安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1125民初35号原告:朱坤,男,1978年10月14日出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：鲁刚、吴旭，安徽点赞律师事务所律师。被告:穆亚洲,男,1984年4月30日出生,回族，住安徽省滁州市定远县。委托诉讼代理人：徐联峰，安徽天定律师事务所律师。原告朱坤与被告穆亚洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱坤的委托诉讼代理人吴旭，被告穆来洲的委托诉讼代理人徐联峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱坤向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告偿还原告垫付的物业管理费7920元；三、判令被告向原告支付违约金26666.67元；四、由被告承担本案诉讼费用及其他必要费用。事实与理由：2016年9月25日，原告与定远阳光置业有限公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定由原告承租定远阳光置业有限公司所有的定远，阳光商业广场8号商业楼二、三层，商铺号为202西侧〔含楼梯〉、三楼整层，建筑面积约927平方米，合同还约定了租金及支付方式、商铺的修缮及使用、合同的变更、解除和终止等内容。2017年5月1日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告自2017年8月1日起将承租的商铺转租给被告，合同明确约定了租赁期限、房屋用途、租金、经营保证金及支付方式、租金支付方式、租赁期间相关费用、合同的变更、解除和终止以及违约责任等内容。自被告租赁商铺后，应向定远天宝物业管理有限公司按月缴纳的物业费一直拖欠未缴，定远天宝物业管理有限公司多次找到原告协商，原告说明该商铺己经转租给被告，并与物业公司一起通过电话和书面寄送通知的形式催告被告，要求被告及时补缴拖欠的物业费，但被告一直不予理睬，无奈之下，原告只能代被告垫付了物业费。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原、被告之间的租赁合同关系真实存在，根据合同约定、《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，被告拒绝缴纳物业费的行为己经构成违约，为维护原告自身的合法权益，故具状起诉至贵院，以期判如所请。穆亚洲辩称：被告并没有和原告签订2017.5.1的合同，原告诉称与事实不符，其与阳光公司签订合同后转租被告是原告为诉讼所做的虚假证据，原告无权向被告主张相应的合同权利，其不是适格的主体，请求驳回原告起诉。若支持原告诉请，违约金过高了。关于物业费缴纳，物业公司与开发商签订的合同条款不能对被告产生约束力，被告不存在所谓的违约行为，法庭调查已经说了，转租应当经过出租人的同意；2、转租的合同内容应与原租赁内容适应，原告未能提供转租商铺经过出租人同意的证据（应是明示），从原告提供的5月份合同内容，内容与从阳光公司的合同内容大相径庭，对于承租人是极为不公平的，我方不认为合同是真实的，被告一直是在与物业公司交涉涉案商铺，原告无权向被告主张相应的合同权利。本院经审理确认如下事实：2009年8月28日，定远阳光置业有限公司与定远县天宝物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，双方约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，定远阳光置业有限公司将定远阳光商业广场委托定远县天宝物业管理有限公司实行物业管理；物业类型商住，楼幢编号A、B、C、D、E、F、G楼。座落位置定远县交汇处；第十七条物业管理服务费1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物傘管理服务费用的相关规定。2、本物业管理服务费，住宅为0.88元/每月/每平方米;非住宅为1.76元/每平方米。3.房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每年预缴一次。4、空置房的物业管理服务费，按规定标准的100%交纳。5、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等)运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊等。2016年9月25日，定远阳光置业有限公司将位于定远县处定远.阳光商业广场B号商业楼二、三层，商铺号为202西侧（含楼梯）、三楼整层（建筑面积约927平方米）租赁给朱坤作为商业经营使用，双方签订了商铺租赁合同。2017年5月1日，朱坤将上述所租赁的房屋转租给穆亚洲，双方签订了合同，约定如下：出租商铺为定远县处定远.