江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1953号上诉人（原审原告）：吴健宁，女，1972年6月12日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾迎斌，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张周易，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南通星浩房地产发展有限公司，住所地南通市崇川区。法定代表人：邱夕飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄洪扣，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。上诉人吴健宁、南通星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服南通市崇川区人民法院(2016)苏0602民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴健宁上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判星浩公司赔偿利息等损失977.35万元（暂算至2017年1月18日，要求算至判决确定的给付之日）。事实和理由：1、星浩公司应对案涉合同的无效承担全部过错责任，其对此没有过错，原审认定事实错误：星浩公司未依照主管部门批准的规划许可建设房屋，且在其与星浩公司签订合同时，案涉房屋已完工，违法行为已完成、违法事实已存在；案涉合同约定的房屋是依法建设并应经过竣工验收备案的合法建筑物，而不是违法建筑；星浩公司建造违法建筑后，无纠正违法行为的主观意图和客观行为，而是将违法建筑作为卖点，并刻意将违法建筑的后果转嫁给买房人；双方签订案涉合同后，星浩公司未及时履行办理相关协调沟通工作的约定义务。2、星浩公司应当赔偿其全部经济损失，原审适用法律错误：根据合同法第五十八条的规定，星浩公司作为过错方，应当赔偿其因履行无效合同而筹集资金支付购房款的融资利息损失，且该损失应按其实际损失计算。原审判由星浩公司只承担同期银行贷款利率1.05倍的赔偿责任，属于适用法律错误，且违反公平原则。星浩公司辩称，案涉合同合法有效，不存在法律法规规定的无效情形。超规划部分可拆除，与主体建筑和规划部分可区分，它不影响房屋本身规划部分的使用功能，可以通过拆除更正。即使补充协议关于超出规划面积部分的约定无效，也不影响案涉合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。即使案涉合同被认定无效，过错责任也不在其公司，吴健宁应承担全部过错责任。吴健宁主张的损失数额计算没有法律依据。星浩公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴健宁的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、原审认定事实错误，本案不存在无效的情形：超规划部面积部分与房屋本身可分割、可拆除，超规划面积部分无法交付，不会影响房屋本身的交付。2、原审适用法律错误，案涉合同合法有效：案涉补充协议关于超出规划面积的部分约定未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，不属于无效约定；即使补充协议关于超出规划面积部分的约定无效，也不影响案涉合同其他部分的效力，其他部分仍然有效；本案不应适用合同法五十八条的规定承担责任。3、案涉合同无效后损失的责任分担显失公平，吴健宁应承担全部责任。4、原审酌定按照银行同期贷款利率1.5倍计算损失明显过高，且缺乏依据。吴健宁辩称，原审判决不存在星浩公司所述认定事实错误的情形。案涉合同应认定为无效合同。原审适用合同法第五十八的规定正确，但未判令星浩公司赔偿其全部损失错误。案涉合同无效的责任在星浩公司，其没有过错。综上，星浩公司的上诉请求和理由不能成立，其上诉请求和理由符合法律规定。吴健宁向一审法院起诉讼请求，1、确认其与星浩公司之间商品房买卖合同（预售）无效；2、判令星浩公司返还其已支付购房款3350万元；3、判令星浩公司赔偿其利息等损失977.35万元（暂算至2017年1月18日，要求计算至判决确定的给付之日）；4、由星浩公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月9日，吴健宁与星浩公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：NO.46581和NO.A3649，约定吴健宁以3350万元总价向星浩公司购买其开发建设的坐落于南通市××路与工农路西北××地××广场××单元商业用房，房屋为框架结构，建筑总层数为3层，其中地上3层，地下一层，地上编号101，地下编号为地下101。房屋地上部分预测建筑面积为1653平方米，层高4.5米，总价款27149000元。地下部分预测建筑面积2117平方米，层高2.2米以上，总价款6351000元。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定的交付时间为：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。并约定，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。合同第十二条约定了逾期交付责任，规定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，吴健宁自2014年11月26日至2016年2月28日共计向星浩公司支付购房款3350万元，但星浩公司未能取得建设工程竣工验收备案证明。2016年3月30日，吴健宁向星浩公司发出解除合同通知书，通知星浩公司：自即日起解除双方签订的购房合同，请尽快将所收的全部房款返还吴健宁，并支付利息和违约金。另查明，双方签订的房屋买卖合同附件十一补充协议第十条第三款约定：“在签订本合同及补充协议时，买受人已对该商品房进行现场勘察，明确知晓其施工进度为：已基本建成并且在该商品房空间中有超出规划面积之外的部分（包括但不限于地下室、露台、平台等），且该超出部分未计入房屋总价款。买受人对此已明确知晓并要求不进行拆除和更正。”