福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终1365号上诉人（原审被告）：林明达，男，汉族，1952年10月15日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：林武铨，系上诉人表兄。被上诉人（原审原告）：福清市峰森物业服务有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室481区间（福清市新厝镇新江路9号），经营场所福清市龙山街道东刘村44号。法定代表人：陈必龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈必龙。上诉人林明达因与被上诉人福清市峰森物业服务有限公司（以下简称“峰森物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林明达上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判或发回重审。事实和理由：一、峰森物业公司依法不具有承接玫瑰园小区物业管理业务的资质，应限期改正，并处罚款，一审未查明玫瑰园建筑小区面积。玫瑰园社区居委会时隔5年多依然没有依法成立业委会，至今还在代管，福清市人民政府并未授权其选聘物业服务企业。招投标时，峰森物业公司尚未成立，没有民事行为能力，如何参与招投标，系与玫瑰园代管工作小组恶意串通，非法进驻。二、一审没有说明不采信峰森物业公司不履行物业服务义务，侵占公告设施的相关证据的理由，也不组织勘验，属适用法律错误。根据法律规定，选聘或解聘物业服务企业属于全体业主的专属权利，业委会无权选聘或解聘物业服务企业，玫瑰园小区选聘物业服务企业并签订物业服务合同违反了《物权法》、《物业管理条例》的法律、行政法规的强制性规定，《玫瑰园小区物业管理委托合同》、《玫瑰园小区物业公司续聘协议》均属无效合同。峰森物业公司资质不相称、服务不到位，人员严重不足，只做日常卫生，业主为了维权只能采取消极的办法拒交物业费。峰森物业公司从2014年1月20日至2015年7月10日的公摊水电费和物业费已超过诉讼时效，应不予支持。峰森物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。峰森物业公司向一审法院起诉请求：1.林明达向峰森物业公司支付的物业服务费3900.4元（2014年8月1日起计算至2016年11月20日止）、水电公摊费801.2元（2014年3月1日起计算至2016年11月20日止），合计4701.6元。一审法院认定事实：峰森物业公司系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，准予从事物业管理活动从2013年11月5日起。福清市玫瑰园小区共有1585户业主（含套房、单身公寓、店面）。业主委员会成立于2008年7月25日，于2011年7月25日届满。后因各种原因一直未选任出新的业主委员会。自早期的福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区后，造成该小区物业管理出现空档期。后经过和玫瑰园社区居委会努力，福清市人民政府于2012年2月22日作出决定：在福州嘉政物业管理有限公司撤出玫瑰园小区，原业主委员会已经到期，在新业委会成立前，玫瑰园小区物业管理工作由玫瑰园社区居委会代管。2012年6月11日在主持下，成立了玫瑰园小区代管工作小组，并启用“玫瑰园小区代管工作小组”的印章。玫瑰园小区代管工作小组于2013年4月25日登报公开招投标物管企业，福清市长江物业服务有限公司中标后,于2013年12月23日以实力不足为由弃标。2014年1月18日玫瑰园小区代管工作小组与曾参与招投标的原告签订《玫瑰园小区物业管理委托合同》，合同约定：“由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。委托管理期限自2014年1月20日起至2015年1月20日止，物业费标准住宅房屋每平方米为底层0.8元/月、小高层1元/月、高层1.1元/月，物业费用按月交纳，业主或使用者在应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊。由于玫瑰园小区新业主委员会迟迟不能成立”等条款。2015年1月21日，玫瑰园小区代管工作小组又与原告续签《玫瑰园小区物业管理委托合同》，合同约定：“委托管理期限自2015年1月21日起至2016年11月21日止，由原告提供物业管理和服务，由业主按其拥有的建筑面积交纳物业服务费。物业费标准住宅房屋每平方米为底层0.8元/月、小高层1元/月、高层1.1元/月，物业费用按月交纳，业主或使用者在应履行交纳义务，水、电按实际的费用公摊”等条款。被告林明达是福清市玫瑰园小区12＃楼808单元的业主，该套房建筑面积为139.27平方米。该幢楼系按小高层住宅标准收取物业服务费。被告林明达自2014年1月20日起就未向原告支付物业费，至2016年11月20日止，被告仍拖欠原告的物业服务费3853.13元（27月20日×139.27㎡×1元/㎡=3853.13元）、水电公摊费801.2元。另查明，玫瑰园小区代管工作小组曾于2015年1月20日与原告签订续聘协议，延期至2015年3月31日止。一审法院认为：由于玫瑰园小区目前仍未成立新的业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，影响小区内广大业主的生活秩序和安定稳定。当地人民政府从现实出发为此成立”玫瑰园小区代管工作小组”，对小区暂时行使日常管理并无不当，反而给包括被告在内广大业主解决困难带来益处。故原告与玫瑰园小区代管工作小组签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。被告主张上述合同无效，对其没有约束力，本院不予支持。原告是玫瑰园小区约定前期物业管理服务的公司，被告是玫瑰园小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业事实上提供了服务，也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告在物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程有存在一些瑕疵与不完善之处，没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。被告林明达自原告提供物业服务起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约，按照《玫瑰园小区物业管理委托合同》的约定，被告林明达至今仍拖欠原告至2016年11月20日止的物业服务费3853.13元、水电公摊费801.2元未交，本院综合考虑被告小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，酌情将被告林明达应支付的物业服务费调整为3660.47元、水电公摊费为801.2元。即便存在原告物业管理不到位原因，被告亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，不应一概拒付全部物业服务费用而形成对小区的其他按约缴费业主的不公。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、被告林明达应于本判决生效之日起十日内支付原告峰森物业公司截止至2016年11月20日止的物业服务费3660.47元、水电公摊费801.2元；二、驳回原告峰森物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告峰森物业公司负担5元，被告林明达负担45元，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实，峰森物业公司自2014年1月20日起入驻福清市玫瑰园小区提供物业服务，林明达作为玫瑰园小区业主，应当就其接受的物业服务支付物业服务费，一审法院据此判令林明达支付其欠付的物业服务费正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林明达负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年三月二十八日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