四川省��都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初494号原告：陈志良，男，1965年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。被告：成都市莱恩酒店管理有限公司，住所地成都高新区紫竹中街36号。法定代表人：李中孝。委托诉讼代理人：陈勇，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，公司经理，一般授权代理。陈志良与成都市莱恩酒店管理有限公司（以下简称莱恩酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。陈���良到庭参加诉讼，莱恩酒店管理公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志良向本院提出诉讼请求：1、莱恩酒店管理公司支付2016年7月1日（第三季度）起至判决之日止的房屋租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息，并按天计时（暂计算至2017年第四季度共扣欠房屋租金13344.37元，不含利息。其中包括2015年1月27日和2015年12月23日的两张扣款票据合计金额为571.31元，这两笔税票应由莱恩酒店经营方支付，但实际酒店方从房屋租金扣了出来，以及2016年第三季度余665元未付，第四季度余665元未付，2017年第一季度,665元未付，第二季度878元未付，第三季度4950元未付，第四季度房租4950元未付。共计所欠房屋租金13344.37元整）；2、莱恩酒店管理公司向陈志良支付违约金50000元；3、解除双方签订的《房屋��托经营合同》，并将房屋及房内配套设施一并交还；4、本案诉讼费用由莱恩酒店管理公司承担。事实与理由：2010年11月13日，陈志良与莱恩酒店管理公司签订了《房屋委托经营合同》，双方约定：陈志良将位于成都市新都区“莱恩假日酒店”房屋第十二层02号租赁给莱恩酒店管理公司，用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止，并约定2014年4月1日至2017年3月30日租金每月1508元，每季度4524元；2017年4月1日至2020年3月30日租金每月1579元，每季度4737元，房屋租金以银行转账方式按季度支付给陈志良，宽限期为七个工作日，七个工作日后，每逾期一天，则莱恩酒店管理公司应向陈志良支付利息作为违约金，如果超过60个工作日，则陈志良有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。按合同7-1的约定，违约方应赔偿对方违约金50000元。莱恩酒店管理公司自2016年第二季度起，便开始违约不按合同约定足额支付房屋租金，陈志良在2016年8月曾向本院提起诉讼，莱恩酒店管理公司在本院判决后向陈志良付清了2016年第二季度及以前的房租，但自2016年第三季度开始，莱恩酒店管理公司又开始违约，不按合同约定向陈志良支付房屋租金，现已累计拖欠房屋租金13344.37元，不含利息。陈志良被逼无奈只好再次向本院提起诉讼，使得陈志良身心俱疲，且因莱恩酒店管理公司违约，使陈志良租金收益无法得到保障，只好向法院申请解除《房屋委托经营合同》，这使陈志良遭受到莫大的经济损失，所以恳请判令其支付违约金50000元，并按合同约定支付自2016年7月1日（第三季度）起至判决之日止拖欠的房屋租金及利息，解除双方签订的《房屋委托经营合同》并归还房屋及屋内的一切配套设施和恢复租赁��前的房屋机构整体，本按的诉讼费由莱恩酒店管理公司承担。为维护陈志良的合法权益，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院望判如所请。莱恩酒店管理公司辩称，对其他诉请没有意见，但违约金过高。陈志良为证明其主张，向本院举出证据：1、房产证、国土证各一份；2、委托经营合同1份；3、银行流水；4、税票1份。莱恩酒店管理公司对陈志良提交的证据均无异议，无证据向本院举出。本院对陈志良提交的证据评析如下：1、房产证、国土证清晰地载明了案涉房屋的地理位置、登记时间、建筑面积、地类（用途）、使用权类型等信息，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，并能证明陈志良为案涉房屋的所有人。2、编号为175号的《房屋委托经营合同》，委托方为陈志良，受托方为莱恩酒店管理公司，合同中载明了案涉房屋的具体信息，并对委托经营期限、房屋租金及支付方式、违约责任等作出了明确约定；合同末尾有陈志良的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，还标明了租金收款的户名、银行及账号；合同附件中列明了酒店配套清单（即屋内设备），如电视机大小、品牌、小电器、家具等，并载明了配套清单总额及合同签订双方的承担份额；该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。3、卡号为62×××75，户名为陈志良，交易起始时间为2016年1月1日至2017年11月25日止的中国工商银行借记卡账户历史明细清单中载明，2016年2月2日，该账户收到摘要为房租的汇款4547元；2016年7月8日，收到摘要为房租的汇款4072元；2016年11月2日，收到摘要为房租的汇款4072元；2017年3月2日，收到摘要为房租的汇款4072元；2017年7月4日，收到摘要为房租的汇款4072元；2017年9月12日，收到摘要为房租的汇款4072元。