福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终722号上诉人（原审被告）：福州意强服饰贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区津泰路238号七号楼B梯二楼，统一社会信用代码9135010256927353XM。法定代表人：黄强。委托诉讼代理人：肖庆康、许欢（实习），福建诚真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建出入境检验检疫局机关服务中心，住所地福建省福州市湖东路312号,统一社会信用代码121000004880063172。法定代表人：章溯。委托诉讼代理人：刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。上诉人福州意强服饰贸易有限公司（以下简称“意强公司”）因与被上诉人福建出入境检验检疫局机关服务中心（以下简称“检疫局服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的法定代表人黄强及委托诉讼代理人肖庆康，被上诉人的委托诉讼代理人刘朝模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人意强公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无权提起本案诉讼。本案讼争房屋产权人系福建出入境检验检疫局（下称“出入境检疫局”），被上诉人仅为代理人，被上诉人虽以自己名义签订合同，但根据《合同法》第402条的规定，案涉《房屋租赁合同》及《物业管理协议》应直接约束出入境检疫局，本案应由出入境检疫局提起诉讼。二、原审法院以物业费过高为由，将《物业管理协议》约定的物业费认定为租金，与双方合同约定相矛盾。1、法院应独立审查《房屋租赁合同》与《物业管理协议》的履行情况，在上诉人依约履行《房屋租赁合同》的情况下，不应判决解决《房屋租赁合同》。双方确认上诉人从2013年12月11日至今，含保证金在内，共缴纳2729458元。按照20131028-1号《房屋租赁合同》的约定，每月租金为27900元，从2013年12月11日至2015年6月10日应缴租金仅为474300元，上诉人缴纳的费用已经足够支付租金至合同结束。2、被上诉人主张解除《物业管理协议》，与本案的租赁纠纷系不同法律关系，应另案主张。3、被上诉人提供的物业服务，与高昂的物业费不符，上诉人要求减低或免除具有合法事由。本案物业管理费每月高达65100元，原审判决亦认定物业费过高，上诉人一审已提交证据证明，消防安全、卫生、监控、水电维护、电梯养护、房屋修缮等方面，都是由被上诉人另行出资找第三方处理。三、原审判决认定上诉人需支付20131028-3号《房屋租赁合同》所约定的租金2550元，系错误认定。上诉人为被上诉人支付了修缮等费用，该支出应抵扣宿舍和门岗合同期内（6年）的使用权应付的所有金额。四、20131028-3号《房屋租赁合同》约定东街131号2#楼201、301、401、501、601及一层厨房外两间仓库和卫生间、2号楼沿街外侧1间房屋租赁给上诉人，房屋租金及物业费已全部支付完毕，故一审法院不应判决合同解除，而应判决继续履行。《房屋租赁合同》约定以上诉人为被上诉人食堂、餐厅等部分进行修缮翻新所支出的费用和其他费用抵扣，视同提前缴纳全部租金及费用。五、如法院需认定合同解除，则应向上诉人释明，上诉人可就房屋改造投入费用提出抗辩或反诉，一审法院剥夺了上诉人的诉权。本案讼争房屋，系上诉人经过竞争性谈判获得，被上诉人为响应政府景观改造要求，已经投入了不低于250万的费用。如果案涉租赁关系解除，上诉人有权要求清算或者返还。六、法院应判决合同继续履行，以维持第三方次承租人的合法经营。被上诉人检疫局服务中心辩称:一、答辩人为本案适格主体。答辩人作为福建省出入境检验检疫局下属独立法人单位，全权负责福建省出入境检验检疫局所属房屋包括涉案房屋的日常管理、对外租赁等事务。涉案房屋的租赁，由答辩人对外以竞争性谈判方式，与各投标人进行协商谈判，确定中标承租人，与上诉人签订合同，收取上诉人支付的保证金和租金等费用，上诉人逾期交付租金，均由答辩人敦促和要求上诉人履行租赁合同。二、一审法院认定上诉人应付的每月租金为95550元，符合事实。