广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0891民初167号原告:何彪，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东大展律师事务所律师。被告:湛江外贸房地产开发公司，住所地湛江经济技术开发区。法定代表人:李真如,该公司总经理。委托诉讼代理人：林小军，广东行诚律师事务所律师。原告何彪诉被告湛江外贸房地产开发公司（以下简称外贸房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告何彪的委托诉讼代理人陈梧桐、被告外贸房地产公司的委托诉讼代理人林小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金596元；3.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告何彪变更第一项的诉讼请求为：判令被告从判决生效之日起将办理权属登记证需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权证。事实和理由：2006年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于湛江开发区人民大道中xx号xx幢xx门xx房，建筑面积146.93平方米，房屋总价298000元，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.2%向原告交付违约金。原告依合同在规定的时间内已全额支付购房款及契税，但至今被告一直以种种原因拖延办理房屋所有权证给原告，原告多次联系被告要求办理，均未果。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告外贸房地产公司辩称，原告与被告于2006年9月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效。原告提供的契税证据也是真实有效。涉案合同第十五条约定办证期限为交房使用后360日内，但被告交付房屋给原告使用已达十多年，原告的诉讼已超过诉讼时效的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2006年，被告取得证号为xx号商品房预售许可证。2006年9月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定：1.原告购买被告开发的位于湛江开发区人民大道中xx号xx幢xx门xx号房，该商品房建筑面积共146.93平方米，其中，套内建筑面积122.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.39平方米。2.该商品房总金额为298000元，原告在签订合同之日已付房款98000元，余款办理银行按揭。3.被告应当在2007年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。4.被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告交付违约金。2009年7月12日，被告向原告出具销售不动产统一发票，证明原告已向被告缴纳湛江开发区人民大道中xx号xx幢xx门xx号房的购房款298000元。原告已缴纳契税8940元，并于2010年10月29日取得契税完税证。2010年4月4日，《湛江晚报》刊登了《如何告别“有房无证”？----访市房管局副局长李汉东》一文，该文记者向李汉东提问：颐和花园一些业主反映，开发商一直拖拖拉拉不肯办理齐全相关手续，导致该楼盘未能通过工程竣工规划验收，业主无法办理房产证，属于不具备“国有土地使用权来源证明、建设工程规划许可证、工程竣工规划验收资料”等相关要件的楼盘业主。他们应该怎样解决有房无证问题？2011年4月1日，《湛江日报》刊登《业主发帖千条要求成立委员会维权》一文，该文其中的内容：昨日，湛江新闻网论坛“左邻右里”版块里一条“颐和花园要成立业主委员会办理房产证”的帖子吸引了近千名网友跟帖。名为“五星方舟”的网友发帖称，购房合同中规定交房360日内，将办理权属登记。现在已经4个360日过去了房产证还无踪影，众多网友跟帖，表示要成立业主委员会维护权益。2014年1月21日，湛江开发区领导干部接待了高美珍、ＸＸ蓉、钱惠兰的来访，他们反映的问题是：人民大道中xx号xx房产证未办理的相关问题。2015年11月18日，湛江经济技术开发区住房和规划建设局向湛江市信访局作出《关于办理〈信访事项实体性受理告知书〉和〈信访事项处理意见书〉的复函》，函复的内容如下：一、规划问题xx花园位于人民大道中xx号，由外贸房地产公司开发，建设规模为：该小区共7栋住宅楼（A、B、C、D、E、F、G栋），E栋层数12层，使用功能首层架空，2-12为住宅；A、B、C、D、F、G共6栋住宅楼层数均为10层，使用功能首层架空绿化，2-10层为住宅。二、建设工程竣工规划核实问题该小区A、B、C、D、E、F、G共7栋住宅楼已于2003年10月20日和2004年12月7日分别由原湛江经济技术开发区规划国土建设局核发了《建设工程规划许可证》，其中A、B、E三栋住宅楼已经办理完竣工规划核实手续并取得《湛江市建设工程竣工规划验收合格通知书》。E栋住宅楼已办理了房产证，A、B两栋住宅楼正在我局房管部门办理房产手续。由于该小区C、D、F、G栋存在违法建设，外贸房地产公司未经规划许可擅自改变了原审批的规划使用功能，将首层架空层封闭使用和在住宅楼围墙边部分绿化带上搭建停车棚架。