该期间无其它房屋款项汇入；4、税务发票一套两份，2015年1月27日、2015年12月23日开具的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》中载明了税种、计税金额或销售收入、税率或单位税额、税款所属时期、实缴金额等信息，并加盖有新都区地方税务局征税专用章。该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性。以上证据莱恩酒店管理公司均未提出异议，且上述证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性、合法性。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中当事人双方的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，案涉房屋为陈志良所有。2010年11月13日，陈志良作为委托方即甲方与受托方即乙方莱恩酒店管理公司签订了编号为175的《房屋委托经营合同》1份，约定将位于成都市新都区“莱恩假日”第12层2号房屋及上述房屋的屋内设备委托给莱恩酒店管理公司进行经营管理，莱恩酒店管理公司支付费用包括房屋租金及设备使用费。上述房屋委托经营期均为13年，经营期从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同亦对上述房屋的租金及支付方式、合同签订双方的权利及义务、违约责任进行了明确约定，房屋租金由莱恩酒店管理公司按季度一次性支付陈志良，具体起算方式为：2011年4月1日至2014年3月30日，每月租金1508元；2014年4月1日至2017年3月30日，每月租金1579元；2017年4月1日至2020年3月30日，每月租金1650元；2020年4月1日至2023年3月30日，每月租金1744元；2023年4月1日至2024年3月30日，每月租金1838元。房屋租金及支付方式中还约定：“三、房屋租金及支付方式……3-2.签订本合同且放款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方预付第一季度房屋租金计人民币4524元整（￥肆仟伍佰贰拾肆元整）（租金计算时间为2011年4月1日起），下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）”、“3-3.签订本合同且房款支付完毕后的七个工作日内，乙方向甲方支付1个月房屋租金作为押金计人民币1508元整（￥壹仟伍佰零捌元整）。”、“3-4.房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为七个工作日。七个工作日后，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金。如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。”。合同房屋交付中约定：“四、房屋交付：甲方交付的房屋为精装全配房4-1.……甲方一次性支付乙方人民币捌仟元整，用于购置本合同附件1约定的物品。……”。合同签订双方的权利及义务约定：“六、乙方的权利及义务6-3.乙方应按本合同的约定，按时支付合同约定费用。……6-5乙方在合同期满交还房屋给甲方时，房内的配套设施也应一并交还，但合理折旧和正常损耗除外。”。合��违约责任约定：“七、违约责任7-1.合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。……”。合同的末尾有陈志良的亲笔签名、捺印及莱恩酒店管理公司加盖的合同专用章，并分别写明了租金收款的户名、银行及账号。《房屋委托经营合同》的附件中列明了酒店配套清单，如电视机大小、名牌、空调机品牌、小电器种类、家具种类等，并载明了酒店配套设施的总价值为16000元，莱恩酒店管理公司承担50%，陈志良承担50%。合同签订后，卡号为62×××75，户名为陈志良的中国工商银行账户于2016年2月2日，收到注释为房租的汇款4547元；2016年7月8日，收到注释为房租的汇款4072元；2016年11月2日，收到注释为房租的汇款4072元；2017年3月2日，收到注释为房租的汇款4072���；2017年7月4日，收到注释为房租的汇款4072元；2017年9月12日，收到注释为房租的汇款4072元。2015年1月27日、2015年12月23日纳税人名称为陈志良共缴纳税款571.37元。另经本院查询关联案件查明，因莱恩酒店管理公司未按时支付2015年1月1日至2016年6月30日止的房租1615元，陈志良曾将其诉至本院，本院于2016年8月18日立案受理。2016年11月11日，本院依法作出（2016）川0114民初4514号民事判决，判决莱恩酒店管理公司于判决生效之日起十日内支付陈志良租金1615元，且于判决生效之日起十日内支付陈志良违约金（违约金以1615为基数，自2016年4月5日起至款项付清之日止，按日万分之五计付）。2017年8月31日，本院出具执行完毕通知书，上述案件执行完毕。以上事实，有房产证、国土证、《房屋委托经营合同》、银行流水、税票等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，陈志良与莱恩酒店管理公司于2010年11月13日签订的合同编号为175的《房屋委托经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同，据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，莱恩酒店管理公司应当承担支付房屋租金的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生���损失赔偿额的计算方法”之规定，莱恩酒店管理公司应当承担拖欠支付房屋租金的民事责任。