山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终114号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜海玲，女，1972年2月9日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：闫奔，山东齐英律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭竞，男，1971年10月24日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人杜海玲因与上诉人郭竞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜海玲上诉请求：1、撤销滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初940号民事判决第三项，改判驳回郭竞的反诉请求；2、二审诉讼费用由郭竞负担。事实和理由：上诉人杜海玲是基于合法的合同而占有的涉案房屋，不应赔偿郭竞损失，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院，查明事实，依法改判。郭竞辩称：赔偿是应该的，但利息是无理要求。房子10万元应该是定金，当初也没约定利息。郭竞上诉请求：1、撤销滨城区人民法院（2016）鲁1602民初940号判决书第二项；2、上诉费用由杜海玲承担。事实和理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人郭竞的合法权益。1、判决书认定“在订立合同以后的较长时间内双方因各种事由均未履行己方义务，且互相抗辩僵持，导致各自订立的目的均不能实现，这一表述与事实不符。卖方郭竞与买方杜海玲于2010年3月29日签订《楼房转让协议书》，约定郭竞将个人所有住房一套（建筑面积主房180.64平方米，附房16.91平方米）以361000元的价格转让给杜海玲，并约定购房款自签订之日起，一次性付清。随后，郭竞应协助其办理房产过户手续。除签约时，买方支付10万元定金外，余款261000元，迟迟未予支付。2010年8月13日杜海玲以隐瞒真相的手法，伪造离婚协议书，向滨城区房管局申办房产转移登记，至此，在郭竞不知情的情况下，该房产已转移至买方名下。协议名存实亡。在这一过程中，杜海玲不仅违约，而且违法，应负完全责任。2、杜海玲名下的房产证被依法撤销后，郭竞曾一再表示，愿在获得房产占有损失赔偿后，退还部分预付款，但杜在失去非法占有房产后，并不甘心失败，一再向法院起诉，要求按原协议购买住房，只在多次努力未果后，才要求解除合同，返还已支付的10万元预付款。该款未能及时返还，完全是杜海玲无理取闹造成的。至于买方提出对预付款付息的要求是完全无理的，该款既不是贷款，也不是存款，签约时并没有利息约定，这一要求既不合法也不合理，判决书第二条中有关内容应予撤销。杜海玲辩称，郭竞应当向杜海玲支付利息，因为最终房屋已经归郭竞所有，2010年1月16日起，郭竞使用涉案10万元给付利息合情合理。杜海玲向一审法院起诉请求：依法判决解除原被告于2010年3月29日签订的《楼房转让协议》；被告返还原告购房款100000元及利息（自2008年6月7日至实际还清之日）；案件诉讼费用由被告负担。郭竞向一审法院提起反诉请求：反诉被告杜海玲自2010年8月23日占用反诉原告的房产，一直持续2015年3月25日。反诉被告的行为给反诉原告造成经济损失，请求参照同类房屋租赁价格赔偿占用期间损失99000元。一审法院认定事实：原告杜海玲与被告郭竞原系夫妻关系，二人协议于2004年8月31日在滨城区民政局登记离婚。2008年6月7日，被告郭竞向原告杜海玲借款30000元，双方协商以被告郭竞所有位于滨州市渤海九路480号3号楼3单元4—5层东户的住宅为借款提供抵押担保，郭竞将房产交给杜海玲保管。2010年1月16日，郭竞向杜海玲出具一份《房屋买卖协议》，承诺郭竞本人自愿把名下黄河一路渤海九路的房产以100000元卖给杜海玲。2010年3月28日，杜海玲向郭竞支付房屋转让款70000元。2010年3月29日，郭竞与杜海玲又签署一份《楼房转让协议书》，约定郭竞将其个人所有位于滨州市渤海九路480号3幢3单元4—5层东户的住宅（楼房建筑面积180.04平方米，附房建筑面积16.19平方米，房屋所有权证：滨州市房权证市属字第××号）以361000元的价格转让给杜海玲；杜海玲应于协议签订之日起一次性付清，郭竞应于协议签订之日起将楼房交付给杜海使用，房产证由买方保管等。缔约当日，双方到滨州市鲁滨公证处办理了房屋转让协议书的公证。此后，杜海玲未依约向郭竞支付其余购房款。2010年8月13日，杜海玲持变造的离婚协议书向滨州市房地产管理局申请办理转移登记，随后滨州市房地产管理局向其颁发房屋所有权证。2012年9月12日，郭竞向滨城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销滨州市房地产管理局向杜海玲颁发的2010081134号房屋所有权证。2014年1月9日，滨城区人民法院做出（2012）滨行初字第107号行政判决，撤销滨州市房地产管理为杜海玲颁发的2010081134号房屋所有权证。2010年3月29日以前，杜海玲与郭竞两人的感情有所恢复，双方存在复婚倾向，二人共同居住在涉案房屋内。2010年3月29日，郭竞将房屋所有权证交给杜海玲，杜海玲此前便持有房屋钥匙。自2010年8月23日起，杜海玲独立占有涉案房屋。2015年3月25日，郭竞恢复取得对房屋的控制权。