河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2376号上诉人(原审原告)：符志芳，女，汉族，1985年9月15日生，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李俊辉，河南久灵律师事务所律师。上诉人(原审被告)：谷中成，男，汉族，1962年12月25日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：常伟，河南开达律师事务所律师。上诉人符志芳、谷中成因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初13352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人符志芳的委托诉讼代理人李俊辉，上诉人谷中成的委托诉讼代理人常伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符志芳上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人谷中成负担。事实和理由：一审法院判令被上诉人谷中成支付违约金30000元不当。一审法院审理期间被上诉人谷中成并未请求减少违约金，且被上诉人谷中成存在恶意违约行为，其应当支付违约金191400元。谷中成上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人符志芳承担本案违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人符志芳负担。事实与理由：其并不存在不予交房的违约行为，不应承担本案违约责任；被上诉人符志芳迟延付款，应当承担本案违约责任。符志芳向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金46200元（暂计算至原告起诉之日即2017年6月14日，之后的违约金按每日1100元标准计算至被告向原告实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月3日，本诉原告符志芳与本诉被告谷中成签订《房屋买卖合同》一份，本诉原告符志芳作为乙方，本诉被告谷中成作为甲方，案外人常瑞平为本诉被告谷中成房屋买卖事项的委托代理人，合同约定：1、甲方将其名下位于郑东新区××号（房屋所有权证号1501169988）房产售与乙方，价款110万元；2、乙方于签订合同时支付定金3万元；3、甲乙双方清楚该房屋在出租中，过户后收到房款交付房屋；4、付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后壹拾伍个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；5、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日内向乙方完整交付本合同项下房屋及相关配套设施；6、如果采用按揭方式付款，乙方取得房屋所有权证并产权归档后三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续；7、合同签订后甲、乙双方任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰违约金。合同签订当日，本诉原告符志芳支付购房定金3万元。2017年3月9日，本诉原告符志芳向本诉被告谷中成出具《声明》一份，载明“本诉原告符志芳购买的郑东新区××号房屋，实际成交价114万元，于过户当日支付首付款39万元（包括定金3万元），剩余房款75万元整由银行发放至常瑞平银行账户中，卖方在收到剩余房款后此声明自动作废，备注：卖方于2017年5月3日交房，5月前房租由卖方收取。”2017年3月9日，本诉原告向常瑞平转账36万。2017年6月2日，郑州市公安局郑东第一分局治安管理处接处警登记表警方处警情况显示“符志芳购买常瑞平的房子已拿到房产证，但常瑞平将该房屋租给张本海开宾馆，时间为2015年至2018年，符志芳拿着房产证换锁，产生纠纷”。2017年6月12日，中硕房产出具《情况说明》一份，表示“符志芳购买谷中成位于郑东新区××号房屋，于2016年11月3日签订房屋买卖合同，成交价110万元，符志芳银行贷款审批通过后，买卖双方本应去房管局办理过户手续，但此时谷中成要求符志芳加钱才能过户，后双方协商符志芳加价4万元，谷中成于2017年5月3日向符志芳履行交房手续。待过完户符志芳取得不动产证且谷中成已收到全部房款，但谷中成拒不交房以收钱慢为由要求符志芳再付房款2.25万元。”反诉原告谷中成于2017年6月1日收到购房全款。经一审法院释明，本诉原告符志芳已于2017年10月24日与中介公司中硕房产一起通过开锁公司更换本案争讼房屋门锁，接收房屋。本案争讼房屋已于2017年3月24日过户至本诉原告符志芳名下。一审法院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，当事人协商一致可以变更合同，当事人应当按照合同约定履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，本诉原告与本诉被告谷中成签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效。