湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初881号原告（反诉被告）：武汉华嘉投资有限公司。住所地：武汉市硚口区���寿路**号*****号。法定代表人：杨秋雁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晏、卢寅，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：武汉柏思地产顾问有限公司。住所地：武汉市硚口区解放大道***号*栋***层*室。法定代表人：张方成，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭俊，湖北玺来律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司（以下简称华嘉公司）与被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司（以下简称柏思地产）租赁合同纠纷一案，于2017年3月3日向本院起诉,于2017年5月5日适用简易程序开庭进行审理，庭审后双方同意庭外调解，调解期限三个月，不计入审限。后双方未能达成一致调解意见，被告提出反诉并申请评估鉴定，本院于2017年7月24日委托鉴定，同年10月24日收到湖北中德诚资产评估有限公司的评估报告。原告增加诉讼请求，双方再次申请庭外调解，调解期限四个月，不计入审限。2018年2月2日本院再次进行开庭审理，原告的委托诉讼代理人卢寅、被告的委托诉讼代理人郭俊均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）华嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租赁费用9377534元（从2015年10月31日计至2016年10月22日）；2、判令被告向原告支付滞纳金886898元（暂计算至2016年10月22日，直至被告清偿之日止）；3、判令被告向原告支付被告已向房屋实际承租户收取的2016年10月22日之后的租赁费用1432470元；4、判令被告向原告支付被告已向房屋实际承租户收取的保证金660000元；5、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订《商业租赁合同》，约定原告将位于解放大道278号商业1-4层及写字楼5F总计建筑面积15503.29㎡的商业物业出租给被告，商业物业租赁期限自2015年3月30日至2035年3月29日止，写字楼5F物业租赁期限自2015年6月30日起至2035年3月29日止；被告逾期支付合同租赁费用超过二个月的，原告有权提前终止合同；合同终止时，原告按被告使用房屋的实际状态收回房屋，因被告租赁后装修及改造形成的不可移动物权利为原告所有。同时该合同对租金、支付方式、违约等做了相关约定。合同履行过程中，双方分别于22015年6月30日、10月26日、11月1日签订了三份补充协议，调整了租金、逾期支付租赁费用及其他相关费用的滞纳金。上述协议签订后。被告从2015年10月31日起拖欠应付的租赁费用，原告多次向被告发函催缴租金，但被告一直未能支付。因被告拖欠租金的行为已严重违约，2016年10月20日原告依据合同��定向被告发出《解除合同通知书》，解除了原、被告之间的租赁关系，同年10月22日被告回函接受解除租赁关系。另被告已向实际承租户收取租金至2016年12月31日并收取保证金660000元，故被告应向原告返还该笔款项及拖欠的租金，并承担违约责任。庭审中，原告变更了第4项诉讼请求，变更为要求判令被告向原告支付被告已向房屋实际承租户收取的保证金100000元，并增加诉讼请求，要求被告向原告支付违约金7542356.63元。对于被告提出的反诉请求，原告认为被告违约导致合同解除，原告不应承担任何赔偿责任，要求驳回被告的全部反诉请求。被告（反诉原告）柏思地产向本院提出反诉请求：1、判令原告华嘉公司对柏思地产在承租房屋上投入总价8289830元形成的附和物进行折价补偿；2、判令华嘉公司承担反诉的全部诉讼费用。事实及理由：原、被告签订了《商��租赁合同》，但原告出租给被告的全部房屋系毛坯房，根本无法直接使用，被告将该房屋进行装修并经原告同意后将房屋分租给他人。被告考虑到双方的租赁关系一直进行得很顺利，且双方合作关系良好，即采取了先投入、后签协议的方式对租赁的房屋进行了装修投入，其中一楼美食广场的天然气工程181830元；烟道工程460000元；消防工程78000元；一、二楼中央空调工程2830000元；三、四楼中央空调1650000元；四楼KTV中央空调780000元；华汉广场外墙改窗及百叶施工工程250000元、一楼装修工程2060000元。因原告一直未与被告就装修事宜签订补充协议，致使被告被迫停止支付租金。被告投入大量资金进行装修，现原告解除与被告的租赁关系，原告应对被告的装修进行补偿，故提出如上反诉请求。庭审中，经申请评估，被告投入的装修及相关物品总价值为4928890元，被告变更反诉请求，要求原告赔偿被告在承租房屋上的装修及形成附和物的价值补偿4928890元。经审理查明，2015年3月30日，华嘉公司与柏思地产签订《商业租赁合同》，约定甲方（即原告华嘉公司）将位于解放大道278号商业1-4层及写字楼5F总计建筑面积15503.29平方米的商业物业出租给乙方（即被告柏思地产），商业物业（建筑面积为14485.12㎡），租赁期限自2015年3月30日至2035年3月29日止，写字楼5F物业（建筑面积为1018.17㎡）租赁期限自2015年6月30日起至2035年3月29日止；被告逾期支付合同租赁费用超过二个月的，甲方有权提前终止合同；合同终止时，甲方按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，因乙方租赁后装修及改造形成的不可移动物权利为甲方所有。同时该合同对租金、支付方式、违约等做了相关约定，乙方拖欠租赁费用及其他相关费用未超过二个月的，每逾期一日，按��收费用之0.5%支付滞纳金；甲方依据合同约定解除合同的，乙方已缴纳的租赁费用、合同保证金不予退还，同时还应按照本合同剩余租赁期间租赁费用总额30%向甲方支付违约金，乙方因此与房产实际使用方产生的一切纠纷由乙方自行承担。