上述事实，有楼房转让协议书、滨城区人民法院（2012）滨行初字第107号行政判决书、（2012）滨民一初字第578号、（2015）滨民二初字第50号民事判决书，滨州市中级人民法院（2014）滨中民一终字第279号民事判决书，以及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，杜海玲与郭竞订立达成的《房屋买卖协议》《楼房转让协议书》均系缔约双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，属有效合同。上述两份房屋买卖协议中，有关房屋价款的约定不一致，应当认定签订顺序在后的协议内容对签订顺序在前的协议做出了变更，故应当以在后签订的协议内容作为确定房屋价格的根据。合同订立后，房屋买受人杜海玲仅支付以原先的30000元借款抵充购房款，另向郭竞支付70000元价款，累计支付价款100000元，剩余价款未予支付。而作为房屋出卖方的郭竞亦未协助房屋买受人办理房屋所有权转移登记。在订立合同以后的较长时间内，双方因各种事由均未履行己方义务，且相互抗辩僵持，导致各自订立合同的目的均不能实现。原告杜海玲请求解除房屋买卖合同，被告郭竞当庭表示同意，本院应当予以准许。合同解除后，房屋出卖人郭竞应当返还买受人已经支付的购房款及孳息。原告杜海玲返还购房款、支付利息的诉讼请求，本院原则予以支持。但原告主张计算利息的期限和利率标准缺乏事实和法律根据，本院依法予以调整。在房屋买卖合同履行过程中，因合同对支付房屋价款和协助办理房屋所有权转移登记等义务的履行期限和履行先后顺序约定不明，双方存在争议，合同无法继续履行不可归责于缔约一方。反诉被告杜海玲接受对方交付或因缔约而对房屋实际占有，给相对方造成损失，依法应当予以赔偿。反诉原告郭竞提出赔偿请求于法有据，但其主张按照每月1800元计算租金损失，并未举证证实其实际损失数额，有关损失金额的事实缺乏证据支持，本院不予采纳。在反诉原告未举证证明其具体损失金额的情况下，法庭可参照善意买受人返还给出卖人房屋使用费的标准进行计算，即以买受人与出卖人约定的合同总价款361000元除以房屋的设计使用年限50年（普通房屋设计使用年限为50年），再乘以买受人实际使用房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。据上述方法计算可知，361000元÷50年×4.589年=33132.58元，房屋使用费为33132.58元。据此，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除原告杜海玲与被告郭竞达成的房屋买卖合同；二、被告郭竞返还原告杜海玲已付购房款100000元，并按照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率支付利息（其中30000元的利息，自2010年1月16日起计算，另外70000元的利息，自2010年3月28日起计算，均计算至实际履行之日）；三、反诉被告杜海玲赔偿反诉原告郭竞房屋占用期间的损失33132.58元。以上第二、三项判决给付义务，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告杜海玲和反诉原告郭竞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2947.54元，减半收取1473.77元，由被告郭竞负担；反诉案件受理费2275元，减半收取1137.5元，由反诉原告负担750元，由反诉被告负担387.5元。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人郭竞是否应当向杜海玲支付已付购房款利息；2、上诉人杜海玲是否应当赔偿郭竞占用房屋期间的损失。杜海玲与郭竞在本案中就涉案争议楼房分别于2010年1月16日和2010年3月29日签订了两份购房协议，双方当事人对两份协议的真实性均无异议，前后两份协议均为当事人实际签订，在签订时均为当事人的真实意思表示，对两份协议的真实性，均予以确认。2010年1月16日双方签订《房屋买卖协议》后，直至2010年3月28日，涉案楼房仍未完成变更登记，产权并未转移，《房屋买卖协议》并未全部履行完毕，在未完全履行完毕的情况下，双方当事人又于2010年3月29日签订《楼房转让协议书》一份，2010年3月29日签订的协议在后，交易的标的物同为涉案楼房，应视为对2010年1月16日协议的变更，双方当事人应按照2010年3月29日签订的《楼房转让协议书》履行相应的权利义务。双方在合同中约定，签订协议之日杜海玲向郭竞付清房款，郭竞向杜海玲交付房屋，该履行方式属同时履行，双方均享有同时履行抗辩权，且双方互不违约。2010年8月13日，杜海玲持变造的离婚协议书向滨州市房地产管理局申请办理转移登记，随后滨州市房地产管理局向其颁发房屋所有权证。该证书后被法院判决撤销。杜海玲伪造证据骗取房屋所有权登记证书，其主观上存在恶意。杜海玲不想履行合同约定的缴纳房款的义务，造成《楼房转让协议书》不能实际履行，现杜海玲要求解除该协议，郭竞亦同意解除。协议解除的责任不能归责于任何一方，杜海玲应该支付房屋占用期间的使用费，郭竞亦应支付占用购房款期间的利息。一审处理结果并无不当，上诉人杜海玲不支付房屋使用费的上诉理由及郭竞不支付购房款利息的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人杜海玲负担628元，由上诉人郭竞负担1472元。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一八年三月十五日书记员  仲 钰