北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终258号上诉人（原审被告、反诉原告）：王广路，男，1981年7月17日出生。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜伟峰，男，1984年7月3日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭义，女，1986年2月1日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：向翠平，北京万圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被反诉人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。被上诉人（原审第三人）：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司法务。上诉人王广路因与被上诉人杜伟峰、郭义、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初12998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王广路上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项，改判驳回杜伟峰、郭义的相应诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：我从未要求提高房屋售价，并一直同意继续履行合同，我在2016年9月7日做出不出售房屋的表述，系在对方当事人召集无关人员胁迫的情况下所做赌气行为，非真实意思表示，其后我还清贷款并与中介公司沟通合同履行问题。杜伟峰、郭义未依据合同约定在2016年9月30日前支付首付款已经构成违约，应承担法律责任。在中介公司可以退还中介费的情况下，一审法院不应对该费用的赔偿进行处理，这使杜伟峰、郭义重复受益。我没有违约，即使违约，涉案买卖合同也应在杜伟峰、郭义提起诉讼时解除，且他们也另行购置了房屋，故不存在损失，一审法院判决我承担总房价20%的违约金过高，显失公平。一审法院上述事实认定有误，导致适用法律错误，对违约金衡量错误。综上，请二审法院查明事实，依法裁判。杜伟峰、郭义辩称，王广路已经在2017年11月16日将房屋另行出售了，不存在继续履行的可能。我们提出的赔偿损失请求一审法院没有支持，我们息事宁人没有提出上诉，而王广路为了转移财产恶意提出上诉，请二审法院驳回上诉，维持原判。链家公司辩称，同意一审判决。中融信公司辩称，同意一审判决。杜伟峰、郭义共同向一审法院起诉请求：1、解除我们与王广路签订的合同编号为100000189697《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议》以及《补充协议》；2、王广路支付我们违约金426000元；3、王广路返还我们定金190000元；4、王广路赔偿我们居间服务费55380元；5、王广路赔偿我们损失600000元。王广路反诉请求：要求杜伟峰、郭义支付我违约金42.6万元。一审法院认定事实：2016年6月25日，王广路（出卖人）与杜伟峰、郭义（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售位于北京市房山区某苑16号9层906号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为99.99平方米；房屋总价款为213万元，买受人拟贷款120万元，房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年9月15日前办理抵押注销手续。同日，王广路与杜伟峰、郭义以及链家公司签订《买卖定金协议》、《补充协议》，其中《补充协议》约定房屋交易具体事宜，约定定金买受方于2016年6月25日将第一笔定金9万元支付出卖人，于2016年7月5日前将第二笔定金10万元支付给出卖人，交易房屋有抵押的，出卖人应于2016年9月15日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。买受人于2016年9月30日前将第一笔首付款43万元通过理房通托管的方式支付给出卖人；于2017年1月1日前将第二笔首付款30万元通过建委资金监管的方式支付给出卖人；双方同意于2017年1月19日前共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，协议约定，出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的属于出卖人根本违约；出卖人出现根本违约情形的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，中介公司收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。若买受人拒绝购买房屋的或逾期履行补充协议约定的义务超过十五日的，属于根本违约；买受人出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，中介公司收取买受人的费用不予退还。各方还约定了居间费用共计55380元由买受人承担。杜伟峰、郭义分别于2016年6月25日、7月4日向王广路支付定金19万元；并支付居间费用55380元。2016年9月7日，王广路通过中介公司表示想提高涉案房屋售价，因就提高售价各方未达成一致意见，王广路当天表示不再出售涉案房屋。同年9月20日，杜伟峰、郭义向法院提起诉讼。一审法院审理认为，王广路与杜伟峰、郭义签订的《北京市存量房屋买卖合同》及买卖双方与链家公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，双方应当依约履行。现有证据可以证明王广路履行中因房屋售价问题明确表示不再出卖涉案房屋，构成根本违约，杜伟峰、郭义以此为由主张解除双方签订的房屋买卖合同、买卖定金协议及补充协议，由王广路返还定金19万元、支付违约金、赔偿居间服务费的请求，有合同依据和法律依据，法院予以支持。杜伟峰、郭义主张差价损失部分缺乏事实依据，法院不予支持。王广路反诉要求杜伟峰、郭义支付违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除杜伟峰、郭义与王广路于2016年6月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杜伟峰、郭义与王广路、北京链家房地产经纪有限公司于2016年6月25日签订的《补充协议》、《买卖定金协议》。二、王广路于判决生效之日起十日内向杜伟峰、郭义支付违约金四十二万六千元。三、王广路于判决生效之日起十日内返还杜伟峰、郭义定金十九万元。四、王广路于判决生效之日起十日内赔偿杜伟峰、郭义居间服务费五万五千三百八十元。五、驳回杜伟峰、郭义的其他诉讼请求。六、驳回王广路的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的王广路是否存在拒绝履行合同的事实，本院认定如下：根据杜伟峰、郭义出示的录音证据及链家公司工作人员的证言，可以认定王广路在履行合同过程中，存在要求提高房屋交易价格的行为，并曾在就此问题协商不成后，于2016年9月7日表示拒绝出售房屋。《居间服务合同》第四条违约责任第三款载明，甲方（王广路）或乙方（杜伟峰）违反本合同第三条约定，导致丙方（链家公司）不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还。《补充协议》第四条违约责任第二款载明，甲方（王广路）出现上述根本违约情形之一的，......，丙方（链家公司）收取乙方（杜伟峰）的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2016年12月6日，王广路在涉案房屋上再次设定抵押，并于2017年11月15日将该房屋另行出售。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，其一为王广路是否根本违约，其二为居间服务费的负担，其三为违约金的数额。本院就上述争点逐一分析如下。关于王广路是否根本违约的问题，根据已经查明的事实，王广路先有要求提高房屋售价的行为，后有协商不成拒绝出售房屋的表示，已经构成根本违约，应承担违约责任。根据双方的履约表现，和本案诉讼后双方的诉辩意见考虑，在纠纷发生后，王广路并无实际的履约行为，故解除房屋抵押，不能改变对其存在根本违约行为的认定。关于居间服务费的负担问题。因王广路已经根本违约，符合《居间服务合同》约定的链家公司不予退费的情形，亦符合《补充协议》约定的应由王广路向杜伟峰直接赔付的约定，故本院认为一审法院就居间服务费之赔付问题所做判项正确。关于违约金的数额，首先杜伟峰、郭义主张的违约金数额符合合同约定，符合法律规定，王广路亦未就其主张的违约金过分高于损失进行举证，故本院认为一审法院判决之违约金数额并无不当。综上所述，王广路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12874元，由王广路负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  陈雨菡二〇一八年三月二十九日书记员  张邵青