上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终932号上诉人(原审被告)：上海厚道投资发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李俊，总经理。委托诉讼代理人：何成哲，湖北君任律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海北站投资经营公司，住所地上海市。法定代表人：王殿文，经理。委托诉讼代理人：张勤，上海市汇达丰律师事务所律师。原审被告：广州厚道传媒有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：邓鹏，董事长。上诉人上海厚道投资发展有限公司(以下简称“上海厚道公司”)因与被上诉人上海北站投资经营公司(以下简称“北站投资公司”)、原审被告广州厚道传媒有限公司(以下简称“广州厚道公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初15633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上海厚道公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北站投资公司的诉讼请求。事实和理由：上诉人在一审中提供的月租金标准为人民币(以下币种均为人民币)17,000元的第二份租赁合同真实有效，一审法院未予采信不当。而依据该合同，上诉人已多支付租金。北站投资公司提交的其寄送的《催款通知》、《告知书》、《律师函》等文件的抬头均为广州厚道公司，寄送凭证的收件人也为广州厚道公司，但寄送地址为上诉人的注册地，故不能以此认定北站投资公司多次向上诉人邮寄前述文件。以法院送达诉状副本日期为合同解除日，违反我国合同法第94条规定。北站投资公司不是本案适格原告，本案系争房屋的产权人是上海市闸北区财政局，北站投资公司只是受产权人的委托对租赁合同洽谈，为代理人。现北站投资公司恶意解除合同，故应赔偿上诉人装修损失1,373,008元，同时赔偿上诉人经营损失50万元。北站投资公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人在一审时提供了一份租赁合同，并称该合同是工商备案合同，但之后北站投资公司从工商部门调取了备案合同，与上诉人提供的合同内容并不一致，工商备案合同中并无对租金标准的约定且租赁部位为XXX室。而之所以不载明租金标准，就是因该份合同仅作为办理上海厚道公司营业执照之用。根据2014年9月25日签订的合同及上诉人实际支付情况，月租金标准应为50,270元。上诉人不支付租金累计超过三个月，故北站投资公司有权解除合同。广州厚道公司未作答辩。北站投资公司向一审法院起诉请求：1、解除北站投资公司与广州厚道公司于2014年9月25日就上海市静安区XXX楼(整层)房屋(以下简称“系争房屋”)签订的(2014版)房屋租赁合同，解除日为北站投资公司起诉之日；2、广州厚道公司、上海厚道公司立即搬离系争房屋；3、广州厚道公司、上海厚道公司支付拖欠的房租(从2016年7月1日起至实际搬离之日止，按每月50,270元计算)；4、广州厚道公司、上海厚道公司承担逾期支付租金的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月1日起计算至实际还款日止)。诉讼中，北站投资公司明确合同解除日期为法院送达诉状副本之日。一审法院认定事实：上海市静安区XXX-XXX层房屋的权利人为上海市闸北区财政局。2012年5月23日上海市闸北区财政局全权委托闸北区机关事务管理局对“海文大厦”4-7层房屋的使用管理等。同年9月1日，上海市闸北区机关事务管理局出具《委托书》，全权委托闸北区人民政府北站街道办事处对外租赁管理系争房屋4-7楼原闸北区财政局办公楼，系争房屋的使用管理、房屋改建、装饰、装修、供电增容及系统改造、消防、供水系统改造、房屋租赁合同洽谈签订委托北站街道办事处全权办理。同意北站街道下属企业代表北站街道办事处，对外签订系争房屋租赁协议。如发生任何纠纷问题，由此产生的法律后果由上海市闸北区人民政府北站街道办事处全权承担。上海市闸北区人民政府北站街道办事处后又委托北站投资公司对系争房屋对外招商、租赁管理等事宜，并以北站投资公司名义对外出租、管理系争房屋。