江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初5645号原告：郭荣春，男，1975年12月3日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：周庭芳，江苏摩天律师事务所律师。被告：乔广峰，男，1977年11月14日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：严志伟，江苏海辉(苏州)律师事务所律师。被告：杨书东，男，1981年5月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：严志伟，江苏海辉(苏州)律师事务所律师。被告：邹三友，男，1973年1月15日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现下落不明。被告：胡道年，女，1975年12月15日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现下落不明。第三人：黄德明，男，1961年8月31日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：严志伟，江苏海辉(苏州)律师事务所律师。原告郭荣春与被告乔广峰、杨书东、邹三友、胡道年、第三人黄德明执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，因案情疑难复杂，于2017年11月30日裁定转为适用普通程序，并于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告郭荣春及其委托诉讼代理人周庭芳，被告乔广峰、杨书东与第三人黄德明共同的委托诉讼代理人严志伟到庭参加诉讼。被告邹三友、胡道年经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭荣春向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认其于2010年3月14日与邹三友、胡道年签订的《入住与房产证协议》合法有效，并确认无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋归其所有；3、判决邹三友、胡道年立即协助和配合办理无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋的产权变更登记；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：其与邹三友、胡道年于2010年3月14日签订了房屋转让协议，协议约定：邹三友、胡道年将无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋以852115元的价格转卖给郭荣春，至2012年3月止其付清了全部房款，邹三友、胡道年遂将钥匙交付给其，其对房屋进行了装修并支付了物业费、水电煤气费等，并将房屋出租给他人以收取租金，但邹三友、胡道年推脱事务繁忙一直未协助和配合其办理产权过户登记手续。后因乔广峰、杨书东与邹三友、胡道年之间的民间借贷纠纷，该套房屋被法院查封，并欲评估、拍卖，2016年10月20日，其向法院提出书面执行异议，并提供相关证据，请求解除查封、终止对该套房屋的执行，2017年9月8日，法院作出执行裁定书驳回其异议，其认为其与邹三友、胡道年之间签订的入住与房产证协议是双方真实意思的表示，该协议不违反法律规定，合法有效，其购买房屋后，虽至今未办理产权过户登记，但已支付全部价款并占有房屋至今，系房屋的实际权利人，故提起本案诉讼。被告乔广峰、杨书东辩称：根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效果，未经登记不发生效果，因此买受人在办理过户手续、取得不动产登记证后，才能取得房屋的所有权，本案中涉案房屋尚未变更登记，故郭荣春仅享有请求出卖人办理过户登记的请求权，但对涉案房屋不享有所有权；现涉案房屋已被查封，不具备过户条件，郭荣春与邹三友、胡道年之间的房屋买卖合同实际已无法继续履行，郭荣春应另案起诉邹三友、胡道年，主张解除房屋买卖合同、返还房款并赔偿损失，本案中，应驳回郭荣春的诉讼请求。被告邹三友、胡道年未予答辩。第三人黄德明述称：其与邹三友、胡道年之间签订了房地产抵押合同，依法办理了抵押登记，（2015）惠民初字第1266号民事判决书也判决确认了其对涉案房屋享有优先受偿权，故涉案房屋上设立的抵押权合法有效，且其在办理抵押登记手续前，亲自至抵押物所在地实地勘察，当时房屋的状态为空置，并没有被郭荣春实际占有，故请求驳回郭荣春的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋于2010年4月15日登记在邹三友、胡道年名下。