福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0121民初296号原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内，统一社会信用代码：91350100665083947H。法定代表人：游易楚。委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所执业律师。被告：张奕，女，汉族，1985年11月3日出生，住福建省沙县。委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王晓青，系被告母亲。原告福州新榕城市建设发展有限公司与被告张奕商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州新榕城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人郑文，被告张奕及其委托诉讼代理人关张泉、王晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州新榕城市建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除福州新榕城市建设发展有限公司与张奕于2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120980035）；2、判决张奕立即协助福州新榕城市建设发展有限公司办理尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场10#商住楼06商业（复式）号房预告登记以及合同登记备案的注销手续，并将购房发票和合同原件返还给福州新榕城市建设发展有限公司；3、判决张奕向福州新榕城市建设发展有限公司支付商品房总价款10%的违约金71230.6元；4、判决张奕承担福州新榕城市建设发展有限公司的律师代理费损失6730元；5、判决张奕承担福州新榕城市建设发展有限公司的佣金损失3205元；6、判决本案一审诉讼费由张奕承担。事实与理由：张奕向福州新榕城市建设发展有限公司购买尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场10#商住楼06商业（复式）号房，于2013年8月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980035）。该合同第六条约定，张奕应于签订当日向福州新榕城市建设发展有限公司支付首付款362306元，余款35万元以按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第七条约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”案涉合同签订后已办理了合同登记备案，同时进行了商品房预告登记。因张奕不支付购房余款，福州新榕城市建设发展有限公司多次通知张奕履行合同，张奕不办理按揭贷款手续，也未支付购房款，拒不履行合同。福州新榕城市建设发展有限公司为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。张奕辩称，福州新榕城市建设发展有限公司所陈述的与事实完全不符，张奕已付清06商业（复式）号房所有购房款，不存在未支付购房款情况，本案具体事实如下：2012年5月2日，张奕将06商业房首付款362306元一次性支付给福州新榕城市建设发展有限公司。2013年8月12日，福州新榕城市建设发展有限公司、张奕双方签订《商品房买卖合同》，合同约定张奕购买福州新榕城市建设发展有限公司开发的06商业（复式）号房，剩余购房款35万办理按揭。合同签订至今，张奕应福州新榕城市建设发展有限公司要求，先后共向福州新榕城市建设发展有限公司提交四次办理按揭贷款材料：第一次，2013年11月，张奕将办理按揭贷款材料交付售楼部小林（女），后张奕询问按揭贷款进度，小林回复办理按揭贷款的银行还没联系好；第二次，2014年7月，张奕应福州新榕城市建设发展有限公司要求重新提交一份办理按揭贷款材料，并由售楼部小熊（男）带去银行办理，此次办理后张奕又询问按揭贷款进度，售楼部小熊回复已在办理，让等待通知；第三次，2014年11月，张奕应福州新榕城市建设发展有限公司要求又重新提交一份办理按揭贷款材料，此后张奕询问按揭贷款进度，福州新榕城市建设发展有限公司售楼部员工回复已在办理，等待通知；第四次，2015年6月25日，张奕应福州新榕城市建设发展有限公司要求再一次重新提交一份办理按揭贷款材料，此后福州新榕城市建设发展有限公司售楼部员工还是回复已在办理，等待通知。鉴于按揭贷款一直拖延，张奕一直未收房，2017年7月12日，张奕母亲到福州新榕城市建设发展有限公司，与其员工陈清、小董协商分三次付清全部尾款，福州新榕城市建设发展有限公司对此不同意，最后双方协商确定，由张奕在2017年12月31日前付清06、19商业号房剩余购房款共63万。2017年11月17日，张奕将06商业号房剩余购房款35万元一次性支付给福州新榕城市建设发展有限公司，12月12日，福州新榕城市建设发展有限公司退还06商业号房面积差款项12367元。