2014年9月25日，北站投资公司(出租方甲方)与广州厚道公司(承租方乙方)签订《租赁合同》(2014版)约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋面积751.24平方米；租赁期自2014年□月1日起至2017年12月31日止；甲方于2014年10月8日前将系争房屋交付给乙方，并由乙方进行验收；租金每月50,270元；付款方式：先付后用，付三押一(保证金)，每季度末25日前支付；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即50,270元；租赁合同终止时，如乙方在系争房屋内有相关证照，应将所有的证照迁出或注销后，再退保证金；解除本合同的条件：……乙方逾期不支付租金累计超过三个月的……；违约责任：乙方违约的，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金数额为月租金的三倍；其他条款：1、本合同租金标准到2015年9月30日有效，后根据闸北区政府机关事务管理局给的租金再作相应调整。2、房内家具。房屋内的家具，乙方可租借使用，协议另行签订。3、房内的设备、设施另附清单。4、待上海公司注册后，本合同权利义务全部转让给新注册的公司。(上海厚道投资发展有限公司暂定)。5、起租期、免租期待装修合同签订后，再具体商定。租金、保证金乙方先行支付，甲方收到租金、保证金后，合同生效。广州厚道公司支付北站投资公司保证金50,270元。2014年11月4日，北站投资公司与广州厚道公司达成补充协议，约定装修免租期到2015年1月31日止。从2015年2月1日起，广州厚道公司按合同支付租金。2015年2月，上海厚道公司向北站投资公司出具《情况说明》：“关于2014年9月25日广州厚道传媒有限公司与贵公司签定的租赁六楼整层的合同协议，与现在的上海厚道投资发展有限公司同属一家实体。之前与贵公司所签署的各项协议同属于上海厚道投资发展有限公司。特此说明”。该情况说明同时明确了上海厚道公司留用了北站投资公司的部分资产。上海厚道公司租金支付情况：2015年2月4日支付办公室租金50,270元，2015年4月1日支付租金50,270元，2015年4月20日支付租金50,270元，2015年5月26日支付租金50,270元，2015年7月24日支付6月、7月海文六楼租金100,540元，2015年8月3日两次分别支付6月、7月、8月海文大厦6楼租金150,810元，2015年10月20日支付9月、10月上海办公室租金100,540元，2015年12月10日支付11月、12月办公室租金100,540元，2016年3月1日支付2016年1-2月办公室租金100,540元，2016年11月30日支付租金70,000元，2016年12月2日支付租金132,160元。以上总计1,107,020元。各方当事人共同确认，广州厚道公司、上海厚道公司共支付租金加保证金(50,270元)共计1,157,290元。系争房屋现仍由上海厚道公司使用。一审法院审理中，北站投资公司表示，其分别于2016年8月8日、10月31日向广州厚道公司发函催讨欠款；并于11月28日、12月15日、12月29日向广州厚道公司发函解除合同。广州厚道公司、上海厚道公司均表示未收到上述函件。北站投资公司表示，2016年11月28日，北站投资公司向上海厚道公司的注册地址寄送的解除函日期，应作为合同解除日，但因未送达广州厚道公司，故要求以本案诉状副本送达之日起作为解除之日，具体以法院送达日期为准。另外，要求解除之日前为房租，之后为使用费，标准以约定的房租为准。虽租赁合同中约定了三个月的租金为违约金，但北站投资公司主张的违约责任依照庭审陈述为准，按中国人民银行贷款利率计算。北站投资公司变更利息的计算方式为：以2016年12月至2017年10月的租金(使用费)为本金，自2017年11月1日计算至实际支付之日止。广州厚道公司表示，除了第一笔50,270元保证金是广州厚道公司支付的以外，其他都是上海厚道公司支付的。上海厚道公司表示，系争房屋租金标准应为每月17,000元，因为公司财务处没有租金标准为每月17,000元的租赁合同，故缴纳租金按照50,270元打款，但不代表该笔款项就是当月的租金，财务打款也不是每月都对应的，要统一结算。涉及月租金为17,000元的租赁协议签订的日期应该是2014年10月8日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、北站投资公司对系争房屋是否有出租权。本案中，系争房屋所属地址上海市静安区房屋的权利人为上海市闸北区财政局，闸北区人民政府北站街道办事处受上海市闸北区机关事务管理局全权委托对外租赁管理系争房屋。上海市闸北区人民政府北站街道办事处委托北站投资公司对系争房屋对外招商、租赁管理等事宜，并以北站投资公司名义对外出租、管理系争房屋，与法不悖，法院予以认可。故，北站投资公司享有以其本人名义对系争房屋对外出租的权利，北站投资公司为本案适格原告。二、系争房屋租赁合同租金和使用费标准。