浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0702民初15508号原告：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区，被告：李革，女，1967年1月15日出生，汉族，住金华市婺城区，原告金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被告李革物业服务合同纠纷一案，于2017年10月26日向本院起诉，本院受理后，经依法转换程序并组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称：原告于2003年经开发商金华市城建开发有限公司聘请进入柳湖花园小区提供前期物业服务，于2015年7月1日被柳湖花园业委会辞退。被告系柳湖花园社区51幢1单元502室户主，建筑面积150.62M2，自2005年起一直不履行缴纳物业费义务，根据金价管（2005）83号文件，被告应以0.30元/M2/月计缴2010年7月30日前的物业费，之后根据金价管（2010）65号文件调整为以0.50元/M2/月计缴。为此，原告诉请：⒈判令被告立即支付欠交物业服务费6747.80元（2005年1月1日至2015年6月30日）；⒉逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款基准利率计算）；⒊本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告提供的证据有：⒈营业执照、变更登记情况、法定代表人身份证明书各1份；⒉不动产权属查询结果1份；⒊业委会（2015）第16号通知1份；⒋金华市物价局（2005）第83号和金价价管（2010）第65号文件各1份；⒌（2017）浙0702民初2255号民事裁定书1份。被告未作书面答辩，也未提供证据。对原告提交的证据经质证后，认证如下：⒈营业执照、变更登记情况、法定代表人身份证明书，原告待证现原告诉讼主体资格的事实，本院认为，原告系经工商行政管理部门核准后由金华市辛迪物业管理有限公司变更而来，本院予以确认；⒉不动产权属查询结果，原告待证被告系柳湖花园社区51幢1单元502室业主，建筑面积150.62M2的事实，该证据系由金华市国土资源局不动产登记中心提供，本院予以确认；⒊业委会（2015）第16通知，原告待证原告在2003年至2015年6月30日间与被告存在物业服务法律关系及物业服务合同履行期间的事实。由于被告未提供相佐的证据予以反驳，对该证据所待证的事实，本院予以认定；⒋金华市物价局金价管（2005）第83号和（2010）第65号文件，原告待证其收费标准的依据。本院认为，上述文件只是一个指导性意见，以何种标准收费应结合其他事实再予以确认；⒌（2017）浙0702民初2255号民事裁定书，原告待证其一直主张本案所涉权利的事实，本院认为，该民事裁定书由本院作出属实，但只能待证在该案中原告对涉案房屋曾于2017年3月6日主张物业服务费的情况，而不能待证其他事实。综上，本院对事实认定如下：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。辛迪物业公司自对柳湖花园小区进入物业管理服务后，于每年7月1日至12月31日间向相关业主收取当年的物业费。被告李革在购买位于金华市（多层住宅、建筑面积为150.62M2）房产后，于2004年6月7日取得产权登记，并于2016年12月5日转让给他人。被告取得上述房屋产权后，自2005年1月1日起一直未向辛迪物业公司交纳物业费。2017年3月6日，原告曾对李革提起诉讼，本院以原告所诉的李革因被告诉讼主体不明确（身份错误）为由，作出（2017）浙0702民初2255号民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业服务。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市婺城区市场监督管理局审核更名为恒定物业公司。本院认为：原告恒定物业公司的前身，即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，其对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为构成法律意义上的无因管理，被告作为该小区业主之一在其取得房屋产权期间已从中受益，受益人依法应支付相应的费用，故原告根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求受益人支付报酬或费用并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业服务期间，虽然辛迪物业公司与柳湖花园小区业主委员会未签订书面合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，原告要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期的收付惯例。被告未及时支付物业管理服务费用，造成原告利益受损属实，对原告要求支付利息之请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条、第一百六十七条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李革于本判决生效之日起三日内给付原告金华市恒定物业管理有限公司2005年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费5693.44元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行之日止的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，公告费560元，共计610元（原告已预交），由被告李革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  朱志福人民陪审员  邵裕溪人民陪审员  曹开贵二〇一八年三月六日代书 记员  叶林峰