合同签订后，本诉原告符志芳按照合同约定履行了交纳3万元定金的义务。2017年3月9日，本诉原告符志芳向本诉被告谷中成出具《声明》一份，表示将原房屋买卖合同中购房款数额变更为114万元，于过户当日向案外人常瑞平（房屋买卖合同事项代理人）支付首付款39万元（其中包含定金3万元），卖方于2017年5月3日交房。2017年3月9日，本诉原告向本诉被告支付购房首付款36万元，有银行转账明细相佐证。本诉被告谷中成接受原告出具的声明以及变更后的房价，其实质是原《房屋买卖合同》双方当事人对合同变更达成合意。本案房屋买卖合同，双方并未在合同中确定购房款全款交付时间，只约定了办理银行贷款的时间，2017年3月9日本诉原告符志芳出具的声明中也未约定剩余房款的支付时间。因房屋买卖合同不同于普通动产买卖合同，房屋买卖交易向银行申请按揭付款，银行审批通过后，出卖人即获得可期待利益，即出卖人的债权是有保障的，且房屋买卖合同中买卖双方，已经约定了付款方式为按揭贷款，双方也约定了房屋过户及交付日期，反诉原告谷中成对此交易条件是清楚且接受的。反诉原告谷中成未向一审法院提交证据证明反诉被告符志芳不履行合同或履行合同违反合同约定，故反诉原告谷中成之的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。本诉原告符志芳按照合同约定履行办理按揭贷款及支付定金、首付款的义务后，本诉被告谷中成未按照约定日期交付争讼房屋，有接处警登记表相佐证，本诉被告谷中成已经构成违约。本诉被告谷中成辩称本诉原告符志芳应于2017年5月3日交付剩余房款，本诉原告未支付故构成违约，无事实及法律依据，不予采信。经一审法院释明，本诉原告已于2017年10月24日接收争讼房，违约金数额应计算至本诉原告实际接收房屋之日，实际违约天数174天。本案中，房屋买卖合同约定，甲、乙双方任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰违约金。该条款约定的违约金计算方法过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、争讼房屋总价款数额、被告承担债务的能力等因素，对于原告主张的违约金，一审法院酌情确定为30000元。该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告谷中成于判决生效后十日内支付本诉原告符志芳违约金30000元；二、驳回本诉原告符志芳其他诉讼请求；三、驳回反诉原告谷中成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费955元，由本诉原告符志芳负担335元，由本诉被告谷中成负担620元。反诉案件受理费162．5元，由反诉原告谷中成负担。本院二审期间，上诉人谷中成向法庭提交张得仓身份证复印件一份、郑州市郑东新区聚家宾馆营业执照复印件一份、2018年2月10日张得仓出具的证明一份，以证明2017年6月4日该宾馆已经与上诉人谷中成解除了租赁合同，并清算了房屋的一切费用，同时证明该宾馆多次通知新房主对水、电、物业进行交接，新房住不予理睬。上诉人符志芳质证认为，营业执照系复印件，真实性无法核实，证明系证人证言，证人应当到庭，无法核实证人身份，对该证据真实性有异议，不能证明上诉人谷中成的主张。本案房屋的租赁关系是否解除、房屋是否腾空应当有上诉人谷中成与承租方签订的书面合同及承租人出庭作证为准。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。2017年3月9日上诉人符志芳出具的声明，对本案双方争议房产的成交价格、首付款时间和交房时间均作出了重新约定，其余款项由银行发放至上诉人谷中成的代理人银行账户中，但未约定明确时间。结合本案双方当事人的实际履行情况，应当认定双方均应按照该声明约定履行义务。上诉人谷中成上诉称被上诉人符志芳延迟付款系违约行为，应当承担违约责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人谷中成提交的相关证据不能证明其已经履行的合同约定的交房义务，应当承担相应的违约责任。故上诉人谷中成上诉称其不存在违约行为的请求亦不能成立，本院不予支持。一审法院认为违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，系违约救济措施，并结合本案上诉人谷中成的违约时间、违约程度，诉争房屋总价款数额、承担债务的能力等因素，酌定判令上诉人谷中成向上诉人符志芳支付违约金30000元并无不当。故上诉人符志芳上诉陈一审法院确认的违约金不当的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人符志芳、谷中成的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由上诉人符志芳负担455元，上诉人谷中成负担500元。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  安 军审判员  侯军勇二〇一八年三月十二日书记员  黄奕潇