阳光商业广场B号商业楼二、三层，商铺号为202西侧（含楼梯）、三楼整层（建筑面积约927平方米）；租赁期限共三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止；租金为第一年16万元，第二年16.8万元，第三年17.64万元。承租方于本合同签订后预付租金16万元，以后按年支付租金，并于每合同年前60日支付下一年租金；物业管理费1.76元/月/平方米等。在朱坤所提供的商铺租赁合同中的“第八条合同的变更、解除和终止1.本合同经双方协商一致，可以进行变更，但须签订补充协议。2,任何一方单方面提前解除合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可解除合同。在租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，无偿收回出租铺位：（1）未经物业管理公司书面同意，转租、转借商铺或以其他方式转让商铺使用权的；（2）未经物业管理公司同意，拆改变动铺位结构、损坏承租铺位设施，在出租方提出的合理期限内仍未终止、修复的；（3）未经物业管理公司书面同意，改变本合同约定的铺位租赁用途的；（4）劝未经出租方委托物业管理公司书面同意，擅自延期开业或中途关门歇业20个工作日以上或未按标准上货的；（5）房租逾期支付达十天以上的；（6）利用承租铺位存放危险物品或进行违法活动的：（7）逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用超过30日的（包括水电、商，物业服务费、公摊费用等）；（8）其他违反本合同约定及《管理公约》之严重行为的；”；“第十条违约责任。1，出租方违反本合同约定，未经承租方同意，提前收回铺位的，除了返回租金余额，还应赔偿承租方的经济损失。2,在合同有效期内未经承租方同意，出租方单方面提高租金，承租方有权拒绝支付超额租金损失的，承租方须及时补足损失。”等。被告穆亚洲所提供的2017年3月20日物业樊总（手机号码152××××7999）发的彩信，该彩信载明的内容：B楼二层（部分），三层整层出租条件：房租16万起，第二年5%递增，第三年5%递增租期三年签合同时交齐第一年租金，以后每年提前60日交下一年租金。合同保证金3万，签定合同时交纳建筑面积约927.713平方米物业管理费1.76元/M2.月等。2017年11月15日原告朱坤通过安徽定远EMS速递向被告穆亚洲发送了快件，2017年11月16日该快件由他人代收。本院认为，从双方当事人的陈述及法庭审理的情况来看，本案的焦点问题：1.双方所签订的合同内容；2.解除合同是否符合双方的约定，或解除合同的情形是否具备。关于焦点问题一。原告朱坤所提供的商铺租赁合同除最后一页外其余没有页码，着实让人产生怀疑合同的部分真实性，但被告穆亚洲没有举出相反的证据证实该租赁合同的不真实之处，且被告穆亚洲所提供的原告朱坤称其委托的物业负责人樊某的彩信证据对原告朱坤所主张的商铺租赁合同的主要条款的真实性予以了佐证，双方的商铺租赁合同是成立的，且没有违反法律法规的强制性的规定。关于焦点问题二。即使双方约定了“逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用超过30日的（包括水电、商，物业服务费、公摊费用等）”出租方有权解除合同，但双方对交纳物业服务费等各项费用的具体期限没有约定，应为解除合同的情形没有约定。根据原告朱坤所提供的租赁合同上双方的约定，即使被告穆亚洲应向原告朱坤交纳物业服务费等费用，被告穆亚洲没有交纳，也不构成根本违约，原告朱坤要求解除双方的租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。原告朱坤主张其通过速递向被告穆亚洲发送了催要物业费用的通知，但证据不够充分，不能形成完整的证据链，对此本院不予采信。被告穆亚洲没有违约行为，原告朱坤要求被告穆亚洲承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。虽然双方没有约定支付物业服务费等费用的具体期限，在原告朱坤为被告穆亚洲垫付了应付的物业服务费之后，被告穆亚洲应向原告朱坤偿还所垫付的物业服务费用。自2017年8月1日至2017年12月31日，原告朱坤自认扣除楼梯面积后的应付物业费用面积为900平方米，结合上述本院查明的有关事实，这样原告朱坤要求被告穆亚洲应交纳的5个月的物业服务费用为7920元（1.76元/月/平方米×5个月×900平方米），符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一.被告穆亚洲于本判决生效后三日内向原告朱坤偿还物业服务费7920元；二.驳回原告朱坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。本案受理费665元，减半收取计332.5元，由原告朱坤负担232.5元，被告穆亚洲负担100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李保林二〇一八年三月二十日书记员  杨 梅本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。