福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终379号上诉人（原审被告）：张丽华，女，1963年11月5日出生，汉族，现住福建省福安市。委托诉讼代理人：林建华，1962年8月29号出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市，系张丽华丈夫。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：黄亚斌、黄丛海，福建人文律师事务所律师。上诉人张丽华因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初6588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张丽华上诉请求：1.请求二审法院查清事实，撤销一审判决第一至第三项，依法改判。2.诉讼费由被上诉��承担。事实与理由：一、案涉租赁合同为无效合同。上诉人在一审判决后了解到“八一商城”房地产至今未确权登记也未依法取得房产证书还未依法取得建设工程规划许可证，故其与承租人订立的租赁合同无效。此外，《军队单位对外有偿服务许可证》《军队单位对外有偿服务收费许可证》属军队内部规范性文件，只能适用于调整军队内部行为规范，不具有普遍约束力，不能作为认定合同效力的法律依据。因此，双方订立的租赁合同及2016年元月以年至今的租赁关系均应认定为无效。上诉人无需按照合同约定缴纳相关费用。二、因被上诉人未取得相应许可证情况下将房屋出租，违反国家相关法律规定，不应当要求上诉人按合同约定缴纳房屋占有使用费和租金。三、即使租赁合同有效，原审认定合同解除时���有误。首先，原审在认定双方存在不定期租赁合同基础上认定被上诉人享有随时解除权，并认定被上诉人送达解除通知之日合同解除。但上诉人租金交至2017年6月30日。因此，应认定合同自2017年7月1日起解除。不定期合同当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知相对方。原审法院认定7月1日起解除合同明显不合理。被上诉人所送达的解除通知未要求上诉人在一审期限内回应，因此不应认为上诉人未请求确认合同解除效力是对其默认。四、即使双方租赁合同解除，原审对双方责任承担认定有误。如前所述，被上诉人在履行合同义务方面存在瑕疵，如被上诉人自2017年4月起采取各种方式干扰上诉人正常经营，原审认定上诉人应当按租赁合同继续缴纳相关费用是不合理的。原审认定合同解除不是基于上诉人的过错，那么在合同解除时应判决被上诉人退回房屋租赁保证金4800元。南京军区房管局福安分局辩称：一、根据合同法司法解释规定，不能以部门规章来作为认定合同无效的依据，所以双方签订的军队房地产租赁合同是有效的；二、被上诉人是涉案房屋的产权所有人，持有军队对外有偿服务许可证及收费许可证，有权出租房屋及收取费用；三、双方合同解除后上诉人仍占用被上诉人房屋因当向被上诉人交付相应的费用；四、上诉人提出被上诉人对涉案房屋进行围堵是侵权之诉与本案无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与张丽华之间关于福建省福安市城区（坐落号南闽字第××号）的房屋租赁关系;2.张丽华立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.张丽华向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费（自2017年7月1日起至实际腾房之日止，按120元/年的标准计算，暂计算至2017年9月1日的房屋管理费为20元）；4.张丽华向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自2017年7月1日起计至实际腾房之日止，以年租金52692元/年标准计算，暂计至2017年9月1日的房屋占有使用费为35616元÷365天×62天=8950.42元）。一审法院认定事实：2014年1月16日,南京军区房管局福安分局(甲方)与张丽华（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140161号0018361-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积74.91平方米出租给乙方使用……；2.租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日止；4.租金总额为105384元，年租金为52692元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，张丽华作为乙方在合同上签字。2016年1月1日，合同约定的租赁期满后，张丽华仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对张丽华继续使用租赁房屋的行为提出异议。之���，张丽华向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费至2017年6月30日。至今，张丽华仍占有诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向张丽华收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：南京军区房管局福安分局与张丽华的租赁关系已��2017年7月1日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求张丽华将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。案涉租赁合同于2017年7月1日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局主张要求张丽华支付承租房屋的管理费没有依据，不予支持。合同解除后，张丽华仍使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金52692元/年的标准计算自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。判决：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与张丽华的租赁关系于2017年7月1日解除；二、张丽华应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、张丽华应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年7月1日起计至实际交还房屋之日止，按52692元/年的标准计算）；四、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。张丽华提供：1.南京军区房管局福安分局对八一市场进行围堵的照片一组，证明对方在合同没有明确解除期间对八一市场的进出口进行围堵，影响正常经营及客流量；2.上诉人店铺照片一组，证明对方在合同没有明确解除期间对上诉人商铺采取强制停电措施，影响正常经营；3.其他商铺照片一组，证明其他签署了解除租赁合同协议的商铺本该在2017年9月搬离，但对方未采取司法途径要求他们搬离，给予特别优��；4.工资表一份，证明自2017年6月起上诉人商铺在不能正常经营情况下仍负担众多员工工资而导致的亏损。南京军区房管局福安分局质证认为，对证据三组照片的形式要件没有异议，对工资表真实性有异议，证明目的与本案无关联。本院认为，上诉人提供的前二组证据可证明被上诉人在诉讼过程中，对涉案商场及商铺采取围堵及停电措施，工资表系上诉人单方制作且与本案无关，不予采信。针对当事人二审争议的问题，本院对此分析、认定如下：一、涉案租赁合同关系是否有效本院认为，案涉“八一商城”同期同类诉讼中南京军区房管局福安分局已提供案涉租赁物相关的建设许可批复及竣工验收文件，可证实该租赁物系合法建造，不属违法建筑。此外，双方租赁合同不���在违反法律、行政法规禁止性规范的情形，应认定案涉合同合法、有效。二、南京军区房管局福安分局解除案涉租赁合同是否合法《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2015年12月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但张丽华继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与张丽华形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。并且，双方合同第九条关于“合同的解除”中的第���项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区房管局福安分局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，于2017年5月20日通知张丽华应在2017年6月30日前搬迁完毕并返还租赁物，符合法律规定。南京军区房管局福安分局基于不定期租赁关系及合同特别约定，其主张解除本案租赁合同成立。三、因南京军区房管局福安分局已通知解除张丽华的租赁合同，故张丽华未按通知搬离仍占用案涉房屋，南京军区房管局福安分局有权要求其腾退房屋并参照原租金标准支付房屋占有使用费、管理费。一审对此所作判决有事实为据，应予维持。此外，因张丽华在一审未主张其所交纳的保证金问题，二审不宜直接处理，双方对此可自行协商。若协商不成的，张丽华可另行提起诉讼。综上所述，本院认为，张丽华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张丽华负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  郑 彦二〇一八年三月二��三日法官助理陆学宇书记员林圆圆