湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1160号上诉人（原审第三人）：刘凤玲，女，1977年6月11日出生，汉族，湖北省黄冈市人，无固定职业，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：范奕军，湖北衡权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘铮，女，1978年10月27日出生，汉族，湖北省十堰市人，武汉市东西湖区人民医院医生，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：顾农、罗舒宁，湖北山河律师事务所律师。原审被告：韩胜，男，1977年8月14日出生，汉族，湖北省黄冈市人，湖北明泰新型建筑材料有限公司总经理，住湖北省蕲春县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司武汉循礼门支行，住所地：武汉市江汉区京汉大道701号。负责人：王奕。委托诉讼代理人：黄韬，男，该行员工。原审第三人：武汉众联人房地产经纪有限公司（原武汉鸿兴源房地产经纪有限公司），住所地：武汉市硚口区建一路2号融侨锦江三期商业第10幢1层37号。法定代表人：田响，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，该公司员工。上诉人刘凤玲因与被上诉人刘铮、原审被告韩胜、原审第三人武汉鸿兴源房地产经纪有限公司（2017年8月30日更名为武汉众联人房地产经纪有限公司，以下简称众联人公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司武汉循礼门支行（以下简称农行循礼门支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘凤玲上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：1、案涉《存量房屋买卖（居间）合同》因刘凤玲未签字尚未成立，合同无约束力。2、即便刘凤玲曾到场参与磋商，在无刘凤玲签字情况下推定刘凤玲同意韩胜处分房屋无依据。被上诉人刘铮答辩称，案涉合同签订时刘凤玲在场。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。原审被告韩胜未到庭参加诉讼，其后亦未提交书面意见。原审第三人众联人公司述称，签订合同时刘凤玲在场，抱着小孩，韩胜称商品房合同是韩胜的名字，韩胜签字就行了。原审第三人农行循礼门支行述称，同一审意见一致。2016年10月19日，刘铮诉至一审法院，请求判令：1.韩胜继续履行《存量房屋买卖（居间）合同》，立即将坐落于武汉市硚口区宗关融侨锦江4栋1单元24层1室房屋全部移交给刘铮，并立即将上述房屋的权属协助过户、登记至刘铮名下；2.韩胜向刘铮支付违约金（每日按201万元的万分之五标准，从2016年6月13日计算至韩胜将房屋过户登记至刘铮名下之日止）；3.韩胜承担刘铮为本案所支付的律师代理费15万元；4.韩胜承担本案诉讼费用。韩胜一审辩称：1.案涉房屋系韩胜与刘凤玲的夫妻共同财产，韩胜在缺少资金周转时单方面与他人签订房屋买卖合同，其擅自处分共有财产的行为侵害了刘凤玲的合法权益，在刘凤玲事后不追认的情况下，处分行为无效，因合同无法继续履行，故合同应当解除。2.众联人公司作为中介机构，在明知案涉房屋属夫妻共同财产的情况下，误导称无需配偶签字就可以处分房屋，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了委托人的利益，导致合同无法履行，造成的损失应由众联人公司承担。众联人公司在韩胜未按合同约定交付房屋时，收取刘铮中介费24.5万元，属恶意串通损害韩胜利益。3.刘铮主张的律师代理费过高，合同约定的律师代理费是要求违约方承担违约责任产生的律师代理费，并非房屋价格的整体费用，且此费用是因居间人的过错产生，应由众联人公司承担，且代理费的产生应由委托代理合同、发票、打款凭证来确定。综上，请求法院解除合同，驳回刘铮对我方的全部诉讼请求。刘凤玲一审述称，刘铮、韩胜签订的房屋买卖合同未经韩胜配偶刘凤玲同意，现刘凤玲坚决不同意履行合同，合同应当解除。众联人公司在居间过程中未审查韩胜对房屋是否有完全处分权，未审核韩胜配偶是否同意，在刘凤玲不知情且未到场的情况下促成刘铮、韩胜签订合同，没有保障双方交易的安全和合法性，故刘铮主张的违约金、律师费、诉讼费应由众联人公司承担。农行循礼门支行一审述称，农行循礼门支行办理案涉房屋的贷款和抵押手续合法有效，应依法维护。韩胜出卖房屋违反了《个人购房担保借款合同》的相关约定，农行循礼门支行保留追究违约方责任的权利。众联人公司一审述称，房屋买卖合同明确约定韩胜应声明自己及共有权人都应知情并配合履行合同，否则产生的后果自行承担。合同未履行的原因是韩胜违约，韩胜没有按约定办理提前还款和解除抵押手续。一审查明事实：韩胜与刘凤玲于2000年11月30日登记结婚。