本案坐落福州市鼓楼区通过竞争性谈判对外招租，上诉人投标报价租金为每月93000元，外加上诉人租赁的2#楼五套房屋的每月租金2550元，一审法院租金数额认定正确。三、上诉人招标报价每月租金93000元，高于其他承租人的报价而中标取得租赁物。现上诉人认为1#楼每月租金仅为27900元，并要求减低物业管理费即租金，悖于诚实信用原则。且上诉人主张的租金价格，远远低于租赁合同签订时的福州市鼓楼区相同地段租金市场价格，有违交易常理，亦不符合国家关于招投标的相关规定。涉案租赁合同签订至今已有四年多，上诉人已知晓租赁合同内容，且按照租赁合同履行过合同，故其主张降低租金标准即要求变更合同，根据《合同法》第五十四条、第五十五条的规定，上诉人要求减低租金缺乏合同法依据。四、涉案物业管理合同与房屋租赁合同属于同一房屋租赁法律关系，物业管理合同约定管理费即为租金，故涉案合同应当一并处理。答辩人与上诉人约定的物业管理费用实际为租金组成部分。《物业管理协议》是基于房屋租赁法律关系而签订的，且合同双方主体一致，属于房屋租赁法律关系。五、上诉人逾期支付租金，且超过20日，一审法院判决解除双方合同正确。依据双方确认，上诉人共缴纳2429458元及300000元担保金。故上诉人按每月95550元的标准缴纳租金至2016年1月23日，自2016年1月24日起欠缴租金。答辩人有权依据《房屋租赁合同》的约定解除双方合同。六、根据合同编号20131028-3《房屋租赁合同》、合同编号20131028-4《物业管理协议》、合同编号20131028-5的《补充协议》的约定，上诉人须支付东街131号2#楼201、301、401、501、601五套房产的每月租金2550元，上诉人主张该租金已支付完毕，与事实不符。合同编号20131028-4《物业管理协议》的第二条约定每月综合物业管理费5950元，上诉人无须缴纳，用于抵扣答辩人应负担的费用。合同编号20131028-5的《补充协议》第二条更进一步明确约定：“因甲方（即答辩人）原因需要补偿乙方（即上诉人）的有关费用56.245万元，由甲方承担。并采取以下方式解决有关费用抵扣问题。将甲方与原东街招待所毗邻的五套空置宿舍一同出租给乙方（使用期6年）。经协商，租金0.255万元/月由乙方按时在每月10日前交纳，甲方开具租赁发票。其6年物业管理费合计42.84万元则用于抵扣有关费用，并在延长40天（自2013年11月1日至2013年12月10日止）装修期。”综合以上约定，为了补偿上诉人进行修缮和支付的费用，答辩人将东街131号2#楼201、301、401、501、601五套房产一并出租给上诉人，出租期限为6年，上诉人仍需每月缴纳租金2550元，用于抵扣费用的是每月5950元六年的物业费。一审法院认定上诉人需支付的全部涉案房产的每月租金为95550元（27900元+65100元+2550元），未将每月5950元纳入上诉人应付租金中。七、上诉人将房屋转租第三方，已违反《房屋租赁合同》约定，上诉人转租并未取得答辩人同意，答辩人不应承担上诉人转租的相应法律后果，且上诉人在转租第三方有租金收入情况下，仍拒付答辩人租金，一审判决解除合同，责令腾房，合法、合理。检疫局服务中心向一审法院起诉请求：1.解除检疫局服务中心与意强公司签订的合同编号20131028-1《房屋租赁合同》、合同编号20131028-2《物业管理协议》、合同编号20131028-3《房屋租赁合同》、合同编号20131028-4《物业管理协议》、合同编号20131028-5《补充协议》；2.意强公司立即将坐落于福州市鼓楼区东街131号1#楼房产，131号2#楼201、301、401、501、601等五套房产，131号2#楼一层厨房外两间仓库和卫生间房屋，以及2号楼沿街外侧1间房产腾退交还检疫局服务中心；3.意强公司立即支付自2016年1月10日起至房屋腾退交还检疫局服务中心之日止的租金、房屋占有使用费（其中租金计至合同解除之日止，暂计至起诉之日为487200元，房屋占有使用费参照租金标准合同自解除之日起计至意强公司腾退房屋之日止），以及按日万分之三的标准支付自2016年1月10日起至付清租金及房屋占有使用费之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日为37818.90元）；4.