江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初4169号原告：蔡敏，女，汉族，1976年3月16日出生，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：王兴蕾，江西同圆律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州市豪丰房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道15号星海天城2栋3楼。法定代表人：谢剑锋，该公司经理。统一社会信用代码：913607025662852364。委托诉讼代理人：何雪连，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。原告蔡敏诉被告赣州市豪丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡敏的委托诉讼代理人王兴蕾，被告赣州市豪丰房地产开发有限公司的委托代理人何雪连、隋海舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡敏向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理《房屋所有权证》及支付自2015年6月30日起至2017年11月10日止的违约金共计35866.47元，并支付自2017年11月12日起至办好房屋所有权证之日止的违约金，具体金额按合同约定计算；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1、被告赣州市豪丰房地产开发有限公司为原告办理《房屋所有权证》；2、被告赣州市豪丰房地产开发有限公司向原告支付自2014年10月1日起，按合同约定计算至��告赣州市豪丰房地产开发有限公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止的违约金及2015年6月30日起至2017年11月10日止的违约金共计35866.47元，并支付自2017年11月12日起至办好《房屋所有权证》之日止的违约金，具体数额按照合同约定计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月12日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，被告未按时履行第十七条，没有办理房屋产权证及未支付相应违约金，原告曾多次与被告协商处理此事未果，遂起诉至法院，要求依法处理。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明被���应在2014年9月30日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告，被告应在商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续，取得《房屋所有权证》，以及被告逾期交房、逾期办证应向原告支付违约金的具体计算方法；证据3、银行交易流水，证明被告于2014年9月已将原告所有的房屋租赁给第三人，并一直支付每月租金给原告的事实。被告赣州市豪丰房地产开发有限公司辩称，1、商品房合同约定房屋交付时间是2014年9月30日，答辩人于2014年10月1日起已向被答辩人支付了租金，被答辩人也一直未提出异议，应视为房屋已交付。因此并未逾期交房，也不予支付逾期交房违约金；2、答辩人从2014年10月1日起至2015年11月4日支付的租金，应予以退还或用于抵扣逾期办证违约金答辩人在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2014年11月29日向被答辩人邮寄了交房通知书，通知被答辩人办理交房手续，在答辩人多次催促情况下，并以停租方式催促被答辩人前来办理交房手续，被答辩人才于2015年11月4日向答辩人提交了契税发票等材料，提交以上材料才符合交房条件，即因被答辩人延期提交相关材料的才导致双方延迟于2015年11月4日才办理了交房手续。而答辩人于2014年10月1日起至今，每月都向被答辩人支付了租金，即在被答辩人未按合同约定及相关法律规定提交符合交房条件的材料情况下，答辩人已向被答辩人支付了租金，已提前将房屋交付给被答辩人。那答辩人自2014年10月1日起至2015年11月4日支付给答辩人的租金，被答辩人应予以退还或用于抵扣逾期办证违约金；3、逾期交房系因被答��人未按合同约定及相关法律规定提交符合交房条件的材料，因此答辩人不应承担逾期交房的责任。答辩人是从2014年10月1日起向原告支付租金，可视为房屋交付，现被答辩人主张应按取得建设部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）的时间为房屋交付的时间，因此依据该时间即便认定答辩人延期交房，但因被答辩人自身延迟缴纳住房专项维修基金，答辩人有权延期交房并不予承担延期交房的责任。答辩人于2015年8月12日缴纳的江西省住宅专项维修基金，依据合同补充协议第5条：“在办理房屋交接手续前，买受人必须按相关部门的规定到指定的银行足额交存房屋专项维修资金，否则出卖人不予交房，不承担延期交房的责任”及《住宅专项基金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，因此因被答辩人自身延迟缴纳住房专项维修基金，答辩人有权延期交房房屋，并不予承担延期交房的责任；4、答辩人迟延至2015年11月4日才提交符合办理交房手续的材料，办理了交房手续，依据该交房时间现也已过诉讼时效，逾期交房违约金也应不予支持。答辩人在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2014年11月29日向被答辩人邮寄了交房通知书，通知被答辩人办理交房手续，因被答辩人在南昌，不在赣州本地，在答辩人多次催促被答辩人办理交房手续情况下，被答辩人都未前来办理，被答辩人于2015年11月4日才向答辩人提交了契税发票等材料，提交以上材料才符合交房条件，即交房时间是2015年11月4日，而答辩人向被答辩人主张支付逾期交房违约金时间是2017年12月26日，之前并未向答辩人主张过，超过诉讼时效，对其主张逾期交房违约金诉求应不予支持；5、逾期办证时间起算点因从2015年11月4日起往后推270天开始起算。依据《商品房买卖合同》第17条第一款：“买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》”，及《合同补充协议》第六条：“买受人应按出卖人书面通知的时间内提交办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》所需的资料并交清办理产权证等相关费用，如买受人未按时提供的，出卖人有权顺延办理房地产权属登记备案及申领《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的日期，买受人不得向出卖���主张本合同第十七条的违约金”，合同中都有明确规定，在被答辩人完全配合且所提供手续齐备的情况下，答辩人应在该商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续。而被答辩人是于2015年8月12日才缴纳的房屋专项维修基金，于2015年11月4日才向答辩人提交契税发票、房屋专项维修基金收据等材料，办理了房屋交付手续，即被答辩人是在2015年11月4日才向被答辩人提交了完备的办证手续材料，因此违约金起算时间点应从2015年11月4日往后推270天开始起算。被告为支持其答辩理由，在举证期限内提交了以下证据：证据1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表》复印件，证明被告于2014年11月26日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表》，交付的房屋符合合同约��；证据2、《转账凭证》复印件、情况说明，证明被告于2014年10月至今都一直向被答辩人支付租金，即自2014年10月1日已将房屋实际交付给原告；证据3、邮寄单、入伙通知书、契税发票、住房专项维修基金数据、交房手续书、《商品房买卖合同》等复印件，证明被告于2014年11月29日向原告邮寄了交房通知书，履行了通知其交付的手续，但因原告延期缴纳住房专项维修基金，且至2015年11月4日才向被告提交了办理房产证所需材料，即因原告的原因导致逾期交房，被告不承担延期交房责任，同时，逾期办证时间起算点以原告提交完善办证手续所需材料后推270天起算，原告是在办理交房手续书当天提交了办证所需材料，因此逾期办证时间起算点应从2015年11月4日后推270天起计算；证据4、《税务通知书》复印件，证明被告有代扣义务，应代扣违约金的20%作为原告应缴纳的个人所得税。