武汉市硚口区建一路2号融侨锦江二期4栋24层1室房屋（建筑面积134.39平方米）系韩胜于2013年3月9日向武汉融侨房地产开发有限公司购买，购房时韩胜与中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称农行江汉支行，隶属于农行循礼门支行管辖）签订了《个人购房担保借款合同》，以案涉房屋作为抵押借款109万元。2013年4月19日，农行江汉支行取得了案涉房屋的《武汉市期房抵押证明》。2016年6月10日，韩胜（甲方）、刘铮（乙方）、众联人公司（丙方）签订《存量房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方的房屋位于武汉市硚口区宗关融侨锦江4栋1单元24层1室，建筑面积134.48平方米，房屋权属证件尚未办理的由甲方自行办理，办理费用由乙方承担，并且必须在本合同签订之日起五个工作日内到相关部门办理权属证件；该房屋存在抵押，甲方应在领取该房屋其名下的《土地房屋权证》之日起三个工作日内向抵押权人申请还款；该房屋未出租；该房屋附属配套设施情况：水、电、管道煤气、有线电视；甲方保证该房屋权属清晰，不存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形；保证其配偶以及该房屋的其他共有权人同意该房屋依照本合同约定的条件出售给乙方；该房屋如存在优先购买权人，甲方保证优先购买权人均已放弃优先购买该房屋的权利。甲方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则，由此产生的法律责任由甲方承担；该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为201万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋的附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；本合同签订时，乙方应向甲方支付该房屋交易定金40万元；房屋抵押权的解除：（一）若该房屋存在抵押权的，甲方应在抵押权人通知的可还款之日起三个工作日内向抵押权人清偿欠款；（二）乙方同意在签订本合同后将30万元转入抵押权人指定的还款账户用于解除该房屋的抵押权，该款项转入抵押权人指定的还款账户后即抵作部分购房款；（三）若本条第（二）款约定的款项不足以清偿欠款的，不足部分由甲方在还款当日自行偿还；商业按揭贷款交易流程：乙方拟贷款80万元，甲乙双方应在该房屋签订完房屋买卖合同后一个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续后乙方还应委托相关评估机构对房屋进行评估并支付评估费，乙方应在该房屋权属过户登记受理后当日内将部分购房款51万元付给甲方；甲方应在收到乙方支付的除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日内将该房屋、该房屋附属配套设施以及本合同第四条约定的家电家具交接给乙方；乙方以按揭贷款支付部分购房款的，若在该房屋过户至乙方名下后乙方贷款申请未获得批准或乙方获批准的贷款金额不足的，乙方应在其贷款银行告知后三个工作日内向甲方一次性补足购房款；甲乙双方办理该房屋权属过户登记所需缴纳的税费由乙方全部承担；甲乙双方签订买卖合同后当日内由乙方支付中介服务费给丙方；在可办理该房屋权属登记后，甲方应在房屋交易代办人、乙方或该房屋开发商通知之日起三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属登记并在《收件收据》规定的取件起始日起三个工作日内领取该房屋《土地房屋权证》，办理该权属证件应缴纳的税费由乙方承担；甲乙双方应在甲方领取该房屋无抵押权的《土地房屋权证》后三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记；房屋权属过户前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的律师代理费。”合同补充协议约定：“甲方签合同之日起不再承担任何费用，一切过户费、中介费等一切费用都由买方承担，甲方要配合买方办手续。”后众联人公司又与刘铮达成协议，约定：“乙方要支付丙方办理的办证费、过户费、评估费、担保费、中介服务费等费用合计25.5万元。”2016年6月10日、6月11日，刘铮通过银行转账方式向韩胜支付了定金40万元。2016年6月22日，刘铮又向众联人公司支付了案涉房屋的后期费用和中介费共计24.5万元。2016年6月30日，刘铮又通过银行转账方式向韩胜支付了购房款30万元。后韩胜未注销案涉房屋上的抵押权，也未配合办理贷款审批手续，刘铮发现还有其他中介在出售案涉房屋，故提起诉讼。一审庭审中，证人王某、张涛证明2016年6月10日签订《存量房屋买卖（居间）合同》时韩胜的配偶刘凤玲在场，且未提出异议，刘铮表示同意代为清偿案涉房屋上的抵押贷款。韩胜现已领取案涉房屋的不动产权属证书，但该房屋的按揭贷款尚未还清。2016年10月10日，湖北山河律师事务所开具发票，内容为收到刘铮律师费15万元。