意强公司立即支付自2015年7月10日起至房屋腾退交还检疫局服务中心之日止的物业管理费（暂计至起诉之日为1432200元），以及按日万分之三的标准支付自2015年7月10日起至付清物业管理费之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日为150478.65元）；5.意强公司交付的履约保证金300000元归检疫局服务中心所有；6.意强公司支付检疫局服务中心300000元违约金；7.本案诉讼费用由意强公司负担。一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区东街131号1#楼房屋及福州市鼓楼区东街131号2#楼101、201、301、401、501、601、102、103单元房屋登记于中华人民共和国福建出入境检验检疫局名下。2013年11月26日，检疫局服务中心与意强公司签订合同号为20131028-1的《房屋租赁合同》，约定由意强公司承租检疫局服务中心东街131号1#楼（一层为临街店面），建筑面积975.8平方米。租赁期限自2013年12月11日至2019年12月10日止，每月应缴纳租金27900元，第一次租金支付时间为2013年12月15日，第二次及以后各次租金和上月水电费的支付时间为每月10日前。承租人签订租赁合同后五日内须向招租人缴纳大楼租赁担保金83700元和水电费担保金11000元，合计担保金94700元。若意强公司在租期期间违反本合同规定及租赁期满后不归还房屋的，检疫局服务中心不予返还租赁担保金，因此造成经济损失由意强公司负责赔偿。意强公司逾期20日未支付租金的，检疫局服务中心有权解除合同，意强公司应按照履约担保金的标准支付违约金。意强公司每月10日之前缴纳当月租金及上月水电费，超过当月10日未缴纳当月租金和水电费，或未按约定缴纳的，应向检疫局服务中心支付迟延租金及上月水电费每日万分之三的违约金。2013年11月26日，检疫局服务中心与意强公司签订合同号为20131028-2的《物业管理协议》，约定检疫局服务中心按物业管理的有关要求向承租人收取鼓楼区东街131号1#综合楼物业管理费。每月物业管理费65100元，管理期限自2013年12月11日至2019年12月10日。承租人缴纳大楼物业管理担保金195300元。违约责任适用合同号为20131028-1的《房屋租赁合同》违约条款。2013年11月26日，检疫局服务中心与意强公司签订合同号为20131028-3的《房屋租赁合同》，约定由意强公司承租检疫局服务中心东街131号2#楼201、301、401、501、601共五套宿舍，建筑面积417.49平方米。租赁期限自2013年12月11日至2019年12月10日止，每月应缴纳租金2550元，第一次租金支付时间为2013年12月15日，第二次及以后各次租金和上月水电费的支付时间为每月10日前。承租人签订租赁合同后五日内须向招租人缴纳租赁担保金7650元和水电费担保金2350元，合计担保金10000元。若意强公司在租期期间违反本合同规定及租赁期满后不归还房屋的，检疫局服务中心不予返还租赁担保金，因此造成经济损失由意强公司负责赔偿。意强公司逾期20日未支付租金的，检疫局服务中心有权解除合同，意强公司应按照履约担保金的标准支付违约金。意强公司每月10日之前缴纳当月租金及上月水电费，超过当月10日未缴纳当月租金和水电费，或未按约定缴纳的，应向检疫局服务中心支付迟延租金及上月水电费每日万分之三的违约金。2013年11月26日，检疫局服务中心与意强公司签订合同号为20131028-4的《物业管理协议》，约定检疫局服务中心按物业管理的有关要求向承租人收取鼓楼区东街131号2#楼201、301、401、501、601共五套单元综合物业管理费。经双方协商，同意将意强公司每月本应交纳给检疫局服务中心的房屋综合物业管理费5950元作为因检疫局服务中心原因使意强公司多支付的有关费用予以抵扣。抵扣期为六年，每月抵扣费用5950元，合计抵扣费用428400元，自2013年12月11日至2019年12月10日止。违约责任适用合同号为20131028-3的《房屋租赁合同》违约条款。