四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终420号上诉人（原审原告）：王春江,男,1966年1月21日生,汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：刘耀鹏，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104201010188986。被上诉人（原审被告）:攀枝花市思维实业有限公司,住所地：四川省攀枝花市东区临江路174号，统一社会信用代码：91510400731601918D。法定代表人：栾伟鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：赵翠，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201311138968。委托诉讼代理人：邓春生，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104200310302111。上诉人王春江因与被上诉人攀枝花市思维实业有限公司（以下简称思维公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王春江及其委托诉讼代理人刘耀鹏、被上诉人思维公司的委托诉讼代理人赵翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春江上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.一审法院依据思维公司提供的在《攀枝花晚报》上发布的公告否定上诉人的《交房通知单》缺乏法律和事实依据。2.思维公司在明知上诉人通讯地址和联系电话的情况下，除了公告通知以外，没有采取其他通知方式。3.思维公司在《攀枝花晚报》上公告时，房屋还未竣工备案。4.上诉人不愿意从2012年6月30日起交物业管理费，思维公司就和物业管理公司相互勾结，不将房屋交付给上诉人。思维公司辩称：1.双方签订的补充协议明确约定了送达方式，思维公司在《攀枝花晚报》上履行了公示义务，并且也电话通知了上诉人，思维公司不应当承担逾期交房的责任。2.房屋存在瑕疵不影响交付。3.一审判决正确，请求维持原判。王春江向一审法院起诉请求：思维公司向王春江支付逾期交房违约金191868元（按房屋总价款的每日万分之一计算，从2012年7月1日起计算至2017年6月30日止，共计1826天），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：第一条项目建设依据：原告购买被告开发的龙江明珠一组团（君临江山）新宏路的商品房；第五条计价方式与价款：房款共计1063533元；第六条付款方式及期限：付款方式为一次性付款；第十一条交付条件：被告应在2012年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人如未按本合同第十一条约定的规定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）（2）种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同第十一条规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人退房通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金；第二十三条前期物业服务：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为攀枝花弘宅物业管理有限公司；（二）前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.5元/月/每平方米；（三）物业管理企业按季度收取物业服务费；（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七，买受人已经详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。同日，原、被告还签订了《补充协议》(以下简称《补充协议》),《补充协议》第五条关于交付条件的约定:买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋符合买卖合同第十一条约定的交付条件，则买受人不得以该商品房存在某些瑕疵而拒绝收房，否则视为房屋已经交付。出卖人应当依法提供维保服务，并无须向买受人支付补偿或赔偿。第八条关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：3.买受人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应当以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，双方产生争议时以攀枝花市建筑工程质量监督检验站出具书面质量评定意见作为处理争议的依据。买受人在未取得本协议约定的证明房屋存在严重质量问题的相关证据之前提下，拒绝收房的，视为出卖人已依约完成交房义务并从合同约定的交房之日起按规定交纳相关物业费用。第十三条：出卖人、买受人双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，对重要事项可采取挂号信、或特快专递方式或在《攀枝花晚报》公告予以告知。原告在合同签订后按时支付了全部购房款以及办理房屋权属转移登记的相关费用；2012年6月28日，被告在《攀枝花晚报》B8版发布公告，主要内容为：君临江山”花园洋房小区业主：“君临江山”花园洋房一组团已通过验收，具备交付使用条件，按约定，将于2012年6月30日及7月1日如期交付，为了你在此期间交房的顺利，请你务必注意以下事项：1.交房地点：“君临江山”花园洋房小区物业服务中心；2.交房需携带：业主身份证及复印件三份，业主本人及常住家庭成员一寸照各一张，《商品房买卖合同》原件及《补充协议》原件及复印件一份，交款票据原件；3.如是委托交房需携带：委托书面证明委托人身份证原件复印件，业主身份证及复印件三份，业主本人及常住家庭成员一寸照各一张，《商品房买卖合同》原件及《补充协议》原件及复印件一份，交款票据原件；4.物业管理服务费自2012年7月1日起计算；5.如有不明事宜请与销售中心（电话：332×××8）或物业服务中心（电话：666×××0）咨询；2013年6月26日，被告为原告办理了案涉房屋的所有权证书。2013年8月26日，被告向原告交付了案涉房屋的所有权证书，代缴相关费税的票据，原告在交接清单上签字，同时原告在费用结算单上签名，结算单载明被告共计收取原告房款1060533元，维修基金12375元，税费42806元。