江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1204民初6816号原告：泰州市永盛物业有限公司,统一社会信用代码91321204690289138W,住所地泰州市姜堰区华晨城市公馆三区二楼。法定代表人：曹金喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱学利，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔笙（实习），北京市高朋（泰州）律师事务所律师。被告：郜存民，男，1960年6月23日生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市永盛物业有限公司与被告郜存民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱学利、孔笙到庭参加诉讼，被告郜存民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泰州市永盛物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠2014年3月23日-2017年12月31日的物业管理费及滞纳金共计25041元；2、被告承担本案诉讼导致原告方律师代理费2504.1元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告郜存民于2012年购买了姜堰市华晨有限公司开发的华晨城市公馆小区商品房一套，房号为A2-1408号，面积为143.83m2。根据原告与被告达成的物业服务合同，原告一直积极履行相关义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务。但被告自2014年3月23日起至2017年12月31日拖欠物业管理费7084元，产生滞纳金17957元。原告多次向被告催交物业费。被告郜存民未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，姜堰区华晨城市公馆业主委员会与原告泰州市永盛物业有限公司签订《物业委托服务合同》一份，合同约定原告为华晨城市公馆小区提供物业管理服务，委托管理期限自2013年9月20日起至2016年9月19日止，由原告根据建筑面积向业主和物业使用人收取物业服务费，多层住宅为每月每平方米0.5元，高层为每月每平方米0.8元，商铺为每月每平方米1.00元，另外电梯运行费每月每平方米0.5元；如有拖延或拒缴的现象，原告有权采取上门催收、每天加收千分之三的滞纳金；对业主拖欠物业管理费导致诉讼的，业主除要支付滞纳金外，对诉讼导致的律师代理费等均由业主赔偿等；2017年1月16日，姜堰区华晨城市公馆业主委员会与原告泰州市永盛物业有限公司签订《物业委托服务合同》一份，该合同除委托管理期限（自2016年9月17日起至2019年9月16日止）与第一份合同不同外，其他内容均相同。被告购买的泰州市姜堰区华晨城市公馆二区2幢1408室房屋，面积143.83平方米。合同签订后，原告履行了物业管理服务的相关义务。截止2017年12月31日，被告累计拖欠原告物业服务费7084元。后原告向被告催交物业费未果，于2017年10月31日向本院提起诉讼。另查明：1、2012年11月27日，姜堰市物价局作出姜政价[2012]69号《关于城市公馆前期物业管理服务收费标准的批复》，核定“城市公馆”前期物业管理服务收费标准为：普通多层住宅0.50元/㎡﹡月，高层住宅0.80元/㎡﹡月；本批复自交房之日起执行。成立业主委员会后，自主确定本小区的物业服务内容，与物业服务企业合同约定物业服务收费标准和收费方式，市物价局批复的该小区前期物业服务收费标准不再执行。2、被告郜存民已于2016年2月24日将上述房屋转让给谢锦宾、王亚潜，并于同月26日办理了权属变更登记。以上事实，有原告提交的《物业委托服务合同》、姜堰市物价局姜政价[2012]69号《关于城市公馆前期物业管理服务收费标准的批复》、原告的平时服务记录，本院向姜堰区不动产登记中心调取的华晨城市公馆二区2幢1408室房屋权属证明等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，姜堰区华晨城市公馆业主委员会与原告泰州市永盛物业有限公司签订《物业委托服务合同》意思表示真实，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定上述合同合法、有效，当事人应当全面履行合同义务。合同履行中，原告已按照约定履行了物业管理服务的相关义务，被告拒付物业费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业费的其他业主亦存在损害，故原告要求被告郜存民支付物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。2016年2月25日前该房屋业主系被告，故被告郜存民应支付自2014年3月23日起至2016年2月25日止的物业费4301元。鉴于自2016年2月26日起该房屋业主并非被告，故原告主张被告郜存民支付2016年2月26日至2017年12月31日的物业管理费，本院不予支持。本案原告要求被告给付违约金过分高于拖欠的物业管理费，故被告郜存民应给付的违约金即迟延支付物业管理费造成的损失，应以被告应给付的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款利息计算的利息为宜。关于原告要求被告给付律师代理费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予采信。被告郜存民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求进行答辩、对证据进行质证等相关诉讼权利，依法应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郜存民于本判决生效后十日内向原告泰州市永盛物业有限公司支付自2014年3月23日起至2016年2月25日期间的物业费4301元，并支付利息（自2014年3月23日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款罚息利率计算）。二、驳回原告泰州市永盛物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，公告费600元，合计1090元，由原告负担300元，被告郜存民负担790元（原告已预交，由被告于本判决生效后十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费490元。审 判 长  姚铁林人民陪审员  刘 霆人民陪审员  顾 伟二〇一八年三月十五日书 记 员  陈 志附：本判决适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。