2013年11月26日，检疫局服务中心与意强公司签订合同号为20131028-5的《补充协议》，对装修期等问题进行了约定，同时约定，检疫局服务中心委托意强公司对东街食堂厨房、餐厅进行修缮翻新，其修缮费32232元由意强公司支出，检疫局服务中心将宿舍楼一楼厨房外两间破旧空置仓库和废弃卫生间（建筑面积26平方米）由意强公司出资进行改造修缮后使用，其使用期限等同于该合同标的主体时间；检疫局服务中心委托意强公司出资对东街办公大楼东门岗传达室和门面进行功能性规划和外景观改造，其改造费用78169元由意强公司支出，同时检疫局服务中心将改造后内侧1间作为安保岗亭，意强公司使用沿街外侧1间作为其公司营业的咨询服务窗口，其使用期限等同于该合作标的的主体时间。一审庭审中双方确认，意强公司租赁房屋共缴纳了2429458元，及300000元担保金；但检疫局服务中心认为，2429458元中租金缴纳至2016年1月9日共计761250元，物业费缴纳至2016年1月18日共计1668208元；意强公司认为，自2015年6月10日起每月仅需缴纳租金30450元，物业费予以免除，故意强公司已缴纳租金及物业费至合同期结束。一审法院认为，检疫局服务中心与意强公司之间签订的《房屋租赁合同》及《物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，检疫局服务中心依约履行了交付租赁物的义务，意强公司即应当履行缴纳租金的义务。本案中，双方约定了极高的物业管理费用，且物业管理费用远高于租金，明显不符合常理，物业管理费用应当视为租金的组成部分，故认定意强公司每月应当缴纳的租金总额为95550元（27900元+65100元+2550元）。意强公司抗辩认为2015年6月10日起双方约定租金减免至30450元，检疫局服务中心对此予以否认，意强公司提交的证据不足以证明双方达成减免租金的合意，故意强公司该项主张，不予采纳。根据庭审双方确认，意强公司租赁房屋至今共缴纳了2429458元，故自2013年12月10日起，意强公司按照每月95550元的标准缴纳租金至2016年1月23日（2429458元÷95550元=25.43个月）。意强公司自2016年1月24日起欠缴租金，已经构成违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》，意强公司逾期20日未支付租金的，检疫局服务中心有权解除合同，故检疫局服务中心要求解除双方签订的合同号为20131028-1、20131028-2、20131028-3、20131028-4、20131028-5的五份合同并要求意强公司将租赁房屋腾退交还检疫局服务中心的诉讼请求，予以支持。意强公司应当向检疫局服务中心支付自2016年1月24日起至房屋腾退交还之日止的租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》，约定意强公司违反合同规定的，租赁担保金不予退还；还约定逾期缴纳租金的违约金及按照履约担保金标准支付的违约金。意强公司认为即使构成违约，所承担的违约责任也不能重复计算，综合考量检疫局服务中心的实际损失、合同履行情况及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金金额调整为意强公司已经支付的担保金300000元，该笔担保金归检疫局服务中心所有；检疫局服务中心另行要求意强公司支付300000元违约金及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、解除检疫局服务中心与意强公司签订的合同编号为20131028-1的《房屋租赁合同》、合同编号为20131028-2的《物业管理协议》、合同编号为20131028-3的《房屋租赁合同》、合同编号为20131028-4的《物业管理协议》、合同编号为20131028-5的《补充协议》；二、意强公司于判决生效之日起十五日内，将坐落于福州市鼓楼区东街131号1#楼房屋，福州市鼓楼区东街131号2座201、301、401、501、601单元房屋，福州市鼓楼区东街131号2#楼一层厨房外两间仓库和卫生间房屋，以及福州市鼓楼区东街131号2#楼沿街外侧1间房屋腾空交付给检疫局服务中心；三、意强公司于判决生效之日起十五日内，向检疫局服务中心支付自2016年1月24日起至上述判决第二项确定的房屋腾空退还给检疫局服务中心之日止的租金（租金计算标准：每月租金按照95550元计算）;四、意强公司已经支付的300000元担保金归检疫局服务中心所有；五、驳回检疫局服务中心的其他诉讼请求。一审案件诉讼费45873元，因适用简易程序减半收取22936.5元，由意强公司负担12936.5元，由检疫局服务中心负担10000元。