2013年12月20日，被告为原告办理了案涉房屋的土地使用权证书；2016年8月至2017年7月，原告以案涉房屋质量有问题为由，四次向攀枝花市建设质量监督站投诉，该站派人进行现场检查，在该站制作的《质量安全投诉调查表》记载调查发现的问题有：1.房屋门窗洞口尺寸不顺直，阴阳角不顺直；2.三个卫生间防水有鼓包现象；3.墙面不平整。因为原告认为房屋存在质量问题，一直未与被告办理交房手续。2016年7月7日，被告向原告开具了《交房（车位）通知单》，载明：弘宅物业：客户王春江房号（车位号）11幢3单元1-2号可以交房，请从2016年7月1日开始收取物业费。但原告并未持该通知单到弘宅物业公司办理交房手续。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约支付购房款及各种费用后，被告亦应当按约于2012年6月30日前向原告交付案涉房屋。在涉及房屋交付的纠纷中，房屋出卖人对其交付的房屋符合合同约定和法律规定的交房条件负有举证责任。一般情况下，出卖人应当向法院提交诉争项目已经取得了工程竣工质量验收的证明，并已通知买受人在合同约定的交房期限内交付房屋的相关证据，如其无法提供上述证据，则应承担举证不能的法律后果，承担逾期交房的违约责任。如果房屋出卖人交付的商品房存在质量瑕疵，除非合同约定买受人有权以此为由拒绝收房，否则，该质量瑕疵只要不会导致买受人合同目的不能实现，买受人就无权拒绝接收房屋，进而无权要求房屋出卖人依约支付逾期交房违约金。但是，买受人有权要求房屋出卖人承担维修的违约责任。买受人主张房屋出卖人违约逾期交房，也应当提供证据证明其向房屋出卖人要求交房而遭到拒绝的事实。对双方争议的证据、事实、违约责任，一审法院评判如下：一、案涉房屋在双方约定的交付期限届满前是否具备交付条件。被告提供的《房屋面积测绘报告》及《竣工验收备案书》证明案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定及法定的强制性交付条件和质量标准，《竣工验收备案书》记载的备案时间为2012年7月16日，超过了双方约定的交房期限，被告对此应当承担相应的违约责任；二、被告是否对原告尽到了交房的通知义务。双方签订的《补充协议》第十三条约定：出卖人、买受人双方同意以电话、信函、传真等方式进行联络，对重要事项可采取挂号信、或特快专递方式或在《攀枝花晚报》公告予以告知。被告2012年6月28日在《攀枝花晚报》B8版发布的公告，公布了在什么时候、在什么地方交付房屋，已经按照约定履行了交房的通知义务；三、双方应当如何交付房屋。商品房的交付是由房屋交付和权利的交付组成。房屋的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。庭审查明2013年6月26日，被告为原告办理了案涉房屋的所有权证书。2013年8月26日，被告向原告交付了案涉房屋的所有权证书，原告签字认领的事实，据此可以认定双方完成了权利的交付。原告自认案涉房屋至2017年7月转移占有，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但房屋的交付不是单方行为，交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务，买受人无故拒绝或者迟延受领，应当自己承担逾期交房的责任。原告称没有按期收到案涉房屋，应当证明其是否按合同约定的时间和地点，向被告主张过交付房屋，原告以未收到书面通知，导致其未能按时收房为由，要求被告承担违约责任，无合同依据，一审法院难以支持；四、案涉房屋的质量问题是否影响交付。庭审查明因为原告认为房屋存在质量问题，造成原、被告未能按约办理交房手续。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”以上法律、部门规章都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，在被告具备验收合格证明的情况下，以什么证明房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用？而要取得这方面的充分证据，占有房屋是起码的条件。原告提供的证据不能证明案涉房屋不符合质量要求，房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用，致使不能实现合同目的，其可以拒绝接受标的物。综上所述，被告未按期办理案涉房屋的《竣工验收备案书》，构成违约，逾期时间未超过30日，应当按照《商品房买卖合同》第十三条第1项的约定，向原告支付违约金，但支付违约金的截止时间应当为被告办理完毕《竣工验收备案书》之日，原告的证据不能证明此后案涉房屋未能交付的责任应当由被告承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告攀枝花市思维实业有限公司于本判决生效后十日内向原告王春江支付2012年7月1日至7月16日的逾期交房违约金1696.85元；二、驳回原告王春江其他的诉讼请求。案件受理费2069元，由原告王春江承担2044元，被告攀枝花市思维实业有限公司承担25元。二审期间，双方当事人未提交任何证据，对一审法院查明的事实均无异议。本院经审理查明的事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，王春江与思维公司签订的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人理应按照合同履行各自的义务。按照合同约定，思维公司应该在2012年6月30日交房，交房条件为该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；满足《商品房买卖合同》第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。一审时，思维公司提供了《房屋面积测绘报告》及《竣工验收备案书》，证实已具备交付条件。《竣工验收备案书》记载的备案时间为2012年7月16日，超过了双方约定的交房期限，一审法院判决思维公司承担2012年7月1日至2012年7月16日的逾期交房违约金1696.85元正确。2011年2月10日，王春江与思维公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条明确约定了送达方式。思维公司采取在《攀枝花晚报》公告的方式告知王春江收房符合约定。王春江上诉称：“其不愿意从2012年6月30日起交物业管理费，思维公司就和物业管理公司相互勾结，不将房屋交付。”对该事实，王春江未提供相关证据加以佐证，应承担举证不能的后果。综上所述，王春江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4103元，由王春江负担。本判决为终审判决。审 判 长 万伟审 判 员 董敏审 判 员 熊疆二〇一八年三月十四日法官助理 刘英书 记 员 杨阳