安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终50号上诉人（原审原告）：王响荣，男，1978年2月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：黄山龙恒置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路208号东方家园11幢3号，统一社会信用代码913410006629150155。诉讼代表人：郑明继，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。上诉人王响荣因与被上诉人黄山龙恒置业有限公司（以下简称龙恒公司）别���权纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年11月8日作出的（2017）皖1002民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王响荣上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一审认为本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是错误的。龙恒公司出售给王响荣的商品房早已登记备案在他人名下，王响荣知道情况后向公安机关控告，但公安机关不予立案。王响荣在不能实现合同目的的情况下，只得起诉要求解除合同、退还购房款。返还购房款的性质并没有改变。前述司法解释并未规定合同解除就没有优先权，也未规定购房投资或出租就不应当认定为消费者。龙恒公司辩称，王响荣以诉讼的方式要求解除与龙恒公司签订的商品房买卖合同，退还购房款并赔偿损失。人民法院已就该案作出解除合同、返还购房款和赔偿损失的民事判决。优先权是法定的，行使优先受偿权就必须要有独立的财产与之相对应，王响荣的诉请不属于优先受偿权范围。王响荣向一审法院起诉请求:确认王响荣申报的购房款本金386961元及利息享有优先受偿权。一审法院查明：王响荣与龙恒公司房屋买卖合同纠纷一案【（2014）屯民一初字第00532号】，该院于2014年3月6日立案。王响荣要求解除双方于2013年9月30日签订的商品房买卖合同；龙恒置业公司返还购房款386961元并赔偿损失。经审理查明：2013年9月30日，王响荣与龙恒置业公司签订商品房买卖合同、合同补充协议，约定由王响荣购买龙恒公司开发的熙城国际1幢603号商品房，价款386961元；王响荣于2013年9月30日前一次性付清；龙恒公司应当在2014年1月1日前将具备验收合格���商品房交付给王响荣，若逾期超过三十日后，王响荣有权解除合同，龙恒公司应当自王响荣解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按王响荣累计已付款的0.01%向其支付违约金；合同经双方签订之日起生效。2013年10月11日，王响荣一次性向龙恒公司支付了购房款386961元。熙城国际1幢603号商品房于2013年4月7日在黄山市房地产市场产权管理处办理了商品房合同备案手续，备案合同买受人为陈文鸽。2014年1月2日，龙恒置业公司向王响荣发出延迟交房通知，告知交房时间延迟至2015年1月1日。法院认为龙恒公司故意隐瞒所售房屋已出卖的事实，又与王响荣签订房屋买卖合同、合同补充协议，王响荣依据法律规定主张解除商品房买卖合同、合同补充协议，并要求龙恒公司退还已付购房款386961元及支付利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。结合该案的实际���综合考量，由龙恒公司赔偿王响荣已付房款30％为宜即116088.30元。据此该院于2014年5月4日作出判决，解除王响荣与龙恒公司于2013年9月30日签订的商品房买卖合同及合同补充协议；龙恒公司于判决生效之日起十日内返还王响荣已支付的购房款386961元，并自2013年10月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本判决确定给付之日止；龙恒公司于判决生效之日起十日内赔偿王响荣116088.30元；驳回王响荣的其他诉讼请求。龙恒公司因明显丧失清偿能力，一审法院于2015年3月1日裁定受理破产清算，并指定安徽道同律师事务所为管理人。王响荣于2015年4月22日向管理人申报了债权，债权数额为554916.50元（购房本金386961元、利息46048元、赔偿款116088元、诉讼费5819.50元），并就购房本金386961元、利息46048元、诉讼费5819.50元主张优先受偿权。管理人对债权进行审核后编制的债权表提交了第一次债权人会议核查，并请求法院裁定确认债权表记载的债权，一审法院于2015年12月22日作出无争议债权的民事裁定，其中王响荣债权为554916.50元。管理人于2017年5月审核后编制的优先受偿权表记载王响荣的债权为普通债权，不享有优先受偿权，并提交了第二次债权人会议核查。王响荣对债权表记载的债权无优先受偿权有异议，向管理人提出复核。管理人复核后答复，认为审核确认的债权并无不当。一审法院认为，优先权是指特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产优先于其他债权人而受清偿的权利。王响荣依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在本案中主张优先受偿权，而该规定是对已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为保护消费者��住权而设置的，消费者购房应是用于满足生活居住需要，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，赋予购房人以生存利益的优先顺位。该批复给予优先顺位的情形，仅限于消费者购房人与开发商之间存在商品房买卖合同关系，且付款额超过50％以上。此时购房人取得是继续履行商品房买卖合同权利，包括合同项下的物权请求权，即有权要求房地产开发企业交付房屋并办理所有权登记，从而实现物权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定并不适用解除商品房买卖合同情况下的金钱请求权。本案中，王响荣在龙恒公司破产清算受理前已通过诉讼方式解除与龙恒公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议，龙恒公司返还王响荣的购房款并支付利息及赔偿损失，王响荣的诉讼请求已为生效的民事判决所确认。王响荣与龙恒公司签订的商品房买卖合同因解除，合同的权利义务已终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，王响荣无权要求龙恒公司继续履行商品房买卖合同尚未履行的义务，即丧失了行使物权请求权，在破产程序中亦不能行使物权请求权。解除商品房买卖合同后购房人王响荣所产生的退还购房款并支付利息的权利，与其享有的赔偿损失同为金钱请求权，该权利仅能作为普通债权，与其他破产债权人从同一破产财产中清偿。综上，对王响荣的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回王响荣的诉讼请求。案件受理费80元，由王响荣负担。二审中，双方对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的问题是商品房买���合同解除后，购房人就购房款债权是否享有优先受偿权。债权人因其债权设有物权担保或依法律规定享有特别优先权而在破产程序中对债务人特定财产享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定消费者的权利优先于承包人建设工程价款的权利是为保护消费者居住权而设置，该优先顺位的权利是在商品房买卖合同履行的情况下得以行使。本案商品房买卖合同经法院判决解除，王响荣享有的是返还购房款及赔偿损失请求权债权。就该债权，其主张优先受偿权没有法律依据。王响荣的上诉请求不能成立。原判适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王响荣负担。本判决为终审判决。审判长  吴林丹审判员  宋浩之审判员  余淑媛二〇一八年三月二日书记员  李 靓附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回��审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。