江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终726号上诉人（原审被告）：金培余，男，1949年1月7日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：周进，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73202部队，住所地江苏省灌云县伊山镇公园路200号。主要负责人：吴志伟，该部门主任。委托诉讼代理人：朱舟平、张进城，江苏维尔利律师事务所律师。上诉人金培余因与被上诉人中国人民解放军73202部队（以下简称73202部队）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初7781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人金培余的委托诉讼代理人周进、被上诉人73202部队的委托诉讼代理人张进城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金培余上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院以被上诉人提供的“军队房地产租赁合同”、“土地登记申请书和证明书”、“登记信息、证明”、“接处警登记表”等证据为定案依据显然错误。1、土地对外租赁应取得土地部门颁发的土地使用证。被上诉人至今未取得土地使用证，被上诉人不是该租赁场地以及土地的使用权人，被上诉人无权对外出租使用，其所收取的租金应当依法予以退还。2、上诉人与被上诉人存在近二十年的场地租赁关系，在未解除租赁关系的情况下，要求上诉人搬离租赁场地无程序依据和合同依据。涉案租赁场地当时是池塘、大水坑、渔业养殖用地，后经过上诉人等众多承租户的大量回填才变成现在的平整场地。上诉人和其他承租户在土地上建筑房屋，被上诉人是知道也是同意的，该场地上的建筑物是上诉人的合法财产。涉案场地已被被上诉人停水停电，给上诉人造成了严重的生活和生产经营损失，是严重的侵权行为。3、被上诉人要求上诉人给付占有使用费实际就是要求上诉人给付租金。根据法律规定，主张租金的诉讼时效为一年，被上诉人主张所谓的占有费即租金已经超过了一年的诉讼时效。4、根据中央军委关于军队武警部队全面停止有偿服务的通知，军队不得再行向承租人收取任何有偿服务费用包括租金等，所以在合同期满后，被上诉人就不敢再收取租金，故租赁商户没有办理履行支付场地租金的义务。5、本案租赁关系有别于普通的房屋租赁关系，根据中央军委关于军队武警部队全面停止有偿服务的通知，涉及到投入较大、民生矛盾激烈且难以安抚的，应当维持现状待新的政策出台后另行执行，因此涉案租赁场地不属于被上诉人主张的腾退或搬迁之列。被上诉人73202部队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案的土地属于部队，是历史形成的，也是基本事实。在一审中我方提交了相关证据加以证实。土地的权属也是争议焦点，上诉人租用场地后，进行扩建等行为并未经过被上诉人同意，双方的租赁关系是在租赁期满后，被上诉人明确告知上诉人双方的租赁关系不再继续。租赁期满后，被上诉人不管基于何种原因，停止与上诉人之间的关系是合法合理的。综上，上诉人的理由及事实不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。73202部队向一审法院起诉请求：1.判令金培余搬离租赁场地并将场地违建拆除；2.判令金培余支付场地占有使用费3万元（从2014年12月31日至2017年6月30日，按年租金1.2万元标准计算）；3.判令金培余承担本案诉讼费用。本案一审审理期间，73202部队撤回要求“金培余将场地违建拆除”的诉求。一审法院认定事实：2014年6月23日，73202部队（出租方，甲方）与金培余（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于江苏省连云港市海州区新村路（坐落号：南字第3590号）的房屋建筑面积121平方米，场地面积1053平方米，出租给乙方使用，租赁用途：钢模；租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为12000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方；在租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。《军队房地产租赁合同》签订后，金培余实际使用了租赁房屋和场地。租赁合同期满后，73202部队不愿意再将该房屋场地出租给金培余，拒绝收取金培余租金，但金培余一直占用租赁场地，至今仍未搬离。涉案场地于2016年6月开始停水停电。2016年6月18日，连云港市公安局海州分局洪门派出所接到报警，到现场经了解系部队与周边住户因用水用电问题发生纠纷，告知协商解决。2016年10月26日，洪门派出所接到报警，经了解系283部队与租户因清理问题引发纠纷。73202部队原编号为83051部队，因编号调整为73202部队，为涉案场地的土地使用权人。一审法院认为，73202部队与金培余签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，根据该租赁合同约定，双方租赁期限至2014年12月31日届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租期期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，在双方所签订的《军队房地产租赁合同》届满后，73202部队要求金培余搬离租赁场地的诉讼请求，一审法院予以支持。