因乔广峰、杨书东与邹三友、胡道年民间借贷纠纷一案，经当事人申请本院曾于2015年6月1日查封了无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋，2015年11月12日，本院作出（2015）惠民初字第01265号民事判决书，判决如下：一、邹三友于本判决发生法律效力之日起十日内返还乔广峰、杨书东借款本金40万元，并支付借款40万元自2015年5月1日起至实际给付之日止按月利率1.5%计算的利息；二、邹三友于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿乔广峰、杨书东律师代理费27000元；三、乔广峰、杨书东有权在本判决第一项确定的债权中的40万元范围内，以无锡市惠山区理想城市花园907-101房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款，在中国农业银行无锡市滨湖支行实现抵押权后的余额部分优先受偿；四、胡道年对邹三友的上述付款义务承担连带保证责任和抵押担保责任，胡道年承担保证责任或乔广峰、杨书东实现对无锡市惠山区理想城市花园907-101房产的抵押权后，有权向邹三友追偿。因邹三友、胡道年未按期履行，乔广峰、杨书东申请执行，在执行中郭荣春提出执行异议。2017年9月8日，本院作出（2017）苏0206执异34号执行裁定书，驳回郭荣春的执行异议申请。郭荣春不服，遂于同月19日提起本案之诉。另查明，2013年10月24日，邹三友、胡道年将无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋抵押给黄德明并办理登记。同日，邹三友、胡道年到江苏省无锡市梁溪公证处办理（2013）锡梁证民内字第8792号公证书，公证委托孙某某办理签订无锡市东亭街道君怡花苑39号1301室房屋买卖合同、代收售房款、缴纳税费和其他费用、物业交接、办理与出售上述房屋有关的其他事宜。2015年11月12日，关于黄德明与邹三友、胡道年民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）惠民初字第01266号民事判决书，判决如下：一、邹三友于本判决发生法律效力之日起十日内返还黄德明借款本金70万元，并支付借款70万元自2015年4月1日起至实际给付之日止按月利1.5%计算的利息；二、邹三友于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄德明律师代理费43800元；三、黄德明有权在本判决第一项确定的债权中的70万元范围内，以无锡市锡山区东亭街道君怡花苑39-1301房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；四、胡道年对邹三友的上述付款义务承担连带保证责任和抵押担保责任，胡道年承担保证责任或黄德明实现对无锡市锡山区东亭街道君怡花苑39-1301房屋的抵押权后，有权向邹三友追偿。郭荣春为证明其与邹三友、胡道年存在房屋买卖合意且其已付清房款、实际占有使用涉案房屋，提交如下证据：1、2010年3月14日郭荣春与邹三友、胡道年签订的入住与房产协议，载明：邹三友将涉案房屋转卖给郭荣春，总价852115元，从2010年4月20日开始由郭荣春每月付给邹三友银行购房贷款2776.72元，现由郭荣春负责装修并负责装修费用，郭荣春自此可一直入住，房屋永久使用权为郭荣春，邹三友无权私自转让，暂时房产证户名为邹三友，不管房价是涨还是跌，过户按原购房合同总价852115元办理，若郭荣春想提前过户，由郭荣春交纳过户费，2010年6月30日以后过户一切费用由郭荣春交纳。2、借条复印件两份，其中2009年10月31日借条载明“今借郭荣春人民币壹拾贰万元整，于2010年11月1日归还”，2010年2月10日借条载明“今借郭荣春人民币贰拾壹万陆仟元，于2011年2月10日归还”；收条八份，其中2010年3月14日的两份收条分别载明“收到郭荣春购房款肆拾壹万元整”、“收到郭荣春银行每月分期付款2776.72元，从2010年4月20日开始计壹万元整”，另2010年7月14日、2011年1月30日、2011年3月3日、2011年8月29日、2011年11月25日、2010年1月20日六份收条载明收到房款金额分别为1万元、7万元、1万元、1万元、1万元、7万元；短信记录显示郭荣春于2010年3月9日向王某某发送短信，内容为“请给邹三友农行卡号汇购买房款”；南京某某通讯科技有限公司2009年6月至2012年5月的对公账户对账单及营业执照、法定代表人身份证、情况说明，证明王某某是上述公司的法定代表人，该公司于2010年3月12日向邹三友转账支付10万元，并摘要“劳务费”，但根据对公账户对账单显示该公司于汇款前后三年内与邹三友并无任何业务或资金往来，故出具情况说明，载明“备注里劳务费是会计笔误，该款项是本公司法定代表人王某某受妹夫郭荣春委托向邹三友支付的房款”；江苏某某某建设集团某某工程有限公司2010年预结清工资结算单、2010年管理后勤工资结算表、2011年管理后勤人员工资发放表，载明郭荣春及其妻子2010年底的工资收入分别为44988.74元、12300元，2011年底的工资收入分别为45065.56元、10705元。另郭荣春陈述2010年3月14日收条中载明的41万元是其与邹三友及案外人之间的债权债务转让形成的借款冲抵了28万元，其委托大舅子王某某支付了10万元，其余为现金支付，另双方约定自2010年4月20日起每月支付1万元，其基本做到，2011年、2012年底，其和妻子的工作单位发放工资后，其两次均向邹三友支付7万元。3、房屋装修合同，证明其于2010年7月起对房屋进行装修。