合同履行过程中，双方分别于2015年6月30日、10月26日、11月1日签订了三份补充协议，调整了租金及逾期支付租赁费用及其他相关费用的滞纳金（乙方拖欠租赁费用及其他相关费用未超过二个月的，每逾期一日，按应收费用的万分之五支付滞纳金）。上述协议签订后。柏思地产从2015年10月31日起拖欠应付的租赁费用，截止2016年10月22日共拖欠租金9377534元。2016年10月21日华嘉公司发函给柏思地产，通知解除租赁关系，并催缴租金。柏思地产于2016年10月22日回函同意解除双方签订的租赁合同及补充协议，但要求华嘉公司应对其投入进��的装修及其附着物进行折价补偿。审理过程中，柏思地产申请对其投入的装修及其附着物的市场价值进行评估。经委托，湖北中德诚资产评估有限公司评估结果为：评估对象市场价值为4928890元，分别为：第1层美食城及公共部分装修1639091元、外墙改造244007元、消防系统69092元（该款项系武汉柏思汉咖啡餐饮管理有限公司支付）、烟道及新风系统318888元、屋面排油烟风管92700元、空调工程2565112元。柏思地产要求华嘉公司按照评估价值对其进行补偿。另查明，柏思地产已向实际承租户收取了租金2016年10月22日之后的租赁费用总计1432470元，并收取保证金660000元，其中560000元保证金在审理过程中柏思地产已与实际承租户协商解决，华嘉公司变更请求，只要求柏思地产向华嘉公司支付被告已向房屋实际承租户收取的保证金100000元。上述事实，有当事人陈述、商业租赁合同书、补充协议、解除合同通知书、回函、证明、施工合同及收据、评估报告等证据予以证实。本院认为，华嘉公司与柏思地产签订的《商业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后柏思地产应按时向华嘉公司支付租金，但柏思地产从2015年10月31日至2016年10月22日共拖欠租金9377534元，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，故华嘉公司要求柏思地产支付拖欠的租金及违约金的请求于法有据，本院予以支持。关于违约金，华嘉公司按照剩余租赁期限的租赁费用30%的金额计算，柏思地产认为该计算标准过高，违反公平原则，故本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。关于滞纳金，因合同约定中在乙方拖欠租赁费用及其他相关费���未超过二个月的，每逾期一日，按应收费用之0.5%支付滞纳金，而柏思地产拖欠租金实际上的期限远远超过了两个月，该滞纳金的条款并不适用，故华嘉公司要求柏思地产支付滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。因双方一致认可其租赁关系于2016年10月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。柏思地产将承租的房屋转租给他人并收取租金及保证金，在2016年10月22日之后的租赁费用及保证金都应由华嘉公司享有，故华嘉公司要求柏思地产支付向实际承租户收取的租金1432470元及100000元保证金的请求于法有据，本院予以支持。柏思地产认为其与华嘉公司达成口头协议，华嘉公司应补偿其装修损失的辩解意见因无相应证据证实，故该辩解意见不予采纳。因柏思地产未按时支付租赁费用，违反合同约定，华嘉公司解除租赁合同，双方的租赁关系终止。根据合同约定，合同终止后，柏思地产应将房屋及其装修或改造形成的不可移动的物权归华嘉公司所有，故柏思地产对房屋的装修及改造的投资应自己承担，其要求华嘉公司补偿的请求于法无据，本院不予支持。关于消防系统的投资，由于该投资并非柏思地产实际支付，故要求补偿该部分的请求于法无据，本院不予支持。至于烟道及新风系统、屋面排油烟风管及空调工程虽不属于不可移动的物品，但拆除上述物品会对房屋现状使用造成较大损害，不适宜拆除，可以采取折价补偿的方式，故柏思地产要求华嘉公司补偿烟道及新风系统、屋面排油烟风管及空调工程费用的请求，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华���民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司支付从2015年10月31日至2016年10月22日租金9377534元；二、被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司支付逾期付款的违约金（以欠缴租金9377534元为本金按同期人民银行贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；三、被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）武汉华��投资有限公司支付向房屋实际承租户收取的2016年10月22日之后的租金1432470元及保证金100000元；四、原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司支付房屋装修物品（烟道及新风系统、屋面排油烟风管及空调工程）补偿费2976700元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费已减半收取的80270元，由被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司负担43630元，由原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司负担36640元：反诉案件受理费已减半收取的34914元，由被告（反诉原告）武汉柏思地产顾问有限公司负担15307元，由原告（反诉被告）武汉华嘉投资有限公司负担19607元（本诉案件受理费及反诉案件受理费已由本诉原告和反诉原告垫付，本诉被告及反诉被告在支付上述款项时一并支付给对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余敏二〇一八年三月二日书记员  王玥