我局于2010年5月19日、2011年9月5日和2014年1月28日分别以湛开住规建（建设）〔2010〕3号、湛开住规建建管〔2011〕83号、湛开住规建建管〔2014〕12号文告知开发区城市综合管理局查处违法建设，现区城市管理执法局正在立案处理，待处罚完毕回函我局后，我局即可办理该小区C、D、F、G栋规划竣工核实手续。三、关于业主反映未办理房产证的问题现业主刘荣华和任双萍反映xx花园未办理房产证的问题，由于C、D、F、G栋属于违法建设范围，区城市综合管理局还未处理完毕，故还未能办理竣工前的规划核实手续。若区城市综合管理局处罚完毕函告我局，即可办理竣工规划核实手续，待办理竣工规划核实手续后，业主即可到房管部门申请办理房产手续。湛江市南天物业服务有限公司分别于2012年6月25日、2015年7月29日向原告出具两张收据，证明原告已向湛江市南天物业服务有限公司缴纳湛江开发区人民大道中xx号xx幢xx门xx房的2011年5月份到2012年5月份的水电费、2015年3月份到7月份的水费，分别为716.7元、96.8元。截至本案辩论终结时止，外贸房地产公司未能提供C、D、F、G栋竣工验收合格的证据。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据原告的诉请和被告的答辩，本案争议的焦点是：一是原告提起本案诉讼是否已超过诉讼时效；二是被告应否提供资料报产权登记机关备案及协助原告办理房地产权证；三是被告是否应支付逾期办理涉案商品房产权证的违约金。一、有关本案诉讼时效的问题根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效制度只适用于债权请求权，并不适用于物权请求权。原告请求被告将办理权属登记证需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权证，是为了实现其对涉案商品房的物权，具有物权属性，该诉讼请求并非债权请求权，而是物权请求权,故被告以超过诉讼时效为由对该诉请进行抗辩,本院不予采纳。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第一款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定被告应当在2007年3月30日前交付涉案的商品房，由于原、被告双方均未能确定涉案商品房交付的具体时间，但双方均承认涉案商品房已交付使用，且原告提供的2010年4月4日《湛江晚报》也证明了颐和花园部分业主已向新闻媒体反映了被告逾期办理房产证的问题，故应认定被告在2010年4月前已履行了涉案商品房的交付义务。涉案合同约定涉案商品房交付使用后360日内，被告提交办理产权登记所需的资料，协助原告办理产权登记，故原告向被告主张违约金的诉讼时效应从2011年4月起算。从2011年4月起到原告提起本案诉讼，已远远超过三年的诉讼时效，且原告没有提供诉讼时效中止中断的证据，故应认定原告主张涉案违约金已超过诉讼时效。二、被告应否提供资料报产权登记机关备案及协助原告办理房地产权证原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约支付了全部购房款298000元，并缴纳了契税，应认定原告已全面履行了自己的义务。涉案合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，这是被告应当履行的合同义务。被告在2010年4月前已将涉案商品房交付给原告使用，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且也不能举证证明未能提供的责任不可归责于自己，故应认定被告的行为已构成违约。据此，对原告请求被告将办理权属登记证需由其提供的资料报产权登记机关备案，应予支持。原告向被告购买商品房，被告协助原告办理房地产权证是其附随义务。本案中，原告和被告均未能提供涉案商品房业经竣工验收合格的证据，而原告提供的《关于办理〈信访事项实体性受理告知书〉和〈信访事项处理意见书〉的复函》证明涉案商品房尚未竣工验收，故认定涉案商品房属于尚未竣工验收的房屋。分期综合验收合格是办理房地产权证的条件之一，由于涉案商品房尚未竣工验收合格，故应认定涉案商品房尚未具备办理房地产权证的基础。因此，本院对原告提出要求被告协助其办理房地产权证的诉讼请求，不予支持。待条件成就后，若被告还不履行协助办理房地产权证的义务，原告可另行寻求法律途径处理。三、被告是否应支付逾期办理涉案商品房权证的违约金原告主张涉案违约金已超过诉讼时效，故对原告诉请被告支付违约金596元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第一款的规定，判决如下：一、限湛江外贸房地产开发公司于判决生效后十日内将办理位于湛江经济技术开发区人民大道中xx号xx幢xx门xx房的权属登记所需的由其提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回何彪的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由湛江外贸房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  何昭峰二〇一八年三月十二日书记员  王冬莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第一款买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。