第四款约定：“买受人明确知晓，前款所述超出规划许可的部分有可能被政府主管部门要求拆除，买受人同意，若该商品房应政府主管部门要求需将其中部分建筑面积进行更正或要求拆除或需要补办部分建筑面积的相关合法手续（不论交付前还是交付后），则因此产生的全部费用均由其自行承担。双方同意，对因此而导致的房屋建筑面积的变化，不对房屋总价款作任何调整。出卖人承诺，会协助办理相关协调沟通工作。买受人对本条内容知晓并无异议。”再查明，吴健宁于2014年11月29日支付5万元，2014年12月26日支付230万元，2014年12月31日支付900万元，2015年2月15日支付1600万元，2015年3月30日支付500万元，2015年7月1日支付50万元，2016年3月26日支付65万元。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效。吴健宁与星浩公司在签订房屋买卖合同时房屋已建设完成，因案涉房屋存在超规划许可部分，超规划部分不具有合法性，不能成为商品房买卖的交易对象，而本案中超规划部分与规划许可部分无法区分，故案涉房屋买卖合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对吴健宁主张的各项损失，虽然其提供了证据证明其资金来源，部分资金贷款利率明显高于银行贷款利率，综合考虑其资金来源，一审法院酌定其损失按照银行同期贷款利率的1.5倍计算。鉴于双方在合同签订时对房屋存在超规划许可的事实均已明知，一审法院酌定星浩公司承担70%的责任，吴健宁承担30%的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、星浩公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还吴健宁33**万元。二、星浩公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿吴健宁的损失（其中5万元自2014年11月29日至实际给付之日，230万元自2014年12月26日至实际给付之日，900万元自2014年12月31日至实际给付之日，1600万元自2015年2月15日至实际给付之日，500万元自2015年3月30日至实际给付之日，50万元自2015年7月1日至实际给付之日，65万元自2016年3月26日至实际给付之日，按照银行同期贷款利率的1.05倍。）三、驳回吴健宁的其他诉讼请求。案件受理费258168元，由吴建宁负担77450元，星浩公司负担180718元。二审中，星浩公司提供从国家企业信用信息公示系统查询后打印的如东保利达投资有限公司（以下简称保利达公司）企业信用信息公示报告一份，以证明吴健宁提供的借款合同在签订时的法定代表人就是其本人，吴健宁的丈夫也是保利达公司的股东，两人合计持股80%，在签订借款展期合同时吴健宁丈夫是保利达公司的法定代表人兼执行董事，当时持股100%。故对于四份借款合同的真实性、关联性均不予认可。保利达公司经营范围在2015年10月之前是面向三农发放小额贷款，而三农是特定群体，故案涉借款合同和展期合同在实际履行中并未按照千分之三十五月息，也不符相关规定。在2015年10月9日之后，保利达公司已不具备对外放贷资格。吴健宁经质证认为，星浩公司提供的上述证据达不到证明目的。其提供的证据有效地形成证据链，借款合同签订后保利达公司向其银行账户以及其通过银行转账的方式将所借款项转交给星浩公司，此有汇给星浩公司的银行汇款凭证和往来记录为证。其没有必要以签订虚假合同的方式进行转账汇款。若星浩公司不存在本案中所涉的问题，该融资成本本应由其本人自行承担。同时，其在签订借款合同时，虽然是保利达公司的股东之一，但并未利用股东身份损害公司利益，而是按照小贷公司通常利率标准签订借款合同，并承诺支付相应的利息。至于保利达公司向其发放贷款有无超过经营范围，并不影响借款合同的效力，而且保利达公司与其之间的借款行为亦属于民间借贷，利率可以达到银行同期贷款的四倍。本院经审查认为，星浩公司提供的上述证据并不能否定借款合同和借款展期合同的效力，故对上述证据的关联性，本院不予认可。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，星浩公司在二审审理中陈述：案涉商品房目前未办理房屋竣工验收证明。本院认为，关于案涉商品房买卖合同效力的问题，根据案涉商品房买卖合同的附件补充协议的约定以及双方当事人在一、二审审理中的陈述，可以认定案涉商品房存在超规划许可部分，故案涉合同标的不具合法性。即使如星浩公司所言，案涉商品房超规划部分与规划许可部分可区分、可拆除，但案涉商品房仍系作为一个整体需取得建设工程竣工验收备案证明等文件，而事实上，如星浩公司在二审审理中关于案涉商品房目前未办理房屋竣工验收证明的陈述，案涉商品房目前并未取得建设工程竣工验收备案证明等文件。原审因此依据合同法第五十二条关于合同无效的规定，认定案涉商品房买卖合同无效，并无不当。关于吴健宁要求星浩公司返还已付购房款及赔偿损失的问题，合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉商品房买卖合同如前所述应为无效，故此，星浩公司应当返还吴健宁已支付的3350万元购房款。对于损失问题，吴健宁为主张其因案涉合同无效所致的利息等损失，在一审审理中提供借款合同、借款展期合同、损失计算明细等相关证据为证。考虑其资金来源等因素，原审因此认定其损失按照银行同期贷款利率的1.5倍计算，并无明显不妥。对于双方责任的问题，导致案涉合同无效的主要过错方是作为房地产开发企业的星浩公司未能提供符合法律规定的商品房，故星浩公司就吴健宁的损失应当承担主要责任；而作为购房者的吴健宁在明知案涉房屋存在超规划部分的情况下，仍与星浩公司签订商品房买卖合同并支付购房款，其亦存在过错，亦应就案涉损失承担一定的责任。综合考虑双方的过错程度，原审因此认定星浩公司承担70%的赔偿责任、吴健宁自身承担30%的赔偿责任，即星浩公司承担案涉3350万元购房款的银行同期贷款利率的1.05倍利息损失（按照吴健宁支付款项的时间分段计算），合法合理。综上所述，吴健宁和星浩公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258168元，由上诉人吴健宁和南通星浩房地产发展有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  吴 风二〇一八年三月二十日书记员  任蕴涵