结合本案庭审情况、双方合同约定的房屋租金及支付方式和银行流水，莱恩酒店管理公司于2016年11月2日支付的4072元实际是2016年第三季度的房租；2017年3月2日支付的4072元实际是2016年第四季度的房租；2017年7月4日支付的4072元实际是2017年第一季度的房租；2017年9月12日支付的4072元实际是2017年第二季度的房租。由此可以看出莱恩酒店管理公司实际并未按合同约定将租金足额按时支付给陈志良，构成违约。故以上陈志良所主张的莱恩酒店管理公司共计欠陈志良租金13344.37元（571.37+665元+665元+665元+878元+4950元+4950元），莱恩酒店管理公司对以上金额没有异议，本院予以确认。另陈志良诉请支付租金付至判决之日止，2018年截至到判决作出之日共计87���，2018年第一季度共计89天，应支付计4838.76元（87天÷89天×4950元/季度），以上合计18183.13元。现陈志良请求莱恩酒店管理公司支付拖欠租金，于法有据，本院予以支持。关于解除《房屋委托经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，陈志良与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》中房屋租金及支付方式明确约定房屋租金的宽限期为七个工作日,七个工作日后每逾期一天则莱恩酒店管理公司按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日则陈志良有权解除合同，并追究莱恩酒店管理公司的违约责任。从陈志良举出的证据银行流水明细来看，莱恩酒店管理公司长期拖欠租金，已符合解除合同条件，且莱恩酒店管理公司对此也无异议，故本院对陈志良主张解除与莱恩酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》予以支持。委托经营关系解除后，莱恩酒店管理公司应将涉案房屋返还陈志良。如未及时返还房屋，可在申请强制执行中主张迟延履行金。关于将房屋及房内配套设施一并交还的问题。因莱恩酒店管理公司违约致解除双方委托经营合同，莱恩酒店管理公司应将该配套设施交还陈志良，莱恩酒店管理公司对此并无异议，亦未举证存在已超过使用年限可不予归还残值情况且约定了其有维修及更换的义务，故莱恩酒店管理公司应当将涉案《房屋委托经营合同》合同附件（1）：酒店配套清单所列设备返还陈志良。如不能返还则应在执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿。关于陈志良诉请莱恩酒店管理公司支付从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息及违约金50000元的主张，莱恩酒店管理公司辩称违约金的约定不合理，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，在《房屋委托经营合同》中既约定了迟延支付租金应承担存款利息的违约金，另还约定了50000元违约金，陈志良未提供相应证据证明其因被告莱恩公司的违约所遭受的具体实际损失，如同时适用则有失合理和公平，亦与法律规定不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，本案应考虑迟延支付租金的利息损失及解除委托经营合同后的损失，陈志良也应在收回房屋后及时进行经营处置以减少损失，不宜要求莱恩酒店管理公司承担长时间的租金损失，陈志良诉请的违约责任过高，综合考虑损失填补及惩罚性，本院对违约金适当调整。解除合同的损失，一个季度应为陈志良��回房屋后另行处置经营所需合理时间，综合考虑再次进行经营处置的相关合理损失及惩罚性，酌定为8000元；另从2018年1月11日起以拖欠的租金18183.13元为本金，按日利率万分之五计算利息至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除陈志良与成都市莱恩酒店管理有限公司签订的合同编号175号《房屋委托经营合同���；二、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈志良新都区新都北街2号1栋12层2号房屋；三、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还陈志良编号为175号的《房屋委托经营合同》附件（1）酒店配套清单上的物品，如不能交还应在强制执行中按酒店相应配套设备同期使用后的评估价值予以赔偿；四、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈志良至本判决作出之日止拖欠的租金18183.13元；五、成都市莱恩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈志良违约金8000元；并从2018年1月11日起以18183.13为本金，按日利率万分之��支付违约金，支付至本金付清之日止；六、驳回陈志良的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱恩酒店管理有限公司负担（此款已由陈志良垫付，成都市莱恩酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一八年三月二十九日书记员  叶秋萍