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，检疫局服务中心于2013年1月对案涉场所的招租进行招投标，其发布的招租文件第六条“投标文件”的第5款约定“大楼承租规划和投资改造装修详细预算，其中预算内容必须包括项目如下：……5.4外墙立面景观改造”。意强公司投标报价“每月租金：93000元”并中标。2013年11月26日，双方当事人除签订一审法院认定的5份合同外，另签订有合同号20131026《房屋租赁合同》，约定意强公司承租东街131号1#楼（一层为临街店面），建筑面积975.8平方米；租金每月93000元。检疫局服务中心称为了单位内部管理的需要，双方当事人在当天又将该份合同分解为一审法院认定的另5份合同。检疫局服务中心的举办单位系中华人民共和国福建出入境检验检疫局，其业务范围“为局机关办公与职工生活提供后勤服务。机关办公服务，机关职工生活服务，承办机关委托事项”。本院认为，关于检疫局服务中心是否为本案适格原告的问题，虽检疫局服务中心非案涉租赁房屋的产权人，但其系产权人中华人民共和国福建出入境检验检疫局举办的、对外可独立承担责任的事业单位法人，且产权人举办的目的即是对产权人名下的物业进行管理。同时，检疫局服务中心是案涉租赁合同的相对方，合同履行中，上诉人亦是向检疫局服务中心交纳保证金、租金等费用，因案涉合同所引发的纠纷，检疫局服务中心有权以自己的名义提起本案诉讼。上诉人意强公司关于检疫局服务中心不具有本案诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。关于案涉《物业管理协议》项下物业管理费的性质问题，虽双方针对案涉租赁房屋分别签订了《房屋租赁合同》、《物业管理协议》，但案涉租赁房屋位于本市中心地段，建筑面积达975.8平方米，租金若仅按合同约定为27900元/月，远低于市场价，意强公司在诉讼中亦称检疫局服务中心并未实际提供物业管理服务，而物业管理协议却约定了远高于租金的物业费65100元/月，明显不符合常理。且从意强公司投标报价“租金每月93000元”及双方于2013年11月26日当天签订的合同号20131026《房屋租赁合同》约定的租金也是每月93000元来看，双方约定的租金27900元/月与物业管理费65100元/月的总和也恰为93000元/月，故双方约定的物业管理费实为租金的组成部分，一审法院对此认定正确。关于上诉人应否支付合同号20131028-3号合同项下租金2550元/月的问题，该份合同项下上诉人承租五套宿舍、面积达417.49平方米，却仅约定租金2550元/月明显不符合常理。如上所述，该份合同所对应的合同号20131028-4号《物业管理协议》所约定的5950元/月的物业费亦系合同项下租金的组成部分，而在合同号20131028-4号《物业管理协议》中已明确约定因出租人原因使意强公司多支付的相关费用以该协议项下费用进行抵扣，抵扣期限六年。故上诉人所主张的其为出租人支付修缮费用和其他相关费用已在合同号20131028-4号《物业管理协议》中进行了抵扣，其仍应依约支付合同号20131028-3号《房屋租赁合同》项下的租金2550元/月。因《物业管理协议》中所约定的物业费实为租金的组成部分，上诉人意强公司至今共缴纳租金2429458元，其应缴纳的每月租金为95550元，意强公司已缴纳的租金仅够支付至2016年1月23日止，自2016年1月24日起至今意强公司欠缴租金，已构成违约。一审判决解除合同，于约有据。另，检疫局服务中心向一审法院明确提出关于解除合同的诉讼请求，一审法院无须对判决解除合同提前向当事人进行释明，而且在检疫局服务中心发布的招租文件中也已明确了投标人为响应政府外墙景观改造工程所需的费用纳入投标人的预算，即该笔费用由承租人意强公司自行负担，故意强公司关于其有权就房屋改造等投入要求检疫局清算返还的上诉理由，亦无合同依据，本院不予采纳。综上，上诉人意强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45873元，由上诉人福州意强服饰贸易有限公司负担，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  薛闳引二〇一八年三月二日法官助理  赖钟炜书 记 员  郑菡君