4、租房合同、住房协议、无锡市锡山区人民法院（2012）锡法民初字0383号民事调解书，租房协议显示郭荣春于2011年8月与陈某某签订租房合同将涉案房屋出租给陈某某使用，约定租赁期限自2011年8月28日至2012年8月27日，因陈某某承租房屋期间发生火灾，致房屋毁损，郭荣春于2012年4月5日诉至无锡市锡山区人民法院，并最终与陈某某等人达成调解协议，该案诉讼过程中，郭荣春提交了邹三友、胡道年签署的住房协议，该协议载明“现有邹三友、胡道年将位于无锡市锡山区东亭的豪门君怡花苑39#1301房屋转让给郭荣春，总价85.2115万元，从2010年8月1日开始由郭荣春负责装修并负责装修费用，郭荣春自此可以一直入住，房屋永久使用权为郭荣春，邹三友、胡道年无权私自转让，郭荣春已全部付清房款。”5、物业费、车位费、电费、燃气费交费凭证及物业公司出具的证明，显示自2011年起，郭荣春就开始交纳涉案房屋的各项生活费用。6、郭荣春夫妻与邹三友对话的视频资料及邹三友于2017年11月21日书写的情况说明，证明邹三友书面、口头均确认郭荣春已付清房款。对于上述证据，乔广峰、杨书东、黄德明认为：入住与房产协议中邹三友的签名与公证书中邹三友的签名有所不同，故对入住与房产协议的真实性持异议；对相关付款凭证真实性无异议；房屋装修合同、租房合同是郭荣春与案外人签订，真实性无法核实；住房协议、无锡市锡山区人民法院（2012）锡法民初字0383号民事调解书、物业费、车位费、电费、燃气费交费凭证及物业公司出具的证明真实性无异议，但不能证明郭荣春系房屋的实际所有人；郭荣春夫妻与邹三友对话的视频资料及邹三友于2017年11月21日书写的情况说明真实性无异议，但其已多年找不到邹三友，郭荣春却能找到邹三友，其怀疑郭荣春与邹三友存在恶意串通的可能性，并提交照片，证明其查勘房屋时，房屋处于空置状态，并非由郭荣春占有、使用。对此，郭荣春陈述：邹三友与多人有经济纠纷，大家都在找他，那天有人发现他便通知其过去，其就录了视频并让邹三友书写了情况说明，其在邹三友将房屋抵押之前就付清了款项、占有了房屋，并以房主的身份至无锡市锡山区人民法院主张房产因火灾受损的损失，付清房款后其也多次催促邹三友、胡道年办理过户，并认为过户时邹三友、胡道年会将原房产证、土地证上交，但邹三友、胡道年多次推脱，后可能又与黄德明恶意串通设立抵押，损害其合法权益，房屋其一直用于出租，黄德明拍照的时候可能处于空租期，被邹三友、胡道年利用房产证开锁、钻了空子。诉讼中，郭荣春向黄德明支付72万元，涤除了黄德明在无锡市锡山区房屋上设立的抵押权。以上事实，有（2013）锡梁证民内字第8792号公证书、（2015）惠民初字第01265号民事判决书、（2015）惠民初字第01266号民事判决书、（2017）苏0206执异34号执行裁定书、房屋登记簿证明、收条和对公帐户对账单等付款凭证、住房协议、无锡市锡山区人民法院（2012）锡法民初字0383号民事调解书、物业费、车位费、电费、燃气费交费凭证、物业公司出具的证明、视频资料、2017年11月21日情况说明等证据在卷佐证。本院认为，根据法律规定，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉的，必须有明确的诉讼请求，即要求停止执行或继续执行、可以同时提出确权的诉讼请求，如提供充分证据证明其系真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的，人民法院应予支持。本案中，郭荣春提供的收条、对公帐户对账单等凭证可以证明其房款支付的情况，虽无银行转账记录等证据，但郭荣春的支付方式符合当时普通的交易方式，且郭荣春对其中三张收条所涉三笔大额款项的来源进行了举证和合理说明，结合邹三友、胡道年出具的住房协议、视频资料、2017年11月21日情况说明等，可以认定郭荣春已于2012年年初付清了全部房款。物业费、车位费、电费、燃气费交费凭证、物业公司出具的证明虽不能直接证明郭荣春是房屋所有权人，但可以证明郭荣春长期占有、使用房屋的事实，与郭荣春向邹三友、胡道年购买房屋、付清房款的事实互相印证，形成闭合的证据链，故本院认定郭荣春与邹三友、胡道年之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系，且郭荣春已付清房款，系无锡市锡山区房屋的实际所有权人，诉讼中郭荣春向黄德明支付72万元，涤除了黄德明在无锡市锡山区房屋上设立的抵押权，故邹三友、胡道年应在郭荣春付清房款后履行配合过户的合同附随义务。乔广峰、杨书东、黄德明辩称入住与房产协议中邹三友的签名与公证书中邹三友的签名有所不同，但未举证证明，故本院不予采纳。乔广峰、杨书东、黄德明提交的照片不能证明房屋一直以来的实际使用情况，故本院亦不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认郭荣春与邹三友、胡道年之间的房屋买卖关系真实、有效，郭荣春系无锡市锡山区房屋的实际所有权人。二、邹三友、胡道年于判决发生法律效力之日起十日内配合办理无锡市锡山区房屋的产权变更登记。三、立即停止对无锡市锡山区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。案件受理费12322元、公告费600元，合计12922元，由邹三友、胡道年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  殷 斌人民陪审员  奚鉴杰二〇一八年三月十三日书 记 员  刘夕纯