本案中，上海厚道公司抗辩系争房屋签订过两份租赁合同，一份为2014年9月25日签订的租金标准为50,270元的北站投资公司与广州厚道公司签订的租赁合同，一份为未落款日期的租金标准为17,000元的北站投资公司与上海厚道公司签订的租赁合同，而第二份合同才是当事人真实意思的表示。针对上海厚道公司上述抗辩，法院认为，1、第二份合同的地址为，没有明确具体租赁部位，且没有落款日期，上海厚道公司称其于2014年10月8日所签，未提供证据予以证明，且上海厚道公司成立日期为2014年10月13日，故该签署日期法院无法认可；2、即使第二份合同为双方于2014年9月25日所签，从广州厚道公司、上海厚道公司的付款情况来看，其支付的押金为50,270元，每月支付租金为50,270元直至2016年3月，该履行情况与第一份合同约定的情况吻合，难以印证其所称的第二份合同为真实意思表示；3、从第二份合同的租金标准17,000元每月来看，其价格明显低于同类地区租金价格，亦不符合市场交易公平合理的原则；4、2015年2月上海厚道公司发函给北站投资公司《情况说明》也载明“关于2014年9月25日……签订的租赁合同”，说明上海厚道公司对2014年9月25日租赁合同予以认可。综上，法院认为，所欠付的租金及使用费标准(参照租金标准)应以50,270元每月为准。广州厚道公司支付的租赁保证金如北站投资公司所述可优先折抵欠付租金。北站投资公司共收取广州厚道公司、上海厚道公司支付的租金(保证金)计1,157,290元，应自2017年1月1日起计算欠租(使用费并应扣除多支付的1,080元)。三、系争房屋租赁合同是否解除以及解除的日期。租赁关系中，按约缴纳租金为承租方最基本的合同义务。本案中，上海厚道公司自2016年3月后未及时缴纳租金违反合同约定，且北站投资公司亦多次向上海厚道公司注册地及经营地邮寄律师函催讨租金及解除合同，北站投资公司行使解除权与法不悖，法院予以认可。至于系争房屋租赁合同的解除日，考虑到广州厚道公司辩称诉前并未收到北站投资公司的解除通知，故其解除日为广州厚道公司、上海厚道公司到庭应诉之日即2017年9月4日为妥，上海厚道公司应及时搬离系争房屋。四、本案的欠款是否由广州厚道公司、上海厚道公司共同支付。根据北站投资公司与广州厚道公司签订的租赁合同第8条其他条款第4项及上海厚道公司发给北站投资公司的《情况说明》可见，广州厚道公司对于系争房屋租赁合同的权利义务全部由上海厚道公司承继。上海厚道公司实际使用系争房屋并缴纳租金，为本合同权利义务的承担者。广州厚道公司在签署合同后未实际使用系争房屋，仅支付保证金，不应承担本合同相关责任。综上所述，北站投资公司与广州厚道公司就系争房屋签订的租赁合同于2017年9月4日解除，上海厚道公司应在合同解除后及时搬离系争房屋并支付相关拖欠租金(使用费)。虽租赁合同约定违约金，但北站投资公司主张依照中国人民同期贷款利率计算上海厚道公司逾期付款利率系其对自身权利的处分，与法不悖，法院予以支持。一审法院判决如下：一、北站投资公司与广州厚道公司就上海市静安区XXX楼(整层)房屋签订的《租赁合同》于2017年9月4日解除，上海厚道公司于判决生效之日起十日内搬离系争房屋；二、上海厚道公司应于判决生效之日起十日内，按每月50,270元标准，支付北站投资公司自2017年1月1日起至实际搬离之日止(应扣除多支付的1,080元)的房租(使用费)；三、上海厚道公司应于判决生效之日起十日内，支付北站投资公司逾期付款利息(以2017年1月起计算至2017年10月止的租金(使用费)502,700元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月1日起计算至实际还款日为止)。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于主体问题，北站投资公司接受委托并以北站投资公司名义对外出租、管理系争房屋。因北站投资公司与广州厚道公司签订的租赁合同在履行过程中发生纷争，北站投资公司作为原告提起本案诉讼，主体适格。关于系争房屋租赁合同租金和使用费标准，一审法院对此已作详尽阐述，上海厚道公司未能提供依据推翻一审法院的认定，本院认同一审法院的观点，不再赘述。由于上诉人逾期不支付租金累计超过三个月，北站投资公司因此主张解除合同符合合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,086.5元，由上诉人上海厚道投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一八年三月十五日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……