浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终410号上诉人（一审被告）：龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部。住所地：庆元县濛洲街道濛洲街沁心园小区*幢*楼。代表人：陈永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：余津，浙江晟耀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴夏英，女，1971年4月12日出生，汉族，住庆元县。被上诉人（一审原告）：吴日德，男，1973年6月22日出生，汉族，住庆元县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑叶冲，浙江百山祖律师事务所律师。一审被告：龙泉市地产开发有限责任公司，住所地龙泉市中山西路佳韵花苑A幢二楼（原粮食一分仓）。法定代表人：陈永华，该公司总经理。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部因与被上诉人吴夏英、吴日德，一审被告龙泉市地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省庆元县人民法院（2017）浙1126民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人不承担违约责任。事实和理由：2015年1月30日，被上诉人向上诉人购买阳光水岸住宅小区1幢二单元206室房产及附属用房，双方签订《商品房买卖合同》。但被上诉人并未依约向上诉人支付购房首付款，而是将首付款汇至第三方账户内。该第三方与上诉人的代表人之间存在债权债务关系，但上诉人并未指示被上诉人向第三方支付首付款，也未授权该第三方为代收人，且第三方与上诉人代表人的债权债务关系发生在自然人之间，在法律上与房屋销售公司并无关联，故被上诉人向第三人交付购房款，不消灭被上诉人的债务（首付款部分）。上诉人在得知该情况后也曾向第三人提出要求其退款或转付给上诉人，但第三人辩称其与上诉人的代表人存在债权债务关系故不予配合。因上诉人在销售该房屋期间面临巨大的资金压力，在首付款问题未能得到解决的情况下不得已先开具发票给被上诉人以配合办理银行按揭贷款来缓解上诉人的资金紧张。目前不动产销售发票中首付款部分的税负仍由上诉人垫付。综上所述，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双务合同，双方互负债务，但有先后履行顺序。被上诉人依约向上诉人支付购房款为先履行义务，当被上诉人未履行付款义务时，后履行一方有权拒绝其履行请求，故上诉人未在约定的期限内为其办理不动产登记手续系合同的先履行抗辩权，根据《合同法》第六十七条规定，请求改判上诉人不承担违约责任，上诉人亦保留另案起诉被上诉人的合同违约责任的权利。被上诉人吴夏英、吴日德辩称，被上诉人的首付款已经按约付清。一审被告龙泉市地产开发有限责任公司未作答辩。被上诉人吴夏英、吴日德向一审法院起诉请求：判决龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部、龙泉市地产开发有限责任公司支付吴夏英、吴日德逾期办证违约金人民币43164元（从2015年7月1日起以1200000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年2月4日止）。一审法院认定事实：2015年1月30日，吴夏英、吴日德向龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部购买庆元县濛洲街道阳光水岸住宅小区1幢二单元206室房产及附属用房，双方签订《商品房买卖合同》。吴夏英、吴日德依约支付了房屋价款1200000元。合同第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2015年6月30日前得以前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行或委托出卖人办理该商品房转移登记……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.5%的违约金。”合同附件八补充协议内容第2条约定，“办理房屋抵押登记、所有权证、土地使用权证等相关手续所需费用及税费由买受人自理。因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”另查明，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2015年6月24日向庆元县住房和城乡建设局申请办理房产证，因龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的庆元国用（2012）第297号土地使用权证有效期过期，房管部门未予办理。后龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部向政府申请延长该项目的建设期限，庆元县人民政府常务会议纪要（2015）8号文件及《庆元县建设用地申请延建审查意见》，同意将阳光水岸项目建设期限从2013年5月17日延长至2015年11月30日。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部于2016年1月19日办理阳光水岸项目的房屋所有权证初始登记，于2016年2月4日办理土地使用权证初始登记。一审法院认为，吴夏英、吴日德与龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应依合同约定履行相应义务。该合同第十六条约定，龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部应于2015年6月30日前将土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记证书交付给买受人。而附件八补充协议内容第2条约定，“因办理房产、土地两证的工作进程不受出卖人控制，出卖人在合同约定日前办理完整办证手续，具体交付两证视房产、土地主管部门工作进度确定交付日期。”龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部虽于2015年6月24日携带相关手续向房管部门申请办理房产证，但因庆元国用（2012）第297号土地使用权证过期，房管部门并未受理该申请，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部实际上并未办理完整办证手续，且过错在于龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部，其抗辩不存在违约，不予采信。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部办理房屋所有权证及土地使用权证初始登记的时间分别为2016年1月19日、2016年2月4日，故龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的违约时间应计算至后者，即为2015年7月1日至2016年2月4日。关于违约金标准问题。《商品房买卖合同》约定办理两证逾期90日以上的，由龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部按日0.5%的标准支付违约金，吴夏英、吴日德起诉时将该标准降至以1200000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，符合法律规定，予以支持。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部抗辩违约金仍过高，不予采信。故违约金应以1200000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2015年7月1日计算至2016年2月4日为止（共218天），计42945.5元。龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部系被告龙泉地产公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告龙泉地产公司应对付款责任承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部在本判决生效后十五日内支付吴夏英、吴日德逾期办证违约金人民币42945.5元；二、龙泉市地产开发有限责任公司对本判决第一项龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部的债务承担补充责任；三、驳回吴夏英、吴日德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费879元，减半收取计439.5元，由龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担，龙泉市地产开发有限责任公司承担补充责任。二审期间，上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部提交了一组证据，银行卡取（存）款凭条，待证在2015年1月30日11:56分由公司项目部财务夏海燕从其个人账户中提取现金36万元，并于当日12点以吴夏英名义将36万元现金存入上诉人账户，故取存款真实目的是为了办理房屋按揭贷款而向银行部门提供证明材料，但存取的36万元款项并非被上诉人所有并交纳，被上诉人并未向上诉人履行合同义务（首付款部分）。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下：上诉人所提交证据的真实性本院予以认可，但仅凭取款凭证尚不足以认定两被上诉人未履行首付款支付义务，本院不予采信。经审理，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人主张吴夏英、吴日德未履行支付首付款的义务，但从现有证据来看，案涉房屋的首付款是以两被上诉人的名义存入上诉人账户，销售不动产统一发票上载明的购房金额1200000元包含了首付款在内。而上诉人所提供的证据仅能证明夏海燕取款，尚不足以证明该笔款项系上诉人自己支付，且即使该首付款是夏海燕存入，其也是以两被上诉人的名义存入，不能直接认定被上诉人吴夏英、吴日德存在不履行支付首付款义务的事实。至于双方之间或与案外人之间是否存在其他经济往来，并非本案审查范围。故上诉人关于两被上诉人未按时履行义务的主张，依据不足，本院不予支持。上诉人应当按照合同约定履行相应义务，现其未在合同约定的期限内交付两证，一审认定上诉人承担违约责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费879元，由上诉人龙泉市地产开发有限责任公司庆元项目部负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 湘审 判 员  汤丽军审 判 员  刘 斐二〇一八年三月三十日代书记员  应煜丽