12月27日，福州新榕城市建设发展有限公司售楼部通知张奕办理交房，张奕母亲至福州新榕城市建设发展有限公司，福州新榕城市建设发展有限公司员工陈清表示19商业号房剩余购房款28万先不要交，等待其通知后支付。此时张奕已备好28万，随时等待福州新榕城市建设发展有限公司通知支付,交房手续也未办理。但张奕母亲回到北京才几天就接到闽侯县人民法院通知福州新榕城市建设发展有限公司已提起诉讼。上述为张奕购买本案讼争房的艰辛历程，福州新榕城市建设发展有限公司作为开发商、国企，其拥有强势地位，张奕仅是普通老百姓，张奕每次都按福州新榕城市建设发展有限公司要求事项办理，却被福州新榕城市建设发展有限公司起诉。综上，张奕已付清06商业号房所有购房款，福州新榕城市建设发展有限公司以张奕未付购房款为由提起诉讼没有事实与法律依据，请求人民法院依法查清事实，驳回福州新榕城市建设发展有限公司的所有诉讼请。福州新榕城市建设发展有限公司、张奕围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月12日，福州新榕城市建设发展有限公司与张奕签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120980035）及附件，约定张奕向福州新榕城市建设发展有限公司购买由其开发的位于闽侯县尚干镇新榕路3号海峡汽车文化广场汽车用品市场第10#商住楼1层06商业（复式）号房，房屋总价款712306元。合同约定张奕的联系地址为福建省沙县步行街14-15幢17、18号（海明电器）刘昌禄收。合同第六条付款方式及期限约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款，计362306元；余额计35万元整，由买受人向贷款银行或公积金中心申请按揭贷款。买受人应在合同签订后45日内自行办妥所有贷款手续。若所贷款项未能在合同网络签约后60日内到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按本合同第七条约定承担违约责任。按揭不能办理或须补充材料或所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人应按约定履行一次性付款或补妥按揭材料等义务。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件六补充协议第八条约定，双方同意，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金。出卖人因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。补充协议第九条约定……买受人声明本合同所记载的姓名、联系地址、联系电话、传真号码、身份证号码均真实、合法、有效。如有变更，买受人应在变更之日起十日以内以书面形式通知出卖人。若因买受人原因导致出卖人无法与其取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。出卖人根据合同所记载的联系地址向买受人邮寄函件后三日即视为送达买受人。合同签订后，张奕向福州新榕城市建设发展有限公司支付了购房首付款362306元，福州新榕城市建设发展有限公司于2013年12月9日向张奕开具购房首付款的《销售不动产统一发票》。2017年11月1日，福州新榕城市建设发展有限公司向张奕发出《付款催告函》，收件地址为福建省沙县凤岗长富路电力家园11幢东101室，要求张奕于收到函件之日起3日内付清按揭贷款，该函件于2017年11月3日被退回。2017年11月17日，张奕向福州新榕城市建设发展有限公司支付剩余购房款35万元。2017年12月12日，福州新榕城市建设发展有限公司向张奕返还12367元，交易用途载明为“汽车城退面积差”。另查明，2017年10月25日，福州新榕城市建设发展有限公司就本案委托福建名仕律师事务所处理本案纠纷，并支出律师费6730元。本院认为，福州新榕城市建设发展有限公司与张奕之间签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。福州新榕城市建设发展有限公司主张张奕逾期付款，在书面催告后仍未按期付款，福州新榕城市建设发展有限公司有权解除合同。本案中，张奕虽未按合同约定时间支付剩余购房款，但福州新榕城市建设发展有限公司向张奕发出的书面《付款催告函》并未按照《商品房买卖合同》约定的联系地址寄送，且该函件已被退回。另，张奕在本案诉讼前已向福州新榕城市建设发展有限公司付清剩余全部购房款，福州新榕城市建设发展有限公司向张奕退还了面积差款项，表明福州新榕城市建设发展有限公司已以其实际行为同意继续履行《商品房买卖合同》及其附件补充协议。故福州新榕城市建设发展有限公司并不享有合同解除权，根据合同附件六补充协议第八条的约定，福州新榕城市建设发展有限公司亦无权要求张奕支付解除合同的违约金、律师代理费及佣金损失。故对福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11024元，因适用简易程序审结，依法减半收取计5512元，由福州新榕城市建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 张文仲二〇一八年三月六日法官助理 李秀华书 记 员 罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。