陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终1031号上诉人（原审被告）:李真，女，1964年10月23日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人:豆选谊，陕西嘉伟法律咨询服务有限责任公司法律工作者。被上诉人（原审原告）:贾骏，男，1974年5月5日出生，汉族，第四军医大学口腔医院修复科医生，现住西安市。上诉人李真因与被上诉人贾骏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初12711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李真上诉请求：撤销原判，改判驳回贾骏的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由贾骏承担。事实与理由：一、《房屋租赁契约》中双方手写的补充条款约定，此合同双方于2017年2月13日双方签字作废（因李真与岳丽有转让协议，协议生效后贾骏退回李真500元押金后此合同同时作废）的表述，虽然最后李真与岳丽未达成转让协议，而是把房子转让给高涛，但该补充条款明显是同意转租的，故李真并未违约。且贾骏是从高涛手中直接收回涉案房屋，加之租赁涉案房屋是办托管班的，现因政策原因托管班不能开办，所以不存在违约及违约金问题。李真并非涉案房屋实际使用人，故不应承担该房屋所产生的水、电、物业费等费用及损坏赔偿责任。二、李真对该房屋内的物品没有处分权，且贾骏已将该房屋收回，李真无法进入也无法恢复原状。贾骏辩称，李真将涉案房屋转租与高涛未经贾骏同意，现涉案房屋内堆积有大量物品导致贾骏无法正常使用，故因李真违约导致贾骏至今无法使用房屋。一审法院认定事实：2016年1月18日，贾骏与李真签订一份《房屋租赁契约》，约定：李真租赁贾骏所有的位于西安市未央区锦园新世纪C-06A单元C6-0601号房屋。租赁期限从2016年2月10日至2019年2月9日止，每月租金3000元，每半年付结算，每半年前30日内足额支付原告下半年租金……因李真过错造成房屋破坏的，由李真负责修复或赔偿，否则，贾骏有权在李真交付的3000元押金中扣抵修复费用，不足部分由李真承担。李真在租赁期间不得从事不道德或违法犯罪活动，未经贾骏同意不得转租、转借。同时约定，若李真未按约定支付租金和水、电、物业管理费、有线电视、网络、暖气、燃气、电话等费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过十日，贾骏有权单方终止合同，李真承担一个月房租的违约金。2016年2月10日，李真向贾骏支付半年租金1.8万元，同时向贾骏缴纳押金3000元。同年2月23日，李真与高涛签订《关于天天向上教育托管中心经营权委托转让协议》，约定李真将其开办位于锦园新世纪C6-A-601的天天向上教育托管中心的经营权转让给高涛……同时该协议还约定：高涛在2017年3月3日付清李真支付贾骏的房款1.8万元和房屋押金3000元。高涛同意每半年直接或通过李真向贾骏交付房屋租金。贾骏于2017年7月向李真催要下半年房租时，李真向贾骏告知其与高涛签订《关于天天向上教育托管中心经营权委托转让协议》事宜，贾骏向李真表示其未同意李真转租，应由李真继续履行合同支付租金，因李真拒绝支付2017年8月10日之后的租金，贾骏于同年9月前往涉案租赁房屋清理时，发现涉案租赁房屋内灯具均被破坏，多处门窗损坏，厨房内灶台灶具被破坏，屋内堆积大量床、被子、座椅板凳及生活垃圾，贾骏要求李真进行维修及清理未果酿成本诉。一审法院同时查明，涉案租赁房屋的2017年7月、8月、9月物业费、水电费共计5679.84元由贾骏缴纳。庭审中，因双方各执己见致调解未果。一审法院认为，贾骏提供租赁合同、照片一组、物业水电费的单子，与原件均核对无异，且来源合法，与其诉讼请求及所述事实理由具有关联性，故对贾骏提供的以上四组证据均予以认可。李真提供租房合同与原件核对无异，且来源合法，与本案具有关联性，故对该证据予以认可。李真提供经营权委托转让协议、证明、收条，与原件核对无异，且来源合法，对该证据的真实性、合法性予以认可。但李真提供前述三组证据与其主张的贾骏知道转租的事实，不具备关联性，故对李真提供经营权委托转让协议、证明、收条关联性不予认可。贾骏与李真于2017年1月18日签订的《房屋租赁契约》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现李真未经贾骏同意将涉案租赁房屋转租第三人高涛，且李真未按约定履行向贾骏支付租金的义务，贾骏与李真于2016年1月18日签订的《房屋租赁契约》予以解除。虽李真主张其将涉案租赁房屋转租高涛，但双方原签订的《房屋租赁契约》对贾骏、李真均继续有效。李真应对高涛一直占用涉案租赁房屋的行为向贾骏承担支付租金的义务，故贾骏主张李真支付租金3000元，与法有据，予以支持。涉案房屋租赁期间的物业费、水电费，根据约定应由李真承担，故贾骏主张李真支付物业费水电费5679.84元，与《房屋租赁契约》约定相符，予以支持。李真未按约履行支付房屋租金的义务，贾骏主张李真承担违约金3000元，与《房屋租赁契约》约定相符，亦予以支持。承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。现涉案租赁房屋内，门窗、灯具、灶台、墙面遭到损坏，李真应对此进行恢复。根据“谁主张谁举证”的举证原则，李真辩称贾骏同意涉案租赁房屋转租第三人，未向一审法院提供证据证明，应承担举证不能之责。据此，依照《中华人民共和国合同》第二百二十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十一条，判决：一、被告李真于本判决生效之日起十日内支付原告贾骏房屋租金3000元、物业费水电费5679.84元；二、被告李真于本判决生效之日起十日内支付原告贾骏违约金3000元；三、被告李真于本判决生效之日起十日内将原告所有位于西安市未央区锦园新世纪C-06A单元C6-0601号房屋恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元（原告已预交），现由被告李真承担，于上述第一项期限一并给付原告贾骏。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，贾骏与李真2017年1月18日签订的《房屋租赁契约》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，未经贾骏同意李真不得转租、转借涉案房屋，否则贾骏有权单方终止合同，并由李真承担一个月房租的违约金，恢复房屋原状。现李真未经贾骏同意擅自将涉案房屋转租给他人，且未依约向贾骏支付租金，已构成违约。二审中，双方均表示合同已解除，本院予以确认。因李真在合同履行过程中有违约行为，故依据双方合同约定，李真应向贾骏交还涉案房屋，结清水电、物业等相关费用，并承担支付欠付租金及违约金等违约责任。一审判决李真向贾骏支付租金3000元、物业费水电费5679.84元及违约金3000元正确。李真上诉称贾骏同意其将涉案房屋转租于高涛，但其并未提供充分证据证明上述事实，且贾骏对此亦予以否认，故对李真上述主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”现涉案房屋在李真承租期间，门窗、灯具、灶台、墙面等遭到损坏，且房内仍留有部分物品，李真应予以恢复，一审判决李真恢复涉案房屋原状亦无不当。关于李真上诉其对涉案房屋内物品无处分权一节，因李真作为涉案房屋承租人在合同终止后有义务恢复租赁物原状，至于其与案外人的关系与本案不属同一法律关系，其可依法通过其他方式解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；李真的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，李真已预交，由李真负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一八年三月二十三日书记员  李伟