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、2、3的三性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、4的三性无异议，经庭审核实，上述证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对此认定如下：原告对被告提交证据3中契税发票、住房专项维修基金数据、《商品房买卖合同》的三性无异议，对证据3中邮寄单、入伙通知书、交房手续书提出异议，经庭审核实，被告提交的证据3中契税发票、住房专项维修基金数据、《商品房买卖合同》来源合法、内容客观真实、与本案有关联，本院对其三性予以认定；对被告提交的证据3中的邮寄单，原告提出并不是本人签收邮寄单，经庭审核实，被告于2014年11月29日通过邮政特快专递向原告邮寄了入伙通知书，且联系方式均为原告使用的电话号码，虽然不是原告本人签收，结合生活习惯，该邮寄单应是原告委托他人代收，本院对该邮寄单的三性予以认可；对被告提交3的证据3中入伙通知书，经庭审核实，该入伙通知书系被告方制作，通知原告于2014年11月26日至12月10日前来办理入伙手续，本院对该入伙通知书的三性予以认可；原告对被告提交的证据3中入伙手续书的三性予以确认，对证明目的提出异议，经庭审核实，本院对该入伙手续书的三性予以认可，对其证明目的需结合庭审查明的事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本���认定事实如下：原、被告于2013年3月12日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20130302178），约定：被告向原告出售（预售）位于赣州市章××新区××天城商品房××套，该房为×幢×室，建筑面积41.79平方米，单价9979.71元/平方米，总价417052元。其中第八条约定：出卖人（被告）应当在2014年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。……；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金……；第十七条约定：买受人（原告）委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后270日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人未在上述约定时间确定该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，逾期超过60日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之日向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定付清房屋价款。被告于2014年10月10日向原告支付2014年10月租金1718元，被告自2014年11月11日向原告支付2014年11月租金1668.8元，合计3386.8元。案涉房屋于2014年11月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告于2014年11月29日向原告邮寄入伙通知书，原告于2015年11月4日在被告处办理了入伙手续。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系合法有效的，双方之间已形成商品房买卖合同法律关系。双方当事人应依约定履行各自的义务。关于原告要求被告为原告办理《房屋所有权证书》的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持，但目前已统一为《不动产登记权证》，该请求表达不当，本院予以纠正。被告未依合同约定的时间交付房屋及未按约定办理好房屋权属证书，属于逾期交房和逾期办证，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于被告的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期交房的起算及截止时间确定；二逾期办证起算时间确定。一、关于逾期交房的起算及截止时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，被告应当在2014年9月30日之前将案涉房屋交付给原告，即逾期交房的起算时间为2014年10月1日。关于交房的截止时间，被告于2014年11月29日向原告邮寄了入伙通知书，通知原告案涉房屋已具备入伙条件，准予入住。被告已按约定履行了书面通知交房义务，原告因自身原因导致2015年11月4日办理入伙手续书。因此，逾期交房的截止时间为2014年11月29日。按原、被告的合同约定，被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。被告辩称其于2014年10月起每月向原告支付了返租租金，应视为房屋已交付的抗辩理由，因被告于2014年11月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》前提下就交付租赁的行为不符合合同约定，违反法律禁止性规定，本院对其抗辩理由不采信。原告主张自2014年10月1日起至被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，即2014年11月26日止，按合同约定标准计算违约金于法有据，本院予以支持。经本院核实，该逾期交房违约金为7006.47元。被告辩称其自2014年10月起至2014年11月支付的租金，用于抵扣逾期交房或办证的违约金，本院认为其抗辩理由合理，予以支持。即违约金7006.47元，扣除租金3164.29元（10月份的租金为1718元；11月份的租金按天计算至11月26日为1446.29元），被告应支付逾期交房违约金3842.18元。关于2014年11月26日���原告实际收房之间，因原告已实际收取了被告缴纳的租金，该行为应视为其已收房并同意将案涉房屋交由被告转租收益，故该期间不视为被告逾期交房。二、关于逾期办证的起算时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，逾期时间应从商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续，本案中，被告存在逾期交房的违约行为，故其实际交房时间晚于合同约定的最后交房期限，本院认为，逾期办证的开始时间应为原告办理入伙手续即2015年11月4日起后270日计算，即从2016年8月1日起至办理好产权证之日止。原告主张从2015年6月30日起至办好《房屋所有权证》之日止，按合同约定计算违约金的诉讼请求，起算时间计算不当，应从2016年8月1日起计算，计算标准为已交付房价款的按日万分之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州市豪丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告蔡敏办理《不动产登记权证》；二、由被告赣州市豪丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡敏支付逾期交房违约金3842.18元；三、由被告赣州市豪丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡敏支付逾期办证违约金（自2016年8月1日至办好不动产登记权证之日止，以417052元为基数，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由被告赣州市豪丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  庄明静人民陪审员  蔡 波二〇一八年三月一日法官 助理  邹素珍书 记 员  刘素静