一审认为，韩胜、刘铮、众联人公司签订的《存量房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行。因案涉房屋系韩胜与刘凤玲夫妻关系存续期间购买，故该房屋属韩胜、刘凤玲的夫妻共同财产。刘凤玲虽未在《存量房屋买卖（居间）合同》上签字，但证人证实签订合同时刘凤玲在场且未提出异议，之后也一直未提出异议，直到刘铮起诉后，刘凤玲才提出不同意出售房屋。故刘铮在签订合同时有理由相信刘凤玲同意出售案涉房屋，并同意韩胜对房屋进行处分。刘铮已按合同约定支付了定金40万元，并将30万元购房款转入韩胜的账户用于解除房屋抵押权，但韩胜收到上述款项后一直未解除房屋上的抵押权，且不配合办理后续手续，构成违约，应当承担违约责任，刘铮有权要求其继续履行合同。案涉房屋上虽存在银行抵押权，但刘铮在庭审中表示同意代为清偿债务，故该房屋的转让并未侵害抵押权人的合法权益，韩胜、刘凤玲应当在刘铮代为清偿抵押贷款并注销抵押权后配合办理房屋过户手续。合同约定刘铮应在房屋过户登记受理当日将剩余购房款交付韩胜，韩胜应在收到除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日内将房屋及配套设施移交给刘铮。故刘铮应在房屋过户登记受理当日付清剩余购房款，韩胜应在收到全部购房款后一个工作日内将房屋及附属设施移交给刘铮。合同约定刘铮、韩胜应在合同签订后一个工作日内办理银行贷款申请手续，并约定自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。违约金以补偿性为原则，按照该约定计算的违约金明显高于给刘铮造成的损失，予以调整，酌定韩胜从2016年6月13日开始每日按刘铮已付房款70万元的万分之五标准支付违约金至韩胜将房屋过户登记至刘铮名下之日止。至于刘铮要求韩胜支付律师费15万元的诉讼请求，因该律师费系风险代理的费用，高于正常收费标准，且刘铮主张的违约金已足以弥补其损失，故对于刘铮要求韩胜支付律师费15万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决：一、韩胜继续履行与刘铮2016年6月10日签订的《存量房屋买卖（居间）合同》，刘铮于本判决生效之日起7日内代韩胜清偿以武汉市硚口区建一路2号融侨锦江二期4栋24层1室房屋（建筑面积134.39平方米）作为抵押所欠银行按揭贷款，第三人中国农业银行股份有限公司武汉循礼门支行在贷款还清后7日内将该房屋设立的抵押权注销，韩胜、刘凤玲于房屋抵押权注销后7日内配合将上述房屋过户登记至刘铮名下，刘铮于房屋过户登记受理当日将剩余购房款（扣除代为清偿的银行抵押贷款）支付给韩胜，韩胜在收到全部购房款后一个工作日内将上述房屋及配套设施交付给刘铮；二、韩胜于本判决生效之日起7日内向刘铮支付违约金（每日按70万元的万分之五标准，从2016年6月13日计算至韩胜将上述房屋过户登记至刘铮名下之日止）；三、驳回刘铮其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25101元，诉讼保全费5000元，共计30101元，由韩胜负担。本院经审理查明：刘凤玲不认同一审认定其在合同签字现场的认定。一审查明的其他事实属实。本院另查明：关于刘凤玲是否在签字现场、刘凤玲是否知情韩胜卖房一节，一审庭审中，刘铮、众联人公司均称刘凤玲在场，未表示异议，众联人公司并申请证人出庭证实刘凤玲在签字现场。韩胜对证人证词质证时称签订合同时一起去的女性是公司会计，会计去时带了自己的孩子（男孩、14岁左右）和一个女性，刘凤玲不在亦不知情。刘凤玲对证人证词质证认为“证人不能证实刘凤玲同意卖房，也不能证实中介公司尽到审查事宜”，众联人公司对刘凤玲的该质证意见表示“刘凤玲陈述前后矛盾”。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。关于刘凤玲上诉称案涉房屋系夫妻共同财产，刘凤玲未在卖房合同上签字、合同尚未成立、无约束力的问题，该主张缺乏法律依据不能成立。关于刘凤玲上诉称未到签字现场、不知情卖房，一审推定刘凤玲同意韩胜处分房屋无依据的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。”的规定，一审根据庭审查明事实，认定“签订合同时刘凤玲在场、刘铮在签订合同时有理由相信刘凤玲同意出售案涉房屋，并同意韩胜对房屋进行处分”并无不当。韩胜、刘铮、众联人公司签订的案涉《存量房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行。刘铮履行了合同义务，韩胜未履行合同义务构成违约，应当承担违约责任，刘铮有权要求继续履行合同，一审判决有事实和法律依据，实体处理亦无不当，应当予以维持。刘凤玲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,101元，由刘凤玲负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李斌成审判员  骆朝辉二〇一八年三月三十日书记员  申光伟