对于73202部队主张金培余给付自2014年12月31日至2017年6月30日占有使用费30000元的诉讼请求，一审法院认为，金培余在租赁合同期满后未将租赁场地交还73202部队，应给付73202部队占有使用费，从2015年1月1日至2017年6月30日，按合同约定的租金标准即每年12000元计算，共计30000元。73202部队撤回要求金培余拆除场地违建的诉求，系对其自身权利的处分，一审法院予以准许。关于金培余抗辩称双方形成不定期租赁合同的观点，因73202部队未同意与其续签合同且未收取租金，场地于2016年6月开始停水停电，73202部队并无继续将场地出租给金培余的意思表示，故一审法院认定双方未形成不定期租赁关系。对于金培余称其在租赁场地上建有房屋，73202部队应当给予赔偿的观点，一审法院认为，双方所签订的《军队房地产租赁合同》明确约定不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向73202部队提供建设方案，在73202部队按规定报经军队主管部门批准并由73202部队出具书面同意书后实施，权属归73202部队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给73202部队，金培余未举证证明其建房经过73202部队同意，且按照双方约定即使建有房屋在合同期满后也应无偿移交，故一审法院对其辩称意见不予采纳。对于金培余提出因停水停电造成的经营损失要求73202部队赔偿的意见，金培余未提供经营损失的相关证据，且73202部队拒绝继续出租涉案场地，金培余应在双方合同到期后将场地交还73202部队，金培余违反合同约定拒不返还，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于金培余提出索要租金诉讼时效为一年的观点，因本案73202部队主张占有使用费，而非租金，不适用一年诉讼时效的规定，故对此抗辩观点亦不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、金培余于判决生效后三十日内搬离73202部队位于连云港市××新村××字××号场地（场地面积1053平方米）；二、金培余于判决生效后十日内给付73202部队占有使用费30000元。一审案件受理费550元，由金培余负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审期间的争议焦点为:1、被上诉人是否有权出租涉案场地；2、双方签订的租赁合同是否已解除；3、被上诉人主张的占有使用费是否已经过了诉讼时效；4、被上诉人要求上诉人搬离租赁场地应否予以支持。关于第一个争议焦点。本院认为，虽73202部队未举证其取得涉案土地使用权证，但73202部队举证的土地登记申请书及登记证明书可以证明中国人民解放军83051部队就涉案土地向有关部门申请土地使用权，相关部门亦同意83051部队的用地申请，本案诉讼中并无他人就涉案土地使用权主张权利。现83051部队改为73202部队，应认定73202部队有权出租涉案土地的使用权。上诉人关于73202部队无权主张权利、不具有主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，在双方约定的租赁期限届满后，上诉人一直继续占有使用涉案场地，被上诉人未能举证证明其在本案起诉前对上诉人继续使用涉案场地提出异议，故应认定上诉人与被上诉人之间构成不定期租赁合同关系。一审法院认定双方未形成不定期租赁合同属认定事实错误，本院予以纠正。对于不定期租赁合同，当事人均可随时解除合同。本案中，被上诉人虽未能举证证明其在起诉前通知承租人解除租赁合同，但其向法院提起诉讼要求上诉人搬离场地即是被上诉人行使解除与上诉人之间的不定期租赁合同的一种方式，故双方之间的不定期租赁合同因被上诉人提起本案诉讼而解除。关于第三个争议焦点，本院认为，《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条第一条第（三）款规定的一年诉讼时效适用于承租人延付或者拒付租金的情况，本案中，上诉人并不存在拒付或延付租金的情况，故本案不适用一年诉讼时效的规定。上诉人关于73202部队主张租金已超过一年诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第四个争议焦点。本院认为，基于出租人73202部队已解除其与上诉人之间的不定期租赁合同，73202部队有权要求承租人即上诉人返还租赁物。至于上诉人在涉案场地上的新建物和添建物等，依据双方租赁合同的约定，在租赁合同解除后，应交还归被上诉人，故一审法院判决上诉人搬离涉案场地并无不当。至于该新建物和添建物应否补偿不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，上诉人金培余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人金培余负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏审 判 员  吴雪莹二〇一八年三月二十七日法官助理  孙潘红书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。