云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初417号原告：朱艳琼，女，1981年3月3日出生，汉族，居民，住泸西县。原告暨原告朱艳琼的委托诉讼代理人：段俊平（系原告朱艳琼丈夫），男，1979年10月11日出生，汉族，居民，住泸西县，现住泸西县。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街***号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告朱艳琼、段俊平与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告朱艳琼的委托诉讼代理人段俊平，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳琼、段俊平向本院提出诉讼请求：1.由被告支付2018年度的房屋租金42389.04元，并以未付租金为基数按日万分之五计算支付自2018年2月1日起至租金付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担；3.继续履行房屋租赁合同及补充协议。事实和理由：2012年8月15日，原、被告签订商品房购销合同及补充协议，约定原告向被告购买位于弥勒××××号房屋。同时双方签订房屋租赁合同，约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金按该房屋价款的8%计算，一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，若被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。2013年9月20日，双方签订补充协议，将房屋租赁合同的租期延长3年至2019年12月31日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告仅支付了2013年至2015年三年的税后净租金，且未出具代扣代缴税费完税证明。2017年5月及7月，在原告的催要下，被告分两次支付了2016年1月至4月的税后净租金13119.4元。2018年1月19日，被告支付了2016年的房屋租金10000元。针对2016年未付租金及2017年租金，原告已向法院起诉要求解决。如今，被告又逾期支付2018年度的租金，已构成违约，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金的计算基数应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，我公司已退还原告多支付的购房款6336元，原告的实际购房款为529863元。我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金；违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求予以调整违约金的计算标准。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.房屋质量保证书、房屋使用说明书复印件各1份，欲证实原告所购房屋的区位信息。2.弥勒市房权证[2014]字第00036745号房屋所有权证复印件1份，欲证实案涉房屋的所有权人系二原告。3.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告所购房屋的面积和价款。4.房屋租赁合同及补充协议复印件各1份，欲证实原、被告的房屋租赁关系合法有效。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交了房屋租赁合同复印件1份，欲证实房屋租金由净租金和租赁税费组成，被告支付给原告的是净租金，税费应由原告缴纳，被告只有代扣代缴的义务。经质证，原告无异议。本院对上述证据审核后认为，原、被告提交的证据，对方均无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告朱艳琼与原告段俊平系夫妻关系。2012年8月15日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定二原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”建设的商品房中第5幢第28层02号房，房屋建筑面积为76.17平方米，每平方米价格为7039.5元，房屋总价为536199元。同日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定二原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向二原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向二原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年9月20日，二原告与被告签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。2014年11月5日，原告朱艳琼取得房屋所有权证（弥勒市房权证[2014]字第00036745号），载明该房屋为按份共有，建筑面积为75.27平方米。2017年2月20日，原告朱艳琼与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金39358.22元，分12期支付，每期支付3279.85元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付。2017年5月17日，被告向原告朱艳琼转账支付2016年第一至三期的租金9839.55元。2017年7月8日，被告向原告朱艳琼转账支付2016年第四期的租金3279.85元。二原告于2017年9月19日向本院起诉要求被告支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金，并承担违约责任。本院于2017年12月11日作出（2017）云2504民初2045号民事判决书，判决由被告支付二原告自2016年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金71493.20元及截至2017年10月13日的违约金14477.97元，共计85971.17元。2018年1月19日，被告支付原告2016年租金10000元。现二原告向本院起诉要求被告支付2018年度的租金并承担违约责任。诉讼中，二原告认可被告已退还其多付的购房款6336元，根据房屋所有权证所载建筑面积和双方约定的单价，本院确认案涉房屋的实际购房价款为529863元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，二原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向二原告支付租金。二原告主张由被告支付2018年度的房屋租金42389.04元（529863元×8%），系按合同约定标准计算所得，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付二原告租金42389.04元。二原告主张由被告按未付租金金额的万分之五计算支付自2018年2月1日起至实际支付租金之日止的违约金，在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，二原告关于违约金的计算标准及方法符合双方合同约定，本院予以支持。二原告主张继续履行房屋租赁合同及补充协议，本院已支持由被告支付2018年度的租金及相应违约金，至此合同履行完毕。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱艳琼、段俊平2018年度的房屋租金42389.04元；二、由被告云南昆润高宏投资有限公司按未付租金金额的万分之五计算支付原告朱艳琼、段俊平自2018年2月1日起至实际支付租金之日止的违约金；三、驳回原告朱艳琼、段俊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，减半收取计430元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇一八年三月二十日书记员 李云朝