置业公司至今未向金虎交付房屋。一审法院认定事实：2015年4月9日，金虎与置业公司签订商品房认购协议书，约定以677776元的价格购买由置业公司开发建设的位于延吉市海兰江花园小区67栋1单元602室，认购建筑单价为5031元/平方米，建筑面积为134.72平方米。约定于2015年12月31日前将上述房屋交付给金虎，付款方式为一次性付款，即金虎于协议签订当日一次性交付总额的100%。同日，置业公司向金虎出具了购房款收据。2013年11月2日，置业公司与延吉广宇铝塑门窗责任有限公司、陈小明签订协议书，将置业公司开发建设的位于延吉市海兰江花园小区67栋1单元602室房屋、房屋面积为134.72平方米，以677776元的价格充抵置业公司应向延吉广宇铝塑门窗责任有限公司支付的门窗款。经三方协商，由陈小明将本案诉争房屋房款677776元直接支付给延吉广宇铝塑门窗责任有限公司。另查明，金虎与陈小明及延吉广宇铝塑门窗责任有限公司既没有签订书面合同，亦未达成口头协议。陈小明系延吉广宇铝塑门窗责任有限公司的法定代表人。一审法院认为：金虎与置业公司签订的商品房认购协议书是双方之间的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。根据双方签订的商品房认购协议书约定，置业公司应向金虎在规定时间内交付房屋，但一直未交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因置业公司原因导致合同目的不能实现，故对金虎要求解除与置业公司签订的商品房认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，置业公司应向金虎退还购房款677776元。对于置业公司辩称，金虎未实际向其交付涉案房屋购房款，但其未向本院提供其他证据充分证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，本院对置业公司的上述辩解，不予认可。置业公司在庭审中所称，其与金虎签订的商品房认购协议书系概括转让行为。即使金虎通过延吉广宇铝塑门窗责任有限公司及陈小明购买涉案房屋，但置业公司与金虎签订商品房认购协议书，并出具购房款收据的行为，可以看出置业公司是在经过延吉广宇铝塑门窗责任有限公司及陈小明的同意下与金虎签订协议书，故涉案房屋的权利义务已经转移到金虎，其对本案诉争房屋享有实体权利义务，故本院对置业公司的主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告金虎与被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于2015年4月9日签订的商品房认购协议书；二、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告金虎退还房款677776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10578元，减半收取5289元，由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。二审中，置业公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：1.证人薛某的出证证言。证明2013年证人承包了海兰江花园的门窗工程，将其中的玻璃安装承包给了宫某，后证人将置业公司抵帐门窗款的房屋抵顶了宫某的玻璃款，房屋合同落在陈小明名下。宫某对外出售房屋时，证人协助其在置业公司处办理了相关的手续。2.证人宫某的出庭证言。证明证人负责海兰江花园小区的玻璃安装工程，当时抵顶取得了包括涉案房屋内在的四套房屋，房屋合同落在陈小明名下。2015年商泰山找证人说有人想买房子，证人与陈小明、商泰山还有几个人一起到开发商处办理更史手续。商泰山提出先更名后交款，证人同意了。但更名后，买房子的人一直没有交房款。后来房子又被证人处理给案外人李伟了，因找不到金虎，因此从金虎更名至李伟名下时金虎的名字是证人代签的。金虎质证称对证人证言的真实性不予认可，从本案更名程序上看证人与上诉人有利害关系。更名手续中金虎的签字是证人代签，但合同中明确写明了金虎的联系方式，完全是可以找到金虎本人的。证人与上诉人的行为侵害了金虎的合法权益，因此其证言不应采信。本院认为，金虎虽对证人证言有异议，但结合一审中置业公司提交的姓名变更申请单、延边晨报等证据，该证人证言陈述较为符合事实，故本院予以采信。本院经审理查明：2013年11月2日，置业公司与延吉广宇铝塑门窗责任有限公司（以下简称“广宇公司”，其法定代表人为陈小明）、陈小明签订《协议书》，约定置业公司将其开发建设的海兰江花园小区67栋1单元602室、建筑面积134.72平方米的房屋，作价677776元抵帐给广宇公司，冲抵应支付给广宇公司的门窗款，房屋暂登记于陈小明名下。2015年4月9日，陈小明将上述房屋给677776元的价格出售给金虎，双方共同到置业公司办理了房屋更名手续，置业公司重新给金虎出具了《商品房认购协议书》和房款收据，并在房款收据中注明“广宇铝塑”字样。2016年4月21日，延吉市佰利联玻璃有限公司（其法定代表人为宫某）在延边晨报上刊登《通知》，其内容为：“金虎先生，我公司于2015年4月9日与你签订了海兰江花园小区67号一单元602室房屋买卖合同。按合同约定你应当向我公司支付全额购房款，但我公司至今未收到购房款，你的联系电话至今也无法接通。故向你发出通知，望你在本通知发出后十日内将购房款结清，否则我公司将解除与你签订的购房合同，并将该房屋另行处理。”2016年5月份，广宇公司（陈小明）通过再次更名方式将海兰江花园小区67栋1单元602室、建筑面积134.72平方米房屋另行处分给案外人李伟，置业公司为李伟出具了《商品房买卖合同》。2017年9月11日，金虎以置业公司擅自将其购买的房屋另售他人为由，诉至法院，要求解除与置业公司签订的房屋买卖合同，并返还已支付的购房款677776元。本院认为：通过庭审查明事实可以认定涉案房屋系原抵顶工程款给广宇公司的房屋，广宇公司将其出售给金虎，置业公司因此与金虎签订了《商品房认购协议书》，并为金虎出具房款收据，上述符合《中华人民共和国合同法》第八十八条所规定的合同的概括转让，金虎主张其系自置业公司直接购买涉案房屋与事实不符，本院不予支持。金虎通过合同概括转让取代广宇公司成为新的债权人，与置业公司形成房屋买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。金虎虽主张已支付了相应的购房款，但向其概括转让房屋买卖合同的广宇公司却明确表示未收到金虎支付的房款，而金虎除房款收据外亦未提供其他证据证实其交付房款的过程，故金虎主张已支付房款依据不足,其要求置业公司退还“已付房款677776元”的诉讼请求，本院不予支持。置业公司作为房地产开发企业，在未与金虎解除《商品房认购协议书》的情况下，即配合广宇公司（陈小明）将涉案房屋再次更名至他人名下的行为，确有不妥，应予充分注意和警示。现涉案房屋已登记在案外人名下，金虎又无充分证据证实自己已支付了相应的购房款，所签的《商品房认购协议书》已无继续履行的可能，应予解除。因与本案房屋买卖合同概括转让相关的人员已作为证人出庭，故对置业公司提出的追加广宇公司作为案件当事人参加诉讼的主张，本院不再予以考虑。综上，置业公司的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实不清，部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院(2017)吉2401民初5689号民事判决第一项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5689号民事判决第二项；三、驳回金虎的其他诉讼请求。一审案件受理费10578元，减半收取5289元，二审案件受理费10578元，共计15867元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担5289元，由金虎负担10578元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一八年三月十九日书记员  尹光熹